Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-835/09-4/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-12-04
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości w kontekście m.in. podziału majątku małżeńskiego
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2009 r. (data wpływu 31 sierpnia 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 listopada 2009 r. (data wpływu 17 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – jest:

*   **prawidłowe** w odniesieniu do pytania nr 2,

*   **nieprawidłowe** w odniesieniu do pytań nr 1 i nr 3.

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 29 października 2009 r. nr ILPB2/415-835/09-2/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 29 października 2009 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 3 listopada 2009 r.), natomiast w dniu 17 listopada 2009 r. (data nadania 9 listopada 2009 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła przedmiotowy wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2001 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem kupiła nieruchomość (działkę budowlaną z budynkiem mieszkalnym w stanie surowym). Zakup został sfinansowany z następujących źródeł:

*   180 000 kredyt walutowy zaciągnięty wspólnie z byłym mężem w 2001 r.,

*   20 000 środki własne.

W 2004 r. Zainteresowana rozwiodła się z mężem i nastąpił podział majątku, w wyniku którego kwota kredytu w wysokości 80,740,35 obciążyła Zainteresowaną.

Konsekwencją podziału majątku małżeńskiego było zachowanie przez Wnioskodawczynię domu. Były małżonek zatrzymał mieszkanie, które było własnością Zainteresowanej jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego.

W 2009 r. Zainteresowana sprzedała dom za kwotę 400 000 zł.

Z pisma stanowiącego uzupełnienie wniosku wynika, iż na podstawie aktu notarialnego z dnia xx listopada 2004 r. doszło do podziału majątku wspólnego, w wyniku którego na wyłączną własność Zainteresowanej przeszedł budynek mieszkalny będący przedmiotem niniejszego wystąpienia. Ponieważ wartość przedmiotów podziału wyniosła 164 600 zł, a wartość budynku oraz środków ruchomych (firma) wynosiła 157 100 zł, Zainteresowana dokonała spłaty udziału byłego męża w kwocie 74 800 zł poprzez przepisanie na jego wyłączną własność mieszkania.

Wnioskodawczyni wskazuje również, iż mieszkanie, którym spłaciła udział męża uzyskała w drodze darowizny od babci, a w trakcie trwania związku małżeńskiego formalnie nie weszło do wspólności majątkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jaka jest data nabycia prawa do własności domu, od której należy liczyć 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy Wnioskodawczyni może od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, który korzysta ze zwolnienia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy uwzględnić kwotę w wysokości 80 740,35 jako spłatę kredytu ciążącego na zbywanej nieruchomości?
3.  Czy Zainteresowana może odliczyć od przychodu ze zbycia nieruchomości kwotę spłaconą poręczycielom kredytu hipotecznego, którzy uiścili za Nią w miesiącu marcu 2009 r. kwotę 25 634,62, natomiast Ona zobowiązanie wobec nich uregulowała po sprzedaży tej nieruchomości, czyli w dniu 14 maja 2009 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do:

*   pytania pierwszego, prawo własności budynku Zainteresowana nabyła wspólnie z mężem i od tego momentu liczy się 5 letni okres do zwolnienia z podatku dochodowego,

*   pytania drugiego, kredyt był spłacony po sprzedaży budynku i był on związany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, ponieważ był to kredyt hipoteczny związany z tą nieruchomością i korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

*   pytania trzeciego, rzecz się ma podobnie (jak powyżej) ze spłatą za pośrednictwem poręczycieli kredytu hipotecznego, ponieważ pierwotnie zostali oni wezwani przez bank do spłaty rat przeterminowanych, gdyż Wnioskodawczyni nie miała możliwości do spłaty zobowiązań bankowych. Jednakże po sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Zainteresowana uiściła poręczycielom zapłacone przez nich zaległe raty kredytu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w odniesieniu do pytania nr 2,

*   **nieprawidłowe** w odniesieniu do pytań nr 1 i nr 3.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 2001 roku zakupiła w stanie wspólności majątkowej z małżonkiem nieruchomość. W 2004 roku doszło do rozwiązania małżeństwa i podziału majątku, w ten sposób, iż na wyłączną własność Zainteresowanej przeszła ww. nieruchomość. Wnioskodawczyni dokonała na rzecz byłego małżonka spłaty w postaci mieszkania, które stanowiło Jej majątek odrębny.

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku rozwodu i podziału majątku, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości przekracza jej udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, której wartość przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stanu faktycznego wynika, iż dokonany w związku z rozwodem podział majątku dorobkowego małżeńskiego nie był ekwiwalentny (Zainteresowana nabyła – za spłatą na rzecz byłego męża – część nieruchomości przekraczającą przysługujący Jej udział w majątku dorobkowym).

W związku z powyższym uznać należy, że część przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w 2001 roku, natomiast drugą część nabyła w 2004 roku w wyniku podziału majątku małżeńskiego.

Mając na względzie powyższe oraz treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości nabytej przez Zainteresowaną w 2001 roku, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie minęło 5 lat.

Natomiast w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię w 2004 roku w wyniku podziału majątku małżeńskiego przeprowadzonego w związku z rozwodem zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. pkt 8 lit a) – c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Tutejszy organ pragnie jednak podkreślić, że zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy, powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dnia od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) updof, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów – pod warunkiem, że podatnik nie odliczał lub nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie art. 26b cytowanej ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji inwestycji.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż zakup zbytej w 2009 roku nieruchomości sfinansowany został m.in. zaciągniętym wspólnie z byłym małżonkiem w 2001 r. kredytem walutowym, który w wyniku podziału majątku wspólnego (akt notarialny) w całości po sprzedaży tej nieruchomości Ją obciążył. Spłaty kredytu dokonali częściowo żyranci, których w późniejszym terminie Zainteresowana spłaciła.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Zainteresowaną z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2004 roku w wyniku podziału majątkowego, w części wydatkowanej na spłatę kredytu – dokonaną faktycznie przez Zainteresowaną na rzecz banku – zaciągniętego na jego zakup będzie podlegał zwolnieniu w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., jednakże dopiero od momentu osiągnięcia tegoż przychodu.

Konstrukcja ww. przepisu wskazuje, iż jest to katalog zamknięty wydatków, których poniesienie warunkuje możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Oznacza to, iż wymienione w tym przepisie wydatki stanowią enumeratywne wyliczenie zawierające wszystkie możliwe i zarazem jedyne uprawniające do skorzystania ze zwolnienia wydatki. Skoro więc wskazywany wyżej przepis nie wymienia zwrotu poręczycielom zapłaconych za dłużnika rat, zwolnieniu nie będzie podlegała, ta część przychodu, którą Wnioskodawczyni zwróci żyrantom na poczet zapłaconych za Nią rat kredytu.

Reasumując stwierdzić należy, że nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni dokonywała częściowo, tj. część w 2001 roku wspólnie z mężem, drugą część w 2004 roku w wyniku podziału majątku wspólnego. Tak więc w odniesieniu do części przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2001 roku w ogóle nie dojdzie do powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie upłynęło 5 lat.

Natomiast część przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2004 roku podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Wnioskodawczyni ma jednak prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale tylko w części wydatkowanej na spłatę kredytu – dokonaną faktycznie przez Nią na rzecz banku, o ile nie korzystała lub nie korzysta z odliczeń odsetek od zaciągniętego kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tutejszy organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowaną i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skarg do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.