Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.455.2020.1.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-24
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-powstanie przychodu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2020 r. (data wpływu 19 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym gospodarstwo rolne. Podatnik korzysta w tym zakresie ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie jest również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości rolnej składającej się m.in. z działki ewidencyjnej nr 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (\`(...)\`) przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych. Obszar całej nieruchomości (obejmującej działkę 1) wynosi 3,9904 ha.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył od osób fizycznych na podstawie umowy darowizny z dnia 8 sierpnia 1995 r. Nieruchomość nabyta została do celów mieszkalnych oraz na potrzeby działalności rolniczej.

W księdze wieczystej nieruchomości w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” wpisane jest ponadto ograniczone prawo rzeczowe o treści: dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania na rzecz Pani (\`(...)\`) (darczyńcy), na podstawie umowy darowizny z dnia 8 sierpnia 1995 r.

Podatnik w stosunku dla przedmiotowej nieruchomości otrzymuje dopłaty bezpośrednie na podstawie ustawy z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1312 ze zm.).

Dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (\`(...)\`) działka ewidencyjna nr 1 o obszarze 2,2366 ha, położona jest w jednostce ewidencyjnej (\`(...)\`), obręb ewidencyjny (\`(...)\`) i oznaczona jest jako grunty orne (RIVb, RV i RVI), pastwiska trwałe (PsV), grunty rolne zabudowane (Br-RIVb, Br-RV i Br-RVI).

Działka 1 zabudowana jest domem jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka uzbrojona jest w przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, które zostały wykonane przez Gminę (\`(...)\`).

Dla miejscowości (\`(...)\`) planowana jest przebudowa sieci elektroenergetycznej. Za przebudowę odpowiada (\`(...)\`) (dalej: „Przedsiębiorstwo Energetyczne”). W ramach tej inwestycji planowany jest demontaż linii napowietrznej na linię kablową. W związku z powyższym, Wnioskodawca jako właściciel działki 1, otrzymał od podwykonawcy Przedsiębiorstwa Energetycznego pismo wzywające do podjęcia w ciągu 14 dni decyzji o udostępnieniu działki Przedsiębiorstwu Energetycznemu w celu realizacji inwestycji i informujące, że ww. przebudowa sieci energetycznej jest inwestycją celu publicznego, a zatem w przypadku braku odpowiedzi w wyznaczonym czasie lub braku otrzymania zgody od właściciela działki, inwestor może zgłosić ten fakt do starosty z wnioskiem o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w trybie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.), a starosta może zezwolić na prowadzenie prac budowlanych mimo wcześniejszego braku zgody lub braku odpowiedzi w wyznaczonym czasie.

W związku z powyższym, w dniu 2 kwietnia 2020 r. Wnioskodawca złożył oświadczenia Przedsiębiorstwu Energetycznemu, w którym nieodpłatnie udostępnił przedmiotową nieruchomość na rzecz Przedsiębiorstwa Energetycznego w celu posadowienia na niej urządzeń elektroenergetycznych w postaci linii kablowej średniego napięcia o długości trasowej ok. 174 m. Wnioskodawca wyraził zgodę na istnienie i postawienie na nieruchomości urządzeń elektroenergetycznych przez cały okres ich użytkowania i umożliwił przedstawicielom Przedsiębiorstwa Energetycznego dostęp do tych urządzeń celem wykonywania czynności eksploatacyjnych, konserwacji, remontów, modernizacji, przebudowy oraz usuwania awarii. Na wypadek zbycia nieruchomości, Wnioskodawca zobowiązał się również do poinformowania nowego właściciela o zobowiązaniach wobec Przedsiębiorstwa Energetycznego wynikających z tego oświadczenia oraz do ujęcia zapisów dotyczących tych zobowiązań w akcie rozporządzania nieruchomością.

W dniu 2 kwietnia 2020 r. Wnioskodawca złożył również oświadczenie Przedsiębiorstwu Energetycznemu, w którym nieodpłatnie udostępnił przedmiotową nieruchomość w celu demontażu urządzeń elektroenergetycznych w postaci linii napowietrznej średniego napięcia o długości ok. 156 m oraz stanowiska słupowego średniego napięcia nr (…).

Przedsiębiorstwo Energetyczne zobowiązało się natomiast do uporządkowania terenu nieruchomości niezwłocznie po realizacji ww. prac.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości Podatnik płaci podatek rolny (od gruntów), zgodnie z ustawą z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 r., poz. 333 ze zm.) oraz podatek od nieruchomości (od budynków), zgodnie z ustawą z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1170 ze zm.).

Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2020 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązał się do sprzedaży na rzecz spółki kapitałowej (dalej: „Nabywca”) prawa własności niezabudowanej nieruchomości o powierzchni ok. 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej numer 1, za ustaloną cenę po spełnieniu się następujących warunków:

1.  uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 523,90 m2 w tym sala sprzedaży o pow. 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
3.  uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Nabywcy na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  niestwierdzenia przez Nabywcę, na podstawie działań podjętych, ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
5.  uzyskania przez Nabywcę potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
6.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, wskutek złożenia przez Nabywcę stosownego wniosku i na jego koszt,
7.  uzyskania przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
8.  uzyskania przez Nabywcę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
9.  uzyskania przez Wnioskodawcę własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
10.  uzyskania zgody uprawnionego w dziale III księgi wieczystej na bezciężarowe odłączenie przedmiotowej działki kosztem i staraniem Wnioskodawcy w terminie 3 miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji podziałowej,
11.  uzyskania przez Nabywcę od zarządcy drogi zezwolenia na przejazd pojazdów powyżej 25 ton w celu realizacji dostaw do budynku handlowo-usługowego zgodnie z koncepcją spółki.

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 8 października 2021 r. Wynagrodzenie za sprzedaż ww. nieruchomości zostanie zapłacone przez Nabywcę w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na wskazany numer rachunku bankowego Wnioskodawcy.

Dodatkowo w ww. przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży Wnioskodawca:

1.  udzielił Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru,
2.  wyraził zgodę na dysponowanie przez Nabywcę nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnił Nabywcy nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu,
3.  wyraził zgodę na usytuowanie przez Nabywcę własnym kosztem i staraniem na działce stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki wydzielonej z działki ewidencyjnej nr 1 Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2020 r. zawarł umowę dzierżawy, w której oddał Nabywcy przedmiotową nieruchomość do używania i pobierania pożytków na okres 3 miesięcy w zamian za co Nabywca zobowiązał się płacić umówiony czynsz. Wnioskodawca wyraził w ramach tej umowy zgodę na dysponowanie nieruchomością przez Nabywcę na cele budowlane, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych celem sprzedaży Nieruchomości. Nie powierzył również kwestii sprzedaży nieruchomości profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami i obsługą rynku nieruchomości. Wnioskodawca otrzymał propozycję sprzedaży Nieruchomości bezpośrednio od Nabywcy, który zainteresowany jest rozwojem własnej działalności gospodarczej (handlowej). Po analizie oferty Wnioskodawca ostatecznie zdecydował się skorzystać z oferty zakupu.

Otrzymane pieniądze Wnioskodawca planuje przeznaczyć na własne cele prywatne oraz rozwój prowadzonej działalności rolniczej. Wnioskodawca nie wyklucza zakupu innych nieruchomości, ale ten zakup będzie związany z działalnością rolniczą. Wnioskodawca nie przewiduje zakupu nieruchomości w celach związanych z ich późniejszą sprzedażą.

Wnioskodawca w okresach poprzedzających przedwstępną umowę sprzedaży zawarł ponadto następujące umowy sprzedaży innych posiadanych nieruchomości:

*   umowę z dnia 1 października 2003 r. dotyczącą sprzedaży położonej w (\`(...)\`) nieruchomości rolnej na rzecz Gminy (\`(...)\`) - z inicjatywą zakupu wyszła Gmina (\`(...)\`) z uwagi na umożliwienie dojazdu dla sąsiednich nieruchomości do drogi publicznej,
*   umowę z dnia 26 stycznia 2010 r. dotyczącą sprzedaży położonej w (\`(...)\`) nieruchomości rolnej na rzecz Gminy (\`(...)\`) - z inicjatywą zakupu wyszła Gmina (\`(...)\`) w celu poszerzenia pasa drogi publicznej,
*   umowę z dnia 21 września 2011 r. dotyczącą sprzedaży położonej w (\`(...)\`) nieruchomości rolnej na rzecz spółki kapitałowej,
*   umowę z dnia 9 grudnia 2011 r. dotyczącą sprzedaży położonej w (\`(...)\`) nieruchomości rolnej na rzecz spółki kapitałowej.

Nie jest wykluczone, że Wnioskodawca w późniejszym terminie dokona dostawy nieruchomości rolnych, jeżeli otrzyma w tym zakresie atrakcyjną ofertę. Przedmiotem potencjalnej sprzedaży może być nieruchomość po wydzieleniu jej z nieruchomości tworzącej gospodarstwo rolne, analogicznie jak w przypadku opisanej powyżej transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości u Wnioskodawcy powstanie przychód opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albowiem od nabycia przedmiotowej nieruchomości minął już okres, z którym ustawa o PIT wiąże powstanie źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle wyżej cytowanego przepisu odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Zatem, w tym miejscu należy przeanalizować, czy w sprawie objętej niniejszym wnioskiem upłynął 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Przepisy ustawy o PIT nie definiują pojęcia „nabycie”, czyli momentu, od którego należy liczyć 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Z powyższego względu pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości (lub tych praw), bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu PIT.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT - działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa - „organizować” to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (Nowy Słownik Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z powyższej definicji wynika więc wyraźnie, że dopiero łączne spełnienie wszystkich wymienionych enumeratywnie przesłanek determinuje możliwość kwalifikacji uzyskanego przez podatnika przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przedmiotowa regulacja wywołuje w praktyce liczne wątpliwości interpretacyjne, co powoduje, że w celu dokonania prawidłowej wykładni przepisu art. 5a pkt 6 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 lit. a) ustawy o PIT warto odnieść się do dotychczasowego dorobku orzeczniczego sądów administracyjnych w tym zakresie (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 grudnia 2016 r. sygn. akt II FSK 3436/14, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 27 października 2016 r. sygn. akt ISA/Ol433/16).

Zgodnie z orzecznictwem sądowym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z odpłatnego zbycia składników majątkowych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W orzecznictwie podkreśla się też m.in., że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, podejmowanych przez podatników czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę rozliczne formy aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8 z regulacją art. 5a pkt 6 ustawy o PIT nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca zachowań podatnika, umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiących majątek prywatny (pkt 8). Zatem w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (w tym nieruchomości).

Za ww. orzeczeniami sądów administracyjnych należy ponadto wskazać, że o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu a przychodem ze sprzedaży) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży.

Wszystkie te formy aktywności mogą bowiem mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. W judykaturze zauważa się także (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywców za pomocą Internetu.

Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości czy innego prawa majątkowego na nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych. Znaczenie dla oceny skutków podatkowych zdarzenia mają okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności charakterystyczne dla profesjonalnej działalności gospodarczej, np. dla działalności deweloperskiej, z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta (np. gdy zakupiona nieruchomość staje się zbędna lub niewłaściwa dla realizacji pierwotnie założonych zamiarów, czy z uwagi na zmianę zewnętrznych warunków ekonomicznych lub konieczność zapewnienia odpowiednich potrzeb bytowych rodziny).

W ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania, iż dokonana przez niego sprzedaż będzie następowała w „wykonaniu działalności gospodarczej”. Wnioskodawca nie jest bowiem profesjonalnym handlowcem, lecz będzie dokonywał zwykłego zarządu majątkiem służącym nieopodatkowanej PIT działalności rolniczej i jak wskazano w opisie stanu faktycznego - sprzeda nieruchomość o charakterze rolnym.

Aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze rolniczym nie jest działalnością o charakterze profesjonalnym. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika jednoznacznie, że Wnioskodawca nie dokonuje systematycznie dostaw nieruchomości, a te które może potencjalnie zrealizować mają charakter incydentalny i związane są z zarządem majątkiem prywatnym.

Działania Wnioskodawcy nie mają charakteru zorganizowanego. Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu gospodarczego w zakresie marketingu, reklamy, poszukiwania nabywców czy pośrednictwa. W ocenie Wnioskodawcy o zorganizowanym charakterze działalności nie może świadczyć również okoliczność wydzielenia nieruchomości, która ma być sprzedana oraz uzyskanie dla działki warunków zabudowy. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek o charakterze rolnym na działki budowlane. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę.

W realiach sprawy należy wskazać, że to Nabywca upoważniony jest do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży. Wnioskodawca udzielił w tym zakresie Nabywcy pełnomocnictwa, gdyż to w interesie Nabywcy leży doprowadzenie nieruchomości do takiego stanu prawnego, który umożliwi mu prowadzenie na niej działalności po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Bez podjęcia takich czynności zakup nieruchomości przez Nabywcę byłby działaniem nieracjonalnym, gdyż pozostawałby on w stanie braku pewności co do możliwości skutecznego korzystania z nieruchomości zgodnie z zamiarem towarzyszącym jej nabyciu. Wystąpienie o wydanie takiej decyzji o pozwoleniu na budowę jest zatem absolutnie konieczne dla realizacji umowy i późniejszej sprzedaży nieruchomości Nabywcy. Wnioskodawca sam nie zamierza prowadzić na tych działkach działalności deweloperskiej, handlowej ani jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej.

Sprzedaż przedmiotowej działki należy zatem uznać za czynność incydentalną, związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nadto środki finansowe uzyskane z tytułu transakcji mają zostać przeznaczone na cele własne oraz prowadzonego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego.

Reasumując stwierdzić należy, że w sprawie objętej niniejszym wnioskiem u Wnioskodawcy nie powstanie przychód w związku ze sprzedażą Nieruchomości opisaną w stanie faktycznym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.