Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-546/14-2/MT/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-08-14
Teza: Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości, wskutek której Kupujący w miejsce Spółki wstąpi w stosunki najmu lokali/dzierżawy gruntu znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości, powinna być traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako czynność opodatkowana tj. odpłatna dostawa towarów (opodatkowana stawką 23% VAT lub zwolniona), czy też jako transakcja zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (tj. jako czynność wyłączona z opodatkowania VAT)?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z 9 czerwca 2014 r. (data wpływu 12 czerwca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowa.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej jako „Spółka lub „Wnioskodawca”) prowadzi działalność gospodarczą polegającą głównie na nabywaniu nieruchomości w celu ich późniejszego wynajmu. Polityka Grupy E. zakłada, że Spółka nabywa nieruchomości położone w korzystnych lokalizacjach, które następnie wynajmuje spółkom operacyjnym z Grupy E. W posiadanych przez Spółkę nieruchomościach tworzone są centra handlowe działające pod szyldem E.. Każde centrum handlowe zarządzane jest przez osobną, specjalnie powołaną w tym celu, spółkę operacyjną z Grupy E.

Spółka jest właścicielem nieruchomości położonej w W. zabudowanej trzema budynkami o łącznej powierzchni zabudowy wynoszącej 6504 m2 oraz budynkiem handlowym o powierzchni zabudowy wynoszącej 118 m2, na której znajduje się centrum handlowe (wraz z parkingami i infrastrukturą drogową i techniczną).

W przeciwieństwie do innych nieruchomości, których Spółka jest właścicielem, nieruchomość w W. jest wynajmowana/dzierżawiona przez Spółkę nie na rzecz spółki operacyjnej z Grupy E., ale bezpośrednio na rzecz podmiotów trzecich takich jak m.in. stacja paliw, kwiaciarnia, sklepy spożywcze, salon prasowy (tj. Spółka wynajmuje lokale/dzierżawi grunty w nieruchomości bezpośrednio na rzecz podmiotów trzecich). Dodatkowo, inaczej niż w przypadku pozostałych lokalizacji, centrum handlowe znajdujące się w W. nie funkcjonuje pod szyldem E.. W związku z faktem, iż rozwiązanie przyjęte w stosunku do nieruchomości położonej w W. jest niespójne z polityką Grupy E., a wdrożenie modelu, w którym Spółka jest właścicielem nieruchomości, a inna spółka operacyjna - głównym najemcą (prowadzącym centrum handlowe pod szyldem E.), byłoby nieefektywne w przypadku tej lokalizacji, Spółka podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości położonej w W.. W tym celu w dniu 15 maja 2014 r. Spółka zawarła umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w W. na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spoza Grupy E., będącej czynnym podatnikiem VAT (dalej jako: Kupujący), na mocy której strony zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości Kupujący wstąpi z mocy prawa w miejsce Spółki w stosunki najmu lokali/dzierżawy gruntu w przedmiotowej nieruchomości. Wstąpienie przez Kupującego w miejsce wynajmującego (tj. Spółki) nastąpi bez dodatkowego wynagrodzenia.

Planowanemu zbyciu przedmiotowej nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie zasobów ludzkich na Kupującego (tj. w ramach planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do przejścia pracowników Spółki do przedsiębiorstwa Kupującego).

Działalność prowadzona za pośrednictwem nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Spółki, tj. w szczególności nie stanowi ona odrębnego działu, oddziału czy też wydziału. Spółka prowadzi ewidencję księgową dla wszystkich swoich lokalizacji na poziomie analityki w obrębie wszystkich kont wynikowych. W zakresie zobowiązań i należności nie ewidencjonuje podziału na lokalizacje. Spółka nie dokonuje również odrębnego wyliczenia wyniku finansowego w odniesieniu do działalności polegającej na wynajmie/dzierżawie nieruchomości położonej w W. (w tym nie dokonuje odrębnego wyliczenia podatku dochodowego dla tej części działalności), ani też nie posiada odrębnego rachunku bankowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości, wskutek której Kupujący w miejsce Spółki wstąpi w stosunki najmu lokali/dzierżawy gruntu znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości, powinna być traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako czynność opodatkowana tj. odpłatna dostawa towarów (opodatkowana stawką 23% VAT lub zwolniona), czy też jako transakcja zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (tj. jako czynność wyłączona z opodatkowania VAT)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Spółka stoi na stanowisku, że transakcja sprzedaży nieruchomości, której będzie towarzyszyło wstąpienie z mocy prawa przez Kupującego w miejsce Spółki w stosunki najmu lokali/dzierżawy gruntu znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości, nie będzie stanowić czynności zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 UPTU, ale powinna być traktowana dla celów VAT jako czynność opodatkowana, tj. jako odpłatna dostawa towarów (zbycie nieruchomości opodatkowane stawką 23% VAT lub zwolnione od podatku).

Spółka pragnie podkreślić, że wynajem nieruchomości bezpośrednio na rzecz podmiotów trzecich, a nie na rzecz spółki operacyjnej z Grupy E., jest niespójne z polityką Grupy E.. Spółka została bowiem powołana dla wyszukiwania korzystnych lokalizacji w celu tworzenia na nich centrów handlowych działających pod szyldem E. i następnie wynajmu zakupionych nieruchomości na rzecz spółek operacyjnych z Grupy E. (zarządzających tymi centrami handlowymi). W przypadku nieruchomości położonej w W. taki model nie mógł zostać wdrożony, dlatego też podjęto decyzję o zbyciu przedmiotowej nieruchomości.

W związku ze sprzedażą nieruchomości położonej w W. dojdzie również automatycznie do przejścia umów najmu lokali/dzierżawy gruntu w nieruchomości położonej w W. na Kupującego na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego, jednakże nie stanowi to celu „samego w sobie” dla stron transakcji. Zgodnie z 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Przepis ten ma również zastosowanie do stosunków dzierżawy na mocy art. 694 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.

Spółka stoi na stanowisku, że transakcja sprzedaży nieruchomości, której będzie towarzyszyło wstąpienie z mocy prawa przez Kupującego w miejsce Spółki w stosunki najmu lokali/dzierżawy gruntu znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości, nie będzie stanowić czynności zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 UPTU, ale powinna być traktowana dla celów VAT jako czynność opodatkowana, tj. jako odpłatna dostawa towarów (zbycie nieruchomości opodatkowane stawką 23% VAT lub zwolnione od podatku).

Spółka pragnie podkreślić, iż wynajem nieruchomości bezpośrednio na rzecz podmiotów trzecich, a nie na rzecz spółki operacyjnej z Grupy E., jest niespójne z polityką Grupy E.. Spółka została bowiem powołana dla wyszukiwania korzystnych lokalizacji w celu tworzenia na nich centrów handlowych działających pod szyldem E. i następnie wynajmu zakupionych nieruchomości na rzecz spółek operacyjnych z Grupy E. (zarządzających tymi centrami handlowymi). W przypadku nieruchomości położonej w W. taki model nie mógł zostać wdrożony, dlatego też podjęto decyzję o zbyciu przedmiotowej nieruchomości.

W związku ze sprzedażą nieruchomości położonej w W. dojdzie również automatycznie do przejścia umów najmu lokali /dzierżawy gruntu w nieruchomości położonej w W. na Kupującego na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego, jednakże nie stanowi to celu „samego w sobie” dla stron transakcji. Zgodnie z 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Przepis ten ma również zastosowanie do stosunków dzierżawy na mocy art. 694 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.

Kolejnym warunkiem, jaki musi być spełniony, aby można było mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest wyodrębnienie finansowe składników materialnych i niematerialnych, Zgodnie z podejściem wypracowanym przez organy podatkowe wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W interpretacji indywidualnej z dnia 12 kwietnia 2011 r. nr IBPP3/4441-23/11/IK Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach wskazał, że „W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa tak aby można było przejąć funkcje gospodarcze.”

Jakkolwiek Spółka jest w stanie wyodrębnić na poziomie analityki konta wynikowe dla działalności (najem/dzierżawa) związanej z nieruchomością położoną w W., na podstawie których możliwe jest ustalenie przychodów jak również alokowanie kosztów związanych z funkcjonowaniem tej nieruchomości, to na podstawie prowadzonej przez Spółkę ewidencji nie wszystkie zobowiązania można przypisać do działalności najmu/dzierżawy nieruchomości położonej w W.. Zgodnie natomiast ze stanowiskiem organów podatkowych, o wyodrębnieniu finansowym można mówić tylko wówczas, gdy do danej jednostki funkcjonującej w ramach przedsiębiorstwa możliwe jest przypisanie zobowiązań związanych z jej działalnością.

Potwierdza to interpretacja indywidualna z dnia 12 października 2010 r., nr IBPP3/443-507/10/IK, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach wskazał, że „konsekwencją finansowego wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest konieczność przypisania do niej wszelkich zobowiązań związanych z jej działalnością. Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zatem możliwe tylko w przypadku, gdy na nabywcę zostaną przeniesione wszystkie zobowiązania wcześniej jej przypisane. Oddział pozbawiony choćby części zobowiązań związanych z prowadzoną przez niego działalnością traci status zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie można bowiem zobowiązań ciążących na konkretnym majątku wydzielać i odrywać od tego majątku (traktować odrębnie od tego majątku)”. Tym samym należy uznać, iż skoro nie jest możliwe wyodrębnienie zobowiązań związanych z prowadzeniem działalności najmu/dzierżawy nieruchomości położonej w W., to brak jest podstaw do uznania, że nieruchomość ta jest finansowo wyodrębniona w strukturze Spółki. O braku odrębności finansowej najmu lokalizacji w W. świadczy również to, iż brak jest odrębnego rachunku bankowego, który byłby przypisany do działalności tam prowadzonej, jak również fakt, iż Spółka nie ustala odrębnie wyniku finansowego dla tej części działalności (jak również nie dokonuje odrębnej kalkulacji podatku dochodowego). Należy również zwrócić uwagę, że zbywanej nieruchomości nie jest i nie zostanie przypisany żaden zespół ludzi, w tym zespół ludzi podejmujących decyzje o charakterze finansowym, których działania umożliwiałyby funkcjonowanie przedmiotu transakcji jako odrębnego źródła przychodów i centrum kosztów oraz zarządzanie ww. strumieniami z myślą o generowaniu zysku w sposób zaplanowany, zorganizowany i efektywny, przy uwzględnieniu uwarunkowań ekonomicznych i rynkowych, a zatem należy uznać,że zbycie składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (tj. zbycie nieruchomości, któremu będzie towarzyszyć przejście umów najmu/dzierżawy nieruchomości) nie spełnia kolejnego z warunków określonych w art. 2 pkt 27e UPTU, decydujących o kwalifikacji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa (tj. nie posiada przymiotu wyodrębnienia finansowego).

Trzecim z warunków jaki musi być spełniony, aby można było mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest wyodrębnienie funkcjonalne. Z wyodrębnieniem funkcjonalnym danej jednostki mamy do czynienia, gdy jest ona w stanie przejąć określone zadania gospodarcze oraz samodzielnie funkcjonować na rynku. Oznacza to, iż aby wydzielona część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, musi ona posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład danej jednostki muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa (tak wypowiedział się m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 27 marca 2009 r., sygn. ILPP2/443-68/09-2/AD). W świetle powyższego należy uznać, iż aby zespół składników materialnych i niematerialnych mógł być traktowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa musi on mieć potencjał do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze. Oznacza to, że nie jest wystarczające jakiekolwiek zaistnienie lub zorganizowanie masy majątkowej, ale musi ona odznaczać się odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Stanowisko takie prezentuje, m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 23 lipca 2009 r., ITPP1/443-396/09/BK oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 sierpnia 2009 r., ILPP2/443-720/09-2/EN.

Zdaniem Spółki w przypadku zbycia nieruchomości, któremu będzie towarzyszyło przejście umów najmu/dzierżawy nie można mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym. Transakcji tej nie będzie bowiem towarzyszyło przejście odpowiednich zasobów ludzkich, które pozwoliłyby na podejmowanie decyzji gospodarczych z uwzględnieniem odpowiednich czynników wewnętrznych i zewnętrznych, a tym samym funkcjonowanie nieruchomości niezależnie od przedsiębiorstwa Spółki. Mając powyższe na uwadze należy uznać, że zbycie nieruchomości wraz z przejściem umów najmu powierzchni/dzierżawy gruntu w nieruchomości nie spełnia ostatniego z warunków określonych w art. 2 pkt 27e UPTU (tj. nie spełnienia warunku wyodrębnienia funkcjonalnego), a tym samym nie może być uznane za transakcję zbycia zorganizowanej część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 UPTU.

Reasumując, ze względu na brak spełnienia przesłanek wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego należy uznać, iż planowane zbycie składników majątkowych tj. zbycie nieruchomości, któremu będzie towarzyszyło na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego przejście umów najmu/dzierżawy na Kupującego, nie może być uznane za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e UPTU (tj. nie może być uznane za transakcję wyłączoną z opodatkowania VAT). W konsekwencji planowana sprzedaż nieruchomości, wskutek której dojdzie również do wstąpienia przez Kupującego w miejsce Spółki w stosunki najmu/dzierżawy nieruchomości, powinna być traktowana przez Spółkę dla celów VAT jako odpłatna dostawa towarów, tj. czynność podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem (opodatkowana stawką 23% VAT lub ewentualnie zwolniona z VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Na podstawie art. 6 pkt 1 przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - czynność ta nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Definicję taką zawiera ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Stosownie do art. 551 tej ustawy przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa musi zatem charakteryzować niezależność finansowa i organizacyjna, a po wydzieleniu część przedsiębiorstwa musi stanowić niezależne przedsiębiorstwo.

W konsekwencji, muszą być spełnione łącznie trzy warunki, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, a mianowicie:

1.  zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;
2.  wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
3.  po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze.

Kolejną cechą definiującą zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe: materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 678 § 1 ustawy Kodeks cywilny w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Przy czym, ustawodawca przewidział opodatkowanie obniżonymi stawkami podatku VAT lub zwolnienie od podatku niektórych czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planowanemu zbyciu przedmiotowej nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie zasobów ludzkich na Kupującego (tj. w ramach planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do przejścia pracowników Spółki do przedsiębiorstwa Kupującego). Ponadto działalność prowadzona za pośrednictwem nieruchomości położonej w W. nie jest wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Spółki, tj. w szczególności nie stanowi ona odrębnego działu, oddziału czy też wydziału. Spółka prowadzi ewidencję księgową dla wszystkich swoich lokalizacji na poziomie analityki w obrębie wszystkich kont wynikowych. W zakresie zobowiązań i należności nie ewidencjonuje podziału na lokalizacje. Spółka nie dokonuje również odrębnego wyliczenia wyniku finansowego w odniesieniu do działalności polegającej na wynajmie/dzierżawie nieruchomości położonej w W. (w tym nie dokonuje odrębnego wyliczenia podatku dochodowego dla tej części działalności), ani też nie posiada odrębnego rachunku bankowego dla lokalizacji położonej w W..

Należy stwierdzić, że ze względu na brak spełnienia przesłanek wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego transakcja sprzedaży nieruchomości nie może być uznana za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Planowanemu zbyciu opisanej nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie zasobów ludzkich na Kupującego. Ponadto działalność prowadzona za pośrednictwem nieruchomości nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału spółki. Spółka jest w stanie wyodrębnić na poziomie analityki konta wynikowe dla działalności (najem/dzierżawa) związanej z nieruchomością, na podstawie których możliwe jest ustalenie przychodów jak również kosztów związanych z funkcjonowaniem tej nieruchomości, ale na podstawie prowadzonej przez Spółkę ewidencji nie wszystkie zobowiązania można przypisać do działalności najmu/dzierżawy ww. nieruchomości. Spółka nie dokonuje również odrębnego wyliczenia wyniku finansowego w odniesieniu do działalności polegającej na wynajmie/dzierżawie nieruchomości (w tym nie dokonuje odrębnego wyliczenia podatku dochodowego dla tej części działalności), ani też nie posiada odrębnego rachunku bankowego dla lokalizacji ww. nieruchomości. Tym samym, nie znajdzie tu zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Zatem planowana sprzedaż nieruchomości, wskutek, której dojdzie do wstąpienia przez Kupującego w miejsce Spółki w stosunki najmu/dzierżawy nieruchomości, powinna być traktowana przez Spółkę dla celów VAT jako odpłatna dostawa towarów, tj. czynność podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem (opodatkowaniu stawką 23% VAT lub ewentualnie zwolniona z VAT).

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.