Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-506/10/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-06
Teza: Czy opisany w treści wniosku sposób naliczenia kwoty podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowy?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości; odsetki; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 kwietnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 13 kwietnia 2010r.), uzupełnionym w dniu 30 czerwca 2010r, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia podlegającego opodatkowaniu dochodu ze zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 kwietnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia podlegającego opodatkowaniu dochodu ze zbycia nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku pismem z dnia 17 czerwca 2010r. Znak: IBPBII/2/415-506/10/CJS wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 30 czerwca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w 2007r. nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 152.996,63 zł w tym: 149.265,00 zł wkład budowlany, 3.731,63 zł fundusz gruntów z VAT.

Na zakup zaciągnął kredyt w Banku w wysokości 160.546,20 zł w tym:

*   152.996,63 zł – zakup mieszkania w budowie od dewelopera;
*   7.549,57 zł – koszty wliczone w kredyt.

Od kwoty tego kredytu bank pobrał jednorazową bezzwrotną prowizję w wysokości 1.589,57 zł nie finansowaną z kredytu.

W październiku 2009r. wnioskodawca sprzedał nieruchomość za kwotę 235.000,00 zł.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 05 października 2009r. ustalono, że część określonej ceny sprzedaży w kwocie odpowiadającej zadłużeniu z tytułu zaciągniętego kredytu została przelana na rachunek techniczny wnioskodawcy w Banku. Pozostała część wpłynęła na konto utworzone specjalnie do obsługi udzielonego w 2007r. kredytu.

Na dzień zawarcia aktu notarialnego kwota zadłużenia wyniosła 198.571,40 zł, taka kwota została przelana na konto techniczne.

Reszta czyli: 235.000,00 zł (kwota sprzedaży) – 3.000,00 zł (zaliczka) – 198.571,40= 33.428,60 zł została przekazana na konto wnioskodawcy.

Ostatecznie na skutek zmiany kursu franka wnioskodawca spłacił kwotę 199.294,91 zł.

W trakcie całego okresu kredytowania wnioskodawca poniósł następujące koszty:

*   206.148,11 zł – łączny spłacony kapitał,
*   13.760,05 zł – prowizja za wcześniejszą spłatę,
*   1.589,57 zł – prowizja za udzielenie kredytu,

czyli udokumentowane koszty wyniosły 222.215,86 zł.

Wnioskodawca nadmienia, iż ani on ani żona nie byli zameldowani w zakupionym lokalu mieszkalnym w związku z czym nie przysługuje im ulga meldunkowa.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jak poprawnie wnioskodawca ma obliczyć podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości?

Czy poprawne są poniższe wyliczenia:

Podatek= (przychód – koszty) x 19%

Podatek= (235.000,00 – 222.215,86) x19%

Podatek= 12.789,14 x 19%

Podatek= 2.4218,99 zł.

Czy obliczając dochód należy odjąć od przychodu faktycznie poniesione i udokumentowane koszty, czyli kwotę łączną spłaconego kapitału w okresie kredytowania oraz naliczone odsetki?

Czy może należy od przychodu odjąć kwotę zadłużenia wraz z odsetkami w wysokości do dnia zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży?

Zdaniem wnioskodawcy, aby poprawnie obliczyć podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości należy pomniejszyć przychód o łączny spłacony w okresie kredytowania kapitał oraz naliczone odsetki.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ustawie tej zostały również zawarte przepisy prawa intertemporalnego dot. ww. przychodów z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Mając na uwadze powyższe, należy podkreślić, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w 2007r. nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu za cenę 152.996,63 zł. Na zakup ww. prawa do lokalu wnioskodawca zaciągnął kredyt w wysokości 160.546,20 zł. Za kwotę 152.996,63 zł nabył przedmiotowe mieszkanie a resztę kwoty w wysokości 7.549,57 zł przeznaczył na koszty wliczone w kredyt.

Z uwagi zatem na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez wnioskodawcę ww. nieruchomości miało miejsce w 2007r., a jej sprzedaż nastąpiła w 2009r. czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych zbycia tej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Kosztem tym bezspornie jest cena nabycia tej nieruchomości. Cena nabycia przedmiotowej nieruchomości jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę została określona na kwotę 152.996,63 zł. i możliwość zaliczenia jej do kosztów uzyskania przychodów nie została przez ustawodawcę zróżnicowana w przypadku nabycia mieszkania za gotówkę czy też za kredyt.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że w jego sytuacji kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 6c będą udokumentowane koszty nabycia w postaci dokonanej spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie przedmiotowego prawa do lokalu wraz z zapłaconymi odsetkami oraz prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu jak i prowizja za udzielenie kredytu.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że spłata kredytu nie stanowi dla wnioskodawcy kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie może także zostać zaliczona pobrana przez bank prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu albowiem jej poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości jak również z jej odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt wcześniejszej spłaty kredytu.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy staja się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego. Zatem wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych czyni wyjątek jedynie w stosunku do odsetek od tego kredytu.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodu mogą być jedynie odsetki od kredytu o ile zostały faktycznie zapłacone.

Tym samym można uznać, że w przedmiotowej sprawie odsetki – naliczone i zapłacone do dnia zbycia nieruchomości - będą mogły stanowić koszt uzyskania przychodu za zbycia tej nieruchomości, ale tylko w takiej proporcji, w jakiej przypadają na tę część kredytu jaka została przeznaczona na zakup nieruchomości.

Kosztem absolutnie nie będą inne wydatki na spłatę kredytu, w tym prowizja za wcześniejszą jego spłatę i jak i prowizja za udzielenie kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu (poza odsetkami) nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Zatem dokonując obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości wnioskodawca winien postąpić w następujący sposób: przychód uzyskany ze sprzedaży (ustalony zgodnie z art. 19) należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnicę będzie stanowił dochód – podstawa obliczenia podatku. Od podstawy obliczenia podatku należy wyliczyć 19%, w wyniku czego uzyskamy kwotę należnego podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez wnioskodawcę.

Podsumowując, za nieprawidłowe należy uznać stanowisko wnioskodawcy, w którym wywodzi on, iż kosztami uzyskania przychodów będą całe spłaty kredytu a tym samym, iż o koszty spłaty można pomniejszyć swój przychód do opodatkowania. Przychód ze sprzedaży może pomniejszyć o cenę za jaką zakupił nieruchomość, koszty notarialne zakupu oraz o odsetki zapłacone do dnia sprzedaży od tej części kredytu, która finansowała zakup nieruchomości.

Natomiast tut. organ nie może potwierdzić prawidłowości dokonanych przez wnioskodawcę wyliczeń, bowiem jak wskazano powyżej nie jest rolą organu podatkowego wydającego interpretację indywidualną dokonywanie tego rodzaju wyliczeń, dlatego też stanowisko wnioskodawcy w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Stosownie do powyższego żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.