Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1402/10/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-03-25
Teza: Czy ocena rzeczoznawcy majątkowego z wyszczególnionymi kwotami, które były podstawą do wyliczenia kwoty zakupu mieszkania od Wspólnoty Mieszkaniowej mogą być podstawą do rozliczenia PIT-39 składanego w urzędzie skarbowym?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 30 grudnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie oceny rzeczoznawcy majątkowego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 grudnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie oceny rzeczoznawcy majątkowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2005r. przystąpił do załatwienia formalności we Wspólnocie Mieszkaniowej, dotyczących adaptacji strychu na cele mieszkaniowe. Przed przystąpieniem do powyższego wnioskodawca otrzymał zapewnienie zbycia-wykupu po zakończeniu adaptacji, która nastąpiła w 2008r. Wykup powstałego mieszkania nastąpił w kancelarii notarialnej w dniu 19 listopada 2009r.

Sytuacja finansowa wnioskodawcy zmusiła go do sprzedaży uzyskanego mieszkania. Sprzedaż nastąpiła w dniu 02 kwietnia 2010r. Na podstawie kwot wymienionych w ocenie rzeczoznawcy został sporządzony akt notarialny pomiędzy kupującym a sprzedającym a także zostały uiszczone opłaty notarialne od wspomnianej kwoty transakcji, tj. 184 060 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy ocena rzeczoznawcy majątkowego z wyszczególnionymi kwotami, które były podstawą do wyliczenia kwoty zakupu mieszkania od Wspólnoty Mieszkaniowej mogą być podstawą do rozliczenia PIT-39 składanego w urzędzie skarbowym?

Wnioskodawca uważa, iż w myśl obowiązujących przepisów jest zobowiązany do rozliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na druku PIT-39 we właściwym urzędzie skarbowym do dnia 30 kwietnia 2011r.

Wnioskodawca rozliczenia chce dokonać na podstawie faktycznych danych zawartych w akcie notarialnym, który został sporządzony na podstawie oceny rzeczoznawcy.

1.  Koszt oszacowania do wykupu 184 060 zł
    1.  wartość nakładów poniesionych przez inwestora 160 104 zł
    2.  dopłata gotówkowa dla wspólnoty mieszkaniowej 23 956 zł
2.  Koszt opłat notarialnych (obliczony od kwoty 184 060 zł) 10 575 zł
3.  Razem poniesione koszty przez wnioskodawcę 194 635 zł

Wnioskodawca ze sprzedaży mieszkania uzyskał kwotę 185 000 zł. Tym samym zdaniem wnioskodawcy, kwota podlegająca opodatkowaniu z niniejszego rachunku wynosi zero zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, trzeba zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla lokalu mieszkalnego nabytego do 31 grudnia 2006r., odrębnie dla lokalu mieszkalnego nabytego od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r. i odrębnie dla lokalu mieszkalnego nabytego po 31 grudnia 2008r.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu (dochodu), uzyskanego ze sprzedaży w przedmiotowej mieszkania, które powstało w wyniku adaptacji strychu na cele mieszkaniowe – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w 2005r. przystąpił do załatwienia formalności związanych z adaptacją strychu we Wspólnocie Mieszkaniowej na cele mieszkalne. Przedmiotową adaptację wnioskodawca zakończył w 2008r., natomiast wykup powstałego w wyniku adaptacji mieszkania nastąpił w dniu 19 listopada 2009r. Stwierdzić zatem należy, że wnioskodawca prawo własności lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji strychu na cele mieszkalne nabył w dniu jego wykupu tj. w dniu 19 listopada 2009r.

Mając powyższe na uwadze, z uwagi na fakt że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia mieszkania do momentu jego sprzedaży nie upłynęło 5 lat, sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego nabytego w 2009r. stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze, iż nabycie mieszkania miało miejsce w 2009r., zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 01 stycznia 2009r. Albowiem ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży ww. lokalu jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z kolei w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż do dnia 19 listopada 2009r., tj. dnia, w którym wnioskodawca nabył przedmiotowe mieszkanie poniósł szereg wydatków związanych z adaptacją strychu na lokal mieszkalny, nie będąc jednocześnie jego właścicielem. Należy jednakże zauważyć, że przepis art. 22 ust. 6c nie uzależnia możliwości zaliczenia wydatków poniesionych w celu wytworzenia oraz nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, od konieczności nabycia przedmiotowej rzeczy na własność, lecz od posiadania rzeczy lub prawa majątkowego. Skoro wnioskodawca w 2005r. przystąpił do załatwienia formalności we Wspólnocie Mieszkaniowej, i samą adaptację zakończył w 2008r., tym samym oczywistym jest, że wnioskodawca przeprowadzając adaptację miał przedmiotowy strych w posiadaniu.

W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wnioskodawca może zaliczyć koszty nabycia strychu tj. kwotę wykupu mieszkania od Wspólnoty Mieszkaniowej oraz udokumentowane koszty wytworzenia i nakłady. Kosztami wnioskodawcy będą koszty poniesione na zaadaptowanie strychu na lokal mieszkalny. Przepis wyraźnie posługuje się pojęciem kosztów udokumentowanych a nie oszacowanych. Podatnik powinien zatem posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie kosztów. Szacowanie poniesionych kosztów zatem nie wystarczy. Za koszty uzyskania przychodu wnioskodawca może uznać także opłaty notarialne związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej umowy przeniesienia własności z dnia 19 listopada 2009r.

W tym miejscu należy podkreślić, iż wskazany wyżej przepis art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera enumeratywnie (a nie przykładowo) wymienione możliwości dokumentowania wysokości poniesionych nakładów, o których mowa w ust. 6c i ust. 6d ww. ustawy. Oznacza to, że wartość poniesionych nakładów wyliczyć można tylko na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Tym samym nie jest możliwe wyliczenie wartości nakładów według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (budowlanego), gdyż nie jest to sposób przewidziany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż nie ma możliwości ustalenia wysokości nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego, gdyż możliwość taka nie jest przewidziana w jednoznacznie brzmiących przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nakłady muszą być udokumentowane zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy, co oznacza, że wyliczenie wartości nakładów według operatu szacunkowego nie jest wyliczeniem udokumentowanym w sposób przewidziany w ustawie. Skoro wnioskodawca ponosił nakłady na adaptację strychu, to miał obowiązek ich dokumentowania, jeśli chciał późniejszego uznania ich za koszty uzyskania przychodu.

Odnosząc powyższe do przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego, stwierdzić należy, że ocena rzeczoznawcy majątkowego nie może być podstawą do ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania, którą wnioskodawca winien wykazać w zeznaniu PIT-39.

Należy także nadmienić, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Katalog wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując stwierdzić należy, że wnioskodawca nie może ustalić wysokości nakładów poniesionych na adaptację strychu, które zwiększyły jego wartość oraz wydatków na wykup lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku przedmiotowej adaptacji na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego, gdyż możliwość taka nie jest przewidziana w jednoznacznie brzmiących przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma przy tym żadnego znaczenia, że wartość wyszacowaną wpisze do aktu notarialnego, gdyż wartość ta nie jest udokumentowana.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko wnioskodawcy, że wnioskodawca może ustalić koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie oceny rzeczoznawcy majątkowego jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokumenty źródłowe. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.