Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.178.2022.3.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-06
Teza: Zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy udziału we współwłasności działki nr 1 z możliwością rezygnacji ze zwolnienia oraz prawo Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę ww. udziału i prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

16 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy udziału we współwłasności działki nr 1 z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, oraz w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę ww. udziału i prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego, w przypadku gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 czerwca 2022 r. (data wpływu 6 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A.B.;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan C.D.;

### Opis zdarzenia przyszłego

Pan C.D. (dalej: „Sprzedający”) jest właścicielem udziału wynoszącego 1/4 (dalej: „Udział”) we współwłasności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o obszarze \`(...)\` ha położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …, obręb …. („Nieruchomość”).

Nieruchomość powstała na skutek podziału działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 o obszarze \`(...)\` ha („Działka”), na podstawie decyzji wydanej w dniu \`(...)\` 2021 roku przez Burmistrza Miasta …. (znak: …. – „Decyzja Podziałowa”).

W momencie składania niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest ujawniona w księdze wieczystej, jednak zostanie w niej ujawniona w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości (ujawnienie Nieruchomości w księdze wieczystej jest jednym z warunków zawarcia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości).

Sprzedający stał się współwłaścicielem Działki na podstawie dziedziczenia ustawowego po rodzicach …., co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem, wydanym w dniu … 2007 roku przez Sąd Rejonowy w …, \`(...)\` Wydział Cywilny, sygn. akt …..

Sprzedający nabył przysługujący mu udział we współwłasności Działki będąc kawalerem i nie zawarł od tego momentu związku małżeńskiego.

Nieruchomość jest obecnie zabudowana domem mieszkalnym, w którym Sprzedający mieszka razem z braćmi (siostra Sprzedającego mieszkała w przeszłości w tym budynku, lecz się wyprowadziła) oraz budynkami wykorzystywanymi do przechowywania m.in. maszyn rolniczych. Budynki, którymi zabudowana jest Nieruchomość nie zostały wzniesione przez Sprzedającego. Budynki umiejscowione na Nieruchomości są od dawna zamieszkane (budynek mieszkalny) lub też wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej (zabudowania gospodarcze), a od daty rozpoczęcia wykorzystywania do ww. celów upłynął okres znacznie dłuższy niż 2 lata.

Grupa X zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, przeznaczonej pod wynajem.

W celu weryfikacji przydatności wytypowanych nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji, spółka z grupy X wystąpiła do Burmistrza …. o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia budowy ww. hali. Jak wynika z wydanej decyzji, stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Sprzedający wraz z rodzeństwem (dalej łącznie jako: „Sprzedający”) i pan A.B. („Kupujący”) zawarli w dniu \`(...)\` 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna”).

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyrażają zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej i przejęcie przez taką spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Jednakże, zgodnie z ustaleniami aktualnymi na moment składania niniejszego wniosku, ww. opcja cesji nie zostanie wykorzystana i to Kupujący nabędzie od Sprzedających Nieruchomość, a następnie sprzeda ją spółce Y. sp. z o.o. („Spółka”). Taka kolejność transakcji wynika z faktu, iż Sprzedający i jego bracia nie mają i do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości („Umowa Sprzedaży”) oraz otrzymania ceny nie będą mieli środków na nabycie innej nieruchomości, a w konsekwencji nie mogą wyprowadzić się z domu mieszkalnego znajdującego się na Nieruchomości. Ze względów biznesowych Spółka (ostateczny nabywca Nieruchomości) jest zainteresowana nabyciem Nieruchomości w stanie niezamieszkałym (tj. nabędzie Nieruchomość od Kupującego już po wyprowadzeniu się z Nieruchomości Sprzedającego i jego braci).

Kupujący jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT. Jak wynika z powyższego opisu zdarzenia przyszłego, Kupujący po nabyciu Nieruchomości planuje jej zbycie na rzecz Spółki w ramach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej. Jak wynika z ustaleń Kupującego ze Spółką, planowane jest zbycie Nieruchomości w ramach transakcji opodatkowanej VAT (tzn. w przypadku gdyby planowane zbycie Nieruchomości było objęte zwolnieniem z VAT określonym w art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy VAT, strony planowanej transakcji tj. Kupujący i Spółka złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT).

Sprzedający, Kupujący i Spółka nie są i nie będą na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Sprzedaży po spełnieniu m.in. następujących warunków:

a) przedłożeniu przez Sprzedających Decyzji Podziałowej, opatrzonej klauzulą ostateczności (lub zaświadczenia potwierdzającego, że Decyzja Podziałowa jest ostateczna), jak również przedłożeniu dokumentów geodezyjnych, niezbędnych do ujawnienia dokonanego podziału geodezyjnego w księdze wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości lub w której Nieruchomość zostanie ujawniona;

b) przedłożenia przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego na podstawie przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 1043), potwierdzających, że podatek od nabycia praw majątkowych na podstawie opisanego wyżej dziedziczenia po … został uiszczony w całości albo nie należy się albo zobowiązanie podatkowe z powyższego tytułu uległo przedawnieniu;

c) nabyciu przez Kupującego własności sąsiednich działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: ….;

d) okazaniu zaświadczenia, że nikt nie jest zameldowany pod adresem Nieruchomości;

e) uzyskaniu przez Kupującego lub wskazanych przez Kupującego pełnomocników, działających w imieniu i na rzecz Sprzedających na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, prawem wymaganych ostatecznych zgód i pozwoleń, zezwalających na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej oraz dokonaniu w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Nieruchomości na użytki inne niż rolne i leśne;

f) uzyskaniu przez Sprzedających albo przez Kupującego za zgodą Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

g) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

h) uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

i) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

j) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miał zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp bądź nabyciu przez Kupującego nieruchomości (bądź udziału we współwłasności nieruchomości) zapewniających ten dostęp;

k) uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;

l) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

m)zawarciu przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości;

n) przedłożeniu przez Sprzedających odpisów skróconych aktów zgonu …;

o) założeniu dla Nieruchomości odrębnej księgi wieczystej, w której w dziale II Sprzedający zostaną wpisani jako współwłaściciele Nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/4 (jednej czwartej) części każde z nich, zaś działy III i IV tej księgi wieczystej nie zawierać będą żadnych wpisów (ewentualnie z wyjątkiem wpisu praw i roszczeń przysługujących Kupującemu na podstawie Umowy Przedwstępnej).

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, warunki zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa w lit. c) – o) powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa w lit. c) - o) powyżej, pod warunkiem złożenia Sprzedającym (któremukolwiek z nich) przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży, z wyjątkiem warunków, o których mowa w lit. a) i b) powyżej.

Sprzedający wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu oraz spółce pod firmą X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … („X.”) – od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do upływu daty zawarcia Umowy Sprzedaży – na dysponowanie przez Kupującego oraz X. Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 roku, poz. 1333 ze zm.), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej – na koszt Kupującego lub X. – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci oraz przeprowadzenia prac przygotowawczych w rozumieniu wyżej wymienionej ustawy – Prawo budowlane.

Sprzedający ustanowili pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw): Kupującego oraz trzech przedstawicieli grupy X. i upoważnili każde z nich z osobna do:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej nowo założonej dla Nieruchomości,

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz działek gruntu powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

d) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

e) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

g) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

h) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

i) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości oraz Decyzji Podziałowej, a nadto odbioru decyzji administracyjnych w imieniu Mocodawcy,

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w pkt a) – i) powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały Kupującego.

Nieruchomość w chwili obecnej stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 roku, poz. 1655 ze zm.) oraz art. 461 Kodeksu cywilnego, przy czym w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów powołanej wyżej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego i nie będzie podlegała ograniczeniom w obrocie, wynikającym z przepisów wymienionej ustawy. Przed zawarciem Umowy Sprzedaży dla Nieruchomości zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy a następnie pozwolenie na budowę (jest to jeden z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży).

Sprzedający nie podejmował działań w celu zbycia Nieruchomości/w celu jej uatrakcyjnienia, takich jak:

\- uzbrojenie terenu;

\- doprowadzenie energii elektrycznej;

\- wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanego gruntu;

\- uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy terenu;

\- ogłoszeń o sprzedaży;

\- działań marketingowych podejmowanych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający dokonali podziału Działki (na skutek, którego została wydzielona Nieruchomość) na prośbę grupy X.

Sprzedający zdecydował się sprzedać przysługujący mu Udział w Nieruchomości z uwagi na korzystną ofertę.

Sprzedający od momentu nabycia Działki do momentu sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków, które wynosiłyby, co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

Sprzedający, Kupujący i Spółka nie są i nie będą na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu/dzierżawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie dokonywał w ostatnich latach sprzedaży innych nieruchomości (możliwe, że Sprzedający zdecyduje się na to w przyszłości).

Sprzedający i Kupujący planują złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym obejmującym Umowę Sprzedaży).

Oświadczenie złożone przez Zainteresowanych będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Działka 1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym Sprzedający mieszka razem z braćmi oraz budynkami gospodarczymi wykorzystywanymi do przechowywania maszyn rolniczych wykorzystywanych dla prowadzenia działalności rolniczej na sąsiedniej działce niezabudowanej 3, której Sprzedający również jest współwłaścicielem.

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług?”, odpowiedzieli Państwo, że „Tak, Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.”

Przedmiotowa działka stanowi grunty zabudowane, które nie są wykorzystywane do uprawiania ziemi. Sprzedający (oraz część współwłaścicieli) wykorzystuje do prowadzenia produkcji roślinnej (gospodarstwo rolne) sąsiednią działkę nr 3, ale sprzedaż płodów rolnych z tej działalności nie jest opodatkowana VAT. Sprzedający (ani żaden ze współwłaścicieli) nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej, nie był i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Na pytanie Organu „Które z przedstawionych zakresów pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu oraz przedstawicielom grupy X. (wyszczególnione w pkt od a) do i)) zostaną podjęte przed zawarciem końcowej umowy sprzedaży, a które nie zostaną podjęte. Należy się odnieść do wszystkich 9 zakresów udzielonego pełnomocnictwa wskazując dlaczego podjęcie danych działań będzie/nie będzie warunkowało zawarcia końcowej umowy sprzedaży.”, podali Państwo, że „Do chwili obecnej, w zakresie działki nr 1 podjęto następujące działania na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa oraz w oparciu o udzielone przez Sprzedającego w Umowie Przedwstępnej prawo do dysponowania nieruchomością (działką nr 1):

a. due dilligence prawne, środowiskowe,

b. uzyskanie decyzji aktualizującej gleboznawczą klasyfikację gruntów (dla działki nr 2).

W zakresie wniosków, występowania o decyzje, pozwoleń lub innych pism, które mogą być jeszcze składane przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa przed zawarciem umowy ostatecznej, pełnomocnik wyjaśnia co następuje:

Model biznesowy podmiotów z grupy, do której należy Spółka zakłada nabycie dla potencjalnego inwestora szeregu nieruchomości, a następnie wybudowanie na zakupionych przez inwestora nieruchomościach hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, przeznaczoną pod wynajem. W celu upewnienia się, czy brane pod uwagę nieruchomości są odpowiednie i mogą być wykorzystane dla tego rodzaju inwestycji, potencjalny nabywca podpisuje najpierw umowę przedwstępną dotyczącą nabycia danej nieruchomości, która to umowa zawiera szerokie pełnomocnictwo pozwalające potencjalnemu nabywcy na pełną weryfikację nabywanej nieruchomości oraz na podjęcie szeregu działań dotyczących nieruchomości już na etapie po zawarciu umowy przedwstępnej (szczegółowy opis takiego pełnomocnictwa zawarto we Wniosku). Co istotne, umowa przedwstępna zawiera również zawsze szereg warunków, które muszą być spełnione przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży (pełny katalog takich działań opisano we Wniosku), przy czym warunki te są zastrzeżone na rzecz nabywcy. Innymi słowy, to nabywca każdorazowo decyduje, jaki zakres działań jest wystarczający do potwierdzenia przydatności danej nieruchomości do planowanej inwestycji i do jej ostatecznego zakupu, a decyzje w tym zakresie są podejmowane na bieżąco, w zależności od aktualnych okoliczności faktycznych. Tym samym, trudno jest jednoznacznie wskazać dokładnie, jakie czynności (wystąpienie o jakie decyzje/pozwolenia/inne pisma i działania) będą jeszcze dokonane przez zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Niemniej jednak, Spółka jest w stanie na dzień dzisiejszy wskazać taki katalog czynności, bez wykonania których na pewno nie przystąpi do umowy ostatecznej (tzn. taki katalog czynności, które muszą być wykonane przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa/prawa do dysponowania nieruchomością w celu umożliwienia nabycia danej nieruchomości na potrzeby projektu). W analizowanym przypadku, do katalogu takich czynności należy zaliczyć:

a. wystąpienie z wnioskiem o wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej dotyczące nieruchomości,

b. wystąpienie z wnioskami do właściwych dla Sprzedającego i Nieruchomości: urzędu gminy, urzędu skarbowego, oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych o zaświadczenia potwierdzające brak zaległości sprzedającego z należnymi podatkami, innymi świadczeniami publicznoprawnymi i składkami lub że Sprzedający nie figuruje w rejestrze, lub zaświadczeń o wysokości zaległości.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy sprzedaż Udziału korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

2) W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe, czy w przypadku, gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę Udziału, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na jego rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

1) Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Udziału korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

2) Zdaniem Zainteresowanych, w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe, w przypadku, gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę Udziału, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na jego rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunt spełnia zatem definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z doktryny i orzecznictwa wynika, że na taki status sprzedającego może wskazywać np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W tym zakresie warto również wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma w tym zakresie charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. W świetle powyższego orzeczenia, również okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego decydującego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W świetle wspomnianego wyroku TSUE inaczej jest natomiast w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Co istotne, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności, gdyż konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (por. orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).

Jak wskazano we wniosku, Sprzedający (czyli także Wnioskodawca) zawarli z Kupującym Umowę Przedwstępną, na podstawie której wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu oraz X. na dysponowanie przez Kupującego oraz X. Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych. Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu oraz przedstawicielom grupy X. pełnomocnictw upoważniających do podejmowania w ich imieniu czynności, takich jak:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej nowo założonej dla Nieruchomości,

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz działek gruntu powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

d) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

e) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

g) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

h) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

i) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości oraz Decyzji Podziałowej, a nadto odbioru decyzji administracyjnych w imieniu Mocodawcy.

Czynności te (wszystkie lub część) są niezbędne, aby umożliwić realizację w przyszłości inwestycji zaplanowanej przez grupę X., polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą przeznaczonej pod wynajem.

Działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie wymienione w pełnomocnictwie. Nie oznacza to jednak, że pozostaną one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają zatem skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią Nieruchomość, której Sprzedający jest współwłaścicielem. Działania te dokonywane za zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Sprzedających (w tym Sprzedającego) i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających (a w zakresie Udziału – Sprzedającego). W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę/inne upoważnione podmioty na podstawie pełnomocnictwa. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać działka gruntowa o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających (w tym Wnioskodawcę) stosownych pełnomocnictw potencjalnemu nabywcy skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających (w zakresie Udziału – w imieniu i na korzyść Sprzedającego), ponieważ to oni jako właściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością. Zważywszy na powyższe uznać należy, że Sprzedający stworzy sobie okoliczności do zarobku poprzez handel uatrakcyjnionym przez siebie towarem w postaci Udziału. Powyższe okoliczności wskazują, że działania Sprzedającego daleko wykraczają poza wykonywanie jedynie prawa własności w zakresie majątku osobistego w celu jego wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedający wykaże bowiem aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Sprzedającego z tytułu tej transakcji, należy zatem uznać za podatnika podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a planowaną dostawę Udziału za wykonaną w ramach działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że sprzedaż Udziału będzie stanowić dostawę towaru w rozumieniu ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie także w interpretacjach podatkowych, m.in.:

\- w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 września 2020 r., sygn. 0111- KDIB3-2.4012.514.2020.1.AZ;

\- w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 grudnia 2021 r., sygn. 0113- KDIPT1-1.4012.769.2021.2.MH;

\- w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 grudnia 2021 r., sygn. 0113- KDIPT1-1.4012.769.2021.2.MH;

\- w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lutego 2022 r., sygn. 0111- KDIB3-3.4012.602.2021.3.MW.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu, lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Nieruchomości nastąpiło lub na skutek sprzedaży Nieruchomości nastąpi pierwsze zasiedlenie.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części (por. interpretacja z dn. 10 stycznia 2022 r. o sygn. 0112-KDIL3.4012.329.2021.5.AK, interpretacja z 9 lutego 2022 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.878.2021.1.WH, interpretacja z dn. 14 lutego 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1067.2021.2.MSO, interpretacja z dn. 16 lutego 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1080.2021.1.ASY).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych pierwsze zasiedlenie Nieruchomości już nastąpiło, ponieważ budynki umiejscowione na Nieruchomości są od dawna zamieszkane (budynek mieszkalny) lub też wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej (zabudowania gospodarcze), a od daty ich pierwszego zasiedlenia (tzn. rozpoczęcia wykorzystywania do ww. celów) z pewnością upłynął już okres 2 lat. Jednocześnie Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie ponosili po dacie pierwszego zasiedlenia wydatków na ulepszenie Nieruchomości stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W konsekwencji uznać należy, że w przypadku zbycia Udziału, zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem w sytuacji, gdy Zainteresowani podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, sprzedaż Udziału nie będzie podlegać w całości lub w części zwolnieniu z VAT określonemu w art. 43 ust, 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką dla tego typu obiektów.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazano w niniejszym wniosku, Kupujący nabędzie Nieruchomość (a w ramach Nieruchomości również Udział) w celu jej dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Odsprzedaż Nieruchomości będzie dokonana w ramach transakcji objętej VAT, przy czym strony takiej transakcji (tj. Kupujący i Spółka) planują złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT). W konsekwencji założyć należy, że nabyta Nieruchomość (a więc również Udział) będzie wykorzystana przez Kupującego do wykonania czynności opodatkowanych (tj. do odsprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji opodatkowanej właściwą stawką VAT na rzecz Spółki).

Warunkiem prawa do odliczenia jest niezaistnienie przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy o VAT. W kontekście sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku należy zwrócić uwagę przede wszystkim na przesłankę negatywną zawartą w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT – na podstawie wskazanego przepisu nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury dokumentujące transakcję która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT albo jest zwolniona od tego podatku.

Zważywszy, że planowana transakcja nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom ustawy o VAT (jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe), w przypadku gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Udziału we współwłasności Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, ponieważ Kupujący będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zatem Kupujący będzie uprawniony na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Udziału, a w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia Udziału) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania zabudowanej działki nr 1 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Państwa wątpliwość w pierwszej kolejności dotyczy ustalenia, czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału we współwłasności zabudowanej działki nr 1, Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot występujący w charakterze podatnika VAT.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający i Pan A.B. zawarli w dniu \`(...)\` 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Sprzedaży po spełnieniu pewnych warunków. Do chwili obecnej, w zakresie działki nr 1 podjęto następujące działania na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa oraz w oparciu o udzielone przez Sprzedającego w Umowie Przedwstępnej prawo do dysponowania nieruchomością:

a) due dilligence prawne, środowiskowe,

b) uzyskanie decyzji aktualizującej gleboznawczą klasyfikację gruntów.

Ponadto Spółka jest w stanie na dzień dzisiejszy wskazać taki katalog czynności, bez wykonania których na pewno nie przystąpi do umowy ostatecznej (tzn. taki katalog czynności, które muszą być wykonane przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa/prawa do dysponowania nieruchomością w celu umożliwienia nabycia danej nieruchomości na potrzeby projektu). W analizowanym przypadku, do katalogu takich czynności należy zaliczyć:

a. wystąpienie z wnioskiem o wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej dotyczące nieruchomości,

b. wystąpienie z wnioskami do właściwych dla Sprzedającego i Nieruchomości: urzędu gminy, urzędu skarbowego, oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych o zaświadczenia potwierdzające brak zaległości sprzedającego z należnymi podatkami, innymi świadczeniami publicznoprawnymi i składkami lub że Sprzedający nie figuruje w rejestrze, lub zaświadczeń o wysokości zaległości.

Ponadto jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego przed zawarciem Umowy Sprzedaży dla Nieruchomości zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy a następnie pozwolenie na budowę (jest to jeden z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży).

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działki nr 1 za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającego zbycie udziału we współwłasności zabudowanej działki nr 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, zabudowana działka nr 1 podlegała i będzie podlegać wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego – Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności zostały dokonane lub dokonane będą przez Nabywcę nieruchomości, któremu Sprzedający udzielił pełnomocnictwa, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, właściciel udziału we współwłasności działki nr 1 udzielił stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego (aktualnego współwłaściciela). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą współwłasność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Opis sprawy wskazuje, wprost, że warunkiem koniecznym do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży było wykonanie wskazanych w zakresie pełnomocnictwa czynności. Wykonanie tych czynności w ocenie Kupującego miało istotny (decydujący) wpływ warunkujący nabycie przez niego należącego do Sprzedającego udziału we współwłasności zabudowanej działki nr 1.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży udziału we współwłasności zabudowanej działki, nie będzie korzystał z przysługującego jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego udziału we współwłasności zabudowanej działki nr 1 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. udziału we współwłasności działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni:

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy,

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Nieruchomość jest obecnie zabudowana domem mieszkalnym oraz budynkami wykorzystywanymi do przechowywania m.in. maszyn rolniczych.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy udziału we współwłasności ww. działki nr 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. budynków, znajdujących się na działce, doszło do pierwszego zasiedlenia.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa ww. budynków nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki te zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, budynki umiejscowione na Nieruchomości są od dawna zamieszkane (budynek mieszkalny) lub też wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej (zabudowania gospodarcze), a od daty rozpoczęcia wykorzystywania do ww. celów upłynął okres znacznie dłuższy niż 2 lata. Ponadto Sprzedający od momentu nabycia Działki do momentu sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków, które wynosiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym posadowione są ww. budynki trwale związane z gruntem, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży udziału we współwłasności działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Jednocześnie Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie transakcji według właściwej stawki podatku, w przypadku, gdy zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy udziału we współwłasności działki nr 1 z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 86 ust. 11 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT. Kupujący po nabyciu Nieruchomości planuje jej zbycie na rzecz Spółki w ramach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej. Jak wynika z ustaleń Kupującego ze Spółką, planowane jest zbycie Nieruchomości w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Formułując pytanie o prawo do odliczenia podatku naliczonego ograniczyliście je Państwo do sytuacji, gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków).

W związku z tym że zakup udziału we współwłasności ww. działki będzie służył Kupującemu do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie miał on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyty przez Kupującego będącego czynnym podatnikiem podatku VAT, udział we współwłasności zabudowanej działki nr 1, będzie służył czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, gdy Zainteresowani zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w tych przepisach warunków), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego / Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).