Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-523/16-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-07-04
Teza: Przeznaczenie środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę rat kredytu i remont zakupionego budynku mieszkalnego, wykonanego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; darowizna; kredyt-kredyt hipoteczny; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku (data wpływu 26 kwietnia 2016 r.) uzupełnione pismem z dnia 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 13 czerwca 2016 r.) stanowiące odpowiedź na wezwanie z dnia 3 czerwca 2016 r. Nr IPPB4/4511-523/16-2/AK, Nr IPPB2/4515-58/16-2/MZ (data nadania 6 czerwca 2016 r., data doręczenia 7 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej przeznaczenia przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej przeznaczenia przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na wykonany remont domu.

UZASADNIENIE

W dniu 26 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 3 czerwca 2016 r. Nr IPPB4/4511-523/16-2/AK, Nr IPPB4/4515-58/16-2/MZ (data nadania 6 czerwca 2016 r., data doręczenia 7 czerwca 2016 r.), wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 13 czerwca 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 21 października 2011 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymali od teściów darowiznę w postaci lokalu mieszkalnego. W związku z tym, że Wnioskodawczyni jest osobą niepełnosprawną i na rencie, oraz że po kolejnej operacji stan zdrowia Wnioskodawczyni bardzo się pogorszył – nie mogła chodzić, Wnioskodawczyni wraz z mężem byli zmuszeni do sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, przed upływem 5 lat od momentu przekazania darowizny, mimo że byli zwolnieni z podatku od darowizn na podstawie art. 4a, art. 9, art. 14, art. 15 i art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 1997 r., Nr 16, poz. 89, z późn. zm.). Lokal mieszkalny znajdował się na czwartym piętrze bez windy, w związku z czym Wnioskodawczyni była „niewolnikiem” własnego domu, bez możliwości wyjazdu nawet na rehabilitację, więc Wnioskodawczyni wraz z mężem musieli przedsięwziąć jakieś kroki.

Dnia 27 marca 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli umowę na zakup domu do wykończenia od firmy E..

Dnia 18 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali umowę przedwstępną na sprzedaż lokalu mieszkalnego.

W związku z tym, że kupujący lokal mieszkalny czekali na nie kilka miesięcy (aż Wnioskodawczyni wraz z mężem wykończą dom) i że sami zaciągnęli kredyt hipoteczny, wpłacili sprzedającym tylko symboliczną zaliczkę.

Dnia 12 maja 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęli kredyt hipoteczny na dom.

Dnia 15 maja 2014 r. został podpisany akt notarialny na zakup domu.

Dnia 24 września 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali akt notarialny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Do tego czasu Wnioskodawczyni wraz z mężem wykończyli dom i opuścili lokal mieszkalny.

Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały w całości przeznaczone na spłatę ratalną kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego domu oraz na jego wykończenie. Łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku na pobyt stały wyniesie 5 lat.

Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego został w całości przeznaczony na zakup i wykończenie domu, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje wraz z mężem i córką.

Jeżeli chodzi o cel zakupu domu, to:

*   Wnioskodawczyni jest osobą niepełnosprawną,
*   lokal mieszkalny znajdował się na czwartym piętrze bez windy,
*   Stan zdrowia Wnioskodawczyni bardzo się pogorszył. Wnioskodawczyni miała (ma) kłopoty z poruszaniem się. Czwarte piętro uniemożliwiało Wnioskodawczyni poruszanie się nawet na rehabilitację.

Wnioskodawczyni wraz z mężem musieli powziąć pewne kroki, aby Wnioskodawczyni nie była niewolnikiem domu. W chwili obecnej Wnioskodawczyni jest przed kolejną operacją, która zakończy się stałym korzystaniem z wózka inwalidzkiego.

Między Wnioskodawczynią a jej mężem panuje ustrój wspólnoty majątkowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy mimo zaistniałej sytuacji, Wnioskodawczyni będzie musiała płacić podatek dochodowy i od darowizny, mimo że cała kwota została przeznaczona na dom?
2.  Czy przeznaczenie środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę rat kredytu hipotecznego na nowy dom, będą podlegały zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2?
3.  Czy dochód jest zwolniony z opodatkowania, w związku z wydatkowaniem przychodu na własne cele mieszkaniowe?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, pytanie Nr 2 i pytanie Nr 3. Natomiast w zakresie pytania Nr 1, w części dotyczącej podatku od spadków i darowizn, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Cała kwota ze sprzedaży lokalu mieszkalnego została wykorzystana na zakup i wykończenie domu ze stanu surowego zamkniętego.

Połowa tej kwoty to spłata kredytu hipotecznego w poszczególnych miesięcznych ratach, druga połowa to materiały budowlane przeznaczone na wykończenie domu.

Według dat aktów notarialnych, najpierw Wnioskodawczyni wraz z mężem kupili dom, a później sprzedali lokal mieszkalny. Byli zmuszeni tak postąpić, aby mieć gdzie mieszkać. Sprzedaż lokalu mieszkalnego i zakup domu i to w stanie surowym, nie był przypadkiem ani kaprysem. Będąc „więźniem” własnego lokalu mieszkalnego, Wnioskodawczyni musiała zaciągnąć kredyt i kupić dom, który może wraz z mężem przystosować dla osoby niepełnosprawnej.

Wnioskodawczyni uważa, że nie powinni płacić podatku od darowizny ani dochodowego, gdyż po sprzedaży lokalu mieszkalnego całą kwotę Wnioskodawczyni wraz z mężem przeznaczyli na zakup domu (raty kredytu) i jego wykończenie do stanu mieszkalnego. W domu tym Wnioskodawczyni wraz z mężem będą zamieszkiwać dożywotnio.

W związku z tym, że całość środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego została przeznaczona na zakup (kredyt hipoteczny – raty) oraz wykończenie domu (a jego zakup był konieczny), dochód powinien być zwolniony z opodatkowania. Także raty kredytu hipotecznego będą podlegały zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z poźn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości ,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy- przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zmiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła od teściów w 2011 r. w drodze darowizny lokal mieszkalny. Dnia 27 marca 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli umowę na zakup domu. Dnia 18 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali umowę przedwstępną na sprzedaż lokalu mieszkalnego. Dnia 12 maja 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęli kredyt hipoteczny na dom. Dnia 15 maja 2014 r. został podpisany akt notarialny na zakup domu . Dnia 24 września 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali akt notarialny sprzedaży lokalu mieszkalnego. Do tego czasu Wnioskodawczyni wraz z mężem wykończyli dom i opuścili lokal mieszkalny. Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały w całości przeznaczone na spłatę ratalną kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego domu oraz na jego wykończenie.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn. zm.) - z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego - oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jak wynika z art. 33 pkt 2 Kodeksu - do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Umowa darowizny uregulowana została w art. 888 § 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Z przepisu tego wynika, że przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Mając powyższe na uwadze, przychód ze sprzedaży w 2014 r. lokalu mieszkalnego będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do oceny skutków prawnych tej sprzedaży zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, że ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6f ww. ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość, którą zamierza sprzedać, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b),
    4.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja tych wydatków, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 28-30 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie sprecyzował warunki, od spełnienia których uzależnione jest prawo podatnika do skorzystania z ulgi podatkowej. W pierwszej kolejności istotny jest zapis, z którego wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem nie jest zatem moment uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu.

Wyjaśnić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalną treść przepisów. Stąd też korzystanie z omawianego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki nie wymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego jakim jest m.in. remont własnego budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Nie chodzi zatem o poniesienie jakiegokolwiek wydatku mieszkaniowego, lecz o poniesienie wydatku na remont własnego budynku mieszkalnego. Wynika stąd, że remont budynku mieszkalnego musi nastąpić po zbyciu posiadanego lokalu mieszkalnego. Tylko bowiem w takim przypadku podatnik może zrealizować przesłankę zwolnienia, czyli ponieść wydatek na remont własnego budynku mieszkalnego.

Skoro zatem, w celu skorzystania ze zwolnienia, podatnik ma wydatkować uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przychody na własne cele mieszkaniowe, w tym m.in. remont lokalu mieszkalnego, to warunek ten będzie spełniony wówczas, gdy remont, jak i wydatki z nim związane będą dokonane po sprzedaży nieruchomości. Tylko bowiem w takim przypadku podatnik może zrealizować przesłankę zwolnienia, czyli ponieść wydatek na remont. Wynika stąd, że remont budynku mieszkalnego musi nastąpić po uzyskaniu przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt omawianej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nie wydatkowała środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na remont budynku mieszkalnego, gdyż remont ww. budynku nastąpił jeszcze przed dniem sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. przed dniem 24 września 2014 r. Oznacza to, że w momencie sprzedaży lokalu mieszkalnego, remont budynku mieszkalnego już był zrealizowany. Logiczne jest więc, że Wnioskodawczyni nie mogła wydatkować środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na remont budynku mieszkalnego, bowiem remont został wykonany przed sprzedażą ww. lokalu. Wnioskodawczyni nie spełniła zatem warunku wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na remont budynku mieszkalnego, bo remont miał miejsce przed sprzedażą lokalu.

Odnosząc się natomiast do spłaty kredytu zaciągniętego na budynek mieszkalny, zauważyć należy, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wyraźnie wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu - muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Oba te warunki zostały przez Wnioskodawczynię spełnione, gdyż Wnioskodawczyni zaciągnęła wraz z mężem kredyt dnia 12 maja 2014 r., a więc przed sprzedażą lokalu mieszkalnego, czyli przed dniem 24 września 2014 r.

Należy podkreślić, że wydatkiem na ww. cel mieszkaniowy są spłaty kredytu dokonaneod dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. od dnia 24 września 2014 r. do upływu dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do dnia 31 grudnia 2016 r.

W świetle powyższego przepisu w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego wspólność majątkową Wnioskodawczyni i jej męża, zostanie wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie przez małżonków na zakup budynku mieszkalnego objętego współwłasnością małżeńską, to przychód ten korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny 2011 r. przez małżonków, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jednakże w sytuacji, gdy część przychodu uzyskanego ze sprzedaży tego lokalu została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup budynku mieszkalnego, wówczas dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie w tej części zwolniony od opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do wysokości odpowiadającej spłacie ww. zobowiązania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja została wydana dla Wnioskodawczyni w Jej indywidualnej sprawie, zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Natomiast małżonek Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.