Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.189.2017.2.KU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-13
Teza: 1) Czy wykładnia przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na jego zastosowanie w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę, zatem na zaliczenie uzyskanych przychodów z najmu mieszkania do tego źródła przychodów? 2) Czy wykładnia przepisu art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne pozwala na jego zastosowanie w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę, zatem na opodatkowanie przychodów z najmu podatkiem zryczałtowanym w wysokości 8,5%?
Słowa kluczowe: najem; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 lipca 2017 r. (data wpływu 11 lipca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 sierpnia 2017 r. (data wpływu 4 września 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do właściwego źródła przychodów uzyskanych z najmu oraz sposobu opodatkowania tych przychodów (pytania Nr 1-2) **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 lipca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 22 sierpnia 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.189.2017.1.KU, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 22 sierpnia 2017 r. (data doręczenia 25 sierpnia 2017 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 31 sierpnia 2017 r. (data wpływu 4 września 2017 r.), nadanym w dniu 1 września 2017 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca oraz Jego małżonka są osobami fizycznymi mającymi miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Oboje podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wraz z żoną nabył do majątku wspólnego mieszkanie znajdujące się w bloku. Nieruchomość została nabyta dla potrzeb osobistych Wnioskodawcy i Jego rodziny, jako inwestycja na przyszłość. Zakup mieszkania został sfinansowany ze środków własnych oraz z kredytu udzielonego przez bank. Obecnie Wnioskodawca wraz z małżonką rozważa oddanie mieszkania w najem osobom trzecim. Wnioskodawca zatrudniony jest na umowę o pracę na pełny etat, a Jego małżonka na ¾ etatu, co stanowi ich główne źródło dochodu.

W związku z tą okolicznością, Wnioskodawca nie zamierza angażować się osobiście w proces pozyskiwania wynajmujących, planuje jedynie korzystać z portali pośredniczących w wynajmie m.in. … oraz …. Wynajmujący korzystający z wymienionych portali, zainteresowani są głównie wynajmem na bardzo krótki okres, najczęściej od jednego do kilku dni, tydzień lub dwa (zgodnie z zasadami … istnieje również teoretyczna możliwość wynajmu na dłuższy okres). Wnioskodawca nie wyklucza także oddania w najem na dłuższy okres, np. rok, w przypadku gdyby znalazła się odpowiednia osoba, chcąca podpisać umowę najmu na dłuższy czas. Taka sytuacja jest dla Wnioskodawcy korzystniejsza z logistyczno-operacyjnego punktu widzenia, gdyż nie wymaga tak dużego zaangażowania, jak w przypadku najmu na doby. Nie ma bowiem konieczności częstego sprawdzania skrzynki pocztowej/konta na wskazanym portalu, odpisywania na maile oraz kontaktu telefonicznego z zainteresowanymi gośćmi, wizyt w mieszkaniu w celu przekazania/odbioru kluczy, posprzątania.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę oraz Jego małżonkę w dniu 23 stycznia 2017 r. Nieruchomość została wybudowana w latach 70-tych. Przez ostatnie 5 lat (przed nabyciem przez Wnioskodawcę) nieruchomość była wykorzystywana na cele mieszkalne przez poprzedniego właściciela, co Wnioskodawca jest w stanie wykazać. Ponadto, zakupione mieszkanie znajdowało się w złym stanie technicznym. Ponoszone są wydatki m.in. na: wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej, wymianę podłóg, płytkowanie, kładzenie gładzi na ścianach, montaż podwieszanego sufitu, malowanie, wymianę stolarki drzwiowej oraz stolarki okiennej, armatury sanitarnej i łazienkowej. Wydatki te spowodują wzrost wartości użytkowej mieszkania. Szacuje się, że wydatki te wyniosą co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. Przy czym, jako wartość początkową przyjęto cenę należną zbywcy, koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty podatku od towarów i usług, koszty taksy notarialnej oraz koszty odsetek od kredytu naliczonych i zapłaconych do dnia przekazania mieszkania do używania. Dodatkowo, Wnioskodawca poniesie wydatki związane z wyposażeniem mieszkania w meble, sprzęty RTV-AGD, oświetlenie. Cena jednostkowa każdego sprzętu nie powinna przekroczyć 3 500 zł.

Czynności Wnioskodawcy ograniczyłyby się jedynie do udostępnienia mieszkania, bez dodatkowych usług, jak np. przyrządzanie posiłków, czy usługi sprzątania w trakcie pobytu gościa. Wnioskodawca ani Jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej, nie będą korzystać z pomieszczenia biurowego. Mieszkanie nie stanowi środka trwałego związanego z działalnością gospodarczą. Ewentualny przychód z najmu przeznaczony zostanie na spłatę rat kredytu.

Wnioskodawca chciałby skorzystać z opodatkowania ewentualnych przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 8,5%. Ponadto, zamierza złożyć, w odpowiednim czasie, oświadczenie o sposobie rozliczania, informując, że w bieżącym roku podatkowym będzie rozliczał się powyższą metodą. Ponadto, Wnioskodawca poinformował, że złożył odrębny wniosek w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W piśmie z dnia 31 sierpnia 2017 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca dodał, że posiada prawo własności do lokalu. Jego żona również posiada prawo własności lokalu. Nieruchomość została nabyta w drodze umowy sprzedaży do majątku wspólnego małżonków. Ponadto wskazał, że zamierza wynająć posiadane mieszkanie od września 2017 r. Wnioskodawca będzie oddawał mieszkanie w najem jako osoba prywatna, nie w ramach działalności gospodarczej. Mieszkanie dostępne będzie do wynajmu na doby, dni, tygodnie, miesiące i lata. Wnioskodawca przewiduje, że najczęściej mieszkanie wynajmowane będzie na doby, dni i tygodnie, jednak może być wynajęte na dłuższy okres (mierzony w miesiącach lub latach), jeśli znajdą się osoby chętne na tak długi okres najmu. Wnioskodawca posiada faktury/rachunki dokumentujące ponoszone wydatki. Zamierza zaliczyć przedmiotowe mieszkanie do środków trwałych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej, według 10% stawki amortyzacyjnej.

Dodał także, że zamierza zaliczyć do pośrednich kosztów uzyskania przychodów wydatki z tytułu: wyposażenia mieszkania, tj. zakupu mebli (łóżek, szaf, stołów, krzeseł), oświetlenia, sprzętu RTV (telewizora) i AGD (lodówki, pralki, zmywarki, czajnika, zastawy stołowej, zabudowy kuchennej niezwiązanej trwale z takimi elementami konstrukcyjnymi budynku jak ściany; podłoga, sufit), opłat za media (prąd, gaz, wywoź śmieci, itp.), czynszu płaconego do spółdzielni, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia nieruchomości, wydatków na środki czystości. Poniesienie wyżej wymienionych wydatków, stanowiących pośrednie koszty uzyskania przychodów, warunkuje osiąganie przychodów z najmu. Mieszkanie nieposiadające podstawowych mebli, sprzętu AGD, bez dostępu do prądu, wody, itd. nie może spełniać funkcji noclegowej. Lokal niespełniający podstawowych funkcji, jakich wymaga się od mieszkania, nie będzie obiektem zainteresowania ze strony potencjalnych wynajmujących. W konsekwencji, nie będzie generował przychodów. Tak jak zaznaczono we wniosku, mieszkanie będzie oferowane do wynajmu w serwisie … oraz …, gdzie Wnioskodawca zamieści zdjęcia mieszkania wraz z opisem jego wyposażenia oraz udogodnień.

Biorąc pod uwagę swoje doświadczenie jako osoby, która sama korzystała z najmu takiego rodzaju, Wnioskodawca zwraca uwagę, że im wygodniejsze, ładniejsze, dobrze wyposażone i czystsze mieszkanie, tym większe zainteresowanie ze strony wynajmujących, co skutkuje większymi przychody z najmu. Wydatki na wyposażenie stanowią zatem wydatki ponoszone w celu osiągnięcia przychodów. Zaś wydatki ponoszone na czynsz płacony wspólnocie mieszkaniowej, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lokalu stanowią, zdaniem Wnioskodawcy, wydatki ponoszone w celu zachowania i zabezpieczenia źródła przychodów. Stanowią one wydatki niezbędne i konieczne do korzystania z mieszkania i jego zachowania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy wykładnia przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na jego zastosowanie w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę, zatem na zaliczenie uzyskanych przychodów z najmu mieszkania do tego źródła przychodów?
2.  Czy wykładnia przepisu art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne pozwala na jego zastosowanie w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę, zatem na opodatkowanie przychodów z najmu podatkiem zryczałtowanym w wysokości 8,5%?
3.  Czy przepis art. 22a ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz art. 22 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć w ten sposób, że w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę należy powiększyć wartość początkową mieszkania w dniu jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych o wydatki poniesione na wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej, wymianę podłóg, płytkowanie, kładzenie gładzi na ścianach, montaż podwieszanego sufitu, malowanie, wymianę stolarki drzwiowej oraz stolarki okiennej, armatury sanitarnej i łazienkowej?
4.  Czy wykładnia przepisu art. 22j ust. 1 pkt 3 oraz art. 22j ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na ich zastosowanie w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę, czyli na dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od nabytego mieszkania, według stawki 10%?
5.  Czy brzmienie i wykładnia przepisu art. 22 ust. 1 oraz art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na ich zastosowanie, w odniesieniu do wydatków na wyposażenie mieszkania obejmujących: meble, oświetlenie, sprzęt RTV i AGD, a także opłat za media (prąd, gaz, wywóz śmieci, itp.), czynsz płacony do spółdzielni, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości oraz wydatków na środki czystości związane z wynajmowanym lokalem, zatem wydatki te mogą stanowić pośrednie koszty uzyskania przychodów, podlegające rozliczeniu w dacie ich poniesienia?
6.  Czy brzmienie i wykładnia przepisu art. 22 ust. 1 oraz art. 23 ust. 1 pkt 32 i pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę na uznanie wydatków w postaci odsetek bankowych od kredytu na zakup nieruchomości, jako kosztów uzyskania przychodów?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania oznaczonego Nr 1-2. Natomiast w odniesieniu do pytań oznaczonych Nr 3-6 wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku:

Ad. 1)

Wykładnia przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: ustawa o PIT), pozwala na jego zastosowanie w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę, zatem na zaliczenie uzyskiwanych przez Wnioskodawcę przychodów z najmu mieszkania do tego źródła przychodów.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT należy rozumieć w taki sposób, że dotyczy on nieruchomości wynajmowanych przez osoby prywatne, nieprowadzące działalności gospodarczej. W związku z powyższym, skoro:

*   Wnioskodawca będzie wynajmował lokal prywatny, który nie jest i nie będzie składnikiem majątku trwałego, związanym z działalnością gospodarczą (Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej),

*   czynności wykonywane w stosunku do nabytego mieszkania stanowić będą wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym,

to zdaniem Wnioskodawcy, najem lokalu będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego, więc osiągane z tego tytułu przychody nie zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej, lecz do źródła, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Ad. 2)

W ocenie Wnioskodawcy, wykładnia przepisu art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne pozwala na jego zastosowanie w zdarzeniu przyszłym opisanym przez Wnioskodawcę, zatem na opodatkowanie przychodów z najmu podatkiem zryczałtowanym w wysokości 8,5%.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) oraz art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne należy rozumieć taki sposób, że dotyczą one przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu prywatnego.

Skoro Wnioskodawca planuje oddać w najem prywatny lokal, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, to osiągane z tego z najmu przychody stanowić będą przychody, o których mowa w przepisie art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Taka interpretacja wyżej wymienionych przepisów pozwala w konsekwencji na zastosowanie ww. ustawy, a w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, przepisu art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a), zatem przychody z najmu będą opodatkowane podatkiem zryczałtowanym w wysokości 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. Ponadto, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.

Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy. Zaznaczyć należy, że do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zalicza się przychodów z tytułu zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną nabył do majątku wspólnego mieszkanie znajdujące się w bloku. Nieruchomość została nabyta dla potrzeb osobistych Wnioskodawcy i Jego rodziny, jako inwestycja na przyszłość. Obecnie Wnioskodawca wraz z małżonką rozważa oddanie mieszkania w najem osobom trzecim. Wnioskodawca ani Jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej. Zatrudniony jest na umowę o pracę na pełny etat, a Jego małżonka na ¾ etatu, co stanowi ich główne źródło dochodu. W związku z tą okolicznością, Wnioskodawca nie zamierza angażować się osobiście w proces pozyskiwania wynajmujących. Planuje jedynie korzystać z portali pośredniczących w wynajmie m.in. … oraz … Wynajmujący korzystający z wymienionych portali zainteresowani są głównie wynajmem na bardzo krótki okres, najczęściej od jednego do kilku dni, tydzień lub dwa (zgodnie z zasadami airbnb.pl istnieje również teoretyczna możliwość wynajmu na dłuższy okres). Wnioskodawca nie wyklucza także oddania w najem na dłuższy okres, np. rok, w przypadku gdyby znalazła się odpowiednia osoba, chcąca podpisać umowę najmu na dłuższy okres czasu. Wnioskodawca chciałby skorzystać z opodatkowania ewentualnych przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Ponadto, zamierza złożyć w odpowiednim czasie oświadczenie o sposobie rozliczania, informując, że w bieżącym roku podatkowym będzie rozliczał się powyższą metodą.

Biorąc pod uwagę przywołane powyżej uregulowania prawne oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy wskazać, że wynajem mieszkania na krótkie pobyty, tzw. najem krótkoterminowy, stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej. Takie usługi noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem, co oznacza, że stanowią przychody ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W konsekwencji stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu mieszkania – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.

Natomiast w myśl art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r., poz. 2180, z późn. zm.), ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1.  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą,
2.  osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Jednak warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest – zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Podsumowując powyższe ustalenia trzeba podkreślić, że opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne mogą podlegać przychody z najmu, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wówczas przychody te są opodatkowane stawką 8,5%.

Zgodnie ze stosowanym od 1 stycznia 2011 r. – dla celów opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie wyboru formy opodatkowania i stawki podatku – rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 i Nr 220, poz. 1435 oraz z 2009 r. Nr 33, poz. 256 i Nr 222, poz. 1753), pod symbolem 55.20 sklasyfikowane zostały – usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 17% przychodów ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55), z zastrzeżeniem załącznika nr 2 do ustawy.

Załącznik nr 2 do ww. ustawy pod poz. 28 wymienia „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.

W objaśnieniach do sekcji L „Usługi Związane z Obsługą Rynku Nieruchomości” wskazano, że obejmuje ona m.in. wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Sekcja ta nie obejmuje natomiast usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Z kolei – Sekcja I „Usługi Związane z Zakwaterowaniem i Usługi Gastronomiczne obejmuje m.in.:

*   usługi w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,

*   usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,

*   usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,

*   usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,

*   tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych.

Dodatkowo w objaśnieniach wskazuje się, że obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania zapewniają zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym.

Sekcja ta nie obejmuje wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Zatem, do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zalicza się przychodów z tytułu zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że opisany we wniosku wynajem lokalu mieszkalnego będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Usługi wynajmu mieszkania, jakie zamierza świadczyć Wnioskodawca, noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem. Nie sposób zatem zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że czynności wynajmu mieszkania mieszczą się w ramach tzw. najmu prywatnego.

Tak więc, przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu mieszkania – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawca powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że Wnioskodawca nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu mieszkania stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów. W przypadku wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania i spełnienia warunków uprawniających do opodatkowania przychodów w tej formie, właściwą stawką – zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – będzie 17% stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jeżeli natomiast Wnioskodawca nie złoży oświadczenia o wyborze ryczałtu, dochód z działalności będzie podlegał opodatkowaniu wg skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 albo podatkiem liniowym w wysokości 19%, stosownie do treści art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań Nr 1-2 należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.