Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-608/08/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-09-19
Teza: Czy Wnioskodawca obciążając najemców lokali gminnych opłatami za media powinna czynność tę opodatkować podatkiem od towarów i usług według stawki odpowiedniej dla danego rodzaju usługi (zimna woda, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości - 7%, natomiast energia cieplna - 22%) czy też stosować opodatkowanie stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj. w przypadku najmu lokali użytkowych będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT a w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku.
Słowa kluczowe: czynsz; dokumentowanie; koszt; media; opłata; podmiot; podmiot-podmiot zarządzający; refakturowanie; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Przedsiębiorstwa Komunalnego K. przedstawione we wniosku z dnia 17 czerwca 2008r. (data wpływu 26 czerwca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie ustalenia czy Wnioskodawca obciążając najemców lokali gminnych opłatami za media powinna czynność tę opodatkować podatkiem od towarów i usług według stawki odpowiedniej dla danego rodzaju usługi (zimna woda, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości - 7%, natomiast energia cieplna - 22%) czy też stosować opodatkowanie stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj. w przypadku najmu lokali użytkowych będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT a w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 czerwca 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie ustalenia czy Wnioskodawca obciążając najemców lokali gminnych opłatami za media powinna czynność tę opodatkować podatkiem od towarów i usług według stawki odpowiedniej dla danego rodzaju usługi (zimna woda, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości - 7%, natomiast energia cieplna - 22%) czy też stosować opodatkowanie stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj. w przypadku najmu lokali użytkowych będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT a w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką ze 100% udziałem Gminy. Do przedmiotów działalności Spółki należą m. in. zarządzanie nieruchomościami oraz wynajem nieruchomości. Licencję zarządcy nieruchomości posiadają Prezes oraz Członek Zarządu Spółki. Spółka na podstawie umowy zawartej z Gminą administruje budynkami wraz z terenami przyległymi, położonymi na terenie Gminy. Administrowaniem objęte są mieszkania komunalne, mieszkania własnościowe oraz lokale użytkowe. Spółka, zgodnie z treścią umowy, przejęła prawa i obowiązki zarządcy i administratora budynków oraz wszelkie obowiązki wynajmującego w zasobach przekazanych w administrację. Spółka reprezentuje Gminę - jako jednego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej oraz występuje jako zarządca w budynkach stanowiących 100% własność Gminy. W celu utrzymania należytego stanu lokali właściciele lokali, w tym Gmina, są zobowiązani do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością w formie comiesięcznych zaliczek. Koszty te można podzielić na koszty związane z częściami wspólnymi nieruchomości oraz koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Spółka zawarła umowy o dostawę mediów z dostawcami mediów takich jak: energia cieplna, zimna woda i odprowadzenie ścieków oraz wywóz nieczystości. Najemcy lokali stanowiących własność Gminy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. W związku z tym Spółka obciąża najemców lokali gminnych kosztami dostarczonych mediów. Najemcy lokali gminnych na podstawie umów najmu zawartych ze Spółką obowiązani są uiszczać oprócz czynszu opłaty za dostarczone media. W zawartych umowach najmu lokali mieszkalnych Wynajmującym jest Spółka. Na wystawionych fakturach VAT za czynsz i media dostarczane do lokali (np. dla najemców lokali użytkowych) jako sprzedawca występuje Spółka. Wspólnoty Mieszkaniowe zamierzają zawrzeć umowy o dostawę mediów z dostawcami mediów takimi jak: energia cieplna, zimna woda i odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości.

Odbiorcami mediów będą właściciele wyodrębnionych lokali oraz najemcy lokali stanowiących własność Gminy. Wspólnoty Mieszkaniowe nie są podatnikiem podatku VAT, natomiast Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 23 grudnia 2003r. znak: RP1-811/912/03/JW zaliczki wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku VAT, gdyż stanowią jedynie partycypację w kosztach Wspólnoty Mieszkaniowej przez jej członków. Wspólnota Mieszkaniowa będzie obciążała wszystkich właścicieli, w tym Spółkę (reprezentującą Gminę) kosztami dostarczonych mediów. Wnioskodawca podkreślił, iż Wspólnota Mieszkaniowa, która będzie nabywała media od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali będących członkami tej Wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych mediów nie będzie dokonywała sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Będzie to jedynie zwrot wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynności nie podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dokumentuje się rachunkami, o których mowa w art. 87-90 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) lub notami księgowymi. Wobec powyższego na potwierdzenie tych należności Spółka jako administrator działający w imieniu właściciela otrzyma od Wspólnoty notę lub rachunek z tytułu dostarczonych mediów do wszystkich lokali stanowiących własność Gminy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Spółka obciążając najemców lokali gminnych opłatami za media powinna czynność tę opodatkować podatkiem od towarów i usług według odpowiedniej stawki dla danego rodzaju usługi (zimna woda, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości - 7%, natomiast energia cieplna - 22%)?
2.  Czy stosować opodatkowanie stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj.

*   w przypadku najmu lokali użytkowych będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy,
*   w przypadku najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący pobierać może jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w przypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Spółkę usług najmu na rzecz lokatorów. Wydatki te są świadczeniem należnym Spółce z tytułu najmu lokalu, a nie z tytułu odsprzedaży mediów czy przeniesienia na najemców kosztów związanych z mediami. Dotyczy to zarówno sytuacji gdy Spółka występuje w imieniu Gminy będącej członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (w przypadku gdy umowy na dostawę mediów będą miały zawarte Wspólnoty Mieszkaniowe) oraz w sytuacji gdy Spółka występuje jako zarządca w budynkach stanowiących 100% własność Gminy (wtedy Spółka będzie stroną umowy o dostawę mediów). Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Spółkę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj: w przypadku najmu lokali użytkowych będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Kierując się brzmieniem art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług (\`(...)\`) rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, postawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy zawartej z Gminą administruje budynkami wraz z terenami przyległymi, położonymi na terenie gminy. Administrowaniem objęte są mieszkania komunalne, mieszkania własnościowe oraz lokale użytkowe. Spółka, zgodnie z treścią umowy, przejęła prawa i obowiązki zarządcy i administratora budynków oraz wszelkie obowiązki wynajmującego w zasobach przekazanych w administrację. Spółka reprezentuje Gminę - jako jednego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej oraz występuje jako zarządca w budynkach stanowiących 100% własność Gminy. W celu utrzymania należytego stanu lokali właściciele lokali, w tym Gmina, są zobowiązani do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością w formie comiesięcznych zaliczek. Koszty te można podzielić na koszty związane z częściami wspólnymi nieruchomości oraz koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali.

Spółka zawarła umowy o dostawę mediów z dostawcami mediów takich jak: energia cieplna, zimna woda i odprowadzenie ścieków oraz wywóz nieczystości. Najemcy lokali stanowiących własność Gminy nie mają możliwości zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. W związku z tym Spółka obciąża najemców lokali gminnych kosztami dostarczonych mediów. Najemcy lokali gminnych na podstawie umów najmu zawartych ze Spółką obowiązani są uiszczać oprócz czynszu opłaty za dostarczone media. W zawartych umowach najmu lokali mieszkalnych Wynajmującym jest Spółka. Na wystawionych fakturach VAT za czynsz i media dostarczane do lokali (np. dla najemców lokali użytkowych) jako sprzedawca występuje Spółka. Wspólnoty Mieszkaniowe zamierzają zawrzeć umowy o dostawę mediów z dostawcami mediów takimi jak: energia cieplna, zimna woda i odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości. Odbiorcami mediów będą właściciele wyodrębnionych lokali oraz najemcy lokali stanowiących własność Gminy. Wspólnoty Mieszkaniowe nie są podatnikiem podatku VAT, natomiast Spółka jest podatnikiem podatku VAT.

W świetle powyższego wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali jak również kwoty utrzymania części wspólnych nieruchomości obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Przepis art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie daje podstaw do refakturowania wydatków za media fakturą VAT czy rachunkiem lub notą uznaniową na najemców lokali gminnych. Bowiem wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży mediów czy przeniesienia na najemców kosztów z mediami związanych (Wnioskodawca występuje w imieniu Gminy będącej członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej a umowy o dostawę mediów ma zawarte Wspólnota). Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj:

*   w przypadku najmu lokali użytkowych, będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy,
*   w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za **prawidłowe.** Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.