Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-618/11-3/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-08-23
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie: - zwolnienia przedmiotowego, - kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, - opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-grunty rolne; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2011 r. (data wpływu: 23 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   zwolnienia przedmiotowego,
*   kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,
*   opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem samoistnym nieruchomości gruntowej o powierzchni 4,52 ha. Zgodnie z ewidencją gruntów oraz wpisem do księgi wieczystej, nieruchomość stanowi nieruchomość rolną niezabudowaną (grunty orne).

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanego w roku 2007 na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny).

Zgodnie z uchwałą rady gminy z dnia 10 grudnia 2009 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu działek nr 5/2, 5/3, 5/4, 10/4, 10/8, 12,13/1, 13/2, 14,15/1, 15/2, 15/3, 172/5 i 257D oraz działek nr 295, 296D, 422 i 423, zmienione zostało przeznaczenie nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawcy. Zgodnie ze znowelizowanym planem zagospodarowania przestrzennego teren działki 5/3, w skład której wchodzi przedmiotowa nieruchomość, został przeznaczony pod zabudowę przemysłową (w tym: budowa przemysłowa, budowa dróg, zieleń miejska).

W bieżącym roku Zainteresowany planuje dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz przyszłego inwestora. Na dzień sprzedaży, podobnie jak to miało miejsce od dnia zakupu przez Wnioskodawcę gruntu, nieruchomość będzie stanowiła część prowadzonego przez Zainteresowanego gospodarstwa rolnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z dokonaną sprzedażą przedmiotowe grunty (nieruchomość) utracą charakter rolny lub leśny, w konsekwencji czego Wnioskodawca będzie obowiązany obliczyć i wpłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?
2.  Czy, w przypadku konieczności obliczania podatku dochodowego, za koszty uzyskania przychodu uznać można kwotę renty planistycznej, którą zgodnie z uchwałą rady gminy Wnioskodawca będzie obowiązany uiścić z tytułu sprzedaży przedmiotowych gruntów?
3.  Jaki wpływ na konieczność opodatkowania ma kwestia dokonania przez gminę zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, co skutkuje brakiem możliwości dalszego prowadzenia działalności rolniczej?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na drugie zadane we wniosku pytanie podatkowe, natomiast w zakresie odpowiedzi na pierwsze i trzecie z zadanych we wniosku pytań w dniu 23 sierpnia 2011 r. wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia, odpowiednio nr ILPB2/415-618/11-2/TR i nr ILPB2/415-618/11-4/TR.

Zdaniem Wnioskodawcy, odniesieniu do drugiego z zadanych we wniosku pytań podatkowych, zgodnie z przepisami ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.), podstawą opodatkowania w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód rozumiany jako nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania.

W przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za koszty uzyskania przychodu uznać należy w szczególności:

*   udokumentowane koszty nabycia przedmiotowej nieruchomości,
*   udokumentowane nakłady poniesione na ulepszenie nieruchomości, w wyniku których wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości,
*   udokumentowane koszty odpłatnego zbycia, przez które rozumieć należy wszystkie koszty związane ze sprzedażą nieruchomości (w tym także obowiązkową, regulowaną przepisami prawa opłatę planistyczną, płatną na rzecz gminy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, odnoszące się do drugiego z zadanych we wniosku pytań, uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomość objętą zamiarem sprzedaży Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży w 2007 r.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość ma zostać sprzedana w roku bieżącym, tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż ta będzie stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 w zw. z ust. 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z analizy opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany zobowiązany będzie do zapłaty tzw. opłaty/renty planistycznej ustalonej przez radę gminy.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że opłata planistyczna nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek uiszczenia przez Wnioskodawcę po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości opłaty planistycznej na rzecz gminy związany jest ze wzrostem wartości sprzedanej nieruchomości związanej ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a z kolei zapłata tej opłaty nie warunkuje zawarcie umowy sprzedaży, ani nie ma wpływu na ważność tej transakcji. Opłata ta ma wyłącznie charakter wtórny.

Reasumując, stwierdzić należy, iż renta planistyczna, którą Wnioskodawca zobowiązany będzie uiścić na rzecz gminy, nie będzie stanowiła kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Tym samym, wydatek ten nie może zostać uwzględniony przez Zainteresowanego przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.