Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.262.2017.1.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-02
Teza: w zakresie opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa; nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 czerwca 2017 r. (data wpływu 19 czerwca 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej transakcji dostawy Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: „Nabywca” lub „Spółka”) prowadzi działalność, m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Nabywca jest w trakcie rejestracji jako podatnik podatku od towarów i usług (wniosek o rejestrację został złożony do odpowiedniego urzędu skarbowego).

W dniu 2 czerwca 2017 roku Spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości ze spółką P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Zbywca jest m.in. właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z działki oznaczonej jako inne tereny zabudowane (symbol „Bi”) (dalej: „Działka") zabudowanej dwoma budynkami handlowo-usługowymi o funkcji „inne niemieszkalne” wraz z przynależną infrastrukturą (dalej: „Stacja Paliw”), zaś Działka wraz ze Stacją Paliw zwana dalej „Nieruchomością”). Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 3 września 2008 r, zgodnie z którym przeznaczenie Działki to usługi oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Decyzją z dnia 13 lipca 1998 r. Prezydent Miasta wydał zezwolenie na użytkowanie Stacji Paliw.

Nieruchomość jest w całości przedmiotem dzierżawy na rzecz S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Dzierżawca”) na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 kwietnia 1996 r. zawartej pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościową dalej: „Spółdzielnia”) a Dzierżawcą (dalej: „Umowa Dzierżawy”). Budynki i budowle wchodzące w skład Stacji Paliw zostały wybudowane przez Dzierżawcę. Zgodnie z § 3 Umowy Dzierżawy Nieruchomość wykorzystywana jest do celów handlowo-usługowych tj. prowadzenia na niej stacji paliw, myjni samochodowej, sklepów z towarami powszechnego użytku, w tym akcesoriami samochodowymi oraz baru szybkiej obsługi. Umowa Dzierżawy została zawarta na okres do dnia 30 czerwca 2018 r. Po wygaśnięciu Umowy Dzierżawy, wydzierżawiający jest obowiązany do przywrócenia Nieruchomości do stanu pierwotnego opisanego w protokole zdawczo-odbiorczym w terminie 90 dni od dnia wygaśnięcia Umowy Dzierżawy.

Zbywca wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy z mocy prawa wskutek nabycia prawa własności Nieruchomości od Spółdzielni na mocy umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej z dnia 17 grudnia 2015 r.

W dniu 2 czerwca 2017 r. Spółka zawarła z Zbywcą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Na podstawie Umowy Przedwstępnej Zbywca zobowiązał się przenieść na rzecz Nabywcy w zamian za zapłatę ceny sprzedaży tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie Umowy Ostatecznej (dalej: „Umowa Ostateczna”), która zostanie zawarta po spełnieniu się warunków zawieszających zawartych w Umowie Przedwstępnej. Z chwilą zawarcia Umowy Ostatecznej z mocy prawa Nabywca wstąpi w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość w miejsce Spółki we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy. Jednocześnie Spółka zobowiąże się w Umowie Ostatecznej, że przejmie wszelkie zobowiązania Zbywcy względem Spółdzielni wynikające z umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej z dnia 17 grudnia 2015 r., a w szczególności będzie odpowiedzialna za to, że Spółdzielnia nie będzie żądać od Zbywcy spełnienia świadczenia polegającego na przebudowie naziemnych zbiorników z gazem płynnym („Zobowiązanie wobec Spółdzielni”).

Jednym z warunków zawieszających zawarcie Umowy Ostatecznej jest pozytywny wynik badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego Nieruchomości, które Nabywca przeprowadzi po zawarciu Umowy Przedwstępnej. W ramach prowadzonego badania Nabywca będzie mógł wystąpić do Zbywcy a Zbywca będzie zobowiązany udostępnić Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umowy Dzierżawy, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach transakcji.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną P. Sp. z o.o. zobowiązała się przekazywać Nabywcy wszelką korespondencję związaną z Umową Dzierżawy dotyczącą unieważnienia, bezskuteczności, rozwiązania, naruszenia, upustów w kwocie czynszu lub renegocjacji Umowy Dzierżawy oraz do przekazania Nabywcy istotnych informacji objętych wiedzą Spółki dotyczącą wystąpienia jakichkolwiek okoliczności, które mogą prowadzić do wystąpienia powyżej wskazanych skutków.

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki P. Sp. z o.o. poza opisanym powyżej prawem własności Nieruchomości oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy Dzierżawy, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa. W szczególności przedmiotem Umowy Przedwstępnej nie jest: (i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywcy, (ii) środki pieniężne na rachunku bankowym oraz umowa rachunku bankowego, (iii) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa; (iv) ewentualne zobowiązania finansowe Zbywcy związane z finansowaniem Nieruchomości (v) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, (vi) koncesje, licencje i zezwolenia, (vii) patenty i inne prawa własności przemysłowej, (viii) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, (ix) tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek jak wspomniano powyżej, przed przeniesieniem własności Nieruchomości Zbywca udostępni Nabywcy wszelką żądaną przez Nabywcę dokumentację dotyczącą Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Nabywcę oraz ewentualną korespondencję dotyczącą Umowy Dzierżawy). Zbywca nie zatrudnia pracowników, więc w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy zgodnie z art. 23 ze znaczkiem 1 Kodeksu Pracy.

Odpowiednie utrzymanie i obsługa Nieruchomości, pozostaje w gestii Dzierżawcy a Zbywca nie jest stroną umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości. Tym samym, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała przeniesienia przez Zbywcę na Nabywcę praw i obowiązków z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umów ubezpieczenia Nieruchomości, praw majątkowych autorskich i pokrewnych do projektów architektonicznych budynków oraz budowli posadowionych na Nieruchomości, jak również umów serwisowych takich jak ochrona, utrzymanie czystości w Nieruchomości, drogi publicznej oraz dbanie o zieleń.

W ramach działalności przedsiębiorstwa Zbywca wydzierżawia również dwie inne nieruchomości (stacje paliw) na rzecz podmiotów prowadzących działalność w zakresie sprzedaży paliw. P. Sp. z o.o. nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Zbywca nie sporządzał dla poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jakichkolwiek regulaminów czy innych wewnętrznych zarządzeń regulujących sposób korzystania z tychże nieruchomości.

Zbywca nie przygotowuje odrębnych bilansów dla nieruchomości, w tym dla Nieruchomości. Jednakże, z uwagi na charakter działalności Spółki, możliwe jest ustalenie wyniku finansowego działalności Zbywcy prowadzonej za pomocą poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości.

Jak zostało wskazane powyżej, Zbywca nie zatrudnia pracowników. Obsługa działalności gospodarczej Zbywcy w zakresie wydzierżawiania nieruchomości jest zapewniana poprzez zakup przez Zbywcę usług zewnętrznych, w tym usług prawnych, księgowych, usług doradztwa podatkowego, jak również zakup w przeszłości usług zarządczych nabywanych przez Zbywcę od M sp. z o.o. na podstawie umowy o zarządzanie aktywami z dnia 21 sierpnia 2014 r. (obecnie już niewykonywanej). Prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów zawartych z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Zbywcy w związku z obsługą działalności Zbywcy nie będą przedmiotem cesji na Spółkę w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości. Również osoby pełniące obecnie funkcje członków zarządu Zbywcy nie zostają zaangażowane do zarządzania Nieruchomością po jej sprzedaży na rzecz Spółki.

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości od Spółdzielni na podstawie umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej z dnia 17 grudnia 2015 r. Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez P. Sp. z o.o. oraz Spółdzielnię o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Stacji Paliw wyżej wymieniona dostawa Nieruchomości została opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% a P. Sp. z o.o. otrzymała zwrot podatku VAT naliczonego od transakcji nabycia Nieruchomości. W okresie dwóch lat poprzedzających datę złożenia niniejszego wniosku Zbywca oraz poprzednio Spółdzielnia nie ponosiły wydatków na ulepszenie budynków lub budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tychże budynków lub budowli. Zbywca również nie dokona tego rodzaju wydatków do dnia dostawy Nieruchomości na rzecz Spółki.

Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Zbywca oraz Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust 10 i 11 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana stawką podstawową VAT w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT ?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy planowana dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa oni zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT i tym samym transakcja będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż do transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej „ZCP”) nie znajdą zastosowania przepisy Ustawy o VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych, co potwierdza m.in. interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0461-ITPP2.4512.143.2017.1.AJ. Wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 55 ze znaczkiem 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16. poz. 93 ze zm.) (dalej „KC”). Zgodnie z art. 55 ze znaczkiem 1 KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55 ze znaczkiem 2 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55 ze znaczkiem 1 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Co do zasady, jeżeli istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. Spółka nie planuje przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, transakcja dostawy Nieruchomości na rzecz Spółki nie obejmie przeniesienia na rzecz Spółki takich składników majątkowych jak (i) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy, (ii) istotnej części aktywów wykorzystywanych przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej m.in. tytułów do dwóch innych nieruchomości wydzierżawionych przez Zbywcę, (iii) środków na rachunkach bankowych oraz umów rachunku bankowego, (iv) ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa, (v) ewentualnych zobowiązań finansowych Zbywcy związanych z finansowaniem Nieruchomości. (vi) wierzytelności, praw z papierów wartościowych. (vii) koncesji, licencji i zezwoleń. (viii) patentów i innych praw własności przemysłowej, (ix) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych. (x) tajemnicy przedsiębiorstwa.

Przedmiotem transakcji będzie tylko i wyłącznie składnik majątkowy w postaci prawa własności Nieruchomości, praw i obowiązków wynikających z Umowy Dzierżawy oraz Zobowiązanie wobec spółdzielni tj. bez elementów, o których mowa powyżej oraz umów dotyczących zakupu usług zewnętrznych związanych z Nieruchomością. Tym samym Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych zdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Prawa i zobowiązania wynikające z Umowy Dzierżawy zostaną przeniesione na Nabywcę z mocy bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, niejako wtórnie do transakcji zbycia Nieruchomości.

Po dokonaniu planowanej sprzedaży Zbywca będzie nadal kontynuował swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. W szczególności, Zbywca będzie nadal prowadzić działalność w zakresie dzierżawy dwóch pozostałych nieruchomości, choć nie można wykluczyć, że w niedalekiej przyszłości P Sp. z o.o. dokona zbycia pozostałych nieruchomości. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić czy przedmiot rozpatrywanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

1.  wyodrębniony organizacyjnie,
2.  wyodrębniony finansowo,
3.  wyodrębniony funkcjonalnie.

AD A. Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć potwierdzenie w stosownej uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Nieruchomość Zbywcy jest tylko jednym ze składników majątkowych wchodzących w skład jej przedsiębiorstwa, nie stanowi natomiast wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Zbywca nie sporządzał dla poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jakichkolwiek regulaminów czy innych wewnętrznych zarządzeń regulujących sposób korzystania z tychże nieruchomości.

AD B. Wyodrębnienie finansowe zdaniem Wnioskodawcy należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych w postaci odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Należy zauważyć, że o ile charakter działalności Zbywcy umożliwia ustalenie wyniku finansowego działalności Zbywcy prowadzonej za pomocą poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości, to jednak Zbywca prowadzi jedną ewidencję księgową, w ramach której nie przygotowuje odrębnych bilansów dla nieruchomości, w tym dla Nieruchomości.

AD C. Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Wnioskodawcy oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Pozostawienie poza zakresem transakcji takich elementów działalności gospodarczej Spółki jak: (i) umowy dotyczące zakupu usług zewnętrznych związanych z Nieruchomością, w tym usług prawnych, księgowych, usług doradztwa podatkowego, jak również wcześniej wykonywanej umowy o zarządzanie aktywami z dnia 21 sierpnia 2014 r. zawartej z M sp. z o.o. (obecnie już niewykonywanej), (ii) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, czy (iii) środki na rachunku bankowym, pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej sprzedaży nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, przedmiot planowanej transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów Ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych w postaci Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzone przez organy podatkowe m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie stanów faktycznych i opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Spółkę powyżej:

*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.22.2017.1.KBR,
*   interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 9 września 2016 r. o sygn. IBPP3/4512-371/16-2/KS,
*   interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w dniu 17 stycznia 2012 r. o sygn. IPTPP3/443-115/11-4/KK.

Pytanie 2

Zdaniem Wnioskodawcy planowana dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana wg. podstawowej stawki VAT jeżeli Zbywca oraz Spółka złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia dostawy Stacji Paliw zgodnie z art. 43 ust 10 i 11 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT wynosi 23 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c. art. 83. art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3. art. 122 i art. 129 ust. 1 Ustawy o VAT. Oprócz stawki podstawowej, dla wybranych grup towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z uregulowań, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie więc miało miejsce wówczas, gdy obiekt wybudowany lub ulepszony przez dokonującego dostawy zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zgodnie z przedstawionym w opisie zdarzenia przyszłego opisem Nieruchomości, Działka została wydzierżawiona na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy Dzierżawy w 1996 r. Budynki i budowle wchodzące w skład Stacji Paliw zostały objęte Umową Dzierżawy po ich wybudowaniu przez Dzierżawcę i wydaniu przez właściwe organy władzy publicznej pozwolenia na użytkowanie Stacji Paliw tj. w 1998 r. W okresie dwóch lat poprzedzających datę złożenia niniejszego wniosku P Sp. z o.o. oraz poprzednio Spółdzielnia nie ponosiły wydatków na ulepszenie budynków lub budowli wchodzących w skład Stacji Paliw, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tychże budynków lub budowli. Zbywca również nie dokona tego rodzaju wydatków do dnia dostawy Stacji Paliw na rzecz Spółki. Jednocześnie, ewentualne wydatki ponoszone przez Dzierżawcę na ulepszenie budynków i budowli wchodzących w skład Stacji Paliw nie mają wpływu na moment pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzących w skład Stacji Paliw. Tym samym, zdaniem Spółki należy, uznać, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli wchodzących w skład Stacji Paliw a planową datą dostawy Stacji Paliw na rzecz Spółki upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji, dostawa Stacji Paliw będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony tzn. dostawa Stacji Paliw nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Stacji Paliw upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie, na podstawie art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT. dostawa Działki, na której wybudowana została Stacja Paliw, będzie opodatkowana według stawki właściwej dla dostawy Stacji Paliw, tj.: dostawa Działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednakże Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości pod warunkiem że Wnioskodawca i Zbywca:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy VAT. oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak Spółka zaznaczyła powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka oraz Zbywca będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, w opinii Spółki, jeżeli Spółka i Zbywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 w stosunku do Stacji Paliw, dostawa Nieruchomości będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego we wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz.U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459).

Stosownie do ww. artykułu Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów.

Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów.

Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jeżeli warunki, o których mowa w art. 55(1) Kodeksu cywilnego, zostaną spełnione, to zbycie takiego przedsiębiorstwa do innego podmiotu, nie będzie podlegało przepisom ustawy.

Należy tu wskazać również art. 55(2) Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Wobec powyższego, przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość gruntową składającą się z działki zabudowanej dwoma budynkami handlowo-usługowymi o funkcji „inne niemieszkalne” wraz z przynależną infrastrukturą (dalej: „Stacja Paliw”).

Nieruchomość jest w całości przedmiotem dzierżawy na rzecz S spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Dzierżawca”) na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 kwietnia 1996 r. zawartej pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościową a Dzierżawcą.

Zbywca wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy z mocy prawa wskutek nabycia prawa własności Nieruchomości od Spółdzielni na mocy umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej z dnia 17 grudnia 2015 r.

W dniu 2 czerwca 2017 r. Wnioskodawca zawarł z Zbywcą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Zbywca zobowiązał się przenieść na rzecz Wnioskodawcy w zamian za zapłatę ceny sprzedaży tytuł prawny do Nieruchomości. Z chwilą zawarcia Umowy Ostatecznej z mocy prawa Nabywca (Wnioskodawca) wstąpi w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość w miejsce Spółki we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną Zbywca zobowiązała się przekazywać Nabywcy wszelką korespondencję związaną z Umową Dzierżawy dotyczącą unieważnienia, bezskuteczności, rozwiązania, naruszenia, upustów w kwocie czynszu lub renegocjacji Umowy Dzierżawy oraz do przekazania Nabywcy istotnych informacji objętych wiedzą Spółki dotyczącą wystąpienia jakichkolwiek okoliczności, które mogą prowadzić do wystąpienia powyżej wskazanych skutków.

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy, poza opisanym powyżej prawem własności Nieruchomości oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy Dzierżawy, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa. W szczególności przedmiotem Umowy Przedwstępnej nie jest: (i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywcy, (ii) środki pieniężne na rachunku bankowym oraz umowa rachunku bankowego, (iii) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa; (iv) ewentualne zobowiązania finansowe Zbywcy związane z finansowaniem Nieruchomości (v) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, (vi) koncesje, licencje i zezwolenia, (vii) patenty i inne prawa własności przemysłowej, (viii) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, (ix) tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek jak wspomniano powyżej, przed przeniesieniem własności Nieruchomości Zbywca udostępni Nabywcy wszelką żądaną przez Nabywcę dokumentację dotyczącą Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Nabywcę oraz ewentualną korespondencję dotyczącą Umowy Dzierżawy). Zbywca nie zatrudnia pracowników, więc w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy zgodnie z art. 23 ze znaczkiem 1 Kodeksu Pracy.

Odpowiednie utrzymanie i obsługa Nieruchomości, pozostaje w gestii Dzierżawcy a Zbywca nie jest stroną umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości. Tym samym, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała przeniesienia przez Zbywcę na Nabywcę praw i obowiązków z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umów ubezpieczenia Nieruchomości, praw majątkowych autorskich i pokrewnych do projektów architektonicznych budynków oraz budowli posadowionych na Nieruchomości, jak również umów serwisowych takich jak ochrona, utrzymanie czystości w Nieruchomości, drogi publicznej oraz dbanie o zieleń.

W ramach działalności przedsiębiorstwa Zbywca wydzierżawia również dwie inne nieruchomości (stacje paliw) na rzecz podmiotów prowadzących działalność w zakresie sprzedaży paliw. Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Zbywca nie sporządzał dla poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jakichkolwiek regulaminów czy innych wewnętrznych zarządzeń regulujących sposób korzystania z tychże nieruchomości.

Zbywca nie przygotowuje odrębnych bilansów dla nieruchomości, w tym dla Nieruchomości. Jednakże, z uwagi na charakter działalności Spółki, możliwe jest ustalenie wyniku finansowego działalności Zbywcy prowadzonej za pomocą poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości.

Jak zostało wskazane powyżej, Zbywca nie zatrudnia pracowników. Obsługa działalności gospodarczej Zbywcy w zakresie wydzierżawiania nieruchomości jest zapewniana poprzez zakup przez Zbywcę usług zewnętrznych, w tym usług prawnych, księgowych, usług doradztwa podatkowego itp. Prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów zawartych z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Zbywcy w związku z obsługą działalności Zbywcy nie będą przedmiotem cesji na Nabywcę w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości. Również osoby pełniące obecnie funkcje członków zarządu Zbywcy nie zostają zaangażowane do zarządzania Nieruchomością po jej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy dostawa Nieruchomości będzie stanowić sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że do sprzedaży opisanej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) ustawy Kodeks cywilny, gdyż jak wskazał Wnioskodawca transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki majątkowe, niezdolne bez odpowiedniego zorganizowania do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy, Nieruchomość nie jest również organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych.

Wobec powyższego, przedmiotem planowanej dostawy będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również tego, czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana stawką podstawową VAT w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z uregulowań, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. syg. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawa nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji,gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W odniesieniu do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z opisu sprawy Zbywca, który jest właścicielem Nieruchomości (taką nazwą Wnioskodawca określa nieruchomość gruntową (Działkę) zabudowaną dwoma budynkami handlowo-usługowymi wraz z przynależną infrastrukturą (Stacja Paliw), nabył prawo własności Nieruchomości od Spółdzielni Mieszkaniowej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 grudnia 2015 r. Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez Zbywcę oraz Spółdzielnię o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, dostawa Nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% a Zbywca otrzymał zwrot podatku VAT naliczonego od transakcji nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz S sp. z o.o. zawartej w dniu 30 kwietnia 1996 r. pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a Dzierżawcą.

Budynki i budowle wchodzące w skład Stacji Paliw zostały objęte Umową Dzierżawy po ich wybudowaniu przez Dzierżawcę i wydaniu przez właściwe organy władzy publicznej pozwolenia na użytkowanie Stacji Paliw tj. w 1998 r. Nieruchomość wykorzystywana jest do celów handlowo-usługowych tj. prowadzenia na niej stacji paliw, myjni samochodowej, sklepów z towarami powszechnego użytku, w tym akcesoriami samochodowymi oraz baru szybkiej obsługi.

W dniu 2 czerwca 2017 r. Wnioskodawca zawarł ze Zbywcą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie Umowy Przedwstępnej Zbywca zobowiązał się przenieść na rzecz Nabywcy w zamian za zapłatę ceny sprzedaży tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie Umowy Ostatecznej, która zostanie zawarta po spełnieniu się warunków zawieszających zawartych w Umowie Przedwstępnej. Z chwilą zawarcia Umowy Ostatecznej z mocy prawa Nabywca wstąpi w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość w miejsce Spółki we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy.

W okresie dwóch lat poprzedzających datę złożenia niniejszego wniosku Zbywca oraz poprzednio Spółdzielnia nie ponosiły wydatków na ulepszenie budynków lub budowli wchodzących w skład Stacji Paliw, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tychże budynków lub budowli. Zbywca również nie dokona tego rodzaju wydatków do dnia dostawy Stacji Paliw na rzecz Wnioskodawcy. Tym samym, należy uznać, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli wchodzących w skład Stacji Paliw, a planową datą dostawy Stacji Paliw na rzecz Wnioskodawcy upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji, dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony, tzn. dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wynika z opisu sprawy, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Zbywca oraz Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, tym samym, dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Taką samą stawką należy opodatkować dostawę gruntu, na której znajdują się budynki i budowle będące przedmiotem dostawy. Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Reasumując, dostawa Nieruchomości, w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT, oraz spełnienia pozostałych warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pyt. nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 , 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach – (art. 47 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.