Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.471.2016.1.LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-01-03
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 30 września 2016 r. (data wpływu 5 października 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 9 grudnia 2016 r. (data nadania 12 grudnia 2016 r., data wpływu 14 grudnia 2016 r.) na wezwanie Nr 1462-IPPP2.4512.747.2016.1.MT, 1462-IPPB2.4514.471.2016.1.LS z dnia 29 listopada 2016 r. (data nadania 30 listopada 2016 r., data doręczenia 5 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością występująca z niniejszym wnioskiem w charakterze zainteresowanego będącego stroną postępowania, (dalej - „Nabywca”), zamierza nabyć nieruchomość składającą się z gruntu zabudowanego między innymi budynkiem centrum handlowego działającego obecnie pod nazwą handlową „F\`(...)\`” (dalej - „Budynek”).

W ramach planowanej transakcji Nabywca jako kupujący zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży od M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej - „Zbywca”):

1.  własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 25/6, 25/7, 25/4, 27/9 oraz 8/1 dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą, oraz
2.  własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 27/10, 27/11 oraz 25/14, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą,

(w dalszej części wniosku działki określone powyżej w pkt 1 i 2 będą określane jako „Grunt”) wraz ze zrealizowanymi na nich budynkiem centrum handlowego pod nazwą handlową „F\`(...)\`”, budynkiem myjni samochodowej, budowlami towarzyszącymi (takimi jak np. parking samochodowy), w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”.

Zbywca występuje z niniejszym wnioskiem jako zainteresowany niebędący stroną postępowania. Zarówno Nabywca jak i Zbywca są oraz w dacie planowanej transakcji w dalszym ciągu będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Zbywca nabył prawo własności Gruntu na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobami fizycznymi w dniu 10 lutego 2011 roku. Sprzedaż powyższa podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Następnie na nabytym Gruncie Zbywca wybudował Budynek oraz budowle towarzyszące (takie jak np. parking samochodowy).

Zbywca był uprawniony i dokonywał obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony powstały przy wybudowaniu Budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości. Zbywca po wybudowaniu Budynku oraz budowli na Gruncie sukcesywnie oddawał pomieszczenia i powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości różnym podmiotom w najem, który podlegał oraz podlega opodatkowaniu VAT.

Pierwsze faktury z tytułu najmu określonych powierzchni oraz pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości zostały przez Zbywcę wystawione na poszczególnych najemców w listopadzie 2011 r. W dalszych latach sukcesywnie zostawały oddawane w najem kolejne powierzchnie oraz pomieszczenia wchodzące w skład Nieruchomości.

Niektóre pomieszczenia oraz powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości (wśród nich np. pomieszczenia techniczne, pomieszczenia sanitarne znajdujące się w Budynku, parking) od dnia wybudowania na niej Budynku, budowli lub ich części, nie były w ogóle przedmiotem najmu. W stosunku zaś do innych niektórych powierzchni i pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości od ich oddania w najem do momentu dokonania planowanego przez zainteresowanych zbycia Nieruchomości może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

Poniesione przez Zbywcę wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, od chwili ich wybudowania do dnia ich zbycia na rzecz Nabywcy, nie powinny stanowić co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów. Jednakże nie można całkowicie wykluczyć, iż poniesione przez Zbywcę wydatki na ulepszenie budynków, budowli oraz ich części wchodzących w skład Nieruchomości, od chwili ich wybudowania do dnia jej zbycia na rzecz Nabywcy, przekroczą co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, na działkach gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 27/10, 25/7, 27/9 oraz 25/6 został wybudowany budynek myjni samochodowej (dalej - „Myjnia”) przez podmiot trzeci, który wynajmuje oraz wynajmował od Zbywcy grunt pod tymi obiektami. Myjnia posadowiona na przedmiotowych działkach nie została nabyta przez Zbywcę na podstawie żadnej umowy cywilnoprawnej nabycia. Nie została ona także wzniesiona na zlecenie Zbywcy. Zbywca nie ponosił na Myjnię żadnych nakładów, nigdy również nie była przez niego zawierane żadne umowy najmu dotyczące budynku Myjni. Zbywca jest uprawiony do rozporządzania jak właściciel gruntem, na którym posadowiona jest Myjnia. Na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 25/7 położony jest również Budynek oraz parking samochodowy.

Zbywca jest podmiotem, którego głównym przedmiotem działalności jest wynajem nieruchomości na własny rachunek. Obecnie jedynym przedmiotem działalności Zbywcy jest wynajem powierzchni oraz pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości. Działalność ta generuje całość przychodów uzyskiwanych przez Zbywcę. Zbywca poza działalnością w zakresie wynajmu Nieruchomości nie prowadzi aktualnie żadnej innej działalności gospodarczej.

Zbywca nie prowadzi, ani nie będzie prowadzić oddzielnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza i nie będzie sporządzać odrębnego sprawozdania finansowego dla zbywanej Nieruchomości. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla tej Nieruchomości.

Po dokonaniu transakcji planowana jest likwidacja Zbywcy.

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego Nabywca wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Zbywcy (jako wynajmującego) wynikające z istniejących umów najmu dotyczących poszczególnych części Nieruchomości. Jednakże, z uwagi iż prawa Zbywcy z powyższych umów najmu zostały przez Zbywcę przeniesione na bank, możliwe jest, że w ramach planowanej transakcji prawa z umów najmu zostaną przez Zbywcę przeniesione na Nabywcę (wobec możliwego wyłączenia w stosunku do nich art. 678 Kodeksu cywilnego).

Nabywca może przejąć między innymi następujące składniki majątkowe związane z Nieruchomością i należące do Zbywcy:

*   prawa z zabezpieczeń związanych z najmami, np. gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, kaucje pieniężne, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, poręczenia, gwarancje korporacyjne, itp.;
*   prawa wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne, ustawowe lub umowne, prawa związane z jakością wykonania Budynku, prac wykończeniowych w Budynku lub ich części (oraz projektów związanych z Budynkiem lub Nieruchomością lub ich częściami) i budowli oraz urządzeń i instalacji znajdujących się na Nieruchomości, udzielone przez wykonawców robót, projektantów, podmioty z nimi powiązane oraz inne właściwe podmioty;
*   ewentualne zabezpieczenia związane z prawami określonymi powyżej, np. gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, weksle, kaucje pieniężne, zatrzymane tytułem zabezpieczenia części wynagrodzenia oraz poręczenia;
*   majątkowe prawa autorskie do projektu Budynku oraz innych struktur znajdujących się na Nieruchomości lub innych utworow na polach eksploatacji, na których Zbywca je nabył, wyłączne prawo wykonywania i zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań projektu Budynku lub innych utworów, wszelkie inne prawa własności intelektualnej dotyczące projektu Budynku (oraz innych utworów, w tym projektów związanych z Nieruchomością lub Budynkiem), a także zgody, upoważnienia lub zobowiązania dotyczące wykonywania praw osobistych, w tym prawo wprowadzania zmian do projektu Budynku (oraz innych projektów związanych z Nieruchomością lub Budynkiem);
*   własności nośników, na których utrwalono projekt Budynku lub inne utwory, w tym projekty;
*   określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, klucze do pomieszczeń wspólnych, karty dostępu itp.), a także prawo własności wszelkich budowli, instalacji i obiektów obsługujących Budynek, znajdujących się na Nieruchomości lub poza jej granicami.

Dodatkowo Zbywca w ramach planowanej transakcji planuje przekazać Nabywcy całą będącą w jego posiadaniu, dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały podpisanych umów najmu wraz z kopiami wszelkiej korespondencji ich dotyczącej, a także dokumentację finansową dotyczącą kosztów utrzymania Nieruchomości oraz rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów najmu. W związku z powyższym, Nabywca wejdzie w posiadanie całości lub większej części informacji dotyczących Nieruchomości oraz przedmiotowych umów najmu.

Nabycie powyższych praw lub rzeczy przez Nabywcę od Zbywcy będzie miało miejsce w dniu sprzedaży Nieruchomości lub w terminie późniejszym, w zależności od sytuacji.

Lista praw, aktywów i zobowiązań Zbywcy, które co do zasady nie będą podlegać przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów; nie można wykluczyć, że prawa i obowiązki z niektórych umów dotyczących świadczenia usług lub dostaw na rzecz Nieruchomości zostaną przeniesione na Nabywcę, a w pewnych przypadkach Nabywca po nabyciu Nieruchomości może korzystać z tych samych dostawców, usługodawców lubwykonawców, z których korzystał lub korzysta Zbywca, w szczególności Nabywca nie wyklucza powierzenia usług zarządzania Nieruchomością temu samemu zarządcy, który świadczy te usługi na zlecenie Zbywcy w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę;
*   środki pieniężne znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy (z wyjątkiem ewentualnych kaucji złożonych przez poszczególnych najemców, a także ewentualnych kaucji i zatrzymanych części wynagrodzenia jako instrumentów zabezpieczenia roszczeń wobec wykonawców usług); dla uniknięcia wątpliwości, powyższe nie dotyczy ewentualnych płatności i świadczeń realizowanych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach rozliczeń stron oraz w wykonaniu różnych zobowiązań Zbywcy wobec Nabywcy związanych ze sprzedażą Nieruchomości (np. ewentualne przekazanie Nabywcy środków zapłaconych omyłkowo przez najemców na rzecz Zbywcy, a należnych już na rzecz Nabywcy za okres po nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę; ewentualne płatności w ramach rozliczenia opłat eksploatacyjnych za rok, w którym ma miejsce zbycie Nieruchomości lub rok poprzedzający; ewentualne pokrycie niektórych kosztów transakcyjnych poniesionych przez Nabywcę, itp.);
*   prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej;
*   prawa i obowiązki z umowy ubezpieczenia Budynku, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych; nie można jednak wykluczyć, iż po dokonaniu transakcji Nabywca może korzystać z usług bankowych tego samego usługodawcy lub usługodawców, którzy przed dokonaniem transakcji świadczyli te usługi na rzecz Zbywcy;
*   zobowiązania finansowe z tytułu kredytu oraz z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych (jeśli istnieją);
*   licencja na używanie znaków towarowych „F\`(...)\`” (przy czym możliwe jest korzystanie przez Nabywcę z tych znaków oraz z oznaczenia centrum po planowanej transakcji do czasu zakończenia planowanej przez Nabywcę zmiany oznaczenia Budynku),
*   firmę Zbywcy.

Możliwa jest również sytuacja, w której nazwa oraz oznaczenie Budynku, tj. „F\`(...)\`”, zostanie usunięte z miejsc, w których występuje na Nieruchomości oraz przestanie pełnić funkcję oznaczenia Budynku jeszcze przed dokonaniem transakcji zbycia Nieruchomości przez zainteresowanych. W takim wypadku licencja na używanie znaków towarowych „F\`(...)\`” nie będzie stanowiła przedmiotu transakcji.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a czynności związane z zarządzaniem, administracją bieżącą obsługą oraz innymi usługami dotyczącymi Nieruchomości są wykonywane przez profesjonalnych dostawców, usługodawców lub wykonawców. Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy z dostawcami, usługodawcami lub wykonawcami (lub nie przedłużać okresu ich trwania) w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy zostaną zawarte przez Nabywcę w zakresie i na warunkach według jego wyboru, przy czym nie można wykluczyć, że w pewnych przypadkach Nabywca będzie korzystał z tego samego dostawcy, usługodawcy lub wykonawcy usług, z którego korzystał Zbywca, a warunki komercyjne i treść tych umów będą zbliżone do poprzednio obowiązujących i zawartych przez Zbywcę.

Ponadto w sytuacji gdyby rozwiązanie niektórych z powyższych umów okazało się niemożliwe, znacznie utrudnione lub wiązało się z poniesieniem znacznych kosztów przez Zbywcę, prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione na Nabywcę. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów zawartych przez Zbywcę do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń i powierzchni w Nieruchomości, która podlega opodatkowaniu VAT. Co do zasady Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie własnego know-how, względnie w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie dostawców, usługodawców lub wykonawców (w tym zarządcy lub zarządców). Należy zauważyć, iż Nabywca może zaangażować dostawców, usługodawców lub wykonawców, którzy przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę świadczyli lub świadczą usługi na rzecz Zbywcy w odniesieniu do Nieruchomości, w związku z czym posiadają oni know-how wypracowany z udziałem Zbywcy w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę i dotyczący konkretnie przedmiotowej Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowane - zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy i czy w związku z powyższym planowane zbycie Nieruchomości będzie:
    1.  w odniesieniu do powierzchni oraz pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, w stosunku do których od momentu ich oddania w najem do dnia dokonania transakcji zbycia Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym zainteresowanym będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT w tej części na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy oVAT,
    2.  w odniesieniu do powierzchni oraz pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, które nigdy nie zostały oddane przez Zbywcę w najem oraz tych od których chwili oddania przez Zbywcę w najem do dnia dokonania planowanej transakcji zbycia Nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, oraz
    3.  w odniesieniu do działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 27/10, 25/7, 27/9 oraz 25/6, na których posadowiony jest budynek Myjni - opodatkowane VAT wg stawki 23% w związku z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy - jeżeli zainteresowani wybiorą opodatkowanie transakcji zbycia Nieruchomości podatkiem VAT według stawki 23% - w odniesieniu do powierzchni oraz pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, w stosunku do których od momentu ich oddania w najem do dnia dokonania transakcji zbycia Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata - oraz gdy - w pozostałym zakresie - transakcja zbycia Nieruchomości będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), lub
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy - jeżeli zainteresowani wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki 23% - w odniesieniu do powierzchni oraz pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, w stosunku do których od momentu ich oddania w najem do dnia dokonania transakcji zbycia Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata - oraz gdy - w pozostałym zakresie - transakcja zbycia Nieruchomości będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, to przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 29 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP2.4512.747.2016.2.MT.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W przypadku jeżeli zainteresowani wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki 23% - w odniesieniu do powierzchni oraz pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, w stosunku do których od momentu ich oddania w najem do dnia dokonania transakcji zbycia Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 tata - oraz gdy - w pozostałym zakresie - transakcja zbycia Nieruchomości będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, to przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, iub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 1 - zainteresowani będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości podatkiem VAT w zakresie odpowiadającym tym powierzchniom oraz pomieszczeniom wchodzącym w skład Nieruchomości, od których wydania w najem do chwili dokonania transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 łata. W odniesieniu do pozostałej części transakcji, nabycie zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. A zatem, jeżeli zainteresowani wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie wspomnianej powyżej części transakcji {a w pozostałym zakresie transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

W tej sytuacji, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, z uwagi na fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, nie będzie ona opodatkowaniu PCC.

W związku z powyższym zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości ich stanowisk przedstawionych w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 29 grudnia 2016 roku Nr 1462-IPPP2.4512.747.2016.2.MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „Tym samym, w sytuacji wyboru przez Strony opcji opodatkowania części Budynku i budowli dla której od dnia pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, dostawa tej części Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%. W związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione będzie opodatkowana tą samą stawką podatku. (…) Ponadto jak już wskazano, zgodnie z cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z uwagi na to, że Zbywca wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych oraz Zbywcy z tytułu wybudowania Budynku, budowli i ich części przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa części Budynku i budowli niekorzystająca ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (część która nigdy nie była przedmiotem najmu bądź była przedmiotem najmu, jednak od momentu oddania w wynajem nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata), nie może korzystać również ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zatem, sprzedaż ww. części Budynku i budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęta będzie odpowiednio sprzedaż gruntu, na którym posadowione są części ww. Budynku i budowli. (…) Należy zauważyć, że ww. działki gruntu nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie do działalności zwolnionej, gdyż jak zostało wskazane ww. działki były przedmiotem najmu (nie na cele rolnicze). Zatem zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT - nie ma w przedmiotowej sprawie zastosowania, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w ww. artykule. Zatem przedmiotem planowanej przez Zbywcę sprzedaży będą tereny niezabudowane, które będą stanowić tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W analizowanym przypadku dla sprzedaży ww. działek nr 27/10, 27/9, 25/6 nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie spełniała również warunków do objęcia jej zwolnieniem od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Reasumując, sprzedaż niezabudowanych działek nr 27/10, 27/9, 25/6 będących przedmiotem sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należy uznać za prawidłowe. W odniesieniu do działki 25/7, która również została zabudowana budynkiem Myjni, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt. Jak wynika z opisu sprawy na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 25/7 położony jest również Budynek oraz parking samochodowy. Zatem, sprzedaż działki ww. 25/7 należy potraktować jako dostawę gruntu zabudowanego, do której zastosowanie mają przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. W związku z tym, dla sprzedaży ww. działki 25/7 należy przyjąć sposób opodatkowania wskazany w niniejszym uzasadnieniu w części dotyczącej gruntu zabudowanego. Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należy uznać za nieprawidłowe.”

A zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanym niebędącym Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.