Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.423.2019.1.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-06
Teza: Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości odsetek od kredytu oraz wydatków udokumentowanych paragonami.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odsetki; odsetki-odsetki od kredytu; paragon; sprzedaż-sprzedaż mieszana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 13 października 2019 r. (data wpływu 15 października 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości:

*   w części dotyczącej pytania pierwszego - **jest prawidłowe**
*   w części dotyczącej pytania drugiego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 19 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli dom, składający się z dwóch lokali mieszkalnych wraz z przynależnym do nich gruntem za cenę 250 000 zł. Opłaty za sporządzenie aktu notarialnego i opłaty sądowe wyniosły 7 246,23 zł, zatem w sumie na zakup domu wydatkowano kwotę 257 246,23 zł. Zakup w całości sfinansowany został z udzielonych przez bank dwóch kredytów (dla nieruchomości urządzono dwie księgi wieczyste). Początkowo małżonkowie nie zamierzali sprzedawać domu lecz wymusiła to sytuacja życiowa. W 2015 r. mąż Wnioskodawczyni utracił pracę i małżonkowie nie byli już w stanie spłacać rat kredytu. Jedynym dochodem małżonków była emerytura męża i zasiłek opiekuńczy na niepełnosprawnego od urodzenia syna. Wnioskodawczyni nie pracuje, bowiem syn wymaga całodobowej opieki. Jednocześnie małżonkowie zdawali sobie sprawę, że mąż w wieku 62 lat (wówczas) nie ma większych szans na szybkie zatrudnienie. W związku z tym, w obawie przed zadłużeniem, małżonkowie postanowili sprzedać dom i z uzyskanych środków zakupić mniejsze mieszkanie, tak by ograniczyć wydatki. Sprzedaży domu dokonano 10 września 2015 r., a więc przed upływem pięciu lat, za cenę 289 982,00 zł. Różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia wyniosła więc 32 735,77 zł. Różnica wynika z faktu, że w czasie posiadania nieruchomości małżonkowie dokonali znacznych nakładów na poprawienie stanu budynku. Ponieważ małżonkowie nie zakładali wówczas jego sprzedaży nie zbierali imiennych faktur, a jedynie paragony za nabywane, potrzebne do remontu towary. Ponadto małżonkowie otrzymali zaświadczenie z banku, że w okresie kredytowania, od dnia zakupu do dnia sprzedaży nieruchomości zapłacili odsetki w wysokości 34 784,49 zł. Uzyskane ze sprzedaży środki małżonkowie przeznaczyli na spłatę pozostałego kredytu i na zakup mieszkania za cenę 200 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy wydatki związane z zakupem towarów potrzebnych do wykonania remontów można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli Wnioskodawczyni posiada dowody zakupu jedynie w postaci paragonów?
2.  Czy odsetki zapłacone od udzielonych na zakup nieruchomości kredytów w okresie od dnia zakupu nieruchomości do dnia jej sprzedaży, wg zaświadczenia banku w kwocie 34 784,49 zł, można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości?

**Zdaniem Wnioskodawczyni**, wydatki poniesione na remont i ulepszenie domu w czasie jego posiadania nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów, ponieważ małżonkowie nie posiadają imiennych faktur, a jedynie paragony dokumentujące wydatki.

Koszty udzielonego kredytu na zakup domu mieszkalnego tj. prowizji od udzielonego kredytu i odsetki zapłacone w okresie od dnia nabycia do dnia sprzedaży mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Udokumentowane w zaświadczeniu banku odsetki zapłacone od dnia nabycia do dnia sprzedaży nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia, bowiem ich poniesienie było konieczne dla nabycia nieruchomości, a później sprzedaży nieruchomości. Natomiast małżonkowie nie potrafią udokumentować nakładów, które powiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania (brak faktur).

Aby wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów powinien odpowiadać definicji określonej art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc powinien być kosztem poniesionym w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zapłacone odsetki poniesione zostały z zasobu majątkowego małżonków, były definitywne (w żadnej formie nie zostały zwrócone), poniesione zostały w celu zachowania lub zabezpieczenia przychodów i to niezależnie od pierwotnych intencji oraz zostały właściwie udokumentowane. W obecnych realiach zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu, a więc i poniesienia kosztów związanych z jego spłatą, do których należy zaliczyć odsetki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

*   **prawidłowe** w części dotyczącej pytania pierwszego,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej pytania drugiego.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia.

Zgodnie z opisem zawartym we wniosku Wnioskodawczyni w 2015 r. sprzedała nieruchomości, którą zakupiła w 2011 r.

Wobec powyższego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ponieważ została dokonana przed upływem okresu wymienionego w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 cyt. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z opisanym stanem faktycznym nabycie nieruchomość stanowiącej przedmiot sprzedaży zostało sfinansowane dwoma kredytami. W czasie posiadania nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem ponosiła nakłady na poprawienie stanu budynku. Wnioskodawczyni posiada paragony potwierdzające zakup towarów użytych do remontu budynku. Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został wydatkowany na spłatę pozostałego kredytu oraz zakup mieszkania. Mając na uwadze powyższe Zainteresowana powzięła wątpliwość czy może do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć nakłady poniesione na zbywaną nieruchomość oraz kwotę odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup przedmiotowej nieruchomości spłaconych od dnia zakupu nieruchomości do dnia jej sprzedaży.

Wyjaśniając wątpliwości dotyczące możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu należy zaznaczyć, że co do zasady, koszt nabycia nieruchomości określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się jej właścicielem. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką nabywca zapłacił zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodziły z oszczędności nabywcy oraz koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Poniesione przez Wnioskodawczynię koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Ponadto zauważyć należy, że sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć odsetki od kredytu do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości – jej zakupu dokonali z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup lokalu pożyczył, mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży a nie bankowi za udostępnienie kapitału.

Zatem wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni odsetki w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy i wydatek na spłatę odsetek nie może być przyjęty jako koszt uzyskania przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Prezentowany wyżej pogląd potwierdza dominująca linia orzecznictwa NSA, np. wyrok z 14 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 848/12, zgodnie z którym wydatki związane z zaciągnięciem kredytu na zakup nieruchomości, czyli odsetki i prowizje, nie są kosztem uzyskania przychodów przy sprzedaży. Podobne stanowisko znajdziemy również w orzeczeniu NSA z 28 września 2017 r. (sygn. akt II FSK 1944/15).

W odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów nakładów poniesionych na zbywaną nieruchomość udokumentowanych paragonami wskazać należy, że sposób udokumentowania tych wydatków nie będzie odpowiadał zapisowi wyżej cyt. ust. 6e art. 22 ustawy. Zatem wydatków tych nie można ująć w kosztach uzyskania przychodów.

Zatem zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni nie może zaliczyć odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup tej nieruchomości oraz nakładów poniesionych na tą nieruchomość udokumentowanych paragonami.

Końcowo należy zaznaczyć, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zatem interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.