Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.208.2020.3.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-10
Teza: Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 08 lipca 2020 r. (data wpływu – 13 lipca 2020 r.), uzupełnionym 10 sierpnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę. Wniosek został uzupełniony samoistnie 10 sierpnia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (Spółka, Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: O. S.A. (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania (Spółka, Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowej (będącej przedmiotem wieczystego użytkowania gruntu) pod inwestycję w postaci budynku magazynowo – biurowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Tereny zlokalizowane są w W. i obejmują działkę gruntu będącą przedmiotem wieczystego użytkowania gruntu o nr (…) (nr KW: …); prawo użytkowania wieczystego w całości przysługuje Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania O., dalej „Nieruchomość” lub „Działki”.

Spółka wskazuje, że przedmiotem wniosku jest jedynie Działka nr (…). Jednak w celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje, że zamierza nabyć również od spółki A. H. S.A. działkę o nr (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) oraz działkę o nr (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…).

Spółka planuje wybudować na Działce (oraz na działkach (…) i (…) nabytych od A. H. S.A.) budynek magazynowo – biurowy wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną (tj. będzie dokonywał czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług). W dalszej kolejności Zainteresowany będący stroną postępowania planuje sprzedać Nieruchomość po wybudowaniu albo będzie ją wynajmował (tj. w ramach dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług). Ostateczna decyzja w tym zakresie zostanie podjęta na późniejszym etapie inwestycyjnym.

Działka nr (…) jest działką niezabudowaną. Dla przedmiotowej Działki nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego oraz nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obecnie Działka jest objęta tylko Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, przyjętego uchwałą nr (…), ze zm. Nieruchomość jest określona jako tereny funkcji usługowych.

Zainteresowani są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Sprzedający – Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest również inwestorem nieruchomościowym. Zajmuje się zarówno kupnem, sprzedażą, wynajmem jak i budową nieruchomości. Działka została oddana Sprzedawcy w wieczyste użytkowanie w 1991 r. na 99 lat. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z ówcześnie obowiązującą ustawą z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50, ze zm.) grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W ramach transakcji objętej wnioskiem, Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć za wynagrodzeniem od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego Działki. Przedmiotem nabycia nie będą jednak prawa i obowiązki wynikające z żadnego innego rodzaju umów, czy też inne składniki majątku Sprzedającego.

Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości została podpisana pomiędzy Zainteresowanymi w dniu 20 grudnia 2018 r. Następnie prawa z umowy przedwstępnej zostały przeniesione na mocy umowy z 23 września 2019 r. na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Obecnie, jak i na moment dokonania nabycia, Zainteresowani będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zawierając Transakcję Zainteresowani działać będą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką 23%. Zainteresowani planują sfinalizować transakcję sprzedaży Działki do końca 2020 r. (dalej: „Transakcja”).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu?

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja w zakresie Działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zawiązku z ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podlegają w szczególności umowy sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych znajdujących się lub wykonywane w Polsce.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Planowana Transakcja w zakresie Działki nr (…) z uwagi na to, że będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, w ocenie Zainteresowanych, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało 28 sierpnia 2020 r. odrębne rozstrzygnięcia – postanowienie o bezprzedmiotowości znak: 0114-KDIP1-1.4012.392. 2020.5.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę. Dla przedmiotowej działki (…) nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego oraz nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obecnie działka jest objęta tylko Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, przyjętego uchwałą. Nieruchomość jest określona jako tereny funkcji usługowych. Zainteresowani są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości została podpisana pomiędzy Zainteresowanymi w dniu 20 grudnia 2018 r. Następnie prawa z umowy przedwstępnej zostały przeniesione na mocy umowy z 23 września 2019 r. na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Zawierając Transakcję Zainteresowani działać będą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką 23%. Zainteresowani planują sfinalizować transakcję sprzedaży działki do końca 2020 r.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W postanowieniu z 28 sierpnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.392. 2020.5.EW Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dostawy niezabudowanej działki nr (…) zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek jest bezprzedmiotowy.

Z interpretacji ogólnej wynika, że od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o podatku od towarów i usług definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów, które były, zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z dnia 17 stycznia 2011 r., istotne w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Zainteresowani wskazali, że przedmiotem transakcji będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę nr (…), dla której nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego oraz nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obecnie działka jest objęta tylko Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, przyjętego uchwałą.

W związku z powyższym, skoro sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę o nr (…) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, to ww. transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej (a nie jak twierdzą Zainteresowani od wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu). Jak stanowi przywołany wyżej art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe, jednakże z nieco inną argumentacją aniżeli Zainteresowani zawarli we własnym stanowisku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.