Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.628.2021.1.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-25
Teza: Sprzedaż Nieruchomości IIa - na warunkach opisanych w niniejszym wniosku - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 23 sierpnia 2021 r. (data wpływu 1 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości IIA- **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

1 września 2021 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości IIA**.**

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawczyni jest właścicielką ewidencyjnej działki gruntu położonej w miejscowości (…) w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), oznaczonej numerem A w obrębie ewidencyjnym (…), objętej prowadzoną w Sądzie Rejonowym w (…) - VII Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…) księgą wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość I”). W wymienionej księdze wieczystej własność Nieruchomości I wpisana jest na rzecz Wnioskodawczyni na podstawie:

1) aktu poświadczenia dziedziczenia po Jej matce M. M., Rep. A nr (…) sporządzonego 5 stycznia 2011 r. przez notariusza w (…) D. T., zarejestrowanego w Rejestrze Aktów Poświadczenia Dziedziczenia (obecnie Rejestrze Spadkowym) pod numerem (…) - w udziale 1/4

2) umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A nr (…) sporządzonym 28 lutego 2011 r. przez notariusza D. T. - w udziale 3/4.

Zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publiczno-prawne związane z nabyciem Nieruchomości I zostały uregulowane.

Nieruchomość I stanowi składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, gdyż w chwili nabycia jej własności była Ona panną, a w związku z zawarciem małżeństwa nie zawarła umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową.

Zgodnie z oznaczeniem w księdze wieczystej Nieruchomość I ma obszar 89014 m2 i w całości stanowi grunty orne w klasach IVa, IVb i V. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 21 kwietnia 2020 r. Nieruchomość I znajduje się na terenach o przeznaczeniu P-2 - tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej i KDD - tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. Rada Miejska w (…) nie wyznaczyła obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, ani obszarów Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu Ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r.

Na Nieruchomości I Wnioskodawczyni nie prowadziła, ani nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość I nie stanowi i nie stanowiła jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawczyni nie prowadziła, ani nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności, polegającej na obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawczyni jest rolnikiem ryczałtowym, dokonującym dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącym usługi rolnicze, korzystającym ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni uzyskuje dopłaty od Agencji Rozwoju i Modernizacji Rolnictwa określone w Ustawie z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1341). Nie jest emerytem, ani rencistą i rozlicza się w KRUS.

Wnioskodawczyni nie ogłaszała w mediach w żadnej formie zamiaru sprzedaży Nieruchomości I. Jest właścicielką, poza Nieruchomością I, innych gruntów, ale nie zamierza ich zbywać jak też nie zbywała innych gruntów w przeszłości.

Nieruchomość I była w przeszłości i jest obecnie wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Grunt stanowiący Nieruchomość I nie był nigdy zabudowany. Wnioskodawczyni nie występowała do Urzędu Gminy z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, jak też nie występowała do Urzędu Gminy o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość I nie podlegała podziałowi lub podziałom. Na Nieruchomości I Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie planuje prowadzić prac oraz nie ponosiła i nie planuje ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem jej do sprzedaży, takich jak np. uzbrojenie, wydzielenie działki lub budowa drogi. Na Nieruchomości I nie były wytyczane drogi wewnętrzne. Na Nieruchomości I brak jest sieci infrastruktury technicznej.

Nieruchomość I nie była w przeszłości i nie jest obecnie udostępniana osobom trzecim w celu nieodpłatnego, ani płatnego wykorzystania, jak też nie jest przedmiotem zatrzymania, ani prawa wynikającego z umowy dożywocia.

Wnioskodawczyni w przeszłości składała wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej na podstawie art. 14b Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, dotyczący Nieruchomości I, który pozostał bez rozpatrzenia.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej agencja doradcza (…) (dalej „Agent”) zgłosiła się do Wnioskodawczyni w celu podpisania umowy współpracy przy sprzedaży Nieruchomości I (bez wyłączności). Wnioskodawczyni zawarła z Agentem ww. umowę, na mocy której zleciła Agentowi poszukiwanie podmiotu zainteresowanego nabyciem od Niej Nieruchomości I oraz reprezentowanie Jej interesów w transakcji sprzedaży. Agent otrzyma wynagrodzenie opisane w umowie jedynie w przypadku sprzedaży Nieruchomości I podmiotowi wskazanemu przez Agenta. Agent wskazał Wnioskodawczyni jednego potencjalnego nabywcę (dalej „Kupujący”) i aktywnie uczestniczy w negocjacjach, pomiędzy Wnioskodawczynią, a Kupującym. Kupujący, działając na podstawie udzielonych mu przez Wnioskodawczynię pełnomocnictw prowadzi działania przygotowujące Nieruchomość I do planowanej inwestycji, w pełni pokrywając wszelkie koszty z tym związane.

29 maja 2020 roku aktem notarialnym rep. A nr (…) Wnioskodawczyni zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości I (dalej „Przedwstępna Umowa Sprzedaży I”). Zgodnie z umową, Wnioskodawczyni (dalej „Sprzedający”) oraz Kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży I”) na podstawie, której Wnioskodawczyni sprzeda Kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń Nieruchomość I albo geodezyjnie wydzielone z niej działki gruntu, na których Kupujący zrealizuje inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej „Inwestycja”), po spełnieniu się następujących warunków:

1.  uzyskania przez Sprzedającego wydanych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości I i uznania, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości I umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;
4.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomości planowanej inwestycji;
5.  potwierdzenia, że Nieruchomość I ma dostęp do drogi publicznej;
6.  w razie podziału geodezyjnego Nieruchomości I, wszystkie działki gruntu powstałe w wyniku tego podziału, których Sprzedający własności nie utraci w związku z podziałem, zostaną zbyte Kupującemu;
7.  uzyskania przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości I, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości I, oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
8.  uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji;
9.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w umowie pozostaną ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;
10.  powzięcia przez wspólników Kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości I lub wydzielonych z niej działek gruntu.

Jednocześnie Umowa Przedwstępna Sprzedaży I stanowi, że wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży I mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Sprzedaży I Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży I do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży I - Nieruchomością I do celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań, opłaty, podatki, koszty nałożone na Sprzedającego, jako właściciela Nieruchomości I, będące wynikiem działań Kupującego, a także koszty działań obejmujących przywrócenie pierwotnego (do momentu sprzed zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży I) stanu prawno-faktycznego Nieruchomości I, z wyjątkiem podziału Nieruchomości I, ponosić będzie Kupujący. Ponadto Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości I. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Wnioskodawczyni udzieliła osobom upoważnionym przez Kupującego pełnomocnictw do:

1.  przeglądania akt księgi wieczystej nr (\`(...)\`), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z której Nieruchomość I została odłączona;
2.  uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości I, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;
3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;
4.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości I do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
5.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
6.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych - w celu uniknięcia wątpliwości, Kupujący nie ma możliwości wejścia w teren w celu wykonywania uzyskanych w niniejszym punkcie decyzji;
7.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości I planowanej przez Kupującego inwestycji;
8.  składania wniosków o podział Nieruchomości I w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu odpowiedniej dla zaplanowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawniania tych podziałów w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych;
9.  reprezentowania Sprzedającego we wszelkich postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych z nałożeniem na Sprzedającego kosztów, opłat skarbowych, administracyjnych, ewentualnych kar, jak i wszelkich innych danin publicznych oraz opłat, które zostaną nałożone na Sprzedającego przez jakikolwiek organ w związku ze sprzedażą Nieruchomości I, w szczególności w zakresie wszczynania i prowadzenia stosownych postępowań odwoławczych - we wszystkich instancjach, w tym przed sądami administracyjnymi - od decyzji, uchwał lub innych aktów prawnych nakładających tego typu zobowiązania płatnicze na Kupującą.

W powyższym punkcie 9, słowo „Kupującą” prawidłowo powinno brzmieć „Sprzedającą” - jest to oczywista omyłka Notariusza i została sprostowana wydanym protokołem z 8 marca 2021 roku Rep. A nr (…).

Powyższe pełnomocnictwa obejmują prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Sprzedająca oświadcza, że na wezwanie Kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej Przedwstępnej Umowie Sprzedaży I, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej. Pełnomocnictwo daje prawo, ale nie obowiązek prowadzenia rzeczonych spraw i postępowań.

Sprzedająca oświadczyła, że każdy z ustanowionych pełnomocników może działać samodzielnie, a ponadto w granicach umocowania może ustanawiać dla niej innych pełnomocników, w szczególności profesjonalnych pełnomocników procesowych (radców prawnych lub adwokatów).

Dodatkowo, w treści Umowy Przedwstępnej Sprzedaży I, Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego, wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży I, na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków, a Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z nią Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży I.

Umowa Przedwstępna Sprzedaży I stanowi, że Kupujący oraz Sprzedający z pomocą Kupującego, wystąpią - każde we własnym imieniu - do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o wydanie dla siebie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, mających na celu ustalenie czy sprzedaż Nieruchomości I bądź wydzielonej z niej działki gruntu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

3 września 2020 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do Burmistrza (…) o dokonanie podziału przylegającej do Nieruchomości I działki gminnej nr B (dalej: „Nieruchomość II”) oraz rozpoczęcie procedury sprzedażowej w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. celem poprawienia warunków zagospodarowania Nieruchomości I.

24 listopada 2020 roku Burmistrz (…) wydał decyzję nr (…), w której orzekł podział Nieruchomości II w taki sposób, że została z niej wydzielona m.in. działka nr C o powierzchni 0,2462 ha (dalej „Nieruchomość IIa”), przeznaczona na polepszenia zagospodarowania Nieruchomości I.

Zgodnie z treścią księgi wieczystej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych, Nieruchomość IIa stanowi własność Gminy (…), oznaczona jest w całości symbolem BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Stosownie do treści księgi wieczystej Nieruchomość IIa jest wolna od zajęć i innych obciążeń.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanym z up. Burmistrza Gminy (…) z 1 marca 2021 r. Nieruchomość IIa objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczona symbolem P-2 - tereny o funkcji usługowo-techniczno- produkcyjnej.

W dniu 26 marca 2021 roku przed notariuszem M. W., prowadzącą Kancelarię Notarialną we (…), przy ul. (…), Wnioskodawczyni zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży (dalej „Przedwstępna Umowa Sprzedaży II”), Rep. A (…)

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży II Wnioskodawczyni złożyła m.in. następujące oświadczenia:

1.  zobowiązała się do zawarcia z Gminą (…) umowy sprzedaży w trybie art. 37 ust. 2 pkt. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie której nabędzie Nieruchomość IIa, które to nabycie zostanie dokonane na poprawę warunków zagospodarowania przyległej Nieruchomości I, stanowiącej jej własność,
2.  Nieruchomość II nie może stanowić samodzielnej nieruchomości, zgodnie z dyspozycją art. 37 ust 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
3.  Nieruchomość IIa przylega do Nieruchomości I, będącej własnością Wnioskodawczyni i jest niezbędna do prawidłowego zagospodarowania Nieruchomości I, a nabycie Nieruchomości IIa dokonane zostanie w celu przyłączenia do Nieruchomości I,
4.  w zakresie Nieruchomości I, między Wnioskodawczynią, a Kupującym zawarta jest Przedwstępna Umowa Sprzedaży I z dnia 29 maja 2020 r.
5.  Wnioskodawczyni nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, w szczególności, zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z Nieruchomością I są regulowane na bieżąco, co w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży I potwierdzą uzyskane przez Nią, wydane w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia urzędu gminy, urzędu skarbowego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego,
6.  wobec Wnioskodawczyni nie toczą się żadne postępowania sądowe, egzekucyjne ani administracyjne, które mogłyby uczynić bezskutecznymi postanowienia zawarte w niniejszej umowie lub uniemożliwić wykonanie zobowiązania z niej wynikającego,
7.  nie toczą się również żadne postępowania mogące uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z niniejszej umowy lub doprowadzić do uznania jej za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia niniejszej umowy lub Umowy Sprzedaży I, jak również brak jest podstaw do wystąpienia przez jakikolwiek podmiot o uznanie niniejszej umowy za bezskuteczną na podstawie art. 59 lub art. 527 oraz następnych Kodeksu cywilnego.

W dalszym ciągu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II Kupujący złożył m.in. następujące oświadczenia:

1.  gospodarczym celem nabycia Nieruchomości IIa i zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II jest zagwarantowanie prawidłowego zagospodarowania Nieruchomości I, na której Kupujący zamierza zrealizować Inwestycję,
2.  w zakresie Nieruchomości I odpowiednio między Sprzedającą, a Kupującym zawarta została Przedwstępna Umowa Sprzedaży I,
3.  zapoznał się i akceptuje położenie, granice i sąsiedztwo Nieruchomości I, a także usytuowanie Nieruchomości IIa względem Nieruchomości I, orientacyjny przebieg granic, sąsiedztwo i sposób zagospodarowania Nieruchomości IIa,
4.  Spółka jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług (VAT),
5.  nie ma zaległości podatkowych, opłat i niepodatkowych należności budżetu państwa oraz budżetu jednostek samorządu terytorialnego, do których ustalania lub określenia uprawnione są organy podatkowe, nie zalega z tytułu opłacania składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne oraz Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych;
6.  przeciwko Spółce nie toczy się żadne postępowanie likwidacyjne ani nie toczy się żadne postępowanie w sprawie o ogłoszenie upadłości, w szczególności nie został złożony wniosek o ogłoszenie upadłości ani nie zostało wobec niej wydane orzeczenie o ogłoszeniu upadłości, a także nie zachodzą okoliczności uzasadniające takie postępowanie, w tym niewypłacalność bądź zagrożenie niewypłacalnością,
7.  wobec Spółki nie toczą się żadne postępowania sądowe, egzekucyjne ani administracyjne, które mogłyby uczynić bezskutecznymi postanowienia zawarte w niniejszej umowie lub uniemożliwić wykonanie zobowiązania z niej wynikającego,
8.  Spółka nie jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. 2017 poz. 2278), zatem nabycie Nieruchomości IIa nie wymaga uzyskania zezwolenia, o którym mowa w tej ustawie,
9.  nie jest państwową, wojewódzką ani samorządową osobą prawną,
10.  zamierza nabyć Nieruchomość IIa na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II ustaliły następujące warunki:

1.  Wnioskodawczyni jako Sprzedająca zobowiązała się zawrzeć z Kupującym Umowę Sprzedaży (dalej Umowa Sprzedaży II), na mocy której sprzeda Kupującemu Nieruchomość IIa tj. działkę gruntu numer C, wydzieloną z Nieruchomości II, przylegającą do Nieruchomości I, uprzednio nabytą od Gminy (…) w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poprawę zagospodarowania przyległej Nieruchomości I, za cenę stanowiącą równowartość ceny za Nieruchomość IIa ustalonej z Gminą (…), w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich, po ziszczeniu się wszystkich warunków opisanych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży II, a Kupujący zobowiązał się za cenę i na warunkach wyżej wskazanych Nieruchomość IIa kupić do majątku Spółki, na mocy Umowy Sprzedaży II,
2.  Sprzedająca i Kupujący postanowili, iż możność dochodzenia przez strony zobowiązań wynikających z niniejszej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II oraz zawarcia Umowy Sprzedaży II uzależniona jest od uprzedniego nabycia przez Sprzedającą od Gminy (…) wydzielonej z Nieruchomości II własności Nieruchomości IIa, w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami na poprawę zagospodarowania przyległej Nieruchomości I poprzez wydzielenie części celem jej przyłączenia do Nieruchomości.

Strony zgodnie postanowiły, że Przedwstępna Umowa Sprzedaży II dotycząca Nieruchomości IIa stanowi umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389 Kodeksu cywilnego, mocą której jej strony zobowiązane są zawrzeć Umowę Sprzedaży II na zasadach określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży II.

Przedwstępna Umowa Sprzedaży II ustaliła m.in. iż Umowa Sprzedaży II zostanie zawarta oraz określiła termin jej zawarcia w następujący sposób:

1.  w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II, po należytym wykonaniu zobowiązań Sprzedającej i Kupującego z niej wynikających, po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży (dalej „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży II”) zostanie zawarta Umowa Sprzedaży II, dotycząca Nieruchomości IIa,
2.  Umowa Sprzedaży II w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II zostanie zawarta po spełnieniu się Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży II,
3.  Umowa Sprzedaży II, dotycząca Nieruchomości IIa w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II oraz umowa sprzedaży Nieruchomości I w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży I, zawartej odrębnie między Sprzedającą a Kupującym w dniu 29 maja 2020 r. mogą być objęte odrębnymi aktami notarialnymi lub jednym aktem notarialnym, zgodnie z dyspozycją Kupującego.

Przedwstępna Umowa Sprzedaży II określiła Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży II zgodnie z poniższym:

1.  podpisanie przez Sprzedającą odpowiedniego protokołu rokowań z Gminą (…) stanowiącego podstawę do zawarcia umów sprzedaży, stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej „Protokół Rokowań”),
2.  zawarcie przez Sprzedającą umowy sprzedaży z Gminą (…), na mocy której Sprzedająca nabędzie wydzieloną odpowiednio z Nieruchomości II własność Nieruchomości IIa, w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poprawę zagospodarowania przyległej Nieruchomości I (dalej „Umowa Nabycia”),
3.  uzyskanie waloru prawomocności w rozumieniu art. 16 § 3 Kodeksu Postępowania Administracyjnego tj.:

a) decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

b) wszystkich pozostałych orzeczeń administracyjnych warunkujących możność rozpoczęcia prac budowlanych Inwestycji,

4) zagwarantowanie przez Sprzedającą, aby w terminie zawarcia Umowy Sprzedaży II Nieruchomość IIa pozostawała w stanie prawnym i faktycznym wolnym od wszelkich praw, roszczeń i obciążeń tj.

a) Nieruchomość IIa będzie wolna od zajęcia komorniczego i administracyjnego oraz jakichkolwiek innych postępowań związanych z Nieruchomością lla,

b) Nieruchomość lla będzie znajdować się odpowiednio w posiadaniu samoistnym Sprzedającej, wolnym od posiadaczy zależnych i innych osób faktycznie nimi władających, a jej stan faktyczny nie będzie istotnie gorszy od obecnego, z zastrzeżeniem zmian wynikających z następstwa prawnego i prawidłowego używania,

z zastrzeżeniem, że zmiana stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości IIa nastąpiła za uprzednią zgodą Kupującego wyrażonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej,

5) przedłożenie przez Sprzedającą następujących dokumentów najpóźniej w Dacie Ostatecznej II, z zastrzeżeniem, że będą wydane w dacie przypadającej nie dalej niż 30 dni przed Datą Ostateczną II, a ich kopie zostaną przekazane Kupującemu niezwłocznie po ich wydaniu tj.

1.  zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwego dla Niej naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające brak zaległości podatkowych,
2.  zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwy dla Niej organ wykonawczy gminy na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające brak zaległości podatkowych,
3.  zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez właściwy dla Niej organ Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzające brak zaległości w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych,
4.  zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające brak zaległości podatkowych,

6) przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na skuteczne nabycie Nieruchomości lla,

7) przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości lla i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji Inwestycji.

Strony postanowiły, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży II zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży II mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

W zakresie ceny sprzedaży Nieruchomości IIa zostały ustalone m.in. następujące warunki:

1) Sprzedająca i Kupujący oświadczyli, że zgodnie z ustaleniami, cena z tytułu zawarcia Umowy Sprzedaży II w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II, stanowić będzie równowartość ceny sprzedaży ustalonej z Gminą(…) za Nieruchomość IIa nabytą od Gminy (…) w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poprawę zagospodarowania przyległej Nieruchomości I (dalej „Cena”),

2) Strony postanowiły, że zapłata Ceny na rzecz Sprzedającej nastąpi w ten sposób, że równowartość kwoty stanowiącej Cenę odpowiadającej wysokości ceny sprzedaży wynikającej z Umowy Nabycia zawartej z Gminą (…), wynikającej z Protokołu Rokowań podpisanego przez Sprzedającą i Gminę (…), Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedającej na poczet dokonywanej przez Sprzedającą zapłaty ceny sprzedaży za Nieruchomość IIa w Umowie Nabycia, bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy (…) wskazany w Protokole Rokowań, przelewem za pośrednictwem depozytu notarialnego. Jednocześnie wpłata kwoty stanowiącej Cenę przez Kupującego bezpośrednio na rachunek Gminy (…) zgodnie z Protokołem Rokowań będzie równoznaczna z zapłatą przez Kupującego na rzecz Sprzedającej Ceny wynikającej z niniejszej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II i skutkować będzie wygaśnięciem zobowiązania do zapłaty Ceny przez Kupującego na rzecz Sprzedającej oraz wyczerpie wszelkie roszczenia Sprzedającej wobec Kupującego z tytułu zapłaty Ceny, co zostanie potwierdzone w Umowie Sprzedaży II,

3) Strony postanowiły, że w związku z określeniem Ceny jako równowartość ceny sprzedaży ustalonej z Gminą (…), w zależności od podstawy opodatkowania, w przypadku gdy:

a) w momencie nabycia od Gminy (…) Nieruchomości IIa, Sprzedająca będzie czynnym podatnikiem VAT, to cena sprzedaży będzie odpowiadać cenie sprzedaży netto wynikającej z Protokołu Rokowań i zostanie powiększona o odpowiedni podatek

b) w momencie nabycia od Gminy (…) Nieruchomości lla, Sprzedający nie będzie czynnym podatnikiem VAT, to cena sprzedaży będzie odpowiadać cenie sprzedaży brutto wynikającej z Protokołu Rokowań i zostanie powiększona o odpowiedni podatek.

4) Kupujący i Sprzedający z pomocą Kupującego wystąpią do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego mających na celu ustalenie czy sprzedaż Nieruchomości lla będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a rozliczenie Ceny będzie następować zgodnie z powyższymi warunkami.

Zgodnie z oświadczeniem Kupującego na Nieruchomości I oraz Nieruchomości IIa zamierza zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu Inwestycji i jej komercjalizacji, a Sprzedająca oświadczyła, że znane jest jej zamierzenie inwestycyjne Kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, a ponadto zobowiązała się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

W związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II wraz z nabyciem własności Nieruchomości IIa na mocy Umowy Nabycia, Wnioskodawczyni wyraziła nieodwołalną zgodę na:

1) wstęp na Nieruchomość IIa przez osoby działające na zlecenie Kupującego bądź z jego upoważnienia, w celu przeprowadzenia badań obejmujących m.in. uwarunkowania glebowe i środowiskowe oraz techniczne możliwości zagospodarowania pod kątem Inwestycji, jak też stosownych badań i prac archeologicznych,

2) reprezentowanie we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmujących Nieruchomość IIa,

3) uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości IIa do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

4) uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

5) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

6) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego Inwestycji,

7) składania wniosków o podział Nieruchomości II oraz niezbędnego dla zrealizowania Inwestycji, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych,

z zastrzeżeniem, że jeżeli działki ewidencyjne wyżej wskazane będą objęte inną księgą wieczystą, zakres wyrażonej zgody pozostaje w mocy i nie ma wpływu na skuteczność zgody objętej niniejszym paragrafem.

Kupujący w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II i wyrażonymi przez Sprzedającą zgodami wyżej opisanymi, zobowiązał się:

1) własnym kosztem i staraniem wykonywać określone niniejszą Przedwstępną Umową Sprzedaży II czynności związane z planowaną Inwestycją, w związku z czym zrzekł się względem Sprzedającej roszczeń o zwrot poniesionych w tym celu wydatków, w tym także w razie wygaśnięcia lub odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II,

2) ponosić wszelkie koszty związane z czynnościami lub działaniami podejmowanymi na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w imieniu Sprzedającej, w tym koszty opłat skarbowych, administracyjnych, ewentualnych kar, jak i innych wszelkich danin publicznych, opłat, które zostaną nałożone na Sprzedającą wskutek działań podjętych przez Kupującego na podstawie wyżej wymienionej zgody i pełnomocnictwa.

W związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu nieodwołalnego do Daty Ostatecznej II pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością IIa, w szczególności zakres umocowania obejmuje:

1) reprezentowanie Wnioskodawczyni wobec wszelkich organów i jednostek pomocniczych Gminy (…) we wszystkich sprawach związanych z nabyciem własności Nieruchomości IIa tj. działki nr C o powierzchni 0,2462 ha przeznaczonej na polepszenie zagospodarowania Nieruchomości I, tj. działki numer A w trybie bezprzetargowym, w szczególności do przeprowadzania rokowań związanych z tym nabyciem i podpisania Protokołu Rokowań oraz złożenia wniosku o podział Nieruchomości II w celu geodezyjnego wydzielenia Nieruchomości IIa, niezbędnej dla Inwestycji,

2) zawarcie w imieniu Wnioskodawczyni Umowy Nabycia z Gminą (…) dotyczącej Nieruchomości IIa za cenę i na warunkach określonych w Protokole Rokowań zapłaty ceny sprzedaży, objęcia przedmiotu w posiadanie, a także składanie oświadczeń i dokonanie innych czynności jakie okażą się niezbędne do prawidłowego wykonania Umowy Nabycia, a w związku z tym do:

a) ustanawiania w imieniu Wnioskodawczyni wszelkich zabezpieczeń, jakie okażą się niezbędne przy nabyciu Nieruchomości IIa, w szczególności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych lub składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego

b) reprezentowania Sprzedającej we wszelkich sprawach przed wszelkimi władzami, urzędami i instytucjami, w szczególności urzędami skarbowymi, organami administracji państwowej, organami jednostek samorządu terytorialnego, urzędami miejskimi i gminnymi, starostwami powiatowymi, urzędami wojewódzkimi, organami nadzoru budowlanego, sądami powszechnymi i administracyjnymi, w szczególności właściwym sądem wieczystoksięgowym, notariuszami, w zakresie umocowania wynikającego z niniejszego pełnomocnictwa

c) przeglądania akt ksiąg wieczystych założonej dla Nieruchomości IIa po jej wyodrębnieniu odpowiednio z Nieruchomości II prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`)Wydział Ksiąg Wieczystych

d) składania i przyjmowania wszelkich oświadczeń (wniosków, wyjaśnień, podań, ofert, zleceń, deklaracji, korekt, zawiadomień, żądań, wezwań, skarg, opinii, orzeczeń, protokołów, decyzji, postanowień, zaświadczeń, świadectw, zażaleń, odwołań, sprzeciwów, odstąpień itp.) w dowolnej formie: ustnej, pisemnej i innej zastrzeżonej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,

e) odbioru i kwitowania z odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji oraz przesyłek, w tym urzędowych i sądowych.

Jednocześnie Wnioskodawczyni oświadczyła, że w ramach wyżej udzielonego pełnomocnictwa:

1.  wszystkich czynności dokonywanych w oparciu o umocowanie wynikające z pełnomocnictw każdy pełnomocnik może dokonywać na zasadach według swego uznania, mając na względzie słuszny interes Mocodawcy,
2.  każdy pełnomocnik może działać samodzielnie,
3.  każdy z pełnomocników ma prawo do udzielania dalszych pełnomocnictw,
4.  pełnomocnictwa obejmują umocowanie do dokonania czynności zmieniających, uzupełniających, rozwiązujących bądź w inny sposób niweczących czynności przewidziane zakresem umocowania, w tym odstąpienia lub wypowiedzenia, jak też możliwość zawarcia ugody,
5.  w razie wątpliwości czy pełnomocnik jest umocowany do dokonania danej czynności, należy domniemywać jego umocowanie i należy interpretować rozszerzająco.

Kupujący i Sprzedająca postanowili, że w razie dokonania czynności w oparciu o umocowanie wynikające z pełnomocnictwa, Kupujący będzie w ciągu siedmiu dni zobowiązany do powiadomienia Sprzedającej, przekazując jej odpowiedni wypis aktu notarialnego dokumentującego tą czynność.

Co do warunków odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II zostały one ustalone jak poniżej:

1) Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II w przypadku:

1.  nie zawarcia przez Sprzedającą lub należycie umocowanego pełnomocnika Sprzedającej Umowy Nabycia do Daty Ostatecznej II,
2.  w razie nieziszczenia się Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży II,
3.  jeżeli zaległość wynikająca z zaświadczeń o braku zaległości publiczno-prawnych, będzie przewyższać ustaloną Cenę w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży II,
4.  nieuzyskania wyrażonej w uchwale zgody zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości lla umożliwiającej zawarcie Umowy Sprzedaży II albo uchylenia takiej uchwały,

2) W razie odstąpienia będzie ono skuteczne gdy będzie zawierać zgodę na wykreślenie w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości lla wynikającego z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II roszczenia, o ile będzie tam ujawnione,

3) Oświadczenie o odstąpieniu od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym:

a) wręczonego osobiście bądź przez posłańca za pokwitowaniem odbioru, lub

b) przesłanego za pomocą przesyłki listowej poleconej za potwierdzeniem odbioru nadanej na adres do korespondencji drugiej strony, wskazany w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży II.

Wnioskodawczyni, jako Sprzedająca wyraziła nieodwołalną zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego, wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II, na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków (Kupującym w rozumieniu niniejszej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II oraz Umowy Sprzedaży II), a Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z nią umowy przyrzeczonej. Spółka powiadomi Sprzedającą o przeniesieniu praw i obowiązków w terminie czternastu dni od zawarcia umowy, na mocy której to nastąpiło, na adresy do korespondencji wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Przed sprzedażą Nieruchomości lla nie będzie dokonany jej podział, jak też na dzień sprzedaży Nieruchomości lla nie będzie ona zabudowana i nie będą na niej wydzielone drogi wewnętrzne.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy sprzedaż Nieruchomości IIa - po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Kupującego niespełnionych warunków zawieszających, będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

**Zdaniem Wnioskodawczyni,** dokonując sprzedaży Nieruchomości IIa nie będzie Ona działała, jako podatnik w rozumieniu Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni - jako osoba fizyczna - zamierza dokonać sprzedaży składnika, który będzie wchodził w skład jej majątku osobistego, a czynność ta ma charakter okazjonalny i nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku VAT.

Nieruchomość IIa nie będzie służyła działalności opodatkowanej. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła, ani nie prowadzi działalności gospodarczej. Na Nieruchomości IIa nie planuje prowadzić prac oraz nie planuje ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem jej do sprzedaży, takich jak np. uzbrojenie, wydzielenie działki lub budowa drogi. Na Nieruchomości IIa nie będą wytyczane drogi wewnętrzne oraz brak jest na niej sieci infrastruktury technicznej. Dodatkowo nie może ona stanowić samodzielnej nieruchomości, a celem jej nabycia jest przyłączenie do Nieruchomości I, i poprawa zagospodarowania Nieruchomości I. Nie będzie ona udostępniana osobom trzecim w celu nieodpłatnego, ani płatnego wykorzystania, jak też nie będzie przedmiotem zatrzymania, ani prawa wynikającego z umowy dożywocia. Wnioskodawczyni nie będzie ogłaszała w mediach w żadnej formie zamiaru sprzedaży Nieruchomości IIa. Inicjatywa zbycia Nieruchomości IIa nie wyszła strony Wnioskodawczyni, tylko ze strony Agenta, który w ramach własnej działalności gospodarczej zaoferował poszukiwanie podmiotu zainteresowanego nabyciem od Wnioskodawczyni Nieruchomości oraz reprezentowanie Jej interesów w transakcji sprzedaży.

Wydzielenie z Nieruchomości II, Nieruchomości IIa, ma na celu poprawę zagospodarowania Nieruchomości I. Sprzedaż Nieruchomości IIa odbędzie się po cenie jej nabycia przez Wnioskodawczynię, od Gminy (…) i z tytułu tej transakcji Wnioskodawczyni nie osiągnie korzyści w postaci dochodu ze sprzedaży Nieruchomości lla.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Wnioskodawczyni stoi na stanowisku wskazanym w zdaniu pierwszym.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zatem stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cyt. ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i jest faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Ponadto, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką Nieruchomości I nabytej na mocy aktu poświadczenia dziedziczenia po matce oraz umowy darowizny. Nieruchomość ta stanowi składnik Jej majątku osobistego.

Wnioskodawczyni jest rolnikiem ryczałtowym, dokonującym dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącym usługi rolnicze.

Wnioskodawczyni nie ogłaszała w mediach w żadnej formie zamiaru sprzedaży Nieruchomości I. Jest właścicielką, poza Nieruchomością I, innych gruntów, ale nie zamierza ich zbywać jak też nie zbywała innych gruntów w przeszłości.

Do Wnioskodawczyni zgłosił się Agent w celu podpisania umowy współpracy przy sprzedaży Nieruchomości I (bez wyłączności). Wnioskodawczyni zawarła z Agentem umowę, na mocy której zleciła Agentowi poszukiwanie podmiotu zainteresowanego nabyciem od Niej Nieruchomości I oraz reprezentowanie Jej interesów w transakcji sprzedaży. Agent wskazał Wnioskodawczyni jednego potencjalnego nabywcę („Kupujący”) i aktywnie uczestniczy w negocjacjach, pomiędzy Wnioskodawczynią, a Kupującym.

29 maja 2020 roku Wnioskodawczyni zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości I („Przedwstępna Umowa Sprzedaży I”). Zgodnie z umową, Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży pod warunkiem m.in.: uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości I, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości I oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji; uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Sprzedaży I Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży I do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży I - Nieruchomością I do celów budowlanych.

Ponadto w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Wnioskodawczyni udzieliła osobom upoważnionym przez Kupującego pełnomocnictw m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości I do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych (Kupujący nie ma możliwości wejścia w teren w celu wykonywania uzyskanych w niniejszym punkcie decyzji); składania wniosków o podział Nieruchomości I w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu odpowiedniej dla zaplanowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawniania tych podziałów w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

3 września 2020 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do Burmistrza (…) o dokonanie podziału przylegającej do Nieruchomości I, Nieruchomości II oraz rozpoczęcie procedury sprzedażowej w drodze bezprzetargowej celem poprawienia warunków zagospodarowania Nieruchomości I.

24 listopada 2020 roku Burmistrz (…) wydał decyzję w której orzekł podział Nieruchomości II w taki sposób, że została z niej wydzielona m.in. Nieruchomość IIa, przeznaczona na polepszenia zagospodarowania Nieruchomości I.

26 marca 2021 roku Wnioskodawczyni zawarła z Kupującym Przedwstępną Umowę Sprzedaży II, w której zobowiązała się do zawarcia z Gminą (…) umowy sprzedaży, na podstawie której nabędzie Nieruchomość IIa. Wnioskodawczyni nabędzie tę nieruchomość na poprawę warunków zagospodarowania przyległej Nieruchomości I, stanowiącej jej własność.

W związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II wraz z nabyciem własności Nieruchomości IIa na mocy Umowy Nabycia, Wnioskodawczyni wyraziła nieodwołalną zgodę na:

*   wstęp na Nieruchomość IIa przez osoby działające na zlecenie Kupującego bądź z jego upoważnienia, w celu przeprowadzenia badań obejmujących m.in. uwarunkowania glebowe i środowiskowe oraz techniczne możliwości zagospodarowania pod kątem Inwestycji, jak też stosownych badań i prac archeologicznych,
*   reprezentowanie we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmujących Nieruchomość IIa,
*   uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości IIa do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
*   uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego Inwestycji,
*   składania wniosków o podział Nieruchomości II oraz niezbędnego dla zrealizowania Inwestycji, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Kupujący w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II i wyrażonymi przez Sprzedającą zgodami, zobowiązał się własnym kosztem i staraniem wykonywać określone Przedwstępną Umową Sprzedaży II czynności związane z planowaną Inwestycją, w związku z czym zrzekł się względem Sprzedającej roszczeń o zwrot poniesionych w tym celu wydatków, w tym także w razie wygaśnięcia lub odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II, a także ponosić wszelkie koszty związane z czynnościami lub działaniami podejmowanymi na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w imieniu Sprzedającej, w tym koszty opłat skarbowych, administracyjnych, ewentualnych kar, jak i innych wszelkich danin publicznych, opłat, które zostaną nałożone na Sprzedającą wskutek działań podjętych przez Kupującego na podstawie wyżej wymienionej zgody i pełnomocnictwa.

W związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży II, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu nieodwołalnego do Daty Ostatecznej II pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością IIa, w szczególności zakres umocowania obejmuje:

1) reprezentowanie Wnioskodawczyni wobec wszelkich organów i jednostek pomocniczych Gminy (…) we wszystkich sprawach związanych z nabyciem własności Nieruchomości IIa tj. działki nr C o powierzchni 0,2462 ha przeznaczonej na polepszenie zagospodarowania Nieruchomości I, tj. działki numer B, w trybie bezprzetargowym, w szczególności do przeprowadzania rokowań związanych z tym nabyciem i podpisania Protokołu Rokowań oraz złożenia wniosku o podział Nieruchomości II w celu geodezyjnego wydzielenia Nieruchomości IIa, niezbędnej dla Inwestycji,

2) zawarcie w imieniu Wnioskodawczyni Umowy Nabycia z Gminą (…) dotyczącej Nieruchomości IIa za cenę i na warunkach określonych w Protokole Rokowań zapłaty ceny sprzedaży, objęcia przedmiotu w posiadanie, a także składanie oświadczeń i dokonanie innych czynności jakie okażą się niezbędne do prawidłowego wykonania Umowy Nabycia, a w związku z tym do:

*   ustanawiania w imieniu Wnioskodawczyni wszelkich zabezpieczeń, jakie okażą się niezbędne przy nabyciu Nieruchomości IIa, w szczególności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych lub składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego
*   reprezentowania Sprzedającej we wszelkich sprawach przed wszelkimi władzami, urzędami i instytucjami, w szczególności urzędami skarbowymi, organami administracji państwowej, organami jednostek samorządu terytorialnego, urzędami miejskimi i gminnymi, starostwami powiatowymi, urzędami wojewódzkimi, organami nadzoru budowlanego, sądami powszechnymi i administracyjnymi, w szczególności właściwym sądem wieczystoksięgowym, notariuszami, w zakresie umocowania wynikającego z niniejszego pełnomocnictwa
*   przeglądania akt ksiąg wieczystych założonej dla Nieruchomości IIa po jej wyodrębnieniu odpowiednio z Nieruchomości II prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych
*   składania i przyjmowania wszelkich oświadczeń (wniosków, wyjaśnień, podań, ofert, zleceń, deklaracji, korekt, zawiadomień, żądań, wezwań, skarg, opinii, orzeczeń, protokołów, decyzji, postanowień, zaświadczeń, świadectw, zażaleń, odwołań, sprzeciwów, odstąpień itp.) w dowolnej formie: ustnej, pisemnej i innej zastrzeżonej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
*   odbioru i kwitowania z odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji oraz przesyłek, w tym urzędowych i sądowych.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości IIa będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię zawarcia umów przedwstępnych oraz udzielenia pełnomocnictw dla Kupującego.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) zwanej dalej Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia - art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z ww. przepisów art. 95-109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

Wnioskodawczyni dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła/będzie podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C‑180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Wnioskodawczynię za podatnika podatku VAT tj. podpisanie z Agentem umowy o współpracy przy sprzedaży Nieruchomości I; zawarcie umowy przedwstępnej jej sprzedaży; wystąpienie do odpowiedniego urzędu o dokonanie podziału działki sąsiedniej do Nieruchomości I celem poprawienia warunków jej zagospodarowania, następnie zakup Nieruchomości IIa w celu jej dalszej odsprzedaży i udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania czynności związanych z Nieruchomością IIa, jak również wyrażenie zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych. Jak wynika z wniosku Kupujący, działając na podstawie udzielonych mu przez Wnioskodawczynię pełnomocnictw, prowadzi/będzie prowadził działania przygotowujące Nieruchomość I i Nieruchomość IIa do planowanej inwestycji, w pełni pokrywając wszelkie koszty z tym związane.

Z uwagi na powyższe okoliczności nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż Nieruchomości IIa będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Sprzedaż Nieruchomości IIa - na warunkach opisanych w niniejszym wniosku - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać **za nieprawidłowe.**

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) , za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.