Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-1.4011.92.2022.2.KW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-24
Teza: W zakresie opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym- najem prywatny.
Słowa kluczowe: najem-najem na cele mieszkalne ; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-Stawka 8,5%
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 8; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 8a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

14 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło do Organu 14 marca 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie pomieszczeń mieszkalnych (najem długookresowy), którą w związku z uregulowaniem się rynku najmu, zamierza zakończyć w ciągu najbliższych kilku miesięcy.

Aktualnie wynajmuje ponad 8 mieszkań dla około 30 mieszkańców. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem dochodowym 19%, budynki stanowiące własność Wnioskodawcy ujęte zostały w ewidencji środków trwałych, i w konsekwencji są amortyzowane (przyspieszona amortyzacja).

Ponadto, w działalności rozlicza podstawowe koszty związane bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą, tj.: opłaty administracyjne, energię, gaz.

Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników. Samodzielnie, podpisuje umowy, wystawia faktury, i zajmuje się ewidencjonowaniem przychodów w aspekcie kasowym. Księgowość prowadzi zewnętrzne biuro rachunkowe.

Z uwagi uregulowanie się rynku najmu, pozycja marketingowa (oferta mieszkań na wynajem) Wnioskodawcy wydaje się stabilna. W ocenie Wnioskodawcy „reklama szeptana” jest wystarczająca by w ofercie wykorzystywać wszystkie mieszkania. Z wyjątkiem zwykłego ogłoszenia, zdaniem Wnioskodawcy, dodatkowe działania marketingowe nie są niezbędne by czerpać przychody ze wszystkich lub prawie wszystkich mieszkań.

W związku z powyższym, Wnioskodawca planuje wycofać się z aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w konsekwencji wycofać składniki majątku z działalności i wykorzystywać je wyłącznie w ramach „najmu prywatnego”.

Wnioskodawca podkreśla, że nadrzędnym celem takiego działania jest zabezpieczenie przyszłych potrzeb bytowych rodziny. Ponadto, sam wynajem i dochody z wynajmu mają nie tyle cel zarobkowy co zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania nieruchomości (deprecjacja, czynsz, media) oraz naturalnej utraty wartości. Wnioskodawca posiada również inne źródła dochodu.

Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej związanej z wynajmem. Ponadto Wnioskodawca pragnie podkreślić, że działania związane w wynajmem nie będą miały charakteru zawodowego lecz amatorski, z zastrzeżeniem jednak, że przedmiot najmu skierowany będzie do osób dotychczas wynajmujących lub osób oczekujących na zwolnienie mieszkań na wynajem. W efekcie podjęte przez Wnioskodawcę działania będą miały charakter jednorazowy (okazjonalny i sporadyczny), w związku z czym nieopłacalne byłoby nadawanie tej działalności zorganizowanego charakteru. Ponadto Wnioskodawca pragnie podkreślić, że rejestrowanie działalności gospodarczej, przy braku możliwości prowadzenia jej w sposób zorganizowany i ciągły poprzez skierowanie jej do wielu potencjalnych adresatów, przekraczałoby możliwości Wnioskodawcy.

Po przeniesieniu do majątku prywatnego mieszkań zawarte zostaną nowe umowy najmu tych nieruchomości, tj. poza pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Najem przedmiotowych nieruchomości w ramach wynajmu prywatnego będzie różnił się od najmu wykonywanego uprzednio w ramach prowadzonej działalności gospodarczej stopniem zorganizowania i aktywnością Wnioskodawcy w zakresie oferowania mieszkań na wynajem, tzn. w ramach najmu prywatnego Wnioskodawca ograniczy aktywność do minimum (okazjonalne ogłoszenie na portalu internetowym).

Czynności wynajmu nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie będą przez Wnioskodawcę wykonywane w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, celem uzyskania pożytków z najmu. Najem ten będzie realizowany okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny, nieodbiegający istotnie od normalnego wykonywania prawa własności.

W związku z wynajmem nieruchomości Wnioskodawca nie będzie świadczył usług powiązanych, tj. usług hotelarskich, usług sprzątania, zapewnienia ewentualne ochrony, administrowania i zarządzania nieruchomością.

W ramach opisanego najmu Wnioskodawca nie planuje zatrudniać innych osób, korzystać z obsługi księgowej, z agencji zajmującej się poszukiwaniem potencjalnych klientów.

Wynajem w istocie podlegał będzie na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność wynajmującego, od z góry określonego Najemcy i będzie każdorazowo mieścił się w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.**

Wnioskodawca chce rozliczyć przychody z najmu o którym mowa w przedstawionym zdarzeniu przyszłym w ramach najmu prywatnego w roku 2023.

Wnioskodawca złożył właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze formy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przed 2020 rokiem. Od 2020 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań.

Wnioskodawca przewiduje, że pierwszy przychód z ww. „najmu prywatnego” osiągnie w 2023 r.

Przychód Wnioskodawcy nie przekroczył w 2021 r. (lub w roku podatkowym poprzedzającym rok podatkowy będący przedmiotem pytania) limitu określonego w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wymienionego w art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wnioskodawca wyjaśnia, że sformułowanie: Wnioskodawca planuje wycofać się z aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w konsekwencji wycofać składniki majątku z działalności i wykorzystywać je wyłącznie w ramach „najmu prywatnego” należy traktować jako oczywista omyłkę.

Wnioskodawca planuje wycofać się z aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w konsekwencji wycofać składniki majątku z działalności gospodarczej bez rezygnacji z dalszego najmu mieszkań.

W piśmie z 14 marca 2022 r. Wnioskodawca sformułował pytanie nr 1 mające być przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz uzupełnił własne stanowisko w odniesieniu do ww. pytania nr 1.

**Pytanie**

Czy przychody osiągane z wynajmowanych składników (osobistego, prywatnego) majątku Wnioskodawcy (po wyodrębnieniu ich z ewidencji środków trwałych w dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego), kwalifikować należy jako pochodzące z najmu prywatnego, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie ich stawką ryczałtu, o której mowa w art. 6 ust. 1a uRyczałt.

**Pana stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy przychód osiągany z wynajmowanych składników swojego (osobistego, prywatnego) majątku (po wyodrębnieniu ich z ewidencji środków trwałych w dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego), kwalifikować należy jako pochodzący ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT z najmu prywatnego, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie ich stawką ryczałtu, o której mowa w art. 6 ust. 1a uRyczałt.

Zdaniem Wnioskodawcy najem nieruchomości - mieszkań, odbywać się będzie w ramach majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późń. zm., dalej: „uKC") - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm., dalej: „uPIT", opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza,

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 uPIT. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

\- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

\- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

\- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 uPIT.

Natomiast zgodnie z art. 5b ust. 1 uPIT, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1\. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2\. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3\. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

· zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 uPIT pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

· nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 uPIT oraz,

· wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 uPIT.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. uPIT).

Ww. przepis harmonizuje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z kolei zgodnie z uRycz ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania będzie dla Wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 1 uRyczałt, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które Wnioskodawca złoży naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 uRyczałt, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy najem nieruchomości - mieszkań, na rzecz potencjalnego Najemcy odbywać się będzie w ramach majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT.

Uzasadnienie

Konstrukcja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dla określenia wysokości podatku zasadnicze znaczenie nabiera właściwa kwalifikacja uzyskanego przychodu do określonego źródła przychodów. Katalog źródeł przychodów wymieniony został w art. 10 ust. 1 pkt od 1 do 9 uPIT. Oznacza to, iż dla rozstrzygnięcia wysokości opodatkowania przez Wnioskodawcę najmu nieruchomości istotne jest ustalenie, czy uzyskane przychody z najmu nieruchomości należy traktować jako przychody z majątku osobistego, tj. zaliczyć je do przychodów z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT), czy też do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT).

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że działalność gospodarcza jest zjawiskiem - ciągiem zdarzeń faktycznych - o charakterze obiektywnym, a więc dla uzasadnionej oceny co do jej zaistnienia podstawowego lub przesądzającego znaczenia nie może mieć tylko formalne oświadczenie konkretnego podmiotu, że działalność gospodarczą prowadzi lub jej nie prowadzi albo też, że uległa ona zawieszeniu. Ustalenie zatem, że działania podatnika spełniają obiektywne kryteria uznania ich za aktywność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT wyklucza możliwość zaliczenia uzyskanego w związku z tym przychodu do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT podejmowanych przez podatników czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem i zaspokajanie potrzeb rodziny.

Jak wskazał NSA w wyroku z 11 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2245/14 „pozarolnicza działalność gospodarcza i najem są odrębnymi źródłami przychodów, z tym jednak, że w przypadku objęcia najmem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, przychody z tego najmu są także przychodami z działalności gospodarczej. Jeśli więc najem dotyczy takich właśnie składników, to wówczas przychody z tego najmu będą przypisane do źródła przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT i w takiej sytuacji nie jest możliwe traktowanie ich jako pochodzących ze źródła wyodrębnionego, tj. z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT). Jeśli natomiast podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, to wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z najmu."

W związku z powyższym, dla rozstrzygnięcia czy dla opodatkowania najmu nieruchomości przez Wnioskodawcę właściwa jest stawka podatku wynikająca z uRyczałt, czy z uPIT kluczowe jest ustalenie charakteru najmu. A mianowicie chodzi tu o określenie czy przychody z najmu są przychodami z działalności gospodarczej czy stanowią przychód z innego źródła. Zatem w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących działaniom podatnika.

Powyższe znajduje potwierdzenie w odpowiedzi z dnia 17 grudnia 2014 r. podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów na interpelację nr 29455 w sprawie opodatkowania umów najmu i dzierżawy . Z odpowiedzi tej wynika, że „istnieje podobieństwo między świadczeniem usług najmu lub dzierżawy w ramach działalności gospodarczej a uzyskiwaniem przychodów z tytułu umów najmu lub dzierżawy poza działalnością gospodarczą. Dlatego prawidłowa kwalifikacja tego rodzaju przychodów do źródła przychodów może być dokonana tylko w konkretnym stanie faktycznym. Konieczna jest każdorazowa analiza indywidualnej sprawy oraz okoliczności, w jakich uzyskiwane są przychody z tytułu umów najmu lub dzierżawy. Takiej analizy powinien dokonać sam podatnik, ponieważ to podatnik najlepiej wie, czy źródłem uzyskiwanych przez niego przychodów jest najem lub dzierżawa czy działalność gospodarcza, której przedmiotem są usługi najmu lub dzierżawy.”

Zgodnie z art. 10 ust. 1 uPIT źródłami przychodów są m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3) i najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6). Zgodnie z art. 5 ust. 6 uPIT konieczne jest, aby działalność gospodarcza miała charakter zarobkowy, była prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zdaniem NSA zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku, czyli nadwyżki przychodów nad wydatkami.

W tym miejscu należy podkreślić, że sam zamiar Wnioskodawcy osiągnięcia zysku z planowanych czynności, nie przesądza w sposób wyłączny o możliwości przypisania uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić może przesłankę, którą kieruje się Wnioskodawca zamierzając osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, tj. z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT).

Ponadto, Wnioskodawca zwraca również uwagę, że planowane przez niego czynności nie będą wykazywać „zorganizowania" - elementu charakterystycznego dla działalności gospodarczej. Wnioskodawcy zgadza się ze stanowiskiem NSA wyrażonym w ww. wyroku 11 października 2016 r, że „zorganizowanie” o którym mowa w ww. przepisie rozpatrywać można w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie prowadzona (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego).

W związku z tym, dla oceny, czy aktywność Wnioskodawcy spełniłaby cechy "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT istotne byłoby wykazanie, czy występować będzie element faktycznego zorganizowania działalności. Uwzględniając wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania aktywności Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Takich jednak czynności Wnioskodawca nie zamierza podejmować.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie podkreślić, że jego zdaniem, czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, nie dają podstawy kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT.

Jego zdaniem, działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy zatem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.

W ocenie Wnioskodawcy, przywołane wyżej przepisy wskazują więc na to, iż co do zasady przychody winny być przypisywane do tego ze źródeł, którego opis w sposób bardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa nakazuje expressis verbis zaliczenie ich do przychodów z innego źródła. W przeciwnym wypadku powołane wyżej regulacje byłyby zbędne.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, nie bez znaczenia w tej materii jest uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. (sygn. akt - II FPS 1/21). W treści tej uchwały NSA stwierdził, iż kluczowym dla zakwalifikowania przychodu do określonego źródła jest zamiar (decyzja) podatnika ujawniony np. poprzez wprowadzenie lub niewprowadzenie wynajmowanego lokalu lub budynku do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Z uchwały wynika, że to sami podatnicy powinni decydować, czy wynajmowana nieruchomość należy do majątku osobistego czy też firmowego.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej” - wskazał Naczelny Sąd Administracyjny.

Reasumując, zestawienie treści art. 5a pkt 6 i art. 14 ust. 2, art. 13 pkt 9, art. 10 ust. 1 pkt 8 uPIT wskazuje na to, że jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek Wnioskodawca osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła .

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy najem nieruchomości na rzecz potencjalnego Najemcy odbywać się będzie w ramach majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.) :

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych : odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

Zgodnie z tym przepisem - za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.):

zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzamy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano: „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993, ze zm.):

ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

\- prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

\- osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym” (pkt 2).

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1) prowadzi Pan działalność gospodarczą, którą w związku z uregulowaniem się rynku najmu, zamierza zakończyć w ciągu najbliższych kilku miesięcy.

2) aktualnie wynajmuje ponad 8 mieszkań dla około 30 mieszkańców. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem dochodowym 19%, budynki stanowiące Pana własność ujęte zostały w ewidencji środków trwałych, i w konsekwencji są amortyzowane (przyspieszona amortyzacja).

3) planuje Pan wycofać się z aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w konsekwencji wycofać składniki majątku z działalności gospodarczej bez rezygnacji z dalszego najmu mieszkań.

4) nie będzie Pan prowadził działalności gospodarczej związanej z wynajmem. Ponadto pragnie Pan podkreślić, że działania związane w wynajmem nie będą miały charakteru zawodowego lecz amatorski, z zastrzeżeniem jednak, że przedmiot najmu skierowany będzie do osób dotychczas wynajmujących lub osób oczekujących na zwolnienie mieszkań na wynajem.

5) po przeniesieniu do majątku prywatnego mieszkań zawarte zostaną nowe umowy najmu tych nieruchomości, tj. poza pozarolniczą działalnością gospodarczą.

6) chce Pan rozliczyć przychody z najmu o którym mowa w przedstawionym zdarzeniu przyszłym w ramach najmu prywatnego w roku 2023.

7) przewiduje Pan, że pierwszy przychód z ww. „najmu prywatnego” osiągnie w 2023 r.

Pana przychód nie przekroczył w 2021 r. (lub w roku podatkowym poprzedzającym rok podatkowy będący przedmiotem pytania) limitu określonego w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wymienionego w art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przychody z tytułu najmu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.

Mając na uwadze treść powyższych przepisów stwierdzić należy, że przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W Pana sytuacji, gdy zamierza Pan nie prowadzić działalności gospodarczej oraz skoro Pan wycofa nieruchomości do majątku prywatnego to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Ponadto umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie ma przeszkód by przychody z tytułu najmu prywatnego lokali mieszkalnych opodatkować na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) tejże ustawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Z przepisu art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Zgodnie z ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Z art. 12 ust. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

W myśl ust. 8c tego artykułu oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, oraz zawiadomienie, o którym mowa w ust. 8a, mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

**Dodatkowe informacje**

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Wskazać należy, że przedmiotem interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na konkretne pytanie podatnika w kontekście wskazanych we wniosku przepisów prawa podatkowego będących przedmiotem interpretacji indywidualnej, natomiast inne informacje zawarte w opisie sprawy nie podlegają analizie.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).