Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-336/12-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-07-12
Teza: Czy transakcja zamiany, a następnie sprzedaży, działek spowoduje w przypadku Wnioskodawcy zobowiązanie wobec urzędu skarbowego w podatku dochodowym?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; przychód-źródła przychodu; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że, przedstawione we wniosku z dnia 23 marca 2012 r. (data wpływu 29 marca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 czerwca 2012 r. (data wpływu 25 czerwca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie konsekwencji podatkowych zamiany działek oraz skutków podatkowych sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 marca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT zamiany działek gruntu oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie konsekwencji podatkowych zamiany działek oraz skutków podatkowych sprzedaży działek.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 oraz 14f § 1 i 2 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 11 czerwca 2012 r. nr ILPP1/443-292/12-2/HW, ILPB2/415-336/12-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania – braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 11 czerwca 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 14 czerwca 2012 r.), zaś w dniu 25 czerwca 2012 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania 21 czerwca 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca od dnia 5 listopada 1984 r. jest właścicielem nieruchomości rolnej stanowiącej działkę zabudowaną nr xxxxx o pow. 0,12 ha oraz działkę rolną nr zzzz o pow. 0,75 ha. Nieruchomość zabudowaną oraz działkę rolną Zainteresowany otrzymał od babci, jako darowiznę.

Nieruchomość zabudowana została sprzedana w 1993 r.

Położona w granicach miasta działka nr zzzz była użytkowana rolniczo do 2011 r. Od maja 2009 r. obowiązuje nowy plan zagospodarowania przestrzennego w tej części miasta. Teren działki Wnioskodawcy został przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne, działki siedliskowe (ok. 10 arów). Wydzielenie takich działek z działki Zainteresowanego było trudne ze względu na brak drogi dojazdowej. W dniu 11 maja 2009 r. zostało ustalone, że z działki nr xxxxx, należącej do gminy, zostanie wydzielona droga dla całego osiedla, natomiast pozostałe grunty zostaną podzielone na działki, a następnie zamienione z działkami Wnioskodawcy.

W styczniu 2010 r. Zainteresowany wyraził zgodę na podział działki zgodnie z ustaleniami z dnia 11 maja 2009 r. Po podziale powstało 11 działek, z czego działki nr zzzz/10 i zzzz/1 decyzją burmistrza z dnia 25 marca 2010 r. zostały przejęte na drogę i poszerzenie drogi. Urząd miasta dokonał również podziału swojej działki wydzielając drogę dojazdową oraz działki do zamiany.

Wnioskodawca podaje, iż zamiana gruntów dotyczy działek będących własnością:

*   Zainteresowanego, tj. działek nr: zzzz/2, zzzz/3, zzzz/4, zzzz/5, zzzz/6, zzzz/7, zzzz/8 i zzzz/9, i
*   urzędu miasta, tj. działek nr: xxxxx/2, xxxxx/3, xxxxx/4, xxxxx/5, xxxxx/6, xxxxx/7, xxxxx/8, oraz xxxxx/9.

Gmina sporządziła projekt w sprawie zbycia w drodze zamiany nieruchomości niezabudowanych, w którym proponuje zamianę czterech działek, o łącznej powierzchni 2 999 m 2 – należących do Wnioskodawcy, na działki o pow. łącznej 1 530 m 2. Różnica ustalona na 1 469 m 2 pozostająca do rozliczenia miała zostać uregulowana przez gminę w drodze dopłaty. Gmina przyjęła do wyliczenia różnicę łącznie z doliczeniem podatku VAT. Średnia cena działki wynosi ok. 56 zł za m 2.

Zainteresowany podaje, iż Jego propozycja polega na zamianie trzech, należących do Niego, działek nr: zzzz/7, zzzz/8 i zzzz/9 o pow. 2 276 m 2 w zamian za pięć działek gminy, tj. xxxxx/2, xxxxx/3, xxxxx/4, xxxxx/5 i xxxxx/6 o pow. 1 919 m 2. Różnica do rozliczenia 357 m 2, miałaby być uregulowana w drodze dopłaty ze strony gminy.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż do rozliczenia między stronami powinna być przyjęta wartość całkowita zmienianych działek, natomiast strony mogą skompensować wzajemne wierzytelności i dokonać wypłaty różnicy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z tym, iż zamiana działki rolniczej na budowlaną wynika ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, majątek prywatny Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
2.  Jeśli podlega opodatkowaniu, to czy w przedstawionej sytuacji, jeżeli wartość transakcji proporcjonalnie w roku nie przekroczy 150.000 zł, Zainteresowany będzie mógł wybrać zwolnienie od podatku VAT? (Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, uzyskuje dochody z renty i z najmu lokalu użytkowego 1.000 zł miesięcznie).
3.  Czy podatek VAT powinien być naliczony od całej transakcji zamiany, czy tak jak to zostało wyliczone przez Gminę od nadwyżki zamienianych działek?
4.  Czy transakcja zamiany, a następnie sprzedaży, działek spowoduje w przypadku Wnioskodawcy zobowiązanie wobec urzędu skarbowego w podatku dochodowym?

Tut. Organ wskazuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytań nr 1-3, dotyczących podatku od towarów i usług, wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – dochód uzyskany z zamiany będzie zwolniony z podatku dochodowego.

Ponadto, w opinii Zainteresowanego, dochód uzyskany w przyszłości ze sprzedaży działek z zamiany (przed upływem 5 lat, tylko tych, które zostały nabyte od gminy) będzie opodatkowany, natomiast od sprzedaży pozostałych działek nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

W świetle art. 155 ww. Kodeksu cywilnego, przez nabycie należy rozumieć umowę sprzedaży, zamiany, darowizny lub inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności rzeczy na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności – w tym również umowę zamiany.

Z uwagi na fakt, iż ustawa podatkowa nie definiuje pojęcia „zamiany”, należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 603 ww. Kodeksu, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. W związku z tym, skutkiem prawnym zawartej umowy zamiany jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży.

W związku z powyższym zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i stosować przepisy dla odpłatnego zbycia.

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 cytowanej ustawy, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany nabył w 1984 r. w drodze darowizny od babci działkę gruntu. Następnie działka ta została podzielona. Powstałe w wyniku ww. podziału działki nr: zzzz/2, zzzz/3, zzzz/4, zzzz/5, zzzz/6, zzzz/7, zzzz/8 oraz zzzz/9 mają zostać zbyte w drodze zamiany z gminą na działki nr: xxxx/2, xxxxx/3, xxxxx/4, xxxxx/5, xxxxx/6, xxxxx/7, xxxxx/8, oraz xxxxx/9. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży działek otrzymanych zarówno w 1984 r. w ramach darowizny, jak i nabytych od gminy w drodze zamiany.

Stwierdzić zatem należy, iż umowa zamiany jest jedną z form odpłatnego zbycia. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt analizowanej sprawy, stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie w drodze zamiany działek nabytych w drodze darowizny nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nastąpi ono po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. na gruncie przedmiotowej sprawy w 1984 r. Tym samym, Zainteresowany nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia ww. działek w drodze umowy zamiany.

Jak wskazano powyżej, w ramach przedmiotowej umowy zamiany Wnioskodawca nabędzie nowe prawo własności działek. Powyższe oznacza, że z tą datą będą utożsamiane określone skutki podatkowe w przypadku odpłatnego zbycia tych działek.

Zatem, jeżeli Zainteresowany dokona odpłatnego zbycia działek nabytych w drodze zamiany przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w których nastąpiło to nabycie, zobowiązany będzie do zapłaty podatku dochodowego na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, na gruncie przedmiotowej sprawy zastosowanie znajdzie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po myśli art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z analizy wniosku wynika, iż Zainteresowany zamierza dokonać sprzedaży działek otrzymanych zarówno w 1984 r. w ramach darowizny, jak i nabytych od gminy w drodze umowy zamiany.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie działek otrzymanych w drodze umowy zamiany stanowić będzie źródło przychodu, które podlega opodatkowaniu na zasadach wskazanych w cytowanym powyżej art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast mająca nastąpić sprzedaż działek – które zostały nabyte w drodze darowizny w 1984 r. – nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, bowiem nastąpi ona po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Reasumując, stwierdzić należy, iż stanowisko przedstawione we wniosku należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo, tut. Organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Zainteresowanego do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.