Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-329/14-5/HW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-07-29
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z nabyciem nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia; podatek-podatek naliczony; podatek-podatek naliczony-odliczanie podatku naliczonego; stawka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2014 r. (data wpływu 22 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym pismami z dnia 24 kwietnia 2014 r. (data wpływu 28 kwietnia 2014 r.) i z dnia 7 lipca 2014 r. (data wpływu 10 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z nabyciem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z nabyciem nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 kwietnia 2014 r. i z dnia 7 lipca 2014 r. o doprecyzowanie opisu sprawy i pełnomocnictwo.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe (ostatecznie określone pismem z dnia 7 lipca 2014 r.).

„A” Sp. z o.o. działa od lipca 2013 r. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podstawowym przedmiotem działalności jest (68.20.Z) wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Interpretacja dotyczy prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z odpłatnego nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami i budowlami, dla których prowadzona jest księga wieczysta „a” oraz księga wieczysta „b” przez Sąd Rejonowy.

Spółka ma zamiar – w uzgodnieniu z nabywcą – czynnym podatnikiem VAT, dokonać wyboru opodatkowania tej transakcji stawką podstawową. O interpretację indywidualną wystąpił również zbywca „B”, który interpretację otrzymał.

Przedmiotem dostawy będą:

1.  Prawo wieczystego użytkowania gruntu obręb O. AM 43, zwanych w dalszej części „działkami”:
    *   działka nr 6/12 o pow. 1,4848 ha zabudowana,
    *   działka nr 6/13 o pow. 0,1445 ha zabudowana,
    *   działka nr 6/22 o pow. 0,2056 ha zabudowana,
    *   działka nr 6/23 o pow. 0,7825 ha zabudowana,
    *   działka nr 6/18 o pow. 0,0377 ha zabudowana,
    *   działka nr 6/19 o pow. 0,0014 ha zabudowan.Łączna powierzchnia gruntu to 2,6565 ha.
2.  Budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną i drogą dojazdową.
    1.  budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną o powierzchni użytkowej 10856,79 m2 usytuowany na działce nr 6/12, wraz z urządzeniami budowlanymi, tj. placem parkingowym, przyłączem wodnokanalizacyjnym, telekomunikacyjnym, energii elektrycznej, przyłączem gazu, instalacją grzewczą;
    2.  droga dojazdowa położona na działkach nr 6/12; nr 6/18; nr 6/19.
3.  Budynki pozostałe:
    1.  wiata magazynowa o powierzchni użytkowej 225,25 m2 usytuowana na działce nr 6/12;
    2.  portiernia o powierzchni użytkowej 51,91 m2 usytuowana na działce nr 6/13;
    3.  hala produkcyjna wolnostojąca o powierzchni użytkowej 830,83 m2 usytuowana na działce nr 6/22;
    4.  budynek nieczynnej trafostacji o powierzchni użytkowej 67 m2 posadowionej na działce nr 6/23.

Stan faktyczny.

Ad. 1

Wymienione w pkt 1 działki (a dokładnie prawo wieczystego użytkowania), są oznaczone symbolem P/U jako tereny istniejących zakładów produkcyjnych, baz i składów, wraz z zielenią, niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej oraz obsługą komunikacyjną. Na działce nr 6/12 jest posadowiony budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną, wiata magazynowa, na działce nr 6/13 budynek portierni, na działce nr 6/23 znajduje się nieczynna trafostacja (określona jako ruina techniczna – przeznaczona do rozbiórki). Działka nr 6/18 to wąski pas gruntu (377 m2) przylegającego do działki nr 6/12; działka nr 6/19 to mały trójkąt o pow. 14 m2 usytuowany tuż przy rozbudowanym budynku produkcyjno-biurowo-magazynowym, obie działki nr 6/18 i nr 6/19 są funkcjonalnie związane z budynkiem produkcyjno-biurowo-magazynowym i zostały wykorzystane przy budowie drogi jako poszerzenie części drogi leżącej na działce nr 6/12, przebiegającej wzdłuż ww. budynku, znajdują się pomiędzy zabudowaniami Spółki, a sąsiedniego zakładu.

Ad. 2a)

Budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną (PKOB 1251) o powierzchni użytkowej 10856,79 m2 położony w O. wybudowany został w roku 1974 i był dzierżawiony od „E” od 15 stycznia 2005 r. do dnia nabycia. Następnie został nabyty aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. od „E” S.A. Wystawiona została z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw” dla towaru używanego. Budynek był wielokrotnie rozbudowywany i modernizowany w miarę zwiększającej się produkcji oraz wzrostu zatrudnienia (z 37 do 250 osób). Stanowi zabudowę zwartą, ściany rozbudowanych hal i wiat są trwale wiązane z gruntem i istniejącym budynkiem, powiązanym elementami infrastruktury technicznej niezbędnymi przy produkcji, składaniu i przygotowywaniu do transportu wytworzonych mebli biurowych i sklepowych, posiada pełne zabezpieczenie przeciwpożarowe wewnątrz budynku, przejazdy z kurtynami ognioodpornymi, wewnętrznymi drogami logistycznymi do przemieszczania elementów w trakcie produkcji. Wydane były następujące decyzje dotyczące jego rozbudowy, a następnie decyzje o dopuszczeniu do użytkowania:

1.  decyzja z 6 marca 2008 r. – dopuszczenie do użytkowania zmodernizowanej hali produkcyjnej w Budynku oraz adaptowanych powierzchni na zaplecze socjalno- biurowe, a w okresie ostatnich pięciu lat;
2.  decyzja z 3 lutego 2010 r. – pozwolenie na użytkowanie rozbudowanego budynku produkcyjnego o halę magazynową wyrobów gotowych (meble sklepowe i biurowe) – działka nr 6/12 AM 43 w O. wraz z tworzącą infrastrukturą techniczną;
3.  decyzja z dnia 31 marca 2011 r. – rozbudowa hali produkcyjnej będącej częścią budynku o dwie wiaty magazynowe zlokalizowane na działce nr 6/12;
4.  decyzja z 19 listopada 2013 r. – dopuszczenie do użytkowania istniejącego budynku produkcyjnego o wiatę magazynową do przechowywania wyrobów gotowych - działka nr 6/12 AM 43 w O.

Spółka posiadała prawo do odliczania VAT od nakładów inwestycyjnych. W okresie ostatnich pięciu lat poniesione nakłady inwestycyjne w stosunku do wartości początkowej znacznie przekroczyły 30%. Obecnie trwa rozpoczęta inwestycja mająca na celu uzyskanie niezależnego przyłącza energetycznego (dotychczas prąd jest dostarczany z przyłącza z sąsiedniego zakładu). Plac parkingowy, przyłącze wodnokanalizacyjne, telekomunikacyjne, energii elektrycznej, przyłącze gazu, instalacja grzewcza to urządzenia budowlane (art. 3 ust. 9 Prawa budowlanego). Wszystkie przyłącza do liczników usytuowanych przy granicy działek są własnością „B”, a przyłącze telekomunikacyjne należy do „c”. Przyłącza te są przyporządkowane do głównego.

Po modernizacji i rozbudowie tego budynku nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

Ad. 2b)

Droga wraz z jej poszerzeniem w myśl prawa budowlanego art. 3 ust. 3 jest budowlą, która została wybudowana i oddana do użytkowania w roku 2011. Spółka „B” miała prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów na budowę drogi. Po wybudowaniu tej budowli – drogi nie doszło do pierwszego zasiedlenia. Pierwszym zasiedleniem będzie zbycie budowli przez „B” na rzecz Wnioskodawcy.

Ad. 3a)

Wiata magazynowa o pow. użytkowej 225,25 m2 wybudowana w roku 1990, położona jest również na działce nr 6/12 AM 43 w O. Jest zlokalizowana w bliskim sąsiedztwie budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego z częścią socjalną. Stanowi budynek trwale związany z gruntem. Od momentu nabycia, wraz z całością zabudowy na tej działce, jako budynek używany ze stawką „zw”, budynek wiaty nie był modernizowany, nie poniesiono również nakładów inwestycyjnych. Wiata jest wykorzystywana jako magazyn surowców do produkcji mebli. Momentem pierwszego zasiedlenia jest data jej nabycia przez „B” aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. i otrzymaniem z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”, tj. nastąpiło wydanie pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanych.

Ad. 3b)

Portiernia o pow. użytkowej 51,91 m2 wybudowana w roku 1968, położona jest na działce nr 6/13 AM w O. Jest zlokalizowana przy bramie wjazdowej na teren nieruchomości. Od momentu nabycia wraz z całością zabudowy (budynek używany ze stawką „zw”) budynek portierni nie był modernizowany i nie poniesiono na niego żadnych nakładów inwestycyjnych. Portiernia jest wykorzystywana jako pomieszczenie dla dyżurujących pracowników ochrony. Momentem pierwszego zasiedlenia jest data jej nabycia przez „B” aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. i otrzymaniem z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”, tj. nastąpiło wydanie pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanych.

Ad. 3c)

Hala produkcyjna wolnostojąca o powierzchni użytkowej 830,83 m2 na działce nr 6/22 wybudowana została w okresie przedwojennym, przebudowana w roku 1953. Została nabyta aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. i otrzymaniem z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”. Od 15 grudnia 2006 r. była wynajmowana dla „Sx” Sp. z o.o. z siedzibą w O. „B” Sp. z o.o. Nie poniosła nakładów inwestycyjnych na halę. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie nabycia nieruchomości przez „B” 13 grudnia 2006 r. z dniem otrzymania z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”, wtedy nastąpiło wydanie budynku pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanych.

Ad. 3d)

Budynek nieczynnej trafostacji posadowionej na działce nr 6/23 został nabyty aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. Budynek trafostacji nie był modernizowany i nie poniesiono na niego żadnych nakładów inwestycyjnych. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w dniu nabycia przez „B” Sp. z o.o. aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. i otrzymaniem z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”, wtedy nastąpiło wydanie budynku nieczynnej trafostacji pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanych.

Z pisma z dnia 7 lipca 2014 r. – stanowiącego uzupełnienie opisu sprawy – wynika, że „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zmieniła nazwę na „Sy” Spółka z ograniczona odpowiedzialnością.

Wnioskodawca wskazał, że uzupełnienie wniosku dotyczy już zaistniałego stanu faktycznego, gdyż w międzyczasie została dokonana transakcja, natomiast działki nr 6/18 i 6/19 będą nabyte przez Wnioskodawcę w terminie późniejszym.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23 obręb O. AM43) zabudowanego budynkami i budowlą zostało dokonane w dniu 27 maja 2014 r. Spółka nabyła nieruchomość na podstawie aktu notarialnego i faktury zbiorczej ze stawką podstawową VAT 23% otrzymaną od „B” Sp. z o.o.

Za zgodą stron wybrano opodatkowanie VAT dla tych budynków, którym przysługiwało zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Złożono stosowne oświadczenie do urzędu skarbowego w dniu 23 maja 2014 r., czyli przed dokonaniem transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Nieruchomość została wydana w dniu transakcji na podstawie protokołu, a zapłata (kwota netto) nastąpiła również w dniu transakcji (przed podpisaniem aktu notarialnego) na rachunek bankowy dostawcy „B” Sp. z o.o., natomiast kwotę VAT wynikającą z faktury zapłacono w dniu 20 czerwca 2014 r. Spółka odliczyła podatek VAT w deklaracji za maj 2014 r.

Nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług czyli do wynajmu budynków i budowli (budynku produkcyjno- biurowo-magazynowego z częścią socjalną, hali produkcyjnej, wiaty magazynowej, portierni, budynku trafostacji) wraz z gruntem, na prowadzenie działalności gospodarczej.

Nieruchomość ta nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, ani do niepodlegających VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane pismem z dnia 7 lipca 2014 r.):

1.  Czy Spółka postąpiła prawidłowo odliczając podatek naliczony przy nabyciu prawa wieczystego użytkowania działek zabudowanych nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23 obręb O.M 43, wynikający z otrzymanej od „B” Sp. z o.o. faktury ze stawką 23%, jako przeznaczonych do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych oraz czy będzie posiadała prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie przyszłego nabycia działek zabudowanych nr 6/18 i nr 6/19?
2.  Czy Spółka postąpiła prawidłowo odliczając podatek naliczony od nabycia budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego z częścią socjalną (położonego na działce 6/12) oraz drogi dojazdowej (działka nr 6/12; nr 6/13), jako przeznaczonego do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych na podstawie faktury otrzymanej od „B” Sp. z o.o.?
3.  Czy Spółka postąpiła prawidłowo odliczając podatek naliczony od nabycia: wiaty magazynowej (działka nr 6/12), portierni (działka nr 6/13), hali produkcyjnej (działka nr 6/22), budynku nieczynnej trafostacji (działka nr 6/23) na podstawie faktury otrzymanej od „B” Sp. z o.o., które będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Spółka prawidłowo odliczyła podatek naliczony (art. 86 ust. 1) od nabytych zabudowanych działek nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23, jak również będzie mogła odliczyć podatek od działek zabudowanych 6/18 i 6/19, które będą nabyte w czasie późniejszym, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ budynki i budowle wraz z gruntem na którym są usytuowane (art. 29a ust. 8) będą wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej. Wobec tego od nabycia prawa wieczystego użytkowania działek nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23 oraz od nabycia w przyszłości działek nr 6/18; nr 6/19 zabudowanych budynkami lub budowlami przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ad. 2

Spółka prawidłowo odliczyła nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym od nabytych: budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego z częścią socjalną oraz drogi dojazdowej w związku z ich przeznaczeniem do wykonywania czynności opodatkowanych jaką jest wynajem art. 86 ust. 1 ustawy.

Ad. 3

Odliczenie podatku naliczonego od nabycia budynków (opisanych w poz. 3) wniosku, tj. wiaty magazynowej (działka nr 6/12), portierni (działka nr 6/13), hali produkcyjnej (działka nr 6/22), budynku trafostacji (działka nr 6/23) jest zdaniem Spółki prawidłowe, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w związku z wyborem opodatkowania tej dostawy stawką podstawową 23% oraz przeznaczeniem tych budynków do wykonywania czynności opodatkowanych art. 86 ust. 1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści przepisu art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanego wyżej przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W świetle art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:
    1.  wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
    2.  (uchylony);
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3.  (uchylony);
4.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
    1.  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane – w części dotyczącej tych czynności,
    2.  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością – w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
    3.  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego – w części dotyczącej tych czynności;
5.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
6.  (uchylony);
7.  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Zatem, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do treści art. 88 ust. 4 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca działa od lipca 2013 r. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, podstawowym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z). Wnioskodawca dokonał odpłatnego nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami i budowlami, dla których prowadzona jest księga wieczysta „a” oraz księga wieczysta „b” przez Sąd Rejonowy.

Spółka ma zamiar – w uzgodnieniu z nabywcą – czynnym podatnikiem VAT, dokonać wyboru opodatkowania tej transakcji stawką podstawową.

Przedmiotem dostawy są:

1.  Prawo wieczystego użytkowania gruntu obręb O. AM 43, zwanych w dalszej części „działkami”
    
    *   działka nr 6/12 o pow. 1,4848 ha zabudowana,
    *   działka nr 6/13 o pow. 0,1445 ha zabudowana, ,
    *   działka nr 6/22 o pow. 0,2056 ha zabudowana, ,
    *   działka nr 6/23 o pow. 0,7825 ha zabudowana,
    *   działka nr 6/18 o pow. 0,0377 ha zabudowana, ,
    *   działka nr 6/19 o pow. 0,0014 ha zabudowana,
    
    Łączna powierzchnia gruntu to 2,6565 ha. Wymienione w pkt 1 działki (a dokładnie prawo wieczystego użytkowania), są oznaczone symbolem P/U jako tereny istniejących zakładów produkcyjnych, baz i składów, wraz z zielenią, niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej oraz obsługą komunikacyjną. Na działce 6/12 jest posadowiony budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną, wiata magazynowa, na działce nr 6/13 budynek portierni, na działce nr 6/23 znajduje się nieczynna trafostacja (określona jako ruina techniczna – przeznaczona do rozbiórki). Działka nr 6/18 to wąski pas gruntu (377 m2) przylegającego do działki nr 6/12; działka nr 6/19 to mały trójkąt o pow. 14 m2 usytuowane tuż przy rozbudowanym budynku produkcyjno-biurowo-magazynowym, obie działki nr 6/18 i nr 6/19 są funkcjonalnie związane z budynkiem produkcyjno-biurowo-magazynowym, zostały wykorzystane przy budowie drogi jako poszerzenie części drogi leżącej na działce nr 6/12, przebiegającej wzdłuż ww. budynku, znajdują się pomiędzy zabudowaniami Spółki, a sąsiedniego zakładu.
2.  Budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną i drogą dojazdową.
    
    budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną o powierzchni użytkowej 10856,79 m2 usytuowany na działce nr 6/12, wraz z urządzeniami budowlanymi, tj. placem parkingowym, przyłączem wodnokanalizacyjnym, telekomunikacyjnym, energii elektrycznej, przyłączem gazu, instalacją grzewczą.
    
    Budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną (PKOB 1251) o powierzchni użytkowej 10856,79 m2 położony w O. wybudowany został w roku 1974 i był dzierżawiony od „E” od 15 stycznia 2005 r. do dnia nabycia. Następnie został nabyty aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. od „E” S.A. Wystawiona została z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw” dla towaru używanego. Budynek był wielokrotnie rozbudowywany i modernizowany w miarę zwiększającej się produkcji oraz wzrostu zatrudnienia (z 37 do 250 osób). Stanowi zabudowę zwartą, ściany rozbudowanych hal i wiat są trwale wiązane z gruntem i istniejącym budynkiem, powiązanym elementami infrastruktury technicznej niezbędnymi przy produkcji, składaniu i przygotowywaniu do transportu wytworzonych mebli biurowych i sklepowych, posiada pełne zabezpieczenie przeciwpożarowe wewnątrz budynku, przejazdy z kurtynami ognioodpornymi, wewnętrznymi drogami logistycznymi do przemieszczania elementów w trakcie produkcji. Wydane były następujące decyzje dotyczące jego rozbudowy, a następnie decyzje o dopuszczeniu do użytkowania:
    
    *   decyzja z 6 marca 2008 r. – dopuszczenie do użytkowania zmodernizowanej hali produkcyjnej w Budynku oraz adaptowanych powierzchni na zaplecze socjalno- biurowe, a w okresie ostatnich pięciu lat:
    *   decyzja z 3 lutego 2010 r. – pozwolenie na użytkowanie rozbudowanego budynku produkcyjnego o halę magazynową wyrobów gotowych (meble sklepowe i biurowe) działka nr 6/12 AM 43 w O. wraz z tworzącą infrastrukturą techniczną;
    *   decyzja z dnia 31 marca 2011 r. – rozbudowa hali produkcyjnej będącej częścią budynku o dwie wiaty magazynowe zlokalizowane na działce nr 6/12;
    *   decyzja z 19 listopada 2013 r. – dopuszczenie do użytkowania istniejącego budynku produkcyjnego o wiatę magazynową do przechowywania wyrobów gotowych działka nr 6/12 AM 43 w O.;
    
    Spółka posiadała prawo do odliczania VAT od nakładów inwestycyjnych. W okresie ostatnich pięciu lat poniesione nakłady inwestycyjne w stosunku do wartości początkowej znacznie przekroczyły 30%. Obecnie trwa rozpoczęta inwestycja mająca na celu uzyskanie niezależnego przyłącza energetycznego (dotychczas prąd jest dostarczany z przyłącza z sąsiedniego zakładu). Plac parkingowy, przyłącze wodnokanalizacyjne, telekomunikacyjne, energii elektrycznej, przyłącze gazu, instalacja grzewcza to urządzenia budowlane (art. 3 ust. 9 Prawa budowlanego). Wszystkie przyłącza do liczników usytuowanych przy granicy działek są własnością „B”, a przyłącze telekomunikacyjne należy do "C". Przyłącza te są przyporządkowane do głównego. Po modernizacji i rozbudowie tego budynku nie doszło do pierwszego zasiedlenia.
    droga dojazdowa położona na działkach nr 6/12; nr 6/18; nr 6/19.Droga wraz z jej poszerzeniem w myśl prawa budowlanego art. 3 ust. 3 jest budowlą, która została wybudowana i oddana do użytkowania w 2011 r. Spółka „B” miała prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów na budowę drogi. Po wybudowaniu tej budowli – drogi nie doszło do pierwszego zasiedlenia. Pierwszym zasiedleniem będzie zbycie budowli przez „B” na rzecz Wnioskodawcy.
3.  Budynki pozostałe:
    1.  wiata magazynowa o powierzchni użytkowej 225,25 m2 usytuowana na działce nr 6/12;
    2.  portiernia o powierzchni użytkowej 51,91 m2 usytuowana na działce nr 6/13;
    3.  hala produkcyjna wolnostojąca o powierzchni użytkowej 830,83 m2 usytuowana na działce nr 6/22;
    4.  budynek nieczynnej trafostacji o powierzchni użytkowej 67 m2 posadowionej na działce nr 6/23.

Wiata magazynowa o pow. użytkowej 225,25 m2 wybudowana w 1990 r., położona jest również na działce nr 6/12 AM 43 w O. Jest zlokalizowana w bliskim sąsiedztwie budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego z częścią socjalną. Stanowi budynek trwale związany z gruntem. Od momentu nabycia, wraz z całością zabudowy na tej działce, jako budynek używany ze stawką „zw”, budynek wiaty nie był modernizowany, nie poniesiono również nakładów inwestycyjnych. Wiata jest wykorzystywana jako magazyn surowców do produkcji mebli. Momentem pierwszego zasiedlenia jest data jej nabycia przez „B” aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. i otrzymaniem z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”, tj. nastąpiło wydanie pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanych.

Portiernia o pow. użytkowej 51,91 m22 wybudowana w roku 1968, położona jest na działce nr 6/13 AM w O. Jest zlokalizowana przy bramie wjazdowej na teren nieruchomości. Od momentu nabycia wraz z całością zabudowy (budynek używany ze stawką „zw”) budynek portierni nie był modernizowany i nie poniesiono na niego żadnych nakładów inwestycyjnych. Portiernia jest wykorzystywana jako pomieszczenie dla dyżurujących pracowników ochrony. Momentem pierwszego zasiedlenia jest data jej nabycia przez „B” aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. i otrzymaniem z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”, tj. nastąpiło wydanie pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanych.

Hala produkcyjna wolnostojąca o powierzchni użytkowej 830,83 m2 na działce nr 6/22 wybudowana została w okresie przedwojennym, przebudowana w roku 1953. Została nabyta aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. i otrzymaniem z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”. Od 15 grudnia 2006 r. była wynajmowana dla „Sx” Sp. z o.o. z siedzibą w O. „B” Sp. z o.o. nie poniosła nakładów inwestycyjnych na halę. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie nabycia nieruchomości przez „B”, tj. 13 grudnia 2006 r. z dniem otrzymania z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”, wtedy nastąpiło wydanie budynku pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanych.

Budynek nieczynnej trafostacji posadowionej na działce nr 6/23 został nabyty aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. Budynek trafostacji nie był modernizowany i nie poniesiono na niego żadnych nakładów inwestycyjnych. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w dniu nabycia przez „B” Sp. z o.o. aktem notarialnym z dnia 13 grudnia 2006 r. i otrzymaniem z dnia 20 grudnia 2006 r. ze stawką „zw”, wtedy nastąpiło wydanie budynku nieczynnej trafostacji pierwszemu nabywcy w ramach czynności opodatkowanych.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23 obręb O. AM43) zabudowanego budynkami i budowlą zostało dokonane w dniu 27 maja 2014 r. Spółka nabyła nieruchomość na podstawie aktu notarialnego i faktury zbiorczej ze stawką podstawową VAT 23% otrzymaną od „B” Sp. z o.o. Za zgodą stron wybrano opodatkowanie VAT dla tych budynków, którym przysługiwało zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Złożono stosowne oświadczenie do urzędu skarbowego w dniu 23 maja 2014 r., czyli przed dokonaniem transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Nieruchomość została wydana w dniu transakcji na podstawie protokołu, a zapłata (kwota netto) nastąpiła również w dniu transakcji (przed podpisaniem aktu notarialnego) na rachunek bankowy dostawcy „B” Sp. z o.o., natomiast kwotę VAT wynikającą z faktury zapłacono w dniu 20 czerwca 2014 r. Spółka odliczyła podatek VAT w deklaracji za maj 2014 r.

Działki nr 6/18 i nr 6/19 będą nabyte przez Spółkę „Sy” Sp. z o.o. w terminie późniejszym. Nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług czyli do wynajmu budynków i budowli (budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego z częścią socjalną, hali produkcyjnej, wiaty magazynowej, portierni, budynku trafostacji) wraz z gruntem, na prowadzenie działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych, ani do niepodlegających VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących nabycie opisanej nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 6/12, 6/13, 6/22 i 6/23, a w przyszłości prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 6/18 i 6/19.

Jak wskazano powyżej, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Niespełnienie któregokolwiek z ww. warunków powoduje brak tego prawa. Ponadto podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W rozpatrywanej sprawie istotne będzie więc w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości, tj. stwierdzenie, czy transakcja ta jest opodatkowania podatkiem VAT, czy też korzysta ze zwolnienia od podatku.

Stosownie do przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 k.c., użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zatem, jak wskazano powyżej, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o podatku od towarów i usług zakres opodatkowania tym podatkiem wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podmiot, który dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe rozważania należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując zbycia ww. prawa użytkowania wieczystego działek gruntu zabudowanych, będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż – jak wskazał Zainteresowany – Sprzedający, w zakresie czynności polegającej na zbyciu przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego działek zabudowanych jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy o VAT, wynosi 8%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie uważa się również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza powołanych przepisów regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z trzech podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. Ponadto jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy – oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego – w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy – przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powołanego wyżej przepisu art. 29a ust. 8 ustawy jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Przepis ten obejmuje swoim zakresem także sprzedaż gruntów będących w użytkowaniu wieczystym.

W odniesieniu do opisanej transakcji Wnioskodawca ma wątpliwości, czy Spółka postąpiła prawidłowo odliczając podatek naliczony przy nabyciu prawa wieczystego użytkowania działek zabudowanych nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23, wynikający z otrzymanej od Sprzedawcy faktury ze stawką 23%, jako przeznaczonych do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych oraz czy będzie posiadała prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie przyszłego nabycia działek zabudowanych nr 6/18 i nr 6/19.

Jak wskazano wyżej, unormowania dotyczące opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle zawiera przepis art. 29a ust. 8 ustawy. Z przywołanego przepisu jednoznacznie wynika, że - co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy wraz z dostawą budynków lub budowli następuje zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Jeżeli zatem na działce posadowione są budynki oraz budowle i dostawa tych obiektów opodatkowana jest według różnych stawek to również sprzedaż gruntu do tych obiektów przynależnego podlega opodatkowaniu różnymi stawkami.

Zatem stwierdzić należy, że zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu dla działek zabudowanych nr 6/12, nr 6/13, nr 6/22, nr 6/23, nr 6/18, nr 6/19 będzie korzystać z takiej samej stawki VAT jak postawione na tych gruntach budynki i budowle, a zatem jeśli budynek, budowla posadowione na danej działce będą podlegały opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23% to również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym obiekt ten jest posadowiony będzie opodatkowana stawką podstawową. Natomiast w sytuacji, gdy budynek lub budowla spełni przesłanki do zwolnienia od podatku, zwolnieniem będzie należało także objąć sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym nieruchomość ta jest trwale związana.

W analizowanej sprawie budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną nie spełnia warunków do skorzystania ze zwolnienia od podatku – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z danych przedstawionych we wniosku wynika bowiem, że Wnioskodawca poniósł na ten budynek nakłady na ulepszenie przekraczające 30% jego wartości początkowej, a po dokonaniu ulepszenia nie doszło do pierwszego zasiedlenia obiektu, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy z częścią socjalną nie spełnia również przesłanek do objęcia jego dostawy zwolnieniem od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Powyższe wynika z faktu, że Sprzedawca ponosił wydatki na ulepszenie tego budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej i w stosunku do tych wydatków miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji powyższego sprzedaż ww. budynku podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%.

Ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie korzysta droga posadowiona na działce 6/12 i nie będzie korzystać jej poszerzenie znajdujące sią na działkach 6/18 i 6/19, z uwagi na to, że nie doszło, jak wskazał Wnioskodawca, do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Ponadto dla ww. dostaw nie można również zastosować zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ze względu na to, że Sprzedawcy, zdaniem Wnioskodawcy, przysługiwało prawo od odliczenia podatku naliczonego. Zatem sprzedaż drogi jest, a jej poszerzenia będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Natomiast budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy oraz droga, nie spełniają prawa do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, związanego z nabyciem lub wytworzeniem tych towarów.

Przesłanki do skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy spełniają: wiata magazynowa, portiernia, hala produkcyjna oraz budynek trafostacji. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, pierwsze zasiedlenie tych budynków nastąpiło z chwilą nabycia ich przez Sprzedawcę w roku 2006, ponadto Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów. Z uwagi na fakt, że zarówno Sprzedawca, jak i Nabywca (Wnioskodawca) ww. prawa użytkowania wieczystego działek gruntu zabudowanych, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni – w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy – Sprzedawca mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku dla dostawy ww. budynków i opodatkować transakcję, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego złożone zostało zgodne – spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy – oświadczenie Sprzedawcy i Nabywcy dotyczące wyboru opodatkowania tej transakcji.

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów prawa, dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami i budowlami niezbędnym jest, aby podatnik podatku od towarów i usług wykorzystywał zakupione prawo użytkowania wieczystego działek gruntu i działek zabudowanych do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo – prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca – czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług – dokonał nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23), jak również nabędzie prawo wieczystego użytkowania działek nr 6/18 i nr 6/19 w celu wykorzystywania wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Tym samym warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy zostaną spełnione.

Należy jednak w tym miejscu zwrócić uwagę na uregulowanie wynikające z cytowanego wyżej art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle powyższego Wnioskodawcy w rozpatrywanej sprawie przysługuje w związku nabyciem prawa użytkowania wieczystego działek nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23, jak również będzie przysługiwało w związku z nabyciem prawa wieczystego użytkowania działek nr 6/18 i nr 6/19 prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż ich dostawa na rzecz Wnioskodawcy jest/będzie objęta 23% stawką podatku VAT, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, w odpowiedzi na zadane pytania, należy stwierdzić, że:

Ad. 1

Spółka postąpiła prawidłowo odliczając podatek naliczony przy nabyciu prawa wieczystego użytkowania działek zabudowanych nr 6/12; nr 6/13; nr 6/22; nr 6/23 obręb O. AM 43, wynikający z otrzymanej od Sprzedawcy faktury ze stawką 23%, jako przeznaczonych do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych. Wnioskodawcy będzie również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie przyszłego nabycia działek zabudowanych 6/18 i 6/19, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Ad. 2

Spółka postąpiła prawidłowo odliczając podatek naliczony od nabycia budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego z częścią socjalną (położonego na działce 6/12) oraz drogi dojazdowej (działka nr 6/12; nr 6/13), jako przeznaczonego do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedawcy, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Ad. 3

Spółka postąpiła prawidłowo odliczając podatek naliczony od nabycia: wiaty magazynowej (działka nr 6/12), portierni (działka nr 6/13), hali produkcyjnej (działka nr 6/22), budynku nieczynnej trafostacji (działka nr 6/23) na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedawcy, które będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii prawa do odliczenia w związku z nabyciem urządzeń budowlanych znajdujących się na przedmiotowych działkach.

Jednocześnie należy podkreślić, że organ podatkowy jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. W konsekwencji powyższego interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty lub planowany stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym lub przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Tut. Organ informuje zatem, że wydając przedmiotową interpretację oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.