Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-213/14/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-06-04
Teza: opodatkowanie sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w drodze spadku.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; ryczałt
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 3 marca 2014 r. (data otrzymania 4 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu krótkotrwałego kilku lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 marca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu krótkotrwałego kilku lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 2 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca zakupił prywatnie z inną osobą fizyczną nieruchomość mieszkalną (udział Wnioskodawcy we własności wynosi 50%), na którą składają się 4 budynki mieszkalne. Jeden z nich zakończono (w nim Wnioskodawca mieszka) i nadaje się do użytkowania, reszta wymaga wykończenia i dalszych nakładów.

Wnioskodawca od 1990 r. prowadzi działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży detalicznej sukien ślubnych (ewidencja na kasie fiskalnej). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zakupiona nieruchomość nie jest związana w żaden sposób z działalnością gospodarczą. Nieruchomość ta znajduje się w ładnym rekreacyjnym terenie i w związku z tym Wnioskodawca planuje razem z drugim współwłaścicielem w bliżej nieokreślonej przyszłości wynajmować pokoje na okres krótkotrwały dla osób fizycznych (parę dni, tydzień, miesiąc). Obecnie w zamieszkałym przez Wnioskodawcę domu wynajmuje on mieszkanie osobie fizycznej na dłuższy okres czasu (stawka podatku 8,5%, oświadczenie do urzędu skarbowego Wnioskodawca złożył w terminie).

W związku z powyższym zdarzeniem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy wynajem krótkotrwały można rozliczyć jak typową długotrwałą umowę najmu stawką 8,5% zryczałtowanego podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jak i w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych nie występują ograniczenia związane z tym, że wynajem krótkotrwały, nawet dotyczący kilku lokali w zakresie podatków dochodowych, należy rozliczać jako działalność gospodarczą. Od podatnika zależy zatem jaką formę opodatkowania wybierze. Najem krótkotrwały nie jest także usługą hotelową. Brak w nim usług powiązanych jak: recepcja, dostęp do restauracji, usługi sprzątania, itp. W związku z tym Wnioskodawca uważa, że najem prywatny krótkoterminowy może być rozliczany jako najem prywatny. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług apartamenty na okres wynajmu są w grupie 55.2. Przy czym PKWiU nie wpływa w żaden sposób na ustalenie podatkowe – źródła przychodów. Zatem podatnik może rozliczać najem albo prywatnie albo w ramach działalności. Zdaniem Wnioskodawcy, do samego podatnika należy wybór metody. Wnioskodawca uważa, że nigdzie nie zostało stwierdzone, że rozliczenie najmu, nawet krótkotrwałego musi być opodatkowane w ramach źródła – działalność gospodarcza. W przypadku gdyby taki obowiązek powstał każdy utrzymujący się długotrwale stosunek najmu spełniłby definicję rozliczenia w ramach źródła – działalność gospodarcza.

Wobec powyższych argumentów Wnioskodawca uważa, ze wybór formy opodatkowania oraz charakter wynajmu mieszkania pozwala na zastosowanie 8,5% zryczałtowanego podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie możliwości opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodów z najmu krótkotrwałego kilku lokali mieszkalnych. W części dotyczącej podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy). Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zakazu rozliczania przychodów z umów najmu zawieranych na krótkie okresy czasu, np. dzień, dwa, tydzień czy miesiąc do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie uzależniają bowiem kwalifikacji przychodów z najmu do określonego źródła przychodów wyłącznie od okresu na jaki umowy najmu są zawierane czy też od ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych czy też pokoi. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej czterema budynkami mieszkalnymi, w których znajdują się lokale mieszkalne. Budynki wymagają remontu, po ich wyremontowaniu Wnioskodawca zamierza wynajmować lokale mieszkalne jak również osobno same pokoje na krotki okres czasu (parę dni, tydzień, miesiąc).

Jeżeli zatem wynajmowane przez Wnioskodawcę lokale mieszkalne nie są składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą a sam najem lokali mieszkalnych, pokoi nie będzie spełniać znamion działalności gospodarczej, to zgodnie z wolą Wnioskodawcy przychody uzyskiwane z tego tytułu Wnioskodawca będzie mógł zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże o tym czy określony wynajem jest najmem, który należy zakwalifikować do najmu w ramach działalności gospodarczej nie decyduje tylko i wyłącznie sama wola wynajmującego, lecz spełnienie bądź brak przez wynajmującego omówionych powyżej przesłanek wskazujących na to czy w określonej sytuacji mamy do czynienia z najmem czy też z działalnością gospodarczą zdefiniowaną w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Organ wyjaśnia jednak, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie czy najem przez podatnika kilku mieszkań czy też wynajem pokoi na okres krótkotrwały wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) i przyjmuje argumenty podnoszone przez Wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Zatem skoro Wnioskodawca twierdzi, że najem mieszkań (pokoi) nie będzie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego. Nie można jednak wykluczyć, że naczelnik urzędu skarbowego prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Zatem jeżeli w istocie, prowadzony przez Wnioskodawcę najem nie będzie wypełniał opisanych powyżej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że zarówno ilość wynajmowanych lokali (pokoi) jak i wynajem ich na krotki okres czasu nie przesądzają jeszcze o prawie lub jego braku do zaliczenia przychodów z najmu lub dzierżawy do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do treści art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. m.in. przychodów z dzierżawy i najmu.

Po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Mając powyższe wyjaśnienia na względzie oraz przywołane wyżej przepisy, jeżeli w istocie najem jaki zamierza prowadzić Wnioskodawca nie będzie spełniać przesłanek pozwalających uznać go za pozarolniczą działalność gospodarczą, to przychód Wnioskodawcy z tego tytułu może być zaliczony do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% (o ile rzeczywiście wnioskodawca złoży pisemne oświadczenie o wyborze sposobu opodatkowania w wymaganym przez ustawę terminie). Przy czym o tym czy do czynienia mamy z najmem opodatkowanym podatkiem zryczałtowanym czy też już z działalnością gospodarczą nie decyduje – jak chce Wnioskodawca – tylko wola wynajmującego, ale także przesłanki obiektywne (np. takie okoliczności jak ustalenie czy najem jest prowadzony w sposób ciągły, w celu uzyskania dochodu i ma charakter zorganizowany). Innymi słowy samo przekonanie wynajmującego, że nie prowadzi działalności gospodarczej nie przesądza o tym, że najem jest najmem prywatnym, który wynajmujący może opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.