Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPB4.4511.79.2017.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-11
Teza: Czy w wyniku sprzedaży działek, każdej osobno lub wszystkich jednocześnie, Wnioskodawczyni jest zobowiązana zapłacić podatek dochodowy, czy będzie z niego zwolniona? Jeśli tak to w jakiej wysokości?
Słowa kluczowe: działki; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; grunty-grunty rolne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zapłata-zapłata podatku; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w zw. z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2017 r. (data wpływu 13 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem, wraz z żoną, opisanych poniżej działek rolnych:

*   nr 6 o powierzchni 3,82 ha o symbolu użytku R4A, R4B, Ł4 nabytej umową darowizny z dnia 22 września 1979 r.;
*   nr 218/1 o powierzchni 0,31 ha o symbolu użytku R4A, R4B nabytej od Skarbu Państwa w dniu 3 czerwca 1988 r.

Obie działki, które Wnioskodawca chce sprzedać, wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z dnia 8 kwietnia 2014 r. nie określa przeznaczenia terenu; wyznacza kierunek zagospodarowania jako strefa usług z funkcjami uzupełniającymi. Działki były i są wykorzystywane wyłącznie pod działalność rolniczą. Powyższe działki od kilkunastu lat Wnioskodawca dzierżawi sąsiadowi. Wcześniej, w 1989 r., Wnioskodawca sprzedał działkę rolną o powierzchni 2,08 ha, od której to umowy sprzedaży nie odprowadził podatku od towarów i usług (VAT). Powyższe działki Wnioskodawca chce sprzedać ze względu na wiek (oboje z żoną są na emeryturze) oraz brak chętnego następcy.

W dniu 22 kwietnia 2016 r. została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży ww. działek, w której strony postanawiają, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż do dnia 23 października 2017 r. po spełnieniu następujących warunków:

1.  przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
2.  uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staranie – ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, to jest budowy zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych obsługiwanego m.in. przez samochody ciężarowe o nacisku do 10 t na oś;
3.  potwierdzenie przez Kupującego – na jego koszt i jego staranie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media, wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości;
4.  potwierdzeniu, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;
5.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że nieruchomość została wyłączona z produkcji rolnej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;
6.  uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staranie – prawomocnego pozwolenia na budowę zjazdu dla samochodów ciężarowych i osobowych z nieruchomości na drogę publiczną w relacji prawo i lewoskrętu, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży;
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dotyczącą nieruchomości i zezwalającą na realizację m.in. inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych najpóźniej do daty zwarcia umowy sprzedaży;
8.  objęciu nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zezwalającym na realizację na niej m.in. budowy budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych wraz z częściami biurowymi i towarzyszącą infrastrukturą lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu umożliwiającą Kupującemu realizację powyżej opisanej inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy sprzedaż działek nr 6 i 218/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od sprzedaży gruntu rolnego otrzymanego umową darowizny, ale z zamiarem przeznaczenia go przez Kupującego pod inwestycję?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z warunkami zawartymi w przedwstępnej umowie sprzedaży działki nr 6 i 218/1 będą zwolnione od podatku dochodowego.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawcę działek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem, odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej

Z treści wniosku wynika, że w 1979 r. i 1988 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość rolną obejmującą działki nr 6 i 218/1 o powierzchni łącznej 4,13 ha.

Analizując czy sprzedaż opisanych we wniosku działek będzie stanowić źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

W świetle powyższego uznać należy, że działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Tak więc sprzedaż składników majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności sprawy przedstawione przez Wnioskodawcę, w szczególności fakt, że opisane działki zostały nabyte odpowiednio w 1979 r. i 1988 r., a ponadto działki te były i są wykorzystywane wyłącznie pod działalność rolniczą, stwierdzić należy, że ich sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto, a co za tym idzie nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Końcowo wyjaśnić należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy i tylko w stosunku do Niego może ona wywoływać określone przepisami skutki prawne. Żona Wnioskodawcy, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016, poz. 718 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.