Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.156.2021.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-12
Teza: Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1, 10 i 10b lub ust. 11 ustawy. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 18 marca 2021 r. (data wpływu 19 marca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 18 marca 2021 r. (data wpływu 23 marca 2021 r.) oraz uzupełnionym pismem z 31 marca 2021 r. (data wpływu 31 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część - **jest prawidłowe,**
*   braku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek nr 1, 2, 3, 8, 4, 6, 5, 7 - **jest prawidłowe,**
*   prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny uzupełniony pismem z 18 marca 2021 r. (data wpływu 23 marca 2021 r.) oraz uzupełniony pismem z 31 marca 2021 r. (data wpływu 31 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego w związku z tą transakcją.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka A
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Spółka B

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Spółka A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.
2.  Spółka B Spółka z ograniczona odpowiedzialnością s.k.a. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce (dalej: „Sprzedający”, wraz z Kupującym dalej: „Wnioskodawcy”).
3.  Kupujący jest zainteresowany nabyciem działek gruntu w (…), do których prawo Własności lubprawoużytkowania wieczystego posiada Sprzedający (dalej: Nieruchomości”).
4.  Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego Warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych praw (dalej jako: „Umowa Warunkowa"). W przypadku niewykonania przez Prezydenta (…) ustawowego prawa pierwokupu, Wnioskodawcy zawrą umowę przeniesienia działek będących w użytkowaniu wieczystym oraz umowę sprzedaży w odniesieniu do działki 5 stanowiącej własność Sprzedającego (dalej jako: „Umowa Przeniesienia”).
5.  Oprócz Wnioskodawców stronami Umowy Warunkowej były jeszcze inne podmioty, w szczególności spółka powiązana ze Sprzedającym (jako drugi podmiot sprzedający należące do niego grunty) oraz dwie inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego, które planują nabyć inne działki gruntu od Sprzedającego i powiązanego z nim podmiotu. Sprzedający oraz podmiot z nim powiązany oraz dwie spółki z grupy kapitałowej Kupującego zawarli jeszcze jedną umowę warunkową dot. innych nieruchomości. Ze względu na fakt, że przedmiotem sprzedaży jest ok. 100 działek gruntów należących do różnych sprzedających, transakcja jest złożona.
6.  W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający ma spowodować wystawienie na Kupującego polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanej Nieruchomości lub pokryć koszty związane z uzyskaniem takiej polisy przez Kupującego.
7.  Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań.
8.  W skład Nieruchomości wchodzą:
    1.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr 1, 7 położonych w obrębie nr …, przy ul. (…) w (…), wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…) pod numerem (…);
    2.  Prawo użytkowania wieczystego działki nr 2 położonej w obrębie nr …., przy ul. (…) w (…), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…) pod numerem (…);
    3.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr 3, 8 położonych w obrębie nr …. , przy ul. (…) w (…), wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…) pod numerem (…);
    4.  Prawo użytkowania wieczystego działki nr 4 położonej w obrębie nr …, przy ul. (…) w (…), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…) pod numerem (…);
    5.  Prawo własności działki nr 5 położonej w obrębie nr …., , przy ul. (…) w (…), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…) pod numerem (…);
    6.  Prawo użytkowania wieczystego działki nr 6 położonej w obrębie nr …., przy ul. (…) w (…), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…) pod numerem (…).
9.  Na działce nr 1, będącej przedmiotem sprzedaży, od ponad dwóch lat znajduje się ogrodzenie postawione przez Sprzedającego. Sprzedający informuje, że w związku z poniesieniem nakładów na wybudowanie tej budowli odliczył podatek VAT naliczony Dodatkowo na działkach nr 2, 3, 7, 8 znajduje się obiekt liniowy (nieaktywny wodociąg/rurociąg), który nie należy do Sprzedającego i nie wiadomo czy zostanie usunięty z nieruchomości do dnia sprzedaży/dostawy. Obiekt liniowy znajduje się na wskazanych działkach od ponad dwóch lat. Ponadto przez działki 5 i 6 przebiegają rowy melioracyjne, ale powstały one bez zastosowania wyrobów budowlanych.
10.  Ogrodzenie znajdujące się na działce o nr 1 stanowi urządzenie budowlane (nie stanowi budowli) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”). Sprzedający nie poniósł nakładów na ulepszenie ogrodzenia, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.
11.  Przed zawarciem Umowy Warunkowej Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożyli do właściwego dla Kupującego Naczelnika Urzędu Skarbowego wspólne oświadczenie dot. Nieruchomości o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu (prawem własności w zakresie działki nr 5). Oświadczenie o podobnej treści zostanie złożone ponownie przed zawarciem Umowy Przeniesienia.
12.  Transakcja będzie obejmować Nieruchomości dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr … Rady Miasta (…) z dnia 5 grudnia 2013 r., dalej: „MPZP”).
13.  Postanowienia MPZP w odniesieniu do każdej z działek, która będzie przedmiotem sprzedaży są następujące:
    1.  działka nr 1 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C2.KP/ZP, C3.U, C4.ZP;
    2.  działka nr 2 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C3.U;
    3.  działka nr 3 znajduje się w granicach terenów oznaczonego symbolami C3.U, C4.ZP;
    4.  działka nr 4 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C3.U, 1.1.KD-GP;
    5.  działka nr 5 znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C3.U, C4.ZP;
    6.  działka nr 6 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C3.U;
    7.  działka nr 7 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP;
    8.  działka nr 8 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C3.U, C4.ZP.
14.  Zgodnie z MPZP teren o symbolu C3.U jest przeznaczony pod usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki - hotel. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    1.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
    2.  nakazuje się realizację lokali usługowych z zakresu handlu i gastronomii w parterach budynku od strony 4.KD-L projektowana 1;
    3.  dopuszcza się realizację lokalnej dominanty wysokościowej w rejonie oznaczonym symbolem graficznym na rysunku planu, przy czym ustala się powierzchnię zabudowy ww. dominanty nie większą niż 20 % powierzchni terenu;
    4.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej - 2000 m2;
    5.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
    6.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej - 10%;
    7.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy - 5,7;
    8.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy:
    9.  nie więcej niż 30,0 m z zastrzeżeniem lit. b),
    10.  nie więcej niż 46,5 m dla lokalnej dominanty wysokościowej w rejonie oznaczonym symbolem graficznym na rysunku planu;
    11.  ustala się minimalną wysokość zabudowy - 15 m;
    12.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym kącie nachylenia połaci do 12°;
    13.  ustala się obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy - zgodnie z rysunkiem planu;
    14.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5;
    15.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
    16.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
    17.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie z § 8;
    18.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.
15.  Teren o symbolu C2.KP/ZP przeznaczony jest pod plac miejski z zielenią urządzoną. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    1.  ustala się realizację placu miejskiego poprzez:
        1.  realizację posadzki placu o nawierzchni równej, antypoślizgowej, twardej i stabilnej,
        2.  zagospodarowanie zielenią urządzoną powierzchni nie zajętej przez posadzkę;
    2.  dla terenu jako przestrzeni publicznej:
        1.  nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2,
        2.  nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2;
    3.  ustala się minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 30%;
    4.  zakazuje się grodzenia terenu;
    5.  zakazuje się rozmieszczania reklam;
    6.  zakazuje się rozmieszczania szyldów;
    7.  nakazuje się wytworzenie rzędów drzew w rejonach wyznaczonych na rysunku planu;
    8.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.
16.  Teren o symbolu C4.ZP przeznaczony jest pod zieleń urządzoną. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    1.  zakazuje się realizacji obiektów kubaturowych poza obiektami małej architektury;
    2.  ustala się realizację ciągów pieszych w formie alej parkowych i placyków pieszych;
    3.  ustala się realizację głównych ciągów pieszo-rowerowych w rejonach oznaczonych na rysunku planu;
    4.  dla terenu jako przestrzeni publicznej:
        1.  nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2,
        2.  nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2;
    5.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej - 70%;
    6.  nakazuje się zachowanie zwartych grup zadrzewień na 60% powierzchni terenu;
    7.  dopuszcza się częściowo rekompozycję istniejących drzew, po spełnieniu przepisów odrębnych;
    8.  nakazuje się kształtowanie zwartych grup zieleni od strony dróg publicznych 1.1. KDGP, 16 KD-L;
    9.  zakazuje się grodzenia terenu;
    10.  zakazuje się rozmieszczenia reklam;
    11.  zakazuje się rozmieszczenia szyldów;
    12.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.
17.  Teren o symbolu 1.1.KD-GP przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy głównej ruchu przyśpieszonego. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    1.  ustala się szerokość w liniach rozgraniczających według rysunku planu;
    2.  ustala się przekroje dla następujących dróg:
        1.  dwujezdniowy z pasem dzielącym dla trasy mostowej (…),
        2.  jednojezdniowy dla: -jezdni serwisowej 1, -ul. …, dla odcinka przebiegającego w linach rozgraniczających trasy mostowej (…),
    3.  ustala się zakończenie ul. (…), w rejonie ul. (…), placem do zawracania;
    4.  ustala się powiązania trasy mostowej (…) poprzez skrzyżowania wielopoziomowe z następującymi drogami: (…)
    5.  ustala się powiązania 13.KD-L ul. (…) z 1.1.KD-GP trasą mostową (…) poprzez skrzyżowanie na „prawe skręty”;
    6.  ustala się powiązanie 6.KD-L ul. (…) z 8.KD-L ul. (…), poprzez skrzyżowanie;
    7.  nakazuje się realizację jezdni serwisowej 1, przebiegającej w liniach rozgraniczających trasy mostowej Mostu (…), niezbędnej do obsługi przyległego zagospodarowania, w momencie budowy wyżej wymienionej trasy;
    8.  ustala się przebieg trasy tramwajowej(…)
    9.  wskazuje się rejony lokalizacji przystanków: tramwajowych i autobusowych, na rysunku planu;
    10.  ustala się przebieg ścieżek rowerowych, dwukierunkowych:
    11.  ustala się prowadzenie chodników po obu stronach trasy mostowej Mostu (…);
    12.  ustala się rejon lokalizacji bezkolizyjnego, nadziemnego przejścia dla pieszych nad trasą mostową Mostu (…), w rejonie wskazanych przystanków tramwajowych, według rysunku planu.
    13.  Warunki zagospodarowania terenu niezwiązane z urządzeniami drogowymi: (…)
18.  Zbywane Nieruchomości nie są jedynymi składnikami majątku Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości. Cześć z tych nieruchomości jest przedmiotem Umowy Warunkowej, z tym że ich nabywcą są inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego.
19.  Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.
20.  Sprzedający nabył Nieruchomości w 2016 roku w drodze aportu, z wyłączeniem działki 5 nr i 6 w obrębie nr …. Aport Nieruchomości był opodatkowany VAT. Działki nr 6 i 5 z obrębu nr …. zostały nabyte na podstawie umów sprzedaży z 2017 r. Sprzedaż działki 6 była opodatkowana podatkiem VAT.
21.  Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości, z wyjątkiem działki nr 5 w obrębie 71108, której sprzedaż nie była opodatkowana VAT.
22.  Nieruchomości są wprowadzone do ksiąg rachunkowych Sprzedającego w pozycji środków obrotowych przeznaczonych do sprzedaży.
23.  15 lipca 2020 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli porozumienie, w którym Sprzedający wyraził zgodę na umieszczenie przez Kupującego na terenie Nieruchomości banneru reklamowego niezwiązanego trwale z gruntem za wynagrodzeniem opodatkowanym VAT. Baner został ustawiony na Nieruchomości.
24.  Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności zwolnionej.
25.  Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
26.  Wnioskodawcy wskazują, że w zakresie transakcji zbycia Nieruchomości zostały wydane interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) z 25 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.407.2020.3.JG oraz 0111-KDIB2- 3.4014.206.2020.4.BB. W związku z zawarciem nowej umowy (Umowy Warunkowej) Wnioskodawcy składają ponownie wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zbycia Nieruchomości. Opis Nieruchomości jest analogiczny do wskazanego w ww. interpretacji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytania nr 1, 2 i 3 wniosku):

1.  Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT?
3.  Czy Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i przeniesienia nadwyżki na kolejny okres rozliczeniowy lub otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a tym samym dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
2.  Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
3.  Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji i do przeniesienia nadwyżki na kolejny okres rozliczeniowy lub otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym.

Uzasadnienie

Ad 1

1.  Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
2.  Przedsiębiorstwo jest zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.
3.  Natomiast pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT).
4.  Sprzedawane Nieruchomości nie będą stanowić przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ nie są wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości oprócz tych, które mają zostać nabyte przez Kupującego. Wraz z dostawą Nieruchomości nie będą przenoszone na Kupującego umowy jakie Sprzedający zawarł w zakresie zarządzania Nieruchomościami czy w zakresie finansowania.
5.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
6.  Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
7.  Dostawa towaru jest objęta zakresem definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, na podstawie którego przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
8.  Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT.
9.  W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad 2

Uzasadnienie w stosunku do gruntów, na których nie znajdują się naniesienia

1.  Dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części będzie opodatkowana VAT jak dostawa terenów niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę (art. 43. ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT).
2.  Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT).
3.  Z powyższego przepisu wynika, że kluczowe znaczenie dla określenia przeznaczenia terenu, a co za tym idzie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.
4.  Działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zatem ich dostawa nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
5.  Sprzedaż gruntów niezabudowanych jest opodatkowana VAT, jeżeli tereny te są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
6.  Dla Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nieruchomości znajdują się w granicach terenów oznaczonych w MPZP symbolami: 1.1.KD-GP, C2.KP/ZP, C3.U, C4.ZP.
7.  Przeznaczenie terenów należy ustalać na podstawie kompleksowych zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę możliwość zabudowy działek o obiekty budowlane.
8.  Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
9.  Działki gruntu znajdujące się w granicach terenów oznaczanych symbolem C3.U są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP mogą zostać na nich wybudowane m.in. obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży poniżej 2000 m2, biura, hotele, które w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego stanowią, budynki.
10.  Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
11.  Obiektem liniowym jest natomiast obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego).
12.  Działki gruntu znajdujące się w granicach terenów oznaczonych symbolem 1.1.KD-GP też są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP mogą zostać na nich wybudowane m.in. drogi, chodniki, które stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.
13.  Ponadto działki gruntu znajdujące się w granicach terenów oznaczonych symbolem C2.KP/ZP czy C4.ZP są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP ich przeznaczanie to również plac miejski z zielenią urządzoną czy zieleń urządzoną.
14.  Na terenach oznaczonych symbolem C2.KP/ZP może zostać wybudowany m.in. plac miejski poprzez realizację posadzki placu o nawierzchni równej, antypoślizgowej, twardej i stabilnej, chodniki, pochylenie i schody, które mogą stanowić budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.
15.  Działki gruntu znajdujące się w granicach terenów oznaczonych symbolem C4.ZP również są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP mogą zostać na tych terenach wybudowane obiekty małej architektury oraz ciągi piesze w formie alejek parkowych i placyków pieszych, ciągi pieszo-rowerowe, chodniki, pochylnie, schody, które mogą stanowić budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.
16.  Obiektami małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego są niewielkie obiekty, a w szczególności:
    1.  kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
    2.  posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
    3.  użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.
17.  Zgodnie z postanowieniem MPZP wszystkie działki stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę (usługi z zakresu biur, handel detaliczny, gastronomia, turystyka - hotele, plac miejski z zielenią urządzoną i chodnikami, droga publiczna). A zatem przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, tym samym dostawa ww. działek nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
18.  Do dostawy Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
19.  Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
20.  Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:
    1.  towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej;
    2.  dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
21.  Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
22.  Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek nr 1, 7, 2, 3, 8, 4, 6, tym samym dostawa tych działek gruntu nie będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W odniesieniu natomiast do działki nr 5 Sprzedający nie odliczył podatku VAT od nabycia tej działki, ponieważ jej sprzedaż nie była opodatkowana tym podatkiem. Z tego względu nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez niego działki nr 5 nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Ponadto Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 5 do czynności zwolnionych, a jednym z warunków zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest to, żeby towary były wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Należy zatem stwierdzić, że również w odniesieniu do działki nr 5 nie są spełnione warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
23.  Mając na uwadze, że żadne ze zwolnień nie będzie mieć zastosowania, dostawa gruntów będzie opodatkowana VAT.
24.  Stanowisko Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.
25.  Na przykład w interpretacji indywidualnej z 21 czerwca 2016 r. (sygn. IBPP1/4512- 347/16/ES) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że: „zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obie działki (nr 5615 i 5616) pomimo, iż części tych działek wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są oznaczone różnymi symbolami, to jednak zgodnie z przeznaczeniem podstawowym tych działek lub ich przeznaczeniem dopuszczalnym, istnieje możliwość przeznaczenia ww. terenu pod drogi wewnętrzne, urządzenia komunikacji pieszej i kołowej, sieci infrastruktury technicznej, zabudowę produkcyjną, usługową, handlowa, obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej. Ponieważ ww. elementy stanowią obiekty budowlane zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, stwierdzić należy, iż działki te nie stanowią terenu nieprzeznaczonego pod zabudowę. Tym samym dostawa działek nr 5615 i 5616 jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy cyt. art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT."
26.  W interpretacji indywidualnej z 21 lipca 2016 r. (sygn. IBPP2/4512-259/16/EK) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stanął na stanowisku, że: „w odniesieniu do części działki (…) oznaczonej symbolem ZL stanowiącej teren leśny, na której zgodnie z MPZP dopuszcza się m.in. realizację urządzonych miejsc do odpoczynku z obiektami i urządzeniami małej architektury będących obiektami budowlanymi zgodnie z art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane należy uznać ją w tej części za teren budowlany a tym samym jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT".
27.  W interpretacji indywidualnej z 12 maja 2017 r. (sygn. 3063-ILPP2-3.4512.81.2017.2.AG), Dyrektor KIS przedstawił pogląd, że: „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki oznaczonej nr (…), obejmującej teren wód powierzchniowych śródlądowych WS 5, dopuszcza budowę obiektów przeznaczenia uzupełniającego, w tym m.in. obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, należy stwierdzić, że działka ta stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem jest terenem budowlanym. Podsumowując, dostawa działki nr (…) położonej na obszarze oznaczonym symbolem WS 5 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem jest to grunt przeznaczony pod zabudowę."
28.  Ponadto w interpretacji indywidualnej z 25 września 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.407.2020.3.JG), wydanej w zakresie transakcji zbycia Nieruchomości, Dyrektor KIS potwierdził iż, „dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT".
29.  W związku z powyższym, dostawa niezabudowanych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Uzasadnienie w stosunku do gruntów, na których znajdują się naniesienia
30.  Na części działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się obiekty budowlane takie jak ogrodzenie czy rurociąg, który nie stanowi własności Sprzedającego. Obiekty te znajdują się na Nieruchomości od ponad dwóch lat.
31.  Rowy melioracyjne, które przebiegają przez działki 5 i 6 nie stanowią obiektów budowlanych, ponieważ powstały bez zastosowania wyrobów budowlanych.
32.  Baner reklamowy nie stanowi budowli, ponieważ nie jest trwale związany z gruntem. Poza tym nie będzie przedmiotem dostawy, ponieważ nie należy do Sprzedającego.
33.  Na działkach nr 2, 3, 7 i 8 znajduje się obiekt liniowy (nieaktywny wodociąg / rurociąg), ale nie będzie on przedmiotem dostawy, ponieważ nie należy do Sprzedającego.
34.  Tymczasowe ogrodzenie znajdujące się na działce nr 1 nie stanowi budowli, tylko urządzenie budowlane.
35.  Zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
36.  W kwestii opodatkowania sprzedaży gruntu niezabudowanego posiadającego wyłącznie ogrodzenie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał: „(\`(...)\`) niewątpliwie budowlami są te wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowe wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz te obiekty budowlane, które są podobne do nich. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Niewątpliwie ogrodzenie z siatki nie ma cech zbliżonych do budowli wymienionych w wyżej wskazanej normie prawnej. (\`(...)\`) w rozumieniu Prawa budowlanego ogrodzenie nie jest budowlą lecz jedynie urządzeniem budowlanym. Okoliczność podnoszona w skardze kasacyjnej, że ponieważ na działce nie ma budynku, ogrodzenie nie może być traktowane jako urządzenie budowlane, gdyż nie ma obiektu, któremu użytkowaniu ma ono służyć jest niedorzeczne. Według autora skargi kasacyjnej ogrodzenie działki zabudowanej budynkiem jest urządzeniem budowlanym, zaś w przypadku, gdy grunt jest niezabudowany, ogrodzenie jest samodzielną budowlą. Pogląd taki nie znajduje uzasadnienia w przepisach Prawa budowlanego", „a także (\`(...)\`) przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej (\`(...)\`). (\`(...)\`) sprzedaży działki (…) gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie."
37.  Wobec powyższego, skoro ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, to dostawę działki gruntu, na której znajduje się ogrodzenie należy uznać za dostawę gruntu niezabudowanego.

Podsumowanie

1.  Zdaniem Wnioskodawców Nieruchomości składająca się z działek o nr 7, 1, 2, 3, 8, 4, 6, 5, stanowią grunty niezabudowane i dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Ad 3

1.  Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanych podatnikowi, o którym mowa w art. 15 Ustawy o VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
2.  Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (a) nabycia towarów i usług lub (b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 Ustawy o VAT).
3.  Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.
4.  Prawo do odliczenia podatku VAT powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę (art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT).
5.  Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
6.  Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Zdaniem Wnioskodawców przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, ponieważ nie stanowi dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
7.  W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu przedmiotowej sprzedaży i otrzymaniu faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości.
8.  Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT lub przeniesieniu do rozliczenia za następne okresy rozliczeniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie nieuznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część oraz w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy działek nr 1, 2, 3, 8, 4, 6, 5, 7 i w zakresie prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powyższych uregulowań grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. ustawy.

Z przytoczonych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie Kodeks cywilny.

Na mocy art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 552 ustawy Kodeks cywilny, ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 ustawy Kodeks cywilny określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego Warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych praw. W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający ma spowodować wystawienie na Kupującego polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanej Nieruchomości lub pokryć koszty związane z uzyskaniem takiej polisy przez Kupującego. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań. W skład Nieruchomości wchodzi prawo użytkowania wieczystego działek nr: 1, 7, 2, 3, 8, 4, 6 oraz prawo własności działki nr 5. Zbywane Nieruchomości nie są jedynymi składnikami majątku Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości. Cześć z tych nieruchomości jest przedmiotem Umowy Warunkowej, z tym że ich nabywcą są inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy przedmiotowa Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania opisanego przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, planowanej dostawie Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na definicję przedsiębiorstwa. Poza zakresem opisanej transakcji pozostaną zobowiązania, umowy zarządzania. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy.

Należy więc stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W związku z tym, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny.

Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Nabywcy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku opisany przedmiot Transakcji, nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, to należy ją opodatkować właściwą stawką podatku VAT.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy);
*   nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 cyt. wyżej ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu przedstawionego przez Wnioskodawcę wynika, że Ogrodzenie znajdujące się na działce o nr 1 stanowi urządzenie budowlane (nie stanowi budowli) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wskazać należy, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jednakże nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania sprzedaży gruntu niezabudowanego posiadającego wyłącznie ogrodzenie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał: „(…) niewątpliwie budowlami są te wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowe wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz te obiekty budowlane, które są podobne do nich. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Niewątpliwie ogrodzenie z siatki nie ma cech zbliżonych do budowli wymienionych w wyżej wskazanej normie prawnej. (…) w rozumieniu Prawa budowlanego ogrodzenie nie jest budowlą lecz jedynie urządzeniem budowlanym. Okoliczność podnoszona w skardze kasacyjnej, że ponieważ na działce nie ma budynku, ogrodzenie nie może być traktowane jako urządzenie budowlane, gdyż nie ma obiektu, któremu użytkowaniu ma ono służyć jest niedorzeczne. Według autora skargi kasacyjnej ogrodzenie działki zabudowanej budynkiem jest urządzeniem budowlanym, zaś w przypadku, gdy grunt jest niezabudowany, ogrodzenie jest samodzielną budowlą. Pogląd taki nie znajduje uzasadnienia w przepisach Prawa budowlanego”, „a także (\`(...)\`) przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej (…). (…) sprzedaży działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie.”

Wobec powyższego, skoro ogrodzenie jak wskazał Wnioskodawca stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy do ich sprzedaży, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt. Wobec tego, że na działkach nie znajdują się żadne inne budynki bądź budowle, to działki te w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, są gruntem niezabudowanym.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że na działkach nr 2, 3, 7, 8 znajduje się obiekt liniowy (nieaktywny wodociąg/rurociąg), który nie należy do Sprzedającego i nie wiadomo czy zostanie usunięty z nieruchomości do dnia sprzedaży/dostawy. Obiekt liniowy znajduje się na wskazanych działkach od ponad dwóch lat. Ponadto przez działki 5 i 6 przebiegają rowy melioracyjne, ale powstały one bez zastosowania wyrobów budowlanych.

Według przepisu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kodeksu cywilnego urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego. Zatem w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją nabycia przez Kupującego działek gruntu wraz z naniesieniami niestanowiącymi własności Sprzedającego.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że obiekty liniowe (nieaktywny wodociąg/rurociąg) nie stanowią części składowej ww. Nieruchomości. Tym samym obecność powyższego naniesienia nie wpływa na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji.

W związku z powyższym należy uznać, że przedmiotem sprzedaży będą działki gruntu nr7, 1, 2, 3, 8, 4, 6, 5.

Jak wynika z opisu przedstawionego przez Wnioskodawcę zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wszystkie działki stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę (usługi z zakresu biur, handel detaliczny, gastronomia, turystyka – hotele, plac miejski z zielenią urządzoną i chodnikami, droga publiczna). A zatem przedmiotem dostawy będzie grunt przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek nr 1, 7, 2, 3, 8, 4, 6, tym samym transakcja ich sprzedaży nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W odniesieniu natomiast do działki nr 5 Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający nie odliczył podatku VAT od nabycia tej działki, ponieważ jej sprzedaż nie była opodatkowana tym podatkiem, zatem w związku z nabyciem ww. działki nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez niego działki nr 5 nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej nie wykorzystywał działki nr 5 ani do czynności opodatkowanych, ani do zwolnionych, a jednym z warunków zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest to, żeby towary były wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Należy zatem stwierdzić, że również w odniesieniu do działki nr 5 nie są spełnione warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek nr 1, 2, 3, 8, 4, 6, 5, 7 należało uznać za prawidłowe.

Ad 3

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z opodatkowania.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy – jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabyte Nieruchomości (działki nr 1, 7, 2, 3, 8, 4, 5, 6) będzie wykorzystywał do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wątpliwości Strony dotyczą prawa do odliczenia i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu planowanej transakcji.

Jak wyżej wskazał tut. Organ, sprzedaż Nieruchomości (działek gruntu o nr 1, 7, 2, 3, 8, 4, 5, 6) na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1, 10 i 10b lub ust. 11 ustawy. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ wskazuje również, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.