Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.311.2018.2.HW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-03
Teza: Opodatkowanie czynności wycofania majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej oraz obowiązek korekty odliczonego przy ponoszeniu nakładów na nieruchomości podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: korekta; majątek-majątek osobisty; najem; nieruchomości; wycofanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 91

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 20 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 sierpnia 2018 r. (data wpływu 3 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wycofania majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej oraz obowiązku korekty odliczonego przy ponoszeniu nakładów na nieruchomości podatku naliczonego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wycofania majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej oraz obowiązku korekty odliczonego przy ponoszeniu nakładów na nieruchomości podatku naliczonego. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 27 sierpnia 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą.

Zainteresowany w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą zarejestrował się jako czynny podatnik VAT. Przychody uzyskiwane z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej są przez Wnioskodawcę rozliczane przy zastosowaniu podatku liniowego (tj. wykazywane w deklaracji PIT-36L).

Wnioskodawca jest właścicielem i współwłaścicielem nieruchomości, które znajdują się w majątku przedsiębiorstwa, natomiast część nieruchomości jest użytkowana przez Zainteresowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca poniósł nakłady na przedmiotowe nieruchomości w postaci m.in. posadowienia budynków. Wnioskodawca planuje wyłączenie posiadanych nieruchomości (w przypadku nieruchomości stanowiących współwłasność Wnioskodawcy, wyłączenie będzie dotyczyło udziału w nieruchomości) wraz z poniesionymi nakładami na powyższych nieruchomościach, z majątku przedsiębiorstwa do majątku prywatnego.

Wszystkie opisane we wniosku nieruchomości stanowią wyodrębnione nieruchomości, jednakże są to nieruchomości graniczące ze sobą stanowiące jedną całość pod względem funkcjonalnym i ekonomicznym.

Wnioskodawca po wyłączeniu nieruchomości wraz z nakładami do majątku prywatnego, ma zamiar zawrzeć umowy wynajmu jako osoba prywatna poza prowadzoną działalnością (na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych), a osiągane z tego tytułu przychody (do kwoty 100.000 zł) opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% (natomiast nadwyżkę ponad 100.000 zł opodatkować ryczałtem wg stawki 12,5%) i rozliczać w deklaracji PIT-28. Równocześnie Wnioskodawca (jako osoba fizyczna) ma zamiar pozostać zarejestrowany jako podatnik podatku VAT i opodatkować podatkiem VAT usługi najmu przedmiotowych nieruchomości.

Umowy najmu, które zostaną zawarte nie będą zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bowiem czynność ta nie będzie spełniać definicji prowadzenia działalności gospodarczej (na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych). Nieruchomości zostaną wynajęte jako całość jednemu podmiotowi w najem długoterminowy i po stronie najemcy będą znajdowały się wszystkie formalności i obowiązki wynikające z posiadania nieruchomości.

Ponadto w piśmie z dnia 27 sierpnia 2018 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Zainteresowany wyjaśnił, co następuje.

1.  Nieruchomości, których dotyczą pytania sformułowane we wniosku, nie są nieruchomościami o charakterze mieszkalnym.
2.  Zakres działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę na gruncie podatku od towarów i usług będzie mieścił się w grupowaniu PKWiU 2008 – 68.20.12.0 – Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca wskazuje, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy na gruncie podatku VAT Wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować podatkiem od towarów i usług najem nieruchomości, jeżeli umowy najmu będą zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?
2.  Czy Wnioskodawca będzie miał obowiązek korekty podatku VAT odliczonego przy ponoszeniu nakładów na nieruchomości znajdującej się we współwłasności, w momencie wyłączenia nieruchomości (części stanowiącej własność Wnioskodawcy) wraz z poniesionymi nakładami na nieruchomości wspólnej do majątku prywatnego, będąc w dalszym ciągu podatnikiem podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, że dokonywane usługi najmu nieruchomości będą opodatkowane podatkiem VAT. W związku z powyższym, nie wystąpi po stronie Wnioskodawcy obowiązek korekty podatku odliczonego przy ponoszeniu nakładów na nieruchomości znajdującej się we współwłasności.

Ad. 1

Stosownie do art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, zwanym dalej podatkiem, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Pojęcia „podatnika” oraz „działalności gospodarczej na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art .15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. I tak, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy stwierdzić, iż najem nieruchomości w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy traktować jako działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, zaś Wnioskodawca działa w charakterze podatnika.

Stosownie do art. 109 ust. 3 ustawy o VAT podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 i art. 82 ust. 3 oraz zwolnionych od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą. kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane dłużące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, 134, 138 – dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

W związku z powyższym świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nawet wówczas, gdy umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ad. 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (t. j. Dz. U. Nr 177, poz. 1054, ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

*   odpłatna dostawa towarowi odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,
*   eksport towarów,
*   import towarów na terytorium kraju,
*   wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju,
*   wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (art. 5 ust. 2 ustawy).

W myśl art. 5 ust. 3 ww. ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem podlegają również towary w przypadku, o którym mowa w art. 14. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Dodatkowo należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

W myśl art. 7 ust. 2 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1.  przekazanie lub zbycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszania,
2.  wszelkie inne darowizny

– jeżeli podatnikowi przysługiwało w całości lub w części, prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu tub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej sytuacji nie dojdzie do nieodpłatnego przekazania przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele osobiste podatnika. Uzasadnione jest to tym, że na gruncie podatku VAT (i tylko na gruncie podatku VAT). przedsiębiorca nadał będzie prowadził działalność gospodarczą, a tym samym nie dojdzie do czynności określonej w art. 7 ust. 2 ustawy o VAT. Reasumując zdaniem Wnioskodawcy nie będzie ciążył na nim obowiązek zapłaty należnego podatku VAT od przedmiotowych nieruchomości w sytuacji przekazania nieruchomości do majątku prywatnego tym samym powyższe zdarzanie przyszłe będzie dla niego obojętne na gruncie podatku VAT.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem podlegają towary własnej produkcji i towary, które po nabyciu nie byty przedmiotem dostawy towarów, w przypadku:

*   rozwiązania spółki cywilnej lub handlowej niemającej osobowości prawnej,
*   zaprzestania przez podatnika, o którym mowa w art. 15, będącego osobą fizyczną wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu, obowiązanego, na podstawie art. 96 ust. 6 do zgłoszenia zaprzestania działalności naczelnikowi urzędu skarbowego.

Natomiast w myśl art. 14 ust. 4 ww. ustawy o VAT, przepisy ust. 1 i 3 stosuje się do towarów w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art. 14 ust. 5 ww. ustawy o VAT, w przypadkach, o których mowa w ust. 1 i 3, podatnicy są obowiązani sporządzić spis z natury towarów na dzień rozwiązania spółki lub zaprzestania wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu zwany dalej „spisem z natury”. Podatnicy są obowiązani załączyć informację o dokonanym spisie z natury, o ustalonej na jego podstawie wartości i o kwocie podatku należnego, do deklaracji podatkowej składanej za okres obejmujący dzień rozwiązania spółki lub zaprzestania wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca zamierza w najbliższej przyszłości dokonać wyjęcia nieruchomości (części stanowiącej własność Wnioskodawcy) wraz z poniesionymi nakładami na nieruchomości wspólnej z przedsiębiorstwa wykazanych w ewidencji środków trwałych, które były wykorzystywane do tej działalności, a dodatkowo przysługiwało mu odliczenie podatku VAT od wartości początkowej nakładów. Wnioskodawca jednocześnie nadal będzie dokonywał wynajmu nieruchomości, z tytułu tych czynności będzie on w dalszym ciągu podatnikiem podatku VAT, a zatem na gruncie ustawy o VAT, nadal będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do sporządzenia remanentu likwidacyjnego (spisu z natury), o którym mowa w art. 14 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Generalnie zasada dotycząca możliwości odliczenia podatku naliczonego została sformułowana w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą. W przepisie tym wskazano, iż w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy o VAT, po zakończaniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku VAT odliczanego zgodnie z art. 90 ust. 2-10 ustawy o VAT (za pomocą Współczynnika Struktury Sprzedaży dalej „WSS”), z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony za pomocą WSS, dla zakończonego roku podatkowego.

Przywołany wyżej obowiązek korekty dotyczy nabytych świadczeń, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, a wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł.

Oznacza to, że podatnicy wykorzystujący nabywane świadczenia które są zaliczane przez nich do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wpisane do ewidencji środków trwałych, których wartość przekracza 15.000 zł, które są wykorzystywane jednocześnie do czynności dających prawo do odliczenia podatku VAT, jak i niedających takiego prawa, są zobowiązani do dokonania rocznej korekty podatku VAT.

Zgodnie z przywołanymi regulacjami wysokość korekty ustalona jest przez iloczyn 1/5 kwoty podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem tych środków trwałych (1/10 w przypadku nieruchomości oraz praw wieczystego użytkowania) oraz wartości WSS obliczonego zgodnie z art. 90 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, w przypadku gdy w okrasie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług. o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty.

Z kolei art. 91 ust. 5 ustawy o VAT, wskazuje, że w przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty.

Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowana towarów zgodnie z art. 14, w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do art. 91 ust. 6 ustawy, w przypadku gdy towary tub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:

*   opodatkowane – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi,
*   zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy przytoczyć przepis art. 91 ust. 7 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisy ust. 1-6 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Art. 91 ust. 7a ustawy o VAT, określa, że w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów jeżeli zaliczone zostały do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 7 dokonuje się na zasadach określonych w ust. 2 zdane pierwsze i drugie oraz ust. 3. Korekty tej dokonuje się przy każdej kolejnej zmianie prawa do odliczeń, jeżeli zmiana ta następuje w okresie korekty.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku kiedy usługi najmu będą u Wnioskodawcy nadal opodatkowane podatkiem VAT, nie dojdzie tym samym do zmiany przeznaczenia nieruchomości oraz nakładów od których Wnioskodawca przy zakupie odliczył podatek VAT, co z kolei skutkuje brakiem obowiązku korekty podatku naliczonego przy ponoszeniu nakładów na nieruchomości.

Reasumując, powyższe Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty należnego podatku, ani korekty naliczonego podatku VAT, związanego z przedmiotowymi nieruchomościami w następstwie wyjęcia nieruchomości wraz z nakładami poniesionymi na wspólnej nieruchomości, do majątku prywatnego z prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednocześnie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą zarejestrował się jako czynny podatnik VAT. Przychody uzyskiwane z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej są przez Wnioskodawcę rozliczane przy zastosowaniu podatku liniowego (tj. wykazywane w deklaracji PIT-36L).

Wnioskodawca jest właścicielem i współwłaścicielem nieruchomości, które znajdują się w majątku przedsiębiorstwa, natomiast część nieruchomości jest użytkowana przez Zainteresowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca poniósł nakłady na przedmiotowe nieruchomości w postaci m.in. posadowienia budynków. Wnioskodawca planuje wyłączenie posiadanych nieruchomości (w przypadku nieruchomości stanowiących współwłasność Wnioskodawcy, wyłączenie będzie dotyczyło udziału w nieruchomości) wraz z poniesionymi nakładami na powyższych nieruchomościach, z majątku przedsiębiorstwa do majątku prywatnego.

Wszystkie opisane we wniosku nieruchomości stanowią wyodrębnione nieruchomości, jednakże są to nieruchomości graniczące ze sobą stanowiące jedną całość pod względem funkcjonalnym i ekonomicznym.

Wnioskodawca po wyłączeniu nieruchomości wraz z nakładami do majątku prywatnego, ma zamiar zawrzeć umowy wynajmu jako osoba prywatna poza prowadzoną działalnością (na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych), a osiągane z tego tytułu przychody (do kwoty 100.000 zł) opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% (natomiast nadwyżkę ponad 100.000 zł opodatkować ryczałtem wg stawki 12,5%) i rozliczać w deklaracji PIT-28. Równocześnie Wnioskodawca (jako osoba fizyczna) ma zamiar pozostać zarejestrowany jako podatnik podatku VAT i opodatkować podatkiem VAT usługi najmu przedmiotowych nieruchomości.

Umowy najmu, które zostaną zawarte nie będą zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bowiem czynność ta nie będzie spełniać definicji prowadzenia działalności gospodarczej (na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych). Nieruchomości zostaną wynajęte jako całość jednemu podmiotowi w najem długoterminowy i po stronie najemcy będą znajdowały się wszystkie formalności i obowiązki wynikające z posiadania nieruchomości. Nieruchomości, których dotyczą pytania sformułowane we wniosku, nie są nieruchomościami o charakterze mieszkalnym.

Zakres działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę na gruncie podatku od towarów i usług będzie mieścił się w grupowaniu PKWiU 2008 – 68.20.12.0 – Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca wskazuje, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. kwestii opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu nieruchomości, jeżeli umowy najmu nie będą zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Według art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 ww. artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Stosownie do treści powyższych przepisów, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Najem jest zatem umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem nieruchomości stanowi świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji, świadczenie przez Wnioskodawcę, będącego czynnym podatnikiem VAT, usług najmu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Fakt, że umowy najmu nie będą zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) pozostanie bez wpływu na powyżej wskazane konsekwencje w podatku od towarów i usług dokonywanego przez Wnioskodawcę wynajmu nieruchomości.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z przepisu tego wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawca będzie wynajmował nieruchomości o charakterze niemieszkalnym.

W przepisach ustawy oraz w przepisach wykonawczych do ustawy nie przewidziano zwolnienia od podatku VAT dla świadczenia usług najmu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, „prywatny” najem nieruchomości niemieszkalnych stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować podatkiem od towarów i usług usługi najmu nieruchomości, nawet wówczas gdy umowy najmu nie będą zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 oceniono jako prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanego dotyczą również obowiązku korekty podatku VAT odliczonego przy ponoszeniu nakładów na nieruchomości znajdującej się we współwłasności, w momencie wyłączenia nieruchomości (części stanowiącej własność Wnioskodawcy) wraz z poniesionymi nakładami na nieruchomości wspólnej do majątku prywatnego, będąc w dalszym ciągu podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W przywołanym przepisie wyrażona została ogólna zasada, w myśl której prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej reguła wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do ich dokonania zostały określone w art. 91 ustawy.

Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy, po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10a, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6, 10 lub 10a lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy, w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

Korekty, o której mowa w ust. 1 i 2, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty, a w przypadku zakończenia działalności gospodarczej – w deklaracji podatkowej za ostatni okres rozliczeniowy (art. 91 ust. 3 ustawy).

Zgodnie z art. 91 ust. 4 ustawy, w przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty.

W myśl art. 91 ust. 5 ustawy, w przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 – w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do art. 91 ust. 6 ustawy, w przypadku gdy towary lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:

1.  opodatkowane – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
2.  zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.

Przepis art. 91 ust. 7 ustawy stanowi, że przepisy ust. 1-6 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

Stosownie do art. 91 ust. 7a ustawy, w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15 000 zł, korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się na zasadach określonych w ust. 2 zdanie pierwsze i drugie oraz ust. 3. Korekty tej dokonuje się przy każdej kolejnej zmianie prawa do odliczeń, jeżeli zmiana ta następuje w okresie korekty.

W oparciu o art. 91 ust. 7b ustawy, w przypadku towarów i usług innych niż wymienione w ust. 7a, wykorzystywanych przez podatnika do działalności gospodarczej, korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się na zasadach określonych w ust. 1, ust. 2 zdanie trzecie i ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 7c.

Jak stanowi ust. 7c powołanego artykułu, jeżeli zmiana prawa do obniżenia podatku należnego wynika z przeznaczenia towarów lub usług, o których mowa w ust. 7b, wyłącznie do wykonywania czynności, w stosunku do których nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego, lub wyłącznie do czynności, w stosunku do których takie prawo przysługuje – korekty, o której mowa w ust. 7, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym wystąpiła ta zmiana. Korekty tej nie dokonuje się, jeżeli od końca okresu rozliczeniowego, w którym wydano towary lub usługi do użytkowania, upłynęło 12 miesięcy.

W przypadku zmiany prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od towarów i usług, innych niż wymienione w ust. 7a i 7b, w szczególności towarów handlowych lub surowców i materiałów, nabytych z zamiarem wykorzystania ich do czynności, w stosunku do których przysługuje pełne prawo do obniżenia podatku należnego lub do czynności, w stosunku do których prawo do obniżenia podatku należnego nie przysługuje, i niewykorzystanych zgodnie z takim zamiarem do dnia tej zmiany, korekty podatku naliczonego dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za okresy rozliczeniowe, w których wystąpiła ta zmiana (art. 91 ust. 7d ustawy).

Na podstawie art. 91 ust. 8 ustawy, korekty, o której mowa w ust. 5-7, dokonuje się również, jeżeli towary i usługi nabyte do wytworzenia towaru, o którym mowa w ust. 2, zostały zbyte lub zmieniono ich przeznaczenie przed oddaniem tego towaru do użytkowania.

Analiza powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że w przypadku zmiany przeznaczenia nabytych towarów i usług, tj. zarówno w sytuacji gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, jak również w sytuacji, gdy nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi – podatnik jest obowiązany dokonać korekty podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomości są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której jest On zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po wycofaniu ww. nieruchomości do majątku prywatnego będą one przez Zainteresowanego (zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT) wykorzystywane do świadczenia usług najmu, które – jak rozstrzygnięto powyżej – będą opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem, w analizowanym przypadku nie nastąpi zmiana przeznaczenia nieruchomości w związku z ich wycofaniem do majątku prywatnego.

Tym samym, Wnioskodawca w związku z wycofaniem nieruchomości z dotychczasowej działalności gospodarczej i przekazaniem ich do majątku prywatnego nie będzie zobowiązany do dokonania korekty podatku VAT odliczonego przy ponoszeniu nakładów na nieruchomości znajdującej się we współwłasności, w momencie wyłączenia nieruchomości (części stanowiącej własność Wnioskodawcy) wraz z poniesionymi nakładami na nieruchomości wspólnej do majątku prywatnego.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy również w zakresie pytania nr 2 uznano za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.