Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.457.2023.3.MBN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-08
Teza: Prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla usług zarządzania nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie.
Słowa kluczowe: administrowanie; działalność-działalność gospodarcza-jednoosobowa działalność gospodarcza; nieruchomości; umowa-umowa o zarządzanie; usługi-usługi administrowania; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; świadczenie-świadczenie kompleksowe 
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

9 sierpnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 8 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla usług zarządzania nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 września 2023 r. (wpływ 6 września 2023 r.) pismem z 7 września 2023 r. (wpływ 7 września 2023 r.) oraz pismem z 11 września (wpływ 11 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Od dnia 1 stycznia 2018 roku prowadzi Pani działalność gospodarczą. Przeważającą działalnością jest działalność rachunkowo-księgowa (PKD 69.20.Z). Wykonywana jest również działalność pod kodem PKD 68.32.Z − zarządzanie nieruchomościami wykonywanymi na zlecenie − i dotyczy głównie obsługi nieruchomości mieszkalnych, rozliczania i administrowania wspólnot mieszkaniowych. W ramach działalności nie świadczy Pani usług wyceny nieruchomości mieszkalnych. W ramach wykonywania działalności z zakresu PKD 68.32.Z oraz w ramach posiadanej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, podpisuje Pani ze wspólnotami mieszkaniowymi (tj. z osobami reprezentującymi zarząd nieruchomości) umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, która obejmuje swoim zakresem w szczególności:

§ prowadzenie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

§ zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

§ zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej;

§ bieżącego administrowania nieruchomością (w tym: bieżące prowadzenie rozliczeń członków wspólnoty, sporządzania sprawozdań finansowych; zlecanie prac konserwacyjnych czy zlecanie niezbędnych przeglądów, remontów, organizowanie zebrań, głosowań, pomoc w kwestiach spornych, redakcji pism);

§ utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

§ uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zgodnie z przepisami, Zarządca we wspólnocie mieszkaniowej jest ustanawiany na podstawie art. 18 ust. 1 UWL. W przypadku, gdy we wspólnocie działa zarząd właścicielski, powołany z członków wspólnoty, zarząd posiada kompetencje do kierowania sprawami i reprezentowania wspólnoty i za te działania ponosi wyłączną odpowiedzialność przed ogółem właścicieli lokali.

Administrator jest natomiast osobą trzecią, świadczącą na rzecz zarządu usługi związane z pomocą w wykonywaniu wszelkich tych obowiązków, zgodnie z ustawą o własności lokali. W praktyce jednak zaciera się rola zarządu właścicielskiego w sytuacji, gdy wspólnota zawiera umowę z administratorem.

W orzecznictwie podkreśla się, że rolą zarządcy jest aktywne zarządzanie nieruchomością, natomiast administrowanie to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności faktycznych związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania (tak wyrok SA w Warszawie − V Wydział Cywilny z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. akt V ACa 290/19). W praktyce jednak zaciera się rola zarządu właścicielskiego w sytuacji, gdy wspólnota zawiera umowę z administratorem i można stwierdzić, że czynności wykonywane w ramach administrowania nieruchomością mieszkalną pokrywają się z czynnościami w ramach zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi.

Przepisy regulują jedynie materię związaną z zarządzaniem i zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast pomijają funkcję administratora. Jak wiadomo znaczna część wspólnot posiada zarządy właścicielskie, przeważnie obsadzane przez osoby nieposiadające odpowiedniej wiedzy z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zarządzanie nieruchomościami to dziedzina interdyscyplinarna, wymagająca znajomości licznych przepisów z różnych dziedzin m.in. prawo cywilne, budowlane, rachunkowość. Biorąc pod uwagę fakt, że przepisy bardzo często ulegają zmianie, trudno oczekiwać, aby nieprofesjonalny zarząd samodzielnie mógł prawidłowo obsługiwać nieruchomość. Toteż w praktyce wspólnoty korzystają z zawodowych administratorów. Celem administratora jest wspomaganie zarządu w realizacji obsługi nieruchomości. Czynności wykonywane w ramach umowy o administrowanie pokrywają się z czynnościami wykonywanymi przez zarząd.

Na gruncie podatku VAT usługa zarządzania nieruchomościami stanowi odpłatną usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT. Jednak zwolnienie w interesującym Panią zakresie zostało przewidziane w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W uzupełnieniu doprecyzowała Pani opis stanu faktycznego odpowiadając na poniższe pytania:

1\. Czy jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp.: Jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2\. Jaki jest symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z roku 2015 dla wykonywanych przez Panią na rzecz Wspólnoty czynności, które świadczy/będzie Pani świadczyła – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.)?

Odp.: Symbol PKWiU wykonywanych przez Panią czynności na rzecz wspólnot, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 roku, to 68.32.Z − zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Symbol PKWiU wykonywanych przez Panią czynności na rzecz wspólnot zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 roku to PKWiU 68.32.11.0 − dotyczy usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności.

3\. Jaki jest symbol Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) dla budynków, względem których wykonuje/będzie Pani wykonywała czynności względem Wspólnoty – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. W sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.)?

Odp.: Klasyfikacja budynków zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316) wraz ze zmianami z 2002 r. (Dz. U. Nr 18, poz. 170), dla których wykonuję czynności administrownia, to budynku klasyfikowane jako :

Rodzaj użytkowania, % udział w całkowitej powierzchni, klasa PKOB.

a) A − budynek mieszkalny wielorodzinny , w tym:

§ 40 mieszkań, co stanowi 82,89% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1122,

§ 10 miejsc postojowych w budynku, co stanowi 17,11%, klasa PKOB − 1122;

b) B − budynek mieszkalno-usługowy w tym:

§ 6 mieszkań co stanowi 74,49% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1122,

§ 1 sklep co stanowi 25,21% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1230;

c) C − budynek mieszkalno-usługowy w tym:

§ 10 mieszkań, co stanowi 47,10% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1122,

§ 1 sklep odzieżowy, co stanowi 28,07% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1230,

§ 1 lokal usługowy (fitness), co stanowi 24,83% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1265;

d) D − budynek mieszkalny wielorodzinny w tym 11 mieszkań, co stanowi 100% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1122;

e) E − budynek mieszkalny wielorodzinny w tym 12 mieszkań, co stanowi 100% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB −1122;

f) F − budynek usługowy w tym 12 lokali usługowych, co stanowi 100% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1230;

4\. Czy zawiera/będzie Pani zawierać ze Wspólnotą jedną umowę na wykonanie kompleksowego świadczenia usługi zarządzania nieruchomością?

Odp.: Z 1 Wspólnotą zwierana jest 1 kompleksowa umowa na administrowanie nieruchomością wspólną.

5\. Czy oprócz wskazanych w opisie sprawy czynności, wykonuje/wykonywała będzie Pani na rzecz Wspólnot inne czynności (objęte zakresem zadanego pytania) – dokonuje/będzie dokonywała Pani dostaw, świadczy/będzie świadczyła Pani usługi? Jeśli tak, należy wymienić. W szczególności należy wskazać, czy będzie Pani wykonywała takie czynności jak: usługi sprzątania budynków, usuwania śmieci, ochrony, odsprzedaż mediów, remonty lub modernizacja nieruchomości?

Odp.: W ramach umowy o administrowanie nieruchomością Wspólnot mieszkaniowych nie wykonuję innych czynności na rzecz wspólnot tj. nie wykonuję usług sprzątania budynków, usuwania śmieci, ochrony, odsprzedaży mediów, remontów i modernizacji nieruchomości.

6\. Czy wynagrodzenie jakie otrzymuje/będzie otrzymywała Pani od Wspólnoty za zarządzania nieruchomością obejmuje także zapłatę za usługi związane z utrzymaniem porządku, włączając sprzątanie wnętrz, konserwację i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, negocjowanie warunków oraz zawieranie w imieniu Wspólnoty i na jej rachunek umów o dostawę mediów (np. energii elektrycznej) oraz innych umów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości oraz kontrolowanie wykonywania tych umów, a jeśli nie są/nie będą one uwzględniane w tym wynagrodzeniu, to z jakimi podmiotami i w jaki sposób koszty te są/będą rozliczane? Czy to wynagrodzenie jest stałe, czy zmienne i zależy od ilości i rodzaju prac dodatkowo wykonywanych?

Odp.: Wynagrodzenie jakie otrzymuję nie obejmuje usług sprzątania nieruchomości, konserwacji, drobnych napraw, usuwania śmieci, usług ochrony. Usługi te wykonywane są przez podmioty zewnętrzne, na podstawie zawartych umów z kontrahentami. W ramach umowy o administrowanie oraz w ramach udzielonego mi pełnomocnictwa nadanego przez zarządy wspólnot, sporadycznie podpisuję umowy w imieniu wspólnot z usługodawcami (np. na usługi sprzątania, czy usługi napraw i konserwacji); w ramach podpisanej kompleksowej umowy kontroluję prawidłowość zawartych już umów. Wynagrodzenie z tego tytułu jest uwzględnianie już w wynagrodzeniu o administrowanie (waloryzowane corocznie na podstawie uchwały właścicieli wspólnoty zgodnie z Ustawą o własności lokali - tj. Dz. U. 2021 r. poz. 1048 z póź. zm.).

7\. W związku z udzieloną odpowiedzią na zadane pytanie nr 4: „Z 1 Wspólnotą zwierana jest 1 kompleksowa umowa na administrowanie nieruchomością wspólną”, prosimy o wskazanie, czy z treści umowy wynika/będzie wynikać wprost, że świadczy Pani na rzecz Zlecającego kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami, na którą składają się wszystkie wykonywane przez Panią względem Zlecającego czynności?

Odp.: W treści zawieranych umów ze wspólnotami jest katalog czynności, z których wynika zakres świadczonej kompleksowej usługi administrowania nieruchomościami − wynikająca z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną określonego w Ustawie o własności lokali (Dz. U. 2021 r. poz. 1048 z póź. zm).

8\. Prosimy o szczegółowy opis jakie dokładnie czynności wykonuje Pani, w ramach świadczonych usług, polegających na:

a) zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

b) zapewnieniu właściwej gospodarki energetycznej;

c) utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

d) uzasadnionym inwestowaniem w nieruchomość.

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej czynności/świadczonej usługi.

Odp.: W ramach świadczonych usług polegających na:

a) zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości wykonuję czynności związane z zapewnieniem bezpieczeństwa ludzi tam zamieszkujących poprzez nadzór i kontrolę wykonywanych usług, tj. nadzór nad realizacją zawartych umów z firmami zewnętrznymi (tj. m.in. przez firmy sprzątające, wywożące śmieci, dostarczające wodę), a także zlecanie firmom zewnętrznym bieżących, koniecznych napraw i konserwacji w częściach wspólnych budynku umożliwiających właścicielom lokali bezpieczne korzystanie z części wspólnych nieruchomości;

b) zapewnieniu właściwej gospodarki energetycznej, tj. nadzór i kontrola nad zawartymi umowami o dostawę energii do budynków;

c) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, tj. prowadzenie książki obiektu budowlanego, pilnowanie terminów przeprowadzenia kontroli technicznej nieruchomości wymaganej przepisami Prawa budowlanego, pilnowania terminów przeprowadzania okresowych przeglądów kominiarskich, przeglądów urządzeń stanowiących wyposażenie techniczne budynków przeprowadzanych przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami (zgodnie z przepisami Prawa budowlanego),

d) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość, tj. przygotowywanie rocznego planu gospodarczego na roczne zebranie członków wspólnoty wskazującego zasadność przeprowadzania określonego rodzaju inwestycji (remontów) w danej nieruchomości powodujące utrzymanie nieruchomości w należytym (niepogorszonym) stanie lub poprawę efektywności energetycznej (przez np. podjęcie decyzji o dociepleniu budynków).

### Pytanie

Czy podczas wykonywania wymienionych w opisie sprawy usług z zakresu administrowania nieruchomościami mieszkalnymi w ramach działalności PKD 68.32.Z, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, zgodnie z definicją „nieruchomości mieszkalnej” zawartej w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, może Pani, na podstawie Rozporządzenia Ministra Finansów (Dz. U. poz. 1722) z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług Rozdział 2 paragraf 3.1 ustęp 3, korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w ramach usług świadczonych na rzecz nieruchomości mieszkalnych w zakresie administrowania tymi nieruchomościami?

### Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z Rozdziałem 2 paragraf 3.1 ustęp 3 Rozporządzenia Ministra Finansów (Dz. U. poz. 1722 ) z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień na podstawie art. 82 ust 3 ustawy podatek od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. 2022.93) zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczonymi na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0) . Zgodnie z ww. zapisem, nie świadczy Pani usług wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie definiują pojęcia administrowanie. Zatem, należałoby się odwoływać do wykładni językowej PWN, gdzie pojęcie administrowania utożsamia się z „osobą lub instytucją zarządzającą czymś”. Administrowanie jest zatem formą zarządzania.

Pani zdaniem, jeśli w ramach prowadzonej działalności nie świadczy Pani usług wyceny nieruchomości mieszkalnych, o których mowa w Rozdziale 2 paragraf 3.1 ustęp 3 Rozporządzenia Ministra Finansów (Dz. U. poz. 1722) z dnia 20 grudnia 2013 roku to ma Pani prawo korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku od towarów i usług na mocy zapisów Rozdziału 2 paragraf 3.1 ustęp 3 Rozporządzenia Ministra Finansów (Dz. U. poz. 1722) z dnia 20 grudnia 2013 roku w zakresie realizacji podpisanych umów o administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi w ramach PKD 68.32.Z.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży − rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (…).

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy:

Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. − Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.):

Wprowadza się do stosowania w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych administracji publicznej Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU), zwaną dalej „PKWiU 2015”, stanowiącą załącznik do rozporządzenia.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955), zwanego dalej rozporządzeniem:

Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Umieszczenie dopisku ex przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego – rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1) w grupie 111:

· w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),

2) w grupie 112:

· w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,

· w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),

3) w grupie 113:

· w klasie 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta korzysta zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku.

Ponadto, z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Stosownie do art. 2 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Jak stanowi art. 2 ust. 1a cyt. ustawy o własności lokali:

Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

W myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ww. ustawy:

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

W tym miejscu zdecydowanego pokreślenia wymaga, że o tym czy dany lokal jest lokalem mieszkalnym decyduje posiadanie przez niego cech określonych w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nie jest to jednak jedyne kryterium oceny. Ustawa o własności lokali w art. 2 ust. 1a dokładnie wskazuje, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje na podstawie stosownej dokumentacji, która charakteryzuje zarówno sam budynek – pozwolenie na budowę, jak i teren na którym dany obiekt się znajduje – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei, spełnienie warunków dla lokali mieszkalnych potwierdza starosta, tj. wymagań w zakresie samodzielności lokalu oraz jego przeznaczeniu – mieszkalnym lub niemieszkalnym. Fakt, czy lokal jest lokalem mieszkalnym wynika z treści zaświadczenia wydanego przez starostę zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Z wniosku wynika, że jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Świadczy Pani usługi dla wspólnot mieszkaniowych. Symbol PKWiU wykonywanych przez Panią czynności na rzecz wspólnot, zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 roku to PKWiU 68.32.11.0 − dotyczy usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności.

W ramach wykonywania działalności z zakresu PKD 68.32.Z oraz w ramach posiadanej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, ze wspólnotami mieszkaniowymi podpisuje Pani umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, która obejmuje swoim zakresem w szczególności:

§ prowadzenie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

§ zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

§ zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej;

§ bieżącego administrowania nieruchomością (w tym: bieżące prowadzenie rozliczeń członków wspólnoty, sporządzania sprawozdań finansowych; zlecanie prac konserwacyjnych czy zlecanie niezbędnych przeglądów, remontów, organizowanie zebrań, głosowań, pomoc w kwestiach spornych, redakcji pism);

§ utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

§ uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

W ramach świadczonych usług polegających na:

a) zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości wykonuje Pani czynności związane z zapewnieniem bezpieczeństwa ludzi tam zamieszkujących poprzez nadzór i kontrolę wykonywanych usług, tj. nadzór nad realizacją zawartych umów z firmami zewnętrznymi (tj. m.in. przez firmy sprzątające, wywożące śmieci, dostarczające wodę), a także zlecanie firmom zewnętrznym bieżących, koniecznych napraw i konserwacji w częściach wspólnych budynku umożliwiających właścicielom lokali bezpieczne korzystanie z części wspólnych nieruchomości;

b) zapewnieniu właściwej gospodarki energetycznej, tj. nadzór i kontrola nad zawartymi umowami o dostawę energii do budynków;

c) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, tj. prowadzenie książki obiektu budowlanego, pilnowanie terminów przeprowadzenia kontroli technicznej nieruchomości wymaganej przepisami Prawa budowlanego, pilnowania terminów przeprowadzania okresowych przeglądów kominiarskich, przeglądów urządzeń stanowiących wyposażenie techniczne budynków przeprowadzanych przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami (zgodnie z przepisami Prawa budowlanego),

d) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość, tj. przygotowywanie rocznego planu gospodarczego na roczne zebranie członków wspólnoty wskazującego zasadność przeprowadzania określonego rodzaju inwestycji (remontów) w danej nieruchomości powodujące utrzymanie nieruchomości w należytym (niepogorszonym) stanie lub poprawę efektywności energetycznej (przez np. podjęcie decyzji o dociepleniu budynków).

W ramach działalności nie świadczy Pani usług wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Z jedną wspólnotą zwierana jest jedna kompleksowa umowa na administrowanie nieruchomością wspólną.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii uznania, że usługi z zakresu administrowania nieruchomościami mieszkalnymi w ramach działalności PKD 68.32.Z, będą podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Należy zauważyć, że w obrocie gospodarczym występują świadczenia natury kompleksowej, czyli takie, które nie dają się w prosty sposób zaklasyfikować do danej kategorii, gdyż składają się z kilku pojedynczych świadczeń. Aby móc określić, że dana czynność jest czynnością kompleksową (jednolitą/złożoną), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na czynność złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast, usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania czynności zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element czynności kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności kompleksowej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.).

W szczególności w wyroku z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

Na uwagę zasługuje również wyrok z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07, w którym stwierdzono, że: „każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne” (również wyrok z 21 lutego 2008 r. w sprawie C-425/06). Wyrok ten sformułował kryteria przesądzające o tym, kiedy występuje świadczenie złożone. Ma ono zatem miejsce w sytuacji, gdy:

*   świadczenie pomocnicze nie stanowi celu samego w sobie, lecz stanowi środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z usługi podstawowej;
*   poszczególne czynności są ze sobą tak ściśle związane, że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny;
*   kiedy nie istnieje możliwość nabywania danego świadczenia od podmiotów zewnętrznych;
*   kiedy nie istnieje możliwość odrębnego fakturowania za daną czynność.

Zatem, co do zasady jedno świadczenie usług podlega jednej stawce VAT, jednakże możliwe jest oddzielne opodatkowanie określonych towarów/usług, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność.

Również w orzecznictwie NSA przyjmuje się, że świadczenie złożone (kompleksowe) ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych świadczeń wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia. Zatem, należy uwzględniać ochronę podstawowych zasad opodatkowania podatkiem od wartości dodanej wymagających, by każda działalność gospodarcza była traktowana w ten sam sposób. Sprzeciwia się to temu, by podmioty gospodarcze dokonujące takich samych czynności, były traktowane odmiennie w zakresie poboru tego podatku (wyrok NSA z 6 maja 2015 r. sygn. akt I FSK 2105/13).

W kontekście przytoczonych regulacji stwierdzić należy, że z wykonaniem czynności złożonej (kompleksowej) mamy do czynienia wówczas, gdy świadczenie to jest rozbudowane i obejmuje dwie lub więcej pojedynczych czynności (świadczeń), będących elementami częściowego zobowiązania strony transakcji. Jednocześnie czynność taka, jeśli może zostać uznana za czynność o charakterze złożonym, podlega opodatkowaniu jednolitą stawką podatku od towarów i usług, właściwą dla świadczenia podstawowego, głównego.

W konsekwencji, w przypadku czynności o charakterze kompleksowym, o sposobie opodatkowania, w tym wysokości stawki podatku, decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jedną czynnością kompleksową, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności powinna odbywać się więc na podstawie tego, czy dokonywane czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.

Należy też zauważyć, że ze świadczeniem kompleksowym mamy do czynienia jeżeli dwa lub więcej świadczeń są dokonane przez tego samego podatnika – po spełnieniu zasad wynikających z orzecznictwa TSUE.

Co ważne, czynność złożona jest świadczona przez jej wykonawcę (jeden podmiot) nawet, gdy ten aby zrealizować tą usługę nabywa od innych podmiotów usługi, które ostatecznie składać się będą na czynność złożoną. Co do zasady bowiem nie może jednej czynności złożonej wykonywać kilka podmiotów.

Należy również zwrócić uwagę na wyrok TSUE z 3 kwietnia 2008 r. sygn. sprawy C-442/05 Zweckverband zur Trinkwasser-versorgung und Abwasserbeseitigung Torgau-Westeibien. Sprawa dotyczyła objęcia obniżoną stawką indywidualnego podłączenia do stałej sieci dostawy wody. Podatnik twierdził, że czynność podłączenia indywidualnego należy do zakresu dostawy wody, do której zastosowanie ma obniżona stawka podatku. Trybunał uznał indywidualne podłączenie wody, jako czynność poboczną do czynności głównej, czyli dostawy wody. W uzasadnieniu sędziowie Trybunału stwierdzili, że: „Bezsporne jest, że bez wykonania podłączenia dostarczanie wody na rzecz właściciela lub posiadacza danej nieruchomości jest niemożliwe. Toteż podłączenie to jest niezbędne w celu dostarczania wody. (\`(...)\`) Ponieważ podłączenie indywidualne jest niezbędne do dostarczania wody ludności, jak wynika to z pkt 34 niniejszego wyroku, należy uznać, że należy ono również do zakresu dostawy wody wymienionej w kategorii 2 załącznika H do szóstej dyrektywy”.

Jak wynika z powyższego, w orzecznictwie sądowym, także w sprawach dotyczących świadczeń złożonych, wielokrotnie akcentowane jest, że potraktowanie kilku usług za jedną złożoną stanowi odstępstwo od powszechności opodatkowania, zgodnie z którą każde świadczenie należy postrzegać odrębnie. Mając do czynienia ze świadczeniami złożonymi, należy każdorazowo spoglądać przez pryzmat powyższej zasady. Inne podejście w rzeczywistości prowadziłoby do pełnej dowolności i uznaniowości przy ocenie kompleksowości.

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą rynku nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Z objaśnień do PKWiU wynika, że grupowanie 68.32.11.0 obejmuje:

‒ usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie,

‒ usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne),

‒ usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne,

‒ usługi pobierania opłat za czynsz,

‒ usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Okoliczności niniejszej sprawy na tle przedstawionego stanu prawnego prowadzą do wniosku, że skoro przedmiotem realizowanych, w ramach zawartej umowy, świadczeń jest usługa, na którą składają się wymienione we wniosku czynności, których zasadniczym celem jest zarządzanie nieruchomością, a poszczególne czynności przyczyniają się do prawidłowego realizowania usługi podstawowej, to świadczenia te stanowią łącznie usługę złożoną, składającą się z kombinacji różnych czynności.

Jak bowiem wskazano we wniosku, do Pani obowiązków należy podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej w nieruchomościach oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej i właściwej eksploatacji tych nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomościami, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości, w stanie niepogorszonym oraz do uzasadnionego inwestowania w te nieruchomości. Wykonując usługę zarządzania nieruchomościami nie wykonuje Pani usług sprzątania budynków, usuwania śmieci, ochrony, odsprzedaży mediów, remontów i modernizacji nieruchomości. Usługi te wykonywane są przez podmioty zewnętrzne, na podstawie zawartych umów z kontrahentami. W ramach umowy o administrowanie oraz w ramach udzielonego Pani pełnomocnictwa nadanego przez zarządy wspólnot, sporadycznie podpisuje Pani umowy w imieniu wspólnot z usługodawcami (np. na usługi sprzątania, czy usługi napraw i konserwacji). W ramach podpisanej kompleksowej umowy kontroluje Pani prawidłowość zawartych już umów.

W konsekwencji, świadczenia te nie są czynnościami samoistnymi lecz składają się na kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi przez Panią na rzecz wspólnot mieszkaniowych i co do zasady dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest – zgodnie z treścią wniosku – zarządzanie nieruchomościami świadczonymi na zlecenie.

**Zatem, z uwagi na powołane przepisy prawa, jak również przedstawiony we wniosku opis sprawy, stwierdzić należy, że usługi zarządzania, polegające na kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, świadczone na rzecz wspólnot wskazanych przez Panią, sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 68.32.11.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności, korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. (A, B, D, E)**

Zatem Pani stanowisko uznałem za prawidłowe, jednak nie ze względu na to, że zakres świadczonych przez Panią usług, w Polskiej Klasyfikacji Działalności, ujęty jest pod kodem PKD 68.32.Z, ale ze względu na to, że w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług widnieje pod symbolem PKWiU 68.32.11.0.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy podkreślić, że wydając niniejszą interpretację, tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W szczególności interpretację indywidualną wydano przy założeniu, że:

− świadczy Pani usługi dotyczące nieruchomości mieszkalnych sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 68.32.11.0 z 2015 r., tj. usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności,

− czynności polegające na „pomocy w kwestiach spornych, redakcji pism”, wykonywane w ramach bieżącego administrowania nieruchomością, nie stanowią usług prawnych klasyfikowanych do PKWiU 69.10.1.

Zwrócić należy również uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. usługi zarządzania nieruchomościami, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej nie jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, tj. :

a) C − budynek mieszkalno-usługowy w tym:

§ 10 mieszkań, co stanowi 47,10% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1122,

§ 1 sklep odzieżowy, co stanowi 28,07% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1230,

§ 1 lokal usługowy (fitness), co stanowi 24,83% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1265;

b) F − budynek usługowy w tym 12 lokali usługowych, co stanowi 100% udziału pow. całkowitej, klasa PKOB − 1230.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).