Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.497.2021.3.ABU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-28
Teza: opodatkowanie dostawy działek
Słowa kluczowe: dostawa; grunty; grunty-dostawa gruntu; opodatkowanie; sprzedaż; sprzedaż-sprzedaż opodatkowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 czerwca 2021 r. (data wpływu 14 czerwca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 8 września 2021 r. (data wpływu 8 września 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży działek za czynność niepodlegającą opodatkowaniu – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 14 czerwca 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w ww. zakresie.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 września 2021 r (data wpływu 8 września 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 31 sierpnia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.497.2021.1.ABU i 0115-KDIT1.4011.470.2021.2.MN.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca jest właścicielem pięciu działek gruntowych niezabudowanych, które przeznaczone są pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca jest ponadto jednym ze współwłaścicieli działek drogowych („działki drogowe"). Wnioskodawca jest również jednym ze współwłaścicieli trzech działek gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie powyższe nieruchomości położone są w miejscowości (…) (dalej łącznie jako „Nieruchomości"). Nieruchomości zostały wyodrębnione z innej nieruchomości („Nieruchomość Początkowa”). Losy Nieruchomości Początkowej przebiegały w sposób następujący:

Nieruchomość Początkowa została nabyta w 1999 r. przez Wnioskodawcę oraz inne osoby na zasadzie współwłasności ułamkowej.

W 2002 r. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze, na którym znajduje się Nieruchomość Początkowa. W następstwie powyższego nastąpiła zmiana przeznaczenia Nieruchomości Początkowej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z rolnego na budowlane. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła na wniosek współwłaścicieli Nieruchomości Początkowej.

W 2008 r. miał miejsce podział geodezyjny Nieruchomości Początkowej na wniosek współwłaścicieli, na skutek którego Nieruchomość Początkowa uległa podziałowi na 31 działek, w tym na działki przeznaczone na drogi.

W 2012 r. doszło do zniesienia współwłasności Nieruchomości Początkowej. Każdy ze współwłaścicieli otrzymał wydzielone działki, przy czym działki drogowe oraz 3 działki budowlane pozostały we współwłasności wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli decydował, czy chce, aby wszystkie jego działki znajdowały się w jednej księdze wieczystej (tak postąpiła większość współwłaścicieli), czy też działki mają mieć założone odrębne księgi. Dla każdej z działek budowlanych, które pozostały we współwłasności, oraz działek drogowych założono odrębne księgi wieczyste.

W konsekwencji powyższych zdarzeń Wnioskodawca stał się właścicielem Nieruchomości. Przysługujące Wnioskodawcy prawo własności do poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości nie jest objęte wspólnością majątkową Wnioskodawcy i jego małżonki. Należy ono wyłącznie do majątku odrębnego Wnioskodawcy. W przyszłości Wnioskodawca planuje sprzedaż prawa własności przysługującego mu wobec wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości. Nie jest wykluczone, że do sprzedaży pozostałych nieruchomości wchodzących w skład Nieruchomości Pierwotnej przystąpią jednocześnie z Wnioskodawcą również pozostali współwłaściciele.

Na chwilę złożenia wniosku nie zostały zawarte jakiekolwiek umowy (w tym umowy przedwstępne), które dotyczyłby zbycia Nieruchomości. Wnioskodawca dopuszcza zawarcie umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą po złożeniu niniejszego wniosku, w celu związania potencjalnego nabywcy w okresie oczekiwania przez Wnioskodawcę na uzyskanie interpretacji podatkowej.

W wykonaniu celu w postaci sprzedaży Nieruchomości nie była prowadzona akcja marketingowa, która wykraczałaby ponad standardowe działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Na przestrzeni kilku lat zostały dwukrotnie opublikowane ogłoszenia na portalu internetowym oraz podjęta została współpraca z pośrednikiem nieruchomości Działki wchodzące w skład Nieruchomości nie są uzbrojone, brak jest również wybudowanych dróg (te zostały wyznaczone jedynie na mapie geodezyjnej). Przed dokonaniem sprzedaży Wnioskodawca zamierza umożliwić potencjalnemu kupującemu dokonanie badań geodezyjnych gruntu.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości nie zostały wyłączone z produkcji rolnej i leśnej, nie zostały również uzyskane decyzje o pozwoleniu na budowę. Nie ma wydanych warunków przyłączenia przez podmioty dostarczające media. W żadnej z ww. spraw nie były składane wnioski. Aktualnie Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez właścicieli z Rolniczą Spółdzielnią Produkcyjną w (…) (umowa z dnia 10 grudnia 2018 r.). Umowa ta dotyczy wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości Pierwotnej. Na mocy ww. umowy właściciele Nieruchomości Pierwotnej otrzymują symboliczne wynagrodzenie w łącznej wysokości (…) zł rocznie za całą Nieruchomość (500 zł rocznie za 1 ha). Na mocy ww. umowy dzierżawca zobowiązał się na swój koszt przeprowadzić prace rekultywujące dostosowujące Nieruchomość Pierwotną do celów rolnych. Wynagrodzenie uzyskiwane tytułem ww. umowy pokrywa wydatki ponoszone przez poszczególnych właścicieli Nieruchomości Pierwotnej z tytułu podatku rolnego, zaś pozostała nadwyżka ma charakter symboliczny. Umowa zawarta jest na czas oznaczony do 30 października 2021 r. We wcześniejszym okresie Nieruchomość Pierwotna w całości, ani Nieruchomość, nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy.

W chwili zakupu udziału w Nieruchomości w 1999 r. (…) był zatrudniony na umowę o pracę i prowadził działalność gospodarczą, ale działalność ta nie była w żaden sposób związana z nieruchomościami ani z nabytym udziałem w Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Obecnie (…) jest zatrudniony na umowę o pracę i nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest czynnym podatnikiem VAT.

W 1999 r. (…) zakupił udział w przedmiotowej Nieruchomości do majątku odrębnego (będąc w małżeństwie). Nieruchomość pozostaje w majątku odrębnym po zniesieniu współwłasności przedmiotowej nieruchomości i z tego majątku będzie obecnie sprzedawana. (…) jest właścicielem domu jednorodzinnego (zakup działki budowlanej, na której stoi dom, nastąpił przed zawarciem małżeństwa). W domu tym (…) mieszka wraz z małżonką i prowadzą wspólne gospodarstwo domowe (wspólne rozliczanie podatków PIT). Powyższe nieruchomości należą do majątku prywatnego.

(…) nie zbywał wcześniej żadnych nieruchomości.

Pismem z dnia 8 września 2021 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek w zakresie podatku od towarów i usług o następujące informacje:

1\. Jakie są nr geodezyjne sprzedawanych działek?

Powiat (…), Gmina (…)

Działki stanowiące własność: (…)

Działki stanowiące współwłasność: (…)

2\. Czy był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać z jakiego tytułu.

Nie

3\. Czy prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Nie

4\. W jakim celu nabył Pan udział w „Nieruchomości Początkowej”, o której mowa we wniosku? Czy nabył Pan udział w „Nieruchomości Początkowej” celem dalszej odsprzedaży lub na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, czy nabył Pan udział w „Nieruchomości Początkowej” na potrzeby osobiste? Jeśli tak, to jakie Pan potrzeby osobiste ww. Nieruchomość miała zaspokajać oraz dlaczego w taki sposób nie została faktycznie wykorzystana?

Celem była lokata posiadanych wolnych środków pieniężnych. W chwili zakupu zamiar, co do sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości nie był sprecyzowany. Wnioskodawca dopuszczał zarówno wybudowanie domu dla swojej rodziny na przedmiotowej nieruchomości, przekazanie nieruchomości (lub jej części) zstępnym na ich potrzeby osobiste, jak i sprzedaż stosownej części nieruchomości po wydzieleniu. Nie znam zamiarów pozostałych współwłaścicieli.

5\. W jaki konkretnie sposób działki, które mają stanowić przedmiot sprzedaży, były/są wykorzystywane przez Pana od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia na rzecz nabywcy? Proszę podać odrębnie do każdej działki.

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (….)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

Działka nr: (…)

\- tak jak wskazano we wniosku, cała nieruchomość, w skład, której wchodzi ww. działka, poczynając od 10 grudnia 2018 r., jest przedmiotem dzierżawy (szczegóły we wniosku); poza tym działka nie była wykorzystywana w żaden sposób;

6\. Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym oraz czy dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie (działkach), jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Nie

7\. W jakim celu złożył Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami wniosek o zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w rezultacie którego w 2002 r. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a nieruchomość opisana we wniosku jako „Nieruchomość Początkowa” zmieniła przeznaczenie z rolnego na budowlane?

Zmiany planu dokonano, aby była możliwość swobodnego zagospodarowania Nieruchomości w każdy rozważany wówczas sposób, w tym: wybudowanie domu dla swojej rodziny na przedmiotowej nieruchomości, przekazanie nieruchomości (lub jej części) zstępnym na ich potrzeby osobiste, jak i sprzedaż stosownej części nieruchomości po wydzieleniu. Wnioskodawca nie zna zamiarów pozostałych współwłaścicieli.

8\. W jakim celu wraz z pozostałymi współwłaścicielami dokonał Pan w 2008 r. geodezyjnego podziału „Nieruchomości Początkowej”?

W celu zniesienia współwłasności Nieruchomości Początkowej. Było to zgodne z rozważanym wówczas sposobem zagospodarowania nieruchomości, w tym: wybudowaniem domu dla mojej rodziny na przedmiotowej nieruchomości, przekazanie nieruchomości (lub jej części) zstępnym na ich potrzeby osobiste, jak i sprzedaż stosownej części nieruchomości po wydzieleniu. Dodatkowo podział nieruchomości na poszczególne działki geodezyjne umożliwiał w przyszłości zniesienie współwłasności i swobodne gospodarowanie swoim majątkiem przez poszczególnych właścicieli. Było to istotne zwłaszcza biorąc pod uwagę podeszły wiek części ze współwłaścicieli. Wnioskodawca nie zna zamiarów pozostałych współwłaścicieli.

9\. Jakie okoliczności spowodowały, że podjął Pan decyzję o sprzedaży działek wchodzących w skład nieruchomości wyodrębnionej z „Nieruchomości Początkowej” i kiedy ta decyzja została podjęta?

Decyzję o przeznaczeniu Nieruchomości do sprzedaży Wnioskodawca podjął bezpośrednio przed złożeniem pierwotnego wniosku wspólnego o indywidualną interpretację podatkową z dnia 3 lutego 2021 r., gdy pojawiły się korzystne cenowo oferty podmiotów zainteresowanych nabyciem Nieruchomości.

Wcześniejsze działania Wnioskodawcy, polegające na nawiązaniu współpracy z pośrednikiem nieruchomości oraz opublikowaniem ogłoszeń o sprzedaży w Internecie miały charakter wstępny, mający na celu wysondowanie wartości nieruchomości i podjęcie decyzji co do sposobu zadysponowania Nieruchomością.

Dodatkowo, warunkiem zakupu Nieruchomości przez potencjalnego nabywcę jest zakup całej Nieruchomości (tj. wszystkich działek od wszystkich właścicieli), w związku z czym wszyscy właściciele podjęli decyzję o próbie realizacji sprzedaży całości Nieruchomości.

10\. Czy działki pozostałe we współwłasności, tj. działki drogowe oraz 3 działki gruntowe niezabudowane również są przeznaczone na sprzedaż? Jeżeli nie, należy wyjaśnić jakie ma Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami wobec nich zamiary?

Tak. Odpowiedź na pozostałe pytania tego punktu jest w zw. z tym bezprzedmiotowa.

11\. W związku ze wskazaniem, że w wykonaniu celu w postaci sprzedaży Nieruchomości nie była prowadzona akcja marketingowa, która wykraczałaby ponad standardowe działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym, jakie działania rozumiane jako standardowe działania marketingowe zostały przez Pana podjęte?

Tak jak wskazano we wniosku, standardowe działania marketingowe polegały na dwukrotnym opublikowaniu – na przestrzeni kilku lat – ogłoszeń na portalu internetowym oraz podjęciu współpracy z pośrednikiem nieruchomości.

Należy podkreślić, że działania te w poprzednich latach miały charakter wstępny, mający na celu wysondowanie wartości nieruchomości i podjęcie decyzji co do sposobu zadysponowania Nieruchomością.

12\. Czy działki, których stał się Pan właścicielem w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości początkowej (2012 rok), jak również działki, które nadal pozostają we współwłasności będą podlegały dalszym podziałom na mniejsze działki? Jeżeli tak, należy wskazać ile działek powstanie?

Wnioskodawca nie dokona takich podziałów.

13\. Czy oprócz umowy z dnia 10 grudnia 2018 r. grunt mający być przedmiotem sprzedaży był przez Pana udostępniany osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy? Jeśli tak, to czy była to umowa odpłatna i w jakim czasie obowiązywała?

Nie

14\. Czy działki, które będą przedmiotem sprzedaży, wykorzystywał/wykorzystuje Pan w prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, należy wskazać, jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT wykonywał/wykonuje Pan wraz z podaniem podstawy prawnej zwolnienia.

Nie

15\. Czy dokonywał Pan jakichkolwiek czynności (poniósł nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, to jakie były to czynności (nakłady)?

Tak jak wskazano we wniosku, wyłączne działania marketingowe polegały na dwukrotnym opublikowaniu - na przestrzeni kilku lat - ogłoszeń na portalu internetowym oraz podjęciu współpracy z pośrednikiem nieruchomości. Innych działań opisanych w tym pytaniu nie było.

16\. Należy wskazać jednoznacznie, czy na moment sprzedaży podpisze Pan z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży?

Nie można wykluczyć, że w momencie sprzedaży z nabywcą będzie zawarta przedwstępna umowa sprzedaży. Odpowiedź na lit. a) - g) poniżej została udzielona przy założeniu, że taka umowa przedwstępna zostanie zawarta.

Jeśli tak to należy wskazać:

a) których dokładnie działek będzie dotyczyła przedwstępna umowa sprzedaży?

Wszystkich niżej wymienionych działek będących moją własnością lub współwłasnością.

Działki stanowiące własność: (…)

Działki stanowiące współwłasność: (…)

b) czy w umowie przedwstępnej zawartej z przyszłym kupującym zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie?

Ewentualne warunki zostaną ustalone w trakcie negocjacji. Na chwilę obecną jedynymi warunkami, które dyskutowano są:

\- uzyskanie interpretacji podatkowej, której dotyczy niniejsze postępowanie,

\- łączna sprzedaż całej Nieruchomości przez wszystkich właścicieli.

c) czy nabywca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej ?

Nic Wnioskodawcy o tym nie wiadomo, nie ma takiego uzgodnienia pomiędzy żadnym ze sprzedających (właścicieli Nieruchomości), a potencjalnym kupującym.

d) czy kupującemu zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z uzyskaniem przez nabywcę zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości? Jeśli tak, to jakie zgody i uzgodnienia” związane z nabyciem nieruchomości będą uzyskane przez nabywcę przed sprzedażą nieruchomości?

Nie

e) jeżeli odpowiedź na pytanie pkt 17 ppkt d) jest pozytywna, to prosimy aby udzielił Pan informacji, czy wykonywane przez kupującego (jako Pana pełnomocnika) czynności na przedmiotowej nieruchomości, będą wykonywane na rzecz i w imieniu Pana, i jakie to będą czynności (np. czy będzie składał w Pana imieniu jakiekolwiek wnioski (jeżeli tak, to jakie), czy będzie wstępował w decyzje, pozwolenia lub inne pisma (jeżeli tak, tak jakie)?

Pytanie jest bezprzedmiotowe, ponieważ odwołuje się do nieistniejącego pytania pkt 17 ppkt d). Zakładam, że chodzi o pytanie 16 ppkt d): w takim razie to pytanie jest również bezprzedmiotowe z uwagi na negatywną odpowiedź na pytanie 16 ppkt d).

f) czy z przyszłym nabywcą zostanie zawarta umowa dzierżawy?

Nie

Jeśli tak, to należy wskazać:

\- jakie warunki zawierać będzie umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą nieruchomości?

\- od którego i do którego dnia obowiązuje

\- czy zostanie rozwiązana wcześniej – jeśli zostanie rozwiązana wcześniej to należy wskazać, kiedy to nastąpi?

g) kiedy zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości?

Po uzyskaniu indywidualnej interpretacji w niniejszym postępowaniu.

17\. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (lub udziały w nieruchomościach) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to jakie?

Nie

18\. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (oprócz opisanych we wniosku)

Nie

Jeśli tak to należy podać:

a) ile i jakie to nieruchomości?

b) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

c) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

d) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług****:**

W związku z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości Wnioskodawca stawia następujące pytania:

1\. Czy transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Stanowisko Wnioskodawcy:**

W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1).

Odnośnie do pytania nr 1:

W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja zbycia Nieruchomości nie powinna zostać uznana za wykonaną w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy, wobec czego Wnioskodawca nie może zostać uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Uptu. Tym samym planowana transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze orzecznictwo sądów administracyjnych, sprzedaż nieruchomości dokonana w ramach działalności gospodarczej powinna charakteryzować się przede wszystkim stopniem zorganizowania tego rodzaju, który świadczy o profesjonalnym charakterze sprzedaży. Jak wskazuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu (por. wyroki NSA z dnia: 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12: 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 29 kwietnia 2014 r.. sygn. akt I FSK 621/13; 11 września 2014 r., sygn. akt I FSK 1352/13; 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13; 8 lipca 2015 r.. sygn. akt I FSK 729/14). Przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).

Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, aby podejmowane przez Wnioskodawcę działania charakteryzowały się ponadprzeciętną intensywnością, której można byłoby przypisać miano profesjonalnego obrotu nieruchomościami. O ile bowiem doszło 18 lat temu do zmiany przeznaczenia Nieruchomości Pierwotnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (na wniosek współwłaścicieli), jak również 12 lat temu doszło do podziału Nieruchomości Pierwotnej na mniejsze działki ewidencyjne, to same te okoliczności należy uznać za niewystarczające dla kwalifikacji planowanej transakcji jak realizowanej w ramach działalności gospodarczej. Mając bowiem na uwadze znaczny upływ czasu pomiędzy każdą z czynności, nie sposób uznać, aby tworzyły one uporządkowany ciąg nakierunkowany na zwiększenie atrakcyjności gruntu w celu jego rychłej (spekulacyjnej) sprzedaży. Należy ponadto podkreślić, że podział Nieruchomości Pierwotnej był jak najbardziej uzasadniony w świetle dużej liczby współwłaścicieli Nieruchomości Pierwotnej Brak jest również w ocenie Wnioskodawcy podstaw, aby nadmierne znaczenie przypisywać okoliczności korzystania z usług pośrednika oraz dwukrotnego zamieszczenia ogłoszeń dot. próby sprzedaży Nieruchomości w Internecie. Nie powinno bowiem ulegać wątpliwości, że w XXI wieku podjęcie tego rodzaju aktywności w żadnej mierze nie może świadczyć o jej szczególnie zorganizowanym charakterze, skoro do czynienia mamy z czynnościami typowymi i powszechnymi również dla zarządu majątkiem osobistym, co zresztą jest potwierdzane orzecznictwem sądowym (np. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12: „Błędne jest natomiast automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi”). Brak zorganizowanego charakteru aktywności związanej z planowanym zbyciem Nieruchomości znajduje również potwierdzenie w okoliczności, iż działki wchodzące w skład Nieruchomość nie zostały wyłączone z produkcji rolnej i leśnej, nie zostały uzyskane decyzje o pozwoleniu na budowę, nie ma wydanych warunków przyłączenia przez podmioty dostarczające media. Ponadto, Wnioskodawca nie składał wniosków w żadnej z ww. spraw. Powyższe świadczy jednoznacznie o traktowaniu Nieruchomości przez Wnioskodawcę jako majątku stricte osobistego (prywatnego).

Należy podkreślić, że okoliczność wydzierżawiania Nieruchomości na rzecz Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej w (…) nie stanowi w ocenie Wnioskodawcy wykonywania działalności gospodarczej. Brak jest bowiem w tym wypadku nie tylko elementu zorganizowania, ale przede wszystkim zarobkowego charakteru. Trzeba zauważyć, że czynsz dzierżawny wynikający z ww. umowy dzierżawy ma symboliczną wysokość, która wystarcza w zasadzie jedynie na pokrycie kosztów związanych z podatkiem rolnym od Nieruchomości, pozostała zaś po opłaceniu podatku rolnego nadwyżka ma minimalną wysokość. Tego rodzaju aktywności nie sposób przypisać nastawienia na zysk, biorąc pod uwagę, iż miesięcznie jest to kilkaset razy mniej (w zależności od danego właściciela), niż wynosi minimalne wynagrodzenie z tytułu stosunku pracy określone ustawą. Oprócz braku zorganizowania brak jest zatem również zarobkowego charakteru ww. dzierżawy. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie NSA (np. wyrok z dnia 5 marca 2019 r., sygn akt I FSK 385/17: „Dzierżawa związana była bowiem z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości; skompensowanie sobie przy tej okazji niewielkich kosztów podatku rolnego obciążających właściciela, nie może - wbrew całokształtowi okoliczności sprawy - być automatycznie potraktowane jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w sposób wypełniający przesłanki działalności gospodarczej”).Należy również podkreślić, że wspomniana umowa ma charakter bierny i zorientowany jedynie na pobieranie (symbolicznych) pożytków cywilnych z nieruchomości, jak również utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do używania. Brak jest przede wszystkim elementu dokonywania nakładów na Nieruchomości. Wobec powyższego należy uznać, że planowane przez Wnioskodawcę zbycie Nieruchomości nie będzie wypełniało znamion działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, który wskazywałby, że dostawa Nieruchomości gruntowej wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców Nieruchomość nie była ponadto w ocenie Wnioskodawcy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług** **jest nieprawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działek niezabudowanych o nr (…) stanowiących własność oraz współwłaścicielem działek niezabudowanych o nr (…). Jak wskazano we wniosku powyższe działki powstały z podziału w Nieruchomości Początkowej. Nieruchomość Początkowa została nabyta w 1999 r. przez Wnioskodawcę oraz inne osoby na zasadzie współwłasności ułamkowej. W 2002 r. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze, na którym znajduje się Nieruchomość Początkowa. W następstwie powyższego nastąpiła zmiana przeznaczenia Nieruchomości Początkowej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z rolnego na budowlane. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła na wniosek współwłaścicieli Nieruchomości Początkowej. W 2008 r. miał miejsce podział geodezyjny Nieruchomości Początkowej na wniosek współwłaścicieli, na skutek którego Nieruchomość Początkowa uległa podziałowi na 31 działek, w tym na działki przeznaczone na drogi. W 2012 r. doszło do zniesienia współwłasności Nieruchomości Początkowej. Każdy ze współwłaścicieli otrzymał wydzielone działki, przy czym działki drogowe oraz 3 działki budowlane pozostały we współwłasności wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli decydował, czy chce, aby wszystkie jego działki znajdowały się w jednej księdze wieczystej (tak postąpiła większość współwłaścicieli), czy też działki mają mieć założone odrębne księgi. Dla każdej z działek budowlanych, które pozostały we współwłasności, oraz działek drogowych założono odrębne księgi wieczyste. W konsekwencji powyższych zdarzeń Wnioskodawca stał się właścicielem Nieruchomości. Na przestrzeni kilku lat zostały dwukrotnie opublikowane ogłoszenia na portalu internetowym oraz podjęta została współpraca z pośrednikiem nieruchomości. Aktualnie Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez właścicieli z Rolniczą Spółdzielnią Produkcyjną w (…) (umowa z dnia (…) grudnia 2018 r.). Umowa ta dotyczy wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości Pierwotnej. Na mocy ww. umowy właściciele Nieruchomości Pierwotnej otrzymują symboliczne wynagrodzenie w łącznej wysokości (…) zł rocznie za całą Nieruchomość (500 zł rocznie za 1 ha). Na mocy ww. umowy dzierżawca zobowiązał się na swój koszt przeprowadzić prace rekultywujące dostosowujące Nieruchomość Pierwotną do celów rolnych. Wynagrodzenie uzyskiwane tytułem ww. umowy pokrywa wydatki ponoszone przez poszczególnych właścicieli Nieruchomości Pierwotnej z tytułu podatku rolnego, zaś pozostała nadwyżka ma charakter symboliczny. Umowa zawarta jest na czas oznaczony do 30 października 2021 r. Celem zakupu Nieruchomości Pierwotnej była lokata posiadanych wolnych środków pieniężnych. W chwili zakupu zamiar, co do sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości nie był sprecyzowany. Wnioskodawca dopuszczał m.in sprzedaż stosownej części nieruchomości po wydzieleniu. Zmiany w Miejscowym Planie zagospodarowania Przestrzennego dokonano, aby była możliwość swobodnego zagospodarowania Nieruchomości w każdy rozważany wówczas sposób, w tym również sprzedaż stosownej części nieruchomości po wydzieleniu.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż przedmiotowych działek i udziałów w działkach będące przedmiotem wniosku, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na fakt, że grunty od 2018 r. są przedmiotem dzierżawy.

Przez umowę dzierżawy – zgodnie z art. 693 § 1 ustawy – wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej bez względu na to, czy przynosi ona zysk czy nie, bowiem kryterium zysku nie stanowi przesłanki do uznania takiej działalności za działalność gospodarczą.

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën), uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto z orzeczenia TSUE C-291/92 wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca od 2018 r. wydzierżawia grunty, które zamierza sprzedać. Zatem mając na uwadze treść i przesłanki płynące z powyższego orzeczenia TSUE, należy stwierdzić, że grunty były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT w postaci dzierżawy.

Wyjaśnić należy, że na gruncie podatku od towarów i usług każdy wynajem stanowi czynności podlegające opodatkowaniu i nie istnieje też pojęcie tzw. „ najmu prywatnego”, który byłby wyłączony z zakresu działania ustawy o VAT. Wnioskodawca świadcząc usługi dzierżawy dokonuje odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ustawy o VAT, a tym samym podejmowanie działań w zakresie świadczenia tych usług powoduje, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT.

Nie można też zgodzić się z Wnioskodawcą, że wyrok NSA z 5 marca 2019 r. sygn. akt I FSK 385/17 zapadł w podobnej sprawie, gdyż stan faktyczny w powołanym orzeczeniu jest inny aniżeli w analizowanej sprawie. W skarżonej sprawie dzierżawa była związana z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości. Natomiast grunty Wnioskodawcy zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego na wniosek Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli mają od 2002 r. przeznaczenie budowlane.

W konsekwencji w takiej sytuacji, tj. w przypadku, gdy Wnioskodawca dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadził wcześniej działalność gospodarczą (dzierżawa), czyni to jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem należy stwierdzić, że w okolicznościach analizowanej sprawy, na gruncie ustawy o VAT, sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonych działek oraz udziałów w działkach będzie wypełniać definicję podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek oraz udziałów w działkach będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy też zwrócić uwagę, że Wnioskodawca już na etapie nabycia nie wykluczał sprzedaży stosownej części nieruchomości po wydzieleniu.

Tym samym należy uznać, że dokonując w przyszłości sprzedaży gruntów wskazanych we wniosku Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1, a sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Ocena stanowiska w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo stwierdzić należy, że powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi(Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.