Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.297.2022.1.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-27
Teza: Skutki podatkowe związane ze sprzedażą Przedmiotu Sprzedaży (udziału w działce gruntu nr 1/1) oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

‒ braku zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży (udziału w działce gruntu nr 1/1) - jest prawidłowe (pytanie nr 2 we wniosku),

‒ prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Przedmiotu Sprzedaży (udziału w działce gruntu nr 1/1) - jest prawidłowe (pytanie nr 3 we wniosku).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

30 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Przedmiotu Sprzedaży (udziału w działce gruntu nr 1/1) oraz prawa do odliczenia przez Państwa podatku naliczonego.

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ Pan B.H.

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. 1 września 2021 r. Pan B.H. (dalej jako: „Sprzedający”) wraz ze swoją małżonką, Panią M.H. (dalej łącznie jako: „Sprzedający”) zawarł z A. Sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`), NIP: (\`(...)\`) (dalej: „Kupujący”), w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

2\. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w (\`(...)\`), obręb (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`), stanowiącej działkę gruntu nr 1/1 o obszarze 1,0765 ha, m.in. dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (\`(...)\`) (dalej jako: „Nieruchomość”, „Działka”).

3\. W dziale II ww. księgi wieczystej prawo własności Nieruchomości wpisane jest na rzecz Sprzedających na podstawie umowy sprzedaży z 9 czerwca 1993 r. W działach I-SP, III, IV brak jest wpisów.

4\. Sprzedający w Umowie przedwstępnej oświadczyli, że:

a. Nieruchomość wolna jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie jest obciążona innymi prawami i roszczeniami osób trzecich;

b. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej;

c. Nieruchomość nabyli będąc małżeństwem, a w ich małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej;

d. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (\`(...)\`) Rady Miasta (\`(...)\`) z (\`(...)\`), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem 4P/U, których podstawowym przeznaczeniem są: tereny obiektów produkcyjnych składów i magazynów lub usług, w związku z czym Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego;

e. opłaty związane z eksploatacją Nieruchomości, a także wszelkie podatki z nią związane były przez Sprzedających regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia Umowy przedwstępnej nie istnieją żadne zaległości, a w szczególności Sprzedający uiścili należny podatek od nieruchomości i Sprzedający zobowiązali się, iż żadne takie zaległości nie będą istnieć w dniu zawarcia umowy sprzedaży;

f. Sprzedający nie zalegają z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy o.p., co w dacie zawarcia umowy sprzedaży potwierdzą uzyskane przez Sprzedających zaświadczenia urzędu gminy, urzędu skarbowego, PFRON oraz KRUS i ZUS wydane w trybie art. 306g lub 206e o.p.;

g. Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie jest obciążona żadnymi innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzeniu, w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym także prawem pierwokupu, a nadto na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, ani nie znajduje się ona w SSE, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego;

h. Sprzedający nie są stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości;

i. nie istnieją żadne spory między Sprzedającymi, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących dotyczące granic, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu do innych praw dotyczących Nieruchomości;

j. zgodnie z wiedzą Sprzedających nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia Nieruchomości lub jej części;

k. na terenie Nieruchomości ani pod jej powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

l. Nieruchomość nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji, ponadto Sprzedający nie byli zobowiązani do zapłaty żadnych opłat ani kar związanych z korzystaniem lub zanieczyszczeniem środowiska oraz naruszeniem jakichkolwiek przepisów w zakresie ochrony środowiska;

m. Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych umożliwiających lub utrudniających korzystanie z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz jest wolna od wad prawnych;

n. według najlepszej wiedzy Sprzedających w Nieruchomości nie występują wady ukryte;

o. stan Nieruchomości wynikający z przedstawionych do Umowy przedwstępnej dokumentów jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym oraz z oświadczeniami złożonymi powyżej przez Sprzedających i nie uległ zmianie od dat ich wydania;

p. Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa, ani jednostki samorządu terytorialnego;

q. Nieruchomość nie stanowi, ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;

r. w stosunku do Sprzedających nie zostały wszczęte jakiekolwiek postępowania upadłościowe oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia postępowania upadłościowego w stosunku do Sprzedających i Sprzedający są w stanie spełniać swoje zobowiązania;

s. nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym takich, które byłyby oparte na art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i następne Kodeksu cywilnego, administracyjnych lub egzekucyjnych, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia Umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży;

t. Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym, ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a nadto - zgodnie z wiedzą Sprzedających - Rada Gminy nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym gminie nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości ustanawiane w takiej uchwale - zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 ww. ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

u. zgodnie z wiedzą Sprzedających Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody.

5\. Umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a Kupujący kupi Nieruchomość (dalej jako: „Umowa sprzedaży”) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, nie później niż do 28 lutego 2022 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”):

a. uzyskaniu przez Sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, KRUS oraz PFRON w trybie art. 306g o.p. oraz zaświadczenia wydanego przez ZUS, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b. przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego wiedzy, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c. uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d. uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień, zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

e. potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

f. potwierdzeniu, iż Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

g. uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

h. przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających;

i. nabyciu przez Kupującego sąsiednich nieruchomości, co umożliwi realizację inwestycji;

j. uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

6\. Ww. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy sprzedaży w Dacie Ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego najpóźniej w Dacie Ostatecznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

7\. Wydanie przedmiotu sprzedaży, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy sprzedaży, jednak nie wcześniej niż po zapłacie całej ceny sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia Umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia Umowy sprzedaży będą obciążać Kupującego.

8\. Strony Umowy przedwstępnej zgodnie postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

9\. Sprzedający udzielili przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c. zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

d. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;

e. uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy sprzedaży - we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS lub KRUS, PFRON zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g lub 306e o.p. potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

f. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (\`(...)\`). Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto pełnomocnik uprawniony będzie do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka, stanowiąca przedmiot sprzedaży, została odłączona;

g. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

10\. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w RP. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji). Obecnie planowane jest dokonanie cesji na rzecz spółki A. Sp. z o.o. (dalej jako: „Cesjonariusz”, „Nabywca").

11\. 28 lutego 2022 r. Strony podpisały aneks do Umowy przedwstępnej (dalej jako: „Aneks”). Na mocy tego Aneksu zmieniono Datę Ostateczną zawarcia Umowy sprzedaży, tj. z 28 lutego 2022 r. na 2 sierpnia 2022 r.

12\. Strony w Aneksie oświadczyły, że potwierdzają pozostałe postanowienia zawarte w Umowie przedwstępnej - w tym także w zawartym w umowie pełnomocnictwie.

13\. Sprzedający, Pan B.H.:

a. nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży, do działalności rolniczej, nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT;

b. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą C. B.H. (NIP: (\`(...)\`)), jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, nie wykorzystywał przedmiotowej działki do prowadzenia działalności gospodarczej;

c. nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.t.u. korzystającym ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u.;

d. nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie działki;

e. nie podejmował działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości - to Kupujący jako pierwszy wystąpił z propozycją nabycia działki od Sprzedającego;

f. nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy o dokonanie jego zmiany;

g. nie posiada innych działek, które zamierza sprzedać;

h. sprzedał jedną działkę rolną, co miało miejsce w maju 2019 r.

14\. Nieruchomość, tj. działka nr 1/1:

a. jest niezabudowana, tj. nie znajdują się na niej budynki, budowle lub ich części;

b. była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, zwolnionej z VAT, Sprzedający nie uzyskiwał przychodów z tej działalności;

c. była wykorzystywana na potrzeby własne i w ten sam sposób będzie wykorzystywana do dnia jej zbycia;

d. nie była w przeszłości dzielona/łączona;

e. nie była dzierżawiona i wynajmowana, nie będzie także dzierżawiona i wynajmowana do dnia jej zbycia.

15\. Kupujący, tj. B. Sp. z o.o.:

a. jest czynnym podatnikiem VAT;

b. planował nabyć działkę celem realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-Iogistyczno-producyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

c. działalność ta byłaby opodatkowana podatkiem VAT.

16\. Nabywca (Cesjonariusz), tj. A. Sp. z o.o.:

a. jest czynnym podatnikiem VAT i będzie nim w momencie sprzedaży działki;

b. planuje nabyć działkę celem realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-producyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

c. działalność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT.

### Pytania (oznaczone we wniosku nr 2 i 3)

1\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działki nr 1/1, będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

2\. Czy Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości, tj. działki nr 1/1, przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona. Teren Nieruchomości objęty jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym na mocy uchwały Rady Miasta (…) z (…) zgodnie z którym położona jest na terenach oznaczonych symbolem 4P/U, których podstawowym przeznaczeniem są: tereny obiektów produkcyjnych składów i magazynów lub usług.

W związku z powyższym, działka nr 1/1 stanowi tereny niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z działki nr 1/1 w księdze wieczystej jako „R” - grunt orny, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 u.p.t.u. w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie dotychczasowego korzystania.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Zainteresowanych dostawa działki nr 1/1 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Nabywca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z Umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Nabywca zamierza realizować na niej inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Nabywcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 grudnia 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie:

‒ braku zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży (udziału w działce gruntu nr 1/1) - jest prawidłowe (pytanie nr 2 we wniosku),

‒ prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Przedmiotu Sprzedaży (udziału w działce gruntu nr 1/1) - jest prawidłowe (pytanie nr 3 we wniosku).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-1.4012.186.2022.1.AKA uznał, że sprzedaż udziału w niezabudowanej działce gruntu nr 1/1 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 1/1. Działka jest niezabudowana, tj. nie znajdują się na niej budynki, budowle lub ich części. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem 4P/U, których podstawowym przeznaczeniem są: tereny obiektów produkcyjnych składów i magazynów lub usług, w związku z czym Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

W analizowanym przypadku działka nr 1/1 stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej dostawy zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów –zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych –niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art.136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający – Pan B.H. nabył Nieruchomość wraz z żoną na podstawie umowy sprzedaży do działalności rolniczej. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT. Tym samym, nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem, w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki nr 1/1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż działki 1/1 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki podatku VAT.

W związku z tym, Państwa stanowisko w zakresie braku zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Przedmiotu sprzedaży - działki nr 1/1 należało uznać za prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie powstały wątpliwości dotyczące tego, czy Nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu nabycia Przedmiotu sprzedaży.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, planowana dostawa przez Sprzedającego działki nr 1/1 na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Zgodnie z Państwa wskazaniem Nabywcą, który wstąpi w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z umowy przedwstępnej będzie Cesjonariusz - Spółka A. Sp. z o.o., który jest czynnym podatnikiem podatku VAT oraz planuje wykorzystywać nabyty Przedmiot sprzedaży do działalności opodatkowanej podatkiem VAT (tj. realizacja inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-producyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą).

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. działki. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Nabywcę działka nr 1/1 będzie służyła czynnościom opodatkowanym Nabywcy.

W powyższej sytuacji będzie zatem Nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z nabyciem działki nr 1/1.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie przysługującego Nabywcy prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Przedmiotu sprzedaży, tj. działki nr 1/1 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga jedynie w zakresie pytania nr 2 i 3, natomiast w zakresie pytania nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto Organ zauważa, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

a) z zastosowaniem art. 119a;

b) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

c) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo prawo wnieść skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).