Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.271.2024.2.MST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-02
Teza: Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia działki.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; cel-cele mieszkaniowe; kredyt-kredyt hipoteczny; kredyt-spłata kredytu; majątek-majątek odrębny; małżonek; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie podmiotowo-przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia działki. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie organu – 25 czerwca 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

(\`(...)\`) 2020 r. zakupił Pan działkę budowlaną. W dniu zakupu działki nie był Pan w związku małżeńskim. Działkę zakupił Pan za kwotę (\`(...)\`) zł. Działka była zatem zakupiona za pieniądze pochodzące z Pana majątku osobistego do Pana majątku osobistego.

W dniu (\`(...)\`) 2021 r. wziął Pan ślub i zmienił się Pana stan cywilny. Nie posiadają Państwo z żoną rozdzielności majątkowej.

W dniu (\`(...)\`) 2023 r. sprzedał Pan tą działkę za kwotę (\`(...)\`) zł. Zarobił Pan (\`(...)\`) zł. Działka należała do Pana majątku osobistego, zatem zysk ze sprzedaży również należy do Pana majątku osobistego. Nie upłynęło 5 lat podatkowych, zatem aby uniknąć opodatkowania zgodnie z przepisami powinien Pan całość tej kwoty, tj. (\`(...)\`) zł, przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe: zakup nieruchomości, spłatę kredytu, remont itd.

(\`(...)\`) 2021 r. podpisali Państwo umowę rezerwacyjną na zakup nieruchomości w X, a w (\`(...)\`) 2022 roku uruchomili Państwo kredyt hipoteczny na zakup tejże nieruchomości. Nie posiadają Państwo innej nieruchomości, a ta nieruchomość została zakupiona na Państwa własne cele mieszkaniowe.

**Uzupełnienie wniosku**

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w X zaciągnął Pan wspólnie z żoną. Są Państwo solidarnie odpowiedzialni za zobowiązania, które wynikają z umowy kredytowej. Kredyt został zaciągnięty w banku z siedzibą w Polsce (Y). Wydatkowanie środków ze sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego będzie miało miejsce do końca 2026 roku.

**Pytania**

1\. Czy może Pan przeznaczyć kwotę ze sprzedaży działki na spłatę comiesięcznych rat kredytu w poszczególnych miesiącach?

2\. Czy nadpłata/spłata kredytu wiąże się tylko z jednorazową nadpłatą kapitału kredytu hipotecznego?

3\. Czy – jeżeli mieszkanie zakupione jest w ramach wspólnoty majątkowej, a właścicielem jest Pan wspólnie z żoną – to nadpłata kredytu hipotecznego kwotą (\`(...)\`) zł będzie uznana jako wykorzystanie całej kwoty (\`(...)\`) zł, czy tylko zaliczona może zostać połowa tej kwoty pomimo wydania całości ze względu na brak rozdzielności majątkowej?

### W ramach uzupełnienia wniosku potwierdził Pan, że Pana pierwsze i drugie pytanie dotyczy tego, czy Pana wydatki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości (ponoszone w formie comiesięcznych rat lub jednorazowej nadpłaty) będą Pana wydatkami na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzując, że chodzi zarówno o część kapitałową, jak i odsetkową. Wyjaśnił Pan ponadto, że Pana trzecie pytanie dotyczy tego, czy jeśli wyda Pan w całości środki ze sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego, to cały Pana dochód ze sprzedaży będzie wolny od podatku.

**Pana stanowisko w sprawie**

Na stronie internetowej https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania/#z-jakich-ulg-moge-skorzystac jest napisane, że może Pan przeznaczyć środki „na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej”.

Wobec tego uważa Pan, że może zaliczyć bieżące regulowanie rat kredytu hipotecznego (część kapitałowa i odsetkowa) jako przeznaczenie dochodu ze sprzedaży działki na własne cele mieszkaniowe i tym samym skorzystać z ulgi.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 (tj. nabycie m.in. budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Istotne jest również, aby kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby z umowy kredytu bankowego wynikało, iż kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Z treści wniosku wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży działki nabytej do Pana majątku osobistego zamierza Pan przeznaczyć na comiesięczną spłatę rat kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego przez Pana wspólnie z żoną – przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia – na zakup nieruchomości mającej służyć Państwa własnym celom mieszkaniowym.

Tym samym wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej odpłatne zbycie (2023 rok), tj. do końca 2026 roku, na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup nieruchomości, w której realizować Pan będzie wraz z żoną własne cele mieszkaniowe i którą to nieruchomość nabyli Państwo w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do całej wydatkowanej kwoty. Comiesięczna spłata rat tego kredytu wraz z odsetkami spełnia bowiem warunki do uznania jej za wydatek na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy.

Wskazania przy tym wymaga, że celem skorzystania z powyższego zwolnienia **wydatkować należy przychód, nie zaś dochód** z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje bowiem taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W / P, gdzie:

– D – oznacza dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości,

– W – oznacza wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

– P – oznacza przychód z dokonanej sprzedaży.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wobec tego, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, ta interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).