Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.109.2022.2.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-10
Teza: W zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, braku zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: budynek; grunty; odliczenia-odliczenie od podatku; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 lutego 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, braku zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: E S.A.

### Opis zdarzenia przyszłego

Na dzień dokonania transakcji, której skutki podatkowe stanowią przedmiot zapytania niniejszego wniosku, E S.A. z siedzibą w \`(...)\` (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) będzie użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w \`(...)\`, opisanej szczegółowo w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość”) (oraz właścicielem znajdujących się na niej budynków i budowli, z zastrzeżeniem infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności przedsiębiorców przesyłowych), tj. prawo użytkowania wieczystego E S.A. będzie wpisane w księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości.

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą \`(...)\` (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”), planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość (dalej: „Transakcja”). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. W związku z Transakcją Strony zawarły w dniu 4 listopada 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym przez \`(...)\`, notariusza w \`(...)\`., za Rep. A nr \`(...)\`.

Kupujący planuje dokonać na Działkach (definicja poniżej) inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z niewielką częścią przeznaczoną na funkcje usługowo handlowe), z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż (dalej „Inwestycja”).

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także planowanej klasyfikacji Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują (i) Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Zbywcy, (iii) historię działań faktycznych i transakcji podejmowanych względem Nieruchomości oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo wieczystego użytkowania następujących nieruchomości położonych w \`(...)\`:

(i) nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 1 oraz 2, obręb \`(...)\`, dla której Sąd Rejonowy dla\`(...)\` Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze: \`(...)\` („Grunt 1”);

(ii) nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 3 oraz 4, obręb \`(...)\`, m.in. dla której aktualnie Sąd Rejonowy \`(...)\` Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze: \`(...)\` („Grunt 2”) oraz

(iii) nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 5 oraz 6, obręb \`(...)\`, dla Sąd Rejonowy \`(...)\` Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze: \`(...)\` („Grunt 3”),

przy czym w związku z zawarciem umowy nabycia powyższych nieruchomości przez Sprzedającego został złożony wniosek o przyłączenie Gruntu 2 i Gruntu 3 do księgi wieczystej prowadzonej dla Gruntu 1, w związku z czym na dzień zawarcia Transakcji nieruchomości będą objęte jedną księgą wieczystą (Grunt 1, Grunt 2 i Grunt 3 dalej łącznie: „Działki”), wraz z Budynkami i Budowlami (zgodnie z definicjami poniżej).

Wszystkie Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla \`(...)\` część I, uchwalonym Uchwałą Rady Miasta \`(...)\` Nr \`(...)\` w dniu 15 grudnia 2011 roku (Dz. Urz. woj. maz. Nr 239, poz. 8507 z dnia 30 grudnia 2011 roku), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową (dalej „MPZP”). Teren ten jest ponadto w całości objęty Uchwalą NR \`(...)\` Rady Miasta \`(...)\` z dnia 9 września 2021 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w dzielnicy \`(...)\` (dalej: „decyzja ULIM”).

Grunt 1 zabudowany jest dwoma budynkami:

(i) budynkiem biurowym o nazwie G oraz

(ii) budynkiem o nazwie J (dalej: „Budynki”).

Budynki zostały przebudowane i w tym zakresie oddane do użytkowania odpowiednio: w 1996 roku (G) oraz w 2006 roku (J).

Działki zabudowane są również odrębnymi od nich naniesieniami, stanowiącymi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), które pełnią rolę pomocniczą względem Budynków, w tym na Działkach 3 oraz 4 (tj. Gruncie 2) jest zlokalizowana infrastruktura drogowa (dojazd do parkingu), która również stanowi budowle w rozumieniu ww. przepisów Prawa Budowlanego (w dalszej części wszystkie obiekty będące budowlami zlokalizowanymi na Działkach, inne niż Budynki, i stanowiące własność Zbywcy są łącznie nazywane „Budowlami”).

Działki, Budynki i Budowle określane są w dalszej części wniosku łącznie jako „Nieruchomość” (przy czym po wyburzeniu Budynków i Budowli „Nieruchomość” będzie oznaczać wyłącznie prawo użytkowania wieczystego Działek).

Na Działkach znajdują się również części infrastruktury energetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego, gdyż stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i, w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji (dalej „Infrastruktura Przesyłowa”).

Powierzchnia użytkowa w Budynku J jest aktualnie przedmiotem umowy najmu zawartej w 2014 r. z podmiotem trzecim, na podstawie której Budynek J jest użytkowany na cele prowadzenia przychodni medycznej świadczącej usługi medyczne oraz cele magazynowe związane z tą działalnością. Część powierzchni użytkowej Budynku G jest aktualnie przedmiotem umowy najmu zawartej w 2016 r. z podmiotem trzecim, na podstawie której część ta jest użytkowana na cele prowadzenia restauracji i powiązane cele magazynowe.

Strony planują, że przed dniem dokonania Transakcji, Sprzedający:

\- uzyska ostateczne i niezaskarżalne pozwolenia na rozbiórkę Budynków i Budowli;

\- uzyska ostateczne i niezaskarżalne nowe pozwolenia na budowę na Działkach budynków mieszkalnych wielorodzinnych z przeważającą funkcją mieszkalną (z niewielką częścią powierzchni przeznaczonej na funkcje handlowo-usługowe) z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż - na potrzeby Inwestycji.

Ponadto Strony rozważają jako jeden z wariantów transakcyjnych, sytuację w której Sprzedający przed dniem Transakcji doprowadzi do:

\- rozwiązania umów najmu i przeprowadzenia wyprowadzki obecnych najemców Budynków; oraz

\- dokonana na własny koszt rozbiórki istniejących Budynków i Budowli oraz innych obiektów zlokalizowanych na Działkach a także oczyszczenia powierzchni Nieruchomości z zabudowy poza całością lub częścią Infrastruktury Przesyłowej.

Na dzień dokonania Transakcji, decyzja ULIM będzie obowiązująca i nie będzie toczyło się żadne postępowanie mające na celu stwierdzenie nieważności lub wzruszenie decyzji ULIM.

Wniosek o interpretację dotyczy wariantu Transakcji, w którym przed Transakcją dojdzie do (i) rozwiązania umów najmu i opuszczenia Nieruchomości przez najemców oraz

(ii) rozbiórki naniesień na Nieruchomości (Budynków i Budowli) stanowiących własność Sprzedającego, tak że przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu (Działek).

(ii) Charakterystyka Kupującego i Zbywcy

Zbywca jest spółką akcyjną, notowaną na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, która prowadzi działalność deweloperską w segmencie nieruchomości, mieszkaniowych, biurowych i handlowych.

Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Zbywca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego również w związku z transakcją nabycia nieruchomości obejmującej m.in. zbywaną Nieruchomość.

Sprzedający uzyska pozwolenie na budowę nowych budynków na potrzeby realizacji Inwestycji a następnie albo przeniesie to pozwolenie na budowę na Nabywcę albo będzie realizował przedsięwzięcie w imieniu Nabywcy i na jego koszt. Nabywca ma w planach wydzielenie lokali mieszkalnych i usługowych (odrębna własność lokali) i ich sprzedaż osobom/podmiotom trzecim.

Kupujący jest i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji.

Wnioskodawcy są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. na ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 865 ze zm.).

(iii) Historia działań faktycznych i transakcji podejmowanych względem Nieruchomości

Historycznie Sprzedający zawarł dnia 21 października 2021 r. umowę nabycia Nieruchomości od spółki M spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą \`(...)\` (przy czym nabycie to obejmowało również nabycie użytkowania wieczystego innych działek, tj. działek nr \`(...)\`, wraz z własnością budynków i budowli na nich się znajdujących) (tj. umowę sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym z dnia 21 października sporządzonym przez notariusza \`(...)\` (repertorium \`(...)\`) („Umowa Nabycia przez Sprzedającego”). Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie ze stawką VAT wynosząca 23%. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. transakcją nabycia nieruchomości obejmującej m.in. Nieruchomość. Sprzedający nie został jeszcze wpisany do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości jako użytkownik wieczysty (który to wpis ma charakter konstytutywny dla nabycia użytkowania wieczystego), ale wpis ten (który ma nastąpić przed Transakcją) będzie miał skutek wsteczny od dnia złożenia wniosku o wpis (co nastąpiło niezwłocznie po zawarciu Umowy Nabycia przez Sprzedającego).

Sprzedający zawarł Umowę Nabycia przez Sprzedającego w celu nabycia ww. nieruchomości (w tym użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości) w celu realizacji na ww. nieruchomości (w tym na Nieruchomości stanowiącej jej część) inwestycji deweloperskiej w postaci budowy budynków mieszkaniowych wielorodzinnych z przeznaczeniem na sprzedaż. Przejściowo, do czasu rozpoczęcia wyburzeń istniejących naniesień na Nieruchomości, kontynuuje umowy najmu zawarte z najemcami istniejących na Nieruchomości obiektów. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą związaną z wynajmem Nieruchomości. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W analizowanym w niniejszym wniosku wariancie transakcyjnym rozważanym przez Strony, wspomniane umowy najmu zostaną wypowiedziane przez Zbywcę, a Budynki i Budowle rozebrane / zdemontowane przed dniem Transakcji.

(iv) Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi zbycie przez Sprzedającego na Kupującego:

(i) prawa użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości (tj. Działek) oraz

(ii) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego części praw z polisy ubezpieczenia tytułu w zakresie dotyczącym Nienichomości.

Ewentualna Infrastruktura Przesyłowa pozostająca na Działkach po rozbiórkach przeprowadzonych przez Zbywcę na Nieruchomości jeszcze przed Transakcją, a niestanowiąca własności Zbywcy, nie będzie przedmiotem Transakcji.

Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać w szczególności:

\- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;

\- zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości (Zbywca posiada dedykowane finansowanie związane z nabyciem większej nieruchomości, której część stanowi Nieruchomość, które nie będzie przenoszone w toku Transakcji);

\- środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

\- księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

\- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe, prawne czy marketingowe,

\- inne niż wymienione powyżej aktywa rzeczowe Zbywcy (w tym nieruchomościowe) niezwiązane z Nieruchomością,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) (przy czym Zbywca obecnie posiada umowę dotyczącą zarządzania aktywami zawartą z profesjonalnym podmiotem trzecim),

\- pracownicy Zbywcy.

W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu dostawy mediów, zapewnienia bezpieczeństwa i czystości. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp., niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, a w szczególności nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ?

2\. Czy w przypadku planowanej Transakcji będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub art. 43 ust. 1 pkt 9?

3\. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

\- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT)

\- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1\. Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, a w szczególności nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. W przypadku planowanej transakcji brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub art. 43 ust. 1 pkt 9.

3\. Po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

\- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. i, ust. 10, ust. 10b pkt i ust. 11 ustawy o VAT, oraz

\- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 1:

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego rzeczami są przedmioty materialne, które mogą być przedmiotem praw cywilnych (takich jak np. własność). Podział na ruchomości i nieruchomości jest podstawowym podziałem rzeczy w rozumieniu jako przedmiotu prawa. Za nieruchomości w świetle art. 46 kodeksu cywilnego, uznaje się części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się m.in. zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”. W tym zakresie w praktyce należy odwołać się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27c ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W ocenie Wnioskodawców, z uwagi na charakter przedmiotu Transakcji, tj. wyłącznie prawo użytkowania niezabudowanego gruntu (Działek), w analizowanej Transakcji nie ma żadnych podstaw do przyjęcia, że przedmiot Transakcji będzie stanowił „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” w rozumieniu powyższych definicji.

Tym samym w ocenie Wnioskodawców należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 (w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7) ustawy o VAT, zbycie Nieruchomości, która na moment Transakcji będzie stanowiła prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu (tj. Działek), będzie traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów, podlegająca opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 2:

Opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się m.in. zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Jak wykazano powyżej w uzasadnieniu stanowiska Spółki do pytania 1 , w ocenie Wnioskodawców, przedmiotu planowanej Transakcji nie można zakwalifikować jako zbycia „przedsiębiorstwa” lub „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, a zatem nie zajdą okoliczności wyłączające Transakcję z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu w postaci Działek) w ramach planowanej Transakcji będzie stanowić odpłatną dostawę towarów dla celów VAT.

W tym kontekście, w celu ustalenia prawidłowego sposobu opodatkowania analizowanej dostawy (zbycia Nieruchomości) na gruncie VAT w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy planowana Transakcja będzie stanowić:

a) dostawę której przedmiotem będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu o charakterze niezabudowanym, czy też

b) dostawę której przedmiotem będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu o charakterze zabudowanym - z uwagi na naniesienia niestanowiące własności Zbywcy które potencjalnie nie zostaną rozebrane / zlikwidowane przez Sprzedającego przed Transakcją, a które w żadnym wypadku nie będą przedmiotem Transakcji (m.in. w związku z faktem, iż nie stanowią własności Zbywcy).

W tym zakresie Wnioskodawcy pragną odwołać się do interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 stycznia 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.483.2017.2.MT odnoszącej się w analogicznej sprawie m.in. do przedmiotowej kwestii. W interpretacji tej organ stwierdził, m.in. że:

„Z przedstawionych wyżej przepisów oraz opisu sprawy jednoznacznie wynika, że gazociąg oraz linia energetyczna nie są częścią składową sprzedawanego gruntu i mogą być przedmiotem odrębnej własności.

Pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie jest właścicielem ww. gazociągu wysokociśnieniowego i linii elektrycznej, więc nie może dokonać ich sprzedaży.

Zatem, skoro w niniejszej sprawie w odniesieniu do gazociągu i linii elektrycznej nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, to nie będą one przedmiotem planowanej dostawy. Przedmiotem sprzedaży na gruncie podatku VAT będzie więc jedynie grunt niezabudowany.”

Mając na względzie powyższe stanowisko, w ocenie Wnioskodawców na potrzeby analizowanej Transakcji należałoby uznać, że ww. naniesienia na Działkach które ewentualnie w dacie Transakcji pozostaną na Działkach po rozbiórkach i likwidacji obecnej zabudowy (Budynków i Budowli), a które nie stanowią własności Zbywcy oraz z tego względu nie będą przedmiotem Transakcji - nie będą rzutować w żaden sposób na kwalifikację przedmiotu Transakcji - tj. jako dostawę prawa użytkowania gruntu o charakterze niezabudowanym.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie przez „tereny budowlane” - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość położona jest na terenie objętym MPZP, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową. Teren jest ponadto objęty decyzją ULIM.

Kupujący będzie realizował Inwestycję na podstawie decyzji ULIM, która to została wydana w oparciu o Ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. 2021 poz. 1538 ze zm.)

Wprawdzie ustawa na podstawie, której została wydana decyzja ULIM nie została wskazana w definicji „terenów budowlanych” art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, jako potencjalnie rozstrzygająca o statusie danego gruntu i jego przeznaczaniu, tym niemniej z uwagi na status prawny Działek zgodnie z MPZP, Działki będą spełniać ww. definicję i będą stanowić „tereny budowlane” w rozumieniu regulacji VAT.

Mając na uwadze powyższe, w związku z faktem iż Nieruchomość zgodnie z MPZP jest przeznaczona pod zabudowę, a dzięki decyzji ULIM można na niej realizować projekt deweloperski to w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jest „terenem budowlanym”, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Strony wskazują także, że w odniesieniu do Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

W efekcie, z uwagi na brak zastosowania do Transakcji żadnego z potencjalnie możliwych zwolnień, planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców Sprzedający będzie zobowiązany do potraktowania transakcji jako dostawy towarów opodatkowanej VAT, naliczenia VAT należnego na cenie sprzedaży Nieruchomości we właściwej stawce oraz udokumentowania Transakcji stosowną fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 3:

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz, prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt i ustawy o VAT, niezbędne jest przede wszystkim ustalenie, czy (i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało VAT.

Na dzień Transakcji, o której mowa poniżej, Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Kupujący dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT działalności gospodarczej polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z przeważającą funkcją mieszkalną (z niewielką częścią powierzchni przeznaczonej na funkcje handlowo-usługowe) i dalszej sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkaniowych i częściowo usługowych (a więc dostaw podlegających opodatkowaniu VAT). Kupujący wykorzysta zatem Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja:

a) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT (w szczególności nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jako dostawa przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części);

b) nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT,

\- a w konsekwencji planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

W rezultacie, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że przedmiot planowanej Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony z tytułu Transakcji oraz, w przypadku dokonania takiego wyboru przez Kupującego, do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

\- oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);

\- zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem,

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego,

czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - zgodnie z art. 2 pkt 27e ww. ustawy,

rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi zbycie przez Sprzedającego na Kupującego:

\- prawa użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości (tj. Działek) oraz

\- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego części praw z polisy ubezpieczenia tytułu w zakresie dotyczącym Nienichomości.

Ewentualna Infrastruktura Przesyłowa pozostająca na Działkach po rozbiórkach przeprowadzonych przez Zbywcę na Nieruchomości jeszcze przed Transakcją, a niestanowiąca własności Zbywcy, nie będzie przedmiotem Transakcji.

Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać w szczególności:

\- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;

\- zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości (Zbywca posiada dedykowane finansowanie związane z nabyciem większej nieruchomości, której część stanowi Nieruchomość, które nie będzie przenoszone w toku Transakcji);

\- środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

\- księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

\- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe, prawne czy marketingowe,

\- inne niż wymienione powyżej aktywa rzeczowe Zbywcy (w tym nieruchomościowe) niezwiązane z Nieruchomością,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) (przy czym Zbywca obecnie posiada umowę dotyczącą zarządzania aktywami zawartą z profesjonalnym podmiotem trzecim),

\- pracownicy Zbywcy.

W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu dostawy mediów, zapewnienia bezpieczeństwa i czystości. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp., niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegało prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości (tj. Działek) oraz przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego części praw z polisy ubezpieczenia tytułu w zakresie dotyczącym Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot Transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo wieczystego użytkowania następujących nieruchomości:

\- nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 1 oraz 2 (Grunt 1),

\- nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 3 oraz 4 (Grunt 2),

\- nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 5 oraz 6 (Grunt 3).

Wszystkie Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową. Teren ten jest ponadto w całości objęty Uchwalą Rady Miasta z dnia 9 września 2021 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących.

Grunt 1 zabudowany jest dwoma budynkami:

\- budynkiem biurowym o nazwie G oraz

\- budynkiem o nazwie J.

Budynki zostały przebudowane i w tym zakresie oddane do użytkowania odpowiednio: w 1996 roku (G) oraz w 2006 roku (J).

Działki zabudowane są również odrębnymi od nich naniesieniami, stanowiącymi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które pełnią rolę pomocniczą względem Budynków, w tym na Działkach 3 oraz 4 (tj. Gruncie 2) jest zlokalizowana infrastruktura drogowa (dojazd do parkingu), która również stanowi budowle w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego.

Na Działkach znajdują się również części infrastruktury energetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego, gdyż stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i, w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Strony planują, że przed dniem dokonania Transakcji, Sprzedający:

\- uzyska ostateczne i niezaskarżalne pozwolenia na rozbiórkę Budynków i Budowli;

\- uzyska ostateczne i niezaskarżalne nowe pozwolenia na budowę na Działkach budynków mieszkalnych wielorodzinnych z przeważającą funkcją mieszkalną (z niewielką częścią powierzchni przeznaczonej na funkcje handlowo-usługowe) z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż - na potrzeby Inwestycji.

Ponadto Strony rozważają jako jeden z wariantów transakcyjnych, sytuację w której Sprzedający przed dniem Transakcji doprowadzi do:

\- rozwiązania umów najmu i przeprowadzenia wyprowadzki obecnych najemców Budynków; oraz

\- dokonana na własny koszt rozbiórki istniejących Budynków i Budowli oraz innych obiektów zlokalizowanych na Działkach a także oczyszczenia powierzchni Nieruchomości z zabudowy poza całością lub częścią Infrastruktury Przesyłowej.

Na dzień dokonania Transakcji, decyzja ULIM będzie obowiązująca i nie będzie toczyło się żadne postępowanie mające na celu stwierdzenie nieważności lub wzruszenie decyzji ULIM.

Wniosek o interpretację dotyczy wariantu Transakcji, w którym przed Transakcją dojdzie do

\- rozwiązania umów najmu i opuszczenia Nieruchomości przez najemców oraz

\- rozbiórki naniesień na Nieruchomości (Budynków i Budowli) stanowiących własność Sprzedającego, tak że przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu (Działek).

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740),

część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny).

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Natomiast w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny,

urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce np. części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

W opisanej we wniosku sytuacji części infrastruktury energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, nie będą częścią składową sprzedawanej Nieruchomości, gdyż są przedmiotem odrębnej własności, tym samym nie będą przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach nabycia Nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy,

pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy,

kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy,

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

a) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

b) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży prawo wieczystego użytkowania następujących nieruchomości:

\- nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 1 oraz 2,

\- nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 3 oraz 4,

\- nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 5 oraz 6.

Na Działkach znajdują się części infrastruktury energetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego, gdyż stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i, w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Wszystkie Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową. Teren ten jest ponadto w całości objęty Uchwalą Rady Miasta z dnia 9 września 2021 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących.

Zatem, w świetle powołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Nieruchomość o przeznaczeniu pod zabudowę usługową - według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, do dostawy ww. działek (prawa użytkowania wieczystego) nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży działek nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Skoro do omawianej transakcji dostawy Nieruchomości nie znalazło zastosowanie zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez przyszłego Nabywcę nieruchomości wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. W opisanej sytuacji wskazany artykuł nie będzie miał zastosowania.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji. Kupujący planuje dokonać na Działkach inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z niewielką częścią przeznaczoną na funkcję usługowo-handlowe, z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż.

Tym samym, po nabyciu przedmiotowych działek, Kupujący planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktury (faktur) wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla Nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ocena prawna stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydana w odrębnym rozstrzygnięciu.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego \`(...)\`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 2329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).