Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.577.2025.3.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-01
Teza: Rozwiązanie umowy sprzedaży oraz zwrotne przeniesienie
prawa własności nieruchomości nie podlega opodatkowaniu
podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-rozwiązanie umowy
umowa-umowa sprzedaży
zwrot-zwrot nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

01 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 września 2025 r. - przekazany przez
    Naczelnika Urzędu Skarbowego (...) - o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek

    dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych
    rozwiązania umowy sprzedaży i zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) 2017 r. strony zawarły umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego za cenę w kwocie (...) zł.
    Cała cena miała zostać zapłacona (...) 2017 r. Wydanie nieruchomości miało nastąpić do
    (...) 2017 r. Do chwili złożenia wniosku cena nie została zapłacona ani nieruchomość nie
    została wydana. Umowa sprzedaży nie została wykonana. Strony chcą rozwiązać umowę
    sprzedaży i przenieść własność nieruchomości na sprzedających. Wartość nieruchomości
    odpowiadała cenie w momencie jej sprzedaży i wynosiła (...) zł. Aktualnie wartość
    nieruchomości wynosi (...) zł. Osoba, która kupowała nieruchomość, jest obywatelem USA.
    Z wniosku wynika, że jest Pani płatnikiem.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy strona umowy nabywająca zwrotnie nieruchomość zapłaci podatek od czynności
    cywilnoprawnych?
    Pani stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Pani zdaniem, strony nie zapłacą podatku od czynności cywilnoprawnych albowiem
    rozwiązanie umowy i przeniesienie własności nieruchomości jest czynnością
    niewymienioną w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Pani stanowiska,
    która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:
        a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
        b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
        c) (uchylona)
        d) umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i
        ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
        e) umowy dożywocia,
        f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części
        dotyczącej spłat lub dopłat,
        g) (uchylona)
        h) ustanowienie hipoteki,
        i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej
        służebności,
        j) umowy depozytu nieprawidłowego,
        k) umowy spółki.

    W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają:
      2) zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie
        podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z
        zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;
      3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one
        takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
    Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, o kwalifikacji
    określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym
    podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Zatem, jeżeli
    strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla
    oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w
    związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste
    prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem
    prawnym.
    Szczegółowe ustalenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje.
    Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu,
    wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w
    przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają
    opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź
    podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.
    Z opisu zdarzenia wynika, że (...) 2017 r. strony zawarły umowę sprzedaży lokalu
    mieszkalnego za cenę w kwocie (...) zł. Cała cena miała zostać zapłacona (...) 2017 r.
    Wydanie nieruchomości miało nastąpić do (...) 2017 r. Do chwili złożenia wniosku cena nie
    została zapłacona ani nieruchomość nie została wydana. Umowa sprzedaży nie została
    wykonana. Strony chcą rozwiązać umowę sprzedaży i przenieść własność nieruchomości
    na sprzedających.
              1Zgodnie z art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Wynikająca z ww. artykułu zasada swobody umów ma fundamentalne znaczenie dla
    kształtowania stosunków cywilnoprawnych, określa bowiem kompetencje podmiotów
    prawa cywilnego do kreowania swoich stosunków prawnych za pomocą umów.
    Kompetencja ta obejmuje również rozwiązanie umowy pierwotnej.
    Mając na uwadze powołane powyżej przepisy, należy stwierdzić, że jeżeli dana czynność
    nie została wymieniona w ustawowym katalogu czynności (których dokonanie powoduje
    konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych), to czynność ta nie będzie
    podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.
    Tym samym, jeśli w istocie będzie miało miejsce rozwiązanie umowy sprzedaży oraz
    zwrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości, które nie przybierze żadnej z form
    wymienionych w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to
    czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku dochodowego od osób
    fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.