Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-623/12-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-03-01
Teza: Zakres skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 13.12.2012 r. (data wpływu 14.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14.12.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. V. (dalej: „Nabywca” lub „Spółka”) prowadzi działalność, m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Nabywca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Nabywca planuje nabyć prawo własności do dwóch budynków biurowo-usługowych wraz z przynależną infrastrukturą oraz niezbędnym wyposażeniem (dalej łącznie: „Budynki”), usytuowanych na nieruchomości gruntowej (dalej: „Grunt”), której użytkownikiem wieczystym jest zbywca (dalej: „Zbywca”), będący podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Grunt oraz Budynki zwane są dalej łącznie „Nieruchomością”. W ramach planowanej transakcji Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość (dalej: „Transakcja”). Nabywca i Zbywca zwani są dalej łącznie „Stronami”.

Pierwszy z Budynków został wybudowany przez Zbywcę i oddany do użytkowania w lutym 2010 roku (dalej: „Budynek 1”). Od tego momentu powierzchnia biurowa i usługowa Budynku 1 była wynajmowana przez Zbywcę (tj. od momentu oddania w najem upłynęły ponad dwa lata). Niemniej istnieje niewielka część powierzchni Budynku 1, która nie była nigdy wynajęta. Ponadto, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku 1 przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Drugi z Budynków jest obecnie na etapie budowy przez Zbywcę. Ukończenie budowy planowane jest na styczeń 2013 roku (dalej: „Budynek 2”). Nie jest wykluczone, że w chwili sprzedaży praw do Nieruchomości nie zostaną jeszcze zawarte umowy najmu w odniesieniu do wszystkich, podlegających wynajmowi, powierzchni Budynku 2.

W celu zapewnienia finansowania budowy Budynków, Zbywca zawarł umowę kredytu bankowego z bankiem (dalej: „Bank”). Zobowiązanie Zbywcy względem Banku, pozostałe do spłaty z tytułu zaciągniętego kredytu bankowego, nie zostanie zaspokojone przed przeprowadzeniem Transakcji, jednakże wszelkie wierzytelności Banku zostaną spłacone przy zamknięciu Transakcji w ramach części ceny za prawa do Nieruchomości.

Z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną, Zbywca miał prawo i odliczył (lub odlicza) podatek VAT naliczony w związku z budową Budynków.

Nabywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy, m.in. w zakresie dostawy mediów, zarządzania Nieruchomością, ubezpieczenia i bieżącej obsługi Nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania czystości, odśnieżania i ochrony. Zbywca - w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania - korzysta także z usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego oraz najmu powierzchni biurowej na własne potrzeby.

W ramach planowanej Transakcji nabycia przez Nabywcę praw do Nieruchomości, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w stosunki najmu w miejsce Zbywcy. W ramach Transakcji dojdzie także do przeniesienia m.in. praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami oraz prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej zbywanych Nieruchomości.

Jednocześnie, zgodnie z ustaleniami Stron, Zbywca nie dokona przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie dokona przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością (jako, że Nabywca zawrze w tym zakresie umowę(-y) z innym podmiotem). W okresie przejściowym po sfinalizowaniu Transakcji, na mocy odrębnych porozumień Stron, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy m.in.: w zakresie usług księgowych, najmu powierzchni biurowej oraz bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem powierzchni Budynków, powstałych przed finalizacją Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku(-ach) Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Nabywca nie przejmie również żadnych bilansowych ani pozabilansowych zobowiązań Zbywcy (w szczególności przejęciem nie zostaną objęte zobowiązania z tytułu kredytu wobec Banku). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie jakichkolwiek wewnętrznych regulacji. Ponadto, nie stanowi ona wyodrębnionego w KRS oddziału Zbywcy.

Nabywca pragnie zwrócić uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostanie złożone przez Zbywcę (tj. N. Sp. z o.o. SKA; NIP: x).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Nabywca i Zbywca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej Transakcji w odniesieniu do przeważającej części Budynku 1 (uprzednio wynajętej) i złożenia odpowiedniego oświadczenia?
3.  Czy planowana Transakcja w zakresie Budynku 2 oraz części Budynku 1 (która nie była nigdy wynajęta) zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dokonywana przed lub w ramach pierwszego zasiedlenia, ewentualnie w okresie nie przekraczającym 2 lat po nim?
4.  Czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę?
5.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”)?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 28.02.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-1232/12-4/JL.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT) sprzedaż tych Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a. ustawy o PCC.

Zdaniem Spółki nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”. W rezultacie, ze względu na opodatkowanie Transakcji stawką podstawową VAT (po wyborze przez Strony opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 w odniesieniu do Budynku 1 w części uprzednio wynajętej), nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż P. Sp. z o.o. V. (dalej: „Nabywca” lub „Spółka”) prowadzi działalność, m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Nabywca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Nabywca planuje nabyć prawo własności do dwóch budynków biurowo-usługowych wraz z przynależną infrastrukturą oraz niezbędnym wyposażeniem (dalej łącznie: „Budynki”), usytuowanych na nieruchomości gruntowej (dalej: „Grunt”), której użytkownikiem wieczystym jest zbywca (dalej: „Zbywca”), będący podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Grunt oraz Budynki zwane są dalej łącznie „Nieruchomością”. W ramach planowanej transakcji Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość (dalej: „Transakcja”). Nabywca i Zbywca zwani są dalej łącznie „Stronami”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 28.02.2013 r. Nr IPPP1/443-1232/12-4/JL dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: „w sytuacji wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania dla części Budynku 1 oraz fragmentu naziemnego parkingu - których dostawa korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ich sprzedaż – tak jak przypadku Budynku 2 oraz innych budowli przynależnych, znajdujących się na gruncie należącym do Zbywcy, podlegać będzie opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT. Zatem w przypadku wyboru opcji opodatkowania dla nieruchomości, które w przedmiotowej sprawie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa wszystkich budynków i budowli podlegać będzie opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.