Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-328/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-10
Teza: Czy wolne do podatku dochodowego są przychodu osiągnięte z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli przed sprzedażą tego lokalu dokonano spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 marca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 23 marca 2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2009r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 02 lipca 2007r. wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali mieszkanie, które zakupili w 2003r. ale akt własności otrzymali dopiero w 2005r. Na zakup mieszkania małżonkowie wzięli kredyt bankowy w 2003r. w kwocie 120.000 zł.

W wyniku utraty przez męża wnioskodawczyni pracy, pogorszyła się sytuacja materialna małżonków i kredyt był nie spłacany. Bank przekazał sprawę do komornika i kwota zadłużenia wraz z odsetkami wyniosła 135.000 zł. Od kwoty tej były naliczane odsetki w wysokości czterokrotnego kredytu lombardowego NBP.

W związku z powyższym małżonkowie starali się jak najszybciej spłacić to zadłużenie, ponieważ lawinowo rosły odsetki. Po rozmowach z komornikiem dokonali pierwszej wpłaty w grudniu 2006r. w wysokości 10.000 zł. Następnie rozłożono zadłużenie na raty po 10.000 zł miesięcznie. Jednak małżonkowie nie byli w stanie płacić takich kwot i postanowili sprzedać mieszkanie. Zapłacili jeszcze 10.000 zł w lutym 2007r. aby zmniejszyć kwotę, od której naliczano odsetki.

Dnia 21 czerwca 2007 małżonkowie spłacili resztę zadłużenia w wysokości 118.943,12 zł, ponieważ sprzedali mieszkanie, ale akt notarialny został spisany dopiero z datą 02 lipca 2007r.

Ponieważ mieszkanie zostało sprzedane przed upływem 5 lat od zakupu małżonkowie muszą rozliczyć się z urzędem skarbowym i sądzili, że kwota zadłużenia wchodzi w rozliczenie jako cel mieszkaniowy. Jednak jak podaje wnioskodawczyni, została poinformowana, że nie bo spłacili to zadłużenie przed datą spisania aktu notarialnego. Wnioskodawczyni wyjaśnia, że dokonali tej wpłaty w tym terminie ponieważ, już nie naliczono im odsetek z czerwca i lipca. Nikt wówczas ich nie poinformował o takim przepisie.

W związku z powyższym wnioskodawczyni wraz z mężem chcieliby to zadłużenie rozliczyć jako cel mieszkaniowy, a ponieważ z mężem mają rozdzielność majątkową kwotę zadłużenia do rozliczenia chcą podzielić na połowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy spłata kredytu wchodzi do rozliczenia jako cel mieszkaniowy, jeżeli akt notarialny został spisany później niż spłacony kredyt?

Zdaniem wnioskodawczyni spłata kredytu wcześniej niż został spisany akt notarialny podlega uwzględnieniu jako cel mieszkaniowy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c. prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni w dniu 02 lipca 2007r. dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego. Nabycie powyższej nieruchomości nastąpiło w 2005r.

Zatem odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości dokonane zostało przed upływem 5 lat od daty jego nabycia i winno być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Od 1 stycznia 2007r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e). Wśród celów tych ustawa wymienia:

*   nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

(art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)

*   spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

(art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e)

Ponadto przepis art. 21 ust. 2 lit. a) ww. ustawy określa, iż ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b), czyli korzystali lub korzystają z tzw. ulgi odsetkowej.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższych zwolnień jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e). Nie ma przeszkód aby uzyskany przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości był przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że zakup przedmiotowego mieszkania został sfinansowany kredytem bankowym. Część tego kredytu została spłacona w grudniu 2006r. oraz w lutym 2007r. Pozostała część kredytu została spłacona 21 czerwca 2007r., przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe.

W określonych przypadkach istnieje jednakże możliwość objęcia przedmiotowym zwolnieniem środków pieniężnych otrzymanych przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Dotyczy to przychodu uzyskanego na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka), jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Istotne jest bowiem aby to środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Reasumując, spłata kredytu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego spełni warunki przedmiotowego zwolnienia jedynie w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, z której będzie wynikać, że sprzedający na poczet ceny sprzedaży otrzymał zadatek. Podatnik musi jednoznacznie udowodnić, że to te środki finansowe, a nie inne zostały na ten cel przeznaczone. Tym samym raty kredytu spłacone przed otrzymaniem zadatku nie będą mogły zostać uznane za cel mieszkaniowy.

Ponadto wyjaśnia się, że jeżeli wnioskodawczyni zawarła przed dniem 21 czerwca 2007r. umowę przedwstępną i otrzymała zadatek, który przeznaczyła na spłatę reszty zadłużenia wówczas ta część przychodu może korzystać z przedmiotowego zwolnienia. Przy czym należy podkreślić, że jeżeli kwota zadłużenia obejmowała również koszty windykacji to ze zwolnienia korzystać będzie przychód przeznaczony wyłącznie na spłatę raty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania.

W przypadku nie spełnienia warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy, wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od ½ uzyskanego przychodu ze sprzedaży mieszkania.

Stosownie do powołanych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że kredyt spłacony ze środków, które nie pochodzą z przychodu ze sprzedaży mieszkania nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy. Zatem stanowisko wnioskodawczyni, iż nie ma przeszkód aby przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w sytuacji, gdy spłata kredytu nastąpiła przed uzyskaniem tego przychodu należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.