Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-587/13/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-07-09
Teza: koszta uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku podwyższenia zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 01 czerwca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 03 czerwca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 03 czerwca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z małżonkiem w dniu 11 grudnia 2008 r. zakupił lokal mieszkalny o pow. 50,11 m² za kwotę 100 000,00 zł. Wartości mieszkania wynikała z faktu, że osoba sprzedająca będzie w nim dożywotnio mieszkać, a kupujący mają jej zapewnić opiekę. Po kilku miesiącach od transakcji Naczelnik Urzędu Skarbowego wydał decyzję o podwyższeniu wartości lokalu mieszkalnego do kwoty 155 000,00 zł i zobligował wnioskodawcę do zapłaty podatku. Wnioskodawca wpłacił należny podatek wraz z odsetkami. W dniu 27 marca 2012 r. po śmierci lokatorki, wnioskodawca wraz z małżonkiem sprzedał lokal mieszkalny za kwotę 195 000,00 zł. Wnioskodawca uzyskał informację, że podatek z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego winien zostać zapłacony od kwoty 95 000,00 zł (195 000,00 zł – 100 000,00 zł). W ocenie wnioskodawcy podatek powinien zostać naliczony od kwoty 40 000,00 zł (195 000,00 zł – 155 000,00 zł), bowiem taka wartość została ustalona przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. Wnioskodawca uiścił podatek od kwoty 95 000,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka kwota winna być podstawą do obliczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego: 95 000,00 zł czy też 40 000,00 zł?

Zdaniem wnioskodawcy, podstawą do obliczenia podatku winna być kwota 40 000,00 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem z treści powyższych przepisów wynika, iż podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej; przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Jeżeli zatem cena określona w umowie sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw tego samego rodzaju i gatunku organ podatkowy zawsze ma możliwość określenia zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy wartości nieruchomości lub prawa na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lub prawa. Tym samym bezspornym jest, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych daje organowi podatkowemu możliwość określenia wartości przedmiotu sprzedaży na podstawie ich wysokości wartości rynkowej, jeżeli ustalona cena znacznie odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca wraz z małżonkiem w dniu 11 grudnia 2008 r. zakupił mieszkanie za kwotę 100 000,00 zł. Po kilku miesiącach od transakcji Naczelnik Urzędu Skarbowego zakwestionował wartość transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego i w następstwie prowadzonych czynności wydał decyzję o podwyższeniu wartości tego lokalu do kwoty 155 000,00 zł; jednocześnie zobligował wnioskodawcę do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. W dniu 27 marca 2012 r. przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane. Wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tej sprzedaży.

Ponieważ sprzedaż miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego, stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku ze sprzedażą, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Tut. Organ nie może zgodzić się z wnioskodawcą w kwestii wskazania kwoty, która stanowić będzie koszt nabycia. Przedstawiając swoje stanowisko wnioskodawca stwierdził, że kosztem tym będzie kwota 155 000,00 zł, a więc wartość jaka została ustalona przez Naczelnika Urzędu Skarbowego na podstawie decyzji, w której to wnioskodawca został zobowiązany do dopłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Powyższe stwierdzenie w sposób jednoznaczny nie współgra z językową wykładnią art. 22 ust. 6c. Przepis ten w sposób niebudzący wątpliwości normuje, że kosztem uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia, a więc takie koszty, które w rzeczywistości wnioskodawca poniósł aby uzyskać własność lokalu mieszkalnego. Wyjaśnić należy, że nie można określonych zdarzeń, które zaistniały pod rządami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych odnosić bezpośrednio do konsekwencji prawnopodatkowych, które zaistniały bądź zaistnieją w podatku dochodowym od osób fizycznych. Dlatego za niedopuszczalne uznać należy twierdzenia wnioskodawcy, iż kosztem nabycia lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 11 grudnia 2008 r. - przy jego sprzedaży - będzie wartość ustalona przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, a w konsekwencji przychód uzyskany z jego sprzedaży będzie mógł być pomniejszony o powyższą kwotę. Kwota ta tj. 155 000,00 zł nie może stanowić kosztu nabycia albowiem wnioskodawca kosztu takiego, w takiej wysokości, w ogóle nie poniósł. Nie ma żadnych podstaw prawnych do określenia wartości zbywanego lokalu mieszkalnego, w celu ustalenia kosztów nabycia, według innej wartości niż wartość wynikająca z aktu notarialnego, a więc wartość faktycznie zapłacona przez nabywcę. Przepis stanowi jasno: koszem takim mogą być udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość. Koszty nabycia zatem nie są wartością, którą podatnik ustalać może sobie dowolnie. Koszty te mają być udokumentowane. Takim dokumentem jest umowa, na mocy której nabyty został zbywany lokal mieszkalny. Na nic zdaje się przy tym argumentacja wnioskodawcy, że wartość lokalu mieszkalnego została podwyższona przez Naczelnika Urzędu Skarbowego celem wyliczenia prawidłowej podstawy opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Fakt, że cena nabycia lokalu mieszkalnego znacząco odbiegała od wartości podanej w akcie notarialnym miał znaczenie przy ustaleniu wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast regulacja art. 22 ust. 6c odnosi się do wartości stałej, tj. wartości, która została zapłacona i w sposób bezsprzeczny wynika z aktu notarialnego nabycia tego lokalu. Zawierając umowę w formie aktu notarialnego strony są pouczane przez notariusza o karno-skarbowych skutkach podania płatnikowi nieprawdziwych danych mogących powodować uszczuplenie podatku oraz o możliwości określenia lub podwyższenia wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej przez organy podatkowe. Zatem wartości rzeczy lub praw nie powinny być przypadkowe, lecz rynkowe, albowiem wartość rynkowa stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stanowią one wszak w chwili zawierania umowy podstawę opodatkowania. Skoro wartość 100 000,00 zł, którą wnioskodawca i sprzedający podali w umowie z dnia 11 grudnia 2008 r., odbiegała od wartości rynkowej, to winni byli liczyć się z wszelkimi konsekwencjami takiego działania w przyszłości. W niniejszej sprawie te konsekwencje wystąpiły, gdyż wnioskodawca został zobowiązany do dopłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Niemniej ten fakt, dla ustalenia kosztów uzyskania przychodu dla podatku dochodowego od osób fizycznych, jest bez znaczenia. Wnioskodawca może jako koszt nabycia odliczyć tylko taką kwotę, jaką faktycznie zapłacił, a nie taką jaką według organów podatkowych zapłacić powinien.

Reasumując, kosztem nabycia lokalu mieszkalnego jest kwota, która wynika z aktu notarialnego, a więc kosztem tym w przedmiotowej sprawie przy sprzedaży bez wątpienia będzie cena jaką wnioskodawca zapłacił zbywcy za lokal mieszkalny w dniu 11 grudnia 2008 r. (tj. 100 000,00 zł).

W świetle powyższego, stanowisko wnioskodawcy, że podstawą do obliczenia podatku winna być kwota 40 000,00 zł, uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.