Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.331.2019.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-09
Teza: W związku z tym, że transakcja ta będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 24 września 2019 r. (data wpływu – 1 października 2019 r.), uzupełnionym 22 i 25 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 15 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.448.2019.2.JG, 0111-KDIB4.4014.331.2019.3.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 22 listopada 2019 r. (wniesienie opłaty) i 25 listopada 2019 r. (doręczenie pisma stanowiącego odpowiedź na wezwanie).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: P. Sp. z o.o. („Sprzedający”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: C. Sp. z o.o. („Kupujący”)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym w Polsce. Działalność gospodarcza Sprzedającego (dalej: Działalność Sprzedającego) polega na budowie i przygotowaniu do sprzedaży nieruchomości własnej – hali magazynowej z częścią biurową (w ramach tej działalności Sprzedający zawarł m.in. umowy najmu z obecnymi najemcami hali). Głównym celem Działalności Sprzedającego nie jest jednak realizowanie długoterminowych przychodów z wynajmu komercyjnego nieruchomości własnej, lecz zrealizowanie zysku na sprzedaży tejże nieruchomości (tj. zrealizowanie marży deweloperskiej).

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – inna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca) – jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów.

Nabywca jest spółką celową należącą do międzynarodowego Funduszu, zajmującego się m.in. inwestowaniem w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniem ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Stąd, również celem działalności gospodarczej Nabywcy jest inwestowanie w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększanie ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami (dalej: Działalność Nabywcy). Zainteresowani nie są i nie będą na dzień Transakcji podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający jest właścicielem szeregu nieruchomości, które mają być przedmiotem planowanej transakcji:

*   Działek 1 i 2, dla których prowadzona jest księga wieczysta;
*   Działki 3, dla której prowadzona jest księga wieczysta;
*   Działki 4, powstałej w wyniku podziału Działki 5, dla której prowadzona jest księga wieczysta;
*   Działki 6, dla której prowadzona jest księga wieczysta;
*   Działki 7, dla której prowadzona jest księga wieczysta;
*   Działki 8, powstałej w wyniku podziału Działki 9, dla której prowadzona jest księga wieczysta;

(wszystkie ww. działki dalej łącznie jako: Grunt). Działki, z podziału których powstały działki będące przedmiotem transakcji, zostały nabyte na podstawie umów sprzedaży, w części od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, które w związku z dokonywaną transakcją były zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz w części od osoby prawnej prowadzącej działalność gospodarczą i w związku z tym, nabywając działki, Sprzedający był zobowiązany do uiszczenia ceny w kwocie brutto, tj. ceny zawierającej podatek od towarów i usług w stawce 23%. Nabycie wszystkich działek miało miejsce w 2018 r. W dacie ich nabycia przez Sprzedającego działki były niezabudowanym, nieogrodzonym gruntem.

Po nabyciu Gruntu, Sprzedający rozpoczął prace budowlane zmierzające do wybudowania obiektu biurowo-magazynowego. W chwili obecnej Grunt zabudowany jest budynkiem biurowo -magazynowym (dalej: Budynek) oraz infrastrukturą służącą funkcjonowaniu Budynku, w skład której wchodzą m.in. budowle i urządzenia, w tym drogi wewnętrzne, wjazd, wyjazd, place manewrowe, parkingi naziemne dla samochodów osobowych i pojazdów TIR oraz infrastruktura techniczna (dalej: Budowle). Grunt, Budynek oraz Budowle będą łącznie zwane dalej Nieruchomością.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: Transakcja) i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu tej Nieruchomości. Intencją Stron jest zawarcie umowy sprzedaży nie później niż 31 stycznia 2020 r. Na dzień składania zapytania interpretacyjnego Strony zawarły już przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, a zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości uzależnione jest od spełnienia szeregu warunków zawieszających.

Budynek oddawany był do użytkowania wieloetapowo (na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych przez właściwego miejscowo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w okresie od 25 stycznia 2019 r. do 27 czerwca 2019 r.). W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie tych towarów i usług. Po oddaniu do użytkowania, Budynek i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane.

Sprzedający nie prowadził ani nie prowadzi działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani też na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą Sprzedającego.

W stosunku do Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Obecnie Nieruchomość jest wynajęta prawie w całości i jest objęta następującymi umowami najmu (dalej łącznie jako „Umowy najmu”):

i. Umowa A z Najemcą 1, zawarta 19 kwietnia 2018 r. (później aneksowana), w wyniku której 25 stycznia 2019 r. oddano Najemcy 1 do użytkowania część powierzchni Budynku objętą Umową A (Część A); zgodnie z Umową A, od 18 lutego 2019 r. Najemca 1 jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części A w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 1, a także umownie uzgodnionego czynszu, ii. Umowa B z Najemcą 2, zawarta 29 marca 2019 r. (później aneksowana), w wyniku której 6 maja 2019 r. oddano Najemcy 2 do użytkowania pierwszą część (Część B1) powierzchni Budynku objętej Umową B; zgodnie z Umową B od 1 kwietnia 2019 r. w stosunku do Części B1 Najemca 2 jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części B1 w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 2, a także umownie uzgodnionego czynszu, iii. Umowa C z Najemcą 3, w wyniku której 1 czerwca 2019 r. oddano Najemcy 3 do użytkowania pierwszą część (Część C1) powierzchni Budynku objętej Umową C; druga część (Część C2) powierzchni Budynku objętej Umową C ma zostać oddana Najemcy 3 do użytkowania 1 października 2019 r.; zgodnie z Umową C, od 1 czerwca 2019 r. w stosunku do części C1 Najemca 3 jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części C1 w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 3, a także umownie uzgodnionego czynszu, natomiast od 1 października 2019 r. w stosunku do części C2 Najemca 3 będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części C2 w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 3, a także umownie uzgodnionego czynszu, iv. Umowa D z Najemcą 4 zawarta 22 marca 2019 r., w wyniku której 30 września 2019 r. Najemcy 4 ma zostać oddana do użytkowania część powierzchni Budynku objętą Umową D (Część D); zgodnie z Umową D, od 30 września 2019 r. Najemca 4 będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części D w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 4, a także umownie uzgodnionego czynszu, v. Umowa E z Najemcą 5 zawarta 16 stycznia 2019 r., w wyniku której 1 kwietnia 2019 r. oraz 1 lipca 2019 r. oddano Najemcy 5 do użytkowania części (odpowiednio: Część E1 oraz Część E2) powierzchni Budynku objętą Umową E; zgodnie z Umową E, od 1 kwietnia 2019 r. w stosunku do części E1 oraz od 1 lipca 2019 r. w stosunku do części E2 Najemca 5 jest zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu kosztów eksploatacji Nieruchomości w części proporcjonalnej do udziału Części E1 oraz Części E2 w całości powierzchni Budynku oraz do opłacania opłat za media (m.in. prąd, gaz, woda) zużytych przez Najemcę 5, a także umownie uzgodnionego czynszu.

W zakresie pozostałej części Budynku, ma ona być wynajęta na rzecz Najemcy 2 lub na rzecz innego najemcy.

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w powyżej opisanych umowach najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.

W przypadku niektórych najemców, na podstawie zawartych z nimi umów najmu, Sprzedający zobowiązał się do wykonania określonych prac adaptacyjnych. Na mocy zawartej z Nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający ma zapewnić dokończenie prowadzonych prac adaptacyjnych oraz przeprowadzenie prac polegających na usunięciu usterek wykazanych w trakcie inspekcji w terminie 6 miesięcy od daty zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (z zastrzeżeniem, że strony w ostatecznej umowie sprzedaży mogą przewidzieć dłuższy termin na wykonanie powyższych prac). Za wykonanie opisanych powyżej usług Sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie.

W ramach planowanej Transakcji, oprócz przeniesienia własności Nieruchomości oraz praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych umów najmu (które przejdą z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego), dojdzie również do przeniesienia:

i. praw Sprzedającego do zabezpieczeń z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym gwarancji bankowych, gwarancji spółki matki i depozytów wpłaconych przez najemców Nieruchomości na zabezpieczenie czynszu i opłat serwisowych (jako konsekwencja ustawowego wstąpienia przez Kupującego w Umowy najmu), ii. praw i roszczeń Sprzedającego wynikające z umów drogowych zawartych przez Sprzedającego z Gminami (…), iii. oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, iv. wyposażenia składającego się z rzeczy ruchomych związanych ściśle z użytkowaniem Nieruchomości (np. gaśnice, kosze na śmieci), v. dokumentacji technicznej i architektonicznej związanej z Nieruchomością (oraz praw do niej), jak również prawa własności nośników, na których jest utrwalona dokumentacja projektowa, vi. roszczenia Sprzedającego wobec jakichkolwiek osób trzecich (w tym ubezpieczycieli) z tytułu jakichkolwiek ewentualnych szkód lub zanieczyszczeń wyrządzonych w obiekcie przed zawarcie umowy przyrzeczonej; vii. wszystkich praw z gwarancji i zabezpieczeń wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości oraz kwot zatrzymanych od wykonawców, o ile takie wystąpią na dzień Transakcji, viii. praw i obowiązków wynikających z umów najmu zawartych z najemcami w zakresie, w jakim część wynajmowanej powierzchni nie zostanie najemcom przekazana do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający wyrazi również zgodę na przeniesienie na Kupującego pozwoleń administracyjnoprawnych związanych z Nieruchomością, w tym pozwolenia wodnoprawnego w zakresie, w jakim przeniesienie takie jest dopuszczalne przez obowiązujące przepisy prawa, lub zapewni uzyskanie zgody od podmiotów, które posiadają takie pozwolenia.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione na Sprzedającego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji.

Ponadto, Zainteresowani zauważają, że dokumenty związane z Nieruchomością, które mają zostać przejęte przez Kupującego, nie stanowią know-how Sprzedającego związanego z Działalnością Sprzedającego, lecz mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.

Zainteresowani wskazują, że cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez Nabywcę zostanie określona w oparciu o ustaloną między Sprzedającym i Nabywcą wartość ww. składników, które w ramach Transakcji zostaną nabyte przez Nabywcę.

Zgodnie z intencją Zainteresowanych, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą natomiast:

i. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych oraz w kasie Sprzedającego, w tym na rachunku przeznaczonym do rozliczeń z najemcami z tytułu najmu powierzchni przedmiotowej Nieruchomości, z wyjątkiem depozytów stanowiących zabezpieczenia umów najmu i kwot zatrzymanych od wykonawców, o ile takie wystąpią na dzień Transakcji, ii. umowy kredytu i pożyczki zaciągnięte w celu nabycia i wybudowania Nieruchomości, iii. prawa do rachunków bankowych prowadzonych dla Sprzedającego, iv. księgi rachunkowe i podatkowe Sprzedającego oraz inne dokumenty (np. handlowe lub korporacyjne) związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, z wyłączeniem dokumentów bezpośrednio związanych z Nieruchomością, v. zawarta przez Sprzedającego umowa o zarządzanie nieruchomością obejmująca m.in. bieżące zarządzanie obiektem, nadzorowanie budżetu, kontakty z najemcami, odpowiednie pozycjonowanie obiektu, maksymalizację stopy zwrotu z inwestycji (Property Management Agreement), vi. tajemnice przedsiębiorstwa i nazwy Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie Nieruchomości, vii. umowy na obsługę serwisową (m.in. w obszarze usług ochrony Nieruchomości, usług utrzymania technicznego Nieruchomości, sprzątania) zawarte przez Sprzedającego, viii. umowy na obsługę prawną oraz księgową, ix. umowy ubezpieczenia Nieruchomości i działalności Sprzedającego, x. oznaczenie indywidualizujące Nieruchomość. Oznaczenie (…) funkcjonuje jako nazwa potoczna Nieruchomości, nie zostało jednakże zgłoszone do rejestracji ani też objęte ochroną prawną.

Sprzedający wskazuje, że jego intencją jest rozwiązanie umów na dostawę mediów. W przypadku braku takiej możliwości, przeniesienie poszczególnych umów na Nabywcę będzie uzależnione od warunków cesji określonych w umowach z zewnętrznymi dostawcami.

Zainteresowani informują także, że ich zamiarem jest ustalenie daty granicznej, do której wszelkie wierzytelności z tytułu Umów najmu oraz zobowiązania związane z opłatami eksploatacyjnymi będą przypadać Sprzedającemu. Po dacie granicznej wszelkie wierzytelności i zobowiązania zostaną przeniesione na Nabywcę. Zainteresowani podkreślają, że jedynymi wierzytelnościami lub zobowiązaniami, które mogą zostać przeniesione na Nabywcę to opisane powyżej wierzytelności oraz zobowiązania powstałe po umownie ustalonej dacie granicznej. W przypadku gdyby Sprzedający przed dniem daty granicznej poniósł jakiekolwiek koszty, czy uregulował zobowiązania dotyczące okresu po dacie granicznej Strony ustalą odpowiedni mechanizm proporcjonalnego zwrotu Sprzedającemu części poniesionych kosztów.

Zgodnie z zapisami Umów najmu, Sprzedający ponosi koszty eksploatacyjne Budynku związane z wynajmowanymi powierzchniami („Opłaty Eksploatacyjne”). Koszty eksploatacyjne są rozliczane odrębnie od opłat czynszowych na podstawie wystawianych przez Sprzedającego na rzecz najemców miesięcznych faktur za opłaty eksploatacyjne. Opłaty Eksploatacyjne stanowiące podstawę miesięcznego rozliczenia między Sprzedającym a najemcami stanowią prognozę kalkulowaną z góry na początku danego roku kalendarzowego i co do zasady różnią się od faktycznej wysokości kosztów eksploatacyjnych poniesionych w danym roku przez Sprzedającego.

Zgodnie z umowami najmu, w terminie do 31 marca roku następującego po roku rozliczeniowym, Sprzedający dokonuje wyliczenia faktycznie poniesionych kosztów eksploatacyjnych oraz wyrównania zafakturowanej na rzecz najemców kwoty Opłat Eksploatacyjnych do rzeczywistej kwoty kosztów eksploatacyjnych.

Zgodnie z zapisami projektu umowy sprzedaży, Sprzedający będzie odpowiedzialny za płatność wszelkich kosztów eksploatacyjnych za okres do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji. Wobec powyższego, Sprzedający będzie upoważniony do wystawiania faktury z tytułu Opłat Eksploatacyjnych za ten miesiąc. Kupujący natomiast odpowiadać będzie za płatność kosztów eksploatacyjnych począwszy od miesiąca następnego po miesiącu Transakcji (i będzie uprawniony do wystawiania faktur z tytułu Opłat Eksploatacyjnych począwszy od rozliczenia za miesiąc następny po miesiącu Transakcji oraz następne).

Projekt umowy sprzedaży przewiduje, że niezależnie od wystąpienia niedopłaty lub nadpłaty Opłat Eksploatacyjnych, rozliczenia z najemcami z tytułu wyrównania Opłat Eksploatacyjnych za rok sprzedaży dokona Sprzedający lub Kupujący, w zależności od daty zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Projekt umowy sprzedaży przewiduje również rozliczenie powstałej nadpłaty/niedopłaty pomiędzy Sprzedającym i Kupującym w terminie 90 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży. Innymi słowy, jeżeli kwota Opłat Eksploatacyjnych zafakturowana na rzecz najemców przez Sprzedającego w roku sprzedaży do miesiąca Transakcji włącznie okazałaby się być wyższa od rzeczywiście poniesionych przez Sprzedającego w tym okresie kosztów eksploatacyjnych, Sprzedający zwróci Kupującemu nadwyżkę w celu wyrównania Opłat Eksploatacyjnych. W odwrotnym przypadku (tzn. jeżeli wartość Opłat Eksploatacyjnych zafakturowanych na najemców będzie niższa od faktycznie poniesione przez Sprzedającego w tym okresie koszty eksploatacyjne), Kupujący odda Sprzedającemu kwotę równą wyrównaniu Opłat Eksploatacyjnych.

Podobne rozliczenie przewidziano w zakresie czynszów należnych za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji. Zgodnie z ustaleniami pomiędzy Stronami, czynsze miesięczne należne od najemców za miesiąc Transakcji będą zafakturowane i pobrane przez Sprzedającego, który następnie zwróci Kupującemu wartość czynszu naliczoną proporcjonalnie za okres, w którym to Kupujący będzie właścicielem Nieruchomości uprawnionym do otrzymania opłat czynszowych. Powyższy sposób rozliczenia będzie miał zastosowanie tylko do czynszów, które zgodnie z Umowami najmu będą płatne w okresach miesięcznych.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Biorąc pod uwagę składniki majątkowe wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji oraz składniki majątkowe niewchodzące w zakres Transakcji, do prowadzenia Działalności Nabywcy konieczne będzie zaangażowanie innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, a także podjęcie szeregu działań o charakterze faktycznym lub prawnym niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zawrze nową umowę/umowy zarządzania nieruchomością (Property Management) i zarządzania aktywami (Asset Management), jak również nową umowę/umowy na obsługę serwisową Nieruchomości.

Na chwilę obecną, właściciele Sprzedającego nie podjęli decyzji, co do zakresu Działalności Sprzedającego po dacie Transakcji. Decyzja taka zostanie podjęta przez udziałowca Sprzedającego po sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych i dostępnych opcji kontynuowania działalności przez Sprzedającego w Polsce, przy czym jedną z rozważanych przez udziałowców opcji może być również przeprowadzenie likwidacji Sprzedającego.

Jednocześnie należy podkreślić, że Nieruchomość nie była, nie jest i nie zostanie wyodrębniona organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego) żadne prawne wyodrębnienie Nieruchomości w ramach struktury Sprzedającego nie miało miejsca. Także po Transakcji Przedmiot Transakcji nie stanie się wyodrębnioną organizacyjnie częścią przedsiębiorstwa Nabywcy.

Na dzień Transakcji Sprzedający i Kupujący będą czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że wszystkie działki gruntu, które mają być przedmiotem sprzedaży, są zabudowane budynkiem lub budowlami opisanymi we wniosku. Opis rozlokowania budynków/budowli na poszczególnych działkach:

*   budynek magazynowo-biurowy – Działka 8, 4, 1, 7 i 2;
*   budynek pompowni – Działka 3;
*   budynek wartowni – Działka 4;
*   miejsca postojowe dla pojazdów TIR – Działka 7;
*   miejsca postojowe dla samochodów osobowych – Działki 7, 6, 8, 2 i 4.

Przedmiotem transakcji będzie również przyłącze wodociągowe znajdujące się na Działce 3, należącej do Sprzedającego oraz innych, sąsiednich działkach będących własnością Gminy (…).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała w całości lub w jakiejkolwiek części podatkowi od czynności cywilnoprawnych a Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Sprzedającego i Nabywcy, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2.

Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 4 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.448.2019.3.JG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) sprzedaży nieruchomości składającej się z Działek 1, 2, 3, 4, 6, 7 i 8, zabudowanych obiektem biurowo-magazynowym (Budynkiem), budynkami pompowni i wartowni oraz infrastrukturą.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 4 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.448.2019.3.JG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   planowana sprzedaż Nieruchomość obejmująca Działki 1, 2, 3, 4, 6, 7 i 8 zabudowane Budynkami i Budowlami nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy, według właściwej stawki podatku od towarów i usług,
*   sprzedaż Budynku biurowo-magazynowego, Budynku pompowni i Budynku wartowni oraz Budowli (drogi wewnętrzne, wjazd, wyjazd, place manewrowe, parkingi naziemne dla samochodów osobowych, parkingi postojowe dla pojazdów TIR, infrastruktura techniczna i przyłącze wodociągowe) znajdujących się na Nieruchomości, tj. Działkach 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy, sprzedaż Gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe: Budynek i Budowle również będzie opodatkowana stawką podatku na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynku i Budowli.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawyz dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…)za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.