Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.388.2020.1.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-07
Teza: uznanie za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2020 r. (data wpływu 11 sierpnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT usług w zakresie uznania za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 sierpnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym gospodarstwo rolne. Podatnik korzysta w tym zakresie ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie jest również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości rolnej składającej się m.in. z działki ewidencyjnej nr 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr \`(...)\` przez Sąd Rejonowy w \`(...)\`, VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Obszar całej nieruchomości (obejmującej działkę 1) wynosi 3,9904 ha.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył od osób fizycznych na podstawie umowy darowizny z dnia 8 sierpnia 1995 r. Nieruchomość nabyta została do celów mieszkalnych oraz na potrzeby działalności rolniczej. W księdze wieczystej nieruchomości w dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” wpisane jest ponadto ograniczone prawo rzeczowe o treści: dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania na rzecz Pani I.D. (darczyńcy), na podstawie umowy darowizny z dnia 8 sierpnia 1995 r.

Podatnik w stosunku dla przedmiotowej nieruchomości otrzymuje dopłaty bezpośrednie na podstawie ustawy z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1312 ze zm.). Dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzony uchwałą nr \`(...)\` Rady Gminy \`(...)\` z dnia 20 grudnia 1996 r.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna nr 1 o obszarze 2,2366 ha, położona jest w jednostce ewidencyjnej …, obręb ewidencyjny … i oznaczona jest jako grunty orne (RIVb, RV i RVI), pastwiska trwałe (PsV), grunty rolne zabudowane (Br-RIVb, Br-RV i Br-RVI). Działka 1 zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka uzbrojona jest w przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, które zostały wykonane przez Gminę \`(...)\`. Dla miejscowości \`(...)\` planowana jest przebudowa sieci elektroenergetycznej. Za przebudowę odpowiada (…) S.A. (dalej: S.A.). W ramach tej inwestycji planowany jest demontaż linii napowietrznej na linię kablową.

W związku z powyższym, Wnioskodawca jako właściciel działki 1, otrzymał od podwykonawcy S.A. pismo wzywające do podjęcia w ciągu 14 dni decyzji o udostępnieniu działki S.A. w celu realizacji inwestycji i informujące, że ww. przebudowa sieci energetycznej jest inwestycją celu publicznego, a zatem w przypadku braku odpowiedzi w wyznaczonym czasie lub braku otrzymania zgody od właściciela działki, inwestor może zgłosić ten fakt do starosty z wnioskiem o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w trybie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.), a starosta może zezwolić na prowadzenie prac budowlanych mimo wcześniejszego braku zgody lub braku odpowiedzi w wyznaczonym czasie.

W związku z powyższym, w dniu 2 kwietnia 2020 r. Wnioskodawca złożył oświadczenia S.A., w którym nieodpłatnie udostępnił przedmiotową nieruchomość na rzecz S.A. w celu posadowienia na niej urządzeń elektroenergetycznych w postaci linii kablowej średniego napięcia o długości trasowej ok. 174 m. Wnioskodawca wyraził zgodę na istnienie i postawienie na nieruchomości urządzeń elektroenergetycznych przez cały okres ich użytkowania i umożliwił przedstawicielom S.A. dostęp do tych urządzeń celem wykonywania czynności eksploatacyjnych, konserwacji, remontów, modernizacji, przebudowy oraz usuwania awarii.

Na wypadek zbycia nieruchomości, Wnioskodawca zobowiązał się również do poinformowania nowego właściciela o zobowiązaniach wobec S.A. wynikających z tego oświadczenia oraz do ujęcia zapisów dotyczących tych zobowiązań w akcie rozporządzania nieruchomością. W dniu 2 kwietnia 2020 r. Wnioskodawca złożył również oświadczenie S.A., w którym nieodpłatnie udostępnił przedmiotową nieruchomość w celu demontażu urządzeń elektroenergetycznych w postaci linii napowietrznej średniego napięcia o długości ok. 156 m oraz stanowiska słupowego średniego napięcia nr 35.

S.A. zobowiązało się natomiast do uporządkowania terenu nieruchomości niezwłocznie po realizacji ww. prac.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości Podatnik płaci podatek rolny (od gruntów), zgodnie z ustawą z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 r., poz. 333 ze zm.) oraz podatek od nieruchomości (od budynków), zgodnie z ustawą z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1170 ze zm.).

Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2020 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązał się do sprzedaży na rzecz spółki kapitałowej (dalej: „Nabywca") prawa własności niezabudowanej nieruchomości o powierzchni ok. 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej numer 1, za ustaloną cenę po spełnieniu się następujących warunków:

1.  uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 523,90 m2 w tym sala sprzedaży o pow. 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
3.  uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Nabywcy na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  niestwierdzenia przez Nabywcę, na podstawie działań podjętych, ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
5.  uzyskania przez Nabywcę potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
6.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, wskutek złożenia przez Nabywcę stosownego wniosku i na jego koszt,
7.  uzyskania przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
8.  uzyskania przez Nabywcę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
9.  uzyskania przez Wnioskodawcę własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia
10.  uzyskania zgody uprawnionego w dziale III księgi wieczystej na bezciężarowe odłączenie przedmiotowej działki kosztem i staraniem Wnioskodawcy w terminie 3 miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji podziałowej,
11.  uzyskania przez Nabywcę od zarządcy drogi zezwolenia na przejazd pojazdów powyżej 25 ton w celu realizacji dostaw do budynku handlowo-usługowego zgodnie z koncepcją spółki.

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta niezwłocznie tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 8 października 2021 r. Wynagrodzenie za sprzedaż ww. nieruchomości zostanie zapłacone przez Nabywcę w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na wskazany numer rachunku bankowego Wnioskodawcy.

Dodatkowo, w ww. przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży, Wnioskodawca:

1.  udzielił Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, wyraził zgodę na dysponowanie przez Nabywcę nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Nabywcy nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu,
2.  wyraził zgodę na usytuowanie przez Nabywcę własnym kosztem i staraniem na działce stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki wydzielonej z działki ewidencyjnej nr 1 Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2020 r. zawarł umowę dzierżawy, w której oddał Nabywcy przedmiotową nieruchomość do używania i pobierania pożytków na okres 3 miesięcy, w zamian za co Nabywca zobowiązał się płacić umówiony czynsz.

Wnioskodawca wyraził w ramach tej umowy zgodę na dysponowanie nieruchomością przez Nabywcę na cele budowlane, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych celem sprzedaży Nieruchomości. Nie powierzył również kwestii sprzedaży nieruchomości profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami i obsługą rynku nieruchomości. Wnioskodawca otrzymał propozycję sprzedaży Nieruchomości bezpośrednio od Nabywcy, który zainteresowany jest rozwojem własnej działalności gospodarczej (handlowej). Po analizie oferty Wnioskodawca ostatecznie zdecydował się skorzystać z oferty zakupu.

Otrzymane pieniądze Wnioskodawca planuje przeznaczyć na własne cele prywatne oraz rozwój prowadzonej działalności rolniczej. Wnioskodawca nie wyklucza zakupu innych nieruchomości, ale ten zakup będzie związany z działalnością rolniczą. Wnioskodawca nie przewiduje zakupu nieruchomości w celach związanych z ich późniejszą sprzedażą.

Wnioskodawca w okresach poprzedzających przedwstępną umowę sprzedaży, zawarł ponadto następujące umowy sprzedaży innych posiadanych nieruchomości:

*   umowę z dnia 1 października 2003 r. dotyczącą sprzedaży położonej w \`(...)\` nieruchomości rolnej na rzecz Gminy \`(...)\` - z inicjatywą zakupu wyszła Gmina \`(...)\` z uwagi na umożliwienie dojazdu dla sąsiednich nieruchomości do drogi publicznej;

*   umowę z dnia 26 stycznia 2010 r. dotyczącą sprzedaży położonej w \`(...)\` nieruchomości rolnej na rzecz Gminy \`(...)\` - z inicjatywą zakupu wyszła Gmina \`(...)\` w celu poszerzenia pasa drogi publicznej;

*   umowę z dnia 21 września 2011 r. dotyczącą sprzedaży położonej w \`(...)\` nieruchomości rolnej na rzecz spółki kapitałowej;

*   umowę z dnia 9 grudnia 2011 r. dotyczącą sprzedaży położonej w \`(...)\` nieruchomości rolnej na rzecz spółki kapitałowej.

Nie jest wykluczone, że Wnioskodawca w późniejszym terminie dokona dostawy nieruchomości rolnych, jeżeli otrzyma w tym zakresie atrakcyjną ofertę. Przedmiotem potencjalnej sprzedaży może być nieruchomość po wydzieleniu jej z nieruchomości tworzącej gospodarstwo rolne, analogicznie jak w przypadku opisanej powyżej transakcji.

Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, iż wystąpił wcześniej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącym przedmiotowej nieruchomości. W otrzymanej w dniu 20 lipca 2020 r. interpretacji dotyczącej przedmiotowej nieruchomości Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2020 r. jest nieprawidłowe (sygn. 0111-KDIB3- 1.4012.373.2020.1.KO, UNP: 1020784).

W opisie zdarzenia przyszłego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wskazano: Dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek został sporządzony na podstawie informacji wynikających z zaświadczenia wydanego przez Gminę \`(...)\`. Po wystąpieniu z wnioskiem o wydanie interpretacji, Podatnik otrzymał informację, że zaświadczenie na podstawie którego został sporządzony poprzedni wniosek jest nieprawidłowe, a dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, obowiązuje jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższym, Podatnik raz jeszcze występuje z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dla zachowania ochrony wynikającej z art. 14k Ordynacji podatkowej, zmodyfikowanym w opisie zdarzenia przyszłego o pozyskane informacje.

Wnioskodawca wyjaśnia również, że opisany warunek zawarty w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 8 kwietnia 2020 r. oznaczony nr 1 w niniejszym wniosku tj. uzyskanie przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych, w konsekwencji nie zostanie zrealizowany, ponieważ decyzji o warunkach zabudowy nie wydaje się, gdy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Strony umowy przedwstępnej nie planują modyfikacji umowy, a powyższe postanowienie umowne uznają za nieważne z uwagi na niemożliwość świadczenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, albowiem nie odbędzie się ona w ramach prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Przedmiotowy zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza m.in. przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Pojęcie „towary” przepis art. 2 pkt 6 ustawy o VAT definiuje rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie „podatnika” zostało z kolei zdefiniowane w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje z kolei wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Powyższe przepisy wyznaczają podmiotowy zakres opodatkowania VAT. Należy w tym miejscu wskazać, że w efekcie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług mogą podlegać co do zasady te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny pozwalający na objęcie pojęciem ,,podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Definicja ta nie obejmuje z kolei swoim zakresem sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Na gruncie przepisów wspólnotowych, a w szczególności na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006, str. 1, ze zm.), ,,podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. ,,Działalność gospodarcza” obejmuje zatem także według przepisów wspólnotowych, wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Rozpatrując powyższą kwestię należy mieć na uwadze tezy wynikające z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, wedle którego dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym - podkreślił Trybunał.

Orzeczenia, które zapadły po wyroku TSUE potwierdzają również, iż nadal aktualne są tezy zawarte w wyroku NSA w składzie siedmiu sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), wskazujące na kryteria jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą.

Orzecznictwo wskazuje w tym zakresie, iż przejawem aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Co należy jednak podkreślić na gruncie przedmiotowej sprawy, tego rodzaju aktywność ,,handlowa” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Po 657/11; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Po 839/12).

Refleksji prawnej wymaga także znaczenie zamiaru, z jakim sprzedawca nabywał grunty, przy ocenie, czy dział on w charakterze podatnika, czy też nie. Wprawdzie we wskazanym wyżej wyroku TSUE nie odniósł się do tej kwestii, jednak niewątpliwie zamiar sprzedawcy przy nabywaniu gruntu nadal powinien być traktowany jako okoliczność mająca znaczenie dla rozstrzygania o statusie sprzedawcy (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 30 lipca 2014 r., sygn. akt I SA/Go 367/14).

W tych ramach prawnych konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego stanu faktycznego, Wnioskodawca w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowało koniecznością uznania go za podmiot prowadzący ,,działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze rolniczym nie jest działalnością profesjonalnego handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika jednoznacznie, że Wnioskodawca nie dokonuje systematycznie dostaw nieruchomości, a te które może potencjalnie zrealizować mają charakter incydentalny i związane są z zarządem majątkiem prywatnym.

Działania Wnioskodawcy nie mają, poza tym charakteru zorganizowanego. Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu gospodarczego w zakresie marketingu, reklamy, poszukiwania nabywców czy pośrednictwa. W ocenie Wnioskodawcy o zorganizowanym charakterze działalności takim działaniem nie może być również okoliczność wydzielenia nieruchomości, która ma być sprzedana. Potwierdza to np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 czerwca 2019 r. (sygn. akt I FSK 796/17), z którego wynika, że w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek o charakterze rolnym na działki budowlane. Zarządzanie majątkiem prywatnym nie wyklucza bowiem podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. W realiach sprawy, należy wskazać, że to Nabywca upoważniony jest do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży. Wnioskodawca udzielił w tym zakresie Nabywcy pełnomocnictwa, gdyż to w interesie Nabywcy leży doprowadzenie nieruchomości do takiego stanu prawnego, który umożliwi mu prowadzenie na niej działalności po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Bez podjęcia takich czynności zakup nieruchomości przez Nabywcę byłby działaniem nieracjonalnym, gdyż pozostawałby on w stanie braku pewności co do możliwości skutecznego korzystania z nieruchomości zgodnie z zamiarem towarzyszącym jej nabyciu. Wystąpienie o wydanie takiej decyzji o pozwoleniu na budowę jest zatem absolutnie konieczne dla realizacji umowy i późniejszej sprzedaży nieruchomości Nabywcy. Wnioskodawca sam nie zamierza prowadzić na tych działkach działalności deweloperskiej, handlowej ani jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej.

Sprzedaż przedmiotowej działki należy zatem uznać za czynność incydentalną, związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nadto środki finansowe uzyskane z tytułu transakcji mają zostać przeznaczone na cele własne oraz prowadzonego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego.

W związku z przedstawionymi warunkami należy wskazać, iż Wnioskodawca przede wszystkim nie podejmował działań, które można nazwać profesjonalnymi. Ponadto, jak wskazano we wniosku, otrzymane pieniądze Wnioskodawca planuje przeznaczyć na własne cele oraz rozwój prowadzonej działalności rolniczej.

Wobec powyższego Wnioskodawca w związku z sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości nie będzie występować jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym gospodarstwo rolne. Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości rolnej składającej się m.in. z działki ewidencyjnej nr 1. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył od osób fizycznych na podstawie umowy darowizny z dnia 8 sierpnia 1995 r. Nieruchomość nabyta została do celów mieszkalnych oraz na potrzeby działalności rolniczej. Dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka 1 zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka uzbrojona jest w przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, które zostały wykonane przez Gminę \`(...)\`. Dla miejscowości \`(...)\` planowana jest przebudowa sieci elektroenergetycznej. Za przebudowę odpowiada (…) S.A. W ramach tej inwestycji planowany jest demontaż linii napowietrznej na linię kablową.

Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2020 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązał się do sprzedaży na rzecz spółki kapitałowej prawa własności niezabudowanej nieruchomości o powierzchni ok. 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej numer 1, za ustaloną cenę po spełnieniu się następujących warunków: uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych; uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2500 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 523,90 m2 w tym sala sprzedaży o pow. 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych; uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Nabywcy na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości; niestwierdzenia przez Nabywcę, na podstawie działań podjętych, ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; uzyskania przez Nabywcę potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy, wskutek złożenia przez Nabywcę stosownego wniosku i na jego koszt; uzyskania przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; uzyskania przez Nabywcę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym; uzyskania przez Wnioskodawcę własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT; uzyskania zgody uprawnionego w dziale III księgi wieczystej na bezciężarowe odłączenie przedmiotowej działki kosztem i staraniem Wnioskodawcy w terminie 3 miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji podziałowej; uzyskania przez Nabywcę od zarządcy drogi zezwolenia na przejazd pojazdów powyżej 25 ton w celu realizacji dostaw do budynku handlowo-usługowego zgodnie z koncepcją spółki.

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta niezwłocznie tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 8 października 2021 r. Wynagrodzenie za sprzedaż ww. nieruchomości zostanie zapłacone przez Nabywcę w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na wskazany numer rachunku bankowego Wnioskodawcy.

Dodatkowo, w ww. przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży, Wnioskodawca udzielił Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, wyraził zgodę na dysponowanie przez Nabywcę nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Nabywcy nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Nabywcę własnym kosztem i staraniem na działce stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki wydzielonej z działki ewidencyjnej nr 1 Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2020 r. zawarł umowę dzierżawy, w której oddał Nabywcy przedmiotową nieruchomość do używania i pobierania pożytków na okres 3 miesięcy, w zamian za co Nabywca zobowiązał się płacić umówiony czynsz. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych celem sprzedaży Nieruchomości. Nie powierzył również kwestii sprzedaży nieruchomości profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami i obsługą rynku nieruchomości. Wnioskodawca otrzymał propozycję sprzedaży Nieruchomości bezpośrednio od Nabywcy, który zainteresowany jest rozwojem własnej działalności gospodarczej (handlowej). Po analizie oferty Wnioskodawca ostatecznie zdecydował się skorzystać z oferty zakupu.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki wydzielonej z działki ewidencyjnej nr 1 Wnioskodawca w dniu 8 kwietnia 2020 r. zawarł umowę dzierżawy, w której oddał Nabywcy przedmiotową nieruchomość do używania i pobierania pożytków na okres 3 miesięcy, w zamian za co Nabywca zobowiązał się płacić umówiony czynsz.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że działka wydzielona z działki ewidencyjnej nr 1, która została wydzierżawiona Nabywcy, na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca udzieliła nabywcy pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, wyraził zgodę na dysponowanie przez Nabywcę nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Nabywcy nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Nabywcę własnym kosztem i staraniem na działce stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem, jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z przytoczonych przepisów KC pełnomocnik na podstawie oświadczania woli innej osoby dokonuje czynności prawnej w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje mocodawcę przy czynnościach prawnych, których skutki odnoszą się jednak bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Odnosząc powyższe do sytuacji Wnioskodawcy należy stwierdzić, że fakt iż działania związane z przyszłą inwestycją podjął pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy.

W konsekwencji, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Wnioskodawcę działań w tym wykonywanych przez pełnomocnika, świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana dostawa działki przybiera formę zawodową/profesjonalną w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy VAT Wnioskodawczyni działa jak podatnik podatku VAT.

W świetle powyższego należy uznać, że Wnioskodawca będzie zbywał majątek wykorzystywany de facto w ramach działalności gospodarczej.

Tak więc sprzedaż przez Wnioskodawcę działki wydzielonej z działki ewidencyjnej nr 1, wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany w związku z jej sprzedażą działać będzie jak podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. organ pragnie zauważyć również, że na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii nie mogą wpłynąć powołane wyroki sądów. Przytoczone wyroki są rozstrzygnięciami w konkretnej sprawie, osadzonymi w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawężają. Nie negując orzeczeń sądu, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane. Organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie każdą sprawę, natomiast rozstrzygnięcia sądów podejmowane są w oparciu o zebrany w danej sprawie materiał dowodowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.