Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-517/07-4/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-03-10
Teza: Wysokość opodatkowanej kwoty za przychód ze sprzedaży nieruchomości po przekazaniu pewnej części owej kwoty byłej żonie.
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania; podatek-podatek od towarów i usług-zryczałtowany podatek od towarów i usług; służebność; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zrzeczenie się
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10.12.2007 r. (data wpływu 10.12.2007 r.) oraz uzupełnionego pismem z dnia 03.01.2008 r. (data wpływu 07.01.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10.12.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze i drugie zawarte w złożonym wniosku.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:**

Wnioskodawca w dniu 22 kwietnia 2004 r. od W. Agencji Mieszkaniowej nabył mieszkanie wraz z ustanowioną na nabytej nieruchomości dożywotnią służebnością osobistą mieszkania dla byłej żony. Potwierdza to akt notarialny Repertorium A Nr \`(...)\`../2004. Obowiązek służebności osobistej mieszkania na rzecz byłej żony określony został w wyroku rozwodowy sygn. akt II C \`(...)\`/.. z dnia 16 września 1998 roku Sądu w X. Bez służebności Wnioskodawca nie mógł nabyć mieszkania, w którym zameldowana była również była żona. Mieszkanie Wnioskodawca nabył z własnych środków finansowych.

W dniu 25.10.2007 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie zgodnie z aktem notarialnym Nr 1\`(...)\`.. z dnia 25.10.2007 r., w którym to za zrzeczenie się służebności osobistej mieszkania Wnioskodawca został zobowiązany do wypłacenia byłej żonie M. kwoty 120.000,00 zł (§ 2.1 oraz § 2.2. aktu notarialnego).

Bez zobowiązania się do wypłaty ekwiwalentu pieniężnego za zrzeczenie się służebności Wnioskodawca nie mógł sprzedać swojego mieszkania, którego był jedynym właścicielem.

Pismem z dnia 20.12.2007 r. Nr IPPB2/415-517/07-2/AS wezwano Wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku w zakresie złożenia oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej oraz złożenia podpisu na wniosku ORD-IN.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie pismem z dnia 03.01.2008 r. (data wpływu 07.01.2008 r.)

**W związku z powyższym zadano następujące pytania:**

1.  Czy od kwoty 412.000,00 zł stanowiącej całą kwotę sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca jest zobowiązany zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy, czy też kwota 120.000,00 zł wypłacona byłej żonie nie podlega opodatkowaniu przez Wnioskodawcę?
2.  Czy powyższą kwotę można uznać za koszt uzyskania przychodu?
3.  Czy odpowiedzialność podatkowa nie powinna być nałożona na byłą żonę Wnioskodawcy podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pytanie Nr 3 rozstrzygnięte zostanie w odrębnym postanowieniu.

Zdaniem Wnioskodawcy podatek zryczałtowany od uzyskanego przychodu ze sprzedaży mieszkania powinien być naliczony od kwoty pomniejszonej o wypłaconą kwotę za zrzeczenie się służebności, czyli od kwoty: 412.000,00 zł – 120.000,00 zł = 292.000,00 zł.

Kwota 120.000,00 zł została przelana przez bank Nabywcy nieruchomości na wskazane konto bankowe byłej żony Wnioskodawcy. Faktyczna kwota uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania to 292.000,00 zł.

**Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość)
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.). Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Tym samym w Pana przypadku będą miały zastosowanie przepisy ustawy obowiązującej przed dniem 01.01.2007 r.

W rozpatrywanej sprawie bez znaczenia dla celów podatkowych jest to, czy Wnioskodawca otrzymał całą kwotę ceny sprzedaży przedmiotowego mieszkania, czy też w jaki sposób nimi częściowo zadysponował.

Fakt, iż Wnioskodawca zobowiązał się do zapłaty na rzecz byłej żony kwoty 120.000,00 zł za zrzeczenie się przez Uprawnioną ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej mieszkania pozostaje bez wpływu na powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego, bowiem powstanie zobowiązania podatkowego związane jest ze zbyciem przedmiotu umowy, zaś sposób zadysponowania kwoty, którą strona uzyskała ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania, leży w zakresie swobodnego uznania sprzedającego.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, stosownie do brzmienia art. 19 ust. 1, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Tym samym przepisy prawa obowiązujące do dnia 31.12.2006 r. pozwalały pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia jedynie o koszty odpłatnego zbycia, do których zalicza się między innymi:

*   opłatę notarialną,
*   opłatę skarbową,
*   opłatę sądową,
*   koszty pośrednika obrotu nieruchomościami

*   w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - nie przewidują możliwości zapłaty podatku od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), od różnicy, tj. sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu pomniejszonej o wartość zakupu mieszkania.

Dopiero ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) ustawodawca zmienił zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to jednak nieruchomości nabytych, wybudowanych po 01.01.2007 r.

W związku z powyższym nie ma podstaw prawnych, by kwotę 120.000, 00 zł za zrzeczenie się przez byłą żonę ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej mieszkania, potrąconą z ceny sprzedaży przedmiotowego mieszkania i bezpośrednio przekazaną na rachunek bankowy Uprawnionej, można uznać za koszt uzyskania przychodu.

Podatek dochodowym od osób fizycznych od odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przed 01 stycznia 2007 r. jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r., ustawodawca zwalnia przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Katalog zwolnień określony w tym artykule jest zbiorem zamkniętym ww. celów, wśród których brak jest kwot wypłaconych osobom trzecim za zrzeczenie się służebności osobistej mieszkania.

Zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., zwolnienie to nie dotyczy to podatników, którzy odsetki odliczyli lub odliczają od dochodu w ramach ulgi mieszkaniowej określonej w art. 26b cytowanej ustawy.

Na mocy art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., aby skorzystać ze zwolnienia należy złożyć w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży przeznaczony zostanie na cele mieszkaniowe. Oświadczenie składa się w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., jeżeli w terminie 2 lat powyższe warunki nie zostaną spełnione, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminu 2 lat wraz z odsetkami.

Podatnik, który nie złoży oświadczenia, a wydatkuje w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na określony cel uzyskane z tego tytułu przychody - nie traci prawa do zwolnienia.

Z uwagi na zastrzeżenie z art. 21 ust. 2 omawiane zwolnienie nie ma zastosowania, gdy:

1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne

3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód

*   z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej
*   w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę, aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawca powinien uzyskany przychód ze sprzedaży wydatkować w ciągu 2 lat na cele wymienione w cytowanym wyżej artykule.

Natomiast jeżeli Wnioskodawca nie spełnił tego warunku, obowiązany jest do zapłaty tego podatku.

Reasumując, w oparciu o powyższe przepisy prawa należy stwierdzić, iż opodatkowana będzie cała kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

Fakt, iż Wnioskodawca zobowiązał do zapłaty na rzecz byłej żony kwoty 120.000,00 zł za zrzeczenie się przez Uprawnioną ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej mieszkania pozostaje bez wpływu na powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego, bowiem powstanie zobowiązania podatkowego związane jest ze zbyciem przedmiotu umowy, zaś sposób zadysponowania kwoty, którą strona uzyskała ze sprzedaży mieszkania, leży w zakresie swobodnego uznania sprzedającego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.