Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1303/08/JT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-10-24
Teza: Czy sprzedaż mieszkania nabytego w 2004r., przed upływem 5 lat od jego zakupu pociągnie za sobą obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 10%, nawet jeśli otrzymaną ze sprzedaży kwotę w 100% w czasie krótszym niż 2 lata od momentu sprzedaży mieszkania przeznaczą na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania nabytego w 2008r.?
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego ( Dz . U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 23 lipca 2008r (data wpływu do tut. BKIP 24 lipca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie podlegania opodatkowaniu przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 lipca 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie podlegania opodatkowaniu przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W lipcu 2004r. wnioskodawca wspólnie z małżonką zakupili mieszkanie spółdzielcze własnościowe. W kwietniu 2008r. zakupili drugie mieszkanie własnościowe, którego zakup w 90% pokryli ze środków pochodzących z bankowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego również w kwietniu 2008r. Wnioskodawca z małżonką chcieliby sprzedać mieszkanie nabyte w 2004r. a uzyskaną z tej sprzedaży kwotę przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nabytego drugiego mieszkania. Wnioskodawca z małżonką nie byli zameldowani w zbywanym mieszkaniu. Mają wspólnotę majątkową.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy sprzedaż mieszkania nabytego w 2004r., przed upływem 5 lat od jego zakupu pociągnie za sobą obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 10%, nawet jeśli otrzymaną ze sprzedaży kwotę w 100% w czasie krótszym niż 2 lata od momentu sprzedaży mieszkania przeznaczą na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania nabytego w 2008r.? Czy istotny byłby fakt , że 100% otrzymanej ze sprzedaży mieszkania kwoty wpłacali by w dwóch lub trzech równych transzach w kilkudniowych odstępach czasu dla uniknięcia dodatkowych kosztów wynikających z umowy kredytowej z bankiem? W jakim terminie od dnia zakupu nowej nieruchomości należy przeznaczyć środki finansowe na spłatę kredytu, czy istotny jest tylko termin sprzedaży nieruchomości i od tej daty obowiązuje termin 2 lat? Czy sprzedaż mieszkania nabytego w 2004r. po upływie 5 lat od jego zakupu, czyli po 31 grudnia 2009r. jest wolna od podatku czy również rodzi obowiązek podatkowy? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości? Zdaniem wnioskodawcy :

1.  w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w 2004r przed końcem 2009r. czyli przed upływem 5 lat od jego zakupu i przeznaczenia w przeciągu 2 lat od daty sprzedaży 100% wartości otrzymanej kwoty na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w kwietniu 2008r. na zakup innego mieszkania, wnioskodawca z małżonka będą zwolnieni od zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania,
2.  nie istotny byłby fakt wpłaty 100% otrzymanej ze sprzedaży kwoty w dwóch lub trzech równych transzach w kilkudniowych odstępach czasu jeżeli kwoty te zostaną wpłacone do banku przed upływem 2 lat od sprzedaży mieszkania,
3.  sprzedaż posiadanej nieruchomości będzie zwolniona od podatku w przypadku przeznaczenia w ciągu 2 lat od daty sprzedaży mieszkania 100% wartości otrzymanej ze sprzedaży mieszkania kwoty na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w kwietniu 2008r. na zakup innego mieszkania, nieistotny jest termin zakupu nowej nieruchomości,
4.  sprzedaż mieszkania nabytego w 2004r. po 31 grudnia 2009r. będzie wolna od podatku,
5.  w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w 2004r. przed 31 grudnia 2009r. czyli przed upływem 5 lat od jego nabycia oraz nie przeznaczenia 100% kwoty ze sprzedaży na spłatę kredytu będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 10%,
6.  w żadnym z powyższych wariantów nie ma znaczenia fakt, iż w lokalu tym nie byli zameldowani.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość)
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.). Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r. (w niniejszym przypadku mieszkanie nabyto w 2004r.), stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b tzw. ulga odsetkowa (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu, uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub lokalu, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe w tym m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej. W związku z powyższym:

*   w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w 2004r. przed końcem 2009r. przychód ze sprzedaży tego mieszkania będzie zwolniony z opodatkowania pod warunkiem, że w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży tego mieszkania wnioskodawca wraz z małżonką przeznaczy całą kwotę uzyskanego przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie innego mieszkania. Nieistotny przy tym jest fakt, iż spłata kredytu odbędzie się w kilku transzach. Istotnym jest aby pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostały wpłacone na spłatę kredytu w ciągu dwóch lat od sprzedaży. Okoliczność, że środki uzyskane ze sprzedaży w przyszłości mieszkania nabytego w 2004r., zostaną przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2008r. na zakup mieszkania, który miał miejsce również w kwietniu nie ma znaczenia dla korzystania ze zwolnienia. Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy wynika, że zwolnienie dotyczy przychodów przeznaczonych na spłatę kredytu także zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu, czyli dniem sprzedaży.
*   sprzedaż lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat od końca roku, w którym go nabyto nie stanowi źródła przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a zatem nie podlega opodatkowaniu,
*   w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w 2004r. przed 31 grudnia 2009r. czyli przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym miało miejsce nabycie i nie przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży na spłatę kredytu lub inne cele wymienione w cytowanych przepisach przychód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Opodatkowaniu podlega ta część uzyskanego przychodu, która nie została wydatkowana w terminie na cele ustawowe. Jeśli nie wydatkowano żadnych środków, opodatkowaniu podlega 100% przychodu.
*   w przypadku opisanym we wniosku bez znaczenia pozostaje fakt, że wnioskodawca i jego żona nie byli zameldowani w zbywanym lokalu. Tzw. „ulga meldunkowa”, dla której zastosowania ma znaczenie zameldowanie dotyczą przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego nabytego od dnia 01 stycznia 2007r. W niniejszej sprawie zastosowanie mają przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.