Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-1270/12/PS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-01-25
Teza: Stawka podatku dla dostawy lokali mieszkalnych, lokali mieszkalnych z przynależnymi garażami oraz garaży.
Słowa kluczowe: garaż; mieszkanie; sprzedaż; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 października 2012 r. (data wpływu 16 października 2012 r.), uzupełnionym w dniu 21 stycznia 2013 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej dla dostawy lokali mieszkalnych oraz garaży – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 21 stycznia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej dla dostawy lokali mieszkalnych oraz garaży.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w przeważającej części stanowiącą działalność deweloperską. W ramach działalności deweloperskiej realizuje budowę budynków wielorodzinnych, ujętych w klasie PKOB 1122, składających się z mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 150 m² i garaży w części podziemnej (każdy garaż jest pomieszczeniem ograniczonym ścianami i posiadającym własną bramę). Część przyszłych nabywców wyraża zainteresowanie nabyciem mieszkania jako samodzielnego lokalu i garażu jako odrębnego, samodzielnego lokalu, tak aby każdy z lokali (mieszkanie i garaż) posiadał odrębną księgę wieczystą i mógł być przedmiotem odrębnego obrotu. Druga część przyszłych nabywców planuje kupić mieszkanie z garażem, jako częścią przynależną do mieszkania, tak aby oba lokale (mieszkanie i garaż) ujawnione były w jednej, wspólnej księdze wieczystej, ponieważ nie planują odrębnej sprzedaży mieszkania bez garażu. Przepisy prawa budowlanego i ustawa o własności lokali umożliwiają takie wyodrębnienie lokali, że w ramach jednego budynku część garaży może być częścią przynależną do mieszkania, a część garaży może stanowić samodzielne lokale. W przypadku sprzedaży mieszkania z garażem, jako częścią przynależną, całkowita powierzchnia połączonych lokali również nie przekroczy 150 m². W ostatecznej umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego będzie podana jedna cena, obejmująca wartość mieszkania z przynależnym garażem. Na etapie podpisywania umów przedwstępnych Spółka zawierała z nabywcami odrębne umowy na garaż i na mieszkanie, stosując dla garażu 23% stawkę podatku i 8%, dla mieszkania dla wpłaconych zaliczek. Gdy nabywca wyrazi wolę nabycia ostatecznie mieszkania z przynależnym garażem objętych jedną księgą wieczystą, Spółka odpowiednio skoryguje faktury zaliczkowe. W przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z garażami jako częściami przynależnymi, garaże nie będą posiadać zaświadczenia o samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W sytuacji sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z garażami, jako częściami przynależnymi, lokal mieszkalny i garaż będą posiadać jedno wspólne zaświadczenie o samodzielności, w rozumieniu ww. artykułu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedając mieszkania z przynależnymi do nich garażami, przy zachowaniu ujęcia mieszkania i garażu w jednej wspólnej księdze wieczystej, Spółka może zastosować do całego przedmiotu sprzedaży (mieszkanie+garaż) 8% stawkę podatku od towarów i usług, przy całkowitej powierzchni przedmiotu sprzedaży do 150 m² ?
2.  Czy Spółka może sprzedawać w ramach jednego budynku (po uprzednim dokonaniu odpowiednich korekt faktur zaliczkowych i przy założeniu, że powierzchnia żadnego z lokali nie przekracza 150 m²):

*   garaże, jako samodzielne lokale ujawnione w odrębnej księdze wieczystej, ze stawką 23%,
*   mieszkania, jako samodzielne lokale ujawnione w odrębnej księdze wieczystej, ze stawką 8%,
*   mieszkania z przynależnymi garażami ujawnione w jednej wspólnej księdze wieczystej, ze stawką 8%?

Zdaniem Wnioskodawcy, w obrębie jednego budynku (przy zachowaniu powierzchni mieszkań i mieszkań z przynależnymi garażami do 150 m²) prawidłowa będzie sprzedaż:

*   mieszkań wraz z przynależnymi do nich garażami ujawnionych w jednej, wspólnej księdze wieczystej, z 8% stawką podatku,
*   mieszkań, jako samodzielnych lokali ujawnionych w odrębnej księdze wieczystej, z 8% stawką podatku,
*   garaży, jako samodzielnych lokali ujawnionych w odrębnej księdze wieczystej, z 23% stawką podatku.

Spółka wskazała, że od woli nabywcy będzie zależało, czy garaże będą sprzedawane jako lokale samodzielne, czy przynależne do mieszkania (pod warunkiem ujawnienia w jednej księdze wieczystej). Swoje stanowisko Spółka wywodzi z wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 stycznia 2011 r. sygn. akt I SA/Kr 1902/10 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2010 r. sygn. akt I FSK 607/09).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze m.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl postanowień ust. 2 powołanego artykułu, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

W oparciu o art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

W art. 41 ust. 12b ustawy wskazano, iż do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Ustęp 12c powołanego artykułu określa, że w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 - zbiorowego zamieszkania.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje – mieszkalne czy użytkowe (niemieszkalne). Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W świetle zapisów art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy).

Stosownie do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

A contrario nie jest lokalem mieszkalnym wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb nieprzeznaczona na stały pobyt ludzi i niesłużąca zaspokajaniu ich potrzeb.

Ustalenie właściwej stawki podatku od towarów i usług obowiązującej do dostawy garaży, wymaga analizy okoliczności, w których dochodzi do tego zbycia. Istotne znaczenie ma sposób sprzedaży garaży i przynależność do lokalu mieszkalnego. Analizie poddać należy okoliczność, czy garaże są, czy też nie mogą być przedmiotem odrębnej własności, a przez to, czy mogą stanowić przedmiot samodzielnego obrotu, a więc, czy mogą być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostały przypisane, czy też odrębnie.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że podstawowym rodzajem działalności Spółki jest działalność deweloperska. W ramach działalności deweloperskiej realizuje budowę budynków wielorodzinnych, sklasyfikowanych w PKOB 1122, składających się z mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 150 m² i garaży w części podziemnej (każdy garaż jest pomieszczeniem ograniczonym ścianami i posiadającym własną bramę). W przypadku sprzedaży mieszkania z garażem jako częścią przynależną, całkowita powierzchnia połączonych lokali również nie przekroczy 150 m². Część przyszłych nabywców zainteresowana jest nabyciem mieszkania jako samodzielnego lokalu i garażu jako odrębnego, samodzielnego lokalu, tak aby każdy z lokali (mieszkanie i garaż) posiadał odrębną księgę wieczystą i mógł być przedmiotem odrębnego obrotu. Druga część przyszłych nabywców planuje kupić mieszkanie z garażem jako częścią przynależną do mieszkania, tak aby oba lokale (mieszkanie i garaż) ujawnione były w jednej, wspólnej księdze wieczystej. Na etapie podpisywania umów przedwstępnych Spółka zawierała z nabywcami odrębne umowy na garaż i na mieszkanie. W związku z otrzymanymi zaliczkami wystawiła faktury VAT, stosując dla garażu 23% stawkę podatku i 8% dla mieszkania. Gdy nabywca wyrazi ostatecznie wolę nabycia mieszkania z przynależnym garażem, objętych jedną księgą wieczystą, Spółka odpowiednio skoryguje faktury zaliczkowe. W przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z garażami jako częściami przynależnymi, garaże nie będą posiadać zaświadczenia o samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, mieszkania i garaże będą posiadać jedno wspólne zaświadczenie o samodzielności.

Mając na uwadze powyższe oraz treść powołanych przepisów stwierdzić należy, że w przypadku lokali o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 m², planowana przez Spółkę sprzedaż samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali mieszkalnych wraz z garażami, które – jak wskazała Spółka – nie będą posiadać zaświadczeń o samodzielności, ani też odrębnej księgi wieczystej, dostawa będzie mieć charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 2, w związku z art. 41 ust. 12 i art. 146a pkt 2 ustawy, podlegać będzie opodatkowaniu preferencyjną stawką w wysokości 8%. W przypadku sprzedaży garaży, jako samodzielnych lokali posiadających odrębną księgę wieczystą, dostawa podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii, czy Spółka „może sprzedawać w ramach jednego budynku” przedmiotowe lokale, gdyż kwestii tej nie regulują przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz pozostałe przepisy prawa podatkowego, wobec czego zagadnienie to nie mieści się w dyspozycji art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.).

Podkreślić należy, iż niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe, co oznacza, iż w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a przypadku zdarzenia przyszłego – w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 - 561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.