Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.27.2020.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-03
Teza: opodatkowania transakcji sprzedaży Działki
Słowa kluczowe: działki; odliczenia; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 31 stycznia 2020 r. (data wpływu 4 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 lutego 2020 r. (data wpływu 7 lutego 2020 r.) oraz pismem z dnia 5 marca 2020 r. (data wpływu 11 marca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 marca 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.27.2020.1.MK (doręczone w dniu 3 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **nieprawidłowe** - w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr (…),

*   **prawidłowe** - w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr (…) stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. Działki.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr (…), opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr (…) stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. Działki.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 5 lutego 2020 r. (data wpływu 7 lutego 2020 r.) oraz pismem z dnia 5 marca 2020 r. (data wpływu 11 marca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 marca 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.27.2020.1.MK.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Kupującego
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Sprzedającą

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 27 lipca 2017 r. Współwłaścicielka oraz Sprzedająca zawarły ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży oraz udzieliły pełnomocnictwa. Zarówno umowa jak i pełnomocnictwo sporządzone zostały w formie aktu notarialnego. Przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży była:

*   1/3 (jedna trzecia) udziału w prawie własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze (…) ha, należącego do Współwłaścicielki,

*   1/3 (jedna trzecia) udziału w prawie własności Nieruchomości należącego do Sprzedającej.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, przyrzeczona umowa sprzedaży miała być zawarta najpóźniej do 21 stycznia 2019 r.

Z postanowień umowy wynika, że zostanie ona zawarta po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskania przez Współwłaścicielkę i Sprzedającą zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji, w tym wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że nie zalegają oni z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenia przez sp. z o.o. procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznanie przez sp. z o.o., według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskania przez sp. z o.o., na jej koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez sp. z o.o. inwestycji;
4.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gazu) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości;
5.  potwierdzenia, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej,
6.  uzyskania przez sp. z o.o. ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez sp. z o.o. inwestycji;
7.  uzyskania przez sp. z o.o. warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zamianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na terenie nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez sp. z o.o. inwestycją i których zamiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez sp. z o.o. pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
8.  oświadczenia i zapewnienia Współwłaścicielki oraz Sprzedającej zawarte w par. 1 umowy z dnia 27 lipca 2017 r. pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (oświadczenia wskazane w par. 1 dotyczą stanu prawnego i faktycznego nieruchomości);
9.  przedstawienie przez sp. z o.o. uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości:
10.  wykonanie przez sp. z o.o. zobowiązania określonego w par. 6 umowy z dnia 27 lipca 2017 r. (wpłata ceny przewidzianej w umowie do depozytu).

Jednocześnie w umowie zastrzeżono, że warunki wymienione w pkt od a) do pkt i) zastrzeżone są na korzyść sp. z o.o., co oznacza, że sp. z o.o. ma prawo żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek ze wskazanych warunków, pod warunkiem złożenia Współwłaścicielki oraz Sprzedającej przez sp. z o.o., najpóźniej w dniu jej zawarcia, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków.

Współwłaścicielka i Sprzedająca udzieliły osobie reprezentującej sp. z o.o. przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo miało charakter nieodwoływalny i zostało udzielone do 21 stycznia 2019 r. Pełnomocnictwo swym zakresem obejmowało:

1.  przeglądanie akt księgi wieczystej Nieruchomości, w tym składnie wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt do odbioru takich odpisów i fotokopii,
2.  uzyskiwanie zaświadczeń ze wszelkich organów podatkowych właściwych dla Współwłaścicielki i Sprzedającej, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, w tym wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że nie zalegają one z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,
3.  uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
4.  uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez sp. z o.o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez sp. z o.o.,
5.  uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
6.  uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,
7.  uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania stanu prawnego.

Współwłaścicielka i Sprzedająca oświadczyły także, że wskazane pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

W dniu 2 sierpnia 2018 r. Współwłaścicielka i Sprzedająca wraz z sp. z o.o. dokonały zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 27 lipca 2017 r. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy zmianie uległ termin do którego najpóźniej zawarta zostanie przyrzeczona umowa sprzedaży. Pierwotnie był to 21 stycznia 2019 r. po zmianie termin ten ustalono do 31 maja 2019 r.

Ponadto, Współwłaścicielka i Sprzedająca udzieliły pełnomocnictwa osobie reprezentującej sp. z o.o. przy zmianie przedwstępnej umowy sprzedaży. Zakres pełnomocnictwa był tożsamy z zakresem pełnomocnictwa udzielonym w dniu 27 lipca 2017 r. W konsekwencji zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży Współwłaścicielki i Sprzedającej było dwóch pełnomocników. Dodatkowo pełnomocnictwo zostało udzielone do 31 maja 2018 r.

Uprawnienia wynikające z udzielonych przez Współwłaścicielkę oraz Sprzedającą pełnomocnictw, tj. pełnomocnictwa udzielonego na podstawie umowy z dnia 27 lipca 2017 r. oraz pełnomocnictwa udzielonego na podstawie umowy z dnia 2 sierpnia 2018 r. nie zostały zrealizowane. Zarówno Współwłaścicielka i Sprzedająca jak i sp. z o.o. nie występowali o pozwolenie na budowę.

Prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 27 lipca 2017 r. zmienionej umową z dnia 2 sierpnia 2018 r. zostały w dniu 8 sierpnia 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków przeniesione z sp. z o.o. jako cedenta na sp. z o.o. jako cesjonariusza.

Wskutek upływu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 27 lipca 2017 r. wraz ze zmianami wprowadzonymi umową z dnia 2 sierpnia 2018 r. wygasła.

W dniu 12 grudnia 2019 r. Współwłaścicielka i Sprzedająca zawarły z sp. z o.o. (Kupujacy) przedwstępną umowę sprzedaży oraz udzieliły pełnomocnictwa. Umowa oraz pełnomocnictwo zostały zawarte w formie aktu notarialnego. Przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest:

*   1/3 (jedna trzecia) udziału w prawie własności Nieruchomości należącego do Współwłaścicielki,

*   1/3 (jedna trzecia) udziału w prawie własności Nieruchomości należącego do Sprzedającej.

Udziały we własności Nieruchomości Współwłaścicielki i Sprzedającej nabyły na podstawie dziedziczenia po matce, zmarłej 6 grudnia 2003 r., co stwierdzone zostało prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego.

Udział przysługujący Współwłaścicielce został nabyty do majątku osobistego w trakcie związku małżeńskiego, w którym obowiązywał ustrój majątkowy wspólności ustawowej. Współwłaścicielka umów majątkowych małżeńskich nie zawierała i stanu cywilnego do chwili obecnej nie zmieniała.

Sprzedająca również nabyła udział do majątku osobistego w trakcie związku małżeńskiego, w którym obowiązywał ustrój majątkowy wspólności ustawowej. Sprzedająca umów majątkowych małżeńskich nie zawierała i stanu cywilnego do chwili obecnej nie zmieniała.

W działach księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak jest wzmianek, natomiast w dziale wpisane jest roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków na warunkach i w terminie określonych w umowie sprzedaży praw i przejęcia obowiązków z 8 sierpnia 2018 r. na rzecz sp. z o.o. (Kupującego).

Udziały Współwłaścicielki i Sprzedającej nie są obciążone żadnymi hipotekami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami, ani roszczeniami osób trzecich nieujawionymi w księdze wieczystej. Nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące stanowić obciążenie Nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nią lub korzystaniu z niej.

Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu, zatrzymania, prawa wynikającego z dożywocia, a także nie jest ona wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nabycie udziałów w Nieruchomości przez Współwłaścicielkę oraz Sprzedającą nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym żadnej z nich nie przysługiwało prawo do odliczenia tego podatku.

Zarówno Współwłaścicielka jak i Sprzedająca nie podejmowały działań mających na celu:

*   podział Nieruchomości lub jej połączenie z inną nieruchomością,

*   wydzielenie dróg wewnętrznych.

Współwłaścicielka oraz Sprzedająca wyraziły w umowie z dnia 12 grudnia 2019 r. zgodę na dysponowanie przez Kupującego od dnia 12 grudnia 2019 r. do 30 czerwca 2020 r., Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego; wszelkie koszty w tym zakresie ponosić będzie Kupujący. Jednocześnie Współwłaścicielka oraz Sprzedająca udzieliły do 30 czerwca 2020 r. trzech samodzielnych i nieodwoływalnych pełnomocnictw do:

*   uzyskiwania zaświadczeń ze wszelkich organów podatkowych właściwych dla Sprzedających, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, w tym wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że nie zalegają oni z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych.

Współwłaścicielka oraz Sprzedająca oświadczyły także, że na wezwanie Kupującego udzielą wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w umowie z dnia 12 grudnia 2019 r. zarówno w formie pisemnej, jak i w wymaganej formie szczególnej.

Uprawnienia wynikające z udzielonych w dniu 12 grudnia 2019 r. przez Współwłaścicielkę oraz Sprzedającą pełnomocnictw, nie zostały zrealizowane. Zarówno Współwłaścicielka i Sprzedająca jak i Kupujący nie występowali o pozwolenie na budowę.

Ponadto Nieruchomość:

*   nie stanowiła ani nie stanowi przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

*   posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

*   nie została nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego,

*   w rejestrze gruntów widnieje jako grunt orny (R) w klasach: RIIIb (…) i RIVa (…),

*   objęta jest miejscowym planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą i znajduje się na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 2UC-tereny usług, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000,00 m2 (dwa tysiące metrów kwadratowych),

*   Nieruchomość jest niezabudowana, tzn. nie znajduje się na niej żaden budynek lub budowla,

*   ani Współwłaścicielka ani Sprzedająca nie nabyła udziału w Nieruchomości w charakterze podatnika podatku od towarów i usług,

*   Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej ani Współwłaścicielce ani Sprzedającej, a udziały w Nieruchomości stanowią ich majątek prywatny,

*   objęta jest decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji; decyzja ta nie została wydana na dane Współwłaścicielce ani na dane Sprzedającej,

*   objęta jest warunkami technicznymi; warunki te nie zostały wydane na dane Współwłaścicielki ani na dane Sprzedającej.

Zarówno Współwłaścicielka jak również Sprzedająca:

*   nie podejmowały działań marketingowych informujących o zamiarze sprzedaży Nieruchomości, (Kupujący powziął informację o sprzedaży Nieruchomości od pośrednika, który sam dotarł do sprzedających i pierwotnie podpisał umowę przedwstępną, która potem została przeniesiona w drodze cesji na Kupujący)

*   nie podjęły działań mających na celu doprowadzenie mediów do Nieruchomości,

*   nie podejmowały działań mających na celu dokonanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Działka będąca przedmiotem sprzedaży nie powstała z podziału innej działki dokonanego na wniosek Współwłaścicielki ani na wniosek Sprzedającej. Działka ta powstała w wyniku podziału dokonanego na wniosek gminy w celu wydzielenia drogi.

Z postanowień umowy z dnia 12 grudnia 2019 r. wynika, że zostanie ona zawarta po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskania przez Współwłaścicielkę i Sprzedającą zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji, w tym wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że nie zalegają oni z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  oświadczenia i zapewnienia Współwłaścicielkę i Sprzedającą zawarte w par. 2 umowy z dnia 12 grudnia 2019 r. pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (oświadczenia wskazane w par. 2 dotyczą stanu prawnego i faktycznego nieruchomości);
3.  przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości;
4.  wykonanie przez Kupującego zobowiązania określonego w par. 7 umowy z dnia 27 lipca 2017 r. (wpłata ceny przewidzianej w umowie do depozytu);
5.  wyłonienie w przetargu publicznym Kupującego lub spółki pod firmą sp. z o.o. jako nabywcy nieruchomości gruntowej, składającej się z działek ewidencyjnych o numerach(…) i (…). arkusz mapy (…);
6.  wydanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Jednocześnie zastrzeżono w umowie, że warunki wymienione w pkt od a do pkt f zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek ze wskazanych warunków, pod warunkiem złożenia Współwłaścicielki i Sprzedającej przez sp. z o.o., najpóźniej w dniu jej zawarcia, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków.

Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wyszukuje i kupuje grunty, które są atrakcyjne z punktu widzenia prowadzonych przez siebie inwestycji.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że Strony planują zawarcie transakcji kupna-sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej (Działce nr(…)) między 31 marca 2020 r. a 30 kwietnia 2020 r. Dokładny termin dokonania transakcji uzależniony jest od otrzymania interpretacji indywidualnej wydanej w danym postępowaniu.

Na dzień zawarcia transakcji sprzedaży udziału w Działce nr (…), zostaną zrealizowane uprawnienia wynikające z pełnomocnictwa do:

1.  uzyskiwania zaświadczeń ze wszelkich organów podatkowych właściwych dla Współwłaścicielki, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, w tym wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że nie zalega Ona z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Na dzień zawarcia transakcji sprzedaży udziału w Działce nr (…), nie zostaną natomiast zrealizowane uprawnienia wynikające z pełnomocnictwa do:

1.  zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
2.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że dokona nabycia przedmiotowego udziału w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego. Po zrealizowaniu inwestycji Wnioskodawca będzie prowadzić działalność polegającą na najmie powierzchni magazynowych. Działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  W przypadku uznania, iż sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług - jaka stawka podatku będzie miała zastosowanie?
3.  W przypadku uznania, iż sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – Kupujący będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu ww. udziału w Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towary definiuje się natomiast jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 u.p.t.u.).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 u.p.t.u., zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza jednak nie tylko czynnik przedmiotowy, tj. dokonanie odpłatnej dostawy towarów lub odpłatnego świadczenia usług, ale również czynnik podmiotowy, a zatem czynności te muszą być wykonane przez podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brzmienie przywołanych przepisów wskazuje na to, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy jest realizowana przez podmiot, który w ramach tej właśnie czynności działa jako podatnik wykonujący samodzielną działalność gospodarczą. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie zatem wyłącznie profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. taki, który jest dokonywany przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie - podatników VAT.

Z powyższego wynika, że opisana we wniosku o interpretację planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości wypełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. Jednakże, Sprzedająca działająca jako Sprzedawca, nie może zostać uznana za podatnika w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Kluczową kwestią dla oceny charakteru działań sprzedawcy pod kątem możliwości uznania go za podatnika podatku od towarów i usług, jest zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Nie podlega bowiem opodatkowaniu taka dostawa towarów (w tym nieruchomości), która stanowi przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nawet gdyby była dokonywana przez podmiot zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10), Emilian Kuć, Halina Jeziorska - Kuć (C-181/10) wskazał, iż jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE określił również w tym wyroku, w jakich przypadkach można uznać, iż zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, wskazując, iż mogą one polegać na uzbrojeniu terenu, czy na podejmowaniu działań marketingowych.

W oparciu o powołany wyrok TSUE ukształtowała się linia orzecznicza polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) w wyroku z dnia 17 marca 2017 r., sygn. akt I FSK 1643/15, przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Odnosząc się do wskazanych przez TSUE oraz NSA przesłanek do uznania, iż sprzedawca działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w pierwszej kolejności wskazać należy na cel nabycia działek, które będą stanowić przedmiot sprzedaży.

Jak zostało przedstawione w opisie stanu faktycznego, Sprzedająca nabyła udział w Nieruchomości w drodze dziedziczenia po swojej matce. Na Nieruchomości nie zostały posadowione żadne budynki, budowle lub ich części, Sprzedająca nie podejmowała również żadnych czynności, ani prac związanych z utwardzeniem nawierzchni. Nigdy nie ponosiła również innych nakładów pieniężnych mających związek z ewentualnym przygotowaniem Nieruchomości, udziału w niej do sprzedaży.

Do wszelkich czynności związanych z przygotowaniem przedmiotu sprzedaży do transakcji, w tym do uzyskania niezbędnych pozwoleń, zaświadczeń i innych dokumentów, zostali upoważnieni przedstawiciele kupującego – Kupujący na podstawie udzielonego notarialnie pełnomocnictwa. Należy jednak wskazać, iż w trakcie umów przedwstępnych, zarówno Sprzedająca jak i Kupujący nie występowali z wnioskami o wydanie warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Do dnia dzisiejszego takie pozwolenie na budowę nie zostało wydane. Wszelkie działania związane ze sprzedażą nieruchomości podejmowane są oraz ewentualnie będą już po podjęciu przez Sprzedającą decyzji o zbyciu posiadanego mienia oraz nie są realizowane bezpośrednio przez nią, ale przez podmiot zainteresowany zakupem udziału w Nieruchomości. Działania te podejmowane są oraz ewentualnie będą z ekonomicznego/gospodarczego punktu widzenia przede wszystkim w interesie Kupującego. Korzyść z podejmowanych przez Kupującego działań dla Sprzedającej będzie jedynie wypadkową działań Kupującego jako podmiotu zainteresowanego nabyciem Nieruchomości. Jednocześnie na co należy zwrócić w danej sprawie szczególną uwagę to to, że przyczyną dla powstania korzyści Sprzedającej są działania Kupującego. Oznacza to, że:

*   korzyść Sprzedającej w przedstawionym stanie faktycznym nie powstałaby, gdyby nie działania podmiotu zainteresowanego nabyciem Nieruchomości, tj. Kupującego,

*   przyczyną powstania korzyści Kupującego nie jest działanie Sprzedającej.

Analizując zachowanie Sprzedającej w kontekście pojęcia działalności gospodarczej należy zauważyć, że zachowanie to odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu.

To wszystko wyłącza możliwość uznania Sprzedającej za podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami i zarazem podatnika podatku od towarów i usług.

Analogicznie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej wydanej dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH odnoszącej się do zbliżonego stanu faktycznego. Do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalona wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Podobne stanowisko Dyrektor Izby Skarbowej przyjął w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2017 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Zwrócić należy ponadto uwagę, że żaden z warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie jest w żaden bezpośredni sposób powiązany działaniami jakie mogą zostać podjęte na podstawie pełnomocnictwa. Ponadto, nie można pominąć okoliczności, że warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, zastrzeżone zostały na korzyść Sprzedającego, a w pierwszej z umów, tj. umowy z dnia 27 lipca 2017 r. na korzyść sp. z o.o.

Fakt zastrzeżenia warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jednoznacznie wskazuje, że działania, do podjęcia których uprawniały pełnomocnictwa udzielone przez Współwłaścicielkę oraz panią Sprzedającą, nie mogą być rozpatrywane jako działania kreujące/podejmowane w ramach działalności gospodarczej Współwłaścicielki oraz Sprzedającej.

Kolejną kwestią do rozważenia pozostaje ocena, czy Sprzedająca podejmowała działania marketingowe w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, powziął informację o sprzedaży Nieruchomości od pośrednika, który sam dotarł do sprzedających i pierwotnie podpisał umowę przedwstępną, która potem została przeniesiona w drodze cesji na Kupującego. Sprzedająca nigdy nie występowała również z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu i taka decyzja dla Nieruchomości nigdy nie została wydana. Podobnie w kwestii miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, wskazuje, iż został on opracowany na mocy uchwały podjętej z inicjatywy samej gminy. Ponadto, Sprzedająca nie podejmowała działań, które zmierzałyby do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Sprzedającą działań, a w zasadzie ich brak, gdyż wszelka aktywność nakierowana na zbycie Nieruchomości wynikała z działań podmiotów trzecich (to podmiot trzeci, tj. sp. z o.o. wystąpił z ofertą nabycia udziału w Nieruchomości) podkreślić należy, że Sprzedająca nie angażowała żadnych typowych i powszechnych środków charakterystycznych dla podmiotów „profesjonalnych”. Zasadniczo aktywność Sprzedająca sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż udziału w Nieruchomości. Oznacza to, że działania Sprzedającej mieszczą się i są kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym.

W orzecznictwie wskazuje się, że jeżeli sprzedawca dokonując sprzedaży nieruchomości nie zachowywał się jak handlowiec, ale jak osoba wykonująca swoje prawo własności, to nie można uznać go za podatnika podatku od towarów i usług - przykładem jest wyrok NSA z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15. Ponadto, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09 ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Jak wynika z interpretacji indywidualnych na aktywność „handlową” osoby fizycznej sprzedającej działki wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., znak: IPTPP2/443-107/13-4/KW).

Z powyższej analizy jednoznacznie wynika, że pani Sprzedająca nie podjęła szeregu działań, które wskazywałyby na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej. W szczególności nie dokonała czynności, które zdaniem TSUE wprost wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej (nie uzbroił terenu, nie prowadził zorganizowanych działań marketingowych). Jej głównym celem jest sprzedaż udziału w Nieruchomości jednemu nabywcy.

Dla uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług nie ma także znaczenia zakres sprzedaży i uzyskany z tego tytułu zysk. Warto wskazać w tym miejscu na wyrok NSA z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1289/10, w którym Sąd podkreślił, że to, że sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

W związku z powyższym, należy uznać, iż w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad 2

Należy wskazać, że co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 u.p.t.u.). Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. W niektórych wypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się z podatku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei w myśl art. 2 pkt 33 u.p.t.u. ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy przy tym zauważyć, że przedmiotem sprzedaży, będą grunty niezabudowane. Niemniej, nieruchomości te położone są, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na terenach „2 UC”, czyli „tereny usług”. Tym samym brak jest podstaw do uznania tych działek za tereny inne niż tereny budowlane, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W przypadku uznania, że Sprzedająca jest podatnikiem podatku VAT, dostawa udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie więc opodatkowana stawką podstawową 23% VAT.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u. w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15. przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Na podstawie tego przepisu stwierdza się zatem, iż jeśli zakup gruntu będzie służył działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, to możliwe jest odliczenie od tego zakupu podatku VAT.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Kupujący, będzie wykorzystywał opisaną Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość na cele prowadzonej działalności gospodarczej - spółka będzie realizowała na Nieruchomości oraz nieruchomościach przyległych park magazynowo-logistyczno-produkcyjny. W związku z tym spełniona jest podstawowa przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

W przypadku uznania, że Sprzedająca jest podatnikiem podatku VAT, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego, wynikającej z faktury wystawionej w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr (…), oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce nr (…) stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. Działki.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2019 r., poz. 106) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na Działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca jest właścicielką udziału 1/3 w prawie własności Nieruchomości niezabudowanej, tj. Działki nr (…) którą odziedziczyła po zmarłej matce w 2003 r. W dniu 12 grudnia 2019 r. Sprzedająca zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa. Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu, zatrzymania, prawa wynikającego z dożywocia, a także nie jest ona wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nabycie udziałów w Nieruchomości przez Sprzedającą nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym żadnej z nich nie przysługiwało prawo do odliczenia tego podatku. Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu: podział Nieruchomości lub jej połączenie z inną nieruchomością, wydzielenie dróg wewnętrznych. Sprzedająca wyraziła w umowie z dnia 12 grudnia 2019 r. zgodę na dysponowanie przez Kupującego, od dnia 12 grudnia 2019 r. do dnia 30 czerwca 2020 r., Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo – logistyczno – produkcyjnego; wszelkie koszty w tym zakresie ponosić będzieKupujący. Jednocześnie Sprzedająca udzieliła do 30 czerwca 2020 r. trzech samodzielnych i nieodwoływalnych pełnomocnictw do:

*   uzyskiwania zaświadczeń ze wszelkich organów podatkowych właściwych dla Sprzedającej potwierdzających, że nie zalega ona z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych.

Uprawnienia wynikające z udzielonych w dniu 12 grudnia 2019 r. przez Sprzedającą pełnomocnictw, nie zostały zrealizowane. Sprzedająca i Kupujący nie występowali o pozwolenie na budowę.

Sprzedająca nie podejmowała działań marketingowych informujących o zamiarze sprzedaży Nieruchomości, (Kupujący powziął informację o sprzedaży Nieruchomości od pośrednika, który sam dotarł do sprzedającej i pierwotnie podpisał umowę przedwstępną, która potem została przeniesiona w drodze cesji na Kupującego) nie podjęła działań mających na celu doprowadzenie mediów do Nieruchomości, nie podejmowała działań mających na celu dokonanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Działka będąca przedmiotem sprzedaży nie powstała z podziału innej Działki dokonanego na wniosek Sprzedającej. Działka ta powstała w wyniku podziału dokonanego na wniosek gminy w celu wydzielenia drogi.

Z postanowień umowy z dnia 12 grudnia 2019 r. wynika, że zostanie ona zawarta po spełnieniu m.in. uzyskania przez Sprzedającą zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji, w tym wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że nie zalega ona z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych oraz, wykonania przez Kupującego zobowiązania określonego w par. 7 umowy z dnia 27 lipca 2017 r. (wpłata ceny przewidzianej w umowie do depozytu). Ponadto Wnioskodawca wskazał, że dla przedmiotowej Działki zostały wydane warunki techniczne dotyczące przyłączenia mediów, jak również Działka ta objęta jest decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji.

Na dzień zawarcia transakcji sprzedaży udziału w Działce zostaną zrealizowane uprawnienia wynikające z pełnomocnictwa do: uzyskiwania zaświadczeń ze wszelkich organów podatkowych właściwych dla Współwłaścicielki, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, w tym wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że nie zalega Ona z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne oraz uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Nie zostaną natomiast zrealizowane uprawnienia wynikające z pełnomocnictwa do: zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT w związku z dokonaną transakcją sprzedaży udziału w Nieruchomości niezabudowanej nr (…).

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów ustawy o VAT, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w Działce nr (…), Wnioskodawczyni będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak z wniosku wynika Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością dla celów budowlanych, czyli: dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo – logistyczno – produkcyjnego. Jednocześnie Sprzedająca udzieliła trzech samodzielnych i nieodwoływalnych pełnomocnictw do: uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych. Z wniosku wynika, że na dzień zawarcia transakcji sprzedaży udziału w Działce zostaną zrealizowane uprawnienia do uzyskiwania zaświadczeń ze wszelkich organów podatkowych właściwych dla Sprzedającej oraz uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Ponadto, dla przedmiotowej Działki zostały wydane warunki techniczne dotyczące przyłączenia mediów, jak również Działka ta objęta jest decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji. Sprzedająca wskazała, że udzieliła pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do dysponowania gruntem dla celów budowlanych, Wnioskodawczyni podejmowała więc świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem Wnioskodawczyni będzie działała w tym zakresie jak handlowiec.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocników wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej jako mocodawczyni, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży udziału w Działce nr (…) podejmuje Ona pewne działania w sposób zorganizowany. Fakt, że nie wszystkie uprawnienia wynikające z udzielonego pełnomocnictwa zostały zrealizowane, nie może przesądzać o braku zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności Sprzedającej.

Należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają uznanie sprzedaży przedmiotowego udziału w Działce za wykonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż udziału w Działce nr (…) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia udziału w Działce porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż ww. udziału w Działce będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Kupujący posiada pełnomocnictwo Sprzedającej w zakresie m.in. do dysponowania Działką nr (…) do celów budowlanych oraz pozwalających na wyłączenie tej Działki z produkcji rolnej, a także podejmowania działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży Działki. Ponadto dla przedmiotowej Działki zostały wydane warunki techniczne dotyczące przyłączenia mediów jak również działka ta objęta jest decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji. W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w Działce nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającą transakcja sprzedaży udziału w Działce nr (…), z tytułu której Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży udziału w Działce - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 2

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Działka nr (…) położona jest na terenach oznaczonych „2UC”, czyli tereny usług. Kupujący planuje przeprowadzenie na niej inwestycji budowlanej, która polegać będzie na budowie parku magazynowo – logistyczno - produkcyjnego. Zatem, Działka ta przeznaczona jest pod zabudowę i dla celów podatku VAT stanowi teren budowlany. Mając na uwadze powyższe okoliczności, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie zastosowania do planowanej sprzedaży ww. Działki.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego udział w Działce został nabyty przez Sprzedającą w drodze spadku, zatem w związku z nabyciem ww. udziału nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu nie można uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez nią ww. udziału w Działce nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w związku z tym dostawa udziału w Działce nr (…) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Skoro zatem dostawa udziału w Nieruchomości niezabudowanej należącej do Sprzedającej nie będzie korzystała ani ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9, ani ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to dostawa udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%, w myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad 3

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca dokona nabycia przedmiotowego udziału w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego. Po zrealizowaniu inwestycji Wnioskodawca będzie prowadzić działalność polegającą na najmie powierzchni magazynowych. Działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie jak przyjęto w niniejszej interpretacji, transakcja zbycia udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziału w Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Natomiast, w odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji należy wskazać, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach, w których indywidualnie oceniano stan faktyczny/zdarzenie przyszłe i stanowisko wnioskodawcy. Powołane interpretacje nie stanowią źródła prawa i tutejszy organ nie jest nimi związany.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 i 567) dodany przez art. 1 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.