Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.69.2025.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-25
Teza: Nieuznanie zbywanych składników majątku za
przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa,
opodatkowanie dostawy Nieruchomości, prawo do odliczenia
podatku VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
odliczenia-prawo do odliczenia
przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
1

Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    27 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący nieuznania zbywanych
    składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa,
    opodatkowania dostawy Nieruchomości, prawa do odliczenia podatku VAT oraz w
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
        ... Spółka z o.o., ul. ..., ...;
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        ... Spółka z o. o., ul. ..., ...

## Opis zdarzenia przyszłego

... spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest podmiotem
    działającym na rynku nieruchomości. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym
    podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).
    Sprzedający planuje dokonać sprzedaży prawa własności budynku handlowo-usługowego,
    zlokalizowanego przy ul. ... w ... (dalej: „Budynek”).
    Łącznie z Budynkiem przedmiotem planowanej sprzedaży będą działki o numerach
    ewidencyjnych ..., ..., ..., które są również zlokalizowane przy ul. ... w ... (dalej łącznie:
    Grunt).
    Sprzedający jest właścicielem Gruntu.
    W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:
    • działka nr ... – została oznaczona symbolem 4.UC, tj. teren rozmieszczenia obiektów
      handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2,
    • działki nr ... i ... – zostały oznaczone symbolem 2.IT, tj. teren infrastruktury technicznej.
      Budynek jest zlokalizowany na działce nr ....
    Poza Budynkiem, Grunt zabudowany jest również budowlami w rozumieniu ustawy z dnia
    7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725), obejmującymi:
    • parkingi (działka nr ...),

    • drogi dojazdowe (działka nr ...),
    • ciągi piesze (działka nr ...),
    • sieć kanalizacyjna (działka nr ..., ..., ...)
    • sieć wodociągowa (działka nr ...),
    • sieć elektroenergetyczna (działka nr ...),
    • sieć telekomunikacyjna (działka nr ...),
    • sieć gazowa (działka nr ...)
    (dalej łącznie: Budowle).
    Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie
    „Nieruchomością”.
    Znajdująca się na działce nr ... sieć gazowa stanowi i w momencie planowanej sprzedaży
    będzie stanowiła częściowo własność Sprzedającego, a częściowo własność
    przedsiębiorstwa przesyłowego (do gazomierza własność przedsiębiorstwa gazowego a od
    gazomierza własność Sprzedającego). Pozostałe sieci znajdujące się na Gruncie (tj.
    kanalizacyjna, wodociągowa, elektroenergetyczna, telekomunikacyjna) stanowią w całości
    własność Sprzedającego.
    Grunt został nabyty przez Sprzedającego 8 kwietnia 2011 r. w ramach transakcji
    opodatkowanej VAT. Po nabyciu Gruntu Sprzedający zrealizował inwestycję budowy parku
    handlowego wraz z infrastrukturą.
    Nabywcą Nieruchomości będzie ... spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej:
    Kupujący). Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. działalność związana z rynkiem
    nieruchomości.
    Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o
    VAT z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361.;
    dalej: ustawa o VAT), jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku
    dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805.). Sprzedający i Kupujący w
    dalszej części wniosku nazwani są łącznie: „Wnioskodawcami”.
    Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami
    majątkowymi oraz przenieść na Kupującego elementy, wskazane w opisie zdarzenia
    przyszłego (dalej: Transakcja). Maksymalna data Transakcji to 30 maja 2025 r.
    Budynek został przekazany do użytkowania najemcom w maju 2013 r. Budowle nie były i
    nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec
    Budynku, w którym powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc jego
    prawidłowemu funkcjonowaniu, a zatem należy uznać, że zostały przekazywane
    najemcom do korzystania również w maju 2013 r.
    Tym samym między oddaniem do użytkowania Budynku i Budowli do momentu Transakcji
    upłyną ponad 2 lata.
    Budynek oraz Budowle nigdy nie były (i do momentu Transakcji nie będą) wykorzystywane
    wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT. W związku z nabyciem Gruntu oraz budową
    Budynku i Budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji
    wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej
    Budynku, czy też danej Budowli.
    Zgodnie z założeniami, przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym
    Transakcji obejmie następujące elementy:

    a) prawo własności Gruntu;
    b) prawo własności Budynku oraz Budowli;
    c) Kupujący z mocy prawa wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące
      powierzchni w Budynku oraz powierzchni na Gruncie, na podstawie art. 678 § 1
      ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061.; dalej
      KC)
    d) depozyty z umów najmu, tj. wszystkie depozyty zapłacone przez najemców na
      zabezpieczenie ich zobowiązań wynikających z umów najmu zawartych ze
      Sprzedającym (o ile dotyczy),
    e) prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń umów najmu inne niż depozyty z umów
      najmu,
    f) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (w zakresie w jakim
      autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na
      dzień Transakcji),
    g) zobowiązanie do ponoszenia opłat za utrzymanie służebności gruntowych
      ustanowionych dla Nieruchomości wraz ze zobowiązaniem do jego przenoszenia na
      każdego kolejnego nabywcę Nieruchomości,
    h) uprawnienie do otrzymywania opłat za utrzymanie służebności gruntowej obciążającej
      Nieruchomość,
    i) zobowiązanie do zachowania zakazu prowadzenia działalności konkurencyjnej na
      Nieruchomości wraz ze zobowiązaniem do jego przenoszenia na każdego kolejnego
      nabywcę Nieruchomości.
    W ramach Transakcji zostaną przeniesione na Kupującego także inne prawa i obowiązki
    Sprzedającego wynikające z umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia 8
    kwietnia 2011 roku, Rep. A nr ..., do których przeniesienia na kolejnych nabywców
    nieruchomości Sprzedający został zobligowany.
    Sprzedający – w ramach ceny za Nieruchomość - zobowiązany będzie do przekazania
    Kupującemu w związku z Transakcją dokumentacji związanej z Nieruchomością, w
    zakresie posiadanym przez Sprzedającego, obejmującej w szczególności:
    • umowy najmu wraz z dokumentami zabezpieczeń dostarczonymi przez najemców,
    • decyzje administracyjne, umowy i inne dokumenty dotyczące Nieruchomości lub
      budowy Budynku i Budowli.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji umowy o zarządzanie
    Nieruchomością. Zamiarem Wnioskodawców jest również to, aby w drodze cesji nie
    doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych
    związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy
    mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.). Po
    rozwiązaniu umów Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nie można jednak wykluczyć, że – z uwagi
    na np. wysokie kary umowne związane z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy –
    prawa i obowiązki wynikające z części umów serwisowych zostaną przeniesione na
    Kupującego. Ponadto, istnieje możliwość że w ramach Transakcji na Kupującego zostaną
    przeniesione prawa i obowiązki wynikające z porozumienia na podstawie którego odbywa
    się zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków z terenu Nieruchomości
    Sprzedający wypowie umowę o zarządzanie Nieruchomością do dnia Transakcji. Kupujący
    zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością.
    Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

    a) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego),
    b) znaki towarowe,
    c) zobowiązania Sprzedającego,
    d) umowa o zarządzanie Nieruchomością,
    e) umowa ubezpieczenia Nieruchomości,
    f) umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego,
    g) finansowanie Nieruchomości,
    h) rachunki bankowe Sprzedającego,
    i) wierzytelności,
    j) środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych środków pieniężnych wynikających z
      zabezpieczeń umów najmu oraz umów budowlanych) i inne prawa majątkowe
      Sprzedającego,
    k) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez
      Sprzedającego (inne niż te opisane w niniejszym wniosku),
    l) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych,
      umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami umów
      doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni,
    m)umowy najmu siedziby Sprzedającego,
    n) koncesje, licencje i zezwolenia,
    o) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja
      firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów,
      kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami
      finansowymi,
    p) zakład pracy Sprzedającego lub jakakolwiek jego część.
    Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy
    też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie
    prowadzi również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.
    Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają co prawda na możliwie szeroki wgląd w
    zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności
    działalności Sprzedającego prowadzonej w Nieruchomości), a ponadto, generalnie
    przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do
    Nieruchomości. Teoretycznie zatem możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich
    kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat,
    jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i
    zobowiązań) tylko dla Nieruchomości. Niemniej, od strony praktycznej nie są prowadzone
    odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań
    finansowych dla Nieruchomości.
    Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT
    polegającej na czerpaniu zysku z najmu Nieruchomości. Transakcja dokonywana będzie
    wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej
    opodatkowanej podatkiem VAT (wynajem powierzchni).
    Zamiarem Sprzedającego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (dostawy
    Budynku, Budowli i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.
    Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Wnioskodawcy złożą
    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o

    rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze
    opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli i ich części wchodzących w skład
    Nieruchomości (dalej: Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od VAT
    i Wybór Opodatkowania VAT). Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako czynni
    podatnicy VAT na moment złożenia stosownego oświadczenia oraz na moment samej
    Transakcji. Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie
    dotyczyło wszystkich budynków i budowli objętych Transakcją.
    Pytania
    1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym
      przedstawionym we Wniosku planowana Transakcja powinna być traktowana jako
      dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1
      ustawy o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w
                                  1rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55 KC ani zorganizowanej części
      przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
    2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że sprzedaż Nieruchomości w
      ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z
      opodatkowania VAT, tj. będzie opodatkowana VAT?
    3. (oznaczone we wniosku nr 4) Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia
      przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo
      wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu
      przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT z tytułu Transakcji?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ad pytanie 1
    W ocenie Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym planowana
    Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu
    VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży
                                            1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55 KC ani
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT.
    Ad pytanie 2
    W ocenie Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż
    Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać obligatoryjnemu
    zwolnieniu z opodatkowania VAT, tj. będzie opodatkowana VAT.
    Ad pytanie 4
    W ocenie Wnioskodawców, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego
    po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
    potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu przysługiwać będzie prawo do
    odliczenia VAT z tytułu Transakcji.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców
    Uwagi ogólne do pytania 1 i 2
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.

    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu
    wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT
    wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa
    towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być
    wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15
    ustawy o VAT).
    Każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów o VAT. Sprzedaż (dostawa)
    nieruchomości (w tym również Nieruchomość) opodatkowana jest na podstawie art. 22
    ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT w kraju, w którym znajdują się one w momencie dostawy (czyli w
    analizowanym przypadku w Polsce).
    Sprzedaż Nieruchomości będzie więc podlegać opodatkowaniu w Polsce, gdyż spełnione
    są ww. przesłanki opodatkowania (przedmiotowa i podmiotowa), a ponadto miejscem
    świadczenia (opodatkowania) Transakcji jest terytorium Polski.
    Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka
    VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział
    sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.
    I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wolna od podatku jest dostawa budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się
    oddanie do użytkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
    użytkowania na potrzeby własne, budynków, budowli lub ich części po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku
    podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem na podstawie
    pkt 10 pod warunkiem, że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz
    b) dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których
      miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
      jeżeli ponosił takie wydatki, to były on niższe niż 30% wartości początkowej tych
      obiektów.
    W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik (dostawca) może zrezygnować ze zwolnienia
    od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków,
    budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku,
    budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:

        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
        - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
          lub ich części.
    Sprzedaż może też nie podlegać opodatkowaniu VAT w szczególności z uwagi na
    przedmiot sprzedaży, tj. wówczas, gdy jest nim przedsiębiorstwo lub zorganizowana część
    przedsiębiorstwa – stosownie do art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    Natomiast o zwolnieniu (tu: tzw. przedmiotowym) od podatku mogą decydować przede
    wszystkim przepisy art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, w tym – z uwagi na przedmiot planowanej
    Transakcji – pkt 2, 9, pkt 10 i pkt 10a.
    Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie
    zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych
    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Dodatkowo, zgodnie z:
    • art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów
      wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
      nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    • art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów
      niezabudowanych innych niż tereny budowlane; przy czym przez tereny budowlane
      rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę
      zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku
      braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
      terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
      przestrzennym,
    • art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
      gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
      opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Ad pytanie 1
    W ocenie Wnioskodawców, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy przedmiotowa
    Transakcja stanowi w świetle ustawy o VAT sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego
    zorganizowanej części, a tym samym czy sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi
    elementami opisanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach Transakcji w ogóle
    podlega opodatkowaniu VAT.
    Jak zostało wspomniane powyżej, stosownie do art. 6 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie
    stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa. Przepis ten stanowi implementację artykułu 19 Dyrektywy 2006/112/WE
    Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (dalej: Dyrektywa VAT), zgodnie z którym, „w przypadku przekazania, odpłatnie
    lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa
    członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku
    osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny
    przekazującego.”
    Wyłączenie z opodatkowania zbycia majątku oparte jest więc na możliwości stworzonej
    przez art. 19 Dyrektywy VAT, który przewiduje, iż w przypadku gdy przedmiotem dostawy

    („odpłatnie lub nieodpłatnie, lub w formie aportu”) jest całość lub część majątku podatnika
    („totality of assets or part thereof”), państwa członkowskie mogą uznać, że czynność taka
    nie stanowi dostawy towarów i w takim przypadku nabywca będzie traktowany jak
    następca prawny przekazującego.
    Zbywane aktywa jako przedsiębiorstwo
    Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze
    względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w
    doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, iż – dla celów
    podatku VAT – pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją
    zawartą w art. 55¹ KC. Przy czym, jak podkreśla się w orzecznictwie (wyrok Naczelnego
    Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16), przy
    wykładni tego pojęcia kierować się przede wszystkim należy autonomią prawa
    podatkowego, z uwzględnieniem uwarunkowań wynikających z systemu prawa Unii
    Europejskiej.
    W myśl regulacji zawartej w art. 55¹ KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem
    składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    a) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
      przedsiębiorstwa),
    b) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
    c) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
      prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
      prawnych,
    d) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
    e) koncesje, licencje i zezwolenia,
    f) patenty i inne prawa własności przemysłowej,
    g) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
    h) tajemnice przedsiębiorstwa,
    i) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Stosownie do art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo
    powinna obejmować wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego
    wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Należy zwrócić uwagę, iż definicja zawarta w art. 55¹ KC wśród elementów składowych
    definicji przedsiębiorstwa” nie wymienia zobowiązań, co powoduje, że w doktrynie
    przyjmuje się, że zobowiązania nie muszą stanowić elementu przedsiębiorstwa.
    Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”,
    pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W
    rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie
    składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego
    w art. 55¹ KC. Niemniej, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość
    pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej
    kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks
    praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu.
    Z tych względów przedsiębiorstwo powinno stanowić funkcjonalnie zorganizowany zespół
    składników umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko stanowić

    zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w
    znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada
    istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w
    obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ KC
    wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór)
    zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami
    przedsiębiorstwa. Powyższe potwierdzają również organy podatkowe, w szeregu
    wydawanych interpretacji podatkowych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS) z dnia 3 kwietnia 2017 r., sygn. 2461-IBPP3.
    4512.919.2016.2.EJ).
    Przepis Dyrektywy VAT pozwala państwom członkowskim na wyłączenie z zakresu
    znaczeniowego pojęcia dostawy towarów transakcji polegających na przeniesieniu całości
    lub części majątku. Dyrektywa nie posługuje się zatem pojęciem „przedsiębiorstwa”, lecz
    pojęciem „całości lub części majątku”. Można więc postawić tezę, iż z art. 19 Dyrektywy
    VAT wynika szersza norma prawna, aniżeli zawarta w art. 6 pkt 1 ustawy VAT. Niemniej
    polski ustawodawca skorzystał z możliwości, którą stwarza art. 19 Dyrektywy VAT,
    normując wyłączenie z opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która niewątpliwie mieści się w zakresie pojęcia
    „całości lub części majątku”.
    Biorąc pod uwagę autonomię wykładni pojęcia przedsiębiorstwo, w pierwszej kolejności
    należy odwołać się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej:
    TSUE) dotyczącego art. 19 Dyrektywy VAT. W orzeczeniu z 27 listopada 2003 r. w sprawie
    Zita Modes (C-497/01) TSUE stwierdził, że „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem,
    czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części,
    należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części
    przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od
    konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które, łącznie, stanowią
    przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej
    działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego
    jak sprzedaż zapasów produktów”. Ponadto, w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie
    Christel Schriever (C-444/10) TSUE zaznaczył, że uregulowania Dyrektywy VAT należy
    interpretować w ten sposób, że pojęcie „przekazanie [...] całości lub części aktywów”
    obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników
    materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo
    lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, lecz
    nie obejmuje samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Stwierdzenie, iż
    nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5
    ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw
    członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych
    składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Jeżeli
    działalność gospodarcza nie wymaga użytkowania konkretnych pomieszczeń lub
    pomieszczeń wyposażonych w stałe instalacje konieczne do jej prowadzenia, przekazanie
    aktywów w rozumieniu wspomnianego przepisu szóstej dyrektywy może mieć miejsce
    również bez przekazania prawa własności nieruchomości.
    Z orzecznictwa TSUE wynika więc, iż dla uznania danego zespołu składników majątkowych
    za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do
    prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Za
    przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który pozwala na
    prowadzenie niezależnej działalności gospodarczej, lecz oceny, czy dana transakcja
    stanowi zbycie przedsiębiorstwa, należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego
    przypadku. Dotychczasowe orzecznictwo TSUE i wnioski z niego płynące potwierdzono
    także w postanowieniu TSUE z dnia 16 stycznia 2023 r. sygn. C-729/21. Słusznie stwierdza
    się w polskim orzecznictwie (tak np. NSA w wyroku z 25 czerwca 2013 r., sygn. Akt I FSK 955
    /12 oraz w wyroku z 23 lipca 2015 r., sygn. Akt I FSK 334/14), że czynność objęta jest

    podatkiem VAT tylko wówczas, gdy przekazywany zespół aktywów przedsiębiorstwa jest
    niewystarczający do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej
    działalności gospodarczej (w oparciu o przekazane składniki majątkowe).
    Co istotne jednak, w praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których
    niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak
    nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład
    przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób,
    by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów.
    Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały
    funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający
    kontynuowanie określonej działalności gospodarczej. Wyłączenie więc ze zbycia istotnych
    elementów przedsiębiorstwa, powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy
    składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa. Jeśli natomiast wyłączone
    ze zbycia składniki przedsiębiorstwa nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania
    przedsiębiorstwa jako takiego, wówczas czynność taka na gruncie przepisów ustawy VAT
    uznana będzie za zbycie przedsiębiorstwa, chociaż nie obejmuje ona wszystkich jego
    składników (tak np. w interpretacji DKIS z 29 marca 2017 r., sygn. 2461-IBPP3.
    4512.902.2016.2.Asz).
    Potwierdził to również NSA, w orzeczeniu z 25 kwietnia 2018 r. (sygn. Akt I FSK 1204/16), w
    którym stwierdził, iż „jeżeli braki w określonych nabytych składnikach majątku nie mają
    istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa jako takiego, to nie mogą one
    przesądzić, że nie doszło do jego dostawy; dla zbycia przedsiębiorstwa wystarczające jest
    przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie
    realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.”
    Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: WSA) w Olsztynie, w wyroku z dnia 22
    marca 2018 r. (sygn. Akt I SA/Ol 101/18) orzekł, iż „jeżeli przedmiotem transakcji była
    nieruchomość zabudowana: budynek stacji paliw, 2 zbiorniki paliwa, myjnia płytowa,
    ogrodzenie i utwardzony plac, które tworzyły przedmiotową stację paliw wraz z
    wyposażeniem m.in: ekspres do kawy, billboard, odkurzacz, kompresor, szafki kuchenne,
    zlewozmywak, płyta indukcyjna, lodówka czy też tablice informatyczne, telewizor,
    chłodziarka, pojemniki na kółkach, regały, pojemniki, dystrybutor na sosy, sejf, kasetka na
    pieniądze, pachołki drogowe, szafa na ubrania i biurowa, to przedmiotem sprzedaży była
    zorganizowana część przedsiębiorstwa. Koncesja na obrót paliwem ma charakter
    publicznoprawnego uprawnienia podmiotowego i z tej przyczyny wyłączona jest z obrotu
    cywilnoprawnego. Fakt braku zbycia koncesji nie ma więc znaczenia dla oceny, czy
    przedmiotem transakcji było zbycie części przedsiębiorstwa.”
    W jednym z orzeczeń (wyrok z 20 kwietnia 2018 r., sygn. Akt I FK 1113/16), NSA wskazał, iż
    „jeżeli działające w wielu obszarach (handel, hotel, SPA) duże centrum handlowe w sposób
    harmonijny przeszło, na własność nabywcy i kontynuowało swoje funkcjonowanie w
    niezmienionej formie, pod niezmienioną nazwą, podobnie jak działający w obiekcie hotel,
    to nabyte składniki majątku niewątpliwie umożliwiły samodzielne funkcjonowanie obiektu
    i kontynuowanie działalności w zakresie prowadzonym dotychczas przez zbywcę.”
    Nie jest natomiast kluczową kwestia wartości poszczególnych składników (tak np. w
    wyroku NSA z 5 lipca 1996 r., sygn. Akt I SA/Gd 433/96). Uznaje się jednak, iż wydzielenie z
    transakcji pewnych elementów, których funkcjonalne znaczenie dla przedsiębiorstwa jest
    niewielkie, a więc elementów, bez których przedsiębiorstwo może funkcjonować bez
    zakłóceń, powinno pozostać bez wpływu na kwalifikacje transakcji jako sprzedaży
    przedsiębiorstwa.
    Zbywane aktywa jako zorganizowana część przedsiębiorstwa
    Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej:
    „ZCP”) oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie
    zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych

    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
    niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.
    Co do zasady definicja zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest tożsama z definicją
    zawartą w ustawach o podatkach dochodowych. Nie ulega jednak wątpliwości, iż przy
    analizie tego pojęcia zasadne będzie oparcie się w pierwszej kolejności nie tyle na
    doktrynie i orzecznictwie powstałych na tle przepisów ustaw o podatkach dochodowych,
    lecz na regulacjach ww. Dyrektywy VAT i orzecznictwa TSUE.
    Z powyższej definicji można wyprowadzić wniosek, iż status zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w
    tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie
    następujące warunki:
    1) jest wyodrębniony organizacyjnie,
    2) jest wyodrębniony finansowo,
    3) jest wyodrębniony funkcjonalnie, tzn. jest przeznaczony do realizacji określonych
      zadań gospodarczych oraz,
    4) mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania
      gospodarcze.
    Wyodrębnienie organizacyjne
    Zgodnie z utrwaloną praktyką, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas,
    gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w
    strukturze tego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział (w
    wyroku NSA z 22 stycznia 1997 r., sygn. Akt SA/Sz 2724/95 sąd uznał, że „zorganizowana
    część przedsiębiorstwa to taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który
    może stanowić odrębny zakład, oddział”). Co istotne i co wymaga podkreślenia –
    wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki
    panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym
    dokumencie (regulaminie, statucie). Co do zasady jednak dla celów dowodowych
    właściwszym byłoby jednak formalne wyodrębnienie zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie organizacyjne powinno przejawiać się posiadaniem przez daną masę
    wyznaczonego miejsca w strukturze organizacyjnej firmy. Przejawem takiego
    wyodrębnienia jest również istnienie odrębnego kierownictwa w jakiejkolwiek formie i na
    jakimkolwiek szczeblu struktury. Dowodem wyodrębnienia może być również ustalenie
    odrębnych procedur lub regulaminów dla danego zespołu aktywów. Innymi słowy, muszą
    istnieć procedury (zarządzania, podejmowania decyzji) wskazujące na odrębność
    potencjalnego ZCP od pozostałych składników (tak też w interpretacji DKIS z 18 kwietnia
    2018 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.105.2018.2.JSO).
    Na rzecz wyodrębnienia organizacyjnego może świadczyć także okoliczność
    wykorzystywania takich aktywów, których nie wykorzystują pozostałe części
    przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie organizacyjne może także oznaczać pewną wewnętrzną
    całość, która mimo braku wyodrębnienia zewnętrznego będzie mogła stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo realizujące zadania gospodarcze. Odrębność organizacyjna powinna
    wskazywać na zdolność funkcjonowania ZCP jako odrębnego przedsiębiorstwa. Zdolność
    wydzielonej części organizacji do samodzielnego funkcjonowania nie powinna być
    rozumiana jako pełna niezależność od pozostałej części przedsiębiorstwa i
    samowystarczalność. Dlatego wydzielenie powinno dotyczyć głównego przedmiotu zadań
    realizowanych przez ZCP.
    Dodatkową kwestią jest również konieczność przejścia pracowników związanych z daną
    masą majątkową. Dyrektor Izby Skarbowej [dalej: DIS] w Poznaniu w interpretacji z dnia 10
    października 2008 r., sygn. ILPB3/423-446/08-2/HS stwierdził, iż „elementami zespołu

    składników materialnych i niematerialnych, stanowiących ZCP, powinny być w
    szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza”.
    Jak wynika z powyższego organy podatkowe uznają, że w sytuacji, gdy pracownicy
    przedsiębiorstwa są związani z jego częścią dla spełnienia kryterium organizacyjnego w
    świetle art. 2 pkt 27e ustawy VAT koniecznym jest również, aby podążali oni w ślad za
    daną masą majątkową (podobnie w interpretacji indywidualnej DKIS z 8 listopada 2017 r.,
    sygn. 0112-KDIL2-1.4012.417.2017.2.AS).
    Analogiczne stanowisko do powyższych, zostało również potwierdzone w innych
    interpretacjach organów podatkowych, w tym m.in.:
    a) DIS w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 13 marca 2017 r. (sygn. 1061- IPTPP3.
      4512.18.2017.2.JM),
    b) DIS w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 18 listopada 2016 r. (sygn. 2461-
      IBPP3.4512.652.2016.2.MN),
    c) DIS w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 30 marca 2016 r. (sygn. IPTPP3/4512-
      567/15- 2/ALN),
    d) DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 24 lutego 2016 r. (sygn. IPPP3
      /4512- 1080/15-4/WH).
    Wyodrębnienie finansowe
    Podobnie jak w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego, ustawa o VAT nie zawiera
    wytycznych odnośnie wyodrębnienia finansowego, jednakże co do zasady ani
    prowadzenie osobnych ksiąg rachunkowych, ani sporządzanie bilansu (czyli
    zakwalifikowanie do kategorii „samobilansującego się oddziału”) nie jest wymienione
    wśród warunków niezbędnych do tego by dany zespół składników i zobowiązań mógł
    zostać uznany za ZCP.
    Niemniej, w sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie
    finansów ZCP od jego pozostałej części. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie
    rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby należności i zobowiązania były
    wyodrębnione i dały się przyporządkować finansowo do wyodrębnionego majątku (tak,
    aby można było przejąć funkcje gospodarcze). Wyodrębnienie to będzie uzewnętrznione
    zwłaszcza w przypadku posiadania takiego systemu ewidencji, który umożliwia
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przez taki system należy rozumieć odrębne plany
    finansowe, odrębne budżety oraz prowadzenie zakładowych planów kont, na których
    księgowane są wyłącznie zdarzenia gospodarcze związane z działalnością ZCP (tak np. DIS
    w Katowicach w indywidualnej interpretacji z 18 marca 2008 r., sygn. IBPB3/423-100/08/MS
    /KAN-3205/12/07). Pamiętać jednak należy, że pojęcie „wyodrębnienia finansowego”
    należy rozumieć jako obiektywne istnienie przychodów i kosztów uzyskania przychodów
    związanych z określonymi składnikami majątku, a nie istnienie finansowego
    wyodrębnienia – dokonanego formalnie przez prowadzącego przedsiębiorstwo.
    Przyjmuje się jednak, że dla zachowania finansowej odrębności nie jest konieczne
    wyodrębnienie wszystkich przychodów i kosztów oraz wszystkich należności i zobowiązań.
    NSA w wyroku z 27 marca 2013 r., sygn. Akt II FSK 1896/11 stwierdził, iż „w skład
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie muszą wchodzić wszelkie zobowiązania
    przedsiębiorstwa. Z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika bowiem
    jedynie, że zespół składników materialnych i niematerialnych musi być na tyle
    zorganizowany i kompletny, aby mógł funkcjonować jako samodzielne przedsiębiorstwo,
    prowadzące określony rodzaj działalności gospodarczej. Z tych względów nie ma podstaw
    do uznania, że co do zasady utraci on tę samodzielność poprzez wyłączenie ze składników
    majątkowych niektórych zobowiązań (...)”.

    Organy podatkowe wskazują przy tym (tak np. DIS w Warszawie, w indywidualnej
    interpretacji z 11 lutego 2008 r., sygn. IP-PB3-423-418/07-2/MB), że „odrębność finansowa
    wymaga posiadania rachunku bankowego, na który wpływać będą środki generowane
    przez danego rodzaju działalność gospodarczą oraz z którego regulowane będą
    zobowiązania związane z tą działalnością. W ten sposób finansowe wyodrębnienie danego
    zespołu składników majątkowych wykraczać będzie poza wymiar ewidencyjny, co
    oznaczać będzie, że zapewniona zostanie faktyczna możliwość zarządzania danym
    zespołem składników majątkowych oraz przypisanymi do tego zespołu składników
    zasobami ludzkimi, a ewidencyjne wyodrębnienie kont będzie miało wymiar nie tylko
    informacyjny.”
    Wyodrębnienie funkcjonalne
    Pojęcie wyodrębnienia funkcjonalnego, również nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT,
    niemniej jednak w świetle orzecznictwa i praktyki organów podatkowych, przez
    wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć przeznaczenie składników do realizacji
    określonych zadań gospodarczych – „ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość –
    obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych”
    (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z 26 stycznia 2016 r., sygn. Akt I Sa/Wr 1823/15). Innymi
    słowy kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego sprowadza się do zbadania czy
    wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć zadania oraz samodzielnie
    funkcjonować na rynku (wyrok NSA z 25 czerwca 2015 r., sygn. Akt I FSK 572/14). Przy
    czym okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników
    majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej
    należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on
    wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań
    gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników
    majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też
    dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy (wyrok NSA z 23 listopada 2017 r.,
    sygn. Akt I FSK 327/16).
    Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa powinny zatem umożliwić nabywcy prowadzenie działalności
    gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. DIS w Katowicach w interpretacji z
    19 lutego 2014 r., sygn. IBPP4/443- 581/13/EK uznał, że „w praktyce przyjmuje się, iż
    chodzi tutaj o rzeczywistą, a nie tylko potencjalną zdolność do wykonywania działalności
    gospodarczej zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tj. zdolność zespołu
    wyodrębnionych składników do realizacji określonych zadań gospodarczych, który to
    zespół zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
    zadania. Zatem kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa sprowadza się w zasadzie do ustalenia, czy jako pewna odrębna całość
    jest ona w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku już od momentu jej wyodrębnienia.
    Składniki majątkowe, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą
    zatem umożliwić nabywcy natychmiastowe podjęcie określonej działalności gospodarczej
    w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”.
    Zespół składników jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania
    gospodarcze
    Wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć w ramach
    przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki
    majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Innymi słowy, możliwość
    kontynuacji działalności przez nabywcę ZCP powinna wynikać z faktu, że tworzy ją zespół
    składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności
    gospodarczej.
    Jednakże przyjęcie, że ZCP tworzy zespół składników majątkowych umożliwiający
    prowadzenie niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten

    sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on umożliwiać
    wykonywanie określonych zadań gospodarczych bez modyfikacji. Przy czym przy ocenie,
    czy zespół składników majątkowych stanowi funkcjonujące przedsiębiorstwo lub jego
    część, należy uwzględnić raczej aspekt ekonomiczny, niż prawny.
    Podobnie stwierdził NSA w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. Akt I FSK 1316/15),
    wskazując że „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem
    tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi
    składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”
    oraz że „zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej
    działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go
    o dodatkowe elementy (po nabyciu i łączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do
    prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa”. Za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych
    od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części NSA uznał więc
    okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu
    jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a
    także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w
    ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).
    Przykładowo, jeśli podmiot gospodarczy prowadzi działalności gospodarczą m.in. w
    zakresie wynajmu lokalu użytkowego i czyni to poprzez wyodrębniony w jego strukturze
    organizacyjnej zakład, to wyodrębnienie tego zakładu wiąże się z obsługą tej działalności
    przez pracowników, finansowaniem, obsługą istniejących umów i zawieraniem nowych,
    itp. Sprzedaż tak wyodrębnionego zakładu – jako całości – mogłaby spełniać warunek
    wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT. Jednak sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu
    niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w
    zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa (tak np. wyrok WSA we Wrocławiu z 20 października 2017 r. sygn.
    Akt I SA/Wr 676/17; z 9 lutego 2017 r., sygn. Akt I SA/Wr 972/16).
    Ocena zbywanych składników majątkowych jako przedsiębiorstwa bądź ZCP
    Z punktu widzenia uznania składników majątkowych za przedsiębiorstwo bądź ZCP istotne
    jest tylko to, czy przedmiot zbycia jest przedsiębiorstwem po stronie zbywcy. Tymczasem
    w chwili zbycia – w ocenie Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie
    powinna być utożsamiana ze zbyciem przedsiębiorstwa bądź ZCP, z kilku zasadniczych
    powodów.
    Przede wszystkim Transakcja nie powinna być utożsamiana ze zbyciem przedsiębiorstwa
    bądź ZCP z tych względów, iż w związku z dostawą Nieruchomości nie dojdzie do
    przeniesienia na Wnioskodawcę wielu istotnych aktywów definiujących przedsiębiorstwo,
    a wymienionych w przedstawionym powyżej opisie zdarzenia przyszłego. Na
    Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione nie tylko umowy o zarządzanie Nieruchomością,
    czy też umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego czy umowa
    ubezpieczenia, ale również wiele innych elementów, takich jak wierzytelności i inne prawa
    majątkowe, umowa rachunku bankowego, czy też środki pieniężne należące do
    Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji nie będą również księgi i dokumenty związane z
    prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem
    bezpośrednio związanych z Nieruchomością.
    Ponadto, w ocenie Wnioskodawców, zbywane składniki majątkowe nie będą spełniać
    przede wszystkim kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego i zdolności do działania jako
    samodzielny podmiot. Zgodnie z jednolitym stanowiskiem prezentowanym przez organy
    podatkowe, zespół składników majątkowych musi służyć realizacji określonego zadania
    lub zadań gospodarczych, jak również potencjalnie może stanowić odrębne i niezależne
    przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące swoje zadania, aby można było je uznać za
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Przy czym przyjmuje się, że dotyczy to

    rzeczywistej, a nie tylko potencjalnej zdolności do wykonywania działalności gospodarczej
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Jako że w ramach planowanej Transakcji Kupujący nie przejmie kluczowych umów, tj. o
    zarządzanie Nieruchomością, można stwierdzić, iż Nieruchomość bez zapewnienia jej tych
    kluczowych funkcji niezbędnych do realizacji zadań, nie będzie w stanie w dłuższym
    okresie czasu pełnić swojej funkcji. Świadczenie usług przy użyciu Nieruchomości
    wymagać bowiem będzie podjęcia przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych i
    prawnych, w szczególności zawarcia nowej umowy z zarządcą Nieruchomości -
    zaangażowania zasobów ludzkich, dokonywania prac serwisowych w budynkach,
    budżetowania kosztów funkcjonowania budynków itp. Prowadzenie działalności w oparciu
    o sam przedmiot Transakcji (bez podejmowania dodatkowych działań) jest niemożliwe, w
    szczególności w zakresie planowanej przez Kupującego działalności w zakresie najmu.
    Podobne wnioski płyną zresztą z objaśnień podatkowych Ministerstwa Finansów z dnia 11
    grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia
    nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia), w świetle których, przy ocenie, czy
    składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt
    1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt
    27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:
    1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
    zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
    oraz
    2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
    przedmiotem transakcji.
    Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment
    przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania
    działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku,
    które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest
    możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi
    przedsiębiorstwo lub ZCP.”
    Dodatkowo, w świetle Objaśnień podatkowych, „za okoliczność wykluczającą możliwość
    stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację
    działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest
    podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów)
    niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.
    Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy
    o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami,
    które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem
    nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej
    zbywcy.”
    Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie
    stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt
    1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Co za tym idzie, sprzedaż Nieruchomości w ramach
    Transakcji również nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej
    części. Tym samym należy rozważyć sposób opodatkowania VAT sprzedaży
    Nieruchomości.
    Ad pytanie 2
    Opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek został przekazany do użytkowania
    najemcom w maju 2013 r. Jak również wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budowle
    nie były i nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą

    wobec Budynku, w którym powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc jego
    prawidłowemu funkcjonowaniu, a zatem należy uznać, że zostały przekazywane
    najemcom do korzystania również w maju 2013 r.
    Ponadto, w opisie zdarzenia przyszłego zaznaczono, że Sprzedający nie ponosił i nie
    będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne,
    które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku, czy też danej Budowli.
    W kontekście powyższego należy również zauważyć, że – zgodnie z opisem zdarzenia
    przyszłego – na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT Wnioskodawcy złożą w akcie
    notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o
    Rezygnacji przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od VAT i Wybór
    Opodatkowania VAT. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, ww. oświadczenie o
    rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich budynków i budowli objętych
    Transakcją.
    Podsumowując, Transakcja dostawy Budynków i Budowli będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT (z zastosowaniem właściwej stawki VAT), tj. nie będzie
    podlegała zwolnieniu z VAT, ponieważ w momencie Transakcji między rozpoczęciem
    użytkowania Budynku i Budowli (pierwszym zasiedleniem), a momentem Transakcji co
    prawda upłynęły 2 lata, ale zostanie złożone oświadczenie o Rezygnacji przez
    Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od VAT i Wyborze Opodatkowania VAT.
    W szczególności w niniejszej sprawie nie zostaną spełnione przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt
    10a ustawy o VAT – gdyż dostawa Budynku i Budowli została objęta zwolnieniem z art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jak wskazano wcześniej, strony Transakcji zgodnie zrezygnują z
    tego zwolnienia) i Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do
    Budynków oraz Budowli.
    Opodatkowanie VAT dostawy Gruntu
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, dostawa gruntu dokonywana wraz z dostawą
    budynku (budowli lub ich części) dzieli los prawnopodatkowy tych obiektów, a wartość
    gruntu, w tym objętego prawem użytkowania wieczystego, wchodzi do podstawy
    opodatkowania obiektów.
    Zatem, powyższe ustalenia dot. opodatkowania VAT, odnosić się będą równocześnie do
    dostawy Gruntu, na którym Budynek i Budowle są posadowione.
    W konsekwencji, całość Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego
    powinna zostać opodatkowana VAT (według właściwej stawki), tj. nie powinna podlegać
    zwolnieniu z VAT.
    Ad pytanie 4
    W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim
    nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych.
    Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć czynności generujące podatek
    należny według jednej z przewidzianych w ustawie o VAT stawek, a więc czynności inne niż
    (i) zwolnione z VAT oraz (ii) co do zasady pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do
    obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku
    naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana
    fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Jak zostało to przedstawione w stanowisku do pyt. 2, w ocenie Wnioskodawców,
    planowana sprzedaż Nieruchomości powinna zostać w całości opodatkowana VAT z
    zastosowaniem właściwej stawki VAT.

    Sprzedający zatem powinien wystawić na rzecz Kupującego fakturę dokumentującą
    nabycie Nieruchomości.
    Zgodnie z powołanym powyżej art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i
    usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o
    którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Skoro zatem:
    • nabyta w ramach planowanej Transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana w
      całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Kupującego (jak wskazano
      w zdarzeniu przyszłym),
    • Kupujący na moment Transakcji będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15
      ustawy VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
    • Sprzedający jest podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy VAT, i jest
      zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz wystawi na rzecz Kupującego
      odpowiednią fakturę,
    zdaniem Wnioskodawców, po opodatkowaniu VAT planowanej Transakcji sprzedaży
    Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na
    podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
    o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów
    ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności
    podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy
    też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te
    nie podlegają opodatkowaniu.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia”
    należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1

    ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
    darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
    zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje
      ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
      (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
      prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
      stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e
    ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:
      Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
      składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
      realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
      niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić
    całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla
    przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
    gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
    Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa
    stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest
    wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na
    trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych).

    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych
    składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz
    zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj
    rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile
    stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
    Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia
    w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń
    gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.
    Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo
    samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze
    przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce.
    Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i
    niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym
    podmiocie (u nabywcy).
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie
    jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością
    organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie
    zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można
    bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
    Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
    przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
    realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego
    podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako
                                1niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55 k.c.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.

    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i
    niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl,
    stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem
    majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym
    przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję
    zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku
    wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to
    zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do
    okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania
    przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne
    i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa,
    mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak
    wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie
    jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel
    dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i
    niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym,
    dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem
    wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności
    podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem
    podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego.
    Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE,
    dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne
    powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania
    gospodarczego.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w
    sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować
    w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej
    części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających
    się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną
    działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów
    administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21
    listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).
    O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują
    każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    W sytuacji przedstawionej we wniosku nie doszło do spełnienia wszystkich
    przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie spełniał
                                          1przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 55 kodeksu cywilnego
    czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy o
    podatku od towarów i usług.

    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający planuje dokonać sprzedaży
    prawa własności budynku handlowo-usługowego. Łącznie z Budynkiem przedmiotem
    planowanej sprzedaży będą działki o numerach ewidencyjnych ..., ..., .... W miejscowym
    planie zagospodarowania przestrzennego:
    • działka nr ... – została oznaczona symbolem 4.UC, tj. teren rozmieszczenia obiektów
                                    2handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m,
    • działki nr ... i ... – zostały oznaczone symbolem 2.IT, tj. teren infrastruktury technicznej.
      Budynek jest zlokalizowany na działce nr ....
    Poza Budynkiem, Grunt zabudowany jest również budowlami w rozumieniu ustawy z dnia
    7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725), obejmującymi:
    • parkingi (działka nr ...),
    • drogi dojazdowe (działka nr ...),
    • ciągi piesze (działka nr ...),
    • sieć kanalizacyjna (działka nr ..., ..., ...)
    • sieć wodociągowa (działka nr ...),
    • sieć elektroenergetyczna (działka nr ...),
    • sieć telekomunikacyjna (działka nr ...),
    • sieć gazowa (działka nr ...).
    Znajdująca się na działce nr ... sieć gazowa stanowi i w momencie planowanej sprzedaży
    będzie stanowiła częściowo własność Sprzedającego, a częściowo własność
    przedsiębiorstwa przesyłowego (do gazomierza własność przedsiębiorstwa gazowego a od
    gazomierza własność Sprzedającego). Pozostałe sieci znajdujące się na Gruncie (tj.
    kanalizacyjna, wodociągowa, elektroenergetyczna, telekomunikacyjna) stanowią w całości
    własność Sprzedającego.
    Zgodnie z założeniami, przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym
    Transakcji obejmie następujące elementy:
    a) prawo własności Gruntu;
    b) prawo własności Budynku oraz Budowli;
    c) Kupujący z mocy prawa wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące
      powierzchni w Budynku oraz powierzchni na Gruncie, na podstawie art. 678 § 1
      ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
    d) depozyty z umów najmu, tj. wszystkie depozyty zapłacone przez najemców na
      zabezpieczenie ich zobowiązań wynikających z umów najmu zawartych ze
      Sprzedającym (o ile dotyczy),
    e) prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń umów najmu inne niż depozyty z umów
      najmu,
    f) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (w zakresie w jakim
      autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na
      dzień Transakcji),
    g) zobowiązanie do ponoszenia opłat za utrzymanie służebności gruntowych
      ustanowionych dla Nieruchomości wraz ze zobowiązaniem do jego przenoszenia na
      każdego kolejnego nabywcę Nieruchomości,

    h) uprawnienie do otrzymywania opłat za utrzymanie służebności gruntowej obciążającej
      Nieruchomość,
    i) zobowiązanie do zachowania zakazu prowadzenia działalności konkurencyjnej na
      Nieruchomości wraz ze zobowiązaniem do jego przenoszenia na każdego kolejnego
      nabywcę Nieruchomości.
    Sprzedający – w ramach ceny za Nieruchomość - zobowiązany będzie do przekazania
    Kupującemu w związku z Transakcją dokumentacji związanej z Nieruchomością, w
    zakresie posiadanym przez Sprzedającego, obejmującej w szczególności:
    • umowy najmu wraz z dokumentami zabezpieczeń dostarczonymi przez najemców,
    • decyzje administracyjne, umowy i inne dokumenty dotyczące Nieruchomości lub
      budowy Budynku i Budowli.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji umowy o zarządzanie
    Nieruchomością. Zamiarem Wnioskodawców jest również to, aby w drodze cesji nie
    doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych
    związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy
    mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.). Po
    rozwiązaniu umów Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.
    Sprzedający wypowie umowę o zarządzanie Nieruchomością do dnia Transakcji. Kupujący
    zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością.
    Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:
    a) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego),
    b) znaki towarowe,
    c) zobowiązania Sprzedającego,
    d) umowa o zarządzanie Nieruchomością,
    e) umowa ubezpieczenia Nieruchomości,
    f) umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego,
    g) finansowanie Nieruchomości,
    h) rachunki bankowe Sprzedającego,
    i) wierzytelności,
    j) środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych środków pieniężnych wynikających z
      zabezpieczeń umów najmu oraz umów budowlanych) i inne prawa majątkowe
      Sprzedającego,
    k) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez
      Sprzedającego (inne niż te opisane w niniejszym wniosku),
    l) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych,
      umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami umów
      doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni,
    m)umowy najmu siedziby Sprzedającego,
    n) koncesje, licencje i zezwolenia,

    o) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja
      firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów,
      kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami
      finansowymi,
    p) zakład pracy Sprzedającego lub jakakolwiek jego część.
    Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy
    też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie
    prowadzi również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.
    Odnosząc się do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że
    planowana Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa bądź jego
    zorganizowanej części z tego powodu, że w związku z dostawą Nieruchomości nie dojdzie
    do przeniesienia na Kupującego wielu istotnych aktywów definiujących przedsiębiorstwo,
    a wymienionych w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego. Na Kupującego nie
    zostaną przeniesione nie tylko umowy o zarządzanie Nieruchomością, czy też umowy
    związane z obsługą administracyjną Sprzedającego czy umowa ubezpieczenia, ale również
    wiele innych elementów, takich jak wierzytelności i inne prawa majątkowe, umowa
    rachunku bankowego, czy też środki pieniężne należące do Sprzedającego. Przedmiotem
    Transakcji nie będą również księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przez
    Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem bezpośrednio związanych z
    Nieruchomością.
    Ponadto, zbywane składniki majątkowe nie będą spełniać przede wszystkim kryterium
    wyodrębnienia funkcjonalnego i zdolności do działania jako samodzielny podmiot. Zespół
    składników majątkowych musi służyć realizacji określonego zadania lub zadań
    gospodarczych, jak również potencjalnie może stanowić odrębne i niezależne
    przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące swoje zadania, aby można było je uznać za
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Przy czym należy przyjąć, że dotyczy to
    rzeczywistej, a nie tylko potencjalnej zdolności do wykonywania działalności gospodarczej
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    W ramach planowanej Transakcji Kupujący nie przejmiecie kluczowych umów, tj. o
    zarządzanie Nieruchomością, umowy związanej z obsługą administracyjną Sprzedającego
    czy umowy ubezpieczenia. Należy stwierdzić, iż Nieruchomość bez zapewnienia jej tych
    kluczowych funkcji niezbędnych do realizacji zadań, nie będzie w stanie pełnić swojej
    funkcji. Świadczenie usług przy użyciu Nieruchomości wymagać bowiem będzie podjęcia
    przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych i prawnych, w szczególności zawarcia
    nowej umowy z zarządcą Nieruchomością, zaangażowania zasobów ludzkich,
    dokonywania prac serwisowych w budynkach itp. Prowadzenie działalności w oparciu o
    sam przedmiot Transakcji (bez podejmowania dodatkowych działań) jest niemożliwe, w
    szczególności w zakresie planowanej przez Państwa działalności w zakresie najmu.
    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu
        1 art. 55ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu
    art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników
    majątkowych nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
    Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.
    W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do
    dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2
    ustawy.

    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości
    do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z budynku/budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.

    Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż
    budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
    przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
    budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie
    tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa
    budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
    stanie się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem
    stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww.
    preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i
    niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego
    prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków
    /budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do
    dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków,
    budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo
    budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta
    również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Jak wynika z opisu sprawy, budynek handlowo-usługowy został przekazany do
    użytkowania najemcom w maju 2013 r. Budowle nie były i nie są bezpośrednio
    wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynku, w którym
    powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu,
    a zatem należy uznać, że zostały przekazywane najemcom do korzystania również w maju
    2013 r. Tym samym między oddaniem do użytkowania Budynku i Budowli do momentu
    Transakcji upłyną ponad 2 lata. W związku z nabyciem Gruntu oraz budową Budynku i
    Budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego. Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu
    planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30%
    wartości początkowej Budynku, czy też danej Budowli.
    W związku z powyższym dostawa Budynków i Budowli będzie zwolniona od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą
    budynku i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
    Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według tych samych regulacji, jak budynki i budowle na nim posadowione. Zatem, ze
    zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy będzie korzystać
    dostawa działek nr ..., ..., ....
    Z uwagi na to, że planowana transakcja Budynków i Budowli znajdujących się na działkach
    nr ..., ..., ... będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10
    w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust.
    1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.
    Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu
    określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić
    należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Z opisu sprawy opisu sprawy wynika, że zamiarem Sprzedającego jest opodatkowanie
    sprzedaży Nieruchomości (dostawy Budynku, Budowli i ich części) podatkiem VAT. Z uwagi
    na powyższe, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Wnioskodawcy złożą w akcie
    notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o
    rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze
    opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli i ich części wchodzących w skład
    Nieruchomości. Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT
    na moment złożenia stosownego oświadczenia oraz na moment samej Transakcji. Ww.
    oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich budynków i budowli
    objętych Transakcją.
    Jeśli zatem Strony opisanej Transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od
    podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy,
    to dostawa zabudowanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według
    właściwej stawki podatku VAT.

    W konsekwencji, w przypadku wyboru dla planowanej Transakcji opcji opodatkowania
    dostawy zabudowanych działek nr ..., ..., ..., Transakcja będzie opodatkowana właściwą
    stawką podatku.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że na Nieruchomości w momencie planowanej
    transakcji będą znajdować się sieci przesyłowe niebędące własnością Sprzedającego, a
    należące do przedsiębiorstw – gestorów sieci.
    W związku z powyższym odnosząc się do posadowionych na działkach budowli w postaci
    sieci przesyłowych, nie będących własnością Sprzedającego, a będących własnością
    przedsiębiorstw przesyłowych należy stwierdzić co następuje.
    Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. 2024 r.,
    poz. 1061 ze zm.):
      § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
      § 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Natomiast w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdująca się na działce infrastruktura w postaci
    sieci gazowych, elektroenergetycznych wraz ze słupami, kanalizacyjnych, wodociągowych i
    telekomunikacyjnej są przyłączone do przedsiębiorstw o których mowa w art. 49 § 1
    Kodeksu cywilnego, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. Tym samym sieci
    należące do przedsiębiorstw przesyłowych nie będą przedmiotem dostawy towarów w
    myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach zbycia Nieruchomości.
    Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z
    nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, wskazać należy, że:
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności

    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że nabędą Nieruchomość w celu prowadzenia
    działalności opodatkowanej VAT polegającej na czerpaniu zysku z najmu Nieruchomości.
    Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Państwa działalności
    gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (wynajem powierzchni).
    W analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT, w
    tym w szczególności odliczenie VAT naliczonego będzie dotyczyć, jak wyjaśniono wyżej,
    wyłącznie będących przedmiotem Transakcji składników majątkowych, które nie będą
    wyłączone z opodatkowania VAT.
    W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury
    wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości.
    Stanowisko w ww. zakresie jest zatem prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia.
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejszą interpretacją rozstrzygnięto wniosek w zakresie podatku od towarów i usług.
    Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

... Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.