Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.38.2023.1.LK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-13
Teza: W omawianej sprawie z tytułu sprzedaży Nieruchomości, oboje Sprzedający (każdy z osobna), będą podmiotami dokonującymi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będą występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem w odniesieniu do ww. Nieruchomości oboje Sprzedający (każdy z osobna) będą obowiązani do wystawienia faktury.
Słowa kluczowe: faktura; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

26 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒ A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒ Pan Z.M.

‒ Pani T.M.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem niniejszego wniosku jest nieruchomość położona w miejscowości (\`(...)\`), w gminie (\`(...)\`), w powiecie (\`(...)\`), województwie (\`(...)\`). Nieruchomość stanowi działka nr 1, określana jako grunt orny, o łącznym obszarze 2,5839 ha, dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość”).

Jak wynika z Działu II ww. księgi wieczystej, właścicielami Nieruchomości jest małżeństwo Z.M. i T.M. (dalej jako: „Sprzedający”), na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Sprzedający nabyli Nieruchomość w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego sporządzonej w Państwowym Biurze Notarialnym w (\`(...)\`) przed notariusz (\`(...)\`) 19 kwietnia 1990 r. Rep. A nr (\`(...)\`). W Dziale III księgi wieczystej ujawniono m.in. wpis dotyczący wskazanej działki, który dotyczy ustanowienia służebności gruntowej z 15 stycznia 2021 r. na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości o nr 2 oraz 3. Wpis obejmuje ustanowienie na czas nieoznaczony nieodpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działkę o nr ewidencyjnym 1, pasem gruntu o szerokości 7,00 m. W momencie sporządzenia niniejszego wniosku, w dziale III ww. księgi wieczystej widnieje także wpis dotyczący roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości na warunkach i w terminie określonym w przedwstępnej umowie sprzedaży z 23 grudnia 2021 r., przysługującego spółce B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, przy czym ww. umowa przedwstępna została później rozwiązana. Dodatkowo, na moment sporządzenia niniejszego wniosku, w dziale IV ww. księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowna na rzecz spółki pod firmą B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na zabezpieczenie wierzytelności przysługującej kupującemu w stosunku do Sprzedających.

Wskazujecie Państwo, iż działka nr 1 powstała w wyniku postępowania wywłaszczeniowego, które dotyczyło wywłaszczenia części działki nr 4 z przeznaczeniem pod drogę powiatową. Wraz z wydaniem ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu, poprzedzonej podziałem działki nr 4, jej część przeszła na własność Starostwa Powiatu (\`(...)\`). Przedmiotem sprzedaży będzie pozostała, wydzielona z niej część działki nr 4 o nr 1.

Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu działki nr 1 i obiektów posadowionych na działce.

Na Nieruchomości prowadzona była działalność rolnicza. Na podstawie decyzji Starosty (\`(...)\`) nr (\`(...)\`), wydanej 11 stycznia 2021 r. zezwolono na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej. Nieruchomość nie była ani nie będzie do czasu sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa, jak również nie prowadzono na niej działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest nieuzbrojona i zabudowana (zabudowanie wynika z posadowienia na Nieruchomości studni służącej do nawadniania pola, a pod gruntem znajduje się kolektor sanitarny). Historycznie studnia została wybudowana przez ojca Pana Z.M., była użytkowana na potrzeby prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Studnia stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, dalej: ustawa prawo budowlane) i będzie przedmiotem sprzedaży. Kolektor sanitarny również stanowi budowlę w rozumieniu ustawy prawo budowlane, jednak nie jest on własnością Sprzedających i nie będzie przedmiotem sprzedaży. Nie ponoszono i nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie ww. obiektów, tj. studni oraz kolektora sanitarnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Poza studnią i kolektorem sanitarnym, na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona. Ponadto, na Nieruchomości znajduje się sieć elektroenergetyczna, która stanowi własność dostawcy mediów i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ujawnionymi w księdze wieczystej, poza opisanymi powyżej. Wskazują Państwo ponadto, że wobec zawarcia pomiędzy Sprzedającymi a Spółką A. sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”) 23 grudnia 2022 r. umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (Rep. A Nr \`(...)\`./2022) oraz złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki umownej (które zostaną opisane w dalszej części wniosku), czyniąca notariusz została zobligowana przez strony do złożenia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmujące żądanie: 1) wpisu w dziale III księgi wieczystej dot. Nieruchomości roszczeń na rzecz Kupującego, wynikających z zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości; 2) wpisu w dziale IV księgi wieczystej hipoteki umownej na rzecz Kupującego.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej. Nieruchomość jest natomiast objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (\`(...)\`) z 18 maja 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (\`(...)\`) dla Obszaru (\`(...)\`), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów). Sprzedający nie posiadają informacji, aby na dzień sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miałby być uchylony lub zmieniony.

Czynności poprzedzające planowane nabycie Nieruchomości

Sprzedający doprowadzili przyłącze elektryczne pod teren Nieruchomości w celu zasilenia studni. Część Nieruchomości została w 2018 r. nieodpłatnie wydzielona pod stację trafo, a następnie, jak wskazano powyżej, wydzielona w celu wywłaszczenia części gruntu z przeznaczeniem pod drogę powiatową.

Sprzedający podjęli czynności mające na celu sprzedaż Nieruchomości poprzez zawarcie umowy z pośrednikiem, który miał znaleźć nabywcę zainteresowanego nabyciem Nieruchomości. Sprzedający próbowali już sprzedać Nieruchomość w 2020 r., również przy współpracy z pośrednikiem i zawarli w tym celu umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 12 maja 2020 r. z C. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Pierwotny Kupujący”). Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na D. Sp. z o.o. (dalej jako: „Cesjonariusz”) na podstawie której planowane było że umowa przyrzeczona zostanie zawarta bezpośrednio między Sprzedającymi a Cesjonariuszem. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości w 2020 r., Sprzedający złożyli w przeszłości wnioski wspólne o wydanie interpretacji indywidualnych. Wnioski zostały złożone w 2020 r. oddzielnie dla każdego ze Sprzedających i wydano na ich podstawie interpretacje indywidualne o następujących sygnaturach 0112-KDIL3.4012.559.2020.2.LS oraz 0112-KDIL3.4012.561.2020.2.EW, na podstawie których Organ uznał, że:

‒ planowana transakcja sprzedaży dot. działki nr 1 oraz studni przez Sprzedających na rzecz Cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒ planowana transakcja korzysta z fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i usług,

‒ Sprzedający i Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia sprzedaży studni i złożyć oświadczenie o opodatkowaniu sprzedaży studni oraz

‒ Cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki 1 oraz studni zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim Cesjonariusz będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Ze względów biznesowych planowana wcześniejsza transakcja sprzedaży Nieruchomości w 2020 r. na rzecz podmiotu trzeciego, którym był Cesjonariusz, nie doszła jednak do skutku.

Sprzedający zawarli również 23 grudnia 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z B. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. W związku z planowaną sprzedażą, w 2022 r. złożony został wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej i wydano na jego podstawie interpretację indywidualną o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.16.2022.2.RR, na podstawie której Organ ponownie uznał, że:

‒ planowana transakcja (sprzedaż działki nr 1) przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

‒ planowana transakcja sprzedaży będzie korzystać z fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i usług;

‒ mogą oni zrezygnować ze zwolnienia sprzedaży Nieruchomości i złożyć oświadczenie o jej opodatkowaniu;

‒ Kupującemu będzie przysługiwało prawo odliczenia naliczonego podatku VAT w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z dokonanym zakupem.

Ze względów biznesowych planowana powyżej transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, również nie doszła do skutku.

Szczegółowy opis planowanej transakcji będącej przedmiotem wniosku

23 grudnia 2022 r. Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z Kupującym oraz złożyli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej (repertorium A nr (\`(...)\`)).

Sprzedający są czynnymi podatnikami VAT. Sprzedający są ubezpieczeni w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz płacą podatek rolny. Sprzedający nie zawierali umów majątkowych małżeńskich.

Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność Kupującego obejmuje realizację projektów kubaturowych związanych z ich wznoszeniem oraz najem wybudowanych powierzchni bądź świadczenie usług z tych wybudowanych powierzchni. Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży Sprzedający i Kupujący zobowiązani są zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 1 o obszarze 2,5839 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązany jest tę cenę uiścić. Strony zgodnie oświadczyły, że wskazana w umowie cena jest ceną netto, a w przypadku podlegania czynności opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, do ceny netto zostanie doliczony podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami:

a) uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

b) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona została wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

c) uzyskaniu przez Kupującego (lub przeniesienie na Kupującego) ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację przedsięwzięcia dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację, między innymi, Inwestycji na Nieruchomości, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

d) przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

e) co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedającego - na wezwanie Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Kupujących wszelkich informacji oraz dokumentów, oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach procedury zwanej „Know your customer” lub „KYC”;

f) jednoczesnego (tzn. w tym samym dniu i przed tym samym notariuszem) zawarciu przez Kupującego przyrzeczonych umów nabycia pozostałych działek gruntu, na których będzie realizowana Inwestycja, tj. działki 5 (KW (\`(...)\`)), działki 6 (KW (\`(...)\`)), działki 7 (\`(...)\`)) i działki 8 ((\`(...)\`));

g) okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Kupującego:

‒ wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

‒ wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

‒ wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym, wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

‒ zaświadczenia wydanego przez starostę nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydanej na podstawie inwentaryzacji stanu lasów prowadzonej przez starostę, zaświadczenia wydanego - nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży - przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy przyrzeczonej - z wyjątkiem warunku, o którym mowa w lit. a powyżej - mają takie znaczenie, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej - z wyjątkiem warunku, o którym mowa w lit. a powyżej - pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, z wyjątkiem warunku, o którym mowa w lit. a powyżej. Strony postanowiły także, że Kupujący przeprowadzi komercyjny, techniczny, środowiskowy i prawny audyt Nieruchomości, ale wynik audytu nie stanowi warunku zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego nastąpi po zaksięgowaniu środków pieniężnych stanowiących cenę na koncie bankowym Sprzedających, przy czym nie później niż w terminie jednego dnia od dnia zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane ze sprzedażą Nieruchomości będą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedających, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej z Kupującym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupującemu przysługuje ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na profesjonalnego pełnomocnika od spraw administracyjnych w tym architektoniczno-technicznych, działających na zlecenie Kupującego) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości oraz tytuł prawny do korzystania z Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne.

Sprzedający udzielają także Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw w zakresie, w jakim będzie zgodne z postanowieniami i celem Umowy przedwstępnej i nie będzie sprzeczne z interesem Sprzedających do wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedający jednocześnie udzielili osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw do dokonania w imieniu Sprzedających m.in. następujących czynności:

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (\`(...)\`), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii;

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

‒ uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

‒ uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegali z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

‒ zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

‒ uzyskania wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności zaświadczeń, wypisów i wyrysów.

Zgodnie z umową przedwstępną, Sprzedający złożyli także oświadczenie, zgodnie z którym na każde wezwanie Kupującego udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych.

Sprzedający oświadczyli również, że w celu zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej przysługującej Kupującemu w stosunku do Sprzedających polegającej na zwrocie przez Sprzedających Kupującemu zadatku albo zapłacie przez Sprzedających Kupującemu podwójnej kwoty zadatku, ustanawiają na rzecz Kupującego na Nieruchomości hipotekę umowną do umówionej kwoty. Powyższa wierzytelność zabezpieczona hipoteką ustanowioną przez Kupującego jest wierzytelnością przyszłą o wysokości nieustalonej na moment ustanowienia powyższej hipoteki.

**Pytania**

### 1\. Czy planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości) przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### 2\. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy planowana transakcja będzie korzystać z fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i usług?

### 3\. Czy Sprzedający i Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości?

### 4\. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy w związku z planowaną transakcją Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT)?

### 5\. W przypadku gdy planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz Sprzedający i Kupujący zrezygnują z fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, czy każdy ze Sprzedających powinien udokumentować fakturą VAT cenę uzyskaną z tytułu sprzedaży Nieruchomości w części przypadającej na niego jako współwłaściciela, tj. w 1/2?

### Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem:

1\. planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości) przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

2\. planowana transakcja sprzedaży będzie korzystać z fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i usług;

3\. Sprzedający i Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia sprzedaży Nieruchomości i złożyć oświadczenie o jej opodatkowaniu;

4\. Kupującemu będzie przysługiwało prawo odliczenia naliczonego podatku VAT w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z dokonanymi zakupem oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT);

5\. każdy ze Sprzedających powinien udokumentować fakturą VAT cenę uzyskaną z tytułu sprzedaży Nieruchomości w części przypadającej na niego jako współwłaściciela, tj. w 1/2.

UZASADNIENIE PAŃSTWA STANOWISKA

Uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1:

Ad 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej jako: „podatek VAT”) podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się natomiast m. in. odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Jak wynika z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wyliczenie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią wyroku NSA z 22 listopada 2019 r. (sygn. I FSK 1621/19): „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.”

Celem ustalenia, czy działalność Sprzedających spełnia ww. definicję działalności gospodarczej, pragną Państwo przede wszystkim zwrócić uwagę na orzeczenie z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosława Slaby przeciwko Ministrowi Finansów (sygn. C- 180/10) oraz Emiliana Kuć i Haliny Jeziorskiej-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. C- 181/10), w ramach którego TSUE wymienił przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że sprzedaż gruntu wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem Trybunału: Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT. Zdaniem TSUE ww. aktywne działania mogą polegać m.in. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w Państwa ocenie pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedających na Kupującego, w zamian za cenę określoną w umowie przedwstępnej.

W Państwa ocenie również druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy własności Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT zostanie spełniona. Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający zawarli umowę przedwstępną z Kupującymi oraz udzielili pełnomocnictwa Kupującemu / osobom trzecim celem dokonywania w ich imieniu szeregu czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością dotyczących uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, m.in.: (i) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktmy technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, (ii) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, czy (iii) zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej jako "k.c."). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedających podjął lub podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomości, jak również udzielenie Kupującemu zgody na przygotowanie planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym prawem budowlanym, przeprowadzenie badania Nieruchomości, obejmującego prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, skladania/cofania wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy - świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedających w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu sprzedaży, w szczególności w świetle zawieranych umów z podmiotami prowadzącymi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, udzielanymi pełnomocnictwami oraz działaniami przygotowawczymi zmierzającymi do faktycznego zbycia Nieruchomości.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy i przygotowują Nieruchomość do obrotu.

Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności zostaną wykonane w sferze prawnej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności nie przez Sprzedających, ale w ich imieniu przez osoby trzecie. W efekcie czynności podjętych przez Kupującego / osoby trzecie, dostawie będzie podlegała Nieruchomość o innym charakterze niż przed udzieleniem pełnomocnictwa i podjęciem opisanych działań, ponieważ Nieruchomość ta w wyniku działań podjętych przez Kupującego / osoby trzecie stanie się w pełni przygotowaną do realizacji inwestycji budowlanej, jaką zamierza podjąć Kupujący po nabyciu Nieruchomości. Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni(ł) przedmiotową Nieruchomość pozostającą własnością Sprzedających. Działania te dokonywane za ich pełną zgodą, przejawiające się udzieleniem upoważnień, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności całej nieruchomości jako towaru i przyspieszą realizację inwestycji przez Kupującego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Kupującemu / osobom trzecim przez Sprzedających opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego / osoby trzecie będą podejmowane w imieniu Sprzedających i na ich korzyść, ponieważ to oni jako właściciele nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

W Państwa ocenie, w przedmiotowej sprawie Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C- 181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz stworzyli sobie okoliczności do zysku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci Nieruchomości. Tym samym uznać należy że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a każdego ze Sprzedających za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedających a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe stanowisko znajduje również odzwierciedlenie w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego i wyrokach sądów administracyjnych wydawanych w zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo:

‒ WSA w Poznaniu w wyroku z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20 stwierdził, że fakt, że skarżący nie uczestniczył osobiście we wskazanych powyżej czynnościach nie oznacza braku jego zaangażowania w proces ukierunkowany na sprzedaż nieruchomości. Podkreślić należy, że strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności nieruchomości od spełnienia szeregu kluczowych warunków. Dokonanie powyższych czynności zostało zastrzeżone tylko na korzyść kupującego co oznacza, że tylko kupujący mógł z nich zrezygnować i przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu nie może działać na korzyść skarżącego okoliczność, że to nie skarżący bezpośrednio lecz podmiot, któremu skarżący udzielił pełnomocnictwa podejmował wskazane powyżej czynności. Nie można bowiem z jednej strony odnosić korzyści finansowych (cena za sprzedaną nieruchomość) z działań podejmowanych przez inny podmiot a z drugiej negować skutków podatkowych tych czynności. W konsekwencji działania podjęte przez skarżącego (wykonywane przez pełnomocnika) świadczą o takiej aktywności i zaangażowaniu skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców”.

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 listopada 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.741.2020.2.MSO argumentował, że „fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono jej pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką - występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji - jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności”.

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 29 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.634.2020.2.KK wskazał, że „w analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym - prywatnym. \[\`(...)\`\] W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.

‒ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 września 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.231.2020.2.TK stwierdził, że „po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań w stosunku do działki nr 1/5 uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal współwłasnością Wnioskodawców. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawców, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Wnioskodawców i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.

Dodatkowo, zaznaczyliście Państwo, że w interpretacjach indywidualnych o sygnaturze 0112-KDIL3.4012.559.2020.2.LS oraz 0112-KDIL3.4012.561.2020.2.EW wydanych na wniosek Sprzedających i Cesjonariusza, organ potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, że planowana uprzednio sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym kontekście dalsze działania podejmowane przez Sprzedających, jak również Kupującego wzmacniają powyższe stanowisko. Analogiczne stanowisko organ zajął także w interpretacji indywidualnej o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.16.2022.2.RR wydanej w odniesieniu do Sprzedających i poprzedniego kupującego (B. sp. z o.o.).

Uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2:

Ad 2

Na wstępie należy wskazać, że przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować z przysługującego mu zwolnienia i opodatkować sprzedaż budynków i budowli pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

‒ imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

‒ planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a ustawy o VAT;

‒ adres budynku, budowli lub ich części.

Zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter bezwarunkowy, tj. uzależnione jest jedynie od spełnienia warunków w nim zawartych. Jednocześnie zwolnienie ma charakter fakultatywny. Mimo spełnienia warunków potrzebnych do jego zastosowania podatnik może zrezygnować ze zwolnienia, wybierając opodatkowanie podatkiem VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt zabudowany będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli zgodnie art. 3 pkt 3 Prawo budowlane należy rozumieć z kolei każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, na terenie Nieruchomości znajduje się studnia służąca do nawadniania pola oraz sieć elektroenergetyczna, a pod gruntem znajduje się kolektor sanitarny. Studnia, elementy sieci elektroenergetycznej oraz kolektor sanitarny stanowią w Państwa ocenie budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (jednakże kolektor sanitarny oraz sieć elektroenergetyczna nie są własnością Sprzedającego i nie będą przedmiotem sprzedaży).

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy Nieruchomości (działki nr 1) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem studni doszło do pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym w Państwa ocenie należy uznać, że transakcja sprzedaży ww. budowli (studni) nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wskazano bowiem w treści niniejszego wniosku, w stosunku do studni doszło już do jej pierwszego zajęcia (używania) i od tego momentu do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wynika z przedstawionej treści wniosku - studnia została wybudowana przez ojca Sprzedającego i była użytkowana na potrzeby prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Studnia była użytkowana przez Sprzedających na potrzeby przekazanego w 1990 r. gospodarstwa rolnego. Ponadto na ww. budowlę nie ponoszono i nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie przekraczające 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji powyższego, planowana sprzedaż studni (budowli) będzie spełniała przesłanki do zastosowania fakultatywnego zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z cytowanym art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, sprzedaż gruntu (działki nr 1), na której znajduje się ww. studnia również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zaznaczyliście Państwo, że w interpretacjach indywidualnych o sygnaturach: 0112-KDIL3.4012.559.2020.2.LS oraz 0112-KDIL3.4012.561.2020.2.EW wydanych na wniosek Sprzedających i Cesjonariusza, organ potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, że planowana uprzednio sprzedaży działki nr 1 przez Sprzedających na rzecz Cesjonariusza korzysta z fakultatywnego zwolnienia od podatku od towarów i usług. Analogiczne stanowisko organ zajął także w interpretacji indywidualnej o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.16.2022.2.RR wydanej w sprawie Sprzedających.

Uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 3:

Ad 3

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 2, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować z przysługującego mu zwolnienia i opodatkować sprzedaż budynków i budowli pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnymi, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

‒ imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

‒ planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którymi mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a ustawy o VAT;

‒ adres budynku, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz fakt, że w Państwa ocenie sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, Zainteresowani będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, o ile strony będą czynnymi podatnikami VAT oraz zostanie złożone odpowiednie zawiadomienie do Naczelnika Urzędu Skarbowego lub strony zawrą stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania w ramach zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 4:

Ad 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a. nabycia towarów i usług,

b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zatem zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący, będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano powyżej, Kupujący zamierza realizować na niej inwestycję w postaci parku obiektów kubaturowych, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Kupującego działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem VAT. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem Nieruchomości, a transakcją opodatkowaną.

W takim przypadku, w Państwa ocenie, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Dodatkowo, zaznaczyliście Państwo, że w interpretacjach indywidualnych o sygnaturach: 0112-KDIL3.4012.559.2020.2.LS oraz 0112-KDIL3.4012.561.2020.2.EW wydanych na wniosek Sprzedających i Cesjonariusza, organ potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, że Cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Analogiczne stanowisko organ zajął także w interpretacji indywidualnej o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.16.2022.2.RR w sprawie Sprzedających i poprzedniego kupującego (B. sp. z o.o.). Mając na uwadze zbliżony charakter planowanej działalności Kupującego, powyższe stanowisko w Państwa ocenie należy przenieść w całości na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 5

Ad 5

Odnosząc się do prawidłowego sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy o VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2\. sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkowy na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

3\. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4\. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19 ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b. Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

2\. otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

3\. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 wyżej cytowanego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1 Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnymi, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2 Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawne z tytułu sprzedaży Nieruchomości, skoro każdy ze Sprzedających będzie występował w charakterze podatnika, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. W konsekwencji, każdy ze Sprzedających (będących współwłaścicielami działki nr 1 oraz studni na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) zobowiązany będzie udokumentować fakturą VAT cenę uzyskaną z tytułu sprzedaży Nieruchomości w części przypadającej na niego jako współwłaściciela, tj. w 1/2. Państwa stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 października 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.430.2022.2.MWJ, interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 października 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.619.2022.1.AJB czy interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 listopada 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.489.2022.2AG.

Końcowo, należy wskazać, że uzyskanie odpowiedzi na niniejsze pytanie leży również w interesie Kupującego, gdyż odliczenie podatku naliczonego w związku z transakcją na podstawie art. 86 ust. 1 w zw. z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT związane jest otrzymaniem prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedających.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 196 § 1 i 2 ww. ustawy:

współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, której prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. w przypadku nabycia terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem niniejszego wniosku jest nieruchomość położona w miejscowości (\`(...)\`), w gminie (\`(...)\`), w powiecie (\`(...)\`), województwie (\`(...)\`). Nieruchomość stanowi działka nr 1, określana jako grunt orny, o łącznym obszarze 2,5839 ha, dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`). Jak wynika z Działu II ww. księgi wieczystej, właścicielami Nieruchomości jest małżeństwo Z.M. i T.M., na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Sprzedający nabyli Nieruchomość w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Działka nr 1 powstała w wyniku postępowania wywłaszczeniowego, które dotyczyło wywłaszczenia części działki nr 4 z przeznaczeniem pod drogę powiatową. Przedmiotem sprzedaży będzie pozostała, wydzielona z niej część działki nr 4 o nr 1. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu działki nr 1 i obiektów posadowionych na działce.

Na Nieruchomości prowadzona była działalność rolnicza. Nieruchomość nie była ani nie będzie do czasu sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa, jak również nie prowadzono na niej działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest nieuzbrojona i zabudowana (zabudowanie wynika z posadowienia na Nieruchomości studni służącej do nawadniania pola, a pod gruntem znajduje się kolektor sanitarny). Historycznie studnia została wybudowana przez ojca Pana Z.M., była użytkowana na potrzeby prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Studnia stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i będzie przedmiotem sprzedaży. Kolektor sanitarny również stanowi budowlę w rozumieniu ustawy prawo budowlane, jednak nie jest on własnością Sprzedających i nie będzie przedmiotem sprzedaży. Nie ponoszono i nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie ww. obiektów, tj. studni oraz kolektora sanitarnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Poza studnią i kolektorem sanitarnym, na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona. Ponadto, na Nieruchomości znajduje się sieć elektroenergetyczna, która stanowi własność dostawcy mediów i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Sprzedający doprowadzili przyłącze elektryczne pod teren Nieruchomości w celu zasilenia studni. Część Nieruchomości została w 2018 r. nieodpłatnie wydzielona pod stację trafo, a następnie, jak wskazano powyżej, wydzielona w celu wywłaszczenia części gruntu z przeznaczeniem pod drogę powiatową.

Sprzedający podjęli czynności mające na celu sprzedaż Nieruchomości poprzez zawarcie umowy z pośrednikiem, który miał znaleźć nabywcę zainteresowanego nabyciem Nieruchomości. Sprzedający próbowali już sprzedać Nieruchomość w 2020 r., również przy współpracy z pośrednikiem i zawarli w tym celu umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 12 maja 2020 r. z C. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego, jednakże do transakcji tej nie doszło.

Sprzedający zawarli również 23 grudnia 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z B. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Ze względów biznesowych planowana powyżej transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, również nie doszła do skutku.

23 grudnia 2022 r. Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z Kupującym oraz złożyli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej (repertorium A nr (\`(...)\`)).

Sprzedający są czynnymi podatnikami VAT. Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży Sprzedający i Kupujący zobowiązani są zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 1. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta m.in. pod warunkiem: uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości; uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona została wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie; uzyskaniu przez Kupującego (lub przeniesienie na Kupującego) ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację przedsięwzięcia dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację, między innymi, Inwestycji na Nieruchomości, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży; okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Kupującego stosownego wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość stanowi las, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej z Kupującym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupującemu przysługuje ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane.

Sprzedający udzielają także Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw w zakresie, w jakim będzie zgodne z postanowieniami i celem Umowy przedwstępnej i nie będzie sprzeczne z interesem Sprzedających do wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedający jednocześnie udzielili osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw do dokonania w imieniu Sprzedających m.in. następujących czynności: przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii; uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg; uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych; uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję; uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości stosownych dokumentów potwierdzających, że Sprzedający nie zalegali z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi; zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych; uzyskania wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności zaświadczeń, wypisów i wyrysów.

Zgodnie z umową przedwstępną, Sprzedający złożyli także oświadczenie, zgodnie z którym na każde wezwanie Kupującego udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Zainteresowani mają m.in. wątpliwości, czy sprzedaż działki oraz studni będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W celu rozstrzygnięcia powyższych wątpliwości, należy ustalić, czy dla opisanej transakcji Sprzedawcy wystąpią w roli podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

przez umowę sprzedaży Sprzedawczyni zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić Sprzedawczyni cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego ).

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W przedmiotowej sprawie Sprzedawcy 23 grudnia 2022 r. zawarli umowę przedwstępną Kupującym. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej z Kupującym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupującemu przysługuje ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na profesjonalnego pełnomocnika od spraw administracyjnych w tym architektoniczno-technicznych, działających na zlecenie Kupującego) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości oraz tytuł prawny do korzystania z Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne.

W ramach umowy przedwstępnej Sprzedawcy udzielili Kupującemu pełnomocnictwa w następujących zakresach: przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję, uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, że Sprzedający nie zalegali z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi, zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających wrarunki włączenia do dróg, uzyskania decyzji pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, uzyskania wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności zaświadczeń, wypisów i wyrysów.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący Nieruchomość będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości przez Sprzedawców. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili nabywcy stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości, nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka będąca przedmiotem sprzedaży będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanych przedmiotowej działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający wystąpią jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Zainteresowanych, a sprzedaż działki będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe tj. sprzedaż działki wraz ze studnią stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wątpliwości Zainteresowanych budzi kwestia, czy – wobec uznania, że planowana transakcja (sprzedaż działki oraz studni) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – transakcja ta będzie zwolniona od podatku VAT, czy sprzedaż studni podlega zwolnieniu od podatku oraz czy Sprzedający i Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia sprzedaży studni i złożyć oświadczenie o opodatkowaniu sprzedaży.

Na wstępie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują bowiem dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt zabudowany będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane :

przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak wynika z opisu sprawy, na terenie Nieruchomości znajduje się studnia służąca do nawadniania pola, a pod gruntem znajduje się kolektor sanitarny. Studnia oraz kolektor sanitarny stanowią budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego. Jednakże kolektor sanitarny nie jest własnością Sprzedającej i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy (działki nr) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem studni doszło do pierwszego zasiedlenia.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży ww. budowli nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Bowiem w stosunku do przedmiotowej budowli doszło już do jej pierwszego zajęcia (używania) i od tego momentu do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wynika z wniosku – studnia została wybudowana przez ojca Sprzedającego i była użytkowana na potrzeby prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Studnia była użytkowana przez Sprzedających na potrzeby przekazanego im w 1990 r. przez ojca Sprzedającego gospodarstwa rolnego. Ponadto na ww. budowlę nie ponoszono wydatków na ulepszenie przekraczające 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji powyższego, planowana sprzedaż studni (budowli) będzie spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu (działki nr 1), na której znajduje się ww. budowla również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tak więc skoro sprzedaż działki nr 1 zabudowanej studnią będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnienia tej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

Odnosząc się z kolei do wątpliwości Zainteresowanych dotyczących rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy przedmiotowej budowli (studni) – wskazać należy, że z uwagi na fakt, iż dla dostawy budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Zainteresowani przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będą mogli zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować dostawę Nieruchomości z zastosowaniem odpowiedniej dla tej czynności stawki.

Ponadto wątpliwości Zaineresowanych dotyczą także ustalenia, czy w zakresie, w jakim planowana sprzedaż udziału w działce nr 1 zabudowanej studnią będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z takiej transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z treści cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Podstawę dokonania odliczenia stanowi faktura wystawiona przez uprawniony podmiot i dokumentująca czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wskazano powyżej, planowana dostawa udziałów w działce nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług korzystającą ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednakże, jak wyżej ustalono Sprzedający i Kupujący będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej czynności.

Mając na uwadze powyższe przepisy w analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości będą spełnione, bowiem jak wynika z opisu sprawy Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że będzie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów w działce nr 1 zabudowanej studnią zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim będziecie Państwo wykorzystywali ją do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wątpliwością Zainteresowanych jest również kwestia czy każdy ze Sprzedających powinien udokumentować fakturą VAT cenę uzyskaną z tytułu sprzedaży Nieruchomości w części przypadającej na niego jako współwłaściciela.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Kupującym przedmiotową Nieruchomość będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Ponadto, jak już udowodniono powyżej, Sprzedający przy sprzedaży przedmiotowej działki nr 1 będą działać jak podatnicy podatku VAT.

Mając na uwadze analizowany opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w omawianej sprawie z tytułu sprzedaży Nieruchomości, oboje Sprzedający (każdy z osobna), będą podmiotami dokonującymi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będą występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem w odniesieniu do ww. Nieruchomości oboje Sprzedający (każdy z osobna) będą obowiązani do wystawienia faktury.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską, jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten - jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego - określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków, stwierdzić należy, że wystawiając fakturę na podstawie art. 106b ustawy, dokumentującą sprzedaż Nieruchomości Sprzedający powinni w niej uwzględnić sprzedaż wyłącznie w części stanowiącej swój udział we współwłasności.

Dodatkowe informacje
--------------------

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

A. Sp. z o.o. (Zainteresowana będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).