Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-480/12/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-16
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dochód; działki; nieruchomości; przychód; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura 26 marca 2012 r., uzupełnionym w dniach 12 i 26 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 30 maja 2012 r. Znak: IBPB II/2/415-480/12/HS oraz pismem Znak: IBPB II/2/415-480/12/HS z dnia 15 czerwca 2012 r. wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnień dokonano w dniu 12 i 26 czerwca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 20 listopada 1996 r. wraz z dwoma innymi osobami fizycznymi zakupił nieruchomość w postaci działki oznaczonej nr ew. 55/6. Przy zakupie kupujący solidarnie ustalili, że każdy z nich nabywa 1/3 udziału w ww. działce i każdy zapłacił po 1/3 wartości działki sprzedającemu oraz każdy z kupujących wciągnął nabyty udział do ustawowej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, o czym mówią wpisy do księgi wieczystej.

Następnie wnioskodawca wskazuje, iż po prawie 16 latach od chwili zakupu współwłaściciele postanowili podzielić ww. działkę na trzy osobne, mniejsze. Powierzchnia całkowita działki wynosi 78,57 arów i niedawno współwłaściciele dowiedzieli się, że prawie 7 arów jej powierzchni stanowi obszar zalewowy. Z uwagi na ten fakt zgodnie postanowili, że osoba u której po podziale na działce będzie ta powierzchnia dostanie 5 dodatkowych arów ponad swój udział wynoszący 1/3 w całości (czyli po 2,5 ara od dwóch pozostałych współwłaścicieli) w ramach rekompensaty za tzw. bezużytek, gdyż w świetle przepisów na powierzchni obszaru zalewowego nie wolno dokonywać żadnych zabudów, ani użytków.

Kupujący zgodnie ustalili, że:

*   część 1 czyli grunt o pow. 24,295 arów powierzchni przypada wnioskodawcy,
*   część 2 czyli grunt o pow. 24,295 arów powierzchni przypada drugiemu ze współwłaścicieli,
*   część 3 czyli grunt o pow. 30 arów powierzchni przypada trzeciemu ze współwłaścicieli.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca podaje, iż wartość całej nieruchomości (100% czyli 3/3) podlegającej podziałowi na dzień jej podziału wynosi 450 000 zł, czyli wartość posiadanego przez wnioskodawcę wraz z żoną udziału w wysokości 1/3 całości przed podziałem całej nieruchomości wynosi 150 000 zł.

Po dokonaniu nieodpłatnego zniesienia współwłasności wspólnie z żoną wnioskodawca otrzyma

1/3 udziału nieruchomości o wartości 150 000 zł, czyli udział o wartości dokładnie takiej samej, jaką posiadał przed podziałem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca po dokonaniu ww. podziału, w przypadku gdyby chciał sprzedać w ciągu około roku od daty podziału ww. działkę, której powierzchnia będzie równa lub mniejsza od 1/3 udziału w działce nabytej w 1996 r., będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem wnioskodawcy, przy sprzedaży za około rok czasu 1/3 udziału, który otrzyma z żoną po dokonaniu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, dochód z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu, gdyż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu nie podlega odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  innych rzeczy,

\-jeżeli to ww. odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych określonych w lit. a)-c) po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - po upływie pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku wnioskodawcy nabycie 1/3 udziału miało miejsce w 1996 r., więc okres pięciu lat od daty nabycia minął. W związku z powyższym według wnioskodawcy podatek, w dowolnej kwocie, przy sprzedaży nieruchomości po podziale (czyli 1/3 udziału wnioskodawcy sprzed podziału nieruchomości) nie należy się.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, iż wnioskodawca i pozostali współwłaściciele działki o powierzchni 78,57 arów oznaczonej nr ewid. 55/6 zakupionej w 1996 r. posiadają (wraz z małżonkami) udziały wynoszące 1/3. W wyniku zniesienia współwłasności tej działki każdy ze współwłaścicieli (wraz z małżonkiem) ma otrzymać wydzieloną działkę różniącą się wielkością z uwagi na istniejący na niej obszar zalewowy. Otrzymaną po zniesieniu współwłasności działkę, o wartości równej wartości posiadanego pierwotnie udziału we współwłasności całej działki, wnioskodawca (wraz z małżonką) zamierza po upływie roku sprzedać.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

W wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności działki, o którym mowa w przedmiotowym wniosku wnioskodawca (wraz z żoną) otrzyma na wyłączną własność jedną z powstałych wskutek podziału działek. Zauważyć należy, że wnioskodawca (wraz z małżonką) przed zniesieniem współwłasności dysponował prawem do udziału 1/3 w całej przedmiotowej działce dzieląc prawo własności z pozostałymi współwłaścicielami, którym również przysługiwał udział 1/3 w nieruchomości. Zatem aby stwierdzić, że w wyniku zniesienia współwłasności nie nastąpi nabycie u wnioskodawcy, działka otrzymana przez wnioskodawcę musiałaby mieć w dniu zniesienia współwłasności taką samą wartość jak poszczególne działki, które przypadną pozostałym uczestnikom postępowania. Z wniosku wynika, że działka, która ma przypaść wnioskodawcy (i jego małżonce) w dniu zniesienia współwłasności ma identyczną wartość jak udział wynoszący 1/3 w dzielonej działce. Oznacza to, że wnioskodawca (wraz z małżonką) nie otrzyma wskutek zniesienia współwłasności działki, która nie mieści się w ramach uprzednio nabytego udziału, ani o większej wartości niż pierwotnie posiadany udział wynoszący 1/3 w całej działce przed podziałem.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie za datę nabycia przez wnioskodawcę przedmiotowej działki należy uznać 1996 r. Zatem przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży działki powstałej po podziale zgodnie z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Stanowisko wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.