Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.192.2024.4.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-09
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

8 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wraz z Pozostałymi Składnikami. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 lipca 2024 r. (data wpływu: 10 lipca 2024 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 września 2024 r. (data wpływu: 4 września 2024 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(ul. (…), (…); NIP: (…));

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(ul. (…), (…), NIP: (…)).

**Opis zdarzenia przyszłego**

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający”) jest spółką działającą na rynku nieruchomościowym, na którym realizuje projekty deweloperskie. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) oraz będzie nim na dzień planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”) jest podmiotem, którego działalność gospodarcza w przeważającym zakresie polega na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz będzie nim na dzień planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Opis przedmiotu Transakcji

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…) (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), z obrębu (…), położonej w gminie Miasto (…), w województwie (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) (…). (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Grunt”).

Grunt zabudowany jest dwukondygnacyjnym budynkiem, który był posadowiony na Gruncie już w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego (dalej: „Budynek”). Budynek stanowi odrębny od Gruntu przedmiot własności i stanowi własność Sprzedającego.

Na Gruncie znajdują się również sieć wodna, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, centralnego ogrzewania, wentylacji mechanicznej, elektryczna, odgromowa, telefoniczna, hydrantowa, chodniki oraz Pomnik (…) (dalej: „Budowle”) oraz urządzenia budowlane (np. ogrodzenie), istniejące na Gruncie już w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego. Budowle i urządzenia budowlane stanowią odrębny od Gruntu przedmiot własności i stanowią własność Sprzedającego.

Na Gruncie znajduje się także infrastruktura należąca do (…) S.A. - operatora dostarczającego media (energia elektryczna) do Nieruchomości, infrastruktura należąca do (…) sp. z o. o. (aktualnie (…) S.A.) - obecnie nieużywana oraz infrastruktura dostarczających media (woda, gaz, kanalizacja, ogrzewanie, telekomunikacja) do Nieruchomości, należąca do innych gestorów. Infrastruktura ta istniała na Gruncie już w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego, nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Sprzedający nabył tytuł do Gruntu, Budynku oraz Budowli (dalej łącznie zwane: „Nieruchomością”) posadowionych na Gruncie, na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia (…) 2021 roku. Sprzedający nabył Nieruchomość w celu realizacji zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie Budynku wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania na obiekt hotelowy z częścią usługową oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, (dalej: „Inwestycja”). Od momentu nabycia Nieruchomości, Sprzedający nie dokonywał żadnych prac, w tym remontowych czy modernizacyjnych, w odniesieniu do Nieruchomości (lub jakiejkolwiek jej części), zatem w odniesieniu do Nieruchomości Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości (lub jakiejkolwiek jej części). Nieruchomość (ani żadna jej część) nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.

Dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającego w ramach umowy z dnia (…) 2021 roku została opodatkowana została podatkiem VAT, na skutek złożenia przez strony tej transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu tej transakcji.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Opis planowanej Transakcji

Kupujący oraz Sprzedający (dalej: „Strony”) zawarli umowę przedwstępną, zgodnie z którą, po uprzednim spełnieniu się warunku w tej umowie określonym, Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość, a także przeniesie na rzecz Kupującego wszelkie posiadane i przenaszalne prawa do dokumentacji dotyczącej Inwestycji na Gruncie, w tym w szczególności, prawa własności intelektualnej, prawa własności nośników dokumentacji projektowej objętej prawami własności intelektualnej, gwarancje i rękojmie z umów o prace projektowe, w szczególności autorskie prawa majątkowe (w tym także prawa własności nośników) do kompletnej dokumentacji projektowej Inwestycji (projekt budowlany), do której została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę oraz zamienne pozwolenie na budowę; prawa i obowiązki wynikające z pozwolenia na budowę oraz zamiennego pozwolenia na budowę, prawa i obowiązki wynikające z wszelkich innych opinii, decyzji oraz postanowień administracyjnych i urzędowych dotyczących planowanej Inwestycji, prawa i wierzytelności Sprzedającego wynikające z rękojmi i gwarancji z umów o prace projektowe oraz prawa i obowiązki wynikające z umowy nr (…) zawartej z Gminą (…) – (…), odnośnie do przebudowy układu drogowego w zakresie chodników przy ul. (….) i ul. (…) (…) (dalej: „Pozostałe Składniki”) (dalej: „Transakcja”). Nieruchomość oraz Pozostałe Składniki będą łącznie zwane dalej „Przedmiotem Transakcji”.

Sprzedającemu w odniesieniu do nabycia Pozostałych Składników (w zakresie w jakim wystąpił VAT naliczony) przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Pozostałe Składniki zostały przez Sprzedającego uzyskane w celu rozbudowy Budynku, który miał stać się przedmiotem wynajmu (usługa hotelarska) stanowiącego czynność opodatkowaną VAT.

Zgodnie z intencją Stron, żaden z poniższych elementów nie będzie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

\- prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami;

\- prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług itp., które mają zostać rozwiązane ze skutkiem około dnia Transakcji;

\- zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące: (i) finansowanie, w tym kredyty; (ii) zobowiązania podatkowe; (iii) związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami;

\- należności pieniężne;

\- know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią;

\- dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego;

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

\- środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego;

\- prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości oraz obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych;

\- prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego;

\- należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT;

\- indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy) oraz

\- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących opłat eksploatacyjnych, które mają zostać rozwiązane ze skutkiem około dnia Transakcji.

W dniu Transakcji, Sprzedający dostarczy Kupującemu dokumenty do wypowiedzenia wszelkich umów o dostawę mediów, umów w zakresie obsługi technicznej Nieruchomości, umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Nieruchomości i umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości, ze skutkiem około dnia Transakcji. Kupujący zawrze te umowy we własnym zakresie, po Transakcji.

Kupujący, po zawarciu umowy przyrzeczonej i po przeprowadzeniu odpowiednich prac na Nieruchomości, będzie wykorzystywać Budynek jako obiekt hotelowy z częścią usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu. Tym samym, przedmiotowa Nieruchomość oraz Pozostałe Składniki będą wykorzystywane przez Kupującego do działalności opodatkowanej VAT.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (dostawy Budynku, Budowli i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynek, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, przez złożenie w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

W dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość, w szczególności na podstawie uchwały wspólników bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Nie istnieją odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do tej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności), ponadto, generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do Nieruchomości oraz do innych składników majątku Sprzedającego. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań) tylko dla Nieruchomości. Niemniej, od strony praktycznej nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie Przedmiotu Transakcji, tj. Nieruchomości oraz Pozostałych Składników, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie Przedmiotu Transakcji, tj. Nieruchomości oraz Pozostałych Składników, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06) jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z dnia 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie przedmiotu Transakcji, tj. Nieruchomości oraz Pozostałych Składników, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z dnia 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz Znak: IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z dnia 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz Znak: IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji DIS w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514- 601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z dnia 2 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2017 r., Znak: 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 30 października 2018 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 9 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.316.2024.3.AW

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598, 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…) (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…). Grunt zabudowany jest dwukondygnacyjnym budynkiem, który był posadowiony na Gruncie już w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego (dalej: „Budynek”). Budynek stanowi odrębny od Gruntu przedmiot własności i stanowi własność Sprzedającego. Na Gruncie znajdują się również sieć wodna, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, centralnego ogrzewania, wentylacji mechanicznej, elektryczna, odgromowa, telefoniczna, hydrantowa, chodniki oraz Pomnik (…) (dalej: „Budowle”) oraz urządzenia budowlane (np. ogrodzenie), istniejące na Gruncie już w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego. Budowle i urządzenia budowlane stanowią odrębny od Gruntu przedmiot własności i stanowią własność Sprzedającego. Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) oraz Sprzedający (dalej: „Strony”) zawarli umowę przedwstępną, zgodnie z którą, po uprzednim spełnieniu się warunku w tej umowie określonym, Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość, a także przeniesie na rzecz Kupującego wszelkie posiadane i przenaszalne prawa do dokumentacji dotyczącej Inwestycji na Gruncie, w tym w szczególności, prawa własności intelektualnej, prawa własności nośników dokumentacji projektowej objętej prawami własności intelektualnej, gwarancje i rękojmie z umów o prace projektowe, w szczególności autorskie prawa majątkowe (w tym także prawa własności nośników) do kompletnej dokumentacji projektowej Inwestycji (projekt budowlany), do której została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę oraz zamienne pozwolenie na budowę; prawa i obowiązki wynikające z pozwolenia na budowę oraz zamiennego pozwolenia na budowę, prawa i obowiązki wynikające z wszelkich innych opinii, decyzji oraz postanowień administracyjnych i urzędowych dotyczących planowanej Inwestycji, prawa i wierzytelności Sprzedającego wynikające z rękojmi i gwarancji z umów o prace projektowe oraz prawa i obowiązki wynikające z umowy nr (…) zawartej z Gminą (…) – (…), odnośnie do przebudowy układu drogowego w zakresie chodników przy ul. (…) i ul. (…) (….) (dalej: „Pozostałe Składniki”) W zakresie w jakim Budynek, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, przez złożenie w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 9 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.316.2024.3.AW, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dostawa Nieruchomości wraz z ww. innymi elementami objętymi transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

(…) transakcja sprzedaży działki o nr (\`(...)\`) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

(…) przedmiotowa dostawa ww. budynku oraz budowli, a także przynależnego do tych obiektów gruntu – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

(…) Pozostałe Składniki wchodzące w skład transakcji nie będą korzystały ze zwolnienia z powołanego artykułu, tym samym będą opodatkowane właściwą stawką podatku VAT. Zatem cała transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Pozostałymi Składnikami wchodzącymi w skład transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).