Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-3.4011.286.2018.3.PR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-07
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki w części stanowiącej grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę oraz pozostałych gruntów wraz z budynkiem mieszkalnym
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-jednoosobowa działalność gospodarcza; przychód; sprzedaż-sprzedaż działek; wspólność-wspólność majątkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 30 kwietnia 2018 r. (data wpływu 9 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki w części stanowiącej: (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

*   grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę – **jest nieprawidłowe,**

*   pozostałe grunty wraz z budynkiem mieszkalnym – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem, w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, zabudowanej działki gruntu, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 29, AM-8, dla której prowadzona jest przez Sąd księga wieczysta.

Działka, o której wyżej mowa, została nabyta w 1998 r. do majątku prywatnego przez męża Wnioskodawczyni, na mocy postanowienia Sądu z 1998 r. o przysądzeniu własności nieruchomości, składającej się z działek 17/1, 18/7 oraz 18/2, będącej w wieczystym użytkowaniu i zabudowanej budynkami gospodarczymi, budynkiem administracyjnym, budynkiem mieszkalno-garażowym, budynkiem produkcyjnym, składem opału i magazynem, za ustaloną w postanowieniu cenę. Przysądzenie własności nieruchomości, o którym wyżej mowa, na rzecz męża Wnioskodawczyni, z uwagi na brak rozdzielności majątkowej, spowodowało automatyczne nabycie ww. nieruchomości do małżeńskiej wspólności majątkowej.

Decyzją Prezydenta Miasta z 2014 r. orzeczono o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania przysługującego Wnioskodawczyni i Jej małżonkowi (dalej także: Właściciele) w prawo własności nieruchomości zabudowanej, oznaczonej geodezyjnie jako działki 17/3, 29, AM-8 o łącznej powierzchni 35703 m2, oraz ustalono opłatę za ww. przekształcenie. Jednocześnie należy zauważyć, że działka nr 17/3 powstała z podziału działki nr 17/1, natomiast działka nr 29, której dotyczy wniosek, powstała w wyniku scalenia działki nr 18/7 i nr 18/2. Na działce nr 29, posadowiony jest budynek mieszkalny (mieszkania zakładowe poprzedniego właściciela), który został nabyty na mocy ww. postanowienia Sądu z 1998 r. o przysądzeniu, wraz z zamieszkałymi w tym budynku lokatorami.

Działka nr 29, stanowiąca grunt zabudowany ww. budynkiem mieszkalnym, została po nabyciu w całości wprowadzona do jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię i ujęta w ewidencji środków trwałych.

Z budynku mieszkalnego, pobierano począwszy od dnia nabycia nieruchomości i wprowadzenia do działalności Wnioskodawczyni do chwili obecnej, pożytki w postaci czynszów, które stanowiły przychody z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni (podatkowa księga przychodów i rozchodów). Czynsze dokumentowane były fakturami ze stawką VAT „zwolnioną” (najem na cele mieszkaniowe), obrót z tego tytułu Wnioskodawczyni wykazywała w deklaracjach VAT-7. Od 2017 r. pozostaje tylko jeden najemca, który nadal wpłaca co miesiąc opłatę za korzystanie z lokalu. Zgodnie z wcześniejszymi uwagami, działka stanowi składnik majątku trwałego w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, a od budynku dokonywane były odpisy amortyzacyjne. Jeżeli chodzi natomiast o grunty położone na działce nr 29, nie były one gospodarczo wykorzystywane, część terenów była zachwaszczona, a część wykorzystywana przez lokatorów budynku mieszkalnego na grządki warzywne.

Zarówno budynek, jak i grunt nie były przedmiotem jakichkolwiek adaptacji czy ulepszeń. Pierwotnie działka nr 29, o łącznej powierzchni 12 499 m2, klasyfikowana była w ewidencji gruntów jako grunty orne o powierzchni łącznej 9 849 m2, tereny mieszkaniowe o powierzchni 826 m2 oraz tereny zurbanizowane o powierzchni 1 824 m2 (na podstawie wypisu z rejestru gruntów z 2015 r.). W 2015 r. powyższa działka utraciła charakter rolny w związku z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta. W tym okresie została podjęta przez Wnioskodawczynię decyzja o zamiarze budowy na przedmiotowej działce nr 29 hali magazynowej, czego konsekwencją było wystąpienie przez Wnioskodawczynię z wnioskiem do Prezydenta miasta o wydanie decyzji o wyłączeniu części gruntu rolnego położonego na ww. działce z produkcji rolnej. W 2015 r. została wydana przez Prezydenta miasta decyzja, której treścią było zezwolenie Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w związku z planowaną budową hali magazynowej z częścią biurową i infrastrukturą towarzyszącą – na trwałe wyłączenie z produkcji rolnej części gruntu stanowiącego użytek rolny o powierzchni 7 659 m2 zlokalizowanego na działce nr 29, w tym do wyłączenia: w klasie RIIIa – powierzchnia 0,1700 ha, w klasie RIVa – powierzchnia 0,5959 ha. Jednocześnie w związku z ww. decyzją, ustalono jednorazową należność z tytułu wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolnej w klasie RIIIa, a także opłaty roczne. Wyłączenie gruntu rolnego w klasie RIVa nie podlega natomiast opłacie. Ponadto, zobowiązano Właścicieli do pisemnego zawiadomienia o rozpoczęciu innego niż rolnicze użytkowanie gruntów rolnych. Zgodnie z treścią ww. decyzji, faktyczne wyłączenie przedmiotowego gruntu z produkcji rolnej jeszcze nie nastąpiło – powyższe nastąpi dopiero w momencie faktycznego rozpoczęcia inwestycji. Na chwilę obecną, inwestycja nie została jeszcze rozpoczęta, a Wnioskodawczyni poniosła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jedynie wydatki o charakterze przygotowawczym związane z planowaną inwestycją, tj. wydatek na wykonanie projektu hali, przygotowanie projektu zamiennego i nadzór inwestorski. Wydatki, o których mowa, ze względu na inwestycyjny charakter nie zostały dotychczas ujęte jako koszty uzyskania przychodu, natomiast z faktur dokumentujących ww. wydatki, został odliczony podatek naliczony VAT. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 2016 r. przedmiotowa działka opisana jest aktualnie jako tereny mieszkaniowe o powierzchni 826 m2 oraz zurbanizowane tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę o powierzchni 11 673 m2. Na działce posadowiony jest budynek mieszkalny o powierzchni 420,24 m2. Dla celów podatku od nieruchomości (decyzja w sprawie wymiaru podatku za 2016 r.), wymiar podatku dotyczy gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej o powierzchni 11 673 m2, pozostałych gruntów o powierzchni 826 m2 oraz budynków mieszkalnych o powierzchni 420,24 m2. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem planuje obecnie sprzedaż opisanej wyżej działki nr 29 na rzecz spółki kapitałowej. Przed sprzedażą nie będzie dokonany jakikolwiek podział ww. nieruchomości, przedmiotem sprzedaży będzie w całości działka nr 29. Ewentualna inwestycja dotycząca budowy hali magazynowej, byłaby więc realizowana już po ww. sprzedaży przez nabywcę, tj. spółkę kapitałową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku z planowaną sprzedażą działki nr 29 powstanie dla Wnioskodawczyni obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w szczególności czy do ww. sprzedaży znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 10 ust. 3 ww. ustawy?
2.  Czy planowana sprzedaż działki nr 29 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak, to na jakiej podstawie?
3.  Czy prawidłowym będzie stanowisko, zgodnie z którym fakturę dokumentującą planowaną sprzedaż nieruchomości, powinna wystawić wyłącznie Wnioskodawczyni?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pozostałych pytań zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, z tytułu planowanej sprzedaży działki nr 29 opisanej w stanie faktycznym (winno być zdarzeniu przyszłym) nie powstanie po stronie Wnioskodawczyni obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, ze względu na upływ 5-letniego okresu od daty nabycia ww. nieruchomości i zastosowanie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych. W ocenie Wnioskodawczyni, mając na uwadze fakt, że planowana sprzedaż będzie dotyczyła działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to pomimo wprowadzenia i wykorzystywania ww. nieruchomości w prowadzonej przez Wnioskodawczynię jednoosobowej działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tytułu tej sprzedaży będzie stanowił – ze względu na art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychód ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym nie będzie to przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych, tj. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Uzasadniając ww. stanowisko, Wnioskodawczyni wskazała, że przychody ze zbycia nieruchomości, jeśli to zbycie nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej, są kwalifikowane do źródła przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pominięto):

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej – przychód uzyskany z takiego zbycia jest kwalifikowany do źródła przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy zauważyć, że w świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

− wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Według Wnioskodawczyni, ustawodawca w sposób szczególny reguluje przypadek sprzedaży nieruchomości, zabudowanej m.in. budynkiem mieszkalnym.

Stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy (czyli źródło przychodu z tytułu zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą) mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższej regulacji odpowiada także przepis art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyłączający z przychodów z działalności gospodarczej przychody ze zbycia nieruchomości mieszkalnych – zgodnie z tym przepisem do przychodów ze zbycia składników majątku stanowiących m.in. środki trwałe wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Sposób opodatkowania przychodów ze zbycia nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej – reguluje przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych, zgodnie z którym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W powyższym przypadku, jeżeli zbycie następuje po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości – przychód w ogóle nie powstanie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, mając na uwadze powyższe regulacje, nasuwa się wniosek, że zbycie budynku mieszkalnego (wraz z gruntem związanym z tym budynkiem), nawet jeżeli budynek ten był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej i został ujęty w ewidencji środków trwałych, po upływie pięciu lat – licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został nabyty – nie spowoduje powstania przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych, bowiem zbycie takie powinno zostać zakwalifikowane na podstawie przepisów o prywatnym zbyciu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy), a nie jako zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Odnosząc powyższe regulacje na grunt przedstawionych okoliczności faktycznych sprawy należy wskazać przede wszystkim, że przedmiotem planowanej sprzedaży ma być wydzielona geodezyjnie działka gruntu nr 29, zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego, natomiast zgodnie z wyjaśnieniami organów podatkowych (przykładowa interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 marca 2017 r., nr 3063-OLPB1-1.4511.99.2017.1.IM), należy w tym zakresie odwołać się do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W pkt 2 objaśnień do PKOB, wskazano więc, że budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. O zaliczeniu budynku (lub lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

W świetle przedstawionych okoliczności faktycznych, w ocenie Wnioskodawczyni, należy stwierdzić, że budynek posadowiony na przedmiotowej działce nr 29 – stanowi budynek mieszkalny. Należy zauważyć, że wskazane w stanie faktycznym (winno być zdarzeniu przyszłym) postanowienie Sądu z 1998 r. o przysądzeniu nieruchomości stanowiących poprzednio własność F, obejmowało m.in. mieszkania zakładowe w przekazywanych budynkach. Jednocześnie w protokole z 1998 r. dot. przekazania nieruchomości objętych ww. postanowieniem o przysądzeniu, potwierdzono fakt fizycznego przekazania składników majątkowych przynależnych do nieruchomości, w tym lokatorów zamieszkujących mieszkania zakładowe w budynkach objętych ww. postanowieniem. W powyższym postanowieniu wskazano wprawdzie m.in. na przekazanie działki 18/7 i 18/2, niemniej jednak w wyniku późniejszego scalenia powyższych dwóch działek powstała opisywana działka nr 29, na której to działce posadowiony jest budynek mieszkalny, zamieszkały przez wspomnianych lokatorów. Klasyfikacja przedmiotowego budynku jako budynku mieszkalnego, znajduje potwierdzenie w decyzjach wydawanych w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości (działka nr 29), w których wskazuje się jako podstawę opodatkowania budynki mieszkalne.

Zgodnie z informacjami objętymi stanem faktycznym (winno być zdarzeniem przyszłym), działka nr 29 została w całości wprowadzona do działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię i ujęta w ewidencji środków trwałych. Na gruncie nie prowadzono żadnej działalności gospodarczej, część terenów była zachwaszczona, a część wykorzystywana (nieodpłatnie) przez lokatorów na grządki warzywne. Natomiast z budynku mieszkalnego zamieszkałego przez przejętych lokatorów pobierano, począwszy od dnia nabycia nieruchomości do chwili obecnej, pożytki w postaci czynszów, kwalifikowane jako przychody z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Wobec powyższych informacji, należy stwierdzić, że na chwilę obecną budynek nadal ma charakter mieszkalny, pomimo że faktycznie zamieszkuje w nim już tylko jeden najemca, zajmujący powierzchnię pok. 80 m2 (powierzchnia użytkowa całego budynku dla celów wymiaru podatku od nieruchomości wynosi 420,24 m2). Pozostała część budynku nie jest wykorzystywana do żadnych innych celów, nie zostały wykonane też w budynku żadne prace budowlane, które mogłyby zmienić jego mieszkalne przeznaczenie. W związku z powyższym, nie ma podstaw, aby kwalifikować przedmiotowy budynek inaczej niż budynek mieszkalny w znaczeniu przyjmowanym dla celów stosowania regulacji określonej w art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, skoro kwalifikacja budynku jako budynku mieszkalnego znajduje potwierdzenie w stanie faktycznym (winno być zdarzeniu przyszłym), należy rozważyć spełnienie kolejnego warunku określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a mianowicie, czy w odniesieniu do planowanej obecnie sprzedaży przedmiotowej działki można stwierdzić, że został spełniony warunek dot. upływu 5-letniego okresu, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z przedstawionymi informacjami, podstawą nabycia działki nr 29, powstałej w wyniku scalenia działki nr 18/7 i 18/2, było wskazane postanowienie Sądu z 1998 r. o przysądzeniu własności działek będących w wieczystym użytkowaniu stanowiących majątek dawnej F.

Zdaniem Wnioskodawczyni, datą nabycia przedmiotowej nieruchomości jest data nabycia prawa wieczystego użytkowania ww. działki, wynikająca z ww. postanowienia o przysądzeniu. Bez znaczenia jest natomiast w tym przypadku data późniejszego przekształcenia nabytego prawa wieczystego użytkowania ww. działki w prawo własności, co miało miejsce na podstawie decyzji wydanej przez Prezydenta miasta z 2014 r., tzn. data ww. przekształcenia nie może być potraktowana jako data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Należy zauważyć, że za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5-letni termin, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjmuje się datę pierwotną nabycia nieruchomości, tj. datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, bowiem moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości, natomiast nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

Wnioskodawczyni wskazuje, że powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w pisemnych interpretacjach organów podatkowych – tytułem przykładu Wnioskodawczyni wskazuje na fragment interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 2 stycznia 2017 r., sygn. 0461-ITPB4.4511.796.1.2016.KK, w której czytamy: „(\`(...)\`) Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2004 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość stanowiącą działkę wraz z budynkiem mieszkalnym w użytkowanie wieczyste. W 2011 roku Wnioskodawca przekształcił prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. W 2016 r. Wnioskodawca sprzedał opisaną nieruchomość. (\`(...)\`) W związku z powyższym wskazać należy, że za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5-letni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć datę pierwotną nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, zatem termin ten powinien być liczony od końca 2004 roku. Sprzedaż w 2016 r. działki nr X wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. W konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu dokonania tej czynności. (\`(...)\`)”.

W związku z powyższym, mając na uwadze fakt, że nabycie prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej działki nastąpiło przez Wnioskodawczynię w 1998 r. na mocy opisanego postanowienia o przysądzeniu – należy uznać, że w razie dokonania obecnie planowanej sprzedaży przedmiotowej działki, sprzedaż ta nastąpiłaby po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego, sprzedaż ww. działki nr 29 zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wykorzystywanym wprawdzie przez Wnioskodawczynię w prowadzonej działalności gospodarczej (odpłatny najem lokali w budynku na rzecz lokatorów), stanowi sytuację wskazaną w art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w konsekwencji czego sprzedaż ta – w odniesieniu do całej działki nr 29 (grunt wraz z budynkiem) – powinna być kwalifikowana na podstawie przepisów dotyczących opodatkowania zbycia prywatnego majątku (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wątpliwości Wnioskodawczyni związane z możliwością zastosowania regulacji z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, a tym samym potraktowania planowanej sprzedaży działki nr 29 (całej działki gruntu o powierzchni 12 499 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym) jako sprzedaży podlegającej regulacji z art. 10 ust. l pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pojawiły się natomiast w związku ze zmianą przeznaczenia działki nr 29.

Jak wskazywano w stanie faktycznym (winno być zdarzeniu przyszłym), w związku z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta działka utraciła charakter rolny. Ponadto, na wniosek Wnioskodawczyni, została wydana w 2015 r. decyzja, której treścią było zezwolenie Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na trwałe wyłączenie z produkcji rolnej części gruntu stanowiącego użytek rolny zaliczany do klas bonitacyjnych RIIIa i RIVa o powierzchni łącznej 7 659 m2, zlokalizowanego na działce nr 29, w tym do wyłączenia: w klasie RIIIa – powierzchnia 1 700 m2, w klasie RIVa – powierzchnia 5 959 m2, w związku z planowaną wcześniej przez Wnioskodawczynię budową hali magazynowej z częścią biurową i infrastrukturą towarzyszącą.

Zgodnie z treścią ww. decyzji, faktyczne wyłączenie przedmiotowego gruntu jeszcze nie nastąpiło, nie pomniejszono należności o wartość gruntu i nie ustalono terminu uiszczenia opłaty rocznej. Ponadto, zobowiązano Wnioskodawczynię (czyli wyłączającego grunt z produkcji rolnej) do pisemnego zawiadomienia o rozpoczęciu innego niż rolnicze użytkowanie gruntów rolnych, tj. o rozpoczęciu inwestycji.

Należy zauważyć, że ww. decyzją jedynie zakwalifikowano do wyłączenia z produkcji rolnej część powierzchni działki nr 29 o powierzchni 7 659 m2, natomiast faktyczne wyłączenie nastąpi dopiero w momencie rozpoczęcia inwestycji.

Ponadto, w razie zbycia gruntów objętych ww. decyzją obowiązki z niej wynikające przechodzą na nabywcę.

W stanie faktycznym (winno być zdarzeniu przyszłym) wskazano ponadto, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 2016 r. przedmiotowa działka opisana jest jako tereny mieszkaniowe o powierzchni 826 m2 oraz zurbanizowane tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę o powierzchni 11 673 m2. Na działce posadowiony jest budynek mieszkalny o powierzchni 420,24 m2. Dla celów podatku od nieruchomości (decyzja w sprawie wymiaru podatku za 2016 r.), wymiar podatku dotyczy gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej o powierzchni 11 673 m2, pozostałych gruntów o powierzchni 826 m2 oraz budynków mieszkalnych o powierzchni 420,24 m2.

Powyższe okoliczności mogą budzić pewne wątpliwości czy cała powierzchnia działki gruntu nr 29, tj. w wys. 12 499 m2 może zostać potraktowana przy sprzedaży – dla celów zastosowania przepisu art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako grunt związany z budynkiem mieszkalnym, w sytuacji gdy część gruntu zakwalifikowana jest dla celów podatku od nieruchomości jako grunt związany z prowadzeniem działalności gospodarczej czy też ze względu na fakt przeznaczenia części gruntu do wyłączenia z produkcji rolnej z uwagi na planowaną inwestycję.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni, takie okoliczności jak zmiana przeznaczenia znacznej części powierzchni działki na grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także wydanie wskazanej wyżej decyzji, kwalifikującej do wyłączenia z produkcji rolnej część powierzchni działki nr 29 o powierzchni 7 659 m2 – nie zmieniają faktu, że w razie sprzedaży przedmiotowej działki nr 29 jako całości, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, cała powierzchnia działki powinna zostać potraktowana jako związana z ww. budynkiem mieszkalnym, tj. zarówno powierzchnia gruntu 826 m2 (zakwalifikowana w rejestrze gruntów jako tereny mieszkaniowe, a dla celów podatku od nieruchomości jako pozostałe grunty), jak i powierzchnia 11 673 m2 (zakwalifikowana w rejestrze gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, a dla celów podatku od nieruchomości jako grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Należy podkreślić, że przedmiotem planowanej sprzedaży byłaby cała wydzielona geodezyjnie działka nr 29 o powierzchni 12 499 m2, zabudowana budynkiem mieszkalnym. Skoro ww. budynek usytuowany na działce nr 29 posiada charakter mieszkalny i nie zostało zmienione przeznaczenie tego budynku na użytkowy (nie były wykonywane prace adaptacyjne) – to sprzedaż tego budynku (wraz z całą powierzchnią gruntu), wykorzystywanego wprawdzie w prowadzonej działalności gospodarczej, powinna być kwalifikowana na podstawie przepisów dotyczących opodatkowania zbycia prywatnego majątku (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W konsekwencji, w odniesieniu do planowanej sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, wraz z gruntem o powierzchni 12 499 m2, stanowiącym działkę nr 29, stwierdzić należy, że sprzedaż ta nie będzie skutkować po stronie Wnioskodawczyni powstaniem przychodu z działalności gospodarczej.

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w pisemnych interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe w podobnych sprawach – tytułem przykładu Wnioskodawczyni wskazuje na fragment interpretacji Dyrektora KIS z dnia 20 grudnia 2017 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.396.2017.l.AP, w której czytamy: „(\`(...)\`) do odpłatnego zbycia części nieruchomości zabudowanej budynkiem o charakterze mieszkalnym wraz z gruntem, nabytej przez Wnioskodawcę w 2007 r. oraz wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej, zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro odpłatne zbycie tej części nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie ww. części nieruchomości wraz z gruntem, to uzyskany z tego tytułu przychód nie będzie stanowił źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, tym samym nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (\`(...)\`)”.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, w okolicznościach faktycznych sprawy, planowana sprzedaż działki nr 29 o łącznej powierzchni 12 499 m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nie będzie skutkowała dla Wnioskodawczyni powstaniem przychodu podatkowego. Z uwagi na mieszkalny charakter budynku, zastosowanie znajdzie w tej sytuacji przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z gruntem wykorzystywanego na cele działalności gospodarczej, jest kwalifikowana do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W takim stanie rzeczy, mając na uwadze fakt, że sprzedaż ta zostałaby dokonana przez Wnioskodawczynię po upływie 5 lat od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki w części stanowiącej grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę jest nieprawidłowe oraz prawidłowe w części stanowiącej pozostałe grunty wraz z budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zasady ustalania przychodów z działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa sią przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei, przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

− wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c powołanej ustawy).

Wskazać należy, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Powołane powyżej przepisy w swej treści wskazują zatem na „grunt lub udział w gruncie związany z budynkiem mieszkalnym”.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „gruntu związanego z budynkiem mieszkalnym”. Jednocześnie jednak można zauważyć, że z tym określeniem, jak również z pojęciem „gruntu pod budowę” mamy do czynienia w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych regulującym wydatki na tzw. cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania zwolnienia przedmiotowego. Można tym samym także stwierdzić, że w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „gruntu pod budowę” oraz „gruntu związanego z budynkiem” funkcjonują odrębnie i w konsekwencji nie sposób ich utożsamiać.

Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w wydawanych interpretacjach indywidualnych, jak i w orzecznictwie, w odniesieniu do pojęcia „gruntu pod budowę budynku mieszkalnego” charakter ten musi być oceniany nie tylko w kontekście rzeczywistej i realnej jego zabudowy, ale również w oparciu o formalne przeznaczenie tego gruntu. Nabyty grunt musi spełniać warunki formalne do wykorzystywania go na cele mieszkaniowe, w szczególności zasadnym jest odwoływanie się w tym zakresie do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073).

W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Brak zatem podstaw, aby inaczej (z pominięciem wymogów formalnych) miało być to przyjmowane w odniesieniu do „gruntu związanego z budynkiem mieszkalnym”. W rezultacie, niezależnie od tego, że za taki grunt jako związany z budynkiem mieszkalnym można by uznawać nie tylko grunt, na którym taki obiekt budowalny został posadowiony, ale również np. grunty do niego przylegające, zapewniające właściwe korzystanie z tego budynku, niezbędną obsługę budynku oraz jego mieszkańców, w tym zakresie odpowiedniego skomunikowania, zabezpieczenia porządku, rekreacji (np. place dla dzieci) oraz zaspokojenia innych niezbędnych potrzeb związanych z korzystaniem z powierzchni mieszkaniowej budynku (jak uczynił to w przedmiocie podatku od nieruchomości NSA w wyroku z dnia 15 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 933/11), to zasadnym wydaje się również stwierdzenie, że grunt taki powinien być nie tylko faktycznie wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe, ale i jednocześnie spełniać wymogi formalne do wykorzystywania go ściśle na takie cele.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem, w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, zabudowanej działki gruntu, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 29, dla której prowadzona jest przez Sąd księga wieczysta. Działka, o której wyżej mowa, została nabyta w 1998 r. do majątku prywatnego przez męża Wnioskodawczyni, na mocy postanowienia Sądu o przysądzeniu własności nieruchomości, składającej się z działek 17/1, 18/7 oraz 18/2, będącej w wieczystym użytkowaniu i zabudowanej budynkami gospodarczymi, budynkiem administracyjnym, budynkiem mieszkalno-garażowym, budynkiem produkcyjnym, składem opału i magazynem, za ustaloną w postanowieniu cenę. Przysądzenie własności nieruchomości, o którym wyżej mowa, na rzecz męża Wnioskodawczyni, z uwagi na brak rozdzielności majątkowej, spowodowało automatyczne nabycie ww. nieruchomości do małżeńskiej wspólności majątkowej. Decyzją Prezydenta Miasta orzeczono o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania przysługującego Wnioskodawczyni i Jej małżonkowi (dalej także: Właściciele) w prawo własności nieruchomości zabudowanej, oznaczonej geodezyjnie jako działki 17/3, 29, AM-8 o łącznej powierzchni 35703 m2, oraz ustalono opłatę za ww. przekształcenie. Działka nr 17/3 powstała z podziału działki nr 17/1, natomiast działka nr 29, której dotyczy wniosek, powstała w wyniku scalenia działki nr 18/7 i nr 18/2. Na działce nr 29, posadowiony jest budynek mieszkalny (mieszkania zakładowe poprzedniego właściciela), który został nabyty na mocy ww. postanowienia Sądu o przysądzeniu, wraz z zamieszkałymi w tym budynku lokatorami. Działka nr 29, stanowiąca grunt zabudowany ww. budynkiem mieszkalnym, została po nabyciu w całości wprowadzona do jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię i ujęta w ewidencji środków trwałych. W 2015 r. powyższa działka utraciła charakter rolny w związku z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta. W tym okresie została podjęta przez Wnioskodawczynię decyzja o zamiarze budowy na przedmiotowej działce nr 29 hali magazynowej, czego konsekwencją było wystąpienie przez Wnioskodawczynię z wnioskiem do Prezydenta miasta o wydanie decyzji o wyłączeniu części gruntu rolnego położonego na ww. działce z produkcji rolnej. W 2015 r. została wydana przez Prezydenta miasta decyzja, której treścią było zezwolenie Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w związku z planowaną budową hali magazynowej z częścią biurową i infrastrukturą towarzyszącą – na trwałe wyłączenie z produkcji rolnej części gruntu stanowiącego użytek rolny o powierzchni 7 659 m2 zlokalizowanego na działce nr 29, w tym do wyłączenia: w klasie RIIIa – powierzchnia 0,1700 ha, w klasie RIVa – powierzchnia 0,5959 ha. Jednocześnie w związku z ww. decyzją, ustalono jednorazową należność z tytułu wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolnej w klasie RIIIa, a także opłaty roczne. Wyłączenie gruntu rolnego w klasie RIVa nie podlega natomiast opłacie. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 2016 r. przedmiotowa działka opisana jest aktualnie jako tereny mieszkaniowe o powierzchni 826 m2 oraz zurbanizowane tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę o powierzchni 11 673 m2. Na działce posadowiony jest budynek mieszkalny o powierzchni 420,24 m2. Dla celów podatku od nieruchomości (decyzja w sprawie wymiaru podatku za 2016 r.), wymiar podatku dotyczy gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej o powierzchni 11 673 m2, pozostałych gruntów o powierzchni 826 m2 oraz budynków mieszkalnych o powierzchni 420,24 m2. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem planuje obecnie sprzedaż opisanej wyżej działki nr 29 na rzecz spółki kapitałowej. Przed sprzedażą nie będzie dokonany jakikolwiek podział ww. nieruchomości, przedmiotem sprzedaży będzie w całości działka nr 29. Ewentualna inwestycja dotycząca budowy hali magazynowej, byłaby więc realizowana już po ww. sprzedaży przez nabywcę, tj. spółkę kapitałową.

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.).

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Tym samym, nabycie przez męża Wnioskodawczyni działki nr 29 spowodowało, że Wnioskodawczyni stała się jej współwłaścicielem, a więc nabyła udział w każdym metrze kwadratowym całej nieruchomości wspólnej, a więc w każdym metrze budynków i w każdym metrze kwadratowym gruntu. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić części należącej do żony i części należącej do męża, bowiem nieruchomość ta jest niepodzielnie własnością męża, jak i żony.

Jak wynika z wniosku, działka nr 29 została nabyta przez męża Wnioskodawczyni w 1998 r. Z uwagi na brak rozdzielności majątkowej, powyższe spowodowało automatyczne nabycie ww. nieruchomości do małżeńskiej wspólności majątkowej. Działka nr 29 po nabyciu została w całości wprowadzona do jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię.

Odnosząc więc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że odpłatne zbycie składnika majątkowego stanowiącego przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanego w całości w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotowy składnik wykorzystywał do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane powyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że w przypadku działki nr 29 o łącznej powierzchni 12 499 m2, która po nabyciu została w całości wprowadzona do jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię, nie sposób przyjąć, że wszystkie grunty spełniają kryteria formalne dla uznania ich „za związane z budynkiem mieszkalnym”, bowiem część działki, tj. 11 673 m2 stanowi grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę. Zmiana rodzaju gruntów w zakresie ich statusu prawnego pozwala przyjąć w sposób jednoznaczny, że sprzedaż niezabudowanych gruntów przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę stanowi dla Wnioskodawczyni przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, ma zastosowanie do sprzedaży pozostałej części gruntów wraz z budynkiem mieszkalnym. W konsekwencji w odniesieniu wyłącznie do tej części przychodu prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że uzyskany z tego tytułu przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ planowane odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Końcowo, odnosząc się do powołanych interpretacji indywidualnych, wskazać należy, że nie są one wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organu podatkowego dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw, w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące, zatem nie mogą one przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Jednakże, tutejszy Organ po dokonaniu ich analizy stwierdza, że przedstawione w nich zdarzenia przyszłe nie pokrywają się z opisem zdarzenia przyszłego niniejszej sprawy. Podkreślić należy, że Wnioskodawczyni w opisie zdarzenia przyszłego niniejszej sprawy wskazała m.in, że „Działka nr 29, stanowiąca grunt zabudowany w/w budynkiem mieszkalnym, została po nabyciu w całości wprowadzona do działalności Wnioskodawczyni i ujęta w ewidencji środków trwałych. (…) Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 2016 r., przedmiotowa działka opisana jest aktualnie jako tereny mieszkaniowe o pow. 826 m2 oraz zurbanizowane tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę o pow. 11.673 m2.”, tymczasem z treści opisu zdarzenia przyszłego powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnych z dnia 20 marca 2017 r., nr 3063-ILPB1-1.4511.99.2017.1.IM wynika, że przedmiotem sprzedaży był budynek mieszkalno-usługowy, który tylko w części użytkowej został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, natomiast w interpretacji indywidualnej z dnia 20 grudnia 2017 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.396.2017.1.AP, wynika, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła po zakończeniu prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Ponadto, wskazać należy, że powołana na potwierdzenie prawidłowości stanowiska Wnioskodawczyni, w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego, interpretacja indywidualna z dnia 2 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB4.4511.796.2016.1.KK dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem stwierdzić należy, że powyższe przepisy nie były przedmiotem zapytania w niniejszej sprawie.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we …., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.