Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-417/14-2/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-06-10
Teza: Sprzedaż nieruchomości będzie objęta w pełnym zakresie zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jednak strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 4 kwietnia 2014 r. (data wpływu 11 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką kapitałową prawa handlowego, a podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest wynajem nieruchomości na własny rachunek, Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Obecnie, Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce C. sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”) nieruchomość stanowiącą park biznesowo - logistyczny „S.” (dalej: „transakcja”). Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Przewiduje się, że transakcja zostanie przeprowadzona nie później niż do końca 2014 r. Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności działek gruntu o nr 231/3, 229, 230, 228 i 227 zabudowanej trzema budynkami magazynowymi (budynek A, budynek B i budynek C), budynkiem technicznym, dwoma wartowniami, pompownią, stacją transformatorową oraz pozostałą infrastrukturą towarzyszącą w postaci budowli i instalacji (obejmującą m.in. zbiornik retencyjny, drogi wewnętrzne, chodniki, miejsca parkingowe, place manewrowe, miejsca parkingowe, tereny zielone, chodniki, ogrodzenia, system gazowy, system doprowadzania wody, instalacje kanalizacyjne, instalacje elektryczne i oświetleniowe). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „nieruchomość”.

Budynki magazynowe A i B (jak też pozostałe budynki i budowle posadowione na działkach gruntu o nr ewidencyjnych 229, 230 i 231/3) zostały oddane do użytkowania w roku 2002. Budynek magazynowy c (jak też pozostałe budynki i budowle posadowione na działkach gruntu o nr ewidencyjnych 228 i 227) zostały natomiast oddane do użytkowania w roku 2007.

Prawo własności nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę w wyniku umów sprzedaży zawartych pomiędzy Zbywcą a osobą prawną (dalej: „poprzedni właściciel nieruchomości”):

*   w roku 2006 - w zakresie działek o nr ewidencyjnych 229, 230 i 231/3 zabudowanych budynkami magazynowymi A i B oraz pozostałymi budynkami, budowlami i instalacjami znajdującymi się na powyższych działkach,

*   w roku 2007 - w zakresie działek o nr ewidencyjnych 228 i 227 zabudowanych budynkiem magazynowym C oraz pozostałymi naniesieniami znajdującymi się na powyższych działkach

Tym samym, pomiędzy nabyciem nieruchomości przez Zbywcę a datą transakcji upłynie okres przekraczający 2 lata. Powyższe transakcje były opodatkowane VAT. Ponieważ nabycie nieruchomości zostało dokonane z zamiarem prowadzenia na niej działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem nieruchomości.

Po dokonaniu nabycia nieruchomości, Zbywca nie wybudował na działkach gruntu wchodzących w skład nieruchomości żadnych dodatkowych budynków/budowli.

Zbywca nie ponosił też wydatków na ulepszenie budynków/budowli wchodzących w skład nieruchomości na moment nabycia, których kwota przekraczałaby 30% wartości początkowej tych obiektów. Powierzchnie w budynkach magazynowych były przekazywane najemcom (będącym podmiotami trzecimi) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT zarówno - w pewnych częściach - jeszcze przez poprzedniego właściciela nieruchomości (w okresie przed nabyciem nieruchomości przez Zbywcę), jak i przez Zbywcę w okresach późniejszych.

Niemniej jednak, pewna niewielka część budynku magazynowego (np. powierzchnie o przeznaczeniu technicznym), jak też przykładowo budynki wartowni nigdy nie były samodzielnym przedmiotem najmu/dzierżawy.

Dodatkowo, w skład nieruchomości wchodzi również parking, którego poszczególne części były wydawane na rzecz najemców (w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT) zarówno - w pewnych częściach - jeszcze przez poprzedniego właściciela nieruchomości (w okresie przed nabyciem nieruchomości przez Zbywcę), jak i przez Zbywcę w okresach późniejszych. Pewne części parkingu mogły nigdy nie być wynajmowane.

Pozostałe budowle wchodzące w skład nieruchomości stanowią infrastrukturę przeznaczoną do obsługi całości nieruchomości i służą wszystkim najemcom, w związku z czym nigdy nie były samodzielnym przedmiotem najmu/dzierżawy lub podobnych umów.

Wynajem powierzchni w nieruchomości stanowi obecnie główne/zasadnicze źródło przychodów Wnioskodawcy, a nieruchomość stanowi prawie całość aktywów Wnioskodawcy. Natomiast po dokonaniu sprzedaży nieruchomości, nie można wykluczyć przeprowadzenia likwidacji Wnioskodawcy.

Przedmiotem transakcji będzie prawo własności działek gruntu 231/3, 229, 230, 228 i 227 oraz budynków i budowli posadowionych na tym gruncie (a także urządzeń związanych z nieruchomością).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., Dalej: „kodeks cywilny”), z mocy prawa przeniesione zostaną na Nabywcę prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Intencją Zbywcy i nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed transakcją, a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po transakcji. W przypadku, w którym transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów, Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.

Przewiduje się, że w ramach transakcji Zbywca przekaże Nabywcy także następujące elementy związane z nieruchomością;

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucji/depozytów pieniężnych (o ile takie będą przysługiwały Zbywcy w dacie transakcji),

*   majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową nieruchomości,

*   gwarancje budowlane oraz prawa z rękojmi wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi w związku z gwarancjami budowlanymi oraz prawami z rękojmi, w tym w szczególności prawami z gwarancji bankowych (o ile będą pozostawać w mocy w dacie transakcji),

*   zobowiązania wobec wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych,

*   dokumentację prawną i techniczną związaną z nieruchomością.

Ponadto, na Nabywcę mogą zostać przeniesione decyzje administracyjne związane z korzystaniem z nieruchomości np. pozwolenie wodno-prawne.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu oraz zobowiązań wobec wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   jakiekolwiek znaki towarowe, licencje czy patenty związane z działalnością prowadzoną przez Zbywcę,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia nieruchomości (w szczególności, zobowiązania z umów pożyczek/ kredytów bankowych),

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych (z zastrzeżeniem wspomnianych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu - o ile takie będą),

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym np. umów o prowadzenie bieżącej obsługi księgowo-podatkowej itp.

Ponadto, w wyniku transakcji Wnioskodawca nie dokonuje sprzedaży całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę oraz funkcjonowaniem nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

*   zarządzania nieruchomością,

*   ochrony ubezpieczeniowej nieruchomości,

*   dostawy mediów do nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody itp.),

*   obsługi serwisowej nieruchomości, przeglądów konserwacyjnych nieruchomości, usług ochrony nieruchomości itp.

Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie powyższych umów zawartych z podmiotami trzecimi. Wnioskodawca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Jednakże, nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę (w szczególności jeśli ich rozwiązanie mogłoby istotnie zakłócić funkcjonowanie nieruchomości).

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji - jak też poszczególne budynki magazynowe wchodzące w skład nieruchomości - nie stanowią finansowo i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/ wydziału), jak również nie są finansowo wydzielone dla celów rachunkowości zarządczej.

Należy zaznaczyć, że po nabyciu nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w zakupionych budynkach magazynowych i podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że - jak nadmieniono powyżej - umowy dotyczące bieżącego zarządzania nieruchomością oraz utrzymania nieruchomości nie zostaną zasadniczo przeniesione na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywca będzie zasadniczo we własnym zakresie zobowiązany m.in. do:

*   zawarcia nowej umowy o zarządzanie nieruchomością,

*   zawarcia z dostawcami umów o dostawę mediów do nieruchomości,

*   objęcia nieruchomości nową polisą ubezpieczeniową,

*   zapewnienia obsługi serwisowej nieruchomości, usług ochrony itp.

W ocenie Wnioskodawcy, podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania nieruchomości.

Wnioskodawca pragnie poinformować, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Nabywca, tj. C. sp. z o.o.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie nieruchomości może być opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT) oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT (wskazanych w art. 6 ustawy o VAT) nie znajdzie wobec niej zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. Odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż podleganie planowanej transakcji opodatkowaniu VAT lub PCC i związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu, będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i - tym samym - do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w interpretacjach art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 ordynacja podatkowa (Dz.u. z 2012, Nr 749, ze zmianami) (dalej: „Ordynacja podatkowa”) dokonywanych przez sądy administracyjne, zgodnie z którymi pojęcie przepisów prawa podatkowego - objętych zakresem przedmiotowym interpretacji indywidualnych - należy interpretować szeroko

Przykładowo, jak wynika z treści wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej należy rozumieć w ten sposób, że Wnioskodawca ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej. Podobne stwierdzenie znajduje się w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07).

Co więcej, kwestia kompetencji Ministra Finansów do dokonywania wykładni przepisu art. 551 Kodeksu cywilnego była niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć polskich sądów administracyjnych (w tym w stanach faktycznych analogicznych do zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem). W rezultacie, na przykład w wyroku z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09) NSA uznał, że jeżeli u podstaw stanowiska Wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno-podatkowej, Minister Finansów jest zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji w sprawie klasyfikacji przedmiotu transakcji. Ponadto, NSA podzielił pogląd wyrażony w wyroku WSA w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1737/07) i wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r (sygn. akt I SA/Bd 197/09), zgodnie z którym obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji nie można zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość. Jak wskazał sąd, przez prawo podatkowe - w kontekście wymogów dotyczących wydawania jego indywidualnych interpretacji - należy rozumieć ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków. Podobne stwierdzenia znajdują się w następujących wyrokach: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz wyrok NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Podobnie, WSA w Kielcach, w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (sygn. akt I SA/Ke 465/08) uznał, że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o VAT art. 55ˡ kodeksu cywilnego jest przepisem prawa podatkowego. W konsekwencji, sąd nie zgodził się z oceną organu, że Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji przedmiotu transakcji.

Klasyfikacja przedmiotu transakcji

W świetle przytoczonej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, że planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przędsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe – oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach – w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55ˡ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  Oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  Własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  Prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  Wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  Koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  Patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  Tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  Księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27 lit. e) ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Biorąc pod uwagę fakt, że w ramach planowanej transakcji Nabywca nabędzie nieruchomość oraz z mocy prawa przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu nieruchomości - zdaniem Wnioskodawcy - nie można uznać, że nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, obejmujących w szczególności:

*   należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa (w tym w szczególności związane z finansowaniem nabycia nieruchomości),

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą nieruchomości (przy czym nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę),

*   tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Wnioskodawcy,

*   środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Wnioskodawcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców).

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. (która była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w analizowanym przypadku. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Wnioskodawcy (z zastrzeżeniem ewentualnie tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu oraz zobowiązań wobec wykonawców z tytułu części wynagrodzenia zatrzymanych w charakterze kaucji gwarancyjnych). A zatem, po dacie planowanej transakcji istniejące należności i zobowiązania bezpośrednio związane z nieruchomością, jak także inne zobowiązania (w tym pożyczki/kredyty związane z dotychczasowym finansowaniem nabycia nieruchomości) pozostaną u Wnioskodawcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (m.in. wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r. sygn.: SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Podobnie w wyroku z dnia 26 czerwca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 1097/96 Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że „Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za zorganizowaną jego część, musi ona posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego, jako samodzielnego podmiotu gospodarczego. Składniki majątkowe: materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa, np. zakładu, sklepu czy punktu usługowego”.

Natomiast, transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Wnioskodawcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabędzie jedynie aktywa trwałe w postaci nieruchomości, wraz ze ściśle związanymi z nieruchomością gwarancjami budowlanymi oraz prawami z rękojmi (i ewentualnymi zabezpieczeniami w tym zakresie), zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami zależnymi do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową nieruchomości (składniki te nie mogą bowiem funkcjonować w obrocie samodzielnie, tj. w oderwaniu od nieruchomości). Tym samym, po dacie dokonania transakcji w rękach Zbywcy pozostaną istotne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. m.in. środki pieniężne (z zastrzeżeniem ewentualnych kaucji/depozytów złożonych przez najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (m.in. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn.; Sa/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99) kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą nieruchomości (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, umów ubezpieczenia nieruchomości) nie zostaną przejęte przez Nabywcę (przy czym nie można wykluczyć, że część obecnie wiążących umów w zakresie bieżącej obsługi nieruchomości zostanie przeniesiona na Nabywcę).

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby transakcję sprzedaży nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie nieruchomości - czy też poszczególnych budynków magazynowych wchodzących w skład nieruchomości - nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.

Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, jak też zasadniczo prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą nieruchomości (w tym umów zarządzania, umów z dostawcami mediów, umów ubezpieczenia nieruchomości) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/ MPe). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Podobnie, jak Wnioskodawca zaznaczył już też w opisie zdarzenia przyszłego, nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym dla celów rachunkowości zarządczej).

W szczególności też przenoszona nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Ze względu na fakt, że na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu umów fundamentalnych dla funkcjonowania nieruchomości, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do wykonywania zadań związanych z działalnością parku logistycznego. Aby zatem zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu transakcji, Nabywca będzie musiał zaangażować własny know-how, własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie - zawarcie nowych umów o zarządzanie nieruchomością, dostawę mediów, obsługę serwisową itp. Analogicznie, z uwagi na fakt, że przedmiotem transakcji nie będą też prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącym prowadzeniem działalności przez Zbywcę (m.in. w zakresie rozliczeń księgowo - podatkowych), po dniu transakcji Nabywca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić obsługę administracyjno - księgową obszaru działalności związanego z nabytą nieruchomością. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że przenoszona nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Opodatkowanie planowanego nabycia podatkiem VAT

Z uwagi na to, że planowana transakcja stanowi dostawę budynków i budowli wraz z prawem własności działek gruntu, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W analizowanym przypadku, pierwsze zasiedlenie poszczególnych części nieruchomości nastąpiło najpóźniej w momencie wydania nieruchomości Zbywcy w wykonaniu umów sprzedaży (podlegających opodatkowaniu VAT) zawartych odpowiednio w roku 2006 oraz 2007.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż będzie dokonywana po upływie przynajmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia całości nieruchomości. Co oznacza, że transakcja spełniać będzie w pełnym zakresie warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i Nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno, Zbywca jak i Nabywca, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT nabycia nieruchomości w ramach planowanej transakcji.

Równocześnie, Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na fakt, że w odniesieniu do planowanej transakcji obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Zgodnie z ww. przepisem, zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Wnioskodawcę powyżej, nabycie nieruchomości w ramach transakcji będzie w pełnym zakresie objęte zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z uwagi na upływ wymaganego okresu czasu od pierwszego zasiedlenia nieruchomości). Konsekwentnie, zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do planowanej transakcji.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości będzie objęta w pełnym zakresie zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z uwagi na upływ okresu przekraczającego 2 lata od pierwszego zasiedlenia nieruchomości). Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.