Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-283/11-4/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-06-16
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dom; kredyt-kredyt mieszkaniowy; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 17.03.2011 r. (data wpływu 21.03.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości:

*   wydatkowanego na zakup i remont domu oraz spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami w części przeznaczonej na zakup lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe**,
*   wydatkowanego na spłatę kredytu wraz z odsetkami w części przeznaczonej na zakup miejsca postojowego - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21.03.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni 18.02.2009 zakupiła lokal mieszkalny przy ul. R. w W. o powierzchni 110,54 m2 za cenę brutto 831 723,27 PLN. Dodatkowo 30.04.2010 zakupiła na współwłasność udział 10/1020 w lokalu użytkowym, niemieszkalnym – hali garażowej z prawem wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 91 za kwotę brutto 32 000 PLN.

Środki na zakup ww. lokalu mieszkaniowego wraz z garażem pochodziły z zaciągniętego 16.04.2007r. na zakup mieszkania kredytu w wysokości 849.880,00 PLN oraz ze środków własnych w wysokości 13 843,27 PLN.

Dnia 24.06.2010 r. Wnioskodawczyni sprzedała zakupiony w 2009 r. lokal mieszkalny wraz z udziałem w lokalu niemieszkalnym z prawem wyłącznego korzystania z miejsca postojowego za cenę brutto 1.570.000 PLN. Ze środków otrzymanych z transakcji sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni spłaciła kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na jej zakup. Pozostałą część środków przeznaczyła na wydatki na cele związane z budową domu rodzinnego, którego jest wyłącznym właścicielem.

Całkowita kwota kredytu wraz z odsetkami naliczonymi od momentu uruchomienia kredytu do momentu spłaty wyniosła 926.004,04 PLN. Natomiast na dzień 11.06.2010 r. do spłaty pozostało 836.383 07 PLN. Kwotę kredytu pozostałego do spłaty uregulowała niezwłocznie po otrzymaniu środków ze sprzedaży wyżej opisanego lokalu mieszkalnego.

Pozostałą kwotę dochodu uzyskanego w transakcji sprzedaży postanowiła przeznaczyć na budowę domu rodzinnego oraz jego wykończenie. Pierwszą fakturę za budowę domu zapłaciła 6.07.2010 r. Planowany termin zakończenia budowy to pierwsza połowa 2011 r. Dom budowany jest na nieruchomości oznaczonej jako działka gruntowa położona w Warszawie jaką darował Wnioskodawczyni mąż 02.07.2010 r. Nieruchomość ta jest elementem majątku osobistego Wnioskodawczyni, co oznacza że wyłączona jest z majątku objętego wspólnotą małżeńską.

Do chwili złożenia wniosku kwota wydatków poniesionych na budowę domu oraz jego wykończenie wynosi 765.895,00 PLN brutto. Kwota ta pochodzi ze środków otrzymanych ze sprzedaży mieszkania i jest potwierdzona fakturami wystawionymi na Wnioskodawczynię.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy przychód uzyskany z odpłatnej sprzedaży nieruchomości zakupionej w 2009 r. a sprzedanej w 2010 r. przeznaczony w całości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup oraz wydatki na budowę i wykończenie domu poniesione po dacie sprzedaży mieszkania jest w całości zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy przychód uzyskany z odpłatnej sprzedaży nieruchomości zakupionej w 2009 roku a sprzedanej w 2010 r. mógł zostać w całości przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup oraz na budowę i wykończenie domu rodzinnego?

Zdaniem Wnioskodawczyni dochód uzyskany w wyniku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (zakupionego w 2009 r.) wraz z miejscem postojowym w garażu w 2010 r. jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych - zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w myśl którego, dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest zwolniony z opodatkowania w części, w której przeznaczony jest na spłatę kredytu mieszkaniowego oraz wydatków na cele mieszkaniowe jeżeli poniesione są one do końca drugiego roku podatkowego od daty sprzedaży nieruchomości.

W przypadku Wnioskodawczyni dochód uzyskany w 2010 r. ze sprzedaży nieruchomości zakupionej w 2009 r. został przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami oraz przeznaczony na budowę domu w okresie nieprzekraczającym dwóch lat od daty sprzedaży nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedłożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wskazała, że w 2010 r. sprzedała lokal mieszkalny oraz udział we współwłasności miejsca postojowego, które zakupiła odpowiednio w 2009 r. i 2010 r. Ze środków pieniężnych otrzymanych z transakcji sprzedaży tych nieruchomości Wnioskodawczyni spłaciła kredyt mieszkaniowy, zaciągnięty na ich zakup a pozostałą kwotę przeznaczyła na cele związane z budową domu rodzinnego - którego Wnioskodawczyni jest wyłącznym właścicielem.

Z uwagi na fakt, iż nabycie nieruchomości nastąpiło w 2009 r. i 2010 r. , dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl art. 30e ust. 4 pkt 2 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać dochody o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie bowiem do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza możliwości wydatkowania otrzymanych środków pieniężnych na wyłącznie jeden cel określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2, w związku z tym przeznaczenie w części przychodu na cele wskazane w tym przepisie także korzysta ze zwolnienia.

Jak zostało wskazane wyżej zwolnienie od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest uzależnione od wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe i dokonania tej czynności przed upływem terminu dwuletniego.

Przy czym, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to, że aby spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu stanowiła cele mieszkaniowe kredyt musi być zaciągnięty wyłącznie na nabycie wskazanych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy nieruchomości ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, wśród których ustawodawca nie wymienia nabycia miejsca postojowego.

Wobec powyższego wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu w części odpowiadającej nabytemu udziałowi we współwłasności w lokalu użytkowym – miejsce postojowe - w ogóle nie mieszczą się w katalogu wydatków wymienionych w przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (miejsce postojowe nie służy funkcji mieszkalnej), a tylko takie wydatki mogą uprawniać do ulgi.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż dochód uzyskany ze sprzedaży w 2010 r. nieruchomości zakupionej w 2009 r. przeznaczony na spłatę kredytu i odsetek w części, w której zostanie przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego oraz na budowę i wykończenie domu rodzinnego - korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2009 r.. Natomiast nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego ta część wydatków, która zostanie wydatkowana na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu w części odpowiadającej nabytemu udziałowi we współwłasności w lokalu użytkowym – miejsce postojowe w hali garażowej, bowiem nie mieści on się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 cytowanej ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.