Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-565/08-4/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-08-08
Teza: Jak ustalić podstawę opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości oraz kiedy powstanie moment wpłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tej nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; przychód; waluta-waluta obca
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15.04.2008 r. (data wpływu 12.05.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.05.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2005 r. nabył nieruchomość gruntową niezabudowaną, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodziną i wielorodzinną, skwery i urządzenia infrastruktury technicznej.

W sierpniu 2007 r. Wnioskodawca sprzedał powyższą nieruchomość na rzecz spółki z o.o.

Cena sprzedaży została wyrażona w euro, jako sposób płatności zostały ustalone raty. Ostatnia z nich będzie płatna do 28.08.2009 r.

W ciągu 14 dni od dnia sprzedaży Wnioskodawca złożył oświadczenie, iż część środków ze sprzedaży ww. nieruchomości zostanie przeznaczona na wydatki związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych.

W związku z pismem Nr IPPB1/415-565/08-2/JB z dnia 14.07.2008 r. Wnioskodawca doprecyzował swój wniosek pismem z dnia 18.07.2008 r. informując, iż przepisy art. 26 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. nie mają do niego zastosowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak ustalić podstawę opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości oraz kiedy powstanie moment wpłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tej nieruchomości?

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż ustalenie podstawy opodatkowania będzie miało miejsce dopiero po upływie dwóch lat, w których dokona on wydatków na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2006 r.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie ustalony zgodnie z art. 11 ww. ustawy, natomiast wyliczenie tej wartości nastąpi w ten sposób:

*   każda z otrzymanych rat zostanie przeliczona z euro na złotówki po kursie ogłaszanym przez bank, z którego Wnioskodawca korzysta (kurs kupna walut) jeżeli nie będzie możliwe zastosowanie kursów banku zastosowany będzie kurs średni NBP,

*   raty będą przeliczane na złotówki w momencie ich otrzymania zgodnie z art. 11 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sumy poszczególnych kwot wpłaconych w euro a następnie przeliczonych na złotówki będą stanowiły przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Następnie po upływie dwóch lat od daty sprzedaży zostanie ustalona podstawa opodatkowania i złożona deklaracja PIT-23. Podstawę opodatkowania będzie stanowić przychód obliczony wg zasad podanych powyżej pomniejszony o koszty sprzedaży i kwotę, która została wydatkowana na cele mieszkaniowe zgodnie z ustawą. Wówczas tez powstanie obowiązek wpłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Wynika z powyższego, że skoro Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową niezabudowaną w 2005 r., to zastosowanie znajdują tu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy przychodami z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody w walutach obcych przelicza się na złote według kursów z dnia otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika, ogłaszanych przez bank, z którego usług korzystał podatnik, i mających zastosowanie przy kupnie walut. Jeżeli podatnik nie korzysta z usług banku, przychody przelicza się na złote według kursu średniego walut obcych z dnia uzyskania przychodów, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski.

Artykuł 11 ust. 4 cytowanej ustawy mówi jednak, że jeżeli bank, z którego usług korzysta podatnik, stosuje różne kursy walut obcych i nie jest możliwe zastosowanie kursu, o którym mowa w ust. 3 zdanie pierwsze, do przeliczenia na złote przychodu uzyskanego przez podatnika stosuje się kurs średni walut obcych z dnia uzyskania przychodu, ogłaszany przez Narodowy Bank Polski.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lata licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwlokę pobieranych od zaległości.

Zgodnie z art. 28 ust. 4 ww. ustawy w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (druk PIT-23).

Z powyższego wynika, że złożenie oświadczenia w ustawowym terminie o zamiarze przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele powodujące zwolnienie od podatku ma to znaczenie, iż wyłącza możliwość wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego podatnika, który takie oświadczenie złożył. Wyłączenie to istnieje w okresie, w którym podatnik ma prawo wydać uzyskany przychód na cele preferowane zwolnieniem podatkowym.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przychodem ze sprzedaży są kwoty należne, a nie faktycznie otrzymane. Jest to wartość rzeczy wyrażona w cenie określonej w umowie. Przychód powstaje z chwilą podpisania przez obie strony umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpi zapłata i czy w ogóle nastąpi. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży z płatnością rozłożoną na raty podstawą do naliczenia podatku dochodowego jest cała wartość rzeczy wyrażona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty, nie ma jednak znaczenia fakt, że część płatności w postaci kolejnych rat podatnik otrzyma dopiero w przyszłości, np. w następnym roku.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, itp.

Kosztów nie stanowią natomiast wydatki na nabycie zbywanej nieruchomości.

Stosownie do art. 28 ust. 2a) zasada o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W świetle z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt.8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2 lit. a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto przepis art. 21 ust. 2 lit. a) ww. ustawy określa, iż ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w sierpniu 2007 r. dokonał zbycia nieruchomości na rzecz spółki z o.o. a cena sprzedaży została określona w walucie obcej (EURO). Wnioskodawca w terminie 14 dni od dnia sprzedaż złożył oświadczenie, iż część środków ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zostanie przeznaczona na wydatki związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych.

Reasumując stwierdzić należy, iż rozliczeniu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podlega cała kwota sprzedaży wynikająca z aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 1 ustawy podatkowej przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność czy cała cena ta została zapłacona już w chwili zawarcia umowy, gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy i tylko i wyłącznie w odniesieniu do ceny określonej w umowie.

Przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości, bez względu na fakt płatności ratalnej, winien być obliczony zgodnie z art. 11 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem w terminie 14 dni od daty sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca był obowiązany w świetle powyższych przepisów złożyć PIT-23 i dokonać wpłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od tej części przychodu, której podatnik nie zamierza wydatkować na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Spełnienie warunku umożliwiającego zwolnienie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości wynikające ze złożonego oświadczenia będzie podlegało weryfikacji przez Urząd Skarbowy.

Po upływie dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości organ podatkowy wzywa podatnika do okazania dokumentów stwierdzających wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Podkreślić należy również, iż czynności sprawdzające mogą być przeprowadzone także z inicjatywy podatnika, przed lub po upływie dwóch lat.

W przypadku nie udokumentowania wydatków poniesionych na cele określone w przepisach prawa, organ podatkowy wszczyna postępowanie podatkowe w sprawie określenia zobowiązania w zryczałtowanym podatku do przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, które zakończone jest decyzją Naczelnika Urzędu Skarbowego w świetle przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. nr 8, poz. 60, z późn. zm.).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.