Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.545.2025.3.MGR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-29
Teza: Sposób ustalenia przychodów z tytułu najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek
dochodowy
prowizje
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 2
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy sposobu ustalenia przychodów z tytułu najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan
    - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 22 lipca 2025 r. (wpływ 30 lipca 2025 r.). Treść
    wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Jest Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który w trakcie roku zaczął wraz z
    małżonką wynajmować w ramach najmu prywatnego. Lokal wynajęty został na cele
    mieszkaniowe, z osiąganych przychodów opłaca Pan z żoną ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych, według stawki 8,5%.
    Świadcząc tę usługę, wraz z żoną korzysta Pan z pośrednictwa agencji nieruchomości,
    która przelewa na Państwa konto kwotę za wynajem pomniejszoną o swoją prowizję.
    W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że posiada nieograniczony obowiązek
    podatkowy w Polsce, w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Razem z małżonką jesteście Państwo jedynymi współwłaścicielami
    lokalu mieszkalnego, który w trakcie roku zaczęto wynajmować w ramach najmu
    prywatnego. Lokal wynajęty został na cele mieszkaniowe. Osiągane przychody z najmu
    opodatkowuje Pan z żoną po połowie (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
    według stawki 8,5%). Wynajmowane mieszkanie stanowi wspólność majątkową. Nie
    złożył Pan oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu (Pana żona także).
    Mieszkanie bez pośrednictwa wynajmowane było od marca 2024 r. do listopada 2024 r.,
    natomiast od ... stycznia 2025 r. wynajmowane jest poprzez agencję nieruchomości.
    Świadcząc tę usługę, korzysta Pan wraz z żoną z pośrednictwa agencji nieruchomości,
    która przelewa na Państwa konto kwotę za wynajem pomniejszoną o swoją prowizję.
    Prowizja określona jest procentowo w umowie zawartej między Panem i Pana żoną, a
    agencją i stanowi 15% czynszu najmu wskazanego w umowie najmu nieruchomości.
    Agencja jest stroną umowy najmu - to ona zawiera umowy najmu z najemcami w swoim
    imieniu.
    Panu i Pana żonie - jako wynajmującym - agencja wypłaca część wpłat otrzymanych od
    najemcy co miesiąc w ten sposób, że od miesięcznej kwoty wpłaconej przez najemcę
    najpierw odliczone zostają kwoty należne na rzecz podmiotów zarządzających
    budynkiem, w którym znajduje się wynajmowana nieruchomość oraz na rzecz
    dostawców mediów, następnie odliczona zostaje kwota wynagrodzenia agencji
    (prowizja 15%), pozostała w ten sposób kwota zostaje wypłacana Panu i małżonce na
    konto bankowe.

## Pytanie

Czy sumę prowizji na rzecz agencji nieruchomości można będzie uznać za kwotę, której
    nie wlicza się do przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego, w rozumieniu
    art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a przychodem takim będzie wyłącznie
    kwota otrzymana tytułem czynszu najmu?
    Pana stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    Pana zdaniem, za przychód osiągnięty z najmu przez wynajmującego należy uznać
    wyłącznie kwotę czynszu, którą wynajmujący otrzyma ostatecznie na konto bankowe,
    czyli kwotę pomniejszoną o prowizję pobieraną przez agencję nieruchomości - zgodnie
    z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - ponieważ opodatkowaniu ryczałtem od

    przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub pozostawione do dyspozycji
    podatnika pieniądze i wartości pieniężne.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Według przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10
    ust. 1 ww. ustawy:
      · pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);
      · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
        składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).
    Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Z przytoczonych powyżej przepisów prawnych wynika zatem, że przychody z najmu
    można opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdy kwalifikują się
    one do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998
    r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).
    Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 źródła przychodów
      ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów
      ewidencjonowanych.
    Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym

      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym.
    Z kolei wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez
    ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
    od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się
      proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego
      dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
    W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w
      art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu
      całości przychodu przez jednego z nich.
    Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu
      skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany
      został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku
      podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku
      podatkowego.
    Z powołanych przepisów wynika, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność
    ustawowa małżeńska, mają dwie możliwości rozliczania przychodów z najmu prywatnego
    składników stanowiących ich majątek wspólny, tzn.:
      · całość przychodów z tego tytułu jest rozliczana po połowie przez obydwoje
        małżonków;
      · całość przychodów jest opodatkowana przez jednego z małżonków – na podstawie
        sporządzonego na piśmie oświadczenia wyrażającego taką wolę.
    Zasada proporcjonalnego ustalania tego rodzaju przychodu wynikająca z art. 12 ust. 5
    ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne znajduje więc zastosowanie, gdy przedmiot najmu objęty jest
    ustrojem małżeńskiej wspólności ustawowej (współwłasnością łączną) i nie zostało złożone
    oświadczenie z art. 12 ust. 6 tej ustawy.
    Zatem, co do zasady, przychody z najmu prywatnego składników majątku należących do
    obojga małżonków u każdego z nich ustala się w częściach równych, tj. w wysokości 50%
    otrzymanych przychodów. Zatem mąż i żona opłacają we własnym zakresie podatek od
    przychodów z najmu prywatnego, każde od swojej części przychodów. Szczególną zasadę
    rozliczania przychodów z najmu prywatnego rzeczy przynależących do małżonków
    dopuszcza art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Reguła w nim zawarta dotyczy małżonków,
    którzy złożyli naczelnikowi urzędu skarbowego sporządzone na piśmie oświadczenie o
    opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

    Stosownie natomiast do art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.
    U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 §
    2 Kodeksu cywilnego).
    Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wskazać należy,
    że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również
    otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i
    wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
    świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o
    podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o
    podatku dochodowym.
    Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania
      przychodu o koszty uzyskania.
    Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą uzyskiwania
    przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu.
    Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje
    przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do
    dyspozycji wynajmującego.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem lokalu
    mieszkalnego, który w trakcie roku zaczął wraz z małżonką wynajmować w ramach najmu
    prywatnego. Lokal wynajęty został na cele mieszkaniowe. Osiągane przychody z najmu
    opodatkowuje Pan z żoną po połowie (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według
    stawki 8,5%). Wynajmowane mieszkanie stanowi wspólność majątkową. Nie złożył Pan
    oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu (Pana żona także). Świadcząc tę
    usługę, wraz z żoną korzysta Pan z pośrednictwa agencji nieruchomości, która przelewa
    na Państwa konto kwotę za wynajem pomniejszoną o swoją prowizję (15%). Agencja jest
    stroną umowy najmu - to ona zawiera umowy najmu z najemcami w swoim imieniu. Panu
    i Pana żonie - jako wynajmującym - agencja wypłaca część wpłat otrzymanych od najemcy
    co miesiąc w ten sposób, że od miesięcznej kwoty wpłaconej przez najemcę najpierw
    odliczone zostają kwoty należne na rzecz podmiotów zarządzających budynkiem, w
    którym znajduje się wynajmowana nieruchomość oraz na rzecz dostawców mediów,
    następnie odliczona zostaje kwota wynagrodzenia agencji (prowizja 15%), pozostała w ten
    sposób kwota zostaje wypłacana Panu i małżonce na konto bankowe.
    Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa, wskazać należy, że
    w świetle art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Pana przychodem z tytułu świadczenia
    usług najmu, od którego powinien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy,
    będzie otrzymana przez Pana kwota czynszu.
    Kwota prowizji, jest dla Pana kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z zawartą umową
    współpracy z agencją pośredniczącą w wynajmie mieszkania. Kwota ta stanowi odrębne
    zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania.
    Wobec powyższego, wskazana przez Pana prowizja agencji (kwota wynagrodzenia agencji),
    stanowiąca koszt uzyskania przychodu, nie pomniejszy Pana przychodu z najmu,

    ponieważ - stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - ryczałt pobiera się bez
    pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.
    Tym samym, kwota czynszu (bez pomniejszenia go o prowizję) stanowi dla Pana, jako
    wynajmującego, przychód do opodatkowania. Skoro Pan i Pana żona nie złożyliście
    oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z
    Państwa - to przychody z najmu lokalu należącego do majątku wspólnego małżonków
    określa się dla Pana w wysokości 50% przychodów.
    Zatem, Pana stanowisko, zgodnie z którym, za przychód osiągnięty z najmu przez
    wynajmującego należy uznać wyłącznie kwotę czynszu, którą wynajmujący otrzyma
    ostatecznie na konto bankowe, czyli kwotę pomniejszoną o prowizję pobieraną przez
    agencję nieruchomości, uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
    podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji
    przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku
    stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania
    dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie stanu faktycznego przedstawionym we
    wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania
    podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania
    okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie sprawy będącej przedmiotem Pana zapytania. Inne
    kwestie nie podlegały ocenie.
    Ta interpretacja dotyczy tylko Pana indywidualnej sprawy. Skoro wniosek o wydanie
    interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, jako jednego ze
    współwłaścicieli nieruchomości zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego
    dla Pana żony.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.