Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-412/11/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-06-15
Teza: Czy zaliczka na poczet dostawy opisanej nieruchomości powinna być opodatkowana 23% stawką podatku
Słowa kluczowe: faktura-faktura zaliczkowa; grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zadatek; zaliczka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2011r. (data wpływu 2 marca 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 maja 2011r. (data wpływu 24 maja 2011r.) oraz pismem z dnia 7 czerwca 2011r. (data wpływu 13 czerwca 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zaliczki pobranej na poczet ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanej, jest:

*   **prawidłowe** w części dotyczącej planowanej dostawy budynku portierni, parkingu, oświetlenia i ogrodzenia wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym obiekty te są trwale związane oraz
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej planowanej dostawy budowli w postaci kanalizacji burzowej wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym obiekt ten jest trwale związany.

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2011r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zaliczki pobranej na poczet ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 maja 2011r. (data wpływu 24 maja 2011r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 10 maja 2011r. znak IBPP1/443-411-412/11/AW oraz pismem z dnia 7 czerwca 2011r. (data wpływu 13 czerwca 2011r.)

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje między innymi nieruchomość stanowiącą środek trwały, objętą księgą wieczystą Sądu Rejonowego.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu 20 czerwca 2001r. i obejmowała prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę Nr 2 o powierzchni 3887 m2 wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie.

Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie dokonano odliczenia podatku naliczonego z uwagi na fakt, iż sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast nabyte budynki i budowle stanowiły towar używany, w związku z czym sprzedaż ich była zwolniona od podatku VAT. Z chwilą nabycia przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

W roku 2004 dokonano wyburzenia budynków w celu realizacji inwestycji pod nazwą „budowa parkingu wraz z portiernią”. Po wyburzeniu budynków na przedmiotowej nieruchomości pozostała kanalizacja burzowa o wartości 1.281,65 zł oraz ogrodzenie o wartości początkowej 284,85 zł. Niezamortyzowana wartość wyburzonych budynków i budowli została zarachowana w koszty budowy inwestycji. W roku 2005 przyjęto do użytkowania ogrodzenie usytuowane na przedmiotowej nieruchomości o wartości 11.486,27 zł.

W okresie trwania inwestycji ponoszono nakłady na jej realizację to jest wykonanie parkingu i budowę portierni, od których dokonywano odliczenia podatku naliczonego. Wartość poniesionych nakładów, bez wartości netto wyburzonych budynków, wynosiła na budowę parkingu 194.246,05 zł, natomiast na budowę portierni 46.553,90 zł. W dniu 31 grudnia 2008r. oddano do użytkowania parking wraz z portiernią. Po roku 2008 Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości.

Do dnia 31 sierpnia 2010r., na nieruchomości tej Wnioskodawca prowadził działalność w zakresie parkingu. W dniu 31 sierpnia 2010r. została zawarta umowa najmu przedmiotowej nieruchomości i z dniem 1 września 2010r. przedmiotowa nieruchomość została wydana najemcy. Od dnia 1 października 2010r. Wnioskodawca osiągał przychody z tytułu czynszu, którego termin płatności przypadał na 10-tego każdego miesiąca. Czynności te podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza zawrzeć przedwstępną umowę kupna-sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości. Na cenę sprzedaży będzie składać się: cena prawa wieczystego użytkowania gruntu, cena parkingu (utwardzonego placu), cena ogrodzenia, cena kanalizacji burzowej oraz portierni.

Przy podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedawca dokona zapłaty zadatku.

Umowa końcowa zostanie zawarta po spełnieniu się określonych warunków nie później niż w terminie do końca 2013r.

W uzupełnieniu z dnia 19 maja 2011r. podano ponadto, że zgodnie z pismami Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego z dnia 17 stycznia 2011r.:

*   Śródmieście, w tym teren obejmujący działkę Nr 2, położony jest na obszarze obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego śródmieścia „Planu Rewitalizacji i Rozwoju Śródmieścia (ReRoŚ)”. Plan ten nie utracił swojej mocy, w dalszym ciągu stanowi akt prawa miejscowego – zgodnie bowiem z przepisami art. 34 ustawy z dnia 27 marca 2003r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dopiero wejście w życie nowego planu miejscowego powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu.
*   30 września 2008r. Rada Miejska podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia – „Planu Rewitalizacji i Rozwoju Śródmieścia (ReRoŚ)”. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku położona jest na obszarze objętym ww. opracowaniem. Konieczność dokonania ww. zmiany planu „ReRoŚ” wyniknęła zarówno ze zmiany obowiązujących przepisów prawnych, jak również ze zmieniającego się sposobu użytkowania nieruchomości położonych w Śródmieściu. W trakcie procedury określonej przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, były rozpatrywane także wszystkie złożone w Urzędzie Miasta wnioski zawierające propozycje zmian ustaleń planu „ReRoŚ”.
*   Na obecnym etapie procedury planistycznej nie ma możliwości podania zapisów projektu planu, bowiem jego ustalenia zostaną skrystalizowane dopiero po dokonaniu uzgodnień i zaopiniowaniu projektu zmiany planu przez odpowiednie jednostki wyszczególnione w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dopiero wówczas czytelne będą różnice w zapisach obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia – „Planu Rewitalizacji i Rozwoju Śródmieścia (ReRoŚ)” oraz projektu przedmiotowej zmiany planu.
*   Pierwotnie zakładano, iż wyłożenie zmiany planu (ReRoŚ) do publicznego wglądu odbędzie się w okresie maj-czerwiec, natomiast zakończenie procedury planistycznej będzie miało miejsce w sierpniu 2011r., jednak w związku z nieprzewidzianymi zmianami w przepisach prawnych jakie miały miejsce oraz rozpoczętą procedurą zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy dla wybranych kilku fragmentów miasta, należy liczyć się z tym, iż ww. terminy mogą ulec przesunięciu.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży obejmuje jedną działkę Nr 2, na której posadowiony jest budynek portierni, parking (utwardzony plac), ogrodzenie oraz kanalizacja burzowa. Posadowienie obiektów budowlanych (takich jak budynek) na działce, oznacza iż jest on trwale związany z gruntem, tak więc działka ta jest zabudowana. Zgodnie z odpisem z księgi wieczystej, działka Nr 2 jest działką zabudowaną, która obejmuje grunty klasy Bi.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, tak więc portiernia posadowiona na przedmiotowej nieruchomości mieści się w pojęciu budynku, który zgodnie z PKOB mieści się w ugrupowaniu 1230 tj. budynki handlowo usługowe.

Plac utwardzony, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), jest budowlą. Przez pojęcie budowli z art. 3 pkt 3 ustawy rozumie się każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, estakady, tunele, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Plac utwardzony jest konstrukcyjnie i funkcjonalnie zbliżony do drogi. Plac ten zgodnie z PKOB mieści się w ugrupowaniu 291 tj. Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, gdzie indziej nie sklasyfikowane.

Wnioskodawca nie potrafi wprost powiedzieć kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. obiektów lub ich części tj. kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich ulepszeniu z uwagi na fakt, iż nie potrafi prawidłowo zinterpretować przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Odpowiedź na to pytanie będzie możliwa dopiero w momencie uzyskania oczekiwanej interpretacji, gdyż Wnioskodawca nie wie co w jego przypadku należy uznać za pierwsze zasiedlenie: czy datę nabycia, czy też datę uruchomienia jego działalności w zakresie parkingu po zakończeniu inwestycji, czy też datę wydania tej nieruchomości w ramach zawartej umowy najmu.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie jest w stanie określić kiedy dokładnie nastąpi zawarcie umowy sprzedaży tej nieruchomości, nie może również odpowiedzieć precyzyjnie jaki upłynie okres od chwili pierwszego zasiedlenia, gdyż transakcja ta może być zawarta w najbliższych dniach, ale może również nastąpić za dwa lata. W związku z tym, jeżeli dokładna data zawarcia umowy kupna sprzedaży ma wpływ na powstanie obowiązku podatkowego, Wnioskodawca prosi o podanie do jakiego dnia transakcja sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a po jakim dniu sprzedaż tej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Nieruchomość została nabyta dniu 20 czerwca 2001r. i obejmowała prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę Nr 2 o powierzchni 3887 m2 wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie tj.:

*   budynkiem kotłowni o wartości początkowej 1,00, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem maszynowni o wartości początkowej 1,00 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem warzelni o wartości początkowej 32.499,92 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem fermentacji i leżakowania o wartości początkowej 49.137,85 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem myjni beczek o wartości początkowej 22.721,72 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem leżakowania z rampą o wartości początkowej 9.740,89 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem magazynu słodu o wartości początkowej 29.575,45 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem przemysłowo-administracyjny o wartości początkowej 48.361,60 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem biurowo-mieszkalny z portiernia o wartości początkowej 36.761,34 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   budynkiem obciągu i rozlewni piwa o wartości początkowej 45.442,13 zł, który został wyburzony w miesiącu grudniu 2004r.
*   ogrodzeniem o wartości początkowej 284,85 zł, które zostało wyburzone w miesiącu grudniu 2004r.
*   kanalizacją burzową o wartości początkowej 1.281,65 zł.

W roku 2004 dokonano wyburzenia wyżej wymienionych budynków w celu realizacji inwestycji pod nazwą „budowa parkingu wraz z portiernią”. Po wyburzeniu budynków na przedmiotowej nieruchomości pozostała kanalizacja burzowa o wartości 1.281,65 zł. Niezamortyzowana wartość wyburzonych budynków i budowli została zarachowana w koszty budowy inwestycji. W roku 2005 przyjęto do użytkowania nowe ogrodzenie usytuowane na przedmiotowej nieruchomości o wartości 11.486,27 zł.

W okresie trwania inwestycji ponoszono nakłady na jej realizację to jest wykonanie parkingu i budowę portierni, od których dokonywano odliczenia podatku naliczonego. Wartość poniesionych nakładów bez wartości netto wyburzonych budynków wynosiła na budowę parkingu 194.246,05 zł, natomiast na budowę portierni 46.553,90 zł. W dniu 31 grudnia 2008r. oddano do użytkowania parking wraz z portiernią. Po roku 2008 Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości.

Do 2004r. przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca używał głównie na potrzeby własnej działalności. Do dnia 31 sierpnia 2010r. na nieruchomości tej Wnioskodawca prowadził działalność w zakresie parkingu opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W dniu 31 sierpnia 2010r. została zawarta umowy najmu przedmiotowej nieruchomości i z dniem 1 września 2010r. przedmiotowa nieruchomość została wydana najemcy. Od dnia 1 października 2010r. Wnioskodawca osiągał przychody z tytułu czynszu, którego termin płatności przypadał na 10-tego każdego miesiąca. Czynności te podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta dniu 20 czerwca 2001r. i obejmowała prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę Nr 2 o powierzchni 3887 m2 wraz z prawem własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie. Z chwilą nabycia przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych to jest w dniu 20 czerwca 2001r.

Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie dokonano odliczenia podatku naliczonego z uwagi na fakt, iż sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast nabyte budynki i budowle stanowiły towar używany, w związku z czym sprzedaż ich była zwolniona od podatku VAT.

Z chwilą nabycia, to jest z dniem 20 czerwca 2001r., przedmiotowa nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w następujących wartościach:

*   prawo wieczystego użytkowania gruntu o wartości początkowej 174.794,95 zł po aktualizacji z 29 listopada 2002r. w kwocie 173.092,49 zł (dot. zwrotu opłaty skarbowej),
*   budynek kotłowni o wartości początkowej 1,00 zł,
*   budynek maszynowni o wartości początkowej 1,00 zł,
*   budynek warzelni o wartości początkowej 32.499,92 zł,
*   budynek fermentacji i leżakowania o wartości początkowej 49.137,85 zł,
*   budynek myjni beczek o wartości początkowej 22.721,72 zł,
*   budynek leżakowania z rampą o wartości początkowej 9.740,89 zł,
*   budynek magazynu słodu o wartości początkowej 29.575,45 zł,
*   budynek przemysłowo-administracyjny o wartości początkowej 48.361,60 zł,
*   budynek biurowo-mieszkalny z portiernia o wartości początkowej 36.761,34 zł,
*   budynek obciągu i rozlewni piwa o wartości początkowej 45.442,13 zł,
*   Ogrodzenie o wartości początkowej 284,85 zł,
*   Kanalizacja burzowa o wartości początkowej 1.281,65 zł.

Po wyburzeniu w roku 2004 części budynków i zakończeniu w roku 2008 budowy parkingu, w ewidencji środków trwałych figuruje :

*   Budynek portierni o wartości początkowej 46.553,86 zł wprowadzony do używania po wybudowaniu w dniu 31 grudnia 2008r.
*   Kanalizacja burzowa istniejąca od początku posiadania nieruchomości o wartości początkowej 1.281,65 zł, na którą nie ponoszono nakładów.
*   Nowe ogrodzenie oddane do użytkowania w dniu 30 listopada 2005r. o wartości początkowej 11.486,31 zł, zmodernizowane i oddane do użytkowania 31 grudnia 2008r., wartość po aktualizacji 27.221,69 zł.
*   Oświetlenie terenu o wartości początkowej 5.410,08 zł.
*   Plac parkingowy (utwardzony), oddany do użytkowania w dniu 31 grudnia 2008r. o wartości początkowej 104.314,41 zł, uwzględniający niezamortyzowaną wartość wyburzonych budynków.

W okresie posiadania nieruchomość ta była wykorzystywana dla celów działalności opodatkowanej. W okresie prowadzenia inwestycji nieruchomość nie przynosiła żadnych przychodów. Po zakończeniu inwestycji, od dnia 1 stycznia 2009r. do dnia 31 sierpnia 2010r., na nieruchomości tej prowadzona była działalność w zakresie usług parkingowych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu z dnia 7 czerwca 2011r. podano ponadto, że ogrodzenie, kanalizacja burzowa oraz oświetlenie znajdujące się na opisanej we wniosku nieruchomości, są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ogrodzenie zostało ulepszone w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Oświetlenie zostało wybudowane przez Wnioskodawcę i z dniem 31 grudnia 2008r. zostało przyjęte do użytkowania. Po tej dacie nie dokonywano ulepszeń tego obiektu. W związku z budową tego obiektu, Wnioskodawcy przysługuje prawo odliczenia podatku naliczonego.

W dniu 31 sierpnia 2010r. została zawarta umowa najmu przedmiotowej nieruchomości i z dniem 1 września 2010r. przedmiotowa nieruchomość (plac parkingowy wraz z budynkiem portierni, ogrodzeniem, kanalizacją burzową i oświetleniem) została wydana najemcy. Od dnia 1 października 2010r. Wnioskodawca osiąga przychody z tytułu czynszu, którego termin płatności przypadał na 10-tego każdego miesiąca. Czynności te podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy pobranie zadatku na poczet ceny sprzedaży nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, pobranie zadatku na poczet sprzedaży nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej tj. w wysokości 23%.

W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej – przenoszącej własność w terminie do dnia 31 sierpnia 2012r. – transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. w wysokości 23%.

W przypadku sprzedaży (zawarcia umowy przyrzeczonej tj. przenoszącej własność) w dniu 1 września 2012r. lub po tym dniu, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona od podatku, co jednocześnie spowoduje konieczność wystawienia faktury korygującej do pobranej wcześniej zaliczki.

W uzupełnieniu z dnia 19 maja 2011r. Wnioskodawca wyjaśnił ponadto w celu sprecyzowania użytych zwrotów „zaliczka” i „zadatek”, że miał na myśli zaliczkę, która została pobrana na poczet przeszłej sprzedaży. Potraktował te słowa jako tożsame z uwagi na fakt, iż pobranie zadatku podlega opodatkowaniu na identycznych zasadach jak zaliczka.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   prawidłowe w części dotyczącej planowanej dostawy budynku portierni, parkingu, oświetlenia i ogrodzenia wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym obiekty te są trwale związane oraz
*   nieprawidłowe w części dotyczącej planowanej dostawy budowli w postaci kanalizacji burzowej wraz z częścią prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym obiekt ten jest trwale związany.

Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 marca 2011r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast przepis art. 29 ust. 1 tej ustawy w brzmieniu obwiązującym od dnia 1 kwietnia 2011r. stanowi, że podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W myśl art. 29 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ustawy o VAT).

Na podstawie art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Jak wynika z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT – obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011r. – w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z przepisem art. 106 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 marca 2011r., podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Natomiast przepis art. 106 ust. 1 tej ustawy w brzmieniu obwiązującym od dnia 1 kwietnia 2011r. stanowi, że podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W myśl art. 106 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do części należności otrzymywanych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.

Zaznaczyć należy, iż wykonanie przez podatnika czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług powoduje obowiązek rozliczenia podatku według stawek obowiązujących w dniu wykonania tej czynności. Określony w przepisach moment powstania obowiązku podatkowego wskazuje na termin rozliczenia przez podatnika podatku z tytułu wykonanej czynności.

W rozdziale 3 obowiązującego od dnia 1 kwietnia 2011r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360) oraz poprzednio obowiązującego od dnia 1 grudnia 2008r. do dnia 31 marca 2011r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337 ze zm.), uregulowano kwestię wystawiania faktur, danych, które powinny zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania.

Zgodnie z § 10 ust. 1 rozporządzenia z dnia 28 marca 2011r. (poprzednio § 10 ust. 1 rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008r.), jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część lub całość należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym otrzymano część lub całość należności od nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

W myśl § 10 ust. 3 rozporządzenia z dnia 28 marca 2011r. (poprzednio § 10 ust. 3 rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008r.), fakturę wystawia się również nie później niż siódmego dnia od dnia, w którym otrzymano przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi każdą kolejną część należności (zaliczkę, przedpłatę, zadatek lub ratę).

Zgodnie z § 10 ust. 5 rozporządzenia z dnia 28 marca 2011r. (poprzednio § 10 ust. 5 rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008r.), jeżeli faktury, o których mowa w ust. 1-3, nie obejmują całej ceny brutto, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi wystawia fakturę na zasadach określonych w § 5 i 7-9, z tym że sumę wartości towarów (usług) pomniejsza się o wartość otrzymanych części należności, a kwotę podatku pomniejsza się o sumę kwot podatku wykazanego w fakturach dokumentujących otrzymanie części należności; taka faktura powinna zawierać również numery faktur wystawionych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl przepisu § 10 ust. 6 rozporządzenia z dnia 28 marca 2011r. (poprzednio § 10 ust. 6 rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008r.), jeżeli faktury, o których mowa w ust. 1-3, obejmują całą cenę brutto towaru lub usługi, sprzedawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi nie wystawia faktury w terminie określonym w § 9.

Powyższe oznacza, iż na podatniku ciąży obowiązek rozpoznania obowiązku podatkowego, jeżeli przed wydaniem towaru otrzymał jakąkolwiek płatność na poczet tej dostawy. Zatem jeżeli dana płatność (zaliczka) nie stanowi całości ustalonej ceny, obowiązek podatkowy powstaje w takim przypadku w odniesieniu do kwoty otrzymanej według stawki obowiązującej w dniu powstania obowiązku podatkowego tj. otrzymania przedmiotowej zaliczki.

Co do zasady, stosownie do powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%. Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cytowanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że w wydanej dla Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej znak: IBPP1/443-411/11/AW z dnia 15 czerwca 2011r. dotyczącej zastosowania właściwej stawki VAT lub zwolnienia z opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości stwierdzono, że:

1.  jeśli sprzedaż nastąpi w okresie do dnia 31 sierpnia 2012r., to:
    1.  budynek portierni, parking, oświetlenie i ogrodzenie wraz z przypadającą na te obiekty częścią działki (prawa użytkowania wieczystego gruntu), będzie objęta stawką VAT 23%,
    2.  kanalizacja burzowa wraz z przypadającą na ten obiekt częścią działki (prawa użytkowania wieczystego gruntu), będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania;
2.  jeżeli natomiast transakcja sprzedaży miałaby miejsce po dniu 31 sierpnia 2012r., to całość nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży (w okolicznościach wskazanych w ww. interpretacji indywidualnej z dnia 15 czerwca 2011r.) będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania.

Ze stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży takiej treści, że nie jest wstanie w momencie przyjmowania zaliczki przewidzieć czy do faktycznej sprzedaży dojdzie do dnia 31 sierpnia 2012r. czy po tym dniu, wiadomo jedynie, że umowa końcowa zostanie zawarta nie później niż do końca 2013r.

Zgodnie z przytoczonymi regulacjami prawnymi, każdego rodzaju płatność przed wydaniem towaru bez względu na jej formę (przedpłata, zaliczka, zadatek, rata), rodzi obowiązek podatkowy, w części której dotyczy. Decydujące znaczenie dla określenia stawki podatku ma w niniejszym przypadku przekazanie przez kontrahenta zaliczki tytułem przyszłej dostawy towarów.

Ponieważ dostawa budynku portierni, parkingu, oświetlenia i ogrodzenia wstępnie nie może korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT do dnia 31 sierpnia 2012r., tym samym otrzymanie – jak podał Wnioskodawca – „w najbliższym czasie” zaliczki na poczet dostawy tych nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT stawką 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części uznano za prawidłowe.

Natomiast dostawa kanalizacji burzowej wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, z którym ten obiekt jest trwale związany – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, tym samym otrzymanie – jak podał Wnioskodawca – „w najbliższym czasie” zaliczki na poczet dostawy nieruchomości w tej części korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Ponadto tut. organ informuje, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem z dnia 22 lutego 2011r., zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.