Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.635.2025.1.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-12
Teza: Zwolnienia od podatku VAT czynności polegających na
dostawie mediów do lokali mieszkalnych będących
przedmiotem najmu.
Słowa kluczowe: gmina
media
najem-najem na cele mieszkalne
zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 2a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 3-art. 82-ust. 3

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w
    zakresie podatku od towarów i usług.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Gmina jest jednostką samorządu terytorialnego zarejestrowaną jako czynny podatnik
    podatku od towarów i usług. Od dnia 1.01.2017 r. Gmina podjęła wspólne rozliczanie
    podatku VAT wraz ze swoimi jednostkami budżetowymi i zakładem budżetowym, zgodnie
    z art. 3 ustawy z dnia 5.09.2016 r. o szczególnych zasadach rozliczeń podatku od towarów
    i usług oraz dokonywania zwrotu środków publicznych przeznaczonych na realizację
    projektów finansowanych z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej
    lub od państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym handlu przez
    jednostki samorządu terytorialnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 280). Z dniem tym, w myśl z
    art. 4 ww. ustawy, Gmina wstąpiła we wszystkie przewidziane w przepisach dotyczących
    podatku VAT, prawa i obowiązki swoich jednostek budżetowych i zakładu budżetowego,
    które zostały scentralizowane (dalej: Jednostki Organizacyjne).
    Jedną z Jednostek Organizacyjnych Gminy jest Zarząd Budynków Komunalnych ... (dalej
    jako: ZBK) - będący jednostką budżetową utworzoną przez Gminę. Przedmiotem
    działalności ZBK jest zarządzanie lokalami mieszkalnymi oraz użytkowymi i budynkami
    wraz z terenem niezbędnym dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z tych
    budynków i urządzeń, stanowiącymi własność lub współwłasność Gminy, Skarbu Państwa,
    osób fizycznych nieznanych miejsca pobytu, dla których nie ustanowiono kuratora, a w
    szczególnie uzasadnionych przypadkach także innych podmiotów po uzyskaniu zgody
    Prezydenta Miasta.
    Do zakresu obowiązków ZBK należy, przede wszystkim, zarządzanie gminnym zasobem
    mieszkaniowym. W ramach tych obowiązków, działając w imieniu Gminy, ZBK zawiera
    umowy najmu lokali mieszkalnych oraz prowadzi bieżącą obsługę najemców. W większości
    przypadków umowy dotyczące lokali mieszkalnych zawierane są bezpośrednio z osobami
    fizycznymi, które wykorzystują te lokale dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych.
    W niektórych jednak przypadkach umowy najmu zawierane są z podmiotami
    pośredniczącymi, w tym m.in. z:
    1) samorządowymi instytucjami kultury, w rozumieniu art. 9 ustawy z dnia 25.10.1991 r.
      o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej (Dz.U. z 2024 r. poz. 87), dla
      których organizatorem jest Gmina;
    2) społecznymi agencjami najmu (dalej jako: SAN), o których mowa w art. 22a ust. 1
      ustawy z dnia 26.10.1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z
      2024 r. poz. 1440) - w przypadku SAN zawierane są umowy dzierżawy lokali
      mieszkalnych;
    3) innymi podmiotami, w szczególności z uniwersytetami, fundacjami, czy
      stowarzyszeniami.
    W każdym z powyższych przypadków, podmioty pośredniczące następnie wynajmują
    lokale mieszkalne swoim pracownikom, lokatorom, podopiecznym czy też osobom
    wyłonionym w ramach naborów wniosków do SAN, wyłącznie dla ich własnych celów
    mieszkaniowych.

    Usługi najmu lokali mieszkalnych, w ramach których stroną umowy jest samorządowa
    instytucja kultury (punkt 1 powyżej), korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem
    od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 22 lit. b rozporządzenia Ministra Finansów
    z dnia 20.12.2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
    stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej jako: rozporządzenie w
    sprawie zwolnień od VAT.
    Zgodnie z tą regulacją, zwolnione z VAT są usługi wynajmowania lub wydzierżawiania
    nieruchomości mieszkalnych lub części nieruchomości na własny rachunek, świadczone
    na rzecz:
    - jednostek samorządu terytorialnego i ich związków,
    - samorządowych jednostek organizacyjnych,
    - jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego niebędących społecznymi agencjami
      najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26.10.1995 r. o społecznych
      formach rozwoju mieszkalnictwa 3,
      - wyłącznie w celu wynajmu lub dzierżawy na rzecz osób fizycznych na ich własne
        cele mieszkaniowe.
    Zasadność zastosowania zwolnienia względem usług wynajmu lokali mieszkalnych na
    rzecz instytucji kultury znajduje potwierdzenie w wydanej na rzecz Gminy interpretacji
    indywidualnej nr 0112-KDIL1-2.4012.260.2022.1.NF z dnia 26.07.2022 r.
    Dzierżawa lokali mieszkalnych na rzecz SAN (punkt 2 powyżej), również korzysta ze
    zwolnienia z opodatkowania VAT. Podstawą tego zwolnienia jest art. 43 ust. 1 pkt 36
    ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), dalej
    jako: ustawa o VAT. Zgodnie ze wskazanym przepisem, zwalnia się od podatku usługi w
    zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym
    lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na
    rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia
    26.10.1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
    Natomiast usługi wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz innych podmiotów
    pośredniczących (punkt 3 powyżej) nie korzystają ze zwolnienia z opodatkowania VAT.
    Zgodnie bowiem z interpretacją ogólną Ministra Finansów nr PT1.8101.1.2021 z 8.10.2021
    r., usługi wynajmowania lokali mieszkalnych na podstawie umów, których stroną nie jest
    ani ostateczny użytkownik lokalu mieszkalnego (czyli osoba fizyczna), ani społeczna
    agencja najmu, nie mogą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
    W związku ze świadczeniem usług wynajmu lub dzierżawy lokali mieszkalnych na rzecz
    podmiotów pośredniczących wymienionych w punktach 1 - 3 powyżej, ZBK dokonuje
    obciążenia najemców/dzierżawców kosztem mediów zużywanych w wynajmowanych
    /wydzierżawianych lokalach, takich jak: woda, ścieki, czy energia cieplna. Należące do
    Gminy lokale wyposażone są w urządzenia pomiarowe służące do pomiaru danego
    medium zużywanego w lokalu: ciepłomierze i wodomierze, zatem obciążenia z tytułu
    centralnego ogrzewania, zimnej wody i odprowadzania ścieków, dokonywane są według
    ich faktycznego zużycia.
    Niektóre z powyższych lokali mieszkalnych znajdują się w budynkach, w których
    funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Jako właściciel lokali w tych budynkach, Gmina jest
    członkiem tych wspólnot mieszkaniowych.
    Wspólnota mieszkaniowa obciąża Gminę i pozostałych członków kosztami mediów
    (centralnego ogrzewania, zimnej wody i odprowadzania ścieków), które Gmina przenosi
    następnie na najemców i dzierżawców poszczególnych lokali. Koszty te stanowią opłaty

    niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw
    lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz.U. z 2023
    r. poz. 725), dalej jako: opłaty niezależne od właściciela.
    W przypadku umów najmu i umów dzierżawy będących przedmiotem niniejszego
    wniosku, Gmina obciąża opłatami niezależnymi od właściciela podmioty pośredniczące
    (wymienione w punktach 1-3 powyżej), które wykorzystują wynajęte lub dzierżawione od
    Gminy lokale wyłącznie dla celów mieszkaniowych swoich pracowników, lokatorów,
    podopiecznych lub osób wyłonionych w ramach naborów wniosków do SAN.
    Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie obciążeń z tytułu zużycia mediów stanowiących
    opłaty niezależne od właściciela, w lokalach mieszkalnych znajdujących się w
    nieruchomościach, w których Gmina i inni właściciele utworzyli wspólnotę mieszkaniową.

## Pytanie

Czy w przedstawionych we wniosku okolicznościach, obciążanie najemców i dzierżawców
    wskazanych w opisie sprawy (podmiotów pośredniczących) z tytułu mediów stanowiących
    opłaty niezależne od właściciela, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym
    mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W ocenie Gminy, obciążanie przez nią najemców i dzierżawców wskazanych w opisie
    sprawy (podmiotów pośredniczących) z tytułu mediów stanowiących opłaty niezależne od
    właściciela, a dotyczących lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach, w których
    funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, których Gmina jest członkiem jako właściciel
    danego lokalu mieszkalnego - korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym
    mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Gminy
    Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od VAT, zwalnia się od
    podatku od towarów i usług czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub
    właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę
    mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż
    prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za
    które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia
    21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
    Kodeksu cywilnego lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22.06.1995 r. o
    zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli lokale te są wykorzystywane
    wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Istotną kwestią dla możliwości zastosowania powyższego zwolnienia względem mediów
    zużywanych w wynajmowanych lub wydzierżawianych lokalach jest ustalenie czy „lokale te
    są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe”.
    W sprawie, której dotyczy przedmiotowy wniosek, lokale mieszkalne wynajmowane przez
    ZBK na rzecz samorządowych instytucji kultury, czy też innych podmiotów
    pośredniczących (w szczególności uniwersytetów, fundacji i stowarzyszeń) lub też
    wydzierżawiane przez ZBK do SAN, wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe
    pracowników, lokatorów, czy podopiecznych ww. podmiotów lub osób wyłonionych w
    ramach naborów wniosków do SAN.

    Takie przeznaczenie lokali wynika z umów najmu zawieranych przez Gminę z tymi
    podmiotami, a w przypadku lokali wydzierżawianych do SAN wykorzystanie lokali
    wyłącznie dla celów mieszkaniowych wynika z zapisów umów dzierżawy oraz z regulacji
    ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, statuującej działalność SAN.
    Zgodnie z art. 22a tej ustawy, społeczną agencją najmu jest podmiot prowadzący, w celu
    tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej,
    działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych
    jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków
    osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych w niniejszym
    rozdziale.
    Jednostka samorządu terytorialnego jaką jest Gmina, ma ustawowy obowiązek zapewnić
    możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańcom gminy. Zgodnie z art. 7
    ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1465 ze zm.) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty w zakresie gminnego
    budownictwa mieszkaniowego należy do zadań własnych gminy. Gmina realizując ten
    obowiązek może korzystać z różnych rozwiązań i dostępnych instrumentów wsparcia, w
    tym może udostępniać swój zasób mieszkaniowy innym podmiotom na zasadach najmu
    lub dzierżawy z prawem do podnajmowania lokali mieszkalnych osobom fizycznym, w tym
    - jak ma to miejsce w przypadku SAN - osobom uprawnionym do zawarcia umów najmu
    lokali mieszkalnych w ramach orgaznizowanych naborów. Tym samym, skoro lokale
    będące przedmiotem niniejszego wniosku, które Gmina wynajmuje lub wydzierżawia
    podmiotom pośredniczącym, wykorzystywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe
    pracowników, lokatorów, czy podopiecznych tych podmiotów lub osób wyłonionych w
    ramach naborów wniosków do SAN, oznacza to, że spełnione są przesłanki wynikające z §
    3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od VAT, aby opłaty niezależne od
    właściciela, korzystały ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w tej regulacji.
    Zasadność takiego stanowiska potwierdza interpretacja nr 0113-KDIPT1-
    3.4012.616.2022.2.OS z dnia 5.01.2023 r., w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
    uznał, że opłaty niezależne od właściciela korzystają ze ww. zwolnienia z VAT w przypadku
    wynajmu lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu pośredniczącego (w tym przypadku
    gminy), celem jego podnajmu osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    W interpretacji tej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał:
    „Analiza opisanej sytuacji prowadzi do wniosku, że spełniają Państwo warunki
    uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku w odniesieniu do dostawy zimnej
    wody do lokali oraz odbioru ścieków na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Są
    Państwo właścicielem lokali, które są oddane w najem Gminie w celu podnajmowania
    lokali osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o stosowną umowę
    najmu. Zatem ww. lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Lokale
    wchodzą w skład wspólnot mieszkaniowych, których są Państwo członkiem. W świetle
    powyższego mogą Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy zimnej wody
    do lokali i odbioru ścieków z lokali. Podsumowując, wystawiając na rzecz Gminy fakturę,
    dla dostawy zimnej wody i ścieków powinni Państwo zastosować zwolnienie od podatku
    VAT”.
    Tym samym w ocenie Gminy, w okolicznościach przedstawionych we wniosku, obciążanie
    najemców z tytułu mediów (stanowiących opłaty niezależne od właściciela), korzysta ze
    zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w
    sprawie zwolnień od VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
        1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
        2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do
        tolerowania czynności lub sytuacji;
        3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może
    zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie
    (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy
    mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest
    dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy. Każde świadczenie niebędące dostawą towarów
    polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem,
    co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione
    następujące warunki:
      - w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca
        jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
      - świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie
    podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady,
    podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z
    wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
    Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
    wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci
    wynagrodzenia.

    Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT:
      W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
      trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam
      otrzymał i wyświadczył te usługi.
    Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń
    określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich
    późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie
    odrębne transakcje usługowe.
    Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym
    imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a
    następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną
    osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.
    Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej
    samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym
    mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci
    takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej
    elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze
    nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w
    odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej
    wyświadczenie tej usługi.
    Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu
    ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana
    przez podmiot działający w charakterze podatnika.
    Według art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą
    powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest
    dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez
    „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.
    Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
                              1Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353 Kodeksu cywilnego. W świetle tego
    przepisu:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów
    nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których
    strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada
    zarówno na wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.

    W oparciu o art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje
    rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz
    jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie
    wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
    Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca
    przewidział dla niektórych czynności obniżone stawki podatku lub zwolnienie od podatku,
    a także zwolnienie podmiotowe od podatku dla pewnej grupy podatników.
    Przy czym zwolnienia te mogą mieć charakter podmiotowy - dotyczyć wymienionych w
    przepisach podatników lub grup podatników - albo też przedmiotowy (określony m.in. w
    art. 43 ustawy).
    Według art. 82 ust. 3 ustawy:
      Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia,
      wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić
      szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:
        1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu
        gospodarczego niektórymi towarami;
        2) przebieg realizacji budżetu państwa;
        3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem
        zwolnienia;
        4) przepisy Unii Europejskiej.
    W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia
    20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
    stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej „rozporządzenie”.
    Na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:
      Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub
      właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę
      mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż
      prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę
      mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu
      ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
      zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty
      pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił
      Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2024 r. poz. 1270), jeżeli lokale te są
      wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Z treści zacytowanego przepisu wynika, że zwolnieniem od podatku objęte są:
    1. czynności wykonywane przez określonego adresata (tj. przez wspólnotę mieszkaniową
      oraz przez właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości
      wspólnotę mieszkaniową)
    2. na rzecz wskazanych w tym przepisie podmiotów (tj. osób używających na podstawie
      innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli
      tworzących tę wspólnotę mieszkaniową)
    3. za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela wynikające z ustawy o ochronie
      praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

    4. jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Zatem zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w
    odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali
    mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w
    lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia
    od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek
    obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz
    subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem,
    zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi
    związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem
    koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na
    cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług
    związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi
    wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.
    Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
    lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t j. Dz. U. z 2023
    r. poz. 725).
    Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy o ochronie praw lokatorów,
    mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
    - lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na
      podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
    - właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże
      lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
    - opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do
      lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
    - kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane
      proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni
      użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące
      opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
        a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz
          przeprowadzonych remontów,
        b) zarządzania nieruchomością,
        c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej,
          domofonu oraz zieleni,
        d) ubezpieczenia nieruchomości,
        e) inne, o ile wynikają z umowy.
    Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r.
    poz. 1048):
      Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy
      wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
      zobowiązania, pozywać i być pozwana.
    Z opisu sprawy wynika, że są Państwo jednostką samorządu terytorialnego (Gminą)
    zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Jedną z Jednostek

    Organizacyjnych Gminy jest Zarząd Budynków Komunalnych (ZBK) - będący jednostką
    budżetową utworzoną przez Gminę.
    Wskazali Państwo, że do zakresu obowiązków ZBK należy, przede wszystkim, zarządzanie
    gminnym zasobem mieszkaniowym. W ramach tych obowiązków, działając w imieniu
    Gminy, ZBK w niektórych przypadkach zawiera umowy najmu z podmiotami
    pośredniczącymi, w tym m.in. z:
    1) samorządowymi instytucjami kultury, w rozumieniu art. 9 ustawy z dnia 25.10.1991 r.
      o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej (Dz.U. z 2024 r. poz. 87), dla
      których organizatorem jest Gmina;
    2) społecznymi agencjami najmu (dalej jako: SAN), o których mowa w art. 22a ust. 1
      ustawy z dnia 26.10.1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z
      2024 r. poz. 1440) - w przypadku SAN zawierane są umowy dzierżawy lokali
      mieszkalnych;
    3) innymi podmiotami, w szczególności z uniwersytetami, fundacjami, czy
      stowarzyszeniami.
    W każdym z powyższych przypadków, podmioty pośredniczące następnie wynajmują
    lokale mieszkalne swoim pracownikom, lokatorom, podopiecznym czy też osobom
    wyłonionym w ramach naborów wniosków do SAN, wyłącznie dla ich własnych celów
    mieszkaniowych.
    Podali Państwo, że usługi najmu lokali mieszkalnych, w ramach których stroną umowy jest
    samorządowa instytucja kultury (punkt 1 powyżej), korzystają ze zwolnienia z
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 22 lit. b
    rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług
    oraz warunków stosowania tych zwolnień.
    Wskazali Państwo, że dzierżawa lokali mieszkalnych na rzecz SAN (punkt 2 powyżej),
    również korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Podstawą tego zwolnienia jest art.
    43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 775), dalej jako: ustawa o VAT. Zgodnie ze wskazanym przepisem, zwalnia się od
    podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o
    charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele
    mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1
    ustawy z dnia 26.10.1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
    Natomiast usługi wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz innych podmiotów
    pośredniczących (punkt 3 powyżej) nie korzystają ze zwolnienia z opodatkowania VAT.
    Zgodnie bowiem z interpretacją ogólną Ministra Finansów nr PT1.8101.1.2021 z 8.10.2021
    r., usługi wynajmowania lokali mieszkalnych na podstawie umów, których stroną nie jest
    ani ostateczny użytkownik lokalu mieszkalnego (czyli osoba fizyczna), ani społeczna
    agencja najmu, nie mogą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
    W związku ze świadczeniem usług wynajmu lub dzierżawy lokali mieszkalnych na rzecz
    podmiotów pośredniczących wymienionych w punktach 1 - 3 powyżej, ZBK dokonuje
    obciążenia najemców/dzierżawców kosztem mediów zużywanych w wynajmowanych
    /wydzierżawianych lokalach, takich jak: woda, ścieki, czy energia cieplna. Należące do
    Gminy lokale wyposażone są w urządzenia pomiarowe służące do pomiaru danego
    medium zużywanego w lokalu: ciepłomierze i wodomierze, zatem obciążenia z tytułu
    centralnego ogrzewania, zimnej wody i odprowadzania ścieków, dokonywane są według
    ich faktycznego zużycia.

    Podali Państwo, że niektóre z powyższych lokali mieszkalnych znajdują się w budynkach, w
    których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Jako właściciel lokali w tych budynkach,
    Gmina jest członkiem tych wspólnot mieszkaniowych.
    Wspólnota mieszkaniowa obciąża Gminę i pozostałych członków kosztami mediów
    (centralnego ogrzewania, zimnej wody i odprowadzania ścieków), które Gmina przenosi
    następnie na najemców i dzierżawców poszczególnych lokali. Koszty te stanowią opłaty
    niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów,
    mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (opłaty niezależne od
    właściciela).
    W przypadku umów najmu i umów dzierżawy będących przedmiotem niniejszego
    wniosku, Gmina obciąża opłatami niezależnymi od właściciela podmioty pośredniczące
    (wymienione w punktach 1-3 powyżej), które wykorzystują wynajęte lub dzierżawione od
    Gminy lokale wyłącznie dla celów mieszkaniowych swoich pracowników, lokatorów,
    podopiecznych lub osób wyłonionych w ramach naborów wniosków do SAN.
    Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zwolnienia od podatku VAT czynności
    polegających na dostawie wody, odbioru ścieków, dostawie energii cieplnej do/z lokali mi
    eszkalnych będących przedmiotem najmu (dzierżawy).
    Bez wątpienia w przedmiotowej sprawie:
    - obciążenie kosztami tzw. mediów jest dokonywane przez właściciela lokali
      mieszkalnych znajdujących się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty
      mieszkaniowe, tj. przez Gminę będącą członkiem wspólnot mieszkaniowych
      (spełniona przesłanka z punktu 1);
    - czynności te są wykonywane na rzecz podmiotów pośredniczących, z którymi Gmina
      zawiera umowy najmu/dzierżawy lokalu mieszkalnego, czyli na rzecz
      samorządowych instytucji kultury, SAN, uniwersytetów, stowarzyszeń i fundacji,
      używających te lokale na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności
      (spełniona przesłanka z punktu 2);
    - wspólnota mieszkaniowa obciąża Gminę kosztami mediów (centralnego ogrzewania,
      zimnej wody i odprowadzania ścieków), które Gmina następnie przenosi na
      podmioty pośredniczące, a koszty te stanowią opłaty niezależne od właściciela w
      rozumieniu ww. ustawy z 21 czerwca 2001 r. (spełniona przesłanka z punktu 3).
    Jeżeli zaś chodzi o spełnienie warunku wykorzystywania lokalu mieszkalnego (przesłanka z
    pkt 4), wskazać należy, że warunek ten musi być spełniony w odniesieniu do konkretnego
    lokalu mieszkalnego należącego do właściciela w ramach utworzonej wspólnoty
    mieszkaniowej, używanego na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności
    przez dany podmiot, który jest obciążany opłatami niezależnymi od właściciela. Nie jest
    więc konieczne, aby wykorzystywanie tego lokalu mieszkalnego następowało
    bezpośrednio przez tego konkretnego najemcę, który jest obciążany ww. opłatami.
    Taki warunek został spełniony w analizowanej sprawie w odniesieniu do lokali
    mieszkalnych będących we własności Gminy jako członka wspólnoty mieszkaniowej. Jak
    wynika bowiem z wniosku - osoby fizyczne podnajmujące lokale od podmiotów
    pośredniczących (tj. pracownicy, lokatorzy, podopieczni czy osoby wyłonione w ramach
    naborów wniosków do SAN) wynajmują te lokale wyłącznie dla własnych celów
    mieszkaniowych. Takie przeznaczenie lokalu wynika z umów najmu zawieranych przez
    Gminę z podmiotami pośredniczącymi, a w przypadku lokali wydzierżawianych do SAN - z
    zapisów umów dzierżawy oraz regulacji ustawy o społecznych formach rozwoju
    mieszkalnictwa, statuującej działalność SAN. Dla zastosowania przedmiotowego

    zwolnienia od podatku wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe nie musi być
    realizowane bezpośrednio przez podmioty pośredniczące, tj. samorządowe instytucje
    kultury, SAN czy pozostałe podmioty, które są obciążane przez Gminę kosztami opłat
    niezależnych od właściciela.
    Analiza opisanej sytuacji prowadzi do wniosku, że spełniają Państwo warunki
    uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku w odniesieniu do dostawy wody,
    energii cieplnej do lokali oraz odbioru ścieków na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11
    rozporządzenia. Są Państwo właścicielem lokali, które są oddane w najem/dzierżawę
    innym podmiotom (podmioty pośredniczące), które w celu podnajmowania lokali osobom
    fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o stosowną umowę najmu. Zatem
    ww. lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Lokale wchodzą w skład
    wspólnot mieszkaniowych, których są Państwo członkiem.
    W świetle powyższego mogą Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy
    wody i energii cieplnej do lokali i odbioru ścieków z lokali.
    Tym samym Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we
    wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi
    ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.