Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1167/12-6/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-03-19
Teza: Sprzedaż nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatek-podatek od towarów i usług; towar-towar używany; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2012 r. (data wpływu 17 grudnia 2012 r.), uzupełnionym pismami z dnia 4 i 8 marca 2013 r. (data wpływu 6 i 14 marca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w części będącej przedmiotem dzierżawy – **jest prawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w części wykorzystywanej przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Dnia 6 i 14 marca 2013 r. wniosek doprecyzowano o elementy opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W miesiącu sierpniu 2005 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną (…). Po nabyciu nieruchomość tę Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych firmy. Nieruchomość od momentu nabycia była wykorzystywana przez Zainteresowanego do celów działalności gospodarczej (działalność w zakresie handlu hurtowego kosmetykami). W latach 2005 - 2011 Wnioskodawca dokonał remontu, adaptacji i rozbudowy nabytej nieruchomości. Nakłady na remont i rozbudowę przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. W roku 2008 część nieruchomości została wynajęta (w około 30% powierzchni). Remont, rozbudowę i adaptację Wnioskodawca zakończył w dniu 7 lutego 2011 r. (pozwolenie na użytkowanie). W chwili obecnej nadal wynajmowane jest około 30% powierzchni, a resztę Zainteresowany wykorzystuje na własne potrzeby.

W chwili obecnej, po upływie 2 lat od momentu zakończenia rozbudowy i adaptacji budynku Wnioskodawca zamierza nieruchomość powyższą sprzedać podmiotowi trzeciemu lub też darować osobie z pierwszej linii pokrewieństwa.

Dnia 6 marca 2013 r. wniosek uzupełniono o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego wskazując, iż:

1.  na przedmiotowej nieruchomości gruntowej znajduje się jeden budynek (jedna bryła), składający się z magazynów, oraz biurowca trwale z sobą połączonych. Jest to jeden obiekt budowlany. Przed kupnem tej nieruchomości budynek służył również do działalności gospodarczej,
2.  w latach 2005-2011 Wnioskodawcy przysługiwało prawo odliczenia podatku od towarów i usług w związku z wydatkami poniesionymi na nieruchomość zabudowaną,
3.  Zainteresowany ponosił wydatki remontowe na magazyny, oraz na modernizację i rozbudowę biurowca trwale złączonego z częścią magazynową. Budynek był przedmiotem dzierżawy od 7 lutego 2011 r., i jest nadal.

Z kolei, dnia 14 marca 2013 r. Zainteresowany wyjaśnił, iż nieruchomość, zakupił od osoby prywatnej. Była to nieruchomość używana bez prawa do odliczenia podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), w związku z art. 2 pkt 14 ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do postanowień art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie zaś z postanowieniami art. 2 pkt 14 lit. b cyt. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisanym wyżej stanie pierwsze zasiedlenie (poprzez oddanie w najem) części budynku nastąpiło z chwilą oddania do użytkowania budynku po rozbudowie i adaptacji.

Ponieważ przepisy nie wskazują czy dla uznania, że aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie musi nastąpić sprzedaż lub wynajem całego budynku moim zdaniem uznać należy, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło z chwilą oddania w najem części budynku.

Zauważyć tu należy, że darowizna towarów jest w ustawie o podatku od towarów i usług traktowana tak samo jak odpłatna dostawa (sprzedaż).

Wobec przedstawionych wyżej argumentów uważam, że sprzedaż lub darowizna całej nieruchomości w opisanym wyżej stanie, po upływie 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia części budynku korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w części będącej przedmiotem dzierżawy,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w części wykorzystywanej przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt oraz budynki lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f,.stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Niemniej zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki i budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną (obejmującą jeden budynek, tj. magazyn i biurowiec), którą wprowadził do ewidencji środków trwałych firmy, i wykorzystywał do celów działalności gospodarczej. Przedmiotową nieruchomość zakupił od osoby prywatnej. Była to nieruchomość używana bez prawa do odliczenia podatku od towarów i usług. W roku 2005 Wnioskodawca rozpoczął remont, adaptację i rozbudowę nabytej nieruchomości. Prace te zakończono 7 lutego 2011 r. Nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. W związku z nakładami przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Ulepszenie dotyczyło całości magazynu i biurowca, który jest trwale złączony z częścią magazynową. W roku 2008 około 30% powierzchni nieruchomości zostało wynajęte.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż sprzedaż:

1.  części nieruchomości zabudowanej budynkiem oddanej w dzierżawę korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,
2.  pozostałej części nieruchomości zabudowanej budynkiem wykorzystywanym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, będzie transakcją opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, iż oddanie w dzierżawę około 30% powierzchni budynku przesądziło o wystąpieniu pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, a ponadto od tej czynności upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji spełnione zostały przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, na podstawie których zastosowanie zwolnienia – do dzierżawionej części budynku – jest prawnie dopuszczalne.

Zastosowanie opisanego wyżej zwolnienia nie jest możliwe natomiast do części nieruchomości zabudowanej, którą Wnioskodawca wykorzystuje w działalności gospodarczej. Dostawa tej części nieruchomości nastąpi bowiem w ramach pierwszego zasiedlenia, co uniemożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na przedstawionej wyżej podstawie. Ponadto, z tytułu prac remontowych polegających na adaptacji i rozbudowie budynku, Wnioskodawca poniósł wydatki w wysokości większej niż 30% wartości początkowej budynku w związku z którymi przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT. Skutkiem powyższego w opisanym kształcie sprawy nie zaistnieją również przesłanki zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, umożliwiające zwolnienie od podatku VAT pozostałej części budynku magazynowo-biurowego.

Reasumując, sprzedaż części nieruchomości oddanej w dzierżawę korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast dostawa pozostałej części nieruchomości – wykorzystywanej w działalności Wnioskodawcy – winna być opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.

Ponadto, stosownie do treści art. 29 ust. 5 ustawy, ze zwolnienia korzystać będzie grunt, na którym posadowiona jest część budynku zwolniona od podatku od towarów i usług, a pozostała część gruntu będzie opodatkowana 23% stawką podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Natomiast kwestia dotycząca darowizny nieruchomości zabudowanej, została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 19 marca 2013 r. nr ILPP1/443-1167/12-7/MK.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.