Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.139.2020.3.AA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-26
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; działalność; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; spółki-likwidacja spółki
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2020 r. (data wpływu 11 marca 2020 r.) uzupełnionym w dniu 18 maja 2020 r. (data wpływu 20 maja 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 6 maja 2020 r. oraz w dniu 4 czerwca 2020 r. (data wpływu 5 czerwca 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 27 maja 2020 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został w dniu 18 maja 2020 r. (data wpływu 20 maja 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 6 maja 2020 r. oraz w dniu 4 czerwca 2020 r. (data wpływu 5 czerwca 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 27 maja 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Sp. z o.o. w (…) obecnie w likwidacji zamierza sprzedać posiadane nieruchomości zakupione w 1992 r. od burmistrza miasta w (…), w okresie nie obowiązywania podatku VAT, są to:

*   budynek magazynowy o wartości: 18 216,92 zł.

*   budynek odpadów stolarskich o wartości: 1182,10 zł.

*   budynek prefabrykatów o wartości: 14 650,68 zł.

Są to wartości z dnia zakupu tych obiektów w 1992 r.

*   budynek biurowy o wartości: 7 950,34 zł. z dnia zakupu, który to środek trwały był rozbudowany (dobudowano piętro), a kwota zwiększenia wartości poprzez wprowadzenie OT z dnia 31 stycznia 2009 r. wynosiła 64 717,31 zł.

W dniu 30 listopada 2011 r. Spółka przekazała do użytkowania wybudowaną i zabudowaną (konstrukcją stalową z elementami blachy falistej) wiatę wolnostojącą niezwiązaną trwale z gruntem o wartości: 126 809,88 zł.

Ponadto w dniu 1 września 2019 r. oddano do użytkowania następną wybudowaną wiatę (która posiada wspólną ścianę z wiatą poprzednią), o wartości: 141 199,40 zł.

Wszystkie powyższe nieruchomości usytuowane są na 4 działkach własnych i 2 działkach wieczystego użytkowania.

W piśmie uzupełniającym z dnia 18 maja 2020 r. Wnioskodawca doprecyzował opis sprawy i wskazał, że:

Spółka z o.o. (…) ul. (…) zostało powołane przez zgromadzenie wspólników w dniu 13 lipca 1992 r. (akt notarialny nr (…)) i wpisane do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (…).

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki była czynność zbierania odpadów innych niż niebezpieczne wg PKD 3811Z. Prowadzona działalność w tym zakresie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Urząd Skarbowy w (…) na wniosek Spółki w dniu 17 czerwca 1993 r. wydał decyzję o nadaniu Spółce nr (…).

Przeważającą stawką opodatkowania sprzedaży w okresie działalności gospodarczej Sp. z o.o. była stawka 8% podatku VAT , a pozostałej sprzedaży 23%. Przez cały okres trwania Spółki aż do dnia podjęcia uchwały o jej likwidacji Spółka prowadziła opodatkowaną działalność podatkiem VAT.

W dniu 21 stycznia 2020 r. zgromadzenie wspólników podjęło uchwałę w sprawie rozwiązania Spółki.

Wobec powyższego spółka z o.o. w (…) obecnie w likwidacji zamierza sprzedać następujące nieruchomości:

1.  Budynek administracyjno-biurowy posadowiony na działkach nr 1 i nr 2/1. Aktem notarialnym nr (…) z dnia 3 czerwca 1998 r. Gmina Miejska w (…) oddała w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat działki nr 1 i 2 położone w (…), łącznego obszaru 53 ary 62 m2 oraz przeniesiono prawo własności budynków i urządzeń stanowiących odrębną własność na rzecz Spółki. Strony podały wartość zakupu budynków i urządzeń za kwotę 71000,00 zł nie naliczając podatku VAT. W 2016 r. działka nr 2 została podzielona na dwie działki o numerach 2/1 i 2/2. Działka 2/2 aktem notarialnym nr (…) z dnia 21 stycznia 2016 r. została zamieniona na działkę 3 od osoby fizycznej z dopłatą 3000,00 zł. (bez podatku VAT). Budynek administracyjno-biurowy zakupiony od gminy miejskiej w 1998 r. za kwotę 7950,34 zł został rozbudowany przez Spółkę (dobudowano piętro), a nakłady z tego tytułu w kwocie 64717,31 zł zwiększyły wartość tego budynku (OT nr (…) z 31 stycznia 2009 r.). Od poniesionych nakładów odliczono podatek VAT naliczony. Wartość początkowa księgowa budynku administracyjno-biurowego do dnia podjęcia uchwały o likwidacji Spółki to kwota 72667,65 zł. Przeprowadzając transakcję sprzedaży powyższej nieruchomości, tj. budynku administracyjno-biurowego wraz z działkami, zdaniem Wnioskodawcy należy zastosować zwolnioną stawkę podatku VAT (art. 40 ust. 10a pkt b).
2.  Budynek magazynowy posadowiony również na działce nr 1 wieczystego użytkowania został zakupiony aktem notarialnym nr (…) z 3 czerwca 1998 r. od Gminy Miejskiej w (…) za kwotę 18216,92 zł, która to wartość do dnia postawienia Spółki w stan likwidacji nie uległa zmianie i taka wartość początkowa w tej pozycji figuruje w ewidencji księgowej. Zdaniem Wnioskodawcy do transakcji sprzedaży tej nieruchomości również należy zastosować zwolnioną stawkę podatku VAT (art. 40 ust. 10a pkt b).
3.  Budynek prefabrykacji i stolarni posadowiony na działce nr 2/1 wieczystego użytkowania zakupiony aktem notarialnym nr (…) z 3 czerwca 1998 r. od Gminy Miejskiej w (…) za kwotę 15832,78 zł, która to wartość również do dnia postawienia Spółki w stan likwidacji nie uległa zmianie. Wartość początkowa ewidencji księgowej to kwota 15832,78 zł Zdaniem Wnioskodawcy do transakcji sprzedaży tej nieruchomości również należy zastosować zwolnioną stawkę podatku VAT (art. 40 ust. 10a pkt b).
4.  Wiata nr 1 wybudowana na działkach nr 1 i nr 2/1 przez Spółkę przekazana do użytkowania w dniu 30 listopada 2011 r. (OT (…) z 12 listopada 2011 r.), wartość 126809,88 zł od nakładów poniesionych na jej budowę odliczono podatek VAT naliczony.
5.  Wiata nr 2 wybudowana na działkach nr 4, 1, 5 oddana do użytkowania 1 września 2019 r., wartość 141199,40 zł (OT (…) z 1 września 2019 r.), od których to nakładów również odliczono podatek VAT naliczony. Aktem notarialnym nr (…) z 25 lutego 1999 r. zakupiono działki nr 6, nr 5 nr 4 od Gminy Miejskiej w (…). Podatku VAT nie pobrano na podstawie rozporządzenia z 17 grudnia 1997 r. W opinii technicznej uprawnionego budowlańca (…) odnośnie wybudowanych wiat wynika, że jest to budynek magazynowo-garażowy posiadający jedną ścianę wspólną o konstrukcji stalowej typu lekkiego z pełną obudową ścian i dachu, wolnostojący, niepodpiwniczony, parterowy z dachem jednospadowym. W ścianach zewnętrznych podłużnych zlokalizowano bramy wjazdowe. Budynek wyposażony w instalację elektryczną światła i siły. Tego typu obiekt jest budynkiem. Wobec powyższego sprzedaż tego budynku wraz z gruntami należy opodatkować stawką 23% podatku VAT należnego.
6.  Niezabudowane działki nr 3 i nr 6 przy sprzedaży należy opodatkować stawką 23% podatku VAT stosownie do ustawy.

Ponadto pismem z dnia 3 czerwca 2020 r. Spółka doprecyzowała, że:

Budynek administracyjno-biurowy po dokonanych nakładach był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej Spółki przez cały okres jej funkcjonowania.

Budynek magazynowy również był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej spółki przez cały okres jej funkcjonowania. Przy zakupie budynku magazynowego od gminy miejskiej w (…) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek magazynowy wykorzystywany był w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej.

Budynek prefabrykacji stolarni był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej Spółki przez cały okres jej funkcjonowania. Przy zakupie budynku prefabrykacji i stolarni od gminy miejskiej w (…) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek prefabrykacji i stolarni wykorzystywany był w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej.

W opinii technicznej uprawnionego budowlańca (…) odnośnie wybudowanych wiat wynika, że jest to jeden budynek magazynowo garażowy posiadający jedną ścianę wspólną.

Z otrzymanego zaświadczenia, z dnia 3 czerwca 2020 r. burmistrza miasta (…), nr (…) wynika, że działki nr 3 i nr 6 znajdują się na terenie, na którym brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W związku z utratą ważności z dniem 31 grudnia 2003 r. Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…), na mocy art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.) obecnie brak jest podstaw do określenia przeznaczenia w/w działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (…) uchwalonego przez Radę Miejską w (…) uchwałą nr (…) z dnia 28 września 2001 r. wraz z późn. zm. informuje się, że działka nr 3 znajduje się w terenach wytwórczości i składowania, natomiast działka nr 6 położona jest w terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy kubaturowej.

W okresie swojej działalności Spółka nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Spółka nie ma ustanowionego pełnomocnika.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca ma prawo zastosować zwolnienie od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości tj. gruntów i budynków będącego w likwidacji przedsiębiorstwa?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przeprowadzając transakcję sprzedaży powyższych budynków wraz z gruntami, tj. magazynowego, odpadów stolarskich, prefabrykatów oraz administracyjnego zdaniem Wnioskodawcy należy zastosować zwolnioną stawkę podatku VAT (art. 40 ust. 10a, art. 40 ust. 10a, pkt b) ustawy o VAT. Natomiast przy sprzedaży wybudowanych wiat wraz z gruntem należy zastosować 23% stawkę VAT.

Niezabudowane działki nr 3 i nr 6 przy sprzedaży należy opodatkować stawką 23% podatku VAT stosownie do ustawy

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Grunty a także budynki spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu oraz w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich części są wykorzystywane, w tym używane na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku obiektów niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie.

Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Sp. z o.o. w (…) obecnie w likwidacji zamierza sprzedać posiadane nieruchomości zakupione w 1992 r. od burmistrza miasta w (…), w okresie nie obowiązywania podatku VAT. Są to: budynek magazynowy, budynek odpadów stolarskich i prefabrykatów oraz budynek biurowy, który był rozbudowany (dobudowano piętro). W dniu 30 listopada 2011 r. Spółka przekazała do użytkowania wybudowaną i zabudowaną wiatę wolnostojącą nie związaną trwale z gruntem. Ponadto w dniu 1 września 2019 r. oddano do użytkowania następną wybudowaną wiatę (która posiada wspólną ścianę z wiatą poprzednią). Wszystkie powyższe nieruchomości usytuowane są na 4 działkach własnych i 2 działkach wieczystego użytkowania.

Przez cały okres istnienia Spółki, aż do dnia podjęcia uchwały o jej likwidacji Spółka prowadziła działalność opodatkowaną podatkiem VAT.

W dniu 21 stycznia 2020 r. zgromadzenie wspólników podjęło uchwałę w sprawie rozwiązania Spółki. Wobec powyższego Spółka z o.o. w (…) obecnie w likwidacji zamierza sprzedać następujące nieruchomości:

1.  Budynek administracyjno-biurowy posadowiony na działkach nr 1 i nr 2/1. Budynek administracyjno-biurowy zakupiony od gminy miejskiej w 1998 r. za kwotę 7950,34 zł został rozbudowany przez Spółkę (dobudowano piętro), a nakłady z tego tytułu w kwocie 64717,31 zł zwiększyły wartość tego budynku (OT nr (…) z 31 stycznia 2009 r.). Od poniesionych nakładów odliczono podatek VAT naliczony. Budynek administracyjno-biurowy po dokonanych nakładach był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej Spółki przez cały okres jej funkcjonowania.
2.  Budynek magazynowy posadowiony również na działce nr 1 wieczystego użytkowania został zakupiony aktem notarialnym nr (…) z 3 czerwca 1998 r. od Gminy Miejskiej w (…) za kwotę 18216,92 zł, która to wartość do dnia postawienia Spółki w stan likwidacji nie uległa zmianie i taka wartość początkowa w tej pozycji figuruje w ewidencji księgowej. Budynek magazynowy również był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej spółki przez cały okres jej funkcjonowania. Przy zakupie budynku magazynowego od gminy miejskiej w (…) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek magazynowy wykorzystywany był w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej.
3.  Budynek prefabrykacji i stolarni posadowiony na działce nr 2/1 wieczystego użytkowania zakupiony aktem notarialnym nr (…) z 3 czerwca 1998 r. od Gminy Miejskiej w (…) za kwotę 15832,78 zł, która to wartość również do dnia postawienia Spółki w stan likwidacji nie uległa zmianie. Budynek prefabrykacji stolarni był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej Spółki przez cały okres jej funkcjonowania. Przy zakupie budynku prefabrykacji i stolarni od gminy miejskiej w (…) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek prefabrykacji i stolarni wykorzystywany był w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej
4.  Wiata nr 1 i Wiata nr 2. Wiata nr 1 wybudowana na działkach nr 1 i nr 2/1 przez Spółkę przekazana do użytkowania w dniu 30 listopada 2011 r. (OT (…) z 12 listopada 2011 r.), wartość 126809,88 zł od nakładów poniesionych na jej budowę odliczono podatek VAT naliczony. Wiata nr 2 wybudowana na działkach nr 4, 1, 5 oddana do użytkowania 1 września 2019 r., wartość 141199,40 zł (OT (…) z 1 września 2019 r.), od których to nakładów również odliczono podatek VAT naliczony. W opinii technicznej uprawnionego budowlańca (…) odnośnie wybudowanych wiat wynika, że jest to jeden budynek magazynowo garażowy posiadający jedną ścianę wspólną.
5.  Działki niezabudowane nr 3 i 6. Aktem notarialnym nr (…) z 25 lutego 1999 r. zakupiono działki nr 6, nr 5 nr 4 od Gminy Miejskiej w (…). Podatku VAT nie pobrano na podstawie rozporządzenia z 17 grudnia 1997 r. W 2016 r. działka nr 2 została podzielona na dwie działki o numerach 2/1 i 2/2. Działka 2/2 aktem notarialnym nr (…) z dnia 21 stycznia 2016 r. została zamieniona na działkę 3 od osoby fizycznej z dopłatą 3000,00 zł. (bez podatku VAT).

Z otrzymanego zaświadczenia, z dnia 3 czerwca 2020 r. burmistrza miasta (…), nr (…) wynika, że działki nr 3 i nr 6 znajdują się na terenie, na którym brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (…) uchwalonego przez radę miejską w (…) uchwałą nr (…) z dnia 28 września 2001 r. wraz z późn. zm. informuje się, że działka nr 3 znajduje się w terenach wytwórczości i składowania, natomiast działka nr 6 położona jest w terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy kubaturowej.

W okresie swojej działalności Spółka nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą stawki podatku VAT dla transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. gruntów i budynków będącego w likwidacji przedsiębiorstwa.

W analizowanej sprawie nie ulega wątpliwości, że wystąpi dostawa towarów w postaci budynków. W odniesieniu do Wiaty nr 1 i Wiaty nr 2 zgodnie z opisem stanu faktycznego należy przyjąć, że stanowią one jeden budynek (Wiata), na który poniesiono nakłady na ulepszenie w 2019 r., które przewyższyły 30% wartości początkowej obiektu.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. budynków i budowli będących własnością Wnioskodawcy nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności faktycznych oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków: administracyjno-biurowego, magazynowego oraz prefabrykacji i stolarni podlegać będzie – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Na budynek magazynowy oraz prefabrykacji i stolarni nie ponoszono wydatków na ulepszenie, natomiast na budynek administracyjno-biurowy ponoszono wydatki na ulepszenie o wartości wyższej niż 30% jego wartości początkowej. W odniesieniu do ww. budynków do pierwszego zasiedlenia doszło w wyniku ich przyjęcia do użytkowania po nabyciu w 1992 r. (budynek magazynowy i budynek prefabrykacji i stolarni) oraz w wyniku ich przyjęcia do użytkowania po poniesionych ww. wydatkach w 2009 r. (budynek administracyjno-biurowy). Zatem pierwszy warunek z zastosowanego przepisu został spełniony – jak wynika ze złożonego wniosku dostawa ww. budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto, od pierwszego zasiedlenia wymienionych obiektów upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Wobec tego, druga przesłanka zwolnienia z ww. przepisu również zostanie spełniona – pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą minie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, dostawa budynków: administracyjno-biurowego, magazynowego oraz prefabrykacji i stolarni korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą opisanych budynków, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Odpowiednio, zwolnieniem tym objęte będzie także prawo wieczystego użytkowania gruntów, na których położone są przedmiotowe budynki (art. 29a ust. 8 ustawy).

Z kolei dostawa Wiaty nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, obiekt ten został przekazany do użytkowania w dniu 30 listopada 2011 r., następnie zostały poniesione wydatki na ulepszenie obiektu o wartości wyższej niż 30% jego wartości początkowej. Po dokonanych ulepszeniach doszło do jego pierwszego zasiedlenia (1 września 2019 r.) poprzez oddanie go do używania na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej. Tym samym pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. obiektu upłynie okres krótszy niż 2 lata. Zatem zaistniały przesłanki wyłączające możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, zdefiniowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym przypadku dla ww. transakcji należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika ze złożonego wniosku poniesione przez Spółkę w 2019 r. wydatki na ulepszenie obiektu były wyższe niż 30% jego wartości początkowej i Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu. W związku z tym, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek warunkujących zwolnienie, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji Wnioskodawca dla dostawy ww. Wiaty nie będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa ww. obiektu nie będzie również podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, przez cały okres istnienia, aż do dnia podjęcia uchwały o likwidacji Spółka prowadziła działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Tym samym, przedmiotowy budynek nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W związku z tym, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek warunkujących zwolnienie także z tego przepisu.

W konsekwencji dostawa Wiaty będzie opodatkowana – zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – stawką podatku VAT w wysokości 23%. Z uwagi na fakt, że dostawa Wiaty nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, także dostawa gruntu, na którym posadowiono ww. budynek będzie opodatkowana stawką podatku VAT właściwą dla przedmiotu transakcji (art. 29a ust. 8 ustawy).

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna przynosi skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Nadmienia się, że w zakresie stawki podatku, jaką będzie opodatkowana sprzedaż działek niezabudowanych nr 6 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.