Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-1039/13/DM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-01-09
Teza: Określenie podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiących drogę wewnętrzną wraz z utwardzeniem oraz instalacją oświetlenia ulicy.
Słowa kluczowe: cena; dostawa-dostawa towarów; obrót; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2013 r. (data wpływu 10 października 2013 r.), uzupełnionym w dniu 16 grudnia 2013 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiących drogę wewnętrzną wraz z utwardzeniem oraz instalacją oświetlenia ulicy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 października 2013 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 16 grudnia 2013 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiących drogę wewnętrzną wraz z utwardzeniem oraz instalacją oświetlenia ulicy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonych w obrębie K. Dla nieruchomości tych wydane zostały przez Wójta Gminy K decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, polegające na budowie zespołu zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej (budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące z możliwością wbudowanych usług nieuciążliwych – wraz z garażem i przyłączami: wody, kanalizacji sanitarnej, elektrycznymi, gazowymi). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca realizuje inwestycję budowlaną, polegającą na zbudowaniu infrastruktury dla celów przyszłego osiedla zabudowy jednorodzinnej, obejmującej uzbrojenie w przyłącza i instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, elektryczne i gazowe działek budowlanych stanowiących własność Wnioskodawcy i oferowanych osobom trzecim. Sprzedaż poszczególnych, uzbrojonych działek objęta jest podatkiem od towarów i usług. W celu umożliwienia przyszłej zabudowy sprzedawanych działek budynkami mieszkalnymi, Wnioskodawca na stanowiących jego własność działkach numer: 132/1 oraz 132/129 wybudował infrastrukturę obejmującą drogi wewnętrzne oraz sieci, w tym sieć wodociągową i kanalizacyjną wraz z urządzeniami niezbędnymi do ich eksploatacji, m.in. tłocznią ścieków. Budowa dróg i sieci zakończona została w 2013 r. Wybudowanie dróg wewnętrznych oraz sieci stanowiło warunek konieczny dla budowy osiedla domków jednorodzinnych – zgodnie z wydanymi warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu, a ponadto istnienie połączenia z drogą publiczną jest jedną z przesłanek uzyskania pozwolenia na budowę.

Sieci oraz drogi udostępniane są nabywcom działek budowlanych. Poszczególne działki wpięte są sieci, a drogi zapewniają nabywcom działek dostęp do drogi publicznej. Prawo przejazdu i przechodu przez drogi wewnętrzne zagwarantowane zostało nabywcom w umowach sprzedaży działek, poprzez ustanowienie odpowiednich służebności. Nabywcy nie ponosili z tego tytułu na rzecz wnioskodawcy dodatkowej odpłatności.

Wnioskodawca rozważa możliwość sprzedaży składników majątkowych w postaci dróg wewnętrznych wraz z sieciami na rzecz gminy, na terenie której są położone, przy czym sprzedaż nastąpiłaby za „symboliczną kwotę - 1 (jeden) zł netto”.

Do czasu przeniesienia własności gruntu na rzecz gminy, działki 132/1 oraz 132/129 obciążone zostały nieodpłatną służebnością przesyłu, polegającą na nieograniczonym w czasie oraz bezpłatnym dostępie do tych działek i na prawie do eksploatacji, dokonywania kontroli, przeglądu, konserwacji i modernizacji, usuwania awarii, a także wymiany posadowionej na tych działkach sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, w tym tłoczni.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT). Pomiędzy Wnioskodawcą a gminą nie ma powiązań o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym, bądź też wynikającym ze stosunku pracy, ani żadnych innych powiązań, o których mowa w art. 32 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że przedmiotem sprzedaży na rzecz gminy będzie tylko prawo własności nieruchomości, stanowiących drogę wewnętrzną wraz z utwardzeniem oraz instalacją oświetlenia ulicy (w tym lampami). Pozostałe sieci i przyłącza wymienione we wniosku nie wchodzą w zakres planowanej umowy.

Cena sprzedaży określona została zgodnie z art. 2 i art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz.U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.). Z przytoczonych przepisów wynika, że ceny – z wyjątkiem cen urzędowych – mogą być ustanawiane przez strony transakcji na dowolnym poziomie, w szczególności cena nie musi odpowiadać wartości rynkowej towarów będących przedmiotem sprzedaży. Ze sprzedażą towaru mogą się wiązać inne korzyści ekonomiczne niż uzyskane korzyści w postaci ceny sprzedaży. Ustalenie ceny na kwotę 1,00 zł netto jest zgodne z interesem Wnioskodawcy. Inwestycja zrealizowana przez Wnioskodawcę na nieruchomościach sąsiednich została ukończona, a większość uzbrojonych działek sprzedana osobom trzecim w ramach prowadzonej działalności. Infrastruktura drogowa w przyszłości generować będzie wyłącznie koszty (remontów, oświetlenia, odśnieżania itp.). Bardziej racjonalne jest zbycie gruntu za „symboliczną złotówkę” na rzecz gminy, niż ponoszenie w późniejszym terminie kosztów utrzymania. Wątpliwe jest także, że Wnioskodawca znalazłby nabywcę chętnego do kupna nieruchomości przeznaczonej i możliwej do wykorzystania wyłącznie jako droga wewnętrzna.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży na rzecz Gminy gruntów stanowiących drogi wewnętrzne wraz z sieciami, za podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług (dalej podatek VAT) należy uznać cenę sprzedaży nieruchomości ustaloną przez strony w umowie sprzedaży, tj. kwotę 1,00 zł netto?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży opisanej w stanie faktycznym nieruchomości gruntowej – stanowiącej drogi wewnętrzne wraz z sieciami, podstawą opodatkowania podatkiem VAT będzie ustalona przez strony cena sprzedaży, tj. kwota 1,00 zł netto.

Powyższe stanowisko, w ocenie Wnioskodawcy, uzasadnia:

1.  sprzedaż gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów – w związku z czym brak jest przesłanek do określenia podstawy opodatkowania w sposób właściwy dla nieodpłatnej dostawy towarów;
2.  podstawą opodatkowania podatkiem VAT jest obrót rozumiany jako kwota należna z tytułu dostawy nieruchomości pomniejszona o kwotę należnego podatku, a więc cena ustalona przez strony, tj. w stanie faktycznym kwota 1,00 zł netto;
3.  pomiędzy stronami umowy, a więc Wnioskodawcą i gminą brak jest powiązań uzasadniających określenie przez organ podatkowy wysokości obrotu w wartości innej niż wartość wynikająca z umowy sprzedaży zawartej pomiędzy nimi.

Ad. 1) Odpłatna dostawa towarów.

W opisanym stanie faktycznym mamy do czynienia z odpłatną dostawą towarów, pomimo że powyższa dostawa zostanie dokonana w zamian za cenę w znacznym stopniu odbiegającą od wartości rynkowej tych gruntów oraz wartości za jaką wnioskodawca przedmiotowy grunt nabył. Podstawę opodatkowania powinien w tym przypadku stanowić obrót, czyli cena ustalona pomiędzy stronami umowy sprzedaży.

Określona czynność może zostać uznana za odpłatną dostawę towarów wtedy, gdy zbywca danego towaru, w zamian za przeniesienie na nabywcę prawa do rozporządzenia towarem jak właściciel, otrzymuje od nabywcy świadczenie w postaci zapłaty za ten towar. Wystarczające jest przy tym uiszczenie jakiejkolwiek ceny, nie ma natomiast znaczenia, czy wartość takiego świadczenia odpowiada rzeczywistej wartości dostarczanego towaru. Świadczenia nabywcy towaru oraz jego zbywcy nie muszą bowiem być ekwiwalentne.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 28 lutego 2012 r. sygn. akt IPPP1/443-759/11-2/EK, w której organ stwierdził „Pod pojęciem dostawy towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Konsekwentnie (\`(...)\`) odpłatna dostawa towarów (\`(...)\`) w cenie promocyjnej (np. 10 PLN brutto za sztukę), stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT.”
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2010 r. sygn. akt IBPP1/443- 416/10/Azb, w której organ stwierdził „Dane świadczenie (dostawa towarów) może być albo odpłatne albo nieodpłatne. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują świadczenia częściowo odpłatne. (\`(...)\`) Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie”.
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 września 2011 r. sygn. akt IBPP1/443-1001/11/BM, w której organ stwierdził „Przepisy ustawy o VAT nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów lub usług. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem.”

ad. 2) Wartość określonej w umowie sprzedaży ceny jako podstawa opodatkowania.

Uznając, że planowana przez Wnioskodawcę transakcja dostawy nieruchomości gruntowej wraz z sieciami na rzecz gminy stanowi odpłatną dostawę towarów, podstawa opodatkowania podatkiem VAT takiej transakcji powinna zostać określona na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym podstawą opodatkowania jest obrót, rozumiany jako kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Za cenę, w świetle art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz.U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.), uznaje się wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Natomiast, zgodnie z art. 2 powołanej ustawy ocenach, ceny towarów i usług ustalane są przez strony zawierające umowę, przy czym ograniczenie swobody ustalania cen mogą być wprowadzone wyłącznie na podstawie przepisów szczególnych (ceny urzędowe i marże handlowe urzędowe).

Wnioskodawca zauważył, że z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że ceny, z wyjątkiem cen urzędowych, mogą być ustanawiane przez strony transakcji na dowolnym poziomie. Wynika stąd, że ceny nie muszą odpowiadać wartości rynkowej towarów będących przedmiotem sprzedaży. Celem sprzedaży danego towaru nie musi być bowiem zawsze osiągnięcie przez zbywcę maksymalnej korzyści w postaci ceny otrzymanej za towar – ze sprzedażą towaru mogą się bowiem wiązać inne korzyści ekonomiczne, równie istotne co cena ustalona pomiędzy stronami sprzedaży. W opisanym powyżej stanie faktycznym Wnioskodawca, dokonując dostawy gruntu wraz z sieciami, uwolni się od obowiązku ponoszenia nakładów na ich utrzymanie. Poza tym wątpliwe jest aby, mając na uwadze przeznaczenie gruntu wyłącznie pod drogę wewnętrzną, znalazł się nabywca chętny do nabycia gruntu po cenie innej niż cena ustalona pomiędzy wnioskodawcą a gminą.

Cena ustalona pomiędzy stronami w umowie sprzedaży, rozumiana jako kwota należna, którą gmina zobowiązana jest uiścić z tytułu przeniesienia na jego rzecz własności gruntu i sieci, stanowi obrót będący podstawą opodatkowania podatkiem VAT.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 7 lutego 2011 r. sygn. akt ILPP1/443 -1192/10-5/NS, w której organ podatkowy stwierdził „W przypadku sprzedaży Gminie lub gminnemu przedsiębiorstwu wodno-kanalizacyjnemu dróg wewnętrznych oraz sieci wodociągowej i kanalizacyjnej za „symboliczną złotówkę”, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Natomiast, jeżeli sprzedaż przedmiotowych składników majątku Wnioskodawcy nastąpi po cenie ustalonej w umowie, to podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług stanowić będzie kwota należna z tytułu tej transakcji pomniejszona o kwotę należnego podatku, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek określonych w art. 32 ustawy. Kwotą należną będzie więc kwota określona w umowie, tj. np. 1 zł.”
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2009 r. sygn. akt IPPP1-443-638/09-3/PR, w której organ stwierdził „Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży i nie ma znaczenia, że podatnik w danej chwili sprzedaje ten towar bądź usługę za cenę znacznie niższą. (\`(...)\`) w sytuacji gdy Spółka dokona sprzedaży pomieszczeń (\`(...)\`) za kwotę 1 zł na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, przy czym pomiędzy stronami transakcji nie zachodzą żadne powiązania, kwota ta będzie stanowiła obrót podlegający opodatkowaniu.”,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 listopada 2008 r. sygn. akt IPPP1/443-1495/08-2/MPe, w której organ stwierdził: „Określając podstawę opodatkowania, Wnioskodawca powinien (\`(...)\`) jako obrót przyjąć rzeczywistą kwotę należną z tytułu sprzedaży tj. kwota 1 zł.”

Ad. 3) Brak przesłanek do ustalenia obrotu na poziomie innym niż cena sprzedaży gruntu wraz z sieciami.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, za obrót z tytułu odpłatnej dostawy towarów przyjmuje się kwotę należną z tytułu sprzedaży towarów, przy czym kwota ta może odbiegać od wartości rynkowej sprzedawanych towarów.

Organy podatkowe mogą określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej sprzedawanego towaru w przypadku, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT zostaje dokonana pomiędzy podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy o VAT powiązania pomiędzy nabywcą, a podmiotem dokonującym dostawy towarów mogą mieć charakter: rodzinny lub z tytułu przysposobienia; kapitałowy; majątkowy; bądź też mogą wynikać ze stosunku pracy.

Pomiędzy Wnioskodawcą a gminą, na rzecz której ma nastąpić odpłatne przeniesienie własności gruntu wraz z sieciami, nie istnieją powiązania wskazane w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT (brak więc pomiędzy tymi podmiotami powiązań o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym, bądź też wynikającym ze stosunku pracy). Gmina jest jednostką samorządu terytorialnego będącą podmiotem prawa publicznego, natomiast Wnioskodawca jest spółką jawną będącą podmiotem prawa prywatnego. Należy również wskazać, iż wspólnicy Wnioskodawcy nie są członkami organów gminy.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, nie ma podstaw do ustalenia obrotu z tytułu przeprowadzenia opisanej w stanie faktycznym transakcji dostawy gruntu wraz z sieciami na podstawie umowy sprzedaży – na poziomie innym niż cena określona z tytułu dostawy (a więc cena ustalona w umowie sprzedaży).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę i odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi zostaje wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Wypłacający wynagrodzenie otrzymuje w zamian świadczenie przynoszące mu korzyść.

W przytoczonych przepisach została zrealizowana zasada powszechności opodatkowania wyrażona w art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE serii L Nr 347 str. 1 ze zm.). Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów. To pozwala stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez podatników i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r. podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie natomiast do art. 29 ust. 4 cyt. ustawy w ww. stanie prawnym, podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

Z kolei jak stanowi art. 29a ust. 1 cyt. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, która dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 cyt. ustawy obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r. podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów i usług. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży i nie ma znaczenia, że podatnik w danej chwili sprzedaje ten towar bądź usługę za cenę znacznie niższą.

Wyjątek od powyższych zasad ogólnych zachodzi w sytuacjach wskazanych w art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r., w przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieje związek, o którym mowa w ust. 2, oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1.  niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku,
3.  wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 88 i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

*   organ podatkowy określa wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej pomniejszonej o kwotę podatku, jeżeli okaże się, że związek ten miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Z kolei w myśl art. 32 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. w przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieje związek, o którym mowa w ust. 2, oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1.  niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku,
3.  wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, 86a, 88, 88a i 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

*   organ podatkowy określa podstawę opodatkowania zgodnie z wartością rynkową, jeżeli okaże się, że związek ten miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Przez wartość rynkową – jak stanowi art. 2 pkt 27b cyt. ustawy – rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

1.  w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
2.  w odniesieniu do usług – kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.

W myśl art. 32 ust. 2 ww. ustawy, związek, o którym mowa w ust. 1, istnieje, gdy między kontrahentami lub osobami pełniącymi u kontrahentów funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne zachodzą powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy. Związek ten istnieje także, gdy którakolwiek z wymienionych osób łączy funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne u kontrahentów.

Przez powiązania rodzinne, o których mowa w ust. 2, rozumie się małżeństwo oraz pokrewieństwo lub powinowactwo do drugiego stopnia (art. 32 ust. 3 ustawy).

Według art. 32 ust. 4 cyt. ustawy, przez powiązania kapitałowe, o których mowa w ust. 2, rozumie się sytuację, w której jedna z osób lub jeden z kontrahentów posiada prawo głosu wynoszące co najmniej 5% wszystkich praw głosu lub dysponuje bezpośrednio lub pośrednio takim prawem.

Na mocy art. 32 ust. 5 ustawy, przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania w przypadku transakcji zawieranych pomiędzy podmiotami powiązanymi, w odniesieniu do których właściwy organ podatkowy, na podstawie ustawy – Ordynacja podatkowa, wydał decyzję o uznaniu prawidłowości wyboru i stosowania metody ustalania ceny transakcyjnej między podmiotami powiązanymi.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy wskazać, iż dla zastosowania przez organ podatkowy szczególnej procedury określania obrotu, nie jest wystarczające spełnienie tylko niektórych powyższych przesłanek. Konieczne jest bowiem łączne spełnienie przesłanek, tj. istnienie związku między kontrahentami, ustalenie ceny nieodpowiadającej cenie rynkowej w warunkach określonych w przepisach, wykazanie, że przyczyną ustalenia takiej ceny był związek pomiędzy kontrahentami.

Tym samym, aby mogło dojść do oszacowania obrotu, organ podatkowy musi wykazać, że wystąpienie którejkolwiek z wymienionych i omówionych powyżej okoliczności miało wpływ na wartość podstawy opodatkowania VAT naliczanej z tytułu dokonania danej dostawy towarów lub świadczenia usług.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w celu umożliwienia zabudowy sprzedawanych działek budynkami mieszkalnymi, Wnioskodawca na działkach numer 132/1 oraz 132/129 wybudował infrastrukturę obejmującą drogi wewnętrzne oraz sieci. Stanowiło to warunek konieczny dla budowy osiedla domków jednorodzinnych. Wnioskodawca rozważa możliwość sprzedaży na rzecz gminy prawa własności nieruchomości, stanowiących drogę wewnętrzną wraz z utwardzeniem oraz instalacją oświetlenia ulicy (w tym lampami) za 1 zł. Pomiędzy Wnioskodawcą a gminą nie zachodzą powiązania, o których mowa w art. 32 ustawy o VAT. Cena sprzedaży określona została zgodnie z art. 2 i art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach. Ustalenie ceny na kwotę 1,00 zł netto jest zgodne z interesem Wnioskodawcy. Inwestycja zrealizowana przez Wnioskodawcę na nieruchomościach sąsiednich została ukończona, a większość uzbrojonych działek sprzedana osobom trzecim w ramach prowadzonej działalności. Infrastruktura drogowa w przyszłości generować będzie wyłącznie koszty (remontów, oświetlenia, odśnieżania itp.). W ocenie Wnioskodawcy bardziej racjonalne jest zbycie gruntu za „symboliczną złotówkę” na rzecz gminy, niż ponoszenie w późniejszym terminie kosztów utrzymania. Wątpliwe jest także, że Wnioskodawca znalazłby nabywcę chętnego do kupna nieruchomości przeznaczonej i możliwej do wykorzystania wyłącznie jako droga wewnętrzna.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosowanie znacznych obniżek cen jest niedopuszczalne w zakresie, w jakim ma ono służyć tzw. obejściu przepisów prawa i uniknięciu opodatkowania danej czynności. Tak więc każdy zastosowany upust, rabat winien być uzasadniony ekonomicznie i prowadzić w końcowym efekcie do osiągnięcia celu jaki został wytyczony dla prowadzonej działalności.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość danego towaru czy usługi. Jednakże w sytuacji, gdy wystąpią okoliczności, o których mowa w art. 32 ustawy, organ podatkowy może określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej pomniejszonej o kwotę podatku, ale tylko w sytuacji, gdy okaże się, że związek, o którym mowa w art. 32 ust. 2 ustawy miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Mając zatem na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, wskazać należy, że jeżeli pomiędzy Wnioskodawcą a kontrahentem (Gminą), który dokona nabycia drogi wewnętrznej wraz z utwardzeniem oraz instalacją oświetlenia ulicy, nie zachodzą powiązania, o których mowa w art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług, to w sytuacji dokonania przez Wnioskodawcę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w cenie 1 zł, podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należna od nabywcy z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Reasumując, podstawą opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości jest cena określona w umowie pomiędzy stronami. Skoro w niniejszej sprawie cena sprzedaży została ustalona na kwotę 1 zł netto, kwota ta stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów cywilnoprawnych i przyjęte w nich ustalenia, chyba że ich postanowienia naruszają przepisy podatkowe. Natomiast jedynie właściwy organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej jest uprawniony do badania stanu faktycznego danej sprawy w prowadzonym postępowaniu, w tym w zakresie oceny ewentualnej pozorności czynności mających na celu uzyskanie korzyści podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska Nr 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.