Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.39.2021.2.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-04
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT od tej transakcji.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 stycznia 2021 r. (data wpływu 25 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 1 kwietnia 2021 r. (data wpływu 6 kwietnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 25 marca 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.39.2021.1.KF (doręczone Stronie 29 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT nabycia udziałów w nieruchomości należących do Sprzedającego A. i Sprzedającego B. oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z otrzymaną fakturą od Sprzedających - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełnionym pismem z 1 kwietnia 2021 r. (data wpływu 6 kwietnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 25 marca 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.39.2021.1.KF (doręczone Stronie 29 marca 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT nabycia udziałów w nieruchomości należących do Sprzedającego A. i Sprzedającego B. oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z otrzymaną fakturą od Sprzedających.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Na mocy aktu notarialnego z 14 grudnia 2020 r. Spółka nabyła od innej spółki z o.o. ogół praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) składającej się z działki ewidencyjnej o numerze 1, położonej w (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną. Dla Nieruchomości nie była wydawana decyzja o warunkach zabudowy.

Właścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych po 1/2 części są osoby fizyczne („Sprzedający A” oraz „Sprzedający B” - dalej razem jako „Sprzedający”), które na mocy Umowy przedwstępnej zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przyrzeczona”).

Zgodnie z Umową przedwstępną, warunkiem zawarcia Umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez stronę kupującą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej, a także interpretacji indywidualnej w zakresie prawidłowego opodatkowania podatkiem VAT przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z Umową przedwstępną, strona kupująca zobowiązała się, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących wyłącznie po jej stronie, na pierwsze pisemne żądanie któregokolwiek ze Sprzedających, strona kupująca wyrazi zgodę na przeniesienie uzyskanego przez kupującą pozwolenia na budowę dla Nieruchomości, o ile takie pozwolenie kupująca uzyskała.

W świetle Umowy przedwstępnej, od momentu zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia jej wygaśnięcia, stronie kupującej przysługuje prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z prawem dalszej cesji tego prawa.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający wyrazili zgodę na cesję praw i obowiązków objętych Umową przedwstępną przez stronę kupującą.

Sprzedający nabyli własność Nieruchomości w 2016 r. w drodze dziedziczenia. Od momentu nabycia do momentu zawarcia Umowy przyrzeczonej Nieruchomość nie była ani nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób (w tym nie była i nie będzie przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, ani też nie była i nie będzie prowadzona na niej działalność gospodarcza ani rolnicza).

Nieruchomość nie została w szczególny sposób przygotowana do sprzedaży przez Sprzedających (poprzez np. uzbrojenie w media, wydzielenie z innej działki, wykonanie dróg dojazdowych). Sprzedający nie brali czynnego udział w pracach nad planem miejscowym obejmującym Nieruchomość. Sprzedający nie poszukiwali nabywcy Nieruchomości (w szczególności, przez agencję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, własne ogłoszenie w prasie lub Internecie, w inny sposób). To ww. Spółka z o.o., z którą Sprzedający zawarli Umowę przedwstępną, wyszukała Sprzedających i skontaktowała się z nimi.

Do momentu zawarcia Umowy przyrzeczonej na Nieruchomości nie będą dokonywane inwestycje infrastrukturalne, które zwiększą jej atrakcyjność (ani przez Spółkę ani przez inny podmiot).

Sprzedający A. w okresie od lipca do października 2018 r. prowadził działalność związaną z tłumaczeniami (obecnie działalność ta ma status zawieszonej). W związku z tym, Sprzedający A był zarejestrowany jako podatnik VAT od lipca 2018 r. (przy czym został wykreślony z rejestru podatników VAT czynnych w maju 2019 r.).

Sprzedający B. nie był ani nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający są aktualnie również właścicielami w częściach ułamkowych po 1/2 części czterech innych nieruchomości, które również nabyli w drodze dziedziczenia w 2016 r. Z tych nieruchomości:

*   jedna jest zabudowana budynkiem, który jest wynajmowany na cele mieszkalne;

*   jedna jest zabudowana budynkiem i nie jest wykorzystywana w żaden sposób;

*   dwie stanowią działki niezabudowane, które nie są wykorzystywane w żaden sposób (w odniesieniu do jednej z nich zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży).

Sprzedający nie wykluczają przy tym zbycia w przyszłości również pozostałych z ww. nieruchomości.

W 2019 r. Sprzedający dokonali zbycia 6 nieruchomości, których byli właścicielami w częściach ułamkowych po 1/2 części (nieruchomości te również zostały nabyte w drodze dziedziczenia w 2016 r., w tym:

*   pięciu działek niezabudowanych;

*   jedną działkę zabudowaną budynkiem.

Ponadto, Sprzedający B. sprzedał w 2019 r. mieszkanie, z powodu przeprowadzki do innego kraju. Mieszkanie to Sprzedający nabył uprzednio w 2017 r.

Sprzedający nie dokonywali w przeszłości zbycia innych nieruchomości poza wskazanymi powyżej.

Wszystkie ww. dokonane już transakcje zbycia nieruchomości były traktowane przez Sprzedających jako zbycie majątku prywatnego, w związku z czym nie naliczali oni w tych przypadkach podatku VAT.

Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję, polegającą na wzniesieniu zespołu budynków mieszkalnych. Lokale powstałe w toku tej inwestycji będą sprzedawane przez Spółkę w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Spółka występuje z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT nabycia Nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

*   w umowie przedwstępnej nie zawarto innych niż wymienione we Wniosku warunków istotnych dla oceny podatkowej skutków nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości (w tym w zakresie podejmowania przez stronę kupującą lub jej reprezentantów działań dotyczących uzbrojenia terenu w media, wykonania dróg dojazdowych czy występowania o wydanie innych decyzji administracyjnych niż pozwolenie na budowę),

*   Sprzedający A. oraz Sprzedający B. udzielili reprezentantom Wnioskodawcy pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed wszelkimi organami władzy rządowej i samorządowej i przed wszelkimi urzędami i występowania o wydanie oraz odbiór wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym zwłaszcza wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, decyzji w przedmiocie podziału geodezyjnego, a także wszelkich dokumentów niezbędnych do zawarcia Umowy przyrzeczonej, w tym m.in. zaświadczenia w przedmiocie nie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją wydawaną na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Poza powyższym, Sprzedający A. oraz Sprzedający B. nie udzielili Wnioskodawcy ani jego reprezentantom innych pełnomocnictw do działania w ich imieniu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 1 kwietnia 2021 r.):

Czy w przypadku udokumentowania dostawy Nieruchomości przez Sprzedających, jako współwłaścicieli Nieruchomości, fakturami z wykazanym podatkiem VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT z tych faktur?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W przypadku udokumentowania dostawy Nieruchomości przez Sprzedających, jako współwłaścicieli Nieruchomości, fakturami z wykazanym podatkiem VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT z tych faktur.

W świetle art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podatnikiem VAT - na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wskazano w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - na gruncie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z przywołanymi powyżej przepisami, jednym z podstawowych warunków wystawienia faktury jest status wystawcy jako podatnika VAT.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że dostawę terenu budowlanego należy uznać za podlegającą podatkowi VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia TSUE wynika zatem, że należy odróżnić dostawę nieruchomości w ramach działalności gospodarczej od sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Warunkiem opodatkowania VAT dostawy nieruchomości jest bowiem wykonanie jej przez dostawcę w ramach działalności gospodarczej.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, iż ustawa o VAT zawiera własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji działalności gospodarczej występujących na gruncie innych gałęzi prawa (w szczególności w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców).

Definicja przewidziana w ustawie o VAT ma niezwykle szeroki zakres, gdyż obejmuje „wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody”.

W ocenie Spółki, Sprzedający, dokonując dostawy Nieruchomości, wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zwrócić bowiem należy uwagę na skalę i częstotliwość transakcji sprzedaży nieruchomości przez Sprzedających, którzy od 2019 r. zbyli odpowiednio 6 (Sprzedający A) i 7 (Sprzedający B) nieruchomości. Ponadto, są oni współwłaścicielami kolejnych 4 nieruchomości, przy czym w odniesieniu do jednej z nich zawarta już została umowa przedwstępna sprzedaży. Sprzedający nie wykluczają przy tym zbycia w przyszłości również pozostałych z ww. nieruchomości.

Dodać należy, że jedna z ww. aktualnie posiadanych przez Sprzedających nieruchomości jest wykorzystywana zarobkowo przez Sprzedających w sposób stały (tj. jest przedmiotem wynajmu).

Ponadto, zgodnie z Umową przedwstępną, strona kupująca wystąpi o pozwolenie na budowę, a w przypadku nie zawarcia Umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących wyłącznie po stronie kupującej, na żądanie któregokolwiek ze Sprzedających, wyrazi zgodę na przeniesienie tego pozwolenia. W wyniku tych działań dojdzie niewątpliwie do uatrakcyjnienia Nieruchomości.

Ww. okoliczności wskazują zatem, że sprzedaż Nieruchomości będzie przekraczać zakres zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających. Spełnione są zatem, zdaniem Wnioskodawcy, przesłanki niezbędne do stwierdzenia, że Sprzedający, dokonując dostawy Nieruchomości na rzecz Spółki, będą działali jako podatnicy VAT.

Transakcja dostawy Nieruchomości, zdaniem Wnioskodawcy, będzie opodatkowana podatkiem VAT. W niniejszym przypadku nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem przedmiotem transakcji jest Nieruchomość niezabudowana, stanowiąca teren budowlany (ze względu na jego przeznaczenie pod zabudowę zgodnie z właściwym planem miejscowym).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Należy zauważyć, że Spółka nabywa Nieruchomość w celu realizacji inwestycji, polegającej na wzniesieniu zespołu budynków mieszkalnych. Wybudowane w toku realizacji inwestycji lokale będą sprzedawane przez Spółkę w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT. A zatem, nabyta przez Spółkę Nieruchomość będzie w całości wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku udokumentowania dostawy Nieruchomości przez Sprzedających, jako współwłaścicieli Nieruchomości, fakturami z wykazanym podatkiem VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT z tych faktur.

Mając na uwadze powyższe argumenty, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie jego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Spółka nabyła od innej spółki z o.o. ogół praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości składającej się z działki nr 1 położonej w (…). Nieruchomość jest niezabudowana i przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Właścicielami Nieruchomości w częściach po 1/2 części są osoby fizyczne, które na mocy umowy przedwstępnej zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (Umowa Przyrzeczona). Zgodnie z umową przedwstępną, warunkiem zawarcia Umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej, a także interpretacji indywidualnej w zakresie prawidłowego opodatkowania podatkiem VAT przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z ww. umową, Kupujący zobowiązał się, że w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po jego stronie, na pierwsze pisemne żądanie któregokolwiek ze Sprzedających, Kupujący wyrazi zgodę na przeniesienie uzyskanego przez Kupującego pozwolenia na budowę dla Nieruchomości, o ile takie pozwolenie Kupujący uzyska. W świetle umowy przedwstępnej, od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do dnia jej wygaśnięcia, Kupującemu przysługuje prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane wraz z prawem dalszej cesji tego prawa. W umowie przedwstępnej, Sprzedający wyrazili zgodę na cesję praw i obowiązków objętych Umową przedwstępną przez stronę kupującą. Sprzedający A oraz Sprzedający B udzielili reprezentantom Wnioskodawcy pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed wszelkimi organami władzy rządowej i samorządowej i przed wszelkimi urzędami i występowania o wydanie oraz odbiór wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym zwłaszcza wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, decyzji w przedmiocie podziału geodezyjnego, a także wszelkich dokumentów niezbędnych do zawarcia Umowy przyrzeczonej.

Sprzedający nabyli własność Nieruchomości w 2016 r. w drodze dziedziczenia. Od momentu nabycia do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość nie była, ani nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób (w tym nie była i nie będzie przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, ani też nie była i nie będzie prowadzona na niej działalność gospodarcza a ni rolnicza).

Nieruchomość nie została w szczególny sposób przygotowana do sprzedaży przez Sprzedających. Nie brali Oni również czynnego udziału w pracach nad planem miejscowym obejmującym Nieruchomość. Sprzedający nie poszukiwali nabywcy Nieruchomości. To ww. Spółka z o.o., z którą Sprzedający zawarli umowę przedwstępną wyszukała Sprzedających i skontaktowała się z nimi.

Do momentu zawarcia Umowy przyrzeczonej na Nieruchomości nie będą dokonywane inwestycje infrastrukturalne, które zwiększą jej atrakcyjność.

Sprzedający A w okresie od lipca do października 2018 prowadził działalność związaną z tłumaczeniami (obecnie działalność ta ma status zawieszonej). W związku z tym, Sprzedający A był zarejestrowany jako podatnik VAT od lipca 2018 r. (przy czym został wykreślony z rejestru podatników VAT czynnych w maju 2019 r.). Sprzedający B nie był ani nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający są aktualnie również właścicielami w częściach ułamkowych po 1/2 części czterech innych nieruchomości, które również nabyli w drodze dziedziczenia w 2016 r. W 2019 r. Sprzedający dokonali zbycia 6 nieruchomości, których byli właścicielami w częściach ułamkowych po 1/2 części (nieruchomości te również zostały nabyte w drodze dziedziczenia w 2016 r.). Ponadto, Sprzedający B sprzedał w 2019 r. mieszkanie, z powodu przeprowadzki do innego kraju. Mieszkanie to Sprzedający nabył uprzednio w 2017 r. Wszystkie ww. dokonane już transakcje zbycia nieruchomości były traktowane przez Sprzedających jako zbycie majątku prywatnego, w związku z czym nie naliczali oni w tych przypadkach podatku VAT.

Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję, polegającą na wzniesieniu zespołu budynków mieszkalnych. Lokale powstałe w toku tej inwestycji będą sprzedawane przez Spółkę w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy w przypadku udokumentowania dostawy Nieruchomości przez Sprzedających fakturami z wykazanym podatkiem VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia VAT z tych faktur.

Obowiązek wystawienia faktury dokumentującej dostawę towarów lub wykonanie usługi spoczywa na podatniku.

Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest, aby prowadził on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero wówczas można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem ustalić czy w odniesieniu do dostawy przez Sprzedających udziałów w działce nr 1 będą spełnione przesłanki do uznania ich za podatników podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej odwołując się do treści przepisów ustawy w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C 291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że dnia 14 grudnia 2020 r. Spółka nabyła od innej spółki z o.o. ogół praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. W umowie przedwstępnej, Sprzedający wyrazili zgodę na cesję praw i obowiązków objętych Umową przedwstępną przez stronę kupującą. Zgodnie z Umową przedwstępną, warunkiem zawarcia Umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez stronę kupującą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej. Sprzedający A oraz Sprzedający B udzielili reprezentantom Wnioskodawcy pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed wszelkimi organami władzy rządowej i samorządowej i przed wszelkimi urzędami i występowania o wydanie oraz odbiór wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym zwłaszcza wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, decyzji w przedmiocie geodezyjnego, a także wszelkich dokumentów niezbędnych do zawarcia Umowy przyrzeczonej.

Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, a także zawarcie określonych umów, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawcy). Zatem osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż udziałów w działce nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmą działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w działce nr 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż udziałów w ww. działce stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań, Sprzedający A i Sprzedający B w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działce nr 1 będą działali jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność sprzedaży udziałów w ww. działce, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że mająca być przedmiotem sprzedaży działka nr 1 jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działka przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną.

Tym samym działka nr 1 będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż udziałów w działce nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego udziały w działce zostały nabyte przez Sprzedających w drodze dziedziczenia, zatem w związku z nabyciem ww. udziałów w działce nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu nie można uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez nich ww. udziałów w działce nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z tym dostawa udziałów w działce nr 1 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedających udziałów w działce nr 1 będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. udziałów w działce nr 1 będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Sprzedających udziałów w ww. działce nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa ww. działki będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Wszelkie dane jakie powinna zawierać faktura zostały wymienione w art. 106e ust. 1 ustawy.

Tym samym, w rozpatrywanej sprawie Sprzedający A i Sprzedający B, jako podatnicy, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy będą zobowiązani do wystawienia faktury za dostawę udziałów w działce nr 1 na rzecz Wnioskodawcy na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje na nabytej Nieruchomości realizację inwestycji polegającej na wzniesieniu zespołu budynków mieszkalnych. Lokale powstałe w toku tej inwestycji będą sprzedawane przez Spółkę w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem VAT. Dodatkowo wskazać należy, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyżej wskazał tut. Organ dostawa udziałów w działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

A zatem należy stwierdzić, że na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT z faktur dokumentujących nabycie ww. działki nr 1 wystawionych przez Sprzedawcę A i Sprzedawcę B, gdyż Wnioskodawca będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.