Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.765.2023.3.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-15
Teza: Opodatkowanie ryczałtem zwrotu podatku od nieruchomości od najemcy.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-podatek od nieruchomości; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 30 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 12 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 29 grudnia 2023 r. (wpływ 4 stycznia 2024 r.) oraz z 1 lutego 2024 r. (wpływ 6 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

### Wynajmuje Pan dwa lokale użytkowe (dwóm osobom prowadzącym działalność gospodarczą i mającymi zarejestrowane firmy handlowo-usługową i handlową) znajdujące się w domu, którego jest Pan właścicielem.

### Zgodnie z decyzją Burmistrza (…) musi Pan opłacać podatek od nieruchomości wynikający z powierzchni tych dwóch lokali użytkowych. Podatek od tego rodzaju lokali użytkowych jest bardzo wysoki.

### W dniu 28.02.2023 r. zredagował Pan dwa aneksy do dwóch umów (dotyczących dwóch wynajmowanych lokali użytkowych) i poszedł do dwóch wynajmujących dwa lokale użytkowe z tymi aneksami w celu ich podpisania. Aneksy dotyczyły tylko opłaty czynszu i opłaty podatku od nieruchomości wynikającego z powierzchni wynajmowanych lokali.

### Dwa aneksy do dwóch umów najmu (dwóch lokali użytkowych) dotyczących osób, które prowadzą działalności gospodarcze i wynajmują te lokale od Pana w celu prowadzenia tych działalności gospodarczych (konkretnie działalności handlowo-usługowej i handlowej), zostały tak zredagowane, że do obowiązku tych osób należy opłacanie (z podaniem w tytule opłaty numeru rejestru i numeru decyzji Burmistrza Gminy (…) w sprawie podatku od nieruchomości) części kwartalnych rat podatku od nieruchomości wynikających z powierzchni wynajmowanych lokali i z wielkości ustalonej w decyzji Burmistrza Gminy (…) w sprawie podatku od nieruchomości.

### Uzasadnieniem płacenia podatku od nieruchomości za lokale użytkowe przez wynajmujących te lokale jest fakt, że to wynajmujący prowadzą w tych lokalach działalność handlową i użytkową i opłaty podatku od nieruchomości wynikające z powierzchni lokali użytkowych służą utrzymaniu źródła przychodów osób prowadzących działalność.

### Dwa aneksy są tak zredagowane, że osoby wynajmujące lokale użytkowe w czterech miesiącach dokonywania opłat części kwartalnych rat podatku od nieruchomości płacą oprócz czynszu najmu dodatkowo także części kwartalnych rat podatku od nieruchomości, jakie wynikają z powierzchni wynajmowanych lokali i z wielkości ustalonej w decyzji Burmistrza Gminy (…) w sprawie podatku od nieruchomości.

### Dodał Pan, że taka sytuacja (płacenia części kwartalnych rat podatku od nieruchomości przez wynajmujących lokale użytkowe) trwa od marca 2023 r. i Gmina (…) nie wniosła żadnych zastrzeżeń, że części kwartalnych rat podatku od nieruchomości nie przelewa Pan na konto bankowe Gminy (…), tylko przelewają inne osoby (konkretnie wynajmujący lokale użytkowe).

Jeszcze dodał Pan, że najem traktuje jako najem prywatny opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Na wszelki wypadek poniżej przedstawia Pan treść jednego z aneksów, o którym mowa wyżej:

(…), 28 lutego 2023 r.

Aneks 07 do umowy najmu lokalu użytkowego (w (…)), zawartej w dniu (\`(...)\`).

Strony zgodnie postanawiają zmienić § 7 i § 9 przedmiotowej umowy najmu lokalu użytkowego na następującą treść:

§7. Od 1 marca 2023 r. czynsz miesięczny za wynajmowany lokal będzie wynosił w miesiącach: kwiecień, czerwiec, lipiec, sierpień, październik i grudzień 2023 r. oraz styczeń i luty 2024 r. (\`(...)\`), oraz w miesiącach: marzec, maj, wrzesień i listopad 2023 r.: (\`(...)\`) płatny wg §9 umowy najmu lokalu użytkowego.

§9. Czynsz miesięczny będzie płatny wynajmującemu do dnia 7-go każdego miesiąca kalendarzowego z góry w gotówce. Jako dowód zapłaty czynszu najemca otrzymuje od wynajmującego oryginał faktury.

Oraz dodać §7c

§7c. Od 1 marca 2023 r. Strony zgodnie postanawiają, że najemca opłaca na rachunek bankowy (\`(...)\`) : w roku 2023 do dnia 7-go marca, do dnia 7-go maja, do dnia 7-go września i do dnia 7-go listopada kwotę (\`(...)\`), która to kwota stanowi część wysokości podatku od nieruchomości (po zaokrągleniu do pełnych złotych), jaka wynika z decyzji (…) Burmistrza Gminy (…) w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości za 2023 r. I jaka wynika z powierzchni wynajmowanego od wynajmującego lokalu użytkowego przeznaczonego na działalność gospodarczą prowadzoną przez najemcę. W tytule opłaty najemca zamieszcza informację: „nr rej. (…) kwartał I (II, III, IV) 2023”. Najemca po wykonaniu opłaty daje wynajmującemu kopię papierowego wydruku potwierdzającego wykonanie opłaty.

Sporządzono dwa jednobrzmiące aneksy, po jednym dla każdej ze stron. Podpisy:

### Pytanie

### Czy w przypadku tak zredagowanych dwóch aneksów do dwóch umów najmu lokali użytkowych, czyli zobowiązania osób wynajmujących lokale użytkowe do płacenia, oprócz czynszu miesięcznego najmu, zapłacenia również czterech części kwartalnych rat podatku od nieruchomości wynikających z powierzchni wynajmowanych lokali i z wielkości ustalonej w decyzji Burmistrza Gminy (…) w sprawie podatku od nieruchomości, może Pan traktować jako przychód (w czterech miesiącach roku, miesiącach płacenia części rat kwartalnych podatku od nieruchomości przez wynajmujących lokale użytkowe) tylko kwoty czynszu ustalone w wielkościach podanych w przedmiotowych aneksach, a cztery raty części kwartalnych rat podatku od nieruchomości wynikające z powierzchni wynajmowanych lokali i z wielkości ustalonej w decyzji Burmistrza Gminy (…) w sprawie podatku od nieruchomości, jakie zgodnie z aneksami płacą wynajmujący lokale, nie są czynszem najmu?

### Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie – skoro wynajmujący lokale użytkowe zostali aneksami zobowiązani do ponoszenia części kosztu podatku od nieruchomości i płacą w czterech ratach części kwartalnych rat podatku od nieruchomości wynikające z powierzchni wynajmowanych lokali i z wielkości ustalonej w decyzji Burmistrza Gminy (…) w sprawie podatku od nieruchomości, to te kwoty płacone przez wynajmujących lokale użytkowe cztery raty części kwartalnych rat podatku od nieruchomości nie są czynszem najmu.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

### Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pan dwa lokale użytkowe (dwóm osobom prowadzącym działalność gospodarczą i mającymi zarejestrowane firmy handlowo-usługową i handlową) znajdujące się w Pana domu. W lutym 2023 r. zredagował Pan dwa aneksy do dwóch umów (dotyczących dwóch wynajmowanych lokali użytkowych). Aneksy dotyczyły tylko opłaty czynszu i opłaty podatku od nieruchomości wynikającego z powierzchni wynajmowanych lokali. Aneksy te są tak zredagowane, że osoby wynajmujące lokale użytkowe w czterech miesiącach dokonywania opłat części kwartalnych rat podatku od nieruchomości płacą oprócz czynszu najmu dodatkowo także części kwartalnych rat podatku od nieruchomości, jakie wynikają z powierzchni wynajmowanych lokali i z wielkości ustalonej w decyzji w sprawie podatku od nieruchomości. Najem traktuje Pan jako najem prywatny opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Natomiast wskazany przez Pana podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z umowami najmu są zobowiązani najemcy, nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym przychód dla Pana, od którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako oddanie nieruchomości w najem.

### Reasumując – w przypadku tak zredagowanych dwóch aneksów do dwóch umów najmu lokali użytkowych, czyli zobowiązania najemców lokali użytkowych do płacenia, oprócz czynszu miesięcznego najmu, również czterech części kwartalnych rat podatku od nieruchomości wynikających z powierzchni wynajmowanych lokali i z wielkości ustalonej w decyzji w sprawie podatku od nieruchomości, powinien Pan traktować jako przychód (w czterech miesiącach roku, miesiącach płacenia części rat kwartalnych podatku od nieruchomości przez wynajmujących lokale użytkowe) tylko kwoty czynszu ustalone w wielkościach podanych w tych aneksach, a cztery raty części kwartalnych rat podatku od nieruchomości wynikające z powierzchni wynajmowanych lokali i z wielkości ustalonej w decyzji w sprawie podatku od nieruchomości, jakie zgodnie z aneksami płacą najemcy lokali, nie są czynszem najmu, a także przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).