Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.402.2023.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-04
Teza: W zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy Lokali zanjdujących się w Budynkach I i II po przeprowadzeniu prac budowlanych.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; budynek-budynek usługowy; budynek-budynek użytkowy; lokal; rozbudowa-rozbudowa budynku; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych w tej części Budynku I, która była już użytkowana w ramach istniejącej powierzchni nieruchomości – **jest prawidłowe**,
*   zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności w nowopowstałej części Budynku I – **jest nieprawidłowe**,
*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych w tej części Budynku II, która była już użytkowana w ramach istniejącej powierzchni nieruchomości – **jest nieprawidłowe**,
*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności w nowopowstałej części Budynku II – **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy Lokali znajdujących się w Budynkach I i Budynku II po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności.

Uzupełnili go Państwo – pismem z 21 września 2023 r. (wpływ 26 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A sp.k. (dalej: Spółka) prowadzi działalność związaną z rynkiem nieruchomości, w tym kupno i sprzedaż, nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.1), realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.1) oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.2). Model biznesowy Spółki opiera się na nabywaniu nieruchomości, ich rozbudowie/przebudowie, remoncie oraz dalszej sprzedaży. Wszystkie powyższe działania podejmowane przez Spółkę mają na celu przede wszystkim maksymalizację zysku z inwestycji. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

15 października 2022 r. Spółka zawarła umowę przedwstępną nabyć prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w (\`(...)\`) przy (\`(...)\`), oznaczonego w ewidencji gruntu jako działka nr 1 z obrębu ewidencyjnego nr (…) (dalej Nieruchomość I) wraz prawem własności posadowionego na niej budynku mieszkalnego (dalej Budynek I) oraz budynku usługowego (zwany dalej Budynkiem II) .W 2023 r. Spółka ma zamiar nabyć w ww. Nieruchomość.

Budynek I, została wybudowany w 1924 r. jako budynek dwu kondygnacyjny, podpiwniczony. W latach 90 – tych (XX w.) został nadbudowany o dwie kondygnacje i poddasze oraz został rozbudowany poziomo wzdłuż ulicy Dobrej. Budynek I obecnie posiada 1 240 m² powierzchni wewnętrznej i jest wykorzystywany w celach biurowo – usługowych. Parter budynku wykorzystywany jest na księgarnie wraz z zapleczem usługowym, a na kolejnych trzech kondygnacjach znajduje się 38 pokoi biurowych. Nakłady poczynione w Budynku I w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% jego wartości.

Budynek II został wybudowany przed 1939 r. Budynek II jest budynkiem usługowym o dwóch kondygnacjach częściowo podpiwniczony, pokryty jednospadowym dachem, o powierzchni wewnętrznej 400 m², w którym znajdują się cztery pomieszczenia magazynowe. Nakłady poczynione w budynku w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% jego wartości.

Spółka będzie traktowała zakupione Budynki jako towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży, bez wprowadzania ich do ewidencji środków trwałych.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że Spółka nabędzie Nieruchomości, w ramach transakcji zwolnionej z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż w wyniku nabycia nie doszło do pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz nakłady poczynione w budynkach w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% ich wartości.

W ramach planowanej inwestycji deweloperskiej Spółka dokona szeregu ulepszeń w poszczególnych budynkach, tj. Budynku I oraz Budynku II, których wartość przekroczy 30% wartości poszczególnych budynków. Prace wykonane w Budynku I obejmą prace budowlane:

*   wykonanie nowych stropów żelbetonowych,
*   adaptacje istniejącego poddasza, które jest częścią wspólną budynku, na pięć lokali mieszkalny, poprzez podniesienie istniejących skośnych połaci dwuspadkowych dachu w taki sposób (zmiana kąta pochylenia), aby z części ostatniej kondygnacji i całego poddasza nieużytkowego powstała piąta kondygnacja,
*   wykonanie ścian działowych, tynków, posadzek, instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych oraz ciepłowniczych w lokalach na piątej kondygnacji,
*   wykonanie nowego pokrycia dachu oraz wymiana konstrukcji dachu,
*   rozbudowa budynku w poziome,
*   wykonanie ścian działowych, tynków, posadzek, instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych oraz ciepłowniczych w dobudowanej część budynku,
*   wykonanie nowych otworów okiennych oraz powiększenie istniejących,
*   montaż nowej stolarki okiennej i drzwiowej,
*   zmianę układu lokali poprzez ich łączenie oraz wykonanie nowych ścian działowych,
*   zmianę układu komunikacyjnego w budynku wraz z remontem istniejącej klatki schodowej,
*   wykonanie ocieplenia budynku i tynków elewacji,
*   wykonanie obróbek blacharskich,
*   skucie starych tynków i wykonanie nowych w lokalach,
*   wykonanie i remont instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych oraz ciepłowniczych w istniejącym budynku,
*   remont piwnic,
*   wykonanie szybu windowego i montaż windy,
*   remont klatek schodowych,
*   przebudowę wejścia do budynku.

Wykonane prace zwiększą powierzchnie wewnętrzną budynku o około 552 m² oraz układ lokali w budynku, co spowoduje zmianę ich dotychczasowej powierzchni przy zachowaniu funkcji mieszkalno-usługowej. Po rozbudowie Budynek nr 1 będzie posiadał 1006 m² przewidywanej powierzchni użytkowej o następującej strukturze lokalowej:

*   Parter - 2 lokale usługowe,
*   Piętro +1 - 5 lokali,
*   Piętro +2 - 5 lokali,
*   Piętro +3 - 5 lokali,
*   Piętro +4 - 5 lokali.

Prace wykonane w Budynku II obejmą:

*   rozbiórkę części budynku,
*   nadbudowę części budynku pozostałej po rozbiórce o cztery kondygnacje,
*   rozbudowę części budynku pozostałej po rozbiórce,
*   wykonanie nowych stropów żelbetonowych,
*   wykonanie nowych otworów okiennych oraz powiększenie istniejących,
*   montaż nowej stolarki okiennej i drzwiowej,
*   zmianę układu lokali poprzez ich łączenie oraz wykonanie nowych ścian działowych,
*   wykonanie ścian działowych, tynków, posadzek, instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych oraz ciepłowniczych,
*   wykonanie konstrukcji dachu wraz pokryciem,
*   wykonanie ocieplenie i tynków elewacji,
*   wykonanie obróbek blacharskich,
*   skucie starych tynków i wykonanie nowych w istniejących lokalach,
*   wykonanie szybu windowego i montaż windy,
*   zmianę układu komunikacyjnego w budynku,
*   przebudowę wejścia do budynku.

Wykonane prace zwiększą powierzchnie wewnętrzną Budynku o około 846 m² oraz układ lokali w budynku, co spowoduje zmianę ich dotychczasowej powierzchni, strukturę oraz funkcji. Po wybudowaniu inwestycji, Budynek II będzie posiadał 921 m² przewidywanej powierzchni użytkowej o następującej strukturze lokali:

*   Parter -1 lokal usługowy,
*   Piętro +1 - 4 lokale mieszkalne,
*   Piętro +2 - 4 lokale mieszkalne,
*   Piętro +3 - 1 lokal mieszkalny,
*   Piętro +4 - 3 lokale mieszkalne,
*   Piętro +5 - 3 lokale mieszkalne

W Budynku I będą na kondygnacji I, II, III ciągi komunikacyjne do Budynku II. Jednocześnie każdy z Budynków będzie posiadał oddzielne wejście i komunikacje zewnętrzną.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Stosując się do wymagań tej definicji, budynek można traktować jako samodzielne, gdy jego elementy konstrukcyjne stanowią samodzielną od reszty zabudowy całość i oddzielone między sobą przerwą dylatacyjną, począwszy od wierzchni fundamenty po dach (każdy budynek będący częścią zabudowy musi funkcjonować samodzielnie). Tym samym Budynek I oraz Budynek II są odrębnymi budynkami.

Spółka planuje sprzedać po wyodrębnieniu Lokale w Budynku I oraz Lokale w Budynku II z przynależnymi piwnicami wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1) Ile zostanie wyodrębnionych lokali użytkowych, a ile lokali mieszkalnych w Budynku I i w Budynku II w ramach już istniejącej powierzchni nieruchomości (Budynku I i Budynku II) którą planujecie Państwo nabyć, a ile planowane jest powstanie (wyodrębnienie) nowych lokali użytkowych i ile lokali mieszkalnych w części dobudowanej/nadbudowanej (nowych) w Budynku I i Budynku II)?

Odp.: W Budynku I, które ma zamiar nabyć Spółka nie ma wyodrębnionych lokali, gdyż jest to budynek biurowy, w którym znajdują się pokoje biurowe, a na parterze księgarnia Po przebudowie i rozbudowie Budynku I przewiduję się wyodrębnić:

*   jeden lokal użytkowy,
*   dwadzieścia lokali mieszkalnych.

W Budynku II, który zamierza nabyć Spółka nie ma wyodrębnionych lokali, gdyż jest to budynek magazynowy. Po przebudowie i rozbudowie Budynku II przewiduję się wyodrębnić:

*   dziesięć lokali użytkowy,
*   sześć lokali mieszkalnych.

2) Czy przed planowaną sprzedażą dojdzie do pierwszego zajęcia (używania) lokali użytkowych i mieszkalnych znajdujących się w Budynku I i Budynku II w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych), które będą sprzedawane przez Państwa, a jeśli tak to w jaki sposób, do jakich czynności (opodatkowanych, zwolnionych, niepodlegających opodatkowaniu)?

Odp.: Przed planowaną sprzedażą nie dojdzie do pierwszego zajęcia ( używania) lokali użytkowych i mieszkalnych znajdujących się w Budynku I i w Budynku II w częściach dobudowanych (nowych), które będą sprzedawane przez Spółkę.

3) Czy od momentu pierwszego zasiedlenia ww. lokali użytkowych i mieszkalnych do momentu planowanej sprzedaży upłynie co najmniej 2 lata?

Odp.: Od momentu pierwszego zasiedlenia ww. lokali użytkowych i mieszkalnych do momentu planowanej sprzedaży nie upłynie co najmniej 2 lata.

4) Czy będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy wytworzeniu lokali użytkowych i mieszkalnych w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych) w Budynku I i Budynku II będących przedmiotem sprzedaży?

Odp. Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od kwoty podatku naliczonego przy wytworzeniu lokali użytkowych i mieszkalnych w części dobudowanych/nadbudowanych (nowych) w Budynku I i w Budynku II będących przedmiotem sprzedaży.

5) Czy lokale użytkowe i mieszkalne mające być przedmiotem sprzedaży znajdujące się w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych) w Budynku I i Budynku II będą udostępniane przez Państwa przed planowaną sprzedażą osobom trzecim na podstawie np.: umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze, czy też będą wykorzystywane przez Państwa w ramach własnej działalności gospodarczej?

Odp.: Lokale użytkowe i mieszkalne mające być przedmiotem sprzedaży znajdujące się w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych) w Budynku I i Budynku II nie będą udostępniane przez Spółkę przed planowaną sprzedaż osobom trzecim oraz nie będą wykorzystywane przez Spółkę w ramach własnej działalności gospodarczej.

**Pytania**

1\. Czy sprzedaż Lokali w Budynku I po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2\. Czy sprzedaż Lokali w Budynku II po przeprowadzeniu prac budowalnych oraz ustanowienia ich samodzielności będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1
----

Państwa zdaniem, sprzedaż Lokali w Budynku I po przeprowadzeniu prac budowlanych stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 2

Państwa zdaniem, sprzedaż Lokali w Budynku II po przeprowadzeniu prac budowlanych stanowić będzie czynności opodatkowane i niezwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Ad 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2018 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%:

1\. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,

2\. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%,

3\. stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%,

4\. stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 2, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosił w drodze obwieszczenia w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy, stosuje się - w myśl ust. 12 wskazanego artykułu - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1\. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2\. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przy czym zarówno treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 16 g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 t r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1036 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanych zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a, to w przypadku dostawy ww. nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Jednocześnie należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Budynki I i II zostały wybudowane w okresie przed 1939 r. Zatem, już na moment zakupu przedmiotowych Budynków przez Spółkę, spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia ich dostawy w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (transakcja nie będzie miała charakteru pierwszego zasiedlenia, a od daty pierwszego zasiedlenia minął okres przekraczający ponad dwa lata.)

Skoro Lokale nie będą środkami trwałymi a nakłady ponoszone przez Spółkę na ww. Lokale nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16 g ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy tych Lokali, ponieważ czynność ta zostanie wykonana po pierwszym zasiedleniu i od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Wskazać przy tym należy, że czynności ustanowienia samodzielności poszczególnych Lokali - zgodnie z ustawą o własności Lokali - będzie w tym przypadku - czynnością czysto formalną, zmierzającą do uregulowania kwestii prawnej Lokali, co będzie znajdowało swoje odzwierciedlenie w księgach wieczystych.

W ocenie Spółki biorąc pod uwagę przepisy prawa podatkowego oraz okoliczności wskazane w opisie zdarzenia przyszłego do dostawy wszystkich Lokali w Budynku I zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 2.

Budynek II powstanie wyniku nadbudowy oraz rozbudowy istniejącego budynku, co spowoduje:

*   wzrost ponad dwukrotnie powierzchni wewnętrznej w stosunku do istniejącego budynku,
*   powstanie nowych Lokali poza bryłą istniejącego budynku w ilości czternastu sztuk,
*   zmiana struktury i funkcji istniejącego budynku.

Tym samym należy uznać iż powstanie nowy Budynek, co spowoduje, że w przypadku sprzedaży Lokali w Budynku II nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcje sprzedaży będą dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia. Zatem dostawa Lokali w Budynku II będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku w zakresie:

*   zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych w tej części Budynku I, która była już użytkowana w ramach istniejącej powierzchni nieruchomości – **jest prawidłowe**,
*   zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności w nowopowstałej części Budynku I – **jest nieprawidłowe**,
*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych w tej części Budynku II, która była już użytkowana w ramach istniejącej powierzchni nieruchomości – **jest nieprawidłowe**,
*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności w nowopowstałej części Budynku II – **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, a więc potwierdzających samodzielność lokalu, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez odpowiedni organ władzy publicznej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587),

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

*   przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,
*   rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,
*   rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,
*   adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,
*   modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodujących istotną zmianę cech użytkowych.

Powyższe przepisy wskazują, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne lub usługowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, (np. wyodrębnionych lokali), budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. W toku prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej realizujecie Państwo model biznesowy, który opiera się na nabywaniu nieruchomości, ich rozbudowie/przebudowie/remoncie oraz dalszej ich odsprzedaży. 15 października 2022 r. Państwa Spółka zawarła umowę przedwstępną nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w (…) przy (…), oznaczonego w ewidencji gruntu jako działka nr 1 z obrębu ewidencyjnego nr (…) wraz prawem własności posadowionego na niej Budynku mieszkalnego (Budynek I) oraz Budynku usługowego (Budynkiem II). Państwa zamiarem jest nabycie ww. Nieruchomości 2023 r. wraz z posadowionymi na niej Budynkami.

Odnośnie Budynku I wskazaliście Państwo, że budynek został wybudowany w 1924 r. Jest to budynek dwu kondygnacyjny, podpiwniczony. W latach 90 – tych (XX w.) został nadbudowany o dwie kondygnacje i poddasze oraz został rozbudowany poziomo wzdłuż ulicy Dobrej. Budynek I obecnie posiada 1 240 m² powierzchni wewnętrznej i jest wykorzystywany w celach biurowo – usługowych. Parter budynku wykorzystywany jest na księgarnię wraz z zapleczem usługowym, a na kolejnych trzech kondygnacjach znajduje się 38 pokoi biurowych. Budynek II został wybudowany przed 1939 r. Budynek II jest budynkiem usługowym (magazynowym) o dwóch kondygnacjach częściowo podpiwniczony, pokryty jednospadowym dachem, o powierzchni wewnętrznej 400 m², w którym znajdują się cztery pomieszczenia magazynowe. Nakłady poczynione w Budynku I i w Budynku II w ostatnich pięciu latach nie przekroczyły 30% ich wartości. W przedmiotowych Budynkach nie ma w chwili obecnej wyodrębnionych lokali.

W następnej kolejności w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej Państwa Spółka dokona szeregu ulepszeń w poszczególnych budynkach, tj. Budynku I oraz Budynku II, których wartość przekroczy 30% wartości poszczególnych budynków.

Prace budowlane, które wykonają Państwo w Budynku I spowodują zwiększenie powierzchni wewnętrznej budynku o około 552 m² oraz układ lokali w budynku, co spowoduje zmianę ich dotychczasowej powierzchni przy zachowaniu jednocześnie – zgodnie z Państwa wskazaniem - funkcji mieszkalno-usługowej. Po przebudowie i rozbudowie Budynku I przewidują Państwo wyodrębnić jeden lokal użytkowy oraz dwadzieścia lokali mieszkalnych.

Z kolei planowane prace budowlane w Budynku II – jak wskazaliście Państwo - spowodują zwiększenie powierzchni wewnętrznej budynku o około 846 m² oraz układ lokali w budynku, co oznacza zmianę ich dotychczasowej powierzchni, struktury oraz funkcji. Po przebudowie i rozbudowie Budynku II przewidują Państwo wyodrębnić dziesięć lokali użytkowych i sześć lokali mieszkalnych.

Każdy z Budynków będzie posiadał oddzielne wejście i komunikacje zewnętrzną. Zakupione Budynki stanowią dla Państwa towary handlowe, a tym samym nie zostaną ujęte przez Państwa w ewidencji środków trwałych.

Lokale użytkowe i mieszkalne mające być przedmiotem sprzedaży znajdujące się w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych) w Budynku I i Budynku II nie będą udostępniane przed planowaną sprzedażą osobom trzecim oraz nie będą wykorzystywane przez Państwa Spółkę w ramach własnej działalności gospodarczej. Przed planowaną sprzedażą nie dojdzie również do używania Lokali użytkowych i mieszkalnych w częściach dobudowanych (nowych). Dodatkowo, wskazaliście Państwo, że z tytułu wytworzenia lokali użytkowych i mieszkalnych w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych) w Budynku I i w Budynku II będących przedmiotem sprzedaży będzie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy ich wytworzeniu.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy planowana sprzedaż Lokali (usługowych i mieszkalnych) znajdujących się w Budynku I i II po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowieniu ich samodzielności będzie czynnością zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Należy wskazać, że pomimo zamiaru wykonania licznych prac budowlanych w Budynkach I i II, których wartość – według Państwa wskazania - przekroczy 30% ich wartości, nie będzie można mówić o dokonywaniu przez Państwa - w tych Budynkach ulepszeń, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż nie będą stanowiły one u Państwa środków trwałych. Tym samym skoro w rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady, które zostaną przez Państwa poniesione na przebudowę/rozbudowę istniejącej substancji Budynków I i II nie będą stanowiły ulepszeń w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Budynek I został wybudowany w 1924 r. W latach 90-tych został nadbudowany. Przedmiotowy Budynek wykorzystywany jest w celach biurowo-usługowych. Natomiast Budynek II został wybudowany przed 1939 r. Jet to budynek usługowy, w którym obecnie znajdują się 4 pomieszczenia magazynowe. Z tytułu nabycia ww. Budynków – zgodnie z Państwa wskazaniem - nie będzie Państwu przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego ze względu na fakt, iż dostawa Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dostawa tej części powierzchni Budynku I oraz Budynku II, w których zostaną wyodrębnione Lokale w ramach już istniejących powierzchni nieruchomości nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż ww. Lokale powstaną po przeprowadzeniu prac budowalnych w tych częściach Budynku I i Budynku II, która była już użytkowana (w celach biurowo-usługowych, magazynowych), a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku I i II a dostawą poszczególnych Lokali upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Tym samym do transakcji sprzedaży tej części Lokali, które powstaną w ramach istniejącej powierzchni znajdującej się już w Budynku I i Budynku II zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minie okres przekraczający ponad dwa lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie gruntu (tj. tej części powierzchni działki), na którym Budynek I i Budynek II (tzn. Lokale, które zostaną wyodrębnione w ramach istniejącej powierzchni użytkowej) będą w tej części zwolnione od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się z kolei do tych Lokali mieszkalnych i usługowych, które powstaną w wyniku nadbudowania/dobudowania (nowopowstałej części) w Budynku I i w Budynku II, należy wskazać, że ich dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, prace budowlane, które zostaną przeprowadzone w Budynku I spowodują zwiększenie powierzchni użytkowej budynku o około 552 m². Po rozbudowie Budynek I będzie posiadał 1006 m². Z kolei w Budynku II realizacja zaplanowanych prac budowalnych spowoduje zwiększenie powierzchni Budynku o około 846 m². Po wybudowaniu przez Państwa inwestycji Budynek II będzie posiadał 921 m² przewidywanej powierzchni użytkowej.

Tym samym w wyniku planowanej przez Państwa dobudowy i nadbudowy powstaną zupełnie nowe substancje Budynku I i II. Lokale wyodrębnione w tych częściach Budynków I i II nie będą przedmiotem użytkowania, w związku z czym sprzedaż Lokali mieszkalnych i usługowych wyodrębnionych w nowopowstałych częściach nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem, zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będzie mieć zastosowania do dostawy Lokali mieszkalnych i usługowych wyodrębnionych w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych) Budynków I i II.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy Lokali wyodrębnionych w nowych częściach Budynku I i Budynku II, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Planowana transakcja dostawy przedmiotowych Lokali mieszkalnych i usługowych wyodrębnionych w nowopowstałej części Budynku I i Budynku II nie będzie również korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zgodnie z Państwa wskazaniem z tytułu procesu wytworzenia Lokali w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych) będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od nakładów poniesionych na ich wytworzenie, zatem nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa Lokali powstałych w nowej części Budynku I i Budynku II nie będzie korzystać także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy w związku planowanymi pracami budowlanymi będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od nakładów poniesionych na ich wybudowanie/wytworzenie. Dodatkowo, Lokale mające być przedmiotem sprzedaży znajdujące się w częściach dobudowanych/nadbudowanych (nowych) w Budynku I i Budynku II nie będą udostępniane przez Państwa przed sprzedażą osobom trzecim oraz nie będą wykorzystywane przez Państwa w ramach własnej działalności gospodarczej.

Tym samym, dostawa Lokali, znajdujących się w części dobudowanej/rozbudowanej (nowych) w Budynkach I i II nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie:

*   zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych w tej części Budynku I, która była już użytkowana w ramach istniejącej powierzchni nieruchomości uznaję za **prawidłowe**,
*   zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności w nowej części Budynku I uznaje za **nieprawidłowe**,
*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych w tej części Budynku II, która była już użytkowana w ramach istniejącej powierzchni nieruchomości – **jest nieprawidłowe**,
*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług i nie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Lokali wyodrębnionych po przeprowadzeniu prac budowlanych oraz ustanowienia ich samodzielności w nowopowstałej części Budynku II – **jest prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy również wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o VAT.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musicie się Państwo zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Macie Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).