Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-1274a/11/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-03-13
Teza: Zakres opodatkowania przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2011 r. (data wpływu 21 grudnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Jako osoba fizyczna prowadzi Pani pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad ogólnych - podatek liniowy (19%) oraz podatkiem od towarów i usług VAT.

Zakres prowadzonej działalności gospodarczej przedstawia się następująco:

68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

68.20.Z -Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

66.22.Z - Działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych,

66.19.Z - Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych.

Opłaca Pani również zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów z najmu, nie będących przychodami z działalności gospodarczej.

1.  W ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej znajdują się trzy lokale użytkowe. Ww. lokale stanowią Pani własność. Obecnie uzyskuje Pani przychody z najmu przywołanych wyżej lokali w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej 19% liniowym podatkiem dochodowym.
Do usługi najmu lokali użytkowych dolicza Pani również podatek od towarów i usług zgodnie z obowiązującymi przepisami.2.  Oprócz przychodów (dochodów) z najmu lokali użytkowych opodatkowanych 19% podatkiem dochodowym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, uzyskuje Pani przychody z najmu dwóch lokali mieszkalnych, nie będące przychodami z działalności gospodarczej. Oba lokale mieszkalne posiada na własność wraz z mężem w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Ww. lokale mieszkalne nie są składnikami prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Jako formę opodatkowania przychodów (dochodów) z najmu wybrała Pani wraz z mężem zryczałtowany podatek dochodowy, składając oświadczenie, że uzyskiwane z najmu lokali mieszkalnych przychody opodatkuje w całości Pani. Nie dzieli Pani tych przychodów między sobą a mężem i nie płaci w związku z tym zryczałtowanego podatku dochodowego oddzielnie.
Reasumując od przychodów z najmu lokali mieszkalnych w całości opłaca Pani ryczałt w wysokości 8,5%. Nie dolicza do tej usługi podatku od towarów i usług.3.  W ubiegłym roku (2010) kupiła Pani wraz z mężem kamienicę w stanie surowym. Sprzedającym była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Dokumentem zakupu była umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z oświadczeniem sprzedającego, transakcja ta była wolna od podatku od towarów i usług. Kamienica ta składa się z czterech lokali mieszkalnych oraz czterech lokali użytkowych. Obecnie wraz z mężem wykańcza Pani ww. lokale do standardu „developerskiego”.

Reasumując, ww. kamienica jest majątkiem wspólnym Pani i męża. Obecnie nie stanowi majątku trwałego prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Mąż nie prowadzi działalności gospodarczej.

Po zakończeniu prac budowlanych i po otrzymaniu zaświadczeń o samodzielności poszczególnych lokali planuje Pani wszystkie cztery lokale mieszkalne oraz dwa lokale użytkowe sprzedać, a dochód z tej sprzedaży wykazać w zeznaniu PIT-39.

Nie planuje Pani do ceny sprzedaży tych lokali doliczać podatku od towarów i usług, ponieważ przy zakupie kamienicy nie miała wraz z mężem prawa do odliczenia podatku naliczonego. Jak również, w Pani przekonaniu, nie ma prawa do odliczania tego podatku od materiałów i usług budowlanych związanych z prowadzonymi pracami w kamienicy. Ww. faktury wystawiane są bowiem na obojga małżonków. Pozostałe dwa lokale użytkowe planuje wynajmować.

Ma Pani jednak wątpliwości odnośnie prawidłowego opodatkowania planowanych sprzedaży przywołanych wyżej lokali oraz planowanego wynajmowania lokali użytkowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy biorąc pod uwagę zakres prowadzonej działalności gospodarczej i jej rozmiary prawidłowo postępuje Pani wynajmując poza działalnością gospodarczą, będące Jej i męża własnością, lokale mieszkalne, o których mowa w pkt II i uzyskiwane w ten sposób przychody opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym, nie doliczając podatku od towarów i usług?
2.  Czy biorąc pod uwagę zakres prowadzonej działalności gospodarczej i jej rozmiary prawidłowo postępuje Pani odnośnie inwestycji opisanej w pkt III, tj.:

1.  czy w zaistniałych okolicznościach może tego typu inwestycję prowadzić poza działalnością gospodarczą i w konsekwencji dokonać sprzedaży powstałych w kamienicy czterech lokali mieszkalnych i 2 dwóch lokali użytkowych, opodatkowując dochód z tej sprzedaży 19% podatkiem dochodowym, składając w tym celu PIT-39? Kamienica i lokale w niej się znajdujące stanowią bowiem własność Pani i męża.
2.  czy sprzedając cztery lokale mieszkalne i dwa lokale użytkowe, które powstaną w kamienicy o której wyżej, należy doliczyć podatek od towarów i usług VAT? Od zakupu kamienicy w stanie surowym nie miała Pani wraz z mężem prawa do odliczenia podatku naliczonego. Natomiast prowadzone obecnie prace budowlane i kupowane materiały udokumentowane są co prawda fakturami VAT, ale wystawiane są na Panią i na męża. W Pani przekonaniu nie dają Państwu prawa odliczenia zawartego w nich podatku naliczonego.

4.  Czy biorąc pod uwagę zakres prowadzonej działalności gospodarczej i jej rozmiary, dwa lokale użytkowe, jakie powstaną w kamienicy, o której mowa w pkt III powinny być wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, czy mogą być wynajmowane poza tą działalnością i opodatkowane zryczałtowanym, 8,5% podatkiem dochodowym? Jeśli tak (najem poza działalnością gospodarczą opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym), to czy przychody z najmu tych lokali użytkowych, biorąc pod uwagę powyższe:

1.  powinni Państwo opodatkować w równych częściach (Pani i mąż),
2.  Pani powinna opodatkować w całości?
3.  mąż Pani powinien opodatkować w całości?
4.  a może nie ma to żadnego znaczenia i mogą Państwo wybrać jedną z opcji z punktów od a) do c)?

6.  Czy najem 2 lokali użytkowych opisanych w pkt III będzie mógł korzystać ze zwolnienia podmiotowego w zakresie podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to kiedy i w jakich okolicznościach? Przypuszcza Pani, że w związku z tym, że prowadzi działalność gospodarczą, która również opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług, w Jej przypadku nie byłoby najprawdopodobniej możliwe zwolnienie od tego podatku w przypadku, kiedy to Ona w całości, bądź w części uzyskiwałaby przychody z najmu tych lokali. Czy gdyby Pani mąż uzyskiwałby przychody z najmu tych lokali użytkowych w całości mógłby skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w tym podatku, biorąc pod uwagę to, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług?
7.  Czy sprzedając lokal mieszkalny, o którym mowa w pkt II, będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług? Lokal ten obecnie jest wynajmowany, nabyła go Pani w 2010 r. i nie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego od jego zakupu. Lokal ten nie stanowi majątku trwałego prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. W pozostałym zakresie wniosek zostanie rozpatrzony odrębnymi pismami.

Zdaniem Wnioskodawczyni, ma Ona prawo do opodatkowania przychodów z najmu lokali mieszkalnych, o których mowa w pkt II, zryczałtowanym podatkiem dochodowym, ponieważ lokale te nie są składnikami majątku trwałego prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej. Poza tym nie są wyłączną Jej własnością, lecz posiada je razem z mężem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 1 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga zatem, aby była to działalność zarobkowa wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz która opiera się na następujących przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast art. 2 ust. 1a ww. ustawy stanowi, iż osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym art. 9 ust. 4 ww. ustawy stanowi, że w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie zaś z art. 12 ust. 6 ww. ustawy małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa małżeńska uzyskujący przychody z prywatnego najmu mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Stosownie do art. 12 ust. 7 oświadczenie to należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle art. 12 ust. 8 wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy dokonaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wraz z mężem w ramach małżeńskiej współwłasności majątkowej posiada Pani na własność dwa lokale mieszkalne, które nie są składnikami prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Jako formę opodatkowania przychodów (dochodów) z najmu wybrała Pani wraz z mężem zryczałtowany podatek dochodowy, składając oświadczenie, że uzyskiwane z najmu lokali mieszkalnych przychody opodatkowuje w całości Pani.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis stanu faktycznego oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że skoro przeznaczone do wynajmu lokale mieszkalne, nie są składnikami majątku związanymi z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, a wynajem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, to przychody uzyskane z ich najmu mogą zostać zaliczone do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem z uwagi, na złożone przez Panią pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania, o których mowa w art. 9 ust. 1 i 4 oraz w art. 12 ust. 6 i 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody uzyskiwane z tego najmu mogą być w całości opodatkowane – zgodnie z Pani wolą – w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Podkreślenia wymaga, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania – właściwy organ – ustali, że najem tych lokali wykonywany jest w warunkach prowadzonej działalności gospodarczej to wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie wskazać należy, że niniejsza interpretacja przepisów prawa podatkowego dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych została wydana w Pani indywidualnej sprawie, jako że to Pani jest stroną wniosku. Z tych też względów współwłaściciel (mąż) chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. W konsekwencji regulacje zawarte w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa nie będą miały zastosowania w stosunku do współwłaściciela (męża).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.