Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-28/13-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-19
Teza: Czy prawidłowe jest, żeby w zeznaniu rocznym PIT-39 za 2012 r. w poz. 20 ująć przychód ze sprzedaży nieruchomości jako różnicę pomiędzy ceną określoną w akcie notarialnym a całkowitą spłatą zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: hipoteka; kredyt-kredyt hipoteczny; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; przychód-źródła przychodu; spadkobiercy; udział; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2013 r. (data wpływu 14 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 marca 2013 r. (data wpływu 2 kwietnia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 27 marca 2013 r. nr ILPB2/415-28/13-2/WM, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 27 marca 2013 r., skutecznie doręczono w dniu 29 marca 2013 r., natomiast pismo stanowiące uzupełnienie wniosku wpłynęło do tut. Organu w dniu 2 kwietnia 2013 r. (data nadania w polskiej placówce pocztowej w dniu 29 marca 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

23 grudnia 2008 r. prawomocnym postanowieniem sądu rejonowego Wnioskodawca nabył po zmarłym, w dniu 22 kwietnia 2008 r. synu spadek z dobrodziejstwem inwentarza w 1/4 części. W skład masy spadkowej wchodziła nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym.

Wszyscy spadkobiercy weszli w prawa i obowiązki po zmarłym w stosunku do banku, tzn. byli zobowiązani do terminowej spłaty kredytu hipotecznego.

W 2012 r. spadkobiercy podjęli decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości. W dniu 24 kwietnia 2012 r. przed notariuszem została zawarta umowa sprzedaży tej nieruchomości na wartość 250 000 zł.

Przed zawarciem umowy sprzedaży niezbędne było zwolnienie hipoteki, na co bank wyraził zgodę przy zastrzeżeniu, że z uzyskanych środków zostanie całkowicie spłacony kredyt hipoteczny, stąd też w umowie notarialnej zostało zapisane, że kwota 238 000 zł zostanie przekazana bezpośrednio na rzecz banku celem całkowitej spłaty kredytu.

W rezultacie uzyskana wartość przychodu to 12 000 zł, co stanowi różnicę pomiędzy ceną ustaloną w akcie notarialnym na kwotę 250 000 zł, a kosztami odpłatnego zbycia nieruchomości określonymi w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w wysokości 238 000 zł stanowiących wartość całkowitej spłaty kredytu.

Przychód Wnioskodawcy ze sprzedanej nieruchomości przypadający zgodnie z postanowieniem sądu o nabyciu w 1/4 części spadku będzie stanowił 3 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest, żeby w zeznaniu rocznym PIT-39 za 2012 r. w poz. 20 ująć przychód ze sprzedaży nieruchomości jako różnicę pomiędzy ceną określoną w akcie notarialnym a całkowitą spłatą zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, art. 30e ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych określa wyraźnie, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości określa się na podstawie art. 19 ustawy, a koszty uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

W art. 19 ust. 1 jest wskazane, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jako koszt odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ocenie Zainteresowanego należy ująć wartość spłacanego zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką.

Uzyskanie zwolnienia hipoteki zbywanej nieruchomości było niezbędnym warunkiem zawarcia skutecznej umowy sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przypadku zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment i forma ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nabył m.in. 1/4 część nieruchomości w 2008 r.

W tym miejscu należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Wobec tego za datę nabycia udziału w nieruchomości po zmarłym synu należy uznać 2008 r.

Z dniem 1 stycznia 2009 r. uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednakże z uwagi na fakt, iż przedmiotową nieruchomość w części 1/4 Zainteresowany nabył w 2008 r. w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Bowiem w myśl art. 8 ust. 1ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym ccl osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 w zw. z ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Natomiast w myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 19 ust. 3 cyt. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy, zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie, z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Z analizy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca, po zmarłym synu odziedziczył w 2008 r. 1/4 część w nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w 2012 r. przy zastrzeżeniu w akcie notarialnym, za zgodą spadkobierców, że z uzyskanych środków z tej sprzedaży zostanie całkowicie spłacony kredyt hipoteczny na rzecz banku.

Analizując kwestię, czy w rozpatrywanej sprawie spłata kredytu może być uznana za koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, iż dług spadkowy, jakkolwiek wpływa na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostaje bez wpływu na ustalenie przychodu w przypadku sprzedaży nieruchomości czy udziału w nieruchomości nabytych w drodze spadku.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż spłata kredytu w banku, obciążającego nieruchomość nie stanowi niezbędnego wydatku aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku i nie zmienia tego fakt, że w akcie notarialnym sprzedaży strony zaznaczyły, że część kwoty ze sprzedaży zostanie bezpośrednio przelana na rachunek banku celem spłaty kredytu, bowiem są to jedynie techniczne ustalenia stron co do rozdysponowania środków uzyskanych z transakcji.

Zatem kwota spłaconego długu w postaci kredytu hipotecznego obciążającego nabytą w drodze spadku nieruchomość, nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia i nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu wysokości przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, bowiem nie mieści się w dyspozycji zawartej w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył dokument (odpis skrócony aktu zgonu). Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości. Pozostali współwłaściciele chcący uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić (każdy z osobna) z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.