Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.617.2023.2.SST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-10
Teza: Opodatkowaniu będzie podlegała dostawa budynków/budowli znajdujących się na działce 2, 3, 5 jak również dostawa niezabudowanej działki nr 1, która wykorzystywana była w działalności gospodarczej. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem ww. budynków i budowli posadowionych na działkach nr: 2, 3, 5 oraz działki niezabudowanej 1.
Słowa kluczowe: odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

27 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 20 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży całości Nieruchomości, skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, rezygnacji ze zwolnienia z VAT co do całej Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z dnia 27 grudnia 2023 r. (wpływ 3 stycznia 2024 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 marca 2024 r. (wpływ 22 marca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

### 1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

J.S.

### 2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. Sp. z o.o.

### Opis zdarzenia przyszłego

Pan J.S. - Wnioskodawca - jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…).

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W ramach dotychczasowej działalności gospodarczej Wnioskodawca świadczył m.in. (…).

Do prowadzenia ww. działalności Wnioskodawca wykorzystuje nieruchomość położoną w miejscowości (…), składającą się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 (…), na których posadowione są budynki - dalej łącznie zwane jako Nieruchomość.

Na Nieruchomość składają się działki stanowiące własność oraz będące w użytkowaniu wieczystym. Cztery z sześciu działek są zabudowane - zgodnie z opisem jak niżej:

*   działka gruntu nr 1 - własność – niezabudowana
*   działka gruntu nr 2 - własność - zabudowana - budynek handlowo-usługowy (stacja obsługi pojazdów) murowany, parterowy, wybudowany w 2000 r., o powierzchni zabudowy (…) m2
*   działka gruntu nr 3 - własność - zabudowana - budynek mieszkalny murowany, parterowy, wybudowany w 2010 r., o powierzchni zabudowy (…) (w tym budynku znajduje się lokal mieszkalny wynajęty w ramach najmu okazjonalnego a także część tego budynku (magazynu) została wydzierżawiona na rzecz innego przedsiębiorcy na cele magazynowe), a także budynek handlowo- usługowy (stacja obsługi pojazdów) murowany, parterowy, wybudowany w 2010 r., o powierzchni zabudowy (…),
*   działka gruntu nr 4 - użytkowanie wieczyste - zabudowana - budynek kuźni, murowany, parterowy, wybudowany w 1970 r., o powierzchni zabudowy (…),
*   działka gruntu nr 5 - użytkowanie wieczyste — zabudowana - plac utwardzony,
*   działka gruntu nr 6 - użytkowanie wieczyste – niezabudowana.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wszystkie działki położone są w obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy przemysłowo-usługowej.

Powyższe działki pod względem przestrzennym i funkcjonalnym stanowią zorganizowaną całość, łączą się ze sobą tworząc jedną nieruchomość.

Wnioskodawca jest w wyłącznym posiadaniu Nieruchomości (z wyłączeniem ich części będących przedmiotem powyższych umów najmu i dzierżawy), którą wykorzystuje na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Nieruchomość była przedmiotem majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony.

W następstwie śmierci małżonki Wnioskodawcy, na skutek postępowania spadkowego, Wnioskodawca jest odpowiednio współwłaścicielem i współużytkownikiem Nieruchomości w udziale ¾. Jego córka A.G. jest odpowiednio współwłaścicielem i współużytkownikiem Nieruchomości w udziale ¼ córki. Nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy od około roku 2002 - tj. ponad 20 lat (przyjęcia dwóch budynków do środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy - zapisy w ewidencji środków trwałych datowane na 31 grudzień 2002). W ostatnich trzech latach Nieruchomość nie była remontowana ani ulepszana.

Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz A. Sp. z o.o.

Wnioskodawca zawarł 29 listopada 2023 z A. Sp. z o.o. (…) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (…).

Umowa została zawarta wyłącznie z Wnioskodawcą, który widnieje w niej jako jedyny sprzedający, działający jako czynny przedsiębiorca.

Wnioskodawca sprzedaży dokonuje samodzielnie w oparciu o oświadczenie złożone przez A.G. w trybie art. 199 kodeksu cywilnego w formie aktu notarialnego (zgoda współwłaściciela na rozporządzenie rzeczą wspólną).

W ww. umowie postanowiono, że transakcja sprzedaży zostanie opodatkowana zgodnie z interpretacją podatkową uzyskaną przez Wnioskodawcę i A Sp. z o.o. na podstawie wspólnego wniosku oraz że w przypadku jej opodatkowania podatkiem VAT i kwalifikacji w stawce zwolnionej, Strony zrezygnują ze zwolnienia składając w akcie notarialnym stosowne oświadczenie.

Na koniec wskazał Pan, że elementy dotyczące przedstawionego we wniosku stanu przyszłego dotyczą również bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zainteresowanego niebędącego stroną tj. A Sp. z o.o.

Celem A Sp. z o.o. jest uniknięcie ewentualnych negatywnych konsekwencji błędnego opodatkowania przez Sprzedającego nabywanej nieruchomości.

Nieprawidłowe opodatkowanie podatkiem VAT dostawy nieruchomości wywoła negatywne skutki po stronie Kupującego. Błędne opodatkowanie transakcji podatkiem VAT w stawce 23% przy ewentualnym istnieniu ustawowego zwolnienia z tego podatku i ewentualne odliczenie tego podatku przez Kupującego wywoła negatywne konsekwencje w sferze podatkowej A Sp. z o.o.

W związku z powyższym należy wskazać, że konsekwencje dla A Sp. z o.o. w zakresie przepisów podatkowych (VAT), wynikające z przedstawionego zdarzenia przyszłego, obejmują sferę prawa do odliczenia podatku VAT bądź braku prawa do odliczenia podatku VAT ujawnionego przez Sprzedającego i opłaconego przez Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nabył nieruchomość wspólnie z żoną od Spółdzielni C. (…), na podstawie umowy sprzedaży (…) sporządzonej 26 kwietnia 1994 r. w (…) przez notariusza (…). Wg. ówczesnych zapisów w księdze wieczystej działka miała nr 7. Ww. nieruchomość została w późniejszym czasie podzielona na działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 (decyzja administracyjna burmistrza miasta (\`(...)\`). Działkę nr 6 Wnioskodawca wspólnie z żoną nabyli na podstawie umowy zamiany (…) sporządzonej 14 października 2009 r. w przez notariusza (…).

Wnioskodawca nie odliczał podatku VAT od nieruchomości w swojej działalności. Nieruchomość była zakupiona z żoną prywatnie, Wnioskodawca nie kupował jej jako przedsiębiorca.

Budynek handlowo-usługowy na działce nr 2 - Wnioskodawca zaczął użytkować od czerwca 2001 r. na cele działalności handlowo-usługowej.

Budynek mieszkalny na działce nr 3 - Wnioskodawca zaczął użytkować z dniem 26 marca 2010 r. na cele mieszkalne i garażowe (prywatnie, nie wystawiał faktur z działalności). Część tego budynku tj. pomieszczenia o pow. ok 46 m2 jest wykorzystywana na cele biurowe - do prowadzenia działalności gospodarczej (ok. 10 % powierzchni całego budynku). Od 2010 r. lokal mieszkalny jest wynajmowany prywatnie - aktualnie na zasadzie opisanego najmu okazjonalnego (ok. 53% powierzchni całego budynku). Od 2010 r. część budynku mieszkalnego (garaże) jest wynajmowana na cele magazynowe. Z dniem 1 listopada 2020 r. została wydzierżawiona - w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca wystawia faktury VAT z działalności na czynsz dzierżawny, (ok. 25 % powierzchni całego budynku). Pozostała część budynku to (kotłownia korytarz i jeszcze jeden garaż). Nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Budynek handlowo-usługowy na działce nr 3, Wnioskodawca zaczął użytkować 26 kwietnia 1994 r. na cele działalności handlowo-usługowej.

Budynek kuźni na działce 4, Wnioskodawca zaczął użytkować 26 kwietnia 1994 r. ale nigdy nie był on wykorzystywany do działalności gospodarczej.

Lokal w budynku mieszkalnym murowanym na działce 3 jest oddany w najem odpłatny. Aktualnie lokal jest wynajmowany na podstawie umowy od (…) 2023 r. do (…) 2024 r. Czynsz Wnioskodawca pobiera prywatnie - nie wystawia faktury z działalności gospodarczej. Wcześniej tzn. od 2010 r. lokal też był kilkakrotnie wynajmowany - w każdym wypadku prywatnie, nie w związku z działalnością gospodarczą. Część budynku mieszkalnego (garaże) jest oddana w dzierżawę, która ma charakter odpłatny, wystawiane są faktury VAT, dzierżawca korzysta z lokalu od dnia (…) 2020 r. Garaże stanowią ok 25% całego budynku.

Plac na działce 5 utwardzony jest asfaltem - stanowi budowlę.

Plac utwardzony zaczął Pan użytkować od dnia 26 kwietnia 1994 r. Został zakupiony jako utwardzony. Jest wykorzystywany jako parking i zewnętrzne stanowisko pomiarowe stacji diagnostycznej - czyli w związku z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca oświadcza, że nie były wykorzystywane przez niego w działalności gospodarczej:

*   część mieszkalna budynku znajdującego się na działce nr 3,
*   budynek kuźni znajdujący się na działce nr 4,
*   działka nr 6.

Część budynku mieszkalnego w postaci garaży (oddana w dzierżawę odpłatną) oraz pozostałe budynki/budowle były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej.

Do ewidencji środków trwałych wprowadzone są następujące budynki:

*   budynek handlowo-usługowy (stacja obsługi pojazdów) na działce 3 - wykaz środków trwałych pkt 2,
*   budynek handlowo-usługowy na działce nr 2 - wykaz środków trwałych pkt 3.

Od momentu nabycia wykonana została modernizacja budynku handlowo-usługowego, znajdującego się na działce nr 3. Ulepszenia te zostały wykonane w latach 2000/2001 (przebudowa - remont części budynku handlowo usługowego w roku 2000, oddanie do użytkowania 2001 r.).

Wartość modernizacji prawdopodobnie przekroczyła 30% wartości tego budynku. Ponadto w roku 2008 dokonano modernizacji zbiorników paliwowych. Wartość tej modernizacji prawdopodobnie przekroczyła 30% wartości tych budowli. W 2020 r. na budynku handlowo-usługowym i w części na budynku mieszkalnym (to fizycznie połączone budynki) znajdujących się na działce nr 3 zamontowana została instalacja fotowoltaiczna. Wartość tej modernizacji nie przekroczyła 30% wartości tych budynków. Wszystkie modernizacje remonty były zaliczone w koszty działalności gospodarczej, zatem w związku z ponoszonymi wydatkami przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od rozpoczęcia użytkowania budynków/budowli po dokonaniu ulepszeń stanowiących con. 30% wartości początkowej do dnia sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat. Jak zostało opisane we wniosku w ostatnich trzech latach Nieruchomość nie była remontowana ani ulepszana.

Na dzień sprzedaży Sprzedający i Kupujący będą czynnymi podatnikami podatku VAT. Strony zrezygnują z ww. zwolnienia z art. 43 ust. 10 i 43 ust. 11 ustawy o VAT. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych, które nie podlegają zwolnieniu opodatkowania.

**Pytania (ostatecznie sformułowane w odpowiedzi na wezwanie)**

1) Czy sprzedaż Nieruchomości w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT?

2) Czy sprzedaż całej Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3) Czy będzie możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT co do całej Nieruchomości?

4) Czy z tytułu nabycia Nieruchomości A Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

**Stanowisko Zainteresowanych (ostatecznie sformułowane w odpowiedzi na wezwanie)**

Zdaniem Wnioskodawców, mając na względzie fakt, że zbywca i nabywca są przedsiębiorcami i czynnymi podatnikami podatku VAT, przedmiotem dostawy jest zabudowany teren budowlany (wszystkie działki stanową funkcjonalną całość ) a nadto Nieruchomość była zasiedlona dawniej niż dwa lata temu oraz nie podlegała remontom w ostatnich trzech latach:

*   sprzedaż Nieruchomości w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT,
*   sprzedaż Nieruchomości w całości będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10) ustawy o VAT, będzie możliwa rezygnacja z tego zwolnienia poprzez złożenie w umowie sprzedaży planowanego przez Strony oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT 23%.
*   z tytułu nabycia Nieruchomości A. Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego.

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W myśl z art. 199 Kodeksu cywilnego:

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z analizy wyżej powołanych przepisów wynika, że współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zaznaczyć należy, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą (…) Wnioskodawca świadczył m.in. (…). Do prowadzenia ww. działalności Wnioskodawca wykorzystuje Nieruchomość składającą się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6. Na Nieruchomość składają się działki stanowiące własność oraz będące w użytkowaniu wieczystym, przy czym:

*   działka gruntu nr 1 - własność – niezabudowana
*   działka gruntu nr 2 - własność - zabudowana - budynek handlowo-usługowy (stacja obsługi pojazdów) murowany, parterowy, wybudowany w 2000 r., o powierzchni zabudowy (…),
*   działka gruntu nr 3 - własność - zabudowana - budynek mieszkalny murowany, parterowy, wybudowany w 2010 r., o powierzchni zabudowy (…) (w tym budynku znajduje się lokal mieszkalny wynajęty w ramach najmu okazjonalnego a także część tego budynku (magazynu) została wydzierżawiona na rzecz innego przedsiębiorcy na cele magazynowe), a także budynek handlowo- usługowy (stacja obsługi pojazdów) murowany, parterowy, wybudowany w 2010 r., o powierzchni zabudowy (…),
*   działka gruntu nr 4 - użytkowanie wieczyste - zabudowana - budynek kuźni, murowany, parterowy, wybudowany w 1970 r., o powierzchni zabudowy (…),
*   działka gruntu nr 5 - użytkowanie wieczyste — zabudowana - plac utwardzony,
*   działka gruntu nr 6 - użytkowanie wieczyste – niezabudowana.

Nieruchomość została nabyta 26 kwietnia 1994 r. Wg. ówczesnych zapisów w księdze wieczystej działka miała nr 7. Nieruchomość została w późniejszym czasie podzielona na działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 (decyzja administracyjna burmistrza miasta (…)). Działkę nr 6 Wnioskodawca kupił wspólnie z żoną 14 października 2009 r. Opisana Nieruchomość była przedmiotem majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony. W następstwie śmierci małżonki Wnioskodawcy, na skutek postępowania spadkowego, Wnioskodawca jest odpowiednio współwłaścicielem i współużytkownikiem Nieruchomości w udziale ¾ a córka Wnioskodawcy jest odpowiednio współwłaścicielem i współużytkownikiem Nieruchomości w udziale ¼.

Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. Nieruchomość, która jest wykorzystywana w Jego działalności gospodarczej od około roku 2002.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy całość Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy sprzedaż całości Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i czy będzie możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT co do całej Nieruchomości.

Z uwagi na Pana wątpliwości dotyczące konsekwencji podatkowych sprzedaży przez Pana całej Nieruchomości w pierwszej kolejności należy wskazać, że jest Pan współwłaścicielem i współużytkownikiem Nieruchomości w udziale wynoszącym ¾, a zatem przedmiotem sprzedaży dokonanej przez Pana będzie ww. udział w opisanej Nieruchomości.

Zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Uwzględniając powyższy zapis, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jedna działka stanowi jeden przedmiot sprzedaży. Zatem kwestię podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT i zastosowanie zwolnienia do sprzedaży Nieruchomości składającej się z kilku działek, w tym z działek zabudowanych budynkami/budowlami i działek niezabudowanych należy rozpatrzeć odrębnie dla każdej działki i każdego budynku/budowli.

Z wniosku wynika, że do prowadzenia opisanej przez Pana działalności wykorzystuje Pan Nieruchomość składającą się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6.

Przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej niezabudowana działka nr 1. A zatem dostawa działki nr 1 będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przedmiotem sprzedaży będzie także działka nr 2, zabudowana budynkiem handlowo-usługowym (stacja obsługi pojazdów), wybudowanym w 2000 r., o powierzchni zabudowy (…). Budynek ten Wnioskodawca zaczął użytkować od czerwca 2001 r. na cele działalności handlowo-usługowej. Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

A zatem dostawa budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 2 będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przedmiotem sprzedaży będzie również działka nr 3, zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 2010 r., o powierzchni zabudowy (…). Budynek ten Wnioskodawca zaczął użytkować z dniem 26 marca 2010 r. na cele mieszkalne i garażowe (prywatnie, nie wystawiał faktur z działalności). Jednakże część tego budynku tj. pomieszczenia o pow. ok 46 m2 jest wykorzystywana na cele biurowe - do prowadzenia działalności gospodarczej (ok. 10% powierzchni całego budynku). Ponadto od 2010 r. lokal mieszkalny jest wynajęty w ramach najmu okazjonalnego (ok. 53% powierzchni całego budynku). Również od 2010 r. część budynku mieszkalnego (garaże) jest wynajmowana na cele magazynowe. Z dniem (…) 2020 r. została wydzierżawiona - w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca wystawia faktury VAT z działalności na czynsz dzierżawny, (ok. 25 % powierzchni całego budynku). Pozostała część budynku to (kotłownia korytarz i jeszcze jeden garaż). W uzupełnieniu wniosku oświadczył Pan, że część mieszkalna budynku znajdującego się na działce nr 3 nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej.

W odniesieniu do sprzedaży znajdującego się na działce nr 3 budynku mieszkalnego nie można się z Panem zgodzić, że część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej. Jak wynika z opisu sprawy od 2010 r. lokal mieszkalny jest wynajęty w ramach najmu okazjonalnego. Od 2010 r. część budynku mieszkalnego (garaże) jest wynajmowana na cele magazynowe. Od (…) 2020 r. została wydzierżawiona w ramach działalności gospodarczej.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Natomiast stosownie do art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że zarówno najem jak i dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełniają one określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że dostawa budynku mieszkalnego będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na działce nr 3 znajduje się także budynek handlowo- usługowy (stacja obsługi pojazdów) wybudowany w 2010 r., o powierzchni zabudowy (…). Wnioskodawca zaczął użytkować ten budynek 26 kwietnia 1994 r. na cele działalności handlowo-usługowej. Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

A zatem dostawa budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 3 będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie będąca w użytkowaniu wieczystym działka nr 4, zabudowana budynkiem kuźni, wybudowanym w 1970 r., o powierzchni zabudowy (…). Zaczął go Pan użytkować 26 kwietnia 1994 r.

Z wniosku wynika, że do prowadzenia opisanej przez Pana działalności wykorzystuje Pan Nieruchomość składającą się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6. Jednakże w uzupełnieniu wniosku oświadczył Pan, że budynek kuźni znajdujący się na działce nr 4 nie był wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.

A zatem skoro znajdujący się na działce nr 4 budynek kuźni nie był wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej to w analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana z tytułu sprzedaży tego budynku za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Dokonując jego sprzedaży będzie rozporządzał Pan majątkiem prywatnym.

Przedmiotem sprzedaży będzie będąca w użytkowaniu wieczystym działka nr 5, zabudowana utwardzonym placem. Plac utwardzony jest asfaltem i stanowi budowlę. Użytkuje go Pan od 26 kwietnia 1994 r. Budowla ta stanowi parking i zewnętrzne stanowisko pomiarowe stacji diagnostycznej w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

A zatem dostawa budowli w postaci utwardzonego placu znajdującego się na działce nr 5 będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przedmiotem sprzedaży będzie także będąca w użytkowaniu wieczystym niezabudowana działka nr 6.

Z wniosku wynika, że do prowadzenia opisanej przez Pana działalności wykorzystuje Pan Nieruchomość składającą się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6. Jednakże w uzupełnieniu wniosku oświadczył Pan, że niezabudowana działka nr 6 nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej.

A zatem skoro niezabudowana działka nr 6 nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej to w analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana z tytułu sprzedaży tej działki za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Dokonując sprzedaży tej działki będzie rozporządzał Pan majątkiem prywatnym.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dostawa budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 2, budynku handlowo-usługowego i budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 3, budowli w postaci placu utwardzonego znajdującego się na działce nr 5 oraz dostawa niezabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Natomiast dostawa budynku kuźni znajdującego się na działce nr 4 jak również dostawa niezabudowanej działki nr 6 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż z tytułu ich sprzedaży nie będzie występował Pan jako podatnik podatku VAT. Nieruchomości te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej i dokonując ich sprzedaży będzie rozporządzał Pan majątkiem prywatnym.

W odniesieniu do Nieruchomości, które podlegają opodatkowaniu podatkiem wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest działka niezabudowana nr 1 (wykorzystywana w działalności gospodarczej), która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy przemysłowo-usługowej.

Tym samym, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie będzie miało zastosowania, gdyż działka ta, jest terenem, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy tj. terenem przeznaczonym pod zabudowę.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku nie wynika, aby działka nr 1 była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. W ramach dotychczasowej działalności gospodarczej Wnioskodawca świadczył m.in. usługi przeglądów okresowych pojazdów i prowadził stację benzynową. Oznacza to, że nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji dostawa niezabudowanej działki nr 1 nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana ¾ udziału niezabudowanej działki nr 1, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy i będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ¾ udziału w opisanej we wniosku Nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 2, budynku handlowo-usługowego i budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 2, 3 oraz budowli (plac utwardzony) znajdującej się na działce nr 5 miało miejsce pierwsze zasiedlenie i czy od pierwszego zasiedlenia ww. budynków/budowli do chwili dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Przenoszą powyższe na grunt analizowanej sprawy, należy wskazać, że budynek handlowo-usługowy znajdujący się na działce nr 2 Wnioskodawca zaczął użytkować od czerwca 2001 r., budynek mieszkalny znajdujący się na działce 3 Wnioskodawca zaczął użytkować 26 marca 2010 r., budynek handlowo-usługowy znajdujący się na działce nr 3 Wnioskodawca zaczął użytkować od 26 kwietnia 1994 r. a znajdującą się na działce nr 5 budowlę w postaci placu utwardzonego użytkuje od 26 kwietnia 1994 r. W ostatnich trzech latach Nieruchomość, w ramach której wchodzą m.in. działki 2, 3, 5 nie była remontowana ani ulepszana a od rozpoczęcia użytkowania budynków/budowli po dokonaniu ulepszeń stanowiących 30% wartości początkowej do dnia sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat.

W konsekwencji dostawa budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 2, budynku handlowo-usługowego oraz budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 3 oraz budowli (plac utwardzony) znajdującej się na działce nr 5 będzie następować po pierwszym zasiedleniu z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynków/budowli do chwili ich dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata i w ostatnich trzech latach nie były ponoszone nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wobec powyższego zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy budynków/budowli znajdujących się na działce nr: 2, 3, 5.

Skoro dostawa budynków/budowli posadowionych na działce nr: 2, 3, 5 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, będzie korzystać również dostawa gruntu, na którym budynek/budowla są posadowione, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

W odniesieniu do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku.

Jak wskazano we wniosku, Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i będą spełniać warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. Zatem należy stwierdzić, że dostawa budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 2, budynku handlowo-usługowego oraz budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 3 oraz budowli (plac utwardzony) znajdującej się na działce nr 5, będą wraz z gruntem (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy) opodatkowane według właściwej stawki podatku VAT.

Ze względu na fakt, że część Nieruchomości jak wskazałem w rozstrzygnięciu interpretacji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to nie sposób uznać, że całość Nieruchomości, a konkretnie ¾ udziałów jakie Pan posiada będzie opodatkowana właściwą stawką podatku. Opodatkowaniu będzie podlegała dostawa budynków/budowli znajdujących się na działce 2, 3, 5 jak również dostawa niezabudowanej działki nr 1, która wykorzystywana była w działalności gospodarczej. Zatem błędne jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż całości Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku. Przy czym należy zauważyć, że nie jest Pan właścicielem całej Nieruchomości, a jedynie jest współwłaścicielem /współużytkowniem w udziale ¾ Nieruchomości. Powyższe rozstrzygnięcie dotyczy więc skutków prawnopodatkowych nie do całej Nieruchomości, a jedynie ¾ udziału przypadającego na Pana rzecz.

Tym samym oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1,2,3 należy uznać je za **nieprawidłowe.**

Odnosząc się zaś do wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy zgodnie z którym,

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6l ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej, nie podlegają zwolnieniu z podatku VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący na dzień sprzedaży będą czynnymi podatnikami podatku VAT, a Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych, które nie podlegają zwolnieniu z opodatkowaniu. Ponadto jak Państwo wskazali, planują Państwo zrezygnować ze zwolnienia, spełniając warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować sprzedaż na rzecz Kupującego.

Należy więc stwierdzić, że Sprzedający i Kupujący na dzień sprzedaży będą czynnymi podatnikami podatku VAT, a Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych. Sprzedaż zaś działki niezabudowanej nr 1, jak ustaliłem będzie opodatkowana podatkiem VAT. Ponadto planują Państwo rezygnację ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 2, budynku handlowo-usługowego i budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 3 oraz budowli (plac utwardzony) znajdującej się na działce nr 5. W związku z powyższym Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem ww. budynków i budowli posadowionych na działkach nr: 2, 3, 5 oraz działki niezabudowanej 1.

Zatem Kupującemu nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu całej Nieruchomości, lecz tylko z tytułu zakupu niektórych składników (działek), budynków i budowli składających się na Nieruchomość, które zostały wskazane powyżej i tylko od udziału ¾ jaki przypada Wnioskodawcy, gdyż to jego sytuacji prawnopodatkowej dotyczy interpretacja.

Tym samym oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 należy uznać je za **nieprawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

J. S. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).