Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-160/12-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-09-11
Teza: Zwolnienie z długu.
Słowa kluczowe: kredyt; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 czerwca 2012 r. (data wpływu 11 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie zbycia nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** - w odniesieniu do uznania czynności zniesienia współwłasności jako odpłatnej,
*   **bezprzedmiotowe** - w odniesieniu do ustalenia ciężarów w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

UZASADNIENIE

W dniu 11 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn w zakresie zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni nabyła w 2011 r. wraz z inną, nie spokrewnioną z nią osobą, prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Każdemu z dwóch współwłaścicieli przysługuje równy, wynoszący 50%, udział we współwłasności. Współwłaściciele nie pozostają ze sobą w związku małżeńskim. Pierwotna cena zakupu lokalu została uiszczona w całości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie przez współwłaścicieli. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką, której wartość obejmuje kwotę kredytu oraz przyszłe odsetki od jego spłaty. Obecnie Wnioskodawczyni chciałaby zbyć przysługujący jej udział we współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela. Z uwagi na nieznaczny upływ czasu od momentu pierwotnego nabycia lokalu strony przyjmują, że obecna cena rynkowa lokalu mieszkalnego odpowiada cenie uiszczonej przy nabyciu lokalu (na taką zresztą kwotę zaciągnięty był wspomniany kredyt hipoteczny), w związku z czym cena (wartość) zbywanego udziału wynosić będzie 50% wspomnianej ceny rynkowej. Rozważane są dwa alternatywne rozwiązania (zdarzenia przyszłe):

1.  zawarcie umowy sprzedaży udziału na rzecz drugiego współwłaściciela, przy czym cena sprzedaży, odpowiadająca połowie wartości rynkowej lokalu, zostanie uiszczona w ten sposób, że drugi współwłaściciel przejmie w całości kredyt hipoteczny zaciągnięty pierwotnie przez oboje współwłaścicieli, zwalniając tym samym Wnioskodawczynię z przypadającej na nią części długu wobec banku,
2.  zawarcie umowy zniesienia współwłasności poprzez przyznanie całości prawa własności przedmiotowego lokalu drugiemu ze współwłaścicieli w zamian za przejęcie przez tego drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez oboje współwłaścicieli, zwalniając tym samym Wnioskodawczynię z przypadającej na nią części długu wobec banku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w sytuacji opisanej w pkt a):
    *   kosztem uzyskania przychodu (w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) z tytułu odpłatnego zbycia udziału, wynoszącego 50% w prawie własności lokalu mieszkalnego będzie 50% pierwotnej ceny nabycia lokalu uiszczonej ze środków pozyskanych w ramach kredytu hipotecznego?
    *   przejście na drugiego współwłaściciela obowiązku uiszczenia odsetek przyszłych od kredytu w związku z planowanym przejęciem przez tego drugiego współwłaściciela umowy kredytu hipotecznego i zwolnieniu Wnioskodawczyni z przypadającej na nią części długu wobec banku stanowić będzie przychód Zainteresowanej?
    *   czy w związku z przejęciem przez współwłaściciela, jako następstwo nabycia całości prawa własności lokalu mieszkalnego całości hipoteki przymusowej zabezpieczającej kredyt powstanie przychód po stronie Wnioskodawczyni?
    *   w przypadku, gdy w związku z planowaną transakcją powstanie po stronie Zainteresowanej z któregokolwiek z powyższych tytułów obowiązek podatkowy, to czy możliwe będzie skorzystanie przez nią z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy zdarzenie opisane w pkt b) stanowić będzie odpłatne zbycie nieruchomości na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz odpłatne zniesienie współwłasności na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn? W przypadku odpowiedzi negatywnej i uznania, że zdarzenie przyszłe zostanie uznane za nieodpłatne zniesienie współwłasności na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn, czy ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn będzie wartość przypadającego na przejmowany udział we współwłasności kredytu hipotecznego lub obciążenia hipotecznego zabezpieczającego ten kredyt?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 w odniesieniu do podatku od spadków i darowizn. Natomiast odpowiedź na ww. pytania w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych, zawarta została w wydanej w dniu 11 września 2012 r. interpretacji indywidualnej nr ILPB2/415-577/12-2/WS.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie ulega wątpliwości, że zarówno zdarzenie przyszłe opisane w pkt a) jak i w pkt b) będzie miało charakter odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jeśli chodzi o zdarzenie przyszłe określone w pkt b), to zdaniem Wnioskodawczyni stanowić ono będzie odpłatne zbycie nieruchomości na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (jest to okoliczność niekwestionowana przez organy podatkowe) oraz odpłatne zniesienie współwłasności na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn. Cena odpłatnego zbycia wyrażona w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu (wartościach pieniężnych). Nie jest bowiem wykluczone, że zapłatą za przeniesienie własności rzeczy lub przeniesienie praw będzie inna forma przysporzenia majątkowego. Jak wskazuje się w literaturze zapłatę ceny sprzedaży można wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu, czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności (tak: Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w: A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT – Komentarz LEX 2010). Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży (wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2000 r., SA/Gd 2258/95, LEX nr 44395). Odpłatnością może być także zwolnienie nabywcy z długu (tak też WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 r., I SA/Bd 133/09, LEX nr 519468).

W przypadku jednak odpowiedzi negatywnej i uznania, że zdarzenie przyszłe opisane w pkt b) zostanie uznane za nieodpłatne zniesienie współwłasności na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn, wartość przypadającego na przejmowany udział we współwłasności kredytu hipotecznego lub obciążenia hipotecznego zabezpieczającego ten kredyt będzie zdaniem Wnioskodawczyni ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z przywołanym przepisem podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Jak przyjmują organy podatkowe (tak: pismo z dnia 1 grudnia 2010 r. Izby Skarbowej w Warszawie, IPPB2/436-348/10-2/MZ) przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie oba przytoczone przepisy, wobec czego z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa. W przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowiłoby ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o od spadków i darowizn. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W przypadku, gdy hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w powyższej sprawie nie wystąpi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** - w odniesieniu do uznania czynności zniesienia współwłasności jako odpłatnej,
*   **bezprzedmiotowe** - w odniesieniu do ustalenia ciężarów w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1.  dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;
2.  darowizny, polecenia darczyńcy;
3.  zasiedzenia;
4.  nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
5.  zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6.  nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła wraz z inną, nie spokrewnioną z nią osobą, prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Każdemu z dwóch współwłaścicieli przysługuje równy, wynoszący 50%, udział we współwłasności. Pierwotna cena zakupu lokalu została uiszczona w całości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie przez współwłaścicieli. Wnioskodawczyni planuje zbyć swój udział w nieruchomości na rzecz drugiego współwłaściciela, przy czym zbycie to nastąpi na podstawie umowy sprzedaży lub umowy zniesienia współwłasności poprzez przyznanie całości prawa własności przedmiotowego lokalu drugiemu ze współwłaścicieli w zamian za przejęcie przez tego drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez oboje współwłaścicieli, zwalniając tym samym Zainteresowaną z przypadającej na nią części długu wobec banku.

Należy wskazać, iż „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału.

Skoro zatem konsekwencją zbycia udziału w nieruchomości (zarówno w drodze umowy sprzedaży, jak i zniesienia współwłasności) będzie przejęcie przez drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez oboje współwłaścicieli i zwolnienie Wnioskodawczyni z przypadającej na nią części długu wobec banku, należy uznać że celem zawartych umów będzie odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, natomiast przejęcie w całości kredytu przez drugiego współwłaściciela jest formą odpłatności za przeniesienie własności.

W związku z powyższym odpłatne zniesienie współwłasności nie należy do katalogu czynności wymienionych w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn i tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Z uwagi na to że stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 2 w odniesieniu do uznania czynności zniesienia współwłasności jako odpłatnej, uznane zostało za prawidłowe, odpowiedź na pytanie nr 2 w odniesieniu do ustalenia ciężarów w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.