Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.432.2017.1.ACZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-20
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 września 2017 r. (data wpływu 8 listopada 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2018 r. (data wpływu 16 stycznia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych (pytanie oznaczone nr 4) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 28 grudnia 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.352.2017.1.ACZ, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 29 grudnia 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 4 stycznia 2018 r.). W dniu 16 stycznia 2018 r. (nadano w dniu 11 stycznia 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od dnia 26 października 2009 r. w zakresie architektury (działalność osoby fizycznej). Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Opodatkowany jest podatkiem liniowym.

Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną (osobą niespokrewnioną) nabył lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m2, na zasadzie współwłasności w równych częściach – po 1/2 części każdy z nich (sprzedającym była osoba fizyczna). Współwłasność lokalu została nabyta w dniu 26 stycznia 2016 r. na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży, od osoby fizycznej. W akcie notarialnym wskazano, że Wnioskodawca wraz z osobą nabywającą z Nim nieruchomość, kupują nieruchomość lokalową i prawa z nią związane na zasadzie współwłasności w równych częściach – po 1/2 części, za kwotę 100 000 zł, a nadto solidarnie przejmują do wykonania i realizacji obowiązek wykonania, w zamian za sprzedającą, na własny koszt i ryzyko wszystkich robót budowlanych, których obowiązek wykonania przez sprzedającą wynika z roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej lokalu. Sumę 31 000 zł kupujący zapłacili przy zawarciu umowy przedwstępnej, natomiast pozostałą kwotę, tj. 69 000 zł, w dniu podpisania aktu. Każdy z kupujących zapłacił 50 000 zł.

Lokal obejmuje III piętro budynku wraz ze strychem, będąc częścią nieruchomości, w której udział wynosi 31364/101218 części nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości składa się z Wnioskodawcy, osoby wraz z którą nabył wspomniany lokal oraz trzeciej osoby niezwiązanej z Wnioskodawcą.

Lokal w całości wykorzystywany był do działalności gospodarczej i nie służył innym celom.

Lokal, w części przypadającej na Wnioskodawcę, czyli 50% wartości, wprowadzony został do ewidencji środków trwałych oraz podlega amortyzacji, z uwagi na to, że Wnioskodawca oraz współwłaściciel nieruchomości prowadzą w ww. lokalu działalność gospodarczą (każdy z nich w ramach własnej działalności). Lokal wykorzystywany jest przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności od dnia nabycia. Do ewidencji środków trwałych został wprowadzony od stycznia 2017 r., amortyzowany jest od lutego 2017 r. W momencie przyjęcia lokalu do ewidencji środków trwałych lokal był kompletny i zdatny do użytku, a przewidywany okres użytkowania był dłuższy niż rok. Nabyty lokal był użytkowany do momentu rozpoczęcia w nim remontu. Wartość początkowa została ustalona na podstawie ceny nabycia wskazanej w akcie notarialnym, tj. 1/2 z kwoty 100 000 zł, czyli 50 000 zł, tak więc odpisy amortyzacyjne uwzględniają 1/2 udziału we współwłasności nieruchomości.

Budynek, w którym mieści się lokal jest budynkiem zaliczonym do obiektów zabytkowych, sklasyfikowany zgodnie PKOB jako budynek handlowo-usługowy (symbol PKOB 1230). Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy w budynku znajdują się inne wyodrębnione lokale mieszkalne.

W związku z dokonanym zakupem Wnioskodawca będzie dokonywał następujących prac budowlanych:

1.  wynikających z wpisu zawartego w księdze wieczystej lokalu:
    1.  roszczenia o wykonanie robót budowlanych polegających na: remoncie więźby dachowej, wymianie pokrycia dachowego z dachówki ceramicznej na nowe pokrycie z dachówki ceramicznej, z zachowaniem jej poprzedniego układu, wymianie pokrycia papowego, wymianie obudów okien mansardowych w obrębie III piętra, remoncie kominów oraz ścian kominowych, wieżyczki znajdującej się w narożu budynku nad III piętrem, wymianie rynien wraz z gzymsem w obrębie III piętra, w razie konieczności naprawie ścian nośnych III piętra i naprawie stropu nad III piętrem, wymianie pionów instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej i elektrycznej w obrębię III piętra, wykonaniu niezależnej od całego budynku instalacji c.o.,
    2.  roszczenia o dokonywanie na własny koszt doraźnych napraw dachu, wieżyczki i pochyłych ścian III piętra,
    3.  roszczenia o dokonywanie po wykonaniu wszystkich robót budowlanych, na własny koszt napraw bieżących i kapitalnych wszystkich elementów budowlanych stanowiących element części wspólnych, a znajdujących się w obrębie lokalu.W akcie notarialnym zaznaczono, że przedmiotowy lokal wyposażony jest w niesprawną instalację wodno-kanalizacyjną i niesprawną instalację elektryczną wymagającą wymiany, lokal wymaga kapitalnego remontu, poddasze oraz budynek są nieocieplone.

1.  związanych z wykonaniem na rzecz wspólnoty mieszkaniowej robót, do których nabywcy zostali zobowiązani aktem notarialnym:
    *   wykonania nowego pionu instalacji elektrycznej wspólnego dla całego budynku,
    *   wykonania trzech nowych pionów instalacji wodnej dla całego budynku,
    *   wykonania trzech nowych pionów kanalizacji sanitarnej dla całego budynku wraz z odgałęzieniami na wszystkich kondygnacjach i podłączenie ich do istniejącego wewnątrz budynku przyłącza tej instalacji do kanalizacji miejskiej,
    *   wykonanie niezależnej nowej instalacji centralnego ogrzewania dla przedmiotowego lokalu (możliwość wyboru rodzaju jego zasilania),
    *   w przypadku zastosowania zasilania gazowego – wykonania instalacji gazowej i jej odgałęzień na wszystkich kondygnacjach budynku,
    *   oddzielenia, na poziomie II piętra istniejącej instalacji c.o. od jej części obsługującej obecnie III piętro i wykonanie niezbędnych prac, aby pozostała instalacja c.o., mająca obsługiwać budynek poniżej III piętra mogła sprawnie działać,
    *   wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza, mających docelowo obsługiwać również niższe kondygnacje,
    *   wykonania remontu całej klatki schodowej, z wyjątkiem jej części znajdującej się w piwnicy, polegającego m.in. na remoncie ścian, sufitów, wstawieniu nowych drzwi do piwnicy, malowaniu lamperii, ścian i sufitów, wstawieniu nowych drzwi wejściowych do budynku oraz do piwnicy, odtworzeniu wykładzin ściennych na parterze, malowaniu stolarki drzwiowej do lokali na I i II piętrze, wykonaniu nowych balustrad, poręczy, wymianie istniejących okien na okna PCV, wymianie podokienników, wymianie posadzek na schodach, montażu domofonu, wykonaniu nowej instalacji elektrycznej wraz z montażem opraw świetlnych i włączników.

1.  prace modernizacyjno-remontowe, które dokonywane będą przez Wnioskodawcę w nabytym przez Niego lokalu (znajduje się na III piętrze oraz strychu).

Cena sprzedaży lokalu została ustalona na cenę niższą niż wynosi cena rynkowa, z uwagi na zakres robót, do których zobowiązani zostali nabywcy, przejmując zobowiązania sprzedającej. Uregulowanie należności nastąpiło w sposób następujący: nabywający zapłacili osobie sprzedającej 1/3 ceny sprzedaży, zaś pozostała kwota należności (2/3 umówionej ceny nabycia) została scedowana przez sprzedającą na rzecz jej brata tytułem darowizny (brat sprzedającej jest właścicielem pozostałej części nieruchomości i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Strony ustaliły, że koszt prac budowlanych, które mają zostać wykonane przez nabywających na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (remont klatki schodowej, remont całej instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacji i c.o. oraz wykonanie pionów wentylacyjnych w budynku), w których partycypować winien także właściciel pozostałej części nieruchomości, zostaną rozliczone z nim poprzez kompensatę kosztów tych prac z nabytą przez niego w drodze darowizny od siostry wierzytelnością wobec kupujących, z tytułu niezapłaconej części (2/3) ceny sprzedaży. Nabywający oświadczyli, że przedmiotowa suma (niezapłaconej przez nich części ceny sprzedaży lokalu) pokrywa w całości przypadający na właściciela pozostałej części nieruchomości udział w kosztach przeprowadzenia tych prac.

Z zapisów aktu notarialnego wprost wynika, że większość nakazanych do przeprowadzenia przez Wnioskodawcę prac, ma charakter odtworzeniowy, mający na celu przywrócenie stanu poprzedniego budynku. Nowo powstałymi elementami mają być jedynie elementy instalacji c.o. i jej system zasilający, wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza oraz adaptacja pomieszczeń nabytego lokalu na lokale biurowe. Tak więc remont pomieszczeń zaliczony będzie bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, natomiast wszelkie prace modernizacyjne, zmieniające charakter zakupionego lokalu, podwyższą wartość początkową środka trwałego – lokalu mieszkalnego.

Nakłady poniesione na remont wynikający z wpisów zawartych w księdze wieczystej lokalu oraz wynikające z aktu notarialnego są dokonywane w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy i będą stanowiły koszty uzyskania przychodu.

Prace remontowe i modernizacyjne są wykonane już po oddaniu środka trwałego do używania.

Przed dokonaniem remontu lokal wykorzystywany był jako część pracowni Wnioskodawcy.

Specjalistyczne prace budowlane wykonywane są przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane. Mniej skomplikowane prace remontowe Wnioskodawca wykonuje we własnym zakresie. Faktury wystawiane są na Wnioskodawcę jako przedsiębiorcę.

Wnioskodawca zamierza dokonać podziału lokalu w taki sposób aby powstało biuro, które będzie wykorzystywał w działalności gospodarczej oraz lokale biurowe na wynajem (Wnioskodawca zamierza dokonać podziału przypadającej na Niego części lokalu w taki sposób, aby powstało biuro, które będzie wykorzystywane w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej oraz kilka lokali biurowych, które przeznaczone będą do wynajmu). Całość lokalu ma służyć działalności gospodarczej. Obaj współwłaściciele po zakończeniu remontu wystąpią o ustanowienie odrębności lokali do Urzędu Miasta. Podziałem zostanie objęty lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m2, wydzielone zostaną nowe lokale, które w całości a nie w udziale będą przysługiwać poszczególnym osobom oraz pozostanie część wspólna, która nie będzie podlegała wynajęciu ani ewentualnej sprzedaży (np. taras). W akcie notarialnym nabywcy wnieśli o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w zakresie ujawnienia podziału do korzystania z lokalu. Podział dokonany ma być w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli korzystał będzie z prawa do wyłącznego posiadania i korzystania, z wyłączeniem innych współwłaścicieli z części lokalu oznaczonej na planie sytuacyjnym określonym kolorem (dla każdego ze współwłaścicieli wyznaczono na planie odrębną część lokalu). Reszta pomieszczeń ma stanowić część wspólną.

Podział lokali dokonany zostanie w taki sposób, żeby wartość udziałów nie uległa zmianie.

W dniu złożenia wniosku lokal mieszkalny stanowi odrębną nieruchomość wraz z udziałem we współwłasności w gruncie. Status lokali powstałych po podziale całości lokalu nie będzie się różnił od jego obecnego statusu. Powstałe lokale będą lokalami mieszkalnymi stanowiącymi samodzielne lokale. Właściwy organ administracji budowlanej udzielił Wnioskodawcy informacji, że rodzaj prowadzonej działalności, tj. praca przy komputerze, ograniczona liczba klientów (1-2 miesięcznie), brak pracowników, nie powodują konieczności zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu, ponieważ nie występują przesłanki wskazane w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, który stanowi, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Aby lokal uznany został za użytkowy nie wystarczy samo użytkowanie go jako lokalu biurowego, musi nastąpić zmiana jego użytkowania w rozumieniu powyższego przepisu, a żadna z takich zmian nie nastąpiła.

Wnioskodawca posiada zgodę konserwatora zabytków na przeprowadzenie prac budowlanych. W akcie notarialnym znajduje się zapis, że strony jako wspólnota mieszkaniowa zastrzegają prawo kupujących do swobodnego kształtowania przestrzeni w zakresie inwestycji lokalu mieszkalnego (taras, podział na lokale, antresole).

Prace budowlane w przypadku adaptacji lokali będą polegały na wybudowaniu ścian działowych, wymianie okien, podłóg, kładzeniu tynków, malowaniu, wykonaniu instalacji elektrycznych, remoncie instalacji i urządzeń sanitarnych. Podziałowi i adaptacji będzie podlegało także pomieszczenie na strychu, ponieważ będzie stanowiło część składową biura Wnioskodawcy i osoby, która nabyła z nim lokal.

Wyższy standard będą posiadały wyłącznie te lokale, których ewentualni nabywcy zażądają ich podwyższenia. Zwiększenie tego standardu może nastąpić tylko w trakcie remontu i modernizacji, przed wyodrębnieniem poszczególnych lokali. Wydatki związane ze zwiększeniem standardu poszczególnych lokali będą wyszczególnione w odniesieniu do tych lokali. Specjalistyczne prace budowlane w powyższym zakresie wykonywane są przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane. Mniej skomplikowane prace remontowe Wnioskodawca wykonuje we własnym zakresie. Wszelkie faktury będą wystawiane na Wnioskodawcę jako przedsiębiorcę.

Wnioskodawca nabywa zarówno materiały budowlane opodatkowane odpowiednimi stawkami VAT, jak i materiały na zasadzie odwrotnego obciążenia jako przedsiębiorca. Ponieważ jest właścicielem 1/2 nieruchomości nabywa połowę materiałów remontowych oraz połowę wykonywanych usług przeznaczonych do przeprowadzenia remontu i modernizacji. Pozostałą część nabywa na swoją rzecz drugi współwłaściciel.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie jest w stanie ustalić, czy poniesione przez niego nakłady na modernizowane lokale przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Całość powierzchni nabytego lokalu ma służyć działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Drugi ze współwłaścicieli również wykorzysta przypadającą na niego część lokalu w ten sam sposób. Wyodrębnione lokale zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych i amortyzowane, gdyż mają zostać wykorzystane w prowadzonej działalności gospodarczej.

Lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m2 nie stanowi towaru handlowego w działalności, ponieważ Wnioskodawca w pierwszej kolejności zamierza przeznaczyć lokale na własne biuro oraz lokale do wynajmu, a więc wykorzystywać je w działalności gospodarczej.

W przypadku, gdy wynajem lokali na biura nie zostanie zrealizowany przez brak zainteresowanych, Wnioskodawca rozważy możliwość wynajęcia lokali na cele mieszkaniowe, ich sprzedaż lub przeznaczy je na własne cele mieszkaniowe.

Termin odpłatnego zbycia lokali nie został zaplanowany, gdyż Wnioskodawca uwzględnia ich sprzedaż tylko w sytuacji, gdy nie uda się wynająć ww. lokali.

Wyodrębnione lokale będą stanowiły środek trwały w firmie Wnioskodawcy i nie będą towarem handlowym. Tak więc w przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej zastosowanie będzie miał art. 14 ust. 2c oraz art. 10 ust. 3 odwołujący się do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy Wnioskodawca słusznie zakwalifikował wykonane prace budowlane dotyczące remontu dachu, klatki schodowej oraz wszelkie prace budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego lokalu, które zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane stanowią remont, do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, w dacie wystawienia faktury (art. 22 ust. 6b) jako koszty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (najem lokali i wykorzystanie biura w działalności)?
2.  Czy w związku z wykonaniem prac remontowych dachu wraz z pracami towarzyszącymi (wyszczególnionymi w opisie stanu faktycznego w punkcie 1 lit. a, b oraz c), które zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane należy uznać za remont, Wnioskodawca ma prawo zaliczyć przypadające na niego wydatki wynikające z 1/2 udziału w nabytej nieruchomości – lokalu mieszkalnym (50% ogółu poniesionych na te prace wydatków) do kosztów uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z prowadzoną działalności gospodarczą (najem lokali i wykorzystanie biura w działalności), czy też powinien rozliczyć je z uwzględnieniem swojego udziału w całej nieruchomości, tj. 50% z 31364/101218 części nieruchomości wspólnej?
3.  W jaki sposób należy ustalić wartość ulepszenia, o której mowa w art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży wyodrębnionej nieruchomości (będącej w wyższym standardzie niż reszta lokali), gdy od pierwszego zasiedlenia (zakończenia prac modernizacyjnych przekraczających 30% wartości nabycia nieruchomości) nie upłynie okres 2 lat. Czy należy założyć, że wartość ulepszenia oblicza się dla całości lokalu i ustala czy jego wartość nie przekracza 30% wartości początkowej, czy należy ustalić jakie nakłady zostały poniesione na ten konkretny lokal (czy nie przekraczają 30% wartości nabycia całego lokalu)?
4.  Czy w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 4 dotyczące skutków podatkowych odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych, natomiast w zakresie pytań oznaczonych nr 1, nr 2 i nr 3 oraz w zakresie podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 4), w przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej, zastosowanie ma art. 14 ust. 2c oraz art. 10 ust. 3 odwołujący się do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z powyższym przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej, zastosowanie ma przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zasady ustalania przychodów z działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c powołanej ustawy).

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy. Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności.

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy sprzedawane będą lokale mieszkalne, czy też niemieszkalne.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) -budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.), przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 71 ust. 2 ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów i podlegającym opodatkowaniu podatkiem liniowym. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od dnia 26 października 2009 r. w zakresie architektury. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną nabył w dniu 26 stycznia 2016 r. w drodze umowy sprzedaży lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m2, po 1/2 części każdy z nich. W akcie notarialnym wskazano, że Wnioskodawca wraz z osobą nabywającą z Nim nieruchomość kupują nieruchomość lokalową i prawa z nią związane na zasadzie współwłasności w równych częściach – po 1/2 części, a nadto solidarnie przejmują do wykonania i realizacji obowiązek wykonania, w zamian za sprzedającą, na własny koszt i ryzyko wszystkich robót budowlanych, których obowiązek wykonania przez sprzedającą wynika z roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej lokalu.

Lokal obejmuje III piętro budynku wraz ze strychem, będąc częścią nieruchomości, w której udział wynosi 31364/101218 części nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości składa się z Wnioskodawcy, osoby wraz z którą nabył wspomniany lokal oraz trzeciej osoby niezwiązanej z Wnioskodawcą.

Lokal w całości wykorzystywany był do działalności gospodarczej i nie służył innym celom.

Lokal, w części przypadającej na Wnioskodawcę czyli 50% wartości, wprowadzony został do ewidencji środków trwałych oraz podlega amortyzacji, z uwagi na to, że Wnioskodawca oraz współwłaściciel nieruchomości prowadzą w ww. lokalu działalność gospodarczą (każdy z nich w ramach własnej działalności). Lokal wykorzystywany jest przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności od dnia nabycia. Do ewidencji środków trwałych został wprowadzony od stycznia 2017 r., amortyzowany jest od lutego 2017 r. W momencie przyjęcia lokalu do ewidencji środków trwałych lokal był kompletny i zdatny do użytku, a przewidywany okres użytkowania był dłuższy niż rok. Nabyty lokal był użytkowany do momentu rozpoczęcia w nim remontu. Wartość początkowa została ustalona na podstawie ceny nabycia wskazanej w akcie notarialnym, tj. 1/2 kwoty, tak więc odpisy amortyzacyjne uwzględniają 1/2 udziału we współwłasności nieruchomości.

Budynek, w którym mieści się lokal jest budynkiem zaliczonym do obiektów zabytkowych, sklasyfikowany zgodnie PKOB jako budynek handlowo-usługowy (symbol PKOB 1230). Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy w budynku znajdują się inne wyodrębnione lokale mieszkalne.

Wnioskodawca zamierza dokonać podziału lokalu w taki sposób aby powstało biuro, które będzie wykorzystywał w działalności gospodarczej oraz lokale biurowe na wynajem. Faktury wystawiane są na Wnioskodawcę jako przedsiębiorcę. Obaj współwłaściciele po zakończeniu remontu wystąpią o ustanowienie odrębności lokali do Urzędu Miasta. Podziałem zostanie objęty lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m2, wydzielone zostaną nowe lokale, które w całości, a nie w udziale będą przysługiwać poszczególnym osobom oraz pozostanie część wspólna, która nie będzie podlegała wynajęciu ani ewentualnej sprzedaży. W akcie notarialnym nabywcy wnieśli o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w zakresie ujawnienia podziału do korzystania z lokalu. Podział dokonany ma być w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli korzystał będzie z prawa do wyłącznego posiadania i korzystania, z wyłączeniem innych współwłaścicieli z części lokalu oznaczonej na planie sytuacyjnym określonym kolorem. Reszta pomieszczeń ma stanowić część wspólną.

Podział lokali dokonany zostanie w taki sposób, żeby wartość udziałów nie uległa zmianie.

W dniu złożenia wniosku lokal mieszkalny stanowi odrębną nieruchomość wraz z udziałem we współwłasności w gruncie. Status lokali powstałych po podziale całości lokalu nie będzie się różnił od jego obecnego statusu. Powstałe lokale będą lokalami mieszkalnymi stanowiącymi samodzielne lokale. Właściwy organ administracji budowlanej udzielił Wnioskodawcy informacji, że rodzaj prowadzonej działalności, tj. praca przy komputerze, ograniczona liczba klientów (1-2 miesięcznie), brak pracowników, nie powodują konieczności zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu, ponieważ nie występują przesłanki wskazane w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Wnioskodawca posiada zgodę konserwatora zabytków na przeprowadzenie prac budowlanych. W akcie notarialnym znajduje się zapis, że strony jako wspólnota mieszkaniowa zastrzegają prawo kupujących do swobodnego kształtowania przestrzeni w zakresie inwestycji lokalu mieszkalnego.

Prace budowlane w przypadku adaptacji lokali będą polegały na wybudowaniu ścian działowych, wymianie okien, podłóg, kładzeniu tynków, malowaniu, wykonaniu instalacji elektrycznych, remoncie instalacji i urządzeń sanitarnych. Podziałowi i adaptacji będzie podlegało także pomieszczenie na strychu, ponieważ będzie stanowiło część składową biura Wnioskodawcy i osoby, która nabyła z nim lokal.

Lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m2 nie stanowi towaru handlowego w działalności, ponieważ Wnioskodawca w pierwszej kolejności zamierza przeznaczyć lokale na własne biuro oraz lokale do wynajmu, a więc wykorzystywać je w działalności gospodarczej.

Wyodrębnione lokale zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych i będą amortyzowane, gdyż mają zostać wykorzystane w prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast nie będą towarem handlowym.

W przypadku, gdy wynajem lokali na biura nie zostanie zrealizowany przez brak zainteresowanych, Wnioskodawca rozważy możliwość wynajęcia lokali na cele mieszkaniowe, ich sprzedaż lub przeznaczy je na własne cele mieszkaniowe.

Termin odpłatnego zbycia lokali nie został zaplanowany, gdyż Wnioskodawca uwzględnia ich sprzedaż tylko w sytuacji, gdy nie uda się wynająć ww. lokali.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz przyjmując za Wnioskodawcą, że wyodrębnione z lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lokale będą posiadały status lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości oraz będą stanowiły środek trwały w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, stwierdzić należy, że przychód jaki uzyska Wnioskodawca z odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe w przypadku odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokali.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu.

Kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892, z późn. zm.). Art. 2 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami” mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ww. ustawy).

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Stosownie do art. 195 ww. ustawy, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego  art. 196 § 2 tej ustawy.

Jak stanowi art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości (wartości) udziałów współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali nie stanowi nabycia tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia lokali  w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanych przez daną osobę wyodrębnionych lokali mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tej czynności podatnik otrzymuje nieruchomości, których wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny i zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, a także przyjmując za Wnioskodawcą, że wyodrębnione z lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lokale będą posiadały status lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości oraz będą stanowiły środek trwały w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, stwierdzić należy, że przychód jaki uzyska Wnioskodawca z odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe w przypadku odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokali.

Jednocześnie stwierdzić należy, że jeżeli na skutek zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w wyniku którego nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych, wartość otrzymanych przez Wnioskodawcę wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie przekroczy wartości udziałów, jakie przysługiwały Wnioskodawcy w ww. lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość przed zniesieniem współwłasności, nie dojdzie do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, zgodnie z powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych, należy utożsamiać z datą nabycia prawa współwłasności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość uzyskanego przez Wnioskodawcę w drodze umowy kupna w 2016 r.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę prawa własności wyodrębnionych lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, jeżeli zostanie dokonane po upływie pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, tj. po dniu 31 grudnia 2021 r., nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu planowanego odpłatnego zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych jest skutkiem niewystąpienia przychodu podlegającego opodatkowaniu (z uwagi na upływ pięcioletniego terminu) stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zaś zastosowania zwolnienia od zapłaty podatku przewidzianego w innych przepisach tej ustawy, nieznajdujących zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy

z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.