Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.373.2021.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-24
Teza: Możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w związku z wydatkowaniem środków na nabycie lokalu mieszkalnego, w sytuacji późniejszego zaciągnięcia kredytu lub pożyczki zabezpieczonego/zabezpieczonej hipoteką ustanowią na własności tego lokalu - refinansowanie zakupu nieruchomości dokonanego za gotówkę.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; hipoteka; kredyt; nieruchomości-zbycie nieruchomości; pożyczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 kwietnia 2021 r. (data wpływu 9 kwietnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z dnia 15 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w związku z wydatkowaniem środków na nabycie lokalu mieszkalnego, w sytuacji późniejszego zaciągnięcia kredytu lub pożyczki zabezpieczonego/zabezpieczonej hipoteką ustanowią na własności tego lokalu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w ww. zakresie. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 15 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.).

**W uzupełnieniu wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

W 2020 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie położone w W. (dalej określane jako „stare mieszkanie”). Sprzedaż starego mieszkania miała miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Stare mieszkanie nie było składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności gospodarczej.

Sprzedaż starego mieszkania nie miała miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca chciałby skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Część środków uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania zostałaby w ciągu 3 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego zbycie przeznaczona na zakup nowego mieszkania (dalej określanego jako „nowe mieszkanie”). Nowe mieszkanie będzie położone w Polsce. Nowe mieszkanie będzie stanowiło własność Wnioskodawcy. Nowe mieszkanie nie będzie stanowiło nieruchomości nabywanej na cele rekreacyjne.

Wnioskodawca zamierza przeznaczyć część środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania na zakup nowego mieszkania. Tym samym nowe mieszkanie zostałoby zakupione za gotówkę uzyskaną ze sprzedaży starego mieszkania. Po zakupie nowego mieszkania Wnioskodawca zamierza zaciągnąć kredyt lub pożyczkę zabezpieczone na hipotece nowego mieszkania. Będzie wówczas miało miejsce tzw. refinansowanie zakupu nieruchomości dokonanego za gotówkę. Kredyt lub pożyczka byłyby spłacane z bieżących dochodów Wnioskodawcy.

Wnioskodawca chciałby podkreślić, że w opisie zdarzenia przyszłego jednoznacznie wskazano, że stare mieszkanie nie było składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności gospodarczej oraz że sprzedaż starego mieszkania nie miała miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej. Tym samym kwestia dokonania sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej – jako wykluczająca zastosowanie zwolnienia podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

**W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:**

****

1.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej;
2.  mieszkanie sprzedane w 2020 r. zostało nabyte w 2016 r. w drodze zakupu;
3.  część przychodu ze sprzedaży mieszkania w 2020 r. będzie wydatkowana na nabycie nowej nieruchomości. Wniosek o interpretację i zadane pytanie dotyczą tylko tej części przychodu, która będzie wydatkowana na nabycie nowej nieruchomości;
4.  obecnie własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca realizuje w wynajmowanym mieszkaniu w W.;
5.  nabycie nowego mieszkania zostanie sfinansowane środkami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości, która miała miejsce w 2020 r.;
6.  w mieszkaniu, które Wnioskodawca zamierza nabyć będzie on realizował własne cele mieszkaniowe;
7.  przybliżona data nabycia nowego mieszkania to 2022 lub 2023 r. Nowe mieszkanie będzie się znajdowało w Polsce. Będzie to W. albo M. Dokładna lokalizacja nie jest jeszcze znana, co jednak w ocenie Wnioskodawcy nie jest przeszkodą do wydania interpretacji indywidualnej;
8.  obecnie Wnioskodawca wspólnie z żoną posiada trzy nieruchomości mieszkaniowe. Nieruchomości zostały nabyte kolejno w 2017, 2018 i 2019 r. Nieruchomości te stanowią zabezpieczenie majątkowe Wnioskodawcy i jego rodziny, a w przyszłości mają zostać przekazane jego dzieciom;
9.  Wnioskodawca nie posiada nieruchomości, które w przyszłości byłyby przeznaczone do sprzedaży;
10.  Wnioskodawca dokonał w przeszłości sprzedaży jednej nieruchomości. Nieruchomość była położona w W. Została nabyta w drodze zakupu w 2010 r. Nieruchomość została zakupiona w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Przez pierwsze dwa lata nieruchomość była zamieszkiwana przez Wnioskodawcę, a następnie po zmianie pracy była przez trzy lata wynajmowana. Nieruchomość została sprzedana w 2016 r. Sprzedaż wiązała się ze zmianą pracy i przeprowadzką Wnioskodawcy z W. do W. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na zakup nieruchomości w W.

**W związku z powyższym opisem Wnioskodawca sformułował w uzupełnieniu wniosku następujące pytanie.**

Czy w przypadku przeznaczenia części środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania na zakup nowego mieszkania, a następnie zaciągnięcia kredytu lub pożyczki zabezpieczonych na hipotece nowego mieszkania (tzw. refinansowanie zakupu nieruchomości dokonanego za gotówkę) Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zaciągnięcie kredytu lub pożyczki zabezpieczonych na hipotece nowego mieszkania (tzw. refinansowanie zakupu nieruchomości dokonanego za gotówkę) nie będzie go pozbawiało prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych określa ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej w skrócie u.p.d.o.f.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest „odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wolne od podatku dochodowego są „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe;

udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f. „Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej”.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f. „Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku”.

Warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest przeznaczenie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zakup innej nieruchomości, która będzie służyła zaspokajaniu własnych potrzeby mieszkaniowych. Warunek ten zostanie spełniony, ponieważ nowe mieszkanie zostanie zakupione za gotówkę uzyskaną ze sprzedaży starego mieszkania. Późniejsze zaciągniecie kredytu lub pożyczki zabezpieczonych na hipotece nowego mieszkania nie ma wpływu na zwolnienie. Żaden przepis u.p.d.o.f. nie przewiduje bowiem utraty prawa do zwolnienia w takiej właśnie sytuacji.

Reasumując: w przypadku przeznaczenia części środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania na zakup nowego mieszkania, a następnie zaciągnięcia kredytu lub pożyczki zabezpieczonych na hipotece nowego mieszkania (tzw. refinansowanie zakupu nieruchomości dokonanego za gotówkę) Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro w 2020 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie położone w W., które zostało nabyte w 2016 r., czyli przed upływem 5 lat od dna nabycia, to czynność ta stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że planuje wydatkować część kwoty przychodu ze sprzedaży w 2020 r. lokalu mieszkalnego na zakup nowej nieruchomości, w której będzie realizował własne cele mieszkaniowe. Po zakupie nowego mieszkania Wnioskodawca zamierza jednak zaciągnąć kredyt lub pożyczkę zabezpieczoną na hipotece nowej nieruchomości (tzw. refinansowanie zakupu nieruchomości dokonanego za gotówkę).

W związku z powyższym Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie możliwości skorzystania z ulgi podatkowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych, a dokładniej w zakresie możliwości uznania za wydatek poniesiony na zakupu mieszkania, w którym wskazał Pan, że będzie realizował własne cele mieszkaniowe w sytuacji, gdy następnie zostanie zaciągnięty kredyt lub pożyczka na hipotece nowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do ust. 2 ww. przepisu, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Norma ta stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do art. 21 ust. 25a omawianej ustawy, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Zgodnie z art. 21 ust. 26 tej ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W myśl ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

*   nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
*   budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 30 ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Nie mniej, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia powinien liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np. czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie wydatkowane zostały przez podatnika na własne cele mieszkaniowe.

Na podstawie przedstawionych powyżej przepisów (art. 21 ust. 25 pkt 1 oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że środki przeznaczone na cel mieszkaniowy, czyli w przedmiotowej sprawie na zakup nowego lokalu mieszkalnego – **muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości w 2020 r**. Zatem w sytuacji, gdy środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2020 r. zostaną przez Pana przeznaczone w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do końca 2023 r. na zakup nowego mieszkania, w którym Wnioskodawca ma zamiar realizować własne cele mieszkaniowe to kwota dochodu będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że zamierza Pan przeznaczyć jedynie część przychodu ze sprzedaży nieruchomości w 2020 r. na zakup nowego lokalu mieszkalnego należy zaznaczyć, że kwotę dochodu zwolnionego należy obliczyć według przedstawionego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Pozostała kwota przychodu, która nie zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe podlega opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi jednak fakt, czy w przypadku zaciągnięcia kredytu lub pożyczki zabezpieczonych na hipotece nowego mieszkania (tzw. refinansowanie zakupu nieruchomości dokonanego za gotówkę) nie będzie to pozbawiało go prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie konieczne jest zatem odwołanie się do przepisów związanych z instytucją hipoteki.

Zgodnie z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Tym samym w kodeks cywilny wymienia hipotekę jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Szczegółowe regulacje dotyczące hipoteki zostały zawarte zaś w dziale II ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204).

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ww. ustawy w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości i rodzaj zabezpieczenia interesów wierzyciela, np. banku udzielającego kredytu mieszkaniowego. Hipoteka może być ustanawiana na nieruchomości kupowanej lub należącej do dłużnika. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, co oznacza, że nie może powstać bez powstania wierzytelności, a wygaśnięcie wierzytelności pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki (hipoteka nie ma więc samodzielnego bytu jurydycznego). Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego.

Z kolei czynność refinansowania zakupu kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Otóż kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości. Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być niejako „ponownie” wykorzystane na dowolny cel.

Refinansowanie zakupu nieruchomości za gotówkę późniejszym kredytem hipotecznym lub pożyczką hipoteczną jest jedną z możliwości „odzyskania” środków pieniężnych. Zauważyć jednak należy, że środki te nie będą już tymi samymi środkami, które Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć ze sprzedaży nieruchomości w 2020 r. na zakup nowego mieszkania. Środki pieniężne, za które Wnioskodawca ma zamiar zakupić nowy lokal mieszkalny będą pochodzić ze sprzedaży mieszkania w 2020 r. Z kolei środki pochodzące z refinansowania kredytem lub pożyczką zakupu nowej nieruchomości mieszkalnej obciążonej hipoteką będą środkami jakie bank pożyczy Wnioskodawcy podstawie zawartej umowy kredytowej/umowy pożyczkowej. Środki te będą zatem zupełnie innymi środkami i w takiej sytuacji nie może być mowy o ponownym wykorzystaniu tych samych środków, lecz o ponownym wykorzystaniu środków, tyle że pochodzących z banku, a nie ze środków własnych Wnioskodawcy.

Uwzględniając zatem powyższe, stwierdzić należy, że fakt, iż Wnioskodawca po zakupie nowego lokalu mieszkalnego zdecyduje się refinansować zakup kredytem hipotecznym lub pożyczką, których spłata zabezpieczona będzie hipoteką na tej nieruchomości nie będzie mieć wpływu na możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego przez Wnioskodawcę dochodu ze sprzedaży mieszkania w 2020 r. w związku z wydatkowaniem środków na realizację własnego celu mieszkaniowego wskazanego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup lokalu mieszkalnego. Tym samym nie będzie to skutkować utratą prawa do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i koniecznością korygowania zeznania podatkowego złożonego za rok, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Przesądza o tym okoliczność, że środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży zostaną wydatkowane w okresie 3 lat na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, tj. na zakup nowego lokalu mieszkalnego. Natomiast sam fakt, że Wnioskodawca zamierza po zakupie lokalu mieszkalnego dokonać zaciągnięcia kredytu lub pożyczki zabezpieczonego/zabezpieczonej hipoteką ustanowią na własności tego lokalu pozostaje bez wpływu na prawo Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

****