Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IP-PB3-423-281/07-2/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2007-12-19
Teza: Przychodem należnym ze sprzedaży nieruchomości jest przychód z tytułu przeniesienia własności na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Zaliczki na poczet ceny nie są przychodem.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; data; nieruchomości; podpis; przeniesienie; przychód-powstanie przychodu; własność; własność-przeniesienie własności rzeczy
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 11 września 2007 r. (data wpływu 1 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie powstania przychodu w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie powstania przychodu w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:**

Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej buduje i sprzedaje lokale mieszkalne i użytkowe. W trakcie trwania budowy Spółka zawiera przedwstępne umowy sprzedaży, w których nabywcy zobowiązują się do uiszczania zaliczek na poczet ceny sprzedaży lokalu wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym oraz części wspólnych. Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynku lokale przekazywane są protokołami zdawczo – odbiorczymi kupującym. Następnie po zapłaceniu całej kwoty sprzedaży sporządzane są akty notarialne przeniesienia własności tych lokali. Datę podpisania aktów notarialnych Spółka traktuje jako datę powstania przychodów w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

Czy Spółka prawidłowo uznaje zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, dzień podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości (lokalu), jako datę powstania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem wnioskodawcy, za datę powstania przychodu, zgodnie z art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), uważa się z zastrzeżeniem ust. 3c i 3d dzień wystawienia faktury, nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe (…).W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie, gdy umowa dojdzie do skutku, tj. zostanie zawarta umowa, na podstawie której sprzedawca przeniesie na kupującego własność rzeczy i wyda ją, zaś kupujący tę rzecz odbierze. Przy czym przychód z działalności gospodarczej ma miejsce w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie. Zgodnie z normami prawa cywilnego wydanie lokalu, otrzymanie zaliczki czy fakt oddania budynku (lokalu) do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zaś art. 158 kodeksu cywilnego określa formę czynności prawnej. Stosownie do powołanego powyżej art. 158, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku sprzedaży nieruchomości przychód powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność, bo dopiero w tej dacie sprzedaż uważa się za dokonaną, podczas gdy umowa przedwstępna nie wywiera żadnych skutków na gruncie prawa podatkowego, pozostaje jedynie przyrzeczeniem zawarcia umowy kupna sprzedaży. Również wydanie nieruchomości (lokalu) protokołem zdawczo – odbiorczym nabywcy przed podpisaniem aktu notarialnego nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości (lokalu). Tym samym Spółka uważa, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości (lokali), datą powstania przychodu jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

Stosownie do postanowień art. 12 ust. 4 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostawy towarów i usług, które zostaną wykonane w następnym okresie sprawozdawczym. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodem, jeżeli nie są one zapłatą za wykonanie świadczenia, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet świadczenia. Zgodnie z normami prawa cywilnego wypłata zaliczki nie przenosi własności nieruchomości, tym samym nie doszło do wykonania zawartej umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, Spółka uważa iż otrzymanie zaliczek na poczet ceny sprzedaży lokali, których własność zostanie przeniesiona aktami notarialnymi w późniejszym okresie, nie stanowi przychodu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

**Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:**

Stosownie do postanowień art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Przepis art. 12 ust. 3a ww. ustawy wyraża zasadę, że za datę powstania przychodu uważa się dzień wydania rzeczy. Moment wydania rzeczy określają przepisy ogólnego prawa kodeksu cywilnego regulujące przeniesienie własności.

Przez wydanie rzeczy, w przypadku budynków czy lokali, należy rozumieć ich sprzedaż. Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

W świetle powyższych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna – sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.Wykładnia gramatyczna tego przepisu prowadzi do wniosku, że zaliczki nie stanowią przychodu tylko w przypadku, gdy zostały pobrane lub zarachowane na poczet dostawy towarów oraz świadczenia usług. Art. 12 ust. 4 pkt 1 nie obejmuje swoim zakresem zaliczek i przedpłat na nabycie praw majątkowych. Prowadzi to więc do wniosku, iż wpłaty zaliczek czy przedpłat na poczet zbycia praw majątkowych mogą stanowić przychód, który powstaje w momencie określonym w art. 12 ust. 3a.

Stosownie do postanowień wymienionego art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przy określaniu daty powstania przychodów należnych decydujące znaczenie ma wydanie rzeczy, zbycie prawa majątkowego lub wykonanie usługi albo częściowe wykonanie usługi. Te okoliczności w pierwszej kolejności decydują o dacie powstania przychodów należnych. Jeżeli jednak zdarzenia te wystąpią po dniu wystawienia faktury czy po dniu dokonania zapłaty należności, wówczas w dacie tych wcześniejszych okoliczności powstanie przychód należny. Zgodnie z normami prawa cywilnego wpłata zaliczek nie przenosi własności nieruchomości. W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własność prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna – sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym zaliczki otrzymane przez Wnioskodawcę przed dokonaniem zbycia prawa majątkowego (prawo wieczystego użytkowania gruntu, prawo do części wspólnych oraz prawo własności lokalu), a także przekazanie lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym kupującym przed zawarciem umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego) nie są przychodami. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności tych praw majątkowych tj. w dniu podpisania aktu notarialnego.

Reasumując przychodem należnym ze sprzedaży nieruchomości jest przychód z tytułu przeniesienia własności na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Zaliczki na poczet ceny nie są przychodem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.