Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.462.2023.4
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-11
Teza: Prawo do skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik-podatnik czynny; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

12 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 11 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem magazynowym.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 września 2023 r. (wpływ 15 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 14 maja 2007 r. wraz z żoną (…) nabył Pan prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której znajduje się budynek magazynowy oznaczonej numerem geodezyjnym (…) o powierzchni 546 m2 położonej w (…).

Następnie owa nieruchomość została przez Pana, za zgodą żony, ujęta w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Pana indywidualnej działalności gospodarczej pod firmą: (…), NIP: (…), a odpisy amortyzacyjne od jej wartości początkowej były ujmowane w kosztach uzyskania przychodu z działalności.

Przedmiotem Pana działalności gospodarczej jest (…). Przedmiotem tej działalności nie jest obrót nieruchomościami. Wskazana nieruchomość przez ostatnie 10 lat była jednak wynajmowana, a przychód z wynajmu rozliczany był w Pana działalności gospodarczej.

Na nieruchomości od momentu jej zakupu do dnia dzisiejszego nie były czynione jakiekolwiek nakłady, ani wydatki w związki z którymi mógłby być odliczony VAT. Przy zakupie nieruchomości również nie został odliczony VAT. W dniu 1 lipca 2017 r. wskazana nieruchomość została wycofana z ewidencji środków trwałych.

Planuje Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w grudniu 2023 r.

W odpowiedzi na wezwanie udzielił Pan następujących informacji:

1) Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT (prosimy o udzielenie tej informacji na potrzeby rozstrzygnięcia w podatku od towarów i usług)?

Odp. Tak.

2) Czy w Pana małżeństwie panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej?

Odp. Tak.

3) Czy przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek magazynowy, czy też prawo własności gruntu wraz z budynkiem magazynowym (jeśli doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności)?

Odp. Przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek magazynowy.

4) Czy w momencie zakupu działki znajdował się już na niej budynek magazynowy; jeżeli nie:

a) czy Pan go wybudował; jeśli tak, prosimy podać datę jego wybudowania;

b) czy przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

c) czy skorzystał Pan z tego prawa,

d) czy przy wycofaniu nieruchomości w 2017 r. z działalności gospodarczej był rozliczany podatek za najem?

(prosimy o udzielenie informacji w odniesieniu do pkt 4 lit. b-d na potrzeby rozstrzygnięcia w podatku od towarów i usług)

Odp. Tak.

5) Czy budynek magazynowy stanowi budynek/budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Odp. Tak.

6) Co oznacza, że nieruchomość przez ostatnie 10 lat była wynajmowana; czy chodzi o 10 lat, licząc od obecnej daty, czy o 10 lat przed wycofaniem z ewidencji środków trwałych?

Odp. Na początku należy wskazać, że nieruchomość jest budynkiem dwukondygnacyjnym o powierzchni (\`(...)\`) m2. Składa się z parteru o powierzchni (\`(...)\`) m2, na którym znajduje się warsztat wraz z zapleczem sanitarnym oraz piętra o powierzchni (\`(...)\`) m2, na którym znajduje się (\`(...)\`) lokali oraz zaplecze socjalne. Odpowiadając na postawione pytanie w świetle powyższych wyjaśnień należy wskazać, że lokale oraz warsztat były wynajmowane zarówno przed, jak i po wycofaniu budynku z ewidencji środków trwałych, czyli przez ostatnie 10 lat licząc od daty obecnej.

7) Czy po wycofaniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych 1 lipca 2017 r. nieruchomość wraz z budynkiem magazynowym była wynajmowana; jeżeli tak, to czy był to najem opodatkowany podatkiem VAT; kto rozliczał podatek VAT za najem: Pan czy żona; czy w podatku dochodowym od osób fizycznych najem ten był w dalszym ciągu rozliczany w Pana działalności gospodarczej, czy też rozliczany był jako najem prywatny?

Odp. Po wycofaniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych 1 lipca 2017 r. lokale i warsztat były i nadal są wynajmowane. Był to najem opodatkowany podatkiem VAT. Podatek VAT rozliczał Pan, jako prowadzący działalność gospodarczą. Rozliczał Pan najem w podatku dochodowym jako prowadzący działalność gospodarczą.

8) Jeżeli nieruchomość wraz z budynkiem magazynowym po wycofaniu nie była wynajmowana, to w jaki inny sposób była wykorzystywana; czy z tego tytułu osiągał Pan jakiekolwiek przychody; prosimy opisać precyzyjnie, w sposób niebudzący wątpliwości?

Odp. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w branży (…). Nieruchomość wraz z budynkiem magazynowym była wykorzystywana do prowadzenia tej działalności gospodarczej, jako siedziba firmy oraz zaplecze warsztatowo-magazynowe. Taki stan rzeczy miał miejsce do 2020 r. Obecnie nie zatrudnia Pan pracowników oraz nie prowadzi robót w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w niniejszym punkcie.

9) Jakie czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości opisanej nieruchomości (wraz z budynkiem magazynowym), np. ogrodzenie terenu bądź inne, podejmował/będzie podejmował Pan (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) do momentu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości?

Odp. Nie podejmował Pan ani nie będzie Pan podejmował żadnych czynności, zmierzających do podniesienia wartości opisanej nieruchomości.

10) W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, tj. „Przy zakupie nieruchomości również nie został odliczony VAT” – prosimy o wskazanie dlaczego nie został odliczony podatek VAT (prosimy o udzielenie tej informacji na potrzeby rozstrzygnięcia w podatku od towarów i usług).

Odp. Podatek VAT nie został odliczony, ponieważ Pan wraz z żoną zakupili nieruchomość jako osoby fizyczne.

### Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem sprzedaż nieruchomości zwolniona będzie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Norma wskazana w art. 5 ust. 1 ustawy stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy wskazuje, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami na gruncie ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W przedmiotowym stanie faktycznym mamy do czynienia z rzeczą (nieruchomością), a w ramach transakcji dojdzie do przeniesienia przez Pana prawa do dysponowania nieruchomością jak właściciel na rzecz nabywcy tej nieruchomości (sprzedaż prawa użytkowania wieczystego), a zatem dojdzie do dostawy towarów o której mowa wyżej, więc transakcja ta będzie, co do zasady, opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku gdy przedmiotem dostawy jest grunt oraz budynek znajdujący się na tym gruncie, to transakcję tę rozlicza się tak, jakby przedmiotem był wyłącznie dany budynek.

Idąc dalej, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalania się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przez pojęcie pierwszego zasiedlenia ustawa rozumie oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przedmiotowym stanie faktycznym budynek magazynowy będący przedmiotem transakcji nie jest przedmiotem sprzedaży w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie 2 lat od niego. Należy zatem stwierdzić, iż z uwagi na to, iż nie występuje żadna sytuacja wskazana w wyjątkach, wskazana transakcja podlegać będzie zwolnieniu w podatku VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

1\. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) zwanej dalej ustawa Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy :

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1 Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2 Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi:

Działalność gospodarcza – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W świetle powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Pana w analizowanej sprawie dotyczą kwestii, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem magazynowym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 14 maja 2007 r. wraz z żoną nabył Pan prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której znajduje się budynek magazynowy oznaczonej numerem geodezyjnym (…) o powierzchni (\`(...)\`) m2. Następnie owa nieruchomość została przez Pana, za zgodą żony, ujęta w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Pana indywidualnej działalności gospodarczej, a odpisy amortyzacyjne od jej wartości początkowej były ujmowane w kosztach uzyskania przychodu z działalności. Przedmiotem Pana działalności gospodarczej jest (…). Przedmiotem tej działalności nie jest obrót nieruchomościami. Wskazana nieruchomość przez ostatnie 10 lat była jednak wynajmowana, a przychód z wynajmu rozliczany był w Pana działalności gospodarczej. Na nieruchomości od momentu jej zakupu do dnia dzisiejszego nie były czynione jakiekolwiek nakłady, ani wydatki w związki z którymi mógłby być odliczony VAT. Przy zakupie nieruchomości również nie został odliczony VAT. W dniu 1 lipca 2017 r. wskazana nieruchomość została wycofana z ewidencji środków trwałych. Po wycofaniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych 1 lipca 2017 r. lokale i warsztat były i nadal są wynajmowane. Był to najem opodatkowany podatkiem VAT. Podatek VAT rozliczał Pan, jako prowadzący działalność gospodarczą. Rozliczał Pan najem w podatku dochodowym jako prowadzący działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest zatem umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca, za oddaną mu w najem rzecz, płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa nieruchomość, na podstawie zawartych umów najmu, była i nadal jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, przy transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem magazynowym, należy uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, który prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem zbywana nieruchomość była i nadal jest wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dostawa przez Pana prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem magazynowym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy:

Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku magazynowego, znajdującego się na nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość jest budynkiem dwukondygnacyjnym o powierzchni (\`(...)\`) m2. Składa się z parteru o powierzchni (\`(...)\`) m2, na którym znajduje się warsztat wraz z zapleczem sanitarnym oraz piętra o powierzchni (\`(...)\`) m2, na którym znajduje się (\`(...)\`) lokali oraz zaplecze socjalne. W dniu 14 maja 2007 r. wraz z żoną nabył Pan prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której znajduje się ww. budynek. W momencie zakupu działki znajdował się już na niej budynek magazynowy. Wskazał Pan, że lokale oraz warsztat były wynajmowane zarówno przed, jak i po wycofaniu budynku z ewidencji środków trwałych, czyli przez ostatnie 10 lat licząc od daty obecnej. Na nieruchomości od momentu jej zakupu do dnia dzisiejszego nie były czynione jakiekolwiek nakłady, ani wydatki w związki z którymi mógłby być odliczony VAT. Nie podejmował Pan ani nie będzie Pan podejmował żadnych czynności, zmierzających do podniesienia wartości opisanej nieruchomości.

Jak zatem wynika z powyższego, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa przedmiotowego budynku będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do ww. budynku doszło do jego pierwszego zasiedlenia – jak wynika z opisu sprawy – nieruchomość wraz z budynkiem magazynowym była wykorzystywana do prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej, jako siedziba firmy oraz zaplecze warsztatowo -magazynowe. Lokale i warsztat były i są wynajmowane, miało więc miejsce pierwsze zasiedlenie, a od tego czasu do dnia planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem, w odniesieniu do przedmiotowego budynku zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej, grunt będący w prawie wieczystego użytkowania, na którym jest położony budynek, będzie podlegał opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek. Tym samym, dostawa działki gruntu o nr geodezyjnym (…), będącej w prawie użytkowania wieczystego, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

**Podsumowując, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem magazynowym, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.**

Tym samym Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejszą interpretacją załatwiono sprawę dotyczącą podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).