Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-117/12/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-04-25
Teza: 1. Czy wydatki, które wnioskodawca poniósł w ramach przeprowadzonego remontu przystosowującego mieszkanie do wynajmu pod koniec 2010 r. może odliczyć od przychodu z najmu? 2. Jeśli tak, to czy koszty te powinny być uwzględnione w rozliczeniu za 2010 r. a tym samym powinna być wykazana strata? 3. Jeśli tak, to czy możliwe jest złożenie korekty deklaracji za 2010 r.?
Słowa kluczowe: korekta-korekta zeznania; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; najem; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 25 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest właścicielem mieszkania, w którym do połowy 2010 r. mieszkał członek rodziny. Po jego wyprowadzce, wnioskodawca postanowił mieszkanie przeznaczyć na wynajem. Mieszkanie nie było remontowane od czasu jego wybudowania (ponad 30 lat). Stan mieszkania wymagał przeprowadzenia gruntownego remontu aby można było zgłosić je do wynajmu i znaleźć osoby chętne do wynajęcia. Wobec tego, w ww. mieszkaniu dokonano następujących czynności: wymiana podłóg, wymiana kafelków ściennych w kuchni i łazience, wymiana instalacji elektrycznej, malowanie wszystkich pomieszczeń, wymiana zlewozmywaka, wanny, umywalki i armatury, podgrzewaczy wody w kuchni i łazience, wymiana kuchenki gazowej i drzwi wejściowych.

Był to pierwszy gruntowny remont oraz pierwsza wymiana urządzeń od ponad 30 lat.

Remont ten trwał od października 2010 r. do marca 2011 r., a więc na przełomie dwóch lat kalendarzowych. Mieszkanie zostało wynajęte w kwietniu 2011 r. Pierwszy przychód powstał w maju 2011 r. W 2011 r. wnioskodawca rozliczał się na zasadach ogólnych. Wskazał ponadto, iż nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od wartości mieszkania.

W 2010 r. nie było przychodu z tytułu najmu dlatego wnioskodawca nie wykazał tych kosztów w rozliczeniu rocznym sądząc, że będzie mógł je zsumować z wydatkami poniesionymi w 2011 r. i odliczyć od przychodu z najmu w zeznaniu rocznym PIT za 2011 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy wydatki, które wnioskodawca poniósł w ramach przeprowadzonego remontu przystosowującego mieszkanie do wynajmu pod koniec 2010 r. może odliczyć od przychodu z najmu?
2.  Jeśli tak, to czy koszty te powinny być uwzględnione w rozliczeniu za 2010 r. a tym samym powinna być wykazana strata?
3.  Jeśli tak, to czy możliwe jest złożenie korekty deklaracji za 2010 r.?

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Remont w mieszkania w starym budownictwie, po ponad 30 latach jego nieużywania jest przywróceniem/zachowaniem jego funkcjonalności w celu uzyskania źródła przychodu. Osoby poszukujące mieszkania do wynajmu nie byłyby zainteresowane mieszkaniem w takim stanie. Nie byłoby źródła przychodu. Wydatki na przeprowadzony remont poniesiono z zamiarem wynajęcia mieszkania, zatem stanowią koszt w celu osiągnięcia przychodu. Bez tych wydatków nie byłoby możliwe uzyskanie przychodu.

W ocenie wnioskodawcy, poniesienie tych kosztów ma swoje uzasadnienie w uwzględnieniu ich w całości poniesionych wydatków na remont, bez względu na to, że czas ich poniesienia dotyczy częściowo 2010 r. i częściowo 2011 r. Tak więc zarówno wydatki poniesione w 2010 r. jak i 2011 r. stanowią koszt uzyskania przychodu.

W związku z tym, że art. 22 ust. 4 ww. ustawy stanowi, że koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione, zdaniem wnioskodawcy, wydatki poniesione w 2010 r. powinny być wykazane w rozliczeniu PIT za 2010 r., a ponieważ nie uzyskał w tym roku przychodu, powinna być wykazana strata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Stosownie do art. 9 ust. 3 tej ustawy o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Moment powstania przychodu z najmu określa art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Analizując art. 11 ust. 1 ww. ustawy, należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Aby więc powstał po stronie wynajmującego przychód, konieczne jest zaistnienie przesłanki określonej w wyżej powołanym art. 11 ust. 1 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

W odniesieniu do przychodów z najmu zastosowanie ma ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Art. 22 ust. 4 ww. ustawy stanowi natomiast, że koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Powołany przepis art. 22 ust. 1 ustawy, nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo – skutkowego, polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

Zauważyć ponadto należy, iż poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu. Poniesione wydatki mające na celu przygotowanie lokalu do wynajęcia, niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu.

A zatem kosztami uzyskania przychodów z najmu są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

*   pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z najmem,
*   nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów oraz
*   zostały prawidłowo udokumentowane.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca jest właścicielem mieszkania, w którym do połowy 2010 r. mieszkał członek rodziny. Po jego wyprowadzce, wnioskodawca postanowił mieszkanie przeznaczyć na wynajem. Mieszkanie nie było remontowane od czasu jego wybudowania (ponad 30 lat). Stan mieszkania wymagał przeprowadzenia gruntownego remontu aby można było zgłosić je do wynajmu i znaleźć osoby chętne do wynajęcia. Wobec tego, w ww. mieszkaniu dokonano następujących czynności: wymiana podłóg, wymiana kafelków ściennych w kuchni i łazience, wymiana instalacji elektrycznej, malowanie wszystkich pomieszczeń, wymiana zlewozmywaka, wanny, umywalki i armatury, podgrzewaczy wody w kuchni i łazience, wymiana kuchenki gazowej i drzwi wejściowych. Remont ten trwał od października 2010 r. do marca 2011 r., a więc na przełomie dwóch lat kalendarzowych. Mieszkanie zostało wynajęte w kwietniu 2011 r. Pierwszy przychód powstał w maju 2011 r. W 2011 r. wnioskodawca rozliczał się na zasadach ogólnych. Wskazał ponadto, iż nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od wartości mieszkania.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż wszystkie ww. wydatki remontowe poniesione przez wnioskodawcę mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu pod warunkiem ich należytego udokumentowania. Decydujące znaczenie ma bowiem okoliczność, iż remont został przeprowadzony celem przygotowania lokalu do wynajmowania. Tezę tę uprawdopodabnia fakt, że po zakończeniu remontu wnioskodawca zawarł pierwszą umowę najmu, która służy osiągnięciu przychodu.

Mając na względzie treść art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, iż ww. wydatki remontowe poniesione w 2010 r. winny zostać wykazane po stronie kosztów uzyskania przychodów w zeznaniu PIT-36 za 2010 r. W związku z tym, iż wnioskodawca w 2010 r. nie uzyskał przychodu z tytułu najmu, w rozliczeniu za ten rok powstała strata ze źródła przychodów jakim jest najem, o którą wnioskodawca może obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

W związku z powyższym wnioskodawca winien złożyć korektę zeznania PIT-36 za 2010 r. uwzględniając w niej wydatki remontowe poniesione w 2010 r.

Stanowisko wnioskodawcy uznać należało zatem za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.