Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-51/14/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-04-14
Teza: Sprzedaż nieruchomości nabytych w części w 2006 r. i w 2007 r. gdy w 2008 r. zniesiono współwłasność.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 13 stycznia 2014 r. (data otrzymania 17 stycznia 2014 r.), uzupełnionym 19 lutego 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 13 lutego 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-51/14/MM, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 19 lutego 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W 2006 r. Wnioskodawca nabył udział w wysokości 1/2 części w nieruchomościach gruntowych niezabudowanych, tj. w działce nr 4893/112 o powierzchni 0,0333 ha i w działce nr 4894/112 o powierzchni 0,0259 ha. W 2007 r. Wnioskodawca nabył udział w wysokości 1/2 części w kolejnych nieruchomościach gruntowych niezabudowanych, tj. w działce nr 4895/112 o powierzchni 0,0109 ha, w działce nr 4896/112 o powierzchni 0,0121 ha, w działce nr 4891/112 o powierzchni 0,0219 ha, w działce nr 4892/112 o powierzchni 0,0246 ha, w działce nr 4889/112 o powierzchni 0,0237 ha i w działce nr 4890/112 o powierzchni 0,0246 ha.

W związku z zamiarem Wnioskodawcy rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego, w 2008 r. zniesiono współwłasność działek w taki sposób, że działki numer 4894/112, 4892/112, 4896/112 oraz 4890/112 o łącznej powierzchni wynoszącej 0,0872 ha stały się wyłączną własnością Wnioskodawcy, natomiast działki nr 4893/112, 4891/112, 4895/112 oraz 4889/112 stały się wyłączną własnością pozostałych współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych spłat i innych świadczeń wzajemnych.

Po dokonaniu tej czynności, w 2008 r. na działkach numer 4894/112, 4892/112, 4896/112 oraz 4890/112 Wnioskodawca rozpoczął budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego, którą zakończył w 2010 r., gdy dokonano odbioru technicznego budynku.

W związku z zamiarem sprzedaży domu mieszkalnego jednorodzinnego, w 2012 r. Wnioskodawca dokonał scalenia działek nr 4894/112, 4892/112, 4896/112 oraz 4890/112 o łącznej powierzchni 0,0872 ha w jedną działkę nr 5448/112 o powierzchni 0,0872 ha.

W 2013 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość – działkę nr 5448/112 zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

*   na dzień zniesienia współwłasności wartość rynkowa wszystkich działek, których był współwłaścicielem przed zniesieniem współwłasności (tj. działki nr 4893/112, 4894/112, 4895/112, 4896/112, 4891/112, 4892/112, 4889/112, 4890/112) wynosiła 248.060,00 zł.
*   na dzień zniesienia współwłasności wartość rynkowa działek, których w wyniku zniesienia współwłasności stał się wyłącznym właścicielem (tj. działki nr 4894/112, 4896/112, 4892/112, 4890/112) wynosiła 113.360,00 zł (działki te nie posiadały dostępu do drogi publicznej).

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

Czy zniesienie współwłasności bez spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli jest nabyciem? Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przywołany przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego przepisu istotne znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty nabycia udziałów w nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

W sprawie nabycie udziałów w nieruchomości nastąpiło w latach 2006-2007 i właśnie te lata powinny być traktowane jako data nabycia decydująca o istnieniu lub nieistnieniu obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Zniesienie współwłasności, które nastąpiło w 2008 r., zdaniem Wnioskodawcy, w jego przypadku nie stanowi „nabycia”. Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności udział się nie zwiększa, wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności.

Zdaniem Wnioskodawcy, w omawianej sprawie jego udział w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności wynosił 0,0885/0,1770 natomiast po zniesieniu współwłasności jego udział wynosił mniej tj. 0,0872/0,1770. Oznacza to, że w przypadku Wnioskodawcy czynność zniesienia współwłasności nie wyznacza nowej daty nabycia nieruchomości, a co za tym idzie, nie ma wpływu na określenie obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Tak więc dokonana w 2013 r. sprzedaż nieruchomości nabytych w latach 2006-2007 nie stanowi źródła przychodu i nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo Wnioskodawca nadmienił, że jego stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 czerwca 2009 r. Znak: IBPBII/2/415-388/09/AK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest ustalenie daty nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2006 r. Wnioskodawca nabył udział w wysokości 1/2 w dwóch działkach. W 2007 r. Wnioskodawca nabył udział w wysokości 1/2 w kolejnych sześciu działkach. Następnie w 2008 r. współwłaściciele dokonali zniesienia współwłasności wszystkich działek w ten sposób, że Wnioskodawca na wyłączną własność otrzymał cztery działki. Po wybudowaniu przez Wnioskodawcę domu doszło do scalenia działek Wnioskodawcy. W 2013 r. Wnioskodawca sprzedał zabudowaną nieruchomość.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wnioskodawca uzasadniając własne stanowisko nie odniósł się do wartości dzielonych nieruchomości, lecz do ich powierzchni. Należy jednak podkreślić, że porównaniu nie podlegają powierzchnie działek, gdyż współwłasność oznacza prawo do udziału w nieruchomości a więc prawo do udziału w każdym m2 tej nieruchomości, a nie prawo do części nieruchomości. Porównać należy wartości rynkowe nieruchomości (udziału w nieruchomości) przed i po zniesieniu współwłasności. Może się bowiem zdarzyć, że wartość większą będą miały udziały w mniejszych działkach, a więc osoba, która w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości otrzyma największą działkę bynajmniej nie musi uzyskać w wyniku zniesienia współwłasności majątku o największej wartości.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że wartość rynkowa wszystkich działek na dzień zniesienia współwłasności wynosiła 248.060 zł, czyli wartość udziału w wysokości 1/2 należącego do Wnioskodawcy wynosiła 124.030 zł.

Natomiast w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzymał działki o wartości 113.360 zł. Zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat.

Skoro zatem w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej udział Wnioskodawcy w nieruchomości nie uległ powiększeniu, to nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż wartość rynkowa otrzymanych przez Wnioskodawcę działek nie przekroczyła wartości udziału, jaki przysługiwał mu we współwłasności.

W związku z powyższym wyjaśnieniem należy stwierdzić, że nabycie omawianej nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w części w 2006 r. i w części w 2007 r. Oznacza to, że pięcioletni termin określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy upłynął odpowiednio z końcem 2011 r. i 2012 r. W tej też sytuacji na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości, ponieważ jej sprzedaż w stosunku do Wnioskodawcy nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na niniejsze rozstrzygnięcie nie ma wpływu, że w 2010 r. na omawianych działkach Wnioskodawca wybudował dom a w 2012 r. dokonał ich scalenia.

Zgodnie z regułami Kodeksu cywilnego w przypadku nabycia działki na własność, moment nabycia jest liczony od dnia nabycia działki, a nie wybudowania na niej budynku mieszkalnego. Wzniesiony budynek stanowi bowiem część składową działki, na której został wybudowany.

Z kolei przez postępowanie scaleniowe nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek) przez ich właściciela. Jeżeli zatem właściciel kilku działek dokonuje ich scalenia nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dokonana w 2013 r. sprzedaż nieruchomości nabytych w latach 2006-2007 nie stanowi źródła przychodu i nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych uznano za prawidłowe.

W odniesieniu do przywołanej przez Wnioskodawcę interpretacji Ministra Finansów, Organ informuje, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.