Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.208.2023.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-13
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; pełnomocnictwo; pełnomocnik; teren-teren niezabudowany; zwolnienie-prawo do zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 3 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania lub zwolnienia od podatku sprzedaży przedmiotowych działek.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 czerwca 2023 r. (wpływ 7 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Pani A. działając w imieniu swojego syna, B. (dalej jako: „Sprzedawca”, „Sprzedający”, „Wnioskodawca”) dnia (…) września 2022 r. zawarła z C Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”, „C Sp. z o.o.”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa przedwstępna”) niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości S., składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2 i 2 (dalej jako: „Nieruchomość”, „Przedmiot sprzedaży”).

Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) dla nieruchomości gruntowej oznaczonej numerami ewidencyjnymi 2 i 1. W dziale I-Sp księgi wieczystej nie widnieją żadne wpisy. W dziale II ww. księgi prawo własności wpisane jest na rzecz A., które nabyła na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia (…) grudnia 1989 r.

Na skutek uzgodnienia ksiąg wieczystych nastąpiła zmiana powierzchni i numeru działki, działka gruntu o numerze 1 została podzielona na dwie działki gruntu nr 1/1 i 1/2.

A. mocą umowy darowizny z dnia (…) sierpnia 2022 r. podarowała swojemu synowi przedmiotową Nieruchomość, do jego majątku osobistego, w związku z czym do akt ww. księgi wieczystej wpłynął wniosek i widnieje wzmianka o wpis własności/współwłasności, nierozpoznany do chwili zawarcia Umowy przedwstępnej. Ponadto w księdze wieczystej nie widnieją żadne inne wpisy, w szczególności brak jest jakichkolwiek obciążeń, bądź praw osób trzecich.

W działach III i IV ww. księgi wieczystej brak jest jakichkolwiek wpisów.

W Umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości wskazano, iż:

· zgodnie z treścią oświadczenia wydanego dnia (…) kwietnia 2022 r. z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy, obszar w obrębie którego położone są działki o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2 i 2 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) terenu położonego w rejonie ul. a. w mieście W. oraz miejscowości S., przyjętym uchwałą Rady Miasta i Gminy z dnia (…) stycznia 2019 r. i zgodnie z ustaleniami ww. planu przedmiotowe działki stanowią:

\- działki nr 1/1 i 1/2 w części – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy dojazdowej;

\- działka nr 2 w części – teren zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy lokalnej, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową, teren drogi publicznej klasy lokalnej.

Jednocześnie z dokumentu tego wynika, iż ww. działki nie znajdują się na obszarze rewitalizacji oraz na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

· Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2013 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i nie podlega ograniczeniom w obrocie cywilnoprawnym wynikającym z tej ustawy;

· Na obszarze Nieruchomości nie znajduje się las, w ciągu ostatnich 5 lat z obszaru Nieruchomości nie zostało usunięte żadne drzewo, którego usunięcie podlega opłacie zgodnie z art. 84 ustawy o ochronie przyrody;

· Nieruchomość nie jest objęta inwentaryzacją lasu, ani uproszczonym planem urządzania lasów, a nadto dla obszaru Nieruchomości nie została wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i Nieruchomość nie jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las, zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zastrzeżonemu na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, prawu pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 ustawy o lasach;

· na Nieruchomości nie znajdują się wody płynące, ani wody śródlądowe stojące, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuj e prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne;

· Nieruchomość jest niezabudowana, posiada dostęp do drogi publicznej;

· Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych), w tym prawem najmu lub użyczenia, ustawowym lub umownym prawem pierwokupu, nie jest obciążona innymi ograniczeniami w rozporządzaniu Nieruchomością, a nadto na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, Nieruchomość była użytkowana rolniczo;

· Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, ani specjalnej strefy ekonomicznej;

· Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody;

· Nieruchomość wolna jest od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu, ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli Nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących praw dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy przedwstępnej;

· Sprzedający nie nabył Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego;

· Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT;

· nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i następne Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedającego, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną;

· Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy o rewitalizacji, a nadto Rada Gminy nie powzięła uchwały i wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości ustanawiane w takiej uchwale – zgodnie z art., 11 ust. 5 ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Umowa, na mocy której Sprzedawca sprzeda, a Kupujący kupi Nieruchomość (dalej jako: „Umowa sprzedaży”, „Umowa przyrzeczona”) będzie zawarta po spełnieniu się warunków określonych w Umowie przedwstępnej. Zawarcie Umowy przyrzeczonej ma nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającemu, z co najmniej siedmiodniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do dnia 30 września 2023 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”), po spełnieniu się warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej jako: „Warunki zawarcia Umowy sprzedaży”):

· skutecznego nabycia przez Wnioskodawcę własności Nieruchomości, w tym prawomocny i ostateczny w toku postępowania sądowego i administracyjnego stanie się wpis własności w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

· uzyskania przez Sprzedającego – nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy oraz PFRON oraz zaświadczenia wydanego przez ZUS i KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

· przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo – środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

· uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

· uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

· nabycia przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość, jako niezbędnych dla realizacji inwestycji;

· uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum (…) z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

· zmiany MPZP, w ten sposób, że obszar całej Nieruchomości stanowić będzie teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Strony postanowiły, że Warunki zawarcia Umowy sprzedaży zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy przyrzeczonej w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków zawarcia Umowy sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków zawarcia Umowy sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, Strony postanowiły, że uchwała taka zostanie przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy sprzedaży, a w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron.

Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia Umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia Umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia Umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Strony postanowiły także, że od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum (…), w tym również Sprzedający wyraził zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości, z obowiązkiem Kupującego do przywrócenia obszaru Nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia prac, na koszt i staraniem Kupującego, gdy Umowa sprzedaży w Dacie Ostatecznej nie zostanie zawarta z przyczyn pozostających po stronie Kupującego.

Sprzedający w Umowie przedwstępnej oświadczył, iż znane są mu zamierzenia Kupującego, polegające na realizacji inwestycji i oświadczył, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązał się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

Ponadto, Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub kilku czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w RP (dalej jako: „Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w terminie 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu cesja zostanie dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy sprzedaży na warunkach określonych w Umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu Umowy przedwstępnej i Umowy sprzedaży.

Wskazać jednocześnie należy, iż w Umowie przedwstępnej Sprzedający nie udzielił Kupującemu żadnych pełnomocnictw, w tym w szczególności do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości.

Dnia (…) września 2022 r. Wnioskodawca oświadczył, że w trybie art. 103 Kodeksu cywilnego potwierdza w całości wszelkie postanowienia i oświadczenia złożone w jego imieniu przez jego matkę, jako pełnomocnika bez umocowania falsus procurator), w Umowie przedwstępnej, a tym samym potwierdził w całości czynność prawną objętą Umową przedwstępną.

W dniu (…) lutego 2023 r. Wnioskodawca udzielił pracownikom Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności związanych z Przedmiotem sprzedaży:

· uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

· uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

· uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

· zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

· uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum (…) z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

· uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

· uzyskania map do celów projektowych;

· składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości oraz wszystkich działek w tej księdze wieczystej i tej samej jednostce rejestrowej, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

· przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

· uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

· uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji, a także uzyskiwania zaświadczeń z urzędu skarbowego, urzędu gminy oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacji podatkowa w zakresie zapłaty przez Mocodawcę należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

· składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum (…) z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Zgodne z treścią pełnomocnictwa wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, będą obciążały C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W dniu (…) marca 2023 r. przed notariuszem prowadzącą Kancelarię Notarialną Wnioskodawca oraz C Sp. z o.o. rozwiązali – bez żadnych wzajemnych roszczeń – Umowę przedwstępną zawartą w dniu (…) września 2022 r. (akt notarialny – rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży, Rep. (…)).

Dnia (…) marca 2023 r. Wnioskodawca zawarł z D Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Nabywca”, „D Sp. z o.o.”) umowę sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”) Nieruchomości, tj. działek gruntu nr 1/1, 2 i 1/2 położonych w miejscowości S.

W treści Umowy sprzedaży, Wnioskodawca oświadczył, że jest wpisany jako właściciel działek gruntu nr 2 i 1 cz. położonych w miejscowości S., dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (…) oraz działki gruntu oznaczonej nr 1 cz. położonej w miejscowości S., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Na skutek uzgodnienia ww. ksiąg wieczystych, działka gruntu o nr 1 została oznaczona działkami gruntu nr 1/1 objęta księgą wieczystą nr (…) oraz 1/2 objęta księgą wieczystą nr (…).

Zgodnie z treścią zaświadczenia wydanego dnia (…) lutego 2023 r. z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy obszar, w obrębie którego położone są działki nr 1/1, 1/2 i 2 objęty jest MPZP terenu położonego w rejonie ul. a. w mieście W. oraz miejscowości S., przyjętym uchwałą Rady Miasta i Gminy z dnia (…) stycznia 2019 r. i zgodnie z ustaleniami ww. planu działki stanowią (i) działki nr 1/1 oraz 1/2:

\- w części – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową;

\- w części – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej;

\- częściowo – teren drogi publicznej klasy dojazdowej, (ii) działka nr 2;

\- w części – teren zabudowy usługowej;

\- w części – teren drogi publicznej klasy lokalnej;

\- w części – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej;

\- w części – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową;

\- w części – teren drogi publicznej klasy dojazdowej.

W treści Umowy sprzedaży wskazano, iż:

· Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2013 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i nie podlega ograniczeniom w obrocie cywilnoprawnym wynikającym z tej ustawy;

· Na obszarze Nieruchomości nie znajduje się las, w ciągu ostatnich 5 lat z obszaru Nieruchomości nie zostało usunięte żadne drzewo, którego usunięcie podlega opłacie zgodnie z art. 84 ustawy o ochronie przyrody;

· Nieruchomość nie jest objęta inwentaryzacją lasu, ani uproszczonym planem urządzania lasów, a nadto dla obszaru Nieruchomości nie została wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i Nieruchomość nie jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las, zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zastrzeżonemu na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, prawu pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 ustawy o lasach;

· Na Nieruchomości nie znajdują się wody płynące, ani wody śródlądowe stojące, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuj e prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne;

· Nieruchomość jest niezabudowana;

· Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych), w tym prawem najmu lub użyczenia, ustawowym lub umownym prawem pierwokupu, nie jest obciążona innymi ograniczeniami w rozporządzaniu Nieruchomością, a nadto na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, Nieruchomość była użytkowana rolniczo, lecz aktualnie nie jest użytkowana rolniczo ani w żaden inny sposób, żadna osoba trzecia nie zajmuje Nieruchomości bezumownie;

· Nie istnieją żadne umowy, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępne lub zobowiązujące do zbycia lub obciążenia Nieruchomości;

· Nie istnieją żadne spory pomiędzy właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości;

· Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz jest wolna od wad prawnych;

· Według najlepszej wiedzy Sprzedającego w Nieruchomości nie występują wady ukryte;

· Nieruchomość nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji; Sprzedający, ani poprzedni właściciel Nieruchomości nie byli zobowiązani do zapłaty żadnych kar związanych z korzystaniem lub zanieczyszczaniem środowiska oraz naruszeniem jakichkolwiek przepisów w zakresie ochrony środowiska; nie otrzymywali również żadnej informacji dotyczącej prowadzenia lub wszczęcia postępowania przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska;

· Według najlepszej wiedzy Sprzedającego nie były na Nieruchomości prowadzone jakiekolwiek prace archeologiczne, a także nie jest ani nie zostało posadowione na Nieruchomości jakiekolwiek stanowisko archeologiczne, a Nieruchomość nie jest objęta ochroną konserwatorską;

· Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;

· Nieruchomość nie wchodzi w skład masy upadłościowej, nie została ogłoszona upadłość w stosunku do Sprzedającego, wobec Sprzedającego nie toczy się postępowanie egzekucyjne oraz nie istnieją żadne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomością;

· W stosunku do Sprzedającego nie zostało wszczęte i nie toczy się żadne postępowanie sądowe ani administracyjne, nie toczy się również w stosunku do Sprzedającego postępowanie upadłościowe; Sprzedający nie jest związany jakimkolwiek pozostającym w mocy układem z wierzycielami oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia postępowania upadłościowego, układowego w stosunku do Sprzedającego i Sprzedający jest w stanie spełniać swoje zobowiązania wynikające z Umowy sprzedaży;

· Nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i następne Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedającego, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy sprzedaży lub doprowadzić do uznania Umowy sprzedaży za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia Umowy sprzedaży;

· Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, ani specjalnej strefy ekonomicznej;

· Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody;

· Nieruchomość wolna jest od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu, ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli Nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących praw dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy sprzedaży;

· Sprzedający nie nabył Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego;

· Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT;

· Nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia jakichkolwiek postępowań sądowych, administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedającego, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy sprzedaży lub doprowadzić do uznania Umowy sprzedaży za nieważną albo bezskuteczną;

· Opłaty związane z eksploatacją Nieruchomości, a także wszelkie związane z nią podatki, były przez Sprzedającego jak i przez uprzedniego właściciela Nieruchomości regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia Umowy sprzedaży nie istniały żadne zaległości;

· Sprzedający nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy o. p.;

· Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy o rewitalizacji, a nadto Rada Gminy Wronki nie powzięła uchwały i wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości ustanawiane w takiej uchwale – zgodnie z art., 11 ust. 5 ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

· Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony zabytków.

W treści Umowy sprzedaży Sprzedający i Nabywca postanowili, że wydanie Nieruchomości, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpiło w dniu zawarcia Umowy sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z Nieruchomością do dnia zawarcia Umowy sprzedaży ponoszone były przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy sprzedaży obciążają Kupującego.

Sprzedający, oświadczył, iż:

· Nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia (…) sierpnia 2022 r. od swojej matki;

· A. nabyła Nieruchomość od swoich rodziców, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia (…) grudnia 1989 r.;

· A. prowadziła na Nieruchomości gospodarstwo rolne, a także dzierżawiła Nieruchomość;

· Umowa dzierżawy z dnia (…) stycznia 2004 r. zawarta była z H. na okres 10 lat. Zgodnie z umową Nieruchomość miała być wykorzystywana wyłącznie do produkcji roślinnej;

· Umowa dzierżawy z dnia (…) stycznia 2014 r. zawarta była z H. na okres 10 lat. Zgodnie z umową Nieruchomość miała być wykorzystywana wyłącznie do produkcji roślinnej. Umowa została wypowiedziana dnia (…) grudnia 2021 r., z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia, który upłynął (…) grudnia 2022 r.;

· Nabycie przez niego Nieruchomości nie było opodatkowane VAT, ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Darowizna została zwolniona z podatku od spadków i darowizn;

· Nieruchomość nie jest zabudowana, w tym nie znajdują się na niej drogi, czy słupy energetyczne;

· Nie prowadzi działalności gospodarczej, jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę;

· Nie wykorzystywał Nieruchomości na cele rolnicze, ale może zacznie na wiosnę;

· Nieruchomość była wykorzystywana przez A. do prowadzenia działalności rolniczej (uprawiała grunty na potrzeby własne, nie sprzedawała płodów rolnych, nie była rolnikiem ryczałtowym, nie opłacała KRUS), działalność ta nie była zgłoszona do VAT;

· Nieruchomość nie była dzielona/łączona;

· Nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości;

· Nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, nie przedstawił oferty sprzedaży Kupującemu;

· Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości od Sprzedającego;

· Nie zabiegał o uchwalenie MPZP;

· Nieruchomość była dzierżawiona do końca 2022 r. (umowa dzierżawy zawarta przez A. z H.);

· Nieruchomość nie była wynajmowana;

· Nie posiada innych nieruchomości, które zamierza w przyszłości sprzedawać, posiada jedynie mieszkanie, w którym mieszka oraz prawo do działki ROD;

· Nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości.

W odpowiedzi na wezwanie udzielił Pan odpowiedzi na zadane przez Organ pytania:

1) Z czyjej inicjatywy, na czyj wniosek oraz kiedy dokonano podziału działki nr 1 i jaki był dokładnie cel tego podziału?

Odp. W 2022 r. z inicjatywy i na wniosek matki Wnioskodawcy, od której otrzymał on przedmiotową działkę w darowiźnie chciano dokonać podziału działki o numerze 1. Wówczas okazało się, iż działka ta jest już wydzielona – działki jako odrębne funkcjonują najprawdopodobniej od lat 60 XX wieku i są uwidocznione w dwóch księgach wieczystych ((…) oraz (…)) i nie jest znana przyczyna i historia dokonania podziału. Jednakże, zgodnie z ustaleniami geodety – przedmiotowa działka zapisana była w dwóch księgach wieczystych jako dwie odrębne części (bez konkretnie wskazanych numerów działek), podczas gdy w ewidencji gruntów przedmiotowa działka nie była w ogóle rozdzielona. W celu wyjaśnienia niezgodności, geodeta dokonał uzgodnienia treści ksiąg wieczystych z ewidencją poprzez wskazanie odpowiednich numerów działek wraz z ich powierzchnią.

2) W związku ze wskazaniem we wniosku, iż „Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej”, prosimy o wskazanie: – kto, kiedy i w jakim celu wystąpił z inicjatywą przekształcenia działek rolnych na mieszkaniowo-usługowe?

Odp. Działki zostały przekształcone uchwałą Rady Miasta i Gminy w sprawie m.p.z.p. terenu w rejonie ul. a. oraz miejscowości S. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem dotyczącym przekształcenia działek rolnych na działki mieszkaniowo-usługowe. Przekształcenie nastąpiło wskutek podjęcia ww. uchwały.

3) Do jakich celów wykorzystywał Pan działki od chwili nabycia do momentu ich zbycia? W szczególności, czy służyły one wyłącznie Pana osobistym potrzebom – jakim?

Odp. Wnioskodawca wykorzystywał działki wyłącznie w celach osobistych – działania ograniczały się jedynie do niezbędnych działań w celu utrzymania ich w należytym stanie, przykładowo koszenia łąki.

4) Jakie działania na przedmiotowych działkach, zostały podjęte przez D Sp. z o. o. w ramach umowy przedwstępnej oraz na podstawie udzielonego pełnomocnictwa?

Odp. Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa D Sp. z o. o. uzyskało wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu z MPZP i rewitalizacji, zaświadczenie o lasach oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych z ZUS, KRUS, PFRON, UG, US oraz zaświadczenie z US dotyczące zwolnienia od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr 1/1, 1/2 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr 1/1, 1/2 i 2 podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy, pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, jest spełniona. Na mocy Umowy sprzedaży własność Nieruchomości przeszła ze Sprzedającego na Nabywcę, który w zamian uzyskał cenę określoną w Umowie sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16: „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09: „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich .

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10: „to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

· doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

· wydzielenie dróg wewnętrznych,

· podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

· wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

· podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie „iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH wydanej na podstawie podobnego stanu faktycznego „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działania celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi – kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych – kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał «w charakterze handlowca» w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że „nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Wnioskodawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Nieruchomość została objęta przez Sprzedawcę w drodze darowizny i od tego momentu nie podejmowano żadnych aktywnych działań mających na celu jej sprzedaż.

Podkreślenia wymaga również fakt, iż Sprzedający nie udzielał Nabywcy, ani jego przedstawicielom pełnomocnictw, w tym w szczególności do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości. W omawianym przypadku doszło do zwykłej transakcji sprzedaży, w ramach której Łukasz Budziński przeniósł własność Nieruchomości (tj. działek nr 1/1, 1/2 i 2) na rzecz Nabywcy za cenę określoną w Umowie sprzedaży.

Wnioskodawca obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności.

Zarówno okoliczności, w jakich nabyta została Nieruchomość (na mocy umowy darowizny), jak i przebieg transakcji (Sprzedający poza podpisaniem Umowy sprzedaży nie podejmował innych czynności mających doprowadzić do sprzedaży) wskazują, iż nie mamy tu do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedawcę Nieruchomości, tj. działek gruntu o numerach 1/1, 1/2 i 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

W przypadku, gdy Dyrektor KIS udzieli negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. uzna, iż sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wówczas – zdaniem Wnioskodawcy – z uwagi na fakt, iż działki numer 1/1, 1/2 i 2 są niezabudowane, a zgodnie z MPZP przeznaczone są pod zabudowę, ich dostawa nie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki gruntu nr 1/1, 1/2 i 2. Zgodnie z treścią zaświadczenia wydanego dnia (…) lutego 2023 r. z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy obszar, w obrębie którego położone są działki nr 1/1, 1/2 i 2 objęty jest MPZP terenu położonego w rejonie ul. a. w mieście W. oraz miejscowości S., przyjętym uchwałą Rady Miasta i Gminy z dnia (…) stycznia 2019 r. i zgodnie z ustaleniami ww. planu działki stanowią (i) działki nr 1/1 oraz 1/2 w części – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową, w części – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, częściowo – teren drogi publicznej klasy dojazdowej, (ii) działka nr 2 w części – teren zabudowy usługowej, w części – teren drogi publicznej klasy lokalnej, w części – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, w części teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową, w części – teren drogi publicznej klasy dojazdowej.

W związku z tym, że działki numer 1/1, 1/2 i 2 są niezabudowane, a zgodnie z MPZP przeznaczone są pod zabudowę, ich dostawa nie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działek o nr 2, 1/1, 1/2, które zostały nabyte na podstawie umowy darowizny od swojej matki. Prowadziła ona na Nieruchomości gospodarstwo rolne, a także dzierżawiła Nieruchomość. Nabycie przez Pana Nieruchomości nie było opodatkowane VAT, ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Darowizna została zwolniona z podatku od spadków i darowizn. Nieruchomość nie jest zabudowana, w tym nie znajdują się na niej drogi, czy słupy energetyczne. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie wykorzystywał także Nieruchomości na cele rolnicze. Nieruchomość nie była dzielona/łączona, nie podejmował Pan działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Nie podejmował Pan również czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, nie przedstawił oferty sprzedaży Kupującemu. Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości od Sprzedającego. Nie zabiegał Pan o uchwalenie MPZP jak również nie występował Pan z wnioskiem dotyczącym przekształcenia działek rolnych na działki mieszkaniowo -usługowe. Przekształcenie to nastąpiło wskutek podjęcia uchwały Rady Miasta i Gminy. Wykorzystywał Pan przedmiotowe działki wyłącznie w celach osobistych – działania ograniczały się jedynie do niezbędnych działań w celu utrzymania ich w należytym stanie, przykładowo koszenia łąki. Ponadto wskazał Pan, iż Nieruchomość nie była przez Pana wynajmowana. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza w przyszłości sprzedawać, posiada Pan jedynie mieszkanie, w którym mieszka oraz prawo do działki ROD. Nie dokonywał Pan również kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości.

Pierwszy z potencjalnych Kupujących, z którym zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży oraz udzielił pełnomocnictwa podjął działania, na skutek których uzyskał: wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu z MPZP i rewitalizacji, zaświadczenie o lasach oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych z ZUS, KRUS, PFRON, UG, US oraz zaświadczenie z US dotyczące zwolnienia od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Do sfinalizowania tej umowy jednak nie doszło, została ona rozwiązana z Pana inicjatywy.

Podpisano natomiast umowę sprzedaży z innym Kupującym. W treści tej Umowy Sprzedający i Nabywca postanowili, że wydanie Nieruchomości, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpiło w dniu zawarcia Umowy sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z Nieruchomością do dnia zawarcia Umowy sprzedaży ponoszone były przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy sprzedaży obciążają Kupującego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż przez Pana Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr 1/1, 1/2 i 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz jeśli tak, to czy sprzedaż przez ta podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr 1/1, 1/2 i 2, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do finalnie zawartej umowy sprzedaży działek o nr 1/1, 1/2 i 2 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, nie podejmował Pan czynności mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej Nieruchomości. Nie „zabiegał” Pan o uchwalenie MPZP, nie dzielił/łączył nieruchomości, nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości, nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości.

Działki zostały przekształcone uchwałą Rady Miasta i Gminy w sprawie m.p.z.p. terenu w rejonie ul. a. oraz miejscowości S. Nie występował Pan z wnioskiem dotyczącym przekształcenia działek rolnych na działki mieszkaniowo-usługowe. Przekształcenie nastąpiło wskutek podjęcia ww. uchwały.

Wykorzystywał Pan działki wyłącznie w celach osobistych – działania ograniczały się jedynie do niezbędnych działań w celu utrzymania ich w należytym stanie, przykładowo koszenia łąki.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa C Sp. z o. o. uzyskało wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu z MPZP i rewitalizacji, zaświadczenie o lasach oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych z ZUS, KRUS, PFRON, UG, US oraz zaświadczenie z US dotyczące zwolnienia od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Podkreślić w tym miejscu należy, że Nieruchomość co prawda była przedmiotem dzierżawy, jednakże istotne jest to, że umowa dzierżawy tej Nieruchomości została zawarta jeszcze przed dokonaniem darowizny tej Nieruchomości na Pana rzecz. Wypowiedzenie umowy pozostaje bez wpływu na kwestię uznania Pana za podatnika podatku VAT w stosunku do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Zatem, w analizowanej sprawie nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który wskazywałby na Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Czynności podejmowane w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek nie powodują, że należy uznać Pana za osobę podejmującą aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntów, angażującą środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym sprzedaż ww. działek stanowi działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Pana – w odniesieniu do ostatecznie zawartej umowy sprzedaży – w związku ze sprzedażą działek o nr 1/1, 1/2 i 2, nie wykraczają poza zakres zarządu Pana majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W odniesieniu do dostawy ww. działek nie dokonywał Pan bowiem czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie przez Pana ww. działek nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, dokonując sprzedaży działek o nr 1/1, 1/2 i 2 będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży, a dostawę ww. działek cech czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

**Podsumowując,** **sprzedaż Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr 1/1, 1/2 i 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,** **zatem nie** **działa Pan jako podatnik VAT,** **o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.**

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano za prawidłowe.

Jako, że przy transakcji sprzedaży nie działa Pan w charakterze podatnika podatku VAT, badanie przesłanek czy przedmiotowa transakcja podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług uznano za niezasadne.

Tym samym oceniając całościowo Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).