Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.141.2021.3.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-11
Teza: Odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię wydzielonych działek
Słowa kluczowe: darowizna; działki; nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2021 r. (data wpływu 1 lutego 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 kwietnia 2021 r. (data wpływu 13 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2021 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 30 marca 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.141.2021.2.SR, Wnioskodawca wskazuje, że nie prowadzi działalności polegającej na badaniach naukowych 0113-KDIPT1-3.4012.52.2021.3.MWJ, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem poczty w dniu 30 marca 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 6 kwietnia 2021 r.), zaś w dniu 13 kwietnia 2021 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (data nadania 10 kwietnia 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, którą nabyła w dniu 8 marca 2006 r. Nieruchomość została nabyta w drodze czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT – w drodze realizacji umowy darowizny. Składa się ona z dwóch działek.

Część przedmiotowej nieruchomości leży w jednostce planistycznej „BMR” – jako przeznaczenie oznacza zabudowę zagrodową i mieszkaniową jednorodzinną, jako przeznaczenie dopuszczalne plan ustala zabudowę usługową i produkcyjną o uciążliwości nie wykraczającej poza granice działki. Pozostała część leży w jednostce planistycznej „BR/M” – jako przeznaczenie oznacza zachowanie upraw polowych i ogrodniczych z możliwością dolesień gruntów rolnych klas V i VI.

Wnioskodawczyni jest rolnikiem i na części nieruchomości prowadzi działalność rolniczą, pozostała część nieruchomości jest wykorzystywana na cele prywatne – Wnioskodawczyni nie wykorzystuje jej do prowadzenia działalności rolniczej ani działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać wydzieloną część niezabudowanej nieruchomości (która powstanie w wyniku podziału działek), na której nie jest prowadzona działalność rolnicza ani działalność gospodarcza, na rzecz spółki komandytowej (dalej: „Kupujący”, „Strona Kupująca”, „Nabywca”). Podział nieruchomości ma zostać dokonany przez Nabywcę na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości pod m.in. następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Stronę Kupującą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży wraz z niezbędną infrastrukturą umożliwiającą skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną,
2.  uzyskania przez Stronę Kupującą działającą w imieniu Strony Sprzedającej ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości,
3.  dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych,
4.  udzielenia Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego nieruchomości a znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego,
5.  uzyskania potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych, podłączenie do kanalizacji sanitarnej) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości, a koszt przyłączenia mediów wynikający z warunków technicznych, nie przekroczy 300 000 zł netto dla wszystkich sieci,
6.  uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji (w tym podziału nieruchomości), uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do Nieruchomości, obejmujące uzgodnienie z odpowiednimi organami administracji rządowej lub samorządowej,
7.  zawarcia przez Stronę Kupującą przedwstępnych umów sprzedaży sąsiednich nieruchomości,
8.  że nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży będą wolne od wszelkich obciążeń praw i roszczeń osób trzecich w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży,
9.  że przedmiotowa nieruchomość nie będzie podlegać przepisom ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach oraz przepisom ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

W umowie przedwstępnej (§ 3 ust. 3) strony ustaliły, że wszelkie koszty wynikłe z czynności zmierzających do ziszczenia tych warunków ponosi Strona Kupująca, a nie Wnioskodawczyni. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej.

Zbycie nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży nastąpić ma w ramach rozporządzenia Jej prywatnym majątkiem. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zatem podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.). Wnioskodawczyni nie dokonywała ani nie planuje dokonać żadnych inwestycji zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

*   Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny w dniu 8 marca 2006 r. działki nr A (o powierzchni 26 674 m2) i działkę nr B (o powierzchni 37 179 m2), położone w … przy ul. …, jednostka rejestrowa …, obręb …, jednostka ewidencyjna … – obszar wiejski, powiat …. Sprzedaży podlegać będzie wydzielona część obu działek – podział działek leży po stronie Kupującego i nie został jeszcze dokonany – powierzchnia całkowita przedmiotu sprzedaży wynosić będzie 24 580 m2.

*   Wnioskodawczyni na części działki nr A od 2006 r. prowadzi działalność rolniczą– działy specjalne produkcji rolnej (uprawa roślin ozdobnych oraz warzyw w tunelach ogrzewanych i nieogrzewanych), z której dochód ustalany jest przy zastosowaniu norm szacunkowych z określonej powierzchni upraw. Na terenie działki (grunty klasy V i VI) rosły rośliny motylkowe takie jak łubin, gorczyca, których jednak Wnioskodawczyni nie sprzedawała. Rośliny te były przeorywane celem wzbogacenia struktury gleby, więc Wnioskodawczyni nie osiągała z tego tytułu żadnego dochodu i w związku z powyższym nie płaciła podatku dochodowego ani podatku od towarów i usług – rośliny wykorzystywała dla celów prywatnych, stanowiły one majątek prywatny Wnioskodawczyni jako służące zaspokojeniu potrzeb osobistych. Większa część działki była i jest nadal ugorowana (bez upraw). Sprzedaży podlegać będzie ta część działki, która nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawczyni na części działki nr B od 2006 r. prowadzi działalność rolniczą – działy specjalne produkcji rolnej (uprawa roślin ozdobnych oraz warzyw w szklarniach nieogrzewanych), z której dochód ustalany jest przy zastosowaniu norm szacunkowych z określonej powierzchni upraw (produkcja roślin w szklarniach zakończona w 2017 r.). Na terenie działki (grunty klasy V i VI) od 2006 r. rosły rośliny motylkowe takie jak łubin, gorczyca, których jednak Wnioskodawczyni nie sprzedawała. Rośliny te były przeorywane celem wzbogacenia struktury gleby, więc Wnioskodawczyni nie osiągała z tego tytułu żadnego dochodu i w związku z powyższym nie płaciła podatku dochodowego ani podatku od towarów i usług – rośliny wykorzystywała dla celów prywatnych, stanowiły one majątek prywatny Wnioskodawczyni jako służące zaspokojeniu potrzeb osobistych. Większa część działki była i jest nadal ugorowana (bez upraw). Sprzedaży podlegać będzie ta część działki, która nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Na terenie działki od 2006 r. zamieszkują ojciec i brat Wnioskodawczyni, którzy użytkują ją na podstawie nieodpłatnej, dożywotniej służebność osobistej mieszkania w całym domu mieszkalnym (na podstawie umowy darowizny z dnia 8 marca 2006 r., Rep. A nr …). Udostępnienie na podstawie umowy użyczenia ma charakter nieodpłatny.

*   W dniu 1 lutego 2019 r. Wnioskodawczyni zawarła z przyszłym Nabywcą nieruchomości umowę dzierżawy części obu działek (wydzielonej części obu działek o powierzchni 24 580 m2), która ma być przedmiotem sprzedaży. Celem dzierżawy jest wyłącznie umożliwienie dokonania przez Dzierżawcę (przyszłego Nabywcę nieruchomości) we własnym imieniu czynności faktycznych i formalno-prawnych zmierzających do realizacji warunków zawartej przez strony przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, w szczególności zbadania nieruchomości, uzyskania niezbędnych pozwoleń, uzgodnień, opinii i decyzji. Płatność czynszu za dzierżawę będzie rozliczona przy zawarciu umowy sprzedaży działki (100 zł na rok).

*   Działki nie były wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej.

*   Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą w następujących okresach: 9 grudnia 1993 r. – 31 maja 1994 r., 1 lipca 1996 r. – 1 lutego 1999 r. Przedmiotem działalności był handel hurtowy i detaliczny (…). W zakres działalności nie wchodził obrót nieruchomościami ani najem. Działalność była objęta ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (podatkowa księga przychodów i rozchodów). Formą wykonywania działalności była działalność jednoosobowa.

*   Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości.

*   Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

*   Planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie części nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym powinna zostać opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczynię uznać należy za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bowiem upłynęło 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (2006 r.).

Aktualnie nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi gospodarstwo rolne z uwagi na jej przeznaczenie oznaczone w rejestrze gruntów jako użytki rolne. Jednak podkreślić należy, że do czasu jej sprzedaży, utraci ona charakter rolny. Jak bowiem wynika z treści zawartej między stronami umowy przedwstępnej jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów stanowiących przedmiot sprzedaży z produkcji rolnej lub leśnej oraz dokonanie zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych. Z tego względu do ewentualnego zwolnienia Wnioskodawczyni z podatku dochodowego od osób fizycznych stosować należy regulację ogólną dotyczącą odpłatnego zbycia nieruchomości, o której mowa powyżej (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy, jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30f oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, którą nabyła w dniu 8 marca 2006 r. w drodze darowizny. Składa się ona z dwóch działek.

Część przedmiotowej nieruchomości leży w jednostce planistycznej „BMR” – jako przeznaczenie oznacza zabudowę zagrodową i mieszkaniową jednorodzinną, jako przeznaczenie dopuszczalne plan ustala zabudowę usługową i produkcyjną o uciążliwości nie wykraczającej poza granice działki. Pozostała część leży w jednostce planistycznej „BR/M” – jako przeznaczenie oznacza zachowanie upraw polowych i ogrodniczych z możliwością dolesień gruntów rolnych klas V i VI.

Wnioskodawczyni jest rolnikiem i na części nieruchomości prowadzi działalność rolniczą, pozostała część nieruchomości jest wykorzystywana na cele prywatne – Wnioskodawczyni nie wykorzystuje jej do prowadzenia działalności rolniczej ani działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać wydzieloną część niezabudowanej nieruchomości (która powstanie w wyniku podziału działek), na której nie jest prowadzona działalność rolnicza ani działalność gospodarcza. Podział nieruchomości ma zostać dokonany przez Nabywcę na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony ustaliły, że wszelkie koszty wynikłe z czynności zmierzających do ziszczenia tych warunków ponosi Strona Kupująca, a nie Wnioskodawczyni. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej.

Zbycie nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży nastąpić ma w ramach rozporządzenia Jej prywatnym majątkiem. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zatem podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie dokonywała ani nie planuje dokonać żadnych inwestycji zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości. Planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie części nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że nabyła w drodze darowizny w dniu 8 marca 2006 r. działkę nr A (o powierzchni 26 674 m2) i działkę nr B (o powierzchni 37 179 m2).

Sprzedaży podlegać będzie wydzielona część obu działek – podział działek leży po stronie Kupującego i nie został jeszcze dokonany – powierzchnia całkowita przedmiotu sprzedaży wynosić będzie 24 580 m2.

Wnioskodawczyni na części działki nr A i nr B od 2006 r. prowadzi działalność rolniczą– działy specjalne produkcji rolnej, z której dochód ustalany jest przy zastosowaniu norm szacunkowych z określonej powierzchni upraw. Na terenie działki (grunty klasy V i VI) rosły rośliny motylkowe takie jak łubin, gorczyca, których jednak Wnioskodawczyni nie sprzedawała. Rośliny te były przeorywane celem wzbogacenia struktury gleby, więc Wnioskodawczyni nie osiągała z tego tytułu żadnego dochodu i w związku z powyższym nie płaciła podatku dochodowego ani podatku od towarów i usług – rośliny wykorzystywała dla celów prywatnych, stanowiły one majątek prywatny Wnioskodawczyni jako służące zaspokojeniu potrzeb osobistych. Większa część działki była i jest nadal ugorowana (bez upraw). Sprzedaży podlegać będzie ta część działki, która nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.

Na terenie działki nr B od 2006 r. zamieszkują ojciec i brat Wnioskodawczyni, którzy użytkują ją na podstawie nieodpłatnej, dożywotniej służebność osobistej mieszkania w całym domu mieszkalnym. Udostępnienie na podstawie umowy użyczenia ma charakter nieodpłatny.

W dniu 1 lutego 2019 r. Wnioskodawczyni zawarła z przyszłym Nabywcą nieruchomości umowę dzierżawy części obu działek (wydzielonej części obu działek o powierzchni 24 580 m2), która ma być przedmiotem sprzedaży. Celem dzierżawy jest wyłącznie umożliwienie dokonania przez Dzierżawcę (przyszłego Nabywcę nieruchomości) we własnym imieniu czynności faktycznych i formalno-prawnych zmierzających do realizacji warunków zawartej przez strony przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, w szczególności zbadania nieruchomości, uzyskania niezbędnych pozwoleń, uzgodnień, opinii i decyzji. Płatność czynszu za dzierżawę będzie rozliczona przy zawarciu umowy sprzedaży działki. Działki nie były wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą w następujących okresach: 9 grudnia 1993 r. – 31 maja 1994 r., 1 lipca 1996 r. – 1 lutego 1999 r. Przedmiotem działalności był handel hurtowy i detaliczny. W zakres działalności nie wchodził obrót nieruchomościami ani najem. Działalność była objęta ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (podatkowa księga przychodów i rozchodów). Formą wykonywania działalności była działalność jednoosobowa. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości oraz nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż wydzielonej części niezabudowanej nieruchomości (która powstanie w wyniku podziału działek nr A i nr B) nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

W świetle powyższego, nabycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowej działki nastąpiło w dniu 8 marca 2006 r. w drodze darowizny. W konsekwencji, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2011 r.

Zaznaczyć należy, że podział nieruchomości, nie będzie stanowił dla Wnioskodawczyni nowego nabycia nieruchomości. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia wydzielonej działki należy utożsamiać z datą nabycia prawa do tej nieruchomości przez Wnioskodawczynię, tj. z dniem 8 marca 2006 r.

Biorąc powyższe pod uwagę, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż wydzielonej części niezabudowanej nieruchomości (która powstanie w wyniku podziału działek nr A i nr B), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości przez Wnioskodawczynię upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Wobec powyższego Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług.

Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ wydający interpretacje indywidualne nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania podatkowego organ podatkowy uzna, że zdarzenie przyszłe opisane we wniosku różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.