Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.91.2023.4.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-10
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 1

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

2 lutego 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, a także podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 kwietnia 2023 r. (wpływ 28 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Pani WP (dalej: „Wnioskodawczyni", „Wynajmująca”) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym. Od października 2004 r. Wnioskodawczyni jest pracownikiem spółki … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”, „Najemca”), której udziałowcem od początku jej istnienia jest mąż Wnioskodawczyni, Pan … . Wnioskodawczyni została wspólnikiem Spółki w 2017 r.

Wnioskodawczyni powiązana jest kapitałowo i osobowo ze spółką kapitałową … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: „CIT”), podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce oraz posiada status podatnika podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) czynnego. Rokiem podatkowym Spółki jest rok kalendarzowy. Spółka, począwszy od 2022 r. wybrała, zgodnie z art. 28j ustawy o CIT, opodatkowanie ryczałtem od dochodów spółek (dalej: „estoński CIT”).

Wnioskodawczyni w 2004 r. nabyła za kwotę 66 000 zł od … w … w likwidacji prawo użytkowania wieczystego gruntu – nieruchomości zabudowanej położonej w obrębie geodezyjnym …, oznaczonej jako działka …, o łącznej powierzchni … ha (dalej: „Nieruchomość”). Na terenie Nieruchomości znajdowały się, stanowiące odrębną od gruntu własność, dwa niezdatne do użytku budynki gospodarczo-magazynowe o łącznej powierzchni ok. 300 m2, oraz wewnętrzna droga dojazdowa do budynków. W 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość na własność od Gminy … za kwotę 34 600 zł. Nieruchomość należy do Jej majątku osobistego, nie jest przedmiotem wspólności ustawowej (majątkowej, małżeńskiej). Nieruchomość nie wchodziła i nie wchodzi w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie stanowiła składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni 30 kwietnia 2004 r. zawarła ze Spółką umowę przedwstępną najmu Nieruchomości, w której strony, z uwagi na stan Nieruchomości (budynków i drogi), wskazały konieczność przeprowadzenia przez Wynajmującego prac remontowych, doprowadzających Nieruchomość do stanu użyteczności. Szczegółowy zakres robót w tym zakresie określony został w protokole do obowiązującej od 1 czerwca 2004 r. umowy Najmu Nieruchomości. Na podstawie umowy najmu Nieruchomości z dnia 1 czerwca 2004 r., zawartej pomiędzy Wnioskodawczynią a Spółką, Wnioskodawczyni wynajęła Spółce całą Nieruchomość, tj. grunt wraz z zabudowaniami o łącznej powierzchni 345 m2 oraz w międzyczasie, prowadziła prace remontowe, które zgodnie z zawartą umową przypadały na Jej rzecz. Prace remontowe będące po stronie Wnioskodawczyni zostały sfinansowane z Jej prywatnych środków.

Czynsz najmu uzyskiwany przez Wnioskodawczynię z tytułu umowy najmu Nieruchomości, rozliczała Ona w ramach najmu prywatnego, opodatkowując przychody uzyskiwane z tego tytułu najpierw na zasadach ogólnych, a następnie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na przestrzeni lat, w oparciu o zawartą umowę najmu Nieruchomości, Spółka dokonywała inwestycji w obcy środek trwały, mianowicie ponosiła wydatki związane z przystosowywaniem całości Nieruchomości, w tym budynków, do specyfiki swojej działalności gospodarczej. W 2010 r. Spółka dokonała również rozbudowy jednego z budynków magazynowych, powiększając go o ok. 600 m2 powierzchni, a w latach kolejnych, między innymi dobudowano wiaty, wykonano parking, zainstalowano ogrzewanie w magazynach. Łączne wydatki Spółki z tego tytułu, zaksięgowane jako inwestycja w obcym środku trwałym, do chwili obecnej wyniosły ok. … zł netto.

W grudniu 2019 r. z powodu outsourcingu usług logistycznych oraz magazynowych, Spółka zrezygnowała z wynajmu części Nieruchomości. Począwszy od tego miesiąca, wynajmowana przez Spółkę od Wnioskodawczyni powierzchnia wynosiła 244 m2 powierzchni biurowo-magazynowej i 1 295,58 m2 terenu (dojazd do budynku i grunt pod budynkiem).

Wnioskodawczyni oraz Spółka dokonały ustaleń dotyczących rozliczenia poniesionych przez Najemcę nakładów inwestycyjnych (inwestycji w obcych środkach trwałych). Rozliczenie nakładów poniesionych na Nieruchomość, będzie miało charakter odpłatny – zgodnie z ustaleniami, po zakończeniu umowy najmu, Wynajmująca zobowiązana jest zwrócić Najemcy wartość nakładów inwestycyjnych poniesionych na rzecz Nieruchomości przez Spółkę. Strony umowy, korzystając z opinii rzeczoznawcy, określą wartość rynkową poniesionych przez Najemcę nakładów inwestycyjnych, tak by uwzględniała ona ich umorzenie, przydatność dla Wynajmującej oraz stan techniczny.

Obecnie Wnioskodawczyni rozważa odpłatne zbycie Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego. Wskazać należy, iż czynność sprzedaży wykonywana będzie w charakterze okazjonalnym, a Wnioskodawczyni nie zmierza do nadania jej stałego charakteru. Wnioskodawczyni nie prowadzi sprzedaży lokali/nieruchomości w sposób powtarzalny, nie prowadzi Ona również działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto, rozwiązanie umowy najmu Nieruchomości pomiędzy Wnioskodawczynią a Spółką nastąpi przed jej odpłatnym zbyciem. Cena sprzedaży Nieruchomości będzie uwzględniała wartość nakładów inwestycyjnych na Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych Wnioskodawczyni wskazała, że poszukując potencjalnego nabywcy korzystała w przeszłości (przez okres około 1 roku) z usług biura pośrednictwa nieruchomości z siedzibą w …. Biuro nie znalazło jednak nabywcy, który zapłaciłby Wnioskodawczyni oczekiwaną kwotę. Również w czasie trwania współpracy z biurem pośrednictwa nieruchomości, na płocie będącym ogrodzeniem Nieruchomości, wywieszony był baner informujący, iż Nieruchomość jest na sprzedaż. Po zakończeniu współpracy z biurem pośrednictwa nieruchomości, baner został zdjęty z ogrodzenia – baner zawierał kontakt do biura nieruchomości. Dodatkowo, w ramach współpracy i w jej czasie, oferta sprzedaży Nieruchomości była udostępniana na niektórych portalach zamieszczających oferty kupna/sprzedaży nieruchomości. Począwszy od 20 grudnia 2022 r. Wnioskodawczyni zdecydowała o podjęciu kolejnej współpracy z biurem pośrednictwa nieruchomości, tym razem z siedzibą w … . Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości.

Wnioskodawczyni, poza Nieruchomością będącą przedmiotem wniosku o interpretację, posiada:

\- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w … – akt notarialny z dnia 17 sierpnia 1999 r. Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży prawa do lokalu, planując w przyszłości przeznaczyć je zstępnemu,

\- współwłasność ustawową w nieruchomości położonej w … (Gmina …). Współwłaścicielem jest mąż Wnioskodawczyni. Nieruchomość składa się z działki budowlanej, zabudowanej budynkami w stanie niepozwalającym na ich użytkowanie oraz części rolnej (pastwiska). Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W odniesieniu do zawartej przedwstępnej umowy najmu i umowy najmu, prawa i obowiązki stron wynikają z zawartej przez nie umowy najmu z dnia 1 czerwca 2004 r. oraz z aneksów do przedmiotowej umowy.

Prawa i obowiązki Najemcy:

\- Najemca ma prawo do przebudowy albo zmian w przedmiocie najmu tylko za zgodą Wynajmującego wyrażoną na piśmie,

\- wydatki poniesione przez Najemcę na przebudowę i zmiany obiektu stanowią koszty Najemcy w zakresie dopuszczonym przez prawo,

\- Najemca zobowiązany był podpisać stosowne umowy z dostawcami energii elektrycznej, gazu, wody oraz umów w zakresie wywozu śmieci i innych nieczystości,

\- Najemca zobowiązany jest do pokrycia wynikłych z eksploatacji przedmiotu najmu należności za opłaty licznikowe (energia elektryczna, gaz, woda) oraz wywóz śmieci i innych nieczystości,

\- Najemca zobowiązuje się do zwrotu kosztów ogrzewania wynajmowanych obiektów, na konto Wynajmującego,

\- Najemca ma prawo do wykorzystania przedmiotu najmu przez 24 godziny na dobę przez 7 dni w tygodniu,

\- Najemca jest zobowiązany płacić regularnie czynsz oraz inne opłaty,

\- Najemca zobowiązuje się utrzymać przedmiot najmu w stanie niepogorszonym,

\- Najemcę obciążają drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy, jak również drobne remonty,

\- Najemca pokryje w pełnej wysokości szkody związane z prowadzoną przez Najemcę działalnością oraz szkody spowodowane działaniem osób związanych z Najemcą, mających dostęp do przedmiotu najmu,

\- Najemca pokryje w pełnej wysokości szkody i kary wynikłe z niedopełnienia obowiązku powierzenia wywozu śmieci i nieczystości przez wyspecjalizowaną firmę,

\- Najemca zobowiązany jest do utylizacji na własny koszt odpadów powstałych w wyniku prowadzonej przez niego działalności, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Szkody i kary wynikłe z niedopełnienia tego obowiązku Najemca pokrywa w pełnej wysokości,

\- Najemca zobowiązany jest do utrzymania na własny koszt przedmiotu najmu w należytej czystości,

\- Najemca nie może oddawać przedmiotu najmu w całości lub części w podnajem, czy używanie osobom trzecim,

\- Najemca umożliwi dostęp do przedmiotu najmu Wynajmującemu lub pełnomocnikom Wynajmującego oraz organom kontrolnym w przypadku ogólnej kontroli lub kontroli technicznej, zawsze przy udziale osoby upoważnionej przez Najemcę,

\- w przypadku naruszenia przez Najemcę warunków umowy najmu, wypowiedzenie umowy najmu przez Wynajmującego bez zachowania okresu wypowiedzenia, nie zwalnia Najemcy z zapłaty zaległego oraz bieżącego czynszu oraz innych świadczeń, aż do momentu zwolnienia przez Najemcę przedmiotu najmu,

\- Najemca zobowiązany jest wykorzystywać przedmiot najmu zgodnie z przeznaczeniem wskazanym w umowie najmu, tj. w prowadzonej działalności gospodarczej na biura oraz produkcję, magazynowanie, konfekcjonowanie i sprzedaż produktów,

\- Najemca zobowiązuje się po rozwiązaniu umowy do zwrotu wynajmowanych pomieszczeń w stanie w jakim je otrzymał. W dniu zwrotu strony sporządzą protokół zdawczo-odbiorczy określający wskazania liczników energii elektrycznej, gazu i wody,

\- Najemca zobowiązuje się zawrzeć umowę ubezpieczeniową swojego majątku, swojej działalności oraz inne obowiązkowe ubezpieczenia oraz do ich opłacania przez cały okres trwania umowy najmu.

Prawa i obowiązki Wynajmującego:

\- Wynajmujący posiada swobodne prawo do dysponowania przedmiotem najmu, zapewnia że przedmiot najmu nie został wynajęty osobie trzeciej oraz że brak jest jakichkolwiek roszczeń osób trzecich do przedmiotu najmu,

\- Wynajmujący wydał Najemcy przedmiot Najmu w dniu podpisania umowy najmu (1 czerwca 2004 r.), w tym dniu strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, uwzględniający wskazania liczników energii elektrycznej, gazu i wody,

\- Wynajmujący udostępnia Najemcy przedmiot najmu oraz udostępnia swobodny dostęp pracowników, klientów, i dostawców Najemcy,

\- Wynajmujący stawia do dyspozycji Najemcy przyłącza energii elektrycznej, gazu i wody, a po podłączeniu do kanalizacji również przyłącza kanalizacji,

\- Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu oraz innych świadczeń za jeden pełny okres płatności oraz w innych przypadkach, gdy Najemca rażąco narusza warunki umowy najmu,

\- Wynajmujący w czasie trwania umowy zobowiązuje się do dostarczania energii elektrycznej, gazu i wody poprzez swoje przyłącza, za wyjątkiem przeszkód technicznych niezależnych od Wynajmującego,

\- Wynajmujący nie odpowiada za szkody wyrządzone w samochodach, ich wyposażeniu oraz ładunku, powstałych podczas parkowania w obrębie przedmiotu najmu,

\- Wynajmujący nie odpowiada za szkody wyrządzone w majątku Najemcy.

Zasady rozliczenia nakładów, w tym nakładów inwestycyjnych, poniesionych przez najemcę na Nieruchomość zostały przez strony ustalone w porozumieniu do umowy najmu. Porozumienie datowane jest na dzień 4 czerwca 2004 r. Zgodnie z treścią porozumienia, nakłady powodujące wzrost wartości lub użyteczności przedmiotu najmu zostaną rozliczone poprzez zapłatę przez Wynajmującego sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu przedmiotu najmu, w związku z rozwiązaniem umowy najmu. Wycena poczynionych przez Najemcę nakładów zostanie dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wnioskodawczyni w ramach umowy najmu udzielała następujących zgód, pełnomocnictw, upoważnień:

\- zgoda dla Najemcy na rozbudowę hali magazynowej z dnia 27 marca 2008 r.,

\- upoważnienie dla ówcześnie przyszłego męża Wnioskodawczyni z dnia 15 maja 2004 r. do reprezentowania Wnioskodawczyni we wszelkich sprawach związanych z Nieruchomością oraz do odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością. Osoba upoważniona była jednocześnie również Prezesem Spółki, z którą Wnioskodawczyni zawarła następnie umowę najmu,

\- zgoda na dokonanie przez Spółkę zmian przebudowy oraz rozbudowy nieruchomości będącej przedmiotem najmu, polegających na dostosowaniu nieruchomości do potrzeb działalności związanej z produkcją, magazynowaniem i sprzedażą artykułów spożywczych oraz zmianą sposobu użytkowania budynków z dnia 4 czerwca 2004 r.

W uzupełnieniu wniosku w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawczyni wskazała m.in., że inwestycje dokonane przez Spółkę przedstawiają się następująco:

\- modernizacja i dostosowanie do celów prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej budynku magazynowo-biurowo-socjalnego wraz z modernizacją istniejącej wiaty,

\- modernizacja i dostosowanie do celów prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej budynku magazynowego wraz z modernizacją istniejącej wiaty,

\- rozbudowa budynku magazynowego wraz z budową placu manewrowego obsługującego budynek,

\- modernizacja parkingu,

\- budowa dwóch nowych wiat przy budynku magazynowym.

Inwestycja Spółki polegająca na modernizacji i dostosowaniu do celów prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej budynku magazynowo-biurowo-socjalnego wraz z modernizacją wiaty, miała miejsce na przestrzeni lat 2004-2014. Inwestycja Spółki polegająca na modernizacji i dostosowaniu do celów prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej budynku magazynowego oraz modernizacji istniejącej przy budynku wiaty, miała miejsce na przestrzeni lat 2005-2012. Inwestycja Spółki polegająca na rozbudowie budynku magazynowego oraz budowie placu manewrowego obsługującego budynek miała miejsce na przestrzeni lat 2007-2017. Dla uściślenia, rozbudowa hali miała miejsce na przestrzeni lat 2007-2010. Po oddaniu do użytkowania rozbudowanej hali, w latach 2010-2017 miały miejsce ulepszenia tej rozbudowanej hali. Inwestycja Spółki polegająca na modernizacji parkingu miała miejsce na przestrzeni lat 2010-2011. Inwestycja Spółki polegająca na budowie nowych wiat (dwóch) miała miejsce na przestrzeni lat 2009-2012.

Budynki i budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości były jedynie rozbudowywane i modernizowane.

Ogrodzenie Nieruchomości było jedynie modernizowane.

Parking oraz droga wewnętrzna były jedynie modernizowane.

W ramach inwestycji Spółki powstały nowe naniesienia na Nieruchomości, takie jak:

\- plac manewrowy - oddany do użytku w 2010 r.,

\- wiaty (dwie) - oddane do użytku w 2012 r.

Wykonane przez Spółkę ulepszenia na naniesieniach istniejących na Nieruchomości w momencie nabycia przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli (każdego z nich).

Na naniesieniach znajdujących się na Nieruchomości zostały poczynione następujące ulepszenia:

1) W ramach modernizacji i dostosowania do celów prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej budynku magazynowo-biurowo-socjalnego:

\- prace remontowe i modernizacyjne,

\- prace modernizacyjne związane z oknami, drzwiami, podłogami, oświetleniem, wentylacją, kominami,

\- zakup i montaż bramy automatycznej oraz furtki,

\- zakup i montaż systemu alarmowego,

\- prace modernizacyjne związane z instalacją elektryczną,

\- modernizacja ogrodzenia,

\- prace nad instalacją wodno-kanalizacyjną, instalacją sanitarną,

\- prace nad instalacją centralnego ogrzewania,

\- prace nad instalacją gazową,

\- ocieplenie budynku, zakup i montaż rynien i parapetów,

\- przyłączenie do kanalizacji,

\- zakup i montaż blachodachówki,

\- roboty wykończeniowe związane z dachem,

\- budowa ścian działowych.

2) W ramach modernizacji i dostosowania do celów prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej budynku magazynowego:

\- zakup i montaż więźby, pokrycia dachu - blachodachówki, rynien,

\- montaż bramy segmentowej,

\- prace związane z instalacją elektryczną,

\- docieplenie budynku,

\- prace budowlane i wykończeniowe,

\- modernizacja systemu alarmowego,

\- modernizacja systemu odwodnieniowego,

\- zakup i montaż oświetlenia,

\- obicie magazynu panelami.

3) W ramach rozbudowy budynku magazynowego:

\- roboty budowlane i wykończeniowe związane z rozbudową budynku magazynowego,

\- prace związane z elewacją budynku,

\- prace nad systemem odwodnieniowym,

\- prace nad instalacją elektryczną,

\- rozbudowa i montaż systemu alarmowego,

\- zakup i montaż oświetlenia,

\- docieplenie hali,

\- montaż nagrzewnic,

\- prace nad instalacją przeciwpożarową,

\- zakup i montaż bramy segmentowej,

\- zakup i montaż przewodu kominowego,

\- prace nad instalacją gazową,

\- wykonanie instalacji centralnego ogrzewania,

\- wykonanie placu manewrowego.

4) W ramach modernizacji parkingu:

\- zakup kruszywa, kostki, krawężników oraz zakup usług wykonania miejsc parkingowych, robót ziemnych związanych z parkingiem, w tym systemu odprowadzania wody z parkingu.

5) W ramach budowy dwóch nowych wiat przy budynku magazynowym:

\- prace związane z budową wiat, zakup materiałów, montaż elementów,

\- rozbudowa systemu alarmowego,

\- prace nad instalacją elektryczną,

\- zakup i montaż bram segmentowych.

**Pytania**

1) Czy w opisanym powyżej stanie faktycznym, w przypadku planowanej przez Wnioskodawczynię transakcji zbycia nieruchomości wraz z nabytymi przez nią uprzednio nakładami Spółki w nieruchomość Wnioskodawczyni, transakcja sprzedaży rzeczonej nieruchomości winna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2) Czy w sytuacji opisanej we wniosku, planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie przedmiotowej Nieruchomości (działki gruntu wraz z nabytymi przez Nią nakładami Spółki w nieruchomość Wnioskodawczyni) nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pani stanowisko w sprawie**

Stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

Zdaniem Wnioskodawczyni, potencjalna sprzedaż Nieruchomości (działki gruntu wraz z nabytymi przez Wnioskodawczynię nakładami Spółki w Jej nieruchomość), będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, dalej: „ustawa o PIT”).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT stanowi natomiast, iż źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przywołane powyżej unormowania formułują generalną zasadę, zgodnie z którą, odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, następujące przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, rodzi powstanie obowiązku podatkowego. Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych, które następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie - nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia takiej nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych, w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, celem uznania, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych jest wyłączone z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, muszą zaistnieć łącznie następujące przesłanki:

\- zbycie musi mieć charakter odpłatny,

\- zbycie nie może następować w ramach wykonywania przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej,

\- odpłatne zbycie musi zostać wykonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, nieruchomości lub praw majątkowych.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, w kwestii opodatkowania ich sprzedaży podatkiem dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie ma moment ich nabycia. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o PIT nie definiuje pojęcia „nabycia”, nie określa również sposobów nabycia. Należy zatem w tym celu odnieść się do wyjaśniającego tą wątpliwość orzecznictwa.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 29 maja 2014 r., sygn. akt II FSK 1610/12, stwierdził, że przez: „pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d o.f., należy rozumieć w znaczeniu najbardziej ogólnym, jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób”.

Do analogicznych wniosków Naczelny Sąd Administracyjny doszedł również w wyroku z dnia 9 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 3673/16, stanowiąc, iż: „Termin nabycie, którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., oznacza, każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej, co do tożsamości. Tak, więc nabycie rozumiane jest w znaczeniu najbardziej ogólnym, jako uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego, w każdy prawem przewidziany sposób”.

Przenosząc zatem powyższe na grunt przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, wskazać należy co następuje:

\- Nieruchomość (w tym nabyte przez Wnioskodawczynię nakłady inwestycyjne Spółki w jej nieruchomość) sprzedana zostanie na rzecz osoby/osób trzecich na podstawie odpłatnej umowy sprzedaży, warunek odpłatności zostanie zatem spełniony,

\- Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości wchodzącej w skład Jej majątku prywatnego, wobec czego zbycie nie nastąpi w ramach wykonywania przez Nią pozarolniczej działalności gospodarczej,

\- Wnioskodawczyni nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu – Nieruchomości w 2004 r., a następnie w 2011 r. nabyła od Gminy Nieruchomość na własność. W związku z powyższym, dla Wnioskodawczyni upłynął pięcioletni termin od nabycia własności Nieruchomości.

Reasumując, uwzględniając obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło dla Wnioskodawczyni źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, bowiem odpłatne zbycie Nieruchomości nie będzie dokonane w ramach wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej, jak również – na moment zbycia – upłynie już okres 5 lat, po którym odpłatne zbycie nieruchomości będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie jednak do treści art. 5a pkt 6 ww. ustawy,

za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w art. 5a pkt 6 omawianej ustawy opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowy charakter działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Działalność gospodarcza handlowa natomiast - zgodnie z definicją Wielkiego Słownika Języka Polskiego (www.wsjp.pl) - jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu nabywana jest nieruchomość. Jeżeli nabycie gruntu (lokalu) następuje z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17:

„Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w 2004 r. nabyła Pani za kwotę 66 000 zł od … prawo użytkowania wieczystego gruntu – nieruchomości zabudowanej o łącznej powierzchni … ha (dalej: „Nieruchomość”). Na terenie Nieruchomości znajdowały się, stanowiące odrębną od gruntu własność, dwa niezdatne do użytku budynki gospodarczo-magazynowe o łącznej powierzchni ok. 300 m2, oraz wewnętrzna droga dojazdowa do budynków. W 2011 r. nabyła Pani Nieruchomość na własność od Gminy za kwotę 34 600 zł. Nieruchomość należy do Pani majątku osobistego nie jest przedmiotem wspólności ustawowej (majątkowej, małżeńskiej).

30 kwietnia 2004 r. zawarła ze Spółką umowę przedwstępną najmu Nieruchomości, natomiast na podstawie umowy najmu Nieruchomości z dnia 1 czerwca 2004 r., zawartej ze Spółką, wynajęła Pani Spółce całą Nieruchomość. Obecnie rozważa Pani odpłatne zbycie Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem umowy wieloletniego najmu, opisanej we wniosku, będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Panią świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach zarobkowych i służyły do czerpania przychodów z jej wynajmu na rzecz powiązanej osobowo Spółki. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Niepodważalny w sprawie jest fakt, że nabyła Pani przedmiotową nieruchomość w celach i z zamiarem zarobkowym, na co wskazują opisane przez Panią czynności, tj. zawarcie ze Spółką 30 kwietnia 2004 r. umowy przedwstępnej najmu Nieruchomości, w której strony, z uwagi na stan Nieruchomości (budynków i drogi), wskazały konieczność przeprowadzenia przez Panią prac remontowych, doprowadzających Nieruchomość do stanu użyteczności. Prowadziła Pani prace remontowe zgodnie z zawartą umową. Prace remontowe zostały sfinansowała z Pani z prywatnych środków. Czynsz najmu uzyskiwany przez Panią z tytułu umowy najmu Nieruchomości, rozliczała Pani w ramach najmu prywatnego, opodatkowując przychody uzyskiwane z tego tytułu najpierw na zasadach ogólnych, a następnie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W opisie zdarzenia przyszłego wskazała Pani również, że jest powiązana kapitałowo i osobowo ze spółką … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Od 2004 r. była Pani pracownikiem tej spółki, a od 2017 r. jest Pani jej wspólnikiem.

Na przestrzeni lat, w oparciu o zawartą umowę najmu Nieruchomości, Spółka dokonywała inwestycji w obcy środek trwały, mianowicie ponosiła wydatki związane z przystosowywaniem całości Nieruchomości, w tym budynków, do specyfiki swojej działalności gospodarczej. W 2010 r. Spółka dokonała również rozbudowy jednego z budynków magazynowych, powiększając go o ok. 600 m2 powierzchni, a w latach kolejnych, między innymi dobudowano wiaty, wykonano parking, zainstalowano ogrzewanie w magazynach. Łączne wydatki Spółki z tego tytułu, zaksięgowane jako inwestycja w obcym środku trwałym, do chwili obecnej wyniosły ok. … zł netto. Pani oraz Spółka dokonaliście ustaleń dotyczących rozliczenia poniesionych przez Najemcę nakładów inwestycyjnych (inwestycji w obcych środkach trwałych). Rozliczenie nakładów poniesionych na Nieruchomość , będzie miało charakter odpłatny – zgodnie z ustaleniami, po zakończeniu umowy najmu, Wynajmująca zobowiązana jest zwrócić Najemcy wartość nakładów inwestycyjnych poniesionych na rzecz Nieruchomości przez Spółkę. Strony umowy, korzystając z opinii rzeczoznawcy, określą wartość rynkową poniesionych przez Najemcę nakładów inwestycyjnych, tak by uwzględniała ona ich umorzenie, przydatność dla Wynajmującej oraz stan techniczny. Zasady rozliczenia nakładów, w tym nakładów inwestycyjnych, poniesionych przez najemcę na Nieruchomość zostały przez strony ustalone w porozumieniu do umowy najmu. Porozumienie datowane jest na dzień 4 czerwca 2004 r. Zgodnie z treścią porozumienia, nakłady powodujące wzrost wartości lub użyteczności przedmiotu najmu zostaną rozliczone poprzez zapłatę przez Wynajmującego sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu przedmiotu najmu, w związku z rozwiązaniem umowy najmu. Wycena poczynionych przez Najemcę nakładów zostanie dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do art. 659 § 1-2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

W myśl art. 662 § 1-3 ww. Kodeksu:

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Zgodnie z art. 663 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

W myśl art. 666 § 1-2 ww. Kodeksu:

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Zgodnie z art. 675 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Stosownie do art. 47 § 1-3 ustawy Kodeks cywilny:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z zasadą prawa superficies solo cedit (to co jest na powierzchni przypada gruntowi) odnoszącą się do związania własności budynku wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu, częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy trwale złączone z tą nieruchomością. Zatem w sytuacji, gdy Spółka jawna wybudowała budynek na gruncie, którego była jedynie posiadaczem - budynek wybudowany przez posiadacza stał się własnością właściciela gruntu.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że nakłady poniesione na cudzą nieruchomość stanowią własność właściciela tej nieruchomości, czyli odnosząc to do sprawy będącej przedmiotem wniosku – nakłady poniesione przez Spółkę Wynajmującą są Pani własnością jako właściciela gruntów i części składowych z nim związanych.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Pani przypadku spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym. Zakup nieruchomości do majątku prywatnego przez Panią, a następnie jego modernizowanie w celu czerpania korzyści finansowych świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji.

Pani czynności miały i mają charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań. Ponadto czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pani majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podejmując ww. czynności, zaangażowała Pani środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie zarządzaniem i obrotem nieruchomościami, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Za Pani zgodą wyrażoną w porozumieniu do umowy najmy dotyczącym nakładów na nieruchomość nastąpiła modernizacja budynków i inwestycje na nieruchomości stanowiące nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Pani działalność miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została we własnym imieniu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze treść ww. art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy należy zauważyć, że do uznania przychodu z odpłatnego zbycia składników majątku za przychód z działalności gospodarczej, niezbędne jest spełnienie łącznie przesłanek:

\- sprzedaż dotyczy środka trwałego,

\- ww. składnik majątku podlega ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- ww. składnik jest wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. W przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.

W myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

a) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

b) maszyny, urządzenia i środki transportu,

c) inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z kolei w myśl art. 22a ust. 2 pkt 2 cyt. ustawy:

Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania, budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie - zwane także środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

\- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Tym samym, dochód jaki uzyska Pani ze sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, tj. działki gruntu wraz zabudowaniami i wszelkimi częściami składowymi gruntu wynikającymi z nakładów na nieruchomość poniesionymi przez Spółkę, będzie podlegał – wbrew Pani twierdzeniu – opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem, przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W Pani przypadku nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).