Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-353/16-5/PSZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-07-07
Teza: Czy Wnioskodawcom w okresie od dnia 10 marca 2016 r. z tytułu wynajmu lokalu niemieszkalnego (użytkowego), który to lokal użytkowy nie jest wynajmowany od dnia 1 kwietnia 2016 r., przysługuje prawo ewidencjonowania w podatkowej księdze przychodów i rozchodów ewidencjonowania oraz zaliczania do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z eksploatacją ww. lokalu niemieszkalnego wpłacanych przez Spółkę na rzecz Wspólnoty, wydatków z tytułu zapłaconych odsetek od powyżej opisanego kredytu inwestycyjnego, naliczanych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej lokalu niemieszkalnego (użytkowego) oraz zapłaconych przez Spółkę opłat za wieczyste użytkowanie gruntu związanego z tym lokalem?
Słowa kluczowe: amortyzacja; eksploatacja; lokal-lokal mieszkalny; najem; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2016 r. (data wpływu 13 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu użytkowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu użytkowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wraz z małżonką jest Pan wspólnikiem spółki jawnej, która powstała w dniu 29 lutego 2016 r. z przekształcenia spółki cywilnej której małżonkowie byli wspólnikami. Pomiędzy małżonkami, na dzień złożenia niniejszego wniosku istnieje małżeńska wspólność ustawowa. Głównym przedmiotem działalności spółki jest sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach. Spółka jawna (a poprzednio też spółka cywilna) prowadzi też działalność w zakresie wynajmu lokalu niemieszkalnego którego jest właścicielem. Od 1 marca 2016 r. spółka prowadzi również działalność w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym osobom fizycznym na cele mieszkalne.

W dniu 10 marca 2016 r. wspólnicy aktem notarialnym dokonali przeniesienia własności lokalu niemieszkalnego (użytkowego) ze wszystkimi ciążącym na ww. lokalu obowiązkami, w tym obowiązkiem spłaty kredytu wraz z wraz z należnymi odsetkami, na rzecz spółki. Aktualnie to spółka spłaca należne raty kredytu wziętego poprzednio na zakup ww. lokalu wraz z odsetkami. Przenosząc własność lokalu niemieszkalnego na spółkę Wnioskodawcy określili wartość ww. środka trwałego – lokalu niemieszkalnego (użytkowego ) na kwotę 63.179 zł 96 gr, od której to wartości naliczają odpisy amortyzacyjne według stawki w wysokości 2,50% oraz udział przynależnego do lokalu prawa wieczystego użytkowania.

Od dochodu uzyskanego przez spółkę z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, są Państwo zobowiązani do opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych za zasadach ogólnych. Zaliczki na ww. podatek dochodowy są opłacone miesięcznie.

Spółka w roku podatkowym 2016 jest zobowiązana do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów na zasadach określonych rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów ( Dz. U. z 2014 r. poz. 1037). Spółka przewiduje, iż będzie zobowiązana do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów także w następnych latach podatkowych.

Z dniem 1 kwietnia 2016 r. wygasła umowa na wynajem lokalu niemieszkalnego (użytkowego). Spółka spłaca aktualnie ww. kredyt. Spółka od miesiąca 10 marca 2016 r. opłaca też na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej należne opłaty zaliczki związane z eksploatacją ww. lokalu niemieszkalnego, między innymi opłaty za ogrzewanie lokalu, koszty administracji, koszty wspólne. Ponadto spółka w miesiącu marcu 2016 r. zadeklarowała, iż spoczywa na niej obowiązek opłacania podatku od nieruchomości od ww. lokalu niemieszkalnego, który to podatek będzie płacony w kwotach miesięcznych. Na spółce od dnia 10 marca 2016 r. spoczywa też obowiązek zapłaty co roku opłat za prawo wieczystego użytkowania gruntu przynależnego do ww. lokalu niemieszkalnego. Na spółce spoczywa też obowiązek od dnia 10 marca 2016 r. spłaty kredytu inwestycyjnego w kwocie, związanego z zakupem ww. lokalu użytkowego. Na dzień złożenia wniosku spółka spłaca też odsetki od ww. kredytu inwestycyjnego w wysokości 690 EURO miesięcznie. Spółka poszukuje najemców na lokal niemieszkalny i zamierza go wynajmować dalej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podmiotom gospodarczym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawcom w okresie od dnia 10 marca 2016 r. z tytułu wynajmu lokalu niemieszkalnego (użytkowego), który to lokal użytkowy nie jest wynajmowany od dnia 1 kwietnia 2016 r., przysługuje prawo ewidencjonowania w podatkowej księdze przychodów i rozchodów ewidencjonowania oraz zaliczania do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z eksploatacją ww. lokalu niemieszkalnego wpłacanych przez Spółkę na rzecz Wspólnoty, wydatków z tytułu zapłaconych odsetek od powyżej opisanego kredytu inwestycyjnego, naliczanych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej lokalu niemieszkalnego (użytkowego) oraz zapłaconych przez Spółkę opłat za wieczyste użytkowanie gruntu związanego z tym lokalem?

Zdaniem Wnioskodawcy, co do zasady stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wszelkie wydatki zalicza się do kosztów uzyskania przychodu jeżeli są poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub też zachowania, czy też zabezpieczenia źródła przychodów. Zdaniem Wnioskodawcy w okresie od dnia 10 marca 2016 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. wszelkie wydatki eksploatacyjne związane z lokalem użytkowym wynajmowanym podmiotom gospodarczym, w tym podatek od nieruchomości, odsetki od kredytów oraz opłaty za wieczyste użytkowanie są kosztami bezpośrednio związanymi z działalnością gospodarczą i podlegają obowiązkowi w ewidencji w podatkowej księdze przychodów i rozchodów prowadzonej przez spółkę. Bez znaczenia w przedmiotowej sprawie jest fakt, iż lokal niemieszkalny od dnia 1 kwietnia 2016r. nie jest wynajmowany przez spółkę w ramach prowadzonej działalności, a Spółka poszukuje najemcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

Jednakże, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że poniesienie tego wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu, ewentualnie na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tego przychodu.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - wydatki na nabycie, wytworzenie i ulepszenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie są jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Z treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika bowiem, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków m.in. na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych
    *   wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Jak stanowi art. 22 ust. 8 wyżej powołanej ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22c pkt 1, 2 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają:

1.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2.  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,
3.  składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. W tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność

\- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zatem lokale mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty, udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.

Jak stanowi art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub, w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Natomiast z art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ww. ustawy wynika, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

*   naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów);
*   odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Należy zaznaczyć, iż odsetki są kosztem, jeśli spełniają następujące przesłanki:

1.  są faktycznie zapłacone,
2.  pozostają w związku przyczynowo – skutkowym z przychodami (zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,
3.  nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wraz z małżonką jest Pan wspólnikiem spółki jawnej prowadzącym m.in. działalność w zakresie wynajmu lokalu niemieszkalnego którego jest właścicielem. W dniu 10 marca 2016 r. wspólnicy aktem notarialnym dokonali przeniesienia własności lokalu niemieszkalnego (użytkowego) ze wszystkimi ciążącym na ww. lokalem obowiązkami, w tym obowiązkiem spłaty kredytu wraz z wraz z należnymi odsetkami, na rzecz spółki. Aktualnie to spółka spłaca należne raty kredytu wziętego poprzednio na zakup ww. lokalu wraz z odsetkami.

Z dniem 1 kwietnia 2016 r. wygasła umowa na wynajem lokalu niemieszkalnego (użytkowego). Spółka spłaca aktualnie ww. kredyt. Spółka od miesiąca 10 marca 2016 r. opłaca też na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej należne opłaty zaliczki związane z eksploatacją ww. lokalu niemieszkalnego, między innymi opłaty za ogrzewanie lokalu, koszty administracji, koszty wspólne. Ponadto spółka w miesiącu marcu 2016 r. zadeklarowała, iż spoczywa na niej obowiązek opłacania podatku od nieruchomości od ww. lokalu niemieszkalnego, który to podatek będzie płacony w kwotach miesięcznych. Na spółce od dnia 10 marca 2016 r. spoczywa też obowiązek zapłaty co roku opłat za prawo wieczystego użytkowania gruntu przynależnego do ww. lokalu niemieszkalnego. Na spółce spoczywa też obowiązek od dnia 10 marca 2016 r. spłaty kredytu inwestycyjnego w kwocie, związanego z zakupem ww. lokalu użytkowego. Na dzień złożenia wniosku spółka spłaca też odsetki od ww. kredytu inwestycyjnego. Spółka poszukuje najemców na lokal niemieszkalny i zamierza go wynajmować dalej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podmiotom gospodarczym.

Powziął Pan wątpliwość, czy w okresie, kiedy lokal użytkowy nie będzie wynajmowany, do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej można zaliczyć wydatki związane z eksploatacją ww. lokalu niemieszkalnego wpłacanych przez Spółkę na rzecz Wspólnoty, wydatków z tytułu zapłaconych odsetek od powyżej opisanego kredytu inwestycyjnego, naliczanych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej lokalu niemieszkalnego (użytkowego) oraz zapłaconych przez Spółkę opłat za wieczyste użytkowanie gruntu związanego z ww. lokalem.

W przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu niemieszkalnego w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze treść art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi że kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości.

W związku z tym należy uznać, że do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu można zaliczyć wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) lokalu niemieszkalnego w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu jego wynajmowania. Do takich wydatków można zaliczyć m.in. wydatki związane z eksploatacją ww. lokalu niemieszkalnego (opłaty za ogrzewanie lokalu, koszty administracji, koszty wspólne), opłacaniem podatku od nieruchomości, zapłatą za prawo wieczystego użytkowania gruntu, które nie są uzależnione od wielkości zużycia.

Z treści wniosku wynika, że przerwa w wynajmowaniu lokalu niemieszkalnego będzie miała charakter tymczasowy, związany z poszukiwaniem najemcy. Jak wskazuje art. 22c pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. Przesłanką powodującą niemożność dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku trwałego jest więc celowa (stała lub czasowa) rezygnacja – w związku z którą następuje zaprzestanie używania tych składników – tj. sytuacja gdy podatnik (w tym czasie) nie chce uzyskiwać przychodu z najmu. Czasowa przerwa w użytkowaniu lokalu niemieszkalnego spowodowana zakończeniem umowy najmu i poszukiwaniem najemcy nie jest więc przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Skoro, jak wynika z powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, odpisy amortyzacyjne w okresie, w którym lokal nie będzie wynajmowany mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów, jeżeli udowodni Pan, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb.

Podobnie wydatki związane z eksploatacją ww. lokalu niemieszkalnego wpłacane przez Spółkę na rzecz Wspólnoty, zapłacone odsetki od przejętego przez spółkę kredytu inwestycyjnego, opłat za wieczyste użytkowanie oraz podatku od nieruchomości, mogą stanowić dla Pana koszty uzyskania przychodu. Na powyższe nie ma wpływu przerwa w wynajmowaniu lokalu niemieszkalnego spowodowana poszukiwaniem najemców.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.