Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.451.2017.1.IT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-19
Teza: Nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że obowiązany jest on do obliczenia i przekazania podatku VAT na rzecz właściwego urzędu skarbowego po zatwierdzeniu przez Sąd prawomocnie planu podziału wystawiając fakturę nabywcy. Skoro bowiem dostawa nieruchomości nastąpi z chwilą wydania przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności, Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu przedmiotowej sprzedaży, nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy nieruchomości, czyli po uzyskaniu przez Nabywcę nieruchomości prawomocnego postanowienia sądu o przyznaniu własności.
Słowa kluczowe: faktura; komornik; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; termin
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 lipca 2017 r. (data wpływu 7 września 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej –**jest prawidłowe**;
*   terminu wystawienia faktury VAT – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej oraz terminu wystawienia faktury VAT.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Komornik Sądowy w toku postępowania egzekucyjnego dokonał sprzedaży nieruchomości zabudowanej objętej księgami wieczystymi. Nieruchomość stanowi własność podmiotu osoby prawnej, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabywcą nieruchomości jest podmiot, który również jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Dłużnik egzekwowany złożył do komornika odpis pisma skierowanego do Naczelnika Urzędu Skarbowego w postaci oświadczenia w trybie art. 43. ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Wniosek został również złożony we właściwym Urzędzie Skarbowym dłużnika (kopię załączono).

Nieruchomości dłużnika obejmują działki ewidencyjne 155/5, 156/5, 156/10, 155/1, 155/2 154/2, 154/5, na których znajdują się: brama wjazdowa z ogrodzeniem, 2 stacje trafo o powierzchni 33 m2 (jedna nie oddana do użytku), budynek portierni o powierzchni 4 m2, wiata stalowa o powierzchni 58,77 m2, hala produkcyjna z częścią biurową o powierzchni 620,03 m2, wiata stalowa typu Lubartów o powierzchni 1036 m2, kotłownia o powierzchni 100,84 m2, wiata nad urządzeniem rozdrabniającym odpady o powierzchni 46,77 m2, hala produkcyjna mozaiki o powierzchni 832,5 m2, budynek sterowni o powierzchni 87,15 m2, magazyn wyrobów gotowych o powierzchni 450 m2, budynek „Grecon” o powierzchni 1000 m2, budynek suszarni o powierzchni 337,45 m2, suszarnia dwukomorowa INCOMAC z łącznikiem o powierzchni 209 m2, hala produkcyjna o powierzchni 941,68 m2, budynek produkcyjno-magazynowy o powierzchni 160,65 m2, budynek magazynowy w trakcie budowy, budynek hali pomocniczej o powierzchni 54,87 m2 oraz utwardzenie terenu.

Nieruchomość została zakupiona w 1993 r. przez obecnego właściciela (tzn. przez spółkę cywilną, która następnie została przekształcona w spółkę z o.o. i w tej formie prawnej właściciel działa obecnie). Wyżej wymienione budynki i budowle zostały z kolei wybudowane pomiędzy 1993 i 2012 r, przy czym część z nich poddana była ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (ostatnie modernizacje miały miejsce w 2011 r.). Podatnik odliczał podatek VAT naliczony od kosztów budowy tych obiektów oraz ich ulepszenia. Część budynków magazynowych była oddana w najem w latach 2011 i 2013. Ponadto, w 2013 r. Spółka zawarła umowę ze spółką M., na podstawie której oddała jej w dzierżawę zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w skład której wchodziła cała nieruchomość, w zamian za wynagrodzenie (czynsz) w wysokości 40.000 zł netto miesięcznie, przy czym pierwszy czynsz miesięczny miał być płatny za styczeń 2014 r., a sama dzierżawa trwała 3 miesiące.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym działający w imieniu dłużnika jako płatnik winien wystawić fakturę VAT na rzecz nabywcy z uwzględnieniem podatku VAT w stawce 23% w związku ze złożonym oświadczeniem w trybie art. 43. ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ?
2.  Czy Faktura VAT odzwierciedlająca dokonaną transakcję winna być wystawiona po uzyskaniu przez Nabywcę nieruchomości prawomocnego Postanowienia Sądu o przysądzeniu własności, czy też po uzyskaniu przez Komornika Sądowego wiedzy co do zatwierdzenia przez Sąd planu podziału sumy uzyskanej z nieruchomości - prawomocnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, Komornik Sądowy w postępowaniu egzekucyjnym dokonuje zbycia majątku dłużnika. Wskazać należy, że w postępowaniu egzekucyjnym komornik sądowy może dokonywać czynności w imieniu i na rzecz dłużnika z uwzględnieniem m. in. ustawy o podatku od towarów i usług. Działanie dłużnika wskazane w piśmie z dnia 20 czerwca 2017 roku adresowane do Naczelnika Urzędu Skarbowego, jako organu podatkowego obejmującego właściwością terytorialną nabywcę nieruchomości dłużnika winno być respektowane przez organ egzekucyjny: Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym. Wskazać należy, że Komornik Sądowy w toku postępowania egzekucyjnego dokona sprzedaży w imieniu dłużnika na rzecz nabywcy. W tym momencie na komorniku sądowym ciąży obowiązek wystawienia dokumentu księgowego - faktury VAT, właściwego naliczenia należnego podatku VAT i wreszcie odprowadzenia we właściwej kwocie na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla dłużnika. Czynności egzekucyjne dokonywane w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości dokonywane przez Komornika, jak i przez Sąd nadzorujący postępowanie egzekucyjne. To Sąd wydaje postanowienie o przybiciu, jak również postanowienie o przysądzeniu własności, które to prawomocne przenosi własność nieruchomości dłużnika na nabywcę. W transakcjach handlowych czynność zapłaty jest dokonywana w jednoczesnym czasie z przeniesieniem własności. W postępowaniu egzekucyjnym zapłata ceny nabycia następuje na rachunek depozytowy Ministra Finansów. A faktyczny podział środków uzyskanych z licytacji następuje w czasie późniejszym. W orzecznictwie pojawiły się wątpliwości, kiedy komornik winien przekazać środki tytułem należnego na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego.

W ocenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym komornik winien uwzględnić w projekcie planu podziału kwotę należnego podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z oświadczeniem dłużnika w trybie art. 43 ust. 10 w/w ustawy i przekazać ją na rzecz właściwego urzędu skarbowego po zatwierdzeniu przez Sąd prawomocnie planu podziału wystawiając fakturę nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej oraz nieprawidłowe w części dotyczącej terminu wystawienia faktury VAT.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2016 r. poz. 599, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Obowiązki płatnika podatku zostały określone w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Podatnikiem natomiast, stosownie do art. 7 § 1 ww. ustawy, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

W myśl art. 106c ustawy, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1.  organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
2.  komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Z powyższych przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

A zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „(…) definicja »pierwszego zasiedlenia (zajęcia)« zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia« wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu«. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Powyższy przepis dotyczy również prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których znajdują się budynki i budowle.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca - Komornik Sądowy w toku postępowania egzekucyjnego dokonał sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Nieruchomość stanowi własność podmiotu osoby prawnej, która jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabywcą nieruchomości jest podmiot, który również jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomości dłużnika obejmują działki ewidencyjne 155/5, 156/5, 156/10, 155/1, 155/2 154/2, 154/5, na których znajdują się: brama wjazdowa z ogrodzeniem, 2 stacje trafo o powierzchni 33 m2 (jedna nie oddana do użytku), budynek portierni o powierzchni 4 m2, wiata stalowa o powierzchni 58,77 m2, hala produkcyjna z częścią biurową o powierzchni 620,03 m2, wiata stalowa typu Lubartów o powierzchni 1036 m2, kotłownia o powierzchni 100,84 m2, wiata nad urządzeniem rozdrabniającym odpady o powierzchni 46,77 m2, hala produkcyjna mozaiki o powierzchni 832,5 m2, budynek sterowni o powierzchni 87,15 m2, magazyn wyrobów gotowych o powierzchni 450 m2, budynek „Grecon” o powierzchni 1000 m2, budynek suszarni o powierzchni 337,45 m2, suszarnia dwukomorowa INCOMAC z łącznikiem o powierzchni 209 m2, hala produkcyjna o powierzchni 941,68 m2, budynek produkcyjno-magazynowy o powierzchni 160,65 m2, budynek magazynowy w trakcie budowy, budynek hali pomocniczej o powierzchni 54,87 m2 oraz utwardzenie terenu.

Nieruchomość została zakupiona w 1993 r. przez obecnego właściciela. Wyżej wymienione budynki i budowle zostały z kolei wybudowane pomiędzy 1993 i 2012 r, przy czym część z nich poddana była ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (ostatnie modernizacje miały miejsce w 2011 r.). Podatnik odliczał podatek VAT naliczony od kosztów budowy tych obiektów oraz ich ulepszenia. Część budynków magazynowych była oddana w najem w latach 2011 i 2013. Ponadto, w 2013 r. Spółka zawarła umowę ze spółką z o.o., na podstawie której oddała jej w dzierżawę zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w skład której wchodziła cała nieruchomość, w zamian za wynagrodzenie (czynsz) w wysokości 40.000 zł netto miesięcznie, przy czym pierwszy czynsz miesięczny miał być płatny za styczeń 2014 r., a sama dzierżawa trwała 3 miesiące.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości, na której znajdują się: brama wjazdowa z ogrodzeniem, 2 stacje trafo o powierzchni 33 m2 (jedna nie oddana do użytku), budynek portierni o powierzchni 4 m2, wiata stalowa o powierzchni 58,77 m2, hala produkcyjna z częścią biurową o powierzchni 620,03 m2, wiata stalowa typu Lubartów o powierzchni 1036 m2, kotłownia o powierzchni 100,84 m2, wiata nad urządzeniem rozdrabniającym odpady o powierzchni 46,77 m2, hala produkcyjna mozaiki o powierzchni 832,5 m2, budynek sterowni o powierzchni 87,15 m2, magazyn wyrobów gotowych o powierzchni 450 m2, budynek „Grecon” o powierzchni 1000 m2, budynek suszarni o powierzchni 337,45 m2, suszarnia dwukomorowa INCOMAC z łącznikiem o powierzchni 209 m2, hala produkcyjna o powierzchni 941,68 m2, budynek produkcyjno-magazynowy o powierzchni 160,65 m2, budynek magazynowy w trakcie budowy, budynek hali pomocniczej o powierzchni 54,87 m2 oraz utwardzenie terenu, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ sprzedaż tej nieruchomości zabudowanej nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Faktem jest, że część budynków i budowli poddana była ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w 2011 roku, jednakże w 2013 r. zawarto umowę na podstawie której oddano całą nieruchomość w dzierżawę. Zatem stwierdzić należy, że cała nieruchomość wykorzystywana była w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zostały spełnione zatem przesłanki do uznania nieruchomości za zasiedloną w rozumieniu cyt. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a ponadto sprzedaż nastąpi po upływie 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia.

Tym samym dostawa nieruchomości zabudowanej wskazanymi wyżej budynkami i budowlami korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że dostawa nieruchomości zabudowanej korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezprzedmiotowa.

Nadmienić należy, że Sprzedający oraz Nabywca, pod warunkiem spełnienia przesłanek wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, mogą skorzystać z opcji opodatkowania transakcji dostawy wskazanej wyżej części nieruchomości.

Jak wskazano wyżej w świetle art. 29a ust. 8 ustawy przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem w analogiczny sposób jak dostawa poszczególnych części nieruchomości będących przedmiotem zapytania opodatkowana będzie sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym one się znajdują.

Podsumowując, na komorniku sądowym co do zasady ciąży obowiązek odprowadzenia podatku, zgodnie z art. 18 ustawy, jednak w tym przypadku, ze względu na fakt, że sprzedaż licytacyjna nieruchomości dłużnika będzie zwolniona od podatku, komornik nie będzie obowiązany do obliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług oraz wystawienia faktury dokumentującej jej sprzedaż. Faktura taka musi jednak być wystawiona jeżeli Sprzedający oraz Nabywca, pod warunkiem spełnienia przesłanek wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, skorzystają z opcji opodatkowania transakcji dostawy wskazanej wyżej części nieruchomości.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie obowiązku wystawienia faktury VAT na rzecz nabywcy z uwzględnieniem podatku VAT w stawce 23% w związku ze złożonym oświadczeniem w trybie art. 43. ust. 10 ustawy należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również tego czy Faktura VAT odzwierciedlająca dokonaną transakcję winna być wystawiona po uzyskaniu przez Nabywcę nieruchomości prawomocnego Postanowienia Sądu o przysądzeniu własności, czy też po uzyskaniu przez Komornika Sądowego wiedzy co do zatwierdzenia przez Sąd planu podziału sumy uzyskanej z nieruchomości.

W myśl art. 106i ust. 1 ustawy, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-8.

Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Stosownie zaś do art. 7 ust. 1 ustawy przez odpłatną dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

W trakcie egzekucji świadczeń pieniężnych następuje wywłaszczenie mienia dłużnika i spieniężenie go w drodze sprzedaży nieruchomości. Następnie dochodzi do przysądzenia prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy, który zobowiązany jest do uiszczenia ceny nabycia.

Z kolei zgodnie z art. 967 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1822 z poźn. zm.), po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 § 1 kodeksu postępowania cywilnego).

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności (art. 999 § 1 kodeksu postępowania cywilnego).

Należy zauważyć, że skoro uznano w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT za odpłatną dostawę przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, to tym bardziej za czynność taką uznać trzeba przeniesienie na mocy postanowienia sądu własności nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji na nabywcę.

Tym samym nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że obowiązany jest on do obliczenia i przekazania podatku VAT na rzecz właściwego urzędu skarbowego po zatwierdzeniu przez Sąd prawomocnie planu podziału wystawiając fakturę nabywcy.

Skoro bowiem dostawa nieruchomości nastąpi z chwilą wydania przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności, Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu przedmiotowej sprzedaży, nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy nieruchomości, czyli po uzyskaniu przez Nabywcę nieruchomości prawomocnego postanowienia sądu o przyznaniu własności.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie terminu wystawienia faktury należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny i zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.