Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD9/033/1/BZL/BRT/10/895
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2010-10-29
Teza: Wnioskodawczyni wypłaca odszkodowania lokatorom za wyprowadzenie się z kamienicy, ponieważ nabywca chce kupić nieruchomość bez lokatorów oraz, że zwiększa to wartość nieruchomości należy uznać, że kwoty wypłaconych odszkodowań są wydatkami poniesionymi w celu zbycia nieruchomości czyli kosztami odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy i jako takie pomniejszają przychód ze zbycia nieruchomości. Wydatki te natomiast nie stanowią kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odszkodowania; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; umowa-umowa najmu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

Zmiana interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60, z późn. zm.), Minister Finansów zmienia, z urzędu, interpretację indywidualną z dnia 05 listopada 2008 r., Nr IPPB1/415-911/08-2/EC, wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w imieniu Ministra Finansów na wniosek Podatnika z dnia 06 sierpnia 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odszkodowań wypłacanych lokatorom zwalniającym lokale mieszkalne, gdyż **stwierdza jej nieprawidłowość**.****

****

Uzasadnienie

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działając na podstawie § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 05 listopada 2008 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odszkodowań wypłacanych lokatorom zwalniającym lokale mieszkalne. Interpretacja wydana została na wniosek Podatnika z dnia 06 sierpnia 2008 r. (data wpływu wniosku 07 sierpnia 2008 r.).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni w 2008 r. zakupiła nieruchomość zabudowaną budynkiem wielorodzinnym typu kamienica. W budynku tym w poszczególnych lokalach zamieszkują lokatorzy na podstawie umów najmu na czas nieokreślony. Wnioskodawczyni planuje zbyć nieruchomość, jednak potencjalny nabywca zamierza kupić nieruchomość bez lokatorów. W związku z powyższym Wnioskodawczyni wypłaca, lokatorom poszczególnych lokali mieszkalnych, odszkodowania w zamian za wyprowadzenie się z budynku (kamienicy). Wypłata odszkodowania jest dokumentowana otrzymanym od lokatorów pokwitowaniem.

W tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy w myśl art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wypłacone odszkodowania będzie mogła „zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu dla naliczenia podatku dochodowego ze sprzedaży tej kamienicy?”.

Zdaniem Wnioskodawczyni „nieruchomość w związku z wyprowadzeniem lokatorów zyska na wartości”, a koszty poniesione „z wyprowadzeniem lokatorów” powinny być odliczone „od zysku jaki powstanie pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości”.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, na wniosek Podatnika, interpretację indywidualną Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Wnioskodawczyni za nieprawidłowe i stwierdził, powołując się na przepisy art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że wypłacone kwoty nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów ponieważ nie mieszczą się w katalogu kosztów uzyskania przychodu określonym w tym przepisie. Wypłacone odszkodowania nie stanowią ani kosztów nabycia kamienicy, ani kosztów jej wytworzenia, ani nakładów zwiększających jej wartość. Ponadto organ upoważniony wskazał, że zgodnie z „ art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. (\`(...)\`) Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez podatnika zbywającego nieruchomość w celu jej zbycia np. koszty wynajęcia pośrednictwa nieruchomości, uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe, z którego wynika, że wnioskodawczyni wypłaca odszkodowania lokatorom za wyprowadzenie się z kamienicy, ponieważ nabywca chce kupić nieruchomość bez lokatorów oraz, że zwiększa to wartość nieruchomości należy uznać, że kwoty wypłaconych odszkodowań są wydatkami poniesionymi w celu zbycia nieruchomości czyli kosztami odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy i jako takie pomniejszają przychód ze zbycia nieruchomości.”.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodów (dochodów) uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych po dniu 31 grudnia 2006 r.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 1, 2, 5 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest, dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu, z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, w myśl art. 22 ust. 6e ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając powyższe na uwadze stwierdza się, że wypłacane kwoty odszkodowania lokatorom zamieszkującym w kamienicy w zamian za wyprowadzenie się z zajmowanych przez nich lokali mieszkalnych nie stanowią kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu wyżej powołanego art. 22 ust. 6c ustawy.

Wydatkowane przez Wnioskodawczynię środki finansowe nie stanowią bowiem ani kosztów nabycia nieruchomości (kamienicy), ani kosztów jej wytworzenia, nie są także nakładami zwiększającymi jej wartość.

Powyższe wydatki nie mają również wpływu na zmniejszenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te nie stanowią bowiem kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w tym przepisie.

Należy zauważyć, iż uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje w dacie zawarcia umowy. W tej samej dacie powstaje też obowiązek podatkowy. Na ten moment określa się wysokość przychodu, jak też kosztów odpłatnego zbycia.

Kosztami odpłatnego zbycia są np. wydatki poniesione na uregulowanie opłaty notarialnej czy kosztów pośrednictwa, a więc koszty zawarcia samej umowy, czyli będące warunkiem niezbędnym zbycia takiej nieruchomości.

Powyższe stwierdzenie znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Kosztami odpłatnego zbycia są zatem wydatki poniesione przez zbywcę, które są bezpośrednio związane z zawieraną transakcją, bez których umowa sprzedaży nie mogłaby dojść do skutku.

Sam fakt, że wydatki (odszkodowania) ponoszone przez Wnioskodawczynię wpływają na zwiększenie wartości zbywanej nieruchomości (kamienicy) nie oznacza, że automatycznie można je zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia.

Mając powyższe na uwadze stwierdza się, że wypłacone przez Wnioskodawczynię odszkodowania nie stanowią kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy.

W świetle powyższego wyrażone tym zakresie stanowisko przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie polegające na stwierdzeniu, iż kwoty wpłaconych odszkodowań są wydatkami poniesionymi w celu zbycia nieruchomości czyli kosztami odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy i jako takie pomniejszają przychód ze zbycia nieruchomości jest nieprawidłowe i w związku z tym należało, z urzędu, zmienić przedmiotową interpretację indywidualną.

Zmieniona interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.). Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzieli odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy), na adres: Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.

****