Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.226.2017.1.NK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-20
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna; zadatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2017 r. (data wpływu 22 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 sierpnia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 3 października 2012 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego zastała nabyta nieruchomość - lokal mieszkalny przez rodziców Zainteresowanej, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w udziale wynoszącym 4/5 części oraz przez Zainteresowaną w udziale wynoszącym 1/5 części (nabyła udział do swojego majątku osobistego).

Zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej rodzice, prowadzą działalności gospodarcze (każdy swoją z osobna) ale nabycie ww. nieruchomości nie nastąpiło w związku z wykonywaniem tych działalności. Sprzedaż nieruchomości również nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczych.

W dniu 16 sierpnia 2017 r. została spisana w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni zobowiązała się wspólnie z rodzicami do sprzedaży całej nieruchomości za kwotę 410.000 zł do dnia 31 stycznia 2018 r.

Kupujący w dniu 16 sierpnia 2017 r. wpłacili zadatek w kwocie 25.000 zł wyłącznie na rzecz Zainteresowanej (jej rodzice nie pobrali żadnej kwoty tytułem zadatku ani z jakiegokolwiek innego tytułu). Reszta ceny sprzedaży za udział należący do Wnioskodawczyni oraz cała cena sprzedaży udziału jej rodziców zostanie zapłacona dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej, która to umowa będzie miała miejsce dopiero w 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni jest lub będzie zobowiązana do sporządzenia zeznania PIT-39, w którym winna wykazać dochód w wysokości 25.000 zł otrzymany w dniu 16 sierpnia 2017 r., jako zadatek na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, która to sprzedaż nastąpi dopiero w styczniu 2018 r.?
2.  Czy w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej - ostatecznej umowy sprzedaży, nie wcześniej niż w styczniu 2018 r., Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych:
    1.  od kwoty zadatku otrzymanego w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, tj. w dniu 16 sierpnia 2017 r., który dopiero w styczniu 2018 r. zostanie zaliczony na cenę?
    2.  od pozostałej części umówionej ceny sprzedaży mieszkania, otrzymanej nie wcześniej niż po zawarciu umowy przyrzeczonej w 2018 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, podpisanie umowy sprzedaży w dniu 16 sierpnia 2017 r. nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości, a zatem nie dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie nieruchomości nastąpi bowiem dopiero w 2018 r. Otrzymany w sierpniu 2017 r. zadatek nie obliguje zatem do złożenia zeznania PIT-39 za 2017 r.

W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w 2018 r., na podstawie której nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości, nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku ani od kwoty otrzymanego wcześniej zadatku ani od pozostałej części ceny sprzedaży, gdyż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpi upływ 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - zakup lokalu mieszkalnego.

Otrzymany zadatek na poczet zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego w 2018 r. nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie wywoła po stronie Wnioskodawczyni skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie przyjęcia zadatku.

Jeżeli ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta nie wcześniej niż 1 stycznia 2018 r. to z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości upłynie pięć lat, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, w tym otrzymany zadatek, nie będzie podlegać w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Otóż moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 par. 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei art. 389 par. 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna) powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z powyższego wynika, że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną ale umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony jedynie się zobowiązują do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Data zawarcia umowy przedwstępnej nie może być uznana za datę zbycia lokalu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest m.in. zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto zwrotu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości (co w niniejszej sprawie nie nastąpiło). Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż nie można tu mówić o zbyciu, a jedynie o zobowiązaniu do przeniesienia własności w określonym terminie. Umowa przenosząca własność ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości oraz zapłacenia sprzedawcy ceny. Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz (sprzedaż i wydanie lokalu nastąpią dopiero w 2018 r.), a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (to nastąpi dopiero w 2018 r.). W związku z zasadą swobody umów - art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony mogą ustalić, że przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część ceny w formie zadatku. Uiszczenie zadatku ma służyć zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Ani umowa przedwstępna, ani wpłata zaliczki, zadatku czy przedpłaty nie przenosi własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 394 par. 1 Kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zgodnie z art. 394 par. 2, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej - definitywnej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej ani wcześniejsza zapłata zadatku, który będzie w 2018 r. zaliczony na cenę.

Data zawarcia umowy przedwstępnej nie ma znaczenia dla ustalenia daty sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej, na podstawie której Wnioskodawczyni otrzymała zadatek w kwocie 25.000 zł nie spowodowało przeniesienia własności nieruchomości czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc otrzymany przez Zainteresowaną zadatek w kwocie 25.000 zł w dniu 16 sierpnia 2017 r. na poczet zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w styczniu 2018 r. nie wywołał po jej stronie skutków podatkowych w postaci powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w momencie przyjęcia zadatku. Tym samym nie jest ona zobowiązana do złożenia zeznania podatkowego PIT-39, w którym powinna wykazać dochód w wysokości 25.000 zł otrzymany jako zadatek na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Istotne znaczenie dla powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie miała data podpisania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zatem ostateczna umowa sprzedaży będzie miała miejsce w 2018 r., to z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynie 5 lat, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu, a po stronie Wnioskodawczyni nigdy nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu tej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z. 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.