Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.221.2020.5.AZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-09
Teza: skutki podatkowe sprzedaży działek
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; podatnik; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 2 marca 2020 r. (data wpływu 18 marca 2020 r.) uzupełnionym pismem z 15 maja 2020 r. (data wpływu 22 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest prawidłowe,**
*   braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 do sprzedaży działek nr 2, 3 – **jest nieprawidłowe,**
*   braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a do sprzedaży działek nr 2, 3 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek nr 2, 3. Wniosek został uzupełniony pismem z 15 maja 2020 r. (data wpływu 22 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie organu z 17 marca 2020 r. znak 0111-KDIB3-2.4012.221.2020.2.AZ, 0111-KDIB3-2.4014.66.2020.5.PB.

W przedmiotowym wniosku, uzupełnionym pismem z 15 maja 2020 r. przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej zwana również: „wnioskodawca” lub „kupujący”) zawarł z L.L. (dalej zwany również „sprzedającym”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w N., gmina K., powiat j., województwo (…) utworzona z działek o numerach 1, 2, 3 zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, dla której Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą …\`(...)\`

Sprzedający nabył ww. nieruchomość od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny z dnia 29 czerwca 2016 r., zawartej w formie aktu notarialnego, a nieruchomość ta stanowi jego majątek osobisty.

W dziale III ww. księgi wieczystej wpisano nieodpłatną służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez ww. działkę nr 1 szlakiem istniejącym od drogi głównej w kierunku wschodnim, przy uwzględnieniu zmiany w związku z odłączeniem z KW ….. działki uprawnionej nr … do KW … oraz nr …. do …. na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działek nr …, …, …, każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działek numer …, …; każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działek numer …, .., …, położonych w N.; każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działek numer …, … położonych w N.; na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działki numer …; każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działki numer ….

Nieruchomość obejmująca działki o numerach 1, 2, 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze specjalnej Strefy Rewitalizacji, nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie została dla niej wydana decyzja określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasu, działki o numerach 2, 3 zabudowane są budynkiem handlowo-usługowym jednokondygnacyjnym, wybudowanym w 2017 roku, o powierzchni zabudowy 612 m2. Zgodnie z ewidencją gruntów Starostwa Powiatowego, działka nr 2 o powierzchni 0,0831 ha skalsyfikowana jest według użytków i klas bonitacyjnych jako Bi-inne tereny zabudowane, działka numer 3 o powierzchni 0,0701 ha skalsyfikowana jest według użytków i klas bonitacyjnych jako Bi-inne tereny zabudowane, natomiast działka nr 1 o powierzchni 0,0094 ha sklasyfikowana jest według użytków i klas bonitacyjnych jako LIII - Łąki trwałe.

Nieruchomość składająca się z działek nr 1, 2, 3 o łącznej powierzchni 0,1626 ha, zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym (sklepem spożywczo-przemysłowym) położonym w N. K. numer .. oraz budowlami, parkingiem na 20 miejsc postojowych i utwardzonym terenem. Ww. obiekt handlowy jest obecnie przez sprzedającego wynajmowany. Ww. nieruchomość nie została nabyta w celach prywatnych.

Nieruchomość składająca się z działek nr 1, 2, 3 nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i art. 46 (1) KC, gdyż nie jest i nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, na działkach 2, 3 znajduje się pawilon spożywczy „…..”, cały teren ww. działek zagospodarowany jest infrastrukturą niezbędną do prowadzenia działalności handlowo-usługowej – parkingi, chodniki i plac utwardzony.

Nieruchomość nie jest użytkowana przez osoby trzecie, za wyjątkiem umowy najmu z dnia 11 kwietnia 2017 r. zawartej ze Spółką Cywilną na zasadach ogólnodostępnego budynku usługowego (najem ww. budynku handlowo-usługowego).

Sprzedający zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość, celem dalszego rozwoju.

Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a środki pieniężne uzyskane z sprzedaży nieruchomości zamierza przeznaczyć na cele inwestycyjne.

Sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości i z tego tytuły odprowadzał podatek VAT. Nieruchomości te nabył w celu biznesowym, od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży sprzedający wybudował obiekt handlowy, który później został wynajęty.

Sprzedający w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, poza zamieszczeniem ogłoszenia z ofertą sprzedaży w Internecie, nie podejmował żadnych innych działań marketingowych (ani innych form ogłoszeń o sprzedaży).

Sprzedający nie posiada obecnie żadnych innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że budynek handlowo-usługowy znajduje się na działkach nr 2, 3 obr. 0006, a parking na działkach nr 2, 3 obr. 0006.

Symbol PKOB: budynki 1/12/123/1230, budowle 2/21/211/2112.

Przedmiotowe obiekty (budynki i budowle) posadowione na ww. działkach są trwale związane z gruntem.

Przy nabyciu lub wybudowaniu ww. budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - dotyczy to każdej z ww. budynków i budowli.

Ww. budynki i budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania stosownie do decyzji pozwolenia na użytkowanie z dnia 17 listopada 2017 r. - dotyczy to każdej z ww. budynków i budowli.

Pierwsze zajęcie (używanie) obiektów (ww. budynków i budowli) posadowionych na przedmiotowych działkach nastąpiło po sporządzeniu protokołu przekazania budynków z dnia 20 listopada 2017 r. - dotyczy to każdej z ww. budynków i budowli.

Przy nabyciu/wybudowaniu ww. budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – dotyczy to każdej z ww. budynków i budowli.

Poszczególne obiekty były wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu ich wybudowania /nabycia do chwili planowanej sprzedaży – najem indywidualny.

W odniesieniu do przedmiotowych budynków i budowli, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie od oddania ich do użytkowania do momentu planowanej transakcji.

Budynki i budowle nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (dalej również: „podatek VAT”)?
2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 – Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 10 bądź 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W opinii Wnioskodawcy, opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ust. o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tej ustawy, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Podatnikiem, o którym mowa w ww. ust. 1, jest także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej stanowiąca przedsiębiorstwo w spadku w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia:

1.  zarządu sukcesyjnego albo
2.  uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego, jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art. 12 przejście NIP na następcę prawnego ust. 1c ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.

Stosownie do ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na względzie treść wyżej przytoczonych przepisów wskazać należy, iż Sprzedający spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku VAT. Przedmiotowa transakcja będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu wskazać należy, iż sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta przez sprzedającego w celach prywatnych. Sprzedający wynajmuje budynek znajdujący się na nieruchomości. Sprzedający zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość, celem dalszego rozwoju – środki pieniężne uzyskane z sprzedaży nieruchomości zamierza przeznaczyć na cele inwestycyjne. Przy czym zauważyć należy, iż sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości i z tego tytuły odprowadzał podatek VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, działania sprzedającego należy uznać za wykorzystywanie majątku prywatnego w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a nieruchomość została nabyta z przeznaczeniem na działalność gospodarczą.

Uwzględniając opisane zdarzenie przyszłe przyjąć należy, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź 10a ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, jeśli nie wystąpiły następujące przesłanki:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zwolnienie sprzedaży nieruchomości na podstawie pkt 10a będzie natomiast możliwe pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   uznania, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jest prawidłowe,
*   braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 do sprzedaży działek nr 2, 3 – jest nieprawidłowe,
*   braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a do sprzedaży działek nr 2, 3 – jest prawidłowe.

Na wstępie niniejszej interpretacji należy wyjaśnić, że Wnioskodawca (nabywca) został uznany za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku w związku z możliwością opodatkowania ww. czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdyby czynność sprzedaży działek przez sprzedawcę nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W opisie sprawy wskazano, że Sprzedający nabył ww. nieruchomość od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny z dnia 29 czerwca 2016 r., zawartej w formie aktu notarialnego, a nieruchomość ta stanowi jego majątek osobisty. Nieruchomość składająca się z działek nr 1, 2, 3 o łącznej powierzchni 0,1626 ha, zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym (sklepem spożywczo-przemysłowym) oraz budowlami, parkingiem na 20 miejsc postojowych i utwardzonym terenem. Ww. obiekt handlowy jest obecnie przez Sprzedającego wynajmowany. Ww. nieruchomość nie została nabyta w celach prywatnych. Nieruchomość nie jest użytkowana przez osoby trzecie, za wyjątkiem umowy najmu z dnia 11 kwietnia 2017 r. zawartej ze Spółką Cywilną na zasadach ogólnodostępnego budynku usługowego (najem ww. budynku handlowo-usługowego). Sprzedający zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość, celem dalszego rozwoju. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a środki pieniężne uzyskane z sprzedaży nieruchomości zamierza przeznaczyć na cele inwestycyjne. Sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości i z tego tytuły odprowadzał podatek VAT. Nieruchomości te nabył w celu biznesowym, od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży sprzedający wybudował obiekt handlowy, który później został wynajęty. Sprzedający w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, poza zamieszczeniem ogłoszenia z ofertą sprzedaży w Internecie, nie podejmował żadnych innych działań marketingowych (ani innych form ogłoszeń o sprzedaży). Sprzedający nie posiada obecnie żadnych innych nieruchomości, które byłyby przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy, czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, należy wskazać, ze w orzecznictwie NSA prezentowany jest pogląd, że nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika podatku VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę majątku prywatnego, czyli takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności (por. wyroki NSA z 9 grudnia 2008 r., I FSK 1431/07 i 18 grudnia 2008 r., I FSK 1556/07, publ. w CBOSA).

A contrario nie można mówić o wykorzystywaniu majątku prywatnego, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła działalność gospodarczą, (por. wyrok NSA z 1 października 2013 r., I FSK 1414/12, publ. w CBOSA).

Ponadto należy zauważyć, iż dla powyższej oceny nie ma przesądzającego znaczenia zamiar, z jakim podatnik dokonuje nabycia, natomiast istotny może się okazać zamiar ujawniony w momencie sprzedaży. Jak czytamy w wyroku NSA z 31 stycznia 2013 r., I FSK 237/12, „(\`(...)\`) kluczowy dla oceny handlowego charakteru danej działalności jest zamiar ujawniany w trakcie sprzedaży towaru, a nie w momencie jego nabycia. (\`(...)\`) Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane (\`(...)\`)”.

Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, że okoliczność nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości w drodze darowizny, nie może przesądzać o tym, że sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu. Znaczenie dla sprawy ma bowiem całokształt działań, jakie Wnioskodawca podejmuje w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres ich posiadania.

Z przedstawionych okoliczności jednoznacznie wynika, że Sprzedający wykorzystuje opisaną nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej, a nie do celów prywatnych. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości do chwili sprzedaży sprzedający wybudował obiekt handlowy, który później został wynajęty. Ponadto środki pieniężne uzyskane z sprzedaży nieruchomości Sprzedający zamierza przeznaczyć na cele inwestycyjne.

Skoro więc Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystuje nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej, to planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, dostawa przez Sprzedającego ww. nieruchomości, będzie stanowić zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w zakresie uznania, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości (działek nr 1, 2, 3) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest prawidłowe.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust.1 pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Wskazać należy, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r.) – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższego przepisu, „pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli (po ich wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku (budowli), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że budynek handlowo-usługowy znajduje się na działkach nr 2, 3 obr. 0006, a parking na działkach nr 2, 3 obr. 0006. Przedmiotowe obiekty (budynki i budowle) posadowione na ww. działkach są trwale związane z gruntem. Przy nabyciu lub wybudowaniu ww. budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - dotyczy to każdej z ww. budynków i budowli. Ww. budynki i budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania stosownie do decyzji pozwolenia na użytkowanie z dnia 17 listopada 2017 r. Pierwsze zajęcie (używanie) obiektów (ww. budynków i budowli) posadowionych na przedmiotowych działkach nastąpiło po sporządzeniu protokołu przekazania budynków z dnia 20 listopada 2017 r. Poszczególne obiekty były wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu ich wybudowania /nabycia do chwili planowanej sprzedaży – najem indywidualny. W odniesieniu do przedmiotowych budynków i budowli, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie od oddania ich do użytkowania do momentu planowanej transakcji.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy przy sprzedaży ww. działek zabudowanych budynkiem handlowo-usługowym.

Odnosząc powyższe uregulowania do możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy przy sprzedaży działek nr 2, 3 zabudowanych budynkiem handlowo-usługowym oraz parkingiem, należy wskazać, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, jedynie w sytuacji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności faktycznych oraz treści powołanych przepisów prawa, prowadzi do stwierdzenia, że do pierwszego zasiedlenia budynku handlowo-usługowego oraz parkingu położonych na działkach nr 2 i 3 doszło na skutek przyjęcia ich do użytkowania. Jak podał Wnioskodawca pierwsze zajęcie (używanie) obiektów (ww. budynków i budowli) posadowionych na przedmiotowych działkach nastąpiło po sporządzeniu protokołu przekazania budynków z dnia 20 listopada 2017 r. W odniesieniu do przedmiotowych budynków i budowli, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie od oddania ich do użytkowania do momentu planowanej transakcji.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do transakcji dostawy budynku handlowo-usługowego oraz parkingu, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ transakcja dostawy nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej dostawy upłynie okres przekraczający dwa lata.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntu tj. działek nr 2 i 3, na których posadowiony jest budynek handlowo-usługowy oraz parking będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 do sprzedaży działek nr 2, 3, jest nieprawidłowe.

Wnioskodawca przedstawiając stanowisko własne odniósł się również do możliwości zwolnienia planowanej sprzedaży nieruchomości w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W tym kontekście wyjaśnić należy, że skoro sprzedaż budynku oraz parkingu będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to nie ma podstaw do analizowania spełnienia warunków do zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Powyższe wynika z faktu, że przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nie przewidują możliwości stosowania zwolnienia od podatku dla tej samej czynności na podstawie różnych norm prawnych.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w kwestii braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a do sprzedaży działek nr 2, 3, jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie uznania, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości (działek nr 1, 2, 3) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz kwestii zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży działek nr 2, 3, natomiast w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży działki nr 1, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.