Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.243.2017.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-07
Teza: Czy Wnioskodawca jest zobowiązany zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziałów w działce wraz z wyodrębnionym lokalem, czy podlega zwolnieniu z tytułu upływu 5 lat od daty nabycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny-budynek mieszkalny zbiorowego zamieszkania ; działalność-działalność gospodarcza; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie; przychód; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 sierpnia 2017 r. (data wpływu 8 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 października 2017 r. (data wpływu 18 października 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w działce wraz z wyodrębnionym lokalem **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 sierpnia 2017 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Powyższy wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 i w art. 14f § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z czym Organ podatkowy pismem z dnia 4 października 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.243.2017.1.AG, 0113-KDIPT1-3.4012.530.2017.1.OS, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 4 października 2017 r. i doręczono w dniu 10 października 2017 r. Uzupełnienie ww. wniosku wpłynęło w dniu 18 października 2017 r., nadane zostało w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego w dniu 17 października 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 14 maja 2009 r. nabył wraz z żoną, w ramach wspólności małżeńskiej, działkę niezabudowaną. W 2015 r. małżonkowie uzyskali pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego i wybudowali budynek. W maju 2017 r. uzyskali pozwolenie na użytkowanie budynku, w czerwcu 2017 r. dokonali wyodrębnienia i sprzedaży kilku lokali. Wnioskodawca i Jego żona budynek wybudowali z własnych środków prywatnych, nie dokonywali żadnych odliczeń z tego tytułu, zarówno w zakresie podatku dochodowego, jak również w podatku VAT.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i z tego tytułu jest podatnikiem VAT. W ramach działalności nie buduje budynków. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT.

W piśmie z dnia 13 października 2017 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że wraz z żoną nabyli w 2009 r. działkę niezabudowaną pod budowę budynku mieszkalnego na własne cele. Powierzchnia działki wynosiła 94 m2. Była to działka niezabudowana, do czasu rozpoczęcia budowy nie była w żaden sposób wykorzystywana. W dniu zakupu działki dla tego terenu nie było uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego. Również w momencie uzyskania pozwolenia na budowę nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy. W okresie między zakupem działki a ostateczną decyzją w sprawie budowy budynku zmieniła się koncepcja zabudowy działki. Wnioskodawca podjął z żoną decyzję o wybudowaniu budynku wielolokalowego, mieszkalnego, z przeznaczeniem części lokali na potrzeby własnej rodziny (dla siebie, rodziców, dziecka), a części do ewentualnego wynajmu. Budynek ten kwalifikowany jest do grupy PKOB 112 - budynki mieszkalne wielolokalowe. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 270,22 m2 - 8 lokali. W budynku wyodrębniono 7 lokali. Wnioskodawca pozostawił dla swoich potrzeb 1 lokal - mieszkanie o powierzchni 31,66 m2. Lokale w budynku zostały zbyte ze względów ekonomicznych. Wnioskodawca poniósł znacznie większe koszty niż przewidywał i musiał zmienić koncepcję wykorzystania wybudowanego obiektu. Zbywane lokale mieszkalne były wyposażone w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, ciepłowniczą (podłączenie do PEC), bez żadnych urządzeń, ściany otynkowane, na podłodze posadzka. Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu zwiększenia wartości lokali, nie było umeblowania, ani nawet żadnych urządzeń. Nie prowadził też żadnych działań marketingowych, umieścił jedno ogłoszenie w prasie, nie korzystał z pośrednika.

Wnioskodawca nie posiada, ani nie posiadał innych działek lub lokali mieszkalnych, które sprzedał lub zamierza sprzedać.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu szkłem, usług szklarskich, a dla potrzeb tej działalności prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz rejestry VAT. Wnioskodawca nie wykorzystywał dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej żadnych części przedmiotowego budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

1.  Czy Wnioskodawca jest zobowiązany zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziałów w działce wraz z wyodrębnionym lokalem, czy podlega zwolnieniu z tytułu upływu 5 lat od daty nabycia nieruchomości?
2.  Czy Wnioskodawca jest zobowiązany zapłacić podatek VAT z tytułu sprzedaży udziałów w działce wraz z wyodrębnionym lokalem?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1, odnoszącego się do podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług wydana została odrębna interpretacja.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej wraz z wydzielonym lokalem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Budynki, co do zasady nie stanowią przedmiotów odrębnej własności, lecz stanowią część składową gruntu (art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny). Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychód z tego źródła powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W świetle tego przepisu przyjmuje się, że w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy liczony jest od końca roku nabycia gruntu. Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 16 maja 2016 r., Nr ITPB4/4511-232/16/JG, według której, „w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej własność zbywcy, zabudowanej budynkiem mieszkalnym – w sytuacji kiedy podatnik nabył prawo własności nieruchomości, po czym rozpoczął budowę i wybudował na niej budynek – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy na niej wzniesiono budynek mieszkalny”. Wnioskodawca uważa, że podobnie, co do zasady, ma się rzecz w Jego stanie faktycznym, gdyż – jak czytamy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 25 marca 2015 r., Nr ITPB2/4511-6/15/BK – „ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy”.

W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że wydzielenie i przeniesienie własności lokali w Jego przypadku nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta jest w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższego, aby można było uznać daną działalność za pozarolniczą działalność gospodarczą, musi ona spełniać łącznie następujące przesłanki: musi być działalnością zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, czyli charakteryzującą się powtarzalnością podejmowanych działań, podporządkowaniu zasadzie racjonalnego gospodarowania oraz uczestnictwem w obrocie gospodarczym, działalnością prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, a przychody z niej uzyskane nie mogą być zaliczane do przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w tym m.in. do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można również abstrahować od zamiaru podmiotu prowadzącego działalność.

Działalność gospodarczą w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odróżnia od sprzedaży w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, zarobkowy, zorganizowany i ciągły (powtarzalny i stały) charakter działalności, pozwalający na uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu szkłem i usług szklarskich. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT.

W dniu 14 maja 2009 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 94 m2. Na działce tej zamierzali wybudować budynek mieszkalny. Po zakupie działki zmieniła się jednak koncepcja zabudowy działki. Wnioskodawca podjął z żoną decyzję o wybudowaniu budynku wielolokalowego, mieszkalnego, z przeznaczeniem części lokali na potrzeby własnej rodziny (dla siebie, rodziców, dziecka), a części do ewentualnego wynajmu. Dla terenu, na którym znajdowała się zakupiona nieruchomość nie został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Małżonkowie uzyskali decyzję o warunkach zabudowy, a w 2015 r. otrzymali pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, o powierzchni 270,22 m2 (8 lokali), klasyfikowanego do grupy PKOB 112 – budynki mieszkalne i wielolokalowe. Budowę tego budynku Wnioskodawca wraz z żoną sfinansowali z własnych prywatnych środków pieniężnych. Nie dokonywali żadnych odliczeń z tego tytułu, zarówno w zakresie podatku dochodowego, jak również w podatku VAT. W maju 2017 r. uzyskali pozwolenie na użytkowanie tego budynku, zaś w czerwcu 2017 r. dokonali wyodrębnienia w tym budynku poszczególnych lokali.

Wnioskodawca pozostawił dla swoich potrzeb 1 lokal - mieszkanie o powierzchni 31,66 m2, natomiast pozostałe lokale zbył. Lokale, które zbyto wyposażone były w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, ciepłowniczą (podłączenie do PEC), bez żadnych urządzeń, ściany otynkowane, na podłodze posadzka. Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu zwiększenie wartości lokali. Aby zbyć te lokale Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych, umieścił 1 ogłoszenie w prasie, nie korzystał również z pośrednika. Zbycia tych lokali dokonał ze względów ekonomicznych, poniósł bowiem większe koszty niż przewidywał i musiał zmienić koncepcję wykorzystania wybudowanego obiektu. Żadnych części przedmiotowego budynku Wnioskodawca nie wykorzystywał dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca dodał, że nie posiada i nie posiadał innych działek lub lokali mieszkalnych, które zamierzałby sprzedać.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane wyżej przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w sytuacji sprzedaży nieruchomości, która nabyta została na cele prywatne, a wybudowany na niej budynek mieszkalny wielorodzinny służyć miał zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych własnej rodziny, zaś zmiana sposobu wykorzystania wybudowanego budynku podyktowana była względami ekonomicznymi (poniesiono bowiem znacznie wyższe nakłady na budowę niż przewidywano), zasadnym jest uznanie, że podjęte w związku ze zmianą sposobu wykorzystania budynku działania, polegające na wyodrębnieniu lokali w ww. budynku, a następnie ich sprzedaż wraz z udziałem w prawie własności gruntu, miały charakter sporadyczny, niewykraczający poza zakres zwykłego zarządu majątkiem.

Skoro zatem sprzedaż odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w prawie własności gruntu nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie gruntu, to uzyskany z tego tytułu przychód przez Wnioskodawcę, jako współwłaściciela nieruchomości, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawcy w ww. kwestii uznano za prawidłowe.

Należy przy tym zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności zawartych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalenie, czy przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, a na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. zakresie, został złożony tylko przez Wnioskodawcę, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.