Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.303.2021.3.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-30
Teza: Dokonując sprzedaży wydzielonego gruntu Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedaż wydzielonego gruntu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; plan-plan miejscowy; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; teren-teren budowlany; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 14 czerwca 2021 r. (data wpływu 17 czerwca 2021 r.) uzupełnionym pismem z – brak daty pisma (data wpływu 22 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

\- uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

\- zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

– **nieprawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

17 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

\- uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

\- zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Wiosek został uzupełniony 22 września 2021 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek ewidencyjnych gruntu położonych (…): z działki nr 2/2, działki nr 1 oraz działki nr 2/1 – ta ostatnia wykorzystywana jako droga wewnętrzna.

Nieruchomość Wnioskodawca nabył w następujący sposób:

\- działkę nr 2/2 – na podstawie umowy darowizny z 24 marca 1992 r. od siostry;

\- działkę nr 1 – z mocy prawa na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z 4 listopada 1971 r. (Akt Własności Ziemi);

\- działkę nr 2/1 stanowiąca drogę wewnętrzną – w drodze darowizny od siostry z 24 marca 1992 r. (½) oraz z 21 października 2010 r. (pozostały udział).

Cała Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jestem zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Obecnie Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy. Grunt został wydzierżawiony, ponieważ było to konieczne do uzyskania praw do emerytury. Będąc posiadaczem gruntu Wnioskodawca nie mógł przejść na emeryturę rolniczą. Uprzednio, przed nabyciem praw do emerytury na sprzedawanej Nieruchomości Wnioskodawca prowadził gospodarstwo ogrodnicze (rolne) nie będąc czynnym podatnikiem VAT (korzystał ze zwolnienia od podatku VAT dla rolników ryczałtowych). Nieruchomość Wnioskodawca nabył w celu prowadzenia działalności ogrodniczej (rolniczej), którą prowadził przez całe swoje życie zawodowe, do czasu osiągnięcia wieku emerytalnego i praw do emerytury w roku 2012.

Nieruchomość w całości jest objęta miejscowym planem zagospodarowani przestrzennego obszaru (…) – przeznaczenie: strefa zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności.

Wnioskodawca zamierza sprzedać cześć powyższej Nieruchomości o powierzchni około 1,0371 ha. Zawarł już przedwstępną umowę sprzedaży. Na mocy tej umowy Nabywca działając na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa, na swój koszt, dokona podziału Nieruchomości obejmującej działkę nr 2/2 oraz działkę nr 1 w ten sposób, że zostanie z niej wydzielona niezabudowana nieruchomość o powierzchni 1,0371 ha, która będzie przedmiotem sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży nie będzie działka nr 2/1 stanowiąca drogę wewnętrzną. Na podstawie powyższego pełnomocnictwa, Nabywca może również na swój koszt dokonać podziału tej części Nieruchomości, którą zamierza nabyć, to jest nieruchomości o powierzchni 1,0371 ha, na mniejsze działki.

Część gruntu (zabudowana budynkiem mieszkalnym), która pozostanie własnością Wnioskodawcy zostanie podzielona na działki stanowiące odrębne nieruchomości o powierzchni około 1 200 m2. Nieruchomości te pozostaną własnością Wnioskodawcy, w przyszłości Wnioskodawca zamierza podarować je dzieciom.

W umowie przedwstępnej zostało udzielone Nabywcy prawo do dysponowania sprzedawaną Nieruchomością na cele budowlane, tj. uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz warunków uzyskania przyłączy, bez prawa do rozpoczęcia prac budowlanych.

Z umowy przedwstępnej nie wynika dla Wnioskodawcy prawo do żadnych zysków z działalności, którą Nabywca dokona na zakupionym gruncie, poza ewentualną możliwością zakupu od Nabywcy wybudowanego przez nabywcę lokalu (lub 2) za cenę rynkową z uwzględnieniem 5% zniżki.

Umowa dzierżawy Nieruchomości zostanie rozwiązana do dnia zawarcia umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie dokonuje żadnych innych najmów.

Ponadto przez Nieruchomość przebiega linia niskiego i linia średniego napięcia, która przebiega również poprzez nieruchomość, która już w chwili obecnej stanowi własność Kupującego. W umowie przedwstępnej Wnioskodawca oraz Kupujący zobowiązali się do wspólnej przebudowy tych linii, tak aby zostały one „zgruntowane”, to jest przebiegały w gruncie, a nie na powierzchni po słupach.

W przeszłości Wnioskodawca dokonywał sprzedaży dwóch nieruchomości, które nabył w drodze umowy darowizny od swojej ciotki, które stanowiły część Jego gospodarstwa rolnego, jednakże sprzedaż ta nastąpiła ponad 10 lat temu. Wnioskodawca nie planuje również prowadzenia działalności gospodarczej mającej za przedmiot sprzedaż nieruchomości. Nigdy nie nabył nieruchomości w celu jej dalszej sprzedaży.

Nabywca Nieruchomości jest właścicielem okolicznych gruntów, na których prowadzi inwestycje budowlane i sam zwrócił się do Wnioskodawcy z propozycją nabycia Nieruchomości, wiedząc, że jest jej właścicielem.

Wniosek został uzupełniony 22 września 2021 r. w odpowiedzi na pytania tut. organu poprzez wskazanie poniższych informacji.

1.  Co dokładnie będzie przedmiotem planowanej sprzedaży, tj. zapytania Wnioskodawcy? Prosimy o jednoznaczną odpowiedź, np. poprzez wskazanie numerów wydzielonych działek i/lub ich powierzchni.

Nie jest możliwe wskazanie numerów wydzielonych działek, gdyż dotychczas nie został dokonany podział Nieruchomości będącej własnością Wnioskodawcy. Przedmiotem umowy przyrzeczonej sprzedaży, zgodnie z postanowieniami zawartej pomiędzy stronami umowy przedwstępnej ma być grunt o powierzchni około 1,0371 ha wydzielony z będącej własnością Wnioskodawcy Nieruchomości i opisanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Umowa przedwstępna została zawarta przed złożeniem wniosku o podział powyższej Nieruchomości i podział ten do chwili obecnej nie został dokonany, zatem nie jest możliwe wskazanie numerów działek, ani ich liczby, które nabędzie Nabywca.

1.  Jakie prawa i obowiązki – oprócz zobowiązania do wspólnej przebudowy linii niskiego i średniego napięcia – wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyły na Wnioskodawcy (Sprzedającym) a jakie na Kupującym?
2.  Czy w tej umowie zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeżeli tak, to jakie?

Wnioskodawca pragnie nadmienić, iż linie średniego i niskiego napięcia znajdują się na nieruchomości, która stanowi już obecnie własność Kupującego, a ponadto znajdują się na Nieruchomości, która jest własnością Wnioskodawcy i w tym zakresie tylko niewielka część znajduje się na tej części Nieruchomość, która zgodnie ze zobowiązaniem wynikającym z umowy przedwstępnej, będzie przedmiotem zbycia, zaś pozostała część tych linii znajduje się na tej części Nieruchomości, która pozostanie własnością Wnioskodawcy i którą zamierza On darować dzieciom.

Przebudowa linii, którą Strony umowy planują ma na celu zatem ulepszenie tej części Nieruchomości, którą w przyszłości Wnioskodawca daruje dzieciom oraz nieruchomości sąsiadującej, a będącej już obecnie własnością Kupującego. Linie te nie stanowią jednakże własności Wnioskodawcy ani Kupującego. Znajdują się jedynie na Ich gruntach, ale stanowią część przedsiębiorstwa dostarczającego media. Ich przebudowa jest możliwa za zgodą i w sposób zaakceptowany przez przedsiębiorstwo, ale nie stanowią one własności właściciela gruntów.

W umowie przedwstępnej, Strony zobowiązały się do zawarcia odrębnego porozumienia dotyczące wspólnego działania w celu dokonania przebudowy.

Umowa dotyczy zobowiązania do sprzedaży określonej wyżej części Nieruchomości po jej podziale geodezyjnym, który zostanie dokonany wspólnym staraniem i na koszt Kupującego oraz po uzyskaniu interpretacji indywidualnej, o którą wnioskuje Wnioskodawca.

Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest zatem dokonanie podziału geodezyjnego i uzyskanie podatkowej interpretacji indywidulanej. Uzyskanie jakichkolwiek innych pozwoleń/decyzji, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca ma również obowiązek rozwiązać umowę dzierżawy Nieruchomości do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony nie mają dodatkowych zobowiązań, które byłyby warunkiem umowy sprzedaży.

1.  Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń – oprócz podziału działek w taki sposób, że zostanie wydzielona nieruchomość, która będzie przedmiotem sprzedaży oraz dokonania podziału nieruchomości, którą Nabywca zamierza nabyć na mniejsze działki i uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz warunków uzyskania przyłączy – upoważniła/upoważni Wnioskodawca Nabywcę (lub osoby trzecie) na podstawie pełnomocnictw (zgód/upoważnień)?

Wnioskodawca nie upoważnił Nabywcy do uzyskania innych niż powołane w zapytaniu nr 4 decyzji i pozwoleń.

1.  Czy w celu dokonania sprzedaży działek aktywnie poszukiwał Wnioskodawca nabywców? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakie konkretnie działanie marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia podejmował Wnioskodawca w tym celu.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych innych niż zamieszczenie ogłoszenia w internecie. Natomiast Kupujący sam zwrócił się do Niego z ofertą nabycia, niezależnie od zamieszczenia ogłoszenia. Nabywca jest właścicielem gruntów sąsiadujących.

1.  Czy dzierżawa przedmiotowej nieruchomości jest odpłatną dzierżawą na podstawie umowy cywilnoprawnej?

Powodem zawarcia umowy dzierżawy była wyłącznie możliwość uzyskania praw do emerytury, a nie cel zarobkowy. Wnioskodawca otrzymuje z tego tytułu roczne wynagrodzenie konieczne do pokrycia kosztów z tytułu podatku od nieruchomości/rolnego oraz kosztów zużycia przez dzierżawcę wody koniecznej do uprawy ziemi (podlewanie plonów).

1.  Na jaki okres czasu została zawarta umowa dzierżawy (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

Umowa została zawarta na okres 10 lat, z możliwością wypowiedzenia.

1.  Czy w stosunku do działek mających być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca podejmował lub podejmie czynności w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej)? Jeżeli tak, to jakie będą to działania?

Wnioskodawca nie podejmuje takich działań. Jego Nieruchomość jest uzbrojona w media – prąd, wodę i gaz w zakresie koniecznym do korzystania ze znajdującego się na niej od końca lat 70 budynku mieszkalnego, a uprzednio również budynków gospodarczych i szklarni (już nieistniejących), ale część nabywania przez Kupującego nie została uzbrojona w żadne instalacje. Wnioskodawca nie dokonał również utwardzenia dróg ani innych czynności wskazanych w punkcie nr 8.

1.  Czy Wnioskodawca miał wpływ na objęcie nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to jakie podjął czynności w tym zakresie?

Wnioskodawca nie miał wpływu na uchwalenie MPZP. Został on uchwalony przez Radę Gminy (…) i obowiązuje on dla całego terenu (z wyjątkami), nie tylko dla Nieruchomości Wnioskodawcy. Jego uchwalenie nie było dla Wnioskodawcy bezpośrednią przyczyną do podjęcia decyzji o sprzedaży, gdyż od jego uchwalenia minęło ponad 19 lat.

1.  Czy wydzielona nieruchomość (która będzie przedmiotem sprzedaży) będzie na moment sprzedaży objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak to czy będzie z niego wynikała możliwość zabudowy sprzedawanej nieruchomości?

Nieruchomość – jak Wnioskodawca wskazał we wniosku – jest i będzie objęta w całości miejscowym planem zagospodarowani przestrzennego obszaru (…) i leży na terenie o przeznaczeniu: strefa zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności.

1.  Czy na moment sprzedaży dla ww. wydzielonej nieruchomości (która będzie przedmiotem sprzedaży) będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy? Jeżeli tak to czy będzie z niej wynikała możliwość zabudowy sprzedawanej nieruchomości?

Zgodnie z przepisami prawa, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wyłącznie dla nieruchomości leżącej na terenie, dla którego nie ma obowiązującego MPZP.

1.  Czy linia niskiego i linia średniego napięcia będą na moment sprzedaży znajdowały się na wydzielonej nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży? Jeżeli z udzielonej odpowiedzi na pytanie nr 1 wynika, że przedmiotem sprzedaży jest kilka wydzielonych działek to prosimy o wskazanie, na których działkach znajdować się będą ww. linie.

Ponieważ nie został dokonany podział Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca nie może wskazać numerów działek składających się na Nieruchomość zbywaną. Linia średniego napięcia w bardzo niewielkiej części przebiega przez Nieruchomość zbywaną i jej wspólna przebudowa jest podyktowana chęcią zagospodarowania Nieruchomości, która pozostanie własnością Wnioskodawcy (budowa domów dla własnego użytku przez dzieci) oraz faktem, że przebiega ona częściowo również przez nieruchomość, która już jest własnością Kupującego, a umowa przedwstępna jest dobrym momentem, aby tę kwestię wspólnie uregulować. Nie było intencją wyłącznie ulepszanie Nieruchomości zbywanej.

1.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 12 jest twierdząca to czy te linie będą stanowiły na moment sprzedaży Pani własność czy własność osoby trzeciej (np. przedsiębiorstwa energetycznego)?

Linie stanowią i będą stanowiły własność przedsiębiorstwa energetycznego. Nie stanowią one własności Wnioskodawcy i nie będą przedmiotem (częścią) sprzedaży.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.**

1.  Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług?
2.  W sytuacji uznania, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, to czy sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

**Zdaniem Wnioskodawcy**:

Ad 1.

Sprzedając Nieruchomość Wnioskodawca nie działa jako podatnik podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podatnikami podatku VAT są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm., dalej ustawa). W myśl ust. 2 tego przepisu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem jeżeli sprzedaż nieruchomości nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponieważ zacytowany przepis ma charakter ocenny, należy posłużyć się wykładnią pojęcia „działalności gospodarczej” dokonaną w orzecznictwie podatkowym, w szczególności przez Trybunału Sprawiedliwości UE. W wyroku z 15 września 2011 r. sprawa C-181/10 Trybunał stwierdził, iż prowadzącym działalność gospodarczą jest osoba, która dokonując sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności deweloperskiej lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Powyższe stanowisko wielokrotnie prezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej np. w interpretacjach z 24 stycznia 2020 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.527.2019.2.TK, z 25 marca 2020 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.9.2020.2.TK.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (działalność handlowców).

Przedstawiony stan faktyczny jednoznacznie wskazuje, iż sprzedaż Nieruchomości nie ma w przypadku Wnioskodawcy znamion dokonywanej w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonał żadnej profesjonalnej czynności zmierzającej do sprzedaży gruntu, o której jest mowa w orzecznictwie podatkowym. Grunt nie został przez Wnioskodawcę uzbrojony, czy podzielony na działki budowlane. Sprzedaje tylko jedną Nieruchomość. Sam Nabywca zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu gruntu. Oceny stanu faktycznego nie zmienia fakt, iż Wnioskodawca udzielił Nabywcy pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jest to podyktowane czysta pragmatyką. To Nabywca ma zamiar przeznaczenia zakupionego gruntu na cele budowlane. Już na etapie umowy przedwstępnej chce przygotować grunt pod przyszłą inwestycję, w takim celu Wnioskodawca udzielił mu pełnomocnictwa.

Udzielając pełnomocnictwa w żadnym stopniu Wnioskodawca nie stał się współinwestorem przyszłej działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę na zakupionym przez Niego gruncie.

Analogiczną interpretację przedstawionej sytuacji zaprezentował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu 14 października 2020 r. sygn. akt I SA/Po 402/20, w którym stwierdził, że nie można uznać sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług jedynie na tej podstawie, że przed zbyciem udzielił on pełnomocnictwa i udostępnił nieruchomość przyszłemu nabywcy na podstawie umowy dzierżawy w celu spełnienia warunków wynikających z umowy przedwstępnej. Podobne orzeczenia wydał WSA w Bydgoszczy w wyroku z 16 lutego 2021 r. sygn. akt I SA/Bd 769/2, WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 19 listopada 2020 r. sygn. akt I SA/Go 335/20.

Podobnie w sprawie nie ma znaczenia fakt, iż grunt Wnioskodawca najpierw wykorzystywał do prowadzenia działalności rolniczej, a później wydzierżawił. W świetle przywołanego wyroku TSUE (C-181/10) to, iż był On rolnikiem ryczałtowym oraz czasowo wydzierżawił grunt jest bez znaczenia dla ustalenia podmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT, jeżeli Wnioskodawca nie podjął aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Ponieważ, tak jak wskazuje stan faktyczny, Wnioskodawca nie podjął żadnych aktywnych działań właściwych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami fakt, iż wykorzystywał grunt do działalności rolniczej oraz czasowo go dzierżawił nie powoduje, iż dokona sprzedaży w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Reasumując, Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedawanej Nieruchomości, ponieważ nie dokonał sprzedaży w okolicznościach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2.

Zgodnie ze stanowiskiem dotyczącym pytania nr 1 Wnioskodawca uważa, że sprzedaż Nieruchomości nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem w takiej sytuacji rozpatrywanie zwolnienia podatkowego jest w zasadzie bezprzedmiotowe. Jednak w sytuacji, gdyby sprzedaż została uznana za dokonają w ramach działalności gospodarczej, Wnioskodawca uważa, że podlega zwolnieniu od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nieruchomość Wnioskodawca nabył w drodze czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem nie przysługiwało Mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nieruchomość wykorzystywał do wykonywania działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem sprzedaż Nieruchomości, nawet jeżeli uznać, że została dokonana w ramach działalności gospodarczej, podlega zwolnieniu od podatku VAT ma podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

\- **uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),**

\- **zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)**

**jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w świetle do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jestem zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek ewidencyjnych gruntu: z działki nr 2/2 (…), działki nr 1 (…) oraz działki nr 2/1 (…).

Wnioskodawca nabył działkę nr 2/2 na podstawie umowy darowizny z 24 marca 1992 r., a działkę nr 1 z mocy prawa na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z 4 listopada 1971 r.

Na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży Nabywca działając na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa, dokona podziału Nieruchomości obejmującej działkę nr 2/2 oraz działkę nr 1 w ten sposób, że zostanie z niej wydzielona niezabudowana nieruchomość (grunt) o powierzchni 1,0371 ha, która będzie przedmiotem sprzedaży. Na podstawie tego pełnomocnictwa, Nabywca może również dokonać dalszego podziału tej części Nieruchomości, którą zamierza nabyć.

W umowie przedwstępnej zostało udzielone Nabywcy prawo do dysponowania sprzedawaną Nieruchomością na cele budowlane, tj. uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz warunków uzyskania przyłączy, bez prawa do rozpoczęcia prac budowlanych.

Przedmiotem sprzedaży nie będzie działka nr 2/1 stanowiąca drogę wewnętrzną.

Linia niskiego i linia średniego napięcia (których część znajduje się na części Nieruchomości, która będzie przedmiotem zbycia) stanowią i będą stanowiły własność przedsiębiorstwa energetycznego. Nie stanowią one własności Wnioskodawcy i nie będą przedmiotem (częścią) sprzedaży.

Obecnie Nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy.

Wnioskodawca otrzymuje z tytułu dzierżawy roczne wynagrodzenie konieczne do pokrycia kosztów z tytułu podatku od nieruchomości/rolnego oraz kosztów zużycia przez dzierżawcę wody koniecznej do uprawy ziemi (podlewanie plonów). Umowa została zawarta na okres 10 lat.

Nieruchomość jest i będzie objęta w całości miejscowym planem zagospodarowani przestrzennego i leży na terenie o przeznaczeniu: strefa zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W analizowanej sprawie działki nr 2/2 i nr 1, z których zostanie wydzielony grunt o powierzchni 1,0371 ha mający być przedmiotem sprzedaży są przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy zawartej na okres 10 lat, co wskazuje na ich wykorzystywanie do celów działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy zatem stwierdzić, że w przypadku sprzedaży wydzielonego gruntu o powierzchni 1,0371 ha, Wnioskodawca będzie zbywał majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie może ona służyć takiej działalności w całym okresie jej posiadania.

Wydzierżawienie (wykorzystywanie ich w sposób ciągły dla celów zarobkowych) przez Wnioskodawcę działek, z których zostanie wydzielony grunt mający być przedmiotem sprzedaży spowodowało, że zyskały one charakter wykorzystywanych w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że Wnioskodawca udzielił Nabywcy pełnomocnictw, w konsekwencji których czynności wykonywane przez pełnomocnika (Nabywcę) wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie Jego pełnomocnik. Pełnomocnik Wnioskodawcy (Nabywca) nie działa/nie będzie działał bowiem we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy. Z opisu sprawy wynika, że Nabywca działając na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa, dokona podziału Nieruchomości obejmującej działkę nr 2/2 oraz działkę nr 1 w ten sposób, że zostanie z niej wydzielona niezabudowana nieruchomość (grunt) o powierzchni 1,0371 ha, która będzie przedmiotem sprzedaży. Na podstawie tego pełnomocnictwa, Nabywca może również dokonać dalszego podziału tej części Nieruchomości, którą zamierza nabyć. Dodatkowo, w umowie przedwstępnej zostało udzielone Nabywcy prawo do dysponowania sprzedawaną Nieruchomością na cele budowlane, tj. uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz warunków uzyskania przyłączy. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (na podstawie pełnomocnictwa) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie (pełnomocnik), dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości – nie jest to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż wydzielonego gruntu, że jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży wydzielonego gruntu o powierzchni 1,0371 ha.

Skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży wydzielonego gruntu o powierzchni 1,0371 ha, będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując,** **dokonując sprzedaży wydzielonego gruntu o powierzchni 1,0371 ha Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.**

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

W dalszej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia – w sytuacji uznania, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT – czy sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w świetle art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W odpowiedzi na pytanie tut. organu czy wydzielona nieruchomość (która będzie przedmiotem sprzedaży) będzie na moment sprzedaży objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość jest i będzie objęta w całości miejscowym planem zagospodarowani przestrzennego i leży na terenie o przeznaczeniu: strefa zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności.

Tym samym jeżeli wydzielony z działek nr 2/2 i nr 1 grunt niezabudowany o powierzchni 1,0371 ha na dzień planowanej sprzedaży będzie stanowił teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy to sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. wydzielonej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca nabył działkę nr 2/2 na podstawie umowy darowizny z 24 marca 1992 r., a działkę nr 1 z mocy prawa na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z 4 listopada 1971 r.

Należy zauważyć, że brak prawa do odliczenia należy odczytywać w kontekście tez zawartych w wyroku TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finans A/S przeciwko Skatteministeriet (pkt 24-26). W sprawie tej Trybunał wskazuje, że: „Zwolnienie przewidziane w art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy może obejmować zatem jedynie dostawy towarów, przy których nabyciu wyłączone było, na podstawie ustawodawstwa krajowego, prawo do odliczenia. Treść tego artykułu nie może być w tym aspekcie interpretowana w inny sposób, który umożliwiłby uniknięcie sytuacji, w której podatnik pozbawiony możliwości skorzystania z takiego zwolnienia podlegałby podwójnemu opodatkowaniu (pkt 24).

Jeśli tego rodzaju ustawodawstwo, jak to rozpatrywane w postępowaniu przed sądem krajowym, przewiduje, że przedsiębiorstwa, których działalność polega na wynajmie pojazdów mechanicznych mogą odliczyć podatek od zakupów przeznaczonych na tę działalność, to wynika z tego, że nabycie pojazdu przez tego rodzaju przedsiębiorstwo nie dotyczy w rozumieniu art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 tej dyrektywy. Nie można zatem uznawać, że odsprzedaż tego pojazdu zalicza się do dostaw podlegających zwolnieniu przewidzianemu w owym art. 13 część B lit. c. Okoliczność, że przy takim nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia z tego względu, że – podobnie jak w sprawie przed sądem krajowym – nastąpiło ono od sprzedawców, którzy sami nie mogli, zgodnie z ustawodawstwem krajowym, odliczyć podatku naliczonego od dokonanych przez nich zakupów pojazdów i stąd nie zadeklarowali naliczonego podatku VAT, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tego nabycia do celów stosowania owego art. 13 (pkt 25).

W tej sytuacji (…) art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem VAT czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na potrzeby swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia (pkt 26)”.

W art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L Nr 145, str. 1) wskazano, że nie naruszając innych przepisów Wspólnoty, Państwa Członkowskie zwalniają, na warunkach, które ustalają w celu zapewnienia właściwego i prostego zastosowania zwolnień od podatku i zapobieżenia oszustwom podatkowym, unikaniu opodatkowania lub nadużyciom: dostawy towarów przeznaczonych w całości dla działalności, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b), jeśli dla tych towarów nieprzedsięwzięte zostały odliczenia podatkowe, jak również dla towarów, od których nabycia lub produkcji nie przysługiwało na podstawie art. 17 ust. 6 prawo do odliczenia podatku od wartości dodanej.

Zgodnie z art. 17 ust. 6 szóstej Dyrektywy, przed upływem najwyżej czterech lat od daty wejścia w życie niniejszej dyrektywy, Rada, stanowiąc jednogłośnie na wniosek Komisji, podejmie decyzję, które wydatki nie będą się kwalifikowały do odliczenia podatku od wartości dodanej. Odliczenie podatku od wartości dodanej nie będzie w żadnym przypadku obejmowało wydatków niebędących wydatkami ściśle związanymi z działalnością gospodarczą, takich jak wydatki na artykuły luksusowe, rozrywkowe lub wydatki reprezentacyjne.

TSUE w podanym wyżej wyroku orzekł, że art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej Dyrektywą Rady 94/5/WE z 14 lutego 1994 r., należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na cele swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowanie wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia.

Uwzględniając ww. orzeczenie TSUE w sprawie C-280/04 należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie został spełniony warunek dotyczący braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Wskazać należy, że podatek VAT został wprowadzony ustawą z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.).

Wobec powyższego, należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawcę działek, z których zostanie wydzielony grunt przeznaczony do sprzedaży, nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało.

W konsekwencji, nie został spełniony co najmniej jeden z warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem – jak wynika z powyższej analizy – przy nabyciu ww. Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonej Nieruchomości o powierzchni 1,0371 ha nie będzie zatem korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji planowana dostawa ww. gruntu będzie opodatkowana podatkiem VAT.

**Podsumowując, sprzedaż wydzielonego gruntu o powierzchni 1,0371 ha nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.**

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie natomiast powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Należy podkreślić także, iż na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii nie mogą wpłynąć powołane przez Wnioskodawcę orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, bowiem stanowią one rozstrzygnięcie w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78 poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.