Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.704.2018.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-20
Teza: sposobu opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; dostawa; stawka-stawki podatku-obniżenie stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2018 r. (data wpływu 5 grudnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 31 stycznia 2019 r. (data wpływu 6 luty 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 17 stycznia 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 30 stycznia 2019 r.) oraz uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2019 r. (data wpływu 19 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 31 stycznia 2019 r. (data wpływu 6 luty 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu nr 0114-KDIP1-3.4012.704.2018.1.KP z dnia 17 stycznia 2019 r. (skutecznie doręczone Stronie w dniu 30 stycznia 2019 r.) oraz uzupełniony pismem z dnia 12 lutego 2019 r. (data wpływu 19 lutego 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył działkę budowlaną z majątku dorobkowego na potrzeby osobiste. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca natomiast prowadzi działalność gospodarczą i w ramach działalności wybudował na tej działce budynek mieszkalny. Działka jest niepodzielna i nie była wprowadzona do działalności jako majątek firmowy. Wnioskodawca zamierza sprzedać w ramach działalności wybudowany budynek.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał, że jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach działalności gospodarczej świadczy usługi w zakresie budowy i remontu domów mieszkalnych i niemieszkalnych. Budynek mieszkalny, który jest przedmiotem sprzedaży został wybudowany w 2017 r. w stanie surowym i dokończony w 2018 r. Budynek nie został jeszcze oddany do używania, ponieważ w 2019 r. były jeszcze zrobione kosmetyczne wykończenie. W trakcie budowy przedmiotowego budynku Wnioskodawca dokonywał odliczeń VAT-u od materiałów przeznaczonych na wybudowanie. Nieruchomość przed rozpoczęciem budowy nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej i została nabyta przez Wnioskodawcę i Jego żonę do majątku prywatnego w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Żona Wnioskodawcy nie jest podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nigdy wcześniej Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowej działki do działalności lub innych czynności opodatkowanych przed rozpoczęciem budowy. Wybudowany budynek nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów. Przed rozpoczęciem budowy przedmiotowego budynku działka nie była rozbudowana i Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń tylko wybudował budynek mieszkalny, który zamierza sprzedać - PKOB 111. Powierzchnia użytkowa sprzedawanego budynku mieszkalnego wynosi 134,96 m2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy do podstawy opodatkowania Wnioskodawca powinien doliczyć wartość gruntu i w jaki sposób; czy też powinien sprzedać nakłady budowlane wraz z zyskiem a grunt sprzedać wspólnie z żoną bez VAT jako majątek osobisty?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W akcie notarialnym powinna być wyodrębniona wartość gruntu i sprzedana bez VAT tak jak była kupiona wspólnie z żoną. Natomiast wartość nakładów powinna być wyodrębniona i sprzedana z podatkiem VAT i na tą wartość powinna być wystawiona faktura.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Na podstawie art. 146aa ust.1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dla zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki. Tak więc niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a ustawy o VAT – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Analiza przepisów ustawy o VAT, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 2 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy o VAT – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – art. 41 ust. 12b ustawy o VAT – nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przepis art. 2 pkt 12 ustawy o VAT określa, że przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z objaśnieniami wstępnymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział 11 PKOB obejmuje m.in. budynki mieszkalne jednorodzinne – 111 – czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu,

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania 8% stawki, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, jest spełnione dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji budynków lub ich dostawy. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył działkę budowlaną z majątku dorobkowego na potrzeby osobiste. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca natomiast prowadzi działalność gospodarczą i w ramach działalności wybudował na tej działce budynek mieszkalny. Działka jest niepodzielna i nie była wprowadzona do działalności jako majątek firmowy. Wnioskodawca zamierza sprzedać w ramach działalności wybudowany budynek. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach działalności gospodarczej świadczy usługi w zakresie budowy i remontu domów mieszkalnych i niemieszkalnych. Budynek mieszkalny, który jest przedmiotem sprzedaży został wybudowany w 2017 r. w stanie surowym i dokończony w 2018 r. Budynek nie został jeszcze oddany do używania ponieważ w 2019 r. było jeszcze zrobione kosmetyczne wykończenie. W trakcie budowy przedmiotowego budynku Wnioskodawca dokonywał odliczeń VAT-u od materiałów przeznaczonych na jego wybudowanie. Nieruchomość przed rozpoczęciem budowy nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej i została nabyta przez Wnioskodawcę i Jego żonę do majątku prywatnego w ramach małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Żona Wnioskodawcy nie jest podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nigdy wcześniej Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowej działki do działalności lub innych czynności opodatkowanych przed rozpoczęciem budowy. Wybudowany budynek nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów. Przed rozpoczęciem budowy przedmiotowego budynku działka nie była zabudowana i Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń tylko wybudował budynek mieszkalny, który zamierza sprzedać PKOB 111. Powierzchnia użytkowa sprzedawanego budynku mieszkalnego wynosi 134,96 m2.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy do podstawy opodatkowania powinien doliczyć wartość gruntu i w jaki sposób, czy też powinien sprzedać nakłady budowlane wraz z zyskiem a grunt sprzedać wspólnie z żoną bez VAT jako majątek osobisty.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że dla planowanej sprzedaży działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca wybudował budynek mieszkalny, jednakże nie został on oddany do użytkowania a zatem nie został on zasiedlony. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku mieszkalnego w żaden sposób, jak również nie zawierał umów najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze a także działka nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do celów prywatnych. Ponadto jednoznacznie z wniosku wynika, że Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT wybudował budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w celu jego sprzedaży. Tym samym należy stwierdzić, że dla wybudowanego budynku nigdy nie oddanego do użytkowania osobom trzecim w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT nie doszło do pierwszego zasiedlenia, zatem warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Dla sprzedaży ww. budynku nieobjętego zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wobec przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży budynku nieobjętego zwolnieniem, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wnioskodawca wskazał, że w trakcie budowy przedmiotowego budynku dokonywał odliczeń VAT od materiałów przeznaczonych na wybudowanie ww. budynku. Z uwagi na to, że Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie budowy i remontu domów mieszkalnych i niemieszkalnych oraz jest czynnym podatnikiem VAT, należy przyjąć, że poczynione wydatki związane z wybudowaniem budynku służyły do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaż budynków) a Wnioskodawca z tytułu ich poniesienia miał prawo do pomniejszenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Zatem, w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. budynku nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w stosunku do wydatków, jakie ponosił w związku z wybudowaniem ww. budynku, będącego przedmiotem planowanej sprzedaży. Zatem, jeden z warunków dających prawo do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie został spełniony.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży ww. budynku, którego sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT analizy wymaga zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak już zostało wskazane Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupów związanych z budową budynku, w związku z tym zwolnienie przewidziane w tym przepisie również nie może być zastosowane.

Jak zostało wyżej wskazane – warunkiem zastosowania stawki 8%, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, przebudowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji budynków lub ich dostawy. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej stawki podatku 8%.

W świetle przedstawionej treści wniosku i powołanych przepisów należy stwierdzić, że dostawa zaklasyfikowanego w grupie PKOB 111 domu mieszkalnego, którego jak wynika z wniosku powierzchnia użytkowa nie przekracza 300m2 - stosownie do zapisu art. 41 ust. 2 i ust. 12 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług - będzie podlegała opodatkowaniu według preferencji stawki podatku VAT w wysokości 8%. Zatem Wnioskodawca będzie mógł stosować obniżoną stawkę podatku VAT w wysokości 8% dla dostawy domu mieszkalnego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym i wypełniającym definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, o której mowa w art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług.

Odpowiadając zatem na zadane we wniosku pytanie należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest wszystko to co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Przy czym w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku trwale z gruntem związanym z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem Wnioskodawca dokonując sprzedaży budynku mieszkalnego nie ma możliwości dokonania odrębnej sprzedaży budynku jako nakładów poniesionych na jego wybudowanie i sprzedaży działki jako majątku prywatnego. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że Wnioskodawca wykorzystał przedmiotową działkę w celu wybudowania budynku mieszkalnego w celach handlowych, nie prywatnych, w ramach prowadzonej działalności jako czynny podatnik VAT. W takiej sytuacji nie ma znaczenia, że działka nie została wprowadzona do działalności gospodarczej. Ponadto z powołanego przepisu art. 29a ust. 8 ustawy wprost wynika, że w przypadku dostawy budynku trwale z gruntem związanym z podstawy opodatkowania nie wyłącza się wartości gruntu, czyli tym samym nie ma możliwości odrębnej sprzedaży budynku i działki. Zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowany będzie budynek na nim posadowiony. W przedmiotowej sprawie będzie to obniżona stawka podatku VAT w wysokości 8%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że wartość poniesionych nakładów związanych z wybudowaniem budynku mieszkalnego powinna być sprzedana odrębnie od wartości gruntu należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie zauważyć należy, że przedmiot zaklasyfikowania budynku do właściwego grupowania statystycznego, nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. W związku z tym, niniejszej odpowiedzi udzielono wyłącznie na podstawie grupowania wskazanego przez Wnioskodawcę w treści złożonego wniosku z którego wynika, że przedmiotowy dom mieszkalny jest sklasyfikowany w PKOB 111.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 0/0, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.