Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPP3.4512.35.2017.1.EB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2017-02-28
Teza: Zbycie nieruchomości dłużników korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: komornik; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; stawka-stawki podatku; zbycie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2017 r. (data wpływu 10 stycznia 2017 r.), uzupełniony w dniu 28 lutego 2017 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej (sprawa Km …) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 stycznia 2017 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 28 lutego 2017 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej (sprawa Km …).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W postępowaniu egzekucyjnym, Pan jako komornik sądowy, dokonał zajęcia nieruchomości położonej w G., przy ul. M…, objętej księgą wieczystą stanowiącej prawo własności działki gruntu nr 414/1 obszaru 1.415 m2, zabudowanej budynkiem o charakterze biurowo-usługowym, 4- kondygnacyjnym, o pow. użytkowej 1.257 m2.

Według informacji zawartej w treści operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego dla tej nieruchomości na potrzeby postępowania, obiekt został wybudowany w latach 70-tych, a na początku 2000 r. została przeprowadzona jego modernizacja na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z 22 listopada 1999 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę – modernizację budynku. Rozbudowano wówczas również zakładowy parking samochodowy.

Nieruchomość stanowi współwłasność na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej dłużników solidarnych K. P. i I. M. P.

W trakcie postępowania egzekucyjnego dłużnicy nie współpracują i mimo zwracania się do nich z wezwaniem o udzielenie informacji, żadne z nich nie udzieliło Panu informacji pozwalających na ustalenie istnienia obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży egzekucyjnej przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe utrudnienia, dokonał Pan sprawdzenia dokumentacji zgromadzonej w księgach wieczystych zajętej nieruchomości. Z treści aktu notarialnego z 21 maja 2008 r. stanowiącego umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, wynika, że dłużnicy nabyli przedmiotową nieruchomość 21 maja 2008 r. za sumę 5.000.000 zł od osoby fizycznej, która do aktu oświadczyła, że nie prowadzi działalności gospodarczej i z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem VAT. Dłużnicy do aktu notarialnego oświadczyli, że nieruchomość kupują pozostając w związku małżeńskim, w którym panuje wspólność ustawowa, a nabycia tego dokonują za środki pieniężne stanowiące ich majątek wspólny.

Istotnie z treści aktu notarialnego wynika, że podatek od towarów i usług z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości nie był naliczany i odprowadzany, natomiast naliczono podatek od czynności cywilnoprawnych. Z zawartego w akcie notarialnym oświadczenia sprzedającego wynikało również, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła przy istniejącym obciążeniu jej umową najmu na rzecz osoby trzeciej. W trakcie czynności egzekucyjnych dokonanych przez komornika pod adresem nieruchomości, ustalono, że w budynku biurowo usługowym położonym na nieruchomości, znajdują się lokale użytkowe (biurowo usługowe) posiadające różną powierzchnię i standard wyposażenia, i w sposób płynny, od początku nabycia nieruchomości przez dłużników, na bieżąco, są przedmiotem zawierania umów ich najmu lub dzierżaw. Wynajmującymi lokale są bądź to dłużnik K.P. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bądź też osoba prawna spółka sp. z o.o., która jest własnością obojga dłużników (udziały dłużników są równe) i która jest zarządzana przez dłużnika K.P. W trakcie czynności terenowych ustalono, że nie wszystkie pomieszczenia/lokale zostały zajęte.

W trakcie egzekucji komornik uzyskał informacje od 15 najemców dotyczące umów najmu przedmiotowej nieruchomości, z których wynika, że pierwsze pozostające w mocy umowy najmu zawarte zostały jeszcze w czerwcu i październiku 2008 r., kolejne w październiku 2009 r., marcu 2012 r., styczniu 2013 r., czerwcu, listopadzie (2), grudniu 2014 r., pięć kolejnych w 2015 r., a ostatnie w 2016 r.

Z informacji udzielonej komornikowi przez najemców wynika, że podczas okresu najmu nie stwierdzili oni przeprowadzania przez dłużników na nieruchomości remontów lub ulepszeń nieruchomości, które mogłyby przekroczyć 30% wartości początkowej nieruchomości. Trzech najemców wskazało jedynie, że na własny koszt przeprowadzili malowanie zajmowanych przez siebie pomieszczeń, a jeden dokonał wymiany wykładziny na panele, rozliczając koszt materiału w czynszu. Co istotne, z treści umów najmu wynika, że wszelkie prace adaptacyjne, remontowo budowlane mogą być prowadzone na koszt najemcy, zaś zakres prac wraz z projektem technicznym winien być uzgodniony z wynajmującym.

Z powyższego wynika, że dłużnicy, prócz na bieżąco, systematycznie przeprowadzanych, drobnych prac konserwatorskich i remontowych, takich jak odświeżenie okładzin ściennych (malowanie), czy wymiana pokrycia podłóg (o czym wspomina biegła w operacie szacunkowym), nie przeprowadzali kolejnego generalnego remontu i modernizacji, w wyniku których mogliby ponieść wydatki na ulepszenie nieruchomości w wysokości 30% lub więcej wartości początkowej nieruchomości tj. 1.500.000 zł (30% x 5.000.000 zł).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy istnieje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług (23%) obciążający czynność sprzedaży w trybie egzekucji sądowej przedmiotowej nieruchomości, czyniący komornika sądowego płatnikiem tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro dłużnicy są właścicielami zabudowanej działki zasiedlonej przez okres dłuższy niż 2 lata (ponad 8,5 roku), a dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (najem/dzierżawa) to spełnione zostają warunki do zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto – ponieważ dłużnikom z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż dostawa ta nie była opodatkowana podatkiem VAT oraz dłużnicy nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku w wysokości równej lub wyższej od 30% wartości nieruchomości – spełnione zostały również przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jednocześnie od chwili nabycia nieruchomości (ok. 8,5 roku) budynek położony na nieruchomości przez cały okres wraz z miejscami parkingowymi był wykorzystywany do czynności opodatkowanych (najem/dzierżawa).

Stąd, w ocenie komornika, dostawa przedmiotowej nieruchomości w drodze sprzedaży licytacyjnej zwolniona jest z obowiązku opodatkowania podatkiem od towarów i usług (23%), a tym samym komornik, z tytułu dokonania za dłużników takiej dostawy, nie jest płatnikiem tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl regulacji zawartej w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 210), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 przywołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zwrócić uwagę, że przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 z późn. zm.), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywą 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przywołanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektów budowlanych, które się na nim znajdują. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście przywołanego stanu prawnego prowadzi do wniosku, że dostawa opisanej we wniosku nieruchomości dłużników korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z treści wniosku wynika bowiem, że budynek biurowo-usługowy został nabyty przez dłużników w 2008 r. zatem doszło do jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług i dostawa zostanie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Jednocześnie należy zauważyć, że w związku z prowadzonym postepowaniem egzekucyjnym w stosunku do nieruchomości dłużników, Pan jako komornik sądowy, prowadzący postepowanie egzekucyjne do nieruchomości dłużników – stosownie do treści art. 18 ustawy – występuje, co do zasady, jako płatnik podatku od towarów i usług, z tym jednak zastrzeżeniem, że w tej konkretnej sytuacji z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku, nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług do urzędu skarbowego.

Ponadto stwierdzić należy, że do opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zastosowanie znajdą odpowiednio te same zasady opodatkowania, jak do obiektu budowlanych będących przedmiotem sprzedaży, w myśl powołanego wyżej art. 29a ust. 8 ustawy.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo należy wskazać, że – jak słusznie Pan wskazał – sprzedaż licytacyjna nieruchomości dłużników korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tym samym nie ma zastosowania w sprawie przywołany przez Pana art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.