Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.310.2022.3.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-23
Teza: Opodatkowanie oraz zwolnienie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

29 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że w ramach planowanej Transakcji sprzedaży nieruchomości Sprzedający nie powinien zostać uznany za podatnika podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lipca 2022 r. (wpływ 14 lipca 2022 r.) oraz doprecyzowali go Państwo pismem, zawierającym odpowiedzi na wszystkie pytania organu, z 20 lipca 2022 r. (wpływ 26 lipca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o.

### Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT.

Sprzedający zamierza zbyć niezabudowaną nieruchomość położoną w województwie (…), w miejscowości (…), stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 o łącznej powierzchni (…) ha, obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), zwaną dalej: „Nieruchomość".

Nieruchomość została przyznana Wnioskodawcy na podstawie Orzeczenia Komisji Majątkowej (…) z dnia 19.01.2001 r., i stanowi jego majątek.

Nieruchomość jest objęta opracowanym i obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów (…), przyjętym Uchwałą nr (…) z dnia 8 lipca 2008 r., gdzie oznaczona jest jako:

I. działka 1 - 5kk;

II. działka 2 – 3P/U;

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Prezydenta (…) poszczególne działki składające się na Nieruchomość są oznaczone w ewidencji gruntów jako ŁIV, RIV.

(…) spółka z o.o., z siedzibą (…), o numerze: REGON: (…) (zwana dalej: „Zainteresowaną”, „Kupującą", „Spółką") jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

W dniu 02.03.2022 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (…); (dalej: „Umowa”).

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie obiektów magazynowo - logistyczne - produkcyjnych z zapleczem biurowo - socjalnym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.;

1\. wyniki badania stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości będą satysfakcjonujące dla Kupującej;

2\. wyniki badania stanu technicznego i geotechnicznego Nieruchomości będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującą Inwestycji, bez konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów;

3\. wyniki badań środowiskowych Nieruchomości, w tym występowania zanieczyszczeń w glebie oraz w wodach gruntowych, nie będą przekraczały norm polskich dla Nieruchomości zgodnie z rodzajem jej przeznaczenia opisanym w obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub stwierdzone zanieczyszczenia nie będą skutkowały istotnym zwiększeniem kosztów planowanej Inwestycji;

4\. Kupujący uzyska ostateczne pozwolenie na budowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

5\. stan prawny Nieruchomości opisany w § 2 Umowy nie ulegnie zmianie, z zastrzeżeniem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej.

W związku z powyższym, Wnioskodawca udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.).

Sprzedający zezwolił Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Kupująca jest niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, która ma status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Kupująca powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu z 11 lipca 2022 r. wniosku wskazali Państwo, że:

Czy ww. działki mające być przedmiotem sprzedaży były/są przedmiotem najmu lub dzierżawy, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpali/czerpią Państwo z tego tytułu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odp.: Ww. działki nie są obecnie oraz nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Czy występowali Państwo z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek będących przedmiotem sprzedaży, jeśli tak to kiedy i w jakim celu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odp.: Dla ww. działek nie występowano z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został opracowany w związku z inwestycją (…) na sąsiednim terenie.

Czy wnosili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek mających być przedmiotem sprzedaży jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Państwa było konieczne, jeśli tak to dlaczego (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odp.: Dla ww. działek nie wnoszono o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Czy poczynili Państwo jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. działek tj. dokonała ich uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odp.: Dotychczas nie były prowadzone takie działania. Do wydzielenia działek drogowych doszło w związku z realizacją inwestycji (…).

Czy przed sprzedażą ww. działek udzielą Państwo pełnomocnictwa osobie trzeciej do występowania w jej imieniu, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.) (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odp.: Tak, w odniesieniu do każdej z ww. działek zostało udzielone pełnomocnictwo do przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego nieruchomości, w tym do wystąpienia do organów administracji publicznej lub jakichkolwiek innych organów, sądów i osób trzecich, zapoznawania się z aktami postępowań, składania wniosków o wydanie dokumentów z takich postępowań oraz do zapoznawania się z aktami ksiąg wieczystych prowadzonych dla działek.

Jednoznaczne wskazanie, czy zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działki nr 1, 2 są przeznaczone pod zabudowę (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odp.: Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

Dz. 1 - jest przeznaczona pod tereny komunikacji kolejowej,

Dz. 2 - jest przeznaczona pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem zabudowy usługowej.

Czy sprzedawane działki nr 1, 2 na dzień ich sprzedaży objęte będą aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odp.: Na dzień sprzedaży ww. działki nie będą objęte decyzją o warunkach zabudowy ani decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W uzupełnieniu z 20 lipca 2022 r. wniosku wskazali Państwo, że:

1\. Czy z tytułu nabycia działek nr 1, 2 przeznaczonych do sprzedaży przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź: Nie przysługiwało.

2\. W jaki konkretnie sposób wykorzystywali Państwo działki nr 1, 2, które są przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Wskazane wyżej działki nie były w żaden sposób użytkowane - stanowiły nieużytek.

3\. Czy działki nr 1, 2 będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Państwa do jakiejkolwiek działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy (jeśli tak to należy wskazać jakiej - należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odpowiedź: Wskazane wyżej działki nie były w żaden sposób użytkowane, z tytułu ich posiadania nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza w tym rolnicza - stanowiły nieużytek.

4\. Czy ww. działki mające być przedmiotem sprzedaży były/są przedmiotem najmu lub dzierżawy, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpali/czerpią Państwo z tego tytułu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odpowiedź: Wskazane wyżej działki nie były w żaden sposób użytkowane, nie stanowiły przedmiotu najmu, dzierżawy - nieużytek.

5\. Czy występowali Państwo z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek będących przedmiotem sprzedaży, jeśli tak to kiedy i w jakim celu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odpowiedź: Zgromadzenie nie występowało z wnioskiem o opracowanie MPZP. Nie uczestniczyło w procedurze planistycznej - w trakcie prac nad planem nie składało żadnych wniosków do opracowywanego MPZP.

6\. Czy wnosili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek mających być przedmiotem sprzedaży jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Państwa było konieczne, jeśli tak to dlaczego (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odpowiedź: Zgromadzenie nie występowało z wnioskiem o wydane decyzji o warunkach zabudowy.

7\. Czy poczynili Państwo jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. działek tj. dokonała ich uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odpowiedź: Zgromadzenie nie prowadziło żadnych działań związanych ze zwiększeniem wartości ww. działek.

8\. Czy przed sprzedażą ww. działek udzielą Państwo pełnomocnictwa osobie trzeciej do występowania w jej imieniu, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.) (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odpowiedź: Przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nie udzielono pełnomocnictwa osobom trzecim.

W umowie przedwstępnej sprzedaży działek nr 1, 2 zawartej dnia 2 marca 2022 r., Zgromadzenie udzieliło pełnomocnictwa do występowania i uzyskiwania wszelkich informacji lub dokumentów dotyczących nieruchomości położonej w województwie (…), składającej się z powyższych działek ewidencyjnych.

Pełnomocnictwo to obejmuje w szczególności upoważnienie do występowania do organów administracji publicznej, sądów i osób trzecich celem uzyskania zaświadczeń, wyciągów, wypisów i innych dokumentów zw. z powyższymi działkami, a także do zapoznawania się z aktami postępowań i księgami wieczystymi, które dotyczą lub mogą dotyczyć ww. działek.

W umowie przedwstępnej Zgromadzenie udzieliło także uprawnienia do dysponowania na cele budowlane (w rozumieniu Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) nieruchomością składającą się z działek 1, 2.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT.

9\. Co jest powodem sprzedaży przez Państwa działek?

Odpowiedź: Powodem sprzedaży jest pozyskanie środków pieniężnych na prowadzenie charyzmatu, który realizowany jest poprzez działalność charytatywno-opiekuńczą, będącą cząstką działalności charytatywno-opiekuńczej Kościoła, obejmującej prowadzenie zakładów opiekuńczych, leczniczych, całodobowych domów opieki nad osobami chorymi i niepełnosprawnymi.

Ponadto realizują Charyzmat poprzez:

\- sprawowanie opieki nad osobami osamotnionymi i chorymi, ludźmi starszymi i pozostającymi bez pomocy, w ich własnych mieszkaniach,

\- pielęgnację oraz rehabilitację chorych w domach całodziennej opieki,

\- opiekę nad dziećmi psychicznie upośledzonymi i opóźnionymi w rozwoju w domach opieki i zakładach specjalnych,

\- wychowanie ogólne w przedszkolach.

10\. Czy dokonywali Państwo już wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości.

Odpowiedź: Tak, wcześniej dokonywano już sprzedaży nieruchomości.

Jakie to nieruchomości?

Kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź w tabeli poniżej:


| Nieruchomość |  
| Nabycie | Użytkowanie | Sprzedaż | Przyczyna sprzedaży | Charakter nieruchomości | Lokalizacja 
| Orzeczenie z dnia 19 stycznia 2001 r. Komisja Majątkowa | Teren nieużytkowany | 19-12- 2017 | Vide pkt. 9 | Rolne, niezabudowana | (…) 
| Decyzja z dnia 15 października 1992 roku Wojewoda | Teren nieużytkowany | 14-08-2019 | Vide pkt. 9 | Rolne, niezabudowana | (…) 
| Przeniesienie własności zdnia 25 marca1983 roku | Teren użytkowany mieszkaniowy | 19-08-2019 | Regulacja stanu prawnego - poszerzenia pasa drogowego | Komunikacja piesza [chodnik] | (…) 
| Założenie KW w dniu 15 stycznia 1989 roku w wyniku zamknięcia (`(...)`) | Teren użytkowany mieszkaniowy | 17-06-2020 | Likwidacja domu zakonnego | Dom Zakonny | (…) 
| Decyzja z dnia 12 czerwca 1972 r. Prezydium (…) | Teren użytkowany mieszkaniowy | 18-05-2021 | Regulacja stanu prawnego - zamiana z (…) | Teren niezabudowany [podwórze] będący własnością (…) był użytkowany przez Zgromadzenie. Został zamieniony z dopłatą na rzecz (…) na działkę będącą własnością (…), która była zabudowana budynkiem Zgromadzenia | (…) 
| Własność wpisana 01.10.1897 roku | Teren użytkowany mieszkaniowy | 30-05-2022 | Likwidacja domu zakonnego | Dom Zakonny | (…) 
|  |  |  |  |  |  |  |  

Czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzali Państwo podatek VAT, składali deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Odpowiedź: Z tytułu sprzedaży nie był odprowadzany podatek VAT, nie były składane deklaracje VAT- 7, nie było zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R

Na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Środki zostały przeznaczone na prowadzenie Charyzmatu - vide pkt. 9

Odpowiedź: Likwidacja domów zakonnych wiązała się z nieuzasadnionym ekonomicznie ich utrzymaniem. Powyższe wiąże się z tym, że część domów zakonnych nie może być obsadzona na skutek zmniejszenia powołań zakonnych.

11\. Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak to ile i jakie oraz czy zamierzają Państwo je sprzedać?

Odpowiedź: Zgromadzenie planuje sprzedaż nieruchomości w miarę potrzeb prowadzenia Charyzmatu. Aktualnie poczynione są uzgodnienia dot. sprzedaży niezabudowanej nieruchomości rolnej o łącznej pow. (…) ha. Nabywca prowadzi procedurę „due diligence". Po jej zakończeniu \[prawdopodobnie koniec 2022 roku\] zostaną podjęte dalsze kroki. Ostateczny termin trudny do określenie ze wskazaniem na połowę 2023 roku.

12\. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzymają Państwo ze sprzedaży działek?

Odpowiedź: Pieniądze zostaną przeznaczone na prowadzenie Charyzmatu, vide pkt. 9.

13\. Jednoznaczne wskazanie, czy zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działki nr 1, 2 są przeznaczone pod zabudowę (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odpowiedź: Na podstawie treści MPZP:

\- działka nr 1 tereny KK \[komunikacja kolejowa\];

\- działka nr 2 – P/U \[produkcja, usługi\].

Zatem do zabudowy zgodnie z treścią MPZP przeznaczona jest działka oznaczona jako 2.

14\. Czy sprzedawane działki nr 1, 2 na dzień ich sprzedaży objęte będą aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego (należy odnieść się do każdej działki osobno)?

Odpowiedź: Skoro jest MPZP, to nie ma „WZ”, z informacji które posiada Zgromadzenie - działki aktualnie nie są objęte decyzją o lokalizacji celu publicznego.

15\. Czy działki nr 1, 2, będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Państwa od chwili ich nabycia do chwili ich sprzedaży wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź: Działki w żaden sposób nie były użytkowane - stanowią nieużytek.

### Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustęp 1, ustęp 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcji sprzedaży?

### Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, Wnioskodawca w ramach transakcji sprzedaży nie działa w charakterze podatnika VAT nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT przy transakcji sprzedaży.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY I ZAINTERESOWANEGO

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Kupującego jak i Wnioskodawcy.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Spółki jako przedsiębiorcy i podatnika VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Kwestia ta, w przypadku Sprzedającego, będzie natomiast wpływać na obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r Ordynacji podatkowej, regulujący instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(\`(...)\`) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. YAT-PCC (\`(...)\`). ”

1\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej do pytania nr 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem V AT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

\- po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT;

\- po drugie - czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, aby stwierdzić, czy określona transakcja podlega opodatkowaniu VAT, należy ustalić, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykła sprzedaż rzeczy nie stanowi automatycznie wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy, na którego wysokość nie mają zasadniczego wpływu zorganizowane działania podejmowane przez zbywcę.

Kwestia ta była przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. W przywołanym wyroku, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Aby działania mogły być uznane za dokonywane w ramach działalności zawodowej w zakresie sprzedaży nieruchomości muszą być one systematyczne i wykazywać cechy zorganizowanej profesjonalnej aktywności.

W przedmiotowej sytuacji, Nieruchomość została wydana Wnioskodawcy w oparciu o orzeczenie Komisji Majątkowej o sygn. WKM - IV -1584/91 z dnia 19 stycznia 2001 r. i stanowi ona jego majątek. Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości z zamiarem późniejszej sprzedaży - nie ma więc w tym przypadku działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Ponadto Wnioskodawca również w celu sprzedaży Nieruchomości nie podejmował działań wykraczających poza zwykły zakres majątkiem prywatnym np. nie podejmował działań marketingowych w celu jej sprzedaży, nie zajmuje się usługami deweloperskimi. Mając na uwadze powyżej przytoczone orzeczenie TSUE Wnioskodawca nie realizuje wymagań wskazanych w owym orzeczeniu, aby można było uznać go za podatnika.

Wnioskodawca nie trudni się sprzedażą nieruchomości cyklicznie, nie posiada żadnego przeszkolenia czy narzędzi marketingowych wskazujących na jego zorganizowaną i systematyczną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wobec tego przywołane tutaj zdarzenie przyszłe niewątpliwie należy uznać za jednorazową sprzedaż nieruchomości, nie zaś za działanie w oparciu o formę zawodową.

Orzeczenie z dnia 7 października 2011 r., Naczelnego Sądu Administracyjnego o syn. I FSK 1289/10 podkreśla, że aby jednorazowego sprzedawcę działki wchodzącej w skład jego majątku prywatnego uznać za podatnika VAT, konieczne jest udowodnienie mu działania w charakterze działalności gospodarczej.

Co więcej wyprzedaż majątku prywatnego, nawet jeżeli w danym momencie przybiera na częstotliwości transakcji, nie może zostać uznana za handlową, która czyniłaby ze sprzedającego podatnika VAT. Pogląd ten potwierdzają późniejsze stanowiska organów skarbowych, np. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 14 września 2015 r., nr IBPP1/4512-491/15/DK, Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 8 października 2015 r., nr IPPP1/4512-755/15- 4/KR.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza również interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO, mówiąca, że: „Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym

Mając na względzie, że analogiczne okoliczności zachodzić będą w niniejszym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym należy uznać, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem nie będzie objęta zakresem przedmiotowym VAT - nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 cyt. ustawy:

Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W konsekwencji, właściwe jest wykluczenie podmiotów z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku własnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania rzeczy, dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku własnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży towaru jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zbyć niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych nr 1, 2. W dniu 2 marca 2022 r. podpisali Państwo umowę przedwstępną sprzedaży ww. Nieruchomości. Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.;

1\. wyniki badania stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości będą satysfakcjonujące dla Kupującej;

2\. wyniki badania stanu technicznego i geotechnicznego Nieruchomości będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującą Inwestycji, bez konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów;

3\. wyniki badań środowiskowych Nieruchomości, w tym występowania zanieczyszczeń w glebie oraz w wodach gruntowych, nie będą przekraczały norm polskich dla Nieruchomości zgodnie z rodzajem jej przeznaczenia opisanym w obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub stwierdzone zanieczyszczenia nie będą skutkowały istotnym zwiększeniem kosztów planowanej Inwestycji;

4\. Kupujący uzyska ostateczne pozwolenie na budowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

5\. stan prawny Nieruchomości opisany w § 2 Umowy nie ulegnie zmianie, z zastrzeżeniem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej sprzedaży działek nr 1, 2 zawartej dnia 2 marca 2022 r., udzielili Państwo pełnomocnictwa do występowania i uzyskiwania wszelkich informacji lub dokumentów dotyczących nieruchomości położonej w (…), składającej się z powyższych działek ewidencyjnych. Pełnomocnictwo to obejmuje w szczególności upoważnienie do występowania do organów administracji publicznej, sądów i osób trzecich celem uzyskania zaświadczeń, wyciągów, wypisów i innych dokumentów zw. z powyższymi działkami, a także do zapoznawania się z aktami postępowań i księgami wieczystymi, które dotyczą lub mogą dotyczyć ww. działek. W związku z powyższym, udzielili Państwo Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Sprzedający zezwolił Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości nr 1, 2.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości istotna jest ocena, czy w odniesieniu do ww. działek mających być przedmiotem sprzedaży (w następstwie podpisania umowy przedwstępnej warunkowej) podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Podpisana umowa przedwstępna ze Spółką wiąże sprzedaż działki ze spełnieniem określonych warunków w zakresie uzyskania przez Kupującego m.in. ostateczne pozwolenie na budowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przyszłego a udzielone pełnomocnictwo obejmuje w szczególności upoważnienie do występowania do organów administracji publicznej, sądów i osób trzecich celem uzyskania zaświadczeń, wyciągów, wypisów i innych dokumentów zw. z powyższymi działkami.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny Państwa stanowiska niezbędne będzie zatem dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa Spółce.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości objętych zakresem pytania pierwszego, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia własności działek nr 1, 2 tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie Państwa własnością. Z kolei Państwo oraz Spółka w przedwstępnej umowie uwarunkowali zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania przez Kupującego szeregu prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji oraz pozwoleń. Przy czym to Państwo w umowie przedwstępnej sprzedaży, udzielili Spółce stosownego pełnomocnictwa do działania w jej imieniu, w celu uzyskania wskazanych decyzji i pozwoleń. W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży Spółka podjęła określone czynności nie z własnej inicjatywy, a na mocy otrzymanego pełnomocnictwa od Państwa.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez Spółkę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei Spółka dokonując ww. działań (uzyskując stosowne decyzje i pozwolenia) uatrakcyjni przedmiotowe działki, będące nadal Państwa własnością. Działania te dokonywane za pełną Państwa zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, sprzedając działki nr 1, 2 nie będą dokonywali Państwo tej czynności w ramach przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Państwo bowiem w taki sposób zorganizowali sprzedaż ww. działek, że Państwa działanie połączone zostało z działaniami przyszłego nabywcy (Spółki), stanowiąc pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Wszystkie te czynności, realizowane przez Spółkę na podstawie otrzymanego od Państwa pełnomocnictwa, z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Państwa. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Dopiero bowiem definitywna umowa sprzedaży działek nr 1, 2 będzie wywoływała skutki podatkowe na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie Państwo, udzielając Spółce pełnomocnictwa obejmującego w szczególności upoważnienie do występowania do organów administracji publicznej, sądów i osób trzecich celem uzyskania zaświadczeń, wyciągów, wypisów i innych dokumentów zw. z powyższymi działkami w tym m.in. ostateczne pozwolenie na budowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przyszłego, ponadto udzielili Państwo Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Wykazali Państwo bowiem aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wykonanie ww. czynności w Państwa imieniu w oparciu o udzielone pełnomocnictwo dowodzi, że w analizowanym przypadku będą Państwo działać w charakterze podatnika VAT.

Zatem przedstawiona we wniosku Państwa aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług działają Państwo jako podatnik VAT.

Ponadto należy również zwrócić uwagę, że w przeszłości dokonywali Państwo już sprzedaży nieruchomości (6 działek) oraz jednocześnie również w przyszłości zamierzają Państwo dokonać sprzedaży kolejnych nieruchomości gruntowych. Powyższe wskazuje więc na występowanie zorganizowanego charakteru działań typowych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż przez Państwa, opisanych działek nr 1, 2 będących przedmiotem umowy, mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo w związku z ich sprzedażą działać będą jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana lub korzystać ze zwolnienia z podatku.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy :

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy :

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu sprawy wynika że zamierzają Państwo sprzedać działki niezabudowane nr 1, 2. Na podstawie treści Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego działki przeznaczone są następująco: działka nr 1 - tereny KK (komunikacja kolejowa), działka nr 2, - P/U produkcja, usługi. Wskazali Państwo, że do zabudowy zgodnie z treścią MPZP przeznaczona jest działka oznaczona jako 2. Ponadto wskazali Państwo, że skoro jest MPZP, to nie ma „WZ”, z informacji które Państwo posiadają - działki aktualnie nie są objęte decyzją o lokalizacji celu publicznego.

Zatem odnosząc się do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży Nieruchomości, należy wskazać, że z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jak Państwo wskazali tylko działka nr 2 - P/U produkcja, usługi, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę. Pozostała sprzedawana działka tj. działka nr 1 - tereny KK (komunikacja kolejowa) nie jest przeznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego pod zabudowę. Skoro działka nr 1 - tereny KK (komunikacja kolejowa) nie jest przeznaczona pod zabudowę, to w konsekwencji nie spełnia definicji terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym dostawa działki nr 1 będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Natomiast dostawa działki nr 2 – oznaczonej jako P/U – produkcja, usługi, która jak Państwo wskazali, przeznaczona jest pod zabudowę, spełnia definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym dostawa działki nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie, sprzedaż działki nr 2 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Bowiem z opisu sprawy wynika, że działka nie była w żaden sposób użytkowana. Tym samym nie wykorzystywali Państwo przedmiotowej działki nr 2 wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zatem, sprzedaż niezabudowanej działki nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie opisanej we wniosku działki nr 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast zbycie działki nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż działki nr 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzeniu przyszłym), bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).