Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1033/10-3/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-12-20
Teza: Czy obciążanie najemców lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej kosztami mediów (centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, wywozu nieczystości stałych) dostarczanych do lokalu stanowi dla wynajmującego obrót w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym czy winno podlegać podatkowi od towarów i usług według właściwych stawek podatkowych?
Słowa kluczowe: faktura-faktura VAT; koszt-koszty zarządu; media; obrót; podatnik; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2010 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 20 września 2010 r., Biura KIP w Lesznie 21 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obciążenia najemców lokali użytkowych kosztami mediów – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obciążenia najemców lokali użytkowych kosztami mediów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Do dnia 23 lipca 2010 r. budynek, w którym znajduje się 10 lokali użytkowych był w całości własnością Gminy Miasto. Wnioskodawca na mocy podpisanej umowy z Miastem zajmował się zarządzaniem budynkiem (częściami wspólnymi), a także poszczególnymi lokalami w tym budynku. Umowa o zarządzanie zawarta pomiędzy Gminą Miasto a Spółką przewiduje, że wszelkie koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości ponosi Spółka, ale i wszelkie przychody osiągane z nieruchomości (np. czynsze, opłaty za media itp.) stanowią przychód Zainteresowanego. W stosunku do najemców lokali Spółka działa, jak quasi-właściciel lokali, w szczególności jest stroną w umowach najmu, jako wynajmujący. Spółka nie ma jednak prawa dokonywania ewentualnej sprzedaży lokali.

W dniu 23 lipca 2010 r. jeden z lokali w budynku został sprzedany. Sprzedany, samodzielny lokal o niemieszkalnym przeznaczeniu stanowi odrębną nieruchomość zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Powstała tym samym z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa (art. 6 ww. ustawy).

Właściciele lokali, tj. podmiot, który kupił lokal dnia 23 lipca 2010 r. oraz Wnioskodawca (właścicielem faktycznym lokali jest Gmina Miasto , ale zgodnie z zapisami umowy o zarządzanie wszelkie koszty z tego tytułu obciążają zobowiązani są do uiszczania na konto wspólnoty opłat z tytułu zaliczki na koszty zarządu oraz z tytułu dostarczanych do lokali mediów, centralnego ogrzewania, podgrzania wody, wywozu nieczystości stałych (śmieci), zimnej wody i odprowadzania ścieków. Właściciele lokali na powyższe media nie mają podpisanych odrębnych umów z faktycznymi dostawcami mediów (ciepłownią, dostawcą wody, przedsiębiorstwem zajmującym się wywozem śmieci). Umowy stosowne w tym zakresie podpisała wspólnota.

Zainteresowany działając jako wynajmujący lokale użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej obciąża kosztami mediów najemców poszczególnych lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy obciążanie najemców lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej kosztami mediów (centralnego ogrzewania, ciepłej wody, zimnej wody, wywozu nieczystości stałych) dostarczanych do lokalu stanowi dla wynajmującego obrót w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym czy winno podlegać podatkowi od towarów i usług według właściwych stawek podatkowych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Podstawą opodatkowania jest obrót, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku (art. 29 ust. 1 ww. ustawy).

Minister Finansów w piśmie z dnia 23 grudnia 2003 r. (PP1-811/912/03/JW) wyjaśnił, iż członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie dokonują sprzedaży na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Obowiązek podatkowy nie powstaje w odniesieniu do czynności wewnętrznych rozliczeń za media wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz członków tej wspólnoty. W konsekwencji członkowie wspólnoty nie dokonują odsprzedaży mediów na rzecz najemców lokali.

Stanowisko takie potwierdził Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście w wydanej w dniu 23 listopada 2004 r. interpretacji (znak:lll-2/446-1786/04/AN). Podobne stanowisko zajął Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź -Bałuty w piśmie z dnia 24 listopada 2004 r. (znak: I USB III/436/183/04/KK): „W przedmiocie dokonywanych rozliczeń pomiędzy Gminą (będącą we wspólnocie) a najemcami lokali komunalnych i uznanie, że w tym przypadku nie ma obrotu w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami”.

Zainteresowany stoi na stanowisku, że obciążanie kosztami mediów najemców lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej nie będzie stanowiło obrotu i w związku z tym nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w zał. nr 4 do ustawy. W załączniku tym, stanowiącym „Wykaz usług zwolnionych od podatku” pod poz. 4 wymieniono sklasyfikowane pod symbolem PKWiU ex 70.20.11 – usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Wskazać należy, że użycie przez ustawodawcę „ex” przy grupowaniu PKWiU, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług lub obniżonej stawki podatku oznacza, że zwolnienie lub obniżona stawka dotyczy tylko danej usługi z danego grupowania.

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z powołanych wyżej przepisów nie korzysta zatem wynajem lokali użytkowych.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Zainteresowany zarządza nieruchomością, której właścicielem jest Gmina Miasto. Wnioskodawca wynajmuje lokale użytkowe znajdujące się w przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca oraz podmiot, który jest właścicielem jednego lokalu zobowiązani są do uiszczania opłat z tytułu zaliczki na koszty zarządu oraz z tytułu dostarczanych do lokali mediów: centralnego ogrzewania, podgrzania wody, wywozu nieczystości stałych, zimnej wody i odprowadzania ścieków. Umowy na dostarczanie mediów podpisała wspólnota mieszkaniowa. Zainteresowany działając jako wynajmujący lokale użytkowe obciąża kosztami mediów najemców poszczególnych lokali.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze - art. 29 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że koszty nieruchomości wspólnej oraz koszty świadczeń indywidualnych obowiązany jest pokryć korzystający z lokalu użytkowego, czyli najemca tego lokalu. Opłaty te stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usługi najmu. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującemu z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemcę przedmiotowych kosztów. Tym samym koszty nieruchomości wspólnej oraz koszty świadczeń indywidualnych, będące obrotem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu, będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym. W omawianej sprawie przedmiotem najmu są lokale użytkowe, a nie mieszkalne, w związku z powyższym czynność ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana stawką podstawową.

Reasumując, w sytuacji gdy koszty mediów z tytułu najmu lokali użytkowych Wnioskodawca będzie przenosił na najemcę, otrzymane z tego tytułu kwoty będą stanowiły obrót, od którego Zainteresowany zobowiązany będzie naliczyć podatek VAT według stawki podstawowej, tj. 22%.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie obciążenia najemców lokali użytkowych kosztami mediów. Kwestia dotycząca stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie obciążenia najemców lokali użytkowych kosztami mediów została rozstrzygnięta w odrębnej interpretacji nr ILPP1/443-1033/10-2/AK z dnia 20 grudnia 2010 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.