Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-773/09-4/SP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-02-19
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości – spłata kredytu jako koszt przy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości; przychód; rata; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 20.11.2009 r. (data wpływu 24.11.2009 r.) uzupełniony pismem z dnia 22.01.2010 r. (data wpływu 25.01.2010 r., data nadania 23.01.2010 r.) na wezwanie z dnia 13.01.2010 r. Nr IPPB4/415-773/09-2/SP (data nadania 13.01.2010 r., data doręczenia 22.01.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.11.2009 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 16.09.2008 r. Wnioskodawca dokonał wraz z małżonką zakupu (na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej) działki budowlanej na kwotę 580.000 zł, z czego 300.000 zł pochodziło z udzielonego na ten cel kredytu hipotecznego, natomiast reszta, tj. 280.000 zł były to środki własne. Następnie w dniu 23.10.2009 r. dokonano sprzedaży ww. działki budowlanej za kwotę 680.000 zł.

Od dnia 16.09.2008 r. do dnia 23.10.2009 r. (tj. do daty sprzedaży ww. działki budowlanej) dokonano spłaty kwoty w wysokości 20.339,59 zł w ramach comiesięcznych rat ww. kredytu (kapitał + odsetki).

Z uzyskanych ze sprzedaży środków kwota 416.132.20 zł została przeznaczona na całkowitą spłatę ww. kredytu hipotecznego – kwota ta wynikała ze wzrostu kursu franka szwajcarskiego, w której to walucie został zaciągnięty kredyt na zakup przedmiotowej działki. Ww. kwota, to wyłącznie kapitał (bez odsetek), natomiast jej wysokość wynikała wyłącznie z różnic w kursie waluty (w tym przypadku wzrostu kursu franka szwajcarskiego).

Jednocześnie Wnioskodawca nadmienia, że nie zostały poniesione inne koszty związane z posiadaniem działki oraz Wnioskodawca ani jego małżonka nie byli zameldowani w tejże nieruchomości.

Pismem z dnia 13.01.2010 r. Nr IPPB4/415-773/09-2/SP wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez sprecyzowania stanu faktycznego. Powyższe zostało uzupełnione w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy należy zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. od kwoty 100.000 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W przekonaniu Wnioskodawcy, podatek płaci się od faktycznie uzyskanego dochodu, natomiast w tym przypadku Wnioskodawca nie uzyskał dochodu ze sprzedaży nieruchomości, lecz poniósł stratę w wysokości 16.132,20 zł (różnica pomiędzy kwotą udzielonego kredytu, tj. 300.000 zł a kwotą, która została spłacona bankowi bezpośrednio po sprzedaży nieruchomości, tj. 416.132 zł minus teoretyczna kwota dochodu, tj. 100.000 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 16.09.2008 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość – działkę budowlaną.

W związku z powyższym do przychodu zyskanego ze sprzedaży przedmiotowej działki znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym obowiązujące na dzień 31.12.2008 r.

Należy wyjaśnić, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Przedmiotowe zwolnienie od podatku dochodowego nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo użytkowania wieczystego gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami stanowiących część składową nieruchomości. Oznacza to, iż w przypadku np. odpłatnego zbycia zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki gruntu, zwolnienie może dotyczyć, po spełnieniu warunków, wyłącznie przychodu ze zbycia tego budynku.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca nie spełnia wymaganego przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunku dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy oraz sprzedaży podlega działka budowlana, co oznacza, że Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej.

Wobec powyższego dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży działki budowlanej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 30e, z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodów poniesionych z związku z nabyciem tej działki.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, iż zakup nieruchomości – działki budowlanej został częściowo sfinansowany z udzielonego na ten cel kredytu hipotecznego (300.000 zł) i częściowo ze środków własnych (280.000 zł). Od dnia 16.09.2008 r. do dnia 23.10.2009 r. (tj. do daty sprzedaży ww. działki budowlanej) dokonano spłaty kwoty w wysokości 20.339,59 zł w ramach comiesięcznych rat ww. kredytu (kapitał + odsetki).

Uzyskany przychód ze sprzedaży tej działki (680.000 zł) został w części (416.132,20 zł) przeznaczony na całkowitą spłatę ww. kredytu hipotecznego. Ww. kwota spłaty kredytu hipotecznego, to wyłącznie spłata kapitału (bez odsetek), natomiast jej wysokość wynikała wyłącznie z różnic w kursie waluty (w tym przypadku wzrostu kursu franka szwajcarskiego).

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego, w tym różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty kredytu. Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych ze spłatą kredytu.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

W związku z powyższym, przychód uzyskany ze sprzedaży działki budowlanej nie może być pomniejszony o koszt spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup działki budowlanej. Kwota przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie przedmiotowej działki budowlanej nie wpływa na wysokość przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej działki. Wnioskodawca nie ma możliwości pomniejszenia uzyskanego przychodu ze sprzedaży o kwotę, jaką przeznaczył na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. Przy ustalania dochodu do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości wydatki na spłatę kredytu nie są kosztem uzyskania przychodu i nie ma znaczenia, że ze względu na wzrost kursu franka szwajcarskiego Wnioskodawca dokonał spłaty większej kwoty kredytu, aniżeli kwota zaciągnięta na zakup nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, iż od dochodu ze sprzedaży przedmiotowej działki budowlanej ustalonego zgodnie z wyżej powołanymi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 19%.

Dodatkowo należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wydając interpretację w trybie ww. przepisu tut. organ nie dokonuje wyliczenia kwoty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawcę obliczeń.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Końcowo należy wyjaśnić, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni Pana współmałżonki.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez Pana współmałżonkę, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić odpowiednia opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.