Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4012.42.2019.2.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-29
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości (majątek osobisty)
Słowa kluczowe: majątek-majątek osobisty; sprzedaż; udział; współwłasność; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2019 r. (data wpływu 25 stycznia 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 lutego 2019 r. (data wpływu 4 marca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomościach – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomościach. Wniosek uzupełniono w dniu 4 marca 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowane pytanie oraz o własne stanowisko w sprawie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Przedmiotem sprawy jest zbycie udziałów w nieruchomości, której Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką na rzecz jednego ze współwłaścicieli – Pana X. Nieruchomość objęta księgą wieczystą (…) składa się z czterech działek, tj.:

*   nr A o powierzchni 0,3843 ha będącej gruntem rolnym, objętą Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przyjętego Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 28 września 2001 roku z przeznaczeniem pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe zawartą w obszarze zabudowy opisanym jako MN1,
*   nr B o powierzchni 0,1868 ha będącej w części gruntem rolnym, a w części zabudowanym poniemieckim domem wolnostojącym. Dla tej działki na wniosek ojca Wnioskodawczyni J Prezydent Miasta decyzją z dnia 28 października 2013 r. ustalił warunki zabudowy polegające na budowie domu jednorodzinnego, a następnie na wniosek Pana X inną decyzją z dnia 31 lipca 2017 r. ustalił warunki zabudowy polegające również na budowie domu jednorodzinnego. W obydwu przypadkach działka nr B miałaby być podzielona na dwie części. Warunki zabudowy dotyczyły tej samej wydzielonej części działki,
*   nr C i D o powierzchni odpowiednio 0,1370 ha i 0,0586 ha będącymi łąkami trwałymi.

Udziały wynoszące 9/60 części w powyższej nieruchomości Zainteresowana nabyła w 2018 roku w drodze darowizny od swojego ojca.

Zbycie przez Wnioskodawczynię wszystkich swoich udziałów w wymiarze 9/60 części w nieruchomości na rzecz jednego ze współwłaścicieli – Pana X jest wynikiem uzgodnienia w toczącym się od 2010 roku postepowaniu sądowym przed Sądem Rejonowym w sprawie zniesienia współwłasności i działu spadku.

Wnioskodawczyni oświadczyła, iż nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zainteresowana chce zbyć swoje udziały w tej nieruchomości ujęte w jednym lub w odrębnych aktach notarialnych, które zostaną zawarte w ramach jednego roku kalendarzowego, w terminie do końca 2019 r.

Zbycie udziałów jednemu ze współwłaścicieli pozwoli na zakończenie wieloletniego postępowania sądowego o podział wyżej wymienionych nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 27 lutego 2019 r., w odpowiedzi na pytania o treści:

1.  „W jaki sposób opisane we wniosku nieruchomości, tj. działka nr A, nr B, nr C i D, w których Wnioskodawca posiada udział 9/60 są/były wykorzystywane przez Zainteresowaną od momentu nabycia do momentu zbycia?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Posiadając udziały w działkach nr A i B oraz C i D nie były, nie są i nie będą przeze mnie wykorzystywane od momentu nabycia aż do momentu zbycia”.
2.  „Czy nieruchomości, tj. działka nr A, nr B, nr C i D, w których Wnioskodawca posiada udziały są/były wykorzystywane wyłącznie w działalności zwolnionej od podatku VAT?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Z wyżej wymienionych działek nie były, nie są i nie będą przeze mnie czerpane żadne pożytki w tym w działalności zwolnionej z podatku VAT”.
3.  „Czy zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości, tj. działki nr A, nr B, nr C i D, w których posiada udziały będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Zbycie udziałów w wyżej wymienionych działkach nastąpi w drodze odpłatnej w oparciu o wycenę przedstawioną przez biegłego sądowego w toku postępowania sądowego o dział spadku”.
4.  „Czy Wnioskodawca udostępniał przedmiotowe nieruchomości, w których posiada udziały osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne i w jakim czasie były zawarte?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Nie udostępniałam w jakimkolwiek trybie wyżej wymienionych nieruchomości osobom trzecim w tym również w drodze umów cywilnoprawnych”.
5.  „Czy oprócz opisanych nieruchomości, Wnioskodawca planuje w przyszłości dostawę innego gruntu? Należy wskazać kiedy i w jakiej ilości?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Nie planuję w przyszłości zbycia – dostawy innych gruntów”.
6.  „Czy Wnioskodawca dokonywał sprzedaży gruntów w przeszłości? Jeśli tak, należy wskazać kiedy i w jakiej ilości?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Nie dokonywałam sprzedaży gruntów w przeszłości”.
7.  „Czy Wnioskodawca w stosunku do wymienionych nieruchomości ponosi/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: wydzielenie dróg wewnętrznych, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości gruntu lub też jakiekolwiek działania marketingowe, podział, uzbrojenie w media itp.)?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Nie ponosiłam i nie zamierzam ponosić w stosunku do wymienionych wyżej nieruchomości żadnych nakładów, w tym także mających na celu ich uatrakcyjnienie”.
8.  „Czy działki nr C i D na moment zbycia będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub czy będzie wydana, względem tych działek, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to jakie będzie przeznaczenie działek wynikające z tego dokumentu?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Dla działek nr C i D proces opracowania MPZP dopiero się rozpoczął, nie jest mi znane tempo prac nad tym planem, który jest opracowywany w Urzędzie Miejskim we Y. W mojej opinii mając na uwadze obszar objęty opracowaniem, dużą ilość nieruchomości, ich rozdrobnienie, a także znaczną ilość ich właścicieli i współwłaścicieli, w tym także nieuporządkowane stosunki własnościowe (np. po śmierci właściciela, spadkobiercy nie dokonali czynności spadkowych) opracowanie MPZP nie nastąpi co najmniej w perspektywie bieżącego roku”.
9.  „Czy działki nr A, B, C i D są zabudowane? Jeśli są zabudowane, to należy wskazać (odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli znajdujących się na gruncie):
    
    1.  jakie budynki, budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.) znajdują się na gruncie?
    2.  kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania) tych budynków, budowli?
    3.  czy pomiędzy pierwszym zajęciem, oddaniem w używanie budynku, budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
    4.  czy w odniesieniu do budynku, budowli lub ich części zostały/zostaną poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeśli tak, to kto ponosił te wydatki?
    5.  jeśli Wnioskodawca poniósł/poniesie wydatki powyżej 30% na ulepszenie budynku, budowli lub ich części to czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
    6.  jeżeli Wnioskodawca poniósł/poniesie nakłady powyżej 30% na ulepszenie budynku, budowli lub ich części to czy w stanie ulepszonym były/będą one wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat?
    7.  czy ww. budynki, budowle lub ich części były przedmiotem najmu, dzierżawy, itp. Należy wskazać okres, w jakim nieruchomości były oddane w najem czy dzierżawę (w szczególności należy udzielić informacji, czy po dokonaniu ulepszeń, o których mowa w pkt 9d i 9e niniejszego wezwania, budynki/budowle lub ich części były przedmiotem najmu, dzierżawy itp.)?”– Wnioskodawczyni wskazała, że:
    
    „Działki nr A oraz C i D są działkami niezabudowanymi. Natomiast działka nr B jest zabudowana:
    1.  Na działce nr B zlokalizowany jest poniemiecki mieszkalny budynek piętrowy z dachem szczytowym oraz również poniemiecki budynek gospodarczy – obecnie w stanie grożącym zawaleniem,
    2.  Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 1945 roku po zakończeniu II wojny światowej, przez zmarłego w 1975 r., mojego pradziadka,
    3.  Okres od pierwszego zasiedlenia do ich zbycia znacznie przekracza dwa lata. Dla uzupełnienia: w budynku tym nigdy nie mieszkałam. Jest on użytkowany przez rodzinę nabywcy udziałów, która zamieszkuje ten budynek przez okres znacznie dłuższy niż dwa lata,
    4.  Wydatki na ulepszenie budynku w latach 90-tych ponosiła rodzina nabywcy udziałów. Miały one na celu poprawę warunków życia tej rodziny jednakże nie przekraczają wskazanej wartości 30% początkowej wartości budynku,
    5.  Nie ponosiłam i nie zamierzam ponosić żadnych wydatków na ulepszenie budynku, w związku z tym nie przysługuje mi prawo do obniżenia podatku dochodowego,
    6.  Nie ponosiłam i nie zamierzam ponosić żadnych wydatków na ulepszenie budynku w związku z czym nie ma podstaw do wykorzystania do wykonania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat,
    7.  Budynek, jak również jego części nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy itp. Wykonane ulepszenia miały na celu wyłącznie poprawę warunków bytowych zamieszkującej tam rodziny współwłaściciela nieruchomości”.
10.  „Czy z gruntu rolnego dokonywane były/są dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Jeżeli tak należy jednoznacznie wskazać, z której działki (działka nr A, nr B, nr C i D) dokonywano sprzedaży?” – Wnioskodawczyni wskazała, że: „Z gruntów rolnych tj. działek nr A i B oraz C i D nie były i nie są dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych”.
11.  „Czy Wnioskodawca posiada status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), czy też jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?” – Wnioskodawczyni wskazała, że „Nie jestem rolnikiem i nie posiadam takich kwalifikacji. Nie jest mi znany termin rolnika ryczałtowego. Nie jestem także zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dla uzupełnienia: posiadam wyższe wykształcenie ekonomiczne i jestem zatrudniona na umowę o pracę na pełny etat”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 27 lutego 2019 r.).

Czy powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT od zbytych udziałów przez współwłaściciela nieruchomości w następujących możliwych do zaistnienia warunków zbycia:

1.  wymienione wyżej nieruchomości ujęte są w jednej księdze wieczystej, lecz zbycie ich z uwagi na możliwości finansowe nabywcy następuje w drodze dwóch umów (etapów),
2.  wymienione wyżej, każda z nieruchomości ujęte są w odrębnych księgach wieczystych, lecz zbycie ich z uwagi na możliwości finansowe nabywcy następuje w drodze dwóch umów (etapów), np. w pierwszym etapie dwie nieruchomości ujęte każda w swojej księdze, a w drugim kolejne dwie nieruchomości ujęte także w swoich księgach wieczystych?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu do wniosku z dnia 27 lutego 2019 r.) nie będzie ona zobowiązana do zapłaty podatku VAT zarówno od pierwszego jak i od kolejnego zbycia udziałów na rzecz współwłaściciela w zależności od ilości wyodrębnionych z nieruchomości ksiąg wieczystych. Zbywane udziały w nieruchomości nie następują w ramach działalności gospodarczej, a są wynikiem ustaleń w toku toczącego się postępowania sądowego i pochodzą z majątku osobistego Wnioskodawczyni, a wcześniej z darowizny. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości. Nabyła udziały w tej nieruchomości w drodze umowy darowizny. Nie istnieje zatem nawet zamiar ciągłości (powtarzalności) dokonywania takich transakcji, pomijając chęć jej odpłatnego zbycia tego, co w wyniku darowizny otrzymała.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. I FPS 2/11.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę - w rozumieniu art. 7 ustawy - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestie opodatkowania dostawy gruntu rozstrzygnięto w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W świetle powyższego, w sprawach dotyczących opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej przez osoby fizyczne, konieczne staje się ustalenie, czy w celu sprzedaży nieruchomości zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprawy jest zbycie udziałów w nieruchomości, której Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką na rzecz jednego ze współwłaścicieli. Nieruchomość położona objęta księgą wieczystą (…) składa się z czterech działek, tj.:

*   nr A o powierzchni 0,3843 ha będącej gruntem rolnym, objętą Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przyjętego Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 28 września 2001 roku z przeznaczeniem pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe zawartą w obszarze zabudowy opisanym jako MN1,
*   nr B o powierzchni 0,1868 ha będącej w części gruntem rolnym, a w części zabudowanym poniemieckim domem wolnostojącym. Dla tej działki na wniosek mojego ojca J Prezydent Miasta decyzją z dnia 28 października 2013 r. ustalił warunki zabudowy polegające na budowie domu jednorodzinnego, a następnie na wniosek Pana X inną decyzją z dnia 31 lipca 2017 r. ustalił warunki zabudowy polegające również na budowie domu jednorodzinnego. W obydwu przypadkach działka nr B miałaby być podzielona na dwie części. Warunki zabudowy dotyczyły tej samej wydzielonej części działki,
*   nr C i D o powierzchni odpowiednio 0,1370 ha i 0,0586 ha będącymi łąkami trwałymi.

Udziały wynoszące 9/60 części w powyższej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w 2018 roku w drodze darowizny od ojca. Zbycie udziałów w wymiarze 9/60 części w nieruchomości na rzecz jednego ze współwłaścicieli jest wynikiem uzgodnienia w toczącym się od 2010 roku postepowaniu sądowym przed Sądem Rejonowym w sprawie zniesienia współwłasności i działu spadku. Wnioskodawczyni oświadczyła, iż nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zainteresowana chce zbyć swoje udziały w nieruchomości ujęte w jednym lub w odrębnych aktach notarialnych, które zostaną zawarte w ramach jednego roku kalendarzowego, w terminie do końca 2019 r. Zbycie udziałów jednemu ze współwłaścicieli pozwoli na zakończenie wieloletniego postępowania sądowego o podział wyżej wymienionych nieruchomości. Działki nr A i B oraz C i D, w których Wnioskodawczyni posiada udziały nie były, nie są i nie będą przez nią wykorzystywane od momentu nabycia aż do momentu zbycia. Z wyżej wymienionych działek nie były, nie są i nie będą przez Wnioskodawczynię czerpane żadne pożytki w tym w działalności zwolnionej z podatku VAT. Zbycie udziałów w wyżej wymienionych działkach nastąpi w drodze odpłatnej w oparciu o wycenę przedstawioną przez biegłego sądowego w toku postępowania sądowego o dział spadku. Nieruchomości nie były udostępniane osobom trzecim w tym również w drodze umów cywilnoprawnych. Wnioskodawczyni nie planuje w przyszłości zbycia – dostawy innych gruntów, nie dokonywała sprzedaży gruntów w przeszłości. Zainteresowana nie ponosiła i nie zamierzała ponosić w stosunku do wymienionych wyżej nieruchomości żadnych nakładów, w tym także mających na celu ich uatrakcyjnienie. Zainteresowana wskazała, że dla działek nr C i D proces opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopiero się rozpoczął, który jest opracowywany w Urzędzie Miejskim. W opinii Wnioskodawczyni mając na uwadze obszar objęty opracowaniem, dużą ilość nieruchomości, ich rozdrobnienie, a także znaczną ilość ich właścicieli i współwłaścicieli, w tym także nieuporządkowane stosunki własnościowe (np. po śmierci właściciela, spadkobiercy nie dokonali czynności spadkowych) opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie nastąpi co najmniej w perspektywie bieżącego roku. Działki nr A oraz C i D są działkami niezabudowanymi. Natomiast działka nr B jest zabudowana. Na działce nr B zlokalizowany jest poniemiecki mieszkalny budynek piętrowy z dachem szczytowym oraz również poniemiecki budynek gospodarczy – obecnie w stanie grożącym zawaleniem. Pierwsze zasiedlenie przedmiotowych budynków nastąpiło w 1945 roku po zakończeniu II wojny światowej, przez zmarłego w 1975 r., pradziadka Wnioskodawczyni. W budynku tym Wnioskodawczyni nigdy nie mieszkała. Jest on użytkowany przez rodzinę nabywcy udziałów (współwłaściciela tej nieruchomości), która zamieszkuje ten budynek przez okres znacznie dłuższy niż dwa lata. Wydatki na ulepszenie budynku w latach 90-tych ponosiła rodzina nabywcy udziałów. Miały one na celu poprawę warunków życia tej rodziny jednakże nie przekraczają 30% początkowej wartości budynku. Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponosić żadnych wydatków na ulepszenie budynku. Budynek, jak również jego części nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy itp. Wykonane ulepszenia miały na celu wyłącznie poprawę warunków bytowych zamieszkującej tam rodziny współwłaściciela nieruchomości. Z gruntów rolnych tj. z działek nr A i B oraz C i D nie były i nie są dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem i nie posiada takich kwalifikacji. Nie jest także zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii ustalenia, czy w związku ze zbyciem udziałów w działkach nr A i B oraz C i D będzie ona zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawczyni należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Zainteresowana działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawczyni – w związku z planowaną sprzedażą udziału w nieruchomościach – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Powyższe wynika z faktu, że udziały w nieruchomościach zostały nabyte przez Zainteresowaną w 2018 r. w drodze darowizny od ojca. Z opisu sprawy wynika że działki nr A, nr B, nr C i D, w których Zainteresowana posiada udziały nie są i nie były wykorzystywane przez nią od momentu nabycia do momentu zbycia. Nieruchomości nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Z działek Zainteresowana nie czerpie i nie będzie czerpała żadnych pożytków. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów na przedmiotowe nieruchomości, w tym także mających na celu ich uatrakcyjnienie. Nieruchomości nie służyły prowadzeniu jakiejkolwiek działalności gospodarczej (również rolniczej). Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Z gruntów rolnych nie były i nie są dokonywane dostawy produktów rolnych. Wnioskodawczyni nie planuje w przyszłości zbycia/dostawy innych gruntów, nie dokonywała również sprzedaży gruntów w przeszłości. Zbycie udziałów jednemu ze współwłaścicieli pozwoli na zakończenie wieloletniego postępowania sądowego o podział wyżej wymienionych nieruchomości.

W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowana sprzedając przedmiotowe nieruchomości korzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W tym miejscu podkreślić należy, że w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek.

Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży udziału w ww. nieruchomościach korzysta/będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest/nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia/będzie pozbawiało Zainteresowaną cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych nieruchomości, a ich dostawy, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedając ww. nieruchomości Zainteresowana nie ma/nie będzie miała obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług.

Dodatkowo Organ wskazuje, że w analizowanej sprawie nie ma znaczenia to, że zbycie nieruchomości nastąpi w ramach dwóch umów.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawczyni, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek Zainteresowanego, wydaje, w jej indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Wnioskodawczynię – współwłaścicielkę przedmiotowych nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli, chcąc uzyskać interpretacje indywidualne, powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o ich wydanie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.