Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1063/14-2/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-01-21
Teza: sprzedaż Budynku będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, z tym że sprzedaż części Budynku, która została wynajęta na rzecz podmiotów trzecich na co najmniej 2 lata przed momentem sprzedaży Budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji rezygnacji przez Wnioskodawcę ze zwolnienia od podatku VAT po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług warunków
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z 20 października 2014 r. (data wpływu 27 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podstawową stawką podatku VAT sprzedaży Budynku - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 października 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podstawową stawką podatku VAT sprzedaży Budynku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem budynku oraz użytkowania wieczystego gruntów (dalej: Nieruchomość) .

Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczystą . Nieruchomość zabudowana jest budynkiem biurowym (dalej: Budynek).

Przedmiotowy grunt znajdował się w faktycznym użytkowaniu Banku przed dniem podpisania aktu notarialnego, o którym mowa poniżej.

Decyzją z dnia 24 września 1991 r. wydaną przez Kierownika Urzędu Rejonowegoorzeczone zostało ustanowienie użytkowania wieczystego oraz sprzedaż Budynku na rzecz Banku. Następnie w wykonaniu wskazanej powyżej decyzji, na mocy umowy użytkowania wieczystego i umowy sprzedaży z dnia 5 lutego 1992 r. zawartej przed notariuszem , Repertorium Skarb Państwa ustanowił na rzecz Banku użytkowanie wieczyste oraz sprzedał posadowiony na niej Budynek. Podstawą prawną był przede wszystkim art. 4 ust. 1, art. 40 ust. 3, art. 41 ust. 1, art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127) oraz par. 4 ust. 3, par. 9 ust. 1 pkt 1 i par. 11 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. Nr 72, poz. 311).

Budynek zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Banku. W okresie użytkowania Bank dokonał szeregu przeszacowań „pierwotnej, historycznej” wartości posiadanych środków trwałych m.in. dokonał aktualizacji wartości początkowej środków trwałych na podstawie art. 9 ust. 1 rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 stycznia 1995 r. w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także aktualizacji wyceny środków trwałych (Dz.U. 1995 nr 7 poz. 34), jak również na podstawie Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (dalej MSR; Dz.U.UE.L.2002.243.1), które Bank zaczął stosować w roku 2005.

Bank równocześnie ponosił nakłady na ulepszenie Budynku, powiększające jego wartość początkową. W stosunku do części tych nakładów Bankowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT współczynnikiem. Nakłady na ulepszenia w stosunku, do których Bankowi przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT przekroczyły 30% pierwotnej, historycznej wartości początkowej Budynku.

Budynek wykorzystywany był do prowadzenia działalności podstawowej Banku, a wyłącznie w nieznacznej części zasobów był wynajmowany na rzecz podmiotów trzecich. Przesłanką wynajęcia było w szczególności udostępnienie powierzchni dla uruchomienia punktu gastronomicznego, udostępnienie powierzchni biurowych.

Obecnie Bank rozważa sprzedaż Nieruchomości. Na moment sprzedaży część Budynku może być:

*   wynajęta na rzecz podmiotów trzecich na co najmniej 2 lata przed momentem sprzedaży,

*   wynajęta na rzecz podmiotów trzecich pierwszy raz przed upływem 2 lat do momentu sprzedaży,

*   nigdy nie wynajmowana ani dzierżawiona na rzecz podmiotów trzecich, a użytkowana wyłącznie na potrzeby własne Banku.

Zbycie Budynku nastąpi przed upływem 5 lat od ostatnich ulepszeń.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przez Bank Budynku będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy,

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Bank Budynku będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, z tym że sprzedaż części Budynku, która została wynajęta po raz pierwszy na rzecz podmiotów trzecich na co najmniej 2 lata przed momentem sprzedaży Budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT pod warunkiem rezygnacji przez Bank ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Uzasadnienie

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku VAT „dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.”

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Zgodnie z nim przez pierwsze zasiedlenie „rozumie się (\`(...)\`) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W świetle powyższej definicji należy rozważyć czy nabycie przez Bank własności Budynku na mocy umowy użytkowania wieczystego i umowy sprzedaży z dnia 5 lutego 1992 r. zawartej przed notariuszem , Repertorium prowadziło do pierwszego zasiedlenia.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi, iż sprzedaż Budynku nastąpiła przed wprowadzeniem w życie podatku od towarów i usług, to nie doszło do pierwszego zasiedlenia w momencie nabycia Budynku przez Bank. Stanowisko takie potwierdza przykładowo:

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 14 lutego 2014 r. sygn. ILPP1/443-1049/13-3/AW uznał, „że sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu - dotyczy czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej ustawy i dokonanych w okresie jej obowiązywania, jak również dokonanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 ze zm.). Zatem nie dotyczy dostaw dokonywanych przez podmioty wykonujące działalność przed dniem 5 lipca 1993 r.”

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 8 sierpnia 2012 r. sygn. IPPP1/443-433/12-5/EK uznał, że „nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, iż w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na działce 272 doszło do pierwszego zasiedlenia w momencie nabycia tej działki przez przedsiębiorstwo państwowe M. od osoby fizycznej w roku 1990, gdyż budynki i budowle nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem „wydanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu” należy odnosić do czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej ustawy i dokonywanych w okresie jej obowiązywania, jak również dokonywanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym. Sprzedaż nastąpiła w roku 1990, kiedy nie obowiązywała ustawa o podatku od towarów i usług, a więc nie można uznać przedmiotowej sprzedaży za czynność, która nastąpiła w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.”

Część wynajmowana co najmniej 2 lata

W przypadku części Budynku wynajmowanej na rzecz podmiotów trzecich doszło do pierwszego zasiedlenia tej części Budynku. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę części budynku z wyjątkiem, gdy dostawa „jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.” Sprzedaż części wynajmowanej nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę części budynku z wyjątkiem, gdy „pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.” W konsekwencji, sprzedaż części Budynku wynajmowanej co najmniej 2 lata będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT, „podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”

Zatem w przypadku rezygnacji przez Wnioskodawcę ze zwolnienia na zasadach wskazanych w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, sprzedaż części Budynku wynajmowanej co najmniej 2 lata będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Cześć wynajmowana krócej niż 2 lata lub niewynajmowana w ogóle

W stosunku do części Budynku wynajmowanej krócej niż 2 lata lub niewynajmowanej w ogóle nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT unormowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Niemniej stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków lub ich części „nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Zatem w celu ustalenia skutków podatkowych zbycia przez Bank części Budynku wynajmowanej krócej niż 2 lata lub niewynajmowanej w ogóle należy ustalić czy Bank:

*   miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Budynku,

*   poniósł wydatki na ulepszenie Budynku przekraczające 30% wartości początkowej Budynku w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Prawo własności Budynku Bank nabył 5 lutego 1992 r. (data aktu notarialnego) a zatem przed wejściem w życie regulacji wprowadzających podatek od towarów i usług. W konsekwencji, Bankowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z uwagi iż ten ostatni nie powstał. Pogląd taki wyraził przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 18 września 2013 r. sygn. IBPP2/443-516/13/RSz stwierdzając że „jak wynika z opisu sprawy w stosunku do mających być przedmiotem sprzedaży lokali mieszkalnych Wnioskodawcy przy ich nabyciu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość z mocy prawa w 1990 r., tj. w okresie przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług)”.

Skoro został spełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy VAT braku prawa odliczenia przy nabyciu Budynku, należy zbadać czy ponadto spełniony został warunek nie przekroczenia nakładów przekraczających 30% „pierwotnej, historycznej” wartości początkowej Budynku w stosunku do których Bank miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazał Bank w opisie zdarzania przyszłego, Bank ponosił nakłady na ulepszenie Budynku powiększające jego wartość początkową. W stosunku do części ponoszonych nakładów Bankowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, natomiast w stosunku do części prawo takie nie powstało. Bank dokonuje częściowego odliczenia podatku naliczonego metodą, o której mowa w art. 90 ustawy VAT. Nakłady na ulepszenia w stosunku, do których Bankowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przekroczyły 30% „pierwotnej, historycznej” wartości początkowej Budynku. W konsekwencji, nie jest spełniony warunek zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy Budynku określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy VAT.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 4 października 2011 r. sygn. I FSK 1605/10, w myśl którego „istotą sporu jest wykładnia art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepis ten wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt ustawy o VAT jeżeli dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w zaskarżonym wyroku odwołał się do wykładni systemowej zewnętrznej, tj. do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych a zwłaszcza do przepisów o amortyzacji. (\`(...)\`) W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego sięganie do dyrektywy interpretacyjnej jaką jest wykładnia systemowa zewnętrzna było nieuzasadnione. Przepis bowiem w swojej treści jest jasny. Jeżeli dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. A zatem dokonujący ulepszeń budynku przez ponoszenie wydatków w kwocie wyższej niż 30% traci prawo do zwolnienia. Brak jest podstaw aby w świetle brzmienia tego przepisu rozbijać kwotę tych ulepszeń na poszczególne lata”. Jak argumentuje dalej NSA „przepisy o zwolnieniu z podatku od towarów i usług należy rozumieć ściśle i nie mogą być one tłumaczone przy pomocy wykładni rozszerzającej. Mając na względzie powszechność opodatkowania i konstrukcję podatku od towarów i usług przyznanie zwolnienia, gdy podatnik odliczał sobie podatek naliczony wynikający z modernizacji budynku lub jego części byłoby sprzeczne z istotą podatku VAT i naruszałoby zasady uczciwej konkurencji w stosunku do innych podatników.”

Stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy „warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.”

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 12 lutego 2010 r. sygn. IPPP1-443-1184/09-3/JB „w przypadku natomiast, gdy dostawa budynku/budowli dokonywana będzie w okresie dłuższym niż 2 lata od otrzymania przez Spółkę budynku/budowli w formie aportu i jednocześnie ten budynek/budowla w stanie ulepszonym będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych w okresie 5 lat od dnia ostatnich ulepszeń, dostawa taka będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 7a”. Z uwagi, iż Bank dokona zbycia Budynku przed upływem 5 lat od dnia ostatniego ulepszenia Budynku nie znajdzie zastosowania wyłączenie wynikające z art. 43 ust. 7a ustawy VAT.

W świetle powyższego, sprzedaż części Budynku wynajmowanej krócej niż 2 lata lub niewynajmowanej w ogóle będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT stawką podstawową.

Wobec powyższego, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska zaprezentowanego w niniejszym wniosku, iż sprzedaż przez Bank Budynku będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, z tym że sprzedaż części Budynku, która została wynajęta po raz pierwszy na rzecz podmiotów trzecich na co najmniej 2 lata przed momentem sprzedaży Budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT pod warunkiem rezygnacji przez Bank ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (\`(...)\`).

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ww. ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności objętej przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Tym samym, może to być zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

Przy czym, jak wynika z art. 43 ust. 10 ww. ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie w myśl art. 43 ust 7a ww. ustawy warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym oraz użytkowania wieczystego gruntów. Przedmiotowy grunt znajdował się w faktycznym użytkowaniu Banku przed dniem podpisania aktu notarialnego. Decyzją z dnia 24 września 1991 r. wydaną przez Kierownika Urzędu Rejonowego orzeczone zostało ustanowienie użytkowania wieczystego oraz sprzedaż Budynku na rzecz Banku. Następnie w wykonaniu wskazanej powyżej decyzji, na mocy umowy użytkowania wieczystego i umowy sprzedaży z dnia 5 lutego 1992 r. zawartej przed notariuszem Zofią Krysik Skarb Państwa ustanowił na rzecz Banku użytkowanie wieczyste oraz sprzedał posadowiony na niej Budynek. Budynek zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Banku. W okresie użytkowania Bank dokonał szeregu przeszacowań „pierwotnej, historycznej” wartości posiadanych środków trwałych m.in. dokonał aktualizacji wartości początkowej środków trwałych na podstawie art. 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 stycznia 1995 r. w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także aktualizacji wyceny środków trwałych, jak również na podstawie Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, które Bank zaczął stosować w roku 2005. Bank równocześnie ponosił nakłady na ulepszenie Budynku, powiększające jego wartość początkową. W stosunku do części tych nakładów Bankowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT współczynnikiem. Nakłady na ulepszenia w stosunku, do których Bankowi przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT przekroczyły 30% pierwotnej, historycznej wartości początkowej Budynku.

Budynek wykorzystywany był do prowadzenia działalności podstawowej Banku, a wyłącznie w nieznacznej części zasobów był wynajmowany na rzecz podmiotów trzecich. Obecnie Bank rozważa sprzedaż Nieruchomości. Zbycie Budynku nastąpi przed upływem 5 lat od ostatnich ulepszeń. Na moment sprzedaży część Budynku może być:

*   wynajęta na rzecz podmiotów trzecich na co najmniej 2 lata przed momentem sprzedaży,

*   wynajęta na rzecz podmiotów trzecich pierwszy raz przed upływem 2 lat do momentu sprzedaży,

*   nigdy nie wynajmowana ani dzierżawiona na rzecz podmiotów trzecich, a użytkowana wyłącznie na potrzeby własne Banku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podstawową stawką podatku VAT sprzedaży Budynku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa Budynku, spełniającego określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i przedstawionych okoliczności należy uznać, że planowana dostawa Budynku, w części która była wynajmowana na rzecz osób trzecich nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do wynajmowanej części Budynku doszło w dacie jej wynajmu na rzecz osób trzecich. Przy czym, jak wskazał Wnioskodawca Bank ponosił wydatki na ulepszenie Budynku, które przekroczyły 30% pierwotnej, historycznej wartości początkowej Budynku. Zbycie Budynku nastąpi przed upływem 5 lat od ostatnich ulepszeń. Tak więc na moment sprzedaży część Budynku może być wynajęta na rzecz podmiotów trzecich na co najmniej 2 lata przed momentem sprzedaży lub wynajęta na rzecz podmiotów trzecich pierwszy raz przed upływem 2 lat do momentu sprzedaży. W związku z wynajęciem części Budynku na rzecz osób trzecich, pierwsza z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie spełniona tj. dostawa wynajmowanej części Budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Aby została spełniona druga przesłanka wynikająca z ww. przepisu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, skoro – jak wskazał Wnioskodawca – w związku z planowaną sprzedażą Budynku wystąpić może sytuacja kiedy pomiędzy wynajmem na rzecz osób trzecich części Budynku a planowanym momentem sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lata to za spełnioną należy uznać drugą z przesłanek ww. przepisu. Zatem dostawa wynajętej części Budynku, która została zasiedlona w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (tj. wynajęta) i od wynajęcia do planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym, z wyżej przywołanych przepisów wynika, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Tak więc, w sytuacji gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług strony umowy, po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT warunków mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, jeżeli zbywca - Wnioskodawca i nabywca Budynku złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT to przedmiotowa transakcja zbycia części Budynku korzystającej ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku z dokonanym wyborem jej opodatkowania, będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem prawidłowo uznał Wnioskodawca, że w przypadku rezygnacji ze zwolnienia na zasadach wskazanych w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, sprzedaż części Budynku wynajmowanej co najmniej 2 lata będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast w przypadku, kiedy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą części Budynku, która była przedmiotem najmu, na dzień sprzedaży Budynku upłynie okres krótszy niż 2 lata, dostawa Budynku w tej części nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. Ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie korzystała również część Budynku, która nie była przedmiotem wynajmu, gdyż dostawa tej części Budynku dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług do części Budynku zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu do części Budynku dla której dojdzie do jej pierwszego zasiedlenia, lecz na moment dokonania sprzedaży nie upłyną jeszcze 2 lata od jej pierwszego zasiedlenia, jak również dla tej części Budynku, dla której na moment dokonania sprzedaży nie dojdzie jeszcze do jej pierwszego zasiedlenia należy wskazać, że z przestawionej treści wniosku wynika, że Budynek nie został nabyty w wykonaniu czynności opodatkowanej. Po nabyciu Bank wykorzystywał Budynek do prowadzenia podstawowej działalności Banku oraz w drobnej części zasobów budynek był wynajmowany na rzecz podmiotów trzecich. W okresie użytkowania Bank ponosił nakłady na ulepszenie Budynku, w tym powiększające jego wartość początkową. W stosunku do części tych nakładów Bankowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT - współczynnikiem. Nakłady na ulepszenie, w stosunku do których Bankowi przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT, przekroczyły 30% pierwotnej, historycznej wartości początkowej Budynku. Zbycie Budynku nastąpi przed upływem 5 lat od ostatnich ulepszeń.

W świetle przywołanego art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług zastosowanie niniejszego zwolnienia nie będzie możliwe (zarówno do części wynajmowanych, które na dzień sprzedaży nie będą korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jak i do części niewynajmowanych) z uwagi na niespełnienie przesłanek określonych w ww. przepisach. Nakłady na ulepszenia w stosunku, do których Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przekroczyły 30% pierwotnej, historycznej wartości początkowej Budynku. Ponadto Wnioskodawca dokona zbycia Budynku przez upływem 5 lat od dnia ostatniego ulepszenia Budynku. Tym samym, ta część Budynku również będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z brakiem zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy wynajmowanej części Budynku, która na dzień sprzedaży nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT jak i do niewynajmowanej części Budynku analizy wymaga zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż towarów podlega zwolnieniu od podatku na podstawie tego przepisu tylko w przypadku gdy przedmiotowy towar wykorzystywany jest wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku jak również z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia przedmiotowego towaru nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle przywołanego przepisu na tle przedstawionych we wniosku okoliczności należy stwierdzić, że sprzedaż Budynku, o którym mowa we wniosku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Z treści wniosku wynika, że budynek będący przedmiotem planowanej sprzedaży nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Budynek wykorzystywany był do prowadzenia podstawowej działalności Banku oraz w drobnej części był wynajmowany na rzecz podmiotów trzecich.

Podsumowaniem powyższej analizy jest stwierdzenie, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Budynku będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, z tym że sprzedaż części Budynku, która została wynajęta na rzecz podmiotów trzecich na co najmniej 2 lata przed momentem sprzedaży Budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji rezygnacji przez Wnioskodawcę ze zwolnienia od podatku VAT po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług warunków.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.