Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-312/14/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-10-16
Teza: Sprzedaż części nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Słowa kluczowe: grunty; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 lipca 2014 r. (data wpływu 18 lipca 2014 r.), uzupełnionym w dniu 13 października 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodów w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej niezabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 13 października 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie kosztów uzyskania przychodów w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność gospodarczą w formie spółki prawa handlowego, spółki z ograniczoną działalnością i poniżej przedstawione zdarzenia faktyczne i przyszłe są z nią związane. W dniu 28 listopada 1998 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego– Wnioskodawca nabył jako spółka od osoby fizycznej, własność do nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 14.520 m2, grunty orne i sady z planem zagospodarowania jako działka budowlana ważnym w dniu nabycia. Grunt w związku z przeznaczeniem został przyjęty i zaewidencjonowany w ewidencji środków trwałych w grupie 0 jako grunt.

Nabycie odbyło się poza obowiązującymi w okresie przepisami ustawy o podatku od towarów i usług i podatku akcyzowym, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, transakcja zwolniona z opodatkowania.

W dniu 5 stycznia 2012 r. Wojewoda zawiadomił Wnioskodawcę oraz wydał decyzję ustalającą na części ww. nieruchomości gruntowej lokalizację przedsięwzięcia E. Tym samym zatwierdził podział opisanej nieruchomości gruntowej i z mocy prawa stała się ona (w części objętej tą decyzją o powierzchni) własnością Skarbu Państwa i działającego w jego imieniu Wojewody - zgodnie z przepisami art. 24a ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw \`(...)\` w \`(...)\` i w trybie tej ustawy wypłacił w lutym 2014 r. odszkodowanie w wysokości 1.177.344 zł brutto od którego Wnioskodawca odprowadził należny podatek VAT i ustalił wynik podatkowy stanowiący różnicę pomiędzy otrzymanym odszkodowaniem netto tj. 957.190,24 zł a przypadającym według struktury powierzchni wywłaszczonej nieruchomości gruntowej za wynagrodzeniem do powierzchni całkowitej nabycia.

W przyszłości Wnioskodawca zamierza sprzedać pozostałą część nieruchomości gruntowej na warunkach transakcyjnych przeprowadzonych ze spółką handlową - osobą prawną, prawa norweskiego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych:

Czy koszt uzyskania przychodu związany ze sprzedażą nieruchomości gruntowej będzie odpowiadał wartości tej powierzchni gruntowej wg cen jej nabycia zgodnie z przepisami art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej składnik majątku trwałego koszt uzyskania przychodu będzie odpowiadał wartości opisanego gruntu wg, cen jego nabycia. Przychód ze zbycia składnika majątkowego nieruchomości gruntowej ustala się zgodnie z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych tj. w wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie sprzedaży, a koszty sprzedaży tego składnika majątkowego ustala się zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Tak ustalony dochód na transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiący składnik majątku trwałego, odpowiednio zwiększy podstawę opodatkowania w miesiącu dokonania transakcji sprzedaży w przypadku nadwyżki przychodów ze sprzedaży nad kosztami ich uzyskania ustalonymi zgodnie z art. 14 lub zmniejszy podstawę opodatkowania w miesiącu dokonania transakcji sprzedaży w przypadku nadwyżki kosztów uzyskania przychodu składnika majątkowego nad przychodami uzyskanymi z jego sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851 z późn. zm.), podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem art. 21 i 22, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 7 albo w art. 7a ust. 1, (…).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 cyt. ustawy).

Szczególnie istotnym jest zatem prawidłowe ustalenie wartości przychodów podatkowych, tj. zgodnie z art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, oraz kosztów ich uzyskania, o których mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Przepis art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, regulujący kwestię przychodów, nie wymienia źródeł przychodu, lecz określa zdarzenia, których wystąpienie powoduje powstanie obowiązku podatkowego – poprzez przykładowe wyliczenie zawarte w kolejnych ustępach art. 12 ustawodawca precyzuje jedynie rodzaje przychodów. Ponadto wylicza, jakiego rodzaju wpływy pieniężne podmiotu gospodarczego nie są zaliczane do przychodów (art. 12 ust. 4 ustawy podatkowej).

I tak, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w dniu 28 listopada 1998 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego – Wnioskodawca nabył jako spółka od osoby fizycznej, własność do nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 14.520 m2, grunty orne i sady z planem zagospodarowania jako działka budowlana ważnym w dniu nabycia. Grunt w związku z przeznaczeniem został przyjęty i zaewidencjonowany w ewidencji środków trwałych w grupie 0 jako grunt. Część opisanej nieruchomości została wywłaszczona na podstawie przepisów ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju \`(...)\` Europy w \`(...)\` . Pozostałą część nieruchomości gruntowej Wnioskodawca zamierza w przyszłości sprzedać na warunkach transakcyjnych przeprowadzonych ze spółką handlową - osobą prawną, prawa norweskiego.

Przychód ze zbycia nieruchomości ustala się w oparciu o przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 14 ust. 2 ww. ustawy).

W myśl natomiast art. 14 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

W związku z powyższym, w wyniku planowanej sprzedaży części nieruchomości gruntowej niezabudowanej po stronie Wnioskodawcy powstanie – zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych –przychód podatkowy w wysokości ceny określonej w umowie (akcie notarialnym).

Podstawę ustalenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej stanowić będą natomiast przepisy art. 15 ust. 1 i art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Powyższe oznacza, że podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, że nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 ww. ustawy oraz że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia przychodów). Przepis ten konstytuuje więc zasadę, zgodnie z którą pomiędzy kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika musi wystąpić związek przyczynowo - skutkowy.

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów.

Stosownie do treści art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Na marginesie należy dodać, że zgodnie z brzmieniem art. 16c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że wydatki na nabycie nieruchomości gruntowej, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, są więc kosztem uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia tego gruntu (art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Oznacza to, że wydatki te zrealizują się jako koszt podatkowy dopiero w momencie uzyskania przychodu z tytułu zbycia gruntów.

Reasumując powyższe wyjaśnienia, w przypadku sprzedaży części przedmiotowej nieruchomości gruntowej Wnioskodawca powinien zaliczyć do przychodu cenę określoną w akcie notarialnym dokumentującym zbycie tej części nieruchomości, przy czym podkreślić należy, że cena ta powinna odpowiadać co do zasady wartości rynkowej zbywanej nieruchomości. Natomiast do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wartość wydatków jakie poniósł na nabycie nieruchomości w tej części, w tym przypadku odpowiednią wartość nieruchomości (przypadającą na zbywaną część powierzchni) określoną na podstawie ceny jej nabycia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.