Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.304.2017.1.BS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-04
Teza: Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego przeniesienie prawa własności Nieruchomości za zapłatą ceny (sprzedaż) przez Sprzedawcę na Nabywcę stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu VAT z zastosowaniem stawki podatku w wysokości 23%?
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; stawka-stawki podatku; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 czerwca 2017 r. (data wpływu 4 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka Akcyjna (dalej jako: „Sprzedawca”) prowadzi działalność gospodarczą obejmującą m.in. wynajem maszyn i urządzeń budowlanych wraz z obsługą operatorską i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”).

Nabywca prowadzi działalności gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Sprzedawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr ewid. 206/2 (dwieście sześć łamane przez dwa) o obszarze 8976 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Nieruchomość”).

W dniu 18 maja 2017 r. Sprzedawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży przysługującego jej prawa własności Nieruchomości (dalej: „Umowa”). Nabywcą tego prawa będzie spółka prawa polskiego – „V” Spółka Akcyjna (dalej jako: „Nabywca”), niebędąca stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego niniejszym wnioskiem.

Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską. Nabywca zamierza wykorzystać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami postojowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową (dalej: „Inwestycja”) a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Na dzień sporządzenia Umowy dla obszaru Nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Stan ten nie uległ również zmianie na dzień złożenia niniejszego wniosku.

Dla Nieruchomości wydana została ostateczna (z dniem 31 maja 2007 roku) decyzja o warunkach zabudowy, ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali technicznej z częścią biurową oraz placami manewrowymi z bazą sprzętu na działce gruntu nr ewid. 63 oraz decyzja o pozwoleniu na budowę wraz z pozwoleniem zamiennym.

Sprzedawca zamierzał wykorzystać Nieruchomość w zakresie budowy bazy dla sprzętu budowlanego tj. wykorzystywała Nieruchomość na cele swojej działalności opodatkowanej VAT. Podjął w tym zakresie czynności zmierzające do wzniesienia na Nieruchomości bazy sprzętowej jednak przerwał proces budowlany i od tamtej chwili nie korzystał z Nieruchomości.

W związku z przerwaniem procesu budowlanego na Nieruchomości pozostały jedynie fundamenty jednego z budynków oraz utwardzenie gruntu.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Nabywcę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków. Jednym z tych warunków jest uzyskanie przez Nabywcę na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji oraz prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji.

Tym samym, dla celów niniejszego wniosku i wydanej w jego oparciu interpretacji indywidualnej, należy przyjąć, że zdarzenie przyszłe objęte pytaniami Wnioskodawcy odnosi się do sytuacji, w której w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia prawa własności, Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewidującą lokalizację na Nieruchomości opisanej powyżej Inwestycji.

Tym samym Nieruchomość w chwili zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem będzie przeznaczona pod zabudowę zgodnie z ww. decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego przeniesienie prawa własności Nieruchomości za zapłatą ceny (sprzedaż) przez Sprzedawcę na Nabywcę stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu VAT z zastosowaniem stawki podatku w wysokości 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy, opisana w stanie faktycznym transakcja sprzedaży przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy prawa własności Nieruchomości, jako dokonana przez Wnioskodawcę działającego w charakterze podatnika VAT, będzie podlegała opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki VAT 23%, właściwej dla dostawy terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ewentualnie właściwej dla dostawy części budynków jednak przed pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 43. pkt 10. lit. a. ustawy o VAT.

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotu występującego z wnioskiem o interpretację indywidualną

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy prawnopodatkowej sytuacji Sprzedawcy jako przedsiębiorcy i podatnika podatku VAT (obowiązku rozliczenia bądź nie podatku należnego VAT z tytułu sprzedaży), jak również dotyczy sytuacji prawnopodatkowej Nabywcy, dla którego wiąże się z kwestią ustalenia czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych („PCC”) – z tego tytułu obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Nabywcy, jednak miałoby to znaczenie dla ostatecznej ceny transakcji.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że problem opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych Sprzedawcy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie ich własności traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Sprzedawca dokonuje zbycia Nieruchomości, którą wykorzystywał w przeszłości w ramach prowadzonej przez siebie opodatkowanej działalności gospodarczej planując wzniesienie na niej bazy sprzętowej i podejmując w tym zakresie realne czynności. Zatem w ocenie Wnioskodawcy dokonywana przez niego sprzedaż prawa własności Nieruchomości (dostawa) objęta jest zakresem przedmiotowym VAT.

W sytuacji zbycia prawa własności gruntu, która to czynność stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, obowiązują zasady opodatkowania właściwe dla dostawy nieruchomości będącej przedmiotem tego prawa.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, czynność ta podlega co do zasady opodatkowaniu podstawową stawką VAT w wysokości 23%, z zastrzeżeniem jednak pewnych wyjątków przewidzianych w tej ustawie.

W przypadku dostawy nieruchomości wyjątki te dotyczą czynności opodatkowanych wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy o VAT. Przy czym pierwszy z powołanych przepisów dotyczy dostaw nieruchomości niezabudowanych, podczas gdy dwa pozostałe odnoszą się do szczegółowo opisanych w ustawie przypadków dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zważywszy na fakt, że Nieruchomość stanowi, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nieruchomość niezabudowaną, przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT nie znajdą zastosowania w niniejszej sprawie. Zatem dalsza analiza skutków podatkowych planowanej transakcji powinna opierać się w pierwszej kolejności na interpretacji przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zasadniczo zatem dostawa terenów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT, chyba że dotyczy terenów budowlanych.

Inne stanowisko polega natomiast na przyjęciu, że fakt lokalizacji na gruncie utwardzenia terenu oraz fundamentów stanowi dostawę również części budowli, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednak zastosowanie znajdzie wyjątek, o którym mowa w lit. a. wskazanego przepisu tj. dostawa dokonywana jest przed pierwszym zasiedleniem, ponieważ obiekt nigdy nie został wniesiony.

Odnosząc się do pierwszego z wariantów tj. przyjęcia, że w zakreślonym stanie faktycznym mamy do czynienia z terenem niezabudowanym lecz budowlanym – pojęcie terenów budowlanych zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W rezultacie, w świetle powołanej definicji, grunty dla których nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, bądź nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy nie są uznawane za grunty budowlane. Stanowisko takie zostało potwierdzone w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 r. nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD 58639, w której Minister stwierdził, że: „(\`(...)\`) od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o VAT definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków, które były (\`(...)\`) istotne w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.”

Odnosząc powyższe stwierdzenie do stanu faktycznego należy wskazać, że dla Nieruchomości wydana została w przeszłości decyzja o warunkach zabudowy, a także pozwolenie na budowę.

Odnosząc się natomiast również do zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku, należy wskazać, że o ile na dzień zawarcia Umowy dla Nieruchomości nie obowiązuje jeszcze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o tyle zgodnie z założeniem Stron, na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia prawa własności Nieruchomość będzie już objęta nową decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja ta będzie przewidywać lokalizację na Nieruchomości opisanej w części H wniosku Inwestycji.

W chwili zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie zatem również przeznaczona pod zabudowę zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, stąd będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zakładając, że na dzień dokonania analizowanej transakcji sprzedaży prawa własności wskazany powyżej warunek zawieszający zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie spełniony, przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Spółkę na Nabywcę nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, przewidzianego dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak podkreślają jednak organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, wyłączenie czynności dostawy nieruchomości z zakresu stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 lub ewentualnie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT nie przesądza jednak o tym, że dana czynność nie może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT ze zwolnienia od podatku korzysta również dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano jednak powyżej Wnioskodawca wykorzystywał w przeszłości Nieruchomość do celów związanych ze swoją działalnością podejmując działania aby zlokalizować tam bazę sprzętową, a zatem w ocenie Sprzedawcy, na cele swojej działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności nie objętej zwolnieniem od podatku. Tym samym, Spółka stoi na stanowisku, że również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do będącego przedmiotem niniejszego wniosku zdarzenia przyszłego.

Tym samym czynność zbycia przez Sprzedawcę prawa własności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki 23%, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. Stosownie bowiem do treści tych przepisów, stawka podatku, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wynosi 22%, przy czym w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka ta wynosi 23%.

Stanowisko powyższe jest zbieżne ze stanowiskiem prezentowanym w wydawanych interpretacjach indywidualnych, przykładowo stanowiskiem wyrażonym przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej znak IBPP1/4512-55/16/KJ z dnia 28 kwietnia 2016 r., w której organ wyjaśnił: „(\`(...)\`) zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje zwolnienie od podatku VAT zbycia gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawidłowości zastosowania stawki 23% dla sprzedaży działki niezabudowanej (pod zabudowę mieszkaniową).

Odnosząc się do powyższych wątpliwości Wnioskodawcy należy stwierdzić, że jeżeli przyszły nabywca wystąpi o decyzję o warunkach zabudowy i decyzja taka zostanie wydana przed sprzedażą tej działki i jak wskazał Wnioskodawca w pytaniu, działka będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, to planowana dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż będzie terenem przeznaczonym pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Planowana dostawa tej działki nie będzie również korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż nie była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej.

W związku z powyższym w sytuacji gdy przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy przewidująca zabudowę mieszkaniową, dostawa tej działki będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Jeżeli natomiast przyszły nabywca wystąpi o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale przed dokonaniem sprzedaży decyzja taka nie zostanie wydana oraz dla działki tej nadal nie będzie planu zagospodarowania przestrzennego, to dostawa tej działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż gruntu w momencie posiadania decyzji o klasyfikacji terenu pod budownictwo mieszkaniowe będzie opodatkowana stawką VAT 23%, należało uznać za prawidłowe.”

Mając na względzie powyższe analizowana transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki 23%, co powinno zostać udokumentowane przez Spółkę za pomocą faktur obejmującej kwotę podatku obliczoną przy zastosowaniu tej stawki.

Zgodnie bowiem z art. 106b ust. 1 pkt 1 podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż (w tym dostawę towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju) dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku. Obowiązek taki nie zachodzi natomiast w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, co jednak z przyczyn opisanych powyżej nie dotyczy będącego przedmiotem niniejszego wniosku zdarzenia przyszłego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast świadczeniem usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, – zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy – jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez pojęcie sprzedaży – zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się zarówno odpłatną dostawę towarów, jak i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika działającego w takim charakterze.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca czynny podatnik podatku od towarów i usług – jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

W dniu 18 maja 2017 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży prawa własności Nieruchomości.

Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską. Nabywca zamierza wykorzystać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami postojowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Na dzień sporządzenia Umowy dla obszaru Nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Stan ten nie uległ również zmianie na dzień złożenia niniejszego wniosku.

Dla Nieruchomości wydana została ostateczna (z dniem 31 maja 2007 roku) decyzja o warunkach zabudowy, ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali technicznej z częścią biurową oraz placami manewrowymi z bazą sprzętu na działce gruntu nr ewid. 63 oraz decyzja o pozwoleniu na budowę wraz z pozwoleniem zamiennym. Wnioskodawca zamierzał wykorzystać Nieruchomość w zakresie budowy bazy dla sprzętu budowlanego tj. wykorzystywała Nieruchomość na cele swojej działalności opodatkowanej VAT. Podjął w tym zakresie czynności zmierzające do wzniesienia na Nieruchomości bazy sprzętowej jednak przerwał proces budowlany i od tamtej chwili nie korzystał z Nieruchomości. W związku z przerwaniem procesu budowlanego na Nieruchomości pozostały jedynie fundamenty jednego z budynków oraz utwardzenie gruntu.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Nabywcę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków. Jednym z tych warunków jest uzyskanie przez Nabywcę na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji oraz prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji. Tym samym, dla celów niniejszego wniosku i wydanej w jego oparciu interpretacji indywidualnej, należy przyjąć, że zdarzenie przyszłe objęte pytaniami Wnioskodawcy odnosi się do sytuacji, w której w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia prawa własności, Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewidującą lokalizację na Nieruchomości opisanej powyżej Inwestycji. Tym samym Nieruchomość w chwili zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego wnioskiem będzie przeznaczona pod zabudowę zgodnie z ww. decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dla dokonania właściwej interpretacji przedmiotowej sprawy istotne jest ustalenie przedmiotu sprzedaży.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112 poz. 1316, z późn. zm.) stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Stosownie natomiast do art. 3 pkt 2 oraz pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.), przez:

*   budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
*   budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Należy zauważyć, że o zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy będącej przedmiotem niniejszej interpretacji należy stwierdzić, że w odniesieniu do znajdujących się na gruncie na dzień sprzedaży – fundamentów jednego z budynków oraz utwardzenia gruntu – należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów prawa budowlanego oraz PKOB nie wypełnia definicji budynku, gdyż nie jest zadaszona oraz nie nosi cech budowli. Ponieważ przedmiotem dostawy nie będą budynki, budowle ani ich części dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej obiekty znajdujące się na gruncie należy traktować jako teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę – jak wskazał Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego – Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dostawa ww. Nieruchomości dokonywana odpłatnie przez podatnika działającego w takim charakterze mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z powyższych przepisów, dla przedmiotowej transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ jest to teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodzić należy się również z Wnioskodawcą, że z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości na cele swojej działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności nie objętej zwolnieniem od podatku zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w niniejszej sprawie.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym opisana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości, jako dokonana przez Wnioskodawcę działającego w charakterze podatnika VAT, będzie podlegała opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki VAT 23%, właściwej dla dostawy terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co powinno zostać udokumentowane przez Spółkę za pomocą faktury obejmującej kwotę podatku obliczoną przy zastosowaniu tej stawki uznano za prawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że z uwagi na okoliczność, że przedmiotem dostawy jest Nieruchomość niezabudowana, ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie dostawy Nieruchomości zabudowanej stała się bezprzedmiotowa.

Jednocześnie wskazać należy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.