Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-264/12-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-07-19
Teza: 1. Czy w przypadku przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy o wspólne inwestowanie z dnia 22 grudnia 1993 roku przez powiernika na osobę trzecią wskazaną przez Wnioskodawcę, Wnioskodawca jako zlecający dokonanie sprzedaży wykazuje przychód dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych? 2. W jaki sposób oraz jakimi dokumentami Wnioskodawca wykazuje przychód dla celów podatkowych w przypadku zbycia przez powiernika na rzecz osoby trzeciej wskazanej przez Wnioskodawcę nieruchomości objętej umową o wspólne inwestowanie? 3. Czy w przypadku sprzedaży własności nieruchomości w wykonaniu umowy o wspólne inwestowanie przez powiernika na rzecz osoby trzeciej, przychód ze sprzedaży nieruchomości wykazywany przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał podatkowi dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ okresu pięciu lat od dnia zakończenia roku kalendarzowego w którym doszło do nabycia przez powiernika w imieniu zleceniodawcy nieruchomości? 4. Czy czynność przeniesienia przez powiernika na rzecz Wnioskodawcy udziału w prawie własności nieruchomości, dokonana w celu wykonania umowy o wspólne inwestowanie, będzie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych? 5. Czy zbycie przez Wnioskodawcę udziału w prawie własności nieruchomości, w mniej niż pięć lat od dnia przeniesienia udziału w prawie własności nieruchomości przez powiernika na Wnioskodawcę w celu wykonania umowy o wspólne inwestowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, czy też przychód ze sprzedaży nieruchomości wykazywany przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał podatkowi dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ okresu pięciu lat od dnia zakończenia roku kalendarzowego w którym doszło do nabycia przez powiernika w imieniu zleceniodawcy nieruchomości?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; inwestycje; nieruchomości; udział; umowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 23.05.2012 r. (data wpływu 11.06.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia przez powiernika udziału w prawie własności nieruchomości dokonanej w celu wykonania umowy o wspólne inwestowanie - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11.06.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia przez powiernika udziału w prawie własności nieruchomości dokonanej w celu wykonania umowy o wspólne inwestowanie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca - osoba fizyczna - nie w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zawarł w dniu 22 grudnia 1993 roku, w formie pisemnej z trzema innymi osobami fizycznymi umowę o wspólne inwestowanie (dalej zwaną również „Umową”). Wszystkie będące stronami Umowy osoby fizyczne zawierały Umowę nie w związku z prowadzoną przez te osoby działalnością gospodarczą.

Mocą powyższej Umowy, jedna z osób fizycznych - stron Umowy (zwana dalej „powiernikiem”), zobowiązała się względem pozostałych osób fizycznych - stron Umowy, w tym wobec Wnioskodawcy, do powierniczego nabycia w imieniu własnym oraz pozostałych stron Umowy prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej we wsi D. (dalej „nieruchomość”).

W treści Umowy w związku z planowanym zakupem nieruchomości strony zobowiązały się do wpłacenia na rachunek bankowy powiernika oznaczonych sum pieniężnych. Każda z czterech osób fizycznych miała wpłacić taką samą kwotę wyrażoną w złotych polskich. Zleceniodawca oraz pozostałe osoby fizyczne - strony Umowy przekazały powiernikowi uzgodnione kwoty, co umożliwiło nabycie przez powiernika mocą aktu notarialnego w dniu 28 grudnia 1993 roku, od osób trzecich opisanej powyżej nieruchomości.

Strony w treści Umowy dokonały uzgodnienia, iż powiernik nabędzie nieruchomość we własnym imieniu, lecz na rachunek wszystkich czterech stron umowy. Udział każdej z osób fizycznych w prawie własności nieruchomości miał być równy i miał wynosić po 25% całości prawa własności nieruchomości.

Umowa o wspólne inwestowanie zawierała w sobie zapis, iż wykorzystanie nabytej mocą aktu notarialnego nieruchomości nastąpi po podjęciu wspólnej decyzji przez wszystkie osoby fizyczne będące stronami tej umowy.

Umowa zawierała również nieodwołalne i bezwarunkowe zobowiązanie powiernika do przeniesienia na rzecz każdej z osób fizycznych - stron Umowy udziału oznaczonego ułamkiem po 1/4 (25%) prawa własności nieruchomości. Przeniesienie takie miało nastąpić na każde żądanie każdej ze stron Umowy.

Koszty nabycia oraz posiadania nieruchomości przez czas obowiązywania umowy miały być ponoszone solidarnie oraz w sposób równy przez wszystkie strony Umowy.

Umowa o wspólne inwestowanie nie przewidywała wynagrodzenia dla powiernika za świadczenie przez niego usług, ponieważ zawarta była pomiędzy bliskimi oraz wieloletnimi przyjaciółmi. Wykonywanie Umowy nie było przez powiernika realizowanie w ramach działalności gospodarczej, działalności wykonywanej osobiście czy też w ramach innego źródła przychodów. Jedyną podstawą prawną dla zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości powiernika była relacja zaufania w ramach stosunków przyjacielskich, a co się z tym wiąże - stosunek prawny zlecenia prowadzenia spraw majątkowych dla osób bliskich. Nabyta nieruchomość pozostaje w stanie takim jak była w chwili nabycia, nie były na nią czynione jakiekolwiek nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

W istniejącym oraz opisanym powyżej stanie faktycznym (zdarzenia przeszłe) strony Umowy planują w najbliższej przyszłości dokonanie rozliczenia zawartej umowy o wspólne inwestowanie oraz umowy nabycia nieruchomości (zdarzenia przyszłe).

Rozliczenie ma nastąpić bądź w ten sposób, iż:

1.  powiernik sprzeda całość nieruchomości na rzecz podmiotu wyłonionego w wyniku decyzji (wskazania) stron Umowy, w tym decyzji (wskazania) wnioskodawcy. bądź:
2.  powiernik przeniesie na rzecz Wnioskodawcy mocą aktu notarialnego udział wynoszący 25% w całości prawa własności nieruchomości, a następnie Wnioskodawca dokona samodzielnego dalszego zbycia udziału w prawie własności nieruchomości na rzecz dowolnego podmiotu trzeciego.

W przypadku przeniesienia przez powiernika na rzecz Wnioskodawcy mocą aktu notarialnego udziału wynoszącego 25% prawa własności nieruchomości, Wnioskodawca rozważa zbycie powyższego udziału w prawie własności nieruchomości w mniej niż pięć lat od dnia zawarcia umowy przeniesienia udziału w prawie własności nieruchomości z powiernika na swoją rzecz.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy o wspólne inwestowanie z dnia 22 grudnia 1993 roku przez powiernika na osobę trzecią wskazaną przez Wnioskodawcę, Wnioskodawca jako zlecający dokonanie sprzedaży wykazuje przychód dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych?
2.  W jaki sposób oraz jakimi dokumentami Wnioskodawca wykazuje przychód dla celów podatkowych w przypadku zbycia przez powiernika na rzecz osoby trzeciej wskazanej przez Wnioskodawcę nieruchomości objętej umową o wspólne inwestowanie?
3.  Czy w przypadku sprzedaży własności nieruchomości w wykonaniu umowy o wspólne inwestowanie przez powiernika na rzecz osoby trzeciej, przychód ze sprzedaży nieruchomości wykazywany przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał podatkowi dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ okresu pięciu lat od dnia zakończenia roku kalendarzowego w którym doszło do nabycia przez powiernika w imieniu zleceniodawcy nieruchomości?
4.  Czy czynność przeniesienia przez powiernika na rzecz Wnioskodawcy udziału w prawie własności nieruchomości, dokonana w celu wykonania umowy o wspólne inwestowanie, będzie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
5.  Czy zbycie przez Wnioskodawcę udziału w prawie własności nieruchomości, w mniej niż pięć lat od dnia przeniesienia udziału w prawie własności nieruchomości przez powiernika na Wnioskodawcę w celu wykonania umowy o wspólne inwestowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, czy też przychód ze sprzedaży nieruchomości wykazywany przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał podatkowi dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ okresu pięciu lat od dnia zakończenia roku kalendarzowego w którym doszło do nabycia przez powiernika w imieniu zleceniodawcy nieruchomości?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 4 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, odnosząc się do kwestii, czy czynność przeniesienia przez powiernika na rzecz Wnioskodawcy udziału w prawie własności nieruchomości, dokonana w celu wykonania umowy o wspólne inwestowanie, obciążona będzie podatkiem od czynności cywilnoprawnych to wskazać należy, iż w ocenie Wnioskodawcy czynność ta nie jest obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przeniesienie własności nieruchomości przez powiernika na Wnioskodawcę w wykonaniu umowy powierniczego nabycia nieruchomości nie jest czynnością prawną podlegającą opodatkowaniu. Czynność ta bowiem nie została wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnym, stanowiącym o opodatkowaniu czynności umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi zaś od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne, które są enumeratywnie wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie podlegają zatem temu podatkowi czynności prawne, które wywierają podobny (analogiczny) skutek ekonomiczny czy skutek prawny, jak czynności wymienione w cytowanym art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy również, pomiędzy Wnioskodawcą i powiernikiem nie dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży. Przeniesienie własności zakupionej nieruchomości na własność Wnioskodawcy następuje bowiem w wykonaniu zobowiązania wynikającego z wcześniej zawartej umowy powierniczego nabycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
3.  (uchylona),
4.  umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
5.  umowy dożywocia,
6.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
7.  (uchylona),
8.  ustanowienie hipoteki,
9.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
10.  umowy depozytu nieprawidłowego,
11.  umowy spółki;

Podkreślić należy, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności objętych tym podatkiem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają tylko rodzaje umów wymienionych w regulacji art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało wzmocnione zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym.

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych zasadę numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim. Zatem umowa powiernicza należy do kategorii umów nienazwanych. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada swobody kontraktowej. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca - osoba fizyczna - nie w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zawarł w dniu 22 grudnia 1993 roku, w formie pisemnej z trzema innymi osobami fizycznymi umowę o wspólne inwestowanie. Wszystkie będące stronami Umowy osoby fizyczne zawierały Umowę nie w związku z prowadzoną przez te osoby działalnością gospodarczą. Mocą powyższej Umowy, jedna z osób fizycznych - stron Umowy (zwana dalej „powiernikiem”), zobowiązała się względem pozostałych osób fizycznych - stron Umowy, w tym wobec Wnioskodawcy, do powierniczego nabycia w imieniu własnym oraz pozostałych stron Umowy prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. W treści Umowy w związku z planowanym zakupem nieruchomości strony zobowiązały się do wpłacenia na rachunek bankowy powiernika oznaczonych sum pieniężnych. Każda z czterech osób fizycznych miała wpłacić taką samą kwotę wyrażoną w złotych polskich. Zleceniodawca oraz pozostałe osoby fizyczne - strony Umowy przekazały powiernikowi uzgodnione kwoty, co umożliwiło nabycie przez powiernika mocą aktu notarialnego w dniu 28 grudnia 1993 roku, od osób trzecich opisanej powyżej nieruchomości. Strony w treści Umowy dokonały uzgodnienia, iż powiernik nabędzie nieruchomość we własnym imieniu, lecz na rachunek wszystkich czterech stron umowy. Udział każdej z osób fizycznych w prawie własności nieruchomości miał być równy i miał wynosić po 25% całości prawa własności nieruchomości. Umowa o wspólne inwestowanie zawierała w sobie zapis, iż wykorzystanie nabytej mocą aktu notarialnego nieruchomości nastąpi po podjęciu wspólnej decyzji przez wszystkie osoby fizyczne będące stronami tej umowy. Umowa zawierała również nieodwołalne i bezwarunkowe zobowiązanie powiernika do przeniesienia na rzecz każdej z osób fizycznych - stron Umowy udziału oznaczonego ułamkiem po 1/4 (25%) prawa własności nieruchomości. Przeniesienie takie miało nastąpić na każde żądanie każdej ze stron Umowy.

Reasumując, należy stwierdzić, iż czynność przeniesienia przez powiernika na rzecz Wnioskodawcy udziału w prawie własności nieruchomości dokonana w celu wykonania umowy o wspólne inwestowanie, jako czynność nie wymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.