Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-995/12/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-10-25
Teza: Czy od planowanej sprzedaży w 2012 r. mieszkania nabytego w 2006 r. wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy?
Słowa kluczowe: lokal-odrębna własność lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 lipca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 25 lipca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 lipca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w marcu 2005 r. zawarła przedwstępną umowę z deweloperem na zakup konkretnie oznaczonego mieszkania do wyłącznego korzystania w 24 mieszkaniowym budynku. Umowa przewidywała, że wydanie lokalu w posiadanie wnioskodawczyni nastąpi do dnia 3l grudnia 2005 r. Zapłata za mieszkanie nastąpiła zgodnie z harmonogramem do końca 2005 r. i zasadniczo deweloper wywiązał się z umowy przedwstępnej przekazując wnioskodawczyni mieszkanie do dyspozycji.

W dniu 11 kwietnia 2006 r. w Kancelarii Notarialnej został sporządzony akt notarialny zawierający umowę sprzedaży części udziałów odpowiadających udziałowi mieszkania wnioskodawczyni w całości nieruchomości i wniosek o wpisanie tej współwłasności do księgi wieczystej. Równocześnie w tym samym dniu tj. 11 kwietnia 2006 r. w tej samej Kancelarii został sporządzony akt notarialny, na mocy którego wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa m.in. do zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości, w wyniku której na wyłączną własność wnioskodawczyni zostanie przyznany wyodrębniony samodzielny lokal, w posiadaniu którego de facto już była i nastąpi to bez jakichkolwiek dopłat ze strony wnioskodawczyni.

Tak sporządzone pełnomocnictwo jak podkreśliła wnioskodawczyni dawało jej gwarancję, że nabyty przez nią lokal jest właśnie tym, który zakupiła i użytkuje oraz, że nie będzie musiała uczestniczyć we wszystkich sprawach formalnych związanych z całą nieruchomością (jej celem było kupno lokalu mieszkalnego a nie przystąpienie do „Spółki") a ze strony Konsorcjum, było gwarancją swobodnego dysponowania nieruchomością poza nabytym przez nią mieszkaniem. Zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu (bez jakichkolwiek dopłat) wraz z wnioskiem do Sądu o stosowne wpisy wydzielenia z księgi wieczystej przedmiotowego lokalu mieszkalnego i założenia dla niego nowej księgi wieczystej nastąpiło w drodze aktu notarialnego w dniu 14 lutego 2007 r. Na podstawie tego aktu Sąd założył księgę wieczystą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od planowanej sprzedaży w 2012 r. mieszkania nabytego w 2006 r. wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem wnioskodawczyni, przy sprzedaży nieruchomości dla prawidłowego określenia podatku dochodowego od osób fizycznych podstawą jest ustalenie daty nabycia tej nieruchomości. Z przedstawionych powyżej faktów wynika, że nabycie lokalu nastąpiło w drodze kupna w dniu 11 kwietnia 2006 r. na podstawie aktu notarialnego.

Ponieważ od zakończenia roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowego mieszkania minęło do chwili obecnej 5 pełnych lat podatek dochodowy od sprzedaży tej nieruchomości nie obowiązuje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z póź. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ( w tym lokalu stanowiącego odrębną własność),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębna własność lokalu stanowi natomiast nieruchomość lokalową, która po wyodrębnieniu z dotychczasowej zabudowanej nieruchomości macierzystej stanowi odrębny przedmiot własności.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (odrębnej własności lokalu mieszkalnego) istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości lokalowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawczyni w marcu 2005 r. zawarła umowę przedwstępną z deweloperem na zakup konkretnie oznaczonego mieszkania do wyłącznego korzystania w 24 mieszkaniowym budynku. W dniu 11 kwietnia 2006 r. została zawarta umowa sprzedaży części udziałów odpowiadających udziałowi mieszkania wnioskodawczyni w całej nieruchomości. Natomiast w dniu 14 lutego 2007 r. miało miejsce zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości i ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (bez jakichkolwiek dopłat) na rzecz wnioskodawczyni.

Ustawa nie definiuje pojęć „zbycie” i „nabycie”. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym utrwalił się pogląd, że przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 tej ustawy). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3).

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 4).

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 5).

Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 6 ww. ustawy, w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Jak z powyższego wynika, właściciel odrębnego lokalu, jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.

Zgodnie natomiast z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

Zatem w świetle powyższego należy stwierdzić, że o ile istotnie w wyniku zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości nastąpiło jedynie wyodrębnienie z dotychczas posiadanego udziału w nieruchomości, samodzielnego lokalu mieszkalnego poprzez przyznanie go na wyłączną własność wnioskodawczyni i w wyniku tej czynności wyodrębniony lokal mieszkalny odpowiada udziałowi jaki wnioskodawczyni nabyła w drodze kupna w 2006 r. w całej nieruchomości, to za datę nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość należy uznać 2006 r.

Oznacza to, że planowana w 2012 r. sprzedaż tego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nastąpi po upływie 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym sprzedaż tego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec tego stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.