Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-448/12-7/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-01-24
Teza: 1. Czy Wspólnota, dokonując zwrotnego przelewu w trakcie roku obrachunkowego na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego środków będących nadwyżką, może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych od tej czynności? 2. Czy Wspólnota w trakcie roku obrachunkowego zwracając nadpłacone środki byłemu właścicielowi lokalu może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych od tej czynności? - zapytanie dotyczy rozliczeń międzyokresowych nie obejmujących wyliczenia końcowego dla właściciela i lokalu w chwili sprzedaży.
Słowa kluczowe: czynsz; dochód-dochody wolne od podatku; nadwyżki-nadwyżka bilansowa; przychód-przychód podlegający opodatkowaniu; zaliczka; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe; zwrot
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2012 r. (data wpływu 22 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego odnośnie:

*   pytania nr 1 – **jest nieprawidłowe,**
*   pytania nr 2 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2012 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismami z dnia 16 stycznia 2013 r. i 18 stycznia 2013 r. – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wszystkie lokale są własnością osób fizycznych. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), których wysokość ustala w formie uchwał Wspólnota Mieszkaniowa (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali), każdy właściciel ponosi wydatki w stosunku do posiadanych udziałów.

Okresem rozliczeniowym Wspólnoty Mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. la ustawy o własności lokali) i za ten okres podlegają rozliczeniu z właścicielami przychody i opłaty Wspólnoty Mieszkaniowej (zaliczki właścicieli) z kosztami rzeczywistymi utrzymania części wspólnej nieruchomości.

1.

Zarząd Wspólnoty ma za zadanie zarządzać nieruchomością wspólną, dokonywać rozliczenia za pomocą konta bankowego. Do obowiązków Zarządzającego, Wnioskodawca zalicza między innymi informowanie o wysokości miesięcznych należności wyliczonych dla każdego lokalu z osobna, sporządzonych w oparciu o Plan Gospodarczy na dany rok. W czasie roku obrachunkowego Zarządca jest zobowiązany do monitorowania prawidłowości dokonywanych przez właścicieli wpłat na poczet utrzymania wspólnego nieruchomości oraz dla zabezpieczenia pokrycia należności zależnych od właściciela, czyli kosztów wytworzenia ciepła, ogrzania wody. W czasie trwania roku podczas sprawdzania stanu finansowego każdego lokalu z osobna ujawnione mogą być nadwyżki zaksięgowanych środków finansowych zgodne z istniejącym stanem faktycznym.

O takim stanie jest informowany właściciel, by podjął decyzję o dalszym postępowaniu, mającym za zadanie dbałość o prawidłowy stan ilościowy finansów adekwatny do planów na ten okres.

Właściciel może podjąć decyzję o dokonywaniu pomniejszonych wpłat przez następne okresy do chwili uzyskania prawidłowego stanu zgodnego z założeniami. Jednakże właściciel może wyrazić wolę, aby wpłacone ponad miarę środki zostały mu zwrócone w formie jednorazowego zwrotu i uzyskać poprawny zgodny z założeniami stan finansowy kartoteki lokalu. Zarządzający zobowiązany jest przez prawo do wykonania woli właściciela. Jest tu do rozważenia problem korekty w rozliczeniach międzyokresowych wynikających z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi i mający za zadanie konieczność uporządkowania finansów w czasie roku gospodarczego.

2.

Właściciel w czasie roku dokonuje sprzedaży lokalu mieszkalnego i własność zostaje przeniesiona na nowego właściciela. Do obowiązków zarządzającego należy rozliczenie w tym momencie byłego już właściciela.

W wyniku rozliczenia w czasie roku obrachunkowego pojawia się dość często nadpłata, której nie można było przewidzieć wcześniej - wynika między innymi z błędnych interpretacji informacji otrzymywanych przez właściciela.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wspólnota, dokonując zwrotnego przelewu w trakcie roku obrachunkowego na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego środków będących nadwyżką, może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych od tej czynności?
2.  Czy Wspólnota w trakcie roku obrachunkowego zwracając nadpłacone środki byłemu właścicielowi lokalu może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych od tej czynności? - zapytanie dotyczy rozliczeń międzyokresowych nieobejmujących wyliczenia końcowego dla właściciela i lokalu w chwili sprzedaży.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

Wspólnota wykonuje czynność statutową - działa na rzecz prawidłowego gospodarowania zasobami i zabezpieczania środków na pokrycie należności z tym związanych, czyli zgodnie z zapisem w Ordynacji podatkowej może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych od tej czynności.

W piśmie uzupełniającym z dnia 18 stycznia 2013 r. Wnioskodawca wyjaśnił, że w ww. kwestii jako podstawę prawną uznać należy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jednocześnie Wspólnota Mieszkaniowa wskazała, że pełne brzmienie Jej stanowiska w sprawie, o którym mowa w części H wniosku ORD-IN brzmi:

„Wspólnota wykonuje czynność statutową - działa na rzecz prawidłowego gospodarowania zasobami i zabezpieczania środków na pokrycie należności z tym związanych, czyli zgodnie z zapisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych od tej czynności”.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.

Nadpłacona kwota w zgodzie z obowiązującym prawem jest własnością osoby, która ją wniosła i podlega zwrotowi. Zarządzający zobowiązany jest dokonać zwrotu nadpłaconej kwoty w zgodzie z obowiązującym go działaniem statutowym wspólnoty - czuwania nad prawidłowością gospodarowania pieniędzmi właścicieli przeznaczonymi do utrzymania nieruchomości i zabezpieczenia wszystkich niezbędnych działań dla zabezpieczenia interesów lokatorskich. Pozostawienie pieniędzy, które właściciel chce mieć zwrócone, jest niezgodne z prawem. Ze zwrotu „nienależnych Wspólnocie” pieniędzy nikt nie czerpie pożytków.

W rozumieniu Wspólnoty, ponieważ z Jej strony nie można było uniknąć nadwyżki finansowej, to korekta kwoty w postaci zwrotu jej tym, którzy ją wnieśli spełnia kryterium działania statutowego Wspólnoty i jest działaniem na rzecz Wspólnoty. Spełniając warunki przewidziane ustawą czynność ta będzie zwolnioną z podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się - w zakresie pytania nr 1 i pytania nr 2 - za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z powyższego wynika, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

W art. 14 powyższej ustawy ustanowiono, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Z kolei, w art. 15 ust. 1 tej ustawy wskazano, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych (art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.)). Jednocześnie, nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 tej ustawy, jako podmioty, które zwolnione są od podatku. W konsekwencji, wspólnoty podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest – co do zasady – dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (art. 7 ust. 1 ustawy). Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W konsekwencji, w myśl powołanego przepisu, opodatkowaniu podlegać będą:

1.  dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
2.  dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z powyższego wynika, że istotne jest nie tylko źródło pochodzenia dochodu, ale także cel na jaki ma być przeznaczony dochód (winien dotyczyć utrzymania zasobów mieszkaniowych). A zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, a także dochód pochodzący z tej gospodarki jeżeli będzie przeznaczony na inny cel niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wykazano w opisie przedmiotowej sprawy, właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną we Wspólnocie Mieszkaniowej.

W pierwszej z przedstawionych sytuacji, Wnioskodawca wskazał, że podczas sprawdzania stanu finansowego każdego lokalu z osobna w trakcie roku, ujawnione mogą być nadwyżki zaksięgowanych środków finansowych zgodne z istniejącym stanem faktycznym. W takiej sytuacji właściciel może podjąć decyzję o dokonywaniu pomniejszonych wpłat przez następne okresy do chwili uzyskania prawidłowego stanu zgodnego z założeniami albo wyrazić wolę, by wpłacone ponad miarę środki zostały mu zwrócone w formie jednorazowego zwrotu i uzyskać poprawny, zgodny z założeniami, stan finansowy kartoteki lokalu.

Druga okoliczność dotyczy natomiast sprzedaży lokalu mieszkalnego przez właściciela i dokonania przez Wspólnotę Mieszkaniową rozliczenia w trakcie roku wpłacanych przez niego zaliczek.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nadwyżek (nadpłat) powstałych z tytułu wniesionych przez właścicieli opłat, które zwracane są właścicielom (byłym właścicielom) lokali.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, podkreślenia wymaga fakt, że ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią odstępstwo od powszechności opodatkowania, stąd też norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Wspólnota Mieszkaniowa dokonując zwrotu na rzecz właścicieli (byłych właścicieli) lokali nadpłaconych środków finansowych stanowiących nadwyżkę z tytułu wniesionych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie przeznacza dochodu pochodzącego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zatem w konsekwencji, należy stwierdzić, że Wspólnota Mieszkaniowa w przedmiotowej sprawie nie może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.