Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.183.2021.2.SG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-29
Teza: w zakresie ustalenia, czy Wspólnota Mieszkaniowa musi zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych w przypadku nabycia od Dewelopera nieruchomości gruntowej za cenę łącznie 10,00 PLN w sytuacji, w której rzeczywista wartość nieruchomości wynosi 1.750.000,00 PLN w przypadku, gdy dochód z tego tytułu będzie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych oraz gdy dochód z tego tytułu nie będzie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych
Słowa kluczowe: deweloper; przychód; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 kwietnia 2021 r. (data wpływu 20 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym 5 lipca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy Wspólnota Mieszkaniowa musi zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych w przypadku nabycia od Dewelopera nieruchomości gruntowej za cenę łącznie 10,00 PLN w sytuacji, w której rzeczywista wartość nieruchomości wynosi 1.750.000,00 PLN w przypadku, gdy:

*   dochód z tego tytułu będzie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych – **jest prawidłowe,**
*   dochód z tego tytułu nie będzie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie ustalenia, czy Wspólnota Mieszkaniowa musi zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych w przypadku nabycia od Dewelopera nieruchomości gruntowej za cenę łącznie 10,00 PLN w sytuacji, w której rzeczywista wartość nieruchomości wynosi 1.750.000,00 PLN.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 24 czerwca 2021 r. Znak: 0111-KDIB1-1.4010.183.2021.1.SG, 0111-KDIB1-1.4010.185.2021.1.NL wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 5 lipca 2021 r.

**We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca jest Wspólnotą Mieszkaniową, powstałą z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu mieszkalnego. Wspólnota jest podmiotem nowo powstałym, istnieje od dwóch lat. W jej skład wchodzą właściciele 24 samodzielnych lokali mieszkalnych.

Nieruchomość zajmowana przez Wspólnotę Mieszkaniową składa się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…) i (…). Jednocześnie nieruchomość Wspólnoty bezpośrednio przylega do drugiej nieruchomości, stanowiącej obecnie własność Dewelopera (działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o łącznej powierzchni 3.343 m2). Nieruchomość Dewelopera wykorzystywana jest jako droga dojazdowa do poszczególnych budynków na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej. Jednocześnie nieruchomość Dewelopera (działka (…)) obciążona jest na rzecz członków wspólnoty szeregiem służebności (służebności drogi koniecznej, przejazdu, przechodu, przegonu, parkowania etc.).

Każdy z właścicieli lokali mieszkalnych nabywając swój lokal podpisywał z Deweloperem umowę, w której znajdował się zapis następującej treści: „Przedstawiciel Spółki oświadcza, że po zakończeniu Przedsięwzięcia Deweloperskiego, jednak nie później, niż do dnia 31 grudnia 2020 roku, (według wyboru Dewelopera) Deweloper sprzeda Nabywcy lub Wspólnocie Mieszkaniowej Budynków - w stanie wolnym od wszelkich obciążeń - odpowiedni udział w Drodze - za cenę nie wyższą niż 10,00 zł (dziesięć złotych), na co Nabywcy wyrażają zgodę”.

Powyższy zapis niewątpliwie stanowi zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (umowę przedwstępną) nieruchomości, na mocy którego Wspólnota zyskała uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach określonych w umowach przedwstępnych.

Ponieważ upłynął termin do zawarcia umowy przyrzeczonej Wspólnota rozważa nabycie przedmiotowej nieruchomości. Wobec tego Wspólnota zleciła rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego celem określenia wartości nieruchomości, mającej zostać nabytą w drodze sprzedaży. Rzeczoznawca w sporządzonej przez siebie wycenie określił wartość nieruchomości na łączną kwotę 1.750.000,00 PLN, na którą składają się wartość rynkowa gruntu w kwocie 721.000,00 PLN oraz koszt odtworzenia części składowych w kwocie 1.029.000,00 PLN.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 5 lipca 2021 r. Wnioskodawca wskazał ponadto, że

nie prowadzi działalności gospodarczej, lecz jedynie zapewnia bieżącą obsługę nieruchomości wspólnej.

Wspólnota nie posiada w swoich zasobach żadnych lokali, albowiem Wspólnota w ogóle nie posiada zasobów rozumianych jako jej własność, za wyjątkiem wierzytelności z rachunków bankowych. Natomiast lokale należące do członków Wspólnoty są wyłącznie lokalami mieszkalnymi.

Nieruchomość gruntowa może w przyszłości stanowić majątek związany z działalnością gospodarczą, albowiem Wspólnota nie wyklucza w przyszłości rozpoczęcia prowadzenia działalności np. w zakresie wynajmu miejsc postojowych.

Nieruchomość służyć będzie nie tylko jako droga dojazdowa, ale również jej część przeznaczona jest obecnie pod miejsca parkingowe, pod przepompownię ścieków oraz celem korzystania z posadowionej na niej altany śmietnikowej.

Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Członków Wspólnoty w celach komunikacyjnych oraz w celu parkowania samochodów, składowania odpadów, zapewnienia odprowadzania ścieków oraz być może (w zależności od przyszłych decyzji członków Wspólnoty) w celu osiągania dochodu polegającego na wynajmie miejsc postojowych.

Nieruchomość prawdopodobnie nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z nieruchomości korzystać będą właściciele lokali we wspólnocie (osoby fizyczne i prawne), ich domownicy, najemcy, podmioty świadczące usługi na rzecz ww. osób oraz sporadycznie inne osoby.

Na chwilę obecną Wspólnota spełnia warunki do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.), natomiast w przyszłości nie jest wykluczone wyłączenie stosowania ww. przepisu. Dochód ten zostanie przeznaczony zgodnie z wolą Wspólnoty wyrażoną w uchwale co powoduje, że na ten moment nie jest możliwe określenie jego przyszłego przeznaczenia - Wspólnota może bowiem zadecydować o przeznaczeniu dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, a może też np. podjąć decyzję o zwrocie środków jej Członkom.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

Czy Wspólnota Mieszkaniowa musi zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych w przypadku nabycia od Dewelopera nieruchomości gruntowej za cenę łącznie 10,00 PLN w sytuacji, w której rzeczywista wartość nieruchomości wynosi 1.750.000,00 PLN?

Zdaniem Wnioskodawcy, zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., winno być: Dz.U. z 2021 r. poz. 1048). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm., winno być: Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm., dalej: „updop"), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Postanowienia przepisów updop nie określają definicji przychodów. Przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, których rzeczywiste otrzymanie, a w niektórych przypadkach jedynie sam fakt, że są należne, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Zawierają jedynie przykładowy wykaz zdarzeń uznanych przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu tej ustawy. Katalog tych zdarzeń został wymieniony w art. 12 ust. 1 updop.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 updop, przychodem jest między innymi wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Na podstawie art. 12 ust. 5 updop, wartość otrzymanych nieodpłatnie rzeczy lub praw określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Umowę sprzedaży regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm., winno być: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). I tak - stosownie do art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W świetle przytoczonych regulacji kodeksu cywilnego, podstawowym elementem przedmiotowo istotnym umowy sprzedaży jest jej odpłatność. Świadczenie jest odpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie świadczy w zamian kwotę wyrażoną w pieniądzu, a stanowiącą wartość ustaloną przez strony w ramach zasady swobody umów.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa nabędzie od Dewelopera, w formie sprzedaży na preferencyjnych warunkach, nieruchomość gruntową stanowiącą drogę dojazdową wraz z miejscami postojowymi oraz niezbędną wspólnocie infrastrukturą. Wspólnota będzie użytkować nieruchomość zgodnie z przeznaczeniem i nie będzie prowadzona tam żadna działalność gospodarcza.

Z powyższego wynika, że wartość nabytej nieruchomości będzie stanowić u Wspólnoty przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 updop.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 updop).

Natomiast w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel na jaki zostanie przekazany.

Powołana updop nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, zasadne jest zatem odwołanie się w tym zakresie do wykładni językowej. W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego. Wydawnictwo Naukowe PWN, \`(...)\`). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże, pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
2.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia), grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Odnosząc powyższy stan prawny do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż skoro przekazana w formie sprzedaży nieruchomość będzie służyła wyłącznie celom mieszkańców, to tym samym przychód uzyskany z tytułu nabycia stanowić będzie przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, a zatem będzie korzystał ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od osób prawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.**

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ust. 2-3 ww. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1406 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Postanowienia przepisów updop nie określają definicji przychodów. Przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, których rzeczywiste otrzymanie, a w niektórych przypadkach jedynie sam fakt, że są należne, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Zawierają jedynie przykładowy wykaz zdarzeń uznanych przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu tej ustawy. Katalog tych zdarzeń został wymieniony w art. 12 ust. 1 updop.

Zgodnie art. 12 ust. 1 pkt 2 updop, przychodem jest wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Na podstawie art. 12 ust. 6a updop, wartością świadczeń częściowo odpłatnych stanowiącą przychód podatnika jest różnica między wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 6, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Przepis art. 14 ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 1-3 updop, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określa wartość z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego ponosi zbywający albo świadczący usługi.

Powyższe oznacza, że wszystkie otrzymane przez Wspólnotę należności bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 updop, dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz jego uzupełnienia wynika, że Wnioskodawca jest Wspólnotą Mieszkaniową, powstałą z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu mieszkalnego. Wspólnota jest podmiotem nowopowstałym, istnieje od dwóch lat. W jej skład wchodzą właściciele 24 samodzielnych lokali mieszkalnych.

Nieruchomość zajmowana przez Wspólnotę Mieszkaniową składa się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…) i (…). Jednocześnie nieruchomość Wspólnoty bezpośrednio przylega do drugiej nieruchomości, stanowiącej obecnie własność Dewelopera (działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o łącznej powierzchni 3.343 m2). Nieruchomość Dewelopera wykorzystywana jest jako droga dojazdowa do poszczególnych budynków na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej. Jednocześnie nieruchomość Dewelopera (działka (…)) obciążona jest na rzecz członków wspólnoty szeregiem służebności (służebności drogi koniecznej, przejazdu, przechodu, przegonu, parkowania etc.).

Każdy z właścicieli lokali mieszkalnych nabywając swój lokal podpisywał z Deweloperem umowę, w której znajdował się zapis następującej treści: „Przedstawiciel Spółki oświadcza, że po zakończeniu Przedsięwzięcia Deweloperskiego, jednak nie później, niż do dnia 31 grudnia 2020 roku, (według wyboru Dewelopera) Deweloper sprzeda Nabywcy lub Wspólnocie Mieszkaniowej Budynków - w stanie wolnym od wszelkich obciążeń - odpowiedni udział w Drodze - za cenę nie wyższą niż 10,00 zł (dziesięć złotych), na co Nabywcy wyrażają zgodę”.

Powyższy zapis niewątpliwie stanowi zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (umowę przedwstępną) nieruchomości, na mocy którego Wspólnota zyskała uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach określonych w umowach przedwstępnych.

Ponieważ upłynął termin do zawarcia umowy przyrzeczonej Wspólnota rozważa nabycie przedmiotowej nieruchomości. Wobec tego Wspólnota zleciła rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego celem określenia wartości nieruchomości, mającej zostać nabytą w drodze sprzedaży. Rzeczoznawca w sporządzonej przez siebie wycenie określił wartość nieruchomości na łączną kwotę 1.750.000,00 PLN, na którą składają się wartość rynkowa gruntu w kwocie 721.000,00 PLN oraz koszt odtworzenia części składowych w kwocie 1.029.000,00 PLN.

Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej, lecz jedynie zapewnia bieżącą obsługę nieruchomości wspólnej.

Wspólnota nie posiada w swoich zasobach żadnych lokali, albowiem Wspólnota w ogóle nie posiada zasobów rozumianych jako jej własność, za wyjątkiem wierzytelności z rachunków bankowych. Natomiast lokale należące do członków Wspólnoty są wyłącznie lokalami mieszkalnymi.

Nieruchomość gruntowa może w przyszłości stanowić majątek związany z działalnością gospodarczą, albowiem Wspólnota nie wyklucza w przyszłości rozpoczęcia prowadzenia działalności np. w zakresie wynajmu miejsc postojowych.

Nieruchomość służyć będzie nie tylko jako droga dojazdowa, ale również jej część przeznaczona jest obecnie pod miejsca parkingowe, pod przepompownię ścieków oraz celem korzystania z posadowionej na niej altany śmietnikowej.

Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Członków Wspólnoty w celach komunikacyjnych oraz w celu parkowania samochodów, składowania odpadów, zapewnienia odprowadzania ścieków oraz być może (w zależności od przyszłych decyzji członków Wspólnoty) w celu osiągania dochodu polegającego na wynajmie miejsc postojowych.

Nieruchomość prawdopodobnie nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z nieruchomości korzystać będą właściciele lokali we wspólnocie (osoby fizyczne i prawne), ich domownicy, najemcy, podmioty świadczące usługi na rzecz ww. osób oraz sporadycznie inne osoby.

Na chwilę obecną Wspólnota spełnia warunki do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, natomiast w przyszłości nie jest wykluczone wyłączenie stosowania ww. przepisu. Dochód ten zostanie przeznaczony zgodnie z wolą Wspólnoty wyrażoną w uchwale co powoduje, że na ten moment nie jest możliwe określenie jego przyszłego przeznaczenia - Wspólnota może bowiem zadecydować o przeznaczeniu dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, a może też np. podjąć decyzję o zwrocie środków jej Członkom.

Z powyższego wynika, że wartość nabytej nieruchomości będzie stanowić u Wspólnoty przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 updop.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał z powyższego zwolnienia muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe wyjaśnienie oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy przy tym zauważyć, że przywołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, że pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje natomiast zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Związane z wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 tej updop).

W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ponadto należy zauważyć, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym, ze zwolnienia nie będą korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przytoczonej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych wynika, że kluczowe znaczenie dla zaliczenia określonego obiektu (pomieszczenia) do tychże zasobów, ma związek takiego obiektu z lokalem mieszkalnym, w szczególności, jeżeli umożliwia ono prawidłowe i normalne korzystanie z takiego lokalu.

Nieruchomość gruntowa stanowiącą drogę dojazdową wraz z miejscami postojowymi oraz niezbędną wspólnocie infrastrukturą tj. przepompownią ścieków, altaną śmietnikową jako urządzenia i uzbrojenie terenów oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych stanowiące nieruchomość wspólną – co do zasady – mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, o ile są wykorzystywane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do opisu zdarzenia przyszłego ujętego we wniosku należy wskazać, że aby można było uznać, że dochód Wspólnoty z nabycia od Dewelopera nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku jest zwolniony z opodatkowania w podatku dochodowym od osób prawnych muszą być spełnione łącznie dwa warunki mianowicie dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i muszą być one przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Mając powyższe na względzie należy zauważyć, że nabycie przez Wnioskodawcę od Dewelopera nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku stanowić będzie przejaw gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jak wskazano bowiem we wniosku ww. nieruchomość będzie wykorzystywana przez Członków Wspólnoty w celach komunikacyjnych oraz w celu parkowania samochodów, składowania odpadów, zapewnienia odprowadzania ścieków i z chwilą takiego jej przeznaczenia dochód wynikający z jej nabycia zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów.

Tym samym, przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu częściowo nieodpłatnych świadczeń z tytułu rzeczy nabytej częściowo nieodpłatnie w związku z nabyciem od Dewelopera nieruchomości gruntowej, po cenie dużo niższej niż jej wartość rynkowa, która to nieruchomość, stanowić będzie drogę dojazdową wraz z miejscami postojowymi oraz niezbędną infrastrukturą będzie pochodził z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a zatem będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Natomiast jeśli przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu nabycia od Dewelopera nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, stanowiącej drogę dojazdową wraz z miejscami postojowymi oraz niezbędną infrastrukturą będzie pochodził z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jednakże nie zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, to nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zatem jeśli nieruchomość gruntowa będzie służyła wyłącznie mieszkańcom Wspólnoty to dochód jaki powstanie w związku z częściowo nieodpłatnym nabyciem drogi będzie w całości korzystał ze zwolnienia z opodatkowania.

Natomiast w sytuacji gdy nieruchomość będzie wykorzystywana również na inne cele (np. na najem miejsc postojowych) to dochód w części przypadającej na te inne cele nie będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie ustalenia, czy Wspólnota Mieszkaniowa musi zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych w przypadku nabycia od Dewelopera nieruchomości gruntowej za cenę łącznie 10,00 PLN w sytuacji, w której rzeczywista wartość nieruchomości wynosi 1.750.000,00 PLN w przypadku, gdy:

*   dochód z tego tytułu będzie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych – jest prawidłowe,
*   dochód z tego tytułu nie będzie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych – jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.