Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.507.2017.1.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-10
Teza: Dostawy Nieruchomości Wnioskodawca powinien zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23% zgodnie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Na opodatkowanie planowanej dostawy ww. Nieruchomości podstawową stawką podatku VAT nie będzie miała wpływu okoliczność, że Nieruchomość w chwili sprzedaży może być objęta kolejną umową dzierżawy.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2017 r. (data wpływu 25 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Spółka\] jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Spółka jest właścicielem nieruchomości. W jej skład wchodzą z 4 działki gruntu \[dalej określane łącznie jako Nieruchomość\] oznaczone numerami:

*   22/11 - działka o powierzchni 23 561 m2,
*   23 - działka o powierzchni 11 000 m2,
*   24/2 - działka o powierzchni 2 000 m2,
*   oraz 24/6 - działka o powierzchni 4 213 m2.

Nieruchomość jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Gminy z dnia 11 września 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy dla części wsi L. i części wsi W. obszar II), który nadaje mu przeznaczenie 2U -teren usług. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem U ustala się:

1.  przeznaczenie podstawowe - usługi z zakresu handlu detalicznego w obiektach o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2, biur, administracji, obsługi finansowej, gastronomii, usług bytowych i rzemiosła, sportu, rekreacji, turystyki, oświaty, opieki społecznej, kultury, zdrowia, nauki,
2.  przeznaczenie dopuszczalne: tereny składów, magazynów i usług komunikacyjnych, przetwórstwa rolniczego, pod warunkiem otoczenia działki budowlanej zielenią wysoką, garaże, warsztaty samochodowe, zieleń urządzona, w tym zadrzewienia i zakrzewienia, zachowanie i rozbudowa istniejącej funkcji mieszkalnej pod warunkiem zachowania podwyższonych parametrów izolacyjności akustycznej.

Dla Nieruchomości prowadzona jest jedna księga wieczysta. Księga wieczysta wskazuje, że jedynym właścicielem Nieruchomości jest Spółka.

Z wypisu z ewidencji gruntów oraz działu I-O księgi wieczystej wynika następujące przeznaczenie poszczególnych działek:

*   22/11 - Bi - inne tereny zabudowane,
*   23 - R - grunty orne, W-RIVA - rowy,
*   24/2 - wg ewidencji gruntów Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane, według księgi wieczystej Bi - inne tereny zabudowane,
*   24/6 - Bi - inne tereny zabudowane.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle oraz inne obiekty budowlane:

*   budynek - zajmuje głównie działkę nr 22/11 oraz częściowo działkę nr 24/6,
*   utwardzenie terenu (parking i drogi dojazdowe) - działki nr 22/11, nr 24/6 oraz nr 24/2,
*   budynek hydroforni i zbiornik przeciwpożarowy (budowla) - działka nr 23.

Ponadto na Nieruchomości obok bramy wjazdowej znajduje się kontener pełniący funkcję portierni, który nie jest trwale związany z gruntem.

Nieruchomość jest ogrodzona i uzbrojona w sieć elektroenergetyczną, wodociągową i kanalizacyjną.

Budowa hali magazynowej, hydroforni, zbiornika przeciwpożarowego wraz z utwardzeniem terenu została rozpoczęta 3 lutego 2014 r. Zakończenie budowy zostało zgłoszone do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego 28 listopada 2016 r. Natomiast 13 grudnia 2016 r., w związku z brakiem sprzeciwu ze strony Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, obiekty wybudowane przez Spółkę na Nieruchomości zostały przyjęte do użytkowania na podstawie art. 54 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm., dalej: Prawo budowlane).

Spółce w związku z ponoszeniem wydatków na wybudowanie obiektów znajdujących się na Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Podsumowując więc stan poszczególnych działek składających się na Nieruchomość należy wskazać, że:

*   działka nr 22/11 jest działką zabudowaną, znajduje się na niej budynek hali magazynowej oraz ogrodzenie, parking i drogi dojazdowe,
*   działka nr 24/2 jest działką zabudowaną, znajduje się na niej budynek hali magazynowej oraz ogrodzenie, parking i drogi dojazdowe,
*   działka nr 24/6 jest działką zabudowaną, znajduje się na niej ogrodzenie, parking i drogi dojazdowe,
*   działka nr 23 jest działką zabudowaną, znajduje się na niej budynek hydroforni oraz ogrodzenie i zbiornik przeciwpożarowy.

Jeszcze przed zakończeniem budowy opisanych wyżej budynków i budowli, Spółka 18 kwietnia 2016 r. zawarła umowę dzierżawy \[dalej: Umowa\] z D. sp. z o.o. \[dalej: Dzierżawca\], Zgodnie z § 2 ust. 1 Umowy, Spółka oddała Nieruchomość (wszystkie działki oraz znajdujące się na nich budynki, budowle i naniesienia) Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Zgodnie z Umową, Nieruchomość została wydana Dzierżawcy 25 kwietnia 2016 r. na podstawie protokołu przekazania.

W związku z tym, że w dniu wydania Nieruchomości, budynek hali magazynowej nie był jeszcze ukończony, tj. był w stanie surowym, zamkniętym, niewykończonym i nie był dopuszczony do użytkowania, Dzierżawca zobowiązał się do jego wykończenia na własny koszt w terminie 6 miesięcy od dnia wydania pozwolenia na użytkowanie, a wartość nakładów inwestycyjnych na ten cel ustalono na kwotę 1 650 000 zł (§ 3 ust. 1 Umowy).

Zgodnie z pierwotnym brzmieniem Umowy, w zamian za wykończenie budynku, Dzierżawca został zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu dzierżawy przez okres 6 miesięcy od dnia uzyskania prawomocnego pozwolenia na użytkowanie. Jednakże w związku z wydłużeniem procesu budowlanego i nieuzyskaniem przez Spółkę pozwolenia na użytkowanie w zakładanym pierwotnie terminie, tj. do 23 maja 2016 r., Umowa została aneksowana (aneks nr 1 z 20 września 2016 r.), w ten sposób, że Dzierżawca zobowiązał się do wykończenia budynku w terminie 12 miesięcy od przekazania przedmiotu dzierżawy, a jednocześnie Dzierżawca przez ten okres został zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu dzierżawnego.

W zakresie zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu Umowy przewiduje ona, że Dzierżawca jest zobowiązany opuścić i opróżnić przedmiot dzierżawy z wszelkich ruchomości oraz wydać go wydzierżawiającemu (Spółce), a Dzierżawcy nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy, ponieważ roszczenie to strony uznają za zaspokojone poprzez zwolnienie Dzierżawcy z uiszczania czynszu w związku z wykończeniem hali magazynowej (§ 6 ust. 1 i ust. 3 Umowy).

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń, ani nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej przez Spółkę. Nie były również wykorzystywane w stanie ulepszonym do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez co najmniej 5 lat.

Dzierżawca po oddaniu hali magazynowej do użytkowania poniósł nakłady na budowę boksów handlowych i wykończenie wnętrza budynku.

Ze względu na ponoszenie przez Dzierżawcę nakładów na wykończenie wnętrza hali magazynowej oraz na postanowienia Umowy, Spółka dotychczas nie naliczała Dzierżawcy czynszu dzierżawnego.

Postanowieniem z dnia 8 marca 2017 r. Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, ogłosił upadłość Spółki. Postanowienie to zostało ogłoszone w Monitorze Sądowym i Gospodarczym z 17 marca 2017 r. nr 54, poz. 9712.

Do pełnienia funkcji syndyka masy upadłości wyznaczono Małgorzatę J. \[dalej: Syndyk\]. W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości w ramach likwidacji masy upadłości, Syndyk na podstawie art. 109 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tekst jedn. Dz. U. z 2016 poz. 2171 ze zm.) złożyła wniosek o zezwolenie na wypowiedzenie Umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Postanowieniem z 16 maja 2017 r. sędzia-komisarz wyraził zgodę na wypowiedzenie Umowy, w związku z czym Syndyk 19 maja 2017 r. złożyła Dzierżawcy oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy. W efekcie Umowa została rozwiązana z końcem sierpnia 2017 r. Syndyk zakłada, że do sprzedaży Nieruchomości dojdzie najwcześniej pod koniec 2017 r., a najpóźniej w listopadzie 2018 r.

Możliwe jest, że po rozwiązaniu Umowy z dotychczasowym Dzierżawcą, Syndyk, sprawująca jako syndyk zarząd majątkiem Spółki, zawrze kolejną umowę dzierżawy, której przedmiotem będzie Nieruchomość. W związku z tym możliwe są dwie sytuacje. W pierwszej z nich w chwili sprzedaży Nieruchomość nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy. Z kolei w drugiej Nieruchomość zostanie objęta kolejną umową dzierżawy, przy czym dzierżawcą będzie wówczas inny podmiot niż dotychczasowy Dzierżawca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku, gdy w momencie sprzedaży Nieruchomość nie będzie przedmiotem kolejnej umowy dzierżawy, jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23% i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
2.  Czy w przypadku, gdy w momencie sprzedaży Nieruchomość będzie przedmiotem kolejnej umowy dzierżawy, jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23% i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Spółki:

*   ad 1. - w sytuacji gdy Nieruchomość nie będzie przedmiotem kolejnej umowy dzierżawy, jej sprzedaż będzie opodatkowana VAT, ponieważ nie będzie objęta zwolnieniami wskazanymi w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy o VAT,
*   ad 2. - również w sytuacji, gdy Nieruchomość będzie przedmiotem kolejnej umowy dzierżawy, jej sprzedaż będzie opodatkowana VAT, ponieważ nie będzie objęta zwolnieniami wskazanymi w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1.

Sprzedaż nieruchomości na gruncie ustawy o VAT stanowi odpłatną dostawę towarów. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W definicji tej mieszczą się więc grunty, a także budynki, budowle oraz ich części. Wobec czego ich sprzedaż stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ jej skutkiem jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Dlatego też należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów.

Oceniając skutki sprzedaży Nieruchomości na gruncie ustawy o VAT należy ustalić, czy jej przedmiotem będzie sprzedaż jednej nieruchomości rozumianej jako kilka działek objętych jedną księgą wieczystą, czy też sprzedaż kilku geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu.

Definicja nieruchomości została wskazana w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, ze zm., dalej: KC), zgodnie z którym, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na mocy natomiast art. 48 KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Ponadto, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm., dalej: ugn) ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Z kolei w myśl art. 4 pkt 3 ugn, ilekroć mowa jest w niej o działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje, zdaniem Spółki należy więc uznać, że towarem -stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - jest geodezyjnie wyodrębniona działka gruntu. Przez co, w sytuacji sprzedaży kilku wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, ich zbycie na potrzeby opodatkowania VAT należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Stanowisko to zostało potwierdzone np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 lipca 2017 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.158.2017.3.MGO.

W konsekwencji, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie sprzedaż czterech działek gruntu, zatem ich status jako zabudowanej lub niezabudowanej oraz zastosowanie zwolnienia albo opodatkowania należy oceniać oddzielnie w stosunku do każdej z tych działek.

Jednakże w niniejszej sprawie, ze względu na to, że na każdej z działek stanowiących Nieruchomość znajdują się budynki i budowle lub inne obiekty budowlane (budynek hali magazynowej na działkach nr 22/11, i 24/6 oraz ogrodzenie, parking i drogi dojazdowe na działkach nr 22/11, 24/2 i 24/6, budynek hydroforni oraz ogrodzenie i zbiornik przeciwpożarowy na działce nr 23), każda z tych działek powinna zostać uznana za zabudowaną na potrzeby opodatkowania VAT.

Spółka jest więc zdania, że do sprzedaży nieruchomości nie znajdzie w żadnym wypadku zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu -zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednakże nawet gdyby któraś z działek wchodzących w skład Nieruchomości nie byłaby uznana za zabudowaną (co jednak nie byłoby uzasadnione w niniejszej sprawie), to zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znalazłoby zastosowania, ponieważ obowiązujący dla Nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje, że objęte nią działki mają przeznaczenie 2U -teren usług, a więc są przeznaczone pod zabudowę.

Ze względu na okoliczność, że wszystkie działki stanowiące Nieruchomość stanowią grunty zabudowane, istotny jest status budynków i budowli położonych na każdej z działek, który wyznacza sposób opodatkowania każdej z nich. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Skutkiem zastosowania tej regulacji jest to, że w sytuacji dostawy działki, na której znajdują się budynki lub budowle, transakcja będzie opodatkowana według zasad właściwych dla sprzedaży tych budynków lub budowli.

W przypadku sprzedaży gruntów zabudowanych w pierwszej kolejności należy rozważyć zastosowanie do transakcji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Regulacja ta uzależnia zastosowanie zwolnienia od wystąpienia pierwszego zasiedlenia oraz od upływu czasu w którym ono nastąpiło. Jej skutkiem co do zasady jest to, że dostawa nieruchomości zabudowanych jest zwolniona z VAT, jeśli od pierwszego zasiedlenia budynków/budowli upłynęły co najmniej 2 lata.

Natomiast samo pierwsze zasiedlenie zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu, lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane w dzierżawę na podstawie Umowy jeszcze przed zakończeniem ich budowy. Jak natomiast wynika z art. 693 § 1 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W ramach umowy dzierżawy następuje więc oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków w zamian za odpłatność pod postacią czynszu. Dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Stanowi więc odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Oznacza to, że w dniu ich wybudowania (tj. od momentu gdy mogły być użytkowane zgodnie z przepisami Prawa budowlanego) budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu (dzierżawy). Dlatego też, według Spółki należy przyjąć, że ich oddanie do użytkowania na skutek czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu nastąpiło na podstawie Umowy, choć nie w chwili jej zawarcia, lecz dopiero po zakończeniu ich budowy i oddaniu do użytkowania. Do pierwszego zasiedlenia może bowiem dojść po „wybudowaniu” budynków/budowli, czyli ich odbiorze zgodnie z Prawem budowlanym. Oddanie do użytkowania obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości nastąpiło w trybie art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego, który stanowi, że do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Termin ten upłynął 13 grudnia 2016 r., a w czasie jego biegu właściwy organ nie wydał sprzeciwu.

Dlatego też, według Spółki, za datę pierwszego zasiedlenia należy przyjąć 13 grudnia 2016 r., ponieważ od tego dnia Dzierżawca mógł zgodnie z prawem korzystać z budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości i wybudowanych przez Spółkę. Ponieważ wszystkie te obiekty (budynek hali magazynowej, ogrodzenie, parking, drogi dojazdowe, budynek hydroforni, zbiornik przeciwpożarowy) zostały oddane do użytkowania w tym samym dniu, były przedmiotem dzierżawy i zostały razem wydane Dzierżawcy, należy uznać, że podlegały pierwszemu zasiedleniu w tym samym momencie. Sprzedaż poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie więc rodziła identyczne konsekwencje na gruncie ustawy o VAT. Planowana sprzedaż Nieruchomości, która ma nastąpić najpóźniej w listopadzie 2018 r., będzie więc miała miejsce przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń, ani nakładów poczynionych przez Spółkę przekraczających 30% ich wartości początkowej, wobec czego - jak wskazano powyżej - pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie gdy zostały oddane do użytkowania, po wybudowaniu na skutek czynności podlegających opodatkowaniu (dzierżawy), tj. w dniu 13 grudnia 2016 r.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia nie będzie więc podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W dalszej kolejności należy zatem zbadać, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Warunku tego nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do obiektów znajdujących się na Nieruchomości w trakcie ich budowy z uwagi na związek tych wydatków z czynnościami opodatkowanymi w postaci dzierżawy Nieruchomości. Jednocześnie Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie. Zatem zdaniem Spółki planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie także objęta zwolnieniem wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Należy więc uznać, że planowana sprzedaż Nieruchomości, która ma nastąpić najpóźniej w listopadzie 2018 r., nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Planowana transakcja, jako dokonywana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, będzie więc opodatkowana VAT według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2.

W ocenie Spółki, okoliczność, że Nieruchomość w momencie jej sprzedaży będzie przedmiotem kolejnej umowy dzierżawy, zawartej z nowym dzierżawcą, nie wywoła odmiennych skutków podatkowych niż wskazane w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania 1.

Również w tym wypadku planowana sprzedaż Nieruchomości, która ma nastąpić najpóźniej w listopadzie 2018 r., nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Planowana transakcja, jako dokonywana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, będzie więc opodatkowana VAT według stawki 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: miedzy komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Tak więc, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt jak i budynek lub budowla spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W tym miejscu należy wskazać, że mając na uwadze ekonomiczny aspekt transakcji i oceniając pojecie „gruntu” w kontekście przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług należy stwierdzić, że towarem – stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 6 ustawy – jest geodezyjnie wyodrębniona działka gruntu.

Zatem w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Wobec powyższego określenie stawki, bądź zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniających do stosowania preferencji.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy, ilekroć mowa jest w niej o działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej, stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Tym samym w sytuacji sprzedaży działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, dokonując oceny dotyczącej opodatkowania takiej nieruchomości należy odnieść się do sytuacji każdej działki ewidencyjnej mającej być przedmiotem dostawy.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Od zasady opodatkowania według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

W sytuacji gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami lub budowlami przy sprzedaży tych budynków, budowli lub ich części ustawa umożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy, po spełnieniu warunków zawartych w tych przepisach.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei, przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z pózn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa Dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji, gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

W przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków -skorzystanie ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Spółka jest właścicielem nieruchomości w skład której wchodzą z 4 działki gruntu \[dalej określane łącznie jako Nieruchomość\] oznaczone numerami:

*   22/11 - działka o powierzchni 23 561 m2,
*   23 - działka o powierzchni 11 000 m2,
*   24/2 - działka o powierzchni 2 000 m2,
*   oraz 24/6 - działka o powierzchni 4 213 m2.

Nieruchomość jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nadaje mu przeznaczenie 2U - teren usług.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle oraz inne obiekty budowlane:

*   budynek - zajmuje głównie działkę nr 22/11 oraz częściowo działkę nr 24/6,
*   utwardzenie terenu (parking i drogi dojazdowe) - działki nr 22/11, nr 24/6 oraz nr 24/2,
*   budynek hydroforni i zbiornik przeciwpożarowy (budowla) - działka nr 23.

Ponadto na Nieruchomości obok bramy wjazdowej znajduje się kontener pełniący funkcję portierni, który nie jest trwale związany z gruntem.

Nieruchomość jest ogrodzona i uzbrojona w sieć elektroenergetyczną, wodociągową i kanalizacyjną.

Budowa hali magazynowej, hydroforni, zbiornika przeciwpożarowego wraz z utwardzeniem terenu została rozpoczęta 3 lutego 2014 r. Zakończenie budowy zostało zgłoszone do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego 28 listopada 2016 r. Natomiast 13 grudnia 2016 r., w związku z brakiem sprzeciwu ze strony Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, obiekty wybudowane przez Spółkę na Nieruchomości zostały przyjęte do użytkowania na podstawie art. 54 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm., dalej: Prawo budowlane).

Spółce w związku z ponoszeniem wydatków na wybudowanie obiektów znajdujących się na Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Jeszcze przed zakończeniem budowy opisanych wyżej budynków i budowli, Spółka 18 kwietnia 2016 r. zawarła umowę dzierżawy z D. sp. z o.o. \[dalej: Dzierżawca\], Zgodnie z § 2 ust. 1 Umowy, Spółka oddała Nieruchomość (wszystkie działki oraz znajdujące się na nich budynki, budowle i naniesienia) Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Zgodnie z Umową, Nieruchomość została wydana Dzierżawcy 25 kwietnia 2016 r. na podstawie protokołu przekazania.

W związku z tym, że w dniu wydania Nieruchomości, budynek hali magazynowej nie był jeszcze ukończony, tj. był w stanie surowym, zamkniętym, niewykończonym i nie był dopuszczony do użytkowania, Dzierżawca zobowiązał się do jego wykończenia na własny koszt w terminie 6 miesięcy od dnia wydania pozwolenia na użytkowanie, a wartość nakładów inwestycyjnych na ten cel ustalono na kwotę 1 650 000 zł (§ 3 ust. 1 Umowy).

Zgodnie z pierwotnym brzmieniem Umowy, w zamian za wykończenie budynku, Dzierżawca został zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu dzierżawy przez okres 6 miesięcy od dnia uzyskania prawomocnego pozwolenia na użytkowanie. Jednakże w związku z wydłużeniem procesu budowlanego i nieuzyskaniem przez Spółkę pozwolenia na użytkowanie w zakładanym pierwotnie terminie, tj. do 23 maja 2016 r., Umowa została aneksowana (aneks nr 1 z 20 września 2016 r.), w ten sposób, że Dzierżawca zobowiązał się do wykończenia budynku w terminie 12 miesięcy od przekazania przedmiotu dzierżawy, a jednocześnie Dzierżawca przez ten okres został zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu dzierżawnego.

W zakresie zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu Umowy przewiduje ona, że Dzierżawca jest zobowiązany opuścić i opróżnić przedmiot dzierżawy z wszelkich ruchomości oraz wydać go wydzierżawiającemu (Spółce), a Dzierżawcy nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy, ponieważ roszczenie to strony uznają za zaspokojone poprzez zwolnienie Dzierżawcy z uiszczania czynszu w związku z wykończeniem hali magazynowej (§ 6 ust. 1 i ust. 3 Umowy).

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń, ani nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej przez Spółkę. Nie były również wykorzystywane w stanie ulepszonym do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez co najmniej 5 lat.

Postanowieniem z dnia 8 marca 2017 r. Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, ogłosił upadłość Spółki. W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości w ramach likwidacji masy upadłości, Syndyk na podstawie art. 109 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tekst jedn. Dz. U. z 2016 poz. 2171 ze zm.) złożyła wniosek o zezwolenie na wypowiedzenie Umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Postanowieniem z 16 maja 2017 r. sędzia-komisarz wyraził zgodę na wypowiedzenie Umowy, w związku z czym Syndyk 19 maja 2017 r. złożyła Dzierżawcy oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy. W efekcie Umowa została rozwiązana z końcem sierpnia 2017 r. Syndyk zakłada, że do sprzedaży Nieruchomości dojdzie najwcześniej pod koniec 2017 r., a najpóźniej w listopadzie 2018 r.

Możliwe jest, że po rozwiązaniu Umowy z dotychczasowym Dzierżawcą, Syndyk, sprawująca jako syndyk zarząd majątkiem Spółki, zawrze kolejną umowę dzierżawy, której przedmiotem będzie Nieruchomość. W związku z tym możliwe są dwie sytuacje. W pierwszej z nich w chwili sprzedaży Nieruchomość nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy. Z kolei w drugiej Nieruchomość ostanie objęta kolejną umową dzierżawy, przy czym dzierżawcą będzie wówczas inny podmiot niż dotychczasowy Dzierżawca.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży opisanej Nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, na każdej z działek stanowiących Nieruchomość znajdują się budynki, budowle i inne obiekty budowlane. Ponadto, Nieruchomość jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nadaje mu przeznaczenie 2U - teren usług. W konsekwencji, dla dostawy opisanej Nieruchomości nie znajdzie zastosowania cytowane wyżej zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie nie zostaną również spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane w dzierżawę na podstawie Umowy jeszcze przed zakończeniem ich budowy co oznacza, że w dniu ich wybudowania (tj. od momentu gdy mogły być użytkowane zgodnie z przepisami Prawa budowlanego) budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu (dzierżawy). Za datę pierwszego zasiedlenia należy przyjąć 13 grudnia 2016 r., ponieważ od tego dnia Dzierżawca mógł zgodnie z prawem korzystać z budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości i wybudowanych przez Spółkę. Ponieważ wszystkie te obiekty (budynek hali magazynowej, ogrodzenie, parking, drogi dojazdowe, budynek hydroforni, zbiornik przeciwpożarowy) zostały oddane do użytkowania w tym samym dniu, były przedmiotem dzierżawy i zostały razem wydane Dzierżawcy, należy uznać, że podlegały pierwszemu zasiedleniu w tym samym momencie.

Planowana sprzedaż Nieruchomości, która ma nastąpić najpóźniej w listopadzie 2018 r., będzie więc miała miejsce przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Planowana dostawa Nieruchomości nie będzie także objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w stosunku do obiektów znajdujących się na Nieruchomości w trakcie ich budowy z uwagi na związek tych wydatków z czynnościami opodatkowanymi w postaci dzierżawy Nieruchomości. Jednocześnie Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na fakt, że nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu budowy obiektów znajdujących się na Nieruchomości.

W konsekwencji, dokonując dostawy Nieruchomości Wnioskodawca powinien zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23% zgodnie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na opodatkowanie planowanej dostawy ww. Nieruchomości podstawową stawką podatku VAT nie będzie miała wpływu okoliczność, że Nieruchomość w chwili sprzedaży może być objęta kolejną umową dzierżawy.

Przedstawione stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.