Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-629/14-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-08-20
Teza: Sprzedaż nieruchomości uzyskanej na podstawie umowy przewłaszczenia.
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa pożyczki; zabezpieczenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 maja 2014 r. (data wpływu 21 maja 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 17 stycznia 2007 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy pożyczki lokal mieszkalny. Aktem notarialnym - umową przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie Zainteresowany nabył od właścicieli lokalu nieruchomość jako zabezpieczenie udzielonej im pożyczki w kwocie 134.200 zł. W akcie notarialnym Wnioskodawca zobowiązał się do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości po spłacie pożyczki. Pożyczka została zawarta na okres 6 miesięcy i po tym okresie - po spłacie pożyczki powrotnym aktem notarialnym Zainteresowany miał zwrócić nieruchomość pożyczkobiorcom. Jednak w przepisanym umową terminie pożyczkobiorcy nie zwrócili pożyczki, unikali kontaktu i Zainteresowany musiał - aby odzyskać swoje pieniądze zaspokoić się z przedmiotu przewłaszczenia. W tym celu założył sprawę o eksmisję z tego lokalu na swoją rzecz, po okresie 2 lat pożyczkobiorcy opuścili i wydali przewłaszczony lokal. Po 2 latach - w maju 2009 r. Zainteresowany sprzedał osobom trzecim przewłaszczony lokal mieszkalny i w ten sposób odzyskał swoje pieniądze. Pożyczkobiorcy - za pomocą swojego adwokata - wezwali Wnioskodawcę, do rozliczenia się z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży - zgodnie z ogólną zasadą umów przewłaszczenia i prawa cywilnego. Według pożyczkobiorców Zainteresowany uzyskałem korzyść finansową bez podstawy prawnej i został w ten sposób bezpodstawnie wzbogacony kosztem pożyczkobiorców (zgodnie z art. 405 i następne kodeksu cywilnego). Pożyczkobiorcy wyliczyli, że pożyczyli od Wnioskodawcy kwotę 134.200 zł, z umowy tej miało być odsetek w kwocie 13.800 zł (po 2300 zł za miesiąc), odliczając koszty, które Wnioskodawca poniósł na spłatę zadłużenia w spółdzielni z tytułu czynszu, kosztów sądowych, adwokackich i komorniczych, a także za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości zobowiązany był do zwrotu na rzecz pożyczkobiorców kwoty około 100.000 zł. Sporządzono protokół z rozliczenia umowy pożyczki, gdzie wszystkie te kwoty zostały wykazane i na podstawie tego rozliczenia Zainteresowany zwrócił pożyczkobiorcom nadwyżkę z umowy sprzedaży nieruchomości pozostawiając sobie jedynie udzielony im kapitał oraz odsetki i poniesione przez Wnioskodawcę koszty.

Wnioskodawca twierdzi, że uzyskał w ten sposób dochód w wysokości odsetek w kwocie 13.800 zł; z racji faktu, że zamierza w przyszłości udzielić jeszcze dwóch takich umów zasadne jest rozwianie i wyjaśnienie kwestii podatku od takiej transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy dochodem Wnioskodawcy podlegającym opodatkowaniu w tej sytuacji jest suma uzyskanych odsetek?
2.  Czy może zaistnieć sytuacja, że organ podatkowy nie będzie interesował się odsetkami tylko faktem, że Wnioskodawca sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat, którą nabył i dochód jest inny i liczony od kwoty za jaką zbył nieruchomość? Zainteresowany nadmienia, że nabył tą nieruchomość na podstawie umowy przewłaszczenia, która była jedynie umową powierniczą służyła zabezpieczeniu należytego wykonania umowy pożyczki.
3.  Jaka jest prawidłowa kwota do opodatkowania i z jakiego tytułu?
4.  Czy fakt, że Zainteresowany sprzedał nieruchomość i w terminie 14 dni zwrócił część pieniędzy pożyczkobiorcom ma wpływ na wysokość kwoty stanowiącej dochód do opodatkowania?

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1, nr 3 i nr 4 przedstawione we wniosku. Natomiast w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 2 w dniu 20 sierpnia 2014 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-629/14-3/JK.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochodem podlegającym opodatkowaniu w tej sytuacji jest tylko kwota jaką uzyskał z tytułu odsetek, koszty poniesione i kwota zwrócona pożyczkobiorcom nie stanowi dochodu Wnioskodawcy. Zgodnie z ogólnie przyjętą konstrukcją umowy przewłaszczenia Zainteresowany miał obowiązek (wynikający z prawa cywilnego) rozliczenia się z pożyczkobiorcami z umowy i zwrotu im kwoty przewyższającej kapitał, odsetki i poniesione koszty. W innym przypadku sprawa trafiłaby do sądu cywilnego z powództwem o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia (Wnioskodawca ma dużo orzeczeń SN w takich sprawach każdy z wydanych wyroków kończy się obowiązkiem zwrotu kwot stanowiących bezpodstawne wzbogacenie).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Na wstępie wyjaśnić należy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że: „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony - pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje jedynie prawo posiadania i używania rzeczy.

Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 dopiero wówczas, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku i wierzyciel będzie mógł zbyć przedmiot umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, albo gdy po spłacie pożyczki własność nieruchomości zostanie przeniesiona na dłużnika po czym ten dokona jej odpłatnego zbycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2007 r. nabył na podstawie umowy przewłaszczenia lokal mieszkalny.

Jak wyjaśniono powyżej samo zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Podlegający opodatkowaniu przychód zostanie osiągnięty dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, której dokona dłużnik lub wierzyciel – w zależności od tego czy własność nieruchomości powróci do dłużnika, czy też nie.

W niniejszej sprawie bez wątpienia na skutek zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na Wnioskodawcę (pożyczkodawcę). Wnioskodawca wobec niespłacenia umowy pożyczki pozostał jedynym właścicielem lokalu. Jako jej właściciel dokonał też zawarcia umowy sprzedaży. Transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie rodzić więc po stronie Wnioskodawcy określone konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym, bowiem mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Skoro w przedmiotowej sprawie dojdzie do sprzedaży lokalu, to do przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. z uwagi na fakt, że Wnioskodawca własność lokalu nabył na skutek umowy przewłaszczenia, która miała miejsce w 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (…).

W myśl natomiast art. 22 ust. 6c ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Tak więc, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania przychodu (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c), tj. kosztami nabycia i nakładami, które zwiększyły wartość sprzedanej nieruchomości.

Podsumowując, Wnioskodawca jako sprzedający, właściciel całej sprzedawanej nieruchomości dokonał jej odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jego przychodem będzie zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy cena sprzedaży wyrażona w umowie. Sposób w jaki Wnioskodawca dokonał rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pomiędzy sobą a pożyczkobiorcami w żadnym wypadku nie może konstruować po stronie Wnioskodawcy braku powstania podlegającego opodatkowaniu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Dla powstania obowiązku podatkowego nie ma znaczenia czy sprzedawca zatrzyma cały uzyskany ze sprzedaży przychód, czy też jedynie jego część, pozostałą przekazując innym podmiotom na podstawie cywilnoprawnych wzajemnych rozliczeń. W tym stanie rzeczy stanowisko Wnioskodawcy, że w wyniku dokonanej transakcji sprzedaży nieruchomości po jego stronie wystąpi dochód w wysokości otrzymanych odsetek należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.