Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1366/08-2/AŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-02-17
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży domów wybudowanych na działce nabytej przez małżonków przed rozpoczęciem działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-forma opodatkowania; ryczałt; usługi-usługi budowlane
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 03 grudnia 2008 r. (data wpływu 12 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 14 lutego 2007 r. na podstawie aktu notarialnego z 2007 wraz z żoną Wnioskodawca nabył działkę nr 45/1 o pow. 4.068 m2 za kwotę 180.000,- zł. W dniu 11 czerwca 2007 r. działkę powyższą podzielił na cztery działki budowlane i dwie działki stanowiące projektowaną drogę wewnętrzną. Na powyższych działkach wybudowano 4 budynki mieszkalne. Trzy budynki jako małżeństwo - właściciele działek sprzedali w dniu 14 lipca 2008 r., 20 sierpnia 2008 r. i 16 października 2008 r. Jeden dom został na stanie i jest do sprzedania. Poniesione koszty związane z budową sprzedanych domów wyniosły 566.000,- zł, przychód 922.000,- zł, dochód z tego tytułu 355.828,- zł. Jednocześnie Wnioskodawca od lipca 2007 r. prowadził zakład remontowo-budowlany i był opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Nie zatrudniał pracowników, nie był opodatkowany podatkiem VAT. W roku 2008 również do 31 lipca 2008 r. był opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Od dnia 01 sierpnia 2008 r. poszerzył działalność o budowę domów. Dokonał zgłoszenia do Urzędu Skarbowego do opodatkowania podatkiem VAT i opodatkowania na zasadach ogólnych w podatku dochodowym (z uwagi na wykonane usługi reklamowe w dniu 01 sierpnia 2008 r. nie mógł korzystać z opodatkowania ryczałtem). Od dnia 01 sierpnia 2008 r. Wnioskodawca zatrudnia pracowników. Zakupił działki na prowadzoną działalność i będzie budował domy na sprzedaż.

Wnioskodawca oświadczył, że działka została zakupiona na obydwoje małżonków na cele własne nie na działalność gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jak opodatkować sprzedane domy, które zostały wybudowane w 2007/2008 r. - w wysokości 19% jako podatek z odpłatnego zbycia własnej nieruchomości nie związanej z prowadzoną działalnością po połowie dochodu każde z małżonków, czy jedno z nich razem, czy w inny sposób; tj. opodatkowanie na zasadach ogólnych wg tabeli i odprowadzić podatek VAT (który nie został w akcie notarialnym wyliczony i nie pobrany).

Czy opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 3% jako handel - dom sprzedany w m-cu lipcu 2008 r., gdyż prowadził działalność remontowo-budowlaną i w tym czasie był opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym w części sprzedaży -przychodu w wysokości 50%, a żona w wysokości 50% dochodu ze sprzedanego domu, a sprzedane domy w sierpniu i październiku na zasadach ogólnych i naliczyć podatek VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydana odrębna interpretacja.

Zdaniem Wnioskodawcy powinien opodatkować sprzedane domy w wysokości 19% jako podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości nie związanej z prowadzoną działalnością na nazwisko jednego z małżonków w zeznaniu podatkowym za 2008 r.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych jest przedmiotem działalności gospodarczej, uzyskane dochody ze sprzedaży stanowią dochód z pozarolniczej działalności gospodarczej - źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Pojęcie działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - stosownie do art. 5a pkt 6 ww. ustawy oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych -prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9,

Z powyższej definicji wynika w pierwszej kolejności, że dotyczy ona podmiotów, które zajmują się działalnością w sposób profesjonalny. Świadczy o tym użycie m.in. takich sformułowań jak:

1.  wytwórca, czyli ten kto produkuje jakieś dobra materialne; handlowiec tj. osoba zajmująca się handlem tj. działalnością polegającą na nabywaniu jakiś dóbr, usług, walorów, w celu sprzedaży, wynajmowania, ich odstępowania za jakąś cenę,
2.  usługodawca-podmiot świadczący usługi tj. działalność mającą na celu zaspokojenie wielorakich ludzkich potrzeb, mający odpowiednie kwalifikacje i dysponujący odpowiednim sprzętem, lokalem itp.

Są to osoby, które mają zamiar stałego prowadzenia określonej działalności. Działają w sposób powtarzalny, wielokrotny czyli częstotliwy. A zatem podatnikiem jest ten, kto dokonuje czynności handlu, produkcji, świadczenia usługi i to w taki sposób, że wyraźnie wynika z niej zamiar handlu, produkcji, świadczenia usługi tj. obiektywny zamiar prowadzenia takiej działalności.

Decydujące znaczenie dla ustalenia, czy dana czynność podejmowana jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ma konkretny stan faktyczny sprawy, okoliczności występujące w rzeczywistości, podpadające pod zakres obowiązku podatkowego określonego ustawą podatkową a nie wpis do ewidencji działalności gospodarczej czy KRS, określającej przedmiot tej działalności. Zatem nie sam fakt nieuwzględnienia obrotu nieruchomościami w przedmiocie działalności gospodarczej w stosownym rejestrze, ale okoliczności sprzedaży przesądzając trafności lub też nie, przyjętej konstatacji.

Odnosząc powyższe do przedmiotowej sprawy należy wskazać, że w definiowaniu działalności gospodarczej znaczenie przypisać należy zorganizowaniu tego rodzaju działalności i jej ciągłym charakterze.

Przedstawiony stan faktyczny ewidentnie wyczerpuje wyżej omówione przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem należy uznać, że sprzedaż budynków nastąpiła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Bez znaczenia dla sprawy pozostaje fakt, iż nabycie działki nastąpiło na rzecz dwojga małżonków – przed rozpoczęciem działalności gospodarczej.

W momencie sprzedaży pierwszego domu Wnioskodawca był opodatkowany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką".

Niemniej jednak zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy. Powyższy załącznik wskazuje natomiast, iż świadczenie usług związanych z nieruchomościami stanowiącymi majątek własny, zaliczanymi do grupy 70.1 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Grupa ta obejmuje usługi związane z zagospodarowaniem nieruchomości i ich sprzedażą (symbol PKWiU – 70.11), a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (symbol 70.12 PKWiU).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nabył 14 lutego 2007 r. działkę, która 14 czerwca 2007 r. została podzielona na 4 działki budowlane. Od lipca 2007 r. Wnioskodawca prowadził zakład remontowo-budowlany. Od 1 sierpnia 2008 r. poszerzył działalność o budowę domów na sprzedaż. Na działkach zbudował cztery budynki mieszalne. z których trzy zostały sprzedane: jeden w dniu 14 lipca 2008 r., drugi - 20 sierpnia 2008 r., trzeci - 16 października 2008 r. Czwarty dom jest przeznaczony również do sprzedaży.

Zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne Wnioskodawca w dniu dokonania pierwszej sprzedaży nieruchomości utracił prawo do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych całości przychodów z działalności gospodarczej. Od tego dnia podatnik winien opłacać podatek dochodowy na zasadach ogólnych.

Reasumując, przychód ze sprzedaży domów należy potraktować jako przychód z działalności gospodarczej i opodatkować go na zasadach ogólnych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedane domy należy opodatkować w wysokości 19% jako podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości nie związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.