Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.360.2023.2.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-31
Teza: Planowana sprzedaż udziałów w działkach nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie takiej sprzedaży nie będzie Pan podatnikiem VAT zobowiązanym do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

23 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 sierpnia 2023 r. (wpływ 15 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości z obrębu (…). Drugim współwłaścicielem jest Pana żona, a pomiędzy małżonkami istnieje wspólnota majątkowa.

Nieruchomość została nabyta w 1982 r. przez oboje małżonków do majątku wspólnego. W momencie nabycia nieruchomości stanowiła jedną całość będącą w części gruntem rolnym, w części leśnym.

Nabycie nie nastąpiło w związku z działalnością gospodarczą wobec czego Panu i Pana żonie nie przysługiwało żadne prawo do jakichkolwiek odliczeń podatkowych. Działki (jeszcze jako jedna nieruchomość) były wykorzystywane do celów prywatnych - działalność rolnicza. Uprawiał Pan tam zboże, które sprzedawał w skupie. Miało to miejsce ponad trzydzieści lat temu. Sprzedaż ta nie podlegała podatkowi od towarów i usług (podatek taki nie obowiązywał jeszcze wtedy).

W późniejszym okresie pojawiła się koncepcja podzielenia nieruchomości na działki i wybudowania na nich domów jednorodzinnych na sprzedaż. Razem z pojawieniem się pomysłu na budowanie domów jednorodzinnych na sprzedaż nieruchomość została podzielona na wymienione w części dalszej działki.

Uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy, które w większości wygasły w 2010 r. w związku z nierozpoczęciem inwestycji. Około 2008 r., po licznych problemach, rozpoczął Pan budowę dwóch domków murowanych, choć już w tamtym momencie wiedział Pan, że nie będą one przeznaczone do sprzedaży, a zostaną przekazane dzieciom. Ponadto na jednej z działek postawił Pan na własne cele niezwiązany z gruntem drewniany budynek rekreacji indywidualnej, który w tamtych czasach nie wymagał pozwolenia na budowę.

Żadna z działek nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie ponosił Pan, ani nie będzie ponosił żadnych wydatków związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. Nie będzie Pan też występował z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie Pan też występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przez cały okres, w którym nieruchomość pozostaje własnością Pana i Pana żony, nigdy nie służyła do jakiejkolwiek działalności gospodarczej (opodatkowanej lub zwolnionej od VAT), zawsze stanowiła Państwa majątek prywatny.

Na dzień dzisiejszy, z uwagi na swój wiek oraz wielokrotne zmiany przepisów, nie będzie prowadził Pan żadnych inwestycji. Rozpoczęte dwa domy murowane są obecnie w stanie surowym zamkniętym, jednak poza prądem nie są do nich dołączone żadne inne media (tj. nie ma w nich wody, gazu, odprowadzenia ścieków czy łączy telekomunikacyjnych). Są jedynie otynkowane na zewnątrz, zadaszone ze wstawioną stolarką otworową, tj. drzwiami i oknami, ale bez wykończenia wewnątrz posadzek, ścian oraz tzw. białego montażu.

Na chwilę obecną nieruchomość o powierzchni 3,3977 ha składa się z:

1\. 1,1707 ha lasów,

2\. 1,9677 ha gruntów rolnych,

3\. 0,1707 ha droga,

4\. 0,0708 ha tereny mieszkaniowe oraz zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy

w tym:

1\. 0,4400 ha wyłączone z użytkowania z powodu linii wysokiego napięcia,

2\. 0,5940 ha wyłączone z użytkowania z powodu gazociągu, rurociągu naftowego wraz z linią światłowodową.

Bez zgody Pana i Pana żony, chociaż zgodnie z prawem, przez działki poprowadzono linię wysokiego napięcia 400 kV pasem terenu o bezpośrednich wymiarach 70x40 m oraz drugą mniejszą. Spowodowało to realną utratę jakiejkolwiek wartości użytkowej części nieruchomości o powierzchni łącznej 0,4400 ha. Później natomiast, w analogiczny sposób, położono gazociąg o średnicy 400 mm biegnący przez całą nieruchomość oraz rurociąg naftowy wraz ze światłowodem, zajmujące pas o szerokości 8,5 m na długości całej nieruchomości. W ten sposób własności użytkowe straciło dalsze 0,5940 ha. Służebności przesyłu ustanowiono bez jakiegokolwiek odszkodowania, w kilku różnych częściach nieruchomości, co oznaczało praktyczną utratę walorów użytkowych.

Na nieruchomość składają się działki o numerach ewidencyjnych:

1\. 1/1 - niezabudowana,

2\. 1/2 - niezabudowana,

3\. 1/23 - zabudowana budynkiem murowanym, trwale związanym z gruntem - (powstała z podziału 1/27),

4\. 1/24 - zabudowana budynkiem murowanym, trwale związanym z gruntem - (powstała z podziału 1/27),

5\. 1/25 - zabudowana budynkiem drewnianym, niezwiązanym z gruntem - (powstała z podziału 1/27),

6\. 1/26 - niezabudowana - (powstała z podziału 1/27),

7\. 1/3 - niezabudowana,

8\. 1/4 - niezabudowana,

9\. 1/5 - niezabudowana,

10\. 1/6 - niezabudowana,

11\. 1/7 - niezabudowana,

12\. 1/8 - niezabudowana,

13\. 1/9 - niezabudowana,

14\. 1/10 - niezabudowana,

15\. 1/11 - niezabudowana,

16\. 1/12 - niezabudowana,

17\. 1/13 - niezabudowana,

18\. 1/14 - niezabudowana,

19\. 1/15 - niezabudowana,

20\. 1/16 - niezabudowana,

21\. 1/17 - niezabudowana,

22\. 1/18 - niezabudowana,

23\. 1/19 - niezabudowana,

24\. 1/20 - niezabudowana,

25\. 1/21 - niezabudowana,

26\. 1/22 - niezabudowana.

Obce naniesienia zajmują zaś działki:

1\. Linia energetyczna A - 15 działek: 1/2,1/4-5, 1/10-21,

2\. Linia energetyczna B - 3 działki: 1/20-22,

3\. Gazociąg - 7 działek: 1/1-2, 1/22-26,

4\. Ropociąg ze światłowodem - 7 działek: 1/1-2, 1/22-26,

5\. transformator SN/NN - 1 działka: 1/2.

Właścicielem naniesień są:

1\. linie energetyczne (…),

2\. gazociąg (…),

3\. ropociąg ze światłowodem (…),

4\. transformator SN/NN - własność (…) (podłączenie prądu, które udało mi się doprowadzić do nieruchomości po 9 latach oczekiwania).

Linia energetyczna, gazociąg, naftociąg wraz z linią światłowodową oraz bliskość (…) wraz z jego tzw. otuliną i coraz bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące ochrony środowiska powodują, że wraz z upływem czasu wzrastała i nadal wzrasta trudność uzyskania dokumentacji niezbędnej do oceny możliwości technicznych i ewentualnego planowania jakiejkolwiek inwestycji, choćby na własne potrzeby (warunki techniczne zabudowy, pozwolenie na budowę). Żadne ułatwienia wprowadzane w prawie budowlanym nie dotyczą nieruchomości o tak skomplikowanym stanie technicznym. Samo podłączenie prądu poprzedzone było prawie dziewięcioletnim oczekiwaniem od chwili podpisania umowy z dostawcą prądu.

Linie elektroenergetyczną wybudowano w 1982 r. Gazociąg i ropociąg wraz ze światłowodem istnieją od kiedy posiada Pan przedmiotową nieruchomość, natomiast zostały ujawnione dopiero podczas starań Pana o założenie prądu. Transformator SN/NN został postawiony w 2022 r. Nie wykorzystuje Pan przedmiotowych naniesień w żaden sposób i nie służą one do Pana działalności. Nie ponosił, nie ponosi, ani nie będzie ponosił Pan żadnych wydatków na ich budowę/użytkowanie/ulepszenie. Według Pana wiedzy przedmiotowe naniesienia stanowią budowle, ponieważ zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym obiekty liniowe, do których zalicza się linie energetyczne oraz rurociągi. Budowlą w Pana ocenie jest też transformator SN/NN, ponieważ do budowli zalicza się części budowlane urządzeń technicznych. Obiekty te są sklasyfikowane w PKOB w sekcji 2 dział 22 klasa 2211 rurociągi przesyłowe do transportu ropy naftowej i gazu (światłowód towarzyszący rurociągowi nie zmienia tu klasyfikacji całej budowli), klasa 2214 linie elektroenergetyczne przesyłowe. Transformator SN/NN to zaś klasa 2224 linie elektroenergetyczne rozdzielcze (stacje i podstacje transformatorowe). Rzeczy te jednak jedynie znajdują się na Pana nieruchomości i nie będąc ich właścicielem nie jest Pan w stanie ich sprzedać. Fakt ich istnienia nie powinien mieć wpływu na sprzedaż działek.

Za służebności przesyłu nie otrzymuje Pan żadnego wynagrodzenia w jakiejkolwiek formie.

Poza doprowadzeniem prądu teren nie jest uzbrojony, brak jest pozostałych mediów. Żadna z działek, ani też cała nieruchomość, nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W odniesieniu do żadnej z działek nie obowiązują ważne decyzje o warunkach zabudowy. Decyzje takie były wydane w przeszłości w odniesieniu do części działek, jednak na dzień składania zapytania wszystkie wygasły. Wobec tego faktu, działki te nie posiadają statusu gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

Ze względu na postępującą i niezależną od woli Pana i Pana żony degradację użytkową nieruchomości, już dawno postanowili Państwo sprzedać nieruchomość. Zaangażowany już raz był pośrednik, którego działania nie przyniosły rezultatu. Przez lata prób samodzielnej sprzedaży, bez angażowania pośredników, Pan i Pana żona dokonali podziału nieruchomości, do stanu opisanego na wstępie. Miało to na celu zminimalizowanie negatywnych skutków przymusowego ustanowienia służebności przesyłu. Jednak po zapoznaniu się z dokumentacją każdy potencjalny nabywca rezygnował z zamiaru nabycia choćby poszczególnych działek, o całej nieruchomości nie wspominając.

W dniu dzisiejszym wraz z żoną, jako ludzie już starsi, ma Pan zamiar zbyć możliwie największą część nieruchomości. Po przeprowadzonych z dziećmi rozmowach obecnie chce Pan i Pana żona sprzedać nawet działki zabudowane budynkami. Pan i Pana żona jesteście zgodni, że nie jest możliwe określenie czasu, w którym wykonalne będzie doprowadzenie brakujących mediów, zrobienie dojazdów.

Po raz pierwszy pośrednika Pan i Pana żona zaangażowali w 2020 r. Z uwagi na brak efektów - nie doszło do znalezienia żadnego klienta, nie zostało wypłacone żadne wynagrodzenie za jego usługi. Umowa ta wygasła w 2021 r. Po ponad rocznym okresie faktycznej bezczynności Pan i Pana żona ponownie zaangażowali profesjonalnego pośrednika, którego działania na chwilę obecną także rezultatu nie przynoszą. Z 26 działek, na które składa się nieruchomość, i których dotyczy zapytanie, na 17 znajdują się obce naniesienia, co zniechęca nabywców.

Obecna umowa przewiduje, że pośrednik w ramach swojej działalności:

a) przygotowuje ofertę sprzedaży nieruchomości zawierającą profesjonalne zdjęcia i plany;

b) świadczy usługi reklamowe i marketingowe z intensywnością przewyższającą przeciętny poziom świadczenia tego typu usług, w tym:

1\. reklamuje i promuje nieruchomość na portalach branżowych, stronach internetowych współpracujących pośredników,

2\. w okolicy według profesjonalnego uznania pośrednika;

c) umieszcza wyróżniającą się ofertę sprzedaży nieruchomości na stronie internetowej;

d) umieszcza wyróżniającą się ofertę sprzedaży w systemie informatycznym sieci franczyzowej, do której należy pośrednik;

e) udostępnia ofertę sprzedaży nieruchomości w sieci dedykowanej współpracy z innymi pośrednikami (spoza sieci franczyzowej, do której należy pośrednik);

f) uczestniczy w negocjacjach sprzedaży nieruchomości oraz chroni interes sprzedającego przez cały okres trwania umowy;

g) umieszcza na nieruchomości banner reklamowy (na żądanie właściciela);

h) umieszcza ofertę sprzedaży w witrynie okiennej lokalu swojego miejsca prowadzenia działalności;

i) organizuje dni otwarte nieruchomości (na żądanie właściciela);

j) przedstawia ofertę kupna do czasu podpisania przez właściciela tzw. Uzgodnionych Warunków Transakcji lub przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Umowy przedwstępne nie będą zawierały żadnych warunków dla sprzedającego czy kupującego. Jedynym warunkiem nabycia będzie niewykonanie prawa pierwokupu przez podmioty, którym prawo takie służy. Nie przewiduje Pan też, aby po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący dokonywał inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność nieruchomości. Nie będzie Pan też udzielał kupującemu pełnomocnictw (upoważnień, zgód, itp.) do jakichkolwiek działań, które spowodują zmiany opisanego wyżej stanu nieruchomości.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą i ma status zarejestrowanego i czynnego podatnika VAT. Przedmiotem Pana działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Pana żona jest na emeryturze, nie prowadziła w przeszłości, ani nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
---------------------------------------

W momencie nabycia nieruchomości stanowiła ona jedną całość będącą w części gruntem rolnym, w części leśnym. Nabycie nie nastąpiło w związku z działalnością gospodarczą wobec czego nie przysługiwało Panu (ani Pana żonie) żadne prawo do jakichkolwiek odliczeń podatkowych. Działki (jeszcze jako jedna nieruchomość) były wykorzystywane do celów prywatnych - działalność rolnicza. Uprawiał Pan tam zboże, które sprzedawał w skupie. Miało to miejsce ponad trzydzieści lat temu. Sprzedaż ta nie podlegała podatkowi od towarów i usług (podatek taki nie obwiązywał jeszcze wtedy).

Później pojawiła się koncepcja podzielenia nieruchomości na działki i wybudowania na nich domów jednorodzinnych na sprzedaż. Uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy.

Około 2008 r., wiedząc już, że nie będą to budynki przeznaczone na sprzedaż, rozpoczął Pan budowę dwóch domów. W 2010 r., w związku z nierozpoczęciem inwestycji, pozostałe decyzje o warunkach zabudowy wygasły. Jak jest to opisane we wniosku, dzieci nie są zainteresowane żadną z nieruchomości. Na dzień dzisiejszy nie wykorzystuje Pan w żaden sposób działek, nie będzie prowadził żadnych inwestycji.

Żadna z działek wymienionych we wniosku nie była wykorzystywana do celów prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Po wspomnianym okresie na żadnej z wymienionych działek nie było prowadzonej działalności rolniczej, nawet na własne potrzeby.

Przy podziale nieruchomości na mniejsze działki, działka 1/22 została oznaczona jako droga. Po rozpoczęciu budowy domków, ze względów bezpieczeństwa działki 1/23, 1/24 i 1/25 ogrodził Pan i Pana żona wspólnym ogrodzeniem. W 2022 r. został doprowadzony prąd. Z uwagi na skomplikowaną sytuację prawną gruntu, pozostałe media nie zostały doprowadzone.

Zanim podpisał Pan i Pana żona umowę z pośrednikiem, na działkach zawiesił Pan wykonany we własnym zakresie baner informujący o chęci sprzedaży. Z uwagi na brak chętnych oraz fakt, że dzieci nie są zainteresowane żadnymi, nawet zabudowanymi działkami, zdecydował Pan i Pana żona wynająć pośrednika. Pan i Pana żona nie prowadzą od lat żadnych działań marketingowych.

W 2014 r. Pan i Pana żona sprzedali niezbudowaną działkę 1/28 składającą się z 0,6450 ha gruntów ornych.

Poza działkami wymienionymi w zapytaniu nie posiada Pan nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Zgodnie z wypisami z ewidencji gruntów oraz zgodnie ze stanem faktycznym wyżej wymienione działki stanowią grunty:


| Działka nr ewid. | powierzchnia całkowita[ha] | [R]grunty orne | [Ls] lasy | [B]tereny mieszkaniowe | [Bp] zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy | [dr]droga | naniesienia obce 
| 1/1 | 0,2032 | 0,1656 ha, tj. 81% | 0,0376 ha, tj. 19% |  |  |  | 2 linie energetyczne, gazociąg, rurociąg + światłowód 
| 1/2 | 0,3496 | 0,3496 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 2 linie energetyczne, gazociąg, rurociąg + światłowód 
| 1/3 | 0,2030 | 0,0052 ha, tj. 3% | 0,1932 ha, tj. 95% |  | 0,0046 ha, tj. 2% |  |  
| 1/4 | 0,3609 | 0,0054 ha, tj. 1% | 0,2745 ha, tj. 76% |  | 0,0810 ha, tj. 22% |  | 1 linia energetyczna 
| 1/5 | 0,3679 | 0,0078 ha, tj. 2% | 0,3601 ha, tj. 98% |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/6 | 0,2036 | 0,0898 ha, tj. 44% | 0,1138 ha, tj. 56% |  |  |  |  
| 1/7 | 0,2033 | 0,1078 ha, tj. 53% | 0,0955 ha, tj. 47% |  |  |  |  
| 1/8 | 0,0634 | 0,0271 ha, tj. 43% | 0,0363 ha, tj. 57% |  |  |  |  
| 1/9 | 0,0636 | 0,0345 ha, tj. 54% | 0,0291 ha, tj. 46% |  |  |  |  
| 1/10 | 0,0637 | 0,0423 ha, tj. 66% | 0,0214 ha, tj. 34% |  |  |  |  
| 1/11 | 0,0637 | 0,0500 ha, tj. 78% | 0,0137 ha, tj. 22% |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/12 | 0,0638 | 0,0578 ha, tj. 91% | 0,0060 ha, tj. 9% |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/13 | 0,0639 | 0,0639 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/14 | 0,0639 | 0,0639 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/15 | 0,0640 | 0,064 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/16 | 0,0641 | 0,0641 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/17 | 0,0642 | 0,0642 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/18 | 0,0642 | 0,0642 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/19 | 0,0643 | 0,0643 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 1 linia energetyczna 
| 1/20 | 0,0643 | 0,0643 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 2 linie energetyczne 
| 1/21 | 0,1223 | 0,1223 ha, tj. 100% |  |  |  |  | 2 linie energetyczne 
| 1/22 | 0,1702 |  |  |  |  | 0,1702 ha, tj. 100% | 1 linia energetyczna, gazociąg, rurociąg + światłowód 
| 1/23 | 0,1016 | 0,0561 ha, tj. 55% | 0,0221 ha, tj. 22% | 0,0118 ha, tj. 12% | 0,0116 ha, tj. 11% |  | gazociąg, rurociąg + światłowód 
| 1/24 | 0,1007 | 0,0556 ha, tj. 55% | 0,0250 ha, tj. 25% | 0,0119 ha, tj. 12% | 0,0082 ha, tj. 8% |  | gazociąg, rurociąg + światłowód 
| 1/25 | 0,1510 | 0,1153 ha, tj. 76% | 0,0252 ha, tj. 17% | 0,0105 ha, tj. 7% |  |  | gazociąg, rurociąg + światłowód 
| 1/26 | 0,0115 | 0,0115 ha, tj. 100% |  |  |  |  | gazociąg rurociąg + światłowód 

Droga nie stanowi budowli w rozumieniu prawa budowlanego. Na działce 1/22 oznaczonej jako droga, nie było wykonywanych żadnych prac zmieniających w jakikolwiek sposób nawierzchnię. Działka 1/22 została wydzielona jako droga, ale droga nie była wykonana. Nigdy nie było wystąpienia o zgodę na budowę drogi. Nigdy nie było też wydanych warunków budowy drogi.

Budynek drewniany był postawiony na działce 1/25 w 2010 r. jako tymczasowy. Znajdował się przy nim gołębnik (obecnie zlikwidowany). Przechowywał Pan w budynku tym ziarno dla ptaków, swoje prywatne narzędzia niezbędne na działce oraz przy budowie domów i inne prywatne, niezwiązane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, rzeczy.

Budynek ten nie wypełnia definicji budynku/budowli lub ich części. Z tytułu jego postawienia nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku VAT i podatku takiego Pan nie odliczał. Od czasu postawienia tego budynku, nie ponosił Pan też na jego ulepszenie wydatków, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej. Budynek ten nie będzie przedmiotem odrębnej od działki sprzedaży.

Budynek murowany znajdujący się na działce 1/23 nie był w żaden sposób nigdy wykorzystywany.

Budynek murowany znajdujący się na działce 1/24 nie był w żaden sposób nigdy wykorzystywany.

**Pytania**

1\. Czy z uwagi na angażowanie profesjonalnego pośrednika/pełnomocnika przy próbach pozyskania nabywcy/nabywców na całą nieruchomość lub jej części, podejmowane czynności nie powinny być traktowane jako działanie podejmowane przez Pana w charakterze podatnika nie zaś jako czynności niezwiązane z Pana działalnością gospodarczą?

2\. Czy przedmiotowa sprzedaż działek (22 działki) o nr ewidencyjnych 1/1-8, 1/9-21 oraz 1/26 niezabudowanych korzysta ze zwolnienia od VAT z uwagi na charakter nieruchomości (grunty rolne, leśne oraz wyłączone z użytkowania)?

3\. Czy przedmiotowa sprzedaż działki (1 działka) o nr ewidencyjnym 1/22 niezabudowanej korzysta ze zwolnienia od VAT z uwagi na charakter nieruchomości pomimo, iż działka oznaczona jest jako droga?

4\. Czy przedmiotowa sprzedaż działek (2 działki) o nr ewidencyjnych 1/23 i 1/24 zabudowanych niezgłoszonymi jeszcze do odbioru i nieoddanymi do użytku domami murowanymi podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 8%?

5\. Czy sprzedaż niezwiązanego z gruntem budynku drewnianego położonego na działce 1/25 korzysta ze zwolnienia od VAT z uwagi na charakter budynku (nabyty w 2010 r. dla celów prywatnych nigdy nie wykorzystywany do działalności, w związku z czym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT)?

6\. Czy przedmiotowa sprzedaż działki (1 działka) o nr ewidencyjnym 1/25 zabudowanej niezwiązanym z gruntem budynkiem drewnianym korzysta ze zwolnienia od VAT z uwagi na charakter nieruchomości (grunty rolne, leśne oraz wyłączone z użytkowania)?

**Pana stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad 1

Pomimo faktu, że ani nieruchomość jako całość, ani też żadna z tworzących ją obecnie działek, nie była wykorzystywana do celów zarobkowych, to sam fakt angażowania profesjonalnych pośredników/pełnomocników sprawia, że sprzedaż zostanie potraktowana jako określona w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Wszelkie wykonane w taki sposób czynności oznaczają, że przy ich realizacji działa Pan jako podatnik. Fakt, że przedmiotowa nieruchomość, w tym wszystkie tworzące ją działki należy do majątku wspólnego nie ma tutaj żadnego znaczenia. Podobnie pozbawione jest znaczenia czy nieruchomość zostanie sprzedana w całości jednorazowo czy też poszczególne tworzące ją działki sprzedawane będą oddzielnie (pojedynczo lub w większej ilości) w dłuższym okresie.

Ad 2

Sprzedaż wszystkich 22 działek, czy też jednej lub kilku działek oddzielnie korzysta ze zwolnienia od VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Dyspozycją tego przepisu zwolniona jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Wobec faktu, że działki nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego ani też w stosunku do żadnej z wymienionych działek nie funkcjonuje ważna decyzja o warunkach zabudowy a działki te:

a) zgodnie z wpisami do ewidencji gruntów stanowią grunty rolne, lasy lub grunty wyłączone z użytkowania,

b) nie są zabudowane żadnymi budynkami

do sprzedaży tych działek stosuje się zwolnienie z VAT, zaś na fakturze dokumentującej tę sprzedaż jest Pan obowiązany wpisać art. 43 ust. 1 pkt 9 zgodnie z wymogiem określonym art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy o VAT.

Ad 3

Pomimo oznaczenia działki jako droga, nadal stanowi ona teren niezabudowany, w stosunku do działki tej nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, podobnie jak w przypadku pozostałych działek nie jest ona objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 i zgodnie z wymogiem określonym w art. 106e ust. 1 na fakturze dokumentującej sprzedaż tej działki powinno być to ujęte.

Ad 4

Z uwagi na fakt, że na działkach 1/23 i 1/24 znajdują się, będące w trakcie budowy budynki mieszkalne o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 300 m2, sprzedaż tych działek podlega opodatkowaniu według stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z ust. 12 pkt 1 ust. 12b oraz art. 146ea pkt 2. Zgodnie z powołanymi przepisami stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się m.in. do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Z kolei do budownictwa objętego społecznym budownictwem mieszkaniowym zalicza się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, o ile w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m2. Każdy z budynków spełnia ten wymóg.

Ponadto, pomimo faktu, że budynki te nie są ukończone, to w obecnym stanie spełniają już definicję budynków, ponieważ mają fundamenty oraz dach i są wydzielone z przestrzeni za pomocą trwałych ścian (z zamontowaną stolarką otworową). Stan ich zatem wypełnia kompletną definicję budynku. Brak doprowadzenia mediów nie zmienia tego faktu.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem sprzedaż działek, czy to dokonana łącznie, czy każdej oddzielnie, winna być odpowiednio udokumentowana fakturą zwierającą podatek w wysokości 8% i powołaniem na art. 41 ust. 2 w związku z ust. 12 pkt 1, zgodnie z wymogiem określonym art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy o VAT.

Do sprzedaży tych działek nie stosuje się zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 z uwagi na fakt, że dostawa budynków dokonywana jest przed pierwszym zasiedleniem. Wykluczenie tego typu budynków ze zwolnienia zawiera dyspozycja lit. a cytowanego przepisu.

Ad 5

Sprzedaż niezwiązanego z gruntem używanego domku drewnianego korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a z uwagi na fakt, że budynek jest wykorzystywany od 2010 r., a przy jego nabyciu nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego, ponieważ jego nabycie nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dokumentując tę sprzedaż powinienem w fakturze uwidocznić jako podstawę stosowania zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 10a zgodnie z wymogiem narzuconym brzmieniem art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy o VAT.

Ad 6

Sprzedaż przedmiotowej działki korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z uwagi na cechy posadowionego na działce tej budynku - nie jest on trwale z gruntem związany - nie można uznać, że działka ta stanowi teren zabudowany. Działka ta składa się z gruntów oznaczonych jako RVI, LsVI, B oraz Bp, czyli rolnych, leśnych, mieszkaniowych oraz zurbanizowanych terenów niezabudowanych lub w trakcie zabudowy. Jednak z uwagi na fakt, że w odniesieniu do tej działki nie obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy, ani nie jest przedmiotowa działka objęta planem zagospodarowania przestrzennego - w rozumieniu przepisów podatkowych nie stanowi ona terenu przeznaczonego pod zabudowę.

Przy sprzedaży tej działki obowiązuje zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, które zgodnie z wymogiem art. 106e ust. 1 pkt 19 powinno być uwidocznione w fakturze. Jednocześnie sprzedaży tej działki nie dotyczy zapis art. 29a ust. 8, budynek ten nie jest bowiem trwale z gruntem związany.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl powołanych powyżej przepisów grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w poniżej wymienionym art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntów Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy bowiem działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan wraz z żoną współwłaścicielem działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26, a pomiędzy małżonkami istnieje wspólnota majątkowa. Nieruchomość została nabyta w 1982 r. przez oboje małżonków do majątku wspólnego.

W momencie nabycia nieruchomości stanowiła ona jedną całość będącą w części gruntem rolnym, w części leśnym. Nabycie nie nastąpiło w związku z działalnością gospodarczą, były wykorzystywane do celów prywatnych - działalność rolnicza. Uprawiał Pan tam zboże, które sprzedawał w skupie. Miało to miejsce ponad trzydzieści lat temu. Sprzedaż ta nie podlegała podatkowi od towarów i usług (podatek taki nie obowiązywał jeszcze wtedy).

W późniejszym okresie pojawiła się koncepcja podzielenia nieruchomości na działki i wybudowania na nich domów jednorodzinnych na sprzedaż. Razem z pojawieniem się pomysłu na budowanie domów jednorodzinnych na sprzedaż nieruchomość została podzielona na działki. Uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy, które w większości wygasły w 2010 r. w związku z nierozpoczęciem inwestycji. Około 2008 r., po licznych problemach, rozpoczął Pan budowę dwóch domków murowanych, choć już w tamtym momencie wiedział Pan, że nie będą one przeznaczone do sprzedaży, a zostaną przekazane dzieciom. Ponadto na jednej z działek postawił Pan na własne cele niezwiązany z gruntem drewniany budynek rekreacji indywidualnej, który w tamtych czasach nie wymagał pozwolenia na budowę.

Żadna z działek nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie ponosił Pan, ani nie będzie ponosił żadnych wydatków związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. Nie będzie Pan też występował z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przez cały okres, w którym nieruchomość pozostaje własnością Pana i Pana żony, nigdy nie służyła do jakiejkolwiek działalności gospodarczej (opodatkowanej lub zwolnionej od VAT), zawsze stanowiła Państwa majątek prywatny.

Na dzień dzisiejszy, z uwagi na swój wiek oraz wielokrotne zmiany przepisów, nie będzie prowadził Pan żadnych inwestycji. Rozpoczęte dwa domy murowane są obecnie w stanie surowym zamkniętym, jednak poza prądem nie są do nich dołączone żadne inne media (tj. nie ma w nich wody, gazu, odprowadzenia ścieków czy łączy telekomunikacyjnych). Są jedynie otynkowane na zewnątrz, zadaszone ze wstawioną stolarką otworową, tj. drzwiami i oknami, ale bez wykończenia wewnątrz posadzek, ścian oraz tzw. białego montażu.

Bez zgody Pana i Pana żony, chociaż zgodnie z prawem, przez działki poprowadzono linię wysokiego napięcia 400 kV pasem terenu o bezpośrednich wymiarach 70x40 m oraz drugą mniejszą. Spowodowało to realną utratę jakiejkolwiek wartości użytkowej części nieruchomości o powierzchni łącznej 0,4400 ha. Później, w analogiczny sposób, położono gazociąg o średnicy 400 mm biegnący przez całą nieruchomość oraz rurociąg naftowy wraz ze światłowodem, zajmujące pas o szerokości 8,5 m na długości całej nieruchomości. W ten sposób własności użytkowe straciło dalsze 0,5940 ha. Służebności przesyłu ustanowiono bez jakiegokolwiek odszkodowania, w kilku różnych częściach nieruchomości, co oznaczało praktyczną utratę walorów użytkowych. Linie elektroenergetyczną wybudowano w 1982 r. Gazociąg i ropociąg wraz ze światłowodem istnieją od kiedy posiada Pan przedmiotową nieruchomość, natomiast zostały ujawnione dopiero podczas starań Pana o założenie prądu. Transformator SN/NN został postawiony w 2022 r. Nie wykorzystuje Pan przedmiotowych naniesień w żaden sposób i nie służą one do Pana działalności. Nie ponosił, nie ponosi, ani nie będzie ponosił Pan żadnych wydatków na ich budowę/użytkowanie/ulepszenie. Za służebności przesyłu nie otrzymuje Pan żadnego wynagrodzenia w jakiejkolwiek formie.

Ze względu na postępującą i niezależną od woli Pana i Pana żony degradację użytkową nieruchomości, już dawno postanowili Państwo sprzedać nieruchomość. Zaangażowany już raz był pośrednik, którego działania nie przyniosły rezultatu. Przez lata prób samodzielnej sprzedaży, bez angażowania pośredników, Pan i Pana żona dokonali podziału nieruchomości, do stanu opisanego na wstępie. Miało to na celu zminimalizowanie negatywnych skutków przymusowego ustanowienia służebności przesyłu. Jednak po zapoznaniu się z dokumentacją każdy potencjalny nabywca rezygnował z zamiaru nabycia choćby poszczególnych działek, o całej nieruchomości nie wspominając.

W dniu dzisiejszym wraz z żoną, jako ludzie już starsi, ma Pan zamiar zbyć możliwie największą część nieruchomości. Po przeprowadzonych z dziećmi rozmowach obecnie chce Pan z żoną sprzedać nawet działki zabudowane budynkami. Pan i Pana żona jesteście zgodni, że nie jest możliwe określenie czasu, w którym wykonalne będzie doprowadzenie brakujących mediów, zrobienie dojazdów.

Po raz pierwszy pośrednika zaangażował Pan w 2020 r. Z uwagi na brak efektów - nie doszło do znalezienia żadnego klienta, nie zostało wypłacone żadne wynagrodzenie za jego usługi. Umowa ta wygasła w 2021 r. Po ponad rocznym okresie faktycznej bezczynności ponownie zaangażował Pan profesjonalnego pośrednika, którego działania na chwilę obecną także rezultatu nie przynoszą. Z 26 działek, na które składa się nieruchomość, na 17 znajdują się obce naniesienia, co zniechęca nabywców.

Obecna umowa przewiduje, że pośrednik w ramach swojej działalności:

a) przygotowuje ofertę sprzedaży nieruchomości zawierającą profesjonalne zdjęcia i plany;

b) świadczy usługi reklamowe i marketingowe z intensywnością przewyższającą przeciętny poziom świadczenia tego typu usług, w tym:

1\. reklamuje i promuje nieruchomość na portalach branżowych, stronach internetowych współpracujących pośredników,

2\. w okolicy według profesjonalnego uznania pośrednika;

c) umieszcza wyróżniającą się ofertę sprzedaży nieruchomości na stronie internetowej;

d) umieszcza wyróżniającą się ofertę sprzedaży w systemie informatycznym sieci franczyzowej, do której należy pośrednik;

e) udostępnia ofertę sprzedaży nieruchomości w sieci dedykowanej współpracy z innymi pośrednikami (spoza sieci franczyzowej, do której należy pośrednik);

f) uczestniczy w negocjacjach sprzedaży nieruchomości oraz chroni interes sprzedającego przez cały okres trwania umowy;

g) umieszcza na nieruchomości banner reklamowy (na żądanie właściciela);

h) umieszcza ofertę sprzedaży w witrynie okiennej lokalu swojego miejsca prowadzenia działalności;

i) organizuje dni otwarte nieruchomości (na żądanie właściciela);

j) przedstawia ofertę kupna do czasu podpisania przez właściciela tzw. Uzgodnionych Warunków Transakcji lub przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Umowy przedwstępne nie będą zawierały żadnych warunków dla sprzedającego czy kupującego. Jedynym warunkiem nabycia będzie niewykonanie prawa pierwokupu przez podmioty, którym prawo takie służy. Nie przewiduje Pan też, aby po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący dokonywał inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność nieruchomości. Nie będzie Pan też udzielał kupującemu pełnomocnictw (upoważnień, zgód, itp.) do jakichkolwiek działań, które spowodują zmiany opisanego wyżej stanu nieruchomości.

Żadna z działek wymienionych we wniosku nie była wykorzystywana do celów prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Po wspomnianym okresie na żadnej z wymienionych działek nie było prowadzonej działalności rolniczej, nawet na własne potrzeby.

Przy podziale nieruchomości na mniejsze działki, działka 1/22 została oznaczona jako droga. Po rozpoczęciu budowy domków, ze względów bezpieczeństwa działki 1/23, 1/24 i 1/25 ogrodził Pan i Pana żona wspólnym ogrodzeniem. W 2022 r. został doprowadzony prąd. Z uwagi na skomplikowaną sytuację prawną gruntu, pozostałe media nie zostały doprowadzone.

Zanim podpisał Pan umowę z pośrednikiem, na działkach zawiesił Pan wykonany we własnym zakresie baner informujący o chęci sprzedaży. Z uwagi na brak chętnych oraz fakt, że dzieci nie są zainteresowane żadnymi, nawet zabudowanymi działkami, zdecydował Pan wynająć pośrednika. Nie prowadzi Pan od lat żadnych działań marketingowych.

W 2014 r. sprzedał Pan z żoną niezbudowaną działkę nr 1/28 składającą się z 0,6450 ha gruntów ornych. Poza wymienionymi działkami nie posiada Pan nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy z tytułu planowanej sprzedaży udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26 należy uznać Pana za podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej zabudowanej, jak i niezabudowanej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez Niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do udziału w działkach będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w działkach gruntu będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że w rozpatrywanej sprawie aktywność Pana odnośnie sprzedaży udziałów w działkach nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, brak jest zatem podstaw do uznania Pana – w związku z planowaną sprzedażą udziałów w działkach – za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do udziału w działkach przez cały okres ich posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nie podejmował Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Poza podziałem nieruchomości na działki, wybudowaniem dwóch domów, które miały być przeznaczone dla Pana dzieci, ogrodzeniem ze względów bezpieczeństwa wspólnym ogrodzeniem działek nr 1/23, 1/24 i 1/25, doprowadzeniem prądu do działek nie dokonywał Pan uatrakcyjnienia udziałów w posiadanych działkach. Działki nie były również przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zlecenia podmiotowi zajmującemu się zawodowo i profesjonalnie pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości znalezienia potencjalnych nabywców. W sprawie nie wystąpi więc ciąg zdarzeń, które wskazywałyby Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowana sprzedaż udziałów w działkach, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w działkach wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami i będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Tym samym planowana sprzedaż udziałów w działkach nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26 nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie takiej sprzedaży nie będzie Pan podatnikiem VAT zobowiązanym do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT.

W związku z powyższym stanowisko Pana w zakresie pytania nr 1 uznano za nieprawidłowe.

Z uwagi na brak opodatkowania transakcji sprzedaży ww. działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26, rozważanie zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży ww. działek gruntu (pytania nr 2, 3, 4, 5 i 6) jest bezzasadne. W związku z powyższym odstąpiłem od udzielenia odpowiedzi w tym zakresie.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony, jako współwłaściciela działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność

Dodatkowo należy wskazać, że w związku z tym, że na poczet wydania interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wykorzystana została opłata w kwocie 40,00 zł, kwota 1080,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona zgodnie z Pana dyspozycją na numer rachunku bankowego wskazany we wniosku.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).