Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-449/16-2/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-09-28
Teza: opodatkowanie sprzedaży lokali.
Słowa kluczowe: lokal; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 16 czerwca 2016 r.), uzupełnionym pismem z 30 sierpnia 2016 r. (data wpływu 6 września 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 czerwca 2016 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 30 sierpnia 2016 r. (data wpływu 6 września 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 18 sierpnia 2016 r. znak: IBPP2/4512-449/16-1/AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą i jest czynnym płatnikiem podatku VAT. W 2012 roku Wnioskodawca zakupił kamienicę od urzędu miasta ze stawką podatku VAT „zw” z myślą dalszej odsprzedaży.

W latach 2013-2015 zgodnie z pozwoleniem Wnioskodawca zmodernizował i ulepszył lokale w kamienicy, stwarzając lokale użytkowe.

W ramach usług remontowych i modernizacyjnych Wnioskodawca odliczał podatek VAT, zarówno z materiałów, jak i usług. Kamienica została odebrana i na dzień dzisiejszy Wnioskodawca chce sprzedawać lokale. Lokale sprzedawane będą przed pierwszym zasiedleniem.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Ad.1.

Przy nabyciu kamienicy nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku, gdyż kamienica została zakupiona jako towar zw.

Ad.2.

W wyniku przebudowy i ulepszenia przez Wnioskodawcę lokali kamienicy zostały wytworzone nowe lokale użytkowe, natomiast stare zostały ulepszone i zmodernizowane.

Ad.3.

1.  Przy wytworzeniu nowych lokali użytkowych przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
2.  Pierwsze zajęcie nowo powstałych lokali użytkowych wystąpiło w m-cu marcu 2016 r.
3.  Nowo powstałe lokale Wnioskodawca sprzeda przed upływem 2 lat od dnia wytworzenia.
4.  Stworzone nowe lokale nie będą dzierżawione ani wynajmowane.
5.  Nie dotyczy.
6.  Poszczególne lokale użytkowe nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku.

Ad. 4

Na pytanie tut. organu tj. w przypadku gdy przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będą stare lokale, które jedynie zostały ulepszone i zmodernizowane wnioskodawca wskazał.

1.  Pierwsze używanie poszczególnych lokali będących przedmiotem sprzedaży, jako używanych, było dawno temu – Wnioskodawca nie jest w stanie określić daty.
2.  Poszczególne lokale nie były przedmiotem najmu oraz dzierżawy, dzierżawione są obecnie.

Ad.5.

Wykonane usługi remontowe i modernizacyjne stanowią ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym i wyniosły one powyżej 30% wartości początkowej poszczególnych lokali.

Ad.6.

Z tytułu wydatków na ulepszenie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ad.7.

Lokale użytkowe będą stanowiły składnik środka trwałego. Część z nich będzie przeznaczona do dalszej sprzedaży (nowo powstałe).

Ad.8.

Po ulepszeniu lokale będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jaką stawkę VAT powinnam zastosować przy sprzedaży lokali?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanych lokali powinna być opodatkowana stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca 2012 roku zakupił kamienicę od urzędu miasta ze stawką podatku VAT „zw” z myślą dalszej odsprzedaży. Przy nabyciu kamienicy nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku, gdyż kamienica została zakupiona jako towar zw.

W latach 2013-2015 zgodnie z pozwoleniem Wnioskodawca zmodernizował i ulepszył lokale w kamienicy, stwarzając lokale użytkowe. W wyniku przebudowy i ulepszenia przez Wnioskodawcę lokali kamienicy zostały wytworzone nowe lokale użytkowe, natomiast stare zostały ulepszone i zmodernizowane. Wykonane usługi remontowe i modernizacyjne stanowią ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym i wyniosły one powyżej 30% wartości początkowej poszczególnych lokali. Z tytułu wydatków na ulepszenie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego. Lokale użytkowe będą stanowiły składnik środka trwałego. Część z nich będzie przeznaczona do dalszej sprzedaży (nowo powstałe). Przy wytworzeniu nowych lokali użytkowych przysługiwało Wnioskodawca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Pierwsze zajęcie nowo powstałych lokali użytkowych wystąpiło w m-cu marcu 2016 r. Nowo powstałe lokale Wnioskodawca sprzeda przed upływem 2 lat od dnia wytworzenia. Stworzone nowe lokale nie będą dzierżawione ani wynajmowane. Poszczególne lokale użytkowe nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pierwsze używanie poszczególnych lokali będących przedmiotem sprzedaży, jako używanych, było dawno temu – Wnioskodawca nie jest w stanie określić daty. Poszczególne lokale nie były przedmiotem najmu oraz dzierżawy, dzierżawione są obecnie. Po ulepszeniu lokale będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Rozstrzygając kwestię, będącą przedmiotem zapytania Wnioskodawcy, w pierwszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy lokali podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tak więc, mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że planowana dostawa lokali nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jeśli faktycznie pierwsze zajęcie nowo powstałych lokali użytkowych nastąpiło w marcu 2016 r. natomiast stare lokale jak wskazał Wnioskodawca nie były przedmiotem najmu oraz dzierżawy ale dzierżawione są obecnie.

Nie zostanie jednak spełniony drugi warunek umożliwiający zwolnienie dostawy ww. lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż między pierwszym zasiedleniem (pierwszym zajęciem oraz dzierżawą lokali) a dostawą lokali nie minął okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym drugi z warunków umożliwiający zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie został spełniony.

W związku z powyższym dostawa przedmiotowych lokali nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe Wnioskodawca nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż przy wytworzeniu nowych lokali przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast odnośnie lokali które zostały ulepszone, co prawda przy nabyciu kamienicy Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, Wnioskodawca natomiast poniósł wydatki na ulepszenie poszczególnych lokali przekraczające 30% wartości początkowej lokali i od którego przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Ponadto przedmiotowe lokale nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej, jak również przy wytworzeniu nowych lokali Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia, tak więc ww. dostawa lokali nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem dostawa lokali będzie podlegać opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zmiana któregokolwiek elementu opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku lub zmiana stanu prawnego powoduje, że interpretacja traci ważność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.