Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-606/11/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-07-14
Teza: Czy odpłatne zbycie nieruchomości objętej księgą wieczystą, na którą skalda się prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku, w całości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług i jaka będzie stawka tego podatku, przy założeniu, że sprzedaż nastąpi w 2011 r.?
Słowa kluczowe: nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2011 r. (data wpływu 28 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej dla sprzedaży egzekucyjnej prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2011 r. złożono wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej dla sprzedaży egzekucyjnej prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym. Właścicielem gruntu jest Gmina Miasta (użytkowanie wieczyste do dnia 24 listopada 2088 r.). Według księgi wieczystej działka gruntowa jest przeznaczona pod zabudowę domem mieszkalnym. Dane z ewidencji gruntów: jednostka ewidencyjna, obręb, jednostka rejestrowana. Dla obszaru nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obowiązuje jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, zgodnie z którym jest to obszar usług publicznych w zieleni.

Budynek został zbudowany pod koniec lat 90-tych ubiegłego wieku. Użytkowany jest jako warsztat samochodowy z myjnią i sklepem znajdującym się na poziomie parteru oraz lokalem biurowym, usługowym i mieszkalnym znajdującym się na piętrze. Składa się z dwóch części: budynku starszego niepodpiwniczonego, bez poddasza oraz w części północnej dwukondygnacyjnego, częściowo podpiwniczonego. Parametry techniczne domu: powierzchnia użytkowa 1.836,5 m2, w tym powierzchnia lokalu mieszkalnego 196,6 m2. Ustaleń tych dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą.

Dłużnik i właściciel nieruchomości złożył w dniu 19 października 2009 r. pisemne oświadczenie do akt sprawy, że nie prowadzi działalności gospodarczej. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało jemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu. Oświadczył również, że nie ponosił nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej i nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych nakładów. Zlikwidował działalność gospodarczą i rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Naczelnik Urzędu Skarbowego poinformował, że dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą z dniem 31 grudnia 2007 r.. W deklaracji VAT-7 za grudzień 2007 r. podatnik nie wykazał kwoty podatku należnego objętego spisem z natury, o którym mowa w art. 14 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Spisał Pan do protokołu oświadczenie żony dłużnika, która wskazała, że:

1.  W momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego grunt nie był zabudowany.
2.  Budynki zostały wzniesione przez ojca dłużnika przed 1994 r.
3.  Budowniczemu, t.j. ojcu dłużnika, przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do budynku opisanego we wniosku. Prawo takie przysługiwało również dłużnikowi.
4.  W odniesieniu do budynku poniesione zostały nakłady na jego ulepszenie, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku.
5.  Ulepszenie budynku zostało zakończone do grudnia 2005 r., t.j. 30 listopada 2005 r.
6.  Po zakończeniu ulepszania budynki były przedmiotem najmu i dzierżawy.

Następnie dłużnik złożył pisemne oświadczenie, że przy zakupie przedmiotowej nieruchomości podatek nie był odliczony.

Pismem z dnia 7 października 2010 r. dłużnik udzielił informacji, że ze względu na zakończenie działalności gospodarczej nie jest w stanie udzielić precyzyjnych informacji, gdyż nie dysponuje dokumentacja księgową za okres dłuższy niż 5 lat od zakończenia ostatniego roku podatkowego. Ze względu na fakt, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, Komornik nie może naliczyć podatku w odniesieniu do sprzedaży opisanej nieruchomości. Dodatkowo wskazał, że:

1.  Dla nieruchomości prowadzona jest jedna księga wieczysta, ale biorąc pod uwagę daty powstania poszczególnych części budynków i ich różne przeznaczenie, można prawdopodobnie przyjąć, że na gruncie znajduje się więcej niż jeden budynek.
2.  O ile pamięta, nie odliczył podatku od towarów i usług przy nabyciu nieruchomości (w tym budynków), prawdopodobnie dlatego, że podatek ten nie był naliczony przy nabyciu.
3.  Nie jest w stanie wskazać, które z nakładów na budynki miały na celu jego ulepszenie, a które konserwację (nie posiada dokumentacji księgowej sprzed 5 lat). W ostatnich 2 latach prowadzenia działalności nie miał środków na inwestycje.
4.  W związku z zakończeniem działalności gospodarczej, według jego wiedzy, rozliczył się z urzędem skarbowym, chociaż w dalszym ciągu nie spłacił zaległości podatkowych.

Ponownie również zaznaczył, że nie przypomina sobie aby dokonywał przy nabyciu budynków, jakichkolwiek odliczeń podatku. Ujęcie w cenie sprzedaży podatku od towarów i usług byłoby nieuzasadnione.

Wskazał Pan, że z operatu szacunkowego wynika, iż budynek składa się z części nowszej i starszej, jednak nie jest rozłączony. Stanowi jedną bryłę. Dłużnik okazał Panu kserokopię aktu notarialnego z dnia 24 listopada 1989 r. – umowę o oddanie gruntu państwowego w użytkowanie wieczyste, celem wybudowania na nim warsztatu rzemieślniczego i innych urządzeń.

W uzupełnieniu dłużnik złożył pisemne oświadczenie, z którego wynika, że:

1.  W dacie zakupu nie był podatnikiem VAT i nie prowadził działalności gospodarczej, z związku z czym cena zakupu nieruchomości nie była powiększona o podatek od towarów i usług;
2.  Nigdy po zakupie nie wynajmował, ani nie wydzierżawiał ani całej nieruchomości, ani poszczególnych budynków. Przedmiotem dzierżawy były poszczególne lokale, a nie, jak omyłkowo podał do protokołu, budynki.

Dodatkowo zaznaczył, że w chwili obecnej nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT, w związku z tym uniemożliwia to dodanie do ceny nieruchomości podatku od towarów i usług, gdyż ten obciąża wyłącznie przedsiębiorców.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie nieruchomości objętej księgą wieczystą, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku, w całości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług i jaka będzie stawka tego podatku, przy założeniu, że sprzedaż nastąpi w 2011 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż licytacyjna opisanej we wniosku nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług. Po pierwsze, dłużnik nie jest już czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po drugie, nie przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu i nie odliczał żadnego podatku. Dłużnik oświadczył także, że nie poniósł nakładów na nieruchomość przewyższających 30% jej wartości początkowej i nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych nakładów. Istotne jest również to, że ostatnie ulepszenie (wg oświadczenia dłużnika) miało miejsce 30 listopada 2005 r., co powoduje, że sprzedaż w 2011 r., t.j. po upływie 5 lat, jest zwolniona od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Podstawą opodatkowania - w myśl art. 29 ust. 1 ustawy – jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku należnego (…).

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, zgodnie z ust. 5 ww. artykułu, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków (budowli) w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), zmienionym, w zakresie zdania wstępnego, art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wskazanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanego przepisu wynika, iż aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Oznacza to, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt lub zmodernizuje go ponosząc przy tym nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (po wybudowaniu lub ulepszeniu) zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu przepisów budowlanych i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych, nie jest to równoznaczne z jego zasiedleniem. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpi bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce, gdy nowowybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub oddany w dzierżawę, czy najem, gdyż nastąpi wówczas wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl ust. 1 pkt 7a powołanego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z treści złożonego wniosku, a w szczególności z informacji przekazanych przez dłużnika wynika, że w dniu 24 listopada 1989 r. ustanowione zostało na Jego rzecz prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu. Prawo to, zgodnie z treścią aktu notarialnego, zostało udzielone w celem wybudowania na tym gruncie warsztatu rzemieślniczego i innych urządzeń. Budynek został zbudowany w latach 90-tych ubiegłego wieku, przez ojca dłużnika. Użytkowany był jako warsztat samochodowy z myjnią i sklepem znajdującym się na poziomie parteru oraz lokalem biurowym, usługowym i mieszkalnym znajdującym się na piętrze. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości (w tym budynków) dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu. Wynikało to z faktu, że podatek nie został naliczony. Dłużnik oświadczył również, że nie ponosił nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej i nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych nakładów.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz treść powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa przedmiotowego budynku będzie zwolniona od podatku. W związku z powyższym zwolnione od podatku będzie również zbycie prawa użytkowania gruntu, z którym trwale jest on związany. Powyższe prawo wynika z treści powołanych przepisów, dlatego też stanowisko Wnioskodawcy, iż wynika ono z faktu, że dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, należało uznać za nieprawidłowe.

Podkreślić należy, iż niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny, co oznacza, iż w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej został (zostanie) określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.