Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/443-1001/11-4/IG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-03-08
Teza: Czy transakcja sprzedaży nieruchomości opisanej powyżej na rzecz dzierżawcy na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług będzie stanowić dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT tylko w zakresie wartości gruntu czy też wartości gruntu wraz z wartością budynku wybudowanego ze środków własnych nabywcy z zastosowaniem stawki podstawowej tj. 23%?
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Powiatu i Starostwa Powiatowego, przedstawione we wniosku z dnia 30 listopada 2011 r. (data wpływu 1 grudnia 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 lutego 2012r. (data wpływu 20 lutego 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania i stawki podatku dla transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania i stawki podatku dla transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 16 lutego 2012r. (data wpływu 20 lutego 2012r.) w zakresie doprecyzowania zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Powiat zamierza dokonać sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Powiatu położonej w K., obręb K., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 2225/2 z karty mapy 13, o powierzchni 0,6706 ha, posiadającej księgę wieczystą, zabudowaną budynkiem o funkcji medycznej przez podmiot dzierżawiący. Podmiot ten świadczy usługi w zakresie opieki medycznej (zwolnionej z podatku VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 18 ustawy o podatku od towarów i usług.

Budynek jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 1315,40 m2, wybudowany został na gruncie stanowiącym własność Powiatu, na podstawie pozwolenia na budowę z 11.05.2006r z własnych środków finansowych przyszłego nabywcy-dzierżawcy gruntu (umowa dzierżawy z 28.11.2005r).

Wartość budynku brutto wynosi 5.750.500,00 zł i przyszły nabywca nie odliczał od poniesionych nakładów podatku od towarów i usług, natomiast wartość gruntu netto wynosi 2.800.000,00 zł.

W związku z tym, że ww. budynek został wybudowany na gruncie stanowiącym własność Powiatu z własnych środków finansowych nabywcy - dzierżawcy gruntu w protokole uzgodnień i akcie notarialnym notariusz zaleca następujący zapis:

„1. Wartość nieruchomości opisanej w punkcie II strony ustalają na 9.194.500,00 zł brutto (słownie: dziewięć milionów sto dziewięćdziesiąt cztery tysiące pięćset złotych 00/100), w tym wartość brutto budynku wynosi 5.750.500,00 zł (słownie: pięć milionów siedemset pięćdziesiąt tysięcy pięćset złotych 00/100), natomiast wartość brutto gruntu wynosi 3.444.000,00 zł (słownie: trzy miliony czterysta czterdzieści cztery tysiące złotych 00/100).

Ponieważ budynek opisany w punkcie II został wybudowany na gruncie stanowiącym własność Powiatu z własnych środków finansowych nabywcy- dzierżawcy gruntu, dlatego na poczet ceny nabycia nieruchomości przez dzierżawcę zalicza się wartość brutto budynku w wysokości 5.750.500,00 zł (słownie: pięć milionów siedemset pięćdziesiąt tysięcy pięćset złotych 00/100).

1.  K. A. i G. W. reprezentujące S.A. oświadczają że nabywają nieruchomość opisaną w punkcie II na własność po zaliczeniu wartości budynków za cenę netto 2.800.000,00 zł (słownie: dwa miliony osiemset tysięcy złotych 00/100) + 23% VAT w wysokości 644.000,00 zł (słownie: sześćset czterdzieści cztery tysiące złotych 00/100) co stanowi łączną kwotę 3.444.000,00 zł (słownie: trzy miliony czterysta czterdzieści cztery tysiące złotych 00/100)."

Wnioskodawca czyli Powiat i Starostwo Powiatowe jest zarejestrowany w Urzędzie Skarbowym jako podatnik VAT czynny.

Dzierżawca czyli Spółka Akcyjna w U.jest zarejestrowany w Drugim Urzędzie Skarbowym w jako podatnik VAT czynny. Spółka prowadzi działalność w zakresie opieki medycznej (PKD 8610Z-działalność szpitali), która na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 18 ustawy o podatku od towarów i usług jest zwolniona z podatku VAT.

Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży z mocy prawa przestanie obowiązywać umowa dzierżawy, a w akcie notarialnym będzie zapis, że poczynione przez nabywcę nakłady zostaną zaliczone na poczet ceny nabycia.

Wnioskodawca informuje, że do dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nie były oraz nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie obiektu po jego wybudowaniu i oddaniu do użytku. Budynek jest trwale związany z gruntem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy transakcja sprzedaży nieruchomości opisanej powyżej na rzecz dzierżawcy na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług będzie stanowić dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT tylko w zakresie wartości gruntu czy też wartości gruntu wraz z wartością budynku wybudowanego ze środków własnych nabywcy z zastosowaniem stawki podstawowej tj. 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości z zaliczeniem na poczet ceny nabycia wartości budynku, który został wybudowany ze środków własnych nabywcy i za zgodą wydzierżawiającego, stanowi dostawę towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w cenie nabycia w wysokości wartości gruntu z zastosowaniem art. 29 ust. 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Powiat powinien jako podstawę opodatkowania przedstawionej powyżej transakcji uznać kwotę 2.800.000,00 zł i naliczyć 23% podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast, jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem w świetle powyższego rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Z punktu widzenia prawa cywilnego wydzierżawiający, jako właściciel dzierżawionych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z budynkiem). Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z zabudową dokonaną przez dzierżawcę, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku dzierżawy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 Kodeksu cywilnego).

W ocenie organu, z powołanego wyżej przepisu wynika, że istotą dostawy towarów jest dokonanie tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do rozporządzania nim jak właściciel. Jednocześnie organ wskazał, że znaczenie ma przede wszystkim możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu "prawo do rozporządzania jak właściciel" nie można interpretować jako prawo własności, lecz jako własność ekonomiczną. W tym zaś znaczeniu własność ekonomiczna to sytuacja, w której z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym należałoby uznać kogoś za właściciela rzeczy, np. posiadacza nieruchomości, której wydaniu nie towarzyszyło przeniesienie własności w formie aktu notarialnego. Czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym. Dostawa towarów powinna podlegać ocenie przede wszystkim z punktu widzenia swoich aspektów ekonomicznych, mniejsze zaś znaczenie mają jej skutki o charakterze cywilnoprawnym, występujące na gruncie prawa prywatnego.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Do dzierżawy – stosownie do art. 694 Kodeksu cywilnego – stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Tak więc roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu cywilnego.

Podstawą opodatkowania - w myśl art. 29 ust. 1 ustawy – jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle reguluje art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zasadą jest, że grunt, który jest przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim się znajdujące. Zatem w przypadku gdy budynki (budowle, ich części) korzystają ze zwolnienia od podatku VAT to także sprzedaż gruntu skorzysta z tego zwolnienia. Podstawę opodatkowania stanowi kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z ceną gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt, na którym są one posadowione, dzieli byt prawny budynków w zakresie stawki podatku obowiązującej przy jego dostawie. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z kolei stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wskazać również należy, iż zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanego przepisu wynika, iż aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie zatem miało miejsce, gdy nowowybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub oddany w dzierżawę, czy najem, gdyż nastąpi wówczas wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT, zamierza dokonać sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Powiatu, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 2225/2, o powierzchni 0,6706 ha, zabudowaną budynkiem o funkcji medycznej przez podmiot dzierżawiący. Podmiot ten świadczy usługi w zakresie opieki medycznej (zwolnionej z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 18 ustawy o podatku od towarów i usług). Budynek jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 1315,40 m2, wybudowany został na gruncie stanowiącym własność Powiatu, na podstawie pozwolenia na budowę nr z 11.05.2006r z własnych środków finansowych przyszłego nabywcy-dzierżawcy gruntu (umowa dzierżawy nr z 28.11.2005r).

Wartość budynku brutto wynosi 5.750.500,00 zł i przyszły nabywca nie odliczał od poniesionych nakładów podatku od towarów i usług, natomiast wartość gruntu netto wynosi 2.800.000,00 zł. W związku z tym, że ww. budynek został wybudowany na gruncie stanowiącym własność Wnioskodawcy z własnych środków finansowych nabywcy - dzierżawcy gruntu istnieją wątpliwości w zakresie podstawy opodatkowania.

Oceniając ww. transakcję na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, stwierdzić należy, że przedmiotem umowy między Powiatem a Spółką jest dostawa towaru, gdyż budynki i grunty w myśl art. 2 pkt 6 tej ustawy stanowią towary. Z kolei definicja dostawy zawarta w art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami, jak właściciel. Przy czym opodatkowaniu podlega, co do zasady tylko taka dostawa towarów, która ma charakter odpłatny. Nadto, aby dysponować towarem jak właściciel, nabywca powinien mieć swobodę dysponowaniu towarem, zbliżona do właściciela. Oczywistym jest przy tym, że w przypadkach, gdy w sensie prawnym nie dojdzie do przeniesienia własności, dysponent towaru nie posiada pełnych atrybutów własności przynależnych prawnemu właścicielowi, lecz w sytuacji dostawy towarów w ujęciu powołanego przepisu, istotnym jest przede wszystkim, czy nabywca towaru dysponuje własnością tego towaru w aspekcie ekonomicznym. Przez własność ekonomiczną należy rozumieć sytuację, w której z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym należałoby kogoś uznać za właściciela rzeczy np. znalazcę rzeczy niczyjej lub będącego w trakcie zasiedzenia posiadacza nieruchomości, której wydaniu nie towarzyszyło przeniesienie własności w formie aktu notarialnego. W każdym razie w przypadku przejścia własności ekonomicznej ma miejsce dostawa towarów. Czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym (por. Bartosiewicz Adam, Kubacki Ryszard Komentarz do art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, Lex, 2010, wyd. IV). Zatem z własnością ekonomiczną mamy do czynienia w przypadku posiadacza samoistnego, który włada rzeczą tak jak właściciel, pomimo, że nie posiada tytułu prawnego. W przypadku zaś Spółki- kontrahenta Wnioskodawcy, pomimo, że wybudowała ona przedmiotowe budynki, to z całą pewnością nie mamy do czynienia z posiadaczem samoistnym, gdyż właścicielem nieruchomości gruntowej jest Powiat, a w konsekwencji to on jest również właścicielem budynków, jako części składowych nieruchomości.

Kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie ma wykładnia art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten reguluje szczególną sytuację, gdy podatnik dokonuje w ramach jednej transakcji dostawy dwóch różnych towarów: budynku (budowli lub ich części) oraz gruntu, z którym budynek (budowla lub jej cześć) ten jest trwale związany. Treść tego przepisu, nakazuje opodatkować dostawę gruntu według tej samej stawki, co budynek na nim wybudowany. Jeżeli zatem dostawa dotyczy budynków i budowli, która objęta jest stawką 23%, dostawa gruntu związanego z tym obiektem jako niewyłączona z podstawy opodatkowania tegoż obiektu, również podlega opodatkowaniu według stawki 23%. W przypadku zaś, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem w omawianej sytuacji przedmiotem sprzedaży będzie budynek wraz z gruntem, bowiem w dniu podpisania aktu notarialnego Wnioskodawca przenosi prawo do rozporządzania jak właściciel dotyczące nieruchomości zabudowanej. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie po stronie Wnioskodawcy wystąpi dostawa budynku wraz z gruntem. Jeżeli, z przyczyn uzasadnionych okolicznościami, wartość transakcji zostanie skalkulowana jedynie jako wartość gruntu to jednak w praktyce przedmiotem opodatkowania dostawy budynków lub budowli będzie wartość całej transakcji, mimo, że ekonomicznie odpowiadać będzie jedynie wartości gruntu.

Dokonując analizy dostawy nieruchomości, o której mowa we wniosku pod kątem zastosowania właściwej stawki podatku VAT należy wziąć pod uwagę, że jest to dostawa gruntu zabudowanego, do którego dostawy należy stosować konstrukcje przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca zamierza dokonać dostawy na rzecz nabywcy-dzierżawcy gruntu zabudowanego. Budynek ze środków własnych wybudował dzierżawca. Zatem dostawa tej nieruchomości będzie dokonana w warunkach pierwszego zasiedlenia, bowiem grunt zabudowany tym budynkiem nie był przedmiotem transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji zwolnienie z opodatkowania tej transakcji na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajdzie w niniejszej sprawie zastosowania, bowiem dostawa budynku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zatem należy przeanalizować, czy w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepis będzie miał zastosowanie, gdy spełnione są łącznie dwie przesłanki: w stosunku do budynków lub budowli nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych budynków i budowli. Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać na rzecz dzierżawcy nieruchomość w postaci gruntu zabudowanego budynkiem wzniesionym przez dzierżawcę. Zatem to po stronie dzierżawcy było ewentualne odliczenie podatku naliczonego związanego z budową budynku oraz ewentualnym ponoszeniem nakładów, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy. Dlatego też siłą rzeczy w stosunku do tego budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a także nie dokonywał w stosunku do nich żadnych nakładów, bowiem budynek, o którym mowa we wniosku był w posiadaniu i zarządzie faktycznym dzierżawcy. Z kolei wskazanie przez Wnioskodawcę, iż dzierżawca nie odliczał podatku naliczonego, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie zmienia oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji tut. Organ podatkowy stoi na stanowisku, iż dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem o funkcji medycznej będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego w podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, bowiem spełnione zostały warunki, o których mowa w ww. przepisach.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stwierdza, iż transakcja sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku, stanowi w świetle art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy. Przedmiotem dostawy, w związku z zapisem art. 29 ust. 5 ustawy, będzie budynek o funkcji medycznej, wzniesiony przez dzierżawcę – nabywcę wraz z gruntem. Pomimo, iż dzierżawca wybudował przedmiotowy budynek, z całą pewnością nie włada nim jak posiadacz samoistny, bowiem właścicielem nieruchomości gruntowej (choć zabudowanej budynkiem wzniesionym ze środków własnych dzierżawcy) jest w dalszym ciągu Wnioskodawca. W efekcie powyższego przedmiotem opodatkowania dostawy zabudowanego gruntu, o którym mowa we wniosku będzie wartość całej dostawy, mimo, że ekonomicznie może odpowiadać jedynie wartości gruntu.

Jednakże należy zauważyć, iż ww. transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23%, lecz w światle art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29 ust. 5 ustawy będzie zwolniona z opodatkowania.

Oceniając zatem całościowo stanowisko Wnioskodawcy, należy uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.