Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-20a/10/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-04-13
Teza: 1. Czy opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia ponoszone w trakcie realizacji budowy, tj. od dnia zakupu gruntów do dnia potencjalnych przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też podwyższają wartość obiektów, które są na tym gruncie budowane? 2. Czy opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów, podatek od nieruchomości ponoszone od gruntów zakupionych w celu dokonania nakładów inwestycyjnych w postaci przygotowania terenu pod budowę stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też w momencie uzyskania przychodów ze sprzedaży niniejszych nieruchomości wraz z nakładami inwestycyjnymi? 3. Czy opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i inne koszty nieruchomości, tj. gruntów, praw wieczystego użytkowania, budynków, lokali, stanowiących koszty utrzymania niniejszych nieruchomości nabytych w celu dalszej sprzedaży, w tym remontowanych, modernizowanych stanowiących towary Spółki, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy dopiero w momencie uzyskania przychodów ze sprzedaży tych nieruchomości?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; budynek-sprzedaż budynków; deweloper; działalność-działalność deweloperska; koszt-koszty uzyskania przychodów; koszt-potrącalność kosztów; nieruchomości-podatek od nieruchomości; opłata-opłata za użytkowanie wieczyste; sprzedaż-sprzedaż budynków
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2010 r. (data wpływu 18 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu kwalifikacji do kosztów uzyskania przychodów ponoszonych wydatków w prowadzonej działalności deweloperskiej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 stycznia 2010 r. złożono ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu kwalifikacji do kosztów uzyskania przychodów ponoszonych wydatków w prowadzonej działalności deweloperskiej.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą począwszy od 27 marca 2002 r. polegającą głównie na przygotowywaniu terenu pod budowę, budowie mieszkań na sprzedaż, pozostałe pośrednictwo finansowe, a także obrót nieruchomościami i wynajem nieruchomości. W celu realizacji takiej działalności Spółka dokonuje zakupu gruntów w celu dalszej sprzedaży, jak i zakupu gruntów dokonując na nich nakładów inwestycyjnych w celu budowy, a później sprzedaży lokali mieszkalnych lub dokonując nakładów inwestycyjnych w postaci zakupu usług ogólnobudowlanych i projektowych, tj. związanych z przygotowywaniem terenu pod budowę budynków.

Spółka zakupuje też budynki, lokale użytkowe i mieszkalne w celu dalszej odsprzedaży, jak i też wynajmu. Nabywa również nieruchomości, które remontuje, modernizuje celem dalszej sprzedaży. Zarówno niniejsze grunty, jak i budynki i lokale stanowią towary Spółki, a nie środki trwałe, z wyjątkiem nieruchomości wynajmowanych.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania:

1.  Czy opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia ponoszone w trakcie realizacji budowy, tj. od dnia zakupu gruntów do dnia potencjalnych przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też podwyższają wartość obiektów, które są na tym gruncie budowane?
2.  Czy opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów, podatek od nieruchomości ponoszone od gruntów zakupionych w celu dokonania nakładów inwestycyjnych w postaci przygotowania terenu pod budowę stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też w momencie uzyskania przychodów ze sprzedaży niniejszych nieruchomości wraz z nakładami inwestycyjnymi?
3.  Czy opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i inne koszty nieruchomości, tj. gruntów, praw wieczystego użytkowania, budynków, lokali, stanowiących koszty utrzymania niniejszych nieruchomości nabytych w celu dalszej sprzedaży, w tym remontowanych, modernizowanych stanowiących towary Spółki, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy dopiero w momencie uzyskania przychodów ze sprzedaży tych nieruchomości?
4.  Czy odsetki od kredytów, pożyczek zaciągniętych przez Spółkę z przeznaczeniem na sfinansowanie zakupu gruntu, a następnie budowy mieszkań na sprzedaż, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie zapłaty tych odsetek, czy podwyższają wartość zakupionego gruntu, a następnie wartość obiektów, które są na tym gruncie budowane?
5.  Czy odsetki od kredytów, pożyczek zaciągniętych przez Spółkę z przeznaczeniem na sfinansowanie nieruchomości, tj. gruntów, praw wieczystego użytkowania, budynków, lokali nabytych w celu dalszej sprzedaży, w tym remontowanych, modernizowanych stanowiących towary Spółki, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie zapłaty tych odsetek, czy dopiero w momencie uzyskania przychodów ze sprzedaży tych nieruchomości?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie. Zagadnienia zawarte w pytaniach czwartym i piątym będą przedmiotem odrębnej interpretacji indywidualnej.

Zdaniem Wnioskodawcy – w części dotyczącej pytania pierwszego, drugiego i trzeciego – wydatki z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia ponoszone od gruntów zakupionych w celu budowy mieszkań na sprzedaż stanowią koszty rozpoczętej budowy i jako koszty pośrednie zwiększają wartość obiektów powstałych w wyniku realizacji budowy, ostatecznie stanowiąc koszty uzyskania w momencie uzyskania przychodów ze sprzedaży tych mieszkań.

Wydatki z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości ponoszone od gruntów zakupionych w celu dokonania nakładów inwestycyjnych, tj. przygotowania niniejszych gruntów do budowy, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie uzyskania przychodów z e sprzedaży tych nieruchomości wraz z nakładami inwestycyjnymi.

Wydatki z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i inne ponoszone przez Spółkę koszty utrzymania niniejszych nieruchomości stanowiących towary, a nie środki trwałe Spółki, stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, a nie z chwilą uzyskania przychodów ze sprzedaży tych nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.) – dalej: ustawa, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy. W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania ustawodawca wyróżnia koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami i inne niż bezpośrednio z nimi związane, których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Zatem, aby wydatek poniesiony przez podatnika mógł stanowić koszt uzyskania przychodów, muszą zaistnieć łącznie następujące przesłanki:

*   został poniesiony przez podatnika,

*   jest definitywny, a więc bezzwrotny,

*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

*   poniesiony został w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,

*   nie jest kosztem wymienionym w art. 16 ust. 1 ustawy,

*   został właściwie udokumentowany.

Dla ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami. W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania koszty podatkowe można podzielić na:

*   bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód),

*   inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru. W analizowanej sytuacji mogłyby być to być wydatki związane z budową budynku (np. zakup materiałów budowlanych, koszty robót budowlanych).

Pośrednie koszty uzyskania przychodów to takie wydatki, które nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przysporzeniami podatnika – brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników, koszty promocji i reklamy.

Natomiast moment potrącalności kosztów został przez ustawodawcę uregulowany w art. 15 ust. 4-4e ustawy, zawierającym trzy odrębne zasady dotyczące ustalania momentu rozpoznania danego kosztu kwalifikowanego jako koszt uzyskania przychodu. Są nimi:

1.  zasada dotycząca kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami – zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c;
2.  zasada dotycząca kosztów uzyskania przychodów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami – art. 15 ust. 4d ustawy stanowi, że są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą;
3.  zasada dotycząca poniesionych kosztów prac rozwojowych (art. 15 ust. 4a) – są kosztem w roku podatkowym, w którym prace zostały zakończone, o ile nie mogą być uznane za wartości niematerialne i prawne w rozumieniu art. 16b ust. 2 pkt 3.

W przedstawionym stanie faktycznym Spółka ponosi szereg wydatków, w tym podatek od nieruchomości, opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu, koszty ubezpieczenia i koszty utrzymania nieruchomości. Do uiszczania niektórych z nich Spółka jest obowiązana z mocy prawa w związku z posiadanym majątkiem (nieruchomością), tj. podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie. Nie ulega wątpliwości, że wskazane we wniosku wydatki ponoszone są w związku z prawidłowym funkcjonowaniem i prowadzeniem przedsiębiorstwa, wobec tego, o ile zostały właściwie udokumentowane, spełniają kryteria określone w art. 15 ust. 1 ustawy, przez co można zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów. Powyższe wydatki wynikają z faktu posiadania przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą nieruchomości i należy klasyfikować je jako element kosztów stałych, które podatnik jest obowiązany uiszczać w związku z posiadanym przez niego majątkiem.

Powyższa kwalifikacja ponoszonych przez Spółkę wydatków nie zmienia charakteru ich powiązania z przychodami Spółki. W ocenie tutejszego organu, analizowane wydatki nie są bezpośrednio związane z określonymi przychodami. Należy je zaliczyć do tzw. pośrednich kosztów uzyskania przychodów, potrącalnych – stosownie do art. 15 ust. 4d i 4e ustawy – w dacie ich poniesienia, tj. w dniu, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dniu, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.