Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-368/16-2/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-07-22
Teza: opodatkowanie kwoty odstępnego
Słowa kluczowe: kaucja-kaucja gwarancyjna; najem
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z póżn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2016 r. (data wpływu 13 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur wystawionych przez Zbywcę dokumentujących zapłatę Odstępnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur wystawionych przez Zbywcę dokumentujących zapłatę Odstępnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na sprzedaży detalicznej towarów. Działalność ta odbywa się w różnych modelach biznesowych, tj. może być prowadzona poprzez sklepy znajdujące się w lokalach handlowych będących własnością Spółki lub poprzez sklepy znajdujące się w lokalach handlowych, których Wnioskodawca jest tylko najemcą. Zdarza się również, iż działalność handlowa pod szyldem Wnioskodawcy jest prowadzona przez franczyzobiorców (działających jako niezależni przedsiębiorcy) w lokalach handlowych będących własnością franczyzobiorców lub wynajmowanych przez tych franczyzobiorców od podmiotów trzecich lub w lokalach handlowych najmowanych lub podnajmowanych bezpośrednio od Spółki (w szczególności w sytuacji, gdy to Spółka wynajmuje dany lokal od podmiotu trzeciego). Obecnie Spółka zawarła z jednym z franczyzobiorców, posiadającym ważne tytuły prawne w postaci umów najmu do szeregu lokali handlowych (dalej: „Zbywca”), warunkową umowę cesji (dalej: „Umowa”) tych tytułów. Na mocy Umowy Zbywca przeniesie na Spółkę prawa i obowiązki przysługujące mu na mocy poszczególnych umów najmu, zaś Spółka przejmie te prawa i obowiązki na wskazanych warunkach. Intencją stron Umowy jest doprowadzenie do sytuacji, w której prawa wynikające z umów najmu wskazanych wyżej lokali będą należały bezpośrednio do Wnioskodawcy (jako najemcy). Po przeniesieniu praw z umów najmu do poszczególnych lokali na Spółkę, Spółka i Zbywca zawrą umowę podnajmu powyższych lokali i Zbywca (jako podnajemca) będzie kontynuował prowadzenie w nich sklepów na podstawie umów o współpracy franczyzowej oraz umów sprzedaży towarów zawartych pomiędzy Zbywcą a Spółką.

Strony przewidziały w Umowie szereg warunków zawieszających jej wejście w życie. Do warunków tych należą:

*   uzyskanie pisemnej zgody wynajmujących na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z poszczególnych umów najmu na Spółkę;

*   uzyskanie pisemnej zgody wynajmujących na podnajem przez Spółkę lokali bez zgody wynajmującego, ewentualnie zgody wynajmujących na podnajem tych lokali na rzecz Zbywcy;

*   zawarcie pomiędzy Spółką jako podwynajmującym a Zbywcą jako podnajemcą umów podnajmu lokali;

*   brak jakichkolwiek zaległości obciążających Najemcę a wynikających z umów najmu i uzyskanie od każdego z wynajmujących następujących oświadczeń
    *   o braku zaległości Najemcy wobec wynajmującego (oświadczenie powinno być nie starsze niż 7 dni przed dniem wydania danego lokalu Spółce),
    *   o wysokości kaucji pobranej z tytułu umowy najmu przez wynajmującego od Najemcy oraz - że umowa najmu nie wygasła ani nie została rozwiązana, a ponadto, że nie istnieją ani że na dzień wydania oświadczenia nie zaszły przesłanki do jej rozwiązania przez wynajmującego.

W przypadku, gdyby wskazane wyżej warunki zawieszające nie zostały dopełnione do dnia 31 grudnia 2016 r., Umowa wygaśnie w tej części, w której dotyczy ona tych umów najmu, co do których warunki nie zostały spełnione. W zamian za przeniesienie na Spółkę praw i obowiązków przysługujących Zbywcy na podstawie danej umowy najmu, a także za przeniesienie na Spółkę własności nakładów poniesionych przez Zbywcę na dany lokal (jeśli takowe przejmuje) oraz prawa żądania od wynajmującego zwrotu kaucji wpłaconej przez Zbywcę na podstawie dane umowy najmu, Spółka zapłaci na rzecz Zbywcy wynagrodzenie (dalej: „Odstępne”), którego kwota została ustalona odrębnie dla każdej umowy najmu.

Ponadto, w odniesieniu do jednego lokalu, Strony ustaliły, że dopuszczają zawarcie przez wynajmującego i Spółkę nowej umowy najmu. W takiej sytuacji, Zbywcy również przysługiwało będzie Odstępne, niemniej podstawą do jego wypłaty będzie rozwiązanie za porozumieniem stron umowy najmu lokalu obowiązującej pomiędzy Zbywcą a wynajmującym i umożliwienie tym samym zawarcia nowej umowy najmu pomiędzy wynajmującym a Spółką.

W żadnym przypadku kwoty Odstępnego, które będą wypłacane przez Spółkę na rzecz Zbywcy, nie będą obejmowały kaucji, które zostały wpłacone przez Zbywcę na rzecz wynajmującego. Kaucje zostaną rozliczone przez strony odrębne, tj. po zapłaceniu przez Zbywcę wszelkich zobowiązań powstałych w związku z daną umową najmu do dnia wydania przedmiotu najmu Spółce, Spółka zwróci Zbywcy kwotę kaucji wpłaconych przez Zbywcę z tytułu umów najmu na rzecz poszczególnych wynajmujących. W przypadku, gdyby Zbywca nie dokonał zapłaty zobowiązań wobec wynajmującego i zostałyby one uiszczone przez Spółkę, Spółka będzie uprawniona do pomniejszenia kwoty kaucji należnej Zbywcy o kwoty zapłaconych przez siebie należności. Kwoty Odstępnego będą płatne oddzielnie w odniesieniu do każdej z umów najmu. Zapłata wynagrodzenia na rzecz Zbywcy nastąpi w terminie 7 dni od daty doręczenia Spółce prawidłowo wystawionej przez niego faktury VAT. Zbywca będzie uprawniony do wystawienia faktury VAT w odniesieniu do poszczególnych umów najmu - każdorazowo po spełnieniu się określonych w Umowie warunków niezbędnych do zaistnienia skuteczności przeniesienia praw i obowiązków wynikających z danej umowy najmu oraz po wydaniu Spółce danego lokalu. Spółka przewiduje, iż może być ona zobowiązana do wypłaty Odstępnego również w przyszłości w przypadku transakcji realizowanych z innymi kontrahentami w podobnych sytuacjach.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy zapłata przez Spółkę na rzecz Zbywcy kwoty Odstępnego stanowi wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Zbywcę na rzecz Spółki?
2.  Czy w związku z tym Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur wystawionych przez Zbywcę, dokumentujących zapłatę Odstępnego?
3.  Czy zwroty kwot kaucji dokonane przez Spółkę na rzecz Zbywcy (które to kaucje zostały uprzednio wpłacone przez Zbywcę na rzecz poszczególnych wynajmujących) - jako transakcje nie podlegające opodatkowaniu VAT - nie będą rodziły skutków w zakresie tego podatku po stronie Spółki?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy kwota Odstępnego - jako wynagrodzenie za usługi świadczone przez Zbywcę - podlega opodatkowaniu VAT, w konsekwencji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Zbywcę. Ponadto, zwroty kwot kaucji wpłaconych uprzednio przez Zbywcę na rzecz poszczególnych wynajmujących, dokonane przez Spółkę na rzecz Zbywcy - jako transakcje nie podlegające opodatkowaniu VAT - nie będą rodziły skutków w zakresie tego podatku po stronie Spółki.

W opinii Spółki:

*   wypłacone przez nią kwoty Odstępnego podlegają opodatkowaniu VAT jako wynagrodzenie za usługi świadczone przez Zbywcę, w konsekwencji

*   Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Zbywcę.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, iż ustawa VAT przewiduje następujące, podstawowe warunki uprawniające do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego:

1.  odliczenie jest dokonywane przez podatnika VAT oraz
2.  towary i usługi, w związku z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych.

Zatem, o ile zakupione przez podatnika towary i usługi służą do realizowania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, naliczony na nich podatek VAT podlega odliczeniu. Zasada ta wyraża konieczność dopełnienia tzw. przesłanek pozytywnych (tj. przesłanek określonych w art. 86 ust. 1 ustawy VAT). Należy jednakże mieć na uwadze, iż ustawodawca wskazał również przesłanki negatywne determinujące brak możliwości odliczenia VAT. Przesłanki te zostały określone w art. 88 ustawy VAT, w którym wskazano listę wyjątków pozbawiających podatnika prawa do pomniejszenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak przedstawiono w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Spółka jest stroną Umowy, na mocy której Zbywca przeniesie na Spółkę prawa i obowiązki przysługujące mu na mocy szeregu umów najmu, zaś Spółka przejmie te prawa i obowiązki na wskazanych warunkach. Przedmiotem umów najmu są lokale handlowe, w których Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie umowy franczyzowej zawartej ze Spółką. Wstąpienie w prawa i obowiązki Zbywcy przez Spółkę w odniesieniu do poszczególnych umów najmu będzie miało skutki prawne z dniem dopełnienia warunków zawieszających wskazanych w Umowie. Zgodnie z Umową, strony postanowiły, że w zamian za przeniesienie na Spółkę praw i obowiązków przysługujących Zbywcy na podstawie danej umowy najmu, a także za przeniesienie na Spółkę własności nakładów poniesionych przez Zbywcę na dany lokal (jeśli takowe przejmuje) oraz prawa żądania od wynajmującego zwrotu kaucji wpłaconej przez Zbywcę na podstawie danej umowy najmu, Spółka zapłaci na rzecz Zbywcy Odstępne, tj. wynagrodzenie, którego kwota została ustalona odrębnie dla każdej umowy najmu. Wynagrodzenie to zostało ustalone oddzielnie w odniesieniu do każdej z umów najmu przejmowanych przez Spółkę. Kwoty wynagrodzenia będą płatne na rachunek Zbywcy oddzielnie w odniesieniu do każdej z umów najmu. Zapłata wynagrodzenia na rzecz Zbywcy nastąpi w terminie 7 dni od daty doręczenia Spółce prawidłowo wystawionej przez niego faktury VAT. Zbywca będzie uprawniony do wystawienia faktury VAT w odniesieniu do poszczególnych umów najmu – każdorazowo po spełnieniu się określonych w Umowie warunków niezbędnych do zaistnienia skuteczności przeniesienia praw i obowiązków wynikających z danej umowy najmu oraz po wydaniu Spółce danego lokalu.

Spółka pragnie potwierdzić, iż będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach otrzymywanych od Zbywcy.

Mając na uwadze brzmienie powołanych wyżej przepisów ustawy VAT oraz opisane wydarzenia, w celu ustalenia prawa do odliczenia, w opinii Spółki należy przede wszystkim rozważyć, czy faktury otrzymane przez nią od Zbywcy dokumentują czynności podlegające opodatkowaniu.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Definicja towaru została zamieszczona w art. 2 pkt 6 ustawy VAT. Zgodnie z tą definicją, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei z art. 7 ust. 1 ustawy VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Uwzględniając powyższe, a także opis sprawy, w opinii Wnioskodawcy za bezsporne należy uznać, iż rozliczenia, które będą dokonywane pomiędzy Spółką a Zbywcą nie będą dotyczyły transakcji o charakterze dostawy towarów.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,

*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie nie będące dostawą towarów i realizowane na rzecz innego podmiotu.

Tak sformułowane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma w systemie VAT bardzo szeroki zakres. Nie tylko obejmuje ono działania podatnika, ale również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności czy sytuacji. Konsekwentnie, pod określeniem usługi (świadczenia) rozumie się każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy czym należy pamiętać, iż nie każde powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT jednoznacznie wynika, że świadczenie usług co do zasady podlega opodatkowaniu VAT tylko wówczas, gdy jest wykonywane odpłatnie. Z kolei aby dane świadczenie mogło zostać uznane za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, aj w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Podsumowując, aby można było uznać, że w analizowanych okolicznościach miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu VAT należy zweryfikować, czy zostało wykonane świadczenie i czy zostało (bądź zostanie) wypłacone wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia. Jednocześnie, muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Co istotne z perspektywy uznania świadczenia za usługę skutkującą opodatkowaniem VAT warunki te powinny zostać spełnione łącznie. W efekcie przyjmuje się, iż dane świadczenie podlega opodatkowaniu VAT jeżeli można, wskazać bezpośredni związek pomiędzy tym świadczeniem a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, zaś zapłacone kwoty stanowią wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego (lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych).

W analizowanym przypadku świadczeniem jest przeniesienie przez Zbywcę na Spółkę praw i obowiązków wynikających z umów najmu. W zamian za to świadczenie, Zbywca otrzyma ustalone w Umowie wynagrodzenie (tj. świadczenie pieniężne). Między Zbywcą a Spółką istnieje zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy stanowi świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy VAT. Zgodnie bowiem z postanowieniami Umowy, Zbywca zobowiązał się do wykonania określonych działań (tj. do dołożenia wszelkich starań mających na celu dopełnienie warunków zawieszających, a następnie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z poszczególnych umów najmu na Spółkę), Spółka zobowiązała się zaś do wypłaty na rzecz Zbywcy wynagrodzenia po zrealizowaniu przez niego tych działań. Spółka będzie niewątpliwie beneficjentem czynności podjętych przez Zbywcę - jako ich bezpośredni odbiorca. Czynności podjęte Zbywca zrealizuje na rzecz Spółki świadczenie polegające na umożliwieniu Spółce wstąpienie w prawa i obowiązki przysługujące wcześniej Zbywcy. Dzięki temu Spółka uzyskała wymierną korzyść - stała się bezpośrednio stroną umów najmu z wynajmującymi.

Mając na uwadze powyższą analizę, w opinii Spółki należy stwierdzić, że odpłatne przeniesienie praw i obowiązków z umów najmu lokali handlowych na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako świadczenie usług o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

W momencie przejęcia praw i obowiązków wynikających z umów najmu lokali handlowych, Spółka stanie się najemcą tych lokali. Następnie, lokale te zostaną przez Spółkę podnajęte na rzecz Zbywcy w celu kontynuacji prowadzenia sklepów znajdujących się obecnie w tych lokalach. Spółka będzie zatem wystawiała na rzecz Zbywcy faktury VAT dokumentujące należny jej z tytułu podnajmu czynsz i zawierające stosowny podatek VAT. Jednocześnie, Spółka jako podwynajmujący będzie rozliczała podatek VAT należny od rat czynszu w zeznaniach podatkowych i odprowadzała ten podatek do właściwego urzędu skarbowego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Mając zatem na uwadze, że przejęte od Zbywcy umowy najmu lokali handlowych Spółka będzie wykorzystywała do wykonywania czynności opodatkowanych (tj. m.in do pod wynajmowania lokalu Zbywcy), Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku wykazanego na fakturach wystawionych przez Zbywcę w celu udokumentowania kwot Odstępnego.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej wydanej 10 kwietnia 2015 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPP3/4512-25/15-5/RD), w której zamieszczono następujące stwierdzenia: „Z uwagi na powyższe unormowania należy stwierdzić, że odpłatne przeniesienie praw i obowiązków z Umowy Najmu na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako świadczenie usług o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) Zatem w świetle powyższego, w związku ze spełnieniem przesłanek pozytywnych określonych w art. 86 ust. 1 ustawy oraz brakiem zaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy (w szczególności art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy) Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych na wartość czynszu za miesiąc lipiec-wrzesień 2014 r. oraz wynagrodzenia dla Najemcy za przeniesienie praw i obowiązków z Umów Najmu.”

W opinii Spółki, powyższe wnioski nie będą miały zastosowania do rozliczeń dokonanych pomiędzy Spółką a Zbywcą w związku z kaucjami wpłaconymi wcześniej przez Zbywcę na rzecz poszczególnych wynajmujących. Jak wskazano w opisie zdarzenia powyżej, kwoty Odstępnego, które będą wypłacane przez Spółkę na rzecz Zbywcy, nie będą obejmowały kaucji. Kaucje zostaną rozliczone przez strony odrębnie, tj. każdorazowo po zapłaceniu przez Zbywcę wszelkich zobowiązań powstałych w związku z daną umową najmu, Spółka zwróci Zbywcy kwotę kaucji wpłaconą przez niego na rzecz wynajmującego. Jednocześnie, w przypadku, gdyby Zbywca nie dokonał zapłaty zobowiązań wobec wynajmującego i zostałyby one uiszczone przez Spółkę, Spółka będzie uprawniona do pomniejszenia kwoty kaucji należnej Zbywcy o kwoty zapłaconych przez siebie należności.

Zdaniem Spółki, z uwagi na fakt, że opisane rozliczenia będą miały charakter zwrotu, niepodlegających opodatkowaniu VAT kaucji, nie będą one rodziły skutków w zakresie podatku VAT po stronie Spółki.

Podsumowując, stanowisko Spółki, zgodnie z którym kwoty Odstępnego wypłacone przez nią na rzecz Zbywcy podlegają opodatkowaniu VAT jako wynagrodzenie za usługi świadczone przez Zbywcę i w konsekwencji Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Zbywcę, należy uznać za prawidłowe. Zwroty kwot kaucji dokonane przez Spółkę na rzecz Zbywcy - jako transakcje nie podlegające opodatkowaniu VAT - nie będą rodziły skutków w zakresie tego podatku po stronie Spółki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710), zwanej dalej ustawą, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wynika z powyższego, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, w związku z nabyciem których podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z ww. art. 86 ust. 1 ustawy, tj. m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z wniosku Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na sprzedaży detalicznej towarów. Działalność ta odbywa się w różnych modelach biznesowych, tj. może być prowadzona poprzez sklepy znajdujące się w lokalach handlowych będących własnością Spółki lub poprzez sklepy znajdujące się w lokalach handlowych, których Wnioskodawca jest tylko najemcą. Zdarza się również, iż działalność handlowa pod szyldem Wnioskodawcy jest prowadzona przez franczyzobiorców (działających jako niezależni przedsiębiorcy) w lokalach handlowych będących własnością franczyzobiorców lub wynajmowanych przez tych franczyzobiorców od podmiotów trzecich lub w lokalach handlowych najmowanych lub podnajmowanych bezpośrednio od Spółki (w szczególności w sytuacji, gdy to Spółka wynajmuje dany lokal od podmiotu trzeciego). Obecnie Spółka zawarła z jednym z franczyzobiorców, posiadającym ważne tytuły prawne w postaci umów najmu do szeregu lokali handlowych, warunkową umowę cesji tych tytułów. Na mocy Umowy Zbywca przeniesie na Spółkę prawa i obowiązki przysługujące mu na mocy poszczególnych obowiązki na wskazanych warunkach. Intencją stron Umowy jest doprowadzenie do sytuacji, w której prawa wynikające z umów najmu wskazanych wyżej lokali będą należały bezpośrednio do Wnioskodawcy (jako najemcy). Po przeniesieniu praw z umów najmu do poszczególnych lokali na Spółkę, Spółka i Zbywca zawrą umowę podnajmu powyższych lokali i Zbywca (jako podnajemca) będzie kontynuował prowadzenie w nich sklepów na podstawie umów o współpracy franczyzowej oraz umów sprzedaży towarów zawartych pomiędzy Zbywcą a Spółką.

Strony przewidziały w Umowie szereg warunków zawieszających jej wejście w życie. Do warunków tych należą: uzyskanie pisemnej zgody wynajmujących na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z poszczególnych umów najmu na Spółkę; uzyskanie pisemnej zgody wynajmujących na podnajem przez Spółkę lokali bez zgody wynajmującego, ewentualnie zgody wynajmujących na podnajem tych lokali na rzecz Zbywcy; zawarcie pomiędzy Spółką jako pod wynajmującym a Zbywcą jako podnajemcą umów podnajmu lokali; brak jakichkolwiek zaległości obciążających Najemcę a wynikających z umów najmu i uzyskanie od każdego z wynajmujących oświadczeń o braku zaległości Najemcy wobec wynajmującego (oświadczenie powinno być nie starsze niż 7 dni przed dniem wydania danego lokalu Spółce), o wysokości kaucji pobranej z tytułu umowy najmu przez wynajmującego od Najemcy oraz że umowa najmu nie wygasła ani nie została rozwiązana, a ponadto, że nie istnieją ani że na dzień wydania oświadczenia nie zaszły przesłanki do jej rozwiązania przez wynajmującego. W przypadku, gdyby wskazane wyżej warunki zawieszające nie zostały dopełnione do dnia 31 grudnia 2016 r., Umowa wygaśnie w tej części, w której dotyczy ona tych umów najmu, co do których warunki nie zostały spełnione. W zamian za przeniesienie na Spółkę praw i obowiązków przysługujących Zbywcy na podstawie danej umowy najmu, a także za przeniesienie na Spółkę własności nakładów poniesionych przez Zbywcę na dany lokal (jeśli takowe przejmuje) oraz prawa żądania od wynajmującego zwrotu kaucji wpłaconej przez Zbywcę na podstawie dane umowy najmu, Spółka zapłaci na rzecz Zbywcy wynagrodzenie, którego kwota została ustalona odrębnie dla każdej umowy najmu. Ponadto, w odniesieniu do jednego lokalu, Strony ustaliły, że dopuszczają zawarcie przez wynajmującego i Spółkę nowej umowy najmu. W takiej sytuacji, Zbywcy również przysługiwało będzie Odstępne, niemniej podstawą do jego wypłaty będzie rozwiązanie za porozumieniem stron umowy najmu lokalu obowiązującej pomiędzy Zbywcą a wynajmującym i umożliwienie tym samym zawarcia nowej umowy najmu pomiędzy wynajmującym a Spółką. W żadnym przypadku kwoty Odstępnego, które będą wypłacane przez Spółkę na rzecz Zbywcy, nie będą obejmowały kaucji, które zostały wpłacone przez Zbywcę na rzecz wynajmującego. Kaucje zostaną rozliczone przez strony odrębne, tj. po zapłaceniu przez Zbywcę wszelkich zobowiązań powstałych w związku z daną umową najmu do dnia wydania przedmiotu najmu Spółce, Spółka zwróci Zbywcy kwotę kaucji wpłaconych przez Zbywcę z tytułu umów najmu na rzecz poszczególnych wynajmujących. W przypadku, gdyby Zbywca nie dokonał zapłaty zobowiązań wobec wynajmującego i zostałyby one uiszczone przez Spółkę, Spółka będzie uprawniona do pomniejszenia kwoty kaucji należnej Zbywcy o kwoty zapłaconych przez siebie należności. Kwoty Odstępnego będą płatne oddzielnie w odniesieniu do każdej z umów najmu. Zapłata wynagrodzenia na rzecz Zbywcy nastąpi w terminie 7 dni od daty doręczenia Spółce prawidłowo wystawionej przez niego faktury VAT. Zbywca będzie uprawniony do wystawienia faktury VAT w odniesieniu do poszczególnych umów najmu - każdorazowo po spełnieniu się określonych w Umowie warunków niezbędnych do zaistnienia skuteczności przeniesienia praw i obowiązków wynikających z danej umowy najmu oraz po wydaniu Spółce danego lokalu. Spółka przewiduje, iż może być ona zobowiązana do wypłaty Odstępnego również w przyszłości w przypadku transakcji realizowanych z innymi kontrahentami w podobnych sytuacjach.

Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do tego, czy zapłata przez Spółkę na rzecz Zbywcy kwoty Odstępnego stanowi wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Zbywcę na rzecz Spółki a także czy w związku z tym Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur wystawionych przez Zbywcę, dokumentujących zapłatę Odstępnego.

Mając na uwadze brzmienie powołanych wyżej przepisów ustawy VAT oraz opisane wydarzenia, w celu ustalenia prawa do odliczenia, należy przede wszystkim rozważyć, czy faktury otrzymane przez Wnioskodawcę od Zbywcy dokumentują czynności podlegające opodatkowaniu.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z tą definicją, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z art. 7 ust. 1 ww. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Mając na uwadze opis sprawy niewątpliwie transakcje pomiędzy Wnioskodawcą a Zbywcą nie stanowią dostawy towarów.

W myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści powołanego art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że świadczenie usług co do zasady podlega opodatkowaniu VAT wówczas, gdy jest wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

1.  w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
2.  świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy przy tym podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało – jako usługa – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dana usługa podlega więc opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Warto w tym miejscu wskazać, że kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, cytowanym przez Spółkę TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby uznać dane świadczenie za świadczenie odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem, i w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Zatem pod pojęciem odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu świadczącego usługę do żądania od odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego). Tym samym, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanym przypadku świadczeniem jest przeniesienie przez Zbywcę na Wnioskodawcę praw i obowiązków wynikających z umów najmu. W zamian za to świadczenie, Zbywca otrzyma ustalone w umowie wynagrodzenie. Między Zbywcą a Wnioskodawcą istnieje zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy stanowi świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy VAT. Zgodnie bowiem z postanowieniami umowy, Zbywca zobowiązał się do wykonania określonych działań (tj. do dołożenia wszelkich starań mających na celu dopełnienie warunków zawieszających, a następnie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z poszczególnych umów najmu na Wnioskodawcę), Wnioskodawca zobowiązał się zaś do wypłaty na rzecz Zbywcy wynagrodzenia po zrealizowaniu przez niego tych działań. A zatem Wnioskodawca będzie niewątpliwie beneficjentem czynności podjętych przez Zbywcę - jako ich bezpośredni odbiorca. Czynności podjęte Zbywca zrealizuje na rzecz Wnioskodawcy świadczenie polegające na umożliwieniu Wnioskodawcy wstąpienie w prawa i obowiązki przysługujące wcześniej Zbywcy. Dzięki temu Wnioskodawca uzyskał wymierną korzyść - stał się bezpośrednio stroną umów najmu z wynajmującymi.

Z uwagi na powyższe unormowania należy stwierdzić, że odpłatne przeniesienie praw i obowiązków z umów najmu lokali handlowych na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako świadczenie usług o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W momencie przejęcia praw i obowiązków wynikających z umów najmu lokali handlowych, Wnioskodawca stanie się najemcą tych lokali. Następnie, lokale te zostaną przez Wnioskodawcę podnajęte na rzecz Zbywcy w celu kontynuacji prowadzenia sklepów znajdujących się obecnie w tych lokalach. Wnioskodawca będzie zatem wystawiał na rzecz Zbywcy faktury VAT dokumentujące podatek należny jej z tytułu podnajmu czynsz i zawierające stosowny podatek VAT. Jednocześnie, Wnioskodawca jako podwynajmujący będzie rozliczał podatek VAT należny od rat czynszu w zeznaniach podatkowych i odprowadzał ten podatek do właściwego urzędu skarbowego.

Należy stwierdzić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając zatem na uwadze, że przejęte od Zbywcy umowy najmu lokali handlowych Wnioskodawca będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (tj. m.in. do podwynajmowania lokalu Zbywcy), Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku wykazanego na fakturach wystawionych przez Zbywcę w celu udokumentowania kwot Odstępnego.

Reasumując w związku ze spełnieniem przesłanek pozytywnych określonych w art. 86 ust. 1 ustawy oraz brakiem zaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy (w szczególności art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy) Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Zbywcę dokumentujących zapłatę Odstępnego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii, czy zwroty kwot kaucji dokonane przez Wnioskodawcę na rzecz Zbywcy (które to kaucje zostały uprzednio wpłacone przez Zbywcę na rzecz poszczególnych wynajmujących) - jako transakcje nie podlegające opodatkowaniu VAT - nie będą rodziły skutków w zakresie tego podatku po stronie Wnioskodawcy.

Należy wskazać, że aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Z powyższych przepisów wynika również, że zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług, usługi o charakterze nieodpłatnym jako nie mieszczące się w zakresie opodatkowania podatkiem VAT – nie podlegają opodatkowaniu. Jednak tak jak w przypadku dostawy towarów (art. 7 ust. 2 ustawy) również w przypadku świadczenia usług określono wyjątki od tej zasady, zgodnie z którymi opodatkowaniu podatkiem VAT podlega również świadczenie usług niemające charakteru odpłatnego.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Natomiast w myśl art. 29a ust. 6, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W świetle art. 19a ust. 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7−11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Dodatkowo wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji zaliczki, zadatku, przedpłaty, raty czy kaucji. Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r.:

1.  zaliczka oznacza część należności wpłacaną lub wypłacaną z góry na poczet tej należności;
2.  zadatek oznacza sumę pieniędzy wręczaną przy zawieraniu umowy w celu zapewnienia jej wykonania;
3.  przedpłata oznacza część ceny towaru wypłacaną w celu uzyskania gwarancji jego zakupu w określonym terminie;
4.  rata oznacza część należności pieniężnej, płatną w oznaczonym terminie;
5.  kaucja oznacza sumę pieniężną złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania; zastaw; zabezpieczenie.

Z przytoczonych definicji: zaliczki, zadatku, przedpłaty i raty wynika, że wiążą się one z przekazaniem kontrahentowi środków pieniężnych do jego dyspozycji, natomiast cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niewykonania zobowiązania. Ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że jest ona ustanowiona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z umowy. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Co do zasady kaucja nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie jest to bowiem otrzymanie części należności; nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380), strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Oznacza to, że strony są wolne w kształtowaniu treści umowy.

Z opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika, że w żadnym przypadku kwoty Odstępnego, które będą wypłacane przez Wnioskodawcę na rzecz Zbywcy, nie będą obejmowały kaucji, które zostały wpłacone przez Zbywcę na rzecz wynajmującego. Kaucje zostaną rozliczone przez strony odrębne, tj. po zapłaceniu przez Zbywcę wszelkich zobowiązań powstałych w związku z daną umową najmu do dnia wydania przedmiotu najmu Wnioskodawcy, Wnioskodawca zwróci Zbywcy kwotę kaucji wpłaconych przez Zbywcę z tytułu umów najmu na rzecz poszczególnych wynajmujących.

W świetle powołanych wyżej regulacji prawnych oraz opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że kwota kaucji wpłaconych przez Zbywcę z tytułu umów najmu na rzecz poszczególnych wynajmujących, nie będzie stanowiła zapłaty za świadczoną usługę i nie będzie obrotem w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy. Tym samym wpłacona kaucja nie będzie mieściła się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem z uwagi na fakt, że opisane rozliczenia będą miały charakter zwrotu, niepodlegających opodatkowaniu VAT kaucji, nie będą one rodziły skutków w zakresie podatku VAT po stronie Spółki.

Reasumując należało uznać stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.