Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-998/15/KJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-01-25
Teza: transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania ww. działek niezabudowanych o numerach … oraz …, stanowiących teren budowlany, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 9 grudnia 2015 r. (data wpływu 22 grudnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 14 stycznia 2016 r. (data wpływu 19 stycznia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości składającej się z 8 działek niezabudowanych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2015 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości składającej się z 8 działek niezabudowanych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 14 stycznia 2016 r. (data wpływu 19 stycznia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 14 stycznia 2016 r. znak: IBPP1/4512-998/15/KJ.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Komornik Sądowy (Wnioskodawca) prowadzi w tut. kancelarii sprawy egzekucyjne o sygn. akt … i inne przeciwko dłużnikowi X. Egzekucja dotyczy sprzedaży nieruchomości dłużnika w postaci prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działek o numerach … oraz … o łącznej powierzchni 14 701 m2 położonej w K. objętej księgą wieczystą o numerze … prowadzoną przez Sąd Rejonowy.

Nieruchomość została nabyta w dniu 30 sierpnia 2006 r. przez dłużnika X na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem … . Nieruchomość w postaci prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek została nabyta przez dłużnika za kwotę 7.930.000.00 (siedem milionów dziewięćset trzydzieści tysięcy złotych) złotych brutto, w tym 22 % podatek od towarów i usług.

Z informacji posiadanych przez komornika wynika, że dłużnik w miesiącu sierpniu 2006 roku skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT za zakup użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą o numerze … - pismo z dnia 20 lutego 2015 r. wystawione przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Z kolejnego pisma od Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 27 stycznia 2015 r. wynika, że obowiązek podatkowy dłużnika w VAT został zamknięty z dniem 31 grudnia 2013 r. wskutek złożenia informacji o zaprzestaniu wykonywania czynności opodatkowanych.

Sprawdzono również dłużnika w portalu podatkowym MF i uzyskano informację, że dłużnik nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Kolejną informacją jaką posiada komornik jest pismo Prezydenta Miasta z dnia 3 listopada 2015 r. z którego wynika, że ww. nieruchomość dłużnika nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast dla nieruchomości została wydana decyzja Prezydenta Miasta z dnia 27 czerwca 2007 r. ustalająca warunki zabudowy dla zespołu zabudowy mieszkalno-biurowo-usługowej. Decyzja ta jest nadal w obiegu prawnym.

Nieruchomość ta na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego została oszacowana na kwotę 5.717.211,00 zł. - nieruchomość jest niezabudowana.

Zwrócono się również z zapytaniem do pełnomocnika dłużnika radcy prawnego o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania w terminie 7 dni:

1.  Kiedy dłużnik wszedł w posiadanie nieruchomości?
2.  Czy nabył nieruchomość do majątku prywatnego?
3.  Czy jest rolnikiem?
4.  Czy dzielił nieruchomości na mniejsze, czy dozbrajał, jeśli TAK to w jakim celu oraz kiedy?
5.  Czy nieruchomość była wniesiona do majątku firmy?
6.  Jeśli TAK, to jaki był to rodzaj działalności? Czy ta działalność dawała prawo do odliczenia VAT? Czy zakup nieruchomości przez dłużnika był udokumentowany fakturą VAT?
7.  Czy na nieruchomość dłużnik poczynił nakłady ulepszające przekraczające 30% wartości początkowej? Czy od nakładów inwestycyjnych dłużnik miał prawo do odliczenia VAT?
8.  Kiedy były czynione nakłady na nieruchomość? Czy od nakładów było uprawnienie do odliczania VAT?
9.  Czy dłużnik posiada status podatnika VAT?
10.  Czy dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą i rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

Pismo z dnia 26 października 2015 r. odebrane w dniu 27 października 2015 r. do chwili obecnej pozostało bez odpowiedzi.

W uzupełnieniu Wnioskodawca poinformował, że sprzedaż nieruchomości nie miała jeszcze miejsca oraz że warunki zabudowy wydane decyzją z dnia 27 czerwca 2007 r. o numerze … dotyczą wszystkich 8 działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej powyżej nieruchomości o numerze … należącej do dłużnika X, winna być opodatkowana podatkiem VAT 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości dłużnika X o numerze … nie należy doliczać podatku VAT w wysokości 23% spowodowane to jest faktem, że dłużnik nie jest już czynnym podatnikiem podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania zagadnień dotyczących zastosowania prawidłowej stawki podatku dla dostawy działek niezabudowanych o numerach … oraz … tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Ponadto należy zauważyć, że wprawdzie Wnioskodawca wskazał, że wniosek dotyczy stanu faktycznego, jednak ze względu na fakt, że z opisu sprawy wynika, że sprzedaż nieruchomości nie miała jeszcze miejsca, tut. organ przyjął, że przedmiotem wniosku jest zdarzenie przyszłe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych wyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów zgodnie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów i świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z treści cytowanego przepisu wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dochodzi do wiążącego podmioty władzy, w tym administracji, oraz podmioty spoza systemu władzy (osoby fizyczne i ich organizacje) ustalenia bądź zmiany przeznaczenia terenu na określony w tym planie cel.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto należy zauważyć, że w sytuacji sprzedaży działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie stawki, bądź zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.

Z opisu sprawy wynika, że Komornik Sądowy prowadzi w tut. kancelarii sprawy egzekucyjne o przeciwko dłużnikowi X. Egzekucja dotyczy sprzedaży nieruchomości dłużnika w postaci prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działek o numerach … oraz … . Nieruchomość ta została nabyta przez dłużnika w dniu 30 sierpnia 2006r. Dłużnik w miesiącu sierpniu 2006 r. skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT za zakup użytkowania wieczystego ww. nieruchomości. Obowiązek podatkowy dłużnika w VAT został zamknięty z dniem 31 grudnia 2013 r. wskutek złożenia informacji o zaprzestaniu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto z wniosku wynika, że przedmiotowa nieruchomość składająca się z działek o numerach … oraz … nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast dla nieruchomości została wydana decyzja Prezydenta Miasta z dnia 27 czerwca 2007 r. ustalająca warunki zabudowy dla zespołu zabudowy mieszkalno-biurowo-usługowej. Decyzja ta dotyczy wszystkich 8 działek i jest nadal w obiegu prawnym.

W związku z powyższym Wnioskodawca powziął wątpliwości, czy sprzedaż opisanej nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT 23%.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesadzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowe działki niezabudowane, nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast została dla nich wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zespołu zabudowy mieszkalno-biurowo-usługowej.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż skoro dla przedmiotowych działek została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zespołu zabudowy mieszkalno-biurowo-usługowej to nieruchomość ta spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a tym samym dostawa prawa wieczystego użytkowania tych działek nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dostawa przedmiotowych działek nie może także korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż z wniosku wynika, że dłużnik skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Na konieczność opodatkowania przedmiotowej dostawy nie może mieć wpływu także to, że dłużnik nie jest już czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o VAT zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy stwierdzić należy, że transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania ww. działek niezabudowanych o numerach … oraz …, stanowiących teren budowlany, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku. Tym samym będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy, że przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości dłużnika nie należy doliczać podatku VAT w wysokości 23% gdyż dłużnik nie jest już czynnym podatnikiem podatku VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.