Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-14/11-4/KSU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2011-07-13
Teza: Jeżeli sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, które nie są w jakikolwiek sposób związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, to sprzedaż taka nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; majątek-majątek osobisty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2011 r. (data wpływu 20 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 czerwca 2011 r. (data wpływu 22 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zakupionej dla celów prywatnych przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą– **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 1, § 3 i § 4 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 7 czerwca 2011 r. Nr IPTPB1/415-14/11-2/KSU, wezwano do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 17 czerwca 2011 r., natomiast pismem z dnia 20 czerwca 2011 r. uzupełniono ww. wniosek w dniu 22 czerwca 2011 r..

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna prowadzi działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. We wpisie do ewidencji posiada również zapis kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Firma w ramach prowadzonej działalności rozlicza VAT według proporcji bazowej. Firma do tej pory nie kupowała nieruchomości na własny rachunek w celu dalszej odsprzedaży. W roku 2011 zostały nabyte dwie nieruchomości mieszkalne, jedna w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do obrotu, druga na osobę fizyczną. Rozważana jest możliwość wprowadzenia nabytej nieruchomości na osobę fizyczną do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności. Firma rozważa również możliwość zbycia obu nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych Wnioskodawczyni dodała również, że rozważa możliwość sprzedaży nieruchomości mieszkalnej nabytej we własnym imieniu i niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych.

Natomiast, uzupełniając wniosek w zakresie podatku od towarów i usług Zainteresowana podała, że:

*   jest czynnym podatnikiem podatku VAT,

*   nieruchomość, o której mowa w pytaniu nr 3 wniosku ORD-IN tj. nabyta w ramach działalności gospodarczej nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął dłuższy okres niż 2 lata,

*   w odniesieniu do pytania oznaczonego w wezwaniu lit. d) , przysługiwało Jej prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w ramach ustalonej proporcji bazowej,

*   nieruchomość mieszkalna zakupiona w ramach działalności gospodarczej jest wykorzystywana do celów prowadzenia działalności – część gospodarcza (dokumentacja, przygotowywanie umów z klientami itp.), nie jest wykorzystywana na cele osobiste Wnioskodawczyni, ani jej pracowników, w tym byłych pracowników.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż nabytej nieruchomości mieszkalnej na osobę fizyczną i niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych winna zostać zaliczona do obrotu gospodarczego na podstawie art. 10 ustawy opdof?
2.  Czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wprowadzonej do ewidencji środków trwałych podlega stawce zwolnionej art. 43 pkt ust 2?
3.  Czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej nabytej w ramach działalności gospodarczej ze stawką zwolnioną podlega sprzedaży ze stawką zwolnioną na podstawie art. 43 pkt 1 ust. 10a - remont nie przekroczył wartości 30% ceny nabycia - i wartość sprzedaży nie jest wliczana do proporcji bazowej na podstawie art. 9O pkt 6 ustawy VAT z późniejszymi zmianami?
4.  Czy zakupy związane z remontem nieruchomości mieszkalnej zakupionej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej uprawniają do odliczenia VAT na podstawie art. 86 pkt 1 ust. 7b ustawy VAT z późniejszymi zmianami ?
5.  Czy VAT od zakupów związanych z remontem nieruchomości mieszkalnej nabytej na osobę fizyczną i niewprowadzonej na ewidencję środków trwałych uprawniają do odliczenia VAT na podstawie art. 86 pkt 1 ust 7b ustawy VAT z późniejszymi zmianami?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. Wniosek w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług, zostanie rozstrzygnięty odrębną interpretacji.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłami przychodów jest m.in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy),

*   odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy).

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, które w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania, nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl wskazanego przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będącym:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia tych składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Natomiast opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży środka trwałego ustalony zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy.

Zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy, podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej uzyskanych przez podatników, o których mowa w art. 9a ust. 2 lub ust. 7, z zastrzeżeniem art. 29, 30, 30d i art. 44 ust. 4, wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W związku z powyższym przychód ten winien zostać zaliczony do przychodu w ramach działalności gospodarczej z uwagi na fakt, iż nosi on znamiona działalności gospodarczej.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy – w przypadku podatku dochodowego mamy do czynienia z faktem wpisu do ewidencji obrót nieruchomościami i na własny rachunek, w związku z powyższym należy połączyć dochód ze sprzedaży do działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307.), odrębnym źródłem przychodów są m.in.:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
2.  odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 (odnoszącym się co do zasady do odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku i nie mającym zastosowania w przedmiotowej sprawie), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W niniejszej sprawie, nie jest zatem istotny fakt prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w przedmiocie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, ważne jest natomiast czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni zamierza w przyszłości dokonać sprzedaży m.in. nieruchomość mieszkalnej, którą nabyła we własnym imieniu jako osoba fizyczna, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto podaje również, że przedmiotowa nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są w jakikolwiek sposób związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, to sprzedaż taka nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód z tego tytułu stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeżeli zbycie tej nieruchomości będzie dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Ponadto należy nadmienić, że w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.