Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-275/15-3/PW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-18
Teza: Skutki podatkowe nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 29 czerwca 2015 r. (data wpływu 1 lipca 2015 r.) oraz w piśmie z dnia 20 sierpnia 2015 r. (data wpływu 21 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza kupić (dalej: „Sprzedaż”) od spółki D Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”), po uprzednim wstąpieniu w prawa i obowiązki nabywcy ze zdefiniowanej poniżej Umowy Przedwstępnej (por. uwagi poniżej) prawo użytkowania wieczystego gruntów (dalej: „Nieruchomość”), przy czym dla potrzeb niniejszego wniosku pojęcie to obejmuje łącznie wszystkie niżej opisane składniki, czyli prawo użytkowania wieczystego gruntów zdefiniowanych poniżej, jako Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6 wraz z prawem własności położonych na nich budowli tj. Dróg, Stacji Transformatorowej i Uzbrojenia (zdefiniowanych poniżej). Właścicielem ww. budowli jest Zbywca.

Jednocześnie - jak wskazano także poniżej — zgodnie z Umową Przedwstępną przedmiot Sprzedaży może zostać ograniczony do prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Sprzedaż Nieruchomości została poprzedzona zawarciem w dniu 28 maja 2015 roku umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego , za numerem Repertorium A (dalej: „Umowa Przedwstępna”). W Umowie Przedwstępnej zawarto zobowiązanie zapłaty na rzecz Zbywcy części ceny tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), przy czym pierwsza część Zadatku została już zapłacona, zaś druga część Zadatku zostanie uiszczona przed dniem dokonania Sprzedaży.

Umowa Przedwstępna została zawarta pomiędzy Zbywcą a P spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Z uwagi na powyższe, celem kupna Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wstąpić w prawa i obowiązki P spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z Umowy Przedwstępnej.

W wyniku wykonania Umowy Przedwstępnej, po spełnieniu lub zrzeczeniu się zastrzeżonych w niej warunków, pomiędzy Zbywcą a Nabywcą sporządzona zostanie warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości, zawarta pod warunkiem, że Gmina B bądź Gmina Miasto P nie wykonają przysługującego im ustawowego prawa pierwokupu Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Sprzedaży obejmuje:

1.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 303/3 (dalej: „Nieruchomość 1A”), 303/7 i 302/4 (dalej: „Nieruchomość 1B”) oraz 302/3, 303/4, 303/5, i 303/9 (dalej: „Nieruchomość 1C”), , o łącznym obszarze 10,8278 ha objętych księgą wieczystą (dalej łącznie: „Nieruchomość 1”). Ponadto:
    1.  Nieruchomość 1 została nabyta przez Zbywcę w dniu 27 lipca 1994 r. na podstawie umowy sprzedaży aktem notarialnym Repertorium A , jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z tym aktem Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego m.in. działek o numerach ewidencyjnych 302/4 oraz 303;
    2.  działka o numerze ewidencyjnym 303 została podzielona geodezyjnie m.in. na działki o numerach ewidencyjnych 303/3, 303/4, 303/5, 303/7 i 303/9 (decyzja warunkowa burmistrza gminy z dnia 16 czerwca 2014 r.);
    3.  w momencie nabycia Nieruchomości 1 przez Zbywcę, na Nieruchomości 1 istniały budynki i budowle, które zostały przez Zbywcę wyburzone po dacie nabycia Nieruchomości 1, co nie zostało dotychczas w całości ujawnione w ewidencji gruntów i budynków;
    4.  zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu wsi - Etap I, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 30 sierpnia 2002 roku (dalej: „MPZP M”), z zastrzeżeniem lit e) poniżej, wszystkie działki składające się na Nieruchomość 1 są przeznaczone pod zabudowę, a w ewidencji gruntów są sklasyfikowane jako użytki stanowiące w całości tereny użytkowe (przemysłowe):
    5.  część Nieruchomości 1, to jest część działek o numerach ewidencyjnych 303/5, i 303/9, nie jest objęta opisanym powyżej MPZP M, i dla tej części przed dniem dokonania Sprzedaży zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzająca, iż wspomniana część gruntu jest przeznaczona pod zabudowę;
    6.  na Nieruchomości 1A znajduje się stacja transformatorowa wraz z urządzeniami, stanowiąca murowaną konstrukcję trwale z gruntem związaną (dalej: „Stacja Transformatorowa”), która została wybudowana przez Zbywcę po nabyciu Nieruchomości 1. Stacja Transformatorowa stanowi własność Zbywcy i będzie przedmiotem Sprzedaży. Stacja Transformatorowa jest budowlą w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”). W stosunku do Stacji Transformatorowej Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Stacji Transformatorowej). Po jej wybudowaniu Stacja Transformatorowa nie była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zbywca nie ponosił też wydatków na ulepszenie Stacji Transformatorowej. Tym samym, Stacja Transformatorowa nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.
    7.  po nabyciu Nieruchomości 1 przez Zbywcę, Nieruchomość 1B (działki 303/7 i 302/4) była przez Zbywcę wydzierżawiona osobie trzeciej wraz ze znajdującym się na Nieruchomości 1B Uzbrojeniem (zdefiniowanym poniżej). Od momentu oddania Uzbrojenia znajdującego się na Nieruchomości 1B do użytkowania osobie trzeciej (dzierżawcy) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (tj. w ramach umowy dzierżawy) upłynął okres dłuższy niż 2 lata, przy czym wspomniana umowa dzierżawy została rozwiązana (od dnia rozwiązania umowy dzierżawy również upłynął okres dłuższy niż dwa lata); tym samym budowla (Uzbrojenie) znajdujące się na Nieruchomości 1B było przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. Na Nieruchomości 1B (na działce 303/7) znajduje się również punkt ujęcia wody pitnej (dalej: „Punkt Ujęcia Wody”) stanowiący część Uzbrojenia (zdefiniowanego poniżej), wybudowany przez Zbywcę po nabyciu tej Nieruchomości. Punkt Ujęcia Wody jest od 2015 r. wydzierżawiony przez Zbywcę osobie trzeciej.
    8.  Zbywca i Nabywca (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) złożą przed dniem dokonania Sprzedaży właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia, że rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybierają opodatkowanie dostawy budowli posadowionych na Nieruchomości 1B, o którym mowa art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT;
    9.  na Nieruchomości 1 znajduje się Uzbrojenie (zdefiniowane poniżej), Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej), Stacja Transformatorowa (posadowiona na Nieruchomości 1A) oraz Punkt Ujęcia Wody stanowiący część Uzbrojenia (posadowiony na Nieruchomości 1B). Poza Uzbrojeniem (zdefiniowanym poniżej) obejmującym Punkt Ujęcia Wody, Stacją Transformatorową oraz Ogrodzeniem (zdefiniowanym poniżej), na Nieruchomości 1 nie są posadowione budynki, budowle lub ich części.
2.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 47/2, 44/1, 127/1 i 127/3, obręb 142102 1.0014, o łącznym obszarze 1,8797 ha, objętych księgą wieczystą (dalej: „Nieruchomość 2”). Ponadto:
    1.  Nieruchomość 2 została nabyta przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 27 lipca 1994 roku, Repertorium A oraz z 28 lipca 1995 roku, Repertorium A , jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przy czym część Nieruchomości 2 stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym 44/1 została nabyta jako samodzielne prawo użytkowania wieczystego;
    2.  zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obszaru , uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 25 kwietnia 2002 roku (dalej: „MPZP P”) wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości 2, są przeznaczone pod zabudowę i w ewidencji gruntów są sklasyfikowane, jako użytki stanowiące w całości tereny użytkowe (przemysłowe);
    3.  zgodnie z MPZP P, działka oznaczona numerem ewidencyjnym 47/2 jest w części położona w liniach rozgraniczających terenu komunikacji projektowanej drogi;
    4.  w momencie nabycia Nieruchomości 2 przez Zbywcę, na Nieruchomości 2 istniał budynek, który został przez Zbywcę wyburzony po dacie nabycia Nieruchomości 2, co zostało ujawnione w kartotece budynków;
    5.  na Nieruchomości 2 znajduje się Uzbrojenie (zdefiniowane poniżej) oraz Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem (zdefiniowanym poniżej) oraz Ogrodzeniem (zdefiniowanym poniżej), na Nieruchomości 2 nie są posadowione budynki, budowle lub ich części.
3.  udział Zbywcy w prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący 8153/10000, położonego w miejscowości M , stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 303/6, obręb M , o obszarze 0,2965 ha, objętą księgą wieczystą , stanowiącego drogę dojazdową (dalej: „Nieruchomość 3”), przy czym prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte przez Zbywcę jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 lipca 1994 roku, akt notarialny Repertorium A . Nieruchomość 3 jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów, jako użytki stanowiące w całości drogę, przy czym zgodnie z MPZP M część działki 303/6 jest przeznaczona pod zabudowę, zaś pozostała część nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i dla tej części przed dniem dokonania Sprzedaży zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzająca, iż wspomniana część gruntu jest przeznaczona pod zabudowę. Na Nieruchomości 3 znajduje się Uzbrojenie i Droga (zdefiniowane poniżej). Na Nieruchomości 3 nie znajduje się Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem oraz Drogą (zdefiniowanymi poniżej), na Nieruchomości 3 nie są posadowione budowle, budynie i lub ich części.
4.  udział Zbywcy w prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący 8153/10000, stanowiącego działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 44/2, o obszarze 0,0866 ha, objętą księgą wieczystą , stanowiącego drogę dojazdową (dalej: „Nieruchomość 4”), nabyty 28 lipca 1995 roku na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego Repertorium A , jako samodzielne prawo użytkowania wieczystego. Nieruchomość 4 jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów, jako użytki stanowiące w całości drogę, przy czym zgodnie z MPZP P Nieruchomość 4 jest przeznaczona pod zabudowę. Na Nieruchomości 4 znajduje się Uzbrojenie i Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem, Ogrodzeniem oraz Drogą (zdefiniowanymi poniżej), na Nieruchomości 4 nie są posadowione budowle, budynki lub ich części. Ponadto, jeśli Zbywca, który prowadzi obecnie negocjacje z właścicielem (Skarbem Państwa), stanie się użytkownikiem wieczystym poniższych działek, wpisanym do prowadzonych dla nich ksiąg wieczystych, przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość) obejmie także, znajdujące się obecnie w faktycznym posiadaniu Zbywcy, jako wchodzące w skład kompleksu nieruchomości, na którym Zbywca prowadził działalność, a nabyte przez Skarb Państwa przez zasiedzenie.
5.  prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntowych o numerze ewidencyjnym 302/6 o obszarze 0,0871 ha oraz 302/5 o obszarze 0,0314 ha, objętych księgą wieczystą (dalej: „Nieruchomość 5”) przy czym zgodnie z MPZP M Nieruchomość 5 jest przeznaczona pod zabudowę. Część Nieruchomości 5 (działka 302/6) była przez Zbywcę wydzierżawiona osobie trzeciej, przy czym umowa dzierżawy została rozwiązana. Na Nieruchomości 5 znajduje się Uzbrojenie i Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem oraz Ogrodzeniem (zdefiniowanymi poniżej), na Nieruchomości 5 nie są posadowione budowle, budynki lub ich części.
6.  prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 47/1 o obszarze 0,1153 ha, (dalej: „Nieruchomość 6”), przy czym zgodnie z MPZP P Nieruchomość 6 stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę. Na Nieruchomości 6 znajduje się Uzbrojenie i Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem oraz Ogrodzeniem (zdefiniowanymi poniżej), na Nieruchomości 6 nie są posadowione budowle, budynki lub ich części.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 (za wyjątkiem działki o numerze ewidencyjnym 44/1) i Nieruchomość 3 zostały nabyte przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 27 lipca 1994 roku, Repertorium jako składniki zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nieruchomość 4 oraz część Nieruchomości 2 stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym 44/1 zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 lipca 1995 roku, Repertorium, w formie aktu notarialnego jako samodzielne prawa użytkowania wieczystego.

Transakcja nabycia Nieruchomości 1-4 przez Zbywcę nie była opodatkowana VAT. W stosunku do transakcji nabycia Nieruchomości 1 - 4 Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6

W ocenie Wnioskodawcy Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6, na której znajduje się Ogrodzenie i Uzbrojenie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano w stanie faktycznym wniosku, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 na jego rzecz będzie opodatkowane podatkiem VAT.

Ponadto, Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6 na rzecz Nabywcy ma nastąpić w okresie krótszym niż 2 lata od momentu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz Zbywcy.

W związku z powyższym, uznając że Uzbrojenie stanowi budowlę (a zdaniem Wnioskodawcy tak jest) to Sprzedaż Nieruchomości w terminie krótszym niż 2 lata od daty ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz Zbywcy nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, jako Sprzedaż Uzbrojenia posadowionego na Nieruchomości 5 i 6 dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT) lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6 nie będzie zdaniem Wnioskodawcy objęta zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10a) albowiem Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od wydatków na budowę Uzbrojenia, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Uzbrojenia, które były wyższe o 30% od wartości początkowej tego Uzbrojenia.

Ogrodzenie

Nieruchomość, poza Nieruchomością 3, jest ogrodzona (dalej: „Ogrodzenie”). Przeważająca część Ogrodzenia w postaci płotu metalowego znajdowała się na Nieruchomości w chwili jej nabycia przez Zbywcę; jednocześnie Zbywca, ulepszając (w tym rozbudowując) Ogrodzenie, częściowo ogrodził Nieruchomość siatką na słupkach. Całość Ogrodzenia jest trwale związana z gruntem. Ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego. W stosunku do Ogrodzenia, Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie, Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie (w tym rozbudowanie) Ogrodzenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wspomniane wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej Ogrodzenia. Ogrodzenie w stanie ulepszonym było wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy) przez co najmniej 5 lat.

Drogi wewnętrzne

W chwili nabycia przez Zbywcę Nieruchomości część działek (Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4) była zajęta pod drogi wewnętrzne (drogi utwardzone płytami betonowymi), trwale z gruntem związane (dalej: „Drogi”). W stosunku do Dróg, Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie Dróg (rozbudowanie i utwardzenie Dróg asfaltem w miejsce betonowych płyt oraz wykonanie całej infrastruktury związanej z Drogami, tj. krawężników, oświetlenia, bramy wjazdowej), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki takie były wyższe niż 30% wartości początkowej Dróg. Drogi w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy), przez co najmniej 5 lat. Drogi nie były przez Zbywcę oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Drogi stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Do dnia dokonania Sprzedaży Drogi nie były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

Uzbrojenie w tym Punkt Ujęcia Wody

Nieruchomość jest uzbrojona, tj. znajduje się na niej: instalacja wodno-kanalizacyjna, telefoniczna oraz instalacja elektryczna i oświetlenie Dróg (dalej: „Uzbrojenie”). Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Zbywca jest właścicielem Uzbrojenia. Zbywca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia. W stosunku do Uzbrojenia, w tym Punktu Ujęcia Wody, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia). Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy) przez co najmniej 5 lat.

Pozostałe elementy stanu faktycznego

W związku z planowaną Sprzedażą, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Zbywcy, a związane z funkcjonowaniem Zbywcy, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą.

Należy podkreślić, iż zarówno intencją Zbywcy, jak również Nabywcy, jest objęcie planowaną Sprzedażą składnika majątkowego - Nieruchomości - nie zaś przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbywca po dokonaniu transakcji będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

Zbywca i Nabywca są zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako tacy podatnicy również w dniu dokonania Sprzedaży.

Wnioskodawca ma zamiar nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (zakup Nieruchomości jest związany z opodatkowaną działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę, z tytułu prowadzenia której Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT).

Sprzedaż zostanie udokumentowana wystawioną przez Zbywcę na rzecz Nabywcy fakturą VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawca wyjaśnia, że w zakresie Pytania Nr 3, tj. pytania dotyczącego Nieruchomości 3 i 4, przedmiotowy wniosek dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych i nie dotyczy podatku od towarów i usług.

Ponadto, w zakresie Pytania Nr 3, tj. pytania dotyczącego Nieruchomości 3 i 4, Wnioskodawca wskazuje, że w jego ocenie, Sprzedaż Nieruchomości 3 i 4 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, iż w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej wystąpi także Zbywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca (jako kupujący) będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na wystawionej przez Zbywcę fakturze VAT dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości 1 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (w szczególności zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na zasadach określonych w Ustawie VAT), z uwagi na okoliczność, że Sprzedaż Nieruchomości 1 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (Wnioskodawcy) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, zaś Nieruchomość 1 posłuży wykonywaniu przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych podatkiem VAT?
2.  Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca (jako kupujący) będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na wystawionej przez Zbywcę fakturze VAT dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości 2 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (w szczególności zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na zasadach określonych w Ustawie VAT), z uwagi na okoliczność, że Sprzedaż Nieruchomości 2 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (Wnioskodawcy) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, zaś Nieruchomość 2 posłuży wykonywaniu przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych podatkiem VAT?
3.  Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego umowa Sprzedaży Nieruchomości 3 i 4, którą Wnioskodawca (jako kupujący) ma zamiar zawrzeć ze Zbywcą będzie podlegać 2% podatkowi od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na okoliczność, że Sprzedaż Nieruchomości 3 i 4 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT?
4.  Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca (jako kupujący) będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na wystawionej przez Zbywcę fakturze VAT dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (w szczególności zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na zasadach określonych w Ustawie VAT), z uwagi na okoliczność, że Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (Wnioskodawcy) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, zaś Nieruchomość 5 i 6 posłuży wykonywaniu przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 3 dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast w zakresie pytań nr 1, 2 i 4 dotyczących podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy.

Sprzedaż Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4

Zdaniem Wnioskodawcy, umowa Sprzedaży Nieruchomości 3 i 4, którą Wnioskodawca (jako kupujący) ma zamiar zawrzeć ze Zbywcą będzie podlegać 2% podatkowi od czynności cywilnoprawnych, gdyż Sprzedaż Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

Opodatkowanie umowy Sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 Ustawy PCC, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i - w przypadku umowy sprzedaży - ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 Ustawy PCC).

Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 Ustawy PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług (z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, oraz z wyjątkiem umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych).

W związku z powyższym, w celu określenia, czy umowa sprzedaży Nieruchomości, którą Nabywca ma zamiar zawrzeć ze Zbywcą, będzie podlegać 2% podatkowi od czynności cywilnoprawnych, należy najpierw stwierdzić, czy dostawa Nieruchomości 3 i 4 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 Ustawy VAT czy też będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. W przypadku bowiem gdyby dostawa Nieruchomości 3 i 4 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy miała podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będąc jednocześnie od tego podatku zwolniona), w związku z nabyciem przez Nabywcę - w drodze umowy sprzedaży Nieruchomości 3 i 4, na Nabywcy nie ciążyłby obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy PCC).

Jednocześnie, należy podkreślić - jak już to zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego - że w zakresie Pytania Nr 3, tj. pytania dotyczącego Nieruchomości 3 i 4, przedmiotowy wniosek dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych i nie dotyczy podatku od towarów i usług.

Ponadto, w zakresie Pytania Nr 3, tj. pytania dotyczącego Nieruchomości 3 i 4, Wnioskodawca wskazuje, że w jego ocenie, Sprzedaż Nieruchomości 3 i 4 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

NIERUCHOMOŚĆ 3 I NIERUCHOMOŚĆ 4

Zdaniem Wnioskodawcy, umowa Sprzedaży Nieruchomości 3 i 4, którą Wnioskodawca (jako kupujący) ma zamiar zawrzeć ze Zbywcą będzie podlegać 2% podatkowi od czynności cywilnoprawnych, gdyż Sprzedaż Nieruchomości 3, na której znajdują się Drogi (budowla) i Uzbrojenie (budowla) oraz Nieruchomości 4, na której znajdują się Drogi (budowla), Uzbrojenie (budowla) i Ogrodzenie (urządzenie budowlane) będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Drogi znajdujące się na Nieruchomości, ze względu na ich trwałe związanie z gruntem, powinny być zdaniem Wnioskodawcy uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w chwili nabycia przez Zbywcę Nieruchomości, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 była zajęta pod Drogi (wówczas utwardzone płytami betonowymi).

Biorąc pod uwagę, że do dnia dokonania Sprzedaży Drogi nie były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości przez Zbywcę nie podlegało opodatkowaniu VAT), dopiero w momencie Sprzedaży dojdzie do pierwszego zasiedlenia Dróg w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w stosunku do Dróg Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie, Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie Dróg (rozbudowanie i utwardzenie Dróg asfaltem w miejsce betonowych płyt oraz wykonanie całej infrastruktury związanej z Drogami, tj. krawężników, oświetlenia, bramy wjazdowej), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki takie były wyższe niż 30% wartości początkowej Dróg.

Drogi w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy), przez co najmniej 5 lat.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedaż Nieruchomości 3 i Sprzedaż Nieruchomości 4 będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

Jednocześnie, należy zauważyć, że w przypadku Nieruchomości 3 (nabytej jak składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa), w analizowanej sprawie nie ma podstaw do analizy, czy poprzedniemu właścicielowi Nieruchomości (tj. podmiotowi od którego Zbywca nabył Nieruchomość) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do Dróg. Mimo, iż jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 3 została nabyta jak składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nabycie to miało miejsce w 1994 r., tj. w czasie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), która nie zawierała przepisów, wskazujących na sukcesję podatkową w przypadku zbycia przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa). Powyższe stanowisko znajduje oparcie w szczególności w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 października 2013 r., nr IPPP1/443-796/14-2/AS.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, m.in. że w ocenie Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 3 i 4 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

Zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym umowa sprzedaży nieruchomości będzie podlegała 2% podatkowi od czynności cywilnoprawnych, należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.