Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-187/13/MZa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-05-20
Teza: Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek 1704/93 oraz 1705/93 o łącznej powierzchni 2141m2 stanowi źródło przychodów wymienione w art. 14 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli od części tych działek - w jaki sposób ustalić wielkość tej części?
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 15 lutego 2013 r.), uzupełnionym w dniu 19 kwietnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:

*   w zakresie sposobu ustalenia wielkości udziału podlegającego opodatkowaniu – **jest nieprawidłowe,**
*   pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 lutego 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 09 kwietnia 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-187/13/MZa wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 19 kwietnia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza zbyć niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek 1704/93 oraz 1705/93 o łącznej powierzchni 2141 m2. Działki te stały się wyłączną własnością wnioskodawcy wraz z działkami 2073/93, 2074/93 oraz 2075/93 (o łącznej powierzchni 1769 m2), w wyniku postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 19 listopada 2009 r. znoszącego współwłasność nieruchomości o obszarze 7904 m2 stanowiącej współwłasność wnioskodawcy oraz drugiego obdarowanego po ½ części. Zgodnie z tym postanowieniem drugi spadkobierca otrzymał działki 1703/93, 2070/93, 2071/93 i 2072/93 o łącznej powierzchni 4008 m2. Natomiast wnioskodawca otrzymał wymienione wcześniej działki oraz został zobowiązany do dopłaty w wysokości 847,00 zł. Z opinii biegłego sądowego, sporządzonej dla potrzeb postępowania sądowego wynika, że wartość 1 m2 gruntu działek 1704/93 oraz 1705/93 wynosi 126 zł, natomiast wartość 1 m2 działek 2074/93 oraz 2075/93 wynosi 87 zł. Działka 2073/93 przeznaczona jest na drogę dojazdową.

Z tego stanu wynika, że w wyniku zniesienia współwłasności, udział wnioskodawcy w nieruchomości zwiększył się o prawie 10 m2 przyjmując wartość gruntu 87 zł za m2 lub o nieco ponad 7 m2 przyjmując wartość gruntu 116 zł za m2. Wnioskodawca stał się współwłaścicielem wymienionych nieruchomości w wyniku darowizny otrzymanej aktem notarialnym w dniu 14 lipca 2007 r. spisanym przez notariusza, prowadzącego Kancelarię Notarialną.

Wnioskodawca zaznaczył, że nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wyjaśnił, że:

1.postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 19 listopada 2009 r. nie zawiera łącznej wartości rynkowej wszystkich działek będących przedmiotem współwłasności, w postanowieniu tym określono jedynie wysokość dopłaty na rzecz drugiego obdarowanego w wysokości 847,00 zł. Opinia Biegłego Sądowego - rzeczoznawcy majątkowego - z dnia 30 maja 2009 r. (wg stanu na dzień 08 maja 2009 r.) zawiera wycenę następujących działek:

tabela – załącznik PDF – strona „7”

2.Opinia nie zawiera wyceny działek nr 2073/93 o powierzchni 332 m2 oraz nr 2070/93 o powierzchni 405 m2, które zostały wydzielone jako projektowane drogi dojazdowe; biegły stwierdził, że działki te przejdą z mocy prawa, przy zatwierdzaniu podziału, na rzecz Gminy. Dotychczas działka 2073/93 oraz 2070/93 pomimo zatwierdzenia podziału pozostały własnością prywatną.

3.Łączna wartość rynkowa działek, które na wyłączną własność otrzymał wnioskodawca, które zostały wycenione w wymienionej wyżej Opinii Biegłego Sądowego (1704/93, 1705/93, 2074/93 oraz 2075/93) wynosi 360.800 zł.

4.Z braku spójności między wysokością zasądzonej dopłaty przez Sąd Rejonowy postanowieniem wymienionym w pkt 1, a kwotą, która wynikałaby z dokonanej wyceny zawartej w Opinii Biegłego Sądowego wymienionej w pkt 2 wynika, że być może Sąd, przy decydowaniu o wysokości dopłaty, uwzględnił wartość niewycenionych działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek 1704/93 oraz 1705/93 o łącznej powierzchni 2141 m2 stanowi źródło przychodów wymienione w art. 14 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli od części tych działek - w jaki sposób ustalić wielkość tej części?

Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek 1704/93 oraz 1705/93 o łącznej powierzchni 2141 m2 nie stanowi źródła przychodów wymienionego w art. 14 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wyjątkiem części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności. Nabycie udziału ½ nieruchomości nastąpiło w wykonaniu umowy darowizny w 2007 r. Część nabyta w wyniku zniesienia współwłasności będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e, z uwzględnieniem ewentualnych zwolnień wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 131 wymienionej ustawy.

Ze względu, że postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 19 listopada 2009 r. o zniesieniu współwłasności określa wyłącznie kwotę dopłaty, w celu ustalenia wartości dochodu podlegającego opodatkowaniu należy określić powierzchnię gruntu nabytego w wyniku zniesienia współwłasności.

Biorąc pod uwagę, że biegły sądowy zastosował różne wartości 1 m2 gruntu dla różnych działek, zasadne wydaje się zastosowanie metody ustalenia średnioważonej wartości 1 m2 gruntu wg wyliczenia:

*   powierzchnia działek o wartości 1 m2 -126 zł/m2 - 2.141 m2
*   powierzchnia dziełek o wartości 1 m2 - 87 zł/m2 -1.437 m2
*   wartość średnioważona 1 m2 - 104,35 zł
*   kwota dopłat zasądzona przez Sąd - 847 zł
*   ilość metrów kwadratowych nabytych w wyniku zniesienia współwłasności - 8,1 m2.

Ponieważ nie jest możliwe przyporządkowanie tej powierzchni do żadnej z działek – zdaniem wnioskodawcy – właściwą metodą ustalenia powierzchni gruntu nabytego w wyniku zniesienia współwłasności podlegającej opodatkowaniu wydaje się zastosowanie proporcji, i tak:

*   powierzchnia działek podlegających sprzedaży: 2141 m2
*   powierzchnia pozostałych działek: 1437 m2
*   udział powierzchni działek podlegających sprzedaży do całkowitej powierzchni działek - 60%
*   powierzchnia gruntu nabytego w wyniku zniesienia współwłasności podlegającego sprzedaży 4,9 m2.

Po sprzedaży wymienionych działek, o łącznej powierzchni 2141 m2 opodatkowaniu podlegać będzie część dochodu przypadająca na powierzchnię 5 m2 (po zaokrągleniu), co odpowiada 0,23% dochodu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca w drodze darowizny w 2007 r. a następnie w wyniku zniesienia współwłasności w 2009 r. nabył działki nr 2073/93, 2074/93, 2075/93. W taki sam sposób wnioskodawca nabył również działki nr 1704/93 i 1705/93, które zamierza sprzedać.

Aby zatem ustalić czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez wnioskodawcę działek nr 1704/93 i 1705/93 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tj. czy od końca roku, w którym darczyńca dokonał darowizny na rzecz dwóch osób (od 2007 r.), czy też od końca roku, w którym dokonano zniesienia współwłasności między tymi osobami (od 2009 r.).

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy (nieruchomości) wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z wniosku wynika, że w drodze darowizny wnioskodawca nabył udział ½ w darowanych działkach. Następnie postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 19 listopada 2009 r. dokonano zniesienia współwłasności, na mocy którego wnioskodawca nabył na wyłączną własność działki nr 1704/93, 1705/93, 2073/93, 2074/93 oraz 2075/93. Wnioskodawca wskazał, iż działki o nr 1704/93 i 1705/93 mają łączną powierzchnię 2141 m2 a wartość 1 m2 każdej z tych działek wynosi 126 zł/m2, zaś działki o nr 2074/93 i 2075/93 mają łączną powierzchnię 1437 m2, przy czym wartość 1 m2 tych działek wynosi 87 zł/m2. Wnioskodawca zaznaczył, że wycena działki o nr 2073/93 o powierzchni 332 m2 nie była możliwa, działka ta została wydzielona jako droga dojazdowa i Biegły Sądowy w opinii stwierdził, że działka ta przejdzie z mocy prawa, przy zatwierdzaniu podziału, na rzecz Gminy Miasta, jednak na chwilę obecną działka ta pomimo zatwierdzenia podziału pozostała własnością prywatną wnioskodawcy. Dodatkowo wnioskodawca został zobowiązany do dopłaty w wysokości 847 zł na rzecz drugiego obdarowanego.

Aby ustalić czy w wyniku zniesienia współwłasności udział wnioskodawcy w nieruchomościach powiększył się należy porównać wartość udziału wnioskodawcy we wszystkich nieruchomościach przed zniesieniem współwłasności z wartością wszystkich działek otrzymanych w wyniku tego zniesienia. Dopiero jeżeli z porównania okaże się, że wartość nabytych nieruchomości jest większa od wartości udziałów jakie wnioskodawcy przysługiwały przed zniesieniem współwłasności, to data zniesienia współwłasności tj. 2009 r. jest datą nowego nabycia, ale nie wszystkich nieruchomości, lecz udziału jaki zyskał nabywca ponad udział nabyty pierwotnie w darowiźnie.

Aby wyliczyć wielkość udziału jaki wnioskodawca nabył w 2009 r. w drodze zniesienia współwłasności, w pierwszej kolejności należy ustalić jaką wartość miał cały majątek nabyty w drodze darowizny a więc każda z działek, nawet działki o nr 2073/93 i 2070/93. Następnie należy obliczyć wartość udziału jaki przysługiwał wnioskodawcy w wyniku nabycia darowizny, czyli wartość wszystkich 9 działek należy podzielić na dwa, stosownie do udziału każdego z obydwóch obdarowanych. Otrzymana kwota odpowiadać będzie wartości udziału jaki przysługiwał wnioskodawcy w dacie otrzymania darowizny. Kolejnym krokiem jest porównanie wartości majątku, jaki wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność w drodze zniesienia współwłasności, czyli wartości wszystkich 5 otrzymanych działek z wartością udziału jaki przysługiwał mu pierwotnie w drodze darowizny. Nadwyżka wynikająca z porównania wartości 5 nieruchomości otrzymanych przez wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności z wartością udziału jaki przysługiwał mu pierwotnie w wyniku otrzymanej darowizny we wszystkich 9 nieruchomościach odpowiadać będzie udziałowi jaki wnioskodawca nabył w 2009 r. w wyniku zniesienia współwłasności. Nadwyżka ta stanowić będzie procentowy udział, czyli tyle ile wnioskodawca nabył w drodze zniesienia współwłasności ponad wcześniej posiadany udział nabyty w 2007 r. Przy czym ten wyliczony procentowy udział nabyty w 2009 r. będzie dotyczył każdej z działek otrzymanych przez wnioskodawcę na wyłączną własność.

W tym miejscu należy podkreślić, że powyżej Organ przedstawił jedynie sposób obliczenia udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności ponad wcześniej posiadany udział nabyty w darowiźnie, ponieważ Organ nie posiada wszystkich potrzebnych danych do obliczenia tego udziału. Brakuje wartości działki nr 2073/93 oraz 2070/93, które nie zostały wycenione i z tego też powodu Organ nie może dokonać obliczeń udziału. Organ nie będzie bowiem w stanie obliczyć wartości majątku podlegającego zniesieniu współwłasności ani wartości majątku otrzymanego na wyłączną własność przez wnioskodawcę.

Podkreślenia wymaga fakt, że dla dokonania powyższych ustaleń powierzchnia nie jest wyznacznikiem obiektywnym, może się bowiem zdarzyć, że większą wartość będzie miała działka o mniejszej powierzchni – wszak o wartości działki nie decyduje tylko wielkość, ale również inne czynniki – np. ceny działek są uzależnione od parametrów, takich jak lokalizacja (z którą wiąże się bezpośrednio jakość dojazdu i komunikacja), uzbrojenie terenu, kształt działki i sąsiedztwo itp. Nie ma znaczenia, że wnioskodawca zna wartość 1 m2 działek, które wcześniej zostały wycenione przez biegłego, skoro nie zna wartości działek 2073/93 i 2070/93. Wartości tych dwóch działek nie może też przyjąć metodą ważenia cen 1 m2 działek pozostałych, gdyż mogłoby się okazać, że taka metoda nie ustali ceny rynkowej obu działek. Dopiero znając wartość/cenę działek 2073/93 i 2070/93 (a więc rynkową cenę 1 m2) będzie można dokonać ich całkowitej wyceny. Zatem wnioskodawca nie może kierować się tym, że zna powierzchnię niewycenionej działki oraz cenę za m2 działek już wycenionych i na tej podstawie próbować obliczyć średnioważoną wartość 1 m2 działki nr 2073/93, której nie zna wartości. Próba wskazania przez wnioskodawcę swojego sposobu wyliczeń polegającego na zsumowaniu wartości 126 zł/m2 oraz 87 zł/m2 a następnie obliczeniu wartości średnioważonej 1 m2 działki niewycenionej nie jest prawidłowa. Nieprawidłowa jest także metoda wskazana przez wnioskodawcę, na podstawie której chce on ustalić powierzchnię gruntu nabytego w wyniku zniesienia współwłasności podlegającej opodatkowaniu i zastosowaniu przez wnioskodawcę proporcji wskazanej we wniosku. Porównaniom nie mają podlegać powierzchnie, ale wartości.

Tylko wycena działki nr 2073/93 i 2070/93 pozwoli na prawidłowe zastosowanie wcześniej wskazanych przez Organ obliczeń i wyliczenie udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności ponad wcześniej posiadany udział nabyty w darowiźnie.

Mając na względzie powyższe uregulowania prawne oraz opisane we wniosku zdarzenie, za datę nabycia przez wnioskodawcę udziałów w sprzedawanych nieruchomościach należy przyjąć dwie daty nabycia, mianowicie:

*   2007 r. kiedy w darowiźnie nabył udział w działkach, które obecnie zamierza sprzedać,
*   2009 r. kiedy w wyniku zniesienia współwłasności nabył udział w otrzymanych na wyłączną własność nieruchomościach.

Oznacza to, iż przychód ze sprzedaży udziału w 2007 r. nabytego w wyniku darowizny nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął w 2012 r. pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast z uwagi na fakt, że w 2009 r. wnioskodawca w wyniku zniesienia współwłasności nabył nieruchomości o wartości przekraczającej wartość udziału otrzymanego w darowiźnie (na co wskazuje obciążenie go spłatą), to przychód jaki uzyska ze sprzedaży, która nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze darowizny działek nr 1704/93 oraz 1705/93 w części przypadającej na udział nabyty w 2009 r. będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Zauważyć jednak należy, że jeśli wnioskodawca poniósł takie koszty, to odliczyć będzie mógł jedynie taką ich część, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi nabytemu w wyniku zniesienia współwłasności, bo tylko przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przypadający na ten udział stanowi źródło przychodu. To oznacza, że wnioskodawca odliczyć od podlegającego opodatkowaniu przychodu będzie mógł jedynie koszty proporcjonalnie przypadające na udział nabyty w 2009 r., gdyż pozostała część kosztów przypada na udział nabyty w 2007 r., którego zbycie nie stanowi w ogóle źródła przychodu (a skoro tak, to nie może generować także kosztów).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Dodać należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych ponad udział w wyniku zniesienia współwłasności, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana (faktyczna) kwota spłaty na rzecz drugiego obdarowanego, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przypomnieć bowiem należy, że kwota dopłaty w wysokości 847 zł została zasądzona od wnioskodawcy. Co istotne jednak, dotyczyła ona wszystkich 5 działek, więc należy ją proporcjonalnie podzielić na każdą działkę, według wartości działek.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Reasumując, przy sprzedaży nieruchomości należy przyjąć dwie daty nabycia tych nieruchomości – rok 2007 jako datę, w której wnioskodawca otrzymał darowiznę oraz datę zniesienia współwłasności czyli 2009 r. Przy czym przychód uzyskany ze sprzedaży przypadający na udział w nieruchomościach nabyty w 2007 r. w drodze darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni okresu czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowych działek przypadający na pozostały udział nabyty w 2009 r. w wyniku dokonania zniesienia współwłasności, który stanowił zwiększenie majątku osobistego wnioskodawcy i był równoznaczny z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Dodać należy, iż istotą problemu jest brak wiedzy na temat wartości działek 2073/93 i 2070/93, które nie zostały wycenione a do ustalenia wielkości udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności są niezbędne. Należy przyznać rację wnioskodawcy, który twierdzi, że być może Sąd Rejonowy przy decydowaniu o wysokości dopłaty, uwzględnił wartość niewycenionej działki. Natomiast nie można się zgodzić z wnioskodawcą, który chce wyliczyć średnioważoną wartość 1 m2 niewycenionej działki na podstawie wartości 1 m2 innych wycenionych już działek przez rzeczoznawcę majątkowego. Poza tym wielkość działki wyrażona w m2 nie ma decydującego znaczenia, bowiem o wartości działki nie decyduje tylko wielkość, ale także inne parametry, takie jak lokalizacja, uzbrojenie terenu, kształt działki czy sąsiedztwo.

W sytuacji wnioskodawcy podstawowe znaczenie ma zatem wycena działki nr 2073/93 i 2070/93, bo do obliczenia udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności ponad wcześniej posiadany udział nabyty w darowiźnie potrzebna jest całkowita wartość majątku, w którym wnioskodawca otrzymał udział w drodze darowizny a nie jest to możliwe, gdy wnioskodawca nie zna wartości wszystkich działek będących przedmiotem zniesienia współwłasności. Znając je, powinien obliczyć wartość udziału nabytego w 2009 r. według wskazówek zawartych w uzasadnieniu niniejszej interpretacji.

W związku z powyższym, stanowiska wnioskodawcy nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.