Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1060/13/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-01-23
Teza: Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: darowizna; działki; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; remonty; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 23 października 2013 r. (data otrzymania 23 października 2013 r.), uzupełnionym 4 grudnia 2013 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 października 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 26 listopada 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-1060/13/HS wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 4 grudnia 2013 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W 2012 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od córki działkę budowlaną wraz z budynkiem do rozbiórki lub generalnego remontu. Rok później sprzedał ww. nieruchomość za kwotę 55 000,00 zł. Środki otrzymane ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na spłatę mieszkaniowego kredytu hipotecznego w budynku, w którym mieszka. W 2009 r. Wnioskodawca wraz z córką zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 107 625,00 zł. Z kwoty tej spłacił dwa mniejsze kredyty: swój w wysokości 4 000,00 zł i córki w wysokości 11 491,33 zł. Pozostałe środki zostały przeznaczone na generalny remont budynku. Wnioskodawca wskazuje, że dom został wybudowany w latach 1974-1978. Jest to budynek trzykondygnacyjny, każda kondygnacja to 100 m2. Po zamieszkaniu zaadaptowany był tylko parter. Budynek pokryty był papą i wymagał generalnego remontu; przez 31 lat nie przeprowadzano w nim żadnych remontów, gdyż uniemożliwiały to środki finansowe, którymi dysponował Wnioskodawca oraz jego sytuacja rodzinna.

W odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku Wnioskodawca wskazał, że jest jedynym właścicielem budynku mieszkalnego, którego remont sfinansował kredytem bankowym. W umowie kredytowej jest następujący zapis: „Kredyt przeznaczony jest na spłatę zobowiązań przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe” – dotyczy pierwszej transzy kredytu oraz „na refinansowanie nieudokumentowanych kosztów” – dotyczy drugiej transzy kredytu. Bank udzielając kredytu nie sprecyzował w umowie, że kredyt przeznaczony jest na pokrycie kosztów remontu budynku mieszkalnego. Wnioskodawca podaje także, że w umowie został zobowiązany do umożliwienia bankowi kontroli, w szczególności udostępnienia nieruchomości w celu dokonania inspekcji stanu nieruchomości.

Kwota całkowitej spłaty kredytu mieszkaniowego hipotecznego to 88 884,66 zł. Ponieważ współkredytobiorcą była córka, to kredyt spłacany był wspólnie. Do całkowitej spłaty kredytu córka dołożyła różnicę czyli 29 884, 66 zł.

Wnioskodawca wskazuje, że nie dysponuje fakturami na materiały budowlane ponieważ nie były one wymagane przez bank, a od remontu minęły 4 lata.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawcy przysługuje zwolnienie z podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, całą kwotę ze sprzedaży nieruchomości przeznaczył na spłatę mieszkaniowego kredytu hipotecznego, z czego kwota kredytu – 107 650,00 zł, całkowity koszt kredytu – 161 437, 50 zł.

Kredyt został wypłacony w dwóch transzach: pierwsza transza w wysokości 15 491,33 zł przeznaczona była na całkowitą spłatę mniejszych kredytów, druga transza w wysokości 89 508,67 zł – na refinansowanie nieudokumentowanych kosztów. W umowie o kredyt w pkt 3 istnieje zapis, że kredyt przeznaczony jest na spłatę zobowiązań przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe” – dotyczy pierwszej transzy kredytu w kwocie 15 491,33 zł przeznaczonej na spłatę dwóch mniejszych kredytów oraz na refinansowanie nieudokumentowanych kosztów – dotyczy remontu oraz modernizacji budynku mieszkalnego.

Ponieważ córka Wnioskodawcy była współkredytobiorcą – zdaniem Wnioskodawcy – przysługuje mu zwolnienie z odprowadzenia podatku przynajmniej od połowy kwoty, która została spłacona, czyli od kwoty 42 442, 33 zł. Kwota opodatkowana, od której Wnioskodawca powinien zapłacić podatek to różnica pomiędzy kwotą otrzymaną ze sprzedaży a kwotą całkowitej spłaty czyli 12 557,67 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży nie upłynęło 5 lat, sprzedaż podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2012 r. Wnioskodawca nabył w darowiźnie nieruchomość, którą sprzedał w 2013 r. za 55 000,00 zł.

Odnosząc się do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości stwierdzić należy, że przychód jaki Wnioskodawca uzyskał w 2013 r. z jej sprzedaży z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro nabycie nieruchomości w drodze darowizny miało miejsce w 2012 r., zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przychodem ze sprzedaży stanowiącym podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym będzie więc cena określona w umowie sprzedaży z 2013 r., czyli kwota 55 000 zł – o ile odpowiada rynkowej wartości nieruchomości – pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu, o jakich mowa w art. 22 ust. 6d, o ile takie w ogóle zostały poniesione przez Wnioskodawcę.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1

lit. a) i b), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy – za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na remont domu, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie remont. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Ponadto należy wyjaśnić, że z wykładni językowej przedstawionych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub prawa i nie mogą zostać wydatkowane wcześniej niż w dniu sprzedaży.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 28-30 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym Wnioskodawca wskazał, że w umowie kredytowej nie wyszczególniono, że kredyt został zaciągnięty na cel mieszkaniowy, a jego wątpliwości budzi fakt, czy mimo tego braku środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone na spłatę kredytu będą podlegały zwolnieniu na mocy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawcy, jedynie od części kwoty uzyskanej ze sprzedaży w wysokości 12 557,67 zł winien zapłacić podatek dochodowy, natomiast od kwoty spłaconej – 42 442,33 zł przysługuje mu zwolnienie z podatku.

Zgodnie z przywołanym powyżej art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zwolnienie ma zastosowanie do przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. W świetle tego przepisu celem mieszkaniowym będzie spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętych wyłącznie przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Ponadto ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jasno wskazuje, że wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia ma nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Jest to zatem pierwszy dzień z okresu jaki ustawodawca dał podatnikowi na wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia celem skorzystania ze zwolnienia. Kredyt i odsetki spłacone przed datą odpłatnego zbycia nie są wydatkiem na cele mieszkaniowe.

Dalej wskazać należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy jasno wynika, że kredyt, na spłatę którego zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Nie chodzi zatem tylko o sposób wydatkowania kredytu (pożyczki), podstawową kwestią jest, aby z umowy kredytowej wynikało na jaki cel został on zaciągnięty. Przepis wyraźnie bowiem mówi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Jeśli z umowy kredytu nie wynika na jaki cel został on zaciągnięty lub podany jest inny cel, to nie ma spełnionego podstawowego warunku aby skorzystać ze zwolnienia.

Warto przypomnieć, że podatnik nie ma obowiązku korzystania ze zwolnienia, jest to jego uprawnienie, z którego może skorzystać pod warunkiem, że spełnia wymagania przewidziane przepisami. Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz utrwalonym orzecznictwem sądowym, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz mają charakter przywileju, z którego podatnik ma prawo, a nie obowiązek korzystania. Wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Biorąc pod uwagę przedstawioną wykładnię należy stwierdzić, że skoro z umowy kredytu nie wynikało, że został on zaciągnięty na cele mieszkaniowe, to jego spłata nie może być uznana za wydatek o jakim mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy. Przepis ten wyraźnie mówi o warunku zaciągnięcia kredytu (pożyczki) na cel wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 2 pkt 1. Taki cel zawsze wynikać winien z umowy kredytu (pożyczki). Jeśli zaciągnięcie kredytu nie nastąpiło na cel o jakim mowa w ust. 1, to nie można skorzystać ze zwolnienia.

Wnioskodawca i jego córka nie zaciągnęli kredytu na cele wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy – w umowie kredytowej nie określono, że celem zaciągnięcia kredytu jest cel mieszkaniowy – to oznacza, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia. Fakt, że Wnioskodawca wskazuje, że był to kredyt hipoteczny również nie ma znaczenia. Kredyt hipoteczny jest takim rodzajem kredytu, którego zabezpieczeniem jest ustanowiona hipoteka – niekoniecznie natomiast uzyskane środki muszą być wykorzystywane na budowę czy remont, a dokładny zakres możliwości wykorzystania kredytu określany jest każdorazowo przez bank w umowie kredytowej. Także okoliczność, że Wnioskodawca w umowie zobowiązany został do umożliwienia bankowi kontroli w szczególności udostępnienia nieruchomości w celu dokonania inspekcji stanu nieruchomości jest bez znaczenia. Nie czyni to bowiem kredytu – kredytem z określonym jako mieszkaniowy celem zaciągnięcia. Bank w tym zakresie ograniczył się jedynie do wskazania, że pieniądze przekazuje na refinansowanie nieudokumentowanych kosztów – bez wskazania o jakie koszty chodzi – przy takim zapisie może chodzić o wszystkie koszty, których potrzeba poniesienia pojawiła się u kredytobiorcy.

Rozstrzygnięcie, że zaciągnięty kredyt nie jest kredytem „zaciągniętym na cele wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy” powoduje, że rozpatrywanie wysokości kwoty podlegającej zwolnieniu jest bezprzedmiotowe.

Odnosząc się z kolei do poniesionych wydatków na remont (na nabycie materiałów budowlanych) nie udokumentowanych fakturami Organ wyjaśnia, że wydatki na remont stanowią cel mieszkaniowy wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 uważa się bowiem m.in. wydatki poniesione na remont własnego budynku mieszkalnego.

Jednakże w sytuacji Wnioskodawcy wydatki na remont zostały poniesione przed odpłatnym zbyciem nieruchomości, bowiem jak wskazał sam Wnioskodawca od remontu minęły już 4 lata. Zatem w oczywisty sposób remont nie został sfinansowany środkami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości w 2013 r., co jest z kolei warunkiem koniecznym, aby środki ze sprzedaży mogły być zwolnione z opodatkowania. Oznacza to, że w niniejszej sprawie wydatki na remont nie mogą stanowić wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nawet gdyby Wnioskodawca posiadał faktury i inne dowody ich poniesienia. Istotne jest bowiem, że ww. zwolnieniu mogą podlegać wyłącznie wydatki poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia, którego to warunku Wnioskodawca nie spełnia.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, w kontekście przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stwierdzić należy, że dochód jaki Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży nieruchomości podlegał będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Wnioskodawca wskazał, że przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na remont domu, w którym mieszka i który stanowi jego własność zaciągnął w 2009 r. kredyt hipoteczny. W umowie kredytu nie wyszczególniono jednak, że został on zaciągnięty na cel mieszkaniowy. Jednak, aby uznać spłatę kredytu za własne cele mieszkaniowe musi z umowy kredytu wprost wynikać, że został on zaciągnięty na cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o dochodowym od osób fizycznych.

Tymczasem, skoro w umowie kredytowej nie wyszczególniono celu mieszkaniowego, natomiast wyszczególniono inne cele, kredyt ten nie spełnia dyspozycji określonej w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy, tym samym dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego w 2009 r. nie będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości (przychodem jest kwota 55 000 zł, o ile odpowiada wartości rynkowej) Wnioskodawca winien wykazać w zeznaniu PIT-39 za 2013 r. złożonym w terminie do dnia 30 kwietnia 2014 r.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.