Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.246.2021.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-01
Teza: Skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży zespołu składników majątkowych będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: sprzedaż; sprzedaż-sprzedaż majątku; sprzedaż-sprzedaż praw; sprzedaż-sprzedaż ruchomości; sprzedaż-sprzedaż rzeczy; sprzedaż-sprzedaż zwolniona; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 15 czerwca 2021 r. (data wpływu do Organu – 17 czerwca 2021 r. przez ePUAP, 21 czerwca 2021 r. – drogą pocztową), uzupełnionym 17 września 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa dzierżawy nieruchomości oraz własności ruchomości i praw – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 17 czerwca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa dzierżawy nieruchomości oraz własności ruchomości i praw.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 2 września 2021 r. znak: 0113-KDIPT1-3.4012.473.2021.2.MJ, 0111-KDIB2-3.4014.246.2021.3.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 17 września 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca);

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Spółka jawna (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka jawna (dalej: „Sprzedający”) jest spółką osobową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przeważająca działalność Sprzedającego obecnie prowadzona jest w ramach sieci sklepów spożywczych (dalej łącznie: „Sklepy” lub osobno: „Sklep”) w dziewięciu lokalizacjach:

i. 5 nieruchomości (budynki lub lokale stanowiące odrębną własność/spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), w których zlokalizowane są Sklepy, jest własnością Sprzedającego/Sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

ii. 3 nieruchomości, w których zlokalizowane są Sklepy, są przez Sprzedającego wynajmowane (Sprzedający jest najemcą) lub dzierżawione (Sprzedający jest dzierżawcą);

iii. 1 nieruchomość, w której zlokalizowany jest Sklep, jest przez Sprzedającego leasingowana (Sprzedający jest korzystającym na podstawie umów leasingu).

W każdej z powyższych nieruchomości zlokalizowany jest jeden Sklep.

Oprócz Sklepów, Sprzedający jest właścicielem trzech nieruchomości (dalej: „Nieruchomości Inwestycyjne”). Pierwsza spośród Nieruchomości Inwestycyjnych przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Druga z nich jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym i jest przez Sprzedającego wynajmowana podmiotom trzecim. Trzecia spośród Nieruchomości Inwestycyjnych zabudowana jest budynkiem biurowo-produkcyjnym, w którym nie jest obecnie prowadzona żadna działalność. Nieruchomości Inwestycyjne nie są przedmiotem zamierzonej sprzedaży.

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”, „Kupujący”; dalej łącznie ze Sprzedającym: „Zainteresowani”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Spółka prowadzi działalność handlową (detaliczną) polegającą na prowadzeniu własnej sieci sklepów spożywczych i sieci franczyzowej o nazwie (…). Spółka należy do międzynarodowej grupy kapitałowej, prowadzącej działalność gospodarczą w branży FMCG, skupiającej się na handlu detalicznym (dalej: „Grupa”). Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający pierwotnie rozważał sprzedaż Sklepów wraz z wszystkimi pozostałymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi składającymi się na działalność gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego w tym zakresie (dalej: „Sieć Sklepów Spożywczych”). Sieć Sklepów Spożywczych była i jest wyodrębniona w wewnętrznej strukturze Sprzedającego funkcjonalnie, finansowo i organizacyjnie.

Wspólnicy Sprzedającego w 2020 r. podjęli uchwałę w przedmiocie wyodrębnienia Sieci Sklepów Spożywczych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w strukturze Sprzedającego („Uchwała”).

Uchwała wskazywała na integrację działalności Sprzedającego w ramach Sieci Sklepów Spożywczych. Z tego względu, w Uchwale wskazano strukturę zarządzania Siecią Sklepów Spożywczych oraz podsumowano elementy stanowiące o jej wyodrębnieniu organizacyjnym, finansowym, funkcjonalnym oraz o odpowiednim przyporządkowaniu składników majątkowych i niemajątkowych związanych z działalnością Sieci Sklepów Spożywczych.

Planowane zbycie miało pierwotnie nastąpić poprzez sprzedaż Sieci Sklepów Spożywczych na rzecz jednego podmiotu z Grupy, w tym w szczególności:

i. sześciu nieruchomości, w których działa sześć Sklepów – w tym nieruchomości będącej na moment złożenia wniosku przedmiotem umów leasingu (dalej: „Nieruchomości”);

ii. wyposażenia, w tym środków trwałych;

iii. wartości niematerialnych i prawnych;

iv. środków pieniężnych w Sklepach i na rachunku bankowym;

v. towarów handlowych i materiałów oraz środków pieniężnych;

vi. wierzytelności i zobowiązań wynikających z funkcjonowania Sklepów i magazynu;

vii. zobowiązań wynikających z transakcji handlowych według stanu opisanego w księgach handlowych Sprzedającego na dzień zbycia;

viii. praw i obowiązków z trzech umów najmu lub dzierżawy nieruchomości, w których działają trzy Sklepy;

ix. praw i obowiązków z umów z firmami telekomunikacyjnymi odnośnie do numerów telefonów i połączeń internetowych w Sieci Sklepów Spożywczych;

x. tajemnic przedsiębiorstwa, w tym między innymi: regulaminów i instrukcji oraz stosowanych zasad sprzedaży.

W ramach zbycia Sieci Sklepów Spożywczych w pierwotnej strukturze transakcji miało dojść ponadto do przejęcia przez nabywcę w trybie art. 231 ust. 1 ustawy Kodeks pracy wszystkich pracowników związanych z działalnością detaliczną Sprzedającego (pracowników Sklepów, magazynu, logistyki, sprzedaży, marketingu, księgowości, kierownictwa i nadzoru), w wyniku czego miało mieć miejsce przejście zakładu pracy lub jego części na innego pracodawcę.

W ramach badania due diligence Sieci Sklepów Spożywczych ustalono jednak, że:

i. Warunki obowiązującej Sprzedającego tzw. umowy marketingowej, kluczowej dla prawidłowego funkcjonowania Sieci Sklepów Spożywczych, uniemożliwiają bezpośrednie przejście na Nabywcę warunków handlowych dotyczących Sprzedającego w zakresie zaopatrywania Sieci Sklepów Spożywczych w towary u poszczególnych producentów i dystrybutorów zaopatrujących Sieć Sklepów Spożywczych. Dotyczy to nie tylko zobowiązań, ale również praw Sprzedającego wobec tych producentów i dystrybutorów. Wyłączyło to, zasadniczo, prawo Nabywcy do kontynuowania warunków handlowych dostaw z producentami i dystrybutorami, którymi objęty jest Sprzedający na podstawie umowy marketingowej. W konsekwencji, Nabywca musiałby podjąć własne, niezależne uzgodnienia z producentami i dystrybutorami, odnośnie do dostaw towarów do Sklepów i ustalić z tymi producentami i dystrybutorami warunki handlowe współpracy w celu zapewnienia takich dostaw. Alternatywnie, Nabywca musiałby zapewnić własną sieć dostaw do Sieci Sklepów Spożywczych;

ii. Sprzedający nie posiada stosownych zezwoleń na obrót hurtowy napojami alkoholowymi, koniecznych dla przeniesienia tej części całego asortymentu na Nabywcę w ramach sprzedaży Sieci Sklepów Spożywczych, w związku z czym, z uwagi na obowiązujące przepisy prawa w dacie Transakcji nie będzie możliwa sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy napojów alkoholowych stanowiących własność Sprzedającego.

Dodatkowo, strony transakcji nie doszły do porozumienia w zakresie przejęcia przez Nabywcę następujących elementów składających się na Sieć Sklepów Spożywczych, niezbędnych do jej funkcjonowania:

i. struktury zarządczej Sieci Sklepów Spożywczych, gdyż osoby zarządzające działalnością Siecią Sklepów Spożywczych, wskazane w Uchwale, nie zostałyby uwzględnione w strukturze zatrudnienia Nabywcy;

ii. umów z osobami fizycznymi zatrudnionymi w Sklepach przez Sprzedającego na podstawie umów cywilnoprawnych;

iii. umów z agencjami pracy, dostarczającymi pracowników Sprzedającemu,

iv. niektórych umów z pracownikami Sprzedającego, co dotyczy w szczególności pracowników Sprzedającego z działów takich jak księgowość, kadry i płace, zakupy, sprzedaż, logistyka;

v. magazynu logistycznego służącego Sprzedającemu do prowadzenia działalności w zakresie Sieci Sklepów Spożywczych;

vi. środków transportu;

vii. wartości niematerialnych i prawnych;

viii. tych części zapasów w Sklepach, które nie będą spełniały wymogów Nabywcy pod względem przydatności do spożycia oraz towarów marki własnej Sprzedającego,

ix. środków pieniężnych: na rachunkach bankowych Sprzedającego, znajdujących się w kasach Sklepów oraz „środków pieniężnych w drodze” (wszystkie środki pieniężne pozostaną u Sprzedającego);

x. praw i obowiązków z rachunków bankowych Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z rachunków bankowych Sprzedającego wyodrębnionych dla działalności Sieci Sklepów Spożywczych;

xi. strony internetowej Sprzedającego oraz znaków towarowych (jedynie w 3-miesięcznym okresie przejściowym zanim zostaną zamontowane nowe oznaczenia/znaki graficzne Nabywcy w Sklepach, może potencjalnie wystąpić sytuacja, że oznaczenie Sprzedającego będzie widniało w danym Sklepie lub Sklepach);

xii. know-how Sprzedającego;

xiii. drukarek fiskalnych zarejestrowanych na Sprzedającego, jako podatnika podatku od towarów i usług;

xiv. ksiąg rachunkowych Sprzedającego i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego;

xv. praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania;

xvi. praw i obowiązków wynikających z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

W wyniku powyższego, w ramach transakcji Sprzedający nie przeniósłby na Nabywcę kluczowych elementów umożliwiających kontynuację przez Nabywcę sprzedaży detalicznej w ramach Sieci Sklepów Spożywczych prowadzonej przez Sprzedającego. Innymi słowy, dla kontynuowania działalności Sieci Sklepów Spożywczych w takim zakresie, w jakim prowadzi ją Sprzedający, Nabywca musiałby ponieść dodatkowe nakłady, niezbędne dla możliwości prowadzenia działalności w zakresie handlu detalicznego w ramach Sieci Sklepów Spożywczych. W szczególności, Nabywca musiałby zapewnić we własnym zakresie:

i. ciągłość dostaw towarów do Sklepów, w oparciu o ustalone od nowa warunki handlowe i zasady współpracy z siecią dostawców (producentów i dystrybutorów) Sprzedającego do poszczególnych Sklepów lub alternatywnie: w oparciu o własną sieć dostawców;

ii. strukturę zarządczą Sieci Sklepów Spożywczych poprzez zatrudnienie odpowiednich osób;

iii. część kadry do obsługi Sieci Sklepów Spożywczych (w zakresie księgowości oraz kadr i płac), zarówno na podstawie umów o pracę jak również na podstawie umów cywilnoprawnych;

iv. magazyn logistyczny Sieci Sklepów Spożywczych;

v. środki transportu;

vi. wartości niematerialne i prawne w postaci oprogramowania do prowadzenia sklepów, marketingu i promocji;

vii. środki pieniężne dla obsługi bieżącej działalności Sieci Sklepów Spożywczych (gotówkę w kasach Sklepów i środki na rachunku bankowym) oraz finansowanie Sieci Sklepów Spożywczych;

viii.obsługę bankową Sieci Sklepów Spożywczych;

ix. umowy operacyjne związane z działalnością sklepów: ochrona, monitoring, utrzymanie czystości, konserwacja sprzętu, odbiór i przewóz gotówki;

x. oznaczenia (po upływie okresu przejściowego) Sieci Sklepów Spożywczych znakami towarowymi innymi niż znaki towarowe Sprzedawcy;

xi. obecność informacji o Sieci Sklepów Spożywczych w Internecie (strona internetowa, media społecznościowe);

xii. obsługę Sieci Sklepów Spożywczych w zakresie księgowości, kadr i płac, logistyki.

Konieczne okazało się również dostosowanie struktury planowanej transakcji do struktury organizacyjnej Grupy. W tym zakresie Zainteresowani wskazują, że Nabywca jest podmiotem wyodrębnionym w strukturze Grupy jako podmiot prowadzący działalność w zakresie handlu detalicznego i zarządzania siecią sklepów, skupiający w sobie większość aktywów związanych z prowadzoną przez Grupę działalnością. Co do zasady, Nabywca nie jest jednak właścicielem nieruchomości, w których prowadzone są sklepy w ramach Grupy (korzysta z nich na podstawie umów najmu). Nieruchomości właściwe dla poszczególnych lokalizacji (lub grup lokalizacji/typów sklepów) są własnością innych spółek z Grupy. Aktualnie Grupa posiada w Polsce 7 spółek nieruchomościowych będących właścicielami 140 nieruchomości, którymi te spółki zarządzają.

Mając powyższe na uwadze, Sprzedający oraz Nabywca zawarli 26 maja 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży jedynie wybranych aktywów przeznaczonych dla handlu i prowadzenia sklepów spożywczych (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, po spełnieniu warunków zawieszających określonych w Umowie Przedwstępnej, dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Nabywca kupi od Sprzedającego aktywa (opisane w dalszej części wniosku; dalej: „Transakcja”).

Zakres Transakcji ograniczy się wyłącznie do:

i. zakupu przez Nabywcę prawa własności ruchomości (w tym wyposażenia i urządzeń) znajdujących się w Sklepach, wraz ze związanymi z nimi roszczeniami (tj. roszczeniami, które mogą przysługiwać Sprzedającemu w stosunku do osób trzecich w związku z przenoszonymi składnikami, w tym wszelkimi roszczeniami z tytułu gwarancji i rękojmi, w zakresie w jakim ich przeniesienie jest dopuszczalne przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa);

ii. nabycia prawa własności wybranych produktów, towarów i opakowań znajdujących się w Sklepach, które spełniają określone wymogi Nabywcy, wraz ze związanymi z nimi roszczeniami (w rozumieniu przedstawionym w pkt i powyżej);

iii. nabycia prawa własności rzeczy będących przedmiotem umów leasingu (dalej: „Środki Trwałe”) pod warunkiem uprzedniego wykupu Środków Trwałych od finansujących oraz wykonania przez Sprzedającego w pełnym zakresie zobowiązań wobec finansujących – wraz ze związanymi z nimi roszczeniami (w rozumieniu przedstawionym w pkt i. powyżej); alternatywnie, w przypadku braku nabycia Środków Trwałych przez Sprzedającego od finansujących, Sprzedający przeniesie na Nabywcę prawa i obowiązki Sprzedającego z umów leasingu Środków Trwałych, a Nabywca przejmie te prawa i obowiązki na podstawie uzgodnionych między Zainteresowanymi umów cesji praw i obowiązków z umów leasingu Środków Trwałych, po uprzednim uzyskaniu wymaganych zgód finansujących – w przypadku nabycia praw i obowiązków z umów leasingu Środków Trwałych, Nabywca nie przejmie żadnych zobowiązań z umów leasingu Środków Trwałych, z wyjątkiem zobowiązań Sprzedającego za okres począwszy od pierwszego dnia kalendarzowego następującego po dniu sprzedaży (o ile w dniu sprzedaży dojdzie do przejęcia przez Nabywcę praw i obowiązków z umów leasingu Środków Trwałych);

iv. przejęcia przez Nabywcę wyłącznie pracowników Sklepów, co oznacza że Nabywca nie przejmie wszystkich pracowników zatrudnionych przez Sprzedającego – w szczególności nie przejmie pracowników działów takich jak księgowość, kadry i płace, zakupy, sprzedaż, logistyka ani pracowników magazynu głównego; Nabywca nie przejmie też zobowiązań wobec pracowników, za wyjątkiem powstałych przed dniem Transakcji zobowiązań z tytułu zapłaty wynagrodzenia za pracę w godzinach nadliczbowych oraz świadczeń z tytułu niewykorzystanych urlopów (nie wyłącza to odpowiedzialności solidarnej Nabywcy wobec pracowników na podstawie przepisów Kodeksu pracy). Z uwagi na wymogi Kodeksu pracy, przejęcie przez Nabywcę wskazanych pracowników Sprzedającego zatrudnionych w Sklepach nastąpi w trybie przejęcia zakładu pracy lub jego części w rozumieniu Kodeksu Pracy;

v. nabycia praw i obowiązków z umowy dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego w odniesieniu do nieruchomości, w której działa jeden Sklep – w tym zakresie zostanie podpisana odrębna umowa przeniesienia praw i obowiązków z umowy dzierżawy w dacie Transakcji, do której podpisania Nabywca i Sprzedający zobowiązali się na podstawie Umowy Przedwstępnej (prawa i obowiązki w zakresie pozostałych 8 nieruchomości, w których działają Sklepy nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji, natomiast Nabywca jako najemca zawrze nowe umowy najmu 2 nieruchomości, w których działają Sklepy, z właścicielami tych nieruchomości, po uprzednim rozwiązaniu umów najmu dla tych nieruchomości zawartych przez Sprzedającego), dalej: „Przejęcie Dzierżawy”;

– dalej łącznie: „Przedmiot Transakcji”.

Nabywca w Umowie Przedwstępnej zobowiązał się do nabycia napojów alkoholowych od Sprzedającego (o ile Sprzedający uzyska zezwolenia na obrót hurtowy napojami alkoholowymi) lub od dostawcy wskazanego przez Sprzedającego, pod warunkiem uzyskania przez Nabywcę zezwoleń na sprzedaż detaliczną napojów alkoholowych w Sklepach. Nabycie napojów alkoholowych nastąpi jednak dopiero po Transakcji, w terminie odrębnie uzgodnionym i na odrębnie uzgodnionych warunkach, z uwzględnieniem zasadniczych uzgodnień zawartych w Umowie Przedwstępnej.

Dodatkowo Sprzedający zobowiąże się do zaprzestania i niepodejmowania działalności w lokalizacjach Sklepów.

Intencją Nabywcy nie jest przejęcie od Sprzedającego umów dostaw mediów (rozumianych jako umowy w zakresie dostawy wody i odprowadzania ścieków, dostawy energii elektrycznej, gazu, wywozu nieczystości stałych; dalej: „Umowy Dostawy Mediów”). Sprzedający zobowiąże się rozwiązać Umowy Dostawy Mediów (również po dacie Transakcji) i umożliwić zawarcie w ich miejsce przez Nabywcę odpowiednich umów. Do momentu zawarcia niezbędnych umów przez Nabywcę, Sprzedający zobowiąże się do zapewnienia Nabywcy po Transakcji możliwości wykonywania uprawnień z obowiązujących Umów Dostaw Mediów w niezbędnym dla Nabywcy zakresie. Przedmiot Transakcji nie obejmuje nabycia lub przejęcia przez Nabywcę jakichkolwiek innych aktywów, praw lub obowiązków Sprzedającego niż wskazane powyżej.

W szczególności, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą takie składniki jak:

i. Nieruchomości (Nabywca będzie zawierać w tym zakresie umowy najmu po Transakcji z właścicielem Nieruchomości);

ii. prawa i obowiązki z umów najmu 2 nieruchomości, w których zlokalizowane są Sklepy (w tym zakresie pomiędzy Nabywcą a dotychczasowymi wynajmującymi zawierane będą nowe umowy najmu);

iii. Umowy Dostawy Mediów;

iv. umowy z osobami fizycznymi zatrudnionymi w Sklepach przez Sprzedającego na podstawie umów cywilnoprawnych;

v. umowy z agencjami pracy dostarczającymi pracowników Sprzedającemu;

vi. magazyn logistyczny służący Sprzedającemu do prowadzenia działalności w zakresie Sklepów;

vii. środki transportu;

viii. wartości niematerialne i prawne;

ix. zezwolenia na sprzedaż alkoholu i innych artykułów;

x. umowy z dostawcami;

xi. umowy logistyczne;

xii. część pracowników Sprzedającego;

xiii. część zapasów, która nie spełnia wymogów Nabywcy pod względem przydatności do spożycia oraz towary marki własnej Sprzedającego;

xiv. środki pieniężne: na rachunkach bankowych Sprzedającego, znajdujące się w kasach Sklepów oraz „środki pieniężne w drodze” (wszystkie środki pieniężne pozostaną u Sprzedającego);

xv. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

xvi. wierzytelności i zobowiązania wynikające z dotychczasowego funkcjonowania Sklepów;

xvii. wszelkie inne zobowiązania, z wyjątkiem zobowiązań wymienionych powyżej;

xviii. strona internetowa i znak towarowy (jedynie w 3-miesięcznym okresie przejściowym zanim zostaną zamontowane nowe oznaczenia/znaki graficzne Nabywcy w Sklepach, może potencjalnie wystąpić sytuacja, że oznaczenie Sprzedającego będzie widniało w sklepie);

xix. know-how Sprzedającego;

xx. zarejestrowane na Sprzedającego, jako podatnika podatku od towarów i usług, drukarki fiskalne;

xxi. kapitał podstawowy Sprzedającego;

xxii. księgi rachunkowe Sprzedającego i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;

xxiii. Nieruchomości Inwestycyjne;

xxiv. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania;

xxv. firma Sprzedającego;

xxvi. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Strony planują zawrzeć Transakcję najpóźniej do końca grudnia 2021 r. Zainteresowani podkreślają jednak, że jest to jedynie orientacyjna data i niewykluczone jest dokonanie Transakcji w późniejszym terminie.

Ponadto, z racji tego, że Sprzedający zaprzestanie prowadzenia działalności we wskazanych wyżej lokalizacjach Sklepów po zrealizowaniu Transakcji i zrezygnuje z dalszego korzystania z praw do wskazanych wyżej lokalizacji Sklepów, jak również będzie podejmował określone umową działania na rzecz doprowadzenia do przejęcia wskazanych wyżej lokalizacji Sklepów przez Nabywcę („Świadczenie Sprzedającego”), Nabywca wypłaci Sprzedającemu dodatkowe wynagrodzenie za powyższe Świadczenie Sprzedającego („Wynagrodzenie Ostateczne”).

Wynagrodzenie Ostateczne będzie również formą zapłaty za transfer spodziewanych zysków na Nabywcę z tytułu przejęcia Przedmiotu Transakcji od Sprzedającego, które mają być generowane w przyszłości, oraz aktywne uczestnictwo Sprzedającego (np. poprzez udział w negocjacjach) w doprowadzeniu do przeniesienia przez inne podmioty praw do lokalizacji Sklepów niewchodzących w skład Przedmiotu Transakcji, na Nabywcę.

Wynagrodzenie Ostateczne przybierze zatem formę – z perspektywy funkcji i celu biznesowego – tzw. exit fee (będącego standardem na rynku przy podobnych transakcjach), tj. wynagrodzenia z tytułu zrzeczenia się potencjału ekonomicznego/rynku zbytu Sprzedającego.

Wynagrodzenie Ostateczne będzie poniesione bezpośrednio przez Nabywcę, a płatność zostanie zrealizowana ze środków finansowych Nabywcy.

Zapłata za Przedmiot Transakcji ma nastąpić na podstawie faktur VAT wystawionych przez Sprzedającego poprzez zwolnienie kwoty netto ostatecznej ceny sprzedaży z depozytu notarialnego na rachunek bankowy Sprzedającego oraz przelewu kwoty podatku od towarów i usług przez Nabywcę na rachunek bankowy dla podatku od towarów i usług Sprzedającego.

Zapłata Wynagrodzenia Ostatecznego ma nastąpić na podstawie faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego i zostanie podzielona na dwie części. Pierwsza część zostanie przelana na rachunek depozytowy, w celu zabezpieczenia potencjalnych roszczeń Nabywcy w stosunku do Sprzedającego i następnie zostanie zwolniona jeśli takie roszczenia nie powstaną w określonym czasie. Druga część Wynagrodzenia Ostatecznego („Druga Część”) plus podatek od towarów i usług należny od całego Wynagrodzenia Ostatecznego („Kwota VAT”) zostaną zapłacone przelewem odpowiednio na:

a) rachunek bankowy Sprzedającego (w zakresie Drugiej Części),

b) rachunek bankowy dla podatku od towarów i usług Sprzedającego, w zakresie Kwoty VAT, w terminie wskazanym w umowie.

Wysokość Wynagrodzenia Ostatecznego zostanie ustalona w dniu Transakcji jako korekta kwoty ustalonej przez strony w Umowie Przedwstępnej, poprzez zastosowanie ustalonego w Umowie Przedwstępnej algorytmu, powiązanego ze stopniem spełnienia warunków określonych w Umowie Przedwstępnej.

Organ zaznacza, że przywołując treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile będzie stanowić sprzedaż opodatkowaną podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

**Zdaniem Zainteresowanych**, transakcja będąca przedmiotem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Przyrzeczonej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile będzie stanowić sprzedaż opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Stosowanie do art. 2 pkt 4 cyt. ustawy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

i. opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

ii. zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Jak wskazano w stanowisku Zainteresowanych odnośnie do pytania nr 1-2, w ocenie Zainteresowanych:

i. Planowana Transakcja będzie stanowić dostawę towarów i świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz

ii. Świadczenie Sprzedającego (zgodnie z definicją w opisie zdarzenia przyszłego) w zamian za Wynagrodzenie Ostateczne będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług przez Sprzedającego.

W konsekwencji, należy uznać, że w przypadku gdy planowana Transakcja oraz Świadczenie Sprzedającego będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i co za tym idzie, Transakcja oraz Świadczenie Sprzedającego będą podlegały wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 1 października 2021 r. znak: 0113-KDIPT1-3.4012.473.2021.3.MK.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa dzierżawy nieruchomości oraz własności ruchomości i praw.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 1 października 2021 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.473.2021.3.MK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

\- sprzedaż ww. zespołu składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według stawek właściwych dla poszczególnych składników majątkowych,

\- w przedmiotowej sprawie spełnione będą wszystkie warunki do uznania czynności wykonywanej przez Sprzedawcę za świadczenie usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy; ponadto istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym Wynagrodzeniem, gdyż kwota exit fee stanowi wynagrodzenie za tę usługę (tj. usługę zaprzestania prowadzenia działalności we wskazanych lokalizacjach Sklepów po zrealizowaniu Transakcji i rezygnacji z dalszego korzystania z praw do wskazanych lokalizacji Sklepów, jak również usługę podejmowania określonych umową działań na rzecz doprowadzenia do przejęcia wskazanych lokalizacji Sklepów przez Nabywcę) i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za **prawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.