Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1000/13-2/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-11-28
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej;
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20.09.2013 r. (data wpływu 30.09.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka jawna (dalej „Spółka” lub „Wnioskodawca”) w czerwcu 2013 r. zawarła umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, której przedmiotem były:

*   działka gruntu, na której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego (dalej : „Grunt”),
*   wybudowane na powyższej działce budynki wraz z wszelkimi instalacjami oraz urządzeniami (dalej łącznie „Budynek”).

W dalszej części Grunt i Budynek zwane będą łącznie „Nieruchomością”, zaś umowa sprzedaży Budynku i Gruntu zwane będą dalej łącznie: „Umową Sprzedaży”). Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą, od kilkunastu lat. Z uwagi na konieczność modernizacji nieruchomości poniesiono w ostatnich 2 latach znaczne nakłady finansowe na jej ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości. Z tytułu wydatków na modernizację nieruchomości Spółka odliczyła podatek VAT naliczony.

Podpisanie umowy Sprzedaży oraz wydanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego, który jest czynnym podatnikiem VAT nastąpiło w czerwcu 2013 roku. W ramach transakcji objętej umową Sprzedaży Kupujący nabył Nieruchomość od Sprzedającego.

W ramach umowy Sprzedaży nie doszło do przeniesienia na Kupującego m.in. umów z dostaw mediów do Nieruchomości i dotyczących obsługi Nieruchomości, należności Sprzedającego, zobowiązań Sprzedającego, środków pieniężnych Sprzedającego na rachunkach bankowych lub w kasie, umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe), ksiąg. Przedmiotem planowanej transakcji dla celów ustawy o VAT były składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Należy wskazać, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na kosztach związanych z modernizacją nieruchomości, która miała miejsce w roku 2012 i 2013 jeszcze przez sprzedażą. Nakłady na modernizację znacznie przekroczyły 30 % wartości początkowej środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości.

Podsumowując, w okresie ostatnich 2 lat Spółka ponosiła nakłady, które przekroczyły 30% wartości początkowej środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości. W stosunku do tych nakładów Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, z którego skorzystała.

W związku z wydaniem Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Wnioskodawca był zobowiązany do wystawienia faktury VAT z 23% stawką podatku, dokumentującą dostawę towarów na podstawie Umowy Sprzedaży. Z tego względu, Wnioskodawca pragnie uzyskać potwierdzenie, że sprzedaż nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT i konsekwentnie nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie :

Czy sprzedaż nieruchomości, na której poczyniono nakłady na środki trwałe wchodzące w skład nieruchomości w ostatnich 2 latach o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej tych środków trwałych, podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa nieruchomości według 23% stawki podatku ?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży zawartej w czerwcu 2013 r. w formie aktu notarialnego podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. Tym samym transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotem transakcji dla celów ustawy o VAT były składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zastosowanie ma 23% stawka podatku.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania budynków, budowli lub ich części, po ich : wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Warto także zaznaczyć, że na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że :

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia, Wnioskodawca ponosił nakłady na ulepszenie środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego i które przekraczały 30% wartości początkowej środków trwałych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa sprzedaż nieruchomości podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według 23% stawki podatku bowiem Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i te wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej sprzedawanego obiektu.

W rezultacie, z uwagi na fakt, że ulepszona nieruchomość nie była wykorzystywana przez Spółkę ponad 5 lat , nie doszło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, zasadniczo dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży podlegała opodatkowaniu VAT według 23% stawki podatku bez możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Sprzedaży w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w stosunku do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

Zastosowania nie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż na moment dostawy w ramach Umowy Sprzedaży ulepszonych składników majątkowych lub ich części, upłynie okres krótszy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (lub dostawa zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia). Z kolei brak możliwości zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT wynika z faktu, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem powyższych składników majątkowych.

W konsekwencji, skoro Spółka miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nakładami na ulepszenie składników majątkowych wchodzących w skład nieruchomości, których wysokość przekroczyła 30% ich wartości początkowej, to sprzedaż nieruchomości podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie (…) – art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ww. ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podstawowa stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2 - 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powołanych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym powyższe wykluczenie doznaje ograniczenia, gdyż dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia również może korzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i równocześnie dostawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powołaną definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika więc, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać m.in. umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli trwale z gruntem, związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, że w sytuacji gdy budynek lub budowla posadowiona na danym gruncie korzysta ze zwolnienia od podatku wówczas do sprzedaży gruntu również należy zastosować zwolnienie.

Natomiast na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, Wnioskodawca w czerwcu 2013 r. zawarł umowę sprzedaży, której przedmiotem były : działka gruntu, na której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego oraz wybudowane na powyższej działce budynki wraz z wszelkimi instalacjami oraz urządzeniami . Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą, od kilkunastu lat. Z uwagi na konieczność modernizacji nieruchomości poniesiono w ostatnich 2 latach znaczne nakłady finansowe na jej ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości. Z tytułu wydatków na modernizację nieruchomości Wnioskodawca odliczył podatek VAT. Z uwagi na fakt, że ulepszona nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę ponad 5 lat , nie doszło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W ramach zawartej umowy sprzedaży nie doszło do przeniesienia na Kupującego m.in. umów z dostaw mediów do Nieruchomości i dotyczących obsługi Nieruchomości, należności Sprzedającego, zobowiązań Sprzedającego, środków pieniężnych Sprzedającego na rachunkach bankowych lub w kasie, umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe), ksiąg. Przedmiotem planowanej transakcji dla celów ustawy o VAT były składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że dokonana przez Wnioskodawcę dostawa opisanej Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podstawową tj. 23 % stawką podatku VAT. W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, dostawa ulepszonych składników majątkowych będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia.

Brak będzie również możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na ulepszenie obiektów znajdujących się na nieruchomości, przekraczających 30% ich wartości początkowej i odliczenia tego Wnioskodawca dokonał.

W konsekwencji, dostawa budynków posadowionych na Nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT. W myśl art. 29 ust. 5 ustawy, taką samą stawką opodatkowana będzie dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki te są posadowione.

Organ podatkowy informuje ponadto, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedmiotowym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.