Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.88.2025.1.WH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-17
Teza: Skutki podatkowe związane ze sprzedażą przez Sprzedającą
na rzecz Nabywcy działki.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę
odliczenia-brak prawa do odliczenia
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1

## Opis zdarzenia przyszłego

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in.
    kupna i sprzedaży nieruchomości oraz realizacji projektów budowlanych związanych ze
    wznoszeniem budynków.
    Sprzedająca nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej.
    W dniu (...) 2024 roku Sprzedająca oraz Spółka zawarli umowę przedwstępną sprzedaży
    nieruchomości położonej w (...), w dzielnicy (...), w województwie (...), objętą aktem
    notarialnym Rep. (...), sporządzonym przez (...) – notariusza w (...), zmienioną następnie
    zawartą (...) 2024 r. umową zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży, objętą aktem
    notarialnym Rep. (...), sporządzonym przez (...) – notariusza w (...) (dalej: „Umowa
    Przedwstępna”).
    Sprzedająca oświadczyła, że jest wyłączną właścicielką nieruchomości położonej w (...), w
    dzielnicy (...), województwie (...), stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 1 (...), obręb
    (...), o obszarze (...) (dalej „Nieruchomość”), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej „Księga
    Wieczysta”), w której to księdze wieczystej ujawniona jest działka ewidencyjna numer 1,
    identyfikator działki (...), obręb ewidencyjny: numer (...), nazwa (...), położona w
    województwie (...), gminie (...), dzielnicy (...), sposób korzystania: R – grunty orne, o
    obszarze (...) ha.
    W Księdze Wieczystej ujawniono szereg służebności szczegółowo wymienionych w treści
    Umowy Przedwstępnej. Jako właściciel wpisana jest B. B., córka (...), PESEL: (...), na
    podstawie umowy darowizny z (...) 2016 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym
    przed (...) - notariuszem w (...), Rep. (...).
    Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów
    obszarów X- 71 - część II i 0-50, w gminie (...) (dalej „MPZP"), z 1 marca 2024 roku, znak
    sprawy: (...). Nieruchomość położona jest na obszarach mieszkaniowych oznaczonych na
    rysunku planu symbolem M, a ponadto zgodnie z rysunkiem planu na terenie działki
    numer ewidencyjny 2 znajdują się zespoły wartościowej zieleni wymagające inwentaryzacji
    z waloryzacją, zachodnie części działek o numerach ewidencyjnych 2, 3 graniczą z

    obszarami wód otwartych wzdłuż których MPZP przewiduje wytworzenie ciągu powiązań
    przyrodniczych, wschodnie części działek o numerach ewidencyjnych 1, 4 graniczą z trasą
    komunikacji samochodowej oznaczoną na rysunku planu symbolem K - ul. (...).
    Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, decyzja o
    lokalizacji inwestycji celu publicznego, ani decyzja o pozwoleniu na budowę.
    Sprzedająca ponadto w treści ww. aktu oświadczyła, że:
        nabyła prawo własności Nieruchomości w sposób ważny i skuteczny na podstawie
        umowy darowizny z (...) 2016 roku, objętej aktem notarialnym sporządzonym przez
        (...) - notariusza w (...), Rep. (...), do majątku osobistego,
        w dacie nabycia Nieruchomości Sprzedająca była zamężna, umów zmieniających
        ustrój majątkowy obowiązujący w jej małżeństwie, w tym umów rozszerzających
        ustawową wspólność majątkową, nie zawierała wobec czego Nieruchomość
        stanowi jej majątek osobisty,
        Nieruchomość jest niezabudowana,
        w ewidencji gruntów prowadzonej przez Prezydenta Miasta Nieruchomości stanowi
        grunty orne oznaczone symbolem RV;
        Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, a w zakresie czynności
        objętych Umową Przedwstępną Sprzedająca nie jest podatnikiem podatku od
        towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku
        od towarów i usług (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 roku, poz. 361), a przedmiot
        Umowy Przedwstępnej w zakresie Nieruchomości lub którejkolwiek jej części nie
        stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani jego
        zorganizowanej części w rozumieniu Kodeksu cywilnego i przepisów prawa
        podatkowego.
    Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży na mocy której Sprzedająca sprzeda
    Kupującemu Nieruchomość.
    Umowa przyrzeczona zostanie zawarta do (...) 2026 roku.
    Spółka zamierza wykorzystać zakupioną Nieruchomość do czynności opodatkowanych.
    Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest m.in.:
        przeprowadzenie przez Spółkę z satysfakcjonującym dla niej wynikiem badania due
        diligence (DD) Nieruchomości (w szczególności badanie prawne, badanie gruntu,
        badanie geotechniczne potwierdzające możliwość posadowienia na Nieruchomości
        budynków przy zastosowaniu technologii budowlanych bezpośredniego
        posadowienia budynków);
        uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu i na własną rzecz decyzji o pozwoleniu
        na budowę w terminie 18 miesięcy od zakończenia badania DD – co istotne, o
        pozwolenie na budowę wystąpi Spółka, a nie Sprzedający.
    W zakresie badania DD, w celu umożliwienia jego przeprowadzenia, Sprzedająca
    zobowiązała się przekazać Spółce lub jej doradcom posiadaną przez siebie dokumentację,
    jak również zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach (Urząd Skarbowy, (...)) i w
    należnościach na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Państwowego Funduszu

    Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych. Ponadto Sprzedająca umożliwi Spółce i jej
    doradcom dostęp do Nieruchomości w terminach każdorazowo uzgodnionych ze Spółką.
    Sprzedająca będzie współpracować ze Spółką w związku z prowadzeniem przez Spółkę
    badania DD, w tym udzieli niezbędnych wyjaśnień dotyczących Nieruchomości, o które
    Spółka wystąpi do Sprzedającej.
    Sprzedająca udzieli osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictw do reprezentowania
    Sprzedającej w celu uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości dla
    celów przeprowadzenia badania DD, a także wglądu do akt ksiąg wieczystych.
    Sprzedająca zobowiązała się, przedstawić do umowy przyrzeczonej:
        dokumenty, z których wynikać będzie, że wszystkie opłaty związane z korzystaniem
        z Nieruchomości zostały uregulowane;
        aktualne zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedającą w podatkach i innych
        daninach publicznoprawnych (wskazane przez Kupującego), w tym zaświadczenia
        potwierdzające, że podatek od spadków i darowizn w odniesieniu do umów
        darowizny, na podstawie których Sprzedająca nabyła Nieruchomość, został
        zapłacony albo nie należał się albo że zobowiązanie podatkowe z tytułu tego
        podatku uległo przedawnieniu, aktualne dokumenty geodezyjne: wypisy z rejestru
        gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej oraz aktualne: wypis i wyrys z
        miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o
        niewydaniu w stosunku do Nieruchomości decyzji, o której mowa w ustawie o
        lasach oraz o nieobjęciu Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu,
        zaświadczenia wydane przez właściwe organy centralne i samorządu terytorialnego
        o braku roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości, zaświadczenie
        o braku objęcia Nieruchomości prawnymi formami ochrony zabytków,
        zaświadczenie o braku objęcia terenu Nieruchomości obszarem rewitalizacji oraz
        obszarem Specjalnej Strefy Rewitalizacji, jak również wszelkie inne dokumenty
        wskazane w Umowie Przedwstępnej lub takie, które zostaną wskazane przez
        Kupującego po jej zawarciu, przy czym na podstawie stosownych pełnomocnictw
        udzielonych przez Sprzedającego o dokumenty powyższe będzie mógł wystąpić do
        właściwych organów Kupujący.
    W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 oraz art. 32 ust. 4 pkt 2
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r., poz. 725)
    obejmującego w szczególności prawo do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i
    prawnych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę.
    W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się, na żądanie Kupującego
    sporządzić i doręczyć Kupującemu, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnego żądania,
    sporządzone według wzorów przygotowanych przez Kupującego, oświadczenie lub
    oświadczenia niezbędne do uzyskania przez Kupującego (w jego imieniu i na jego rzecz)
    uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości i Inwestycji Kupującego, decyzji
    zezwalającej na lokalizację lub przebudowę zjazdów łączących Nieruchomości z drogą
    publiczną, a także innych decyzji lub innych rozstrzygnięć niezbędnych do uzyskania
    Pozwolenia na Budowę, w szczególności jeśli takiego oświadczenia lub oświadczeń zażąda
    organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania tej decyzji.

    Stosownie do treści umowy zmieniającej umowę przedwstępną z (...) 2024 roku (dalej:
    „Aneks”), Sprzedająca oraz Spółka oświadczyli, że potwierdzają wolę wykonania umowy
    przedwstępnej na zasadach w niej określonych, z zastrzeżeniem postanowień Aneksu.
    Spółka i Sprzedający postanowili wprowadzić do umowy przedwstępnej m.in. następujące
    zmiany: „Kupujący przeprowadzi, z wynikiem satysfakcjonującym Kupującego, w terminie
    do dnia 15 października 2024 roku, Badanie DD Nieruchomości (zgodnie z definicją
    zawartą w § 5 ust. 1 poniżej), w tym w szczególności Kupujący przeprowadzi, z wynikiem
    satysfakcjonującym Kupującego, badanie prawne Nieruchomości, badanie gruntu
    Nieruchomości oraz badanie geotechniczne potwierdzające możliwość posadowienia na
    Nieruchomości budynków przy zastosowaniu technologii budowlanych bezpośredniego
    posadowienia budynków, ”
    „Kupujący uzyska, we własnym imieniu i na własną rzecz, zgodną z wymogami
    Kupującego, ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę Inwestycji
    Kupującego, w terminie 15 (piętnastu) miesięcy od dnia zakończenia, w sposób
    satysfakcjonujący Kupującego Badania DD, o którym mowa w § 5 ust. 1 niniejszej Umowy
    (dalej „Pozwolenie na Budowę ).”
    Ponadto Spółka wskazuje, że:
        Sprzedająca nabyła Nieruchomość niezabudowaną na podstawie darowizny od ojca
        w 2016 roku;
        Sprzedająca nie miała prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości (nie
        jest czynnym podatnikiem VAT i nabycie nastąpiło na mocy darowizny)
        Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do czynności podatkowanych VAT
        (np. najem czy dzierżawa);
        Sprzedająca planowała wykorzystać Nieruchomość do budowy domu, ale
        nieruchomość leżała ugorem;
        Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do działalności gospodarczej;
        W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca zawarła umowę z
        pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Nie wykonywała natomiast
        czynności takich jak uzyskiwanie decyzji administracyjnych, podział geodezyjny,
        reklama.
    Pytania
    1. Czy Sprzedająca działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości
      na rzecz Spółki?
    2. Przy założeniu, że stanowisko Spółki w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za
      nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że Sprzedająca działa jako podatnik VAT w
      odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki – czy przy sprzedaży
      Sprzedająca może skorzystać ze zwolnienia z VAT?
    3. Czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    W ocenie Spółki:
    1. Sprzedająca nie działa jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości
      na rzecz Spółki.
    2. Przy założeniu, że stanowisko Spółki w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za
      nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że Sprzedająca działa jako podatnik VAT w
      odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w ocenie Spółki przy

      sprzedaży Sprzedająca będzie musiała opodatkować dostawę Nieruchomości
      podstawową stawką VAT.
    3. Przy założeniu, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie
      przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
    Ad. 1
    Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (Dz.U.2024.361 t.j. z dnia 2024.03.13), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel.
    Co do zasady, należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o
    VAT, zbycie nieruchomości (np. działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Nie oznacza to jednak
    automatycznie, że każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu
    tym podatkiem, musi być wykonana przez profesjonalny podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem spełnia definicję podatku od towarów i usług.
    I tak, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność
    gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Przy czym - co równie istotne na gruncie niniejszej sprawy -
    działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Analiza powyższych przepisów pozwala twierdzić, że opodatkowaniu VAT podlegają
    wyłącznie te czynności, w przypadku których łącznie spełnione są dwa warunki - tj.
    przedmiotowy i podmiotowy.
    Warunek przedmiotowy zostanie spełniony wówczas gdy dana czynność mieści się w
    katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - wskazanych w art. 5
    ust. 1 ustawy o VAT.
    Przepis ten reguluje m.in. dostawę towarów przez którą rozumie się przeniesienie prawa
    do rozporządzania towarem jak właściciel. Jak wskazano powyżej, definicję towaru spełnia
    m.in. działka, co oznacza, że sprzedaż działek (gruntów) stanowi odpłatną dostawę
    towarów w myśl ustawy o VAT.
    Nie ma zatem wątpliwości, iż w związku z dokonaniem sprzedaży działki gruntu warunek
    przedmiotowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony.
    Dla okoliczności wskazanych w opisie sprawy kluczowe jest natomiast zbadanie czy w
    związku z dostawą działek został spełniony warunek podmiotowy, co sprowadza się do
    ustalenia czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze
    podatnika VAT.
    Mając na uwadze przedstawiony art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, ogólnie można
    stwierdzić, że podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie osoba

    fizyczna, która sprzedając nieruchomości czyni to tak jak profesjonalny podmiot zajmujący
    się działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że jeśli osoba
    fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne do
    wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie
    obrotu nieruchomościami, to należy uznać że wykonuje ona działalność gospodarczą i jest
    podatnikiem VAT. Z drugiej strony, należy natomiast zaznaczyć, że sprzedaż
    nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi
    działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Powołując się natomiast na przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r.
    w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, dalej "Dyrektywa VAT",
    działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu (art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT).
    Jak wynika z utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, dany podmiot będzie
    podatnikiem tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach
    działalności gospodarczej.
    Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem
    usług niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej nie jest działaniem w
    charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Jeżeli zatem dana
    czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy,
    pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle
    cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie można podmiotu dokonującego takiej
    dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.
    W tym miejscu należy wskazać, że dla ustalenia znaczenia pojęcia "działalności
    gospodarczej" na gruncie VAT wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej, polskie sądy administracyjne oraz organy podatkowe w licznych
    interpretacjach indywidualnych.
    W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. (sygn. C-180
    /10) wskazano m.in., że: "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie
    nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek
    zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt
    przeznaczony pod zabudowę nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej
    w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona
    sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot
    prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od wartości dodanej".
    W dalszej kolejności Trybunał unijny wskazał m.in., że: "Zgodnie z utrwalonym
    orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób
    ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9
    ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być
    ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie
    działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z 29 kwietnia 2004 r. w
    sprawie C-77/01 EDM, Rec.s. I-4295, pkt 58; z 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03
    BBL, Zb. Orz. s. 1-10157, pkt 39).

    Za kluczowe - w opinii Spółki - należy również uwzględnić, że wnioski płynące z
    przytoczonego wyroku wskazują jasno, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej (pkt 36). Jednocześnie sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma
    charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą.
    Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby "dużych" transakcji sprzedaży można dokonywać
    również jako czynności osobistych (pkt 37 - podobnie wyrok C-155/94 w sprawie Welcome
    Trust).
    Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału, w orzecznictwie Naczelnego Sądu
    Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania
    płynące z tego orzeczenia.
    W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6
    lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1716/16), w którym wskazano, że: "przy ocenie działalności osoby
    sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na
    poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede
    wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi
    wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana
    osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że
    jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego
    przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która
    może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
    czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    developerskich lub innych tego rodzaju usług o Zbliżonym charakterze). Przy czym na tego
    rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności
    (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn.
    akt I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).
    W tym miejscu należy także wskazać na ugruntowaną linię interpretacyjną organów
    podatkowych.
    W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-
    KDIT1- 3.4012.254.2019.1.AT) wskazano: "Zatem w kwestii opodatkowania dostawy
    gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług, czy tez sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe
    nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może
    być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność
    gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej
    wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest

    natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego,
    który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną
    działalnością gospodarczą".
    Analogicznie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 23
    kwietnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.200.2019.1.RM, w której stwierdził, że: "pod
    pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów
    w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem
    działań producenta, handlowca usługodawcy pozyskującego zasoby naturalne rolnika, czy
    wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie
    można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej
    czynności. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż
    majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby,
    a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego
    sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub
    bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej
    osoby za podatnika VAT".
    Mając na uwadze treść przytoczonych powyżej przepisów ustawy o VAT oraz stanowiska
    prezentowane w orzecznictwie sądowym i interpretacjach indywidualnych organów
    podatkowych, biorąc pod uwagę fakt, że jak wskazano w stanie faktycznym:
        Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej (zwłaszcza w zakresie obrotu
        nieruchomościami) oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT;
        Sprzedająca nie miała prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości;
        Nieruchomość leżała ugorem;
        Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do działalności gospodarczej;
        Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT
        (np. najem czy dzierżawa);
        W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca zawarła umowę z
        pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Sprzedająca nie wykonywała
        natomiast czynności takich jak reklama.
    W ocenie Spółki przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca dokona obrotu swoim
    majątkiem prywatnym. Nie będzie więc działać w charakterze podatnika VAT
    prowadzącego działalność gospodarczą. Jej działalność w odniesieniu do sprzedaży
    Nieruchomości nie przyjęła bowiem charakteru zawodowego (profesjonalnego).
    Sprzedająca nie podejmowała bowiem aktywnych działań, które sprawiłyby, że sprzedaż
    Nieruchomości przybierze charakter zorganizowany, takich jak np.:
        nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę (Nieruchomość nabyto w drodze
        darowizny),
        jego uzbrojenie,
        działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży, wykraczające poza zwykłe formy
        ogłoszenia,
        uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy
        wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
        sprzedawanego obszaru,
        prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
        tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

    Mając na uwadze powyższe, Spółka stoi na stanowisku, że w odniesieniu do sprzedaży
    Nieruchomości, Sprzedająca nie będzie działać jako podatnik VAT. W efekcie, sprzedaż
    Nieruchomości będzie pozostawać poza zakresem zastosowania przepisów ustawy o VAT.
    Ad. 2
    Przy założeniu, że stanowisko Spółki w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie uznane za
    nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że Sprzedająca działa jako podatnik VAT w
    odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w ocenie Spółki przy sprzedaży
    Sprzedająca będzie musiała opodatkować dostawę Nieruchomości podstawową stawką
    VAT.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W ocenie Spółki, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie będzie mogła skorzystać z
    przedmiotowego zwolnienia, gdyż jak wskazano w stanie faktycznym początkowo
    Nieruchomość leżała ugorem. Nieruchomość nie była więc wykorzystywana wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej z VAT – nie była w ogóle wykorzystywana, leżały ugorem.
    Ponadto Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy darowizny od osoby fizycznej
    – a więc na podstawie czynności pozostającej poza zakresem VAT.
    Jak wskazano natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego
    2013 r. (sygn. I FSK 627/12): „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006
    /112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy
    gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
    przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą
    zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
    odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle
    nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04
    Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
    uprawnienia tego nie skorzystał.”
    W związku tym, w ocenie Spółki przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie skorzysta
    ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Ilekroć w dalszych przepisach mowa o
    terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie
    z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – art. 2 pkt 33
    ustawy o VAT.
    Sprzedająca wskazała, że Nieruchomość jest niezabudowana. Jednak zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość znajduje się na
    terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem: M – obszary mieszkaniowe. W ocenie
    Spółki jest więc przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego i w związku z tym jej dostawa nie skorzysta ze
    zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.

    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach mowa o pierwszym
    zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
    użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
    warunkiem że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Sprzedająca dokonująca w ekonomicznym sensie dostawy gruntu niezabudowanego nie
    będzie miała możliwości skorzystania ze zwolnień z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż na terenie Nieruchomości nie znajdują się budynki czy
    budowle ani ich części.
    W efekcie, przy założeniu, że stanowisko Spółki w odniesieniu do pytania nr 1 zostanie
    uznane za nieprawidłowe i Dyrektor KIS stwierdzi, że Sprzedająca działa jako podatnik VAT
    w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w ocenie Spółki przy
    sprzedaży Sprzedająca będzie musiała opodatkować dostawę Nieruchomości podstawową
    stawką VAT.
    Ad. 3
    W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo
    do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art.
    114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 – art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jak wskazała Spółka w opisie stanu faktycznego, zamierza wykorzystać zakupione
    Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Stąd przy założeniu, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie
    przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:
        uznania, że Sprzedająca nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od
        towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości (pytanie nr 1) – jest prawidłowe,
        prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Spółkę z tytułu nabycia
        Nieruchomości (pytanie nr 3) – jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana
    tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W
    tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.
    Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości
    dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym

    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia
    „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Z opisu sprawy wynika, że (...) 2024 roku Sprzedająca oraz Państwo zawarli umowę
    przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 1.
    Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z (...)
    2016 roku.
    Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest m.in.:
        przeprowadzenie przez Spółkę z satysfakcjonującym dla niej wynikiem badania due
        diligence (DD) Nieruchomości (w szczególności badanie prawne, badanie gruntu,
        badanie geotechniczne potwierdzające możliwość posadowienia na Nieruchomości
        budynków przy zastosowaniu technologii budowlanych bezpośredniego
        posadowienia budynków);
        uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu i na własną rzecz decyzji o pozwoleniu
        na budowę w terminie 18 miesięcy od zakończenia badania DD – co istotne, o
        pozwolenie na budowę wystąpi Spółka, a nie Sprzedający;

    W zakresie badania DD, w celu umożliwienia jego przeprowadzenia, Sprzedająca
    zobowiązała się przekazać Państwu lub Państwa doradcom posiadaną przez siebie
    dokumentację, jak również zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach (Urząd Skarbowy,
    (...)) i w należnościach na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Państwowego
    Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych. Ponadto Sprzedająca umożliwi Państwu
    i Państwa doradcom dostęp do Nieruchomości w terminach każdorazowo uzgodnionych z
    Państwem. Sprzedająca udzieli osobom wskazanym przez Państwa pełnomocnictw do
    reprezentowania Sprzedającej w celu uzyskania informacji i dokumentów dotyczących
    Nieruchomości dla celów przeprowadzenia badania DD, a także wglądu do akt ksiąg
    wieczystych. W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa do
    dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 oraz art. 32
    ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane obejmującego w
    szczególności prawo do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych
    niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę. W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca
    zobowiązała się, na żądanie Kupującego sporządzić i doręczyć Kupującemu, w terminie 7
    dni od otrzymania pisemnego żądania, sporządzone według wzorów przygotowanych
    przez Kupującego, oświadczenie lub oświadczenia niezbędne do uzyskania przez
    Kupującego (w jego imieniu i na jego rzecz) uzgodnień komunikacyjnych dla
    Nieruchomości i Inwestycji Kupującego, decyzji zezwalającej na lokalizację lub przebudowę
    zjazdów łączących Nieruchomości z drogą publiczną, a także innych decyzji lub innych
    rozstrzygnięć niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę, w szczególności jeśli
    takiego oświadczenia lub oświadczeń zażąda organ prowadzący postępowanie w sprawie
    wydania tej decyzji.
    Ponadto wskazali Państwo, że:
        Sprzedająca nie miała prawa do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości (nie
        jest czynnym podatnikiem VAT i nabycie nastąpiło na mocy darowizny)
        Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do czynności podatkowanych VAT
        (np. najem czy dzierżawa);
        Sprzedająca planowała wykorzystać Nieruchomość do budowy domu, ale
        nieruchomość leżała ugorem;
        Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do działalności gospodarczej;
        W celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca zawarła umowę z
        pośrednikiem oraz Umowę Przedwstępną ze Spółką. Nie wykonywała natomiast
        czynności takich jak uzyskiwanie decyzji administracyjnych, podział geodezyjny,
        reklama.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr
    1 dotyczą kwestii uznania, czy Sprzedająca działa jako podatnik VAT w odniesieniu do
    sprzedaży Nieruchomości.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Zwrócić należy tu uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
    uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział
    II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
      czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.

    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do
    opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) Sprzedająca będzie spełniać
    przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęła lub
    podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedającej
    za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do
    wniosku, że dostawa Nieruchomości (działki nr 1) przez Sprzedajacą na rzecz Nabywcy nie
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest
    przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedającą za podatnika tego podatku.
    Skala zaangażowania Sprzedającej, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie wykracza
    poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W
    analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającej
    w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek
    zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił
    bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez
    Sprzedającą opisanej Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.
    W stosunku do Nieruchomości, jak wynika z opisu, Sprzedająca nie dokonywała
    jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie podejmowała aktywnych działań
    reklamowych, nie wykorzystywała Nieruchomości do jakiejkolwiek działalności
    gospodarczej opodatkowanej, nie dzierżawiła jej, nie wynajmowała. Sprzedająca
    planowała wykorzystać Nieruchomość do budowy domu, ale Nieruchomość leżała ugorem.
    Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie
    można uznać udzielenia przez Sprzedającą osobom wskazanym przez Spółkę
    pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającej w celu uzyskania informacji i
    dokumentów dotyczących Nieruchomości dla celów przeprowadzenia badania DD, a także
    wglądu do akt księgi wieczystej.

    Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedająca w całym okresie
    posiadania działki nr 1, nie podjęła i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie
    obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny
    do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że
    mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i
    zorganizowanym. Działania podjęte przez Sprzedającą należą do zakresu zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W świetle powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując
    sprzedaży działki nr 1 Sprzedająca będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
    Sprzedająca będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym
    majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której
    unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym
    planowana przez Sprzedającą sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym Sprzedająca
    nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości,
    należy uznać za prawidłowe.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii, czy z tytułu zakupu
    Nieruchomości (działki nr 1) Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT
    należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego
    zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.
    W myśl tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto
    podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku
    naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno
    przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.

    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od
      podatku.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy i powołane przepisy należy stwierdzić, że skoro planowana
    przez Sprzedającą sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, to Spółce nie
    będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia tej
    Nieruchomości.
    W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za nieprawidłowe.
    Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytania nr 2 dotyczące uznania, że
    sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od
    podatku VAT jedynie w sytuacji uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu tej
    transakcji. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że Sprzedająca z tytułu sprzedaży
    Nieruchomości (działki nr 1) nie będzie działała jako podatnik podatku VAT, zatem
    transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej
    opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2
    zadane w złożonym wniosku.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą
    Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem
    we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą
        mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną
    postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej
    interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady
    zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo
    o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.;
    dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.