Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-318/10-2/JC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-07-01
Teza: Czy przy obliczeniu 19% podatku dochodowego wszystkie wymienionej niżej koszty można wliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego: 1. koszty notarialne 2. koszty opłat sądowych - wpis do hipoteki, założenie księgi wieczystej, wypisy 3. koszt pośrednika nieruchomości 4. koszty związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości: - ubezpieczenie kredytu - prowizja bankowa - odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone w latach 2006-2009 - zaświadczenia z banku?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; spłata; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 19.04.2010 r. (data wpływu 23.04.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów: kosztów związanych z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości - **jest nieprawidłowe,**
*   zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów pozostałych wydatków - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23.04.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W roku 2006 Wnioskodawczyni nabyła umową przedwstępną lokal mieszkalny, na zakup którego zaciągnęła kredyt hipoteczny (w 2006).

Akt notarialny został podpisany w 2007 roku.

Nieruchomość Wnioskodawczyni zbyła w 2009 roku (akt notarialny w 2009), spłacając jednocześnie zaciągnięty kredyt.

Wnioskodawczyni nie była w tym lokalu zameldowana na pobyt stały, nie korzystała z ulgi odsetkowej. Uzyskanych środków pieniężnych nie przeznaczyła na zakup innego lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przy obliczeniu 19% podatku dochodowego wszystkie wymienionej niżej koszty można wliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

1.  koszty notarialne
2.  koszty opłat sądowych - wpis do hipoteki, założenie księgi wieczystej, wypisy
3.  koszt pośrednika nieruchomości
4.  koszty związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości:

*   ubezpieczenie kredytu
*   prowizja bankowa
*   odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone w latach 2006-2009
*   zaświadczenia z banku?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Wszystkie wymienione koszty w rzeczywisty sposób pomniejszyły zysk wynikający z różnicy pomiędzy ceną nabycia a ceną zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Nie uznanie ich jako kosztów uzyskania przychodu skutkuje zapłaceniem podatku od wyższej kwoty, nie będącej w rzeczywistości dochodem.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w roku 2006 Wnioskodawczyni nabyła umową przedwstępną lokal mieszkalny, na zakup którego zaciągnęła kredyt hipoteczny (w 2006). Akt notarialny został podpisany w 2007 roku. Nieruchomość Wnioskodawczyni zbyła w 2009 roku (akt notarialny w 2009), spłacając jednocześnie zaciągnięty kredyt. W świetle powyższych przepisów zatem powstanie przychodu może nastąpić w wyniku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Niewątpliwie pod pojęciem „zbycia” użytego w tym przepisie należy natomiast rozumieć każdą czynność prawną przenoszącą własność nieruchomości i ograniczonych praw rzeczowych w nim wymienionych, m.in. w drodze umowy sprzedaży. Wobec powyższego zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu umowy przedwstępnej – umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r. Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która nabyta została w 2007 r. – w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu – będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, iż na zakup nieruchomości zostały poniesione koszty związane z kredytem hipotecznym, a mianowicie: ubezpieczenie kredytu, prowizja bankowa, odsetki od kredytu, zaświadczenia z banku. Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawczyni przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawczyni nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu, tj. ubezpieczenie kredytu, prowizja bankowa, odsetki od kredytu, zaświadczenia z banku. Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości. Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania. Jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. W związku z powyższym tylko te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia. W przedmiotowej sprawie, do takich wydatków niewątpliwie można zaliczyć wydatki na zapłatę za czynności notarialne, koszty opłat sądowych, koszty pośrednika nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, iż nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty (wydatki) opisane w stanie faktycznym, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa podatkowego art. 22 pkt 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kosztów odpłatnego zbycia oraz do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć następujące wydatki:

*   koszty notarialne

*   koszty opłat sądowych – wpis do hipoteki, założenie księgi wieczystej, wypisy

*   koszty pośrednika nieruchomości

Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będą następujące wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię:

\- koszty związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości:

*   ubezpieczenie kredytu
*   prowizja bankowa
*   odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone w latach 2006-2009
*   zaświadczenia z banku

Jednocześnie należy wskazać, iż w stanie prawnym obowiązującym w latach 2007-2008 przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe podatnika nie miało wpływu na zakres obowiązku podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.