Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.321.2019.4.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-03
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.– Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 25 września 2019 r. (data wpływu – 25 września 2019 r.), uzupełnionym 15 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli − **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 31 października 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.627.2019.2.IT, 0111-KDIB4.4014.321.2019.3.DK, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 15 listopada 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. („Nabywca”, „Kupujący”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Sp. z o.o. („Zbywca”, „Sprzedający”),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) jest polską spółką, która na dzień Planowanej Transakcji będzie zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący zamierza nabyć (dalej: Planowana Transakcja lub Transakcja) od innej polskiej spółki kapitałowej, tj. Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – innej Sp. z o.o. (dalej: Zbywca lub Sprzedający), zarejestrowanej jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, prawo użytkowania wieczystego działek 1, 2, 3 oraz 4 dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej łącznie jako: Działki).

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych Działek 11 czerwca 2007 r. w ramach nabycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, w trybie art. 113 rozporządzenia Prezydenta RP z dnia 24 października 1934 r. − Prawo upadłościowe.

Na wyżej wymienionych Działkach, Sprzedający zrealizował inwestycję deweloperską w postaci budowy budynku biurowo-usługowego wraz z garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu (dalej: Inwestycja). W ramach Inwestycji powstały następujące obiekty budowlane:

1) budynek biurowy (czternastokondygnacyjny; dwanaście kondygnacji nadziemnych oraz dwie kondygnacje podziemne) oraz

2) budowle:

1.  przyłącze wodociągowe,
2.  przykanaliki sanitarne i deszczowe,
3.  zewnętrzna sieć cieplna,
4.  sieci w drogach KD1 i KD2,
5.  linia kablowa SN ST1 - ST2,
6.  jezdnie i chodniki,
7.  drogi KD1 i KD2,
8.  oświetlenie drogowe terenu,
9.  oświetlenie ciągów pieszych, zasilanie szlabanów,

(dalej łącznie: Budynek/Budowle lub Obiekty Budowlane).

Zasadniczo Budynek będący przedmiotem najmu komercyjnego znajduje się na działkach nr 1 oraz nr 3. Z kolei działki ewidencyjne nr 2 oraz nr 4 stanowią nieruchomości zabudowane Budowlami w postaci dróg (jezdni wewnętrznych) oraz chodników. Działki oraz Budynek/Budowle w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Nieruchomość.

Przedmiotowe Obiekty Budowlane zostały przez Sprzedającego wybudowane na podstawie ostatecznej decyzji z 27 kwietnia 2011 r. oraz ostatecznej zmieniającej decyzji z 6 sierpnia 2012 r., zatwierdzającej zamienny projekt budowlany w zakresie projektu architektoniczno-budowlanego.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku/Budowli w ramach Inwestycji i zamiarem ich wykorzystywania przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Sprzedający rozpoczął użytkowanie Budynku/Budowli na podstawie pozwolenia na użytkowanie, wydanego w dniu 23 sierpnia 2013 r.

Na dzień złożenia wniosku, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych. Zdecydowana większość powierzchni najmu (ok. 99%) została wynajęta podmiotom gospodarczym, niemniej Sprzedający w dalszym ciągu podejmuje starania celem pozyskania najemców na część dotychczas niewynajętą. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych według właściwych stawek podatku od towarów i usług. Na dzień złożenia wniosku Sprzedający zawarł umowy najmu z ponad 20 najemcami, zaś biorąc pod uwagę terminy obowiązywania tych umów Sprzedający przewiduje, iż na dzień Planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości, stan wynajęcia powierzchni budynku będzie porównywalny ze stanem wynajęcia na dzień sporządzenia wniosku (dalej: Powierzchnie Wynajęte).

Budowle nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni).

W okresie od dnia oddania wyżej wymienionych Obiektów Budowlanych do użytkowania, do dnia sporządzenia wniosku, Budynek/Budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku/Budowli. Ponadto Sprzedający przewiduje również, iż do dnia Planowanej Transakcji Budynek/Budowle nie będą przedmiotem takich ulepszeń w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia pracowników oraz nie będzie ich zatrudniał w dniu Transakcji. Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez podmioty trzecie (powiązane kapitałowo ze Sprzedającym), z którymi Sprzedający zawarł różnego rodzaju umowy o zarządzanie określonym obszarem funkcjonowania Nieruchomości. Są to m.in. następujące umowy (dalej: Umowy o Zarządzanie):

1.  umowa z 29 lutego 2012 r., zawarta na czas nieokreślony z S.A., aneksowana ostatnio 21 maja 2018 r., dotycząca usług związanych z administrowaniem i obsługą techniczną Nieruchomości,
2.  umowa z 1 lutego 2017 r., zawarta na czas nieokreślony z S.A., aneksowana ostatnio 21 maja 2018 r., dotycząca usług komercjalizacji Nieruchomości,
3.  umowa z 29 sierpnia 2008 r., zawarta na czas nieokreślony z S.A., ostatnio aneksowana 21 maja 2018 r., dotycząca usług wspomagających prowadzenie działalności spółki m.in usług pomocy prawnej, obsługi księgowej i administracyjnej, obsługi kadrowo-płacowej, obsługi informatycznej, działań marketingowych,
4.  umowa z 26 stycznia 2015 r. zawarta na czas nieokreślony ze spółką A. Sp. z o.o., aneksowana ostatnio 22 grudnia 2015 r., dotycząca usług wsparcia w zarządzaniu Nieruchomością.

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe (dalej: Umowy Serwisowe), tj. w szczególności:

1.  umowy na dostawę mediów do Nieruchomości (ciepła, energii, itp.);
2.  umowę dotyczącą wywozu nieczystości;
3.  umowy dotyczące udostępnienia Budynku w celu budowy i eksploatacji sieci telekomunikacyjnych;
4.  umowy dotyczące dostaw mat podłogowych i ich wymiany oraz dostarczenia, zainstalowania i oddania w najem urządzeń do dystrybucji naturalnej wody źródlanej;
5.  umowę dotyczącą świadczenia usług ochrony Nieruchomości;
6.  umowy dotyczące świadczenia usług porządkowych, serwisowych oraz konserwacyjnych w odniesieniu do systemów, instalacji i urządzeń w Budynku;
7.  umowę dotyczącą prac pielęgnacyjno-ogrodniczych zieleni wokół i na dachu Budynku.

Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość jest w pełni operacyjna, katalog wyżej wymienionych Umów o Zarządzanie oraz Umów Serwisowych może ulegać zmianie zarówno poprzez zawieranie nowych umów, wypowiadanie istniejących oraz ich zmianę.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Strony Planowanej Transakcji zakładają, iż jej przedmiotem będą zasadniczo:

1.  prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (tj. Działek) wraz z prawem własności, Budynku/Budowli,
2.  ruchomości służące obsłudze Nieruchomości, stanowiące własność Sprzedającego, tj. zarówno środki trwałe jak i wyposażenie niestanowiące środków trwałych (dalej: Ruchomości).

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Zbywcy; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z:

1.  zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Planowanej Transakcji umów najmu – na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, jak również,
2.  zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w których okres najmu jeszcze się nie rozpoczął.

Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

1.  praw i obowiązków wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z umowami najmu, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu, w zakresie w jakim zostaną dostarczone przez najemców w tym również przelew kaucji dostarczonych przez najemców, jeśli takie istnieją;
2.  praw i obowiązków wynikających z gwarancji budowlanych i rękojmi za wady dotyczących Nieruchomości lub dotyczących projektów budowlanych sporządzonych przez architektów (w zakresie, w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego) oraz praw i obowiązków z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków wynikających z takich gwarancji i rękojmi w tym również przelew kaucji, jeśli takie istnieją;
3.  wszelkich autorskich praw majątkowych oraz praw pokrewnych do utworów związanych z Nieruchomością (dokumentacja projektowa) w zakresie w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego;
4.  prawa własności nośników zawierających prawa autorskie, takich jak materiały, nagrania i inne pliki;
5.  słowno-graficznego znaku towarowego do nazwy, pod którym funkcjonuje Budynek;
6.  prawa do Domeny, w tym przekazanie wszystkich haseł (kodów) i innych instrumentów zabezpieczeń (jeżeli znajdzie to zastosowanie) niezbędnych do funkcjonowania Domeny oraz prawa do zarejestrowania Kupującego (lub jakiejkolwiek Osoby wskazanej przez Kupującego) jako użytkownika Domeny;
7.  praw wynikających z umów licencyjnych i/lub certyfikatów na oprogramowanie służące do zarządzania budynkiem (w tym prawo do przelewu takiego uprawnienia na rzecz osób trzecich, w szczególności na rzecz przyszłych właścicieli Nieruchomości i prawo własności nośników, na których oprogramowanie zostało utrwalone);
8.  prawna, finansowa oraz techniczna i projektowa dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz zbywanych składników majątkowych

\-zwanych dalej łącznie: Przenoszonymi Elementami.

W odniesieniu do Umów Serwisowych, o których mowa powyżej, Strony Planowanej Transakcji przewidują, iż nie będą one przedmiotem Transakcji, przy czym może zaistnieć sytuacja, w której Kupujący będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie zawartych przez Sprzedającego Umów Serwisowych, jednak stroną takiej Umowy pozostanie Sprzedający, który do dnia zawarcia nowych umów przez Kupującego, będzie refakturował przedmiotowe koszty na rzecz Kupującego. W takiej sytuacji, zwrot kosztów z tytułu usług serwisowych na rzecz Sprzedającego będzie miał miejsce do czasu, aż Kupujący zawrze nowe (własne) Umowy Serwisowe (może to być również inny termin ustalony przez strony).

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał takich nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Sprzedający wskazuje jednocześnie, iż zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

1.  Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział, itp.;
2.  Zakładowy plan kont Sprzedającego pozwala i będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości – co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej;
3.  Sprzedający posiada i będzie posiadał odrębny rachunek (subrachunek) bankowy, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania, związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1) nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu pracy – z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie będzie zatrudniał w Dniu Zamknięcia pracowników;

2) Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

1.  jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
2.  praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami), z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z tzw. kaucji najemców;
3.  zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek);
4.  tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
5.  ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
6.  nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;
7.  praw i obowiązków z umów zawartych z podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
8.  praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości;
9.  praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
10.  praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie. W szczególności Strony przewidują, iż w Dacie Zamknięcia Sprzedający przedstawi Kupującemu wypowiedzenie Umów o Zarządzanie. Przy czym, w odniesieniu do tych umów, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty lub zwrotu Sprzedającemu lub Zarządcy Nieruchomości jakiegokolwiek wynagrodzenia lub kosztów wynikających z Umów o Zarządzanie. Strony Planowanej Transakcji przewidują, iż załącznik do umowy przenoszącej własność zbywanych aktywów wyszczególni cenę sprzedaży poszczególnych wybranych składników majątkowych przenoszonych w ramach transakcji, w ten sposób, iż wyszczególniona w tym załączniku zostanie cena nabycia: Działek, Budynku/Budowli oraz innych wybranych składników przenoszonych w ramach Transakcji.

Dodatkowo zgodnie z umową przedwstępną dotyczącą Planowanej Transakcji:

1.  Sprzedający udzieli Kupującemu szeregu zapewnień w związku z Transakcją;
2.  przewidziano szczegółowy mechanizm rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym czynszów najmu, opłat oraz kosztów eksploatacyjnych wynikających z umów najmu a dotyczących miesiąca, w którym wystąpi Data Zamknięcia.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Kupujący wskazuje, iż chcąc prowadzić działalność w zakresie najmu komercyjnego, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo-administracyjnych, których celem będzie takie zorganizowanie funkcjonowania Nieruchomości, aby mógł w sposób niezakłócony czerpać pożytki z czynszu oraz innych opłat od najemców. W szczególności Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie zarządzania Nieruchomością. Ponadto Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie świadczenia określonych usług serwisowych na Nieruchomości, w tym zakresie, w jakim nie przejmie on umów zawartych przez Sprzedającego na skutek braku uzyskania zgód przez świadczącego taką usługę (w tym zwłaszcza umów o dostawę mediów). Nie ulega wątpliwości, iż bez zorganizowania zaplecza techniczno-zarządczego, sprawne i niezakłócone funkcjonowanie nieruchomości komercyjnej, a w konsekwencji świadczenie usług najmu nie będzie możliwe. Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni biurowej oraz wszelkiej infrastruktury towarzyszącej.

Strony Planowanej Transakcji wskazują, iż ich intencją jest objęcie Planowaną Transakcją składników majątkowych (Działek, Budynków/Budowli oraz Ruchomości) wraz ze wszystkimi elementami bezpośrednio z nim związanymi (Przenoszone Elementy). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Istnieje prawdopodobieństwo, iż bezpośrednio po przeprowadzeniu Planowanej Transakcji, wspólnicy Sprzedającego rozpoczną proces likwidacji spółki Sprzedającego, z zamiarem jak najszybszego zamknięcia tego procesu.

W przedmiotowym Budynku (oddanym do użytkowania w roku 2013) znajdują się powierzchnie:

1.  które były już przedmiotem umów najmu (z tytułu których Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje dalej pożytki podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);
2.  które nie były dotąd i do dnia Planowanej Transakcji prawdopodobnie nie będą przedmiotem umowy najmu oraz nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności podlegających opodatkowania podatkiem od towarów i usług (mały lokal usługowy o pow. ok. 90 metrów kwadratowych).

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Nabywca na dzień Transakcji również będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT. Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowanie podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto w uzupełnieniu Zainteresowani wskazali, że Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym. Wskazane w wezwaniu przyłącza (przyłącze wodociągowe, przykanaliki sanitarne i deszczowe, zewnętrzna sieć cieplna, sieci w drogach KD1 i KD2, linie kablowe SN ST1-ST2) w zakresie w jakim stanowią własność Sprzedającego niebędącego przedsiębiorcą przesyłowym - stanowią części składowe Budynku.

Dodatkowo, dla uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wyjaśniają, że na gruncie art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego, sieci i przyłącza dostarczające do budynku media (czyli kable i rurociągi) będą stanowiły części składowe Budynku dopóki ich własność nie zostanie przeniesiona przez Sprzedającego na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (gestora mediów).

Odnosząc się do poszczególnych przyłączy wskazanych w zapytaniu:

1.  przyłącze wodociągowe w zakresie w jakim stanowi własność Sprzedającego jest częścią składową Budynku;
2.  przykanaliki sanitarne i deszczowe w zakresie w jakim stanowią własność Sprzedającego są częścią składową Budynku;
3.  zewnętrzna sieć cieplna – własność przeniesiona przez Sprzedającego na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (gestora mediów) obecnie V. S.A.;
4.  sieci w drogach KD1 i KD2 w zakresie w jakim stanowią własność Sprzedającego są częścią składową Budynku;
5.  linie kablowe SN ST1-ST2 w zakresie w jakim stanowią własność Sprzedającego są częścią składową Budynku.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych:

*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynku/budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, z którego strony Planowanej Transakcji zrezygnują na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, a w odniesieniu do części budynku w jakiej powierzchnia Budynku nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia znajdzie zastosowanie obligatoryjne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, w związku z czym przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa gruntu (tj. Działek), na którym znajdują się Budynek/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%), przez co –w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali interpretacje indywidualne oraz orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 25 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.627.2019.3.IT.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje– w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, iż wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zbywca zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli („Nieruchomość”).

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 25 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.627. 2019.3.IT, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził – w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – w całości stanowisko Zainteresowanych. W stanowisku dotyczącym podatku od towarów i usług Zainteresowani wskazali m.in.:

*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynku (w części Budynku, która była wynajmowana przez Zbywcę na podstawie umów najmu) oraz Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z czym skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynku (w części, w jakiej Budynek nie był dotąd wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności Zbywcy) znajdzie zastosowanie obligatoryjne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa gruntu (tj. Działek), na której znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.