Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP1-3.4512.229.2016.1.JNa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-02-24
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: dzierżawa; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2016 r. (data wpływu 27 grudnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12 stycznia 2017 r. (data wpływu 16 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 stycznia 2017 r. (data wpływu 16 stycznia 2017 r.) zawierającym dowód uiszczenia wpłaty za wydanie interpretacji indywidualnej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz ze swoimi siostrami jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym po 1/3 nieruchomości składającej się z trzech działek o numerach 9/8, 22/8 oraz 22/16 (Nieruchomość). Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami planują sprzedać całość swoich udziałów w ww. działkach na rzecz jednego nabywcy – spółki prawa handlowego zajmującej się działalnością deweloperską. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki te przeznaczone są pod zabudowę wielomieszkaniową. Wnioskodawca ma status emeryta i nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności, która w jakimkolwiek zakresie obejmowałaby czynności dotyczące nieruchomości (najem, dzierżawa, nabywanie i sprzedaż, pośrednictwo w obrocie, najmie itp).

Przedmiotowa nieruchomość (przypadający mu udział) stanowi jego majątek osobisty prywatny i Wnioskodawca nie korzystał w przeszłości, ani też obecnie nie korzysta z Nieruchomości do celów prowadzenia działalności. Nieruchomość nie stanowi, ani nie stanowiła w przeszłości, środka trwałego jakiejkolwiek firmy.

Wnioskodawca wraz z siostrami wszedł w posiadanie Nieruchomości w drodze dziedziczenia – do nabycia spadku doszło na mocy postanowień Sądu Rejonowego z dnia 12 grudnia 1977 r. oraz z dnia 11 sierpnia 2000 r. W wyniku nabycia spadku Wnioskodawca nabył udziały w większej nieruchomości, w której udziały – poza siostrami – posiadało również Miasto. W związku z dążeniem stron do zniesienia współwłasności z Miastem, na mocy decyzji Prezydenta Miasta z dnia 19 stycznia 2010 r. nastąpił podział działki o nr 22 na działki o numerach od 22/1 do 22/10. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do 2/14 części, co odpowiadało udziałom po 32/224 części nieruchomości, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych od 22/1 do 22/10. W ramach toczącego się postępowania o zniesienie współwłasności z Miastem, między spadkobiercami a Miastem, w tym Wnioskodawcą, w dniu 27 listopada 2013 r. zawarta została umowa zamiany udziałów w działkach o numerach od 22/1 do 22/10 na działkę o numerze 9/8 (Wnioskodawca wraz z siostrami stali się współwłaścicielami działki nr 9/8 w udziałach po 1/3 każdy). W zamian za udziały w działce 9/8 wynoszące po 1/3 dla każdego z nich Wnioskodawca wraz z siostrami przeniósł na Miasto 1/224 części w prawie własności ww. działek. W związku z faktem, iż wartość udziałów w działce 9/8 nabytych w ramach umowy zamiany przez Wnioskodawcę wraz z siostrami nieznacznie przewyższała wartość udziałów w prawie własności działek od 22/1 do 22/10 nabytych przez Miasto, zamiana nastąpiła za dopłatą łącznej kwoty 7.550,00 zł. Przedmiotowa umowa zamiany zawarta została w trybie art. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Następnie, na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 21 stycznia 2014 r. dokonano zniesienia współwłasności wskazanej wyżej nieruchomości składającej się z działek o numerach od 22/1 do 22/10 w ten sposób, iż Miastu przyznano na wyłączną własność działki o nr od 22/1 do 22/7 oraz 22/9 i 22/10, a Wnioskodawcy i jego siostrom na współwłasność przyznano działki o nr 22/8 i 22/5 (obecnie działka nr 22/16). W związku z faktem, iż wartość udziałów przypadających w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy i jego siostrom była niższa od wartości udziałów w prawie własności działek przypadających po zniesieniu współwłasności Miastu, zamiana nastąpiła za dopłatą na rzecz współwłaścicieli.

Zatem w wyniku powyższych zdarzeń Wnioskodawca wraz z siostrami stał się współwłaścicielem w udziałach po 1/3 każdy działek nr 9/8, 22/16 i 22/8 (obecnie objętych jedną księgą wieczystą), które będą przedmiotem sprzedaży.

Od tego dnia ani Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele nie dokonywali żadnych zmian dotyczących Nieruchomości, zarówno w sensie faktycznym, jak i prawnym (np. nie dokonywali jej podziału na mniejsze działki, nie prowadzili prac mających na celu ich uzbrojenie itp.). W okresie ostatnich 20 lat nie dokonywał Wnioskodawca transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości.

W okresie od dnia 1 czerwca 2014 r. do dnia 30 listopada 2016 r. Nieruchomość była przedmiotem umowy najmu trwającej przez okres 30 miesięcy, gdzie najemcą była spółka prawa handlowego, zaś wynajmującym współwłaściciele o których mowa powyżej. Umowa najmu nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej, bowiem jak wskazano powyżej, Nieruchomość ta stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy oraz pozostałych współwłaścicieli.

Pozostali współwłaściciele Nieruchomości, emerytka, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, oraz emerytka osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, której przedmiot nie ma nic wspólnego z szeroko pojętymi nieruchomościami, również ubiegają się o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych w takim samym zakresie, jaki został przedstawiony w niniejszym wniosku. Wnioski zostaną złożone zgodnie z właściwością wynikającą z przepisów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w okolicznościach opisanych w złożonym wniosku sprzedaż przez Wnioskodawcę należącego do niego udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przysługującego mu udziału w Nieruchomości, w okolicznościach opisanych we wniosku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem nastąpi ona w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i jego rodzeństwa, a Wnioskodawca w związku z tą sprzedaż nie będzie działał jako podatnik w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Po stronie Wnioskodawcy nie wystąpi więc obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu dokonania planowanej transakcji.

UZASADNIENIE

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm., dalej: ustawa VAT), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem, zgodnie z powołanymi powyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru na gruncie ustawy VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być ona wykonana przez podatnika.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie tej czynności, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu czy udziału w gruncie istotne znaczenie ma to, czy w celu dokonania sprzedaży działek, zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co skutkowało będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT, czy też czy sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki przeznaczonej pod zabudowę nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podejście takie zostało potwierdzone w licznych orzeczeniach sądów administracyjnych. Dla przykładu można wskazać na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2013 r. (sygn. akt I FSK 305/12), z dnia 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1665/11) czy z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10). W tym ostatnim sąd uznał, że:

1.  Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy i w tym zakresie nie jest możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku;
2.  Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu;
3.  Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały);
4.  Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych, a liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą;
5.  Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Podobnie uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) – sąd stwierdził, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W zdarzeniu przyszłym objętym złożonym wnioskiem Nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a zwłaszcza której przedmiotem jest obrót nieruchomościami. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych czynności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przedmiotowej sprawie należy zatem uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości, nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT. Sprzedaż ta będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności i będzie czynnością niemieszczącą się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy VAT – w związku z tą dostawą Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania prywatnym majątkiem, a to oznacza, że nie będzie wypełniał przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podobne stanowisko w zbliżonych sprawach zaprezentował m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacjach indywidualnych z dnia 23 kwietnia 2015 r., znak: IPTPP4/4512‑98/15-4/ALN, 26 stycznia 2015 r., znak: IPTPP4/443-876/14-4/OS, 29 stycznia 2015 r., znak: IPTPP4/443-828/14-4/OS, czy 28 listopada 2014 r., znak: IPTPP4/443-640/14-4/OS.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Z powyższych przepisów wynika, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż – jak również zbycie udziału w prawie własności gruntu – jest traktowana jako odpłatna dostawa towaru na terytorium kraju, podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Wskazać należy, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1829, z późn. zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym po 1/3 nieruchomości składającej się z trzech działek. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami planują sprzedać całość swoich udziałów w ww. działkach na rzecz jednego nabywcy – spółki prawa handlowego zajmującej się działalnością deweloperską. Nieruchomość nie stanowi, ani nie stanowiła w przeszłości, środka trwałego jakiejkolwiek firmy. Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nie dokonywali żadnych zmian dotyczących nieruchomości, zarówno w sensie faktycznym, jak i prawnym (np. nie dokonywali jej podziału na mniejsze działki, nie prowadzili prac mających na celu ich uzbrojenie itp.). W okresie ostatnich 20 lat Wnioskodawca nie dokonywał transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości. W okresie od dnia 1 czerwca 2014 r. do dnia 30 listopada 2016 r. nieruchomość była przedmiotem umowy najmu trwającej przez okres 30 miesięcy, gdzie najemcą była spółka prawa handlowego, zaś wynajmującym współwłaściciele o których mowa powyżej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż należącego do niego udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony miedzy stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez wynajmującego na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci omówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że Wnioskodawca sprzedając udział w nieruchomości, nie będzie dokonywać zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Dokonując sprzedaży ww. udziału w nieruchomości, wynajmowanej w celach zarobkowych Wnioskodawca wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Wskazać należy, że powyższa analiza, a w szczególności powołane konkluzje, pozostają w zgodzie z regulacjami prawa unijnego. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zatem także w świetle prawa unijnego Wnioskodawca – w takim kształcie sprawy – zostanie uznany (dokonując dostawy udziału w nieruchomości – działek gruntu wykorzystywanych w działalności gospodarczej) za podatnika podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę należącego do niego udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo tut. Organ wyjaśnia, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego mają wiążący charakter w konkretnej sprawie i ściśle określonym stanie faktycznym. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca dokona sprzedaży majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej (najem), natomiast wskazane wyroki dotyczą sprzedaży majątku prywatnego.

Należy również zauważyć, że powołane przez Wnioskodawcę interpretacje indywidualne są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Przedstawiona powyżej interpretacja rozstrzyga wniosek w zakresie podatku od towarów i usług. Odrębne rozstrzygnięcie zostanie wydane w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.