Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.622.2019.3.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-23
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży 11 wydzielonych działek , prawo do korzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy wydzielonych działek.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; podatnik; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn.zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 września 2019 r. (data wpływu 24 września 2019 r.), uzupełnionym w dniu 31 października 2019 r. ( data wpływu 12 listopada 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 22 października 2019 r. (doręczone 25 października 2019 r.) oraz w dniu 2 grudnia (data wpływu 6 grudnia 2019 r.) na wezwanie Organu z dnia 20 listopada 2019 r. (doręczone 25 listopada 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku opodatkowania transakcji sprzedaży 11 wydzielonych działek – **jest nieprawidłowe;**
*   prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy 11 wydzielonych działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 września 2019 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży 11 wydzielonych działek lub prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku tej transakcji.

Wniosek uzupełniono w dniu 31 października 2019 r. ( data wpływu 12 listopada 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 22 października 2019 r. (doręczone 25 października 2019 r.) oraz w dniu 2 grudnia (data wpływu 6 grudnia 2019 r.) na wezwanie Organu z dnia 20 listopada 2019 r. (doręczone 25 listopada 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe :

Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego nabytego w 1986 roku, składającego się z dwóch działek o nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) z obrębu (\`(...)\`), położonych na terenie miasta (\`(...)\`), przy ulicy (\`(...)\`).

Zarówno obowiązujące w dacie nabycia, jak i aktualne Studium dla tej części miasta przewiduje przeznaczenie obszaru, na którym znajduje się gospodarstwo, pod przyszłą zabudowę mieszkalną w zabudowie wolnostojącej, jednorodzinnej.

Obszary przyległe częściowo do gospodarstwa są już objęte Planem przestrzennego zagospodarowania i są zabudowane domami jednorodzinnymi.

Dla obszaru działek (\`(...)\`) i (\`(...)\`) oraz dalszych terenów miejskich trwają od lat prace planistyczne. Niestety kolejne wersje Planu nie zostały zatwierdzone i nie wiadomo kiedy to nastąpi, gdyż Urząd miasta przyjął nową zasadę etapowości w realizacji planów.

Przedmiotowe działki widnieją w ewidencji gruntów jako działka zabudowana „B” - działka nr (\`(...)\`) oraz działka rolna „R” - działka nr (\`(...)\`).

Wnioskodawca w dniu 7 marca 2017 roku wystąpił w odniesieniu do obu działek nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) do Burmistrza Miasta i Gminy (\`(...)\`) o wydanie decyzji o ustalenie dla nich warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla domów jednorodzinnych (łącznie 9 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych wraz z infrastrukturą drogową i niezbędnymi przyłączami - woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna).

W dacie 18 października 2018 roku Organ administracji wydał decyzję (WZ), na mocy której ustalił warunki zabudowy we wnioskowanym zakresie.

Zamiarem Wnioskodawcy (w najbliższych miesiącach) jest przeprowadzenie podziału geodezyjnego wyszczególnionego obszaru działek nr ew (\`(...)\`) i (\`(...)\`) zgodnie z warunkami ww. decyzji administracyjnej (WZ). W wyniku podziału powstanie 11 działek \[9 działek pod ewentualną przyszłą zabudowę (w obrębie działki ew. (\`(...)\`)) oraz 2 działki „drogowe” stanowiące dojazdy (w obrębie działek ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`))\]. Działki do czasu ich zabudowy będą miały charakter działek rolnych.

Dalszym zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż części wydzielonych działek rolnych o łącznej powierzchni 18046 m2 dwóm niezależnym nabywcom prowadzącym działalność gospodarczą lub indywidualnym nabywcom - osobom fizycznym.

Wnioskodawca nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 31 października 2019 r. Wnioskodawca wskazał, co następuje :

Wskazanie numerów ewidencyjnych wydzielonych 11 działek jest na dzień dzisiejszy niemożliwe, z uwagi na fakt, iż we wniosku prezentowane jest zdarzenie przyszłe, w świetle którego zamiarem - przyszłym - Wnioskodawcy jest przeprowadzenie podziału geodezyjnego wyszczególnionego obszaru działek nr ew.(\`(...)\`) i (\`(...)\`) - w wyniku podziału powstanie 11 działek. Natomiast na dzień dzisiejszy możliwe jest wskazanie projektowanych numerów przyszłych działek: (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`) jako działka tzw. „drogowa” łącząca działki z obszaru działek nr ew. (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`) również jako działka tzw. „drogowa” dająca dostęp (służebność) przez obszar działki nr ew. (\`(...)\`) do drogi publicznej dla grupy działek wchodzących w obszar dotychczasowej działki nr ew. (\`(...)\`).

Wnioskodawca wszedł w posiadanie gospodarstwa rolnego składającego się z dwóch działek o nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) poprzez nabycie ich w 1986 r. od ówczesnych prywatnych właścicieli w części nieruchomości, tj. (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`). Jednakże część nieruchomości w pow. 0,3 ha (działka o nr ew. (\`(...)\`) - ówczesny nr ewidencyjny działki) była zajęta przez Skarb Państwa za zaległości podatkowe ówczesnych właścicieli. Wnioskodawca działkę o nr ew. (\`(...)\`) w 1994 r. nabył w ramach pierwokupu nieruchomości od Skarbu Państwa, po wcześniejszym uregulowaniu statusu prawnego i podatkowego, tj. zobowiązań ciążących na przedmiotowej działce.

Wnioskodawca w 2016 r. uzyskał decyzję właściwego organu, tj. Burmistrza Miasta i Gminy (\`(...)\`) na podstawie, której uzyskał stosowne zezwolenie na scalenie działek, które były jego własnością, o nr ew. (\`(...)\`) (działka nabyta od Skarbu Państwa) oraz (\`(...)\`) a następnie podział na działki, które obecnie oznaczone są nr ew. (\`(...)\`) i (…) celem wyodrębnienia części zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym (działka o nr. ew. (\`(...)\`)) oraz działki rolnej (działka o nr. ew. (\`(...)\`)).

Wnioskodawca przez pierwsze 2-3 lata (do ok. 1988-89 r.) od dnia nabycia działek, na części powierzchni, tj. ok. 2ha, uprawiał zboże, celem rekultywacji przedmiotowego gruntu, natomiast zboże zostało odsprzedawane do właściwych punktów skupów - były to jedyne czynności związane z prowadzoną działalnością na ww. gruncie. Poza ww. przypadkiem na przedmiotowym gruncie nie była ani nie jest prowadzona działalność rolnicza jak również działalność gospodarcza.

Działki nigdy nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań związanych z uzbrojeniem opisanego terenu, ani działań podobnych, jak również nie były podejmowanie działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu sprzedaż tych nieruchomości. Jedyną formą było ogłoszenie wystawione na popularnych portalach internetowych, jednakże klasyfikuje się to jako zwykłe formy ogłoszenia.

Przeprowadzenie podziału geodezyjnego działek o nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) w wyniku, którego powstanie 11 nowych działek spowoduje wygaśnięcie decyzji z 18 października 2018 r. Burmistrza Miasta i Gminy (\`(...)\`), na mocy której Burmistrz Miasta i Gminy (\`(...)\`) ustalił warunki zabudowy dla działek nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`). W następstwie czego po ww. wskazanym podziale wszystkie nowo powstałe działki będą posiadały status działek rolnych, dla których będzie należało wystąpić na nowo o warunki zabudowy dla każdej działki z osobna.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 2 grudnia 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie zarówno budynek mieszkalny ani budynek gospodarczy znajdujący się na działce o nr ew. (\`(...)\`).

Po podziale geodezyjnym działek o numerach ewidencyjnych (\`(...)\`) i (\`(...)\`) budynki będą usytuowane na działce o nr ew. (\`(...)\`). Z działki nr ew. (\`(...)\`) zostanie „wyodrębniona” działka drogowa o nr ew. (\`(...)\`) dająca dostęp (służebność) przez obszar działki do drogi publicznej dla grupy działek wchodzących w obszar dotychczasowej działki nr ew. (\`(...)\`) - łącznie 9 działek pod przyszłą zabudowę (\`(...)\`) oraz 1 działka jako działka drogowa (\`(...)\`).

Z działki o nr ew. (\`(...)\`) zostanie jedynie wydzielona działka „drogowa” o nr ewidencyjnym (\`(...)\`) umożliwiająca dojazd do pozostałych działek powstałych z podziału działki o nr ewidencyjnym (\`(...)\`) - łącznie 9 działek pod przyszłą zabudowę oraz działka „drogowa”.

Mając na uwadze powyższe wskazania faktycznie będzie to nie 11, a 12 działek, natomiast działka o nr ew. (\`(...)\`) będzie nadal oznaczona dotychczasowym oznaczeniem, a działka o nr ew. (\`(...)\`) będzie dodatkowo z niej wyodrębniona.

Przedmiotowe budynki zostały przez Wnioskodawcę wybudowane w latach 1987-1990. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na budowę przedmiotowych budynków. Budowa budynków nastąpiła w latach 1987-1990. Nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ww. budynków.

Wymienione budynki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do celów mieszkalnych, w tym budynek gospodarczy do celów „około mieszkalnych”, tj. jako pomieszczenie gospodarcze. Natomiast ani budynek mieszkalny, ani budynek gospodarczy nigdy nie stanowiły przedmiotu najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Budynki nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania :

1.  Czy w zaistniałym stanie faktycznym sprzedaż wydzielonych 11 działek rolnych, po ich fizycznym wydzieleniu, o łącznej powierzchni 18046 m2, dwóm niezależnym nabywcom (podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą) lub indywidualnym nabywcom (osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej) opodatkowana będzie podatkiem VAT w stawce 23% ?
2.  Czy też, Wnioskodawca w zakresie powyższych transakcji korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego, skutkiem czego ich sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT ?

Stanowisko Wnioskodawcy :

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną transakcją sprzedaży ww. Nieruchomości nie można przypisać mu statusu podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. Z kolei zgodnie z ust. 2 przywołanego artykułu: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Jak wynika z powyższego dla uznania, że w ramach dokonywania konkretnej transakcji przysługuje danemu podmiotowi status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, każdorazowo należy ustalić, czy w związku z konkretną czynnością podmiot ten działa w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód.

Wobec tego Wnioskodawca stwierdził, że w sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W szczególności zaś nie jest możliwe uznanie, że dokonując ww. sprzedaży Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny, zostało wskazane, że:„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (\`(...)\`).

Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, jest w tym zakresie bez znaczenia”.

W wyroku tym zostało również wskazane, że: „(\`(...)\`) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. (\`(...)\`) Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 podjętym w składzie siedmiu sędziów. NSA stwierdził, że:

„1. Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. 2. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Podkreślić należy, iż dla określenia statusu podatnika podatku VAT bez znaczenia będzie czy przedmiotowa dostawa Nieruchomości zostanie dokonana, dwóm niezależnym nabywcom (podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą) czy też indywidualnym nabywcom (osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej).

Mając zatem na uwadze okoliczności stanu faktycznego, iż Wnioskodawca nie przedsięwziął zorganizowanych działań przygotowawczych w celu sprzedaży działek gruntu jak również nie jest podmiotem prowadzącym działalność handlową, której przedmiotem jest obrót nieruchomościami, nie jest możliwe przypisanie mu statusu podatnika podatku VAT, a zatem transakcja dostawy wyszczególnionych działek nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, iż jeżeli organ uznałby - pomimo przedstawionej argumentacji, iż Wnioskodawca spełnia przesłanki do uznania go za podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT - to zachodzą przesłanki do stosowania zwolnienia przedmiotowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wydzielonych 11 działek objęta będzie zwolnieniem od podatku VAT w trybie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, skutkiem czego prawidłowe będzie zastosowanie przez podatnika zwolnionej stawki VAT. Podstawę takiego wniosku stanowią następujące okoliczności:

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Równocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tym samym o możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, decyduje wyłącznie fakt niezabudowania oraz kwalifikacja tego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania.

Zdaniem Wnioskodawcy, w istniejącym stanie faktycznym, z uwagi na to, że powstałe przez podział działki:

*   są niezabudowane,

*   nie są objęte ani planem zagospodarowania przestrzennego,

*   ani nie została wydana w stosunku do nich decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

*   Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej,

*   działki nr ew. zostały oznaczone w ewidencji jako działka rolna

transakcje ich sprzedaży podlegają pod zwolnienie przedmiotowe od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, przez co podatnik może zastosować zwolnioną stawkę VAT.

Warto w tym miejscu podkreślić, iż w wyniku podziału działek ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) uprzednio wydana decyzja o warunkach zabudowy nie będzie odnosiła żadnego skutku do działek wyodrębnionych (w wyniku podziału). Działki wyodrębnione nie mogą być zatem traktowane jako działki objęte decyzją WZ i w związku z tym jako działki budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Mając ww. rozważania na uwadze, nawet jeżeli Wnioskodawca zostałby uznany za podatnika VAT, dostawa wyodrębnionych działek do innych podmiotów (ich sprzedaż) korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży 11 wydzielonych działek;
*   **prawidłowe** – w zakresie prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy 11 wydzielonych działek.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług. Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Konieczne jest zatem zbadanie w każdej sytuacji, czy w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie jako osoba wykonująca prawo własności.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego nabytego w 1986 roku, składającego się z dwóch działek o nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`). Obszary przyległe częściowo do gospodarstwa są już objęte Planem przestrzennego zagospodarowania i są zabudowane domami jednorodzinnymi. Dla obszaru działek (\`(...)\`) i (\`(...)\`) oraz dalszych terenów miejskich trwają od lat prace planistyczne. Przedmiotowe działki widnieją w ewidencji gruntów jako działka zabudowana „B” - działka nr (\`(...)\`) oraz działka rolna „R” - działka nr (\`(...)\`).

Wnioskodawca w dniu 7 marca 2017 roku wystąpił w odniesieniu do obu działek nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) do Burmistrza Miasta i Gminy (\`(...)\`) o wydanie decyzji o ustalenie dla nich warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla domów jednorodzinnych (łącznie 9 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych wraz z infrastrukturą drogową i niezbędnymi przyłączami - woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna). W dacie 18 października 2018 roku Organ administracji wydał decyzję (WZ), na mocy której ustalił warunki zabudowy we wnioskowanym zakresie.

Zamiarem Wnioskodawcy (w najbliższych miesiącach) jest przeprowadzenie podziału geodezyjnego wyszczególnionego obszaru działek nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) zgodnie z warunkami ww. decyzji administracyjnej (WZ). W wyniku podziału powstanie 11 działek \[9 działek pod ewentualną przyszłą zabudowę (w obrębie działki ew. (\`(...)\`)) oraz 2 działki „drogowe” stanowiące dojazdy (w obrębie działek ew (\`(...)\`) i (\`(...)\`))\]. Działki do czasu ich zabudowy będą miały charakter działek rolnych. Dalszym zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż części wydzielonych działek rolnych o łącznej powierzchni 18046 m2 dwóm niezależnym nabywcom prowadzącym działalność gospodarczą lub indywidualnym nabywcom - osobom fizycznym.

Wnioskodawca nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Wnioskodawca przez pierwsze 2-3 lata (do ok. 1988-89 r.) od dnia nabycia działek, na części powierzchni, tj. ok. 2ha, uprawiał zboże, celem rekultywacji przedmiotowego gruntu, natomiast zboże zostało odsprzedawane do właściwych punktów skupów - były to jedyne czynności związane z prowadzoną działalnością na ww. gruncie. Poza ww. przypadkiem na przedmiotowym gruncie nie była ani nie jest prowadzona działalność rolnicza jak również działalność gospodarcza. Działki nigdy nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań związanych z uzbrojeniem opisanego terenu, ani działań podobnych, jak również nie były podejmowanie działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu sprzedaż tych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem, Wnioskodawca ma wątpliwości, czy planowana sprzedaż wydzielonych 11 działek rolnych dwóm niezależnym nabywcom (podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą) lub indywidualnym nabywcom (osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa 11 działek gruntu nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowić będzie sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu. Za uznaniem Wnioskodawcy za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia m.in. fakt, że Wnioskodawca w odniesieniu do obu działek rolnych o nr ewidencyjnych (\`(...)\`) i (\`(...)\`) wystąpił do Burmistrza Miasta i Gminy (\`(...)\`) o wydanie decyzji o ustalenie dla nich warunków zabudowy i taką decyzję uzyskał. W dalszej kolejności zamiarem Wnioskodawcy jest przeprowadzenie podziału geodezyjnego ww. działek zgodnie z warunkami wydanej decyzji administracyjnej, w wyniku którego powstanie 9 działek pod ewentualną przyszłą zabudowę (osiedle domów jednorodzinnych) oraz 2 działki „drogowe”.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Wnioskodawcę działań ( podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed podziałem i sprzedażą) świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działek przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Wnioskodawcę w przedmiocie zbycia opisanych nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że Wnioskodawca, dokonując sprzedaży wydzielonych 11 działek będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W analizowanej sprawie, na opodatkowanie czynności sprzedaży opisanych nieruchomości nie ma wpływu fakt, czy Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości dwóm niezależnym nabywcom (podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą), czy też indywidualnym nabywcom (osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej).

Stanowisko Wnioskodawcy ww. zakresie jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane posiadające status terenów budowlanych. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.) - kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów art. 4 ust. 2 powołanej ustawy - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu analizowanej sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będzie 11 wyodrębnionych niezabudowanych działek ( 9 działek pod przyszłą zabudowę osiedla domów jednorodzinnych oraz 2 działki „drogowe”). Obszar działek o nr ewidencyjnych (\`(...)\`) i (\`(...)\`) nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dla obszaru tego wydana została w 2018 r. decyzja administracyjna, na mocy której Organ administracji ustalił warunki zabudowy we wnioskowanym zakresie (budowa osiedla 9 domów mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą drogową i niezbędnymi przyłączami). Zamiarem Wnioskodawcy jest przeprowadzenie podziału geodezyjnego wyszczególnionego obszaru działek o nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) zgodnie z warunkami wydanej decyzji administracyjnej. W wyniku podziału powstanie 11 działek (9 działek pod ewentualną przyszłą zabudowę oraz 2 działki „drogowe”).

Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że przeprowadzenie podziału geodezyjnego działek o nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`), w wyniku którego powstanie 11 nowych działek, spowoduje wygaśnięcie decyzji z 18 października 2018 r. Burmistrza Miasta i Gminy (\`(...)\`), na mocy której Burmistrz Miasta i Gminy (\`(...)\`) ustalił warunki zabudowy dla działek nr ew. (\`(...)\`) i (\`(...)\`). W następstwie tego, po ww. wskazanym podziale wszystkie nowo powstałe działki będą posiadały status działek rolnych, dla których będzie należało wystąpić na nowo o warunki zabudowy dla każdej działki z osobna.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż wydzielonych 11 działek rolnych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy ww. zakresie jest prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn.zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.