Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.21.2025.2.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-06
Teza: Nabycie pierwszej nieruchomości nie oddanej do użytkowania.
Słowa kluczowe: budynek-budynek niemieszkalny; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia nieruchomości.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 lutego 2025 r. Treść wniosku
    jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    (...) r. zakupił Pan wraz z żoną nieruchomość położoną w miejscowości (...) przy ulicy (...),
    na mocy aktu notarialnego rep. A nr (...) sporządzonego przez notariusza (...). Był to Pana

    pierwszy zakup nieruchomości mieszkalnej – nigdy wcześniej nie był Pan (ani żona)
    właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania, domu ani innego budynku mieszkalnego.
    Zakupiona nieruchomość jest działką budowlaną wraz z budynkiem mieszkalnym, który w
    momencie zakupu nie posiadał odbioru budynku z powodu braku zamontowanej pompy
    ciepła (oraz odbioru instalacji elektrycznej, ze względu na brak pompy ciepła). Instalacja
    elektryczna znajdowała się w momencie kupna w domu. Cała instalacja grzewcza została
    wykonana i odebrana, jednak poprzedni właściciele nie zainstalowali urządzenia
    grzewczego z uwagi na uzasadnioną obawę przed jego kradzieżą: poprzedni właściciele
    nieruchomości padli ofiarą kradzieży materiałów budowlanych oraz w momencie
    sprzedaży nieruchomości mieszkali za granicą (w Wielkiej Brytanii). Poza tym wszystkie
    inne instalacje zostały wykonane, co jest potwierdzone dokumentami odbioru. Budynek w
    momencie zakupu był bardziej kompletny niż w powszechnym rozumieniu stanu
    „deweloperskiego". Notariusz, który sporządził akt notarialny, pobrał podatek od
    czynności cywilnoprawnych oraz zalecił złożenie wniosku ORD-IN w celu uzyskania
    indywidualnej interpretacji podatkowej, ponieważ nie był w stanie samodzielnie ustalić,
    czy nieruchomość spełnia warunki zwolnienia przedmiotowego opisanego w art. 9 pkt 17
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Pytanie – ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku
    Czy w opisanym stanie faktycznym przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od
    czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych?
    Pana stanowisko w sprawie – doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku
    Uważa Pan, że przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Kluczowym determinantem według ustawy zdaje się być intencja zaspokojenia potrzeby
    mieszkaniowej. Oświadcza Pan wraz z żoną (...), że nieruchomość została kupiona przez
    Państwa w celu zaspokojenia potrzeb celów mieszkalnych, a w celu spełnienia wszystkich
    wymogów formalnych dla odbioru budynku potrzebują Państwo około miesiąca (na dzień
    dzisiejszy, tj. (...) r. czekają Państwo na uprawomocnienie pozwolenia na budowę, które
    pozwoli na instalację pompy ciepła). Wszystkie inne przesłanki do zwolnienia z podatku od
    czynności cywilnoprawnych zostały spełnione.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
    Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
    Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Na podstawie art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
    Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
    Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany,
    albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są
    odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
      1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym – 2%,
      2) innych praw majątkowych – 1%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności
    cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w
    zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące
    lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub
    osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych
    praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał
    50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych jest sprzedaż, której przedmiotem jest:
      - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
      - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
      - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
        jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50%.
    Z wniosku wynika, że zakupił Pan wraz z żoną działkę budowlaną wraz z budynkiem
    mieszkalnym, który w momencie zakupu nie posiadał odbioru budynku z powodu braku
    zamontowanej pompy ciepła oraz odbioru instalacji elektrycznej. Instalacja elektryczna
    znajdowała się w momencie kupna domu. Cała instalacja grzewcza została wykonana i
    odebrana, jednak poprzedni właściciele nie zamontowali urządzenia grzewczego (pompy
    ciepła) z obawy przed kradzieżą. Poza tym, wszystkie inne instalacje zostały wykonane, co
    jest potwierdzone dokumentami odbioru. Budynek w momencie zakupu był bardziej

    kompletny niż w powszechnym rozumieniu stanu „deweloperskiego”. W celu spełnienia
    wszystkich wymogów formalnych dla odbioru budynku potrzebują Państwo około
    miesiąca (aktualnie czekają Państwo na uprawomocnienie się pozwolenia na budowę,
    które pozwoli na instalację pompy ciepła). Był to Pana pierwszy zakup nieruchomości
    mieszkalnej. Nigdy wcześniej nie był Pan (ani żona) właścicielem ani współwłaścicielem
    mieszkania, domu, ani innego budynku mieszkalnego. Od nabycia ww. nieruchomości
    notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.
    Pana zdaniem, przysługuje Panu prawo do zwolnienia z podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z takim stanowiskiem, w opisanej sytuacji, nie można się zgodzić.
    Przedmiotowe zwolnienie dotyczy sprzedaży m.in. prawa własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.
    Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 725):
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      - budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
        związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
        oraz posiada fundamenty i dach;
      - budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno
        stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
        zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
        całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali
        mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni
        całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    W świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny –
    jednorodzinny jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb
    mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.
    Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
    Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o
    pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2,
    można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru
    budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia
    doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a
    stosuje się.
    Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym
    samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa
    powyżej.
    W sprawie będącej przedmiotem wniosku wskazał Pan, że na dzień zakupu nieruchomości
    – budynek mieszkalny miał wykonaną instalację grzewczą (bez podłączonego urządzenia
    grzewczego) oraz pozostałe instalacje. Budynek na dzień zakupu był bardziej kompletny
    niż w powszechnym rozumieniu stanu „deweloperskiego”. Jednakże budynek nie był
    oddany do użytkowania oraz nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy.
    Skoro więc nie są spełnione warunki, o których mowa w Prawie budowalnym to taki
    budynek nie może być w świetle prawa użytkowany. Tym samym nie może zaspokajać
    potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie
    stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia w świetle przepisów
    obowiązującego prawa użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu

    potrzeb mieszkaniowych, nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności
    cywilnoprawnych, wskazanym w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Mając na uwadze powyższe, zakup nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym, co do
    którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o
    zakończeniu budowy (zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane) nie podlega
    zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Jak wynika z wniosku, przedmiotem umowy sprzedaży była nieruchomość wraz z
    budynkiem mieszkalnym nie oddanym jeszcze do użytkowania. To oznacza, że nie został
    spełniony warunek nabycia prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
    Skoro więc w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wraz z budynkiem
    mieszkalnym, nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie lub nie zostało złożone
    zawiadomienie o zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe jest jego
    użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tym samym, nie mógł Pan
    skorzystać z ww. zwolnienia.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu
    prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
    faktycznym.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Aby
      interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z
      opisem stanu faktycznego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
    Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
    Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
    /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa.