Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-1138/14-4/GJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-10
Teza: Czy kara umowna, zapłacona w powyżej opisanym stanie faktycznym przez spółkę S. Sp. z o. o. na rzecz Miasta oraz odsetki zapłacone w związku ze zwłoką w zapłacie tej kary umownej, stanowią koszt uzyskania przychodów w świetle przepisów Ustawy o PDOP, a w szczególności art. 16 ust. 1 tej ustawy?
Słowa kluczowe: kara-kara umowna; księgi; odsetki-odsetki ustawowe; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 20 października 2014 r. (data wpływu 31 października 2014 r.), uzupełnione na wezwanie organu z dnia 14 stycznia 2015 r., nr IPPB3/423-1138/14-2/GJ, pismem z dnia 20 stycznia 2015 r. (data wpływu 28 stycznia 2015 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia kary umownej z odsetkami do kosztów uzyskania przychodów - **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie

W dniu 31 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia kary umownej z odsetkami do kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny

Spółka S. Sp. z o. o., będąc użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 36/3 o powierzchni 1.847 m2 (podzielonej decyzją w dniu 23 maja 2012 r. na działki o numerach ewidencyjnych 38/10 oraz 36/11), położonej w W. przy ul. K., zapłaciła w dniu 2 września 2013 r. na rzecz Miasta karę umowną w kwocie głównej wynoszącej 2.387. 617, -PLN wraz z naliczonymi odsetkami ustawowymi w kwocie 318.043,67,-PLN. Kara została zapłacona na podstawie § 7 "Zmiany umowy oddania w użytkowanie wieczyste gruntu oraz oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego", zawartej pomiędzy Miastem a spółką S. Sp. z o.o. dnia 22 października 2009 r. w W. przed Notariuszem, w formie aktu notarialnego. Powyżej powołany § 7 zmienił "Umowę o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu", zawartą pierwotnie pomiędzy Gminą W. a spółką T. Sp. z o. o. dnia 17 lipca 2001 r. w W. przed Notariuszem w formie aktu notarialnego (spółka T. Sp. z o.o. wniosła następnie użytkowanie wieczyste gruntu jako aport, przystępując do spółki N. Sp. z o. o., obecnie noszącej nazwę S. Sp. z o. o.), w ten sposób, że nie rozpoczęcie zabudowy tej działki do dnia 22 października 2011 r. spowoduje konieczność uiszczenia kary umownej na rzecz Miasta . Wysokość kary umownej została określona na 10% wartości tej działki, ustalonej na dzień 22 października 2011 r. w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Miasta, jednak nie mniejszą niż 2.387,617, - PLN.

Dotrzymanie wyznaczonego terminu zabudowy działki przez spółkę S. Sp. z o.o. było niemożliwe z uwagi na konieczność dokonania przez Miasto zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości - z zabudowy budynkiem hotelowym na zabudowę budynkiem biurowym. W związku z tym spółka S. Sp. z o.o. złożyła w dniu 3 czerwca 2011 r. wniosek o przedłużenie terminów zabudowy, wskazanych w akcie notarialnym. Następnie spółka S. Sp. z o. o. złożyła w dniu 20 stycznia 2012 r. wniosek o zmianę sposobu zagospodarowania nieruchomości, jednak z powodu niezgodności stanu prawnego w księdze wieczystej tej działki (ostrzeżenie wpisane na wniosek Ministra Finansów bez powiadomienia spółki S. Sp. z o. o. o tym fakcie), procedura zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości nie była możliwa do przeprowadzenia do czasu wykreślenia tego ostrzeżenia.

Należy w tym miejscu nadmienić, że jeszcze w dniu 16 listopada 2010 r. spółka S. Sp. z o. o. zwróciła się do Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta z pismem informującym o tym, iż w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości na wniosek Ministra Finansów wpisane zostało ostrzeżenie o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (przysługujące prawo własności na rzecz Skarbu Państwa), wnioskując jednocześnie o udzielenie przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami pomocy spółce S. Sp. z o. o. w przeprowadzeniu przed Sądem procedury wykreślenia tego ostrzeżenia.

Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych odmawiał jednak spółce S. Sp. z o. o. wykreślenia tego ostrzeżenia, wskazując Miasto - będące właścicielem tej działki - jako jedyny podmiot właściwy do złożenia wniosku o wykreślenie ostrzeżenia. W zaistniałej sytuacji spółka S. Sp. z o. o. przez szereg miesięcy wnioskowała do Miasta o złożenie wniosku do Sądu o wykreślenie tego ostrzeżenia. Wreszcie, po długim okresie opieszałości i bezczynności urzędu, dopiero w dniu 9 listopada 2012 r. Miasto złożyło stosowny wniosek i w rezultacie ostrzeżenie zostało wykreślone w dniu 7 marca 2013 r., i dopiero wówczas Miasto zaczęło procedować wniosek spółki S. Sp.z o. o. z dnia 20 stycznia 2012 r. w sprawie zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości.

Tym samym stało się jasne, że spółka S. Sp. z o. o. została pozbawiona jakichkolwiek możliwości w zakresie dotrzymania umownie określonego terminu rozpoczęcia zabudowy działki z przyczyn od niej niezależnych. Natomiast Miasto, działając na podstawie § 7 "Zmiany umowy oddania w użytkowanie wieczyste gruntu oraz oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego" z dnia 22 października 2009 r., o której mowa powyżej, naliczyło karę umowną i dnia 7 sierpnia 2012 r. wezwało spółkę S. Sp. z o. o. do jej zapłaty. Zapłata kary umownej w kwocie 2.387.617,- PLN nastąpiła ostatecznie dnia 2 września 2013 r., wraz z odsetkami wynoszącymi 318.043,67 PLN.

Organ podatkowy w dniu 14 stycznia 2015 r., pismem nr IPPB3/423-1138/14-2/GJ wezwał do uzupełnienia powyższego stanu faktycznego poprzez:

1.  Wskazanie w porządku chronologicznym (z podaniem dat) wszystkich zdarzeń mających miejsce w związku z nabyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu, zawarciem umowy z Miastem, zapłatą kary umownej i odsetek za zwłokę, począwszy od momentu zawarcia umowy z Miastem przez T. sp. z o.o. (czy w umowie zawarty był zapis o naliczeniu kary umownej i w jakiej sytuacji?), poprzez wniesienie prawa użytkowania wieczystego aportem do Spółki i następnie opisane we wniosku zdarzenia, które doprowadziły do zapłaty kary umownej,
2.  Wyjaśnienie dlaczego Spółka złożyła wniosek o zmianę sposobu zagospodarowania gruntu dopiero w 2012 r. skoro termin rozpoczęcia zabudowy gruntu minął w dniu 22 października 2011 r.?
3.  Wyjaśnienie dlaczego Spółka podpisała zmienioną umowę z Miastem w 2009 r., która określała sankcje dla Spółki za nierozpoczęcie budowy, skoro już wcześniej wiadomo było, że przed rozpoczęciem zabudowy należy dokonać wymagającej czasu procedury zmiany sposobu zagospodarowania gruntu?
4.  Wyjaśnienie dlaczego Spółka dokonała zapłaty kary umownej dopiero 2 września 2013r. skoro złożyła oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 K.p.c. i znała wysokość tej kary w 2009 r., a termin z którym związana była kara minął 22 października 2011 r.?
5.  Wyjaśnienie za jaki okres naliczono odsetki za zwłokę (od jakiej daty początkowej i do jakiej daty końcowej)?

W odpowiedzi na wezwanie Spółka podała:

Odpowiedź na pytanie 1 :

Chronologiczne zestawienie najważniejszych zdarzeń prawnych dotyczących nieruchomości stanowiącej działki Nr 36/10 i 36/11 (przed podziałem była to działka Nr 36/31 przy ul. K. w W. (zwanej dalej „Nieruchomość” będącej w wieczystym użytkowaniu spółki S. Sp. z o. o. (zwanej dalej „Spółka”) do maja 2014 roku

*   I7 listopada 1991 Decyzja komunalizacyjna Wojewody, stwierdzająca nabycie Nieruchomości przez Gminę (obecnie Miasto) z dniem 27 maja 1990 r.
*   17 lipca 2001 Umowa o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste z dnia 17.07.2001 r., przewidująca oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste spółce T. Sp. z o. o. na 99 lat, tj. do dnia 18.07.2100 r.
*   28 września 2001 Warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, zawarta pomiędzy T. Sp. z o. o. oraz N. Sp. z o. o., na podstawie której T. Sp. z o. o. zobowiązała się zbyć prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości poprzez wniesienie jej aportem do N. Sp. z o. o. w terminie do dnia 9.10.2001 r.
*   9 października 2001 Protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników, na podstawie którego udziały w N. Sp. z o. o. zostały objęte w następujący sposób: (i) dotychczasowy wspólnik N. B.V. objął łącznie 10.000 udziałów o wartości nominalnej 5.000.000,- PLN (pokrycie gotówką), (ii) T. Sp. z o. o. objęła łącznie 10.000 udziałów o wartości nominalnej 5.000,000,- PLN (pokrycie poprzez wniesienie aportu w postaci prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości).
*   9 października 2001 Warunkowa umowa sprzedaży udziałów, na podstawie której T. Sp. z o. o. (sprzedający) zobowiązała się przenieść 10.000 udziałów na rzecz N. B.V. (kupujący), pod warunkiem zarejestrowania przez Sąd Rejestrowy podwyższenia kapitału zakładowego w N. Sp. z o. o.
*   22 sierpnia 2002 N. B.V. zostaje jedynym wspólnikiem spółki N. Sp. z o. o., posiadającym 20.000 udziałów (100% kapitału zakładowego).
*   18 kwietnia 2004 Warunkowa umowa sprzedaży udziałów w spółce N. Sp. z o.o., zawarta pomiędzy N. B.V. (jako sprzedającym) a S. S.A. (jako kupującym).
*   6 lipca 2004 Pierwsza zmiana umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste. zawarta pomiędzy Miastem a N. Sp. z o. o.; data rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 30.06.2005 r., data zakończenia zagospodarowania Nieruchomości: 31.12.2006 r.
*   22 grudnia 2004 Ostateczna umowa sprzedaży udziałów w spółce N. Sp. z o. o., zawarta pomiędzy N. B.V. (jako sprzedającym) a S. S.A. (jako kupującym).
*   28 stycznia 2005 S. S.A. (z siedzibą w Luksemburgu) zostaje jedynym wspólnikiem spółki N. Sp. z o. o.
*   11 października 2005 Druga zmiana umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zawarta pomiędzy Miastem a N. Sp. z o. o.; data rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 30.06.2007r., data zakończenia zagospodarowania Nieruchomości: 31.12.2008 r.
*   30 maja 2006 Protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników, na podstawie którego zmieniona zostaje firma spółki z ”N.” Sp. z 0.0. na „S.” Sp. z o. o.
*   22 października 2009 Trzecia zmiana umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste zawarta pomiędzy Miastem a S. Sp. z o. o.; data rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 22.10.2011r., data zakończenia zagospodarowania Nieruchomości: 22.10.2013 r.
*   30 marca 2010 Decyzja Ministra Finansów z dnia 30 marca 2010 r..
*   3 września 2010 Decyzja Ministra Finansów z dnia 13 września 2010 r..
*   13 października 2010 Pismo Sądu Wieczystoksięgowego do Ministra Finansów w sprawie Decyzji Ministra Finansów z dnia 30 marca 2010 r. oraz z dnia 13 września 2010 r., informujące o braku reakcji Biura Gospodarki Nieruchomościami (reprezentującego w tej sprawie Miasto) na te decyzje, skutkujące koniecznością wpisania ostrzeżenia o niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości do księgi wieczystej Nieruchomości.
*   13 października 2010 Wpis ostrzeżenia o niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości (tj. działki nr 36/3) przez Sąd Wieczystoksięgowy w dziale III księdze wieczystej, spowodowany brakiem reakcji Miasta na Decyzje Ministra Finansów z dnia 30 marca 2010 r. oraz z dnia 13 września 2010 r.
*   16 listopada 2010 Wniosek Spółki do Biura Gospodarki Nieruchomościami o udzielenie informacji dotyczącej sytuacji prawnej Spółki jako użytkownika wieczystego Nieruchomości, z uwagi na ostrzeżenie wpisane w dziale III księgi wieczystej. Biuro Gospodarki Nieruchomościami nie odpowiadało Spółce na ten wniosek przez 15 miesięcy (17 lutego 2012 r.), podczas których Spółka wielokrotnie upominała się o odpowiedź oraz nienaliczanie kary umownej za nierozpoczęcie zabudowy Nieruchomości w terminie. Ponadto przez 23 miesiące Spółka zabiegała o możliwość spotkania z Dyrektorem Biura Gospodarki Nieruchomościami, w celu omówienia i ustalenia strategii uregulowania stanu prawnego Nieruchomości. Pan Dyrektor zgodził się na spotkanie dopiero 03.102012 r.
*   3 czerwca 2011 Wniosek Spółki o przedłużenie terminów zagospodarowania Nieruchomości; proponowana data rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 22.10.2013r., data zakończenia zagospodarowania Nieruchomości: 22.10.2015 r. Z uwagi na brak odpowiedzi Biura Gospodarki Nieruchomościami Spółka w okresie lipiec - wrzesień 2011 r. wysłała do Biura Gospodarki Nieruchomościami kilka monitów, zawierających m. in. wniosek Spółki o nienaliczanie kary umownej za nierozpoczęcie budowy w terminie wskazanym w umowie o wieczyste użytkowanie,
*   7 października 2011 Odpowiedź Biura Gospodarki Nieruchomościami na Wniosek Spółki z dnia 3 czerwca 2011 r. o przedłużenie terminów zabudowy, wskazujący, iż Wniosek ten jest przedwczesny („termin zabudowy jeszcze nie upłynął”) i tym samym bezprzedmiotowy.
*   19 grudnia 2011 Z uwagi na ostrzeżenie w księdze wieczystej Nieruchomości, (wpis dokonany przez Ministra Finansów - dokładny opis sytuacji przedstawiono we wniosku o interpretację) oraz brak reakcji ze strony Biura Gospodarki Nieruchomościami w sprawie uregulowania stanu prawnego Nieruchomości wydanej nam w użytkowanie wieczyste, Spółka składa wniosek o wydzielenie z działki nr 36/3 działki nr 36/11 na realizację roszczeń dotyczących dawnej nieruchomości.
*   20 stycznia 2012 Wniosek o zmianę przeznaczenia Nieruchomości złożony przez Spółkę.
*   17 lutego 2012 Odpowiedź Biura Gospodarki Nieruchomościami na wniosek Spółki z 16 listopada 2010 r. o udzielenie informacji dotyczącej sytuacji prawnej Spółki jako użytkownika wieczystego Nieruchomości, z uwagi na ostrzeżenie wpisane w dziale III księgi wieczystej, wskazująca iż to Spółka powinna wystąpić do Sądu Wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie tego ostrzeżenia, a Biuro Gospodarki Nieruchomościami nie dokona żadnych czynności w imieniu Miasta.
*   1 marca 2012 Wniosek Spółki do Sądu Wieczystoksięgowego o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej Nieruchomości.
*   15 marca 2012 Uzupełnienie wniosku o zmianę przeznaczenia działki 36/3, złożonego przez Spółkę.
*   15 marca 2012 Z uwagi na brak odpowiedzi z Biura Gospodarki Nieruchomościami na Wniosek Spółki z dnia 3 czerwca 2011 r. o przedłużenie terminów zabudowy cofnięcie przez Spółkę wniosku z dnia 3 czerwca 2011 r. o przedłużenie terminów zagospodarowania nieruchomości wraz z wnioskiem o nienakładanie na Spółkę kar umownych.
*   15 marca 2012 Uzupełnienie wniosku o zmianę przeznaczenia Nieruchomości.
*   Marzec 2012 Spotkanie z Burmistrzem Dzielnicy W..
*   11 kwietnia 2012 Postanowienie Sądu Wieczystoksięgowego, oddalające wniosek Spółki z dnia 1 marca 2012 r. o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej Nieruchomości. Podstawą oddalenia było uznanie, iż Spółka nie może być wnioskodawcą w tym postępowaniu, a jedynie właściciel Nieruchomości. Natomiast Właściciel reprezentowany przez Miasto, uchylał się od złożenia wniosku o wykreślenie ostrzeżenia, tym samym byliśmy zablokowani przez działania urzędników.
*   24 kwietnia 2012 Skarga Spółki na postanowienie Sądu Wieczystoksięgowego.
*   14 maja 2012 Wniosek Spółki do Wydziału Nieruchomości dla Dzielnicy Miasta o potwierdzenie procedury przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Nieruchomości w stosunku do działki 36/3.
*   23 maja 2012 Decyzja podziałowa, dokonująca podziału działki nr 36/3 na działki nr 36/10 oraz 36/11 (działka 36/11 o powierzchni 0,0045 ha).
*   26 czerwca 2012 Odpowiedź Wydziału Nieruchomości dla Dzielnicy Miasta na wniosek Spółki z 14 maja 2012 r., w której Wydział Nieruchomości informuje, iż w związku z ostrzeżeniem wpisanym w księdze wieczystej Nieruchomości (nie może stwierdzić kto jest organem właściwym do rozpatrzenia ewentualnego wniosku Spółki o przekształcenie prawa, wieczystego użytkowania w prawo własności Nieruchomości, a tym samym nie może potwierdzić procedury przekształcenia dla tej Nieruchomości.
*   28 czerwca 2012 Ponowny wniosek Spółki do Biura Gospodarki Nieruchomościami o podjęcie działań przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami w celu doprowadzenia do wykreślenia ostrzeżenia z księgi wieczystej Nieruchomością tj. złożenie w imieniu Miasta stosownego wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego.
*   11 czerwca 2012 Ponowny wniosek Spółki o nienakładanie przez Miasto kar umownych.
*   12 czerwca 2012 Wniosek o przyspieszenie postępowania w sprawie zmiany przeznaczenia Nieruchomości.
*   29 czerwca 2012 Wnioski Spółki do Sądu Wieczystoksięgowegoo: (i) ujawnienie podziału działki 36/3 na działki 36/10 i 36/11, (ii) wydzielenie działki 36/11 o pow. 0,0045 ha i założenie dla niej nowej księgi wieczystej i wpisu Skarbu Państwa jako właściciela tej działki, (iii) wykreślenie ostrzeżenia z działu III KW.
*   12 lipca 2012 Spotkanie z Przewodniczącą X Wydziału; wniosek o przyspieszenie rozpoznania wniosku o wykreślenie ostrzeżenia z działu III KW.
*   10 sierpnia 2012 Brak reakcji na nasze wnioski, rozmowy, telefony ze strony Urzędu. W zamian powyższego otrzymaliśmy oficjalne pismo z Biura Gospodarki Nieruchomościami, wystosowane do Spółki, wzywające Spółkę do zapłaty kary umownej w wysokości 2.387.617,- PLN.
*   24 sierpnia 2012 Spółka deponuje kwotę kary umownej w wysokości 2.387.617,-PLN na odrębnym rachunku bankowym, informując o tym pismem z tego samego dnia Biuro Gospodarki Nieruchomościami oraz wzywając Biuro Gospodarki Nieruchomościami do podjęcia rozmów ze Spółką w celu wyjaśnienia aktualnego stanu prawnego Nieruchomości, oraz do zmiany umowy o wieczyste użytkowanie, zgodnie z wnioskiem Spółki z dnia 20 stycznia 2012 r., aby dokonać rewizji dotychczasowych harmonogramów prac inwestycyjnych oraz utraconych źródeł finansowania ( ze względu na stracony czas poświęcony na załatwienie sprawy w Urzędzie Miasta) oraz uwzględnić czas potrzebny na ponowne przygotowanie się do procesu inwestycyjnego i sposobu finansowania. Spółka już jest świadoma iż opieszałość Urzędu spowodowała narażenie spółki na straty wielkich rozmiarów.
*   3 października 2012 Spotkanie pełnomocników Spółki z Dyr. BGN, podczas którego ustalono z Dyr., iż Urząd nareszcie podejmie się uregulowania stanu prawnego Nieruchomości, która oddał nam odpłatnie w użytkowanie wieczyste ( z nieuregulowanym stanem prawnym!), a przede wszystkim ustalono, iż Biuro Gospodarki Nieruchomościami niezwłocznie wykona swoją powinność w postaci złożenia wniosku wyjaśniającego stan prawny Nieruchomości do sądu wieczystoksięgowego, a to w celu wykreślenia ostrzeżenia. Wniosek ten wpłynął do sądu w dniu 10 listopada 2012 r. Z Dyr. Spółka uzgodniła również, iż konsekwencją tego faktu będzie odpowiednia zmiana aktu notarialnego z umową oddającą Spółce Nieruchomość w wieczyste użytkowanie, m.in. uregulowanie kwestii kar umownych, które w aktualnym stanie faktycznym i prawnym są bezzasadne.
*   4 października 2012 Spotkanie pełnomocników Spółki z Burmistrzem Dzielnicy Miasta.
*   30 października 2012 Ujawnienie podziału działki 36/3 na działki 36/10 i 36/11 (w księdze wieczystej).
*   9 listopada 2012 Wniosek o wykreślenie ostrzeżenia z działu III księgi wieczystej, złożony przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami Miasta, a zatem po 23 miesiącach od pierwszego wniosku Spółki, złożonego do Biura Gospodarki Nieruchomościami, dotyczącego kwestii ostrzeżenia.
*   14 listopada 2012 Skarga na orzeczenie referendarza sądowego, oddalającego wniosek Spółki o wydzielenie działki 36/11 o powierzchni 0,0045ha i założenie dla niej nowej księgi wieczystej i o wpis Skarbu Państwa jako właściciela tej działki.
*   22 listopada 2012 Pismo Biura Gospodarki Nieruchomościami skierowane do Spółki, w którym Dyr. podważa ustalenia poczynione podczas spotkania z nim dnia 3.10.2012 r. oraz informuje Spółkę, iż w przypadku braku zapłaty przez Spółkę naliczonej przez Miasto kary (wezwanie z dnia 10 sierpnia 2012 r.), właściciel Nieruchomości może skorzystać z przysługującego mu prawa żądania rozwiązania umowy o wieczyste użytkowanie, do czego zdaniem Spóki Dyr. dążył.
*   grudzień 2012 - kwiecień 2013 Spółka wielokrotnie składa wnioski do Biura Gospodarki Nieruchomościami o kontynuowanie procedury zmiany umowy o wieczyste użytkowanie.
*   7 marca 2013 Dopiero teraz Sąd Wieczystoksięgowy wykreśla ostrzeżenie z księgi wieczystej Nieruchomości.
*   23 maja 2013 Pismo z Biura Gospodarki Nieruchomościami, informujące Spółkę o kolejnych krokach w ramach procedury zmiany umowy o wieczyste użytkowanie Nieruchomości, brak informacji o terminie zakończenia procedury.
*   maj - 31 sierpnia 2013 Oczekiwanie przez Spółkę na wynik działania Biura Gospodarki Nieruchomościami w ramach procedury zmiany umowy o wieczyste użytkowanie Nieruchomości.
*   1 września 2013 Spółka dokonuje zapłaty kary umownej w wysokości 2.387.617,-PLN oraz odsetek od tej kary w wysokości 318.043,67 PLN na rzecz Miasta, pomimo braku potwierdzenia przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami, iż zakończy procedurę zmiany umowy o wieczyste użytkowanie Nieruchomości, wszczętej na wniosek Spółki z dnia 20 stycznia 2012 r. Spółka płaci te odsetki, ponieważ obawia się, że Urząd Miasta St. Warszawy doprowadzi Spółkę do upadłości.
*   3 października 2013 Pismo Biura Gospodarki Nieruchomościami, odmawiające Spółce uwzględnienia wniosku Spółki o zmianę jednego z postanowień projektu Protokołu Uzgodnień, określającego istotne warunki zmiany umowy o wieczyste użytkowanie Nieruchomości.
*   3 października 2013 Spółka oraz Biuro Gospodarki Nieruchomościami podpisują Protokół Uzgodnień.
*   17 października 2013 Zmiana umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste. zawarta pomiędzy Miastem a spółką S. Sp. z o. o. w zakresie zmiany sposobu zagospodarowania Nieruchomości oraz daty rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 24 miesiące od daty podpisania i daty zakończenia zagospodarowania Nieruchomości oraz 48 miesięcy od daty podpisania.

Odpowiedź na pytanie 2:

Spółka złożyła Wniosek o przedłużenie terminów zagospodarowania w dniu 03.06.2011 r.

W dniu 07.10.2011 r. Biuro Gospodarki Nieruchomościami odpowiedziało na Wniosek Spółki, wskazując, iż Wniosek ten jest przedwczesny („termin zabudowy jeszcze nie upłynął”) i tym samym jest bezprzedmiotowy.

Z uwagi na wpisane „Ostrzeżenie” w księdze wieczystej Nieruchomości (wada prawna przedmiotu transakcji) oraz brak reakcji ze strony Biura Gospodarki Nieruchomościami w sprawie uregulowania stanu prawnego Nieruchomości, Spółka składa wniosek o wydzielenie z działki nr 36/3 działki nr 36/11 na realizację roszczeń dotyczących dawnej nieruchomości.

Dnia 20 stycznia 2012 r. Spółka złożyła wniosek o zmianę przeznaczenia Nieruchomości.

Odpowiedź na pytanie 3

W dniu 22.10.2009 r. Spółka podpisała zmianę Umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jednocześnie planując złożenie wniosku o zmianę sposobu zagospodarowania Nieruchomości w najbliższym czasie. Jednakże w 2010 roku z uwagi na zaniedbanie Miasta wpisane zostało „Ostrzeżenie” do Księgi Wieczystej Nieruchomości o niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości, co uniemożliwiło Spółce złożenie wniosku o zmianę sposobu zagospodarowania Nieruchomości.

Spółka wielokrotnie wnioskowała do Biura Gospodarki Nieruchomościami o pomoc w wykreśleniu „Ostrzeżenia” z Księgi Wieczystej Nieruchomości. Dopiero dnia 9 listopada 2012 r. Biuro Gospodarki Nieruchomościami złożyło wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego o wykreślenie „Ostrzeżenia” z Księgi Wieczystej Nieruchomości.

Odpowiedź na pytanie 4:

Spółka otrzymała wezwanie do zapłaty w dniu 10 sierpnia 2012 roku. Reakcją Spółki było zdeponowanie kwoty kary umownej w wysokości 2,387.617,- PLN na odrębnym rachunku bankowym, informując o tym pisemnie tego samego dnia Biuro Gospodarki Nieruchomościami oraz wzywając Biuro Gospodarki Nieruchomościami do podjęcia rozmów ze Spółką w celu wyjaśnienia aktualnego stanu prawnego Nieruchomości oraz do zmiany Umowy o wieczyste użytkowanie gruntu, zgodnie z wnioskiem Spółki z dnia 20 stycznia 2012 r., aby umożliwić Spółce racjonalną czasowo i technicznie realizację inwestycji na Nieruchomości.

Po otrzymaniu potwierdzenia z Biura Gospodarki Nieruchomościami o przeprowadzeniu większości z wymaganych kroków z procedury zmiany sposobu użytkowania Nieruchomości w dniu 02.09.2013 r. Spółka dokonała zapłaty kary umownej. Gdyby Spółka tego nie zapłaciła, podzieliła by los Spółek upadłych. Spółka nie chciała stracić wszystkiego.

Odpowiedź na pytanie 5:

Kwota zaległości (kary umownej dla Miasta): 2.387.617,- PLN. Data od której naliczone były odsetki: 25.08.2012 r.

Data zapłaty zaległości: 02.09.2013 r.

Liczba dni: 374

Oprocentowanie: 13%

Kwota odsetek: 318.043,67 PLN

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kara umowna, zapłacona w powyżej opisanym stanie faktycznym przez spółkę S. Sp. z o. o. na rzecz Miasta oraz odsetki zapłacone w związku ze zwłoką w zapłacie tej kary umownej, stanowią koszt uzyskania przychodów w świetle przepisów Ustawy o PDOP, a w szczególności art. 16 ust. 1 tej ustawy?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Spółka S. Sp. z o. o. stoi na stanowisku, że zapłacona kara umowna, o której mowa w niniejszym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, jak również zapłacone odsetki w związku ze zwłoką w zapłacie tej kary, stanowią koszt uzyskania przychodów w rozumieniu Ustawy o PDOP.

Art. 15 ust. 1 Ustawy o PDOP stanowi generalną zasadę, że "Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1". Zapłata kary na rzecz Miasta wraz z odsetkami była dla spółki S. Sp. z o.o. niezbędna, aby mogła ona pozostać w posiadaniu działki gruntu nr ewidencyjny 36/3 w W., o której mowa w tym wniosku - czyli zachować źródło przychodu.

Zapłaconej kary nie można również podciągnąć pod żadną z kategorii kosztów nie stanowiących kosztu uzyskania przychodów, o których mowa w art. 16 ust. 1 Ustawy o PDOP. Nie odnosi się do niej przepis art. 16 ust. 1 pkt 18 tej ustawy, zgodnie z którym "Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu karnym, karnym skarbowym, administracyjnym i w sprawach o wykroczenia oraz odsetek od tych grzywien i kar". Zapłacona kara w sposób oczywisty nie została orzeczona w postępowaniu karnym, karnym skarbowym ani w sprawach o wykroczenia, ale również nie jest to kara orzeczona w postępowaniu administracyjnym, gdyż takiego postępowania w tym przypadku nie było; jest to typowa kara umowna, wynikająca z umowy zawartej pomiędzy Miastem a spółką S. Sp. z o. o. (z której zasadnością nota bene trudno się pogodzić).

Nie jest to także kara, o której mowa w art. 16 ust. 1 pkt 19 Ustawy o PDOP ("Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów kar, opłat i odszkodowań oraz odsetek od tych zobowiązań z tytułu: (a) nieprzestrzegania przepisów w zakresie ochrony środowiska, (b) niewykonania nakazów właściwych organów nadzoru i kontroli dotyczących uchybień u dziedzinie bezpieczeństwa i higieny pracy") ani też kara, o której mowa w art. 16 ust. 1 pkt 22 tej ustawy ("Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów kar umownych i odszkodowań z tytułu wad dostarczonych towarów, wykonanych robót i usług oraz zwłoki w dostarczeniu towaru wolnego od wad albo zwłoki w usunięciu wad towarów albo wykonanych robót usług"). Ponieważ kara umowna zapłacona przez spółkę S. Sp. z o. o. na rzecz Miasta nie jest objęta katalogiem wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów, zawartym w art. 16 ust. 1 Ustawy o PDOP, a zarazem została poniesiona w celu zachowania źródła przychodów, więc wynika stąd jednoznacznie, że stanowi ona koszt uzyskania przychodów.

Sytuacja jest tym bardziej niesprawiedliwa, że konieczność zapłaty kary na rzecz Miasta wynikła z niemożności rozpoczęcia zabudowy przez spółkę S. Sp. z o. o. przedmiotowej działki gruntu w umownym terminie, spowodowanej opóźnieniami w podjęciu przez Miasto działań, które unormowałyby stan prawny tej działki i pozwoliły na rozpoczęcie jej zabudowy. Wynika stąd, że Miasto poniekąd samo poprzez opóźnienia w działaniach, których obowiązek przeprowadzenia leżał po jego stronie doprowadziło do sytuacji, w której stało się beneficjentom przychodów z tytułu otrzymanej kary umownej.

W zakresie odsetek zapłaconych w związku ze zwłoką w zapłacie kary umownej dla Miasta, stanowiące w istocie element zapłaconej kary umownej, to także nie odnosi się do nich katalog wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów, zawarty w art. 16 ust. 1 Ustawy o PDOP. Nie są to wymienione w art. 16 ust. 1 pkt 18 tej ustawy odsetki od grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu karnym, karnym skarbowym, administracyjnym i w sprawach o wykroczenia, ponieważ sama kara umowna nie została orzeczona w żadnym z tych postępowań. Ponieważ odsetki te zostały zapłacone, więc nie odnosi się do nich art. 16 ust. 1 pkt 11 tej ustawy: "Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów)". Nie można również odnieść do nich przepisu art. 16 ust. 1 pkt 21 tejże ustawy: "Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek za zwłokę z tytułu nieterminowych wpłat należności budżetowych i innych należności, do których stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej" - gdyż do umowy zawartej pomiędzy Miastem a spółką S. Sp. z o. o. nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej, a zapłacone odsetki są odsetkami ustawowymi, wynikającymi z przepisów Kodeksu cywilnego. Inne kategorie wyłączeń odsetek z kosztów uzyskania przychodów, zawarte w art. 16 ust. 1 Ustawy o PDOP, w ogóle nie mają żadnego odniesienia do przypadku, którego dotyczy ten wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wynika stąd, że odsetki zapłacone przez spółkę S. Sp. z o.o. w związku ze zwłoką w zapłacie kary umownej dla Miasta również stanowią koszt uzyskania przychodów.

Ostateczne stanowisko spółki S. Sp. z o. o. jako wnioskodawcy jest w przedmiotowej sprawie takie, że zarówno kara umowna, zapłacona przez nią na rzecz Miasta, jak i odsetki zapłacone w związku ze zwloką w zapłacie tej kary, stanowią koszt uzyskania przychodów dla spółki S. Sp. z o. o., gdyż zostały poniesione w celu zabezpieczenia źródła przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Spółki w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej przez Spółkę oceny swego stanowiska.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w opisanym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock