Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.594.2023.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-15
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; małżeństwo; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii podlegania opodatkowaniu oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 grudnia 2023 r. (wpływ 28 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

### (…)

### 2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani są na prawach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielami nieruchomości, położonej w (…), obejmującej działkę o numerze (…) o powierzchni 1,4371 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz nieruchomości, położonej w (…), obejmującej działkę o numerze (…) o powierzchni 0,1855 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Przedmiotowe nieruchomości Zainteresowani nabyli odpowiednio na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 kwietnia 2015 r., sporządzonej przed notariuszem (…), Repertorium A nr (…) od osoby fizycznej – (…) oraz na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 kwietnia 2015 r., sporządzonej przed notariuszem (…) Repertorium A nr (…) od osób fizycznych – (…) oraz (…). Zainteresowani nabyli nieruchomości ze środków pochodzących z ich majątku wspólnego. Nieruchomości te w chwili ich nabycia nie weszły w skład będącego własnością nabywców gospodarstwa rolnego ani nie utworzyły gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Przedmiotowe nieruchomości nie są zabudowane. W chwili obecnej Zainteresowani nie wykorzystują tych nieruchomości w żaden sposób, dlatego chcieliby je sprzedać. W związku z planami związanymi ze sprzedażą nieruchomości Zainteresowani nie podejmują i nie podejmowali działań zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Zainteresowani nie podejmowali działań polegających na podziale poszczególnych działek na mniejsze, celem zwiększenia ich wartości. Przy planowanej sprzedaży Zainteresowani nie posługiwali się wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży, za wyjątkiem zwykłych form ogłoszenia, tj. poprzez umieszczenie oferty sprzedaży nieruchomości w internecie, bądź też oznaczenie nieruchomości tablicą z informacją o przeznaczeniu nieruchomości na sprzedaż. Zainteresowani podjęli decyzje o sprzedaży z uwagi na fakt, iż przedmiotowe nieruchomość są im zbędne, a nadto nie są one przez nich w jakikolwiek sposób wykorzystywane. Tym samym przedmiotowe nieruchomości stanowią dla Zainteresowanych swoisty ciężar finansowy, bowiem są oni zobowiązani je utrzymywać. Nadmienić należy, że w przeszłości Zainteresowani nie dokonali sprzedaży innej posiadanej przez nich nieruchomości. Planowana sprzedaż nieruchomości ma charakter okazjonalny i nie ma na celu zapewnienia Zainteresowanym trwałego i stałego źródła zarobkowania. Jednocześnie Zainteresowani wskazują, że (…) nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, natomiast (…) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nadto Zainteresowani wskazują, że nabycie nieruchomości KW nr (…) oraz nieruchomości KW nr (…) nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT, ani nie stanowiło czynności zwolnionej od tego podatku. Nabycie przez Zainteresowanych ww. działek nastąpiło na podstawie umów sprzedaży zawartych z osobami fizycznymi, które nie spełniały wskazanych w art. 15 ust. 1 i 2 kryteriów uznania ich za podatników podatku VAT. Zainteresowanym z tytułu nabycia ww. działek nie przysługiwało zatem prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Nadto Zainteresowani wskazują, iż przedmiotowe nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane przez nich w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej.

Zainteresowani w dniu 6 września 2023 r. zawarli z (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości pod warunkiem. W załączeniu przedłożyli Państwo odpis tej umowy. Przyczyną sprzedaży nieruchomości jest pojawienie się podmiotu zainteresowanego ich nabyciem. Wnioskodawcy udzielili pełnomocnictwa (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) do występowania w ich imieniu przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań, jakie okażą się niezbędne dla uzyskania warunków dostępu do drogi publicznej, opisanych w § 3 ust. Il lit. e ww. przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. pozwolenia na wjazdy i wyjazdy z nieruchomości według. Uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki pieniężne zostaną przeznaczone na potrzeby własne Zainteresowanych.

### Doprecyzowanie opisu sprawy

(…):

· od chwili wejścia w posiadanie działki nr (…) położonej w (…) nie korzystał z tej działki, w dalszym ciągu z niej nie korzysta i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie z niej korzystał. Działka ta nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez niego do żadnych czynności zwolnionych z podatku VAT, opodatkowanych podatkiem VAT, ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT;

· od chwili wejścia w posiadanie działki nr (…) położonej w (…) nie korzystał z tej działki, w dalszym ciągu z niej nie korzysta i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie z niej korzystał. Działka ta nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez niego do żadnych czynności zwolnionych z podatku VAT, opodatkowanych podatkiem VAT, ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

(…):

· od chwili wejścia w posiadanie działki nr (…) położonej w (…) nie korzystała z tej działki, w dalszym ciągu z niej nie korzysta i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie z niej korzystała. Działka ta nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez nią do żadnych czynności zwolnionych z podatku VAT, opodatkowanych podatkiem VAT ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT;

· od chwili wejścia w posiadanie działki nr (…) położonej w (…) nie korzystała z tej działki, w dalszym ciągu z niej nie korzysta i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie z niej korzystała. Działka ta nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez nią do żadnych czynności zwolnionych z podatku VAT, opodatkowanych podatkiem VAT ani niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

(…):

· od chwili nabycia działki nr (…) położonej w (…) nie wykorzystywał jej na cele prywatne (osobiste), w dalszym ciągu nie wykorzystuje jej w tych celach i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie jej w tym celu wykorzystywał;

· od chwili nabycia działki nr (…) położonej w (…) nie wykorzystywał jej na cele prywatne (osobiste), w dalszym ciągu nie wykorzystuje jej w tych celach i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie jej w tym celu wykorzystywał.

(…):

· od chwili nabycia działki nr (…) położonej w (…) nie wykorzystywała jej na cele prywatne (osobiste), w dalszym ciągu nie wykorzystuje jej w tych celach i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie jej w tym celu wykorzystywała;

· od chwili nabycia działki nr (…) położonej w (…) nie wykorzystywała jej na cele prywatne (osobiste), w dalszym ciągu nie wykorzystuje jej w tych celach i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie jej w tym celu wykorzystywała.

Dla działki nr (…) położonej w (…) nie została i do momentu jej sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dla działki nr (…) położonej w (…) nie została i do momentu jej sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Działka nr (…) położona w (…) znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego objęty uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 16 listopada 2023 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), w gminie (…).

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika następujące przeznaczenie działki nr (…): P/U\_D – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej.

Działka nr (…) położona w (…) znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego objęty uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 16 listopada 2023 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), w gminie (…).

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika następujące przeznaczenie działki nr (…): P/U\_D – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej.

(…):

· nie miał wpływu na przeznaczenie działki nr (…) położonej w (…) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

· nie miał wpływu na przeznaczenie działki nr (…) położonej w (…) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

(…):

· nie miała wpływu na przeznaczenie działki nr (…) położonej w (…) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

· nie miała wpływu na przeznaczenie działki nr (…) położonej w (…) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

(…):

· od chwili nabycia działki nr (…) położonej w (…) nie dokonywał zbiorów ani dostaw produktów rolnych pochodzących z tej działki, w dalszym ciągu nie dokonuje takich zbiorów ani dostaw i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie ich dokonywał;

· od chwili nabycia działki nr (…) położonej w (…) nie dokonywał zbiorów ani dostaw produktów rolnych pochodzących z tej działki, w dalszym ciągu nie dokonuje takich zbiorów ani dostaw i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie ich dokonywał.

(…):

· od chwili nabycia działki nr (…) położonej w (…) nie dokonywała zbiorów ani dostaw produktów rolnych pochodzących z tej działki, w dalszym ciągu nie dokonuje takich zbiorów ani dostaw i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie ich dokonywała;

· od chwili nabycia działki nr (…) położonej w (…) nie dokonywała zbiorów ani dostaw produktów rolnych pochodzących z tej działki, w dalszym ciągu nie dokonuje takich zbiorów ani dostaw i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie ich dokonywała.

Od chwili nabycia działka nr (…) położona w (…) nie była, nie jest i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej czynności prawnej, na podstawie której zostałaby oddana do korzystania innej osobie.

Od chwili nabycia działka nr (…) położona w (…) nie była, nie jest i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej czynności prawnej, na podstawie której zostałaby oddana do korzystania innej osobie.

W dniu 6 września 2023 r. pomiędzy (…), (…) (dalej także jako: „Zbywcy”) i (…) Sp. z o.o. (dalej także jako: „Nabywca”) została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży pod warunkiem, na podstawie której strony tej umowy zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek – prawa własności nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę nr (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz prawa własności nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę nr (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomości”) za łączną cenę (…) zł netto powiększoną o ewentualnie należny podatek VAT w terminie 90 dni od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego obszar, na którym położone są przedmiotowe nieruchomości, zgodnie z którym przeznaczone będą one na cele produkcyjne, składów i magazynów i zabudowy usługowej, najpóźniej do dnia 31 grudnia 2024 r.

(…) zobowiązali się przedłożyć do umowy przyrzeczonej:

· wypis z rejestru gruntów, wydany dla działki nr (…) oraz (…);

· zaświadczenie Starosty, z treści którego będzie wynikać, że działki nr (…) oraz (…) nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 r.;

· zaświadczenie wydane przez Burmistrza (…) o przeznaczeniu przedmiotowych działek nr (…) oraz (…) w obowiązującym miejscowym planu zagospodarowania przestrzennego na cele produkcyjne, składów i magazynów i zabudowy usługowej, z którego będzie wynikać, że przedmiotowe działki nie są położone na obszarze rewitalizacji ani specjalnej strefy rewitalizacji;

· zaświadczenie właściwych organów o niezaleganiu z należnościami publicznoprawnymi (Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Urząd Skarbowy);

· zaświadczenie z Urzędu Miasta, z którego będzie wynikać, że Zbywca uregulował podatek od nieruchomości;

· indywidualną interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT dostawy przedmiotów umowy.

Zgodnie z § 3 ust. II umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2023 r. umowa ta została zawarta pod następującymi warunkami:

· w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie będzie jakichkolwiek praw i roszczeń osób trzecich w stosunku do nieruchomości, w tym brak będzie jakichkolwiek obciążeń nieruchomości;

· w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży stan prawny i faktyczny nieruchomości wynikający z oświadczeń Zbywcy złożonych w niniejszej umowie nie ulegnie zmianie, ani też nie wyjdą na jaw okoliczności sprzeczne z tymi oświadczeniami, z zastrzeżeniem lit. c poniżej;

· do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego obszar, na którym położone są przedmiotowe nieruchomości, zgodnie z którym przeznaczone one będą na cele produkcyjne, składów i magazynów i zabudowy usługowej;

· nie stwierdzone zostanie ponadnormatywne zanieczyszczenie przedmiotowych nieruchomości skutkujące koniecznością jakiejkolwiek rekultywacji; badanie zanieczyszczenia gruntu zostanie wykonane przez Nabywcę nakładem własnym i na jego koszt;

· przedmiotowe nieruchomości będą miały dostęp do drogi publicznej – (…), w pełnej komunikacji, tzn. lewo i prawoskręt w kierunku (…), przy czym dostęp ten uzyskają najpóźniej w terminie 12 (dwunastu) miesięcy licząc od dnia podpisania niniejszej umowy;

· Nabywca uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję, wydaną przez właściwy organ, o pozwoleniu na wjazdy i wyjazdy z przedmiotowych nieruchomości według koncepcji Nabywcy, dla pojazdów o masie 40 ton;

· Nabywca zapłaci Zbywcy kwotę (…) złotych powiększoną o ewentualnie należny podatek VAT, w sposób opisany w § 8 tej umowy.

Strony umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2023 r. w treści § 3 ust. III tej umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji określonej powyżej oraz zobowiązały się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania takiej decyzji.

Strony umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2023 r. w treści § 3 ust. IV tej umowy postanowiły, że jeżeli do dnia określonego jako termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie zostaną spełnione wszystkie warunki, o których mowa powyżej, zobowiązują się podjąć w dobrej wierze negocjacje na temat przedłużenia umowy, w szczególności strony postanowiły, że w przypadku, gdy do dnia określonego jako termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, kompletne wnioski o wydanie decyzji i pozwoleń zostaną złożone, a postępowanie administracyjne o wydanie takich decyzji lub zaświadczeń będzie w toku lub zostaną wydane takie decyzje i pozwolenia, lecz nie będą ostateczne, strony przedłużają termin na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia 28 lutego 2025 r.

(…) w treści umowy przedwstępnej z 6 września 2023 r.:

· zobowiązali się nie obciążać prawa własności Nieruchomości jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich ani nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów najmu, dzierżawy, sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży dotyczących tych Nieruchomości;

· zobowiązali się udzielić Nabywcy pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań jakie okażą się niezbędne dla uzyskania warunków dostępu do drogi publicznej opisanych w § 3 ust. Il lit. e tej umowy, tj. dostępu do drogi publicznej – (…), w pełnej komunikacji, tzn. lewo i prawoskręt w kierunku (…);

· wyrazili zgodę na swobodny dostęp przedstawicieli spółki (…) sp. z o.o. lub osób przez nią upoważnionych do Nieruchomości w celu dokonania niezbędnych badań i pomiarów;

· zobowiązali się wydać przedmiot umowy w posiadanie Nabywcy w stanie wolnym od osób i rzeczy w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży po zapłacie ceny.

(…) Sp. z o.o. na mocy przedwstępna umowa sprzedaży pod warunkiem z dnia 6 września 2023 r.:

· zobowiązała się kupić Nieruchomości w przypadku ziszczenia się warunków określonych w § 3 ust. Il tej umowy lub skorzystania z prawa rezygnacji z tych warunków a także zapłacić cenę;

· zobowiązała się do bieżącego informowania Zbywcy o czynnościach podjętych na podstawie udzielonego pełnomocnictwa oraz stanie postępowania, w którym takie pełnomocnictwo zostało przedłożone oraz do przedstawienia na żądanie Zbywcy wszelkiej dokumentacji złożonej przez Nabywcę i otrzymanej przez niego w takim postępowaniu;

· ma prawo odstąpienia od tej umowy w terminie do dnia 31 grudnia 2024 r., jeżeli przeprowadzone na zlecenie Nabywcy przez niezależny podmiot badanie (…) Nieruchomości wskaże na ryzyka o charakterze prawnym lub faktycznym lub w przypadku wystąpienia na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązań hipotecznych ciążących na Nieruchomościach lub innych zobowiązań;

· ma prawo jednostronnego wskazania osoby trzeciej, w tym również spółki powiązanej kapitałowo z Nabywcą, która wstąpi w całość lub w część jej praw i obowiązków wynikających z tej umowy – do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 6 września 2023 r. (…) Sp. z o.o.:

· nie dokonała na działkach nr (…) oraz nr (…) położonych w (…) inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły lub zwiększą ich atrakcyjność;

· nie dokona na działkach nr (…) oraz nr (…) położonych w(…) inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność – do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W związku ze sprzedażą działek nr (…) oraz nr (…) położonych (…) nie udzielili żadnego innego pełnomocnictwa, oprócz pełnomocnictwa, o którym mowa we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, tj. pełnomocnictwa do występowania w imieniu (…) przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań jakie okażą się niezbędne dla uzyskania warunków dostępu do drogi publicznej opisanych w § 3 ust. Il lit. e tej umowy, tj. dostępu do drogi publicznej – (…), w pełnej komunikacji, tzn. lewo i prawoskręt w kierunku (…). We wniosku omyłkowo wskazano, że § 3 ust. Il lit. e umowy przedwstępnej, a w konsekwencji pełnomocnictwo, dotyczy uzyskania pozwolenia na wjazdy i wyjazdy z nieruchomości, co niniejszym Wnioskodawca prostuje.

Na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży z dnia 6 września 2023 r., pełnomocnik (…) nie został umocowany do podjęcia innych czynności związanych z przygotowaniem działek nr (…) oraz nr (…) położonych w (…) do sprzedaży, oprócz czynności wskazanych we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, tj. do występowania w imieniu (…) przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań jakie okażą się niezbędne dla uzyskania warunków dostępu do drogi publicznej opisanych w § 3 ust. II lit. e tej umowy, tj. dostępu do drogi publicznej – (…), w pełnej komunikacji, tzn. lewo i prawoskręt w kierunku (…). We wniosku omyłkowo wskazano, że § 3 ust. II lit. e umowy przedwstępnej, a w konsekwencji pełnomocnictwo dotyczy uzyskania pozwolenia na wjazdy i wyjazdy z nieruchomości, co niniejszym Wnioskodawcy prostują.

Z przyszłym nabywcą działek nr (…) oraz nr (…) położonych w (…) nie została i nie zostanie zawarta umowa najmu ani dzierżawy tych działek.

(…) nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży oprócz działek nr (…) oraz nr (…) położonych w (…).

(…) nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży oprócz działek nr (…) oraz nr (…) położonych w (…).

(…) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia 1 lipca 2007 r. z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, której przedmiotem jest:

· PKD 29.20.Z Produkcja nadwozi do pojazdów silnikowych; produkcja przyczep i naczep;

· PKD 25.11.Z Produkcja konstrukcji metalowych i ich części;

· PKD 25.61.Z Obróbka metali i nakładanie powłok na metale;

· PKD 33.11.Z Naprawa i konserwacja metalowych wyrobów gotowych;

· PKD 43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej;

· PKD 43.991 Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane;

· PKD 45.11.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek;

· PKD 45.191 Sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli;

· PKD 45.20.Z Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli;

· PKD 45.32.Z Sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli;

· PKD 47.76.Z Sprzedaż detaliczna kwiatów, roślin, nasion, nawozów, żywych zwierząt domowych, karmy dla zwierząt domowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach;

· PKD 49.411 Transport drogowy towarów;

· PKD 52.21.Z Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy.

Działka nr (…) położona w (…) nigdy nie była, nie jest i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez (…) w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Działka nr (…) położona w (…) nigdy nie była, nie jest i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez (…) w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Działka nr (…) położona w (…) została nabyta w celu ewentualnego wykorzystania w produkcji rolnej.

Działka nr (…) położona w (…) została nabyta w celu ewentualnego wykorzystania w produkcji rolnej.

(…) nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

(…) nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

### Pytania

1\. Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości, położonej w (…), obejmującej działkę o numerze (…) o powierzchni 1,4371 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz nieruchomości, położonej w (…), obejmującej działkę o numerze (…) o powierzchni 0,1855 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), Zainteresowani zostaną uznani za podatnika podatku VAT?

2\. Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości, położonej w (…), obejmującej działkę o numerze (…) o powierzchni 1,4371 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz nieruchomości, położonej w (…), obejmującej działkę o numerze (…) o powierzchni 0,1855 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), Zainteresowani będą zobowiązani zapłacić podatek VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ocenie Zainteresowanych, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, a zatem Zainteresowani nie zostaną uznani za podatników VAT przy dokonaniu przedmiotowej transakcji. Zainteresowani dokonując sprzedaży nieruchomości nie będą bowiem spełniali wskazanych w art. 15 ust. 1 i 2 kryteriów uznania ich za podatników podatku VAT. Dokonana przez Zainteresowanych sprzedaż będzie bowiem stanowiła zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku, w związku z tym nie będzie się ona mieścić w zakresie zainteresowania podatku VAT.

Przedmiotowa sprzedaż nie będzie miała charakteru profesjonalnego, ani zawodowego, a tylko takie działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji z z 4 marca 2019 r., 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO wskazał, że „Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług”.

W niniejszym stanie faktycznym brak jest przesłanek świadczących o aktywności Zainteresowanych w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W związku z tym zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz będzie się mieścić w ramach zarządu majątki prywatnym.

W wyroku z 6 lipca 2018 r., sygn. akt I FSK 1986/16 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż „to, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie teren przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych tych okoliczności”.

W niniejszym stanie faktycznym ciąg powyżej wskazanych okoliczności nie występuje. Zainteresowani nie nabyli nieruchomości w celach inwestycyjnych zmierzając do jej późniejszej odsprzedaży. Nadto Zainteresowani nie podejmowali i nie podejmują działań noszących wartość nieruchomości, nie wydzielają dróg wewnętrznych, nie uzbrajają działek nie uzyskują warunków zabudowy, nie występują o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę. Zainteresowani nie promują również ofert sprzedaży nieruchomości przy wykorzystaniu wielu narzędzi marketingowych. Niewątpliwe za przejaw działalności gospodarczej nie może być uznany zamiar umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym, czy zamiar skorzystania z usług biura pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości; są to bowiem w pełni standardowe czynności, jakie podejmuje każda osoba zamierzająca sprzedać nieruchomość (tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lipca 2020 r., sygn. akt I FSK 1888/17, LEX nr 3058799). W wyroku z 27 października 2021 r., sygn. akt III FSK 176/21 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „Brak jest podstaw kwalifikowania o działalności gospodarczej podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie majątkiem własnym, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie trzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą” (tak też w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 oraz w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2016 r., sygn. akt Il FSK 1423/14).

Mając zatem na uwadze powyższe, planowana przez Zainteresowanych sprzedaż nieruchomości położonej w (…), obejmującej działkę o numerze (…) o powierzchni 1,4371 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`) oraz nieruchomości, położonej w (…), obejmującej działkę o numerze (…) o powierzchni 0,1855 ha, dla której Sąd Rejowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, a Zainteresowani w związku z dokonaniem tej transakcji nie zostaną uznani za podatników podatku VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 20232 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Na mocy art. 196 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

W świetle art. 36 § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W oparciu o art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Stosownie do art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Państwa wątpliwość dotyczy kwestii, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości – działek nr (…) oraz nr (…) będą Państwo uznani za podatnika podatku VAT oraz czy będą Państwo zobowiązani zapłacić podatek VAT od ww. sprzedaży.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości spełnione są przesłanki do uznania Zainteresowanych za podatników podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielami nieruchomości, obejmujących działki nr (…) oraz nr (…). Przedmiotowe Nieruchomości nabyli Państwo na podstawie umowy sprzedaży z 28 kwietnia 2015 r. Nie wykorzystują Państwo tych Nieruchomości w żaden sposób, nie podejmują i nie podejmowali Państwo działań zmierzających do podniesienia wartości tych Nieruchomości. Nie podejmowali Państwo działań polegających na podziale poszczególnych działek na mniejsze, celem zwiększenia ich wartości. Przy planowanej sprzedaży nie posługiwali się Państwo wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży, za wyjątkiem zwykłych form ogłoszenia, tj. poprzez umieszczenie oferty sprzedaży nieruchomości w internecie, bądź też oznaczenie nieruchomości tablicą z informacją o przeznaczeniu Nieruchomości na sprzedaż. W przeszłości nie dokonali Państwo sprzedaży innej nieruchomości. Planowana sprzedaż Nieruchomości ma charakter okazjonalny i nie ma na celu zapewnienia Państwu trwałego i stałego źródła zarobkowania. Od chwili wejścia w posiadanie działek nr (…) i (…) nie korzystali Państwo z nich, w dalszym ciągu, do dnia planowanej sprzedaży, nie będą Państwo z nich korzystać. Od chwili nabycia przedmiotowych do sprzedaży działek nie dokonywali Państwo zbiorów ani dostaw produktów rolnych pochodzących z tych działek, w dalszym ciągu nie dokonują Państwo takich zbiorów ani dostaw. Od chwili nabycia działek nie były, nie są i do dnia planowanej sprzedaży nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej czynności prawnej, na podstawie której zostałyby oddane do korzystania innej osobie. Dla działek nr (…) i (…) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika następujące przeznaczenie dla działki: (…) P/U\_D – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej, natomiast dla działki nr (…): P/U\_D – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej. Nie mieli Państwo wpływu na przeznaczenie ww. działek wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z opisu sprawy i uzupełnienia, Pani (…) nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, natomiast Pan (…) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od 1 lipca 2007 r. z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednak przedmiotowe działki nigdy nie były, nie są i do dnia planowanej sprzedaży nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Końcowo wskazują Państwo, że nie są i nie byli Państwo rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy.

Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że 6 września 2023 r. zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży ww. Nieruchomości z (…) Sp. z o.o. Nie udzielili Państwo żadnego innego pełnomocnictwa, oprócz pełnomocnictwa, tj. pełnomocnictwa do wstępowania w imieniu Państwa przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań jakie okażą się niezbędne dla uzyskania warunków dostępu do drogi publicznej opisanych w umowy, tj. dostępu do drogi publicznej – (…), w pełnej komunikacji, tzn. lewo i prawoskręt w kierunku (…). Z przyszłym nabywcą działek nr (…) oraz nr (…) nie została i nie zostanie zawarta umowa najmu ani dzierżawy tych działek.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodek cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Wobec tego, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w ustawie Kodeks cywilny, w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo.

Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2 Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2 Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Według art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Na mocy art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Analiza sprawy w kontekście przywołanych przepisów oraz wyroku TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż Nieruchomości – działek nr (…) i nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie wystąpią przesłanki do uznania Państwa w związku z tą transakcją za podatników, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, gdyż:

\- nie wykorzystują Państwo tych Nieruchomości w żaden sposób;

\- nie podejmują i nie podejmowali Państwo działań zmierzających do podniesienia wartości tych Nieruchomości;

\- nie posługiwali się Państwo wieloma narzędziami marketingowymi, za wyjątkiem umieszczenie oferty sprzedaży nieruchomości w internecie, bądź też oznaczenie nieruchomości tablicą z informacją;

\- działki nie są przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej czynności prawnej, na podstawie której zostałyby oddane do korzystania innej osobie;

\- działki nigdy nie były, nie są i do dnia planowanej sprzedaży nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy;

\- planowana sprzedaż Nieruchomości ma charakter okazjonalny i nie ma na celu zapewnienia Państwu trwałego i stałego źródła zarobkowania;

\- nie podejmowali Państwo działań polegających na podziale poszczególnych działek na mniejsze, celem zwiększenia ich wartości.

### Ponadto udzielone przez Państwa pełnomocnictwo nie upoważnia pełnomocnika do wykonania czynności, które mogłyby zmienić charakter nieruchomości lub jej atrakcyjność dla przyszłego nabywcy, oprócz uzyskania warunków dostępu do drogi publicznej.

### W niniejszej sprawie z podpisanej umowy przedwstępnej wynika jedynie, że udzielili Państwo pełnomocnictwa Kupującemu do występowania w imieniu Państwa przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań jakie okażą się niezbędne dla uzyskania warunków dostępu do drogi publicznej, tj. dostępu do drogi publicznej – (\`(...)\`), w pełnej komunikacji, tzn. lewo i prawoskręt w kierunku (\`(...)\`).

### Odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży Nieruchomości – działek nr (\`(...)\`) i nr (\`(...)\`) należy stwierdzić, że czynności, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, które Zainteresowani podjęli, nie świadczą o aktywności Zainteresowanych jako podatników podatku VAT. Zainteresowani nie dokonują i nie będą dokonywać czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców, w szczególności działań mających uatrakcyjnić działki dla potencjalnych nabywców ani działań marketingowych.

Tym samym, dokonując sprzedaży ww. działek objętych wnioskiem nie będą Państwo działali w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Jako, że nie będą Państwo działali w charakterze podatnika podatku VAT badanie zastosowania zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działek (art. 43 ustawy) jest bezzasadne.

**Podsumowując, w związku ze sprzedażą nieruchomości, położonej w (\`(...)\`), obejmującej działkę o numerze (\`(...)\`) o powierzchni 1,4371 ha, dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`) oraz nieruchomości, położonej w (\`(...)\`), obejmującej działkę o numerze (\`(...)\`) o powierzchni 0,1855 ha, dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`), nie wystąpią Państwo w charakterze podatników podatku VAT.**

**Z uwagi na fakt, że przy planowanej sprzedaży ww. działek nie wystąpią Państwo jako podatnicy podatku VAT, sprzedaż działek nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu. Zatem nie będą Państwo zobowiązani do zapłacenia podatku VAT od tej sprzedaży, tj. opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. działek.**

**Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i nr 2 należało uznać za prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwo w złożonym wniosku. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na informacji, że (…). W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – zgodnie z art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).