Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/436-60/10/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-05-18
Teza: Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość rolna; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2-art. 4; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2-art. 5; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 4-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2010 r. (data wpływu 18 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

„S” Sp. z o.o. jest spółką zajmującą się skupem owoców, ich pakowaniem, a następnie sprzedażą hurtową do supermarketów. Przedmiotem działalności spółki wg KRS jest:

01 24: (PKD 2007) Uprawa drzew i krzewów owocowych ziarnkowych i pestkowych;

01 27: (PKD 2007) Uprawa roślin wykorzystywanych do produkcji napojów;

01 29: (PKD 2007) Uprawa pozostałych roślin wieloletnich;

01 63: (PKD 2007) Działalność usługowa następująca po zbiorach;

10 32: (PKD 2007) Produkcja soków z owoców i warzyw;

10 39: (PKD 2007) Pozostałe przetwarzanie i konserwowanie owoców i warzyw;

16 24: (PKD 2007) Produkcja opakowań drewnianych;

46 31: (PKD 2007) Sprzedaż hurtowa owoców i warzyw;

47 21: (PKD 2007) Sprzedaż detaliczna owoców i warzyw prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach;

52 10 B: (PKD 2007) Magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów;

77 31: (PKD 2007) Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń rolniczych;

82 92: (PKD 2007) Działalność związana z pakowaniem.

Spółka nie posiadała dotychczas żadnych gruntów rolnych. „S” Sp. z o.o. planuje nabyć zabudowaną działkę nr 254 o powierzchni 1,1692 ha. Sprzedającymi są dwa małżeństwa. Każde z małżeństw posiada udział w nieruchomości w wysokości ½. Każde z małżeństw posiada także inne grunty rolne o powierzchni znacznie przewyższającej 1 ha. Z wypisu z rejestru gruntów sporządzonego na dzień 5 lutego 2010 roku wynika, że na niniejszej działce znajdują się następujące budynki (funkcja budynku według wypisu: produkcyjno-usługowe rolnictwa „g”):

1.  nr 254/1 wybudowany w 1992 roku;
2.  nr 254/3 wybudowany w 1993 roku;
3.  nr 254/4 wybudowany w 2006 roku;
4.  nr 254/5 wybudowany w 2006 roku;
5.  nr 254/6 wybudowany w 2008 roku;
6.  nr 254/7 wybudowany w 2008 roku;
7.  nr 254/8 wybudowany w 2009 roku.

Ponadto, z przedstawionego wypisu z rejestru gruntów wynika, że działka nr 254 jest terenem zabudowy mieszkaniowej, rodzaj użytku: B-RIIIa, B-RIIIB, B-RIVa (grunty zabudowane). Należy podkreślić, że na działce nie znajduje się żaden budynek mieszkalny.

Nabyta nieruchomość zostanie przeznaczona na wskazaną powyżej działalność Spółki.

Sprzedającymi udziały w ww. nieruchomości są dwa małżeństwa – Piotr i Dorota J. oraz Sławomir i Marlena S.. Przedmiotowa nieruchomość była przez nich używana w działalności rolniczej. W zakresie skutków podatkowych planowanej transakcji wystąpili ze stosownymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnej. Sprzedający w złożonych wnioskach o wydanie interpretacji indywidualnej przedstawili następujące stanowisko. Z uwagi na fakt, że Dorota J. i Marlena S. nie są podatnikami VAT z tytułu dokonania sprzedaży swoich udziałów w opisanej nieruchomości, sprzedaż ich udziałów nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Piotr J. jest rolnikiem ryczałtowym, w związku z czym sprzedaż udziałów w niniejszej nieruchomości również nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Natomiast Sławomir S. jako podatnik VAT czynny jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT z tytułu dokonania przedmiotowej transakcji. Z punktu widzenia podatku od towarów i usług wyświadczył on usługę polegającą na sprzedaży prawa majątkowego – udziału w nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy z tytułu zawarcia umowy sprzedaży opisanej nieruchomości powstanie obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych?
2.  Czy spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez sprzedającego?

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. W pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie pytania pierwszego, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży. Art. 2 pkt 4 ustawy PCC stanowi natomiast, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług;
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

1.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach;
2.  umowy spółki i jej zmiany;
3.  umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową, zgodnie z art. 6 ust 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dniem dokonania tej czynności, bez odliczania długów ciężarów. W niniejszej sytuacji mamy do czynienia z nabyciem udziałów w nieruchomości od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, które z tytułu dokonania sprzedaży udziałów nie są podatnikami podatku VAT oraz z nabyciem udziału w nieruchomości od podatnika VAT czynnego, który z tytułu dokonania transakcji wystawi fakturę VAT według stawki 22%. W związku z tym obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych powstanie jedynie wobec umowy sprzedaży udziałów przez osoby fizyczne. Podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych będzie kupujący, czyli „S” sp. z o.o.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, że przedmiotem sprzedaży jest zabudowany grunt rolny, należy sprawdzić czy w przedmiotowej sytuacji nie zachodzą przesłanki zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 9 pkt 2 lit a) wymienionej ustawy zwalnia się od podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów sprzedaży, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy. Analiza ww. przepisu wskazuje iż dla skuteczności zwolnienia musi wystąpić jedna z poniższych ewentualności:

1.  przenoszona nieruchomość musi stanowić gospodarstwo rolne, bądź
2.  przenoszona nieruchomość nie musi być gospodarstwem rolnym, jednak w połączeniu z nieruchomością nabywcy (np. wskutek osiągnięcia norm obszarowych) możliwe będzie utworzenie gospodarstwa rolnego.
3.  przenoszona nieruchomość niebędąca gospodarstwem rolnym zostanie włączona do gospodarstwa rolnego nabywcy.

Wobec tego należy podkreślić, że zwolnienie zawarte w art. 9 pkt 2 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma charakter warunkowy, co oznacza że jedynie spełnienie jednego z powyższych kryteriów daje podstawę do zwolnienia umowy sprzedaży nieruchomości lub ich części z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują pojęcia gospodarstwa rolnego, odsyłając w tej kwestii do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 wymienionej ustawy, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Stosownie do postanowień § 68 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, użytki rolne dzielą się na:

1.  grunty orne
2.  sady;
3.  łąki trwałe;
4.  pastwiska trwałe;
5.  grunty rolne zabudowane;
6.  grunty pod stawami;
7.  rowy

Zgodnie z przepisem § 68 ust. 1 pkt 5 ww. rozporządzenia grunty rolne zabudowane są oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki np. B-R. W ten właśnie sposób jest oznaczony grunt będący przedmiotem sprzedaży. Oznacza to, że nabyta przez Spółkę nieruchomość spełnia wyżej wymienione warunki: jest gospodarstwem rolnym w rozumieniu ustawy o podatku rolnym w momencie jej sprzedaży. W konsekwencji Spółka nie ma obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 ze zmianami) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4 wskazanej ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

1.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
2.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
3.  (uchylone),
4.  umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka planuje nabyć od osób fizycznych – współwłaścicieli – zabudowaną działkę. Jedna z osób sprzedających jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, która z tytułu dokonania przedmiotowej transakcji będzie zobowiązana do wystawienia faktury VAT. Z punktu widzenia podatku od towarów i usług wykona on usługę polegającą na sprzedaży prawa majątkowego – udziału w nieruchomości.

Powyższe sprawia, że jeżeli opisana transakcja, dokonana przez osobę fizyczną, będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wskazać jednak należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Odnosząc się natomiast do planowanego nabycia przez Spółkę opisanej we wniosku nieruchomości od współwłaścicieli – nie będących z tytułu tej transakcji podatnikami podatku VAT, stwierdzić należy, że opisane wyżej wyłączenie nie będzie miało zastosowania. Jednakże, w treści wniosku wskazano, iż mającą być przedmiotem transakcji nieruchomość stanowi działka o powierzchni 1,1692 ha, w skład której wchodzą grunty rolne zabudowane. Żaden z budynków posadowionych na przedmiotowej działce nie jest budynkiem mieszkalnym. Działka ta wykorzystywana była przez dotychczasowych współwłaścicieli w działalności rolniczej. Ponadto wskazano również, że dotychczasowi współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości są również właścicielami innych gruntów rolnych, o powierzchni znacznie przewyższającej 1 ha.

Oznacza to, że do opisanej czynności zastosowanie znajdzie zwolnienie określone w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z jego treścią zwalnia się od podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, m.in. w drodze umów sprzedaży, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Analiza ww. przepisu wskazuje, iż dla skuteczności zwolnienia musi wystąpić jedna z poniższych okoliczności:

1.  przenoszona nieruchomość musi stanowić gospodarstwo rolne, bądź
2.  przenoszona nieruchomość nie musi być gospodarstwem rolnym, jednak w połączeniu z nieruchomością nabywcy (np. wskutek osiągnięcia norm obszarowych) możliwe będzie utworzenie gospodarstwa rolnego, bądź
3.  przenoszona nieruchomość niebędąca gospodarstwem rolnym zostanie włączona do gospodarstwa rolnego nabywcy.

Wobec tego należy podkreślić, że zwolnienie zawarte w art. 9 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma charakter warunkowy, co oznacza, że jedynie spełnienie kryteriów, o których mowa w tym przepisie, daje podstawę do zwolnienia umowy sprzedaży nieruchomości lub ich części z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Natomiast art. 2 ust. 1 ustawy stanowi, że za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Stosownie natomiast do postanowień § 68 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) w sprawie ewidencji gruntów i budynków, użytki rolne dzielą się na:

1.  grunty orne,
2.  sady,
3.  łąki trwałe,
4.  pastwiska trwałe,
5.  grunty rolne zabudowane,
6.  grunty pod stawami,
7.  rowy.

Analiza przedstawionych przepisów wskazuje więc, że planowana transakcja sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości rolnej podlegać będzie zwolnieniu określonemu w art. 9 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Spełnione są bowiem wszystkie przewidziane wskazanym przepisem warunki do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.