Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.529.2025.1.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-11
Teza: Prawidłowe opodatkowanie usługi najmu /dzierżawy lokalu
mieszkalnego.
Słowa kluczowe: dzierżawa
lokal-lokal mieszkalny
najem
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie
wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o
charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na
cele mieszkaniowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    prawidłowego opodatkowania usługi najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu zdarzenia przyszłego
    Podatnik zamierza wprowadzić do działalności gospodarczej lokal mieszkalny, który
    zamierza wynajmować Firmie prowadzącej działalność gospodarczą. W lokalu będą
    mieszkać właściciele prowadzący działalność gospodarczą, które częściowo będzie biurem.
    Podatnik jest czynnym podatnikiem VAT jak i wynajmujący. W związku z wynajęciem
    mieszkania dla Firmy będzie wystawiana faktura VAT na dzierżawę tego lokalu.

## Pytanie

Czy ta dzierżawa będzie opodatkowana Vat 23%, czy zwolniona?
    Pani stanowisko w sprawie
    Najem mieszkania Firmie nie korzysta ze zwolnienia od podatku Vat, W rezultacie
    podatnik jest zobowiązany do opodatkowania najmu podatkiem VAT w wysokości 23%.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.
    j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde
    świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w
    rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status
    podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej
    transakcji.
    Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że
    czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.
    W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Jak wynika z powyższego, definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym.
    Powołana wyżej definicja podatnika zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług jest
    odzwierciedleniem definicji zawartej w art. 9 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada
    2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347
    z 11.12.2006, s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:
    Podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek
    działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Należy w tym miejscu przywołać art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), który stanowi, że:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.

    Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Umowa dzierżawy tak jak i umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i
    wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego,
    polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy,
    polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu/dzierżawy
    wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność
    odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z tytułu którego
    najemca/dzierżawca występuje jako podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą.
    W konsekwencji najem lokalu mieszkania stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym
    mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na
    mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział
    opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
    W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter
    wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww.
    preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób
    jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu
    statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
      Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
      nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny
      rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o
      których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych
      formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2021 r. poz. 2224 oraz z 2022 r. poz. 807 i
      1561).
    Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację
    z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.).
    Przepis powyższy stanowi, że
      Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(...) dzierżawę i wynajem
      nieruchomości”.
    Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod
    warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
    korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym
    na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia
    przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal
    mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel
    mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o
    charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

    Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
        świadczenie usługi na własny rachunek,
        charakter mieszkalny nieruchomości,
        mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
    Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od
    podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na
    zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
    Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu mieszkań należy zwrócić
    szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez
    wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla
    opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany
    przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.
    Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób
    wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w
    wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w
    takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął
    nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Ustawodawca nie zwolnił z
    opodatkowania wynajmu lub dzierżawy nieruchomości
      „na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie
      na cele mieszkaniowe” (vide wyrok NSA z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182
      /16).
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani czynnym podatnikiem i jako osoba
    fizyczna zamierza Pani wprowadzić do działalności gospodarczej lokal mieszkalny, który
    planuje Pani wynajmować firmie prowadzącej działalność gospodarczą. W lokalu tym będą
    mieszkać właściciele prowadzący działalność gospodarczą, które częściowo będzie biurem.
    Za najem/dzierżawę lokalu na rzecz firmy będzie Pani wystawiała fakturę.
    Odnosząc się do Pani wątpliwości dotyczących tego jak prawidłowo opodatkować najem
    /dzierżawę lokalu mieszkalnego należy wskazać, że planowana usługa najmu/dzierżawy
    lokalu mieszkalnego nie może korzystać ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43
    ust. 1 pkt 36 ustawy. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie
    ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji
    celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego), w tym wypadku
    przez firmę której Pani wynajmuje/dzierżawi lokal mieszkalnym.
    Podmiot gospodarczy w omawianym przypadku firma wynajmująca/dzierżawiąca lokal
    mieszkalny nie może w nim realizować własnego celu mieszkaniowego.
    W związku z powyższym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W zakresie części pytania dotyczącego opodatkowania 23 % stawką podatku VAT
    planowanej usługi najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego na rzecz firmy zostanie wydane
    odrębne rozstrzygniecie.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będący przedmiotem interpretacji pokrywać

    się ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.