Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.330.2024.4.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-23
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie-warunki zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest **prawidłowe.**

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek wspólny z 17 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej wpłynął 17 lipca 2024 r. Wniosek dotyczy m.in. podatku od towarów i usług, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 września 2024 r. (data wpływu 19 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…)

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w (…) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czyny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest (…) (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną. Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w zakresie m.in.:

1) sprzedaży hurtowej cukru, czekolady, wyrobów cukierniczych i piekarskich (przy czym z CEIDG wynika, że jest to przeważająca działalność gospodarcza);

2) kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek;

3) wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

4) pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5) zarządzania nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji.

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…) – pierwotnie działka o numerze ewidencyjnym (…) (dalej łącznie „Nieruchomość” lub „Działki”). Obecnie Nieruchomość jest objęta księgą wieczystą nr (…).

Do Sądu złożono wnioski o ujawnienie podziału oraz o wydzielenie z powyższej księgi wieczystej: (…) tj. działek będących przedmiotem Transakcji, oraz o założenie dla nich nowych ksiąg wieczystych, na dowód czego w księdze wieczystej widnieją wzmianki z tym związane. Na moment składania wniosku odrębne księgi wieczyste nie zostały jeszcze założone.

a) Historia Nieruchomości

Sprzedający nabył działkę o numerze ewidencyjnym (…), w wyniku podziałów której powstały, m.in. działki będące przedmiotem Transakcji, na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności z 14 lutego 2005 r.

Nabycie powyższej działki nr (…) nastąpiło do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powyższej działki nr (…) wydzielono działki o numerach ewidencyjnych (…) (zgodnie z operatem (…), przyjętym do zasobu 21 kwietnia 2023 r.; dalej: „Podział nr 1”).

Następnie, wspomniana działka nr (…) została podzielona geodezyjnie na działki o numerach ewidencyjnych (…) (zgodnie z operatem nr (…) przyjętym do zasobu 30 stycznia 2024 r.; dalej: „Podział nr 2”).

Kolejno, działka o numerze ewidencyjnym (…), która powstała w wyniku podziału nr (…), została podzielona geodezyjnie na działki o numerach ewidencyjnych (…) (zgodnie z operatem nr (…) przyjętym do zasobu 17 maja 2024 r.; dalej: „Podział nr 3”).

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości informacje w przedmiocie podziałów działek, o których mowa powyżej zostały dodatkowo przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1 (…)

Mając na uwadze wskazany powyżej podział nr (…) i podział nr (…), przedmiotem Transakcji będą działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…).

Wskazany wyżej Podział nr (…) i Podział nr (…) zostały dokonane w związku z planowaną Transakcją i na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego spółce powiązanej z Kupującą, która zgodnie z pierwotnym planem miała być nabywcą Nieruchomości („Spółka powiązana z Kupującą”).

Podział 1 został dokonany w związku z inną transakcją, której stroną jest Sprzedający oraz podmiot trzeci (dalej: „Podmiot trzeci”), o czym szerzej poniżej. Sprzedający udzielił podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa do wykonania tego podziału. Działki były wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Działki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług innej niż działalność rolnicza zwolniona od podatku od towarów i usług. Działki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest obecnie przedmiotem nieodpłatnej umowy dzierżawy na cele rolnicze (dalej: „Umowa dzierżawy”). Dla uniknięcia wątpliwości Strony wskazują, że Sprzedający nie wystawia faktur VAT z tytułu tej dzierżawy. Zgodnie z ustaleniami Stron, działki nie będą na datę Transakcji przedmiotem umowy dzierżawy – zostanie ona wcześniej rozwiązana.

b) Status Nieruchomości

Na datę złożenia wniosku Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że na datę Transakcji:

1) działka o numerze ewidencyjnym (…) wchodząca w skład Nieruchomości:

\- będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozwalającą na budowę 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, drogą wewnętrzną oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu oraz będzie dla niej wydane pozwolenie na budowę 1 budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, drogą wewnętrzną oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu (…);

2) działka o numerze ewidencyjnym (…) wchodząca w skład Nieruchomości:

\- będzie w części objęta decyzją o warunkach zabudowy, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozwalającą na budowę 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, drogą wewnętrzną oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu (dalej: „Część Działki nr (…) przeznaczona pod zabudowę”);

\- w pozostałej części jest podjęta uchwała o przystąpieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale nie został jeszcze przygotowany projekt, więc nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie zostanie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powyższa część działki będzie miała status użytku rolnego, tj. będzie oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne (dalej: „Część Działki nr (…) nieprzeznaczona pod zabudowę”);

3) działka o numerze ewidencyjnym (…) wchodząca w skład Nieruchomości:

\- nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie zostanie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wspomniana działka o numerze ewidencyjnym (…) będzie miała status użytku rolnego, tj. będzie oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne) (dalej: „Działka nr (…).

W związku z powyższym Strony wnoszą, by Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydając interpretację indywidualną na gruncie zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, przyjął założenie, zgodnie z którym:

i. Nieruchomość w części przypadającej na działkę nr (…) oraz część działki nr (…) przeznaczonej pod zabudowę będzie stanowiła na datę Transakcji grunt przeznaczony pod zabudowę;

ii. Nieruchomość w części przypadającej na część działki nr (…) nieprzeznaczoną pod zabudowę oraz działkę nr (…) nie będzie stanowiła na datę Transakcji gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

W dalszej części wniosku:

i. Działka nr (…) oraz Część działki nr (…) przeznaczona pod zabudowę będą zwane łącznie: „Częścią Nieruchomości przeznaczoną pod zabudowę”;

ii. Część działki nr (…) nieprzeznaczona pod zabudowę oraz działka nr (…) będą zwane łącznie: „Częścią Nieruchomości nieprzeznaczoną pod zabudowę”.

c) Naniesienia na Nieruchomości

Na działkach nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane będące własnością Sprzedającego.

Przez działkę (…) przebiega sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna.

Przez Część działki nr (…) przeznaczoną pod zabudowę przebiega sieć wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa.

Wskazane sieci przesyłowe są własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Powyższe sieci przesyłowe nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

Przez Część działki nr (…) nieprzeznaczoną pod zabudowę przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia, natomiast przez działkę nr (…) nie przebiegają sieci przesyłowe.

2\. Informacje o Sprzedającym

Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość (kilkanaście transakcji). Ponadto, oprócz Nieruchomości, Sprzedający planuje aktualnie transakcje sprzedaży:

\- działki o numerze ewidencyjnym (…);

\- działki o numerze ewidencyjnym (…), która powstała w wyniku wspominanego powyżej Podziału nr 2 i 3;

\- działki o numerze ewidencyjnym (…), która powstała w wyniku wspominanego powyżej Podziału nr 1.

Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Spółkę powiązaną z Kupującą pełnomocnictw m.in. do:

i. przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

ii. występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

iii. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

iv. uzyskania decyzji wodnoprawnej;

v. reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

vi. reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości;

vii. do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

viii. do występowania przed sądem wieczystoksięgowym w sprawie dokonania odłączenie działek do nowych ksiąg wieczystych.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez spółkę powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

Ponadto, Sprzedający wydzierżawił Nieruchomość na rzecz spółki powiązanej z Kupującą, celem przygotowania inwestycji (zdefiniowanej niżej) do uzyskania pozwolenia na budowę.

Sprzedający nie prowadził innych działań, żeby uatrakcyjnić działki dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość, w szczególności:

\- nie doprowadził do działek mediów;

\- nie ogrodził działek;

\- nie podejmował działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu.

3\. Informacje o Kupującym

Kupujący zamierza wykorzystywać działki wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po przeprowadzeniu Transakcji zamiarem Kupującego jest zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynków wielorodzinnych z garażami podziemnymi, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. („Inwestycja”).

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

4\. Inne okoliczności Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

W zakresie w jakim zgodnie z uzyskaną interpretacją podatkową, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zostanie ona udokumentowana przez Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturą VAT.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

1\. Czy sieć wodociągowa i kanalizacyjna znajdująca się na działce nr (…) oraz sieć wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa znajdująca się na części działki nr (…) przeznaczonej pod zabudowę, stanowią budynki, budowle, lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725; dalej jako: „Prawo budowlane ”) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316, ze zm.)?

Odpowiedź:

Tak, zgodnie z art. 3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725; dalej jako: „Prawo budowlane”) sieć wodociągowa i kanalizacyjna znajdująca się na działce nr (…) oraz sieć wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa znajdująca się na części działki nr (…) stanowią budowle. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316, ze zm.) sieć wodociągowa i kanalizacyjna znajdująca się na działce nr (…) oraz sieć wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa znajdująca się na części działki nr (…) stanowią obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Wnioskodawca zwraca jednocześnie uwagę, że wskazane sieci przesyłowe są własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „KC”). Powyższe sieci przesyłowe, zgodnie z przywołanym przepisem, nie stanowią części składowych gruntu, a zatem nie powinny wpływać na ocenę charakteru nieruchomości.

Art. 49. \[Urządzenia przesyłowe\]

§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Powyższe sieci przesyłowe nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

2\. Czy w skład napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia, przebiegającej przez część działki nr (…) przeznaczonej pod zabudowę, wchodzą elementy konstrukcyjne np. słupy umiejscowione na gruncie? w której części działki nr (…) się znajdują (przeznaczonej pod zabudowę, czy nieprzeznaczonej pod zabudowę)?

\- czy stanowią budynki, budowle, lub ich części w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane?

\- kto jest właścicielem ww. elementów konstrukcyjnych?

Odpowiedź:

Tak, na części działki (…) przeznaczonej pod zabudowę (na granicy z działką sąsiednią nr (…) znajduje się jeden słup.

Słup znajduje się na części działki (…) przeznaczonej pod zabudowę (na części działki, na której znajdować się będzie droga).

Słup stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Elementy konstrukcyjne zostały wybudowane przez podmiot trzeci, tj. firmę logistyczną, do której sieć przesyłowa prowadzi. Ich wybudowanie nastąpiło ponad 2 lata temu. Elementy konstrukcyjne nie zostały formalnie przekazane do zasobu przedsiębiorstwa przesyłowego. Ich własność nie została także przeniesiona na Sprzedającego w oparciu o żaden formalny dokument. Faktycznym właścicielem wskazanych elementów jest ww. firma logistyczna.

3\. Czy na działce nr (…) znajdują się linie rozgraniczające?

Odpowiedź:

Tak, w dniu 19 sierpnia 2024 r. Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, w której zostały wyznaczone linie rozgraniczające część działki nr (…) przeznaczoną pod zabudowę oraz część działki nr (…) nieprzeznaczoną pod zabudowę.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Czy Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku z Transakcją i czy w związku z tym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy Transakcja w zakresie sprzedaży Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3\. Czy Transakcja w zakresie sprzedaży Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę będzie zwolniona od podatku VAT?

4\. Jeżeli zostanie przyjęte, że sprzedaż Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę będzie opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją w zakresie nabycia Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

5\. Jeżeli zostanie przyjęte, że sprzedaż Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę nie będzie zwolniona od podatku VAT a będzie opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją w zakresie nabycia Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku z Transakcją i w związku z tym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. Transakcja w zakresie sprzedaży Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3\. Transakcja w zakresie sprzedaży Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę będzie zwolniona od podatku VAT.

4\. Jeżeli zostanie przyjęte, że sprzedaż Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją w zakresie nabycia Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

5\. Jeżeli zostanie przyjęte, że sprzedaż Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę nie będzie zwolniona od podatku VAT a będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją w zakresie nabycia Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy wskazać, że:

\- Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość (kilkanaście transakcji);

\- Oprócz Nieruchomości Sprzedający planuje transakcje sprzedaży innych działek gruntu;

\- Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami;

\- Nieruchomość oraz działki o numerach ewidencyjnych (…), które planuje sprzedać Sprzedający powstały na skutek podziałów dokonanych przez przyszłych kupujących w oparciu o pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedającego.

Powyższe działania wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, i stanowią przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy więc uznać, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i będzie działać przy Transakcji sprzedaży Działki jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Należy również dodać, że w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania VAT transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zdaniem Stron do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dotyczące nieruchomości zabudowanych.

W dacie planowanej Transakcji Część Nieruchomości Przeznaczona pod Zabudowę będzie miała zdaniem Stron status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą znajdowały się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie Prawa budowlanego, a które stanowiłyby własność Sprzedającego.

Statusu Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia okoliczność, że na Części Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę znajdują się (i będą znajdować się na datę Transakcji) sieci przesyłowe będące własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 KC. Sieci przesyłowe, na podstawie powyższego przepisu, nie stanowią zatem części składowej Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę, gdyż wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji i nie będą wpływały na to, czy Część Nieruchomości Przeznaczona pod Zabudowę powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

W rezultacie, sprzedaż Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

Mając powyższe na względzie należy odnieść się do zwolnienia z VAT przewidzianego dla dostawy nieruchomości niezabudowanych.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Część Nieruchomości Przeznaczona pod Zabudowę będzie na moment Transakcji objęta decyzją o warunkach zabudowy, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozwalającą na budowę 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, drogą wewnętrzną oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Nieruchomość będzie stanowiła zatem teren budowlany w rozumieniu wskazanej powyżej definicji z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a w konsekwencji należy stwierdzić, że nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Dodatkowo, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym przepisie.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie Działek będących przedmiotem Transakcji nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nastąpiło na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności. Skoro czynność ta pozostawała poza podatkiem VAT, to nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: _„W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem”._

Nie jest więc spełniony jeden z warunków zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. W takiej sytuacji analiza drugiego warunku jest bezprzedmiotowa, gdyż dla zastosowania powyższego zwolnienia z VAT, oba warunki muszą być spełnione łącznie.

W konsekwencji należy uznać, że dostawa Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę nie będzie korzystała z żadnego zwolnienia od podatku VAT, wobec czego należy uznać, że powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3

W dacie planowanej Transakcji Część Nieruchomości Nieprzeznaczona pod Zabudowę będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą znajdowały się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie Prawa budowlanego.

Jak już wskazano wyżej w uzasadnieniu stanowiska w zakresie Pytania nr 2, dla dostawy nieruchomości niezabudowanej ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Z powyższych przepisów wynika, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), wyłącznie gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Okolicznością determinującą możliwość skorzystania z tego zwolnienia jest zatem przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Części Nieruchomości Nieprzeznaczona pod Zabudowę nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie zostanie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Część Nieruchomości Nieprzeznaczona pod zabudowę ma (i będzie miała na datę Transakcji) status użytku rolnego, tj. będzie oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne.

Z uwagi na powyższe, Część Nieruchomości Nieprzeznaczona pod Zabudowę nie spełnia definicji terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W konsekwencji, do sprzedaży Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Porządkowo, Strony wskazują, że do Transakcji w zakresie sprzedaży Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT - z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu stanowiska w zakresie Pytania nr 2 powyżej.

Podsumowując, Transakcja w zakresie sprzedaży Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 4 i 5

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

\- towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

\- transakcja jest udokumentowana fakturą,

\- transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

\- odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

i. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

ii. W zakresie w jakim zgodnie z uzyskaną interpretacją podatkową Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, zostanie ona udokumentowana przez Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturą VAT,

iii. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT.

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z zakupem Nieruchomości w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Reasumując,

\- Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za prawidłowe i zostanie przyjęte, że sprzedaż Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją w zakresie nabycia Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

\- Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 3 zostanie uznane za nieprawidłowe i zostanie przyjęte, że sprzedaż Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę nie będzie zwolniona od podatku VAT, a będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją w zakresie nabycia Części Nieruchomości Nieprzeznaczonej pod Zabudowę na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest **prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Sprzedający - zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny - prowadzi działalność gospodarczą i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w zakresie m.in.:
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

\- sprzedaży hurtowej cukru, czekolady, wyrobów cukierniczych i piekarskich (przy czym z CEIDG wynika, że jest to przeważająca działalność gospodarcza);

\- kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek;

\- wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

\- pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

\- zarządzania nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) – pierwotnie działka o numerze ewidencyjnym (…).

Sprzedający nabył działkę o numerze ewidencyjnym (…), w wyniku podziałów której powstały, m.in. działki będące przedmiotem Transakcji, na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności z 14 lutego 2005 r. Nabycie powyższej działki nr (…) nastąpiło do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powyższej działki nr (…) wydzielono działki o numerach ewidencyjnych (…).

Następnie, wspomniana działka nr (…) została podzielona geodezyjnie na działki o numerach ewidencyjnych (…).

Kolejno, działka o numerze ewidencyjnym (…), która powstała w wyniku podziału nr 2, została podzielona geodezyjnie na działki o numerach ewidencyjnych (…).

Przedmiotem Transakcji będą działki o numerach ewidencyjnych (…).

Wskazane wyżej Podziały zostały dokonane w związku z planowaną Transakcją i na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego spółce powiązanej z Kupującą, która zgodnie z pierwotnym planem miała być nabywcą Nieruchomości („Spółka powiązana z Kupującą”).

Podział 1 został dokonany w związku z inną transakcją, której stroną jest Sprzedający oraz podmiot trzeci. Sprzedający udzielił podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa do wykonania tego podziału. Działki były wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Działki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług innej niż działalność rolnicza zwolniona od podatku od towarów i usług. Działki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest obecnie przedmiotem nieodpłatnej umowy dzierżawy na cele rolnicze (dalej: „Umowa dzierżawy”). Sprzedający nie wystawia faktur VAT z tytułu tej dzierżawy. Zgodnie z ustaleniami Stron, działki nie będą na datę Transakcji przedmiotem umowy dzierżawy – zostanie ona wcześniej rozwiązana.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku z Transakcją i czy w związku z tym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W związku z powyższym, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Sprzedający podejmował, w odniesieniu do działek nr (…) (powstałych w wyniku przeprowadzonych podziałów) przez cały okres ich posiadania, w tym w związku z przygotowaniem ich do sprzedaży.

W szczególności wskazać w tym miejscu należy, że w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wskazali Państwo we wniosku, że Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Spółkę powiązaną z Kupującą pełnomocnictw m.in. do:

\- przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

\- występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

\- uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

\- uzyskania decyzji wodnoprawnej;

\- reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

\- reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości;

\- do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

\- do występowania przed sądem wieczystoksięgowym w sprawie dokonania odłączenie działek do nowych ksiąg wieczystych.

Z wniosku wynika, że Sprzedający dokonał również podziału działek o numerach ewidencyjnych (…) - podział przez przyszłych kupujących w oparciu o pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedającego.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez spółkę powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych.

Ponadto, Sprzedający wydzierżawił Nieruchomość na rzecz spółki powiązanej z Kupującą, celem przygotowania inwestycji (zdefiniowanej niżej) do uzyskania pozwolenia na budowę.

Istotne jest również, że Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, sprzedając działki nr (…), które powstała w wyniku wcześniejszych podziałów działek nr (…) dokonanych w związku z planowaną Transakcją i na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego spółce powiązanej z Kupującą, która zgodnie z pierwotnym planem miała być nabywcą Nieruchomości, Sprzedający nie będzie dokonywał tego w ramach przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Dokonanie powyższych czynności pozwala na stwierdzenie, że Sprzedający zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Oznacza to, że Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działki, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sprzedaż działek, które powstały w wyniku wcześniejszych podziałów, wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, będzie stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mając na uwadze okoliczności analizowanej sprawy oraz przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek, które powstały w wyniku wcześniejszych podziałów, Sprzedający będzie działał jak podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy a dostawa gruntu będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W związku z powyższym Transakcja sprzedaży działek nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku z tą Transakcją.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 oceniono zatem jako prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących zwolnienia z podatku VAT Transakcji sprzedaży Nieruchomości (pytania nr 2 i 3 we wniosku), wskazać należy, że:

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku dla sprzedaży towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Należy zauważyć, że ww. zwolnienie dotyczy wyłącznie terenów niezabudowanych. W sytuacji gdy dany teren jest zabudowany nawet wbrew przepisom miejscowym to ww. zwolnienie nie ma zastosowania.

Tereny budowlane, są to tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;

9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Nie jest więc terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje przy tym klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że grunty te stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, co będzie przedmiotem dostawy.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek, budowle lub ich części, niestanowiący/niestanowiące własności zbywcy, to mimo, że budynek, budowle lub ich części stanowią w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

W analizowanej sprawie, jak wynika z treści wniosku i uzupełnienia wniosku przedmiotem transakcji będą działki nr:

\- (…) - dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz na której znajduje się sieć wodociągowa i kanalizacyjna, stanowiąca budowle, będąca własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, która to sieć nie będzie przedmiotem planowanej transakcji;

\- (…) - dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz obszar dla którego nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy (dla którego to obszaru nie został także uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). W części dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy znajduje się sieć wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa, stanowiąca budowle, będąca własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, która to sieć nie będzie przedmiotem planowanej transakcji oraz słup będący elementem napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia, którego faktycznym właścicielem jest firma logistyczna. W decyzji o warunkach zabudowy, zostały wyznaczone linie rozgraniczające część działki przeznaczoną pod zabudowę oraz część działki nieprzeznaczoną pod zabudowę

\- (…) - dla której nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy (dla którego to obszaru nie został także uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), przez którą przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia – bez elementów konstrukcyjnych znajdujących się na jej powierzchni.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. Z kolei słup znajdujący się na działce nr (…) w części dla której zostały wydane warunki zabudowy należy do firmy logistycznej.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo również, że na działkach nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z Prawo budowlane będące własnością Sprzedającego.

Zatem analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotem dostawy w przypadku działki nr (…) oraz części działki (…) (przeznaczonej pod zabudowę) będzie sam grunt, przy czym będzie to grunt zabudowany. To że zabudowania nie należą do sprzedającego i nie są przedmiotem transakcji, nie zmienia faktu, że grunt jest zabudowany.

Tym samym w odniesieniu do działki nr (…) oraz części działki nr (…) dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, w której zgodnie z Państwa wskazaniem zostały wyznaczone linie rozgraniczające część działki nr (…) przeznaczoną pod zabudowę oraz część działki nr (…) nieprzeznaczoną pod zabudowę, nie znajdzie zastosowania zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a taka sytuacja nie będzie mieć miejsca w opisanej sprawie.

Należy zatem rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Sprzedaż działki nr (…) oraz obszaru działki nr (…) dla którego została wydana decyzja o warunkach nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy nabycie działki nr (…) z której wydzielono działki będące przedmiotem transakcji przez Sprzedającego nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Sprzedający nabył bowiem działkę nr (…) na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie miał takiego prawa.

W konsekwencji dostawa działki nr (…) oraz obszaru działki nr (…) dla którego została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie będzie korzystała ze zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 (pomimo stwierdzenia, że przedmiotem transakcji jest teren niezabudowany), uznano za prawidłowe. Wywiedli Państwo bowiem prawidłowy skutek prawny w postaci braku zastosowania zwolnień dla dostawy Części Nieruchomości Przeznaczonej pod Zabudowę (tj. zgodnie z Państwa definicją działki nr (…) oraz części działki nr (…) przeznaczonej pod zabudowę).

Z kolei w odniesieniu do części działki nr (…) dla której nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy (dla którego to obszaru nie został także uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) oraz do działki nr (…) dla której również nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy (dla którego to obszaru nie został także uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) znajdzie zastosowania zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, albowiem stanowią one tereny niezabudowane, inne niż budowlane.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującego (pytania nr 4 i 5 we wniosku) należy zauważyć, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że sprzedaż działki nr (…) oraz obszaru działki nr (…) dla którego została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie będzie korzystała ze zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym Kupujący ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działki nr (…) oraz obszaru działki nr (…) dla którego została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 należy uznać za prawidłowe.

Z uwagi na uwarunkowanie zawarte w treści pytania nr 5, tj. uzależnienie odpowiedzi na to pytanie w sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT a będzie opodatkowana podatkiem VAT - w zakresie pytania nr 5 nie udziela się odpowiedzi.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność. Należy zaznaczyć, że interpretację wydano na podstawie przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.