Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.429.2025.4.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-17
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania
gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    7 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z
    naniesieniami na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie –
    pismem z 16 września 2025 r. oraz samoistnie pismami z 25 września 2025 r. oraz 2
    października 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:

    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A. sp. z o. o. (Zbywca, Sprzedający)
      NIP: (...)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      B. sp. z o. o. (Nabywca, Kupujący)
      NIP: (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych
    Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości
    komercyjnej należącej do A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca” lub
    „Sprzedający”).
    Nabywca to B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”),
    która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomość
    położoną na terytorium Polski. Obecnie Nabywca nie posiada nieruchomości w Polsce i
    nie prowadzi działalności operacyjnej. Po nabyciu nieruchomości działalność polegająca
    na jej wynajmie będzie stanowiła podstawowy przedmiot działalności Kupującego.
    Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje
    wykorzystywanie posiadanej nieruchomości do komercyjnego wynajmu znajdującej się w
    niej powierzchni użytkowej. Istnieje możliwość, że po przeprowadzeniu Transakcji
    (zdefiniowanej poniżej) będącej przedmiotem wniosku Zbywca zostanie postawiony w
    stan likwidacji. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w
    Polsce.
    Zbywca oraz Nabywca (dalej również łącznie jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są
    podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o
    podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą
    również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym,
    majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od
    towarów i usług.
    Na potrzeby wniosku:
    (i) zainteresowanym będącym stroną podstępowania jest Zbywca;
    (ii) zainteresowanym niebędącym stroną podstępowania jest Nabywca.
    2. Przedmiot Transakcji
    Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy przysługujących mu praw
    użytkowania wieczystego gruntu, na które składają się:
    - prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której
      prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...);
    - prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której
      prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...);
    - prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której
      prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...);
    - udział wynoszący 3/4 części we współużytkowaniu wieczystym działki o nr
      ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o
      oznaczeniu (...);

    - udział wynoszący 1/2 części we współużytkowaniu wieczystym działek o nr
      ewidencyjnym (...) i (...), obręb (...), dla których prowadzona jest księga wieczysta o
      oznaczeniu (...);
    - prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której
      prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...);
    - prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której
      prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...);
    położonych (...) (...) przy ul. (...) (...) i (...), dla których księgi wieczyste prowadzi Sąd
    Rejonowy dla (...) (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, dalej łącznie określanych jako:
    „Grunt”, oraz sprzedaży prawa własności do znajdujących się na Gruncie budynków:
    - hala magazynowa 1;
    - hala magazynowa 2;
    - hala magazynowa 3A;
    - budynek biurowy, oraz
    - 3 budynki techniczno-serwisowe;
    które dalej będą łącznie określane jako: „Budynki”, a także sprzedaży w zakresie, w jakim
    prawo własności przysługuje Sprzedającemu, znajdujących się na Gruncie naniesień,
    takich jak:
    - drogi;
    - parkingi dla samochodów ciężarowych;
    - ogrodzenia;
    - sieć elektryczna;
    - sieć wodociągowa;
    - sieć kanalizacyjna;
    - sieć gazowa;
    - system kamer przemysłowych;
    - wiata śmietnikowa;
    - pylon informacyjny;
    - dwa zbiorniki przeciwpożarowe;
    - podziemny zbiornik retencyjny
    i innych budowli lub urządzeń pozwalających na prawidłowe korzystanie z Budynków
    (dalej łącznie: „Naniesienia”).
    Dla uniknięcia wątpliwości, Sprzedający wskazuje, że w przypadku Naniesień znajdujących
    się na działkach będących we współużytkowaniu wieczystym przez Zbywcę, przeniesione
    zostaną odpowiednio udziały w prawie własności przysługujące Zbywcy w tych
    Naniesieniach. Grunt, do którego prawa użytkowania wieczystego mają zostać
    przeniesione, jest zabudowany i będzie zabudowany również na datę Transakcji.
    Grunt oraz Budynki i towarzyszące im Naniesienia będą określane łącznie jako:
    „Nieruchomość”.
    Czynność przeniesienia praw do użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności
    znajdujących się na nim Budynków i Naniesień oraz wymienionych niżej składników
    będzie dalej określana jako „Transakcja”.

    Strony planują dokonanie Transakcji w czwartym kwartale 2025 r., przy czym nie jest
    wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym.
    W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie
    także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym
    również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to
    konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy), oraz o ile poszczególne
    składniki będą istniały na dzień Transakcji – m.in. następujących składników majątku:
    - ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, których właścicielem przed
      Transakcją jest Sprzedający;
    - praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków i miejsc
      parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na
      podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia
      konieczna będzie cesja (przeniesienie praw i obowiązków) – może to dotyczyć np.
      umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile
      takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
    - praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie
      zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani
      dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji
      bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej, oświadczeń o poddaniu się
      egzekucji oraz kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z
      umowami najmu;
    - wszelkich przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do
      dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy
      Budynków w ramach stosownych pól eksploatacji (również w związku z adaptacją
      pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa
      majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji);
    - wyłącznego prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania
      praw zależnych do adaptacji dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej
      wykorzystanej do budowy Budynków (również w związku z adaptacją pomieszczeń na
      potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim prawa do wykonywania i upoważniania
      osób trzecich do wykonywania praw zależnych będą posiadane przez Zbywcę i będą
      zbywalne na dzień Transakcji);
    - własności wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających
      dokumentację budowlaną, w tym architektoniczną wykorzystaną do budowy
      Budynków lub Naniesień;
    - praw wynikających z rękojmi lub gwarancji jakości udzielonych Sprzedającemu, w tym z
      umów o roboty budowlane lub prace projektowe (w tym praw wynikających z
      gwarancji budowlanych wynikających z tych umów), jeżeli takowe będą przysługiwały
      Sprzedającemu na dzień Transakcji;
    - wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych
      praw autorskich do całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej
      wykorzystanej do budowy Budynków i Naniesień (również w związku z adaptacją
      przestrzeni na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim te prawa autorskie będą
      przysługiwały Zbywcy i Zbywca będzie uprawniony do ich dalszego udzielania (na
      dzień Transakcji) oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji
      budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków, nie będą
      wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim
      Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia
      takiego zobowiązania;

    - praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych (z umów o
      roboty budowlane lub prace projektowe), czyli wszelkich instrumentów
      zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców lub
      projektantów wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji
      zabezpieczenia takich gwarancji budowlanych, czyli wszelkich depozytów pieniężnych
      zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców lub projektantów
      wynikających z takich gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji
      zabezpieczenia takich gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom lub
      projektantom po wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej;
    - praw wynikających z umów licencyjnych lub certyfikatów do oprogramowania
      wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w ramach
      systemu informatycznego w związku z funkcjonowaniem Budynków lub Naniesień (o
      ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą
      zbywalne na dzień Transakcji);
    - sprzętu komputerowego i innego sprzętu służącego do obsługi systemu
      informatycznego (w zakresie w jakim prawa do tego sprzętu będą przysługiwały
      Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji;
    - praw przysługujących Zbywającemu w ramach certyfikatu (...);
    - praw i obowiązków wynikających z umów dostawy mediów do Nieruchomości (energia
      elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów komunalnych); nie można jednak
      wykluczyć, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów
      z preferowanymi przez siebie dostawcami, przy czym mogą to być dostawcy, którzy
      będą dostarczać media do Budynków w okresie przed Transakcją, jak również, że
      warunki nowych umów mogą być – ze względu na ich charakter – zbliżone do tych
      przewidzianych w umowach zawartych przez Sprzedającego.
    W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich
    zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których
    przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Nabywca oraz Sprzedający
    podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód,
    umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania
    zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem
    zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w
    przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.
    W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego
    niż cena Transakcji – cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie
    dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości (będącą w
    posiadaniu Sprzedającego), w szczególności:
    - oryginały podpisanych egzemplarzy umów najmu, oryginały dokumentów
      zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z
      umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie
      umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji
      oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;
    - oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji
      lub konserwacji Budynków lub Naniesień lub jakiejkolwiek ich części lub jakichkolwiek
      instalacji, maszyn lub wyposażenia Nieruchomości lub służących Nieruchomości;
    - kopie projektów budowlanych;
    - oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do
      Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał
      książki obiektu budowlanego.

    Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji
    obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania należności z następujących
    umów:
    - prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością -
      umowa o zarządzanie, zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego, a Nabywca
      zawrze nową umowę o zarządzanie, przy czym możliwe jest, że nowa umowa związana
      z zarządzaniem Nieruchomością może być zawarta z tym samym podmiotem
      zarządzającym na zbliżonych warunkach;
    - prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, z
      ewentualnym wyłączeniem polis ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości;
    - prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie umów dotyczących
      finansowania działalności Zbywcy (umowy pożyczek).
    W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z
    poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich
    wynikających.
    Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości, w tym we własnym zakresie zawrze umowy dotyczące
    dostawy usług innych niż wymienione wcześniej we wniosku dostawy mediów. Nie można
    jednak wykluczyć, że niektóre z umów związanych z bieżącą obsługą Budynków (inne niż
    wymienione w trzech podpunktach powyżej) będą musiały być przeniesione na
    Kupującego z powodów technicznych, operacyjnych lub innych uzasadnionych powodów.
    Sprzedający oraz Nabywca będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej
    wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz
    że nowe umowy o świadczenie usług zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się
    jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z
    powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich
    umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w
    ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Nabywcę kosztami wynikających z rozliczeń z
    dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Nabywcę).
    W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, Sprzedający wystawi
    na najemców faktury za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako:
    „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu
    zawarcia Transakcji — ustalona cena Transakcji będzie uwzględniać rozliczenie tej kwestii
    między Sprzedającym i Nabywcą lub strony dokonają odrębnego rozliczenia w tym
    zakresie.
    Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedającym może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w
    związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy
    pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionych przez Sprzedającego a kwotami
    tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia
    Transakcji.
    Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i
    obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez
    Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:
    - umowy rachunków bankowych Sprzedającego;
    - umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa
      podatkowego itp.
    Co więcej, nie zostaną przeniesione na Nabywcę:
    - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
      tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne

      dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej
      (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane
      Nabywcy);
    - firma Sprzedającego.
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych
    ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości.
    3. Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją
    Sprzedający nabył działki (...), (...), (...), (...), (...), (...) i znajdujące się na nich wówczas budynki
    (hala magazynowa 1, hala magazynowa 2, budynek biurowy, budynki techniczno-
    serwisowe) oraz naniesienia na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z 3 sierpnia
    2018 r. za cenę, która nie była powiększona o podatek od towarów i usług (nabycie
    przedsiębiorstwa przez Sprzedającego było przedmiotem opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług).
    Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia przedsiębiorstwa na rzecz
    Sprzedającego potwierdzono w przeszłości w interpretacjach indywidualnych o sygn. (...)
    (PCC) i (...) (VAT) z (...) 2018 r.
    Prawo współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w ułamku 1/2, na którą
    składają się działki o nr ewidencyjnym (...) i (...) wraz ze znajdującymi się na niej
    naniesieniami w postaci rurociągów, zbiornika retencyjnego i częściowo drogi
    wewnętrznej, zostało nabyte przez Sprzedającego 3 sierpnia 2018 r. w drodze czynności
    podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedającemu
    (działającemu wówczas jako nabywca) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT
    naliczonego na tej dostawie.
    Od czasu nabycia Gruntu, Sprzedający wykonał na nim dodatkowe prace budowlane
    polegające na wybudowaniu określonych naniesień, jak też wzniesieniu hali magazynowej
    oznaczonej numerem 3A. W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług
    dotyczących realizacji tych prac budowlanych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Hala magazynowa
    3A została dopuszczona do użytkowania decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru
    Budowlanego dla Miasta (...) z (...) r. nr (...).
    Sprzedający od czasu nabycia (a w przypadku hali 3A oraz naniesień wybudowanych po
    nabyciu Gruntu – ich wybudowania) wykorzystywał Nieruchomość dla celów prowadzenia
    działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (świadczenia
    usług wynajmu powierzchni przede wszystkim magazynowych, ale także biurowych).
    Powierzchnie Budynków przeznaczone na wynajem były przekazywane najemcom na
    podstawie zawartych umów najmu.
    Pewne obiekty, tj. części Nieruchomości, w tym Budynków, czy określone Budynki
    (budynki techniczno-serwisowe) mogą nie być – ze względu na swoją naturę –
    przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i mogą nie być przez nich bezpośrednio
    użytkowane. Takie obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania
    Nieruchomości jako całości i – stanowiąc jej integralną część – służą działalności
    polegającej na wynajmie Budynków (powierzchni użytkowej w tych Budynkach) na rzecz
    najemcy/-ów (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).
    W stosunku do powierzchni Budynków (z zastrzeżeniem hali magazynowej 3A)
    przeznaczonych do wynajmu od czasu ich przekazania pierwszemu najemcy danej
    powierzchni upłynął okres dwóch lat lub okres ten upłynie przed dniem dokonania
    Transakcji.
    Do oddania do użytkowania przez Sprzedającego powierzchni hali magazynowej 3A
    przeznaczonej do wynajmu pierwszemu najemcy doszło (...) r.

    Mając na uwadze planowaną datę Transakcji, spodziewane jest, że w stosunku do
    powierzchni hali magazynowej 3A, pomiędzy przekazaniem ich najemcy a datą Transakcji
    nie upłynie okres dwóch lat (z zastrzeżeniem uwag poniżej). Jednocześnie, mając na
    uwadze, że jak wskazano powyżej, nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie
    późniejszym niż planowana data Transakcji i w związku z tym jest możliwe, że w
    przypadku powierzchni hali magazynowej 3A przeznaczonej do wynajmu, pomiędzy
    ukończeniem jej budowy i przekazaniem pierwszemu najemcy tej powierzchni, a datą
    Transakcji upłynie okres dwóch lat.
    W przypadku większości Naniesień pomiędzy ukończeniem ich budowy i oddaniem do
    użytkowania w celu obsługi Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat,
    natomiast w przypadku niektórych Naniesień (wybudowanych przez Sprzedającego) okres
    ten może być krótszy niż dwa lata. Jednocześnie, mając na uwadze, że jak wskazano
    powyżej, nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym niż
    planowana data Transakcji i w związku z tym jest możliwe, że w przypadku wszystkich
    Naniesień pomiędzy ukończeniem ich budowy i oddaniem do użytkowania w celu obsługi
    Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat.
    Wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenia, w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym, Budynków oraz Naniesień nie będą przekraczały 30% wartości
    początkowej tych Budynków oraz Naniesień.
    Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.
    W momencie sprzedaży Nieruchomości, zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą
    zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.
    Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej
    wynajem powierzchni użytkowej w nabytych Budynkach podlegającej opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla
    celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej podatku
    od towarów i usług). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu
    własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o
    własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności
    gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne
    umowy z zewnętrznymi dostawcami usług. Cena sprzedaży Nieruchomości w ramach
    Transakcji zostanie ustalona w oparciu o przychody z najmów powierzchni w Budynkach
    ustalone na dzień Transakcji (data graniczna) według formuły przyjętej przez strony.
    Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest formalnie
    wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział
    wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający jest w stanie
    przyporządkować do Nieruchomości przychody generowane przez Nieruchomość oraz
    bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.
    Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g
    Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych
    Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące
    ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to
    standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
    W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień.
    Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy
    do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów
    przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów
    najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań
    sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem
    prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa
    praktyka w przypadku takich transakcji).

    W pismach uzupełniających wskazali Państwo, m.in. że:
    Na Nieruchomości nie znajduje się obecnie obiekt „wiata śmietnikowa”.
    Hala magazynowa 1, hala magazynowa 2, hala magazynowa 3A, budynek biurowy oraz 3
    budynki techniczno-serwisowe określone we Wniosku jako Budynki stanowią budynki w
    rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
    Żadne z Naniesień nie stanowi własności przedsiębiorstwa przesyłowego. Na
    Nieruchomości znajdują się elementy sieci przesyłowych należących do przedsiębiorstw
    przesyłowych (doprowadzające media do przyłączy), które jednak nie będą przedmiotem
    Transakcji i jako takie nie wchodzą w skład definicji Naniesień (zdefiniowanej we wniosku)
    – w tym zakresie por. tabelę poniżej:
    Obiekt – elementy sieci przesyłowych należących do przedsiębiorstw przesyłowych (w   Położenie (nr działki)rozumieniu Kodeksu cywilnego), które nie będą przedmiotem Transakcji i jako takie nie wchodzą w skład definicji Naniesień (zdefiniowanej we wniosku)
    sieć gazowa  (...)
    sieci wodociągowa, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej  (...)
    sieć kanalizacji deszczowej  (...)
    sieć elektryczna  (...)
    sieć elektryczna  (...)
    W odpowiedzi na pytanie czy któreś z Naniesień znajdujących się na gruntach, których
    prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży stanowi ruchomości
    odpowiedzieli Państwo, że system kamer przemysłowych, klimatyzatory, system ACS,
    szafki sterownicze do ustawiania na zewnątrz z urządzeniami wyzwalającymi, odbojnice
    naprowadzające z rury ocynkowanej i bariery ochronne drogowe z blachy ocynkowanej
    stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Również instalacje wody,
    instalacje kanalizacyjna, instalacja gazu, instalacja elektryczna oraz sieci: elektryczna,
    kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa oraz przyłącze gazowe stanowią ruchomości w
    rozumieniu kodeksu cywilnego jako urządzenia w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego.
    W zakresie w jakim dostawa Budynków oraz Naniesień będzie podlegała zwolnieniu od
    podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako czynni podatnicy
    podatku od towarów i usług) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług
    i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków
    oraz Naniesień, poprzez złożenie przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym, do
    zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Budynków i Naniesień zgodnego
    oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku
    od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że
    wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków oraz
    Naniesień.
    Zaznaczam, że pełna treść uzupełnienia, odnosząca się wyłącznie do zagadnień
    dotyczących podatku od towarów i usług, została zawarta w interpretacji w zakresie tego
    podatku.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą
    zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i
    usług o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w stosunku do dostawy
    Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o
    którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług? (

## Pytanie

oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

    Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Strony w odpowiednim terminie
    złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w stosunku do
    dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od
    podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako
    czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
    majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w
    przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku
    w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych),
    obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych).
    Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 lit a) i b) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa
    spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Jak wskazano powyżej, Państwa zdaniem Strony Transakcji nabycia Nieruchomości będą
    uprawnione do wyboru opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy
    Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie objęta zwolnieniem uregulowanym w art. 43
    ust 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
    A zatem, jeżeli Strony wybiorą powyższą opcję, Transakcja będzie w całości opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług. W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku wynoszą przy umowie sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym – 2%,
      b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
    Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że
    wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko
    w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem
    ściśle określonym).
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo
    zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo
    użytkowania wieczystego Gruntu (tj. działki nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...)) oraz udział
    w prawie użytkowania wieczystego Gruntu (tj. działki nr (...), nr (...) oraz nr (...)) wraz z
    prawem własności posadowionych na gruncie Budynków i Naniesień. Grunt, Budynki oraz
    towarzyszące im Naniesienia określono łącznie we wniosku jako Nieruchomość. Na
    Nieruchomości znajdują się elementy sieci przesyłowych należące do przedsiębiorstwa
    przesyłowego, które nie będą przedmiotem Transakcji.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej znak: (...) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał,
    że planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami będzie w całości
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie korzystać ze
    zwolnienia od podatku od towarów i usług (bo Strony zrezygnują ze zwolnienia w zakresie
    w jakim zwolnienie to im przysługuje) i będzie opodatkowana właściwą stawką tego
    podatku.
    A zatem, skoro omawiana we wniosku Transakcja sprzedaży Nieruchomości w całości
    podlegać będzie faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z
    tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie,
    w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie
    wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.