Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.173.2022.4.NS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-20
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; pełnomocnictwo; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 maja 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 26 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 12 lipca 2022 r. (wpływ 18 lipca 2022 r.), pismem z 1 sierpnia 2022 r. (wpływ 8 sierpnia 2022 r.) oraz pismem z 1 września 2022 r. (wpływ 7 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielem nieruchomości położonych w (…) przy ul. (\`(...)\`).

W 1996 r. nabyła Pani od swoich rodziców, na podstawie umowy darowizny w celu uzyskania świadczeń emerytalnych własność niezabudowanych nieruchomości tj.: działki 1 o obszarze (…) ha oraz działki 2 o obszarze (…) ha.

Poza ww. nieruchomościami jest Pani jeszcze współwłaścicielem działki 5 o obszarze (…) ha wraz ze swoją mamą w udziale 1/2 części każda, położonej w tej samej lokalizacji. Nabyła Pani udział w tej nieruchomości tj. działce 5 jako spadkobierca po swoim ojcu (…).

Wskazane wyżej nieruchomości zostały więc nabyte przez Panią jako darowizna od rodziców w zamian za świadczenia emerytalne i w drodze spadkobrania po Pani zmarłym ojcu.

Wykorzystywała Pani nieruchomości na cele rolnicze.

W dniu (…) października 2009 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „(\`(...)\`)”, który przewidywał przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową, w tym parkingi.

W dniu (…) grudnia 2020 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży części działki 2. Zamierzający nabyć od Pani nieruchomość oświadczył, że jego zamiarem nie jest nabycie całej działki numer 2, a jedynie jej części o obszarze około (…) ha. Nabywca oświadczył, że bez wydzielenia działki o wskazanym przez niego obszarze, nie dokona jej nabycia. Związane to było z faktem, że Nabywca zamierzał oprócz części działki 2 należącej do Pani, nabyć trzy inne położone obok nieruchomości na potrzeby planowanej przez niego inwestycji.

W związku z powyższym dokonała Pani podziału działki 2 w taki sposób, aby wydzielić z niej działkę, której nabyciem zainteresowany był Nabywca.

W dniu (…) marca 2021 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży części działki 2 (po wydzieleniu oznaczonej jako działka 3) o obszarze (…) ha.

Zamierza Pani sprzedać też pozostałe nieruchomości tj. pozostałą część działki 2 (po podziale oznaczonej jako działka 4 o obszarze (…) ha), działkę 1, a ponadto nieruchomość 5, której jest Pani współwłaścicielem wraz z mamą.

Sprzedała Pani nieruchomość – działkę 3 (część działki 2), jako jej majątek prywatny, który nabyła w drodze darowizny od swoich rodziców do majątku odrębnego.

Jeżeli mogłaby Pani sprzedać całą nieruchomość 2 jednemu nabywcy zrobiłaby to Pani, jednak takiego nabywcy nie było.

Tylko z tego względu dokonała Pani podziału działki 2 i sprzedaży części nieruchomości, a dalej będzie próbowała Pani sprzedać pozostałą część.

Nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na nieruchomości prowadziła Pani gospodarstwo rolne.

Wcześniej (przed podziałem) nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do podziału nieruchomości na działki, doprowadzenia do nich mediów, wydzielenia dróg dojazdowych itp.

Zamierza Pani sprzedać pozostałe nieruchomości traktując je jako majątek prywatny, na potrzeby poprawy sytuacji finansowej swojej rodziny.

W stosunku do stanowiącej Pani własność nieruchomości nie podejmowała Pani żadnych działań mających cechy zorganizowania i ciągłości, charakteryzujących działalność gospodarczą.

Z dokonanej sprzedaży i zamierzonej (w niewiadomej przyszłości) transakcji sprzedaży nieruchomości nie uczyniła sobie Pani stałego źródła zarobkowania.

Dodatkowo pragnie Pani nadmienić, iż w wyniku wszczętego z urzędu przez Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru (…) postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 2 na skutek dokonanego podziału (na działki 3 i 4), wydana została decyzja o odstąpieniu od jej ustalenia, w wyniku stwierdzenia w toku przeprowadzonego postępowania, że wartość nieruchomości 2 nie wzrosła na skutek jej podziału na działki 3 i 4 (nr sprawy (…)).

W dniu (…) października 2021 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży pozostałej części nieruchomości, czyli działki 4.

W odpowiedzi na wezwanie I wskazała Pani pismem z dnia 12 lipca 2022 r. (wpływ 18 lipca 2022 r.):

1\. Czy nieruchomość, z której następnie została wydzielona przeznaczona do sprzedaży działka nr 4 była wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani zaspokajała i w jakim okresie?

Odp. Od momentu przekazania działki 2, z której później wydzielono działki 3 i 4 wykorzystywała Pani te nieruchomości na cele rolne, użyczając je nieodpłatnie członkowi swojej dalszej rodziny aby nie leżały odłogiem i były utrzymywane w kulturze rolniczej.

2\. W jaki konkretnie sposób i przez jaki okres nieruchomość, z której została następnie wydzielona działka nr 4 była/jest przez Panią wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających, opodatkowaniu podatkiem VAT)?

Odp. Od momentu przekazania działki 2, z której później wydzielono działki 3 i 4 nieruchomości te były wykorzystywane na cele rolne, a od około 2005 roku nieruchomości były użyczane nieodpłatnie członkowi Pani dalszej rodziny aby nie leżały odłogiem i były utrzymywane w kulturze rolniczej. Czynności te nie podlegały opodatkowaniu VAT.

3\. Czy nieruchomość, z której została następnie wydzielona działka nr 4 od momentu nabycia do momentu sprzedaży była/jest udostępniana przez Panią osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, należy wskazać, czy była to umowa odpłatna i w jakim czasie obowiązywała.

Odp. Od około 2005 roku Sprzedająca użyczała nieruchomości członkowi swojej dalszej rodziny, nieodpłatnie aby nie leżały odłogiem i były utrzymywane w kulturze rolniczej.

Ponadto w ostatnim czasie Sprzedająca udzieliła nieodpłatnie Kupującemu prawa do dysponowania działką 4, na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp.

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

4\. Czy posiadała/posiada Pani status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, należy wskazać w jakim okresie.

Odp. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy.

5\. Czy z nieruchomości, z której została następnie wydzielona działka nr 4 były/są/będą dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych?

Odp. Nie, nie były i nie będą. Nigdy nie sprzedawała Pani produktów rolnych pochodzących z przedmiotowych działek.

6\. Czy dokonywała/będzie dokonywała Pani od momentu nabycia do momentu sprzedaży inne czynności (poniosła/poniesie nakłady) w celu przygotowania nieruchomości, z której została następnie wydzielona działka nr 4 do sprzedaży (np.: działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki w tym zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie były/są/będą to czynności (nakłady)?

Odp. W dniu (…) grudnia 2020 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości 2, której warunkiem było wydzielenie z działki 2 nieruchomości o powierzchni ok. (…) ha, z uwagi na to, że Nabywca oświadczył, iż jest zainteresowany nabyciem jedynie działki o interesującym go kształcie i obszarze z uwagi na to, że Nabywca, poza częścią Pani nieruchomości zamierzał nabyć trzy inne sąsiednie nieruchomości od innych właścicieli na potrzeby zaplanowanej inwestycji.

W związku z powyższym dokonała Pani koniecznego do przeprowadzenia podziału swojej nieruchomości (tak aby spełnić warunki umowy przedwstępnej), w wyniku którego powstała działka oznaczona numerem 3, którą Pani zbyła i działka 4, która jest przedmiotem zapytania. Rzeczony podział odbył się staraniem i na koszt Nabywcy działki 3, a Pani występowała w tym postępowaniu podziałowym w minimalnym koniecznym do jego przeprowadzenia zakresie.

Wobec oferowania działki 4 nie podejmowała Pani działań zmierzających do zwiększania jej wartości i atrakcyjności.

7\. Jakie warunki określone w umowie przedwstępnej musi Pani spełnić aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży)?

Odp. Zgodnie z zapisami przedwstępnej umowy sprzedaży działki 4 z dnia 1 października 2021 r. aby doszło do zawarcia umowy Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Pani albo Pani spadkobiercy nie mogą obciążać ani zbywać nieruchomości 4, ponadto nie mogą mieć żadnych zaległości podatkowych oraz zaległości z tytułu ubezpieczenia społecznego i/lub innych zobowiązań wobec władz państwowych lub innych podmiotów publicznych.

A także w terminie roku od zawarcia umowy, uzyskane zostaną przez Sprzedających – w oparciu o projekty wniosków przygotowanych przez Kupującego – warunki przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego. Wnioski o wydanie warunków przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego zostaną złożone przez Sprzedającego w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu stosownego żądania oraz projektów wniosków przez Kupującego. Realizacja warunku uzyskania opisanych wyżej warunków przyłączenia następować będzie za pomocą pełnomocnika działającego na zlecenie Kupującego. Kupujący lub działający na jego zlecenie opisany wyżej pełnomocnik niezwłocznie przesyłać będzie do wiadomości Sprzedającego złożone wnioski o wydanie warunków przyłączenia oraz doręczone Kupującemu warunki przyłączenia. W przypadku zaistnienia takiej potrzeby zostaną ustanowione nieodpłatne, nieograniczone w czasie służebności gruntowe lub przesyłu umożliwiające realizację Centrum Handlowego, które obejmować będą w szczególności prawo do realizacji, użytkowania, konserwacji, naprawy, usunięcia, przełożenia lub innych czynności budowlanych instalacji lub sieci. Treść ustanowionych służebności przesyłu odpowiadać musi uzyskanym warunkom przyłączenia do sieci. Zawarcie opisanych wyżej umów ustanowienia służebności przed ich podpisaniem wymaga pisemnej zgody Kupującego. Spełnienie powyższego warunku ustanowienia służebności obciąża Sprzedającego wyłącznie w zakresie ustanowienia opisanych wyżej służebności obciążających nieruchomości stanowiące na dzień zawarcia niniejszej Umowy własność Nabywcy działki 3 (jest to wynikiem tego, że jedynie Sprzedająca może być stroną, która może egzekwować zobowiązania Nabywcy działki 3 wynikające z przyrzeczonej umowy sprzedaży działki 3 wobec właściciela działki 4. O zaistnieniu potrzeby ustanowienia skonkretyzowanych służebności, o których mowa powyżej, Kupujący zawiadomi Sprzedającego w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy – niezawiadomienie w tym terminie skutkuje zwolnieniem Sprzedającego z tego warunku (zawiadomienia, o którym mowa powyżej nie było).

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

8\. Czy w ramach ww. umowy przedwstępnej Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.).

Odp. Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania działką 4 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp. oraz pełnomocnictwa do wnioskowania o warunki przyłączenia tej nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego.

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

9\. Jeżeli odpowiedź na pytanie 8) jest pozytywna, to należy udzielić informacji, czy wykonywane przez Kupującego (jako Pani pełnomocnika) czynności na przedmiotowej działce były wykonywane na rzecz i w Pani imieniu oraz jakie to były czynności?

Odp. Wszelkie czynności na przedmiotowej działce wykonywane przez Kupującego jako pełnomocnika Sprzedającej na podstawie udzielonego prawa do dysponowania działką 4 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp. oraz pełnomocnictwa do wnioskowania o warunki przyłączenia tej nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego są wykonywane na rzecz Kupującego, ponadto Decyzja o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

10\. Czy posiada Pani inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku)? Jeśli tak, należy wskazać ile i jakie.

Odp. Tak, 50% udziału we własności działki 5 nabyty na podstawie testamentu po Pani ojcu (…), na podstawie postanowienia sądu z dnia (…) października 2017 roku, sygn. akt (…) oraz nieruchomość 1 nabytą tą samą umową darowizny co działka 4 (czyli pierwotnie działka 2 od Pani rodziców, na podstawie umowy darowizny w celu uzyskania świadczeń emerytalnych przez rodziców i obie te nieruchomości razem z działką 4 będą sprzedawane w ramach zawartej w dniu 1 października 2021 r. przedwstępnej umowy sprzedaży jednemu Nabywcy (innemu niż ten, który nabył wcześniej od Pani działkę 3).

Poza wyżej wymienionymi nieruchomościami nie posiada Pani innych nieruchomości w tym obszarze i wobec czego nie będzie dokonywać Pani dalszych sprzedaży.

11\. Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy podać informacje odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

\- kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

Odp. W 1996 r. nabyła Pani od swoich rodziców, na podstawie umowy darowizny w celu uzyskania świadczeń emerytalnych przez Pani rodziców własność niezabudowanych nieruchomości tj.: działki 6 o obszarze (…) ha oraz działki 2 o obszarze (…) ha.

W 1998 roku wbrew Pani woli, na skutek wszczęcia na podstawie art. 29 ustawy z dnia 27 października 1994 r. przez Wojewodę (…) z upoważnienia (…) postępowania wywłaszczeniowego części nieruchomości 2 (dwa) tj. działki o nr 2 na potrzeby pasa drogowego (…) została wywłaszczona nieruchomość o powierzchni (…) ha.

Następnie w 2000 roku ponownie na rzecz (…) na potrzeby pasa drogowego (…) sprzedała Pani kolejną część swojej nieruchomości tj. niezabudowaną działkę 4 (wydzieloną wbrew Pani woli) o obszarze (…) ha Rep. A nr (…) przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej w (\`(...)\`). Wobec czego z działki 2 (dwa) została jedynie działka 1 o obszarze (…) ha.

\- w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

Odp. Nieruchomości nabyła Pani od swoich rodziców w 1996 r., na podstawie umowy darowizny Rep. (…) zawartej przed notariuszem (…) stosownie do przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników w celu uzyskania świadczeń emerytalnych przez Pani rodziców.

\- w jaki sposób nieruchomości były przez Panią wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odp. Od momentu przekazania niezabudowanych działek dwa (dwa) (późniejszej 1) i 2, z której później wydzielono działki 3 i 4 wykorzystywała Pani te nieruchomości na cele rolne.

\- kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odp. Pomijając postępowanie wywłaszczeniowe z 1998 roku prowadzone wbrew Pani woli oraz sprzedaż z 2000 roku, działki ponownie wydzielonej wbrew Pani woli na rzecz (…), na potrzeby pasa drogowego budowanej wówczas (…), podjęła Pani decyzję o ich sprzedaży z uwagi na swoją sytuację życiową i finansową (wiek i konieczność opieki nad swoją matką).

Z uwagi na położenie, kształt nieruchomości (działek) oraz obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który niejako definiuje współzależność funkcyjną kilku nieruchomości nim objętych od samego początku zamiarem Sprzedającej była sprzedaż wszystkich należących do niej nieruchomości tj. działek 5, 1 i 2 w całości, jedną transakcją, na potrzeby poprawy sytuacji finansowej swojej i swoich bliskich. Niestety z uwagi na wielkość, charakter i położenie tych nieruchomości ich sprzedaż okazała się trudna.

W dniu (…) grudnia 2020 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży części działki 2. Nabywca oświadczył, że jego zamiarem nie jest nabycie wszystkich oferowanych przez Panią nieruchomości, a nawet z uwagi na kształt (znaczna długość działki i mała szerokość) i powierzchnię choćby całej nieruchomości 2, a jedynie części działki 2 o powierzchni ok. (…) ha. Nabywca oświadczył, iż bez wydzielenia działki o interesującym go kształcie i obszarze nie nabędzie nieruchomości. Sytuacja ta wynikała z faktu, iż Nabywca, poza częścią Pani nieruchomości zamierzał nabyć trzy inne sąsiadujące nieruchomości od innych Sprzedających na potrzeby zaplanowanej przez siebie inwestycji. Wobec powyższego dokonała Pani podziału swojej nieruchomości 2, w wyniku którego powstała działka oznaczona numerem 3 o obszarze (…) ha, której nabyciem był zainteresowany Nabywca oraz działka 4 o obszarze (…) ha, która jest przedmiotem Pani zapytania. W dniu (…) marca 2021 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na mocy której sprzedała Pani działkę 3 o obszarze (…) ha.

Pragnie Pani również nadmienić, iż na skutek wszczętego z urzędu przez Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru (…), postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 2 na skutek dokonanego podziału (na działki 3 i 4) otrzymała Pani decyzję, o odstąpieniu od jej ustalenia, na skutek stwierdzenia w toku przeprowadzonego postępowania, iż wartość nieruchomości oznaczonej jako działka 2 nie wzrosła na skutek jej podziału na działki 3 i 4 – nr sprawy (…).

\- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odp. Została sprzedana niezabudowana działka 3, tj. mniejsza część nieruchomości 2, objęta MPZP „(\`(...)\`)”, który przewiduje przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową w tym parkingi.

Wcześniejsze wywłaszczenie i sprzedaż na rzecz (…) dotyczyły również nieruchomości niezabudowanych.

\- czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (należy wskazać której) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp. Nie, sprzedała Pani nieruchomość 3 traktując ją jako majątek prywatny, na potrzeby poprawy sytuacji finansowej swojej i swojej rodziny.

Wcześniejsze wywłaszczenie i sprzedaż na rzecz (…) były realizowane jako sprzedaże majątku prywatnego.

12\. W jaki sposób pozyskała Pani nabywcę dla sprzedawanej działki nr 4?

Odp. Syn Pani kuzyna, który posiada sąsiadującą z Panią nieruchomościami tj. działkami 5, 1 i 4 (a wcześniej 2) zaoferował Pani nieruchomości wraz z należącą do kuzyna i jego żony nieruchomością 9 bezpośrednio Nabywcy. Tego nabywcę pozyskał sam z uwagi na to, że Nabywcą wszystkich działek jest uznany, rozpoznawalny międzynarodowy koncern, zajmujący się prowadzeniem działalności na terenach z przeznaczeniem zgodnym z MPZP. Dane kontaktowe pozyskał z Internetu.

13\. Czy nabywcą działki nr 4 będzie ten sam nabywca co działki nr 3?

Odp. Nie, nie jest to ten sam nabywca.

W odpowiedzi na wezwanie II wskazała Pani pismem z dnia 1 sierpnia 2022 r. (wpływ 8 sierpnia 2022 r.):

1\. Czy działki nr 1 i 5, przeznaczone w ramach zawartej w dniu (…) października 2021 r. przedwstępnej umowy do sprzedaży, były wykorzystywane przez Panią przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani zaspokajała i w jakim okresie?

Odp. Od momentu nabycia w drodze darowizny działka 1 była wykorzystywana przez Panią na cele rolne. Od około 2005 roku użycza ją Pani nieodpłatnie członkowi swojej dalszej rodziny aby nie leżała odłogiem i była utrzymywana w kulturze rolniczej. Działkę 5 nabyła Pani w drodze nabycia spadku w 2017 roku. W chwili nabycia na działce znajdował się budynek gospodarczy, który był już wynajmowany na podstawie umowy najmu przez Pani rodziców. Budynek ten jest nadal wynajmowany temu samemu najemcy. Z uwagi na lokalizację tych nieruchomości wzdłuż drogi niewielkie fragmenty działek 5 i 1 były i są nadal wynajmowane pod pylony i reklamy przedsiębiorców, którzy się do Pani w tym celu zgłosili, na podstawie umów cywilno-prawnych. Na działce 5 był i jest również dzierżawiony fragment terenu pod niewielki pawilon handlowy nie związany trwale z gruntem na podstawie umowy cywilno-prawnej.

2\. W jaki konkretnie sposób i przez jaki okres działki nr 1 i 5, przeznaczone w ramach zawartej w dniu (…) października 2021 r. przedwstępnej umowy do sprzedaży były/są/będą przez Panią wykorzystywane od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających, opodatkowaniu podatkiem VAT)?

Odp. Obie nieruchomości są wykorzystywane w dotychczasowy sposób opisany szczegółowo w punkt 1 powyżej. Czynności te nie podlegają opodatkowaniu VAT.

3\. Czy działki nr 1 i 5, przeznaczone w ramach zawartej w dniu (…) października 2021 r. przedwstępnej umowy do sprzedaży, od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy były/są/będą udostępniane przez Panią osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, należy wskazać, czy była to umowa odpłatna i w jakim czasie obowiązywała.

Odp. Obie nieruchomości są wykorzystywane w sposób opisany szczegółowo w punkcie 1 powyżej.

Ponadto w ostatnim czasie Sprzedająca udzieliła nieodpłatnie Kupującemu prawa do dysponowania działkami 5, 1 (podobnie jak 4), na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp.

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

4\. Czy z działek nr 1 i 5, przeznaczonych w ramach zawartej w dniu (…) października 2021 r. przedwstępnej umowy do sprzedaży były/są/będą dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy były one wykorzystywane na potrzeby własne?

Odp. Nie, nie były i nie będą. Nigdy nie sprzedawała Pani produktów rolnych pochodzących z przedmiotowych działek.

5\. Czy dokonywała/będzie dokonywała Pani, od momentu nabycia do momentu sprzedaży inne czynności (poniosła/poniesie nakłady) w celu przygotowania działki nr 1 i 5 do sprzedaży (np.: działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki w tym zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie były/są/będą to czynności (nakłady)?

Odp. Wobec oferowania działek 5 i 1 nie podejmowała Pani działań zmierzających do zwiększania jej wartości i atrakcyjności.

6\. Jakie warunki określone w umowie przedwstępnej musi Pani spełnić aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) w stosunku do działki nr 1 i 5?

Odp. Zgodnie z zapisami przedwstępnej umowy sprzedaży działek 5, 1, a także 4 z dnia (…) października 2021 r. aby doszło do zawarcia umowy Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Pani albo Pani spadkobiercy nie mogą obciążać ani zbywać nieruchomości 5, 1 oraz 4, ponadto nie mogą mieć żadnych zaległości podatkowych oraz zaległości z tytułu ubezpieczenia społecznego i/lub innych zobowiązań wobec władz państwowych lub innych podmiotów publicznych.

A także w terminie roku od zawarcia umowy, uzyskane zostaną przez Sprzedających – w oparciu o projekty wniosków przygotowanych przez Kupującego – warunki przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego. Wnioski o wydanie warunków przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego zostaną złożone przez Sprzedającego w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu stosownego żądania oraz projektów wniosków przez Kupującego. Realizacja warunku uzyskania opisanych wyżej warunków przyłączenia następować będzie za pomocą pełnomocnika działającego na zlecenie Kupującego. Kupujący lub działający na jego zlecenie opisany wyżej pełnomocnik niezwłocznie przesyłać będzie do wiadomości Sprzedającego złożone wnioski o wydanie warunków przyłączenia oraz doręczone Kupującemu warunki przyłączenia. W przypadku zaistnienia takiej potrzeby zostaną ustanowione nieodpłatne, nieograniczone w czasie służebności gruntowe lub przesyłu umożliwiające realizację Centrum Handlowego, które obejmować będą w szczególności prawo do realizacji, użytkowania, konserwacji, naprawy, usunięcia, przełożenia lub innych czynności budowlanych instalacji lub sieci. Treść ustanowionych służebności przesyłu odpowiadać musi uzyskanym warunkom przyłączenia do sieci. Zawarcie opisanych wyżej umów ustanowienia służebności przed ich podpisaniem wymaga pisemnej zgody Kupującego. Spełnienie powyższego warunku ustanowienia służebności obciąża Sprzedającego wyłącznie w zakresie ustanowienia opisanych wyżej służebności obciążających nieruchomości stanowiące na dzień zawarcia niniejszej Umowy własność Nabywcy działki 3 (jest to wynikiem tego, że jedynie Sprzedająca może być stroną, która może egzekwować zobowiązania Nabywcy działki 3 wynikające z przyrzeczonej umowy sprzedaży działki 3 wobec właściciela działki 5, 1 oraz 4. O zaistnieniu potrzeby ustanowienia skonkretyzowanych służebności, o których mowa powyżej, Kupujący zawiadomi Sprzedającego w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy – niezawiadomienie w tym terminie skutkuje zwolnieniem Sprzedającego z tego warunku (zawiadomienia, o którym mowa powyżej nie było).

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

7\. Czy w ramach ww. umowy przedwstępnej Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę działek zgód i uzgodnień związanych z nabyciem działki nr 1 i 5? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.).

Odp. Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania działkami 5, 1 (podobnie jak 4) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp. oraz pełnomocnictwa do wnioskowania o warunki przyłączenia tej nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego.

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

8\. Jeżeli odpowiedź na pytanie 7. jest pozytywna, to należy udzielić informacji, czy wykonywane przez Kupującego (jako Pani pełnomocnika) czynności na działce nr 1 i 5 były wykonywane na rzecz i w Pani imieniu oraz jakie to były czynności?

Odp. Wszelkie czynności na przedmiotowych działkach wykonywane są przez Kupującego na podstawie udzielonego prawa do dysponowania działkami 5, 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp. oraz pełnomocnictwa do wnioskowania o warunki przyłączenia tej nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego na rzecz Kupującego, ponadto Decyzja o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

9\. W jaki sposób pozyskała Pani nabywcę dla sprzedawanych działek nr 1 i 5?

Odp. Syn Pani kuzyna, który posiada sąsiadującą z Pani nieruchomościami tj. działkami 5, 1 i 4 (a wcześniej 2) zaoferował Pani nieruchomości wraz z należącą do kuzyna i jego żony nieruchomością 9 bezpośrednio Nabywcy. Tego nabywcę pozyskał sam z uwagi na to, że Nabywcą wszystkich działek jest uznany, rozpoznawalny międzynarodowy koncern, zajmujący się prowadzeniem działalności na terenach z przeznaczeniem zgodnym z MPZP. Dane kontaktowe pozyskał z Internetu.

10\. W związku ze wskazaniem w piśmie stanowiącym odpowiedź na wezwanie, że:

\- „Od momentu przekazania niezabudowanych działek 6 (późniejszej 1) i 2, z której później wydzielono działki 3 i 4 wykorzystywałam te nieruchomości na cele rolne” oraz

\- „Od momentu przekazania działki 6, z której później wydzielono działki 3 i 4 Wnioskodawczyni wykorzystywała te nieruchomości na cele rolne, użyczając je nieodpłatnie członkowi swojej dalszej rodziny aby nie leżały odłogiem i były utrzymywane w kulturze rolniczej”

prosimy jednoznacznie wskazać czy przedmiotowe działki nr 4, 1 oraz 5 były wykorzystywane do prowadzenia przez Panią działalności rolniczej i czy wchodziły/wchodzą w skład gospodarstwa rolnego?

Co miała Pani na myśli w stwierdzeniu „wykorzystywałam te nieruchomości na cele rolne”? Prosimy wskazać i opisać w jaki sposób były one przez Panią wykorzystywane?

Odp. Działka 4 oraz działka 1 były wykorzystywane przez Panią na cele rolne i wchodzą w skład Pani gospodarstwa rolnego. Z uwagi na lokalizację nieruchomości wzdłuż drogi niewielki fragment działki 1 był i jest nadal wynajmowany pod pylony i reklamy przedsiębiorców, którzy się do Pani w tym celu zgłosili, na podstawie umów cywilno-prawnych.

Natomiast działkę 5 nabyła Pani w drodze nabycia spadku w 2017 roku, nie była i nie jest wykorzystywana przez Panią na cele rolne. W chwili jej nabycia na działce znajdował się budynek gospodarczy, który był już wynajmowany na podstawie umowy najmu przez Pani rodziców. Budynek ten jest nadal wynajmowany temu samemu najemcy. Ponadto fragment działki 5 był i jest nadal wynajmowany pod pylony i reklamy przedsiębiorców, którzy się do Pani w tym celu zgłosili, na podstawie umów cywilno-prawnych. Na działce 5 był i jest również dzierżawiony fragment terenu pod niewielki pawilon handlowy nie związany trwale z gruntem na podstawie umowy cywilno-prawnej.

11\. W związku ze wskazaniem w piśmie stanowiącym odpowiedź na wezwanie, że:

\- „Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt. 19 ustawy”

prosimy jednoznacznie wskazać czy w związku z wykorzystywaniem przez Panią tych nieruchomości na cele rolne posiadała/posiada Pani status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, należy wskazać w jakim okresie.

Odp. W związku z wykorzystywaniem przez Panią tych nieruchomości na cele rolne nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego ponieważ nigdy nie dokonywała Pani dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

W odpowiedzi na wezwanie III wskazała Pani pismem z dnia 1 września 2022 r. (wpływ 7 września 2022 r.):

1\. W czyim imieniu i na czyją rzecz będzie działał pełnomocnik działający na zlecenie Kupującego? Odpowiedź należy odnieść odrębnie dla działki nr 5, 1 i 4.

Odp. Sprzedająca na żądanie Kupującego udzieliła osobie przez niego wskazanej pełnomocnictwa do uzyskania warunków przyłączenia nieruchomości 5 do dostawców mediów. Osoba ta działała w imieniu Sprzedającej lecz na zlecenie i na rzecz Kupującego.

Sprzedająca na żądanie Kupującego udzieliła osobie przez niego wskazanej pełnomocnictwa do uzyskania warunków przyłączenia nieruchomości 1 do dostawców mediów. Osoba ta działała w imieniu Sprzedającej lecz na zlecenie i na rzecz Kupującego.

Sprzedająca na żądanie Kupującego udzieliła osobie przez niego wskazanej pełnomocnictwa do uzyskania warunków przyłączenia nieruchomości 4 do dostawców mediów. Osoba ta działała w imieniu Sprzedającej lecz na zlecenie i na rzecz Kupującego.

2\. Czy ustanowione przez Wnioskodawczynię na rzecz kupującego prawo do dysponowania działkami nr 5, 1 i 4 na cele budowlane ma charakter odpłatny?

Odp. Sprzedająca udzieliła nieodpłatnie Kupującemu prawa do dysponowania działką 5 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp.

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

Sprzedająca udzieliła nieodpłatnie Kupującemu prawa do dysponowania działką 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp.

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

Sprzedająca udzieliła nieodpłatnie Kupującemu prawa do dysponowania działką 4, na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp.

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

3\. Czy nieodpłatne użyczenie działki nr 1 i 4 na rzecz członka Pani dalszej rodziny oznacza, że użytkownik ten nie ponosił żadnych kosztów związanych z użytkowaniem tych gruntów np. podatku od nieruchomości?

Odp. Tak, podatek od nieruchomości płaciła Pani.

4\. Co oznacza, iż wykorzystywała Pani działkę nr 1 i 4 na cele rolne przed oddaniem do używania ich członkowi rodziny? Czy produkty rolne pozyskane ze wskazanych działek były wykorzystywane dla potrzeb własnych, czy były sprzedawane?

Odp. Produkty rolne uzyskane ze wskazanych działek 1 i 4 były wykorzystywane przez Panią na potrzeby własne. Pozostałe uprawy z tych nieruchomości (1 i 4) były wykorzystywane na potrzeby poprawy jakości i żyzności gleby jako nawóz, a także w sposób naturalny przeciwdziałaniu chwastom poprzez uprawę i nasadzenia.

5\. Czy pylony i reklamy przedsiębiorców położone na działce nr 1 oraz budynek gospodarczy, niewielki pawilon handlowy, pylony i reklamy przedsiębiorców usytuowane na działce nr 5 stanowią budynki bądź budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021., poz. 2351 ze zm.)?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na wskazanych działkach.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, jak stanowi art. 3 pkt 3 cyt. ustawy, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Odp. Tak.

Budynek gospodarczy, niewielki pawilon handlowy oraz pylony i reklamy przedsiębiorców położone na działce nr 5 stanowią budynki bądź budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021., poz. 2351 ze zm.) w szczególności:

1) Pylon reklamowy firmy: (…) z siedzibą w (…) na nieruchomości 5, którego umowa stanowi załącznik nr 1 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

2) Budynek gospodarczy, będący przedmiotem najmu, którego umowa stanowi załącznik nr 2 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

3) Pylon reklamowy firmy: (…) z siedzibą w (…), którego umowa stanowi załącznik nr 3 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

4) Niewielki pawilon handlowy firmy: (…) z siedzibą w (…), którego umowa stanowi załącznik nr 4 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

5) Pylon reklamowy firmy: (…) z siedzibą w (\`(...)\`), którego umowa stanowi załącznik nr 5 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pylony i reklamy przedsiębiorców położone na działce nr 1 stanowią budynki bądź budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021., poz. 2351 ze zm.), w szczególności:

1) Pylon reklamowy firmy: (…) z siedzibą w (\`(...)\`), którego umowa stanowi załącznik nr 7 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

2) Pylon reklamowy firmy: (…) z siedzibą w (\`(...)\`), którego umowa stanowi załącznik nr 8 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

3) Pylon reklamowy firmy: (…) z siedzibą w (…), którego umowa stanowi załącznik nr 9 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

4) Pylon reklamowy firmy: (…), którego umowa stanowi załącznik nr 15 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Ponadto na nieruchomości 5 i 1 znajdują się również proste tablice na dwóch słupkach. Szczegóły znajdują się w „Zgłoszeniu rozbiórki” (PB-4) stanowiącym Załącznik nr 6 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

6\. Od kiedy pylony i reklamy przedsiębiorców położone na działce nr 1 oraz budynek gospodarczy, pylony i reklamy przedsiębiorców usytuowane na działce nr 5 są wynajmowane?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na wskazanych działkach.

Odp. Na nieruchomości na działce nr 5 teren pod pylony i reklamy przedsiębiorców oraz budynek gospodarczy wynajęty jest odpowiednio:

1) Od dnia (…) stycznia 2018 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) stycznia 2018 r. zawartą pomiędzy Sprzedającymi (…) oraz (…) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą, oddająca do używania część nieruchomości 5 z przeznaczeniem na usytuowanie reklamy audiowizualnej, która stanowi załącznik nr 1 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

2) Od dnia (…) stycznia 2018 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) stycznia 2018 r., zatytułowaną „Umową dzierżawy”, zawartą pomiędzy Sprzedającymi (…) oraz (…) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 5 wraz z zabudowaniami z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej, która stanowi załącznik nr 2 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

3) Od dnia (…) lipca 2009 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) lipca 2009 r. nr (…) zawartą pomiędzy Sprzedającymi (…) oraz (…) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 5 z przeznaczeniem na usytuowanie wolnostojących nośników reklamowych, która stanowi załącznik nr 3 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

4) Od dnia (…) maja 2021 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) maja 2021 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (…) oraz (…) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) z siedzibą w (\`(...)\`) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 5 położoną w (\`(...)\`) przy ul. (…) w pobliżu (…), z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 5 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Na nieruchomości na działce nr 1 teren pod pylony i reklamy przedsiębiorców wynajęty jest odpowiednio:

1) Od dnia (..) lipca 2008 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) lipca 2008 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (…) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (\`(...)\`) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 7 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

2) Od dnia (…) stycznia 2008 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) stycznia 2008 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (\`(...)\`) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 8 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

3) Od dnia (…) października 2020 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) października 2020 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 9 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

4) Od dnia (…) czerwca 2009 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) czerwca 2009 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 10 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

5) Od dnia (…) lutego 2020 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) lutego 2020 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (\`(...)\`) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 11 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

6) Od dnia (…) września 2011 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) września 2011 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 12 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

7) Od dnia (…) kwietnia 2011 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) kwietnia 2011 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 13 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

8) Od dnia (…) listopada 2020 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) listopada 2020 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 14 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

9) Od dnia (…) grudnia 2018 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) grudnia 2018 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 15 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

10) Od dnia (…) sierpnia 2014 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) sierpnia 2014 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 16 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

11) Od dnia (…) listopada 2016 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) listopada 2016 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 17 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

12) Od dnia (…) grudnia 2014 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) grudnia 2014 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 18 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

13) Od dnia (…) października 2003 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) października 2003 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego, która stanowi załącznik nr 19 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

7\. Od kiedy fragment działki nr 5 pod niewielki pawilon handlowy jest dzierżawiony?

Odp. Fragment działki nr 5 pod niewielki pawilon handlowy jest dzierżawiony od dnia 1 marca 2018 roku, zgodnie z umową najmu z dnia 1 marca 2018 r. zawartą pomiędzy Sprzedającymi (…) oraz (\`(...)\`) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) z siedzibą w (…) oddająca do używania część nieruchomości 5 z przeznaczeniem na postawienie kontenera biurowego, która stanowi załącznik nr 4 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

8\. Czy sprzedaż nastąpi z naniesieniami na gruncie w postaci pylonu, reklam przedsiębiorców, pawilonu handlowego i budynku gospodarczego? Czy naniesienia te też będą przedmiotem sprzedaży?

Odp. Sprzedaż nastąpi z naniesieniami jednak najpóźniej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży zostaną wypowiedziane wszelkie umowy najmu. Po okresie wypowiedzenia umów najmu najemcy będą zobowiązani do usunięcia pylonów, reklam przedsiębiorców własnym staraniem i na własny koszt.

Jeśli chodzi o budynek gospodarczy to umowa najmu zostanie rozwiązana najpóźniej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, sam budynek zostanie zaś sprzedany razem z gruntem bez uzyskiwania z tego tytułu dodatkowego dochodu bowiem budynek gospodarczy i tak przeznaczony jest do rozbiórki zgodnie z wolą Kupującego, który w przyszłości dokona jej własnym staraniem i na własny koszt.

9\. Czy dojdzie pomiędzy Panią, a przyszłym właścicielem przedmiotowych działek do rozliczenia nakładów związanych z tymi naniesieniami?

Odp. Nie, z wyjątkiem rozliczenia nakładów związanych z budynkiem gospodarczym, którego wartość ujęta została w cenie nieruchomości 5.

10\. Czy przed sprzedażą działek zostanie dokonana bądź rozpocznie się ewentualna rozbiórka jakiegokolwiek naniesienia?

Odp. Nie. Przed sprzedażą działek nie zostanie dokonana ani nie rozpocznie się rozbiórka jakiegokolwiek naniesienia. Pylony, reklamy przedsiębiorców i pawilon handlowy zostaną zdemontowane przez ich właścicieli własnym staraniem i na własny koszt po sprzedaży nieruchomości.

11\. Czy przed sprzedażą działki nr 5 dojdzie do rozbiórki budynku gospodarczego?

Odp. Nie. Przed sprzedażą działki 5 nie dojdzie do rozbiórki budynku gospodarczego.

Czy przed dniem sprzedaży zostanie:

a) założony dziennik rozbiórki? Odp. Nie, przed dniem sprzedaży nie zostanie założony żaden dziennik rozbiórki.

b) zostanie wydana decyzja o rozbiórce budynku/budowli znajdujących się na przedmiotowej działce i kto o nią wystąpi? Odp. Nie, z uwagi na charakter zabudowy w odpowiedzi na Zgłoszenie rozbiórki (PB-4) stanowiące Załącznik nr 6 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zostało wydane przez Prezydenta Miasta (…) Zaświadczenie w sprawie nr: (…) z dnia (…) lipca 2022 roku mówiące o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na rozbiórce budynku magazynowo – warsztatowego (gospodarczego) oraz pylonów i tablic reklamowych na działkach 5 i 1, stanowiące Załącznik nr 20 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

c) odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)? Odp. Nie, z uwagi na to, że wszelkie prace rozbiórkowe planowane są po sprzedaży nieruchomości wszelkie czynności związane z odpowiednim zabezpieczeniem terenu budowy (rozbiórki) będą również odbywały się po sprzedaży nieruchomości.

d) umieszczona na terenie budowy, w widocznym miejscu:

\- tablica informacyjna

\- oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

Odp. Nie, z uwagi na to, że wszelkie prace rozbiórkowe planowane są po sprzedaży nieruchomości wszelkie czynności związane z umieszczeniem na terenie budowy w widocznym miejscu tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia odbędą się po sprzedaży nieruchomości.

12\. Czy pełnomocnictwo, którego udzieliła Pani kupującemu do wnioskowania o warunki przyłączenia nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego umocowuje Kupującego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz?

Odp. Pełnomocnictwo, które udzieliła Sprzedająca na żądanie Kupującego osobie przez niego wskazanej do wnioskowania o warunki przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego umocowuje Kupującego i osoby przez niego wskazane do działania w imieniu Sprzedającej lecz na rzecz i zlecenie Kupującego czego potwierdzeniem, jest odpowiedź gestora sieci (…) na wniosek nr (…) o określenie warunków przyłączenia do sieci (…), stanowiąca załącznik nr 21 do niniejszej odpowiedzi na Wezwanie III do uzupełnienia Wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 12 lipca 2022 r.)

Czy sprzedając swoje nieruchomości: tj. działkę 4 o obszarze (…) ha (będącą pozostałą częścią działki 2 po wydzieleniu z niej działki 3), działkę 1 oraz 50% udziału we własności działki 5 w ramach zawartej w dniu (…) października 2021 r. przedwstępnej umowy sprzedaży jednemu Nabywcy (innemu niż ten, który nabył wcześniej od niej działkę 3) będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług VAT?

### Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 12 lipca 2022 r.)

Zdaniem Pani, dokonując sprzedaży pozostałej części nieruchomości 2 czyli działki 4 oraz działki 1 i 50 % udziałów we własności działki 5 w ramach jednej umowy dla jednego Nabywcy (innego niż ten, który nabył wcześniej od niej działkę 3 nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług VAT.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, iż podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat tej działalności.

Z kolei działalnością gospodarczą, stosownie do dyspozycji art. 15 ust. 2 tej ustawy, jest wszelka działalność producentów, handlowców lub innych usługodawców, w tym również podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, jak również działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu pragnie Pani powołać się też na stanowisko TSUE, w szczególności na orzeczenie z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. TSUE stwierdził m.in., iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał stwierdził także, że nawet okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.

Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.

Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Pragnie się też Pani odwołać do orzecznictwa krajowego, które wypracowało jednolity pogląd (wyroki NSA: z dnia 27 października 2009 r., sygn. Akt. I FSK 1043/08, z dnia 7 października 2011 r., sygn. Akt I FSK 1289/10, z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. Akt I FSK 1654/11), z których wynika, że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, konieczne jest ustalenie, że prowadzi on zawodowo, w sposób profesjonalny działalność gospodarczą w danym zakresie. Wymaga to każdorazowo zbadania, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie, gdyż podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej.

Nie wystarczy zatem stwierdzenie, iż w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonywanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu.

Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ponadto przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać dziania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (wyroki NSA: składu 7 sędziów NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. Akt I FPS 3/07, z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. Akt I FSK 45/18, z dnia 27 października 2009 r., sygn. Akt IFSK 1043/08).

Pragnie się też Pani powołać na wyrok z dnia 9 maja 2014 r. w sprawie o sygn. Akt I FSK 811/13, w którym Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że podział nieruchomości w celu umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i może być w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego uzasadnione, gdy podmiot jeszcze nie wie czy sprzeda jedną nieruchomość, czy więcej. Podobnie wskazuje Pani, że Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w orzeczeniu z dnia 10 czerwca 2016 r. w sprawie o sygn. Akt I SA/Wr 235/16 stwierdził, że wprawdzie sam podział gruntów wymaga podjęcia określonych czynności, jednak nie wystarcza do uznania, że spełniona jest jedna z cech działalności gospodarczej – wykonywanie jej w sposób zorganizowany.

Wobec powyższego przyjmuje Pani stanowisko, że przy sprzedaży działki 4 oraz działki 1 i 50 % udziałów we własności działki 5 w ramach jednej umowy dla jednego Nabywcy (innego niż ten, który nabył wcześniej od Pani działkę 3) nie będzie zobowiązana Pani do zapłaty podatku od towarów i usług VAT, albowiem będzie Pani rozporządzać swoim majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Według art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Na mocy art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady stanowi, że

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Jak wynika z art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje wspomniana wcześniej ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Stosownie do w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

I tak, w myśl art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 cyt. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż jest Pani właścicielem nieruchomości położonych w (\`(...)\`) przy ul. (\`(...)\`).

W 1996 roku nabyła Pani od swoich rodziców, na podstawie umowy darowizny, własność niezabudowanych nieruchomości tj.: działki 1 o obszarze (…) ha oraz działki 2 o obszarze (…) ha.

Poza ww. nieruchomościami jest Pani jeszcze współwłaścicielem działki 5 o obszarze (…) ha wraz ze swoją mamą w udziale 1/2 części każda, położonej w tej samej lokalizacji. Nabyła Pani udział w tej nieruchomości tj. działce 5 jako spadkobierca po swoim ojcu (…).

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że dnia (…) października 2021 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 4 (będącej pozostałą częścią działki 2 po wydzieleniu z niej działki nr 3), działki nr 1 oraz 50% udziału we własności działki nr 5.

Aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży Pani albo Pani spadkobiercy nie mogą obciążać ani zbywać nieruchomości 5, 1 oraz 4, ponadto nie mogą mieć żadnych zaległości podatkowych oraz zaległości z tytułu ubezpieczenia społecznego i/lub innych zobowiązań wobec władz państwowych lub innych podmiotów publicznych.

Ponadto w terminie roku od zawarcia umowy, uzyskane zostaną przez Sprzedających – w oparciu o projekty wniosków przygotowanych przez Kupującego – warunki przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego. Wnioski o wydanie warunków przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego zostaną złożone przez Sprzedającego w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu stosownego żądania oraz projektów wniosków przez Kupującego. Realizacja warunku uzyskania opisanych wyżej warunków przyłączenia następować będzie za pomocą pełnomocnika działającego na zlecenie Kupującego. Kupujący lub działający na jego zlecenie opisany wyżej pełnomocnik niezwłocznie przesyłać będzie do wiadomości Sprzedającego złożone wnioski o wydanie warunków przyłączenia oraz doręczone Kupującemu warunki przyłączenia.

W przypadku zaistnienia takiej potrzeby zostaną ustanowione nieodpłatne, nieograniczone w czasie służebności gruntowe lub przesyłu umożliwiające realizację Centrum Handlowego, które obejmować będą w szczególności prawo do realizacji, użytkowania, konserwacji, naprawy, usunięcia, przełożenia lub innych czynności budowlanych instalacji lub sieci.

Decyzje o pozwoleniu na budowę Centrum Handlowego oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy Centrum Handlowego zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

Ponadto udzieliła Pani nieodpłatnie Kupującemu prawa do dysponowania działkami 5, 1 i 4, na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku, Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp. oraz pełnomocnictwa do wnioskowania o warunki przyłączenia tej nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego na rzecz Kupującego.

Pełnomocnictwo, które udzieliła Pani na żądanie Kupującego osobie przez niego wskazanej do wnioskowania o warunki przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji Centrum Handlowego umocowuje Kupującego i osoby przez niego wskazane do działania w imieniu Sprzedającej lecz na rzecz i zlecenie Kupującego.

Działkę 5 nabyła Pani w drodze nabycia spadku w 2017 roku. W chwili nabycia na działce znajdował się budynek gospodarczy, który był już wynajmowany na podstawie umowy najmu zawartej przez Pani rodziców. Budynek ten jest nadal wynajmowany temu samemu najemcy.

Z uwagi na lokalizację tych nieruchomości wzdłuż drogi niewielkie fragmenty działek 5 i 1 były i są nadal wynajmowane pod pylony i reklamy przedsiębiorców, którzy się do Pani w tym celu zgłosili, na podstawie umów cywilno-prawnych. Na działce 5 był i jest również dzierżawiony fragment terenu pod niewielki pawilon handlowy nie związany trwale z gruntem na podstawie umowy cywilno-prawnej.

Na nieruchomości na działce nr 5 teren pod pylony i reklamy przedsiębiorców oraz budynek gospodarczy wynajęty jest odpowiednio:

1) Od dnia (…) stycznia 2018 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) stycznia 2018 r. zawartą pomiędzy Sprzedającymi (…) oraz (…) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą, oddająca do używania część nieruchomości 5 z przeznaczeniem na usytuowanie reklamy audiowizualnej;

2) Od dnia (…) stycznia 2018 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) stycznia 2018 r., zatytułowaną „Umową dzierżawy”, zawartą pomiędzy Sprzedającymi (…) oraz (\`(...)\`) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 5 wraz z zabudowaniami z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej;

3) Od dnia (…) lipca 2009 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) lipca 2009 r. nr (…) zawartą pomiędzy Sprzedającymi (…) oraz (\`(...)\`) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 5 z przeznaczeniem na usytuowanie wolnostojących nośników reklamowych;

4) Od dnia (…) maja 2021 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) maja 2021 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (…) oraz (\`(...)\`) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) z siedzibą w (\`(...)\`) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 5 położoną w (\`(...)\`) przy ul. (…) w pobliżu (…), z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego.

Na nieruchomości na działce nr 1 teren pod pylony i reklamy przedsiębiorców wynajęty jest odpowiednio:

1) Od dnia (…) lipca 2008 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) lipca 2008 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (\`(...)\`) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

2) Od dnia (…) stycznia 2008 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) stycznia 2008 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (\`(...)\`) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

3) Od dnia (…) października 2020 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) października 2020 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

4) Od dnia (…) czerwca 2009 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) czerwca 2009 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

5) Od dnia (…) lutego 2020 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) lutego 2020 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (\`(...)\`) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

6) Od dnia (…) września 2011 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) września 2011 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

7) Od dnia (…) kwietnia 2011 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) kwietnia 2011 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

8) Od dnia (…) listopada 2020 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) listopada 2020 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

9) Od dnia (…) grudnia 2018 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) grudnia 2018 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

10) Od dnia (…) sierpnia 2014 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) sierpnia 2014 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) z siedzibą w (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

11) Od dnia (…) listopada 2016 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) listopada 2016 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

12) Od dnia (…) grudnia 2014 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) grudnia 2014 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego;

13) Od dnia (…) października 2003 roku zgodnie z umową najmu z dnia (…) października 2003 r. zawartą pomiędzy Sprzedającą (\`(...)\`) jako wynajmującą a (…) prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) jako najemcą oddająca do używania część nieruchomości 1 z przeznaczeniem na usytuowanie nośnika reklamowego.

Fragment działki nr 5 pod niewielki pawilon handlowy jest dzierżawiony od dnia (…) marca 2018 roku, zgodnie z umową najmu z dnia (…) marca 2018 r. zawartą pomiędzy Sprzedającymi (…) oraz (\`(...)\`) (współwłaścicielami działki 5) jako wynajmującymi a (…) z siedzibą w (…) oddająca do używania część nieruchomości 5 z przeznaczeniem na postawienie kontenera biurowego.

Ponadto, sprzedaż działek nastąpi z naniesieniami jednak najpóźniej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży zostaną wypowiedziane wszelkie umowy najmu. Po okresie wypowiedzenia umów najmu najemcy będą zobowiązani do usunięcia pylonów, reklam przedsiębiorców własnym staraniem i na własny koszt.

W przypadku budynku gospodarczego, umowa najmu zostanie rozwiązana najpóźniej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, sam budynek zostanie zaś sprzedany razem z gruntem bez uzyskiwania z tego tytułu dodatkowego dochodu bowiem budynek gospodarczy i tak przeznaczony jest do rozbiórki zgodnie z wolą Kupującego, który w przyszłości dokona jej własnym staraniem i na własny koszt.

Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedając swoje nieruchomości: tj. działkę 4 o obszarze (…) ha (będącą pozostałą częścią działki 2 po wydzieleniu z niej działki 3), działkę 1 oraz 50% udziału we własności działki 5) w ramach zawartej w dniu (…) października 2021 r. przedwstępnej umowy sprzedaży jednemu Nabywcy (innemu niż ten, który nabył wcześniej od Pani działkę 3) będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług VAT.

Z analizy sprawy wynika, że nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią przedmiotowych działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez pełnomocnika przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi (lub osobie przez niego wskazanej), tak aby mógł on działać w Jego imieniu.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez pełnomocnika Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Z kolei pełnomocnik dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe działki stanowiące nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towarów i wzrostu ich wartości.

W związku z tym, że zorganizowała Pani w opisany wyżej sposób sprzedaż przedmiotowych działek, to Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego:

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, zarówno najem jak i dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym najem i dzierżawa wypełniają określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy są prowadzone w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają zatem sprzedaż przedmiotowych działek w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowych działek będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła/będzie podejmowała Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż opisanych działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania Pani majątkiem osobistym.

Tym samym, sprzedaż działki nr 4, działki nr 1 i 50% udziału we własności działki nr 5, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

**W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, oznacza to, że czynność sprzedaży działki nr 4, działki nr 1 i 50% udziału we własności działki nr 5, podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.**

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy,

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503),

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie m.in. niezabudowana działka nr 4 (będąca pozostałą częścią działki nr 2 po wydzieleniu z niej działki 3). Ponadto działka nr 1, na której znajdują się pylony, reklamy przedsiębiorców oraz proste tablice na dwóch słupkach również stanowi grunt niezabudowany, ponieważ właścicielami naniesień są najemcy. Co prawda sprzedaż nastąpi z naniesieniami jednak najpóźniej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży zostaną wypowiedziane wszelkie umowy najmu. Po okresie wypowiedzenia umów najmu najemcy będą zobowiązani do usunięcia pylonów, reklam przedsiębiorców własnym staraniem i na własny koszt.

W dniu (…) października 2009 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „(\`(...)\`)”, który przewiduje przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową w tym parkingi.

W rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że działki 1 i 4, będące m.in. przedmiotem przyszłej sprzedaży w momencie finalizacji transakcji stanowić będą grunt przeznaczony pod zabudowę, gdyż dla przedmiotowych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową w tym parkingi. Tym samym przedmiotowe działki stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem przy sprzedaży działki 1 i 4 z uwagi na fakt, iż dla wskazanych terenów obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc spełniają one definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że przy sprzedaży działek nr 1 i 4 nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1

pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, w 1996 roku nabyła Pani od swoich rodziców, na podstawie umowy darowizny, własność niezabudowanych nieruchomości tj.: działki 1 o obszarze (…) ha oraz działki 4 (będącej pozostałą częścią działki 2, po wydzieleniu z niej działki 3).

W konsekwencji powyższego w analizowanej sprawie, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym transakcja sprzedaży działek nr 1 i 4, nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

**Podsumowując,** **w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki nr 1 oraz działki nr 4 (będącej pozostałą częścią działki 2, po wydzieleniu z niej działki 3) w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji czynność sprzedaży przez Panią działki nr 1 i działki nr 4, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.**

**Ponadto czynność ta** **nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa** **działki nr 1 oraz działki nr 4 (będącej pozostałą częścią działki 2, po wydzieleniu z niej działki 3)** **będzie przez Panią opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.**

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy przedmiotem sprzedaży będzie również 50% udziału we własności zabudowanej działki nr 5.

Ustawodawca zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

Pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Natomiast, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Artykuł 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi:

Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Dodatkowo wskazać należy, że art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W odniesieniu do Pani wątpliwości w zakresie sprzedaży 50% udziału we własności zabudowanej działki nr 5, należy wskazać, że kluczowym jest, że na nieruchomości tej znajduje się budynek gospodarczy. Dla ustalenia zasad opodatkowania istotnym jest więc w przypadku tej działki ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W opisanym stanie faktycznym dostawa 50% udziału we własności działki nr 5 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Jak wynika z okoliczności sprawy, 50% udziału we własności działki 5 nabyła Pani w drodze nabycia spadku w 2017 roku, jako spadkobierca po swoim ojcu (…). Działka nie była i nie jest wykorzystywana przez Panią na cele rolne. W chwili jej nabycia na działce znajdował się budynek gospodarczy, który był już wynajmowany na podstawie umowy najmu przez Pani rodziców. Budynek ten jest nadal wynajmowany temu samemu najemcy. Ponadto fragment działki 5 był i jest nadal wynajmowany pod pylony i reklamy przedsiębiorców, którzy się do Pani w tym celu zgłosili, na podstawie umów cywilno-prawnych. Na działce 5 był i jest również dzierżawiony fragment terenu pod niewielki pawilon handlowy nie związany trwale z gruntem na podstawie umowy cywilno-prawnej.

Ponadto z wniosku nie wynika aby doszło do poniesienia nakładów na budynek gospodarczy – budynek gospodarczy na niej położony przeznaczony jest do rozbiórki.

Sprzedaż nastąpi z naniesieniami jednak najpóźniej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży zostaną wypowiedziane wszelkie umowy najmu. Po okresie wypowiedzenia umów najmu najemcy będą zobowiązani do usunięcia pylonów, reklam przedsiębiorców własnym staraniem i na własny koszt.

Jeśli chodzi o budynek gospodarczy to umowa najmu zostanie rozwiązana najpóźniej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, sam budynek zostanie zaś sprzedany razem z gruntem bez uzyskiwania z tego tytułu dodatkowego dochodu bowiem budynek gospodarczy i tak przeznaczony jest do rozbiórki zgodnie z wolą Kupującego, który w przyszłości dokona jej własnym staraniem i na własny koszt.

Nie dojdzie pomiędzy Panią, a przyszłym właścicielem przedmiotowych działek do rozliczenia nakładów związanych z tymi naniesieniami.

Przed sprzedażą działek nie zostanie dokonana ani nie rozpocznie się rozbiórka jakiegokolwiek naniesienia. Pylony, reklamy przedsiębiorców i pawilon handlowy zostaną zdemontowane przez ich właścicieli własnym staraniem i na własny koszt po sprzedaży nieruchomości.

Przed sprzedażą działki nr 5 nie dojdzie do rozbiórki budynku gospodarczego, nie zostanie założony też żaden dziennik rozbiórki.

Nie zostanie wydana decyzja o rozbiórce budynku/budowli znajdujących się na przedmiotowej działce. Z uwagi na charakter zabudowy w odpowiedzi na Zgłoszenie rozbiórki (PB-4) zostało wydane przez Prezydenta Miasta (…) Zaświadczenie w sprawie nr: (…) z dnia (…) lipca 2022 roku mówiące o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na rozbiórce budynku magazynowo – warsztatowego (gospodarczego) oraz pylonów i tablic reklamowych na działkach 5 i 1.

Z uwagi na to, że wszelkie prace rozbiórkowe planowane są po sprzedaży nieruchomości wszelkie czynności związane z odpowiednim zabezpieczeniem terenu budowy (rozbiórki) będą również odbywały się po sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym należy przytoczyć wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie Don Bosco Onroerend Goed BV (C-461/08), w którym Trybunał w podsumowaniu orzekł, iż „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki.”

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntu zabudowanego budynkiem przeznaczonym do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynku zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Podkreślenia wymaga, że o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynek przeznaczony jest do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności fizycznej rozbiórki tego budynku oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Skoro więc przedmiotowa działka zostanie sprzedana łącznie z ww. budynkiem, którego rozbiórka fizycznie się nie rozpoczęła to w świetle wyżej powołanego wyroku TSUE należy uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej działki nie decydują przyszłe plany nabywcy dotyczące budynku znajdującego się na tych działkach, lecz okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment sprzedaży nieruchomości proces rozbiórki tego budynku.

Dokonując zatem podsumowania powyższej analizy stwierdzić należy, iż przedmiotem zbycia jest działka zabudowana budynkiem gospodarczym.

Zatem mając na uwadze powyższe przepisy oraz opis sprawy należy wskazać, że dla dostawy 50% udziału we własności zabudowanej działki nr 5, wraz z posadowionym na niej budynkiem gospodarczym, będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana sprzedaż działki nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków minie okres dłuższy niż dwa lata, ponieważ budynek gospodarczy był już wynajmowany przed 2017 r.

W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek gospodarczy - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Z uwagi na to, że sprzedaż 50% udziału we własności zabudowanej działki nr 5 będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

**Podsumowując, planowana sprzedaż 50% udziału we własności zabudowanej działki nr 5 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Analogicznie, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług będzie korzystała również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek gospodarczy, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.**

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić również uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

\- stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

\- zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).