Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-223/16-3/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-07-25
Teza: Czy jeżeli Transakcja - zgodnie z pytaniem nr 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 21 kwietnia 2016 r. (data wpływu 25 kwietnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 kwietnia 2016 r. (data nadania 27 kwietnia 2016 r., data wpływu 29 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 kwietnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

„Wnioskodawca”) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który zamierza lokować aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. W dniu Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowany, jako czynny podatnik VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej „Transakcja”) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą Nieruchomości jest spółka T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S. spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą, jako deweloper powierzchni biurowych. W przeszłości wybudował już i sprzedał dwa budynki biurowe na rzecz innego inwestora. Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Realizacja Transakcji planowana jest do połowy 2016 r.

Ponieważ pytania Wnioskodawcy zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym jego prawa do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje: (ii) dokładny zakres Transakcji oraz (iii) przedstawia inne relewantne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

1.  Zakres Transakcji

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji zlokalizowana jest w K., przy ul. C. 146 oraz 148 i składają się na nią dwie przylegające do siebie działki gruntu (dalej: „Nieruchomość”):

\- Działka 47/64 (prawo użytkowania wieczystego), dla której prowadzona jest księga wieczysta

Omawiana działka powstała na skutek podziału działek gruntu o numerach 47/64, 47/12 oraz 71/98 i następnie scalenia ich części w działkę 47/64, która została nabyta przez Zbywcę na podstawie:

1.  umowy zawartej w dniu 9 stycznia 2009 r., która dotyczyła nabycia m.in. działek o numerach 47/12 oraz 47/18, przy czym na mocy decyzji podziałowej z dnia 11 lutego 2011 r. działka 47/18 została podzielona na działki o numerach 47/53 (która przeszła na własność Miasta K.) i 47/54; oraz
2.  warunkowej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu z dnia 19 grudnia 2008 r. oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 16 lutego 2009 r., która dotyczyła m.in. działki gruntu o numerze 71/29, która na mocy decyzji podziałowej z dnia 11 lutego 2011 r. została podzielona na działki o numerach 71/97 (która przeszła na własność Miasta K.) i 71/98.

W dacie nabycia na działce (oprócz części powstałej z działki 71/98, która była niezabudowana) znajdowały się stare budynki i budowle, które składały się na kompleks dawnej huty „B.”. Wszystkie te obiekty zostały wyburzone przez Zbywcę.

Na działce 47/64 Zbywca realizuje obecnie projekt deweloperski polegający na budowie budynku biurowego o nazwie handlowej S. C (dalej: „Budynek C”). Na dzień Transakcji ukończone będą prace budowlane dotyczące struktury Budynku C, tak że jego bryła i kubatura nie ulegną już zmianie. Ukończone będą wszystkie kondygnacje budynku, nie została jednak wykonana elewacja i nie zostaną ukończone prace związane z położeniem dachu. W konsekwencji, w dniu Transakcji dla Budynku „C” nie zostanie jeszcze wydane pozwolenie na użytkowanie.

Oprócz Budynku C na działce 47/64 znajdują się także wybudowane przez Zbywcę obiekty stanowiące elementy infrastruktury Budynku C (np. zjazd do parkingu podziemnego, chodnik, itp.), które mogą stanowić budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Na niewielkim fragmencie działki 47/64 jest także częściowo zlokalizowany fragment innego obecnie budowanego budynku biurowego, tzw. Budynku D (zdefiniowanego poniżej), który ma być w przeważającej części zlokalizowany na przyległej, opisywanej poniżej działce 71/32. W chwili obecnej (oraz na moment zakładanej Transakcji) budowa Budynku D znajduje się/będzie znajdowała się w fazie wstępnej (został wybudowany dwupoziomowy podziemny parking). Na działce 47/64 znajduje się również fragment przyłącza elektrycznego oraz ciepłowniczego. Przyłącza te stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych.

Zbywca odlicza podatek VAT poniesiony na zakup towarów i usług w związku z budową Budynku C, Budynku D oraz elementów infrastruktury.

Żaden z powyższych obiektów nie został oddany do używania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

\- Działka 71/32 (prawo użytkowania wieczystego), dla której prowadzona jest księga wieczysta

Działka 71/32 została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy zawartej w dniu 9 stycznia 2008 r. W dacie nabycia na działce znajdowały się stare budynki i budowle, które składały się na kompleks dawnej huty „B.”. Wszystkie te obiekty zostały jednak wyburzone przez Zbywcę. W chwili obecnej na działce nie znajdują się żadne stare budynki ani budowle.

Obecnie na działce tej prowadzona jest inwestycja polegająca na budowie biurowca o nazwie handlowej S. D (dalej: „Budynek D”). W chwili obecnej (oraz na moment zakładanej Transakcji) budowa Budynku D znajduje się/będzie znajdowała się w fazie wstępnej (został wybudowany dwupoziomowy podziemny parking). Zbywca odlicza podatek VAT poniesiony na zakup towarów i usług w związku z budową Budynku D. Oprócz ww. prac związanych z budową Budynku „D” na działce nie znajdują się żądne inne budowle/obiekty.

Nieruchomość (obydwie działki) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 października 2006 r., zgodnie, z którym Nieruchomość jest położona na terenie zabudowy usługowej.

Podsumowując przedmiot Transakcji będą stanowił dwie działki gruntu o numerach 71/32 i 47/64, objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na obu działkach znajdą się budynki biurowe w budowie, przy czym budowa jednego z nich jest bardzo zaawansowana (została wybudowana pełna struktura budynku) a drugiego mniej - powstał parking podziemny.

W ramach Transakcji, Wnioskodawca może również zdecydować się przejąć prawa i/lub obowiązki wynikające z niektórych umów czy porozumień, których stroną jest lub będzie Zbywca, a które związane są z Nieruchomością.

Natomiast planowanej Transakcji (w zakresie obydwu działek) nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy. Ponadto, lista składników majątku Zbywcy nie podlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy obejmie:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych ani umowy związane z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową budynku C i D;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, świadczenia usług księgowych dla Nieruchomości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego;
*   licencji, praw autorskich, gwarancji budowlanych związanych z Nieruchomością;
*   decyzje administracyjne dot. ww. nieruchomości;
*   umowy na dostawę mediów do ww. nieruchomości;
*   środków pieniężnych Zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie;
*   tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związanego z działalnością deweloperską oraz wyszukaniem portfela najemców o zróżnicowanym profilu działalności;
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;
*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe;
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu oraz z finansowaniem procesu budowlanego na Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą także pracownicy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał żadnych pracowników).

1.  inne okoliczności towarzyszące Transakcji

Powierzchnie obu Budynków są przeznaczone pod wynajem podmiotom gospodarczym. Po nabyciu Budynków oraz działek, Wnioskodawca planuje ukończenie budowy (oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie), wykonanie aranżacji powierzchni biurowej oraz przekazanie powierzchni biurowej najemcom. Zbywca nie podpisał jeszcze żadnych umów najmu.

Dokończenie procesu budowlanego oraz wykonanie aranżacji wnętrza budynków zostanie przez Wnioskodawcę powierzone zewnętrznemu podmiotowi (najprawdopodobniej będzie nim Zbywca), na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. W przyszłości, Wnioskodawca rozważa najem powierzchni w obu Budynkach na cele działalności komercyjnej i/lub sprzedaż Nieruchomości do kolejnego inwestora lub inwestorów. Intencją jest, aby zbycie Nieruchomości było opodatkowane VAT.

Działki będące przedmiotem Transakcji nie zostały przypisane do działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Zbywca złożył analogiczny wniosek o wydanie interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania transakcji VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT, jako dostawa budynków i budowli (wraz z gruntem, na których te budowle są zlokalizowane) przed ich pierwszym zasiedleniem, która podlega obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%?
2.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, po jej dokonaniu oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    *   do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy jeżeli Transakcja - zgodnie z pytaniem nr 1 - będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 22 lipca 2016 r. Nr IPPP3/4512-309/16-4/KP.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC .

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie równocześnie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który zamierza lokować aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. W dniu Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowany, jako czynny podatnik VAT. W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej „Transakcja”) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą Nieruchomości jest spółka T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S. spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą, jako deweloper powierzchni biurowych. W przeszłości wybudował już i sprzedał dwa budynki biurowe na rzecz innego inwestora. Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Realizacja Transakcji planowana jest do połowy 2016 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 22 lipca 2016 r. Nr IPPP3/4512-309/16-4/KP dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest część nieruchomości zabudowanej niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taką część nieruchomości traktować jako niezabudowany teren budowlany (z wniosku wynika, że przedmiotowy grunt nr 71/32 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie, z którym grunt 71/32 jest położony na terenie zabudowy usługowej). Transakcję taką należy w tej sytuacji opodatkować podstawową stawką podatku w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy o VAT, gdyż nie znajduje dla niej zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Ponadto, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy w niniejszej sprawie również nie będzie miało zastosowania, gdyż przedmiotowy grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. ”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2016, poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.