Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-460/12-5/AWa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-08-24
Teza: Jaką stawkę winien zastosować Komornik – jako płatnik podatku od towarów i usług – dla dostawy nieruchomości budynków wielorodzinnych wraz z gruntem?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; budownictwo-budownictwo mieszkaniowe; budynek-budynek mieszkalny; dostawa-dostawa towarów; komornik-komornik sądowy; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; stawka-stawki podatku; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2012 r. (data wpływu 21 maja 2012 r.), uzupełnionym pismami: z dnia 30 lipca 2012 r. (data wpływu 31 lipca 2012 r.) oraz z dnia 23 sierpnia 2012 r. (data wpływu 23 sierpnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT. Powyższy wniosek został uzupełniony pismami: z dnia 30 lipca 2012 r. oraz z dnia 23 sierpnia 2012 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego oraz o dodatkową opłatę.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, będący Komornikiem Sądowym, w sprawie przeciwko dłużnikowi prowadzi postępowanie egzekucyjne skierowane do nieruchomości gruntowej, składającej się z dwóch działek, zabudowanych dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, połączonymi ze sobą, a stanowiącej własność Dłużnika.

W księdze wieczystej nr KW (…) nieruchomość opisana została jako nieruchomość gruntowa. Właścicielem nieruchomości jest Y Spółka Akcyjna z siedzibą w (…). Z aktualnego KRS wynika, że spółka ma siedzibę: (…). W toku postępowania ustalono, że w dniu 2 grudnia 2002 r. poprzedni właściciel tej nieruchomości – Z sp. z o.o. złożyło zawiadomienie o częściowym zakończeniu budowy budynku położonego na nieruchomości, położonej przy (…), a w dniu 14 lutego 2003 r. Urząd Miasta (…) Wydział Urbanistyki i Architektury wydał decyzję pozwolenia na użytkowanie parteru budynku, przy (…), znak sprawy (…). Następnie YY sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego (apartamentowego) z garażem podziemnym oraz z usługami w części parteru, w tym nadbudowy i przebudowy istniejącego budynku produkcyjno - biurowego na mieszkalny, na mocy decyzji Prezydenta Miasta (…) z dnia 8 października 2007 r., nr decyzji (…). Decyzją z dnia 30 listopada 2007 r. przeniesiono decyzję o pozwoleniu na budowę na rzecz Y S.A. Nieruchomość położona jest w części śródmiejskiej (…), przy drodze utwardzonej asfaltem. Nieruchomość składa się z dwóch działek oznaczonych nr 18/3 i 18/4. Powierzchnia nieruchomości gruntowej wynosi 0,1813 ha. Powierzchnia użytkowa budynku położonego na działce o nr 18/3 wynosi 2005,97 m2, natomiast budynku położonego na działce nr 18/4 - 3175,15 m2 . Wspomniana nieruchomość została zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, na które w przeważającej większości składają się lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 m2, lokale użytkowe o powierzchni nieprzekraczającej 150 m2 oraz parkingi podziemne. Nie stwierdzono, aby w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji, dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy któregokolwiek z budynków. Nieruchomość odpowiada warunkom egzekucji uproszczonej określonym w przepisie art. 10131 § 1 k.p.c. i w tym też trybie (określonym w art. od 1013 § 1 do art. 1013 § 6 k.p.c.) prowadzona jest przedmiotowa egzekucja.

W dniu 31 lipca 2012 r. Wnioskodawca uzupełnił opisane zdarzenie przyszłe o następujące informacje:

1.  Dłużnik jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Oba budynki, w dacie ich sprzedaży będą w stanie zamkniętym pozwalającym na zamieszkanie lokali mieszkalnych oraz użytkowanie lokali użytkowych.
3.  Przedmiotowe budynki sklasyfikowane są według PKOB pod symbolem 112.
4.  Transakcja nabycia zabudowanych nieruchomości gruntowych była czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.
5.  Od momentu częściowego oddania do użytkowania parteru budynku, o którym mowa we wniosku, do momentu sprzedaży nieruchomości znajdujące się tam lokale mieszkalne, jak również użytkowe nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.
6.  Dostawa przedmiotowych nieruchomości dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia.
7.  W stosunku do obu budynków przy ich nabyciu dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
8.  Przedmiotowe lokale nie były ulepszane, lecz niejako budowane od podstaw. Niemniej jednak Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku ze wznoszeniem wszystkich lokali tak użytkowych, jak i mieszkalnych.
9.  Wybudowane lokale mieszkalne i użytkowe nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto, w dniu 23 sierpnia 2012 r. uzupełniono wniosek o informację, iż na podstawie umowy sprzedaży z dnia 2 marca 2007 r. (akt notarialny Rep. A nr (…), zaw. przed notariuszem (…),YY Sp. z o.o. przeniosła własność zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z działek 18/3 i 18/4 o łącznym obszarze 0,1813 stanowiącej tereny przemysłowe, na rzecz Y S.A.

Transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W dacie zawarcia rzeczonej umowy sprzedaży nieruchomość ta zabudowana była dwupiętrowym budynkiem biurowo – produkcyjnym, piętrowym budynkiem warsztatowym, budynkiem portierni oraz garażami (wiatami).

Powyższe zabudowania, poza elewacją frontową budynku biurowo – produkcyjnego, zostały przez Dłużnika rozebrane.

Następnie – w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta (…) z dnia 8 października 2007 r. (wydaną pierwotnie YY Sp. z o.o., przeniesioną dnia 30 listopada 2007 r. na rzecz Y S.A.) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego apartamentowego z garażem podziemnym oraz usługami w części parteru, w tym nadbudowy i przebudowy istniejącego budynku produkcyjno – biurowego na mieszkalny (działki 18/3 i 18/4) – YY S.A. wybudowała połączone ze sobą budynki mieszkalne wielorodzinne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawkę winien zastosować Komornik – jako płatnik podatku od towarów i usług – dla dostawy nieruchomości budynków wielorodzinnych wraz z gruntem?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa dostawa budynków wielorodzinnych wraz z gruntem winna zostać opodatkowana preferencyjną stawką podatku od towarów i usług wg stawki 8%.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Pod pojęciem towaru – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podatnikami – stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie natomiast do art. 18 ustawy, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W myśl art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r., Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749), płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego, do obliczenia i pobierania od podatnika podatku i wpłacania go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Jak wynika zatem z przytoczonego przepisu komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od towarów i usług od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji. Charakter płatnika komornik sądowy będzie posiadał zarówno, gdy przedmiotem ww. egzekucji będą rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Przytoczony przepis wskazuje na fakt, iż komornicy sądowi są płatnikami podatku VAT od dostawy dokonanej w trybie egzekucji w sytuacji, gdy wykonywane są czynności egzekucyjne. Za czynności te, uważa się każde formalne, oparte na przepisach procesowych działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 do art. 18 ustawy, wskazać należy, iż w przypadku gdy właściciel nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego informacji wynika, że dłużnikiem – właścicielem nieruchomości jest Spółka zarejestrowana, będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, której przedmiotem działalności jest m. in. działalność deweloperska.

Egzekucja z nieruchomości, zgodnie z art. 921 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), należy do komornika sądowego, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Zatem, w przedmiotowej sprawie komornik wystąpi jako płatnik podatku VAT w stosunku do zbywanych nieruchomości.

W myśl art. 5a ustawy, dodanego do ustawy o podatku od towarów i usług na podstawie art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-i 2c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na mocy obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a ustawy, wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578) oraz art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726) w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%,
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Stosownie do art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to zgodnie z art. 2 pkt 12 cyt. ustawy – budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z objaśnieniami do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Nieruchomość dłużnika zabudowana jest dwoma połączonymi ze sobą budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w skład których wchodzą zarówno lokale mieszkalne (w przeważającej większości), lokale użytkowe oraz garaż podziemny.

Przedmiotem zdarzenia przyszłego będzie licytacja całych obiektów mieszkalnych wraz z gruntem, nie zaś poszczególnych jego części, tj. lokali mieszkalnych bądź użytkowych. Sprzedawane w drodze licytacji obiekty budowlane stanowią budynki mieszkalne sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB”) w grupie 112 (budynki mieszkalne wielorodzinne).

Zauważyć należy przede wszystkim, iż przy dostawie obiektu budownictwa mieszkaniowego sklasyfikowanego wg PKOB w dziale 11 (jako całości); dla ustalenia właściwej stawki podatku bez znaczenia pozostaje struktura procentowo – powierzchniowa znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i użytkowych, bowiem decydujące jest zakwalifikowanie budynku do określonego grupowania Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Reasumując powyższe, odniesienie przedstawionego zdarzenia przyszłego do przepisów prawa podatkowego mających zastosowanie w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, iż w sytuacji, gdy przedmiotowe budynki (wraz z gruntem) sklasyfikowane w dziale 11 PKOB, nawet gdy w części tych obiektów znajdują się również lokale użytkowe, do całości dostawy ma zastosowanie preferencyjna 8% stawka podatku od towarów i usług określona w art. 41 ust. 12 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy.

Stanowisko prezentowane w niniejszym wniosku aprobowane jest zarówno w doktrynie, jak i judykaturze, a także w interpretacjach Ministra Finansów (vide: m. in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 14 października 2010 r., nr ILPP2/443-1120/10-6/MN, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 15 października 2010 r., nr ILPP2/443-1121/10-6/JK, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 20 listopada 2009 r., nr ILPP1/443-1216/09-2/BD).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle art. 18 ustawy, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W myśl art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Jak wynika zatem z przytoczonego przepisu komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od towarów i usług od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji. Charakter płatnika komornik sądowy posiada zarówno, gdy przedmiotem ww. egzekucji są rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Przytoczony przepis wskazuje na fakt, iż komornicy sądowi są płatnikami podatku VAT od dostawy dokonanej w trybie egzekucji, w sytuacji gdy wykonywane są czynności egzekucyjne. Za czynności te, uważa się każde formalne, oparte na przepisach procesowych działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, iż w przypadku, gdy dłużnik (właściciel nieruchomości) z tytułu dostawy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT.

Egzekucja z nieruchomości, zgodnie z art. 921 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), należy do komornika sądowego, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, a także zwolnienie od podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W rozumieniu art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Przepis art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, iż do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z tym rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 - zbiorowego zamieszkania.

Z powyższego wynika, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Z objaśnień wstępnych zawartych w ww. rozporządzeniu wynika, iż budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne.

Budynki mieszkalne – jak stanowi cyt. wyżej rozporządzenie – są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Przez budynki niemieszkalne z kolei należy rozumieć obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

W myśl art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Natomiast, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy.

I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy, sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży lub oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Należy jednakże zauważyć, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, gdyż czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by w stosunku do dostawy danego obiektu nie przysługiwało dokonującemu jego dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy również zauważyć, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi skierowane do nieruchomości gruntowej, składającej się z dwóch działek oznaczonych nr 18/3 i 18/4, zabudowanych dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, połączonymi ze sobą. Właścicielem nieruchomości jest Spółka będąca zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W roku 2002 poprzedni właściciel ww. nieruchomości - złożył zawiadomienie o częściowym zakończeniu budowy budynku. W roku 2003 wydano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie parteru budynku w części, która została zakończona. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 2 marca 2007 r., YY Sp. z o.o. przeniosła własność zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek 18/3 i 18/4 o łącznym obszarze 0,1813 stanowiącej tereny przemysłowe, na rzecz Y S.A. Transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W dacie zawarcia rzeczonej umowy sprzedaży nieruchomość ta zabudowana była dwupiętrowym budynkiem biurowo – produkcyjnym, piętrowym budynkiem warsztatowym, budynkiem portierni oraz garażami (wiatami). Powyższe zabudowania, poza elewacją frontową budynku biurowo – produkcyjnego, zostały przez Dłużnika rozebrane.

Następnie – w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta (…) z dnia 8 października 2007 r. (wydaną pierwotnie YY Sp. z o.o., przeniesioną dnia 30 listopada 2007 r. na rzecz Y S.A.) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego apartamentowego z garażem podziemnym oraz usługami w części parteru, w tym nadbudowy i przebudowy istniejącego budynku produkcyjno – biurowego na mieszkalny (działki 18/3 i 18/4) –Y S.A. wybudowała połączone ze sobą budynki mieszkalne wielorodzinne.

Przedmiotowa nieruchomość została zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, na które w przeważającej większości składają się lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 m2 , lokale użytkowe o powierzchni nieprzekraczającej 150 m2 oraz parkingi podziemne. Oba budynki, w dacie ich sprzedaży będą w stanie zamkniętym pozwalającym na zamieszkanie lokali mieszkalnych oraz użytkowanie lokali użytkowych. Przedmiotowe budynki sklasyfikowane są według PKOB pod symbolem 112. Od momentu częściowego oddania do użytkowania parteru budynku, o którym mowa we wniosku, do momentu sprzedaży nieruchomości znajdujące się tam lokale mieszkalne, jak również użytkowe nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Dostawa przedmiotowych nieruchomości dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia. W stosunku do obu budynków przy ich nabyciu dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowe lokale nie były ulepszane, lecz niejako budowane od podstaw. Niemniej jednak Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku ze wznoszeniem wszystkich lokali tak użytkowych, jak i mieszkalnych. Wybudowane lokale mieszkalne i użytkowe nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt (budynek lub jego część) po wybudowaniu musi zostać oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis sprawy wskazać należy, że jak twierdzi Wnioskodawca, dostawa przedmiotowych budynków wielorodzinnych z gruntem nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy po ich wybudowaniu. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, w stosunku do obu budynków przysługiwało Zainteresowanemu prawo do odliczenia podatku naliczonego, zatem do przedmiotowej dostawy ww. budynków wielorodzinnych nie będzie miało zastosowania również zwolnienie od podatku od towarów i usług wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tak więc dostawa budynków mieszkalnych wielorodzinnych, sklasyfikowanych pod symbolem PKOB 112 – po zakończeniu ich budowy, spełniających tym samym warunki dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, będzie opodatkowana 8% stawką VAT.

W świetle powołanych wyżej regulacji prawnych oraz opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych nieruchomości – zgodnie z art. 41 ust. 12 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy – będzie opodatkowana obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%. Tym samym, w oparciu o art. 29 ust. 5 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowione są wskazane obiekty, również będzie opodatkowane 8% stawką.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy budynków wielorodzinnych wraz z gruntem. Natomiast, kwestia dotycząca obowiązku podatkowego z tytułu dostawy budynków wielorodzinnych wraz z gruntem została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 24 sierpnia 2012 r. nr ILPP1/443-460/12-6/AWa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.