Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.887.2025.3.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-29
Teza: Zasady ustalenia dochodu z tytułu zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: cena-cena nabycia
koszt-koszty uzyskania przychodów
kredyt-spłata kredytu
nabycie
nakłady
nieruchomości-nieruchomość mieszkalna
odsetki-spłata odsetek
przychód
sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Definicja kosztów.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.
1

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 19-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6c
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 23-ust. 1-pkt 8

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej
    dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie zasad ustalenia
    dochodu z tytułu zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania –
    pismami z 5 oraz 15 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan posiadaczem trzech domów jednorodzinnych.
    Jeden uzyskał Pan od rodziców w ramach darowizny, jednak na ten moment mieszkają
    tam Pana rodzice, a docelowo ma być przeznaczony dla Pana, żony i Pana dzieci. Jest on
    położony obok domu, gdzie jest Pan zameldowany i mieszka stale (tak jak w
    sprzedawanym) i korzysta tam zarówno z budynków, podwórka, garaży na własne
    potrzeby i cele.
    W drugim i trzecim mieszka Pan z żoną i dziećmi. Ten ostatni (trzeci) kupił Pan we
    wrześniu 2024 r. Wyremontował i z racji pracy zdalnej, malutkie dzieci i często pracy
    wyjazdowej mieszka zarówno tu i tu.
    Ten wyremontowany sezonowo w okresie wakacyjnym wynajmował Pan przez (...),
    sporadycznie jakieś rzadkie weekendy. Leży na działce budowlanej, dom jednorodzinny.
    Kupił go Pan, jak również ten 2 za kredyt hipoteczny mieszkaniowy. Reasumując, ma Pan
    dwie hipoteki mieszkaniowe.
    Nosi się Pan jednak z zamiarem sprzedaży tego ostatniego z racji korekty dalszych
    życiowych planów, a nie upłynęło 5 lat. Dom kupił Pan za 300 000 zł (230 000 zł kredyt, 70
    000 zł wkład własny). Wyremontował go Pan gruntownie i zakłada, że jego obecna wartość
    wynosi 500 000 zł. Była to jednak praca własna więc nie ma Pan faktur do kosztów
    uzyskania przychodów.
    Uzupełnienie wniosku
    W uzupełnieniu wniosku z 5 grudnia 2025 r. podał Pan, że:
    · Dom jednorodzinny w drodze darowizny od rodziców trzymał 3 września 2020 r.
    · Dom jednorodzinny otrzymany przez Pana w drodze darowizny to działka nr (...) obręb
      A, sąsiaduje przez drogę z działką nr (...).

    · Nabycie przez Pana domu jednorodzinnego w drodze darowizny od rodziców miało
      miejsce do Pana majątku osobistego.
    · Dom drugi położony na działce (...) został wybudowany w latach 2018-2020. Budowa
      zakończona pod koniec 2020 r. Do tego czasu mieszkał Pan z rodzicami, żoną i
      dzieckiem w domu, który we wrześniu 2020 r. formalnie otrzymał w darowiźnie.
    · Drugi dom znajduje się na działce nr (...) sąsiaduje z działką (...) co umożliwia Panu stałe
      korzystanie z obu. Działkę otrzymał Pan od rodziców przed ślubem, jednak dom
      budował wspólnie z żoną za kredyt i oszczędności. Kredyt uzyskany w (...) 11 marca
      2019 r. w kwocie 300 000 zł. Pozostałe środki to oszczędności Pana oraz żony. Ślub
      zawarli Państwo w 2015 r. Zgodnie z treścią umowy kredytowej kredyt został
      zaciągnięty wspólnie z żoną. Mają Państwo wspólność majątkową. Cel zgodnie z
      treścią umowy - budowa domu jednorodzinnego.
    · Drugi dom to główne miejsce zamieszkania, pobytu Pana i Pana rodziny. Od 2019 r. jest
      stale rozwijany i wykańczany. Jednak już w czerwcu 2020 r. przeprowadził się Pan tam.
      Nie planuje Pan obecnie na pewno pozbywać się go. Większość prac obecnie wykonuje
      Pan samodzielnie, nie ma żadnych istotnych faktur remontowych, gdyż budynek ten
      jeszcze nie wymaga większych remontów z racji, że jest stosunkowo nowy.
    · Trzeci dom znajduje się w B nr (...), powiat (...). Kupił go Pan 16 września 2024 r. Nabycie
      jego miało miejsce do majątku wspólnego z małżonką za kwotę 294 000 zł + koszty
      notarialne i opłaty (całość wyniosła według aktu 8 822 zł, kredyt mieszkaniowy „własny
      kąt” w banku (...) 235 200 tys. zł). Pozostałe środki to oszczędności. Umowa kredytu
      zawarta została 12 września 2024 r. Cel zgodnie z treścią umowy – potrzeby
      mieszkaniowe, nabycie domu jednorodzinnego. Do kwietnia wykonał Pan gruntowny
      remont we własnym zakresie. Korzysta Pan z niego weekendowo oraz z racji, że może
      pracować zdalnie z żoną również często w tygodniu. W sezonie letnim kilkukrotnie
      wynajmował Pan ten domek krótkoterminowo. Przeprowadzał Pan w nim prace we
      własnym zakresie i większości rachunków nie zbierał. Nie zakładał Pan, że będzie
      rozważał sprzedaż. Jednak pogarszający się stan domu, który ma Pan po rodzicach
      może to na Panu wymusić.
    · Pojęcie „korekty dalszych życiowych planów” dotyczy nie zakładanej wcześniej zbliżającej
      się konieczności wykonania kosztownych prac w domu otrzymanym od rodziców.
      Zakłada Pan wymianę zgniłego dachu pokrytego łataną papą, termomodernizację
      (okna stare, brak ocieplenia), instalacje itd.
    · Rozważa Pan sprzedaż domu w B. Co do terminu nie da się tego dokładnie określić,
      próbowałby Pan na pewno do czerwca 2026 r. Środki uzyskane ze sprzedaży domu
      jednorodzinnego zamierza Pan przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego w (...) na
      zakup domu w B oraz w okresie do 3 lat na remont domu na działce (...), tj. po
      rodzicach, a z którego korzystam codziennie (garaże, strych, niektóre pomieszczenia u
      rodziców, dzieci tam przebywają codziennie, korzystam z podwórka itp.).
    Z kolei w uzupełnieniu wniosku z 15 grudnia 2025 r. oświadczył Pan, że wątpliwości Pana
    sprowadzają się do niżej wymienionych kwestii, tj.:
    1) Ustalenia podstawy obliczenia podatku zgodnie z ust. 2 art. 30e ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych, tj. dochodu z tytułu sprzedaży domu położonego w
      B.
    2) Możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt
      131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia
      równowartości przychodu ze sprzedaży domu położonego w B na spłatę kredytu
      hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanego domu oraz na remont i
      modernizację domu po rodzicach na działce (...) A.
    Pytania

    W uzupełnieniu wniosku z 15 grudnia 2025 r. sformułował Pan następujące pytania.
    1) Chciałbym potwierdzić czy podstawą opodatkowania w przypadku sprzedaży domku
      jest dochód ze sprzedaży, a nie przychód? Przy czym chciałbym również potwierdzić,
      że koszt odsetek kredytowych również jest wliczany do kosztów uzyskania przychodu,
      o które mogę pomniejszyć przychód wyliczając podstawę opodatkowania, tj. dochód?
    2) Rozważam przeznaczenie dochodu ze sprzedaży domu w B na:
        a) spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na dom, w którym mieszkam tj. A, (...).
        Czy takie przeznaczenie sprawi, że dochód ze sprzedaży domku w B przed
        upływem 5 lat będzie zwolniony z podatku dochodowego?
        b) Remont domu A, (...) otrzymany w darowiźnie od rodziców, a który wykorzystuję
        również do swoich celów mieszkaniowych i docelowo ja, lub moje dzieci
        będziemy korzystać z niego jeszcze więcej, szczególnie po śmierci rodziców, a
        dom sąsiaduje z obecnie stale zamieszkiwanym przeze mnie, tj. (...). Czy takie
        przeznaczenie sprawi, że dochód ze sprzedaży domku w B przed upływem 5 lat
        będzie zwolniony z podatku dochodowego?
    Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1. W pozostałym
    zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.
    Pana stanowisko w sprawie
    W sformułowanym w uzupełnieniu wniosku z 15 grudnia 2025 r. własnym stanowisku
    uważa Pan, że koszty odsetkowe według art. 23 ppkt 8 [powinno być: art. 23 ust. 1 pkt 8]
    stanowią koszt uzyskania przychodu.
    Pana zdaniem, w Pana przypadku dochód wyniósłby cenę sprzedaży skorygowaną o
    udokumentowane koszty remontu, kwotę kredytu na zakup i do tej pory spłacone odsetki
    od wspomnianego kredytu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan w uzupełnieniu wniosku z 15 grudnia 2025 r. jest w
    części prawidłowe oraz w części nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania
    Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają
    przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.
    U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).
    Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich
      dochodów.
    Z kolei jak stanowi art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Małżonkowie podlegający obowiązkowi podatkowemu, o którym mowa w art. 3 ust. 1,
      między którymi istnieje przez cały rok podatkowy wspólność majątkowa, pozostający
      w związku małżeńskim i we współwłasności majątkowej:
        1) przez cały rok podatkowy albo

        2) od dnia zawarcia związku małżeńskiego do ostatniego dnia roku podatkowego –
        w przypadku, gdy związek małżeński został zawarty w trakcie roku podatkowego
      - mogą być, z zastrzeżeniem ust. 8, na wspólny wniosek wyrażony w zeznaniu
      podatkowym, opodatkowani łącznie od sumy swoich dochodów określonych zgodnie
      z art. 9 ust. 1 i 1a, po uprzednim odliczeniu, odrębnie przez każdego z małżonków,
      kwot pomniejszających dochód; w tym przypadku podatek określa się na imię obojga
      małżonków w podwójnej wysokości podatku obliczonego od połowy łącznych
      dochodów małżonków.
    Źródła przychodów
    Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę,
    zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c przepisu przed
    upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej,
    skutkuje powstaniem przychodu.
    Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie
    pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest
    źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub
    udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Zasady ustalenia dochodu z tytułu zbycia nieruchomości
    Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Według art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na
      podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego

      rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz
      czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie
    zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe
    rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki
    poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła
    dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
    Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez
    rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty
    ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze
    sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp.
    Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek
    przyczynowo-skutkowy.
    Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego
    zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą
    być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty
    związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty
    związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek
    dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki,
    Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX
    2010).
    Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają
    przychód. Przychodem ze sprzedaży, jak wskazano powyżej, jest cena pomniejszona o
    koszty odpłatnego zbycia.
    Zatem stwierdzić należy, że do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości można
    zakwalifikować wszystkie koszty, które były niezbędne, tzn. musiały być poniesione, aby
    czynność sprzedaży doszła do skutku.
    Przy czym kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania
    przychodu.
    W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub
      udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,
      które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich
      posiadania.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie
      podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie
      lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego
      rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym
      wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych
      trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku
      ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku
      Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

    Stosując przepis art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można
    corocznie podwyższać poniesione koszty nabycia lub koszty wytworzenia, począwszy od
    roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych
    rzeczy lub praw majątkowych do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym
    nastąpiło ich zbycie.
    Pana wniosek
    Z treści wniosku wynika, że:
    · 16 września 2024 r. nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego dom jednorodzinny
      położony w B. Nabycie nastąpiło częściowo ze środków finansowych pochodzących z
      kredytu, a częściowo z oszczędności. W domu przeprowadzał Pan prace remontowe
      we własnym zakresie i większości rachunków nie zbierał.
    · Obecnie rozważa Pan sprzedaż ww. nieruchomości.
    Pana wątpliwości na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą m.in. kwestii
    ustalenia podstawy obliczenia podatku zgodnie z ust. 2 art. 30e ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, tj. dochodu z tytułu sprzedaży domu położonego w B.
    Co istotne w Pana sytuacji w przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie
    znajduje zastosowania przytoczony na wstępie art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ
    dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowani przez
    małżonka. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego
    tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek
    podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna.
    Skoro zatem każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od
    przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8
    lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany
    jest do rozliczenia połowy przychodu, kosztów uzyskania przychodu i dochodu
    uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i
    wyliczenia należnego podatku dochodowego.
    W świetle powyższego Panu i Pana żonie należy przypisać po 50% uzyskanych przychodów
    z tytułu odpłatnego zbycia opisanej we wniosku nieruchomości wchodzących w skład
    Państwa majątku wspólnego. Każdy z Państwa ma także prawo do odliczenia po 50%
    kosztów uzyskania przychodów na zasadach przewidzianych w art. 22 ust. 6c – ust. 6f
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Z zacytowanych powyżej przepisów w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych wynika, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości podatnik może zaliczyć:
    · udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia
      nieruchomości,
    · udokumentowane fakturami VAT nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w
      okresie jej posiadania przez podatnika.
    Powołane powyżej przepisy tworzą katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie
    dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż w nich
    wymienione.
    Koszt nabycia to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna/sprzedaży
    nieruchomości.
    Zaś za nakłady na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych należy rozumieć
    wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość.
    Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie
    posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej
    odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym

    charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one
    sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności
    nabywcy.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod
    pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisów. W doktrynie ugruntowany jest pogląd,
    zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków
    poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady
    ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze
    budowlanym, remontowym.
    Wydatki, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, czyli koszty uzyskania przychodu z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, to
    udokumentowane koszty wytworzenia (nakłady), które zwiększyły wartość rzeczy i praw
    majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Są to więc wydatki, które mają
    bezpośredni wpływ na uzyskany przychód z odpłatnego zbycia.
    W świetle powyższego w sytuacji opisanej we wniosku podstawę obliczenia podatku, o
    której mowa w ust. 1 art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy
    ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami
    ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tej ustawy.
    W Pana przypadku przychodem z tytułu zbycia domu położonego w B - zgodnie z
    przytoczonym powyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych -
    będzie wartość wyrażona w cenie określonej przez Pana w umowie sprzedaży
    nieruchomości. Przy czym, jeśli cena, bez uzasadnionej przyczyny, będzie znacznie
    odbiegać od wartości rynkowej domu mieszkalnego, przychód ten zgodnie z dyspozycją
    tego przepisu określi organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
    Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia domu mieszkalnego
    położonego w B będzie Pan uprawniony zaliczyć zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych:
    · koszt jego nabycia, tj. cenę jaką Pan zapłacił w 2024 r. zbywcy za jego nabycie,
    · opłaty jakie Pan poniósł w związku z zawarciem umowy nabycia domu w 2024 r.,
    · nakłady, które Pan poniósł o ile zwiększyły one wartość nieruchomości w okresie jej
      posiadania przez Pana i o ile posiada Pan faktury VAT na ich udokumentowanie.
    Nie będą natomiast stanowiły kosztów uzyskania przychodu poniesione przez Pana
    wydatki na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie domu
    położonego w B.
    Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskania pieniędzy na zapłatę ceny za
    nabycie nieruchomości. Zatem do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone
    wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego.
    Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, że skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie
    pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie
    przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci
    się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że
    wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Zatem wydatki
    związane z kredytem zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości nie mogą być
    kosztami uzyskania przychodu, podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do
    opodatkowania.
    Kosztem uzyskania przychodu nie są też w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu, są to
    bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości
    i mają związek ze spłatą kredytu. Odsetki są kosztem pozyskania kapitału na zakup
    nieruchomości, a więc niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z

    pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za
    pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący.
    Nie każdy wydatek ma bezpośredni wpływ na uzyskany z odpłatnego zbycia
    nieruchomości przychód, lecz tylko ten który pozostaje w takim związku, że poniesienie go
    miało wpływ na nabycie nieruchomości lub uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia tej
    nieruchomości. Dlatego przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu każdy wydatek
    wymaga nie tylko oceny pod kątem czy jego poniesienie miało związek z konkretnym
    przychodem, ale także z punktu widzenia racjonalności określonego działania dla
    osiągnięcia przychodu. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika o wpływie
    poniesionego przez niego wydatku na osiągnięcie przychodu. Wydatek musi zostać
    poniesiony celowo i być zasadny z punktu widzenia nabycia bądź zbycia nieruchomości.
    Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć
    zbywaną przez siebie nieruchomość. Tylko w taki sposób można pomniejszyć przychód z
    odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie
    zbywanej nieruchomości.
    Powyższe stanowisko potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca
    2013 r., sygn. akt II FSK 2218/11, w którym Sąd wskazał, że:
      (...) nie mogą być kwalifikowane jako koszty uzyskania przychodów z odpłatnego
      zbycia nieruchomości także odsetki od kredytu przeznaczonego na nabycie tej
      nieruchomości, ponieważ nie wchodzą one w skład kosztów nabycia rozumianych jako
      suma pieniędzy wydatkowana na nabycie nieruchomości, wyrażona w jej cenie.
      Również w takim przypadku odsetki te stanowią tylko wydatki na pozyskanie środków
      przeznaczonych na nabycie nieruchomości, wynikające z przyjętego przez podatnika
      sposobu finansowania jej nabycia, nie współtworzą jednak sumy pieniędzy
      wydatkowanej na jej nabycie, wyrażonej w cenie. Innymi słowy, ponieważ odsetki te
      nie są elementem ceny nabycia, nie są tez kosztem.
      (...) Wbrew bowiem stanowisku zajętemu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
      wydatek na spłatę odsetek od kredytu jest związany z pozyskaniem środków
      pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości;
      argument, że służy on obydwu wymienionym celom, pomija okoliczność, że
      stanowiąca o wartości nieruchomości jej cena nie zależy od źródła pozyskania przez
      nabywcę środków na jej pokrycie. Na ten aspekt zagadnienia trafnie wskazuje Minister
      Finansów, podnosząc, że krytykowany pogląd prowadzi do oderwania kosztów od
      rzeczywistej wartości rzeczy, bowiem jej wartość byłaby tym większa, im dłużej byłby
      spłacany kredyt zaciągnięty na jej nabycie, względnie im większy byłby wzrost wartości
      waluty, w której kredyt jest spłacany. Ponadto, skoro zaciągnięcie kredytu nie jest
      przychodem podatkowym, to także wydatki poniesione na jego spłatę nie mogą być
      uznawane za koszt uzyskania przychodu.
    Prezentowany wyżej pogląd potwierdzają również wyroki NSA: z 14 marca 2014 r., sygn.
    akt II FSK 848/12 oraz z 28 września 2017 r., sygn. akt II FSK 1944/15.
    Podsumowując, w sytuacji opisanej we wniosku dochodem ze sprzedaży nieruchomości
    położonej w B będzie różnica pomiędzy:
    · przychodem uzyskanym z jej sprzedaży (cena określona przez Pana w umowie
      sprzedaży nieruchomości). Przy czym należy ponownie podkreślić, że jeśli cena, bez
      uzasadnionej przyczyny, będzie znacznie odbiegać od wartości rynkowej domu
      mieszkalnego, przychód ten zgodnie z dyspozycją tego przepisu określi organ
      podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
    · a kosztami uzyskania przychodu, którymi w Pana przypadku będą koszt nabycia
      zbywanego domu, opłaty związane z zawarciem umowy nabycia domu oraz nakłady
      (poczynione remonty) o ile zwiększyły one wartość nieruchomości w okresie jej
      posiadania przez Pana i o ile posiada Pan faktury VAT na ich udokumentowanie.

    Do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia ww. nieruchomości nie będzie natomiast Pan
    mógł zaliczyć spłaty kredytu oraz odsetek od tego kredytu.
    Tym samym stanowisko Pana w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów
    uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia domu jednorodzinnego w B wydatków na
    spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup jest nieprawidłowe. Nie
    mogę zgodzić się również z Pana twierdzeniem, że w Pana przypadku ma zastosowanie
    art. 23 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W przypadku bowiem zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości oraz
    praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów zastosowanie znajduje
    powołany powyżej art. 22 ust. 6c tej ustawy.
    Prawidłowe jest natomiast Pana stanowisko w pozostałej części.
    Informacje dodatkowe
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a,
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r.
    Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935;
    dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).