Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-869/15-3/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-04-05
Teza: Czy podatkowi dochodowemu od osób fizycznych podlega zbycie nieruchomości po zniesieniu współwłasności?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w związku z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r., poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2015 r. (data wpływu 31 grudnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 marca 2016 r. (data wpływu 25 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia prawa własności lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia prawa własności lokali mieszkalnych.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 18 marca 2016 r., Nr IPTPB2/4511-869/15-2/KK, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 18 marca 2016 r. W dniu 25 marca 2016 r. (data nadania w dniu 24 marca 2016 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 23 marca 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W 2000 r. Wnioskodawczyni nabyła ze znajomą, po połowie, trzy mieszkania z księgami wieczystymi. W 2011 r. przed sądem Wnioskodawczyni ze znajomą zawarła ugodę, na mocy której Wnioskodawczyni otrzymała dwa mieszkania o mniejszej powierzchni. Znajoma otrzymała trzecie, większe mieszkanie. Ze względu na zmianę wartości, Wnioskodawczyni otrzymała spłatę, tytułem wyrównania udziałów we współwłasności. W grudniu 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała te dwa mieszkania.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 23 marca 2016 r. Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  własność mieszkań nabyła w 2000 r., na podstawie umowy sprzedaży,
2.  mieszkania są położone ……,
3.  podziału w ugodzie odpowiadał wartości mieszkań i ich powierzchni,
4.  dwa mniejsze mieszkania miały mniejszą wartość od trzeciego mieszkania i dlatego Wnioskodawczyni otrzymała wyrównanie różnicy w kwocie 117 000 zł,
5.  postanowienia sądu w sprawie ugody zawartej pomiędzy współwłaścicielkami mieszkań uprawomocniło się w dniu 16 października 2011 r.,
6.  wartość spłaty nie przekroczyła udziału Wnioskodawczyni w mieszkaniach nabytych w 2000 r.,
7.  w 2015 r. Wnioskodawczyni zbyła prawo własności dwóch mieszkań.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy sprzedaż mieszkań w 2015 r. będzie przychodem podlegającym podatkowi dochodowemu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i w związku z tym podlegała podatkowi dochodowemu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż nie powinna podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, gdyż nastąpiła 5 lat od daty nabycia. Zniesienie współwłasności w 2011 r., w wyniku którego Wnioskodawczyni stała się właścicielką dwóch mieszkań, a Jej znajoma trzeciego mieszkania, którego powierzchnia była większa niż dwóch mieszkań, nie jest nabyciem mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że w 2000 r. Wnioskodawczyni nabyła ze znajomą (po połowie) na podstawie umowy sprzedaży trzy mieszkania, stanowiące odrębne nieruchomości. W 2011 r., przed sądem, Wnioskodawczyni ze znajomą zawarła ugodę, na mocy której Wnioskodawczyni otrzymała dwa mieszkania o mniejszej powierzchni. Znajoma otrzymała trzecie, większe mieszkanie. Dwa mniejsze mieszkania miały mniejszą wartość od trzeciego mieszkania i dlatego Wnioskodawczyni otrzymała wyrównanie różnicy w kwocie 117 000 zł. Wartość spłaty nie przekroczyła udziału Wnioskodawczyni w mieszkaniach nabytych w 2000 r. W grudniu 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała swoje dwa mieszkania.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności, dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością. Należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia, ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. W niniejszej sprawie, w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, wartość otrzymanych przez Wnioskodawczynię dwóch lokali mieszkalnych była mniejsza niż wartość lokalu mieszkalnego otrzymanego przez Jej znajomą. Ponadto, z tytułu zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała spłatę od drugiego współwłaściciela. W związku z tym, na skutek zniesienia współwłasności w 2011 r., Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego poprzez nabycie własności lokali mieszkalnych, w części przekraczającej udział we współwłasności tych lokali, przysługujący Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności.

Zatem, dwa lokale mieszkalne będące przedmiotem sprzedaży w grudniu 2015 r., Wnioskodawczyni nabyła w 2000 r., a więc pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od dnia 31 grudnia 2000 r.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy że odpłatne zbycie prawa własności dwóch lokali mieszkalnych w 2015 r., nie będzie stanowić źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.