Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-64/11-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-04-15
Teza: Czy odsetki od zaciągniętego kredytu hipotecznego, płacone w okresie 2007-2010 można wliczyć do kosztów uzyskania i tym samym, czy będą one pomniejszały przychód z tytułu zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odsetki; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2, § 6 i § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 grudnia 2010 r. (data wpływu 13 stycznia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 marca 2011 r. (data wpływu 30 marca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 18 marca 2011 r. nr ILPB2/415-64/11-2/WS, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 18 marca 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 21 marca 2011 r.), zaś w dniu 30 marca 2011 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 28 marca 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w 2007 r. nabyła na rynku wtórnym nieruchomość na zasadach współwłasności, będąc wraz z mężem jednym z trzech współwłaścicieli zakupionej nieruchomości. Udział Wnioskodawczyni i Jej męża został sfinansowany z kredytu hipotecznego zaciągniętego na okres 30 lat. Ze względu na fakt, że nieruchomość nie miała wyodrębnionych notarialnie współwłaścicieli kredyt został zaciągnięty pod całą nieruchomość, przy czym wszelkie koszty wynikające z zaciągniętego kredytu Wnioskodawczyni ponosiła wraz z mężem (kredytobiorcy). Nieruchomość miała być docelowym miejscem zamieszkania małżonków, jednakże w wyniku zaistniałego konfliktu pomiędzy Nimi a pozostałymi współwłaścicielami, małżonkowie przystali na propozycję pozostałych współwłaścicieli, dotyczącą sprzedaży całej nieruchomości. Nieruchomość została sprzedana w 2010 r. i automatycznie nastąpiła spłata całego kredytu.

Wnioskodawczyni zaznaczyła, iż wie, że Ją i Jej męża obowiązuje podatek dochodowy, który wynosi 19% uzyskanego dochodu, wyliczony jako różnica między przychodem z tytułu zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania (w tym udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w trakcie posiadania tejże nieruchomości). Dodała też, iż nie dotyczy ich ulga meldunkowa, bowiem ani Ona, ani Jej mąż nie byli tam zameldowani, jak również nie byli właścicielami tejże nieruchomości w okresie powyżej 5 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy odsetki od zaciągniętego w opisanej sytuacji kredytu hipotecznego, jakie Wnioskodawczyni i Jej mąż płacili w okresie 2007-2010, można wliczyć do kosztów uzyskania i tym samym, czy będą one pomniejszały przychód z tytułu zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, odsetki od zaciągniętego kredytu są kosztem nabycia danej nieruchomości, podobnie jak opłaty notarialne, czy podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy jej nabyciu. Powinny one zatem pomniejszać przychód z tytułu zbycia tejże nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
*   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowana wraz z mężem nabyła na rynku wtórnym nieruchomość na zasadach współwłasności w 2007 r.

Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów (w cenach brutto) zaliczyć np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodów.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż w 2007 r. nabyła na rynku wtórnym nieruchomość na zasadach współwłasności, będąc wraz z mężem jednym z trzech współwłaścicieli zakupionej nieruchomości. Udział Jej i męża został sfinansowany z kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku na okres 30 lat. Ze względu na fakt, że nieruchomość nie miała wyodrębnionych notarialnie współwłaścicieli kredyt został zaciągnięty pod całą nieruchomość, przy czym wszelkie koszty wynikające z zaciągniętego kredytu ponosiła Wnioskodawczyni i Jej mąż. Nieruchomość została sprzedana w 2010 r. i automatycznie nastąpiła spłata całego kredytu.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis stanu faktycznego oraz stosowne uregulowania prawne stwierdzić należy, iż poniesione przez Wnioskodawczynię koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanego udziału w nieruchomości, w postaci spłaconych odsetek, w części przypadającej na Nią - nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie udziału w tej nieruchomości. Nie mieszczą się one również w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Wydatki te nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania udziału w zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

W świetle powyższych ustaleń stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na nabycie zbywanego udziału w nieruchomości, uznać należy za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie, tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię - jednego ze współwłaścicieli sprzedanej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli – męża Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.