Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.742.2021.2.WH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-06
Teza: w zakresie skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę.
Słowa kluczowe: odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 8 października 2021 r. (data wpływu 8 października 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

· uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy

· zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości

· prawa do odliczenia przez Wnioskodawcę podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości

– **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

8 października 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę.

**We wniosku wspólnym złożonym przez:**

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

• A. Sp. z o.o.

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

• Pana P. F.,

**przedstawiono następujący stan faktyczny:**

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Kupująca” lub „Spółka”).

Spółka jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Pan P. F. (dalej: „Sprzedający”) będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

W październiku 2021 r. Spółka nabyła od Sprzedającego prawo własności nieruchomości położonej w województwie (…) składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4 i 5, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Przed dostawą Nieruchomości Sprzedający złożył zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny. Zgłoszenie zostało złożone z uwagi na planowaną dostawę Nieruchomości na rzecz Spółki.

Spółka oraz Sprzedający będą zwani w dalszej części wniosku łącznie „Stronami”.

Na podstawie informacji znajdujących się w księdze wieczystej w momencie dostawy Nieruchomości sposób korzystania z Nieruchomości przedstawiony był jako grunty orne.

Niemniej jednak zgodnie z obowiązującym w momencie dostawy Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość jest przeznaczona pod tereny wytwórczości, składów, przemysłu, przetwórstwa rolnego i usług, w tym usług komunikacyjnych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje m.in., że Nieruchomość może zostać zabudowana budynkami o maksymalnej wysokości 14 m oraz że realizacja nowej zabudowy jest możliwa na działce o minimalnej powierzchni 1000 m2.

W dniu dostawy Nieruchomości nie znajdowały się na niej żadne trwale związane z gruntem obiekty budowlane, za wyjątkiem obiektu liniowego w postaci sieci energetycznej (dalej: „Sieć energetyczna”), należącej do zewnętrznego przedsiębiorstwa przesyłowego. W momencie dostawy Nieruchomość nie była ogrodzona ani uzbrojona. Na części Nieruchomości znajdował się jedynie fragment nieutwardzonej drogi (polna droga).

Sprzedający nabył Nieruchomość w 2011 r. na podstawie umowy darowizny (dalej: „Umowa Darowizny”). Przedmiotem Umowy Darowizny była jedna działka ewidencyjna nr 6, która w 2020 r. została podzielona na 5 mniejszych działek ewidencyjnych, które składają się obecnie na Nieruchomość.

Nabycie Nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Sprzedającego. Nieruchomość nie była nabyta w związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą, nie była wcześniej wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej oraz nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na własne potrzeby rolnicze niezwiązane z prowadzoną działalnością. Sprzedający nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT).

W okresie kiedy właścicielem Nieruchomości był Sprzedający nie była ona przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Zamiarem Sprzedającego była sprzedaż Nieruchomości, która umożliwiłaby mu osiągnięcie jak najwyższego zysku.

W celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podejmował szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedającego, w tym m.in.:

*   dokonał wspomnianego wcześniej podziału geodezyjnego, w ramach którego otrzymana w darowiźnie działka gruntu o numerze ewidencyjnym 6 została podzielona na 5 mniejszych działek składających się na Nieruchomość;
*   podejmował działania zmierzające do zmiany obowiązującego dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która umożliwić miała realizację na Nieruchomości m.in. inwestycji mieszkaniowej;
*   podejmował czynności (wnosił odwołania) w sprawie toczącego się postepowania w zakresie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczących możliwości realizacji przedsięwzięcia w postaci budowy hali magazynowo- produkcyjno-usługowej z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą m.in. na działkach wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia maksymalnego zysku ze sprzedaży, będąc właścicielem Nieruchomości Sprzedający aktywnie poszukiwał potencjalnych nabywców, m.in. poprzez zamieszczanie ogłoszeń oferujących Nieruchomość do sprzedaży. Sprzedający zawierał również umowy pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości. W ramach tych umów, pośrednicy nieruchomości m.in. szukali i proponowali Sprzedającemu potencjalnych nabywców Nieruchomości oraz zamieszczali ogłoszenia oferujące Nieruchomość do sprzedaży na ogólnodostępnych portalach nieruchomościowych.

Ponadto, Sprzedający korzystał z usług prawnych oraz doradztwa podatkowego w zakresie związanym z planowaną sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na trwające ożywienie na rynku gruntów pod zabudowę oraz wzrost średnich cen gruntów, Sprzedający podjął decyzję o przyjęciu oferty kupna Nieruchomości złożonej przez Spółkę.

Przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Spółki, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa dwóm radcom prawnym z kancelarii prawnej działającej na rzecz Kupującej w związku z tą transakcją.

Udzielone pełnomocnictwo upoważniało do reprezentowania, przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym do składania wniosków i zapytań, uzyskiwania zaświadczeń, wypisów, wyrysów oraz innych informacji o nieruchomości, przeglądania akt postępowań administracyjnych, w sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym wykonywania fotokopii akt tej księgi wieczystej.

Przed dniem dostawy Nieruchomości Sprzedający nie podejmował czynności związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, gdyż Nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający nie podejmował również działań związanych z uzbrojeniem Nieruchomości czy uzyskaniem decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

Spółka nabyła Nieruchomość od Sprzedającego w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Kupująca zamierza wykorzystać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. Kupująca nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT ani do działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Umowa sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki została zawarta w październiku 2021 r. w formie aktu notarialnego. Z uwagi na okoliczności dotyczące dostawy Nieruchomości Sprzedający podjął decyzję o dokonaniu zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług. W tym celu przed transakcją wysłał listem poleconym komplet wypełnionych i podpisanych przez siebie dokumentów rejestracyjnych, tj. VAT-R oraz NIP-7 wraz z pismem przewodnim i potwierdzeniem tytułu prawnego do Nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę Sprzedający naliczył podatek VAT należny z tytułu dostawy Nieruchomości i wystawił Spółce fakturę VAT.

Sprzedający pragnie dodatkowo wyjaśnić, że w przeszłości wystąpił do właściwych organów z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, niemniej jednak z uwagi na braki formalne (brak odpowiedzi na wezwanie organu do uzupełnienia informacji dotyczącej złożonego wniosku), wniosek ten został pozostawiony bez rozpatrzenia.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT?

2\. W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy dostawa Nieruchomości nie była zwolniona z VAT i powinna zostać opodatkowana tym podatkiem przy zastosowaniu właściwej stawki VAT?

3\. W razie udzielenia twierdzących odpowiedzi na pytania nr 1 i 2, czy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Stanowisko Zainteresowanych:**

Stanowisko w przedmiocie pytania nr 1

W ocenie Stron, Sprzedający w odniesieniu do dostawy Nieruchomości posiadał status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, wobec czego dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska w przedmiocie pytania nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczały poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, zamiarem Sprzedającego była sprzedaż Nieruchomości, która umożliwiłaby mu osiągnięcie jak najwyższego zysku. W tym celu Sprzedający podejmował szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedającego. Sprzedający dokonał między innymi podziału geodezyjnego, w ramach którego otrzymana w darowiźnie działka gruntu o numerze ewidencyjnym 6 została podzielona na 5 mniejszych działek składających się na Nieruchomość. Nieruchomość podzielona na mniejsze działki bez wątpienia była towarem bardziej atrakcyjnym, pozwalającym uzyskać Sprzedającemu bardziej atrakcyjną cenę sprzedaży. Sprzedający podejmował również działania zmierzające do zmiany obowiązującego dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która umożliwić miała realizację na Nieruchomości m.in. inwestycji mieszkaniowej. Sprzedający podejmował także czynności (wnosił odwołania) w sprawie toczącego się postepowania w zakresie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczących możliwości zgody na realizację przedsięwzięcia w postaci budowy hali magazynowo-produkcyjno-usługowej z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą m.in. na działkach wchodzących w skład Nieruchomości. Działania te również były nakierowane na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a tym samym zwiększenie możliwej do uzyskania przez Sprzedającego ceny.

Ponadto, w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, będąc jej właścicielem, Sprzedający aktywnie poszukiwał potencjalnych nabywców, m.in. poprzez zamieszczanie ogłoszeń oferujących Nieruchomość do sprzedaży. Sprzedający zawierał również umowy pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości. W ramach tych umów, pośrednicy nieruchomości m.in. szukali i proponowali Sprzedającemu potencjalnych nabywców oraz zamieszczali ogłoszenia oferujące Nieruchomość do sprzedaży na ogólnodostępnych portalach nieruchomościowych. Dodatkowo Sprzedający korzystał z usług prawnych oraz doradztwa podatkowego w zakresie związanym z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Zdaniem Stron istotną okolicznością jest również fakt, że przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Spółki, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa dwóm radcom prawnym z kancelarii prawnej działającej na rzecz Kupującej w związku z tą transakcją. Udzielone pełnomocnictwo upoważniało do reprezentowania, przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym do składania wniosków i zapytań, uzyskiwania zaświadczeń, wypisów, wyrysów oraz innych informacji o nieruchomości, przeglądania akt postępowań administracyjnych, w sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym wykonywania fotokopii akt tej księgi wieczystej.

Wskazane wyżej działania podejmowane przez Sprzedającego świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane z transakcją zbycia Nieruchomości było zdaniem Stron zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Z perspektywy Sprzedającego działania, które podjął w związku ze zbyciem Nieruchomości należy oceniać jak działalność inwestycyjną. Warto również zwrócić uwagę, że zamiarem i intencją Sprzedającego było opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT. Całokształt powyższych okoliczności powoduje, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Powyższe stanowisko znajduje uzasadnienie w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo, w interpretacji z dnia 19 lipca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.161.2019.2.MPU Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że zakres i skala planowanego przez Wnioskodawczynię przedsięwzięcia - planowana sprzedaż 16 działek oraz podjęte przez Wnioskodawczynię działania (geodezyjny podział nieruchomości na mniejsze działki) wskazują na zamiar dokonywania sprzedaży w okolicznościach przesądzających o prowadzeniu działalności gospodarczej. O aktywnym działaniu Wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami świadczy też zamieszczanie ofert w lokalnej prasie, sieci Internet, biurach nieruchomości. W tych okolicznościach trudno zaakceptować twierdzenie Wnioskodawczyni, że planowana sprzedaż 16 działek jest to czynność która przyjmuje charakter okazjonalny na potrzeby osobiste. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…) będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter, a podjęte przez Wnioskodawczynię działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Czynności tych nie można interpretować inaczej niż jako aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.”

Podobnie w interpretacji indywidualnej z 6 czerwca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.159.2018.2.PG, w podobnym stanie faktycznym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że: „(…) elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Wnioskodawca podejmie w odniesieniu do przedmiotowych działek w związku z planowanymi działaniami. Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca zlecił podział geodezyjny działki na działki budowlane, w taki sposób aby działki miały dostęp do dróg gminnych (w wyniku podziału powstanie 14 działek budowlanych) oraz zamierza dać ogłoszenie o sprzedaży działek w portalach internetowych typu (…), (…) oraz skorzystać z usług miejscowego pośrednika nieruchomości. Ponadto, co szczególnie istotne w kontekście przywołanego wyżej orzeczenia TSUE, Wnioskodawca zamierza doprowadzić sieć wodociągową do działek.

Wnioskodawca sam wskazał, że od momentu nabycia do momentu sprzedaży próbuje uporządkować działkę poprzez wycinkę samosiewów drzew i krzewów. Nie można także pominąć faktu, że Wnioskodawca sam uważa, że sprzedaż działek będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT (a zatem będzie działał jako podatnik). Wszystkie te czynności jednoznacznie wskazują na zamiar darowizny bądź sprzedaży przez Wnioskodawcę opisanych działek w sposób profesjonalny i z zyskiem, bowiem Wnioskodawca podjął i zamierza podejmować ww. czynności, których celem będzie uatrakcyjnienie i przygotowanie przedmiotowych działek do sprzedaży. W przeciwnym bowiem razie ponoszenie wskazanych w opisie sprawy nakładów byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Podkreślić także należy, że Wnioskodawca nigdzie nie wskazał na zamiar wykorzystania przedmiotowych działek do celów prywatnych (osobistych). Zaznaczyć przy tym należy, że na ocenę dokonanych przez Wnioskodawcę działań nie może mieć wpływu to, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Skala podjętych przez Wnioskodawcę działań wskazuje, że czynności te wyrażają wolę Zainteresowanego i jego zamiar wykorzystania tej części majątku nie na cele osobiste (prywatne), lecz w celu odniesienia korzyści finansowej.”

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji Sprzedający był podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w tej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania zbycia Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Nieruchomość bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wskazano wyżej, w ramach dostawy Nieruchomości, doszło do kupna wyłącznie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego.

Przedmiotem dostawy nie były natomiast inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie przejął żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.

Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (tj.: Dz.U. z 2020 r., poz. 1320, ze zm.).

Sprzedający nie posiadał na datę dostawy Nieruchomości żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowiła wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Sprzedający nie prowadził oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządzał sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie były na moment dostawy w ogóle ewidencjonowane, w tym za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości

Stanowisko w zakresie pytania nr 2

W razie uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja zbycia Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT, Strony stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości nie podlegała zwolnieniu z VAT i powinna być opodatkowana tym podatkiem zgodnie z właściwą stawką VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Strony pragną podkreślić, że celem tego pytania nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że transakcja podlegała VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki. Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż do transakcji nie stosuje się żadne ze zwolnień z VAT oraz że transakcja podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

2\. Status Nieruchomości jako niezabudowanej

Zdaniem Stron, w momencie transakcji Nieruchomość miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdowały się na niej żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części.

Statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia okoliczność, że na Nieruchomości znajduje się Sieć energetyczna należąca do zewnętrznego przedsiębiorstwa przesyłowego. Sieć energetyczna, jako infrastruktura przesyłowa, na podstawie art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), nie stanowi części składowej Nieruchomości, gdyż wchodzi ona w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, należy uznać że nie była ona przedmiotem transakcji sprzedaży i nie wpływała na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną czy też nie.

Zdaniem Stron, statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia również fakt, że na części Nieruchomości znajdował się fragment nieutwardzonej drogi (polna droga). W ocenie Stron, nieutwardzona droga (tak zwana droga polna) nie stanowi bowiem na gruncie prawa budowlanego budynku, budowli ani ich części, w szczególności nie jest ona obiektem budowlanym, który wzniesiony został z użyciem wyrobów budowlanych.

W efekcie, dostawa Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

3\. Kwalifikacja podatkowa transakcji

Mając na względzie, że Nieruchomość należy traktować jako niezabudowaną, zastosowania w przedmiotowej sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT, dotyczące nieruchomości zabudowanych. Konieczne jest zatem odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na dzień transakcji zbycia Nieruchomości, dla obszaru na którym usytuowana jest Nieruchomość obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod tereny wytwórczości, składów, przemysłu, przetwórstwa rolnego i usług, w tym usług komunikacyjnych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje m.in., że Nieruchomość może zostać zabudowana budynkami o maksymalnej wysokości 14 m oraz że realizacja nowej zabudowy jest możliwa na działce o minimalnej powierzchni 1000 m2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada więc możliwość zabudowy Nieruchomości.

Nieruchomość stanowiła zatem teren budowlany w rozumieniu wskazanej powyżej definicji.

Mając to na uwadze, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do dostawy Nieruchomości.

W tej sytuacji należy jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),

b) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem stanu faktycznego Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej. Ponadto Nieruchomość została nabyta w wyniku Umowy Darowizny niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT – w związku z nabyciem Nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu zdaniem Stron, nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez niego udziału w prawie własności działki gruntu nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Z uwagi na to nie są spełnione oba warunki zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego nie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

Wobec uznania, że transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, to dostawa Nieruchomości powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z podatku (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 Ustawy o VAT).

Stanowisko w zakresie pytania nr 3

W ocenie Stron, Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

Zakładając, że nabycie przez Spółkę Nieruchomości powinno być opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki, po stronie Spółki wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Spółkę (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Mając na uwadze, że Nieruchomość ma być wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT. Na przysługujące Spółce prawo do odliczenia podatku VAT nie powinna mieć wpływu okoliczność dotycząca rejestracji Sprzedającego na VAT. W ocenie Stron zgłoszenie rejestracyjne dla potrzeb podatku VAT nie decyduje o opodatkowaniu bądź nie danej dokonanej dostawy towarów. W rezultacie o ile Sprzedający wystawi, a Spółka otrzyma fakturę zawierającą naliczoną kwotę podatku VAT, która dokumentować będzie dostawę Nieruchomości, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującą do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującej przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Ponadto podejmowanie przez dany podmiot zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, podjęcie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Zatem określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. W październiku 2021 r. Spółka nabyła od Sprzedającego prawo własności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4 i 5. Przed dostawą Nieruchomości Sprzedający złożył zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny. Zgłoszenie zostało złożone z uwagi na planowaną dostawę Nieruchomości na rzecz Spółki. Zgodnie z obowiązującym w momencie dostawy Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość jest przeznaczona pod tereny wytwórczości, składów, przemysłu, przetwórstwa rolnego i usług, w tym usług komunikacyjnych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje m.in., że Nieruchomość może zostać zabudowana budynkami o maksymalnej wysokości 14 m oraz że realizacja nowej zabudowy jest możliwa na działce o minimalnej powierzchni 1000 m2. W dniu dostawy Nieruchomości nie znajdowały się na niej żadne trwale związane z gruntem obiekty budowlane, za wyjątkiem obiektu liniowego w postaci sieci energetycznej, należącej do zewnętrznego przedsiębiorstwa przesyłowego. W momencie dostawy Nieruchomość nie była ogrodzona ani uzbrojona. Na części Nieruchomości znajdował się jedynie fragment nieutwardzonej drogi (polna droga). Sprzedający nabył Nieruchomość w 2011 r. na podstawie umowy darowizny. Przedmiotem Umowy Darowizny była jedna działka ewidencyjna nr 44/95, która w 2020 r. została podzielona na 5 mniejszych działek ewidencyjnych, które składają się obecnie na Nieruchomość. Nabycie Nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Sprzedającego. Nieruchomość nie była nabyta w związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą, nie była wcześniej wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej oraz nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na własne potrzeby rolnicze niezwiązane z prowadzoną działalnością. Sprzedający nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT). W okresie kiedy właścicielem Nieruchomości był Sprzedający nie była ona przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Zamiarem Sprzedającego była sprzedaż Nieruchomości, która umożliwiłaby mu osiągnięcie jak najwyższego zysku. W celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podejmował szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedającego, w tym m.in.: "dokonał wspomnianego wcześniej podziału geodezyjnego, w ramach którego otrzymana w darowiźnie działka gruntu o numerze ewidencyjnym 6została podzielona na 5 mniejszych działek składających się na Nieruchomość; "podejmował działania zmierzające do zmiany obowiązującego dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która umożliwić miała realizację na Nieruchomości m.in. inwestycji mieszkaniowej; "podejmował czynności (wnosił odwołania) w sprawie toczącego się postepowania w zakresie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczących możliwości realizacji przedsięwzięcia w postaci budowy hali magazynowo- produkcyjno-usługowej z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą m.in. na działkach wchodzących w skład Nieruchomości. W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia maksymalnego zysku ze sprzedaży, będąc właścicielem Nieruchomości Sprzedający aktywnie poszukiwał potencjalnych nabywców, m.in. poprzez zamieszczanie ogłoszeń oferujących Nieruchomość do sprzedaży. Sprzedający zawierał również umowy pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości. W ramach tych umów, pośrednicy nieruchomości m.in. szukali i proponowali Sprzedającemu potencjalnych nabywców Nieruchomości oraz zamieszczali ogłoszenia oferujące Nieruchomość do sprzedaży na ogólnodostępnych portalach nieruchomościowych. Ponadto, Sprzedający korzystał z usług prawnych oraz doradztwa podatkowego w zakresie związanym z planowaną sprzedaży Nieruchomości. Z uwagi na trwające ożywienie na rynku gruntów pod zabudowę oraz wzrost średnich cen gruntów, Sprzedający podjął decyzję o przyjęciu oferty kupna Nieruchomości złożonej przez Spółkę. Przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Spółki, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa dwóm radcom prawnym z kancelarii prawnej działającej na rzecz Kupującej w związku z tą transakcją. Udzielone pełnomocnictwo upoważniało do reprezentowania, przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym do składania wniosków i zapytań, uzyskiwania zaświadczeń, wypisów, wyrysów oraz innych informacji o nieruchomości, przeglądania akt postępowań administracyjnych, w sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym wykonywania fotokopii akt tej księgi wieczystej.

Przed dniem dostawy Nieruchomości Sprzedający nie podejmował czynności związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, gdyż Nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający nie podejmował również działań związanych z uzbrojeniem Nieruchomości czy uzyskaniem decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Spółka nabyła Nieruchomość od Sprzedającego w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Kupująca zamierza wykorzystać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. Kupująca nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT ani do działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT. Umowa sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki została zawarta w październiku 2021 r. w formie aktu notarialnego.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii ustalenia, czy nabycie Nieruchomości od Sprzedającego podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający działał w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Z wniosku wynika, że Sprzedający podejmował szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, w tym m.in.: podejmował działania zmierzające do zmiany obowiązującego dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która umożliwić miała realizację na Nieruchomości m.in. inwestycji mieszkaniowej; podejmował czynności (wnosił odwołania) w sprawie toczącego się postepowania w zakresie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczących możliwości realizacji przedsięwzięcia w postaci budowy hali magazynowo - produkcyjno-usługowej z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą m.in. na działkach wchodzących w skład Nieruchomości. Ponadto Sprzedający aktywnie poszukiwał potencjalnych nabywców, m.in. poprzez zamieszczanie ogłoszeń oferujących Nieruchomość do sprzedaży. Sprzedający zawierał również umowy pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości. W ramach tych umów, pośrednicy nieruchomości m.in. szukali i proponowali Sprzedającemu potencjalnych nabywców Nieruchomości oraz zamieszczali ogłoszenia oferujące Nieruchomość do sprzedaży na ogólnodostępnych portalach nieruchomościowych. Sprzedający korzystał także z usług prawnych oraz doradztwa podatkowego w zakresie związanym z planowaną sprzedażą Nieruchomości. Co więcej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa dwóm radcom prawnym z kancelarii prawnej działającej na rzecz Kupującej w związku z tą transakcją. Udzielone pełnomocnictwo upoważniało do reprezentowania, przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym do składania wniosków i zapytań, uzyskiwania zaświadczeń, wypisów, wyrysów oraz innych informacji o nieruchomości, przeglądania akt postępowań administracyjnych, w sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym wykonywania fotokopii akt tej księgi wieczystej.

Zatem rodzaj działań podjętych przez Sprzedającego bez wątpienia oznacza, że Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, a sprzedaż Nieruchomości przybrała formę zawodową w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż ww. działek przez Sprzedającego była dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i działał On jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż działek stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za **prawidłowe**.

Wnioskodawca ma także wątpliwości, czy dostawa Nieruchomości nie była zwolniona z VAT i opodatkowana tym podatkiem przy zastosowaniu właściwej stawki VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że w dniu dostawy Nieruchomości znajdował się na niej obiekt liniowy w postaci sieci energetycznej należącej do zewnętrznego przedsiębiorstwa przesyłowego.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny).

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Natomiast w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Z przedstawionych wyżej przepisów oraz opisu sprawy wynika, że naniesienie w postaci sieci energetycznej stanowiące obiekt liniowy, nie było częścią składową sprzedawanej Nieruchomości, gdyż było przedmiotem odrębnej własności, tym samym nie było przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach nabycia Nieruchomości. W konsekwencji analiza przedstawionego stanu faktycznego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotem dostawy był wyłącznie grunt.

W odniesieniu do wątpliwości Wnioskodawcy, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

a) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

b) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży były działki nr 1, 2, 3, 4, 5, które zgodnie z obowiązującym w momencie dostawy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były pod tereny wytwórczości, składów, przemysłu, przetwórstwa rolnego i usług, w tym usług komunikacyjnych.

Zatem, w świetle powołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Nieruchomość o przeznaczeniu pod tereny wytwórczości, składów, przemysłu, przetwórstwa rolnego i usług, w tym usług komunikacyjnych - według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie znalazło zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży Nieruchomości nie znalazło również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem przy nabyciu nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa ta nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej.

Skoro do omawianej transakcji dostawy Nieruchomości nie znalazło zastosowanie zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż Nieruchomości nie podlegała zwolnieniu z VAT i była opodatkowana zgodnie z właściwą stawką podatku VAT należy uznać za **prawidłowe**.

Wnioskodawca ma również wątpliwość, czy Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z treści cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Podstawę dokonania odliczenia stanowi faktura wystawiona przez uprawniony podmiot i dokumentująca czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Spółka zamierza wykorzystać Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (nie korzystającej ze zwolnienia z VAT). Jednocześnie jak stwierdzono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem w analizowanym przypadku są spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z nabyciem Nieruchomości.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT należy uznać za **prawidłowe**.

Wskazać należy, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.