Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPP1.4512.49.2017.1.AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-02-27
Teza: w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży budynków i budowli oraz możliwości rezygnacji z ww. zwolnienia.
Słowa kluczowe: budynek; grunty; nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 9 stycznia 2017 r. (data wpływu 12 stycznia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2017 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży budynków i budowli oraz możliwości rezygnacji z ww. zwolnienia.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Ś….. (zwane dalej Spółką lub Sprzedającym) jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza zawrzeć umowę sprzedaży z T…. (zwaną dalej Kupującym). Przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu (działka o numerze ewidencyjnym 1571/2), zwanego dalej Nieruchomością wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków i budowli. Możliwe także, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Nieruchomości (prawo własności działki zabudowanej). Zawarcie umowy sprzedaży zależy bowiem od warunku zawieszającego – przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo własności. Warunek ten jest jednakże zastrzeżony na korzyść kupującego.

Nieruchomość ma obszar 12,5630 ha, a sposób korzystania z niej określono jako: BP – zurbanizowane tereny niezabudowane. Spółka jest właścicielem posadowionych na Nieruchomości budynków ujawnionych w księdze wieczystej stanowiących odrębne nieruchomości: dwóch budynków portierni, budynku biurowego, budynku magazynowego, dwóch budynków gospodarczych, warsztatu mechanicznego, budynku garaży. Grunt wraz z budynkami został wniesiony do Spółki aportem przez Miasto G…. w dniu 5 lipca 2005 r. Miasto G…. w ramach tej czynności nie działało jako podatnik VAT. Na Nieruchomości są posadowione także trzy środki trwałe oznaczone jako budowle trwale związane z gruntem: parking, plac składowy oraz parking z drogą. Były one wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem przez najemców.

Jednym z warunków zawieszających zawarcie umowy sprzedaży jest to, aby Spółka przedłożyła ostateczne decyzje administracyjne udzielające pozwolenia na rozbiórkę wszystkich budynków posadowionych na Nieruchomości. W momencie dokonania sprzedaży w odniesieniu do budynków posadowionych na Nieruchomości nie będą prowadzone przez Spółkę prace rozbiórkowe.

Spółka nie poniosła żadnych nakładów na wyżej wymienione budynki i budowle. Przejmując budynki Spółka przejęła je wraz z najemcami użytkującymi budynki i parkingi (umowy najmu są kontynuowane do końca 2016 r.). Przedmiotami najmu są wszystkie budynki i budowle.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?
2.  Czy sprzedaż, jeżeli będzie dokonywana na rzecz czynnego podatnika towarów i usług, może być opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeżeli odpowiednie oświadczenie zgłosi Spółka oraz nabywca nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W ocenie Zainteresowanego, sprzedaż może być opodatkowana według stawki podstawowej, jeżeli jest dokonywana na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług i jeżeli zostanie złożone odpowiednie oświadczenie o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (zwanej dalej ustawą o VAT), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, którą jest przeniesienie prawa do dysponowania towarem jak właściciel. W przedstawionym stanie sprawy dojdzie do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków, albo też dojdzie do sprzedaży prawa własności tego gruntu (jako gruntu zabudowanego). Bez względu na to, która z tych dwóch możliwości zostanie wybrana (przez kupującego), z punktu widzenia opodatkowania VAT transakcja stanowi dostawę towaru.

W świetle art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku dostawy gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami, tak jak ma to miejsce w analizowanym przypadku, należy stosować takie zasady opodatkowania, jakie odnoszą się do tych budynków. W konsekwencji, jeżeli dostawa tych budynków i budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, to zwolniona będzie cała transakcja.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie z punktu widzenia VAT traktowana jako dostawa budynków, ponieważ w momencie sprzedaży na gruncie będą posadowione budynki. Ponadto w momencie sprzedaży budynki te nie będą przedmiotem rozbiórki (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Tak więc dostawa budynków i budowli korzysta ze zwolnienia, chyba że dokonywana jest przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle tego przepisu, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższej regulacji wynika, że dla zaistnienia pierwszego zasiedlenia niezbędne jest przekazanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. W analizowanym stanie sprawy, budynki i budowle są wynajmowane przez Spółkę od czasu nabycia ich przez nią w drodze aportu. Niewątpliwe jest, że wraz z momentem, w którym Spółka zaczęła wynajmować budynki (wraz z budowlami) mogło dojść do ich pierwszego zasiedlenia (do pierwszego zasiedlenia mogło dojść także wcześniej). Oddanie budynków w najem jest bowiem oddaniem tych budynków w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (świadczenia usługi najmu ze strony Spółki). Tak więc, do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli doszło najpóźniej w roku 2005.

Co także istotne, przedmiotowe budynki i budowle nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby ponad 30% ich wartości początkowej. W związku z tym, wykluczone jest, żeby do pierwszego zasiedlenia doszło po raz kolejny po roku 2005.

Reasumując, w przedstawionej sytuacji niewątpliwe jest, że dostawa budynków i budowli przez Spółkę nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, do tej dostawy znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro zaś zwolnienie znajdzie zastosowanie do wszystkich budynków i budowli posadowionych na gruncie, to zwolniona jest cała transakcja, co jak wspomniano, wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że planowana sprzedaż może być także opodatkowana stawką podstawową, jeżeli kupujący jest czynnym podatnikiem VAT. Wymagać to będzie jedynie złożenia odpowiedniego oświadczenia przez Spółkę i przez kupującego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki. Zwolnienie od podatku przy sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Aby zatem wyjaśnić wątpliwość Wnioskodawców w zakresie opodatkowania sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości stawką podatku w wysokości 23%, należy wykluczyć możliwość zastosowania dla planowanej dostawy Nieruchomości zwolnienia od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

W świetle powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) – po jego wybudowaniu – należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla został/została ulepszony/ulepszona, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków lub budowli spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca – będący czynnym podatnikiem VAT – zamierza zawrzeć umowę sprzedaży ze Spółką z o.o. (Kupującym). Przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu (działka o numerze ewidencyjnym 1571/2) wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków i budowli (Nieruchomość). Możliwe także, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Nieruchomości (prawo własności działki zabudowanej). Zawarcie umowy sprzedaży zależy bowiem od warunku zawieszającego – przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo własności. Warunek ten jest jednakże zastrzeżony na korzyść kupującego. Nieruchomość ma obszar 12,5630 ha, a sposób korzystania z niej określono jako: BP – zurbanizowane tereny niezabudowane. Spółka jest właścicielem posadowionych na Nieruchomości budynków ujawnionych w księdze wieczystej stanowiących odrębne nieruchomości: dwóch budynków portierni, budynku biurowego, budynku magazynowego, dwóch budynków gospodarczych, warsztatu mechanicznego, budynku garaży. Grunt wraz z budynkami został wniesiony do Spółki aportem przez Miasto G… w dniu 5 lipca 2005 r. Miasto G… w ramach tej czynności nie działało jako podatnik VAT. Na Nieruchomości są posadowione także trzy środki trwałe oznaczone jako budowle trwale związane z gruntem: parking, plac składowy oraz parking z drogą. Były one wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem przez najemców. Jednym z warunków zawieszających zawarcie umowy sprzedaży jest to, aby Spółka przedłożyła ostateczne decyzje administracyjne udzielające pozwolenia na rozbiórkę wszystkich budynków posadowionych na Nieruchomości. W momencie dokonania sprzedaży w odniesieniu do budynków posadowionych na Nieruchomości nie będą prowadzone przez Spółkę prace rozbiórkowe. Spółka nie poniosła żadnych nakładów na wyżej wymienione budynki i budowle. Przejmując budynki Spółka przejęła je wraz z najemcami użytkującymi budynki i parkingi (umowy najmu są kontynuowane do końca 2016 r.). Przedmiotami najmu są wszystkie budynki i budowle.

Wątpliwości Wnioskodawcy w niniejszej sprawie dotyczą wskazania:

*   czy sprzedaż Nieruchomości wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
*   czy sprzedaż, jeżeli będzie dokonywana na rzecz czynnego podatnika towarów i usług, może być opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeżeli odpowiednie oświadczenie zgłosi Spółka oraz nabywca nieruchomości.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy wskazać, że planowana sprzedaż dwóch budynków portierni, budynku biurowego, budynku magazynowego, dwóch budynków gospodarczych, warsztatu mechanicznego, budynku garaży oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki i budowle te zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Jednocześnie Wnioskodawca w trakcie użytkowania ww. budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości nie poczynił żadnych wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zatem w odniesieniu do dostawy ww. budynków i budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub prawa własności gruntu, na którym posadowione są te budynki i budowle, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. Nieruchomości bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z ww. przepisów zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Tak więc, w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony umowy, po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy warunków, mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zatem w momencie wyboru opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, w sytuacji, gdy zarówno Wnioskodawca (Zbywca), jak i Nabywca (Spółka z o.o.) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem opisanej transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży opisanych budynków i budowli (korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), dostawa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia, lecz opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku VAT w wysokości 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku od towarów i usług, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, objęte będzie zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub prawa własności gruntu, na którym posadowione są te budynki i budowle.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że:

Ad. 1

Sprzedaż dwóch budynków portierni, budynku biurowego, budynku magazynowego, dwóch budynków gospodarczych, warsztatu mechanicznego, budynku garaży oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu lub prawem własności gruntu, na którym posadowione są te budynki i budowle, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ad. 2

Jeżeli ww. sprzedaż będzie dokonywana na rzecz czynnego podatnika towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, jeżeli odpowiednie oświadczenie zgłosi Spółka oraz nabywca nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.