Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.165.2021.2.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-14
Teza: Skutki podatkowe dotyczące sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 2 oraz rejestracji jako podatnik VAT czynny.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatek-podatek od towarów i usług-rejestracja dla potrzeb podatku od towarów i usług; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 marca 2021 r. (data wpływu 16 marca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 14 kwietnia 2021 r. (data wpływu 19 kwietnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 1 kwietnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.165.2021.1.LM (doręczone Stronie 7 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 2 oraz rejestracji jako podatnik VAT czynny - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z 14 kwietnia 2021 r. (data wpływu 19 kwietnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 1 kwietnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.462.2021.1.LM (doręczone 7 kwietnia 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 2 oraz rejestracji jako podatnik VAT czynny.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca będący polskim rezydentem podatkowym, jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym działalność rolniczą polegającą na chowie i hodowli drobiu (kura rzeźna) oraz na wytwarzaniu (uprawie) i dostawie produktów rolnych (zboża) na własne potrzeby, jak również na zewnątrz. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), o obszarze 1,3000 ha, składającej się z działki ewidencyjnej numer 2, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer ….

Prawo własności nieruchomości nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 24 lipca 2019 r. (Rep. …) zawartej przed notariuszem (…) . Pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, a nieruchomość nabył będąc w związku małżeńskim do majątku osobistego. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna 2 o obszarze 1,3000 ha położona jest w jednostce ewidencyjnej …, N…-obszar wiejski, obręb …, … i oznaczona jest jako grunty orne (RIVa, RIVb), pastwiska trwałe (Pslll) oraz sad (S-LIV).

Działka 2 jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi. Położona jest na terenie, który nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponadto działka ta nie jest położona w obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 482 ze zm.).

Powyższa nieruchomość nie była wykorzystywane przez Wnioskodawcę mnie na cele prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W 2019 roku firma …. z siedzibą w K… wyraziła chęć nabycia części tej działki o obszarze ok. 0,2999ha, gdzie zamierza wybudować budynek handlowo-usługowy.

W związku z powyższym w dniu 7 stycznia 2020 r. została podpisana przed notariuszem … w … przedwstępna przyrzeczona umowa sprzedaży części działki nr 2, o obszarze do 0,2999 ha pomiędzy Wnioskodawcą, a ….- Repetytorium …. Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedaż spółce …. z siedzibą w K…, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich prawo własności niezabudowanej nieruchomości o powierzchni do 0,2999 ha, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr 2, dla której Sąd Rejonowy w…, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer … za cenę … zł (…) za 1,00 m2 powierzchni działki, powiększony o ewentualny podatek od towarów i usług VAT.

W związku z podpisaną przedwstępną przyrzeczoną umową sprzedaży Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać ww. działkę. Obowiązkiem Wnioskodawcy jest uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w zakresie podatku VAT oraz nieutrudnianie kupującemu uzyskania innych stosownych decyzji i zezwoleń zgodnie z udzielonymi pełnomocnictwami pozwalającymi na uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę, które jest jednym z głównych warunków przedmiotowej umowy. Wszelkie koszty związane z podziałem działki, uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji obciążają kupującego.

W dniu 7 stycznia podpisana została również z Kupującym umowa dzierżawy na dzierżawę części działki gruntu nr 2 o powierzeni 0,2999 ha. Umowa ta została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową przyrzeczonej umowy sprzedaży części działki gruntu nr 2, w której to Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej sprzedaży. W umowie dzierżawy została ustalona kwota czynszu dzierżawnego na kwotę 50 zł miesięcznie.

Planowany termin ostatecznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości o obszarze 0.2999 ha jest na koniec II kwartału 2021 r. Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej żadnej z posiadanych przez siebie nieruchomości gruntowych.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał że nabycie działki nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dokumentem potwierdzającym nabycie prawo własności działki jest akt notarialny.

Przed sprzedażą została wydana już decyzja o warunkach zabudowy terenu dla przedmiotowej działki. Decyzja została wydana na Nabywcę.

Nabywca do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w związku z udzieloną zgodą wyrażoną w umowie dzierżawy wystąpił z wnioskiem :

*   o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (decyzja została już wydana),

*   o wydanie pozwolenia na budowę (decyzja nie została wydana),

*   o wydanie decyzji na wykonanie nowego zjazdu na działkę (decyzja została wydana),

*   o warunki przyłącza energetycznego oraz wodno-kanalizacyjnego (decyzja została wydana).

Na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości działka nie zostanie uzbrojona w media, nie zostanie wydana decyzja związana z uzbrojeniem działki w media.

W odniesieniu do zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży wynikają następujące prawa i obowiązki :

1.  Kupujący oświadcza, że przysługuje mu prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości M…, gminie …, nr dz. 2 o nr ….
2.  Kupujący oświadcza, że zapłata całkowitej ceny sprzedaży nastąpi w terminie 3 dni roboczych licząc od dnia podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży.
3.  Sprzedający oświadcza, że w zakresie zbycia nieruchomości nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością
4.  W przypadku naruszenia warunków umowy w zakresie złożenia nieprawdziwych oświadczeń co do braku obciążenia nieruchomości Sprzedający zapłaci kupującemu karę umowną w wysokości 5000 złotych w terminie 7 dni. Zastrzeżona kara umowna nie wyłącza prawa kupującego do dochodzenia odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary.
5.  Sprzedający od dnia zawarcia umowy zobowiązuję się powstrzymać od działań mających na celu zmianę stanu prawnego i fizycznego zbywanej nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej kupującego.

Aby doszło do sprzedaży przedmiotowej działki muszą zostać spełnione warunki:

1.  Uzyskania przez … prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji:
    *   o warunkach zabudowy,
    *   o pozwoleniu na budowę
    *   zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość,
    *   o pozwoleniu na wycięcie drzew oraz zgody na nasadzenia zamienne,
    *   na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,
    *   o niestwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    *   potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
    *   o podziale działki nr 2 zgodnie z załącznikiem graficznym
    *   uzyskania przyłączy – kanalizacji, energetycznej
    *   usunięcie kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem,
    *   uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej,
    *   uzyskania zgody o zniesienie ograniczenia tonażowego dla pojazdów powyżej 2,5t
    *   uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4,5 %.

Wnioskodawca w umowie dzierżawy w związku z podpisaną przedwstępną umową sprzedaży wyraził zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Dzierżawca nie może wydzierżawić jak również oddać do nieodpłatnego używania przedmiotu dzierżawy lub jego części bez zgody Wydzierżawiającego.

Przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie poczynił i nie poczyni jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości tej działki. Nie uzbrajał terenu, nie wykonał ogrodzenia, nie wykonał dojazdu do działki.

Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej żadnej z posiadanych przez siebie nieruchomości gruntowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy transakcja polegająca na sprzedaży części działki o obszarze do 0,2999 ha wydzielonej z działki o numerze 2 położonej w miejscowości M…, gmina …, powiat …, województwo … firmie … z uwzględnieniem stanu faktycznego i zdarzeń przyszłych będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie będzie konieczności rejestrowania się jako czynny podatnik VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy: (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy uwzględniając stan faktyczny oraz zdarzenia przyszłe, jak również opierając się o ustawę o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca nie stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług, a tym samym transakcja sprzedaży części działki o obszarze do 0,2999 ha, wydzielonej z działki o numerze 2 położonej w miejscowości M…, gmina …, powiat …, województwo opolskie firmie …. z siedzibą w … będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 pkt 1 ust. 9 ustawy o VAT z jednoczesnym uwzględnieniem art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego, ze względu na to, iż będzie dotyczyła dostawy terenu niezabudowanego innego niż tereny budowlane.

Zdaniem Wnioskodawcy uwzględniając przedstawiony stan faktyczny/zdarzenia przyszłe oraz opierając się o ustawę o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy) nie stanie się podatnikiem VAT i takiego też podatku nie będzie musiał płacić. Zgodnie z ustawą o VAT podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne oraz fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Zatem dostawa towarów w tym sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT tylko wtedy, gdy zostanie dokonana przez podatnika VAT, a okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o których mowa w ustawie o VAT tzn. powinny podlegać wykorzystaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sprzedaż przedmiotowej działki przez Wnioskodawcę będzie operacją jednorazową. Wnioskodawca nie zajmuje się sprzedażą działek, nie uzbrajał terenu, nie zmieniał przeznaczenia działki, nie angażował żadnych środków finansowych, aby podnieść jego atrakcyjność i tym samym jej wartości.

Dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie wykonywana w sposób ciągły i zarobkowy. Sprzedaż w przypadku Wnioskodawcy jest jednorazowa, czyli nie ma znamion działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie musi dokonać rejestracji do VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7, lub świadczenie usług w myśl art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się również stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika że Wnioskodawca, jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym działalność rolniczą polegającą na chowie i hodowli drobiu (kura rzeźna) oraz na wytwarzaniu (uprawie) i dostawie produktów rolnych (zboża) na własne potrzeby, jak również na zewnątrz. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości o obszarze 1,3 ha składającej się z działki ewidencyjnej numer 2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Prawo własności nieruchomości nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 24 lipca 2019 r. Nabycie działki nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, a nieruchomość nabył będąc w związku małżeńskim do majątku osobistego. Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej żadnej z posiadanych przez siebie nieruchomości gruntowych .

Działka 2 jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi. Położona jest na terenie, który nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponadto działka ta nie jest położona w obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Powyższa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W 2019 roku Spółka wyraziła chęć nabycia części tej działki o obszarze ok. 0,2999 ha, gdzie zamierza wybudować budynek handlowo-usługowy.

W związku z powyższym 7 stycznia 2020 r. została podpisana przed notariuszem przedwstępna przyrzeczona umowa sprzedaży części działki nr 2, o obszarze do 0,2999 ha pomiędzy Wnioskodawcą, a Spółką. Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać Spółce w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich prawo własności niezabudowanej nieruchomości o powierzchni do 0,2999 ha, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr 2.

W dniu 7 stycznia podpisana została również z Kupującym umowa dzierżawy na dzierżawę części działki gruntu nr 2 o powierzeni 0,2999 ha. Umowa ta została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową przyrzeczonej umowy sprzedaży części działki gruntu nr 2, w której to wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej sprzedaży. W umowie dzierżawy została ustalona kwota czynszu dzierżawnego.

Planowany termin ostatecznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości o obszarze 0.2999 ha jest na koniec II kwartału 2021 r.

Przed sprzedażą została wydana już decyzja o warunkach zabudowy terenu dla przedmiotowej działki. Decyzja została wydana na Nabywcę.

Nabywca do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w związku z udzieloną zgodą wyrażoną w umowie dzierżawy wystąpił z wnioskiem :

*   o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (decyzja została już wydana)

*   o wydanie pozwolenia na budowę (decyzja nie została wydana)

*   o wydanie decyzji na wykonanie nowego zjazdu na działkę (decyzja została wydana)

*   o warunki przyłącza energetycznego oraz wodno-kanalizacyjnego (decyzja została wydana).

Na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości działka nie zostanie uzbrojona w media, nie zostanie wydana decyzja związana z uzbrojeniem działki w media.

Jednakże aby doszło do sprzedaży przedmiotowej działki muszą zostać spełnione warunki m.in.:

1.  Uzyskania przez … prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji:
    *   o warunkach zabudowy,
    *   o pozwoleniu na budowę
    *   zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość,
    *   o pozwoleniu na wycięcie drzew oraz zgody na nasadzenia zamienne,
    *   na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,
    *   o niestwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    *   potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
    *   o podziale działki nr 2 zgodnie z załącznikiem graficznym
    *   uzyskania przyłączy – kanalizacji, energetycznej
    *   usunięcie kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem,
    *   uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej,
    *   uzyskania zgody o zniesienie ograniczenia tonażowego dla pojazdów powyżej 2,5t
    *   uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4,5 %.

Przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie poczynił i nie poczyni jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości tej działki. Nie uzbrajał terenu, nie wykonał ogrodzenia, nie wykonał dojazdu do działki.

Na tle tak przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy transakcja polegająca na sprzedaży części działki o obszarze do 0,2999 ha wydzielonej z działki o numerze 2 będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie będzie konieczności rejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 2 podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Podkreślić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wyżej powołane przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Strony istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działki, będącej przedmiotem sprzedaży (w następstwie zawartej umowy przedwstępnej) podejmował działania charakterystyczne dla podatników dokonujących profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawcy niezbędne jest zatem dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia Spółce zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, w tym do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę , decyzji o wykonaniu nowego zjazdu na działkę oraz przyłącza energetycznego i wodno-kanalizacyjnego.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego)

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia  art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna - będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży - nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 cyt. ustawy, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 2. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaż ww. działki nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego m.in. prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji: o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę, zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, pozwolenie na wycięcie drzew oraz zgoda na nasadzenia zamienne, wycinka drzew kolidująca z zakresem przebudowy pasa drogowego. W umowie dzierżawy ww. działki z Kupującym w związku z zawartą umową przedwstępną Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w umowie przedwstępnej. W tym miejscu należy nadmienić że jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o wykonanie nowego zjazdu na działkę oraz decyzja przyłącza energetycznego oraz wodno – kanalizacyjnego została już wydana.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podjął Kupujący nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Sprzedającego, gdyż wszelkie czynności i działania podejmowane przez Kupującego w odniesieniu do ww. działki przed zawarciem umowy przyrzeczonej są działaniami podejmowanymi w imieniu i na rzecz Strony, co wynika z umowy przedwstępnej, gdyż jak wskazują przepisy Kodeksu cywilnego umowa ta nie przenosi własności rzeczy, tym samym działania realizowane na danej nieruchomości (działki) są realizowane na rzecz właściciela tej rzeczy (nieruchomości), gdyż jak sam Wnioskodawca wskazał wyraził On zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością dla celów budowlanych. Zatem w efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość (działka) o innym charakterze budowlanym niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż zostaną podjęte określone działania tj. Kupujący będzie się starał o uzyskanie pozwolenia na budowę obiektu handlowo-usługowego, a decyzja o warunkach zabudowy została już wydana podobnie jak decyzja na wykonanie nowego zjazdu na działkę i przyłącza energetycznego oraz wodno-kanalizacyjnego (decyzja została wydana).

Ponadto Wnioskodawca wydzierżawił Nabywcy część działki, która będzie przedmiotem sprzedaży. Tym samym dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą, bowiem Wnioskodawca podejmował świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem będzie On działać w tym zakresie jak handlowiec. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż działki, że niejako Jego działanie łącznie z działaniami Kupującego stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu ostatecznego przeniesienia własności działki na rzecz Kupującego sprzedawana działka będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej z Kupującym.

Wobec tego przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki wydzielonej z działki nr 2, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.

Tym samym mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę wyżej opisanej działki, mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z jej sprzedażą działać będzie jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Ponadto zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak wynika natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741), ustawa określa:

1.  zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2.  zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy

– przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt prawa administracyjnego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka jest niezabudowana. Działka w momencie sprzedaży nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy obiektu handlowo-usługowego.

Tym samym, ww. działka w momencie sprzedaży będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że nabył ww. działkę od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży, jednakże nabycie działki nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Dokumentem potwierdzającym nabycie prawo własności działki jest akt notarialny. Przed sprzedażą została wydana już decyzja o warunkach zabudowy terenu dla przedmiotowej działki.

Zatem przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Tym samym z uwagi na fakt, że dostawa nieruchomości nie była obciążona podatkiem VAT to nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT lub, że takie prawo mu przysługiwało.

Mając na uwadze powyższe, dostawa przez Wnioskodawcę ww. działki nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę działki wydzielonej z działki nr 2, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. udziału w działce będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 113 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 9, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa ww. działki opodatkowana będzie według właściwej stawki.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi również kwestia obowiązku rejestracji jako podatnika VAT czynnego z tytułu transakcji sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 2.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Na podstawie art. 96 ust. 3 ustawy stanowi, że podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy – Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako "podatnika VAT czynnego", a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego", i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 98 ust. 1 pkt 2 ustawy, Minister Rozwoju i Finansów wydał w dniu 9 marca 2020 r. rozporządzenie w sprawie wzorów dokumentów związanych z rejestracją podatników w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 430).

Rejestracja następuje zatem w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług.

W załączniku nr 1 do ww. rozporządzenia zamieszczono wzór zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług (VAT-R).

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca będzie podatnikiem zobowiązanym do rejestracji dla celów VAT w związku z transakcją sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 2.

Odnosząc się zatem do kwestii złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie zobowiązany do dokonania zgłoszenia na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy.

Wobec tego, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 2 będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i tym samym sprzedaż ww. nieruchomości niezabudowanej stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. Przy czym Wnioskodawca nie ma prawa korzystać ze zwolnienia z tytułu dokonanej sprzedaży ww. działki. Jednocześnie Wnioskodawca ma obowiązek rejestracji dla celów VAT.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.