Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.118.2020.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-08
Teza: Czy sprzedaż udziału w nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli nie dojdzie do podziału działki, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? Czy sprzedaż nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli dojdzie do podziału działki, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 4 czerwca 2020 r. (data wpływu 8 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 8 czerwca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Y Spółka komandytowa
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią M. U.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią B. E. M.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią B. M.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Pani B. E. M., Pani M. U. i Pani B. M. (Zainteresowane niebędące stroną postępowania, dalej łącznie: „Sprzedające”) są współwłaścicielami niezabudowanej nieruchomości położonej w W., składającej się z działki nr (…) o obszarze 6.549,00 m2, oraz działki nr (…) o obszarze 3.047,00 m2, dla której to nieruchomości Sąd prowadzi księgę wieczystą, przy czym:

*   Pani B. E. M. jest współwłaścicielem ww. nieruchomości w udziale wynoszącym 4/6 części;
*   Pani M. U. jest współwłaścicielem ww. nieruchomości w udziale wynoszącym 1/6 części;
*   Pani B. M. jest współwłaścicielem ww. nieruchomości w udziale wynoszącym 1/6 części.

Opisana wyżej działka nr (…) została wyodrębniona z działki oznaczonej dawniej nr (…). Działka ta została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa od Pana E. R. M. i Pani B. E. M., będących małżonkami, na podstawie umowy sprzedaży z 25 listopada 1988 r., zawartej w trybie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.

W dniu 12 grudnia 1998 r. powołany wyżej Pan E. R. M. zmarł, a spadek po nim nabyły w równych udziałach Sprzedające.

W dniu 29 kwietnia 2010 r. Starosta orzekł o zwrocie opisanej wyżej wywłaszczonej działki nr (…) (która została wyodrębniona z działki oznaczonej dawniej jako działka nr (…)), w związku z jej niewykorzystaniem na cele wskazane w akcie nabycia, na rzecz Sprzedających (jako poprzedniego właściciela i następców prawnych poprzedniego właściciela), co potwierdza ostateczna Decyzja Starosty z dnia 29 kwietnia 2010 r. W momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Sprzedające była ona niezabudowana i nieuzbrojona i taki stan utrzymuje się do dnia dzisiejszego. Opisana wyżej działka nr (…) w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest w całości jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy o symbolu użytku „Bp”.

Dla całej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, iż:

*   część nieruchomości jest oznaczona symbolem MW – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
*   część nieruchomości jest oznaczona symbolem ZPc-j – tereny ciągów pieszo-rowerowych w zieleni urządzonej;
*   część nieruchomości jest oznaczona symbolem UOp – tereny publicznych usług oświaty.

Sprzedające brały udział w procedurze uchwalania tego planu, osobiście zgłaszając w toku prac nad jego uchwaleniem uwagi do projektu tego planu.

Dla opisanej wyżej nieruchomości nie została wydana decyzja określająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, ani żadna inna decyzja, której przedmiotem byłoby uznanie przedmiotowej nieruchomości za budowlaną.

Obecnie Sprzedające planują dokonanie podziału geodezyjnego działki nr (…) w celu sprzedaży, w wyniku którego to podziału powstaną trzy działki oznaczone roboczo przez Sprzedające literami „B”, „C” oraz „D”, przy czym zgodnie z projektami sporządzonymi przez Sprzedające:

*   działka „B” ma mieć powierzchnię 3.150,00 m2, natomiast
*   działki „C” oraz „D” mają mieć łączną powierzchnię 3.400,00 m2.

Sprzedające planują, aby działka „B” była położona w całości na terenie przeznaczonym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (symbol MW), działka „C” – w całości na terenie przeznaczonym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na ciągi pieszo-rowerowe w zieleni urządzonej (symbol ZPc-j), zaś działka „D” – w całości na terenie przeznaczonym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na publiczne usługi oświaty (symbol UOp).

Poza planowanym podziałem działki nr (…), Sprzedające nie dokonywały w przeszłości podziałów innych nieruchomości.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży z 8 maja 2020 r., zawartą przez Sprzedające z X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Y Spółka komandytowa, działającą w branży deweloperskiej (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Spółka”), w zależności od tego, czy w sprawie dojdzie do podziału działki nr (…), czy też nie, Spółka zamierza kupić od Sprzedających:

*   powstałą w wyniku podziału część działki nr (…) oznaczoną literą „B” (dalej: „Nieruchomość”), albo
*   udział we współwłasności działki nr (…) w wysokości odpowiadającej udziałowi powierzchni części tej działki przeznaczonej w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej w całkowitej powierzchni tej działki (dalej: „Udział w Nieruchomości”), po uprzednim wydzieleniu z księgi wieczystej do odrębnej księgi wieczystej działki nr (…) z obrębu, o obszarze 3.047,00 m2.

Sprzedające zamierzają wykorzystać środki pieniężne, jakie otrzymają od Spółki, na cele prywatne. Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość lub Udział w Nieruchomości dla celów prowadzonej przez nią deweloperskiej działalności gospodarczej, polegającej m.in. na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, czy też wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (tj. do czynności opodatkowanych). Konkretyzując, jeżeli Spółka nabędzie Nieruchomość (a nie Udział w Nieruchomości), to zamierza ona wybudować na przedmiotowej działce kompleks budynków przeznaczonych na sprzedaż. Natomiast jeżeli Spółka nabędzie Udział w Nieruchomości (a nie Nieruchomość), to najpierw zamierza ona doprowadzić do podziału działki, a dopiero potem wybudować na jednej z wyodrębnionych działek kompleks budynków przeznaczonych na sprzedaż.

Sprzedające zasadniczo nie podejmowały żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości (Udziału w Nieruchomości), jak i żadnych typowo marketingowych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości albo Udziału w Nieruchomości. W szczególności:

*   nie dokonywały uzbrojenia działki;
*   nie dokonywały rozbiórki nieatrakcyjnych ekonomicznie obiektów budowlanych;
*   nie dokonywały porządkowania tej działki;
*   nie występowały do właściwych organów w sprawach związanych z uregulowaniem statusu prawnego działki, w tym o wydanie warunków środowiskowych;
*   nie dokonywały analiz i wizualizacji terenu;
*   nie dokonywały wycinki drzew i krzewów;
*   nie ponosiły nakładów na tę nieruchomość;
*   nie przeznaczały nieruchomości na cele inwestycyjne;
*   nie korzystały z usług biura sprzedaży nieruchomości;
*   nie poszukiwały potencjalnych nabywców, np. za pośrednictwem Internetu, ogłoszeń w prasie, czy bezpośrednio na nieruchomości;
*   nie składały sprzeciwów i odwołań od niekorzystnych decyzji administracyjnych dotyczących nieruchomości;
*   nie występowały o:
    *   uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
    *   decyzji o warunkach zabudowy lub zagospodarowania terenu, czy też
    *   innej decyzji, której przedmiotem byłoby uznanie przedmiotowej nieruchomości za budowlaną;

natomiast Sprzedające brały udział w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko dlatego, że taka procedura została rozpoczęta i dotyczyła składników majątkowych Sprzedających, w związku z czym były one zainteresowane jej wynikiem i w tym celu osobiście zgłaszały swe uwagi. Poszczególne aspekty prawne związane z nieruchomością były konsultowane przez Sprzedające z prawnikiem. Konsultacje związane były z zagwarantowaniem nieruchomości optymalnych uwarunkowań prawnych – zarówno na wypadek wykorzystywania nieruchomości na cele własne, jak i na wypadek ewentualnego rozporządzenia tą nieruchomością (przedmiotowy teren stanowił bowiem przedmiot zainteresowania szeregu podmiotów, które z własnej inicjatywy zwracały się do Sprzedających z pytaniami o warunki ewentualnej przyszłej sprzedaży, interesując się w szczególności kwestiami związanymi z zapewnieniem dojazdu do działki).

Negocjacje prowadzone pomiędzy Sprzedającymi a Spółką trwały wiele miesięcy.

Sprzedające przewidują, że pozostałe działki, jakie powstaną w wyniku opisanego wyżej podziału, tj. działki oznaczone literami „C” oraz „D”, mogą zostać sprzedane w przyszłości, przy czym obecnie nie są prowadzone żadne działania w tym zakresie.

W przeszłości Sprzedające dokonywały już sprzedaży należących do nich nieruchomości, co miało miejsce:

*   w roku 2000;
*   w roku 2002 oraz
*   w roku 2005

\-przy czym przedmiotowe sprzedaże dotyczyły majątku otrzymanego przez Sprzedające jako majątek rodzinny, stanowiący część dawnego gospodarstwa rolnego ich rodziców. Powodem sprzedaży był fakt, iż były to niewielkie nieruchomości przedstawiające dla Sprzedających znikomą wartość użytkową, w związku z czym nieracjonalne byłoby ponoszenie kosztów ich utrzymania.

Sprzedające są także właścicielkami innych nieruchomości niż opisana powyżej oraz udziałów w innych nieruchomościach, przy czym są one wykorzystywane na cele rolnicze. Sprzedaż tychże działek w przyszłości jest prawdopodobna. Sprzedające prowadziły już nawet rozmowy mające na celu ich sprzedaż, niemniej jednak dotychczas nie doszło do ustalenia niezbędnych warunków sprzedaży. Sprzedające nie wykluczają, iż będą one nabywały kolejne nieruchomości lub udziały w nieruchomościach. W przyszłości mogą one dokonywać również innych czynności w zakresie zarządzania i obracania nieruchomościami niż ich sprzedawanie i nabywanie. W szczególności, mogą one oddawać nieruchomości w najem, dzierżawę lub na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Spółka jest podatnikiem VAT czynnym. Podobnie, podatnikiem VAT czynnym jest również Pani M. U., która zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny, gdyż wynajmuje ona magazyn znajdujący się na nieruchomości, na której zamieszkuje. Natomiast Panie B. E. M. oraz B. M. nie są i nigdy nie były podatnikami VAT czynnymi, niemniej jednak, jeśli z otrzymanej interpretacji indywidualnej będzie wynikało, iż planowana transakcja powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, przed jej dokonaniem zarejestrują się one jako podatnicy VAT czynni i wystawią odpowiednie faktury na rzecz Spółki (co w takiej sytuacji uczyni również Pani M. U.). W takim przypadku intencją Spółki będzie odliczenie podatku VAT naliczonego od planowanej transakcji, wykazanego na przedmiotowych fakturach.

Sprzedające nie dokonywały odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu bieżących kosztów utrzymania nieruchomości.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy – Prawo przedsiębiorców (jak już wskazano, jest to działalność deweloperska) i jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Spółki, zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (dalej: „PKD”), jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (oznaczona symbolem 41.20.Z), natomiast przedmiotem pozostałej działalności Spółki jest:

*   rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych (43.11.Z);
*   przygotowanie terenu pod budowę (43.12.Z);
*   pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane (43.99.Z);
*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z);
*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z);
*   pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (68.31.Z);
*   działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne (71.12.Z);
*   pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (70.22.Z), a także
*   działalność agencji reklamowych (73.11.Z).

Natomiast Sprzedające nie prowadzą i nigdy nie prowadziły działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy – Prawo przedsiębiorców, w szczególności nie prowadzą i nigdy nie prowadziły one działalności gospodarczej w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami, a co za tym idzie – nie są one zarejestrowane w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Pani M. U., oprócz prowadzenia ww. działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, prowadzi wraz z mężem gospodarstwo rolne. Panie B. E. M. oraz B. M. prowadziły zaś gospodarstwa rolne w przeszłości, natomiast obecnie są one odpowiednio na emeryturze i na rencie.

Nieruchomość nie była wykazywana jako środek trwały.

Sprzedające oraz Spółka określani będą dalej łącznie jako „Zainteresowani”.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania (oznaczone we wniosku nr 3 i nr 4):

Czy sprzedaż Udziału w Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli nie dojdzie do podziału działki nr (…), podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli dojdzie do podziału działki nr (…), podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Udziału w Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli nie dojdzie do podziału działki nr (…), jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) według stawki 2%.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli dojdzie do podziału działki nr (…), jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości albo Udziału w Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem PCC według stawki 2%, albowiem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Konieczność opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (Udziału w Nieruchomości) podatkiem PCC

Wyjaśniając powyższe, Zainteresowani wskazali, że zgodnie z przepisami ustawy o PCC, podatkowi PCC co do zasady podlegają m.in. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce. Niemniej jednak, należy wskazać, iż zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

*   w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT, lub
*   jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży nieruchomości.

W ocenie Zainteresowanych, z powyższego wynika, iż aby transakcja zbycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC, musi być ona opodatkowana podatkiem VAT według jednej ze stawek podatku (tj. nie może być zwolniona od opodatkowania podatkiem VAT). Zwolnienie z podatku VAT nie powoduje bowiem braku opodatkowania podatkiem PCC w sytuacji, gdy przedmiotem czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

*   Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 7 stycznia 2020 r. (Znak: 0111-KDIB2-3.4014.5.2019.3.PM) uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym: „w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowania podatkiem od towarów i usług”;
*   Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 21 grudnia 2018 r. (Znak: 0111-KDIB2-2.4014.225.2018.2.MM) wskazał, że: „o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego”.

Mając powyższe na uwadze, Zainteresowani wskazali, że w ich ocenie, w celu zbadania, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości (Udziału w Nieruchomości) powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC, w pierwszej kolejności należy odnieść się do kwestii opodatkowania tejże transakcji podatkiem VAT.

W tym zakresie raz jeszcze należy wskazać, że zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości (Udziału w Nieruchomości) nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, co zostało wyjaśnione przy okazji uzasadniania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i pytania nr 2. Skoro zaś sprzedaż Nieruchomości (Udziału w Nieruchomości) nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, w niniejszej sprawie na Spółce będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku PCC z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (Udziału w Nieruchomości).

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

*   Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 sierpnia 2019 r. (Znak: 0111-KDIB2-2.4014.138.2019.1.MZ) uznał za prawidłowe stanowisko, w myśl którego: „w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega regulacjom ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (\`(...)\`), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ww. umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”;
*   Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 2 lutego 2017 r. (Znak: 1462-IPPB2.4514.540.2016.2.JG) wskazał, iż: „należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości, która nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych”.

Stawka podatku znajdująca zastosowanie do sprzedaży Nieruchomości (Udziału w Nieruchomości).

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości albo Udziału w Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem PCC według stawki 2%, jako sprzedaż nieruchomości.

Wyjaśniając powyższe, a odnosząc się najpierw do sprzedaży Nieruchomości, należy wskazać, iż wysokość stawki, jaką należy zastosować, wynika wprost z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, w którym wskazano, że stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, wynosi 2%.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 sierpnia 2019 r. (Znak: 0111-KDIB2-2.4014.138.2019.1.MZ) uznał za prawidłowe stanowisko, w myśl którego: „(\`(...)\`) w związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała pod przepisy ustawy o VAT, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o p.c.c., na Kupującym będzie ciążył obowiązek odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%”.

Jeżeli natomiast chodzi o sprzedaż Udziału w Nieruchomości, to Zainteresowani wskazali, iż skoro stawkę 2% stosuje się do sprzedaży całej nieruchomości, to tym bardziej należy ją zastosować do sprzedaży udziału w nieruchomości. Znajduje to uzasadnienie szczególnie wówczas, gdy weźmie się pod uwagę, iż ustawodawca nie uregulował kwestii wysokości stawki PCC w odniesieniu do sprzedaży udziału w nieruchomości w sposób odmienny. Co więcej, przyjęcie stanowiska odmiennego, tj. takiego w myśl, którego stawka podatku PCC w przypadku sprzedaży nieruchomości jest inna niż stawka podatku PCC przy sprzedaży udziału w nieruchomości, doprowadziłoby do absurdalnej sytuacji, w której – przykładowo – inaczej byłaby opodatkowana sprzedaż nieruchomości dokonana łącznie przez trzy podmioty, a inaczej sprzedaż tej samej nieruchomości dokonana przez jeden podmiot.

Powyższe znajduje potwierdzenie w doktrynie. Przykładowo, Z. Ofiarski w publikacji Komentarz do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych \[w:\] Ustawa o opłacie skarbowej. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, wyd. IV, Wolters Kluwer Polska, 2018, wskazuje, że: „Należy podkreślić, że od umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości należy pobrać podatek według takiej samej stawki, jaka zostałaby zastosowana w przypadku sprzedaży całej nieruchomości”.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, na pytanie oznaczone we wniosku nr 3 należy odpowiedzieć w ten sposób, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli nie dojdzie do podziału działki nr (…), jest opodatkowana podatkiem PCC według stawki 2%.

Natomiast na pytanie oznaczone we wniosku nr 4 należy odpowiedzieć w ten sposób, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli dojdzie do podziału działki nr 83/6, jest opodatkowana podatkiem PCC według stawki 2%.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 8 września 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.437.2020.1.KO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania lub nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że Pani B. E. M., Pani M. U. i Pani B. M. (Zainteresowane niebędące stroną postępowania, „Sprzedające”) są współwłaścicielami niezabudowanej działki nr (…) o powierzchni 6.549,00 m2. Obecnie Sprzedające planują dokonanie podziału geodezyjnego działki nr (…) w celu sprzedaży, w wyniku którego powstaną trzy działki oznaczone roboczo przez Sprzedające literami „B”, „C” oraz „D”. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży z 8 maja 2020 r., zawartą przez Sprzedające z X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Y Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania, „Spółka”), w zależności od tego, czy w sprawie dojdzie do podziału działki nr (…), czy też nie, Spółka zamierza kupić od Sprzedających:

*   powstałą w wyniku podziału część działki nr (…) oznaczoną literą „B”, albo
*   udział we współwłasności działki nr (…) w wysokości odpowiadającej udziałowi powierzchni części tej działki przeznaczonej w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej w całkowitej powierzchni tej działki.

Sprzedające przewidują, że pozostałe działki, jakie powstaną w wyniku opisanego wyżej podziału, tj. działki oznaczone literami „C” oraz „D”, mogą zostać sprzedane w przyszłości, przy czym obecnie nie są prowadzone żadne działania w tym zakresie. Spółka i Pani M. U. są podatnikami VAT czynnymi, natomiast Panie B. E. M. oraz B. M. nie są i nigdy nie były takimi podatnikami. Zainteresowani powzięli wątpliwość co do tego, czy transakcja sprzedaży udziału w nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli nie dojdzie do podziału działki nr (…) lub sprzedaży nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, jeśli dojdzie do podziału działki nr (…) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 września 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.437.2020.1.KO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dokonując zbycia udziału w nieruchomości, jeśli nie dojdzie do podziału działki nr (…) lub sprzedaż nieruchomości, jeśli dojdzie do podziału działki nr (…) Sprzedające nie będą działały w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i w konsekwencji opisane zbycie nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.”.

A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym sprzedaż Udziału w Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, zarówno jeśli nie dojdzie do podziału działki nr (…), jak i w sytuacji, gdy dojdzie do podziału działki nr (…), jest opodatkowana podatkiem PCC według stawki 2%.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.