Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-70/13-2/BH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-04-03
Teza: Zwrot przez Kupującego proporcjonalnej części opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu stanowi rabat obniżający należność za dostawę Nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; opłata; rabaty; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 17.01.2013r. (data wpływu 24.01.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zwróconej kwoty stanowiącej część opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.01.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zwróconej kwoty stanowiącej część opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka C. S.A. (dalej „Spółka”, „C. S.A.”) powstała w 1990 r., jako Spółka pracownicza, na bazie rozwiązanego przedsiębiorstwa państwowego. Aktualnie prowadzi działalność gospodarczą głównie w zakresie obsługi operacyjnej spółek zależnych działających w branży motoryzacyjnej oraz wynajmu pomieszczeń i obiektów.

Spółka C. S.A. jest podatnikiem VAT czynnym.

Spółka wypełniając treść umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 30.04.2012r. zbyła w dniu 16.01.2013 r. drogą sprzedaży Nabywcy (dalej „Nabywca”, „Kupujący”): prawo wieczystego użytkowania gruntu (część A 1 i A 2 podzielonej geodezyjnie działki gruntu) zabudowanej budynkami i budowlami stanowiącymi odrębny od gruntów przedmiot własności (dalej: „Nieruchomość” „Część A Nieruchomości”).

Sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z chwilą sprzedaży nastąpiło przeniesienie posiadania samoistnego Części A Nieruchomości na Nabywcę w ten sposób, że Spółka zachowała ją w swoim władaniu jako posiadacz zależny. Spółka ma prawo używania Części A Nieruchomości przez czas nie dłuższy niż 3 miesiące („Okres Używania”) w celu podjęcia działań niezbędnych do zmiany miejsca prowadzenia działalności gospodarczej (tj. do przeprowadzki), w tym będzie zobowiązana do usunięcia z terenu Nieruchomości wszystkich ruchomości. Najpóźniej z upływem „Okresu Używania” Spółka opuści Nieruchomość i wyda ją Kupującemu, a Strony udokumentują stan Nieruchomości w dniu jej przekazania na podstawie wcześniej dokonanej inspekcji Nieruchomości. Strony wspólnie opiszą stan Nieruchomości w ostatecznym protokole zdawczo-odbiorczym podpisanym przez Strony („Ostateczny Protokół Zdawczo-Odbiorczy”).

Korzyści i ciężary związane z Nieruchomością przejdą na Nabywcę z chwilą wydania Nieruchomości przez Spółkę, w szczególności koszty mediów, podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste do momentu wydania Nieruchomości będą pokrywane przez Spółkę.

Po ostatecznym przekazaniu Nieruchomości znajdujące się na niej obiekty zostaną przez Nabywcę rozebrane. Nabywca rozpocznie na tym terenie inwestycję polegającą na utworzeniu wielofunkcyjnych obiektów biurowych, handlowo-usługowych i mieszkaniowych zgodnie z uzyskaną już decyzją o warunkach zabudowy.

Nabywca prowadzi działalność gospodarczą głównie w zakresie realizacji projektów budowlanych, kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz zarządzania nieruchomościami.

Nabywca jest podatnikiem VAT czynnym.

W okresie od 1 lipca 1991 r. do 30 września 1996 r. C. S.A. korzystała z nieruchomości Skarbu Państwa na podstawie aktu notarialnego z dnia 04.07.1991 r. Rep. Akt 1523/91. Aktem tym Spółka przejęła od Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania mienie po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym obejmujące: nieruchomości i prawo użytkowania gruntów (będące w niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży), a także środki trwałe, środki obrotowe i przedmioty nietrwałe oraz roszczenia konsumenckie i wprowadziła do swoich ksiąg pod dalą aktu. Późniejsze płatności (zmienione następnie umową z dnia 31.05.1993 r. Rep A 4841/93) wynikały z przyjętego w umowach harmonogramu spłat i nie były obciążane podatkiem od towarów i usług.

Aktem notarialnym z dnia 30.09.1996 r. Spółka nabyła od Skarbu Państwa zespół składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu art. 551 k.c. stanowiący zorganizowaną część zlikwidowanego przedsiębiorstwa państwowego, w tym nieruchomości: prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz własność budynków i budowli.

Spółka, na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego z dnia 28.05.1996 r. (z póżn. aktualizacjami) uiszcza opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Opłata została ustanowiona przed dniem 1 maja 2004 r. i w związku z tym nie podlega podatkowi od towarów usług.

Zgodnie z intencją stron wynikającą z treści umowy przyrzeczonej Kupujący na podstawie noty księgowej wystawionej przez Spółkę - w terminie 7 dni od dnia wydania Części A Nieruchomości zwróci Spółce kwotę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Części A Nieruchomości za rok 2013 w części obejmującej opłatę za Część A Nieruchomości za okres od dnia wydania Kupującemu Części A Nieruchomości”.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zwrot przez Kupującego proporcjonalnej części opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu płacone przez Spółkę za okres od dnia wydania Kupującemu Części A Nieruchomości do końca 2013 r. nie będzie podlegał podatkowi VAT i powinien zostać rozliczony na podstawie noty księgowej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zwrot przez Kupującego proporcjonalnej części opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu zapłaconej przez Spółkę za okres od dnia wydania Kupującemu Części A Nieruchomości do końca 2013 r. nie będzie podlegał podatkowi VAT i powinien zostać rozliczony na podstawie noty księgowej.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy. Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powyższych przepisów wynika więc, iż sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów spełnia definicję odpłatnej dostawy towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5 i pkt 7 cyt. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy. Należy jednak pokreślić że rozliczenie z tytułu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie stanowi części ceny sprzedaży ustalonej przez strony transakcji.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 cyt. ustawy. Zauważyć jednak należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Charakter opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Prawo wieczystego użytkowania jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W świetle art. 233 wyżej cytowanej ustawy Kodeks cywilny użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. W myśl natomiast art. 238 Kodeksu cywilnego wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. A zatem to na użytkowniku wieczystym ciąży obowiązek uiszczenia rocznej opłaty z tytułu realizacji tego prawa.

Zgodnie z art. 72 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste właściciel (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) pobiera opłaty - opłatę pierwszą w wysokości od 15-25% ceny nieruchomości płatną jednorazowo, najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej i opłaty roczne, ustalane procentowo od ceny i celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Opłaty te są zobowiązaniami cywilnoprawnymi uiszczanymi bez wezwania na rzecz właściciela gruntu.

Przy czym opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu, o której mowa w art. 238 k.c., ustalona wobec sprzedawcy nieruchomości wiąże także nabywcę (od kolejnego roku kalendarzowego). Należy również wskazać, że z mocy prawa opłata z tytułu użytkowania wieczystego za cały rok obciąża podmiot który jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości pierwszego dnia danego roku. Na nabywcę użytkowania wieczystego nie przechodzi obowiązek zapłaty użytkowania wieczystego za okres od daty nabycia do końca danego roku.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, zdaniem Spółki, iż nie można mówić o odsprzedaży opłat z tytułu wieczystego użytkowania gruntu, na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych (umowne rozliczenie poniesionych kosztów), która to czynność, co do zasady nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto wskazać należy, iż w okresie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. u. Nr 11, poz. 50 ze zm.), czyli do dnia 30 kwietnia 2004 r., czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Opłata z tytułu użytkowania wieczystego a dostawa towaru

Przedmiotowe rozliczenie dotyczy kosztu związanego z Nieruchomością za okres, w którym Nabywca jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości, rozliczenie to jest zatem uzasadnionym ekonomicznie przeniesieniem ciężaru związanego z Nieruchomością na nabywcę. Rozliczenie to jest odrębne od samej sprzedaży nieruchomości (dotyczy okresu po sprzedaży i wydaniu Nieruchomości - które nastąpi kilka miesięcy po sprzedaży). Jednocześnie w związku z rozliczeniem opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Spółka nie dokonuje dostawy żadnego towaru na rzecz nabywcy Nieruchomości. Przedmiotowe rozliczenie nie może więc zostać uznane za wynagrodzenie z tytułu dostawy towaru.

Opłata z tytułu użytkowania wieczystego a usługa

Odnosząc się natomiast do wskazanych wcześniej uwarunkowań, w których można mówić o świadczeniu usług, w przedstawionym stanie faktycznym należy stwierdzić, iż zwrotu rocznej opłaty i użytkowanie wieczyste na rzecz Spółki przez Nabywcę nie będzie można również uznać za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż Spółka nie wykonuje żadnego świadczenia na rzecz Nabywcy.

W związku z tym, iż przedmiotowa czynność nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu, która byłaby wskazana w art. 5 ust. 1 cyt. ustawy, to nie należy jej dokumentować fakturą VAT. Jak bowiem wynika z art. 106 ust. 1 i art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, faktura stwierdza w szczególności m.in. dokonanie sprzedaży, czyli dokumentuje odpłatną dostawę towarów oraz odpłatne świadczenie usług.

W szczególności należy wskazać, że przedmiotowe rozliczenie dotyczy kosztu związanego z Nieruchomością za okres, w którym Nabywca jest już użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. A więc przedmiotowe rozliczenie nie może zostać uznane za wynagrodzenie z tytułu korzystania z Nieruchomości (Spółka nie ma bowiem podstawy do pobierania wynagrodzenia za ten okres.

Podsumowując, z postanowień umowy zawartej przez strony wynika, że Nabywca od czasu użytkowania Nieruchomości zobowiązał się do zwrotu Spółce kosztów związanych z przedmiotową nieruchomością tj. odpowiednią część opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości. Należy zauważyć, że Nabywca nie mógł bezpośrednio uiścić tych opłat gdyż w dacie powstania obowiązku zapłaty ww. kwoty na rzecz gminy nie posiadał tytułu prawnego do ww. nieruchomości. Przedmiotowe rozliczenie pomiędzy stronami stanowi świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłaconą kwotę, Nabywcy nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony Spółki). Z tych też względów opłata z tytułu użytkowania wieczystego nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega on refakturowaniu. Z przytoczonych wyżej przepisów VAT wynika, iż nie można mówić o odsprzedaży opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, na rzecz osób trzecich, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych.

W opisanym stanie faktycznym doszło zatem do ustalenia pomiędzy stronami pewnego rodzaju odszkodowania umownego równego co do wartości części poniesionej przez Wnioskodawcę opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

W związku z tym, czynność przeniesienia powyższych kosztów opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu nie stanowi zapłaty wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów ani wynagrodzenia z tytułu świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie stanowi więc przedmiotu opodatkowania VAT i nie powinno być udokumentowane fakturą VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 29 ust. 1 powołanej ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy, podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

W myśl art. 106 ust. 1 ustawy którego podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 6.

Zgodnie zaś z § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360 ze zm.), w przypadku gdy po wystawieniu faktury udzielono rabatów określonych w art. 29 ust. 4 ustawy, podatnik udzielający rabatu wystawia fakturę korygującą tę fakturę.

Ustanowienie użytkowania wieczystego oraz ustalenie opłat z tego tytułu odbywa się na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zgodnie z art. 27 tej ustawy, sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Z przepisów art. 71 ust. 1 ww. ustawy wynika, że za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

W myśl ust. 4 powołanego artykułu, opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Z powyższego wynika, iż prawo użytkowania wieczystego jest prawem ustanowionym w formie aktu notarialnego, na rzecz użytkownika wieczystego – osoby fizycznej lub osoby prawnej - uprawniającym do korzystania z nieruchomości. Z prawem użytkowania wieczystego wiążą się obowiązki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ciążące na użytkowniku, tj. obowiązek wnoszenia opłat, zarówno pierwszej, jak i kolejnych przez cały okres użytkowania nieruchomości.

Z okoliczności sprawy będącej przedmiotem wniosku wynika, że Spółka dokonała zapłaty rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. W trakcie roku, za który opłata ta została uiszczona Spółka dokonała sprzedaży Nieruchomości otrzymując z tego tytułu określone w umowie wynagrodzenie. Ponadto, z wniosku wynika, że Nabywca w związku z zakupem tej Nieruchomości zwrócił Spółce kwotę stanowiącą część opłaty rocznej, jaką Spółka musiała zapłacić z tytułu wieczystego użytkowania gruntu.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawidłowej kwalifikacji otrzymanej zapłaty i ewentualnego jej opodatkowania.

Jak wskazano wcześniej zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Za dostawę towarów, co do zasady, uważa się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, natomiast za świadczenie usług uważa się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej mniemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

W art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 jako czynności uznawane za dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, zostały wymienione czynności polegające na oddaniu gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbyciu praw użytkowania wieczystego gruntów.

W stanie faktycznym opisanym we wniosku Spółka uiszcza opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 28.05.1996 r. (z późn. aktualizacjami). Użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r. W dniu 16.01.2013 r. Spółka zbyła w drodze sprzedaży prawo wieczystego użytkowania gruntu (część A1 i A2 nieruchomości) działki zabudowanej budynkami i budowlami. Zatem w świetle art. 7 ust. 1 ustawy Spółka dokonała odpłatnej dostawy towaru w postaci nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu na rzecz Kupującego. Podstawa opodatkowania przedmiotowej transakcji, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, obejmowała również prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Na podstawie zwartej umowy Spółka dokonała dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy i z tego tytułu otrzymała od Nabywcy określone wynagrodzenie. Zauważyć należy, że otrzymane wynagrodzenie dotyczyło konkretnej transakcji dostawy Nieruchomości obejmującej również prawo wieczystego użytkowania gruntu. Zatem kwotę pieniężną zwróconą przez Nabywcę Wnioskodawcy należy, w okolicznościach przedstawionych we wniosku, odnieść do zawartej przez strony transakcji i w istocie uznać za rabat przyznany Nabywcy przez Kupującego, który pomniejsza należność do zapłaty, oraz podstawę opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że kwota zwróconej części opłaty z tytułu użytkowania gruntu, związana jest z transakcją dostawy Nieruchomości dokonaną przez Spółkę na rzecz Nabywcy i stanowi w istocie rabat, o którym mowa w art. 29 ust. 4 ustawy.

Wbrew twierdzeniom Spółki, w opisanym stanie faktycznym nie można mówić, że w sprawie doszło do ustalenia pomiędzy stronami pewnego rodzaju odszkodowania umownego równego co do wartości części poniesionej przez Wnioskodawcę opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

Wskazać należy, iż przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania. Zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy. Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kc) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kc).

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek, w stanie faktycznym opisanym we wniosku, powoduje, że nie mamy do czynienia z wypłatą odszkodowania.

Odpowiadając na pytanie Wnioskodawcy stwierdzić należy, że zwrot przez Kupującego proporcjonalnej części opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu płacone przez Spółkę za okres od dnia wydania Kupującemu Części A Nieruchomości do końca 2013 r. stanowi rabat obniżający należność za dostawę Nieruchomości. Istnieje bowiem bezpośredni związek pomiędzy dokonaną przez Wnioskodawcę dostawą Nieruchomości a otrzymaną kwotą pieniężną wypłaconą przez Nabywcę. Zatem Wnioskodawca winien dokonać korekty faktury z tytułu dokonanej na rzecz Nabywcy dostawy.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.