Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/443-679/14-6/MH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-01-07
Teza: opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 września 2014 r. (data wpływu 22 września 2014 r.) uzupełnionym pismami z dnia 04 grudnia 2014 r. (data wpływu 09 grudnia 2014 r.) i 22 grudnia 2014 r. (data wpływu 30 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 września 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji.

Wniosek uzupełniono w dniach 09 grudnia 2014 r. i 30 grudnia 2014 r. o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniach wniosku).

Komornik Sądowy dokonał w toku postępowania egzekucyjnego zajęcia nieruchomości położonej w miejscowości ……. Gm. ……. posiadającej założoną księgę wieczystą o nr …… stanowiącej własność dłużnika. Zajęta nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu z dnia 1 czerwca 2009 na okres 30 lat. Najemcą jest …..…. Sp. z o.o., w której funkcję prezesa zarządu pełnił dłużnik. Obecnie pełni On w spółce funkcję wspólnika i prokurenta. Nieruchomość została podnajęta przez ……… Sp. z o.o. – na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2013 r. na okres 10 lat.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez dłużnika od Spółdzielni ……… w ……… na podstawie aktu notarialnego rep. A nr …. z dnia ……. r. Nieruchomość została nabyta za kwotę 125.000,00 zł pochodzącą z majątku dorobkowego w ustroju wspólności ustawowej z żoną. Aktem notarialnym rep A nr …. z dnia ……\`(...)\` wyłączającym wspólność ustawową dłużnik nabył na wyłączną własność nieruchomość objętą KW ….. Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia 20 maja 2013 r. określa wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 663.219,00 zł. Co wskazuje na ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Zgodnie z oświadczeniem właściciela nieruchomości, nie prowadzi on działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i nie wykorzystywał nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych. Zgodnie z umową najmu nieruchomość jest wykorzystywana przez najemcę ……. Sp. z o.o. na cele działalności gospodarczej.

Stosownie do oświadczenia dłużnika przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku (zakup po cenie netto). Wszystkie budynki znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości są trwale związane z gruntem. Zostały poniesione przez najemcę …….. Sp. z o.o. wydatki na ulepszenie nieruchomości, które przekroczyły 30% wartości początkowej, wobec czego dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego po ulepszeniach. Dłużnik – właściciel nieruchomości nie wykorzystuje nieruchomości do czasu ponoszenia na niej nakładów przez najemcę.

Komornik Sądowy dokonał w toku postępowania egzekucyjnego zajęcia nieruchomości położonej w miejscowości …\`(...)\` Gmina ….. posiadającej założoną księgę wieczystą o numerze ……. stanowiącej własność dłużnika. Następnie po dokonaniu w dniu 26 listopada 2014 r. opisu i oszacowania wyznaczony zostanie termin licytacji przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 04 grudnia 2014 r. Wnioskodawca wskazał, iż dostawa nieruchomości będącej przedmiotem wniosku jeszcze nie nastąpiła. Termin licytacji (ewentualna dostawa towaru) nastąpi po wydaniu interpretacji indywidualnej w odpowiedzi na przedmiotowy wniosek. Umowa najmu zawarta pomiędzy dłużnikiem a Spółką …… zobowiązuje najemcę do generalnego remontu i adaptacji przedmiotu najmu. Nakłady według ww. umowy ma ponosić najemca, czyli Spółka …….. Koszty remontu i adaptacji przedmiotu najmu zgodnie z umową miał być miesięcznie kompensowany do wysokości czynszu oraz opłat dodatkowych do czasu całkowitej spłaty poniesionych kosztów remontu przez najemcę.

Wysokość czynszu została ustalona w wysokości 1.000,00 zł (jeden tysiąc złotych) miesięcznie w okresie od 01 czerwca 2009 r. do 31 maja 2010 r., natomiast od 01 czerwca 2010 r. do 01 lipca 2010 czynsz wynosił 1.800,00 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) miesięcznie, od 02 lipca 2010 do nadal czynsz wynosi 1.800,00 zł + VAT (jeden tysiąc osiemset złotych + VAT) miesięcznie. Opłaty dodatkowe z tytułu zużycia energii elektrycznej, wody, ścieków oraz podatku od nieruchomości są zmienne w zależności od stopnia zużycia.

Rozliczenie poniesionych nakładów następowało comiesięcznie (częściowo do wysokości ustalonego czynszu oraz opłat dodatkowych). Termin dokonanych rozliczeń: od czerwca 2009r. do marca 2014 r. comiesięcznie. Wydatki na ulepszenie nieruchomości zostały poniesione przez Spółkę ….… w terminach wskazanych w specyfikacji będącej złącznikiem do wniosku. Ulepszenie nieruchomości zostało oddane do użytkowania w terminach: 18 stycznia 2008 r., 30 września 2008 r., 26 lutego 2010 r., 27 grudnia 2010 r., 31 maja 2012 r., 23 grudnia 2012 r., 27 września 2013 r. Przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości nie nastąpi całkowite rozliczenie nakładów pomiędzy stronami.

W uzupełnieniu z dnia 22 grudnia 2014 r. Wnioskodawca wskazał, iż nieruchomość przeznaczona do sprzedaży składa się z jednej działki ewidencyjnej Nr ….. o pow. 1,0900 ha zabudowanej. W memencie nabycia przez dłużnika od Spółdzielni ..…. na działce znajdowały się budynki/budowle: budynek biurowo-magazynowy, budynek gospodarczy, budynek gospodarczo-produkcyjny. Wszystkie budynki wybudowane w latach 1960-1970.

Przedmiotem sprzedaży będą wszystkie budynki/budowle trwale z gruntem związane: budynek biurowo-magazynowy, budynek gospodarczy, budynek gospodarczo-produkcyjny. Wszystkie budynki/budowle zostały wybudowane przez Spółdzielnię \`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`..Sp. z o.o. poczyniła tylko remonty tych nieruchomości. Poniesione przez …….. Sp. z o.o. nakłady stanowią wytworzenie nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14a ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do budynku biurowo-magazynowego oraz budynku gospodarczo-produkcyjnego.

Budynki/budowle będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Pana K do wykonywania czynności opodatkowanych. Budynki/budowle nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Miało miejsce pierwsze zasiedlenie nieruchomości (budynek biurowo-magazynowy, budynek gospodarczy, budynek gospodarczo-produkcyjny) z dniem 01 czerwca 2009 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków/budowli upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Dokonujący dostawy nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki na ulepszenie w odniesieniu do budynku biurowo-magazynowego oraz budynku gospodarczo-produkcyjnego były wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Ulepszenia poszczególnych budynków/budowli były oddane do użytkowania w latach 2007-2011. Dla budynku biurowo-magazynowego w 2011 r., budynku gospodarczo-produkcyjnego w 2007/2008 r. w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej. Budynki/budowle wykorzystywane były do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż pięć lat.

Wydatki na ulepszenie ponosiła Spółka ….. najemca. 21% nakładów poniesionych przez Spółkę zostało rozliczone ze Spółką …… po połowie dla każdego ulepszenia. Przed dostawą nieruchomości nie nastąpi całkowite rozliczenie poniesionych nakładów. Przed dostawą nieruchomości nie zostanie rozwiązana umowa najmu i nie nastąpi całkowite rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę.

Do ceny sprzedaży nieruchomości zostanie doliczona wartość nakładów poniesionych przez najemcę. Nie jest wiadome czy dostawa nieruchomości (sprzedaż licytacyjna) nastąpi na rzecz czynnego zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług, gdyż dotyczy to zdarzenia, które ma nastąpić w przyszłości. Przedmiotowa nieruchomość wraz z posadowionymi na niej budynkami była oddana w podnajem w części o pow. 3.000 m2 Panu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Komornik Sądowy jako płatnik podatku od towarów i usług od dostawy dokonanej w trybie egzekucji (opłacający VAT w imieniu nabywcy) winien odprowadzić w przypadku skutecznej sprzedaży licytacyjnej nieruchomości podatek VAT - innymi słowy, czy po stronie zbywcy - dłużnika istnieje taki obowiązek?

Zdaniem Wnioskodawcy, egzekucyjna sprzedaż nieruchomości położonej w miejscowości …… Gmina ……… posiadającej złożoną posiadającej założoną księgę wieczystą o nr ……. stanowiącej własność dłużnika nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dłużnik nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę z o.o., w której dłużnik pełni funkcję wspólnika i prokurenta, jednak komornik nie dysponuje tytułem wykonawczym i nie prowadzi egzekucji przeciwko tej Spółce. Bez znaczenia pozostaje jednak fakt zarejestrowania działalności gospodarczej, czy też dopełnia obowiązku rejestracji jako podatnika VAT, istotne jest czy nieruchomość została nabyta przez dłużnika w celach działalności marketingowej.

Ewentualna sprzedaż nieruchomości nastąpi po pierwszym zasiedleniu oraz co najmniej po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Zajęta nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu z dnia 1 czerwca 2009 r. na okres 30 lat. Najemcą jest ….. Sp z o.o., w której funkcję prezesa zarządu pełnił dłużnik. Obecnie pełni On w Spółce funkcję wspólnika i prokurenta.

Nieruchomość została podnajęta przez ……. Sp. z o.o. – na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2013 r. na okres 10 lat. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2011 r. sygn. akt: I FSK …/10 „Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing. Jest to oddanie pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem tylko pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli”.

Zarówno sprzedaż, dzierżawa, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Wobec powyższego, sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2012 r., poz. 1015, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Podatnikiem natomiast, stosownie do treści art. 7 § 1 ww. ustawy, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Przepis art. 30 § 1 ww. ustawy stanowi, że płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w art. 8, odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem, a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Na podstawie art. 106c ustawy, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1.  organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
2.  komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych należy rozpatrywać zastosowanie zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Aby zatem dostawa przedmiotowej nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego lokalu użytkowego nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

O pierwszym zasiedleniu można mówić, gdy doszło do wydania nieruchomości w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy nieruchomość zostanie sprzedana lub np. oddana w najem, czy w dzierżawę.

Jak wynika z opisu sprawy, Komornik Sądowy dokonał w toku postępowania egzekucyjnego zajęcia nieruchomości położonej w miejscowości …… Gm. …… posiadającej założoną księgę wieczystą o nr ….. stanowiącej własność dłużnika . Zajęta nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu z dnia 1 czerwca 2009 na okres 30 lat. Najemcą jest ……. Sp. z o.o., w której funkcję prezesa zarządu pełnił dłużnik. Obecnie pełni On w spółce funkcję wspólnika i prokurenta. Nieruchomość została podnajęta przez ……. Sp. z o.o. – na podstawie umowy najmu z dnia 1 lutego 2013 r. na okres 10 lat. Zgodnie z oświadczeniem właściciela nieruchomości, nie prowadzi on działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i nie wykorzystywał nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych. Zgodnie z umową najmu nieruchomość jest wykorzystywana przez najemcę …… Sp. z o.o. na cele działalności gospodarczej. Stosownie do oświadczenia dłużnika, przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku (zakup po cenie netto). Wszystkie budynki znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości są trwale związane z gruntem. Zostały poniesione przez najemcę ……. Sp. z o.o. wydatki na ulepszenie nieruchomości, które przekroczyły 30% wartości początkowej, wobec czego dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego po ulepszeniach. Dłużnik – właściciel nieruchomości nie wykorzystuje nieruchomości do czasu ponoszenia na niej nakładów przez najemcę. Dostawa nieruchomości będącej przedmiotem wniosku jeszcze nie nastąpiła. Umowa najmu zawarta pomiędzy a Spółką ……. zobowiązuje najemcę do generalnego remontu i adaptacji przedmiotu najmu. Nakłady według ww. umowy ma ponosić najemca, czyli Spółka …….. Koszty remontu i adaptacji przedmiotu najmu zgodnie z umową miał być miesięcznie kompensowany do wysokości czynszu oraz opłat dodatkowych do czasu całkowitej spłaty poniesionych kosztów remontu przez najemcę. W memencie nabycia od Spółdzielni …….. na działce znajdowały się budynki/budowle: budynek biurowo-magazynowy, budynek gospodarczy, budynek gospodarczo-produkcyjny. Wszystkie budynki wybudowane w latach 1960-1970. Wszystkie budynki/budowle zostały wybudowane przez Spółdzielnię \`(...)\`\`(...)\`.. Sp. z o.o. poczyniła tylko remonty tych nieruchomości. Budynki/budowle będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Pana K. do wykonywania czynności opodatkowanych. Budynki/budowle nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Miało miejsce pierwsze zasiedlenie nieruchomości (budynek biurowo-magazynowy, budynek gospodarczy, budynek gospodarczo-produkcyjny) z dniem 01 czerwca 2009 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków/budowli upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Dokonujący dostawy nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki na ulepszenie w odniesieniu do budynku biurowo-magazynowego oraz budynku gospodarczo-produkcyjnego były wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Budynki/budowle wykorzystywane były do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż pięć lat. 21% nakładów poniesionych przez Spółkę zostało rozliczone ze Spółką ……. po połowie dla każdego ulepszenia. Przed dostawą nieruchomości nie nastąpi całkowite rozliczenie poniesionych nakładów. Do ceny sprzedaży nieruchomości zostanie doliczona wartość nakładów poniesionych przez najemcę.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, iż dostawa przedmiotowej nieruchomości, będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że w analizowanej sprawie dostawa przedmiotowej nieruchomości nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, jak wskazał Wnioskodawca – miało miejsce pierwsze zasiedlenie nieruchomości (budynek biurowo-magazynowy, budynek gospodarczy, budynek gospodarczo-produkcyjny) z dniem 01 czerwca 2009 r. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż Komornik Sądowy, jako płatnik podatku od towarów i usług, od dostawy nieruchomości objętej wnioskiem, dokonanej w trybie egzekucji, nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, tutejszy organ pragnie w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny przesłanych załączników.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.