Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.572.2022.2.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-14
Teza: Prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz zwrotu różnicy nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym wynikającego z transakcji nabycia Nieruchomości
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

1 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie prawa obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz zwrotu różnicy nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym wynikającego z transakcji nabycia Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 listopada 2022 r. (wpływ 9 listopada 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

1.1. G.sp. z o.o. („Wnioskodawca”) ma miejsce zamieszkania w Polsce i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych („podatek CIF”). Wnioskodawca jest również czynnym podatnikiem podatku VAT.

1.2. W dniu (\`(...)\`) października 2021 r. Wnioskodawca zawarł z Osobą Fizyczną („Sprzedający”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przedwstępna Sprzedaży”).

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2, z obrębu numer: xxx2, położonej w xxx, dla której Sąd Rejonowy xxx prowadzi księgę wieczystą numer xxx („Nieruchomość 1”).

Sprzedający jest również właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, z obrębu numer: xxx, położonej w xxx, dla której Sąd Rejonowy dla xxx prowadzi księgę wieczystą numer xxx („Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą łącznie zwane we wniosku jako „Nieruchomość”.

1.3. Sprzedający nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu (\`(...)\`) listopada 2004 r., xxx, do majątku osobistego. Nieruchomość stanowi jego wyłączny majątek.

1.4. Przez teren Nieruchomości przebiegają linie wysokiego napięcia oraz gaz - nie są one własnością Wnioskodawczyni, nie będą więc przedmiotem transakcji. Niewątpliwie jednak będą w tej transakcji uwzględnione jako służebność przesyłu (w zakresie linii wysokiego napięcia), jednak nabywca Nieruchomości nie stanie się właścicielem linii wysokiego napięcia oraz gazu. Niewątpliwie jednak zgodnie z przepisami prawa budowlanego są to budowle. Na powierzchni Nieruchomości 1 posadowione są dwie niezwiązane z gruntem hale:

1) o powierzchni 621 m2 - jest to budynek o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`), identyfikator budynku: xxx, rodzaj wg KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe oraz

2) powierzchni 631 m2 - jest to budynek o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) identyfikator budynku: xxx, rodzaj wg KŚT: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe

łącznie zwane Budynkami.

Budynki nie były przedmiotem najmu / dzierżawy. W 2015 r. Sprzedający dokonał wydatków, które nie przekroczyły jednak 30% wartości początkowej tych Budynków.

1.5. Nieruchomość była wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej, w szczególności w ten sposób, że na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 osoba trzecia prowadziła działalność gospodarczą w postaci kina samochodowego; obecnie na Nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

Budynki nie były wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej.

1.6. Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

1.7. W stosunku do Nieruchomości nie były prowadzone działania marketingowe celem zachęcania potencjalnego nabywcy.

1.8. Sprzedający uzyskał decyzję Nr xxx, wydaną przez Prezydenta xxx w dniu (\`(...)\`) listopada 2016 r. (znak: xxx), stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko planowanego na Nieruchomości przedsięwzięcia polegającego na budowie zespołu budynków mieszkaniowo-usługowych z garażami podziemnymi, zjazdami oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu („Decyzja środowiskowa”). Decyzja środowiskowa stała się ostateczna w dniu (\`(...)\`) grudnia 2016 r. i nie toczy się żadne postępowanie w celu jej uchylenia/unieważnienia.

Decyzja środowiskowa została w dniu (\`(...)\`) listopada 2021 r. przeniesiona za zgodą Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

1.9. Sprzedający uzyskał decyzję Nr xxx, wydaną przez Prezydenta xxx w dniu (\`(...)\`) sierpnia 2017 r. (znak: xxx), ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej na Nieruchomości zabudowy stanowiącej zespół budynków mieszkaniowo-usługowych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, parkingiem terenowym oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu („Decyzja WZ”). Decyzja WZ stała się ostateczna w dniu (\`(...)\`) września 2017 r. i nie toczy się żadne postępowanie w celu jej uchylenia/unieważnienia.

Decyzja WZ została w dniu (\`(...)\`) października 2021 r. przeniesiona za zgodą Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

1.10. Sprzedający uzyskał decyzję Nr xxx, wydaną przez Prezydenta xxx w dniu (\`(...)\`) maja 2018 r. (znak: xxxx), zezwalającą na trwałe wyłączenie części Nieruchomości z produkcji rolniczej („Decyzja o Wyłączeniu”). Decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna w dniu (\`(...)\`) maja 2018 r. i nie toczy się żadne postępowanie w celu jej uchylenia/unieważnienia.

1.11. Wnioskodawca zamierza zrealizować na Nieruchomości, m.in. na podstawie Decyzji środowiskowej oraz Decyzji WZ, które zostaną przeniesione na Wnioskodawcę, zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług (PUM/PUU), co najmniej 28.000 m2 („Inwestycja”).

1.12. W Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Strony postanowiły, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

1) Decyzja środowiskowa zostanie przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy na mocy ostatecznej i prawomocnej decyzji;

2) Decyzja WZ zostanie przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy na mocy ostatecznej i prawomocnej decyzji;

3) Wnioskodawca uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę Inwestycji na Nieruchomości;

4) Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 1 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, który to warunek będzie uważany za spełniony w przypadku łącznego ziszczenia się poniższych warunków:

(i). Wnioskodawca rozpocznie na Nieruchomości roboty budowlane, oraz

(ii). zmieniony zostanie rodzaj użytku w ewidencji gruntów na nierolniczy.

5) stan prawny lub faktyczny Nieruchomości nie ulegnie istotnej zmianie w stosunku do stanu prawnego lub faktycznego opisanego w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży.

1.13. Ponadto Sprzedający, w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedaży zobowiązał się, że będzie współpracować z Wnioskodawcą, przez co Strony rozumieją, że Sprzedający będzie w dobrej wierze wykonywać obowiązki określone w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży w celu jej realizacji, w szczególności:

1) przekazywać Wnioskodawcy posiadane przez siebie informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości;

2) zezwalać Wnioskodawcy oraz podmiotom upoważnionym przez Wnioskodawcę na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań, z tym zastrzeżeniem, że Wnioskodawca zobowiązany jest każdorazowo uprzedzać Sprzedającego w formie pisemnej o planowanym terminie wejścia na teren Nieruchomości, na co najmniej 3 dni przed terminem planowanego wejścia;

3) zobowiązuje się powstrzymać się od działań, które przeszkodziłyby lub opóźniłyby zawarcie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży;

4) nie będzie składać protestów i zastrzeżeń wobec decyzji administracyjnych i uzgodnień uzyskiwanych dla Nieruchomości lub dla nieruchomości sąsiednich, ani nie będzie podejmować żadnych działań na drodze sądowej i administracyjnej, hamujących inwestycje planowane przez Kupującego albo spółki z jego grupy kapitałowej na Nieruchomości albo na nieruchomościach sąsiednich;

5) na prośbę Kupującego udzieli osobom wskazanym przez Kupującego odpowiednich pełnomocnictw oraz złoży wszelkie oświadczenia niezbędne do spełnienia się warunków wskazanych w § 5 ust. 1 tego aktu oraz do uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne na potrzeby zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży;

6) wyraża zgodę na uzyskanie przez Kupującego, zgodnie z art. 306 g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych.

1.14. Wszelkie koszty związane z uzyskaniem odpowiednich decyzji, pozwoleń lub spełnieniem się warunków określonych w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży, w szczególności związane z pozyskaniem przez Wnioskodawcę odpowiednich decyzji lub pozwoleń, obciążają wyłącznie Wnioskodawcę. Jeżeli doprowadzenie do spełnienia się któregokolwiek z warunków wymagać będzie dokonania opłat bezpośrednio przez Sprzedającego, to Wnioskodawca zobowiązany jest przekazać Sprzedającemu środki na ich uiszczenie, a niewydanie lub opóźnienie w wydaniu decyzji lub pozwoleń wskutek nieprzekazania kosztów na pokrycie wydatków z tym związanych, obciążać będzie wyłącznie Wnioskodawcę.

1.15. Wnioskodawca zobowiązuje się dołożyć starań tj. działać z najwyższą zawodową starannością cechującą profesjonalistów w celu spełnienia warunków określonych w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży, w szczególności niezwłocznie wykonywać wszelkie czynności związane z pozyskaniem decyzji, opinii, zgód lub pozwoleń dla Inwestycji, a także działać w celu spełnienia warunków określonych w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży zgodnie z najlepszymi standardami dla danego rodzaju czynności, terminowo, rzetelnie i z zachowaniem wymogów proceduralnych, w tym zgodnie z prawem i dobrymi obyczajami.

1.16. Sprzedający w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży przekazał Wnioskodawcy oświadczenia o zgodzie na przeniesienie Decyzji WZ oraz Decyzji środowiskowej na rzecz Wnioskodawcy. Strony ustalają jednocześnie, że Wnioskodawca zrzeka się prawa do dalszego przenoszenia Decyzji środowiskowej lub Decyzji WZ na rzecz osób trzecich i zobowiązuje się zarazem do nieprzenoszenia Decyzji środowiskowej lub Decyzji WZ na rzecz osób trzecich.

1.17. Sprzedający w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży przekazał Wnioskodawcy pełnomocnictwo dla wskazanych przez Kupującego osób do wglądu w akta ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz pełnomocnictwo do reprezentowania Wnioskodawcy we wszystkich obecnych oraz przyszłych postępowaniach administracyjnych i sądowo-administracyjnych związanych z realizacją Inwestycji, w których Wnioskodawczyni będzie stroną lub uczestnikiem, z uwagi na prawo własności Nieruchomości.

1.18. Sprzedający udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, ze zm.) na zasadzie użyczenia.

1.19. Sprzedający uprawniony jest do rozbiórki Budynków posadowionych na Nieruchomości 1 (przy czym rozbiórka nie będzie obejmowała betonowych fundamentów / posadzki tych budynków).

Wnioskodawca otrzymał od Sprzedającego pełnomocnictwo do występowania i działania w imieniu i na rzecz Sprzedającego przed organami samorządowymi i rządowymi w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na rozbiórkę Budynków zlokalizowanych na Nieruchomości 1.

Sprzedający otrzymał decyzję nr xxx udzielającą pozwolenie na rozbiórkę Budynków zlokalizowanych na Nieruchomości 1.

Budynki posadowione na Nieruchomości 1 nie mają żadnego ekonomicznego znaczenia dla Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej.

Sprzedający nabył (i) działkę nr 1 oraz (ii) działkę nr 2 na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu (\`(...)\`) listopada 2004 r., Rep. A Nr xxx, do majątku osobistego. Nieruchomość stanowi jej wyłączny majątek. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że Sprzedający od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie wykorzystywał Działki nr 1 wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że Sprzedający od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie wykorzystywał Działki nr 2 wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że Nieruchomości były przedmiotem umowy użyczenia. Jak wskazano we Wniosku, Nieruchomość (działka nr 1 oraz działka nr 2) była wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej, w szczególności w ten sposób, że na Działce nr 1 oraz Działce 2 osoba trzecia prowadziła działalność gospodarczą w postaci kina samochodowego; obecnie na Nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

Na moment sprzedaży hale znajdujące się na Nieruchomości 1 (działce nr 2) będą rozebrane. Wnioskodawca wskazuje, że warunkiem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży jest zmiana charakteru Nieruchomości z rolnego na nierolniczy.

W związku z czym w dniu sprzedaży Nieruchomości będzie wydane pozwolenie na budowę dla Nieruchomości (na podstawie wydanych już decyzji o warunkach zabudowy) oraz rozpoczęte prace budowlane polegając na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Wnioskodawca wskazuje, że na dzień dokonania sprzedaży na Działce nr 1 nie będą się znajdowały jakiekolwiek budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - stanowiące własność Sprzedającego.

Wnioskodawca wskazuje, że na dzień dokonania sprzedaży na Działce nr 2 nie będą się znajdowały jakiekolwiek budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - stanowiące własność Sprzedającego.

Na moment sprzedaży hale znajdujące się na Nieruchomości 1 (działce nr 2) będą rozebrane. Wnioskodawca wskazuje, że na dzień dokonania sprzedaży na Działce nr 2 nie będą się znajdowały jakiekolwiek budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - stanowiące własność Sprzedającego.

Wnioskodawca wskazuje, że w dniu przejścia własności na rzecz Sprzedającego Nieruchomość była już zabudowana szklarniami, których szkielet z czasem został pokryty blachą.

Wnioskodawca wskazuje, że Sprzedający nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Szklarnie zostały zabudowane blachą co celów prywatnych, a nie związanych z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca wskazuje, że nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Wnioskodawca zamierza zrealizować na Nieruchomości, m.in. na podstawie Decyzji środowiskowej oraz Decyzji WZ, które zostały przeniesione na Wnioskodawcę, zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań i usług (PUM/PUU), co najmniej 28.000 m2.

Wnioskodawca wskazuje, że hale znajdujące się na Nieruchomości 1 nie są trwale związane z gruntem. Na moment sprzedaży hale znajdujące się na Nieruchomości 1 (działce nr 2) będą rozebrane.

### Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz zwrotu różnicy nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym wynikającego z transakcji nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1.1. Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz zwrotu różnicy nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym wynikającego z transakcji nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

1.2. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT „opodatkowaniu podatkiem (\`(...)\`) \[VAT\], podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 \[ustawy o VAT\], rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (\`(...)\`) 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste: 7) zbycie praw, o których mowa w pkt (…) 6”.

Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT „ilekroć w dalszych przepisach \[ustawy o VAT\] jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Jak wynika z powyższych regulacji, sprzedaż prawa własności działki ewidencyjnej stanowi, co do zasady, dostawę towarów na gruncie ustawy o VAT.

1.3. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

1.4. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

1.5. Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r„ str. 1, ze zm.), („Dyrektywa 2006/112/WE”), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym więc jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

1.6. Oznacza to, że w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

1.7. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił TSUE - w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

1.8. W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

1.9. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

1.10. Zdaniem Wnioskodawcy, analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że odpłatne zbycie prawa własności Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika bowiem taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni podjęła działania, które wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

1.11. \[Odpłatne zbycie Nieruchomości 1\] Grunt spełnia definicje towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Na Nieruchomości 1 posadowione są dwa Budynki, które mają zostać rozebrane. Z punktu widzenia Kupującego Budynki te nie mają żadnego sensu ekonomicznego. W związku z tym, w ocenie Kupującego sprzedaż Nieruchomości 1 z istniejącymi na niej Budynkami przeznaczonymi do rozbiórki jest de facto sprzedażą gruntu niezabudowanego.

Jednocześnie wskazuję, że kwestie prawne dotyczące podobnych spraw (tzn. kupna nieruchomości gruntowej z istniejącymi na niej budynkami lub budowlami, które to budynki lub budowle z punktu widzenia kupującego nie mają żadnej wartości i będą rozebrane albo przed nabyciem albo zaraz po nabyciu) były przedmiotem rozważań TSUE. Można by tu chociażby powołać (i) wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie o sygn. C-461/08 (Don Bosco), czy (ii) wyrok TSUE z dnia 4 września 2019 r. w sprawie C-71/18 wskazujący że dostawa działki zabudowanej budynkiem, który ma jednak zostać rozebrany aby w tym miejscu wybudować nowy obiekt budowlany, gdy jego rozbiórkę rozpoczęto przed dostawą, w świetle VAT trzeba uznać za jednolitą transakcję mającą na celu dostawę niezabudowanej działki. Budynek na niej się znajdujący w kontekście VAT sąd uznał za nieistniejący.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej z istniejącymi na niej budynkami lub budowlami również na gruncie polskiego orzecznictwa sądowoaministracyjnego istniała rozbieżność, np.

1) Orzecznictwo sądowoadministracyjne przemawiające za tym, że sprzedaż nieruchomości gruntowej z istniejącymi na niej budynkami lub budowlami jest de facto sprzedażą gruntu niezabudowanego

a) wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 290/17) „Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 290/17) uznał, odwołując się do cytowanego powyżej wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2012 r., że „ani ogrodzenie sprzedawanych przez skarżącego działek, ani częściowe ich utwardzenie kostką, nie są sensem ekonomicznym tej dostawy. Jest nią sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia, czy kostki. W konsekwencji organ prawidłowo przyjął, że przedmiotem planowanej dostawy będzie grunt niezabudowany”.

b) wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2015 r. sygn. akt I FSK 102/14 „Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 stycznia 2015 r. (sygn. akt I FSK 102/14), w którym stwierdzono, że „istotne jest więc to, co jest sensem ekonomicznym transakcji dostawy działki niezabudowanej, na której wzniesione zostanie ogrodzenie trwale z gruntem związane, czy utrwalony płytami parking. Sensem ekonomicznym takiej transakcji, jak słusznie przyjęto w tej sprawie, jest sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia i parkingu, nawet jeżeli takie ogrodzenie ma uatrakcyjnić sprzedaż gruntu”.

2) Orzecznictwo sądowoadministracyjne przemawiające za tym, że sprzedaż nieruchomości gruntowej z istniejącymi na niej budynkami lub budowlami jest sprzedażą gruntu zabudowanego

a) Wyrok NSA 7 listopada 2013r. sygn. akt I FSK 1436/13 „Ocena czynności w aspekcie jej skutków ekonomicznych nie może sprowadzać się do elementów subiektywnych, występujących po stronie jednej ze stron danej dostawy, czy też usługi. Skutki ekonomiczne czynności, czy też zdarzenia muszą mieć charakter obiektywny, odnoszący się do obu kontrahentów, być znane wszystkim, a nie tylko stronom czynności. Pewność stosowania prawa wymaga, aby konsekwencje podatkowe czynności były następstwem zobiektywizowanych skutków ekonomicznych zdarzenia, które są jasne i widoczne dla wszystkich, a nie tylko istnieją w świadomości lub intencjach stron dostawy lub usługi. Uwzględniając powyższe, analiza czynności opisanej we wniosku o udzielenie interpretacji doprowadza do wniosku, że doszło do dostawy gruntu wraz z istniejącymi budynkami i budowlami. Skutkiem ekonomicznym i gospodarczym tego zdarzenia było bowiem nabycie przez skarżącą spółkę prawa do rozporządzania zabudowanym gruntem. Ten skutek ma charakter obiektywny i widoczny dla wszystkich uczestników obrotu gospodarczego. W zakresie skutków tej czynności na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie ma żadnego znaczenia cel ekonomiczny nabycia tej działki istniejący po stronie kupującego. To czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki oraz budowle i wznieść nowy budynek, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie tej daniny publicznoprawnej”.

Tak więc, dopiero wyrok TSUE z dnia 4 września 2019 r. w sprawie C-71/18, wydany już po nabyciu Nieruchomości przez Spółkę, ostatecznie rozstrzygnął wątpliwości w ww. kwestii, tak że sprzedaż nieruchomości gruntowej z istniejącymi na niej budynkami lub budowlami jest sprzedażą gruntu niezabudowanego.

Bez znaczenia dla sprawy jest także istnienie na Nieruchomości linii wysokiego napięcia oraz gazu bowiem nie mogą one zostać sprzedane, a więc nie mogą być przedmiotem transakcji. W ich przypadku nie dojdzie więc do odpłatnej dostawy towarów. Sieci przesyłowe nie są własnością Wnioskodawczym ani nie staną się własnością Kupującego.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT „Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Przez „tereny budowlane” - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT”).

Dla Nieruchomości została wydana Decyzja WZ, a tym samym pomimo tego, że Nieruchomość 1 jest gruntem niezabudowanym, na gruncie ustawy o VAT, to jest kwalifikowana jako „tereny budowalne” w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

1.12 \[Odpłatne zbycie Nieruchomości 2\] Grunt spełnia definicje towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT „Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Przez „tereny budowlane” - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT”).

Dla Nieruchomości została wydana Decyzja WZ, a tym samym pomimo tego, że Nieruchomość 2 jest gruntem niezabudowanym, na gruncie ustawy o VAT, to jest kwalifikowana jako „tereny budowalne” w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Bez znaczenia dla sprawy jest także istnienie na Nieruchomości linii wysokiego napięcia oraz gazu bowiem nie mogą one zostać sprzedane, a więc nie mogą być przedmiotem transakcji. W ich przypadku nie dojdzie więc do odpłatnej dostawy towarów. Sieci przesyłowe nie są własnością Wnioskodawczyni ani nie staną się własnością Kupującego.

1.13. \[Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego\] Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku VAT naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1) nabycia towarów i usług

2) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z art. 87 ustawy o VAT wynika mechanizm zwrotu różnicy podatku lub zwrotu kwoty podatku VAT. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego jest więc związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Ustawodawca uprawnia podatnika do skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez podatnika zarówno

(i) tzw. przesłanek pozytywnych, m. in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz (ii) niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

(ii) Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika podatku VAT prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego (nie dotyczą opisywanego zdarzenia przyszłego).

1.14. Należy podkreślić, iż Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT czynnym w momencie dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości, a ponadto, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie transakcji, w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz równocześnie nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Spełniony zostanie bowiem podstawowy warunek określony w art. 86 ust. 1 albo art. 87 ustawy o VAT, tj. istnienie związku pomiędzy nabytymi składnikami majątkowymi a wykonywanymi przez Nabywcę czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT.

1.15. Tym samym, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz zwrotu różnicy nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym wynikającego z transakcji nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą. W myśl tego przepisu:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że:

w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewidział sytuacje, których wystąpienie wyłącza możliwość obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego albo zwrotu podatku naliczonego. Sytuacje takie zostały wskazane w art. 88 ustawy o VAT.

Jednym z ograniczeń do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest ograniczenie wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. W myśl ww. przepisu:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Rozstrzygnięcie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem prawa własności Nieruchomości, wymaga zatem uprzedniego rozważenia, czy sprzedaż ww. Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości w skład której wchodzi działka nr 1 oraz działka nr 2. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej.

Sprzedający nabył działkę nr 1 oraz działkę nr 2 na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu (\`(...)\`) listopada 2004 r., do majątku osobistego. Nieruchomość stanowi jego wyłączny majątek. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość (działka nr 1 oraz działka nr 2) była wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej, w szczególności w ten sposób, że na działce nr 1 oraz działce 2 osoba trzecia prowadziła działalność gospodarczą w postaci kina samochodowego. Nieruchomości były przedmiotem umowy użyczenia. Obecnie na Nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

Sprzedający od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie wykorzystywał działki nr 1 oraz działki nr 2 wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Na powierzchni działki nr 2 znajdują się dwie hale. Na moment sprzedaży hale znajdujące się na Nieruchomości 1 (działce nr 2) będą rozebrane. Przez teren Nieruchomości przebiegają linie wysokiego napięcia oraz gaz - nie są one własnością Sprzedającego, nie będą więc przedmiotem transakcji.

Sprzedający otrzymał decyzję nr xxx udzielającą pozwolenie na rozbiórkę Budynków zlokalizowanych na Nieruchomości 1 (działce nr 2).

Wnioskodawca wskazuje, że na dzień dokonania sprzedaży na działce nr 1 oraz na działce nr 2 nie będą się znajdowały jakiekolwiek budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - stanowiące własność Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Sprzedający uzyskał decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta w dniu (\`(...)\`) listopada 2016 r., stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko planowanego na Nieruchomości przedsięwzięcia polegającego na budowie zespołu budynków mieszkaniowo-usługowych z garażami podziemnymi, zjazdami oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu („Decyzja środowiskowa”). Decyzja środowiskowa stała się ostateczna w dniu (\`(...)\`) grudnia 2016 r. i nie toczy się żadne postępowanie w celu jej uchylenia/unieważnienia. Decyzja środowiskowa została w dniu (\`(...)\`) listopada 2021 r. przeniesiona za zgodą Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Sprzedający uzyskał decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta w dniu (\`(...)\`) sierpnia 2017 r., ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej na Nieruchomości zabudowy stanowiącej zespół budynków mieszkaniowo-usługowych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, parkingiem terenowym oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu („Decyzja WZ”). Decyzja WZ stała się ostateczna w dniu (\`(...)\`) września 2017 r. i nie toczy się żadne postępowanie w celu jej uchylenia/unieważnienia. Decyzja WZ została w dniu (\`(...)\`) października 2021 r. przeniesiona za zgodą Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Sprzedający uzyskał decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta w dniu (\`(...)\`) maja 2018 r., zezwalającą na trwałe wyłączenie części Nieruchomości z produkcji rolniczej („Decyzja o Wyłączeniu”). Decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna w dniu (\`(...)\`) maja 2018 r. i nie toczy się żadne postępowanie w celu jej uchylenia/unieważnienia.

Wnioskodawca zamierza zrealizować na Nieruchomości, m.in. na podstawie Decyzji środowiskowej oraz Decyzji WZ, które zostaną przeniesione na Wnioskodawcę, zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Strony postanowiły, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

1) Decyzja środowiskowa zostanie przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy na mocy ostatecznej i prawomocnej decyzji;

2) Decyzja WZ zostanie przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy na mocy ostatecznej i prawomocnej decyzji;

3) Wnioskodawca uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę Inwestycji na Nieruchomości;

4) Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, który to warunek będzie uważany za spełniony w przypadku łącznego ziszczenia się poniższych warunków:

(i). Wnioskodawca rozpocznie na Nieruchomości roboty budowlane, oraz

(ii). zmieniony zostanie rodzaj użytku w ewidencji gruntów na nierolniczy.

5) stan prawny lub faktyczny Nieruchomości nie ulegnie istotnej zmianie w stosunku do stanu prawnego lub faktycznego opisanego w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży.

Sprzedający w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży przekazał Wnioskodawcy oświadczenia o zgodzie na przeniesienie Decyzji WZ oraz Decyzji środowiskowej na rzecz Wnioskodawcy.

Sprzedający w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży przekazał Wnioskodawcy pełnomocnictwo dla wskazanych przez Kupującego osób do wglądu w akta ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz pełnomocnictwo do reprezentowania Wnioskodawcy we wszystkich obecnych oraz przyszłych postępowaniach administracyjnych i sądowo-administracyjnych związanych z realizacją Inwestycji, w których Wnioskodawczyni będzie stroną lub uczestnikiem, z uwagi na prawo własności Nieruchomości.

Sprzedający udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie użyczenia.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W orzecznictwie NSA prezentowany jest pogląd, że nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika podatku VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę majątku prywatnego, czyli takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności (por. wyroki NSA z 9 grudnia 2008 r., I FSK 1431/07 i 18 grudnia 2008 r., I FSK 1556/07, publ. w CBOSA).

A contrario nie można mówić o wykorzystywaniu majątku prywatnego, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła działalność gospodarczą, (por. wyrok NSA z 1 października 2013 r., I FSK 1414/12, publ. w CBOSA).

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej. Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Stroną podejmowanych czynności są bowiem Sprzedający, a nie ich pełnomocnik.

Pełnomocnik Sprzedającego nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy Sprzedający uzyskał decyzję środowiskową, decyzję o trwałym wyłączeniu części Nieruchomości z produkcji rolnej, decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej na Nieruchomości oraz decyzję udzielającą pozwolenia na rozbiórkę budynków znajdujących się na działce nr 2.

Sprzedający podjął więc szereg działań zmierzających do zmiany charakteru Nieruchomości (w tym wyburzenie znajdujących się na niej hal), uatrakcyjniając ją w taki sposób, aby doszło do jej sprzedaży na rzecz Nabywcy, który zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającej na zabudowie nieruchomości zespołem budynków mieszkaniowo-usługowych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, parkingiem terenowym oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Nie ulega więc wątpliwości, że w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający dokonując zbycia opisanej nieruchomości – działa w charakterze podatnika, a czynność ta dokonywana będzie przez niego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy:

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do stwierdzenia, że zbycie Nieruchomości (działki nr 1 oraz działki nr 2), nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wskazali Państwo wprawdzie, że Nieruchomość (działka nr 1 i 2) nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, jednakże Sprzedający uzyskał decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej na Nieruchomości zabudowy stanowiącej zespół budynków mieszkaniowo-usługowych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, parkingiem terenowym oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem. Dodatkowo jednoznacznie Państwo podali, że przez teren Nieruchomości przebiegają linie wysokiego napięcia oraz gaz, które zgodnie z przepisami prawa budowlanego stanowią budowle.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi więc do stwierdzenia, że Sprzedający dokonując transakcji zbycia przedmiotowej Nieruchomości, na której usytuowane są ww. sieci (linie wysokiego napięcia oraz gaz), nie dokonuje zbycia przedmiotowych sieci, gdyż są one własnością gestorów sieci. Tym samym przedmiotem dokonywanej przez niego dostawy będzie tylko sam grunt.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość (działka nr 1 i 2), która stanowi teren zabudowany. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowiona jest budowla, tj. linie wysokiego napięcia oraz gaz. Zatem dostawa Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie do dostawy terenów niezabudowanych.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

\- towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

\- w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy jednoznacznie wskazano, że Sprzedający od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie wykorzystywał działki nr 1 a także działki nr 2, wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT. Jednocześnie wskazali Państwo, że Sprzedający nabył Nieruchomość (działkę nr 1 oraz działkę nr 2) na podstawie umowy częściowego zniesienia współwłasności sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 3 listopada 2004 r., do majątku osobistego. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Okoliczności te wskazuję, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Sprzedający jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości (tj. działki nr 1 i 2).

Przechodząc do przedmiotu interpretacji (zagadnienia podniesionego w pytaniu) wskazać należy, że warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego. Przy czym istotna jest intencja nabycia, tzn. jeśli dany towar ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych, wówczas po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, pod warunkiem że nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Jak wynika z opisu sprawy, Kupujący (Wnioskodawca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie – jak rozstrzygnięto powyżej – dostawa ww. Nieruchomości będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do nabywanych przez Wnioskodawcę działek nie znajdzie zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Zatem, po dokonaniu transakcji dostawy ww. Nieruchomości Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu ww. Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzeniu przyszłym), bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).