Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.509.2020.1.MAT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-17
Teza: Prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej sprzedaż Lokalu.
Słowa kluczowe: lokal; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2020 r. (data wpływu 17 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 września 2020 r. (data wpływu 21 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej sprzedaż Lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej sprzedaż Lokalu. Ww. wniosek uzupełniony został pismem z dnia 17 września 2020 r. (data wpływu 21 września 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przy ul. (…) (dalej: „Wnioskodawca”, „Kredytobiorca”, „Kupujący”, „Spółka”) jest spółką celową, powstałą w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego („Przedsięwzięcie”). Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT figurującym w Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT (dalej: „Biała Lista Podatników”).

Wspomniane Przedsięwzięcie polegać ma na zakupie nieruchomości lokalowej o numerze roboczym (…) powierzchni użytkowej wynoszącej 1.153,49 m2 usytuowanego w budynku przy ul. (…) w (…) (dalej: „Lokal”, „Nieruchomość”) od spółki (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przy ul. (…) (dalej: „Sprzedający”), posiadającą czynny status na Białej Liście Podatników.

Sprzedający planuje nabyć Lokal w dniu 30 września 2020 r. od spółki działającej pod firmą (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Firma Deweloperska”) w celu realizacji przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Sprzedającym a Firmą Deweloperską w dniu 8 marca 2017 r.

Po przejściu własności nieruchomości z Firmy Deweloperskiej na Sprzedającego, Wnioskodawca w tym samym dniu zawrze umowę sprzedaży Nieruchomości ze Sprzedającym. Kupujący zapłaci Sprzedającemu za Nieruchomość cenę równą cenie nabycia Lokalu przez Sprzedającego. Głównym powodem takiego rozwiązania są problemy z pozyskaniem kredytu inwestycyjnego przez Sprzedającego na oczekiwanych warunkach. Sprzedający zapłacił na rzecz Dewelopera wyłącznie część ceny sprzedaży, obejmującej zaliczkę na poczet dostawy Lokalu.

Zakup Nieruchomości Kupujący zamierza sfinansować za pomocą środków uzyskanych w drodze pozyskanego kredytu inwestycyjnego. Kwota kredytu o jaką wnioskuje Kredytobiorca ma pokrywać również wysokość podatku należnego z tytułu zakupu Nieruchomości, którego obowiązek pokrycia znajduje się po stronie Kupującego, tj. ewentualnego podatku od towarów i usług lub podatku od czynności cywilnoprawnych.

W chwili obecnej Lokal jest wynajmowany przez Sprzedającego, a stosunek najmu trwa od 3 września 2018 r., a wiec dłużej niż 2 lata. Podstawę prawną wykorzystywania Lokalu przez Sprzedającego stanowi umowa przedwstępna sprzedaży, na podstawie której Lokal został wydany na rzecz Sprzedającego. Deweloper, Sprzedający i Kupujący zamierzają objąć dokonane transakcje podatkiem od towarów i usług. W tym celu na co najmniej dzień przed planowanymi transakcjami Deweloper i Sprzedający złożą w urzędzie skarbowym właściwym dla Sprzedającego zgodnie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Kupujący będzie wykorzystywał Lokal wyłącznie do celów działalności opodatkowanej VAT, to jest najmu komercyjnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej sprzedaż Lokalu?

Zdaniem Wnioskodawcy, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej sprzedaż Lokalu.

Uzasadnienie własnego stanowiska

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że nie następuje ona przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub też w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu, lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aktualne brzmienie definicji „pierwszego zasiedlenia” zostało wprowadzone pod wpływem wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o. o., w którym Trybunał uznał, że: „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

W przywołanym orzeczeniu TSUE wskazał, iż: „Jak wynika przede wszystkim z prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. U. 1977, L 145, s. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy VAT, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j), kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

Mając na uwadze powyższe okoliczności prawne uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Lokalu doszło w dniu 3 września 2018 r. W tym dniu zaczęła bowiem obowiązywać umowa najmu zawarta pomiędzy Sprzedającym a najemcą Lokalu, pomimo tego, że pomiędzy Deweloperem a Sprzedającym obowiązywała wyłącznie umowa przedwstępna sprzedaży. Na jej podstawie doszło jednak już do wydania lokalu na rzecz Sprzedającego i dalej - na podstawie umowy najmu przez Sprzedającego na rzecz najemcy.

Deweloper udokumentował dokonaną dostawę fakturą wystawioną na rzecz Sprzedającego, obejmującą całą cenę sprzedaży Lokalu. W odniesieniu zatem do transakcji pomiędzy Deweloperem a Sprzedającym doszło do dostawy lokalu w ramach pierwszego zasiedlenia. Transakcja ta zatem była opodatkowana z mocy prawa. Nie miało bowiem do niej zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani w pkt 10a ustawy o VAT.

Planowane w przyszłości przeniesienie własności Lokalu na rzecz Sprzedającego nie będzie stanowiło już kolejnej dostawy towarów, a ewentualna zapłata pozostałej części ceny przez Sprzedającego na rzecz Dewelopera będzie stanowiła płatność wynagrodzenia na rzecz wcześniej dokonanej i opodatkowanej dostawy towarów. Niemniej jednak Sprzedający i Deweloper planują - dla uniknięcia wątpliwości interpretacyjnych - złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT przed dniem zawarcia umowy przenoszącej własność Lokalu.

Inaczej należy jednak postrzegać dostawę Lokalu, która nastąpi pomiędzy Sprzedającym a Wnioskodawcą. Dostawa ta bez wątpienia będzie już realizowana po upływie 2 lat od tego pierwszego zasiedlenia. W rezultacie dostawa Lokalu na rzecz Kupującego będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zastosowanie zwolnienia na tej podstawie ma istotną konsekwencję. Powoduje to, iż strony transakcji mogą z tego zwolnienia zrezygnować w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, warunkiem skorzystania skutecznej rezygnacji ze zwolnienia jest to, aby:

1.  sprzedający i nabywca był zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, oraz
2.  przed dniem dokonania dostawy złożyli naczelnikowi właściwemu dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku (budynków, budowli lub ich części).

Treść oświadczenia została sformalizowana. Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT powinno ono zawierać:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Skuteczna realizacja ze zwolnienia od VAT spowoduje, że transakcja sprzedaży pomiędzy Sprzedającym i Kupującym będzie opodatkowana VAT. Ponieważ kupujący będzie kontynuował świadczenie usług najmu na rzecz najemcy, będzie wykorzystywał tym samym Lokal wyłącznie na cele działalności opodatkowanej VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, po otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT, nabędzie prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.). W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Kupujący) jest spółką celową, powstałą w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT. Przedsięwzięcie polegać ma na zakupie nieruchomości lokalowej o powierzchni użytkowej wynoszącej 1.153,49 m2 od Sprzedającego, (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), posiadającej czynny status na Białej Liście Podatników.

Sprzedający planuje nabyć w dniu 30 września 2020 r. Lokal od Firmy Deweloperskiej w celu realizacji przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Sprzedającym a Firmą Deweloperską w dniu 8 marca 2017 r.

Po przejściu własności nieruchomości z Firmy Deweloperskiej na Sprzedającego, Wnioskodawca w tym samym dniu zawrze umowę sprzedaży Nieruchomości ze Sprzedającym. Kupujący zapłaci Sprzedającemu za Nieruchomość cenę równą cenie nabycia Lokalu przez Sprzedającego. Sprzedający zapłacił na rzecz Dewelopera wyłącznie część ceny sprzedaży, obejmującej zaliczkę na poczet dostawy Lokalu.

Kupujący zamierza sfinansować zakup Nieruchomości za pomocą środków uzyskanych w drodze pozyskanego kredytu inwestycyjnego. Kwota kredytu o jaką wnioskuje Kredytobiorca ma pokrywać również wysokość podatku należnego z tytułu zakupu Nieruchomości, którego obowiązek pokrycia znajduje się po stronie Kupującego.

W chwili obecnej Lokal jest wynajmowany przez Sprzedającego, a stosunek najmu trwa od 3 września 2018 r., a wiec dłużej niż 2 lata. Podstawę prawną wykorzystywania Lokalu przez Sprzedającego stanowi umowa przedwstępna sprzedaży, na podstawie której Lokal został wydany na rzecz Sprzedającego. Deweloper, Sprzedający i Kupujący zamierzają objąć dokonane transakcje podatkiem od towarów i usług. W tym celu na co najmniej dzień przed planowanymi transakcjami Deweloper i Sprzedający złożą w urzędzie skarbowym właściwym dla Sprzedającego zgodnie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Kupujący będzie wykorzystywał Lokal wyłącznie do celów działalności opodatkowanej VAT, to jest najmu komercyjnego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej sprzedaż Lokalu.

Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem zapytania należy podkreślić, że w zakresie w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego pod warunkiem, że nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze powyższe należy przeanalizować kwestię opodatkowania opisanej transakcji nabycia Lokalu.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W opisanej sprawie Wnioskodawca nabędzie Lokal, który wynajmowany był przez Sprzedającego przez okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem do transakcji tej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Lokalu upłynął okres dłuższy niż 2 lata).

Z wniosku wynika również, ze strony transakcji zamierzają objąć dostawę podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem w sytuacji, gdy Sprzedający i Kupujący złożą oświadczenie, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Transakcja dostawy Lokalu będzie podlegała opodatkowaniu (nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku) wg właściwej stawki podatku VAT.

Uwzględniając treść wyżej powołanych przepisów w kontekście przedstawionego opisu sprawy stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie spełnione będą przesłanki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, umożliwiające Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej sprzedaż Lokalu. Wnioskodawca jest bowiem czynnym podatnikiem VAT, a Lokal, który nabędzie, będzie wykorzystywać wyłącznie do celów działalności opodatkowanej VAT – najmu komercyjnego. Co więcej – jak wykazano wyżej - dostawa Lokalu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w przypadku jednak rezygnacji przez strony transakcji z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 - dostawa Lokalu będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku. W tej sytuacji nie zaistnieje okoliczność wskazana w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy ograniczająca prawo do odliczenia.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej sprzedaż Lokalu jest prawidłowe.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie sprawy będącej przedmiotem wniosku, w zakresie zadanego przez Wnioskodawcę pytania i stanowiska przedstawionego w odniesieniu do zadanego pytania w zakresie podatku od towarów i usług. Inne kwestie, nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. W szczególności interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania nabycia Lokalu przez Sprzedającego od Dewelopera.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.