Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-263/09/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-06-29
Teza: Czy transakcja sprzedaży nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług? Jeżeli nie, to czy zastosowanie będzie miała stawka 7% podatku, czy 22%?
Słowa kluczowe: budownictwo-budownictwo mieszkaniowe; dostawa; lokal-lokal mieszkalny; roboty-roboty budowlane; stawka-stawki podatku; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2009 r. (data wpływu 26 marca 2009 r.), uzupełnionym wnioskiem z dnia 22 czerwca 2009 r. (data wpływu do organu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2009 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 9 marca 2000 r. nabył Pan wraz z żoną na podstawie umowy zamiany (w formie aktu notarialnego) od Gminy B. własność działki nr 1288/30 o pow. 0,0903 ha, położonej w B., zabudowanej zabytkową kamienicą z oficyną. Nabycie nastąpiło do majątku dorobkowego Pana i małżonki na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, tj. prowadzonego przez Pana przedsiębiorstwa wielobranżowego z siedzibą w B. Cena sprzedaży przedmiotowej kamienicy nie była obciążona podatkiem od towarów i usług. Zobowiązał się Pan do wykorzystywania nabytej nieruchomości w celu prowadzenia działalności leczniczo-rehabilitacyjnej. Kamienica wraz z oficyną została wybudowana około roku 1900 i wówczas została po raz pierwszy zasiedlona. W dniu nabycia tej nieruchomości (9 marca 2000 r.) część budynku stanowiąca oficynę nie była zasiedlona z uwagi na zły stan techniczny, zaś w drugiej części – kamienicy mieszkali lokatorzy. Mieszkańcy ci sukcesywnie wyprowadzali się. Przeniesienie własności nieruchomości z Gminy B. na Pana i małżonkę dokonane zostało umową zamiany, w wykonaniu której przenieśli Państwo na sprzedającą Gminę własność dwóch lokali mieszkalnych, do których przeprowadzili się mieszkańcy przedmiotowej kamienicy. W momencie rozpoczęcia remontu, tj. po dniu 27 czerwca 2000 r., po dacie uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę – remont obiektu, w budynku nikt nie zamieszkiwał i stan taki trwa do dziś. Następnie w oparciu o „Projekt architektoniczno-budowlany etap I – remontu kamienicy istniejącej” uzyskał Pan pozwolenie na budowę - remont istniejącego budynku zabytkowego. Całość prac miała polegać na rewaloryzacji i modernizacji zabytkowej kamienicy z adaptacją i rozbudową na cele handlowo-usługowe i mieszkaniowe. Przy wydatkach związanych z remontem kamienicy i oficyny dokonywano obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Remont budynku nie został zakończony, nie oddano obiektu do użytkowania i nie zmieniono jego przeznaczenia. Jest to nadal budynek mieszkalny. Działkę nr 1288/30 o pow. 903 m2, na której znajdowała się kamienica z oficyną, podzielono na dwie działki: nr 1288/34 o pow. 300 m2, na której znajduje się kamienica i nr 1288/33 o pow. 603 m2, na której znajduje się oficyna. W wypisie z rejestru gruntów obie działki sklasyfikowane są jako użytki „B”, czyli tereny mieszkaniowe, a budynek (kamienica z oficyną) oznaczony numerem ewidencyjnym przypisany jest do działki nr 1288/34 (w myśl instrukcji o ewidencji geodezyjnej budynek położony na kilku działkach, dla celów ewidencyjnych przypisywany jest tylko do jednej działki, tej której największą powierzchnię zajmuje) ma funkcje mieszkalne. Obecnie zamierza Pan wraz z żoną sprzedać obie zabudowane działki, tj. działkę nr 1288/33 zabudowaną oficyną i działkę nr 1288/34 zabudowaną kamienicą.

Ponadto w piśmie uzupełniającym z dnia 22 czerwca 2009 r. poinformował Pan, że kamienica z oficyną, jako jeden obiekt została sklasyfikowana wg PKOB w grupowaniu „1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Prace modernizacyjne dotyczyły obu części budynku, tj. oficyny i kamienicy. Ponadto wyjaśnił Pan, że kamienica i oficyna stanowią jeden obiekt, są to dwie części jednego budynku połączone ze sobą. Kamienica jest położona przy ulicy (frontem do ulicy), zaś oficyna znajduje się w podwórzu. Nazewnictwo „kamienica” i „oficyna” odzwierciedla historyczną tradycję budownictwa z przełomu XIX wieku, gdzie kamienicą nazywano część reprezentacyjną budynku, usytuowaną frontem do ulicy, zaś oficyną - część nieprezentacyjną, uboższą, położoną w podwórzu. Z uwagi na brak rozdzielenia ceny nabycia kamienicy i oficyny (zapłacił Pan wraz z żoną jedną cenę za całą nieruchomość), nie można wskazać, jaki jest udział procentowy wydatków remontowych dotyczących kamienicy, a jaki wydatków dotyczących oficyny w stosunku do wartości początkowej tych obiektów, części jednego budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zamierzona transakcja sprzedaży nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług? Jeżeli nie, to czy zastosowanie będzie miała stawka 7% podatku, czy 22%?

Zdaniem Wnioskodawcy, zamierzona sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął bowiem okres dłuższy niż 2 lata (ponad 100 lat). W przypadku rozstrzygnięcia, że zwolnienie od podatku od towarów i usług nie będzie przysługiwało, transakcja – w ocenie Wnioskodawcy – obciążona będzie 7% stawką tego podatku. Zastosowanie tej stawki wynika z § 6 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336 ze zm.). Przedmiotem sprzedaży jest bowiem obiekt budownictwa mieszkaniowego, sklasyfikowany w dziale 11 PKOB jako budynek mieszkalny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ww. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)

Z definicji zawartej w art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, za towary uważa się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 powołanej ustawy, wynosi 22%. Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 41 ust. 12 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2008 r., 7% stawkę podatku od towarów i usług stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Szczegółowy zakres zastosowania stawki 7% określają przepisy art. 41 ust. 12a-12c ustawy VAT.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z treścią ust. 12a ww. artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Z kolei, stosownie do ust. 12b tego artykułu, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Według art. 41 ust. 12c ustawy w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Ponadto zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r., w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336 ze zm.), obowiązującego od 1 grudnia 2008 r., stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7%, również w odniesieniu do:

(…)

1.  obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 12 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w dziale 12

*   w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Zatem w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), w świetle art. 43 ust. 7a nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną zamierza zbyć nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, składającym się z kamienicy i oficyny (zabudowania mają ponad 100 lat). Przedmiotową nieruchomość nabył Pan w 2000 r. od Gminy B. Przy jej nabyciu nie miał Pan prawa do odliczenia podatku od towarów i usług. W 2000 r. rozpoczął Pan remont obiektu, polegający na rewaloryzacji i modernizacji zabytkowej kamienicy z adaptacją i rozbudową na cele handlowo-usługowe i mieszkaniowe. Remont budynku nie został zakończony, nie oddano obiektu do użytkowania i nie zmieniono jego przeznaczenia. Jest to nadal budynek mieszkalny, sklasyfikowany jako jeden obiekt wg PKOB w grupowaniu „1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Do chwili obecnej wydatkowano kwotę 503.975,86 zł netto, zaś całą nieruchomość nabyto za kwotę 605.260,00 zł. Przy zakupie materiałów i usług związanych z prowadzonym remontem, przysługiwało Panu prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony.

Analiza powołanych przepisów oraz przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z planowaną dostawą obiektu budownictwa mieszkaniowego (kamienicy i oficyny stanowiących jeden obiekt), sklasyfikowanego w PKOB w dziale 11, która jest w istocie dostawą dokonywaną przed pierwszym zasiedleniem, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem remont budynku nie został do tej pory zakończony i nie oddano tego obiektu do użytkowania, a kwota ulepszeń przekroczyła już 30% wartości początkowej. Stwierdzić należy zatem, że przedmiotowa dostawa nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie ma również podstaw do zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż w stosunku do przedmiotowego obiektu, dokonującemu jego dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (dokonywał Pan mianowicie odliczenia podatku od zakupów dotyczących prowadzonej modernizacji obiektu).

A zatem w tym zakresie stanowisko Pana należało uznać za nieprawidłowe.

Odnośnie stawki przy dostawie opisanego obiektu należy stwierdzić, iż o ile w chwili sprzedaży obiekt ten będzie nadal obiektem budownictwa mieszkaniowego, sklasyfikowanym wg PKOB w grupowaniu „1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach”, to właściwą stawką – jak Pan słusznie zauważył – jest stawka VAT 7%.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, planowana dostawa przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stanowiącym kamienicę z oficyną, podlegać będzie opodatkowaniu 7 % stawką podatku od towarów i usług.

Należy ponadto zauważyć, iż Minister Finansów nie jest uprawniony do zajmowania stanowiska w zakresie prawidłowości przyporządkowania budynku do właściwego grupowania wg PKOB. W związku z tym niniejszej odpowiedzi udzielono wyłącznie w oparciu o wskazane przez Wnioskodawcę grupowanie i przy założeniu, że podana klasyfikacja obiektu jest prawidłowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.