Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-1098/10/WN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-03-31
Teza: czy jako zarządca nieruchomości mieszkalnych i niemieszkalnych Wnioskodawca winien wystawić faktury dla najemców lokali użytkowych w imieniu Gminy
Słowa kluczowe: faktura; faktura-wystawienie faktury; umowa-strony umowy; umowa-umowa najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2010r. (data wpływu 20 grudnia 2010r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 marca 2011r. (data wpływu do tut. organu 22 marca 2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania czy jako zarządca nieruchomości mieszkalnych i niemieszkalnych Wnioskodawca winien wystawić faktury dla najemców lokali użytkowych w imieniu Gminy - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2010r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania czy jako zarządca nieruchomości mieszkalnych i niemieszkalnych Wnioskodawca winien wystawić faktury dla najemców lokali użytkowych w imieniu Gminy.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 marca 2011r. (data wpływu 22 marca 2011r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 10 marca 2011r. znak: IBPP2/443-1098/10/BW, IBPP2/443-1099/10/BW.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Na podstawie Zarządzenia Prezydenta Miasta Wnioskodawca - Spółka z o. o. zarządza nieruchomościami Gminy zabudowanymi budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi. Czynsze lokatorów wpłacane są na wyodrębniony rachunek bankowy Wnioskodawcy (Spółki z o. o.) celem zaksięgowania wpłat na poszczególnych najemców. W następnym dniu całe wpływy są przekazywane na rachunek bankowy Gminy. Naliczane najemcom czynsze nie są sprzedażą Spółki.

Najemcom lokali użytkowych zarządca wystawia faktury VAT w imieniu Gminy (upoważnienie w Zarządzeniu Prezydenta) a najemcom lokali mieszkalnych przesyłane są zawiadomienia o wysokości czynszu i opłat dodatkowych.

Wpływy od najemców są dochodem Gminy i Gmina jest płatnikiem podatku VAT (zarządca przygotowuje dokumentację służącą do sporządzenia deklaracji VAT w tym zakresie).

Spółka zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta zawiera umowy najmu w imieniu Gminy z podmiotami pisemnie wskazanymi przez Gminę w decyzji.

Za wykonywane czynności zarządzania nieruchomościami będącymi własnością Gminy Spółka otrzymuje wynagrodzenie.

Dodatkowo w piśmie z dnia 17 marca 2011r. Wnioskodawca poinformował, że:

*   umowy najmu zawierane są w imieniu Gminy (zawierane są pomiędzy Gminą, w imieniu której działa Miejski Zakład Budynków Mieszkalnych Sp. z o. o.),
*   podstawą wystawiania faktur jest Zarządzenie Prezydenta Miasta w sprawie powierzenia zarządzania nieruchomościami lokalowymi własności i współwłasności Gminy B. oraz pozostającymi w jej zarządzie, gdzie w § 2 określone zostały czynności zarządzania, m. in. prowadzenie spraw finansowych i sprawozdawczości. W załączniku nr 2 ww. zarządzenia uszczegółowiono „czynności związane z prowadzeniem spraw finansowych i sprawozdawczością" opisując je w następujący sposób: - prowadzenie rejestrów zakupu i sprzedaży dla potrzeb podatku VAT w sposób umożliwiający rozliczenie podatku i sporządzenie deklaracji VAT; wystawianie i odbiór faktur VAT i rachunków dotyczących najmu lokali użytkowych i opłat za reklamy;
*   w części załącznika nr 2 do zarządzenia gdzie uszczegółowione zostały „czynności związane z administrowaniem i obsługą organizacyjno-prawną” zapisano „pobieranie czynszów i opłat za świadczenia od użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży, pobieranie opłat za umieszczanie reklam oraz innych opłat za korzystanie z przekazanych w zarządzanie nieruchomości i przekazywanie ich na rachunek Urzędu Miejskiego w terminie do 3 dni od ich otrzymania”,
*   sformułowanie „opłaty dodatkowe” dotyczy w tym przypadku mediów (woda, kanalizacja, co. itp.), którymi najemca lokalu jest obciążany.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy jako zarządca nieruchomości mieszkalnych i niemieszkalnych Spółka winna wystawiać faktury VAT dla najemców lokali użytkowych w imieniu Gminy?

Zdaniem Wnioskodawcy, zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. W zakresie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podatnikiem pozostaje właściciel nieruchomości. Kwoty czynszów oraz wpłat za media pobierane przez Spółkę w ramach obowiązków Zarządcy wynikających z Zarządzenia Prezydenta stanowiące dochody Gminy nie są obrotem zarządcy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Dodatkowo w piśmie z dnia 17 marca 2011r. Wnioskodawca doprecyzował własne stanowisko, stwierdzając że faktury VAT wystawiane najemcom lokali użytkowych winny być wystawiane w imieniu i na rzecz Gminy, ponieważ to Gmina jest właścicielem nieruchomości i nie wyzbyła się prawa własności i osiąga korzyści z tytułu najmu. Spółka wykonuje jedynie czynności rachunkowe i inne, związane z tymi nieruchomościami. W związku z tym sprzedającym na fakturze VAT winna być Gmina.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja wydana została w oparciu o przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010r., bowiem Wnioskodawca we wniosku z dnia 10 grudnia 2010r. zaznaczył zaistniały stan faktyczny.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego określa ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 184 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie.

W myśl art. 185 ust. 1 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1.  zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2.  zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3.  zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4.  bieżące administrowanie nieruchomością;
5.  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6.  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Natomiast w myśl art. 185 ust. 2 tej ustawy, zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Stosownie do ust. 3. tego artykułu, zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. (art. 185 ust. 4 cyt. ustawy).

Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej. (art. 185 ust. 5 cyt. ustawy).

Z treści wniosku wynika, że na podstawie Zarządzenia Prezydenta Miasta Wnioskodawca - Spółka z o. o. zarządza nieruchomościami Gminy zabudowanymi budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi. Czynsze lokatorów wpłacane są na wyodrębniony rachunek bankowy Wnioskodawcy (Spółki z o. o.) celem zaksięgowania wpłat na poszczególnych najemców. W następnym dniu całe wpływy są przekazywane na rachunek bankowy Gminy. Naliczane najemcom czynsze nie są sprzedażą Spółki.

Najemcom lokali użytkowych zarządca wystawia faktury VAT w imieniu Gminy (upoważnienie w Zarządzeniu Prezydenta) a najemcom lokali mieszkalnych przesyłane są zawiadomienia o wysokości czynszu i opłat dodatkowych.

Wpływy od najemców są dochodem Gminy i Gmina jest płatnikiem podatku VAT (zarządca przygotowuje dokumentację służącą do sporządzenia deklaracji VAT w tym zakresie).

Spółka zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta zawiera umowy najmu w imieniu Gminy z podmiotami pisemnie wskazanymi przez Gminę w decyzji.

Za wykonywane czynności zarządzania nieruchomościami będącymi własnością Gminy Spółka otrzymuje wynagrodzenie.

Dodatkowo w piśmie z dnia 17 marca 2011r. Wnioskodawca poinformował, że:

*   umowy najmu zawierane ż są w imieniu Gminy (zawierane są pomiędzy Gminą, w imieniu której działa Miejski Zakład Budynków Mieszkalnych Sp. z o. o.),
*   podstawą wystawiania faktur jest Zarządzenie Prezydenta Miasta w sprawie powierzenia zarządzania nieruchomościami lokalowymi własności i współwłasności Gminy B. oraz pozostającymi w jej zarządzie, gdzie w § 2 określone zostały czynności zarządzania, m. in. prowadzenie spraw finansowych i sprawozdawczości. W załączniku nr 2 ww. zarządzenia uszczegółowiono „czynności związane z prowadzeniem spraw finansowych i sprawozdawczością" opisując je w następujący sposób: - prowadzenie rejestrów zakupu i sprzedaży dla potrzeb podatku VAT w sposób umożliwiający rozliczenie podatku i sporządzenie deklaracji VAT; wystawianie i odbiór faktur VAT i rachunków dotyczących najmu lokali użytkowych i opłat za reklamy;
*   w części załącznika nr 2 do zarządzenia gdzie uszczegółowione zostały „czynności związane z administrowaniem i obsługą organizacyjno-prawną” zapisano „pobieranie czynszów i opłat za świadczenia od użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży, pobieranie opłat za umieszczanie reklam oraz innych opłat za korzystanie z przekazanych w zarządzanie nieruchomości i przekazywanie ich na rachunek Urzędu Miejskiego w terminie do 3 dni od ich otrzymania",
*   sformułowanie „opłaty dodatkowe" dotyczy w tym przypadku mediów (woda, kanalizacja, co. itp.), którymi najemca lokalu jest obciążany.

Podkreślić należy, że Wnioskodawca jako Zarządca na mocy zawartej umowy o zarządzanie nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi, stanowiącymi własność Gminy został upoważniony do wypełnienia określonych czynności zarządzania m.in. w zakresie prowadzenie spraw finansowych i sprawozdawczości oraz czynności związanych z administrowaniem i obsługą organizacyjno-prawną, tj. pobieranie czynszów i opłat za świadczenia od użytkowników lokali mieszkalnych i użytkowych oraz garaży, pobieranie opłat za umieszczanie reklam oraz innych opłat za korzystanie z przekazanych w zarządzanie nieruchomości i przekazywanie ich na rachunek Urzędu Miejskiego w terminie do 3 dni od ich otrzymania - za wynagrodzeniem.

Obrotem w rozumieniu przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. W myśl powyższego przepisu obrotem Wnioskodawcy (Zarządcy) z tytułu świadczenia usług w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi i użytkowymi stanowiącymi komunalny zasób Gminy jest kwota należna za wykonanie tych usług, tj. kwota wynagrodzenia Zarządcy pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Odnosząc zatem przedstawiony stan prawny do zaistniałego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż kwoty czynszów oraz wpłaty za media pobierane przez Wnioskodawcę w ramach obowiązków Zarządcy wynikających z zawartej umowy nie są obrotem Zarządcy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zatem faktury VAT wystawiane dla najemców lokali użytkowych Spółka winna wystawiać w imieniu Gminy i na rzecz Gminy.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w zakresie uznania czy jako zarządca nieruchomości mieszkalnych i niemieszkalnych Wnioskodawca winien wystawić faktury dla najemców lokali użytkowych w imieniu Gminy. Natomiast w zakresie uznania czy na fakturze VAT dokumentującej sprzedaż-najem i opłaty za media oprócz danych sprzedającego (Gminy) dodatkowo mogą być dane wystawiającego fakturę, tj. dane Wnioskodawcy, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.