Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-527/12/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-04
Teza: Czy wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego ponieważ przeznaczyła uzyskane środki ze sprzedaży nieruchomości na całkowitą spłatę pożyczki, którą to pożyczkę przeznaczyła na wybudowanie domu w stanie surowym otwartym?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pożyczka; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 04 kwietnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wydatkowanego na spłatę pożyczki hipotecznej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 kwietnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wydatkowanego na spłatę pożyczki hipotecznej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 25 kwietnia 2003 r. wnioskodawczyni wraz z mężem oraz ojciec wnioskodawczyni nabyli po 1/2 części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego o łącznej powierzchni użytkowej 72,46 m2.

W dniu 04 lutego 2011 r. podpisana została umowa darowizny, na podstawie której ojciec darował wnioskodawczyni 1/2 części spółdzielczego prawa do ww. lokalu. Mieszkanie od tego czasu jest wyłączną własnością małżonków.

W dniu 01 marca 2011 r. wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała umowę o pożyczkę hipoteczną w Banku na kwotę 90.000 zł. Pożyczka nie była przeznaczona na nabycie określonej rzeczy lub usługi.

Mimo wykazanych swoich oszczędności w kwocie 50.000 zł, Bank odmówił małżonkom kredytu na cele budowlane w kwocie 90.000 zł, zmuszeni więc zostali aby podpisać pożyczkę w ww. kwocie. Według małżonków kwota, o którą wnioskowali była wystarczająca na budowę domu w stanie surowym, jednak dom w takim stanie nie jest pełnowartościowym zabezpieczeniem dla Banku. Bank chętnie udzieliłby małżonkom kredytu budowlanego, ale w kwocie 500.000 zł, mając w ten sposób pewność, że te środki finansowe będą wystarczające na wybudowanie i wykończenie domu. Bank w ten sposób mając pełną kontrolę nad inwestycją jednocześnie zmusza kredytobiorców do wydłużonych okresów kredytowania, mając duży zysk z odsetek i zabezpieczenie w przypadku utraty zdolności kredytowej kredytobiorców. Nie chcąc ryzykować wysokiego kredytu i kilkudziesięcioletnich spłat rat małżonkowie wzięli zaproponowaną pożyczkę w wysokości 90.000 zł, a środki z tej pożyczki przeznaczyli na budowę domu w stanie surowym otwartym. Płacili z tego tytułu wyższe oprocentowanie, ale dom został wybudowany do końca 2011 r.

W dniu 04 maja 2011 r. małżonkowie otrzymali pozwolenie na budowę i rozpoczęli prace. W grudniu zakończyli prace stanu surowego przykrywając dom dachem. Całkowity koszt budowy na grudzień 2011 r. to 144.000 zł. Wydatki z przeznaczeniem na wyżej wymienione cele budowlane są udokumentowane, małżonkowie posiadają faktury na materiały budowlane. Małżonkowie nie posiadają rozdzielności majątkowej, faktury są wystawione na męża wnioskodawczyni.

W dniu 18 stycznia 2012 r. małżonkowie sprzedali ww. mieszkanie spółdzielcze. Ponieważ wspólnie przemieszkali tam ponad 5 lat, to od kwoty wynikającej z 1/2 części własności nie musieli odprowadzać podatku dochodowego. Ale druga część została nabyta na podstawie umowy darowizny, a od momentu jej podpisania nie minęło 5 lat więc od tej kwoty wnioskodawczyni musi odprowadzić podatek dochodowy. Jednakże zaraz po sprzedaży ww. mieszkania w dniu 02 lutego 2012 r. cześć środków ze sprzedaży przeznaczona została na całkowitą spłatę pożyczki zaciągniętej w Banku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego ponieważ przeznaczyła uzyskane środki ze sprzedaży nieruchomości na całkowitą spłatę pożyczki, którą to pożyczkę przeznaczyła na wybudowanie domu w stanie surowym otwartym?

Zdaniem wnioskodawczyni, pożyczka została przeznaczona na cele budowlane, wnioskodawczyni posiada faktury na nazwisko męża. Małżonkowie posiadają wspólnotę majątkową i wspólnie realizują wspólny cel mieszkaniowy. Wnioskodawczyni wskazała, że jeżeli zajdzie potrzeba to dokona korekt faktur za materiały budowlane z męża na małżonków.

Małżonkowie posiadali działkę budowlaną i pieniądze z pożyczki przeznaczyli na budowę domu w stanie surowym otwartym. Nie chcieli zaciągać wysokiego kredytu budowlanego w kwocie 500.000 zł oferowanego przez Bank, zdecydowali się na zaproponowaną pożyczkę w kwocie 90.000 zł.

Wolne od podatku dochodowego są zgodnie z ustawą wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. W przypadku wnioskodawczyni były to wydatki na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawczyni uważa, że może skorzystać ze zwolnienia ponieważ przeznaczyła uzyskane środki ze sprzedaży ww. mieszkania spółdzielczego na spłatę pożyczki, którą to pożyczkę przeznaczyła na wybudowanie domu w stanie surowym otwartym. Wnioskodawczyni dysponuje dokumentami dotyczącymi transakcji spłaty całości pożyczki oraz innymi dokumentami bankowymi związanymi z tymi operacjami.

Na dzień dzisiejszy dom jest wybudowany w stanie surowym zamkniętym i małżonkowie kontynuują prace wykończeniowe. Wnioskodawczyni wskazała, iż posiada wszystkie faktury, dziennik budowy, pozwolenia na budowę, zdjęcia ze stanu faktycznego domu na dzień dzisiejszy, adnotację kierownika budowy oraz dokumenty, zgody odpowiednich urzędów i może udostępnić je w razie potrzeby.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 25 kwietnia 2003 r. wnioskodawczyni wraz z mężem oraz ojciec wnioskodawczyni nabyli udziały po 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. W dniu 04 lutego 2011 r. podpisana została umowa darowizny, na podstawie której ojciec darował wnioskodawczyni swój udział 1/2 w prawie do ww. lokalu.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż dokonane w dniu 18 stycznia 2012 r. odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2003 r. nie będzie w ogóle podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. w darowiźnie od ojca należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1\. wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

2\. wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W przedmiotowej sprawie rozstrzygnięcia wymaga interpretacja przepisu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że tylko spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe spełnia przesłanki zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości od podatku dochodowego. Tym samym nie jest zgodne z treścią przepisu stanowisko wnioskodawczyni, która możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wiąże z faktem przeznaczenia pożyczki na budowę domu. Przepis nie łączy prawa do zwolnienia z „przeznaczeniem pożyczki”, lecz z faktem „jej zaciągnięcia” na cel mieszkaniowy. Zwolnienie w sposób literalny dotyczy więc pożyczek, z których wynika, że zostały zaciągnięte na cel mieszkaniowy.

Zgodnie z art. 69 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.) umowa kredytu i odpowiednio pożyczki powinna określać w szczególności cel, na który kredyt/pożyczka został udzielony.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż pożyczka hipoteczna udzielona na dowolny cel, chociażby została faktycznie przeznaczona na cele mieszkaniowe nie wypełnia dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przeznaczenie pożyczki bądź kredytu na cele mieszkaniowe powinno wynikać wprost z zawartej umowy kredytowej. Przy zaciąganiu kredytu bankowego, w interesie podatnika leży przeanalizowanie możliwości skorzystania z wybranej preferencji podatkowej przed skorzystaniem z konkretnego produktu bankowego, bowiem w świetle obowiązującej w prawie cywilnym swobody zawierania umów jest możliwe takie wynegocjowanie ostatecznego kształtu umowy kredytu lub pożyczki, który uwzględniłby obowiązujące przepisy podatkowe (w szczególności w zakresie zwolnień podatkowych).

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż uzyskany przez wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży w 2012 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2003 r. nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast przychód uzyskany z ww. sprzedaży w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. w darowiźnie od ojca, przeznaczony na spłatę w dniu 02 lutego 2012 r. pożyczki hipotecznej, nie może zostać uznany za zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy. Za wydatki poniesione na cele wymienione w tym przepisie oraz wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy nie można bowiem uznać środków, które zostały przeznaczone na spłatę pożyczki hipotecznej, jeżeli umowa z bankiem nie wskazuje, że jej przeznaczeniem jest budowa domu jednorodzinnego, a więc pożyczki, która nie była przeznaczona na określony cel. Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że do własnych celów mieszkaniowych ustawodawca zaliczył spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na cele określone w pkt 1 czyli m.in. na budowę budynku mieszkalnego. Oznacza to, że z umowy kredytu (pożyczki) musi wynikać wprost, że cel na który udzielono kredytu (pożyczki) to budowa domu.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawczyni uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.