Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.144.2023.3.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-19
Teza: Sprzedaż działki nr 2 i części działki nr 5 nieobjętej MPZP będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a sprzedaż działki nr 3 i 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku wystawienia faktury z tytułu ww. sprzedaży – obowiązek wystawienia faktury z tego tytułu wystąpi jedynie na żądanie nabywcy. Natomiast sprzedaż części działki nr 5 objętej MPZP będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia. Wnioskodawca będzie miał obowiązek wystawienia faktury z tytułu tej sprzedaży w sytuacji, gdy sprzedaż będzie dokonywana na rzecz innego podatnika. W sytuacji, gdy ww. sprzedaż realizowana będzie na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT, to Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku wystawienia faktury z tego tytułu – obowiązek wystawienia faktury wystąpi jedynie na żądanie nabywcy.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Brak obowiązku wystawienia faktury; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Wystawienie faktury na żądanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 3

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

22 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 20 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży działek oraz obowiązku wystawienia faktury VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 maja 2023 r. (wpływ 26 maja 2023 r.) oraz pismem z 6 czerwca 2023 r. (wpływ 7 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Zakupił Pan teren zabudowany (…) po byłym ośrodku wypoczynkowym z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, na podstawie aktu notarialnego. Przez sprzedającego została wystawiona faktura na VAT 0% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy VAT. Poza częścią działki (…), na której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przebiegu sieci wodociągowej, gdzie została naliczona stawka VAT 23% (…) i zostało opisane na fakturze jako przedpłata na wykup działki. Zakupiony teren jest sklasyfikowany w ewidencji gruntów jako B1 – (…) oraz B2 – (…). Teren działki jest częściowo zadrzewiony, porośnięty trawą oraz są tam usytułowane budynki i budowle pobudowane w latach 70 ubiegłego wieku. Są one murowane i drewniane, w złym stanie technicznym.

Jest Pan rolnikiem i jednocześnie prowadzi Pan działalność gospodarczą na zasadach ogólnych VAT i przedmiotowy zakup nieruchomości został dokonany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup został zaklasyfikowany jako towar handlowy, ponieważ kupujący dokonał transakcji z zamiarem dalszej sprzedaży po dokonaniu podziału na mniejsze działki o wielkości od 500 do 1200 metrów kwadratowych. W tej chwili trwa podział nieruchomości na 70 działek i drogi dojazdowe do tych działek. Dla tej nieruchomości nie ma uchwalonego MPZP poza częścią przebiegu sieci wodociągowej, który został uchwalony ok. 20 lat temu i ta sieć wodociągowa została zbudowana na tej podstawie. Dla tego terenu nie ma wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Właściciel działki na omawianej nieruchomości nie wykonał żadnych prac i działań. Działki po podziale geodezyjnym nie będą uzbrojone w żadne media, jak energia elektryczna czy woda.

Jedyne działania jakie podjął właściciel po zakupie to odliczenie podatku VAT od faktury za zakup części nieruchomości, odliczenie podatku VAT za sporządzenie aktu notarialnego oraz odliczenie podatku VAT za trwający podział geodezyjny.

### Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1\. Na pytanie Organu: „Prosimy o podanie numeru ewidencyjnego nieruchomości opisanej we wniosku oraz, jeżeli to możliwe, o podanie numerów działek, które powstaną po jej podziale, które to mają być przedmiotem sprzedaży.”;

Odpowiedział Pan: „Działka przed podziałem nr 1.

Po podziale działki do sprzedaży:

· nr 2 – działka niezabudowana,

· nr 3 działka zabudowana (ujęty w ewidencji gruntów jako budynek mieszkalny),

· nr 4 – działka zabudowana (ujęty w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne),

· nr 5 – działka przez część której przebiega sieć wodociągowa objęta MPZP”.

2\. Na pytanie Organu: „Jeżeli to możliwe, prosimy wskazać liczbę działek niezabudowanych oraz działek zabudowanych, które powstaną po podziale nieruchomości wraz z ich numerami ewidencyjnymi.”;

Odpowiedział Pan: „Po podziale powstało 60 działek niezabudowanych i 11 działek zabudowanych o numerach ewidencyjnych od nr (…) do nr (…). Jednak na chwilę obecną planuje Pan sprzedaż tylko czterech działek wymienionych w punkcie powyżej”.

3\. Na pytanie Organu: „Czy jest Pan właścicielem znajdującej się na nieruchomości sieci wodociągowej?”;

Odpowiedział Pan: „Nie jestem właścicielem tej sieci wodociągowej. Jej właścicielem jest gmina”.

4\. Na pytanie Organu: „Jeśli sieć wodociągowa na moment sprzedaży będzie stanowiła Pana własność, to czy będzie spełniała definicję budynku, budowli lub ich części, w rozumieniu ustawy 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682)?”;

Odpowiedział Pan: „Nie dotyczy”.

5\. Na pytanie Organu: „Czy z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej wymienionej we wniosku, jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?”;

Odpowiedział Pan: „Jestem czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT”.

6\. Na pytanie Organu: „Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą?”;

Odpowiedział Pan: „Nie jestem rolnikiem ryczałtowym, w gospodarstwie rolnym rozliczam VAT na zasadach ogólnych”.

7\. Na pytanie Organu: „Czy przedmiotowa nieruchomość była przez Pana wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a jeśli tak, to w jaki sposób?”;

Odpowiedział Pan: „Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej”.

8\. Na pytanie Organu: „Jeśli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, prosimy wskazać, czy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeśli tak, prosimy podać powód zwolnienia.”;

Odpowiedział Pan: „Nie dotyczy”.

9\. Na pytanie Organu: „Czy przedmiotem dostawy, w przypadku sprzedaży działek zabudowanych, powstałych po podziale nieruchomości, będą budynki, budowle lub ich części – w rozumieniu ustawy Prawo budowlane – wraz z gruntem, czy też sam grunt?”;

Odpowiedział Pan: „W przypadku działki zabudowanej przedmiotem sprzedaży będzie budynek wraz z gruntem”.

10\. Na pytanie Organu: „Jakie budynki, budowle lub ich części znajdować się będą na działkach zabudowanych, powstałych po podziale nieruchomości? Prosimy wyczerpująco wskazać.”;

Odpowiedział Pan: „Sprzedaż będzie dotyczyć budynków ujętych w ewidencji gruntów jako budynku mieszkalnego (dz. Nr 3) oraz budynku ujętego w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne (dz. Nr 4)”.

11\. Na pytanie Organu: „Kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia (oddania do użytkowania) budynków, budowli lub ich części, znajdujących się na działkach zabudowanych, mających być przedmiotem sprzedaży?”;

Odpowiedział Pan: „Budynek zarówno na dz. Nr 3 jak i dz. Nr 4 został zbudowany w latach 70-tych ubiegłego wieku i jednocześnie w tych latach został oddany do użytkowania, co oświadczył były właściciel (Dyrektor KOWR) w akcie notarialnym na podstawie którego nabyłem tą nieruchomość”.

12\. Na pytanie Organu: „Czy od pierwszego zasiedlenia do dnia ich sprzedaży upłynie okres co najmniej dwóch lat?

Odpowiedzi na pytania od nr 10 do nr 12 prosimy udzielić z osobna w odniesieniu do wszystkich znajdujących się na działkach zabudowanych budynków, budowli lub ich części, jeżeli przedmiotem sprzedaży będą budynki, budowle lub ich części wraz z gruntem.”;

Odpowiedział Pan: „Tak dla dz. Nr 3 i nr 4”.

13\. Na pytanie Organu: „Czy na dzień sprzedaży, działki niezabudowane, powstałe po podziale nieruchomości, będą terenami budowlanymi, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Odpowiedzi na pytanie nr 13 prosimy udzielić z osobna w odniesieniu do wszystkich działek niezabudowanych, które powstaną na skutek podziału nieruchomości, mających być przedmiotem sprzedaży, jak również działek zabudowanych, jeżeli przedmiotem dostawy w ich przypadku będą tylko grunty, bez położonych na nich budynków, budowli lub ich części.”;

Odpowiedział Pan: „Nie dla dz. Nr 5 i nr 2”.

14\. Na pytanie Organu: „Czy działka nr 5 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to w całości czy tylko w części i jakie to będzie przeznaczenie (tj. czy będzie pozwalało na zabudowę) i jaką część działki będzie obejmowało?”;

Odpowiedział Pan: „Działka nr 5 jest w części objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla budowy sieci wodociągowej we wsi (…). Plan na tej działce obejmuje teren o powierzchni ok. 20 m2, a cała powierzchnia działki wynosi 833 m2. Pozostała część działki nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nie zostały wydane warunki zabudowy. Oznacza to, iż w chwili obecnej zarówno teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i pozostały teren działki nie jest przeznaczony pod zabudowę i nie pozwala na zabudowę”.

15\. Na pytanie Organu: „Jeżeli działka nr 5 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tylko w części, to czy dla tej działki występują linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?”;

Odpowiedział Pan: „Działka nr 5 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tylko w części. Linie rozgraniczające na tej działce wyznaczają przebieg sieci wodociągowej oraz pozostały teren nie objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, gdzie nie ma możliwości zabudowy”.

### Pytanie

Czy w przypadku podziału opisanej nieruchomości na mniejsze działki i sprzedaży pojedynczych działek osobom fizycznym, sprzedający powinien wystawić fakturę VAT oraz czy dla poniższych działek ma zastosowanie zwolnienie z VAT odpowiednio dla:

· działki niezabudowanej, sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako teren rekreacyjno-wypoczynkowy;

· działki zabudowanej, sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako inne tereny zabudowane;

· działki, przez część której, przebiega sieć wodociągowa objęta MPZP?

### Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż dla przedmiotowej sprzedaży powinny być wystawione sprzedażowe faktury VAT:

· dla działki niezabudowanej z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT;

· dla działki zabudowanej z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT;

· dla działki, przez którą przebiega sieć wodociągowa z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dla części działki, której nie obejmuje MPZP.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **– jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie należy zaznaczyć, że zgodnie z wolą Wnioskodawcy, przedmiotem merytorycznej analizy treści wniosku będą działki o nr 2, 3, 4 oraz 5.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że zakupił Pan teren zabudowany po byłym ośrodku wypoczynkowym. Przez sprzedającego została wystawiona faktura na VAT 0% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy. Poza częścią działki, na której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przebiegu sieci wodociągowej, gdzie została naliczona stawka VAT 23%. Teren działki jest częściowo zadrzewiony, porośnięty trawą oraz są tam usytułowane budynki i budowle pobudowane w latach 70 ubiegłego wieku. Jest Pan rolnikiem i jednocześnie prowadzi Pan działalność gospodarczą i przedmiotowy zakup nieruchomości został dokonany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup został zaklasyfikowany jako towar handlowy, ponieważ kupujący dokonał transakcji z zamiarem dalszej sprzedaży po dokonaniu podziału na mniejsze działki. Działki po podziale geodezyjnym nie będą uzbrojone w żadne media, jak energia elektryczna czy woda. Właściciel po zakupie działki odliczył podatek VAT od faktury za zakup części nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana nr 2, działka zabudowana budynkiem mieszkalnym nr 3, działka zabudowana budynkiem niemieszkalnym nr 4 oraz działka, przez część której przebiega sieć wodociągowa objęta MPZP nr 5. Sieć wodociągowa, znajdująca się na działce nr 5 nie jest Pana własnością. Jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. W przypadku działek zabudowanych przedmiotem sprzedaży będzie budynek wraz z gruntem. Sprzedaż będzie dotyczyć budynków ujętych w ewidencji gruntów jako budynku mieszkalnego (działka nr 3) oraz budynku ujętego w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne (działka nr 4). Budynki na działkach nr 3, jak i nr 4 zostały zbudowane w latach 70-tych ubiegłego wieku i jednocześnie w tych latach zostały oddane do użytkowania. Właściciel działki na omawianej nieruchomości nie wykonał żadnych prac i działań. Na dzień sprzedaży, działki niezabudowane nr 5 i nr 2 nie będą terenami budowlanymi, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Działka nr 5 jest w części objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla budowy sieci wodociągowej. W chwili obecnej zarówno teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i pozostały teren działki nie jest przeznaczony pod zabudowę i nie pozwala na zabudowę. Linie rozgraniczające na tej działce wyznaczają przebieg sieci wodociągowej oraz pozostały teren nie objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, gdzie nie ma możliwości zabudowy.

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży działek oraz obowiązku wystawienia faktury VAT.

Aby ustalić, czy planowana przez Pana sprzedaż ww. działek będzie zwolniona od podatku, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do tej sprzedaży.

Analiza tej sprawy w kontekście powołanych powyżej przepisów wskazuje, że sprzedaż działek nie będzie stanowiła rozporządzania Pana majątkiem osobistym. Jak wskazał Pan we wniosku, zakup nieruchomości został dokonany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup został zaklasyfikowany jako towar handlowy, ponieważ kupujący dokonał transakcji z zamiarem dalszej sprzedaży po dokonaniu podziału na mniejsze działki.

Mając na względzie okoliczności sprawy należy wskazać, że w związku ze sprzedażą ww. działek będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Wskazać należy, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 10 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że zamierza Pan sprzedać m.in. niezabudowaną działkę nr 2 oraz, że na dzień sprzedaży działka ta nie będzie terenem budowlanym, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W związku z powyższym, działka niezabudowana nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Przedmiotem sprzedaży ma być również działka nr 5, objęta MPZP, przez część której przebiega sieć wodociągowa.

Jak wynika z treści wniosku, sieć wodociągowa, znajdująca się na działce nr 5 nie jest Pana własnością i nie będzie ona przedmiotem dostawy.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

· grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

· budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

· części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego:

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Pojęcie to ma szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim, przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że będzie miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe opisanej we wniosku transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady, ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że dojdzie do przeniesienia własności sieci wodociągowej, jako części składowej działki, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towaru.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Podobną regulację w zakresie dostawy zawiera art. 5 ust. 1 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L Nr 145, s. 1, ze zm.) oraz w art. 14 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1, ze zm.). Dostawa towaru nie odnosi się do zbycia prawa własności zgodnie z procedurami przewidzianymi obowiązującym prawem krajowym, lecz obejmuje wszelkie zbycie majątku rzeczowego przez jedną stronę, która upoważnia drugą stronę do dysponowania w rzeczywistości tym majątkiem tak, jakby była jego właścicielem. Pogląd ten jest zgodny z celem Szóstej Dyrektywy i Dyrektywy 2006/112/WE, które zostały opracowane między innymi w celu oparcia wspólnego systemu VAT na jednolitej definicji transakcji podlegających opodatkowaniu. Celowi temu mogłaby zagrozić sytuacja, gdyby warunek zaistnienia dostawy towarów różnił się w poszczególnych Państwach Członkowskich, jak to ma miejsce w przypadku warunków rządzących przeniesieniem prawa własności w prawie cywilnym. Takie stanowisko znalazło wyraz w wielu orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości, który stwierdził, że pojęcie dostawy towaru nie odnosi się do przeniesienia własności w formach przewidzianych we właściwym prawie krajowym, lecz obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego rozporządzania nim, jak gdyby była właścicielem tego dobra. Cel dyrektywy mógłby zostać zagrożony, gdyby stwierdzenie dostawy towaru, zależało od spełnienia warunków zmieniających się w zależności od prawa cywilnego danego państwa członkowskiego.

Niemniej jednak, podczas analizy pojęcia przeniesienie prawa do rozporządzenia rzeczą jak właściciel, nie można nie uwzględnić krajowego systemu prawa regulującego obrót cywilny. Przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel winno mieścić się w granicach regulacji krajowych, na mocy których dochodzi do przeniesienia własności rzeczy lub nabycia prawa zbliżonego do prawa własności, bowiem nie każde przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel w ujęciu ekonomicznym można uznać za dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, lecz jedynie takie, które z punktu widzenia prawa cywilnego przenosi na nabywcę prawo własności lub prawo umożliwiające nabywcy dysponowanie towarem prawie jak właściciel.

Pojęcie rozporządzania towarami jak właściciel, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, należy więc rozumieć szeroko, jako obejmujące nie tylko uprawnienie do wyzbycia się własności pozyskanych towarów (przeniesienie własności, zrzeczenie się własności, rozporządzenie na wypadek śmierci) czy ich obciążenia (ustanowienia na rzeczy prawa rzeczowego, czy też oddanie rzeczy w dzierżawę lub najem), lecz także korzystania z nabytych towarów.

Skoro zatem art. 7 ust. 1 ustawy mówi o czynności, w wyniku której nabywca otrzyma prawo do rozporządzania rzeczą jak właściciel, to niewątpliwie transakcja zbycia działki, w części dotyczącej sieci wodociągowej, nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, chociaż przeniesie Pan jej własność – przenosząc na kupującego własność gruntu.

W odniesieniu do określenia przedmiotu dostawy przy zbyciu działki nr 5 na rzecz kupującego wskazać należy, że skoro przed transakcją zbycia nie będzie Pan właścicielem sieci wodociągowej, to w przypadku sprzedaży tej działki przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt, gdyż rozważając skutki podatkowe dokonywanej transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. Jednakże, jak wynika z treści wniosku, działka 5 jest jedynie w części objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przebiegu sieci wodociągowej.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy:

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Natomiast art. 4 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2404 ze zm.):

1\. Część graficzna projektu planu miejscowego zawiera:

1) nazwę planu miejscowego;

2) określenie skali w formie liczbowej i liniowej;

3) informację o układzie współrzędnych zgodnym z obowiązującym państwowym systemem odniesień przestrzennych oraz wskazanie kierunku północy;

4) informację o źródle pochodzenia użytego materiału państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, o której mowa w art. 40c ust. 3 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2021 r. poz. 1990);

5) wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z oznaczeniem granic obszaru objętego projektem planu miejscowego wraz z legendą zawierającą oznaczenia występujące na tym wyrysie;

6) legendę;

7) granice obszaru objętego planem miejscowym;

8) określenie przeznaczenia terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania oraz ich symbole i oznaczenia graficzne wraz z numeracją wyróżniającą je spośród innych terenów;

9) linie zabudowy;

10) granice i oznaczenia terenów lub obiektów, o których mowa w art. 15 ust. 2 pkt 7 ustawy.

2\. Część graficzna projektu planu miejscowego zawiera, w zależności od potrzeb, w szczególności:

1) granice obszarów, o których mowa w art. 15 ust. 3 pkt 1-7 ustawy;

2) oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu;

3) oznaczenia elementów informacyjnych niebędących ustaleniami projektu planu miejscowego.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej działki wyznaczono dokładnie linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

W tym miejscu należy wskazać na orzeczenie TSUE, który w wyroku z 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdził, że: „Okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty przez ustawodawstwo danego państwa członkowskiego zwolnieniem dającym prawo do zwrotu zapłaconego podatku w rozumieniu art. 28 ust. 2 lit. a) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej dyrektywą Rady 92/77/EWG z dnia 19 października 1992 r. uzupełniającą wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej dyrektywą Rady 92/77/EWG z dnia 19 października 1992 r. uzupełniającą wspólny system podatku od wartości dodanej i zmieniająca dyrektywę 77/388/EWG (zbliżanie stawek VAT), oraz z drugiej strony towary wyłączone przez to ustawodawstwo z zakresu zastosowania tego zwolnienia, nie stoi na przeszkodzie temu, aby dane państwo członkowskie pobierało podatek VAT od dostawy towarów wyłączonych według stawki zwykłej”.

W wyroku tym TSUE wskazał też, że „Pomimo iż faktycznie z orzecznictwa tego wynika, iż jedna dostawa co do zasady podlega jednej stawce podatku VAT, to jednak nie sprzeciwia się ono oddzielnemu opodatkowaniu określonych składników tej dostawy, o ile tylko takie opodatkowanie będzie zgodne z warunkami, od których art. 28 ust. 2 lit. a) szóstej dyrektywy uzależnia zastosowanie zwolnień dających prawo do zwrotu zapłaconego podatku”.

Tak więc, z powyższego orzeczenia wynika, że dopuszczalne jest opodatkowanie dostawy jednego towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym, jeśli np. według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu według właściwych stawek VAT lub w części korzystać ze zwolnienia.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że część działki 5, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (oddzielona linią rozgraniczającą), na dzień sprzedaży – jak wskazał Pan we wniosku – nie będzie terenem budowlanym, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Pozostała części działki nr 5, objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (oddzielona linią rozgraniczającą), nie może być uznana za teren inny niż budowlany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jak wskazał Pan we wniosku, przedmiotowa sieć wodociągowa została zbudowana na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przebiegu sieci wodociągowej, wydanego dla części zakupionej przez Pana nieruchomości. Działka nr 5 powstała częściowo z fragmentu nieruchomości objętej tym planem. Skoro zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwił wybudowanie sieci wodociągowej należy przyjąć, że przewidywał on dla tej części działki możliwość zabudowy, zatem tę właśnie część działki – wbrew Pana wskazaniom – należy uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa działki nr 5, w części objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż nie stanowi działki niezabudowanej, niebędącej terenem budowlanym.

Wobec tego, należy dodatkowo przeanalizować warunki do zastosowania w przedmiotowej sprawie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z opisu sprawy, dla części działki nr 5, dla której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przebiegu sieci wodociągowej (wyznaczony liniami rozgraniczającymi), została naliczona stawka VAT 23%. Po zakupie działki odliczył Pan podatek VAT od faktury za zakup tej części nieruchomości. Przy czym, ww. części działki nr 5 nie wykorzystywał Pan wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Tym samym zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy tej części działki również nie będzie miało zastosowania, ponieważ nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w ww. artykule.

Ponadto, przedmiotem sprzedaży będą również działki zabudowane o nr 3 i 4. Wskazał Pan, że przedmiotem dostawy w przypadku ww. działek zabudowanych będą budynki wraz z gruntem. Sprzedaż będzie dotyczyć budynków ujętych w ewidencji gruntów jako budynku mieszkalnego (działka nr 3) oraz budynku ujętego w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne (działka nr 4).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy. W świetle tego przepisu:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczne zasady jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział z kolei zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, budynki na działkach nr 3, jak i nr 4 zostały zbudowane w latach 70-tych ubiegłego wieku i jednocześnie w tych latach zostały oddane do użytkowania. Jednocześnie, Właściciel działki na omawianej nieruchomości nie wykonywał żadnych prac i działań.

Z przedstawionych okoliczności wynika więc, że od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynków do ich sprzedaży w ramach czynności, o których mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, upłyną ponad 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla sprzedaży budynków, znajdujących się na działkach nr 3, oraz nr 4. Zwolnieniem zostaną również objęte grunty, na których powyższe budynki są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż działek nr 3 oraz nr 4 będzie stanowiła transakcję zwolnioną od podatku VAT.

W tej sytuacji badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się natomiast do obowiązku udokumentowania ww. transakcji sprzedaży działek fakturą należy wskazać, że na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Zgodnie z powołanym wyżej art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury m.in. do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy. Natomiast na mocy art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, podatnik jest zobowiązany do udokumentowania takiej sprzedaży fakturą tylko na żądanie nabywcy.

W przedmiotowej sprawie dla transakcji zbycia działek wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT. Sprzedaż działki nr 2, działek nr 3 i 4 oraz sprzedaż części działki nr 5 nieobjętej MPZP – będą zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT. Natomiast sprzedaż części działki nr 5 objętej MPZP będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

W takiej sytuacji będzie Pan zobowiązany udokumentować dostawę części działki nr 5 objętej MPZP poprzez wystawienie faktury, w sytuacji gdy sprzedaż będzie dokonywana na rzecz innego podatnika. Natomiast w sytuacji gdy sprzedaż ww. części działki realizowana będzie na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT, to nie będzie miał Pan obowiązku wystawiania faktury z tytułu tej sprzedaży. Obowiązek wystawienia faktury dokumentującej taką sprzedaż wystąpi jedynie na żądanie nabywcy (zgodnie z art. 106b ust. 3 ustawy).

W odniesieniu do sprzedaży działek objętych zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT (działka nr 2, działki nr 3 i 4 oraz części działki nr 5 nieobjętej MPZP) należy wskazać, że nie będzie miał Pan obowiązku wystawienia faktury z tytułu tej sprzedaży – obowiązek wystawienia faktury z tego tytułu wystąpi jedynie na żądanie nabywcy (zgodnie z art. 106b ust. 3 ustawy).

**Podsumowując, sprzedaż działki nr 2 i części działki nr 5 nieobjętej MPZP będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a sprzedaż działki nr 3 i 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie będzie miał Pan obowiązku wystawienia faktury z tytułu ww. sprzedaży – obowiązek wystawienia faktury z tego tytułu wystąpi jedynie na żądanie nabywcy.**

**Natomiast sprzedaż części działki nr 5 objętej MPZP będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia. Będzie miał Pan obowiązek wystawienia faktury z tytułu tej sprzedaży** **w sytuacji, gdy sprzedaż będzie dokonywana na rzecz innego podatnika. W sytuacji, gdy ww. sprzedaż realizowana będzie na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT, to nie będzie miał Pan obowiązku wystawienia faktury z tego tytułu – obowiązek wystawienia faktury wystąpi jedynie na żądanie nabywcy.**

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie zadanego pytania. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – nie zostały objęte pytaniem nie mogą być rozpatrzone. W myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).