Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.549.2024.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-21
Teza: Nieuznanie przedmiotu transakcji za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa i w związku z tym uznanie transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nabycie nieruchomości; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

8 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. nieuznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w związku z tym uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, (pytanie nr 1 we wniosku).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 10 października 2024 r. (wpływ 10 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

1\. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

*   A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

*   B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**Opis zdarzenia przyszłego**

A. Sp. z o.o. z siedzibą w Polsce (dalej: Sprzedający lub Wnioskodawca lub Zbywca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT), i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

B. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący lub Nabywca) z siedzibą w Polsce jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający i Kupujący są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania, wynajmu i dzierżawy powierzchni centrum handlowego. W ramach tej działalności Sprzedający wynajmuje odpłatnie powierzchnie handlowe na rzecz najemców prowadzących sprzedaż detaliczną oraz świadczących usługi na rzecz klientów centrum handlowego.

Funkcjonowanie centrum handlowego jest możliwe na podstawie szeregu umów, które zostały zawarte z podmiotami świadczącymi usługi na potrzeby centrum handlowego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników w celu zapewnienia profesjonalnego zarządzania centrum handlowym, w tym zakresie Spółka korzysta z usług zewnętrznych usługodawców.

Usługi najmu i dzierżawy realizowane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT.

Nieruchomość nie jest elementem odrębnego działu lub oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. W szczególności, Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału, czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, czy też regulaminów. Nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane, gdyż Nieruchomość i składniki z nią związane, są jedynymi składnikami majątkowymi Sprzedającego.

Sprzedający jest:

*   użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy (…), obręb (…), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16, o łącznej powierzchni 3,2234 ha, wpisanych do księgi wieczystej nr (…),
*   właścicielem budynku zlokalizowanego na wybranych działkach gruntowych wymienionych powyżej, który stanowi budynek galerii handlowej pod nazwą „C.” o powierzchni zabudowy 19.777 m2, powierzchni użytkowej 22.939,37 m2 i kubaturze 140.359 m3 oraz powierzchni najmu netto 15.538,75 m2 (dalej: Centrum handlowe),
*   właścicielem budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na wybranych działkach gruntowych.

Powyższe składniki majątkowe, będą określane w dalszej części wniosku łącznie także jako „Nieruchomość”.

*   właścicielem wszelkich ruchomości związanych z Nieruchomością takich jak np.: meble, wyposażenia kuchni, biur, pomieszczeń sanitarnych lub gospodarczych, monitoringu (dalej: Wyposażenie).

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, ujawnione są następujące hipoteki umowne ustanowione na rzecz banku Sprzedającego:

*   hipoteka umowna zabezpieczająca wierzytelność o spłatę kapitału odsetek, w tym odsetek za opóźnienie, kosztów i innych opłat związanych z kredytem, należnych zgodnie z umową kredytu (dalej: Umowa Kredytowa),
*   hipoteka umowna zabezpieczająca wierzytelność o zapłatę kwoty rozliczenia, odsetek (w tym odsetek za opóźnienie), kosztów i innych opłat, w tym kosztów postępowania i kosztów sądowych, należnych zgodnie z umową hedgingową (dalej: Umowa Hedgingowa).

W związku z działalnością Centrum handlowego, Sprzedający zawarł szereg umów dotyczących jego funkcjonowania, tj.:

Umowy najmu

Sprzedający podpisał umowy z innymi podmiotami gospodarczymi w zakresie wynajmu i dzierżawy na terenie Nieruchomości powierzchni handlowo-usługowych, magazynowych, reklamowych, oraz infrastruktury technicznej, banerów, kiosków, parkingów, i tym podobnych (dalej: Umowy Najmu).

Umowa o zarządzanie

Sprzedający zawarł z D. Sp. z o.o. (dalej: D.) umowę o usługi zarządzanie zgodnie z którą D. zobowiązuje się świadczyć na rzecz Sprzedającego usługi zarządzania Nieruchomością (dalej: Umowa o zarządzanie).

D. sp. z.o.o. prowadzi, zarządza i utrzymuje Nieruchomość. Do obowiązków D. należy w szczególności:

*   realizacja celów Sprzedającego określonych w stosunku do Nieruchomości, poprzez zagwarantowanie efektywnego i profesjonalnego zarządzania Nieruchomością;
*   zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej Nieruchomości;
*   bieżące zarządzanie Nieruchomością zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa;
*   zarządzanie Umowami Najmu w obiekcie;
*   zarządzanie umowami zawartymi z podmiotami świadczącymi usługi;
*   bieżące kontakty z najemcami;
*   przygotowywanie raportów Sprzedającemu;
*   zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji Nieruchomości;
*   wsparcie w zakresie doradztwa inwestycyjnego związanego z zarządzaną Nieruchomością oraz sposobem jej najlepszego wykorzystania;
*   systematyczne i ciągłe podnoszenie jakości świadczonych usług przy użyciu wszelkich dostępnych zasobów ludzkich i materialnych D. oraz Sprzedającego;
*   zapewnienie racjonalnej gospodarki środkami trwałymi w odniesieniu do zarządzanej Nieruchomości;
*   monitorowanie stanu Nieruchomości i niezwłoczne zgłaszanie Sprzedającemu wszelkich potencjalnych zagrożeń związanych z Nieruchomością;
*   informowanie Sprzedającego o konieczności zawarcia jakiejkolwiek umowy o świadczenie usług, przedstawienie rekomendacji i uzasadnienia oraz wsparcie Sprzedającego w negocjacjach dotyczących ustalenia treści, zakresu i warunków tej umowy;
*   w razie katastrofy budowlanej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego - wypełnienie wszystkich obowiązków zarządcy wynikających z przepisów prawa.

Umowa o usługi zarządzania projektami

Sprzedający zawarł z D. także umowę o usługi zarządzania projektami (dalej: Umowa o usługi zarządzania projektami).

Na podstawie ww. umowy, do obowiązków D. należy w szczególności:

*   prowadzenie bieżącej współpracy z obecnymi oraz przyszłymi najemcami oraz usługodawcami będącymi partnerami Sprzedającego w Nieruchomości;
*   uzgadnianie z zainteresowanymi najemcami zakresu prac aranżacyjnych na powierzchniach Nieruchomości;
*   przygotowanie zapytań dotyczących prac aranżacyjnych dla poszczególnych powierzchni;
*   nadzór nad procesem prac aranżacyjnych w tym respektowanie zapisów umów;
*   delegowanie zadań dla poszczególnych firm podwykonawczych Sprzedającego;
*   przygotowywanie priorytetów oraz kamieni milowych dla rozpoczętych realizacji;
*   rozliczanie wykonawców z wykonanych prac;
*   analiza dostarczonej dokumentacji powykonawczej;
*   bieżące rozwiązywanie problemów wynikających z wykonywanych zadań,
*   pilnowanie budżetów realizacyjnych oraz pomoc w przygotowaniu raportowania budżetów capex dla banku oraz Sprzedającego;
*   raportowanie w ustalonych cyklach.

Umowa zarządzania aktywami

Sprzedający podpisał z E. Sp. z o.o. (dalej: Zarządzający Aktywami) umowę o zarządzanie aktywami „Asset Management Agreement” (dalej: Umowa zarządzania aktywami).

Jako aktywa należy rozumieć wszelkie składniki i udziały Sprzedającego w Nieruchomości oraz wszystkie budynki, urządzenia i wyposażenie (inne niż urządzenia i wyposażenie najemców) oraz stałe urządzenia i maszyny oraz wszelkie dochody, wpływy lub przychody z nich wynikające, korzyści ze wszystkich umów ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, (w tym wszelkie ich zmiany lub rozszerzenia), wszelkie prawa do powództwa przeciwko osobom trzecim oraz korzyść ze wszystkich obecnych i przyszłych licencji, umów, kontraktów i gwarancji dotyczących Nieruchomości.

Zgodnie z ww. umową Zarządzający Aktywami zobowiązał się do dokładania wszelkich starań w celu realizacji Biznes Planu Sprzedającego, aby wygenerować wpływy w wysokości lub zgodnie z celami strategicznymi Sprzedającego oraz docelowych stóp zwrotu określonych w Biznes Planie.

Obowiązki Zarządzającego Aktywami obejmują w szczególności:

*   zarządzanie przepływami pieniężnymi pochodzącymi z aktywów, w tym prowadzenie rachunków bankowych,
*   monitorowanie i nadzorowanie księgowych współpracujących ze Sprzedającym w zakresie Nieruchomości,
*   monitorowanie i nadzorowanie zarządcy nieruchomości w zakresie pobierania wszelkich przychodów z aktywów i niezwłocznego ich deponowania na właściwym rachunku bankowym oraz informowanie Sprzedającego o wszelkich uchybieniach zarządcy nieruchomości w zakresie pobierania należnych czynszów z aktywów,
*   udzielanie rekomendacji i świadczenie usług doradczych w zakresie umów z osobami trzecimi,
*   doradztwo w zakresie wynajmowania lub rozporządzania aktywami,
*   lokalizowanie i identyfikowanie potencjalnych najemców (dzierżawców) lub nabywców aktywów oraz doradzanie Sprzedającemu w zakresie warunków i metod realizacji transakcji z takimi podmiotami,
*   przedstawianie Sprzedającemu korekt zalecanych do zatwierdzenia w Biznes Planie.

Umowy o dostawę usług i mediów

Sprzedający zawarł umowy w zakresie usług serwisowych oraz dostarczania mediów w związku z funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. w szczególności:

(i) umowy zawarte z dostawcami mediów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, takie jak: umowy dostawy energii elektrycznej, umowa dystrybucji energii elektrycznej, umowa dzierżawy sieci elektroenergetycznej, umowa na dostawę wody i odbiór ścieków, umowa sprzedaży paliwa gazowego, umowy dotyczące usług telekomunikacyjnych, itp.,

(ii) umowy zawarte z dostawcami usług serwisowych oraz pozostałych usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, takie jak np.: umowa o świadczenie usług ochrony osób i mienia, umowa o obsługę i konserwację instalacji technicznych oraz utrzymania ruchu, umowa dotycząca serwisu wind i schodów, umowa o świadczenie usług utrzymania czystości, umowy w zakresie odbioru odpadów, umowa w zakresie dezynsekcji, dezynfekcji i deratyzacji, umowa w zakresie transmisji sygnałów przeciwpożarowych, umowy wynajmu mat podłogowych, umowy dotyczące radiowęzła, umowy w zakresie płatności za parking oraz jego konserwacji i zarządzania, umowa o współpracy w zakresie ładowarki pojazdów, umowa w zakresie footfall, umowa o administrację strony internetowej, umowy na reklamę/barter;

(dalej: Umowy o Dostawę Usług i Mediów).

Umowa dotycząca infrastruktury sieci

Instalacja elektryczna znajdująca się w Centrum handlowym jest objęta umową dzierżawy infrastruktury sieci z 31 lipca 2023 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako wydzierżawiającym) i F. Sp. z o.o. 3 sp.k. (jako dzierżawcą) (dalej: Umowa Dzierżawy infrastruktury sieci).

Umowy ubezpieczenia

Sprzedający zawarł również umowy ubezpieczenia dotyczące m.in. majątku, prowadzonej działalności gospodarczej, odpowiedzialności cywilnej, zarządzania spółką.

Umowy pośrednictwa

Sprzedający podpisał z G. Sp. z o.o. (dalej: G. sp. z o.o. ) umowę o pośrednictwo w najmie (dalej: Umowa pośrednictwa 1). Zgodnie z ww. umową, G. sp. z o.o. świadczy na rzecz Sprzedającego usługi pośrednictwa w zakresie wynajmu powierzchni handlowej zlokalizowanej w Centrum handlowym.

G. sp. z o.o. zobowiązuje się m.in. do:

*   identyfikowania potencjalnych najemców i przedstawiania ich Sprzedającemu,
*   rozprowadzania wśród potencjalnych najemców materiałów promocyjnych i marketingowych dostarczanych przez Sprzedającego,
*   przekazywania potencjalnym najemcom informacji o Centrum handlowym na podstawie dokumentów otrzymanych od Sprzedającego,
*   prezentowania potencjalnych najemców i przekazywania informacji o najemcach, które mogą mieć wpływ na warunki najmu powierzchni,
*   dostarczania informacji o warunkach gospodarczych i rynkowych mających wpływ na wynajem powierzchni,
*   dostarczania innych informacji istotnych z punktu widzenia wynajmu powierzchni,
*   negocjowania umów najmu powierzchni w imieniu Sprzedającego oraz zgodnie z jego wskazówkami,
*   podejmowania wszelkich czynności organizacyjnych w celu pomocy w podpisywaniu umów najmu z najemcami,
*   przedstawiania potencjalnych najemców pisemnie drogą listową lub poprzez e-mail na adres wskazany w umowie.

Sprzedający jest również stroną umowy w zakresie usług pośrednictwa w wynajmie nieruchomości (dalej: Umowa pośrednictwa 2) zawartej z H. Sp. z o.o. (dalej: Pośrednik). Na podstawie tej umowy Pośrednik zobowiązał się do świadczenia usług pośrednictwa w wynajmie nieruchomości na rzecz Sprzedającego w zakresie pośredniczenia w zawieraniu umów najmu/dzierżawy (oraz ich przedłużenia lub powiększenia powierzchni najmu) powierzchni w Centrum handlowym i na Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a potencjalnymi najemcami/najemcami tych powierzchni.

Pozostałe umowy

Obsługa księgowa Sprzedającego świadczona jest na podstawie umowy agencyjno-księgowej zawartej z G. (dalej: Umowa agencyjno-księgowa). Umowa przewiduje świadczenie usług, które obejmują kompleksową obsługę finansową i księgową Sprzedającego.

Sprzedający jest również stroną umów o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego (dalej: Umowa o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego) zawartych z I. Sp. z o.o. oraz z J. sp. z o.o. (dalej zwani łącznie: Konsultantami) na podstawie, których na rzecz Sprzedającego świadczone są usługi doradztwa inwestycyjnego dotyczącego sprzedaży Nieruchomości.

Zabezpieczenia z tytułu Umów Najmu

Na moment składania niniejszego wniosku, Sprzedającemu przysługują prawa wynikające z Umów Najmu i ich zabezpieczeń (dalej: Zabezpieczenia). Zabezpieczeniami Umów Najmu są kaucje (dalej: Kaucje), gwarancje bankowe przenoszalne i nieprzenoszalne (dalej: Gwarancje), oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego oraz poręczenia i gwarancje korporacyjne.

Prawa autorskie

Sprzedający nabył autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowo – architektonicznej, i przysługują mu autorskie prawa majątkowe oraz prawo udzielania zgody podmiotom trzecim na wykonywanie zależnego prawa autorskiego do projektów Centrum handlowego i budowli zlokalizowanych na Nieruchomości, a także upoważnienia i zobowiązania związane z prawami autorskimi do takich projektów (dalej: Prawa autorskie).

Znak towarowy

Sprzedający jest uprawniony z prawa ochronnego na słowno-graficzny znak towarowy „C.” o numerze zgłoszenia (…) i numerze prawa wyłącznego (…) oraz słowno-graficznego znaku towarowego „C.” shopping and entertainment centre” o numerze zgłoszenia (…), i numerze prawa wyłącznego (…) zarejestrowanych w Urzędzie Patentowym RP (dalej: Znaki Towarowe).

Domena

Sprzedający jest podmiotem praw i obowiązków wynikających z rejestracji nazwy domeny internetowej (…) (dalej: Domena), której rejestratorem jest spółka X.

Bazy danych

Sprzedający prowadzi bazy danych zawierające dane o klientach Centrum (tj. osobach fizycznych, które odwiedzają sklepy prowadzone przez Najemców), które są prowadzone na potrzeby marketingowe, w sposób, który nie wymaga żadnej zgody przedmiotowych osób fizycznych (dalej: Bazy danych).

OPIS TRANSAKCJI

III. Umowa zobowiązująca do dostawy składników majątkowych należących do Sprzedającego na rzecz Kupującego

28 maja 2024 r. Wnioskodawcy podpisali przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku i budowli wraz z wyposażeniem (dalej: Umowa Przedwstępna). Umowa przyrzeczona (dalej: Umowa Przyrzeczona), na podstawie, której Sprzedający dokona dostawy wybranych składników majątkowych należących do Sprzedającego wraz z prawami z nimi związanymi (dalej: Transakcja), zostanie zawarta po spełnieniu wszystkich warunków przedstawionych w Umowie Przedwstępnej. Jednym z tych warunków jest uzyskanie interpretacji podatkowej, potwierdzającej prawidłowy sposób rozliczenia Transakcji na gruncie VAT. Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu uzgodnionych warunków, lecz nie później niż 28 lutego 2025 r.

Transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania do użytkowania po raz pierwszy budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości - pierwsi najemcy rozpoczęli bowiem użytkowanie poszczególnych powierzchni już w marcu 2012 r. Dodatkowo, w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających dzień dokonania Transakcji, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które wyniosłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub poszczególnej budowli.

Intencją Sprzedającego i Kupującego jest w szczególności sprzedaż Nieruchomości wraz z Wyposażeniem. W ramach Transakcji, Sprzedający przeniesie na Kupującego także inne składniki majątkowe, które są związane z Nieruchomością. W konsekwencji, w ramach Transakcji sprzedane zostaną poniższe składniki:

*   prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości;
*   prawo własności Centrum handlowego oraz budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości;
*   prawa do rzeczy ruchomych stanowiących Wyposażenie;
*   prawa, wierzytelności i zobowiązania wynikające z Umów Najmu;
*   prawa i wierzytelności wynikające z Zabezpieczeń Umów Najmu, w szczególności Kaucje, Gwarancje, oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego oraz poręczenia i gwarancje korporacyjne obowiązujących w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej;
*   umowa Dzierżawy Infrastruktury sieci;
*   kwoty kaucji wpłacone Sprzedającemu przez najemców z tytułu Umów Najmu (dalej: Kwoty Kaucji) zostaną przekazane Kupującemu na jego rachunki bankowe;
*   zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu dokumentacji typowej dla zbywanej Nieruchomości (dalej: Dokumentacja), w szczególności:
*   dokumentację prawną, w tym w szczególności dotyczącą Nieruchomości,
*   dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały podpisanych decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowy w tym pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie - oba dokumenty z pieczątką ostateczności, kopie korespondencji prowadzonej z jakimkolwiek organem administracji rządowej lub samorządowej lub organami wymiaru sprawiedliwości dotyczącej Nieruchomości, oryginały umów budowlanych, dokumenty dotyczące projektów (projektów architektonicznych i wykonawczych) dotyczących Centrum handlowego i Wyposażenia, instrukcje eksploatacji zakładu i wszelkich maszyn oraz urządzeń w Budynku i na Nieruchomości, instrukcje BHP dotyczące Centrum handlowego oraz systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego prowadzoną dla Budynku, wszystkie klucze, piloty zdalnego sterowania, karty dostępu do Centrum handlowego i Nieruchomości, kody do systemu zarządzania Centrum handlowym (o ile ma to zastosowanie),
*   oryginały wszelkich projektów, dokumentów dotyczących konserwacji i innych dokumentów wymaganych dla Nieruchomości, Centrum handlowego, budowli oraz wyposażenia na podstawie obowiązujących przepisów prawa, oryginały dokumentacji powykonawczej sporządzonej dla Centrum handlowego oraz budowli wraz z rysunkami powykonawczymi oraz spisem inwentaryzacyjnym:

(i) ze specyfikacją techniczną (sporządzoną na piśmie) załączoną w formie osobnych plików podzielonych na poszczególne branże; oraz

(ii) zgody techniczne i opisy lokalizacji wszystkich zainstalowanych urządzeń, a także instalacji użytkowych wraz z koncepcją przyłączy do poszczególnych sieci,

*   oryginały Umów Najmu, Zabezpieczeń oraz powiązane z nimi dokumenty i umowy,
*   kopie wszelkich dokumentów i wyciągów z ksiąg rachunkowych odnoszących się do Nieruchomości oraz świadczenia usług na terenie Nieruchomości, i związanych z tym opłat eksploatacyjnych,
*   plany, rysunki, projekty lub inne materiały dotyczące całości lub części Nieruchomości, Centrum handlowego, wszelkiej infrastruktury i instalacji wodno-kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych, które są lub mogą być wykorzystywane na potrzeby Nieruchomości,
*   świadectwo charakterystyki energetycznej Centrum handlowego,
*   wszelkie inne istotne istniejące dokumenty dotyczące Transakcji, w tym Nieruchomości, Centrum handlowego i budowli, które znajdują się w posiadaniu Sprzedającego,

\- (dalej łącznie jako: Przenoszone Prawa i Obowiązki).

Ze względu na przeniesienie praw z Umów Najmu na Bank Sprzedającego w ramach umowy cesji praw stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu na mocy Umowy Kredytowej, Wnioskodawcy będą negocjować z Bankiem Sprzedającego, aby Bank Sprzedającego wyraził zgodę na przejście praw stanowiących zabezpieczenie Umów Najmu na Kupującego z mocy prawa z chwilą zawarcia Umowy Przyrzeczonej, zgodnie z art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: Kodeks cywilny. W konsekwencji, w przypadku wyrażenia przez Bank Sprzedającego zgody na cesję powyższych praw wynikających z Umów Najmu, prawa i zobowiązania z Umów Najmu przejdą na rzecz Kupującego w ramach Transakcji z mocy samego prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeśli taki przelew zwrotny praw z Umów Najmu na Sprzedającego (warunkowy lub bezwarunkowy) nie będzie możliwy przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, co okaże się po negocjacjach z Bankiem Sprzedającego, Wnioskodawcy będą uzgadniać z Bankiem Sprzedającego inny sposób przeniesienia praw z Umów Najmu bezpośrednio przez Bank Sprzedającego na Kupującego w najwcześniejszej możliwej chwili. Kupujący będzie uprawniony do wszelkich płatności wynikających z Umów Najmu od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nawet jeśli faktyczny przelew praw nastąpi później. W przypadku Umów Najmu, w odniesieniu do których na dzień Transakcji nie rozpoczął się jeszcze okres najmu i umowy te zgodnie z brzmieniem art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nie przechodzą z mocy samego prawa na Kupującego, Sprzedający i Kupujący dokonają przeniesienia praw i obowiązków z takich umów na Kupującego.

W zakresie Umów Najmu, których prawa nie zostały objęte cesją na rzecz Banku Sprzedającego, Kupujący wstąpi w ich prawa i obowiązki zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie, Sprzedający zobowiązuje się doprowadzić do zawarcia porozumienia do Umowy Dzierżawy infrastruktury sieci. Zgodnie z porozumieniem m.in. w przypadku, gdy Sprzedający dokona zbycia Nieruchomości, następca prawny Sprzedającego wstąpi w stosunek prawny Umowy Dzierżawy infrastruktury sieci, przy czym może wypowiedzieć tą umowę w terminie 6 miesięcy od dnia nabycia Nieruchomości, z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego.

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług i mediów, w tym z zarządcą nieruchomości, z preferowanymi przez siebie usługodawcami oraz w preferowanym przez siebie zakresie (przy czym nie można wykluczyć, że niektóre z przedmiotowych usług będą nabywane od tych samych usługodawców), lub zapewni wszystkie wymagane usługi i media, w tym usługi zarządzania nieruchomością, w inny sposób. Sprzedający i Kupujący będą koordynować swoje działania i współdziałać w dobrej wierze po Transakcji w celu zapewnienia, że w dostarczaniu wymaganych usług i mediów do Nieruchomości nie wystąpi przerwa.

W ramach Transakcji, na Kupującego nie będą przenoszone wszystkie prawa i obowiązki oraz składniki majątku Sprzedającego, a jedynie wybrane składniki związane z Nieruchomością wskazane powyżej.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego, w szczególności następujących elementów:

*   środków pieniężnych innych niż kaucje/depozyty najemców,
*   wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z Umowy Kredytu Sprzedającego,
*   potencjalnych zobowiązań wynikających z jakichkolwiek postępowań sądowych, których Sprzedający będzie stroną na dzień Transakcji,
*   praw do firmy Sprzedającego,
*   praw, obowiązków i zobowiązań wynikających z Umowy o zarządzanie, Umowy o usługi zarządzania projektami, Umowy zarządzania aktywami, Umowy o Dostawę Usług i Mediów, Umowy pośrednictwa 1 i 2, Umowy agencyjno-księgowej, Umowy o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego.

Co więcej, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do złożenia zawiadomienia o wypowiedzeniu Umów o Dostawę Usług i Mediów lub rozwiązania Umów o Dostawę Usług i Mediów w inny sposób.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedający zobowiązuje się także rozwiązać umowy ubezpieczenia dotyczące Nieruchomości. Jeżeli jednak z przyczyn niezależnych od Sprzedającego lub z przyczyn o charakterze ekonomicznym nie będzie możliwości rozwiązania danej umowy ubezpieczenia w momencie dokonywania Transakcji lub takie rozwiązanie byłoby ekonomicznie nieuzasadnione dla Kupującego lub Sprzedającego, prawa i zobowiązania wynikające z danej umowy ubezpieczenia mogą również zostać przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Sprzedający ureguluje należności wynikające z usług wykonanych na jego rzecz do dnia zrealizowania Transakcji. W ramach Transakcji, Sprzedający i Kupujący nie będą więc dążyć do przeniesienia ewentualnych zobowiązań w zakresie uregulowania nieopłaconych faktur dotyczących działalności Sprzedającego do dnia zrealizowania Transakcji.

Dodatkowe porozumienie odnośnie do wybranych składników

Sprzedający oraz Kupujący dodatkowo na podstawie umowy cesji przeniosą na Kupującego:

*   przysługujące Sprzedającemu wszystkie uprawnienia wynikające z gwarancji budowlanych, o ile będą obowiązywały w dacie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa autorskie przysługujące Sprzedającemu w dacie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa ochronne na Znaki towarowe przysługujące Sprzedającemu w momencie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa wynikające z umowy o rejestrację domeny, przysługujące Sprzedającemu w momencie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa do baz danych, przysługujące Sprzedającemu w momencie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa i zobowiązania wynikające z Umów Najmu, które nie zostaną przeniesione na Kupującego z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

a Kupujący przejmie powyższe prawa, zobowiązania i wierzytelności. Powyższe umowy cesji zostaną podpisanie odrębnie od Umowy Przedwstępnej. Z tytułu przeniesienia powyższych praw, Wnioskodawcy ustalili także odrębne wynagrodzenie należne Sprzedającemu.

IV. Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni znajdujących się na terenie Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub w oparciu o zasoby podwykonawców.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania:

a) Czy wszystkie 16 działek jest zabudowanych budynkiem galerii handlowej oraz budowlami, czy tylko wybrane działki gruntowe, jeśli nie wszystkie, to które działki są niezabudowane, i w odniesieniu do tych niezabudowanych proszę wskazać:

Odp. Działki nr 3 i 4 są niezabudowane. Pozostałe działki są zabudowane budynkami i budowlami.

b) Czy dla działek niezabudowanych obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie wynika z tego planu dla tych działek, a jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to czy na dzień sprzedaży dla działek niezabudowanych będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odp. Tak. Jest to teren budowlany. Działki nr 3 i 4 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają następujące przeznaczenie: handel detaliczny, wielkopowierzchniowy, usługi podstawowe, usługi kultury, usługi turystyki, mieszkania towarzyszące, zieleń, obsługa pojazdów, telekomunikacja, budowle przeciwpowodziowe, urządzenia infrastruktury technicznej, infrastruktura drogowa.

c) Poniżej Spółka wskazuje jakie budynki i budowle znajdują się na poszczególnych działkach. Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że jego intencją nie jest uzyskanie interpretacji indywidualnej w zakresie klasyfikacji danego obiektu budowlanego i potwierdzenie czy jest on budowlą lub budynkiem w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.


| Nr ewidencyjny działki | Budynek/Budowla 
| 1 | Budowle: Parking strefy dostaw (asfaltowy), Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, separator tłuszczu 
| 2 | Budowle: Parking strefy dostaw (asfaltowy) 
| 3 | Działka niezabudowanaInformacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się inne obiekty tj. sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna. 
| 4 | Działka niezabudowana 
| 5 | Budynek: Centrum Handlowego,Budowle: droga wyjazdowa, droga pożarowa (asfaltowane), chodnik z kostki brukowej Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa, sieć elektryczna 
| 6 | Budynek: Centrum Handlowego.Budowle: wjazd i wyjazd do budynku, parking strefy dostaw (asfaltowy).Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, separator tłuszczu. 
| 7 | Budynek: Centrum Handlowego. 
| 8 | Budynek: Centrum Handlowego. 
| 9 | Budynek: Centrum Handlowego.Budowle: chodnik i plac z kostki brukowej, studnia wodomierzowa.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, sieć elektryczna, sieć wodociągowa. 
| 16 | Budynek: Centrum Handlowego.Budowle: droga pożarowa (asfaltowa), sieć kanalizacyjna, chodnik-plac z kostki brukowej.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, sieć elektryczna, sieć telekomunikacyjna. 
| 10 | Budynek: Centrum Handlowego.Budowle: chodnik i plac z kostki brukowej.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa. 
| 11 | Budowle: droga pożarowa (asfalt),Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna. 
| 12 | Budowle: droga pożarowa (asfalt), chodnik - kostka brukowa.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna 
| 13 | Budowla: Droga pożarowa (asfalt), chodnik - kostka brukowa.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna. 
| 14 | Budowle: chodnik - kostka brukowa.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektryczna. 
| 15 | Budowle: chodnik - kostka brukowa, droga pożarowa (asfalt).Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektryczna. 

**Pytanie**

Czy dostawa budynku, budowli oraz pozostałych składników w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego? (pytanie nr 1 we wniosku)?

**Stanowisko Zainteresowanych**

Dostawa budynku, budowli oraz pozostałych składników w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) Wnioskodawcy występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

I. Uwagi wstępne

Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości jak również prawa własności Centrum handlowego oraz budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości. Niemniej, poza przedmiotowymi składnikami majątkowymi, w ramach Transakcji zostaną przeniesione także m.in.: ruchomości stanowiące Wyposażenie, prawa, wierzytelności i zobowiązania wynikające z Umów Najmu, prawa i wierzytelności wynikające z Zabezpieczeń Umów Najmu, Umowa Dzierżawy Infrastruktury sieci, kwoty kaucji wpłacone Sprzedającemu przez najemców z tytułu Umów Najmu, szeroko pojęta dokumentacja związana ze zbywaną Nieruchomością oraz inne prawa i obowiązki związane bezpośrednio z Nieruchomością w tym przeniesione na Kupującego na podstawie umowy cesji (m.in. uprawnienia wynikające z gwarancji budowlanych, Prawa autorskie, prawa ochronne na Znaki towarowe, prawa do Baz Danych, Domeny).

Biorąc pod uwagę, że Sprzedający wykorzystywał dotychczas Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, a Kupujący planuje prowadzić tożsamą działalność po zrealizowaniu Transakcji, kluczowe jest ustalenie dla celów podatkowych, czy planowana przez Wnioskodawców Transakcja, stanowi zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT na podstawie art. 6 ustawy o VAT, czy też może jednak Transakcja powinna być traktowana jako zbycie poszczególnych składników majątkowych i tym samym podlegać opodatkowaniu VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

I tak, jak wskazuje art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl natomiast art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tych praw.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT).

Co istotne, każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów o VAT. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości opodatkowana jest na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT w miejscu, w którym znajduje się w momencie dostawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów tej ustawy. W przepisie tym wskazano czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: Zorganizowana Cześć Przedsiębiorstwa lub ZCP) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, a tym samym sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Reasumując, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo lub ZCP – ma kluczowe znaczenia dla niniejszej sprawy, bowiem rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT.

II. Definicja przedsiębiorstwa oraz ZCP

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: Kodeks cywilny).

W myśl ww. przepisu, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Mając na uwadze sformułowanie użyte w powyższym przepisie - „obejmuje ono w szczególności” - należy wskazać, iż definicja przedsiębiorstwa wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Niemniej, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jak o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu przez kupującego działalności gospodarczej zbywcy.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W myśl powyższego, w skład przedsiębiorstwa wchodzą więc wszystkie składniki niemajątkowe i majątkowe powiązane ze sobą funkcjonalnie i przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych. Przedsiębiorstwem zatem nie można nazwać zgromadzonych niematerialnych i materialnych składników, które nie są zorganizowane funkcjonalnie tak, aby umożliwić prowadzenie działalność gospodarczej.

Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Zgodnie z polskim orzecznictwem (np. NSA w wyroku z 25 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 955/12) czynność objęta jest podatkiem VAT tylko wówczas, gdy przekazywany zespół aktywów przedsiębiorstwa jest niewystarczający do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej (w oparciu o przekazane składniki majątkowe).

Wyłączenie więc ze zbycia istotnych elementów przedsiębiorstwa, powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa.

Podobne wymogi są również odnoszone do zorganizowanej części przedsiębiorstwa w ustawie o VAT, gdzie w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jednocześnie, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych oraz stanowiskiem organów podatkowych, z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i nie ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

(i) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych,

(ii) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

(iii) składniki te są przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, a zatem są wyodrębnione funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie,

(iv) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Podsumowując, zgodnie z utrwalonym podejściem organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP, jeżeli pozostają w takich relacjach, które pozwalają stwierdzić, że nie mamy do czynienia z przypadkowym zbiorem składników. W tym zakresie, za ZCP nie może zostać uznany przypadkowy/dowolny zbiór składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale zbiór ten musi stanowić wyodrębniony finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie zespół składników.

I tak, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że w ramach struktury przedsiębiorstwa ZCP powinna stanowić wyszczególniony dział, wydział, oddział itp.

Przechodząc do wyodrębnienia finansowego, zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych, wyodrębnienie finansowe występuje, gdy poprzez odpowiednią ewidencję rachunkową zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP, a konkretnie do realizowanych przez nią zadań gospodarczych.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy poczytywać natomiast jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zespół składników wchodzących w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi służyć realizacji określonego zadania lub zadań gospodarczych, jak również potencjalnie może stanowić odrębne i niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące swoje zadania. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, a więc obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Można więc podkreślić, że kluczowym do określenia, czy dany zbiór składników majątku może być traktowany jako organizacyjnie wyodrębniona całość, jest ustalenie, czy dany zbiór może efektywnie funkcjonować jako wyodrębniony, samodzielny podmiot gospodarczy.

Należy wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami podatkowymi Ministerstwa Finansów z 11 grudnia 2018 r. w zakresie opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia MF) „(\`(...)\`) przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 VATU, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e VATU, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (\`(...)\`)”.

Podsumowując, aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

III. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” lub „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, należy podkreślić, iż nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

Z perspektywy Wnioskodawców, planowana Transakcja dotyczy Nieruchomości z towarzyszącymi jej składnikami, a nie przedsiębiorstwa, jako że Transakcja nie będzie obejmowała kluczowych składników, które mają istotne znaczenie dla funkcjonowania przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Kupujący nie nabędzie wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo. W szczególności zaś Kupujący nie nabędzie od Sprzedającego m.in.:

*   środków pieniężnych innych niż kaucje/depozyty najemców,
*   jakichkolwiek wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z Umowy Kredytu Sprzedającego,
*   jakichkolwiek potencjalnych zobowiązań wynikających z jakichkolwiek postępowań sądowych, których Sprzedający będzie stroną na dzień Transakcji,
*   praw do firmy Sprzedającego,
*   praw i obowiązków wynikających z Umowy o zarządzanie projektami, Umowy zarządzania aktywami, Umów o Dostawę Usług i Mediów, Umów pośrednictwa 1 i 2, Umowy agencyjno-księgowej, Umowy o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego,
*   praw i obowiązków wynikających z Umów ubezpieczenia przy czym, jeśli z przyczyn niezależnych od Sprzedającego lub z przyczyn o charakterze ekonomicznym nie będzie możliwości rozwiązania danej umowy ubezpieczenia w momencie dokonywania Transakcji lub takie rozwiązanie byłoby ekonomicznie nieuzasadnione dla Kupującego lub Sprzedającego, prawa i zobowiązania wynikające z danej umowy ubezpieczenia mogą również zostać przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

W konsekwencji, przedmiotem Transakcji będzie składnik majątkowy w postaci Nieruchomości wraz z wybranymi prawami i obowiązkami związanymi z tą Nieruchomością. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przedmiot planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielne przedsiębiorstwo.

Odnosząc się natomiast do kwestii ZCP, w ocenie Wnioskodawcy przedmiotem Transakcji nie jest zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie wyodrębniony organizacyjnie, wyodrębniony finansowo oraz wyodrębniony funkcjonalnie.

Jak wskazano wcześniej, zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Sprzedawcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Sprzedawcy. Nieruchomość nie stanowi wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Sprzedawca nie dokonał również wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału, czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, czy też regulaminów.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych (Nieruchomości) zbywanych w ramach Transakcji.

Idąc dalej, wyodrębnienie finansowe zdaniem Wnioskodawców należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. W związku z powyższym, wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwym jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Reasumując, w sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwym oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części.

Należy natomiast wskazać, że Nieruchomość i składniki z nią związane, są jedynymi składnikami majątkowymi Sprzedającego, w związku z czym nie prowadzi on ewidencji księgowej Nieruchomości odrębnej od ewidencji księgowej prowadzonej dla spółki Sprzedającego. Tym samym dla Nieruchomości nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat, przy czym Sprzedający na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane

Jak wskazano natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r. (sygn. akt I FSK 1090/12):

„(\`(...)\`) Sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. (\`(...)\`)”.

Odnosząc się finalnie do wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP - oznacza to, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do planowanej Transakcji nie można również powiedzieć, że Nieruchomość charakteryzuje się odrębnością funkcjonalną. Składniki sprzedawane w ramach Transakcji nie będą bowiem w stanie w sposób samodzielny kontynuować działalności w zakresie najmu, gdyż w tym zakresie konieczne będzie zawarcie nowych umów o zarządzanie nieruchomością, o obsłudze umów najmu, jak również umów z zewnętrznymi dostawcami w zakresie obsługi nieruchomości, czy też stworzenie odpowiedniego zaplecza personalnego i technicznego przez Kupującego.

Jak stwierdzono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 stycznia 2019 r. (sygn. akt I FSK 293/17):

„(\`(...)\`) Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przedmiot, planowanej Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa - ZCP.

Podsumowując, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

W tym miejscu należy się również odnieść do wskazówek przedstawionych w Objaśnieniach MF. Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „(\`(...)\`) uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

*   przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;
*   nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji. (\`(...)\`)”.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

*   angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub
*   podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Co więcej, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Dodatkowo, w Objaśnieniach MF wskazano, że za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

W świetle powyżej przytoczonych fragmentów Objaśnień MF, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane w ocenie Wnioskodawców za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, tj. Przenoszone Prawa i Obowiązki, w tym m.in. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości, prawo własności Centrum handlowego oraz budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, prawo do rzeczy ruchomych stanowiących Wyposażenie z Umów Najmu, czy też prawa, wierzytelności i zobowiązania wynikające z Umów Najmu oraz składniki powiązane z funkcjonowaniem Nieruchomości w tym przeniesione na Kupującego na podstawie umowy cesji tj.: uprawnienia wynikające z gwarancji budowlanych, prawa autorskie, prawa ochronne na Znaki towarowe, prawa wynikające z umowy o rejestrację Domeny, prawa do Baz Danych oraz wszystkie prawa i zobowiązania wynikające z Umów Najmu, które nie zostaną przeniesione na Kupującego z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Na marginesie należy wskazać, iż przejście umów najmu co do zasady przechodzi z mocy prawa, niemniej w wyjątkowych sytuacjach prawa i obowiązki wynikające z tych umów mogą przechodzić również w inny sposób i nie powinno to wywoływać skutków na gruncie VAT. W szczególności prawa i obowiązki z tych umów mogą przejść na podstawie odrębnych uzgodnień, przykładowo, gdy dla danej umowy nie rozpoczął się jeszcze okres najmu lub gdy określone prawo z danej umowy (np. zabezpieczenie jej wykonania), przysługuje innemu podmiotowi (np. bankowi). Jak bowiem wskazano w Objaśnieniach MF, prawa i obowiązki z umów najmu przechodzące z mocy prawa lub w inny sposób przenoszone na kupującego, są standardowym elementem typowym dla transakcji nieruchomościowej.

Również w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 21 listopada 2019 r. (sygn. akt I SA/Rz 691/19, utrzymany w mocy przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt I FSK 324/20) stwierdzono, że:

„(\`(...)\`) Nie można się więc w tym kontekście zgodzić ze stanowiskiem organów, że skarżąca jest swego rodzaju następcą prawnym przekazującego majątek, kontynuującym jego działalność, skoro z mocy prawa (a nie z mocy umowy) przeszły na nią tylko prawa i obowiązki z umów najmu, zawartych przez zbywcę oraz z tytułu rękojmi i gwarancji związanych z nieruchomością komercyjną, natomiast w zakresie pozostałych aspektów funkcjonowania takiej nieruchomości skarżąca zawarła samodzielnie, odrębne umowy, w tym o zarządzanie. (\`(...)\`)”.

Odnosząc się również do kwestii okoliczności istotnych dla ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy wskazać, iż zgodnie z Objaśnieniami MF „(\`(...)\`) W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

c. umowy zarządzania aktywami;

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (\`(...)\`)”.

Za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

„(\`(...)\`) Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje uznanie przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, do przedmiotu Transakcji nie wejdą wszystkie z powyższych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Ponadto, Kupujący we własnym zakresie będzie zmuszony zawrzeć nowe umowy np. w zakresie zarządzania nieruchomością lub aktywami z preferowanymi przez siebie usługodawcami lub stworzyć odpowiednie zaplecze techniczne i personalne, umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu. Jak natomiast wskazują Objaśnienia MF:

„Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia dodatkowych funkcji (przykładowo w zakresie zarządzania nieruchomością i aktywami), które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji, nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny.

Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajmowaniem Nieruchomości, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Nieruchomością, jego obsługą techniczną oraz różnorakich usług dodatkowych, będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Powyższe dowodzi, że Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo, należy wskazać, iż zgodnie z Objaśnieniami MF „(\`(...)\`) dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

*   ruchomości stanowiące wyposażenie budynki;
*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonywania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
*   prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.;
*   prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;
*   prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;
*   prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;
*   dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;
*   dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych. (\`(...)\`)”.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, niezależnie czy powyższe elementy Nieruchomości zostaną przeniesione na Kupującego czy też nie, pozostałe przesłanki wskazują na fakt, iż Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w 551 Kodeksu cywilnego, art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, czy też Objaśnieniach MF, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP lub przedsiębiorstwo.

Powyższe podejście znajduje także odzwierciedlenie w stanowisku prezentowanym przez organy podatkowe. Tożsame stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął w następujących interpretacjach indywidualnych odnoszących się do zbliżonych stanów faktycznych dotyczących, jak w przypadku niniejszego wniosku, transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej w postaci centrum handlowego:

*   interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.807.2023.2.MSO), w której organ zwrócił uwagę, że „(\`(...)\`) Podany przez Państwa opis nie wskazuje, że przedmiot transakcji stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów. Na Nabywcę nie zostaną przeniesione:- umowa o zarządzenie aktywami - nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami (\`(...)\`) zawartej przez Zbywcę z podmiotem powiązanym,- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem - prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców),- prawa i obowiązki wynikające z umów na finansowanie działalności Zbywcy w postaci pożyczki od podmiotu z grupy. Brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do samodzielnego funkcjonowania nieruchomości komercyjnej' w formie centrum handlowego bez zaangażowania zasobów Nabywcy. W konsekwencji, przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał mu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę, bez podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań. Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego, nie są obecnie wyodrębnione w żaden sposób w przedsiębiorstwie Zbywcy. Nie posiadają miejsca w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, wydział itp. Podobnie Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych, bilansu ani rachunku zysków i strat dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Zatem należy przyjąć, że opisany we wniosku przedmiot Transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. (\`(...)\`)”
*   interpretacji indywidualnej z 6 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.418.2023.1.AW), zgodnie z którą „(\`(...)\`) Brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do samodzielnego funkcjonowania nieruchomości komercyjnej' w formie centrum handlowego bez zaangażowania zasobów Nabywcy. W konsekwencji, przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał mu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę, bez podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań. Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego, nie są obecnie wyodrębnione w żaden sposób w przedsiębiorstwie Zbywcy. Nie posiadają miejsca w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, wydział itp. Podobnie Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Zatem należy przyjąć, że opisany we wniosku przedmiot Transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zorganizowanej' części przedsiębiorstwa w rozumieniu VATU ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy (…)”.
*   interpretacji indywidualnej z dnia 26 czerwca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.162.2023.3.JSU), z której wynika, że „(\`(...)\`) Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz wynikające z opisu sprawy okoliczności, że:- Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie są wyodrębnione w sensie organizacyjnymi w strukturach spółek (jako oddział, filia, lub dział), - nie zostały utworzone statuty, regulaminy lub inne dokumenty, mogące wskazywać na organizacyjne wyodrębnienie przedmiotowych Nieruchomości w strukturach spółek;- dla obu Nieruchomości nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilanse ani rachunki zysków i strat;- nie zostaną Państwu przekazane księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,- nie przejmiecie Państwo zobowiązań wynikających z zawartej umowy kredytowej, finansującej Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2,- przeniesieniu nie będą podlegać środki pieniężne Sprzedających Spółek zdeponowane na rachunkach bankowych;- bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, planują Państwo - przy wykorzystaniu własnych zasobów personalnych - prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości najemcom stwierdzić należy, że sprzedawane składniki przedsiębiorstw Sprzedających, tj. Nieruchomość 1, w skład której wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki nr A oraz Nieruchomość 2 składającej się z prawa użytkowania wieczystego działki nr B zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami, nie będą stanowić zorganizowanej' części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym ich sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej' z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników majątkowych przedsiębiorstw Sprzedających tj. praw użytkowania wieczystego działek nr A oraz B zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami oraz budowlami, stanowi w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (\`(...)\`)”.
*   interpretacji indywidualnej z dnia 3 sierpnia 2023 (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.299.2023.4.ASZ), w której organ podatkowy uznał, że „(\`(...)\`) Jak wynika z opisu sprawy, na moment sprzedaży mające być jego przedmiotem składniki majątku nie będą stanowić zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego w sposób pozwalający na formalne odróżnienie ich od innego majątku Sprzedającego. W szczególności Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości (\`(...)\`) Zbywana Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowi jedyne aktywo Spółki. Składniki te nie są więc wyodrębnione finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przez ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do mających być przedmiotem sprzedaży składników, ale ponieważ, Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowi jedyne aktywo Spółki więc co do zasady ewidencja przychodów, kosztów, należności i zobowiązań dotyczy działalności Spółki jako całości. (\`(...)\`) Zbywane składniki nie będą więc wyodrębniane funkcjonalnie w szczególny sposób przez Sprzedającego. (\`(...)\`) Kupujący nie będzie bowiem w stanie w sposób samodzielny kontynuować działalności w zakresie najmu, gdyż w tym zakresie konieczne będzie zawarcie nowych umów o zarządzanie nieruchomością, o obsługę umów najmu, jak również umów z zewnętrznymi dostawcami w zakresie obsługi nieruchomości. Podsumowując, w rozpatrywanej w sprawie sprzedaż przedmiotu planowanej transakcji nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy (…).

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, dostawa budynku, budowli oraz pozostałych składników w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa Zbywcy.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie m.in. nieuznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w związku z tym uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, (pytanie nr 1 we wniosku) – **jest prawidłowe**.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie części dotyczącej pytania nr 1 złożonego wniosku, tj. pytania w zakresie nieuznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, i w związku z tym uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast w zakresie pytań numer 2 i 3, tj. w zakresie uznania dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia oraz pytania nr 3 we wniosku w zakresie prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującą przedmiotową Transakcję - zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A. sp. z o.o. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.