Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-2/07-5/AZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2007-09-27
Teza: Zadatek na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych, o ile dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek wynikający z umowy przedwstępnej będzie zawierał się w cenie sprzedaży.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna; zadatek; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 02.07.2007 r. (data wpływu 04.07.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zadatku - **jest prawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 04.07.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zadatku.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca ma zapewniony udział w nieruchomości w wysokości ¼ części w formie aktu notarialnego.

O własność nieruchomości toczy się jeszcze spór przed sądem powszechnym. Nabywca (spółka z kapitałem zagranicznym) chce nabyć tę nieruchomość po jej wyprocesowaniu.

Ażeby zabezpieczyć sobie nabycie tej nieruchomości na przyszłość Spółka proponuje wręczenie zadatku w kwocie 1.000.000,00 zł oraz wpłaty miesięczne w wysokości 120.000,00 zł do czasu zakończenia procesu lecz nie dłużej niż cztery lata.

Zadatek ten Spółka wpłaci po podpisaniu notarialnej umowy przedwstępnej zawierającej przyrzeczenie zawarcia umowy głównej – przyrzeczonej .

W przypadku gdyby sąd nie uznał prawa własności do tej nieruchomości umowa będzie przewidywała, iż zadatek przepada, strata spółki.

W przypadku pozytywnego wyroku sądu, akt sprzedaży zostanie podpisany po upływie 12 miesięcy zamieszkiwania w tej nieruchomości.

Z uwagi na brak przedstawienia we wniosku własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienie zdarzenia przyszłego wezwaniem z dnia 08.08.2007 r. Wnioskodawca został wezwany o uzupełnienie wniosku.

W dniu 16.08.2007 r. do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku wpłynęła Pana odpowiedź na ww. wezwanie, w której Pan wyjaśnia, iż:

1.  W sekcji G omyłkowo podał Pan kwotę 12.000,00 zł miesięcznie, z uwagi na to, iż proponowana kwota miesięcznej raty wpłacanej w formie zadatku – ma wynosić 120.000,00 zł.
2.  Kwoty pieniężne wpłacane co miesiąc będą określone w notarialnej umowie przedwstępnej zawierającej przyrzeczenie zawarcia umowy głównej- jako zadatek.
3.  Wymienione we wniosku kwoty (zadatek i kwoty płacone miesięcznie) będą zaliczone na poczet ceny sprzedaży (o ile oczywiście cała transakcja dojdzie do skutku).
4.  Kwota zadatku i kwoty miesięczne będą wynikały z notarialnej umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, w której te warunki będą określone. Nie będą sporządzane żadne dodatkowe akty notarialne obejmujące zadatek i obejmujące każdorazową kwotę miesięczną w wysokości 120.000, 00 zł.

Odnośnie przedstawienia własnego stanowiska w sprawie wyjaśnia Pan, że w przypadku gdyby transakcja doszła do skutku i na końcu zostałby sporządzony akt notarialny sprzedaży nieruchomości, wówczas dla sprzedających sprawa jest oczywista, że terytorialny urząd skarbowy naliczy jakiś podatek. Podatek zostałby obliczony od kwoty sprzedaży, która obejmowałaby zadatek i raty miesięczne.

Niewiadomą dla Pana jest sytuacja gdy sąd (przyjmując hipotetycznie) nie zasądzi własności nieruchomości na rzecz Pana i umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku, podczas gdy w międzyczasie podpiszecie Państwo umowę przedwstępną i przyjmiecie zadatek w wysokości 1.000.000,00 zł oraz pewną ilość rat miesięcznych po 120.000,00 zł każda liczone także jako zadatek.

Brak Pana stanowiska w sprawie spowodował, iż odpowiedź wymagała kolejnego uzupełnienia.

Wezwaniem z dnia 31.08.2007 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie ponownie zwrócił się do Pana o uzupełnienie wniosku poprzez przedstawienie własnego stanowiska w sprawie.

Odpowiedź na ww. wezwanie wpłynęła do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku w dniu 11.09.2007r., w której stwierdza Pan, iż po przestudiowaniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz przepisów ustawy ordynacja podatkowa, nie znalazł Pan regulacji, która stanowiłaby, że od zadatku płaci się jakikolwiek podatek.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania:**

1.  Czy od otrzymanego zadatku w wysokości 1.000.000,00 zł i wpłat w kwocie 120.000,00 zł miesięcznie dwaj współwłaściciele ¾ części i ¼ części będą płacili jakikolwiek podatek?
2.  Czy sprzedający zapłacą podatek, gdy sąd nie przysądzi własności i zawarcie umowy sprzedaży nie nastąpi?

Odpowiedź na pierwsze pytanie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie pytania drugiego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem wnioskodawcy :

Gdyby transakcja doszła do skutku i sporządzony byłby akt notarialny sprzedaży nieruchomości, podatek liczony byłby od kwoty sprzedaży, która obejmowałaby zadatek i raty miesięczne.

Natomiast gdyby sąd nie zasadził na rzecz Wnioskodawcy własności nieruchomości, a umowa przedwstępna zostałaby podpisana i przyjęty byłby zadatek, Wnioskodawca nie znalazł regulacji, która by stanowiła, że od zadatku płaci się jakikolwiek podatek.

**Świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania zadatku uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. Nr 14, poz.176 ze zm.), do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W cytowanym przepisie użyto wyrażenia „zbycie”, zatem aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu, musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz.93 z późn. zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353a Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej.

Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie.

Obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 19 ust.1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz.176 ze. zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2007 r., przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Reasumując, otrzymany zadatek na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych, o ile dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek wynikający z umowy przedwstępnej będzie zawierał się w cenie sprzedaży.

Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę, a nie w momencie faktycznego przekazania środków pieniężnych w postaci zadatku i kwot miesięcznych przez nabywcę sprzedającemu. W takim przypadku zadatek w razie wykonania umowy przyrzeczonej zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży nieruchomości i tym samym staje się częścią przychodu osiągniętego z tego tytułu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.

**