Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-344/11-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-06-29
Teza: Skutki podatkowe wynajmu mieszkania.
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; najemcy; umowa-umowa najmu; wynagrodzenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 01.04.2011 r. (data wpływu 07.04.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu mieszkania - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 01.04.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków wynajmu mieszkania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni zamierza wynająć mieszkanie. W umowie o najem mieszkania chce umieścić zapis, że najemca będzie płacić jej ustalone wynagrodzenie oraz zwrot poniesionych przez nią kosztów związanych z eksploatacją tego mieszkania, takich jak:

*   czynsz płacony do spółdzielni mieszkaniowej;
*   koszt zużycia wody (płacony do spółdzielni mieszkaniowej);
*   koszt zużycia gazu;
*   koszt zużycia energii elektrycznej;
*   opłata za domofon i telewizję kablową;
*   podatek od użytkowania wieczystego gruntu (do Urzędu Miasta);
*   abonament RTV.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Chciałaby uniknąć zlecania wynajmującemu płacenia w swoim imieniu innym dostawcom (Wnioskodawczyni jest bowiem jest jako właściciel mieszkania klientem spółdzielni, gazowni, zakładu energetycznego itd.) i uniknąć ciągłego kontrolowania najemcy, czy uiścił poszczególne opłaty. Wnioskodawczyni będzie jedynie zlecać mu zwrot opłaconych przez nią rachunków powstałych w okresie wynajmowania mieszkania oraz stałe wynagrodzenie dla niej za wynajem. Jednocześnie Wnioskodawczyni chciałaby przed podpisaniem umowy wybrać odpowiednią metodę opodatkowania tej czynności.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy jeżeli Wnioskodawczyni wybierze opodatkowanie tego mieszkania metodą ogólną (wg obowiązujących progów podatkowych) to czy poniesione przez nią wydatki (wyszczególnione w punktach w polu 68) będą kosztem uzyskania przychodu, a przychodem będzie cała wpłacona przez najemcę kwota (zarówno jej wynagrodzenie jak i zwrot poniesionych wydatków )?,
2.  Czy kosztem uzyskania przychodu będą także koszty związane z przystosowaniem mieszkania do potrzeb najemcy (np. zakup farb do malowania ścian i rachunek od malarza)?,
3.  Czy w przypadku wyboru ryczałtu podstawą opodatkowania będzie cała wpłacona przez najemcę kwota (zarówno wynagrodzenie Wnioskodawczyni jak i zwrot poniesionych wydatków)?

Odpowiedź na pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni przychodem podatkowym będzie zarówno wynagrodzenie, które będzie pobierać jako wynajmująca oraz zwrot poniesionych przez nią wydatków związanych z użytkowaniem tego mieszkania.

Kosztami uzyskania przychodu będą wszystkie wyszczególnione przez Wnioskodawczynię w polu 68 koszty. Także koszty ewentualnego remontu związanego z dostosowaniem tego mieszkania do potrzeb wynajmującego (np. koszt farb do malowania ścian) będą kosztem uzyskania przychodu. W przypadku wyboru metody ogólnej podstawą opodatkowania będzie dochód czyli przychody minus koszty uzyskania przychodu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Natomiast zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Reasumując, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych będą otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast ponoszone bezpośrednio przez wynajmującego należności z tytułu opłat eksploatacyjnych i użytkowych, tj. czynsz płacony do spółdzielni mieszkaniowej, wodę, gaz, energię elektryczną, domofon, telewizję kablową, abonament RTV, opłata za wieczyste użytkowanie gruntu) - skoro do ich ponoszenia zobowiązany będzie najemca – nie będą stanowić przychodu ze źródła jakim jest najem. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie będą powodować przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jednocześnie należności z tytułu opłat eksploatacyjnych i użytkowych pokryte przez najemcę nie stanowią dla Wnioskodawczynię kosztów uzyskania przychodów.

W przypadku wyboru formy opodatkowania wg. „zasad ogólnych” Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, które mają wpływ na wysokość osiągniętych przychodów tj. koszty ewentualnego remontu wynajmowanego mieszkania.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa bowiem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.