Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-59/10-4/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-03-30
Teza: Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości w związku w wyżej wymienioną sytuacją?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-źródła przychodu; wydatek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14.01.2010 r. (data wpływu 18.01.2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23.03.2010 r. (data nadania 23.03.2010 r., data wpływu 24.03.2010 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-59/10-2/EC z dnia 11.03.2010 r. (data doręczenia 16.03.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.01.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wskazał, iż będąc jeszcze w narzeczeństwie zakupił w dniu 13.06.2006r. niewielkie mieszkanie (pokój z kuchnią) na własność obydwojga. Po roku podjęli decyzję o zawarciu związku małżeńskiego, który zawarli w dniu 14.07.2007r. Wkrótce okazało się, że będą mieli dziecko, więc postanowili sprzedać mieszkanie (co uczynili w dniu 06.12.2007r.) i wtedy zgodnie z obowiązującymi przepisami zadeklarowali w Urzędzie Skarbowym, że otrzymane pieniądze z powyższej transakcji przeznaczą na zakup innej nieruchomości, bądź na cele mieszkaniowe. Mieszkanie sprzedali jako małżeństwo.

W dniu 29.01.2008 r. mama jego żony aktem notarialnym darowała wyłącznie żonie Wnioskodawcy działkę, na której aktualnie budują dom. Pozwolenie na budowę wydano żonie natomiast wszystkie faktury na wszelkiego rodzaju materiały budowlane wykorzystane do budowy ich domu są na Wnioskodawcę..

Wnioskodawca wskazał, iż nie mogliby w ogóle zacząć budowy gdyby nie ogromny kredyt - umowę kredytową podpisali wspólnie w dniu 25.05.2009 r. na kwotę 250.000zł.

Okazało się teraz i Wnioskodawca przyznał, że przez ich niewiedzę podatkową i prawną aktualnie wyniknął bardzo poważny i kosztowny dla Wnioskodawcy problem prawno-skarbowy. Ale na swoje usprawiedliwienie podał, że „po drodze” załatwiając: sprzedaż mieszkania, różnego rodzaju pozwolenia, kredyt - żaden z urzędników nie podpowiedział im - czego należało dopełnić, aby wspólnie mogli rozliczać wszelkie należności. Wnioskodawca uznał w swej nieświadomości, że skoro już jako małżeństwo sprzedali mieszkanie, skoro jako małżeństwo zaciągnęli kredyt na budowę domu, to będąc w posiadaniu faktur na zakup materiałów budowlanych wystawionych na nazwisko Wnioskodawcy będzie on w ten sposób mógł się rozliczyć z Urzędem Skarbowym - otóż nie.

Wnioskodawca wskazał, iż problem jest jeszcze głębszy gdyż przy ich skromnym budżecie miesięcznym, który pozostaje po spłacie raty kredytu - tylko w br. muszą zapłacić 6700 zł podatku do Urzędu Skarbowego. Dla nich - młodego małżeństwa z rocznym dzieckiem i kredytem, kiedy aktualnie korzystają jeszcze z wydatnej pomocy rodziców to jest katastrofa życiowa.

Wnioskodawca wskazał, iż w Urzędzie Skarbowym poinformowano ich, że tylko Pan Minister władny jest wydać decyzję, która pozwoli Wnioskodawcy ”wybrnąć” z powyższej sytuacji bo przecież faktycznie wspólnie kupili mieszkanie, wspólnie je sprzedali, wspólnie spłacają kredyt i wspólnie budują dom.

Wnioskodawca prosi o wyrażenie zrozumienia i pomoc w ich bardzo trudnej, życiowej sytuacji w jakiej obecnie pozostają.

Wnioskodawca pismem z dnia 23.03.2010 r. (data wpływu 24.03.2010 r.) uzupełnił wniosek ORD-IN przedstawiając własne stanowisko w odniesieniu do zadanego pytania..

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości w związku w wyżej wymienioną sytuacją?

Zdaniem Wnioskodawcy, jego pytanie ,,czy jestem zobowiązany do zapłacenia podatku od sprzedaży mieszkania” miało na celu potwierdzenie jego stanowiska w sprawie i upewnienie się, że nie jest zobowiązany do jego zapłacenia z uwagi na to, że wspólnie z żoną sprzedali wspólnie zakupione mieszkanie i przed upływem 2 letniego okresu pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczył na budowę wspólnego domu (tak jak już pisał we wniosku posiada faktury na zakup materiałów budowlanych), czyli dopełnił złożonej deklaracji w Urzędzie Skarbowym.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie więc z obowiązującym prawem są to jego nakłady na wspólny dom. Wnioskodawca dodał, że nie posiada z zoną rozdzielności majątkowej.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył wraz z narzeczoną mieszkanie w 2006 r. Zatem w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.), podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e)

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

*   w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwolnienie nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Z analizy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną w grudniu 2007 r. dokonali sprzedaży mieszkania. Środki uzyskane z tego tytułu Wnioskodawca przeznaczył na budowę budynku mieszkalnego, który posadowiony jest na gruncie należącym do żony Wnioskodawcy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. W związku z powyższym, należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

W myśl przepisu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 ww. ustawy). Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (…).

Tak więc, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, iż budynek trwale związany z nieruchomością stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu jak i budynku wzniesionego na tym gruncie jest zawsze właściciel nieruchomości, na której budynek ten został wybudowany.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca ponosił zatem wydatki na budowę budynku na cudzym gruncie, tj. na gruncie swojej żony. Tymczasem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ze zwolnienia z opodatkowania może korzystać przychód wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m. in. na budowę własnego budynku mieszkalnego. Tak więc właściciel budynku powinien być również właścicielem działki, na której budynek jest posadowiny.

Jednocześnie w art. 21 ust. 1 pkt 16 ustawy zapisano, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Tym samym należy uznać, iż inwestując w budowę domu na gruncie, który nie był Pana własnością, nie poniósł Pan wydatków na budowę własnego budynku mieszkalnego.

Rozpatrując natomiast kwestię zastosowania zwolnienia w przypadku odpłatnego zbycia np. lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność obojga małżonków, istotne znaczenie ma okoliczność, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie.

Stosownie bowiem do treści art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Skoro więc każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, to również warunki zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., należy rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka. Tym samym, każdy z małżonków może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, jeżeli spełnia warunki do jego zastosowania.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz uregulowania prawne w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania – w części przypadającej na Wnioskodawcę – nie korzysta z dobrodziejstwa zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Należy bowiem zauważyć, iż Wnioskodawca środki uzyskane z ww. sprzedaży wydatkował na budowę budynku mieszkalnego wzniesionego na cudzym gruncie, do którego nie przysługiwał Wnioskodawcy tytuł prawny własności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.