Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-355/11/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-06-22
Teza: Czy podstawa opodatkowania może zostać pomniejszona o koszty wymienione w stanie faktycznym?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; modernizacja; nakłady; remonty; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 05 marca 2011r. (data wpływu do Organu 08 czerwca 2011r.), uzupełnionym w dniach 19 i 20 maja 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08 marca 2011r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 04 maja 2011r. Znak: IBPBII/2/415-355/11/NG wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 19 i 20 maja 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 30 października 2008r. wnioskodawczyni wraz z mężem zbyła na podstawie aktu notarialnego przysługujące im na zasadzie wspólności ustawowej w własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego o pow. użytkowej 64,70 m z kwotę 230 000 zł.

Część uzyskanej kwoty ze sprzedaży małżonkowie przeznaczyli na zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego o pow. 33,35 m, którego to zakupu dokonali na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 stycznia 2009r. (a więc już po wejściu nowelizacji przepisów) za cenę 107 000 zł. Zakupu lokalu małżonkowie dokonali w celu zamieszkania w nim, gdyż nie byli w stanie zamieszkać w nowobudowanym domu jednorodzinnym z uwagi na jego nie wykończenie i brak możliwości w nim zameldowania, a także z uwagi na to, że córka wnioskodawczyni ma orzeczony stopień o niepełnosprawności z powodu wrodzonej choroby genetycznej i wymaga stałej bezpośredniej opieki ze strony wnioskodawczyni i jej męża jako rodziców.

W trakcie posiadania lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni poniosła nakłady na jego remont w łącznej kwocie 10 400 zł, udokumentowany fakturami VAT. Część faktur jest wystawiona na stary adres, ale datowane są na okres po sprzedaży lokalu mieszkalnego o opow. użytkowej 64,70 m, kiedy wnioskodawczyni dokonywała zakupu materiałów z myślą o remoncie nowo zakupionego lokalu o pow. 33,35 m.

W dniu 16 lutego 2011r. wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie aktu notarialnego za cenę 160 000 zł.

Notariusz oświadczyła, że należny do zapłacenia podatek do urzędu skarbowego to 19% od ceny sprzedaży tj. od kwoty 160 000 zł, czyli od przychodu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy podstawa opodatkowania może zostać pomniejszona o koszty wymienione w stanie faktycznym?

Zdaniem wnioskodawczyni, w myśl przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej, od których zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) – c) cytowanej ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku.

Ustawodawca jednocześnie w art. 22 ust. 6c określa koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) z zastrzeżeniem art. 22 ust. 6d (nabycie na podstawie spadku lub darowizny) określając, że stanowią udokumentowane koszt nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o dokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jego posiadania. Stosownie do art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e wnioskodawca udowodnił, w oparciu o posiadane dokumenty, ze koszty uzyskania przychodów stanowią łączną kwotę 124 933 złotych, na którą to kwotę składają się: koszt nabycia nieruchomości 107 000 zł, koszt nakładów poniesionych na remont 10 400 zł oraz koszty nabycia i zbycia czyli koszty wynikające z aktów notarialnych w łącznej kwocie 7 593 zł.

Tak więc zdaniem wnioskodawczyni, należny podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), przy uwzględnieniu art. 22 ust. 6c winien być naliczony od kwoty 35 007 zł. wg stopy 19 %.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W związku z powyższym rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, ze wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w dniu 23 stycznia 2009r. za cenę 107 000 zł spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostało przez wnioskodawczynię i jej męża sprzedane w 16 lutego 2011r. za cenę 160 000 zł. Wnioskodawczyni oraz jej mąż ponieśli nakłady na jego remont w łącznej kwocie 10 400 zł udokumentowane fakturami VAT, wnioskodawczyni wskazała także, iż poniosła koszty nabycia i zbycia przedmiotowej nieruchomości wynikające z zawarcia aktów notarialnych w łącznej kwocie 7 593 zł.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest ustalenie czy przychód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w 2009r. może być pomniejszony o ww. wydatki poniesione na zakup lokalu mieszkalnego, remont oraz wydatki związane bezpośrednio z nabyciem i zbyciem mieszkania. Z uwagi na fakt, że nabycie udziału spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2009r. w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r. Albowiem ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z ww. przepisów wynika, że podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) jak i odpłatnego nabycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty nabycia oraz sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego (odpowiednio kupującego), które są konieczne, aby transakcja sprzedaży (zakupu) mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży (nabycia) nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży (nabycia) nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem (nabyciem) musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Z powyższego w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że do kosztów nabycia nieruchomości należy zaliczyć cenę zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że wnioskodawczyni będzie mogła w poczet kosztów zaliczyć cenę zakupu przedmiotowego prawa.

Odnośnie kosztów - jak wskazała wnioskodawczyni - wynikających z aktów notarialnych zakupu oraz sprzedaży przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dotyczących bezpośrednio zawarcia umów notarialnych zakupu oraz sprzedaży przedmiotowego mieszkania, zauważyć należy, że z przedmiotowe wydatki wskazane przez wnioskodawczynię, o ile rzeczywiście dotyczą odpłatnego nabycia oraz odpłatnego zbycia przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego o pow. 33,75 m2 oraz jeżeli zostały poniesione przez wnioskodawczynię mogą zostać zaliczone przez nią do kosztów uzyskania przychodów.

Odnośnie natomiast wydatków poniesionych przez wnioskodawczynię na remont przedmiotowego mieszkania zauważyć należy, ze zgodnie z art. 22 ust. 6c do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zalicza się m.in. udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika, iż nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania pod warunkiem, że:

*   zwiększyły jej wartość,
*   poniesione zostały w czasie jej posiadania,
*   zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Powyższe oznacza także, że kosztem uzyskania przychodu mogą być wydatki na remont, udokumentowane fakturami VAT, dotyczy to także tych wydatków udokumentowanych fakturami VAT, na których widnieje stary adres wnioskodawczyni, albowiem aby zaliczyć dany wydatek do kosztów nabycia istotnym jest by były one poniesione w celu zwiększenia wartości danej nieruchomości oraz aby były poniesione przez wnioskodawczynię, nie ma natomiast znaczenia na jaki adres zostały wystawione faktury dokumentujące poniesienie wydatku.

Odnośnie natomiast zamieszczonego we wniosku wyliczenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy zauważyć, że zgodnie z prezentowanym w doktrynie i orzecznictwie sądowym poglądem, organ podatkowy uprawniony do wydania interpretacji indywidualnej rozpatruje sprawę wyłącznie w ramach stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę, organ podatkowy nie ma uprawnień, aby w oparciu o dokumenty składane do wniosku lub poszukiwane z urzędu samodzielnie ustalać stan faktyczny, uzupełniać go, bądź oceniać zgodność opisu sformułowanego we wniosku z rzeczywistością. Oznacza to, że w odniesieniu do sposobu wyliczenia - kwotowo podstawy opodatkowania, organ nie ma prawa badać zgodności przedstawionych przez wnioskodawczynię wyliczeń, do kompetencji Organu nie należy także dokonywanie ewentualnych przeliczeń, czy też wyliczeń podstawy opodatkowania i należnego podatku. Tym samym organ nie może potwierdzić, wysokości poniesionych przez wnioskodawczynię kosztów, nie może także potwierdzić, że podatek winien być naliczony od kwoty 35 007 zł.

Z uwagi na fakt, ze zarówno nabycie, jak i sprzedaż przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni dokonała wspólnie z mężem w ramach wspólności ustawowej małżonków, stwierdzić należy, iż wnioskodawczyni uzyskała przychód oraz poniosła przedmiotowe wydatki w połowie w udziale odpowiadającym udziałowi wnioskodawczyni w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Nadmienić także należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko wnioskodawczyni co do sposobu ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należało uznać za prawidłowe. Jednakże w odniesieniu do sposobu wyliczenia - kwotowo podstawy opodatkowania, Organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. Organu, tym samym organ nie może potwierdzić, że kwota podana przez wnioskodawczynię jako kwota będąca podstawą obliczenia podatku jest właściwa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.