Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-133/13-2/AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-05-22
Teza: Czy przychody z najmu lokali mieszkalnych niebędących składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą, opodatkowane na zasadach ogólnych, stanowiły odrębne źródło przychodu, niezaliczane do przychodów z działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 lutego 2013 r. (data wpływu 26 lutego 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca od 1997 r. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gastronomii, przede wszystkim małą gastronomię, tj. przyrządzanie i sprzedaż kurczaków z rożna, hot-dogów, hamburgerów, produkcja i sprzedaż krokietów, mielonych, gołąbków, schabowych, itd. Do 2007 r. włącznie, Wnioskodawca rozliczał się z podatku dochodowego w Urzędzie Skarbowym na zasadzie ryczałtu. Dopiero od 2008 r. zaczął rozliczać się na zasadach ogólnych i wybrał 19% podatek liniowy i tak rozlicza się do dnia złożenia wniosku. W dniu 13 kwietnia 2007 r. nabył jako osoba prywatna, za prywatne środki, w drodze przetargu, 9 lokali mieszkalnych usytuowanych w jednym budynku przy ulicy oraz jedno mieszkanie, gdzie obecnie od sierpnia 2011 r. mieszka na stałe.

Wszystkie mieszkania były zamieszkałe w dniu nabycia, a warunkiem przetargu było kupno wszystkich mieszkań bez wyjątku w całym pakiecie, wraz z lokatorami oraz podpisanie z nimi umów najmu, co Wnioskodawca uczynił również jako osoba prywatna. Podpisał On także porozumienie ze Wspólnotą Mieszkaniową, że wszystkie opłaty wraz z czynszami najemcy zamieszkujący będą wpłacali na konto Wspólnoty Mieszkaniowej. Na początku 2008 r. okazało się, że Wnioskodawca zalega w stosunku do Wspólnoty Mieszkaniowej ok. 4.000 zł, ponieważ 5 najemców wcale nie dokonywało wpłat (czynsz, woda i ścieki czy inne media). Wówczas Wnioskodawca wystąpił do Sądu o nakazy zapłaty dla niepłacących lokatorów. Paru z nich przestraszyło się i zaczęli częściowo płacić, lecz troje dalej nie płaciło nic. W Sądzie w ….. Wnioskodawca uzyskał trzy eksmisje w różnym czasie i tak, jednego niepłacącego najemcy pozbył się, po wyroku eksmisyjnym jeszcze 2009 r., a dwoje najemców w 2010 r. Pozostałe 6 lokali mieszkalnych Wnioskodawca wynajmuje do dnia dzisiejszego tym samym najemcom, którzy mieszkali w nich w dniu zakupu tych mieszkań.

Pozostałe stoją puste i Wnioskodawca zastanawia się, czy je podarować swoim dzieciom. Na początku 2009 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt na 5 lat jako osoba prywatna, na remont tych mieszkań i tak w każdym już coś zrobił, tj. wymienił okna, drzwi wejściowe, elektrykę, centralne ogrzewanie, podłogi oraz wyremontował łazienki.

Wnioskodawca nadmienia, że wszystkie opłaty związane z tymi mieszkaniami (podatek od nieruchomości, wieczysta dzierżawa, kredyt) płaci jako osoba prywatna. Umowy z najemcami również podpisał jako osoba prywatna, dlatego uważa, że dochodów z najmu tych lokali mieszkalnych mógł nie zaliczać do przychodów z działalności gospodarczej, tylko do osobnego źródła przychodów, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Jako załącznik do tego wniosku Wnioskodawca załączył ksero aktu notarialnego oraz ksero umowy kredytowej na remont tych mieszkań.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychody z najmu lokali mieszkalnych niebędących składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą, opodatkowane na zasadach ogólnych, stanowiły odrębne źródło przychodu, niezaliczane do przychodów z działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody z tytułu najmu lokali mieszkalnych osiągane przez Niego jako osobę fizyczną stanowiły odrębne źródło przychodów z uwagi na fakt, że umowy te nie były zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia przychody z prowadzonej działalności gospodarczej oraz przychody z najmu jako dwa odrębne źródła przychodów. Stanowisko takie znajduje dodatkowo uzasadnienie w postanowieniach art. 44 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w którym wśród podatników zobowiązanych do wpłacania w ciągu roku podatkowego zaliczek na podatek dochodowy wymienia się podatników uzyskujących przychody z prowadzonej działalności gospodarczej i odrębnie podatników uzyskujących przychody z najmu.

Wnioskodawca nadmienia również, iż lokale mieszkalne zakupione były prywatnie, nigdy nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, dlatego przychodów z najmu nigdy nie zaliczał do przychodów z działalności gospodarczej, tylko zaliczał je do osobnego źródła dochodów, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta jest w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Według art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W art. 16a ww. ustawy wskazano przy tym, iż przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty. Zostały one zdefiniowane w art. 13 tej ustawy.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 powyższej ustawy, podatnicy osiągający dochody:

1.  z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14,
2.  z najmu lub dzierżawy

\- są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca od 2007 r. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gastronomi, od 2008 r. opodatkowaną na zasadach ogólnych. W 2007 r. nabył w drodze przetargu 10 lokali mieszkalnych, w których mieszkali lokatorzy, w tym w jednym z nich zamieszkał sam. W 2009 r. wziął kredyt, jako osoba prywatna, który przeznaczył na remont ww. mieszkań. Z trzech mieszkań w latach 2009-2010 lokatorzy zostali wyeksmitowani. Pozostałe 6 lokali Wnioskodawca do chwili obecnej wynajmuje. Wszystkie opłaty związane z tymi mieszkaniami ponosi jako osoba prywatna, również umowy najmu z najemcami podpisał jako osoba prywatna.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż w sytuacji kiedy lokale mieszkalne nie stanowią składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, a są wynajmowane przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego, to przychód, który uzyskany został przez Wnioskodawcę z wynajmu tych lokali stanowi przychód z najmu, czyli ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takiej sytuacji przychodu tego nie zalicza się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ponadto nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów, tj. aktu notarialnego oraz umowy kredytowej. Tut. Organ jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.