Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1127/11-4/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-03-20
Teza: 1)Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowana na zasadach właściwych dla źródła pozarolnicza działalność gospodarcza? 2)Czy podstawą opodatkowania wynikającą z transakcji zbycia nieruchomości nabytej jako majątek likwidowanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest wartość odpowiadająca różnicy pomiędzy ceną sprzedaży tej nieruchomości (wartość przychodu podatkowego) a wartością rynkową nieruchomości z dnia nabycia nieruchomości w związku z likwidacją spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (wartość kosztu)?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; likwidacja; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5-art. 24; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5-art. 24a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5-art. 24b

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 21.12.2011 r. (data wpływu 23.12.2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 0103.2012 r. (data nadania 02.03.2012 r., data wpływu 05.03.2012 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-1127/11-2/EC z dnia 20.02.2012 r. (data doręczenia 24.02.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   określenia źródła przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej towar handlowy – **jest prawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23.12.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodu oraz ustalenia dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w związku z likwidacją spółki z o.o.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca prowadzi jako osoba fizyczna na terytorium Polski działalność gospodarczą w zakresie m.in. obrotu nieruchomościami. Podatnik nabędzie nieruchomość uzyskaną w związku z likwidacją polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest udziałowcem (likwidacja spółki nie została jeszcze przeprowadzona). Po otrzymaniu przedmiotowej nieruchomości Podatnik rozważa możliwość jej zbycia.

Wnioskodawca pismem z dnia 01.03.2012 r. (data wpływu 05.03.2012 r.) doprecyzował opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku ORD-IN oraz poprzez wskazanie, iż:

*   Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest obrót nieruchomościami. W związku z tym przedmiotowa nieruchomość zostanie wprowadzona do aktywów Podatnika związanych z jego działalnością gospodarczą w drodze jego subiektywnej decyzji.
*   Nieruchomość będzie stanowiła towar handlowy.
*   Przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej jako towar handlowy.
*   Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej.
*   Podatnik otrzyma grunt niezabudowany.
*   Podatnik prowadzi pełną księgowość.

oraz doprecyzował pytanie oznaczone we wniosku nr 2.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowana na zasadach właściwych dla źródła pozarolnicza działalność gospodarcza?
2.  Czy podstawą opodatkowania wynikającą z transakcji zbycia nieruchomości nabytej jako majątek likwidowanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest wartość odpowiadająca różnicy pomiędzy ceną sprzedaży tej nieruchomości (wartość przychodu podatkowego) a wartością rynkową nieruchomości z dnia nabycia nieruchomości w związku z likwidacją spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (wartość kosztu)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  sprzedaż nieruchomości powinna być opodatkowana w ramach prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej, natomiast
2.  dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku likwidacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie stanowił różnicę między przychodem ustalonym w wysokości ceny sprzedaży nieruchomości a kosztami nabycia nieruchomości odpowiadającymi wartości rynkowej nieruchomości z dnia jej nabycia w wyniku likwidacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Na poparcie swojego stanowiska Podatnik prezentuje poniższe argumenty.

Źródło przychodów - pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o podatku dochodowym) pod pojęciem pozarolniczej działalności gospodarczej należy rozumieć m.in. działalność handlową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów.

W świetle powyższej regulacji działalność handlowa prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą w świetle ustawy o podatku dochodowym.

Podatnik, jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nabyta w wyniku likwidacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomość nie zostanie wprowadzona przez Podatnika do ewidencji środków trwałych, będzie jednak stanowiła dla niego towar związany z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę.

Zbycie przedmiotowej nieruchomości, jako przejaw zorganizowanej działalności handlowej powinno zatem podlegać opodatkowaniu według zasad właściwych dla źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto, intencją Wnioskodawcy jest dokonanie zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przychód podatkowy – sprzedaż nieruchomości.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W świetle powyższej regulacji sprzedaż nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Podatnika będzie skutkowała obowiązkiem wykazania przychodu podatkowego.

Wysokość przychodu powinna zostać ustalona, zgodnie z dyspozycją art. 19 ustawy o podatku dochodowym, według ceny sprzedaży, która nie powinna odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości.

Powyższe uwagi wskazują iż dokonując zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Podatnik uzyska przychód podatkowy w wysokości ceny sprzedaży nieruchomości nie odbiegającej od wartości rynkowej.

Koszt uzyskania przychodów — koszty nabycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym nie uważa się za koszt uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów, wydatki te są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy, gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej.

Powyższa regulacja wskazuje, iż kosztem uzyskania przychodów w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie koszt poniesiony w związku z jej nabyciem.

Dyspozycja art. 22g ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym wskazuje natomiast, iż wartość składnika majątkowego otrzymanego w związku z likwidacją osoby prawnej powinna być ustalana według jego wartości nie wyższej jednak niż wartość rynkowa.

W związku z tym, iż nieruchomość zostanie nabyta do celów prowadzonej działalności gospodarczej i będzie z taką działalnością związana, jej podatkowa wartość powinna odpowiadać wartości rynkowej z dnia nabycia. Natomiast w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tak określona wartość podatkowa powinna stanowić koszt uzyskania przychodów.

Należy zwrócić również uwagę, iż w momencie likwidacji sp. z o.o. Wnioskodawca osiąga przychód z tytułu udziału w zyskach osoby prawnej. Przychód będzie równy rynkowej wartości nieruchomości otrzymanej w związku z likwidacją spółki.

W świetle powyższych uwag, kosztem uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie jej wartość rynkowa ustalona na dzień nabycia nieruchomości po likwidacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Podatnik stoi na stanowisku, iż sprzedaż nieruchomości nabytej w wyniku likwidacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością powinna zostać opodatkowana zgodnie z zasadami właściwymi dla źródła pozarolnicza działalność gospodarcza.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie stanowił różnicę między przychodem - ceną sprzedaży nieruchomości odpowiadającą aktualnej na dzień sprzedaży wartości rynkowej a kosztem uzyskania przychodu — wartości rynkowej nieruchomości ustalonej na dzień nabycia nieruchomości (likwidacji spółki).

W świetle powyższych uwag Podatnik wnosi o uznanie jego stanowiska za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

*   **za prawidłowe** w zakresie określenia źródła przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej towar handlowy, natomiast
*   **za nieprawidłowe** w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca otrzyma w związku z likwidacją spółki z o.o. nieruchomość (grunt niezabudowany), która zostanie wprowadzona do aktywów Wnioskodawcy związanych z jego działalnością gospodarczą. Będzie stanowiła towar handlowy. Wnioskodawca rozważa możliwość zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 24 ust. 1 ww. ustawy u podatników, którzy zgodnie z obowiązującymi ich zasadami rachunkowości sporządzają sprawozdanie finansowe, za dochód z działalności gospodarczej uważa się dochód wykazany na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg, zmniejszony o dochody wolne od podatku i zwiększony o wydatki nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów, zaliczone uprzednio w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Zasady rachunkowości, w tym prowadzenia ksiąg rachunkowych reguluje ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 ze zm.), która rozstrzyga techniczne kwestie ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych przez podatników prowadzących księgi rachunkowe.

Zapisy w księgach rachunkowych dokonywane zgodnie z przepisami ww. ustawy mają stworzyć możliwość ustalenia wysokości dochodu lub straty zgodnie z zasadą ustalania dochodu wyrażoną w cyt. wyżej art. 24 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych,

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W przypadku zbycia nieruchomości nabytej w ramach majątku likwidacyjnego spółki z o.o. kosztem uzyskania przychodów będzie wartość ustalona przez udziałowców na dzień likwidacji spółki.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku likwidacji spółki z o.o. będzie stanowił różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztami nabycia nieruchomości odpowiadającymi wartości ustalonej przez udziałowców na dzień likwidacji spółki.

W tym miejscu wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie, z racji specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, ww. grunt będzie towarem handlowym, a nie środkiem trwałym. Dlatego też w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dotyczy on odpłatnego zbycia składników majątku stanowiących środki trwałe w firmie.

Nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie również art. 22g ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano więc w części za nieprawidłowe, ponieważ uzasadnienie prawne jest odmienne od uzasadnienia przedstawionego przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.