Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-238/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-04-28
Teza: W przypadku gdy mieszkanie o wartości rynkowej 150 tys. zł zostanie zakupione za kwotę 30.000 zł to powyższe podlega uregulowaniom art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy też można uznać to za świadczenie częściowo odpłatne i tym samym wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy wartością rynkową mieszkania a kwotą po której zostanie ono zakupione?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 02 lutego 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku zapłaty podatku po stronie nabywcy w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 lutego 2009r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku zapłaty podatku po stronie nabywcy w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wraz z konkubentem i ich wspólnym dzieckiem od 2003r. mieszka i jest zameldowana w mieszkaniu będącym własnością konkubenta. Konkubent przedmiotowe mieszkanie nabył w spadku w 2004r. Obecnie wartość tego mieszkania wynosi ok. 150 tys. zł – 170 tys. zł. Wnioskodawczyni obecnie rozstała się z konkubentem, jednak wobec tego że będzie wychowywać ich wspólne dziecko złożyła konkubentowi ofertę zbycia przedmiotowego mieszkania na jej rzecz w zamian za 30.000 zł, tj. wartość długów konkubenta wobec wierzycieli. Wnioskodawczyni podkreśliła, iż bardzo zależy jej na tym mieszkaniu, gdyż chce zapewnić sobie i dziecku dach nad głową przy czym zaznaczyła, iż jej sytuacja materialna jest bardzo trudna i nie będzie jej stać w inny sposób nabyć jakiekolwiek mieszkanie. Ponadto wnioskodawczyni dodała, że nie posiada odpowiedniej kwoty pieniężnej a chciałaby dokonać zakupu przedmiotowego mieszkania na podstawie aktu notarialnego, gdyż tylko wtedy może uzyskać kredyt hipoteczny na zakup tego mieszkania. Jak podkreśliła jej zdolność kredytowa pozwala na wzięcie kredytu w kwocie 28.000 zł a większą kwotę będzie mogła uzyskać jedynie wtedy, gdy będzie miała współkredytobiorców w osobach najbliższej rodziny. Jeżeli natomiast nie będzie mogła uzyskać tego kredytu, to nie będzie w stanie zgromadzić kwoty 30.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sytuacja, w której mieszkanie o wartości rynkowej 150 tys. zł zostanie zakupione za kwotę 30.000 zł podlega uregulowaniom art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy też można uznać tę sytuację za świadczenie częściowo odpłatne i wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy wartością rynkową mieszkania a kwotą po której zakupi to mieszkanie?

Zdaniem wnioskodawczyni, przedstawiona sytuacja nie spowoduje dla niej jako nabywcy konieczności zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy wartością rynkową mieszkania a faktycznie zapłaconą ceną, ponieważ nie można uznać zakupu mieszkania po cenie niższej od ceny rynkowej za świadczenie częściowo odpłatne. Przepis art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosi się do świadczeń częściowo odpłatnych, tj. jeżeli zapłacono za świadczenie cenę niższą od obowiązującej lub wymaganej do zapłaty. Natomiast cena rynkowa sprzedaży mieszkania nie jest ceną obowiązującą a jedynie średnią z wielu cen różnych transakcji. Uważa, że w jej sytuacji dla obu stron transakcji cena jest wyceniona w wartości, którą każda ze stron akceptuje i uważa za pełną odpłatność.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego w przedmiotowym wniosku wynika, że wnioskodawczyni zamierza nabyć od konkubenta mieszkanie, które jest jego własnością a wartość rynkowa tego mieszkania kształtuje się w granicach 150 tys. zł – 170 tys. zł Wnioskodawczyni, jak zaznaczyła, zamierza nabyć przedmiotowe mieszkanie za kwotę 30.000 zł, tj. kwotę stanowiącą wartość długów konkubenta wobec jego wierzycieli. Wnioskodawczyni uważa, że dokonana w ten sposób transakcja nabycia nie spowoduje dla niej jako nabywcy konieczności zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy wartością rynkową mieszkania a faktycznie zapłaconą ceną, gdyż dla obu stron transakcji cena jest wyceniona w wartości, którą każda ze stron akceptuje i uważa za pełną odpłatność.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż skutki podatkowe a tym samym obowiązek podatkowy w podatku dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości spoczywa na sprzedającym. Podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości płaci sprzedający. Oznacza to, że planowane nabycie przez wnioskodawczynię przedmiotowego mieszkania nie spowoduje po jej stronie jako nabywcy konieczności zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy wartością rynkową mieszkania a faktycznie zapłaconą ceną.

Wyjaśnić należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, a tym samym zawarcie miedzy tymi stronami umów o charakterze cywilnoprawnych regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. W myśl art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody zawierania umów (art. 3531 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy w tym również cenę nieruchomości – w niniejszym przypadku mieszkania – będącej przedmiotem zawartej umowy. Oznacza to, że sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej. Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca przewiduje, że przychód ze sprzedaży nieruchomości co do zasady jest równy cenie określonej w stosownej umowie cywilnoprawnej. Niezależnie jednak od powyższego przepis art. 19 ww. ustawy regulujący ustalenie wysokości przychodu m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości upoważnia organy podatkowe do kontroli podanych w umowach cywilnoprawnych, w tym umowie sprzedaży, wartości danej nieruchomości bądź prawa majątkowego. Wskazany zatem przez ustawodawcę przepis art. 19 ustawy dotyczy możliwości ustalenia rzeczywistej wartości rzeczy lub praw w przypadku podejrzenia, że cena wyrażona w umowie jest zaniżona. Ustalenia rynkowej wartości nieruchomości a w konsekwencji również przychodu organ podatkowy dokonuje na podstawie przeprowadzonego przy udziale stron przedmiotowej umowy postępowania. W sytuacji zatem gdy cena wyrażona w umowie bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości organ podatkowy określa przychód. Przychód ten określony zostaje jednak po stronie sprzedającego, gdyż to u niego powstaje obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nabycie przez wnioskodawczynię mieszkania nastąpi po cenie niższej niż przedstawia się jego wartość rynkowa. Jeżeli zawarta w ten sposób pomiędzy wnioskodawczynią a konkubentem umowa sprzedaży nieruchomości wzbudzi wątpliwość organu podatkowego, to taka umowa może zostać poddana weryfikacji w toku przeprowadzonego przez ten organ przy udziale stron umowy postępowania. W przypadku gdyby organ podatkowy uznał, że cena zawarta w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, to dla wnioskodawczyni jako nabywcy przedmiotowego mieszkania nie będzie to skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Wyjaśnić natomiast należy, że w przedstawionym przez wnioskodawczynię we wniosku zdarzeniu przyszłym nie ma w ogóle zastosowania regulacja prawna wynikająca z art. 11 ust. 2b ww. ustawy. Przepis ten stanowi, że jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 1 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Wyjaśnić należy, że przepis art. 11 ust. 2b stanowi integralną część przepisu art. 11. Przepis art. 11 zawiera ogólną definicję przychodu, którą należy stosować w przypadkach, gdy przepisy szczególne nie regulują tej kwestii odmiennie, w szczególności nie przewidują odrębnego sposobu określania momentu uzyskania przychodu lub jego wysokości (co wynika bezpośrednio z zastrzeżenia zawartego w tym przepisie). Oznacza to, że jeżeli przepis szczególny (w tym art. 19 ww. ustawy) inaczej zastrzega rozumienie pojęcia konkretnego przychodu z danego źródła, definicja ta nie ma w ogóle zastosowania. Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 wprost wskazuje na źródło przychodu, którym niewątpliwie jest przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości a w art. 19 określa sposób ustalenia tego przychodu, co tym samym wyklucza zastosowanie przepisu art. 11, a tym bardziej przepisu art. 11 ust. 2b ww. ustawy.

Jak już wyżej wskazano przychodem z odpłatnego zbycia jest niewątpliwie kwota wyrażona w umowie (art. 19) a podatek płatny jest na zasadach określonych przepisami art. 30e ww. ustawy. Jeżeli zatem wnioskodawczyni zakupi mieszkanie o wartości rynkowej 150 tys. zł za kwotę 30.000 zł, to ta czynność prawna, wbrew twierdzeniu wnioskodawczyni, nie podlega uregulowaniom art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już wyżej wskazano w wyniku zawarcia umowy sprzedaży po stronie wnioskodawczyni jako nabywcy czyli kupującego nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podsumowując powyższe należy stwierdzić, iż planowane nabycie przez wnioskodawczynię mieszkania należącego do konkubenta nie zrodzi po stronie wnioskodawczyni jako nabywcy przedmiotowego mieszkania obowiązku zapłaty podatku dochodowego. W przypadku gdyby jednak organ podatkowy w toku kontroli uznał, że cena nabycia przedmiotowego mieszkania zawarta w umowie sprzedaży jest zaniżona, a tym samym nie uwzględniłby przyczyn uzasadniających podanie w umowie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej mieszkania, to organ ten określi wartość rynkową nieruchomości, co w konsekwencji oznacza, że po stronie właściciela mieszkania jako zbywcy a nie wnioskodawczyni jako nabywcy powstanie obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w pełnej wysokości.

W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.