Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.127.2024.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna** –

– **stanowisko nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

1 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

\- uznania, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku, a Sprzedający przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług,

\- braku prawa do odliczenia podatku naliczonego od nabycia od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 kwietnia 2024 r. (wpływ 22 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka Akcyjna

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: M. K.

### Opis zdarzenia przyszłego

M. K. (dalej jako: Sprzedający) jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/18 części (dalej jako: Udział) nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym … o powierzchni (\`(...)\`) m2, położonej …, w (\`(...)\`) …, … (dalej jako Nieruchomość);

Nieruchomość:

a) jest obecnie częściowo zabudowana parkingiem jednak na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten ulegnie zmianie i Nieruchomość będzie niezabudowana, o czym będzie mowa w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego;

b) jest położona na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

c) nie stanowi w całości bądź w części przedmiotu umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani dożywocia lub innych praw obligacyjnych na podstawie, których osoby trzecie posiadają prawo do korzystania z Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

d) w Rejestrze Gruntów jest oznaczona jako grunty orne (klasa RIIIb dla powierzchni (\`(...)\`) m2 oraz klasa RIVa dla powierzchni (\`(...)\`) m2).

Na części Nieruchomości znajduje się obecnie i funkcjonuje parking wybudowany przez Spółdzielnię Mieszkaniową … w 2007 roku dla mieszkańców budynku usytuowanego przy ulicy …. Na parkingu wytoczono (\`(...)\`) miejsc parkingowych. Na wybudowanie oraz działanie parkingu Sprzedający ani inni współwłaściciele Nieruchomości nie wyrazili zgody ani nie pobierają z tego tytułu żadnych opłat. Ani Sprzedający ani inni współwłaściciele Nieruchomości nie zawarli ze Spółdzielnią Mieszkaniową … jakiejkolwiek umowy dzierżawy, użyczenia, najmu itp. Ani Sprzedający ani inni współwłaściciele Nieruchomości nie korzystają z tego parkingu. Parking wykonany jest z kostki betonowej w kolorze szarym ułożonej na podłożu i ograniczony jest betonowymi krawężnikami. Parking, który jest obecnie usytuowany na części Nieruchomości jest budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten ulegnie zmianie ponieważ parking nie będzie już funkcjonować i pozostaną jedynie jego pozostałości nie stanowiące budowli, zatem na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego jakim będzie sprzedaż Udziału w Nieruchomości, Nieruchomość będzie niezabudowana.

Dla Nieruchomości nie została wydana żadna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i zezwalająca na budowę, nie toczy żadne postępowanie w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę na Nieruchomości bądź jej części i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości.

Sprzedający nabył Udział w Nieruchomości na podstawie:

a) wyroku Sądu Rejonowego …, z dnia 19 stycznia 2018 roku, Sygn. akt … oraz

b) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, … , wydanej dnia (\`(...)\`) 2023 roku z upoważnienia ….

Zgodnie z ostateczną i prawomocną decyzją Nr …, wydaną dnia (\`(...)\`) 2023 roku z upoważnienia …, znak: … orzeczono o zwrocie nieruchomości stanowiącej własność miasta …, położonej w … (dawna ul. …), stanowiącej działkę ewidencyjną nr …, powierzchni (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy …, aktualnie prowadzi księgę wieczystą Kw Nr …, niepodzielnie na rzecz, między innymi, Sprzedającego w 1/6 udziału w prawie własności.

W dniu (\`(...)\`) 2023 r. została wydana z upoważnienia … decyzja nr … o:

a) zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie fragmentu drogi gminnej ulicy … wraz z infrastrukturą towarzyszącą (odwodnienie i oświetlenie drogi) oraz infrastrukturą techniczną (sieć wodociągowa i ciepłownicza) na odcinku położonym, między innymi, na działce ewidencyjnej numer … oraz

b) podziale działek ewidencyjnych, w tym między innymi działki ewidencyjnej nr … na działki o numerach ewidencyjnych … oraz ….

Zatem Nieruchomość, czyli działka ewidencyjna o numerze … (o powierzchni (\`(...)\`) m2), w której Sprzedający posiada Udział, powstała w wyniku podziału działki o numerze … dokonanego na podstawie wspomnianej decyzji nr …. Druga z wydzielonych działek oznaczona numerem ewidencyjnym … (o powierzchni 8 m2), której właścicielem jest … została przeznaczona na realizację wspomnianej inwestycji drogowej.

Sprzedający:

a) nie prowadzi działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

b) prowadził w przeszłości działalność gospodarczą (w okresach od (\`(...)\`) 2008 r do (\`(...)\`) 2015 r. oraz od (\`(...)\`) 2019 r. do (\`(...)\`) 2021 r.);

c) nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

d) był w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT;

e) nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

f) nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

g) nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

h) posiada jedną działkę gruntu, którą zamierza sprzedać i w przeszłości podpisał umowę dotycząca sprzedaży tej działki, jednak nie doszła ona do skutku i działki nie sprzedał, nie podejmował działań mających na celu zwiększenie wartości tej działki gruntu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

i) nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w szczególności nie zawarł umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

j) nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

k) nie podejmował jakiekolwiek działań, od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości, zmierzające do zwiększenia jej wartości, w szczególności:

\- nie występował samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

\- nie zlecał samodzielnie przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

\- nie występował samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

\- nie występował samodzielnie z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

l) nie ponosił żadnych nakładów finansowych na Nieruchomość, w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Udział w Nieruchomości nie był wykorzystywany przez Sprzedającego, od momentu nabycia tego udziału, do prowadzenia działalności gospodarczej.

Udział w Nieruchomości od momentu nabycia tego Udziału nie był przez Sprzedającego wykorzystywany na żadne potrzeby Sprzedającego.

Udział w Nieruchomości, od momentu jego nabycia, nie był wykorzystywany przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Jak już wspominano, nabycie przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Udziału w Nieruchomości.

Od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości, Nieruchomości nie była przedmiotem umowy dzierżawy, umowy najmu, umowy użyczenia i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Obecnie w … toczy się postępowanie z wniosku Pani E. M. o wydanie dla Nieruchomości czyli dla działki o numerze ewidencyjnym … oraz dla sąsiadującej działki o numerze ewidencyjnym …, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewidującej zabudowę Nieruchomości oraz sąsiadującej działki o numerze … zespołem dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną. Wnioskodawca, Pani E. M. nie jest współwłaścicielem Nieruchomości oraz działki o numerze ewidencyjnym …. Współwłaściciele Nieruchomości, w szczególności Sprzedający, nie udzielił i nie udzieli Pani E. M. pełnomocnictwa w zakresie wystąpienia z wnioskiem o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W dniu (\`(...)\`) 2024 r. Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) zawarł, w formie aktu notarialnego Rep. A nr …, przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w Nieruchomości na rzecz X Spółka Akcyjna (dalej jako: Kupujący).

Pani E. M., z wniosku której toczy się postępowanie o wydanie dla Nieruchomości oraz dla sąsiadującej działki o numerze ewidencyjnym …, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewidującej zabudowę Nieruchomości oraz sąsiadującej działki o numerze … zespołem dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną jest pracownikiem Kupującego i Sprzedający, nie udzielił oraz nie udzieli Pani E. M. pełnomocnictwa w zakresie wystąpienia z wnioskiem o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym … inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą, o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż (\`(...)\`) m2 (dalej jako: Planowana Inwestycja).

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …), Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających lub ich zrzeczenia się przez Kupującego:

a) założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości oraz prawomocny wpis Sprzedających w dziale II nowo założonej księgi wieczystej jako współwłaścicieli Nieruchomości lub okazania przy Umowie Sprzedaży dokumentów stanowiących podstawę do odłączenia Nieruchomości z dotychczasowej księgi wieczystej,

b) wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy,

c) nabycie przez Kupującego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym …,

d) wydana zostanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek Kupującego oraz Sprzedającego indywidualna interpretacja podatkowa, potwierdzająca, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

e) z terenu Nieruchomości zostanie usunięty przez Sprzedających, kosztem i staraniem Sprzedających, parking, tj. na terenie Nieruchomości nie będą znajdowały się żadne pojazdy,

f) Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek o wnioskach, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży,

g) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości lub utrudnić bądź uniemożliwić realizację przez Inwestorów Planowanej Inwestycji na Nieruchomości,

h) wszystkie oświadczenia Sprzedających złożone zgodnie z najlepszym stanem ich wiedzy w przedwstępnej umowie sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne ze rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym,

i) nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący Nieruchomość albo nie zostanie wyłożony do publicznego wglądu projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość oraz działkę o numerze …, który będzie uniemożliwiać bądź utrudniać realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości oraz na działce ….

Ponadto, sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości zostanie dokonana pod warunkiem nieskorzystania przez Y działający na rzecz Skarbu Państwa, z ustawowego prawa pierwokupu zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …), Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) ustanowił pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił ich, z prawem do samodzielnego działania, do:

a) reprezentowania Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ, w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,

b) składania wniosków i uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość,

c) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

d) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,

e) reprezentowania Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną są Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

f) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości oraz w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

g) uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Ponadto, w przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …), Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) postanowił, że:

a) powyżej wskazane pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie, oraz zobowiązuje się, że w trakcie obowiązywania umowy objętej tym aktem nie odwoła niniejszego pełnomocnictwa.

b) wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzję o warunkach zabudowy, decyzje o lokalizacji zjazdów i decyzję o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w tym do wejścia w teren.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek jest sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Kupującego, w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …). Przy czym na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będzie terenem budowlanym ponieważ będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości oraz będzie niezabudowana.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Kupujący – X Spółka Akcyjna jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym oraz w chwili nabycia udziału w nieruchomości, tj. w działce … będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Kupujący będzie wykorzystywał nabyty od Sprzedającego udział w działce … wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1\. Czy sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług?

3\. Czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej kwoty sprzedaży netto?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako Ustawa o VAT), dostawa nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi jest zwolniona z opodatkowania.

Za tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponieważ, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, Nieruchomość będzie nieruchomością niezabudowaną oraz będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości to Nieruchomość należy uznać za tereny budowlane, a tym samym sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie wspomnianego art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie powyższych przepisów, podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29.10.2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22.10.2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14.03.2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16.04.2014 r. I FSK 781/13).

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży Udziału w Nieruchomości) do Kupującego działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Udziału w Nieruchomości, czy też w celu dokonania dostawy Udziału w Nieruchomości podjęła aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa (sprzedaż Udziału w Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy zaznaczyć, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości nastąpi w następujących okolicznościach:

Udział w Nieruchomości nie był wykorzystywany przez Sprzedającego, od momentu nabycia tego udziału, do prowadzenia działalności gospodarczej.

Udział w Nieruchomości od momentu nabycia tego Udziału nie był przez Sprzedającego wykorzystywany na żadne potrzeby Sprzedającego.

Udział w Nieruchomości, od momentu jego nabycia, nie był wykorzystywany przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Nabycie przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Udziału w Nieruchomości.

Od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości, Nieruchomość nie była przedmiotem umowy dzierżawy, umowy najmu, umowy użyczenia i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Dla Nieruchomości nie została wydana żadna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i zezwalająca na budowę, nie toczy żadne postępowanie w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę na Nieruchomości bądź jej części i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedający prowadził w przeszłości działalność gospodarczą (w okresach od 10 września 2008 r. do 21 grudnia 2015 r. oraz od 4 lipca 2019 r. do 30 listopada 2021 r.).

Sprzedający nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedający był w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedający nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedający posiada jedną działkę gruntu, którą zamierza sprzedać i w przeszłości podpisał umowę dotycząca sprzedaży tej działki, jednak nie doszła ona do skutku i działki nie sprzedał, nie podejmował działań mających na celu zwiększenie wartości tej działki gruntu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedający nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w szczególności nie zawarł umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie. Sprzedający nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika o uchwalenie dla Nieruchomości Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek działań, od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości, zmierzających do zwiększenia jej wartości, w szczególności:

\- nie występował samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

\- nie zlecał samodzielnie przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

\- nie występował samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych.

Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów finansowych na Nieruchomość, w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Zatem w przedmiotowej sprawie Sprzedający nie zaangażuje środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Zarówno przez zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz, pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej a dostawą (sprzedażą Udziału w Nieruchomości) Sprzedający nie podjął i nie podejmie aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Dostawa (sprzedaż Udziału w Nieruchomości) przez Sprzedającego nie będzie zatem dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy odpłatnej dostawie - sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

Powyższego wniosku nie zmienia fakt, że, jak to wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (\`(...)\`)), Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) ustanawiał pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił ich, z prawem do samodzielnego działania, do:

a) reprezentowania Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ, w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,

b) składania wniosków i uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość,

c) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

d) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,

e) reprezentowania Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną są Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

f) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości oraz w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

g) do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań

Wszystkie te działania zostaną podjęte przez Kupującego i podjęcie tych działań nie ma znaczenia dla ustalonych w umowie przedwstępnej warunków transakcji, bowiem jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przedwstępnej umowie sprzedaży już zostało ustalone za jaką cenę Sprzedający sprzeda Udział w Nieruchomości (i za jaką cenę pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości sprzedadzą swoje udziały w Nieruchomości). Zatem działania Kupującego, podjęte na podstawie powyższego pełnomocnictwa Sprzedającego, nie będą mieć wpływu, w szczególności na podstawowy parametr zdarzenia przyszłego jakim jest cena sprzedaży Udziału w Nieruchomości, gdyż parametr ten jest już ustalony w przedwstępnej umowie sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …). Czynności, które podejmie Kupujący w ramach tych pełnomocnictw nie warunkują również dojścia do skutku umowy sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości. Zatem, pomimo, że z perspektywy prawnej działanie poprzez pełnomocnika wywiera dla mocodawcy taki sam skutek jak gdyby mocodawca działał sam, to jednak te działania nie służą zwiększeniu przez Sprzedającego wartości Udziału w Nieruchomości i nie przekładają się na kwotę, jaką Sprzedający otrzyma z tytułu tej sprzedaży (cena za Udział w Nieruchomości jest już ustalona w umowie przedwstępnej), ponadto jak już wspomniano, czynności jakie podejmie Kupujący na podstawie tych pełnomocnictw nie warunkują zawarcia umowy sprzedaży Udziału w Nieruchomości. Te działania Kupującego, jakie będą podjęte na mocy pełnomocnictwa Sprzedającego, zabezpieczają interes prawny Kupującego. Ponadto, o czym była mowa w opisie zdarzenia przyszłego, Pani E. M., z wniosku której toczy się postępowanie o wydanie dla Nieruchomości oraz dla sąsiadującej działki o numerze ewidencyjnym …, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewidującej zabudowę Nieruchomości oraz sąsiadującej działki o numerze … zespołem dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną jest pracownikiem Kupującego i Sprzedający, nie udzielił oraz nie udzieli Pani E. M. pełnomocnictwa w zakresie wystąpienia z wnioskiem o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem aktywność Sprzedającego ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny. W przedmiotowym wypadku ta cena jest już ustalona zanim Kupujący skorzysta z pełnomocnictw Sprzedającego.

Podobne w tym zakresie stanowisko reprezentowane jest przez orzecznictwo sądów administracyjnych:

a) WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Rz 852/20):

Na podstawie okoliczności opisanych we wniosku nie można przypisać podatniczce cech osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Podatniczka nabyła przedmiotowe nieruchomości do majątku osobistego w drodze darowizny i do momentu zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia kupującemu pełnomocnictwa nie podejmowała działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości. Organ błędnie przyjął, że udzielenie przez podatniczkę pełnomocnictwa i zgody na podejmowane przez kupującego działania, mające na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, bowiem wpłyną one generalnie na wzrost wartości działki, jej atrakcyjności dla kupującego. Jak wynika z wniosku, podatniczka w przeszłości podjęła działania polegające na uzyskaniu warunków zabudowy na budowę domów jednorodzinnych i dwukrotnie zamieściła bezpłatne ogłoszenia o sprzedaży działek w lokalnym portalu ogłoszeniowym, lecz czynności te w żaden sposób nie wpływają na transakcję będącą przedmiotem wniosku, tj. jednorazową sprzedaż wszystkich wymienionych nieruchomości na rzecz dewelopera w celu budowy przez niego budynku wielorodzinnego. Organ wbrew opisowi stanu faktycznego uznał, że udzielone deweloperowi pełnomocnictwo uprawnia go do podjęcia w imieniu podatniczki działań mających na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, a które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Tymczasem pełnomocnictwo to zostało udzielone dla celów budowlanych kupującego w związku z uzyskiwaniem przez niego w jego własnym imieniu i na jego rzecz decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, zatem kupujący nie podejmie żadnych czynności w imieniu podatniczki, a uzyskanie przez niego stosownych decyzji administracyjnych nie wpłynie na jej sferę prawną. W tych okolicznościach nie sposób przypisać podatniczce zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły. Tymczasem pełnomocnictwo to zostało udzielone dla celów budowlanych kupującego w związku z uzyskiwaniem przez niego w jego własnym imieniu i na jego rzecz decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, zatem kupujący nie podejmie żadnych czynności w imieniu podatniczki, a uzyskanie przez niego stosownych decyzji administracyjnych nie wpłynie na jej sferę prawną. W tych okolicznościach nie sposób przypisać podatniczce zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, ani angażowania środków porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Takiej ocenie nie stoi na przeszkodzie podejmowanie czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego, o ile nie noszą znamion działalności zorganizowanej o charakterze profesjonalnym i nie angażują środków takich jak ponoszone przez profesjonalistów. W wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. sygn. akt I FSK 1758/17 Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności. Natomiast w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r. sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Ocena działalności osoby zbywającej nieruchomość powinna zatem uwzględniać wszystkie etapy jej aktywności, a nie ograniczać się jedynie do wybranych aspektów. Przy czym, wbrew twierdzeniom organu, nie można oceniać działalności Skarżącej łącznie z czynnościami podejmowanymi przez Kupującego. Zdaniem Sądu czynności opisane we wniosku nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej i co za tym idzie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dlatego przeciwne stanowisko organu interpretacyjnego jest błędne i narusza przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT przez ich niewłaściwe zastosowanie.

b) WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Bd 761/20):

Ocena organu opierająca się na znacznym stopniu zaangażowania w podniesienie atrakcyjności handlowej działki byłaby uzasadniona, gdyby Skarżący podejmował je (sam czy przez pełnomocnika) w takim celu, aby znaleźć, pozyskać kupca. Jeśli jednak kupiec już po uzgodnieniu warunków sprzedaży podejmuje je sam, a nie „pod dyktando” i według pomysłu właściciela gruntu, lecz mając na względzie własne potrzeby to Sąd nie dostrzega w takim ułożeniu stosunków między sprzedawcą a kupującym argumentu przemawiającego za tym, że sprzedawca zachowuje się jak profesjonalista, przez co staje się handlowcem w rozumieniu ustawy o VAT. Z opisu przedstawionego we wniosku wynikają warunki, które jasno wskazują, że są istotne z punktu widzenia inwestycji, jaką chce tam dokonać kupujący a nie skarżący. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy przedwstępnej niewątpliwie zabezpiecza interesy kupującego gdyby bowiem okazało się, że gruntu nie można przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie on zobowiązany do zawarcia definitywnej umowy zakupu. Wszystkie działania podejmowane są już po uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb kupującego i to on sam się w nie angażuje; aktywność Skarżącego sprowadza się do udzieleniu pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo to jest konieczne do tego, by to kupujący, a nie właściciel, mógł działać. Z podanych wyżej powodów Sąd nie zgadza się z oceną organu, że w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca „zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.”

c) WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 15 października 2020 r. (sygn. I SA/Go 275/20) Sąd wskazał:

Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb.

Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - skarżący z własnej inicjatywy nie dokonywał żadnych działań i nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości, służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów i pozostawały bez wpływu na cenę nieruchomości. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie były podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów. Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to zdaniem Sądu nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Działania skarżącego nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Odpowiadając zatem na pytanie pierwsze, sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy odpłatnej dostawie - sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług

Stanowisko w zakresie pytania numer 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia Udziału w Nieruchomości, faktura VAT dotycząca zbycia posiadanego przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie cena sprzedaży, (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Udział w Nieruchomości, który zostanie nabyty przez Kupującego od Sprzedającego zostanie przez Kupującego wykorzystany w ten sposób, że Kupujący zamierza na Nieruchomości zrealizować Planowaną Inwestycję.

Po zrealizowaniu tej inwestycji na Nieruchomości, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

4) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.

5) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Przypadek wskazany w pkt 2 będzie mieć miejsce w przedmiotowej sprawie.

Sprzedający Udział w Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik VAT i sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów.

Zatem Kupujący nie będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej kwoty sprzedaży netto.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy – Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w Nieruchomości na rzecz Kupującego. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedający oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających lub ich zrzeczenia się przez Kupującego:

a) założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości oraz prawomocny wpis Sprzedających w dziale II nowo założonej księgi wieczystej jako współwłaścicieli Nieruchomości lub okazania przy Umowie Sprzedaży dokumentów stanowiących podstawę do odłączenia Nieruchomości z dotychczasowej księgi wieczystej,

b) wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy,

c) nabycie przez Kupującego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym …,

d) wydana zostanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek Kupującego oraz Sprzedającego indywidualna interpretacja podatkowa, potwierdzająca, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

e) z terenu Nieruchomości zostanie usunięty przez Sprzedających, kosztem i staraniem Sprzedających, parking, tj. na terenie Nieruchomości nie będą znajdowały się żadne pojazdy,

f) Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek o wnioskach, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży,

g) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości lub utrudnić bądź uniemożliwić realizację przez Inwestorów Planowanej Inwestycji na Nieruchomości,

h) wszystkie oświadczenia Sprzedających złożone zgodnie z najlepszym stanem ich wiedzy w przedwstępnej umowie sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne ze rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym,

i) nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący Nieruchomość albo nie zostanie wyłożony do publicznego wglądu projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość oraz działkę o numerze …, który będzie uniemożliwiać bądź utrudniać realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości oraz na działce ….

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił ich, z prawem do samodzielnego działania, do:

a) reprezentowania Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ, w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,

b) składania wniosków i uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość,

c) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

d) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,

e) reprezentowania Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną są Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

f) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości oraz w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

g) uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Ponadto, w przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający postanowił, że:

a) powyżej wskazane pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie, oraz zobowiązuje się, że w trakcie obowiązywania umowy objętej tym aktem nie odwoła niniejszego pełnomocnictwa.

b) wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzję o warunkach zabudowy, decyzje o lokalizacji zjazdów i decyzję o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w tym do wejścia w teren.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia czy sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku, a Sprzedający przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

By odnieść się do Państwa wątpliwości, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do Udziału w Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak Państwo wskazali, zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający ustanawiał pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił ich, z prawem do samodzielnego działania, w szczególności do:

\- reprezentowania Sprzedającego w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ, w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,

\- uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci.

Ponadto, w przedwstępnej umowie sprzedaży Sprzedający postanowił, że powyżej wskazane pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie, oraz zobowiązuje się, że w trakcie obowiązywania umowy objętej tym aktem nie odwoła niniejszego pełnomocnictwa.

Sprzedający wyraził również zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzję o warunkach zabudowy, decyzje o lokalizacji zjazdów i decyzję o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w tym do wejścia w teren.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość jest współwłasnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako współwłaściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży, wynikającym z przedwstępnej umowy sprzedaży jest usunięcie przez Sprzedającego z terenu Nieruchomości (kosztem i staraniem Sprzedającego) znajdującego się na nim obecnie i funkcjonującego parkingu wybudowanego w 2007 r. przez Spółdzielnię Mieszkaniową.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Udziału w Nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (samodzielnie oraz poprzez Pełnomocnika) będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia Udziału w Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe potwierdza również okoliczność, że znajdujący się na ww. Nieruchomości parking służy mieszkańcom budynku usytuowanego przy ulicy …, a Sprzedający nie korzysta z tego parkingu.

Wprawdzie wskazali Państwo, że Sprzedający nie wyraził zgody na wybudowanie oraz działanie parkingu ani nie pobiera z tego tytułu żadnych opłat, jednakże nabywając Udział w Nieruchomości w 2023 r. parking ten znajdował się już na nieruchomości i funkcjonował.

Zatem trudno stwierdzić, że Udział w ww. Nieruchomości, nabyty przez Sprzedającego, był wykorzystywany do celów osobistych Sprzedającego.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Udziału w Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W niniejszej sprawie – jak Państwo wskazali – na dzień sprzedaży Nieruchomość będzie niezabudowana. Jednocześnie wskazali Państwo, że na dzień sprzedaży Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tym samym Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak Państwo wskazali, nabycie przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Udziału w Nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego.

Ponadto z treści wniosku nie wynika, aby Sprzedający wykorzystywał Udział w Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Jak Państwo wskazali, Udział w Nieruchomości od momentu nabycia nie był wykorzystywany przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia podatku naliczonego od nabycia od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Wskazali Państwo, że Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym oraz w chwili nabycia Udziału w Nieruchomości, tj. w działce … będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Kupujący będzie wykorzystywał nabyty od Sprzedającego udział w działce … wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Zatem w odniesieniu do ww. Udziału w Nieruchomości nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego od nabycia od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej kwoty sprzedaży netto.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.