Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-331/08/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-05-19
Teza: Sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat.
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2008 r. (data wpływu 18 marca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe - **jest prawidłowe,**
*   w części wydatkowanej na opłaty notarialne i remont nowego lokalu mieszkalnego nabytego przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży drugiego lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2008 roku został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz w części wydatkowanej na opłaty notarialne i remont nowego lokalu mieszkalnego nabytego przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży drugiego lokalu mieszkalnego.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Od czterech lat jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego dwupokojowego. Aktualnie podpisał Pan umowę przedwstępną na kupno większego, czteropokojowego mieszkania, które spełnia oczekiwania Pana rodziny, w związku z czym jest Pan zobligowany czasowo do jej finalizacji. Jednocześnie jest Pan w trakcie sprzedaży mieszkania mniejszego. Z uwagi na aktualną sytuację mieszkaniową ma Pan jednak kłopoty ze sprzedażą mniejszego mieszkania. Wie Pan, iż aby swobodnie sprzedać mieszkanie musi upłynąć pięć lat, jak również, że najpierw powinien Pan sprzedać mieszkanie mniejsze, a następnie środki przeznaczyć na zakup lokalu większego. Jest Pan również świadomy, iż po sprzedaży mieszkania mniejszego zobowiązany jest do złożenia w urzędzie skarbowym stosownej deklaracji, z której będzie wynikało, że uzyskane w ten sposób środki przeznaczy w ciągu dwóch lat na zakup innego mieszkania. W przeciwnym razie będzie Pan musiał zapłacić 10% podatek.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy może Pan najpierw kupić mieszkanie większe biorąc na całość inwestycji kredyt w 100%, a następnie sprzedać mieszkanie mniejsze i 100% uzyskanych ze sprzedaży środków przeznaczyć na częściową spłatę kredytu bankowego?
2.  Czy środki wydatkowane na remont nowego (większego) mieszkania oraz kwotę wydatkowaną na opłaty notarialne (zakładając oczywiście, że na wszystko będą faktury, oraz, iż opłaty notarialne i remont wystąpią przed sprzedażą mieszkania mniejszego), będzie Pan mógł odjąć od kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania mniejszego?

Zdaniem Wnioskodawcy, dopuszczalne jest finalizowanie opisanej sprawy w przedstawiony przez niego sposób, ponieważ środki ze sprzedaży mieszkania mniejszego i tak zostaną wydatkowane na zakup mieszkania większego. Nastąpi to tylko w odwrotnym porządku. Dodatkowo Wnioskodawca podkreśla, iż cały przebieg operacji łatwo można monitorować, tj. po sprzedaży mieszkania mniejszego przedłożyłby Pan w urzędzie skarbowym oryginał przelewu, z którego wynikałoby, że całość środków (bądź kwotę uszczuploną o udokumentowane wydatki) ze sprzedaży mieszkania przeznaczył Pan na częściową spłatę kredytu bankowego, który wydatkowany został docelowo na zakup mieszkania większego.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej wydatkowania przychodu ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe uznaje się za prawidłowe. Natomiast w części dotyczącej wydatkowania tego przychodu na opłaty notarialne i remont nowego lokalu mieszkalnego poniesione przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży drugiego lokalu mieszkalnego uznaje za nieprawidłowe.**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Z analizy wniosku wynika, iż w przedmiotowej sprawie należy odnieść się do przepisów określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

W myśl dyspozycji art. 28 ust. 1 i ust. 3 cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

*   w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której z nieruchomości (zbywanych czy nabywanych) lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Tak więc w sytuacji, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy Pan na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, przychód w tej części stanowił będzie podstawę do zwolnienia przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Natomiast mając na uwadze stan prawny obowiązujący w powyższym zakresie stwierdzić należy, iż warunkiem zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, tj. wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego i związane z tym zakupem opłaty notarialne i remont nowego mieszkania - przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości winien być wydatkowany w terminie dwóch lat od daty zbycia lokalu. Tym samym ustawodawca wprost wskazał termin w jakim należy wydatkować przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Warunek wydatkowania dotyczy bowiem wyłącznie przychodu ze sprzedaży, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych.

Dodatkowo podkreślić należy, iż istotą zwolnień podatkowych określonych w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a-c) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest refundacja wydatków.

Reasumując, kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jeżeli zostanie przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w przypadku wydatkowania na ww. cele jedynie części uzyskanego przychodu, różnica między przychodem uzyskanym ze sprzedaży a jego częścią wydatkowaną na cele mieszkaniowe będzie podlegała opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.