Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.533.2020.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-23
Teza: Zastosowanie zwolnienia dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur.
Słowa kluczowe: faktura-faktura zaliczkowa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; oświadczenia-oświadczenie podatnika; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zaliczka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym nadanym w dniu 9 września 2020 r. (data wpływu 11 września 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług **jest**:

*   **prawidłowe** – w zakresie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy,

*   **prawidłowe** – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej.

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o.,
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: S.C.,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) planuje zakup nieruchomości od Pani E.C. oraz Pana W.C., działających jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą S.C. (dalej odpowiednio: „Sprzedający” oraz „Spółka cywilna”). Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedających na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej.

Państwo C. są użytkownikami wieczystymi zabudowanej nieruchomości będącej własnością Gminy (\`(...)\`), na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej, stanowiącej działkę ewidencyjną numer 1, o powierzchni 0,0763 ha, położonej w (\`(...)\`) (dalej: „Grunt”), oraz właścicielami posadowionego na niej budynku przemysłowego stanowiącego odrębną nieruchomość (dalej: „Budynek”), dla której Sąd Rejonowy (…)Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW (…) (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”).

Nieruchomość ma być przedmiotem zbycia na rzecz Kupującego (dalej: „Transakcja”).

W dniu 20 sierpnia 2020 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności posadowionego na nim Budynku.

Historia i charakterystyka Nieruchomości

Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionego na nim Budynku na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 maja 2006 r.

Nieruchomość jest wykorzystywana (zajęta) na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedających w formie spółki cywilnej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu przez Spółkę cywilną, tj. jest wykorzystywana na jej własne potrzeby.

Budynek znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem przemysłowym z przełomu XIX i XX w. i jest objęty nadzorem konserwatorskim.

Powierzchnia Nieruchomości jest również częściowo utwardzona kostką granitową.

W latach 2006-2007 przeprowadzono gruntowną przebudowę Budynku. Poniesione nakłady przekraczały co najmniej 30% wartości początkowej Budynku. Spółka cywilna odliczała naliczony podatek VAT od ponoszonych z tego tytułu nakładów. Po zakończeniu prac budowlanych Budynek był w całości wykorzystywany przez Spółę cywilną w ten sposób, że ok. 60 m2 powierzchni Budynku jest wynajmowana innemu podmiotowi, zaś pozostała powierzchnia jest wykorzystywane na potrzeby własne Spółki cywilnej, tj. w Budynku nie znajdują się w żadne powierzchnie, które po dokonaniu przebudowy nie byłyby wykorzystywane przez Spółkę cywilną lub najemców.

Od tamtego czasu Budynek nie był przedmiotem ulepszeń, w tym ulepszeń, na które wydatki Spółki cywilne stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej dla celu podatku dochodowego. Spółka cywilna nie dokonywała przy tym żadnych nakładów na utwardzenie terenu (utwardzenie było wykonane przed nabyciem nieruchomości przez wspólników Spółki cywilnej) i nie ma również zamiaru czynić takich nakładów do dnia Transakcji.

Obszar, na którym znajduje się Nieruchomość jest objęty aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę. Dla Nieruchomości ustalono przeznaczenie obejmujące m.in.: usługi, handel detaliczny wielkopowierzchniowy, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, czy obiekty pomocy społecznej.

Dodatkowe informacje dotyczące Transakcji i Nieruchomości

Przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego na Spółkę prawa własności Nieruchomości Spółka zapłaci na rzecz Spółki cywilnej zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości.

W odniesieniu do dostawy znajdującego się na Nieruchomości Budynku, Sprzedający działając w imieniu Spółki cywilnej i Kupujący mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT jego dostawy, przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed zapłatą zaliczki, co nastąpi przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT, tj. oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, zawierającego wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Zarówno Spółka cywilna, jak i Kupujący, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji. Uiszczenie zaliczki przez Spółkę oraz dostawa (przeniesienia prawa własności) Nieruchomości będą udokumentowane fakturami wystawionymi przez Spółkę cywilną.

Kupujący, w zależności od uwarunkowań prawnych i decyzji właściwych organów ochrony zabytków, zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję obejmującą zabudowę mieszkaniową, w formie budynków wielorodzinnych, wraz z naziemnymi i podziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja będzie polegać na wzniesieniu od podstaw nowych budynków i budowli na Nieruchomości albo też wzniesienie tych budynków z wykorzystaniem zachowanych elementów Budynku, który obecnie znajduje się na Nieruchomości.

Powstałe w wyniku realizacji Inwestycji lokale Spółka zamierza sprzedać, tj. Inwestycja będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący nie przewiduje wynajmu lokali mieszkalnych powstałych w ramach Inwestycji na cele mieszkalne, który to wynajem podlegałby zwolnieniu z podatku VAT.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Spółki cywilnej ani jego zorganizowanej części.

Poza prawem użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawem własności Budynku na Spółkę nie zostaną przeniesione żadne inne materialne lub niematerialne składniki majątku przedsiębiorstwa Spółki cywilnej. Kupujący nie zamierza także prowadzić działalności gospodarczej odpowiadającej w całości lub częściowo działalności prowadzonej przez Spółkę cywilną, a umowa najmu części powierzchni w Budynku ma być skutecznie zakończona przed dniem Transakcji.

Wnioskodawcy wskazują, że celem niniejszego wniosku jest chęć potwierdzenia tego, że w opisanych okolicznościach dostawa Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych (tj. nie będzie zwolniona z podatku VAT), a nie potwierdzenie klasyfikacji statystycznej dostarczanych towarów (prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości) czy też właściwej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytania nr 1 i 2 wniosku):

1.  Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku, przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedających działających w imieniu Spółki cywilnej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy tego obiektu, jego sprzedaż (dostawa) oraz otrzymanie przez Sprzedających działających w imieniu Spółki cywilnej zaliczki na poczet ceny sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej?
2.  Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  W przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku, przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedających działających w imieniu Spółki cywilnej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy tego obiektu, jego sprzedaż (dostawa) oraz otrzymanie przez Sprzedających działających w imieniu Spółki cywilnej zaliczki na poczet ceny sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej.
2.  Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający działający w imieniu Spółki cywilnej jako strony Transakcji będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 w związku z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej występują z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji.

Potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Spółki cywilnej będzie wpływało na obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia należnego podatku VAT od Transakcji. Z punktu widzenia Kupującego będzie wpływało to natomiast na możliwość skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz braku opodatkowania Transakcji podatkiem PCC. Ponadto, potwierdzenie kwestii opodatkowania Transakcji podatkiem VAT będzie wpływać bezpośrednio na wysokość ceny należnej za Nieruchomość (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT). Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej Transakcji.

Należy mieć przy tym na uwadze, że dla potrzeb podatku VAT za podatnika podatku VAT uznawana jest spółka cywilna a nie jej wspólnicy. W rezultacie należy przyjąć, że z perspektywy podatku VAT w opisanej sytuacji dostawy Nieruchomości będzie dokonywać Spółka cywilna.

W zakresie pytania nr 1:

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Na równi z gruntem dla potrzeb zastosowania tego przepisu należy traktować prawo użytkowania wieczystego gruntu, które podobnie jak grunt, stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W rezultacie, przy dostawie budynków i budowli wartość gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione, nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a przez to grunt lub prawo użytkowania wieczystego gruntu podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli, tj. na takich samych zasadach jak budynek lub budowla.

W przypadku Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku przeanalizowania wymaga, czy w ramach odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, sprzedaż Nieruchomości mogłaby korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt l0a.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez „pierwsze zasiedlenie" rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika więc, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do opisu zdarzenia przyszłego, od dnia nabycia w 2006 r. Nieruchomość służy Spółce cywilnej do prowadzenia działalności gospodarczej, z wykorzystaniem znajdującego się na niej Budynku, będącego budynkiem przemysłowym z przełomu XIX i XX w.

Modernizacja Budynku, której wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku, została zakończona w 2007 r. Od tamtego czasu ani przed Transakcją Budynek nie był i nie będzie przedmiotem ulepszeń, w tym ulepszeń, na które wydatki Spółki cywilnej stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej dla celu podatku dochodowego.

W myśl definicji „pierwszego zasiedlenia” zawartej w przepisach ustawy o VAT, do pierwszego zasiedlenia Budynku doszło wraz z rozpoczęciem użytkowania po jego wybudowaniu, co nastąpiło na kilkadziesiąt lat przed dokonaniem Transakcji. Do „ostatniego” pierwszego zasiedlenia Budynku doszło natomiast w 2007 r., wraz z rozpoczęciem jego użytkowania przez Spółkę cywilną po jego ulepszeniu, na które wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku.

W rezultacie, dostawa Budynku będzie dokonywana po tym jak doszło do jego pierwszego zasiedlenia i od jego momentu do dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Także utwardzenie terenu na Nieruchomości było wykonane ponad dwa lata przed planowanym dniem Transakcji.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, dostawa znajdującego się na Nieruchomości Budynku będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa dokonywana po upływie okresu dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia.

Jednocześnie, mając na uwadze, że przedmiotowa dostawa będzie korzystać ze wskazanego zwolnienia, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, z racji tego, że przepis ten odnosi się do dostaw budynków, budowli lub ich części w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub w ciągu dwóch lat od niego, co nie będzie mieć miejsca w analizowanej sytuacji.

Należy przy tym zaznaczyć, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Sprzedający działając w imieniu Spółki cywilnej i Kupujący, jako czynni podatnicy podatku VAT, planują zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku znajdującego się na Nieruchomości przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, po tym jak zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, jego dostawa (sprzedaż) z uwzględnieniem w podstawie opodatkowania wartości Gruntu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. To samo dotyczy zaliczki uiszczonej na poczet ceny sprzedaży, która dla celów podatku VAT powinna być traktowana analogicznie jak czynność, z którą jest związana (tu: dostawa Nieruchomości) i podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, ponieważ będący przedmiotem dostawy Budynek nie jest budynkiem mieszkalnym, to nie może być również obiektem budownictwa mieszkaniowego, a zatem dla jego dostawy zastosowanie znajdzie stawka podstawowa podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 2:

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług oraz faktur dokumentujących dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

1.  podatnik otrzymał fakturę,
2.  w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług lub uiszczonej całości lub części zapłaty powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jednocześnie w art. 88 ustawy o VAT ustawodawca wskazał okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, że w odniesieniu do dostawy Budynku strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie podatkiem VAT dostawy (sprzedaży) tego obiektu, dostawa ta nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a.

W konsekwencji, wyłączenie prawa Spółki do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur wystawionych przez Spółkę cywilną w celu udokumentowania Transakcji w tym zakresie nie będzie miało zastosowania.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących Transakcję (tym faktury zaliczkowej) należy zatem przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment Transakcji i uiszczenia zaliczki Kupujący będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje realizację Inwestycji, w ramach której powstaną budynki wielorodzinne ze znajdującymi się w nich lokalami, podziemnymi i naziemnymi miejscami parkingowymi oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedaż lokali i miejsc postojowych powstałych w wyniku realizacji Inwestycji wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, nieruchomości wspólnej i innymi prawami akcesoryjnymi, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany wyłącznie z wykonywaniem przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na tej fakturze, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. To samo dotyczy podatku naliczonego z faktury zaliczkowej wystawionej przez Sprzedającą.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10, ust. l0b, ust. l0c i ust. 11 ustawy o VAT, prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na takich fakturach powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę od Spółki cywilnej, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym dojdzie do uiszczenia zaliczki albo Transakcji (odpowiednio) i w którym po stronie Spółki cywilnej powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całą kwotę podatku VAT naliczonego, który będzie wykazany na fakturach wystawionych przez Spółkę cywilną celem udokumentowania Transakcji, w tym z faktury zaliczkowej wystawionej przez Sprzedającą dotyczącej otrzymania zaliczki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami zaś – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1a ww. ustawy, jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

1.  kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz
2.  wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%.

W myśl art. 146aa ust. 4 w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w ust. 1a, termin, o którym mowa w ust. 2, przedłuża się do dnia 31 października roku następującego po roku, w którym są spełnione warunki, o których mowa w ust. 1a.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl, zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z dnia 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku, gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(\`(...)\`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (\`(...)\`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

1.  zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
2.  konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
3.  w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący planuje zakup Nieruchomości od Pani E.C. oraz Pana W.C., działających jako wspólników spółki cywilnej. Przedmiotową Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną o numerze 1 oraz prawo własności posadowionego na nim budynku przemysłowego Sprzedający nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 maja 2006 r. Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedających na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Budynek znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem przemysłowym z przełomu XIX i XX w. i jest objęty nadzorem konserwatorskim. Powierzchnia Nieruchomości jest również częściowo utwardzona kostką granitową (utwardzenie było wykonane przed nabyciem nieruchomości). W latach 2006-2007 przeprowadzono gruntową przebudowę Budynku, gdzie poniesione nakłady przekraczały 30% wartości początkowej Budynku. Spółka cywilna odliczała podatek naliczony od ponoszonych z tego tytułu nakładów. Po dokonaniu przebudowy powierzchnia budynku była wykorzystywana na potrzeby własne spółki oraz wynajmowana innemu podmiotowi. Od tamtego czasu budynek nie był przedmiotem ulepszeń (w tym ulepszeń, na które wydatki stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej dla celu podatku dochodowego) oraz nie dokonano żadnych nakładów na utwardzenie terenu. Dla Nieruchomości zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalono przeznaczenie pod zabudowę obejmujące mi. in. usługi, handel wielopowierzchniowy, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną czy obiekty pomocy społecznej.

Przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego na Spółkę prawa własności Nieruchomości Spółka zapłaci na rzecz Spółki cywilnej zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Zarówno Spółka cywilna, jak i Kupujący, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji. Uiszczenie zaliczki przez Spółkę oraz dostawa Nieruchomości będą udokumentowane fakturami wystawionymi przez Spółkę cywilną. W odniesieniu do dostawy znajdującego się na Nieruchomości Budynku, Sprzedający działając w imieniu Spółki cywilnej i Kupujący mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT jego dostawy, przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed zapłatą zaliczki, co nastąpi przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT. Kupujący, w zależności od uwarunkowań prawnych i decyzji właściwych organów ochrony zabytków, zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję obejmującą zabudowę mieszkaniową, w formie budynków wielorodzinnych, wraz z naziemnymi i podziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą. Inwestycja będzie polegać na wzniesieniu od podstaw nowych budynków i budowli na Nieruchomości albo też wzniesienie tych budynków z wykorzystaniem zachowanych elementów Budynku, który obecnie znajduje się na Nieruchomości. Powstałe w wyniku realizacji Inwestycji lokale Spółka zamierza sprzedać, tj. Inwestycja będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący nie przewiduje wynajmu lokali mieszkalnych powstałych w ramach Inwestycji na cele mieszkalne, który to wynajem podlegałby zwolnieniu z podatku VAT.

W analizowanej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności kwestii rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku, korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku posadowionego na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W analizowanym przypadku Sprzedaż Nieruchomości nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również nie będzie miała miejsca w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Sprzedający nabyli prawo użytkowania wraz z budynkiem na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 maja 2006 r. i Nieruchomość jest wykorzystywana (zajęta) na potrzeby działalności prowadzonej przez Sprzedających w formie spółki cywilnej, tj. wykorzystywana na jej własne potrzeby. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy – wydatki na ulepszenie budynku przemysłowego w latach 2006-2007 przekroczyły 30% jego wartości początkowej i od tamtego czasu Spółka nie dokonywała żadnych nakładów. Ponadto jak wskazano we wniosku Nieruchomość po przeprowadzonej gruntownej przebudowie budynku jest wykorzystywana (zajęta) na potrzeby działalności prowadzonej przez Sprzedających w formie spółki cywilnej i dodatkowo część powierzchni Budynku jest wynajmowana innemu podmiotowi. Zatem doszło do ponownego zasiedlenia tego budynku po poniesionych nakładach na jego ulepszenie. Tym samym jego dostawa nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ponownego pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym planowana sprzedaż budynku przemysłowego przez Spółkę będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie miało również zastosowanie dla dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek jest posadowiony, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ponieważ planowana sprzedaż budynku przemysłowego korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że zaliczka otrzymana przez Sprzedających od Wnioskodawcy przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT u Sprzedawcy. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki możliwe będzie określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci nieruchomości opisanej w złożonym wniosku.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy wnieśli także o potwierdzenie, że w sytuacji gdy dostawa Nieruchomości będzie spełniać przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będą oni mieli możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa przedmiotowej Nieruchomości spełnia przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto we wniosku wskazano, że Sprzedający i Kupujący są czynnymi podatnikami podatku VAT, oraz deklarują chęć złożenia przed dniem dokonania dostawy ww. Nieruchomości, tj. przed dniem zapłaty zaliczki właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym, Sprzedający działający w imieniu spółki oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Ponadto opodatkowana właściwą stawką podatku VAT będzie również otrzymana przez Sprzedającego zaliczka.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

W złożonym wniosku Zainteresowani zwrócili się również o wskazanie, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż oraz faktury zaliczkowej dokumentującej uiszczenie zaliczki.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości, w tym faktury zaliczkowej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Na Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, Kupujący zamierza zrealizować inwestycję obejmującą zabudowę mieszkaniową, w formie budynków wielorodzinnych wraz z naziemnymi i podziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą. Lokale powstałe w wyniku Inwestycji Wnioskodawca zamierza sprzedać, zatem inwestycja będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości – jak rozstrzygnięto wyżej – będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku po wyborze opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10, której – zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy – strony transakcji dokonają przed zapłatą zaliczki. Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż opisanej Nieruchomości.

W związku z tym, że Strony transakcji, jak wskazano w treści wniosku, przed dniem wpłaty zaliczki złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości, to zaliczka ta w dacie jej otrzymania przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku. W konsekwencji Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet sprzedaży opisanej Nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 uznano za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy. Tym samym w zakresie opodatkowania stawką podstawową sprzedaży nieruchomości zabudowanej i otrzymanej przez Sprzedających zaliczki zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie. Z kolei w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.