Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.105.2024.2.AAR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika oraz obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą.
Słowa kluczowe: komornik-komornik sądowy; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; płatnik; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy egzekucyjne i komornicy sądowi); Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

21 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej w ramach postępowania egzekucyjnego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 kwietnia 2024 r. (wpływ 23 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w A., prowadzi egzekucję z Nieruchomości gruntowej zabudowanej jednokondygnacyjnym, wybudowanym w latach 80-tych XX wieku oraz budynkami przemysłowym i biurowym, wybudowanymi w 2005 roku. Dojazd do nieruchomości drogą wewnętrzną, teren działki częściowo utwardzony, ogrodzony. Nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w A., przy ul. (\`(...)\`), obręb nr (\`(...)\`), działki nr 1, 2 o łącznej powierzchni 0,2825 ha. Nieruchomość zabudowana budynkiem biurowo-produkcyjnym o łącznej powierzchni 0,2825 ha. Nieruchomość posiada księgę wieczystą, dla której Sąd Rejonowy w A. (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Grunt oddany w użytkowanie wieczyste oraz budynek stanowiący odrębną nieruchomość.

Nieruchomość obejmuje działki:

*   numer działki: 1 - identyfikator działki: (…) - ulica: (\`(...)\`) - sposób korzystania: (…) - inne tereny zabudowane - przyłączenie: (…),
*   numer działki: 2 - identyfikator działki: (…) - ulica: (\`(...)\`) - sposób korzystania: (…) - tereny przemysłowe - przyłączenie: (…).

Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) w A.. Zgodnie z planem zatwierdzonym Uchwałą nr (…) Rady Miasta A. z dnia (…) r., teren, na którym położona jest nieruchomość, znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem (…) - przeznaczenie - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Działka jest ogrodzona i posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej.

Działka obejmuje następujące budynki:

*   budynek biurowo-produkcyjny - budynek wykorzystywany był jako budynek narzędziowni z zapleczem socjalno-biurowym. Składał się z części o konstrukcji stalowej, w której mieściły się pomieszczenia produkcyjno-warsztatowe z zapleczem socjalnym oraz z części murowanej, stanowiącej część biurową. Budynek hali wykonany w technologii szkieletowej stalowej, obudowany płytą warstwową obornicką. Posadowiony na fundamentach żelbetowych. Dane techniczne budynku: powierzchnia użytkowa: 584,50 m2, powierzchnia zabudowy: 592,00 m2,
*   budynek biurowy - dwukondygnacyjny, wybudowany w technologii tradycyjnej, ściany zewnętrzne murowane z cegły i gazobetonu. Budynki wyposażone w instalację wodociągową, kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, elektryczną. W budynku biurowym dodatkowo klimatyzacja. Dane techniczne budynku: powierzchnia użytkowa budynku: 853,00 m2,
*   budynek garażowy - wybudowany w latach 1970-1980 w technologii tradycyjnej, ściany murowane z cegły, otynkowane, posadzka betonowa, dach o konstrukcji stalowej przykryty blachą, wrota stalowe. Dane techniczne budynku: powierzchnia użytkowa: 29,76 m2,
*   budynek produkcyjny - wybudowany w latach 1970-1980 w technologii tradycyjnej, ściany murowane z cegły gazobetonu, otynkowane, posadzka betonowa. Dach z płyt korytkowych, oparty na ścianach podłużnych, kryty papą. Powierzchnia użytkowa: 67,95 m2.

29 lipca 2002 r. Prezydent Miasta A. wydał pozwolenie na użytkowanie hali produkcyjnej z przyległym budynkiem socjalno-biurowym.

Wnioskodawca prowadzi egzekucję z nieruchomości przeciwko (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, NIP: (…), KRS: (…).

Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży w 2020 r., a sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT (23%). W związku z prowadzoną przeciwko dłużnikowi egzekucją, Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość. W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca, zgodnie z art. 18 ustawy o VAT, będzie płatnikiem podatku VAT.

Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego wniosku, dłużnik figuruje w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” (Biała lista) jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca nie posiada informacji o datach wybudowania oraz pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzących w skład nieruchomości przed ich zakupem w 2020 r. przez dłużnika oraz ich ulepszeniu przed tą datą. Dłużnik wykorzystywał wszystkie budynki i budowle wchodzące w skład nieruchomości po ich nabyciu przez ponad 2 lata w całości do działalności gospodarczej. Z posiadanych informacji: dłużnik nie wznosił na nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli lub ich części. Dłużnik nie ponosił nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Dłużnik wykorzystywał nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży do produkcji, tj. do czynności opodatkowanych VAT.

Na działce 1 znajduje się:

*   budynek produkcyjny, 1-kondygnacyjny. Przeznaczenie budynku: (…) - budynki przemysłowe. Identyfikator budynku: (…),
*   budynek garażowy. Przeznaczenie budynku: (…) - zbiorniki, silosy i budynki magazynowe. Identyfikator budynku: (…).

Na działce 2 znajdują się:

*   budynek biurowy, 2-kondygnacyjny. Przeznaczenie budynku: (…). Identyfikator budynku: (…),
*   budynek biurowo-produkcyjny, 1-kondygnacyjny. Przeznaczenie budynku: (…) - budynki przemysłowe, identyfikator budynku: (…).

Na ulepszenie przedmiotowych budynków nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej obiektów.

W wyniku podjętych i udokumentowanych działań nie zdołano uzyskać więcej informacji niezbędnych do oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

**Pytania**

1\. Czy przepisy o VAT należy interpretować w ten sposób, że sprzedaż nieruchomości w ramach postepowania egzekucyjnego prowadzonego przez Wnioskodawcę będzie podlegać w całości zwolnieniu z podatku VAT?

2\. Czy przepisy o VAT należy interpretować w ten sposób, że dla udokumentowania sprzedaży nieruchomości w ramach postepowania egzekucyjnego Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia faktury VAT?

**Pana stanowisko w sprawie**

1\. Przepisy o VAT należy interpretować w ten sposób, że sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez wnioskodawcę będzie podlegać w całości zwolnieniu z podatku VAT.

2\. Przepisy o VAT należy interpretować w ten sposób, że dla udokumentowania sprzedaży nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury VAT.

Ad 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wcześniej wskazano, dłużnik wykorzystywał wszystkie budynki i budowle wchodzące w skład nieruchomości, po ich nabyciu w 2020 r., przez ponad 2 lata w całości do działalności gospodarczej. Oznacza to, że pierwsze zasiedlenie wszystkich budynków i budowli nastąpiło najpóźniej w 2020 r. (poprzez ich sprzedaż na rzecz dłużnika), a okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia upłynął najpóźniej w 2022 r.

Zgodnie zatem z powyższymi definicjami ustawowymi należy przyjąć, że sprzedaż („dostawa”) przedmiotowych budynków i budowli w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Wnioskodawcę nastąpi po upływie 2 lat od ich „pierwszego zasiedlenia”. Sprzedaż ta będzie zatem podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, zwolnienie z VAT rozciągać się będzie na wartość prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 oraz 2 i obejmuje tym samym całą transakcję sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Wnioskodawcę.

Ad 2.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż zwolniona z podatku na podstawie m.in. art. 43 ust. 1 ustawy o VAT nie podlega obowiązkowi udokumentowania poprzez wystawienie faktury. Sprzedaż nieruchomości, co wykazano wyżej, będzie podlegać takiemu zwolnieniu.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za uzasadnione.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle lub ich części oraz grunt i jego prawo użytkowania wieczystego spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że jako Komornik Sądowy, prowadzi Pan egzekucję z nieruchomości składającej się z działek zabudowanych o nr 1 i 2 o łącznej powierzchni 0,2825 ha, przeciwko dłużnikowi (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, który jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży w 2020 r., która była opodatkowana stawką 23% VAT. Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Dłużnik wykorzystywał nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży do produkcji, tj. do czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) w A., teren, na którym położona jest nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem (…) - przeznaczenie - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Nieruchomość jest ogrodzona, częściowo utwardzona i posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej.

Na działce nr 1 znajdują się: budynek produkcyjny oraz budynek garażowy. Na działce nr 2 znajdują się: budynek biurowy oraz budynek biurowo-produkcyjny.

Na ulepszenie przedmiotowych budynków nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nie posiada Pan informacji o datach wybudowania oraz pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzących w skład nieruchomości przed ich zakupem w 2020 r. przez dłużnika oraz ich ulepszeniu przed tą datą. Dłużnik wykorzystywał wszystkie budynki i budowle wchodzące w skład nieruchomości po ich nabyciu przez ponad 2 lata w całości do działalności gospodarczej. Z posiadanych przez Pana informacji wynika, że dłużnik nie wznosił na nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli lub ich części.

W związku z prowadzoną przeciwko dłużnikowi egzekucją, zamierza Pan sprzedać opisaną nieruchomość zabudowaną.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT oraz czy dla udokumentowania tej transakcji będzie Pan zobowiązany do wystawienia faktury.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów, prawa użytkowania wieczystego gruntów, budynków czy części budynków) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy wskazać, że dłużnikiem jest spółka a w sprawie dojdzie do sprzedaży majątku wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dłużnika. Zatem przy dostawie nieruchomości, w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Pana, spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku dłużnika - spółki. W konsekwencji, dostawa przez dłużnika – spółkę - opisanej nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział w przypadku niektórych czynności zastosowanie zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Przy czym przepis ten ma zastosowanie również do prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla egzekucyjnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego opisanych działek zabudowanych nr 1 i 2 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków/budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa budynków znajdujących się na działkach nr 1 i 2 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Z okoliczności sprawy wynika, że dłużnik nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek nr 1 i 2 w 2020 roku, działki te na dzień nabycia były i nadal są zabudowane. Na działce nr 1 znajduje się budynek produkcyjny oraz budynek garażowy, na działce nr 2 posadowiony jest budynek biurowy i budynek biurowo-produkcyjny. Z powyższego wynika, że w stosunku do ww. obiektów doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata. Ponadto, wskazał Pan, że nie były ponoszone wydatki na ulepszenie przedmiotowych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej obiektów.

Zatem, w odniesieniu do opisanych wyżej budynków znajdujących się na działkach nr 1 i 2, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnieniu będzie podlegał także grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu), na którym przedmiotowe budynki są posadowione, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym, sprzedaż budynków posadowionych na działkach nr 1 i 2 w ramach prowadzonego przez Pana postępowania egzekucyjnego, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu – działek nr 1 i 2 w ramach postępowania egzekucyjnego, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W odniesieniu do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

I tak, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Fakturę wystawia się więc w celu udokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Natomiast zgodnie z art. 106c ustawy:

Faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2) komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Jak określono powyżej, egzekucyjna sprzedaż opisanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu - działek nr 1 i 2 będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Zatem, czynności sprzedaży w ramach postępowania egzekucyjnego działek nr 1 i 2, która to korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, nie musi Pan dokumentować fakturą VAT. Wyjątkiem jest sytuacja określona w art. 106b ust. 3 pkt 2, jeżeli nabywca wyrazi żądanie jej wystawienia.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).