Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPP1.4512.816.2016.2.MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-02-06
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 października 2016 r. (data wpływy 18 października 2016 r.), uzupełnionym pismem z 23 grudnia 2016 r. (data wpływu 2 stycznia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2016 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z 23 grudnia 2016 r. (data wpływu 2 stycznia 2017 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr 2461-IBPP1.4512.816.2016.1.MS z 13 grudnia 2016 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej zakupił w 1999 r. prawo własności nieruchomości gruntowej, na której następnie rozpoczął budowę budynku mieszkalnego oraz budynku usługowo-mieszkalnego (dalej zwane łączenie jako: „Nieruchomość”).

Budowa przedmiotowych budynków nie została do dnia dzisiejszego zakończona.

Wnioskodawca wprawdzie od 2006 r. prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, jednakże zakup Nieruchomości został dokonany przez Wnioskodawcę poza działalnością gospodarczą, do majątku prywatnego. Wnioskodawca zakupił nieruchomość gruntową i rozpoczął budowę budynków, nie w celu sprzedaży/odsprzedaży lub wykorzystywania w ramach działalności gospodarczej, ale wyłączenie dla celów osobistych (korzystania dla celów prywatnych). Nieruchomość nadal znajduje się w majątku prywatnym Wnioskodawcy.

Zarówno nieruchomość gruntowa, jak i rozpoczęta budowa budynków na przedmiotowej nieruchomości nigdy nie były składnikiem przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (nie były środkami trwałymi, nie były inwestycją w trakcie realizacji w przedsiębiorstwie).

Przy nabyciu nieruchomości gruntowej, jak również od wydatków związanych z budową budynków Wnioskodawca nie dokonywał odliczeń podatku naliczonego VAT. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotową Nieruchomość, która znajduje się w jej majątku prywatnym.

W piśmie z 22 grudnia 2016 r. na pytanie nr 1 tut. organu „Z wniosku wynika, że Wnioskodawca od 2006 r. prowadzi działalność gospodarczą. Proszę zatem o wskazanie w jakim zakresie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą?” Wnioskodawca podał, że prowadzi działalność gospodarczą pod firmą A. A. W. w K. (ul. M. 11, ..-… K.), NIP: …, REGON: ….

Głównym przedmiotem działalności gospodarczej jest sprzedaż hurtowa paliw i produktów podobnych (PKD 46.71.Z). Pozostałym przedmiotem działalności jest pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych (PKD 64.99.Z) oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20. Z).

Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie handlu lub obrotu nieruchomościami.

W szczególności Nieruchomość, której dotyczy wniosek została zakupiona poza działalnością gospodarczą, do jego majątku prywatnego.

Wnioskodawca rozpoczął na Nieruchomości budowę dwóch budynków mieszkalnych - jeden mniejszy drewniany, drugi większy murowany - dla celów prywatnych, a nie w celu sprzedaży.

Na pytanie nr 2 tut. organu „Czy Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym jeżeli tak to z jakiego tytułu i od kiedy?” Wnioskodawca wskazał, że jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym z tytułu prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej - opisanej powyżej w pkt 1, od momentu rozpoczęcia przedmiotowej działalności.

Na pytanie nr 3 tut. organu „Wnioskodawca w 1999 r. nabył wskazaną we wniosku nieruchomość gruntowa. Proszę zatem o wskazanie ile działek (należy podać ich oznaczenie) było przedmiotem tego nabycia?” Wnioskodawca podał, że Nieruchomość składa się z działek nr 2561/4, 2555/2, 2556/1, 2555/6, 2566/15.

Na działkach znajdują się:

*   mały drewniany budynek mieszkalny na działkach nr 2555/2 oraz 2561/4. Jest to mały budynek mieszkalny,
*   większy murowany budynek, o pow. ok. 300 m2 na działkach 2555/2 oraz 2556/1 Nieruchomość będzie sprzedawana jako całość, obejmująca oba ww. budynki.

Na pytanie nr 4 tut. organu „W jakim celu Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość i w jaki konkretnie sposób Wnioskodawca zamierzał ww. nieruchomość wykorzystywać?” Wnioskodawca podał, że zakupił w 1999 r. Nieruchomość gruntową z przeznaczaniem, że wybuduje na niej własny budynek mieszkalny. Mały budynek drewniany miał służyć jego osobistym celom mieszkalnym.

Natomiast w większym murowanym:

*   parter miał być przeznczony do zamieszkania przez jego rodzinę,
*   I piętro miało być również wykorzystywane dla celów mieszkalnych, z tym że miał to być wynajem pokoi dla turystów (krótkotrwały wynajem pokoi turystom dla celów mieszkalnych).

Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnił, że we wniosku o interpretację posłużyła się sformułowaniem „budynek usługowo-mieszkalny”. Tymczasem w istocie rzeczy budynek murowany, jest w całości mieszkalny. Nie ma tam lokali użytkowych. Jest to jedna nieruchomość. Budynek nie ma wyodrębnionych prawnie lokali (pokoi), jako samodzielnych lokali mieszkalnych. Całość stanowi jedną nieruchomość o charakterze mieszkalnym.

Pod pojęciem „budynek usługowo-mieszkalny” Wnioskodawca miał na myśli potencjalne wykorzystanie pokoi zdajających się na I piętrze, dla celów krótkotrwałego wynajmu pokoi turystom, dla celów mieszkalnych.

Na pytanie nr 5 tut. organu „Kiedy Wnioskodawca podjął na wskazanej nieruchomości budowę budynku mieszkalnego i budynku usługowo-mieszkalnego?”, Wnioskodawca wskazał, że budowa obu budynków (małego drewnianego i większego murowanego) została rozpoczęta w 2010 r.

Na pytanie nr 6 tut. organu „W jakim celu Wnioskodawca rozpoczął budowę budynków?” Wnioskodawca wskazał, że udzielił odpowiedzi na to pytanie w pkt 4.

Na pytanie nr 7 tut. organu „Kiedy i dlaczego budowa budynków została przerwana?” Wnioskodawca wskazał, że budowa nie jest przerwana, lecz aktualnie spowolniona - nadal trwają roboty budowlane, jednakże aktualnie w ograniczonym zakresie. Z uwagi na zmianę sytuacji finansowej Wnioskodawcy i brak wolnych środków finansowych na dokończenie budowy, Wnioskodawca uznał, że zmuszony jest sprzedać Nieruchomość. Nie wiadomo bowiem kiedy faktycznie doszłoby do zakończenia budowy. Ponadto aktualna sytuacja finansowa Wnioskodawcy zmusza go do pozyskania środków finansowych.

Na pytanie nr 8 tut. organu „Na jakim etapie zaawansowania robót budowlanych są te budynki (np. stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, inny - jaki) ?” Wnioskodawca wskazał, że obecnie oba budynki są w stanie surowym zamkniętym.

Na pytanie nr 9 tut. organu „Czy oba budynki są posadowione na jednej działce czy każdy na innej?” Wnioskodawca wskazał, że udzielił odpowiedzi na to pytanie w pkt 3 powyżej.

Na pytanie nr 10 tut. organu „Jakiego rodzaju działalność usługowa miała być prowadzona w części usługowej budynku usługowo-mieszkalnego?” Wnioskodawca wskazał, ze podkreśla, że w budynku nie ma klasycznych lokali usługowych. W budynku są wyłączenie pokoje mieszkalne. I piętro w budynku murowanym miało być wykorzystywane dla celów mieszkalnych, z tym że miał to być wynajem pokoi dla turystów (krótkotrwały wynajem pokoi turystom dla celów mieszkalnych).

Na pytanie nr 11 tut. organu „W jaki sposób Wnioskodawca zamierzał wykorzystywać budynek mieszkalny oraz część mieszkalną budynku usługowo-mieszkalnego?” Wnioskodawca wskazał, że udzielił odpowiedzi na to pytanie w pkt 4 powyżej.

Na pytanie nr 12 tut. organu „Czy Wnioskodawca zamierzał mieszkać w obu tych budynkach czy też któryś z nich miał być przedmiotem np. wynajmu, dzierżawy, jeśli tak to który?” Wnioskodawca wskazał, że udzielił odpowiedzi na to pytanie w pkt 4 powyżej.

Na pytanie nr 13 tut. organu „Jak Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość (poza budową wskazanych budynków) w okresie od nabycia do chwili sprzedaży? Jakie czynności w odniesieniu do tej działki Wnioskodawca podjął?” Wnioskodawca wskazał, że poza budową budynków Wnioskodawca w ogóle nie wykorzystywał nieruchomości i nie podejmował w stosunku do niej żadnych czynności. Budynki nie były przedmiotem żadnych czynności prawnych, w szczególności nie były wynajmowane, ani dzierżawione.

Na pytanie nr 14 tut. organu „Z jakich środków Wnioskodawca sfinansował zakup przedmiotowej nieruchomości i budowę budynków?” Wnioskodawca stwierdził, że zakup Nieruchomości oraz budowa budynków sfinansowana jest z prywatnych, własnych oszczędności Wnioskodawcy.

Na pytanie nr 15 tut. organu „Czy ww. nieruchomość jest (była) przedmiotem najmu, dzierżawy (tj. Wnioskodawca jest lub był stroną umowy), jeśli tak to w jakim okresie, co konkretnie jest (było) przedmiotem tego najmu, dzierżawy, jakie pożytki Wnioskodawca czerpie/czerpał z tego tytułu i czy czynność najmu/dzierżawy stanowi/stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VA T?” Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość której dotyczy wniosek, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Na pytanie nr 16 tut. organu „Czy a jeśli tak to jakie działania marketingowe Wnioskodawca będzie podejmował w celu sprzedaży nieruchomości?” Wnioskodawca wskazał, że zamieszczał ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości w prasie, w Internecie oraz u pośredników nieruchomości.

Na pytanie nr 17 tut. organu „W jaki sposób Wnioskodawca pozyska nabywcę dla ww. działki?” Wnioskodawca wskazał, że potencjalny nabywca odpowiedział na jedno z ogłoszeń umieszczanych przez Wnioskodawcę.

Na pytanie nr 18 tut. organu „Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie oraz kiedy, w jakim celu i w jaki sposób nabyte i wykorzystywane? Wnioskodawca wskazał, że posiada jeszcze inne nieruchomości w majątku prywatnym, ale nie są one przeznaczone na sprzedaż, ani aktualnie, ani w przyszłości.

Na pytanie nr 19 tut. organu „Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

1.  kiedy i w jaki sposób Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości,
2.  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Wnioskodawcę,
3.  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,
4.  kiedy Wnioskodawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,
5.  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to było to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),
6.  czy Wnioskodawca z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
7.  Na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?”

Wnioskodawca wskazał, że dokonał w przeszłości sprzedaży dwóch nieruchomości.

Pierwsza nieruchomość - nieruchomość gruntowa, która była działką budowlaną o pow. ok. 11 arów. Nieruchomość została zakupiona w dniu 12 lipca 2000 r., z przeznaczeniem pod budowę własnego domu. Następnie po stwierdzeniu, że Wnioskodawca nie będzie jej wykorzystywał dla celów prywatnych, po 15 latach od zakupu, dokonał jej sprzedaży w dniu 27 lutego 2016.

Druga nieruchomość - dom mieszkalny z lat 50-tych, wraz z działką ok. 6,5 ara, zakupiona w 2006 r. i następnie sprzedana w roku 2010.

Pierwsza nieruchomość - nieruchomość gruntowa została zakupiona z przeznaczeniem pod budowę własnego domu.

Druga nieruchomość - dom mieszkalny, mieściła się w nim siedziba firmy (biuro) Wnioskodawcy.

Pierwsza nieruchomość - nieruchomość gruntowa, faktycznie z niej Wnioskodawca nie korzystał.

Druga nieruchomość - dom mieszkalny, mieściła się w nim siedziba firmy (biuro) Wnioskodawcy. Część pomieszczeń było wynajmowanych również jako biuro dla innych firm.

Pierwsza nieruchomość - gruntowa została sprzedana w 2016 r.

Druga nieruchomość - dom mieszkalny, w którym mieściło się biuro Wnioskodawcy, został sprzedany w 2010 r. Sprzedaż wynikała z załamania się koniunktury na rynku na którym Wnioskodawca prowadził działalność. Sprzedaż miała na celu obniżenie kosztów utrzymania majątku firmy oraz pozyskanie środków na dalszą działalność.

Wnioskodawca z tytułu sprzedaży zarówno działki budowlanej, jak i budynku w którym mieściło się biuro Wnioskodawcy, nie odprowadził podatku VAT. Sprzedaż nie podlegała podatkowi VAT.

Środki ze sprzedaży obu nieruchomości zostały przeznaczone na potrzeby własne, tj. prywatne utrzymanie oraz w części na budowę budynku drewnianego i murowanego, których dotyczy wniosek o interpretację, opisanych powyżej w pkt 4.

Na pytanie nr 20 tut. organu „Na co zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości?” Wnioskodawca wskazał, że środki te zostaną wykorzystane na potrzeby własne, cele prywatne Wnioskodawcy (głównie koszty utrzymania).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT), i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku VAT, w konsekwencji również, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY.

Aby sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawca sprzedając Nieruchomość musi być podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 UoPTU.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 UoPTU:

„1. Podatnikami są (\`(...)\`) osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2\. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Dostawa towarów (np. sprzedaż Nieruchomości) przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy przy sprzedaży Nieruchomości można będzie jej przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ww. art. 15 UoPTU, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika podatku VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w UPTU ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkie osoby, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla uznania czynności wykonywanej przez daną osobę za działalność gospodarczą dla celów podatku VAT nie decyduje formalny status tej osoby wynikający z rejestracji na potrzeby VAT, ale okoliczności faktyczne związane z dana czynnością.

Przede wszystkim istotne znaczenie ma zorganizowany charakter wykonywania czynności, wykonywanie jej w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów UPTU cechuje się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Europejski Trybunał Sprawiedliwości (ETS) w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. (połączone sprawy C-180/10 i C-181-10) stwierdza, że o tym czy dana osoba fizyczna - zbywca nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT przesądza okoliczność, czy zbycie nieruchomości dokonywane jest w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby, czy też podejmowane przez osobę fizyczną działania mają charakter czynności z zakresu obrotu nieruchomościami, tzn. czy osoba fizyczna zbywa nieruchomość angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

ETS orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. ETS podkreślił przy tym, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Sprzedaż majątku nabytego na własne potrzeby (np. Nieruchomości przez Wnioskodawcę), który nie był przeznaczony do działalności gospodarczej (dla celów produkcyjnych, handlowych lub usługowych), co do zasady nie jest traktowana jako działalność gospodarcza.

W szczególności, o uznaniu za podatnika podatku VAT nie decyduje to, czy sprzedaż następuje z zyskiem czy bez zysku. O opodatkowaniu podatkiem VAT danej czynności nie przesądza również to, czy dana czynność została wykonana wielokrotnie bądź jednorazowo, lecz czy została dokonana z zamiarem częstotliwości. W tym zakresie decydujące znaczenie mają okoliczności nabycia/wybudowania i następnie sprzedaży nieruchomości, tj. czy podatnik miał pierwotnie zamiar przeznaczyć towary (Nieruchomość) na własne potrzeby, czy środki uzyskane ze sprzedaży towaru (Nieruchomości) zasiliły majątek prywatny podatnika, ile czasu minęło od momentu nabycia do czasu zbycia (Por. WSA w Poznaniu w wyroku z 21 września 2011 r. I SA/Po 443/11).

Należy wziąć pod uwagę, że Wnioskodawca:

*   zakupił nieruchomość gruntową i rozpoczął na niej budowę budynków, nie w celu sprzedaży/odsprzedaży lub w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej, ale wyłączenie dla celów osobistych, prywatnych,
*   Nieruchomość nadal znajduje się w majątku prywatnym Wnioskodawczym,
*   Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej,
*   zarówno nieruchomość gruntowa, jak i rozpoczęta budowa budynków na przedmiotowej nieruchomości nigdy nie były składnikiem przedsiębiorstwa Wnioskodawcy,
*   przy nabyciu nieruchomości gruntowej, jak również od wydatków związanych z budową budynków Wnioskodawca nie dokonywał odliczeń podatku naliczonego VAT,
*   Wnioskodawczym w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie podejmował żadnych działań które mają na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży/odsprzedaży w sposób profesjonalny, zorganizowany lub stały.

Powyższe okoliczności przesądzają o tym, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie ma charakteru aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, ale jest to czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności do Nieruchomości.

W przedmiotowej sytuacji Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie zatem działał w charakterze podatnika podatku VAT, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 UoPTU. Skutkiem tego sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z uwagi na powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że jego stanowisko jest prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r. Nr 177, poz. 710 ze zm.) - zwanej dalej ustawą o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej jak również budynków i budowli lub ich części dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków, budowli lub ich części) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.), „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Należy mieć na uwadze, że powołane wyżej orzeczenie TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 stanowi przesłankę do analogicznego rozstrzygnięcia tylko i wyłącznie w przypadku gdy mamy do czynienia z tożsamym stanem faktycznym, co niewątpliwie w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca.

Orzeczenie TSUE zapadło na tle innych stanów faktycznych, bowiem w przypadku pierwszej sprawy dotyczyło sprzedaży przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, działek wydzielonych z gruntu przeznaczonego pierwotnie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego do produkcji rolnej i użytkowanego przez tę osobę na potrzeby działalności rolniczej w latach 1996–1998. W 1997 r. plan zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie, w wyniku czego omawiany grunt został przeznaczony pod zabudowę letniskową. Wskutek tej zmiany właściciel podzielił grunt na 64 działki, które od 2000 r. zaczął kolejno sprzedawać osobom fizycznym.

Druga sprawa dotyczyła natomiast małżonków będących od 1996 r. właścicielami gospodarstwa rolnego, które nabyli jako grunt rolny bez prawa do zabudowy. Do końca 2006 r. użytkowali ten grunt na potrzeby działalności rolniczej, to jest hodowli koni, a następnie uprawy roślin przeznaczonych na paszę dla zwierząt. Wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą omawiany grunt został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, rozpoczęli sprzedaż, niektórych części gospodarstwa.

Na tle takich stanów faktycznych Trybunał orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Powyższe wyroki zapadły więc na tle zupełnie innych stanów faktycznych niż przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, gdyż Wnioskodawca na działkach nr 2561/4, 2555/2 i 2556/1, buduje 2 budynki i obecnie planuje je sprzedać.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż części budynku murowanego (I piętra tego budynku) wraz z przynależnym mu udziałem w prawie własności działek nr 2552/2 i 2556/1 na których ten budynek jest posadowiony będzie dokonana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Z opisu sprawy wynika bowiem, że Wnioskodawca I piętro wskazanego we wniosku budynku murowanego miał zamiar wykorzystywać na wynajem pokoi dla turystów (krótkotrwały wynajem pokoi turystom dla celów mieszkalnych). Wnioskodawca zatem miał zamiar wykorzystywać przedmiotowe I piętro budynku murowanego nie na cele osobiste lecz na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 380, ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Wnioskodawca tym samym uzyska w tym zakresie status podatnika podatku od towarów i usług, a transakcja w tym zakresie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Taka kwalifikacja prawnopodatkowa wiąże się przede wszystkim z faktem, że Wnioskodawca budował I piętro budynku murowanego w celu wykorzystania go do działalności gospodarczej.

Odnosząc się z kolei do dostawy pozostałej części budynku murowanego, małego budynku drewnianego, przynależnych im części działek nr 2561/4, 2555/2, 2556/1 oraz działek nr 2556/6 i 2566/15 wskazać należy, że dostawa ta nie będzie dokonana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego”, na który wskazuje Wnioskodawca nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy również, iż nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Z opisu sprawy nie wynika zamiar wykorzystywania nieruchomości obejmującej część budynku murowanego (z wyłączeniem I piętra), małego budynku drewnianego, przynależnych im części działek nr 2561/4, 2555/2, 2556/1 oraz działek nr 2556/6 i 2566/15 do celów innych niż osobiste.

Wnioskodawca podał, że zakupił w 1999 r. Nieruchomość gruntową z przeznaczaniem, że wybuduje na niej własny budynek mieszkalny. Mały budynek drewniany miał służyć jego osobistym celom mieszkalnym. Natomiast w większym murowanym parter miał być przeznczony do zamieszkania przez jego rodzinę.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane orzeczenie TSUE C-291/92 należy stwierdzić, że

Wnioskodawca przez cały okres posiadania wskazanych nieruchomości (część budynku murowanego z wyłączeniem I piętra, małego budynku drewnianego, przynależnych im części działek nr 2561/4, 2555/2, 2556/1 oraz działek nr 2556/6 i 2566/15) nie wykazywał zamiaru wykorzystywania ich do celów innych niż osobiste. Realizowana budowa i późniejsza sprzedaż nieruchomości w powyższym zakresie należy zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca w tym zakresie dostawy nie uzyska statusu podatnika podatku od towarów i usług, a transakcja w tym zakresie nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy oceniane całościowo, że dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 UoPTU i skutkiem tego sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, należało uznać za nieprawidłowe. Wnioskodawca będzie bowiem działał w charakterze podatnika w odniesieniu do tej części budynku murowanego i przyporządkowanej jej części działek, na których budynek jest posadowiony, która miała służyć działalności gospodarczej w postaci krótkotrwałego wynajmu pokoi, natomiast nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do pozostałej części nieruchomości, która miała służyć celom prywatnym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 powołanej w sentencji ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wydana interpretacja traci swą ważność.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2a, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.