Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1584/11/LSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-16
Teza: Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej wypłatę przez Wnioskodawcę jednorazowej kwoty stanowiącej zachętę do zawarcia długoterminowej umowy najmu.
Słowa kluczowe: najem; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; opodatkowanie-zakres opodatkowania; podatnik; umowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2011r. (data wpływu 21 października 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 stycznia 2012r. (data wpływu 26 stycznia 2012r.) oraz pismem z dnia 1 lutego 2012r. (data wpływu 8 lutego 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej wypłatę przez Wnioskodawcę jednorazowej kwoty stanowiącej zachętę do zawarcia długoterminowej umowy najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2011r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury VAT wystawionej przez najemcę, dokumentującej wypłatę przez Wnioskodawcę jednorazowej kwoty stanowiącej zachętę do zawarcia długoterminowej umowy najmu.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 stycznia 2012r., (data wpływu 26 stycznia 2012r.) oraz pismem z dnia 1 lutego 2012r. (data wpływu 8 lutego 2012r.), będącymi odpowiedziami na wezwanie tut. organu z dnia 9 stycznia 2012r. i z dnia 27 stycznia 2012r znak: IBPP1/443-1582 -1585/11/LSz, znak: IBPBI/2/423-1298-1299/11/BG.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka jest właścicielem budynku komercyjnego (biurowca) znajdującego się w K. W ramach swojej działalności Spółka wynajmuje pomieszczenia znajdujące się w budynku różnym najemcom na podstawie wieloletnich umów najmu. W wyniku negocjacji kolejnej (bądź pierwszej) umowy najmu z dotychczasowymi (bądź potencjalnymi) najemcami Spółka, jako wynajmujący, jest zobowiązana do wypłacenia danemu najemcy jednorazowej kwoty stanowiącej zachętę dla tego najemcy do zawarcia negocjowanej umowy najmu.

Zarówno Spółka, jak i najemcy są czynnymi podatnikami podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku Spółka podała, że postanowienia regulujące wypłatę przez Spółkę na rzecz najemcy jednorazowej kwoty zachęty do zawarcia negocjowanej umowy najmu wynikają z umów zawartych z najemcami. Treść takiego postanowienia jest każdorazowo negocjowana z konkretnym najemcą.

Tytułem przykładu Spółka przytacza postanowienia 3 umów:

1.  W związku z zawarciem niniejszej Umowy Najmu, Wynajmujący zobowiązuje się do zapłaty Najemcy jednorazowej kwoty w wysokości 30.791,68 Euro. Zapłata tej kwoty dokonana zostanie w terminie 14 dni od otrzymania noty obciążeniowej, na wskazany rachunek bankowy Najemcy na podstawie wystawionej przez Najemcę noty obciążeniowej. Wypłacona kwota będzie stanowiła równowartość w złotych polskich kwoty Euro przeliczonej według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień wystawienia noty przez Najemcę.
2.  Jeżeli umowa zostanie podpisana przed dniem 15 października 2010r., obok upustów przewidzianych w dwóch poprzednich zdaniach, Spółka wypłaci kwotę pieniężną, na podstawie noty obciążeniowej wystawionej przez Najemcę w ciągu 10 dni od dnia akceptacji wyceny, w wysokości 80.740 Euro płatnych do dnia 30 czerwca 2011r. (tłumaczenie Spółki).
3.  Biorąc pod uwagę długoterminową współpracę z najemcą, Spółka przyznaje Najemcy kwotę zachęty w wysokości 103.450 Euro, która może być żądana przez Najemcę w okresie od dnia podpisania umowy do dnia 31 grudnia 2011r. (tłumaczenie Spółki).

Zgodnie z postanowieniami umów najmu, Spółka jest zobowiązana do zapłaty najemcy kwoty zachęty w związku z samym tylko zawarciem (bądź przedłużeniem) umowy najmu. Natomiast w zamian za kwotę zachęty otrzymanej od Spółki najemca nie jest zobowiązany do wykonania jakiejkolwiek czynności, której beneficjentem miałaby być Spółka. W związku z otrzymaniem kwoty zachęty na podstawie umowy najmu, najemca jedynie wyrazi zgodę na zawarcie negocjowanej umowy najmu i nabywanie usług od Spółki. Natomiast najemca nie będzie świadczył na rzecz Spółki jakichkolwiek usług w związku z otrzymaniem kwoty zachęty.

Podstawową korzyścią, jaką Spółka uzyskuje w związku z wypłatą kwoty zachęty na rzecz najemcy, jest zawarcie długoterminowej umowy najmu z danym najemcą, a w konsekwencji zapewnienie dla Spółki przychodów z tytułu najmu w dłuższym okresie czasu. Spółka zwraca uwagę, że w praktyce rynku nieruchomościowego ze względu na długoterminowy charakter większości umów najmu oraz panującą na rynku konkurencję właściciele powierzchni proponują liczne rozwiązania mające zachęcić potencjalnych najemców do zawarcia umowy. Wynika to z faktu, że nawet stosunkowo istotna zachęta oznaczająca obniżkę lub wsparcie finansowe najemcy na początku najmu powinna zwrócić się w trakcie całego okresu obowiązywania umowy. W związku z zaoferowaniem przez Spółkę najemcom jednorazowych zachęt w związku z zawarciem lub przedłużeniem umów najmu Spółka ma zapewnione stabilne źródło przychodów z najmu w dłuższym okresie czasu oraz dobre relacje z najemcami, co bezpośrednio wpływa na przychody Spółki.

Wysokość kwoty zachęty jest każdorazowo przedmiotem indywidualnych negocjacji z najemcą i w związku z tym jest różna w poszczególnych umowach. Wysokość zachęty jest ściśle powiązana z pozostałymi postanowieniami umownymi, w szczególności regulującymi wysokość czynszu oraz pozostałe zachęty dla najemcy, np. okresy bezczynszowe. W praktyce bowiem, strony rozpoczynają negocjacje od ustalenia stawki czynszu podstawowego. Jednocześnie najemcy oraz Spółka negocjują efektywną stawkę czynszu w całym okresie obowiązywania umowy, z uwzględnieniem faktu, iż w trakcie umowy najemca będzie przez pewien okres płacił obniżony czynsz oraz otrzyma kwotę zachęty. Bardzo często zdarza się, że dla konkretnego najemcy bardziej korzystny jest dłuższy okres obniżonego czynszu, w rezultacie w takim przypadku Spółka negocjuje niższą kwotę zachęty (i odwrotnie). W konkretnych przypadkach, wysokość zachęty może być zależna także od powierzchni wynajmowanego lokalu (odpowiednio wyższa kwota zachęty w przypadku większej powierzchni). Spółka pragnie podkreślić, że wysokość i sposób kalkulacji kwoty zachęty jest w każdym przypadku przedmiotem negocjacji pomiędzy Spółką a najemcą, w związku z czym trudno jest uogólniać zasady kalkulacji ww. zachęty.

Jak Spółka wyjaśniła we wniosku o wydanie interpretacji, zawarcie nowej lub przedłużenie obecnie obowiązującej umowy najmu z najemcą ma najczęściej na celu przedłużenie dotychczasowego stosunku najmu między Spółką a najemcą. W takiej sytuacji, wypłacenie zachęty w związku z zawarciem długoterminowej umowy najmu z reguły nie będzie powodować wzrostu wskaźnika wykorzystania powierzchni podlegających wynajmowi. Ponadto, obecnie większość pomieszczeń w budynku Spółki jest już wynajęta. W związku z tym, żaden z najemców Spółki, z którym jest zawierana nowa, bądź przedłużana dotychczasowa umowa najmu, nie staje się najemcą flagowym w budynku, który ma przyciągnąć innych najemców do danego budynku. Zawarcie kolejnej umowy najmu nie stanowi w żaden sposób zewnętrznych działań marketingowych, które miałby wykonywać najemca (potencjalny najemca) w celu pozyskania kolejnych najemców dla Spółki. Dodatkowo, jak Spółka wyjaśniła już we wniosku o wydanie interpretacji, negocjowane i zawierane umowy najmu w żadnym punkcie nie umożliwiają Spółce posługiwania się firmą najemcy w celach marketingowych.

Zgodnie z umowami najmu, najemcy nie podejmują żadnych dodatkowych czynności na rzecz Spółki, od których uzależniona byłaby wypłata jednorazowej kwoty zachęty. Jak Spółka wyjaśniła powyżej, jedynym warunkiem wypłaty zachęty na rzecz najemcy jest zawarcie przez niego umowy najmu (bądź przedłużenie zawartej umowy najmu).

Wypłata jednorazowej kwoty zachęty na rzecz najemcy zostanie, zgodnie z postanowieniami umów najmu i zgodnie ze stanowiskiem Spółki przedstawionym we wniosku, udokumentowana w postaci noty obciążeniowej wystawionej przez najemcę na rzecz Spółki.

Jednorazowa kwota zachęty wypłacana przez Spółkę na rzecz najemcy jest związana ze świadczeniem przez Spółkę usług najmu na rzecz najemcy w tym sensie, że jej wypłacenie jest ściśle powiązane z samym zawarciem umowy przez Spółkę i najemcę, a więc w istocie warunkuje świadczenie usług najmu na rzecz danego najemcy przez Spółkę w przyszłości. Jednakże Spółka pragnie podkreślić, że w zamian za kwotę zachęty od Spółki najemca nie jest zobowiązany do wykonania jakiejkolwiek czynności, której beneficjentem miałaby być Spółka. Spółka pragnie zwrócić uwagę, że odpowiednikiem jej świadczenia w postaci jednorazowej kwoty pieniężnej wypłaconej na rzecz danego najemcy będzie wyłącznie zgoda tego najemcy na zawarcie negocjowanej umowy najmu. W ocenie Spółki, zgodę na nabywanie usług od danego wynajmującego trudno uznać za wyświadczenie na rzecz tego wynajmującego jakiejkolwiek usługi. Dopiero w następstwie zawarcia przedmiotowej umowy najmu między Spółką a najemcą dochodzi do świadczenia usług, ale usługodawcą jest Spółka, a nie – najemca.

Zobowiązanie Spółki do wypłaty kwoty zachęty na rzecz danego najemcy jest przedmiotem negocjacji pomiędzy stronami przed zawarciem umowy najmu i w praktyce wynika z odpowiednich postanowień umowy najmu, zgodnie z wynikiem negocjacji pomiędzy stronami. W związku z tym, należy przyjąć, że Spółka jest zobowiązana do wypłaty zachęty na rzecz najemcy, ponieważ taki był zgodny zamiar stron odzwierciedlony w treści umowy.

Podstawową korzyścią związaną z wypłatą jednorazowej zachęty na rzecz najemcy jest zawarcie długoterminowej umowy najmu z danym najemcą. W przypadku, gdyby Spółka nie zaoferowała najemcy w trakcie negocjacji wypłaty takiej kwoty pieniężnej (lub innej formy zachęty dla najemcy), najprawdopodobniej najemca nie byłby zainteresowany ofertą wynajmu powierzchni w budynku Spółki. W takiej sytuacji, Spółka ponosiłaby straty w związku z tym, że część powierzchni w budynku Spółki pozostałaby nie wynajęta. Spółka zwraca uwagę, że różnego rodzaju zachęty dla najemców są powszechnie stosowane na rynku nieruchomości (np. okres zwolnienia z czynszu lub okres, w którym najemca płaci obniżony czynsz, wynagrodzenie za zawarcie umowy najmu, pokrycie kosztów aranżacji wnętrz przez wynajmującego, itp.).

Jednocześnie Spółka wskazała, że we wniosku z dnia 14 października 2011r. wnosiła o wydanie interpretacji indywidualnej w opisanym stanie faktycznym oraz w identycznym zdarzeniu przyszłym. Do dnia złożenia wniosku Spółka wypłaciła już bowiem na podstawie kilku z zawartych umów kwotę zachęty dla najemcy do zawarcia umowy najmu. Jednocześnie, w związku z negocjowanymi obecnie z innymi najemcami umowami najmu Spółka najprawdopodobniej będzie wypłacać także w przyszłości podobne zachęty dla innych najemców. Dlatego Spółka wskazała, że przedmiotem wniosku o interpretację jest zarówno zaistniały stan faktyczny, jak i zdarzenie przyszłe. W związku z tym, że Spółka zadała we wniosku o wydanie interpretacji 4 pytania, Spółka uznała, że w zakresie każdego pytania występuje jeden zaistniały stan faktyczny i jedno zdarzenie przyszłe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółce będzie przysługiwać odliczenie podatku VAT naliczonego z faktury VAT wystawionej przez najemcę dokumentującej wypłatę przez Spółkę najemcy jednorazowej kwoty stanowiącej zachętę do zawarcia negocjowanej długoterminowej umowy najmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że wypłacona przez Spółkę najemcom jednorazowa kwota stanowiąca zachętę do zawarcia negocjowanej długoterminowej umowy najmu nie podlega opodatkowaniu VAT, to w przypadku gdy jej otrzymanie zostanie udokumentowane przez najemcę fakturą VAT, zamiast notą obciążeniową Spółka nie będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego z tej faktury.

Na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy podatku VAT są obowiązani do wystawienia faktury dokumentującej dokonanie sprzedaży (tj. w szczególności dokonanie odpłatnej dostawy towarów oraz świadczenie usług na terytorium kraju). Zdaniem Spółki, w związku z płatnością kwoty zachęty niewątpliwie nie dojdzie do dostawy towarów przez najemcę na rzecz Spółki. Podobnie, nie można uznać, aby kwota pieniężna wypłacana najemcom stanowiła wynagrodzenie za jakąkolwiek usługę świadczoną przez najemcę na rzecz Spółki. Konsekwentnie, Spółka stoi na stanowisku, że dla udokumentowania przekazania najemcy przedmiotowej kwoty wystarczające będzie wystawienie przez najemcę noty obciążeniowej zamiast faktury VAT.

Jeżeli jednak najemca wystawi fakturę VAT na Spółkę z powyższego tytułu, to rozważenia wymaga kwestia, czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT z takiej faktury.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Na podstawie zaś art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT faktura dokumentująca transakcję niepodlegającą opodatkowaniu nie stanowi podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego.

Z treści cytowanego wyżej przepisu wynika wprost, że w przypadku otrzymania przez Spółkę od najemcy faktury VAT z naliczonym podatkiem VAT z tytułu wypłacenia najemcy jednorazowej kwoty zachęty do zawarcia negocjowanej długoterminowej umowy najmu, która to kwota, w opinii Spółki, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka nie będzie miała prawa do odliczenia podatku zawartego w otrzymanej fakturze.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm., a od 26 sierpnia 2011r., t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 czewrca 2005r. do dnia 31 grudnia 2010r. podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 marca 2011r. podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Kwestie dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały uregulowane w Dziale IX ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r.) kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2010r. do 31 grudnia 2010r. kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Powyższe regulacje wskazują, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca stworzył więc podatnikom prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem budynku komercyjnego (biurowca). W ramach swojej działalności Wnioskodawca wynajmuje pomieszczenia znajdujące się w budynku różnym najemcom na podstawie wieloletnich umów najmu. W wyniku negocjacji kolejnej (bądź pierwszej) umowy najmu z dotychczasowymi (bądź potencjalnymi) najemcami Wnioskodawca, jako wynajmujący, jest zobowiązany, zgodnie z postanowieniami umów najmu, do wypłacenia danemu najemcy jednorazowej kwoty stanowiącej zachętę dla tego najemcy do zawarcia negocjowanej umowy najmu. Treść takiego postanowienia jest każdorazowo negocjowana z konkretnym najemcą.

W zamian za kwotę zachęty otrzymanej od Wnioskodawcy najemca nie jest zobowiązany do wykonania jakiejkolwiek czynności, której beneficjentem miałaby być Wnioskodawca. W związku z otrzymaniem kwoty zachęty na podstawie umowy najmu, najemca jedynie wyraża zgodę na zawarcie negocjowanej umowy najmu i nabywanie usług od Wnioskodawcy.

Wypłata jednorazowej kwoty zachęty na rzecz najemcy zostanie, zgodnie z postanowieniami umów najmu i zgodnie ze stanowiskiem Spółki przedstawionym we wniosku, udokumentowana w postaci noty obciążeniowej wystawionej przez najemcę na rzecz Spółki.

Jednorazowa kwota zachęty wypłacana przez Spółkę na rzecz najemcy jest związana ze świadczeniem przez Spółkę usług najmu na rzecz najemcy w tym sensie, że jej wypłacenie jest ściśle powiązane z samym zawarciem umowy przez Spółkę i najemcę, a więc w istocie warunkuje świadczenie usług najmu na rzecz danego najemcy przez Spółkę w przyszłości.

Wnioskodawca jak i najemcy są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczy kwestii sposobu dokumentowania przez najemców jednorazowej wypłaty przez Wnioskodawcę kwoty stanowiącej zachętę do zawarcia negocjowanej długoterminowej umowy najmu oraz ewentualnego odliczenia podatku wykazanego na fakturach wystawionych przez danego najemcę.

W celu stwierdzenia czy wypłacona kwota przez Wnioskodawcę stanowiąca zachętę do zawarcia długoterminowej umowy najmu może być dokumentowana notą obciążeniową, czy też fakturą VAT oraz czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących wypłacone kwoty, należy ustalić czy mamy do czynienia ze świadczeniem usług podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z rozstrzygnięcia zawartego w interpretacji indywidualnej nr IBPP1/443-1582/11/LSz z dnia 16 lutego 2012r. wynika, że w przedmiotowej sytuacji dochodzi do odpłatnego świadczenia usług, w rozumieniu przepisów o podatku VAT – art. 8 ust. 1, bowiem wypłacana przez Wnioskodawcę kwota jest związana z określonym zachowaniem najemcy w stosunku do Wnioskodawcy. Wypłacona kwota jest bowiem jedną z form zachęcania kontrahentów do podpisania umowy najmu. Zatem w przedmiotowej sprawie istnieje element wzajemności, konieczny do uznania, że płatność w formie jednorazowej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczone usługi za które najemcy, będący podatnikami VAT powinni wystawić faktury VAT obciążające Wnioskodawcę.

W myśl art. 106 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2011r. podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011r. stanowi, że – podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 106 ust. 8 ustawy o VAT ustawodawca określił w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360) obowiązującego od dnia 1 kwietnia 2011r., elementy, które powinna zawierać faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży.

Zgodnie z § 4 ust. 1 tego rozporządzenia zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami „FAKTURA VAT”. Szczegółowe elementy takiego dokumentu określa § 5 ust. 1 rozporządzenia.

Powyższy przepis jest powtórzeniem przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337 ze zm.) obowiązującego do dnia 31 marca 2011r.

Należy podkreślić, iż ustawodawca posługuje się pojęciem podatnika, którym w rozumieniu ustawy o VAT jest m.in. osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, a działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Z przytoczonych przepisów wynika, że fakturę wystawia sprzedawca (usługodawca) będący podatnikiem podatku od towarów i usług, w celu udokumentowania dokonanej sprzedaży towarów lub świadczonych usług.

Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

Podsumowując stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z zapłatą za świadczone przez najemców usługi, dla których udokumentowania właściwymi są faktury VAT wystawione przez najemców, które stanowią podstawę do odliczenia przez Wnioskodawcę podatku naliczonego wynikającego z tych faktur, pod warunkiem, że w przedmiotowej sprawie wypłacana jednorazowa kwota jest udzielana w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

W pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.