Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-889/11-3/IM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-10-12
Teza: podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów oraz w zakresie dochodów.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, reprezentowanego przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2011 r. (data wpływu 12 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie dochodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów oraz w zakresie dochodów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca otrzymał w latach 2009 - 2010 w darowiźnie od rodziców następujące działki budowlane:

1.  Data nabycia 29 lipca 2009 r., dokument: akt notarialny, opis zdarzenia: nabycie działek 265/3-4-7-8-9-10-11 w drodze darowizny od rodziców (przy czym jedna z działek stanowiła drogę).
2.  Data nabycia 21 września 2010 r., dokument: akt notarialny, opis zdarzenia: nabycie działek 50/21-22-23-24-25-26-27-28 w drodze darowizny od rodziców (przy czym jedna z działek stanowiła drogę).

Działki te (za wyjątkiem jednej działki o numerze 50/29) zostały sprzedane w latach 2009-2010 za łączną kwotę 299.500 zł, przy czym w roku 2010 Wnioskodawca wydatkował na cele mieszkaniowe (zakup mieszkania) 210.954,40 zł. Natomiast działka nr 50/29 została sprzedana dnia 25 lutego 2011 r. za 21.000 zł.

Zainteresowany nabył również w roku 2009 działkę nr 477/12 za 20.000 zł z zamiarem przeznaczenia na własne cele rekreacyjne. Pieniądze na nabycie działki pochodziły z pożyczki otrzymanej od ojca. Działka była bardzo atrakcyjnie położona w bezpośrednim sąsiedztwie kompleksu czterech jezior, jednakże okazało się, że ze względów formalno-prawnych dla działki tej nie jest możliwe uzyskanie warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Po powzięciu powyższej informacji Wnioskodawca zdecydował się sprzedać przedmiotową działkę nr 477/12, co ostatecznie po ponad roku poszukiwań nabywcy udało się uczynić dnia 25 lutego 2011 r. Sprzedaż nastąpiła za kwotę 99.000 zł.

Ponieważ równolegle pojawiła się możliwość kupna gruntów po okazyjnej cenie, za środki uzyskane ze sprzedaży otrzymanych w darowiźnie gruntów, a także za środki uzyskane ze sprzedaży ww. działki 477/12, Zainteresowany nabył dnia 28 lutego 2011 r. 3/5 udziału we własności działki rolnej (nr 107/1, 2 ha 12 ar 78 m2) za kwotę 137.868 zł. Cena ta jest dość wysoka biorąc pod uwagę rolny charakter gruntu, jednakże Wnioskodawca zamierza podjąć starania w celu przekształcenia ww. nieruchomości na działki budowlane. Jeśli sytuacja będzie tego wymagać, to Zainteresowany założy wodociąg oraz wytyczy ew. utwardzi drogę, przy czym ponieważ sam nie będzie posiadał pracowników ani odpowiedniej infrastruktury to stosowne prace zleci firmie zewnętrznej.

Wnioskodawca zamierza następnie powstałe działki odsprzedać z zyskiem, przy czym nie można wykluczyć, że sytuacja rynkowa spowoduje, że zysk ten będzie niewielki, a może nawet ze sprzedaży działek wystąpi strata. Istnieje również ryzyko, że nie uda się doprowadzić do odrolnienia i podziału ww. gruntu - w takiej sytuacji bardzo prawdopodobna jest sprzedaż ww. udziału we własności gruntu rolnego ze stratą. Natomiast, jeżeli w przyszłości wystąpi możliwość ponownego okazyjnego kupna innej działki bądź innych działek budowlanych, ew. innego gruntu rolnego, możliwego do podziału i przekształcenia na budowlany, Zainteresowany zamierza skorzystać z tej okazji i nabyć te grunty, a następnie ponownie je odsprzedać. Nie można również wykluczyć dalszych nabyć gruntów, jeżeli ich cena będzie korzystna, a Wnioskodawca uzna, że istnieje możliwość ich odsprzedaży z zyskiem. Nie można jednak wykluczyć, że działalność ta przyniesie Wnioskodawcy zamiast zysku straty, czego w gospodarce rynkowej w 100% nie można z góry przewidzieć.

Opisana wyżej przedmiotowa działalność Zainteresowanego nie będzie miała charakteru zorganizowanego, w szczególności Wnioskodawca nie będzie posiadał biura, nie będzie zatrudniał personelu, nie będzie również posiadał serwisu internetowego oraz innych zasobów, typowych dla pozarolniczej działalności gospodarczej. Działalność ta nie będzie też ciągła, Zainteresowany zamierza nabywać i odsprzedawać grunty tylko wtedy, gdy pojawi się tzw. okazja, tj. możliwość zakupu gruntu w bardzo korzystnej cenie. Nie można wykluczyć, że nie dokona żadnej transakcji kupna i sprzedaży przez kilka lat, jednakże nie można również wykluczyć, że przy sprzyjających okolicznościach tego typu transakcje będą dokonywane wielokrotnie w ciągu roku. Nie można również wykluczyć, że kupno i odsprzedaż gruntów przyniosą Wnioskodawcy straty.

Jednocześnie Zainteresowany zamierza rozpocząć pozarolniczą działalność gospodarczą, której zakres na chwilę obecną nie jest jednoznacznie sprecyzowany, jednak najprawdopodobniej będzie wiązał się nieruchomościami. Może to być np. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, wycena nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami, usługi geodezyjne i kartograficzne. Ponieważ Wnioskodawca nie posiada stosownych uprawnień zawodowych w ww. zakresie, będzie musiał zatrudnić lub nawiązać współpracę z osobą lub osobami, które takie uprawnienia posiadają. Działalność ta będzie prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym jej zakres może być inny niż wyżej opisany a także może zmieniać się w czasie. Jest to spowodowane zmiennością rzeczywistości gospodarczej i koniecznością dostosowania się do bieżących okoliczności. Nie będzie to natomiast kupno - sprzedaż nieruchomości.

Wnioskodawca rozważa również przystąpienie jako wspólnik do spółki osobowej, której przedmiotem działalności będzie poszukiwanie atrakcyjnych nieruchomości na zlecenie zamożnych klientów, które będzie wynagradzane prowizyjnie, w przypadku, gdy transakcja dojdzie do skutku. Działalność z dużym prawdopodobieństwem będzie bardzo zyskowna, wstępne kalkulacje i plany finansowe wskazują na niewielkie koszty prowadzenia działalności i możliwe do uzyskania wysokie prowizje.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie dochodów.

W jaki sposób rozliczyć przychody i koszty oraz dochód lub stratę z poszczególnych rodzajów aktywności Wnioskodawcy, tj. z niemającego charakteru zorganizowanego i ciągłego odpłatnego zbycia nieruchomości, indywidualnej działalności gospodarczej oraz z udziału w spółce niemającej osobowości prawnej?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody i koszty oraz dochód lub stratę z poszczególnych rodzajów aktywności, tj. z niemającego charakteru zorganizowanego i ciągłego odpłatnego zbycia nieruchomości, indywidualnej działalności gospodarczej oraz z udziału w spółce niemającej osobowości prawnej należy dla celów rozliczenia podatku dochodowego zsumować i rozliczać jako jedną podstawę opodatkowania z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy o PIT dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Zgodnie z art. 5b ust. 2 ustawy o PIT, jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niemającą osobowości prawnej, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 czyli za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy, w świetle powołanych wyżej przepisów, wszystkie przychody i koszty związane z:

*   odpłatnym zbyciem nieruchomości,
*   indywidualną pozarolniczą działalnością gospodarczą,
*   udziałem Wnioskodawcy w spółce niemającej osobowości prawnej,

jako przychody i koszty z pozarolniczej działalności gospodarczej, stanowią przychody i koszty dotyczące jednego źródła przychodów i dla celów rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych należy je skumulować w jedną podstawę opodatkowania.

Powyższy sposób postępowania jest prawidłowy, niezależnie od tego jak będzie kształtowała się relacja dochodów z poszczególnych rodzajów aktywności Wnioskodawcy, tj. z odpłatnego zbycia nieruchomości, indywidualnej pozarolniczej działalności gospodarczej i udziału w dochodzie spółki nie mającej osobowości prawnej.

Nawet jeśli przykładowo odpłatne zbycie nieruchomości będzie przynosiło znaczne straty, a działalność gospodarcza znaczne dochody to całość należy skumulować w jedną podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Bezzasadne będzie natomiast rozdzielanie podstawy opodatkowania:

*   na dochód lub stratę ze zbycia nieruchomości oraz
*   na dochód lub stratę z indywidualnej pozarolniczej działalności gospodarczej i z udziału w dochodzie spółki niemającej osobowości prawnej,

gdyż dotyczą one jednego źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza - niezależnie od tego, która w wymienionych wyżej aktywności Wnioskodawcy przyniesie dochód a która stratę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy organ informuje, że wniosek w zakresie:

*   przychodów został rozstrzygnięty w dniu 12 października 2011 r. odrębną interpretacją indywidualną nr ILPB1/415-889/11-3/IM,
*   podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębną interpretacją indywidualną.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.