Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-37/15-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-04-14
Teza: Jak należy rozliczyć podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości-zbycie nieruchomości; spadek; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 9 stycznia 2015 r. (data wpływu: 14 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest:**

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej ustalenia przychodu i kosztu;
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do zwolnienia przedmiotowego.

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem w 2006 r. dokonali zakupu domu. Małżonkowie zaciągnęli wówczas kredyt hipoteczny.

We wrześniu 2012 r. zmarł mąż Zainteresowanej. Wnioskodawczyni została jedynym spadkobiercą.

We wrześniu 2014 r. Zainteresowana dokonała sprzedaży domu, gdyż nie była w stanie go utrzymać. Dom został zbyty za kwotę 430 000 zł. Przez dwa lata po śmierci męża Wnioskodawczyni spłacała kredyt hipoteczny w wysokości 35 000 zł.

Kwota 320 000 zł z otrzymanej sumy została wpłacona do banku celem pokrycia kredytu hipotecznego ze sprzedaży nieruchomości.

Kwotę 40 000 zł Zainteresowana wpłaciła jako wpłatę własną na nabyte w grudniu 2014 r. mieszkanie. Wnioskodawczyni uzyskała kredyt w wysokości 130 000 zł.

Zainteresowana poniosła wydatki w wysokości 7 500 zł tytułem kosztów notarialnych w związku z nabyciem mieszkania.

Przedmiotowy lokal wymaga remontu, więc będą jeszcze koszty remontu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jak należy rozliczyć podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ponieważ dom został nabyty w 2006 r. i sprzedany w 2014 r., nie jest zobowiązana do zapłaty podatku od przysługującej Zainteresowanej połowy.

W opinii Wnioskodawczyni, przychód z odpłatnego zbycia stanowi kwota 215 000 zł (z ½ części nieruchomości odziedziczonej po mężu). Ponadto, brak jest kosztów uzyskania przychodu. Stąd dochód stanowi kwota 215 000 zł.

Wydatki na cele mieszkaniowe to:

*   kwota 320 000 zł stanowiąca kredyt hipoteczny wpłacony do banku przy sprzedaży domu;
*   kwota 35 000 zł stanowiąca raty płacone przez dwa lata po śmierci męża;
*   kwota 40 000 zł stanowiąca wpłatę własną na zakup mieszkania spółdzielczego;
*   kwota 7 500 zł stanowiąca koszty notarialne poniesione przy nabyciu mieszkania.

Zdaniem Zainteresowanej, ponieważ wydatki na cele mieszkaniowe są wyższe od dochodu, dochód w całości jest zwolniony z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej ustalenia przychodu i kosztu;
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do zwolnienia przedmiotowego.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Jak wskazano we wniosku Zainteresowana nabyła dom w czasie trwania związku małżeńskiego. Zakup sfinansowany był środkami pochodzącymi z zaciągniętego wówczas kredytu hipotecznego. W 2012 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni, pozostawiając Zainteresowaną jako jedynego spadkobiercę. We wrześniu 2014 r. przedmiotowy dom został sprzedany. Wnioskodawczyni przez dwa lata po śmierci męża spłacała ww. kredyt w wysokości 35 000 zł. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Zainteresowana wpłaciła do banku celem pokrycia kredytu zaciągniętego na nabycie ww. domu. Z uwagi na trudności z utrzymaniem domu Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży domu i nabyciu mieszkania, co miało miejsce w 2014 r. W związku z nabyciem mieszkania Zainteresowana poniosła wydatki związane z dokonaniem wpłaty własnej w wysokości 40 000 zł, jak również poniosła koszty notarialne związane z nabyciem mieszkania w kwocie 7 500 zł.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji spadku, dlatego też przy zdefiniowaniu tego pojęcia należy sięgnąć do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. z dnia 17 grudnia 2013 r.; Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.), a w szczególności do art. 922 tego Kodeksu, zgodnie z którym spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl zaś art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że na gruncie analizowanej sprawy mamy do czynienia z dwoma etapami nabycia przedmiotowej nieruchomości:

1.  2006 r. – nabycie w trwania małżeństwa;
2.  2012 r. – nabycie w drodze spadku po mężu.

Mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podatkowej, wskazać należy, że sprzedaż nieruchomości – w części nabytej w 2006 r. w czasie trwania małżeństwa – nie stanowi źródła przychodu, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. Tym samym zgodzić należy się ze stanowiskiem Zainteresowanej, że nie jest zobowiązana do zapłaty podatku ze sprzedaży domu w części nabytej w 2006 r.

Z kolei, w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości – w części nabytej w drodze spadkobrania po mężu w 2012 r. – zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, że ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie zaś do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z kolei, zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że z tytułu sprzedaży nieruchomości Zainteresowana prawidłowo ustaliła przychód oraz brak kosztów jego uzyskania.

Z kolei, co się tyczy możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego stwierdzić należy, co następuje.

Po myśli art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Wskazać należy, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Reasumując, stwierdzić należy, że wydatki związane z uiszczeniem wpłaty własnej na nabycie mieszkania spółdzielczego wraz z kosztami notarialnymi dotyczącymi jego nabycia korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać bowiem należy, że wydatki te stanowią realizację celu mieszkaniowego.

Nie sposób jednak zgodzić się z twierdzeniem Zainteresowanej, że wydatkiem na cel mieszkaniowy jest spłata kredytu zaciągniętego w czasie trwania związku małżeńskiego dokonana przed datą zbycia domu (w okresie dwóch lat od śmierci męża). Aby bowiem możliwe było skorzystanie ze zwolnienia konieczne jest wydatkowanie środków pochodzących z odpłatnego zbycia, co na gruncie badanej sprawy nie miało miejsca. Zauważyć bowiem należy, że kwota 35 000 zł została uiszczona przez Wnioskodawczynię przed datą sprzedaży domu.

Co się zaś tyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku z tytułu spłaty kredyty zaciągniętego na nabycie domu, stwierdzić należy, że Zainteresowana może uwzględnić środki wydatkowane z tej sprzedaży – jednakże wyłącznie w odniesieniu do tej części nieruchomości, która została nabyta przez Wnioskodawczynię w 2006 r. (tj. wyłącznie w proporcji odpowiadającej udziałowi Zainteresowanej nabytemu w 2006 r., czyli w wysokości ½).

Ponadto, na gruncie badanej sprawy brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku z tytułu spłaty ww. kredytu w odniesieniu do tej części nieruchomości, którą Zainteresowana nabyła w 2012 r. Skoro bowiem ta część nieruchomości została nabyta pod tytułem darmym (tj. w ramach dziedziczenia po mężu) to tym samym nie sposób uznać, że Wnioskodawczyni poniosła wydatek związany z nabyciem tej części. Zatem spłata kredytu w tej części nie jest wydatkiem dotyczącym jej nabycia, bowiem takiego wydatku Zainteresowana nie poniosła.

W konsekwencji powyższego, stwierdzić należy, że stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym wszystkie wskazane w podaniu wydatki na cele mieszkaniowe korzystają ze zwolnienia od podatku – należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.