Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.152.2017.3.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-10
Teza: Czy sprzedaż Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 oraz Nieruchomości 5 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim będzie ona podlegać podatkowi od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 7).
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 maja 2017 r. (data wpływu – 1 czerwca 2017 r.), uzupełnionym 17 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 30 czerwca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.256.2017.1.SR oraz 0111-KDIB4.4014.152.2017.2.PM wezwano o jego uzupełnienie.

Wniosek uzupełniono 17 lipca 2017 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zbywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Zainteresowany będący stroną postępowania”, „Nabywca”) oraz L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Zainteresowany niebędący stroną postępowania”, „Zbywca”) są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce. W dalszej części wniosku, Nabywca oraz Zbywca będą łącznie określani jako „Zainteresowani”.

Nabywca, Zbywca oraz inna spółka (dalej jako: „Drugi Sprzedawca”) zawarli 11 kwietnia 2017 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”). W wykonaniu Umowy Przedwstępnej Zainteresowani oraz Drugi Sprzedawca zawrą umowę ostateczną, której przedmiotem będzie przeniesienie na rzecz Nabywcy:

i. przez Drugiego Sprzedawcę prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 19/3, o obszarze 1.084,00 m2 (dalej jako: „Nieruchomość 1”);

ii. przez Drugiego Sprzedawcę prawa własności nieruchomości położonej w W., oznaczonej jako działka gruntu numerem ewidencyjnym 20, o obszarze 1.135,00 m2 (dalej jako: „Nieruchomość 2”);

iii. przez Zbywcę prawa własności nieruchomości położonej w W., oznaczonej jako działka gruntu numerem ewidencyjnym 19/2, o obszarze 1.103,00 m2 (dalej jako: „Nieruchomość 3”);

iv. przez Zbywcę prawa własności nieruchomości położonej w W., oznaczonej jako działka gruntu numerem ewidencyjnym 19/1, o obszarze 954,00 m2 (dalej jako: „Nieruchomość 4”);

v. przez Zbywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 21 oraz 22, o łącznym obszarze 1.095,00 m2 (dalej jako: „Nieruchomość 5”).

Przedmiotem niniejszego wniosku są wyłącznie Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5 (dalej łącznie: „Nieruchomości”).

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację, złożonego wspólnie przez Nabywcę oraz Drugiego Sprzedawcę.

Nabycie prawa własności Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4, jak również prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 przez Zbywcę, nastąpiło na podstawie umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa i cesji praw i roszczeń sporządzonej 6 grudnia 2007 r. w związku z aportem.

Nieruchomość 3 jest nieruchomością niezabudowaną.

Na Nieruchomości 5 znajduje się dawny budynek mieszkalny z 1876 r., fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami dawnej hali fabrycznej (dalej jako „Zabudowania”). Zabudowania wchodziły w skład nieistniejącego już zespołu budynków fabryki maszyn rolniczych i wyrobów żelaznych.

Nieruchomość 5 objęta była działaniem dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze W. (dalej jako: „Dekret”).

Nabycie prawa własności Zabudowań przez Zbywcę nastąpiło również na podstawie umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa i cesji praw i roszczeń sporządzonej 6 grudnia 2007 r. Z kolei podmiot przenoszący własność przedsiębiorstwa na Zbywcę (dalej jako: „Podmiot Przenoszący”) nabył Zabudowania od następców prawnych dawnego właściciela, będących osobami fizycznymi, na mocy umów sprzedaży zawartych 5 września 2007 r. Na podstawie tych umów osoby fizyczne sprzedały Podmiotowi Przenoszącemu także wszelkie inne prawa i roszczenia przysługujące im w stosunku do nieruchomości, w tym prawa i roszczenia o przyznanie użytkowania wieczystego nieruchomości, w trybie Dekretu. Prawo użytkowania wieczystego działek 21 oraz 22 (tzn. Nieruchomość 5) Podmiot Przenoszący nabył na mocy ostatecznej decyzji Prezydenta miasta W. wydanej na podstawie art. 7 ust. 1 i 2 Dekretu oraz umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej z miastem W. zawartej 25 czerwca 2008 r.

W okresie po nabyciu Zabudowań Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków znajdujących się na Nieruchomości 5, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Na Nieruchomości 4 znajduje się nielegalnie wybudowana utwardzona droga dojazdowa do nieruchomości sąsiadującej (dalej jako: „Droga”). Droga znajdowała się na Nieruchomości 4 już w momencie jej nabycia przez Podmiot Przenoszący. Droga ta została nielegalnie wybudowana na tej nieruchomości przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową „D.” (dalej jako: „SMB”) przed zakupem nieruchomości przez Podmiot Przenoszący. Podmiot Przenoszący kupił Nieruchomość 4 od innego podmiotu 21 grudnia 2006 r. w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zbywca wielokrotnie wykazywał dobrą wolę i dążył do uregulowania stanu prawnego Drogi na Nieruchomości 4. W tym celu 31 sierpnia 2009 r. zawarł z SBM umowę sporządzoną w formie aktu notarialnego dotyczącą zasad korzystania z nieruchomości oraz umowę warunkową (zobowiązującą) do ustanowienia służebności gruntowej. Na mocy tejże umowy Zbywca udostępnił możliwość korzystania z przejazdu przez Nieruchomość 4 na okres do rozpoczęcia inwestycji przez Zbywcę na tej nieruchomości oraz po jej zakończeniu za symboliczną opłatę w wysokości 1 zł brutto rocznie. Niemniej jednak SBM nie dotrzymała warunków wskazanych w ww. umowie, oprotestowując prawie wszystkie decyzje administracyjne otrzymywane przez Zbywcę, w tym decyzje o warunkach zabudowy, jak również pozwolenie na budowę, tak więc, umowa ta zgodnie z jej zapisami wygasła. SBM nigdy nie opłaciła ww. rocznej kwoty (Zbywca nie wystawił z tego tytułu faktury), gdyż zgodnie z opinią Zbywcy umowa wygasła już po paru miesiącach. Zbywca po nabyciu Nieruchomości 4 nie czynił żadnych nakładów na Drogę.

Zabudowania są wpisane do rejestru zabytków. Obowiązkiem Zbywcy, jako użytkownika wieczystego, jest utrzymanie istniejących zabytków oraz uzyskiwanie zgody Konserwatora Zabytków na wszelkie prace i roboty budowlane na Nieruchomości 5.

Na dzień niniejszego wniosku, dla wszystkich działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Miasta W. z 3 lipca 2014 r.; dalej jako: „MPZP”).

Zgodnie z ustaleniami MPZP, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5, będące przedmiotem transakcji, znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem UMW. Zgodnie z treścią MPZP, dla wskazanego symbolu ustala się następujące przeznaczenie terenu:

„ § 53. Dla terenu 11F UMW ustala się:

1.  przeznaczenie terenu: teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
2.  warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:
    1.  minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 5%,
    2.  maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy – 0,8,
    3.  maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy – 16,0,
    4.  maksymalna wysokość zabudowy:
    
    *   dla dominanty wysokościowej –140 m,
    *   dla pozostałej zabudowy – 32 m,
    
    6.  miejsce możliwej lokalizacji dominanty wysokościowej – rzut pionowy obrysu dominanty wysokościowej, bez uwzględnienia jej części cokołowej, na powierzchnię terenu musi zawierać w sobie, wskazane na rysunku planu, miejsce jej możliwej lokalizacji,
    7.  linie zabudowy – wg rysunku planu,
    8.  przejście bramowe – wg rysunku planu,
    9.  przynależność terenu do obszaru zabudowy śródmiejskiej,
    10.  lokalizacja usług, dostępnych od strony przestrzeni publicznej, w parterach budynków – zasięg wg rysunku planu,
    11.  lokalizacja podcieni o wysokości dwóch kondygnacji – zasięg podcieni wg rysunku planu; wymóg lokalizacji podcieni nie dotyczy fragmentów elewacji frontowej wycofanych w głąb działki budowlanej,
    12.  dachy płaskie z dopuszczeniem:
    
    *   zachowania istniejących dachów spadzistych,
    *   odbudowy dachów spadzistych w trakcie odbudowy budynków zgodnie z zaleceniami właściwego konserwatora zabytków,
    *   zastosowania indywidualnych rozwiązań architektonicznych dla dominanty wysokościowej,
    
    14.  kolorystyka elewacji wg § 9 pkt 2,
    15.  zasady lokalizowania ogrodzeń wg § 9 pkt 3,
    16.  zasady rozmieszczania nośników reklamy oraz szyldów wg § 9 pkt 4,
    17.  zasady rozmieszczania elementów MSI wg § 9 pkt 5;
3.  szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w użytkowaniu:
    1.  zakazuje się lokalizacji:
    
    *   usług uciążliwych, obiektów uciążliwych i urządzeń uciążliwych,
    *   wolnostojących stacji paliw i dystrybucji gazów oraz wolnostojących myjni,
    
    3.  powierzchnia całkowita każdej kondygnacji dominanty wysokościowej, bez uwzględnienia jej części cokołowej, nie może przekraczać 1800 m2,
    4.  dopuszcza się lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, śmietników wolnostojących, zadaszonych o wielkości dostosowanej do wymogów segregacji odpadów i ich wywozu do miejsc ich unieszkodliwiania lub odzysku, niezbędnych do funkcjonowania terenu bez konieczności dokonywania wydzieleń gruntu dla ich lokalizacji,
    5.  dopuszcza się lokalizację budynków bezpośrednio przy granicy sąsiedniej działki budowlanej:
    
    *   zgodnie z § 10 pkt 3 z zastrzeżeniem lit. e),
    *   w przypadku lokalizacji zabudowy przylegającej do ścian szczytowych istniejących budynków na terenie 11E UMW, usytuowanych na granicy działki – na długości tych ścian i o maksymalnej wysokości nie przekraczającej wysokości tych ścian w pasie o szerokości 4 m od linii rozgraniczającej teren 11F UMW,
    
    7.  zakazuje się lokalizacji budynków bezpośrednio przy granicy terenu 11C UMW;
4.  zasady obsługi terenu w infrastrukturę techniczną wg § 13;
5.  zasady obsługi komunikacyjnej terenu:
    1.  obsługa komunikacyjna od ulic G. 2 KD-Z i Ż. 3 KD-Z,
    2.  obowiązek zapewnienia dojazdu do terenu 11E UMW poprzez drogę wewnętrzną,
    3.  zasady parkowania wg § 12 pkt 11 lit. a), b), e), i), j), k), l);
6.  zasady i warunki ochrony środowiska:
    1.  zasady ochrony i kształtowania zieleni wg § 6 pkt 1 lit. f), g), k),
    2.  ochrona przed hałasem zgodnie z § 6 pkt 4 lit. a);
7.  zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków:
    1.  na terenie 11F UMW i częściowo w liniach rozgraniczających ulicy G. 2 KD-Z znajduje się zespół budynków wpisany do rejestru zabytków nieruchomych wymieniony w § 7 pkt 1 lit. e), wskazany na rysunku planu, podlegający ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków, dla którego wszelkie działania wymagają uzyskania pozwolenia właściwego konserwatora zabytków; granice zespołu, oznaczone symbolem KZ–RZ, wskazane są na rysunku planu,
    2.  dopuszcza się przesunięcie położonego w liniach rozgraniczających ulicy G. 2 KD-Z istniejącego muru wraz z fragmentem dawnej hali fabrycznej będących częścią zespołu budynków wymienionego w lit. a) tak, aby lico muru w nowym położeniu pokrywało się z linią rozgraniczającą ulicy G. 2 KDZ,
    3.  cały teren położony jest w obszarze archeologicznym, oznaczonym symbolem KZOA, o granicach wskazanych na rysunku planu, podlegającym ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków; przy inwestycjach budowlanych związanych z robotami ziemnymi obowiązuje wymóg prowadzenia badań archeologicznych, których zakres każdorazowo ustali właściwy konserwator zabytków;
8.  zasady scalenia i podziału nieruchomości gruntowych wg § 11 ust. 2,
9.  warunki tymczasowego zagospodarowania terenów wg § 14,
10.  stawka procentowa służąca naliczaniu opłaty od wzrostu wartości nieruchomości – 30%.”

Ponadto w odniesieniu do Nieruchomości były wydane następujące decyzje:

1.  Decyzja Prezydenta miasta W. z 23 lipca 2009 r. (przeniesiona na Zbywcę decyzją Prezydenta miasta W. z 23 października 2009 r.) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowo-biurowych z uzupełniającą funkcją mieszkaniową wraz z garażem podziemnym. Przewiduje ona dominantę wysokościową o wysokości 100 m (XXX kondygnacji). Powołana decyzja została „skonsumowana” pozwoleniem na budowę wydanym przez Prezydenta miasta W. z 10 kwietnia 2012 r. i w konsekwencji, mimo wejścia w życie MPZP, nie wygasła;
2.  Decyzja Prezydenta miasta W. z 27 listopada 2012 r. ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowych;
3.  Decyzja Prezydenta miasta W. z 10 kwietnia 2012 r. zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu – A budynku biurowo-usługowego L.T. wraz ze zjazdami z ulicy Ż. i G.;
4.  Decyzja Prezydenta miasta W. z 21 grudnia 2012 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu – B budynku biurowo-usługowego L.P.;
5.  Decyzja Prezydenta miasta W. z 31 grudnia 2012 r. zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu – C budynku biurowo-usługowo-mieszkalnego L.G. z garażem podziemnym i infrastrukturą.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 będących przedmiotem transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Żadna część Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 oraz Nieruchomości 5 nie jest objęta umową najmu, dzierżawy, ani żadną inną tego typu umową, mocą której podmiot trzeci byłby uprawniony do korzystania z Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 albo Nieruchomości 5 bądź ich części.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 oraz Nieruchomość 5 wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W szczególności zamierza wybudować na nieruchomościach zespół budynków biurowo-usługowo-mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży budynków lub ich części innym podmiotom.

W Umowie Przedwstępnej Nabywca oraz Zbywca zobowiązali się, iż, wraz z umową przyrzeczoną, zawrą umowę przedwstępną sprzedaży, w której podmioty te zobowiążą się do zawarcia umowy sprzedaży, mocą której po geodezyjnym podziale Nieruchomości 2 i Nieruchomości 5, część Nieruchomości 2 oraz część Nieruchomości 5, na których posadowione są Zabudowania (dalej jako: „Nieruchomość Zwrotnie Przenoszona”), zostanie sprzedana przez Nabywcę na rzecz Zbywcy w terminie 1 miesiąca od dnia, w którym decyzja administracyjna zatwierdzająca podział stanie się ostateczna i nie podlegająca zaskarżeniu do sądu administracyjnego. Zbywca zapłaci całą należną Nabywcy cenę z tytułu sprzedaży, o której mowa w tym akapicie, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej (zawartej w wykonaniu Umowy Przedwstępnej), poprzez potrącenie zapłaty ceny należnej za Nieruchomość Zwrotnie Przenoszoną z wierzytelnością przysługującą Zbywcy z tytułu części ceny nabycia Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5. Wydanie Nieruchomości Zwrotnie Przenoszonej nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości Zwrotnie Przenoszonej.

Podział tych nieruchomości będzie miał na celu wydzielenie jednej działki, na której są zabudowania, obecnie znajdujące się na Nieruchomości 5 (niewielki fragment znajduje się również na Nieruchomości 2), aby Nabywca mógł odsprzedać zabudowaną działkę Zbywcy. Ekonomicznym celem Nabywcy jest bowiem nabycie niezabudowanych działek gruntu, na których będzie on mógł realizować planowaną inwestycję.

Z Nieruchomościami wskazanymi w opisie niniejszego zdarzenia przyszłego związane są decyzje administracyjne, analizy, koncepcje, zezwolenia, uzgodnienia oraz inne dokumenty, wraz z przysługującymi Zbywcy prawami autorskimi i prawami zależnymi, wierzytelnościami i innymi uprawnieniami, w tym prawem do nazwy L.T. i L.P., które przysługują Zbywcy, także w odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (dalej jako: „Prawa Związane”). W przypadku, gdyby w jakimkolwiek zakresie Zbywca nie był podmiotem praw autorskich, Zbywca nabędzie te prawa i przeniesie je na Nabywcę w terminie nie późniejszym niż 14 dni od daty umowy, bądź w tym samym terminie spowoduje przeniesienie tych praw w opisanym w umowie zakresie przez podmiot, któremu przysługują na Nabywcę.

W Umowie Przedwstępnej potwierdzono, iż cena w niej wskazana należna jest za dostawę wszystkich nieruchomości wskazanych w opisie niniejszego zdarzenia przyszłego, przy czym odrębnie wskazana została część ceny płatna przez Nabywcę na rzecz Zbywcy (w tym za nabycie Praw Związanych), jak również część ceny płatna przez Nabywcę na rzecz Drugiego Sprzedawcy. W Umowie Przedwstępnej wskazano również, iż cena obejmuje także wynagrodzenie Zbywcy oraz Drugiego Sprzedawcy za podjęcie wszelkich działań zmierzających do przeniesienia na Kupującego Praw Związanych, jak również obejmuje wynagrodzenie za przeniesienie na własność Kupującego egzemplarzy dokumentów dotyczących Praw Związanych.

Zainteresowani oraz Drugi Sprzedawca postanowili i potwierdzili w Umowie Przedwstępnej, że w razie jakichkolwiek wątpliwości, Umowę Przedwstępną należy interpretować w taki sposób, że zgodnym zamiarem stron Umowy Przedwstępnej jest doprowadzenie do zbycia na rzecz Nabywcy wszystkich Nieruchomości, to jest łącznie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5, a wyłączenie którejkolwiek ze wskazanych wyżej nieruchomości z transakcji nie jest zgodne z celem zawarcia Umowy Przedwstępnej, a także że intencją stron Umowy Przedwstępnej jest przeniesienie na rzecz Nabywcy Praw Związanych w najszerszym zakresie przysługującym Zbywcy, dopuszczalnym przez powszechnie obowiązujące prawo.

Zbywca nie posiada innych nieruchomości niż te, które mają zostać sprzedane. Tak jak wskazano powyżej, Zbywca odkupi od Nabywcy część nieruchomości powstałą po podziale oraz zamierza kontynuować swoją działalność gospodarczą.

W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, transakcja nie obejmie:

*   należności Zbywcy;
*   umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;
*   środków finansowych będących własnością Zbywcy;
*   umów o świadczenie usług (np. umowy wynajmu lokalu pod siedzibę spółki, umowy o świadczenie usług księgowych);
*   ksiąg rachunkowych Zbywcy;
*   tajemnic handlowych i know-how Zbywcy;
*   firmy Zbywcy;
*   zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywanymi nieruchomościami).

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy) na Nabywcę. Co do zasady, Zbywca nie posiada innego majątku niż Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 oraz Nieruchomość 5.

Przedmiot transakcji nie jest wyodrębniony formalnie jako dział, wydział czy oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą na moment sprzedaży zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 13 lipca 2017 r. (data wpływu do Organu – 17 lipca 2017 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji znak: 0111-KDIB3-2.4012.256.2017.2.SR obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem sformułowano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 oraz Nieruchomości 5 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim będzie ona podlegać podatkowi od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 7).

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 oraz Nieruchomości 5 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim będzie ona podlegać podatkowi od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

Art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowy sprzedaży. Podatkowi podlegają też zmiany umowy sprzedaży, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, sprzedaż Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 oraz Nieruchomości 5 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 8 sierpnia 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.256.2017.2.SR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – Nabywca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Zbywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. W wykonaniu umowy przedwstępnej Zainteresowani zawrą umowę ostateczną, której przedmiotem będzie przeniesienie na rzecz Nabywcy przez Zbywcę prawa własności nieruchomości (Nieruchomość 3 i 4) oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (Nieruchomość 5).

Z opisu wynika więc, że przedmiotem umowy sprzedaży – której dotyczy sformułowane w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych pytanie – będzie nieruchomość oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 8 sierpnia 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.256.2017.2.SR, w której wskazano, iż cyt.: „(\`(...)\`) sprzedaż Nieruchomości 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Zbywca będzie zobowiązany do zastosowania 23% stawki podatku od towarów i usług z tytułu dostawy tej Nieruchomości. (…) sprzedaż Nieruchomości 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu stawki 23% (…) sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek oznaczonych nr 21 oraz 22, na których posadowione są ww. budynki i budowla – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT (analogicznie jak sprzedaż ww. budynków i budowli, które są z tym gruntem związane). Należy wskazać również, że po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy, Zbywca i Nabywca będą mogli zrezygnować z ww. zwolnienia i opodatkować ww. dostawę dawnego budynku mieszkalnego, budynku dawnej hali fabrycznej oraz bramy fabrycznej znajdujących się na działkach o nr 21 oraz 22, wraz z prawem użytkowania wieczystego ww. działek, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.