Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.186.2020.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-14
Teza: Brak prawa do zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2020 r. (data wpływu 15 kwietnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 lipca 2020 r. (data wpływu 8 lipca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 15 czerwca 2020 r. (doręczone dnia 29 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT. Wniosek ten uzupełniono na wezwanie Organu z dnia 15 czerwca 2020 r. (doręczone dnia 29 czerwca 2020 r.) pismem z dnia 3 lipca 2020 r. (data wpływu 8 lipca 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W czerwcu 2018 roku na mocy umowy darowizny od żony, Wnioskodawca stał się posiadaczem nieruchomości stanowiącej działkę o powierzchni 0,1936 ha wraz z budynkiem gospodarczym, murowanym, krytym papą, przeznaczonym do kapitalnego remontu oraz udziału wynoszącego 1/4 część w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni 0,0318 ha (droga dojazdowa). W związku małżeńskim obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, ale co należy podkreślić, darowiznę otrzymał jako osoba prywatna, stanowi ona zatem majątek prywatny Wnioskodawcy. Podatek VAT nie został odliczony.

Przez okres, gdy Wnioskodawca pozostaje właścicielem opisanej wyżej nieruchomości, do chwili obecnej nie były na niej prowadzone żadne inwestycje. Nie poczyniono jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia jej wartości (np. uzbrojenia terenu, wydzielenia dróg wewnętrznych, działań marketingowych podjętych w celu jej sprzedaży itp.). Wnioskodawca nie korzystał też z pośrednictwa biur nieruchomości.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę, działka oznaczona jest jako tereny przemysłowe, budynek oznaczony jest jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe.

W najbliższym czasie nastąpi sprzedaż przez Wnioskodawcę, powyższej zabudowanej nieruchomości na rzecz sieci handlowej będącej Spółką Akcyjną. W tym celu w październiku 2019 roku, Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną z przyszłym nabywcą.

W umowie przedwstępnej określone zostały warunki, które muszą zostać wypełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, w szczególności:

1.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi.
2.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi.
3.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.
4.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji, wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.
5.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
6.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
7.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
8.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.
9.  Uzyskania od Sprzedającego w treści umowy przedwstępnej oświadczeń dotyczących:
    *   braku współpracy z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością;
    *   niepodejmowania jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywania się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej;
    *   kar umownych;
    *   uzyskania zgody od pozostałych współwłaścicieli działki będącej w użytkowaniu wieczystym na dysponowanie przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, przebudowę drogi oraz wszelkich czynności, które umożliwiają korzystanie z nieruchomości w tym obsługę obiektu handlowego zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;
    *   uzyskania skutecznego wykreślenia kosztem i staraniem Sprzedającego wpisu z działu III księgi wieczystej;
10.  Uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku, udzielając odpowiedzi na pytania wystosowane w wezwaniu, Wnioskodawca wskazał, że w umowie przedwstępnej sprzedaży /Akt Notarialny/ oświadczył, że zobowiązuje się sprzedać Spółce Akcyjnej w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich zabudowaną nieruchomość /prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości/ za określoną kwotę powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT.

§ 7 Umowy stanowi:

1.  „ Sprzedający oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołane i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
2.  Jednocześnie oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 z poźn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
3.  Sprzedający oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia”.

§ 9 Umowy stanowi:

„Sprzedający oświadcza, że wydanie w posiadanie nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy nastąpi w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży w stanie wolnym od osób i rzeczy”.

§ 10 Umowy stanowi:

„Sprzedający od dnia zawarcia niniejszej umowy przez cały okres jej trwania zobowiązuje się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanych nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego. W szczególności zobowiązuje się, że nie będzie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości określonych § 1 niniejszego aktu, w tym także nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tych nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy”.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w dniu 25 października 2019r. zawarta została między stronami Umowa Dzierżawy. Umowa zawarta została w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży.

§ 2 Umowy Dzierżawy stanowi:

1.  „Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy w dzierżawę działkę gruntu o nr \`(...)\` o powierzchni 1936 m2 oraz udział w 1/4 działki gruntu \`(...)\` opisane szczegółowo w § 1 powyżej, zwana dalej „Przedmiotem dzierżawy”, zaznaczoną na mapce ewidencyjnej (Załącznik nr 2), a Dzierżawca zaś w zamian zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny.
2.  Dzierżawca oświadcza, że zapoznał się z danymi technicznymi oraz stanem technicznym Przedmiotu dzierżawy”.

Czynsz dzierżawny strony zgodnie ustaliły na kwotę 50,00 zł miesięcznie powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki. Poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie był zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek świadczeń publicznych związanych z Przedmiotem dzierżawy, w tym podatku od nieruchomości.

§ 4 Umowy Dzierżawy stanowi:

„Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę Przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy przedwstępnej”.

§ 5 Umowy Dzierżawy stanowi:

„Dzierżawca nie może wydzierżawić jak również oddać do nieodpłatnego używania Przedmiotu dzierżawy lub jego części bez zgody Wydzierżawiającego”.

Umowa dzierżawy została zawarta na okres 3 (trzech) miesięcy.

Wnioskodawca wskazał ponadto, że biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, Nabywca nie miał możliwości użytkowania nieruchomości przed podpisaniem umowy. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie była wcześniej przedmiotem najmu, czy też dzierżawy. Od czasu nabycia nieruchomość nie była wykorzystywana na żadne cele. Wnioskodawca rozważał potencjalne możliwości jej wykorzystania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanej wcześniej zabudowanej nieruchomości Spółce Akcyjnej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu zbycia opisanej we wniosku zabudowanej nieruchomości nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, ale co istotne, stał się posiadaczem przedmiotowej nieruchomości jako osoba prywatna i stanowi ona jego majątek prywatny.

Z drugiej strony zgodnie z przepisami art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami według art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek. I tak, po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a po drugie musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanej sytuacji nie ma miejsca łączne spełnienie przesłanek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W art. 2 pkt 6 ustawy podano definicję pojęcia towary – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Art. 2 pkt 22 ustawy, definiuje natomiast pojęcie sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy stwierdzić, że w przypadku gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powyższych przepisów i gdy czynność prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, to mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy i tym samym czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, tym samym podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każdą jednak czynność stanowiącą dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, można uznać za czynność opodatkowaną. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w ramach tej czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że aby zaistniała przesłanka do opodatkowania danej czynności podatkiem VAT, niezbędne jest aby podmiot dokonujący tej czynności, w ramach jej dokonania mógł zostać uznany jako podatnik podatku od towarów i usług. Czyli w świetle definicji zawartej w art. 15 ust. 2, będzie wykonywał ciąg czynności i zachowań, wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej.

Zatem dostawa towarów (również nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej i w efekcie uzyskania przez niego statusu podatnika. W tym miejscu należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonania.

W aspekcie opodatkowania dostawy nieruchomości, istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży opisanej nieruchomości, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w ramach tej czynności, czy też sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Powyższe zagadnienie, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, było przedmiotem orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej o zbliżonym charakterze do usług developerskich, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych, decydujące znaczenie mają czynności poprzedzające tą sprzedaż.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości zabudowanej na podstawie umowy darowizny, stanowi ona jego majątek prywatny. Od dnia wejścia w posiadanie ww. nieruchomości, nie dokonywał na niej żadnych ulepszeń ani czynności podwyższających jej wartość np. uzbrojenia terenu, wydzielenia dróg wewnętrznych, działań marketingowych podjętych w celu jej sprzedaży itp. Wnioskodawca nie korzystał też z pośrednictwa biur nieruchomości. W październiku 2019 roku, zawarł umowę przedwstępną z przyszłym nabywcą Spółką Akcyjną. W umowie przedwstępnej określone zostały warunki, które muszą zostać wypełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Jak wynika z wniosku, w umowie przedwstępnej podpisanej przez Wnioskodawcę z Kupującym – Spółką Akcyjną, zapisano szereg warunków, które muszą zostać wypełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

1.  Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi;
2.  Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi;
3.  Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;
4.  Uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji, wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
5.  Niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
6.  Potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
7.  Uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego pozwalających na realizacje planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
8.  Uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
9.  Uzyskania od Sprzedającego w treści umowy przedwstępnej oświadczeń dotyczących:
    *   braku współpracy z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością;
    *   niepodejmowania jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywania się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej;
    *   kar umownych;
    *   uzyskania zgody od pozostałych współwłaścicieli działki będącej w użytkowaniu wieczystym na dysponowanie przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, przebudowę drogi oraz wszelkich czynności, które umożliwiają korzystanie z nieruchomości w tym obsługę obiektu handlowego zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;
    *   uzyskania skutecznego wykreślenia kosztem i staraniem Sprzedającego wpisu z działu III księgi wieczystej;
10.  Uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

Ponadto Wnioskodawca udzielił Kupującemu, w ramach umowy przedwstępnej, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń. Pełnomocnictwo to dotyczy w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, oraz do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W dniu 25 października 2019 r. zawarta została między stronami Umowa Dzierżawy. Umowa zawarta została w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży. Czynsz dzierżawny strony zgodnie ustaliły na kwotę 50,00 zł miesięcznie powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki. Poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie był zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek świadczeń publicznych związanych z Przedmiotem dzierżawy, w tym podatku od nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości opisana w wniosku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem stron do podpisania umowy przyrzeczonej, tym samym zobowiązaniem do przeniesienia własności.

Nawet jeżeli jest zawarta jest w formie aktu notarialnego, umowa przedwstępna nie przenosi własności.

Zatem wszelkie działania stron, wskazane w umowie przedwstępnej jako warunki podpisania umowy przyrzeczonej, pomimo, że nie będą podejmowane przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego, będą miały wpływ na sytuację prawnopodatkową Wnioskodawcy.

W kontekście przepisów prawa, bez znaczenia jest fakt, że działania te będą podejmowane w większości przez Kupującego, gdyż do czasu podpisania umowy przyrzeczonej to sprzedający jest właścicielem i aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw przyszłemu właścicielowi, przez co te czynności będą wykonywane niejako w jego imieniu.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego od art. 95 do art. 109, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wnioskodawca takiego pełnomocnictwa udzielił, w związku z powyższym udzielenie pełnomocnictwa skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w imieniu Sprzedającego i na jego korzyść, ponieważ to on, jako właściciel nieruchomości, będzie stroną w postępowaniach o uzyskanie stosownych decyzji.

Dodatkowo strony zawarły umowę dzierżawy na okres 3 miesięcy, za którą został ustalony czynsz dzierżawczy na kwotę 50,00 zł miesięcznie powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Należy zauważyć, że dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Analiza przedstawionej we wniosku sytuacji prowadzi do wniosku, że działania Wnioskodawcy stanowią wraz z działaniami Kupującego, ciąg czynności w efekcie których, w dniu podpisania umowy przyrzeczonej dostarczona zostanie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca oraz Kupujący (działający w jego imieniu) podejmując ww. czynności, zaangażują środki i wykażą aktywności podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Powyższe działania wychodzą poza obszar zwyczajnego zarządu majątkiem prywatnym. Będą one przeprowadzone przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości. W związku z powyższym w ramach opisanej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie uznany za podatnika podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży nieruchomości, z tytułu której będzie on uznany jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust.1 ustawy, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji będzie ona opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.