Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-595/11-5/AKr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-01-05
Teza: Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze ugody pomiędzy siostrą Wnioskodawcy a Wnioskodawcą zawartej w dniu 22 czerwca 2009 r., uprawomocnionej w dniu 30 czerwca 2009 r.?
Słowa kluczowe: nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 września 2011 r. (data wpływu 30 września 2011 r.), uzupełnionego pismem z dnia 29 grudnia 2011 r. (data wpływu 30 grudnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 21 grudnia 2011 r., nr IPTPB2/415-595/11-2/AKr, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 21 grudnia 2011 r., które skutecznie doręczono dnia 27 grudnia 2011 r. W dniu 30 grudnia 2011 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Ojciec Wnioskodawcy zmarł w 1977 r., natomiast matka zmarła w 1986 r. Po rodzicach Wnioskodawca wraz z siostrą odziedziczyli po ½ części domu położonego na terytorium RP. Sąd Rejonowy Cywilny postanowił w 2009 r. przyznać na wyłączną własność ww. nieruchomość Wnioskodawcy, bez spłat dla siostry, taka była bowiem wola rodziców. Wnioskodawca jest jednak zmuszony wyżej wymienioną posesję sprzedać, bowiem ma 77 lat, jest po zawale i chorobie raka krtani, do tego wiek i brak sił nie pozwalają mu dalej spełniać obowiązków właściciela.

Stwierdza, iż „Przez 50 lat to robiłem, co jest łatwo udowodnić, można pytać lokatorów, a i w urzędach wszystko załatwiałem ja. Od lat rozliczałem się z wymienionej posesji w Urzędzie Skarbowym bez żadnych zadłużeń, czy zaniedbań podpisując się co też łatwo sprawdzić. Bardzo proszę o ludzkie i sprawiedliwe podejście do mojej prośby, by umorzyć mi ten podatek w razie sprzedaży. Ponieważ to nie jest tak, że ja ten majątek przejąłem nie tykając palcem niczego i chcę się go pozbyć nie płacąc podatku. Uważam, że zasłużyłem solidnie na to pracując i dbając z całych sił, o to by ta posesja była czysta, żeby ludziom mieszkającym nie lało się na głowę, byłem dozorcą, który zamiatał, smarował dachy, reperował zepsute urządzenia, ponieważ z czynszu ledwie starczało na podatek, smołę, ubezpieczenie, wywóz śmieci, światło z klatki schodowej, wszystko to robiłem własnymi rękoma, bo miałem chęć i ambicje, by wszystko wyglądało jak należy, co również mogą potwierdzić lokatorzy. To nie były łatwe czasy, budynek był zabrany pod kwaterunek i nie było nic do powiedzenia, trzeba było wszystko robić, by przetrwać ten trudny okres. Do tego zobowiązał mnie mój Ojciec, ponieważ mieszkał w mieszkaniu służbowym przy cegielni i nie był w stanie się tym zajmować. Nie było szans, by godnie mógł mieszkać w swoim domu. Większe prawa miał lokator, mógł zameldować kogo chce. Płacił grosze, a żądania były duże i tym sposobem przez lata nie było remontu bo nie było za co tego zrobić. Jest to budynek bardzo stary, obecnie wymaga dużego wkładu pieniężnego, by doprowadzić do tego by zdobił ulicę a tym samym miasto i ludziom mieszkającym tam żyło się przyjemnie i bezpiecznie. Ostatnio budynek został wyceniony przez biegłego na sumę 68.250,00 zł. Ustalenie wartości nieruchomości miało miejsce na dzień uprawomocnienia postanowienia Sądu. Budynek nie wzbudza chętnych do kupna, ze względu na stan faktyczny, w którym się znajduje, a co za tym idzie, jestem zmuszony sprzedać go bardzo tanio. Kończąc, bardzo proszę jeszcze raz o wnikliwe rozpatrzenie mojej prośby w co bardzo wierzę, że zostanę potraktowany po ludzku i będzie darowane mi 3 lata oczekiwania, bym mógł nie płacić, oficjalnie zaliczając mi lata poświęceń i troski o tą posesję. Boję się, że mogę nie doczekać tej chwili i zostanie ten dom, aby do reszty się zniszczył. Myślę, że korzyścią będzie dla lokatorów i miasta, jeśli nowy nabywca uświetni wygląd i funkcjonalność, wkładając duże pieniądze w remont i oczywiście płacąc podatek od kupna. Ja podatek od spadku musiałem zapłacić”.

Dodatkowo Wnioskodawca informuje, że był zameldowany tam na pobyt stały przez okres ponad 12 miesięcy oraz nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdza, iż ze względu na wiek (77 lat) i stan zdrowia jest zmuszony do sprzedaży ww. nieruchomości. Nieruchomość tą nabył Jego ojciec w 1959 r., aby zapewnić synowi warunki do założenia rodziny. Wnioskodawca, jako syn właściciela, mieszkał 20 lat w pomieszczeniu 30 m2 bez żadnych szans na uzyskanie większej powierzchni mieszkalnej. Od samego początku do chwili obecnej Wnioskodawca wypełnia wszystkie obowiązki związane z administracją budynku. We własnym zakresie i własnymi rękoma musiał wykonywać wszelkiego rodzaju naprawy, nie otrzymując z tego tytułu zapłaty, a pieniądze jakie otrzymywał z czynszu wyznaczonego przez Urząd Miasta nie wystarczały na podstawowe potrzeby związane z utrzymaniem budynku. Wnioskodawca nadmienia, że dom podlegał pod kwaterunek i właściciel nie miał nic do powiedzenia. Przez pół wieku Wnioskodawca jest związany z tym budynkiem „na dobre i złe”. Wnioskodawca prosi, aby nie traktować Go jako osobę, która nabyła nieruchomość w celach zarobkowych, a kogoś kto był zmuszony do wypełniania wszystkich obowiązków narzucanych przez Urzędy, jak zamiatanie, malowanie, smarowanie dachu, odśnieżanie, wszystko nieodpłatnie. Wnioskodawca zwraca się z zapytaniem, czy w takim przypadku nie należy zastosować zwolnienia z podatku. Podkreśla, iż wszystkie zobowiązania podatkowe do Urzędu Miasta i skarbowe płacił osobiście.

Wnioskodawca stwierdza, iż zgodnie z art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Tak więc dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia – śmierci spadkodawcy.

Wnioskodawca podkreśla, iż zgodnie z wolą rodziców ww. nieruchomość w całości miała pozostać Jego własnością, dlatego też siostra zrzekła się swojej części na rzecz Wnioskodawcy. Ponieważ ostatnie z rodziców zmarło 25 lat temu, Wnioskodawca uważa, że nie powinien płacić podatku od sprzedaży ww. nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku?
2.  Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze ugody pomiędzy siostrą Wnioskodawcy a Wnioskodawcą zawartej w dniu 22 czerwca 2009 r., uprawomocnionej w dniu 30 czerwca 2009 r.?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest odpowiedź na pytanie zawarte w pkt 2. W zakresie pytania zawartego w pkt 1 wydana zostanie odrębna interpretacja.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku od sprzedaży. „Byłoby to dalece niesprawiedliwe. W moim przypadku jest 2 lata lecz ja prowadzę ten dom 50 lat”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z siostrą odziedziczyli po rodzicach nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Ojciec zmarł w 1977 r., matka zmarła w 1986 r. Postanowieniem uprawomocnionym w 2009 r. Sąd Rejonowy, w wyniku ugody zawartej między rodzeństwem, przyznał Wnioskodawcy na wyłączną własność ww. nieruchomość, bez spłat dla siostry. Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W przypadku zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia (wybudowania) z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy, współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Stosownie natomiast do art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbywa się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej udziału uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności nastąpiło w 2009 r.

W związku z powyższym zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w 2009 r. w wyniku zniesienia współwłasności będzie skutkowała wystąpieniem podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% dochodu stanowiącego podstawę obliczenia tego podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej wydania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.