Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.307.2022.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-01
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych planowanej sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

25 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 21 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 czerwca 2022 r. (wpływ 23 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym.

Wnioskodawczyni jest w związku małżeńskim, a pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska. Wnioskodawczyni nie prowadzi własnej działalności gospodarczej. W 2010 r. małżonkowie zakupili (z prywatnych środków) nieruchomość gruntową niezabudowaną, z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości do własnych celów prywatnych.

Nieruchomość ta została nabyta zatem ze środków własnych do majątku wspólnego małżonków. Pierwotną intencją małżonków nie była odsprzedaż nieruchomości lub inne cele inwestycyjne, ani wykorzystywanie jej w działalności gospodarczej, ani w ramach żadnej innej, nawet potencjalnej, przyszłej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

W 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem, dokonali czynności związanej z rozporządzeniem majątkiem prywatnym i podzielili przedmiotową nieruchomość gruntową na cztery odrębne działki (dalej jako: działki nr A, B, C, D odpowiednio).

Następnie, na trzech z tych działek (działki nr: A, B, C) zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne), celem wykorzystywania nowych budynków na cele mieszkaniowe (prywatne) Wnioskodawczyni i Jej małżonka oraz pozostałych członków rodziny. Ich zamiarem nie było bowiem podjęcie działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami, ale stricte prywatny cel mieszkaniowy rodziny, w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym.

Pierwotne plany (z przyczyn osobistych i finansowych małżonków) uległy jednak zmianie i ostatecznie małżeństwo podjęło decyzję o konieczności ich sprzedaży. Przedmiotowe nieruchomości zostały sprzedane, tzn. przedmiotem sprzedaży były kolejno trzy zabudowane działki (każda - domem jednorodzinnym w stanie surowym otwartym):

1) w 2019 r. nastąpiła sprzedaż zabudowanej budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym) działki A, na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej w formie aktu notarialnego na rzecz osób prywatnych (osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, niebędących zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT);

2) w 2020 r. nastąpiła sprzedaż zabudowanej budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym) działki B, na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej w formie aktu notarialnego na rzecz osób prywatnych (osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, niebędących zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT);

3) w 2021 r. nastąpiła sprzedaż zabudowanej budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym) działki C, na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej w formie aktu notarialnego na rzecz osób prywatnych (osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, niebędących zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT).

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zbyli wymienione Nieruchomości ze względów osobistych. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem czynności te traktują jako związane z rozporządzeniem majątkiem prywatnym.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem planuje, również w ramach rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym, dokonać zbycia ostatniej działki D, tj. nieruchomości gruntowej niezabudowanej (są to grunty rolne klasy: RIVb, RV oraz RIIIb, przeznaczone pod zabudowę).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że Jej mąż prowadzi działalność gospodarczą głównie w zakresie sprzedaży różnych towarów (PKD 46.19.Z), a od 2021 r. również w zakresie działalności wydawniczej (PKD 58.11.Z). Pozostałe wykonywana działalność gospodarcza, zgodnie z CEIDG obejmuje:

\- PKD 46.15.Z- Działalność agentów zajmujących się sprzedażą mebli, artykułów gospodarstwa domowego i drobnych wyrobów metalowych,

\- PKD 47.89.Z - Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach,

\- PKD 47.91.Z - Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet,

\- PKD 47.99.Z - Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami,

\- PKD 90.03.Z - Artystyczna i literacka działalność twórcza.

Datą rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej przez męża Wnioskodawczyni jest 17 października 2006 r. Mąż Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności związanej z nieruchomościami (w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, obrotu nieruchomościami) lub w przedmiocie usług budowlanych.

Wnioskodawczyni potwierdza, że prowadziła działalność gospodarczą, ale w tamtym czasie okazała się nieopłacalna i ją zawiesiła. Wnioskodawczyni wskazuje, że przedmiotem Jej działalności była przede wszystkim „Artystyczna i literacka działalność twórcza" (PKD 90.03.Z). Pozostała działalność obejmowała:

\- PKD 47.91.Z - Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet,

\- PKD 58.11.Z - Wydawanie książek.

Wnioskodawczyni podkreśla, że w zakres prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej nigdy nie wchodził obrót nieruchomościami, najem, usługi budowlane.

Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą w następującym okresie:

\- data rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej to 3 marca 2021 r.

\- data zawieszenia wykonywania indywidualnej działalności to 1 września 2021 r.

Wnioskodawczyni prowadziła działalność w formie jednoosobowej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni jest w posiadaniu dwóch działek niewielkiej wielkości, które powstały w skutek wydzielania drogi dojazdowej; z uwagi na ich niewielkość, Wnioskodawczyni na ten moment nie zamierza tych działek sprzedawać.

Wnioskodawczyni wskazuje, że jeśli chodzi o nieruchomości gruntowe to nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych działek, poza opisanymi we wniosku.

Jedyna dotychczasowa sprzedaż nieruchomości dotyczyła lokalu mieszkalnego (prywatnego mieszkania) należącego do Wnioskodawczyni i jej męża, które było wykorzystywane na ich własne cele mieszkaniowe. Lokal ten został sprzedany w 2019 r., w związku z potrzebą przeprowadzenia się do większego lokalu mieszkalnego i realizowania tam celów mieszkaniowych.

Działka D nie była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni również nie wykorzystywała tej działki na potrzeby działalności gospodarczej.

Działka D nie jest i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej męża Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni również wskazuje, że działka D nie jest i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w jej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni potwierdza, że nie poczyniła żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości, uatrakcyjnienia działki D, takie jak np. budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej. Wnioskodawczyni potwierdza, że na działce D nie prowadzono i nie jest prowadzona działalność rolnicza.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nieruchomość gruntowa niezabudowana nie była w ogóle wykorzystywana - od dnia zakupu do dnia podziału jej na cztery działki. Wnioskodawczyni potwierdza, że wraz z mężem nie podejmowali żadnych działań.

Wnioskodawczyni wskazuje, że wraz mężem w ogóle nie wykorzystywali działki D przez cały okres jej posiadania.

Działka D nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej.

Wnioskodawczyni potwierdza, że dla „nieruchomości gruntowej niezabudowanej" nie podejmowała działań takich jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych takich działań. Wnioskodawczyni nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki D. Wnioskodawczyni wskazuje, że istnieje plan zagospodarowania przestrzennego dla działki D, ale jest to ten sam plan, który obowiązywał w dniu zakupu przez Wnioskodawczynię i Jej męża tej nieruchomości. Wnioskodawczyni i Jej małżonek zatem nie mieli na ten plan żadnego wpływu i nie posiadają informacji, kiedy wystąpiono o jego uchwalenie. Wnioskodawczyni oraz Jej mąż nigdy nie wnioskowali o jego zmianę.

Zatem uchwalenie planu nastąpiło bez jakichkolwiek starań Wnioskodawczyni i Jej męża w tym zakresie.

Wnioskodawczyni wskazuje, że ani Ona ani Jej małżonek nie występowali o podział działki D. Wnioskodawczyni oraz Jej mąż nie zamierzają występować o taki podział w przyszłości.

Działka D zostanie zbyta na rzecz jednego nabywcy. Wnioskodawczyni wskazuje, że wraz z mężem poznali nabywcę osobiście, poprzez sąsiedztwo i rodzinę. W ten sposób wykorzystując kontakty społeczne pozyskali nabywcę działki D. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem wskazują, że nie podejmą żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki D. Wnioskodawczyni nie zamierza udzielić nabywcy działki D jakichkolwiek pełnomocnictw. Wnioskodawczyni planuje zbycie działki D w 2022 r. Wnioskodawczyni wskazuje, że jest to działka przekraczająca 2 ha, więc zgodnie z powyższym przepisem zapewne jest gospodarstwem rolnym, niemniej nigdy jako gospodarstwo rolne nie było zorganizowane ani rejestrowane. Wnioskodawczyni wskakuje, że działka (grunt) podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym i Wnioskodawczyni płaci podatek rolny na rzecz gminy. Działka D zostanie zbyta jako „grunty rolne klasy: RIVb, RV oraz RIIIb, przeznaczone pod zabudowę". Wnioskodawczyni nie może z całą pewnością stwierdzić, w jaki sposób (w jakich celach) działkę będzie wykorzystywał nabywca i czy działka D utraci charakter rolny. Wnioskodawczyni przypuszcza jednak, że nabywca będzie na działce dokonywał inwestycji/zabudowań i w momencie ich powstawania działka zapewne utraci charakter rolny.

Wnioskodawczyni zaznacza, że na działce D nie ma posadowionego budynku i taki budynek nie będzie posadowiony na dzień sprzedaży działki.

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że zgodnie z pierwotnymi planami, działki (powstałe z nieruchomości gruntowej) miały pozostać w osobistym majątku Wnioskodawczyni i Jej małżonka (cele prywatne, mieszkaniowe własne oraz członków rodziny). Działki miały również w dalszej przyszłości stanowić zabezpieczenie finansowe osobiste Wnioskodawczyni i Jej męża, w przypadku kiedy okazałoby się, że wystąpi nieoczekiwana nagła potrzeba finansowa związana, np. z utratą pracy. Z tych powodów w 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem dokonali podziału nieruchomości gruntowej na cztery działki, w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym. Niemniej plany rodzinne Wnioskodawczyni oraz małżonka (jak również członków rodziny), co do miejsca zamieszkiwania uległy w międzyczasie zmianie, stąd ostatecznie postanowili sprzedać wymienione we wniosku działki.

**Pytanie**

Czy dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży działki D (nieruchomości gruntowej niezabudowanej) po upływie 5 lat od jej nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

**Pani stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawczyni, dochód uzyskany z tytułu sprzedaży działki D nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.; dalej jako: „ustawa o PIT”),

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c ww. ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT,

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem na podstawie tego przepisu, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Ustawa o PIT nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem „nabycia”, czyli momentu, od którego należy liczyć 5-letni termin. Ponadto ustawa ta nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm., dalej jako: „Kodeks cywilny”):

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na podstawie art. 47 Kodeksu cywilnego,

część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Natomiast budynek, który jest posadowiony na gruncie stanowiącym własność nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz zgodnie z powyższą zasadą dzieli los prawny tego gruntu (por. interpretacje DKIS z dnia 31 stycznia 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1061.2021.2.MK; z dnia 19 lipca 2019 r., sygn. 0115-KDIT2-1.4011.189.2019.2.MST).

Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy datę nabycia gruntu (przed podziałem) niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. W świetle powyższego, za datę nabycia działki D należy przyjąć 2010 r. W przypadku zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości kluczowe są zatem kwestie prowadzenia działalności gospodarczej oraz moment i sposób nabycia nieruchomości.

W świetle art. 5a pkt 6 ustawy o PIT,

przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) legającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem, aby uznać sprzedaż nieruchomości za czynność następującą w wykonaniu działalności gospodarczej musiałaby być ona prowadzona w celach zarobkowych, na własny rachunek, w sposób zorganizowany oraz ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Jak podkreślono w wyroku NSA z dnia 12 czerwca 2018 r., sygn. II FSK 1458/16: „(,..) sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia (wyzbycia się) składników majątkowych należących do majątku osobistego (art. 10 ust. 1 pkt 8).”

Zatem nie należy zakładać, że działalność w zakresie zarządu majątkiem osobistym z założenia ma być prowadzona z naruszeniem reguł gospodarności i miałaby nie przynosić zysku. Dla Wnioskodawczyni sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej ma charakter zarządzania majątkiem prywatnym. Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły.

W ocenie Wnioskodawczyni, działania związane ze sprzedażą działki D nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Ona w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości nie jest związana ze stałym zamiarem kontynuowania jej, a Wnioskodawczyni nie podejmuje kroków w celu podtrzymywania jej ciągłości. Sprzedaż nieruchomości dokonywana przez Wnioskodawczynię ma charakter incydentalny.

Podkreślić także należy, że liczba przeprowadzonych transakcji sprzedaży nie ma tu istotnego znaczenia, gdyż podział działki nabytej w 2010 r. dokonany został w związku z kierowaniem się możliwością realnego spieniężenia majątku prywatnego. Działkę podzielono na cztery części, aby można było je z łatwością sprzedać, co mieści się w zwyczajnym gospodarowaniu mieniem prywatnym. Natomiast w późniejszym czasie z uwagi na plany prywatne małżonków (osobiste, rodzinne) Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zdecydowała się na wybudowanie na działkach A, B, C budynków mieszkalnych, jednorodzinnych (i następnie sprzedać w stanie surowym otwartym). Zatem, istotą działań Wnioskodawczyni (oraz Jej męża) nie było i nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjnego w wyroku z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17: „Brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. (\`(...)\`) Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania.

Należy podkreślić, że gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych. Zdaniem Sądu, przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego. Właściciel, który nie może sprzedać całości, będzie sukcesywnie sprzedawać części swojego majątku. W tego rodzaju sytuacjach należałoby mówić, że działania podatnika polegające na sukcesywnej sprzedaży swojego majątku mają w istocie rzeczy charakter okazjonalny, incydentalny, a nie stały. Cecha stałości nie wynika bowiem z samej liczby zbywanych przedmiotów, ale ciągłego dokonywania określonych czynności. Jeżeli zatem jest z góry określona liczba sprzedawanych przedmiotów, to przebieg procesu ich wyzbywania się z osobistego majątku podatnika zależy od możliwości ich sprzedaży, a nie jest wynikiem planowego charakteru działań i woli ich realizacji w sposób ciągły. Działania te ustaną bowiem wraz ze zbyciem ostatniej rzeczy przeznaczonej do sprzedaży."

Zdaniem Wnioskodawczyni, podejmowane czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tj. mają na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.

Jak podkreśla Wnioskodawczyni, działka D nie była w żaden sposób wykorzystywana ani przeznaczona do wykorzystywania w działalności gospodarczej. Analogicznie, tak jak uprzednio sprzedane nieruchomości, nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiły towaru handlowego.

Wobec tego, zdaniem Wnioskodawczyni, planowana przez małżonków sprzedaż działki D nie nosi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Nie podejmuje bowiem żadnych zorganizowanych działań o charakterze handlowym, ukierunkowanych na osiąganie regularnych zysków z tytułu handlu nieruchomościami. Decyzja o sprzedaży nieruchomości gruntowej nie stanowi takiego rodzaju aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W ocenie Wnioskodawczyni, powyższe rozważania wskazują na to, że przychód ze sprzedaży działki D nie sposób zaliczyć do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Należałoby go zaliczyć do źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Jednocześnie z przepisu tego wynika, że przychód powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Reasumując, skoro zbycie działki D nie jest w żaden sposób związane z wykonywaną działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, a od nabycia gruntu (przed podziałem na cztery działki) upłynęło już ponad 5 lat (pierwotne nabycie nastąpiło bowiem w 2010 r.) - to przychodu z tytułu zbycia działki D nie zalicza się do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Tym samym dochód z tytułu sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.),

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów tej ustawy,

odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy),

· odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy).

Pani wątpliwości budzą skutki podatkowe sprzedaży działki D (nieruchomości gruntowej niezabudowanej). Istotę przedstawionego problemu (zgodnie z zadanym przez Panią pytaniem) stanowi więc wskazanie, czy sprzedaż ta będzie stanowić dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

W celu zakwalifikowania podjętych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy opisana sprzedaż stanowić będzie przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazanej ustawy), czy z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy), należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel Pani działań związanych z tym zbyciem.

Jak już wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 tej ustawy,

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

– prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Ważne jest więc by pamiętać, że:

– działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.

Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć; jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów,

– prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z tą działalnością związanych. Możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej),

– kryterium ciągłości oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku,

– powtarzalność to natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jednak, ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tej ustawy, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne ich oddzielenie.

W każdym przypadku, o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest jednak podstaw, aby podejmowane przez Podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności sprzedanej nieruchomości.

Z wniosku wynika m.in., że:

– w 2010 r. zakupiła Pani wraz z mężem (z prywatnych środków) nieruchomość gruntową niezabudowaną, z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości do własnych celów prywatnych,

– nieruchomość została nabyta zatem ze środków własnych do Państwa majątku wspólnego,

– w 2015 r. dokonała Pani wraz z mężem podziału przedmiotowej nieruchomości gruntowej na cztery odrębne działki,

– na trzech z tych działek (działki A, B, C) zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne), celem wykorzystywania ich na cele mieszkaniowe (prywatne) Pani i Pani męża oraz pozostałych członków rodziny. Działki (każda z domem jednorodzinnym w stanie surowym otwartym): zostały zbyte w następujących latach: działka A - rok 2019, działka B - rok 2020, działka C - rok 2021,

– planuje Pani również, w ramach rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym, dokonać zbycia ostatniej działki – działki D - tj. nieruchomości gruntowej niezabudowanej (grunty rolne klasy: RIVb, RV oraz RIIIb przeznaczone pod zabudowę).

– działka D nie była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej przez Panią i Pani męża działalności gospodarczej,

– działka D nie jest i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Pani męża,

– na działce D nie prowadzono i nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

– nieruchomość gruntowa niezabudowana nie była w ogóle wykorzystywana – od dnia zakupu do dnia podziału jej na cztery działki,

– wraz mężem w ogóle nie wykorzystywali Państwo działki D przez cały okres jej posiadania,

– działka D nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej,

– dla działki D nie podejmował i nie zamierza podejmować takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub innych takich działań,

– nie występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki D,

– uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło bez jakichkolwiek starań Pani i Pani męża w tym zakresie,

– ani Pani, ani Pani mąż nie występowali o podział działki D. Pani oraz Pani mąż nie zamierzają występować o taki podział w przyszłości,

– wraz z mężem wskazuje Pani, że nie podejmą Państwo żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki D,

– działka D zostanie zbyta jako „grunty rolne klasy: RIVb, RV oraz RIIIb, przeznaczone pod zabudowę”,

– na działce D nie ma posadowionego budynku i taki budynek nie będzie posadowiony na dzień sprzedaży działki.

W niniejszej sprawie istotne jest również to, że:

– Państwa pierwotną intencją nie była odsprzedaż nieruchomości lub inne cele inwestycyjne, ani wykorzystywanie jej w działalności gospodarczej, ani w ramach żadnej innej, nawet potencjalnej, przyszłej Pani działalności gospodarczej,

– Państwa zamiarem nie było bowiem podjęcie działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami, ale stricte prywatny cel mieszkaniowy rodziny, w ramach rozporządzania Państwa majątkiem prywatnym,

– wraz z mężem zbyła Pani wymienione nieruchomości (działki A, B, C) ze względów osobistych. Wraz z mężem czynności te traktuje Pani jako związane z rozporządzeniem majątkiem prywatnym,

– nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami (tj. w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, obrotu nieruchomościami).

Natomiast ustosunkowując się do następującej kwestii:

jak należy rozumieć zawarte w Pani stanowisku w sprawie wskazanie, że:

Podkreślić także należy, że liczba przeprowadzonych transakcji sprzedaży nie ma tu istotnego znaczenia, gdyż podział działki nabytej w 2010 r. dokonany został w związku z kierowaniem się możliwością realnego spieniężenia majątku prywatnego. Działkę podzielono na cztery części, aby można było je z łatwością sprzedać, co mieści się w zwyczajnym gospodarowaniu mieniem prywatnym.

wobec następujących okoliczności wynikających z opisu zdarzenia przyszłego:

W 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali czynności związanej z rozporządzeniem majątkiem prywatnym i podzielili przedmiotową nieruchomość gruntową na cztery odrębne działki (dalej jako: działki A, B, C, D odpowiednio). Następnie, na trzech z tych działek (działki A, B, C) zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne), celem wykorzystywania nowych budynków na cele mieszkaniowe (prywatne) Wnioskodawczyni i Jej małżonka oraz pozostałych członków rodziny. Ich zamiarem nie było bowiem podjęcie działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami, ale stricte prywatny cel mieszkaniowy rodziny, w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym.

\- podała Pani, że zgodnie z pierwotnymi planami, działki (powstałe z nieruchomości gruntowej) miały pozostać w osobistym majątku Pani i Pani małżonka (cele prywatne, mieszkaniowe własne oraz członków rodziny). Działki miały alternatywnie w dalszej przyszłości stanowić zabezpieczenie finansowe osobiste Pani i Pani małżonka, w przypadku kiedy okazałoby się, że wystąpi nieoczekiwana nagła potrzeba finansowa związana np. z utratą pracy. Z tych powodów w 2015 r. wraz z małżonkiem dokonali Państwo podziału nieruchomości gruntowej na cztery działki, w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym. Niemniej plany rodzinne Pani oraz Pani małżonka (a wskutek tego również członków rodziny), co do miejsca zamieszkiwania uległy w międzyczasie zmianie, stąd ostatecznie postanowili Państwo sprzedać wymienione we wniosku działki.

Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży nieruchomości – działki D - nie dają więc podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach przedstawionych okoliczności działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działki D do kategorii przychodu z działalności gospodarczej (na działce D nie prowadzono i nie jest prowadzona działalność gospodarcza, działka ta nie była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej, nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej, wykorzystywana przez cały okres jej posiadania).

Jak już uprzednio wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Wskazała Pani, że na działkach A, B, C zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne), celem wykorzystywania nowych budynków na cele mieszkaniowe (prywatne) Pani i Pani małżonka oraz pozostałych członków rodziny. Wskazane działki (numer A. B, C) zostały zbyte, gdyż Państwa pierwotne plany (z przyczyn osobistych i finansowych) uległy jednak zmianie i ostatecznie podjęli Państwo decyzję o konieczności ich sprzedaży. Dodała Pani również, że, jeśli chodzi o nieruchomości gruntowe to nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych działek, poza opisanymi we wniosku. Jedyna dotychczasowa sprzedaż nieruchomości dotyczyła lokalu mieszkalnego (prywatnego mieszkania) należącego do Pani i Pani męża, które było wykorzystywane na Państwa własne cele mieszkaniowe. Lokal ten został sprzedany w 2019 r., w związku z potrzebą przeprowadzenia się do większego lokalu mieszkalnego i realizowania tam celów mieszkaniowych.

Przyjąć zatem należy, że opisana przez Panią sprzedaż działki D nie spowoduje powstania po Pani stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, ze względu na fakt, że planowane zbycie nastąpi po upływie ustawowego – pięcioletniego – okresu wymaganego treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to opisana transakcja będzie wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych, tzn. nie będzie skutkować powstaniem po Pani stronie obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych oraz wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego informujemy, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego interpretację.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2021 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).