Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1374/11/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-03-02
Teza: Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania zakupionego w 2008 r.
Słowa kluczowe: cena-cena nabycia; koszt-koszty notarialne; koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie-sprzedaż mieszkania
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 05 grudnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 04 stycznia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części dotyczącej sposobu obliczenia dochodu ze sprzedaży – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej obowiązku złożenia zeznania PIT-36 w razie osiągnięcia straty ze sprzedaży oraz możliwości skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 grudnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 28 grudnia 2011 r. Znak: IBPBII/2/415-1374/11/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 04 stycznia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Pierwsze mieszkanie, które wnioskodawca otrzymał aktem darowizny z dnia 28 stycznia 2003 r., sprzedał za kwotę 120.000 zł w dniu 05 listopada 2008 r. W mieszkaniu tym nie był zameldowany.

Za pieniądze uzyskane ze sprzedaży ww. mieszkania zakupił w dniu 24 listopada 2008 r. inne mieszkanie za kwotę 113.600 zł + koszty notarialne 3.018,64 zł = 116.618,64 zł. W mieszkaniu tym wnioskodawca był zameldowany na pobyt tymczasowy od 14 września 2009 r. do 14 września 2010 r.

Aktualnie wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowe mieszkanie za kwotę nie mniejszą niż 110.000 zł. Środki uzyskane ze sprzedaży nie będą przeznaczone na zakup mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  W jakiej wysokości wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek?
2.  Kiedy i jakie ulgi podatkowe będą wnioskodawcy przysługiwały ze sprzedaży tego mieszkania?

Ad. 1 Zdaniem wnioskodawcy, podatek powinien być zapłacony od dochodu w wysokości 19% tj. od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży, a kosztem nabycia (cena zakupu + notariusz). Wnioskodawca będzie musiał złożyć zeznanie PIT-36 od uzyskanego dochodu nawet jeśli wyniesie 200,00 zł oraz od ewentualnej straty.

Ad. 2 Wnioskodawca uważa, że mógłby też skorzystać z ulgi meldunkowej i uniknąć w ten sposób zapłaty podatku. Wskazuje, że w przedmiotowym mieszkaniu był zameldowany i mieszkał przez jeden rok.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca w dniu 24 listopada 2008 r. zakupił mieszkanie. Obecnie zamierza przedmiotowe mieszkanie sprzedać. Ponieważ sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego, stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką wnioskodawca zapłacił zbywcy za lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży (tj. 113.600 zł) jak również wydatki notarialne czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem mieszkania (tj. 3.018,64 zł).

Opodatkowaniu 19% podatkiem podlegać zatem będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c. Słusznie jest zatem stanowisko wnioskodawcy, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie mógł pomniejszyć o koszt jego nabycia tj. o cenę zakupu i wydatki notarialne.

Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy w którym nastąpiło odpłatne zbycie (PIT -36).

Zatem nie można zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawcy, że w przypadku osiągnięcia straty wnioskodawca również będzie zobowiązany do złożenia zeznania PIT-36. Wykazaniu w zeznaniu podlega bowiem wyłącznie należny podatek, który w przypadku osiągnięcia straty nie wystąpi.

Nadmienia się również, iż jedyne zwolnienie jakie przewidział ustawodawca w odniesieniu do podatników, którzy uzyskują przychód ze sprzedaży m.in. lokalu mieszkalnego nabytego w okresie od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., to tzw. „ulga meldunkowa” wynikająca z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\-jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Z powyższego przepisu bezsprzecznie wynika, iż przedmiotowe zwolnienie uzależnione jest od spełnienia warunku zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy. Tymczasem z wniosku wynika, że wnioskodawca w przedmiotowym lokalu mieszkalnym był zameldowany na pobyt tymczasowy. Nie ma więc żadnych podstawy prawnych aby wnioskodawca mógł skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej, bowiem nie spełnia warunku zameldowania na pobyt stały.

Tut. Organ nie może zatem zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawcy, iż może on z tytułu zamieszkiwania i zameldowania w zbywanym lokalu mieszkalnym uniknąć zapłaty podatku.

W związku z powyższym stanowiska wnioskodawcy nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.