Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1 3.4012.483.2021.2.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-23
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek będących we współwłasności małżeńskiej.
Słowa kluczowe: grunty-podział gruntu; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 lipca 2021 r. (data wpływu 20 lipca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 1 września 2021 r. (data wpływu 3 września 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 27 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.483.2021.1.PRM (doręczone Stronie 30 sierpnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek będących we współwłasności małżeńskiej – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 20 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej,uzupełniony pismem z 1 września 2021 r. (data wpływu 3 września 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 27 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.483.2021.1.PRM (doręczone 30 sierpnia 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek będących we współwłasności małżeńskiej.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca wraz z żoną są współwłaścicielami działek nr 6 i 7 położonych w (…), gm. (…), woj. (…), przy ul. (…), o łącznej powierzchni 1,0810 ha.

Działki zostały nabyte w 1981 r. jako rolne. 27 grudnia 2001 r. uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) przyjęty został plan przestrzennego zagospodarowania obejmujący obie działki - Dziennik Urzędowy (…). Wnioskodawca – ani Jego żona - nie byli inicjatorami uchwalenia ww. dokumentu ani nie wnosili żadnych uwag dotyczących jego treści.

Do działek wzdłuż ulicy doprowadzona jest woda i energia elektryczna. Ostatnio notarialnie Wnioskodawca i Jego żona udzielili zgody na ustanowienie służebności dla (…) aby ok. 1 m od granicy na Ich działce, wzdłuż ulicy położony został średniociśnieniowy gazociąg jako inwestycja celu publicznego. Poza tym nie uczestniczyli w planowaniu dotyczącym doprowadzenia mediów wzdłuż ulicy (…).

Obie działki zgodnie z obowiązującym PPZ przeznaczone są: w ok. 33% na różne nieuciążliwe usługi, w ok. 62% pod zabudowę mieszkalną, zagrodową, szeregową, bliźniaczą, a w ok. 5% pod ulicę. Linia podziału między częścią usługową a przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe przebiega prostopadle do ul. (…). Część usługowa jest od strony drogi szybkiego ruchu (…).

Wnioskodawca ma 80 lat a Jego żona 73, w związku z czym uznali, że już czas aby uregulować sprawy majątkowe.

Ziemia na działkach nr 6 i 7 jest klasyfikowana jako IVa i IVb. Działki nie są zabudowane. Nie wymagają odrolnienia na etapie sprzedaży.

W związku ze sprzedażą nie nastąpi zmiana przeznaczenia działek. Ich przeznaczenie określono w Miejscowym Planie Przestrzennego Zagospodarowania gminy (…). Wnioskodawca ani Jego żona nie będą wnioskować o wydanie WZ niezgodnych z ww. planem.

Do wniosku załączono postanowienie Burmistrza (…) z 7 czerwca 2021 r. zawierające informacje o obowiązującym PPZ gminy (…) wraz z mapką przyszłego podziału ww. działek. PPZ obejmuje obie ww. działki. Zgodnie z postanowieniem działki zostaną podzielone na 5 działek, w tym działka nr 3 zostanie wywłaszczona z urzędu pod drogę publiczną.

Wnioskodawca planuje sprzedaż działek nr 1 i 4 do końca roku lub w I połowie roku następnego.

Pozostałe działki 2 i 5 zostaną sprzedane jak pojawią się chętni i zostaną uzgodnione z nabywcami warunki sprzedaży. Wnioskodawca nie umie określić kiedy to nastąpi. Na chwilę obecną chętnych brak. Działki 2 i 5 mają dużą powierzchnię - łącznie 6.204 m2, co utrudnia znalezienie nabywcy.

Ze względu na sposób sprzedaży (parami) podzielonych działek, każda para działek będzie miała dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z propozycją podziału 4 działki Wnioskodawca zamierza sprzedać 2 nabywcom. Oddzielnie pary działek nr 1 plus 4 oraz 2 plus 5. Na całość działek nr 6 i 7 Wnioskodawca nie mógł w Polsce znaleźć nabywcy.

Sprzedaż działek nie będzie miała charakteru ciągłego i zorganizowanego. Sprzedaż będzie miała charakter racjonalny, rozumny. Działki będą sprzedawane w miarę jak pojawią się nabywcy i zostaną uzgodnione warunki sprzedaży. Wydaje się, że żadna obowiązująca ustawa nie definiuje precyzyjnie pojęć zorganizowany i ciągły. Z punktu widzenia nauki - fizyki kwantowej -pojęcie ciągły nie odpowiada istniejącej rzeczywistości.

Celem podziału nie jest spekulacja cenami a uzyskanie w ogóle możliwości sensownej sprzedaży, bo na całe obie działki brak było chętnych nabywców.

Wnioskodawca będzie musiał ponieść nakłady np. zapłacić za doprowadzenie działek do jakiego takiego wyglądu (głównie za wycięcie chaszczy).

Wnioskodawca – ani Jego żona - nie posiada gospodarstwa rolnego, ani innych działek poza wyżej wymienionymi.

Sprzedawane działki w chwili sprzedaży nie będą zabudowane. Nie są ogrodzone (były ogrodzone ale złodzieje ukradli ogrodzenie). Działki będą wykorzystywane i zagospodarowywane zgodnie z obowiązującym od 2001 r. Planem Przestrzennego Zagospodarowania gminy (…). Kupujący nie będą składać oświadczeń o wykorzystanie terenów nabytych na cele rolnicze, nie mają takiego obowiązku - nie przewiduje tego obowiązujący plan zagospodarowania.

Na działkach 2 i 5 zgodnie z PPZ przyszli nabywcy wybudują mieszkania. Na działkach 1 i 4 zgodnie z PPZ powstaną obiekty pod usługi.

Na działkach nie ma zabudowy. Obie działki to nieużytki, porośnięte chaszczami i chwastami.

Działki nie były wykorzystywane rolniczo ani w inny komercyjny sposób. Na działce nr 6 stała szopa - domek letniskowy - nie wymagający pozwolenia na budowę. Obecnie ruina zawalona, rozkradziona, 20 lat temu służyła bezdomnym przez kilka lat za noclegownie bez formalnej zgody Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie chciał ich ścigać.

Wnioskodawca i Jego żona są współwłaścicielami domu jednorodzinnego w (…), pod adresem zamieszkania. Nabyty i zbudowany w celu zamieszkania. Nie zamierzają go sprzedawać.

Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że 31 marca 2021 r. zawarto aktem notarialnym rep. A nr (…) przedwstępną umowę sprzedaży działek 1 i 4.

Kupującymi są J. i K. S. z (…). Kupujący prowadzą działalność gospodarczą pod firmą (…) Regon: (…), NIP: (…). Kupujący zamierzają wybudować na ww. działkach obiekt o charakterze usługowo-magazynowym. Jest to inwestycja zgodna z MPPZ gminy (…).

Warunki dojścia do skutku ww. umowy zostały zawarte w § 5, § 6 i § 13 aktu notarialnego. W związku z tym Wnioskodawca musiał wystąpić 25 czerwca 2021 r. do Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu publicznego z drogi zlokalizowanej w pasie drogowym drogi ekspresowej (…) prowadzącego do Ich działek. Kupujący musi mieć gwarancję takiej lokalizacji inaczej nie mógłby realizować swoich zamierzeń inwestycyjnych. Chodzi o dostawę i odbiór towarów ciężkimi pojazdami. Dotyczy to także innych koncesji zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży. Nie kupuje się kota w worku - mówi prastare przysłowie.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

1\. nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,

2\. działki 1, 4 i 2, 5 w ogóle nie będą wykorzystywane komercyjnie do czasu sprzedaży. Zostaną uporządkowane poprzez wycięcie zarośli i wyrównanie terenu o czym Wnioskodawca poinformował we wniosku,

3\. do tej pory i w dalszym ciągu przez ponad 40 lat działki nie były wynajmowane i udostępniane komercyjnie osobom trzecim,

4\. Wnioskodawca sam nie czynił żadnych działań komercyjnych związanych ze sprzedażą, np. nie wywieszał banerów reklamowych przy działce lub w innym miejscu, a także nie podejmował innych działań reklamowych, np. w internecie,

5\. nabywców na działki 1 i 4 oraz 2 i 5 (łącznie po dwie działki) zaproponował pośrednik – Wnioskodawca zawarł z nim odpowiednią umowę - firma (…), NIP: (…), ul. (…),(…). Działki położone są w (…), gm. (…) obok (…) - Wnioskodawca mieszka w (\`(...)\`) i ma 80 lat. Nawet fizycznie, szczególnie w warunkach epidemii COVID Wnioskodawca nie ma żadnych możliwości szukania i znalezienia nabywców. Zresztą też ze względu osobistego bezpieczeństwa nie chciał tym się zajmować. Z pośrednikiem zawarto umowę na pośrednictwo sprzedaży. Pośrednik informował, że zgłosi się do Wnioskodawcy „taka a taka” osoba. Dalsze rozmowy dotyczące np. wyceny i zawarcia wstępnych umów prowadzone były przez Wnioskodawcę i Jego żonę. Na obydwie pary działek Wnioskodawca – wraz z żoną - zawarł identyczne w treści Notarialne Przedwstępne Umowy Sprzedaży u tego samego notariusza,

6\. w stosunku do działek 1 i 4 (Państwo J. S. i K. S.) Wnioskodawca udzielił kupującym pełnomocnictwa do:

a) przeglądania aktu księgi wieczystej, w tym do składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów i fotokopii;

b) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Umowy do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

c) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupujących inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy inwestycji planowanej przez kupujących,

d) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego.

Pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupujących. Każdy z Kupujących może na podstawie tego pełnomocnictwa działać samodzielnie.

W stosunku do działek 2 i 5 (Pan N. spółka (…)) udzielono pełnomocnictwa Spółce pod firmą: (…) z siedzibą w (…) do:

a) dokonania pomiarów, badań geotechnicznych gruntu i innych czynności związanych z przygotowaniem inwestycji budowlanej i uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na budowę,

b) do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.),

c) składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy,

Wnioskodawca wyraził także zgodę dot. wejścia na Przedmiot Umowy przez osoby wskazane przez kupującą Spółkę w celu wykonania powyższych czynności.

Wnioskodawca upoważnił także kupującą Spółkę do dokonywania wszelkich uzgodnień niezbędnych do wyposażenia nieruchomości w media i inną infrastrukturę potrzebną w ocenie kupującej Spółki do realizacji inwestycji, do występowania względem wszelkich dostawców mediów, w tym (…) z siedzibą w (…),(…) z siedzibą w (…),(…),(…) w (…) z siedzibą w (…), Gmina (…),

7\. obowiązkiem Wnioskodawcy wynikającym z ww. umów było:

a) doprowadzenie do podziału działek 6 i 7 na działki 1 i 4 oraz 2 i 5 wzdłuż linii określającej przeznaczenie gruntu zgodnie z obowiązującym miejscowym planem przestrzennego zagospodarowania. Działka nr 3 została wywłaszczona pod drogę gminną. Działanie Wnioskodawcy obejmowało złożenie odpowiednich wniosków do gminy (…), po wstępnym podziale - zlecenie geodecie opracowanie szczegółowego projektu podziału oraz uzyskanie ostatecznej decyzji w gminie (…). Na dzień dzisiejszy decyzja o podziale jest prawomocna. Koszty związane z podziałem poniósł Wnioskodawca,

b) złożenie wniosku do Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych o wyrażenie zgody na wykonanie zjazdu z działek 1 i 4 na drogę krajową (…). Zgodę powyższą prawomocną Wnioskodawca już uzyskał. Umowy Przedwstępne nie przewidują dalszych działań Wnioskodawcy,

Wnioskodawca wystąpił do gminy (…) o zgodę na uporządkowanie ww. działek tj. usunięcia zarośli i drzew głównie owocowych oraz wyrównanie terenu. Sprawa jest w toku. Wnioskodawca spodziewa się, że we wrześniu uporządkuje działki.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy sprzedaż działek po spełnieniu warunków sprzedaży wymienionych przez kupujących (między innymi otrzymanie zezwolenia na lokalizacje zjazdu publicznego), wyodrębnionych w ramach podzielonego gruntu będącego majątkiem prywatnym sprzedającego będzie podlegać podatkowi VAT?

**Zdaniem Wnioskodawcy:**

Transakcja zbycia działek powstałych z podziału gruntu stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku i nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ nie mieści się w zakresie art. 5 oraz art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług.

Grunt został nabyty 41 lat temu i był wykorzystywany w celach rekreacyjnych. Od transakcji nie odliczono podatku VAT, gdyż było to nabycie majątku prywatnego. W związku z brakiem chętnych do zakupu gruntu w całości - osoby zainteresowane deklarują chęć zakupu określonych części gruntu – Wnioskodawca i Jego żona muszą dokonać jego podziału.

Kupujący część usługową w umowie przedwstępnej zastrzegł sobie prawo odstąpienia od umowy jeśli nie zostaną spełnione określone warunki - między innymi otrzymanie zezwolenia na lokalizację zjazdu publicznego z drogi zlokalizowanej w pasie drogowym drogi ekspresowej. Kupujący musi mieć gwarancję takiej lokalizacji inaczej nie mógłby realizować swoich zamierzeń inwestycyjnych. Chodzi o dostawę i odbiór towarów ciężkimi pojazdami. Dotyczy to także innych koncesji zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży. Spełnienie tych warunków przez sprzedającego jest konieczne bowiem w przeciwnym razie nie dojdzie do sprzedaży.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, oznacza to, że nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W omawianej sprzedaży brak jest również przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Potwierdza to fakt, że w ciągu ostatnich 20 lat Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży gruntu ani innej nieruchomości.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy zatem stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntu), stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanych działek nr 6 i 7 na zasadach współwłasności małżeńskiej. Wnioskodawca nie posiada gospodarstwa rolnego i nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowią działki przeznaczone pod zabudowę.

W związku z uregulowaniem spraw majątkowych Wnioskodawca planuje sprzedać ww. działki.

Działki nr 6 i 7 zgodnie z postanowieniem uzyskanym od Burmistrza (…) zostały podzielone na 5 działek. Wnioskodawca planuje sprzedaż działek parami tj. 1 i 4 oraz 2 i 5. Działka nr 3 została wywłaszczona pod drogę publiczną.

Wnioskodawca nie wywieszał banerów reklamowych na działce ani w innym miejscu, nie podejmował też działań reklamowych w internecie. Wnioskodawca zawarł z pośrednikiem umowę na sprzedaż działek. Pośrednik informował Wnioskodawcę o zgłoszeniu się potencjalnego nabywcy, natomiast warunki sprzedaży ustalał Wnioskodawca.

Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działek 1 i 4 z Państwem J. S. oraz K. S., w ramach której udzielił przyszłym nabywcom pełnomocnictwa m.in. do:

· uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej,

· uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

· składania i podpisywania warunków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień i itp. związanych z realizacją inwestycji.

Każde z ww. nabywców może na podstawie udzielonego pełnomocnictwa działać samodzielnie.

Wnioskodawca w celu sprzedaży działek nr 1 i 4 w zawartej umowie przedwstępnej został zobowiązany do wystąpienia z wnioskiem o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu publicznego na drogę (…). Wnioskodawca uzyskał już ww. decyzję.

Ponadto, Wnioskodawca zawarł ze spółką (…) z siedzibą w (…) umowę przedwstępną sprzedaży działek nr 2 i 5. W ww. umowie Wnioskodawca udzielił spółce pełnomocnictwa do dokonania pomiarów, badań geotechnicznych gruntu i innych czynności związanych z przygotowaniem inwestycji budowlanej i uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na budowę a także składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy. Wnioskodawca udzielił również ww. spółce pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością (tj. działkami 2 i 5) na cele budowlane.

W związku ze sprzedażą działek 1 i 4 oraz 2 i 5 Wnioskodawca zamierza usunąć zarośla i drzewa oraz wyrównać teren.

Działki nie były wynajmowane ani udostępniane osobom trzecim.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy z tytułu planowanych transakcji sprzedaży działek Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę na rzecz przyszłych nabywców.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego, wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w 2021 r. uzyskał decyzję o podziale działek nr 6 oraz 7 będących we współwłasności małżeńskiej na 5 mniejszych działek, w tym działki nr 3 wywłaszczonej pod drogę publiczną. W celu sprzedaży działek 1 i 4 oraz 2 i 5 Wnioskodawca podpisał umowę z pośrednikiem nieruchomości. Wnioskodawca z nabywcami zawarł przedwstępne umowy sprzedaży działek 1 i 4 oraz 2 i 5, w ramach których udzielił Im pełnomocnictwa m.in. do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę oraz uzyskania warunków technicznych przyłączy. W celu sprzedaży działek nr 1 i 4 Wnioskodawca wystąpił i uzyskał zezwolenie na lokalizację zjazdu publicznego na drogę krajową. Natomiast w jednym z warunków sprzedaży działek 2 i 5 było udzielenie pełnomocnictwa do dysponowania działkami na cele budowlane, w tym do składania wniosków, uzyskiwania uzgodnień, pozwoleń itp. Ponadto Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o zgodę na uporządkowanie działek, w tym wyrównanie terenu.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności, które będą wykonywane przez nabywców na ww. działkach, wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy – mocodawcy. Wymienione w przedwstępnych umowach sprzedaży czynności w postaci m.in. uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę czy uzyskania warunków technicznych przyłączy, pomimo że nie będą one podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę jako właściciela działek 1 i 4 oraz 2 i 5, a przez kupujących, nie pozostanie bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Nabywcy dokonując ww. czynności za pełną zgodą Wnioskodawcy, uatrakcyjnią ww. działki jako towary przeznaczone do odpłatnego zbycia, będące nadal własnością Wnioskodawcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będą działki gruntu o zupełnie innym charakterze i wyższej wartości niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, uatrakcyjnione, gotowe do realizacji zamierzeń inwestycyjnych nabywców.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywców, ponieważ stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie nabywcy. Kupujący nie będą działali we własnym imieniu lecz w imieniu Wnioskodawcy, bez względu na to, kto poniesie koszty związane z ww. szeregiem czynności. Zatem to Wnioskodawca podejmie aktywne działania o zorganizowanym charakterze w celu zbycia ww. nieruchomości.

Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działek nr 1 i 4 oraz 2 i 5 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Wnioskodawcę za podatnika podatku VAT tj. podjął działania marketingowe w celu sprzedaży działek 1 i 4 oraz 2 i 5; zawarł umowy przedwstępne ich sprzedaży; dokonał podziału działek nr 6 i 7; uzyskał zezwolenie na wykonanie zjazdu na drogę krajową.

Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Sprzedaż działek nr 1 i 4 oraz 2 i 5, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za **nieprawidłowe**.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.