Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.231.2020.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-16
Teza: W zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości; pełnomocnik; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 kwietnia 2020 r. (data wpływu 9 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 maja 2020 r. (data wpływu 1 czerwca 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 20 maja 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.231.2020.1.KK (doręczone Stronie w dniu 25 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 28 maja 2020 r. (data wpływu 1 czerwca 2020 r.) będący odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 20 maja 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.231.2020.1.KK (skutecznie doręczony w dniu 25 maja 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą pod firmą wynajem (…), od dnia 5 czerwca 2019 r. oznaczoną w PKD numerem 68.20.Z. Z tego tytułu jest podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości położonej we wsi (…) w gminie (…), która stanowi jej majątek osobisty i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni prawa swoje wywodzi z dziedziczenia udziału po matce (…) zmarłej w dniu 15 kwietnia 1987 r. Na podstawie działu spadku dokonanego przed Sądem Rejonowym dla - (…) dnia 10 czerwca 1988 r. Sygn. Akt (…) między Wnioskodawczynią a jej ojcem (…), nieruchomość wchodząca w skład spadku składająca się z działek gruntu oznaczonych numerami (…), (…) i (…) o łącznej powierzchni 6 ha 32 ary przeszła na współwłasność Wnioskodawczyni w 1/4 części oraz (…) w 3/4 części. Następnie (…) mocą aktu notarialnego z dnia 30 stycznia 1997 r. sporządzonego w Pruszkowie przed notariuszem (…), darował Wnioskodawczyni przysługujące mu udziały w opisanym wyżej majątku spadkowym.

W dniu 29 czerwca 2017 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązała się sprzedać część niezabudowanej działki (…), która miała zostać podzielona w sposób odpowiadający potrzebom Kupującego.

Podział geodezyjny niezabudowanej działki (…) na działki (…), (…), (…), (…), i (…) został zatwierdzony decyzją nr (…) wydaną z upoważnienia Wójta Gminy (…) z dnia 17 września 2018 r.

Następnie wykonując przedstawione wyżej warunki przedwstępnej umowy sprzedaży, Wnioskodawczyni sprzedała Kupującemu, aktem notarialnym za Rep. (…)r. z dnia 5 kwietnia 2019 r. sporządzonym w (…) przed notariuszem (…) część działek powstałych w wyniku podziału działki (…) tj. działki (…), (…)i (…) o łącznej powierzchni 14.229 m2.

Umową przedwstępną była objęta również działka (…) o powierzchni 15.790 m2, której własność miała zostać sprzedana Kupującemu w terminie późniejszym z powodu trudności zachodzących po stronie Kupującego. Mocą aktu notarialnego z dnia 31 marca 2020 r. sporządzonego przed notariuszem (…), Wnioskodawczyni wraz z Kupującym (to w każdym przypadku ten sam podmiot) zawarli aneks do opisanej wyżej umowy przedwstępnej, mocą którego strony postanowiły między innymi, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży obejmującej działkę (…) nastąpi nie później niż do dnia 31 lipca 2020 r. oraz że Wnioskodawczyni w celu potwierdzenia, że transakcja obejmująca sprzedaż działki (…) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwróci się o wydanie indywidualnej interpretacji do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że działkę wykorzystywała przez cały okres posiadania na cele rolnicze - uprawa roślin. Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla działek przedstawionych we wniosku obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

*   oznaczenie 8MN/U,

*   przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy mieszkaniowej i usług, w tym usług publicznych, budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki usług komercyjnych i usług publicznych.

Wnioskodawczyni nie występowała o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Dla wnioskowanych działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni w przeszłości nie sprzedawała innych nieruchomości i nie była z tego tytułu podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych w celu sprzedania działki - Kupujący samodzielnie dotarł do Sprzedającej z ofertą kupna. Strona nie grodziła ani nie uzbrajała terenu.

Warunki umowy przedwstępnej:

Strony zobowiązały się pod warunkami opisanym poniżej, zawrzeć umowę sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich:

1.  niezabudowanej działki gruntu powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…),
2.  niezabudowanej działki gruntu powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), wchodzącej w skład nieruchomości o projektowanej powierzchni około 15.582 m2.

Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że w terminie do dnia 30 sierpnia 2018 roku:

1.  Spółka uzyska ostateczną decyzję lub decyzje o pozwoleniu na budowę inwestycji, o której mowa w § 1 ust. 5 pkt 4 tego aktu,
2.  nastąpi podział geodezyjny działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), wchodzącej w skład nieruchomości opisanej § 1 ust. 1 tego aktu, zgodnie z załączoną do niniejszego aktu koncepcją podziału działki nr ew. (…), (…), gm. (…) oraz podział ten zostanie ujawniony w ewidencji gruntów i budynków.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi w ten sposób, że w terminie 30 dni od daty uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, lecz nie później niż w terminie do dnia 30 września 2018 roku, Kupujący nabędzie Projektowaną Nieruchomość I lub Projektowaną Nieruchomość II, natomiast w terminie do dnia 31 lipca 2020 roku, Kupujący nabędzie drugą z Projektowanych Nieruchomości.

Wnioskodawczyni w umowie przedwstępnej udzieliła poniższego pełnomocnictwa:

1.  dysponowanie przez Kupującego działką (…), na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm., przy czym prawo dysponowania wyżej opisaną nieruchomością na cele budowlane zostało ograniczone wyłącznie do celów przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz do wystąpienia, we własnym imieniu, z wnioskiem o pozwolenie lub pozwolenia na budowę i uzyskania pozwolenia lub pozwoleń na budowę, w szczególności Kupujący może ubiegać się w imieniu własnym o:
    *   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umowy bądź umów o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy bądź umów o sprzedaż energii elektrycznej,
    *   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy bądź umów o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy bądź umów o sprzedaż gazu,
    *   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy bądź umów o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy bądź umów o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków,
    *   uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, opinii i innych dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia lub pozwoleń na budowę,
    *   wydanie pozwolenia lub pozwoleń na budowę,
2.  dokonywanie przez Kupującego wszelkich czynności związanych z dokonywaniem analizy geotechnicznej wskazanej powyżej nieruchomości, w tym w szczególności do dokonywania odwiertów i związanych z nimi prac budowlanych,
3.  dokonanie podziału geodezyjnego działki (…), stosownie do potrzeb zamierzenia inwestycyjnego Kupującego oraz na jego koszt.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy transakcja obejmująca sprzedaż działki (…) stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawczyni, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy nie jest działalnością handlową i gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT sprzedaż majątku osobistego, który z prowadzeniem działalności gospodarczej nie jest związany. Transakcja zdaniem Wnioskodawczyni nie podlega zatem opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe z uwagi na poniżej przedstawione argumenty:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do ust. 2 tego artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby zatem sprzedaż towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Uznanie osoby za podatnika w myśl ustawy, uzależnione jest od prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego tylko wtedy, gdy czynność ta została wykonana w ramach działalności gospodarczej. Zatem osoba fizyczna wykonująca czynność, polegającą na zbyciu części majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego sprzedaży - nie jest podatnikiem VAT. Handlem jest dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży; natomiast brak takiego zamiaru wyklucza możliwość uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług.

Ze stanu faktycznego sprawy wynika, że przedmiotowe działki powstały w wyniku podziału dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, stanowiły majątek osobisty Wnioskodawczyni. Powyższe okoliczności wskazują, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiło w celach handlowych. Zatem brak jest podstaw, aby przypisać nabyciu przedmiotowego gruntu zamiaru odsprzedaży. Brak zamiaru odsprzedaży gruntu w momencie jego nabycia uniemożliwia przyjęcie, że Wnioskodawca z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek stał się podatnikiem podatku od towarów i usług z racji prowadzenia działalności handlowej. W tej sytuacji nie powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, bowiem jeśli dana czynność wykonana została poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika VAT i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie.

Z ostrożności procesowej należy zwrócić też uwagę, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. W sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emil Kuc i Halina Jeziorska - Kuc przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Reasumując zbycie przedmiotowych działek, stanowiących majątek osobisty nie stanowi działalności gospodarczej, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu od dnia 5 czerwca 2019 r. oznaczoną w PKD numerem 68.20.Z. Z tego tytułu jest podatnikiem podatku VAT. Ponadto Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości, która stanowi jej majątek osobisty i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Zainteresowana odziedziczyła udział w nieruchomości po matce zmarłej w dniu 15 kwietnia 1987 r. Na podstawie podziału spadku między Wnioskodawczynią a jej ojcem (…), nieruchomość wchodząca w skład spadku składająca się z działek gruntu oznaczonych numerami (…), (…) i (…) o łącznej powierzchni 6 ha 32 ary przeszła na współwłasność Wnioskodawczyni w 1/4 części oraz (…) w 3/4 części. (…) następnie mocą aktu notarialnego z dnia 30 stycznia 1997 r. darował Wnioskodawczyni przysługujące mu udziały w opisanym wyżej majątku spadkowym.

W dniu 29 czerwca 2017 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązała się sprzedać część niezabudowanej działki (…), która miała zostać podzielona w sposób odpowiadający potrzebom Kupującego.

Podział geodezyjny niezabudowanej działki (…) na działki (…), (…), (…), (…), i (…)został zatwierdzony decyzją nr (…) wydaną z upoważnienia Wójta Gminy (…) z dnia 17 września 2018 r.

Umową przedwstępną była objęta również działka (…) o powierzchni 15.790 m2, która miała zostać sprzedana Kupującemu w terminie późniejszym ze względu na trudności zachodzące po stronie Kupującego. Aktem notarialnym z dnia 31 marca 2020 r. Wnioskodawczyni wraz z Kupującym (to w każdym przypadku ten sam podmiot) zawarli aneks do opisanej wyżej umowy przedwstępnej, w którym strony postanowiły między innymi, że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży obejmującej działkę (…) nastąpi nie później niż do dnia 31 lipca 2020 r. oraz że Wnioskodawczyni w celu potwierdzenia, że transakcja obejmująca sprzedaż działki (…) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwróci się o wydanie indywidualnej interpretacji do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Zainteresowana ponadto wskazała, że działkę wykorzystywała przez cały okres posiadania na cele rolnicze - uprawa roślin. Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla działek przedstawionych we wniosku obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu podstawowym - tereny zabudowy mieszkaniowej i usług, w tym usług publicznych, budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki usług komercyjnych i usług publicznych.

Wnioskodawczyni nie występowała o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Dla wnioskowanych działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni w przeszłości nie sprzedawała innych nieruchomości i nie była z tego tytułu podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych w celu sprzedania działki - Kupujący samodzielnie dotarł do Sprzedającej z ofertą kupna. Strona nie grodziła ani nie uzbrajała terenu.

Warunki umowy przedwstępnej:

Strony zobowiązują się pod warunkiem opisanym poniżej, zawrzeć umowę sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich:

1.  niezabudowanej działki gruntu powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…),
2.  niezabudowanej działki gruntu powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), wchodzącej w skład nieruchomości o projektowanej powierzchni około 15.582 m2.

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że w terminie do dnia 30 sierpnia 2018 roku:

1.  Spółka uzyska ostateczną decyzję lub decyzje o pozwoleniu na budowę inwestycji,
2.  nastąpi podział geodezyjny działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), wchodzącej w skład opisanej nieruchomości oraz podział ten zostanie ujawniony w ewidencji gruntów i budynków.

Wnioskodawczyni w umowie przedwstępnej udzieliła poniższego pełnomocnictwa:

1.  dysponowanie przez Kupującego działką (…), na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, przy czym prawo dysponowania wyżej opisaną nieruchomością na cele budowlane zostało ograniczone wyłącznie do celów przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz do wystąpienia, we własnym imieniu, z wnioskiem o pozwolenie lub pozwolenia na budowę i uzyskania pozwolenia lub pozwoleń na budowę, w szczególności Kupujący może ubiegać się w imieniu własnym o:
    *   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i zawarcie umowy bądź umów o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy bądź umów o sprzedaż energii elektrycznej,
    *   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy bądź umów o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy bądź umów o sprzedaż gazu,
    *   uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy bądź umów o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy bądź umów o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków,
    *   uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, opinii i innych dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia lub pozwoleń na budowę,
    *   wydanie pozwolenia lub pozwoleń na budowę,
2.  dokonywanie przez Kupującego wszelkich czynności związanych z dokonywaniem analizy geotechnicznej wskazanej powyżej nieruchomości, w tym w szczególności do dokonywania odwiertów i związanych z nimi prac budowlanych,
3.  dokonanie podziału geodezyjnego działki (…), stosownie do potrzeb zamierzenia inwestycyjnego Kupującego oraz na jego koszt.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawczyni sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż działki (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanej (działki nr (…)) będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Jak z wniosku wynika, Wnioskodawczyni zgodnie z postanowieniami zawartej umowy przedwstępnej, wyraziła zgodę i zezwoliła nabywcy na dysponowanie nieruchomością m.in.: w zakresie: uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, zgodziła się na podział geodezyjny działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), wchodzącej w skład nieruchomości. Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, uprawniającego m.in. do uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, sieci gazowej, sieci wodno-kanalizacyjnej, uzyskania wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, opinii i innych dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia lub pozwoleń na budowę, dokonywanie przez Kupującego wszelkich czynności związanych z dokonywaniem analizy geotechnicznej wskazanej powyżej nieruchomości, w tym w szczególności do dokonywania odwiertów i związanych z nimi prac budowlanych, dokonania podziału geodezyjnego działki (…), stosownie do potrzeb zamierzenia inwestycyjnego Kupującego oraz na dysponowanie przez Kupującego działką (…), na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane. Dysponowanie ww. działką na cele budowlane zostało ograniczone wyłącznie do celów przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz do wystąpienia, we własnym imieniu, z wnioskiem o pozwolenie lub pozwolenia na budowę i uzyskania pozwolenia lub pozwoleń na budowę.

Wnioskodawczyni podejmowała więc świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem Wnioskodawczyni będzie działała w tym zakresie jak handlowiec.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Sprzedającej i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Ponadto przed sprzedażą wystąpił/wystąpi szereg ww. czynności, które spowodowały/spowodują zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż. Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła zgody na dysponowanie przez Kupującego działką (…), na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane. Dysponowanie ww. działką na cele budowlane zostało ograniczone wyłącznie do celów przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz do wystąpienia, we własnym imieniu, z wnioskiem o pozwolenie lub pozwolenia na budowę i uzyskania pozwolenia lub pozwoleń na budowę dotyczących planowanej inwestycji.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawczynię stosownego pełnomocnictwa potencjalnemu Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą realizowane przez Sprzedającą w Jej imieniu i na Jej korzyść, ponieważ to Ona jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

W ocenie tut. Organu, Wnioskodawczyni stworzy sobie okoliczności do zarobku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci nieruchomości nr (…). Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedającej zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Ona sama działa jako podatnik VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż nieruchomości niezabudowanej (Działki nr …) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie e-PUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego e-PUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.