Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-109/10-4/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-05-20
Teza: zasad opodatkowania i rozliczenia się ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; działalność-działalność gospodarcza; garaż; materiały-materiały budowlane; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 05.02.2010 r. (data wpływu 08.02.2010 r.), uzupełnione pismem z dnia 09.04.2010 r. (data nadania 10.04.2010 r., data wpływu 12.04.2010 r.) na wezwanie z dnia 18.03.2010 r. (data nadania 18.03.2010 r., data odbioru 06.04.2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zasad opodatkowania i rozliczenia się ze sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej zastosowania stawki podatkowej 19%, możliwości wspólnego rozliczenia się z małżonką oraz zakwalifikowania do kosztów pomniejszających podatek części wymienionych wydatków, w tym m.in.: opłata adiacencka, koszt zakupu baraku lub garażu budowlanego, koszt transportu materiałów budowlanych na budowę,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej możliwości rozliczenia się na druku PIT-37 oraz zakwalifikowania do kosztów pomniejszających podatek wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu oraz opłaty planistycznej.

UZASADNIENIE

W dniu 08.02.2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zasad opodatkowania i rozliczenia się ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 28 października 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupił działkę pod budowę domu. Pieniądze na zakup pochodziły w 100% z kredytu bankowego, udzielonego przez Kredyt Bank we frankach szwajcarskich. W tym samym roku kupił gotowy projekt budowlany (na dom bliźniak). Następnie w dniu 18 grudnia 2008 r. Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie na ww. działce (nr działki 134/6) pozwolenia na budowę domu w zabudowie bliźniaczej. W dniu 3 marca 2009 r. zostało wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniacze. Połowę bliźniaka Wnioskodawca chce wybudować dla siebie, zaś drugą połowę bliźniaka planuje sprzedać.

W styczniu 2010 r. Wnioskodawca złożył w Urzędzie Miasta i Gminy wniosek o podzielenie działki 134/6 na dwie działki - po to, aby można było sprzedać połowę bliźniaka z częścią działki. Działki po podziale będą miały numery: 134/7 (działka, która będzie sprzedana - powierzchnia wynosi 49,26% działki przed podziałem) i 134/8 – działka, na której stanie dom Wnioskodawcy.

Jednocześnie w styczniu 2010 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną o wybudowanie domu z przyszłym sąsiadem. W umowie zobowiązał się przed przyszłym sąsiadem do wybudowania i sprzedaży domu i podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność (domu i działki) na sąsiada w IV kwartale 2010 r. Do tego czasu w ramach tej umowy, sąsiad zobowiązał się do wpłacania zaliczek na poczet budowy (ok. 50% wartości inwestycji). Zapłata pozostałej kwoty nastąpi przy podpisaniu aktu notarialnego.

Wnioskodawca wraz z żoną, jako właściciele nieruchomości i inwestorzy, zatrudnili firmę budowlaną, z którą podpisali dwie umowy: jedną na wybudowanie ich domu, drugą na wybudowanie domu sąsiada. Wnioskodawca wyjaśnił, iż dwie umowy są po to, aby łatwo można było wydzielić koszty jednego bliźniaka od drugiego. Pieniądze ze sprzedaży Wnioskodawca chce przeznaczyć na wykończenie części Jego domu.

Pismem z dnia 18.03.2010 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.

Wnioskodawca uzupełnił powyższe w terminie, pismem z dnia 09.04.2010 r. (data wpływu 12.04.2010 r., data nadania 10.04.2010 r.) informując, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie ma nic wspólnego z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Jest to wspólna, prywatna inwestycja Wnioskodawcy i Jego żony. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że 28 października 2008 r., aktem notarialnym nabył wraz z żoną prawo własności do przedmiotowej działki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Jaki podatek Wnioskodawca będzie musiał zapłacić do Urzędu Skarbowego?
2.  W jaki sposób Wnioskodawca ma się rozliczyć z Urzędem Skarbowym z dochodu, jaki powstanie w związku z tą sprzedażą?
3.  Czy do kosztów pomniejszających podatek, Wnioskodawca może zaliczyć: opłatę adiacencką, opłatę planistyczną (jeśli wystąpi), odsetki od kredytu bankowego, koszt zakupu baraku lub garażu budowlanego, koszt transportu materiałów budowlanych na budowę?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1 Będzie musiał zapłacić 19% od dochodu liczonego wg zasady: przychód potwierdzony aktem notarialnym z przyszłym sąsiadem pomniejszony o udokumentowane koszty budowy wraz z innymi kosztami towarzyszącymi, wymienionymi w poz. 56 we wniosku.

Ad. 2 Może złożyć wspólną deklarację z żoną, na druku PIT-37. Wnioskodawca wskazał, iż żona jest zatrudniona na umowę o pracę, natomiast On prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną według skali podatkowej oraz czasem otrzymuje dochód z umowy zlecenia.

Ad. 3 W opinii Wnioskodawcy, jeśli poniesie koszty, wspólne dla obu części bliźniaka (i ich wysokość zależy od powierzchni działki), to dla potrzeb wyliczenia podatku poniesiony koszt pomnoży przez 49,26%, zaś jeśli koszt nie zależy od powierzchni działki, dzieli go przez 2.

Dochód = cena sprzedaży - koszty zakupu sprzedawanej części działki - koszty budowy domu przeznaczonego do sprzedaży wraz z kosztami towarzyszącymi (koszty wytworzenia, nakłady zwiększające wartość), gdzie:

Cena sprzedaży to cena z aktu notarialnego, jaki Wnioskodawca podpisze z nabywcą domu i działki.

Koszty budowy domu przeznaczonego do sprzedaży wraz z kosztami towarzyszącymi to:

*   cena zakupu działki \* 49,26% = 542 .900 \* 49,26% = 267.432,54 zł,
*   koszt wybudowania domu przeznaczonego na sprzedaż = 300.000 zł (faktury wystawione przez firmę budowlaną, kierownika budowy i innych wykonawców),
*   cena wynagrodzenia geodety / 2 = 4.000 / 2 = 2.000 zł,
*   koszt zakupu projektu: 1.990 zł,
*   cena adaptacji projektu przez architekta / 2 = 3.000 / 2 = 1.500 zł,
*   koszty odsetek od kredytu bankowego na zakup działki, od dnia podpisania umowy kredytowej, do dnia sprzedaży inwestycji \* 49,26% = 20.000 \* 49,26% = 9.852 zł,
*   koszt opłaty adiacenckiej, naliczonej przez Urząd Gminy w związku ze wzrostem wartości działki, wynikającym z podziału = 30.000 zł \* 49,26% = 14.778 zł,
*   koszt wykonania projektów mediów i podłączenia mediów dla sprzedawanej działki: 12.000 zł (wszystkie poniesione od dania zakupu działki).

W przybliżeniu podatek należny wyniesie: \[755.000 zł - (267.432,54 zł + 300.000 zł + 2.000 zł + 1.990 zł + 1.500 zł + 9.852 zł + 14.778 zł + 12.000 zł)\] \*19% = 27.635,02 zł

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej zastosowania stawki podatkowej 19%, możliwości wspólnego rozliczenia się z małżonką oraz zakwalifikowania do kosztów pomniejszających podatek części wymienionych wydatków, w tym m.in.: opłata adiacencka, koszt zakupu baraku lub garażu budowlanego, koszt transportu materiałów budowlanych na budowę, uznaje się za prawidłowe, natomiast w części dotyczącej możliwości rozliczenia się na druku PIT-37 oraz zakwalifikowania do kosztów pomniejszających podatek wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu oraz opłaty planistycznej należy uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie jednak wskazać należy, iż dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

Z przestawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zakupił wraz z żoną w dniu 28 października 2008 r. działkę pod budowę domu. Pieniądze na zakup pochodziły w 100% z kredytu bankowego, udzielonego przez Kredyt Bank we frankach szwajcarskich. W styczniu 2010 r. Wnioskodawca podpisał z przyszłym sąsiadem umowę przedwstępną o wybudowanie domu, na działce którą nabył w 2008 r. W umowie zobowiązał się do wybudowania i sprzedaży domu i podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność (domu i działki) na sąsiada w IV kwartale 2010 r. Do tego czasu w ramach tej umowy, sąsiad zobowiązał się do wpłacania zaliczek na poczet budowy (ok. 50% wartości inwestycji). Zapłata pozostałej kwoty nastąpi przy podpisaniu aktu notarialnego. Jednocześnie w styczniu 2010 r. Wnioskodawca złożył w Urzędzie Miasta i Gminy wniosek o podzielenie działki po to, aby można było sprzedać połowę bliźniaka z częścią działki. Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną, jako właściciele nieruchomości i inwestorzy, zatrudnili firmę budowlaną, z którą podpisali dwie umowy: jedną na wybudowanie ich domu, drugą na wybudowanie domu sąsiada. Wnioskodawca wyjaśnił, iż dwie umowy są po to, aby łatwo można było wydzielić koszty jednego bliźniaka od drugiego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera w swej treści definicji nieruchomości, stąd też należy się odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego. W myśl przepisu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Natomiast zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego należy uznać, iż w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nastąpiło w 2008 r.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która została nabyta w 2008 r. – w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu przejściowego – będą miały zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powołanych przepisów prawa podatkowego przychodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Do kosztów odpłatnego zbycia działki można zaliczyć opłaty związane ze zbyciem nieruchomości np. prowizja brutto dla biura obrotu nieruchomościami tytułem pośrednictwa w sprzedaży nowo wydzielonych działek. Należy jednak podkreślić, iż koszty odpłatnego zbycia muszą być ściśle związane i poniesione w związku ze sprzedawaną działką.

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych można zaliczyć obliczone w proporcji, w jakiej powierzchnia zbywanej działki pozostaje do powierzchni całej nieruchomości:

*   cenę zakupu działki,
*   koszt wybudowania domu przeznaczonego na sprzedaż w tym, m.in. : koszt zakupu baraku lub garażu budowlanego, koszt transportu materiałów budowlanych na budowę (potwierdzone fakturami wystawionymi przez firmę budowlaną, kierownika budowy i innych wykonawców),
*   koszt usługi geodezyjnej polegającej na scaleniu i podziale działek,
*   koszt zakupu projektu oraz adaptacji projektu przez architekta,
*   opłaty adiacenckie z tytułu scalenia i podziału nieruchomości,
*   koszt wykonania projektów mediów i podłączenia mediów dla sprzedawanej działki,

Do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia działki wraz z wybudowanym domem, czyli części nabytej nieruchomości można bowiem zaliczyć tylko tę część wymienionych wydatków, która przypada proporcjonalnie na sprzedawaną nieruchomość.

Nie sposób natomiast uznać za koszt związany z nabyciem przedmiotowej nieruchomości kwoty spłaconego kredytu. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytu zaciągniętego na zakup działki, lecz wyłącznie koszty nabycia działki, na której został wybudowany przedmiotowy budynek mieszkalny oraz koszty prac wybudowania domu bliźniaka. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Do kosztów uzyskania przychodów nie może również zostać zaliczona opłata planistyczna, ponieważ nie jest ona nakładem, który zwiększył wartość przedmiotowej nieruchomości. Opłata planistyczna nie stanowi także kosztu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek uiszczenia przez Wnioskodawcę po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości opłaty planistycznej na rzecz gminy związany jest ze wzrostem wartości sprzedanej nieruchomości związanej ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a z kolei zapłata tej opłaty nie warunkuje zawarcie umowy sprzedaży, ani nie ma wpływu na ważność tej transakcji. Opłata ta ma wyłącznie charakter wtórny.

W związku z powyższym tylko te wydatki, które mają wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Przechodząc natomiast do kwestii związanej z możliwością wspólnego rozliczenia małżonków należy wskazać, iż art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przewiduje możliwość preferencyjnego opodatkowania dochodów osiąganych przez małżonków. Powołany powyżej przepis stanowi, iż małżonkowie podlegający obowiązkowi podatkowemu, o którym mowa w art. 3 ust. 1 tej ustawy, między którymi istnieje przez cały rok podatkowy wspólność majątkowa, pozostający w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy, mogą być jednak, z zastrzeżeniem ust. 8, na wniosek wyrażony we wspólnym zeznaniu rocznym, z zastrzeżeniem art. 6a, opodatkowani łącznie od sumy swoich dochodów określonych zgodnie z art. 9 ust. 1 i 1a, po uprzednim odliczeniu, odrębnie przez każdego z małżonków, kwot określonych w art. 26 i art. 26c; w tym przypadku podatek określa się na imię obojga małżonków w podwójnej wysokości podatku obliczonego od połowy łącznych dochodów małżonków, z tym że do sumy tych dochodów nie wlicza się dochodów (przychodów) opodatkowanych w sposób zryczałtowany.

Zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy zasada wyrażona w ust. 2 ma zastosowanie również, jeżeli jeden z małżonków w roku podatkowym nie uzyskał przychodów ze źródeł, z których dochód jest opodatkowany zgodnie z art. 27, lub osiągnął dochody w wysokości niepowodującej obowiązku uiszczenia podatku.

Stosownie do art. 6 ust. 8 ww. ustawy, sposób opodatkowania, o którym mowa w ust. 2 i 4, nie ma zastosowania w sytuacji, gdy chociażby do jednego z małżonków, osoby samotnie wychowującej dzieci lub do jej dziecka mają zastosowanie przepisy art. 30c, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym lub ustawy z dnia 24 sierpnia 2006 r. o podatku tonażowym.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że przepis art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi odstępstwo od generalnej zasady odrębnego opodatkowania. Możliwość jego zastosowania obwarowana jest szeregiem warunków wyraźnie wskazanych w tej ustawie.

Zatem w świetle ww. przepisów ustawy z wnioskiem o wspólne opodatkowanie dochodów mogą wystąpić małżonkowie, jeżeli spełnią łącznie, następujące warunki:

*   oboje podlegają nieograniczonemu obowiązku podatkowemu,
*   przez cały rok podatkowy pozostają w związku małżeńskim,
*   przez cały rok podatkowy istnieje między nimi wspólność majątkowa, małżeńska,
*   żaden z małżonków nie prowadzi działalności gospodarczej opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym, ani nie mają do nich zastosowanie przepisy art. 30c oraz postanowienia ustawy o podatku tonażowym.

Wnioskodawca wskazał we wniosku, iż prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną według skali podatkowej oraz czasem otrzymuje dochód z umowy zlecenia, natomiast Jego żona jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę. Fakt prowadzenia działalności gospodarczej, opodatkowanej według skali podatkowej oraz uzyskiwanie dochodu z tytułu umowy zlecenia nie wyklucza możliwości wspólnego rozliczenia się małżonków.

Wskazać należy, iż ustawodawca wprowadzając uprawnienie polegające na możliwości wspólnego rozliczenia się małżonków, wyraźnie określił warunki, jakie należy spełnić by móc z niego skorzystać. Spełnienie ww. warunków powoduje możliwość skorzystania z prawa do łącznego opodatkowania dochodów małżonków. W związku z powyższym, Wnioskodawcy będzie przysługiwać możliwość wspólnego opodatkowania dochodów z małżonką pod warunkiem, że spełnione są wymogi przedstawione powyżej.

Należy także zaznaczyć, iż zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku podatkowym, podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznania, według ustalonego wzoru w wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty). Podatnicy, którzy prowadzili pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych przy zastosowaniu skali podatkowej, wypełniają zeznanie PIT-36.

Reasumując, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawę obliczenia podatku stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu.

Jednak nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawcę koszty (wydatki) opisane we wniosku, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa podatkowego art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów, obliczonych w proporcji w jakiej powierzchnia zbywanej nieruchomości pozostaje do powierzchni całej nieruchomości, Wnioskodawca może zaliczyć cenę zakupu działki, koszt wybudowania domu przeznaczonego na sprzedaż, koszt usługi geodezyjnej, koszt zakupu projektu oraz adaptacji projektu przez architekta, opłaty adiacenckie oraz koszt wykonania projektów mediów i podłączenia mediów dla sprzedawanej działki. Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu bankowego oraz opłatę planistyczną, gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo mając na uwadze, iż ww. nieruchomość jest wspólną własnością Wnioskodawcy i Małżonki, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonki, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pana Małżonka chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

W związku z powyższym tut. organ nie odniósł się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.