Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1492/09-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-02-26
Teza: Opodatkowanie przy sprzedaży strychu przez wspólnotę mieszkaniową.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 1 grudnia 2009 r. (data wpływu 4 grudnia 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 stycznia 2010 r. (data wpływu 26 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży strychu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży strychu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i nie wykonuje czynności wymienionych w art. 5 ustawy o VAT. Członkowie Wspólnoty podjęli uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, mających na celu sprzedaż części nieruchomości wspólnej. Wykonanie przez Zarządcę uchwały spowoduje uzyskanie przez Wspólnotę przychodu ze sprzedaży strychu, a następnie z tytułu opłat wnoszonych przez adoptujących, po upływie 12 miesięcy od podpisania umowy przyrzeczenia do dnia zakończenia adaptacji, tj. do dnia podpisania aktów notarialnych.

W uzupełnieniu z dnia 22 stycznia 2010 r. do wniosku, Zainteresowany oświadczył, iż:

1.  część strychu będąca przedmiotem sprzedaży jest częścią nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wybudowanego (oddanego do użytkowania) w roku 1960 i służyła do użytku wszystkich właścicieli lokali, np. suszono tam pranie, przechowywano czasowo meble, rowery, wyposażenie,
2.  część strychu, która jest przewidziana do sprzedaży została podzielona na dwie części: na lokale mieszkalne nr 17/7 i nr 18/8,
3.  w dniu 18 grudnia 2009 r. został wyłoniony w drodze przetargu nieograniczonego jeden nabywca, który zaadaptuje dwie części strychu na mieszkania, a następnie wykupi je od Wspólnoty. Nabywca nie jest członkiem Wspólnoty,
4.  w drodze licytacji ustalono ceny netto poszczególnych części strychu: strych nr 17/7 – … zł, strych nr 18/8 – … zł,
5.  po wykonanych pracach adaptacyjnych sporządzona zostanie nowa inwentaryzacja powierzchni lokali i części wspólnych nieruchomości. Zwiększy się powierzchnia użytkowa lokali w budynku o powierzchnię lokali powstałych w wyniku adaptacji, nastąpi zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej. Nowo adaptowane lokale uzyskują udziały w nieruchomości wspólnej, natomiast zmniejszą się udziały dotychczasowych właścicieli, zmniejszy się powierzchnia pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży strychu będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota w wyniku dokonania sprzedaży strychu nie stanie się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, gdyż dostawa zostanie dokonana jednorazowo i w okolicznościach nie wskazujących na zamiar częstotliwego dokonywania czynności opodatkowanych. Natomiast przychód z tytuł opłat wnoszonych przez adoptujących nie przekroczy kwoty z art. 113 ww. ustawy i Wspólnota może korzystać ze zwolnienia podmiotowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Pojęcie towarów zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby jednak dostawa części budynku (np. strychu) w postaci ustanowienia odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zarobkowy. w takim przypadku dostawa towarów, która odbywa się w sposób zamierzony i powtarzalny o stałym, zorganizowanym charakterze może zostać uznana za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ustawy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. Zatem o kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podmiot, który dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z treścią art. 6 cyt. ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Stosownie natomiast do art. 13 powołanej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. w celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona - zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali - ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz. Ponadto, na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. o zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, która może jednak posiadać podmiotowość podatkową. Jednakże, w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu np. dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest ona podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy.

Natomiast, podkreślenia wymaga, iż czynności wykonywane przez Wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. z kolei, sprzedaż części wspólnej nieruchomości jest czynnością mieszczącą się w definicji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Zatem, dostawa części strychu jest czynnością należącą do kategorii czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT i nie wykonuje czynności wymienionych w art. 5 ustawy. w związku z wykonaniem przez Zarządcę uchwały nastąpi sprzedaż części strychu, będącej częścią nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego. Przewidziana do sprzedaży część strychu została podzielona na dwa lokale mieszkalne, których nabywcą nie będzie członek Wspólnoty. Nabywca zaadaptuje dwie części strychu na mieszkania i wykupi je od Wspólnoty.

Tak więc, w rzeczywistości Wnioskodawca dokona opisanej we wniosku dostawy części strychu będącego częścią wspólną budynku, który po dokonaniu prac adaptacyjnych zostanie przekształcony w dwa mieszkania. Zauważyć należy, że opisana we wniosku dostawa lokali mieszkalnych dokonana przez Wnioskodawcę nie będzie czynnością jednorazową (będą to dwa lokale mieszkalne, które zostaną sprzedane osobie nie będącej członkiem Wspólnoty).

W konsekwencji należy stwierdzić, iż w omawianym przypadku, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, a zatem przedmiotowa sprzedaż części strychu – dwa lokale mieszkalne – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Według art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Jeśli jednak dostawa nieruchomości jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, to może ona korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, po spełnieniu określonych w tym przepisie warunków.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Na podstawie art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 2 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 215, poz. 1666), który wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2011 r., zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. w myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy z dnia 2 grudnia 2009 r. – obowiązującego od dnia 1 stycznia 2010 r. – kwotę o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, dla 2010 r. przyjmuje się w wysokości 100.000 zł. Natomiast stosownie do zapisu art. 2 ust. 2 ww. ustawy, w 2010 r. podatnicy, u których łączna wartość sprzedaży opodatkowanej w 2009 r. była wyższa niż 50.000 zł. i nie przekroczyła 100.000 zł, mogą skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego w terminie do 15 stycznia 2010 r.

Stosownie do art. 113 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W myśl art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę (…).

Podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5 jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1 (art. 113 ust. 9 ustawy).

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że jeżeli sprzedaż przedmiotowego strychu (dwóch lokali mieszkalnych) będzie spełniać przesłanki warunkujące skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a, wówczas nie zostanie przekroczony limit wskazany w art. 113 ust. 1 ustawy (sprzedaż zwolniona nie jest bowiem w nim uwzględniona) i Wspólnota jako podatnik korzystający ze zwolnienia podmiotowego, nie będzie zobowiązana do dokonywania rejestracji jako podatnik VAT czynny i opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży strychu.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży strychu. Kwestia dotycząca podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 8 lutego 2010 r., znak ILPB3/423-1109/09-4/JG.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.