Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-1070a/12/BJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-12-05
Teza: Sprzedaż nieruchomości zabudowanych.
Słowa kluczowe: budowle; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; obiekt; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 września 2012 r. (data wpływu 5 września 2012 r.), uzupełnionym w dniu 12 listopada 2012 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 września 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 12 listopada 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Z dniem 1 października 2008 r. przedsiębiorstwo (działające od dnia 7 czerwca 1990 r.) w wyniku przeprowadzonej komercjalizacji zostało przekształcone w jednoosobową Spółkę Skarbu Państwa, działającą pn. Przedsiębiorstwo (…) w Ł. Właścicielem Spółki jest obecnie Województwo - na podstawie komunalizacji (umowy nieodpłatnego przeniesienia praw udziałów, która została zawarta w dniu 5 lipca 2011 r.). Spółka zamierza sprzedać w drodze przetargu pisemnego nieograniczonego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej. Nieruchomość gruntowa zabudowana stanowi działkę oznaczoną numerem geodezyjnym 23657/3 o powierzchni 4.787 m2 wraz z budynkami i budowlami, położoną w Ł. przy ulicy S., Właściciel gruntu - Miasto na prawach Powiatu, użytkownik wieczysty - Przedsiębiorstwo (…) w Ł.

Na podstawie art. 2 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 ze zm.), nieruchomość położona w Ł., oznaczona nr 23657 o pow. 7,8876 ha, stała się z dniem 5 grudnia 1990 r. z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego. Budynki i urządzenia znajdujące się na tej nieruchomości zostały wybudowane ze środków własnych, dlatego też nabycie ich własności nastąpiło nieodpłatnie ( decyzja Urzędu Wojewódzkiego z kwietnia 1994 r.).

Działka nr 23657/3, zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 marca 2000 r. w sprawie zatwierdzenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego miasta w części dotyczącej kwartału terenu położonego w dzielnicy przemysłowo-składowej - rejon ulicy Ż., położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 01KL (18), z przeznaczeniem pod tereny urządzeń i tras komunikacyjnych (ulica lokalna). Części składowe nieruchomości nr 23657/3:

1.  budynek gospodarczy magazynowy - nr (…) (budynek parterowy wolnostojący wzniesiony w 1968 r., ujawniony w 1990 r., stan początkowy 2.285,75 zł – budynek wg prawa budowlanego);
2.  budynek po magazynie gazów technicznych - nr (…) (budynek wolnostojący wybudowany w 1984 r., stan początkowy 8.812 zł - budynek wg prawa budowlanego);
3.  wiata stalowa wykonana w 1981/1982 r. nr (…), wartość początkowa 5.323 zł – budowla wg prawa budowlanego;
4.  obudowa śmietnika wykonana w 1984 r. („zasiek betonowy”) nr (…) - budowla wg prawa budowlanego;
5.  ogrodzenie z ram ogrodzeniowych wykonane w 1984 r. - budowla wg prawa budowlanego;
6.  oświetlenie zewnętrzne placu wykonane w 1984 r. nr (…), wartość początkowa 11.432,50 zł – budowla wg prawa budowlanego;
7.  słupki ogrodzeniowe w trakcie realizacji - będą przesunięte na teren Spółki.

Infrastruktura techniczna: sieć elektro-energetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, sieć telekomunikacyjna (budowle wg prawa budowlanego).

Przy nabyciu ww. obiektów Spółce nie przysługiwało prawo do dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie było wydatków na ulepszenie ww. budynków i budowli.

Część ww. nieruchomości jest wynajęta - umowa najmu spisana w dniu 21 kwietnia 2006 r., zawarta na czas nieokreślony z mocą obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2006 r. z zachowaniem

3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wynajmujący wniósł zastrzeżenie do umowy, zgodnie z którym na terenie będącym przedmiotem najmu w planach przewidziana jest budowa ciągu komunikacyjnego (ulicy miejskiej). Termin realizacji tego zamierzenia wynajmującemu nie jest znany. W przypadku rozpoczęcia realizacji tej inwestycji w trakcie trwania umowy, najemcy od wynajmującego nie przysługuje żadne roszczenie odszkodowawcze z tytułu rozwiązania umowy.

Najemca prowadzi działalność gospodarczą - odbiór i sortowanie odpadów (PKD 37.20.Z). Przedmiotem najmu jest:

1.  budynek magazynowy murowany o powierzchni zabudowy 66 m2 (nr …);
2.  wiata stalowa magazynowa o powierzchni zabudowy 170 m2 (nr …);
3.  zasiek betonowy na złom o pow. 87 m2 (nr …);
4.  budynek „magazyn gazów" o powierzchni ok. 51 m2 (nr …);
5.  plac o powierzchni ok. 1.285 m2, na którym m.in. znajdują się przedmioty najmu określone w punktach 1, 2, 3, 4.

Najemca złożył wypowiedzenie umowy w dniu 8 sierpnia 2012 r. Miesięczny czynsz najmu od dnia 1 kwietnia 2006 r. wynosił netto 250 zł, powiększony o VAT 22%. Od dnia 1 lipca 2006 r. miesięczny czynsz najmu wynosił netto 500 zł, powiększony o VAT 22%. Od dnia 1 lutego 2010 r. miesięczny czynsz najmu wynosił brutto 600 zł, w tym VAT 23%. Od dnia 1 stycznia 2011 r. miesięczny czynsz najmu wynosił brutto 662,47 zł, w tym VAT 23%. Od dnia 1 stycznia 2012 r. miesięczny czynsz najmu wynosił brutto 662,47 zł, w tym VAT 23 %.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka będzie zobowiązana do zapłaty VAT i w jakiej wysokości od czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę oznaczoną numerem geodezyjnym 23657/3 o powierzchni 4.787 m2 wraz z budynkami i budowlami stale z gruntem związanymi, położonej w Ł. przy ulicy S.?

Zdaniem Spółki, cytującej treść art. 29 ust. 5 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a także § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będzie zwolniona od zapłaty VAT od sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami i budowlami trwale z gruntem związanymi (działka nr 23657/3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 Nr 177,. poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez dostawę w ww. znaczeniu rozumie się oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa (odpowiednio art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy).

Co do zasady stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (ust. 7a ww. artykułu).

Jednocześnie na mocy art. 43 ust. 10 omawianego artykułu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W art. 2 pkt 14 ustawy, ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Oznacza to, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt lub zmodernizuje go ponosząc przy tym nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (po wybudowaniu lub ulepszeniu) zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu przepisów budowlanych i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych, nie jest to równoznaczne z jego zasiedleniem. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpi bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce, gdy taki obiekt zostanie sprzedany lub oddany w dzierżawę, czy najem, gdyż nastąpi wówczas wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje prawne stwierdzić należy, że planowana dostawa budynków i budowli oddanych w najem podlegać będzie zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem obiekty te wydane zostały pierwszemu użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu (najem), czyli nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy i od tego momentu upłynęły 2 lata. Dostawa pozostałych budynków i budowli podlegać będzie zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tejże ustawy, ponieważ w stosunku do tych obiektów Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i Spółka nie dokonywała ich ulepszeń.

Mając na względzie powyższe oraz uwzględniając treść § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że zwolnione od podatku będzie również zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr 23657/3.

Końcowo wskazać należy, że analiza przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym niniejszej interpretacji udzielono przy założeniu, że obiekty, o których mowa we wniosku, stanowią budynki i budowle w rozumieniu ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi –(t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.