Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.490.2021.3.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-24
Teza: Sprzedaż Nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zbycie; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienie wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 1 lipca 2021 r. (data wpływu 21 lipca 2021 r.) uzupełnione pismem Strony z 17 września 2021 r. (data wpływu 17 września 2021 r.) oraz uzupełnione pismem Strony z 15 września 2021 r. (data wpływu 17 września 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 8 września 2021 r. (skutecznie doręczone 10 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

⁃ braku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz

wyłączenia z opodatkowania ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe**;

⁃ braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków i budowli (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest prawidłowe;**

⁃ oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego

nad podatkiem VAT należnym (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – **j****est prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

21 lipca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny uzupełniony pismem Strony z 17 września 2021 r. (data wpływu 17 września 2021 r.) oraz uzupełniony pismem Strony z 15 września 2021 r. (data wpływu 17 września 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 8 września 2021 r. (skutecznie doręczone 10 września 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania sprzedaży własności zabudowanych działek gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego.

**We wniosku wspólnym złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\- Spółka A

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\- Spółka B

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka A (dalej jako: Kupujący lub Spółka A) z siedzibą w Niemczech jest spółką utworzoną na podstawie prawa niemieckiego, zarejestrowaną dla celów polskiego podatku VAT jako podatnik VAT czynny pod numerem (…). Spółka A prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. Spółka A posiada nieruchomości komercyjne zlokalizowane w Polsce i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie ich wynajmu, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na terytorium Polski.

Spółka A planuje nabycie kolejnej nieruchomości położonej w Polsce - nieruchomości Spółkę C, zlokalizowanej we (…) przy ul. (…), (…) (dalej jako: Nieruchomość). Właścicielem Nieruchomości i Sprzedającym jest Spółka B - spółka z siedzibą w Warszawie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny pod numerem (…) (dalej jako: Sprzedający).

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT (tj. nie istnieją pomiędzy nimi powiązania kapitałowe ani osobiste).

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości składającej się:

*   z trzech działek gruntu oznaczonych numerami 1, 2/A, 2/B, objętych księgą wieczystą o numerze (…) (stanowiących własność Sprzedającego) oraz działki gruntu oznaczonej numerem 3, objętej księgą wieczystą o numerze (…) (stanowiącej własność Sprzedającego),
*   zabudowanych dwoma budynkami - dwiema halami magazynowo-produkcyjnymi A i B z zapleczem biurowo-socjalnym oraz
*   obiektami towarzyszącymi (budowlami), na które składa się: wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną.

Budynki, zostały wybudowane przez Sprzedającego. Pozwolenie na użytkowanie budynków wraz z obiektami towarzyszącymi zostało wydane we wrześniu 2020 r. Powierzchnia użytkowa budynków jest przeznaczona do komercyjnego wynajmu. Budynki te, ani żadna ich część, nie są obiektami budowlanymi zaliczanymi do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powierzchnia budynków magazynowych została przez Sprzedającego oddana do użytkowania dwóm najemcom na podstawie zawartych umów najmu odpowiednio w lutym i marcu 2021.

W momencie sprzedaży zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

W ramach transakcji na Kupującego zostaną przeniesione wraz z Nieruchomością:

*   prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących wynajmowanej powierzchni budynków oraz umów dodatkowych zawartych w odniesieniu do umów najmu - przeniesienie takie nastąpi poprzez wstąpienie przez Kupującego w miejsce Sprzedającego w umowy najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, lub też poprzez przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z umów najmu w zakresie w jakim powierzchnia najmu nie została jeszcze wydana najemcom, jak również poprzez przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków z umów dodatkowych do umów najmu,
*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje, poręczenia lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dostarczone przez najemców, w zakresie w jakim są przenoszalne,
*   ruchomości znajdujące się w budynkach stanowiące wyposażenie budynków, w tym urządzenia znajdujące się w budynkach (takie jak: gaśnice, rękawice dielektryczne, kalosze dielektryczne i maty dielektryczne obsługujące budynki),
*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, m.in. autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Nieruchomością (jeśli wystąpią), w zakresie w jakim są przenoszalne jak również prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością,
*   prawa z gwarancji lub rękojmi wykonawców prac budowlanych związanych z budową budynków i obiektów towarzyszących,
*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów o roboty budowlane związanych z budową budynków i obiektów towarzyszących ustanowionych przez poszczególnych wykonawców, w tym ewentualne retencje wpłacone przez wykonawców lub zatrzymane przez Sprzedającego na podstawie umów o roboty budowlane w zakresie, w jakim są przenoszalne,
*   roszczenia Sprzedającego wobec podmiotów przygotowujących dokumentację budowlaną i projektową dla budynków i obiektów towarzyszących oraz wobec wykonawców prac budowlanych związanych z budową budynków i obiektów towarzyszących,
*   dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Nieruchomości (np. umowy najmu, umowy dotyczące zabezpieczeń najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana i projektowa, itp.),
*   opcjonalnie - prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego z Gminą (…) dotyczących zajęcia pasa drogi znajdującej się poza terenem Nieruchomości w celu budowy przyłączy mediów. Alternatywnie, strony będą współpracować w celu rozwiązania istniejących umów z Gminą (…) przez Sprzedającego oraz zawarcia tożsamych umów przez Kupującego.

W ramach transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   umowy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości,
*   prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością,
*   prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami,
*   prawa i obowiązki z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, za wyjątkiem płatności dokonanych na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wyjątki),
*   rachunki bankowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego,
*   środki pieniężne Sprzedającego (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców),
*   księgi rachunkowe Sprzedającego,
*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych.

W ramach transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Podstawowym zakresem działalności Sprzedającego jest realizacja inwestycji budowlanych związanych z budynkami.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek gruntu oraz przy budowie budynków magazynowych wraz z obiektami towarzyszącymi.

Po realizacji transakcji nabycia Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu powierzchni użytkowej w budynkach magazynowych, tj. działalność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność ta będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu środków własnych lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Kupujący zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedającego umów na dostawę mediów, których jest stroną. Niewykluczone jest jednocześnie, że nowe umowy zawarte zostaną przez Kupującego z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Kupującego.

Oprócz Nieruchomości, Sprzedający jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości komercyjnych, na których realizowane są odrębne projekty deweloperskie, i które wykorzystywane są w prowadzonej przez Sprzedającego działalności. Żadna z nieruchomości Sprzedającego, włączając w to Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej transakcji, nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Strony planują zawarcie przedmiotowej umowy sprzedaży Nieruchomości w ciągu kilku najbliższych miesięcy, nie później niż do końca pierwszego półrocza 2022 roku.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku od towarów i usług:**

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa budynków i budowli dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia/przed upływem dwóch lat licząc od pierwszego zasiedlenia?
3.  Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?

**Stanowisko Zainteresowanych:**

1.  Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
2.  Dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa budynków i budowli dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia/przed upływem dwóch lat licząc od pierwszego zasiedlenia.
3.  Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Uzasadnienie

1.  Dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności” pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W związku z faktem, że składniki majątku będące przedmiotem transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą transakcją), przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

*   Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych,
*   Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych,
*   Kupujący nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,
*   Kupujący nie przejmie należności Sprzedającego, za wyjątkiem płatności dokonanych na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych,
*   Kupujący nie przejmie praw i obowiązków z umowy związanej z finansowaniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Kupującego, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanych Nieruchomości. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

*   prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego,
*   umowy o zarządzanie Nieruchomością,
*   umowy zarządzania aktywami,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wyjątki).

Co więcej, w ramach transakcji, do Kupującego nie zostaną przeniesieni pracownicy Sprzedającego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, oprócz Nieruchomości, Sprzedający jest właścicielem/jeszcze kilku innych nieruchomości komercyjnych, na których prowadzone są odrębne projekty deweloperskie i które wykorzystywane są w prowadzonej przez Sprzedającego działalności, której podstawowy zakres polega na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Żadna z nieruchomości Sprzedającego, włączając w to Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej transakcji, nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadził (również w odniesieniu do tej Nieruchomości) działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych. Tym niemniej, w ramach transakcji nabycia od Sprzedającego Nieruchomości, nie zostaną na Kupującego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie tej działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytych Nieruchomości będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management). Kupujący zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedającego umów na dostawę mediów, których jest stroną. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Kupującego.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na prowadzenie przez Kupującego działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów („Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „(…) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

*   przenoszony na kupującego zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności,
*   nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla prowadzenia/kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez Kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na Kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na Kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

*   prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
*   umowy o zarządzanie nieruchomością;
*   umowy zarządzania aktywami;
*   należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach transakcji na Kupującego nie przejdą powyżej wskazane elementy.

W związku z powyższym, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

1.  Dostawa budynków i budowli dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia/dwóch lat licząc od pierwszego zasiedlenia

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu VAT (według stawki podstawowej 23%), bez możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedający nabył działki gruntu składające się na Nieruchomość i wybudował na nich dwa budynki magazynowe wraz z obiektami towarzyszącymi. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT przy nabyciu działek gruntu oraz przy wybudowaniu budynków wraz obiektami towarzyszącymi. Pierwsze zasiedlenie budynków i obiektów towarzyszących (budowli) - pierwsze oddanie budynków i budowli do użytkowania po ich wybudowaniu - miało miejsce w 2020 r.

W związku z powyższym, dostawa budynków magazynowych i budowli (obiektów towarzyszących), składających się na Nieruchomość, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, bez możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT. Planowana dostawa Nieruchomości będzie bowiem miała miejsce przed upływem dwóch lat licząc od jej pierwszego zasiedlenia (tj. od daty oddania do używania budynków/budowli po ich wybudowaniu do daty zawarcia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości nie upłynie okres dwóch lat).

Zainteresowani pragną zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem gruntu oraz budową budynków i obiektów towarzyszących wchodzących w skład Nieruchomości (przy czym uprawnienie do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów było wywodzone z faktu, iż nabycie gruntu i budowa budynków i obiektów towarzyszących było dokonywane z zamiarem wykorzystywania ich w toku działalności gospodarczej opodatkowanej VAT).

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, prawo własności działek gruntu, wchodzących w skład Nieruchomości, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak budynki magazynowe i budowle, znajdujące się na tym gruncie, tj. będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, bez możliwości zastosowania zwolnień z opodatkowania.

Podsumowując - zdaniem Zainteresowanych - dostawa Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki i jednocześnie do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

1.  Prawo do odliczenia i zwrotu naliczonego podatku VAT

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na dzień dokonania transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wynajmować powierzchnię użytkową w budynkach magazynowych. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT (zasadniczo według stawki VAT 23%). Planowane nabycie Nieruchomości będzie zatem związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

W konsekwencji, po dokonaniu nabycia Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało zatem na zasadach ogólnych. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego VAT nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Kupującego w trybie przewidzianym w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a nabycie Nieruchomości, jak wskazano powyżej, będzie opodatkowane podatkiem VAT i nie będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Kupującego.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego:**

*   braku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe**;
*   braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków i budowli (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) **– jest prawidłowe**;
*   oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – **jest prawidłowe****.**

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości składającej się z trzech działek gruntu oznaczonych numerami 1, 2/A, 2/B, objętych księgą wieczystą o numerze (…) (stanowiących własność Sprzedającego) oraz działki gruntu oznaczonej numerem 3, objętej księgą wieczystą o numerze (…) (stanowiącej własność Sprzedającego), zabudowanych dwoma budynkami - dwiema halami magazynowo-produkcyjnymi A i B z zapleczem biurowo-socjalnym oraz obiektami towarzyszącymi (budowlami), na które składa się: wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną.

W ramach transakcji, na Kupującego zostaną przeniesione wraz z Nieruchomością:

*   prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących wynajmowanej powierzchni budynków oraz umów dodatkowych zawartych w odniesieniu do umów najmu - przeniesienie takie nastąpi poprzez wstąpienie przez Kupującego w miejsce Sprzedającego w umowy najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, lub też poprzez przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z umów najmu w zakresie w jakim powierzchnia najmu nie została jeszcze wydana najemcom, jak również poprzez przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków z umów dodatkowych do umów najmu,
*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje, poręczenia lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dostarczone przez najemców, w zakresie w jakim są przenoszalne,
*   ruchomości znajdujące się w budynkach stanowiące wyposażenie budynków, w tym urządzenia znajdujące się w budynkach (takie jak: gaśnice, rękawice dielektryczne, kalosze dielektryczne i maty dielektryczne obsługujące budynki),
*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, m.in. autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Nieruchomością (jeśli wystąpią), w zakresie w jakim są przenoszalne jak również prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością,
*   prawa z gwarancji lub rękojmi wykonawców prac budowlanych związanych z budową budynków i obiektów towarzyszących,
*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów o roboty budowlane związanych z budową budynków i obiektów towarzyszących ustanowionych przez poszczególnych wykonawców, w tym ewentualne retencje wpłacone przez wykonawców lub zatrzymane przez Sprzedającego na podstawie umów o roboty budowlane w zakresie, w jakim są przenoszalne,
*   roszczenia Sprzedającego wobec podmiotów przygotowujących dokumentację budowlaną i projektową dla budynków i obiektów towarzyszących oraz wobec wykonawców prac budowlanych związanych z budową budynków i obiektów towarzyszących,
*   dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Nieruchomości (np. umowy najmu, umowy dotyczące zabezpieczeń najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana i projektowa, itp.),
*   opcjonalnie - prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego z Gminą (…) dotyczących zajęcia pasa drogi znajdującej się poza terenem Nieruchomości w celu budowy przyłączy mediów. Alternatywnie, strony będą współpracować w celu rozwiązania istniejących umów z Gminą (…) przez Sprzedającego oraz zawarcia tożsamych umów przez Kupującego.

W ramach transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   umowy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości,
*   prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością,
*   prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami,
*   prawa i obowiązki z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, za wyjątkiem płatności dokonanych na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wyjątki),
*   rachunki bankowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego,
*   środki pieniężne Sprzedającego (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców),
*   księgi rachunkowe Sprzedającego,
*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych.

W ramach transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Tym samym nie można uznać, że przedmiotowa transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

Jak zostało wskazane we wniosku przez Wnioskodawcę żadna z nieruchomości Sprzedającego, włączając w to Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej transakcji, nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych. Nabywca nie przejmie rachunków bankowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, ani środków pieniężnych Sprzedającego (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców). Nabywca nie przejmie należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem, za wyjątkiem płatności dokonanych na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego, po realizacji transakcji nabycia Nieruchomości, Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu powierzchni użytkowej w budynkach magazynowych, tj. działalność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością, prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami, prawa i obowiązki z umowy ubezpieczenia Nieruchomości, prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wyjątki). W ramach transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Z opisu sprawy wynika również, że Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej transakcji, nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytych Nieruchomości będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management). Kupujący zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedającego umów na dostawę mediów, których jest stroną. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Kupującego.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W konsekwencji, opisany we wniosku przedmiot transakcji, tj. Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa własności działek gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 zabudowanych dwiema halami magazynowo-produkcyjnymi A i B z zapleczem biurowo-socjalnym oraz budowlami, w skład których wchodzą wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należy uznać za **prawidłowe.**

Ad 2

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3.

W celu ustalenia czy w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też obligatoryjne opodatkowanie należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem budynków oraz budowli będących przedmiotem zapytania Wnioskodawcy usytuowanych na Nieruchomości mającej być przedmiotem dostawy, nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości składającej się z trzech działek gruntu oznaczonych numerami 1, 2/A, 2/B oraz działki gruntu oznaczonej numerem 3 zabudowanych dwoma budynkami - dwiema halami magazynowo-produkcyjnymi A i B z zapleczem biurowo-socjalnym oraz obiektami towarzyszącymi (budowlami), na które składa się: wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek gruntu oraz przy budowie budynków magazynowych wraz z obiektami towarzyszącymi. Budynki, zostały wybudowane przez Sprzedającego.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Podstawowym zakresem działalności Sprzedającego jest realizacja inwestycji budowlanych związanych z budynkami.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że Strony planują zawarcie przedmiotowej umowy sprzedaży Nieruchomości w ciągu kilku najbliższych miesięcy, nie później niż do końca pierwszego półrocza 2022 roku.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy pozwolenie na użytkowanie budynków wraz z obiektami towarzyszącymi zostało wydane we wrześniu 2020 r. Powierzchnia użytkowa budynków jest przeznaczona do komercyjnego wynajmu. Powierzchnia budynków magazynowych została przez Sprzedającego oddana do użytkowania dwóm najemcom na podstawie zawartych umów najmu odpowiednio w lutym i marcu 2021.

Zatem, wraz z oddaniem do użytkowania dwóm najemcom na podstawie zawartych umów doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli (odpowiednio w lutym i marcu 2021) w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy o VAT. Wbrew stanowisku Wnioskodawcy do pierwszego zasiedlenia w opisanej sytuacji nie doszło z chwilą wydania pozwolenia na użytkowanie, gdyż dopiero w momencie oddania do użytkowania budynków i budowli na podstawie umów najmu doszło do faktycznego użytkowania obiektów. Dostawa budynków i ww. budowli nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i wskazanych budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) na moment transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego oraz analizą powołanych wyżej przepisów dostawa budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i wskazanych budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) oddanych do użytkowania dwóm najemcom na podstawie zawartych umów najmu odpowiednio w lutym i marcu 2021, znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata licząc od daty pierwszego zasiedlenia nie znajdzie więc zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Zatem skoro planowana dostawa budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i wskazanych budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) nie będzie podlegać zwolnieniu określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10, należy dokonać analizy, czy nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa wchodzących w skład Nieruchomości budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) oddanych do użytkowania dwóm najemcom na podstawie zawartych umów najmu odpowiednio w lutym i marcu 2021 znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z uwagi na to, iż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek gruntu oraz przy budowie budynków magazynowych wraz z obiektami towarzyszącymi. Tym samym, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w analizowanej sytuacji.

W konsekwencji, warunki zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będą spełnione, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dokonywanej w ramach transakcji dostawy budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. budynków i budowli wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek gruntu oraz przy budowie budynków magazynowych wraz z obiektami towarzyszącymi znajdującymi się na nieruchomości, a ponadto Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od opodatkowania. Zatem dostawa budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony warunek, o których mowa w tym przepisie.

Zatem dostawa budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, prawo własności działek gruntu, wchodzących w skład Nieruchomości, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną), znajdujących się na tym gruncie, tj. będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, bez możliwości zastosowania zwolnień z opodatkowania.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 należało uznać za **prawidłowe.**

Ad 3

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedawcy dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak mówi art. 87 ust. 1 w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Dostawa budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

W świetle powyższego po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w odniesieniu do budynków (dwóch hal magazynowo-produkcyjnych A i B z zapleczem biurowo-socjalnym) i budowli (wartownia, pompownia, zbiornik przeciwpożarowy ze zbiornikiem wody pożarowej, drogi wewnętrzne, parkingi i place manewrowe wraz z kanalizacją sanitarną, deszczową, wodociągową, siecią gazową i instalacją elektryczną) znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2/A, 2/B i 3 zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na podstawie art. 87 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za **prawidłowe.**

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.