Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-358/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-09-26
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2014 r. (data wpływu 8 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z siedziby w Hamburgu (dalej: „Wnioskodawca” lub „UI”) funkcjonuje w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej w oparciu o przepisy niemieckiego prawa handlowego, odpowiednika polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca jest podmiotem zarządzającym funduszami inwestycyjnymi, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami otwartych funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza zarejestrować się w Polsce dla celów VAT.

W 2012 r. polska spółka - Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca” albo „M”) - nabyła prawo użytkowania wieczystego działki usytuowanej w Warszawie, przy ulicy Wspólnej 72 (dalej: „Działka”), które następnie zostało przekształcone w prawo własności. Transakcja nabycia prawa użytkowania wieczystego Działki podlegała VAT a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu. Przed powyższym nabyciem rozpoczęto prace budowlane w wyniku których na terenie Działki miał powstać osiemnastokondygnacyjny budynek z przeznaczeniem na działalność hotelarską (dalej: „Budynek”). Po nabyciu Działki Zbywca kontynuował prace budowlane.

Budynek składa się z 17 pięter z 300 pokojami przeznaczonymi na działalność hotelarską, recepcji, baru z przekąskami i innych udogodnień dla gości na pierwszym piętrze, oraz restauracji na drugim piętrze. 18 piętro (stanowiące część dachu) przeznaczone jest na potrzeby techniczne. Na parterze znajdować się będzie natomiast powierzchnia handlowa z przeznaczeniem na sklepy, działalność gastronomiczną i związane z nimi udogodnienia (m.in. pozwalające na dostawy, magazynowanie oraz odbiór odpadków). Ponadto budynek posiadać będzie trzypoziomowy podziemny garaż wyposażony w co najmniej 38 miejsc parkingowych różnej wielkości. Prace budowlane zostały zakończone, a pozwolenie na używanie zostało wydane 28 kwietnia 2014 r. i uprawomocniło się 15 maja 2014 r. M nie poniosło żadnych wydatków związanych z ulepszeniem Budynku po oddaniu go do używania.

W trakcie robót budowlanych część fasady Budynku wynajmowana była na potrzeby reklamowe. Przestrzenie wewnątrz Budynku, jako że prace związane z wyposażeniem i umeblowaniem Budynku nie zostały wówczas jeszcze zakończone, nie zostały oddane do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu przed dniem uprawomocnienia się pozwolenia na użytkowanie Budynku.

M jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, zarządzania nieruchomościami, wynajmu nieruchomości, jak również realizacji projektów budowlanych. Spółka posiada siedzibę na terytorium Polski i jest zarejestrowana dla celów VAT w Polsce.

Przedmiot działalności M zgodnie z KRS stanowi m.in. 64.20 - działalność holdingów finansowych, 70.22 - pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, 68.10 - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 81.10 - działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach, 63.11 - przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność, 41.10- realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Głównym zadaniem Zbywcy jest budowa hotelu i jego wynajem (główne aktywo stanowi budynek hotelowy).

Obecnie Wnioskodawca planuje nabycie (dalej: „Transakcja”) od M (dalej, łącznie: „Strony”) Budynku wraz z prawami do Działki, na której jest posadowiony, oraz innymi naniesieniami i budowlami (w tym instalacjami pod ziemią) znajdującymi się w obrysie Działki (dalej, łącznie: „Nieruchomość”). Przedmiotem Transakcji będą także powiązane z Nieruchomością prawa własności intelektualnej, które zostaną wyszczególnione w umowie sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży będą zatem:

*   Nieruchomość, w szczególności Działka, Budynek oraz inne naniesienia i budowle znajdujące się w obrysie działki (na jak i pod jej powierzchnią),

*   prawa własności intelektualnej, w tym w szczególności licencje i prawa pokrewne na oprogramowanie związane z funkcjonowaniem Budynku,

*   inne prawa związane z Budynkiem, o ile wystąpią i będą mogły być przedmiotem prawnie skutecznego przeniesienia własności, w szczególności istotne prawa autorskie i prawa pochodne związane z projektem architektonicznym i pracami wykończeniowymi przeprowadzonymi przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i późniejszymi pracami wykończeniowymi.

Działalność hotelarska w Budynku prowadzona jest przez W t sp. z o.o. (dalej: „W”) w oparciu o umowę najmu zawartą ze Zbywcą w dniu 4 października 2012 r. (dalej: „Umowa Najmu”).

Na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz.U. 2014.121, dalej: „KC”), w wyniku nabycia Nieruchomości, Wnioskodawca wstąpi w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu wraz z jej wszelkimi zmianami (Wnioskodawca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umowy Najmu, jako najemca). Nie mniej jednak, w ramach Transakcji, Wnioskodawca zamierza renegocjować z W warunki Umowy Najmu, oraz uzgodnić jej tekst jednolity.

Reasumując, Wnioskodawca z mocy prawa przejmie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej pomiędzy Zbywcą a spółką W. Zgodnie z umową najmu W będzie wynajmować Nieruchomość i na podstawie umowy zarządczej zawartej z H będzie wykorzystywać ją do prowadzenia działalności hotelarskiej.

Podsumowując, przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość oraz prawa własności intelektualnej ściśle związane z funkcjonowaniem Budynku. Równocześnie z mocy prawa na Wnioskodawcę przejdzie Umowa Najmu. Transakcja nie obejmie natomiast żadnych innych składników majątku przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione następujące składniki majątku Zbywcy:

*   należności i inne nie wymienione powyżej prawa własności;

*   umowy na prowadzenie rachunków bankowych zawarte przez Zbywcę;

*   środki finansowe będące własnością Zbywcy;

*   umowy świadczenia usług administracyjnych dotyczących Nieruchomości nabywanych przez Zbywcę (m.in. usługi księgowe, prawne, doradztwa podatkowego, itp.);

*   umowy związane z obsługą Nieruchomości;

*   umowy dotyczące dostawy mediów do Nieruchomości;

*   księgi Zbywcy;

*   tajemnice handlowe i know-how Zbywcy;

*   firma Zbywcy;

*   zobowiązania Zbywcy (włączając w to zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności nie będzie podlegać przeniesieniu umowa kredytowa zawarta przez Zbywcę w celu finansowania budowy).

W trakcie budowy, Zbywca osiągał dodatkowe przychody związane z najmem powierzchni reklamowych.

M nie zatrudnia żadnych pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby miejsce pracy. Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron jest przeniesienie na Wnioskodawcę prawa własności do konkretnych składników majątku Zbywcy (w szczególności Budynku i związanych z nim aktywów) nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, lub jego zorganizowanej części.

Składniki majątku będące przedmiotem planowanej Transakcji nie są wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie stanowią działu, oddziału, odrębnej jednostki organizacyjnej itp. W odniesieniu do tych składników majątku nie jest sporządzany również odrębny bilans.

Po zakończeniu planowanej Transakcji, Wnioskodawca zamierza wynajmować Budynek, tj. zamierza za jego pośrednictwem prowadzić działalność opodatkowaną VAT.

Strony przewidują, że umowa sprzedaży przenosząca na Wnioskodawcę własność Nieruchomości i towarzyszących jej składników majątku zostanie zawarta w 2014 r.

Zbywca wystawi na Wnioskodawcę fakturę VAT dokumentującą przeprowadzenie Transakcji.

Wnioskodawca podkreśla, że Zbywca wystąpi równocześnie z analogicznym wnioskiem mającym na celu potwierdzenie charakteru Transakcji dla potrzeb podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji?
2.  Czy w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji, która będzie podlegać opodatkowaniu VAT, na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC)?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 września 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-636/14-2/AO.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W opinii Wnioskodawcy, nie będzie na nim ciążył obowiązek uiszczenia PCC z tytułu przedmiotowej Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Ponadto, stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze strony z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana VAT;
2.  zwolniona z VAT, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w ocenie Wnioskodawcy, skoro nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie m.in, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 stycznia 2013 r. (sygn. IPPB2/436-567/12-2/MZ).

Podsumowując, skoro opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Tym samym, Wnioskodawca nie będzie obowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji opisanej w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że obecnie Wnioskodawca planuje nabycie (dalej: „Transakcja”) od M (dalej, łącznie: „Strony”) Budynku wraz z prawami do Działki, na której jest posadowiony, oraz innymi naniesieniami i budowlami (w tym instalacjami pod ziemią) znajdującymi się w obrysie Działki (dalej, łącznie: „Nieruchomość”). Przedmiotem Transakcji będą także powiązane z Nieruchomością prawa własności intelektualnej, które zostaną wyszczególnione w umowie sprzedaży.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 września 2014 r. Nr IPPP2/443-636/14-2/AO dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowego Budynku nie będzie zwolniona od podatku ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, ani art. 43 ust. 1 pkt 10 ani też art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowiony jest są przedmiotowy Budynek.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej, wskazać należy, iż rozstrzygnięcie to zapadło w indywidualnej sprawie i nie jest wiążące dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.