Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.301.2018.1.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-12-28
Teza: Obowiązki Wnioskodawcy z tytułu usług wynajmu lokali świadczonych na podstawie umów najmu zawartych przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą sądowym i kontynuowanych po tym zdarzeniu oraz zawartych po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym.
Słowa kluczowe: faktura; najem; podatnik; podmiot-podmiot zarządzający; usługi-odbiorca usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 października 2018 r. (data wpływu – 31 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie obowiązków Wnioskodawcy z tytułu usług wynajmu lokali świadczonych na podstawie umów najmu zawartych przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą sądowym i kontynuowanych po tym zdarzeniu oraz zawartych po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie obowiązków Wnioskodawcy z tytułu usług wynajmu lokali świadczonych na podstawie umów najmu zawartych przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą sądowym i kontynuowanych po tym zdarzeniu oraz zawartych po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, zarejestrowaną w CEiDG. Jest aktywnym zawodowo zarządcą nieruchomości oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Zarząd nieruchomościami Wnioskodawca sprawuję na postawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartą z właścicielami nieruchomości, albo na podstawie postanowienia sądowego o ustanowieniu go zarządcą sądowym nieruchomości. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądowego ustanawiającego Wnioskodawcę zarządcą danej nieruchomości, w ramach własnej działalności gospodarczej Wnioskodawca przejmuje zarząd tą nieruchomością i rozpoczyna wykonywanie związanych z tym czynności.

Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie zarządu sądowego nieruchomością.

Wnioskodawca obecnie jest zarządcą sądowym kilku nieruchomości, które pozostają we współwłasności. Są to nieruchomości zabudowane budynkami wielomieszkaniowymi (kamienicami), w których część wynajmowanych lokali jest wykorzystywana na cele mieszkalne, a część na cele niemieszkalne. W niektórych przypadkach udziały we współwłasności nieruchomości wchodzą w skład spadku nieobjętego.

Do czasu przejęcia przez Wnioskodawcę zarządu sądowego sytuacja tych nieruchomości przedstawiała się następująco. Zarząd nieruchomościami sprawowali żyjący współwłaściciele lub ich przedstawiciele, albo robili to zarządcy sądowi – poprzednicy Wnioskodawcy. Osoby zarządzające nieruchomościami oddawały lokale w najem oraz pobierały od najemców należności z tytułu czynszu najmu i opłat za tzw. media. Jednocześnie osoby zarządzające ponosiły wydatki na utrzymanie nieruchomości i czyniły nakłady potrzebne do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Współwłaściciele nieruchomości wystawiali najemcom lokali (we własnym imieniu) faktury lub rachunki obejmujące części czynszu lub opłat za media w proporcji do posiadanych udziałów we współwłasności nieruchomości. W tych przypadkach, gdzie udział we współwłasności nieruchomości wchodził w skład masy spadku nieobjętego, żyjący współwłaściciele wystawiali najemcom rachunki również w imieniu nieobjętej masy spadkowej. Rachunki te dotyczyły należności z tytułu najmu lokali i opłat za media przypadających na przedmiotową masę spadkową proporcjonalnie do udziału we współwłasności nieruchomości wchodzącego w skład masy spadkowej.

Umowy najmu lokali zawarte przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą sądowym miały charakter długoterminowy i w wielu przypadkach nadal obowiązują. Wnioskodawca nie zamierza wypowiadać tych umów. Jako zarządca sądowy danej nieruchomości Wnioskodawca zawiera z najemcami porozumienia w sprawie zmiany warunków wynajmu (np. wprowadzające wzrost czynszu najmu), jak i zawiera nowe umowy najmu na puste lub opróżnione lokale. Wnioskodawca pobiera płatności od najemców z tytułu czynszów najmu i opłat za media.

W marcu 2013 r. uprawomocniło się postanowienie sądowe o ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym jednej z takich nieruchomości. Żyjący współwłaściciele tej nieruchomości powzięli wówczas wątpliwości, czy po ustanowieniu zarządcy sądowego nadal powinni wystawiać faktury lub rachunki z tytułu najmu lokali znajdujących się w nieruchomości i płacić z tego tytułu podatek VAT. Czy też faktury/rachunki powinien we własnym imieniu wystawiać zarządca sądowy i czy to na nim spoczywa zobowiązanie podatkowe VAT z tytułu wynajmu lokali w zarządzanej nieruchomości. W kwietniu 2013 r. współwłaścicieli ci wystąpili z wnioskami o indywidualne interpretacje przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku VAT. Od Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach otrzymali indywidualne interpretacje podatkowe z 8 lipca 2013 r. o sygnaturach IBPP1/443-324/13/BM, IBPP1/443-323/13/BM, IBPP1/443-322/13/BM. Wyrażono w nich stanowisko, że po uprawomocnieniu się postanowienia o ustanowieniu zarządcy sądowego nieruchomości jej współwłaściciele nie podlegają obowiązkowi podatkowemu w podatku od towarów i usług z tytułu usług najmu lokali znajdujących się w zarządzanej kamienicy. Stwierdzono, że obowiązek taki spoczywa na zarządcy sądowym nieruchomości, gdyż zarządca sądowy działa wobec osób trzecich we własnym imieniu i jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. Uznano, że zarządca sądowy będzie obowiązany do wystawiania najemcom faktur z tytułu wykonywanych czynności wynajmu lokali położonych w tej nieruchomości i dokonywania rozliczeń z tytułu podatku VAT za wszystkich współwłaścicieli zarządzanej nieruchomości, od momentu kiedy rozpocznie wykonywanie czynności zarządu.

Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w przedmiotowych interpretacjach, z chwilą przejęcia przez Wnioskodawcę zarządu nieruchomością współwłaściciele tej nieruchomości zaprzestali wystawiania faktur i rachunków z tytułu wynajmu znajdujących się w niej lokali. Z kolei Wnioskodawca, po przejęciu zarządu tą nieruchomością, zaczął wystawiać najemcom faktury z tytułu wynajmu lokali i korzystania z mediów - wszystko we własnym imieniu (jako zarządca sądowy) - oraz zaczął prowadzić księgowość związaną z tymi zdarzeniami. I tak faktury wystawione najemcom Wnioskodawca ujmuję we własnej ewidencji sprzedaży VAT, uwzględnia je we własnych deklaracjach kwartalnych VAT-7K, a także we własnych miesięcznych plikach JPK. Tak samo Wnioskodawca postępuję w stosunku do pozostałych nieruchomości, w których sprawuje zarząd sądowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym nieruchomości, spoczywa na Wnioskodawcy obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu lokali położonych w tej nieruchomości świadczonych na podstawie umów najmu zawartych przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą sądowym i kontynuowanych po tym zdarzeniu, a w konsekwencji czy do obowiązków Wnioskodawcy należy wystawianie we własnym imieniu (jako zarządca sądowy) faktur VAT dotyczących usług wynajmu, ujmowania ich we własnej ewidencji sprzedaży VAT, deklaracjach VAT i plikach JPK?
2.  Czy po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym nieruchomości, spoczywa na Wnioskodawcy obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu lokali położonych w tej nieruchomości świadczonych na podstawie umów najmu zawartych przez Wnioskodawcę po ustanowieniu go zarządcą sądowym takiej nieruchomości, a w konsekwencji czy do obowiązków Wnioskodawcy należy wystawianie we własnym imieniu (jako zarządca sądowy) faktur VAT dotyczących usług wynajmu, ujmowania ich we własnej ewidencji sprzedaży VAT, deklaracjach VAT i plikach JPK?

Zdaniem Wnioskodawcy, to na nim jako zarządcy sądowym nieruchomości spoczywa obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu usług wynajmu lokali położonych w kamienicach objętych zarządem sądowym. Jako zarządca sądowy nieruchomości i czynny zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług, Wnioskodawca jest podmiotem obowiązanym do wystawiania najemcom faktur z tytułu najmu lokali znajdujących się w zarządzanych nieruchomościach, ujmowania tych faktur i obrotów we własnych: ewidencji sprzedaży VAT, deklaracjach VAT i plikach JPK. Obowiązek ten spoczywa na Wnioskodawcy od momentu przejęcia zarządu daną nieruchomością i rozpoczęcia wykonywania związanych z tym czynności.

UZASADNIENIE STANOWISKA.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm., dalej: u.p.t.u.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 u.p.t.u. przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający w stosunku do definicji dostawy towarów jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania VAT transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Z kolei art. 15 ust. 1 u.p.t.u stanowi, iż „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Pojęcie działalności gospodarczej w rozumieniu wspomnianej ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust 2 u.p.t.u.).

Zgodnie z art. 15 ust. 3 u.p.t.u. za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
2.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Przywołana regulacja określa krąg podatników podatku od towarów i usług. Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, iż w świetle art. 15 ust 1-3 u.p.t.u o statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danej osoby (podmiotu) trzech przesłanek (cech charakterystycznych). Są nimi:

1.  samodzielność prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 u.p.t.u);
2.  odpowiedzialność za jej efekty;
3.  odpłatność (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2008 r. (sygn. I FSK 327/07, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie te cechy można dostrzec w czynnościach wykonywanych przez Wnioskodawcę jako sądowego zarządcę nieruchomości.

Instytucja zarządu sądowego nieruchomości została uregulowana w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm , dalej, K.p.c).

W myśl art. 615 K.p.c., do zarządcy sądowego ustanowionego dla nieruchomości wspólnej, stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Oznacza to, że do zarządcy sądowego mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 935 i nast. K.p.c. Dyrektywa „odpowiedniego” stosowania tych przepisów oznacza, że tam, gdzie mowa w nich o stronach lub wierzycielu i dłużniku, należy w postępowaniu dotyczącym zarządu związanego ze współwłasnością rozumieć współwłaścicieli.

Na podstawie art. 935 § 1 K.p.c., zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione (art. 935 § 2 K.p.c.).

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 K.p.c.).

W myśl art. 938 § 1 K.p.c. zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków.

Z kolei art. 939 § 1 K.p.c. stanowi, że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Z wyżej przytoczonych regulacji wynika, że zarządca sądowy działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, nie jest przedstawicielem współwłaścicieli (działa z upoważnienia sądowego), a zatem to on jest stroną umów najmu mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość tzn. zarówno umów najmu zawartych przed jego ustanowieniem i kontynuowanych po jego ustanowieniu, jak i umów najmu zawartych bezpośrednio przez zarządcę sądowego.

Działalność zarządcy sądowego w pewnych przypadkach doznaje co prawda ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości, bądź sądu (por. art. 935 § 3 K.p.c.), jednakże ograniczenie to związane jest z czynnościami wykraczającymi poza zakres zwykłego zarządu, których kwalifikacja w odniesieniu do konkretnych okoliczności ma zawsze charakter ocenny. Ponadto, po wyrażeniu przez współwłaścicieli lub sąd zgody na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wobec podmiotów zewnętrznych, zarządca sądowy będzie działać we własnym imieniu. Oznacza to, że sądowy zarządca nieruchomości jest osobą „podstawioną” w miejsce właścicieli zarządzanej nieruchomości, która dokonuje czynności prawnych we własnym imieniu ze skutkiem dotykającym jej własnej sfery prawnej.

Jak już wspomniano, z art. 938 § 1 K.p.c., wynika wyraźnie, że zarządca sądowy odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków. Za czynności związane z wykonywaniem zarządu zarządca sądowy odpowiada nie tylko w stosunku do osób trzecich, ale również wobec właścicieli nieruchomości i sądu, który go ustanowił. Biorąc pod uwagę, że za czynności zarządu wobec osób trzecich odpowiada zarządca sądowy, w sprawie nie może mieć zastosowanie art. 15 ust. 3 u.p.t.u.

Na okoliczności te zwrócił uwagę, Naczelny Sąd Administracyjny we wspomnianym wcześniej wyroku z dnia 5 marca 2008 r. (sygn. I FSK 327/07), stwierdzając co następuje: „Zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu (patrz w szczególności postanowienia art. 935 § 1 i 2 oraz art. 936 K.p.c.) w związku z czym to on jest że stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. Co prawda w pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź Sądu (vide: art. 935 § 3 K.p.c.). Ograniczenie to wiąże się wszakże z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności nie wykraczających poza zwykły zarząd. Na powyższe zwracają uwagę Małgorzata Pyziak - Szafnicka i Włodzimierz Nykiel (w: Cywilnoprawna i podatkowoprawna pozycja sądowego zarządcy nieruchomości, RPEiS z 2005 r., nr 4, str. 107 i nast.), którzy cywilnoprawny status zarządcy nieruchomości wiążą z konstrukcją zastępstwa pośredniego. Status taki oznacza w konsekwencji, że sądowy zarządca nieruchomości jest osobą „podstawioną” w miejsce właścicieli zarządzanej nieruchomości, która dokonuje czynności prawnych we własnym imieniu ze skutkiem dotykającym jej własnej sfery prawnej (por.: J. Ignatowicz \[w:\] Kodeks cywilny. Komentarz - Tom I, Wyd. Praw. W-wa 1972, str. 519; A Barańska \[w:\] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz - Tom II pod red. prof. K. Piaseckiego, Wyd. C. H. Beck W-wa 1997 r., str. 1014). Powyższe uwagi, uzupełnione dodatkowo treścią art. 938 § 1 K.p.c. przesądzającą o odpowiedzialności zarządcy za swe czynności, pozwalają stwierdzić, iż sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go Sądu”.

W konkluzji powyższych uwag, NSA uznał, iż sądowy zarządca nieruchomości co do zasady jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym stanowi art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 u.p.t.u. zaś wyłączenie określone w ust. 3 tego przepisu nie ma do niego zastosowania. Stanowisko takie zyskuje zresztą wsparcie doktryny (vide: cyt. wyżej artykuł Małgorzaty Pyziak - Szafnickiej i Włodzimierza Nykiela), która zauważa, że status podatnika podatku od towarów i usług posiada sądowy zarządca nieruchomości, który we własnym imieniu zarządzał będzie nieruchomością. Wpisuje się także w linię orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, którą przybliżono w publikacji „Syndycy, nadzorcy sądowi, zarządcy oraz adwokaci wykonujący swe czynności z urzędu są podatnikami VAT” (Jurysdykcja Podatkowa z 2007 r., nr 4. str. 49 i nast.).

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że w przypadku ustanowienia zarządu sądowego nieruchomości, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu czynszu najmu wynikającego z umów najmu zawartych przed ustanowieniem zarządcy sądowego i kontynuowanych po jego ustanowieniu będzie spoczywać na sądowym zarządcy nieruchomości, a nie na jej współwłaścicielach. Podobnie będzie w przypadku umów najmu zawartych przez zarządcę sądowego, a mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość.

Gdyby przyjąć odmiennie, wówczas współwłaściciele mieliby obowiązek wystawiać najemcom faktury, ujmować je w deklaracjach VAT i odprowadzać od nich podatek należny, będąc pozbawionymi wpływów z czynszów najmu pobieranych przez zarządcę sądowego.

W tym miejscu należy odwołać się do art. 28 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UEL.2006.347.1). W myśl wspomnianego przepisu „w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi”. Z powyższego wynika, iż dyrektywa uzależnia zasady opodatkowania usług świadczonych przez podmioty trzecie od tego, czy podmiot świadczący występuje w imieniu własnym. W przypadku, gdy podmiot świadczy usługi w imieniu własnym należy uznać go w tym zakresie za podatnika podatku od towarów i usług. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku zarządcy sądowego nieruchomości, skoro nie jest on przedstawicielem współwłaścicieli zarządzanej nieruchomości, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego.

Takie stanowisko znajduje swoje potwierdzenie również w interpretacjach przepisów prawa podatkowego wydawanych przez organy podatkowe.

W tym miejscu można wskazać interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP1/443-1187/12/MN), w której organ ten stwierdził, iż „zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela, czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków. Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich, jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu. W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę gospodarstwa rolnego, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług. (\`(...)\`) Konsekwencją posiadania statusu podatnika podatku od towarów i usług przez zarządcę sądowego jest obowiązek dokonywania ewentualnych rozliczeń w zakresie podatku od towarów i usług wg. zasad właściwych dla tego typu działalności oraz posługiwania się danymi zarządcy sądowego, w tym numerem identyfikacji podatkowej, a nie danymi jednego ze współwłaścicieli gospodarstwa rolnego”.

Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 7 stycznia 2013 r. sygn. IPTPP4/443-697/12-2/UNR uznał, że „to Wnioskodawcę jako ustanowionego przez sąd zarządcę nieruchomości należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu nieruchomości, a nie właścicieli nieruchomości”.

Analogiczne stanowisko zajął również Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 6 listopada 2009 r. (sygn. IBPP3/443-688/09/IK), w której stwierdził co następuje: „W związku z powyższym należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go Sądu. Natomiast kwestię odpłatności powyższych czynności przesądza treść przepisów art. 205 Kodeksu cywilnego oraz art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z których wynika, że sądowy zarządca nieruchomości świadczy usługi wobec współwłaścicieli nieruchomości odpłatnie. W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości na rzecz jej współwłaścicieli wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług. Reasumując, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o podatku od towarów i usług zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a nie jej współwłaściciele, a w związku z tym jest obowiązany do wystawiania faktur VAT we własnym imieniu i na własny rachunek oraz do składania w urzędzie skarbowym deklaracji podatkowych”.

Potwierdza to również następujący fragment interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 września 2010 r. (sygn. ILPP1/443-682/10-4/AI): „Reasumując, Wnioskodawca jako zarządca sądowy jest podatnikiem VAT na mocy art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i ust. 3 ustawy, zarówno z tytułu otrzymywanego wynagrodzenia z tytułu prowadzenia zarządu sądowego, jak również z tytułu wpłat najemców wynikających z umów najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części budynku położonych w nieruchomości, której Spółka jest zarządcą sądowym”.

Analogiczne stanowisko wyrażono we wspomnianych już wcześniej interpretacjach z 8 lipca 2013 r. o sygnaturach: IBPP1/443-324/13/BM, IBPP1/443-323/13/BM. IBPP1/443-322/13/BM dotyczących jednej z nieruchomości znajdujących się w zarządzie sądowym Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zatem, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, za usługę może być uznane każde niebędące dostawą towarów świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jednak z cywilistycznej istoty pojęcia „świadczenia” wynika, że musi ono polegać na działaniu albo na zaniechaniu podmiotu zobowiązanego do spełnienia świadczenia. Dodatkowo, aby możliwe było uznanie jakiegoś zdarzenia za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ww. przepisu, musi występować stosunek zobowiązaniowy pomiędzy podmiotami biorącymi udział w tym zdarzeniu, czyli obie strony muszą się zobowiązać do określonego działania bądź powstrzymania się od dokonania określonej czynności.

Podkreślić należy, iż aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1509, z późn. zm.);
2.  (uchylony);
3.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Zgodnie z art. 13 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 z późn. zm.) za przychody z działalności wykonywanej osobiście, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 2, uważa się przychody osób, którym organ władzy lub administracji państwowej albo samorządowej, sąd lub prokurator, na podstawie właściwych przepisów, zlecił wykonanie określonych czynności, a zwłaszcza przychody biegłych w postępowaniu sądowym, dochodzeniowym i administracyjnym oraz płatników, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2 pkt 10, i inkasentów należności publicznoprawnych, a także przychody z tytułu udziału w komisjach powoływanych przez organy władzy lub administracji państwowej albo samorządowej, z wyjątkiem przychodów, o których mowa w pkt 9.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1 i ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

1.  dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
2.  świadczenia usług:
    *   telekomunikacyjnych,
    *   wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy,
    *   najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
    *   ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
    *   stałej obsługi prawnej i biurowej,
    *   dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

\- z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jak stanowi art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\-jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Elementy które powinna zawierać faktura VAT wskazane zostały w art. 106e ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

Na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Mali podatnicy, którzy wybrali metodę kasową, składają w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy kwartalne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym kwartale (art. 99 ust. 2 ustawy o VAT).

Natomiast zgodnie z art. 193a § 1 Ordynacji podatkowej w przypadku prowadzenia ksiąg podatkowych przy użyciu programów komputerowych, organ podatkowy może żądać przekazania całości lub części tych ksiąg oraz dowodów księgowych za pomocą środków komunikacji elektronicznej lub na informatycznych nośnikach danych, w postaci elektronicznej odpowiadającej strukturze logicznej, o której mowa w § 2, wskazując rodzaj ksiąg podatkowych oraz okres, którego dotyczą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, zarejestrowaną w CEiDG. Jest aktywnym zawodowo zarządcą nieruchomości oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Zarząd nieruchomościami Wnioskodawca sprawuję na postawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartą z właścicielami nieruchomości, albo na podstawie postanowienia sądowego o ustanowieniu go zarządcą sądowym nieruchomości.

Wnioskodawca obecnie jest zarządcą sądowym kilku nieruchomości, które pozostają we współwłasności. Są to nieruchomości zabudowane budynkami wielomieszkaniowymi (kamienicami), w których część wynajmowanych lokali jest wykorzystywana na cele mieszkalne, a część na cele niemieszkalne. W niektórych przypadkach udziały we współwłasności nieruchomości wchodzą w skład spadku nieobjętego.

Wnioskodawca, po przejęciu zarządu nieruchomością wystawia najemcom faktury z tytułu wynajmu lokali i korzystania z mediów - wszystko we własnym imieniu (jako zarządca sądowy) oraz prowadzi księgowość związaną z tymi zdarzeniami. I tak faktury wystawione najemcom Wnioskodawca ujmuję we własnej ewidencji sprzedaży VAT, uwzględnia je we własnych deklaracjach kwartalnych VAT-7K, a także we własnych miesięcznych plikach JPK. Tak samo Wnioskodawca postępuję w stosunku do pozostałych nieruchomości, w których sprawuje zarząd sądowy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy w przypadku świadczenia usług wynajmu lokali na podstawie umów najmu zawartych przed ustanowieniem Wnioskodawcy zarządcą sądowym i kontynuowanych po tym zdarzeniu oraz zawartych po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym, u Wnioskodawcy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia tych usług, oraz czy to Wnioskodawca powinien wystawić we własnym imieniu faktury VAT dokumentujące te czynności, a w konsekwencji czy powinien te faktury ujmować we własnej ewidencji sprzedaży VAT, deklaracji VAT i plikach JPK?

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli – stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego – może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 Kodeksu cywilnego oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1360 z późn. zm.).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zgodnie z art. 935 § 1 K.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 K.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.). Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele nieruchomości, o czym świadczy chociażby treść przywołanego już art. 207 K.c. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie zarządcy za świadczone przez niego usługi.

Powyższe stanowisko potwierdza szereg wyroków, m.in. z dnia 13 czerwca 2014 r. sygn. akt I FSK 1066/13, z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 820/11, z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt I FSK 271/12, z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem to współwłaściciele są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu ww. lokali stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Obrotem, będącym podstawą opodatkowania, jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli nieruchomości i w związku z tym mają oni obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Zatem brak podstaw do rozliczania usług najmu lokali wchodzących w skład nieruchomości dla których Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą sądowym.

Tym samym z tytułu przedmiotowych usług najmu lokali świadczonych na podstawie umów najmu zawartych zarówno przed jak i po ustanowieniu Wnioskodawcy zarządcą sądowym u Wnioskodawcy jako zarządcy sądowego nie powstaje obowiązek podatkowy i Wnioskodawca nie powinien wystawiać we własnym imieniu faktury VAT dokumentujące te czynności.

W konsekwencji, wobec braku obowiązku dokumentowania przez Wnioskodawcę jako zarządcę sądowego nieruchomości wskazanych we wniosku czynności najmu lokali, nie udziela się odpowiedzi na dalsze pytania Wnioskodawcy związane z kwestią ujmowania faktur dokumentujących świadczenie tych usług w ewidencji sprzedaży VAT, deklaracji VAT i plikach JPK Wnioskodawcy.

Tym samym nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że to na nim jako zarządcy sądowym nieruchomości spoczywa obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu usług wynajmu lokali położonych w kamienicach objętych zarządem sądowym.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Ponadto wskazać należy, iż interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane weryfikacji w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to, że interpretacje indywidualne wydane przez upoważniony do tego organ, każdorazowo podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Szef Krajowej Administracji Skarbowej może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

*   z zastosowaniem art. 119a;
*   w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.