Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/4511-351/15-6/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-09-23
Teza: Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości będzie przychodem z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), czy też będzie przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 15 czerwca 2015 r. (data wpływu 16 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 września 2015 r. (data wpływu 2 września 2015 r.) oraz pismem z dnia 14 września 2015 r. (data wpływu 16 września 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 czerwca 2015 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), w związku z czym pismem z dnia 21 sierpnia 2015 r., Nr IPTPP2/4512-354/15-2/KK, Nr IPTPB1/4511-351/15-2/KO, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 21 sierpnia 2015 r. (data doręczenia 27 sierpnia 2015 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 1 września 2015 r. (data wpływu 2 września 2015 r.), nadanym za pośrednictwem polskiej placówki operatora wyznaczonego w dniu 1 września 2015 r.

Następnie w dniu 16 września 2015 r. do tut. Organu wpłynęło pismo z dnia 14 września 2015 r., w którym Wnioskodawca dokonał sprostowania omyłki pisarskiej w uzupełnieniu wniosku z dnia 1 września 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z żoną w okresie od 2006 r. do 2014 r. do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską na podstawie czterech umów sprzedaży oraz dwóch umów zamiany nabył nieruchomości położone w X o łącznej powierzchni 1,3624 ha. Nieruchomości te stanowią obecnie jedną całość (są ze sobą połączone). Małżonkowie nie dokonywali podziału lub scalenia nieruchomości, nie występowali z wnioskami o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie dokonywali zakupu poprzez pośrednictwo biura nieruchomości, czy też poprzez ogłoszenia w prasie, nie oferowali nieruchomości do sprzedaży. Zakupy były dokonywane w celu lokaty kapitału, bez konkretnego przeznaczenia w przyszłości. Uchwałą Rady Miasta z dnia 27 marca 2013 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 9 maja 2013 r., nastąpiła zmiana przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obecnie nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę usługową, a wcześniej przeznaczone były w planie pod zabudowę mieszkaniową. Wnioskodawca i żona nie dokonywali zakupu innych nieruchomości. Wnioskodawca wraz z żoną są też jedynymi wspólnikami spółki cywilnej. Przedmiotem działalności spółki cywilnej nigdy nie było i nie jest obrót nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie, czy też zarządzanie nieruchomościami. Spółka prowadzi działalność w zupełnie innym zakresie. Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca otrzymał ofertę sprzedaży nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca z żoną zawarli przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich nieruchomości na rzecz jednego podmiotu i jedną umową przyrzeczoną zamierzają sprzedać wszystkie nieruchomości.

W uzupełnieniu z dnia 1 września 2015 r. Wnioskodawca wskazał w przedmiocie podatku od towarów i usług, że:

1.  Jest osobną fizyczną, nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikiem takim jest spółka cywilna pod nazwą Przedsiębiorstwo Wielobranżowe „Z”, w której wspólnikiem jest także żona.
2.  Prowadzi działalność gospodarczą tylko w formie spółki cywilnej pod nazwą Przedsiębiorstwo Wielobranżowe „Z”. Działalność ta jest nadal prowadzona.
3.  Podstawowym przedmiotem działalności spółki cywilnej jest gastronomia oraz wynajem lokalu użytkowego.
4.  Nieruchomości, których dotyczy wniosek nie były i nie są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej.
5.  Numery geodezyjne działek to: 211/1, 200/25, 212/1, 200/27, 200/19, 200/22, 213/1, 214/1, 890/4, 199/4.
6.  Zabudowana jest tylko działka nr 211/1.
7.  Nieruchomości nie są i nie były udostępniane innym osobom na jakiejkolwiek podstawie.
8.  Nie poniesiono jakichkolwiek kosztów w celu przygotowania działek do sprzedaży.
9.  Nie podejmował i nie zamierza podejmować jakichkolwiek działań marketingowych w związku ze sprzedażą nieruchomości.
10.  W 2014 r. sprzedał dwie działki budowlane oraz w 2015 r. trzy działki budowlane. Działki te nabył w drodze darowizny od syna do majątku odrębnego od majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską.
11.  W majątku odrębnym posiada inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.
12.  Żadna z nieruchomości nie była wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności.
13.  Z tytułu nabycia którejkolwiek działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
14.  Tylko na działce nr 211/1 usytuowany jest budynek mieszkalny o powierzchni 40 m2, wybudowany przed II wojną światową, który nadaje się jedynie do rozbiórki.
15.  Na działce 211/1 usytuowany jest budynek mieszkalny spełniający definicję budynku z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, grupa 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne według PKOB.
16.  Dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.
17.  Budynek został wybudowany przed II wojną światową.
18.  Nie ponosił i nie będzie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie budynku.
19.  Budynek nie był i nie jest przedmiotem jakiejkolwiek umowy najmu, dzierżawy czy innej o podobnym charakterze.
20.  Budynek nie jest wykorzystywany w żaden sposób.
21.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
22.  Budynek jest trwale związany z gruntem.

W przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Podstawowym przedmiotem działalności spółki cywilnej pod nazwą Przedsiębiorstwo Wielobranżowe „Z” jest gastronomia oraz wynajem lokalu użytkowego.
2.  Wnioskodawca opodatkowany jest podatkiem liniowym i prowadzi w ramach spółki cywilnej podatkową księgę przychodów i rozchodów.
3.  Nieruchomość składa się z dziesięciu działek geodezyjnych, objętych łącznie 4 księgami wieczystymi.
4.  Umowy zostały zawarte następująco:
    *   umowa zamiany z dnia 25 października 2007 r. - działka nr 211/1,
    *   umowa sprzedaży z dnia 16 listopada 2012 r. - działki nr 200/25 i 212/1,
    *   umowa zamiany z dnia 13 listopada 2014 r. - działki nr 200/27, 200/19, 200/22 i 213/1,
    *   umowa sprzedaży z dnia 23 grudnia 2010 r. - działka nr 215/1,
    *   umowa sprzedaży z dnia 28 grudnia 2016 r. - działki nr 890/4 i 199/4.
5.  Tylko działka nr 211/1 jest zabudowana nadającym się do rozbiórki budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni 40 m2.
6.  Wnioskodawca nigdy nie ujmował w kosztach uzyskania przychodów wydatków związanych z użytkowaniem nieruchomości.
7.  Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.
8.  Nieruchomości nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych.
9.  Nieruchomości nie są i nie były udostępniane innym osobom na jakiejkolwiek podstawie.
10.  Wnioskodawca w 2014 r. sprzedał dwie działki budowlane oraz w 2015 r. trzy działki budowlane. Działki te nabył w drodze darowizny od syna do majątku odrębnego od majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Sprzedaż ta potraktowana została jako przychód ze sprzedaży nieruchomości - art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
11.  Wnioskodawca w majątku odrębnym posiada inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.

W piśmie z dnia 14 września 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że w uzupełnieniu wniosku z dnia 1 września 2015 r. omyłkowo napisał, że umowa sprzedaży działki nr 890/4 i 199/4 została zawarta 28 grudnia 2016 r., a powinno być: „umowa sprzedaży z dnia 28 grudnia 2006 r. – działki nr 890/4 i 199/4”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie przychodem z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), czy też będzie przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?

W uzupełnieniu z dnia 1 września 2015 r. Wnioskodawca przeformułował pytanie Nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, nadając mu treść:

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości będzie przychodem z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), czy też będzie przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 sformułowane w uzupełnieniu wniosku, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Pytanie Nr 1 dotyczące podatku od towarów i usług będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku z dnia 1 września 2015 r., przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak powyżej wskazano, Wnioskodawca i Jego żona nie prowadzą działalności w zakresie handlu nieruchomościami, a przewidywana umowa będzie jednorazowa, bez zamiaru powtarzalności. W konsekwencji przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie będzie to przychód z działalności gospodarczej - art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że pod pojęciem „nabycia” należy rozumieć wszelkie prawem przewidziane formy przeniesienia tytułu własności z jednego podmiotu na drugi. W szczególności będą to czynności cywilnoprawne: odpłatne, np. umowa sprzedaży, czy umowa zamiany, a także nieodpłatne, np. umowa darowizny, czy dziedziczenie.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi. Przy czym, w myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:

*   przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),

*   przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i

*   przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że przepis art. 14 ust. 1 powołanej ustawy nie wymienia wszystkich przychodów z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy. Natomiast przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy wskazuje na niektóre rodzaje przychodów zaliczanych również do przychodów z działalności gospodarczej („Przychodem z działalności gospodarczej są również:”).

Jak wykazuje analiza przytoczonych powyżej uregulowań prawa podatkowego, rodzajowy katalog przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest ograniczony. Wymienione kategorie przychodów mają charakter przykładowy (katalog otwarty). Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną w okresie od 2006 r. do 2014 r. do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską na podstawie czterech umów sprzedaży oraz dwóch umów zamiany nabył nieruchomości o łącznej powierzchni 1,3624 ha. Nieruchomości te stanowią obecnie jedną całość (są ze sobą połączone). Małżonkowie nie dokonywali podziału lub scalenia nieruchomości, nie występowali z wnioskami o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie dokonywali zakupu poprzez pośrednictwo biura nieruchomości, czy też poprzez ogłoszenia w prasie, nie oferowali nieruchomości do sprzedaży. Zakupy były dokonywane w celu lokaty kapitału, bez konkretnego przeznaczenia w przyszłości. Uchwałą Rady Miasta z dnia 27 marca 2013 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obecnie nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę usługową, a wcześniej przeznaczone był w planie pod zabudowę mieszkaniową. Wnioskodawca wraz z żoną są też jedynymi wspólnikami spółki cywilnej. Podstawowym przedmiotem działalności spółki cywilnej jest gastronomia oraz wynajem lokalu użytkowego. Przedmiotem działalności spółki cywilnej nigdy nie było i nie jest obrót nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie, czy też zarządzanie nieruchomościami. Dodano również, że Wnioskodawca nigdy nie ujmował w kosztach uzyskania przychodów wydatków związanych z użytkowaniem nieruchomości. Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Nieruchomości nie są i nie były udostępniane innym osobom na jakiejkolwiek podstawie.

Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca i Jego żona otrzymał ofertę sprzedaży nieruchomości i zawarli przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich nieruchomości na rzecz jednego podmiotu.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że skoro działki, o których mowa we wniosku:

*   nie zostały nabyte w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i przeznaczone na cele tej działalności,

*   nie były i nie są w istocie wykorzystywane w tej działalności, a w szczególności nie stanowiły środków trwałych, ani innych składników majątku (np. towarów handlowych) tej działalności,

*   wydatki dotyczące tych nieruchomości nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej,

to brak jest przesłanek, by uznać, że ww. nieruchomości (przedmiot planowanego zbycia), mają (miały) związek z prowadzoną przez Wnioskodawcę pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy też, że sprzedaż tych nieruchomości nosić będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości w ramach tego źródła przychodów.

Zbycie tych nieruchomości nie będzie także stanowić zbycia środka trwałego, towaru handlowego, czy też składnika majątku funkcjonalnie powiązanego z działalnością gospodarczą.

Podkreślić również należy, że istotne znaczenie ma również zamiar Wnioskodawcy w chwili nabycia przedmiotowych nieruchomości. Jak wynika bowiem z treści wniosku nieruchomości te nie zostały nabyte z zamiarem ich wykorzystywania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, lecz w celu lokaty kapitału.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku nieruchomości nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, które nie są związane z działalnością gospodarczą reguluje cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży działek nr 890/4 i 199/4 nabytych na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 grudnia 2006 r. oraz działki nr 211/1 nabytej na podstawie umowy zamiany z dnia 25 października 2007 r., nie będzie stanowił źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych działek. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód ze sprzedaży działki nr 215/1 nabytej w dniu 23 grudnia 2010 r., działek nr 200/25 i 212/1 nabytych w dniu 16 listopada 2012 r. oraz działek nr 200/27, 200/19, 200/22 i 213/1 nabytych w dniu 13 listopada 2014 r., jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych działek, będzie generował przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednocześnie zauważyć należy, że wydając niniejszą interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działający w imieniu Ministra Finansów, oparł się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku oraz jego uzupełnieniu. W tym też kontekście i zakresie, dokonano oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy. Pamiętać jednakże należy, że w toku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, organ ten może zbadać całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę działań oraz okoliczności planowanej sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomościach, w tym w szczególności w zakresie pozwalającym stwierdzić, czy nie noszą one znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Należy nadmienić, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy.

W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.