Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-183/16/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-04-29
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości spowoduje powstanie przychodu podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działki; nabycie; nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 3 lutego 2016 r. (data otrzymania 10 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 2009 r. Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę o powierzchni 39,32 ary, położoną w K. Nabycie nastąpiło z majątku osobistego Wnioskodawcy. W chwili zawierania umowy sprzedaży przedmiotowa działka nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest w dalszym ciągu niezabudowana.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę z myślą o przyszłym zagospodarowaniu jej na potrzeby mieszkaniowe własne oraz najbliższej rodziny, w szczególności dzieci. W 2013 r. Wnioskodawca dokonał podziału geodezyjnego działki 21/5 na 4 działki pod domy jednorodzinne i 3 działki dróg wewnętrznych. Wnioskodawca zamierzał pomóc swoim dorastającym dzieciom i wybudować domy w tym miejscu. W 2015 r. nastąpiła zmiana sytuacji oraz planów członków rodziny Wnioskodawcy i rodzina zrezygnowała z koncepcji budowy. Wnioskodawca spłaca spory kredyt we frankach szwajcarskich, obecnie jest bez pracy, a jego żona jest w ciąży z trzecim dzieckiem, stąd przedmiotowa nieruchomość generuje aktualnie wyłącznie zbędne obciążenia. W związku z tym Wnioskodawca rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości i przeznaczenie środków ze sprzedaży na bieżące potrzeby rodziny.

W okresie od 2009 r. do dnia złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawca nie przeprowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac mających na celu uporządkowanie terenu i jego zabezpieczenie. Nie opracowano projektu budowlanego, nie występowano z wnioskiem o pozwolenie na budowę, nie uzbrojono terenu (nie doprowadzono sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz energetycznej itp.). Działka była okresowo koszona. Wnioskodawca nie podjął dotychczas żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki.

Wnioskodawca prowadzi (i prowadził od 2007 r.) indywidualną działalność gospodarczą. W zakresie działalności gospodarczej Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W zakresie przedmiotowym tej działalności wymieniona jest przede wszystkim działalność sportowa (działalność trenerów sportowych, działalność w zakresie organizowania, promowania i zarządzana imprezami sportowymi itp.). Przedmiotowa nieruchomość nie była nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie była wykorzystywana ani przeznaczona na potrzeby tej działalności i nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość nie jest także (i nigdy nie była) w inny sposób związana z pozarolniczą działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca kupił nieruchomość z przeznaczeniem na potrzeby mieszkaniowe własne i swojej rodziny. Nieruchomość nie generuje obecnie (ani nie generowała w przeszłości) dla Wnioskodawcy żadnych przychodów. W szczególności nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżaw, ani innych umów o podobnym charakterze.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości spowoduje u Wnioskodawcy powstanie przychodu podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w 2016 r. nie spowoduje u niego powstania przychodu podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza,
2.  odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:
    *   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    *   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    *   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W przypadku Wnioskodawcy, przedmiotowa nieruchomość nie była nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie była wykorzystywana ani przeznaczona na potrzeby tej działalności i nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość nie jest także (i nie była) w inny sposób związana z pozarolniczą działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca kupił tę nieruchomość z przeznaczeniem na potrzeby mieszkaniowe własne i swojej rodziny. Nieruchomość nie generuje obecnie (ani nie generowała w przeszłości) dla Wnioskodawcy żadnych przychodów. Nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżaw, ani innych umów o podobnym charakterze. Ponadto, Wnioskodawca nie prowadził ani nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W powyższym zakresie ukształtowała się linia orzecznicza sądów administracyjnych np. wyrok NSA z 21 lutego 2014 r. sygn. akt II FSK 408/12, wyrok NSA z 20 marca 2014 r. sygn. akt II FSK 912/12, wyrok NSA z 15 maja 2014 r. sygn. akt II FSK 1426/12, wyrok WSA w Opolu z 4 kwietnia 2014 r. sygn. akt I SA/Op 233/14, wyrok WSA w Krakowie z 10 czerwca 2014 r. sygn. akt I SA/Kr 288/14.

Podsumowując, skoro planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą, to sprzedaż ta mogłaby być dla Wnioskodawcy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile zostałaby dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powyższej nieruchomości. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie sprzedaż ma nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, to sprzedaż ta nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ww. ustawy i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stosownie do treści art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanych przez Wnioskodawcę orzeczeń sądów administracyjnych wskazać należy, że wyroki te dotyczą tylko konkretnych spraw osądzonych w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.