Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.88.2022.3.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-11
Teza: Sprzedaż nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

22 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości. W odpowiedzi na wezwanie uzupełnili go Państwo – 5 maja 2022 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: E. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: D. Sp. z o.o. Oddział w Polsce (Zbywca, Sprzedający) NIP : (\`(...)\`)

**Opis zdarzenia przyszłego**

(i) Przedmiot składanego wniosku.

D. (dalej: „Zbywca”) jest spółką kapitałową prawa niemieckiego posiadającą osobowość prawną (zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Głównym zadaniem Zbywcy (wynikającym z niemieckich regulacji prawnych) jest zarządzanie i reprezentowanie specjalistycznych funduszy inwestycyjnych utworzonych na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego (dalej: "Fundusze"). Zbywca, dla wykonywania działalności na terytorium Polski, zarejestrował oddział o nazwie D. sp. z o.o. Oddział w Polsce (dalej: "Oddział"), którym jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Zbywca”, „Sprzedający”).

Fundusze prowadzą działalność inwestycyjną w oparciu o środki finansowe inwestorów, zbieranych poprzez emisję jednostek uczestnictwa w Funduszach. Na terytorium Polski działalność Funduszy polega głównie na kupnie i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmie powierzchni komercyjnej w posiadanych nieruchomościach.

Uprawnienia Funduszy do nabywania aktywów, jak również ich polityka inwestycyjna, przedmiot działalności oraz jego ograniczenia regulowane są odpowiednimi ustawami obowiązującymi pod prawem niemieckim. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z niemieckimi regulacjami Fundusze nie są uprawnione do bezpośredniego nabywania lub posiadania aktywów – w konsekwencji, z prawnej/technicznej perspektywy to Zbywca, działając na rachunek Funduszy, nabywa aktywa oraz prowadzi politykę inwestycyjną. Można zatem stwierdzić, że rola Zbywcy odpowiada funkcji, jaką na gruncie prawa polskiego pełni towarzystwo funduszy inwestycyjnych.

Fundusze (w sensie prawnym i formalnym – Zbywca na rachunek Funduszy) prowadzą działalność na rynku nieruchomości w Polsce i lokują powierzone im przez inwestorów środki finansowe: (i) w udziały polskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, (ii) w prawa i obowiązki polskich spółek osobowych (jak również ich zagranicznych odpowiedników) lub też (iii) bezpośrednio nabywają nieruchomości w Polsce działając poprzez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Stąd, Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) jest jedną z wielu polskich nieruchomości, stanowiących majątek Funduszy, którymi zarządza Oddział.

Zainteresowany będący stroną postępowania – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”, „Kupujący”) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca jest spółką zawiązaną dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości. Na chwilę obecną Nabywca nie prowadzi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych.

Złożony wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży prawa własności (i) czterech budynków o funkcji magazynowo-biurowej (dalej: „Budynki Główne”) oraz (ii) sześciu budynków technicznych, pełniących funkcje pomocnicze względem Budynków Głównych (takie jak budynki wartowni ochrony lub pompowni, dalej: „Budynki Techniczne”) wraz z prawem własności działek gruntu, na których są one posadowione (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt (ii) i (iv) poniżej.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

W pierwszej połowie 2022 r. Strony planują zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą Transakcji. Strony planują przeprowadzić Transakcję (zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży zdefiniowanej poniżej Nieruchomości) w 2022 r. Transakcja zostanie zawarta po spełnieniu określonych warunków, w tym także uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej przedmiotowym wnioskiem.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

(ii) Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) prawo własności następujących zabudowanych działek gruntu:

\- o numerze ewidencyjnym (…), położona w O., dla której Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej „Sąd”) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

\- o numerach ewidencyjnych (…) i (…), położone w O., dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

\- o numerach ewidencyjnych (…), (…) i (…), położone w O., dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

\- o numerze ewidencyjnym (…), położona w O., dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: łącznie „Grunt”),

b) prawo własności Budynków Głównych oraz Budynków Technicznych posadowionych na Gruncie (Budynki Główne i Budynki Techniczne określane są dalej jako: „Budynki”),

c) budowle, urządzenia i instalacje lub ich części znajdujące się w lub na Gruncie (dalej: „Budowle”).

W dalszej części wniosku Grunt, Budynki oraz Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość” – stan faktyczny i opis zdarzenia przyszłego dotyczący wszystkich elementów Nieruchomości i mający wpływ na ich opodatkowanie podatkiem od towarów i usług i podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest identyczny.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Budynki zostały wybudowane przez podmiot inny niż Zbywca i oddane do użytkowania w latach 2009, 2010 i 2011. Następnie poszczególne części Nieruchomości były sukcesywnie wydawane najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego w dniu 18 października 2012 r. (i) ze spółką (…) sp. z o.o. (repertorium A nr (…)) oraz (ii) ze spółkami (…) sp. z o.o. i (…) sp. z o.o. (repertorium A nr (…)). Nabycie podlegało w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu, co zostało potwierdzone w uzyskanych przez Zbywcę indywidualnych interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (…).

Zbywca wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aktualnie ok. 90% powierzchni Budynków Głównych jest wynajęte (zgodnie z założeniami Zbywcy na moment dokonania Transakcji całość powierzchni Budynków Głównych zostanie wynajęta). Budynki Techniczne, z racji pełnionej funkcji pomocniczej, nie są przedmiotem odrębnych umów najmu z podmiotami trzecimi, natomiast były wykorzystywane na potrzeby własne Zbywcy do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zbywca nie poniósł (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części. Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy ) i będzie ich zatrudniał na moment zawarcia Transakcji. Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 231 ust. 1 Kodeksu Pracy.

Nieruchomość opisana we wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym biuro rachunkowe oraz podmiot świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele informacji istotnych z perspektywy Funduszy, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Katalog gromadzonych danych finansowo-księgowych obejmuje w szczególności:

a) odrębny plan kont opracowywany przez biuro rachunkowe dla Nieruchomości, który umożliwia ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych związanych z Nieruchomością; w przypadku wystąpienia takiej konieczności wskazany plan kont mógłby zostać potencjalnie wykorzystany (z pewnymi ograniczeniami i operując na przybliżonych wartościach) do przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością),

b) istnieje możliwość alokacji przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością,

c) powinno być możliwe przyporządkowanie rozliczeń podatku od towarów i usług (należnego i naliczonego) dotyczącego Nieruchomości,

d) powinno być możliwe przygotowanie kalkulacji podatku dochodowego od osób prawnych dotyczącej Nieruchomości,

e) niektóre koszty natury ogólnej ponoszone przez Zbywcę mogą być przyporządkowane bezpośrednio do Nieruchomości (np. koszty zarządzania oraz koszty obsługi księgowej),

f) istnieją również koszty natury ogólnej (np. koszty związane z przeprowadzeniem audytu czy też koszty obsługi prawnej), których nie można w sposób jednoznaczny przyporządkować do Nieruchomości, aczkolwiek (z pewnymi ograniczeniami) powinno to być możliwe po zastosowaniu odpowiedniego klucza alokacji.

Z uwagi na charakter prowadzonej przez Zbywcę działalności, w skład jego majątku wchodzą również inne nieruchomości niż ta będąca przedmiotem wniosku położone zarówno w Polsce, jak i zagranicą. Innymi słowy, Nieruchomość jest tylko jednym z elementów portfela inwestycyjnego Zbywcy i jedną z nieruchomości posiadanych w Polsce.

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem, Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy Nieruchomości lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające, np. zobowiązanie do udzielonych obniżek czynszu). Nie można przy tym wykluczyć, że na moment Transakcji wystąpią umowy najmu dotyczące powierzchni, która nie będzie wydana najemcom – Zbywca dokona cesji praw i obowiązków z tych umów na Nabywcę (o ile w ogóle wystąpią).

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również następujące elementy ściśle związane z Nieruchomością:

1) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości,

2) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców,

3) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach,

4) majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości,

5) dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością wskazana w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości i obejmująca na przykład: kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego).

Dodatkowo obecnie Zbywca stara się uzyskać pozwolenia na budowę infrastruktury, która ma służyć odprowadzaniu wody z terenu Nieruchomości. W tym kontekście – zależnie od finalnych, komercyjnych uzgodnień Stron – w ramach Transakcji Zbywca może przenieść na Nabywcę również:

\- prawa i obowiązki z umowy dot. budowy ww. infrastruktury, która zostanie zawarta z generalnym wykonawcą (jeśli to Zbywca zawrze taką umowę przed dniem Transakcji),

\- prawa autorskie do projektów, które powstały/powstaną w celu uzyskania ww. pozwoleń na budowę.

Strony nie wykluczają również przeniesienia na Nabywcę (po Transakcji):

\- pozwoleń na budowę dotyczących Infrastruktury,

\- praw i obowiązków Zbywcy wynikających z porozumienia z Gminą, dotyczącego realizacji przez Zbywcę inwestycji drogowej w związku z budową ww. Infrastruktury.

W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że:

\- Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

\- Zgodnie z ustaleniami Stron, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

1) pozostałych posiadanych w Polsce i za granicą nieruchomości wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych,

2) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy,

3) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem pkt 2 powyżej,

4) praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management – planowane jest, że wskazana umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie (niewykluczone, że z tym samym podmiotem co Zbywca) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management),

5) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu),

6) praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej),

7) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

8) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy,

9) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców),

10) zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych,

11) pracowników ani zakładu pracy Zbywcy.

Nabywca zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa. Nie można wykluczyć, że większość (lub niemal całość) umów (np. na dostawę mediów) zostanie zawarta przez Nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.

Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji (tzw. miesiąc zamknięcia), tj. także za część danego miesiąca przypadającą po dniu Transakcji. W zamian, Zbywca będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia na rzecz Nabywcy za powstrzymanie się przez Nabywcę od pobrania należności od najemców w proporcji dotyczącej części miesiąca zamknięcia przypadającej po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych. W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty ceny za Nieruchomość) w ogóle nie wystąpią.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach Głównych. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

**Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy, to nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

Jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy, to nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, Zainteresowani podtrzymują stanowisko przedstawione na wstępie, tj. jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza zbyć na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania): prawo własności 7 zabudowanych działek gruntu, prawo własności Budynków Głównych oraz Budynków Technicznych posadowionych na Gruncie (określane jako: „Budynki”), budowle, urządzenia i instalacje lub ich części znajdujące się w lub na Gruncie (określane jako: „Budowle”). Grunt, Budynki oraz Budowle określane są łącznie jako „Nieruchomość”. W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Kupujący nabędzie od Sprzedającego również inne elementy ściśle związane z Nieruchomością m.in.: prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości; prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców, wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości; prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach; majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości; dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością wskazana w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości. Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy. Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy Nieruchomości lub w akcie notarialnym, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.125.2022.3.AB wynika, że:

\- planowana Transakcja sprzedaży zabudowanych działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy,

\- dostawa budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji dostawa działek, na których posadowione są budynki i budowle, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ww. ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług,

\- jeżeli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości, Zainteresowani złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy budynków i budowli, to transakcja dostawy budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług; sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości (prawo własności działek wraz z Budynkami i Budowlami) w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli Kupujący i Sprzedający w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanej sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych; będzie wyłączone z opodatkowania tym podatkiem.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

E. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.