Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1297/11-4/NS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-01-12
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych oraz opodatkowanie kosztów sporządzenia operatu szacunkowego.
Słowa kluczowe: dostawa; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; operat szacunkowy; operat szacunkowy-koszt operatu szacunkowego; opodatkowanie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2011 r. (data wpływu 6 października 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 grudnia 2011 r. (data wpływu 3 stycznia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych oraz opodatkowania kosztów sporządzenia operatu szacunkowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych oraz opodatkowania kosztów sporządzenia operatu szacunkowego. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 28 grudnia 2011 r. (data wpływu 3 stycznia 2012 r.) o informacje doprecyzowujące przedstawiony stan faktyczny.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W roku 1991 Wnioskodawca, jako właściciel gruntu, oddał Spółdzielni Mieszkaniowej niezabudowany grunt w wieczyste użytkowanie. W roku 1999 grunt ten został zabudowany murowanym pawilonem handlowym przez osoby prywatne. W roku 2006 umową o realizację roszczenia z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, Spółdzielnia Mieszkaniowa przeniosła prawo użytkowania wieczystego wskazanego gruntu na rzecz powyższych osób prywatnych, za wynagrodzeniem w kwocie brutto 8.718,46 zł. Kwota brutto składała się z kwoty 7.146,28 zł – wynagrodzenie netto, oraz z kwoty 1.572,18 zł – podatek VAT w stawce 22%.

W roku 2011, Zainteresowany, zgodnie z art. 32 oraz art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzedał nowym użytkownikom wieczystym, powyższe prawo wieczystego użytkowania. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczono kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości – zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca oszacował wartość prawa własności nieruchomości gruntowej na kwotę 27.272,00 zł, a wartość prawa wieczystego użytkowania na kwotę 17.206,00 zł. Podane wartości nie zawierają podatku VAT. Kwota jaką powinien zapłacić nabywca wyniosła 10.066,00 zł netto.

Sprzedając prawo wieczystego użytkowania na własność użytkownika wieczystego, Gmina na jego wniosek, rozłożyła kwotę 10.066,00 zł na 10 rat rocznych. Gmina naliczyła podatek VAT w stawce 23% tylko do pierwszej raty płatnej do dnia zawarcia aktu notarialnego. W akcie notarialnym wpisano, iż pozostałe kwoty rat podlegają podatkowi VAT wg stawki obowiązującej w dniu płatności raty.

Za sporządzenie operatu szacunkowego Wnioskodawca zapłacił rzeczoznawcy majątkowemu kwotę 270,60 zł (brutto).

Tytułem zwrotu kosztów sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, kupujący prawo wieczystego użytkowania uiścił również Zainteresowanemu kwotę brutto 270,60 zł. Gmina refakturowała więc koszty wyceny na kupującego.

Z pisma z dnia 28 grudnia 2011 r., stanowiącego uzupełnienie do wniosku wynika, iż:

1.  Właścicielem budynku pawilonu, o którym mowa we wniosku przed dokonaniem sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu byli Państwo X i Y (osoby nabywające prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym stoi przedmiotowy pawilon).
2.  Wnioskodawca zlecił we własnym imieniu, w drodze przetargu sporządzenie operatu szacunkowego sprzedawanego prawa wieczystego użytkowania gruntu. Przed zawarciem aktu notarialnego podpisany został z nabywcą protokół z rokowań, w którym uzgodniono wszystkie szczegóły i koszty transakcji. Między innymi uzgodniono, iż koszty wyceny poniesie nabywca prawa wieczystego użytkowania gruntu. Zgodnie z tym protokołem kupujący uiścił Zainteresowanemu koszt wyceny, a Gmina refakturowała koszty wyceny na kupującego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca sprzedając prawo wieczystego użytkowania gruntu powinien naliczyć podatek VAT?
2.  Czy Zainteresowany rozkładając cenę sprzedaży na raty, mógł rozłożyć na raty również podatek VAT?
3.  Czy operat szacunkowy stanowi dostawę towaru (usługi) w świetle ustawy o VAT? Jeśli tak, to czy Gmina może refakturować koszty wyceny na kupującego, czy też mamy do czynienia wyłącznie ze zwrotem poniesionych kosztów i nie należy refakturować kosztów?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, czyli w roku 1991, mimo, że do ustanowienia tego prawa doszło przed wprowadzeniem przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, tj. w czasie gdy czynność ta nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Wobec powyższego, opisana sprzedaż gruntu nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego gruntu między tymi samymi stronami. W omawianym przypadku sprzedaż gruntu nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad.2

Podatek VAT jako należność Skarbu Państwa nie może być rozkładana na raty, ponieważ stanowi dochód budżetu państwa i nie stanowi dochodu gminy.

Ad.3

W omawianym przypadku nie mamy do czynienia z dostawą usługi (operat szacunkowy nie został dostarczony nabywcy, gdyż znajduje się w aktach Gminy), wobec czego mamy do czynienia tylko ze zwrotem poniesionych kosztów związanych ze sporządzeniem operatu szacunkowego, a nie z ich refakturowaniem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy zauważyć, iż dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (tj. towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237), kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i § 2 K.c.), wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Stosownie do art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Na mocy ust. 2 ww. artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Na podstawie art. 67 ust. 1 cyt. ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Natomiast w myśl art. 69 tej ustawy, przy sprzedaży na poczet ceny nieruchomości gruntowej zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną wg stanu na dzień sprzedaży.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż w roku 1991 Wnioskodawca, jako właściciel gruntu, oddał Spółdzielni Mieszkaniowej niezabudowany grunt w wieczyste użytkowanie. W roku 1999 grunt ten został zabudowany murowanym pawilonem handlowym przez osoby prywatne. W roku 2006 umową o realizację roszczenia z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, Spółdzielnia Mieszkaniowa przeniosła prawo użytkowania wieczystego wskazanego gruntu na rzecz powyższych osób prywatnych, za wynagrodzeniem w kwocie brutto 8.718,46 zł. Kwota brutto składała się z kwoty 7.146,28 zł – wynagrodzenie netto, oraz z kwoty 1.572,18 zł – podatek VAT w stawce 22%. W roku 2011, Zainteresowany, zgodnie z art. 32 oraz art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzedał nowym użytkownikom wieczystym, powyższe prawo wieczystego użytkowania. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczono kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości – zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca oszacował wartość prawa własności nieruchomości gruntowej na kwotę 27.272,00 zł, a wartość prawa wieczystego użytkowania na kwotę 17.206,00 zł. Podane wartości nie zawierają podatku VAT. Kwota jaką powinien zapłacić nabywca wyniosła 10.066,00 zł netto. Sprzedając prawo wieczystego użytkowania na własność użytkownika wieczystego, Gmina na jego wniosek, rozłożyła kwotę 10.066,00 zł na 10 rat rocznych. Gmina naliczyła podatek VAT w stawce 23% tylko do pierwszej raty płatnej do dnia zawarcia aktu notarialnego. W akcie notarialnym wpisano, iż pozostałe kwoty rat podlegają podatkowi VAT wg stawki obowiązującej w dniu płatności raty. Ponadto Zainteresowany wskazał, iż właścicielem budynku pawilonu, o którym mowa we wniosku przed dokonaniem sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu byli Państwo X i Y (osoby nabywające prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym stoi przedmiotowy pawilon).

Z powyższego wynika, że przedmiotem dostawy był sam grunt będący przedmiotem użytkowania wieczystego bez posadowionego na tym gruncie budynku, stanowiącego własność użytkowników wieczystych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy przy sprzedaży wskazanej nieruchomości w roku 2011 na rzecz jej użytkowników wieczystych słusznie został doliczony podatek VAT.

Zauważyć należy, iż do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Tym samym, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego przed rokiem 2004 nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem aż do momentu wygaśnięcia umowy o wieczystym użytkowaniu nieruchomości lub w związku z jej wykupem.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło w chwili ustanowienia na rzecz pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Obecni użytkownicy wieczyści przedmiotowej nieruchomości gruntowej nabyli prawo do dysponowania gruntem jak właściciel na mocy umowy sprzedaży. Zatem w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług doszło już do dostawy gruntu na rzecz obecnych wieczystych użytkowników.

W związku z tym, sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnych użytkowników wieczystych, będąca w istocie „przekształceniem” prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru. Sprzedaż nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał już w dacie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, zaś obecny w momencie jego nabycia. W konsekwencji, zbycie nieruchomości na rzecz jej dotychczasowych użytkowników wieczystych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, będącej w użytkowaniu wieczystym, na rzecz jej użytkowników wieczystych, nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym pozostaje poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z tym, iż w odpowiedzi na pytanie nr 1 stwierdzono, że opisana we wniosku czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, pytanie nr 2 dotyczące możliwości rozłożenia na raty podatku VAT – stało się bezprzedmiotowe.

Ad. 3

Jak wskazano w cytowanym wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W przytoczonych przepisach została zrealizowana zasada powszechności opodatkowania wyrażona w art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. serii L Nr 347, str. 1 ze zm.). Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów i tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Definicja usług zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma szerszy zakres od definicji usługi zawartej w klasyfikacjach statystycznych. Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W świetle art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu. Świadczenie usług powinno wynikać z wyraźnego stosunku zobowiązaniowego oraz powinien występować bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść majątkową. Spod pojęcia świadczenia usług jest natomiast wyłączone świadczenie, którego treścią jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że każde odpłatne świadczenie polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czy określonym zachowaniu mieści się w tak sformułowanej definicji usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy o których mowa w art. 15 ust. 1 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Przez sprzedaż – zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Mając na uwadze ogólne reguły konstrukcyjne systemu VAT, wskazać należy na jedną istotną cechę usługi jako takiej. Otóż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Elementem koniecznym do uznania, że umowa obejmowała świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy jest wyodrębnienie podmiotu będącego odbiorcą świadczenia. Dopóki nie ma kogoś, kto odnosiłby lub powinien odnosić konkretne (wymierne) korzyści o charakterze majątkowym wiążące się z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą. Nie ma tutaj bowiem żadnej konsumpcji. Skoro świadczenie nie jest konsumowane (przy czym nie chodzi tutaj wyłącznie o finalną konsumpcję), to nie stanowi ono usługi. Musi pozostać poza sferą objętą opodatkowaniem VAT; podatek ten bowiem obciąża konsumpcję.

W niniejszej sprawie należy także odwołać się do regulacji powołanej wyżej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z postanowieniami art. 35 ust. 1 ww. ustawy, właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

W oparciu o art. 156 ust. 1 cyt. ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

W myśl art. 156 ust. 1a tej ustawy, organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

Z powyższego wynika, że nie tylko strona umowy zawartej z jednostką samorządu terytorialnego, ale każdy kogo interesu prawnego dotyczy treść opinii ma prawo się z nią zapoznać.

Z opisu sprawy wynika, iż w roku 2011, Zainteresowany, zgodnie z art. 32 oraz art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzedał prawo użytkowania wieczystego gruntu jego użytkownikom wieczystym. Na poczet ceny sprzedawanej nieruchomości gruntowej zaliczono kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości – zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca oszacował wartość prawa własności nieruchomości gruntowej na kwotę 27.272,00 zł, a wartość prawa wieczystego użytkowania na kwotę 17.206,00 zł. Podane wartości nie zawierają podatku VAT. Kwota jaką powinien zapłacić nabywca wyniosła 10.066,00 zł netto. Za sporządzenie operatu szacunkowego Wnioskodawca zapłacił rzeczoznawcy majątkowemu kwotę 270,60 zł (brutto). Tytułem zwrotu kosztów sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, kupujący prawo wieczystego użytkowania uiścił również Zainteresowanemu kwotę brutto 270,60 zł. Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż zlecił we własnym imieniu, w drodze przetargu sporządzenie operatu szacunkowego sprzedawanego prawa wieczystego użytkowania gruntu. Przed zawarciem aktu notarialnego podpisany został z nabywcą protokół z rokowań, w którym uzgodniono wszystkie szczegóły i koszty transakcji. Między innymi uzgodniono, iż koszty wyceny poniesie nabywca prawa wieczystego użytkowania gruntu. Zgodnie z tym protokołem kupujący uiścił Zainteresowanemu koszt wyceny, a Gmina refakturowała koszty wyceny na kupującego.

Z wniosku wynika ponadto, iż operat szacunkowy nie został dostarczony nabywcy, gdyż znajduje się w aktach Gminy.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej regulacje prawne stwierdzić należy, że skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzają obowiązek ustalenia wartości nieruchomości, to trudno uznać, że jednostka samorządu terytorialnego zlecając wykonanie operatu szacunkowego działa na czyjąś rzecz bowiem to ona jest odbiorcą świadczenia – wykonuje nałożony na nią przepisami prawa obowiązek. Oznacza to, że jednostka samorządu terytorialnego nie świadczy w tym zakresie usługi udostępnienia operatu stronie transakcji. To, że jednostka samorządu terytorialnego umożliwia przeglądanie operatów i sporządzanie z nich kopii lub odpisów, wynika z obowiązku ustawowego i nie może być uznane za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Gmina nie działa bowiem jako pośrednik, który poniósł koszty zakupu usługi świadczonej na rzecz innego odbiorcy. W konsekwencji, zwrot kosztów poniesionych przez Gminę za sporządzenie operatu w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie może być uznany za odpłatne świadczenie usług.

Mając na uwadze powyższą analizę przepisów uznać należy, iż czynność polegająca na obciążeniu strony transakcji kosztami operatu szacunkowego (wyceny) sporządzonego w celu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, nie mieści się w zakresie cywilnoprawnych stosunków łączących właściciela nieruchomości z użytkownikiem. Gmina, udostępniając wnioskującemu operat szacunkowy i obciążając go kosztami jego sporządzenia, nie spełnia tym samym przesłanek wynikających z art. 8 ust. 1 ustawy, pozwalających na zaliczenie tej czynności do kategorii usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji powyższego, przeniesienie kosztu wykonania operatu szacunkowego na kupującego, stanowi czynność nieopodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.