Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB2.4511.325.2016.2.Akr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-08-04
Teza: Czy dochód z tytułu sprzedaży współwłasności w Odziedziczonej Nieruchomości w całości spożytkowany w okresie od 16 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2017 r. na spłatę opisanych w stanie faktycznym kredytów (zarówno kwoty głównej jak i odsetek), będzie zwolniony od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 13 kwietnia 2016 r. (data wpływu 18 kwietnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 lipca 2016 r. (data wpływu 25 lipca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2016 r. złożony został wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 30 czerwca 2016 r., nr 1061-IPTPB2.4511.325.2016.1.AKr, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 30 czerwca 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 14 lipca 2016 r.). W dniu 25 lipca 2016 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 21 lipca 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni oraz Jej mąż są małżeństwem od 2001 r. Wnioskodawczynię i Jej męża nie łączy małżeńska wspólnota majątkowa – posiadają rozdzielność majątkową.

W dniu 23 września 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem nieruchomość gruntową w ramach współwłasności ułamkowej - każde z nich nabyło udział we współwłasności w wysokości 50%. Wnioskodawczyni i Jej mąż sfinansowali zakup z kredytu, zaciągniętego wspólnie. Za spłatę kredytu Wnioskodawczyni i Jej mąż odpowiadają solidarnie.

W 2013 r. na ww. nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z mężem wybudowała dom. Z uwagi na fakt, że nieruchomość gruntowa, na której został wybudowany dom była własnością Wnioskodawczyni i Jej męża (każde z nich posiadało 50% udział we własności), to również wybudowany na tej nieruchomości dom stał się wspólną własnością Wnioskodawczyni i Jej męża (każde z nich posiadało udział w domu w wysokości 50%). Budowę domu Wnioskodawczyni wraz z mężem sfinansowali również z kredytu (drugiego) zaciągniętego wspólnie, za którego spłatę Wnioskodawczyni i Jej mąż również odpowiadają wspólnie.

W dniu 28 marca 2014 r. mąż Wnioskodawczyni, na podstawie umowy darowizny przeniósł na Nią posiadany udział w nieruchomości gruntowej oraz wybudowanym na niej domu. Umowa darowizny została sporządzona w formie aktu notarialnego i ujawniona w księgach wieczystych. Tak więc, od tego dnia Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem nieruchomości gruntowej oraz posadowionego na niej domu.

Pomimo przeniesienia przez męża Wnioskodawczyni, na Nią posiadanego udziału w nieruchomości, nadal osobami zobowiązanymi solidarnie do spłaty kredytu zaciągniętego zarówno na zakup nieruchomości gruntowej, jak i wybudowanie domu są Wnioskodawczyni i Jej mąż (wspólnie). Przeniesienie w drodze darowizny nieruchomości gruntowej oraz posadowionego na niej budynku mieszkalnego nie wpłynęło na Wnioskodawczyni i Jej męża zobowiązania, wynikające z umów kredytowych (które zabezpieczone są hipoteką na powyższej nieruchomości). Obecnie do spłaty pozostaje jeszcze kwota kredytu w wysokości 151 385 Euro 37 Centów (część kapitałowa).

W dniu 31 października 2013 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni, po którym (wraz z bratem) odziedziczyła spadek, w którym miała 50% udziału. W skład spadku weszła również nieruchomość gruntowa wraz z posadowionym na niej budynkiem usługowo-biurowym (dalej: Odziedziczona Nieruchomość).

W dniu 15 stycznia 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała posiadany udział w Odziedziczonej Nieruchomości, jednocześnie w kwietniu, Wnioskodawczyni złożyła zeznanie roczne za 2015 r., na formularzu PIT-39, w którym wskazała, że dochody ze sprzedaży Odziedziczonej Nieruchomości przeznaczy w całości na cele mieszkaniowe. Kwota w umowie sprzedaży Odziedziczonej Nieruchomości wyniosła 540 000 zł (za całą nieruchomość), w związku z czym Wnioskodawczyni osiągnęła przychód w wysokości 270 000 zł (część przypadająca na Jej 50% udział).

W wybudowanym domu Wnioskodawczyni mieszka wraz z rodziną. Wnioskodawczyni nie posiada również żadnych innych nieruchomości mieszkalnych.

W związku ze spłatą kredytów, Wnioskodawczyni nie korzysta z żadnych preferencji czy ulg podatkowych. To samo dotyczy męża Wnioskodawczyni.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni stwierdziła, że sprzedaż w dniu 15 stycznia 2015 r. nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na niej budynkiem usługowo-biurowym nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wyżej wymienioną nieruchomość gruntową wraz z posadowionym na niej budynkiem Wnioskodawczyni odziedziczyła wraz z bratem i od momentu nabycia prawa współwłasności, nie była ona przez Nią wykorzystywana w jakikolwiek sposób, w tym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni oraz Jej małżonek zaciągnęli dwa kredyty – pierwszy na zakup nieruchomości gruntowej, a drugi na wybudowanie domu, który został posadowiony na tej nieruchomości. Umowy kredytowe zostały podpisane w następujących datach: na zakup działki – 15 września 2010 r., na budowę domu – 1 sierpnia 2011 r.

Z zawartych przez Wnioskodawczynię i Jej małżonka umów wynika na jaki cel, zostały zaciągnięte kredyty, a także zawarty jest w nich obowiązek spożytkowania tych środków na cele wskazane w poszczególnych umowach. W pierwszej umowie jako cel kredytu wskazano zakup nieruchomości gruntowej. Ponadto w tej umowie wprost wskazano, że kwota kredytu zostanie przelana przez bank na rachunek osoby, od której Wnioskodawczyni i Jej małżonek kupili nieruchomość gruntową. Tak więc fizycznie Wnioskodawczyni i Jej małżonek, nie otrzymali żadnych środków pieniężnych z pierwszej umowy kredytowej, gdyż wszystkie te środki zostały przelane przez bank w wykonaniu umowy kredytowej na rachunek sprzedawcy nieruchomości gruntowej. Tak więc Wnioskodawczyni i Jej małżonek nie mogli wydatkować środków pieniężnych z pierwszej umowy inaczej niż na zakup nieruchomości gruntowej - byłoby to fizycznie niemożliwe. Powyższe potwierdza, że z umowy tej, wynikał obowiązek wydatkowania kredytu na cele określone w umowie. Z kolei w drugiej umowie jako cel jej zawarcia wskazano budowę domu. Środki pieniężne z tej umowy były przelewane w transzach, przy czym warunkiem uruchomienia kolejnej transzy było rozliczenie poprzedniej transzy i wykazanie, że została ona spożytkowana na cele wskazane w umowie kredytowej. Tak więc Wnioskodawczyni i Jej małżonek nie mogli spożytkować drugiego kredytu na inne cele niż budowa domu – co potwierdza, że z umowy tej wynikał obowiązek wydatkowania kredytu na cele określone w umowie. Kredyty zostały zaciągnięte w …. Bank …. S.A. z siedzibą …….

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy dochód z tytułu sprzedaży współwłasności w Odziedziczonej Nieruchomości w całości spożytkowany w okresie od 16 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2017 r. na spłatę opisanych w stanie faktycznym kredytów (zarówno kwoty głównej jak i odsetek), będzie zwolniony od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), dochód z tytułu sprzedaży współwłasności w Odziedziczonej Nieruchomości w całości spożytkowany w okresie od 16 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2017 r., na spłatę opisanych w stanie faktycznym kredytów (zarówno kwoty głównej jak i odsetek) zaciągniętych w celu zakupu gruntu i budowy domu będzie zwolniony od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Według Wnioskodawczyni, Jej stanowisko wynika z następujących regulacji i okoliczności.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm. - dalej ustawa o PIT) sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ustawodawca jednak, promując zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywateli, wprowadził zwolnienie takiego dochodu pod pewnymi warunkami. Zwolnienie to reguluje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zgodnie z którym dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Tak więc warunkiem zwolnienia dochodu ze sprzedaży udziału w Odziedziczonej Nieruchomości z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest przeznaczenie tego dochodu w całości na własne cele mieszkaniowe w terminie 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie udziału w odziedziczonej Nieruchomości (a więc w przypadku Wnioskodawczyni do końca 2017 r.).

Z kolei za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe - zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT - uważa się wydatki przeznaczone na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na cele określone w pkt 1, czyli na zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o PIT), budowę własnego budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT).

Jak wynika z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego, przed dniem sprzedaży udziału w Odziedziczonej Nieruchomości (czyli przed dniem 15 stycznia 2015 r.) Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła dwa kredyty – jeden na zakup nieruchomości gruntowej drugi na wybudowanie domu na tej nieruchomości gruntowej). Jak zaś wynika z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT, spłata wyżej wymienionych kredytów - zarówno w części odsetkowej jak i w części kapitałowej, jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że spłata przez Nią ww. kredytów, w ten sposób, że uzyskany przez Nią przychód ze sprzedaży udziału w Odziedziczonej Nieruchomości wpłaci do banku na poczet tych kredytów będzie uprawniała Ją do zwolnienia dochodu ze sprzedaży udziału w odziedziczonej Nieruchomości.

Powyższego w Jej ocenie nie zmienia fakt, że kredyt został zaciągnięty przez Nią wraz mężem i nadal - pomimo tego, że obecnie nieruchomość gruntowa wraz z domem jest już Jej wyłączną własnością - nadal razem z mężem odpowiada względem banku za zaciągnięty kredyt (na zasadach odpowiedzialności solidarnej).

Po pierwsze, odpowiedzialność solidarna za kredyt oznacza, że zobowiązanym do spłaty kredytu jest każdy z kredytobiorców, niezależnie od tego w jakiej części partycypował w spłacie kredytu, lub w jakiej części jest właścicielem nieruchomości, na którą kredyt został zaciągnięty, etc. Jest to bardzo korzystne rozwiązanie dla banku, gdyż w razie braku dobrowolnej spłaty kredytu przez jednego z kredytobiorców lub przez obu - bank może wybrać sobie dłużnika (jednego kredytobiorcę lub obu) i egzekwować dług od tego, który rokuje większe szanse na jego spłatę Tak więc nawet, gdyby Wnioskodawczyni spłaciła 50% kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości gruntowej i 50% kredytu na wybudowanie na tej nieruchomości budynku mieszkalnego (pomijając fakt, że obecnie Wnioskodawczyni jest 100% właścicielem zarówno nieruchomości gruntowej jak i posadowionego na niej budynku mieszkalnego) to i tak, względem banku, byłaby zobowiązana do spłaty pozostałej części. Spłacenie przez Wnioskodawczynię części kredytu, która odpowiadałaby procentowi jaki posiadała w nieruchomości na dzień zaciągnięcia kredytu - nie zwalnia Wnioskodawczyni z obowiązku spłaty pozostałej części kredytu - tak właśnie działa odpowiedzialność solidarna.

Po drugie, w momencie sprzedaży udziału w Odziedziczonej Nieruchomości Wnioskodawczyni była już 100% właścicielem nieruchomości gruntowej i posadowionego na niej budynku mieszkalnego - mąż Wnioskodawczyni bowiem przekazał Jej w drodze umowy darowizny należący do niego udział w nieruchomości i domu, należących do Wnioskodawczyni i Jej męża. Taki stan rzeczy trwa i Wnioskodawczyni nie planuje go zmieniać. Skoro więc, Wnioskodawczyni jest 100% właścicielem nieruchomości i domu – to uważa, że zgodnie z zasadami logiki i ekonomii powinna również ponosić 100% kosztów związanych z kredytami zaciągniętymi przez Nią i Jej męża na zakup nieruchomości gruntowej i wybudowanie na niej domu. W tym kontekście fakt, że mąż Wnioskodawczyni nadal jest solidarnie zobowiązany do spłaty kredytu nie ma znaczenia, gdyż wynika to z polityki banku, który w takich sytuacjach nie godzi się na zmianę kredytobiorców - woląc mieć dwóch dłużników do tego samego długu niż jednego.

Wnioskodawczyni uważa, że gdyby Jej mąż spłacił kredyt nie będąc już właścicielem nieruchomości, to czysto teoretycznie miałby do Niej regres o zwrot tych kwot, które wydał na spłatę kredytu zaciągniętego na nieruchomość, która nie jest już jego własnością. Od dnia darowizny mąż Wnioskodawczyni pełni - z ekonomicznego punktu widzenia - bardziej rolę żyranta niż kredytobiorcy.

W konsekwencji powyższego, według Wnioskodawczyni, wydatkowaniem uzyskanego przez Nią przychodu ze sprzedaży udziału w Odziedziczonej Nieruchomości na własne cele mieszkaniowe będzie spłata przez Nią kredytu zaciągniętego przed dniem sprzedaży udziału w Odziedziczonej Nieruchomości na zakup nieruchomości gruntowej i wybudowanie na niej budynku mieszkalnego.

W ocenie Wnioskodawczyni, stanowisko takie potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku z dnia 10 marca 2015 r. (sygn. akt I SA/Kr 1655/14) Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że „Jeżeli małżonkowie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych wspólnie podejmują inwestycje określone w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. na gruncie, bądź w budynku stanowiącym majątek odrębny jednego z nich, to nie można im odmówić prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Zostaje bowiem spełniony zasadniczy cel, dla którego ustawodawca wprowadził przedmiotowe zwolnienie.”

Z kolei, w wyroku z dnia 10 lutego 2015 r. (sygn. akt I SA/G1 688/14) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, że „przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu - w sytuacji, gdy w dacie zawierania umowy kredytowej - działka, na której miał być posadowiony dom mieszkalny. należała do odrębnej własności małżonka w związku z jej odziedziczeniem, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na zasadzie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.”

Z przytoczonych powyżej wyroków wynika więc, że nawet w sytuacji, gdy kwota dochodu ze sprzedaży nieruchomości jednego lub obojga małżonków wydatkowana jest na nieruchomość wchodzącą w skład majątku odrębnego jednego z nich - to opierając się na wykładni celowościowej sądy administracyjne uznają, że warunki do zastosowania zwolnienia są spełnione.

Według Wnioskodawczyni, tym bardziej więc w Jej sytuacji, gdy obecnie jest jedynym właścicielem nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na niej domem, zaś jedynie kredyt zaciągnięty jest na Nią i Jej męża - spełnia warunki do zastosowania zwolnienia dochodu ze sprzedaży udziału w Odziedziczonej Nieruchomości, jeżeli w okresie od 16 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2017 r., Wnioskodawczyni wydatkuje na spłatę kredytów opisanych w stanie faktycznym kwotę dochodu uzyskanego ze sprzedaży współwłasności w Odziedziczonej Nieruchomości.

Jednocześnie nieprawidłowe byłoby w ocenie Wnioskodawczyni twierdzenie, że tylko do wysokości połowy kredytu może korzystać ze zwolnienia dochodu ze sprzedaży Odziedziczonej Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.