Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-635/13-3/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-02-25
Teza: Czy na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia od Zbywcy Nieruchomości w ramach Transakcji?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2013 r. (data wpływu 29 listopada 2013 r.) uzupełniony pismem z dnia 27 listopada 2013 r. (data wpływu 2 grudnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka zamierza rozpocząć działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka zamierza nabyć od X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Zbywca”) nieruchomości składające się na galerię handlową o nazwie „Galeria B.” (dalej: „Transakcja”), na którą składa się prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego numerami ewidencyjnymi:

a, b, c, d (objętych Księgą Wieczystą KW nr …), e (objętej Księgą Wieczystą KW nr …), f (objętej Księgą Wieczystą KW nr …), g (objętej Księgą Wieczystą KW nr …) oraz h, i, j (objętych Księgą Wieczystą KW nr …)

(dalej: „Grunt”) oraz właścicielem posadowionego na Gruncie budynku przy al. … (dalej: „Budynek”) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w której skład wchodzą również budowle, takie jak drogi, chodniki oraz kanalizacja (dalej: „Budowle”) (Grunt, Budynek oraz Budowle dalej łącznie: „Nieruchomość”). Nieruchomość tworzy łącznie galerię handlową o nazwie „Galeria B”. Działalność Zbywcy polega na wynajmie powierzchni komercyjnej w galerii handlowej.

Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się na działkach Gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: a, b, c, e, d, f, g, h, i, j.

Zbywca jest również właścicielem kilku działek sąsiadujących z Galerią B, które nie będą przedmiotem Transakcji ani też nie są przedmiotem zapytania Wnioskodawcy w niniejszym wniosku.

Zbywca nabędzie Nieruchomość w 2013 r. albo w 2014 r. w drodze wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki Zbywcy przez C. Sp. z o.o. (dalej „C”). Zbywca odliczy podatek VAT naliczony w związku z nabyciem Nieruchomości w drodze aportu od C.

C. wytworzyła Nieruchomość we własnym zakresie, tj. poniosła całość nakładów w związku z budową Budynku oraz Budowli. Ostatecznie, Budynek został oddany do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, która została wydana przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla miasta A w dniu 15 września 2009 r. C odliczyła podatek VAT naliczony w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynku oraz Budowli.

Po wybudowaniu Budynku, w zakresie zdecydowanej większości jego powierzchni przeznaczonej pod wynajem, Budynek został oddany do użytkowania na podstawie umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części Budynku nieoddanej uprzednio do użytkowania upłynęło ponad 2 lata (przewiduje się, iż taki stan rzeczy zostanie utrzymany na moment Transakcji). W umowach najmu wskazano, że w okresie najmu najemcom będzie przysługiwało również prawo do korzystania z części wspólnych Budynku. Jednakże, w umowach najmu nie zostały wprost wskazane Budowle czy też niektóre części wspólne Budynku (np. część korytarzy, windy, toalety, większość miejsc parkingowych) jako będące przedmiotem najmu.

W okresie po wybudowaniu Budynku, C dokonała jego ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, jednak nakłady na wspomniane ulepszenie są mniejsze niż 30% wartości początkowej Budynku (warunek ten będzie spełniony również na moment Transakcji nabycia Nieruchomości) natomiast Zbywca nie planuje dokonywać dalszych ulepszeń Budynku. C nie dokonywała natomiast ulepszeń w stosunku do Budowli. Zbywca również nie zamierza dokonywać żadnych ulepszeń w stosunku do Budowli.

Obecnie Spółka planuje nabyć Nieruchomość (tj. prawo własności Budynku, Budowli oraz prawo wieczystego użytkowania Gruntu) oraz rzeczy ruchome związane z przedmiotową Nieruchomością, potrzebne do korzystania z Nieruchomości. Dodatkowo, z mocy prawa, w wyniku planowanej Transakcji na Nabywcę przejdą również prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Zbywca (w szczególności gwarancje bankowe lub inne zabezpieczania złożone przez najemców, jak również wpłacone przez nich kaucje – tytułem zabezpieczenia zobowiązań najemców z tytułu umów najmu). Nabywcy zostanie przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza budynku (w szczególności projekty budowlane z majątkowymi prawami autorskimi do nich), jak również dokumenty gwarancji od wykonawców galerii (w zakresie, w jakim dokumenty gwarancji wystawione zostały imiennie na Zbywcę, zostanie co do zasady dokonana odpowiednia cesja praw z tych dokumentów na Nabywcę). Dodatkowo, na Nabywcę zostanie przeniesione pozwolenie wodno-prawne oraz pozwolenie na wytwarzanie odpadów przez galerię (jeżeli takowe będzie obowiązywało na moment Transakcji).

W ramach planowanej Transakcji Zbywca nie zamierza dokonywać przeniesienia na Nabywcę jakichkolwiek innych składników majątkowych Zbywcy, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją, na Nabywcę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   firma (nazwa przedsiębiorstwa) Zbywcy,
*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą budynku, np. sprzątanie, ochrona) i umowy o dostawy mediów do Nieruchomości,
*   umowy rachunków bankowych Zbywcy,
*   środki pieniężne należące do Zbywcy (czy to w kasie, czy na rachunkach bankowych), inne niż kaucje najemców wspomniane wyżej,
*   licencje nabyte przez Zbywcę,
*   księgi handlowe Zbywcy,
*   umowy i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Zbywcy (Nabywcy zostanie przekazana jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością oraz jej wynajmem, wspomniana powyżej).

W związku z tym, że niektóre aktywa / zobowiązania i umowy niezbędne w celu zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione, Spółka będzie musiała podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe i zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej (potencjalnie poprzez zawarcie umów pożyczek lub kredytu). Bez podjęcia m.in. powyższych działań Spółka nie będzie mogła samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez nią działalności. Po przeprowadzeniu planowanej transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Zarówno Zbywca jak i Nabywca będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT.

Przed dokonaniem Transakcji, Wnioskodawca oraz Zbywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do Transakcji nabycia Nieruchomości.

Zbywca wystawi na rzecz Nabywcy i doręczy Nabywcy fakturę VAT dokumentującą Transakcję nabycia Nieruchomości. Na fakturze zostanie naliczony podatek VAT w stawce podstawowej z tytułu dostawy Nieruchomości.

Po Transakcji nabycia Nieruchomości, Nabywca będzie prowadzić działalność gospodarczą z wykorzystaniem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i polegającą na wynajmie powierzchni handlowych w galerii.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
2.  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji?
3.  Czy na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia od Zbywcy Nieruchomości w ramach Transakcji?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 21.02.2014 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-1232/13-3/AP.

Zdaniem Wnioskodawcy, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia od Zbywcy Nieruchomości w ramach transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Dodatkowo zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użyłkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2 %.

Mając na uwadze, że zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy szczegółowo uzasadnionym powyżej Transakcja nabycia Nieruchomości będzie - po złożeniu przez Zbywcę i Nabywcę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT to zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami ustawy o PCC Transakcja nie będzie podlegać PCC.

W konsekwencji, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Nabywca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca wnosi jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka zamierza rozpocząć działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka zamierza nabyć od T. L. P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (SPV 42) spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Zbywca”) nieruchomości składające się na galerię handlową (dalej:„Transakcja”), na którą składa się prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego numerami ewidencyjnymi:

*   3/1, 3/2, 5/25, 8/4,
*   6/15,
*   8/9,
*   5/24 oraz
*   5/16, 5/21, 51/16.

(dalej: „Grunt”) oraz właścicielem posadowionego na Gruncie budynku (dalej: „Budynek”) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w której skład wchodzą również budowle, takie jak drogi, chodniki oraz kanalizacja (dalej: „Budowle”) (Grunt, Budynek oraz Budowle dalej łącznie: „Nieruchomość”). Nieruchomość tworzy łącznie galerię handlową o nazwie „G. J.”. Działalność Zbywcy polega na wynajmie powierzchni komercyjnej w galerii handlowej.

W interpretacji indywidualnej z dnia 21.02.2014 r. Nr IPPP1/443-1232/13-3/AP dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „W konsekwencji, transakcja nabycia wskazanej Nieruchomości, na którą składa się Budynek i Budowla, a także Grunt, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku od towarów i usług.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.