Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.849.2024.1.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-03
Teza: Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać wyłączeniu spod zakresu podatku VAT na mocy art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przedsiębiorstwa-sprzedaż przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż
    Nieruchomości nie będzie podlegać wyłączeniu spod zakresu podatku VAT na mocy art. 6
    pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest polskim
    rezydentem podatkowym prowadzącym działalność gospodarczą na terytorium Polski
    oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Spółka prowadzi działalność
    gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. W celu
    prowadzenia działalności Spółka kupuje zarówno nieruchomości zabudowane (np.
    budynkami handlowo-usługowymi), jak i nieruchomości niezabudowane na których
    wznosi budynki z zamiarem ich późniejszego wynajmu. Nieruchomości będące własnością
    Spółki są wynajmowane profesjonalnym podmiotom gospodarczym prowadzącym
    działalność gospodarczą. Spółka często wynajmuje nieruchomości (budynki) pod sklepy
    wielkopowierzchniowe bądź parki handlowe, ale zajmuje się również wynajmem
    nieruchomości lokalowych. W chwili obecnej Spółka w ramach prowadzonej działalności
    jest właścicielem kilkunastu nieruchomości, z czego 4 nieruchomości to nieruchomości
    gruntowe pod przyszłe inwestycje, zaś 9 to nieruchomości budynkowe - które są
    wynajmowane przez Spółkę różnym podmiotom w celach zarobkowych.
    Obecnie Spółka zamierza dokonać sprzedaży 3 z tych nieruchomości - w tym dwóch wraz
    z najemcą/najemcami (przeniesienie umów najmu na nowego właściciela następuje z
    mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego).
    Na chwilę obecną Spółka rozważa potencjalną sprzedaż następujących nieruchomości, co
    do których posiada prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego:
    1) nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym w zabudowie
      wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, położoną w (...) przy ul. (...),
      składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4 o powierzchni 0,6597 ha, KW nr: (...)
      prowadzone przez Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej
      Nieruchomość 1);
    2) nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym w zabudowie
      wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, położoną w (...) przy ul. (...),
      składającej się z działek ewidencyjnych nr 5, 6, 7 o powierzchni 0,4642 ha, KW nr: (...)
      prowadzona przez Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (...)
      (dalej Nieruchomość 2);
    3) nieruchomość gruntową, na której rozpoczęte zostały prace budowlane związane z
      powstaniem budynku handlowo-usługowego, położoną w (...) przy ul. (...), składającej
      się z działek ewidencyjnych nr 8, 9 o powierzchni 0,5243 ha, KW nr: (...) prowadzona
      przez Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej Nieruchomość 3).
    Nieruchomość 1 stanowi park handlowy i jest obecnie wynajmowana przez Spółkę trzem
    najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu, którzy prowadzą w
    wynajmowanych lokalach działalność gospodarczą (w formie (...)). Najemcy ponoszą
    wszelkie opłaty za pobór energii elektrycznej, zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie
    ścieków, energię cieplną oraz wywóz nieczystości stałych. Spółka ponosi wyłącznie koszty

    zarządzania nieruchomością, koszty napraw głównych elementów budynku oraz koszt
    podatku od nieruchomości.
    Budynek handlowo-usługowy znajdujący się na Nieruchomości 1 został wybudowany
    przez Spółkę i oddany do użytku w 2019 r. 28 czerwca 2019 r. Państwowy Inspektor
    Nadzoru Budowlanego w (...) udzielił pozwolenia na użytkowanie ww. budynku handlowo-
    usługowego. Od strony północnej budynku zlokalizowano (...). Przy budynku zrealizowano
    również rampę załadowczą. Na terenie Nieruchomości 1 znajduje się również parking dla
    klientów parku handlowego oraz totem reklamowy o wysokości 9,75 m. Nieruchomość 1
    jest uzbrojona w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. Spółka
    posiada prawo własności do Nieruchomości 1.
    Nieruchomość 2 stanowi park handlowy i jest obecnie wynajmowana przez Spółkę trzem
    najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu, którzy prowadzą w
    wynajmowanych lokalach działalność gospodarczą (...). Najemcy ponoszą wszelkie opłaty
    za pobór energii elektrycznej, zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, energię
    cieplną oraz wywóz nieczystości stałych. Spółka ponosi wyłącznie koszty zarządzania
    nieruchomością, koszty napraw głównych elementów budynku oraz koszt podatku od
    nieruchomości.
    Budynek handlowo-usługowy znajdujący się na Nieruchomości 2 został wybudowany w
    2018 r. Decyzją Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z (...) udzielono Spółce
    pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku. Od strony północno-wschodniej
    budynku zlokalizowano (...). W budynku znajdują się wydzielone strefy, w tym m.in. (...). W
    budynku znajduje się również (...).
    Nieruchomość 2 jest nieogrodzona, a na jej terenie znajduje się również (...). Teren
    dookoła budynku utwardzony jest kostką brukową i zagospodarowany jako parking oraz
    w niewielkiej części jako zieleń urządzona. Nieruchomość 2 jest uzbrojona w sieć
    elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową. Spółka posiada prawo
    własności do Nieruchomości 2.
    Na Nieruchomości 3 rozpoczęte zostały prace budowlane, których celem jest
                                                    2wybudowanie parterowego budynku handlowo-usługowego o powierzchni 2095,40 m,
    wraz z drogą dojazdową, chodnikiem, zewnętrznymi miejscami parkingowymi oraz
    uzbrojeniem w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową.
    Pozwolenie na budowę zostało wydane Spółce 15 kwietnia 2024 r. Nieruchomość ta jest
    niezabudowana. Spółka posiada prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 do 12
    maja 2089 r.
    W ramach struktury organizacyjnej Spółki wspomniane nieruchomości nie stanowią
    wyodrębnionego organizacyjnie działu/wydziału/czy oddziału. Są one zarządzane przez
    Spółkę za pośrednictwem własnych pracowników oraz firm zewnętrznych (obsługa
    techniczna i sprzątanie) wraz z innymi nieruchomościami Spółki. Stanowią one element
    całości prowadzonej działalności w zakresie wynajmu nieruchomości przez Spółkę - wraz z
    innymi nieruchomościami które posiada.
    Nie istnieje również wyodrębnienie finansowe tych Nieruchomości 1-3 - tzn. w ewidencji
    bilansowej Spółki, ani w ewidencji pozabilansowej nie są one wyodrębnione i nie da się
    bez szczegółowej analizy zapisów księgowych ustalić wyniku finansowego (przychodów
    /kosztów) realizowanego przez Spółkę na tych Nieruchomościach (ani na żadnej z nich z
    osobna) - nie są także wyszczególniane należności i zobowiązania z przypisaniem ich do
    poszczególnych Nieruchomości 1-3. Przychody, koszty, należności i zobowiązania są
    ewidencjonowane przez Spółkę w ewidencji księgowej jednolicie dla całej Spółki dla
    wszystkich posiadanych przez nią nieruchomości. Nieruchomości są wyodrębnione tylko
    w bilansie jako amortyzowane składniki majątku - występuje podział na poszczególne
    obiekty - Spółka prowadzi konta analityczne dla nieruchomości inwestycyjnych per obiekt -
    wartość początkowa i umorzenie - amortyzacja jednak już z kolei na konto zespołu 4 trafia
    na jedno konto.

    Spółka planuje dokonać sprzedaży przedmiotowych nieruchomości wraz z najemcami,
    przy czym na chwilę obecną nie jest w stanie ocenić, czy dokona sprzedaży nieruchomości
    na rzecz różnych nabywców, czy też sprzeda wszystkie trzy nieruchomości jednemu
    nabywcy. Przyszły nabywca nie jest jeszcze znany Spółce. Spółka nie wie czy przyszły
    nabywca również będzie wynajmował zakupione nieruchomości w celach zarobkowych.
    W przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 lub 2 wszelkie umowy na obsługę
    nieruchomości, ani też umowy na dostawę mediów (woda, prąd, gaz) nie zostaną
    przeniesione przez Spółkę na nabywcę. Pracownicy zajmujący się zarządzaniem, obsługą
    administracyjną i wynajmem ww. budynków nie będą świadczyć pracy na rzecz nowego
    nabywcy, gdyż pozostaną pracownikami Spółki. Wszelkie umowy z zewnętrznymi
    usługodawcami związane z zarządzaniem i obsługą administracyjną ww. nieruchomości
    nie zostaną przeniesione na nabywcę. Żadne należności ani zobowiązania związane z
    Nieruchomościami 1-3 nie zostaną przeniesione na nabywcę/nabywców - tzn. Spółka
    będzie zobowiązana do rozliczenia się z dostawcami usług/mediów dla Nieruchomości 1 -
    3 za okres do czasu sprzedaży i będzie uprawniona do uzyskania zapłaty czynszów najmu
    od najemców do tego czasu. Nowy nabywca rozpocznie pobieranie czynszów za okres
    przypadający po nabyciu i będzie pokrywał koszty związane z ich funkcjonowaniem po tej
    dacie.
    W przypadku sprzedaży Nieruchomości 3 Spółka nie przeniesie na potencjalnego nabywcę
    żadnych umów z wykonawcami robót budowlanych, w związku z czym nowy nabywca sam
    będzie musiał dokończyć proces budowy budynku handlowo-usługowego we własnym
    zakresie i zawrzeć nowe umowy z wykonawcami robót.
    Pytania
    1. Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 1 wraz z najemcami
      przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana
      część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy
      transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu
      podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6
      pkt 1 ustawy o VAT?
    2. Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 2 wraz z najemcami
      przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana
      część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy
      transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu
      podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6
      pkt 1 ustawy o VAT?
    3. Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 3 przedmiotem planowanej
      transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w
      rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy transakcja sprzedaży będzie
      stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie
      wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
    4. Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży wszystkich trzech nieruchomości wraz z
      najemcami (tj. Nieruchomości 1, 2 i 3) jednemu nabywcy przedmiotem planowanej
      transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w
      rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy transakcja sprzedaży będzie
      stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie
      wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy
    Ad 1

    W przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 1 wraz z najemcami przedmiotem
    planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część
    przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja
    sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT
    (lub zwolnioną z podatku VAT - w zależności od okoliczności, o których mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT).
    Ad 2
    W przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 2 wraz z najemcami przedmiotem
    planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część
    przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja
    sprzedaży będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT
    (lub zwolnioną z podatku VAT - w zależności od okoliczności, o których mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT).
    Ad 3
    W przypadku ewentualnej sprzedaży Nieruchomości 3 przedmiotem planowanej
    transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja sprzedaży będzie
    stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Ad 4
    W przypadku ewentualnej sprzedaży wszystkich trzech nieruchomości wraz z najemcami
    (tj. Nieruchomości 1, 2 i 3) jednemu nabywcy przedmiotem planowanej transakcji nie
    będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2
    pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie transakcja sprzedaży będzie stanowiła dostawę
    towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (lub zwolnioną z podatku VAT - w
    zależności od okoliczności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
    Ad 1-3
    Brak przesłanek uzasadniających uznanie oddzielnej sprzedaży nieruchomości 1, 2 lub 3
    za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i wyłączenia na tej
    podstawie transakcji spod zakresu VAT
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej ustawa o VAT), opodatkowaniu ww. podatkiem
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, wszelkie
    transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leżą poza zakresem
    opodatkowania podatkiem VAT.
    Ponieważ potencjalna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości stanowić będzie
    transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy transakcje te powinny zostać
    opodatkowane VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. Jednakże zgodnie z
    utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13
    grudnia 2022 r. sygn. akt III FSK 1346/21 czy też wyrok Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Warszawie z 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16) oraz linią
    interpretacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (np. interpretacja indywidualna
    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-
    1.4012.8.2021.3.AM czy też interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej z 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM) należy przyjąć, że

                                            1do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55 Kodeksu
    cywilnego.
            1Zgodnie z art. 55 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem
    składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
        oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
        własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
        wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
        koncesje, licencje i zezwolenia;
        patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
        tajemnice przedsiębiorstwa;
        księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
                              1Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w
    szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy
    przedsiębiorstwa.
    W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym
    przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia
              1zawartego w art. 55 Kodeksu cywilnego.
    Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu
        1art. 55 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on
    „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz
                                                2„przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55
    Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „czynność prawna mająca za przedmiot
    przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co
    innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.
    W związku z powyższym, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce wyłącznie w sytuacji,
                            1gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55 Kodeksu cywilnego zostaną przekazane
    nabywcy. W przeciwnym razie transakcji nie należy postrzegać jako zbycia
    przedsiębiorstwa.
    Należy stwierdzić, że przedmiot transakcji w postaci Nieruchomości 1, 2 bądź 3
    sprzedawanych oddzielnie nie będą stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o
    VAT, gdyż nie będą one stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby
    cechę zorganizowania. Przedmiotem ewentualnej transakcji będzie zbycie poszczególnych
    składników majątku Spółki, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania jej
    dotychczasowej działalności gospodarczej.
    Wraz z daną nieruchomością Spółka nie dokona zbycia składników majątku, które
    stanowią elementy jej przedsiębiorstwa, w tym np. nazwy przedsiębiorstwa, środków
    finansowych, tajemnic przedsiębiorstwa, ksiąg rachunkowych, pracowników itp.
    związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Spółkę.

    Transakcji sprzedaży nie będzie towarzyszył również transfer żadnego rodzaju umów o
    zarządzanie nieruchomościami, praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych,
    czy też praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia ww. Nieruchomości. W
    przypadku sprzedaży Nieruchomości 3 Spółka nie przeniesienie na potencjalnego
    nabywcę żadnych umów z wykonawcami robót budowlanych, w związku z czym nowy
    nabywca sam będzie musiał dokończyć proces budowy budynku handlowo-usługowego
    we własnym zakresie. Ponadto żadne należności ani zobowiązania związane z
    funkcjonowaniem ww. Nieruchomości nie zostaną przeniesione na ich nabywców.
    W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 wraz z
    najemcami, czy też Nieruchomości 3 nie będzie stanowił zbycia przedsiębiorstwa.
    Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w licznych interpretacjach
    indywidualnych Krajowej Informacji Skarbowej.
    Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27
    sierpnia 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.349.2021.1.PJ, organ interpretacyjny wskazał,
    że: „Jak wynika z wniosku, planowanej dostawie Nieruchomości zabudowanej nie będzie
    towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na
    przedsiębiorstwo zgodnie z przytoczoną wyżej definicją. Poza zakresem opisanej
    transakcji pozostanie szereg składników niezbędnych do funkcjonowania
    przedsiębiorstwa, tj. na nabywcę nie przejdą w szczególności: nazwa przedsiębiorstwa
    (stacji paliw), środki pieniężne (gotówka znajdująca się w kasie), zobowiązania wynikające
    z zawartych umów z kontrahentami (dostawcami) ani innych umów zawartych przez
    Wnioskodawczynię, w szczególności prawa z umowy dzierżawy zawartej z (...). Pracownicy
    stacji benzynowej nie przejdą wraz ze sprzedawanymi składnikami majątku na podstawie
    regulacji wskazanych w Kodeksie pracy.
    Wobec powyższego nie można uznać, że podlegające sprzedaży składniki
    przedsiębiorstwa Wnioskodawczyni stanowią zespół składników materialnych i
    niematerialnych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
    realizujące określonych zadania gospodarcze, którym służy w przedsiębiorstwie
    Wnioskodawczyni”.
    Podobne stanowisko (w stanie faktycznym podobnym to sytuacji Spółki) zostało również
    zaprezentowane w pozytywnej interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej z 1 czerwca 2023 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.183.2023.2.DP, w której to
    interpretacji organ potwierdził, że: „Powyższa definicja wskazuje, iż przedsiębiorstwo
    obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w
    celu prowadzenia działalności gospodarczej. Planowana transakcja będzie obejmowała
    wybrane aktywa Spółki (Nieruchomość), natomiast nie będzie obejmowała pozostałych
    aktywów, które są elementami składowymi przedsiębiorstwa Spółki.
    Jak wykazano w stanie faktycznym, Spółka nie przeniesie na nabywcę swoich
    wierzytelności, środków pieniężnych na rachunkach bankowych, ksiąg rachunkowych,
    tajemnic przedsiębiorstwa. Sprzedaż nie będzie wiązała się z przejściem pracowników
    Spółki w ramach, tzw. przejścia zakładu pracy.
    Przedmiotem transakcji sprzedaży będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa, tj.
    Nieruchomość, dokumentacja techniczna dotycząca budynku (w tym prawa autorskie do
    projektów budowlanych i architektonicznych) oraz zawarte dotychczas umowy najmu i
    umowy na dostawę mediów. Nie można zatem uznać, że Nieruchomość może
    samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze”.
    W podsumowaniu ww. interpretacji Dyrektor KIS skonkludował, że: „Przedmiot transakcji
    nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania działalności w takim samym zakresie
    bez konieczności podejmowania przez Niego dodatkowych działań lub angażowania
    dodatkowych zasobów. Transakcja obejmuje umowy najmu, ale pozostałe umowy, m.in.
    umowę o zarządzanie Nieruchomością, umowy z dostawcami mediów, umowę
    utrzymania technicznego Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym

    zakresie. Zatem w analizowanej sprawie przedmiot transakcji, nie będzie stanowił ani
                        1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy”.
    Organy interpretacyjne dokonywały podobnych rozstrzygnięć w wielu innych
    interpretacjach indywidualnych m.in. interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 15 maja
    2023 r., sygn. 0113- KDIPT1-3.4012.163.2023.1.AG czy też interpretacji indywidualnej
    Dyrektora KIS z 3 czerwca 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.189.2019.1.MMA.
    Podobne stanowisko jest prezentowane również w orzeczeniach sądów
    administracyjnych, np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 grudnia 2022 r., sygn.
                                              1III FSK 1346/21 wskazał, że: „Jak się podnosi w orzecznictwie przepis art. 55 k.c. definiując
    przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym, wskazuje, że stanowi ono zorganizowany
    zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia
    działalności gospodarczej, podając przy tym przykładowe elementy wchodzące w jego
    skład - stanowiące w większości prawa o różnej postaci i treści. Czynnikiem
    „konstytuującym” przedsiębiorstwo lub jego część w znaczeniu przedmiotowym jest
    występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego
    składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół).
    Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż
    ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących
    w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego
    w Łodzi z 21 listopada 2013 r., I ACa 1269/12).
                    1Wyliczenie zawarte w art. 55 k.c. ma charakter przykładowy. Istotne jest, aby ten zespół
    składników mógł samodzielnie funkcjonować jako przedsiębiorstwo. Składniki materialne i
    niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we
    wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    pewnych elementów. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane
    zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana
    masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Jest to
    kluczowa kwestia przy ocenie, czy chodzi o przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną
    część, których zbycie jest wyłączone spod działania ustawy o podatku od towarów i usług”.
    W związku z powyższym, w ocenie Spółki, opisana w zdarzeniu przyszłym potencjalna
    transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wraz z najemcami lub
    Nieruchomości 3 nie powinna być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa.
    W ocenie Spółki brak jest również przesłanek uzasadniających uznanie transakcji
    sprzedaży ww. nieruchomości za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i
    wyłączenia na tej podstawie tych transakcji spod zakresu opodatkowania VAT.
    Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
    przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby
    stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy
    definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:
    1. musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
    2. taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w
      istniejącym przedsiębiorstwie;
    3. składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

    4. zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące te zadania gospodarcze.
    Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w
    przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym
    zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół
    składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).
    Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie,
    które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i
    funkcjonalnej.
    Organy interpretacyjnie w wydawanych interpretacjach indywidualnych wskazują jak
    należy rozumieć ww. przesłanki. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w
    interpretacji indywidualnej z 5 maja 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.44.2023.4.AS,
    wskazał, iż: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w
    istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym
    zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który
    zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
    zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa”.
    W dalszej części ww. interpretacji Organ doprecyzowuje kwestię związaną z uznaniem
    sprzedaży części mienia przedsiębiorstwa jako w charakterze ZCP, wskazując, iż: „Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako
    samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze,
    których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część
    przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także
    posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym”.
    Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako
    ZCP, musi on odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością
    samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie
    gospodarczym.
    O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę
    organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. w formie działu, wydziału, oddziału itp.
    Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu
    lub aktu o podobnym charakterze. Ocena taka powinna być również dokonywana według
    podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi
    prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile
    stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
    Odnosząc powyższe do sytuacji Spółki, należy wskazać, że składniki majątku będące
    potencjalnym przedmiotem sprzedaży (Nieruchomość 1, 2 bądź 3) nie są wyodrębnione w
    przedsiębiorstwie Spółki pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu,
    regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze). Przedmiotowe nieruchomości są
    jednymi z wielu nieruchomości będących własnością Spółki (bądź też wykorzystywanych w
    ramach prawa użytkowania wieczystego). Jak wskazywano w opisie stanu faktycznego, w
    chwili obecnej Spółka w ramach prowadzonej działalności jest właścicielem kilkunastu
    nieruchomości, z czego 9 z tych nieruchomości jest wynajmowanych przez Spółkę w
    celach zarobkowych. W związku z powyższym, przedmiotowe nieruchomości są jednymi z
    wielu nieruchomości wynajmowanych przez Spółkę.
    Należy również uznać, że przedmiotowe nieruchomości nie stanowią jednostek
    organizacyjnych wyodrębnionych w strukturze Spółki (np. oddziału wyodrębnionego w
    KRS), a tym samym sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie spełnia kryterium
    wyodrębnienia organizacyjnego.
    Odnosząc się do przesłanki wyodrębnienia finansowego należy wskazać, że nie oznacza
    ona stricte samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję
    zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań do ZCP.
    W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów
    przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie
    samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego).
    Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi
    mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby
    przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować
    organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć
    funkcje gospodarcze).
    W tym miejscu Spółka pragnie wskazać, że nie prowadzi dla przedmiotowych
    nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych oraz nie posiada odrębnego planu kont
    dla tych nieruchomości (ani żadnej jej części). Spółka nie sporządza odrębnych bilansów i

    rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla przedmiotowych
    nieruchomości. Ponadto w przypadku sprzedaży potencjalny nabywca nie przejmie ksiąg
    rachunkowych Spółki związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą
    ww. nieruchomości - nabywca nie przejmie też rachunków bankowych czy też środków
    finansowych, należności ani zobowiązań Spółki.
    W związku z powyższym, należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, 2
    bądź 3 nie spełnia również kryterium wyodrębnienia finansowego w kontekście sprzedaży
    ZCP.
    Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym
    zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w
    funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim
    wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. W praktyce więc dany zespół
    składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do
    samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy,
    tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem. Co ważne, kontynuowanie działalności nie
    powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia
    restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.
    Na samodzielność jako kluczową okoliczność ZCP wskazują sądy administracyjne w
    wydawanych orzeczeniach sądowych. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 327/16, skład orzekający stwierdził,
    że: „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników
    majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej
    należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on
    wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań
    gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników
    majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też
    dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
    W ocenie Spółki, w przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 bądź 2 wraz z najemcami na
    nabywcę nie zostaną przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie
    działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Zdaniem
    Spółki, dopiero w gestii nabywcy będzie leżało funkcjonalne zorganizowanie nabywanych
    składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do
    prowadzenia działalności gospodarczej. Bowiem jedynymi istotnymi elementami w
    przypadku sprzedaży będą nieruchomości wraz z umowami najmu (przejmowanymi z
    mocy prawa na podstawie art. 678 kodeksu cywilnego). Potencjalny kupujący nie otrzyma
    w ramach transakcji nabycia umów o zarządzanie nieruchomościami, pracowników
    obsługujących ww. nieruchomości oraz procesy najmu, czy też know-how dotyczącego
    prowadzenia biznesu w zakresie zarządzania i najmu nieruchomościami komercyjnymi.
    Nie przejmie należności ani zobowiązań Spółki związanych z analizowanymi
    nieruchomościami. Spółka zaznacza przy tym, że z uwagi na fakt, że potencjalny nabywca
    nie jest w chwili obecnej znany, w praktyce nie może określić czy w przypadku sprzedaży
    nowy nabywca w dalszym ciągu kontynuowałby najem przedmiotowych nieruchomości. W
    związku z powyższym, zakup Nieruchomości 1 lub 2 nie zapewni nowemu nabywcy
    wystarczającego stopnia samodzielności, aby w oparciu wyłącznie o te nieruchomości
    mógł on prowadzić działalność gospodarczą bez konieczności angażowania dodatkowych
    sił i środków. Ta sama sytuacja dotyczy Nieruchomości 3, która w chwili obecnej nie jest
    wynajmowana i nie przynosi Spółce dochodów, gdyż prowadzone są na niej prace
    budowlane. W związku z powyższym, w chwili obecnej ani w najbliższych czasie w ogóle
    nie będzie ona służyła Spółce na cele najmu prowadzonego w ramach działalności
    gospodarczej.
    Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot potencjalnej sprzedaży w
    postaci Nieruchomości 1, 2 lub 3 nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego,

    finansowego oraz funkcjonalnego w ramach przedsiębiorstwa Spółki. W konsekwencji,
    ewentualna sprzedaż tych nieruchomości nie może zostać uznane za zbycie samodzielnej
    części przedsiębiorstwa.
    Stanowisko Spółki jest również zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia
    2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia
    29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i
    usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: Objaśnienia).
    Stosownie do treści Objaśnień:
        „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę
        towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych
        okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za
        czynność niepodlegającą opodatkowaniu (...);
        Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o
        którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część
        przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy
        następujące okoliczności:
      1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
      oraz
      2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
        Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym
        samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej
        jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są
        przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest
        możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych
        stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (...);
        Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych
        opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek
        (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i
        obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak
        również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie
        których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji)
        przekazane najemcom.
        W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia
        kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz
        przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji
        nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na
        nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

          prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy
          finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub
          przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego
          finasowania i jest stroną takich umów;
          umowy o zarządzanie nieruchomością;
          umowy zarządzania aktywami;
          należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (...).
        Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony
        na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej
        przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania
        dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych
        do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja
        taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o
        zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi
        podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim
        przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu
        kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (...)”.
    W świetle powyższego, w ocenie Spółki, składniki majątkowe będące przedmiotem
    potencjalnej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1-3 nie stanowią przedsiębiorstwa ani
    jego zorganizowanej części. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży będą bowiem
    wyłącznie elementem uważanym za standardowy element transakcji sprzedaży
    nieruchomości komercyjnych lub ewentualnie które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są
    istotne dla oceny przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP. Co więcej, żaden z
    elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie
    przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:
    1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest
      stroną takich umów;
    2) umowy o zarządzanie nieruchomością,
    3) umowy zarządzania aktywami,
    4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem
    nie będą przedmiotem Transakcji.
    Pozbawiona wskazanych powyżej elementów transakcja sprzedaży nieruchomości nie
    będzie mogła służyć nabywcy prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie
    nieruchomości bez zawarcia dodatkowych umów. W związku z powyższym, nabywca nie
    będzie mógł kontynuować działalności Spółki wyłącznie w oparciu o składniki, które będą
    przedmiotem transakcji. Wskazać przy tym należy, że Spółka na chwilę obecną nie wie, czy
    potencjalny nabywca będzie miał zamiar kontynuowania działalności gospodarczej w
    formie wynajmu nieruchomości komercyjnych.
    Odnosząc się do treści Objaśnień podkreślić dodatkowo należy, że: „Za standardowe
    elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać
    przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura
    techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które
    przechodzą na kupującego z mocy prawa (...)”, w związku z czym nie powinno budzić
    wątpliwości, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości (tj. Nieruchomości 1 i

    Nieruchomości 2) wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zawartych umów najmu
    jest typowym elementem dla transakcji nieruchomościowych i nie implikuje uznania
    transakcji sprzedaży za zbycie przedsiębiorstwa bądź ZCP.
    Powyższe znajduje potwierdzenie również w interpretacjach organów podatkowych m.in.
    w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 października 2023 r. sygn.
    0111- KDIB3-1.4012.594.2023.2.MSO, w której organ interpretacyjny potwierdził, że
    sprzedaż nieruchomości z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu nie
    stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP. W interpretacji wskazano, że: „Co więcej,
    przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na
    wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane
    zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej
    ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie”.
    Podobna sytuacja w kontekście ewidencji rachunkowej ma miejsce w przypadku
    Nieruchomości 1 i 2, które są wynajmowane przez Spółkę. Organ interpretacyjny
    ostatecznie wskazał w interpretacji, że: „Wobec powyższego należy uznać, że przedmiot
    Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie obejmował wszystkich
    elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych przez
    Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości. Nie można więc w opinii
    Zainteresowanych przyjąć, że transferowane składniki majątku Sprzedającego (przede
    wszystkim Nieruchomość) będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia
    działalności związanej z komercyjnym wynajmem powierzchni, bez konieczności
    angażowania dodatkowych środków/ składników majątkowych przez samego Kupującego”.
    Odnosząc powyższe do Nieruchomości 3 należy wskazać, że nie jest ona w żaden sposób
    wynajmowana i nie przynosi Spółce dochodów. W związku z powyższym, nie sposób jest
    uznać, że przedmiotowa działka gruntu stanowiąca obecnie plac budowy może stanowić
    przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część na gruncie przepisów ustawy o VAT. W
    przypadku sprzedaży Nieruchomości 3, na nabywcę w praktyce przeniesione zostałoby
    jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu obowiązujące do 2089 r. oraz pozwolenie
    na budowę z 15 kwietnia 2024 r. W związku z powyższym, nie ma możliwości
    zakwalifikowania sprzedaży Nieruchomości 3 jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, gdyż
    będzie to klasyczna sprzedaż nieruchomości, która w praktyce zabudowana jest wyłącznie
    budynkiem przeznaczonym do rozbiórki.
    W związku z powyższym, brak jest podstaw do uznania transakcji sprzedaży ww.
    nieruchomości za zbycie ZCP lub przedsiębiorstwa. Tym samym, zdaniem Spółki
    ewentualna transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, 2 lub 3 do różnych nabywców
    powinna być opodatkowana podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 tejże ustawy.
    Ad 4
    Brak przesłanek uzasadniających uznanie planowanej łącznej sprzedaży nieruchomości 1,
    2 i 3 do jednego nabywcy za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa i wyłączenia na tej podstawie transakcji spod zakresu VAT.
    Bazując na treści przepisów i argumentacji wskazanej w uzasadnieniu stanowiska
    dotyczącego pytań 1-3 przedmiotowego wniosku, należy uznać, że nawet łączna sprzedaż
    przedmiotowych nieruchomości, niestanowiących przedsiębiorstw bądź ZCP przy
    oddzielnej sprzedaży do różnych nabywców, nie będzie stanowiła sprzedaży
    przedsiębiorstwa bądź ZCP również w przypadku sprzedaży tych nieruchomości jednemu
    nabywcy.
    W ocenie Spółki nie można bowiem uznać, że dokona ona zbycia przedsiębiorstwa, gdyż
    przedmiotem ewentualnej transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku
    Spółki, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania jej dotychczasowej działalności
    gospodarczej - w praktyce będą to wyłącznie trzy nieruchomości z umowami najmu, co
    stanowi niewielką część całego kapitału, którym operuje Spółka w ramach prowadzonego
    przedsiębiorstwa. Jak wskazywano powyżej, Spółka wynajmuje obecnie łącznie 9

    nieruchomości, przy czym w posiadaniu Spółki jest łącznie 13 nieruchomości. Łącznej
    transakcji sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer żadnego rodzaju umów o zarządzanie
    nieruchomościami, praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych czy też praw i
    obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia ww. nieruchomości. Pracownicy Spółki
    nie rozpoczną świadczenia pracy na rzecz nowego nabywcy ani też nie otrzyma on know-
    how dotyczącego prowadzenia biznesu Spółki. W związku z powyższym, sprzedaż
    przedmiotowych nieruchomości jednemu nabywcy nie będzie stanowił transakcji zbycia
    przedsiębiorstwa.
    Należy też wskazać, że w przypadku łącznej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości
    jednemu nabywcy, kryteria organizacyjne, finansowe i funkcjonalne takiej transakcji,
    wynikające z definicji ZCP, w dalszym ciągu nie zostaną spełnione, w związku z czym taka
    transakcja nie mogłaby również zostać uznana za zbycie ZCP.
    Zgodnie z cytowanymi wcześniej interpretacjami indywidualnymi Dyrektora KIS, wyrokami
    sądów administracyjnych i Objaśnieniami, aby określony zespół składników majątkowych
    mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi on odznaczać się pełną odrębnością
    organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie
    zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.
    Składniki majątku będące potencjalnym przedmiotem sprzedaży (Nieruchomość 1, 2 i 3)
    nie są wyodrębnione w przedsiębiorstwie Spółki pod względem organizacyjnym. Zespół
    wskazanych nieruchomości nie stanowi jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w
    strukturze Spółki (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Łączna sprzedaż przedmiotowych
    nieruchomości nie spełnia więc kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Odnosząc się do kryterium finansowego, należy wskazać, że Spółka nie prowadzi dla
    przedmiotowych nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych oraz nie posiada
    odrębnego planu kont dla tych nieruchomości (ani żadnej jej części). Spółka nie sporządza
    odrębnych bilansów i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla
    przedmiotowych nieruchomości. Ponadto w przypadku sprzedaży potencjalny nabywca
    nie przejmie ksiąg rachunkowych Spółki związanych z prowadzeniem działalności
    gospodarczej za pomocą ww. nieruchomości. W związku z powyższym, należy stwierdzić,
    że łączna transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 do jednego nabywcy nie spełnia
    kryterium wyodrębnienia finansowego w kontekście sprzedaży ZCP.
    W kontekście kryterium funkcjonalności Spółka twierdzi, że w przypadku sprzedaży
    Nieruchomości 1 bądź 2 wraz z najemcami oraz Nieruchomości 3 do jednego nabywcy, nie
    dojdzie w praktyce do przeniesienia składników majątku pozwalających na prowadzenie
    działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Nowy nabywca
    będzie zmuszony do funkcjonalnego zorganizowanie nabytych składników majątkowych i
    dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności
    gospodarczej jako skonsolidowane przedsiębiorstwo, gdyż w ramach transakcji zakupu
    nabędzie jedynie nieruchomości wraz z umowami najmu.
    Potencjalny kupujący nie wejdzie w prawa wynikające z umów o zarządzanie
    nieruchomościami (zawarte przez Spółkę), nie pozyska pracowników obsługujących ww.
    nieruchomości, ani nie uzyska know-how dotyczącego prowadzenia biznesu w zakresie
    zarządzania i najmu nieruchomościami komercyjnymi.
    Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot potencjalnej sprzedaży w
    postaci pakietu Nieruchomości 1, 2 i 3 nie spełnia kryterium wyodrębnienia
    organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego w ramach przedsiębiorstwa Spółki. W
    konsekwencji, ewentualna sprzedaż tych nieruchomości do jednego nabywcy nie może
    zostać uznane za zbycie ZCP.
    W związku z powyższym, zdaniem Spółki ewentualna transakcja sprzedaży pakietu
    Nieruchomości 1, 2 i 3 do tego samego nabywcy powinna być opodatkowana podatkiem
    VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 tejże ustawy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:.
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust.
    1 ustawy o VAT. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż
    prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie
    nieruchomości stanowi dostawę towarów.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności
    spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane
    czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu,
    mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia
    usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy
    towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w

    ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel,
    np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a
    zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”,
                                                    1zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55
    ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie
    z którym:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
      Obejmuje ono w szczególności:
      1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
      (nazwa przedsiębiorstwa);
      2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne 3. prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      4. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
      prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
      stosunków prawnych;
      5. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      6. koncesje, licencje i zezwolenia;
      7. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      8. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      9. tajemnice przedsiębiorstwa;
      10. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem
    od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
      Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa -
      rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym
      zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który
      zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
      zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań).
    Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe,
    obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i
    funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

    W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w
    zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy
    rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego
    pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób
    prawnych). I tak:
    1. w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy
      zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w
      który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;
    2. wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej
      zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto,
      wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
      potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania
      gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;
    3. wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
      określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna
      stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do
      samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze
      przedsiębiorstwa. (...) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w
      skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie
      działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy
      ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać
      sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić
      pewną całość.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w
              1rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:
    1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

    2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Ustalenie, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę wymaga oceny, czy zawiera on składniki
    pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez
    zbywcę bez konieczności:
        angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
        transakcji lub
        podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia
        umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o
        przejęte składniki.
    W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia
    standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest
      stroną takich umów;
    2. umowy o zarządzanie nieruchomością;
    3. umowy zarządzania aktywami;
    4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na
    nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych
    działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia
    działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można
    było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu
    gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim
    przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób,
    by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów.

    Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób
    umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.
    Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.),
    wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie
    harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków
    obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa
    wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.):
      „W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki
      całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów
      nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie
      traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie
      podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki
      niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie
      niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu
      opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu”.
    Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o
    podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania
    całości lub części majątku przedsiębiorstwa.
    Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to,
    jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi
    funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia
    TSUE.
    W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego
    zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w
    wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:
      „Celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku
      przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym
      przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję
      zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku
      wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji
      VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej
      stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do
      każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa,
      włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią
      przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić
      działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego
      prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej
      likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel Dyrektywy,
      pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny
      (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując
      wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem
      wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności
      podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem
      podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego.
      Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112
      /WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma
      funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację
      określonego zadania gospodarczego”.

    Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:
      „Jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być
      wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania
      na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy”.
    Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy
    stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006
    /112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”,
    wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk
    kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie
    samych składników rzeczowych.
    Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią
    konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części
    majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub
    niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego
    część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.
    W opisie sprawy wskazali Państwo:
        Są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, spółką z o.o.
        Prowadzą Państwo działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i
        zarządzania nieruchomościami.
        Na chwilę obecną rozważają Państwo sprzedaż następujących nieruchomości, co
        do których posiadają Państwo prawo własności bądź prawo użytkowania
        wieczystego:
          nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym w
          zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą (Nieruchomość 1);
          nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym w
          zabudowie wolnostojącej wraz z infrastrukturą towarzyszącą (nieruchomość 2);
          nieruchomość gruntową, na której rozpoczęte zostały prace budowlane
          związane z powstaniem budynku handlowo-usługowego (nieruchomość 3).
        Nieruchomość 1 stanowi park handlowy i jest obecnie wynajmowana przez
        Państwa trzem najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu, którzy
        prowadzą w wynajmowanych lokalach działalność gospodarczą (w formie (...)).
        Nieruchomość 2 stanowi park handlowy i jest obecnie wynajmowana przez Spółkę
        trzem najemcom na podstawie długoterminowych umów najmu, którzy prowadzą
        w wynajmowanych lokalach działalność gospodarczą (...).
        Na Nieruchomości 3 rozpoczęte zostały prace budowlane, których celem jest
        wybudowanie parterowego budynku handlowo-usługowego wraz z droga
        dojazdową, chodnikiem, zewnętrznymi miejscami parkingowymi oraz uzbrojeniem
        w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową.
        W ramach Państwa struktury organizacyjnej ww. Nieruchomości nie stanowią
        wyodrębnionego organizacyjnie działu/wydziału/ czy oddziału. Są one zarządzane
        przez Państwa za pośrednictwem własnych pracowników oraz firm zewnętrznych
        (obsługa techniczna i sprzątanie) wraz z innymi Państwa nieruchomościami.

        Stanowią one element całości prowadzonej działalności w zakresie wynajmu
        nieruchomości – wraz z innymi nieruchomościami, które Państwo posiadają.
        Dla Nieruchomości 1, 2 i 3 nie istnieje wyodrębnienie finansowe, tzn. w Państwa
        ewidencji bilansowej, ani w ewidencji pozabilansowej nie są one wyodrębnione i nie
        da się bez szczegółowych zapisów księgowych ustalić wyniku finansowego
        (przychodów/kosztów) realizowanego przez Spółkę dotyczących tych
        Nieruchomości (ani żadnej z nich z osobna).
        Dla Nieruchomości 1, 2 i 3 nie są wyszczególniane należności i zobowiązania.
        W przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 lub 2 na nabywcę nie zostaną
        przeniesione umowy na obsługę nieruchomości, ani też umowy na dostawę
        mediów (woda, gaz, prąd).
        Pracownicy zajmujący się zarządzaniem, obsługą administracyjną i wynajmem
        Nieruchomości 1 i 2 nie będą świadczyć pracy na rzecz nowego nabywcy.
        Wszelkie umowy z zewnętrznymi usługodawcami związane z zarządzaniem i
        obsługą administracyjną ww. nieruchomościami nie zostaną przeniesione na
        nabywcą.
        Żadne należności ani zobowiązania związane z Nieruchomościami 1, 2 i 3 nie
        zostaną przeniesione na nabywcę/nabywców, tzn. Państwo będą zobowiązani do
        rozliczenia się z dostawcami usług/mediów dla Nieruchomości 1, 2 i 3 za okres do
        czasu sprzedaży i będzie uprawniona do uzyskania zapłaty czynszów najmu od
        najemców do tego czasu. Nowy nabywca rozpocznie pobieranie czynszów za okres
        przypadający po nabyciu i będzie pokrywało koszty związane z ich
        funkcjonowaniem po tej dacie.
        W przypadku sprzedaży Nieruchomości 3 nie przeniosą Państwo na potencjalnego
        nabywcę żadnych umów z wykonawcami robót budowlanych, w związku z czym
        nowy nabywca sam będzie dokończyć proces budowy budynku handlowo-
        usługowego we własnym zakresie i zawrzeć nowe umowy z wykonawcami robót.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy
    przedmiotem transakcji sprzedaży - oddzielnie Nieruchomości 1, 2 i 3 wraz z najemcami
    na rzecz nabywcy/nabywców lub łącznej sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 wraz z
    najemcami jednemu nabywcy - będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego
    zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy.
    W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że przedmiot transakcji będzie
    ograniczony do zbycia prawa własności Nieruchomości 1, 2 i 3 (oddzielnie lub łącznie), a
    także praw i obowiązków ściśle związanych z samymi Nieruchomościami. Poza zakresem
    transakcji pozostanie cały szereg kluczowych składników, wchodzących w skład
    normatywnej definicji przedsiębiorstwa kluczowych dla jego funkcjonowania. Na powyższą
    ocenę nie wpływa okoliczność, czy dokonają Państwo transakcji sprzedaży każdej z
    Nieruchomości 1, 2 lub 3 oddzielnie czy łącznie sprzedaży ww. trzech Nieruchomości w
    jednej transakcji.
    Z powyższego wynika, że składniki będące przedmiotem transakcji nie są wystarczające do
    prowadzenia działalności gospodarczej przez nabywcę/nabywców w oparciu o te składniki
    bez konieczności zaangażowania dodatkowych zasobów organizacyjnych oraz
    podejmowania dodatkowych działań prawnych i faktycznych.

    Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem każdej transakcji sprzedaży nie będzie
                        1przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w
    rozpatrywanej sprawie zastosować wyłączenia spod przedmiotowego zakresu
    opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym transakcje
    sprzedaży oddzielnie Nieruchomości 1, 2 i 3 wraz z najemcami nabywcy/nabywcom lub
    łącznie w jednej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 wraz z najemcami jednemu
    nabywcy będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1, 2, 3 i 4 uznaję więc za
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy wskazać, że inne kwestie przedstawione wniosku, które nie zostały objęte
    zakresem zadanych pytań, tj. zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży
    Nieruchomości 1 i 2 zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, nie mogą być – zgodnie z
    art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – przedmiotem interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy stan faktyczny i zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym
    podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku
    zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosują się Państwo do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.