Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-421/12/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-06-14
Teza: Czy po przeprowadzeniu transakcji sprzedaży nieruchomości wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli tak to w jakiej wysokości ?
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa pożyczki; zabezpieczenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 15 marca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 01 listopada 2011 r. wnioskodawca udzielił pożyczki w wysokości 100.000 zł osobie fizycznej. Zabezpieczeniem spłaty jest nieruchomość, którą przewłaszczył na zabezpieczenie aktem notarialnym. Wartość nieruchomości oszacowano podpisując akt na 900.000 zł. Termin spłaty pożyczki upływa 30 kwietnia 2012 r.

W międzyczasie pożyczkobiorca doszedł do wniosku, że nie będzie w stanie spłacić długu w wyznaczonym terminie. Dokonał wyceny nieruchomości przez biegłego, który wartość oszacował na kwotę 1.250.000 zł, a następnie zaproponował znalezienie kupca, który za taką kwotę nabędzie nieruchomość.

Podpisano aneks do umowy przewłaszczenia, z którego wynika, że pożyczkobiorca zgadza się na sprzedanie nieruchomości przed upływem ustalonego wcześniej terminu zwrotu pożyczki za kwotę 1.250.000 zł, z której po potrąceniu kwoty długu i kosztów związanych z transakcją (dla uproszczenia wnioskodawca przyjął, że jest to łącznie 110.000 zł) reszta zostaje zwrócona pożyczkobiorcy (czyli 1.140.000 zł)

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy po przeprowadzeniu transakcji sprzedaży nieruchomości wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli tak to w jakiej wysokości ?

Zdaniem wnioskodawcy, z jego strony nie występuje dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości kwota należnego podatku z tego tytułu wynosi 0 zł.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 1) ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Na wstępie wyjaśnić należy, iż umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że: "umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)". Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony - pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje jedynie prawo posiadania i używania rzeczy.

Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 dopiero wówczas, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku i wierzyciel będzie mógł zbyć przedmiot umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, albo gdy po spłacie pożyczki własność nieruchomości zostanie przeniesiona na dłużnika po czym ten dokona jej odpłatnego zbycia.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wnioskodawca w dniu 01 listopada 2011 r. zawarł umowę pożyczki w wysokości 100.000 zł, której zabezpieczeniem była nieruchomość na mocy umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Jak wynika z wniosku, spłata pożyczki nie zostanie dokonana w ustalonym terminie, dlatego też pożyczkobiorca po dokonanej wycenie nieruchomości wyraził zgodę na jej sprzedanie przed upływem terminu zwrotu pożyczki za kwotę 1.250.000 zł. Powyższa kwota ma zostać rozliczona w ten sposób, że wnioskodawcy przypadnie kwota 110.000,00 zł (kwota długu i kwota kosztów związanych z transakcją sprzedaży) a pozostała kwota zostanie zwrócona pożyczkobiorcy. Wątpliwość wnioskodawcy budzi kwestia wystąpienia po jego stronie obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak wyjaśniono powyżej samo zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Podlegający opodatkowaniu przychód zostanie osiągnięty dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, której dokona dłużnik lub wierzyciel – w zależności od tego czy własność nieruchomości powróci do dłużnika, czy też nie.

W niniejszej sprawie bez wątpienia na skutek zawarcia w dniu 01 listopada 2011 r. umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na wnioskodawcę (pożyczkodawcę). Wnioskodawca wobec nie spłacenia umowy pożyczki i odstąpienia w aneksie do umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie od roszczenia o zwrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości na dłużnika – pozostał jedynym właścicielem całej nieruchomości. Jako jej jedyny właściciel dokona też zawarcia umowy sprzedaży. Transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie rodzić więc po stronie wnioskodawcy określone konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym, bowiem mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Skoro w przedmiotowej sprawie dojdzie do sprzedaży nieruchomości, to do przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym po 01 stycznia 2009 r., z uwagi na fakt, iż wnioskodawca własność nieruchomości nabył na skutek umowy przewłaszczenia, która miała miejsce w 2011 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód, o ile oczywiście zostaną poniesione przez sprzedającego.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Tak więc, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania przychodu (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c), tj. kosztami nabycia i nakładami, które zwiększyły wartość sprzedanej nieruchomości.

Podsumowując, wnioskodawca jako sprzedający, jedyny właściciel całej sprzedawanej nieruchomości dokona jej odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jego przychodem będzie zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy cena sprzedaży wyrażona w umowie.

Sposób w jaki wnioskodawca zamierza dokonać rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pomiędzy sobą a pożyczkobiorcą w żadnym wypadku nie może konstruować po stronie wnioskodawcy braku powstania podlegającego opodatkowaniu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Dla powstania obowiązku podatkowego nie ma znaczenia czy sprzedawca zatrzyma cały uzyskany ze sprzedaży przychód, czy też jedynie jego część, pozostałą przekazując innym podmiotom na podstawie cywilnoprawnych wzajemnych rozliczeń.

W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawcy, że w wyniku dokonanej transakcji sprzedaży nieruchomości po jego stronie nie wystąpi dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.