Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.496.2020.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-05
Teza: Zwolnienie od podatku vat sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; drogi; nieruchomości; ogrodzenie; sprzedaż; urządzenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia – brak daty sporządzenia (data wpływu 28 lipca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 października 2020 r. (data wpływu 16 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości. W dniu 16 października 2020 r. uzupełniono wniosek o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 31 maja 1995 r. nastąpiło nabycie przez Panów A, B oraz C, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…), nieruchomości zabudowanych, niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). W zakresie znalazły się księgi wieczyste prowadzone przez Sąd Rejonowy w (…), tj.: (…). W skład opisanych nieruchomości wchodziły działki, wobec których Dyrektor (…) wydał decyzję z 10 sierpnia 1994 r. ostateczną i wykonalną nr (…) zatwierdzającą podział przedmiotowych nieruchomości. Na zakupionych działkach gruntu posadowione były następujące budynki i budowle: budynek magazynowy, jednokondygnacyjny o powierzchni użytkowej 2.899,93 m2; budynek administracyjny z łącznikiem, dwukondygnacyjny o powierzchni użytkowej 572,7 m2, budynek i urządzenia stacji transformatorowej 400Kw; dwie studnie głębinowe o głębokości 128 m, w tym jeden odwiert czynny; zbiorniki retencyjne wody; podziemne zbiorniki bezodpływowe – szamba – 8 sztuk; budynek i urządzenia stacji uzdatniania wody; parkan 130 mb w części siatka zwykła, w części na podmurówce, podziemne linie przemysłowe energii elektrycznej, wody i ścieków oraz centralnego ogrzewania. Wyżej opisane nieruchomości zostały nabyte przez osoby wskazane na wstępie, które działały jako spółka cywilna pod firmą „D” i którzy ww. działki wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami jako wspólnicy spółki cywilnej wspólności łącznej kupili z majątków odrębnych. Ww. stało się majątkiem spółki cywilnej, nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Przy czynności nabycia, strony wniosły o dokonanie następujących wpisów: w Kw nr (…) odłączenie działek 1 i 2 i stworzenie dla nich nowej księgi wieczystej i wpisanie dla niej własności na rzecz A, B i C wspólników spółki cywilnej „D”; w Kw nr (…) odłączenia działek 3 i 4 i przyłączenie ich do księgi Kw nr (…) gdzie wpisane jest prawo własności na rzecz A, B i C wspólników spółki cywilnej „D”; w Kw nr (…) odłączenie działki nr 5 i przyłączenie jej do księgi Kw nr (…), gdzie wpisane jest prawo własności na rzecz A, B i C wspólników spółki cywilnej „D”; w Kw nr (…) odłączenie działek 6, 7, 8 i przyłączenie do księgi KW nr (…), gdzie wpisane jest prawo własności na rzecz A, B i C wspólników spółki cywilnej „D”; w Kw nr (…) odłączenie działki nr 9 i przyłączenie ich do księgi KW nr (…) gdzie wpisane jest prawo własności na rzecz A, B i C wspólników spółki cywilnej „D”. W dniu 9 października 1998 r. przed notariuszem (…) spisano akt notarialny Rep. A nr (…) dokumentujący umowę sprzedaży nieruchomości położonej w (…) o nr 10, o obszarze 0.01,42m2 dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem Kw (…) powyższe zostało powołanym aktem notarialnym zbyte na współwłasność łączną A, B i C wspólnikom spółki cywilnej „D”, którzy nabyli ją na współwłasność łączną z majątków odrębnych i przyłączenie ich do księgi KW nr (…) gdzie wpisane jest prawo własności na rzecz A, B i C wspólników spółki cywilnej „D”.

W roku 2001, w dniu 28 lutego zawarta została umowa spółki jawnej. Treść umowy stanowi ujednolicony tekst umowy spółki cywilnej z dnia 4 października 1990 r. ze zmianami wprowadzonymi aneksami w latach 1991-2001. W dniu 27 kwietnia 2001 r. została wpisana z numerem (…) do Krajowego Rejestru Sadowego spółka jawna powstała po przekształceniu spółki cywilnej. Tak więc, Wnioskodawca „E” spółka jawna powstała z przekształcenia „F” s.c.. Nabyte zgodnie z opisem nieruchomości w roku 1995 i 1998 stanowią więc współwłasność i są środkiem trwałym spółki.

Zdarzenie przyszłe dotyczy sprzedaży działek 2, 7, 8, 3, 4, obręb (…), nr księgi wieczystej (…), działki nr 11 obręb (…), nr księgi wieczystej (…) oraz działki 10 obręb (…), nr księgi wieczystej (…).

Oznacza to, że wnioskodawca planuje sprzedać 7 (słownie: siedem) działek stanowiących jedną kompletną całość jako, że działki, na których nie są posadowione nieruchomości są drogami dojazdowymi do nich.

1.  Działki, na których znajdują się nieruchomości to działka 2, działka 7 oraz działka 3, na których terenie znajdują się:
    1.  Budynek ochrony – portiernia;
    2.  Ujęcie wody – studnia głębinowa;
    3.  Hydroforownia;
    4.  Budynek biurowo – magazynowy;
    5.  Budynek gospodarczy – warsztat;
    6.  Trafostacja;
    7.  Wodociąg.
2.  Działki na których znajdują się drogi dojazdowe, to:
    1.  Działka 8;
    2.  Działka 4;
    3.  Działka 11;
    4.  Działka 10.

Działki stanowiące drogi dojazdowe stanowią jeden ciąg komunikacyjny dla ciężarówek, transportu osobowego oraz pieszych prowadzący do nieruchomości wynajmowanych przez m.in. (…).

Ad. II a)

Działka będąca drogą dojazdową 8 sąsiaduje z działką 4, z którą geodezyjnie stanowią obszar na którym wybudowana jest droga dojazdowa do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3. Działka 8 została nabyta wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Nabycie ww. działki 8 uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Dla terenu ul. (…), na którym znajduje się działka 8 brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, wszystkie działki oznaczone są jako Ba, czyli zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dział: Grunty zabudowane i zurbanizowane), kategoria działek budowlanych zawierająca w sobie użytki gruntowe z oznaczeniem Ba to tereny przemysłowe. Tak więc w momencie zakupu działka stanowiła część przeznaczoną pod zabudowę przemysłową i była już drogą dojazdową do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3. Pierwotnie miała nawierzchnię piaskową dopiero w latach 1997 – 1999 poczyniono nakłady przekraczające 30% jej wartości początkowej dokonując inwestycji, Na dzień dzisiejszy droga ta jest utwardzona na podbudowie – gruzem betonowym i warstwą podłoża betonowego i wyłożona kostką betonową i płytami betonowymi. Na ww. nie ponoszono wydatków klasyfikowanych jako modernizacja lub rozbudowa, wszystkie wydatki miały charakter remontowy. Droga stanowi obiekt liniowy „obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami”, zgodny z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.). Na terenie drogi znajduje się również nitka wodociągowa podziemna, będącą obiektem liniowym wymienionym w art. 3 pkt 3 ustawy oraz zgodnym z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.). Od 3 lat nie ponoszono żadnych nakładów na ww. działkę.

Droga dojazdowa wraz z nieruchomościami, do których prowadzi była od początku zakupienia czyli roku 1995 wynajmowana ze stawką krajową VAT.

Ad. II b)

Działka będąca drogą dojazdową 4 sąsiaduje z działką 8, z którą geodezyjnie stanowią obszar na którym wybudowana jest droga dojazdowa do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3. Działka 4 została nabyta wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Nabycie ww. działki 4 uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Jest niewielkim skrawkiem trójkątnego placu stanowiącego wraz z działką 8 prostokąt będący omawianą drogą dojazdową. Dla terenu ul. (…), na którym znajduje się działka 4 brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, wszystkie działki oznaczone są jako Ba, czyli zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dział: Grunty zabudowane i zurbanizowane), kategoria działek budowlanych zawierająca w sobie użytki gruntowe z oznaczeniem Ba to tereny przemysłowe. Tak więc w momencie zakupu działka stanowiła część przeznaczoną pod zabudowę przemysłową i była już drogą dojazdową (wraz z działką 8) do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3. Pierwotnie miała nawierzchnię piaskową dopiero w latach 1997 – 1999 poczyniono nakłady przekraczające 30% jej wartości początkowej dokonując inwestycji. Na dzień dzisiejszy omawiana droga jest utwardzona na podbudowie – gruzem betonowym i warstwą podłoża betonowego i wyłożona kostką betonową i płytami betonowym. Ogrodzenie jest stałe, częściowo podmurowane, częściowo jest panel ogrodzeniowy metalowy nie mniej ogrodzenie to nie jest budowlą należącą do działki ponieważ ogrodzenie to zostało wniesione na działce sąsiedniej nie należącej do wnioskującego. Na ww. nie ponoszono wydatków klasyfikowanych jako modernizacja lub rozbudowa, wszystkie wydatki miały charakter remontowy. Droga stanowi obiekt liniowy „obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami”, zgodny z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz.1186, z późn. zm.). Na terenie drogi znajduje się również nitka wodociągowa podziemna, będącą obiektem liniowym wymienionym w art. 3 pkt 3 ustawy oraz zgodnym z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz.1186, z późn. zm.). Od 3 lat nie ponoszono żadnych nakładów na ww. działkę. Droga dojazdowa wraz z nieruchomościami, do których prowadzi była o początku zakupienia czyli roku 1995 wynajmowana ze stawką krajową VAT.

Część drogi przypadającej na działki 8 i 4 od drogi przypadającej na działki 11 i 10 dzieli szlaban wzniesiony wraz z elementami koniecznymi do jego działania, konstrukcji stałej, związanej z gruntem, stanowiącej komplet ze szlabanem i umożliwiającej jego montaż oraz obsługę. Omawiany szlaban znajduje się na działce 7 oraz częściowo na działce 12 (należącej do sąsiada wnioskującego) nie można powiedzieć, że dzieli poszczególne działki, stanowi jedynie budowlę służącą do kontroli wjazdów i wyjazdów na parking odpraw celnych, konstrukcji stałej, związanej z gruntem, stanowiącej komplet ze szlabanem i umożliwiającej jego montaż oraz obsługę.

Ad. II c)

Działka będąca drogą dojazdową 11 stanowi spory obszar, który ma swój początek przy ulicy (\`(...)\`) i prowadzi do drogi dojazdowej usadowionej na działkach 8 oraz 4. Ww. stanowią obszar, który jako droga dojazdowa prowadzi do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3.

Działka 11 została nabyta wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Nabycie ww. działki 11 uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Dla terenu ul. (…), na którym znajduje się działka 11 brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, wszystkie działki oznaczone są jako Ba, czyli zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dział: Grunty zabudowane i zurbanizowane), kategoria działek budowlanych zawierająca w sobie użytki gruntowe z oznaczeniem Ba to tereny przemysłowe.

Tak więc w momencie zakupu działka stanowiła część przeznaczoną pod zabudowę przemysłową i była już drogą dojazdową do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3. Pierwotnie miała nawierzchnię piaskową dopiero w latach 1997 – 1999 poczyniono nakłady przekraczające 30% jej wartości początkowej dokonując inwestycji, Na dzień dzisiejszy droga, na omawianej działce, jest utwardzona na podbudowie – gruzem betonowym i warstwą podłoża betonowego i wyłożona kostką betonową, po bokach znajdują się częściowo krawężniki, głównie w miejscach łączących się z działką 10 stanowiąc całość drogi wewnętrznej z jednej strony wyposażonej w chodnik z kostki brukowej. Ogrodzenie po jednej stronie omawianej drogi jest stałe, siatkowe z podmurówką nie mniej nie należy własnościowo do wnioskującego, a do firmy sąsiadującej, jest również zielony parkan, który należy do wnioskującego, nie jest podmurowany. Z drugiej strony części drogi przypadającej na działkę 11 znajduje się ogrodzenie murowane również nie należące do wnioskującego tylko do sąsiadującej firmy. Do wnioskującego należy zielony, niepodmurowany parkan. Na ww. nie ponoszono wydatków klasyfikowanych jako modernizacja lub rozbudowa, wszystkie wydatki miały charakter remontowy. Droga stanowi obiekt liniowy „obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami”, zgodny z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.). Na terenie drogi znajduje się również nitka wodociągowa podziemna, będącą obiektem liniowym wymienionym w art. 3 pkt 3 ustawy oraz zgodnym z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz.1186, z późn. zm.).

Od 3 lat nie ponoszono żadnych nakładów na ww. działkę. Droga dojazdowa wraz z nieruchomościami, do których prowadzi była od początku zakupienia czyli roku 1995 wynajmowana ze stawką krajową VAT.

Ad. II d)

Działka będąca drogą dojazdową 10 stanowi cieniutki i krótki pasek obszaru przylegającego, do części działki 11, który ma swój początek przy ulicy (…) i prowadzi do drogi dojazdowej usadowionej na działkach 8 oraz 4. Ww. stanowią obszar, który jako droga dojazdowa prowadzi do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3. Działka 10 została nabyta w dniu 9 października 1998 r. aktem notarialnym spisanym przed notariuszem (…) Rep. A nr (…) dokumentującym umowę sprzedaży nieruchomości położonej (…), o obszarze 0.01.42 m2. Nabycie ww. działki uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Dla terenu ul. (…), na którym znajduje się działka 10 brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, wszystkie działki oznaczone są jako Ba. czyli zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dział: Grunty zabudowane i zurbanizowane), kategoria działek budowlanych zawierająca w sobie użytki gruntowe z oznaczeniem Ba to tereny przemysłowe. Tak więc w momencie zakupu działka stanowiła część przeznaczoną pod zabudowę przemysłową i była już drogą dojazdową do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3. Pierwotnie miała nawierzchnię piaskową dopiero w latach 1997 – 1999 poczyniono nakłady przekraczające 30% jej wartości początkowej dokonując inwestycji, Na dzień dzisiejszy droga jest utwardzona na podbudowie – gruzem betonowym, warstwą podłoża betonowego i wyłożona kostką betonową tylko po jednej stronie, z drugiej jest połączona z działką 11 – stanowi ona całość drogi wjazdowej. Z jednej strony drogi posadowionej na działce 10 znajduje się chodnik z kostki brukowej, z drugiej działka jest połączona z działką 11, stanowiąc kompletną część omawianej drogi. Na chodniku znajduje się betonowy blok słupowy wskazujący TIR-om możliwy promień skrętu. Z drugiej strony do chodnika dochodzi niski żywopłot. Na ww. nie ponoszono wydatków klasyfikowanych jako modernizacja lub rozbudowa, wszystkie wydatki miały charakter remontowy. Droga stanowi obiekt liniowy „obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość w szczególności droga wraz ze zjazdami”, zgodny z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.). Od 3 lat nie ponoszono żadnych nakładów na ww. działkę. Droga dojazdowa wraz z nieruchomościami, do których prowadzi była od początku zakupienia czyli roku 1995 wynajmowana ze stawką krajową VAT.

Podsumowując część II omawianą jako drogi dojazdowe należy podkreślić, że drogi znajdujące się na działkach 8, 4, 11 oraz 10 stanowią kompletny ciąg komunikacyjny, jednorodny do kompleksu nieruchomości wymienionych w części I. posadowionych na działkach 2, 7, 3, stanowiących również kompletny, zagospodarowany nieruchomościami i budowlami teren.

Nakłady przewyższające wartość 30% wartości początkowej miały miejsce w latach 1997 – 1999, w tym parkan i oświetlenie terenu w roku 1998 od tego momentu wszelkie nakłady i remonty nie przekraczały ww. 30% wartości początkowej.

Działki, zabudowane 2, 7, 3, stanowią nieregularne trójkąty lub czworokąty składające się na kompletną prawie prostokątną część zabudowaną 7 (słownie: siedmioma) budynkami oraz budowlami typu: parkan 130 mb w części siatką zwykłą, w części na podmurówce, podziemne linie przemysłowe energii elektrycznej, wody i ścieków oraz centralnego ogrzewania, szlabanem omawianym powyższej. Na terenie 2 i 7 znajduje się 1 (jeden) podziemny zbiornik bezodpływowy, przelewowy, sześciokomorowy z włazem. Na terenie tych działek również znajdują się lampy oświetleniowe.

Ad. I a)

Budynek ochrony – portiernia – znajduje się na działce 7 zakupionej wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Budynek nie stanowił części zakupu został wybudowany i oddany do użytku w roku 2005. Omawiany budynek jest murowany, z gazobetonu, posiada posadzkę betonową wyłożoną płytkami gresowymi. Dach nieruchomości jest betonowy, kryty papą termozgrzewalną. Okna są PCV. Obiekt wyposażony jest w sprawną instalację elektryczną, wod-kan oraz telefoniczną i teletechniczną. Budynek ochrony jako taki nigdy nie był wynajmowany odrębnie, lecz jest związanych z wynajmowaniem pomieszczeń biurowych i magazynowych dla firmy (…) a także, pod archiwum. TIRy oraz samochody wjeżdżające na parking na odprawę celną, która musi być dokonywana na parkingu celnym, przejeżdżają przez szlabany, a pracownicy firmy ochroniarskiej dokumentują to zdarzenie na listach wjazdu/wyjazdu, które są przechowywane i archiwizowane. Materiały budowlane oraz usługi związane z wzniesieniem budynku obciążone były podatkiem VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Budynek ochrony, zwany też portiernią stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.). Pierwsze zasiedlenie nieruchomości wynajmowanych miało miejsce w roku 2005. Od momentu zakupu nieruchomość nie zmieniała swego przeznaczenia i nie były na nią ponoszone nakłady i modernizacje przekraczające 30% wartości. Od tego czasu nieprzerwanie budynek ochrony był związany z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%), choć sam odrębnie nigdy nie stanowił przedmiotu wynajmu. Nie były na niego ponoszone nakłady przewyższające 30% wartości. Budynek ochrony znajduje się w środkach trwałych firmy.

Ad. I b)

Ujęcie wody – studnia głębinowa – znajduje się na działce 7 zakupionej wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…).

Ujęcie wody stanowiło część zakupu jako odwiert czynny, dwie studnie głębinowe o głębokości 128 m. Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Studnie stanowią budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.) Pierwsze zasiedlenie nieruchomości oznaczonej Budynek biurowo – magazynowy i oddanie ww. obiektu do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę, tj. przed rokiem 1995. Studnia nie była nigdy wynajmowana jako budowla osobno jest jednak elementem stałym kompletu budynków i budowli składających się na nieruchomość związana z działalnością najmu i dzierżawy prowadzoną przez wnioskującego.

Studnia związana jest z dostarczaniem wody, jest wydobywana na potrzeby własne nieruchomości, które mając własne ujęcie wody jest niezależna od zewnętrznych dostawców. Od momentu zakupu nieruchomość nie zmieniała swego przeznaczenia i nie były na nią ponoszone nakłady i modernizacje przekraczające 30% wartości. Od czasu zakupu nieprzerwanie budynki, budowle oraz drogi dojazdowe były związane z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%) choć sama studnia odrębnie nigdy nie stanowiła przedmiotu wynajmu. Obiekt znajduje się w środkach trwałych firmy.

Ad. I c)

Hydrofornia – na którą składają się budynek i urządzenia stacji uzdatniania wody znajduje się w części na działce 7 oraz w części na działce 2 zakupionych wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Nieruchomość jest budynkiem jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o konstrukcji tradycyjnej. Jest murowany z szczelinówki, na ławach fundamentowych, żelbetowych. Stropodach z podciągów żelbetowych, kryty płytami panwiowymi oraz papą. Tynki budynku są cementowo-wapienne, okna z PCV. Brama do budynku ma konstrukcję stalową. Posadzka w budynku jest betonowa. Obiekt posiada sprawne i kompletne następujące instalacje: elektryczną, wodno¬kanalizacyjną, c.o., odgromową. Budynek wyposażony jest w 5 zbiorników stalowych na wodę zestawy pomp, odżelaziacz, układ armatury. Z budynku wychodzi nitka wodociągowa do budynków opisywanej nieruchomości, posadowionych na działkach 2,7, 3 (przechodzi pod drogą i działkami na których jest posadowiona opisanych w p. II) oraz do pobliskich odbiorców. Woda jest w tym miejscu uzdatniana na cele własne związane z prosperowaniem firmy, jej działalność opodatkowaną oraz dostarczana jest do ościennych odbiorców również na cele socjalno-bytowe. Firma poza najmem zajmuje się poborem, uzdatnianiem i dystrybucją wody dla potrzeb socjalno-bytowych, zgodnie z PKD 36.00.Z Pobór, uzdatnianie i dostarczanie wody. Hydrofornia stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.). Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. obiektu do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę tj. przed rokiem 1995. Budynek nie zmieniał swego przeznaczenia jako miejsce użyteczności dla całości nieruchomości. Od czasu zakupienia nieprzerwanie budynki, budowle oraz drogi dojazdowe były związane z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%). Od momentu zakupu jedynie w latach 1997-1999 r. były na nią ponoszone nakłady i modernizacje przekraczające 30% wartości początkowej. Nieruchomość od 1999 roku nie zmieniła swego przeznaczenia. Obiekt znajduje się w środkach trwałych firmy.

Ad. I. d)

Budynek biurowo-magazynowy znajduje się w części na działce 7, w części na działce 3 oraz niewielkiej części na działce 2. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem biurowo-magazynowym o powierzchni całkowitej 4.472,40 m2. Część biurową jedno i dwukondygnacyjną o łącznej powierzchni użytkowej ok. 3.950 m2 zajmują obecnie (…). Do części biurowej przylegają bezpośrednio jednokondygnacyjna hala magazynowa o powierzchni użytkowej 922,50 m2 najmowana pod (…) oraz dwukondygnacyjna część socjalno-techniczna o powierzchni użytkowej 565,0 m2 w której funkcjonuje (…) na potrzeby własne wnioskującego, związane z prowadzoną przez niego działalnością.

Budynek zbudowano w konstrukcji żelbetowej w układzie konstrukcyjnym szkieletowo-ryglowym, ze ścianami osłonowymi murowanymi z bloczków gazobetonowych na parterze i piętrze. Część nadbudowana od strony zachodniej przewieszona jest na słupach murowanych z cegły klinkierowej. Wiatrołap wykonany w konstrukcji profilu stalowego. Jest przeszklony z naświetlami w dachu. Dach jest jednospadowy, pokryty gontem bitumicznym. Sufit wyłożony jest boazerią PCV. Elewacja w części biurowej wykończona jest tynkiem cementowo-wapiennym z cokołem z płytek klinkierowych, w części magazynowej kryta blachą trapezową. Stropy w części dwukondygnacyjnej wykonane zostały z płyt prefabrykowanych wielootworowych. Konstrukcja dachu to dźwigary strunobetonowe przykryte płytami żelbetonowymi, prefabrykowanymi, w części niższej dźwigary żelbetowe, prefabrykowane. Całość pokryta papą termozgrzewalną z izolacją parochronną oraz ociepleniem płytami styropianowymi. W części administracyjno-biurowej budynku mieszczą się lokale biurowe i usługowe. W obiekcie znajdują się sprawne i kompletne następujące instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, c.o., odgromową, teletechniczna i światłowodowa, hydranty wewnętrzne.

Budynek został zakupiony wraz z innymi działkami zaplanowanymi do odsprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Obiekt stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.) Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę, tj. przed rokiem 1995. Od dnia zakupu spółka poniosła na budynek nakłady w ramach modernizacji w roku 1998 r. i 2001 r. wydatki nie stanowiły 30% wartości początkowej, nakłady były opodatkowane podatkiem VAT. Od tego momentu nieprzerwanie nieruchomość była wynajmowana i nie ponoszono dalszych nakładów powyżej 30%. Od momentu modernizacji nieruchomość nie zmieniła swego przeznaczenia i tak jak przed inwestycją była wynajmowana i dzierżawiona odpłatnie stanowiąc przychody opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%). Obiekt znajduje się w środkach trwałych firmy.

Ad. I e)

Budynek gospodarczy – warsztat posadowiony na działce 2 w sąsiedztwie trafostacji oraz części budynku biuro-magazynowo-administracyjnego, zakupionej wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Budynek jest jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony i murowany. Jest użytkowany na cele własne związane z drobnymi naprawami własnymi wnioskującego dotyczącymi prosperowania obiektu, służącego działalności opodatkowanej.

Obiekt stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.). Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę tj. przed rokiem 1995. Od momentu zakupu nieruchomość nie zmieniała swego przeznaczenia i nie były na nią ponoszone nakłady i modernizacje przekraczające 30% wartości. Od czasu zakupu nieprzerwanie budynek był związany z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%) chociaż sam nie był nigdy przedmiotem osobnego najmu. Budynek znajduje się w środkach trwałych firmy.

Ad. I f)

Trafostacja – budynek i urządzenia stacji transformatorowej 400 Kw posadowiony jest na działce 2 w sąsiedztwie budynku gospodarczego oraz części budynku biuro-magazynowo- administracyjnego. Zakupiona wraz z innymi działkami zaplanowanymi do odsprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…), jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Obiekt stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.) Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę, tj. przed rokiem 1995. Budynek jest jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony o konstrukcji tradycyjnej, murowany z cegły szczelinówki. Stropodach jest wykonany z płyt korytkowych, pokryty papą. Tynki w budynku są cementowo-wapienne, posadzki betonowe. Brama wykonana jest z konstrukcji stalowej. Obiekt jest wyposażony w sprawną i kompletną instalację elektryczną, odgromową oraz wentylację. Trafostacja powstała, gdyż w przeszłości zasilała obiekty wnioskującego oraz ościenne firmy, ale z czasem firmy zewnętrzne się uniezależniły i pozostała tylko jedna firma, której Wnioskodawca odsprzedaje prąd. Trafostacja pozostała i jest wykorzystywana na cele zasilania obiektów posadowionych na działkach 2, 7, 3: budynek, biurowo-usługowo-magazynowy, hydrofornię, budynek ochrony. Mimo, iż sam nie był nigdy przedmiotem osobnego najmu związany jest bezpośrednio z działalnością opodatkowaną. Od momentu zakupu nieruchomość nie zmieniała swego przeznaczenia i tylko w roku 1997 były na nią ponoszone nakłady i modernizacje przekraczające 30% wartości początkowej. Od czasu zakupu nieprzerwanie trafostacja była związana z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT budynku biurowo-magazynowego jako element użyteczności całości nieruchomości, obowiązujące dla tej usługi (22%, 23%). Budynek trafostacji znajduje się w środkach trwałych firmy.

Ad. I g)

Wodociąg – budowla podziemna, nitka wodociągowa, będąca obiektem liniowym wymienionym w art. 3 pkt 3 ustawy oraz zgodnym z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.). Wodociąg przechodzi przez działki opisane w punkcie I. 2, 7, 3 oraz stanowiących drogi dojazdowe, opisanych w punkcie II. 8, 4, 11. Stanowiąc element bezspornie powiązany z działkami stanowiącymi temat wniosku, które były i są związane z działalnością opodatkowaną od czasu zakupu również wodociąg był związany z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT budynku biurowo-magazynowego, pozostałych budynków i placu jako element użyteczności całości nieruchomości. Wodociąg jako nierozerwalna część całości nieruchomości znajduje się w środkach trwałych firmy. Na ww. budowlę ponoszono nakłady w roku 1997, przekraczały one 30% wartości początkowej ale od tego momentu wszelkie wydatki miały charakter wyłącznie remontowy i konserwacyjny.

Części działek 2, 7, 3 w miejscach gdzie nie znajdują się zabudowania w postaci budynków i budowli pokryta jest utwardzona, częściowo warstwą podłoża, betonowego i tłuczniem, częściowo wyłożona kostką betonową i płytami betonowymi, a częściowo wylana asfaltem i użytkowana na parking i place przeładunkowe. Dla TIR-ów. Znikomą cząstkę stanowi zieleń głównie skupiona przy ogrodzeniu. Dodać należy, że nieruchomość stanowi całość posadowioną na działkach 2, 7, 3 oraz 8, 4, 11, 10 i jako taka wraz z budynkami użyteczności i drogami dojazdowymi ma być odsprzedana.

Podsumowując nieruchomość jako całość była najmowa przez cały okres od 15 listopada 1995 roku. Świadczone były usługi najmu pomieszczeń i placu, pobór i sprzedaż wody oraz usługi pralnicze. Znamienne jest, że wszystkie opisane wcześniej budowle podziemne również przez cały czas znajdują się na terenie. Wszystkie czynności były opodatkowane nieprzerwanie podatkiem VAT. Od dnia zakupu spółka poniosła na nieruchomość nakłady powyżej 30%. Nie mniej ostania modernizacja zwiększająca wartość inwentarzową nastąpiła w roku 2001 i była opodatkowana podatkiem VAT, od tego momentu nieprzerwanie nieruchomość była wynajmowana i nie ponoszono nakładów powyżej 30%. Dodatkowo w roku 2005 został pobudowany budynek portierni przy szlabanach. Spółka, która jest aktywnym podatnikiem VAT, świadczy usługi opodatkowane, a teraz planuje zbycie powołanych powyżej działek czyli nieruchomości zabudowanych nieruchomością oraz zabudowanych dróg dojazdowych osobie fizycznej, która również jest aktywnym podatnikiem VAT. Strona chce mieć pewność czy czynność sprzedaży nieruchomości zabudowanej z drogami dojazdowymi należy opodatkować stawką 23% czy też w/w czynność podlegać będzie zwolnieniu i należy ją opodatkować podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podsumowując stan faktyczny Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i rozlicza VAT na zasadach ogólnych. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT w szczególności. Wnioskodawca odliczył VAT od zakupu obecnie rozważanej do sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość jest zabudowana, znajdują się na niej w szczególności budynki oraz budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Wobec powyższego, Wnioskodawca chce się upewnić co do prawidłowości zastosowania zwolnienia do całości sprzedaży nieruchomości wraz z drogami dojazdowymi.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 11 października 2020 r. Zainteresowany wskazał, że:

Ad. 1) w odniesieniu do nitek wodociągowych:

1.  nitki wodociągowe znajdujące się na działkach objętych wnioskiem są własnością Wnioskodawcy,
2.  nie były w okresie ostatnich 5 lat ponoszone wydatki na ulepszenie ww. obiektu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym i nie są na dzień dzisiejszy takie planowane. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 2.1) w odniesieniu do drogi dojazdowej posadowionej na działkach 8, 4, która jest drogą dojazdową do nieruchomości znajdujących się na działkach 2, 7, 3. Pierwotnie miała nawierzchnię piaskową, w latach 1997 – 1999 poczyniono nakłady przekraczające 30% jej wartości, czyli wykonano utwardzenie, na podbudowie – gruzem betonowym i warstwą podłoża betonowego oraz wskazana droga dojazdowa została wyłożona kostką betonową i płytami betonowymi. Od roku 1999 do dnia złożenia zapytania Wnioskodawca nie ponosił, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, żadnych wydatków, które stanowiłyby nakład powyżej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli drogi dojazdowej posadowionej na działkach 8, 4. Na dzień dzisiejszy nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 2.2) w odniesieniu do drogi dojazdowej posadowionej na działkach 11, która stanowi spory obszar, który ma swój początek przy ulicy (\`(...)\`) i prowadzi do drogi dojazdowej usadowionej na działkach 8 oraz 4. Pierwotnie miała nawierzchnię piaskową, w latach 1997 – 1999 poczyniono nakłady przekraczające 30% jej wartości, czyli wykonano utwardzenie, na podbudowie – gruzem betonowym i warstwą podłoża betonowego oraz wskazana droga dojazdowa została wyłożona kostką betonową i płytami betonowymi. Od roku 1999 do dnia złożenia zapytania Wnioskodawca nie ponosił, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, żadnych wydatków, które stanowiłyby nakłady powyżej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli drogi dojazdowej posadowionej na działkach 11. Na dzień dzisiejszy nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 2.3) w odniesieniu do drogi dojazdowej posadowionej na działkach 10, która stanowi cieniutki i krótki pasek obszaru przylegającego, do części działki 11, który ma swój początek przy ulicy (\`(...)\`) i prowadzi do drogi dojazdowej usadowionej na działkach 8 oraz 4. Pierwotnie miała nawierzchnię piaskową, w latach 1997 – 1999 poczyniono nakłady przekraczające 30% czyli wykonano utwardzenie na podbudowie – gruzem betonowym, warstwą podłoża betonowego i wyłożono kostką betonową. Z jednej strony drogi posadowionej na działce 10 znajduje się chodnik z kostki brukowej. Od roku 1999 do dnia złożenia zapytania Wnioskodawca nie ponosił, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, żadnych wydatków, które stanowiłyby nakład powyżej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli drogi dojazdowej posadowionej na działkach 10. Na dzień dzisiejszy nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 3) w odniesieniu do ogrodzenia, które nie należy własnościowo do Wnioskującego – opis ogrodzenia znalazł się w opisie stanu faktycznego dla potrzeb dokładnego przedstawienia i zobrazowania wyglądu działek. Ogrodzenie nie znajduje się na części Wnioskodawcy, nie będzie stanowiło elementu umowy sprzedaży, nie były na nie nigdy ponoszone przez Wnioskodawcę nakłady i nie są planowane do ponoszenia takie nakłady. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 4) w odniesieniu do ogrodzenia zwanego zielony parkan, należącego do Wnioskującego –do Wnioskującego należy zielony, niepodmurowany parkan. Na ww. nie ponoszono wydatków klasyfikowanych jako modernizacja lub rozbudowa, wszystkie wydatki miały charakter remontowy. Parkan w ocenie Wnioskującego stanowi urządzenie budowlane. Przez urządzenia budowlane należy bowiem rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki – art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli zielonego parkanu. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 5) w odniesieniu do betonowego bloku słupowego – stanowi on część budowli, znajduje się na chodniku wskazując TIR-om możliwy promień skrętu. Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym. m.in.: drogi (w tym podjazdy, chodniki i parkingi), wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe (banery), sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe. Do budowli powiązanych funkcjonalnie z budynkami Prawo budowlane zalicza m.in. sieci techniczne oraz sieci uzbrojenia terenu. Sieci uzbrojenia terenu to wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne (także sieć telewizji kablowej), elektroenergetyczne i inne. Do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli betonowego bloku słupowego. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 6) w odniesieniu do trafostacji – budynek i urządzenia stacji transformatorowej 400 KW posadowiony jest na działce 2 w sąsiedztwie budynku gospodarczego oraz części budynku biuro-magazynowo-administracyjnego. Od roku 1998 nie były ponoszone do dnia złożenia zapytania przez Wnioskodawcę, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, żadne wydatki, które stanowiłyby nakłady powyżej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli trafostacji. Na dzień dzisiejszy nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 7) w odniesieniu do portierni, która znajduje się na działce 7 – budynek został wybudowany i oddany do użytku w roku 2005 r. Od tego momentu do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli portierni. Obiekt został wzniesiony jako portiernia i jego przeznaczenie nie uległo zmianie do dnia dzisiejszego. Wobec powyższego, pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 8) w odniesieniu do 2 studni głębinowych, które stanowią ujęcie wody i znajdują się na działce 7. Od momentu zakupu tj. od roku 1995, studnie nie zmieniały swego przeznaczenia i nie były na nie ponoszone nakłady oraz modernizacje przekraczające 30% wartości obiektu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Na dzień dzisiejszy również nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu. Wobec powyższego, pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 9) w odniesieniu do budynku biurowo-magazynowego – znajduje się w części na działce 7, w części na działce 3 oraz niewielkiej części na działce 2. Budynek został zakupiony wraz z innymi działkami zaplanowanymi do odsprzedaży, w roku 1995, na podstawie aktu notarialnego spisanego przez (…) Rep. A nr (…) jako element nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę, tj. przed rokiem 1995. Od dnia zakupu spółka nie ponosiła nakładów przekraczających 30% wartości obiektu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Na dzień dzisiejszy również nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli budynku biurowo-magazynowego. Wobec powyższego, pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 10) w odniesieniu do wodociągu i hydroforni – wodociąg jako budowla podziemna, nitka wodociągowa, będącą obiektem liniowym wymienionym w art. 3 pkt 3 ustawy oraz zgodnym z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, przechodzi przez działki opisane w punkcie I wniosku tj. 2, 7, 3 oraz stanowiących drogi dojazdowe, opisanych w punkcie II wniosku 8, 4, 11. Od roku 1997 do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli wodociągu. Obiekt zawsze był wodociągiem i jego przeznaczenie nie uległo zmianie do dnia dzisiejszego. Wobec powyższego, pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Natomiast hydrofornia, na którą składają się budynek i urządzenia stacji uzdatniania wody znajdują się w części na działce 7 oraz w części na działce 2. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. obiektu do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę tj. przed rokiem 1995. Budynek nie zmieniał swego przeznaczenia jako miejsce użyteczności dla całości nieruchomości. Od roku 1999 do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli hydroforni. Obiekt został wzniesiony jako hydrofornia i jego przeznaczenie nie uległo zmianie do dnia dzisiejszego. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 11) w odniesieniu do części działek 2, 7, 3 użytkowanych jako parking i place przeładunkowe, które utwardzone są częściowo warstwą podłoża betonowego i tłuczniem, a także wyłożone są w części kostką betonową i płytami a w drugiej części asfaltem uznać należy za budowlę zgodnie z definicją obiektu budowlanego zawartą w art. 3 ust. 1 Prawa budowlanego. Przez obiekt budowlany rozumie się budynki wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowle stanowiące całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, obiekty małej architektury. W tej sytuacji wybetonowany lub wyasfaltowany bądź wyłożony warstwą kamienno-żużlową, kostką betonową czy płytami betonowymi parking, biorąc pod uwagę treść art. 3 pkt 1 tego prawa i zawarty w nim podział obiektów budowlanych należy w ocenie wnioskującego zaliczyć do budowli. Od 2005 r. do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli części działek 2, 7, 3 użytkowanych jako parking i place przeładunkowe. Obiekt został przyporządkowany do używania jako parking i place przeładunkowe i jego przeznaczenie nie uległo zmianie do dnia dzisiejszego. Wobec powyższego pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 12) w odniesieniu do szlabanu, który znajduje się na działce 7 oraz częściowo na działce 12, stanowi budowlę służącą do kontroli wjazdów i wyjazdów na parking odpraw celnych, jest konstrukcją stałą, związaną z gruntem, stanowiącą komplet z elementami umożliwiającymi jego montaż oraz obsługę. Od momentu oddania do użytku w 2005 r. obiekt został przyporządkowany jako szlaban i nie zmienił swego przeznaczenia. Od dnia montażu spółka nie ponosiła nakładów przekraczających 30% wartości obiektu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Na dzień dzisiejszy również nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli szlabanu. Wobec powyższego, pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

Ad. 13) w odniesieniu do lamp oświetleniowych – w opinii wnioskującego lampy oświetleniowe wymienione we wniosku stanowią sieć oświetleniową, która powinna być uznana za część przesyłowej lub dystrybucyjnej sieci elektroenergetycznej. Sieć oświetlenia ulicznego, placu czy parkingu jest w ocenie wnioskującego budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, stanowi obiekt budowlany wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania go zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Sieć oświetlenia jest elementem infrastruktury technicznej, której funkcjonowanie związane jest z potrzebami technicznymi drogi i placów. Od dnia montażu spółka nie ponosiła nakładów przekraczających 30% wartości obiektu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Na dzień dzisiejszy również nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli lamp oświetleniowych. Wobec powyższego, pozostałe pytania w tym zakresie pozostają bez odpowiedzi jako niedotyczące stanu faktycznego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż nieruchomości zabudowanej, której sprzedaż nastąpi w okresie przekraczającym dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” i jako taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki, w konsekwencji z uwagi na występujące przesłanki, do jej dostawy znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10?
2.  Czy powyższe zwolnienie obejmie też nieruchomości zabudowane drogą dojazdową do budynku?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę rozumie się zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towary zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Panujący w Polsce system opodatkowania nieruchomości podatkiem od towarów i usług zakłada, co do zasady zwolnienie obrotu nieruchomościami z podatku VAT. Dotyczy to w szczególności sprzedaży budynków, budowli lub ich części. Zasadą systemu VAT w Polsce jest również objęcie tym podatkiem dostawy terenów budowlanych, dla których stosuje się stawkę podstawową (23%). Obecnie, za tereny budowlane, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – decyduje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT). Ustawa podatkowa odsyła tutaj wprost do przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT explicite stwierdza, iż zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W tym punkcie problemem staje się ustalenie sposobu opodatkowania dostawy gruntów, na których znajdują się obiekty budowlane lub budynki (nawet do rozbiórki). Wiele wątpliwości w tym zakresie znajduje odzwierciedlenie we wnioskach o wydanie interpretacji indywidualnych skierowanych do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Sprawa komplikuje się ze względu na wprowadzony przez ustawodawcę system zwolnień przedmiotowych dla dostawy budynków i budowli lub ich części (art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a VAT). Problem wynika z przyjętej zasady, która określa jak ustalać podstawę opodatkowania. Chodzi o art. 29a ust. 8 ustawy VAT.

W tej sytuacji należy stwierdzić, że jeżeli podatnik dokonał dostawy terenu budowlanego, na którym w chwili tej dostawy znajdował się budynek lub budowla trwale z gruntem związana albo część takiego budynku lub budowli, to przedmiotem dostawy de facto nie był teren budowlany, ale właśnie ów budynek lub budowla lub ich część. Jeżeli zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują, iż dostawa danego budynku lub budowli jest zwolniona od podatku, to tym samym zwolniona będzie dostawa gruntu, na którym przedmiotowy budynek lub budowla jest posadowiona.

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży nieruchomości złożonej z kilku działek, na których znajdują się zarówno budynki jak i budowle, które stanowią kompletną całość użytkową powiązaną ze sobą, nie ma natomiast, analizując podział działek, terenu budowlanego niezabudowanego. I tak planowanej sprzedaży podlegać mają zgodnie z omawianą częścią I. uzupełnienia działki, na których znajdują się nieruchomości to działka 2, działka 7 oraz działka 3, na których terenie znajdują się obiekty opisane w podpunktach 1a – 1g oraz drogi dojazdowe omówione w części II znajdujące się na działkach 8, 4, 11 oraz 10, które stanowią kompletny ciąg komunikacyjny, jednorodny do kompleksu nieruchomości wymienionych w części I. posadowionych na działkach 2, 7, 3, stanowiących również kompletny, zagospodarowany nieruchomościami i budowlami teren. Zgodnie ze szczegółowym opisem uznać należy, że od minimum 10 lat nie były ponoszone nakłady ponad 30% wartości początkowej każdego elementu. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż ww. będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w które zostało przewidziane dla dostawy budynku/budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy bądź między pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W aspekcie działek 8, 4, 11 oraz 10 podkreślić ponownie należy, że wszystkie obiekty zarówno naziemne jak droga utwardzona, chodnik oraz podziemne jak wodociąg są budowlami zdefiniowanymi w tej samej ustawie to wg art. 3 ust. 3 u.p.b.: „każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”. Wymieniony, w powyższej definicji budowli, obiekt liniowy to z kolei: „obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego”. Należy przy tym zaznaczyć, iż zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o VAT wystarczającym będzie, jeśli choć jeden z ww. obiektów posadowionych na działce stanowić będzie budowlę, aby uznać działkę za grunt zabudowany i dalsze konsekwencje w zakresie VAT rozstrzygać ze względu na cechy takiej budowli, a nie z uwagi na własność gruntu. I tak, na działce 8 znajduje się droga utwardzona na podbudowie – gruzem betonowym i warstwą podłoża betonowego i wyłożona kostką betonową i płytami betonowymi, przechodzi przez nią podziemna nić wodociągowa. Na działce 4 znajduje się droga utwardzona na podbudowie – gruzem betonowym i warstwą podłoża betonowego i wyłożona kostką betonową i płytami betonowym, przechodzi przez nią podziemna nić wodociągowa. Na działce 11 posadowiona jest droga, utwardzona na podbudowie – gruzem betonowym i warstwą podłoża betonowego i wyłożona kostką betonową, po bokach znajdują się częściowo krawężniki, głównie w miejscach łączących się z działką 10 stanowiąc całość drogi wewnętrznej z jednej strony wyposażonej w chodnik z kostki brukowej. Przechodzi przez nią również podziemna nić wodociągowa. Na działce 10 znajduje się droga utwardzona na podbudowie – gruzem betonowym, warstwą podłoża betonowego i wyłożona kostką betonową, tylko po jednej stronie, z drugiej jest połączona z działką 11 – stanowi ona całość drogi wjazdowej. Z jednej strony drogi posadowionej na działce 10 znajduje się chodnik z kostki brukowej, z drugiej działka jest połączona z działką 11, stanowiąc kompletną część omawianej drogi. Z uwagi na powyższe działki te również należy uznać za tereny zabudowane. Pojęcie „tereny niezabudowane” nie zostało zdefiniowane ani w polskiej ustawie, ani też w unijnych regulacjach. Jednak należy stwierdzić, że brak jakiegokolwiek zabudowania na działce jest kategorią obiektywną ze sfery faktów, a nie prawa. Innymi słowy, jeżeli na działce nie ma żadnych zabudowań, to należy ją traktować jako niezabudowaną i w konsekwencji możliwe będzie zastosowanie zwolnienia. Czasem jednak rodzaj zabudowania również może budzić wątpliwości w kontekście oceny, czy mamy do czynienia z gruntem zabudowanym, czy też nie. Za przykład może posłużyć wyrok WSA w Białymstoku w wyroku z 18 kwietnia 2018 r. (sygn. I SA/Bk 77/18), który stwierdził, że działki, na których znajduje się tylko i wyłącznie ogrodzenie stanowiące urządzenie budowlane (a nie budowlę), są niezabudowane w rozumieniu ustawy o VAT. W innym wyroku, tym razem, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że sprzedaż działek w trybie art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami, na których znajdują się fragmenty budynków (np. schody, ganki) wybudowane przez nabywcę tych działek (nakłady na cudzym gruncie), podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy od towarów i usług (wyrok z 4 marca 2015 r., sygn. I FSK 740/14).

Wnioskodawca dokonuje sprzedaży nieruchomości złożonej z kilku działek, na których znajdują się zarówno budynki jak i budowle, które stanowią kompletną całość użytkową powiązaną ze sobą, nie ma natomiast, analizując podział działek, terenu budowlanego niezabudowanego. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż ww. będzie korzystała ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w które zostało przewidziane dla dostawy budynku/budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy bądź między pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Tak więc kluczowe dla rozstrzygnięcia, czy sprzedaż będzie zwolniona z VAT, jest ustalenie, czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie i jaki czas upłynął od tego momentu. Zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostało przewidziane dla dostawy budynku/budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy bądź między pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Dodać należy, że pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów, gdyż jego istotą jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też dzierżawę (vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1581/10, orzeczenie prawomocne). Z powyższego więc wynika, że „do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wiele razy – o ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Do pierwszego zasiedlenia będzie zatem dochodziło po każdym ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej obiektu i oddaniu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem, dzierżawa, sprzedaż) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektu” (vide: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 213/10, orzeczenie prawomocne). Podsumowując jeżeli przez ostatnie dwa lata nieruchomość była wynajmowana i nie miały miejsca inwestycje czy modernizacje w wysokości 30% wartości początkowej, transakcja sprzedaży korzysta ze zwolnienia w podatku VAT. Według wnioskującego odpowiedź na pytanie: Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż nieruchomości zabudowanej, której sprzedaż nastąpi w okresie przekraczającym dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” i jako taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki, w konsekwencji z uwagi na występujące przesłanki, do jej dostawy znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 będzie twierdząca, czyli należy zastosować stawkę VAT ZW. W sprawie drugiej części pytania wnioskujący zauważa, że mając na względnie rozważania opisane powyżej, zwłaszcza z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, należy wnioskować, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższy przepis wprowadza na gruncie VAT zasadę, zgodnie z którą traktowanie podatkowe gruntu jest takie samo jak traktowanie podatkowe znajdujących się na nim budynków lub budowli. Oznacza to np., iż sprzedaż działki zabudowanej budowlami, których sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT, jest w całości zwolniona z opodatkowania VAT. Mając również na uwadze powyższe i dokonując analizy opodatkowania VAT nieruchomości w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w rozumieniu ustawy o VAT znajdują się na niej budowle lub budynki. Jeśli tak to oczywistym będzie, że cała transakcja z perspektywy ustawy, zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, powinna zostać potraktowana nie jako sprzedaż gruntu, ale jako sprzedaż budowli i budynków wraz z gruntem. Należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia budynków i budowli w art. 2, które to pojęcia mają doniosłe znaczenie dla niniejszego opracowania. W tej sytuacji konieczne staje się zdefiniowanie czym jest budynek, a czym budowla.

Z pomocą przychodzi ustawa prawo budowlane, gdzie w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, gdzie budynek zdefiniowany jest jako „taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.

Natomiast budowla w tej samej ustawie to wg art. 3 ust. 3 u.p.b.: „każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”. Wymieniony, w powyższej definicji budowli, obiekt liniowy to z kolei: „obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego”. Należy przy tym zaznaczyć, iż zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o VAT wystarczającym będzie, jeśli choć jeden z ww. obiektów posadowionych na działce stanowić będzie budowlę, aby uznać działkę za grunt zabudowany i dalsze konsekwencje w zakresie VAT rozstrzygać ze względu na cechy takiej budowli, a nie z uwagi na własność gruntu. Zatem jeśli dana budowla w rozumieniu Prawa budowlanego nie została sklasyfikowana w polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, mieści się w sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych drogi dojazdowe zaliczone są do grupy 211, klasa 2112 – ulice i drogi pozostałe. W związku z powyższym utwardzoną drogę dojazdową do parkingu trwale związaną z gruntem, należy uznać za budowlę w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 41 ust. 1 stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W ocenie sytuacji sprzedawanej nieruchomości znaczący może być również art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, w którym przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Zatem należy wskazać, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

W ocenie Wnioskodawcy brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków i budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Tak więc stanowisko wnioskującego w odniesieniu do budowli (dróg dojazdowych), posadowionych na działkach nr 8, 4, 11, 10, jest takie, że należy stwierdzić, iż nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie, gdyż zostały one wraz z budynkami wydane w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Skoro wynajem nieruchomości wraz z drogami dojazdowymi trwa nieprzerwanie od roku 1995 r., Wnioskodawca uważa, że zwolnienie z którego korzystać będzie dostawa nieruchomości zabudowanych budynkiem, obejmie też nieruchomości zabudowane drogą dojazdową do budynku jako kompletnej całości, która umożliwia korzystanie z nieruchomości. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budowle, rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Co oznacza, że zarówno budynki jak i drogi jako całość powinny zostać sprzedane ze stawką VAT ZW. Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca wnosi o przyjęcie uzupełnienia opisu oraz swego stanowiska i potwierdzenie, że jego argumenty są prawidłowe w przypadku obu pytań.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że dnia 31 maja 1995 r. nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę na podstawie aktu notarialnego nieruchomości zabudowanych, niezabudowanych, oznaczonych jako drogi dojazdowe w (…). Zdarzenie przyszłe dotyczy sprzedaży działek 2, 7, 8, 3, 4, działki nr 11 oraz działki 10. Wnioskodawca planuje sprzedać 7 działek stanowiących jedną kompletną całość jako, że działki, na których nie są posadowione nieruchomości są drogami dojazdowymi do nich.

1.  Działki, na których znajdują się nieruchomości to działka 2, działka 7 oraz działka 3, na których terenie znajdują się:
    1.  Budynek ochrony – portiernia;
    2.  Ujęcie wody – studnia głębinowa;
    3.  Hydroforownia;
    4.  Budynek biurowo – magazynowy;
    5.  Budynek gospodarczy – warsztat;
    6.  Trafostacja;
    7.  Wodociąg.
2.  Działki na których znajdują się drogi dojazdowe, to:
    1.  Działka 8;
    2.  Działka 4;
    3.  Działka 11;
    4.  Działka 10.

Działki stanowiące drogi dojazdowe stanowią jeden ciąg komunikacyjny dla ciężarówek, transportu osobowego oraz pieszych prowadzący do nieruchomości wynajmowanych przez m.in. (…).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT czynności sprzedaży Nieruchomości (działki nr 2, 7, 3) oraz ustalenia czy powyższe zwolnienie obejmie też Nieruchomości zabudowane drogą dojazdową do budynku (działka nr 8, 4, 11, 10).

Należy zauważyć, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki. Zwolnienie od podatku przy sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku/budowli.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, przez obiekt liniowy – należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej czynności dostawy budynków i budowli posadowionych na działce nr 2, 7 oraz 3 oraz dróg dojazdowych – które jak wskazał Wnioskodawca stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane –znajdujących się na działkach nr 8, 4, 11 oraz 10 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy przede wszystkim rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do przedmiotowych budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Budynek ochrony – portiernia – znajduje się na działce 7 zakupionej wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995. Budynek nie stanowił części zakupu został wybudowany i oddany do użytku w roku 2005. Materiały budowlane oraz usługi związane z wzniesieniem budynku obciążone były podatkiem VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Budynek ochrony, zwany też portiernią stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości wynajmowanych miało miejsce w roku 2005. Jak wynika z uzupełnienia do wniosku – od tego momentu do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Od tego czasu nieprzerwanie budynek ochrony był związany z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%), choć sam odrębnie nigdy nie stanowił przedmiotu wynajmu. Budynek ochrony znajduje się w środkach trwałych firmy.

Ujęcie wody – studnia głębinowa – znajduje się na działce 7 zakupionej wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995. Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Studnie stanowią budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Studnia nie była nigdy wynajmowana jako budowla osobno jest jednak elementem stałym kompletu budynków i budowli składających się na nieruchomość związana z działalnością najmu i dzierżawy prowadzoną przez wnioskującego. Studnia związana jest z dostarczaniem wody, jest wydobywana na potrzeby własne nieruchomości, które mając własne ujęcie wody jest niezależna od zewnętrznych dostawców. Jak wynika z uzupełnienia do wniosku – od momentu zakupu, tj. od roku 1995, studnie nie zmieniały swego przeznaczenia i nie były na nie ponoszone nakłady oraz modernizacje przekraczające 30% wartości obiektu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Na dzień dzisiejszy również nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu. Od czasu zakupu nieprzerwanie budynki, budowle oraz drogi dojazdowe był związany z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%) choć sama studnia odrębnie nigdy nie stanowiła przedmiotu wynajmu. Obiekt znajduje się w środkach trwałych firmy.

Hydrofornia – na którą składają się budynek i urządzenia stacji uzdatniania wody znajduje się w części na działce 7 oraz w części na działce 2 zakupionych wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995. Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Z budynku wychodzi nitka wodociągowa do budynków opisywanej nieruchomości, posadowionych na działkach 2, 7, 3 (przechodzi pod drogą i działkami na których jest posadowiona oraz do pobliskich odbiorców). Nitki wodociągowe znajdujące się na działkach objętych wnioskiem są własnością Wnioskodawcy. Nie były w okresie ostatnich 5 lat ponoszone wydatki na ulepszenie ww. obiektu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym i nie są na dzień dzisiejszy takie planowane. Woda jest w tym miejscu uzdatniana na cele własne związane z prosperowaniem firmy, jej działalność opodatkowaną oraz dostarczana jest do ościennych odbiorców również na cele socjalno-bytowe. Firma poza najmem zajmuje się poborem, uzdatnianiem i dystrybucją wody dla potrzeb socjalno-bytowych. Hydrofornia stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. obiektu do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę tj. przed rokiem 1995. Budynek nie zmieniał swego przeznaczenia jako miejsce użyteczności dla całości nieruchomości. Od czasu zakupienia nieprzerwanie budynki, budowle oraz drogi dojazdowe były związane z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%). Obiekt znajduje się w środkach trwałych firmy.

Budynek biurowo-magazynowy znajduje się w części na działce 7, w części na działce 3 oraz niewielkiej części na działce 2. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem biurowo-magazynowym o powierzchni całkowitej 4.472,40 m2. Część biurową jedno i dwukondygnacyjną o łącznej powierzchni użytkowej ok. 3.950 m2 zajmują obecnie (…). Do części biurowej przylegają bezpośrednio jednokondygnacyjna hala magazynowa o powierzchni użytkowej 922,50 m2 najmowana pod archiwum zakładowe oraz dwukondygnacyjna część socjalno-techniczna o powierzchni użytkowej 565,0 m2 w której funkcjonuje (…) na potrzeby własne wnioskującego, związane z prowadzoną przez niego działalnością.

Budynek został zakupiony wraz z innymi działkami zaplanowanymi do odsprzedaży, w roku 1995. Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Obiekt stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę, tj. przed rokiem 1995. Od dnia zakupu spółka nie ponosiła nakładów przekraczających 30% wartości obiektu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Na dzień dzisiejszy również nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli budynku biurowo-magazynowego. Nieruchomość nie zmieniła swego przeznaczenia. Była wynajmowana i dzierżawiona odpłatnie stanowiąc przychody opodatkowane z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%). Obiekt znajduje się w środkach trwałych firmy.

Budynek gospodarczy – warsztat posadowiony na działce 2 w sąsiedztwie trafostacji oraz części budynku biuro-magazynowo-administracyjnego, zakupionej wraz z innymi działkami zaplanowanymi do sprzedaży, w roku 1995. Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Jest użytkowany na cele własne związane z drobnymi naprawami własnymi wnioskującego dotyczącymi prosperowania obiektu, służącego działalności opodatkowanej. Obiekt stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę, tj. przed rokiem 1995. Od momentu zakupu nieruchomość nie zmieniała swego przeznaczenia i nie były na nią ponoszone nakłady i modernizacje przekraczające 30% wartości. Od czasu zakupu nieprzerwanie budynek był związany z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT obowiązującą dla tej usługi (22%, 23%) chociaż sam nie był nigdy przedmiotem osobnego najmu. Budynek znajduje się w środkach trwałych firmy.

Trafostacja – budynek i urządzenia stacji transformatorowej 400 Kw posadowiony jest na działce 2 w sąsiedztwie budynku gospodarczego oraz części budynku biuro-magazynowo- administracyjnego. Zakupiona wraz z innymi działkami zaplanowanymi do odsprzedaży, w roku 1995. Nabycie uwzględniało podatek należny VAT, który został rozliczony w spółce, która posiadała prawo odliczenia podatku i z niego skorzystała. Obiekt stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości i oddanie ww. do używania miało miejsce przed zakupem przez jednostkę, tj. przed rokiem 1995. Trafostacja pozostała i jest wykorzystywana na cele zasilania obiektów posadowionych na działkach 2, 7, 3: budynek, biurowo-usługowo-magazynowy, hydrofornię, budynek ochrony. Mimo, iż sam nie był nigdy przedmiotem osobnego najmu związany jest bezpośrednio z działalnością opodatkowaną. Jak wynika z uzupełnienia – od roku 1998 nie były ponoszone, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, żadne wydatki, które stanowiłyby nakłady powyżej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli trafostacji. Na dzień dzisiejszy nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu. Od czasu zakupu nieprzerwanie trafostacja była związana z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT budynku biuro magazynowego jako element użyteczności całości nieruchomości, obowiązujące dla tej usługi (22%, 23%). Budynek trafostacji znajduje się w środkach trwałych firmy.

Wodociąg – budowla podziemna, nitka wodociągowa, będącą obiektem liniowym wymienionym w art. 3 pkt 3 ustawy oraz zgodnym z definicją budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane. Wodociąg przechodzi przez działki 2, 7, 3 oraz stanowiących drogi dojazdowe, opisanych w punkcie 8, 4, 11. Stanowiąc element bezspornie powiązany z działkami stanowiącymi temat wniosku, które były i są związane z działalnością opodatkowaną. Od czasu zakupu również wodociąg był związany z przychodami opodatkowanymi z tytułu najmu, dzierżawy ze stawką krajową VAT budynku biurowo magazynowego, pozostałych budynków i placu jako element użyteczności całości nieruchomości. Wodociąg jako nierozerwalna część całości nieruchomości znajduje się w środkach trwałych firmy. Od roku 1997 do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli wodociągu. Obiekt zawsze był wodociągiem i jego przeznaczenie nie uległo zmianie do dnia dzisiejszego.

Części działek 2, 7, 3 w miejscach gdzie nie znajdują się zabudowania w postaci budynków i budowli pokryte są utwardzoną, częściowo warstwą podłoża, betonowego i tłuczniem, częściowo wyłożone kostką betonową i płytami betonowymi, a częściowo wylane asfaltem są użytkowane na parking i place przeładunkowe. Zdaniem Wnioskodawcy –ww. parking i place przeładunkowe uznać należy za budowlę zgodnie z definicją obiektu budowlanego zawartą w art. 3 ust. 1 ustawy Prawa budowlanego. Od 2005 r. do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu.

Ponadto, na działkach będących przedmiotem wniosku znajdują się również szlaban, oświetlenie i betonowy blok słupowy, które – w opinii Wnioskodawcy – stanowią budowle zgodnie z ustawą Prawa budowlanego. Jak wynika z uzupełnienia – również w odniesieniu do ww. budowli, do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej przedmiotowych obiektów. Na ww. działkach znajduje się również ogrodzenie nazywane zielonym parkanem, które – w opinii Wnioskodawcy – stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Do dnia dzisiejszego nie były ponoszone i nie są planowane żadne nakłady czy ulepszenia, które w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym miałyby stanowić co najmniej 30% wartości początkowej omawianego obiektu, czyli zielonego parkanu.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że zbycie budynków/budowli posadowionych na działce nr 2, 7 oraz 3 będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do przedmiotowych budynków/budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Jak wskazał Wnioskodawca – Nieruchomość jako całość była wynajmowana od 15 listopada 1995 roku. Ponadto, od 2005 roku – jak wynika z wniosku i uzupełnienia – na budynki i budowle nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości tych obiektów, w rozumieniu przepisów ustawy Prawa budowlanego. A zatem, od czasu nabycia i wykorzystywania budynków/budowli do działalności gospodarczej do dnia ich planowanej dostawy miną co najmniej dwa lata. W związku z powyższym – jak już wskazano – dostawa znajdujących się na działce nr 2, 7 oraz 3 budynków/budowli zwolniona będzie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się do działek nr 8, 4, 11 oraz 10, które stanowią drogi dojazdowe (budowle) wskazać należy, że przedmiotem dostawy nie będzie sam grunt (teren budowlany), lecz nieruchomość zabudowana. Wskazać należy, że w odniesieniu do dróg dojazdowych doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Drogi te są nieodłącznym elementem całej nieruchomości, gdyż stanowią kompletny ciąg komunikacyjny do działek nr 2, 7, 3. Ponadto, od 1999 roku nie ponoszono na nie nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. A zatem, od czasu nabycia i wykorzystywania budowli (dróg dojazdowych) do działalności gospodarczej do dnia ich planowanej dostawy miną co najmniej dwa lata. W konsekwencji, ww. dostawa dróg dojazdowych również korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy.

Ponadto ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie również korzystała sprzedaż urządzeń budowlanych. Jak wyżej wskazano – zgodnie z ustawą Prawo budowlane, urządzenia budowlane stanowią bowiem urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym, urządzenie budowlane, tj. ogrodzenie – zielony parkan znajdujące się na ww. działkach powinno być traktowane jako element przynależny do budynku i budowli, opodatkowane według tych samych zasad, co budynki oraz budowle. Zatem z uwagi na to, że dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to również dostawa ww. urządzenia budowlanego będzie objęta tym zwolnieniem.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że stosownie do treści przywołanego art. 29a ust. 8 ustawy, do dostawy gruntu stosuje się analogiczne zasady opodatkowania jak przy dostawie budynków/budowli trwale z nim związanych.

Podsumowując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynków/budowli znajdujących się na działkach nr 2, 7, 3, 8, 4, 11, 10 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Analogicznie, ze zwolnienia od podatku VAT będzie korzystała również dostawa gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki/budowle do czego uprawnia art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem, wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.