Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1124/11-5/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-03-05
Teza: Dlaczego należy zapłacić podatek 19% od kwoty 130 000 zł, a nie od zysku faktycznego, czyli od 67 671,15 zł + 2 500 zł (w gotówce), czyli od 70 171,15 zł?
Słowa kluczowe: mieszkanie; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nabycie; spadek; zbycie; śmierć
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2011 r. (data wpływu 24 listopada 2011 r.), uzupełnionym pismami: z dnia 1 lutego 2012 r. (data wpływu 3 lutego 2012 r.), z dnia 23 lutego 2012 r. (data wpływu 27 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 20 czerwca 2011 r. zostało sprzedane mieszkanie za kwotę 130 000 zł, z czego 59 828,85 zł, w dniu sprzedaży nieruchomości otrzymał bank na spłatę kredytu hipotecznego. Przedmiotowe mieszkanie Wnioskodawczyni wraz z siostrą nabyły w spadku po matce, zmarłej w dniu 18 kwietnia 2010 r.

Zainteresowana poinformowała, że faktyczny zysk ze sprzedaży ww. mieszkania wynosi 67 671,15 zł + 2 500 zł (w gotówce), czyli 70 171,15 zł.

Ponadto po sprzedaży mieszkania po matce Ona wraz z siostrą otrzymały na ich konta po 33 835,57 zł każda.

Wnioskodawczyni wyjaśniła również, że umowę o kredyt hipoteczny, którym obciążone było ww. mieszkanie zawarła Jej matka dnia 15 lipca 2009 r. w (…) Banku.

Zainteresowana podała, iż w treści umowy o kredyt hipoteczny m.in. wskazano, w „ § 2 Cel kredytu

1.  Kredyt jest przeznaczony na:
    1.  w wysokości 6 030,00 złotych polskich na pokrycie części ceny nabycia nieruchomości opisanej w par. 3 ust. 1 niniejszej umowy kredytowej na r-ek (…) na rach. Nr (…)
    2.  wysokości 6 000,00 złotych polskich na spłatę limitu odnawialnego w (…) banku S.A., na r-ek nr (…)
    3.  w wysokości 28 000,00 złotych polskich na spłatę kredytu w (…) Bank (…) S.A., umowa nr (…) z dnia 04-02-2009 na r-ek Wierzyciela Kredytobiorcy
    4.  w wysokości 7 970,00 złotych polskich na dowolny cel konsumpcyjny Kredytobiorcy na r-ek Kredytobiorcy
    5.  w wysokości 269,25 złotych polskich na uiszczenie składki z tytułu ubezpieczenia od ryzyka utraty wartości nieruchomości,
    6.  w wysokości 1 743,51 złotych polskich na pokrycie składek ubezpieczeniowych, o których mowa w § 4 ust. 1,
    7.  w wysokości 2 880, 00 złotych polskich na uiszczenie opłaty z tytułu ubezpieczenia na życie w (…) S.A., na rachunek (…),
    8.  w wysokości 472,96 złotych polskich na uiszczenie kosztów związanych z ustanowieniem hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu.
    9.  w wysokości 484,65 złotych polskich na uiszczenie składki z tytułu (…) na wypadek odmowy wpisu hipoteki.”

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Dlaczego należy zapłacić podatek od kwoty 130 000 zł, a nie od zysku faktycznego, czyli od 67 671,15 zł + 2 500 zł (w gotówce), czyli od 70 171,15 zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, należy uiścić podatek dochodowy od osób fizycznych od kwoty faktycznego zysku uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania, tj. od 70 171,15 zł.

Przy próbie uiszczenia 19% podatku dochodowego od osób fizycznych poinformowano siostry o obowiązku zapłaty nie 19% od kwoty, którą faktycznie otrzymały lecz 19% od kwoty 130 000 zł, za którą zostało sprzedane mieszkanie.

Zainteresowana wskazuje, iż przyjęły spadek z dobrodziejstwem inwentarza, czyli do wysokości zadłużenia. Kredyt hipoteczny, który był wpisany w księdze wieczystej w wysokości 59 828,85 zł, został spłacony przez kupującego w momencie sprzedaży. Tak więc ze 130 000 zł, kwotę 59 828,85 zł otrzymał bank na spłatę kredytu hipotecznego. Natomiast kwotę 2 500 zł siostry otrzymały w gotówce, a resztę, czyli 67 671,15 zł, tj. każda po 33 835,57 zł na własne konto w banku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment i forma ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni w drodze spadku jako współwłaściciel nabyła mieszkanie po zmarłej, w 2010 r. matce.

W związku z powyższym do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Należy w tym miejscu podkreślić, że zakres art. 22 ust. 6d cyt. ustawy wyróżnia jakie koszty podatnik ma prawo zaliczyć w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie dokonana po transakcji sprzedaży mieszkania spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego w (…) Banku dnia 15 lipca 2009 r. przez matkę Wnioskodawczyni nie może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodu, bowiem wydatki związane ze spłatą tego kredytu nie stanowią nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

1.  wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, (….)

−położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,3.  wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

− w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika m.in., iż kredyt hipoteczny zaciągnięty przez matkę Wnioskodawczyni na zakup przedmiotowego mieszkania - został spłacony przez kupującego, w wysokości 59 828,85 zł, w momencie jego sprzedaży.

Należy podkreślić, że zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych funkcjonuje w polskim systemie podatkowym – podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia – na zasadzie wyjątku od zasady powszechności opodatkowania (określonej w art. 84 Konstytucji RP). Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Powyższe zwolnienie dotyczy wyłącznie dochodu wydatkowanego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Ujęty w tym przepisie katalog wydatków jest katalogiem zamkniętym i ustawodawca nie wymienił w nim wydatków związanych ze spłatą kredytu udzielonego osobie niebędącej podatnikiem. W rozpatrywanej sprawie to nie Zainteresowana zaciągnęła w banku kredyt hipoteczny na zakup przedmiotowego mieszkania lecz Jej matka.

Zatem dochód uzyskany ze sprzedaży w części przeznaczonej na spłatę kredytu nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowego mieszkania, nabytego w spadku w 2010 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, iż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego mieszkania.

Wnioskodawczyni nie może zaliczyć jako koszty uzyskania przychodu, wydatku stanowiącego spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Jej matkę, w 2009 r. w banku, bowiem przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje możliwości uznania tego rodzaju wydatku za taki koszt.

Ponadto dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w części przeznaczonej na spłatę kredytu, zaciągniętego na zakup mieszkania, gdyż kredyt ten nie został zaciągnięty przez Zainteresowaną lecz przez Jej matkę.

Tut. Organ podkreśla, iż przeznaczenie kwoty 59 828,85 zł na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego nie zmienia faktu, że w przedmiotowej sprawie faktycznym przychodem ze sprzedaży mieszkania jest kwota 130 000 zł, czyli kwota wynikająca z umowy sprzedaży, nie natomiast 70 171,15 zł.

Zatem Zainteresowana zobowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od przypadającego na Nią przychodu uzyskanego ze zbycia mieszkania w 2011 r., czyli od 1/2 kwoty wyrażonej w cenie określonej w umowie sprzedaży tego mieszkania (130 000 zł), pomniejszonej o ewentualne koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w ww. art. 19 ustawy.

Jednocześnie tut. Organ zaznacza, iż z uwagi na fakt, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowego mieszkania - interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. siostry Zainteresowanej, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła trzy dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowaną i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.