Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.79.2022.1.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-08
Teza: Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 (tj. działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/3, która powstała z podziału, niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2) oraz Nieruchomości 2 Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: grunty; majątek-majątek osobisty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (w zakresie pytania oznaczonego nr.1) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ Pan T. K.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

2.1. A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

2.2. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. działalność deweloperska, tj. w szczególności budowa inwestycji magazynowo-biurowych (lub magazynowo-usługowo- biurowych), ich komercjalizacja (tj. oddawanie w najem podmiotom trzecim powierzchni w takich inwestycjach) oraz sprzedaż tychże inwestycji po ich wybudowaniu podmiotom trzecim.

2.3. T. K. („Sprzedający”) nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT, jak również nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedający podlega ubezpieczeniu społecznemu w ramach KRUS.

Opis umów dotyczących Nieruchomości

2.4. 6 października 2021 r. Wnioskodawca i Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży przed notariuszem (\`(...)\`) (objętą aktem notarialnym rep. A nr (\`(...)\`)/2021, „Umowa Przedwstępna”) dwóch działek gruntu:

2.4.1. niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 14 989 m2, o numerze ewidencyjnym 1/3, która powstała z podziału, niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2 o powierzchni 31 989 m2 z obrębu (\`(...)\`), położonej w miejscowości (\`(...)\`), objęta księgą wieczystą KW numer (\`(...)\`), prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych („Nieruchomość 1”);

2.4.2. niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 3 433 m2. o numerze ewidencyjnym 2, z obrębu (\`(...)\`), położonej w miejscowości (\`(...)\`), objęta księgą wieczystą KW numer (\`(...)\`), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych („Nieruchomość 2”).

2.4.3. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 łącznie zwane będą dalej Nieruchomością.

2.5. Zgodnie z Umową przedwstępną Wnioskodawca i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu się następujących warunków:

2.5.1. że stan prawny i faktyczny Nieruchomości opisany w Umowie Przedwstępnej, nie zmieni się pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz momentem zawarcia Umowy przyrzeczonej, za wyjątkiem dokonania podziału Nieruchomości 1 zgodnie z Umową Przedwstępną;

2.5.2. że oświadczenia Sprzedającego są prawdziwe wg stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

2.5.3. w terminie przypadającym nie później, niż 6 miesięcy od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej, Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt podziału działki 1/2 i możliwe będzie nabycie Nieruchomości 1 przez Wnioskodawcę.

2.6. Zgodnie z Umową przedwstępną Wnioskodawca i Sprzedający postanowili, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w ciągu 30 dni od dnia otrzymania decyzji podziałowej, jednakże nie później niż do 13 maja 2022 r.

2.7. Sprzedający uzyskał dokumenty, na podstawie których powstała Nieruchomość 1, to jest mapę z projektowanym podziałem nieruchomości rolnej (\`(...)\`), sporządzoną przez uprawnionego geodetę, przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego pod numerem (\`(...)\`) z 18 października 2021 r. z której wynika, że działka 1/2 podzieliła się na działki 1/3 o obszarze 1,4989 ha i 1/4 o obszarze 1,7 ha oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek 1/3 i 1/4, wydany z upoważnienia Starosty w Pruszkowie przez Głównego Specjalistę 4 listopada 2021 r.

2.8. W związku z powyższym 30 listopada 2021 r. Sprzedający i Wnioskodawca zawarli aneks do Umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr \`(...)\`) do Umowy przedwstępnej, na podstawie którego ustalili, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ujawnienia podziału działki 1/2 w księdze wieczystej nr (\`(...)\`)/12 jednakże nie później niż do 1 września 2022 r. Jednocześnie w związku ze spełnieniem warunku zawieszającego, o którym mowa w pkt 2.5.3. strony zmieniły Umowę Przedwstępną poprzez wykreślenie warunku zawieszającego, o którym mowa w pkt 2.5.3.

2.9. Sprzedający nie udzielał żadnych pełnomocnictw w odniesieniu do Nieruchomości w związku z zawartą Umową Przedwstępną ani nie wyrażał żadnych zgód na dysponowanie Nieruchomością, w szczególności nie została wyrażona żadna zgoda na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

2.10. Tą samą Umową Przedwstępną objęta jest działka gruntu nr 9/1 o powierzchni 371 m2 z obrębu (\`(...)\`) położona w miejscowości (\`(...)\`), która sąsiaduje z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2. Kwestia opodatkowania nabycia działki 9/1 objętej tą samą Umową Przedwstępna będzie przedmiotem odrębnego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej wniesionego w tym samym czasie.

2.11. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej część ceny sprzedaży w kwocie 1580 712,96 zł w odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz 353 293,46 zł w odniesieniu do Nieruchomości 2 została wpłacona przez Wnioskodawcę przed zawarciem Umowy Przedwstępnej na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej i kwota ta została przelana na rachunek bankowy Sprzedającemu. Zainteresowani postanowili, że kwocie tej nadają skutki zadatku określone w art. 394 kodeksu cywilnego.

2.12. Pozostała część ceny sprzedaży w kwocie 13 844 616,84 zł w odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz 3 179 641,17 zł w odniesieniu do Nieruchomości 2 zostanie zapłacona przez Wnioskodawcę przy Umowie Przyrzeczonej na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej i zostanie przelana na rzecz Sprzedającego na jego żądanie niezwłocznie po zawarciu Umowy Przyrzeczonej

Informacje dotyczące Nieruchomości

2.13. Dla Nieruchomości został uchwalony uchwałą Nr (\`(...)\`)/2018 Rady Gminy (\`(...)\`) z 18 kwietnia 2018 r. i następnie 31 maja 2018 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych (\`(...)\`) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP przeznaczenie gruntów zostało oznaczone w następujący sposób:

2.13.1. Nieruchomość 1 położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów ozn. 6UP, na terenie drogi publicznej klasy drogi zbiorczej ozn, 1KDZ (ul. S.), na terenie drogi publicznej klasy lokalnej ozn. 1KDL, na terenie zieleni nieurządzonej ozn. 4ZN

2.13.2. Nieruchomość 2 położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów ozn. 5UP, na terenie drogi publicznej klasy lokalnej ozn. 1 KDL, na terenie zieleni nieurządzonej ozn. 3ZN.

2.14. Zgodnie z § 24 MPZP: „Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 1KDZ, ustala się:

1) przeznaczenie podstawowe: droga publiczna klasy zbiorczej z urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym niezwiązanymi z funkcjonowaniem drogi, pod warunkiem zachowania obowiązujących w tym zakresie przepisów odrębnych,

2) przeznaczenie uzupełniające: ścieżki rowerowe, zieleń urządzona, mała architektura, miejsca parkingowe, urządzenia związane z obsługą pasażerów komunikacji zbiorowej, w tym wiaty przystankowe, pod warunkiem zachowania zgodności z przepisami odrębnymi w zakresie bezpieczeństwa ruchu drogowego.”

2.15. Zgodnie z § 25 MPZP: „Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami 1KDL, 2KDL ustala się:

1) przeznaczenie podstawowe: drogi publiczne klasy lokalnej z urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym niezwiązanymi z funkcjonowaniem drogi, pod warunkiem zachowania obowiązujących w tym zakresie przepisów odrębnych,

2) przeznaczenie uzupełniające: ścieżki rowerowe, zieleń urządzona, mała architektura, miejsca parkingowe, urządzenia związane z obsługą pasażerów komunikacji zbiorowej, w tym wiaty przystankowe, pod warunkiem zachowania zgodności z przepisami odrębnymi w zakresie bezpieczeństwa ruchu drogowego.”

2.16. Zgodnie z § 22 MPZP: „Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami od 1ZN do 4ZN, ustala się:

1) przeznaczenie podstawowe: zieleń nieurządzona o funkcjach ekologicznych i krajobrazowych, w tym zadrzewienia;

2) przeznaczenie uzupełniające: obiekty małej architektury, urządzenia i obiekty infrastruktury technicznej, w tym związane z ochroną przeciwpowodziową oraz gospodarką wodno - kanalizacyjną, ścieżki rowerowe, ciągi piesze, pod warunkiem zachowania zgodności z przepisami odrębnymi z zakresu ochrony gruntów.”

Informacje historyczne dot. Nieruchomości

2.17. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy darowizny oraz umowy ustanowienia służebności osobistej z 11 grudnia 2020 r. sporządzonej przed notariuszem (\`(...)\`) (Rep. A nr (\`(...)\`)/2020).

2.18. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w drodze umowy darowizny, Nieruchomość znajdowała się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego i była wykorzystywana przez niego do prowadzenia działalności rolniczej, plony osiągane z Nieruchomości były sprzedawane przez Sprzedającego. Nieruchomość nie była również i nie jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu, ani też nie była udostępniana osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej.

2.19. Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami, budowlami lub ich częściami. Nieruchomość stanowi grunty orne, grunty rolne zabudowane oraz łąki trwałe orne oznaczone odpowiednio symbolami R, BR, Ł. Nie został ustalony sposób gospodarowania i warunki zabudowy dla Nieruchomości. Sprzedający nie podejmował starań o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości lub o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości.

2.20. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

2.21. Sprzedający dokonał podziału działki 1/2 w celu wydzielenia Nieruchomości 1 ze względu na ustalenia dokonane z Wnioskodawcą, który do celów realizacji inwestycji, o której mowa poniżej potrzebował terenu o mniejszej powierzchni niż działka 1/2.

2.22. W związku z tym, że spółka z grupy do której należy Wnioskodawca realizuje inwestycję na gruntach sąsiadujących z Nieruchomością to z inicjatywy Prezesa Zarządu rozpoczęte zostały rozmowy ze Sprzedającym dotyczące sprzedaży Nieruchomości.

2.23. W przeszłości Sprzedający nie dokonywał zbycia nieruchomości.

Informacje dot. Przeznaczenia Nieruchomości

2.24. Wnioskodawca planuje zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiadującej, która ma zostać nabyta w ramach Umowy Przyrzeczonej inwestycję polegającą na budowie parku biurowo-magazynowo-produkcyjnego. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystany pod wynajem, możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży.

### Pytania

1\. Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 (tj. działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/3, która powstała z podziału, niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2) oraz Nieruchomości 2 Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT? (dalej: „Pytanie nr 1”).

2\. W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, czy taka sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki i nie jest od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 2”).

3\. W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, czy Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości? (dalej: „Pytanie nr 3”).

### Państwa stanowisko w sprawie

4.1. w zakresie Pytania nr 1 – Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 (tj. działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/3, która powstała z podziału niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2) oraz Nieruchomości 2 Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

4.2. w zakresie Pytania nr 2 - w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, taka sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki i nie jest od tego podatku zwolniona.

4.3. w zakresie Pytania nr 3 - W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości.

5\. UZASADNIENIE

5.1. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 4.1 (odpowiedzi na Pytanie nr 1), tj. że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

5.1.1. Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT

(i) Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

ii) Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

(iii) Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

(iv) Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

(v) Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

(vi) W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

(vii) Zdaniem Wnioskodawcy oraz Sprzedającego, biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

(viii) Za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności nie tylko nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, ale również działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanego gruntu i przygotowanie go do przyszłej sprzedaży, takie jak uzyskanie odpowiednich decyzji, ubieganie się o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie gruntu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, przeprowadzenie badań dot. warunków glebowych, etc.

(ix) Jednocześnie przy ocenie charakteru czynności dokonywanych przez dany podmiot należy wziąć pod uwagę czynności, które zostały dokonane zarówno samodzielnie przez sprzedającego, jak również przez podmiot, który na podstawie zgody sprzedającego dysponuje gruntem lub na podstawie udzielonego pełnomocnictwa działa w jego imieniu. Powyższe wynika z faktu, że czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie bowiem z art. 95 1 § i § 2 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela, natomiast zgodnie z art. 96 kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

(x) Jak zostało wskazane w opisie Sprzedający otrzymał Nieruchomość w ramach darowizny do majątku prywatnego. Od momentu nabycia Nieruchomości do jego majątku prywatnego Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych. To Prezes Wnioskodawcy bezpośrednio sam skontaktował się ze Sprzedającym i wyraził chęć nabycia Nieruchomości.

(xi) W analizowanym zdarzeniu, Sprzedający nie udzielił w Umowie Przedwstępnej żadnych zgód na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane ani pełnomocnictw do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji.

(xii) W rzeczywistości Sprzedający dokonał podziału działki 1/2, jednak działanie to było jednostkowe, incydentalne i zostało dokonane wyłącznie na skutek negocjacji prowadzonych z Wnioskodawcą, który zgłosił chęć zakupu wyłącznie części działki 1/2. W szczególności Sprzedający nie dokonywał podziału w celu zwiększenia wartości nieruchomości lub jej uatrakcyjnienia. Podjęcia działania w celu podziału działki 1/2 nie można uznać za działanie profesjonalne i zorganizowane bowiem mogło zostać podjęte w każdym czasie przez Sprzedającego i w żaden sposób nie uatrakcyjniło Nieruchomości 1 na sprzedaż. Działanie to mieści się w ramach normalnego zarządu majątkiem prywatnym.

(xiii) W konsekwencji, mając na uwadze ww. okoliczności, należy uznać, że jedna czynność podjęta przez Sprzedającego tj. wydzielenie Nieruchomości 1, nie może zostać uznana za działanie w formie zorganizowanej i stanowiącej logiczny ciąg zdarzeń. Jednocześnie nie jest to działania podobne do tych, jakie podejmują profesjonalne podmioty, zajmujące się zawodowo obrotem nieruchomościami, bowiem czynności podziału nieruchomości dokonać można w każdej sytuacji w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

5.1.2. Stanowisko organów podatkowych w podobnych sytuacjach

(i) W interpretacja podatkowej z dnia 14 lipca 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMA Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia:

„Działka nie była też przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń ani inwestycji (np. uzbrojenia, ogrodzenia itp.) poza czynnościami niezbędnymi z punktu widzenia wykorzystania Działki do celów osobistych (uporządkowanie, zazielenienie itp.). Z kolei podział Działki oraz złożenie wniosku o wydanie decyzji odnośnie warunków zabudowy miały na celu jedynie umożliwienie realizacji sprzedaży, tylko dzięki tym czynnościom możliwe jest bowiem rozporządzenie częścią udziału we współwłasności. Całokształt okoliczności wskazuje więc, że w ww. zakresie ani Wnioskodawca ani Zainteresowany nie będą podatnikami podatku VAT.”

(ii) Podobnie w interpretacji podatkowej z 26 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.48.2021.2.MP Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia:

„Podział odziedziczonej nieruchomości na 3 działki był działaniem koniecznym, żeby ww. działki sprzedać. Wnioskodawcy w żaden sposób nie chodziło o „maksymalizację zysku z transakcji”. Głównymi powodami sprzedaży jest zabezpieczenie emerytalne (Wnioskodawca ma 59 lat) i chęć doposażenia córek Wnioskodawcy. Dodatkowym motywem sprzedaży ww. nieruchomości są wysokie koszty ich utrzymania.”

(iii) Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.112.2021.1.KM:

„Co prawda Wnioskodawca wydzielił działkę gruntu, która została sprzedana i kolejną będącą przedmiotem transakcji opisanej we wniosku i wystąpił do władz gminy o zmianę MPZP oraz zgłosił wnioski do projektu nowego planu miejscowego, jednak jednocześnie nie podjął żadnych innych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej. Samego wydzielenia działki gruntu, która ma być sprzedana oraz wystąpienia do władz gminy o zmianę już istniejącego MPZP, zgodnie z którym nieruchomość posiada przeznaczenie do zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej oraz zgłoszenia wniosków do projektu nowego planu miejscowego, nie można uznać za podejmowanie aktywnych działań w przedmiocie zbycia Nieruchomości Wydzielonej porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.”

(iv) Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.16.2021.3.MB:

„W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. (\`(...)\`) Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni sprzedając przedmiotowe działki korzystać będzie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Reasumując, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek powstałych z podziału działek nr 1, 2, oraz 3 położonych w (\`(...)\`), Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.”

(v) Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.60.2021.2.LM:

„(\`(...)\`) w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmie takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe działki będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”

vi) Podsumowując, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

5.2. Uzasadnienie stanowiska w zakresie wskazanym w pkt 4.2 (odpowiedzi na Pytanie nr 2), tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT (uznanie za nieprawidłowe stanowiska w zakresie Pytania nr 1) to taka sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki i nie jest od tego podatku zwolniona.

5.2.1. Przepisy prawa

(i) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

(ii) Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

(iii) Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 55 (1) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.

(iv) W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

(v) Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie organizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:

(a) składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,

(b) ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).

(vi) Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

(vii) Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

(viii) Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

(ix) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

(x) Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

(xi) Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi, np. małej architektury, sieciami uzbrojenia, urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami itp. na danym terenie to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest pod zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowo ograniczona.

(xii) Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2018 r. poz. 1202 ze zm.). W rozumieniu tej ustawy przez „budowę” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6). Poprzez „obiekt budowlany” - należy natomiast rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast poprzez „budowlę” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

(xiii) W sytuacji gdyby tut. organ uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznał, że sprzedający działa w charakterze podatnika VAT to należy przeanalizować czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i tym samym nie będzie od tego podatku zwolniona.

(xiv) Nieruchomość jest samodzielnym składnikiem majątkowym i tym samym nie tworzy zespołu elementów umożliwiającym prowadzenie przy jej użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości będzie więc podlegała przepisom ustawy o VAT i na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie stanowiła czynność dostawy towarów.

(xv) Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi, np. małej architektury, sieciami uzbrojenia, urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami itp. na danym terenie to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest pod zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowo ograniczona. Konsekwentnie, zgodnie z ustawą o VAT dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności od przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę (również w przypadku gdy zgodnie z MPZP jest to przeznaczenie towarzyszące, tj. dopuszczalne, a nie główne, czyli podstawowe), sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniona.

(xvi) W niniejszej sprawie zgodnie z postanowieniami MPZP w przeważającej większości Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 przeznaczone są zgodnie z MPZP pod teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów ozn. symbolem 5UP oraz 6UP.

(xvii) Niewielkie obszary terenu Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zostały oznaczone zgodnie z MPZP jako:

(a) tereny dróg publicznych klasy drogi zbiorczej 1KDZ;

(b) klasy drogi dojazdowej 1KDL;

(c) tereny zieleni nieurządzonej 3ZN i 4ZN.

(xviii) Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, skoro jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

(a) Na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części;

(b) Zgodnie z obowiązującym MPZP przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość 1, zostało oznaczone jako tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów ozn. 6UP, na terenie drogi publicznej klasy drogi zbiorczej ozn, 1KDZ (ul. S.), na terenie drogi publicznej klasy lokalnej ozn. 1KDL, na terenie zieleni nieurządzonej ozn. 4ZN, z kolei przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość 2, zostało oznaczone jako tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów ozn. 5UP, tereny drogi publicznej klasy lokalnej ozn. 1 KDL, na terenie zieleni nieurządzonej ozn. 3ZN.

to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy o VAT będzie teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.

(xix) Powyższej konkluzji nie zmienia fakt, że niewielkie obszary Nieruchomości oznaczone są jako na tereny zieleni nieurządzonej ozn. 3ZN i 4ZN, ponieważ zgodnie z przeznaczeniem uzupełniającym dot. tych obszarów możliwe na nich jest zbudowanie: obiektów małej architektury, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej, w tym związanych z ochroną przeciwpowodziową oraz gospodarką wodno - kanalizacyjną, ścieżek rowerowych, ciągów pieszych, pod warunkiem zachowania zgodności z przepisami odrębnymi z zakresu ochrony gruntów. W konsekwencji uznać należy również te tereny za tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę.

(xx) W konsekwencji, w przypadku uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT (tj. że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe), to sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniona.

(xxi) Zgodnie z Umową Przedwstępną na poczet przyszłej ceny został zapłacony zadatek o charakterze określonym w art. 394 kodeksu cywilnego.

(xxii) Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7- 11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

(xxiii) Z kolei na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT - jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

(xxiv) Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy o VAT, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Faktura powinna potwierdzać stan odpowiadający rzeczywistości.

(xxv) Z kolei zgodnie z art. 106i ust. 2 ustawy o VAT jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru otrzymano część zapłaty to fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.

W tym kontekście, w przypadku uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT (tj. że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe), to sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniona to w efekcie zadatek otrzymany przez Sprzedającego od Wnioskodawcy będzie również opodatkowany VAT wg obowiązującej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniony. W związku z tym dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego powinna być w całości opodatkowana VAT, tj. zarówno w zakresie otrzymanego zadatku, który powinien być udokumentowany odrębną fakturą, jak i w zakresie faktury rozliczającej na której powinna zostać wykazana dostawa Nieruchomości i pozostała część ceny.

5.2.2. Stanowisko organów podatkowych

(i) Powyższa interpretacja przepisów ustawy o VAT jest również podzielana przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.187.2017.3.EB, w której czytamy, że „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr: \`(...)\`. \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\` nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna”, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług”.

(ii) Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 czerwca 2015 r. sygn. IPPP2/4512-301/15-2/AO, w której czytamy, że „W konsekwencji w omawianej sprawie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23% w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego terenów: zabudowy usługowej o charakterze usług komercyjnych i mieszkaniowej wielorodzinnej (symbol U/MW), dróg publicznych - lokalnych (symbol KDL2), dróg publicznych zbiorczych z tramwajem (symbol KDZ+T) i zieleni urządzonej (symbol ZP8), stanowiących tereny przeznaczone pod zabudowę”.

(iii) Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lipca 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.311.2018.2.AB należy stwierdzić, że „sprzedaż opisanych działek niezabudowanych X1,X2 i X3 które, jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, znajdują się w strefie oznaczonej symbolem KDZ przeznaczonej pod tereny dróg publicznych, czyli pod rozbudowę drogi oraz każda z działek X1, X2, X3 dopuszcza zabudowę urządzeniami turystycznymi i sportowymi, trasami turystyki, trasami rowerowymi, urządzeniami infrastruktury technicznej, stanowi zatem grunt przeznaczony pod zabudowę, tym samym stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy”.

(iv) Również w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 21 maja 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.196.2018.2.KOM potwierdził kluczową rolę wytycznych MPZP w sytuacji ustalania, czy na teren powinien być uznany za teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT „z uwagi na powyższy opis sprawy należy stwierdzić, że wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, przedmiotowa działka nr 1/21 w dniu sprzedaży w 2015 r. stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pomimo zakazu zabudowy terenu obiektami budowlanymi oraz przeprowadzania robót budowlanych wprost wskazywał jednak na możliwość jej zabudowania różnymi obiektami budowlanymi np. obiektami małej architektury, sieciami uzbrojenia i urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami, dojazdami do parkingów, punktami widokowymi, ciągami pieszo - rowerowymi w formie promenady (z utwardzoną powierzchnią, umożliwiającą realizację dojazdów technicznych oraz z oświetleniem typu parkowego i ławkami), kładkami i pomostami, placami postojowymi łódek i kajaków, czy też tarasami usług gastronomicznych związanymi z obsługą przyległych terenów usługowych”.

(v) Ponadto również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 lutego 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.720.2017.2.MN oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2018 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.495.2017.2.EB stwierdzone zostało, że pomimo podstawowego przeznaczenia terenu jako „teren zieleni” należy brać pod uwagę przeznaczenie towarzyszące zezwalające na budowę np. obiektów małej architektury / sieci i obiektów infrastruktury technicznej. Naszym zdaniem należy mówić w tym zakresie o utrwalonej praktyce interpretacyjnej organów podatkowych.

(vi) Powyższa interpretacja przepisów ustawy o VAT jest również podzielana przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.187.2017.3.EB, w której czytamy, że „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr: \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\` nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna”, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług”.

(vii) Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 czerwca 2015 r. sygn. IPPP2/4512-301/15-2/AO, w której czytamy, że „W konsekwencji w omawianej sprawie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23% w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego terenów: zabudowy usługowej o charakterze usług komercyjnych i mieszkaniowej wielorodzinnej (symbol U/MW), dróg publicznych - lokalnych (symbol KDL2), dróg publicznych zbiorczych z tramwajem (symbol KDZ+T) i zieleni urządzonej (symbol ZP8), stanowiących tereny przeznaczone pod zabudowę”.

(viii) Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lipca 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.311.2018.2.AB należy stwierdzić, że „sprzedaż opisanych działek niezabudowanych X1, X2 i X3 które, jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, znajdują się w strefie oznaczonej symbolem KDZ przeznaczonej pod tereny dróg publicznych, czyli pod rozbudowę drogi oraz każda z działek X1, X2, X3 dopuszcza zabudowę urządzeniami turystycznymi i sportowymi, trasami turystyki, trasami rowerowymi, urządzeniami infrastruktury technicznej, stanowi zatem grunt przeznaczony pod zabudowę, tym samym stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy”.

(ix) Również w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 21 maja 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.196.2018.2.KOM potwierdził kluczową rolę wytycznych MPZP w sytuacji ustalania, czy teren powinien być uznany za teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT „z uwagi na powyższy opis sprawy należy stwierdzić, że wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, przedmiotowa działka nr 1/21 w dniu sprzedaży w 2015 r. stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pomimo zakazu zabudowy terenu obiektami budowlanymi oraz przeprowadzania robót budowlanych wprost wskazywał jednak na możliwość jej zabudowania różnymi obiektami budowlanymi np. obiektami małej architektury, sieciami uzbrojenia i urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami, dojazdami do parkingów, punktami widokowymi, ciągami pieszo - rowerowymi w formie promenady (z utwardzoną powierzchnią, umożliwiającą realizację dojazdów technicznych oraz z oświetleniem typu parkowego i ławkami), kładkami i pomostami, placami postojowymi łódek i kajaków, czy też tarasami usług gastronomicznych związanymi z obsługą przyległych terenów usługowych”.

(x) Ponadto również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 lutego 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.720.2017.2.MN oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2018 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.495.2017.2.EB stwierdzone zostało, że pomimo podstawowego przeznaczenia terenu jako „teren zieleni” należy brać pod uwagę przeznaczenie towarzyszące zezwalające na budowę np. obiektów małej architektury / sieci i obiektów infrastruktury technicznej. Naszym zdaniem należy mówić w tym zakresie o utrwalonej praktyce interpretacyjnej organów podatkowych.

5.3. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 4.3 (odpowiedzi na Pytanie 3), tj. że przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe (tj. w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniona), Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

5.3.1. Przepisy prawa

(i) Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

(ii) Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

(iii) Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

(iv) Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

(v) W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

(vi) Jeżeli organ uzna, że zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 2, zawarcie Umowy Przyrzeczonej (po spełnieniu się warunków zawieszających) będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT (Nieruchomość nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a jej sprzedaż będzie stanowiła sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę, co zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy wskazanego w pkt 5.2.), to nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.

(vii) Z kolei zgodnie z art. 86 ust. 10c ustawy o VAT określa, że prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje odpowiednio gdy część zapłaty zostaje dokonana przed dniem dostawy.

5.3.2. Wniosek

(i) W dacie planowanej transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Uzasadnienie do niniejszego pytania uwzględnia, że organ uzna stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania stanowiska w zakresie Pytania nr 2, że zawarcie Umowy Przyrzeczonej (po spełnieniu się warunków zawieszających zgodnie z Umową Przedwstępną) będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT.

(ii) Po nabyciu Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiadującej, która ma zostać nabyta w ramach Umowy Przyrzeczonej, Wnioskodawca planuje zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków magazynowo - biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystany pod wynajem, możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży.

(iii) Nabycie Nieruchomości będzie służyło więc działalności opodatkowanej Wnioskodawcy (obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiadującej, która ma zostać nabyta w ramach Umowy Przyrzeczonej będzie wykorzystany pod wynajem, możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży). Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolnione.

(iv) W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

(v) Biorąc pod uwagę fakt, iż:

(a) Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT na moment dokonania planowanej transakcji;

(b) w przypadku uznania przez organ, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe - Sprzedający zostanie uznany za podatnika VAT - będzie on podatnikiem VAT;

(c) w przypadku uznania przez organ, że dostawa Nieruchomości spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT;

(d) Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku;

(e) Zostanie wystawiona faktura dokumentująca zapłatę zadatku;

to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego zarówno od całości ceny jak i od kwoty uiszczonego zadatku udokumentowanego fakturą.

(vi) Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, będzie opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości zarówno od całości ceny jak i od kwoty uiszczonego zadatku udokumentowanego fakturą.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy z dnia z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady,

do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 (działka nr 1/3) i Nieruchomości 2 (działka 8) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że T. K. („Sprzedający”) nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT, jak również nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedający podlega ubezpieczeniu społecznemu w ramach KRUS.

Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży dwóch niezabudowanych działek gruntu tj. działki o numerze ewidencyjnym 1/3 (Nieruchomość 1 ) oraz działki o numerze ewidencyjnym 2 (Nieruchomość 2), łącznie Nieruchomość. Zgodnie z Umową przedwstępną Wnioskodawca i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu się następujących warunków:

‒ stan prawny i faktyczny Nieruchomości opisany w Umowie Przedwstępnej, nie zmieni się pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz momentem zawarcia Umowy przyrzeczonej, za wyjątkiem dokonania podziału Nieruchomości 1 zgodnie z Umową Przedwstępną;

‒ oświadczenia Sprzedającego są prawdziwe wg stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

‒ w terminie przypadającym nie później, niż 6 miesięcy od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej, Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt podziału działki 1/2 i możliwe będzie nabycie Nieruchomości 1 przez Wnioskodawcę.

Sprzedający uzyskał dokumenty, na podstawie których powstała Nieruchomość 1, to jest mapę z projektowanym podziałem nieruchomości rolnej, sporządzoną przez uprawnionego geodetę, przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z której wynika, że działka 1/2 podzieliła się na działki 1/3 i 1/4 oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek 1/3 i 1/4.

Sprzedający nie udzielał żadnych pełnomocnictw w odniesieniu do Nieruchomości w związku z zawartą Umową Przedwstępną ani nie wyrażał żadnych zgód na dysponowanie Nieruchomością, w szczególności nie została wyrażona żadna zgoda na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy darowizny oraz umowy ustanowienia służebności osobistej z 11 grudnia 2020 r. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w drodze umowy darowizny, Nieruchomość znajdowała się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego i była wykorzystywana przez niego do prowadzenia działalności rolniczej, plony osiągane z Nieruchomości były sprzedawane przez Sprzedającego. Nieruchomość nie była również i nie jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu, ani też nie była udostępniana osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej. Sprzedający nie podejmował starań o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości lub o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych. Sprzedający dokonał podziału działki 1/2 w celu wydzielenia Nieruchomości 1 ze względu na ustalenia dokonane z Wnioskodawcą, który do celów realizacji inwestycji, potrzebował terenu o mniejszej powierzchni niż działka 1/2. W przeszłości Sprzedający nie dokonywał zbycia nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych czynności mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości. Nieruchomość nie była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu, ani też nie była udostępniana osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej. Sprzedający nie udzielał żadnych pełnomocnictw w odmienieniu do Nieruchomości w związku z zawartą Umową Przedwstępną ani nie wyrażał żadnych zgód na dysponowanie Nieruchomością, w szczególności nie została wyrażona żadna zgoda na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych. Sprzedający nie prowadził działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży nieruchomości. Sprzedający dokonał podziału działki nr 1/2, gdyż Nabywca potrzebował terenu o mniejszej powierzchni niż działka 1/2. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej, natomiast Sprzedający nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT. Działania podjęte przez Sprzedającego tj. wyłącznie podział działki 1/2 na działki 1/3 i 1/4 nie świadczą o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności w formie zorganizowanej, handlowej.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Sprzedającego, w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1 (tj. działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/3, która powstała z podziału, niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2) oraz Nieruchomości 2, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż tych działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 (tj. działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/3, która powstała z podziału, niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2) oraz Nieruchomości 2 Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Jednocześnie należy wskazać, że w związku uznaniem stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1 za prawidłowe, rozpoznanie wniosku w zakresie pytań oznaczonych nr 2 i 3 stało się bezzasadne, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytania nr 2 w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania oznaczonego nr 1 za nieprawidłowe oraz odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 3 w sytuacji uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania oznaczonego nr 2 za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

10 lutego 2022 r. dokonali Państwo wpłaty w wysokości 560,00 zł tytułem opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej. W związku z tym, że całkowita kwota potrzebna do rozpatrzenia Państwa wniosku wynosi 400,00 zł, kwota 160,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji, przekazem pocztowym na adres Zainteresowanego będącego stroną postępowania – A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).