Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-1.4010.4.2021.4.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-28
Teza: ustalenie: - czy w związku z wykonywaniem przez Wnioskodawcę opisanych we wniosku czynności (wynajem komunalnych lokali mieszkalnych) Spółce przysługuje zwolnienie podmiotowe przewidziane w art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – w szczególności uwzględniając treść punktu 6 tego przepisu, - czy przychody (lub dochody) osiągane przez Spółkę w związku z wykonywaniem opisanych czynności (wynajem lokali mieszkalnych) podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, - czy koszty ponoszone przez Wnioskodawcę dotyczące wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Słowa kluczowe: gospodarka; koszt; lokal-lokal mieszkalny; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie podmiotowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 grudnia 2020 r. (data wpływu 4 stycznia 2021 r.), uzupełnionym 6 kwietnia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie ustalenia:

*   czy w związku z wykonywaniem przez Wnioskodawcę opisanych we wniosku czynności (wynajem komunalnych lokali mieszkalnych) Spółce przysługuje zwolnienie podmiotowe przewidziane w art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – w szczególności uwzględniając treść punktu 6 tego przepisu – **jest prawidłowe**,
*   czy przychody (lub dochody) osiągane przez Spółkę w związku z wykonywaniem opisanych czynności (wynajem lokali mieszkalnych) podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – **jest prawidłowe**,
*   czy koszty ponoszone przez Wnioskodawcę dotyczące wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2021 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych, w tym w zakresie ustalenia:

*   czy w związku z wykonywaniem przez Wnioskodawcę opisanych we wniosku czynności (wynajem komunalnych lokali mieszkalnych) Spółce przysługuje zwolnienie podmiotowe przewidziane w art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – w szczególności uwzględniając treść punktu 6 tego przepisu,
*   czy przychody (lub dochody) osiągane przez Spółkę w związku z wykonywaniem opisanych czynności (wynajem lokali mieszkalnych) podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
*   czy koszty ponoszone przez Wnioskodawcę dotyczące wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 29 marca 2021 r. Znak: 0112-KDIL1-2.4012.3.2021.2.PG, 0111-KDIB2-1.4010.4.2021.3.MK wezwano do jego uzupełnienia co też nastąpiło 19 kwietnia 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

G1. Ogólne informacje na temat Wnioskodawcy

X Sp. z o.o. (dalej: X Sp. z o.o., Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką prawa handlowego utworzoną w oparciu o uchwałę Rady Miasta. Kapitał zakładowy Spółki wynosi (…) zł i dzieli się na (…) udziałów o wartości nominalnej po (…) zł każdy. Właścicielem wszystkich udziałów w spółce jest Gmina Miasta Y (gmina będąca jednocześnie miastem na prawach powiatu, określana w dalszej części tekstu również w skrócie jako Gmina lub Miasto). Udziały były obejmowane etapami, zaś pokrywane wnoszonymi przez jedynego wspólnika:

1.  wkładami pieniężnymi,
2.  wkładami niepieniężnymi (aporty), w tym:
    *   prawa własności niezabudowanych działek gruntu,
    *   prawo własności działki zabudowanej budynkiem wolnostojącym,
    *   lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości,
    *   lokale użytkowe (bez odrębnych ksiąg wieczystych na dzień przekazania; na dzień złożenia niniejszego wniosku wszystkie lokale stanowią odrębną własność, co nastąpiło wskutek dokonania wpisów do ksiąg wieczystych o charakterze konstytutywnym),
    *   prawo własności udziału w nieruchomości, w ramach którego przysługuje prawo dysponowania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym obejmującym lokale mieszkalne, halę garażową i komórkę lokatorską; przedmiot aportu został wyodrębniony i na dzień złożenia niniejszego wniosku jest dla niego prowadzona nowo utworzona księga wieczysta,
    *   prawa własności nieruchomości stanowiących lokale użytkowe,
    *   prawo dzierżawy na okres 30 lat części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę.

W treści § 4.1 aktu założycielskiego ogólny cel funkcjonowania Spółki określono jako prowadzenie działalności w zakresie budowy mieszkań i obiektów użyteczności publicznej. Umowa Spółki w aktualnym jej brzmieniu (tekst jednolity z dnia 07 maja 2019 r.) wskazuje jako przedmiot działalności jednostki łącznie 43 rodzaje aktywności określone zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, w tym m.in.:

1.  wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),
2.  zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z),
3.  kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z),
4.  przygotowanie terenu pod budowę (PKD 43.12.Z),
5.  realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z),
6.  pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 82.99.Z),
7.  administracja publiczna oraz polityka gospodarcza i społeczna (PKD 84.1),
8.  pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 96.09.Z).

X Sp. z o.o. funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 1526). Zgodnie z art. 151 § 1 kodeksu spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być utworzona w każdym celu prawnie dopuszczalnym (chyba że ustawa stanowi inaczej). Wnioskodawca podkreśla, że kodeks spółek handlowych nie ogranicza zakresu funkcjonowania spółek z ograniczoną odpowiedzialnością jedynie do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1292 z późn. zm. - dalej: ustawa prawo przedsiębiorców).

Wnioskodawca jest jednoosobową komunalną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zależną finansowo i organizacyjnie od Gminy Miasta Y. Celem działalności jednostki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 713, z późn. zm. - dalej: ustawa o samorządzie gminnym). W myśl postanowień art. 7 ust. 1 tego aktu prawnego „Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy.

W szczególności zadania własne obejmują sprawy:

1) ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej; (\`(...)\`)

2) wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz; (\`(...)\`)

6) pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych;

6a) wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej;

7) gminnego budownictwa mieszkaniowego;

8) edukacji publicznej; (\`(...)\`)

12) zieleni gminnej i zadrzewień; (\`(...)\`)

16) polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej; (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 9 powołanej ustawy, w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, jak również zawierać umowy z innymi podmiotami. Ponadto, gminom oraz innym gminnym osobom prawnym przyznano uprawnienie do zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi nienależącymi do gminnego zasobu nieruchomości w formach określonych w ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 712, z późn. zm., dalej: ustawa o gospodarce komunalnej). Ramy powołanego uprawnienia do zarządzania zostały uszczegółowione, w szczególności, poprzez określenie, iż:

*   „gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego” (art. 2 ustawy o gospodarce komunalnej),
*   „jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek” (art. 9),

Zadania własne gminy zostały wskazane również w treści art. 17 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 2020 r. poz. 1876 - dalej: ustawa o pomocy społecznej). I tak do zadań własnych gminy o charakterze obowiązkowym zalicza się, m.in.:

*   opracowanie i realizację gminnej strategii rozwiązywania problemów społecznych ze szczególnym uwzględnieniem programów pomocy społecznej, profilaktyki i rozwiązywania problemów alkoholowych i innych, których celem jest integracja osób i rodzin z grup szczególnego ryzyka (ust. 1 pkt 1),
*   organizowanie i świadczenie usług opiekuńczych, w tym specjalistycznych, w miejscu zamieszkania, z wyłączeniem specjalistycznych usług opiekuńczych dla osób z zaburzeniami psychicznymi (ust. 1 pkt 11 ).

Działalność Wnioskodawcy nie jest działalnością zarobkową (nie jest nakierowana na generowanie zysku), gdyż pełni on rolę pomocniczą w ramach funkcjonowania Gminy Miasta Y. Misją i celem strategicznym działalności X Sp. z o.o. jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty samorządowej Gminy. Do głównych zadań operacyjnych jednostki należy budowa mieszkań oraz obiektów użyteczności publicznej, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Aktywność Wnioskodawcy ma się przyczynić do poprawy warunków życia mieszkańców miasta Y.

Należy podkreślić, że wszystkie stanowiące własność Spółki lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611 - dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Y z dnia 28 listopada 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024 zarządzanie mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y, stanowiącym własność X Sp. z o.o. - zwanej w treści uchwały „spółką mieszkaniową” - prowadzi spółka mieszkaniowa \[ § 21 ust. 5\].

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

G.2. Obszary (rodzaje) działalności prowadzonej przez wnioskodawcę - źródła osiąganych przychodów ze sprzedaży

X Sp. z o.o. osiąga przychody ze sprzedaży z następujących rodzajów działalności:

1.  wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek - na rzecz Gminy Miasta Y,
2.  wynajem komunalnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Spółki - na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y,
3.  wynajem lokali mieszkalnych w pozostałych budynkach na cele mieszkalne - na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y,
4.  wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych na rzecz najemców pozyskiwanych przez Wnioskodawcę,
5.  ynajem/wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu,
6.  wynajem budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo- wychowawczą typu socjalizacyjnego na rzecz Gminy Miasta Y – (…).

W ocenie Wnioskodawcy, dla oceny stanu faktycznego odnoszącego się do zamieszczonych w sekcji G.3 pytań niezbędne jest przedstawienie całokształtu zasad funkcjonowania X Sp. z o.o. W związku z tym poniżej przedstawiono dodatkowe informacje charakteryzujące wymienione rodzaje działalności.

Ad. I.

Wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek

W wyniku realizacji dwóch pierwszych etapów Programu budowy mieszkań komunalnych, w latach 2008- 2009 Wnioskodawca wybudował:

1.  przy ul. xxx w xxx – zespół budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej ze 152 lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej 6 660,00 m2,
2.  przy ul. xxx i xxx w Y - zespół budynków 3,5- oraz 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej ze 160 lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej 7 334,31 m2.

Ponadto, w roku 2017 Spółka – biorąc udział w realizacji Programu (…) dla osób z rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym na lata 2016-2023, który został przyjęty Uchwałą Rady Miasta Y z dnia 24 listopada 2016 r. i działając zgodnie z postanowieniami Zarządzenia Prezydenta Miasta Y z dnia 27 kwietnia 2017 r. w sprawie przyjęcia do realizacji modeli wynikających z Programu (…) dla osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym na lata 2016-2023 – wybudowała przy ul. xxx w Y budynek mieszkalny 4-kondygnacyjny w technologii szkieletowej drewnianej o łącznej powierzchni użytkowej 1 261,37 m2, obejmujący:

*   25 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1 125,46 m2,
*   1 lokal o powierzchni użytkowej 135,91 m2 z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach wyżej powołanego programu.

Główną potrzebą, na którą odpowiada koncepcja domu ekologicznego mieszkań ze wsparciem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz integracja społeczna osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym. Zarówno zasady budowy nieruchomości, jak i jej wynajmu określa powołane zarządzenie Prezydenta Miasta Y.

Opisane inwestycje zostały przez Wnioskodawcę zrealizowane na nieruchomościach wniesionych do Spółki w postaci wkładów niepieniężnych przez jedynego udziałowca – Gminę Miasta Y. Źródła finansowania przedsięwzięć stanowiły:

*   środki własne – wniesione uprzednio do Spółki przez jedynego udziałowca w postaci wkładów pieniężnych,
*   środki zewnętrzne – w postaci bankowego kredytu inwestycyjnego oraz celowych programów emisji obligacji.

Wszystkie wskazane w punkcie I. lokale mieszkalne - przy ul. xxx, ul. xxx., ul. xxx oraz przy ul. xxx – stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta Y.

Inwestycja – ul. xxx., Miasto Y – dodatkowe informacje.

W dniu 15 września 2008 r. X Sp. z o.o. (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta Y umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego użytkowania wyżej powołaną nieruchomość położoną w Y przy ulicy (…), zabudowaną zespołem budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z 152 lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej 6 660,00 m2 – wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Zgodnie z § 2 ust 5 umowy strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

X Sp. z o.o. przysługuje czynsz najmu, którego wysokość – zgodnie z zapisami § 6 ust. 1 umowy – ustalana jest jako suma kosztów działalności Spółki związanej z przedmiotem najmu, obejmujących:

*   zużycie materiałów i energii,
*   usługi obce,
*   podatki i opłaty,
*   wynagrodzenia,
*   ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia pracownicze,
*   ubezpieczenia majątkowe,
*   amortyzację przedmiotu umowy na poziomie:
    *   0,75% wartości początkowej brutto budynków,
    *   4,50 % wartości początkowej brutto budowli,
*   koszty obsługi kredytu zaciągniętego na realizację przedmiotu umowy najmu.

Koszty stanowiące podstawę ustalenia stawki czynszu najmu określane są według rzeczywiście poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów, nie wyższych jednak aniżeli wskazane w załączniku do umowy ( § 6 ust. 2). Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania ( § 6 ust. 3).

Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne powołane w poprzednim akapicie może nastąpić jedynie w następujących okolicznościach niezależnych od Spółki ( § 6 ust. 9):

*   wyższy niż założony w umowie poziom stawek podatku od nieruchomości,
*   wyższa niż założona w umowie stopa oprocentowania kredytu zaciągniętego przez X Sp. z o.o. na realizację przedmiotowej inwestycji,
*   zmiana przepisów prawa skutkująca zmianą stawki należnego podatku VAT,
*   wyższa niż założona w umowie stopa inflacji.

Stawki czynszu obowiązujące w kolejnym roku kalendarzowym są aktualizowane – w drodze pisemnych aneksów do umowy – na podstawie planowanego na ten rok poziomu kosztów X Sp. z o.o. związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Zgodnie z zapisami § 7 ust. 1 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Spółka nalicza czynsz w oparciu o koszty planowane na dany rok kalendarzowy – określone w umowie i zawartych aneksach – z zastrzeżeniem powołanych zapisów o stawce czynszu maksymalnego. W terminie 15 dni po upływie każdego roku kalendarzowego X Sp. z o.o. jest zobowiązana wystawić fakturę korygującą wysokość czynszu najmu naliczonego w poprzednim roku kalendarzowym do wysokości czynszu najmu ustalonego według kosztów rzeczywistych poniesionych przez Spółkę, o ile tak ustalony czynsz będzie mniejszy aniżeli czynsz objęty fakturami (kwartalnymi) wystawionymi w ciągu roku kalendarzowego ( § 7 ust. 3).

Miastu służy prawo kontroli w zakresie rzeczywistych kosztów działalności Wnioskodawcy związanej z przedmiotem najmu, stanowiących podstawę do ustalenia czynszu ( § 7 ust. 7).

Na mocy umowy Miasto zobowiązane zostało do zawarcia umów z dostawcami mediów i ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z nieruchomości ( § 4 ust. 2).

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Do dnia 31 grudnia 2030 roku umowa może zostać wypowiedziana przez X Sp. z o.o. jedynie w dwóch przypadkach:

*   w przypadku pozostawania przez najemcę w zwłoce w zapłacie czynszu należnego Spółce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, gdy pomimo wezwania Miasta do zapłaty zaległych kwot w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania nie zostaną one uiszczone,
*   w przypadku sprzecznego z umową wykorzystania przedmiotu najmu i pomimo dwukrotnego wezwania do zaniechania naruszeń i doprowadzenia do stanu zgodnego z umową, przedmiot najmu będzie przez Miasto wykorzystywany na inne cele aniżeli określony umową.

Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań kredytowych zaciągniętych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą Miasta Y umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych. Umowa przewiduje:

*   obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) równej co do wartości wysokości kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości w danym roku rozliczeniowym, powiększonych o rzeczywiście poniesione koszty finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji; stawka czynszu została określona bez uwzględnienia marży zysku dla Wynajmującego (koncepcja zysku zerowego); prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosi 16,57 zł/1 m2 wynajmowanej powierzchni budynku (uwzględnia opłaty za gospodarowanie odpadami),
*   ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych ( § 6 ust. 3), za wyjątkiem sytuacji wskazanych w treści § 6 ust. 9 (opisane powyżej),
*   mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadkach, kiedy rzeczywiście poniesione przez X Sp. z o.o. koszty związane z przedmiotem najmu – po zakończeniu roku kalendarzowego – będą niższe od kosztów planowanych.

Miasto pozostaje zatem jedynym beneficjentem w sytuacjach:

*   wzrostu efektywności funkcjonowania Wnioskodawcy objawiającego się ograniczeniem poziomu kosztów operacyjnych działalności (związanych z przedmiotem najmu),
*   oszczędności zarejestrowanych w systemie rachunkowości Spółki, a będących efektem czynników zewnętrznych (w tym makroekonomicznych), np. zmniejszenie stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu, przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Inwestycja - ul. xxx i xxx w Mieście Y - dodatkowe informacje.

W dniu 30 czerwca 2009 r. X Sp. z o.o. (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta Y umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego użytkowania wyżej powołane nieruchomości położone w (…) przy ulicach xxx i xxx, zabudowane zespołami budynków 4-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z 74 lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej 3 493,47 m2 oraz budynków 3,5-kondygnacyjnych o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z 86 lokalami mieszkalnymi, o łącznej powierzchni użytkowej 3 840,84 m2 – wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Zgodnie z § 2 ust 7 umowy strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

X Sp. z o.o. przysługuje czynsz najmu, którego wysokość – zgodnie z zapisami § 6 ust. 1 umowy – ustalana jest jako suma kosztów działalności Spółki związanej z przedmiotem najmu, obejmujących:

*   zużycie materiałów i energii,
*   usługi obce,
*   podatki i opłaty,
*   wynagrodzenia,
*   ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia pracownicze,
*   ubezpieczenia majątkowe,
*   amortyzację przedmiotu umowy na poziomie:
    *   0,75% wartości początkowej brutto budynków,
    *   4,50 % wartości początkowej brutto budowli,
*   koszty obsługi obligacji wyemitowanych na realizację przedmiotu umowy najmu.

Koszty stanowiące podstawę ustalenia stawki czynszu najmu określane są według rzeczywiście poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów, nie wyższych jednak aniżeli wskazane w załączniku do umowy ( § 6 ust. 2j).

Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania ( § 6 ust. 3).

Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne powołane w poprzednim akapicie może nastąpić jedynie w następujących okolicznościach niezależnych od Spółki ( § 6 ust. 8):

*   wyższy niż założony w umowie poziom stawek podatku od nieruchomości,
*   wyższa niż założona w umowie stopa oprocentowania obligacji wyemitowanych przez X Sp. z o.o. na wybudowanie budynków mieszkalnych wraz z zagospodarowaniem terenów będących przedmiotem umowy,
*   zmiana przepisów prawa skutkująca zmianą stawki należnego podatku VAT,
*   wyższa niż założona w umowie stopa inflacji.

Stawki czynszu obowiązujące w kolejnym roku kalendarzowym są aktualizowane – w drodze pisemnych aneksów do umowy – na podstawie planowanego na ten rok poziomu kosztów X Sp. z o.o. związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Zgodnie z zapisami § 7 ust. 1 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Spółka nalicza czynsz w oparciu o koszty planowane na dany rok kalendarzowy – określone w umowie i zawartych aneksach – z zastrzeżeniem powołanych zapisów o stawce czynszu maksymalnego. W terminie 15 dni po upływie każdego roku kalendarzowego X Sp. z o.o. jest zobowiązana wystawić fakturę korygującą wysokość czynszu najmu naliczonego w poprzednim roku kalendarzowym do wysokości czynszu najmu ustalonego według kosztów rzeczywistych poniesionych przez Spółkę, o ile tak ustalony czynsz będzie mniejszy aniżeli czynsz objęty fakturami (kwartalnymi) wystawionymi w ciągu roku kalendarzowego ( § 7 ust. 3).

Miastu służy prawo kontroli w zakresie rzeczywistych kosztów działalności Wnioskodawcy związanej z przedmiotem najmu, stanowiących podstawę do ustalenia czynszu ( § 7 ust. 7).

Na mocy umowy Miasto zobowiązane zostało do zawarcia umów z dostawcami mediów i ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z nieruchomości ( § 4 ust. 2)

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Do dnia 31 grudnia 2030 r. umowa może zostać wypowiedziana przez X Sp. z o.o. jedynie w dwóch przypadkach:

*   w przypadku pozostawania przez najemcę w zwłoce w zapłacie czynszu należnego Spółce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, gdy pomimo wezwania Miasta do zapłaty zaległych kwot w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania nie zostaną one uiszczone,
*   w przypadku sprzecznego z umową wykorzystania przedmiotu najmu i pomimo dwukrotnego wezwania do zaniechania naruszeń i doprowadzenia do stanu zgodnego z umową, przedmiot najmu będzie przez Miasto wykorzystywany na inne cele aniżeli określony umową.

Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą Miasta Y umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych. Umowa przewiduje:

*   obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) równej co do wartości wysokości kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości w danym roku rozliczeniowym, powiększonych o rzeczywiście poniesione koszty finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji; stawka czynszu została określona bez uwzględnienia marży zysku dla Wynajmującego (koncepcja zysku zerowego); prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosi 16,57 zł/1 m2 wynajmowanej powierzchni budynku (uwzględnia opłatę za gospodarowanie odpadami),
*   ograniczenie maksymalnej wysokości czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych ( § 6 ust. 3), za wyjątkiem sytuacji wskazanych w treści § 6 ust. 9 (opisane powyżej),
*   mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadkach, kiedy rzeczywiście poniesione przez X Sp. z o.o. koszty związane z przedmiotem najmu – po zakończeniu roku kalendarzowego – będą niższe od kosztów planowanych.

Miasto pozostaje zatem jedynym beneficjentem w sytuacjach:

*   wzrostu efektywności funkcjonowania Wnioskodawcy objawiającego się ograniczeniem poziomu kosztów operacyjnych działalności (związanych z przedmiotem najmu),
*   oszczędności zarejestrowanych w systemie rachunkowości Spółki, a będących efektem czynników zewnętrznych (w tym makroekonomicznych), np. zmniejszenie stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Inwestycja - ul. xxx w Mieście Y – dodatkowe informacje.

W dniu 13 października 2017 r. X Sp. z o.o. (jako wynajmujący) zawarła z Gminą Miasta Y umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego korzystania wszystkie lokale znajdujące się w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym 4-kondygnacyjnym w technologii szkieletowej drewnianej o łącznej powierzchni użytkowej 1 261,37 m2, położonym w Y przy ul. Xxx. Przedmiot najmu obejmuje:

*   25 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1 125,46 m2,
*   1 lokal o powierzchni użytkowej 135,91 m2 z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach Programu (…) dla osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym na lata 2016-2023 – wraz z pomieszczeniem pralni.

Umowa stanowi realizację celu określonego Zarządzeniem Prezydenta Miasta Y z dnia 27 kwietnia 2017 r. w sprawie przyjęcia do realizacji modeli wynikających z Programu (…) dla osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym na lata 2016-2023 – projekt inwestycyjny „xxxxx”.

Zgodnie z § 1 ust 5 umowy strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynku wielorodzinnym, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

Z tytułu zawarcia umowy X Sp. z o.o. przysługuje czynsz najmu oraz opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zgodnie z zapisami § 6 ust. 2 oraz załącznika nr 1 do umowy wysokość czynszu najmu ustalana jest jako suma:

*   opłaty eksploatacyjnej, określonej na podstawie ponoszonych przez Wynajmującego kosztów dotyczących przedmiotu najmu,
*   kosztów obsługi emisji obligacji przeprowadzonej przez Spółkę celem sfinansowania inwestycji stanowiącej przedmiot najmu.

Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania ( § 6 ust. 4). Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne może nastąpić jedynie w przypadku wzrostu zakładanej stopy oprocentowania programu emisji obligacji, będącej podstawą naliczania kwoty odsetek należnej bankowi tytułem sfinansowania kosztów obsługi tejże umowy o emisję. Natomiast w przypadku zmniejszenia stawki oprocentowania, Wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu nadpłaty czynszu Najemcy, o ile taka nadpłata wystąpi i wystawienia stosownej faktury korygującej ( § 6 ust. 5).

Zgodnie z zapisami § 6 ust. 7 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Wynajmujący zobowiązany jest do składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi zgodnie z warunkami określonymi w ustawie z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1439 – dalej: ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Opłata za odbiór odpadów komunalnych należna Spółce jest płatna kwartalnie z dołu, na podstawie wystawianych faktur ( § 6 ust. 14).

Na mocy umowy Miasto zobowiązało się do każdorazowego wpisywania do umów z podnajemcami obowiązku zawarcia umowy z dostawcą mediów na dostawę wody i odprowadzenie ścieków ( § 6 ust. 13) oraz umowy na dostawę gazu.

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony, przy czym strony zobowiązały się do nie wypowiadania jej przed dniem 30 czerwca 2023 r. Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą Miasta Y umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych.

Umowa przewiduje:

*   obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) niższej od wartości kosztów rzeczywiście ponoszonych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości; na cenę tą składają się (dane z założeń dla roku bieżącego):
    *   stawka bazowa czynszu dotycząca kosztów eksploatacji (4,00 zł /1 m2),
    *   narzut rzeczywiście ponoszonych przez Spółkę kosztów finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji (9,80 zł /1 m2),
    *   zwrot uiszczanej przez Wnioskodawcę opłaty za gospodarowanie odpadami (0,88 zł/1 m2);
*   prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosząca łącznie 14,68 zł/1 m2 wynajmowanej powierzchni budynku jest niższa od realnie ponoszonych przez X Sp. z o.o. kosztów związanych z przedmiotem najmu; ponoszona przez Spółkę strata jest pokrywana z przychodów osiąganych z wynajmu lokali użytkowych (źródło przychodów opisane w punkcie 5) poniżej);
*   ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych ( § 6 ust. 4), za wyjątkiem sytuacji wskazanej w treści § 6 ust. 5 (opisana powyżej),
*   mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadku zmniejszenia stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu (przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi).

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Ad. II.

Wynajem komunalnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Spółki - na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y.

W latach 2014-2018 Spółka zrealizowała III etap budowy mieszkań komunalnych w Y przy ul. xxx, efektem którego było wybudowanie 84 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 3 243,50 m2 wraz z infrastrukturą techniczną oraz małą architekturą. Na terenie osiedla powstały również miejsca postojowe dla rowerów oraz plac zabaw dla dzieci i dodatkowa przestrzeń rekreacyjna. Pierwsze 48 lokali zostało oddanych do użytku w IV kwartale 2015 r., kolejne 24 lokale w III kwartale 2016 r., zaś ostatnie 12 lokali w IV kwartale 2018 r.

Dodatkowo, X Sp. z o.o. otrzymała od Gminy Miasta Y, jedynego udziałowca Spółki, w formie wkładu niepieniężnego (aportu) prawo własności udziału w nieruchomości zlokalizowanej w Y przy ul xxx, w ramach którego Wnioskodawcy przysługuje prawo dysponowania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym obejmującym 20 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1 098,54 m2, halę garażową z 17 miejscami postojowymi o łącznej powierzchni 468,97 m2, 18 schowków garażowych oraz 1 komórką lokatorską. Przedmiot aportu został wyodrębniony i na dzień złożenia niniejszego wniosku jest dla niego prowadzona nowo utworzona księga wieczysta.

Wskazane w niniejszym punkcie lokale mieszkalne są przez X Sp. z o.o. wynajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej.

Wnioskodawca podkreśla, że Spółka stosuje zasady polityki czynszowej Miasta, wraz z warunkami obniżania czynszu, tj. zasady określone w Uchwale Rady Miasta Y w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym Miasta Y. Uchwałą Zarządu X Sp. z o.o. z dnia 13 stycznia 2020 r. wprowadzono jednolitą miesięczną stawkę bazową czynszu za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących własność Spółki, która wynosi 12,00 zł/ m2 (zgodna z Zarządzeniem Prezydenta Miasta Y z dnia 10 stycznia 2020 r.). Do jednolitej stawki bazowej czynszu stosuje się system obniżek dochodowych i techniczno-użytkowych, zgodny z Uchwałą Rady Miasta Y z dnia 28 listopada 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024. Średnia stawka czynszu uzyskiwana faktycznie za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych za 2019 rok wyniosła 9,00 zł, zaś według danych szacunkowych za 2020 rok wyniesie ona 10,65 zł.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych lokali innym osobom/podmiotom aniżeli najemcy (osoby fizyczne) wskazani przez Miasto i na inne cele niż opisane powyżej.

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1.  energia elektryczna – Spółka ponosi koszt oświetlenia terenu oraz powierzchni wspólnych budynków, który nie jest przenoszony („refakturowany”) na lokatorów (najemców); umowy dotyczące zużycia energii w lokalach mieszkalnych są zawierane z dostawcą bezpośrednio przez lokatorów,
2.  centralne ogrzewanie – faktury za dostawę mediów do poszczególnych budynków są wystawiane na X Sp. z o.o.; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”; również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Wnioskodawca dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy; wskazane zasady zostały określone w Regulaminie rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w budynkach i lokalach mieszkalnych, zatwierdzonym uchwałą Zarządu Spółki z dnia 1 października 2015 r.,
3.  woda – faktury za dostawę mediów do poszczególnych budynków są wystawiane na X Sp. z o.o.; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”; również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Wnioskodawca dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy; wskazane zasady zostały określone w Regulaminie rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków w budynkach mieszkalnych, zatwierdzonym uchwałą Zarządu Spółki Nr 1/2015 z dnia 1 października 2015 r.

X Sp. z o.o. nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media - obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Dodatkowo Wnioskodawca nadmienia, że w budynkach przy ul. xxx oraz w budynkach przy ul. xxx nie funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Wszystkie wskazane w punkcie II. lokale mieszkalne - przy ul. xxx jak i przy ul. xxx - stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta Y.

Ad. III.

Wynajem lokali mieszkalnych w pozostałych budynkach na cele mieszkalne – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y.

W trakcie dotychczas prowadzonej działalności X Sp. z o.o. otrzymała od Gminy Miasta Y – jedynego udziałowca podmiotu – w ramach wkładów niepieniężnych (aporty), między innymi, prawa własności 104 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości (posiadających księgi wieczyste) o łącznej powierzchni użytkowej 5 227,44 m2. Wszystkie lokale znajdują się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Wskazane w niniejszym punkcie lokale mieszkalne są przez X Sp. z o.o. wynajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej.

Wnioskodawca ponownie podkreśla, że Spółka stosuje zasady polityki czynszowej Miasta, wraz z warunkami obniżania czynszu, tj. zasady określone w Uchwale Rady Miasta Y w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym Miasta Y. Uchwałą Zarządu X Sp. z o.o. z dnia 13 stycznia 2020 roku wprowadzono jednolitą miesięczną stawkę bazową czynszu za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących własność Spółki, która wynosi 12,00 zł/ m2 (zgodna z Zarządzeniem Prezydenta Miasta Y z dnia 10 stycznia 2020 r.). Do jednolitej stawki bazowej czynszu stosuje się system obniżek dochodowych i techniczno-użytkowych, zgodny z Uchwałą Rady Miasta Y z dnia 28 listopada 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024. Średnia stawka czynszu uzyskiwana faktycznie za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych za 2019 rok wyniosła 9,00 zł, zaś według danych szacunkowych za 2020 rok wyniesie ona 10,65 zł.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych lokali innym osobom/podmiotom aniżeli najemcy (osoby fizyczne) wskazani przez Miasto i na inne cele niż opisane powyżej.

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1.  energia elektryczna – umowy dotyczące zużycia energii w lokalach mieszkalnych są zawierane z dostawcą bezpośrednio przez lokatorów (najemców),
2.  centralne ogrzewanie – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X Sp. z o.o. (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom – w zależności od lokalizacji, co 3, 4, 6, lub 12 miesięcy - dokumentu „rozliczenie”; dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Spółka dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy,
3.  woda – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X Sp. z o.o. (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”; również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Spółka dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy.

X Sp. z o.o. nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media – obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Wszystkie wskazane w punkcie III lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta Y.

Ad. IV.

Wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Wnioskodawcę

X Sp. z o.o. jest właścicielem 10 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 289,44 m2, położonych w Y w obrębie ulic xxx, xxx oraz xxx (nieruchomości określane są łącznie przez Wnioskodawcę w ramach oferty handlowej jako „Y Uliczki”). Nieruchomości zostały wniesione do Spółki jako wkład niepieniężny przez Gminę Miasta Y – jedynego udziałowca podmiotu. Przedmiotowe lokale stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, jednakże decyzją Prezydenta Miasta Y zostały wyłączone z obowiązku przekazania ich do dyspozycji Gminy. Zgodnie z postanowieniami § 21 ust. 8 Uchwały nr (…) Rady Miasta Y z dnia 28 listopada 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024 opisane wyłączenie jest możliwe w przypadku planowanego przez spółkę mieszkaniową, tj. X Sp. z o.o. – ich gospodarczego wykorzystania w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych i ich przeznaczenie na realizację celów statutowych spółki, w szczególności związanych z nabywaniem lokali lub budynków mieszkalnych na wynajem lub przeprowadzaniem remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu.

Wnioskodawca dokonuje wynajmu nieruchomości podmiotom trzecim. Najemcami nieruchomości nie są osoby/podmioty wskazywane przez Miasto. Gmina Miasta Y nie pośredniczy, nie określa warunków – w szczególności nie ustala ceny oraz w żaden sposób nie ingeruje w warunki umów najmu zawieranych przez Spółkę. Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu lokali mieszkalnych, udostępnianych niżej wymienionym grupom najemców.

Wszystkie lokale znajdują się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Najemcami przedmiotowych lokali – w różnych okresach – są:

1.  osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej wykorzystujące lokale do (własnych) celów mieszkaniowych – w oparciu o umowy długoterminowe,
2.  osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej wykorzystujące lokale do (własnych) celów mieszkaniowych – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności pobyty turystyczne),
3.  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą wykorzystujące lokale do własnych celów mieszkaniowych lub na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności podróże służbowe nie przekraczające jednego miesiąca),
4.  spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności podróże służbowe nie przekraczające jednego miesiąca),
5.  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą wykorzystujące lokale do własnych celów mieszkaniowych lub na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy długoterminowe (w szczególności podróże służbowe lub oddelegowanie pracowników na okres kilku miesięcy),
6.  spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy długoterminowe (w szczególności podróże służbowe lub oddelegowanie pracowników na okres kilku miesięcy),
7.  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale wynajmowane od Wnioskodawcy w ramach prowadzonych przez te podmioty działalności gospodarczych, tj. dokonujące, za zgodą X Sp. z o.o., podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych, tj. osób trzecich nie będących pracownikami podnajmujących – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności pobyty turystyczne podnajemców oraz podróże służbowe podnajemców nie przekraczające jednego miesiąca),
8.  osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale wynajmowane od Wnioskodawcy w ramach prowadzonych przez te podmioty działalności gospodarczych, tj. dokonujące, za zgodą X Sp. z o.o., podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych (osób trzecich nie będących pracownikami podnajmujących) – w oparciu o umowy długoterminowe.

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1.  energia elektryczna – faktury za dostawę mediów do poszczególnych lokali mieszkalnych są wystawiane na X Sp. z o.o.; każdego miesiąca Spółka obciąża najemców rzeczywistymi kosztami mediów zużytych w miesiącu poprzednim – wystawiając faktury sprzedaży (tzw. „refakturowanie”),
2.  woda – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X Sp. z o.o. (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów; każdego miesiąca Spółka obciąża najemców rzeczywistymi kosztami mediów zużytych w miesiącu poprzednim – wystawiając faktury sprzedaży (tzw. „refakturowanie”).
3.  X Sp. z o.o. nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media – obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Wnioskodawca podkreśla, że środki uzyskiwane z wynajmu wskazanych w niniejszym punkcie 10 lokali mieszkalnych są przeznaczane na realizację zadań własnych Gminy Miasta Y:

*   stanowią niezbędne uzupełnienie dla sfinansowania udzielanych najemcom obniżek dochodowych od stawki czynszu (zgodnych z polityką czynszową Gminy) – w zakresie lokali mieszkalnych opisanych w punktach II oraz III powyżej, oraz
*   są przeznaczane na pokrycie (zbilansowanie) kosztów związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych opisanych w punktach II oraz III powyżej.

Źródła przychodów wskazane w punktach IV i V stanowią działalność pomocniczą w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności Wnioskodawcy opisanego w punktach I, II, III oraz VI. W roku 2019 przychody uzyskane przez X Sp. z o.o. ze źródeł dodatkowych (łącznie punkty IV i V) stanowiły około 15% ogółu obrotów podmiotu.

Ad. V.

Wynajem/wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu.

Poza wynajmem lokali mieszkalnych (działalność opisana w punktach od I do IV) Wnioskodawca uzyskuje ponadto przychody z tytułu najmu/dzierżawy następujących nieruchomości:

1.  13 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 963,39 m2; nieruchomości te X Sp. z o.o. uzyskała w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y – jedynego udziałowca Spółki,
2.  miejsca postojowe (grunt) przynależne do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowane w Y przy ul xxx, o łącznej powierzchni 36,00 m2,
3.  5 lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w Y przy ul. xxx o łącznej powierzchni 714,19 m2; w budynku przy ul. xxx mieści się siedziba Wnioskodawcy; nieruchomość tą X Sp. z o.o. uzyskała w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y,
4.  pomieszczenia węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. xxx (powierzchnia 12,50 m2) – na rzecz dostawcy ciepła,
5.  placu handlowego (grunt) o powierzchni 25,00 m2 zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. xxx i xxx w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt I,
6.  piwnicy o powierzchni 10,19 m2 zlokalizowanej w budynku przy ul. xxx w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II,
7.  terenu (gruntu) zajęty pod sieć telekomunikacyjną należącego do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. xxx w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II,
8.  17 miejsc postojowych w hali garażowej o łącznej powierzchni 468,97 m2 zlokalizowanych w budynku przy ul. xxx w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II.

Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu/dzierżawy wyżej wymienionych składników majątku Spółki.

Źródła przychodów wskazane w punktach IV i V stanowią działalność pomocniczą w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności Wnioskodawcy opisanego w punktach I, II, III oraz VI. W roku 2019 przychody uzyskane przez X Sp. z o.o. ze źródeł dodatkowych (łącznie punkty IV i V) stanowiły około 15% ogółu obrotów podmiotu.

Ad. VI.

Wynajem budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo-wychowawczą typu socjalizacyjnego – na rzecz Gminy Miasta Y – xxxx.

W II kwartale 2020 r. Spółka zakończyła budowę placówki opiekuńczo-wychowawczej w Y przy ul. xxx Inwestycja realizowana przez X Sp. z o.o. w ramach Programu (….) dla osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym na lata 2016-2023 przyjętego Uchwałą Rady Miasta Y z dnia 24 listopada 2017 roku obejmuje dwa etapy:

*   budową placówki opiekuńczo-wychowawczej w rozumieniu art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 821) – dla 14 wychowanków, o łącznej powierzchni użytkowej 409,70 m2 (zrealizowana),
*   budową budynku mieszkalnego 4-lokalowego o łącznej powierzchni użytkowej 374,10 m2 (obecnie w trakcie realizacji – planowany termin oddania do użytku II kwartał 2021 r.).

Opisana inwestycja jest umiejscowiona na nieruchomości wniesionej do Spółki w postaci wkładu niepieniężnego przez Gminę Miasta Y (prawo dzierżawy na okres 30 lat części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę). Źródła finansowania stanowią:

*   środki własne – wniesione uprzednio do Spółki przez jedynego udziałowca w postaci wkładów pieniężnych,
*   środki zewnętrzne – w postaci celowego programu emisji obligacji,
*   dodatkowo, w odniesieniu do budowy budynku mieszkalnego 4-lokalowego –dofinansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach Funduszu Dopłat w wysokości 80% wartości inwestycji (założenie zgodne z zapisami ustawy z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa – akt prawny podpisany przez Prezydenta RP, oczekuje na publikację).

W dniu 4 maja 2020 r. X Sp. z o.o. (jako wynajmujący) zawarła z Miastem Y – (…) z siedzibą w Y (określanym dalej również jako Miasto) umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego korzystania nowo wybudowany budynek mieszkalny, wyposażony w standardzie pod klucz, o łącznej powierzchni użytkowej 409,70 m2, położony w Y przy ulicy xxx, z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo-wychowawczą typu socjalizacyjnego.

Umowa stanowi realizację celu określonego Zarządzeniem Prezydenta Miasta Y z dnia 27 kwietnia 2017 r. w sprawie przyjęcia do realizacji modeli wynikających z Programu (…) dla osób/rodzin zagrożonych wykluczeniem społecznym na lata 2016-2023.

Z tytułu zawarcia umowy X Sp. z o.o. przysługuje czynsz najmu oraz opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zgodnie z zapisami § 6 ust. 2 oraz załącznika nr 2 do umowy wysokość czynszu najmu ustalana jest jako suma:

*   opłaty eksploatacyjnej, określonej na podstawie ponoszonych przez Wnioskodawcę kosztów dotyczących przedmiotu najmu,
*   kosztów obsługi emisji obligacji przeprowadzonej przez Spółkę celem sfinansowania przedsięwzięcia.

Wzrost stawki czynszu najmu ponad wartość określoną w umowie może nastąpić jedynie w przypadku wzrostu zakładanej stopy oprocentowania emisji obligacji, będącej podstawą naliczania kwoty odsetek należnej bankowi tytułem sfinansowania kosztów obsługi powołanej umowy o emisję. Natomiast w przypadku zmniejszenia stawki oprocentowania, Wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu nadpłaty czynszu Najemcy, o ile taka nadpłata wystąpi i wystawienia stosownej faktury korygującej (§ 6 ust. 4j).

Zgodnie z zapisami § 6 ust. 8 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Wynajmujący zobowiązany jest do składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi zgodnie z warunkami określonymi w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Opłata za odbiór odpadów komunalnych należna Spółce jest płatna kwartalnie z dołu, na podstawie wystawianych faktur (§ 6 ust. 15).

Na mocy umowy Miasto zobowiązało się do zawarcia umów z dostawcami mediów (§ 6 ust. 14) w zakresie:

*   dostaw wody i odprowadzenia ścieków,
*   dostaw gazu,
*   dostaw energii elektrycznej.

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony, przy czym strony zobowiązały się do nie wypowiadania jej przed dniem 31 grudnia 2030 r. Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Miastem Y umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych.

Umowa przewiduje:

*   obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) niższej od wartości kosztów rzeczywiście ponoszonych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości; na cenę tą składają się (dane z założeń dla roku bieżącego):
    *   stawka bazowa czynszu dotycząca kosztów eksploatacji (10,05 zł /1 m2),
    *   narzut rzeczywiście ponoszonych przez Spółkę kosztów finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji (6,45 zł /1 m2), prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosząca łącznie 16,50 zł /1 m2 wynajmowanej powierzchni budynku (bez uwzględnienia opłaty za gospodarowanie odpadami) jest niższa od realnie ponoszonych przez X Sp. z o.o. kosztów związanych z przedmiotem najmu,
*   ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów planowanych (założonych w umowie), za wyjątkiem sytuacji wskazanej w treści § 6 ust. 4 (opisana powyżej),
*   mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadku zmniejszenia stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu (przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi).

Po zakończeniu budowy budynku mieszkalnego 4-lokalowego przy ul. xxx zostanie on również wynajęty Miastu na podstawie długoterminowej umowy na cele zgodne z ich koncepcyjnym przeznaczeniem, tj. mieszkania komunalne ze wsparciem. Wszystkie lokale mieszkalne stanowić będą mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i będą wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta Y.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków (placówki opiekuńczo- wychowawczej ani mieszkalnego) innym podmiotom niż Miastu i na inne cele aniżeli realizacja zadań własnych Gminy.

Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 12 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca potwierdził, że wskazane (w sekcji G.2 pkt IV wniosku) lokale stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, jednakże decyzją Prezydenta Miasta Y zostały wyłączone z obowiązku przekazania ich do dyspozycji Gminy. Zgodnie z postanowieniami § 21 ust. 8 Uchwały Rady Miasta Y z dnia 28 listopada 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024 opisane wyłączenie jest możliwe w przypadku planowanego przez spółkę mieszkaniową - tj. X Sp. z o.o. - ich gospodarczego wykorzystania w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych i ich przeznaczenie na realizację celów statutowych spółki, w szczególności związanych z nabywaniem lokali lub budynków mieszkalnych na wynajem lub przeprowadzaniem remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu.

W powyższym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał również, że podpisuje umowy cywilnoprawne z najemcami, których przedmiotem są wskazane lokale mieszkalne wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu Wynajmującego. Najem ten odbywa się:

1.  dla osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej wykorzystujących lokale do (własnych) celów mieszkaniowych - w oparciu o umowy długoterminowe, wyłącznie na cele mieszkaniowe,
2.  dla osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej wykorzystujących lokale do (własnych) celów mieszkaniowych - w oparciu o umowy krótkoterminowe, wyłącznie na cele mieszkaniowe,
3.  dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą wykorzystujących lokale do własnych celów mieszkaniowych lub na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności podróże służbowe nie przekraczające jednego miesiąca), wyłącznie na cele mieszkaniowe,
4.  dla spółek prawa handlowego wykorzystujących lokale na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników - w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności podróże służbowe nie przekraczające jednego miesiąca), wyłącznie na cele mieszkaniowe ,
5.  dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą wykorzystujących lokale do własnych celów mieszkaniowych lub na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy długoterminowe (w szczególności podróże służbowe lub oddelegowanie pracowników na okres kilku miesięcy), wyłącznie na cele mieszkaniowe ,
6.  dla spółek prawa handlowego wykorzystujących lokale na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy długoterminowe (w szczególności podróże służbowe lub oddelegowanie pracowników na okres kilku miesięcy), wyłącznie na cele mieszkaniowe,
7.  dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub dla spółek prawa handlowego wykorzystujących lokale wynajmowane od Wnioskodawcy w ramach prowadzonych przez te podmioty działalności gospodarczych, tj. dokonujące, za zgodą X Sp. z o.o., podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych, tj. osób trzecich nie będących pracownikami podnajmujących - w oparciu o umowy krótkoterminowe oraz podróże służbowe podnajemców nie przekraczające jednego miesiąca), wyłącznie na cele mieszkaniowe ,
8.  dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub dla spółek prawa handlowego wykorzystujących lokale wynajmowane od Wnioskodawcy w ramach prowadzonych przez te podmioty działalności gospodarczych, tj. dokonujące, za zgodą X Sp. z o.o., podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych (osób trzecich nie będących pracownikami podnajmujących) – w oparciu o umowy długoterminowe, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Umowy z najemcami, o których mowa w pkt 1,5,6,7,8 zawierają postanowienia dotyczące odrębnego od czynszu obliczania i rozliczania opłat za energię elektryczną oraz wodę.

Dla osób i podmiotów wymienionych w pkt 2,3,4 umowa nie zawiera odrębnego od czynszu obliczania i rozliczania opłat za energię elektryczną i wodę, stawka czynszu jest skalkulowana wraz ze zużyciem mediów na podstawie średniego zużycia, ze względów na krótkotrwały pobyt.

Osoby korzystające z wymienionych we wniosku lokali nie mają możliwości wyboru dostawcy energii elektrycznej oraz wody. Nie mogą zawrzeć indywidualnych umów na dostawę tych mediów z dostawcami. Wszystkie ww. lokale mają zamontowane liczniki energii elektrycznej i wody.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał również, że koszty ponoszone przez Wnioskodawcę, a dotyczące przedmiotowych lokali mieszkalnych (np. koszty ponoszone w związku z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją lokali mieszkalnych, zakup mediów, koszty przeglądów, remontów itp.) są kosztami poniesionymi w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów i nie stanowią kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (\`(...)\`), zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

1.  Czy w związku z wykonywaniem przez Wnioskodawcę wyżej opisanych czynności (wynajem komunalnych lokali mieszkalnych) Spółce przysługuje zwolnienie podmiotowe przewidziane w art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – w szczególności w uwzględniając treść punktu 6 tego przepisu?
2.  Czy przychody (lub dochody) osiągane przez X Sp. o.o. w związku z wykonywaniem opisanych czynności (wynajem lokali mieszkalnych) podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
3.  Czy koszty ponoszone przez Wnioskodawcę dotyczące przedmiotowych lokali mieszkalnych (np. koszty ponoszone w związku z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją lokali mieszkalnych, zakup mediów, koszty przeglądów, remontów, itp.), stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych? (pytania oznaczone we wniosku nr 8, 9, 17)

Wyżej sformułowane pytania odnoszą się wyłącznie do obszaru działalności prowadzonej przez Spółkę (tj. źródła osiąganych przychodów ze sprzedaży) określonego w sekcji G.2 w punkcie IV wniosku, tj. wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych na rzecz najemców pozyskanych przez Wnioskodawcę.

Ad.1

W związku z wykonywaniem przez Wnioskodawcę czynności opisanych w sekcji G.2, punkt IV (wynajem lokali mieszkalnych) Spółka nie jest objęta żadnym ze zwolnień podmiotowych określonych w art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w tym - pomimo posiadania statusu spółki celowej utworzonej przez jednostkę samorządu terytorialnego do realizacji zadań własnych gminy - nie podlega zwolnieniu na podstawie zapisów art. 6 ust. 1 pkt 6) tejże ustawy.

Ad. 2

Pomimo posiadania statusu spółki celowej utworzonej przez jednostkę samorządu terytorialnego do realizacji zadań własnych gminy przychody (dochody) osiągane przez (…) Sp. o.o., opisane w sekcji G.2, punkt IV (wynajem lokali mieszkalnych) nie podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ad. 3

Koszty ponoszone przez Wnioskodawcę dotyczące przedmiotowych lokali mieszkalnych (np. koszty ponoszone w związku z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją lokali mieszkalnych, zakup mediów, koszty przeglądów, remontów, itp.) stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych objętym wskazanymi wyżej pytaniami. Natomiast w pozostałym zakresie wniosku, tj. w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych objętym pytaniami oznaczonym we wniosku nr 7c oraz 15c, jak również w zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Ad. 1

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm., dalej: Ustawa CIT), zwalnia się od podatku jednostki samorządu terytorialnego w zakresie dochodów określonych w przepisach ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego.

Przy czym jednostkami samorządu terytorialnego są:

*   gmina, która jest podstawową jednostką samorządu terytorialnego i zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 713 ze zm.) wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność,
*   powiat, który zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t.j. Dz.U z 2020 poz. 920) wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność,
*   miasta na prawach powiatu określone w art. 91 ww. ustawy o samorządzie powiatowym. Zgodnie bowiem z ww. przepisem, prawa powiatu przysługują miastom, które w dniu 31 grudnia 1998 r. liczyły więcej niż 100 000 mieszkańców, a także miastom, które z tym dniem przestały być siedzibami wojewodów, chyba że na wniosek właściwej rady miejskiej odstąpiono od nadania miastu praw powiatu, oraz tym, którym nadano status miasta na prawach powiatu, przy dokonywaniu pierwszego podziału administracyjnego kraju na powiaty.
*   województwo Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (t.j. Dz. U z 2020 r. poz. 1668 ze zm.) do zakresu działania samorządu województwa należy wykonywanie zadań publicznych o charakterze wojewódzkim, niezastrzeżonych ustawami na rzecz organów administracji rządowej. Zakres działania samorządu województwa nie narusza samodzielności powiatu i gminy (art. 4 ust. 1 ww. ustawy).

Jednostki samorządu terytorialnego, w myśl art. 165 ust. 1 Konstytucji RP (Dz.U z 1997 r. Nr 78 poz. 43) mają osobowość prawną. Przysługują im prawo własności i inne prawa majątkowe.

Jednostki samorządu terytorialnego wykonują zadania publiczne służące zaspokajaniu potrzeb wspólnoty samorządowej (zadania własne) oraz zadania zlecone z zakresu administracji rządowej (art. 166 Konstytucji RP)

Dochodami jednostek samorządu terytorialnego są ich dochody własne oraz subwencje ogólne i dotacje celowe z budżetu państwa (art. 167 ust. 2 Konstytucji RP).

Szczegółowo źródła dochodów poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego zostały wymienione w przepisach art. 4, art. 5, art. 6, art. 7, art. 8 ustawy z dnia 13 listopada 2003 r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego (t.j. Dz.U z 2021 poz. 38) Tylko w zakresie dochodów wymienionych w tej ustawie jednostki samorządu terytorialnego są zwolnione podmiotowo z podatku dochodowego od osób prawnych. Należy jednak mieć na uwadze, że wskazany w tej ustawie wykaz dochodów w rzeczywistości obejmuje wszystkie dochody takich jednostek.

Zwolnienie podmiotowe określone w art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy CIT, nie obejmuje:

*   związków jednostek samorządu terytorialnego – mimo że mają one osobowość prawną i są tworzone w celu wspólnego wykonywania zadań publicznych,
*   stowarzyszeń jednostek samorządu terytorialnego,
*   międzynarodowych zrzeszeń społeczności lokalnych i regionalnych,
*   zakładów budżetowych jednostek samorządu terytorialnego,
*   spółek prawa handlowego tworzonych przez jednostki samorządu terytorialnego

z uwagi na to, iż podmioty te nie są jednostkami samorządu terytorialnego, o których mowa w tym przepisie.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest spółką prawa handlowego utworzoną w oparciu o uchwałę Rady Miasta. Właścicielem wszystkich udziałów w spółce jest Gmina Miasta Y.

Celem działalności Spółki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy o samorządzie gminy.

Wnioskodawca poddał w wątpliwość czy w związku z wykonywaniem opisanych we wniosku czynności (określonych w sekcji G.2 w punkcie IV) Spółce przysługuje zwolnienie podmiotowe przewidziane w art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Należy wskazać, iż Wnioskodawca jako spółka prawa handlowego utworzona przez jednostkę samorządu terytorialnego, tj. gminę miasta Y, do realizacji konkretnych celów publicznych, nie stanowi sama w sobie jednostki samorządu terytorialnego. W związku z powyższym do Wnioskodawcy nie będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe wynikające z art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy CIT. Brak możliwości zastosowania powyższego zwolnienia w stosunku do Wnioskodawcy nie wynika jednak z przedmiotu działalności Spółki (co wskazał Wnioskodawca w uzasadnieniu własnego stanowiska) ale z tego, iż nie jest on podmiotem określonym w tym przepisie.

Niemniej stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym nie jest on podmiotem uprawnionym do zastosowania zwolnienia z art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy CIT należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy CIT, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy CIT wynika, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Ustalony w powyższy sposób dochód może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy CIT. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy przy tym zauważyć, że powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, że pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, a także inne pomieszczenia, czy urządzenia związane z lokalami mieszkalnymi, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych z tak zdefiniowanymi zasobami mieszkaniowymi.

I tak, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” użyte w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy CIT). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów; nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest jednoosobową komunalna spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zależną finansowo i organizacyjnie od Gminy Miasta Y.

W treści § 4.1 aktu założycielskiego ogólny cel funkcjonowania Spółki określono jako prowadzenie działalności w zakresie budowy mieszkań i obiektów użyteczności publicznej.

Celem działalności Spółki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy o samorządzie gminnym. Działalność Wnioskodawcy nie jest działalnością zarobkową (nie jest nakierowana na generowanie zysku), gdyż pełni on rolę pomocniczą w ramach funkcjonowania Gminy Miasta Y. Misją i celem strategicznym działalności X Sp. z o.o. jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty samorządowej Gminy. Do głównych zadań operacyjnych jednostki należy budowa mieszkań oraz obiektów użyteczności publicznej, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Aktywność Wnioskodawcy ma się przyczynić do poprawy warunków życia mieszkańców miasta Y.

Wnioskodawca prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu/dzierżawy pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Spółkę (obszar działalności opisany w części G.2 pkt IV wniosku). Powyższe źródło przychodu stanowi dla Wnioskodawcy działalność pomocniczą w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności. Przedmiotowe lokale stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, jednakże decyzją Prezydenta Miasta Y zostały wyłączone z obowiązku przekazania ich do dyspozycji Gminy. Opisane wyłączenie jest bowiem możliwe, zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Y, w przypadku planowanego przez spółkę mieszkaniową - tj. Wnioskodawcę - ich gospodarczego wykorzystania w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych i ich przeznaczenie na realizację celów statutowych Spółki.

Środki uzyskiwane z wynajmu wskazanych w niniejszym punkcie 10 lokali mieszkalnych są przeznaczane na realizację zadań własnych Gminy Miasta Y:

*   stanowią niezbędne uzupełnienie dla sfinansowania udzielanych najemcom obniżek dochodowych od stawki czynszu (zgodnych z polityką czynszową Gminy) – w zakresie lokali mieszkalnych opisanych w punktach II oraz III powyżej, oraz
*   są przeznaczane na pokrycie (zbilansowanie) kosztów związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych opisanych w punktach II oraz III powyżej.

Wskazane lokale mieszkalne wynajmowane są przez Wnioskodawcę nie tylko bezpośrednio osobom fizycznym ale także osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą oraz spółkom prawa handlowego, które to podmioty wykorzystują ww. lokale na potrzeby mieszkaniowe swoich pracowników lub dokonują podnajmu osobom trzecim. Powyższe lokale wynajmowane są wyłącznie na cele mieszkaniowe. Najemcami nieruchomości nie są osoby/podmioty wskazywane przez Miasto. Gmina Miasta Y w żaden sposób nie ingeruje w warunki umów najmu zawieranych przez Spółkę. Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu ww. lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdują się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia ustalenia czy przychody (lub dochody) osiągane przez Spółkę w związku z wykonywaniem opisanych czynności (wynajem lokali mieszkalnych określony w części G.2 pkt IV przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego), podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT.

W tym miejscu należy zauważyć, iż kształt omawianego zwolnienia jest ściśle związany z ratio legis tego przepisu – wspieraniu podmiotów realizujących działalność służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z tego względu, ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, mogą korzystać wyłącznie określone kategorie podatników, w tym „samorządowe jednostki organizacyjne prowadzące działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej”.

Rozważając zakres znaczeniowy ww. pojęcia, należy podkreślić, że ustawodawca nie zdefiniował „samorządowej jednostki organizacyjnej prowadzącej działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej” w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Wobec powyższego, w celu wyjaśnienia tego pojęcia, konieczne jest odniesienie się do znaczenia tego pojęcia na gruncie unormowań w zakresie funkcjonowania samorządu terytorialnego.

I tak, odnosząc się do regulacji dotyczących funkcjonowania jednostki samorządu terytorialnego, jaką jest gmina, należy wskazać, że zgodnie z regulacją art. 9 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi.

Zadania gminy zostały przy tym określone m.in. w art. 7 ust. 1 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności, zadania własne obejmują sprawy: ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, gminnego budownictwa mieszkaniowego (pkt 1 i 7 ww. przepisu). Zadania własne gminy, określone w art. 7 ust. 1, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych noszą miano zadań użyteczności publicznej (art. 9 ust. 4 omawianej ustawy).

W myśl art. 9 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym, formy prowadzenia gospodarki gminnej, w tym wykonywania przez gminę zadań o charakterze użyteczności publicznej, określa odrębna ustawa.

Ową „odrębna ustawą” w zakresie zasad i form gospodarki komunalnej jednostek samorządu terytorialnego, polegającej na wykonywaniu przez te jednostki zadań własnych, w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej, jest ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 2019 r. poz. 712 ze zm.).

W myśl art. 1 ust. 2 tej ustawy, gospodarka komunalna obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych.

Stosownie do art. 2 ww. ustawy, gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego. Jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek (art. 9 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej).

Jak wynika z powołanych regulacji spółki prawa handlowego (w tym spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) tworzone przez gminę stanowią formy organizacyjne w ramach których mogą być realizowane zadania gminy. A zatem gminna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością mieszczą się w pojęciu samorządowej (gminnej) jednostki organizacyjnej.

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, utworzoną przez gminę, której celem działania jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego takich jak zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty samorządowej Gminy.

Przechodząc na grunt analizowanej sprawy, mając na uwadze cytowany art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, stwierdzić należy, że dochody Wnioskodawcy mogą podlegać zwolnieniu w zakresie, w jakim pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i są przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r. DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 pod pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania mające na celu utrzymanie substancji pomieszczeń mieszkalnych w należytym stanie. Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć zarządzanie zasobami mieszkaniowymi. Gospodarować to tyle co „zarządzać kierować czymś” (np. wyrok NSA z 23 września 2015 r. I SA/Wr 1123/15).

W przypadku Spółki źródłem takich dochodów jest zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy, stanowiącym własność Spółki. W gospodarkę tą nie wpisuje się jednak najem, na przedstawionych przez Wnioskodawcę zasadach, lokali wyłączonych z obowiązku przekazania do dyspozycji gminy. Lokale pozostawione do dyspozycji Wnioskodawcy nie służą zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, są przeznaczane w znacznej mierze na cele pobytów krótkoterminowych, w tym na cele turystyczne, a czynsz najmu jest ustalany na warunkach rynkowych (przekracza koszty utrzymania substancji mieszkaniowej).

W myśl przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. z 2020, poz. 611)):

*   mieszkaniowy zasób gminy to lokale służące do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, stanowiące własność gminy lub jednoosobowych spółek gminnych, którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspakajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (\`(...)\`) (art. 2 ust. 1 pkt 10),
*   gmina zaspakaja potrzeby mieszkaniowe wspólnoty samorządowej w ramach zadania własnego zapewniając lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, zaspakajając potrzeby gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 ust. 2),
*   przez lokale te należy rozumieć lokale służący do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych (\`(...)\`); nie jest lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych (art. 2 ust. 1 pkt 4).

Zatem, przychody i koszty związane z wynajmem przez Wnioskodawcę lokali w ramach prowadzonej działalności pomocniczej nie mogą być uznane za kształtujące wysokość dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który jeśli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów podlega zwolnieniu z opodatkowania.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dochód uzyskany z najmu tych lokali nie korzysta ze zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT. Stanowisko Wnioskodawcy również w tej części uznano więc za prawidłowe.

Ad. 3

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1

Konstrukcja przepisu dotyczącego kosztów uzyskania przychodów daje podatnikowi możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy CIT), pod warunkiem, że dokona oceny pod kątem celowości i wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu bądź zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Tak więc kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust.1 updop.

Zatem, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów, jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

*   został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
*   jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
*   poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
*   został właściwie udokumentowany,
*   nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 updop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 updop, stanowić mogą koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami lub mają na celu zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodu. Właściwa i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna uwzględniać:

*   przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu) oraz
*   potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu.

Jednocześnie podkreślić należy, że nieujęcie danego wydatku w katalogu kosztów niepotrącalnych, wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, nie oznacza automatycznie, że inne koszty w nim niewymienione, tymi kosztami być mogą. W takim przypadku należy bowiem badać, czy dany koszt poniesiony został w celu uzyskania przychodu z jego źródła (zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu).

Kierując się kryterium stopnia powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć, ustawodawca wyróżnia koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami i koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie).

Do pierwszej z wymienionych kategorii należą takie wydatki, których poniesienie ma bezpośrednio na celu uzyskanie konkretnych przychodów.

Kosztami zaś innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są wszelkie inne koszty, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane z jego funkcjonowaniem. Takie bowiem koszty, chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami.

Tak więc dany podmiot gospodarczy ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych wydatków po wyłączeniu tych, których możliwość odliczenia jest wprost ograniczona w ustawie, zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio związanych z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że ich poniesienie ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu ze źródła przychodów lub wiąże się z zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów.

Ważne jest, aby podatnik ponosząc wydatek kierował się zamiarem osiągnięcia przychodu. Przy czym koszty poniesione na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej to wydatki związane z samym funkcjonowaniem podmiotu jako całości. Do kosztów podatkowych można zaliczyć te koszty zachowania i zabezpieczenia przychodów, które są wynikiem gospodarczych potrzeb źródła przychodów, związanych z jego eksploatacją w sferze materialnej i organizacyjnej, tak aby utrzymać ciągłość tego źródła przychodu w znaczeniu zapewnienia podatnikowi możności osiągania z niego trwale zysków.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest kwestia ustalenia czy ponoszone przez niego koszty w związku z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją lokali mieszkalnych, zakup mediów, koszty przeglądów, remontów, itp. stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy CIT.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca uzyskuje przychody m.in. z działalności wskazanej w sekcji G.2 pkt IV wniosku, tj. wynajmu/dzierżawy pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Spółkę. Powyższe źródło przychodu stanowi dla Wnioskodawcy działalność pomocniczą w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności i umożliwia pozyskanie dodatkowych środków finansowych na realizację celów statutowych Spółki. Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu ww. lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdują się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Wnioskodawca ponosi koszty związane z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją wskazanych lokali mieszkalnych, koszty ich przeglądów, remontów, jak również wydatki związane z zakupem mediów, w tym energii elektrycznej i wody. Faktury za energię elektryczną wystawiane są przez dostawcę mediów na Wnioskodawcę. Z kolei w zakresie dostawy wody wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na Wnioskodawcę jako właściciela lokali noty obciążeniowe z tytułu realizowanych dostaw. Spółka ponosi wydatki związane z dostawą ww. mediów a następnie odsprzedaje je najemcom (lokatorom). Spółka nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, iż ww. wydatki związane z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją będących przedmiotem najmu lokali mieszkalnych, w tym koszty przeglądów i remontów, spełniają ogólne kryteria cyt. wyżej art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a więc są ponoszone przez Spółkę w celu osiągnięcia przychodów lub/oraz zachowania lub/i zabezpieczenia źródła przychodów. Ich poniesienie jest niezbędne, celowe, ekonomicznie racjonalne i uzasadnione z punktu widzenia uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Podobny charakter mają również ponoszone przez Wnioskodawcę wydatki związane z zakupem mediów, takich jak energia elektryczna oraz woda. Ww. koszty stanowią bowiem nierozerwalny element świadczonej przez Wnioskodawcę usługi najmu. Wnioskodawca koszy te przenosi następnie na ostatecznych nabywców, tj. lokatorów. Dodatkowo, jak wskazał Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku, wymienione wydatki nie stanowią wydatków enumeratywnie wyłączonych z kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy CIT.

Należy zatem stwierdzić, iż ponoszone przez Wnioskodawcę a wskazane we wniosku wydatki stanowią koszty uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy CIT. Stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.