Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.402.2024.1.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-05
Teza: Ustalenie przychodu z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; przychód; refaktura
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

W dniu 21 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 14 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gastronomii oraz wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Od 1 stycznia 2024 r. przychody z tytułu działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych.

W oparciu o umowy najmu Wnioskodawca wynajmuje lokale usługowe, których jest właścicielem i które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej.

Umowy najmu ww. nieruchomości przewidują następujące rodzaje płatności, do których regulowania na rachunek bankowy Wnioskodawcy są zobowiązani najemcy:

1) czynsz najmu za lokal,

2) czynsz za wynajem instalacji wentylacji mechanicznej i klimatyzacji w lokalu,

3) opłaty za media, związane z użytkowaniem wynajmowanej nieruchomości, na które składają się:

a) koszty używania energii elektrycznej na podstawie licznika bądź podlicznika,

b) koszty dostarczenia energii gazowej, energii cieplnej, zużywanie wody, odprowadzania ścieków na podstawie licznika bądź podlicznika,

c) opłaty za wywóz śmieci,

4) podatek od nieruchomości,

5) pozostałe koszty utrzymania części wspólnych obiektu (porządek i czystość na parkingu, odśnieżanie parkingu i chodników, utrzymanie zieleni wokół posesji, pielęgnacja, podlewanie, konserwacja bramy wjazdowej i bramek).

W związku z zapisami wynikającymi z umów najmu koszty zużycia mediów (opisane w ww. pkt 3 są przenoszone przez Wnioskodawcę odrębnie od czynszu na poszczególnych najemców, za pomocą refaktur, na podstawie faktur otrzymanych od dostawców mediów bądź faktur lub zestawień od wspólnoty mieszkaniowej. Kwoty podatków od nieruchomości są refakturowane na podstawie decyzji podatkowych wydanych przez poszczególne gminy. Do refakturowanych kosztów (mediów, podatku od nieruchomości) nie jest doliczana żadna marża, jest to po prostu przeniesienie tych kosztów zgodnie z umową na najemcę.

Do opłat za media (z wyłączeniem opłat za wywóz śmieci i podatku od nieruchomości) jest doliczany podatek VAT według stawki właściwej dla danego rodzaju mediów (np. zimna woda – 8% VAT, energia elektryczna i cieplna – 23% VAT). Do opłat z tytułu podatku od nieruchomości oraz opłat z tytułu wywozu śmieci jest doliczany podatek VAT według stawki właściwej dla usługi najmu.

Dodatkowo w oparciu o umowy dzierżawy Wnioskodawca wydzierżawia inne lokale usługowe, które wynajmuje od podmiotu trzeciego. Umowy dzierżawy przewidują następujące płatności, do których regulowania na rachunek bankowy Wnioskodawcy są zobowiązani najemcy:

1) miesięczny czynsz dzierżawny należny Wnioskodawcy od dzierżawcy, który jest kalkulowany na dwa sposoby:

a) obejmuje wyłącznie kwotę czynszu,

b) obejmuje kwotę czynszu oraz koszty zużycia wody zimnej, ścieki, opłaty za centralne ogrzewanie, opłaty za wywóz śmieci (zużycie mediów nie wpływa na wysokość czynszu),

2) opłaty za media, związane z użytkowaniem wynajmowanej nieruchomości, na które składają się:

a) koszty używania energii elektrycznej na podstawie licznika; opłata ta jest pobierana wyłącznie jeżeli dzierżawca nie zawrze umowy na dostawę energii elektrycznej we własnym zakresie,

b) koszty używania innych mediów (np. dostawa wody i odprowadzanie ścieków, energia cieplna, energia gazowa) na podstawie licznika lub na podstawie udokumentowanych przez Wnioskodawcę kosztów dostaw wskazanych mediów. Opłaty te nie są pobierane, jeżeli zgodnie z umową dzierżawy są wkalkulowane w kwotę czynszu dzierżawnego (w sposób opisany wyżej w pkt 1 lit. b),

c) opłaty za wywóz śmieci. Opłaty te nie są pobierane, jeżeli zgodnie z umową dzierżawy są wkalkulowane w kwotę czynszu dzierżawnego (w sposób opisany wyżej w pkt 1 lit. b).

W związku z zapisami wynikającymi z umów dzierżawy opłaty za media (opisane w ww. pkt 2) są przenoszone przez Wnioskodawcę odrębnie od czynszu na poszczególnych dzierżawców za pomocą refaktur, na podstawie faktur otrzymanych od dostawców mediów bądź faktur od podmiotu trzeciego, który wynajmuje nieruchomość Wnioskodawcy. Do refakturowanych kosztów nie jest doliczana żadna marża, jest to po prostu przeniesienie tych kosztów zgodnie z umową na najemcę.

Do opłat za media (z wyłączeniem opłat za wywóz nieczystości) jest doliczany podatek VAT według stawki właściwej dla danego rodzaju mediów (np. zimna woda – 8% VAT, energia elektryczna i cieplna – 23% VAT). Do opłat z tytułu wywozu śmieci jest doliczany podatek VAT według stawki właściwej dla usługi najmu.

### Pytanie

Czy kwoty objęte refakturami opłat za media i podatek od nieruchomości wystawianymi przez Wnioskodawcę najemcom lub dzierżawcom stanowią przychód podatkowy Wnioskodawcy opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

### Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.z.p.d.f. opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej należy rozumieć przychody, o których mowa w art. 7a ust. 4 oraz 14 u.p.d.o.f., przy czym należy zauważyć, że przepis art. 7a ust. 4. u.p.d.o.f. nie będzie miał zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy przychodów przedsiębiorstwa w spadku. Również wskazane w tym przepisie (tj. art. 6 ust. 1 u.z.p.d.f.) zastrzeżenie dotyczące art. 14 ust. 1e i ust. 1f nie ma zastosowania w rozpatrywanej sprawie.

Zauważyć należy, że odesłanie zawarte w art. 6 ust. 1 u.z.p.d.f. do art. 14 u.p.d.o.f. dotyczy całego przepisu, składającego się z wielu jednostek redakcyjnych, choć z uwagi na specyfikę ryczałtu, co jest oczywiste, niektóre regulacje z art. 14 nie znajdą zastosowania do podatników objętych ryczałtem.

W myśl art. 14 ust. 1 u.p.d.o.f. za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Kolejno należy wskazać, że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f. przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Dokonując wykładni przepisu art. 14 ust. 1 u.p.d.o.f., wskazać należy, że za przychód podatkowy w rozumieniu przedmiotowego artykułu uznaje się definitywne przysporzenie majątkowe po stronie podatnika. Tym samym określony w umowach najmu czynsz stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, a tym samym generuje u niego przychód podatkowy. Refakturowane natomiast przez wnioskodawczynię na najemców koszty mediów i podatku od nieruchomości nie stanowią przysporzenia dla Wnioskodawcy, skoro Wnioskodawca zobowiązany jest otrzymane od najemców koszty mediów i podatku od nieruchomości wpłacać na rachunki bankowe dostawców (gestorów) mediów i urzędu gminy. Wnioskodawca jedynie (bez jakiejkolwiek marży) przekazuje wpłaty otrzymane od najemców na rzecz gestorów mediów i urzędu gminy, a zatem pełni rolę swoistego pośrednika w płatnościach bez jakiegokolwiek przysporzenia z tego tytułu.

Takie stanowisko zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w poniższych interpretacjach indywidualnych:

\- interpretacja indywidualna z dnia 29 stycznia 2021 r. nr 0115- KDIT1.4011.905. 2020.1.MT, w której Dyrektor KIS stwierdził, że _Przychód najmu powstaje zatem z momentem uzyskania przysporzenia majątkowego przez podatnika, z wejściem nowych wartości do jego majątku_,

\- interpretacja Dyrektora KIS z 13 lipca 2021 r. nr 0112-KDIL2-2.4011.363.2021.1.MM, w której organ stwierdził: _\[…\] wymienione przez Wnioskodawczynię opłaty eksploatacyjne za wodę, prąd i inne media związane z użytkowaniem lokalu, do których zapłaty obowiązany jest najemca, nie stanowią dla Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego_,

\- interpretacja indywidualna z dnia 28 października 2021 r. sygn. 0113- KDIPT2- 1.4011.677.2021.2.ISL).

Również w literaturze przedmiotu wskazuje się na brak przychodu po stronie wynajmującego w przypadku refakturowania kosztów mediów na najemców: _Nie będą przychodem należności, które najemca (dzierżawca) zwraca wynajmującemu za zużycie energii elektrycznej, cieplnej, za wodę, usługi telekomunikacyjne czy inne świadczenia i usługi związane z korzystaniem z przedmiotu najmu przez najemcę, a płacone przez wynajmującego lub wydzierżawiającego osobom trzecim na podstawie umowy z najemcą czy dzierżawcą (dostawcom energii, ciepła itp.). Również, jeśli w umowie obowiązek opłacania kosztów określonych opłat związanych z korzystaniem z przedmiotu umowy nałożono na najemcę lub dzierżawcę, wynajmujący nie otrzymuje żadnego świadczenia niepieniężnego, a tym samym przychodu w rozumieniu ustawy podatkowej_ (A. Wrzesińska-Nowacka (w:) S. Bogucki, A. Cudak, A. Wrzesińska-Nowacka, Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Komentarz, Warszawa 2022, art. 6).

Idąc dalej wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 14 ust. 3 pkt 3a u.p.d.o.f. do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się zwróconych innych wydatków nie zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów. Zatem ustawodawca wprost dostrzegł, że nie można zaliczać do przychodu z działalności gospodarczej zwróconych wydatków, co tylko potwierdza przedstawione rozumienie przychodu podatkowego, jako kwot należnych, które podatnikowi przysługują realnie, definitywnie i trwale.

Powyższą wykładnię potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 października 2022 r. sygn. I SA/Kr 757/22, w którym wskazano:

_Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 3 pkt 3a u.p.d.o.f. do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się zwróconych innych wydatków nie zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów. Zatem ustawodawca wprost dostrzegł, że nie można zaliczać do przychodu z działalności gospodarczej zwróconych wydatków, co tylko potwierdza przedstawione rozumienie przychodu podatkowego, jako kwot należnych, które podatnikowi przysługują realnie, definitywnie i trwale. Oczywiście racjonalnym i koniecznym w kontekście rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, gdzie podstawą opodatkowania jest dochód, było zawarcie przez ustawodawcę w drugiej części zdania warunku, że mają to być wydatki nie zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Przy zryczałtowanym podatku dochodowym, gdzie podstawą opodatkowania jest przychód i z oczywistych względów brak jest możliwości uwzględnienia w podstawie opodatkowania kosztów uzyskania przychodów, warunek ten nie ma znaczenia. Tym samym w ocenie Sądu w realiach niniejszej sprawy w pojęciu „innych wydatków”, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 3a u.p.d.o.f. mieszczą się także zwrócone Skarżącej przez najemców wydatki jakie ta poniosła na rzecz gestorów mediów w związku z obciążeniem jej przez ww. podmioty kosztami z tytułu eksploatacji mediów zużytych przez najemców. Ponadto Sąd wskazuje, że interpretacja przedstawiona przez organ w sposób absolutnie nie uzasadniony różnicuje sytuację prawną podatników, którzy osiągają przychody z najmu związanego z działalnością gospodarczą, w zależności od wybranej formy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Skoro ustawodawca przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych i formie ryczałtu przewidział zastosowanie przy obydwóch formach opodatkowania art. 14 u.p.d.o.f. (w przypadku ryczałtu poprzez odesłanie z art. 6 ust. 1 u.z.p.d.f.), do określenia co jest przychodem z działalności gospodarczej i co nie zalicza się do przychodu, to trudno przyjąć, że podatnik rozliczający się na zasadach ogólnych nie jest zobowiązany zaliczyć zwróconych wydatków do przychodów, a podatnik rozliczający się w formie ryczałtu będzie zobowiązany zaliczyć zwrot wydatków do przychodu. Inaczej rzecz ujmując przepis art. 14 u.p.d.o.f. nie może być inaczej interpretowany w stosunku do podatników którzy wybrali zryczałtowaną, a inaczej rozliczających się na zasadach ogólnych._

Wnioskodawca w pełni podziela powyższa wykładnię Sądu i powołuje w niniejszym wniosku jako własną.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają również poniższe orzeczenia sądów administracyjnych:

\- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 maja 2023 r. III SA/Wa 2966/22, zgodnie z którym _(\`(...)\`) opłaty eksploatacyjne/media związane z użytkowaniem lokalu oraz podatek od nieruchomości refakturowane na najemców, do których zobowiązani są zgodnie z zawartymi umowami najmu, nie stanowią dla Skarżącego przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami, czyli dostawcami mediów.(\`(...)\`) Rekapitulując, w ocenie Sądu, podstawę opodatkowania stanowi jedynie kwota czynszu, a przychód z tytułu refaktury mediów czy podatków od nieruchomości w opisanym stanie faktycznym nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej_,

\- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 czerwca 2023 r. III SA/Wa 533/23.

Mając na uwadze powyższe, kwoty objęte refakturami opłat za media i podatek od nieruchomości wystawianymi przez Wnioskodawcę najemcom lub dzierżawcom nie stanowią przychodu podatkowego Wnioskodawcy opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza – oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Tymczasem z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Od 1 stycznia 2024 r. przychody z tytułu działalności gospodarczej opodatkowuje Pan zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Na podstawie umów najmu wynajmuje Pan lokale usługowe, których jest właścicielem i które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Umowy najmu przewidują m.in. płatności, do których regulowania na Pana rachunek bankowy są zobowiązani najemcy: opłaty za media, związane z użytkowaniem wynajmowanej nieruchomości (koszty używania energii elektrycznej na podstawie licznika bądź podlicznika, koszty dostarczenia energii gazowej, energii cieplnej, zużywanie wody, odprowadzania ścieków na podstawie licznika bądź podlicznika, opłaty za wywóz śmieci), a także podatek od nieruchomości. Koszty zużycia mediów są przenoszone przez Pana odrębnie od czynszu na poszczególnych najemców, za pomocą refaktur, na podstawie faktur otrzymanych od dostawców mediów bądź faktur lub zestawień od wspólnoty mieszkaniowej. Kwoty podatków od nieruchomości są refakturowane na podstawie decyzji podatkowych wydanych przez poszczególne gminy. Do refakturowanych kosztów (mediów, podatku od nieruchomości) nie jest doliczana żadna marża, jest to po prostu przeniesienie tych kosztów zgodnie z umową na najemcę. Dodatkowo w oparciu o umowy dzierżawy wydzierżawia Pan inne lokale usługowe, które wynajmuje od podmiotu trzeciego. Umowy dzierżawy przewidują także m.in. płatności, do których regulowania na Pana rachunek bankowy są zobowiązani najemcy: opłaty za media, związane z użytkowaniem wynajmowanej nieruchomości (koszty używania energii elektrycznej na podstawie licznika, koszty używania innych mediów, np. dostawa wody i odprowadzanie ścieków, energia cieplna, energia gazowa, na podstawie licznika lub na podstawie udokumentowanych przez Pana kosztów dostaw wskazanych mediów, opłaty za wywóz śmieci). Opłaty za media są przenoszone przez Pana odrębnie od czynszu na poszczególnych dzierżawców, za pomocą refaktur, na podstawie faktur otrzymanych od dostawców mediów bądź faktur od podmiotu trzeciego, który wynajmuje Panu nieruchomość. Również do refakturowanych kosztów nie jest doliczana żadna marża, jest to po prostu przeniesienie tych kosztów zgodnie z umową na najemcę.

Umowa najmu i umowa dzierżawy zostały uregulowane w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Czynsz ten może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.

Z kolei na podstawie art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Natomiast zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego:

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

W ramach zobowiązania najemcy i dzierżawcy – strony umowy mogą postanowić, że koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu i dzierżawy będą rozliczane odrębnie. Świadczenia takie mogą być rozliczane na podstawie tzw. refaktur, not obciążeniowych bądź w inny umówiony sposób.

Zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat za media, związane z użytkowaniem wynajmowanej nieruchomości (koszty używania energii elektrycznej, koszty dostarczenia i używania energii gazowej, energii cieplnej, zużywanie wody, odprowadzania ścieków, opłaty za wywóz śmieci), a także podatek od nieruchomości są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a więc do przychodów z działalności gospodarczej.

Dlatego też stwierdzamy, że opłaty za media, związane z użytkowaniem wynajmowanej nieruchomości (koszty używania energii elektrycznej, koszty dostarczenia i używania energii gazowej, energii cieplnej, zużywanie wody, odprowadzania ścieków, opłaty za wywóz śmieci), a także podatek od nieruchomości w przypadku ich refakturowania przy najmie i dzierżawie składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – stanowią przychód z działalności gospodarczej i winien Pan odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

**Podsumowanie: kwoty objęte refakturami opłat za media i podatek od nieruchomości wystawianymi przez Pana najemcom lub dzierżawcom stanowią Pana przychód podatkowy podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości kwestii poruszonych w tej interpretacji. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).