Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-40/08-4/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-03-21
Teza: Czy dochody wspólnoty takie, jak: odsetki od środków pieniężnych na rachunkach i lokatach bankowych, odsetki od bieżących zaległości właścicieli – zapłacone lub tylko naliczone, otrzymane odszkodowania OC (regres) za szkodę na nieruchomości, zwrot kosztów sądowych i komorniczych z windykacji właścicieli, otrzymane środki pieniężne z tytułu reklam na budynku lub wynajmu części wspólnych właścicielom są związane z gospodarką mieszkaniową. Czy jest to działalność gospodarcza?
Słowa kluczowe: czynsz; komornik; koszt-koszty egzekucji; lokal-lokal mieszkalny; lokaty; nieterminowość; odsetki; odsetki-odsetki za zwłokę; odszkodowania; rachunki-rachunek bankowy; reklama; windykacja-windykacja należności; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; wynajem; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Zakładu Administracji Mieszkaniami (…..), przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2007 r. (data wpływu 21.12.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych:

*   w części dotyczącej odsetek od środków pieniężnych na rachunku bankowym - **jest nieprawidłowe,**
*   w części dotyczącej odsetek od środków pieniężnych na lokacie bankowej - **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej zapłaconych odsetek od bieżących zaległości właścicieli - **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej naliczonych odsetek od bieżących zaległości właścicieli - **jest nieprawidłowe,**
*   w części dotyczącej otrzymanych odszkodowań za szkodę na budynku – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej zwrotu kosztów sądowych i komorniczych z windykacji właścicieli – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej otrzymanych pożytków z tytułu reklam na budynku - **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej otrzymanych pożytków z tytułu podnajmu pralni czy wózkarni tylko dla właścicieli tej wspólnoty na dodatkowe pomieszczenie gospodarcze - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem w dniu 4 lutego 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.**

Wspólnota Mieszkaniowa prowadzi działalność związaną z gospodarką mieszkaniową, tzn. wyłącznie związaną z utrzymaniem własnej nieruchomości w nie pogorszonym stanie technicznym oraz bieżącą eksploatacją nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada własnych lokali użytkowych, które mogłaby wynajmować pod działalność gospodarczą. Wspólnota pozyskuje dodatkowe dochody z pożytków, tj.: reklamy na budynku, podnajmu pralni czy wózkarni tylko dla właścicieli tej Wspólnoty na dodatkowe pomieszczenie gospodarcze, a nie na prowadzenie działalności gospodarczej, uzyskuje odsetki od środków na rachunkach bankowych i lokatach oraz odzyskuje naliczone odsetki dla właścicieli od bieżących zaległości na koszty zarządu. Wszystkie dochody uzyskane z pożytków są przeznaczane na remonty i bieżącą eksploatację tej Wspólnoty. Wnioskodawca ma zaplanowany remont i w związku z tym na kilka lat ma zaplanowane zaliczki, a uskładane środki finansowe umieścił na lokacie bankowej, ponieważ jest większe oprocentowanie.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy dochody Wspólnoty, takie jak: odsetki od środków pieniężnych na rachunkach i lokatach bankowych, odsetki od bieżących zaległości właścicieli – zapłacone lub tylko naliczone, otrzymane odszkodowania OC (regres) za szkodę na nieruchomości, zwrot kosztów sądowych i komorniczych z windykacji właścicieli, otrzymane środki pieniężne z tytułu reklamy na budynku lub wynajmu części wspólnych właścicielom są związane z gospodarką mieszkaniową, czy jest to działalność gospodarcza?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochody, takie jak: otrzymane odsetki bankowe od lokat i z rachunków bieżących, jak również otrzymane środki pieniężne z pożytków są dochodem z działalności gospodarczej do opodatkowania, natomiast pozostałe dochody, tj. zwrot kosztów sądowych i komorniczych, zwrot za szkodę na budynku z OC, zapłacone odsetki przez właścicieli za zaległości są związane z gospodarką mieszkaniową i są dochodem zwolnionym z podatku dochodowego od osób prawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:**

*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej odsetek od środków pieniężnych na rachunku bankowym,
*   **prawidłowe** w części dotyczącej odsetek od środków pieniężnych na lokacie bankowej,
*   **prawidłowe** w części dotyczącej zapłaconych odsetek od bieżących zaległości właścicieli,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej naliczonych odsetek od bieżących zaległości właścicieli,
*   **prawidłowe** w części dotyczącej otrzymanych odszkodowań za szkodę na budynku,
*   **prawidłowe** w części dotyczącej zwrotu kosztów sądowych i komorniczych z windykacji właścicieli,
*   **prawidłowe** w części dotyczącej otrzymanych pożytków z tytułu reklam na budynku,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej otrzymanych pożytków z tytułu podnajmu pralni czy wózkarni tylko dla właścicieli tej wspólnoty na dodatkowe pomieszczenie gospodarcze.

Podstawowym aktem prawnym regulującym działanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Stosownie do art. 12 ust. 1 ww. ustawy, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ust. 2 tegoż artykułu stanowi, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Natomiast w myśl art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Na podstawie art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

Z punktu widzenia podatkowego wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali będących członkami wspólnoty mieszkaniowej i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Zatem, opłaty (zaliczki) związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ww. ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż uzyskuje on dochody z tytułu odsetek od środków pieniężnych z bieżącego rachunku bankowego. Jeśli przedmiotowe odsetki są dochodem związanym z gospodarką zasobami mieszkaniowymi tj. z opłatami (zaliczkami) wnoszonymi przez członków Wspólnoty dotyczącymi ww. zasobu mieszkaniowego, to otrzymane środki z tego tytułu stanowią dochód podlegający zwolnieniu od podatku dochodowego zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zatem, w przedmiotowej kwestii stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Wspólnota uzyskuje także dochody stanowiące odsetki od lokat bankowych założonych ze środków wpłacanych przez właścicieli lokali na poczet remontu. Wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy zwolnienie nie obejmuje jednak środków pieniężnych uzyskanych z tytułu odsetek od lokat terminowych, bowiem nie zostały one osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Nieistotne w tym przypadku jest to, że otrzymane w ten sposób dochody zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, bowiem nie został spełniony warunek, co do źródła ich pochodzenia. Zatem podlegają one opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Wnioskodawca wskazał, iż Wspólnota uzyskuje dochody z tytułu odsetek zapłaconych przez właścicieli od bieżących zaległości pieniężnych należnych Wspólnocie (na pokrycie kosztów zarządu). Zapłacone z ww. tytułu odsetki stanowią przychód w dacie otrzymania i dochód z tego tytułu będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Wobec powyższego, w tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Należy jednocześnie zaznaczyć, iż odsetki naliczone od bieżących zaległości pieniężnych (na pokrycie kosztów zarządu Wspólnoty), nie mogą zostać zaliczone do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które są zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nawet jeśli zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem ww. zasobów. Odsetki naliczone nie stanowią bowiem przychodu podatkowego, gdyż zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do przychodów nie zalicza się kwot naliczonych, lecz nie otrzymanych odsetek od należności, w tym również od udzielonych pożyczek (kredytów). Jak wskazano powyżej, dopiero dokonane wpłaty zaległych należności od mieszkańców Wspólnoty stanowi przychód w dacie otrzymania i dochód z tego tytułu będzie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego zawartego we wniosku, Wspólnota uzyskuje dochody z tytułu otrzymanych odszkodowań OC za szkodę na budynku Wspólnoty. Należy uznać, iż dochody Wspólnoty uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, na którą składają się dochody uzyskane przez Wspólnotę z tytułu odszkodowań za szkodę na budynku, jeśli dotyczą zasobów mieszkaniowych, w tej części w jakiej zostaną przeznaczone przez Wspólnotę na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie ww. art. 17 ust. 1 pkt. 44. W powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Wspólnota uzyskuje również dochody stanowiące zwrot kosztów sądowych i komorniczych związanych z windykacją roszczeń z tytułu zaległości właścicieli w opłatach dotyczących lokali mieszkalnych. W wyniku działań komorniczych i egzekucyjnych Wspólnota dochodzi swoich należności, które stanowią opłaty (zaliczki) z tytułu użytkowania przez mieszkańców zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Zatem koszty komornicze i sądowe są ponoszone w celu odzyskania należności i zachowania płynności finansowej Wspólnoty, w związku z czym z pewnością stanowią koszty uzyskania przychodów. W wyniku tych działań Wspólnota uzyskuje zarówno kwoty stanowiące równowartość niezapłaconych opłat (zaliczek), jak i odsetki z tytułu nieterminowych płatności. Stanowią one przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jako takie wpływają na dochód, który na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolny jest od podatku dochodowego. Zatem, zwrot poniesionych wcześniej kosztów sądowych i komorniczych stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w konsekwencji czego dochód będzie korzystał ze zwolnienia, pod warunkiem przekazania go na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy w tej części uznaje się za prawidłowe.

Natomiast otrzymane przez Wspólnotę środki pieniężne (pożytki) z tytułu reklam umieszczanych na budynku nie mogą być zaliczone do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ nie jest to dochód z podstawowej działalności Wspólnoty. Nieistotne w tym przypadku jest to, że otrzymane w ten sposób dochody zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, bowiem nie został spełniony warunek, co do źródła ich pochodzenia. Zatem podlegają one opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych. Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Wymienione przez Wnioskodawcę w opisie stanu faktycznego części wspólne budynku, tj. pralnia i wózkarnia, będące przedmiotem najmu na rzecz właścicieli tej Wspólnoty jako dodatkowe pomieszczenia gospodarcze, a nie przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej, mieszczą się w pojęciu „zasoby mieszkaniowe”, o ile służą mieszkańcom lokali mieszkalnych w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych i wykorzystane są zgodnie z przeznaczeniem, dla którego zostały wybudowane. Jeżeli dochody (pożytki) uzyskane z najmu ww. części wspólnych mieszkańcom Wspólnoty zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, korzystają wówczas ze zwolnienia, określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W powyższym zakresie, stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.