Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP3/4512-71/16/APR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-04-08
Teza: Brak obowiązku uiszczenia podatku przez komornika z tytułu sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; komornik; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2016 r. (data wpływu 15 lutego 2016 r.), uzupełnionym w dniu 1 kwietnia 2016 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku uiszczenia podatku przez komornika z tytułu sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 1 kwietnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku uiszczenia podatku przez komornika z tytułu sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jako Komornik Sądowy prowadzi Pan w sprawie Km …. egzekucję z nieruchomości stanowiącej własność dłużników: Doroty Z.-Z. i Andrzeja Z., na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej w udziale do 2/3 oraz Teresy K.-Z. w udziale do 1/3, położonej w R., ul. M., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze…. Nieruchomość stanowi działka gruntowa zabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 476 o powierzchni 0,1150 ha w obrębie R., gmina R., powiat….. Na działce posadowiony jest budynek mieszkalno-pensjonatowy w zabudowie wolnostojącej o powierzchni zabudowy 358,8 m2, powierzchni użytkowej 594,2 m2 oraz kubaturze 2.239 m3.

Przedmiotowa nieruchomości położona jest w odległości ok. 250 m od morza i w odległości ok. 1000 m od centrum miejscowości. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowią nieruchomości z podobną zabudową mieszkalno-pensjonatową oraz nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkalno-rekreacyjną. Dalsze sąsiedztwo nieruchomości stanowią zabudowania o charakterze rekreacyjnym: hotele, pensjonaty, domy kempingowe, itp. Dojazd do nieruchomości drogami utwardzonymi, w końcowym odcinku konieczność przejazdu drogą nieutwardzoną o nawierzchni szutrowej.

W uzupełnieniu wniosku podano następujące informacje.

Ze zgromadzonych w aktach sprawy materiałów wynika, że dłużnicy nabyli nieruchomość w celach mieszkaniowo-pensjonatowych. Okoliczność taka wynika wprost z umowy sprzedaży nieruchomości zawartej dnia 26 maja 1995 r. pomiędzy Gminą R., a dłużnikami. W § 5 przedmiotowej umowy wskazano „wymieniona w tej umowie działka została przeznaczona na cele mieszkalno-pensjonatowe”. Z wyjaśnień dłużnika Andrzeja Z. wynika, że nieruchomość została przez dłużników nabyta na własne cele mieszkaniowe, nie zaś na cele związane z prowadzeniem działalności. Działkę nabyli jako osoby fizyczne na cele prywatne. Dłużnik wyjaśnił również, że w okresie od dnia 18 maja 1995 r. do dnia 30 czerwca 2004 r. prowadził działalność w branży farmaceutycznej - prowadził aptekę (sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach), zaś jedynie dodatkowo - od 8 lipca 1998 r. wynajmował letnikom pokoje w zajętej przez organ egzekucyjny nieruchomości. Dłużnik wyjaśnił również, że dłużniczka Dorota Z.-Z. prowadziła działalność gospodarczą w branży farmaceutycznej - prowadziła aptekę ( sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach) i dodatkowo - od 8 lipca 1998 r. wynajmowała letnikom pokoje w zajętej przez organ egzekucyjny nieruchomości. Z danych zgromadzonych w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wynika, że dłużniczka w okresie od dnia 22 czerwca 2006 r. do dnia 31 października 2012 r. prowadziła działalność gospodarczą, w której przeważające znaczenie miała sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach (kod PKD 47.73.Z). Dłużniczka wskazała również, że jej działalność obejmuje:

*   PKD 47.73.Z „sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach”,
*   PKD 46.46.Z „sprzedaż hurtowa wyrobów farmaceutycznych i medycznych”,
*   PKD 47.74.Z „sprzedaż detaliczną wyrobów medycznych, włączając ortopedyczne, prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach”,
*   PKD 47.75.Z „sprzedaż detaliczna kosmetyków i artykułów toaletowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach”,
*   PKD 55.20.Z „obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”.

Z danych CEIDG wynika, że ww. działalność prowadzona była pod adresem ul…., w K. (adres głównego miejsca wykonywania działalności) oraz ul. M. w R. (adres dodatkowego miejsca wykonywania działalności).

W okresie od dnia 1 grudnia 2014 r. (zawieszono działalność dnia 26 czerwca 2015 r.) dłużniczka jest zarejestrowana w CEIGD jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą z kodami PKD:

*   PKD 86.90.E „pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana”,
*   PKD86.10.Z „działalność szpitali”,
*   PKD 86.90.D „działalność paramedyczna”.

Z danych CEIDG wynika, że ww. działalność prowadzona jest pod adresem ul. Ś. w S. (adres głównego miejsca wykonywania działalności). Z wyjaśnień dłużnika Andrzeja Z. wynika również, że dłużniczka Teresa K.-Z. prowadzi działalność gospodarczą w branży farmaceutycznej - prowadzi aptekę (sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach) i działalności nie prowadziła nigdy na zajętej w toku postępowania nieruchomości. W oparciu o dane zawarte w CEIDG ustalono, że dłużniczka ta faktycznie jest zarejestrowana jako osoba fizyczna prowadząca od dnia 1 kwietnia 2001 r. działalność gospodarczą z kodem PKD 47.73.Z (sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach). Jako adres wykonywania działalności wskazano ul. G. … P. (adres głównego miejsca wykonywania działalności). Dłużnik wyjaśnił, że na zajętej nieruchomości prowadzono jedynie okazjonalny najem pokoi w okresie od dnia 8 lipca 1998 r. do 30 czerwca 2004 r. przez niego i w okresie od dnia 27 czerwca 2007 r. do dnia 31 października 2012 r. przez Dorotę Z.-Z.. W okresie późniejszym dłużnicy eksploatowali obiekt wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

Obiekt na działce nabytej od Gminy dłużnicy zabudowali budynkiem w latach 1997-1998. W ww. okresach do wynajmu letnikom udostępnili 4 apartamenty składające się z 2 pokoi, korytarza i łazienki oraz 7 pokoi z łazienkami. Do dyspozycji letników oddawano też świetlicę. Część mieszkalna obejmuje 4 pokoje. 2 łazienki, kuchnie i garderobę. Dane powyższe znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym z dnia 30 kwietnia 2013 r. sporządzonym dla zajętej nieruchomości przez biegłego sądowego, który w toku oględzin nieruchomości stwierdził, że na działce dłużników posadowiono w latach 1997-1998 budynek mieszkalno-pensjonatowy w zabudowie wolnostojącej, jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym, bez podpiwniczenia o powierzchni zabudowy 358,8 m2, powierzchni użytkowej 597,2 m2 i kubaturze 2.239 m3. Na parterze budynku znajdują się: mieszkanie służbowe składające się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, garderoby z pralnią oraz korytarza, hol z klatką schodową, część pensjonatowa składająca się ze świetlicy, jadalni, łazienki z WC, korytarza, magazynu, kotłowni, łazienki, 7 pokoi gościnnych dwuosobowych z łazienkami. Na piętrze budynku zlokalizowano: mieszkanie składające się z 4 pokoi, kuchni ze spiżarnią, pokoju dziennego z jadalnią, 2 łazienek, garderoby z pralnią i korytarza oraz część pensjonatową obejmującą 4 apartamenty składające się z pokoju wypoczynkowego, pokoju sypialnego, łazienki i korytarza. Wejście do każdego z apartamentów znajduje się z zewnętrznego tarasu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy jako płatnik podatku od towarów i usług (zgodnie z art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług) jest Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT w wysokości 23% w przypadku egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność dłużników: Doroty Z.-Z. i Andrzeja Z. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej w udziale do 2/3 oraz Teresy K.–Z. w udziale do 1/3, położonej w R., ul. M., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze …?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl regulacji zawartej w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego w sprawie sygn. Km \`(...)\`, uzyskał Pan od Naczelnika Urzędu Skarbowego informację, że z ewidencji prowadzonych przez organ wynika, że

1\. dłużniczka Dorota Z.-Z. (PESEL:….)

*   zgłosiła prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w okresie od 22 czerwca 2006 r. do 31 października 2012 r. pod adresem: R. ul. M., jako adres prowadzenia działalności gospodarczej, a w okresie od dnia 1 listopada 2012 r. do dnia 31 października 2013 r. jako adres siedziby, - figurowała w ewidencji zarejestrowanych i czynnych podatników podatku od towarów i usług:
*   od dnia 7 lipca 2006 r. do 15 listopada 2006 r. w Urzędzie Skarbowym w K.,
*   od dnia 6 listopada 2006 r. do 6 marca 2012 r. w Urzędzie Skarbowym w S.,
*   od dnia 7 marca 2012 r. do dnia 31 października 2013 r. w Urzędzie Skarbowym w G.,
*   zgłosiła prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w okresie od 30 sierpnia 1991 r.
*   nie zgłosiła adresu R. ul. M. jako adresu prowadzenia działalności gospodarczej,
*   figurowała w ewidencji zarejestrowanych i czynnych podatników podatku od towarów i usług,
*   od dnia 1 stycznia 1995 r. do 3 maja 2012 r. w Urzędzie Skarbowym w S.,
*   od dnia 4 maja 2012 r. w Urzędzie Skarbowym w G.,

2\. dłużnik Andrzej Z. (PESEL:….)

*   zgłosił prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w okresie od 18 maja 1995 r. do 30 czerwca 2004 r., pod adresem R. ul. M., jako adres prowadzenia działalności gospodarczej,
*   figurował w ewidencji zarejestrowanych i czynnych podatników podatku od towarów i usług:
*   od dnia 1 marca 2000 r. do 20 sierpnia 2000 r. w Urzędzie Skarbowym w S.,
*   od dnia 19 maja 1995 r. do dnia 28 lutego 2000 r. w Urzędzie Skarbowym w G.,

3\. dłużniczka T. K. – Z. (NIP: ….)

W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego uzyskał Pan pisemne oświadczenia dłużników

1.  Doroty Z.-Z., z którego wynika, że na dzień 7 stycznia 2014 r. dłużniczka nie prowadziła działalności gospodarczej, nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, w stosunku do zajętej nieruchomości nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu, nie poniosła nakładów przewyższających 30% początkowej wartości nieruchomości i nie skorzystała z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów,
2.  Andrzeja Z., z którego wynika, że na dzień 3 grudnia 2013 r. dłużnik nie prowadził działalności gospodarczej, nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, w stosunku do zajętej nieruchomości nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu, nie poniósł nakładów przewyższających 30% początkowej wartości nieruchomości i nie skorzystał z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów,
3.  Teresy K.-Z., z którego wynika, że na dzień 20 grudnia 2013 r. dłużniczka prowadziła działalność gospodarczą, jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, w stosunku do zajętej nieruchomości nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu, poniosła nakłady przewyższające 30% początkowej wartości nieruchomości i nie skorzystała z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów.

Niezależnie od powyższego dłużnik Andrzej Z. złożył na piśmie oświadczenie, że stanowiąca przedmiot egzekucji nieruchomość nie była włączona do ewidencji środków trwałych i nie służyło prawo do odliczenia amortyzacji i podatku VAT. Z treści księgi wieczystej nr ….wynika, że nieruchomość została nabyta przez Dorotę Z.-Z. oraz Andrzeja Z. w drodze umowy sprzedaży z dnia 26 maja 1995 r. Od Gminy R., zaś umową darowizny z dnia 23 października 1995 r. dłużnicy darowali Teresie K.-Z. udział wynoszący 1/3 część w nieruchomości stanowiącej obecnie przedmiot egzekucji.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku egzekucyjnego zbycia nieruchomości opisanej wyżej, nie zaktualizuje się obowiązek komornika pobrania i odprowadzenia podatku VAT. Z informacji uzyskanej w toku postępowania egzekucyjnego wynika, że transakcja zakupu nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT - co oznacza, że nie odliczono podatku VAT przy nabyciu nieruchomości. Z oświadczeń dłużników wynika również, że nie korzystali z odliczenia podatku przy remontach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. nr 229, poz. 1954 z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z cytowanych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku (budowli) lub jego części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy).

W myśl zapisów art. 29a z ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy).

Z ww. przepisu wynika, że grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektu budowlanego, który się na nim znajduje. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści powołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że przy sprzedaży w trybie licytacji publicznej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalno-pensjonatowym, nie będzie Pan zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT w wysokości 23%.

Należy jednakże wyjaśnić, że ww. sprzedaż będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do części budynku, która była wykorzystywana na cele najmu (tj. 4 apartamenty składające się z 2 pokoi, korytarza, łazienki oraz 7 pokoi z łazienkami i świetlicy). Zarówno przeznaczenie budynku (przystosowanie jego części do wynajmu), jak i wieloletnie wykorzystywanie na ten cel wskazują, że w transakcji sprzedaży tej części nieruchomości dłużnicy wystąpią w charakterze podatników VAT. Dostawa tej części budynku będzie jednak korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, gdyż nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, przy czym jako pierwsze zasiedlenie należy przyjąć rozpoczęcie najmu pokoi (z wniosku nie wynika, aby dłużnicy dokonywali ulepszeń budynku, na których wydatki stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej).

Pozostała część budynku, która była wykorzystywana przez dłużników wyłącznie na ich cele osobiste (mieszkaniowe), przy sprzedaży nie będzie objęta przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż sprzedaż tej części będzie dotyczyła majątku osobistego dłużników. Wobec tego w tym zakresie dłużnicy nie wystąpią w charakterze podatników VAT.

Uwzględniając treść art. 29a ust. 8 ustawy, również w odniesieniu do gruntu, na którym posadowiony jest ww. budynek, sprzedaż będzie zwolniona od podatku w części przypadającej na część budynku, która była przedmiotem najmu, a w pozostałej części sprzedaż gruntu nie będzie opodatkowana.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.