Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1010/10/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-12-15
Teza: Czy kwota przeznaczona na częściową spłatę kredytu na nowe mieszkanie podlega opodatkowaniu? Jeśli tak po jakim czasie sprzedaży mieszkania od momentu zakupu następuje zwolnienie z podatku? Czy kwota ze sprzedaży mieszkania nie przeznaczona na spłatę nowego kredytu podlega opodatkowaniu? W jakiej wysokości? Kiedy następuje zwolnienie z podatku?
Słowa kluczowe: kredyt; mieszkanie; nabycie; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura 21 września 2010r., uzupełnionym w dniu 04 listopada 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania - jest **prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 22 października 2010r., Znak: IBPBII/2/415-1010/10/MMa wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 04 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W kwietniu 2006r. wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie. W roku bieżącym bądź przyszłym zamierza je sprzedać.

Jednocześnie wnioskodawczyni jest w trakcie zakupu nowego mieszkania, akt końcowy zakupu nastąpi w październiku 2010r. Część środków w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w 2006r. wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota przeznaczona na częściową spłatę kredytu na nowe mieszkanie podlega opodatkowaniu? Jeśli tak po jakim czasie sprzedaży mieszkania od momentu zakupu następuje zwolnienie z podatku?

Czy kwota ze sprzedaży mieszkania nie przeznaczona na spłatę nowego kredytu podlega opodatkowaniu? W jakiej wysokości? Kiedy następuje zwolnienie z podatku?

Zdaniem wnioskodawczyni, kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania przeznaczona w całości na spłatę kredytu, za który zakupiono następne mieszkanie podlega zwolnieniu podatkowemu, gdyż pieniądze (wprawdzie nie te same, ale te same wartościowo) przeznaczone zostały na zakup drugiego mieszkania.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż wie że orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tym zakresie różne, konsekwencją powyższego ta część pieniędzy uzyskana ze sprzedaży mieszkania, która nie stanowi spłaty zaciągniętego kredytu bankowego podlega opodatkowaniu.

Zdaniem wnioskodawczyni, w związku z faktem, iż nowe mieszkanie zamierza kupić na kredyt w listopadzie a tytułem umowy przedwstępnej został zaciągnięty kredyt we wrześniu 2010r., jednocześnie poszukując nabywcy na stare mieszkanie, termin zwolnienia podatkowego będzie zachowany w przypadku spłaty kredytu w terminie dwóch lat od jego zaciągnięcia.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że kwota jaką uzyska ze sprzedaży starego mieszkania, przeznaczona w całości na spłatę kredytu zaciągniętego w związku z jego zakupem oraz na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania, zwalnia wnioskodawczynię od obowiązku podatkowego. W ten sposób kwotę uzyskaną ze sprzedaży starego mieszkania w całości wnioskodawczyni przeznacza na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawczyni zamierza w bieżącym lub przyszłym roku sprzedać mieszkanie, którego nabycia dokonała w kwietniu 2006r. Aktualnie wnioskodawczyni jest w trakcie zakupu drugiego mieszkania. Mieszkanie planuje kupić w październiku 2010r. Wnioskodawczyni część środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2006r. zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na kupno nowego mieszkania.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie oraz cytowane powyżej przepisy stwierdzić należy, że sprzedaż mieszkania po dniu 31 grudnia 2011r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca roku, w którym dokonano zakupu do dnia sprzedaży zostanie zachowane 5 lat, o jakich mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku sprzedaży przedmiotowego mieszkania przed dniem 01 stycznia 2012r., sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w brzemieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
    
    *   przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego.

Skutek prawny w postaci zwolnienia od podatku dochodowego uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przychodu jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel wskazany w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Tym samym podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Przy czym zauważyć należy, iż zwolnienie to, w myśl art. 21 ust. 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Uznać zatem należy, iż wydatek poniesiony na spłatę kredytu, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. będzie korzystał ze zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego pod warunkiem, że wydatku tego nie odliczano w ramach tzw. „ulgi odsetkowej”.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku gdy wnioskodawczyni dokona sprzedaży przedmiotowego mieszkania po dniu 31 grudnia 2011r., przychód uzyskany tej sprzedaży nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w przypadku gdy sprzedaż przedmiotowego mieszkania nastąpi przed dniem 01 stycznia 2012r. przychód uzyskany z tej sprzedaży zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli jednak przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), o ile wnioskodawczyni nie dokonywała odliczeń od tego kredytu w ramach tzw. ulgi odsetkowej, będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podkreślić należy, iż termin wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został ściśle określony przez ustawodawcę. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, podatnik w celu skorzystania z przedmiotowej ulgi, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązany jest wydatkować nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele w nim określone. Wbrew twierdzeniu wnioskodawczyni, bez znaczenia dla przedmiotowej ulgi jest data zaciągnięcia kredytu, gdyż to nie od daty zaciągnięcia kredytu na cele mieszkaniowe tylko od dnia sprzedaży kwotę uzyskaną z tej sprzedaży należy wydatkować w okresie nie dłuższym niż 2 lata na cele określone w ww. przepisie. Przepis nie zabrania przy tym spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości ani spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości. Spłacony kredyt może być zaciągnięty również przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Istotne jest jedynie, aby spłata kredytu nastąpiła po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub najwcześniej – w tym samym dniu. Znaczenie dla prawa do zwolnienia ma zatem kolejność czynności – sprzedaży nieruchomości i spłaty kredytów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.