Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.54.2022.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-06
Teza: Nieuznanie Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 za podatników podatku VAT z tytułu dostawy udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 oraz braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy udziałów ww. działkach.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 za podatników podatku VAT z tytułu dostawy udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 oraz prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy udziałów ww. działkach.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

3 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu dostawy udziałów w działce nr 1, 2, 3, 4 oraz braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy udziałów ww. działkach.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 kwietnia 2022 r. (wpływ 8 kwietnia 2022 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ J. S.

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ B. S.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

J. S. (dalej jako: „Sprzedający 1) oraz jego żona B. S. (dalej jako: „Sprzedająca 2”) dalej Sprzedający 1 oraz Sprzedająca 2 zwani „Sprzedającymi” są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami w udziale wynoszącym 1/5 niezabudowanej nieruchomości gruntowej opisanej aktualnie w księdze wieczystej jako działki gruntu nr: 1, 2, 3 i 4 położone (…), (dalej jako: „Nieruchomość” lub „Przedmiot Sprzedaży”). Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…).

Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości zawarli 7 grudnia 2021 r. z A. Sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”) w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (…); dalej jako: „Umowa”). Aktem notarialny w treści, którego zawarta została Umowa, objętych zostało poza Umową cztery inne przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości przedmiotem, których były:

a) działki gruntu nr: 5 i 6 położone w (…), dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…),

b) działka gruntu nr: 7 położona w (…),dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…),

c) działka gruntu nr: 7 położona w (…),dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…).

d) działka gruntu nr: 8 położona w (…), dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…).

Sprzedający 1 jest wyłącznym współwłaścicielem działki gruntu nr 8 wskazanej w lit. d powyżej: udział w tej nieruchomości nie jest objęty wspólnością majątkową małżeńską.

Sprzedający 1 przysługujący mu udział wynoszący 1/5 części w Nieruchomości nabył (od matki) na podstawie umowy/przekazania gospodarstwa rolnego w 18 października 1988 r. - akt notarialny sporządzony przez Notariusza (…), pozostając wówczas w związku małżeńskim ze Sprzedającą 2, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, wobec czego przedmiotowy udział przysługuje Sprzedającym na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani ograniczeniami w rozporządzeniu, w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu, ani nie znajdują się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej, a także nie są przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.

Umowa, na mocy, której Sprzedający sprzedadzą (wraz z pozostałymi współwłaścicielami),a Kupujący kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym oraz pozostałym współwłaścicielom, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 9 sierpnia 2022 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”).

a) uzyskaniu zaświadczeń, wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i KRUS;

b) przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

e) potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

f) potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

g) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą;

h) oświadczenia i zapewnienia Sprzedających oraz pozostałych współwłaścicieli zawarte w treści niniejszego aktu pozostają ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;

i) przedstawieniu przez Kupującego uchwały Wspólnika wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

j) zostanie zmienione oznaczenie gruntów wchodzących w skład Przedmiotu Sprzedaży w ewidencji gruntów na nierolne lub zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położony jest Przedmiot Sprzedaży zmieniający przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego;

k) nabycia przez Kupującego udziału wynoszącego 1/5 części należącego do R. T. w Nieruchomości;

l) dostarczenia do Umowy Sprzedaży następujących dokumentów:

‒ zaświadczeń wydanych przez naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego w trybie art. 19 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, z których będzie wynikało, że podatek od nabycia przez Sprzedających oraz pozostałych współwłaścicieli spadku został zapłacony;

‒ wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości,

‒ wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Sprzedaży lub zaświadczenia o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane pod literą a)-h) powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym oraz pozostałym współwłaścicielom przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wydanie Przedmiotu Sprzedaży, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży będą do dnia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedających oraz pozostałych współwłaścicieli, a od dnia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Od dnia zawarcia Umowy do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Sprzedaży a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele udzielili pełnomocnictwa (…) (jako pełnomocnikowi spółki A. Sp. z o.o.), z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w ty m składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów; ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz rodzaju użytków oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

d) zawarcia w imieniu Sprzedających oraz pozostały współwłaścicieli umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

e) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

f) uzyskania wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedających oraz pozostałych współwłaścicieli oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wy danych również w trybie art. 306g Ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Pełnomocnictwo wskazane powyżej uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi pod literami a)-e) będą obciążały Kupującego.

Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele udzielili pełnomocnictwa (…) (jako pełnomocnikowi spółki A. Sp. z o.o.), z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników do:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…). Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (stanowiące Przedmiot Sprzedaży) zostały odłączone;

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele oświadczyli, że na każde wezwanie Kupującego udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp. o których mowa powyżej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Kupującemu przysługuje prawo wejścia na teren Nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac ziemnych polegających na przygotowaniu terenu do wybudowania na niej parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Prace te prowadzone będą na koszt i ryzyko Kupującego oraz pod warunkiem ponoszenia przez Kupującego odpowiedzialności za wszelkie zdarzenia, w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami, które mogą wywołać jakąkolwiek szkodę osobom trzecim, jak też ponoszenia wszelkich opłat, związanych z rozpoczęciem, zgłoszeniem lub prowadzeniem prac.

Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej (dalej jako: „Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedających oraz pozostałych współwłaścicieli o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w niniejszej umowie i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z niniejszym paragrafem).

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość jest niezabudowana, na działce nr 2 znajdował się dom, który spłonął pożarze w 1976 r. Obecnie znajduje się tam pogorzelisko.

Działka gruntu nr 3 powstała z podziału działki gruntu nr 9. Podział został dokonany w związku z nabyciem przez (…) na potrzeby drogi ekspresowej działki gruntu nr 10 powstałej z podziału działki gruntu nr 9. Pozostałe działki wchodzące w skład Nieruchomości nie były dzielone ani łączone z inicjatywy Sprzedających. Do sprzedaży działki na rzecz (…) doszło w 2008 r.

Nieruchomość nie była i nie jest dzierżawiona ani wynajmowana. Nieruchomość nie będzie także dzierżawiona i wynajmowana do dnia jej sprzedaży.

Na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Sprzedający 1:

a) nie prowadzi działalności gospodarczej i jej nie prowadził,

b) nie wykorzystywał Nieruchomości w działalności gospodarczej,

c) nie wykorzystywał Nieruchomości w działalności rolniczej,

d) nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o który mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685. z późn. zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług,

e) od dnia nabycia nie wykorzystywał i nie użytkował Nieruchomości do żadnych celów,

f) nie będzie wykorzystywał i nie będzie użytkował Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży,

g) nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości,

h) nie podejmował jakiekolwiek czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości (Kupujący wyszedł z ofertą nabycia Nieruchomości),

i) nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości,

j) poza Nieruchomością dokona sprzedaży udziału w prawie własności działki gruntu nr 8; warunki sprzedaży danej działki zawarte są w tym samym akcie notarialnym co warunku sprzedaży Nieruchomości,

k) posiada inne działki poza działkami wchodzącymi w skład Nieruchomości oraz udziałem w prawie własności działki gruntu nr 8, ale nie planuje ich sprzedać,

l) sprzedał 11 kwietnia 2008 r. na rzecz (…) niezabudowaną działkę gruntu nr 11, która została wydzielona z działki gruntu nr 12 objętej księgą wieczystą (…), działka gruntu nr 12 była działką rolną,

m)sprzedał w 2008 r. udział w działce gruntu nr 13, która powstała z podziału działki gruntu nr 12. Podział został dokonany w związku z nabyciem przez (…) na potrzeby drogi ekspresowej przedmiotowej działki (udział objęty był wspólnością majątkową małżeńską).

Sprzedająca 2:

a) nie prowadziła działalności gospodarczej i jej nie prowadziła,

b) nie wykorzystywała Nieruchomości w działalności gospodarczej,

c) nie wykorzystywała Nieruchomości w działalności rolniczej,

d) nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r.. poz. 685, z późn. zm.) korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług,

e) od dnia nabycia nie wykorzystywała i nie użytkowała Nieruchomości do żadnych celów,

f) nie będzie wykorzystywała i nie będzie użytkowała Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży,

g) nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości,

h) nie podejmowała jakiekolwiek czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości (Kupujący wyszedł z ofertą nabycia Nieruchomości),

i) nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości,

j) posiada inne działki poza działkami wchodzącymi w skład Nieruchomości, ale nie planuje ich sprzedać,

k) sprzedała w 2008 r. udział w działce gruntu nr 13, która powstała z podziału działki gruntu nr 12. Podział został dokonany w związku z nabyciem przez (…) na potrzeby drogi ekspresowej przedmiotowej działki (udział objęty był wspólnością majątkową małżeńską).

Sprzedający:

a) od około roku 1990 z przerwami związanymi z brakiem najemców wynajmują w ramach tzw. najmu prywatnego budynki gospodarcze; budynki będące przedmiotem najmu nie znajdują się na Nieruchomości,

b) z tytułu najmu budynków nie są podatnikami VAT.

Sprzedający:

a) 29 czerwca 2017 r. zawarli z Kupującym w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, jednak nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność,

b) 11 marca 2019 r. zawarli z A. sp. z o.o. w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży działki gruntu nr 14, jednak nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

Udziały w niezabudowanych działkach nr 1, 2, 3, 4 nie będą do momentu zbycia wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT, ani do działalności opodatkowanej VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający 1 oraz Sprzedająca 2 nie będą wykorzystywać i nie będą użytkować Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży.

### Pytania

1) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 1 przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 2 przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

3) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 3 przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

4) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 4 przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

5) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 1 przez Sprzedającą 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

6) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 2 przez Sprzedającą 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

7) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 3 przez Sprzedającą 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

8) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 4 przez Sprzedającą 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

9) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 1 przez Sprzedającego 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

10) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 2 przez Sprzedającego 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

11) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 3 przez Sprzedającego 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

12) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 4 przez Sprzedającego 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

13) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 1 przez Sprzedającą 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

14) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 2 przez Sprzedającą 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

15) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 3 przez Sprzedającą 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

16) Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 4 przez Sprzedającą 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Państwa, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 1

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 1 przez Sprzedającego 1 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 2

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 2 przez Sprzedającego 1 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 3

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 3 przez Sprzedającego 1 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 4

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 4 przez Sprzedającego 1 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 5

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 1 przez Sprzedającą 2 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 6

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 2 przez Sprzedającą 2 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 7

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 3 przez Sprzedającą 2 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 8

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 4 przez Sprzedającą 2 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 1, pytania 2, pytania 3, pytania 4, pytania 5, pytania 6, pytania 7 oraz pytania 8

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 Ustawy VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 Ustawy VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w Państwa ocenie pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedającego 1 oraz Sprzedającej 2 na Kupującego lub Cesjonariusza, który w zamian uzyska cenę określoną w Umowie Sprzedaży.

W Państwa ocenie, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy działek wchodzących w skład Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu Ustawy VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców o usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/01 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

‒ doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

‒ wydzielenie dróg wewnętrznych,

‒ podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

‒ wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

‒ podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw. Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalona wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej, ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielili (…) (jako pełnomocnikowi spółki A. Sp. z o.o.) pełnomocnictwa celem dokonywania w ich imieniu szeregu czynności związanych z działkami będącymi przedmiotem sprzedaży. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako: k.c.). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W Państwa ocenie, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem Umowy Sprzedaży wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie Umowy Sprzedaży. W sytuacji dokonania cesji przez Kupującego przed zawarciem Umowy Sprzedaży prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyć Kupującego będą warunkami zastrzeżonymi na korzyść Cesjonariusza. W Umowie określono cenę nabycia działek, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez pełnomocnictwa działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości działek osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży koszty wynikające z posiadanego prawa własności działek będą ponoszone przez Sprzedających. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc pełnomocnicy działają w imieniu Sprzedających, to rzeczywiście działają na rzecz Kupującego w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedających działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez ich pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 Ustawy VAT wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedających działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży działek, zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedających nie będą prowadziły do osiągnięcia przez nich zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażują podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie podejmowali i nie podejmą aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości ani zwiększenia ich wartości. Nieruchomość została objęta przez Sprzedających na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego - od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jego sprzedaży. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedających została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej. Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie działek. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszali w żaden sposób chęci sprzedaży działki. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie zachowywali się jak profesjonaliści zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoby wykonujące swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego. Status Kupującego nabędzie, jeżeli dojdzie do zawarcia umowy cesji.

W związku z powyższym, w Państwa ocenie należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego:

\- Sprzedający 1 nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie sprzedaży udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr: 1, 2, 3 i 4, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami,

\- Sprzedająca 2 nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nią aktywność w przedmiocie sprzedaży działki ewidencyjnej nr: 1, 2, 3 i 4 mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Stanowisko w zakresie pytania 9

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 1 przez Sprzedającego 1 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 10

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 2 przez Sprzedającego 1 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 11

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 3 przez Sprzedającego 1 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 12

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 4 przez Sprzedającego 1 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 13

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 1 przez Sprzedającą 2 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 14

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 2 przez Sprzedającą 2 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 15

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 3 przez Sprzedającą 2 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 16

Sprzedaż udziału w prawie własności działki ewidencyjnej nr 4 przez Sprzedającą 2 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 9, pytania 10, pytania 11, pytania 12, pytania 13, pytania 14, pytania 15 oraz pytania 16.

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 Ustawy VAT w zw. z art. 146aa Ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, z które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży będą stanowić tereny niezabudowane, ale nie będą to tereny inne niż tereny budowlane. Wprost przeciwnie działki będące przedmiotem Umowy Sprzedaży będą terenami budowlanymi z uwagi na to, że będą objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. W konsekwencji:

\- sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności działki gruntu nr: 1, 2, 3 oraz 4 nie będzie zwolniona od podatku do towarów i usług i jednocześnie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

\- sprzedaż przez Sprzedającą 2 udziału w prawie własności działku gruntu nr: 1, 2, 3 oraz 4 nie będzie zwolniona od podatku do towarów i usług i jednocześnie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 za podatników podatku VAT z tytułu dostawy udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 oraz prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy udziałów ww. działkach.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady :

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), dalej jako „Kodeks cywilny”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359) dalej jako „Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinny i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1 Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2 Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie: mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać przy tym należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht (C-291/92), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., w sprawie Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE (C-25/03), który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje powoływana uprzednio ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo (Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami w udziale wynoszącym 1/5 niezabudowanej nieruchomości gruntowej opisanej aktualnie w księdze wieczystej jako działki gruntu nr 1, 2, 3 i 4. Udzieliliście Państwo pełnomocnictwa Kupującemu z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w Państwa imieniu czynności m.in. składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jak i do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w tym przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów; ich zmiany, cofania oraz odbioru. Ponadto od dnia zawarcia Umowy do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Sprzedaży a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Fakt, że ww. działania związane z przygotowaniem działki nr 1, 2, 3, 4 pod zabudowę nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu w ramach umowy sprzedaży pełnomocnictw do tychże czynności, wykonanie ich przez Kupującego wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej Państwa jako mocodawców.

Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjnił opisane we wniosku Nieruchomości, tj. działki nr 1, 2, 3, 4 stanowiącą Państwa współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Państwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości.

Z całokształtu sprawy wynika więc, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów opisanych we wniosku Nieruchomościach (działkach nr 1, 2, 3, 4) w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż udziałów w Nieruchomościach (działkach nr 1, 2, 3, 4) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podejmowali Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawie C-180/10 i C-181/10, tj. wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego, a sprzedaż opisanych we wniosku Nieruchomości nie będzie stanowiła realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem, sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż udziałów w ww. Nieruchomościach będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, stanowisko w części dotyczącej nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu dostawy udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy udziałów ww. działkach.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen (C-468/93) „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –– określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samym, Nieruchomość stanowić będzie grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w analizowanej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający 1 przysługujący mu udział wynoszący 1/5 części w Nieruchomości nabył na podstawcie umowy/przekazania gospodarstwa rolnego w 1988 r. pozostając wówczas w związku małżeńskim ze Sprzedającą 2, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, wobec czego przedmiotowy udział przysługuje Sprzedającym na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Udziały w niezabudowanych działkach nr 1, 2, 3, 4 nie będą do momentu zbycia wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT, ani do działalności opodatkowanej VAT.

Tym samym nie zostaną spełnione przesłanki zwolnienia od podatku wyrażone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem udziały w ww. działkach nie służyły wyłącznie działalności zwolnionej. Nie można również uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony także drugi z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem dla dostawy udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Państwa udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

W związku z tym, Państwa stanowisko w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy udziałów ww. działkach należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

24 stycznia 2022 r. dokonali Państwo wpłaty 640 zł, tytułem opłaty od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. W związku z tym, że na poczet wydania interpretacji indywidualnej w zakresie nieuznania Państwa za podatników podatku VAT z tytułu dostawy udziałów w działce nr 1, 2, 3, 4 oraz braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy udziałów ww. działkach wykorzystana została opłata w kwocie 400,00 zł, kwota 240 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi zgodnie z Państwa dyspozycją - przekazem pocztowym na adres pełnomocnika.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan J.S. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).