Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.20.2017.1.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-20
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości w K., S., Ł. oraz G. w odniesieniu do budynku (nr 1) magazynowo – biurowego, budynku (nr 2) biurowego ze stacją transformatorową oraz budynku (nr 3) Nowego Biura, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w pozostałej części tj. transakcji sprzedaży Nieruchomości w G. w odniesieniu do budynku portierni oraz, budowli (ogrodzenia, placu, dróg, szlabanu, sieci elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej), powyższa czynność będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że powyższa transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; skutki podatkowe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 19 stycznia 2017 r. (data wpływu 20 stycznia 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 lutego 2017 r. (data nadania 20 lutego 2017 r., data wpływu 23 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca, lub Spółka) jest czołowym wydawcą prasy regionalnej w Polsce. Tytuły prasowe Spółki są wydawane w 15 województwach Polski. W szczególności Wnioskodawca jest wydawcą 20 dzienników regionalnych, a także ponad 150 tygodników lokalnych oraz bezpłatną gazetę miejską. Z działalnością wydawniczą nieodłącznie związana jest działalność w zakresie sprzedaży powierzchni reklamowej oraz pośrednictwo w sprzedaży takiej powierzchni.

Wnioskodawca prowadzi również działalność gospodarczą w zakresie poligrafii/druku. 8 drukarni zapewnia wysoką jakość druku wszystkim własnym produktom prasowym oraz świadczy usługi dla klientów zewnętrznych.

Wnioskodawca aktywnie rozwija swoją działalność internetową.

Wyżej wskazane obszary działalności (działalność wydawnicza, poligraficzna i internetowa) należą do podstawowej działalności Wnioskodawcy (dalej: „Działalność Podstawowa”). Zgodnie z danymi pozyskanymi z sytemu sprawozdawczości zarządczej za okres styczeń - listopad 2016 r. udział przychodów z Działalności Podstawowej w przychodach operacyjnych (w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości) przekroczył 95%.

W niewielkim zakresie Wnioskodawca prowadzi również m.in. działalność finansowo księgową, działalność związaną z produkcją filmów i nagrań video, działalność agencji informacyjnych. Spółka uzyskuje również przychody z finansów, źródłem których jest finansowanie udzielone podmiotom powiązanym. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Z uwagi na specyfikę działalności wydawniczej (wydawnictwa regionalne), w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy wydzielone zostały 14 oddziały regionalne. Dodatkowo w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy funkcjonuje: (i) oddział - w ramach, którego prowadzane jest Centrum Usług Wspólnych (obsługujące Wnioskodawcę oraz spółki zależne) oraz (ii) oddział Poligrafia, do którego zadań należy prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie poligrafii (oddział Poligrafia nadzoruje pracę wszystkich drukarni należących do Wnioskodawcy).

Podsumowując, w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy funkcjonuje łącznie 16 oddziałów ujawnionych w Krajowym Rejestrze Sądowym, z których 14 wydzielone zastało z uwagi na kryterium terytorialne istotne z punktu widzenia działalności wydawniczej, a pozostałe dwa (Centrum Usług Wspólnych oraz Poligrafia) z uwagi na kryterium funkcjonalne.

Część działalności gospodarczej Wnioskodawcy prowadzona jest na terenie specjalnych stref ekonomicznych. Dotyczy to: (i) Specjalnej Strefy Ekonomicznej E., gdzie Wnioskodawca prowadzi działalność poligraficzną na podstawie zezwolenia z dnia 25 czerwca 2007 r., oraz (ii) Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w której prowadzona jest działalność poligraficzna na podstawie zezwolenia z 24 czerwca 2005 r. oraz m.in. działalność wydawniczą na podstawie zezwolenia z dnia 25 czerwca 2007 r.

Podstawowa Działalność gospodarcza Wnioskodawcy prowadzona jest w oparciu o majątek trwały w skład, którego wchodzą nieruchomości; są to co do zasady budynki biurowe, mieszczące redakcje i działy wsparcia, hale drukarni, magazyny oraz infrastruktura pomocnicza.

Z uwagi na zachodzące na rynku wydawnictw prasowych oraz rynku poligraficznym niekorzystne zmiany (sukcesywny spadek nakładów prasy drukowanej na przestrzeni ostatniej dekady i związane z tym ograniczenie potencjału wytwórczego drukarni i redakcji), Spółka zmuszona jest zmniejszać wykorzystanie w/w nieruchomości w Działalności Podstawowej. Zbędna z punktu widzenia Działalności Podstawowej powierzchnia użytkowa nieruchomości oddawana jest przez Wnioskodawcę w najem lub dzierżawę podmiotom trzecim. Działalność w zakresie najmu/dzierżawy ma charakter akcesoryjny wobec podstawowej działalność gospodarczej. Jak wynika z danych finansowych dostępnych w systemie sprawozdawczości zarządczej spółki, przychody z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości w okresie od stycznia do listopada 2016 r. stanowiły poniżej 1% przychodów operacyjnych Wnioskodawcy.

W strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy, działalności w zakresie najmu nieruchomości nie jest wydzielona w postaci oddziału lub działu. Co do zasady, osoby odpowiedzialne za prowadzenie spraw administracyjnych 14 wymienionych wyżej oddziałów regionalnych oraz oddziału Poligrafia administrują również nieruchomościami związanymi z zadaniami gospodarczymi tego działu, w tym w szczególności zapewniają bieżące utrzymanie nieruchomości (sprzątanie, ochronę, bieżące remonty). Osoby te sprawują również bieżący nadzór nad wynajmem nieruchomości w tej części, jaka nie jest wykorzystywana w Działalności Podstawowej. W szczególności przygotowują i nadzorują wykonanie umów najmu, kontaktują się z najemcami, zapewniają windykację należności (zadania te wykonywane są przy wsparciu doradców prawnych). Podsumowując należy podkreślić, iż Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników lub współpracowników dedykowanych wyłącznie do obsługi nieruchomości, a tym bardziej pracowników/współpracowników, których zadaniem byłaby administracja nieruchomościami/częścią nieruchomości oddanymi w najem. Dział administracyjny, który jest w praktyce odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomościami zajmuje się również innymi czynnościami (np. obsługa biura, zarządzanie flotą samochodową, zarządzanie relacjami z dostawcami usług telefonii komórkowej). Sprawowanie nadzoru nad nieruchomościami jest jednym z wielu zleconych mu zadań.

W Spółce nie ma osoby sprawującej funkcje kierownicze w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wszelkie kwestie zarządcze związane z wynajmem nieruchomości (np. decyzje o zwarciu i wypowiedzeniu umów najmu), należą do ogólnych kompetencji zarządu Wnioskodawcy. Umocowanie do zawierania i wypowiadania umów najmu może być również udzielone na podstawie pełnomocnictwa dyrektorom poszczególnych oddziałów regionalnych lub dyrektorom drukarni funkcjonujących w ramach oddziału Poligrafia.

Zgodnie z polityką rachunkowości zarządczej Spółka, w stosunku do nieruchomości znajdujących się w gestii regionalnych oddziałów wydawniczych, Wnioskodawca ewidencjonuje przychody i koszty związane z tymi nieruchomościami na wyodrębnionych centrach kosztowych (Cost Center), w tym koszty części wynagrodzeń osób zatrudnionych w działach administracyjnych.

Przychody i koszty kliku Cost Center: np. „Nieruchomości”, „Zarząd”, składają się na rachunek wyników jednego Profit Center np. „Administracja”. Dla danego centrum kosztowego potencjalnie możliwe jest sporządzenie odrębnego rachunku wyników, tym niemniej w praktyce takie rachunki wyników nie są sporządzane. Rachunki wyników sporządzane są natomiast dla oddziałów jako całości lub poszczególnych Profit Centers.

Dla nieruchomości wykorzystywanych w działalności oddziału Poligrafia Wnioskodawca co do zasady nie prowadzi odrębnych ewidencji kosztowych - koszty te są ewidencjonowane oraz wykazywane w centrum kosztowym związanym z administracją. Bez względu na powyższe, dla Nieruchomości w K. (dawny budynek drukarni) prowadzone jest odrębne Cost Center.

Zgodnie z polityką rachunkowości finansowej Wnioskodawcy, zdarzenia dotyczące nieruchomości nie są wyodrębnione jako działalność nieruchomościowa, lecz są ewidencjonowane jako pozostała działalność, łącznie z np. magazynowaniem, usługami marketingowymi, transportowymi, itp. Przychody z wynajmu Nieruchomości ewidencjonowane są w grupie kont „sprzedaż pozostałych usług”, która obejmuje kilkanaście kategorii. Koszty dotyczące utrzymania nieruchomości ewidencjonowane są z podziałem na rodzaje kosztów na tych samych kontach rodzajowych ujmowane są koszty dotyczące wszystkich nieruchomości.

Spółka nie prowadzi osobnego rachunku bankowego dedykowanego dla działalności nieruchomościowej. Należności i zobowiązania związane z najmem nieruchomości regulowane są za pośrednictwem rachunków bankowych obsługujących wszelką działalność gospodarczą Spółki inną niż Działalność Podstawowa.

Działalność w zakresie wynajmu nieruchomości nie jest wyodrębniona funkcjonalnie. Zarządzanie nieruchomościami nie jest traktowane przez Spółkę jako jeden z kluczowych obszarów działalności. Wynajem nieruchomości ma wyłącznie charakter uboczny w stosunku do działalności wydawniczej i poligraficznej, co znajduje odzwierciedlenie zarówno w opisanej wyżej strukturze organizacyjnej, jak i w przyjętej polityce rachunkowości i sprawozdawczości zarządczej,

W ramach grupy kapitałowej, do której należy Spółka, wyodrębniona jest spółka celowa V. Sp. z o.o. (dalej: „V.”), przedmiotem działania, której jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. V. jest właścicielem nieruchomości biurowych 2 nabytych w grudniu 2014 r. od M. Sp. z o.o. - podmiotu zależnego.

Celem powołania V. było powierzenie profesjonalnemu podmiotowi działalności w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami, które to kompetencje były i są nieistotne z punktu widzenia efektywności Działalności Podstawowej Wnioskodawcy. Powołanie w ramach grupy kapitałowej wyspecjalizowanego podmiotu, którego działalność gospodarcza koncentruje się na obrocie i najmie nieruchomości, uzasadnia, z uwagi na efekt skali, zatrudnienie w tym podmiocie wykwalifikowanej kadry, a przez to budowę kompetencji umożliwiających większą efektywność tego rodzaju działalności gospodarczej. Wskazane wyżej nieruchomości należące do V. wynajmowane są zarówno podmiotom powiązanym (w tym Spółka) jak i podmiotom niepowiązanym. V. jest czynnym podatnikiem VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa sprzedaż V. kolejnych 4 nieruchomości (dalej: „Transakcja”):

Nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Wnioskodawcy, stanowiącej działkę ewidencyjną 175/1, o powierzchni 10 919 m2, zabudowanej budynkami produkcyjno-magazynowymi (dawnej drukarni), dla której Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość w K.”);

Nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami o charakterze użytkowym, składającą się z działek: (i) nr 7396/1, 7396/2, 3943/1, 3943/2 o łącznej powierzchni 1,1389 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta - w użytkowaniu wieczystym do 2089 r., oraz działek nr 3774/1, 3942 o łącznej powierzchni 1,0473 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta stanowiących własność Spółki, zabudowanych budynkiem użytkowym drukarni offsetowej, (ii) nr 3943/3, 3943/4, 7396/3, 7396/4 o łącznej powierzchni 1,7209 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta w użytkowaniu wieczystym do 2089 r. oraz działek gruntowych nr 3774/2, 3774/3 stanowiących własność Wnioskodawcy o łącznej powierzchni 0,0310 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta, zabudowanych budynkiem biurowym „M\`(...)\`”, (dalej: „Nieruchomość w S.”);

Nieruchomości gruntowej, o powierzchni 6 388 m2, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 89/2, dla której Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi księgę wieczystą, zabudowanej budynkiem produkcyjno - biurowym (dalej: „Nieruchomość w Ł.”);

Nieruchomości gruntowej w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy, stanowiącej działkę nr 223/1 o powierzchni 15.822 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta, zabudowanej budynkami magazynowo - biurowymi (dalej: „Nieruchomość w G.”).

W odniesieniu do Nieruchomości w Ł. Wnioskodawca i V. zawarły już umowę przedwstępną sprzedaży, i uzyskały już zrzeczenie się, przysługujące podmiotowi publicznemu. Zwarcie umowy przenoszącej własność nastąpi po uzyskaniu indywidualnej interpretacji prawa podatkowego wydanej przez Tutejszy Organ.

W odniesieniu do Nieruchomości w K., S. i G. zbycie nastąpi w drodze odrębnych umów sprzedaży zwartych tego samego dnia lub w niewielkich odstępach czasu, z tym zastrzeżeniem, że dla Nieruchomości w S. konieczne będzie zrzeczenie się prawa pierwokupu przez podmiot publiczny któremu ono przysługuje.

Bez względu na powyższe, możliwe jest, że na skutek nieprzewidzianych zdarzeń lub zmiany decyzji biznesowych strony ostatecznie zdecydują o zbyciu jednej, dwóch lub trzech nieruchomości z czterech wskazanych powyżej.

Po dokonaniu Transakcji, Spółka zawrze z V. umowy najmu budynków i budowli posadowionych na w/w nieruchomościach. Co do zasady przedmiotem najmu będzie powierzchnia obecnie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na potrzeby własne. Pozostała część budynków i budowli będzie wynajmowana przez V. dotychczasowym najemcom, ponadto V. będzie poszukiwać nowych najemców, w celu zapewnienia 100% wykorzystania nieruchomości. Bez względu na powyższe, z uwagi na potencjał komercyjny Nieruchomości w K., V. zdecydować może o zmianie sposobu użytkowania nieruchomości (np. budowę biurowca).

Poniżej Wnioskodawca prezentuje szczegółowe informacje dot w/w nieruchomości.

Informacje na temat poszczególnych Nieruchomości

Nieruchomość w K.

Na działce gruntu oznaczonej jako 175/1, dla której prowadzona jest księga wieczysta znajdują się obecnie budynki: drukarni, wiaty stalowe, portiernia oraz budowle: stacja TRAFO i oczyszczalnia ścieków.

W/w działka została nabyta w dniu 15 grudnia 1994 r. przez poprzednika prawnego Spółki (tj. D. Sp. z o.o,, działającej następnie pod firmą K. Sp. z o.o,, przejętej przez Wnioskodawcę w trybie art. 516 par. 1 Kodeksu Spółek Handlowych w dniu 17 czerwca 2002 r. (połączenie przez przejęcie spółki zależnej).

Jak wynika z treści w/w aktu notarialnego nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nabywcy nie przysługiwało więc prawo do odliczenia podatku naliczonego). Jak wynika z treści w/w aktu, na dzień nabycia na działce trwała budowa drukarni, nabycie nieruchomości nastąpiło zatem w trakcie budowy. Cena nieruchomości (wraz z budynkami w budowie) określona została na kwotę 1 448 000 zł (po denominacji).

Jak wynika z ksiąg Spółki budynki i budowle istniejące obecnie na gruncie zostały ujawnione z dniem 17 czerwca 2002 r. (dzień połączenia) w łącznej kwocie 5 383 233 zł., w tym budynek drukarni 4 504 277 zł. Z powyższego wynika, iż nabywca nieruchomości (tj. poprzednik prawny Spółki) kontynuował budowę ponosząc dodatkowe nakłady przekraczające przeszło trzykrotnie cenę nabycia nieruchomości. Poprzednikowi prawnemu Wnioskodawcy (K. Sp. z o.o.) przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków związanych z dokończeniem budowy budynków i budowli posadowionych na działce. Spółka nie ponosiła po dniu wprowadzenia do ewidencji ŚT nakładów na ww. budynki i budowie.

Budynki i budowle były przez Spółkę i jej poprzedników prawnych wykorzystywane w działalności Poligraficznej do roku końca roku 2015 (do 1 stycznia 2008 r. na Nieruchomości w K. funkcjonowała drukarnia, w latach 2008 - 2015 budynek drukarni wykorzystywany był jako magazyn papieru dla drukarni w S.). W latach 2011 - 2015 spółka wynajmowała wyłącznie wiaty stalowe. Obecnie Wnioskodawca dochodzi na drodze sądowej dwóch wierzytelności z powyższego tytułu w łącznej kwocie 8 031,30 zł. Wierzytelności nie będą przedmiotem zbycia na rzecz V.

10 lutego 2016 r. cała nieruchomość (wszystkie budynki i budowle) zostały oddane w odpłatną dzierżawę. Wszelkie koszty związane z administracją nieruchomości i użytkowaniem ponosi dzierżawca we własnym imieniu. W szczególności dzierżawca jest stroną wszelkich umów dostawy mediów, ochrony i sprzątania nieruchomości.

Dla Nieruchomości w K. została wydana ostateczna Decyzja o ustaleniu Warunków Zabudowy z dn. 28 stycznia 2011 r. dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budowa zespołu budynków biurowych wraz z kompleksowym zagospodarowaniem terenu, uwzględniającym układ parkingów naziemnych, place, małą architekturę, ciągi piesze oraz niezbędne uzbrojenie terenu związane z dostawą mediów, na dz. Nr 175/1, 166/3, 166/4, 166/5, 168/3, 305/3, 169, 170. Wnioskodawca nie ma tytułu prawnego do posiadania działek wymienionych w w/w decyzji z wyjątkiem działki 175/1. Wnioskodawca oraz V. w umowie sprzedaży Nieruchomości w K. zawrą porozumienie co do: (i) zgodnego zwrócenia się do właściwego organu w celu przeniesienia Decyzji o Warunkach Zabudowy na V., (ii) przeniesienia praw do koncepcji architektonicznej w oparciu, o którą wydano Decyzję o Warunkach Zabudowy. Położenie nieruchomości oraz wydanie dla niej w/w Decyzji o Warunkach Zabudowy czyni z niej atrakcyjny teren inwestycyjny. Fakt ten został uwzględniony w wycenie Nieruchomości w K. przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, Nie można wykluczyć, że V. podejmie w przyszłości decyzje inwestycyjne, zmieniające obecny sposób zagospodarowania Nieruchomości w K.

W związku z planowanym zbyciem Nieruchomości w K. na V. przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zawartej w dniu 10 lutego 2016 r.

Dzierżawca Nieruchomości w K. nie zalega z czynszem. Nie jest wolą Wnioskodawcy i V. przenoszenie jakichkolwiek wierzytelności i zobowiązań związanych z przedmiotem sprzedaży.

Nieruchomość w S.

Własność działek objętych księgą wieczystą oraz prawa użytkowania wieczystego działek objętych księgą została nabyta przez Spółkę w dniu 30 czerwca 2005 r.

Na w/w działkach gruntu Wnioskodawca wybudował budynek biurowy oddany do użytkowania w dniu 25 lutego 2009 r. - wartość początkowa 47 321 831 zł. oraz budynek drukarni oddany do użytkowania 5 marca 2007 r. o wartości początkowej 34 543 350 zł.

Poza wymienionymi wyżej budynkami na Nieruchomości w S. istnieje utwardzony parking.

Nakłady czynione na budynki i budowle posadowione na Nieruchomości w S. nie przekroczyły od dnia ich oddania do użytkowania 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli.

Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu towarów i usług budowlanych wykorzystanych do budowy w/w budynków i parkingu.

Spółka wykorzystuje w/w budynki we własnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, a także wynajmuje. Nieruchomość w S. znajduje się na terenie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, a budynki i budowie posadowione na tej nieruchomości służą, w części niewynajmowanej, wykonywaniu działalności gospodarczej objętej zezwoleniem strefowym (wskazanym powyżej).

W budynku biurowym nazywanym m.in. w umowach najmu „M\`(...)\`” (nazwa ta nie jest prawnie chroniona, w tym w szczególności Wnioskodawca nie dokonał jej zgłoszenia, jako znaku towarowego w Urzędzie Patentowym), mieści się m.in. siedziba redakcji Dziennika Zachodniego wydawanego przez Wnioskodawcę. Powierzchnia użytkowa budynku M\`(...)\` wynosi ponad 5 660 m2, z czego w chwili obecnej ponad 35% jest wynajmowane a blisko 65% wykorzystywane jest na potrzeby własne Wnioskodawcy. Powierzchnia 1 624 m2 wynajmowana jest przez okres dłuższy niż dwa lata.

Niektóre umowy z najemcami M\`(...)\` przewidują, iż ponoszą oni dodatkowe koszty eksploatacyjne w postaci energii elektrycznej według wskazań licznika. Umowy na dostawę mediów (w tym prądu) zawarte są przez Wnioskodawcę i następnie refakturowane według wskazań licznika na poszczególnych najemców (o ile umowa najmu tak stanowi).

Po sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca już, jako najemca Nieruchomości w S. zamierza kontynuować współpracę z dotychczasowymi dostawcami usług sprzątania i ochrony zarówno budynku drukarni jak i M\`(...)\`. W zakresie w jakim usługi te dotyczyć będą tej części nieruchomości, która nie będzie wynajmowana przez Wnioskodawcę, Spółka obciąży V. częścią wynagrodzenia za usługi ochrony i sprzątania, z kolei V. obciąży tymi kosztami pozostałych najemców.

W odniesieniu do umów dostawy mediów (prąd, woda, gaz), w budynku drukarni Spółka pozostanie stroną umów dostawy mediów. W budynku biurowym (M\`(...)\`) ewentualna zmiana stron umów dostawy mediów i innych związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem budynku będzie uzależniona od indywidualnych rozmów z dostawcami. W przypadku podjęcia decyzji o zmianie strony korzystającej z usług, odbędzie się to poprzez rozwiązanie umowy z odpowiednim dostawcą przez Wnioskodawcę i związaniem nowej umowy przez V.

Nie jest wolą Wnioskodawcy i V. przenoszenie jakichkolwiek wierzytelności i zobowiązań związanych z Nieruchomością w S.

W związku z planowanym zbyciem Nieruchomości w S. na V. przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Wnioskodawcę.

Nieruchomość w Ł.

Działka 89/2, dla której prowadzona jest księga wieczysta, została nabyta przez A. Sp. z o.o. w dniu 11 lipca 1996 r. (akt notarialny).

Wnioskodawca jest następcą prawnym (sukcesja generalna) A. Sp. z o.o. (połączona przez przejęcie z L. Sp. z o.o. 30 kwietnia 1998 r., ta z kolei została połączona przez przejęcie z Wnioskodawcy 1 stycznia 1999 r.).

Na w/w działce gruntu, jak wynika z treści aktu notarialnego, znajdował się w dniu nabycia budynek biurowy o powierzchni użytkowej 3412 m2, oraz hala produkcyjna o powierzchni użytkowej 3054 m2. Na Nieruchomości w Ł. znajdują się również parking oraz podjazd do hali drukarni wybudowane po nabyciu Nieruchomości w Ł., Wnioskodawcy (jego poprzednikowi prawnemu) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wzniesieniem tych budowli.

Jak wynika z treści aktu notarialnego, cena nabycia w/w budynków wyniosła 1 829 500 zł netto. Do ceny sprzedaży budynków został doliczony podatek VAT wg. stawki 22% w kwocie 402 490 zł. A. Sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w Ł.

Obecna wartość początkowa w/w budynków wynosi 10 402 405 zł. W księgach Spółki możliwe jest prześledzenie nakładów czynionych na w/w budynki od roku 2008. W 2008 r. zaktualizowane wartości początkowe wynosiły odpowiednio: (i) hala produkcyjna 3 655 821 zł, (ii) budynek biurowy 5 887 277 zł. Jak wynika z porównania: (i) ceny nabycia budynku biurowego i hali produkcyjnej wynikającej z aktu notarialnego oraz (ii) ich aktualnej wartości początkowej, od dnia nabycia poniesione zostały przez Spółkę (jej poprzedników prawnych) na te obiekty nakłady przekraczające 30% wartości początkowej. Nakłady czynione po 1 stycznia 2008 r, do dnia dzisiejszego nie przekroczyły jednak 30% zaktualizowanej wartości początkowej ujawnionej w księgach na 1 stycznia 2008 r.

Spółka wykorzystuje w/w budynki we własnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Niewielka część hali produkcyjnej (66 m2) jest wynajmowana, w budynku biurowym przedmiotem najmu jest powierzchnia 1 m2 pod automat do sprzedaży napojów.

Jak wynika z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości w Ł., obciążana jest ona nieodpłatną służebnością gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego działki ziemi nr 89/3, posiadającej księgę wieczystą kw. nr 90060, polegająca na zapewnieniu dostępu do stacji trafo zlokalizowanej w budynku byłej hali napraw i nieodpłatnego udostępnienia terenów uzbrojonych w celu konserwacji istniejącego uzbrojenia.

Po sprzedaży nieruchomości Spółka już, jako najemca Nieruchomości w Ł. zamierza kontynuować współpracę z dotychczasowymi dostawcami usług sprzątania i ochrony. W zakresie w jakim usługi te dotyczyć będą tej części nieruchomości, która nie będzie wynajmowana przez Wnioskodawcę, Spółka obciąży V. częścią wynagrodzenia za usługi ochrony i sprzątania, z kolei V. obciąży tymi kosztami pozostałych najemców.

W odniesieniu do umów dostawy mediów, zmiana stron umów dostawy mediów i innych związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem budynku będzie uzależniona od indywidualnych rozmów z dostawcami. W przypadku podjęcia decyzji o zmianie strony korzystającej z usług, odbędzie się to poprzez rozwiązanie umowy z odpowiednim dostawcą przez Spółkę i związaniem nowej umowy przez V.

Nie jest wolą Wnioskodawcy i V. przenoszenie jakichkolwiek wierzytelności i zobowiązań związanych z Nieruchomością w Ł. Bez względu na powyższe, w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości w Ł. na V. przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Spółkę.

Nieruchomość w G.

Dla Nieruchomości w G. (nieruchomości gruntowej) stanowiącej działkę 223/1, prowadzona jest księga wieczysta. Jak wynika z działu III Księgi Wieczystej na nieruchomości ustanowiona jest odpłatna służebność przesyłu na rzecz G. Sp. z o.o.

W/w budynki zostały nabyte przez P. Sp. z o.o. 20 sierpnia 1993 r. (akt notarialny) za 631 000 zł (po denominacji). Jak wynika z treści aktu notarialnego, nabycie podlegało opodatkowaniu opłatą skarbową, tym samym nabywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Na dzień nabycia (20 sierpnia 1993) Nieruchomość w G. zabudowana była następującymi budynkami: (i) magazynowo - biurowym (nr 1), (ii) stacją transformatorową, (iii) budynkiem stacji obsługi samochodów (nr 2), (iv) garażem (nr 3), (vi) portiernią.

Sp. z o.o, jest następcą prawnym P. Sp. z o.o. Następstwo prawne wynika z następującego ciągu zdarzeń: (i) Sp. z o,o. nabyła udziały w P. Sp. z o.o. w latach 1996 - 2000, (ii) P. Sp. z o.o. zmieniło firmę na C. Sp. z o.o., (iii) 24 września 2002 r. na mocy postanowienia Sądu Rejonowego Sp, z o.o. w drodze fuzji (połączenia przez przejęcie) połączyła się z C. Sp. z o.o.

Jak wynika z wizji lokalnej dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, obecnie na Nieruchomości w G. znajduje się następująca zabudowa: (i) budynek (nr 1) produkcyjny z częścią biurową - hala drukarni, (ii) budynek biurowy (nr. 2) ze stacją transformatorową i pomieszczeniem na agregat prądotwórczy powstały z dawnej stacji obsługi samochodów, (iii) budynek biurowy (nr 3) powstały na skutek przebudowy dawnego garażu (iv) budynek portierni.


| Opis | Data nabycia | Wartość początkowa wprowadzona do ksiąg na dzień 58.09.2002 | Nakłady okres | Nakłady kwota 
| działka gruntu w użytkowaniu wieczystym | 1993-08-20 | 102 461,00 |  |  
| Budynek (nr 1)magazynowo-biurowy |  | 5 781 927,21 |  |  
|  |  |  | rok 2002 | 71 548,49 
|  |  |  | rok 2003 | 40 247,65 
|  |  |  | rok 2004 | 27 203,50 
|  |  |  | rok 2005 | 4661,24 
|  |  |  | rok 2006 | 72 419,39 
|  |  |  | rok 2007 | 193 672,66 
|  |  |  | rok 2008 | 523 546,74 
|  |  |  | rok 2010 | 24 200,00 
|  |  |  | rok 2012 | 1 098 585,53 
| zewnętrzna sieć energetyczna |  | 81 066,00 |  |  
| Zewnętrzna sieć CO |  | 3361,00 |  |  
| Zewnętrzna sieć wodno-kanalizacyjna |  | 69 627,00 |  |  
| Budynek (nr 2) stacji obsługi samochodów |  | 898 189,36 |  |  
|  |  |  | rok 2010 | 27 250,00 
| Garaż – (budynek nr 3) |  | 69 815,00 |  |  
|  |  |  | rok 2016 | 4 864 549,64 
| portiernia |  | 40 182,00 | Rok 2003 | 20 900,00 
| parking |  |  |  |  
| Plac Połęże |  | 1066,00 |  |  
| Drogi i place Połęże |  | 30062,00 |  |  
| Droga dojazdowa Połęże |  | 1232,00 |  |  
| Szlaban |  | 8388,00 |  |  
| Ogrodzenie Połęże |  | 8845,00 |  |  

Wszystkie środki trwałe wchodzące w skład Nieruchomości w G. zostały wprowadzone do obecnych ksiąg z datą 25 września 2002 r. tj. z dniem następującym po dniu połączenia przez przejęcie z C. Sp. z o.o.

Biorąc pod uwagę, dane wynikające z ksiąg należy wskazać, iż w okresie od 25 września 2002 r. do dnia dzisiejszego na następujące budynku zostały poczynione nakłady przekraczające 30% ich wartości początkowej: (i) budynek numer 1 magazynowo - biurowy, przy czym od dnia poniesienia ostatniego nakłady powodującego przekroczenie limitu 30% nie upłynęło jeszcze pięć lat (nakłady w roku 2012 czynione były we wrześniu i październiku), (ii) budynek numer 3 - dawny garaż, przebudowany w 2016 r. na budynek biurowy, (iii) Portiernia przy czym od dnia poniesienia nakładów upłynął okres pięciu lat.

Nakłady na budynki i budowle w latach 2002 - 2016 na Nieruchomości w G. czynione były pod rządami ustawy VAT i ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Poz. 50 z późn. zm.) w związku z działalnością podlegająca opodatkowaniu, a więc co do zasady Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Budynek (nr 1) magazynowo-biurowy o powierzchni użytkowej 6 215 m2 jest od 2002 r. wynajmowany w części. Obecnie powierzchnia najmu to 1 900 m2.

Budynek (nr 2) dawnej stacji obsługi samochodów obecnie budynek biurowy, wynajmowany był w latach 2003-2009. Wynajmujący zobowiązany był do przebudowy na budynek biurowy (ponoszenia nakładów na ten budynek w kwocie nie niższej niż 200 000 tys. zł.) Nakłady te stanowiły inwestycję najemcy w obcym środku trwałym.

Budynek (nr 3) nowego biura (dawny garaż) został oddany do użytkowania w grudniu 2016 r. po przebudowie dotychczasowego garażu / magazynu i jest w całości wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Po sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca już, jako najemca Nieruchomości w G. zamierza kontynuować współpracę z dotychczasowymi dostawcami usług sprzątania i ochrony. W zakresie w jakim usługi te dotyczyć będą tej części nieruchomości, która nie będzie wynajmowana przez Wnioskodawcę, Spółka obciąży V. częścią wynagrodzenia za usługi ochrony i sprzątania, z kolei V. obciąży tymi kosztami pozostałych najemców.

W odniesieniu do umów dostawy mediów, zmiana stron umów dostawy mediów i innych związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem budynku będzie uzależniona od indywidualnych rozmów z dostawcami. W przypadku podjęcia decyzji o zmianie strony korzystającej z usług, odbędzie się to poprzez rozwiązanie umowy z odpowiednim dostawcą przez Spółkę i związaniem nowej umowy przez V.

Nie jest wolą Wnioskodawcy i V. przenoszenie jakichkolwiek wierzytelności i zobowiązań związanych z Nieruchomością w G.

Bez względu na powyższe, w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości w G. na V. przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Spółkę.

Cesja umów najmu

Jak wskazano powyżej w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia poszczególnych nieruchomości z mocy prawa na V. zostaną przeniesione prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów najmu lub dzierżawy obowiązujących na dzień sprzedaży. W takiej sytuacji na V. przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców.

W przypadku kaucji wpłaconych przez najemców, Wnioskodawca zobowiąże się do ich zwrotu tymże najemcom, a najemcy zobowiążą się do wpłaty na rzecz V. na nowo kaucji w ramach zabezpieczenia wykonania obowiązków wynikających z umów najmu.

W trosce o uproszczenie stosunków pomiędzy Wnioskodawcą, najemcami i V., zakłada się, iż do spełnienia świadczenia dojdzie zapewne w drodze przekazu, uregulowanego w art. 9211 (i następne) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz, 380 ze zm.)

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy w przypadku gdy Wnioskodawca zamiast wszystkich czterech nieruchomości zbyłaby na rzecz V. jedną lub dwie lub trzy z wskazanych wyżej nieruchomości, w dowolnej konfiguracji, to czy przedmiotem tak zmodyfikowanej Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
3.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w K. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż strony złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji?
4.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w S. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż strony złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji?
5.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w Ł. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż strony złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji?
6.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w G. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż strony złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji?
7.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, V. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Wnioskodawcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w K., G., S. i Ł.?
8.  Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości w K., G., S. i Ł., w zakresie w jakim podlegać ona będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na V. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
9.  Czy w związku z nabyciem Nieruchomości w K., G., S. i Ł., V. nie będzie ponosić, na zasadach o których mowa w art. 112 § 1 Ordynacji podatkowej, odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe Wnioskodawcy?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 8, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie Ordynacji podatkowej zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie natomiast w zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 16 marca 2017 r. odrębna interpretacja indywidualna 1462-IPPP3.4512.47.2017.1.PC.

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na V. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z wyłączeniem dostawy położonych na Nieruchomości w G. budynku portierni oraz, budowli (ogrodzenia, placu, dróg, szlabanu, sieci elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej) jeśli ta dostawa podlegać będzie zwolnieniu z VAT.

Stosownie do dyspozycji art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (daiej: „PCC”) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z powyższych regulacji ustawy o PCC, z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż Nieruchomości w K. S., Ł. i G. podlegać będzie opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT. W szczególności, nawet jeśli do niniejszej sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to sprzedający i kupujący (Wnioskodawca oraz V.) będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) i z tego prawa skorzystają. W istocie więc spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie PCC, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem VAT.

W świetle powyższego, co do zasady transakcja sprzedaży Nieruchomości K. S., Ł. i G. nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na V. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku.

Opodatkowaniu PCC podlegać będzie jednak dostawa budynku portierni oraz, budowli (ogrodzenia, placu, dróg, szlabanu, sieci elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej) położonych na Nieruchomości w G. jeśli podlegać będzie zwolnieniu z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w chwili obecnej Wnioskodawca rozważa sprzedaż V. kolejnych 4 nieruchomości (dalej: „Transakcja”):

*   Nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Wnioskodawcy, położonej w K. stanowiącej działkę ewidencyjną 175/1, o powierzchni 10 919 m2, zabudowanej budynkami produkcyjno-magazynowymi (dawnej drukarni), dla której Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość w K.”);

*   Nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami o charakterze użytkowym, położonej w S., składającą się z działek: (i) nr 7396/1, 7396/2, 3943/1, 3943/2 o łącznej powierzchni 1,1389 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta - w użytkowaniu wieczystym do 2089 r., oraz działek nr 3774/1, 3942 o łącznej powierzchni 1,0473 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta stanowiących własność Wnioskodawcy zabudowanych budynkiem użytkowym drukarni offsetowej, (ii) nr 3943/3, 3943/4, 7396/3, 7396/4 o łącznej powierzchni 1,7209 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta w użytkowaniu wieczystym do 2089 r. oraz działek gruntowych nr 3774/2, 3774/3 stanowiących własność Wnioskodawcy o łącznej powierzchni 0,0310 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta, zabudowanych budynkiem biurowym „M\`(...)\`”, (dalej: „Nieruchomość w S.”);

*   Nieruchomości gruntowej położonej w Ł., o powierzchni 6 388 m2, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 89/2, dla której Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi księgę wieczystą, zabudowanej budynkiem produkcyjno - biurowym (dalej: „Nieruchomość w Ł.”);

*   Nieruchomości gruntowej w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy, położonej w G., stanowiącej działkę nr 223/1 o powierzchni 15.822 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta, zabudowanej budynkami magazynowo - biurowymi (dalej: „Nieruchomość w G.”).

W odniesieniu do Nieruchomości w Ł. Wnioskodawca i V. zawarły już umowę przedwstępną sprzedaży, i uzyskały już zrzeczenie się, przysługujące podmiotowi publicznemu. Zwarcie umowy przenoszącej własność nastąpi po uzyskaniu indywidualnej interpretacji prawa podatkowego wydanej przez Tutejszy Organ. W odniesieniu do Nieruchomości w K., S. i G. zbycie nastąpi w drodze odrębnych umów sprzedaży zwartych tego samego dnia lub w niewielkich odstępach czasu, z tym zastrzeżeniem, że dla nieruchomości w S. konieczne będzie zrzeczenie się prawa pierwokupu przez podmiot publiczny któremu ono przysługuje. Bez względu na powyższe, możliwe jest, że na skutek nieprzewidzianych zdarzeń lub zmiany decyzji biznesowych strony ostatecznie zdecydują o zbyciu jednej, dwóch lub trzech nieruchomości z czterech wskazanych powyżej.

W interpretacji indywidualnej z dnia 16 marca 2017 r. Nr 1462-IPPP3.4512.47.2017.1.PC w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „Odnosząc cytowane przepisy do dostawy budynków i budowli na działce 175/1 nabytych przez poprzedników prawnych Wnioskodawcy w ramach ZCP, w trakcie budowy, która następnie została ukończona, a po jej ukończeniu nie były czynione na te budynki i budowle nakłady przekraczające 30% ich wartości początkowej, należy stwierdzić, iż oddanie budynków i budowli na cele własnej działalności gospodarczej po ich wybudowaniu stanowiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. W konsekwencji, skoro od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, rozważana obecnie dostawa budynków i budowli objęta będzie zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednocześnie V. i Wnioskodawca mają możliwość poddania Transakcji opodatkowaniu VAT, pod warunkiem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.(\`(...)\`) Biorąc pod uwagę przytoczone wyżej stanowisko władz skarbowych i sądów administracyjnych co do rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” stwierdzić należy, że:

*   skoro zarówno budynek drukarni (2007), budynek biurowy (2009) jak i parking zostały wzniesione przez Spółkę a następnie wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej lub wynajmowane, oraz na te składniki majątku nie były czynione nakłady, których wartość przekroczyłby 30% ich wartości początkowej,

*   to dostawa Nieruchomości w S. (budynku i budowli wraz z gruntem) objęta jest zwolnieniem na podstawie art, 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ponieważ następuje po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie nieruchomości do użytkowania.

Strony mają możliwość poddania transakcji opodatkowaniu VAT, pod warunkiem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.(\`(...)\`) W świetle przytoczonych powyżej przepisów, w przypadku dostawy Nieruchomości w Ł. (budynków i budowli wraz z gruntem) należy już na wstępie wykluczyć zwolnienie przewidziane art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ponieważ Wnioskodawca (jej poprzednikom prawnym) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w Ł.. Dostawa Nieruchomości w Ł. (budynków i budowli wraz z gruntem), podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową w zakresie w jakim dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego również jako modernizacji budynków i budowli o ponad 30% wartości początkowej. Bezwarunkowe opodatkowanie VAT dotyczyć będzie zatem tych budynków i budowli, które po nabyciu były modernizowane o ponad 30% (budynek drukarni i budynek biurowy), w tej części w jakiej nie były one wynajmowane po dokonaniu nakładów przez co najmniej dwa lata. W części wynajmowanej ponad dwa lata dostawa budynków drukarni i biurowego, korzystać będzie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, i w tym zakresie strony Transakcji będą mogły złożyć oświadczenie o poddaniu Transakcji opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z opcją opodatkowania podlegać będzie również dostawa budowli (parkingu i podjazdu) wybudowanych przez Wnioskodawcę / poprzedników prawnych i użytkowanych wyłącznie we własnej działalności gospodarczej.(\`(...)\`) Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej przepisy prawa, w ramach dostawy Nieruchomości w G. wyróżnić należy następujące przypadki: Dostawa budynku (nr 1) magazynowo - biurowego (hali drukarni) podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w części w jakiej budynek jest wynajmowany. Stronom Transakcji przysługuje jednak prawo rezygnacji ze zwolnienia w trybie przewidzianym art. 43 ust. 10 ustawy VAT. W pozostałej części (nie wynajmowanej), z uwagi na fakt, iż nakłady poczynione na budynek w latach 2003 - 2012 przekroczyły 30% jego wartości początkowej, dostawa podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową jeśli zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od dnia poczynienia ostatnich nakładów. Dostawa budynku (nr 2) biurowego ze stacją transformatorową podlegać będzie zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ponieważ dostawa dokonywana jest w ramach „kolejnego zasiedlenia” z uwagi na odpłatny wynajem, budynku w latach 2003 - 2009. Stronom Transakcji przysługuje jednak prawo rezygnacji ze zwolnienia w trybie przewidzianym art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkowanie dostawy stawką podstawową. Dostawa budynku (nr 3) dawnego garażu przebudowanego na Nowe Biuro podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową z uwagi na fakt, iż dostawa nastąpi w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego jako poczynienie na budynek nakładów o wartości przekraczającej 30% jego wartości początkowej. Dostawa budynku portierni oraz budowli (ogrodzenia, placu, dróg, szlabanu, sieci elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej) podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT jeśli te składniki majtku nie były wynajmowane, przy ich nabyciu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz Spółka nie czyniła na te składniki majątku nakładów przekraczających 30% w okresie ostatnich pięciu lat. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków (budowli lub ich części) trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Z uwagi na powyższe, w przypadku dostawy części budynków i budowli składających się na Nieruchomość w G. objętych zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, to wartość gruntu zostanie przyporządkowana do ich podstawy opodatkowania / ceny w oparciu o klucz wartościowy (tj. udział ceny sprzedaży tych obiektów w łącznej cenie wszystkich zbywanych obiektów składających się na Nieruchomość w G.)”

A zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości w K., S., Ł. oraz G. w odniesieniu do budynku (nr 1) magazynowo – biurowego, budynku (nr 2) biurowego ze stacją transformatorową oraz budynku (nr 3) Nowego Biura, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w pozostałej części tj. transakcji sprzedaży Nieruchomości w G. w odniesieniu do budynku portierni oraz, budowli (ogrodzenia, placu, dróg, szlabanu, sieci elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej), powyższa czynność będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że powyższa transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.