Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.161.2017.2.SŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-04
Teza: Czy w przypadku sprzedaży w bieżącym roku kalendarzowym należącego do Wnioskodawczyni lokalu mieszkalnego oznaczonego nr 17A, Wnioskodawczyni uzyska dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego, czy zobowiązanie podatkowe w opisanym przez Wnioskodawczynię przypadku nie powstanie?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; nieruchomości-odrębna nieruchomość; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2017 r. (data wpływu 21 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 sierpnia 2017 r. (data wpływu 31 sierpnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 16 sierpnia 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.161.2017.1.SŻ, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 16 sierpnia 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 24 sierpnia 2017 r.). W dniu 31 sierpnia 2017 r. (nadano w dniu 29 sierpnia 2017 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 31 sierpnia 2004 r. Wnioskodawczyni zakupiła udział 1/4 części lokalu użytkowego oznaczonego nr 17, o powierzchni 181,3 m2 w budynku przy ul. …. Z własnością tego lokalu związany był udział wynoszący 18130/119110 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działek gruntów. Na powyższą okoliczność sporządzony został akt notarialny przez notariusz … – Rep. A nr …. Pozostałe 3/4 części tego lokalu należały do rodzonego brata Wnioskodawczyni. W chwili zakupu lokal był pomieszczeniem magazynowym. Lokal został zakupiony w celu adaptacji go na odrębne lokale mieszkaniowe. Zakup przez Wnioskodawczynię 1/4 udziału w ww. lokalu związany był z planami wydzielenia z tego lokalu mieszkania o powierzchni stanowiącej ¼ powierzchni lokalu nr 17. Na pozostałej powierzchni lokalu nr 17 również planowane było wydzielenie lokali mieszkalnych.

W całym lokalu oznaczonym nr 17 ww. budynku na przestrzeni kolejnych lat przeprowadzone zostały prace remontowo-budowlane, polegające na jego adaptacji na trzy lokale mieszkaniowe. Wszelkie prace wykonane zostały po uzyskaniu wymaganych prawem pozwoleń. Koszty przeprowadzonych prac i remontów pokrywane były proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Powstałe lokale spełniają warunki określone dla lokali samodzielnych, w związku czym zostały wyodrębnione jako lokale mieszkalne oznaczone nr: 17A, 17B i 17C. Od momentu wyżej wymienionego zakupu (31 sierpnia 2004 r.) do dnia nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokale 17A i 17C wykorzystywane były wyłącznie jako lokale mieszkalne. Natomiast adres lokalu 17B wykorzystany został jako adres rejestrowy i korespondencyjny działalności gospodarczej, prowadzonej przez drugiego współwłaściciela (brata Wnioskodawczyni) omawianej nieruchomości (posiadającego 3/4 udziałów w lokalu oznaczonym nr 17) – w dalszym ciągu lokal ten miał charakter wyłącznie mieszkalny. Żaden z trzech wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie stanowił środka trwałego lub składnika majątku bądź towaru handlowego. Żaden nie był także wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i drugiego współwłaściciela.

Od momentu zakupu (31 sierpnia 2004 r.) do zaadaptowania lokalu na trzy odrębne lokale użytkowe, a następnie do momentu nieodpłatnego zniesienia współwłasności omawiany lokal, a następnie trzy wyodrębnione mieszkania nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze zarówno odpłatnej, czy też nieodpłatnej.

W dniu 14 czerwca 2013 r. przed notariuszem w … zawarta została umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości lokalowej przez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych z podziału lokalu (dotychczas oznaczonego nr 17) – Rep. A nr …. Nieodpłatne zniesienie współwłasności nastąpiło pomiędzy osobami fizycznymi, Wnioskodawczynią posiadającą 1/4 udziałów w omawianym lokalu, a Jej bratem …- posiadającym 3/4 udziałów w omawianym lokalu. Każdy ze współwłaścicieli lokalu nr 17 nabył udziały w tej nieruchomości (przed zniesieniem współwłasności) w drodze kupna. Zniesienie współwłasności miało charakter nieodpłatny i nastąpiło poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych z podziału lokalu nr 17 i nabycie poszczególnych z nich przez strony: … - lokal 17A o powierzchni użytkowej 45,32 m2, z którym związany jest udział 4532/138931 części nieruchomości wspólnej. Pozostałe lokale 17B i 17C nabył brat Wnioskodawczyni ….

Na skutek zniesienia współwłasności wartość rynkowa nabytej przez Wnioskodawczynię odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 17A nie przekroczyła wartości rynkowej Jej udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, tj. przysługującego Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności. Poprzez nabycie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 17A Wnioskodawczyni nie uzyskała również przysporzenia majątkowego.

W związku z planowaną sprzedażą należącego do Wnioskodawczyni lokalu nr 17A w bieżącym roku kalendarzowym, która nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.) Wnioskodawczyni prosi o interpretację przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych, w szczególności odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W szczególności Wnioskodawczyni zainteresowana jest uzyskaniem wykładni art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, w odniesieniu do ustalenia daty nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości, od której należy liczyć czas do jej zbycia bez powstania zobowiązania do uiszczenia podatku dochodowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy w przypadku sprzedaży w bieżącym roku kalendarzowym należącego do Wnioskodawczyni lokalu mieszkalnego oznaczonego nr 17A w budynku przy ul. …, Wnioskodawczyni uzyska dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego, czy zobowiązanie podatkowe w opisanym przez Wnioskodawczynię przypadku nie powstanie?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku), nabycie przez Nią nieruchomości nastąpiło w 2004 r. Późniejsze zmiany, polegające na nieodpłatnym zniesieniu współwłasności i wyodrębnieniu poszczególnych lokali i nabyciu ich przez poszczególnych właścicieli nie miały charakteru nabycia nowej własności oraz nie zwiększyły stanu posiadania Wnioskodawczyni.

W związku z tym Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż nieruchomości w bieżącym roku nie powinna skutkować powstaniem obowiązku podatkowego związanego ze zbyciem ww. nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jego nabycia.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 31 sierpnia 2004 r. Wnioskodawczyni zakupiła udział 1/4 części lokalu użytkowego oznaczonego nr 17 o powierzchni 181,3 m2. Z własnością tego lokalu związany był udział wynoszący 18130/119110 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działek gruntów. Pozostałe 3/4 części udziału tego lokalu należały do brata Wnioskodawczyni. W chwili zakupu lokal był pomieszczeniem magazynowym. Lokal został zakupiony w celu adaptacji go na odrębne lokale mieszkaniowe. Zakup przez Wnioskodawczynię 1/4 udziału w ww. lokalu związany był z planami wydzielenia z tego lokalu mieszkania o powierzchni stanowiącej 1/4 powierzchni lokalu nr 17. Na pozostałej powierzchni lokalu nr 17 również planowane było wydzielenie lokali mieszkalnych.

W całym lokalu oznaczonym nr 17 ww. budynku, na przestrzeni kolejnych lat przeprowadzone zostały prace remontowo-budowlane, polegające na jego adaptacji na trzy lokale mieszkaniowe. Wszelkie prace wykonane zostały po uzyskaniu wymaganych prawem pozwoleń. Koszty przeprowadzonych prac i remontów pokrywane były proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Powstałe lokale spełniają warunki określone dla lokali samodzielnych, w związku czym zostały wyodrębnione jako lokale mieszkalne oznaczone numerami: 17A, 17B i 17C. Od momentu zakupu do dnia nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokale 17A i 17C wykorzystywane były wyłącznie jako lokale mieszkalne. Natomiast adres lokalu 17B wykorzystany został jako adres rejestrowy i korespondencyjny działalności gospodarczej, prowadzonej przez drugiego współwłaściciela - w dalszym ciągu lokal ten miał charakter wyłącznie mieszkalny. Żaden z trzech wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie stanowił środka trwałego lub składnika majątku bądź towaru handlowego. Żaden nie był także wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i drugiego współwłaściciela.

Od momentu zakupu do zaadaptowania lokalu na trzy odrębne lokale użytkowe, a następnie do momentu nieodpłatnego zniesienia współwłasności omawiany lokal, a następnie trzy wyodrębnione mieszkania nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze zarówno odpłatnej, czy też nieodpłatnej. W dniu 14 czerwca 2013 r. zawarta została umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości lokalowej przez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych z podziału lokalu (dotychczas oznaczonego nr 17). Nieodpłatne zniesienie współwłasności nastąpiło pomiędzy Wnioskodawczynią, a Jej bratem. Każdy ze współwłaścicieli lokalu nr 17 nabył udziały w tej nieruchomości (przed zniesieniem współwłasności) w drodze kupna. Zniesienie współwłasności miało charakter nieodpłatny i nastąpiło poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych z podziału lokalu nr 17 i nabycie poszczególnych z nich przez strony.

Na skutek zniesienia współwłasności wartość rynkowa nabytej przez Wnioskodawczynię odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 17A, nie przekroczyła wartości rynkowej Jej udziału w nieruchomości przysługującego Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności. Poprzez nabycie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 17A Wnioskodawczyni nie uzyskała również przysporzenia majątkowego.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

We wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych w dniu 14 czerwca 2013 r., wartość rynkowa nabytej przez Wnioskodawczynię odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 17A, nie przekroczyła wartości rynkowej Jej udziału w nieruchomości nabytego w dniu 31 sierpnia 2004 r. na podstawie umowy kupna. W związku z tym, na skutek nieodpłatnego zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w 2013 r., Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego, poprzez nabycie udziału w nieruchomości, w części przekraczającej udział we współwłasności nieruchomości przysługujący Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności.

Mając powyższe na uwadze oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w bieżącym roku kalendarzowym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż planowana transakcja zostanie dokonana po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. Zatem, w sytuacji gdy zobowiązanie podatkowe nie powstanie Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego oznaczonego nr 17A.

Należy rownież wskazać, że przekształcenie lokalu użytkowego w lokal mieszkalny, jako czynność techniczna, nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.