Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.136.2023.2.OS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-01
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; grunty-dostawa gruntu; pełnomocnik; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 3 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za podatnika w związku ze sprzedażą działki nr 1 oraz udziału 1/3 we własności działki nr 2. Uzupełnił go Pan pismami z 6 marca 2023 r. (wpływ 9 marca 2023 r.) oraz z 23 maja 2023 r. (data wpływu 26 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Pan …. (zwany dalej Wnioskodawcą) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą od 1 listopada 2011r. Firmą osoby fizycznej jest …. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zajmuje się wyłącznie sprzedażą materiałów budowlanych i jest to jego pierwsza sprzedaż nieruchomości. Natomiast sprzedaż działki stanowiąca przedmiot wniosku stanowi transakcję niezwiązaną z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki gruntu o powierzchni 0,2972 ha, nr 1 stanowiącej pastwiska trwałe (Ps), położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze … przez Sąd Rejonowy w … V Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wnioskodawca dokonał również sprzedaży działki gruntu o numerze 2 o powierzchni 0,0530 - udział wynoszący 1/3 (jedna trzecia) części we współwłasności nieruchomości niezabudowanej, zawartej w księdze wieczystej KW numer … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w … V Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącej pastwiska trwałe(Ps), położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo \`(...)\`

Działka 3 została nabyta od Gminy … w dniu 30 października 2013 r. W dniu 22 sierpnia 2017 roku Wójt Gminy … wydał decyzję numer … (…) o warunkach zabudowy dla działki gruntu o numerze 3, polegającą na budowie dwóch hal magazynowych oraz budynku biurowo-socjalnego, a także w dniu 4 maja 2018 roku Wójt Gminy … wydał decyzję numer … (…) o zmianie warunków zabudowy na działce gruntu o numerze 3 wynikających z decyzji nr … (…).

Wnioskodawca nabył działkę 3 jako osoba fizyczna, z czasem zaczął wykorzystywać jej część do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca utwardzał stopniowo fragmenty działki oraz poszerzał prowadzoną na tych fragmentach działalność gospodarczą. Natomiast część działki nie była użytkowana na potrzeby działalności gospodarczej. Decyzja o warunkach zabudowy obejmowała tylko część działki i tylko część działki była użytkowana na poczet prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdzają to decyzje podatkowe w sprawie wymierzenia łącznego zobowiązania podatkowego w podatku rolnym oraz w podatku od nieruchomości z których wynika, że Wnioskodawca poszerzał zakres prowadzonej działalności na części działki, a pozostała część, opodatkowana podatkiem rolnym, nie służyła do celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. W związku z powyższym zgodnie z decyzją Wójta Gminy … z dnia 25 stycznia 2019 r., o nr …, wartość zobowiązania pieniężnego za rok 2019 opiewała na kwotę 6217 zł. W decyzji wskazano, że przedmiotem opodatkowania podatkiem rolnym są grunty sklasyfikowane, a przedmiotem podatku od nieruchomości grunty - o działalności gospodarczej w podstawie o powierzchni 7367m2. Z kolei w decyzji Wójta Gminy … z dnia 10 kwietnia 2019r o nr …, zwiększono zobowiązanie podatkowe za 2019r. o 8740 zł, co w sumie stanowiło kwotę 14957 zł. Kwota ta dotyczyła zobowiązania podatkowego za działki o nr: 4, 1, 2,5 w miejscowości \`(...)\` Przedmiotem opodatkowania podatku rolnego były grunty sklasyfikowane, natomiast podatku od nieruchomości grunty działalności gospodarczej o podstawie 7923m2. Wystąpiła różnica w stosunku do poprzedniej decyzji, wpływająca na zwiększenie zobowiązania podatkowego za 2019r. Natomiast zgodnie z decyzją Wójta Gminy … z dnia 2 lutego 2021 r. o nr … ustalono łączne zobowiązanie pieniężne ww. działek za rok 2021 w kwocie 13643zł. Grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosiły 4842 m2. Z kolei na podstawie decyzji Wójta Gminy … z dnia 25 lutego 2022 r. o nr … w sprawie wymiaru podatku rolnego, od nieruchomości za 2022 r. pobieranego w formie łącznego zobowiązania pieniężnego w kwocie 14215 zł. Grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosiły 4842 m2. Również w bieżącym roku 2023 r. Wójt Gminy … w decyzji z dnia 8 lutego 2023 r. o nr … w sprawie wymiaru podatku rolnego, od nieruchomości za 2023r. pobieranego w formie łącznego zobowiązania pieniężnego w kwocie 15991 zł.

W związku z przedwstępną umową sprzedaży pod warunkiem z 29 listopada 2018 r.(która podlegała aneksowaniu) pomiędzy Wnioskodawcą a … S.A., Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu z wnioskiem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz do przeprowadzenia podziału nieruchomości.

Na podstawie decyzji z dnia 1 kwietnia 2019 r. przez Wójta Gminy … (nr …) nieruchomość o nr 3 uległa podziałowi geodezyjnemu na cztery działki. Przy czym zgodnie z treścią ww. decyzji działka o nr 1 wydzielona została z przeznaczeniem pod budowę komercyjną (obiekt handlowo-usługowy) zaś działka o nr 2 o powierzchni 0,0530 ha pod drogę wewnętrzną.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa … S.A. uzyskał decyzję o warunkach zabudowy z dnia 10 lipca 2020 r. w odniesieniu do działki nr 1. Dnia 28 lutego 2023r. przed notariuszem … w … Wnioskodawca zawarł umowę przenoszącą własność oraz umowę ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego z .. sp. a. z siedzibą w … (repertorium a nr …). Przedmiotem umowy była sprzedaż niezabudowanej działki gruntu o nr 1 oznaczona pod symbolem Ps- pastwiska trwałe (0,2972 ha) posiadająca dostęp do drogi publicznej poprzez nieruchomość niezabudowaną składającą się z działki gruntu o nr 2 stanowiącej drogę wewnętrzną. Ponadto przedmiotem umowy przenoszącej własność był udział wynoszący 1/3 części we współwłasności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki gruntu o nr 2 o powierzchni 0,0530 ha. Działki zostały sprzedane za łączną kwotę 629 733, 00 zł.

Wskazane działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy \`(...)\` W ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę Powiatu … oznaczone są symbolem PsIV-pastwiska trwałe. Zgodnie z § 7 aktu notarialnego nr …, Sprzedający oświadczył, że w terminie 14 dni od dnia 23 lutego 2023r. wystąpi do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej odnośnie wystąpienia ewentualnego obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, w związku ze sprzedażą nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki o nr 1 oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki gruntu o nr 2.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:

1\. W jakim celu zakupił Pan działkę nr 3 w 2013 r.?

Odp. Działka została zakupiona w celu ulokowania oszczędności Pana … bez zamiaru gospodarczego, a z czasem została podjęta decyzja, że część tej działki będzie wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej; natomiast pozostała część, która obecnie została sprzedana Spółce … S.A., a wcześniej nie była wykorzystywana do żadnych celów to tak naprawdę majątek niezwiązany z działalnością gospodarczą.

2\. W związku z informacją, że podpisał Pan umowę przedwstępną sprzedaży działek, która podlegała aneksowaniu proszę wskazać:

a. jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień zawartych umów, ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

b. czy w umowie przedwstępnej sprzedaży (aneksach umów) zostały ustalone warunki, które musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odp. a. Sprzedający zobowiązał się sprzedać Nabywcy nieruchomość składającą się z działek objętych wnioskiem o interpretację, a Nabywca zobowiązał się kupić przedmiotową nieruchomość za ustaloną cenę. Sprzedający zobowiązał się wydać nieruchomość w dniu podpisania umowy przenoszącej własność po złożeniu przez Gminę … oświadczenia o rezygnacji z przysługującego jej prawa pierwokupu.

b. Umowa przedwstępna oraz aneksy określały warunki, które miały być spełnione w celu zawarcia umowy sprzedaży, a warunki te miały umożliwić Kupującemu realizację celu dla jakiego przedmiotową nieruchomość nabywał tj. m.in.:

‒ uzyskanie przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,

‒ uzyskanie przez Kupująca Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

‒ uzyskanie przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość,

‒ uzyskanie przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń Spółki Kupującej,

‒ niestwierdzenie przez Kupującą Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

‒ potwierdzenie przez Kupującą Spółkę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych itp.

3\. W związku z informacją, że udzielił Pan pełnomocnictwa spółce … należy wskazać:

a. przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/upoważnień,

b. do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił Pan pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu?

c. jakich czynności dokonał pełnomocnik do momentu sprzedaży przez Pana działki w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odp. Pełnomocnictwo miało ogólny zakres do występowania przed organami i instytucjami w celu uzyskania niezbędnych uzgodnień i decyzji administracyjnych na potrzeby planowanej przez nabywcę Spółkę … S.A. inwestycji tj. budowy budynku handlowo-usługowego oraz oświadczenie o wyrażeniu zgody do dysponowania nieruchomością przez Spółkę na jej cele budowlane.

4\. W jaki sposób były wykorzystywane przez Pana działki powstałe w wyniku podziału działki nr 3?

Odp. Działka 3 została podzielona na 4, 1, 2, 5.

Działka 5 wykorzystywana jest do Pana działalności gospodarczej. Pozostałe działki 4. 1, 2 nie były używane, ani wykorzystywane do działalności gospodarczej ani do innych celów.

5\. Do jakich czynności były wykorzystywane przez Pana działki nr 1 i nr 2 od dnia ich wy dzielenia do dnia ich sprzedaży tj. czy do czynności:

a. opodatkowanych podatkiem VAT,

b. zwolnionych od podatku VAT,

c. niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odp. Działki 1 oraz 2 nie były wykorzystywane do żadnych czynności a zatem odp. c. niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT

6\. Czy działki objęte zakresem wniosku były udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać odrębnie dla każdej działki:

a. w jakim okresie (kiedy) były one udostępniane osobom trzecim?

b. na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) były one udostępniane osobom trzecim?

c. czy udostępnienie było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Odp. Działki objęte zakresem wniosku nie były udostępnianie innych osobom, nie było sporządzanych umów cywilnoprawnych.

7\. Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. - oprócz uzyskanej już decyzji o warunkach zabudowy - były wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek i z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji. itp.?

Odp. Przed sprzedażą działek nie było uzyskanych innych pozwoleń, decyzji, warunków technicznych, nie były sporządzane żadne umowy.

8\. Czy ww. działki posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.? Jeśli tak, to prosimy wskazać kiedy oraz z czyjej inicjatywy do działek zostały doprowadzone ww. media (prosimy wskazać jakie media). Natomiast jeśli nie, to czy przed sprzedażą zostały wydane decyzje/warunki/zawarto umowy dotyczące uzbrojenia działek w media?

Odp. Działki z podziału nie posiadały dostępu do mediów - urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji, sieci energetycznej, gazowej.

9\. Czy przed sprzedażą działek poczynił Pan jakiekolwiek działania, dotyczące zwiększenia wartości przedmiotowych działek?

Odp. Nie zostały poczynione żadne działania jakie miałyby zwiększyć wartość działek.

10\. Czy podejmował Pan działania marketingowe w celu znalezienia nabywców przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to należy wskazać, jakie? (np. ogłoszenia w prasie, internecie, zlecenie sprzedaży biuru nieruchomości).

Odp. Nie były podejmowane działania w celu znalezienia nabywców.

11\. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

Odp. Nie posiada Pan innych działek, które w przyszłości chciałby sprzedać.

**Pytanie**

Czy Wnioskodawca działa jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w stosunku do dostawy prawa własności działki nr 1 oraz udziału 1/3 we własności działki 2?

### Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca nie działa jako podatnik VAT w stosunku do przedmiotowych działek o nr 1 oraz 1/3 działki o nr 2 w związku z brakiem powiązania transakcji z jego działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.; dalej ustawa VAT) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast na podstawie art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z kolei przez świadczenie usług na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Opisana sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku towarów i usług. W niniejszej sprawie rzeczywiście wystąpiła dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT albowiem transakcja z dnia 28 lutego 2023 r. działek o nr 1 oraz 1/3 działki 2 stanowiła dostawę.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Wnioskodawca nie wykorzystywał dostarczanego gruntu na potrzeby działalności gospodarczej w całości. Zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 września 2021r., sygn. akt I FSK 632/18 nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej osoby fizycznej, która dokonuje sprzedaży gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. W sytuacji natomiast, gdy osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej’’.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie wystąpiła pojedyncza czynność zawarcia umowy przedwstępnej oraz przekazania praw do podejmowania działań związanych z nieruchomością na rzecz … S.A. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Wnioskodawca nie wykorzystywał majątku stanowiącego przedmiot dostawy na cele związane z działalnością gospodarczą. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w postaci aktu notarialnego, która nakłada na niego obowiązek sprzedaży przedmiotowych nieruchomości Spółce. Wnioskodawca jako podmiot niezainteresowany zabudową nieruchomości i wykorzystywaniem jej na cele działalności gospodarczej udzielił kupującemu pełnomocnictwa do występowania w swoimi interesie z wnioskiem o udzielenie warunków zabudowy, uzyskanie zezwoleń i konsultacji itp. W związku z powyższym, Wnioskodawca nie działa jako podatnik.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że własne stanowisko przedstawione we wniosku o interpretację nie ulegnie zmianie w związku z przesłanym uzupełnieniem.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej: „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży materiałów budowlanych. Dokonał Pan sprzedaży działki nr 1 oraz udział 1/3 we własności działki nr 2 powstałych z podziału działki nr 3. Nabył Pan działkę 3 jako osoba fizyczna, z czasem zaczął wykorzystywać jej część do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka została zakupiona w celu ulokowania oszczędności bez zamiaru gospodarczego a z czasem została podjęta decyzja, że część tej działki będzie wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej, pozostała część, która obecnie została sprzedana Spółce … S.A., wcześniej nie była wykorzystywana do żadnych celów. Utwardzał Pan stopniowo fragmenty działki oraz poszerzał prowadzoną na tych fragmentach działalność gospodarczą. Działka 3 została nabyta od Gminy … w dniu 30 października 2013 r. W dniu 22 sierpnia 2017 roku Wójt Gminy … wydał decyzję numer … o warunkach zabudowy dla działki gruntu o numerze 3, polegającą na budowie dwóch hal magazynowych oraz budynku biurowo-socjalnego, a także w dniu 4 maja 2018 roku Wójt Gminy … wydał decyzję numer … o zmianie warunków zabudowy na działce gruntu o numerze 3 wynikających z decyzji nr \`(...)\`

W dniu 29 listopada 2018 r. pomiędzy Panem, a Spółką zawarta została umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna oraz aneksy określały warunki, które miały być spełnione w celu zawarcia umowy sprzedaży, a warunki te miały umożliwić Kupującemu realizację celu dla jakiego przedmiotową nieruchomość nabywał tj. m.in.:

‒ uzyskanie przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,

‒ uzyskanie przez Kupująca Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

‒ uzyskanie przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość,

‒ uzyskanie przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń Spółki Kupującej,

‒ niestwierdzenie przez Kupującą Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

‒ potwierdzenie przez Kupującą Spółkę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych itp.

W związku z powyższą umową udzielił Pan pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu z wnioskiem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz do przeprowadzenia podziału nieruchomości. Pełnomocnictwo miało ogólny zakres do występowania przed organami i instytucjami w celu uzyskania niezbędnych uzgodnień i decyzji administracyjnych na potrzeby planowanej przez nabywcę inwestycji tj. budowy budynku handlowo-usługowego oraz oświadczenie o wyrażeniu zgody do dysponowania nieruchomością przez Spółkę na jej cele budowlane.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Spółka uzyskała decyzję o warunkach zabudowy z dnia 10 lipca 2020 r. w odniesieniu do działki nr 1. Dnia 28 lutego 2023 r. przed notariuszem zawarł Pan umowę przenoszącą własność oraz umowę ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego ze Spółką. Przedmiotem umowy była sprzedaż niezabudowanej działki gruntu o nr 1 oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki gruntu o nr 2 stanowiącej drogę wewnętrzną.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podejmował w odniesieniu nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

W niniejszej sprawie – w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy – nie można uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek zbywał Pan majątek osobisty i korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Przedstawiony wyżej całokształt okoliczności sprawy wskazuje na charakter i cel inwestycyjny przedmiotowej nieruchomości. Wskazać należy, że pomimo, iż początkowo działka 3, z której w wyniku podziału powstały działki 1 i 2, została nabyta – jak Pan wskazał - bez zamiaru gospodarczego wykorzystywania, to z czasem zaczął ją Pan wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej. Dla nabytej działki nr 3, uzyskał Pan 22 sierpnia 2017 r. decyzję o warunkach zabudowy polegającą na budowie dwóch hal magazynowych oraz budynku biurowo-socjalnego, a następnie uzyskał Pan 4 maja 2018 r. decyzję o zmianie warunków zabudowy na działce nr 3 wynikających z decyzji z 22 sierpnia 2017 r.

W związku z powyższym, nabytej nieruchomości nie można uznać za majątek osobisty, bowiem działka nie była wykorzystywana w celach prywatnych, lecz była wykorzystywana w działalności gospodarczej i w związku z takim wykorzystaniem dokonywał Pan utwardzenia fragmentów działki oraz uzyskał Pan decyzje o warunkach zabudowy o charakterze przemysłowym. Powyższe okoliczności nie dają podstaw do uznania, że ww. działania miały na celu realizację Pana celów prywatnych.

Jednocześnie przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają, aby przedmiotowe działki były wykorzystywane przez Pana do celów osobistych - od momentu zakupu nie podjęto żadnych działań, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu osobistych potrzeb.

Jak Pan wskazał działka została zakupiona w celu ulokowania oszczędności. Okoliczności sprawy wskazują, że celem nabycia była lokata kapitału (cel inwestycyjny), a nie realizacja potrzeb osobistych. W związku z powyższym, nabytej nieruchomości nie można uznać za majątek osobisty, skoro zakupiona została na cele inne niż prywatne.

Ponadto, w analizowanej sprawie należy stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości poczynił Pan określone działania w celu sprzedaży działek. W przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze Spółką oraz udzielenie pełnomocnictw celem dokonywania szeregu czynności związanych z gruntem będącym przedmiotem sprzedaży. Ponadto, wyraził Pan zgodę do dysponowania nieruchomością przez Spółkę na jej cele budowlane.

W przedmiotowej sprawie firma zainteresowana zakupem przedmiotowych działek dokonała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działek. Kupujący na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa dokonał podziału działki nr 3, w wyniku którego powstały działki 1 i 2 będące przedmiotem sprzedaży, w decyzji podziałowej działka o nr 1 wydzielona została z przeznaczeniem pod budowę komercyjną (obiekt handlowo-usługowy) zaś działka o nr 2 pod drogę wewnętrzną. Następnie Kupujący również na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa uzyskał decyzję o warunkach zabudowy w odniesieniu do działki nr 1.

Pomimo, że ww. czynności dokonane zostały przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan firmie zainteresowanej zakupem przedmiotowych działek stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez przyszłego właściciela, nie oznacza, że pozostaną one bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez przyszłego właściciela wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej.

Z kolei przyszły właściciel dokonując ww. działań uatrakcyjnił przedmiotowe działki stanowiące nadal Pana własność. Działania dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia ustnej umowy przedwstępnej. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowych działek, że niejako Pana działania łącznie z działaniem przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Okoliczności sprawy wskazane we wniosku świadczą, iż w przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg działań podjętych w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Mając na uwadze ww. ustalenia, w przedmiotowej sprawie nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działek stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

W ocenie tut. Organu podejmowane przez Pana działania i sposób zagospodarowania nieruchomości potwierdzają, że sprzedaż działki nr 1 oraz udziału 1/3 we własności działki nr 2 nastąpiła w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 1 oraz udziału 1/3 we własności działki nr 2, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).