Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1300/14-2/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-18
Teza: Wartość początkową lokalu stosownie do art. 22g ust. 1 pkt 1 z zastrzeżeniem art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi kwota zapłacona sprzedającemu za lokal mieszkalny powiększona o koszty związane z zakupem (opłata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna oraz podatek vat) oraz zapłacone odsetki od kredytu poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania, po odliczeniu wartości udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, który nie podlega amortyzacji jak również wartości pozostałych kosztów związanych z zakupem udziału w prawie tego użytkowania. Wartość użytkowania wieczystego gruntu powinna zostać ustalona w ten sposób, że w oparciu o wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu Wnioskodawca winien ustalić cenę metra kwadratowego gruntu, przyjętą przez Urząd Miasta dla celów obliczenia podatku od prawa wieczystego użytkowania gruntu. W oparciu o ustaloną w ten sposób cenę Wnioskodawca winien ustalić wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu. Wnioskodawca ma prawo zastosować dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego indywidualną stawkę amortyzacyjną w oparciu o przepis art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; stawka-stawka amortyzacyjna; wartość-wartość początkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm. ) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r., Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2014 r. (data wpływu 21 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   ustalenia wartości początkowej środka trwałego – **jest nieprawidłowe,**

*   ustalenia wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu – **jest nieprawidłowe,**

*   możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 28 stycznia 2014 r. Wnioskodawca wraz z żoną Eleną B., dokonali zakupu na rynku wtórnym nieruchomości stanowiącej odrębny od gruntu przedmiot własności samodzielny lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowym. W momencie zakupu oraz w chwili obecnej Wnioskodawca wraz z żoną pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój majątkowy, nie posiadają zawartych żadnych umów małżeńskich majątkowych. Budynek, w którym znajduje się mieszkanie został wybudowany w latach pięćdziesiątych ubiegłego stulecia i był przez cały czas wykorzystywany przez poprzednich właścicieli do celów mieszkalnych. Umowę kupna sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca i Jego żona zawarli notarialnie, przy czym koszty poniesione podczas zawarcia aktu notarialnego (oplata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych wg stawki 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7b ww. ustawy, taksę notarialną oraz podatek ; vat) zgodnie z aktem notarialnym zostały przez nich zapłacone w całości w dniu podpisania aktu notarialnego. Wydatki związane z zakupem tego mieszkania zostały przez Wnioskodawcę i Jego żonę pokryte w pełnej wysokości, przy cym częściowo z wkładu własnego a częściowo z zaciągniętego na ten cel kredytu mieszkaniowego. Zgodnie z warunkami tego kredytu wypłata kredytu nastąpiła w dniu 28 stycznia 2014 r., a spłata rat i odsetek ma następować w dniu 5 każdego miesiąca, przy czym spłata pierwszej raty kredytu wraz z odsetkami nastąpiła w dniu 5 marca 2014 r. Mieszkanie to zamierzali i zamierzają wynajmować, przy czym ogłoszenie o wynajmie zostało przekazane na początku lipca 2014 r. agentom od nieruchomości i za ich pośrednictwem umieszczone w połowie lipca 2014 r. na ogólnie dostępnych stronach internetowych. Wnioskodawca wraz z żoną zakładali, że mieszkanie po zakupie mebli i wyposażenia oraz wykonaniu innych prac dostosowawczych będzie zdatne do użytku od 1 października 2014 r. Od tego terminu środek trwały w postaci mieszkania został również wpisany do prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji środków trwałych. Ostatecznie umowa najmu została podpisana z osobą prowadzącą działalność gospodarczą w celach tylko i wyłącznie mieszkalnych - zamieszkanie 1 osoby wraz z dzieckiem. Zgodnie z warunkami umowy wynajem mieszkania rozpoczął się w dniu 1 listopada 2014 r., płatności z tytułu czynszu najmu wraz z czynszem administracyjnym i zaliczkami na opłaty licznikowe mają być dokonywane z góry do 8 dnia każdego miesiąca, pierwszy wpływ nastąpił w dniu 14 listopada 2014 r, W umowie najmu określono również, że Wnioskodawca jest zobowiązany do pokrycia kosztów mediów związanych z przedmiotem najmu ustalonych na podstawie wskazań liczników i faktur (woda, gaz, energia, wywóz śmieci itp). Kwoty z tytułu czynszu oraz zużytych mediów jak i innych opłat związanych z przedmiotem najmu najemca przekazuje wynajmującemu zaliczkowo i będą one okresowo rozliczane. Należność za zużyte media i inne opłaty związane z przedmiotem najmu będzie przekazywał ich dostawcom zyskując w ten sposób pewność, że nie powstają żadne zadłużenia wobec ww. dostawców. Podatki z tytułu wynajmu Wnioskodawca i Jego żona zamierzają rozliczać na zasadach ogólnych.

Żona Wnioskodawcy, Elena B. nie uzyskuje przychodów, jest osobą prowadzącą gospodarstwo domowe, nie pracuje. Wnioskodawca uzyskuję przychody z tytułu świadczenia pracy na podstawie umowy o pracę oraz z tytułu zasiadania w organach nadzoru spółek prawa handlowego. Wnioskodawca i Jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej. Dokonują wspólnie rozliczenia rocznego przychodów. Całość należnego podatku będzie przekazywana przez Wnioskodawcę, o czym Naczelnik Urzędu Skarbowego został powiadomiony.

W celu ustalenia wysokości kosztów stanowiących koszt uzyskania przychodu konieczne jest ustalenie początkowej wartości prawa własności mieszkania oraz stawki amortyzacji. W celu ustalenia początkowej wartości prawa własności mieszkania wartość zakupu tego mieszkania ustaloną ze sprzedającym w notarialnym akcie kupna sprzedaży (tu w kwocie 490 tys. zł) zostały powiększone o koszty poniesione podczas zawarcia aktu notarialnego i związane z zawarciem tego aktu (opłata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych wg. stawki 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7b ww. ustawy, taksę notarialną oraz podatek vat) i zapłacone w całości w dniu podpisania aktu notarialnego (kwota zapisana w akcie notarialnym) oraz powiększone o koszty odsetek spłaconych w okresie od daty rozpoczęcia spłaty kredytu (tj, od dnia 5 marca 2014 r.) do końca miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym Wnioskodawca rozpoczął amortyzację i wynajem (zapłacone dnia 6 października 2014 r., dowód zaświadczenie banku o wysokości spłaconych w tym okresie odsetek). Od tak ustalonej wartości Wnioskodawca zamierza odjąć wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu związanego z mieszkaniem stanowiąca iloczyn powierzchni udziału związanego z lokalem (14,07 m2) i rynkowej wartości gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek. Ze względu na brak możliwości uzyskania najbardziej aktualnej (z 2014 r.) wyceny wartości gruntu na którym posadowiony jest budynek, w którym znajduje się mieszkania (wycena, na podstawie której ustalony jest wymiar opłaty rocznej z tytułu użytkowanie wieczystego dokonano najprawdopodobniej kilkanaście lat temu, wobec powyższego wydaje się być zaniżona i wynosi 1690,00 zł/m2) na podstawie ogólnego dostępu do wykazu nieruchomości lokalowych wyodrębnionych z zasobu komunalnego, dla których opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego zostały zaktualizowane w 2013 r. i Wnioskodawca zastosował cenę 1m2 gruntu na którym posadowiony jest jeden z najbliżej znajdujących się budynków. Kwota ta wynosi 5375 zł/m2.

Mieszkanie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych w dniu 1 października 2014 r. i jest amortyzowane począwszy od 1 listopada 2014 r. Ze względu na fakt, że mieszkanie to było zakupione na rynku wtórnym i okres jego użytkowania przez poprzednich właścicieli przekraczał 5 lat, na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca ustalił stawkę amortyzacji w wysokości 5% rocznie, co oznacza, że okres amortyzacji będzie dłuższy aniżeli wymagane przepisami 10 lat. Stawka ta będzie stosowana przez cały okres amortyzacji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy możliwe jest ustalenia początkowej wartości mieszkania przeznaczonego do wynajęcia według poniższego wzoru;

Wpm=Wzm+Kan+Kok-Wpwug

gdzie:

Wpm - wartość początkowa mieszkania w zł;

Wzm - wartość zakupu mieszkania będącego przedmiotem wynajmu ustaloną ze sprzedającym w notarialnym akcie kupna sprzedaży (tu w kwocie 490 tys. zł) cena zapłacona sprzedającemu, zapisana w akcie notarialnym, dowody płatności wyciągi z potwierdzające dokonanie przelewu i wy płaty kredytu;

Kan - koszty poniesione podczas zawarcia aktu notarialnego i związane z zawarciem tego aktu (opłata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych wg. stawki 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7b ww. ustawy, taksę notarialną oraz podatek vat) i zapłacone w całości w dniu podpisania aktu notarialnego (tu kwota 11953,00 zł, zapis w akcie notarialnym);

Kok - koszty odsetek od kredytu spłacone w okresie od daty rozpoczęcia spłaty kredytu (tj. od dnia 5 marca 2014 r.) do końca miesiąca poprzedzającego miesiąc, od którego Wnioskodawca rozpoczął amortyzację środka trwałego i najemca dokonał pierwszej wpłaty (tj. do dnia 6 października 2014 r.) i nie wliczone jako koszt uzyskania przychodu z tytułu najmu, dowód wyciągi bankowe.

Wpwug - wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu związanego z mieszkaniem, stanowiąca iloczyn powierzchni udziału związanego z lokalem (14,07 m2) i rynkowej wartości gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek. Ze względu na brak możliwości uzyskania najbardziej aktualnej (z 2014 r.) wyceny wartości gruntu na którym posadowiony jest budynek, w którym znajduje się mieszkania (wycena, na podstawie której ustalony jest wymiar opłaty rocznej z tytułu użytkowanie wieczystego dokonano najprawdopodobniej kilkanaście lat temu, wobec powyższego do ustalenia wartości początkowej nieruchomości wydaje się być zaniżona i wynosi 1690,00 zł/m2) uzyskałem dostęp do wykazu nieruchomości lokalowych wyodrębnionych z zasobu komunalnego, dla których opłaty roczne z tytułu użytkowanie wieczystego zostały zaktualizowane w 2013 r. i zastosowałem cenę 1m2 gruntu na którym posadowiony jest jeden z najbliżej znajdujących się budynków w wysokości 5375 zł/m2.

1.  Czy możliwe jest, na podstawie art. 22j. ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustalenie stawki amortyzacji tego mieszkania w wysokości 5% rocznie, co oznacza, że okres amortyzacji będzie dłuższy aniżeli wymagane przepisami 10 lat, ponieważ mieszkanie będące przedmiotem najmu było zakupione na rynku wtórnym i okres jego użytkowania przekraczał 5 lat oraz stosowanie tak ustalonej stawki przez cały okres amortyzacji?

Zdaniem Wnioskodawczyni

Ad. 1

W opisanym stanie na podstawie art. 22g ust. 3 UoPDOF możliwe jest ustalenia początkowej wartości prawa własności mieszkania przeznaczonego do wynajęcia według poniższego wzoru:

Wpm = Wzm+Kan+Kok-Wpwug (znaczenie poszczególnych symboli opisano powyżej).

Wartość zakupu mieszkania będącego przedmiotem wynajmu ustalona została ze sprzedającym i zapisana w notarialnym akcie kupna sprzedaży (tu w kwocie 490 tys. zł) - oraz zapłacona w całości sprzedającemu przed odbiorem mieszkania. Koszty poniesione podczas zawarcia aktu notarialnego i związanych z zawarciem tego aktu (opłata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych wg. stawki 2% na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7b ww. ustawy, taksę notarialną oraz podatek vat) i zapłacone w całości w dniu podpisania aktu notarialnego (tu kwota 11953,00 zł, zapis w akcie notarialnym).

Koszty odsetek od kredytu spłacone w okresie od daty rozpoczęcia spłaty kredytu (tj. od dnia 5 marca 2014 r.) do końca miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym rozpoczęła się umowa najmu i rozpoczęto amortyzację środka trwałego w postaci mieszkania (tj, do dnia 6 października 2014 r.) i nie były wliczone jako koszt uzyskania przychodu z tytułu najmu. Wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu związanego z mieszkaniem, stanowiąca iloczyn powierzchni udziału związanego z lokalem (14,07 m2) i rynkowej wartości gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek. Ze względu na brak możliwości uzyskania najbardziej aktualnej (z 2014 r.) wyceny wartości gruntu na którym posadowiony jest budynek, w którym znajduje się mieszkania (wycena, na podstawie której ustalony jest wymiar opłaty rocznej z tytułu użytkowanie wieczystego dokonano najprawdopodobniej kilkanaście lat temu, wobec powyższego do ustalenia wartości początkowej nieruchomości wydaje się być zaniżona i wynosi 1690,00 zł/m2) ustalenie ceny rynkowej gruntu możliwe jest na podstawie ogólnie dostępnej informacji, opublikowanej na stronie: ,http://www.srodmiescie.warszawa.pl/strona-686-nieruchomosci\_mieszkalne\_aktualizacja.html zgodnie z operatem szacunkowym opublikowanym na stronie: http://www.srodmieście.warszawa.pl/uds/portal/web/uploads/pub/ pages/page\_711/text\_images/Aeje/al-wyzwolenia-9.pdf, co pozwoliło zastosować cenę 1m2 gruntu, na którym posadowiony jest jeden z najbliżej znajdujących się budynków, w wysokości 5375 zł/m2.

Na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca może ustalić stosowaną przez cały okres amortyzacji stawkę amortyzacji lego mieszkania w wysokości 5% rocznie. Oznacza to, że okres amortyzacji będzie dłuższy aniżeli wymagane przepisami 10 lat. Uzasadnienie mieszkanie będące przedmiotem najmu było zakupione na rynku wtórnym. W okresie począwszy od powstania budynku zamieszkiwali w tym mieszkaniu poprzedni właściciele lub inne osoby i było ono wykorzystywane na cele mieszkaniowe, a okres jego użytkowania przed zakupem przekraczał 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się w zakresie:

*   ustalenia wartości początkowej środka trwałego – **jest nieprawidłowe,**

*   ustalenia wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu – **jest nieprawidłowe,**

*   możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późń. zm.), źródłem przychodu jest m.in. najem i dzierżawa, jako odrębne źródło przychodu. Zgodnie bowiem z tym przepisem źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kwalifikując zatem wydatek w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełnia on dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, wymienionym w przepisie art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Definicja kosztów uzyskania przychodów wskazuje ponadto, że kosztami mogą być wydatki o bardzo zróżnicowanej naturze, gdyż mogą to być wydatki bezpośrednio, jak również pośrednio związane z celem, jakim jest uzyskanie przychodu. W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem można przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Podkreślenia wymaga, że o tym co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonym najmie, decyduje podmiot wynajmujący. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z uzyskanym przychodem z tytułu najmu, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Definicja środków trwałych – dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, podlegające amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają:

*   grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów;

*   budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,

– zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Składnik majątku może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

*   stanowi własność lub współwłasność podatnika,

*   został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,

*   jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,

*   przewidywany okres używania tego składnika na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),

*   składnik ten jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty oraz udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.

Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego nabycia środka trwałego – lokalu mieszkalnego – ustalając jego wartość początkową można do wynikającej z aktu notarialnego ceny nabycia doliczyć dodatkowo koszty związane z zawarciem umowy takie jak taksa notarialna i opłata sądowa (z tytułu sporządzenia aktu notarialnego), podatek od czynności cywilnoprawnych oraz oraz podatek vat gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto dla określenia wartości początkowej poszczególnych środków trwałych należy cenę nabycia wynikającą z aktów notarialnych przypisać proporcjonalnie do lokali i prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Jednakże należy pamiętać, aby ich suma wartości początkowej odpowiadała cenie nabycia wynikającej z aktu notarialnego (w części przypadającej na lokal mieszkalny i prawo wieczystego użytkowania gruntu).

Przy ustalaniu wartości początkowej, należy przypisać do poszczególnych środków trwałych także proporcjonalnie podzielone koszty przeprowadzenia transakcji.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi ustalenie wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji oraz nie określa sposobu ustalania wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu. W związku z powyższym w oparciu o wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu Wnioskodawca winien ustalić cenę metra kwadratowego gruntu, przyjętą przez Urząd Miasta dla celów obliczenia podatku od prawa wieczystego użytkowania gruntu. W oparciu o ustaloną w ten sposób cenę Wnioskodawca Winien ustalić wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Zatem nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że wartość początkowa prawa wieczystego użytkowania gruntu może zostać przez Niego ustalona według ceny rynkowej gruntu.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego, z uwzględnieniem art. 22i. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonanych w pierwszym roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji (wykazu) do końca tego roku podatkowego (art. 22h ust. 4 ww. ustawy).

W myśl art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

W świetle powyższego, dopiero w momencie, gdy nieruchomość przeznaczona na wynajem, zostanie przekazana do użytkowania jako kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania składnik majątkowy, może zostać wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z tym, że zapis w ewidencji winien być dokonany najpóźniej w miesiącu przekazania środka trwałego do używania.

Na kanwie omówionej definicji środków trwałych stwierdzić należy, że warunek kompletności i zdatności do użytku musi zostać spełniony najpóźniej w dniu przyjęcia środka trwałego do używania. Kompletność środka trwałego oznacza, że stanowi on funkcjonalną całość, jest zupełny, całkowity i da się wykorzystać samodzielnie. Z kolei, środek trwały zdatny do użytku to taki środek, który jest przydatny w danej działalności, właściwy i odpowiedni do funkcji jakie ma spełniać.

Zatem warunek kompletności i zdatności do użytku musi zostać spełniony najpóźniej w dniu przyjęcia mieszkania do używania.

Natomiast zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów. Treść art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

*   zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę,

*   odsetki zostały zapłacone,

*   odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który to lokal przeznaczony został pod wynajem, jako związane z uzyskiwanym przez Wnioskodawcę przychodem z najmu mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu.

Koszty te jednak – związane ze spłatą odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu nowego mieszkania z przeznaczeniem pod wynajem – można podzielić na występujące przed dniem przekazania środka trwałego do używania oraz poniesione po tej dacie. Bowiem to data przekazania przedmiotowego mieszkania do używania decyduje o tym, w jaki sposób będą rozliczane koszty dotyczące spłaty odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup. Odsetki naliczone do dnia przekazania do używania mieszkania zwiększają jego wartość początkową, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne, natomiast odsetki naliczone i zapłacone po tym dniu będą stanowić bezpośrednio koszty uzyskania przychodu.

Wobec powyższego zapłacone odsetki od kredytu poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania, będą wchodziły w skład wartości początkowej środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Po ustaleniu wartości początkowej lokalu jako środka trwałego pozostaje określenie właściwej stawki amortyzacyjnej.

Na podstawie art. 22i ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym Załącznik Nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lokale mieszkalne amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%. Oznacza to, że standardowa stawka z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 1,5% dla lokali mieszkalnych.

Natomiast możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla środka trwałego jakim jest lokal mieszkalny przewiduje art. 22j ust. 1 powoływanej wyżej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 – z wyjątkiem:

*   trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

*   kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków

– dla których okres amortyzacji – nie może być krótszy niż 3 lata.

Stosownie do postanowień art. 22j ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Powyższy zapis należy rozumieć w ten sposób, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalane m.in. dla takich środków trwałych, które w rozumieniu ustawy są używane, a ponadto nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika. Ustalenie przez ustawodawcę minimalnego okresu amortyzacji środka trwałego na 10 lat oznacza, że maksymalna wysokość rocznej stawi amortyzacji będzie wynosić 10%.

Z przywołanego przepisu art. 22j ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną, jeżeli nabył używany (budynek, lokal lub budowlę), który był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przed nabyciem przez podatnika przez wymagany okres co najmniej 60 miesięcy.

W podanej definicji występują dwa istotne sformułowania: pojęcie „przed nabyciem”, które oznacza, że chodzi o przeniesienie własności oraz udowodnienie „wykorzystania”, bez doprecyzowania przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Zgodnie ze słownikową definicją, przez pojęcie używania rozumie się wykorzystywanie, czyli używanie czegoś z korzyścią, pożytkiem (Słownik współczesny języka polskiego pod red. prof. dr hab. Bogusławy Dunaj wyd. Wilga, Warszawa 1996, s. 1296). Używanie środka trwałego musi zatem nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy.

Stosownie do przedstawionych powyżej regulacji prawnych, amortyzacji nie podlegają wynajmowane lokale mieszkalne, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzacji. Jeśli natomiast zamierza skorzystać z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, to aby stanowiły one koszty uzyskania przychodów – w myśl art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – środki trwałe muszą być objęte ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Ponadto, aby istniała możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji używanego środka trwałego muszą być spełnione dwa podstawowe warunki: przed nabyciem środek trwały musiał być wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy oraz musi być po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji danego podatnika.

Mając na uwadze cytowane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, że przesłanki zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla używanego środka trwałego zostaną spełnione, bowiem mieszkanie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych w dniu 1 października 2014 r. i jest amortyzowane począwszy od 1 listopada 2014 r. Mieszkanie to było zakupione na rynku wtórnym i okres jego użytkowania przez poprzednich właścicieli przekraczał 5 lat.

Zatem Wnioskodawca będzie mógł na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy – ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną – maksymalnie 10% dla lokalu mieszkalnego, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż niż 10 lat.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że:

*   wartość początkową lokalu stosownie do art. 22g ust. 1 pkt 1 z zastrzeżeniem art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi kwota zapłacona sprzedającemu za lokal mieszkalny powiększona o koszty związane z zakupem (opłata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna oraz podatek vat) oraz zapłacone odsetki od kredytu poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania, po odliczeniu wartości udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, który nie podlega amortyzacji jak również wartości pozostałych kosztów związanych z zakupem udziału w prawie tego użytkowania.

*   wartość użytkowania wieczystego gruntu powinna zostać ustalona w ten sposób, że w oparciu o wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu Wnioskodawca winien ustalić cenę metra kwadratowego gruntu, przyjętą przez Urząd Miasta dla celów obliczenia podatku od prawa wieczystego użytkowania gruntu. W oparciu o ustaloną w ten sposób cenę Wnioskodawca winien ustalić wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu.

*   Wnioskodawca ma prawo zastosować dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego indywidualną stawkę amortyzacyjną w oparciu o przepis art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania ( art . 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.