Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.390.2020.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-01
Teza: Brak prawa do zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2020 r. (data wpływu 28 lipca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 31 sierpnia 2020 r. (data wpływu 31 sierpnia 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 27 sierpnia 2020 r. (doręczone dnia 27 sierpnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki. Złożony wniosek uzupełniono pismem z dnia 31 sierpnia 2020 r. (data wpływu 31 sierpnia 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 27 sierpnia 2020 r. (doręczone dnia 27 sierpnia 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, na podstawie umowy darowizny z dnia 1 czerwca 1984 roku (…), jest właścicielem nieruchomości znajdującej się na terenie miasta (…), składającej się z działki o numerze ewid. 1 obręb (…) o powierzchni 1,9036 ha. Wyżej wymieniona działka jest zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym. Powyższe obiekty budowlane nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę, ani przez żadną inną osobę, na cele związane z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „…” uchwalonego uchwałą (…) Rady Miasta (…) z dnia 25 października 2006 r., nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych symbolem (…), (…) i (…) oraz (…), (…), (…), (…), i (…), tj. w terenach: zabudowy usług komercyjnych, usług publicznych oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, terenach dróg publicznych - dróg dojazdowych, terenach dróg pieszo - jezdnych, terenach wydzielonych ciągów pieszych wraz z urządzoną zielenią publiczną (w formie alei wysadzanej drzewami).

Zgodnie natomiast z ewidencją gruntów i budynków działka nr 1 obr. (…) stanowi działkę rolną (R), w związku z czym spełnia wymogi definicji gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 553 kodeksu cywilnego. Wnioskodawca jest także właścicielem innych nieruchomości, które w ewidencji gruntów i budynków stanowią nieruchomości rolne. Tym niemniej Wnioskodawca faktycznie nie prowadzi na terenie działki nr 1, ani też na pozostałych jego nieruchomościach, gospodarstwa rolnego, jak również innej działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie upraw rolnych oraz chowu i hodowli zwierząt, ogrodnictwa, warzywnictwa, leśnictwa i rybactwa śródlądowego, w szczególności nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani nie świadczy usług rolniczych.

W 2018 r. z Wnioskodawcą skontaktował się deweloper zainteresowany nabyciem od Wnioskodawcy części nieruchomości. Strony osiągnęły porozumienie co do ceny sprzedaży. Do zawarcia umowy sprzedaży konieczne okazało się jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości, gdyż deweloper zainteresowany jest nabyciem wyłącznie jej części. Zgodnie ze wstępną propozycją podziału działka Wnioskodawcy miałaby ulec podziałowi na 4 nowe działki, z których dwie (ewentualnie trzy) nabyłby deweloper. Pozostałe działki (działka) pozostaną własnością Wnioskodawcy. Własnością Wnioskodawcy pozostaje z pewnością część nieruchomości, na której zlokalizowany jest wyżej wymieniony dom jednorodzinny z obiektem gospodarczym.

Ponadto deweloper ostateczną decyzję o nabyciu części nieruchomości uzależnił od wyników badań geologicznych terenu nieruchomości, uzyskania wymaganej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia budowlanego oraz uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

W tym celu w 2019 r. Wnioskodawca zawarł z deweloperem porozumienie, na mocy którego wyraził zgodę deweloperowi na:

*   dostęp do terenu nieruchomości,

*   wykonanie badań geologicznych,

*   wykonanie ewentualnej niezbędnej wycinki drzew i krzewów,

*   przygotowanie projektu podziału geodezyjnego działki,

*   uzyskanie przez dewelopera, jako potencjalnego inwestora, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

*   dysponowanie przez dewelopera nieruchomością na cele budowlane dla celów postępowania administracyjnego w sprawie wydania pozwolenia na budowę,

*   uzyskanie przez dewelopera, jako potencjalnego inwestora, decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę.

Wszystkie powyższe działania wykonane zostały lub zostaną na wyłączny koszt dewelopera.

W żadnym zakresie nie były i nie będą one finansowane ani rekompensowane przez Wnioskodawcę, chociażby ostatecznie do sprzedaży nieruchomości nie doszło. Wnioskodawca nie ponosi także w żadnym zakresie kosztów przygotowania projektu budowlanego oraz uzyskania pozwolenia na budowę. W celu umożliwienia deweloperowi realizacji powyższych działań Wnioskodawca udzielił deweloperowi odpowiednich pełnomocnictw.

Do chwili zawarcia porozumienia z deweloperem w 2019 r. Wnioskodawca nie podejmował żadnych starań i prób sprzedaży nieruchomości. W szczególności Wnioskodawca nie czynił we własnym zakresie przygotowań do sprzedaży nieruchomości, jak np. podział geodezyjny, badania geologiczne, uzyskanie pozwolenia na budowę, wycinka drzew i krzewów, jak również działań o charakterze marketingowym, a więc akcji reklamowej (ogłoszenia w prasie, w internecie i inne).

Wnioskodawca w chwili nabycia własności nieruchomości w 1984 r., jak również w chwili zawarcia porozumienia z deweloperem oraz obecnie, nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości nie będzie w żadnym zakresie związana z działalnością gospodarczą. W związku z nabyciem własności powyższej działki w 1984 r. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług.

Na chwilę obecną Wnioskodawca nie podejmuje żadnych starań o znalezienie nabywcy działek, które po podziale geodezyjnym działki nr ewid. 1, pozostają jego własnością.

Zdarzenie przyszłe polegać będzie na sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz dewelopera wydzielonych z działki o numerze ewid. 1 obr. (…) w (…), działek gruntu na cele realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, towarzyszącej infrastruktury).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że podział geodezyjny działki nie został dotąd przeprowadzony. W okresie od dnia wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej okazało się, że konieczny będzie podział nieruchomości Wnioskodawcy na 8 działek oznaczonych w projekcie podziału jako działki A, A, A”, B, B, C, D, E. Jest to motywowane ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego „…”, przyjętego przez Radę Miasta (…) w uchwale (\`(...)\`) Rady Miasta (…) z dnia 25 października 2006 r., a ponadto rozpoczęciem przez Gminę Miejską (…) realizacji zadania inwestycyjnego (…) (…) – (…) na podstawie wydanej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalone zostały linie podziału nieruchomości na trasie inwestycji, co wymusiło modyfikację dotychczasowych założeń odnośnie do podziału geodezyjnego. Działki oznaczone literami A", B i C, wydzielone są w obszarach, które zgodnie z w/w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się w obszarach dróg wewnętrznych.

Wydzielona działka na projekcie podziału oznaczona literą E, a także działki oznaczone literami A, A, A", natomiast deweloper nabędzie działki oznaczone literami B, B, C i D.

Wszelkie czynności związane z przygotowaniem projektu podziału geodezyjnego oraz uzyskaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział geodezyjny prowadzi deweloper zainteresowany nabyciem nieruchomości od Wnioskodawcy, działając na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Formalnie postępowanie administracyjne w sprawie zatwierdzenia projektu podziału geodezyjnego przeprowadzone zostanie na wniosek Wnioskodawcy.

Wnioskodawca dotychczas faktycznie użytkował część nieruchomości, na której posadowiony jest dom jednorodzinny oraz obiekty gospodarcze. Wykorzystywał nieruchomość na cele prywatne.

Od roku 2012 Wnioskodawca wynajmuje na cele mieszkaniowe w ramach wynajmu prywatnego dom jednorodzinny znajdujący się na nieruchomości w części, która pozostanie własnością Wnioskodawcy po transakcji (działka oznaczona lit. E). Miesięczny czynsz najmu wynosi 6.000 zł.

Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał zbycia żadnych nieruchomości stanowiących jego własność lub współwłasność.

Od chwili nabycia nieruchomości Wnioskodawca poczynił na niej nakłady dla celów prywatnych, tzn. wybudował dom jednorodzinny i obiekty gospodarcze, jak również zapewnił doprowadzenie infrastruktury do obsługi domu i obiektów (energia elektryczna, wodociąg, gaz, kanalizacja). Wszystkie nakłady poczynione zostały wyłącznie na tej części nieruchomości, która pozostanie własnością Wnioskodawcy (projektowana działka oznaczona lit. E).

Na części nieruchomości, której nabyciem zainteresowany jest deweloper Wnioskodawca nie dokonał żadnych nakładów. Infrastruktura istniejąca obecnie na nieruchomości nie będzie wykorzystywana przez nabywcę (dewelopera) dla celów przyszłej inwestycji. Nie posiada ona wystarczających parametrów technicznych. Deweloper uzyskał odrębne warunki przyłączenia dla poszczególnych mediów.

Wnioskodawca udzielił deweloperowi szerokiego pełnomocnictwa, uprawniającego dewelopera do dokonywania wszelkich działań, które deweloper uzna za niezbędne do podjęcia ostatecznej decyzji o nabyciu nieruchomości od Wnioskodawcy, w tym zwłaszcza Wnioskodawca udzielił zgody deweloperowi na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Dotychczas, na podstawie pełnomocnictwa, deweloper dokonał następujących czynności:

1.  Uzyskał warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, cieplnej i teletechnicznej,
2.  Uzyskał decyzję o wyłączeniu części nieruchomości z produkcji rolnej,
3.  Uzyskał decyzję o zezwoleniu na rozbiórkę części obiektu gospodarczego, znajdującego się w granicy pomiędzy projektowanymi działkami E i D,
4.  Uzyskał decyzję o zezwoleniu na wycinkę drzew na obszarze, którego nabyciem jest zainteresowany oraz na wykonanie nasadzeń zastępczych,
5.  Uzyskał wstępne uzgodnienie projektu podziału geodezyjnego nieruchomości w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta (…).

Ponadto, deweloper w imieniu własnym i na własną rzecz uzyskał:

1.  Decyzję geologiczno - inżynierską zatwierdzającą projekt robót geologicznych w celu rozpoznania warunków geologicznych.
2.  Uzgodnienie projektu budowlanego drogi dojazdowej z Zarządem Dróg Miasta (…) (inwestycja drogowa w nieznacznym zakresie wchodzi w obszar nieruchomości Wnioskodawcy),
3.  W dniu 25 sierpnia 2020 r. nieostateczną decyzję Prezydenta Miasta (…) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę,
4.  Umowę z Zarządem Dróg Miasta (…) o realizację inwestycji drogowej na nieruchomości sąsiedniej, nienależącej do Wnioskodawcy, która to inwestycja służyć będzie również inwestycji planowanej na działkach nabytych od Wnioskodawcy.

Udostępnienie przez Wnioskodawcę jego nieruchomości deweloperowi w celu przeprowadzania działań i czynności opisanych powyżej nastąpiło nieodpłatnie.

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości nabywca (deweloper) nie będzie w żaden sposób użytkował nieruchomości Wnioskodawcy lub jej części, w szczególności nie będzie z niej korzystał dla celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dokonanie przez Wnioskodawcę sprzedaży działek gruntu, wydzielonych z działki o numerze ewid. 1 obr. (…) w (…), na rzecz dewelopera na cele realizowania na niego przedsięwzięcia deweloperskiego, stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez niego na rzecz dewelopera wydzielonych z działki nr 1 działek nie będzie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm., dalej zwanej skrótowo VATU), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei art. 7 ust. 1 VATU stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 VATU, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami podatku VAT, stosownie do art. 15 ust. 1 VATU są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 VATU, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w przepisach VATU, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 września 2019 roku, 0113-KDIPT1-1.4012.416.2019.3.MH: „nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT”.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale siedmiu sędziów z 29 października 2007 roku, I FPS 3/07, orzekając, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 VATU powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem koniecznym dla uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie NSA, ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Powyższe potwierdza również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 10 września 2019 roku, 0112-KDIL1-3.4012.365.2019.2.AP, który wskazał, że „(\`(...)\`) Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze”.

W kontekście definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 VATU należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza powinna bowiem cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 VATU nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Zagadnienie, czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowiła sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, było przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C- 180/10 i C-181/10. Z powyższego orzeczenia wynika m.in. że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jest właścicielem działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 obr. (….). Działka w jej południowej części jest zabudowana domem jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym. Obiekty te nie są wykorzystywane na cele działalności gospodarczej. Działka ma ulec podziałowi geodezyjnemu na 4 działki, z których co najmniej dwie, niezabudowane nowe działki, Wnioskodawca zamierza sprzedać deweloperowi.

Działka nr 378/6 obr. (…) nie jest ani nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. W związku z nabyciem, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze darowizny do swojego majątku prywatnego. Nadto, nabycie nie było udokumentowane fakturą z uwagi na to, że miała miejsce czynność niepodlegająca opodatkowaniu VAT. Nabycie działki nie nastąpiło w celu jej odsprzedaży. Wnioskodawca obecnie nie ma zarejestrowanej żadnej działalności gospodarczej, w szczególności nie jest prowadzona żadna działalność gospodarcza na przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży wydzielonych z nieruchomości niezabudowanych działek Wnioskodawca podejmował i/lub będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, co mogłoby uzasadniać uznanie go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 s.1, z późn. zm.), a w konsekwencji również na gruncie art. 15 ust. 2 VATU, gdyż jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Ponadto, jak wynika z przywołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Analiza okoliczności przedstawionych powyżej oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w rozpatrywanej sprawie nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT, w związku z dokonywaną sprzedażą wydzielonych geodezyjnie z działki nr 1 niezabudowanych działek gruntu na rzecz dewelopera. Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości stanowiącej jego majątek prywatny nie będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 VATU, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU. Zatem zbycie nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach rozporządzania własnym majątkiem i jest działaniem w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. Wobec tego w przedstawionym we wniosku zdarzeniu należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W art. 2 pkt 6 ustawy, podano definicję pojęcia towary – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Art. 2 pkt 22 ustawy, definiuje natomiast pojęcie sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy stwierdzić, że w przypadku gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powyższych przepisów i gdy czynność prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, to mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy i tym samym czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, tym samym podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każdą jednak czynność stanowiącą dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, można uznać za czynność opodatkowaną. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w ramach tej czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że aby zaistniała przesłanka do opodatkowania danej czynności podatkiem VAT, niezbędne jest aby podmiot dokonujący tej czynności, w ramach jej dokonania mógł zostać uznany jako podatnik podatku od towarów i usług. Czyli w świetle definicji zawartej w art. 15 ust. 2, będzie wykonywał ciąg czynności i zachowań, wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej.

Zatem dostawa towarów (również nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej i w efekcie uzyskania przez niego statusu podatnika. W tym miejscu należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonania.

W aspekcie opodatkowania dostawy nieruchomości, istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży opisanej nieruchomości, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w ramach tej czynności, czy też sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Powyższe zagadnienie, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, było przedmiotem orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej o zbliżonym charakterze do usług developerskich, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych, decydujące znaczenie mają czynności poprzedzające tą sprzedaż.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca, na podstawie umowy darowizny z dnia 1 czerwca 1984 roku, jest właścicielem nieruchomości znajdującej się na terenie miasta (…), składającej się z działki o numerze ewid. 1 obręb (…) o powierzchni 1,9036 ha.

Wyżej wymieniona działka jest zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym. Powyższe obiekty budowlane nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę, ani przez żadną inną osobę, na cele związane z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „…” uchwalonego uchwałą nr (…) rady miasta (…) z dnia 25 października 2006 r., nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych symbolem (…), (…) i (…) oraz (…), (…), (…), (…), (…) i (…), tj. w terenach: zabudowy usług komercyjnych, usług publicznych oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, terenach dróg publicznych - dróg dojazdowych, terenach dróg pieszo - jezdnych, terenach wydzielonych ciągów pieszych wraz z urządzoną zielenią publiczną (w formie alei wysadzanej drzewami).

Zgodnie natomiast z ewidencją gruntów i budynków działka nr 1 obr. (…) stanowi działkę rolną (R), w związku z czym spełnia wymogi definicji gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 553 kodeksu cywilnego. Wnioskodawca jest także właścicielem innych nieruchomości, które w ewidencji gruntów i budynków stanowią nieruchomości rolne. Wnioskodawca faktycznie nie prowadzi na terenie działki nr 1, ani też na pozostałych jego nieruchomościach, gospodarstwa rolnego, jak również innej działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie upraw rolnych oraz chowu i hodowli zwierząt, ogrodnictwa, warzywnictwa, leśnictwa i rybactwa śródlądowego, w szczególności nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani nie świadczy usług rolniczych.

W 2018 r. z Wnioskodawcą skontaktował się deweloper zainteresowany nabyciem od Wnioskodawcy części nieruchomości. Strony osiągnęły porozumienie co do ceny sprzedaży. Do zawarcia umowy sprzedaży konieczne okazało się jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości, gdyż deweloper zainteresowany jest nabyciem wyłącznie jej części.

Podział geodezyjny działki nie został dotąd przeprowadzony.

Wszelkie czynności związane z przygotowaniem projektu podziału geodezyjnego oraz uzyskaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział geodezyjny prowadzi deweloper zainteresowany nabyciem nieruchomości od Wnioskodawcy, działając na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Formalnie postępowanie administracyjne w sprawie zatwierdzenia projektu podziału geodezyjnego przeprowadzone zostanie na wniosek Wnioskodawcy P. K.

Wnioskodawca dotychczas faktycznie użytkował część nieruchomości, na której posadowiony jest dom jednorodzinny oraz obiekty gospodarcze. Wykorzystywał nieruchomość na cele prywatne.

Od roku 2012 Wnioskodawca wynajmuje na cele mieszkaniowe w ramach wynajmu prywatnego dom jednorodzinny znajdujący się na nieruchomości w części, która pozostanie własnością Wnioskodawcy po transakcji (działka oznaczona lit. E). Miesięczny czynsz najmu wynosi 6.000 zł.

Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał zbycia żadnych nieruchomości stanowiących jego własność lub współwłasność.

Od chwili nabycia nieruchomości Wnioskodawca poczynił na niej nakłady dla celów prywatnych, tzn. wybudował dom jednorodzinny i obiekty gospodarcze, jak również zapewnił doprowadzenie infrastruktury do obsługi domu i obiektów (energia elektryczna, wodociąg, gaz, kanalizacja). Wszystkie nakłady poczynione zostały wyłącznie na tej części nieruchomości, która pozostanie własnością Wnioskodawcy (projektowana działka oznaczona lit. E). Na części nieruchomości, której nabyciem zainteresowany jest deweloper Wnioskodawca nie dokonał żadnych nakładów. Infrastruktura istniejąca obecnie na nieruchomości nie będzie wykorzystywana przez nabywcę (dewelopera) dla celów przyszłej inwestycji. Nie posiada ona wystarczających parametrów technicznych. Deweloper uzyskał odrębne warunki przyłączenia dla poszczególnych mediów.

Wnioskodawca udzielił deweloperowi szerokiego pełnomocnictwa, uprawniającego dewelopera do dokonywania wszelkich działań, które deweloper uzna za niezbędne do podjęcia ostatecznej decyzji o nabyciu nieruchomości od Wnioskodawcy, w tym zwłaszcza Wnioskodawca udzielił zgody deweloperowi na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Dotychczas, na podstawie pełnomocnictwa, deweloper dokonał następujących czynności:

1.  Uzyskał warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, cieplnej i teletechnicznej,
2.  Uzyskał decyzję o wyłączeniu części nieruchomości z produkcji rolnej,
3.  Uzyskał decyzję o zezwoleniu na rozbiórkę części obiektu gospodarczego, znajdującego się w granicy pomiędzy projektowanymi działkami E i D,
4.  Uzyskał decyzję o zezwoleniu na wycinkę drzew na obszarze, którego nabyciem jest zainteresowany oraz na wykonanie nasadzeń zastępczych,
5.  Uzyskał wstępne uzgodnienie projektu podziału geodezyjnego nieruchomości w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta (…).

Ponadto, deweloper w imieniu własnym i na własną rzecz uzyskał:

1.  Decyzję geologiczno - inżynierską zatwierdzającą projekt robót geologicznych w celu rozpoznania warunków geologicznych.
2.  Uzgodnienie projektu budowlanego drogi dojazdowej z Zarządem Dróg Miasta (…) (inwestycja drogowa w nieznacznym zakresie wchodzi w obszar nieruchomości Wnioskodawcy),
3.  W dniu 25 sierpnia 2020 r. nieostateczną decyzję Prezydenta Miasta (…) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę,
4.  Umowę z Zarządem Dróg Miasta (…) o realizację inwestycji drogowej na nieruchomości sąsiedniej, nienależącej do Wnioskodawcy, która to inwestycja służyć będzie również inwestycji planowanej na działkach nabytych od Wnioskodawcy.

Udostępnienie przez Wnioskodawcę jego nieruchomości deweloperowi w celu przeprowadzania działań i czynności opisanych powyżej nastąpiło nieodpłatnie.

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości nabywca (deweloper) nie będzie w żaden sposób użytkował nieruchomości Wnioskodawcy lub jej części, w szczególności nie będzie z niej korzystał dla celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Do chwili zawarcia porozumienia z deweloperem w 2019 r. Wnioskodawca nie podejmował żadnych starań i prób sprzedaży nieruchomości. W szczególności Wnioskodawca nie czynił we własnym zakresie przygotowań do sprzedaży nieruchomości, jak np. podział geodezyjny, badania geologiczne, uzyskanie pozwolenia na budowę, wycinka drzew i krzewów, jak również działań o charakterze marketingowym, a więc akcji reklamowej (ogłoszenia w prasie, w internecie i inne).

Wnioskodawca w chwili nabycia własności nieruchomości w 1984 r., jak również w chwili zawarcia porozumienia z deweloperem oraz obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości nie będzie w żadnym zakresie związana z działalnością gospodarczą. W związku z nabyciem własności powyższej działki w 1984 r. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy dokonanie przez niego sprzedaży działek gruntu, wydzielonych z działki o numerze ewid. 1 obr. (…) w (…) na rzecz dewelopera na cele realizowania na nich przedsięwzięcia deweloperskiego, stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt zawarcia porozumienia z kupującym, w ramach którego udzielono mu szerokiego pełnomocnictwa celem dokonywania szeregu czynności związanych z przedmiotowymi działkami.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym również dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) – zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego – w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy Kodeks Cywilny, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna – w przedmiotowej sprawie porozumienie zawarte pomiędzy Wnioskodawcą a deweloperem - jest zobowiązaniem stron do podpisania umowy przyrzeczonej, tym samym zobowiązaniem do przeniesienia własności.

Nawet jeżeli jest zawarta w formie aktu notarialnego, umowa przedwstępna nie przenosi własności.

Zatem wszelkie działania stron, wskazane w umowie przedwstępnej jako warunki podpisania umowy przyrzeczonej, pomimo, że nie będą podejmowane przez Wnioskodawcę, ale przez przyszłego nabywcę - dewelopera, będą miały wpływ na sytuację prawnopodatkową Wnioskodawcy.

W kontekście przepisów prawa, bez znaczenia jest fakt, że działania te będą podejmowane przez nabywcę, gdyż do czasu podpisania umowy przyrzeczonej to Wnioskodawca jest właścicielem i aby takie czynności mogły zostać poczynione, to jako faktyczny właściciel nieruchomości musi udzielić stosownych pełnomocnictw przyszłemu właścicielowi, przez co te czynności będą wykonywane niejako w jego imieniu.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego od art. 95 do art. 109, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Analiza przedstawionej we wniosku sytuacji w kontekście powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że działania dewelopera na mocy pełnomocnictwa udzielonego mu przez Wnioskodawcę, stanowią ciąg czynności, w efekcie których w dniu podpisania umowy przyrzeczonej dostarczone zostaną działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia porozumienia pomiędzy stronami.

Pomimo, że Wnioskodawca nie podejmował dotychczas osobiście żadnych czynności zmierzających do sprzedaży, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanym zdarzeniu przyszłym działanie Wnioskodawcy wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym. Decydujące znaczenie ma szeroki zakres czynności podejmowanych na mocy udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa.

Deweloper (działający w imieniu Wnioskodawcy) podejmując ww. czynności, zaangażuje środki i wykaże aktywności podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Powyższe działania wychodzą poza obszar zwyczajnego zarządu majątkiem prywatnym. Będą one przeprowadzone przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie wystąpi ciąg zdarzeń, które wskazują na aktywność Wnioskodawcy porównywalną do działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym w ramach opisanej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie uznany za podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży działek gruntu wydzielonych z działki o numerze ewid. 1, z tytułu której będzie on uznany jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, będzie stanowić czynność w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji czynność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku wyroku sądu (sygn. I FPS3/07 z dnia 29 października 2007 r.) tut. organ wyjaśnia, że powołany wyrok nie stoi w sprzeczności z rozstrzygnięciem w przedmiotowej sprawie.

W odniesieniu natomiast do wskazanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, zauważyć należy, że ich rozstrzygnięcie zapadło na tle innego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego niż przedstawiony w niniejszej sprawie. W interpretacji nr 0113-KDIPT1-1.4012.416.2019.3.MH, wnioskodawca przede wszystkim nie udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy w związku z czym nie zostały poczynione żadne działania przed podpisaniem umowy przyrzeczonej przez właściciela ani też przyszłego nabywcę. Natomiast interpretacja nr 0112-KDIL1-3.4012.365.2019.2.AP potwierdza linię interpretacyjną zawartą w przedmiotowej sprawie.

Ponadto, podkreślić należy, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawione przez danego podatnika. Interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Interpretacje wskazane przez Stronę są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do indywidualnych spraw przedstawionych przez Wnioskodawców, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.