Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.681.2020.2.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-08
Teza: W sytuacji, gdy Kupujący będzie w posiadaniu wystawionej przez Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę wskazanej we wniosku Nieruchomości z wykazaną kwotą podatku, Kupującemu przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o cały podatek naliczony z tej faktury wynikający, na podstawie i na zasadach określonych odpowiednio w art. 86 ustawy, pod warunkiem, że nie wystąpi żadna z przesłanek wymienionych w art. 88 ustawy.
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-odliczenie podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 6 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości niezbudowanej oraz prawa do odliczenia całej kwoty VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości – **jest prawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości niezbudowanej oraz prawa do odliczenia całej kwoty VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest spółką kapitałową, działającą na rynku sprzedaży detalicznej mebli, produktów gospodarstwa domowego oraz produktów spożywczych. Na skutek zmian własnościowych oraz korporacyjnych, w majątku Sprzedającego znalazło się prawo własności niezabudowanej nieruchomości, które Sprzedający zamierza sprzedać.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”; Kupujący i Sprzedający dalej łącznie zwani będą także jako „Zainteresowani”) jest spółką kapitałową, działającą na rynku obrotu i zarządzania nieruchomościami oraz pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Sprzedający i Kupujący 8 maja 2020 r. podpisali przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, na mocy której Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży prawa własności gruntu, składającego się z działki ewidencyjnej nr 1, o obszarze 1,0012 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej „Nieruchomość”). Nieruchomość nie została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (miejscowego planu dla obszaru, na którym znajduje się działka na dzień złożenia tego wniosku nie uchwalono). W dziale …księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości sposób korzystania z działki nr 1 oznaczony został jako „R - grunty orne”.

Przez Nieruchomość przebiega przewód sieci kanalizacyjnej, będący własnością przedsiębiorstwa przesyłowego pod firmą M., na rzecz którego ustanowiona została nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu. Ponadto, na Nieruchomość znajduje się sieć ciepłownicza o parametrach …. przeprowadzona pasem terenu o łącznej powierzchni …. biegnącym wzdłuż tej sieci na długości … m i szerokości … m. Sieć ciepłownicza stanowi własność (…)

Żadne z wyżej wymienionych urządzeń przesyłowych nie będzie przedmiotem transakcji opisanej w tym wniosku o interpretację, gdyż Sprzedający nie jest ich właścicielem.

Własność Nieruchomości Sprzedający nabył na skutek zmian korporacyjnych dokonanych w grupie spółek. Spółka A. nabyła Nieruchomość od spółki B. w dniu 30 września 2007 r. na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości. Powyższa umowa została zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z oświadczenia o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym spółki A. poprzez przeniesienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki B. na rzecz spółki A.., w tym prawa własności działki gruntu nr 2 o obszarze .. ha. Następnie spółka A. zmieniła nazwę na C.

Wyżej wymieniona spółka C. (dawniej A. ) uległa połączeniu ze Sprzedającym, które nastąpiło zgodnie z art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych, tj. poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą. Ogłoszenie planu połączenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nastąpiło w 2019 r. a połączenie nastąpiło na mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników spółki Sprzedającego z 2019 roku (akt notarialny z 2019 roku, rep. a nr ..) oraz na mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników spółki C. z dnia 2019 roku (akt notarialny z dnia 2019 roku, rep. a nr ..).

Nieruchomość, tj. działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1, powstała w wyniku kolejnych podziałów geodezyjnych działki oznaczonej nr 1powstała w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 3, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 2012 r. zatwierdzającej projekt podziału,

(b) działka oznaczona numerem ewidencyjnym 3 powstała w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 4, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 12 maja 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,

(c) działka oznaczona numerem ewidencyjnym 4 powstała w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 2, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

W 2008 r. Prezydent Miasta wydał decyzję, na mocy której ustalone zostały warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „rozbudowa pawilonu handlowego o 2 magazyny wraz z przeniesieniem placu dostawczego oraz usunięciem kolizji (wewnętrzny wodociąg hydrantowy, przyłącze kanalizacyjne, oświetlenie terenu) i przebudowa części frontowej, oraz rozbudowa i przebudowa parkingów wokół obiektów na działkach 5, 6, 7 i 2. (dalej: „Decyzja WZ”). Decyzja WZ stała się ostateczna i nie wygasła.

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej Sprzedający uzyska zaświadczenie wydane przez Prezydenta Miasta z którego wynikało będzie, że Decyzja WZ stała się ostateczna a ponadto, że teren inwestycji określony w tej decyzji został objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta, który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 2994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość nie była i nie jest dzierżawiona ani też nie była oddana do odpłatnego używania pod innym tytułem prawnym. Nieruchomość nie stanowi jedynego składnika majątkowego będącego własnością Sprzedającego. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą także w innym zakresie.

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu zrealizowania na niej inwestycji w postaci budowy kompleksu restauracyjno-handlowo-rekreacyjnego (dalej: „Inwestycja”). Przed zrealizowaniem Inwestycji i przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zamierza uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pozwalającą na realizację Inwestycji.

Sprzedający i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług i pozostaną podatnikami na moment przeniesienia własności Nieruchomości. Kupujący ponadto jest podmiotem prowadzącym działalność w zakresie wznoszenia budynków komercyjnych. Po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący będzie wynajmował powierzchnię użytkową w budynkach wybudowanych na Nieruchomości, ewentualnie dokona sprzedaży Nieruchomości wraz z wybudowanymi budynkami. Działalność prowadzona przez Kupującego jest działalnością gospodarczą, opodatkowaną VAT. Budynki wzniesione na Nieruchomości będą w całości związane z opodatkowaną działalnością gospodarczą prowadzoną przez Kupującego. Nieruchomość będzie więc wykorzystywana do wykonywania przez Kupującego czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy dostawa Nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1, podlegała będzie opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki 23% VAT i dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT?
2.  Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całej kwoty VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawców:

Ad. 1

W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr 1, podlegała będzie opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki 23% VAT i dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. W odniesieniu do niezabudowanych działek gruntu wskazać należy, że przepisy Ustawy o VAT nie przewidują odrębnych warunków opodatkowania. W związku z tym, że również grunty niezabudowane uznawane są za towary, opodatkowanie tych gruntów odbywa się na zasadach analogicznych jak dla odpłatnej dostawy towarów z uwzględnieniem możliwych do zastosowania dla tych gruntów zwolnień z VAT. W świetle powyższego przepisu sprzedaż nieruchomości takich jak niezabudowane działki gruntu uznać należy za dostawę towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest aktem administracyjnym, przez który następuje określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jej przedmiotem jest rozstrzygnięcie o niesprzeczności z prawem zamierzenia podmiotu zainteresowanego zabudową, to decyzja ta stanowi jednocześnie o przeznaczeniu określonego w niej gruntu pod wskazaną zabudowę. Tym samym decyzja taka określa, że przedmiotowy grunt ma charakter terenu budowlanego.

Przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będzie Nieruchomość, na którą składa się prawo własności niezabudowanej działki nr 1. W związku z tym, że dla terenu, na który składa się Nieruchomość, wydana została Decyzja WZ ustalająca dla niego warunki zabudowy, uznać należy, że Nieruchomość stanowi teren budowlany, w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, a w konsekwencji jej dostawa nie podlega zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Na ocenę statusu Nieruchomości jako terenu budowlanego w rozumieniu Ustawy o VAT nie powinien mieć wpływu fakt, że Decyzja WZ została wydana dla innej działki gruntu (tj. działki nr 2), niż sprzedawana Nieruchomość. Działka nr 1 powstała w wyniku kolejnych podziałów działki nr 2, dla której to działki została wydana Decyzja WZ. Jeszcze przed podziałem działki nr 2, decyzją Prezydenta Miasta ustalono dla tego terenu warunki zabudowy dla inwestycji „rozbudowa pawilonu handlowego o 2 magazyny wraz z przeniesieniem placu dostawczego oraz usunięciem kolizji (wewnętrzny wodociąg hydrantowy, przyłącze kanalizacyjne, oświetlenie terenu) i przebudowa części frontowej, oraz rozbudowa i przebudowa parkingów wokół obiektów”. Późniejszy podział działki nr 2 i powstanie działki nr 1 nie niweczy ustalonego w tej decyzji przeznaczenia terenu.

Powyższa konkluzja wynika w szczególności z wykładni art. 94 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej „ugn”). Zgodnie z tym przepisem, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

(a) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

(b) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W doktrynie wskazuje się, że zgodnie z powyższym przepisem, jeśli dla dzielonej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to podział nie może być dokonany w sprzeczności z taką decyzją, nawet jeśli przemawiałyby za tym przepisy odrębne. Innymi słowy przeznaczenie dzielonej działki w wydanej dla niej decyzji o warunkach zabudowy ma bezpośredni wpływ na możliwość dokonania jej podziału oraz przeznaczenie działek powstałych po podziale. „Ocena zgodności podziału z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, względnie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, dotyczy w zasadzie możliwości samodzielnego zagospodarowania powstałych po podziale działek zgodnie z warunkami określonymi w tych decyzjach. Trzeba jednak dodać, że zgodność z postanowieniami tej decyzji nie zwalnia z obowiązku zgodności dokonywanego podziału z obowiązującymi przepisami prawa. (\`(...)\`) Ocena możliwości dokonania podziału w sposób niesprzeczny z przepisami odrębnymi nie musi sprowadzać się do oceny możliwości zagospodarowania działek, ale może dotyczyć także innych elementów. Należy zauważyć, że ocena taka ma miejsce, gdy brak planu miejscowego i nie została wydana żadna z ww. decyzji.” - E . Bończak-kucharczyk \[w:\] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Gdańsk 2020, art. 94.

Powyższa teza jest akceptowana przez orzecznictwo. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 września 2014 r., sygn. akt II OSK 651/13 wskazał, że dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto, art. 95 ugn wskazuje szczegółowo sytuacje, w których może dojść do podziału nieruchomości niezależnie od obowiązującego planu miejscowego, a w jego braku, niezależnie od wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem tylko w ściśle określonych w art. 95 przypadkach możliwy jest podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed podziałem działki co do zasady określa możliwość podziału działek i determinuje przeznaczenie działek powstałych z podziału.

W ocenie Zainteresowanych, sprzedawana Nieruchomość stanowi teren budowlany, w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, pomimo że Decyzja WZ została wydana dla działki, z podziału której powstała dopiero sprzedawana działka nr 1. W ocenie Zainteresowanych już w momencie wydania Decyzji WZ określne zostały zasady wykorzystania Nieruchomości i zgodnie z powołanymi wyżej przepisami ugn, poglądami doktryny i orzecznictwa, działka nr 2 zasadniczo nie mogłaby ulec podziałowi, gdyby podział nie był zgodny z Decyzją WZ, a więc powstałe z podziału działki nie byłyby przeznaczone pod zabudowę. Obecnie więc Nieruchomość nie utraciła swojego budowlanego charakteru.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, odzwierciedlone m. in. w niżej przywołanych wyrokach:

(a) wyrok NSA z 11 października 2018 r,, sygn. akt I FSK 1396/16:

„Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie do zaakceptowania jest pogląd, że w sytuacji, gdy wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości można ją podzielić nie uwzględniając wydanej dla tej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania.”

„(\`(...)\`) W niniejszej sprawie podział działki na 4 mniejsze musiał być zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji „budowa zespołu czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych.”

Zatem działki po podziale nadal będą gruntami przeznaczonymi pod zabudowę, zgodnie z powołaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Stąd też słusznie uznał organ, że pomimo podziału działki na 4 mniejsze - teren ten ma charakter budowlany. „Pierwsza” decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca działki (\`(...)\`) „przesądziła”, że są to grunty przeznaczone pod zabudowę, stąd późniejszy podział tej działki na działki mniejsze nie mógł zmienić charakteru budowlanego tego terenu.”

(b) wyrok NSA z 17 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1600/16:

„w przedmiotowej sprawie nie ma możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Sporna działka (\`(...)\`) powstała wskutek podziału działki (\`(...)\`). Jeszcze przed podziałem działki (\`(...)\`), decyzją Wójta Gminy S. z 28 października 2010 r., ustalono dla niej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą. Decyzja o warunkach zabudowy dotyczyła więc konkretnego terenu. Późniejszy jego podział (i wystąpienie z wnioskiem z 6 października 2011 r. o ustalenie warunków zabudowy) nie niweczy ustalonego w tej decyzji przeznaczenia terenu. ”

(c) wyrok WSA w Bydgoszczy z 17 września 2019 r., sygn. akt I SA/Bd 195/19:

„Sąd wskazuje, że podziela stanowisko zawarte w przywołanych przez organ odwoławczy wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2018 r., sygn. akt I FSK 1396/16 oraz z dnia 17 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1600/16, że gdy przed podziałem działki wydana jest decyzja o warunkach zabudowy, to późniejszy podział działki nie niweczy ustalonego w tej decyzji przeznaczenia terenu.”

Zainteresowani wskazują ponadto, że powyższa wykładnia art. 2 pkt 33 i art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT pozostaje w zgodzie ze stanowiskiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, zaprezentowanym w wyroku z 17 stycznia 2013 r. w sprawie C-543/11. Trybunał stwierdził, że państwa członkowskie, definiując tereny budowlane, są zobowiązane do poszanowania celu art. 135 ust. 1 lit. k) dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, który zmierza do zwolnienia z podatku od wartości dodanej jedynie dostawy niezabudowanych terenów, które nie są przeznaczone pod zabudowę. Zdaniem Trybunału, to „sąd odsyłający powinien dokonać ogólnej oceny okoliczności związanych z transakcją będącą przedmiotem postępowania głównego i istniejących w dacie dostawy, włącznie z zamiarem stron, pod warunkiem że zostanie on ustalony na podstawie obiektywnych wskazówek celem określenia, czy transakcja sporna w postępowaniu głównym dotyczy działki budowlanej.”

Trybunał nakazuje więc kierować się rzeczywistym i faktycznym przeznaczeniem terenu, analizując potencjalne zastosowanie zwolnienia z opodatkowania dla terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W przedmiotowej sprawie nie pozostaje wątpliwości, że intencją Zainteresowanych jest dostawa terenu budowlanego. Kupujący zamierza bowiem zrealizować na nabytej Nieruchomości Inwestycję. Uznanie, że sprzedaż dotyczyła będzie terenu innego niż teren budowlany, w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i w konsekwencji podlegała będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT stałoby w sprzeczności z celem zwolnienia, o którym mowa w art. 135 ust. 1 lit. k) dyrektywy 2006/112, zgodnie z którym zwolnieniu z opodatkowania VAT powinny podlegać dostawy tylko tych terenów, które faktycznie nie stanowią terenów budowlanych, to znaczy nie są przeznaczone pod zabudowę oraz w dającej się przewidzieć przyszłości takimi terenami się nie staną.

Zainteresowani pragną zauważyć, że w wyniku planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia własności infrastruktury przesyłowej, która jest i pozostanie własnością przedsiębiorstw przesyłowych w sensie formalnym (na mocy szczególnych regulacji art. 49 Kodeksu cywilnego), jak i własnością w sensie ekonomicznym (faktycznym). Tym samym, w przypadku planowanej transakcji, z perspektywy podatku VAT nie może być mowy o dostawie infrastruktury (budowli). Infrastruktura ta nigdy nie była w ekonomicznym posiadaniu Wnioskodawcy, a po dokonaniu transakcji nie będzie w ekonomicznym władaniu nabywcy. W konsekwencji uznać należy, że Wnioskodawca nie może rozporządzać znajdującą się na nieruchomości Infrastrukturą ani w sensie ekonomicznym, ani prawnym. Z uwagi na powyższe, przedmiotowa infrastruktura nie może w kontekście omawianej dostawy decydować o charakterze sprzedawanej nieruchomości. Również z perspektywy stron transakcji, jej przedmiotem jest wyłącznie grunt, bez żadnych zabudowań.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie nie znajdą zastosowania art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, dotyczące opodatkowania budowli.

Mając zatem na uwadze, że w ramach transakcji nie dojdzie do dostawy infrastruktury, należy uznać, że w przypadku Nieruchomości, na której jedynym naniesieniem jest właśnie przedmiotowa infrastruktura, ekonomicznym sensem transakcji będzie dostawa terenów (gruntów) niezabudowanych. Okoliczność faktycznego istnienia na tych gruntach infrastruktury, ze względu na brzmienie przepisów art. 49 Kodeksu cywilnego oraz wolę stron, nie będzie miała przełożenia na skutki transakcji na gruncie podatku VAT. Tym samym, transakcja powinna być ujmowana na gruncie ustawy o VAT jako dostawa terenów niezabudowanych.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości, składającej się niezabudowanej działki nr 1 powinna zostać uznana za dostawę terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, gdyż przedmiotem dostawy będzie teren budowlany, chociaż niezabudowany. Tak więc dostawa Nieruchomości podlegała będzie opodatkowaniu na zasadach ogólnych, przy zastosowaniu stawki 23%.

Ad 2.

W ocenie Zainteresowanych, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całej kwoty VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie art. 88 Ustawy o VAT wskazuje katalog sytuacji, w których nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kupujący zakupi od Sprzedającego Nieruchomość, którą wykorzystywał będzie do własnej działalności gospodarczej. Kupujący planuje na nabytej Nieruchomości realizację Inwestycji w postaci budowy kompleksu restauracyjno-handlowo-rekreacyjnego. Kupujący będzie wynajmował powierzchnię użytkową w budynkach zbudowanych na Nieruchomości, ewentualnie dokona sprzedaży Nieruchomości wraz z wybudowanymi budynkami. Wynajem powierzchni wybudowanych w ramach Inwestycji budynków jak też ewentualna sprzedaż Inwestycji zostanie dokonana w ramach działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Jeżeli zatem zgodnie ze stanowiskiem Zainteresowanych zaprezentowanym w uzasadnianiu pkt 1 tego wniosku dostawa Nieruchomości opodatkowana będzie 23 % stawką VAT i nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, to Kupującemu przysługiwać będzie pełne prawo do odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

Spełnione zostaną również warunki formalne prawa do odliczenia podatku naliczonego. Sprzedaż Nieruchomości zostanie bowiem przez Sprzedającego udokumentowana fakturą, a Kupujący będzie w posiadaniu tej faktury. Wnioskodawcy są również zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości niezabudowanej - działki nr 1 oraz prawa do odliczenia całej kwoty VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ze złożonego wniosku wynika, że Sprzedający jest spółką kapitałową, działającą na rynku sprzedaży detalicznej mebli, produktów gospodarstwa domowego oraz produktów spożywczych. Na skutek zmian własnościowych oraz korporacyjnych, w majątku Sprzedającego znalazło się prawo własności niezabudowanej nieruchomości, które Sprzedający zamierza sprzedać.

Kupujący jest spółką kapitałową z siedzibą w Krakowie, działającą na rynku obrotu i zarządzania nieruchomościami oraz pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Sprzedający i Kupujący w 2020 r. podpisali przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, na mocy której Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości - prawa własności gruntu, składającego się z działki ewidencyjnej nr 1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Nieruchomość nie została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (miejscowego planu dla obszaru, na którym znajduje się działka na dzień złożenia tego wniosku nie uchwalono). W dziale księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości sposób korzystania z działki nr 1 oznaczony został jako „R - grunty orne”.

Przez Nieruchomość przebiega przewód sieci kanalizacyjnej, będący własnością przedsiębiorstwa przesyłowego pod firmą M. , na rzecz którego ustanowiona została nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu. Ponadto, na Nieruchomość znajduje się sieć ciepłownicza o parametrach … x dn .. przeprowadzona pasem terenu o łącznej powierzchni … biegnącym wzdłuż tej sieci na długości .. m i szerokości .. m. Sieć ciepłownicza stanowi własność P. Żadne z wyżej wymienionych urządzeń przesyłowych nie będzie przedmiotem transakcji opisanej w tym wniosku o interpretację, gdyż Sprzedający nie jest ich właścicielem.

Własność Nieruchomości Sprzedający nabył na skutek zmian korporacyjnych dokonanych w grupie spółek. Spółka A. nabyła Nieruchomość od spółki B. w 2007 r. na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości. Powyższa umowa została zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z oświadczenia o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym spółki A. poprzez przeniesienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki B. na rzecz A.., w tym prawa własności działki gruntu nr 2 o obszarze … ha. Następnie spółka A. zmieniła nazwę na C.

Wyżej wymieniona spółka C. (dawniej A. ) uległa połączeniu ze Sprzedającym, które nastąpiło zgodnie z art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych, tj. poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą. Ogłoszenie planu połączenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nastąpiło w 2019 r. a połączenie nastąpiło na mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników spółki Sprzedającego z 2019 roku (akt notarialny z 2019 roku, rep. a nr …) oraz na mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników spółki C. z 2019 roku (akt notarialny z 2019 roku, rep. a nr ….).

Nieruchomość, tj. działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1, powstała w wyniku kolejnych podziałów geodezyjnych działki oznaczonej nr ewidencyjnym 2, tj.:

(a) działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1 powstała w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 3, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 2012 r. zatwierdzającej projekt podziału,

(b) działka oznaczona numerem ewidencyjnym 3 powstała w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 4, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,

(c) działka oznaczona numerem ewidencyjnym 4 powstała w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 2, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta nr … z 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

W 2008 r. Prezydent Miasta wydał decyzję, na mocy której ustalone zostały warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „rozbudowa pawilonu handlowego o 2 magazyny wraz z przeniesieniem placu dostawczego oraz usunięciem kolizji (wewnętrzny wodociąg hydrantowy, przyłącze kanalizacyjne, oświetlenie terenu) i przebudowa części frontowej, oraz rozbudowa i przebudowa parkingów wokół obiektów na działkach 5, 6, 7 i 2 (dalej: „Decyzja WZ”). Decyzja WZ stała się ostateczna i nie wygasła.

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej Sprzedający uzyska zaświadczenie wydane przez Prezydenta Miasta z którego wynikało będzie, że Decyzja WZ stała się ostateczna a ponadto, że teren inwestycji określony w tej decyzji został objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta, który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 2994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość nie była i nie jest dzierżawiona ani też nie była oddana do odpłatnego używania pod innym tytułem prawnym. Nieruchomość nie stanowi jedynego składnika majątkowego będącego własnością Sprzedającego. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą także w innym zakresie.

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu zrealizowania na niej inwestycji w postaci budowy kompleksu restauracyjno-handlowo-rekreacyjnego (dalej: „Inwestycja”). Przed zrealizowaniem Inwestycji i przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zamierza uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pozwalającą na realizację Inwestycji.

Sprzedający i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług i pozostaną podatnikami na moment przeniesienia własności Nieruchomości. Kupujący ponadto jest podmiotem prowadzącym działalność w zakresie wznoszenia budynków komercyjnych. Po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący będzie wynajmował powierzchnię użytkową w budynkach wybudowanych na Nieruchomości, ewentualnie dokona sprzedaży Nieruchomości wraz z wybudowanymi budynkami. Działalność prowadzona przez Kupującego jest działalnością gospodarczą, opodatkowaną VAT. Budynki wzniesione na Nieruchomości będą w całości związane z opodatkowaną działalnością gospodarczą prowadzoną przez Kupującego. Nieruchomość będzie więc wykorzystywana do wykonywania przez Kupującego czynności opodatkowanych.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą opodatkowania dostawy wskazanej we wniosku Nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że z uwagi na to, że Wnioskodawcy wskazali, że znajdujące się na działce nr 1 sieć kanalizacyjna i sieć ciepłownicza stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych, Organ przyjął, że przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie działka gruntu.

Kwestię wysokości opodatkowania podatkiem od towarów i usług towarów i usług reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1a ww. ustawy, jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

1.  kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz
2.  wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%.

Zgodnie art. 146aa ust. 2, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 3 w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w ust. 1a, termin, o którym mowa w ust. 2, przedłuża się do dnia 31 października roku następującego po roku, w którym są spełnione warunki, o których mowa w ust. 1a.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z analizy wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wynika, że aby zastosować zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane − na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy − rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu − zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, z późn. zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Stosownie do art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.), podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu – ust. 2 ww. artykułu.

Zgodnie z art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1.  nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2.  jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia przypadki w jakim celu może nastąpić podział nieruchomości, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem podział działek w oparciu o art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być dokonany wyłącznie wówczas, gdy przeznaczenie i możliwość zagospodarowania działek ewidencyjnych, powstałych po podziale, będzie odpowiadać przepisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy brak jest takiego planu, podział jest możliwy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa warunki podziału i możliwość zabudowy powstałych w ten sposób działek - art. 94 tej ustawy).

W tym miejscu zauważyć należy, że pojęcie „terenu” jest pojęciem szerszym niż określenie „działka”. Natomiast ustalenie warunków zabudowy wyodrębnionej ewidencyjnie działki gruntu jest ważne także po dokonaniu podziału tej działki.

Z opisu sprawy wynika, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla działki nr 2, a działka mająca być przedmiotem sprzedaży, tj. działka nr 1 powstała w wyniku jej sprzedaży.

Jak słusznie zauważyli Wnioskodawcy, pomimo że decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla działki dzielonej, obowiązuje również dla wydzielonej z niej działki będącej przedmiotem wniosku.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości (działki o nr 1) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przedmiotowa działka stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy – dla działki wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Sprzedaż wskazanej we wniosku działki nie będzie również objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotowa działka stanowiła majątek spółki, która została przejęta przez Sprzedawcę w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych. Zatem w zw. z jej nabyciem nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

W świetle powyższych okoliczności sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu właściwą stawką podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców, że sprzedaż Nieruchomości – działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy uznać należy za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również prawa do odliczenia całej kwoty VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług i pozostaną podatnikami na moment przeniesienia własności Nieruchomości. Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność w zakresie wznoszenia budynków komercyjnych. Po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący będzie wynajmował powierzchnię użytkową w budynkach wybudowanych na Nieruchomości, ewentualnie dokona sprzedaży Nieruchomości wraz z wybudowanymi budynkami. Działalność prowadzona przez Kupującego jest działalnością gospodarczą, opodatkowaną VAT. Budynki wzniesione na Nieruchomości będą w całości związane z opodatkowaną działalnością gospodarczą prowadzoną przez Kupującego. Nieruchomość będzie więc wykorzystywana do wykonywania przez Kupującego czynności opodatkowanych.

Zatem w sytuacji, gdy Kupujący będzie w posiadaniu wystawionej przez Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę wskazanej we wniosku Nieruchomości z wykazaną kwotą podatku, Kupującemu przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o cały podatek naliczony z tej faktury wynikający, na podstawie i na zasadach określonych odpowiednio w art. 86 ustawy, pod warunkiem, że nie wystąpi żadna z przesłanek wymienionych w art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców odnośnie możliwości odliczenia całej kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości jest prawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23% wydane zostanie odrębne rozstrzygniecie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.