Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-145/10/DP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-05-10
Teza: 1. Czy wydatki poniesione w ramach przeprowadzonego remontu przystosowującego mieszkanie do wynajmu są kosztami uzyskania przychodu i mogą być odliczone od przychodu z wynajmu w zeznaniu rocznym od osób fizycznych PIT za 2009 r. ? 2. Czy koszty poniesione na dwa mieszkania wynajmowane podlegają zsumowaniu i odjęciu od zsumowanych przychodów z obu mieszkań?
Słowa kluczowe: modernizacja; najem; remonty; wynajem; wyposażenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2010 r. (data wpływu 8 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z najmu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Posiadane przez Panią mieszkanie nie było używane i remontowane przez 8 lat. W tym czasie przebywała Pani służbowo za granicą. Po powrocie do kraju podjęła Pani decyzję o wynajęciu powyższego mieszkania. Stan mieszkania wymagał przeprowadzenia gruntownego remontu ażeby można było zgłosić je do wynajmu i znaleźć klienta do wynajęcia. Wobec tego, w ww. mieszkaniu dokonano:

*   wymiany starych, zniszczonych płytek podłogowych PCV na panele,
*   pomalowania ścian,
*   wymiany instalacji gazowej i junkersa (stara instalacja była nieszczelna i zakład gazowniczy nie dopuścił jej do użytku),
*   odświeżenia mebli,
*   wymiany kuchni dwupalnikowej na kuchnię czteropalnikową,
*   wymiany zlewozmywaka,
*   oraz innych drobnych napraw.

Po dokonaniu remontu mieszkanie zostało zgłoszone do agencji nieruchomości w celu wynajmu i uzyskania źródła przychodu. Przygotowanie mieszkania do wynajęcia wymagało poniesienia określonych nakładów finansowych (kosztów). Chciałaby Pani wspólnie z małżonkiem wydatki poniesione na remont mieszkania przeznaczonego na wynajem rozliczyć w rocznym zeznaniu podatkowym od osób fizycznych za 2009 rok. Remont mieszkania trwał około dwóch miesięcy zanim zgłoszono je do agencji nieruchomości w celu wynajmu i pozyskania źródła przychodów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy wydatki poniesione w ramach przeprowadzonego remontu przystosowującego mieszkanie do wynajmu są kosztami uzyskania przychodu i mogą być odliczone od przychodu z wynajmu w zeznaniu rocznym od osób fizycznych PIT za 2009 r. ?
2.  Czy koszty poniesione na dwa mieszkania wynajmowane podlegają zsumowaniu i odjęciu od zsumowanych przychodów z obu mieszkań?

Pani zdaniem, zgodnie z art. 22 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty poczynione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Remont w mieszkaniu w starym budownictwie, po 8 latach jego nieużywania jest przywróceniem/zachowaniem jego funkcjonalności w celu uzyskania źródła przychodu. Osoby poszukujące mieszkania do wynajmu nie były zainteresowane mieszkaniem w takim stanie. Nie byłoby źródła przychodu. Wydatki na przeprowadzony remont poniesiono z zamiarem wynajęcia mieszkania zatem stanowią koszt w celu osiągnięcia przychodu. Bez tych wydatków nie byłoby możliwe uzyskanie przychodu.

Zsumowaniu podlegają koszty i przychody z wynajmu wszystkich (dwóch) mieszkań. Sumę kosztów należy odjąć od sumy przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W odniesieniu do przychodów z najmu zastosowanie ma ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Powołany przepis art. 22 ust. 1 ustawy, nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo – skutkowego, polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów z najmu są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

*   pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z najmem,
*   nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów oraz
*   zostały prawidłowo udokumentowane.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

*   wydatki te zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą i o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu, dlatego w odniesieniu do remontu należy – mając na uwadze słownikowe znaczenie tego pojęcia - stosować definicję sformułowaną w przepisach prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zmianami) remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Istotą remontu są zatem wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, w tym również polegające na wymianie zużytych składników technicznych następujące w toku eksploatacji środka trwałego i będące wynikiem tej eksploatacji, niezwiększające jego wartości początkowej. Podkreślenia wymaga fakt, że przy remoncie mogą być stosowane materiały odpowiadające aktualnym standardom technologicznym. Remont następuje w toku eksploatacji środka trwałego przez podatnika i jest wynikiem tej eksploatacji (zużycia). Wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotną wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru. Różnica pomiędzy nakładami ponoszonymi na remont a nakładami ponoszonymi na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że remont zmierza do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środka trwałego i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów, natomiast w wyniku ulepszenia środek trwały zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełniania innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane poniesione zarówno przed zawarciem umowy najmu jak i w trakcie jej trwania, wydatki związane z wyremontowaniem lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu. We wniosku wskazała Pani, że poniesione wydatki związane były z wymianą starych, zniszczonych płytek podłogowych PCV na panele, pomalowaniem ścian, wymianą instalacji gazowej, odświeżeniem mebli, wymianą kuchni dwupalnikowej na kuchnię czteropalnikową, wymianą zlewozmywaka oraz z innymi drobnymi naprawami.

Na podstawie treści wniosku przyjęto, że opisane w nim wydatki nie stanowią kosztów ulepszenia środka trwałego, zwiększającą jego wartość początkową, będącą podstawą amortyzacji. Wobec tego wydatki te można zakwalifikować jako remont, a więc mogą stanowić koszty uzyskania przychodu. Jednakże to na podatniku spoczywa obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii. To podatnik wywodzi bowiem z faktów tych korzystne dla siebie skutki prawne.

Zatem, jeżeli wykaże Pani, że przeprowadzone pracy stanowiły remont lokalu przeznaczonego na wynajem, to wydatki z nim związane będą mogły zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszać przychód z tego samego źródła (najmu), a zatem będą mogły być wykazane w zeznaniu rocznym.

Odpowiadając na pytanie drugie wskazać należy, iż przychody uzyskiwane z tytułu najmu dwóch lokali mieszkalnych stanowią jedno źródło przychodu, jakim jest najem.

Zatem do ustalenia dochodu, będącego podstawą obliczenia zaliczki miesięcznej na podatek dochodowy od osób fizycznych, należy uwzględnić łącznie uzyskany z tego źródła przychód oraz łącznie poniesione koszty w danym miesiącu, tj. z najmu dwóch lokali mieszkalnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.