Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2.4011.810.2020.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-01
Teza: Koszt uzyskania przychodu w sytuacji, gdy budynek został wybudowany przez Wnioskodawcę na cudzym gruncie, następnie Wnioskodawca wykupił nieruchomość wraz z wybudowanym przez siebie budynkiem mieszkalnym i dokonał sprzedaży tej nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a pkt 1, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2020 r., (wpływ do tutejszego organu dnia 17 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 stycznia 2021 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 26 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego nieruchomości. Ww. wniosek uzupełniony został pismem z dnia 22 stycznia 2021 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 26 stycznia 2021 r.).

W ww. wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 sierpnia 2020 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości o pow. 0,0425ha, na której znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny z poddaszem użytkowym. Działkę na której posadowiony został ten budynek Wnioskodawca nabył 29 czerwca 2020 r. Wcześniej w latach 2010-2011 na tej działce Wnioskodawca wybudował dom opisany powyżej.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat obliguje Wnioskodawcę do rozliczenia podatkowego i złożenia PIT-39 za 2020 r. W akcie notarialnym dotyczącym zakupu tej działki przyjęto następujące dane: „cenę sprzedaży – odpowiadającą według stron wartości rynkowej rzeczy, którą stawający określili na 455.000 zł; przy czym – wobec zaliczenia nakładów poniesionych na powyższą nieruchomość przez Wnioskodawcę w wysokości 358.000 zł w postaci kosztów budowy budynku mieszkalnego posadowionego na nabywanej nieruchomości – kupujący zobowiązany jest do zapłaty sprzedawcom tytułem całej ceny sprzedaży kwoty 97.000 zł, którą kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcom w terminie do 31 lipca 2020 r.”

Z uwagi na brak zainteresowania kupnem samego domu (z możliwością wykupienia ziemi przez nabywców) oraz utrudnieniami związanymi z otrzymaniem kredyty w banku na tego typu zakup przez potencjalnych nabywców domu Wnioskodawca zdecydował się – w uzgodnieniu z zainteresowanymi nabywcami domu – wykupić ziemię w swoim imieniu i sprzedać dom z gruntem w całości, co ułatwiło kupującym uzyskanie kredytu w banku. Zatem ziemia została wykupiona w celu sprzedaży jej razem z domem. Nie była to ze strony Wnioskodawcy inwestycja, gdyż Wnioskodawca nie posiadał środków finansowych pozwalających mu na dokonanie takiego zakupu.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że w latach 2010-2011 wybudował dom na własne potrzeby mieszkaniowe. Budynek został wzniesiony na działce, którą w danym momencie Wnioskodawca dzierżawił i planował wykupić w późniejszym czasie, co zapewniała mu umowa dzierżawna. Podjęcie decyzji o sprzedaży domu było podyktowane tylko i wyłącznie brakiem u Wnioskodawcy możliwości finansowych na wykupienie działki. W okresie ponoszenia wydatków na budowę domu Wnioskodawca był dzierżawcą działki, którą planował wykupić w późniejszym terminie. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 7 lutego 2010 r. z właścicielami działki na czas nieokreślony i pkt 10 tej umowy gwarantował Wnioskodawcy możliwość pierwokupu działki, a także wykupu jej w dowolnym czasie.

Budynek do momentu sprzedaży i ustalonego notarialnie terminu wydania nieruchomości tj. do 31 sierpnia 2020 r. spełniał cele mieszkaniowe dla Wnioskodawcy i jego rodziny (żony i córki).

Działkę – na której Wnioskodawca wybudował ww. budynek mieszkalny – kupił w celu sprzedaży jej w całości z domem, co ułatwiało uzyskanie kredytu w banku na ww. zakup przez klientów chętnych do kupna. Cała transakcja odbywała się w uzgodnieniu i za zgodą ze strony kupujących. Dokonanie zakupu działki w dniu 29 czerwca 2020 r. od początku miało na celu przekazanie jej osobom kupującym. Z założenia działka nie miała pozostać własnością Wnioskodawcy, gdyż nie była to inwestycja w zakresie jego zdolności finansowych i Wnioskodawca nie czerpał z niej żadnych korzyści materialnych.

W październiku 2019 r. w obliczu braku możliwości finansowych na wykupienie działki, na której został wybudowany dom Wnioskodawca zdecydował się na jego sprzedaż. Utrudnienia związane z zakupem ziemi przez Wnioskodawcę związane były z utratą pracy przez jego małżonkę i brakiem dotychczasowej stabilizacji finansowej. Dom został wystawiony na sprzedaż przez Biuro Nieruchomości.

W przyszłości Wnioskodawca nie zamierza dokonywać sprzedaży innych nieruchomości. Wraz z poprzednią małżonką Wnioskodawca wykupił w 1995 r. na własność lokal z zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania, o którym mowa powyżej przeznaczył na budowę ww. domu – miało to miejsce w 2010 r. Wnioskodawca nie zamierza również w przyszłości sprzedawać żadnych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w zeznaniu PIT-39 do ustalenia dochodu i podatku Wnioskodawca może uwzględnić cenę sprzedaży tej nieruchomości w kwocie 455.000 zł oraz poniesione opłaty notarialne wykazane w akcie notarialnym z 29 sierpnia 2020 r. dokumentującym zakup nieruchomości jako koszty uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, przyjęte przez notariusza dane określające wartość tej nieruchomości są zgodne z jej wartością rynkową i przedstawiają realne i rzeczywiste koszty związane z nabyciem tej działki oraz kosztami budowy domu. Od kwoty 455.000 zł naliczony został podatek od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca uważa, że sprzedając tę nieruchomość może zatem uwzględnić tak udokumentowane koszty zakupu działki i poniesionych nakładów na budowę budynku mieszkalnego jako koszty uzyskania przychodów w zeznaniu PIT-39.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stan faktyczny jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że w dniu 12 sierpnia 2020 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości o pow. 0,0425ha, na której znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny z poddaszem użytkowym. Działkę na której posadowiony został ten budynek nabył 29 czerwca 2020 r. Wcześniej w latach 2010-2011 na tej działce Wnioskodawca wybudował dom opisany powyżej.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat obliguje Wnioskodawcę do rozliczenia podatkowego i złożenia PIT-39 za 2020 r. W akcie notarialnym dotyczącym zakupu tej działki przyjęto następujące dane: „cenę sprzedaży – odpowiadającą według stron wartości rynkowej rzeczy, którą stawający określili na 455.000 zł; przy czym – wobec zaliczenia nakładów poniesionych na powyższą nieruchomość przez Wnioskodawcę w wysokości 358.000 zł w postaci kosztów budowy budynku mieszkalnego posadowionego na nabywanej nieruchomości – kupujący zobowiązany jest do zapłaty sprzedawcom tytułem całej ceny sprzedaży kwoty 97.000 zł, którą kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcom w terminie do 31 lipca 2020 r.”

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenie tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 ww. ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę – w dniu 12 sierpnia 2020 r. – nieruchomości, którą nabył w dniu 29 czerwca 2020 r. zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie – to, przy założeniu, że nie zostało dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej – stanowi źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na mocy art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z zacytowanych powyżej przepisów wynika więc jednoznacznie, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć jedynie udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

W konsekwencji do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć kwotę, którą wydatkował na nabycie działki w dniu 29 czerwca 2020 r., wydatki na sporządzenie aktu notarialnego obejmujące koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz właściwie udokumentowane faktycznie poniesione wydatki na budowę w latach 2010-2011 budynku mieszkalnego. Tym samym nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że skoro od kwoty 455.000 zł naliczony został podatek od czynności cywilnoprawnych, to przy sprzedaży nieruchomości może uwzględnić tak udokumentowane koszty na zakup działki i poniesionych nakładów na budowę budynku mieszkalnego jako koszt uzyskania przychodu.

Reasumując stwierdzić należy, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wykazana w akcie notarialnym (o ile nie odbiega od wartości rynkowej), zaś do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca możne zaliczyć kwotę faktycznie zapłaconą z tytułu zakupu w dniu 29 czerwca 2020 r. działki na której wzniesiony został budynek mieszkalny wraz z kosztami notarialnymi i podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Do kosztów uzyskania przychodów mogą zostać również zaliczone udokumentowane wydatki, które Wnioskodawca poniósł w trakcie posiadania ww. działki na wybudowanie budynku mieszkalnego w wysokości faktycznie poniesionej. Uzyskany dochód, zgodnie z art. 30e ust. 4 Wnioskodawca będzie zobowiązany wykazać w zeznaniu podatkowym za rok 2020 r.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.