Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.312.2021.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-02
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia kilku działek i udziałów w działkach nie w ramach działalności gospodarczej
Słowa kluczowe: nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2021 r. (data wpływu 2 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 29 listopada 2011 r., na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego (…), stała się:

1.  właścicielem nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działki nr 3/7 oraz nr 3/2, położonej w G. (…), o łącznym obszarze całej nieruchomości wynoszącym 0,3211 ha (trzy tysiące dwieście jedenaście metrów kwadratowych), dla których Sąd Rejonowy w G.(…) prowadzi księgę wieczystą (…),
2.  współwłaścicielem w udziale wynoszącym 48/100 części we współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 3/8, położonej w G (…), o obszarze wynoszącym0,1200 ha (tysiąc dwieście metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…).

Wnioskodawczym w dniu 10 marca 2020 r., na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego rep. (…), stała się współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/56 części we współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 2/3, położonej w G.(…), o obszarze wynoszącym 1985 m2, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Nieruchomość - działka nr 3/7, działka nr 3/8 oraz działka nr 2/3 w G.(…) znajduje się na terenie, na którym występuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość stanowi tereny strefy oznaczonej na rysunku planu symbolem (…)- przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przeznaczenie uzupełniające: budynki wielorodzinne do 4 lokali mieszkalnych, usługi nieuciążliwe wbudowane i wolnostojące, garaże, obiekty małej architektury, zieleń urządzona, sieci infrastruktury technicznej. Działka nr 3/2, obręb 15, w G.(…), stanowi tereny strefy oznaczonej na rysunku planu symbolem (…) - przeznaczenie terenu: obsługa komunikacji drogowej, drogi zbiorcze.

Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności mających na celu przystosowanie nieruchomości opisanych powyżej do sprzedaży, nie dzieliła działek, nie dokonywała ich uzbrojenia oraz nie podejmowała działań reklamowych w celu sprzedaży ww. działek. Wnioskodawczyni oświadcza, że sprzedaż nastąpiła z Jej majątku osobistego.

Przed dokonaną sprzedażą, Wnioskodawczyni w dniu 3 grudnia 2019 r. podpisała akt notarialny, rep. (…), warunkową umowę przedwstępną sprzedaży z kupującym – H.(…) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą (…). Zgodnie z umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność nieruchomości na Spółkę została zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskania ostatecznej i wykonalnej bądź prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt rozbiórki i udzielającej pozwolenia na rozbiórkę istniejących na terenie nieruchomości budynków lub innych obiektów budowlanych lub zgłoszenia w powyższym zakresie, co do którego organ nie wniesie sprzeciwu oraz ostatecznej i wykonalnej bądź prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, otrzymania przez kupującego pozytywnych warunków przyłączeniowych na media (gaz, wod-kan, odprowadzenie ścieków deszczowych, prąd) i opinii komunikacyjnej, w tym lokalizacji zjazdów, zgodnie z zapotrzebowaniem kupującego oraz wykonania przez kupującego, na własny koszt, badań gruntowych, które potwierdziły możliwość zabudowy, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 15 maja 2020 r. Wnioskodawczyni podpisała akt notarialny rep. (…), w którym rozwiązała przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 3 grudnia 2019 r. i podpisała nową przedwstępną warunkową umowę sprzedaży z nowym kupującym – I.(…) sp. z o.o. z siedzibą (…).

Strony umowy - Wnioskodawczyni oraz kupujący, czyli I.(….) sp. z o.o., uzgodniły w umowie przedwstępnej, że uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia następujących warunków:

*   uzyskania przez kupującego ostatecznej i wykonalnej bądź prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

*   otrzymania przez kupującego pozytywnych warunków przyłączeniowych na media (gaz, wod-kan, odprowadzenie ścieków deszczowych, prąd) i opinii komunikacyjnej, w tym lokalizacji zjazdów, zgodnie z zapotrzebowaniem kupującego,

*   wykonania przez kupującego na własny koszt badań gruntowych, które potwierdzą możliwość zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Strony oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie wyżej wymienionych decyzji i pozwoleń oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń. Wnioskodawczyni udzieliła Spółce pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej oraz do podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w tym wyraziła zgodę na dysponowanie przez Spółkę kupującą I.(…) sp. z o.o. nieruchomościami na cele budowlane. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa do dysponowanie na cele budowlane ww. nieruchomościami, w tym uzyskiwania w imieniu strony kupującej i na rzecz strony kupującej warunków przyłączeniowych do sieci elektroenergetycznej, warunków przyłączeniowych do sieci wodnej i kanalizacyjnej, warunków przyłączeniowych do sieci gazowej, decyzji o pozwoleniu na budowę, opinii komunikacyjnej oraz prowadzenia na terenie ww. nieruchomości dowolnych robót budowlanych związanych z budową dowolnych obiektów, jak i przeprowadzania badań gruntowych.

Na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza. Wnioskodawczyni nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawczyni nie jest i nie była rolnikiem i nie wykorzystywała ww. działek w działalności rolniczej. Od dnia nabycia działek nr 3/7 i nr 3/2 i udziału w działce nr 3/8 w 2011 r., działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w celach gospodarczych, nie były zbierane plony, nie były wykorzystywane w żaden sposób. Wnioskodawczyni była właścicielem, ale nie wykorzystuje ich, nie zbiera plonów itp. Udział w działce nr 2/3 nabyty w marcu 2020 r. również nie był wykorzystywany, nie były zbierane plony i stanowi drogę dojazdową.

Spółka I.(…) uzyskała prawo do dysponowania ww. nieruchomościami na cele budowlane nieodpłatnie oraz uzyskała nieodpłatnie prawo do prowadzenia na ww. nieruchomościach dowolnych robót budowlanych, jak i przeprowadzania badań gruntowych przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawczyni ponadto ma obowiązek powstrzymania się z obciążaniem prawa własności i udziałów ww. nieruchomości jakimkolwiek prawami na rzecz osób trzecich, pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawczyni w dniu 29 października 2020 r. sprzedała nieruchomość oznaczoną jako działki gruntu nr 3/2 oraz nr 3/7, o obszarze wynoszącym 0,3211 ha, położoną w G.(…) oraz cały przysługujący Jej udział w nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 3/8, o obszarze 0,1200 ha, położonej w G.(…), wynoszący 48/100 części oraz cały przysługujący jej udział w nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu 2/3, położony w G.(…) o obszarze wynoszącym 1985 m2, stanowiący 1/56 części.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek o numerze ewidencyjnym 3/7 oraz 3/2 oraz udziałów w działkach nr 3/8 oraz nr 2/3 jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też jest zwolniona z tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawczyni, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części, oraz udziału w nieruchomości, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane - w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wedle art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Dla zakwalifikowania danej transakcji sprzedaży nieruchomości, jako prowadzonej w ramach działalności gospodarczej, muszą wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak - oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia - zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy (np. podział i sprzedaż działek z zyskiem wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do zbycia - potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Pierwszym zatem momentem oceny, czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawiać będzie zwłaszcza nabycie w okolicznościach niezależnych od podatnika (np. dziedziczenie), brak negocjacji ceny, itp. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany. Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki. Wnioskodawczyni wskazuje, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają wskazane cechy rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane, (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 18 maja 2010 r., sygn. I SA/GI 179/10, Lex nr 673177, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 grudnia 2020 r., sygn. I SA/Po 234/20, Lex nr 3106455). Stąd - co do zasady - jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż majątku własnego, jak również sprzedaż nieruchomości odziedziczonych. W zaistniałej sytuacji, Wnioskodawczyni zbyła nieruchomość, która została Jej darowana (z wyjątkiem udziału wynoszącego 1/56 w działce nr 2/3, który nabyła) i nie podejmowała czynności zmierzających do uzyskania decyzji o zatwierdzeniu projektu rozbiórki, pozwolenia na budowę, czy o warunkach przyłączeniowych mediów. Czynności te mogły nastąpić niezależnie od transakcji sprzedaży i nie miały wpływu na wysokość uzyskanej ceny sprzedaży, a jedynie warunkowały zawarcie umowy przyrzeczonej.

Skoro zatem, jak wskazano w opisie stanu faktycznego:

*   ww. nieruchomości nabyte zostały w drodze darowizny (z wyjątkiem udziału wynoszącego 1/56 w działce nr 2/3),

*   celem uzyskania decyzji budowlanych było umożliwienie łatwiejszej sprzedaży nieruchomości, nie zaś uzyskanie wyższej ceny z tego tytułu,

*   Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

*   dokonana przez Wnioskodawczynię sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej,

*   sprzedaż nie miała charakteru zorganizowanego i ciągłego, tj. Wnioskodawczyni nie dokonywała dotychczas obrotu innymi nieruchomościami, który miałby charakter zorganizowany i ciągły,

*   Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na reklamę w celu sprzedaży nieruchomości,

to należy uznać, że odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Działania poprzedzające sprzedaż jak podział działek, czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, mogą mieścić się w zakresie zwykłego wykonywania prawa własności osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 21 października 2020 r., sygn. I SA/Bd 413/20, LEX nr 3077245). Zdając sobie sprawę, że interpretacje indywidualne mają zastosowanie jedynie do konkretnych osób o nie występujących, to jednak, mając na uwadze jednolitość orzecznictwa, należy zauważyć, iż analogiczny stan faktyczny był przedmiotem m.in. interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 stycznia 2021 r. (znak 0115-KDIT1.4011.901.2020.1.MK), w której podzielono stanowisko wnioskodawców, że przychód ze zbycia nieruchomości nie został uzyskany w ramach działalności gospodarczej i nie podlega opodatkowaniu, w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podobnie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 5 stycznia 2021 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.796.2020.2.KK.

W ocenie Wnioskodawczyni, nie zostały spełnione wskazane powyżej przesłanek z art. 5a ust. 6 ww. ustawy, co powoduje, że transakcja zbycia ww. nieruchomości nie powinna być kwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza, a Wnioskodawczyni w zakresie przychodu ze zbycia własności nieruchomości obejmującej działki nr 3/7, nr 3/2 oraz udziału w działce nr 3/8 nie powinna być zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego (opodatkowaniu powinien podlegać jedynie przychód ze zbycia udziału w działce gruntu nr 2/3, jako zbytej przed upływem 5-letniego okresu, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem: za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się m.in. na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu

‒ a ponadto wymaga, by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a)-c) ww. przepisu.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 29 listopada 2011 r., na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego, stała się:

1.  właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr 3/7 oraz nr 3/2, położonej w G.(…), o łącznym obszarze całej nieruchomości wynoszącym 0,3211 ha (trzy tysiące dwieście jedenaście metrów kwadratowych), dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…),
2.  współwłaścicielem w udziale wynoszącym 48/100 części we współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 3/8, położonej w G.(…), o obszarze wynoszącym 0,1200 ha (tysiąc dwieście metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Wnioskodawczyni w dniu 10 marca 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego rep. (…), stała się współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/56 części we współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 2/3, położonej w G.(…) o obszarze wynoszącym 1985 m2, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nieruchomość - działka numer 3/7, działka numer 3/8 oraz działka 2/3, w G. znajduje się na terenie, na którym występuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość stanowi tereny strefy oznaczonej na rysunku planu symbolem (…)- przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przeznaczenie uzupełniające: budynki wielorodzinne do 4 lokali mieszkalnych, usługi nieuciążliwe wbudowane i wolnostojące, garaże, obiekty małej architektury, zieleń urządzona, sieci infrastruktury technicznej. Działka o numerze 3/2, w G.(…), stanowi tereny strefy oznaczonej na rysunku planu symbolem (…) - przeznaczenie terenu: obsługa komunikacji drogowej, drogi zbiorcze.

Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności mających na celu przystosowanie nieruchomości opisanych powyżej do sprzedaży, nie dzieliła działek, nie dokonywała ich uzbrojenia oraz nie podejmowała działań reklamowych w celu sprzedaży ww. działek. Wnioskodawczyni oświadcza, że sprzedaż nastąpiła z jej majątku osobistego.

Przed dokonaną sprzedażą, w dniu 3 grudnia 2019 r., Wnioskodawczyni podpisała akt notarialny (…) - warunkową umowę przedwstępną sprzedaży z kupującym – H. sp. z o.o. sp. k. z siedzibą (…). Zgodnie z umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność nieruchomości na Spółkę została zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskania ostatecznej i wykonalnej bądź prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt rozbiórki i udzielającej pozwolenia na rozbiórkę istniejących na terenie nieruchomości budynków lub innych obiektów budowlanych lub zgłoszenia w powyższym zakresie, co do którego organ nie wniesie sprzeciwu oraz ostatecznej i wykonalnej bądź prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, otrzymania przez kupującego pozytywnych warunków przyłączeniowych na media (gaz, wod-kan, odprowadzenie ścieków deszczowych, prąd) i opinii komunikacyjnej, w tym lokalizacji zjazdów, zgodnie z zapotrzebowaniem kupującego oraz wykonania przez kupującego, na własny koszt, badań gruntowych, które potwierdziły możliwość zabudowy, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 15 maja 2020 r. Wnioskodawczyni podpisała akt notarialny rep. (…), w którym rozwiązała przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 3 grudnia 2019 r. i podpisała nową umowę przedwstępną sprzedaży warunkową z nowym kupującym - I. (…) sp. z o.o. z siedzibą (…).

Strony umowy - Wnioskodawczyni oraz kupujący, czyli I.(…) sp. z o.o., uzgodniły w umowie przedwstępnej, że uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia następujących warunków:

*   uzyskania przez kupującego ostatecznej i wykonalnej bądź prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

*   otrzymania przez kupującego pozytywnych warunków przyłączeniowych na media (gaz, wod-kan, odprowadzenie ścieków deszczowych, prąd) i opinii komunikacyjnej, w tym lokalizacji zjazdów, zgodnie z zapotrzebowaniem kupującego,

*   wykonania przez kupującego na własny koszt badań gruntowych, które potwierdzą możliwość zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Strony oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie wyżej wymienionych decyzji i pozwoleń oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń. Wnioskodawczyni udzieliła Spółce pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej oraz do podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w tym wyraziła zgodę na dysponowanie przez Spółkę kupującą I.(…)sp. z o.o. nieruchomościami na cele budowlane. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa do dysponowanie na cele budowlane ww. nieruchomościami, w tym uzyskiwania w imieniu strony kupującej i na rzecz strony kupującej warunków przyłączeniowych do sieci elektroenergetycznej, warunków przyłączeniowych do sieci wodnej i kanalizacyjnej, warunków przyłączeniowych do sieci gazowej, decyzji o pozwoleniu na budowę, opinii komunikacyjnej oraz prowadzenia na terenie ww. nieruchomości dowolnych robót budowlanych związanych z budową dowolnych obiektów, jak i przeprowadzania badań gruntowych.

Na nieruchomościach nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza. Wnioskodawczyni nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawczyni nie jest i nie była rolnikiem oraz nie wykorzystywała ww. działek w działalności rolniczej. Od dnia nabycia działek nr 3/7 i nr 3/2 i udziału w działce nr 3/8 w 2011 r., działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w celach gospodarczych, nie były zbierane plony, nie były wykorzystywane w żaden sposób. Wnioskodawczyni była właścicielem, ale nie wykorzystuje ich, nie zbiera plonów itp. Udział w działce nr 2/3 nabyty w marcu 2020 r. również nie był wykorzystywany, nie były zbierane plony i stanowi drogę dojazdową.

Spółka I.(…) sp. z o.o. uzyskała prawo do dysponowania ww. nieruchomościami na cele budowlane nieodpłatnie oraz uzyskała nieodpłatnie prawo do prowadzenia na ww. nieruchomościach dowolnych robót budowlanych, jak i przeprowadzania badań gruntowych przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawczyni ponadto ma obowiązek powstrzymania się z obciążaniem prawa własności i udziałów ww. nieruchomości jakimkolwiek prawami na rzecz osób trzecich, pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawczyni w dniu 29 października 2020 r. sprzedała nieruchomość oznaczoną jako działki gruntu nr 3/2 oraz nr 3/7, o obszarze wynoszącym 0,3211 ha, położoną w G.(…) oraz cały przysługujący Jej udział w nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 3/8, o obszarze 0,1200 ha, położonej w G.(…), wynoszący 48/100 części oraz cały przysługujący Jej udział w nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu 2/3, położony w G.(…), o obszarze wynoszącym 1985 m2, stanowiącym 1/56 części.

Z obowiązujących przepisów wynika, że w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że działki nr 3/7 i nr 3/2 oraz udziały w działkach nr 3/8 i nr 2/3 nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż działek nr 3/7 i nr 3/2 oraz udziałów w działkach nr 3/8 i nr 2/3 nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawczyni wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię w dniu 29 października 2020 r. prawa własności działki nr 3/7 i nr 3/2 oraz udziałów w działce nr 3/8 i nr 2/3, nabytych w 2011 r. i 2020 r., nie będzie miała związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zatem przychód z ich sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, sprzedaż przez Wnioskodawczynie w dniu 29 października 2020 r. działek nr 3/7 i nr 3/2 oraz udziału w działce 3/8, nabytych w 2011 r., nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z tym, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Natomiast sprzedaż przez Wnioskodawczynię w dniu 29 października 2020 r. udziału w działce nr 2/3, nabytego w dniu 10 marca 2020 r., dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku tym, dochód uzyskany z tego źródła będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z postanowieniami art. 30e i nast. ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do ust. 2 ww. przepisu, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu, o które pomniejsza się przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Tutejszy Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.