Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-720/15-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-11-10
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działalność-likwidacja działalności; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z 23 lipca 2015 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie: 3 sierpnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 27 października 2015 r. (data wpływu: 30 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 lipca 2015 r. Pan K. złożył do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Ż. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Pismem z 29 lipca 2015 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ż. – działając na podstawie art. 170 w zw. z art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14h Ordynacji podatkowej – przekazał wniosek Pana K. do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.

Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej Minister Finansów upoważnił – w drodze ww. rozporządzenia – dyrektorów pięciu izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania interpretacji od dnia 1 lipca 2007 r. jest – w związku z § 6 ww. rozporządzenia – Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

Od dnia 1 lipca 2007 r. wniosek o wydanie w indywidualnej sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego składa się na formularzu ORD-IN, którego wzór określony został w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie wzoru wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz sposobu uiszczenia opłaty od wniosku (Dz. U. z 2015 r., poz. 644, z późn. zm.).

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14f § 1 oraz art. 14b § 3 i § 4 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działający w imieniu Ministra Finansów, pismem z 22 października 2015 r. wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Ponadto, pouczono Zainteresowanego, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie zostało wysłane 22 października 2015 r. i skutecznie doręczone 26 października 2015 r., zaś 30 października 2015 r. do siedziby tut. Organu wpłynęło pismo stanowiące uzupełnienie wniosku (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego: 29 października 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (wynikający z uzupełnienia wniosku).

1.  W okresie od 1 maja 1990 r. do 31 grudnia 2012 r. Zainteresowany prowadził działalność gospodarczą w zakresie handlu materiałami budowlanymi i był czynnym płatnikiem VAT. Numer identyfikacji podatkowej Wnioskodawca uzyskał 3 czerwca 1993 r. nadany przez urząd skarbowy. Prowadzona działalność gospodarcza opodatkowana była podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych – książka podatkowa przychodów i rozchodów. Podstawą opodatkowania dochodu z prowadzonej działalności był dochód ustalany na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2.  Prowadząc działalność gospodarczą Wnioskodawca nabył notarialnie 29 czerwca 2004 r. od Gminy, w wykonaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT, prawo użytkowania wieczystego gruntu o obszarze 2 936 mkw. Po opracowaniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę na nabytej działce o powierzchni 2 936 mkw. Zainteresowany wybudował dwa korty tenisowe i pawilon gastronomiczny. Budowa została zakończona 31 lipca 2007 r., co wynika też z pozwolenia na użytkowanie.
3.  Nieruchomość zabudowana obejmująca dwa korty i pawilon handlowy z 31 lipca 2007 r., wprowadzona została do ewidencji środków trwałych i amortyzowana do dnia likwidacji działalności gospodarczej, tj. 31 grudnia 2012 r.
4.  Od dnia 1 stycznia 2013 r. do momentu sprzedaży nieruchomości obejmującej dwa korty tenisowe i pawilon gastronomiczny, tj. 29 czerwca 2015 r., nieruchomość ta była ograniczona prawami w wyniku podpisania umowy najmu zawartej 1 marca 2010 r. z Ż. Stowarzyszeniem. Oddanie nieruchomości w użytkowanie najmu nastąpiło w wykonaniu czynności opodatkowanych na czas nieokreślony. Z dniem 29 czerwca 2015 r., na warunkach porozumienia stron, umowa najmu z 1 marca 2010 r. została rozwiązana.
5.  Po zlikwidowaniu działalności gospodarczej, tj. po 3l grudnia 2012 r. dotychczasowy najem dwóch kortów tenisowych i pawilonu gastronomicznego w ramach działalności gospodarczej, był kontynuowany z dotychczasowym najemcą w ramach tzw. „prywatnego najmu” i bez zmiany warunków umowy najmu z l marca 2010 r.
6.  Prywatny najem dwóch kortów od 1 stycznia do 3l grudnia 2013 r był opodatkowany na zasadach ogólnych wynikających z art. 27 powołanej ustawy. Z dniem 1 stycznia 2014 r. do momentu sprzedaży, tj. 29 czerwca 2015 r. zmieniona została forma opodatkowania podatkiem dochodowym przez przyjęcie formy ryczałtu ewidencjonowanego, według zasad określonych ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
7.  Zarówno w 2013 r., jak i w kolejnych latach 2014-2015 r. (do 29 czerwca 2015 r.) nieruchomość obejmująca dwa korty tenisowe i pawilon gastronomiczny nie były amortyzowane. Zgodnie z art. 15 ust. 1 powołanej wyżej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym na powyższą nieruchomość założony i prowadzony jest „wykaz środków trwałych wartości niematerialnych.”
8.  W dniu 29 czerwca 2015 r. nieruchomość obejmująca dwa korty tenisowe i pawilon gastronomiczny została notarialnie sprzedana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej obejmującej prawo użytkowania wieczystego gruntu o obszarze 2 936 m2 i wybudowanych na tym gruncie dwóch kortów tenisowych oraz pawilonu gastronomicznego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r., czy zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości zabudowanej winna być opodatkowana podatkiem od przychodu ustalonego zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Jak wskazano w opisie zaistniałego stanu faktycznego, Zainteresowany, prowadząc działalność gospodarczą, nabył na podstawie aktu notarialnego z 29 czerwca 2004 r. prawo wieczystego użytkowania gruntu. Na gruncie tym Wnioskodawca wybudował dwa korty tenisowe oraz pawilon gastronomiczny. Budowa została zakończona 31 lipca 2007 r., co potwierdza uzyskane pozwolenie na użytkowanie. Przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i amortyzowana do 31 grudnia 2012 r., tj. do dnia likwidacji działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza, o której mowa w zdaniu poprzednim, była opodatkowana na zasadach ogólnych stosownie do art. 27 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

Od 1 stycznia 2013 r. do 29 czerwca 2015 r., tj. do dnia sprzedaży, nieruchomość ta była ograniczona prawami wynikającymi z zawartej umowy najmu.

Od 1 stycznia do 31 grudnia 2013 r. dochody z najmu były opodatkowane na zasadach ogólnych opisanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaś w okresie od 1 stycznia 2014 r. do 29 czerwca 2015 r. – według zasad wynikających z ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że na gruncie badanej sprawy zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.).

Zgodnie bowiem z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Art. 9a. ust. 1 zd. pierwsze ww. ustawy stanowi, że dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie zaś do art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku:

1.  pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie,
2.  otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki.

W myśl art. 14 ust. 3 pkt 12 ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku:

1.  pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej,
2.  otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną lub wystąpieniem wspólnika z takiej spółki

\- jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Reasumując, stwierdzić należy, że dokonana w 2015 r. sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z kortami tenisowymi oraz pawilonem gastronomicznym, wykorzystywanych w działalności gospodarczej zlikwidowanej przez Wnioskodawcę 31 grudnia 2012 r., ujętych w ewidencji środków trwałych i amortyzowanych do dnia likwidacji tej działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem środki uzyskane z ww. sprzedaży stanowią źródło przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 27 ww. ustawy.

Podkreślić bowiem należy, że na gruncie badanej sprawy w okresie od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowanego do dnia odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Nadmienić należy, że na powyższe nie ma wpływu fakt osiągania przez Wnioskodawcę pożytków z najmu, które były opodatkowane jako tzw. najem prywatny według reżimu nakreślonego ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W konsekwencji powyższego, stanowisko Zainteresowanego w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.