Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPB3.4510.581.2016.1.JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-12-21
Teza: Czy w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązana jest do zapłaty podatku?
Słowa kluczowe: fundusz-fundusz remontowy; lokal; nieruchomości-część wspólna nieruchomości; przeznaczenie-zmiana przeznaczenia; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz oraz § 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że do stanu faktycznego opisanego we wniosku z dnia 25 października 2016 r. (data wpływu 31 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych uzyskanego ze sprzedaży części wspólnych budynku (część powierzchni piwnic) przekształconych w lokal użytkowy, który został przeznaczonego na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych uzyskanego ze sprzedaży części wspólnych budynku (część powierzchni piwnic) przekształconych w lokal użytkowy, który został przeznaczonego na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W ww. wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa podjęła Uchwałę nr (…) z dnia (…) 2016 r., która wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (pomieszczeń piwnicznych) na lokal niemieszkalny (użytkowy) i udzieliła pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do jego sprzedaży za kwotę (…) zł.

Pomieszczenia piwniczne wchodziły w skład zasobów mieszkaniowych, a środki pieniężne uzyskane z tytułu ich sprzedaży pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Dochód uzyskany z tytułu sprzedaży części pomieszczeń piwnicznych stanowiących część wspólną budynku, jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, czyli zwolnionymi z podatku dochodowego od osób prawnych.

Jednocześnie środki finansowe uzyskane ze sprzedaży Wspólnota Mieszkaniowa przeznaczyła na fundusz remontowy, związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, w celu sfinansowania prac remontowych budynku polegających na naprawie izolacji pionowej ścian fundamentowych i remoncie elewacji.

W kontekście przedstawionego stanu faktycznego postawiono następujące pytanie.

Czy w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązana jest do zapłaty podatku?

Stanowisko Wnioskodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, Wspólnota Mieszkaniowa nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, gdyż sprzedane pomieszczenia piwniczne stanowiły składnik zasobu mieszkaniowego, a przychód ze sprzedaży został w całości przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (remonty).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu stanu faktycznego – jest nieprawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892; dalej: ustawa o własności lokali)

Art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zgodnie z brzmieniem ust. 2 ww. artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Ustawodawca wyraźnie nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej osobowości prawnej. Nie nazywa jej wprost osobą prawną ani nie rozstrzyga wyraźnie kwestii zdolności prawnej wspólnoty (patrz art. 33 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny; Dz.U. z 2016 r. poz. 380; dalej: Kodeks cywilny), przy czym zarówno w orzecznictwie, jak i coraz powszechniej w doktrynie prawniczej przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem cywilnoprawnym w rozumieniu art. 331 Kodeksu cywilnego, a jako jednostka organizacyjna ma własną zdolność prawną. Ustawa jednoznacznie natomiast przyznaje wspólnocie mieszkaniowej zdolność do czynności prawnych, przy czym jest to możliwość nabywania praw i zaciągania zobowiązań w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną, jak np. nabycie przez zawarcie umowy najmu lub użyczenia prawa używania lokalu na potrzeby prac zarządu, nabycie na własność wyposażenia tego lokalu, nabycie mechanicznego sprzętu odśnieżającego, umowy o administrowanie nieruchomością wspólną – w związku z wynagrodzeniem administratora.

Oświadczenia woli za wspólnotę składa jej zarząd, reprezentuje ją także w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (np. w rozstrzyganiu konfliktów powstających na tle łamania regulaminu porządkowego). Wspólnota mieszkaniowa nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem, w myśl art. 331 kodeksu cywilnego, jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Wspólnota mieszkaniowa, będąca osobą ustawową ze względu na funkcję, jaką spełnia, może posiadać majątek tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem nieruchomością wspólną (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2006 r., III CZP 5/06, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 lutego 2006 r., I ACa 778/05).

W myśl cytowanego art. 6 zdanie drugie ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Takie sformułowanie należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, a to odpowiada powszechnie przyjmowanej definicji zdolności prawnej.

Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków na przykład nabycie własności nieruchomości, to po uzyskaniu uchwały wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa zarząd zawiera umowę w formie aktu notarialnego, w wyniku której wspólnota staje się właścicielem nieruchomości.

Natomiast, jeżeli wspólnota mieszkaniowa dysponuje zbędną częścią nieruchomości wspólnej, którą można sprzedać, to po uzyskaniu zgody w prawem przepisanej formie, może tego dokonać przeznaczając środki w ten sposób uzyskane na przykład na remont elewacji lub inne konieczne remonty. Bardzo często taką zbędną częścią nieruchomości wspólnej, którą zbywają wspólnoty mieszkaniowe, są strychy lub suszarnie, które po przebudowie stanowić będą kolejne lokale we wspólnocie mieszkaniowej.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 851, z późn. zm.: dalej: ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stosownie do tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

*   budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, lokal przeznaczony przez Wspólnotę do sprzedaży będzie posiadał status lokalu użytkowego.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku dochodowego od osób prawnych.

Lokale użytkowe nie należą bowiem do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można zaliczyć ich do zasobów mieszkaniowych.

Tylko dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (w tym ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy powierzchni nieruchomości wspólnej, takich jak strychy czy sutereny) zwolniony jest z opodatkowania w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia tego dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Zwolnieniu temu nie podlegają natomiast, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone, dochody osiągnięte przez Wspólnotę Mieszkaniową ze sprzedaży lokalu, który posiada status lokalu użytkowego, nadany mu zgodnie z uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej podjętą w tej sprawie przed jego sprzedażą. Nie są to bowiem dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przesądzające znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt, że źródłem dochodu w opisanym we wniosku stanie faktycznym jest sprzedaż lokalu niemieszkalnego, czyli nie uzyskanego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dlatego też nawet wówczas, gdy środki z tej sprzedaży zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych to dochód ten nie wypełniał ustawowych przesłanek do zwolnienia wskazanego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem jego źródłem nie będzie gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Reasumując, dochody uzyskane ze sprzedaży lokalu użytkowego, jako pochodzące z innej działalności Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone.

Jednocześnie dodaje się, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej. Należy także wyjaśnić, że postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających. Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym „sprawy podatkowej” wynikającej z przytoczonego we wniosku zdarzenia, lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach opisanego zdarzenia. Przedstawiony we wniosku opis sprawy stanowi bowiem jedyną podstawę faktyczną wydanej interpretacji i tym samym, wraz z zadanym pytaniem, wyznacza granice, w jakich interpretacja będzie mogła wywołać określone w ustawie skutki prawne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.