Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.144.2023.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-26
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 sierpnia 2023 r. (data wpływu 30 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawcy i planowana transakcja

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) planuje nabycie („Transakcja”) położonych w (…) („Transakcja") nieruchomości, opisanych szczegółowo w punkcie B poniżej (dalej jako: „Nieruchomości” a łącznie wszystkie jako: „Nieruchomość”).

Sprzedawcą Nieruchomości będzie ich obecny właściciel – (…)sp. z o.o. sp.k. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”, „Sprzedający” lub „Sprzedawca”), tj. podmiot trzeci, niepowiązany z Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Opis Nieruchomości

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji obejmują lokale mieszkalne i usługowe („Lokale”) wraz z przypadającymi na nie (i) udziałami w częściach wspólnych budynku kamienicy, w której się znajdują („Kamienica”) oraz (ii) udziałami w gruncie, na którym jest posadowiona Kamienica (tj. na działce nr (\`(...)\`), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…), dalej: „Grunt”), a konkretnie:

\- prawo własności 7 prawnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych posiadających wyodrębnione księgi wieczyste (o numerach: (…)) wraz z przysługującym im udziałem w częściach wspólnych budynku Kamienicy oraz w Gruncie (dalej jako: „Lokale Mieszkalne”);

\- prawo własności 3 prawnie wyodrębnionych lokali usługowych posiadających wyodrębnione księgi wieczyste (o numerach: (…)), wraz z przysługującym im udziałem w częściach wspólnych budynku Kamienicy oraz w Gruncie (dalej jako: „Lokale Niemieszkalne”).

Grunt jest zabudowany jedynie budynkiem Kamienicy (w szczególności na Gruncie nie znajdują się żadne budowle). Opisane powyżej Lokale Mieszkalne i Lokale Niemieszkalne (w tym przypadające na poszczególne Lokale udziały w częściach wspólnych Kamienicy) stanowią łącznie całą powierzchnię Kamienicy.

Poszczególne Lokale zostały wyodrębnione prawnie (tj. jako odrębne przedmioty prawa własności) w 2023 r. Grunt położony jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Sprzedający na Gruncie, na którym znajduje się Kamienica, nie wznosił żadnych budowli, nie dokonywał również ani nie dokonuje obecnie (i nie planuje dokonywać do czasu dokonania planowanej Transakcji) ulepszeń budynku Kamienicy, a jedynie przeprowadzał prace remontowe. W ciągu ostatnich 5 lat nie wykonywano znaczących ulepszeń Kamienicy (w tym Lokali), a jedynie drobne adaptacje dokonywane były przez najemców i ich wartość była znacząco niższa niż (i będzie na moment dokonania planowanej Transakcji znacząco niższa niż) 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz działalność Zbywcy

Zbywca nabył Nieruchomość (wówczas: prawo własności Gruntu i Kamienicy, z uwagi na to, iż wyodrębnienie prawne poszczególnych znajdujących się w Kamienicy Lokali nastąpiło w 2023 r.) w dniu (\`(...)\`) 2022 r. od (…) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej, przy czym w imieniu (…) działał syndyk masy upadłości tej spółki. Strony w akcie notarialnym przenoszącym własność złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT transakcji, w związku z czym do ceny netto nabycia Nieruchomości został naliczony podatek VAT w stawce 23%.

Sprzedający był uprawniony do odliczenia i odliczył 100% podatku VAT z faktury dokumentującej zakup przez niego Nieruchomości oraz wykazał tę kwotę jako podatek VAT do zwrotu. Po przeprowadzeniu czynności sprawdzających VAT został przez urząd skarbowy zwrócony.

Zakup Nieruchomości przez Sprzedającego finansowany był kredytem, którego zabezpieczeniem hipotecznym jest Nieruchomość. Hipoteki są ujawnione również w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych Lokali.

Obecnie Nieruchomość jest w całości wydzierżawiona przez Zbywcę (na podstawie umowy dzierżawy z dnia (\`(...)\`) 2022 r., „Umowa Dzierżawy”) na rzecz podmiotu trzeciego („Dzierżawca”), który prowadzi działalność polegającą na wynajmie krótkoterminowym znajdujących się w Kamienicy Lokali. Poprzedni właściciel również wydzierżawiał całość Nieruchomości na rzecz podmiotu zewnętrznego (na podstawie umowy z (\`(...)\`) 2018 r.).

Działalność Sprzedającego polega na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek; oprócz tego zajmuje się działalnością w zakresie udzielania pożyczek.

Nieruchomość stanowi powyżej 95% ogólnej wartości aktywów Sprzedającego, a przychody z dzierżawy Nieruchomości stanowią powyżej 90% jego przychodów. Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający nie zawierał umów o zarządzanie nieruchomością ani umów o zarządzanie aktywami.

Sprzedający nie wyodrębnia organizacyjnie i finansowo przedmiotów działalności – w szczególności Nieruchomość ani Lokale nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako dział, oddział, wydział (na podstawie statutu, regulaminu bądź innego formalnego dokumentu). Ponadto, dla Nieruchomości ani Lokali nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe (tj. księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego).

Przed podjęciem działalności związanej z Nieruchomością, Sprzedający prowadził działalność w zakresie udzielania pożyczek oraz kupna i sprzedaży nieruchomości (Sprzedający zbył w (\`(...)\`) 2021 roku inną nieruchomość położoną w (\`(...)\`)).

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem transakcji są Lokale, tj. Lokale Mieszkalne i Lokale Usługowe (wraz z przypadającym na nie udziałem w częściach wspólnych Kamienicy oraz Gruntu), wraz z instalacjami.

Ponadto w ramach Transakcji na Kupującego przejdą prawa i obowiązki z Umowy Dzierżawy Nieruchomości, zawartej przez Sprzedającego z Dzierżawcą (prawa i obowiązki z tej umowy przejdą na Nabywcę z mocy prawa).

W ramach Transakcji Sprzedawca przeniesie na Kupującego roszczenia przysługujące w związku z wszelkimi zamówieniami, zleceniami, umowami dotyczącymi (i) jakichkolwiek prac i robót budowlanych/remontowych, (ii) z tytułu sprzedaży lub dostawy jakichkolwiek instalacji, urządzeń, maszyn i wyposażenia – dotyczących Nieruchomości; (iii) innych prac i robót, dostaw lub usług stanowiących nakłady na nieruchomość, a w szczególności roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji lub niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Ponadto Sprzedawca przekaże Nabywcy posiadaną dokumentację konieczną do korzystania z Nieruchomości oraz związaną z Nieruchomością, w tym dokumentację dotyczącą Umowy Dzierżawy oraz przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa (w tym prawa autorskie) oraz roszczenia i upoważnienia, które przysługują mu w stosunku do dokumentacji dotyczących Nieruchomości, w szczególności planów, projektów (budowlanych, architektonicznych, innych), uzgodnień, koncepcji.

Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie roszczenia przysługujące mu na podstawie Umowy Dzierżawy zawartej z Dzierżawcą, w tym roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania Umowy Dzierżawy, jak również wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z Umową Dzierżawy. W szczególności Nabywcy zostanie przekazana kaucja pieniężna, wpłacona Zbywcy przez Dzierżawcę na zabezpieczenie zobowiązań Dzierżawcy wynikających z Umowy Dzierżawy.

W ramach Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione:

\- prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych Nieruchomością;

\- środki pieniężne ani prawa i obowiązki z umów dotyczących rachunków bankowych Sprzedającego używanych w celu rozliczania się z Dzierżawcą;

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których Sprzedający uzyskał finansowanie na zakup Nieruchomości (kredyt bankowy udzielony Sprzedającemu na zakup nieruchomości zostanie spłacony przez Sprzedawcę za pomocą środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości do Kupującego);

\- księgi rachunkowe Sprzedającego;

\- żadne zobowiązania Sprzedającego, poza kaucją wpłaconą przez Dzierżawcę;

\- roszczenie o zapłatę czynszu należnego do dnia planowanej sprzedaży ani jakiekolwiek inne należności Sprzedającego;

\- umowy dotyczące dostarczania mediów do Nieruchomości (wszystkie tego rodzaju umowy są zawarte bezpośrednio przez Dzierżawcę); Strony ustaliły jednak, że gdyby w dacie wydania Nieruchomości Kupującemu tego rodzaju umowy były zawarte przez Sprzedającego, to zapewni on swoją współpracę w działaniach Kupującego zmierzających do zawarcia nowych umów lub zawarcia aneksów do tych umów, w których Kupujący zastąpi Sprzedającego. Do tego czasu Kupujący będzie mógł korzystać z mediów na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego;

\- ubezpieczenie Nieruchomości, tj. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

\- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe;

\- pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Zgodnie z ustaleniami Stron, Sprzedający może, wedle własnego uznania, zabrać z terenu Nieruchomości wszystkie lub niektóre należące do siebie rzeczy ruchome (o ile takowe będą), zaś w przypadku pozostawienia takich rzeczy Kupujący podejmie decyzje co do ich dalszego przeznaczenia i nie będzie zobowiązany do zapłaty za nie (będą one objęte wynagrodzeniem z tytułu przeniesienia Nieruchomości). Wszelkie wyposażenie Lokali znajdujące się w Kamienicy stanowi własność Dzierżawcy (nie dotyczy to instalacji).

Obecnie (tj. przed planowaną Transakcją) bieżącą obsługę Umowy Dzierżawy, tj. kontakty z Dzierżawcą, uzgodnienia, rozliczenia, wystawianie faktur i refaktur zapewniają wspólnicy Zbywcy oraz jego zleceniobiorcy (biuro rachunkowe), i działalność ta nie będzie przez nich kontynuowana w odniesieniu do Nieruchomości po ich zbyciu do Nabywcy.

Sprzedający nie zawierał umów o zarządzanie Nieruchomością ani o zarządzanie aktywami, w związku z tym również tego rodzaju umowy nie zostaną przeniesione na Nabywcę.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji, Zbywca nie jest obecnie właścicielem innych nieruchomości.

Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

Warunki Transakcji

W dniu (\`(...)\`) 2023 r. Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną, na podstawie której Sprzedający sprzeda Lokale wraz z wszelkimi udziałami we współwłasności Nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”).

Przed zawarciem Umowy Przedwstępnej, Kupujący złożył do depozytu notarialnego kwotę (\`(...)\`) zł, z czego (\`(...)\`) zł stanowi zadatek („Zadatek”), a pozostałe (\`(...)\`) zł zaliczkę („Zaliczka”) na poczet ceny sprzedaży. Kwota Zadatku i Zaliczki została następnie przekazana z depozytu notarialnego na konto Sprzedającego. Sprzedający z tytułu zadatku i zaliczki nie wystawił faktury VAT, przyjmując, że Transakcja objęta jest zwolnieniem o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Do momentu zapłaty Zadatku i Zaliczki na rzecz Sprzedającego (w tym w dniu zapłaty Zadatku i Zaliczki) nie zostało złożone oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, w Umowie Przyrzeczonej zostanie złożone zgodne oświadczenie stron o rezygnacji przez strony (tj. przez Sprzedającego i Nabywcę) ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Działalność Nabywcy po dokonaniu Transakcji

Kupujący został utworzony w 2023 r. w celu nabycia Lokali oraz, po dokonaniu Transakcji, zasadniczo zamierza kontynuować wydzierżawianie Nieruchomości do obecnego Dzierżawcy. Możliwe jest jednak również rozwiązanie po Transakcji przez Nabywcę umowy z aktualnym Dzierżawcą (w całości lub części), bądź wcześniejsze rozwiązanie umowy przez Dzierżawcę i zawarcie przez Kupującego umowy z innym podmiotem. W każdym jednak przypadku Kupujący planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT i nie zwolnionej z VAT.

Działalność Zbywcy po dokonaniu Transakcji

Po przeprowadzeniu Transakcji Sprzedający zamierza kontynuować działalność w zakresie udzielania pożyczek, a ponadto nie jest wykluczone poszukiwanie kolejnych nieruchomości celem ich nabycia i sprzedaży.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

**Pytanie**

Czy w przypadku gdy Strony złożą w Umowie Przyrzeczonej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku gdy Strony złożą w Umowie Przyrzeczonej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych podlegają PCC. Jednocześnie należy pamiętać o przewidzianych przez ustawodawcę wyłączeniach od opodatkowania PCC.

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) oraz b) ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania 1 – zdaniem Wnioskodawców – planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie Transakcja nie będzie podlegała żadnemu obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, a Strony zrezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, skoro strony złożą w Umowie Przyrzeczonej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, to dostawa Lokali będzie w całości opodatkowana VAT, w związku z czym planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku gdy Strony złożą w Umowie Przyrzeczonej oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 26 września 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.477.2023.3.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje nabyć od Sprzedającego (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) prawo własności Nieruchomości. Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji obejmują lokale mieszkalne i usługowe („Lokale”) wraz z przypadającymi na nie (i) udziałami w częściach wspólnych budynku kamienicy, w której się znajdują („Kamienica”) oraz (ii) udziałami w gruncie, na którym jest posadowiona Kamienica (tj. na działce nr (\`(...)\`), dalej: „Grunt”), a konkretnie:

\- prawo własności (\`(...)\`) prawnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych posiadających wyodrębnione księgi wieczyste wraz z przysługującym im udziałem w częściach wspólnych budynku Kamienicy oraz w Gruncie (dalej jako: „Lokale Mieszkalne”);

\- prawo własności (\`(...)\`) prawnie wyodrębnionych lokali usługowych posiadających wyodrębnione księgi wieczyste wraz z przysługującym im udziałem w częściach wspólnych budynku Kamienicy oraz w Gruncie (dalej jako: „Lokale Niemieszkalne”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, w Umowie Przyrzeczonej zostanie złożone zgodne oświadczenie stron o rezygnacji przez strony (tj. przez Sprzedającego i Nabywcę) ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 26 września 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.477.2023.3.IK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

„(…) przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a tym samym jego sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

(…) sprzedaż wyodrębnionych lokali wraz z przypadającymi na nie udziałami w częściach wspólnych budynku (Kamienicy), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa udziału w Gruncie, na których posadowiony jest budynek, w którym mieszczą się lokale, również będzie podlegała zwolnieniu. Ponadto Stronom transakcji przysługiwać będzie prawo do rezygnacji z tego zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy w odniesieniu do sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości nie ma możliwości dla tej dostawy zastosowania zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Również zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. art. 43 ust. 1 pkt 9 w sprawie nie będzie miało zastosowania, bowiem stosuje się go wyłącznie do gruntów niezabudowanych.”

A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).