Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-241/09-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-06-04
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: mieszkanie; nieruchomości; sprzedaż; zadatek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana Piotra P., przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2009 r. (data wpływu 11 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Razem z żoną nabył mieszkanie dnia 17 marca 2006 r., zgodnie z aktem notarialnym.

W dniu 6 maja 2008 r. podpisali przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego z małżeństwem P. Jednocześnie tego samego dnia, tj. 6 maja 2008 r., przed tym samym notariuszem, podpisali przedwstępną umowę zakupu mieszkania od pani K., zgodnie z aktem notarialnym. Były to transakcje zależne od siebie, gdyż pieniądze ze sprzedaży swojego własnego mieszkania chcieli przeznaczyć na zakup nowego. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży ich mieszkania, państwo P., tytułem zadatku wpłacili im 28 000 zł. Jednocześnie przedwstępna umowa zakupu nowego mieszkania zobowiązywała ich do wpłaty zadatku w wysokości 31 8000 zł na poczet przyszłej transakcji zakupu mieszkania za kwotę 318 000 zł. Zadatek ten uregulowali środkami pieniężnymi bezpośrednio pochodzącymi z otrzymanego przez nich zadatku od państwa P., tj. 28 000 zł, różnicę natomiast pokryli ze środków własnych w tym samym dniu.

Właściwą umowę sprzedaży mieszkania z państwem P. Zainteresowany i Jego żona zawarli dnia 2 lipca 2008 r. Zgodnie z nią, resztę środków, tj. 252 000 zł, państwo P. zobowiązali się zapłacić do dnia 8 lipca 2008 r. Pieniądze miały pochodzić z kredytu bankowego, dlatego też ze względu na czas oczekiwania na te środki, dnia 2 lipca 2008 r. podpisali z panią K. zmianę przedwstępnej umowy sprzedaży, która przesuwała termin podpisania właściwej umowy zakupu przez nich mieszkania na dzień 9 lipca 2008 r. Dnia 9 lipca 2008 r. państwo P. zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży, nie przekazali Zainteresowanemu i Jego żonie pozostałej kwoty, tj. 252 000 zł, oświadczając, iż przedłuża się czas oczekiwania na przelew pieniędzy z kredytu. Z tej przyczyny dnia 9 lipca 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisali kolejną zmianę przedwstępnej umowy sprzedaży z panią K., która ustaliła nowy termin zakupu przez nich mieszkania do dnia 31 lipca 2008 r., obciążając ich od dnia 1 lipca 2008 r. opłatami z tytułu czynszu utrzymania mieszkania pani K. Państwo P. w dalszym ciągu zwlekali z zapłatą należności za mieszkanie, stąd też pani K., zniechęcona czasem oczekiwania na pieniądze, postanowiła rozwiązać z Wnioskodawcą i Jego żoną przedwstępną umowę sprzedaży z dniem 28 lipca 2008 r., zatrzymując przy tym wcześniej przekazany zadatek na poczet mieszkania z tytułu umowy sprzedaży.

Dalej Państwo P. oświadczyli, iż ostatecznie nie są w stanie wywiązać się z umowy, stąd Zainteresowany i Jego żona rozwiązali umowę sprzedaży ich mieszkania na podstawie aktu notarialnego. Zgodnie z postanowieniami niniejszego aktu zatrzymali zadatek w wysokości 28 000 zł, który wcześniej został przekazany i zatrzymany przez panią K. Tytułem odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy sprzedaży państwo P. zobowiązali się uiścić kwotę 17 000 zł na poczet poniesionych przez Wnioskodawcę i Jego żonę kosztów związanych z zawarciem umowy sprzedaży z panią K. i późniejszym jej rozwiązaniem z winy państwa P. Odszkodowanie to jest płatne w ratach miesięcznych po 1 000 zł do dnia 10 lutego 2010 r. przelewem na rachunek bankowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w opisanej sytuacji z powodu niedoszłej transakcji Wnioskodawca i Jego żona są zobowiązani uiścić podatek dochodowy od kwoty przekazanej im na poczet sprzedaży mieszkania?
2.  W jakiej formie go rozliczyć, na którym formularzu PIT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w zaistniałej sytuacji On i żona nie powinni płacić podatku dochodowego. W ocenie Zainteresowanego ich postępowanie było zgodne z prawem i wierne z każdym postanowieniem podpisanych przez nich aktów notarialnych.

Celem ich działania była sprzedaż mieszkania, a pieniądze z tytułu zadatku otrzymanego od państwa P., zostały przekazane na cele mieszkaniowe - zadatek na zakup mieszkania od pani K. Rozwiązanie obu umów sprzedaży nastąpiło nie z winy Zainteresowanego i Jego żony, lecz z winy państwa P., którzy, jak się później okazało, nie byli w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań. Dowodem zależności obu transakcji są terminy podpisanych aktów notarialnych, z których wynika uzależnienie podpisania aktu notarialnego z panią K. od podpisania aktów notarialnych z państwem P. Z uwagi na to, że były to transakcje zależne, należy nadmienić, iż fizycznie pieniędzy z zadatku od państwa P., tj. 28 000 zł nigdy Wnioskodawca i Jego żona nie zatrzymali dla siebie i nie wykorzystali w żadnym innym celu, jak tylko na zadatek dla pani K. w wysokości 31 800 zł.

Dodatkowo działanie państwa P. kosztowało Zainteresowanego i Jego żonę wiele stresu i zmusiło do ogromnych wydatków związanych z opłatami za kolejne akty notarialne, wynagrodzenia dla notariusza, regulowanie czynszu dla pani K., koszty postępowania kredytu, z którego mieli zapłacić resztę ceny nowego mieszkania (różnicę między ceną sprzedaży ich mieszkania a ceną zakupu mieszkania od pani K.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z uwagi na fakt, iż do nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowego mieszkania doszło w 2006 r., z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 28 ust. 2 i ust. 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

*   od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

*   począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Artykuł 28 ust. 4 tejże ustawy stanowi, iż w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru. Zgodnie z § 1 pkt 2 lit. f) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2003 r. w sprawie określenia niektórych wzorów oświadczeń, deklaracji i informacji podatkowych obowiązujących w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (Dz. U. Nr 224 poz. 2225 ze zm.), podatnik winien złożyć deklarację o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym (PIT-23).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Należy zauważyć, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Z istoty tego rozwiązania wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na nabycie określonych praw majątkowych, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesionymi wydatkami na nabycie. Jednakże w pewnych wypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być również objęte przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca z żoną zawarli umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania i otrzymali zadatek, który przeznaczyli na określony w innej umowie przedwstępnej zadatek na poczet zakupu innego mieszkania. Następnie przenieśli prawo własności swojego mieszkania na nabywcę przed otrzymaniem całkowitej kwoty zapłaty za to mieszkanie. Przedmiotowa umowa przedwstępna nie wywierała jednak skutku prawnego w postaci przeniesienia prawa własności nieruchomości, które nastąpiło dopiero w momencie zawarcia właściwej umowy kupna – sprzedaży, tj. w dniu 2 lipca 2008 r., przy czym nie ma znaczenia fakt, że nabywca nie dokonał wpłaty całej kwoty sprzedaży, gdyż taka była swobodna wola stron przy ukształtowaniu tejże umowy. Zatem otrzymana pierwotnie jako zadatek kwota 28.000 zł stała się w istocie z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność przychodem ze sprzedaży nieruchomości.

O wydatkowaniu przez podatnika w oparciu o umowę przedwstępną kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe można mówić tylko wówczas, gdy w późniejszym terminie dojdzie do sfinalizowania umowy przedwstępnej umową przenoszącą własność lokalu mieszkalnego, tj. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawca wskazuje w opisie stanu faktycznego, że pomimo zapłaty zadatku na poczet zakupu innego mieszkania, sprzedająca, tj. pani K., zniechęcona zwłoką Zainteresowanego w zapłacie pozostałej części kwoty zapłaty za mieszkanie, rozwiązała przedwstępną umowę sprzedaży, zatrzymując przy tym wcześniej pobrany zadatek.

W przedmiotowej sprawie nie doszło zatem do zawarcia umowy zakupu, a więc nie nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającej na Wnioskodawcę i Jego żonę, wobec czego nie doszło do wydatkowania przez Zainteresowanego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cel mieszkaniowy, określony w cyt. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przedmiotowej sprawie nie doszło do działania Wnioskodawcy, które spełniałoby przesłanki uprawniające do skorzystanie ze zwolnienia uregulowanego przepisami cyt. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i stanu prawnego uznać więc należy, że brak jest podstaw do zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przedmiotowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, w konsekwencji czego podlega on opodatkowaniu zryczałtowanym 10 % podatkiem dochodowym od osób fizycznych i zapłacie, według zasad określonych przepisami art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli sprzedanego mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Żona Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.