Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.198.2017.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-08
Teza: Należy uznać, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie będzie spłata kredytu, wraz z odsetkami, zaciągniętego na nabycie przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego, które Wnioskodawczyni zamierza sprzedać, zaś dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym w oparciu o art. 19 a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, co wynika z treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2017 r. (data wpływu 28 czerwca 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 września 2017 r. (data wpływu 5 września 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 24 sierpnia 2017 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.198.2017.1 o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Dnia 21 lutego 2014 roku została zawarta w formie aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego o pow. 61 m2, w cenie 315.000 zł. Na zakup ww. nieruchomości dnia 14 marca 2014 roku została zawarta umowa złotowego mieszkaniowego kredytu hipotecznego z Bankiem Spółka Akcyjna w wysokości 220.000 zł. Dnia 28 marca 2014 r. została podpisana w formie aktu notarialnego. A umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i ustanowienie hipoteki na ww. mieszkaniu. Wkład środków własnych wyniósł 99.313,73 zł. Uzyskany kredyt w wysokości 215.686,27 zł (kwota pozostała po odliczeniu opłat i prowizji naliczonych przez Bank) został przelany na rachunek bankowy sprzedającego mieszkanie w terminie do 17 kwietnia 2014 r. Na dzień dzisiejszy pozostało do spłaty kredytu mieszkaniowego ok. 194.000 zł wraz z należnymi odsetkami, które zostaną naliczone na dzień spłaty. Obecna wartość nieruchomości to ok. 415.000 zł. Wzrost wartości nieruchomości wynika tylko i wyłącznie z włożonego nakładu pracy i generalnego remontu, których to kosztów nie może wziąć pod uwagę. Nagła i przedterminowa sprzedaż wyżej wymienionej nieruchomości nie jest podyktowana względami inwestycyjnymi, ani zarobkowymi (niekorzystna sytuacja na rynku nieruchomości), a wynika jedynie z nagłej zmiany sytuacji rodzinnej. Zaciągnięty kredyt stanowi nierozłączny element nieruchomości ponieważ bez zaciągnięcia kredytu nie było by możliwe nabycie takiego mieszkania, ponieważ wkład własny wynosi ok. 1/3 wartości ww. nieruchomości.

Koszty kredytu i odsetki są więc kosztem w rozumieniu kosztów uzyskania przychodów, ponieważ bez zaciągnięcia kredytu nieruchomość nie mogłaby zostać zakupiona i tym samym nie powstałby żaden obowiązek podatkowy.

Co do zasady na liście dopuszczalnych celów jest spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed datą sprzedaży mieszkania, z którego mamy zapłacić podatek.

Kwota pozostała po spłacie kredytu wraz z należnymi odsetkami zostanie przeznaczona na zakup innej, mniejszej, nieruchomości z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania – te przeznaczone na spłatę kredytu wraz z należnymi odsetkami – zostaną bezpośrednio i w pierwszej kolejności przelane do Banku udzielającego nam kredytu (Bank), pozostała kwota zostanie przekazana na nasz rachunek bankowy w celu zakupu nowej, mniejszej nieruchomości (mieszkania). Pieniądze ze sprzedaży mieszkania- te przeznaczone na spłatę kredytu wraz z należnymi odsetkami – zostaną bezpośrednio i w pierwszej kolejności przelane do Banku udzielającego nam kredytu (Bank), pozostała kwota zostanie przekazana na nasz rachunek bankowy w celu zakupu nowej, mniejszej nieruchomości (mieszkania).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku.

Czy w związku ze sprzedażą spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego o pow. 61 m2 w 2017 r., spłata kredytu i odsetek od zaciągniętego na zakup tej nieruchomości kredytu zostanie zaliczona jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia i nie zostanie naliczony od niego podatek w wysokości 19%.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, spłata kredytu i odsetek od zaciągniętego na zakup tej nieruchomości kredytu powinna zostać zaliczona jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia i pomniejszyć uzyskany dochód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy- przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w 2014 roku zakupiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego został sfinansowany w części ze środków własnych oraz w części z zaciągniętego przez Wnioskodawczynię kredytu hipotecznego. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotowe prawo do lokalu mieszkalnego w 2017 r. Środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostaną w pierwszej kolejności przeznaczone na spłatę zaciągniętego kredytu wraz z należnymi odsetkami.

Z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości nastąpiło w 2014 r., to sprzedaż tego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w 2017 r. nastąpi przed upływem 5-letniego terminu zawartego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przed 1 stycznia 2020 r. - sprzedaż ta stanowi źródło przychodu i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z art. 14 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) – nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przywołany powyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość (prawo) będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości (prawa) jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Kosztem nabycia dla Wnioskodawczyni będzie zatem cena jaką Wnioskodawczyni zapłaciła sprzedającemu za zakupione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że Wnioskodawczyni kwotę tę może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przypadający na nią przychód. Do kosztów nabycia Wnioskodawczyni może również zaliczyć np. opłatę wniesioną tytułem taksy notarialnej, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, jako wydatki bezpośrednio związane z nabyciem nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawczyni przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zatem do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego wraz z odsetkami.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, że skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami nie mogą być kosztem uzyskania przychodu.

Powyższe stanowisko potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 31 maja 2016 r. sygn. Akt I Sa/Gd 363/16, w którym to sąd wskazał, że cyt. „do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, wskazanej we wniosku o wydanie interpretacji, można zaliczyć cenę jej nabycia określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym. Kosztów tych nie stanowią wydatki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, a także koszty ustanowienia hipotek wymaganych zgodnie z umową kredytową, w tym opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty ubezpieczenia nieruchomości będącej przedmiotem hipoteki od ognia i zdarzeń losowych oraz wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości. Są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tej nieruchomości i nie można utożsamiać ich z wydatkami poniesionymi na jej nabycie”.

Ponadto należy w tym miejscu wskazać, że stanowisko tutejszego organu potwierdzają liczne orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w podobnych sprawach.

Stanowisko tutejszego organu potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2014 r. sygn. akt II FSK 848/12, w którym to sąd wskazał, że kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nie stanowią wydatki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego (prowizja bankowa) oraz wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości lokalowej.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 października 2013 r. sygn. akt II FSK 1100/12 wskazał, że cyt. „skoro takie odsetki nie stanowią elementu ceny nabycia, to tym bardziej nie są również kosztem uzyskania przychodów stosownie do reguły rozumowania, a minori ad maius”.

Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r. sygn. akt II FSK 752/13 wskazał, że cyt. „w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest natomiast prawidłowym pogląd oparty o rozumowanie, iż skoro warunkiem wyjściowym rozpoczęcia budowy domu na działce skarżącej było zaciągnięcie kredytu, to zapłacone odsetki od tego kredytu oraz związana z jego udzieleniem prowizja bankowa, stanowią udokumentowane koszty wytworzenia, o których mowa w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. Pogląd ten pomija bowiem znaczenie wyrażenia "koszt nabycia" jako kwoty wydatkowanej na nabycie, wyrażonej ceną, które to znaczenie ma oparcie w wykładni językowej, celowościowej i systemowej”.

Reasumując, należy uznać, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie będzie spłata kredytu, wraz z odsetkami, zaciągniętego na nabycie przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego, które Wnioskodawczyni zamierza sprzedać, zaś dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym w oparciu o art. 19 a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, co wynika z treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.