Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-6/08-2/AI
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-03-17
Teza: 1. Czy do opłat za najem części wspólnych należy doliczać podatek VAT? 2. Czy naliczone odszkodowanie stanowi podstawę opodatkowania VAT?
Słowa kluczowe: lokal-bezumowne korzystanie z lokalu; najem-najem mieszkań; odszkodowania; opodatkowanie; pomieszczenia-pomieszczenia dodatkowe; umowa-umowa najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 11 grudnia 2007 r. (data wpływu 17 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT opłat za najem części wspólnych oraz odszkodowań za bezumowne korzystanie z lokalu w spółdzielni mieszkaniowej **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT opłat za najem części wspólnych oraz odszkodowań za bezumowne korzystanie z lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.

**W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące stany faktyczne.**

1.  Spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem wielorodzinnych budynków mieszkalnych, oddanych do użytku i zasiedlonych w latach 1974–1979. Członkowie spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych lub będący właścicielami lokali, poza opłatami o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 Nr 119, poz. 1116 ze zm.), wnoszą opłaty za najem części wspólnych tych budynków takich jak: wnęki pod schodami, pomieszczenia po suszarniach, zsypach, itp., zagospodarowanych na cele gospodarstw domowych.
2.  W umowach najmu lokali lub pomieszczeń zastrzeżono, że w przypadku rozwiązania umowy i nie opuszczenia przedmiotu najmu, spółdzielnia nalicza odszkodowanie byłemu najemcy za bezumowne korzystanie z lokalu lub pomieszczenia.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy do opłat za najem części wspólnych należy doliczać podatek VAT?
2.  Czy naliczone odszkodowanie stanowi podstawę opodatkowania VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku pytania pierwszego, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o podatku od towarów i usług spółdzielnia nie nalicza podatku VAT za opłaty za najem części wspólnych. Takie samo stanowisko Wnioskodawca wskazuje w pytaniu drugim. Jego zdaniem spółdzielnia nie nalicza podatku VAT za bezumowne korzystanie z lokalu, ponieważ otrzymaną kwotę uznaje za odszkodowanie cywilno-prawne.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych stanów faktycznych uznaje się za nieprawidłowe.**

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przez dostawę o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez świadczenie usług w myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie się do powstrzymywania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usługi zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Podstawowa stawka podatku VAT – na podstawie art. 41 ust. 1 cyt. ustawy – wynosi 22%. Od zasady opodatkowania według stawki podstawowej przewidziano zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 11 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Natomiast na podstawie § 8 ust. 1 pkt 18 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przepisy art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowią, że:

„1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

2\. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

3\. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

4\. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią”.

Ze stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, że członkowie spółdzielni oraz osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych lub będący właścicielami lokali, poza opłatami o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wnoszą opłaty za najem części wspólnych tych budynków takich jak: wnęki pod schodami, pomieszczenia po suszarniach lub zsypach itp.

W związku z powyżej przedstawionym stanem prawnym przedmiotowe opłaty nie korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ponieważ nie są to opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 powołanej ustawy. Tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 załącznika nr 4 – „Wykaz usług zwolnionych od podatku”, wymienione zostały usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, sklasyfikowane pod symbolem PKWiU ex 70.20.11.

Z powyższych regulacji prawnych art. 43 ust. 1 wynika, iż zwolnieniem od podatku nie są objęte usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Zatem wskazana przez Wnioskodawcę opłata za najem części wspólnych takich jak: wnęki pod schodami, pomieszczenia po suszarniach, zsypach, itp., zagospodarowanych na cele gospodarstw domowych, nie może być uznana za opłatę zwolnioną z opodatkowania. Wynajem przez Spółdzielnię pomieszczeń dodatkowych takich jak wyżej, które nie przynależą do lokali mieszkalnych, a także nie są ich częścią składową, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem 22% stawki, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zwolnienia od podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 i pkt 11 ustawy o VAT nie mogą mieć w przedmiotowej sprawie zastosowania. Zatem, opłaty z tytułu wynajmu tych pomieszczeń podlegają, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 22%.

Ad. 2

Natomiast w zakresie bezumownego korzystania z lokalu lub pomieszczenia należy stwierdzić, że zgodnie z art. 18 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie takie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Z treści powołanego powyżej przepisu wynika, iż od chwili rozwiązania umowy najmu do faktycznego opuszczenia lokalu korzystanie z nieruchomości ma charakter korzystania bez tytułu prawnego. Taki stan posiadania nie jest znany ustawie o podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie istotne jest rozróżnienie, czy zostały podjęte kroki zmierzające do przymusowej eksmisji nierzetelnego lokatora, czy wynajmujący przyzwala na dalsze korzystanie z lokalu na zasadzie milczącego przedłużenia umowy najmu, świadcząc tym samym usługę najmu. W sytuacji gdy wynajmujący podjął kroki zmierzające do eksmisji lokatora, żądane odszkodowanie nie stanowi zapłaty za wykonaną usługę i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jeżeli natomiast wynajmujący toleruje nierzetelnych najemców i tym samym godzi się na dalsze korzystanie z lokalu oraz przyjmuje wpłaty z tytułu odszkodowania w wysokości odpowiadającej kwocie najmu, należy uznać, że mamy do czynienia z konsumpcją, a w konsekwencji z usługą. W takiej sytuacji, świadczenie usług najmu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałych stanów faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzeń w przedstawionych stanach faktycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.