Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-832/08/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-11-20
Teza: Sprzedaż lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: deweloper; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; okres
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2008 r. (data wpływu 27 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

W 2000 r. mąż Pani zawarł ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę o wybudowanie lokalu mieszkalnego. W 2001 r. budowa została zakończona i mieszkanie zostało przekazane mężowi. Spółdzielnia nie rościła do męża żadnych zastrzeżeń w zakresie wniesionych przez niego opłat. Jednocześnie Spółdzielnia Mieszkaniowa nadal prowadziła inwestycję budowy czterech budynków wielorodzinnych. Po zakończeniu budowy w 2006 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa przekazała Państwu umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa własności lokalu, która zdaniem Państwa winna była być przekazana już w terminie 3 miesięcy od dnia objęcia lokalu w posiadanie. Będąc w posiadaniu tej wiedzy staraliście się Państwo już wcześniej do 2006 r. uzyskać ww. umowę. Starania Państwa były bezskuteczne z przyczyn zawinionych przez Spółdzielnię Mieszkaniową. Będąc w posiadaniu informacji, iż okres 5 lat liczy się od daty kupna nieruchomości, przyjęli Państwo za datę wiążącą rok 2001 i po upływie pięcioletniego okresu sprzedali lokal mieszkalny. Ponadto podała Pani, iż przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierzają Państwo wydać na wykończenie domu i spłatę kredytu. Po sprzedaży mieszkania dowiedzieli się, iż właścicielami ww. mieszkania byli Państwo dopiero od 2006 r.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Dlaczego przed sprzedażą lokalu kiedy kilkakrotnie uzyskiwali Państwo informacje na temat ewentualnych skutków prawnych sprzedaży lokalu, nie uzyskali Państwo informacji zgodnej ze stanem prawnym obowiązującym w tym zakresie?
2.  Dlaczego w przypadku nieudolności i niekompetencji zarówno Spółdzielni Mieszkaniowej jak i instytucji skarbowej mają Państwo ponosić konsekwencje podatkowe?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ustawa stanowi o konieczności posiadania umowy o ustanowieniu spółdzielczego prawa własności lokalu, ale również o momencie kupna. Kupno mieszkania nastąpiło w 2001 r. wraz z zakończeniem inwestycji. Dodatkowo wskazuje Pani, iż ustawa stanowi o nabyciu lub wybudowaniu budynku mieszkalnego. Tymczasem w umowie ze spółdzielnią mąż Pani posiada status „budującego”. Dlatego stoi Pani na stanowisku, iż na podstawie ww. dokumentów oraz wystawionego przez spółdzielnię zaświadczenia o członkostwie w spółdzielni i statusie właściciela lokalu można wnosić, iż nabycie mieszkania nastąpiło w 2001 r. Zdaniem Pani zaświadczenie powyższe Spółdzielnia mogła Państwu wystawić już po upływie jednego miesiąca od daty objęcia mieszkania w posiadanie w 2001 r. i w tym okresie mogli Państwo już je zbyć. Dlatego w Pani opinii umowa o ustanowienie spółdzielczego prawa własności stanowi jedynie informację o statusie prawnym mieszkania, a nie podstawę prawną do jego sprzedaży. Ponadto podkreśla Pani, iż w wyniku wielokrotnych zapytań w urzędzie skarbowym uzyskiwała Pani informacje, iż okres pięcioletni liczy się od daty kupna mieszkania. Niestety nie została Pani poinformowana jakie dokumenty świadczą o posiadaniu statusu własności. W związku z powyższym byli Państwo przekonani, iż w momencie sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, skoro byliście jego właścicielami od sześciu lat, nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Po analizie treści wniosku, mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa przyjęto, iż na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego intencją Pani było uzyskanie odpowiedzi na pytanie, jaką datę w Państwa przypadku należy uznać za datę nabycia lokalu mieszkalnego, tj.: datę podpisania umowy o objęcie w posiadanie lokalu mieszkalnego czy datę podpisania umowy o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji czy jego zbycie stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

*   prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawodawca rozróżnia wyraźnie dwa pojęcia: nabycie i wybudowanie.

O wybudowaniu można mówić tylko w sytuacji, gdy np. osoba będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, uzyskuje pozwolenie na budowę. Nabycie rozumiane jest natomiast jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa).

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując, bądź pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku), w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla określenia czy zbycie lokalu stanowi źródło przychodu istotne znaczenie ma data nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż umowa zawarta w 2000 r. była umową wzajemnie zobowiązującą Spółdzielnię do wybudowania lokalu i jego przydziału na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, natomiast budującego do wniesienia wkładu budowlanego.

Jednakże zawarcie umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, uregulowanie w całości należności za lokal, przekazanie mieszkania oraz fizyczny odbiór lokalu nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do przedmiotowego lokalu przez podatnika.

Zgodnie z art. 171 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami) w brzmieniu obowiązującym w 2006 r., przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

W myśl ust. 2 art. 171 ww. ustawy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.

Natomiast na podstawie art. 171 ust. 3 tej ustawy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Prawo to należy bowiem do kategorii ograniczonych praw rzeczowych wymienionych w art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego, które stosownie do § 2 tego artykułu regulują odrębne przepisy. Jest to prawo zbywalne, które przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzenie nim, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności.

Mając na uwadze powyższe za datę nabycia lokalu mieszkalnego można uznać dopiero datę podpisania umowy o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, co miało miejsce w roku 2006. W konsekwencji jego zbycie przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b).

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Mając na uwadze powyższe w przedmiotowej sprawie należy odnieść się do przepisów określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

W myśl dyspozycji art. 28 ust. 2 cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

*   w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wydatkowanie przychodu na ww. cele mieszkaniowe. Natomiast jeżeli nie spełnią Państwo powyższego warunku, obowiązani będą do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. nieruchomość jest wspólną własnością Pani i Małżonka, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pani Małżonek chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.