Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.560.2024.2.MO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-05
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości (przed upływem 5 lat od daty nabycia) nabytej na podstawie umowy renty.
Słowa kluczowe: lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; renta
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30e-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

9 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 9 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 5 listopada 2024 r. (wpływ 5 listopada 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

### Zamierza Pan sprzedać mieszkanie (spółdzielcze prawo własnościowe), które nabył Pan aktem notarialnym (…) 2021 r. w formie umowy renty.

### W umowie tej zobowiązuje się Pan, żeby Pani (…), która przeniosła (na podstawie art. 903 w związku z art. 906 § 1 Kodeksu cywilnego) na rzecz Pana ((…)) spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego (nr (…), w (…), przy ul. (…), o powierzchni użytkowej (\`(...)\`) m2) – w zamian za mieszkanie wypłacać Pani (…), zgodnie z zobowiązaniem zawartym w umowie renty, dożywotnie miesięczne świadczenie pieniężne w wysokości (\`(...)\`) zł.

### Strony oświadczyły, że czas trwania obowiązku uiszczania świadczenia pieniężnego przez Pana na rzecz Pani (…) ustaje z chwilą jej śmierci.

### Chce Pan zatem, jak opisał Pan wyżej, sprzedać mieszkanie i równocześnie pozostanie aktualna dożywotnia renta, którą płaci i będzie Pan płacił Pani (…), także po sprzedaży mieszkania.

### Czy w związku z tym podlega Pan opłacie podatku dochodowego – podatku od zbycia nieruchomości i innych praw majątkowych, ponieważ nie upłynęło jeszcze 5 lat od ww. umowy renty. Jest to jednak przypadek szczególny, ponieważ nadal będzie Pan płacił zobowiązanie wynikające z umowy renty.

### Pytanie

Czy w związku z ww. obowiązującą umową renty i comiesięcznym świadczeniem na rzecz Pani (…), podlega Pan opłacie podatku dochodowego – podatku od zbycia nieruchomości i innych praw majątkowych, ponieważ nie upłynęło jeszcze 5 lat od ww. umowy renty?

### Pana stanowisko w sprawie

Choć nie upłynęło jeszcze 5 lat od nabycia prawa własności do mieszkania, nie powinien Pan podlegać opłacie podatku dochodowego (podatku od zbycia nieruchomości i innych praw majątkowych), ponieważ nadal będzie Pan realizował zobowiązania wynikające z umowy renty, dożywotnio płacąc Pani (…) co miesiąc (\`(...)\`) zł.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ten przypadek jest szczególny, ponieważ, choć dysponuje Pan prawem własności mieszkania, jednak w oparciu o płaconą Pani (…) rentę.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że zamierza Pan sprzedać mieszkanie (spółdzielcze prawo własnościowe), które nabył Pan aktem notarialnym (…) 2021 r. w formie umowy renty. W umowie tej zobowiązuje się Pan, żeby Pani (…), która przeniosła na rzecz Pana spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej (\`(...)\`) m2 – w zamian za mieszkanie wypłacać, zgodnie z zobowiązaniem zawartym w umowie renty, dożywotnie miesięczne świadczenie pieniężne w wysokości (\`(...)\`) zł. Strony oświadczyły, że czas trwania obowiązku uiszczania świadczenia pieniężnego przez Pana na rzecz Pani (…) ustaje z chwilą jej śmierci. Chce Pan zatem sprzedać mieszkanie i równocześnie pozostaje aktualna dożywotnia renta, którą płaci i będzie Pan płacił Pani (…), także po sprzedaży mieszkania.

Powziął Pan wątpliwość, czy planowana sprzedaż mieszkania (spółdzielczego prawa własnościowego), nabytego przez Pana (…) 2021 r. w formie umowy renty dożywotniej, przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana prawa własności ww. mieszkania, spowoduje zobowiązanie do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Odnosząc się do powyższego, należy w pierwszej kolejności odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).

Według art. 155 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 903 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.

Jak wskazuje się w doktrynie, umowę o rentę zalicza się do kategorii umów nazwanych, stanowiących samoistne źródło zobowiązania (tytuł prawny do spełniania świadczeń). Ponadto omawiana umowa jest umową konsensualną, o charakterze losowym (korzyści stron nie są równe ani pewne), która może być ukształtowana jako umowa terminowa lub bezterminowa, odpłatna lub pod tytułem darmym.

Art. 906 Kodeksu cywilnego stanowi zaś, że:

§ 1 Do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

§ 2 Do renty ustanowionej bez wynagrodzenia stosuje się przepisy o darowiźnie.

Odpowiednie stosowanie przepisów o sprzedaży lub darowiźnie nie oznacza, że renta jest tego rodzaju umową. Zachowuje ona swoją pełną odrębność prawną. Reguły stosowania renty są ustalane jedynie przy odpowiednim zastosowaniu przepisów dotyczących sprzedaży lub darowizny.

W przypadku renty za wynagrodzeniem wartość świadczenia tytułem wynagrodzenia za ustanowienie renty nie musi odpowiadać wartości świadczeń z renty (brak elementu ekwiwalentności renty). Ponadto należy mieć na uwadze, że umowę wzajemną cechuje ekwiwalentność świadczeń stron, natomiast w umowie renty nie każde wynagrodzenie będzie jej nadawało cechy umowy wzajemnej; umowa renty może być umową odpłatną, lecz nie wzajemną. Każda ze stron odpłatnej umowy renty musi liczyć się z tym, że ogólna wartość świadczeń drugiej strony nie będzie obiektywnie odpowiadała wartości jej świadczenia. Nawet w razie uzgodnienia, że renta będzie zobowiązaniem w zamian za ustanowienie albo przeniesienie innego prawa, umowa renty nie może być traktowana jako wzajemna. Sam termin „wynagrodzenie” nie przesądza o ekwiwalentności świadczeń stron, stąd też jeżeli umowa renty ma charakter odpłatny, bez względu na to, czy świadczenia stron są ekwiwalentne, należy do niej odpowiednio stosować przepisy o sprzedaży. Oznacza to, że konieczne jest przede wszystkim uwzględnienie szczególnego charakteru tej ostatniej.

Ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posłużył się pojęciem „odpłatne zbycie”, nie zawężając katalogu odpłatnych czynności prawnych, w wyniku których dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości (udziału w nieruchomości) bądź prawa jedynie do umowy sprzedaży, czy zamiany. Tak więc, pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Oznacza to, że na podstawie umowy o rentę w zamian za przeniesienie własności nieruchomości również dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przystępując do oceny skutków podatkowych planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego (spółdzielczego prawa własnościowego), zauważyć należy, że do nabycia przez Pana przedmiotowej nieruchomości, doszło w drodze umowy renty (…) 2021 r. Jak Pan przedstawił w opisie sprawy, zbywca przeniósł na Pana prawo do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego na podstawie art. 903 w związku z art. 906 § 1 Kodeksu cywilnego.

Powołany powyżej art. 906 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Zatem w odniesieniu do ww. nieruchomości – pięcioletni okres, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu przez Pana, tj. od (…) 2021 r. minie z końcem 2026 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że sprzedaż spółdzielczego prawa własności lokalu mieszkalnego, nabytego przez Pana (…) 2021 r., umową renty odpłatnej, w ramach której wypłaca Pan comiesięczne świadczenia pieniężne na rzecz zbywcy (Pani (…)), przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód z tej sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Co istotne, jak Pan wskazał, renta na rzecz Pani (…) (zbywcy nieruchomości) to Pana zobowiązanie wynikające z warunków zawartej (…) 2021 r. umowy renty między Panem, a Panią (…). Przedmiotowy lokal mieszkalny, który planuje Pan sprzedać nabył Pan pod warunkiem realizowania warunków umowy renty, dożywotnio płacąc Pani (…) rentę w wysokości (\`(...)\`) zł miesięcznie. Ww. zobowiązanie nie ma więc wpływu na Pana obowiązek podatkowy wynikający z planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Podsumowując, planowana sprzedaż przez Pana lokalu mieszkalnego (spółdzielczego prawa własnościowego), nabytego na podstawie umowy renty (****comiesięcznego świadczenia na rzecz zbywcy)****, skutkuje dla Pana powstaniem przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8** **ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych****, ponieważ planowana sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Natomiast dochód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości zgodnie z art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).