Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.376.2017.1.MS1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-20
Teza: Sprzedaż przez Wnioskodawcę i Jego żonę w 2017 r. zabudowanej działki 913/21 nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej oraz z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2017 r. (data wpływu 12 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 października 2017 r. (data nadania 18 października 2017 r., data wpływu 19 października 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca i Grażyna C. oraz Marcin i Magdalena C. nabyli po 1/2 części na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej niezabudowaną działkę ewidencyjną Nr 913/14 o obszarze 1.200 m2, dla której Sąd Rejonowy wydział ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Wpisu współwłasności na ich rzecz we wskazanych udziałach w powołanej księdze dokonano na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 30 grudnia 2008 roku przed notariuszem.

Następnie działka ta została zabudowana domem bliźniaczym z dwoma oddzielnymi lokalami na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej z upoważnienia starosty w dniu 8 czerwca 2009 roku o następujących parametrach:

*   powierzchnia zabudowy - 219,60 m2
*   powierzchnia użytkowa -2 x 137,30 m2
*   powierzchnia garażu-2x18,40 m2
*   kubatura - 2 x 777,90 m3
*   ilość izb - 2 x 5.

Budynek został usytuowany na działce numer 913/14.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym dnia 7 lutego 2014 roku przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego budynek został oddany do użytkowania.

W styczniu 2017 roku współwłaściciele złożyli projekt podziału nieruchomości i zgodnie z ostateczną decyzją wydaną z upoważnienia wójta gminy w dniu 16 stycznia 2017 roku zatwierdzono projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 913/14 na następujące działki:

*   działkę gruntu Nr 913/20 o powierzchni 600 m2 dla Marcina i Magdaleny C.,
*   działkę gruntu Nr 913/21 o powierzchni 600 m2 dla Andrzeja i Grażyny C.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dnia 7 lutego 2017 roku z upoważnienia starosty każda z działek zabudowana jest połówką domu bliźniaczego na podstawie ostatecznej decyzji wydanej z upoważnienia starosty w dniu 8 czerwca 2009 roku o następujących parametrach:

*   powierzchnia zabudowy - 219,60 m2
*   powierzchnia użytkowa - 2 x 137,30 m2
*   powierzchnia garażu-2x18,40 m2kubatura-2 x 777,90 m3
*   ilość izb - 2 x 5.

W dniu 13 kwietnia 2017 roku współwłaściciele dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości składającej się z działek Nr 913/20 i 913/21 zabudowanych domem bliźniaczym przed notariuszem.

Zniesienia współwłasności opisanej nieruchomości dokonano bez obowiązku jakichkolwiek spłat i dopłat na rzecz drugiej strony. Współwłaściciele określili wartość całej nieruchomości na kwotę 1.298.000 złotych przy czym wartość działki gruntu 913/20 wynosi 649.000 złotych, zaś wartość działki gruntu 913/21 wynosi 649.000 złotych, wobec czego wartość obydwu działek jest równa wartości udziału we współwłasności, który przysługiwał stronom przed zniesieniem współwłasności.

W dniu 24 kwietnia 2017 roku przed Notariuszem Andrzej i Grażyna C. sprzedali zabudowaną działkę gruntu Nr 913/21 o powierzchni 600 m2 za cenę 650.000 złotych.

Od zakupu nieruchomości upłynęło powyżej 8 lat i w okresie tym nie zmienił się udział w nieruchomości, a wyjście ze współwłasności odbyło się bez jakichkolwiek dopłat i spłat na rzecz drugiej strony oraz wielkość nieruchomości dla każdej ze stron nie uległa zmianie.

Sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany w 2017 roku ze sprzedaży nieruchomości, która została nabyta w dniu 30 grudnia 2008 roku, a następnie w stosunku do której dokonano zniesienia współwłasności w dniu 13 kwietnia 2017 roku bez jakichkolwiek spłat i dopłat nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z opisanym zdarzeniem od zakupu nieruchomości upłynęło powyżej 5 lat a po wyjściu ze współwłasności każda ze stron posiadała taki sam udział w nieruchomości jak poprzednio Wnioskodawca uważa, że podatek od zbycia nieruchomości nie należy się.

Jednocześnie Wnioskodawca nadmienia, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez jakichkolwiek spłat i dopłat oraz wielkość obydwu nieruchomości nie uległa zmianie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można odpłatnie lub nieodpłatnie.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została także przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy Kodeks cywilny nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z wniosku wynika, że Andrzej (Wnioskodawca) i Grażyna C. oraz oraz Marcin i Magdalena C. na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 30 grudnia 2008 roku nabyli po 1/2 części na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej niezabudowaną działkę o obszarze 1.200 m2. Następnie działka ta została zabudowana domem bliźniaczym z dwoma oddzielnymi lokalami, który został oddany do użytkowania 7 lutego 2014 roku. W styczniu 2017 roku współwłaściciele złożyli projekt podziału nieruchomości i zgodnie z ostateczną decyzją w dniu 16 stycznia 2017 roku zatwierdzono projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 913/14 na działki Nr 913/20 o powierzchni 600 m2 dla Marcina i Magdaleny C., działkę gruntu Nr 913/21 o powierzchni 600 m2 dla Andrzeja i Grażyny C. W dniu 13 kwietnia 2017 roku współwłaściciele dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości bez obowiązku jakichkolwiek spłat i dopłat na rzecz drugiej strony. Wartość obydwu działek jest równa wartości udziału we współwłasności, który przysługiwał stronom przed zniesieniem współwłasności.

W dniu 24 kwietnia 2017 roku Andrzej i Grażyna C. sprzedali zabudowaną działkę gruntu Nr 913/21 o powierzchni 600 m2 za cenę 650.000 złotych.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie natomiast do art. 48 Kodeksu cywilnego – budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Tak więc biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT nie rozdziela bowiem sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową (w przepisie jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości). Dodatkowo, ustawa o PIT nie wskazuje też, by podatnicy musieli w takich przypadkach traktować sprzedaż budynku jako odrębne źródło przychodu w podatku dochodowym. Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Odnosząc się natomiast do dokonanego zniesienia współwłasności Celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 196 § 1 ww. ustawy – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
*   wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że wartość obydwu działek jest równa wartości udziału we współwłasności, który przysługiwał stronom przed zniesieniem współwłasności oraz, że zniesienia współwłasności dokonano bez obowiązku jakichkolwiek spłat i dopłat na rzecz drugiej strony.

Zatem, z uwagi na fakt, że w wyniku zniesienia współwłasności udział Wnioskodawcy w nieruchomości nie zwiększył się w stosunku do udziału, jaki przysługiwał Mu we współwłasności, za datę nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości należy uznać dzień 30 grudnia 2008 r., kiedy na mocy aktu notarialnego Wnioskodawca z żoną nabył przysługujący Mu udział w nieruchomości. Tak więc termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z dniem 31 grudnia 2013 r.

W związku z powyższym sprzedaż przez Wnioskodawcę i Jego żonę w 2017 r. zabudowanej działki 913/21 nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej oraz z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie Zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a w przedmiotowej sprawie nie został złożony wniosek wspólny, o którym mowa w art. 14r ww. ustawy, niniejsza interpretacja dotyczy jedynie Wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Żona Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.