Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.9.2017.1.AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-02-16
Teza: W zakresie skutków podatkowych ustanowienia zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na pożyczkodawcę oraz przejęcia przez pożyczkodawcę faktycznego władztwa nad nieruchomością z uwagi na zaprzestanie spłaty pożyczki.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; pożyczka; umowa-umowa nienazwana; umowa-umowa przewłaszczenia; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2017 r. (data wpływu 9 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych ustanowienia zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na pożyczkodawcę oraz przejęcia przez pożyczkodawcę faktycznego władztwa nad nieruchomością z uwagi na zaprzestanie spłaty pożyczki - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 stycznia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych w zakresie skutków podatkowych ustanowienia zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na pożyczkodawcę oraz przejęcia przez pożyczkodawcę faktycznego władztwa nad nieruchomością z uwagi na zaprzestanie spłaty pożyczki.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Osoba fizyczna („Podatnik”, zwana również dalej „Pożyczkodawcą”) prowadzi działalność gospodarczą. Obejmuje ona obrót nieruchomościami, udzielanie pożyczek, oraz obrót papierami wartościowymi na własny rachunek: akcjami spółek kapitałowych, udziałami w spółkach kapitałowych, obligacjami, certyfikatami inwestycyjnymi i jednostkami uczestnictwa funduszy inwestycyjnych. Powyżej opisana działalność stanowi bezpośrednie, stałe i konieczne rozszerzenie opodatkowanej działalności Podatnika.

Przedmiotem działalności Podatnika, zgodnie z wpisem do Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej, jest m.in. działalność określona w PKD 64.99.Z. z opisem „Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych”. Przedmiot działalności Podatnika obejmuje również: „Działalność holdingów finansowych” (64.20.Z), oraz „Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych” (66.19.Z).

Zgodnie z komentarzem do PKD podklasa 64.99.Z obejmuje działalność inwestycyjną na własny rachunek dokonywaną poprzez lokatę kapitału za pośrednictwem przedsiębiorstw wysokiego ryzyka, klubów inwestycyjnych itp. Zgodnie natomiast z komentarzem do podklasy 66.12.Z, podklasa 64.99.Z obejmuje działalność na rynkach finansowych wykonywaną na własny rachunek.

Podatnik złożył oświadczenie, o którym mowa w art. 9a ust. 2 updof (tj. oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie 19% podatku liniowego).

Podatnik prowadzi i będzie prowadził działalność gospodarczą zgodnie z jej definicją, tj. w celu osiągnięcia zysku (co nie wyklucza okresowego ponoszenia strat), w sposób ciągły (co nie wyklucza okresowych przerw; istotny jest zamiar prowadzenia działalności w sposób powtarzalny) i w sposób zorganizowany (podejmowane działania będą podporządkowane przyjętym regułom i zasadom i będą racjonalnie zmierzały do osiągnięcia założonych celów), również w zakresie obrotu obligacjami i uzyskiwania przychodów z ich sprzedaży oraz w formie odsetek, albo dyskonta.

Zdarzenia przyszłe, których dotyczy niniejszy wniosek o interpretację, wiążą się z następującym stanem faktycznym. Pożyczkodawca udziela i zamierza udzielać pożyczek pożyczkobiorcom. Ich spłata jest i będzie zabezpieczana w drodze przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. Przewłaszczenia są i będą dokonywane w drodze umowy o przewłaszczenie nieruchomości na Pożyczkodawcę, przy pozostawieniu faktycznego władztwa nad nieruchomością w rękach pożyczkobiorcy. Przewłaszczenie stanowi główne zabezpieczenie spłaty pożyczki, dlatego pełne faktyczne władztwo nad rzeczą pozostaje w rękach pożyczkobiorcy do czasu pełnej spłaty pożyczki. W przypadku spłaty pożyczki własność jest zwrotnie przenoszona na pożyczkobiorcę. W przypadku niedokonania spłaty, w przypadkach określonych w umowie pożyczki Pożyczkodawca, korzystając z zabezpieczenia ustanowionego w postaci przewłaszczenia na zabezpieczenie, odzyska władztwo faktyczne nad nieruchomością, stając się nie tylko jej właścicielem, lecz również jej jedynym i samodzielnym posiadaczem.

W powyższych okolicznościach są przynajmniej dwa momenty, które w ocenie Podatnika mogą powodować wątpliwości co do podlegania opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Pierwsze zapytanie dotyczy momentu ustanowienia zabezpieczenia, tj. zawarcia umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie w drodze umowy przenoszącej własność nieruchomości. Z perspektywy czysto cywilnoprawnej własność nieruchomości, w chwili zawarcia między stronami umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, przechodzi na Pożyczkodawcę. Fakt ten może sugerować, iż czynność zawarcia umowy o przewłaszczenie jest zbliżona do sprzedaży rzeczy, opodatkowanej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Niemniej jednak nie dochodzi tu do przeniesienia faktycznego, ekonomicznego władztwa nad nieruchomością, co jest istotą sprzedaży. Celem, który ma być osiągnięty poprzez zawarcie umowy przewłaszczenia nieruchomości, jest jedynie zabezpieczenie udzielonej pożyczki, a nie wyzbycie się nieruchomości przez pożyczkobiorcę w zamian za wynagrodzenie uiszczone przez Pożyczkodawcę. Własność przechodzi tu jedynie na zabezpieczenie spłaty kredytu, czyli jest to forma zabezpieczenia innego roszczenia. Pożyczkodawca nie płaci oczywiście żadnego wynagrodzenia pożyczkobiorcy z tytułu zawarcia umowy przewłaszczenia nieruchomości. Posiadanie nieruchomości oraz uprawnienia do korzystania z nieruchomości jak właściciel pozostają w rękach pożyczkobiorcy, który finansuje swoje potrzeby lub nawet nabycie przedmiotowej nieruchomości z pożyczki udzielonej przez Pożyczkodawcę. Podobnie wygląda sytuacja w chwili pełnej spłaty kwoty udzielonej pożyczki, kiedy to w związku z wygaśnięciem zabezpieczonego roszczenia dochodzi do zwolnienia nieruchomości, co w przypadku przewłaszczenia polega na zawarciu umowy o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkobiorcę, który poniósł pełny ekonomiczny ciężar nabycia nieruchomości.

Kolejna wątpliwość dotyczy sytuacji, w której Pożyczkodawca, wobec zaprzestania dokonywania spłaty kredytu przez pożyczkobiorcę, zechce skorzystać z zabezpieczenia w ten sposób, że podejmie czynności zmierzające do odzyskania faktycznego władztwa nad nieruchomością i rozpoczęcia wykonywania przysługującego Pożyczkodawcy prawa własności, chociażby w zakresie sprzedaży nieruchomości dowolnej osobie trzeciej. W przypadkach szczegółowo określonych w umowie pożyczki, takich jak brak prawidłowej spłaty pożyczki, uzasadniających skorzystanie z zabezpieczenia, dochodzi do odwieszenia praw właścicielskich Pożyczkodawcy w stosunku do nieruchomości, co wiąże się przede wszystkim z wydaniem posiadania nieruchomości Pożyczkodawcy przez pożyczkobiorcę. W związku z powyższym powstaje wątpliwość, czy czynność taka - tj. rzeczywiste wydanie rzeczy wierzycielowi - Pożyczkodawcy, które to wydanie w sensie cywilnoprawnym nie jest jednakże sprzedażą - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Trudno bowiem doszukać się przy okazji jedynie egzekwowania prawa własności przez wierzyciela od posiadacza - pożyczkobiorcy, elementów właściwych dla czynności sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy czynność ustanowienia zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na Pożyczkodawcę, jako udzielającego pożyczki, na zabezpieczenie spłaty tej pożyczki, przy jednoczesnym pozostawieniu nieruchomości do używania pożyczkobiorcy, stanowi czynność sprzedaży opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
2.  Czy czynność przejęcia przez Pożyczkodawcę faktycznego władztwa nad nieruchomością z uwagi na zaprzestanie spłaty pożyczki podlega opodatkowaniu PCC?

Zdaniem Wnioskodawcy,

1.  Czynność ustanowienia zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości przez pożyczkobiorcę na Pożyczkodawcę, jako udzielającego pożyczki, na zabezpieczenie spłaty tej pożyczki, przy jednoczesnym pozostawieniu nieruchomości do używania pożyczkobiorcy, nie stanowi czynności sprzedaży opodatkowanej podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
2.  Czynność przejęcia przez Pożyczkodawcę faktycznego władztwa nad nieruchomością z uwagi na zaprzestanie spłaty pożyczki przez pożyczkobiorcę nie podlega opodatkowaniu PCC.

Zdaniem Podatnika nie może być mowy o umowie sprzedaży, gdyż cel zawarcia umowy o przewłaszczenie na zabezpieczenie jasno określa jedynie subsydiarny w stosunku do umowy pożyczki charakter czynności. Dlatego nie wystąpi tu podatek PCC. Istotą przewłaszczenia nie jest bowiem przeniesienie władztwa nad rzeczą, a jedynie ustanowienie zabezpieczenia spłaty pożyczki. Należy chociażby podkreślić, iż w umowie o przewłaszczenie nie występuje cena sprzedaży, co z kolei stanowi element istotny dla umowy sprzedaży. Podobne stanowisko zabierały już organy podatkowe dokonując analizy podobnych stanów faktycznych np. w stanowisku Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Częstochowie Nr 436-8/05 z dnia 27 października 2005 r. lub w stanowisku Naczelnika III Urzędu Skarbowego w Szczecinie Nr III US DPM.4/436/161/2/04 z dnia 29 października 2004 r. Podobnie celem zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, po spłacie pożyczki przez pożyczkobiorcę jest jedynie zwrot zabezpieczenia ustanowionego na rzecz banku. Tu również nie wystąpi cena sprzedaży. Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie te czynności, które są wymienione enumeratywnie w ustawie. Katalog czynności wymienionych w art. 1 ustawy o PCC jest katalogiem zamkniętym, wobec czego każda niewymieniona w nim czynność nie podlega opodatkowaniu. Dotyczy to np. umów leasingu i factoringu, czy, jak w przypadku Podatnika, umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz. U. Z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c., podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki,
3.  (uchylona),
4.  umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
5.  umowy dożywocia,
6.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
7.  (uchylona),
8.  ustanowienie hipoteki,
9.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
10.  umowy depozytu nieprawidłowego,
11.  umowy spółki.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy). Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało niejako „wzmocnione” zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem, decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy, pozwalające na ich kwalifikację pod względem prawnym.

Umowa o przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych, czyli bezpośrednio nieuregulowanych w ustawie. Przewłaszczenie na zabezpieczenie stanowi - obok hipoteki czy zastawu - ukształtowaną przez praktykę formę zabezpieczania wierzytelności. Mimo braku całościowej regulacji prawnej dotyczącej tej instytucji za podstawę umowy przewłaszczenia uważa się art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), w którym została wyrażona zasada swobody umów. Stanowi ona, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie polega na przeniesieniu własności rzeczy na wierzyciela z zastrzeżeniem warunku, iż w przypadku zaspokojenia wierzyciela własność rzeczy zostanie ponownie przeniesiona na dłużnika. Istota instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie sprowadza się zatem do powierniczego (fiducjarnego) przeniesienia własności. Przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do tzw. kauzalnych (przyczynowych) czynności prawnych mających na celu ustanowienie - na rzecz wierzyciela - zabezpieczenia jego wierzytelności (tzw. przyczyna zabezpieczająca, czyli causa cavendi). Celem przeniesienia własności przedmiotu umowy nie jest bowiem powiększenie majątku wierzyciela, lecz jedynie zabezpieczenie wierzytelności przysługującej względem dłużnika.

Omawiana instytucja jest często stosowana przy ustanawianiu zabezpieczenia zawieranych umów pożyczki. Działalność pożyczkowa, wykonywana przez Podatnika, wiąże się bowiem w sposób nieunikniony z tzw. „ryzykiem kredytowym”, którego treść buduje obawa, że pożyczkobiorca na skutek bankructwa lub utraty płynności finansowej nie będzie władny zapewnić zwrotu pobranej kwoty pożyczki. Obniżenie ryzyka kredytowego, wymaga zatem podjęcia konkretnych działań, w zasadzie już na etapie zawiązywania stosunku pożyczki.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie może być utożsamiana z umową sprzedaży. Do przedmiotowo istotnych elementów umowy sprzedaży (essentialia negotii) należą:

*   określenie stron,

*   określenie przedmiotu świadczeń stron,

*   określenie ceny.

Jednym z tych elementów jest cena (suma pieniężna, której wysokość ma odpowiadać wartości przedmiotu sprzedaży), która jest przedmiotem świadczenia kupującego. W przypadku umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie element ceny nie występuje. Natomiast do przedmiotowo istotnych elementów konstruujących tę umowę (essentialia negotii) należy zamieszczenie w jej treści zastrzeżenia o zwrotnym przeniesieniu własności na przewłaszczającego przez wierzyciela, w razie spłaty długu (zob. wyrok SN z 19 lipca 2001 r., III CKN 1225/98, „Wokanda” Nr 12/2001). W świetle powyższego stwierdzić należy, iż umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie została wymieniona w zamkniętym katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie może być również utożsamiana z umową sprzedaży (w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego), z uwagi na różne elementy przedmiotowo istotne obu umów. Potwierdził to Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 2 czerwca 2009 r., IBPBII/1/436-74/09/MZ stwierdzając, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie może być w szczególności utożsamiana z umową sprzedaży. Zatem stanowisko Podatnika, iż umowa przewłaszczenia, również w przypadku przejęcia przez Pożyczkodawcę faktycznego władztwa nad nieruchomością z uwagi na zaprzestanie spłaty pożyczki przez pożyczkobiorcę, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, należy uznać za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.) podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
3.  (uchylona),
4.  umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
5.  umowy dożywocia,
6.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
7.  (uchylona),
8.  ustanowienie hipoteki,
9.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
10.  umowy depozytu nieprawidłowego,
11.  umowy spółki.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają także zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4 oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2 (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jako Pożyczkodawca udziela i zamierza udzielać pożyczek pożyczkobiorcom. Ich spłata jest i będzie zabezpieczana w drodze przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. Przewłaszczenia są i będą dokonywane w drodze umowy o przewłaszczenie nieruchomości na Pożyczkodawcę, przy pozostawieniu faktycznego władztwa nad nieruchomością w rękach pożyczkobiorcy. Przewłaszczenie stanowi główne zabezpieczenie spłaty pożyczki, dlatego pełne faktyczne władztwo nad rzeczą pozostaje w rękach pożyczkobiorcy do czasu pełnej spłaty pożyczki. W przypadku spłaty pożyczki własność jest zwrotnie przenoszona na pożyczkobiorcę. W przypadku niedokonania spłaty, w przypadkach określonych w umowie pożyczki Pożyczkodawca, korzystając z zabezpieczenia ustanowionego w postaci przewłaszczenia na zabezpieczenie, odzyska władztwo faktyczne nad nieruchomością, stając się nie tylko jej właścicielem, lecz również jej jedynym i samodzielnym posiadaczem.

Wobec tak przedstawionego zagadnienia wyjaśnić należy, że zawarty w zacytowanym art. 1 katalog czynności podlegających opodatkowaniu jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że tylko czynności enumeratywnie w nim wskazane mogą powodować powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych. Pamiętać przy tym należy, że o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikację pod względem prawnym.

Wyjaśnić także należy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.). Polega ona na przeniesieniu własności rzeczy na wierzyciela z zastrzeżeniem warunku, iż w przypadku zaspokojenia wierzyciela własność rzeczy zostanie ponownie przeniesiona na dłużnika. Istota instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie sprowadza się zatem do powierniczego (fiducjarnego) przeniesienia własności. Przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do tzw. kauzalnych (przyczynowych) czynności prawnych mających na celu ustanowienie – na rzecz wierzyciela – zabezpieczenia jego wierzytelności (tzw. przyczyna zabezpieczająca). Celem przeniesienia własności przedmiotu umowy nie jest bowiem powiększenie majątku wierzyciela, lecz jedynie zabezpieczenie wierzytelności przysługującej względem dłużnika.

Podkreślić także należy, że w orzecznictwie utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Opisane cechy umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wyraźnie wskazują, że czynności tej nie można utożsamiać z umową sprzedaży. Jak stanowi art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W przypadku umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie występuje cena, natomiast zasadniczą rolę odgrywa inny przedmiotowo istotny element konstruujący tę umowę jakim jest zamieszczenie zastrzeżenia o zwrotnym przeniesieniu własności na przewłaszczającego przez wierzyciela, w razie spłaty długu. Pozbawiona jest go natomiast umowa sprzedaży.

Powyższe argumenty prowadzą więc do wniosku, że w związku z czynnością przejęcia przez wierzyciela, którego wierzytelność zabezpieczona została w drodze umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, faktycznego władztwa nad nieruchomością, z uwagi na brak wykonania przez dłużnika ciążącego na nim zobowiązania, nie dochodzi do „sprzedaży” nieruchomości. W takiej sytuacji ma miejsce jedynie przeniesienie władztwa faktycznego nad nieruchomością na wierzyciela, który jest już właścicielem nieruchomości.

Czynności tej nie towarzyszą w szczególności żadne przepływy pieniężne, a uprzednie udzielenie pożyczki i fakt niedokonania jego spłaty przez pożyczkobiorcę nie może być utożsamiany z zapłatą ceny.

W rezultacie stwierdzić należy, że skoro umowy sprzedaży nie można utożsamiać z umową przewłaszczenia na zabezpieczenie (chociaż powodują one podobny skutek rzeczowy jakim jest zmiana właściciela nieruchomości), to w opisanej we wniosku sytuacji nie dochodzi do dokonania czynności powodującej powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, czynność ustanowienia zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości przez pożyczkobiorcę na Pożyczkodawcę, jako udzielającego pożyczki, na zabezpieczenie spłaty tej pożyczki, przy jednoczesnym pozostawieniu nieruchomości do używania pożyczkobiorcy oraz czynność przejęcia przez Pożyczkodawcę faktycznego władztwa nad nieruchomością z uwagi na zaprzestanie spłaty pożyczki przez pożyczkobiorcę nie podlega / nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jako czynność nie wymieniona w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej z zastosowaniem art. 119a ustawy Ordynacja podatkowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.