Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-825a/08/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-11-14
Teza: Powstanie obowiązku podatkowego przy zamianie 1/2 udziałów mieszkania na 1/2 domu. Ustalenie wysokości podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży.
Słowa kluczowe: zamiana; zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 13 sierpnia 2008 r. (data wpływu 18 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego z tytułu zamiany udziałów w nieruchomości i spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz zastosowania zwolnienia z opodatkowania - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego z tytułu zamiany udziałów w nieruchomości i spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz zastosowania zwolnienia z opodatkowania.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

W styczniu 2005 r. aktem notarialnym nabyła Pani na rynku wtórnym wraz z drugą osobą własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu (82 m2), każdy po 1/2 udziałów, za cenę 60.000 zł. W następnym roku, tj. w marcu 2006 r. nabyła Pani wspólnie wraz z tą samą osobą domek mieszkalny na wsi wraz z działką (za cenę 200.000 zł) w ramach wspólnie zaciągniętego kredytu w Banku, w udziałach wynoszących po 1/2 części każdy. Do spłaty powyższego kredytu, który na dzień dzisiejszy wynosi 100.000 zł, jesteście Państwo solidarnie zobowiązani.

W bieżącym roku, z przyczyn osobistych, zamierza Pani znieść współwłasność nieruchomości w ramach zamiany tych udziałów, tj. zamierza przekazać aktem notarialnym połowę swojego udziału w domu mieszkalnym (wartość rynkowa domu to 300.000 zł) na rzecz drugiego współwłaściciela, który przekaże 1/2 udziału mieszkania (wartość 200.000 zł) na Pani rzecz. Udziały przy zamianie będą równe, ponieważ pozostały kredyt do spłaty pozostanie przydzielony drugiemu współwłaścicielowi.

Następnie planuje Pani zbycie mieszkania będąc już jedyną jego właścicielką i przeznaczenie uzyskanych pieniędzy ze sprzedaży w ciągu 2 lat na zakup mieszkania do 40 m2.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy w związku z zamianą udziałów 1/2 mieszkania na 1/2 domu wystąpi podatek dochodowy do zapłaty? (wartość mieszkania 200.000 zł przypadająca w udziale Wnioskodawczyni, wartość domu 300.000 zł przypadająca drugiej osobie oraz pozostały jej do spłaty kredyt w wysokości 1000.000 zł).
2.  Jak ustalić do aktu notarialnego wartość zamienianych nieruchomości, czy wystarczy wartość rynkowa podana przez podatnika, czy też musi być wyceniona przez rzeczoznawcę?
3.  Zakładając, że kupi Pani mieszkanie 40 m2 o wartości 120.000 zł, w przeciągu 2 lat od dnia sprzedaży mieszkania za sumę 200.000 zł (nabytego w połowie w 2005 r., a w połowie z zamiany w 2008 r.) różnica wyniesie 80.000 zł, to czy wystąpi podatek dochodowy do zapłaty z tytułu sprzedaży mieszkania od tej różnicy, tj. 80.000 zł?
4.  Jak należy prawidłowo wyliczyć podatek dochodowy do zapłaty i koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży i zakupu mieszkania zakładając hipotetyczną wartość przyjętą wyżej?
5.  Czy wystąpi podatek dochodowy do zapłaty z tytułu sprzedaży mieszkania, jeżeli cała wartość uzyskana ze sprzedaży mieszkania 82 m2 zostanie przeznaczona na zakup domku lub mieszkania?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania pierwsze i drugie. Wniosek w zakresie pytań trzeciego, czwartego i piątego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawczyni, z uwagi na art. 21 ust. 1 pkt 32a lit. a)-c) ustawy, podatek dochodowy do zapłaty z tytułu zamiany nieruchomości nie wystąpi, ponieważ udziały przy zamianie będą równe.

W kwestii ustalenia wartości zamienianych nieruchomości uważa Pani, iż przy zamianie nieruchomości podatnik sam ustala wartość rynkową nieruchomości, bez wyceny rzeczoznawcy.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni prawa do domu jednorodzinnego, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ponadto w myśl art. 19 ust. 2 przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Natomiast wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy).

Stosownie zaś do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Jednakże na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., zwolnione od podatku dochodowego zostały przychody uzyskane z zamiany, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a)

*   jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit. a)-c).

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Przepis ten podaje w opisowy sposób definicję współwłasności, jako rodzaju własności, charakteryzującego się tym, że jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Dlatego też naturę prawa współwłasności określają trzy cechy: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa.

W przedmiotowej sprawie w celu uzyskania w całości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zamierza Pani dokonać zamiany udziału w nieruchomości na udział w prawie do tego lokalu.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „zamiana”, należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego. W myśl art. 603 Kodeksu przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Istotą umowy zamiany jest to, że świadczenia stron są niepieniężne. Umowa zamiany jest, zwłaszcza co do skutków faktycznych, bardzo podobna do umowy sprzedaży. Z tego też powodu ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie odsyła w tej materii do przepisów Kodeksu cywilnego regulujących umowę sprzedaży.

Z powyższego wynika, że zamiana jest jedną z form nabycia.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, w roku bieżącym zamierza Pani, aktem notarialnym, przekazać połowę udziału w budynku mieszkalnym w zamian za połowę udziału w spółdzielczym prawie do lokalu, przy czym z uwagi na większą wartość domu pozostały do spłaty kredyt zostanie przydzielony drugiemu współwłaścicielowi. Przedmiotowy domek mieszkalny wraz z działką nabyła Pani wspólnie z drugim współwłaścicielem w marcu 2006 r., zatem należy odnieść się do przepisów, regulujących zasady opodatkowania, jak również zwolnienia z tego obowiązku, w brzmieniu przed nowelizacją.

W związku z przedstawionym zdarzeniem przyszłym oraz cytowanymi wyżej przepisami należy stwierdzić, iż uzyskany przez Panią przychód z zamiany udziału w budynku mieszkalnym wraz z działką, korzystał będzie ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, z uwagi na zapis przewidziany w art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy.

Dodatkowo przy ustalaniu wartości nieruchomości nie jest konieczne sięganie po wycenę rzeczoznawcy. Istotnym jest jedynie, aby podana wartość była zgodna z cenami rynkowymi stosowanymi w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia, o czym stanowi art. 19 ust. 3 ustawy.

Należy jednak zaznaczyć, iż wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, bez znaczenia dla celów podatkowych pozostanie równa wartość udziałów przy zamianie, gdyż jak wyżej stwierdzono, opodatkowaniu podlega przychód ustalony zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.