Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.421.2017.1.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-26
Teza: W zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.
Słowa kluczowe: sprzedaż; stawka-stawki podatku; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku; teren-teren budowlany; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2017 r. (data wpływu 28 sierpnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2017 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

"A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa planuje nabyć od "B" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną o obszarze 10.930 m2 (dalej jako "Nieruchomość"). Prawo użytkowania wieczystego wskazanej Nieruchomości oraz własność usytuowanych na tej działce budynków "B" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji nabyła na podstawie aktu przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością udokumentowanego aktem notarialnym oraz Protokołu udokumentowanego aktem notarialnym. Ponadto poprzednik prawny "B" Spółki z o.o. w likwidacji tj. Przedsiębiorstwo "D" użytkowanie wieczystej działki oraz własność usytuowanych na tej działce budynków, budowli i urządzeń nabył na podstawie ostatecznej decyzji wydanej z upoważnienia Wojewody przez Zastępcę Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Wojewódzkiego.

"B" Spółce z o.o. w likwidacji nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego od kwoty podatku należnego z tytułu nabycia ww. Nieruchomości. Wnioskodawca nie jest właścicielem znajdującej się na nieruchomości stacji transformatorowej, wybudowanej w latach 60-tych XX w. przez Przedsiębiorstwo "C".

W celu nabycia ww. prawa użytkowania wieczystego zawarta została w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna zobowiązująca strony do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, co potwierdza stosowny wpis w księdze wieczystej. Umowę tę następnie zmieniono, także w formie aktu notarialnego. Przeznaczenie terenów wchodzących w skład nieruchomości, która ma być przedmiotem opisanej wyżej umowy sprzedaży zostało w ewidencji gruntów określone jako Bi - inne tereny zabudowane.

W 2000 r. wydana została przez Burmistrza Gminy Decyzja udzielająca pozwolenie na rozbiórkę metodą tradycyjną wszystkich obiektów budowlanych znajdujących się na terenie ww. Nieruchomości.

Na podstawie przedmiotowej decyzji w terminie od dnia 12 lipca 2000 r. do dnia 4 października 2001 r. na terenie Nieruchomości prowadzone były roboty rozbiórkowe, co potwierdzone zostało wpisami w Dzienniku Budowy cz. I i cz. II wydanym dnia 10 lipca 2000 r. Zgodnie z zamieszczonymi w Dzienniku Budowy wpisami dokonano rozbiórki części obiektów zlokalizowanych na terenie Nieruchomości, tj. obiektów budowlanych oznaczonych w przedmiotowej decyzji jako: Obiekt nr 1 i 1A, Obiekt nr IB, Obiekt nr 2, Obiekt nr 4, Obiekt nr 5, Obiekt nr 6, Obiekt nr 7, Obiekt nr 8 oraz Obiekt nr 9 (łącznie 10 budynków). Zgłoszenie zakończenia robót rozbiórkowych I i II etapu do odbioru nastąpiło w dniu 4 października 2001 r.

Natomiast pełna rozbiórka nie została zakończona do dnia dzisiejszego i na chwilę obecną na Nieruchomości pozostały jedynie naniesienia w postaci fundamentów jako pozostałości po nieukończonej rozbiórce budynków stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości. W tym miejscu warto podkreślić, iż w dziale I-Sp Księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości znajdowały się stanowiące odrębną nieruchomość budynki 1-10 według wykazu przeznaczone na cele produkcyjno-magazynowe co pozwala przyjąć, że rozbiórce uległy wszystkie znajdujące się na Nieruchomości budynki. Ponadto potwierdza to także wydany dnia 21 marca 2017 r. z upoważnienia Prezydenta. Wyrys z mapy ewidencyjnej, na którym poza wspomnianą poniżej stacją transformatorową nie zostały oznaczone jakiekolwiek inne budynki.

Aktualnie Nieruchomość jest zabudowana innym budynkiem niemieszkalnym, jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 36,00 m2, co potwierdza wypis z rejestru budynków wydany z upoważnienia Prezydenta sporządzony według stanu na dzień 21 sierpnia 2015 r. Wspomniany budynek to znajdująca się na Nieruchomości tj. na działce nr X, stacja transformatorowa. Zgodnie z pismem wystawionym dnia 12 maja 2008 roku przez właściwą spółkę będącą operatorem systemu dystrybucyjnego energii z siedzibą, stacja ta jest czynna, przyłączona do sieci elektroenergetycznej i znajduje się pod napięciem. Została ona wybudowana pod koniec lat 60-tych XX w. przez Przedsiębiorstwo "C". Na dzień wydania pisma stacja ta zasilała kilku odbiorców i bez przeprowadzenia niezbędnych prac inwestycyjnych w sieci elektroenergetycznej nie może zostać zlikwidowana.

W wypisie z rejestru budynków znajdujących się na Nieruchomości, jak i we wpisach w dziale I- księgi wieczystej Nieruchomość określana jest jako zabudowana. Jednakże we wspomnianej wcześniej sporządzonej przez notariusza w formie aktu notarialnego umowie przedwstępnej zobowiązującej strony do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomość ta, w związku z orzecznictwem Sądu Najwyższego, została uznana za nieruchomość niezabudowaną. Skutkuje to, zgodnie z treścią art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz 2603 z późn. zm.) powstaniem po stronie Prezydenta prawa do pierwokupu Nieruchomości, co zostało przewidziane w treści umowy przedwstępnej. Należy także zaznaczyć, iż w listopadzie 2016 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, co czyni nieruchomość terenem budowlanym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy wskazana w treści stanu faktycznego Nieruchomość stanowi teren niezabudowany budowlany?
2.  Czy sprzedaż wskazanego w treści stanu faktycznego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej teren niezabudowany budowlany nie jest objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
3.  Czy wskazana w treści stanu faktycznego sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23%?

Stanowisko Wnioskodawcy

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535 z późn. zm. dalej jako ustawa o VAT) przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zdaniem wnioskodawcy, na podstawie informacji przedstawionych w opisie stanu faktycznego Nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną nr X o obszarze 10.930 m2 (słownie: dziesięć tysięcy dziewięćset trzydzieści metrów kwadratowych), powinna zostać uznana za teren budowlany niezabudowany.

Przemawiają za tym następujące, przedstawione poniżej argumenty.

Po pierwsze przemawia za tym fakt, iż znajdująca się na niej stacja transformatorowa zajmuje powierzchnię zaledwie 36,00 m2 (słownie: trzydzieści sześć metrów kwadratowych). Oznacza to, że przeznaczenie, względy gospodarcze i pozostała powierzchnia Nieruchomości tj. 10.894 m2 (słownie: dziesięć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt cztery metry kwadratowe) w dalszym ciągu umożliwia jej zabudowę budynkiem wielofunkcyjnym, a to zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego uzasadnia uznanie przedmiotowej Nieruchomości za działkę niezabudowaną.

Sąd Najwyższy bowiem w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r. o sygn. IV CSK 229/06 stwierdził, że "jeżeli nieruchomość jest zabudowana wprawdzie budowlą (\`(...)\`), a jej wielkość, przeznaczenie, względy gospodarcze umożliwiają w dalszym ciągu jej zabudowę nawet budynkiem wielofunkcyjnym, to w dalszym ciągu jest nieruchomością niezabudowaną w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Jeżeli natomiast nieruchomość ma, np. 11 m², w połowie jest zabudowana betonowym podjazdem i nie ma żadnego znaczenia gospodarczego z punktu widzenia innej zabudowy, to nie można racjonalnie twierdzić, aby w dalszym ciągu mogła pełnić funkcję nieruchomości niezabudowanej".

Po drugie warto zaznaczyć, iż przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji terenu zabudowanego ani budynku. Oznacza to, że w tym zakresie powinno się posiłkować regulacjami prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.) pojęcie budynku należy rozumieć jako obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Prowadzi to do wniosku, iż obiekt budowlany nieposiadający przegród zewnętrznych, fundamentów bądź bez dachu lub niezwiązany trwale z gruntem nie spełnia wspomnianych wyżej warunków, a co za tym idzie nie powinien być uznawany za budynek. W związku z powyższym obecność na Nieruchomości pozostałości po dokonanej metodą tradycyjną rozbiórce wszystkich budynków posadowionych niegdyś na Nieruchomości, które z pewnością nie spełniają obecnie warunków koniecznych do uznania ich za budynek (brak dachu i przegród zewnętrznych) nie powinna prowadzić do uznania Nieruchomości za teren zabudowany. Potwierdza to w wyroku Sąd Najwyższy z dnia 10 października 2000 r., sygn. V CKN 96/00, w którym Sąd Najwyższy uznał, że "nie sposób oczywiście spornej nieruchomości traktować jako nieruchomość zabudowaną, skoro - co jest bezsporne - na gruncie znajdowały się jedynie pozostałości budynku po rozbiórce". Przedstawione wyżej stanowisko jest zgodnie z wydanym z dnia 21 marca 2017 r., z upoważnienia Prezydenta. Wyrysem z mapki ewidencyjnej, na którym poza wspomnianą stacją transformatorową nie zostały oznaczone jakiekolwiek inne budynki.

Po trzecie nie ulega wątpliwości, iż ekonomiczny aspekt transakcji został przez jej strony wyraźnie określony. Zarówno faktyczny stan znajdujących się na Nieruchomości naniesień, tj. "pozostałości po budynkach" oraz stacji transformatorowej, jak i treść umowy wyraźnie wskazują na fakt, iż przedmiotem transakcji ma być grunt niezabudowany. Decydujące znaczenie powinny mieć walor oraz skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej, nie zaś definicja zawarta w krajowych regulacjach prawa cywilnego, ponieważ w każdym Państwie Członkowskim Unii Europejskiej może ona być inna. Takie stanowisko wyraził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. (wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożony przez Hoge Raad der Nederlanden-Niderlandy) - Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financien, sprawa C-461/08 stwierdzając, iż "takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki". Potwierdził to także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 maja 2012 r., sygn. I FSK 1375/11 orzekając, iż "ekonomiczny aspekt transakcji ma bowiem decydujący wpływ na ocenę danej transakcji pod względem skutków podatkowych w podatku VAT", a także, że "nie ma znaczenia kiedy i czy prace rozbiórkowe budynków zostaną rozpoczęte jeśli okoliczności świadczą o tym, że celem umowy była w istocie dostawa gruntu niezabudowanego, mimo znajdujących się na tym gruncie budynków podlegających rozbiórce".

Uwzględniając powyższą argumentację należy zauważyć, że zważywszy na wyraźną wolę stron, wielkość Nieruchomości, jej położenie oraz rodzaj i znikomą w stosunku do powierzchni całej Nieruchomości wielkość znajdujących się na niej naniesień, należy z całą pewnością podkreślić, że istotą dokonywanej między stronami transakcji jest dostawa gruntu niezabudowanego, nie zaś gruntu zabudowanego lub jakiegokolwiek budynku budowli lub ich części.

Należy także przypomnieć, że w listopadzie 2016 r., została wydana decyzja o warunkach zabudowy, co czyni nieruchomość terenem budowlanym.

W nawiązaniu do przedstawionej powyżej argumentacji należy stwierdzić, że sprzedaż wskazywanego w treści stanu faktycznego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości dotyczy terenu niezabudowanego budowlanego i nie jest objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy w stosunku do opisanej w treści stanu faktycznego sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości powinna zostać zastosowana, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosząca 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2018 r. stawka podatku wynosi 23%. W opisywanym przypadku, z uwagi na fakt, iż dostawa dotyczy gruntu niezabudowanego budowlanego, nie ma zastosowania obniżona stawka podatku od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 2 i 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ponieważ stosuje się ją do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(\`(...)\`)

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 poz. 459 z późn. zm.) rzeczami w rozumieniu niniejszego Kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne.

Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

I tak w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawa budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie , w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto – jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy – warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć od "B" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr X o obszarze 10.930 m2 w obrębie ewidencyjnym Y. Prawo użytkowania wieczystego wskazanej Nieruchomości oraz własność usytuowanych na tej działce budynków "B" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji nabyła na podstawie aktu przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością udokumentowanego aktem notarialnym oraz Protokołu udokumentowanego aktem notarialnym. Ponadto poprzednik prawny "B" Spółki z o.o. w likwidacji tj. Przedsiębiorstwo "D" użytkowanie wieczystej działki nr ewid. X oraz własność usytuowanych na tej działce budynków, budowli i urządzeń nabył na podstawie ostatecznej decyzji wydanej z upoważnienia Wojewody przez Zastępcę Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Wojewódzkiego.

"B" Spółce z o.o. w likwidacji nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego od kwoty podatku należnego z tytułu nabycia ww. Nieruchomości. Wnioskodawca nie jest właścicielem znajdującej się na nieruchomości stacji transformatorowej, wybudowanej w latach 60-tych XX w. przez Przedsiębiorstwo "C".

W celu nabycia ww. prawa użytkowania wieczystego zawarta została w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna zobowiązująca strony do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, co potwierdza stosowny wpis w księdze wieczystej. Umowę tę następnie zmieniono, także w formie aktu notarialnego. Przeznaczenie terenów wchodzących w skład nieruchomości, która ma być przedmiotem opisanej wyżej umowy sprzedaży zostało w ewidencji gruntów określone jako Bi - inne tereny zabudowane.

W 2000 r. wydana została przez Burmistrza Gminy Decyzja udzielająca pozwolenie na rozbiórkę metodą tradycyjną wszystkich obiektów budowlanych znajdujących się na terenie ww. Nieruchomości.

Na podstawie przedmiotowej decyzji w terminie od dnia 12 lipca 2000 r. do dnia 4 października 2001 r. na terenie Nieruchomości prowadzone były roboty rozbiórkowe, co potwierdzone zostało wpisami w Dzienniku Budowy cz. I i cz. II wydanym dnia 10 lipca 2000 r. Zgodnie z zamieszczonymi w Dzienniku Budowy wpisami dokonano rozbiórki części obiektów zlokalizowanych na terenie Nieruchomości, tj. obiektów budowlanych oznaczonych w przedmiotowej decyzji jako: Obiekt nr 1 i 1A, Obiekt nr IB, Obiekt nr 2, Obiekt nr 4, Obiekt nr 5, Obiekt nr 6, Obiekt nr 7, Obiekt nr 8 oraz Obiekt nr 9 (łącznie 10 budynków). Zgłoszenie zakończenia robót rozbiórkowych I i II etapu do odbioru nastąpiło w dniu 4 października 2001 r.

Natomiast pełna rozbiórka nie została zakończona do dnia dzisiejszego i na chwilę obecną na Nieruchomości pozostały jedynie naniesienia w postaci fundamentów jako pozostałości po nieukończonej rozbiórce budynków stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości. W tym miejscu warto podkreślić, iż w dziale I-Sp Księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości znajdowały się stanowiące odrębną nieruchomość budynki 1-10 według wykazu przeznaczone na cele produkcyjno-magazynowe co pozwala przyjąć, że rozbiórce uległy wszystkie znajdujące się na Nieruchomości budynki. Ponadto potwierdza to także wydany dnia 21 marca 2017 r. z upoważnienia Prezydenta. Wyrys z mapy ewidencyjnej, na którym poza wspomnianą poniżej stacją transformatorową nie zostały oznaczone jakiekolwiek inne budynki.

Aktualnie Nieruchomość jest zabudowana innym budynkiem niemieszkalnym, jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 36,00 m², co potwierdza wypis z rejestru budynków wydany z upoważnienia Prezydenta, sporządzony według stanu na dzień 21 sierpnia 2015 r. Wspomniany budynek to znajdująca się na Nieruchomości tj. na działce nr X z obrębu Y, stacja transformatorowa. Zgodnie z pismem wystawionym dnia 12 maja 2008 roku przez właściwą spółkę będącą operatorem systemu dystrybucyjnego energii, stacja ta jest czynna, przyłączona do sieci elektroenergetycznej i znajduje się pod napięciem. Została ona wybudowana pod koniec lat 60-tych XX w. przez Przedsiębiorstwo "C”. Na dzień wydania pisma stacja ta zasilała kilku odbiorców i bez przeprowadzenia niezbędnych prac inwestycyjnych w sieci elektroenergetycznej nie może zostać zlikwidowana.

W wypisie z rejestru budynków znajdujących się na Nieruchomości, jak i we wpisach w dziale I księgi wieczystej Nieruchomość określana jest jako zabudowana. Jednakże we wspomnianej wcześniej sporządzonej przez notariusza w formie aktu notarialnego umowie przedwstępnej zobowiązującej strony do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomość ta, w związku z orzecznictwem Sądu Najwyższego, została uznana za nieruchomość niezabudowaną. Skutkuje to, zgodnie z treścią art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz 2603 z późn. zm.) powstaniem po stronie Prezydenta prawa do pierwokupu Nieruchomości, co zostało przewidziane w treści umowy przedwstępnej. Należy także zaznaczyć, iż w listopadzie 2016 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, co czyni nieruchomość terenem budowlanym.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 20117 r., poz. 1332, z późn. zm.).

I tak w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a) ww. ustawy, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wynika z opisu sytuacji aktualnie Nieruchomość jest zabudowana jedynie budynkiem niemieszkalnym, jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 36,00 m2 co potwierdza wypis z rejestru budynków wydany z upoważnienia Prezydenta sporządzony według stanu na dzień 21 sierpnia 2015 r. Wspomniany budynek to znajdująca się na Nieruchomości tj. na działce nr X z obrębu Y, stacja transformatorowa. Zgodnie z pismem wystawionym dnia 12 maja 2008 roku przez właściwą spółkę będącą operatorem systemu dystrybucyjnego energii, stacja ta jest czynna, przyłączona do sieci elektroenergetycznej i znajduje się pod napięciem. Została ona wybudowana pod koniec lat 60-tych XX w. przez Przedsiębiorstwo "C". Na dzień wydania pisma stacja ta zasilała kilku odbiorców i bez przeprowadzenia niezbędnych prac inwestycyjnych w sieci elektroenergetycznej nie może zostać zlikwidowana.

Stosownie do treści art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu Cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z art. 48 cyt. ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca (art. 49 k.c.).

Przepis art. 49 k.c. wprowadza wyjątek od zasady superficies solo cedit. Jeżeli wymienione w tym przepisie urządzenia przesyłowe (rury, przewody energetyczne), jako służące do doprowadzania (dostarczania) płynów różnego rodzaju, pary, gazu, energii elektrycznej itp. lub do ich odprowadzania, stanowią część przedsiębiorstwa lub zakładu, to pomimo znajdowania się na gruncie lub w budynku nie stanowią ich części składowych.

Zatem na podstawie przytoczonych powyżej przepisów oraz opisu sprawy nie można uznać, że opisana nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną tylko ze względu na to, że na nieruchomości znajduje się stacja transformatorowa przyłączona do sieci elektroenergetycznej i należąca do operatora systemu dystrybucyjnego energii. W opisie sprawy wskazano, że stacja transformatorowa nie stanowi własności właściciela działki.

Zatem w odniesieniu do planowanego zakupu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budynku bądź budowli, do której można by „przypisać” grunt. Tym samym przedmiotem dostawy będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej.

Jednocześnie przedmiotowa transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z wniosku wynika, że dla Nieruchomości w listopadzie 2016 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zatem nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku, o którym mowa w powołanym art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto przedmiotowa transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zwolnienie określone w ww. przepisie dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Wnioskodawca wskazał, że przy zakupie tej działki nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie z wniosku nie wynika, aby działka była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. W konsekwencji więc, w odniesieniu do Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z uwagi na powyższe okoliczności, opisana dostawa prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej teren niezabudowany budowlany, będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w stosunku do zadanych pytań należy uznać za prawidłowe.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.