Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-350/08/DP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-09-05
Teza: W jaki sposób należy określić wartość wynajmowanej powierzchni, gdy w akcie notarialnym nie wyodrębniono wartości gruntu, nie uwzględniając przy tym wynajmowanej powierzchni mieszkalnej, a tylko powierzchnię przeznaczoną na działalność gospodarczą?
Słowa kluczowe: amortyzacja; budynek; budynek-budynek mieszkalny; budynek-budynek niemieszkalny; grunty; koszt-koszty uzyskania przychodów; stawka-stawka amortyzacyjna; wartość-wartość początkowa-wartość początkowa środka trwałego; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 19 czerwca 2008 r. (data wpływu 23 czerwca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanej nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 czerwca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanej nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Wnioskodawca w 1999 roku nabył kamienicę wraz z gruntem, którą obecnie wynajmuje. Powyższa nieruchomość składa się z części mieszkalnej - 852,7 m2, części usługowej - 350,8 m2, oraz gruntu - 1967 m2. Wnioskodawca chciałby amortyzować wynajmowane powierzchnie, a odpisy amortyzacyjne ewidencjonować jako koszty uzyskania przychodów. Część mieszkalną amortyzować zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tzn. powierzchnię mieszkalną mnożąc przez kwotę 988 zł, a otrzymaną wartość amortyzować wg stawki 1,5%. Natomiast powierzchnię przeznaczoną na działalność gospodarczą amortyzować wg stawki 2,5%. Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość nabył za kwotę 150.000 zł. W akcie notarialnym nie została wyodrębniona wartość gruntu i w tej sytuacji Wnioskodawca nie jest w stanie określić wartości początkowej powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

W jaki sposób należy określić wartość wynajmowanej powierzchni, gdy w akcie notarialnym nie wyodrębniono wartości gruntu, nie uwzględniając przy tym wynajmowanej powierzchni mieszkalnej, a tylko powierzchnię przeznaczoną na działalność gospodarczą?

Zdaniem Wnioskodawcy, aby ustalić wartość nieruchomości należy oszacować wartość gruntu (przy udziale rzeczoznawcy), a następnie wartość tę odjąć od ceny zakupu całej nieruchomości. Ustaloną w powyższy sposób wartość zakupionych budynków należy podzielić przez ogólną powierzchnię budynku i wówczas uzyskaną wartość 1 m2 pomnożyć przez ilość powierzchni wynajmowanej na cele gospodarcze i od tej wartości obliczyć 2,5%, a następnie podzielić przez 12 miesięcy. Natomiast powierzchnię mieszkalną amortyzować należy zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.**

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku Nr 14, poz. 176 ze zmianami) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Jak stanowi art. 22 ust. 8 wyżej powołanej ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy, za wartość początkową środka trwałego, z uwzględnieniem ust. 2–18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę jego nabycia. W myśl art. 22g ust. 8 ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środka trwałego nabytego przez podatnika przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, o której mowa w art. 22n, wartość początkową tego środka przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia jego zużycia.

Niemniej jednak zauważyć należy, że przy dokonywaniu przez podatnika własnej wyceny wartości początkowej środka trwałego zgodnie z cytowanym powyżej art. 22g ust. 8 ustawy, dopuszczalne jest skorzystanie m.in. z pomocy osób posiadających wiedzę fachową w tym zakresie, w tym biegłych. Należy mieć przy tym na uwadze, że art. 22g ust. 16 ustawy stanowi, że przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się stosownie do treści art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Według art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Zgodnie z art. 22i ust. 1 ww. ustawy, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Zgodnie z Wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym Załącznik Nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, budynki mieszkalne (grupa 01, podgrupa 11) amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 1,5%, natomiast budynki niemieszkalne (grupa 01, podgrupa 10) według stawki 2,5%. Zatem dla określenia prawidłowej stawki amortyzacyjnej istotne jest ustalenie charakteru budynku tj. właściwe określenie Grupy Rodzajowej Środków Trwałych.

W świetle objaśnień zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.) w przypadku budynków o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje głównie jego przeznaczenie. W cytowanym rozporządzeniu podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne dokonany został w grupie 1 w oparciu o Polską Klasyfikację Obiektów Budowlanych. Budynki mieszkalne według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest, jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

W związku z powyższym, ze względu na to że – jak wskazano we wniosku – w wynajmowanym budynku powierzchnia 852,7 m2, wykorzystywana jest na cele mieszkalne, zaś powierzchnia 350,8 m2 na cele niemieszkalne - czyli co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych - to należy przyjąć, że przedmiotowa kamienica jest budynkiem mieszkalnym zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych. Budynek mieszkalny można amortyzować w dwojaki sposób tj. na ogólnych zasadach amortyzacji budynków mieszkalnych lub przy zastosowaniu uproszczonej metody amortyzacji, zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku wyboru metody uproszczonej nie jest konieczne wyodrębnienie wartości gruntu. W celu wyliczenia wartości początkowej, należy bowiem wyliczyć iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni budynku i kwoty 988 zł.

Natomiast, jeśli Wnioskodawca nie zdecyduje się na zastosowanie metody uproszczonej, winien w pierwszej kolejności przy ustalaniu wartości początkowej budynku mieszkalnego, wyodrębnić wartość gruntu. Jak bowiem wiadomo, grunty nie podlegają amortyzacji.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że w akcie notarialnym dotyczącym zakupu nieruchomości podana jest łączna wartość nabytego gruntu wraz z budynkami. Skoro w dacie zakupu nie została wyodrębniona cena nabycia gruntu i Wnioskodawca nie dysponuje innymi dowodami na potwierdzenie tej ceny, to możliwe jest ustalenie ceny nabycia gruntu w oparciu o art. 22g ust. 8 ww. ustawy, tj. przez biegłego. Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać wg stawki 1,5%.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta, co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej – powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.