Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-705/09/PC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-23
Teza: Czy uzyskane odsetki od lokat bankowych w postaci, których są zdeponowane przejściowo partycypacje zwrotne w kosztach budowy lokali mieszkalnych wpłacone przez najemców z tytułu umów najmu lokali mieszkalnych są przychodami z gospodarki mieszkaniowej? W przypadku odpowiedzi negatywnej Spółka prosi o zdefiniowanie innej działalności, z którą przychody te są związane.
Słowa kluczowe: zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2009 r. (data wpływu do tut. BKIP 30 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie możliwości zaliczenia do przychodów z gospodarki mieszkaniowej odsetek od lokat bankowych na których przejściowo zdeponowano partycypacje zwrotne w kosztach budowy lokali mieszkalnych wpłacone przez najemców z tytułu umów najmu lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 6) - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 marca 2009 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek Spółki o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie możliwości zaliczenia do przychodów z gospodarki mieszkaniowej odsetek od lokat bankowych na których przejściowo zdeponowano partycypacje zwrotne w kosztach budowy lokali mieszkalnych wpłacone przez najemców z tytułu umów najmu lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 6).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w oparciu o ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, polegającą na budowie lokali mieszkalnych i ich wynajmie. Ponadto Spółka buduje i wynajmuje lokale użytkowe i podziemne garaże z miejscami postojowymi dla samochodów, niebędącymi częścią lokali mieszkalnych. Budowa lokali mieszkalnych (tylko mieszkalnych) finansowana jest między innymi za pomocą kredytów inwestycyjnych zaciąganych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w Banku.

Przychody Spółki stanowią głównie czynsze z wynajmowanych lokali. Czynsz za lokale mieszkalne jest czynszem regulowanym, a jego stawka zgodnie z w/w ustawą ustalana jest w takiej wysokości, aby suma czynszów płaconych przez najemców pokrywała koszty utrzymania mieszkań oraz spłatę kredytów zaciągniętych na ich budowę. Przyszli najemcy podpisali z Wnioskodawcą umowy partycypacyjne na mocy, których deklarują wpłatę części kosztów budowy w zamian za wynajęcie lokalu. Z chwilą podpisania umowy najmu najemcy wpłacają kaucje na poczet ewentualnych rozliczeń z tytułu umowy najmu. Kaucja i partycypacja jest zwracana najemcy w dniu opróżnienia lokalu mieszkalnego.

Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, celem prawidłowego określenia zobowiązań podatkowych w związku z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Spółka dokonała rozdzielenia ewidencji przychodów i kosztów na związaną z gospodarką mieszkaniową (z której ustalony dochód po przeznaczeniu go na utrzymanie mieszkań jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych) i pozostałą (z której dochód podlega opodatkowaniu).

Jako przychód z gospodarki mieszkaniowej Spółka ewidencjonowała czynsz płacony przez najemców tych lokali. Jako koszty gospodarki mieszkaniowej uznawała wszystkie koszty związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, jak również spłatę odsetek od kredytów zaciągniętych na budowę lokali mieszkalnych. W wyniku tak prowadzonej ewidencji przychodów i kosztów dochód z działalności polegającej na wynajmie mieszkań był znikomy lub nawet ujemny. Od dochodu osiąganego z pozostałej działalności Spółka odprowadza podatek.

W myśl pojawiających się interpretacji dotyczących tego, co może być zaliczone do kosztów utrzymania mieszkań, w tym pisma Ministerstwa Finansów do Dyrektorów Izb Skarbowych i Urzędów Kontroli Skarbowej z dnia 5 marca 2008 okazało się, że Spółka nie może kwalifikować jako kosztu związanego z gospodarką mieszkaniową odsetek płaconych za kredyty zaciągnięte na budowę lokali mieszkalnych.

Wynika z tego, że pomimo, iż czynsz obejmuje również zapłatę odsetek (zgodnie z ustawą), Spółka nie może ich zaliczyć w koszty, czego skutkiem jest powstanie znacznego dochodu na tej działalności.

Dochodu tego Spółka nie może jednak przeznaczyć na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (gdyż z niego spłaca odsetki), wobec czego w rozumieniu w/w interpretacji, podlega on opodatkowaniu. Zgodnie z logiką kwalifikowania kosztów jako koszty uzyskania przychodu, odsetki od kredytów inwestycyjnych zaciągniętych na budowę mieszkań nie są związane z jakąkolwiek inną działalnością Spółki generującą przychód. W takiej sytuacji Spółka nie mogąc uznać tego kosztu, jako związanego z innymi przychodami zmuszona jest ustalić dochód z pozostałej działalności bez uwzględnienia tego kosztu i uiścić podatek. Gdyby jednak uznać, że koszt ten może być uwzględniony przy ustalaniu dochodu z pozostałej działalności to na tej działalności Spółka poniosłaby znaczną stratę. Innym nie do końca zgodnym ze stanem faktycznym sposobem ewidencji byłoby dzielenie przychodu z tytułu czynszu na część stanowiącą przychód z lokali mieszkalnych przeznaczony na ich utrzymanie i część przeznaczoną na zapłatę odsetek.

Reasumując w wyniku wyposażenia podmiotu takiego jak Wnioskodawca w prawo do zwolnienia przychodu uzyskiwanego z gospodarki mieszkaniowej pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych zgodnie z w/w interpretacją podmiot ten zwolniony jest ze strat a opodatkowany z zysków.

Zatem zwolnienie z podatku, wbrew intencji ustawodawcy (art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy) faktycznie stało się karą, bo bez takiego zwolnienia powodującego nienaturalne ewidencjonowanie przychodów i kosztów i ustalanie dochodu do opodatkowania Spółka zapłaciłaby mniejszy podatek.

W związku z powyższym podmiot taki jak Wnioskodawca w celu uniknięcia opisanych wyżej konsekwencji nie chce korzystać z przysługującego mu zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy w przypadku, gdy dochód uzyskany z wynajmu lokali mieszkalnych nie ma zamiaru przeznaczyć na ich utrzymanie lub gdy dochód taki nie wystąpi. W takim przypadku całkowity dochód tego podmiotu podlega opodatkowaniu i nie zachodzi potrzeba prowadzenia oddzielnej ewidencji gdyż służy ona jedynie do ustalenia części dochodu podlegającego zwolnieniu. Na taką to możliwość, jako prawidłową wskazują interpretacje indywidualne wydane w identycznych sprawach, również te wydane przez tutejszy organ.

W związku z tym Wnioskodawca po przeanalizowaniu sytuacji nie chcąc skorzystać ze zwolnienia podatkowego zrezygnowała z osobnej ewidencji przychodów i kosztów i oblicza podatek dochodowy od łącznego dochodu uzyskanego z całej prowadzonej działalności.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy uzyskane odsetki od lokat bankowych w postaci, których są zdeponowane przejściowo partycypacje zwrotne w kosztach budowy lokali mieszkalnych wpłacone przez najemców z tytułu umów najmu lokali mieszkalnych są przychodami z gospodarki mieszkaniowej?

W przypadku odpowiedzi negatywnej Spółka prosi o zdefiniowanie innej działalności, z którą przychody te są związane.

(pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Zdaniem Spółki, prowadzi ona gospodarkę mieszkaniową polegającą na wytwarzaniu i wynajmowaniu własnych lokali mieszkalnych. Z wynajmem lokali wiąże się pobór partycypacji w kosztach budowy wynajmowanych lokali mieszkalnych. Partycypacje te są zwrotne (są zobowiązaniami) w przypadku opróżnienia lokalu przez najemcę i podlegają waloryzacji w dniu wypłaty. Różnica pomiędzy kwotą wypłaconą i wpłaconą stanowi koszt lub przychód Spółki. Partycypacje przeznaczone są na finansowanie kosztów budowy jednakże w okresach przejściowych pomiędzy wpłatą a zaangażowanie w finansowanie lokali mieszkalnych deponowane są na rachunku bankowym w postaci lokat. W związku z tym, że partycypacje wpłacane są przez przyszłych najemców i wynikają z umów partycypacyjnych związanych z najmem lokali mieszkalnych odsetki uzyskane od nich zdaniem Spółki stanowią przychód z gospodarki mieszkaniowej.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t.j. Dz. U. z 2000r., Nr 54, poz. 654 z późn. zm.- dalej: ustawa o pdop) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Ustawa o pdop nie definiuje pojęcia przychód, jednak zawarte w art. 12 wyliczenie wskazuje m.in. na te przysporzenia, które do przychodu są zaliczone. Podkreślenia wymaga, że ujęte w art. 12 ust. 1 ustawy o pdop przykładowe wyliczenie przysporzeń uznanych za przychód nie jest katalogiem zamkniętym na co wskazuje zawarte w treści tego przepisu sformułowanie „ w szczególności”.

W literaturze podkreśla się, że przychodem są przysporzenia, które mają charakter trwały i definitywny.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że przychodem z gospodarki mieszkaniowej będzie przysporzenie trwałe, którego źródłem są zasoby mieszkaniowe a więc już istniejące obiekty zaliczane do tych zasobów.

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Zasadne jest więc zaliczenie do zasobów mieszkaniowych:

1.  budynków mieszkalnych wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynków (pomieszczeń) administracji osiedlowej, kotłowni i hydroforni wolnostojących, osiedlowych warsztatów (zakładów) konserwacyjno-remontowych,
3.  urządzeń i uzbrojenia terenów, na których znajdują się w/w budynki, w szczególności: zbiorników-dołów gnilnych, szamb, rurociągów i przewodów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznych i telefonicznych, budowli inżynieryjnych (studni itp.), budowli komunikacyjnych (np: drogi osiedlowe, ulice, chodniki), innych budowli i urządzeń związanych z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
4.  gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne.

Do zasobów mieszkaniowych nie można natomiast zaliczyć innych niż w/w budynków, budowli i urządzeń bądź lokali niemieszkalnych np. użytkowych oraz przynależnych do nich gruntów.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. czynsze, opłaty eksploatacyjne) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca uzyskuje przychody z tytułu odsetek z lokat bankowych, na których są zdeponowane przejściowo partycypacje zwrotne w kosztach budowy lokali mieszkalnych.

Uzyskane z tego tytułu dochody (nawet jeśli zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych) nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 cytowanej ustawy, bowiem nie można uznać, iż osiągnięte zostały z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód z tego tytułu podlega więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Są to dochody z pozostałej działalności Spółki i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ww. ustawy, dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Przychody te nie mogą być uznane za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi bo ich źródłem nie są zasoby mieszkaniowe ale kapitał zdeponowany na lokatach bankowych.

Posługując się nomenklaturą zaczerpniętą z ustawy o rachunkowości należy stwierdzić, że przychody te zalicza się do przychodów finansowych.

Zgodnie z powołanym wcześniej art. 12 ust. 1 ustawy o pdop odsetki od lokat jako otrzymane pieniądze stanowią przychód podatkowy Spółki, którego źródłem jest prowadzona przez Spółkę działalność gospodarcza.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, że w zakresie pytań Nr 1, 2, 3, 4, 5 wydano oddzielne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.