Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-88/12/AA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-04-24
Teza: Czy Wnioskodawca jest uprawniony do skorzystania ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji sprzedaży posiadanej we współwłasności nieruchomości na rzecz Gminy na realizację celu publicznego, tj. zakładanie i utrzymywanie cmentarzy?
Słowa kluczowe: cel; darowizna; nabycie; nieruchomości; przychód; sprzedaż; wywłaszczenie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 24 stycznia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 02 kwietnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 23 marca 2012 r. znak: IBPB II/1/415-88/12/AA wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 02 kwietnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 04 sierpnia 2011 r. dokonał sprzedaży posiadanej we współwłasności nieruchomości na rzecz Gminy, którą nabył w spadku po ojcu zmarłym w dniu 21 kwietnia 2009 r. (spadek stwierdzony prawomocnym postanowieniem sądu z dnia 28 września 2010 r.).

Nabycie przez Gminę przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w celu zapewnienia gruntów pod cmentarz komunalny, przewidziany w uchwalonym w 2006 r. planie zagospodarowania przestrzennego. W § 7 aktu notarialnego sprzedaży działek przedstawiciel Gminy potwierdził, że nieruchomość nabywana jest jako „niezbędna do realizacji celów publicznych oraz zadań własnych gminy”. Wnioskodawca wskazuje, iż w przesłanej wcześniej przez Urząd Miasta ofercie wykupu stwierdzono, iż Gmina musi nabyć działki w drodze wykupu lub jeżeli nie dojdzie do skutku w drodze wywłaszczenia.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca cytuje § 7 aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży działek, o których mowa w przedmiotowym wniosku, zgodnie z którym: „Przedstawiciel Gminy (\`(...)\`) oświadcza, że niniejsza umowa zawierana zostaje na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a nieruchomość nabywana jest do gminnego zasobu nieruchomości, jako niezbędna do realizacji celów publicznych oraz zadań własnych gminy”.

Wnioskodawca zaznacza, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczeniem mogą być objęte nieruchomości przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne. Katalog celów publicznych zawarty jest w art. 6 ww. ustawy i obejmuje m.in. zakładanie cmentarzy. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miasta na sprzedawanych działkach przewidziano zlokalizowanie cmentarza komunalnego – zatem cel nabycia działek przez Gminę uzasadniał ich wywłaszczanie, co zostało potwierdzone opinią uzyskaną przez Wnioskodawcę z Urzędu Miasta.

W związku z powyższym Wnioskodawca podkreśla, iż sprzedaż została dokonana zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami na cel uzasadniający wywłaszczenie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca jest uprawniony do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawca uważa, że ma możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca powołuje się na art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy stwierdzając, iż zwolnienie z podatku przysługuje w przypadku wywłaszczenia lub odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. W tym przypadku Wnioskodawca uważa, że przesłanka celu została spełniona. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie może nastąpić w celu realizacji celów publicznych. Jednocześnie art. 6 ww. ustawy wśród celów publicznych wymienia „zakładanie i utrzymanie cmentarzy”.

Wnioskodawca podkreśla, iż Gmina w przesłanej ofercie oraz akcie notarialnym potwierdza, że nieruchomość nabywana jest na cele związane z interesem publicznym oraz w celu realizacji zadań własnych gminy. Zdaniem Wnioskodawcy spełniona jest zatem przesłanka zbycia nieruchomości na cele uzasadniające wywłaszczenie. Jednocześnie nie spełniona zostaje przesłanka wykluczająca skorzystanie ze zwolnienia, tj. nabycie w nieruchomości w okresie do dwóch lat od rozpoczęcia postępowania wywłaszczającego lub daty odpłatnego zbycia za cenę niższą o co najmniej 50 % od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu. Wnioskodawca uważa, że konstrukcja przepisu wskazuje, że warunki dotyczące czasu nabycia oraz ceny powinny być spełnione wspólnie. W przypadku Wnioskodawcy nabycie nastąpiło w okresie dłuższym niż dwa lata od zbycia nieruchomości, a zatem nie można mówić o łącznym spełnieniu tych dwóch warunków.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca powołuje interpretację indywidualną wydaną przez Izbę Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku znak: IPPB4/415-66/11-4/JS.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu.

Ponieważ Wnioskodawca dokonał sprzedaży w dniu 04 sierpnia 2011 r. posiadanej we współwłasności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Gminy, którą nabył w spadku po ojcu zmarłym w dniu 21 kwietnia 2009 r. (spadek stwierdzony prawomocnym postanowieniem sądu z dnia 28 września 2010 r.). bezsporne jest, że sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, czyli transakcja ta będzie dla Wnioskodawcy stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości posiadanej we współwłasności nastąpiło w dniu 21 kwietnia 2009 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (\`(...)\`).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 9 ww. ustawy celem publicznym jest zakładanie i utrzymywanie cmentarzy.

W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (zatytułowanego: wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Z powyższego wynika, że w przypadku nieruchomości, które są położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest zakładanie i utrzymywanie cmentarzy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w dniu 04 sierpnia 2011 r. dokonał sprzedaży posiadanej we współwłasności nieruchomości na rzecz Gminy, którą nabył w spadku po ojcu zmarłym w dniu 21 kwietnia 2009 r.

Nabycie przez Gminę przedmiotowej nieruchomości nastąpiło zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami na cel publiczny uzasadniający wywłaszczenie, tj. zapewnienie gruntów pod cmentarz komunalny, przewidziany w uchwalonym w 2006 r. planie zagospodarowania przestrzennego.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

*   nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
*   cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości posiadanej we współwłasności nastąpiło po upływie dwóch lat od nabycia tej nieruchomości. Ponadto w przedmiotowej sprawie nabycie ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę w spadku było nieodpłatne, należy zatem stwierdzić, że nie wystąpiła sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości będzie niższa niż 50% ceny zbycia. Oznacza to, że nie są spełnione oba warunki wyłączający przedmiotowe zwolnienie.

W związku z powyższym, na podstawie przedstawionego stanu faktycznego i powołanego art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z tytułu odpłatnego zbycia posiadanej przez Wnioskodawcę we współwłasności ww. nieruchomości –nabytej w spadku – na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, w sytuacji zawarcia umowy sprzedaży ww. nieruchomości stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.