Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.687.2025.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-17
Teza: Najem prywatny.
Słowa kluczowe: mieszkanie
najem-najem prywatny
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych
    zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest
    prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 16 września 2025 r. (wpływ 16 września 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis zdarzeń przyszłych
    Wnioskodawca jest osobą fizyczną, obywatelem polskim posiadającym miejsce
    zamieszkania na terytorium Polski oraz ma nieograniczony obowiązek podatkowy w
    Polsce, prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą (...), dalej – „Wnioskodawca”,
    prowadzącą najem lokali biurowych oraz magazynowych.
    W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmuje lokale
    magazynowe wprowadzone do ewidencji środków trwałych.
    W kwietniu 2025 roku Wnioskodawca rozpoczął nową inwestycję, budowę hali
    magazynowej na działce zakupionej w marcu 2023 z przeznaczeniem na wynajem.
    Zakupiona działka stanowi składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy, nigdy nie była
    wprowadzona do ewidencji działalności gospodarczej ani wykorzystywana w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej. Planowane zakończenie inwestycji 2026 rok.
    Ponadto Wnioskodawca w grudniu 2025 roku wraz z żoną stanie się współwłaścicielem
    mieszkania, które planuje wynająć. Mieszkanie będzie stanowiło składnik majątku
    prywatnego, nie będzie wprowadzone do ewidencji działalności gospodarczej ani
    wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Uzupełnienie
    Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. W małżeństwie Wnioskodawcy
    obowiązuje majątkowy ustrój wspólności majątkowej.
    Nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja, a następnie będzie wynajmowana,
    jest majątkiem osobistym Wnioskodawcy.
    Natomiast mieszkanie jest własnością obojga małżonków.
    Pytania
    1. Czy przychody z najmu budowanej hali magazynowej uzyskiwane przez Wnioskodawcę
      stanowią przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 27
      lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
    2. Czy przychody z najmu mieszkania stanowią przychody ze źródła, o którym mowa w
      art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 27 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
      fizycznych?
    3. Czy złożenie oświadczenia o rozliczeniu przychodów z tzw. najmu prywatnego przez
      Wnioskodawcę powoduje, iż cały przychód opodatkowany będzie przez
      Wnioskodawcę?
    Pana stanowisko w sprawie
    Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, 2
    Zdaniem Wnioskodawcy przychody uzyskiwane z tytułu najmu hali magazynowej oraz
    mieszkania bez względu na ich liczbę czy też uzyskiwane przychody należy zakwalifikować
    do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3
    Zdaniem Wnioskodawcy rozliczenie ryczałtu z tytułu wynajmu przez jednego z małżonków
    w ustroju wspólności małżeńskiej jest możliwe wyłącznie w przypadku terminowego
    złożenia oświadczenia o wyborze takiego sposobu rozliczenia.
    UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, 2
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym
    podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52,
    52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej
    zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze
    źródła, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym
    podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy źródłami przychodów
    są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
    charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej
    oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników produkcji rolnej, z wyjątkiem składników
    majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: ilekroć w ustawie jest mowa o
    działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to
    działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywołanej ustawy, za pozarolniczą działalność
    gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności;
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
    · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
    Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,

    dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
    majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że: To zatem podatnik
    decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem
    działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzanie majątkiem niezwiązanym z
    działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
    Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią
    składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do
    majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
    Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której
    podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z
    wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
    - prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);
    - osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991
      r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.),
      zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osoby fizyczne osiągające przychody, o
    których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od
    przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji
    podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartości
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których
    mowa a art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów
    stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: Ryczałt
    od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz
    12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których
    mowa w art. 6a ust. 1a.
    Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą osiągania przychodów z
    najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy pomiędzy stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, tym samym
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego
    lub postawione do jego dyspozycji.
    Biorąc pod uwagę powyższe, a także wyciągając wnioski z opisanej wyżej uchwały NSA z 24
    maja 2021 r., należy uznać, że przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu
    oddania magazynu oraz mieszkania będą stanowiły przychód z tzw. najmu prywatnego, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i
    który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z
    art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a
    ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne. W świetle bowiem ww. uchwały przychody z najmu są zaliczane bez
    ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26
    lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik
    majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Nie jest zatem istotny stopień
    zorganizowania, liczba magazynów/lokali czy wielkość przychodów z najmu, lecz decyzja
    podatnika co do związania przedmiotów najmu z prowadzoną działalnością gospodarczą
    lub jej brak. Wnioskodawca nie podjął takiej decyzji, składniki majątku, o których mowa we
    wniosku, nie zostały/zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych, w związku z
    tym przychody z umów zawieranych przez Wnioskodawcę, których przedmiotem jest
    najem magazynu oraz mieszkania, stanowią przychody ze źródła, o których mowa w art.
    10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 27 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3
    Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przychody z
    udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego
    prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do
    udziału w zysku są równe.
    W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym zasada, o której
    mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje
    wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że
    złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez
    jednego z nich.
    Jednocześnie w myśl art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
    oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu
    skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został
    pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego,
    jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wybór zasady
    opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków, wyrażony w
    oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w
    terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany
    pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy
    taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią

    na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania
    całości przychodu przez jednego z małżonków.
    Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 8c ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
    oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, oraz zawiadomienie, o którym mowa w ust. 8a,
    mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Podpisanie oświadczenia lub
    zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego
    oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub
    zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem
    odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
    Mając na uwadze powyższe, złożenie oświadczenia przez jednego z małżonków oznacza, iż
    przychód z tytułu najmu mieszkania pozostającego we wspólności małżeńskiej będzie
    rozliczany przez małżonka skradającego oświadczenie.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
    Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji
    podatkowej.