Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-570/15-3/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-09-14
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 czerwca 2015 r. (data wpływu 16 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 września 2015 r. (data wpływu 9 września 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego jest:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w przypadku zakupu mieszkania,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w przypadku spłaty kredytu.

UZASADNIENIE

W dniu 16 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dom z działką o powierzchni 0,1107 ha był własnością dziadków Wnioskodawczyni. Matka Zainteresowanej otrzymała 50% posiadłości w spadku, drugą połowę otrzymał brat matki. W celu wykupienia drugiej części posiadłości (dnia 13 czerwca 2007 r.) oraz jej wyremontowania wzięty został kredyt hipoteczny na kwotę 134 536 zł.

Do kredytu jako kredytobiorcy przystąpili: matka Wnioskodawczyni, ojciec Wnioskodawczyni, Wnioskodawczyni oraz ówczesny narzeczony Wnioskodawczyni.

Całość środków uzyskanych z kredytu została przeznaczona na zakup drugiej części posiadłości z częścią domu oraz jego remont, w związku z osobistymi planami – Zainteresowana miała otrzymać od matki w formie darowizny cały dom z połową działki. Połowa nieruchomości, na którą został zaciągnięty kredyt, została zakupiona tylko przez matkę Wnioskodawczyni, czyli tylko matka została właścicielka tej połowy. Kredyt spłacała Zainteresowana wspólnie z przyszłym mężem. Dnia 22 sierpnia 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński.

Dnia 16 czerwca 2011 r. Zainteresowana otrzymała od swojej matki w formie darowizny dom z działką o powierzchni - 0,0573 ha, drugą część działki (0,0534 ha) otrzymał w formie darowizny brat Zainteresowanej. Dnia 9 listopada 2009 r. został zawarty aneks do umowy kredytowej dotyczący zwolnienia rodziców Wnioskodawczyni z kredytu. Kredytobiorcami pozostała Wnioskodawczyni i jej mąż, którzy w dalszym ciągu wspólnie spłacali kredyt.

Dnia 13 lutego 2013 r. Zainteresowana otrzymała rozwód z orzeczeniem o winie męża. Były mąż w maju 2013 r. wyprowadził się z domu i od tego momentu kredyt mieszkaniowy w większej części spłaca samodzielnie Wnioskodawczyni. Były mąż pomagał jej częściowo przy spłacie kredytu, ponieważ koszty rat hipotecznych i utrzymanie domu przewyższają jej możliwości zarobkowe. Rata kredytu wynosi około 1 100 zł (w zależności od kursu CHF). W chwili obecnej Wnioskodawczyni płaci 900 zł, a jej były mąż dopłaca do tej kwoty 200 zł.

Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem posiadłości. Możliwości zarobkowe nie pozwalają jej na spłacenie kredytu i utrzymanie domu w dobrej kondycji, dlatego chce sprzedać posiadłość.

Całość uzyskanej ze sprzedaży kwoty chce przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego oraz zakup mniejszego mieszkania dla siebie i swoich rodziców. Mieszkanie to będzie własnością tylko Wnioskodawczyni, czyli w akcie notarialnym tylko Wnioskodawczyni będzie wskazana jako właściciel.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając dom Wnioskodawczyni może odliczyć kredyt zaciągnięty na hipotekę z pieniędzy, które uzyska ze sprzedaży domu, a resztę pieniędzy przeznaczyć na cele mieszkalne, a więc czy może skorzystać ze zwolnienia od płacenia podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, może ona skorzystać ze zwolnienia z podatku, ponieważ wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu chce przeznaczyć na cele mieszkaniowe, to jest:

1.  spłatę kredytu zaciągniętego na kupno części domu i jej remont oraz
2.  zakup nowego mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w przypadku zakupu mieszkania,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do możliwości skorzystania ze zwolnienia w przypadku spłaty kredytu.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowana otrzymała od swojej matki w formie darowizny dom z działką o powierzchni - 0,0573 ha, w dniu 16 czerwca 2011 r. Obecnie Zainteresowana chce sprzedać ww. nieruchomość.

W związku z powyższym, jeśli zbycie nieruchomości istotnie nastąpi przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po stronie Zainteresowanej wystąpi źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji do przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w udziale przysługującym Wnioskodawczyni, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,3.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    4.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nabywcą połowy domu, na zakup której został zaciągnięty kredyt, była matka Wnioskodawczyni. Pomimo przystąpienia do długu Wnioskodawczyni, połowa domu kupiona przez matkę nie była własnością Zainteresowanej. Dlatego też przedstawiony we wniosku sposób wydatkowania przychodu nie będzie wypełniać dyspozycji realizacji własnego celu mieszkaniowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy bowiem podkreślić, że wydatki aby były zwolnione z opodatkowania, powinny być poniesione na własne cele mieszkaniowe przez podatnika.

Wnioskodawczyni mogłaby skorzystać ze zwolnienia tylko wtedy, gdyby – przy spełnieniu pozostałych warunków – przeznaczyła uzyskany przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu, który został przez nią zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni stała się wprawdzie właścicielką domu obciążonego kredytem, ale otrzymała go pod tytułem darmym, bo w drodze umowy darowizny.

Natomiast przeznaczając przychód ze zbycia nieruchomości na zakup mniejszego mieszkania, które będzie własnością tylko Wnioskodawczyni (w akcie notarialnym tylko Wnioskodawczyni będzie wskazana jako właściciel), Zainteresowana będzie mogła skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem wydatek poniesiony na zakup lokalu mieszkalnego uważa się za wydatek poniesiony na własny cel mieszkaniowy, wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, Wnioskodawczyni nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdy uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup połowy domu przez swoją matkę.

Natomiast z powyższego zwolnienia Wnioskodawczyni skorzysta, jeśli ww. przychód wydatkuje na zakup mieszkania, które będzie własnością tylko Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.