Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2.4011.222.2021.2.KC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-08
Teza: Zastosowanie zwolnienia przedmiotowego.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; spłata; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a pkt 1, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W czerwcu 2015 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie za kwotę 95 000 zł będąc stanu wolnego (kawaler). Mieszkanie opłacił ze środków własnych. Nie został zaciągnięty na ten cel kredyt. Mieszkanie znajdowało się w C.

W 2020 r. Wnioskodawca zdecydował, że chce sprzedać ww. mieszkanie i kupić większe wraz ze swoją, wtedy jeszcze, narzeczoną.

W maju Wnioskodawca wraz z narzeczoną znaleźli mieszkanie w C., które ich interesowało i po podpisaniu umowy przedwstępnej z deweloperem w dniu … czerwca 2020 r. Wnioskodawca przelał kwotę 25 000 zł jako zadatek do umowy przedwstępnej sporządzonej między nim i narzeczoną, oraz deweloperem (całkowita kwota zakupu mieszkania to 395 000 zł).

W dniu … czerwca 2020 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną z kupcami mieszkania, które zdecydował się sprzedać, zaliczka w wysokości 22 000 zł została przez nich przelana na jego osobiste konto bankowe (wtedy jeszcze był to rachunek indywidualny).

Całość kwoty jaką mieli zapłacić wynosiła 220 000 zł (reszta została przelana w dniu podpisania aktu notarialnego).

W dniu … sierpnia 2020 r. Wnioskodawca wziął ślub ze swoją ówczesną narzeczoną i od tamtego dnia mają ustawową wspólność majątkową.

W dniu … września 2020 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisał umowę kredytu hipotecznego na zakup mieszkania od dewelopera na kwotę 316 000 zł.

W dniu … września 2020 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarli akt notarialny kupna mieszkania od dewelopera za łączną kwotę 395 000 zł.

W dniu … września 2020 r. Wnioskodawca przelał kwotę 54 000 zł na konto dewelopera ze wspólnego już rachunku bankowego z żoną (bank wymagał przekształcenia do uruchomienia kredytu), (wcześniejszy przelew w wysokości 25 000 zł i ten powyższy, dawały łącznie 79 000 zł – 20% wkładu własnego, która to kwota była wymogiem uruchomienia kredytu hipotecznego od banku).

W dniu … września 2020 r. Wnioskodawca podpisał akt notarialny sprzedaży swojego poprzedniego mieszkania w C. (kupionego w 2015 r. za 95 000 zł). Kwota, jaką Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży, to 220 000 zł (zadatek otrzymał w dniu …. czerwca 2020 r. w kwocie 22 000 zł, po podpisaniu umowy przedwstępnej z kupcem i resztę kwoty, czyli 198 000 zł Wnioskodawca otrzymał w dniu … września 2020 r. na swój rachunek bankowy, który był już wtedy rachunkiem wspólnym z jego żoną – bank wymagał przekształcenia rachunku do uruchomienia wspólnego kredytu).

W dniu …. października 2020 r. Wnioskodawca zrobił nadpłatę w wysokości 100 000 zł wspólnego kredytu hipotecznego, dzięki któremu kupił wraz z żoną obecne mieszkanie w C.

Od października 2020 r. Wnioskodawca wraz z żoną płaci ratę na ten kredyt hipoteczny w kwocie 1 862 zł miesięcznie ze wspólnego konta bankowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Które z wydatków jakie Wnioskodawca poniósł i w jakiej wysokości będą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota wkładu własnego wpłaconego deweloperowi wymaganego przy kredycie hipotecznym, czyli 79 000 zł oraz kwota nadpłaty kredytu hipotecznego, którą Wnioskodawca dokonał w kwocie 100 000 zł, a także ewentualne przyszłe nadpłaty powinny wliczać się do wydatków na cel mieszkaniowy, a tym samym podlegać pod ulgę mieszkaniową. W mieszkaniu tym Wnioskodawca będzie realizował własny cel mieszkaniowy wraz z rodziną. Również raty, które Wnioskodawca opłaca na wspólny kredyt hipoteczny powinny się zaliczać jako takie wydatki w całości, tj. 1 862 zł miesięcznie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w czerwcu 2015 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie za kwotę 95 000 zł będąc stanu wolnego (kawaler). Mieszkanie opłacił ze środków własnych. Nie został zaciągnięty na ten cel kredyt. Mieszkanie znajdowało się w C. W 2020 r. Wnioskodawca zdecydował, że chce sprzedać ww. mieszkanie i kupić większe wraz ze swoją, wtedy jeszcze, narzeczoną. W maju Wnioskodawca wraz z narzeczoną znaleźli mieszkanie w C., które ich interesowało i po podpisaniu umowy przedwstępnej z deweloperem w dniu … czerwca 2020 r. Wnioskodawca przelał kwotę 25 000 zł jako zadatek do umowy przedwstępnej sporządzonej między nim i narzeczoną, oraz deweloperem (całkowita kwota zakupu mieszkania to 395 000 zł). W dniu … czerwca 2020 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną z kupcami mieszkania, które zdecydował się sprzedać, zaliczka w wysokości 22 000 zł została przez nich przelana na jego osobiste konto bankowe (wtedy jeszcze był to rachunek indywidualny). Całość kwoty jaką mieli zapłacić wynosiła 220 000 zł (reszta została przelana w dniu podpisania aktu notarialnego). W dniu … sierpnia 2020 r. Wnioskodawca wziął ślub ze swoją ówczesną narzeczoną i od tamtego dnia mają ustawową wspólność majątkową. W dniu … września 2020 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisał umowę kredytu hipotecznego na zakup mieszkania od dewelopera na kwotę 316 000 zł. W dniu … września 2020 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarli akt notarialny kupna mieszkania od dewelopera za łączną kwotę 395 000 zł. W dniu … września 2020 r. Wnioskodawca przelał kwotę 54 000 zł na konto dewelopera ze wspólnego już rachunku bankowego z żoną (bank wymagał przekształcenia do uruchomienia kredytu), (wcześniejszy przelew w wysokości 25 000 zł i ten powyższy, dawały łącznie 79 000 zł – 20% wkładu własnego, która to kwota była wymogiem uruchomienia kredytu hipotecznego od banku). W dniu … września 2020 r. Wnioskodawca podpisał akt notarialny sprzedaży swojego poprzedniego mieszkania w C. (kupionego w 2015 r. za 95 000 zł). Kwota, jaką Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży, to 220 000 zł (zadatek otrzymał w dniu … czerwca 2020 r. w kwocie 22 000 zł, po podpisaniu umowy przedwstępnej z kupcem i resztę kwoty, czyli 198 000 zł Wnioskodawca otrzymał w dniu … września 2020 r. na swój rachunek bankowy, który był już wtedy rachunkiem wspólnym z jego żoną – bank wymagał przekształcenia rachunku do uruchomienia wspólnego kredytu). W dniu … października 2020 r. Wnioskodawca zrobił nadpłatę w wysokości 100 000 zł wspólnego kredytu hipotecznego, dzięki któremu kupił wraz z żoną obecne mieszkanie w C. Od października 2020 r. Wnioskodawca wraz z żoną płaci ratę na ten kredyt hipoteczny w kwocie 1 862 zł miesięcznie ze wspólnego konta bankowego.

Mając na uwadze opisane zdarzenie stwierdzić należy, że odpłatne zbycie mieszkania nabytego przez Wnioskodawcę w 2015 r., które nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na mocy art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z kolei art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego − położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b − w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;
3.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
    1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
    3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie (art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c (art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 21 ust. 30 ww. ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z uwagi na to, że z treści wniosku wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawcy zostały przeznaczone na nabycie i spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego z jego żoną na zakup mieszkania wchodzącego w skład ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, w którym będą oni realizować własne cele mieszkaniowe to należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, wskutek przeznaczenia uzyskanego przez jednego z małżonków przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, stanowiących majątek osobisty tego małżonka, na wskazane cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, w tym na nabycie mieszkania objętego ustawową wspólnością małżeńską i spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie. W takiej sytuacji cel mieszkaniowy, o którym mowa powyższej, zostanie spełniony w odniesieniu do całej wydatkowanej kwoty.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w dniu … czerwca 2020 r. w związku z podpisaniem umowy przedwstępnej z deweloperem przelał kwotę 25 000 zł stanowiącą zadatek do umowy. Natomiast dopiero w dniu … czerwca 2020 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną z kupcami mieszkania, w wyniku której otrzymał zaliczkę w wysokości 22 000 zł. Z kolei w dniu … września 2020 r. Wnioskodawca przelał kwotę 54 000 zł na konto dewelopera stanowiącą część wkładu własnego. W dniu … września 2020 r. w związku z podpisaniem umowy sprzedaży swojego mieszkania za kwotę 220 000 zł Wnioskodawca otrzymał kwotę 198 000 zł, gdyż zadatek w wysokości 22 000 otrzymał w dniu … czerwca 2020 r.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ponieważ ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posługuje się niezdefiniowanym w niej terminem „zbycie” to jego znaczenie należy ustalać biorąc pod uwagę regulacje prawa cywilnego w tym zakresie.

Zgodnie z art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) oraz wskazuje, że, co do zasady, przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku – zobowiązującym i rozporządzającym. Ustawodawca przewidział jednak wyjątki od tej zasady. Strony umowy mogą bowiem postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów – najpierw o skutku zobowiązującym, a następnie o skutku rozporządzającym.

Stosownie natomiast do art. 156 Kodeksu cywilnego, jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Podkreślić należy, że sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności rzeczy i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów wyrażonej w art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego, strony mogą np. ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny. Przyjęcie przez sprzedawcę ceny określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, a więc do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej.

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Zgodnie z normami prawa cywilnego, zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zapłata ceny (zadatku/zaliczki) za zakup nieruchomości w momencie jej sporządzenia, w żaden sposób nie przenoszą prawa własności nieruchomości. Zbycie prawa własności nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych następuje dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży – umowy przenoszącej własność.

Sfinansowanie ceny nabycia lokalu mieszkalnego lub jego części z zadatku/zaliczki uzyskanego tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, może być jednak podstawą do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, nawet gdy przyrzeczona umowa sprzedaży zbywanej nieruchomości, została zawarta już po poniesieniu wydatków na nabycie nowego lokalu.

Przy czym kolejność nabycia i zbycia nieruchomości nie jest konieczną przesłanką warunkującą prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Ustawodawca wymaga jedynie, żeby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele. Ważne jest zatem, aby wydatkowane środki pochodziły ze sprzedaży nieruchomości, a nie były to jakiekolwiek inne środki.

Wobec powyższego, wydatkowanie w dniu … czerwca 2020 r. kwoty w wysokości 25 000 zł (stanowiącej zadatek do umowy przedwstępnej), która nie pochodziła ze sprzedaży mieszkania, na poczet ceny zakupu mieszkania (wkład własny), nie uprawnia Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż środki te nie stanowiły przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia mieszkania.

Odnosząc się natomiast do wpłaconej deweloperowi przez Wnioskodawcę w dniu … września 2020 r. kwoty wynoszącej 54 000 zł, to wobec przedstawionych przez Wnioskodawcę okoliczności, z których wynika, że w dniu … czerwca 2020 r. otrzymał zaliczkę w wysokości 22 000 zł do umowy przedwstępnej podpisanej z kupcami swojego mieszkania, za uprawniającą do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można uznać tylko tą część wydatkowych środków, którą Wnioskodawca uzyskał w związku z otrzymaniem zaliczki na poczet odpłatnego zbycia ww. mieszkania.

Natomiast wydatkowanie przychodu ze sprzedaży mieszkania w dniu … września 2020 r. na spłatę kredytu hipotecznego (zarówno na jego nadpłatę w wysokości 100 000 zł dokonaną w dniu … października 2020 r. jak i spłatę bieżących rat) zaciągniętego na nabycie nowego mieszkania uprawnia do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży mieszkania jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.