Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.749.2018.3.PG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-20
Teza: Prawo do odliczenia podatku i opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia; opodatkowanie; podatek-podatek naliczony; podatek-podatek od towarów i usług; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 13 listopada 2018 r. (data wpływu 16 listopada 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 stycznia 2019 r. (data wpływu 29 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania planowanej Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT – **jest prawidłowe;**
*   opodatkowania podatkiem VAT wg stawki podstawowej, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT – **jest prawidłowe;**
*   prawa do odliczenia przez Kupującego całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w ww. zakresach. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 stycznia 2019 r. (data wpływu 29 stycznia 2019 r.) o informacje doprecyzowujące opis sprawy oraz prawidłowe oświadczenia, o których mowa w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa;**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dawniej działająca pod firmą: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością)**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: „Spółka” lub „Sprzedający”) z siedzibą w Polsce jest podmiotem, którego przeważająca działalność obejmuje m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Przedmiotem pozostałej działalności Spółki jest również między innymi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Spółka powstała w 2014 r. w wyniku przekształcenia Sp. z o.o. w spółkę komandytową. W związku z przekształceniem Spółka co do zasady weszła we wszystkie prawa i obowiązki Sp. z o.o., także w zakresie praw i obowiązków wynikających z przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający jest:

1.  użytkownikiem wieczystym, do dnia 20 grudnia 2093 r., nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 84/4, o powierzchni 1788 m2, która jest własnością Gminy Miejskiej (dalej: „Grunt”),
2.  właścicielem położonego na Gruncie budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, który funkcjonuje na rynku nieruchomości komercyjnych jako kompleks usługowo- biurowo-handlowy (dalej: „Budynek”). Budynek jest budynkiem pięciokondygnacyjnym nad ziemią i jednokondygnacyjnym pod ziemią, murowanym. W Budynku wydzielone zostały lokale pod najem. Do wspólnego użytkowania najemców pozostają: ciągi komunikacyjne, klatki schodowe oraz toalety. Budynek wyposażony został w jedną windę osobową, jedną windę towarową, pomieszczenie węzła cieplnego, rozdzielnie SN i NN, pomieszczenie przepompowni wód opadowych. W części podziemnej Budynku znajdują się miejsca parkingowe dla samochodów osobowych,
3.  właścicielem budowli i urządzeń budowalnych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), położonych na Gruncie i stanowiących od niego odrębną własność, które zapewniają możliwość użytkowania Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem (m.in. zewnętrzne miejsca postojowe, piesze ciągi komunikacyjne (chodniki) wokół Budynku, zjazd do garażu podziemnego, ogrodzenie – dalej: „Pozostałe obiekty”).

Powyższe, tj. Grunt, Budynek oraz Pozostałe obiekty składają się na „Nieruchomość” Sprzedającego. Dla Nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta, którą prowadzi Sąd Rejonowy.

Sprzedająca zamierza sprzedać Nieruchomość, na którą składa się: prawo użytkowania wieczystego Gruntu, prawo własności Budynku oraz Pozostałych obiektów na rzecz spółki Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”).

Historia Nieruchomości i jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

sp. z o.o. – nabył w 2012 r. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności do znajdujących się na działce obiektów w drodze wkładu niepieniężnego (aportu). Dostawa ta była opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej (23%). sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących aport.

Budynek powstawał w oparciu o elementy budowlane budynku, który był zlokalizowany na Gruncie. W latach 2011-2013 elementy budowlane budynku zostały poddane przebudowie, rozbudowie i nadbudowie, aby uzyskać obecną kubaturę i funkcjonalność oferowaną przez Budynek. Wartość nakładów poniesionych na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę elementów budowlanych były znaczne i przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących zakupy towarów i usług związanych z przebudową, rozbudową i nadbudową.

Przy aporcie w 2012 r. Nieruchomość została zakwalifikowana przez aportującego jako „Inwestycje w toku”. Sprzedający obecnie klasyfikuje Nieruchomość jako „nieruchomość inwestycyjną” w ujęciu bilansowym. Z punktu widzenia klasyfikacji bilansowej, Nieruchomość nie stanowi dla Sprzedającego środka trwałego, lecz inwestycję, która wyceniana jest raz na kwartał według wartości godziwej. Z punktu widzenia klasyfikacji podatkowej, Nieruchomość stanowi środek trwały i za wyjątkiem prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega amortyzacji.

W dniu 20 czerwca 2013 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję na użytkowanie przebudowanego, rozbudowanego i nadbudowanego budynku biurowo-usługowo-handlowego (tj. Budynku) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu.

Po oddaniu do użytkowania Budynek podlegał procesowi komercjalizacji polegającemu na oddaniu w najem lokali znajdujących się w Budynku oraz miejsc postojowych zlokalizowanych w podziemnej części Budynku.

Cała powierzchnia użytkowa Budynku, poza opisaną niżej częścią poziomu -1, została skomercjalizowana (wynajęta) lub jest (była) wykorzystywana przez Spółkę dla potrzeb prowadzonej przez nią działalności gospodarczej i minęły co najmniej 2 lata od momentu, w którym rozpoczęto użytkowanie tej części powierzchni użytkowej Budynku.v

Na poziomie -1 Budynku znajdują się:

*   miejsca parkingowe, które po przebudowie, rozbudowie i nadbudowie Budynku zostały wynajęte na rzecz najemców lokali w Budynku, co miało miejsce ponad 2 lata temu,
*   powierzchnia, która po przebudowie, rozbudowie i nadbudowie Budynku nigdy nie została skomercjalizowana (wynajęta) i nie jest (nie była) także wykorzystywana przez Spółkę,
*   powierzchnia, która na przełomie lat 2017/2018 została dodatkowo przearanżowana i obecnie znajdują się tam sale konferencyjne z zapleczem kuchennym i socjalnym oraz archiwum; powierzchnia ta od połowy 2018 r. jest przez Sprzedającego wynajmowana.

W przypadku Pozostałych obiektów także minęły co najmniej 2 lata od momentu, w którym Spółka lub najemcy zaczęli z nich korzystać. Pozostałe obiekty służą bowiem możliwości prawidłowego korzystania z Budynku – np. dojścia do wejścia, zjazdu do podziemia, itd. – i są nieoderwalnie związane z bieżącym korzystaniem z Budynku.v

Sprzedający opodatkowuje usługi wynajmu powierzchni w Budynku podatkiem VAT ze stawką 23%.

Obecnie w Budynku zakończono prace budowlane polegające na przebudowie poziomu -1. Wartość nakładów na przebudowę nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku ustalonej dla potrzeb podatku dochodowego. Sprzedający odlicza podatek VAT naliczony związany z nabyciem towarów i usług na potrzeby przebudowy.

Spółka zawarła z Kupującym list intencyjny oraz zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży na mocy której Sprzedający zobowiąże się sprzedać Kupującemu Nieruchomość. Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami opisanymi szczegółowo w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”) ma nastąpić w 2019 r.

Opis elementów Transakcji

W wyniku przeprowadzenia Transakcji Kupujący kupi prawo użytkowania wieczystego Gruntu, wraz z własnością posadowionych na nim Budynku i Pozostałych obiektów.

Ponadto, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 t.j. ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunki najmu wynikające z umów najmu powierzchni w Budynku zawartych przez Spółkę z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego także inne elementy (własność rzeczy, prawa), które są immanentnie związane z Nieruchomością, w szczególności::

*   prawo własności rzeczy ruchomych lub wyposażenia znajdującego się w Budynku, a które są wymagane do eksploatacji Budynku, będące własnością Sprzedającego (m.in. kluczy, sterowników, pilotów),
*   umowy najmu, dokumenty zabezpieczeń dostarczone przez najemców (obejmujące gwarancje bankowe, gwarancje spółki dominującej oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) i gwarancje budowlane udzielone przez wykonawców robót budowlanych na Nieruchomości,
*   majątkowe prawa autorskie do projektów przygotowanych na potrzeby budowy Budynku, w szczególności do projektu budowlanego,
*   prawa wynikające z wszelkich gwarancji dotyczących jakości budowy obowiązujące na dzień Transakcji, udzielone przez wykonawcę w odniesieniu do Budynku/Nieruchomości,
*   majątkowe prawa autorskie i prawo ochronne do znaku towarowego oraz ewentualnie prawa do domen internetowych,
*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczeń dostarczonych przez najemców jako zabezpieczenie wykonania ich zobowiązań z tytułu umów najmu (obejmujące gwarancje bankowe, gwarancje spółki dominującej oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz zobowiązania do rozliczenia depozytów najemców oraz kwot zatrzymanych związanych z wykonanymi na Nieruchomości robotami budowlanymi,
*   wszystkie prawa i obowiązki wynajmującego z tytułu umów najmu, w stosunku do części pomieszczeń, które nie zostały przekazane odpowiedniemu najemcy (jeśli będzie to miało zastosowanie),
*   prawa i obowiązki wnikającej z umowy najmu miejsc parkingowych w lokalu garażowym usytuowanym w sąsiednim budynku,
*   kopie wszystkich ksiąg i ewidencji dotyczących Nieruchomości oraz usług świadczonych na Nieruchomości,
*   wszystkie podręczniki oraz inne instrukcje dotyczące eksploatacji lub utrzymania Budynku lub dowolnej jego części, lub dowolnych maszyn, urządzeń lub sprzętu znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego,
*   oryginały umów, gwarancji lub innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, dotyczących projektu, budowy, pomiarów, instalacji, zmian, napraw lub konserwacji (w zależności od przypadku) Budynku lub jego dowolnej części, lub maszyn lub sprzętu znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość, lub jakichkolwiek rzeczy służących Nieruchomości, w tym dowolnej budowli lub mediów lub innej instalacji obsługującej Nieruchomość,
*   wszelkie plany, rysunki, projekty znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (włącznie z planami architektoniczno-budowlanymi lub projektem wykonawczym) całości lub dowolnej części Nieruchomości, Budynku, jakichkolwiek instalacji wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych mediów znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość,
*   świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku,
*   wszelkie inne istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności:

*   praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego o dostawę mediów (takich jak woda, prąd, gaz) i innych umów zawartych z usługodawcami na świadczenie usług związanych z eksploatacją Nieruchomości (takich jak sprzątanie, bieżące konserwacje, ochrona fizyczna),
*   praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego),
*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie,
*   praw i obowiązków z umów ubezpieczeniowych,
*   praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu hipotecznego na finansowanie inwestycji w Nieruchomość,
*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe, umów o doradztwo prawne, itp.,
*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego,
*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,
*   firmy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   umów z pracownikami lub zakładu pracy Spółki, gdyż Spółka nie zatrudnia pracowników,
*   zarząd Spółki nie zostanie przeniesiony na Kupującego.

Po dniu Transakcji Sprzedający złoży oświadczenia o wypowiedzeniu umów o świadczenie usług, w tym umów o dostawy mediów, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomością. Aby jednak nie wystąpiła przerwa w dostawach mediów do Nieruchomości, strony będą koordynować swoje działania i współpracować ze sobą w dobrej wierze po dniu Transakcji, w szczególności zaś Kupujący zwróci Sprzedającemu wszelkie koszty związane z dostawą mediów do Nieruchomości do dnia wygaśnięcia stosownej umowy, na podstawie której dostarczane były dane media lub dnia zawarcia przez Kupującego nowej umowy z odpowiednim dostawcą mediów (w zależności, które z tych zdarzeń nastąpi wcześniej).

Ponadto, wszystkie koszty dotyczące Nieruchomości, łącznie z kosztami konserwacji, napraw, podatków i dostaw wszelkiego rodzaju mediów, należne w okresie do dnia Transakcji lub z nim związane, zostaną poniesione wyłącznie przez Sprzedającego i Kupujący nie będzie odpowiedzialny za ich pokrycie. Z kolei wszystkie dochody dotyczące Nieruchomości, w tym dochody z umów najmu, należne w okresie do dnia Transakcji lub z nim związane, będą płatne wyłącznie Sprzedającemu, a te należne w okresie od dnia Transakcji będą płatne wyłącznie Kupującemu.

Dodatkowe kwestie dotyczące Nieruchomości i Transakcji

Nieruchomość ani żadna jej część nie jest wyodrębniona organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Ponadto Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości lub jej części. Jednocześnie przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla Nieruchomości.

Po Transakcji, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku na cele komercyjne, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym celu będzie jednak musiał uzupełnić grupę nabytych składników o dodatkowe elementy (np. umowy z dostawcami mediów) potrzebne do prowadzenia takiej działalności.

Sprzedaż Nieruchomości będzie udokumentowana fakturą VAT (fakturami VAT) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego i dostarczoną (dostarczonymi) Kupującemu w dniu Transakcji.

Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, tj. oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT i zawierającego wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

Sprzedający jak i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji.

Natomiast w piśmie z dnia 24 stycznia 2019 r. (data wpływu 29 stycznia 2019 r.) – będącym uzupełnieniem wniosku – Wnioskodawca wskazał jak niżej.

W odpowiedzi na pytanie o treści: „Czy od momentu uzyskania przez Wnioskodawcę decyzji na użytkowanie Budynku, tj. od dnia 20 czerwca 2013 r., Wnioskodawca rozpoczął użytkowanie całego Budynku w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (należy szczegółowo wyjaśnić)?” Wnioskodawca na wstępie podkreślił, że przedmiotowe pozwolenie na użytkowanie jest jedynym pozwoleniem, które było wymagane dla całego Budynku (w tym wszystkich pomieszczeń w Budynku) innych budowli znajdujących się na Gruncie. Z perspektywy przepisów prawa budowlanego pozwolenie na użytkowanie daje Sprzedającemu możliwość zgodnego z prawem użytkowania Budynku oraz Pozostałych obiektów związanych z eksploatacją Budynku.

Za wyjątkiem części powierzchni użytkowej Budynku znajdującej się na poziomie -1, pozostała powierzchnia Budynku była lub/i jest w całości wykorzystywana w działalności opodatkowanej Sprzedającego – jest/była ona przedmiotem wynajmu lub jest/była używana przez Spółkę na potrzeby własne, a pierwszy najem/wykorzystanie tej powierzchni miał miejsce co najmniej 2 lata temu.

Natomiast powierzchnia użytkowa znajdująca się na poziomie -1 Budynku obejmująca:

*   miejsca parkingowe – jest przedmiotem wynajmu w całości, a najem tej powierzchni w całości miał miejsce co najmniej 2 lata temu,
*   pozostałą powierzchnię (ok. 667 m2, co stanowi ok. 15,8% powierzchni użytkowej Budynku), w ramach której:
    *   101 m2 były od 2013 r. przedmiotem wynajmu, tj. upłynęły ponad 2 lata od momentu, w którym powierzchnia ta zaczęła być faktycznie użytkowana,
    *   143 m2 na przełomie lat 2017/2018 zostały przearanżowane i obecnie znajdują się tam sale konferencyjne z zapleczem kuchennym i socjalnym oraz archiwum – jest ona przez Sprzedającego wynajmowana i nie upłynęły jeszcze 2 lata od momentu, kiedy powierzchnia ta została po raz pierwszy wynajęta (połowa 2018 r.), wcześniej nie była też wykorzystywana przez Sprzedającego w ten sposób, że prowadził on w niej swoje biuro, magazyn, pomieszczenie socjalne, itp.,
    *   423 m2 (co stanowi ok. 10% powierzchni użytkowej Budynku), która od czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku nie została skomercjalizowana (wynajęta) i nie jest (nie była) także wykorzystywana przez Sprzedającego w ten sposób, że prowadził on w niej swoje biuro, magazyn, pomieszczenie socjalne, itp., choć nie ma ku temu przeszkód natury prawnej. Powierzchnia ta była jest przeznaczona pod wynajem, jednak na moment składania wniosku nie znalazł się jeszcze żaden najemca, z którym zawarta byłaby umowa najmu tej powierzchni.

Z kolei wszelkie części wspólne Budynku (takie jak klatki schodowe, korytarze, toalety, pomieszczenia techniczne, itd.) po oddaniu Budynku do użytkowania na podstawie przedmiotowego pozwolenia był użytkowane przez najemców lub Sprzedającego dla potrzeb prowadzonej działalności.

Ponadto udzielając odpowiedzi na pytania o treści:

1.  „Czy na budowle, które wchodzą w skład Nieruchomości, Wnioskodawca poniósł wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej? Przy czym należy mieć na uwadze, że dla potrzeb podatku od towarów i usług w celu ustalenia, czy nakłady na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej danego budynku/budowli, należy poszczególne wydatki zsumować i gdy zsumowane wydatki przekroczą 30% wartości początkowej, podwyższyć o nie wartość początkową i kolejne ulepszenia odnosić już do tej nowej wartości początkowej.
2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej, należy wskazać, kiedy wydatki te zostały poniesione?
3.  Czy po dokonanym ulepszeniu budowli zostały one oddane do użytkowania w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i czy od tego momentu do chwili jego sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Powyższych informacji należy udzielić oddzielnie dla każdej budowli znajdującej się na działce nr 84/4.”

Wnioskodawca wskazał, że: „Wszystkie Budowle znajdujące się na Gruncie zostały wybudowane w latach 2011-2013 wraz z realizacją prac budowlanych dotyczących Budynku. Następnie, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (w tym wszystkich pomieszczeń w Budynku) i innych budowli znajdujących się na Gruncie, w 2013 r. rozpoczęło się użytkowanie Budowli, tj. są one od ponad 2 lat wykorzystywane przez Spółkę i/lub najemców zgodnie z ich przeznaczeniem.

Od momentu oddania do użytkowania po wybudowaniu na Budowlach nie były prowadzone żadne prace, które skutkowałyby zwiększeniem ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym”.

Ponadto udzielając odpowiedzi na pytanie o treści: „Czy urządzenia budowlane, których właścicielem jest Wnioskodawca są związane z Budynkiem i zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem?” Wnioskodawca poinformował, że „W świetle przepisów prawa budowlanego przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Pozostałe obiekty wskazane w wniosku o wydanie interpretacji, tj. Budowle i urządzenia budowlane znajdujące się na Gruncie, umożliwiają prawidłowe korzystanie z Budynku – np. dojście do wejścia, zjazd do podziemia, itd. – i funkcjonalnie są związane z Budynkiem i bieżącym korzystaniem z niego. Zatem zapewniają one możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Związanie z budynkiem nie oznacza jednak, że w każdym przypadku urządzenie budowlane jest fizycznie połączone z budynkiem w takim rozumieniu, że stanowi jego część składową. Będzie tak np. w przypadku ogrodzenia, które jest urządzeniem budowalnym, które okala działkę, ale zasadniczo nie styka się z bryłą budynku”.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania (oznaczone we wniosku nr 1-3).

1.  Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów Ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?
2.  Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku (dotyczy części Budynku, która została już zasiedlona po raz pierwszy ponad 2 lata przed dniem Transakcji) i Pozostałych obiektów przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej?
3.  Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku (dotyczy części Budynku, która została już zasiedlona po raz pierwszy ponad 2 lata przed dniem Transakcji) i Pozostałych obiektów przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej Ustawą o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
2.  W przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku (dotyczy części Budynku, która została już zasiedlona po raz pierwszy ponad 2 lata przed dniem Transakcji) Pozostałych obiektów przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej.
3.  W przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku (dotyczy części Budynku, która została już zasiedlona po raz pierwszy ponad 2 lata przed dniem Transakcji) i Pozostałych obiektów przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości?

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający jako strony Transakcji będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 w związku z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej występują z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji. Potwierdzenie, że planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wypływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Sprzedającego oraz rozliczenia podatku VAT od Transakcji. Z punktu widzenia Kupującego, z kolei, będzie wpływało to na skorzystanie z prawa do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny. Ponadto, potwierdzenie kwestii opodatkowania Transakcji podatkiem VAT będzie wpływać bezpośrednio na wysokość ceny należnej za Nieruchomość (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT). Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

W zakresie pytania nr 1:

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towary zostały dla celów VAT zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Za dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Jednocześnie w art. 6 Ustawy o VAT znajduje się zamknięty katalog czynności, do których nie stosuje się przepisów Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT. Zdaniem Zainteresowanych wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa polskiego i Unii Europejskiej

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż – dla celów podatku VAT – konieczne jest odniesienie się do jego definicji zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Składniki materialne i niematerialne tworzące przedsiębiorstwo powinny przy tym pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Kluczowe jest bowiem to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi jego składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

Nie można zatem uznać za przedsiębiorstwo grupy składników majątkowych i niemajątkowych z tego tylko tytułu, że są one w posiadaniu jednej osoby, jeżeli nie obejmują ona wszystkich istotnych składników, które umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej za ich pomocą. W szczególności przedsiębiorstwem nie będzie grupa składników, które należy uzupełnić o inne elementy w tym celu, aby móc kontynuować prowadzenie określonej działalność w oparciu o taki „uzupełniony” zespół.

Ustawa o VAT zawiera natomiast własną definicję pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż definicję ZCP spełnia tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, (w tym zobowiązań), który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

*   jest wyodrębniony organizacyjnie,
*   jest wyodrębniony finansowo,
*   jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz
*   mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Takie stanowisko w zakresie kryteriów decydujących o istnieniu ZCP potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 9 grudnia 2015 r., sygn. IBPB-1-2/4510-593/15/BG, w której zostało stwierdzone, iż: „(\`(...)\`) status zorganizowanej części przedsiębiorstwa posiada tylko taka część mienia przedsiębiorstwa, która spełnia łącznie następujące warunki:

*   stanowi zespól składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań),
*   jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze.”.

W ocenie Zainteresowanych, brak spełnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Konieczność łącznego spełnienia wyżej wymienionych przesłanek została potwierdzona w orzecznictwie oraz stanowiskach organów podatkowych, np. w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 26 stycznia 2016 r., sygn. I SA/Wr 1823/15 oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 5 listopada 2015 r., sygn. ITPB3/4510-527/15-2/AD, w której organ wskazał, iż: „Brak zaistnienia którejkolwiek z (\`(...)\`) przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.” (przywołany wyrok i interpretacja indywidualna znajdują w tym przypadku zastosowanie z uwagi na identyczność definicji legalnych ZCP w ustawie o VAT oraz ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych).

W orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych podkreśla się, że dla istnienia ZCP istotne jest organizacyjne i finansowe wyodrębnienie danego zespołu składników majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 27 września 2011 r., sygn. I FSK 1383/10, wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12 czy wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15). Ponadto, jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji z dnia 30 października 2012 r., sygn. ITPP2/443-966/12/AK: „(\`(...)\`) aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.”.

Zainteresowani zwracają również uwagę na tezę wyrażoną przez NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 (sygn. I FSK 1316/15), gdzie zostały poddane analizie elementy istotne z punktu widzenia definicji ZCP, zamieszczonej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. We wspomnianym wyroku NSA wskazał, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u.

Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich Sprzedającej, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Sprzedającej.”.

Jednocześnie, w orzecznictwie podkreśla się, że sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej – bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa – nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT (np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1090/12).

Pojęcie przedsiębiorstwa oraz ZCP było także przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Jak wynika z wyroku TSUE z dnia 10 listopada 2011 r., sygn. Schriever C-444/10 z przedsiębiorstwem bądź ZCP mamy do czynienia w sytuacji gdy dochodzi do przeniesienia zespołu składników majątkowych, o ile: „przekazane aktywa są wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej”.

Podsumowując, ZCP (podobnie jak przedsiębiorstwo) tworzą składniki, będące we wzajemnych szczególnego rodzaju relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa

Zdaniem Zainteresowanych nie można uznać za przedsiębiorstwo zespołu składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie ona obejmować wszystkich istotnych składników majątku sprzedającego niezbędnych do tego, aby za ich pomocą móc kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej. W szczególności przedsiębiorstwem nie będzie grupa składników, którą należy dopiero uzupełnić o inne istotne składniki w tym celu, aby móc kontynuować za ich pomocą prowadzenie określonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach planowanej pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Transakcji przedmiotem sprzedaży będą tylko niektóre składniki należące obecnie do przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. Nieruchomość i elementy immanentnie z nią związane. Jednocześnie szereg istotnych elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego nie zostanie przeniesionych na Kupującego. Dotyczy to, w szczególności:

*   praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego o dostawę mediów (takich jak woda, prąd, gaz) i innych umów zawartych z usługodawcami na świadczenie usług związanych z eksploatacją Nieruchomości (takich jak sprzątanie, bieżące konserwacje, ochrona fizyczna),
*   praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego),
*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie,
*   praw i obowiązków z umów ubezpieczeniowych,
*   praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu hipotecznego na finansowanie inwestycji w Nieruchomość,
*   praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe, umów o doradztwo prawne, itp.,
*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego,
*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,
*   firmy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   umów z pracownikami lub zakładu pracy Spółki, gdyż Spółka nie zatrudnia pracowników,
*   zarząd Spółki nie zostanie przeniesiony na Kupującego.

Transakcji nie będzie zatem towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na przedsiębiorstwo Sprzedającego i tworzących wraz z Nieruchomością zespół (całość gospodarcza) elementów, który obecnie jest zdolny do wypełniania funkcji gospodarczych takich jak wynajem powierzchni komercyjnych w kompleksach biurowych.

Należy bowiem podkreślić, że do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w kompleksach biurowych, usługowych lub handlowych konieczne jest zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z pozyskaniem najemców, ich utrzymaniem i bieżącą obsługą, zarządzaniem nieruchomością, jej obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług niezbędnych do bezpiecznego i właściwego korzystania z obiektu (np. sprzątanie, wywóz nieczystości, monitoring przeciwpożarowy). W przypadku Sprzedającego realizacja tych funkcji została zlecona wykwalifikowanym podmiotom, jednak w ramach Transakcji prawa i obowiązku z umów w tym zakresie nie przejdą na Kupującego.

Dlatego, aby Kupujący mógł w oparciu o nabytą Nieruchomość kontynuować działalność obejmującą najem powierzchni w Budynku, konieczne będzie samodzielne zapewnienie przez niego realizacji istotnych funkcji związanych z Nieruchomością lub zawarcie umów na świadczenie takich usług na jego rzecz. W szczególności Kupujący będzie musiał zapewnić Nieruchomości dostawy mediów, ubezpieczyć Nieruchomość, czy wybrać nowego zarządcę nieruchomości. Dzień Transakcji będzie też wyraźnie rozgraniczał okresy, za które Sprzedającemu i Kupującemu przysługują dochody z tytułu umów najmu oraz okresy za które Zainteresowani będą zobowiązani ponosić koszty utrzymania i eksploatacji Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, należy dojść do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie wypełnia definicji przedsiębiorstwa z uwagi na to, że zbywane składniki przedsiębiorstwa Spółki, w tym Nieruchomość, nie są wystarczające do tego, aby przy ich wykorzystaniu, bez uzupełniania ich o dodatkowe elementy, Kupujący mógł kontynuować działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu sprzedaży jako ZCP

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Ponadto Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Jednocześnie przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie będą spełniać warunku wyodrębnienia finansowego i organizacyjnego, o którym mowa w definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Co więcej, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Tymczasem, jak już zostało wskazane powyżej, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego, które wraz z Nieruchomością dopiero tworzą całość zdolną i umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu. W opinii Zainteresowanych nie można tym samym uznać, że nabywane przez Kupującego składniki majątku Sprzedającego będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym najmem powierzchni w Budynku, gdyż Kupujący będzie musiał je uzupełnić o dodatkowe środki/składniki, aby móc kontynuować prowadzenie takiej działalności.

W rezultacie, należy uznać, że Nieruchomość nie wypełnia również definicji ZCP.

Podsumowanie

Mając na uwadze definicję przedsiębiorstwa oraz ZCP na gruncie przepisów o podatku VAT, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z przynależnymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi objętymi Transakcją nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części. W związku z powyższym przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 2:

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednocześnie na równi z gruntem dla potrzeb zastosowania tego przepisu należy traktować prawo użytkowania wieczystego gruntu, które podobnie jak grunt stanowi towar w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Innymi słowy, przy dostawie budynków i budowli wartość gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania a tym samym grunt lub prawo użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegał opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli, tj. podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak budynek lub budowla.

W przedmiotowym przypadku należy przeanalizować, czy w ramach odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania, sprzedaż Nieruchomości mogłaby korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a albo art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Konsekwentnie, ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (czy też zwolniona) wymaga analizy, czy jedno z tych zwolnień znajdzie zastosowanie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega m.in. dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-308116), TSUE wskazał, że:

„Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się także NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.”.

Jednocześnie biorąc pod uwagę wyrok WSA w Gliwicach z dnia 24 lipca 2018 r., sygn. akt III SA/Gl 256/16 zgodnie, z którym definicja „pierwszego zasiedlenia” powinna brzmieć następująco:

pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu (rozumianego jako synonim przebudowy), jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie (przebudowę), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z tych też względów wykładnia przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT uznająca, że aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku musi dojść do oddania go po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem) jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 dyrektywy 112 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika jednak również to, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

1.  po uzyskaniu w dniu 20 czerwca 2013 r. zgody na użytkowanie Budynku znajdujące się w nim powierzchnie biurowe, usługowe i handlowe (za wyjątkiem części powierzchni użytkowej Budynku na poziomie -1) były wynajmowane na rzecz najemców lub używane dla potrzeb działalności gospodarczej Sprzedającej i od rozpoczęcia ich użytkowania upłynął okres dłuższy niż 2 lata,
2.  części wspólne Budynku oraz Pozostałe obiekty także były od tego czasu użytkowane przez najemców lub Sprzedającego,
3.  zwiększenie wartości początkowej Budynku w 2018 r. w związku z trwającą przebudową poziomu -1 i 0 nie przekroczy 30% jego wartości początkowej.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Budynku (za wyjątkiem części powierzchni użytkowej Budynku na poziomie -1) i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jako dostawa budynków i budowli, w przypadku których doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Należy również zauważyć, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, bowiem w myśl art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Pozostałych obiektów przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Pozostałych obiektów, tj. oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT i zawierającego wszystkie elementy o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

Zainteresowani zwracają również uwagę na fakt, że w odniesieniu do sprzedaży Budynku (za wyjątkiem części powierzchni użytkowej Budynku na poziomie -1) i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości nie powinno mieć zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwolniona od VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. takich których dostawa następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Skoro dostawy Budynku (za wyjątkiem części powierzchni użytkowej Budynku na poziomie -1) i Pozostałych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości będą w całości objęte zakresem zwolnienia (z opcją opodatkowania) przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z uwagi na upływ okresu 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, nie znajdzie w tym przypadku zastosowania.

Co się zaś tyczy części powierzchni użytkowej Budynku na poziomie -1 (tj. powierzchni, która nigdy nie była wynajmowana ani wykorzystywana na potrzeby własne Sprzedającego oraz powierzchni zajętej na sale konferencyjne i archiwum, która jest wynajmowana od połowy 2018 r.), to zdaniem Zainteresowanych, w odniesieniu do tej części Budynku nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, gdyż w ramach Transakcji dojdzie do dostawy tej części Budynku w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed upływem 2 lat od tego momentu. Z tego względu należy przeanalizować, czy w takim przypadku do tej części Budynku zastosowanie może znaleźć zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, którego zastosowanie wymaga spełnienia łącznie dwóch warunków, tj. aby:

*   w stosunku do tej części Budynku Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   Sprzedający nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tej części Budynku.

Jak jednak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno przy nabyciu prawa użytkowania Gruntu i elementów budowlanych „starego” budynku jak i zakupie towarów i usług na potrzeby przebudowy, rozbudowy i nadbudowy Budynku Sp. z o.o. (którego następcą prawnym jest Sprzedający) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących odpowiednio aport oraz zakupów towarów i usług związanych z przebudową, rozbudową i nadbudową Budynku, także w odniesieniu do części powierzchni użytkowej Budynku na poziomie -1. Ponadto wydatki na zakup towarów i usług związanych z przebudową, rozbudową i nadbudową Budynku przekraczały 30% jego wartości początkowej.

W rezultacie, zdaniem Zainteresowanych, w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Budynku w części dotyczącej powierzchni użytkowej na poziomie -1, która nigdy nie była wynajmowana a także części powierzchni zajętej na sale konferencyjne i archiwum, która jest wynajmowana od połowy 2018 r., nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani pkt 10a Ustawy o VAT.

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Budynku i Pozostałych obiektów nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Aby dostawa towaru była objęta zwolnieniem na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

*   towar musiał być wykorzystywany przez zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,
*   zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Tymczasem Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia Gruntu, od zakupów towarów i usług związanych z przebudową, rozbudową i nadbudową Budynku oraz budową Pozostałych obiektów oraz to, że Nieruchomość służyła działalności opodatkowanej podatkiem VAT, w analizowanym przypadku przy dostawie Nieruchomości nie zostaną również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, po tym jak Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku (dotyczy części Budynku, która została już zasiedlona po raz pierwszy ponad 2 lata przed dniem Transakcji) i Pozostałych obiektów przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Pozostałych obiektów, sprzedaż Budynku (w całości) i Pozostałych obiektów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto, z uwagi na to, że z podstawy opodatkowania budynku lub budowli nie wyłącza się wartości gruntu, także dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu będzie podlegać „pośrednio” opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. wartość Gruntu zwiększy podstawę opodatkowania Budynku i Pozostałych obiektów, których dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Finalnie, zdaniem Zainteresowanych, ponieważ Budynek i Pozostałe obiekty nie są obiektami budownictwa mieszkaniowego, dla tej dostawy zastosowanie znajdzie stawka podstawowa podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT, która do końca 2018 r. (w związku z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT) wynosi 23%.

W zakresie pytania nr 3:

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

1.  podatnik otrzymał fakturę,
2.  w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w takim terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jednocześnie w art. 88 Ustawy o VAT ustawodawca określił okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedno z tych okoliczności to sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, iż:

1.  planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów Ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,
2.  dostawa części Budynku w postaci powierzchni na poziomie -1, która nigdy nie była wynajmowana ani wykorzystywana na potrzeby własne Sprzedającego oraz powierzchni zajętej na sale konferencyjne i archiwum, która jest wynajmowana od połowy 2018 r., nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT,
3.  Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży (dostawy) Budynku (dotyczy części Budynku, która została już zasiedlona po raz pierwszy ponad 2 lata przed dniem Transakcji), Pozostałych obiektów oraz „pośrednio” prawa użytkowania Gruntu, na którym te się znajdują,

– wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w celu udokumentowania Transakcji nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej Transakcję należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Należy zaznaczyć, że na moment Transakcji Kupujący będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Budynku na cele komercyjne i świadczone w tym zakresie przez Kupującego usługi najmu będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującą Transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na fakturze, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na takiej fakturze powstanie w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę od Sprzedającego (tj. w miesiącu Transakcji) lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całą kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego celem udokumentowania sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej uznania planowanej Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT;
*   **prawidłowe** – w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT wg stawki podstawowej, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT;
*   **prawidłowe** – w części dotyczącej prawa do odliczenia przez Kupującego całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki podatkowoprawne tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto, należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Odpowiedź na pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie/została udzielona odrębnym pismem.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.