Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-451/15/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-11-05
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości (odrębnych lokali) opisanych we wniosku będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: budowa; dom; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 lipca 2015 r. (data otrzymania 14 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 sierpnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 1994 r. nabył w drodze darowizny prawo własności nieruchomości niezabudowanej (działka budowlana). Na przedmiotowej działce w 2000 r. został zakończony pierwszy etap budowy i Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na użytkowanie pierwszej kondygnacji budynku. W 2009 r. została zakończona budowa drugiej kondygnacji budynku na opisanej nieruchomości. Wnioskodawca w 2014 r. we wspomnianym budynku dokonał wydzielenia lokali a następnie w roku 2014 i 2015 dokonał ich sprzedaży.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości (odrębnych lokali) opisanych we wniosku będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku zbycia nieruchomości lub jej części po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie sprzedający nie podlega obowiązkowi zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Wnioskodawca w opisanej sytuacji nabył nieruchomość niezabudowaną w 1994 r. w drodze darowizny. Stosownie do treści art. 46 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków. Dodatkowo, stosownie do treści art. 48 Kodeksu cywilnego do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Wobec powyższej argumentacji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że późniejsze wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości (której prawo własności uzyskał w 1994 r.) budynku a także dokonanie w 2014 r. wydzielenia lokali wchodzących w jego skład nie spowodowało nowego nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji sprzedaż ww. lokali w latach 2014-2015 nie spowodowała konieczności opodatkowania dochodów z tego tytułu osiągniętych przez Wnioskodawcę, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość (1994 r.) do dnia sprzedaży minęło więcej niż 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis ten formułuje tym samym również zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego o tym czy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego czy też nie kluczowe znaczenie ma ustalenie daty i sposobu nabycia zbywanej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w drodze darowizny nabył w 1994 r. nieruchomość stanowiącą działkę budowlaną. Na przedmiotowej nieruchomości w 2000 r. został zakończony pierwszy etap budowy i Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na użytkowanie pierwszej kondygnacji budynku. W 2009 r. zakończył budowę drugiej kondygnacji budynku. W opisanym budynku w 2014 r. dokonano wydzielenia lokali, które Wnioskodawca w 2014 r. i 2015 r. sprzedał.

Wyjaśnić należy, że ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakkolwiek posługuje się pojęciem nieruchomości to tego pojęcia nie definiuje. W tym też zakresie należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Tylko w przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest odrębnie odpłatne zbycie prawa do gruntu i odrębnie odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu bądź wybudowanie budynku.

Podsumowując, generalną zasadą jest, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło.

Nieistotny natomiast dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydzielenia w 2014 r. w przedmiotowym budynku lokali. Poprzez podział nieruchomości budynkowej wyodrębniono jedynie poszczególne przedmioty własności – lokale. Tak więc przysługujące Wnioskodawcy prawo własności nieruchomości budynkowej, uległo swoistemu przekształceniu w przysługujące mu prawa własności wyodrębnionych w tym budynku nieruchomości lokalowych. W wyniku dokonania ww. czynności nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Dlatego też wyodrębnienie lokali z dotychczas posiadanej nieruchomości budynkowej nie stanowi ich nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście pytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, że nabycie nieruchomości gruntowej nastąpiło w 1994 r. Oznacza to, że z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży wybudowanego na niej budynku mieszkalnego. Sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania, rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu. W związku z tym bieg 5-letniego terminu, o którym w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, w omawianej sprawie nabycie gruntu miało miejsce w 1994 r. W omawianej sprawie sprzedaż poszczególnych lokali w 2014 i w 2015 r. które zostały wydzielone uprzednio z budynku wybudowanego w 2000 r. (pierwsza kondygnacja) i w 2009 r. (druga kondygnacja) miała miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie gruntu tj. 1994 r. Skoro tak, to sprzedaż lokali nie będzie dla Wnioskodawcy stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychód jaki Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży w 2014 r. i w 2015 r. nieruchomości z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie będzie podlegał w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o ile – jak stanowi przepis – zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż lokali w latach 2014 i 2015 nie spowodowała po jego stronie konieczności opodatkowania dochodów z tego tytułu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała