Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1134/13-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-03-05
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 20 listopada 2013 r. (data wpływu 25 listopada 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 lutego 2014 r. (data wpływu 24 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 11 lutego 2014 r. nr ILPB2/415-1134/13-2/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 11 lutego 2014 r., skutecznie doręczono dnia 14 lutego 2014 r., zaś w dniu 24 lutego 2014 r. (data nadania 19 lutego 2014 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 21 marca 2011 r. na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu rejonowego z dnia 7 lutego 2011 r. Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłej w dniu 30 lipca 2010 r. mamie udział w wysokości 1/6 w nieruchomości mieszkaniowej położonej w Z.

W dniu 1 grudnia 2011 r. na postawie umowy sprzedaży nieruchomość ta została sprzedana za kwotę 86 667,00 zł z czego Wnioskodawca otrzymał kwotę w wysokości 21 667,00 zł.

W dniu 25 września 2012 r. na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca dokonał zapłaty zadatku w wysokości 32 000,00 zł na poczet zakupu nieruchomości mieszkaniowej usytuowanej w R. Nieruchomość ta przeznaczona będzie na cele mieszkaniowe Zainteresowanego oraz jego rodziny. Środki na zapłatę zadatku w całości pochodziły z kwoty uzyskanej ze sprzedaży odziedziczonych udziałów w nieruchomości mieszkaniowej położonej w Z., tj. 21 667,00 zł oraz 10 333,00 zł ze zgromadzonych wcześniej oszczędności.

Środki uzyskane ze sprzedaży udziałów w nieruchomości mieszkaniowej położonej w Z. w całości przeznaczone zostały na sfinansowanie potrzeb mieszkaniowych w dniu 25 września 2012 r., tj. przed upływem 2 lat od dnia sprzedaży.

Jednocześnie wiadomym jest Wnioskodawcy fakt, że zapłacony przez niego na podstawie umowy przedwstępnej zadatek w całości został przeznaczony na remont oraz spłatę zadłużenia nieruchomości mieszkaniowej usytuowanej w R. wobec gminy.

Ponadto, Zainteresowany wskazał, że zawarł jedynie przedwstępną umowę sprzedaży, w której zgodnie z § 6 stawający oświadczają, że zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do dnia siedemnastego października dwa tysiące siedemnastego roku (17.10.2017 r.) i na dzień dzisiejszy (data sporządzenia pisma uzupełniającego – 19 lutego 2014 r.) nie doszło do zawarcia ww. umowy przyrzeczonej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy kwotę 21 667,00 zł uzyskaną ze sprzedaży w dniu 1 grudnia 2011 r. na postawie umowy sprzedaży udziału w nieruchomości mieszkaniowej położonej w Z., przeznaczoną następnie w całości na zapłatę zadatku z tytułu przedwstępnej mowy sprzedaży z dnia 25 września 2012 r. lokalu mieszkalnego usytuowanego w R. uznać należy za przeznaczoną na cele mieszkaniowe?
2.  Czy w związku z powyższym Wnioskodawca w zakresie kwoty 21 667,00 zł uprawniony jest do zastosowania zwolnienia z 19% podatku dochodowego od osób fizycznych wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód w wysokości 21 667,00 zł ze zbycia udziału w nieruchomości mieszkaniowej położonej w Z. w dniu 1 grudnia 2011 r. na postawie umowy sprzedaży przeznaczony został w wymaganym ustawowo terminie w całości na wydatki na cele mieszkaniowe i jest zwolniony z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłej w dniu 30 lipca 2010 r. mamie udział w wysokości 1/6 w nieruchomości mieszkaniowej położonej w Z.

Natomiast w dniu 1 grudnia 2011 r. na postawie umowy sprzedaży nieruchomość ta została sprzedana.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 926 Kodeksu cywilnego).

Zatem datą nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości jest data śmierci matki Zainteresowanego, tj. 30 lipca 2010 r.

W związku z powyższym, w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak wynika z powołanego przepisu, ww. zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania) na cel wskazany w tym przepisie i dokonania tej czynności nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Tut. Organ pragnie zauważyć, że pojęcie „nabycie”, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało zdefiniowane, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. nieruchomości lub lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Treścią umowy przedwstępnej jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność), lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości lub lokalu mieszkalnego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tych rzeczy lub praw, a tym samym powoduje utratę warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „ (\`(...)\`) wydatki poniesione na nabycie (\`(...)\`)” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest przychód wydatkowany na definitywne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności.

Z analizy wniosku wynika, że ze środków uzyskanych ze sprzedaży w dniu 1 grudnia 2011 r. udziału w nieruchomości Wnioskodawca dokonał zapłaty zadatku na poczet zakupu nieruchomości mieszkaniowej usytuowanej w R.

Ponadto, Zainteresowany wskazał, że zawarł jedynie przedwstępną umowę sprzedaży, w której zgodnie z § 6 stawający oświadczają, że zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do dnia siedemnastego października dwa tysiące siedemnastego roku (17.10.2017 r.) i na dzień dzisiejszy (data sporządzenia pisma uzupełniającego – 19 lutego 2014 r.) nie doszło do zawarcia ww. umowy przyrzeczonej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że sam fakt wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie innej nieruchomości – bez zaistnienia faktu nabycia nieruchomości na własność w ww. terminie – nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego, określonego w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca mógłby skorzystać z ww. zwolnienia tylko w sytuacji, gdyby posiadał akt notarialny nabycia innej nieruchomości nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

W konsekwencji kwotę uzyskaną ze sprzedaży w dniu 1 grudnia 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży udziału w nieruchomości mieszkaniowej położonej w Z., przeznaczoną następnie w całości na zapłatę zadatku z tytułu przedwstępnej mowy sprzedaży z dnia 25 września 2012 r. lokalu mieszkalnego usytuowanego w R. nie można uznać za przeznaczoną na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.