Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.89.2022.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-27
Teza: Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

17 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie własności budynku, budowli i innych naniesień znajdujących się na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 czerwca 2022 r. (wpływ 7 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

… Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

\`(...)\` S.A.

**Opis zdarzenia przyszłego**

(i) Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja

X S.A. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania; dalej: „Zbywca”) jest spółką holdingową działającą w branży … .

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania; dalej: „Nabywca”) prowadzi działalność gospodarczą polegającą, w przeważającej mierze, na … .

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży udziału w wysokości 134/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr … znajdującej się przy ulicy (…) wraz z udziałem w wysokości 134/1000 w prawie własności budynku administracyjno-biurowego znajdującego się na tej działce oraz z udziałem w wysokości 134/1000 w prawie własności budowli i innych naniesień znajdujących się na tej działce (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt (iv) poniżej.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje (i) udział w wysokości 134/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr … znajdującej się przy ulicy (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o nr … (dalej: „Grunt”) jak również (ii) udział w wysokości 134/1000 w prawie własności budynku administracyjno-biurowego Y (dalej: „Budynek”) oraz budowli i innych naniesień znajdujących się na działce (dalej: „Budowle”).

W dalszej części wniosku udział w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udział w prawie własności Budynku i Budowli będzie określany łącznie jako „Nieruchomość”. W skład Nieruchomości wchodzi m.in. parking przynależny do Nieruchomości, którego część może wykraczać na ok. pół metra poza obręb działki Gruntu stanowiącej przedmiot Transakcji.

Pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych są: Nabywca (503/1000 udziału), A Sp. z o.o. (194/1000 udziałów), B sp. z o.o. (89/1000 udziałów) oraz C sp. z o.o. (80/1000 udziałów) (dalej łącznie jako: „Współwłaściciele”). Tym samym, Nabywca jest już większościowym współwłaścicielem Nieruchomości. Oprócz Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Nabywca rozważa również nabycie udziałów we współwłasności Nieruchomości należących aktualnie do pozostałych Współwłaścicieli, tak aby ostatecznie zostać jedynym właścicielem Nieruchomości. Nabycia udziałów w Nieruchomości nienależących do Zbywcy najprawdopodobniej będą w przyszłości przedmiotem osobnego wniosku / wniosków o wydanie interpretacji.

Współwłaściciele zawarli umowę z dnia 5 czerwca 2001 r. (zmienioną umowami z dnia 23 stycznia 2007 r., oraz z dnia 15 września 2010 r.), określającą sposób korzystania z pomieszczeń Budynku oraz pozostałych części Nieruchomości (umowa _quoad usum_), na podstawie której Współwłaściciele dokonali podziału Nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytków. W oparciu o postanowienia tejże umowy, Zbywcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Nieruchomości (bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych Współwłaścicieli) oraz pobierania pożytków z umów dotyczących tych powierzchni.

Ponadto, każdy ze Współwłaścicieli Nieruchomości zawarł umowę ze spółką D Sp. z o.o. (dalej: D) na świadczenie usług dotyczących zarządzania Nieruchomością. Zakres usług świadczonych przez D w ramach przedmiotowych umów obejmuje m.in.: zapewnienie sprawnego funkcjonowania Nieruchomości poprzez utrzymywanie jej we właściwym stanie technicznym, dokonywanie niezbędnych remontów i konserwacji, ochronę i zapewnienie bezpieczeństwa etc.

Obecni współwłaściciele Nieruchomości są równocześnie wyłącznymi wspólnikami D w częściach odpowiadających ich udziałowi we współwłasności Nieruchomości. Obok nabycia udziału w Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również 134/1000 udziałów w kapitale zakładowym D (Strony zdecydują czy nastąpi to w ramach tej samej umowy obejmującej Nieruchomość czy na podstawie odrębnej umowy). Skutki podatkowe nabycia udziałów w D nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy tzn. nie stanowi odrębnego działu lub oddziału, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Zbywca nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla Nieruchomości. Nieruchomość stanowi jedno z bardzo wielu aktywów Zbywcy, który prowadzi szeroką działalność w branży energetycznej, telekomunikacyjnej i nieruchomości. Zbywca posiada również inne nieruchomości, zatrudnia pracowników i nie jest spółką celową dedykowaną do prowadzenia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i pierwsze zasiedlenie Nieruchomości

Budowa Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości została zakończona w 1979 r. Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w czerwcu 1979 r. Od tamtej pory pomieszczenia w Budynku były wykorzystywane przez współwłaścicieli lub sukcesywnie przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu.

Zbywca był jednym ze współwłaścicieli, którzy sfinansowali pierwotną budowę Budynku i Budowli w latach siedemdziesiątych XX w. na Gruncie należącym do Skarbu Państwa. Następnie, na podstawie decyzji burmistrza dzielnicy (…) Grunt został przekazany we współużytkowanie wieczyste ówczesnym współwłaścicielom (w tym Zbywcy) na okres 99 lat z obowiązkiem zapłaty opłaty rocznej przez współwłaścicieli (pierwsza opłata roczna w wysokości 25% wartości Gruntu, pozostałe opłaty roczne w wysokości 3% wartości Gruntu - do uiszczenia przez współwłaścicieli według wysokości udziałów w Gruncie); (ii) własność Budynku i Budowli została nieodpłatnie przekazana ówczesnym współwłaścicielom (w tym Zbywcy) zgodnie z ich udziałem we współwłasności. Przedmiotowa decyzja była podstawą do dokonania wpisu prawa użytkowania wieczystego Gruntu i własności Budynku oraz Budowli w księdze wieczystej.

W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14) ustawy o VAT doszło co najmniej dwa lata temu. Przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy o VAT). Zgodnie z najlepszą wiedzą Zbywcy, takie wydatki nie zostały poniesione również przez pozostałych Współwłaścicieli.

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest udział w Nieruchomości przypadający Zbywcy. Jednocześnie, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Nieruchomości wydzielonych Zbywcy na mocy umowy _quoad usum_. Dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego należy wskazać, że obecnie udział Zbywcy w Nieruchomości jest wydzierżawiony do podmiotu trzeciego i przed przeprowadzeniem Transakcji Zbywca rozwiąże umowę dzierżawy oraz stanie się stroną umów najmu (jako wynajmujący) dotyczących tego udziału. Następnie, w ramach Transakcji, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki najmu w miejsce Zbywcy (również jako wynajmujący).

Ponadto, na podstawie art. 221 Kodeksu cywilnego, postanowienia umowy _quoad usum_ będą skuteczne wobec Nabywcy. Stosownie bowiem do wskazanego przepisu, czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także wobec nabywcy udziału we współwłasności, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

Lista składników majątkowych, które zostaną przeniesione przez Zbywcę w ramach Transakcji (razem z Nieruchomością) obejmie:

1\. prawo własności ruchomości i elementów wyposażenia Nieruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą wyłączną własność Zbywcy (100%) lub współwłasność Zbywcy (134/1000 udział we współwłasności) oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

2\. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) - jeśli wystąpią - oraz środki pieniężne wynikające z kaucji zdeponowanych przez najemców;

3\. prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynku, włącznie ze środkami pieniężnymi ze zdeponowanych kaucji gwarancyjnych lub gwarancji bankowych i polis ubezpieczeniowych - w zakresie w jakim takie prawa wystąpią;

4\. prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością, stanowiące na dzień Transakcji własność Zbywcy, w tym nośniki, na których zostały zapisane dokumenty i informacje udostępnione przez Zbywcę za pośrednictwem … w ramach badania due diligence;

5\. prawa własności intelektualnej związane z Nieruchomością (jeśli wystąpią).

Ponadto, w ramach Transakcji, Nabywca przystąpi do umowy ubezpieczenia Nieruchomości, w ramach których ubezpieczonymi są wszyscy Współwłaściciele Nieruchomości.

Dla kompletności należy wskazać, że Nabywca nabędzie od Zbywcy również udziały w D - najprawdopodobniej na podstawie osobnej umowy zawartej tego samego dnia co umowa sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

1\. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

2\. należności i zobowiązań Zbywcy, w tym z tytułu umów najmu, z zastrzeżeniem zobowiązań z tytułu zwrotu kaucji na rzecz najemców i wykonawców;

3\. praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Zbywcę umów zarządzania aktywami (asset management) - Zbywca nie jest stroną takiej umowy w odniesieniu do Nieruchomości;

4\. praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

5\. praw i obowiązków z umów ubezpieczenia zawartych przez Zbywcę innych niż wskazana powyżej;

6\. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

7\. ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy, z zastrzeżeniem możliwości przekazania wybranych plików rozliczeniowych / baz danych niezbędnych do wystawiania przez Nabywcę faktur lub innych dokumentów księgowych;

8\. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami)

9\. zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych;

10\. tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how;

11\. pracowników ani zakładu pracy Zbywcy;

12\. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością (obejmującej usługi z zakresu property management) zawartej ze spółką D (w tym zakresie Nabywca zawrze nową umowę z D);

13\. praw i obowiązków wynikających z zawartych umów serwisowych tj. umowy w zakresie utrzymania czystości niektórych części Zbywcy, umowy na serwis i konserwację urządzeń teletechnicznych oraz umowy w zakresie utrzymania technicznego elementów instalacji obsługujących wyłączne części Zbywcy oraz praw i obowiązków z umów związanych ze świadczeniem usług telekomunikacyjnych (w tym zakresie Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi lub innymi dostawcami),

14\. innych nieruchomości Zbywcy.

Nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.

Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur za najem oraz opłaty eksploatacyjne i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, tj. także za część danego miesiąca przypadającą od dnia Transakcji. Przy czym, Zbywca będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia na rzecz Nabywcy odpowiadającego kwocie czynszu oraz opłat eksploatacyjnych należnych za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia miesiąca w którym została zawarta Transakcja.

W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty ceny za Nieruchomość) w ogóle nie wystąpią.

Dla kompletności Strony pragną wskazać, że mogą uzyskać polisę ubezpieczenia ryzyka stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży Nieruchomości z powodu braku uchwały akcjonariuszy Zbywcy zawierającej zgodę na sprzedaż Nieruchomości. Jednocześnie Zbywca dołoży starań, aby te przeszkody nie wystąpiły, a jeśli wystąpią, Strony będą dążyć do ich usunięcia.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Należy wskazać, że Nabywca prowadzi już analogiczną działalność w odniesieniu do swojego obecnego udziału w Nieruchomości (tj. 503/1000). Udział ten został nabyty w 2020 r. i opodatkowanie tej transakcji zostało potwierdzone przez Nabywcę w drodze interpretacji indywidualnych o sygn. 0111-KDIB2-2.4014.309.2019.2.MZ (na gruncie PCC) oraz 0114-KDIP4-1.4012.89.2019.1.AK (na gruncie VAT).

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności umowę z D w zakresie zarządzania Nieruchomością (obejmującą usługi z zakresu property management) oraz umowę w zakresie zarządzania aktywami (asset management) z innym podmiotem. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na niektóre usługi serwisowe, które nie będą objęte umową z D a dotyczą zarządzania Nieruchomością, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę przedmiotowych umów, których obecnie jest stroną.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania w treści uzupełnienia wniosku z 7 czerwca 2022 r. jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0114-KDIP4-3.4012.180.2022.3.MAT, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

**Pytanie**

Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zainteresowani podkreślają, że analogiczne skutki podatkowe zostały potwierdzone przez Nabywcę w interpretacji Znak: 0111-KDIB2-2.4014.309.2019.2.MZ dotyczącej obecnego udziału Nabywcy w Nieruchomości.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 24 czerwca 2022 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.180.2022.3.MAT.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 49 oraz udział w prawie własności budynku administracyjno-biurowego, budowli i naniesień znajdujących się na tej działce. Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 czerwca 2022 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.180.2022.3.MAT, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. (…) Dodatkowo w myśl ww. art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, Zbywca oraz Nabywca Nieruchomości, którzy będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy udziału w ww. Budynku i Budowlach wraz z przysługującym im udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu, pod warunkiem złożenia, przed dniem dokonania Transakcji, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, bądź w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości. Podsumowując, Zbywcy będzie przysługiwało, w odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości, prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, z możliwością wyboru przez Strony transakcji jej opodatkowania, po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 cyt. ustawy. (…)”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).