Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.415.2024.2.JK3
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-04
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości - dekret Bieruta.
Słowa kluczowe: darowizna; dekret; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; skutki podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

25 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 czerwca 2024 r. (data wpływu 14 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego
======================

Posiada Pan niemiecką rezydencję podatkową, tj. Pana centrum interesów życiowych znajduje się na terytorium Niemiec i na terytorium tego kraju przebywa Pan przez większą część roku. Niezależnie od powyższego, jest Pan właścicielem bądź współwłaścicielem kilku nieruchomości położonych na terytorium Polski.

Do dnia 8 kwietnia 2024 roku był Pan współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w (\`(...)\`), przy ulicy (…), dla którego Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Lokal”).

Lokal został przez (\`(...)\`) zwrócony B.G. oraz J.P. – Pana Matce, jako spadkobiercom dawnych właścicieli, którym własność została odebrana na mocy tzw. „dekretu Bieruta”.

Zwrot został dokonany na mocy umowy o oddanie udziału w gruncie w użytkowanie wieczyste sporządzonej 10 lipca 2009 roku przez notariusza D.K. Repertorium A nr (…). Zawarcie powyższej umowy zostało poprzedzone wydaniem przez Prezydenta (\`(...)\`) decyzji nr (…) z 14 stycznia 2009 roku, na mocy której ustanowiono na rzecz B.G. oraz J.P. prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr 1 (KW nr (…)) w udziałach po 4145/100000 dla każdego z nich, wraz z udziałami we współwłasności budynku mieszkalnego posadowionego na tej działce.

Działka ta była w dacie przekazania (oraz jest do tej pory) zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym aktualnie znajduje się 10 samodzielnych lokali mieszkalnych. W roku 2009 prawnie wyodrębnionych było 8 lokali, które zostały sprzedane przez (\`(...)\`) dotychczasowym najemcom tych lokali. W momencie nabycia nieruchomości przez B.G. oraz J.P. w roku 2009 prawnie niewyodrębnione były nadal lokale nr 2 i nr 3, które nie zostały sprzedane dotychczasowym najemcom, co oznaczało, że mogły zostać zwrócone „w naturze” spadkobiercom dawnych właścicieli.

Na podstawie protokołu przejęcia-przekazania z 13 września 2010 roku, przedmiotowe nieruchomości, w tym lokal nr 3 przy ulicy (…), zostały przekazane na rzecz B.G. i J.P. Na mocy umowy darowizny z 7 lipca 2017 roku sporządzonej przez notariusza A.L. za Rep. A nr (…), J.P. przekazała wszystkie przysługujące jej udziały w nieruchomościach, w tym do lokalu nr 3, na rzecz swojego syna – K.O (Pana).

Z dniem 1 stycznia 2019 roku udziały Pana oraz B.G. we współużytkowaniu wieczystym działki nr 1 przekształciły się z mocy prawa w udziały we współwłasności tej działki na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Na podstawie umowy zniesienia współwłasności oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu sporządzonej 19 maja 2022 roku przez notariusza T.M. za Rep. A nr (…), B.G. i K.O. (Pan) ustanowili dla siebie odrębną własność lokalu nr 3, oraz złożyli wniosek o założenie księgi wieczystej dla Lokalu. Udziały we współwłasności Lokalu zostały określone jako 1/2 części dla Pana oraz 1/2 części dla B.G., jako że przysługiwały im równe udziały we współwłasności gruntu oraz budynku w wysokości po 296185/10000000. Na podstawie ww. umowy Pan oraz B.G. znieśliście też współwłasność dwóch innych nieruchomości, które nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

W dniu 7 marca 2024 roku Pan oraz B.G. zawarliście przedwstępną umowę sprzedaży Lokalu z osobą trzecią, dokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza w (\`(...)\`), O.K., Repertorium A nr (…), na mocy której zobowiązaliście się do sprzedaży ww. lokalu na rzecz nabywcy w terminie do 30 kwietnia 2024 roku.

W dniu 8 kwietnia 2024 roku doszło do zawarcia umowy sprzedaży, dokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza w (\`(...)\`) O.K., Repertorium A nr (…), mocą której doszło do odpłatnego zbycia udziałów we współwłasności Lokalu przysługujących Panu oraz B.G. na rzecz nabywcy.

Udział we współwłasności Lokalu nigdy nie stanowił składnika majątku związanego z Pana działalnością gospodarczą, jako że takiej działalności nie prowadził Pan oraz nie prowadzi. Zbycie udziałów w Lokalu nie zostało dokonane w ramach umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności ani w ramach wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki bądź spółdzielni.

**Uzupełnienie opisu stanu faktycznego**

Budynek mieszkalny został wybudowany przed 1945 rokiem, tj. według Pana wiedzy w roku 1938. Na mocy umowy zniesienia współwłasności oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu sporządzonej 19 maja 2022 roku przez notariusza T.M. za Rep. A nr (…), strony dokonały trzech odrębnych czynności prawnych, tj.:

1) Zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr 4 przy ulicy (…) – która to czynność nie jest objęta niniejszym wnioskiem

2) Zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr 5 przy ulicy (…) – która to czynność nie jest objęta niniejszym wnioskiem

3) Ustanowienia odrębnej własności lokalu nr 3 przy (…) bez znoszenia jego współwłasności – tj. z zachowaniem równych udziałów B.G. i K.O. (Pana).

Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie czynności nr 3, czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego współwłasność nie została zniesiona do momentu jego sprzedaży w roku 2024.

Stąd też uznać należy, że pytanie dotyczące spłat jest bezprzedmiotowe, jako że wobec braku zniesienia współwłasności lokalu, żadnych spłat ani dopłat nie dokonywano.

Działki nr 4 i 5 nie stanowią nieruchomości wspólnej dla właścicieli lokali w budynku przy ul. (…).

Wartość majątku po ustanowieniu odrębnej własności lokalu nie uległa zmianie w stosunku do stanu sprzed ustanowienia odrębnej własności lokalu, jako że udziały we współwłasności tego lokalu pozostały niezmienione.

Z uwagi na to, że wniosek nie dotyczy działek 4 i 5, pytanie dotyczące wartości udziałów wskutek zniesienia ich współwłasności jest bezprzedmiotowe.

**Pytania**

1) Czy z tytułu sprzedaży udziałów we współwłasności Lokalu podlega Pan regułom opodatkowania obowiązującym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej?

2) Czy odpłatne zbycie Pana udziałów we współwłasności Lokalu dokonane w 2024 roku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

**Pana stanowisko w sprawie**

W Pana ocenie:

1\. sprzedaż udziałów w Lokalu podlega regułom opodatkowania obowiązującym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

2\. odpłatne zbycie Pana udziału we współwłasności Lokalu dokonane na podstawie umowy sprzedaży z 8 kwietnia 2024 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albowiem od nabycia udziałów w Lokalu upłynął okres dłuższy niż 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Ad.1.

Jak wynika z art. 3 ust. 2a Ustawy PIT, osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Z kolei art. 3 ust. 2b pkt 4 Ustawy PIT stanowi, że za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Zgodnie natomiast z art. 4a Ustawy PIT, przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Jak wynika natomiast z art. 13 ust. 1 UPO, zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje, należy wskazać, pomimo iż jest Pan niemieckim rezydentem podatkowym, osiągnął Pan przychód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce, co oznacza, że do tak osiągniętego przychodu znajdą zastosowanie polskie reguły opodatkowania, przewidziane w Ustawie PIT.

Ad.2.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy PIT, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z kolei art. 10 ust. 2 Ustawy PIT stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

W odniesieniu do Pana nie zachodzi żaden z przypadków wskazanych w art. 10 ust. 2 Ustawy PIT.

Co więcej, do „nabycia” udziałów w Lokalu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy PIT, doszło w roku 2017, tj. w momencie nabycia przez Pana udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu oraz we współwłasności budynku mieszkalnego drogą darowizny od Matki – J.P., jako że w momencie nabycia Lokal nie był jeszcze prawnie wyodrębniony.

Jak bowiem wynika z art. 235 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z kolei art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Powyższe regulacje ustanawiają wyjątek od zasady superficies solo cedit, który polega na tym, iż użytkownik wieczysty, pomimo że nie jest właścicielem gruntu, nabywa własność naniesień posadowionych na tym gruncie. Oznacza to, że stał się Pan współwłaścicielem budynku mieszkalnego, w tym również Lokalu (wówczas prawnie niewyodrębnionego), już w roku 2017.

Późniejsze wyodrębnienie prawne Lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności oraz założenie odrębnej księgi wieczystej doprowadziło jedynie do zmiany podstawy prawnej posiadania Lokalu, lecz nie stanowiło w żadnym razie ponownego nabycia tego Lokalu. Co więcej, ustanowienie w roku 2022 odrębnej własności Lokalu nie doprowadziło do zmian w wysokości udziałów we współwłasności, jako że Pan i B.G. stali się współwłaścicielami Lokalu w częściach równych – tj. analogicznie jak przed wyodrębnieniem Lokalu. Warto wskazać, że zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. W niniejszej sprawie miała miejsce pierwsza z sytuacji przewidzianych przez ww. przepis, tj. doszło do zawarcia umowy przez współwłaścicieli nieruchomości (tj. na swoją rzecz, a nie na rzecz nabywcy Lokalu). Przed ustanowieniem odrębnej własności Lokalu Pan oraz B.G. byli współwłaścicielami gruntu oraz budynku mieszkalnego w udziałach po 296185/10000000 części każdy z nich, przy czym pamiętać należy, że udział ten odnosił się do całości budynku mieszkalnego (tj. lokalu mieszkalnego prawnie niewyodrębnionego oraz części wspólnych gruntu i budynku). Oznacza to, że udziały we współwłasności nieruchomości przysługujące Panu i B.G. były równe, zaś ustanowienie odrębnej własności Lokalu nie doprowadziło do jakiejkolwiek zmiany w tych udziałach, tj. wskutek tej czynności żaden ze współwłaścicieli nie nabył niczego, czego współwłaścicielem by nie był przed jej dokonaniem.

Podobne stanowisko wynika z interpretacji indywidualnych wydanych w podobnych stanach faktycznych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 7 marca 2018 roku, znak: 0115-KDIT2-1.4011.13.2018.1.MST, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że: „Wskutek dokonanego wyodrębnienia Wnioskodawca nie nabył żadnych nowych praw ponad to, którego był już właścicielem od 27 grudnia 2012 r., a więc od momentu zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali. W wyniku dokonania ww. czynności nie mamy jednak do czynienia z żadnym nabyciem, gdyż całą nieruchomość (lokal mieszkalny nr \`(...)\`) Wnioskodawca nabył już wcześniej. Dlatego też wyodrębnienie lokalu mieszkalnego z dotychczas posiadanej nieruchomości nie stanowi nabycia prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie.”

Podobnie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 stycznia 2022 roku, znak: 0113-KDIPT2-2.4011.1073.2021.1.EC, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, iż: „W przedmiotowej sprawie wyodrębnienie z ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym odrębnych lokali mieszkalnych, po rozbudowie i wybudowaniu budynku mieszkalnego znajdującego się na działce gruntu będącej własnością Wnioskodawcy, nie ma wpływu na moment nabycia nieruchomości.”

Z kolei w interpretacji indywidualnej z dnia 3 stycznia 2024 roku, znak: 0112-KDIL2-1.4011.865.2023.1.MKA, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podkreślił, że: „Ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej i części wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym, przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym.”

Podsumowując, jako że do nabycia przez Pana udziałów we współwłasności Lokalu doszło w roku 2017, sprzedaż tych udziałów dokonana w roku 2024 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu dłuższego niż 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia udziałów.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

**Obowiązek podatkowy**

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:

Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

**Sprzedaż nieruchomości w świetle Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania**

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że jest Pan osobą nieposiadającą na terytorium Polski miejsca zamieszkania, na moment sprzedaży nieruchomości jest Pan rezydentem podatkowym Niemiec.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a omawianej ustawy:

Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie mają przepisy umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku podpisanej w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy polsko-niemieckiej:

Dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (Niemczech) z majątku nieruchomego, (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie (Polsce), może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Stosownie do art. 6 ust. 2 ww. umowy:

Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.

W świetle art. 13 ust. 1 ww. umowy:

Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Użycie w ww. umowie sformułowania „mogą być opodatkowane” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Sprzedaż nieruchomości w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

**Źródła przychodów**

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana udziału w nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ze stanu faktycznego wynika, że aktem notarialnym sporządzonym 8 kwietnia 2024 r. sprzedane zostały przez Pana i B.G. udziały w lokalu mieszkalnym. Przedmiotowy Lokal został przez (\`(...)\`) zwrócony B.G. oraz J.P. – Pana Matce, jako spadkobiercom dawnych właścicieli, którym własność została odebrana na mocy tzw. „dekretu Bieruta”. Zwrot został dokonany na mocy umowy o oddanie udziału w gruncie w użytkowanie wieczyste sporządzonej 10 lipca 2009 roku przez notariusza. Zawarcie powyższej umowy zostało poprzedzone wydaniem przez Prezydenta Miasta (\`(...)\`) decyzji nr (…) z 14 stycznia 2009 roku, na mocy której ustanowiono na rzecz B.G. oraz J.P. prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr 1 w udziałach po 4145/100000 dla każdego z nich, wraz z udziałami we współwłasności budynku mieszkalnego posadowionego na tej działce. Działka ta była w dacie przekazania zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym aktualnie znajduje się 10 samodzielnych lokali mieszkalnych. W roku 2009 prawnie wyodrębnionych było 8 lokali, które zostały sprzedane przez (\`(...)\`) dotychczasowym najemcom tych lokali. W momencie nabycia nieruchomości przez B.G. oraz J.P. w roku 2009 prawnie niewyodrębnione były nadal lokale nr 2 i 3, które nie zostały sprzedane dotychczasowym najemcom, co oznaczało, że mogły zostać zwrócone „w naturze” spadkobiercom dawnych właścicieli. Na podstawie protokołu przejęcia-przekazania z 13 września 2010 roku, przedmiotowe nieruchomości, w tym lokal nr 3 przy ulicy (…), zostały przekazane na rzecz B.G. i J.P.

Na mocy umowy darowizny z 7 lipca 2017 roku, J.P. przekazała wszystkie przysługujące jej udziały w nieruchomościach, w tym do lokalu nr 3, na rzecz swojego syna – K.O. (Pana).

Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu skomunalizowanego dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (…) (Dz. U. Nr 50, poz. 279, z późn. zm.), w wypadku spełnienia przesłanek przewidzianych w tym akcie prawnym przez ubiegającego się o to dotychczasowego właściciela tego gruntu lub jego następców prawnych, miało niewątpliwie charakter rekompensacyjny.

Przepis art. 7 ust. 1 ww. dekretu przewidywał, że:

*   dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną;
*   gmina uwzględni wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania, a jeżeli chodzi o osoby prawne – ponadto, gdy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w myśl planu zabudowania nie pozostaje w sprzeczności z zadaniami ustawowymi lub statutowymi tej osoby prawnej;

razie uwzględnienia wniosku gmina ustali, czy przekazanie gruntu nastąpi tytułem wieczystej dzierżawy, czy na prawie zabudowy, oraz określi warunki, pod którymi umowa może być zawarta;

*   w przypadku nieuwzględnienia wniosku, gmina zaofiaruje uprawnionemu, w miarę posiadania zapasu gruntów - na tych samych warunkach dzierżawę wieczystą gruntu równej wartości użytkowej, bądź prawo zabudowy na takim gruncie;
*   w razie niezgłoszenia wniosku, przewidzianego w ust. 1, lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy albo prawa zabudowy, gmina obowiązana jest uiścić odszkodowanie w myśl art. 9.

Jak wynika z przytoczonej regulacji, prawodawcy niewątpliwie chodziło o zrekompensowanie dotychczasowym właścicielom (ich następcom prawnym) przejścia na własność (\`(...)\`) gruntów stanowiących dotąd ich własność. W dekrecie od razu uregulowano kwestię stosownych rekompensat. Odzyskanie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną (art. 7 ust. 1 dekretu, obecnie prawa wieczystego użytkowania) było ustawowo zagwarantowaną formą rekompensaty.

Powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż udziałów we współwłasności otrzymanych w darowiźnie spowoduje po Pana stronie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

**Nabycie udziału we współwłasności nieruchomości w darowiźnie**

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego.

Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

W związku z powyższym, 7 lipca 2017 r. na mocy umowy darowizny nabył Pan udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu wraz ze współwłasnością budynku mieszkalnego.

Późniejsze wyodrębnienie prawne lokalu mieszkalnego poprzez ustanowienie jego odrębnej własności oraz założenie odrębnej księgi wieczystej nie stanowi nabycia tego lokalu. Jak Pan wskazał w opisie sprawy – w wyniku tej czynności wartość Pana majątku nie uległa zmianie.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest to tylko inna forma własności, a nie nowe nabycie.

**Pana skutki podatkowe z tytułu zbycia udziału w nieruchomości**

Uwzględniając powyższe – pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w darowiźnie od mamy należy liczyć od końca 2017 r.

Zatem odpłatne zbycie w 2024 r. przez Pana udziału w lokalu mieszkalnym nie będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie.

Pana stanowisko jest **prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

### Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji informuję, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).