Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-585/11-2/MC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-10-13
Teza: Czy wpływy uzyskane przez wnioskodawcę z tytułu administrowania nieruchomościami mieszkaniowymi Gminy, Skarbu Państwa, własnymi i Wspólnot Mieszkaniowych przeznaczone przez wnioskodawcę na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Gminy, Skarbu Państwa, własnych i Wspólnot Mieszkaniowych podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust 1 pkt 44 u.p.d.o.p?
Słowa kluczowe: gmina; nieruchomości-administrowanie nieruchomością; Skarb Państwa; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 08.07.2011r. (data wpływu 18.07.2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu administrowania:

*   własnymi nieruchomościami mieszkaniowymi – **jest prawidłowe,**
*   nieruchomościami mieszkaniowymi Gminy, Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.07.2011r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu administrowania nieruchomościami mieszkaniowymi Gminy, Skarbu Państwa, własnymi i Wspólnot Mieszkaniowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zakład sp. z o.o. w P. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gospodarki mieszkaniowej. M. sp. z o.o. jest T oraz jednostką organizacyjną samorządu terytorialnego ( Gmina posiada 100 % udziałów Spółki). Spółka administruje nieruchomościami Gminy i Skarbu Państwa na podstawie umowy o administrowanie oraz nieruchomościami Wspólnot Mieszkaniowych, na podstawie oddzielnych umów zawartych z każdą ze wspólnot. Spółka administruje także własnymi budynkami mieszkalnymi. Celem założenia Spółki było administrowanie nieruchomościami Gminy oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności przez dostarczanie im lokali mieszkalnych.

Formuła Spółki sprawia, że wykonywana działalność nie jest działalnością nastawioną na zysk lecz wypełnienie nałożonego jej celu.

W związku z prowadzoną działalnością w minimalnej części Spółka otrzymuje tez przychody z wynajmu lokali użytkowych i wydatkuje je na utrzymanie tych lokali.

Niniejszy wniosek dotyczy dochodów uzyskanych z zasobów mieszkaniowych oraz przeznaczenia tych dochodów na gospodarkę tymi zasobami.

Wnioskodawca administruje między innymi:

*   budynkami mieszkalnymi będącymi własnością Gminy,
*   budynkami mieszkalnymi będącymi własnością Skarbu Państwa,
*   własnymi budynkami mieszkalnymi,
*   budynkami mieszkalnymi Wspólnot Mieszkaniowych,
*   lokalami mieszkalnymi będącymi własnością Gminy w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych. Z tych tytułów Spółka uzyskuje dochód.

Uzyskany dochód przeznaczony jest na:

1.  Zaliczki właściciela na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, w przypadku lokali gminnych położonych w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej.
2.  Utrzymanie nieruchomości mieszkaniowych gminnych, Skarbu Państwa i własnych.

W zakres wydatków przeznaczonych na utrzymanie nieruchomości gminnych Skarbu Państwa, własnych i Wspólnot Mieszkaniowych wchodzą min. wydatki na remonty, bieżącą konserwacje i działanie, w celu utrzymania w stanie niepogorszonym:

*   budynków mieszkalnych,
*   pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (lokatorów), a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego i zapewniające jego sprawne funkcjonowanie,
*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
*   dźwigi osobowe i towarowe,
*   aparaty do wymiany ciepła,
*   kotłownie i hydrofornie wbudowane,
*   klatki schodowe,
*   strychy, piwnice, komórki,
*   balkony, loggie,
*   garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych,
*   budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki będące własnością gminy

W związku z powyższym zadano następujące pytanie

Czy wpływy uzyskane przez wnioskodawcę z tytułu administrowania nieruchomościami mieszkaniowymi Gminy, Skarbu Państwa, własnymi i Wspólnot Mieszkaniowych przeznaczone przez wnioskodawcę na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Gminy, Skarbu Państwa, własnych i Wspólnot Mieszkaniowych podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust 1 pkt 44 u.p.d.o.p?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Nie ma wątpliwości, że wnioskodawca wypełnia dyspozycję wskazaną w części pierwszej przepisu - jest jednostką organizacyjną samorządu terytorialnego zgodnie z art. 9 ustawy o gospodarce komunalnej i jednocześnie jest T. Zgodnie z umową Spółki jednym z głównych celów jej działalności jest administrowanie i zarządzanie budynkami mieszkaniowymi na zlecenie.

Dochody wskazane przez wnioskodawcę bez wątpliwości są dochodami pochodzącymi z gospodarki mieszkaniowej. W zamian za administrowanie i zarządzanie nieruchomościami Gminy i Skarbu Państwa Spółka otrzymuje wpływy z opłat czynszowych za lokale mieszkalne. Od Wspólnot Mieszkaniowych otrzymuje wynagrodzenie za zarządzanie i administrowanie nieruchomościami wspólnoty. Nie ma wątpliwości, że powyższe dwie kategorie mieszczą się w zakresie terminu dochód z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi.

Z uzyskanego dochodu pokrywane są zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej we Wspólnotach Mieszkaniowych. Zazwyczaj wspólnoty uchwalają odrębną zaliczkę na bieżącą eksploatację nieruchomości wspólnej i odrębną na fundusz remontowy. W wypadku zaliczki eksploatacyjnej” gromadzone środki są wydawane na pokrywanie bieżących wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Gromadzenie środków na przyszłe remonty trwa nierzadko nawet kilka lat, ale w całości przeznaczone jest na remonty nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej.

Nie ma wątpliwości, że z samego swojego charakteru prawnego zaliczki wydatkowane są na gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi. Potwierdza powyższe teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dna 12 sierpnia 2008 r., I SA/Wr 352/2008, LexPolonica nr 2064572, która wskazuje, że „Gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi”. O jakim mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., należy utożsamić z „zarządem rzeczą wspólną”, o jakim mowa w ustawie o własności lokali.

„Wymagane współdziałanie w zarządzie rzeczami wspólnymi oznacza konieczność współdecydowania o zamierzonych czynnościach podejmowanie wspólnych czynności dotyczących przed miotu współwłasności co oznacza podejmowanie licznych czynności o charakterze faktycznym, prawnym, procesowym (urzędowym) i finansowym, dotyczących rzeczy (zasobów mieszkaniowych) w zakresie jej utrzymania, gospodarowania, rozporządzania” Wydatki ponoszone na nieruchomości gminne, Skarbu Państwa i własne w zakresie przedstawionym w stanie faktycznym bez wątpliwości wydawane są w celach związanych z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. W zakresie wydatków poniesionych na nieruchomości własne gminne i Skarbu Państwa należy odwołać się do definicji zasobów mieszkaniowych zamieszczonych w piśmie Ministerstwa Finansów - Podsekretarza Stanu z dnia 17 marca 2009r., DD6/8213J34/KWW/09/PGMC-123 Lex Polonica nr 2044645, Biuletyn Skarbowy 2009/3 str. 20 - Przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, rozumie się nie tylko lokale mieszkalne ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie, Do zasobów tych należą zatem, oprócz lokali mieszkalnych, także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. strychy, klatki schodowe, windy, garaże. Podobnie wskazuje Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lutego 2010 r. II FSK 1551/2005, „Zamieszczone w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o,p. pojęcie „zasoby mieszkaniowe” obejmuje swym zakresem lokale mieszkalne oraz pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (lokatorów), a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego i zapewniające jego sprawne funkcjonowanie, z wyłączeniem budynków niemieszkalnych, budynków handlowo-usługowych oraz budowli sportowych.” Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Przedstawione przez Wnioskodawcę dochody nie należą do żadnej z tych kategorii.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady działania towarzystw budownictwa społecznego określone zostały w rozdziale 4 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1070 ze zm.). Zgodnie z art. 23 ust. 1 powołanej ustawy towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:

1.  spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,
2.  spółek akcyjnych,
3.  spółdzielni osób prawnych.

Z treści art. 27 ust. 1 cytowanej ustawy wynika z kolei, iż przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

T może również:

1.  nabywać budynki mieszkalne,
2.  przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
3.  wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
4.  sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,
5.  prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą (art. 27 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody towarzystw budownictwa społecznego, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody towarzystw budownictwa społecznego otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Spółka zarządza własnymi zasobami mieszkaniowymi, administruje nieruchomościami mieszkalnymi Gminy, Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych i własnymi uzyskując z tego określone dochody.

Zarządzanie nieruchomościami wchodzącymi w skład wspólnot mieszkaniowych odbywa się na podstawie umów o administrowanie.

Odnosząc powyższe uwarunkowania prawne do przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, stwierdzić należy, że przychodów z zarządzania budynkami mieszkalnymi będącymi własnością Gminy, Skarbu Państwa, Wspólnot Mieszkaniowych, lokalami będącymi własnością Gminy w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych na podstawie zawartych umów o administrowanie nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi; jest to bowiem działalność usługowa w stosunku do Gminy, Skarbu Państwa i Wspólnot Mieszkaniowych.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dotyczy wyłącznie dochodów osiąganych przez podmioty wymienione w tym przepisie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zatem dotyczy tylko zasobów mieszkaniowych należących do danego podmiotu. W związku z tym zwolnieniu przedmiotowemu podlegać będą jedynie dochody Towarzystwa z administrowania budynkami mieszkalnymi należącymi do Spółki.

Reasumując, wynagrodzenie uzyskane z tytułu usług zarządzania nieruchomościami Gminy, skarbu Państwa i Wspólnot Mieszkaniowych nie mieści się w pojęciu gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji dochody uzyskane z powyższych tytułów podlegają opodatkowaniu, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odnosząc się do powołanego przez Spółkę we wniosku orzeczenia sądu administracyjnego organ podatkowy podkreśla, iż zostało ono wydane w indywidualnej sprawie w odzwierciedleniu do konkretnego stanu faktycznego i nie ma charakteru wiążącej wykładni prawa podatkowego. Należy dodać także, że powołany wyrok dotyczy zupełnie innego stanu faktycznego tj. dochodu z odsetek na lokatach bankowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej administrowania własnymi budynkami mieszkalnymi a w części dotyczącej administrowania budynkami mieszkalnymi należącymi do Gminy, Skarbu Państwa i Wspólnot Mieszkaniowych za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.