Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.306.2022.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-02
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku z dostawą Działek Gruntu o numerze 1 oraz 2 Wnioskodawcy nie wystąpią w charakterze podatników podatku VAT oraz braku możliwości zwolnienia od podatku dostawy Działek Gruntu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; małżeństwo; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,
=================

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

─ ustalenia, czy w związku z dostawą Działek Gruntu o numerze 1 oraz 2 Wnioskodawcy nie wystąpią w charakterze podatników podatku VAT – **jest nieprawidłowe**;

─ braku możliwości zwolnienia od podatku dostawy Działek Gruntu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy – **jest prawidłowe.**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

21 czerwca 12 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 czerwca 12 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy dostawa Działek Gruntu o numerze 1 oraz 2 dokonana przez Wnioskodawców będzie opodatkowana podatkiem VAT. Uzupełnili go Państwo pismami z 21 czerwca 12 r. (wpływ 23 czerwca 12 r.) oraz z 24 sierpnia 12 r. (wpływ 24 sierpnia 12 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan BM

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani CM

### Opis zdarzenia przyszłego

BM oraz CM (dalej wspólnie: ,,Wnioskodawcy”, „Sprzedający”) są na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielami nieruchomości gruntowych nabytych na podstawie umowy kupna-sprzedaży zawartej dnia 12 lutego 2001 r. udokumentowanej w formie aktu notarialnego wpisanego pod numerem repetytorium B 20.

Nieruchomości składają się z dwóch poniższych działek gruntu:

a) niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w miejscowości D (do 31 grudnia 2014 r. wieś C, włączona od 1 stycznia 2015 r. w skład miasta D) (gmina m. D, powiat m. D, województwo H), stanowiąca działkę o powierzchni 1,1700 ha, oznaczona numerem ewidencyjnym 1, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w D prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`). Działka gruntu stanowi łąki trwałe w klasie ŁIII w obszarze 0,5500 ha, łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze 0,5900 ha oraz grunty pod rowami w klasie W w obszarze 0,0300 ha;

b) niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w miejscowości D (do 31 grudnia 2014 r. wieś C, włączona od 1 stycznia 2015 r. w skład miasta D) (gmina m. D, powiat m. D, województwo H), stanowiąca działkę o powierzchni 0,1600 ha, oznaczona numerem ewidencyjnym 2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w D prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`). Działka gruntu stanowi w całości grunty orne w klasie RV.

Wyżej wymienione działki gruntu wskazane w lit. a) oraz b) dalej łącznie określane będą jako: „Nieruchomości” lub „Działki Gruntu”.

Działki Gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi działek 1 i 2 znajdują się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy wskazują, że nie planują występować o objęcie przedmiotowych Działek Gruntu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto Działki Gruntu nie są położone na wyznaczonym obszarze rewitalizacji. Nieruchomości nie są również położone na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Działki Gruntu nie znajdują się na terenie parku narodowego, ani specjalnej strefy ekonomicznej. Nieruchomości nie są objęte żadną formą ochrony przyrody. Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej.

Działki Gruntu na moment składania wniosku stanowią nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 10 r. poz. 1655 ze zm.). Natomiast warunkiem zawarcia umowy sprzedaży przez Wnioskodawców z Nabywcą jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu Działek Gruntu z produkcji rolnej, zmiana klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nierolną i nieleśną względnie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie. Zatem, przedmiotem sprzedaży będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 11 r. poz. 685 ze zm.; dalej jako: u.p.t.u.).

Nieruchomości nie są objęte umową dzierżawy. Nieruchomości nie są i nie były udostępniane osobom trzecim. Również z przyszłym Nabywcą Wnioskodawcy nie zawarli i nie zamierzają zawrzeć umowy dzierżawy Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie zostały nabyte z zamiarem odsprzedaży. Nabycie Działek Gruntu nastąpiło wraz z nabyciem budynku mieszkalnego Wnioskodawców. Wnioskodawcy byli zainteresowani nabyciem budynku mieszkalnego, natomiast oferta sprzedawcy (pośrednika) obejmowała sprzedaż budynku mieszkalnego (dalej jako: Budynek mieszkalny) wraz z działkami gruntu. Wnioskodawcy posiadane Nieruchomości wykorzystywali wyłącznie dla celów prywatnych, nie była ona wykorzystywana dla celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług lub zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Działki Gruntu będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej Wnioskodawców lub innych podmiotów. Na Nieruchomościach nie jest prowadzone gospodarstwo rolne lub też działalność rolnicza. W przeszłości Wnioskodawcy korzystali z dopłat Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, co wymagało prowadzenia prac kultywacyjnych.

Nabycie Nieruchomości, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego – nie mieli możliwości odliczenia, ponieważ transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nabycie przedmiotowych Działek Gruntu nie zostało udokumentowane fakturą, co wynika z powyższego.

Ponadto Wnioskodawcy posiadają inne nieruchomości, których jednak nie planują w przyszłości sprzedawać. Wnioskodawcy pomimo braku planów dotyczących podejmowania czynności mających na celu sprzedaż innych posiadanych nieruchomości dopuszczają możliwość, że w przyszłości – przykładowo w sytuacji gdy Nabywca sam się do nich zgłosi – rozważą propozycję sprzedaży innych posiadanych nieruchomości.

Wnioskodawcy, przed nabyciem Nieruchomości będących przedmiotem kupna na podstawie wspominanej umowy kupna-sprzedaży z 12 lutego 2001 r. dokonali sprzedaży lokali mieszkalnych będących w posiadaniu każdego z małżonków osobno, tj. Pan BM dokonał sprzedaży jednego lokalu mieszkalnego oraz Pani CM dokonała sprzedaży jednego lokalu mieszkalnego. Sprzedaż lokali mieszkalnych przez małżonków umożliwiła Wnioskodawcom dokonanie zakupu Budynku mieszkalnego wraz z Działkami Gruntu. Sprzedaż lokali mieszkalnych przez Sprzedających miała na celu sfinansowanie zakupu przez Wnioskodawców nieruchomości, w której mogliby wspólnie zamieszkać.

Wnioskodawcy, część posiadanej działki o numerze ewidencyjnym 3 (którą Wnioskodawcy nabyli nabywając Budynek mieszkalny), w związku z budową obwodnicy Nowego Kisielina sprzedali Zarządowi Dróg Publicznych. Część działki wskazanej powyżej (3) została wykupiona przez Miasto D. Sprzedaż pierwszej części działki nie była inicjowana przez Wnioskodawców, nie dokonywali oni żadnych działań reklamowych lub mających na celu zwiększenie wartości części posiadanych działek gruntu – to Nabywca zgłosił się do Sprzedających celem dokonania zakupu. Powodem sprzedaży przez Wnioskodawców części działki gruntu wykupionej przez Miasto D był natomiast brak dojazdu do działek gruntu, który wystąpił na skutek wybudowania obwodnicy. Sprzedaż części działek gruntu wymagała podziału działki gruntu. Działania te nie dotyczyły jednak sprzedawanych Działek Gruntu.

Wnioskodawcy nie są i nie byli w przeszłości rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u., nie prowadzili też działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 u.p.t.u.

Sprzedający nie prowadzą i nie prowadzili w przeszłości zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie są i nie byli w przeszłości podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u. Pan BM prowadzi działalność nieewidencjonowaną, o której mowa w art. 5 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U z 11 r. poz. 162 ze zm.). Przedmiotem działalności jest udzielanie korepetycji z języka angielskiego.

Przyszły Nabywca będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca zamierza dokonać zakupu Działek Gruntu w celu zrealizowania na nich inwestycji w postaci parku logistyczno-magazynowo-produkcyjnego (dalej jako: „Inwestycja”).

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawcy w dniu 20 lipca 11 r. zawarli z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawcy wraz z Nabywcą (dalej jako: „Strony”) zobowiązują się zawrzeć umowę, na podstawie, której Wnioskodawcy sprzedadzą Nabywcy, wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, prawo własności Działek Gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2 o łącznym obszarze 1,3300 ha wchodzących w skład Nieruchomości objętej księgą wieczystą pod oznaczeniem KW numer (\`(...)\`) (dalej jako: „Przedmiot Sprzedaży”).

Zawarcie umowy sprzedaży, jak wskazano w umowie przedwstępnej, uzależnione jest od spełnienia poniższych warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a) uzyskania przez Nabywcę, nie wcześniej niż 30 dni przed zawarciem umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Wnioskodawców przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U z 11 r. poz. 1540) oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Wnioskodawcy nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

b) przeprowadzenia przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznania przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości za nierolną i nieleśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

d) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

e) nabycia przez Nabywcę prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość, jako niezbędnych do realizacji planowanej Inwestycji,

f) uzyskania przez Nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Nabywcę Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami biurowo-socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Wydanie Przedmiotu Sprzedaży, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży do dnia zawarcia umowy sprzedaży ponoszone będą przez Wnioskodawców, a od dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążać będą Nabywcę.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży, Nabywcy przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Nabywcę Inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1993 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 11 r. poz. 2351 ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”) to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Wnioskodawcy wyrażają zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości. Koszty wykonania prac przygotowawczych pokryje Nabywca we własnym zakresie, bez roszczeń o zwrot poniesionych nakładów.

Wnioskodawcy udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, w zakresie przygotowania przez Nabywcę Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, tj. do:

a) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

b) uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń i uzgodnień, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów,

c) uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

d) uzyskiwania oświadczeń zarządców dróg o możliwości połączenia działki z drogą publiczną,

e) podpisywania, składania, zmiany, cofania, przyjmowania i odbioru wszelkich decyzji i innych dokumentów bezpośrednio związanych i wymaganych w związku ze sprawami wymienionymi powyżej.

Ponadto Wnioskodawcy udzielili Nabywcy zgody na wejście na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia prac przygotowawczych, tj. wykonania badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji.

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych czynności marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawców z propozycją nabycia Nieruchomości.

Wnioskodawcy do momentu podpisania umowy nie poczynili i nie poczynią działań i nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży lub podniesienia ich wartości. Wnioskodawcy nie wykonywali działań mających na celu uatrakcyjnienie gruntu takich jak np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, ogrodzenie działek, czy też podział Nieruchomości. Przedmiotowe Działki Gruntu nie posiadają pozwoleń na przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, czy sieci energetycznej. Ponadto dla Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Z wnioskiem o uzyskanie decyzji o wyłączenie Działek Gruntu z produkcji rolnej, zmianę kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nierolną oraz nieleśnią i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie wystąpił Kupujący.

Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, w zakresie przygotowania przez Nabywcę Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, tj. do:

a) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

b) uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń i uzgodnień, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów,

c) uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

d) uzyskiwania oświadczeń zarządców dróg o możliwości połączenia działki z drogą publiczną,

e) podpisywania, składania, zmiany, cofania, przyjmowania i odbioru wszelkich decyzji i innych dokumentów bezpośrednio związanych i wymaganych w związku ze sprawami wymienionymi powyżej.

Było to w ramach pisemnego oświadczenia, które złożyliśmy Kupującemu oświadczając, że udzielamy spółce XXX prawa opisanego powyżej.

Ponadto, Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili pisemnej zgody Kupującemu na wejście na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia prac przygotowawczych, tj. wykonania badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji.

Należy także wskazać, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy sprzedaży, Nabywcy przysługuje prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Nabywcę Inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1993 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 11 r. poz. 2351 ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”) to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Wnioskodawcy wyrazili zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości. Koszty wykonania prac przygotowawczych pokryje Nabywca we własnym zakresie, bez roszczeń o zwrot poniesionych nakładów.

Tego rodzaju zgód/praw/pełnomocnictw udzielił Wnioskodawca wraz z małżonką.

W przedwstępnej umowie sprzedaży nie wskazano wprost, iż zawarcie końcowej umowy przyrzeczonej uwarunkowane było udzieleniem przez Wnioskodawców pełnomocnictw przedstawicielowi. Natomiast zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży uzależnione jest od spełnienia poniższych warunków:

a) uzyskania przez Nabywcę, nie wcześniej niż 30 dni przed zawarciem umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Wnioskodawców przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U z 11 r. poz. 1540) oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Wnioskodawcy nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

b) przeprowadzenia przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznania przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości za nierolną i nieleśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

d) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

e) nabycia przez Nabywcę prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość, jako niezbędnych do realizacji planowanej Inwestycji,

f) uzyskania przez Nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Nabywcę Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami biurowo-socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Aby zrealizować wyżej wymienione warunki Nabywca zasadniczo musiał uzyskać od Wnioskodawcy oraz Jego małżonki zgody/prawa/pełnomocnictwa opisanych powyżej na podjęcie określonych działań. Bez ich uzyskania nie mogłyby zostać spełnione wyżej wymienione warunki, od których uzależnione jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zatem, pośrednio udzielenie zgód/praw do dysponowania/pełnomocnictw było warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ponieważ bez ich uzyskania przez Nabywcę w zasadzie nie byłoby możliwe spełnienie warunków, od których uzależnione zostało zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zgodnie z posiadaną przez Wnioskodawcę oraz Jego małżonkę wiedzą, Nabywca dokonał lub dokona wszystkich czynności, do których został upoważniony na postawie wyżej wskazanych zgód/praw do dysponowania/pełnomocnictw.

### Pytanie

Czy dostawa (sprzedaż) Działek Gruntu (tj. działki o numerze ewidencyjnym 1 oraz 2) dokonana przez Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa (sprzedaż) Działek Gruntu przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawcy nie będą działali jako podatnicy tego podatku w związku z tym, że nie należy uznać ich za osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Innymi słowy, transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości, która jest przedmiotem wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na to, że Wnioskodawcy nie będą działać w ramach niniejszej transakcji jako podatnicy podatku od towarów i usług wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest bowiem spełnienie dwóch przesłanek łącznie, tj. czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podmiot dokonujący sprzedaży działa w związku z dokonaniem danej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwanym dalej: „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Poprzez towar, zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.t.u., rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z powyższymi przepisami, Nieruchomości będące przedmiotem transakcji spełniają definicję towaru wskazaną w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., z tego względu sprzedaż nieruchomości zakwalifikować należy jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy również zauważyć, że Wnioskodawcy z tytułu dostawy Działek Gruntu nie mają prawa do skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ po pierwsze transakcja nabycia Działek Gruntu przez Wnioskodawców nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym nie mieli Oni możliwości odliczenia ewentualnego podatku od towarów i usług, a ponadto Działki Gruntu nie były przez Wnioskodawców wykorzystywane zarówno dla działalności opodatkowanej, jak i zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Ponadto, dostawa Działek Gruntu nie podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, ponieważ jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment sprzedaży (dostawy) przedmiotem sprzedaży będę tereny budowlane.

Należy jednak wskazać, że choć sprzedaż gruntu uznaje się za dostawę towarów to nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u., podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie, tj. czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podmiot dokonujący sprzedaży działa w związku z dokonaniem danej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W ust. 2 ww. ustawy wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyżej przytoczone przepisy wskazują, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być dokonana przez podmiot działający w odniesieniu do danej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Przy czym przy określeniu, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Zawarta w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. definicja wskazuje, że dla uznania określonych czynności i zachowań podmiotu za wykonywane w ramach działalności gospodarczej istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. W celu ustalenia, czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu działa jako podatnik podatku od towarów i usług należy wskazać, czy wykonywanym przez niego czynnościom można przypisać znamiona działalności gospodarczej.

Istotne przy dostawie nieruchomości jest wskazanie, czy podmiot zbywający działkę sprzedał ją w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też podjął w celu sprzedaży aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca czy też usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ww. przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie występuje pojęcie „majątku prywatnego”, natomiast odwołując się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92, należy wskazać, że poprzez majątek prywatny rozumie się część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W opinii Wnioskodawców, sprzedaż Działek Gruntu nabytych wraz z Budynkiem mieszkalnym w roku 2001, wykorzystywanych dotychczas na potrzeby własne nie stanowi wykorzystywania majątku rzeczowego w sposób ciągły i zorganizowany.

Rozstrzygnięcie, czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku prywatnego, czy też stanowi sprzedaż w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej w tym zakresie, było przedmiotem orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-181/10.

W opinii Rzecznika Generalnego Jana Mazaka przedstawionej w dniu 12 kwietnia 2011 r. „(\`(...)\`) ustalenie, czy określona osoba jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, wymaga dokonania przez sąd krajowy oceny, czy wykorzystywanie omawianego dobra polegające na jego stopniowej sprzedaży następuje w celu uzyskania stałych dochodów, z uwzględnieniem całości okoliczności sprawy, w szczególności czynników wskazujących na zamiar dokonywania tych transakcji w sposób powtarzalny”.

Podkreślono również, że liczba lub zakres transakcji nie mają decydującego charakteru przy ustaleniu, czy podmiot działał w roli podatnika podatku od towarów i usług. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznie, tak jak i długość okresu, w jakim transakcje sprzedaży następują, bądź też wysokość osiągniętego przychodu. Całość przedstawionych powyżej elementów można odnosić do zarządzania majątkiem prywatnym.

Jednak w sytuacji, gdy sprzedający podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując przy tym środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, wówczas czynności te nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dostawy nieruchomości nie można wówczas uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem praw własności. Przykładem aktywnego działania może być uzbrojenie terenu lub podejmowanie działań marketingowych.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 11 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.387.11.5.MPU): „(\`(...)\`) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

Organ zwraca uwagę na to, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., wymaga ustalenia, czy osoba ta podejmuje czynności przybierające formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie go, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, które wykraczają poza formę zwykłego ogłoszenia. Przy czym jak zaznacza Organ, na tego rodzaju „handlową” działalność wskazywać musi ciąg okoliczności, przykładowo przytoczonych powyżej, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych przesłanek.

Ustalenie, czy w danym przypadku podmiot działa w odniesieniu do danej transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowej oceny okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wnioskodawcy przed sprzedażą działek nie podejmowali i nie będą podejmować aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawców z propozycją zakupu Nieruchomości. Wnioskodawcy we własnym zakresie nie podejmowali też czynności, które wymagałyby poniesienia nakładów finansowych na zwiększenie wartości (uatrakcyjnienia) działek takich jak:

─ uzbrojenie terenu,

─ wydzielenie dróg wewnętrznych,

─ uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy,

─ wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego,

─ jakiekolwiek działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki.

Zgodnie z powyższym, Wnioskodawcy nie podejmowali aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności Sprzedających przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza powinna cechować się powtarzalnością, stałością oraz niezależnością jej wykonywania, związana jest bowiem z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W odniesieniu do powyżej wskazanego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podmiot dokonujący jednorazowych lub okazjonalnych transakcji sprzedaży prywatnych nieruchomości, za które nie otrzymuje regularnych płatności, ponadto nie prowadzi regularnej, zorganizowanej działalności gospodarczej.

Działalność gospodarczą powinna cechować stałość, powtarzalność i zorganizowane działanie. Dokonywanie określonych czynności w sposób incydentalny, poza sferą działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie Wnioskodawców za podatników w zakresie sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawcy udzielili Nabywcy prawa na dysponowanie gruntem, w ramach którego to Nabywca dokona szeregu badań i czynności niezbędnych do rozpoczęcia Inwestycji. Wnioskodawcy z własnej inicjatywy nie dokonywali żadnych działań i nakładów finansowych na Nieruchomościach będących przedmiotem sprzedaży, natomiast działania podjęte z inicjatywy Nabywcy Działek Gruntu służą wyłącznie do realizacji jego własnych celów i nie miały wpływu na cenę Nieruchomości. W momencie zawarcia umowy przedwstępnej, Nabywca nie dysponował jeszcze prawem do Nieruchomości, w związku z powyższym nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Stąd wymogi postawione przez Nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Nieruchomościach Inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta, lecz w celu realizacji jego własnych interesów.

Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy Nieruchomości spełniają jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela Nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Działania podejmowane przez przyszłego nabywcę podejmowane są bowiem z jego inicjatywy, nie natomiast z inicjatywy Wnioskodawców.

Zdaniem Wnioskodawców, w konstatacji powyższego, należy zatem uznać, że z tytułu sprzedaży Działek Gruntu nie będą Oni działali jako podatnicy podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w konsekwencji czego przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

─ ustalenia, czy w związku z dostawą Działek Gruntu o numerze 1 oraz 2 Wnioskodawcy nie wystąpią w charakterze podatników podatku VAT – **jest nieprawidłowe**;

─ braku możliwości zwolnienia od podatku dostawy Działek Gruntu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy – **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 12 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 12 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 10 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą ustalenia, czy dostawa Działek Gruntu o numerze 1 oraz 2 dokonana przez Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielami nieruchomości gruntowych nabytych na podstawie umowy kupna-sprzedaży zawartej dnia 12 lutego 2001 r. udokumentowanej w formie aktu notarialnego.

Nieruchomości składają się z dwóch działek gruntu nr 1 i 2.

Działki Gruntu na moment składania wniosku stanowią nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Natomiast warunkiem zawarcia umowy sprzedaży przez Wnioskodawców z Nabywcą jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu Działek Gruntu z produkcji rolnej, zmiana klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nierolną i nieleśną względnie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie. Zatem, przedmiotem sprzedaży będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Nieruchomości nie są objęte umową dzierżawy. Nieruchomości nie są i nie były udostępniane osobom trzecim. Również z przyszłym Nabywcą Wnioskodawcy nie zawarli i nie zamierzają zawrzeć umowy dzierżawy Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie zostały nabyte z zamiarem odsprzedaży. Nabycie Działek Gruntu nastąpiło wraz z nabyciem budynku mieszkalnego Wnioskodawców. Wnioskodawcy byli zainteresowani nabyciem budynku mieszkalnego, natomiast oferta sprzedawcy (pośrednika) obejmowała sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z działkami gruntu. Wnioskodawcy posiadane Nieruchomości wykorzystywali wyłącznie dla celów prywatnych, nie były one wykorzystywane dla celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług lub zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Działki Gruntu będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej Wnioskodawców lub innych podmiotów. Na Nieruchomościach nie jest prowadzone gospodarstwo rolne lub też działalność rolnicza. W przeszłości Wnioskodawcy korzystali z dopłat Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, co wymagało prowadzenia prac kultywacyjnych.

Sprzedaż części działek gruntu wymagała podziału działki gruntu. Działania te nie dotyczyły jednak sprzedawanych Działek Gruntu.

Wnioskodawcy nie są i nie byli w przeszłości rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u., nie prowadzili też działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 u.p.t.u.

Sprzedający nie prowadzą i nie prowadzili w przeszłości zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie są i nie byli w przeszłości podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u.

Przyszły Nabywca będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca zamierza dokonać zakupu Działek Gruntu w celu zrealizowania na nich inwestycji w postaci parku logistyczno-magazynowo-produkcyjnego.

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawcy w dniu 20 lipca 11 r. zawarli z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawcy wraz z Nabywcą zobowiązują się zawrzeć umowę, na podstawie której Wnioskodawcy sprzedadzą Nabywcy, wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, prawo własności Działek Gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2 o łącznym obszarze 1,3300 ha wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą.

Zawarcie umowy sprzedaży, jak wskazano w umowie przedwstępnej, uzależnione jest od spełnienia poniższych warunków:

a) uzyskania przez Nabywcę, nie wcześniej niż 30 dni przed zawarciem umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Wnioskodawców przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Wnioskodawcy nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

b) przeprowadzenia przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznania przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości za nierolną i nieleśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

d) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

e) nabycia przez Nabywcę prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość, jako niezbędnych do realizacji planowanej Inwestycji,

f) uzyskania przez Nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Nabywcę Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami biurowo-socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych czynności marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawców z propozycją nabycia Nieruchomości.

Z wnioskiem o uzyskanie decyzji o wyłączenie Działek Gruntu z produkcji rolnej, zmianę kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nierolną oraz nieleśnią i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie wystąpił Kupujący.

Wnioskodawca wraz z małżonką udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, w zakresie przygotowania przez Nabywcę Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, tj. do:

a) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

b) uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń i uzgodnień, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów,

c) uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

d) uzyskiwania oświadczeń zarządców dróg o możliwości połączenia działki z drogą publiczną,

e) podpisywania, składania, zmiany, cofania, przyjmowania i odbioru wszelkich decyzji i innych dokumentów bezpośrednio związanych i wymaganych w związku ze sprawami wymienionymi powyżej.

Koszty wykonania prac przygotowawczych pokryje Nabywca we własnym zakresie, bez roszczeń o zwrot poniesionych nakładów.

Tego rodzaju zgód/praw/pełnomocnictw udzielił Wnioskodawca wraz z małżonką.

Aby zrealizować wyżej wymienione warunki Nabywca zasadniczo musiał uzyskać od Wnioskodawcy oraz Jego małżonki zgody/prawa/pełnomocnictwa opisane powyżej na podjęcie określonych działań. Bez ich uzyskania nie mogłyby zostać spełnione wyżej wymienione warunki, od których uzależnione jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zatem, pośrednio udzielenie zgód/praw do dysponowania/pełnomocnictw było warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ponieważ bez ich uzyskania przez Nabywcę w zasadzie nie byłoby możliwe spełnienie warunków, od których uzależnione zostało zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zgodnie z posiadaną przez Wnioskodawcę oraz Jego małżonkę wiedzą, Nabywca dokonał lub dokona wszystkich czynności, do których został upoważniony na postawie wyżej wskazanych zgód/praw do dysponowania/pełnomocnictw.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku z przygotowaniem do sprzedaży przez Sprzedających prawa własności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele Nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw/zgód/praw do dysponowania potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Nabywcy stosownego pełnomocnictwa/zgody/prawa do dysponowania.

Okoliczność, że ww. działania związane z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa/zgody/prawa do dysponowania Nieruchomościami do celów budowlanych czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Nabywca dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe Nieruchomości stanowiące nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa współwłasności przedmiotowych Nieruchomości, Sprzedający nie będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości, że niejako Ich działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiadają prawo własności Nieruchomości, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają Nieruchomości o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający angażują środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa współwłasności Nieruchomości, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działają jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Sprzedających. Zatem, sprzedaż prawa współwłasności przedmiotowych Nieruchomości nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowych Nieruchomości, będących przedmiotem sprzedaży, będzie podlegała po stronie Zainteresowanych opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując,** **dostawa przez Wnioskodawców Działek Gruntu o numerze ewidencyjnym 1 oraz 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Wnioskodawcy wystąpią w związku z ww. dostawą w charakterze podatników podatku VAT.**

**W związku z powyższym, Państwa stanowisko zgodnie, z którym** **transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości, która jest przedmiotem wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na to, że Wnioskodawcy nie będą działać w ramach niniejszej transakcji jako podatnicy podatku od towarów i usług wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy** **należało uznać za nieprawidłowe.**

Natomiast w odniesieniu do ustalenia, czy dostawa Działek Gruntu o numerze 1 oraz 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 12 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że zawarcie umowy sprzedaży, jak wskazano w umowie przedwstępnej, uzależnione jest m.in. od uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości za nierolną i nieleśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie. Ponadto – jak wskazano we wniosku – przedmiotem sprzedaży będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż Działek Gruntu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Nabycie Nieruchomości, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nabycie przedmiotowych Działek Gruntu nie zostało udokumentowane fakturą.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto w opisie sprawy wskazano, że Wnioskodawcy posiadane Nieruchomości wykorzystywali wyłącznie dla celów prywatnych, nie były one wykorzystywane dla celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług lub zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Tym samym w niniejszej sprawie warunki uprawniające do zwolnienia sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostaną spełnione.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających Działek Gruntu o numerach 1 oraz 2, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie są spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym, dostawa przez Sprzedających Działek Gruntu nr 1 oraz 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

**Podsumowując, dostawa Działek Gruntu nr 1 oraz 2** **nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.**

**Zatem Państwa stanowisko zgodnie, z którym:**

· **Wnioskodawcy z tytułu dostawy Działek Gruntu nie mają prawa do skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.,**

· **dostawa Działek Gruntu nie podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.****,**

**należało uznać za prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 11 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan BM (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 12 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 11 r. poz. 1540 ze zm.).