Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-556/15-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-08-03
Teza: 1) W jaki sposób prawidłowo obliczyć dochód? 2) Czy Wnioskodawczyni może od swojego przychodu odjąć w całości kwotę wydaną na pośrednika, czy jedynie połowę wydanej sumy?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; pośrednictwo; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2015 r. (data wpływu 7 maja 2015 r.) uzupełnione pismem, które wpłynęło w dniu 14 lipca 2015 r. (data nadania 13 lipca 2015 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 9 lipca 2015 r. Nr IPPB4/4511-556/15-2/JK (data nadania 9 lipca 2015 r., data doręczenia 13 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 9 lipca 2015 r. Nr IPPB4/4511-556/15-2/JK (data nadania 9 lipca 2015 r., data doręczenia 13 lipca 2015 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem, które wpłynęło w dniu 14 lipca 2015 r. (data nadania 13 lipca 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła braki w terminie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2009 r. w spadku po ojcu Wnioskodawczyni nabyła wraz z bratem po 1/2 nieruchomości. Ojciec zmarł 19 grudnia 2009 r. W roku 2012 Wnioskodawczyni sprzedała ową nieruchomość działając w imieniu swoim i jako pełnomocnik brata. Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od dochodu, gdyż zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat. Wówczas od przychodu Wnioskodawczyni została odliczona w całości kwota jaka została wydana na pośrednika przy sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni posiada fakturę VAT wystawioną tylko na Jej nazwisko, która opiewa na całą sumę jaka została zapłacona pośrednikowi. Płacąc w 2012 r. podatek od dochodu Wnioskodawczyni upewniła się w stosownym dla Niej Urzędzie Skarbowym jak powinna obliczyć należny podatek. Wnioskodawczyni otrzymała wówczas odpowiedź, że ponieważ faktura jest wystawiona tylko na Wnioskodawczynię, Ona odejmuje ją w całości od swojego przychodu. Wnioskodawczyni złożyła zeznanie podatkowe z tak wyliczonym podatkiem i dowodem wpłaty. Nie została wezwana do złożenia korekty. W roku 2014 część dochodu, Wnioskodawczyni wydała na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni złożyła korektę zeznania za rok 2012, lecz teraz poinformowano Ją, że może odliczyć od przychodu jedynie 1/2 kwoty wydanej na pośrednika przy sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  W jaki sposób prawidłowo obliczyć dochód?
2.  Czy Wnioskodawczyni może od swojego przychodu odjąć w całości kwotę wydaną na pośrednika, czy jedynie połowę wydanej sumy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ponieważ w całości poniosła koszty pośrednika i faktura VAT jest wystawiona tylko na Jej nazwisko powinna odliczyć od swojego przychodu całą kwotę, jaką wydała na pośrednika.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że w spadku po zmarłym w dniu 19 grudnia 2009 r. ojcu Wnioskodawczyni wraz z bratem nabyła na współwłasność nieruchomość. W 2012 r. nieruchomość została sprzedana.

Zgodnie z art. 922 ustawy 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc, dniem nabycia spadku przez Wnioskodawczynię oraz brata jest data śmierci spadkodawcy. Postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobierców do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle powyższego, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości w dniu śmierci ojca, tj. 19 grudnia 2009 r. Powyższe oznacza, że nie upłynął pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem odpłatne zbycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2009 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, że przychodem ze sprzedaży jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na podstawie wyżej powołanych przepisów należy stwierdzić, że opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia w 2012 r. udziału w nieruchomości ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Przy czym, przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy, w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku. W myśl wyżej cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:

*   udokumentowane nakłady na ten udział w nieruchomości zwiększające jej wartość,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na ten udział w nieruchomości.

W powyższym przepisie ustawodawca enumeratywnie wymienił co może być kosztem uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej w spadku. Kosztów uzyskania przychodu nie stanowi natomiast prowizja pośrednika przy sprzedaży nieruchomości.

Wydatek na prowizję pośrednika stanowi koszt odpłatnego zbycia i pomniejsza przychód osoby, która je poniosła i prawidłowo udokumentowała. Jeżeli na fakturze został wyszczególniony jeden ze współwłaścicieli, to koszty pośrednika będą stanowiły koszty odpłatnego zbycia wyłącznie tego współwłaściciela, które je poniósł.

Podsumowując, należy stwierdzić, że dochód uzyskany ze sprzedaży w 2012 r. udziału w nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Przy czym, przychodem ze sprzedaży, o którym mowa w art. 19 ww. ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztem odpłatnego zbycia, pomniejszającym ten przychód jest wydatek poniesiony przez Wnioskodawczynię na prowizję pośrednika przy sprzedaży nieruchomości w pełnej wysokości, tj. w wysokości jaka wynika z faktury VAT wystawionej tylko na Wnioskodawczynię.

Stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.