Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1684/11-5/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-03-09
Teza: prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 01.12.2011 r. (data wpływu 01.12.2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 02.03.2012r. (złożono osobiście w dniu 05.03.2012r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 21.02.2012r. (skutecznie doręczono w dniu 27.02.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01.12.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 02.03.2012 r. (złożono osobiście w dniu 05.03.2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 21.02.2012 r. (skutecznie doręczono w dniu 27.02.2012 r.)

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (dalej: Nabywca lub Spółka), prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy. Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Nabywca planuje nabyć dwa budynki magazynowo-biurowe (dalej: budynek I, budynek II) wraz z przynależną infrastrukturą (sieci, drogi wewnętrzne, ogrodzenie, itd.) oraz niezbędnym wyposażeniem, usytuowane na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym zbywcy (dalej jako: nieruchomość), który jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej zbywca). W skład nieruchomości wchodzą także grunty niezabudowane (opodatkowanie VAT nabycia gruntów niezabudowanych nie jest przedmiotem niniejszego wniosku).

Zbywca wybudował we własnym zakresie obydwa budynki zlokalizowane na nieruchomości w 2009 r. (poniósł całość nakładów w związku z budową budynku I jak i budynku II). Część budynku II po wybudowaniu na gruntach będących we współużytkowaniu wieczystym zbywcy i innego podmiotu (dalej: współwłaściciela) stała się z mocy prawa współwłasnością obu podmiotów. Zbywca kupił (transakcja opodatkowana VAT) pozostały udział we współwłasności budynku II i jest obecnie wyłącznym właścicielem budynków zlokalizowanych na nieruchomości. Zbywca, z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną (usługi najmu gospodarczego) miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony w związku z budową budynku I i budynku II (współwłaściciel nie poniósł nakładów związanych z budynkiem II i nie odliczył VAT z tego tytułu) oraz miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziału we współwłasności budynku II na zasadach ogólnych (planowane wykorzystanie budynku II do opodatkowanego najmu i/lub opodatkowanego zbycia). W celu zapewnienia finansowania budowy, zbywca zaciągnął pożyczkę, która nie została w pełni spłacona na dzień złożenia niniejszego wniosku i nie zostanie spłacona do dnia transakcji. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zbywca wynajmuje powierzchnie znajdujące się na nieruchomości. Budynek I został wynajęty w pełni w maju 2009 r. (oznacza to, że nie ma takiej powierzchni w budynku I, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu) natomiast budynek II pozostaje niewynajęty. Jednocześnie w celu umożliwienia właściwego użytkowania nieruchomości zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania nieruchomością, ubezpieczenia i bieżącej obsługi nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania czystości na nieruchomości, odśnieżania i ochrony. Zbywca w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowanie, korzysta także z usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego oraz najmu powierzchni biurowej na własne potrzeby.

W ramach planowanej sprzedaży zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego Spółka wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce zbywcy w odniesieniu do umów najmu zawartych dla budynku I. Jednocześnie zgodnie z intencją stron, zbywca nie przeniesie na nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi nieruchomości, w szczególności, zbywca nie zamierza przenosić na nabywcę umowy w zakresie zarządzania nieruchomością (jako, że Spółka umowę w tym zakresie zawrze z innym podmiotem). W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez nabywcę. Dodatkowo, na nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa zbywcy dotyczące m.in. usług księgowych, najmu powierzchni biurowej, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności zbywcy (w tym ewentualnych należności zbywcy związanych z czynszem za wynajem nieruchomości powstałych przed transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Nabywca nie przejmie również zobowiązań zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek). Jednocześnie, zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy. Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności. Jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na nabywcę.

W związku z tym, że zdaniem Spółki, sprzedaż już wynajmowanego budynku (budynek I) spełnia warunki do zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT (tj. dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie dwóch lat od tego momentu), strony transakcji planują skorzystanie z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do transakcji zbycia nieruchomości zostanie sformułowane przez zbywcę. Jego celem będzie potwierdzenie, że po wyborze tzw. opcji opodatkowania w stosunku do budynku I, transakcja w odniesieniu do nieruchomości będzie podlegać podatkowaniu standardową stawką VAT, jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu uzupełnił wniosek wskazując:

„W odpowiedzi na wezwanie (Wezwanie) Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (Organ), działającego z upoważnienia Ministra Finansów z 21 lutego 2012 r. w sprawie uzupełnienia (w zakresie pytania II) wniosku o wydanie interpretacji prawa podatkowego z 1 grudnia 2011 r. (Wniosek - Załącznik 1) złożonego przez Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (Nabywca albo Spółka), Spółka poniżej odnosi się do prośby Organu o wskazanie: czy transakcja kupna-sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz czy w przypadku ww. transakcji nie znajdzie zastosowania stawka zwolniona od podatku VAT.

1\. W pierwszej kolejności Spółka pragnie wskazać, że wszystkie znane jej elementy stanu faktycznego zostały przedstawione we Wniosku w części G (pole 68). W całości daje to informacje niezbędne do oceny Wniosku, w szczególności w zakresie bieżącego pytania Organu”. Następnie Wnioskodawca zacytował zdarzenie przyszłe zawarte we wniosku.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał:

„2. Spółka pragnie zaznaczyć, że (tak jak wskazała we Wniosku w uzasadnieniu do pytania 1) jej zdaniem „przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część, tylko poszczególne prawa majątkowe Zbywcy związane z Nieruchomością. W efekcie, tak jak Spółka wskazała w pierwszej części swojej argumentacji, dostawa przedmiotowych aktywów podlegała będzie opodatkowaniu VAT.” Niemniej, Spółka wniosła o rozstrzygnięcie powyższej kwestii przez Organ, gdyż to stanowisko bezpośrednio wpływa na pozycję Spółki, co czyni ją zainteresowaną w rozumieniu przepisów art. 14b § 1 Ordynacji Podatkowej.

3\. Ponadto, jak wskazano w stanie faktycznym, analogiczne zapytanie w przedmiocie opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji zostało zadane przez kontrahenta Spółki (zbywcę Nieruchomości). W tym zakresie tutejszy Organ uznał stanowisko wnioskującego za prawidłowe, tj. że przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT,

1.  w odniesieniu do budynku I - według stawki podstawowej - w przypadku gdy strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej części transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11.
2.  W odniesieniu do budynku II - według stawki podstawowej - bez konieczności składania dodatkowego oświadczenia przez strony.

Tym samym Organ w tej sprawie stwierdził już, że transakcja podlega (może podlegać) 23% VAT (kopia wniosku Zbywcy i interpretacji indywidualnej Zbywcy dotyczących tej samej transakcji to odpowiednio Załączniki 2 i 3).

4\. Jednocześnie, Spółka zauważa, że w ramach Wniosku zadała pytanie o klasyfikację opisywanej transakcji z punktu widzenia VAT, gdyż zgodnie z przepisami ta klasyfikacja ma bezpośredni wpływ na prawo Spółki do odliczenia podatku naliczonego, co czyni ze Spółki „zainteresowanego” w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji Podatkowej. Wobec brzmienia przepisów ustawy o VAT trudno prawo do odliczenia podatku VAT oderwać od konieczności właściwego sposobu klasyfikacji transakcji przez Zbywcę (i Nabywcę). W odniesieniu do tego pytania Organ odmówił wszczęcia postępowania (z niezrozumiałych dla Spółki względów) zadając jednocześnie w Wezwaniu pytanie o te same informacje, które zostały już przedstawione we Wniosku i które umożliwiały Organowi ocenę sytuacji. Stanowisko przyjęte przez Organ do oceny Wniosku w praktyce uniemożliwia Spółce skorzystanie jej z prawa jakie dają przepisy Ordynacji Podatkowej. Niemniej, jak wskazano w punkcie 3 Organ ocenił już sposób opodatkowania tej transakcji, a zatem jednoznacznie można stwierdzić, że zdaniem Organu może podlegać ona 23% stawce VAT - w tym kontekście (tj. stanowiska Organu przedstawionego w interpretacji dla Zbywcy) Spółka wnosi o udzielenie interpretacji na pytanie z Wniosku w zakresie, którego otrzymano Wezwanie. 5. Przedłużenie procedury wydania interpretacji indywidualnej jest dla Spółki niezrozumiałe i nieuzasadnione, niemniej Spółka oczekuje stanowiska Organu w zakresie prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego w związku z przedmiotową transakcją w terminie określanymi regulacjami Ordynacji Podatkowej (z uwzględnieniem terminu wynikającego z Wezwania)”.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy nabywca - działając jako zarejestrowany podatnik VAT, który wykorzystywać będzie nieruchomość do działalności opodatkowanej - ma prawo odliczyć podatek naliczony na nabyciu nieruchomości ?

Zdaniem Wnioskodawcy, nabywca będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości. Poniżej Spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt i lit. a) ustawy o VAT stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w stanie faktycznym, nabywca jest podatnikiem VAT prowadzącym działalność opodatkowaną w zakresie wynajmu. Składniki majątkowe nabyte w ramach przedmiotowej transakcji będą wykorzystywane przez nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - świadczenia usług wynajmu na rzecz podmiotów trzecich.

W szczególności, w związku z tym, że przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT - co szczegółowo uzasadniono powyżej - zastosowania nie znajdzie w tym zakresie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku(\`(...)\`)”.

W konsekwencji, nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości uznaje się za prawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. – stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT – spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

Biorąc pod uwagę, że prawo do odliczenia powinno być realizowane natychmiast po powstaniu podatku naliczonego, decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia ma zamierzony (deklarowany) związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast, w art. 88 ust. 3a pkt 1 i pkt 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 lipca 2011 r., wskazano, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m. in. w przypadku, gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:
    1.  wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
    2.  w których kwota podatku wykazana na oryginale faktury lub faktury korygującej jest różna od kwoty wykazanej na kopii;
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT i planuje nabyć dwa budynki magazynowo-biurowe wraz z przynależną infrastrukturą (przyłącza mediów, drogi wewnętrzne, parkingi, ogrodzenie, itd.) oraz niezbędnym wyposażeniem, usytuowane na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym zbywcy (dalej jako: nieruchomość), który jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej zbywca). Z uzupełnienia wniosku wynika, iż przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, według stawki podstawowej. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że „składniki majątkowe nabyte w ramach przedmiotowej transakcji będą wykorzystywane przez nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - świadczenia usług wynajmu na rzecz podmiotów trzecich.” Zatem, z wniosku wynika, że transakcja nabycia Nieruchomości, udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu w stawce podstawowej, a nabywana przez podatnika Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania tylko czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług. Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, gdyż przedmiotowa Nieruchomość, będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych.

Reasumując, nabywca - działając jako zarejestrowany podatnik VAT, który wykorzystywać będzie Nieruchomość do działalności opodatkowanej - ma prawo odliczyć podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 2 wniosku, tj. w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości, w zakresie pytania nr 1, tj. w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku nabywanej nieruchomości, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.