Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.291.2017.2.WN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-06
Teza: - uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych oraz opodatkowania tych lokali podatkiem VAT, - zastosowanie zwolnienia od podatku VAT czynności dostawy lokali mieszkalnych
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; sprzedaż; stawka; usługi
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 maja 2017 r. (data wpływu 26 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismem z 29 sierpnia 2017 r. (data wpływu 4 września 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych oraz opodatkowania tych lokali podatkiem VAT – **nieprawidłowe,**
*   zastosowania zwolnienia od podatku VAT czynności dostawy lokali mieszkalnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 czerwca 2017r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych i opodatkowania tych lokali podatkiem VAT oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT czynności dostawy lokali mieszkalnych.

Wniosek został uzupełniony pismem z 29 sierpnia 2017 r. (data wpływu 4 września 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 22 sierpnia 2017r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.291.2017.1.WN.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości oznaczonej działką nr …, zabudowanej budynkiem mieszkalnym („Nieruchomość”). Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta w dniu 26 lipca 1999 r. przez matkę Wnioskodawcy. Po jej śmierci, w dniu 6 października 2003 r., właścicielami ww. nieruchomości zostali Wnioskodawca oraz jego siostra. Po śmierci siostry Wnioskodawcy w dniu 28 grudnia 2015 r. Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem Nieruchomości.

Budynek, który znajduje się na nieruchomości, składa się 5 lokali („Lokale”). Lokale te nie zostały jednak wyodrębnione jako samodzielne lokale stanowiące przedmiot odrębnej od nieruchomości własności w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U.2015.1892) - dalej: „ustawa o własności lokali”.

Od momentu nabycia Nieruchomości tj. od roku 1999, wszystkie Lokale stanowią przedmiot najmu. Budynek został wybudowany w 1949 r. Obecnie dla jego prawidłowego i bezpiecznego funkcjonowania konieczne jest wykonanie prac remontowych. Zalecana jest m.in. wymiana pokrycia dachu wraz z wymianą uszkodzonych elementów, impregnacja całości konstrukcji wykonanie ław kominowych, naprawa tynków i powłok malarskich na części trzonów kominowych, dokończenie wymiany stolarki okiennej, naprawa posadzki i schodów zewnętrznych oraz remont elewacji. Przez cały okres użytkowania w budynku dokonywane były jedynie niezbędne naprawy i remonty oraz prowadzona była jego bieżąca konserwacja.

Nadmienić należy, iż w budynku nie było dokonywanych remontów generalnych i przeprowadzanych prac budowlanych o charakterze modernizacyjnym.

Wobec braku środków na dokonanie koniecznego remontu generalnego oraz ewentualnej modernizacji budynku Wnioskodawca podjął decyzje o zbyciu nieruchomości. Nabywcami Nieruchomości mają zostać jej aktualni najemcy oraz osoba znajoma jednego z najemców („Nabywcy”).

Pierwotnie Wnioskodawca zaproponował sprzedaż całej nieruchomości ww. Nabywcom, którzy stali by się jej współwłaścicielami. Jednakże taka opcja sprzedaży jest dla dużej części z nich nie możliwa ze względu na utrudnienia w uzyskaniu środków na sfinansowanie zakupu. Zakup nieruchomości miałby być sfinansowany w dużej części z kredytów bankowych. Jednakże udzielenie kredytów bankowych zabezpieczonych hipoteką na udziale we współwłasności nieruchomości jest obwarowane przez banki licznymi ograniczeniami i warunkami.

Wobec powyższego Wnioskodawca zamierza wystąpić do Urzędu Miasta z wnioskiem o wydanie zaświadczeń o samodzielności poszczególnych lokali mieszkalnych na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali w ten sposób zostałyby wyodrębnione lokale o numerach 1,2,3,4,5 (dalej: „Lokale”):

*   lokale o numerach 1,2 i 5 stałyby się samodzielnymi lokalami mieszkalnymi bez pomieszczeń przynależnych;
*   lokale o numerach 3 i 4 stałyby się samodzielnymi lokalami mieszkalnymi z pomieszczeniami przynależnymi. Planowane pomieszczenia przynależne stanowią w chwili obecnej poddasze budynku.

Najemca lokalu nr 1 mieszka w nim od 1 maja 2013 r. Jednakże jest zainteresowany nabyciem lokalu nr 2, który obecnie nie jest wynajmowany. Natomiast zakupem lokalu nr 1 jest zainteresowana osoba znajoma obecnego najemcy tego lokalu.

Najemca lokalu nr 3 mieszka w nim od 1 stycznia 2011 r. Najemca lokalu nr 4 mieszka w nim od 1 sierpnia 2015 r. Najemca lokalu nr 5 mieszka w nim od 1 października 2013 r.

W przypadku tych trzech lokali (lokale nr 3-5) chęć nabycia wyrazili ich aktualni najemcy.

Jak zostało to wskazane powyżej, Wnioskodawca nie może sprzedać budynku bez wyodrębnienia w nim osobnych lokali ze względu na problemy potencjalnych nabywców związane z uzyskaniem kredytów bankowych.

Cena sprzedaży wyodrębnionych lokali wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej będzie zbliżona do ceny jaką uzyskałby Wnioskodawca gdyby sprzedawał nieruchomość w całości.

Wyodrębnienie lokali nie będzie wiązało się z żadnymi pracami budowlanymi (budowa, przebudowa, rozbudowa). Jedyne prace będą związane z przystosowaniem pomieszczeń przynależnych i będą polegały na wykonaniu osobnych wejść na poddasze oraz przedzieleniu go ścianką działową.

Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy, informując:

Ad. 1

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku o towarów i usług.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony.

Ad. 2

Wnioskodawca nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a więc w rozumieniu tej ustawy nie prowadzi on działalności gospodarczej. Jednakże wskazuje się, iż Wnioskodawca wykonuje czynności polegające na wykorzystywaniu nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (najem), co w rozumieniu art. 15 ust. 2 zd. 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi działalność gospodarczą. Zatem w rozumieniu powyższego przepisu Wnioskodawca prowadzi działalność w przedmiocie wynajmu nieruchomości.

Ad. 3

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na okoliczność, iż nieruchomość, opisana w stanie faktycznym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. W budynku tym nie wyodrębniono jednak samodzielnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej od nieruchomości własności w rozumieniu ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U.2015.1892). W rezultacie przez „nabycie lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku”, o które pyta tut. Organ, należy rozumieć nabycie nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez matkę Wnioskodawcy 26 lipca 1999 r. Po jej śmierci, w dniu 6 października 2003 r., współwłaścicielami ww. nieruchomości zostali Wnioskodawca oraz jego siostra. Po śmierci siostry Wnioskodawcy w dniu 28 grudnia 2015 r. Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nieruchomości.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości (lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku).

Ad. 4

Lokale oznaczone nr 1, 2 i 5 zostały wynajęte dnia 1 października 1999 r., tj. około 2 miesiące po nabyciu nieruchomości przez Matkę Wnioskodawcy.

Natomiast lokale oznaczone numerami 3, 4 były już wynajmowane w chwili nabycia rzeczonej nieruchomości przez Matkę Wnioskodawcy przez poprzedniego właściciela.

Nadmienić należy, iż budynek został wybudowany około 1949 r. wobec czego Wnioskodawca nie posiada wiedzy na temat tego, w którym dokładnie dniu nastąpiło pierwsze zajęcie znajdujących się w nim lokali po jego wybudowaniu.

Ad. 5

Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie lokali mieszkalnych w rozumieniu podatku dochodowego.

Nadmienić należy, iż przez cały okres użytkowania w budynku dokonywane były jedynie niezbędne naprawy i remonty lokali oraz samej nieruchomości (części wspólne) oraz prowadzona była ich bieżąca konserwacja.

Co więcej, wydatki poniesione w związku ww. pracami nie przekraczały 30% wartości początkowej poszczególnych lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie przedmiotowych lokali. Wobec braku środków na dokonanie koniecznego remontu generalnego oraz ewentualnej modernizacji budynku Wnioskodawca podjął decyzje o zbyciu tej nieruchomości.

Ad. 6

Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie lokali mieszkalnych.

W kwestii okresu, od którego były wynajmowane lokale mieszkalne przez Wnioskodawcę oraz jego poprzedników prawnych patrz ad 4.

Ad. 7

Lokale były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług (zwolnienie przedmiotowe najmu na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług).

Jedynie lokal oznaczony nr 5 - był wynajęty podmiotowi prowadzącemu w nim działalność gospodarczą. Miało to miejsce od października 1999 r. Natomiast od około lutego 2004 r. lokal ten jest już wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ad 8

Wnioskodawca nie posiada obecnie żadnych innych nieruchomości, które ma zamiar przeznaczyć na sprzedaż. Nieruchomość opisana w stanie faktycznym we wniosku o wydanie interpretacje jest jedyną, co do której Wnioskodawca ma zamiar dokonania jej sprzedaży.

Ad 9

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku sprzedaży Lokali wyodrębnionych z Nieruchomości - opisanej w stanie faktycznym - Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Lokali będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w przypadku uznania przez tut. Organ, że Wnioskodawca będzie działać jako podatnik VAT (w odniesieniu do sprzedaży Lokali wyodrębnionych z Nieruchomości) to sprzedaż Lokali będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy czynności sprzedaży wyodrębnionych uprzednio nieruchomości lokalowych nie będą podlegały podatkowi od towarów i usług, albowiem dokonywane będą w ramach zarządzania jego majątkiem prywatnym. Podczas ich zbycia Wnioskodawca nie będzie działał jako przedsiębiorca, w związku z czym taka dostawa będzie neutralna z punktu widzenia podatku VAT.

Wnioskodawca posiada wprawdzie status zarejestrowanego podatnika VAT zwolnionego (podmiotowo) w związku z wynajmem nieruchomości, jednak w tym przypadku nie działa on w ogóle jako podatnik VAT. Przede wszystkim sprzedaż lokali nie będzie w żaden sposób związana z prowadzonymi przez Wnioskodawcę czynnościami opodatkowanymi. Nie będzie to również jakikolwiek rodzaj działalności gospodarczej. Sprzedając Lokale Wnioskodawca realizuje tylko przysługujące mu w stosunku do tych nieruchomości prawo własności. Lokale będące przedmiotem sprzedaży nabyte zostały w drodze dziedziczenia po zmarłej matce oraz siostrze. Sam fakt ich wynajmowania nie można uznać za wykorzystywanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Przede wszystkim od wielu lat stan osobowy wynajmujących nie ulega zmianie. Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności mających na celu podniesienie standardu wynajmowanych Lokali, co mogłoby uzasadniać podniesienie czynszu i uzyskiwanie wyższych zysków.

Jedyne wydatki jakie ponoszone były przez Wnioskodawcę to koszty związane z konserwacją i bieżącymi naprawami Budynku. Wnioskodawca nie będzie również podejmować żadnych dodatkowych działań wykraczających poza zwykłe formy sprzedaży, np. generalny remont Lokali, reklama i czynności marketingowe. Istotnym jest, iż Wnioskodawca nie zamieszcza nawet żadnych ogłoszeń dotyczących planowanej sprzedaży. Krąg przyszłych nabywców będzie prawie tożsamy z aktualnymi Wynajmującymi.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przyszła sprzedaż 5 lokali nie ma takiego charakteru - będzie ona mieć bowiem jedynie charakter okazjonalny, incydentalny.

Nie jest ona dokonana z zamiarem jej powtarzalności (kontynuowania) i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru. Wobec powyższego transakcje te nie mogą być uznane za działalność gospodarczą.

Wnioskodawca nie podejmuje również żadnych aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, które byłyby porównywalne do działań tych podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Dokonując sprzedaży 5 lokali po wyodrębnieniu ich z nieruchomości budynkowej, Wnioskodawca nie będzie więc działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Czynności sprzedaży uznać należy za zwykłe wykonywanie prawa własności w zarządu majątkiem prywatnym. W świetle powyższego transakcje zbycia nieruchomości lokalowych nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż ta nie posiada bowiem znamion sprzedaży profesjonalnej a jest jedynie sprzedażą w wykonywaniu przysługującemu Wnioskodawcy prawu własności.

W tym zakresie należy przytoczyć wyrok z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10. W wyroku tym, powołując się także na swoje wcześniejsze orzeczenia, Trybunał stwierdził m.in., że cyt.: „Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec.s. 1-3013, pkt 32 (pkt 36 wyroku). Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37) (pkt 37 wyroku). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 38 wyroku). Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT (pkt 39 wyroku). Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 40 wyroku). Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (pkt 41 wyroku). Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec.s. I-4295, pkt 58; z dnia (\`(...)\`) października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz.s. 1-10157, pkt 39 (pkt 45 wyroku)”.

Co prawda, powyższe orzeczenie dotyczy sprzedaży działek, jednakże wnioski w nim zawarte mogą znaleźć zastosowanie w niniejszej sprawie, tj. do sprzedaży wyodrębnionych nieruchomości lokalowych.

Jak wskazuje się w orzecznictwie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13) uzależnienie pojęcia „podatnika” od prowadzenia działalności gospodarczej wynika z charakteru podatku VAT, który jest szczególna formą podatku obrotowego od profesjonalnego obrotu gospodarczego. Położenie nacisku na działalność gospodarczą ma na celu odróżnienie podatników VAT od podmiotów podlegających opodatkowaniu innymi podatkami i opłatami transakcyjnymi dotyczącymi obrotu nieprofesjonalnego. Kryterium działalności gospodarczej wyklucza z grona podatników VAT osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, nawet jeżeli wykonują one czynności dostawy towarów.

Aktywność podmiotu prowadzącego zorganizowaną profesjonalnie działalność gospodarczą (handlową) w zakresie obrotu nieruchomościami lub działalność przybierającą taką formę w szczególności może polegać na: ulepszeniu i modernizacji lokali mieszkalnych, działaniach marketingowych podjętych w celu sprzedaży lokali z większym zyskiem, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Przede wszystkim planowane przez Wnioskodawcę transakcje nie będą miały charakteru działalności stałej. Wnioskodawca niewątpliwe zamierza jedynie skorzystać okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego. Co więcej, głównym asumptem do wydzielenia odrębnych lokali i ich zbycia nie jest chęć uzyskania jak najwyższej ceny (co mogłoby mieć miejsce w przypadku wyremontowania i zmodernizowania lokali po ich wydzieleniu, poszerzenia kręgu zainteresowanych nabywców poprzez ogłoszenia w ogólnodostępnej prasie lub Internecie itp.), lecz wola wyzbycia się Nieruchomości, która dla swego dalszego bezpiecznego bytu wymaga wielu kosztownych dodatkowych prac remontowych i konserwacyjnych.

Istotnym jest, iż uzyskane ze sprzedaży środki finansowe planuje przeznaczyć na potrzeby rodziny, a więc na cele prywatne, a nie na cele związane z działalnością gospodarczą.

Rekapitulując, Wnioskodawca nie podejmował ani nie planuje podjęcia innych działań podejmowanych zwykle przez podmioty zajmujące się profesjonalnie handlem nieruchomościami, a więc nie zamierza podejmować działań marketingowych, w szczególności nie zamierza dodawać ogłoszeń o sprzedaży, nie będzie także dokonywał innych wydatków, które mogłyby wpłynąć na wyższą cenę sprzedaży lokali. Wydzielenie jest podyktowane brakiem możliwości sfinansowania sprzedaży przez określony krąg nabywców, którzy są aktualnymi wynajmującymi te lokale (lub ich bliskimi znajomymi).

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż sprzedaż przez Wnioskodawcę wyodrębnionych uprzednio lokali mieszkalnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże w razie uznania przez tutejszy Organ, że Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług czynność sprzedaży wyodrębnionych z Nieruchomości lokali mieszkalnych powinna korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1581/10 uznał, że pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing. Jest to oddanie pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem tylko pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli.

Jak wyjaśnił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 2 lutego 2012 r. (IPPP2/443-1251/11-2/IZ) Pierwsze zasiedlenie zatem będzie miało miejsce np. wtedy, gdy podatnik wybuduje nowy obiekt budowlany (np. biurowiec), po czym dokona jego sprzedaży, najmu, dzierżawy czy leasingu. Jeżeli jednak po jego wybudowaniu nie dokona takiej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a będzie go sam użytkował na własną działalność to nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia. Zbywając go zatem po 5, 10, lub 15 latach eksploatacji, dokonuje dopiero jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, co czyni tę czynność opodatkowaną (chyba, że przy jego budowie nie korzystał z odliczenia podatku i nie dokonywał nakładów ulepszających w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej budynku, a jeżeli takie poczynił, wykorzystywał ten budynek w stanie ulepszonym do działalności opodatkowanej co najmniej 5 lat - wówczas będzie to dostawa zwolniona od VAT).

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, albowiem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Nieruchomość została nabyta w 1999 r. przez matkę Wnioskodawcy po czym została wynajęta w całości. Zatem pierwsze zasiedlenie Nieruchomości, z której zostały wyodrębnione lokale mieszkalne mające być przedmiotem dostawy, już miało miejsce, przy czym upłynął od niego okres dłuższy niż 2 lata. Prowadzi to do wniosku, że przedmiotowe lokale wyodrębnione z Nieruchomości były już przedmiotem „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przy czym od pierwszego zasiedlenia upłynął już okres dłuższy niż 2 lata co oznacza, że jego dostawa będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Powyższe wynika z tego, iż skoro miało miejsce „pierwsze zasiedlenie” całej Nieruchomości, to automatycznie miało też miejsce „pierwsze zasiedlenie” wszystkich jego części. W konsekwencji dostawa „części budynku”, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dokonywana po upływie 2 lat od „pierwszego zasiedlenia” całego budynku, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie tego przepisu i nie będzie na to miała wpływu okoliczność, czy pomiędzy „pierwszym zasiedleniem” a dostawą tej części budynku wyodrębniono jej własność (jako samodzielny lokal mieszkalny). Powyższe pozostaje w zgodzie z orzecznictwem prezentowanym przez organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo przytoczyć można interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach nr IBPP3/443-144/09/IK z dnia 29 kwietnia 2009 r., „Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca ma zamiar sprzedać lokal wyodrębniony z lokalu obejmującego dwie kondygnacje w budynku o funkcji usługowej nabytego w formie aportu. Wyodrębnienie lokalu, który będzie przedmiotem dostawy nie miało charakteru prac budowlanych i nie powodowało fizycznych zmian np. w układzie ścian. Wyodrębnienie przedmiotowego lokalu oznaczało opracowanie projektu technicznego podziału i wyodrębnienia lokali, na podstawie którego Starosta Powiatowy wydał zaświadczenie „o samodzielności lokali”. Nowy stan wynikający z ww. projektu i zaświadczenia został po sporządzeniu aktu notarialnego wpisany do ksiąg wieczystych. Budynek, w którym położona jest nieruchomość lokalowa nabyta w formie aportu został wybudowany w latach 70-tych ubiegłego stulecia i wtedy też rozpoczęto jego użytkowanie. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na modernizację wniesionego aportem lokalu przekraczających 30% wartości początkowej. W związku z powyższym należy zauważyć, iż dostawa lokalu wyodrębnionego z nieruchomości lokalowej nabytej aportem podlega zwolnieniu z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10, bowiem dostawa nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, nie następuje również w okresie krótszym niż 2 lata po pierwszym zasiedleniu.” Podobnie orzeczono w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (nr IBPP2/443-519/09/ICz) z dnia 25.09.2009 r.:

„Mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe oraz przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, iż dostawa lokalu użytkowego oznaczonego nr 4A nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż nabycie budynku biurowego typu „…”, w którym znajduje się lokal użytkowy oznaczony jako część 4A miało miejsce w 2003 r., w formie aportu, która to czynność w 2003 r., zgodnie zobowiązującymi wówczas przepisami, była czynnością opodatkowaną, jednakże na mocy przepisów wykonawczych do ówczesnej ustawy o podatku od towarów i usług podlegała zwolnieniu od tego podatku. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń przedmiotowego lokalu oznaczonego jako cześć 4A. Jednocześnie okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowego budynku będzie dłuższy niż dwa lata. Zatem, w przypadku sprzedaży wyodrębnionego lokalu użytkowego oznaczonego jako część 4A, opisanego we wniosku, budynku biurowego typu „\`(...)\`” znajdzie zastosowanie zwolnienie od opodatkowania wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT bowiem dostawa przedmiotowego lokalu użytkowego nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Reasumując, nawet w przypadku uznania, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT dokonując sprzedaży wyodrębnionych z Nieruchomości lokali mieszkalnych czynność ta podlegać powinna zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych oraz opodatkowania tych lokali podatkiem VAT,
*   **prawidłowe** \- w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT czynności dostawy lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku zabudowanych działek, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykonana przez podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy także zauważyć, iż Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta w dniu 26 lipca 1999 r. przez matkę Wnioskodawcy. Po jej śmierci, w dniu 6 października 2003 r., właścicielami ww. nieruchomości zostali Wnioskodawca oraz jego siostra. Po śmierci siostry Wnioskodawcy w dniu 28 grudnia 2015 r. Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem Nieruchomości.

Budynek, który znajduje się na nieruchomości, składa się 5 lokali. Lokale te nie zostały jednak wyodrębnione jako samodzielne lokale stanowiące przedmiot odrębnej od nieruchomości własności w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U.2015.1892). Od momentu nabycia Nieruchomości tj. od roku 1999, wszystkie Lokale stanowią przedmiot najmu. Budynek został wybudowany w 1949 r. Obecnie dla jego prawidłowego i bezpiecznego funkcjonowania konieczne jest wykonanie prac remontowych. Przez cały okres użytkowania w budynku dokonywane były jedynie niezbędne naprawy i remonty oraz prowadzona była jego bieżąca konserwacja. W budynku nie było dokonywanych remontów generalnych i przeprowadzanych prac budowlanych o charakterze modernizacyjnym.

Wobec braku środków na dokonanie koniecznego remontu generalnego oraz ewentualnej modernizacji budynku Wnioskodawca podjął decyzje o zbyciu nieruchomości. Nabywcami Nieruchomości mają zostać jej aktualni najemcy oraz osoba znajoma jednego z najemców.

Wnioskodawca zamierza wystąpić do Urzędu Miasta z wnioskiem o wydanie zaświadczeń o samodzielności poszczególnych lokali mieszkalnych na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali w ten sposób zostałyby wyodrębnione lokale o numerach 1,2,3,4,5

*   lokale o numerach 1,2 i 5 stałyby się samodzielnymi lokalami mieszkalnymi bez pomieszczeń przynależnych;
*   lokale o numerach 3 i 4 stałyby się samodzielnymi lokalami mieszkalnymi z pomieszczeniami przynależnymi. Planowane pomieszczenia przynależne stanowią w chwili obecnej poddasze budynku.

Wyodrębnienie lokali nie będzie wiązało się z żadnymi pracami budowlanymi (budowa, przebudowa, rozbudowa). Jedyne prace będą związane z przystosowaniem pomieszczeń przynależnych i będą polegały na wykonaniu osobnych wejść na poddasze oraz przedzieleniu go ścianką działową.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku o towarów i usług. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony.

Wnioskodawca nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a więc w rozumieniu tej ustawy nie prowadzi on działalności gospodarczej. Jednakże wskazuje się, iż Wnioskodawca wykonuje czynności polegające na wykorzystywaniu nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (najem), co w rozumieniu art. 15 ust. 2 zd. 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi działalność gospodarczą. Zatem w rozumieniu powyższego przepisu Wnioskodawca prowadzi działalność w przedmiocie wynajmu nieruchomości.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości (lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku).

Lokale oznaczone nr 1, 2 i 5 zostały wynajęte dnia 1 października 1999 r., tj. około 2 miesiące po nabyciu nieruchomości przez Matkę Wnioskodawcy.

Natomiast lokale oznaczone numerami 3, 4 były już wynajmowane w chwili nabycia rzeczonej nieruchomości przez Matkę Wnioskodawcy przez poprzedniego właściciela.

Budynek został wybudowany około 1949 r. wobec czego Wnioskodawca nie posiada wiedzy na temat tego, w którym dokładnie dniu nastąpiło pierwsze zajęcie znajdujących się w nim lokali po jego wybudowaniu.

Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie lokali mieszkalnych w rozumieniu podatku dochodowego. Przez cały okres użytkowania w budynku dokonywane były jedynie niezbędne naprawy i remonty lokali oraz samej nieruchomości (części wspólne) oraz prowadzona była ich bieżąca konserwacja.

Wydatki poniesione w związku ww. pracami nie przekraczały 30% wartości początkowej poszczególnych lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie przedmiotowych lokali. Wobec braku środków na dokonanie koniecznego remontu generalnego oraz ewentualnej modernizacji budynku Wnioskodawca podjął decyzje o zbyciu tej nieruchomości. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie lokali mieszkalnych.

Lokale były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług (zwolnienie przedmiotowe najmu na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług).

Jedynie lokal oznaczony nr 5 - był wynajęty podmiotowi prowadzącemu w nim działalność gospodarczą. Miało to miejsce od października 1999 r. Natomiast od około lutego 2004 r. lokal ten jest już wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca nie posiada obecnie żadnych innych nieruchomości, które ma zamiar przeznaczyć na sprzedaż. Nieruchomość opisana w stanie faktycznym we wniosku o wydanie interpretacje jest jedyną, co do której Wnioskodawca ma zamiar dokonania jej sprzedaży.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że znaczenie dla opodatkowania sprzedaży lokali ma całokształt działań jakie Wnioskodawca podejmuje w odniesieniu do lokali przez cały okres ich posiadania.

Trzeba mieć także na uwadze, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, lecz wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustaleniu zamiaru nie można poprzestać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że przedmiotowe lokale wykorzystywane były do celów zarobkowych, bowiem stanowiły przedmiot najmu.

W ocenie Organu w przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że wynajem i sprzedaż ww. lokali wypełniają przesłanki działalności gospodarczej tj. lokale były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, natomiast lokal oznaczony nr 5 - był pierwotnie wynajęty podmiotowi prowadzącemu w nim działalność gospodarczą, a następnie, jak wynika z wniosku, od około lutego 2004 r. lokal ten jest już wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wymienione wyżej czynności wskazują, że sprzedaż przedmiotowych lokali realizowana będzie w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Sprzedaż przedmiotowych lokali wypełnia więc przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zatem Wnioskodawca będzie działał dla tej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy i sprzedaż lokali będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że z tytułu sprzedaży wymienionych we wniosku lokali mieszkalnych nie jest on podatnikiem podatku od towarów i usług, jest nieprawidłowe.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy także możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy przedmiotowych lokali mieszkalnych.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 -12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Jednakże, w myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W tym miejscu należy jednak zauważyć, że zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Z powyższego orzeczenia NSA wynika zatem, że definicję „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a, warunku o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza treści wniosku oraz powołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż poszczególnych lokali, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – lokale te zostały już zasiedlone, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą poszczególnych lokali nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Wnioskodawca stał się właścicielem budynku, w którym będące przedmiotem dostawy lokale były już wynajmowane. Lokale oznaczone nr 1, 2 i 5 zostały wynajęte dnia 1 października 1999 r., tj. około 2 miesiące po nabyciu nieruchomości przez Matkę Wnioskodawcy.

Natomiast lokale oznaczone numerami 3, 4 były już wynajmowane w chwili nabycia rzeczonej nieruchomości przez Matkę Wnioskodawcy przez poprzedniego właściciela.

Wnioskodawca nie poniósł też wydatków na ulepszenie lokali mieszkalnych w rozumieniu podatku dochodowego. Ponoszone były jedynie wydatki na niezbędne naprawy i remonty lokali oraz konserwację budynku. Poniesione ww. wydatki w związku z ww. pracami nie przekraczały 30% wartości początkowej poszczególnych lokali mieszkalnych. Ponadto Wnioskodawca nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie przedmiotowych lokali.

Tym samym, dostawa przedmiotowych lokali może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi na spełnienie warunków wynikających z tego przepisu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie jest prawidłowe.

Odwołując się do powołanych we wniosku wyroków wskazać należy, że są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Wyroki wskazane przez Wnioskodawcę zapadły na tle innego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.