Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-904/11/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-11-03
Teza: Kiedy dla współwłaścicieli kamienicy powstaje przychód z tytułu najmu, jeżeli zarząd kamienicą sprawuje ustanowiony prawomocnym postanowieniem Sądu przymusowy Zarządca Sądowy, który pobiera czynsz z najmu i wpłaca go na wyodrębniony rachunek bankowy i co jest podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; podmiot-podmiot zarządzający; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 lipca 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 04 sierpnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia momentu powstania przychodu i podstawy obliczenia podatku z tytułu najmu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 sierpnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia momentu powstania przychodu i podstawy obliczenia podatku z tytułu najmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 06 maja 2010 r. na podstawie aktu notarialnego wnioskodawca stał się właścicielem udziału wynoszącego 1/6 w kamienicy. Zarząd nad nabytą nieruchomością na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 09 lutego 2010 r. sprawuje Zarządca Sądowy.

Część kamienicy będącej przedmiotem współwłasności na podstawie zawartych umów jest wynajmowana podmiotom gospodarczym na cele prowadzonej działalności gospodarczej jak również osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Wszystkie wpłacane środki pieniężne z tytułu opłat za czynsz gromadzone są na wyodrębnionym koncie bankowym, którym dysponuje Zarządca Sądowy. Zarządca Sądowy z dokonanych wpłat na bieżąco pokrywa wszelkie wydatki związane z remontami kamienicy jak również z bieżącym zarządzaniem nieruchomością. Zgodnie z uchwałą podjętą przez współwłaścicieli nieruchomości Zarządca Sądowy raz w miesiącu przelewa na konto wnioskodawcy określoną kwotę pieniędzy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Kiedy dla współwłaścicieli kamienicy powstaje przychód z tytułu najmu, jeżeli zarząd kamienicą sprawuje ustanowiony prawomocnym postanowieniem Sądu przymusowy Zarządca Sądowy, który pobiera czynsz z najmu i wpłaca go na wyodrębniony rachunek bankowy i co jest podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub korzyści mniejszości. Zgodnie z art. 612 Kodeksu postępowania cywilnego ustanowienie przez sąd zarządcy sądowego powoduje daleko idące ograniczenia dla właścicieli nieruchomości, gdyż zachowują oni jedynie prawo do używania rzeczy i to o tyle, o ile nie przeszkadza to zarządcy w wykonywaniu powierzonego mu zarządu. Zarządca sądowy działając na polecenie sądu nie jest pełnomocnikiem współwłaścicieli. Zarządca sądowy działa w imieniu własnym natomiast względem współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnienie obowiązków. Jest on uprawniony do pobierania zamiast współwłaścicieli wszystkich pożytków z rzeczy, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Przepis art. 613 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi zaś, iż nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków zarządca wypłaca współwłaścicielom w terminach przez sąd określonych.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechanego poboru podatku. Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy źródłem przychodu jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa oraz poddzierżawa (\`(...)\`). Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są w myśl przepisu art. 11 ust. 1 ww. ustawy, otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nie odpłatnych świadczeń.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosowanej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Mamy tutaj do czynienia z tzw. zasadą kasową ustalania przychodu, gdyż przychód powstaje w momencie faktycznego otrzymania bądź pozostawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy wynikających z zawartych umów. Nie są natomiast przychodem należności, które najemca powinien zapłacić, nawet wówczas gdy są one wymagalne.

Mając powyższe na uwadze wnioskodawca uważa, iż przychód z tytułu najmu kamienicy powstaje dla współwłaścicieli kamienicy z datą wypłaty lub pozostawienia do dyspozycji środków pieniężnych przez Zarządcę Sądowego. Podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym jest zaś kwota otrzymanych bądź pozostawionych do dyspozycji podatnika pieniędzy. Przepis art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodami, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Zatem przychód następuje dopiero wówczas, gdy podatnik otrzymuje pieniądze albo kiedy pieniądze są pozostawione do jego dyspozycji, a nie w chwili samego stwierdzenia, że podatnikowi przysługuje należność w określonej wysokości (wyrok SA z dnia 16 marca 2005 r. III AUa 2121/2004 OSA 2006/12/38). Przez sformułowanie "pozostawienie do dyspozycji" należy rozumieć takie przedstawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich swobodnie korzystać.

Na poparcie własnego stanowiska wnioskodawca powołał;

*   interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 czerwca 2008 r. Znak: IPPB1/415-444/08-2/IF,
*   interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 23 grudnia 2008 r. Znak: IBPB2/415-1635/08/BJ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Stosownie do art. 612 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności.

W myśl natomiast art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodu jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca jest właścicielem udziału wynoszącego 1/6 w kamienicy, nad którą zarząd na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego sprawuje Zarządca Sądowy. Część kamienicy będącej przedmiotem współwłasności na podstawie zawartych umów jest wynajmowana podmiotom gospodarczym na cele prowadzonej działalności gospodarczej jak również osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Wszystkie wpłacane środki pieniężne z tytułu opłat za czynsz gromadzone są na wyodrębnionym koncie bankowym, którym dysponuje Zarządca Sądowy. Zarządca Sądowy z dokonanych wpłat na bieżąco pokrywa wszelkie wydatki związane z remontami kamienicy jak również z bieżącym zarządzaniem nieruchomością. Zgodnie z uchwałą podjętą przez współwłaścicieli nieruchomości Zarządca Sądowy raz w miesiącu przelewa na konto wnioskodawcy określoną kwotę pieniędzy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż przychód z tytułu najmu nieruchomości powstanie dla wnioskodawcy z dniem wypłaty lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych przez Zarządcę Sądowego.

Podstawą opodatkowania będzie zaś kwota otrzymana przez wnioskodawcę od Zarządcy Sądowego. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 29-30c oraz art. 30e, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1, 2, 3b-3e, 4, 4a-4e, ust. 6 lub art. 24b ust. 1 i 2, lub art. 25, po odliczeniu kwot wymienionych w tym przepisie, o ile podatnikowi przysługuje prawo ich odliczenia. Wobec tego skoro kwota wypłacona wnioskodawcy lub stawiana do jego dyspozycji jest kwotą przypadającą na wnioskodawcę jako współwłaściciela z tytułu opłat czynszowych pomniejszoną o poniesione wydatki związane z remontami i bieżącym zarządzaniem, to kwota wypłacana lub stawiana do dyspozycji stanowi podstawę obliczenia podatku.

Stanowisko wnioskodawcy uznać należało zatem za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla Organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca tylko i wyłącznie dla wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Pozostali współwłaściciele chcąc uzyskać interpretacje indywidualne powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.