Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-650/11-5/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-11-28
Teza: Należy stwierdzić, iż do nabycia przedmiotowej nieruchomości doszło w 1996 r., a dokonany wpis w księdze wieczystej w dacie późniejszej stanowi jedynie potwierdzenie faktu uprzedniego nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Oznacza to, że pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, upłynął z końcem 2001 r. Tym samym planowana sprzedaż działki nie będzie stanowić w ogóle źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, czyli nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: działki; działki-działki rolne; grunty; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; spadkobiercy; wartość-wartość rynkowa; współwłasność; zabudowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 30.08.2011 r. (data wpływu 02.09.2011 r.) uzupełnione pismem z dnia 14.11.2011 r. (fax – data wpływu 16.11.2011 r., za pośrednictwem poczty – data nadania 15.11.2011 r., data wpływu 17.11.2011 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 04.11.2011 r. Nr IPPB4/415-650/11-2/JK (data nadania 04.11.2011 r. data doręczenia 09.11.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 02.09.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 04.11.2011 r. Nr IPPB4/415-650/11-2/JK (data nadania 04.11.2011 r. data doręczenia 09.11.2011 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do wyjaśnienia w zakresie jakich przepisów ma być udzielona interpretacja, tzn. w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy ustawy o podatku od spadków i darowizn. W przypadku gdy interpretacja ma zostać udzielona w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to wezwano do uzupełnienia tego wniosku poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego, dokładne sprecyzowanie pytania Nr 1 przyporządkowanego do zdarzenia przyszłego, które winno dotyczyć indywidualnej sprawy Wnioskodawczyni, w nawiązaniu do przepisów prawa podatkowego, będących przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego zdarzenia przyszłego odnośnie zadanego pytania Nr 1.

W przypadku gdy interpretacja ma zostać udzielona również w zakresie ustawy o podatku od spadków i darowizn wezwano do uzupełnienia poprzez dokładne sprecyzowanie pytania przyporządkowanego do stanu faktycznego, które winno dotyczyć indywidualnej sprawy Wnioskodawczyni, w nawiązaniu do przepisów prawa podatkowego, w odniesieniu do ustawy o podatku od spadków i darowizn, przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego zdarzenia przyszłego w odniesieniu do zadanego pytania oraz uiszczenie dodatkowej opłaty (oraz nadesłać kserokopię dowodu wpłaty).

Pismem z dnia 14.11.2011 r. (fax – data wpływu 16.11.2011 r., za pośrednictwem poczty – data nadania 14.11.2011 r., data wpływu 17.11.2011 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła ww. braki w terminie, jednocześnie rezygnując z interpretacji przepisów z zakresu podatku od spadków i darowizn.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 15.12.1998 r. na mocy postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym w dniu 07.09.1996 r. ojcu, Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z rodzeństwem (4 osoby po 3/16) i mamą (4/16) spadek po ojcu w postaci nieruchomości na terenie Gminy, na którą składają się następujące działki:

*   nieruchomość gruntowa o Nr ew. 7776/11 o pow. 0,3543 ha,
*   nieruchomość gruntowa o Nr ew. 7776/15 o pow. 0,2897 ha,
*   nieruchomość gruntowa o Nr ew. 7776/17 o pow. 0,2841 ha.

W roku 2009 odziedziczona nieruchomość została podzielona między spadkobierców na podstawie istniejącego już podziału geodezyjnego, jak wyszczególniono powyżej. Działu spadku dokonano na podstawie aktu notarialnego zawartego dnia 28.02.2009 r., na mocy którego Wnioskodawczyni przypadła niezabudowana działka Nr 7776/15 o pow. 0,2897 ha. Siostra Małgorzata otrzymała działkę 7776/17 o pow. 0,2841 ha zabudowaną budynkami mieszkalno – gospodarczymi, siostra Renata i brat Tomasz otrzymali na współwłasność (1/2) działkę 7776/11 o pow. 0,3543 ha z ustanowieniem na rzecz mamy bezpłatnej dożywotniej służebności osobistej mieszkania w budynku mieszkalnym na tej działce. Działu spadku dokonano bez dopłat lub spłat. Granice wymienionych działek nie były na nowo wytyczane geodezyjnie.

Dla działki Wnioskodawczyni została założona nowa księga wieczysta, gdzie w dziale II Wnioskodawczyni została wpisana jako właścicielka w całości.

Mimo ustanowienia 28.02.2009 r. na podstawie aktu notarialnego działu spadku, działka Wnioskodawczyni nie przekracza wartości działek rodzeństwa mimo, iż ma niewiele większą powierzchnię, ponieważ jest niezabudowaną działką rolną, a działki rodzeństwa są zabudowane, przez co ich wartość rynkowa jest wyższa. Przy dziale spadku nadwyżka nie wystąpiła, jak również nie ma miejsca wzrost wartości działu spadku. Nastąpiło raczej obniżenie, ponieważ przez działkę Wnioskodawczyni przebiega gazociąg wysokoprężny – na ukos przez całą powierzchnię – co uniemożliwia swobodną zabudowę, gdyż należy odsunąć się po 15 m z każdej strony – a praktycznie narzuca jedno jedyne miejsce dozwolone do zabudowy, jak również część działki Wnioskodawczyni położona jest na terenach zalewowych, co również obniża jej wartość, gdyby została przekształcona w działkę budowlaną. Zatem wartość otrzymanej przez Wnioskodawczynię w dniu 28.02.2009 r. nieruchomości w wyniku działu spadku mieści się w udziale, jaki otrzymała w spadku po ojcu (jest nawet niższa o 6.060,00 zł).

Nieruchomość będzie sprzedana 25.11.2011 r. Działka, która będzie sprzedawana nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, ponieważ zgodnie z art. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. za gospodarstwo rolne uznaje się gospodarstwo o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych a nieruchomość ma powierzchnię 0,2897 ha, jak również Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem, nie posiada kwalifikacji rolniczych i nie uprawia ziemi. Gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, ale działki te przeznaczone są do zmiany statusu na budowlane. W projekcie planu przestrzennego przedmiotowa działka położona jest w obszarach oznaczony symbolem MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na dzień 25.11.2011 r. plan jeszcze nie będzie uchwalony, jednak po jego uchwaleniu działka straci charakter rolny. Niestety faktycznie Wnioskodawczyni nie zyska na tej zmianie ze względu na powyższe niekorzystne uwarunkowania. Zamiarem nabywcy co do wykorzystania gruntu jest wybudowanie domku. Okoliczności potwierdzające to rozmowa z nabywcą. Nabywca mieszka w tej samej miejscowości, gdzie położona jest sprzedawana działka.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Od jakiej daty Wnioskodawczyni jest właścicielką działki, bowiem ta informacja ma wpływ na ewentualną zapłatę podatku od sprzedaży:
    1.  daty otrzymania spadku (1996 r.), bo jeśli tak to stosując się do przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. (gdyż nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w 1996 r.), to jest zwolniona od zapłaty podatku, gdyż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.
    2.  daty wpisu do księgi wieczystej/działu spadku (28.09.2009 r.), bo jeśli tak, to 25.11.2011 r. – kiedy to jest planowana sprzedaż działki – nie minie 5 lat, zatem należy zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży działki, ale jednocześnie w wyniku działu spadku nie zwiększyła się wartość udziału Wnioskodawczyni, co z kolei zwalnia Wnioskodawczynię od uiszczenia podatku od sprzedaży nieruchomości, gdyż nie stanowi nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2.  Czy sprzedając tę działkę w roku 2011 będzie Wnioskodawczynię obowiązywał podatek dochodowy od sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawczyni, jest Ona właścicielką działki od momentu otwarcia spadku czyli 1996 r., zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Stosując się do przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. (gdyż nieruchomość została nabyta w 1996 r.) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Od momentu otrzymania spadku (1996 r.) minęło 14 lat. Odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi w listopadzie 2011 r. czyli po upływie 5 lat, więc sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Również w przypadku działu spadku, który miał miejsce w 2009 r. wartość działki nie przekroczyła udziału w spadku po ojcu z 1996 r. więc nie jest nowym nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym Wnioskodawczyni nie powinna płacić podatku dochodowego od sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia (art. 925 Kodeksu).

Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawczynię i pozostałych spadkobierców spadku jest data śmierci spadkodawcy – ojca Wnioskodawczyni, tj. 07.09.1996 r. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Dział spadku nie jest tożsamy z nabyciem w drodze spadku. Dział spadku polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli, ponieważ współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jeżeli zatem udział w nieruchomości nabytej w wyniku podziału jest zgodny z udziałem posiadanym przed działem spadku – nie następuje nabycie podlegające opodatkowaniu, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze działu spadku w części przekraczającej udział spadkowy (nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie) stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Z treści wniosku wynika, iż w dniu 15.12.1998 r. na mocy postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym w dniu 07.09.1996 r. ojcu, Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z rodzeństwem (4 osoby po 3/16) i mamą (4/16) spadek w postaci nieruchomości, na którą składają się 3 działki. W dniu 28.02.2009 r. na podstawie aktu notarialnego, spadkobiercy dokonali działu spadku, na mocy którego Wnioskodawczyni przypadła niezabudowana działka Nr 7776/15 o pow. 0,2897 ha. Działu spadku dokonano bez dopłat lub spłat. Wartość otrzymanej przez Wnioskodawczynię w dniu 28.02.2009 r. nieruchomości w wyniku działu spadku mieści się w udziale, jaki otrzymała w spadku po ojcu (jest nawet niższa o 6.060,00 zł). Nieruchomość będzie sprzedana 25.11.2011 r.

Skoro w wyniku umowy o dział spadku, udział Wnioskodawczyni w nieruchomości nie uległ powiększeniu to nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż wartość działki otrzymanej przez Wnioskodawczynię nie przekroczyła wartości udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w wyniku nabycia spadku. W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowej działki nastąpiło w 1996 r., czyli w dacie śmierci ojca.

Zatem, jeśli Wnioskodawczyni w 1996 r. nabyła w spadku sprzedawaną nieruchomość, to należy wskazać, że z tą datą stała się jej właścicielem i na tej podstawie została ujawniona w księdze wieczystej jako jej właściciel. Ponadto z treści zdarzenia przyszłego wynika jednoznacznie, że Wnioskodawczyni nie zawierała żadnych umów mających na celu sprzedaż i nabycie ww. nieruchomości jak i umów dzierżawy czy też jej użyczenia. Natomiast fakt wpisu do księgi po dokonaniu przez spadkobierców działu spadku, nie przemawia za tym, aby Wnioskodawczyni w dacie późniejszej stała się właścicielem przedmiotowej nieruchomości. W wyniku działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej. Dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku.

Reasumując, należy stwierdzić, iż do nabycia przedmiotowej nieruchomości doszło w 1996 r., a dokonany wpis w księdze wieczystej w dacie późniejszej stanowi jedynie potwierdzenie faktu uprzedniego nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Oznacza to, że pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, upłynął z końcem 2001 r. Tym samym planowana sprzedaż działki nie będzie stanowić w ogóle źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, czyli nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.