Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-758/11/GR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-11-17
Teza: skutki podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nabycie; umowa-umowa dożywocia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 9 sierpnia 2011 r. (data wpływu 17 sierpnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 września 2011 r. (data wpływu 23 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 21 września 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 30 maja 1986 r. Sąd Rejonowy stwierdził nabycie przez Wnioskodawcę i jego żonę spadku po zmarłym 21 października 1985 r. teściu Wnioskodawcy i po zmarłej 7 września 1986 r. teściowej. W dniu 28 kwietnia 2003 r. aktem notarialnym Wnioskodawca wraz z żoną na warunkach umowy dożywocia przekazali nabytą w spadku nieruchomość synowi oraz synowej. W dniu 28 listopada 2009 r. synowa Wnioskodawcy zmarła, a spadek po niej odziedziczyli mąż oraz ich dwoje dzieci, każdy w 1/3 części. Dzieci spadkodawczyni jako studenci wyższych uczelni nie wykonują pracy zarobkowej i są na utrzymaniu ich ojca.

W związku z powstałą sytuacją strony objęte umową dożywocia nie były w stanie wypełnić warunków wymienionych w umowie dożywocia w stosunku do zbywców nieruchomości i za zgodą zbywców postanowili nieruchomości przekazać jej pierwotnym właścicielom – Wnioskodawcy i jego małżonce – na warunkach umowy darowizny sporządzonej w dniu 19 lipca 2011 r. Odzyskaną w oparciu o umowę darowizny nieruchomość Wnioskodawca wraz z żoną postanowili sprzedać. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przekazać swojemu synowi w formie darowizny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy istnieje możliwość zwolnienia sprzedających nieruchomość od podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z faktem, iż zarówno On jak i Jego syn byli właścicielami nieruchomości przez okres dłuższy niż 5 lat, a łącznie przez 25 lat, powinien być zwolniony z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego z jej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nastąpi po upływie tego okresu - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym uzyskany z tego tytułu przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 1985 r. zmarł teść Wnioskodawcy, a w 1986 r. teściowa. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli po nich spadek obejmujący nieruchomość. Nieruchomość ta następnie w 2003 r. została zbyta na rzecz syna i synowej Wnioskodawcy w drodze umowy dożywocia. W 2009 r. synowa Wnioskodawcy zmarła, a spadek po niej (w tym udział w nieruchomości) nabyli jej mąż i dwoje dzieci. W dniu 19 lipca 2011 r. przedmiotową nieruchomość w drodze darowizny przekazano ponownie na rzecz Wnioskodawcy i Jego małżonki.

Istotnym dla niniejszego rozstrzygnięcia jest zatem to, czy „powrotne” przeniesienie w drodze darowizny własności nieruchomości, zbytej wcześniej na podstawie umowy dożywocia, stanowi nabycie w rozumieniu wyżej cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w dalszej konsekwencji, czy planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów w rozumieniu ww. ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji pojęcia „nabycie”. W związku z tym musi być ono interpretowane z uwzględnieniem przepisów regulujących to zagadnienie, czyli przepisów Księgi drugiej Tytułu I Działu III („Nabycie i utrata własności”) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania (art. 156 ww. ustawy).

Stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 ustawy).

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z treści art. 888 Kodeksu cywilnego wynika natomiast, że przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Na podstawie umowy darowizny dochodzi więc do przeniesienia własności nieruchomości pod tytułem darmym.

A zatem nie może budzić wątpliwości, że nabycie własności nieruchomości w drodze umowy darowizny, zawiera się w pojęciu „nabycie”, jakim posługuje się przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że Wnioskodawca z chwilą zawarcia umowy dożywocia w roku 2003, przeniósł udział w prawie własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz swojego syna i synowej, a „powrotne” jego przeniesienie w drodze umowy darowizny zawartej w 2011 r. stanowi dla Wnioskodawcy powtórne nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma przy tym znaczenia, iż Wnioskodawca był właścicielem przedmiotowej nieruchomości łącznie przez okres ponad pięciu lat, gdyż źródła przychodu nie stanowi sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W niniejszej sprawie zaś nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości miało miejsce w roku 2011. Pięcioletni termin, o którym mowa w tym przepisie, winien być zatem liczony od końca roku kalendarzowego 2011 i upłynąłby z dniem 31 grudnia 2016 r. W konsekwencji jeżeli planowane zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem tego terminu, to będzie ono stanowić źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy, w terminie złożenia zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek z niego wynikający.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące przepisy prawne, stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca 2011 r. - w którym nastąpiło jej nabycie. Uzyskany z tego tytułu dochód podlegał będzie natomiast opodatkowaniu na wskazanych wyżej zasadach określonych w art. 30e powołanej ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100