Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.586.2024.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-15
Teza: W przypadku braku złożenia przez Wnioskodawcę i Sprzedających skutecznego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących zakup tej Nieruchomości, z uwagi na zaistnienie negatywnej przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidzianej w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wtedy czynnością zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-brak prawa do odliczenia; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-prawo do zwolnienia; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

**Interpretacja indywidualna**

**\- stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

12 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 12 listopada 2024 r. (wpływ 12 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym:

*   przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z),
*   przedmiotem pozostałej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest, w szczególności, działalność związana z obsługą rynku nieruchomości (68), a także roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (41).

Wnioskodawca planuje dokonać zakupu prawa własności nieruchomości gruntowej (…) składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 1 (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest zabudowana utwardzonym parkingiem oraz chodnikiem, które stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość leży na obszarze oznaczonym jako tereny śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Zbywającymi Nieruchomość na rzecz Wnioskodawcy będą dwie osoby fizyczne, które są współwłaścicielami Nieruchomości po 1/2 udziału (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający nabyli Nieruchomość w 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży od spółki z o.o. (dalej: „Poprzedni Właściciel”). Transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedających podlegała podatkowi VAT.

W 2023 r. Starosta przeniósł na rzecz Sprzedających ostateczną decyzję dotyczącą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych ze wspólnym garażem podziemnym oraz muru oporowego na Nieruchomości (dalej: "Pozwolenie na budowę") z dotychczasowego inwestora, tj. Poprzedniego Właściciela.

Sprzedający wstąpili również w prawa i obowiązki wynikające z umowy na prace projektowe zawartej pomiędzy Poprzednim Właścicielem a architektem (dalej: „Umowa z Architektem”). W efekcie, Sprzedający nabyli majątkowe prawa autorskie do dokumentacji niezbędnej do realizacji zamierzenia inwestycyjnego objętą Pozwoleniem na budowę (dalej: „Dokumentacja Projektowa”).

Wnioskodawca zawarł ze Sprzedającymi w 2024 roku przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu się wszystkich poniższych warunków tj.:

*   Nieruchomość wolna będzie od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyłączeniem obciążeń opisanych lub wynikających z Umowy Przedwstępnej) oraz w stosunku do Nieruchomości nie będą się toczyć żadne postępowania sądowe (z wyłączeniem postępowania o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości roszczeń z Umowy Przedwstępnej), administracyjne, ani egzekucyjne, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od obciążeń i wpisów innych niż dozwolone na mocy Umowy Przedwstępnej lub obecnie się w niej znajdujące;
*   pozytywnym wyniku przeprowadzonego przez Spółkę badania prawnego i technicznego Nieruchomości („Due diligence”);
*   wstąpienia przez Spółkę w prawa i obowiązki z Umowy z Architektem, pod warunkiem nabycia Nieruchomości;
*   uzyskania przez Spółkę interpretacji podatkowej, odnośnie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się doprowadzić do wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z Umowy z Architektem najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto, w świetle Umowy Przedwstępnej w umowie sprzedaży Nieruchomości Sprzedający wyrażą zgodę na przeniesienie na rzecz Spółki Pozwolenia na budowę.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że wraz z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości przekażą Spółce nieodwołalne oświadczenie Sprzedających o wyrażeniu zgody na przeniesienie na rzecz Spółki i korzystanie przez Spółkę z wszelkich warunków przyłączenia do sieci uzyskanych przez Sprzedających dla planowanej inwestycji.

Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie do działalności przedmiotowo zwolnionej z VAT.

Od pierwszego oddania do użytkowania znajdujących się na Nieruchomości budowli (tj. utwardzonego parkingu i chodnika) upłynął okres 2 lat. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą, żaden z wymienionych obiektów nie został ulepszony w taki sposób, aby wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Wnioskodawca prowadzi aktualnie rozmowy ze Sprzedającymi co do tego, czy strony złożą, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. W przypadku, w którym ww. rozmowy doprowadzą do podjęcia przez strony decyzji o złożeniu takiego oświadczenia, na moment jego złożenia obaj Sprzedający jak i Wnioskodawca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W przypadku złożenia ww. oświadczenia, sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana przez Sprzedających fakturami z wykazanym podatkiem VAT.

Nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Sprzedający nabyli działkę nr 1 w celu odsprzedaży.

Nabycie ww. Nieruchomości przez Sprzedających nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

W związku z nabyciem Nieruchomości, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wskazano powyżej, nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie zostało udokumentowane fakturą z podatkiem VAT.

Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości w jakikolwiek sposób w całym okresie posiadania. Nieruchomość nie służyła żadnym czynnościom w tym czasie. Nieruchomość nie była kiedykolwiek wykorzystywana przez Sprzedających na potrzeby działalności gospodarczej.

Jeden ze Sprzedających jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny od 4 lutego 2004 r. z tytułu działalności polegającej na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41.10.Z).

Drugi ze Sprzedających nie był ani nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Od momentu nabycia przez Sprzedających do momentu zbycia Nieruchomość nie była/nie jest/nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

W okresie posiadania Nieruchomości Sprzedający nie poczynili jakichkolwiek nakładów na zwiększenie wartości/uatrakcyjnienie tej Nieruchomości (np.: uzbrojenie Nieruchomości w przyłącza sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Nieruchomości).

Spółka nawiązała kontakt ze Sprzedającymi za pośrednictwem wspólnego partnera biznesowego. Sprzedający nie poszukiwali aktywnie nabywcy. Sprzedający nie zawarli umowy z pośrednikiem, ani nie zamieścili jakichkolwiek ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości, ani nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Sprzedający nie udzielili Spółce ani przedstawicielowi Spółki pełnomocnictwa/upoważnienia do działania w ich imieniu i na ich rzecz, w związku z przygotowaniem Nieruchomości do transakcji i przyszłej inwestycji.

Sprzedający nie udzielili Spółce zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

**Pytania**

1) Czy, w przypadku złożenia przez Wnioskodawcę i Sprzedających, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku VAT wykazanego na fakturach dokumentujących zakup Nieruchomości?

2) Czy, w przypadku braku złożenia przez Wnioskodawcę i Sprzedających, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia pełnej kwoty podatku VAT wykazanego na fakturach dokumentujących zakup Nieruchomości?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1) W przypadku złożenia przez Wnioskodawcę i Sprzedających, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku VAT wykazanego na fakturach dokumentujących zakup Nieruchomości.

2) W przypadku braku złożenia przez Wnioskodawcę i Sprzedających, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia pełnej kwoty podatku VAT wykazanego fakturach dokumentujących zakup Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT:

1\. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1) (uchylony);

2) (uchylony);

3) (uchylony);

4) usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a) (uchylona),

b) nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c) usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5) (uchylony).

1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2\. (uchylony).

3\. (uchylony).

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylona);

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony);

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6) (uchylony);

7) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie przez podatnika VAT faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są z kolei rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości spełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów podlega przepisom ustawy o VAT. Aby tak było, czynność musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

Podatnikiem VAT - na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wskazano w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że dostawę terenu budowlanego przez osobę fizyczną należy uznać za podlegającą podatkowi VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej z wykonywaniem prawa własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie TSUE, nie można uznać, iż w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym mieszczą się transakcje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania, zdaniem TSUE, mogą polegać, na przykład, na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości, wystąpią w charakterze podatników VAT.

Za powyższym przemawiają następujące okoliczności wskazane w opisie stanu faktycznego:

*   na Sprzedających zostało przeniesione Pozwolenie na budowę uzyskane pierwotnie przez Poprzedniego Właściciela;
*   Sprzedający wstąpili w prawa i obowiązki z Umowy z Architektem zawartej pierwotnie przez Poprzedniego Właściciela, w związku z czym nabyli majątkowe prawa autorskie do Dokumentacji Projektowej;
*   najpóźniej w momencie sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, Sprzedający przeniosą na nią prawa i obowiązki wynikające z Umowy z Architektem;
*   w umowie sprzedaży Nieruchomości Sprzedający wyrażą zgodę na przeniesienie na rzecz Spółki Pozwolenia na budowę;
*   w umowie sprzedaży Nieruchomości Sprzedający przekażą Spółce nieodwołalne oświadczenie Sprzedających o wyrażeniu zgody na przeniesienie na rzecz Spółki i korzystanie przez Spółkę z wszelkich warunków przyłączenia do sieci uzyskanych przez Sprzedających dla inwestycji.

Ww. okoliczności wskazują zatem, że sprzedaż Nieruchomości będzie przekraczać zakres zwykłym zarządem majątkiem prywatnym Sprzedających. Spełnione są zatem, zdaniem Wnioskodawcy, przesłanki niezbędne do stwierdzenia, że Sprzedający, dokonując dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, będą działać w charakterze podatników VAT.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT. W dalszej kolejności, w ocenie Wnioskodawcy, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnemu zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustawa o VAT przewiduje również odrębne zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zważywszy, iż Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie do działalności przedmiotowo zwolnionej z VAT, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Natomiast mając na uwadze, iż:

*   od oddania do użytkowania budowli w postaci utwardzonego parkingu oraz chodnika znajdujących się na Nieruchomości upłynął okres 2 lat oraz
*   w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą żaden z ww. obiektów nie został ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej

\- zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie zważywszy, że dostawa Nieruchomości będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wyklucza to zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (gdyż może ono znaleźć zastosowanie jedynie wówczas, gdy dostawa nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca prowadzi aktualnie rozmowy ze Sprzedającymi co do tego, czy strony złożą, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. W przypadku, w którym ww. rozmowy doprowadzą do podjęcia przez strony decyzji o złożeniu takiego oświadczenia, na moment jego złożenia obaj Sprzedający jak i Wnioskodawca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W przypadku złożenia ww. oświadczenia, sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana przez Sprzedających fakturami z wykazanym podatkiem VAT.

Nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Spółka będzie miała w takim przypadku prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

A zatem w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku złożenia przez Wnioskodawcę i Sprzedających, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku VAT wykazanego na fakturach dokumentujących zakup Nieruchomości.

Z kolei w przypadku braku złożenia przez Wnioskodawcę i Sprzedających, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia pełnej kwoty podatku VAT wykazanego fakturach dokumentujących zakup Nieruchomości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Zasada ta wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Aby odpowiedzieć na przedstawione przez Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, czy transakcja w ramach której nabędą Państwo Nieruchomość, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest zatem jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym celu należy ustalić, czy dla opisanej transakcji Sprzedający będą występowali w roli podatników podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

W myśl art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że planują Państwo dokonać zakupu prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w (\`(...)\`) składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 1 (Nieruchomość).

Zbywającymi Nieruchomość będą dwie osoby fizyczne, które są współwłaścicielami Nieruchomości po 1/2 udziału (Sprzedający). Sprzedający nabyli Nieruchomość w 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży od spółki z o.o. (Poprzedni Właściciel). Transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedających podlegała podatkowi VAT.

W 2023 r. Starosta (\`(...)\`) przeniósł na rzecz Sprzedających ostateczną decyzję dotyczącą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych ze wspólnym garażem podziemnym oraz muru oporowego na Nieruchomości (Pozwolenie na budowę) z dotychczasowego inwestora, tj. Poprzedniego Właściciela.

Sprzedający wstąpili również w prawa i obowiązki wynikające z umowy na prace projektowe zawartej pomiędzy Poprzednim Właścicielem a architektem (Umowa z Architektem). W efekcie, Sprzedający nabyli majątkowe prawa autorskie do dokumentacji niezbędnej do realizacji zamierzenia inwestycyjnego objętą Pozwoleniem na budowę (Dokumentacja Projektowa).

W 2024 roku zawarli Państwo ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Umowa Przedwstępna), zgodnie z którą umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu się m.in. warunków tj.:

*   Nieruchomość wolna będzie od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (z wyłączeniem obciążeń opisanych lub wynikających z Umowy Przedwstępnej) oraz w stosunku do Nieruchomości nie będą się toczyć żadne postępowania sądowe (z wyłączeniem postępowania o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości roszczeń z Umowy Przedwstępnej), administracyjne, ani egzekucyjne, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od obciążeń i wpisów innych niż dozwolone na mocy Umowy Przedwstępnej lub obecnie się w niej znajdujące;
*   pozytywnym wyniku przeprowadzonego przez Spółkę badania prawnego i technicznego Nieruchomości (Due diligence);
*   wstąpienia przez Państwa w prawa i obowiązki z Umowy z Architektem, pod warunkiem nabycia Nieruchomości;

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się doprowadzić do wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z Umowy z Architektem najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Ponadto, w świetle Umowy Przedwstępnej w umowie sprzedaży Nieruchomości Sprzedający wyrażą zgodę na przeniesienie na Państwa rzecz Pozwolenia na budowę.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że wraz z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości przekażą Państwu nieodwołalne oświadczenie Sprzedających o wyrażeniu zgody na przeniesienie na Państwa rzecz i korzystanie przez Państwa z wszelkich warunków przyłączenia do sieci uzyskanych przez Sprzedających dla planowanej inwestycji.

Wskazali Państwo również, że Sprzedający nabyli działkę nr 1 w celu odsprzedaży.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podjęli działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W opisie sprawy jednoznacznie Państwo wskazali, że Sprzedający nabyli Nieruchomość w celach odsprzedaży, zachowali się zatem jak profesjonalni handlowcy. Dokonali oni bowiem zakupu konkretnej Nieruchomości, o określonych cechach i z zamiarem jej sprzedaży. Wstąpili również w prawa i obowiązki wynikające z umowy na prace projektowe zawartej pomiędzy Poprzednim Właścicielem a architektem, w efekcie nabyli oni majątkowe prawa autorskie do dokumentacji niezbędnej do realizacji zamierzenia inwestycyjnego objętego Pozwoleniem na budowę. Przy nabyciu Nieruchomości nie planowali jej wykorzystywać na cele prywatne - z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że przyświecał im cel inwestycyjny.

Z przedstawionych okoliczności wynika również, że Sprzedający zawarli z Państwem przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której zobowiązali się doprowadzić do wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z Umowy z Architektem oraz, że w umowie sprzedaży Nieruchomości wyrażą zgodę na przeniesienie na Państwa rzecz Pozwolenia na budowę.

Zatem, w tym konkretnym przypadku Sprzedający podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami w sposób podobny do czynności wykonywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Sprzedających nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zachowanie Sprzedających w odniesieniu do posiadanej Nieruchomości pozwala na uznanie, że działalność Sprzedających w zakresie zbycia Nieruchomości ma charakter profesjonalny - Sprzedający nabyli grunt z zamiarem jego odsprzedaży, zachowali się zatem jak podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. W żadnym momencie nie przyświecał im cel wykorzystywania Nieruchomości na cele prywatne. Wybrali bowiem grunt w określonej lokalizacji, o określonych cechach i dokonali jego zakupu w jednym konkretnym celu - późniejszej sprzedaży.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie skorzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z powyższym, z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącymi działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zauważyć należy, że czynność która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w określonych przypadkach może korzystać ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. budowli znajdujących się na Nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że od pierwszego oddania do użytkowania znajdujących się na Nieruchomości budowli (tj. utwardzonego parkingu i chodnika) upłynął okres 2 lat. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą, żaden z wymienionych obiektów nie został ulepszony w taki sposób, aby wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym, z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że w odniesieniu do tych budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dwóch lat.

Zatem, dla dostawy budowli posadowionych na działce nr 1 zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy budowli w postaci utwardzonego parkingu oraz chodnika posadowionych na Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowione są budowle przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać również należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w prowadzą Państwo rozmowy ze Sprzedającymi co do tego, czy strony złożą, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. W przypadku, w którym ww. rozmowy doprowadzą do podjęcia przez strony decyzji o złożeniu takiego oświadczenia, na moment jego złożenia zarówno Sprzedający jak i Państwo będziecie zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W związku z powyższym, w sytuacji gdy Państwo i Sprzedający (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, poprzez złożenie stosownego oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wskazać należy, że z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i po nabyciu Nieruchomości planują Państwo wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Ponadto, wskazali Państwo, że w przypadku złożenia stosownego oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy, sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana przez Sprzedających fakturami z wykazanym podatkiem VAT.

W związku z powyższym, w takich okolicznościach będą Państwo mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, gdyż będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Z kolei, w przypadku braku złożenia przez Państwa i Sprzedających skutecznego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie będą Państwo mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących zakup tej Nieruchomości, z uwagi na zaistnienie negatywnej przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidzianej w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wtedy czynnością zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie dla Państwa, natomiast nie wywiera skutków prawnych dla Sprzedających.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).