Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-218/11-4/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-09-29
Teza: Skoro planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Należy nadmienić, iż art. 9 ww. ustawy nie będzie miał zastosowania w przedmiotowej sprawie.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 19.06.2011 r. (data wpływu 21.06.2011 r.) uzupełnionym pismem na wezwanie z dnia 13.09.2011 r. Nr IPPB2/436-218/11-2/MZ oraz Nr IPPP2/443-759/11-2/IŻ o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21.06.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej także „Kupujący”) zamierza nabyć nieruchomość (dalej „nieruchomość”) składającą się z: (a) prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. oraz (b) znajdującego się na tym gruncie budynku niemieszkalnego (dalej „Budynek”), będącej własnością M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna M. Sp. z o.o. (dalej także „Sprzedający”).

Przedmiotowa Nieruchomość została zakupiona przez Sprzedającego w 2006 r. a ze względu na to, że Budynek był budynkiem używanym, jego sprzedaż była zwolniona od podatku. Po zakupie Sprzedający początkowo wynajmował Budynek poddając te usługi opodatkowaniu VAT. Następnie znaleziono innego najemcę, przy czym przed rozpoczęciem wynajmu Sprzedający (z uwagi na potrzeby tego najemcy) dokonał szeregu nakładów o charakterze remontowym i modernizacyjnym. Obecnie Sprzedawca udostępnia temu najemcy oraz jeszcze jednemu najemcy blisko 70% powierzchni Budynku, kontynuując prace w pozostałej części. Najem ten jest opodatkowany podatkiem VAT. Nakłady modernizacyjne netto (bez podatku VAT) na Budynek do dnia dzisiejszego, a także według stanu na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego nie przekroczyły i nie przekroczą 30% wartości początkowej Budynku. Po sprzedaży prace remontowe i modernizacyjne będą kontynuowane, tzn. Sprzedający zobowiąże się do ich ukończenia zgodnie z obowiązującym projektem budowlanym.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, jako podatnicy czynni. W związku ze sprzedażą Kupujący z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego) wstąpi w stosunki najmu wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, tzn. będzie miał wobec najemców te same prawa (przede wszystkim roszczenia o zapłatę czynszu i rozliczenie kosztów dostarczanych mediów) i obowiązki (udostępniania powierzchni dokonywania napraw w zakresie określonym umową), które obecnie ma Sprzedający. Wraz z przejęciem wyżej wymienionych praw od Sprzedającego, Kupujący przejmie prawa i zobowiązania wynikające z kaucji wpłaconej przez jednego z najemców (Kupujący będzie miał prawo zatrzymać odpowiednią część lub całość kaucji w przypadkach przewidzianych w umowie lub będzie miał obowiązek ją zwrócić po okresie najmu w całości lub odpowiedniej części). W okresie przejściowym, po dokonaniu sprzedaży i wydaniu przedmiotu sprzedaży Sprzedający będzie uprawniony do wszystkich należności czynszowych oraz dotyczących dostawy mediów od najemcy za okres do dnia sprzedaży na rzecz Kupującego. Strony zawrą w umowie szczegółową procedurę rozliczenia mediów w celu ustalenia kwoty należnej Sprzedającemu z tego tytułu za okres do dnia sprzedaży.

Nieruchomość jest ubezpieczona. W związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Kupującego, zawarte ubezpieczenie wygaśnie z momentem przeniesienia Nieruchomości na rzecz Kupującego (art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego), a Kupujący zawrze nowe ubezpieczenie z wybranym przez siebie zakładem ubezpieczeń na samodzielnie ustalonych z tym zakładem warunkach.

Ponadto, w związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Kupującego rozwiązaniu ulegną zawarte przez Sprzedającego umowy z dostawcami mediów dotyczące Nieruchomości (energii elektrycznej, gazu, dostawy wody, odbioru ścieków i nieczystości oraz telekomunikacyjne). Kupujący zawrze w tym zakresie nowe umowy z wybranymi przez siebie dostawcami na uzgodnionych z nimi warunkach.

Strony uzgodniły, że po transakcji sprzedaży Sprzedający będzie w dalszym ciągu (przez okres kolejnych 12 miesięcy) podejmował starania w celu wynajęcia przez Kupującego (aktualnie nie wynajętej) powierzchni w Budynku oraz wyznaczyły oczekiwane parametry cenowe (minimalne stawki) dla takiego najmu.

Przed zawarciem umowy sprzedaży Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, tzn. oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku.

Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomości w oparciu o swoje przedsiębiorstwo, tzn. oprócz wykonywania odpłatnie zobowiązań z tytułu umowy sprzedaży na rzecz Kupującego (dotyczących zakończenia robót remontowo-modernizacyjnych), będzie prowadziła działalność polegającą m.in. na poszukiwaniu nowych możliwości inwestycyjnych, np. zakupu innych nieruchomości komercyjnych albo mieszkaniowych, świadczeniu ekspertyz i doradztwa w zakresie rynku nieruchomości itp.

Sprzedający prowadzi biuro (i posiada siedzibę) w innej lokalizacji niż Nieruchomość (nie w Budynku), które wykorzystuje na podstawie zawartej umowy najmu. Jego działalność będzie kontynuowana w tym samym biurze, względnie innym które w tym celu zostanie nabyte lub wynajęte.

Reasumując, zbycia w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości następujące składniki majątkowe Sprzedającego nie zostaną przeniesione na Kupującego:

1.  Firma Sprzedającego ani nazwa przedsiębiorstwa,
2.  Umowy rachunków bankowych ani środki pieniężne należące do Spółki,
3.  Umowa kredytu zaciągniętego przez Sprzedającego na zakup Nieruchomości i zobowiązania z nią związane,
4.  Umowa ubezpieczenia Nieruchomości,
5.  Umowy o dostawę mediów (obecnie umowy zostaną rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia w media Budynku pozostanie w gestii Kupującego),
6.  Wierzytelności i zobowiązania wynikające z zawartych umów najmu lokali znajdujących się w Budynku (istniejące na dzień transakcji),
7.  Zobowiązania Sprzedającego związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie mające związku ze zbywaną Nieruchomością (tj. zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych mu przez osoby trzecie, zobowiązania wynikające z najmu lokalu w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, zobowiązania wobec dostawców mediów),
8.  Umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego (np. umowy o prowadzenie ksiąg, umowy o obsługę prawną),
9.  Wyposażenie biura (meble, sprzęt elektroniczny) oraz materiały promocyjne,
10.  Księgi handlowe.

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość dla wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, tj. będzie je wynajmował.

Wnioskodawca informuje, że równolegle z niniejszym wnioskiem druga strona planowanej transakcji (Sprzedający), składa dla tego samego stanu faktycznego (sprzedaży tej samej Nieruchomości) wniosek dotyczący kwalifikacji podatkowej opisanej w niniejszym wniosku transakcji wniosek w tym zakresie zostaje, za zgodą Sprzedającego, załączony do niniejszego wniosku, w celu łącznego rozpoznania wniosków i uzyskania spójnego stanowiska organu w obu sprawach.

Pismem z dnia 13.09.2011 r. Nr IPPB2/436-218/11-2/MZ oraz Nr IPPP2/443-759/11-2/IZ wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

*   Przedstawienie dokumentu – oryginału lub urzędowo poświadczonej kopii za zgodność z oryginałem, z którego wynika sposób reprezentacji Spółki w zakresie oświadczeń woli i podpisywania dokumentów, tj. stosowne umocowanie dla osób, który udzieliły pełnomocnictwa na rzecz Pana Mariusa B.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie przesyłając oryginał odpisu aktualnego z rejestru przedsiębiorców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

*   Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, który podlegać będzie odliczeniu przez Kupującego na zasadach ogólnych?
*   Czy – w przypadku gdy odpowiedź na pierwsze pytanie byłaby negatywna – planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 28.09.2011 r. została wydana interpretacja Nr IPPP2-443-759/11-4/IZ.

Zdaniem Wnioskodawcy

W przypadku, gdyby na pierwsze pytanie należało udzielić odpowiedzi przeczącej to umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1a ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zatem umowa sprzedaży podlegałyby opodatkowaniu PCC chyba że spełnione zostałyby warunki do wyłączenia z umowy z opodatkowania PCC w oparciu o art. 2 bądź warunki zwolnienia z PCC zawarte w art. 9 ustawy o PCC.

Art. 2 pkt 4 ustawy o PCC wyłącza z opodatkowania tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W przypadku zakwalifikowania przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa transakcja byłaby wyłączona z opodatkowania VAT w oparciu o art. 6 ustawy o VAT. W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki do wyłączenia umowy z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. Zważywszy, iż nie zajdą okoliczności, które zwalniałyby umowę z PCC na podstawie art. 9, należy uznać, iż w przypadku zakwalifikowania przedmiotu sprzedaży jako przedsiębiorstwa bądź zorganizowanej części przedsiębiorstwa umowa będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca (dalej także „Kupujący”) zamierza nabyć nieruchomość (dalej „nieruchomość”) składającą się z: (a) prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. oraz (b) znajdującego się na tym gruncie budynku niemieszkalnego (dalej „Budynek”), będącej własnością M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna M. Sp. z o.o. (dalej także „Sprzedający”).

W interpretacji indywidualnej Nr IPPP1-443-759/11-4/IZ z dnia 28.09.2011 r. dotyczącej podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów wskazał, iż planowane przez Wnioskodawcę nabycie nieruchomości obejmującej działkę gruntu, w stosunku do której Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego, oraz posadowionego na niej Budynku, wskazanej w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy. (…) Z uwagi na fakt, iż strony transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, to Podatnicy będą uprawnieni na podstawie art. 43 ust. 10 cyt. ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych, z zachowaniem warunków w tym przepisie wskazanych. Podkreślić należy, iż w przypadku gdy strony transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 cyt. ustawy, wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji, zastosowanie podstawowej stawki podatku od towarów i usług będzie miało zastosowanie do całości nabywanej przez Spółkę Nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowionego na nim Budynku.

A zatem, skoro planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Należy nadmienić, iż art. 9 ww. ustawy nie będzie miał zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.