Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-574/10-2/AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-08-10
Teza: Czy koszty związane z zakupem nieruchomości takie jak: opłaty za przyłącze energetyczne, przyłączenie do sieci gazowej, czynności zlecone firmom zewnętrznym - jak ochrona nieruchomości, wynajem ogrodzenia, dogląd i sprzątanie terenu, opracowywanie kompleksowych dokumentacji budowlanych oraz składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji, a także wykonywanie czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy, są kosztami podatkowymi w momencie poniesienia, czy w momencie sprzedaży gruntów?
Słowa kluczowe: decyzja; dokumenty; grunty-sprzedaż gruntów; koszt; opłata; wniosek; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 11 maja 2010 r. (data wpływu 13 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów:

*   w części dotyczącej uznania za koszty pośrednie wydatków na opracowywanie kompleksowych dokumentacji budowlanych; składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji, a także wykonywanie czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Następuje zakup gruntu (w księgach rachunkowych jako towar handlowy i później odsprzedaż gruntu). Spółka ponosi koszty związane z przystosowaniem gruntu do sprzedaży takie jak: opłaty za przyłącze energetyczne, przyłączenie do sieci gazowej.

Do momentu sprzedaży nieruchomości Spółka ponosi koszty ochrony nieruchomości, wynajmu ogrodzenia, doglądu i sprzątania terenu. Przed zakupem jak i po zakupie gruntów zleca także firmom zewnętrznym opracowywanie kompleksowych dokumentacji budowlanych oraz składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji a także wykonywanie czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy koszty związane z zakupem nieruchomości takie jak: opłaty za przyłącze energetyczne, przyłączenie do sieci gazowej, czynności zlecone firmom zewnętrznym - jak ochrona nieruchomości, wynajem ogrodzenia, dogląd i sprzątanie terenu, opracowywanie kompleksowych dokumentacji budowlanych oraz składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji, a także wykonywanie czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy, są kosztami podatkowymi w momencie poniesienia, czy w momencie sprzedaży gruntów?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty za przyłączenie do sieci gazowej, przyłącza energetyczne powinny być kosztem w dacie sprzedaży nieruchomości - wpływają bezpośrednio na przychód.

Usługi zlecone firmom zewnętrznym - ochrony nieruchomości, wynajmu ogrodzenia, doglądu i sprzątania terenu winny być ujęte w kosztach podatkowych w momencie poniesienia jako koszty pośrednie. Usługi zlecone firmom zewnętrznym takie jak opracowywanie kompleksowych dokumentacji budowlanych (wniosków) o wydanie pozwoleń na budowę, wykonywanie czynności formalno-prawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy przed zakupem gruntu jak i po zakupie winny być ujęte w kosztach podatkowych w momencie poniesienia jako koszty pośrednie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie kosztów uzyskania przychodów uznaje się:

*   w części dotyczącej uznania za koszty pośrednie wydatków na opracowywanie kompleksowych dokumentacji budowlanych; składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji, a także wykonywanie czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy – **za nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **za prawidłowe.**

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Przy czym zwrot „w celu” oznacza to, że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą podlega odliczeniu od podstawy opodatkowania, lecz tylko ten wydatek, który pozostaje w takim związku przyczynowo-skutkowym, że poniesienie go ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, albo zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Reasumując, aby zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów muszą być spełnione następujące warunki:

*   został on poniesiony w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
*   poniesiony został w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
*   został właściwie udokumentowany,
*   nie znajduje się w katalogu kosztów zawartym w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, wydatki poniesione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem, że ich poniesienie miało na celu osiągnięcie przychodu lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu.

Wszystkie zatem koszty muszą się łączyć z przychodem, część w sposób bezpośredni, a część w sposób pośredni.

Spółka, której komandytariuszem jest Wnioskodawca, ponosi zarówno koszty, które w sposób bezpośredni jak i pośredni wpływają na osiągany z prowadzonej działalności gospodarczej przychód.

Z uwagi na różnorodną specyfikę wymienionych kosztów należy ustosunkować się do ich odrębnie, dlatego też każdy koszt w ramach poszczególnych kategorii wydatków zostanie potraktowany indywidualnie.

Wnioskodawca podał, iż Spółka ponosi następujące koszty związane z przystosowaniem gruntu do sprzedaży:

*   opłaty za przyłącze energetyczne,
*   przyłączenie do sieci gazowej,
*   opracowywanie kompleksowych dokumentacji budowlanych,
*   składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji a także
*   wykonywanie czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy,
*   ochrona nieruchomości,
*   wynajem ogrodzenia,
*   dogląd,
*   sprzątanie terenu.

Odnosząc się do powyższej kategorii wymienionych przez Wnioskodawcę wydatków należy uznać, że koszty opłaty za przyłącze energetyczne, przyłączenie do sieci gazowej, a także koszty związane z opracowywaniem kompleksowych dokumentacji budowlanych, składaniem wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji a także wykonywaniem czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy, będzie można zaliczyć na podstawie art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami. Wydatki te są ściśle (bezpośrednio) związane z przychodami, jakie osiąga Wnioskodawca w związku z charakterem prowadzonej działalności gospodarczej. Powyższe wydatki ponoszone w trakcie realizacji projektu inwestycyjnego warunkują bezpośrednio powstanie przedmiotowej inwestycji, a zatem konkretnego przychodu. Wydatki te stanowią zatem koszty bezpośrednio związane z przychodami na podstawie art. 22 ust. 5 ustawy.

Natomiast wydatki związane z ochroną nieruchomości, wynajmem ogrodzenia, doglądem, a także sprzątaniem terenu, nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a przez to nie można przypisać im konkretnego przychodu. Koszty te, chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnym przychodem.

Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust 5c koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu, jeżeli brak jest faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 22 ust. 5d ww. ustawy).

Reasumując do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami w omawianym przypadku należy zaliczyć:

*   koszty opłaty za przyłącze energetyczne,
*   przyłączenie do sieci gazowej,
*   opracowywanie kompleksowych dokumentacji budowlanych,
*   składanie wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji a także
*   wykonywanie czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy,

Koszty opłaty za przyłącza: energetyczne i gazowe, przychylając się do stanowiska Wnioskodawcy należą do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami i potrącalne są w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody, zgodnie z art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów tych należy jednak zaliczyć również koszty związane z opracowywaniem kompleksowych dokumentacji budowlanych, składaniem wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji a także wykonywaniem czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Natomiast pozostałe wymienione przez Wnioskodawcę wydatki należy zaliczyć do kosztów innych niż bezpośrednio związanych z przychodami, do których znajdzie zastosowanie art. 22 ust. 5c ustawy. Do kosztów tych należą:

*   ochrona nieruchomości,
*   wynajem ogrodzenia,
*   dogląd,
*   sprzątanie terenu.

Reasumując, prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania za koszty pośrednio związane z przychodem wydatków na ochronę nieruchomości, wynajem ogrodzenia, dogląd oraz sprzątanie terenu. Prawidłowym jest również uznanie za koszty bezpośrednio związane z przychodem kosztów koszty opłaty za przyłącze energetyczne i przyłączenie do sieci gazowej.

Nieprawidłowym jest jednak uznanie za koszty pośrednio związane z osiąganymi przychodami kosztów związanych z opracowywaniem kompleksowych dokumentacji budowlanych, składaniem wniosków o wydanie decyzji, pozwoleń na budowę dla inwestycji a także wykonywaniem czynności formalnoprawnych związanych z uzyskiwaniem decyzji o warunkach zabudowy. Są to bowiem koszty bezpośrednio związane z przychodem. W tej części stanowisko Wnioskodawcy jest więc nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.