Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.138.2021.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-09
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 7 maja 2021 r. (data wpływu 10 maja 2021 r.), uzupełnionym 7 czerwca oraz 1 lipca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony przez Zainteresowanych 7 czerwca oraz 1 lipca 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\-A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\-B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza kupić od B Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) położoną w B. nieruchomość zabudowaną halą produkcyjną i magazynową z obiektami biurowymi oraz budowlami (wiatami) – ruchomościami niezwiązanymi stale z gruntem („Nieruchomość”) – dalej „Dostawa.”

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży obejmuje:

*   prawo własności gruntu składającego się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w B., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) („Grunt”);
*   prawo własności budynku hali produkcyjno-magazynowej z obiektami biurowymi położonej na działce nr (…) („Budynek”);
*   prawo własności infrastruktury towarzyszącej funkcjonowaniu Budynków znajdującej się na działce, w tym hal magazynowych namiotowych (wiat), placu manewrowego, parkingu, dróg wewnętrznych, instalacji (w tym instalacji podziemnych) i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości („Budowle”).

Ponadto, w dziale I księgi wieczystej wpisane są następujące prawa związane z prawem własności nieruchomości, obciążające nieruchomość objętą księgą (…):

*   prawo przebiegu istniejących i nowych instalacji z prawem dostępu do nich celem konserwacji, naprawy lub modernizacji po każdorazowym uzgodnieniem z właścicielem nieruchomości służebnej; oraz
*   prawo przejazdu i przechodu.

W dziale III księgi wieczystej ujawniona jest ustanowiona na Nieruchomości służebność gruntowa.

Za wyjątkiem praw i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz praw wynikających z umowy najmu zawartej z Nabywcą 19 kwietnia 2018 r., Nieruchomość jest wolna od praw i roszczeń osób trzecich.

Zbywca nabył Grunt na podstawie Umowy sprzedaży 14 grudnia 2006 r. od spółki akcyjnej C.

Budynki i Budowle zostały wybudowane przez Zbywcę oraz oddane do użytkowania etapami, tj. Budynek został oddany do użytkowania po raz pierwszy w 2008 r., w 2017 r. uzyskano pozwolenie na rozbiórkę i budowę Budynku, który został ponownie oddany do użytkowania w 2018 r. W 2019 r. uzyskano pozwolenie na budowę, polegającą na ponownej przebudowie Budynku. Koszty przebudowy Budynku były jednak niższe niż 30% jego wartości początkowej. Dwie wiaty zostały wybudowane na podstawie pozwoleń na budowę z 2013 r. i 2018 r. i w tych latach zostały oddane do użytkowania. Pozostałe Budowle zostały oddane do użytkowania nie później niż w momencie oddania do użytkowania Budynku.

Zbywcy przysługiwało w stosunku do Budynku i Budowli prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy ich wybudowaniu.

W odniesieniu do Gruntu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Planowana Dostawa będzie obejmowała nabycie własności przedmiotowej zabudowanej Nieruchomości wraz z Budynkiem i Budowlami znajdującymi się na niej, w stanie wolnym od wszelkich roszczeń i praw osób trzecich. Nieruchomość zostanie przekazana wraz z całą jej dokumentacją, z odpowiednim uwzględnieniem faktu, że Nabywca korzysta z Nieruchomości na mocy umowy najmu z 19 kwietnia 2008 r.

Dostawa nie obejmie natomiast oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo, środków pieniężnych, koncesji, licencji, majątkowych praw autorskich i pokrewnych innych niż majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej, tajemnic przedsiębiorstwa, jak również Wnioskodawcy nie zostaną przekazane księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego. Wnioskodawca nie przejmie zobowiązań wynikających z ewentualnych umów finansowania przedmiotowej inwestycji Zbywcy, czy też praw i obowiązków z umów dotyczących obsługi nieruchomości. Nie nastąpi również przejście pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.

Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w tym nie ma i nie będzie ona miała swojego miejsca w strukturze organizacyjnej Sprzedającego jako dział, wydział, oddział, itp. Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Nieruchomość nie jest i nie będzie również wyodrębniona funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Nie stanowi i nie będzie ona stanowiła funkcjonalnie odrębnej całości, tj. nie obejmuje ona wszystkich niezbędnych elementów do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze Sprzedającego. Nieruchomość nie posiada i nie będzie posiadać potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Nieruchomość nie stanowi na tyle zorganizowanego kompleksu praw, obowiązków i rzeczy, aby był on zdolny do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu Sprzedającego. Wnioskodawca będzie musiał bowiem po jej nabyciu zawrzeć umowy o świadczenie na jego rzecz usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, aby mogła ona samodzielnie funkcjonować i realizować określone zadania gospodarcze.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT i przed Dostawą złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT w zakresie w jakim Dostawa będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W dniu 4 lutego 2020 r. Wnioskodawca i Zbywca zawarli Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości.

Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku wskazali, że:

*   Nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych;
*   Służebności gruntowe polegające na prawie korzystania z linii kablowej 15kV wraz z rozdzielnią średniego napięcia oraz prawo przebiegu istniejących instalacji i nowych instalacji elektrycznych, gazowych, cieplnych, telefonicznych, wodnych (kanalizacja wodna, deszczowa, sanitarna) z prawem dostępu do nich konserwacji, naprawy lub modernizacji, przy czym czynności te muszą być każdorazowo ustalane z właścicielem Nieruchomości.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy jeżeli Wnioskodawca i Zbywca zrezygnują ze zwolnienia z VAT Dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych („PCC”) zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawcy – Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, Dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 9 lipca 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.228.2021.2.MAZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza kupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania położoną w B. nieruchomość zabudowaną halą produkcyjną i magazynową z obiektami biurowymi oraz budowlami (wiatami) – ruchomościami niezwiązanymi stale z gruntem. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży obejmuje:

*   prawo własności gruntu składającego się z działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w B., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
*   prawo własności budynku hali produkcyjno-magazynowej z obiektami biurowymi położonej na działce nr (…);
*   prawo własności infrastruktury towarzyszącej funkcjonowaniu Budynków znajdującej się na działce, w tym hal magazynowych namiotowych (wiat), placu manewrowego, parkingu, dróg wewnętrznych, instalacji (w tym instalacji podziemnych) i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT i przed Dostawą złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT w zakresie w jakim Dostawa będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lipca 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.228.2021.2.MAZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (\`(...)\`)

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazali, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie sprzedaży zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Wnioskodawcy podali, że przed dokonaniem Dostawy złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy – o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania Dostawy Budynku i Budowli podatkiem VAT.

Wobec powyższego Wnioskodawcy, spełniając ww. warunki, będą mogli skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku przy Dostawie Budynku i Budowli, i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.