Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.1068.2021.4.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-15
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.-Odpłatne zbycie składników majątku.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 1

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

11 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 stycznia 2022 r. (wpływ 24 stycznia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan czynnym podatnikiem VAT na podstawie złożonego 3 grudnia 2018 r. zgłoszenia rejestracyjnego (rejestracja podatnika od 4 grudnia 2018 r.). Zgłoszenie zostało złożone do Naczelnika Urzędu Skarbowego w \`(...)\`. W zakresie podatku dochodowego rozlicza się Pan na zasadach ogólnych prowadząc podatkową księgę przychodów i rozchodów. Jest Pan obywatelem polskim, posiadającym miejsce zamieszkania na terytorium Wielkiej Brytanii, prowadzącym działalność na podstawie wpisu do CEiDG. Siedziba firmy mieści się pod adresem \`(...)\`.

Dokonał Pan zakupu nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości X, powiat x, województwo \`(...)\`., składającej się z dwóch działek ewidencyjnych (1 i 2), w tym jednej (1) zabudowanej budynkiem biurowym i dwoma budynkami niemieszkalnymi (budynek gospodarczy z garażem i budynek gospodarczy) wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną. Działka 2 jest niezabudowana. Działka 2 jest uzbrojona w sieci infrastruktury technicznej. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta X, działka 1 położona jest w obszarze usług użyteczności publicznej i usług komercyjnych (symbol U), częściowo na terenie zieleni urządzonej zieleńców (symbol ZP) oraz niewielkiej części na terenach (liniach rozgraniczających) dróg - ulic miejskich, lokalnych, klasy L (symbol KDL). Działka nr 2 (niezabudowana) położona jest częściowo w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN), częściowo na terenach zadrzewionych, obejmujących zgodnie z ewidencją gruntów grunty LZ (symbol LZ) oraz w niewielkiej części na terenach pozostałych dróg wewnętrznych, dojazdów, dojść (symbol KDW). Zgodnie z oznaczeniami w rejestrze gruntów, działka nr 1 o powierzchni 0,1943 ha obejmuje użytek Bi - inne tereny zabudowane; działka 2 o powierzchni 0,1104 ha stanowi w przeważającej części użytek B - tereny mieszkaniowe, w pozostałej części Lz - grunty zadrzewione i zakrzewione. Sprzedaż działki nr 1 była zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29a ust. 8. Sprzedaż części działki nr 2, oznaczonej symbolami MN i KDW, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce podstawowej (23%), natomiast pozostała część tej działki oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem LZ była zwolniona od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z planowanym przeznaczeniem środka trwałego na cele działalności zwolnionej (wg założenia w przyszłości wynajem na cele mieszkaniowe - art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz usługi opieki nad osobami starszymi - art. 43 ust. 1 pkt 22 ustawy o VAT), od części opodatkowanej zakupu nie był odliczony podatek naliczony VAT.

Do chwili złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej środek trwały nie został jeszcze wpisany do ewidencji ze względu na niezbędne prace budowlane i adaptacyjne umożliwiające jego przystosowanie do planowanej działalności i przyjęcie do użytkowania. Dotychczasowe nakłady na nieruchomość były niskiej wartości i nawet w przypadku rozpatrywania ich w kontekście zapisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, nie przekroczyły one 30% wartości początkowej. Od poniesionych nakładów nie był odliczany podatek naliczony z powodu planowanego przeznaczenia.

Dla celów interpretacji zaznacza się, że w akcie notarialnym jako nabywcy wystąpił Pan łącznie z żoną, w związku z posiadaną wspólnotą majątkową, jednak w akcie notarialnym wprost wskazano, że nieruchomość jest nabywana w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Obecnie planuje Pan jednak sprzedaż wskazanej nieruchomości (wszystko co było przedmiotem zakupu opisanego powyżej).

W związku z tym ma Pan wątpliwość odnośnie sposobu opodatkowania planowanej sprzedaży.

24 stycznia 2022 r. uzupełnił Pan wniosek, na nasze wezwanie i wskazał, że posiada ograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski. Jest Pan rezydentem podatkowym Wielkiej Brytanii. Działalność gospodarcza został rozpoczęta 19 listopada 2018 r., a jej faktycznym przedmiotem jest na chwilę obecną wynajem budynków mieszkalnych na cele mieszkaniowe, stanowiących środki trwałe działalności (PKD 68.20.Z) oraz drobne usługi budowlane. Początkowy etap działalności obejmował działania związane z budową wynajmowanych obecnie środków trwałych (budynków mieszkalnych). Na terytorium Wielkiej Brytanii mieszka Pan od 2004 r. Nie prowadzi Pan tam jednoosobowej działalności gospodarczej. Jest Pan udziałowcem podmiotów będących odpowiednikiem polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Zakup nieruchomości będących przedmiotem wniosku miał miejsce 10 lutego 2020 r. Działka nr 2 jest niezabudowana. Żona wyraziła zgodę na użytkowanie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej przedmiotowej nieruchomości. Nieruchomości będące przedmiotem interpretacji nie były jeszcze wykorzystywane, w rozumieniu prowadzenia działalności przy ich użyciu, ponieważ nie zostały zrealizowane prace przygotowawcze. Prace przygotowawcze dopiero się rozpoczęły i dotyczyły wyłącznie kwestii dokumentacyjnej. Założono jedynie zakres planowanej działalności przedstawiony we wniosku o interpretację. Nieruchomość została nabyta w celu wykorzystywania w prowadzonej działalności. Zgodnie z założeniami miały to być takie zakresy jak: wynajem na cele mieszkaniowe oraz usługi opieki nad osobami starszymi. Rozpoczęcie tej działalności wymagało jednak zrealizowania prac przygotowawczych (adaptacyjnych). Do chwili obecnej nie zostały jeszcze zrealizowane prace budowlane i adaptacyjne. Sporządzona została jedynie część dokumentacji przygotowawczej. Wartość wydatków dotyczących dokumentacji to 32 400 zł netto (brak podatku VAT naliczonego - ZW). Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości planowana jest na 2022 r. Planowana jest sprzedaż dla podmiotu powiązanego, polskiej spółki kapitałowej (sp. z o.o.), w której ma Pan udziały - 90% i jest Pan prezesem zarządu. Sprzedaż nieruchomości będzie podlegała zaliczeniu do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pozarolnicza działalność gospodarcza). Do kosztów wspomnianych w pytaniu 4 zaliczają się wydatki związane z nabyciem nieruchomości (cena zakupu, opłaty notarialne) oraz wydatek na sporządzenie części dokumentacji przygotowawczej związanej z pracami budowlanymi i adaptacyjnymi, które jeszcze nie były realizowane.

**Pytania**

1\. Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała zaliczeniu do źródła przychodów, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pozarolnicza działalność gospodarcza), czy do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (odpłatne zbycie nieruchomości) oraz czy przychód wystąpi u Pana, czy również u współmałżonka?

2\. Czy wydatki poniesione na zakup wskazanej nieruchomości oraz nakłady do chwili sprzedaży stanowią koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i stanowią koszt podatkowy w momencie sprzedaży nieruchomości?

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad. 1.

Sprzedaż nieruchomości będzie podlegała zaliczeniu do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pozarolnicza działalność gospodarcza), wyłącznie u Pana, ponieważ nieruchomość ta została zakupiona z zamiarem użytkowania na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, jako środek trwały.

Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie zmienia tego fakt, że nieruchomość wymaga poniesienia nakładów, aby można ją było przyjąć jako środek trwały i przed sprzedażą nie nastąpi oddanie nieruchomości do użytkowania jako środek trwały. Ponadto, w akcie notarialnym wprost wskazano, że nieruchomość jest nabywana w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Pomimo zakupu nieruchomości do wspólnoty majątkowej, sprzedaż będzie rozliczona wyłącznie przez jednego współmałżonka (Pana) w całości, jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Takie stanowisko potwierdza m.in. pismo z 3 czerwca 2013 r. wydane przez Izbę Skarbową w Bydgoszczy (ITPB1/415-292/13/PSZ), gdzie organ wskazał, że odpłatne zbycie składnika majątkowego stanowiącego przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanego w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotowy składnik wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad. 2.

Wydatki poniesione na zakup wskazanej nieruchomości będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w momencie sprzedaży nieruchomości. Ponadto, koszt uzyskania przychodu stanowią również wydatki poniesione przed oddaniem do użytkowania, czyli wszystkie poniesione do tej pory wydatki mające na celu przystosowanie nieruchomości do celów działalności gospodarczej.

W związku z faktem, że nieruchomość nie była oddana do użytkowania, nie występują odpisy amortyzacyjne, o których wartość należałoby pomniejszyć koszty uzyskania przychodu.

24 stycznia 2022 r. uzupełnił Pan wniosek, na nasze wezwanie, i wskazał, że wydatki poniesione na zakup wskazanej nieruchomości oraz wydatki poniesione przed oddaniem do użytkowania będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w momencie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, który wskazuje, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Żaden z wydatków (cena zakupu nieruchomości, opłaty notarialne, koszt przygotowania dokumentacji przed pracami adaptacyjnymi i budowlanymi) nie został wymieniony w art. 23 jako niestanowiący kosztów uzyskania przychodu. Istotne jest tutaj to, że nieruchomości nie zostały oddane do użytkowania i nie zostały jeszcze wpisane do ewidencji środków trwałych podlegających amortyzacji.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5a pkt 2) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2021 r., poz. 217), ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach - rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji „środków trwałych”, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia „środki trwałe” wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15, ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki.

Zalicza się do nich w szczególności:

a) nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, (…).

Grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). Co istotne, w przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi będą grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

W myśl bowiem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), grunty klasyfikuje się do grupy 0 „Grunty”, a budynki do grupy 1 „Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”. Ponadto, oddzielne ujęcie w ewidencji jest konieczne również dlatego, że grunty nie podlegają amortyzacji.

W przedmiotowej sprawie w momencie zakupu nieruchomości, który został udokumentowany aktem notarialnym, z którego wynika, że nieruchomość jest nabywana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, grunty powinny zostać ujęte w ewidencji środków trwałych, natomiast budynki z uwagi na swój stan stanowiły środki trwałe w budowie. Nie spełniały podstawowej definicji środka trwałego, nie były bowiem kompletne i zdatne do użytku.

W myśl art. 5a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o inwestycjach - oznacza to środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy o rachunkowości, ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych w budowie - rozumie się przez to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z kolei, w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Jak stanowi zaś art. 22 ust. 5e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty zaniechanych inwestycji są potrącalne w dacie zbycia inwestycji lub ich likwidacji.

W orzecznictwie przyjmuje się, że poprzez zaniechanie inwestycji należy rozumieć rezygnację z dalszego jej prowadzenia. Może to polegać na tym, że podatnik pomimo poniesienia pewnych wydatków odstępuje od zamiaru nabycia kompletnego środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej lub też rezygnuje z wytworzenia ich we własnym zakresie (E. Głębicka, Poniesione koszty zaniechanych inwestycji, ABC).

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359, z późn. zm.).

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków winien zostać opodatkowany w całości według zasad wynikających z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tj. w przedmiotowej sprawie przez Pana.

Jak wynika z opisu sprawy nieruchomość została zakupiona z zamiarem jej użytkowania na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Jako nabywcy wystąpił Pan łącznie z żoną, w związku z posiadaną wspólnotą majątkową, jednak w akcie notarialnym wprost wskazano, że nieruchomość jest nabywana w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Rozpoczęcie działalności wymagało zrealizowania prac przygotowawczych (adaptacyjnych). Do chwili obecnej nie zostały jeszcze zrealizowane prace budowlane i adaptacyjne. Sporządzona została jedynie część dokumentacji przygotowawczej.

Nieruchomości (grunty wraz z budynkami) zostały nabyte w związku z prowadzoną działalnością, a późniejsze działania związane z modernizacją i dostosowaniem budynków do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej – wyczerpuje przesłankę stanowiącą o ich „wykorzystywaniu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej”.

Co istotne, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych, ani też dokonywania jego amortyzacji.

W analizowanej sprawie decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt jest nabycia w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą oraz okoliczność prowadzenia na nieruchomości inwestycji dla celów działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, mając na względzie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie stanowił przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, będzie to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranej przez Pana formy opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii dotyczącej możliwości zaliczenia wydatków poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości oraz poniesionych nakładów do kosztów uzyskania przychodów w związku ze sprzedażą nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny - nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem, bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy. Zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane ze źródłem przychodów, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym, dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów) nawet wówczas, gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Generalnie zatem należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów.

Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została zatem od istnienia związku przyczynowo - skutkowego, polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Zauważyć przy tym należy, że konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań, braku nadzoru lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl przywołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

\- pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

\- nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

\- być właściwie udokumentowany.

Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23, i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo - skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wykazania owego związku spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. O tym, co jest celowe i potrzebne w ramach prowadzonej działalności, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa jednak obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii. Jest to zgodne z zasadą, że ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.

W odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, poniesionych wydatków na jej nabycie i ulepszenie, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w pierwszej kolejności wskazać należy, że w myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że poniesione przez Pana wydatki na zakup wskazanej nieruchomości oraz nakłady do chwili sprzedaży nieruchomości, będzie Pan mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, zgodnie z art. 22 ust. 1 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w momencie sprzedaży nieruchomości. Należy bowiem uznać, że spełniają one kryteria celowości, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przy tym nie są wydatkami wymienionymi w art. 23 ww. ustawy.

**Dodatkowe informacje**

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, został złożony przez jednego ze współmałżonków, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współmałżonka, tj. Pana żony.

W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Końcowo zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana oraz Pana stanowiskiem, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).