Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-687/14-4/PK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-03-31
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2014 r. (data wpływu 24 grudnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 marca 2015 r. (data wpływu 10 marca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 23 lutego 2015 r., Nr IPTPB2/415-687/14-2/PK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 24 lutego 2015 r. (skutecznie doręczono dnia 27 lutego 2015 r.), zaś w dniu 10 marca 2015 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania 3 marca 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 31 sierpnia 2007 r. SA w … nabyła od małżeństwa J. 50% udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowych obejmujących działki nr 366/1 i nr 368, położone w …. Pozostałe 50% udziałów we współwłasności należał do Wnioskodawcy.

Na mocy prawomocnego postanowienia z dnia 24 października 2013 r. Sąd Rejonowy Wydział I Cywilny w … dokonał zniesienia współwłasność dwóch nieruchomości gruntowych poprzez fizyczny podział tych nieruchomości:

*   działkę nr 366/1, arkusz mapy 2, położoną w … (Kw nr …) podzielił na działkę nr 366/4 o pow. 0,6024 ha i przyznał Wnioskodawcy na wyłączną własność oraz działkę nr 366/3 o pow. 0,6025 ha i przyznał na wyłączną własność SA w …,

*   działkę nr 386, arkusz mapy 2, położoną w … (Kw nr …) podzielił na działkę nr 386/1 o pow. 1,2750 ha i przyznał Wnioskodawcy na wyłączną własność oraz działkę nr 386/2 o pow. 1,2750 ha i przyznał na wyłączną własność SA w ….

Tytułem wyrównania wartości nowo utworzonych działek nr 386/1 i nr 386/2, Sąd zasądził od … SA w … na rzecz Wnioskodawcy dopłatę w kwocie 62 067,05 zł.

W grudniu 2014 r. Wnioskodawca zamierzał sprzedać na rzecz … SA w … działki nr 366/3 i nr 386/1 będące Jego własnością. Przed podpisaniem aktu notarialnego Wnioskodawca został uprzedzony przez notariusza o obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu uzyskanego ze sprzedaży działek. Notariusz poinformował Wnioskodawcę, że zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej traktowane jest jak nabycie działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, zatem jako że nabycie miało miejsce w 2013 r. a zbycie miało mieć miejsce w grudniu 2014 r. (a więc przed upływem 5 lat od daty nabycia) Wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy od tej transakcji. Do transakcji nie doszło.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca dodał, że:

*   udział we współwłasności nieruchomości gruntowych obejmujących działki nr 366/1 i nr 386 położone w … Wnioskodawca nabył w drodze umowy z dnia 3 kwietnia 1981 r. o przekazaniu własności i współwłasności gospodarstwa rolnego zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Jego rodzicami, przed Naczelnikiem Miasta i Gminy …,

*   postanowienie Sądu Rejonowego Wydział I Cywilny w …, na mocy którego dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowych obejmujących działki nr 366/1 i nr 386 położone w …, uprawomocniło się dnia 7 grudnia 2013 r.,

*   zamierzone zbycie ww. nieruchomości nie nastąpi w wyniku działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.),

*   wartość działek, które Wnioskodawca nabył na wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności wraz z otrzymaną dopłatą mieści się w ramach wartości udziału we współwłasności nieruchomości, który przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej w październiku 2013 r. i przyznanie Wnioskodawcy przez Sąd wyłącznej własności dwóch nowo utworzonych działek traktowane jest jak nabycie tych działek, skutkujące obowiązkiem podatkowym w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży tych działek przed upływem 5-letniego okresu?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), wartość otrzymanej dopłaty w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności, nie stanowi przysporzenia majątkowego względem udziału we współwłasności. Z załączonych do wniosku dokumentów tj. postanowienia Sądu Rejonowego Wydział I Cywilny w …, sygn. akt … z dnia 24 października 2013 r., które uprawomocniło się w dniu 7 grudnia 2013 r. oraz opinii biegłego sądowego M. P. dotyczącej wyceny działek, wynika jednoznacznie, że działki uzyskane przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności (nr 366/4 i nr 386/1) mieszczą się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w nieruchomości wspólnej, a zasądzona dopłata w kwocie 62 067,05 zł stanowi rekompensatę z tytułu mniejszej wartości działki otrzymanej w wyniku podziału w stosunku do działki przyznanej … SA, która zawiera złoże bazaltu. Zniesienie współwłasności ww. działek nie stanowi nabycia rzeczy bowiem mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej, a udział Wnioskodawcy nie uległ powiększeniu. Dla strony spłacanej oznacza to, że otrzymanie przez nią w wyniku zniesienia współwłasności kwoty nieprzekraczającej wartości przysługującego jej udziału nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia.

W konsekwencji w przypadku zbycia uzyskanych przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności działek nr 366/4 i nr 386/1 przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych działek na skutek zniesienia współwłasności, nie ciąży na Wnioskodawcy obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału.

Zatem, każde przeniesienie prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z powyższym także przeniesienie prawa własności nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowych nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 31 sierpnia 2007 r. Spółka Akcyjna nabyła 50% udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowych obejmujących działki nr 366/1 i nr 368. Pozostałe 50% udziałów we współwłasności należało do Wnioskodawcy. Udział we współwłasności nieruchomości gruntowych obejmujących działki nr 366/1 i nr 386 Wnioskodawca nabył w drodze umowy z dnia 3 kwietnia 1981 r. o przekazaniu własności i współwłasności gospodarstwa rolnego zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Jego rodzicami. Na mocy prawomocnego postanowienia z dnia 24 października 2013 r. Sąd Rejonowy Wydział I Cywilny dokonał zniesienia współwłasność dwóch nieruchomości gruntowych poprzez fizyczny podział tych nieruchomości:

*   działkę nr 366/1 podzielił na działkę nr 366/4 o pow. 0,6024 ha i przyznał Wnioskodawcy na wyłączną własność oraz działkę nr 366/3 o pow. 0,6025 ha i przyznał na wyłączną własność Spółce Akcyjnej,

*   działkę nr 386 podzielił na działkę nr 386/1 o pow. 1,2750 ha i przyznał Wnioskodawcy na wyłączną własność oraz działkę nr 386/2 o pow. 1,2750 ha i przyznał na wyłączną własność Spółce Akcyjnej.

Ww. postanowienie Sądu Rejonowego uprawomocniło się dnia 7 grudnia 2013 r. Tytułem wyrównania wartości nowo utworzonych działek nr 386/1 i nr 386/2, Sąd zasądził od Spółki Akcyjnej na rzecz Wnioskodawcy dopłatę w kwocie 62 067,05 zł. Wartość działek, które Wnioskodawca nabył na wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności wraz z otrzymaną dopłatą mieści się w ramach wartości udziału we współwłasności nieruchomości, który przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności nieruchomości. Wnioskodawca zamierza sprzedać działki będące Jego własnością. Zamierzone zbycie ww. nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego). Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Z zawartej we wskazanym przepisie definicji wynika, że współwłasność charakteryzuje się trzema podstawowymi cechami: jednością przedmiotu, wielością podmiotów oraz niepodzielnością wspólnego prawa.

Jedność przedmiotu oznacza, że w stosunku współwłasności przedmiotem prawa własności przysługującego kilku osobom jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchomość. Jeśli rzecz wchodzi w skład zbioru rzeczy, stanowiącego pewną funkcjonalną całość, to współwłasność dotyczy każdej pojedynczej rzeczy wchodzącej w skład takiego zbioru, nie zaś zbioru. Istotną cechą charakteryzującą współwłasność jest wielość podmiotów prawa własności jednej rzeczy. Chodzi tu o co najmniej dwie lub więcej osób, które pomimo łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa. We współwłasności prawo własności przysługuje, jak wynika z brzmienia zacytowanego przepisu, niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma więc wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Jednym z podstawowych uprawnień przysługujących współwłaścicielowi jest prawo domagania się zniesienia współwłasności. Może dojść do niego w dwóch trybach: umownym, kiedy to współwłaściciele osiągają porozumienie co do faktu zniesienia współwłasności oraz sądowym następującym w wyniku postanowienia sądu. W kodeksie cywilnym wyróżniono natomiast trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej.

Stosownie natomiast do art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Analiza powyższego wskazuje, że instytucja zniesienia współwłasności stanowi likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego.

Zniesienie współwłasności nie stanowi natomiast zbycia (nabycia) rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas nie mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem (nabyciem) udziału w nieruchomości lub prawie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące przepisy prawa należy zauważyć, że w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości Wnioskodawca otrzymał spłatę celem wyrównania wartości przydzielonych nieruchomości natomiast wartość działek, które Wnioskodawca nabył na wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności wraz z otrzymana spłatą mieściła się w ramach wartości udziału we współwłasności nieruchomości, który przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności nieruchomości. Jednocześnie jednak, udział w nieruchomości, której dotyczyło ww. zniesienie współwłasności, Wnioskodawca nabył w drodze umowy przekazania własności i współwłasności gospodarstwa rolnego w dniu 3 kwietnia 1981 r. W konsekwencji w przedstawionej sytuacji upłynął już okres 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości, a więc dokonanie odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tutejszy Organ zaznacza, że do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny dołączonych do wniosku dokumentów (ich weryfikacji). Organ podatkowy rozpatruje sprawę wyłącznie w ramach zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz jego stanowiska.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.