Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-34/12/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-04-18
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunty rolne; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2012 r. (data wpływu 11 stycznia 2012 r.), uzupełnionym w dniach 2, 5 i 13 kwietnia 2012 r. (daty wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej przy sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 stycznia 2012 r. złożono wniosek, uzupełniony w dniach 2, 5 i 13 kwietnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej przy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniach, zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W grudniu 1997 r. Spółka nabyła aktem notarialnym od Skarbu Państwa, Agencji Własności Rolnej, grunty rolno orne, grunty orne zabudowane i dwa własnościowe lokale mieszkalne. Transakcja nie była objęta przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, przy nabyciu Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od momentu nabycia nieruchomości Spółka prowadzi działalność rolniczą, której przedmiotem jest produkcja roślinna i dokonywała sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności. Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zamierza dokonać zbycia niżej wymienionych nieruchomości wykorzystywanych w prowadzonej działalności. Dla terenu, na którym znajdują się nieruchomości, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy. Spółka posiada wypis z rejestru gruntów, na podstawie którego działki są sklasyfikowane:

1.  jako rolno-orne, nie zabudowane o łącznej powierzchni 455,39 ha:
    1.  nr 26 o pow. 50,49 ha,
    2.  nr 27/3 o pow. 49,12 ha,
    3.  nr 32 o pow. 20,61 ha,
    4.  nr 33/2 o pow. 48,60 ha,
    5.  nr 34/22 o pow. 64,72 ha w tym: 1,32 ha (Bz) park przypałacowy,
    6.  nr 36 o pow. 15,19 ha,
    7.  nr 37/7 o pow. 36,36 ha,
    8.  nr 38 o pow. 5,69 ha,
    9.  nr 4/26 o pow. 11,52 ha,
    10.  nr 4/29 o pow. 42,43 ha,
    11.  nr 6/10 o pow. 26,49 ha,
    12.  nr 7 o pow. 25,99 ha, rolna
    13.  nr 54 o pow. 23,67 ha (łąki i pastwiska),
    14.  nr 55 o pow. 34,51 ha (łąki i pastwiska).
2.  jako orne oznaczone literą „R" z dopiskiem „B" czyli możliwą zabudową lub „S" - sady (których fizycznie nie ma i nie było w momencie nabycia działek w 1997 r.), zabudowane o łącznej powierzchni 12,1748 ha:
    1.  nr 3/4 o pow. 0,6390 ha - zabudowana silosami do składowania produktów rolnych, stanowiącymi budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane,
    2.  nr 5/8 o pow. 7,73 ha - zabudowana budynkami gospodarczymi: magazynem zbożowym i budynkiem do suszenia zboża,
    3.  nr 34/22 o pow. 64,72 ha - zabudowana budynkami gospodarczymi: magazynem i warsztatem,
    4.  nr 37/4 o pow. 0,0743 ha – sklasyfikowana Ps V, odłogowana,
    5.  nr 34/14 o pow. 0,5857 ha – sklasyfikowana S-R i B-R, faktycznie uprawiana,
    6.  nr 33/1 o pow. 1,458 ha - częściowo uprawiana, zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi przeznaczonymi do rozbiórki.

Spółka jest także właścicielem dwóch lokali mieszkalnych:

*   mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość o pow. 124,3 m2, z którym związany jest udział wynoszący 242/1000 części we własności gruntu oraz udział we własności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali,
*   mieszkalnego, stanowiącego nieruchomość o powierzchni użytkowej 71,8 m2, z którym związany jest udział wynoszący 140/1000 we własności gruntu oraz udział we własności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Spółka nie ponosiła nakładów na ulepszenie i w ciągu 5 lat nie było nakładów modernizacyjnych. Budynki użytkowe i lokale mieszkalne nigdy nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych czynności o podobnym charakterze. Spółka otrzymała od Gminy wypis ze studium uwarunkowania kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym Gmina wskazała, iż studium nie stanowi podstawy prawnej do wydawania decyzji administracyjnych dotyczących inwestycji i jest jedynie ogólnikowym określeniem możliwości i kierunków rozwoju obszaru danej gminy w oparciu o istniejące warunki geograficzne, przyrodnicze, demograficzne, itp.

Zbycie ww. nieruchomości nastąpi na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Spółka wystawi fakturę VAT.

W związku z powyższym zadano pytanie sprowadzające się do kwestii.

Czy w wyniku sprzedaży nieruchomości, w którego skład wchodzą grunty orne, nieruchomości zabudowane i dwa lokale mieszkalne, sprzedaż gruntów rolnych zwolniona jest od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż gruntów zabudowanych i dwóch lokali mieszkalnych - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, przy dostawie gruntów ornych niezabudowanych o łącznej powierzchni 455,39 ha (działek opisanych w punkcie 1 zdarzenia przyszłego), należy zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 9, ponieważ grunty rolne są to tereny niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę. W ocenie Spółki, wobec faktu, iż Gmina nie sporządziła planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy, ww. dostawę należy oprzeć na wypisie z rejestru gruntów, gdyż ewidencja gruntów i budynków jest podstawowym i decydującym dokumentem, który służy określeniu przeznaczenia gruntu w sytuacji, gdy w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Swoje stanowisko Spółka opiera m.in. na wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 stycznia 2010 r. (I FPS 8/10), w którym Sąd stwierdził, że przy rozstrzyganiu sporów w tej kwestii należy sięgnąć do rozwiązań zawartych w art. 12 ust. 3 dyrektywy 1006/112/WE Rady. Spółka wskazała, że w związku z tym, iż w ustawie o podatku od towarów i usług nie sprecyzowano pojęć terenu budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę, należy sięgnąć do dyrektywy interpretacyjnej związanej z wykładnią systemową zewnętrzną. Przepisem nawiązującym do podstawy opodatkowania jest art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, w związku z którym – w ocenie Spółki – dla podstawy wymiaru każdego podatku, w tym podatku od towarów i usług, wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów. Spółka podniosła, że również orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego związane z wymiarem podatku od nieruchomości wskazuje na wiążący charakter ewidencji gruntów (wyrok z dnia 15 kwietnia 2008 r. II FSK 372/07). Pogląd ten znajduje także uzasadnienie, gdy dokona się wykładni prokonstytucyjnej, w oparciu o art. 217 Konstytucji RP. Spółka podsumowała, że rezygnacja ustawodawcy z definiowania pojęć terenu budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę nie może być wypełniana za pomocą wykładni rozszerzającej przez powoływanie się na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które nie jest źródłem prawa.

Według Spółki, dostawę gruntów zabudowanych należy opodatkować lub zastosować zwolnienie, tak samo jak dostawę budynków lub budowli. Spółka uważa, że do dostaw tych nieruchomości powinna zastosować zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) ustawy, ponieważ w ewidencji gruntów działki te oznaczone zostały jako grunty rolne z możliwą zabudową lub sady, pomimo iż faktycznie są zabudowane, działka o nr 37/4 jest odłogowana, a działka nr 34/14 - sklasyfikowana S-R i B-R i faktycznie uprawiana. Wskazała, że ww. nieruchomości zostały kupione bez podatku i nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego kwotę podatku naliczonego, wobec czego sprzedaż zostanie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży udziałów we współwłasności budynku tj. dwóch własnościowych lokali mieszkalnych wraz z 382/1000 części we własności gruntu, Spółka wyraziła przekonanie, iż będzie ona zwolniona, jako części budynku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Stosownie do ust. 1 pkt 10 ww. artykułu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według treści ust. 11 powyższego artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl ust. 7a powyższego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Artykuł 29 ust. 5 ustawy stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ze złożonego wniosku wynika, że Spółka zamierza zbyć nieruchomości, które nabyła w grudniu 1997 r. od Skarbu Państwa. Są to grunty rolno orne, grunty orne zabudowane i dwa własnościowe lokale mieszkalne. Transakcja nie była objęta przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. Od momentu nabycia nieruchomości Spółka prowadzi działalność rolniczą, której przedmiotem jest produkcja roślinna i dokonywała sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności. Jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dla terenu, na którym znajdują się nieruchomości, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy. Dostawa ma dotyczyć:

*   gruntów niezabudowanych (sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako rolno-orne),
*   zabudowanych (sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako orne z możliwą zabudową lub sady),
*   lokali mieszkalnych wraz z udziałem we własności gruntu oraz współwłasności części wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Spółka nie ponosiła nakładów na ulepszenie. W okresie 5 lat nie ponosiła również nakładów modernizacyjnych. Budynki użytkowe i lokale mieszkalne nigdy nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych czynności o podobnym charakterze.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa działek stanowiących grunty niezabudowane, które według ewidencji gruntów nie są przeznaczone pod zabudowę, będzie – jak słusznie stwierdziła Spółka - korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Odnośnie zbycia działek zabudowanych, należy zauważyć, że w pierwszej kolejności rozpatrzenia wymaga kwestia stawki podatku obowiązującej dla znajdujących się na nich budynków i budowli lub ich części. Dostawa budynków i budowli, a także lokali mieszkalnych wraz z udziałem we własności części wspólnych budynku i urządzeń, o których mowa we wniosku, nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, ponieważ będzie dokonana w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Powyższe wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, iż przy nabyciu nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a w przedmiotowych budynkach, budowlach i lokalach mieszkalnych Spółka nie dokonywała ulepszeń, przy ich sprzedaży będzie obowiązywało zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zbycie gruntów, na których znajdują się ww. budowle i budynki oraz zbycie udziału we własności gruntu, na którym posadowiony jest budynek z ww. lokalami mieszkalnymi, przy uwzględnieniu zapisu art. 29 ust. 5 ustawy, będzie również korzystało ze zwolnienia od podatku.

Natomiast sprzedaż działki nr 34/14, na której zgodnie z ewidencją gruntów istnieje możliwość zabudowy (sklasyfikowanej jako S-R lub B-R), mimo, iż aktualnie nie posiada żadnych naniesień budowlanych i jest uprawiana rolniczo - wbrew stanowisku Spółki - będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż grunt ten należy traktować jako przeznaczony pod zabudowę. Z uwagi na powyższe, oceniając stanowisko Spółki całościowo należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.