Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.513.2025.2.RS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-29
Teza: Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej z tytułu spłaty
kredytu hipotecznego.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe
deweloper
kredyt-kredyt hipoteczny
umowa-umowa przyrzeczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan 29 czerwca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego zawarty we wniosku oraz jego uzupełnieniu
    25 sierpnia 2020 r. zostało zakupione mieszkanie na rynku pierwotnym (umowa
    deweloperska w formie aktu notarialnego) na co został wzięty kredyt hipoteczny w Banku
    X. Spłata kredytu środkami z darowizny nastąpiła w 2024 r. a (...) 2025 r. podpisanie z
    deweloperem umowy przyrzeczonej.
    9 kwietnia 2024 r. Pan wraz z siostrą jako „właściciele po połowie” sprzedaliście Państwo
    nieruchomość po rodzicach.
    W Pana przypadku 33/200 część lokalu pochodziła ze spadku, a 67/200 części lokalu z
    darowizny.
    Uzyskanym przychodem z darowizny w dniu 25 kwietnia 2024 r. spłacił Pan kredyt
    hipoteczny (umowa o kredyt z (...) 2020 r.) zaciągnięty na mieszkanie (umowa
    przedwstępna z 25 sierpnia 2020 r.).
    Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych dotyczy w Pana przypadku środków uzyskanych ze sprzedaży
    nieruchomości (część pochodząca z darowizny), przeznaczonych na spłatę kredytu
    hipotecznego zaciągniętego wcześniej na własne cele mieszkaniowe.
    W lokalu mieszkalnym nabytym od dewelopera będzie Pan realizował własne cele
    mieszkaniowe, będzie Pan tam mieszkał wspólnie z rodziną (żoną i dziećmi).
    Po długim okresie oczekiwania, wynikającym z opóźnień dewelopera, umowa
    przyrzeczona dotycząca mieszkania została podpisana w dniu (...) 2025 r.

## Pytanie

Czy dokonana przez Pana spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele
    mieszkaniowe, kwotą pozyskaną „z darowizny” przed podpisaniem umowy przyrzeczonej,
    zostanie uznana za wydatek na cele mieszkaniowe?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, spłata kredytu hipotecznego kwotą pozyskaną „z darowizny”, przed
    podpisaniem umowy przyrzeczonej, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe,
    stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. Swoje stanowisko opiera Pan na interpretacji ogólnej Ministerstwa
    Finansów, dotycząca przepisów prawa obowiązujących do 31 grudnia 2018 r., ale nie
    zmienia się intencja ustawodawcy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Tym samym zgodnie z generalną zasadą, każda czynność prawna, której przedmiotem jest
    odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c
    cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli nie
    następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane w określonym
    czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
      jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od
      końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne
      cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się
      do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada
    udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych
    przychodach z odpłatnego zbycia.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione
    zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa
    w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
      także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w
      takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
      udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
      prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
      również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub
      udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
      jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na
      grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
      mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
      budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego
      pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
      należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
      Szwajcarskiej.
    Stosownie natomiast do treści at. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy, za wydatki poniesione na
    cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
      a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
      przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
      mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
      b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
      przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
      mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
      c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki)
      zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,
      o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których
      mowa w lit. a lub b
      - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w
      państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
      Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
      zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Przy czym, jak stanowi art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
        1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
        2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
        albo jego części
      – przeznaczonych na cele rekreacyjne.
    Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi
      część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w
      tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki
      poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające
      na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki
      od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu
      (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
    Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:
      Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w
      ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu
      Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej
      części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały
      wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg

      podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem
      dochodowym.
    Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu
      (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze
      zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1,
      w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w
      kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
    Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21
    ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od wydatkowania przez
    podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy,
    na realizację własnego celu mieszkaniowego.
    Z kolei z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę
    zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem
    (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały
    wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania
    przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która
    uzyskuje przychód ze sprzedaży.
    Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę
    kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od
    tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym
    związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).
    Pana wątpliwość dotyczy ustalenia, czy spłata kredytu hipotecznego kwotą uzyskaną z
    odpłatnego zbycia, dokonana przed finalnym nabyciem lokalu mieszkalnego od
    dewelopera, uprawnia do zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej. Z wykładni językowej
    przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie wynika, aby dla skorzystania ze zwolnienia nie mogła
    zaistnieć taka chronologia zdarzeń (najpierw spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego
    na nabycie lokalu mieszkalnego, a następnie podpisanie umowy przyrzeczonej z
    deweloperem).
    Termin „począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od
    końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie”, ma charakter terminu
    przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech
    lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe
    podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.
    Z podanych przez Pana informacji wynika m.in., że:
    · 9 kwietnia 2024 r. sprzedał Pan udział w lokalu mieszkalnym nabytym w części w drodze
      spadku a w części w drodze darowizny;
    · Część uzyskanej kwoty wydatkował Pan na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego 8
      października 2020 r. na nabycie mieszkania od dewelopera;
    · W mieszkaniu nabytym od dewelopera będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe;
    · Umowa deweloperska została podpisana 25 sierpnia 2020 r., natomiast umowa
      przyrzeczona – (...) 2025 r.

    Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że wydatkowanie przychodu uzyskanego z
    odpłatnego zbycia, na spłatę w 2024 r. kredytu hipotecznego z Banku X, zaciągniętego
    przez Pana na zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera, w którym Pan zamieszka wraz z
    żoną i dziećmi, uprawnia do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt
    131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Sam fakt, że umowa przyrzeczona związana z nabyciem ww. mieszkania została podpisana
    (...) 2025 r., tj. już po spłacie kredytu hipotecznego zaciągniętego na ten cel nie ma
    znaczenia dla zastosowania zwolnienia przedmiotowego, gdyż z literalnego brzmienia
    przepisów wynika, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został
    wydatkowany, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat
    od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a warunek ten został
    spełniony.
    Dlatego też stanowisko Pana uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Wskazana przez Pana treść interpretacji ogólnej Ministerstwa Finansów nie znajduje w
    sprawie zastosowania, gdyż dotyczy stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1
    pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 roku, w przypadku
    wydatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
    majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy PIT na wpłaty realizowane
    z umowy deweloperskiej.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Jednocześnie podkreślam, że w związku z zakresem wyznaczonym zadanym przez Pana
    pytaniem oraz zawartym we wniosku własnym stanowiskiem w sprawie, niniejsza
    interpretacja nie rozstrzyga kwestii powstania źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust.
    1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.