Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.418.2020.2.MAT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-19
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanego terenu budowlanego, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej nabycie przez Kupującego Nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 30 lipca 2020 r. (data wpływu 11 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 października 2020 r. (data wpływu 2 listopada 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 20 października 2020 r. (doręczone dnia 20 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży niezabudowanego terenu budowlanego,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej nabycie przez Kupującego Nieruchomości

**– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanego terenu budowlanego oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej nabycie przez Kupującego Nieruchomości. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 27 października 2020 r. (data wpływu 2 listopada 2020 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z dnia 20 października 2020 r. (skutecznie doręczone dnia 20 października 2020 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. w likwidacji

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Kupujący lub Wnioskodawca\] oraz B. (…) w likwidacji \[dalej: Sprzedający\] planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…), obręb (…), położonej w (…), o powierzchni 2,4674 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) \[dalej: Nieruchomość\].

Sprzedający prowadził działalność polegającą na świadczeniu usług edukacyjnych w placówce znajdującej się w (…). Jednym ze składników majątku Sprzedającego jest również Nieruchomość położona w (…), przy czym ani obecnie ani w przeszłości Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności.

Na Nieruchomości znajdowały się uprzednio budynki i budowle, które zostały wyburzone. Sprzedający udzielił spółce C sp. z o.o. \[dalej spółka C\] pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o rozbiórce znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli. Rozbiórka odbyła się na koszt spółki C.

Przed rozbiórką, Nieruchomość była zabudowana murowanymi budynkami gospodarczymi, w postaci kotłowni, paszarni, magazynów pasz, stajni, wozowni, chlewni, izolatki tuczu i portierni oraz budynkiem mieszkalnym dwu kondygnacyjnym i budynkiem transportu. Nieruchomość, wraz ze znajdującymi się na niej uprzednio naniesieniami miała służyć realizacji umowy o współpracę z 2013 roku przy uruchomieniu Wydziału Zamiejscowego (…).

W związku z odmową udzielenia kredytu bankowego na rzecz (…) i niemożnością realizacji ww. przedsięwzięcia, (…), 4 listopada 2013 r. przeniosła (zwrotnie) na Sprzedającego w drodze umowy darowizny prawo własności Nieruchomości wraz z prawem własności budynków i budowli na nich posadowionych (obecnie już wyburzonych). Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.W rejestrze gruntów jest oznaczona jako grunty orne (RV), grunty orne zabudowane (B-RV) oraz inne tereny zabudowane (Bi).

W dniu 21 maja 2020 r. dla Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie hali magazynowo - usługowo - produkcyjnej wraz z pomieszczeniami biurowo - socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą. 28 lipca 2020 r. uzyskano pozwolenie na budowę a wkrótce jest planowana zmiana oznaczenia działki w rejestrze gruntów jako działki o charakterze nierolnym.

W dniu 4 marca 2019 r. Sprzedający zawarł ze spółką 1 przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zmienioną następnie aneksem z dnia 13 maja 2020 r. \[dalej: „Umowa Przedwstępna”\]. Z uwagi na to, że stroną Umowy Przedwstępnej, po stronie nabywcy jest spółka C, strony zamierzają dokonać przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej ze spółki C. na Kupującego.

Zawarcie umowy przyrzeczonej przenoszącej prawo własności Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Kupującym planowane jest na trzeci lub czwarty kwartał 2020 r. \[dalej: Umowa Przyrzeczona\].

Jednocześnie, z uwagi na plany biznesowe Wnioskodawcy, który będzie stroną Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił spółce C zgody na prowadzenie na Nieruchomości prac rozbiórkowych związanych z rozbiórką budynków znajdujących się na Nieruchomości (które na dzień złożenia niniejszego wniosku zostały już wyburzone), a także wejścia przez spółkę 1 lub podmiot przez niego wskazany na teren Nieruchomości i prowadzenia na Nieruchomości prac budowlanych związanych z rozpoczęciem realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości, polegającej na budowie budynku produkcyjno - usługowo - magazynowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, budowa budynku zostanie rozpoczęta i na moment przeniesienia własności Nieruchomości na Kupującego, na gruncie będą znajdowały się naniesienia \[dalej: Naniesienia\], które jednak nie będą w rozumieniu prawa budowlanego ani budynkami ani budowlami.

Przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie prawo własności Nieruchomości wraz z prawem własności Naniesień w trakcie budowy. Naniesienia zostaną wybudowane bez udziału Sprzedającego. Nakłady związane z budową Naniesień zostaną poniesione wyłącznie przez Kupującego (spółka C. rozliczy z Kupującym koszt poniesionych nakładów, tym samym finalnie koszt nakładów obciążać będzie Wnioskodawcę).

Strony uzgodniły, iż Kupującemu nie będzie przysługiwać wobec Sprzedającego roszczenie o zwrot poniesionych przez niego nakładów na cudzym gruncie - nie nastąpi rozliczenie poniesionych przez Kupującego nakładów na wybudowanie Naniesień na gruncie Sprzedającego. Cena Nieruchomości w Umowie Przyrzeczonej zostanie skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmowała wartości poczynionych przez Kupującego nakładów na Naniesienia.

Kupujący nabędzie Nieruchomość na potrzeby swojej działalności opodatkowanej VAT. Po zrealizowaniu inwestycji i wybudowaniu Naniesień, Kupujący zamierza w szczególności wynająć powierzchnie produkcyjno-magazynowe znajdujące się w budynku lub sprzedać wybudowany budynek lub jego część nowemu inwestorowi. Zarówno najem powierzchni, jak i ewentualna sprzedaż będą opodatkowane VAT.

Przedmiotem sprzedaży pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

1.  środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie będące własnością Sprzedającego.
2.  należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury.
3.  zobowiązania Sprzedającego wobec dostawców.
4.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego.
5.  księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Sprzedającego.
6.  know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego.
7.  z umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy.

Nieruchomość nie jest oraz nie zostanie przed datą sprzedaży wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, umowy, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie będzie ona także stanowić oddziału Sprzedającego.

Jako dzień dokonania transakcji należy uznać dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są obecnie i będą na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że w dniu 21 maja 2020 r. dla Nieruchomości wydana została decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie hali magazynowo – usługowo – produkcyjnej wraz z pomieszczeniami biurowo – socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpił pan (…) prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (…) Architekt działający na zlecenie spółki C. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został złożony w dniu 23 stycznia 2020 roku, uzupełniony w dniu 20 lutego 2020 roku.

Nieruchomość położona w (…) ani obecnie ani w przeszłości nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalność edukacyjnej. Sprzedający planował wybudowanie budynków uczelni na działce, jednak te zamierzenia nie zostały zrealizowane. Uprzednio, na Nieruchomości znajdowały się murowane budynki gospodarcze, w postaci kotłowni, paszarni, magazynów pasz, stajni, wozowni, chlewni, izolatki tuczu i portierni oraz budynku mieszkalnego dwukondygnacyjnego i budynku transportu. Budynki te zostały jednak wyburzone. Obecnie działka została wystawiona na sprzedaż zatem obecnie będzie wykorzystana na cele handlowe.

Nieruchomość położona w (…) ani obecnie ani w przeszłości nie była przedmiotem sprzedaży, przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, bądź też była/jest udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

Nieruchomość, wraz z obecnie wyburzonymi już naniesieniami była uprzednio przedmiotem umowy darowizny zawartej 17 czerwca 2013 r., zgodnie z którą B. (obecnie w likwidacji), dokonała darowizny Nieruchomości wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami na rzecz (…).

Sprzedający nie zbywał innych nieruchomości. Sprzedający zawarł z spółką 1 przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zmienioną następnie aneksem z dnia 13 maja 2020 r. \[dalej: „Umowa Przedwstępna”\]. Z uwagi na to, że stroną Umowy Przedwstępnej, po stronie nabywcy jest spółka C, strony dokonały przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej ze spółki C na Kupującego.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda spółce C, a spółka C kupi w stanie wolnym od wszelkich praw i obciążeń osób trzecich (z wyjątkiem obciążających Nieruchomości służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią zgodą Kupującej) całą Nieruchomość, to jest nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr (…), położoną w (…), powiecie Miasto (…), województwie (…) o powierzchni 2,4674 ha (dwadzieścia cztery tysiące sześćset siedemdziesiąt cztery metry kwadratowe), objętą księgą wieczystą (…), za cenę, w terminie i na innych warunkach określonych w Umowie Przedwstępnej.

Umowa przyrzeczona realizuje postanowienia zawarte w Umowie Przedwstępnej z tym, że osoba Kupującego uległa zmianie z uwagi na cesję praw z Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający udzielił spółce C pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o rozbiórce znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli. Pełnomocnictwo obejmowało również między innymi możliwość uzyskania pozwoleń administracyjnych dla inwestycji, warunków przyłączenia do sieci, składania oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji administracyjnych dla inwestycji, uzyskiwania zaświadczeń i dokumentów dla potrzeb Umowy Przyrzeczonej.

(…) z siedzibą w (…) użytkowała przedmiotową Nieruchomość wraz z obecnie wyburzonymi już naniesieniami na podstawie umowy darowizny zawartej 17 czerwca 2013 r. Zgodnie z umową, B. (obecnie w likwidacji), dokonała darowizny Nieruchomości wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami na rzecz (…). Zwrotne przeniesienie Nieruchomości związane było z odmową udzielenia kredytu bankowego na rzecz (…) i niemożnością realizacji wspólnego przedsięwzięcia. Z tego względu, (…) przeniosła zwrotnie na Sprzedającego w drodze umowy darowizny z 4 listopada 2013 r. prawo własności Nieruchomości wraz z prawem własności budynków i budowli na nich posadowionych (obecnie już wyburzonych). Nieruchomość wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami była w posiadaniu Sprzedającego od dnia podpisania ww. umowy darowizny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu jako sprzedaż niezabudowanego terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT?
2.  Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie przez Kupującego Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych:

Stanowisko w zakresie pyt. nr 1

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu, przedmiotem transakcji w świetle przepisów ustawy o VAT będzie bowiem niezabudowany teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Stanowisko w zakresie pyt. nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości, z uwagi na to, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, a Kupujący będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Uzasadnienie w zakresie pyt. nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W celu określenia skutków podatkowych VAT planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości w świetle przepisów ustawy o VAT kluczowe jest ustalenie, czy w jej ramach poza dostawą działki gruntu nr 24/1 będzie mieć również miejsce dostawa Naniesień.

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025) \[dalej: KC\], z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle przepisów prawa cywilnego, budowle i budynki znajdujące się na gruncie uważane są za części składowe nieruchomości. W rezultacie, właściciel gruntu staje się właścicielem posadowionych na nim budynków i budowli.

Wnioskodawca zaznacza, że wynikającą z przywołanego powyżej art. 48 KC nierozłączność gruntu i budynku, który nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, na bazie prawa cywilnego nie oznacza jednak, że dla ustalenia konsekwencji podatkowych na gruncie ustawy o VAT dostawę zabudowanego gruntu należy traktować jako jednorodną dostawę gruntu z budynkiem.

W ocenie Kupującego, rozważając skutki podatkowe przedmiotowej transakcji, należy mieć na uwadze nie tylko jej aspekty cywilnoprawne, lecz przede wszystkim te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

Wnioskodawca podkreśla, iż w przywołanym powyżej art. 7 ust. 1 ustawy VAT wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności. Z przywołanego przepisu wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą (tzw. własność ekonomiczną), a nie rozporządzania nią w sensie prawnym (tzw. własność w znaczeniu cywilnoprawnym).

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej \[dalej: Trybunał lub TSUE\]. Przykładowo, w sprawie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe BV przeciwko Staatsecretaris van Financiën z 8 lutego 1990 r., TSUE stwierdził, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu art. 5(1) VI Dyrektywy (obecnie art. 14 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE) oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym. Z przepisu tego, zdaniem Trybunału, wynika, że kładzie on raczej nacisk na faktyczne dysponowanie rzeczą jak właściciel, na tzw. własność ekonomiczną, a nie na zbycie prawa własności w rozumieniu cywilistycznym. W rezultacie, zdaniem TSUE, „prawo do rozporządzania towarami jak właściciel”, do której to kategorii odwołał się ustawodawca w wyżej wymienionym artykule ustawy o VAT, nie może być utożsamiane z prawem własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Ponadto zwrot „rozporządzanie towarami jak właściciel” rozumieć należy szeroko i w oderwaniu od cywilnego prawa własności, a podstawowe znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT ma nie tyle aspekt prawny, co aspekt ekonomiczny, sprowadzający się do faktycznej możliwości dysponowania towarem, a nie rozporządzania nim w sensie prawnym.

Jak zostało wskazane przez Wnioskodawcę w opisie zdarzenia przyszłego: (i) Naniesienia zostaną wybudowane przez Kupującego z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, tj. Sprzedającego, (ii) przed transakcją nie wystąpi rozliczenie przez Kupującego ze Sprzedającym nakładów poniesionych przez Kupującego na wybudowanie Naniesień, oraz (iii) cena sprzedaży Nieruchomości zostanie skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmowała wartości wybudowanych przez Kupującego Naniesień (nakładów). Ponadto, wszelkie nakłady, które zostaną poniesione przez spółkę 1, zostaną odrębnie rozliczone z Kupującym, tak że finalnie ich koszt będzie obciążać Wnioskodawcę.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że mimo przysługującego Sprzedającemu prawa własności Naniesień w znaczeniu cywilnoprawnym (jako części składowej gruntu), nie będzie posiadał on własności ekonomicznej w rozumieniu ustawy o VAT (prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel), która będzie przysługiwała Kupującemu. Naniesienia będą przynależeć w sensie ekonomicznym do Kupującego, jako rozporządzającego nimi na cele prowadzonej działalności.

W konsekwencji, w kontekście zaistniałego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że skoro art. 7 ust. 1 ustawy o VAT mówi o czynności, w wyniku której nabywca otrzyma prawo rozporządzania rzeczą jak właściciel, to niewątpliwie transakcja zbycia Nieruchomości - w części obejmującej Naniesienia nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z punktu widzenia prawa cywilnego, na Kupującego formalnie przejdzie prawo własności Naniesień z wszystkimi cywilnoprawnymi konsekwencjami, a jednocześnie, biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o VAT, nie wystąpi dostawa towaru, tj. Naniesień znajdujących się na gruncie.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku NSA z 10 stycznia 2013 r. o sygn. I FSK 310/12, w którym NSA stwierdził, że „(\`(...)\`) nie można uznać, że przedmiotem dostawy, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u., będzie budynek nierozerwalnie związany z gruntem, jeżeli budynek został zbudowany przez nabywcę z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości tego budynku”.

Również WSA w Gdańsku w wyroku z 15 czerwca 2016 r. sygn. I SA/Gd 347/16, wskazał, że: „Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy, w której Spółka „wytworzyła” towar, jakim są budynki i budowle infrastruktury kolejowej i uczyniła to z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena transakcji została skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmowała wartości tych budynków i budowli, nie ma podstaw do przyjęcia, że przedmiotem dostawy będą te budynki i budowle. Z punktu widzenia prawa cywilnego, na Spółkę przejdzie prawo własności budynków i budowli, ale jednocześnie nie wystąpi dostawa towaru, jakim są budynki i budowle, gdyż już wcześniej Spółka mogła nimi dysponować jak właściciel. Ekonomiczne władanie rzeczami (budynkami i budowlami) należało do Spółki z chwilą ich wybudowania, chociaż nie należało do niej prawo własności.

Nie można uznać, że przedmiotem dostawy, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie budynek nierozerwalnie związany z gruntem, jeżeli budynek został zbudowany przez nabywcę z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości tego budynku. Pogląd ten wypowiedział Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12 (publik. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych - orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA), który Sąd orzekający w niniejszym składzie w pełni podziela”.

W kontekście przedstawionej w zdarzeniu przyszłym dostawy Nieruchomości należy uznać, iż Naniesienia, których ekonomiczna własność przynależy do Kupującego, w świetle ustawy o VAT, nie będą miały wpływu na status podatkowy Nieruchomości. Zatem, w ocenie Wnioskodawcy uzasadnione jest stwierdzenie, że dostawa Nieruchomości na gruncie ustawy o VAT obejmować będzie wyłącznie grunt.

W tym miejscu, Wnioskodawca pragnie podkreślić, że planowanej transakcji sprzedaży nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się bowiem do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Artykuł 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej \[dalej: Dyrektywa VAT\] (poprzednio art. 5 (8) VI Dyrektywy). Stosownie do art. 19 Dyrektywy VAT, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.

Regulacja ta była przedmiotem orzeczeń Trybunału. Trybunał w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie Schriever C-444/10 wskazał, że „Stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej”.

Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy VAT wymaga zatem, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przez nabywcę. Kwestię, czy całość przekazanych składników musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać zaś z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy, przedmiot sprzedaży nie może być uznany za przedsiębiorstwo, ani tym bardziej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa \[dalej: Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa lub ZCP\]. Tym samym nie dojdzie do zastosowania wyłączenia spod zakresu przedmiotowego opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W związku z czym należy odwołać się odpowiednio do przepisów Kodeksu cywilnego, co potwierdza powszechnie stosowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

Zgodnie z art. 55(1) KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W kontekście planowanej transakcji i określenia czy zespół nabywanych składników jest wystarczający do samodzielnego prowadzenia działalności warto zwrócić uwagę na wyrok NSA z 28 stycznia 2019 r., sygn. I FSK 293/17, w którym sąd uznał, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części”.

W ocenie Wnioskodawcy, w kontekście powołanego wyroku, tym bardziej, sama w sobie niezabudowana nieruchomość nie może tworzyć całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, skoro nie może jej tworzyć sama w sobie nieruchomość zabudowana. Planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników, składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa.

Przedmiotem planowanej transakcji jest zbycie Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…) położonej w (…). Jak zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług edukacyjnych w placówce znajdującej się w (…).

Działka w (…), miała służyć do realizacji umowy o współpracę przy uruchomieniu Wydziału Zamiejscowego (…). Przedsięwzięcie to nie doszło jednak do skutku. Ponadto, przedmiotowa działka gruntu ma nadal w rejestrze gruntów status działki częściowo rolnej, natomiast działalność Sprzedającego obejmuje świadczenie usług edukacyjnych. Z powyższych względów, Nieruchomość nie jest obecnie wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności. Dla Sprzedającego, sprzedaż Nieruchomości równoznaczna jest ze sprzedażą zbędnego składnika majątku.

Również z perspektywy Kupującego, zakup będzie zakupem składnika majątku, na bazie którego nie będzie w stanie prowadzić działalność gospodarczej. Działalność ta będzie mogła być prowadzona dopiero po wybudowaniu i wyposażeniu budynków i zorganizowaniu działalności polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej. Jest też oczywiste, że Kupujący w żadnym stopniu nie będzie kontynuował działalności Sprzedającego polegającej na świadczeniu usług edukacyjnych na rzecz studentów.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT. Zatem planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie miała charakteru zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Analogiczne argumenty wskazują, że przedmiot planowanej transakcji nie może być kwalifikowany jako Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa (ZCP).

W myśl definicji ustawowej wskazanej w art. 2 pkt 27e, jako ZCP należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Brak zaistnienia którejkolwiek ze wskazanych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością funkcjonalną, organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz musi stanowić pewien zorganizowany zespół tych składników.

W omawianym przypadku powyższy warunek nie jest spełniony, ponieważ trudno uznać za zorganizowany zespół składników samą działkę gruntu nr (…), bez m.in. pracowników Sprzedającego, czy też środków na rachunkach bankowych Sprzedającego. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, nie będzie również wyodrębniona i zorganizowana pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i finansowym w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W konsekwencji, planowane zbycie Nieruchomości w ramach sprzedaży opisanej w niniejszym wniosku nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle wskazanej na początku uzasadnienia definicji towaru na gruncie ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomości) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Przedmiotem transakcji będzie grunt niezabudowany.

Generalnie opodatkowane VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te dostawy, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe grunty, niebędące terenami budowlanymi, są zwolnione z VAT.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W celu określenia czy dany grunt jest terenem budowlanym, w pierwszej kolejności istotne będą zatem postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w dalszej kolejności - decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Nieruchomość nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 21 maja 2020 r. dla Nieruchomości wydana została jednak decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie hali magazynowo - usługowo - produkcyjnej wraz z pomieszczeniami biurowo - socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Na dzień transakcji na działce będą znajdowały się Naniesienia, których budowa zostanie dopiero rozpoczęta, co jednak, jak Wnioskodawca wskazał powyżej nie będzie miało wpływu na konsekwencje podatkowe VAT planowanej transakcji.

Na opodatkowanie transakcji nie ma wpływu udzielenie przez Sprzedającego w Umowie Przedwstępnej zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na rzecz spółki C, na mocy której spółka C wykonała prace rozbiórkowe oraz rozpoczęła wykonywanie prac budowlanych.

Zgoda ta umożliwiła bowiem jedynie władanie przez spółkę 1 Nieruchomością w ograniczonym zakresie (uzyskanie pozwoleń administracyjnych na inwestycję i wykonywanie pewnych prac budowlanych) natomiast nie doprowadziła do przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel - co jest warunkiem uznania danej czynności za zdarzenie podlegające opodatkowaniu VAT (dostawa towaru).

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego, stanowiącego teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż działki gruntu przez Sprzedającego powinna zostać opodatkowana.

W związku ze sprzedażą, Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia na Kupującego Nieruchomość faktury z wykazanym podatkiem VAT.

Uzasadnienie w zakresie pyt. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ramach analizowanego zdarzenia przyszłego przesłankę tę należy uznać za spełnioną, gdyż Kupujący nabywa Nieruchomość na potrzeby swojej działalności opodatkowanej VAT z zamiarem wynajęcia powierzchni produkcyjno-magazynowej znajdującej się w budynku lub sprzedaży wybudowanego budynku produkcyjno-magazynowego lub jego części nowemu inwestorowi. W konsekwencji, Kupujący będzie dokonywał czynności opodatkowanych z wykorzystaniem Nieruchomości - sprzedaży lub/i świadczenia usług najmu w budynku produkcyjno-magazynowym, który zostanie wybudowany na Nieruchomości.

Sytuacje, kiedy podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego, zostały określone w art. 88 ustawy o VAT. Zgodnie z przywołanym przepisem, VAT naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez sprzedającego nie podlega odliczeniu m.in. w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT), co w przedmiotowym stanie faktycznym nie będzie mieć miejsca z powodów opisanych wyżej.

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym nie zajdą również inne okoliczności wskazane w art. 88 ustawy o VAT, które uniemożliwiałyby odliczenie podatku naliczonego przez Kupującego.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT). Z kolei, w związku ze sprzedażą, Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia na Kupującego Nieruchomość faktury z wykazanym podatkiem VAT.

W konsekwencji, Kupujący będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Spółkę z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55 (2) Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, lecz musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r., sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Kupujący) oraz Sprzedający planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu. Sprzedający prowadził działalność polegającą na świadczeniu usług edukacyjnych. Jednym ze składników majątku Sprzedającego jest Nieruchomość położona w (…), przy czym ani obecnie ani w przeszłości Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności.

Na Nieruchomości znajdowały się uprzednio budynki i budowle, które zostały wyburzone. Sprzedający udzielił C. sp. z o.o. pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o rozbiórce znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli. Rozbiórka odbyła się na koszt Spółki.

Przed rozbiórką, Nieruchomość była zabudowana murowanymi budynkami gospodarczymi, w postaci kotłowni, paszarni, magazynów pasz, stajni, wozowni, chlewni, izolatki tuczu i portierni oraz budynkiem mieszkalnym dwu kondygnacyjnym i budynkiem transportu. Nieruchomość, wraz ze znajdującymi się na niej uprzednio naniesieniami miała służyć realizacji umowy o współpracę z 2013 roku przy uruchomieniu Wydziału Zamiejscowego (…).

W związku z odmową udzielenia kredytu bankowego na rzecz (…) i niemożnością realizacji ww. przedsięwzięcia, (…), 4 listopada 2013 r. przeniosła zwrotnie na Sprzedającego w drodze umowy darowizny prawo własności Nieruchomości wraz z prawem własności budynków i budowli ówcześnie na nich posadowionych. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W rejestrze gruntów jest oznaczona jako grunty orne, grunty orne zabudowane oraz inne tereny zabudowane. W dniu 21 maja 2020 r. dla Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie hali magazynowo - usługowo - produkcyjnej wraz z pomieszczeniami biurowo - socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą. 28 lipca 2020 r. uzyskano pozwolenie na budowę a wkrótce jest planowana zmiana oznaczenia działki w rejestrze gruntów jako działki o charakterze nierolnym.

W dniu 4 marca 2019 r. Sprzedający zawarł ze spółką C. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zmienioną następnie aneksem z dnia 13 maja 2020 r. Z uwagi na to, że stroną Umowy Przedwstępnej, po stronie nabywcy jest spółka C., strony zamierzają dokonać przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej ze spółki C na Kupującego.

Jednocześnie, z uwagi na plany biznesowe Wnioskodawcy, który będzie stroną Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił spółce C zgody na prowadzenie na Nieruchomości prac rozbiórkowych związanych z rozbiórką budynków znajdujących się na Nieruchomości (obecnie zostały już wyburzone), a także wejścia przez spółkę 1 lub podmiot przez niego wskazany na teren Nieruchomości i prowadzenia na Nieruchomości prac budowlanych związanych z rozpoczęciem realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości, polegającej na budowie budynku produkcyjno - usługowo - magazynowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Na moment przeniesienia własności Nieruchomości na Kupującego, na gruncie będą znajdowały się naniesienia, które nie będą w rozumieniu prawa budowlanego ani budynkami ani budowlami.

Przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie prawo własności Nieruchomości wraz z prawem własności Naniesień w trakcie budowy. Naniesienia zostaną wybudowane bez udziału Sprzedającego. Nakłady związane z budową Naniesień zostaną poniesione wyłącznie przez Kupującego (spółka C rozliczy z Kupującym koszt poniesionych nakładów, tym samym finalnie koszt nakładów obciążać będzie Wnioskodawcę).

Strony uzgodniły, iż Kupującemu nie będzie przysługiwać wobec Sprzedającego roszczenie o zwrot poniesionych przez niego nakładów na cudzym gruncie - nie nastąpi rozliczenie poniesionych przez Kupującego nakładów na wybudowanie Naniesień na gruncie Sprzedającego. Cena Nieruchomości w Umowie Przyrzeczonej zostanie skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmowała wartości poczynionych przez Kupującego nakładów na Naniesienia.

Przedmiotem sprzedaży pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności: środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie będące własnością Sprzedającego, należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, zobowiązania Sprzedającego wobec dostawców, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Sprzedającego, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego, z umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy.

Nieruchomość nie jest oraz nie zostanie przed datą sprzedaży wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, umowy, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie będzie ona także stanowić oddziału Sprzedającego.

Jako dzień dokonania transakcji należy uznać dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są obecnie i będą na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawca wskazał ponadto, że o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpił Architekt działający na zlecenie spółki C. Nieruchomość objęta zakresem wniosku ani obecnie ani w przeszłości nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalność edukacyjnej. Sprzedający planował wybudowanie budynków uczelni na działce, jednak te zamierzenia nie zostały zrealizowane. Nieruchomość ani obecnie ani w przeszłości nie była przedmiotem sprzedaży, przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, bądź też była/jest udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

Nieruchomość, wraz z obecnie wyburzonymi już naniesieniami była uprzednio przedmiotem umowy darowizny, zgodnie z którą (…), obecnie w likwidacji, dokonała darowizny Nieruchomości wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami na rzecz (…) z siedzibą w (…). Sprzedający nie zbywał innych nieruchomości. Na podstawie Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda spółce C, spółka C kupi w stanie wolnym od wszelkich praw i obciążeń osób trzecich całą Nieruchomość. Umowa przyrzeczona realizuje postanowienia zawarte w Umowie Przedwstępnej z tym, że osoba Kupującego uległa zmianie z uwagi na cesję praw z Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający udzielił spółce C. pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o rozbiórce znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli. Pełnomocnictwo obejmowało również między innymi możliwość uzyskania pozwoleń administracyjnych dla inwestycji, warunków przyłączenia do sieci, składania oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji administracyjnych dla inwestycji, uzyskiwania zaświadczeń i dokumentów dla potrzeb Umowy Przyrzeczonej.

(…) z siedzibą w (…) użytkowała przedmiotową Nieruchomość wraz z obecnie wyburzonymi już naniesieniami na podstawie umowy darowizny. Zgodnie z umową, (…) w likwidacji, dokonała darowizny Nieruchomości wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami na rzecz (…) z siedzibą w (…). Zwrotne przeniesienie Nieruchomości związane było z odmową udzielenia kredytu bankowego na rzecz (…) i niemożnością realizacji wspólnego przedsięwzięcia. Z tego względu, (…) przeniosła zwrotnie na Sprzedającego w drodze umowy darowizny z 4 listopada 2013 r. prawo własności Nieruchomości wraz z prawem własności budynków i budowli na nich posadowionych. Nieruchomość wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami była w posiadaniu Sprzedającego od dnia podpisania ww. umowy darowizny.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Jak wskazano w opisie sprawy, nieruchomość nie jest oraz nie zostanie przed datą sprzedaży wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, umowy, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie będzie także stanowić oddziału Sprzedającego.

Zatem w analizowanej sprawie, przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży w przypadku gruntu jest zawsze grunt wraz z budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając zatem na względzie, że wobec Nieruchomości została już wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji budowlanej, polegającej na budowie hali magazynowo – usługowo – produkcyjnej wraz z pomieszczeniami biurowo – socjalnymi i infrastrukturą towarzyszącą, nie ulega wątpliwości, że stanowi ona grunt przeznaczony pod zabudowę. Co więcej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, budowa budynku zostanie rozpoczęta i na moment przeniesienia własności Nieruchomości na Kupującego, na gruncie będą znajdowały się naniesienia, jednak – jak wskazał Wnioskodawca - nie będą one ani budynkami ani budowlami w rozumieniu prawa budowlanego. Zatem przedmiotem zbycia jest grunt niezabudowany.

W rezultacie, Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Z uwagi na powyższe, przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającego na Wnioskodawcę, nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie do tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający prowadził działalność polegającą na świadczeniu usług edukacyjnych. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży ani obecnie, ani w przeszłości nie była jednak wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności. W związku z tym, że nie został spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, jakim jest wykorzystywanie towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, zatem analizowane zwolnienie nie znajdzie zastosowania.

Skoro do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana wg właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

W złożonym wniosku, Zainteresowani zwrócili się również o wyjaśnienie, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej nabycie przez Kupującego Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący nabędzie Nieruchomość na potrzeby swojej działalności opodatkowanej VAT. Po zrealizowaniu inwestycji, Kupujący zamierza w szczególności wynająć powierzchnie produkcyjno – magazynowe znajdujące się w budynku lub sprzedać wybudowany budynek lub jego część nowemu inwestorowi. Zarówno najem powierzchni, jak i ewentualna sprzedaż, będą opodatkowane VAT. Ponadto, na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Zatem w omawianej sprawie, warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, uprawniające do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego będą spełnione.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Końcowo wskazać należy, że na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanego terenu budowlanego oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej nabycie przez Kupującego Nieruchomości. W zakresie dotyczącym określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanego terenu budowlanego wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.