Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-60/09/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-04-15
Teza: opodatkowanie sprzedaży działki
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 15 stycznia 2009r. (data wpływu 19 stycznia 2009r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 marca 2009r. (data wpływu 26 marca 2009r.) oraz pismem z dnia 14 kwietnia 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 stycznia 2009r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 24 marca 2009r. (data wpływu 26 marca 2009r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 18 marca 2009r. oraz pismem z dnia 14 kwietnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Działka oznaczona nr 1, położona jest w jednostce strukturalnej: teren otwarty (uprawy polowe, łąki, pastwiska, nieużytki), oznaczone symbolem - R. Bank S. jako właściciel gospodarstwa rolnego niezabudowanego o powierzchni 3,7507 ha, położonego w U., dokonał sprzedaży tego gospodarstwa osobie fizycznej warunkową umową z dnia 5 grudnia 2008r. Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykonała prawa pierwokupu.

Działka nr 1 o powierzchni 3,7507 ha wg wypisu z Rejestru Gruntów Jednostki Rejestrowej wydanego przez Starostę składa się z: gruntów ornych R IVb i R V o powierzchni 3,2570 ha, pastwisk trwałych PS IV i Ps V o powierzchni O,4651 ha, tereny zabudowy mieszkaniowej B o powierzchni 0,0286 ha.

Teren określony jako B o powierzchni 0,0286 ha od lat 70-tych ubiegłego wieku jest terenem niezabudowanym – użytkowanym jako pastwisko. Grunt o powierzchni 0,0286 ha określony jako budowlany zapewnia w przyszłości ewentualną możliwość powstania zabudowy zagrodowej niezbędnej do prowadzenia działalności rolniczej.

Działka na całej powierzchni jest terenem niezabudowanym jakimikolwiek budynkami lub budowlami (ani trwale, ani nietrwale związanymi z gruntem). Bank jako właściciel nigdy nie zgłaszał wniosków o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT na ogólnych zasadach od 1993r., a właścicielem przedmiotowego gospodarstwa najprawdopodobniej w wyniku przejęcia za długi z lat przed II Wojną Światową lub tuż po wojnie. Wpisu Banku jako właściciela w hipotece tej nieruchomości dokonano w 1947r. Nieruchomość stanowiła własność Banku przed wprowadzeniem przepisów o VAT.

Gospodarstwo rolne o powierzchni 3,7507 ha wymienione we wniosku składa się wyłącznie z działki nr 1. Działka była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka była dzierżawiona przez dwóch okolicznych rolników. Jedynym pożytkiem jaki uzyskiwał Wnioskodawca była opłata z tytułu dzierżawy, która za 2008r. wyniosła 655,88zł.

Powodem sprzedaży działki było ograniczenie wartości aktywów nieprzychodowych w rozumieniu norm ostrożnościowych obowiązujących w bankach, a dotyczących majątku własnego niezwiązanego bezpośrednio z prowadzoną działalnością.

Cała nieruchomość zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta położona jest w jednostce strukturalnej: tereny otwarte (uprawy polowe, łąki, pastwiska, nieużytki) oznaczone symbolem - R;

1.  przeznaczenie dopuszczalne - lokalizacja przewodów i urządzeń infrastruktury technicznej, o ile wyczerpane zostaną możliwości ich trasowania w powiązaniu z obsługą komunikacyjną, zabudowa siedliskowa (zagrodowa) niezbędna obsługa komunikacyjna oraz zalesienia, ponadto dopuszcza się rozbudowę istniejących budynków mieszkalnych i gospodarczych, w tym o charakterze letniskowym, rekreacyjnym i agroturystycznym; realizacja nowej zabudowy siedliskowej (zagrodowej) możliwa jest pod warunkiem, że powierzchnia nieruchomości gruntowej jest nie mniejsza niż średnia wielkość gospodarstwa rolnego w gminie,
2.  przeznaczenie zakazane - nie określone w pkt 1),
3.  wielkość i rozmiary nieruchomości gruntowej – nie określa się, co najmniej pozwalająca na uzyskanie wskaźników określonych w pkt 4) i 5) oraz mieszcząca program obsługujący,
4.  powierzchnia zabudowy – do 10%,
5.  powierzchnia biologicznie czynna – co najmniej 80%,
6.  wysokość zabudowy – hale do 7,0 m, budynki do 2 kondygnacji nadziemnych z dopuszczeniem trzeciej kondygnacji wyłącznie w formie poddasza użytkowego,
7.  obsługa komunikacyjna – dopuszczalna obsługa z niepublicznych dróg wewnętrznych, miejsca postojowe – co najmniej zapewniające prowadzenie gospodarstwa i pokrywające potrzeby parkingowe mieszkańców i zatrudnionych, nie mniej niż 2 miejsca postojowe dla samochodów osobowych na gospodarstwo, ponadto 1 miejsce postojowe na 4 zatrudnionych oraz co najmniej 1 miejsce postojowe dla samochodów dostawczych i maszyn rolniczych oraz odpowiednia przestrzeń manewrowa,
8.  infrastruktura techniczna – wskazane zasilanie w media komunalne z systemów miejskich, wskazane podłączenia do kanalizacji sanitarnej, dopuszczalne oczyszczalnie grupowe i indywidualne lub osadniki szczelne; w terenach nieuzbrojonych warunkiem dopuszczenia do zabudowy jest co najmniej zapewnienie dostawy energii elektrycznej i wody oraz odprowadzenie ścieków zgodnie z przepisami niniejszej uchwały,
9.  stawka jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości – 30%,
10.  gabaryty obiektów – prosta, umiarkowana bryła nawiązująca do wartościowych elementów otoczenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opisana wyżej transakcja podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług zgodnie ze stanem faktycznym nieruchomości w całości, czy też z wyłączeniem powierzchni stanowiącej według Rejestru Gruntów tereny zabudowy mieszkaniowej?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT sprzedaż wyżej opisana zwolniona jest w całości od podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6).

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zatem jeśli Wnioskodawca jest już podatnikiem podatku od towarów i usług, to wszystkie wykonywane czynności, mieszczące się w zakresie przedmiotowym opodatkowania tym podatkiem, będą podlegały opodatkowaniu. Brak jest bowiem podstaw prawnych do uznania, iż opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje w sposób wybiórczy, tzn. niektóre czynności objęte zakresem przedmiotowym realizowane przez podatnika podatku od towarów i usług są opodatkowane, a niektóre nie.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym także gruntów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika tj. prowadzącego samodzielną działalność gospodarczą w rozumieniu powołanej wyżej definicji.

Zatem sprzedaż jednej działki, dokonana przez podatnika VAT czynnego, należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu cytowanego art. 15 ust 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 cytowanej ustawy - wynosi 22%. Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub w ogóle zwolnienie z opodatkowania.

I tak, stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Powyższe oznacza, że dostawa gruntów co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednak nie w każdym przypadku pojawi się faktyczne obciążenie podatkiem od towarów i usług. Aby odpłatna dostawa gruntów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi być realizowana przez podatnika podatku od towarów i usług, a jej przedmiotem musi być nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana stanowiąca teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę.

Ustawodawca nie sprecyzował, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U.z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć: a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, b) budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, c) obiekt małej architektury;
2.  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (…) obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”.

W ramach tych sekcji obiekty rozróżniane są zgodnie z projektem technicznym wynikającym ze specjalnej funkcji konstrukcji (np. budynki handlowe, konstrukcje drogowe, budowle wodne, kanalizacyjne).

Dla budynków, pierwszym kryterium klasyfikacyjnym jest charakter budynku – mieszkalny lub niemieszkalny. O zaliczeniu obiektu do obiektów inżynierii lądowej i wodnej decyduje przeznaczenie i związana z tym konstrukcja.

Przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych będące wynikiem prac budowlanych.

Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Z kolei obiekty inżynierii lądowej i wodnej to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Wnioskodawca w przedstawionym stanie faktycznym wskazuje, iż dokonał sprzedaży nieruchomości, którą stanowiła działka niezabudowana. Działka była dzierżawiona przez dwóch okolicznych rolników i wykorzystywana do celów rolniczych. Jedynym pożytkiem jaki uzyskiwał Wnioskodawca była opłata z tytułu dzierżawy.

Cała nieruchomość zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta położona jest w jednostce strukturalnej: tereny otwarte (uprawy polowe, łąki, pastwiska, nieużytki) oznaczone symbolem - R;

1.  przeznaczenie dopuszczalne - lokalizacja przewodów i urządzeń infrastruktury technicznej, o ile wyczerpane zostaną możliwości ich trasowania w powiązaniu z obsługą komunikacyjną, zabudowa siedliskowa (zagrodowa) niezbędna obsługa komunikacyjna oraz zalesienia, ponadto dopuszcza się rozbudowę istniejących budynków mieszkalnych i gospodarczych, w tym o charakterze letniskowym, rekreacyjnym i agroturystycznym; realizacja nowej zabudowy siedliskowej (zagrodowej) możliwa jest pod warunkiem, że powierzchnia nieruchomości gruntowej jest nie mniejsza niż średnia wielkość gospodarstwa rolnego w gminie,
2.  przeznaczenie zakazane - nie określone w pkt 1),
3.  wielkość i rozmiary nieruchomości gruntowej – nie określa się, co najmniej pozwalająca na uzyskanie wskaźników określonych w pkt 4) i 5) oraz mieszcząca program obsługujący,
4.  powierzchnia zabudowy – do 10%,
5.  powierzchnia biologicznie czynna – co najmniej 80%,
6.  wysokość zabudowy – hale do 7,0 m, budynki do 2 kondygnacji nadziemnych z dopuszczeniem trzeciej kondygnacji wyłącznie w formie poddasza użytkowego,
7.  obsługa komunikacyjna – dopuszczalna obsługa z niepublicznych dróg wewnętrznych, miejsca postojowe – co najmniej zapewniające prowadzenie gospodarstwa i pokrywające potrzeby parkingowe mieszkańców i zatrudnionych, nie mniej niż 2 miejsca postojowe dla samochodów osobowych na gospodarstwo, ponadto 1 miejsce postojowe na 4 zatrudnionych oraz co najmniej 1 miejsce postojowe dla samochodów dostawczych i maszyn rolniczych oraz odpowiednia przestrzeń manewrowa,
8.  infrastruktura techniczna – wskazane zasilanie w media komunalne z systemów miejskich, wskazane podłączenia do kanalizacji sanitarnej, dopuszczalne oczyszczalnie grupowe i indywidualne lub osadniki szczelne; w terenach nieuzbrojonych warunkiem dopuszczenia do zabudowy jest co najmniej zapewnienie dostawy energii elektrycznej i wody oraz odprowadzenie ścieków zgodnie z przepisami niniejszej uchwały,
9.  stawka jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości – 30%,
10.  gabaryty obiektów – prosta, umiarkowana bryła nawiązująca do wartościowych elementów otoczenia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika więc, iż przedmiotem sprzedaży była nieruchomość obejmująca zarówno tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz tereny z dopuszczalną możliwością zabudowy.

Zatem w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że czynność zbycia przedmiotowej nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w części odpowiadającej terenom przeznaczonym pod zabudowę stawką podstawową, określoną w art. 41 ust. 1, tj. 22%, natomiast w części znajdującej się na terenach innych niż tereny przeznaczone pod zabudowę korzystać będzie ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.