Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.553.2024.2.AKR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-11
Teza: Sprzedaż nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; odliczenia-odliczenie od podatku; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest:**

\- **nieprawidłowe** – w zakresie nieuznania Sprzedającego, dokonującego sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki za podatnika podatku VAT i dostawy Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- **prawidłowe** – w zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości,

\- **nieprawidłowe** – w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem,

\- **prawidłowe** – w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę,

\- **nieprawidłowe** – w zakresie braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

9 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- nieuznania Sprzedającego, dokonującego sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki za podatnika podatku VAT i dostawy Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości,

\- możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem,

\- prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę,

\- braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 listopada 2024 r. (wpływ 29 listopada 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania: A

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B

**Opis zdarzenia przyszłego**

Przedmiotowe zapytanie interpretacyjne jest wnioskiem wspólnym składanym w trybie art. 14r Ordynacji podatkowej przez polską osobę prawną będącą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, tj. A („Nabywca”, „Spółka”) oraz osobę fizyczną – B („Sprzedający”), nieprowadzącego działalności gospodarczej i niebędącego podatnikiem VAT – łącznie zwanych Wnioskodawcami.

Spółka planuje zrealizować projekt polegający na budowie (…) wraz z bocznicą kolejową i infrastrukturą towarzyszącą na nieruchomościach znajdujących się w (…) („Projekt”). W tym celu Spółka planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość („Transakcja”, „Nieruchomość”), która składa się z działki nr objętej księgą wieczystą nr (…) („Działka”).

Nieruchomość została nabyta w (…) r. na drodze darowizny od matki Sprzedającego. Od momentu nabycia Sprzedający nie wykonywał na Nieruchomości żadnych czynności podlegających opodatkowaniu VAT – leżała ona odłogiem. Ponadto nie były wykonywane żadne czynności, które mogłyby stanowić czynności przygotowawcze do sprzedaży – doprowadzenie mediów, podział działek, zatrudnienie agencji pośrednictwa itd.

Działka wchodząca w skład Nieruchomości przeznaczona jest w Planach Zagospodarowania Przestrzennego na cele rolne.

(\`(...)\`), które jest kluczowym elementem Projektu, znajduje się na nieruchomości będącej własnością innych podmiotów i nie jest przedmiotem złożonego wniosku. Infrastruktura związana z (…), taka jak biuro, warsztat, waga samochodowa, zakład przetwórczy i magazyny, także będzie zlokalizowana na nieruchomościach niebędących przedmiotem złożonego wniosku.

Projekt obejmuje również budowę bocznicy kolejowej na Nieruchomości, która będzie wykorzystywana do dalszego transportu minerałów (…). Dodatkowo bocznica kolejowa ma być również zlokalizowana na działkach stanowiących własność Gminy (…) oraz innych podmiotów, które nie są objęte treścią złożonego wniosku.

Innymi słowy, Spółka planuje, aby w MPZP Działka została przeznaczona pod zabudowę.

W celu zabezpieczenia nabycia Nieruchomości, Spółka ze Sprzedającym zawarli umowę przedwstępną. Umowa zawiera listę następujących warunków zawieszających, których spełnienie spowoduje powstanie zobowiązania stron do zawarcia umowy sprzedaży w celu sfinalizowania Transakcji. Spełnienie warunków zawieszających będzie ograniczone uzgodnioną przez strony datą końcową, po upływie której, jeśli wszystkie warunki zawieszające nie zostaną spełnione do tego czasu, umowa przedwstępna automatycznie wygaśnie.

Warunki zawieszające, które zostały zawarte w umowie przedwstępnej, to:

\- Warunek zawieszający nr 1 dotyczy uzyskania interpretacji indywidualnych podatkowych w zakresie niezbędnym do ustalenia, czy strony umów sprzedaży występują jako podatnicy VAT;

\- Warunek zawieszający nr 2 odnosi się do nabycia przez Spółkę innych nieruchomości, kluczowych dla realizacji Projektu;

\- Warunki zawieszające nr 3 i 4 dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, mających zastosowanie do Nieruchomości. Spełnienie tych warunków będzie kluczowe, ponieważ na dzień składania przedmiotowego wniosku przeznaczenie Nieruchomości nie pozwala na realizację Projektu;

\- Warunek zawieszający nr 5 dotyczy zabezpieczenia infrastruktury drogowej dla inwestycji;

\- Warunki zawieszające nr 6 i 7 dotyczą połączenia bocznicy kolejowej, która ma zostać wybudowana na Nieruchomości, z jedną z linii kolejowych znajdujących się w pobliżu Nieruchomości, co umożliwi Spółce dalszy transport minerałów (…) w przyszłości;

\- Warunek zawieszający nr 9 dotyczący potwierdzenia parametrów złoża poprzez wykonanie prac geologicznych;

\- Warunek zawieszający nr 10 dotyczy potwierdzenia, że na Nieruchomości nie znajdują się śródlądowe wody płynące, a jeśli się znajdują, uregulowania kwestii linii brzegowej.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają szczegóły dotyczące warunków istotnych z perspektywy złożonego wniosku.

Warunki zawieszające nr 3 i 4

Projekt jest niezgodny z Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego („MPZP”) wydanymi dla Nieruchomości i ze Studium Zagospodarowania Przestrzennego.

Obecnie obowiązujące przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego wykluczają jego realizację. Realizacja Projektu będzie możliwa, gdy:

(i) zostanie przyjęty plan ogólny, który będzie spójny z Projektem;

(ii) po przyjęciu planu ogólnego MPZP wydane dla Nieruchomości zostaną zmienione (lub wprowadzone zostaną nowe) w sposób umożliwiający rozwój Projektu;

(iii) plan ogólny, a następnie MPZP (lub zmiany do obowiązujących MPZP) wejdą w życie i nie zostanie stwierdzona ich nieważność w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego przez wojewodę oraz nie zostaną zaskarżone do sądu administracyjnego.

Ogólnie rzecz biorąc, przeznaczenie (przewidywany sposób użytkowania) Działki określone w planie ogólnym i MPZP powinno być zgodne z planami Spółki i obejmować wykorzystanie działek zgodnie z celami Projektu.

W tym zakresie konieczna jest współpraca Spółki oraz Sprzedającego z Gminą, celem zapewnienia, że ustalenia planu ogólnego oraz nowego MPZP (lub zmiany obowiązujących MPZP) odnoszące się do Nieruchomości, w szczególności dotyczące przeznaczenia terenu i warunków jej zagospodarowania, umożliwiają realizację Projektu jako całości i wszystkich niezbędnych elementów, zgodnie z zamiarem Spółki. Założenie Stron jest jednak takie, że wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego. Sprzedający będzie wykonywać jakiekolwiek czynności tylko w sytuacji, gdy ich wykonanie nie będzie możliwe przez Spółkę.

Warunek zawieszający nr 5

W celu zapewnienia obsługi komunikacyjnej Projektu wydane zostać powinny wszelkie niezbędne zgody, pozwolenia, zezwolenia, uzgodnienia, opinie, postanowienia, decyzje oraz inne akty lub dokumenty, w szczególności dotyczące lokalizacji i budowy zjazdów oraz dróg dojazdowych. Wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego.

Warunki zawieszające nr 6-7

W celu umożliwienia transportu wydobytych minerałów niezbędne jest przywrócenie przejezdności na określonym odcinku linii kolejowej (…). W związku z tym dla powodzenia Projektu niezbędne jest odbudowanie, oddanie do użytku i uzyskanie statusu infrastruktury czynnej powyższej linii kolejowej. Dodatkowo Nabywca planuje uzyskać od zarządcy linii kolejowej pisemne (i) ustalenie możliwości połączenia bocznicy kolejowej, która ma zostać zlokalizowana na działkach 6-8, z linią kolejową oraz (ii) uzgodnienie warunków połączenia bocznicy kolejowej. Wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego.

Warunek zawieszający nr 10

W przypadku, gdy badanie potwierdzi występowanie jakichkolwiek śródlądowych wód płynących na Nieruchomości, przedmiotem Transakcji będą te części Nieruchomości, na których nie znajdują się śródlądowe wody płynące. Podział w żaden sposób nie wpłynie jednak na charakter części, które pozostaną po podziale, a w konsekwencji na ich traktowanie dla celów VAT.

Wnioskodawcy podkreślają, że w umowie przedwstępnej zostało zastrzeżone, że Spółka będzie mogła zrzec się między innymi z warunków 3 i 4. Umowa przedwstępna przewiduje możliwość nabycia Nieruchomości (bądź jakiejkolwiek części Nieruchomości, o ile obowiązujące w chwili zawarcia umów przenoszących przepisy prawa będą wymagały wydania zgody opisanej poniżej dla nabycia) jako działek rolnych (biorąc pod uwagę ich aktualne przeznaczenie w MPZP) po uprzednim uzyskaniu przez Sprzedającego zgód Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na takie nabycie. W takiej sytuacji status Działki, na podstawie obecnego MPZP, to działka niezabudowana, rolna, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę.

Kwestia opodatkowania VAT dostawy innych nieruchomości, koniecznych do realizacji Projektu będzie przedmiotem oddzielnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

**Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy**

Na pytanie nr 1 o treści:

Czy Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

odpowiedzieli Państwo, że:

Nie, Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.

Na pytanie nr 2 o treści:

Czy Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania, tj. działka nr 1 była/jest/będzie do czasu sprzedaży wykorzystywana w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

odpowiedzieli Państwo, że:

Nieruchomość była i jest wykorzystywana do działalności rolniczej – Nieruchomość jest łąką i Sprzedający kosi ją w celu uzyskania trawy na siano, które wykorzystuje na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej oraz do celów prywatnych. Dodatkowo, w przyszłym roku Sprzedający planuje oddanie Nieruchomości w dzierżawę (szerzej opisane w odpowiedzi na pytanie 7).

Na pytanie nr 3 o treści:

Czy z Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, tj. działki nr 1 dokonywane były/są/będą przez Sprzedającego zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy Sprzedający przeznaczał produkty rolne z ww. działki wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli Sprzedający dokonywał sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

odpowiedzieli Państwo, że:

Nieruchomość jest łąką i Sprzedający kosi ją w celu uzyskania trawy na siano, które wykorzystuje na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej oraz do celów prywatnych. Siano samo w sobie nie jest jednak przedmiotem dostaw.

Na pytanie nr 4 o treści:

W jaki konkretnie sposób Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania, tj. działka nr 1, była przez Sprzedającego wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do dnia sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres Sprzedający wykorzystywał ww. działkę?

odpowiedzieli Państwo, że:

Od chwili wejścia w jej posiadanie do dnia sprzedaży Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności rolniczej. Sprzedający korzysta ze zwolnienia podmiotowego przewidzianego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a zatem ww. czynności były zwolnione od VAT. Dodatkowo, w przyszłym roku Sprzedający planuje oddanie Nieruchomości w dzierżawę (szerzej opisane w odpowiedzi na pytanie 7), która również będzie korzystać z powyższego zwolnienia.

Na pytanie nr 5 o treści:

Czy Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania, tj. działka nr 1, była wykorzystywana przez Sprzedającego (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie na cele prywatne – osobiste)? Jeśli tak, to prosimy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Sprzedający zaspokajał i w jakim okresie?

odpowiedzieli Państwo, że:

Nie, Nieruchomość od momentu nabycia do momentu sprzedaży była, jest i będzie wykorzystywana do działalności rolniczej – Nieruchomość jest łąką i Sprzedający kosi ją w celu uzyskania trawy na siano, które wykorzystuje na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej oraz do celów prywatnych. Dodatkowo, w przyszłym roku Sprzedający planuje oddanie Nieruchomości w dzierżawę (szerzej opisane w odpowiedzi na pytanie 7).

Na pytanie nr 6 o treści:

Czy Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania, tj. działka nr 1, była wykorzystywana przez Sprzedającego od dnia nabycia do dnia sprzedaży wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. Nieruchomość, wykonywał Sprzedający – należy podać podstawę prawną zwolnienia.

odpowiedzieli Państwo, że:

Od chwili wejścia w jej posiadanie do dnia sprzedaży Nieruchomość była i będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności rolniczej. Sprzedający korzysta ze zwolnienia podmiotowego przewidzianego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a zatem ww. czynności były zwolnione od VAT. W przyszłym roku Sprzedający planuje oddanie Nieruchomości w dzierżawę (szerzej opisane w odpowiedzi na pytanie 7), która również będzie korzystać z powyższego zwolnienia.

Na pytanie nr 7 o treści:

Czy Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania, tj. działka nr 1, była/jest/będzie przedmiotem najmu, dzierżawy itp.? Jeśli tak, to prosimy wskazać okres, w którym ww. działka była/jest/będzie oddana w najem lub dzierżawę, czy była/jest/będzie to czynność odpłatna oraz na jaki cel była/jest/będzie oddana w najem lub dzierżawę?

odpowiedzieli Państwo, że:

Nieruchomość nie była do tej pory przedmiotem najmu, dzierżawy itp., jednak Sprzedający w przyszłym roku planuje oddanie jej w odpłatną dzierżawę, przy czym Sprzedający nie ustalił jeszcze z potencjalnym dzierżawcą, na jaki okres i od kiedy dokładnie zostanie zawarta umowa dzierżawy.

Dzierżawca również będzie pobierał z Nieruchomości trawę, którą przeznaczy na siano, które z kolei wykorzysta w swojej działalności rolniczej.

Na pytanie nr 8 o treści:

W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

(…) Założenie stron jest jednak takie, że wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego. Sprzedający będzie wykonywać jakiekolwiek czynności tylko w sytuacji, gdy ich wykonanie nie będzie możliwe przez Spółkę.

Prosimy jednoznacznie wskazać, czy Sprzedający udzielił jakiegokolwiek pełnomocnictwa Spółce? Jeśli tak, to prosimy wskazać, do jakich konkretnie czynności udzielone zostało pełnomocnictwo.

odpowiedzieli Państwo, że:

W chwili obecnej Sprzedający nie udzielił Spółce żadnego pełnomocnictwa. W razie gdyby zaistniała potrzeba udzielenia przez Sprzedającego w przyszłości do realizacji któregokolwiek z warunków, Sprzedający udzieli takiego pełnomocnictwa, jednak jego zakres będzie przedmiotem późniejszej decyzji, w zależności od potrzeby.

Na pytanie nr 9 o treści:

Na czym dokładnie będzie polegało „potwierdzenie parametrów złoża poprzez wykonanie prac geologicznych”, tj. do jakich czynności, kto i na jakiej podstawie będzie zobowiązany do ich wykonania (np. pełnomocnictwa)?

odpowiedzieli Państwo, że:

Ten warunek nie został poprawnie sformułowany we wniosku, w rzeczywistości odnosi się on do potwierdzenia przez przeprowadzenie analizy technicznej oraz środowiskowej przez doradców Spółki, że realizacja bocznicy kolejowej na Nieruchomości jest prawnie i faktycznie możliwa – zlecającym wykonanie opinii będzie Spółka. Opinia geotechniczna będzie określać warunki gruntowo – wodne podłoża pod projektowaną budowę bocznicy kolejowej, w szczególności warunki hydrogeologiczne, geotechniczne i górnicze.

Spółka zakłada, że do przeprowadzenia takich analiz (badania) nie będzie potrzebne pełnomocnictwo od Sprzedającego, gdyby jednak doradcy Spółki takiego pełnomocnictwa potrzebowali, Spółka zwróci się do Sprzedającego o udzielenie takiego pełnomocnictwa.

Na pytanie nr 10 o treści:

Na czym dokładnie będzie polegało „potwierdzenie, że na Nieruchomości nie znajdują się śródlądowe wody płynące, a jeśli się znajdują, uregulowania kwestii linii brzegowej”, tj. do jakich czynności, kto i na jakiej podstawie będzie zobowiązany do ich wykonania (np. pełnomocnictwa)?

odpowiedzieli Państwo, że:

W okolicy Nieruchomości znajduje się ciek. W teorii granice działek powinny być wyznaczone tak, aby graniczyć z ciekiem w niektórych fragmentach. Jednak biorąc pod uwagę, że koryto cieku czasami zmienia swój przebieg, a publicznie dostępne mapy pokazujące lokalizacje cieków bywają niedokładne lub nieaktualizowane, niniejszy warunek odnosi się do zlecenia przez Spółkę geodecie/hydrologowi wizji lokalnej, podczas której oceni on, czy na pewno żaden naturalny ciek wodny nie znajduje się częściowo w granicach Nieruchomości. W przypadku gdyby w ocenie geodety/hydrologa, jakakolwiek część naturalnego cieku wodnego znajdowała się na Nieruchomości, Sprzedający lub Spółka (na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedającego, którego Sprzedający udzieli jeśli zajdzie taka potrzeba) złoży wniosek do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej o ustalenie linii brzegowej w drodze decyzji, w taki sposób, żeby fragmenty Nieruchomości potencjalnie pokryte ciekiem przeszły na własność Skarbu Państwa i nie stanowiły przedmiotu nabycia przez Spółkę.

Na pytanie nr 11 o treści:

W związku z informacją w opisie sprawy o warunkach zawieszających nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9 i 10, prosimy o informację, czego dotyczy, do jakich czynności, kto i na jakiej podstawie jest zobowiązany do wykonania warunku zawieszającego nr 8, który nie został opisany we wniosku. Prosimy o jego przedstawienie.

odpowiedzieli Państwo, że:

Warunek nr 8 dotyczy udzielenia na rzecz Spółki ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczącej budowy bocznicy kolejowej. Do uzyskania takiej decyzji nie jest niezbędne posiadanie przez Spółkę prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. Spółka w celu uzyskania takiej decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych przygotuje kartę informacyjną przedsięwzięcia lub raport oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko (w zależności od konieczności), odpowiadający wymogom ustawowym, a na jego podstawie organ wydający decyzję uzyska wymagane prawem uzgodnienia i zapewni udział społeczeństwa w procedurze wydawania decyzji, jeśli uzna to za wymagane i wyda ww. decyzję.

Na pytanie nr 12 o treści:

W związku z informacjami zawartymi w opisie sprawy:

Warunki zawieszające nr 6 i 7 dotyczą połączenia bocznicy kolejowej, która ma zostać wybudowana na Nieruchomości, z jedną z linii kolejowych znajdujących się w pobliżu Nieruchomości, co umożliwi Spółce dalszy transport materiałów (…) w przyszłości.

oraz

(…) W związku z tym, dla powodzenia Projektu niezbędne jest odbudowanie, oddanie do użytkowania i uzyskanie statusu infrastruktury czynnej powyższej linii kolejowej. Dodatkowo, Nabywca planuje uzyskać od zarządcy linii kolejowej, pisemne ustalenie możliwości połączenia bocznicy kolejowej, która ma zostać zlokalizowana na działkach 6-8 (…).

prosimy o wskazanie:

a) czy bocznica kolejowa zostanie wybudowana przed przedmiotową sprzedażą? Jeśli tak, to prosimy szczegółowo opisać sytuację;

b) na jakich działkach zostanie/została wybudowana bocznica kolejowa?

c) czy ww. działki 6-8 składają się na Nieruchomość będącą przedmiotem zapytania, tj. działkę nr 1?

Jeśli nie, to prosimy wyjaśnić sytuację, co rozumieją Państwo pod oznakowaniem działki „6-8”.

odpowiedzieli Państwo, że:

Bocznica kolejowa zostanie wybudowana po wypełnieniu się warunków zawieszających 1-10 oraz po nabyciu Nieruchomości przez Spółkę.

Spółka wskazuje, że ujęcie w treści wniosku informacji o Działkach 6-8 stanowi omyłkę pisarską. Bocznica ma zostać wybudowana na działce nr 1. Dodatkowo, bocznica kolejowa ma być również zlokalizowana na działkach stanowiących własność Gminy oraz innego podmiotu, które nie są objęte treścią złożonego wniosku.

Na pytanie nr 13 o treści:

Czy Sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób Sprzedający wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy Sprzedający dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) Sprzedający był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

odpowiedzieli Państwo, że:

Nie, Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Na pytanie nr 14 o treści:

Czy Sprzedający posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób Sprzedający wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu Sprzedający nabył te nieruchomości?

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

odpowiedzieli Państwo, że:

Tak, Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonych w (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi następujące księgi wieczyste:

KW nr (…) – dla niezabudowanej nieruchomości rolnej składającej się z działek gruntu nr (…);

KW nr (…) – dla niezabudowanej nieruchomości rolnej składającej się z działek gruntu numer (…) oraz 1 (która będzie przedmiotem Transakcji).

Sprzedający wszedł w posiadanie ww. działek na drodze darowizny od matki w (…) r. Nabył je w celu prowadzenia działalności rolniczej i w tym celu wykorzystywał je od momentu nabycia.

Nieruchomości stanowią niezabudowane nieruchomości rolne.

Sprzedający nie wyklucza, że w przyszłości ww. nieruchomości będą przedmiotem sprzedaży.

Na pytanie nr 15 o treści:

Jakie przeznaczenie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, obecnie wynika dla Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, tj. działki nr 1? Prosimy o podanie symboli/symbolu oraz czy dopuszcza ono posadowienie jakichkolwiek budynków i budowli na tej działce.

odpowiedzieli Państwo, że:

Działka 1 – RP – Tereny użytków rolnych (100%, 20423 m2), zakazuje się na tym terenie lokalizacji budynków i urządzeń wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz związanych z produkcją rolną i przetwórstwem rolno-spożywczym, za wyjątkiem lokalizacji obiektów i urządzeń związanych z prowadzeniem gospodarstwa agroturystycznego, wiejskich oczyszczalni ścieków, stawów hodowlanych.

Na pytanie nr 16 o treści:

Czy w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3 i 4 i sfinalizowania transakcji przed ich spełnieniem, dla Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, tj. działki nr 1, będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu?

odpowiedzieli Państwo, że:

W przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3 i 4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem dla Nieruchomości nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe.

Na pytanie nr 17 o treści:

W przypadku zrealizowania warunku dotyczącego zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prosimy o informacje, jakie przeznaczenie, zgodnie z dokonaną zmianą, będzie wynikać dla Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, tj. działki nr 1? Prosimy o podanie symboli/symbolu oraz czy będzie dopuszczać ono posadowienie jakichkolwiek budynków i budowli na tej działce.

odpowiedzieli Państwo, że:

Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie została jeszcze oficjalnie zainicjowana, wobec czego Spółka nie jest w stanie podać symboli przyszłych oznaczeń ani innych szczegółowych informacji. Gmina we wrześniu planowała uruchomić procedurę przetargową na wyłonienie wykonawcy Planu Ogólnego. Jednak ze względu na sytuację powodziową nie wdrożono procedury przetargowej, a do tej pory nie podano nowego terminu ogłoszenia przetargu.

Aby zlokalizowanie bocznicy kolejowej na m.in. Nieruchomości było możliwe, miejscowy plan zagospodarowania musi w przyszłości dopuszczać jej posadowienie. W związku z tym Spółka będzie zabiegać o zmianę MPZP w taki sposób, aby działka uzyskała następujące przeznaczenie: PS – Teren składów i magazynów oraz KK – Teren Komunikacji kolejowej i szynowej. W chwili obecnej Spółka nie jest w stanie określić, jaka będzie proporcja tych dwóch sposobów przeznaczenia w stosunku działki. Zarówno przeznaczenie PS, jak i KK będzie dopuszczać posadowienie budynków i budowli na działce.

Na pytanie nr 18 o treści:

Do jakich czynności, tj. opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z opodatkowania, czy niepodlegających opodatkowaniu, Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania?

odpowiedzieli Państwo, że:

Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT. Spółka planuje zrealizować projekt polegający na budowie (…) wraz z bocznicą kolejową i infrastrukturą towarzyszącą na nieruchomościach znajdujących się w (…) – w tym celu nabędzie Nieruchomość, jak również inne nieruchomości należące do innych osób (nie będące przedmiotem niniejszego wniosku). Po zakończeniu budowy (a nawet w trakcie, o ile będzie to możliwe), Spółka będzie wydobywać kruszywo, które następnie będzie sprzedawać – co będzie stanowiło dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

**Pytania**

1\. Czy Sprzedający, dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, będzie działać w charakterze podatnika VAT, a tym samym, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

2\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od VAT?

3\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od VAT?

4\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości?

5\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1\. Sprzedający, dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, a tym samym, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

2\. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od VAT.

3\. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od VAT.

4\. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości.

5\. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Uzasadnienie

W zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Niewątpliwie Nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a jej sprzedaż co do zasady powinna być traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Wyżej powołane przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Mocą art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W celu ustalenia statusu Sprzedającego, niebędącego podatnikiem VAT i nieprowadzącego działalności gospodarczej, pomocne może okazać się bogate orzecznictwo. W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby, Kuć). Z orzeczenia wynika, że w wypadku gdy dana osoba podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, wówczas należy ją uznać za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż sprzedaż nie następuje w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, w kwestii zaliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej, kryterium decydującym jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak: podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, na Nieruchomości nie były wykonywane żadne czynności przygotowawcze do sprzedaży, ale planowana jest między innymi zmiana regulacji o zagospodarowaniu przestrzennym mających zastosowanie do Nieruchomości, co jest kluczowe, ponieważ na dzień składania Wniosku przeznaczenie Nieruchomości nie pozwala na realizację Projektu.

W ocenie Wnioskodawców, wszystkie działania zmierzające do spełnienia warunków zawieszających zostaną wykonane w ramach zwykłego wykonywania prawa własności i nie wynikają z chęci uatrakcyjnienia Nieruchomości w celu znalezienia kupca oraz uzyskania lepszej ceny, ale są wymogami narzuconymi przez Spółkę i warunkami zrealizowania Transakcji. Działania w tym zakresie w dużej mierze wykonywane będą właśnie przez Spółkę.

Powyższe znajduje odzwierciedlenie w wyrokach sądów administracyjnych. Na szczególną uwagę zasługuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z 27 kwietnia 2022 r. o sygn. akt I FSK 1589/18: „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność »handlową« wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności.

Zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.

Wszelkie planowane działania służą zawarciu konkretnej umowy sprzedaży Nieruchomości ze Spółką i działania podjęte w tym celu należy uznać za zwykłe, racjonalne działanie podmiotu niebędącego podatnikiem VAT, dokonywane w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Ponadto działania w tym zakresie będą wykonywane nie tylko przez Sprzedającego, ale także przez Spółkę.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedający będzie działać w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, skoro Sprzedający nie będzie podatnikiem VAT, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W zakresie pytania 2

Na wstępie Wnioskodawcy także podkreślają, że aktualne pozostają powyższe rozważania dotyczące braku działania przez Sprzedającego w charakterze podatnika VAT podczas Transakcji. Jednakże, gdyby tut. Organ nie zgodził się z argumentacją Wnioskodawców w tym zakresie, poniżej Wnioskodawcy przedstawiają analizę co do opodatkowania Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość niezabudowana. Należy więc przeanalizować, czy w stosunku do nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, na podstawie którego zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wnioskodawcy zakładają, że w nowym MPZP Nieruchomość zostanie przeznaczona pod zabudowę. W konsekwencji należy wskazać, że dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać temu zwolnieniu.

Wskazać trzeba, że dostawa terenów niezabudowanych, jednakże będących gruntami budowlanymi, nie korzysta ze zwolnienia od VAT, chyba że zostanie zwolniona z tego podatku po spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Na podstawie tej regulacji zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższe zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie – Nieruchomość w ogóle nie była wykorzystywana do jakiejkolwiek działalności.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku (opisanym powyżej), że dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Gdyby jednak stanowisko Wnioskodawców zostało uznane w tym zakresie za nieprawidłowe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od VAT.

W zakresie pytania 3

Na wstępie Wnioskodawcy podkreślają, że aktualne pozostają powyższe rozważania dotyczące braku działania przez Sprzedającego w charakterze podatnika VAT podczas Transakcji. Jednakże, gdyby tut. Organ nie zgodził się z argumentacją Wnioskodawców w tym zakresie, poniżej Wnioskodawcy przedstawiają analizę co do opodatkowania Nieruchomości.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy dopuszczają możliwość zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3 i 4 i nabycia Nieruchomości jako działki rolnej – biorąc pod uwagę jej aktualne przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego.

W takiej sytuacji status Działki, na podstawie obecnego MPZP, to działka niezabudowana, nieprzeznaczona w MPZP pod zabudowę.

Przedmiotem Transakcji będzie więc nieruchomość niezabudowana. Należy więc ponownie przeanalizować, czy w stosunku do nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, na podstawie którego zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, jak Wnioskodawcy wskazali powyżej, w świetle art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działka, z której składa się Nieruchomość, nie będzie stanowić więc terenu budowlanego.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że uznanie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe, a w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3 i 4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od VAT.

W zakresie pytania 4-5

Na wstępie Wnioskodawcy podkreślają, że pozostają aktualne powyższe rozważania dotyczące braku działania przez Sprzedającego w charakterze podatnika VAT podczas Transakcji. Jednakże, gdyby tut. Organ nie zgodził się z argumentacją Wnioskodawców w tym zakresie, poniżej Wnioskodawcy przedstawiają analizę kwestii odliczenia VAT co do Nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, doszłoby do dostawy Nieruchomości, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, podlegałaby opodatkowaniu VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 Ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie zaś do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) Ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego uwarunkowane jest istnieniem – co do zasady – związku pomiędzy podatkiem naliczonym a czynnością opodatkowaną. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik, a towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika, wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej.

Dodatkowo, aby możliwe było odliczenie VAT, nie może wystąpić żadna z przesłanek określonych w art. 88 Ustawy o VAT. Przepis ten określa bowiem listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych (wynikających z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT) oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych (określonych w art. 88 Ustawy o VAT).

Zarówno Sprzedający (wyłącznie w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe), jak i Spółka są czynnymi podatnikami VAT oraz, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu transakcji Spółka rozpocznie realizację Projektu, a po jego ukończeniu będzie dokonywać opodatkowanej sprzedaży wydobywanego kruszywa. Nieruchomość będzie więc wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji należy uznać, że w stosunku do Nieruchomości pozytywne przesłanki prawa do odliczenia VAT zostaną spełnione. Jednocześnie nie wystąpią żadne przesłanki negatywne uniemożliwiające skorzystanie z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (wymienione w art. 88 Ustawy o VAT).

W konsekwencji, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, zdaniem Wnioskodawców, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Z kolei w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3 i 4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawców, Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości. Dostawa tej Nieruchomości będzie bowiem korzystać ze zwolnienia od VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- **nieprawidłowe** – w zakresie nieuznania Sprzedającego, dokonującego sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki za podatnika podatku VAT i dostawy Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- **prawidłowe** – w zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości,

\- **nieprawidłowe** – w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem,

\- **prawidłowe** – w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę,

\- **nieprawidłowe** – w zakresie braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, z 11.12.2006, str. 1), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) ww. Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot występuje w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla uznania sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C -181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

§ 2. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że:

\- Sprzedający nabył Nieruchomość w roku (…) na drodze darowizny od matki;

\- Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy,

\- Nieruchomość była i jest wykorzystywana do działalności rolniczej – Nieruchomość jest łąką i Sprzedający kosi ją w celu uzyskania trawy na siano, które wykorzystuje na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej oraz do celów prywatnych. Siano samo w sobie nie jest jednak przedmiotem dostaw;

\- Sprzedający korzysta ze zwolnienia podmiotowego przewidzianego w art. 113 ust. 1 ustawy;

\- Nieruchomość nie była do tej pory przedmiotem najmu, dzierżawy itp., jednak Sprzedający w przyszłym roku planuje oddanie jej w odpłatną dzierżawę, przy czym Sprzedający nie ustalił jeszcze z potencjalnym dzierżawcą, na jaki okres i od kiedy dokładnie zostanie zawarta umowa dzierżawy. Dzierżawca również będzie pobierał z Nieruchomości trawę, którą przeznaczy na siano, które z kolei wykorzysta w swojej działalności rolniczej.

\- Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości;

\- Sprzedający jest właścicielem innych nieruchomości w posiadanie których wszedł na drodze darowizny od matki w (…) r. Nabył je w celu prowadzenia działalności rolniczej i w tym celu wykorzystywał je od momentu nabycia. Nieruchomości stanowią niezabudowane nieruchomości rolne. Sprzedający nie wyklucza, że w przyszłości ww. nieruchomości będą przedmiotem sprzedaży.

Dodatkowo wskazali Państwo, że w celu zabezpieczenia nabycia Nieruchomości zawarli Państwo (Spółka i Sprzedający) umowę przedwstępną. Umowa zawiera listę warunków zawieszających, których spełnienie spowoduje powstanie zobowiązania Stron do zawarcia umowy sprzedaży w celu sfinalizowania Transakcji. Spełnienie warunków zawieszających jest ograniczone uzgodnioną przez Strony datą końcową, po której, jeśli wszystkie warunki zawieszające nie zostaną spełnione do tego czasu, umowa przedwstępna automatycznie wygaśnie.

Warunki zawieszające, które zostały zawarte w umowie przedwstępnej, to:

· warunek zawieszający nr 1 dotyczy uzyskania interpretacji indywidualnych podatkowych, w zakresie niezbędnym do ustalenia, czy strony umów sprzedaży występują jako podatnicy VAT;

· warunek zawieszający nr 2 odnosi się do nabycia przez Spółkę innych nieruchomości, kluczowych dla realizacji Projektu;

· warunki zawieszające nr 3 i 4 dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym mających zastosowanie do Nieruchomości;

Założenie stron jest jednak takie, że wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego. Sprzedający będzie wykonywać jakiekolwiek czynności tylko w sytuacji, gdy ich wykonanie nie będzie możliwe przez Spółkę;

· warunek zawieszający nr 5 dotyczy zabezpieczenia infrastruktury drogowej dla Inwestycji;

W celu zapewnienia obsługi komunikacyjnej Projektu wydane zostać powinny wszelkie niezbędne zgody, pozwolenia, zezwolenia, uzgodnienia, postanowienia, decyzje oraz inne akty lub dokumenty, w szczególności dotyczące lokalizacji i budowy zjazdów oraz dróg dojazdowych. Wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego;

· warunki zawieszające nr 6 i 7 dotyczą połączenia bocznicy kolejowej, która ma zostać wybudowana na Nieruchomości, z jedną z linii kolejowych znajdujących się w pobliżu Nieruchomości, co umożliwi Spółce dalszy transport minerałów (…) w przyszłości;

W celu umożliwienia transportu wydobytych minerałów, niezbędne jest przywrócenie przejezdności na określonym odcinku linii kolejowej (…). W związku z tym, dla powodzenia Projektu niezbędne jest odbudowanie, oddanie do użytku i uzyskanie statusu infrastruktury czynnej powyższej linii kolejowej. Dodatkowo, Nabywca planuje uzyskać od zarządcy linii kolejowej, pisemne (i) ustalenie możliwości połączenia bocznicy kolejowej, która ma zostać zlokalizowana na działce nr 1 z bocznicą kolejową oraz (ii) uzgodnienie warunków połączenia bocznicy kolejowej. Wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka – w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego;

Bocznica kolejowa zostanie wybudowana po wypełnieniu się warunków zawieszających 1-10 oraz po nabyciu Nieruchomości przez Spółkę.

· warunek nr 8 dotyczy udzielenia na rzecz Spółki ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczącej budowy bocznicy kolejowej;

Do uzyskania takiej decyzji nie jest niezbędne posiadanie przez Spółkę prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. Spółka w celu uzyskania takiej decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych przygotuje kartę informacyjną przedsięwzięcia lub raport oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko (w zależności od konieczności), odpowiadający wymogom ustawowym, a na jego podstawie organ wydający decyzję uzyska wymagane prawem uzgodnienia i zapewni udział społeczeństwa w procedurze wydawania decyzji, jeśli uzna to za wymagane i wyda ww. decyzję;

· warunek zawieszający nr 9 dotyczący potwierdzenia parametrów złoża poprzez wykonanie prac geologicznych;

Ten warunek odnosi się do potwierdzenia przez przeprowadzenie analizy technicznej oraz środowiskowej przez doradców Spółki, że realizacja bocznicy kolejowej na Nieruchomości jest prawnie i faktycznie możliwa – zlecającym wykonanie opinii będzie Spółka. Opinia geotechniczna będzie określać warunki gruntowo-wodne podłoża pod projektowaną budowę bocznicy kolejowej, w szczególności warunki hydrogeologiczne, geotechniczne i górnicze.

Spółka zakłada, że do przeprowadzenia takich analiz (badania) nie będzie potrzebne pełnomocnictwo od Sprzedającej, gdyby jednak doradcy Spółki takiego pełnomocnictwa potrzebowali, Spółka zwróci się do Sprzedającej o udzielenie takiego pełnomocnictwa;

· warunek zawieszający nr 10 dotyczy potwierdzenia, że na Nieruchomości nie znajdują się śródlądowe wody płynące, a jeśli się znajdują, uregulowania kwestii linii brzegowej;

W przypadku, gdy badanie potwierdzi występowanie jakichkolwiek śródlądowych wód płynących na Nieruchomości, przedmiotem Transakcji będą te części Nieruchomości, na których nie znajdują się śródlądowe wody płynące. Podział w żaden sposób nie wpłynie jednak na charakter części, które pozostaną po podziale, a w konsekwencji, na ich traktowanie dla celów VAT.

W okolicy Nieruchomości znajduje się ciek. W teorii granice działek powinny być wyznaczone tak, aby graniczyć z ciekiem w niektórych fragmentach. Jednak biorąc pod uwagę, że koryto cieku czasami zmienia swój przebieg, a publicznie dostępne mapy pokazujące lokalizacje cieków bywają niedokładne lub nieaktualizowane, niniejszy warunek odnosi się do zlecenia przez Spółkę geodecie/hydrologowi wizji lokalnej, podczas której oceni on, czy na pewno żaden naturalny ciek wodny nie znajduje się częściowo w granicach Nieruchomości. W przypadku, gdyby w ocenie geodety/hydrologa, jakakolwiek część naturalnego cieku wodnego znajdowała się na Nieruchomości, Sprzedająca lub Spółka (na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedającej, którego Sprzedająca udzieli, jeśli zajdzie taka potrzeba) złoży wniosek do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej o ustalenie linii brzegowej w drodze decyzji, w taki sposób, żeby fragmenty Nieruchomości potencjalnie pokryte ciekiem przeszły na własność Skarbu Państwa i nie stanowiły przedmiotu nabycia przez Spółkę.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy Sprzedający, dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT, a tym samym, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Spółka dokona czynności, które są niezbędne do umożliwienia realizacji inwestycji polegającej na budowie (…) wraz z bocznicą kolejową i infrastrukturą towarzyszącą na nieruchomościach znajdujących się w (…).

W przedmiotowej sprawie do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będąca własnością Sprzedającego (działka nr 1) podlegać będzie wielu czynnościom. Czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości – dla realizacji warunków z umowy przedwstępnej sprzedaży – podejmie On pewne działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedający, a nie Spółka. Spółka nie działa bowiem we własnym imieniu, lecz w imieniu Sprzedającego. Okoliczność, że Spółka zakłada, iż do przeprowadzenia poszczególnych czynności – warunków umowy przedwstępnej – nie będzie potrzebne pełnomocnictwo od Sprzedającego, jednak gdyby Spółka takiego pełnomocnictwa potrzebowała, zwróci się do Sprzedającego o udzielenie takiego pełnomocnictwa, nie oznacza, że czynności te pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Czynności wykonane przez kupującą Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego – do momentu sprzedaży Nieruchomości wystąpią one po stronie Sprzedającego. Z kolei Spółka dokonując ww. działań (samoistnie lub za pośrednictwem udzielonego pełnomocnictwa) uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający wraz z kupującą Spółką, w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy – Spółki, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiada prawo własności Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Jego sferze prawnopodatkowej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie Sprzedający podejmując ww. czynności zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości – działki nr 1 będzie:

1) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

2) podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, Sprzedający, dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT, a tym samym dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.**

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 **jest nieprawidłowe.**

Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu wiążąca jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Nieruchomość (działka nr 1) przeznaczona jest w Planach Zagospodarowania Przestrzennego na cele rolne.

Wskazali Państwo także, że: działka 1 – RP – Tereny użytków rolnych (100%, 20423 m2), zakazuje się na tym terenie lokalizacji budynków i urządzeń wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz związanych z produkcją rolną i przetwórstwem rolno -spożywczym, za wyjątkiem lokalizacji obiektów i urządzeń związanych z prowadzeniem gospodarstwa agroturystycznego, wiejskich oczyszczalni ścieków, stawów hodowlanych.

W rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić zatem, że ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dla terenów oznaczonych symbolem RP – mimo, że zakazuje na tym terenie lokalizacji budynków i urządzeń wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz związanych z produkcją rolną i przetwórstwem rolno-spożywczym – to dopuszcza lokalizację obiektów i urządzeń związanych z prowadzeniem gospodarstwa agroturystycznego, wiejskich oczyszczalni ścieków, stawów hodowlanych.

Wskazać należy, że skoro ustawa nie precyzuje konkretnych terenów przeznaczonych pod zabudowę, przyjąć należy, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy. W omawianej sprawie należy zatem uwzględnić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym poza przeznaczeniem „tereny użytków rolnych”, zakazującym na tym terenie lokalizacji budynków i urządzeń wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz związanych z produkcją rolną i przetwórstwem rolno-spożywczym, to jest również ustalone, że dopuszcza się lokalizację obiektów i urządzeń związanych z prowadzeniem gospodarstwa agroturystycznego, wiejskich oczyszczalni ścieków, stawów hodowlanych.

W konsekwencji, sama możliwość wybudowania obiektów i urządzeń związanych z prowadzeniem gospodarstwa agroturystycznego, wiejskich oczyszczalni ścieków, stawów hodowlanych oznacza, że cała działka stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

Dodatkowo z treści wniosku wynika, że Spółka planuje na Nieruchomości zrealizować Projekt polegający na budowie (…) wraz z bocznicą kolejową i infrastrukturą towarzyszącą. Wskazują Państwo także, że warunki zawieszające 3 i 4 dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż obecnie obowiązujące przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego wykluczają realizację planowanej inwestycji.

Zatem, zakładają Państwo spełnienie warunków zawieszających, aby zlokalizowanie bocznicy kolejowej m.in. na Nieruchomości było możliwe, miejscowy plan zagospodarowania musi w przyszłości dopuszczać jej posadowienie. W związku z tym Spółka będzie zabiegać o zmianę MPZP w taki sposób, aby działka nr 1 uzyskała następujące przeznaczenie: PS – Teren składów i magazynów oraz KK – Teren Komunikacji kolejowej i szynowej. W chwili obecnej Spółka nie jest w stanie określić, jaka będzie proporcja tych dwóch sposobów przeznaczenia w stosunku działki. Zarówno przeznaczenie PS, jak i KK będzie dopuszczać posadowienie budynków i budowli na działce.

Analizując przedmiotową sprawę należy stwierdzić, że przy sprzedaży Nieruchomości – działki nr 1 – z uwagi na fakt, że dla wskazanego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który klasyfikuje ten teren, jako przeznaczony na lokalizację obiektów i urządzeń związanych z prowadzeniem gospodarstwa agroturystycznego, wiejskich oczyszczalni ścieków, stawów hodowlanych, a dodatkowo po zrealizowaniu warunków 3 i 4 dotyczących zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczającego realizację Projektu Spółki poprzez budowę (…)wraz z bocznicą kolejową i infrastrukturą towarzyszącą, tereny te będą spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, więc nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Sprzedającemu przysługuje prawo własności Nieruchomości, która składa się z działki nr 1. Nieruchomość została nabyta w roku (…) w drodze darowizny od matki Sprzedającego.

Zatem, na etapie nabycia nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W tej sytuacji nie można uznać, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem, do sprzedaży Nieruchomości, nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia, które zawiera ten przepis.

W efekcie należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

**Podsumowując, Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 **jest prawidłowe.**

Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem.

Z treści wniosku wynika, że warunki zawieszające 3 i 4 dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym mających zastosowanie do Nieruchomości, zgodnie z którymi Spółka będzie mogła zrealizować Projekt polegający na budowie (…) wraz z bocznicą kolejową i infrastrukturą towarzyszącą. Wskazali Państwo także, że w umowie przedwstępnej zostało zastrzeżone, iż Spółka będzie mogła zrzec się między innymi warunków 3-4.

Należy ponownie podkreślić, iż przez teren budowalny rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wyżej wykazano, obecnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego klasyfikuje te tereny, jako przeznaczone na lokalizację obiektów i urządzeń związanych z prowadzeniem gospodarstwa agroturystycznego, wiejskich oczyszczalni ścieków, stawów hodowlanych.

Zatem, mimo zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, teren oznaczony w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego – RP (klasyfikuje te tereny, jako przeznaczone na lokalizację obiektów i urządzeń związanych z prowadzeniem gospodarstwa agroturystycznego, wiejskich oczyszczalni ścieków, stawów hodowlanych), bez względu na realizację bądź nie, warunków 3-4, będzie spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a więc nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto jak wyżej wykazano, dostawa przedmiotowej Nieruchomości, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

**Podsumowując, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.**

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 **jest nieprawidłowe.**

Odnosząc się do Państwa kolejnej wątpliwości dotyczącej prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości należy zauważyć, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zauważyć należy, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z treści art. 88 ust. 4 ustawy wynika, że:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że Nabywca – A – jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca – Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość (działka nr 1) będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

**Podsumowując, Nabywcy, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 **jest prawidłowe.**

Końcowo, Państwa wątpliwości dotyczą prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem.

Jak wyżej wykazano, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, gdyż będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Mimo zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja ta – jak rozstrzygnięto powyżej – nadal będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji, bez wpływu na prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego pozostaje fakt zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem.

**Podsumowując, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 3-4 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości.**

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 **jest nieprawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku – Państwa pytań. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).