Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-487/10-4/EN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-06-17
Teza: Czy sprzedaż całego obiektu (wszystkich działek i budynków) podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT, czy korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2010 r. (data wpływu 31 marca 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 maja 2010 r. (data wpływu 1 czerwca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 28 maja 2010 r. (data wpływu 1 czerwca 2010 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (Spółka) w roku 1994 kupił prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności budynków posadowionych na tych gruntach.

Całość obiektu składa się z czterech działek geodezyjnych. Na jednej z nich znajduje się budynek mieszkalny, na pozostałych trzech – budynki magazynowe i biurowe. w dacie ich zakupu były to tereny przemysłowe.

W roku 2009 nastąpiła komunalizacja gruntów i gmina jako właściciel przekształciła działkę, na której znajduje się budynek mieszkalny na działkę mieszkaniową z odrębną księgą wieczystą. Pozostałe trzy działki są nadal terenami przemysłowymi.

Zainteresowany wskazał, iż wszystkie budynki są nadal jego własnością, a wszystkie działki w użytkowaniu wieczystym i stanowią jedną całość.

Nakłady na remonty tych budynków w całym okresie od 1994 r. nie przekroczyły 10% ich wartości.

Wnioskodawca planuje w 2010 r. sprzedaż całego obiektu lub wydzielonej części z budynkiem mieszkalnym.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, iż jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca nie korzystał z obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości. Dokumentem zakupu był Akt Notarialny z kwotą zakupu bez wyszczególnienia podatku VAT.

Zainteresowany prowadzi na ww. nieruchomości działalność handlową – hurtownia AGD – i tylko dla tych celów jest ona wykorzystywana. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył od Przedsiębiorstwa. w tym czasie było to przedsiębiorstwo państwowe podległe Wojewodzie, prowadziło działalność gospodarczą w postaci usługowego transportu.

Nakłady na poszczególne budynki nie przekroczyły 30% ich wartości pierwotnej w całym okresie użytkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż całego obiektu (wszystkich działek i budynków) podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT, czy korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży całego obiektu powinna być zwolniona od podatku VAT. Budynki są stare, używane, nakłady na ich remont nie przekroczy nawet na cały okres od 1994 r. kilku procent ich wartości.

Sprzedaż ww. obiektu, jak i poszczególnych jego składników korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ustawy o VAT. Natomiast sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są te nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 12 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego do ustawy o VAT z dnia 24 grudnia 2009 r. (Dz. u. Nr 224, poz. 1799).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie,
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast przez świadczenie usług rozumie się, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca w roku 1994 kupił prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności budynków posadowionych na tych gruntach. Całość obiektu składa się z czterech działek geodezyjnych. Na jednej z nich znajduje się budynek mieszkalny, na pozostałych trzech – budynki magazynowe i biurowe. w dacie ich zakupu były to tereny przemysłowe. w roku 2009 nastąpiła komunalizacja gruntów i gmina jako właściciel przekształciła działkę, na której znajduje się budynek mieszkalny na działkę mieszkaniową z odrębną księgą wieczystą. Pozostałe trzy działki są nadal terenami przemysłowymi.

Zainteresowany wskazał, iż jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie korzystał z obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości. Dokumentem zakupu był Akt Notarialny z kwotą zakupu bez wyszczególnienia podatku VAT.

Wnioskodawca prowadzi na ww. nieruchomości działalność handlową – hurtownia AGD – i tylko dla tych celów jest ona wykorzystywana. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

Nakłady na poszczególne budynki nie przekroczyły 30% ich wartości pierwotnej w całym okresie użytkowania.

Wnioskodawca planuje w 2010 r. sprzedaż całego obiektu lub wydzielonej części z budynkiem mieszkalnym.

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, iż stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Oznacza to, że co do zasady, sprzedaż towarów podlega opodatkowaniu według stawki 22%, za wyjątkiem towarów objętych zwolnieniem od podatku bądź stawką preferencyjną.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku (budowli lub ich części) jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

I tak, stosownie do zapisu art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy postanowiono, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanych.

Odnosząc powołane wyżej przepisy do opisu sprawy stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie przedmiotowych budynków (tj. budynku mieszkalnego, magazynowego i biurowego) miało miejsce w momencie ich sprzedaży w 1994 r., bowiem sprzedaż budynków stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu. Tym samym, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków, a ich zamierzoną sprzedażą w 2010 r. jest dłuższy niż dwa lata. Zatem w przedmiotowej sprawie nie zachodzą wyłączenia ze zwolnienia od podatku – zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż sprzedaż ww. budynków będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podstawą opodatkowania, w myśl art. 29 ust. 1 ustawy, jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku (…).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na mocy § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, na którym posadowione są budynki, których dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, także będzie korzystać ze zwolnienia, na mocy § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.