Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.54.2025.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-03
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanej działki
wydzielonej z działki nr 1 będącej we współwłasności
małżeńskiej oraz obowiązku wystawienia faktury.
Słowa kluczowe: faktura-faktura VAT
grunty-grunt niezabudowany
sprzedaż-sprzedaż działek
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1
    będącej we współwłasności małżeńskiej oraz obowiązku wystawienia faktury.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem złożonego zapytania jest dostawa jednej niezabudowanej działki gruntu.
    Ilekroć w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego będzie mowa o Nieruchomości należy
    przez to rozumieć:
      1) niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni ok. 3000 ha, powstałą w wyniku
        podziału geodezyjnego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, o
        łącznej powierzchni 1,1668 ha, położoną w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...),
        województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
        prowadzi księgę wieczystą numer (...).
    Nawet jeśli w dalszej części niniejszego wniosku jest mowa o działkach lub
    nieruchomościach w liczbie mnogiej, to jest to tylko zabieg stylistyczny a przedmiotem
    niniejszego wniosku pozostaje jedna działki gruntu.
    W sierpniu 2024 r. Wnioskodawca wraz ze Współmałżonką podpisał przedwstępną
    warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego dotyczącą sprzedaży
    Nieruchomości, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego
    spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:
      1. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
        Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (...)
        2  2m, w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi w
        liczbie minimum (...) miejsc postojowych;
      2. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
        przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
        przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
        według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
        powyżej (...) t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z
        niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także
        uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
        utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

      3. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
        wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
        przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń
        zamiennych;
      4. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
        koniecznością rekultywacji;
      5. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
      6. wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o
        podziale działki nr 1, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;
      7. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji
        sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie
        koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;
      8. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo-usługowym;
      9. uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej
        przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź
        zwolnienia z naliczenia podatku VAT;
      10. uzyskania zgody wierzyciela/uprawnionego na bezciężarowe odłączenie
        Nieruchomości lub wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej nabywanej
        Nieruchomości kosztem i staraniem Zbywców;
    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną (w niniejszym wniosku: Kupujący lub Spółka) będącą
    czynnym podatnikiem VAT.
    Wnioskodawcy przysługuje prawo własności Nieruchomości na prawach wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej. Prawo własności Nieruchomości nabył na podstawie
    umowy sprzedaży od jednostki samorządu terytorialnego, w grudniu 2018 r. Przy nabyciu
    Nieruchomości wystawiono fakturę VAT a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu
    nieruchomości.
    Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie prowadzi
    działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług
    o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej.
    Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie jest przez
    Wnioskodawcę wykorzystywana na cele rolnicze. Nieruchomość nie była w ciągu ostatnich
    5 lat wykorzystywana przez Sprzedającego na cele związane z prowadzeniem działalności
    gospodarczej. Nieruchomość nie jest i nie była środkiem trwałym ujętym w ewidencji
    środków trwałych. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.
    Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie
    stanowi jego zorganizowanej części.
    Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że wg jego najlepszej wiedzy, działka nr 1 na dzień
    podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży:
        Była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i była w nim
        oznaczona jako: teren zabudowy usługowej, handlu i rzemiosła, teren dróg
        wewnętrznych.
        W rejestrze gruntów oznaczona była jako: grunty orne.
        Nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji.

        Była wolna od wad fizycznych i prawnych.
        Miała dostęp do drogi publicznej.
    Nieruchomość została przez Wnioskodawcę wraz ze Współmałżonką/Współmałżonkiem
    wydzierżawiona Kupującemu na czas określony 3 miesięcy.
    Małżonka Wnioskodawcy:
        nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
        nie prowadzi działalności gospodarczej.
        nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
        tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze
        nie prowadzi działalności rolniczej
        nie wykorzystuje nieruchomości na cele rolnicze
        nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    Wnioskodawca ze Współmałżonką w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił
    Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji
    publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
    dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to
    jest nieodwołalne.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca ze Współmałżonką wyraził
    zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w
    rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie
    zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem
    niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził zgodę na
    usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości
    tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia
    do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza dokonywać
    innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.:
    uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź
    atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego
    przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe
    itp.).
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza podejmować
    aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających
    poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości.
    Do momentu transakcji sprzedaży Wnioskodawca nie będzie podejmować jakiekolwiek
    czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających
    do podniesienia wartości nieruchomości.
    Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika
    Sprzedającego) czynności na przedmiotowej działce, były/są/będą wykonywane w części
    na rzecz i w imieniu Sprzedającego.

    Pytania
      1) Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o
        VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 tej ustawy, tj. z
        naliczeniem należnego podatku od towarów i usług,
      2) co w konsekwencji spowoduje, że Wnioskodawca winien udokumentować fakturą
        VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej nieruchomości tj. wyłącznie w części
        przypadającej na Niego jako współwłaściciela?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt
    33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości
    nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o
    VAT.
    Z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek Wnioskodawca będzie podatnikiem w myśl
    art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15
    ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązany opodatkować VAT sprzedaż nieruchomości z
    zastosowaniem właściwej stawki podatku.
    W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie
    korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), a Wnioskodawca udokumentuje
    fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości tj. wyłącznie w części
    przypadającej na Niego jako współwłaściciela.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa
    towarów na terytorium kraju.
    Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z niezabudowanej działki
    gruntu niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6
    ustawy podatku od towarów i usług.
    Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna
    dostawa towarów. W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jako właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art.
    7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Jednak art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę
    terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
    Z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że
    kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości
    niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od VAT jest określenie przeznaczenia
    gruntu. Powołany przepis wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje
    zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę.
    Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do
    przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), regulującej zasady kształtowania
    polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji
    rządowej. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj.
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w
    przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa
    administracyjnego.

    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawcy, w momencie dostawy
    niezabudowana przedmiotowa nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. w konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie może
    zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Dla
    zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:
        towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
        w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku
        VAT naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od
    podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Z okoliczności sprawy wynika, że działka nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę
    do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to,
    że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy
    muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez
    Wnioskodawcę opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Wnioskodawca jest
    zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność
    opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań podmiotu
    za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.
    Zdaniem Wnioskodawcy okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o pozwoleniu na
    budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki,
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie
    obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego
    przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną, która zamierza kupić działkę w celu wybudowania
    obiektu handlowo-usługowego. Wnioskodawca udzielił Kupującemu również
    pełnomocnictwa.
    Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z
    art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują
    się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna). Umowa przedwstępna jest
    więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi.
    Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.
    Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Wnioskodawca udzielił
    pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy - Spółce - do działania w Jego imieniu do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru, podejmował więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami.
    W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię
    udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny. Czynność
    prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki
    bezpośrednio dla reprezentowanego.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Wnioskodawca podkreśla, że pomiędzy Nim a Spółką została podpisana przedwstępna
    umowa sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z ww. umową sprzedaż nieruchomości nastąpi
    pod warunkiem uzyskania przez Spółkę decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu
    handlowo-usługowego, uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na
    przedmiotową nieruchomość, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych
    przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza
    energetycznego. Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez
    Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Oznacza to,
    że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie pewne działania w
    sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy, że podejmowane przez
    Niego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach
    zarządu majątkiem prywatnym. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, uznać
    należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze
    sprzedażą przez Wnioskodawcę prawa własności przedmiotowych nieruchomości.
    Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie
    czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z
    wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu
    właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca
    udzielił Kupującej stosownego pełnomocnictwa. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej
    Wnioskodawca posiada prawo własności nieruchomości, które podlega wielu
    czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane”
    w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego.

    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w ocenie
    Wnioskodawcy, planowana sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i
    ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne
    do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj.
    wykaże aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji należy stwierdzić,
    że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy
    wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują
    przepisy art. 106a-106q ustawy. Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest
    obowiązany wystawić fakturę dokumentującą dostawę tj. wyłącznie w części przypadającej
    na Niego jako współwłaściciela.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania
    faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy
    lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów
    niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach
    podatnik wystawiał fakturę.
    Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności działki, skoro
    Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust.
    1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej
    stawki podatku VAT. W konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany jest udokumentować
    fakturą obrót uzyskany z transakcji sprzedaży nieruchomości tj. wyłącznie w części
    przypadającej na Niego jako współwłaściciela.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 361 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące
      stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych
      stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U.
    z 2023 r. poz. 2809):
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Ustawa nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza
    dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną.
    Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia
    działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby
    pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność
    majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem
    podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten
    małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności
    prawnej) – jako podatnik VAT.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu
    tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność
    ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie

    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę
    łączną – nie jest decydująca. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te
    transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww.
    elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

    W kwestii opodatkowania sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, istotne jest zatem,
    czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął
    lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców
    w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działkę niezabudowaną wydzieloną z
    działki nr 1, która należy do majątku wspólnego na prawach wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej. Na działce nr 1 nie prowadził Pan działalności gospodarczej i
    działka ta nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wydzierżawił Pan
    ww. działkę Kupującemu.
    Zawarł Pan z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości oraz udzielił
    Kupującemu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu dotyczącego przygotowania
    terenu działki pod inwestycję Kupującego oraz wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez
    Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia m.in. z wnioskiem
    o pozwolenie na budowę.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż niezabudowanej działki wydzielonej z
    działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej jest opodatkowana bez uwzględnienia
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy o VAT i musi być udokumentowana
    fakturą.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy
    planowana transakcja sprzedaży nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Pan w odniesieniu do
    działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do
    opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny
    towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w
    celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności
    gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie
    realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że nieruchomość przeznaczona do
    sprzedaży, została wydzierżawiona na rzecz Kupującego.
    W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
    na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami
    obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w

    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Zatem dzierżawa działki będącej przedmiotem sprzedaży stanowi odpłatne świadczenie
    usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku
    osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowej działki sprawił, że jest
    ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie
    w ramach majątku osobistego. Tym samym planując dostawę nieruchomości, nie dokona
    Pan zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w działalności
    gospodarczej.
    Ponadto, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między
    podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje
    art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
    Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
    cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.

      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    W niniejszej sprawie zawarł Pan z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, w której
    zobowiązał się Pan do sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, której jest Pan na
    zasadzie współwłasności małżeńskiej właścicielem. Przedwstępna umowa sprzedaży
    została zawarta pod warunkiem uzyskania przez Kupującego prawomocnej decyzji m.in.: o
    pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości
    obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, warunków technicznych przyłączy –
    kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego dla
    nieruchomości.
    Ponadto udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych
    dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do niezbędnych sieci, zjazdów. Udzielił również Pan zgodę na dysponowanie przez
    Kupującego nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o
    pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii, itp.
    Brak bezpośredniego wykonywania opisanych powyżej działań w odniesieniu do działki
    wydzielonej z działki nr 1 przez Pana - działania te podejmowane są i będą przez

    Kupującego - nie oznacza, że podjęte czynności pozostają bez wpływu na Pana sytuację
    prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają
    skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww.
    działań, uatrakcyjni należącą do Pana nieruchomość. To Pan jest i będzie stroną
    podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pana pełnomocnik.
    Podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na
    ww. nieruchomościach inwestycji budowlanej Kupującego. Do czasu zawarcia umowy
    przyrzeczonej nieruchomości te podlegać będą wielu ww. czynnościom. Wszystkie te
    czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze
    prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania
    ww. czynności przez Kupującego.
    Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za Pana pełną zgodą, wpłynie więc
    generalnie na podniesienie atrakcyjności ww. nieruchomości jako towarów i wzrost ich
    wartości. W efekcie sprzeda Pan nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili
    zawarcia umowy przedwstępnej, uatrakcyjnioną, gotową do realizacji zamierzeń
    inwestycyjnych Nabywcy.
    Zatem, udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa i zgód spowodowało, że
    wszystkie ww. czynności podejmowane są i będą przez Kupującego w Pana imieniu,
    ponieważ to Pan jest właścicielem ww. nieruchomości i to Pan jest stroną uzyskującą
    stosowne decyzje, pozwolenia, warunki związane z realizacją inwestycji Spółki.
    Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania
    nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby
    fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.
    Zatem, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży działki wydzielonej z
    działki nr 1 podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące
    się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia
    nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem.
    Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań, w
    odniesieniu do terenu ww. nieruchomości (oddanie w dzierżawę) i w celu jego sprzedaży
    (czynności wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży), na tle ww. regulacji i orzeczeń,
    stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1,
    zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana
    jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będącej
    we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako
    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem
    budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o
    warunkach zabudowy.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Nieruchomość jest objęta
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że jest
    przeznaczona pod zabudowę usługową, handel i rzemiosła, teren dróg wewnętrznych.
    Dodatkowo jednym z warunków przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest
    uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu
    na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami
    zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem
    handlowo-usługowym.
    W związku z tym, nieruchomość w momencie dostawy będzie stanowiła teren budowlany,
    zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wynika z wniosku, działka nr 1 nie była przez Pana wykorzystywana wyłącznie w
    działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.

    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działki wydzielonej z działki nr 1
    , będącej we współwłasności małżeńskiej - będzie stanowiła czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z
    art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.
    W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT
    według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
    Kolejna kwestia dotyczy ustalenia, czy powinien Pan udokumentować fakturą część obrotu
    uzyskanego z tytułu sprzedaży Nieruchomości w przypadku, gdy sprzedaż będzie
    opodatkowana podatkiem VAT.
    Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika.
    Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą nieruchomości tj.
    działki wydzielonej z działki nr 1 będzie spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.
    Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży nieruchomości, która stanowi przedmiot
    współwłasności majątkowej małżeńskiej, będzie Pan podmiotem dokonującym czynności
    opodatkowanej tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym
    mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia. Tym samym
    będzie Pan zobowiązany do wystawienia faktury VAT z tytułu tej transakcji.
    Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji
    przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską.
    Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten określa równe prawa majątkowe dla obydwu
    małżonków, należy stwierdzić, że wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż gruntu,
    powinien Pan w niej uwzględnić sprzedaż w części przypadającej na Pana jako na
    współwłaściciela Nieruchomości.
    Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.

        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
      ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.