Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-80/11/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-04-20
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości. Ustalenie momentu wybudowania budynku mieszkalnego.
Słowa kluczowe: budowa; budynek; nabycie; nieruchomości; przychód; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wybudowanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 stycznia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 20 stycznia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 30 marca 2004r. wnioskodawca wraz z małżonką oraz teściami zakupił prawo użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod zabudowę budynku mieszkalnego - każde z małżeństw w udziale po ½. W marcu 2005r. rozpoczęła się budowa budynku mieszkalnego, gdzie jako inwestorzy występowały oba małżeństwa po ½ części. Budowa została zakończona w listopadzie 2005r. Wnioskodawca podaje, iż Inspektor Nadzoru Budowlanego dnia 07 listopada 2005r. wydał decyzję o możliwości zameldowania w przedmiotowym budynku, a co za tym idzie rozpoczęcia użytkowania budynku. Z uwagi na brak środków inwestorzy nie dostarczyli geodezyjnego pomiaru powykonawczego wraz z dziennikiem budowy, przez co oficjalne zakończenie budowy nastąpiło po jego wykonaniu (co zostało potwierdzone pismem z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z dnia 28 lutego 2006r.). Wnioskodawca wskazuje, iż dowodem na dostarczenie dokumentów związanych z zakończeniem budowy jest notatka służbowa sporządzona w dniu ich złożenia w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego oraz zgoda na rozpoczęcie użytkowania budynku. W roku bieżącym, w lutym 2011r., ma nastąpić sprzedaż budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu na podstawie aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy powstanie zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości w sytuacji opisanej powyżej?

Zdaniem wnioskodawcy, za zakończenie budowy powinien uważać dzień, w którym rozpoczęło się użytkowanie budynku za pisemną zgodą Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w piśmie z tematem „ dotyczy: zakończenia budowy domu jednorodzinnego przy ul. … w …”. Według takiej interpretacji okres 5-letni dla obowiązku uiszczenia podatku od dochodu ze sprzedaży dla gruntu upłynął z końcem 2009r., a dla budynku z końcem 2010r. To, zdaniem wnioskodawcy, pozwala na zbycie nieruchomości bez obciążenia podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia lub wybudowania, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy oraz jakie brzmienie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenie tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 powołanego przepisu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego Kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Jednakże § 2 cytowanego przepisu stanowi, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jak wynika z powyższego, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

By stwierdzić czy odpłatne zbycie nieruchomości budynkowej usytuowanej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8, należy określić dwie daty: datę nabycia prawa i datę wybudowania tej nieruchomości. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego lub części tego budynku, źródłem przychodu jest bowiem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty wybudowania budynku.

W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości, że udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej został nabyty przez wnioskodawcę w 2004r., co oznacza, że upłynął okres 5-letni liczony od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia tego prawa, określony w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w tym prawie nie będzie więc podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc kwestią wymagającą ustalenia pozostaje data wybudowania budynku, istotna dla liczenia pięcioletniego terminu dla tego budynku.

Ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ani w żadnym innym jej miejscu nie zawarł definicji „wybudowania”. Skoro tak, to użyte w tym przepisie słowo "wybudowanie" tłumaczyć należy w myśl sensu, jaki nadaje temu słowu słownik języka polskiego, czyli „postawienie, wzniesienie domu". Jeżeli słowu "wybudowanie" przypisać czas przeszły dokonany, to musi ono oznaczać budynek, który został wybudowany w takim stanie, iż nadaje się on do zamieszkania.

W przedmiotowej sprawie budowa została zakończona w listopadzie 2005r. - na okoliczność czego wnioskodawca posiada dowód w postaci decyzji Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 07 listopada 2005r. o możliwości zameldowania w przedmiotowym budynku, a co za tym idzie rozpoczęcia użytkowania budynku. Z uwagi na brak środków inwestorzy nie dostarczyli geodezyjnego pomiaru powykonawczego wraz z dziennikiem budowy, przez co oficjalnie zakończenie budowy nastąpiło po jego wykonaniu, pismem z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z dnia 28 lutego 2006r.

Potwierdzeniem wybudowania budynku w świetle prawa budowlanego jest wprawdzie zawiadomienie o zakończeniu budowy. Mając jednak na uwadze, że w 2005r. rozpoczęło się użytkowanie budynku za pisemną zgodą Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, to z tą datą, o ile rzeczywiście budynek znajdował się w stanie nadającym się do zamieszkania, należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży przedmiotowego budynku.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego również nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Jednocześnie Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Nadmienić należy, iż pisemne interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści przepisów art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Oznacza to, że niniejsza interpretacja wydana została wyłącznie dla wnioskodawcy. Małżonka lub teściowie wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.