Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-918/15-2/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-15
Teza: Przychód powstały ze sprzedaży działki wraz z domem w stanie surowym zamkniętym należy zakwalifikować do źródła jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości. Natomiast wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na budowę domu, uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; grunty; sprzedaż; źródło
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 sierpnia 2015 r. (data wpływu 10 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z małżonką, w ramach wspólnoty majątkowej i jako osoby nie prowadzące działalności gospodarczej, dnia 24 lipca 2012 roku zakupili ze środków własnych, do majątku prywatnego, nieruchomość gruntową (działkę budowlaną) o powierzchni 1021 m2, wraz z udziałem w drodze prywatnej stanowiącej dojazd do przedmiotowej działki.

Zakup nieruchomości motywowany był celem wybudowania domu na własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i małżonki oraz z myślą o nowym domu dla rodziców, brata i babci. Domy miały być oddzielne, w preferowanej przez Wnioskodawcę i małżonkę zabudowie bliźniaczej. Udostępnienie części gruntu i domu miało się odbyć nieodpłatnie.

W tym miejscu Wnioskodawca nadmienia, że wraz z żoną nie posiadają innego własnego domu lub mieszkania i na przedmiotowej działce planowali i nadał planują zamieszkać.

Zgodnie z obowiązującym na tym terenie Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego z dnia 25 marca 2010 roku, minimalna działka dla zabudowy bliźniaczej wynosi 600 m2, a dla zabudowy szeregowej 250 m2. Wnioskodawca z małżonką musieli podzielić działkę na 3 lub 4 działki dla zabudowy szeregowej. Oczywiście podział na 3 osobne działki dla zabudowy szeregowej, zaspokajał potrzeby mieszkaniowe i pozostawiał jedną lub dwie działki do rozdysponowania.

W związku z powyższym, dnia 27 września 2012 roku Wnioskodawca z żoną wystąpili do Urzędu Miasta z zapytaniem o możliwość podziału działki na 3 osobne działki budowlane.

Dnia 19 października 2012 roku otrzymali zgodę Urzędu Miasta na ww. podział działki, w następstwie czego:

*   przeprowadzili podział działki na 3 części (powstały działki określone jako: południowa, środkowa i północna),
*   celem zachowania przyszłej jednolitej zabudowy, zamówili projekt 3 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, zgodny z podziałem,
*   celem uzyskania pozwolenia na budowę, wystąpili do operatorów sieci energetycznej, gazociągu i wodociągów o wydanie warunków technicznych na podłączenie projektowanych 3 domów w zabudowie szeregowej.

Dnia 4 kwietnia 2013 roku, Wnioskodawca wraz z żoną zawarł z PD odpowiednio 3 umowy na dołączenie do każdej z działek sieci energetycznej.

Dnia 6 maja 2013 roku, Urząd Miasta zatwierdził ostatecznie podział nieruchomości.

W czerwcu 2013 roku Wnioskodawcy i Jego żonie urodziła się pierwsza córka. Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej oraz zmniejszenie możliwości sfinansowania budowy, zrewidowali swoje plany co do budowy na przedmiotowych działkach.

Z uwagi na fakt, że na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy z żoną i rodziców, wystarczające są maksymalnie dwie z trzech działek, postanowili, że po uzyskaniu pozwolenia na budowę, zadecydują o sprzedaniu jednej z działek wraz z pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym dla tej działki oraz przynależnym udziałem we wspólnej drodze dojazdowej, a pozyskane środki przeznaczą na własne cele mieszkaniowe, czyli budowę swojego domu.

Dnia 15 października 2013 roku Starostwo Powiatowe zatwierdziło łączny projekt budowlany 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryle na powstałych z podziału trzech działkach.

W listopadzie 2013 roku, mając pozwolenie na budowę, Wnioskodawca wystawił ogłoszenie w Internecie o chęci sprzedaży jednej z trzech działek.

Dnia 31 grudnia 2013 roku, tylko dla działki na której Wnioskodawca z żoną planują zamieszkać, Wnioskodawca zawarł z operatorem sieci gazowej umowę o przyłączenie do sieci.

Pomimo wydanych warunków technicznych, dla dwóch pozostałych działek, umowy o przyłączenie do sieci gazowej nie zawarł z uwagi na:

*   koszt przyłączy i zagrożony karą wymóg odebrania gazu w nieodległym czasie,
*   możliwość sprzedania jednej z działek,
*   brak finansowych możliwości budowy drugiego domu (segmentu) i decyzji rodziców co do przeprowadzki.

Dnia 23 kwietnia 2014 roku, Wnioskodawca z żoną sprzedali jedną z trzech działek wraz z pozwoleniem na budowę, projektem architektonicznym oraz udziałem we wspólnej drodze dojazdowej. W momencie sprzedaży, do działki nie były doprowadzone media (prąd, gaz, kanalizacja), ale zgodnie z wcześniejszą informacją była już zawarta Umowa zPD na przyłącze energetyczne.

Zgodnie z wydaną interpretacją indywidualną Nr IPPP1/443-861/14-2/MPe z dnia 22 października 2014 roku, Wnioskodawca wraz z żoną zarejestrowali się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług, a od sprzedaży został odprowadzony podatek VAT.

W następstwie wydanej interpretacji indywidualnej Nr IPPB1/415-1365/14-2/MS1 z dnia 27 lutego 2015 roku, uzyskane ze sprzedaży ww. środkowej działki środki pieniężne w maksymalnej kwocie chcieliby przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tzn. na budowę domu na jednej z przedmiotowych trzech działek.

Po sprzedaży działki środkowej pozostały dwie działki skrajne, tj. południowa i północna, stanowiące majątek prywatny Wnioskodawcy i Jego żony.

W czerwcu 2014 roku na działce południowej, ze środków uzyskanych ze sprzedaży działki środkowej, rozpoczęto budowę domu. Do wiosny 2015 roku doprowadzono budynek do stanu surowego zamkniętego. Celem pozyskania środków na dalszą budowę segmentu Wnioskodawca wraz z żoną chcieli wiosną sprzedać działkę północną, ale małżeństwo, które zainteresowało się nieruchomością, finalnie złożyło propozycję odkupienia stanu surowego zamkniętego na działce południowej, a nie oferowanej przez Wnioskodawcę i Jego żonę działki północnej z projektem. Innych zainteresowanych i tym samym ofert nie mieli.

W następstwie powyższego, w maju 2015 roku Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali budynek w stanie surowym zamkniętym na działce południowej. Od sprzedaży nieruchomości odprowadzili podatek VAT w wysokości wynikającej z rozliczenia zakupów towarów i usług związanych z budową domu. Uzyskane ze sprzedaży środki zamierzają przeznaczyć na budowę domu, którego budowę rozpoczęli w maju 2015 roku na ostatniej z trzech działek, tj. na działce północnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Do którego źródła przychodów należy zakwalifikować przychód powstały ze sprzedaży działki wraz z domem w stanie surowym zamkniętym? Czy będzie to przychód ze źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” czy może „odpłatne zbycie nieruchomości”?
2.  Czy w opisanej sytuacji przysługuje zwolnienie z podatku dochodowego, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych Rozdział 3 art. 21 ust. 1 pkt 131, jeżeli uzyskane z obydwu sprzedaży środki w kwocie netto zostaną przeznaczone w okresie dwóch lat na własne cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1

Według opinii Wnioskodawcy przychód, który uzyska z odpłatnego zbycia działki wraz z domem w stanie surowym zamkniętym jest odpłatnym zbyciem nieruchomości. W momencie zakupu nieruchomości Wnioskodawca wraz z żoną chcieli wybudować bliźniaka, w połowie dla siebie i w połowie dla rodziców. Nie chcieli dzielić i sprzedać wydzielonych części tej działki. Z powodu lokalnych przepisów prawnych, aby wybudować dom spełniający potrzeby, musieli podzielić grunt na co najmniej 3 działki pod zabudowę szeregową z trzema segmentami.

W trakcie projektowania i planowania budowy okazało się, że nie stać ich na taką inwestycję. Wtedy to powstał pomysł sprzedaży niepotrzebnych wydzielonych działek i pozyskanie w ten sposób dodatkowych środków na budowę domu.

W następstwie zeszłorocznej sprzedaży działki środkowej i wydanej w tej sprawie interpretacji indywidualnej Nr IPPB1/415-1365/14-2/MS1 z dnia 27 lutego 2015 roku, intencją Wnioskodawcy i Jego żony była sprzedaż drugiej działki, tj. działki północnej wraz z projektem budowlanym i za uzyskane w ten sposób środki dokończenie budowy segmentu na działce południowej.

Sprzedaż wybudowanego na działce południowej segmentu w stanie surowym zamkniętym, była sprzedażą majątku prywatnego i nie była zamierzona, a Wnioskodawca wraz z żoną zgodzili się na nią jedynie w wyniku braku zainteresowania wystawioną działką północną wraz z projektem. Przystali na złożoną propozycję, ponieważ pozwoliła ona uzyskać środki na wybudowanie ich domu.

Działania Wnioskodawcy i Jego żony w celu zbycia nieruchomości nie miały charakteru ciągłego i zorganizowanego, które są cechami charakterystycznymi działalności gospodarczej. Było to działanie mające na celu wykorzystanie nabytej działki dla zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych.

Nie podjęli żadnych kroków dla sformalizowania tego źródła przychodów, a pomysły w celu odzyskania zainwestowanych pieniędzy rodziły się spontanicznie pod wpływem weryfikacji planów życiowych oraz zmiany sytuacji finansowej rodziny.

Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną nie są właścicielami innych nieruchomości mieszkalnych, a przeprowadzone transakcje mają na celu pozyskanie środków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ad. 2

Jeżeli uzyskane z obydwu sprzedaży środki w kwocie netto zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe to dla przedmiotowych środków przysługuje Wnioskodawcy zwolnienie z podatku dochodowego, o którym mowa w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych Rozdział 3 art. 21 ust 1 pkt 131. Powyższe wnioskuje na bazie wydanej w przedmiotowej sprawie interpretacji indywidualnej Nr IPPB1/415-1365/14-2/MS1 z dnia 27 lutego 2015 roku w której uznano za prawidłowe traktowanie przez Wnioskodawcę i Jego żonę środków pochodzących ze sprzedaży działek za odpłatne zbycie nieruchomości, tym samym uważa, że mogą dla tego dochodu skorzystać z przedmiotowego zwolnienia.

W świetle powyższego, uważa, że środki w kwocie netto pochodzące ze sprzedaży w 2014 roku działki środkowej, przeznaczone na budowę na działce południowej segmentu stanowiącego majątek prywatny podlegają przedmiotowemu zwolnieniu. Jednocześnie dokonana przez Wnioskodawcę i Jego żonę w 2015 roku sprzedaż segmentu w stanie surowym zamkniętym wybudowanego na działce południowej, również podlega przedmiotowemu zwolnieniu, ponieważ była sprzedażą majątku prywatnego, a pozyskane z tej sprzedaży środki obecnie przeznaczają na budowę na ostatniej trzeciej działce, tj. na działce północnej, segmentu stanowiącego majątek prywatny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww, ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu z możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić by sprzedaż przedmiotowych działek powstałych po podziale nastąpiła w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, skutki podatkowe zbycia działek (jedna z wybudowanym budynkiem w stanie surowym zamkniętym) należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W omawianej sprawie istotne jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel (współwłaściciel) dokonuje jedynie podziału nieruchomości, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działki) nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem wraz z małżonką. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności każdej z działek wydzielonych w drodze podziału. Małżonkowie nadal będą posiadali takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że bez wątpienia nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę i Jego żonę nastąpiło 24 lipca 2012 r.

Zatem obydwie sprzedaże nieruchomości (działki środkowej dnia 23 kwietnia 2014 r. i działki wraz z budynkiem w stanie surowym zamkniętym w maju 2015 r.) podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.), zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

Z zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 30 ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Powyższy zapis ma zapobiegać kumulowaniu ulg i podwójnemu odliczaniu tych samych kwot.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Z treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w określonym terminie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym nie wskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że przychód powstały ze sprzedaży działki wraz z domem w stanie surowym zamkniętym należy zakwalifikować do źródła jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości. Natomiast wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na budowę domu, uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.