Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1-443-1069/08-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-09-03
Teza: Sprzedaż nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami i budowlami używanymi podlega zwolnienia; dostawa nieruchomości zabudowanych budynkiem biurowym wybudowanym w 2005r., dla którego przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego podlega opodatkowaniu wg stawki 22%
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; stawka-stawki podatku; towar-towar używany; zwolnienie; środek-środek trwały
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko I… Sp. z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2008r. (data wpływu 3 czerwca 2008r.), uzupełnionego pismem z dnia 19 sierpnia 2008r. (data wpływu 27 sierpnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 czerwca 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych. Pismem z dnia 11 sierpnia 2008r., znak IPPP1-443-1069/08-2/AK (odebranym przez Stronę w dniu 18 sierpnia 2008r.) wezwano Wnioskodawcę o udzielenie dodatkowych informacji odnośnie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego. Spółka udzieliła odpowiedzi na powyższe wezwanie w dniu 19 sierpnia 2008r. (data wpływu 27 sierpnia 2008r.)

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

I… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w R… była właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, w skład której wchodziło dwadzieścia działek ewidencyjnych gruntu o łącznej powierzchni … ha, dla których w Sądzie Rejonowym urządzono cztery odrębne księgi wieczyste oznaczone odpowiednio:

1.  KW Nr R - nieruchomość w skład której wchodzi działka nr yyy/16 o powierzchni yyy m2 zabudowana utwardzoną drogą z chodnikami - wg rejestru gruntów M. R… nieruchomość oznaczona jako „inne tereny zabudowane”,
2.  KW Nr R - nieruchomość składająca się z działek xxx/3 i xxx/4 o łącznej powierzchni xxx m2 zabudowana utwardzoną drogą z chodnikami - wg rejestru gruntów M. R… nieruchomość oznaczona jako „inne tereny zabudowane”,
3.  KW Nr R - nieruchomość niezabudowana składająca się z działek zzz/16 zzz/7, 56/10, zzz/13, zzz/22, zzz/15, zzz/11, zzz, zzz1, zzz/17, zzz/8, zzz/17 i zzz/22 o łącznej powierzchni zzz m2, wg wypisu z rejestru gruntów oznaczona jako „grunty orne”,
4.  KW Nr R - nieruchomość składająca się z działek o nr ppp/10, ppp/11, ppp/20, ppp/13 i ppp/15 o łącznej powierzchni ppp m2 zabudowana budynkiem biurowym i produkcyjnym wybudowanymi przed 1993r. przy nabyciu której w 2002r. Spółka nie korzystała z odliczenia podatku naliczonego oraz halą magazynową wybudowaną przez Spółkę w 2005r. przy budowie której odliczano podatek naliczony.

Dla w/w lokalizacji nieruchomości nie obowiązuje obecnie plan zagospodarowania przestrzennego.

W kwietniu 2008r. Spółka dokonała sprzedaży w/w nieruchomości.

Pismem z dnia 19 sierpnia 2008r., będącym odpowiedzią na wezwanie Nr IPPP1-443-1069/08-2/AK z dnia 11 sierpnia 2008r., Wnioskodawca doprecyzował stan faktyczny przedstawiony w przedmiotowym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Spółka wyjaśniła, iż zabudowa nieruchomości gruntowych objętych K Nr R i KW Nr R drogą utwardzoną i chodnikami została zakończona w latach 80-tych ubiegłego stulecia, tj. przed wprowadzeniem w Polsce opodatkowania podatkiem VAT i Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą inwestycją.

Ponadto Wnioskodawca poinformował, że dla terenu całego miasta Rada Miejska w R uchwałą nr ccc/99 z dnia … 1999r. (niepublikowaną) uchwaliła „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R”, wg którego działki objęte w księgach wieczystych j.w. znajdują się w obszarze terenów usługowo-przemysłowych.

Na podstawie art. 9 ust. 5 z dnia 27 marca 2003r. O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr. 80, poz. 717/ - Studium nie jest aktem prawa miejscowego.

Wnioskodawca podkreślił również, że przedmiotem transakcji była jednorazowa sprzedaż aktem notarialnym i w ramach jednej faktury VAT tworzącej funkcjonalnie jedną całość ogrodzonej nieruchomości, dla której jedynie urządzono cztery księgi wieczyste. Przedmiotem wniosku ma być więc ocena przez Organ podatkowy poprawności opodatkowania przez Spółkę podatkiem od towarów i usług tej jednej konkretnej czynności w świetle brzmienia art. 43 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób należało opodatkować podatkiem od towarów i usług sprzedaż w/w nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego, opodatkowanie przedmiotowych transakcji powinno przebiegać następująco:

*   w ocenie Spółki dokonała ona sprzedaży nie jednej nieruchomości i nie dwudziestu, na ile działek ewidencyjnych nieruchomość podzielono, tylko przedmiotem sprzedaży zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego była sprzedaż czterech odrębnych nieruchomości, na które urządzono odrębne księgi wieczyste.

W związku z powyższym, w ocenie Spółki, przedmiotowa sprzedaż powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług następująco:

Ad. 1. - zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, jako sprzedaż towaru wypełniającego definicję towaru używanego w rozumieniu art. 43 ust. 2;

Ad. 2. - zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2. jako sprzedaż towaru wypełniającego definicję towaru używanego w rozumieniu art. 43 ust. 2;

Ad. 4. - sprzedaż budynku biurowego i produkcyjnego spełniających definicję towarów używanych w rozumieniu art. 43 ust. 2 jest zwolniona z opodatkowania. Natomiast sprzedaż hali magazynowej podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT. Jednocześnie zważywszy, iż zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem dostawa gruntu w zakresie opodatkowania VAT dzieli los sprzedawanych budynków i w tym przypadku jego opodatkowanie i zwolnienie z opodatkowania powinno być proporcjonalne do wartości sprzedawanych budynków.

Spółka wniosła o potwierdzenie poprawności przedstawionego opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zmianami), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Definicja towaru zawarta w art. 2 pkt 6 cyt. ustawy wskazuje, iż za towary uznaje się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy (art. 41-85). Zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast m.in. w art. 43 cyt. ustawy Wnioskodawca wskazał sytuacje w jakich wskazana powyżej, podstawowa stawka podatku od towarów i usług nie będzie miała zastosowania.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Natomiast przez towary używane, w myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

W przypadku używanych budynków, budowli lub ich części ustawodawca określił dodatkowe zastrzeżenie warunkujące prawo do zastosowania zwolnienia z podatku VAT.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 6 cyt. ustawy zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1.  miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2.  użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Użycie w tym przepisie sformułowania „użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych” wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie o okres od zakończenia modernizacji, czy też okres liczony od momentu przekroczenia ww. kwoty wydatków poniesionych na modernizację.

Jak wynika z powyższego, budynek jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT, zaś jego dostawa po spełnieniu przesłanek przewidzianych w powyższych uregulowaniach może zostać zwolniona z opodatkowania.

Analiza wskazanych powyżej regulacji prawnych art. 43 ust. 2 pkt 1 i art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzi do wniosku, iż w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części posiadających status „towaru używanego”, podatnik ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku VAT, gdy nie zostały spełnione łącznie przesłanki wykluczające zwolnienie, o których mowa w powołanym wyżej art. 43 ust. 6 ustawy o VAT.

Natomiast kwestia opodatkowania sprzedaży gruntów, na których posadowione są budynki, budowle lub ich części, została uregulowana w art. 29 ust. 5 cyt. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli albo ich części trwale związanych z gruntem.

Pojęcie budynków i budowli, lub ich części nie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług. Dlatego też należy skorzystać z definicji zawartych w innych przepisach prawa, tj. w ustawie z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity – Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz.1118). Zgodnie z art. 3 pkt 2 ww. ustawy, pod pojęciem budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Natomiast art. 3 pkt 3 tej ustawy wskazuje, iż budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolnostojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z informacji zawartych w przedmiotowym wniosku wynika, iż Spółka była właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, w skład której wchodziło dwadzieścia działek ewidencyjnych gruntu o łącznej powierzchni … ha, dla których w Sądzie Rejonowym urządzono cztery odrębne księgi wieczyste. Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotowe nieruchomości zostały sprzedane.

Z okoliczności przedstawionych przez Spółkę wynika, iż w skład nieruchomości, która była przedmiotem sprzedaży, weszły m.in. tereny oznaczone: KW Nr .. - nieruchomość w skład której wchodzi działka nr yyy/16 o powierzchni yyy m2 zabudowana utwardzoną drogą z chodnikami; KW Nr .. - nieruchomość składająca się z działek xxx/3 i xxx/4 o łącznej powierzchni xxx m2 zabudowana utwardzoną drogą z chodnikami, których zabudowa została zakończona w latach 80-tych ubiegłego stulecia i Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą inwestycją.

Z powyższych informacji wynika zatem, iż budowle, w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, tj.: drogi utwardzone i chodniki, posadowione na gruntach stanowiących łącznie zabudowane nieruchomości objęte: KW Nr .. i KW Nr .., spełniają warunki dla uznania ich za towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy, gdyż zabudowa nieruchomości gruntowych przedmiotowymi budowlami została zakończona w latach 80-tych ubiegłego stulecia, tzn. w okresie kiedy jeszcze nie obowiązywały przepisy ustawy o VAT; od zakończenia ich zabudowy upłynęło więc 5 lat. Podatnikowi w związku z powyższą inwestycją nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy dla zastosowania zwolnienia przy odsprzedaży budynków i budowli został spełniony. Równocześnie, zgodnie z art. 29 ust. 5 cyt. ustawy zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlegać będzie dostawa gruntu, na której budowle się znajdują.

Zatem sprzedaż nieruchomości gruntowych objętych KW Nr .. i KW Nr .. korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, iż przedmiotem sprzedaży była również nieruchomość gruntowa składająca się z działek nr ppp/10, ppp/11, ppp/20, ppp/13 i ppp/15 o łącznej powierzchni ppp m2 zabudowana budynkiem biurowym i produkcyjnym wybudowanymi przed 1993r. przy nabyciu których w 2002r. Spółka nie korzystała z odliczenia podatku naliczonego oraz halą magazynową wybudowaną przez Spółkę w 2005r. przy budowie której odliczano podatek naliczony. Nieruchomość oznaczona jest jako KW Nr RD.

W przedstawionym stanie faktycznym, w odniesieniu do budynku biurowego i produkcyjnego zastosowanie znajdą wskazywane powyżej przepisy: art. 43 ust. 2 pkt 1 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2. Przedmiotowe budynki zostały bowiem wybudowane przed 1993r., a więc od końca roku, w którym zakończone budowę tych obiektów, minęło co najmniej pięć lat, a więc warunek dla uznania tych obiektów za towary używane został spełniony. Ponadto przy nabyciu powyższych obiektów Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem dostawa budynku biurowego i produkcyjnego będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jako dostawa towarów używanych. Jednocześnie, zgodnie z art. 29 ust. 5 cyt. ustawy dostawa gruntów, na której posadowione są powyższe obiekty budowlane również będzie zwolniona z tego podatku.

Jednakże na tej samej nieruchomości gruntowej znajduje się hala magazynowa, wybudowana przez spółkę w 2005r., dla której Wnioskodawca dokonywał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z faktur dokumentujących ponoszone wydatki związane z tą budową. A zatem dostawa przedmiotowego obiektu nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, ani z żadnej ze stawek preferencyjnych przewidzianych przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług i w rozporządzeniu wykonawczym do niej; dostawa hali produkcyjnej, o której mowa w przedmiotowym wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy. Analogicznie, zgodnie ze wskazanym art. 29 ust. 5 cyt. ustawy, dostawa gruntu, na której położony jest przedmiotowy budynek również będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%.

A zatem przedmiotem transakcji będzie dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej zarówno budynkami, których sprzedaż jest zwolniona z podatku od towarów i usług, jak i budynkiem, którego sprzedaż podlega opodatkowaniu tym podatkiem. W związku z powyższym części gruntu należy przypisać do poszczególnych obiektów, gdyż zbycie gruntu w części związanej z budynkami, stanowiącymi w rozumieniu cyt. ustawy towary używane, jest zwolnione od podatku, zaś w części, w której dostawa budynku – hali produkcyjnej nie korzysta ze zwolnienia, należy zastosować zasady opodatkowania wg stawki 22%.

W związku z tym, iż ani przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do niej nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia części, które będą zwolnione z VAT lub opodatkowane tym podatkiem, można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać do nich odpowiednio udział gruntu i zastosować właściwe stawki, lub wg klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki. Każda metoda czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa.

Wnioskodawca wskazał, iż dostawa gruntu w zakresie opodatkowania VAT dzieli los sprzedawanych budynków i w przedstawionym przypadku jego opodatkowanie i zwolnienie z opodatkowania powinno być proporcjonalne do wartości sprzedawanych budynków.

Z uwagi na to, iż ustawodawca nie uregulował kwestii w jaki sposób należy ustalać proporcje w odniesieniu do dostawy nieruchomości gruntowej, na której są posadowione zarówno budynki, przy sprzedaży których Podatnik ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług, jak i budynki sprzedaż których jest opodatkowana wg stawki podatku VAT w wysokości 22%, należy uznać, iż ustalenie wartości części nieruchomości, która będzie zwolniona oraz wartości części nieruchomości, która będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie ze stanowiskiem Strony, może być ustalone proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.