Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.314.2018.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-20
Teza: w zakresie - czy transakcja zakupu nieruchomości składającej się z dwóch działek zabudowanych budynkiem niemieszkalnym o powierzchni 3 m2 oraz dwoma budynkami mieszkalnymi o powierzchniach zabudowy odpowiednio 158 m2 oraz 189 m2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT czy zwolniona z tego podatku, - stawki podatku VAT 8% lub 23% w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT, - czy nabywca ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej zakup nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; grunty; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 kwietnia 2018 r. (data wpływu 19 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z 15 maja 2018 r. (data wpływu 17 maja 2018 r.) i z 30 maja 2018 r. (data wpływu 4 czerwca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

*   czy transakcja zakupu nieruchomości składającej się z dwóch działek zabudowanych budynkiem niemieszkalnym o powierzchni 3 m2 oraz dwoma budynkami mieszkalnymi o powierzchniach zabudowy odpowiednio 158 m2 oraz 189 m2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT czy zwolniona z tego podatku - **jest nieprawidłowe,**
*   stawki podatku VAT 8% lub 23% w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT - **jest prawidłowe,**
*   czy nabywca ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej zakup nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

*   czy transakcja zakupu nieruchomości składającej się z dwóch działek zabudowanych budynkiem niemieszkalnym o powierzchni 3 m2 oraz dwoma budynkami mieszkalnymi o powierzchniach zabudowy odpowiednio 158 m2 oraz 189 m2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT czy zwolniona z tego podatku,
*   stawki podatku VAT 8% lub 23% w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT,
*   czy nabywca ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej zakup nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 15 maja 2018 r. (data wpływu 17 maja 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 26 kwietnia 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.314.2018.1.KO oraz pismem z 30 maja 2018 r. (data wpływu 4 czerwca 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 22 maja 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.314.2018.2.KO.

We wniosku przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

Spółka M Sp. z o.o. (dalej: M) dnia 5.03.2018 r. zakupiła nieruchomość gruntową zabudowaną budynkami. Nieruchomość składa się z dwóch działek zabudowanych trzema budynkami. Sprzedającym nieruchomość była spółka C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zwaną dalej C, która to spółka zakupiła przedmiotową nieruchomość w latach 2006 - 2007.

Udział w wysokości 5796/9600 części nieruchomości został dnia 30.11.2006 roku nabyty przez C od osób fizycznych, które uprzednio nabyły ją na drodze spadków i dla których udział w nieruchomości stanowił majątki osobiste. Transakcja ta nie podlegała podatkowi VAT i jednocześnie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Udział w wysokości 2400/9600 części nieruchomości został dnia 18.04.2007 roku nabyty przez C od osób fizycznych, które uprzednio nabyły ja na drodze spadków i dla których udział w nieruchomości stanowił majątki osobiste. Transakcja ta nie podlegała podatkowi VAT i jednocześnie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Udział w wysokości 117/800 części nieruchomości został przez C nabyty 23.04.2007 r. od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zwaną dalej Y. Transakcja ta była zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 2 i art. 43 ust. 6 ustawy o VAT i jednocześnie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość nie była używana do prowadzenia przez C działalności gospodarczej za wyjątkiem umów najmu opisanych poniżej oraz kwota ulepszeń w ciągu ostatnich 5 lat nie przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości.

Lokal o numerze 1 w budynku nr 60 o powierzchni 20,57 m2 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 2 w budynku nr 60 o powierzchni 51,82 m2 był wynajmowany do dnia 31.12.2006 roku.

1 stycznia 2007 roku została podpisana kolejna umowa najmu na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 3 w budynku nr 60 o powierzchni 22 m2 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 4 w budynku nr 60 o powierzchni 19,2 m2 był wynajmowany od dnia 18.12.2006 roku na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 5 w budynku nr 60 o powierzchni 40,22 m2 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 6 w budynku nr 60 o powierzchni 30,34 m2 był wynajmowany na podstawie trybu szczególnego najmu przez Pana X na podstawie przydziału Wydziału Spraw Lokalowych potwierdzonego w książce meldunkowej przez Referat Ewidencji Ludności. Dnia 25.08.2006 została podpisana ugoda między C a panem X, z której wynika rozwiązanie umowy najmu kwaterunkowego w przypadku zakupu przez C lokalu przy K ze skutkiem z dniem nabycia przez C większości udziałów w nieruchomości.

Dnia 02.02.2007 pan X zgodził się na przeniesienie do innego mieszkania.

Lokal o numerze 7 w budynku nr 60 o powierzchni 54,63 m2 był zajmowany przez dotychczasowego współwłaściciela - osobę fizyczną.

Lokal o numerze 1 w budynku nr 62 o powierzchni 13,94 m2 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 1a w budynku nr 62 o powierzchni 37,08 m2 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 2 w budynku nr 62 o powierzchni 50,77 m2 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 3 w budynku nr 62 o powierzchni 37,49 m2 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy.

Lokal o numerze 5 w budynku nr 62 o powierzchni 64,96 m2 brak umowy najmu. Lokal był zajmowany bezumownie.

Nieruchomość nie posiada prawnie wyodrębnionych lokali.

Dwa budynki o powierzchniach zabudowy odpowiednio: 158 m2 i 189m2 będące przedmiotem transakcji są budynkami mieszkalnymi. Natomiast trzeci budynek o powierzchni 3 m2 jest budynkiem niemieszkalnym

Budynek o numerze 60 ma łączną powierzchnię lokali 238,78 m2, natomiast powierzchnia całego budynku z częściami wspólnymi jak piwnica, strych i klatki schodowe to 525,29 m2. Budynek o numerze 62 ma łączną powierzchnię lokali 204,24 m2, natomiast powierzchnia całego budynku z częściami wspólnymi jak piwnica, strych i klatki schodowe to 445,50 m2. W ramach ceny sprzedaży spółka C przeniosła na Wnioskodawcę wszelkie prawa autorskie majątkowe przysługujące stronie sprzedającej do utworu w postaci kompletnej dokumentacji projektowej dla inwestycji polegającej na przebudowie, nadbudowie i rozbudowie przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca oraz C są czynnymi podatnikami podatku VAT. Przed transakcją strony złożyły do urzędu skarbowego nabywcy zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 42 ust. 10 i ust. 11 i wyborze opodatkowania.

Pismem z 15 maja 2018 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy następująco:

1\. Numery działek będące przedmiotem transakcji to 339 oraz 340.

Na działce nr 339 posadowiony jest budynek o numerze 62 oraz budynek niemieszkalny.

Na działce nr 340 posadowiony jest budynek o numerze 60.

2\. W budynku nr 60 nie znajdują się lokale inne niż wymienione we wniosku, czyli lokale o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7.

3\. W budynku nr 62 nie znajdują się lokale inne niż wymienione we wniosku, czyli lokale o numerach 1, la, 2, 3 i 5.

4\. Do pierwszego zasiedlenia lokalu nr 7 w budynku nr 60 w części wynoszącej 117/800 doszło dnia 23.04.2007 w momencie zakupu przez spółkę C od spółki Y z ograniczoną odpowiedzialnością. Pozostały udział w nieruchomości (683/800) nie został zasiedlony w pojęciu pierwszego zasiedlenia, ponieważ lokal ten nie podlegał umowie najmu ani nie był ulepszany.

Do pierwszego zasiedlenia lokalu nr 5 w budynku nr 62 w części wynoszącej 117/800 doszło dnia 23.04.2007 w momencie zakupu przez spółce C od spółki Y z ograniczoną odpowiedzialnością. Pozostały udział (683/800) w nieruchomości nie został zasiedlony w pojęciu pierwszego zasiedlenia, ponieważ lokal ten nie podlegał umowie najmu ani nie był ulepszany.

5\. A1) Sprzedawca nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku nr 60 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

A2) Sprzedawca nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku nr 62 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

B1) Nie dotyczy

B2) Nie dotyczy

Cl) Nie dotyczy

C2) Nie dotyczy

Dl) Nie. W budynku nr 60 najem lokalu nr 2 był opodatkowany podatkiem VAT, więc budynek nr 60 był wykorzystywany przez Sprzedawcę na cele działalności zarówno zwolnionej z VAT jak i opodatkowanej VAT.

D2) Tak, budynek nr 63 był wykorzystywany przez Sprzedawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

El) Symbol PKOB wg rozporządzenia z dnia 30 grudnia 1999 r. Rady Ministrów w sprawie klasyfikacji Obiektów Budowlanych dla budynku nr 60 nie wynika bezpośrednio z dokumentów będących w posiadaniu Wnioskodawcy. W kartotece Budynków widnieje rodzaj wg KST - budynki mieszkalne (110). Dlatego też zdaniem Wnioskodawcy prawidłowy symbol PKOB to 1122 (budynki mieszkalne o trzech lub więcej mieszkaniach).

E2) Symbol PKOB wg rozporządzenia z dnia 30 grudnia 1999 r. Rady Ministrów w sprawie klasyfikacji Obiektów Budowlanych dla budynku nr 62 nie wynika bezpośrednio z dokumentów będących w posiadaniu Wnioskodawcy. W kartotece Budynków widnieje rodzaj wg KST - budynki mieszkalne (110). Dlatego też naszym zdaniem prawidłowy symbol PKOB to 1122 (budynki mieszkalne o trzech lub więcej mieszkaniach).

7\. W odniesieniu do budynku niemieszkalnego:

1.  Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu budynku niemieszkalnego, ponieważ transakcja dotycząca 117/800 części była zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust 2 ustawy o VAT. Natomiast pozostała część 683/800 była kupowana od osób fizycznych i nie podlegała podatkowi VAT.
2.  Pierwsze zasiedlenie budynku niemieszkalnego miało miejsce 11.12.2006 w ramach czynności oddania w najem lokali mieszkalnych z budynku nr 62.
3.  Budynek niemieszkalny jest śmietnikiem, był on wykorzystywany przez mieszkańców lokali w budynku o numerze 62. Natomiast nie był przedmiotem odrębnej umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.
4.  Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynku niemieszkalnego, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
5.  Nie dotyczy.
6.  Nie dotyczy.
7.  Budynek niemieszkalny (śmietnik) był wykorzystywany przez najemców lokali w budynku o numerze 62, więc był wykorzystywany na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

8\. Przedmiotem sprzedaży nie była działka niezabudowana. Przedmiotem sprzedaży były działki o numerach 339 oraz 340. Obie są działkami zabudowanymi.

9\. Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

10\. Nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych przez Wnioskodawcę.

11\. Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pismem z 30 maja 2018 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy następująco:

1.  Wnioskodawca nie posiada precyzyjnych informacji od kiedy pan J.O. zajmował lokal nr 7 w budynku nr 60. Dnia 12 maja 2006 roku zostało wydane prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku przez m.in. przez pana J.O. Dnia 30 listopada 2006 r. została podpisana umowa sprzedaży części nieruchomości przez Pana J.O. na rzecz spółki C Sp. z o.o., w której znajduje się zapis, że pan J.O. będzie miał możliwość zamieszkiwania w lokalu nr 7 przy ul. K przed okres nie dłuższy niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy tj. do dnia 28 lutego 2007 r. W tamtym okresie Wnioskodawca nie był współwłaścicielem nieruchomości, a zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, poprzedni właściciel (spółka CSp. z o.o.) nie ma aktualnie kontaktu z panem J.O.
Kluczowe w przedmiotowej sprawie jest jednak fakt, że pan J.O. wprowadził się do lokalu nr 7 nie później niż 30 listopada 2006 roku, a od tego dnia do dnia podpisania umowy sprzedaży między Wnioskodawcą (spółką M Sp. z o.o.), a C Sp. z o.o., minęły ponad 2 lata.2.  Lokal nr 5 w budynku nr 62 był zajmowany bezumownie od dnia 4.12.2006 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy wskazana transakcja zakupu nieruchomości składającej się z dwóch działek zabudowanych budynkiem niemieszkalnym o powierzchni 3 m2 oraz dwoma budynkami mieszkalnymi o powierzchniach zabudowy odpowiednio 158 m2 oraz 189 m2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT czy zwolniona z tego podatku?
2.  W przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT jaka powinna by prawidłowa stawka tego podatku: 8 czy 23 %?
3.  Czy nabywca - spółka M - ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej zakup nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy (w zakresie punktu 1 ostatecznie sformułowane w piśmie z 15 maja 2018 r.):

Ad.1. Zdaniem Wnioskodawcy część nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, a część ma prawo do zwolnienia z podatku VAT, z którego strony miały prawo zrezygnować, skorzystały z tego prawa i wybrały opodatkowanie.

Ad.2. Zdaniem Wnioskodawcy prawidłową stawką podatku VAT powinno być 8% w przypadku obu budynków mieszkalnych oraz 23% w przypadku budynku niemieszkalnego.

Ad.3. Zdaniem Wnioskodawcy nabywca nieruchomości spółka M ma prawo odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej przedmiotową transakcję.

E. Uzasadnienie:

Ad. 1. Zdaniem Wnioskodawcy dostawa nieruchomości od Zbywcy C do Wnioskodawcy w części, w jakiej Zbywca nabył nieruchomości od osób fizycznych, a nie była ona (nieruchomość) nigdy oddana w najem ani nie była ulepszana, powinna być obligatoryjnie opodatkowana VAT (nie znajdzie zastosowania zwolnienie od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT). Czyli część 683/800 lokalu numer 7 w budynku nr 60 oraz część 683/800 lokalu nr 5 w budynku nr 62 będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT.

Część zakupiona wcześniej od spółki Y oraz część zakupiona od osób fizycznych, a oddana w najem podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego Wnioskodawca zrezygnował na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT składając do urzędu stosowne oświadczenie obu stron przed dniem dokonania transakcji. Są to lokale o numerach 1, 2, 3, 4, 5 i 6 w budynku nr 60 oraz lokale o numerach 1, la, 2 oraz w 3 w budynku nr 62.

Budynek niemieszkalny o powierzchni 3 m2 był użytkowany przez najemców lokalu z budynków 60 oraz 62, więc on również korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podsumowując po złożeniu do urzędu zgodnego oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT i wyborze opodatkowania dla części nieruchomości, dla której przysługiwało zwolnienie na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, całość transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT

Ad. 2. Zdaniem Wnioskodawcy prawidłową stawką podatku VAT będzie 8% w przypadku obu budynków mieszkalnych oraz 23% w przypadku budynku niemieszkalnego. Przy czym kluczem podziałowym ceny będzie powierzchnia budynków. Łączna powierzchnia zabudowy trzech budynków wynosi 350 m3. Powierzchnia budynku niemieszkalnego wynosi 3 m2. Dlatego 0,86% wartości netto przedmiotowej transakcji będzie opodatkowana stawką 23%, a pozostała jej część stawką 8%. Natomiast kwota uzgodniona przez strony w ramach łącznej ceny sprzedaży jako należność za przeniesienie praw autorskich do dokumentacji będzie opodatkowana stawką 23%. Na mocy art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, obniżona 8% stawka VAT przysługuje dla dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Pod pojęciem budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym ustawodawca rozumie m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, o czym stanowi przepis art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.

Z kolei obiekty budownictwa mieszkaniowego zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w dziale 11 w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (tj. w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - Dz. U. nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast w dziale 11 PKOB wskazano następujące budynki mieszkalne:

symbol PKOB 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne,

symbol PKOB 112 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe,

symbol PKOB 113 - budynki zbiorowego zamieszkania - klasa ta obejmuje m.in. budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.

Zgodnie z Objaśnieniami wstępnymi do PKOB budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Dodać należy, że zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Pamiętać więc trzeba, że w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity preferencyjną stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (stosownie do brzmienia art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Biorąc pod uwagę, że budynki mieszkalne nie przekraczają wskazanych powyżej limitów, będą w całości opodatkowane stawką 8%.

Ad. 3. Zdaniem Wnioskodawcy nabywca nieruchomości spółka będzie miała prawo odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej przedmiotową transakcję.

Podatnik ma co do zasady prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, jeżeli te towary czy usługi mają związek z wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi. Przy zakupach związanych z czynnościami zwolnionymi z VAT prawo do odliczenia nie przysługuje. Natomiast w odniesieniu do zakupów, które są związane zarówno z czynnościami zwolnionymi z VAT, jak i opodatkowanymi, podatnik może odliczyć VAT tylko w tej części, w jakiej odnoszą się one do czynności opodatkowanych.

W sytuacji gdy podatnik prowadzi tzw. działalność mieszaną (opodatkowaną VAT i zwolnioną) i dokonanego zakupu nie można jednoznacznie przyporządkować do danego rodzaju czynności wykonywanych przez podatnika, podatek VAT odlicza się proporcjonalnie. Zgodnie z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, proporcję tę ustala się jako udział rocznego obrotu uzyskanego z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

W przedmiotowej sprawie spółka planuje w przyszłości po przebudowie przedmiotowej nieruchomości jej sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych, dlatego obecny zakup nieruchomości jest związany wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną, dlatego zdaniem Wnioskodawcy ma on prawo od odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej opisaną transakcję.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego w zakresie ustalenia:

*   czy transakcja zakupu nieruchomości składającej się z dwóch działek zabudowanych budynkiem niemieszkalnym o powierzchni 3 m2 oraz dwoma budynkami mieszkalnymi o powierzchniach zabudowy odpowiednio 158 m2 oraz 189 m2 powinna być opodatkowana podatkiem VAT czy zwolniona z tego podatku - **jest nieprawidłowe,**
*   stawki podatku VAT 8% lub 23% w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT - **jest prawidłowe,**
*   czy nabywca ma prawo do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej zakup nieruchomości - **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Z powyższych przepisów art. 15 ustawy wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził: „Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia« wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.”

Ponadto należy wskazać, że w kwestii pierwszego zasiedlenia w kontekście interpretacji pojęcia „ulepszenia” wypowiedział się TSUE w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16, w którym wskazał „(…) artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystania ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 5.03.2018 r. zakupił nieruchomość gruntową zabudowaną budynkami tj. działki o numerach 339 oraz 340. Na działce nr 339 posadowiony jest budynek o numerze 62 oraz budynek niemieszkalny. Na działce nr 340 posadowiony jest budynek o numerze 60. W budynku nr 60 znajdują się lokale o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7. W budynku nr 62 znajdują się lokale o numerach 1, la, 2, 3 i 5.

Sprzedającym nieruchomość była spółka C. Nieruchomość nie była używana do prowadzenia przez C działalności gospodarczej za wyjątkiem umów najmu.

W budynku nr 60:

*   lokal o numerze 1 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy,
*   lokal o numerze 2 był wynajmowany do dnia 31.12.2006 roku. 1 stycznia 2007 roku została podpisana kolejna umowa najmu na okres 3 miesięcy.
*   lokal o numerze 3 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy,
*   lokal o numerze 4 był wynajmowany od dnia 18.12.2006 roku na okres 3 miesięcy,
*   lokal o numerze 5 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy,
*   lokal o numerze 6 był wynajmowany na podstawie trybu szczególnego najmu przez Pana X na podstawie przydziału Wydziału Spraw Lokalowych potwierdzonego w książce meldunkowej przez Referat Ewidencji Ludności. Dnia 25.08.2006 została podpisana ugoda między C a panem X, z której wynika rozwiązanie umowy najmu kwaterunkowego w przypadku zakupu przez C lokalu ze skutkiem z dniem nabycia przez C większości udziałów w nieruchomości.
*   lokal o numerze 7 był zajmowany przez dotychczasowego współwłaściciela - osobę fizyczną. Wnioskodawca nie posiada informacji od kiedy pan J.O. zajmował lokal nr 7. Pan J.O. wprowadził się do lokalu nr 7 nie później niż 30 listopada 2006 roku, a od tego dnia do dnia podpisania umowy sprzedaży między Wnioskodawcą, a C Sp. z o.o., minęły ponad 2 lata.

W budynku nr 60:

*   lokal o numerze 1 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy,
*   lokal o numerze 1a był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy,
*   lokal o numerze 2 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy,
*   lokal o numerze 3 był wynajmowany od dnia 11.12.2006 roku na okres 3 miesięcy,
*   lokal o numerze 5 był zajmowany bezumownie od dnia 4.12.2006 r.

Sprzedawca nie poniósł wydatków na ulepszenie budynku nr 60 i 62 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu budynku niemieszkalnego. Pierwsze zasiedlenie budynku niemieszkalnego miało miejsce 11.12.2006 w ramach czynności oddania w najem lokali mieszkalnych z budynku nr 62. Budynek niemieszkalny jest śmietnikiem, był on wykorzystywany przez mieszkańców lokali w budynku o numerze 62. Natomiast nie był przedmiotem odrębnej umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynku niemieszkalnego, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca oraz C są czynnymi podatnikami podatku VAT. Przed transakcją strony złożyły do urzędu skarbowego nabywcy zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 42 ust. 10 i ust. 11 i wyborze opodatkowania.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania dostawy opisanych budynków.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa budynku nr 60 i 62 oraz budynku niemieszkalnego korzysta ze zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Do pierwszego zasiedlenia tych budynków doszło w 2006 r., a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawa w dniu 5.03.2018 r. upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Przy czym, w sytuacji kiedy Sprzedający i Spółka byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to dostawa ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla dostawy tych budynków.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, że część nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, a część ma prawo do zwolnienia z podatku VAT, z którego strony miały prawo zrezygnować, skorzystały z tego prawa i wybrały opodatkowanie, jest nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także kwestii zastosowania stawki podatku VAT w przypadku rezygnacji ze zwolnienia.

Wnioskodawca w opisie sprawy wskazał, że symbol PKOB wg rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie klasyfikacji Obiektów Budowlanych dla:

*   budynku nr 60 to 1122 (budynki mieszkalne o trzech lub więcej mieszkaniach).
*   budynku nr 62 to 1122 (budynki mieszkalne o trzech lub więcej mieszkaniach).

Budynek niemieszkalny jest śmietnikiem. Wnioskodawca i Sprzedający są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W oparciu o art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Na podstawie art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Wg podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne, natomiast w dziale 12 budynki niemieszkalne.

Dział 11 PKOB obejmuje trzy grupy:

*   Budynki mieszkalne jednorodzinne - 111,
*   Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112,
*   Budynki zbiorowego zamieszkania - 113.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania 8% stawki, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze, zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy budynków lub ich części. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

W związku z powyższym dostawa przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy:

*   budynku nr 60 i 62 podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 2 i ust. 12 ustawy o VAT w związku z art. art. 146a pkt 2 ustawy, gdyż dostawa ta dotyczy obiektów budowlanych – budynków zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym,
*   budynku niemieszkalnego podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. art. 146a pkt 1 ustawy,

w sytuacji kiedy Sprzedający i Spółka byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie stawki podatku VAT w przypadku rezygnacji ze zwolnienia jest prawidłowe.

Przechodząc do kolejnego zagadnienia, a dotyczącego prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ustawy z o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy więc dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonanie czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że zakupiona przez Spółkę nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Uwzględniając powyższą okoliczność stwierdzić należy, że Spółce, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, jednakże tylko w sytuacji kiedy Sprzedający i Spółka byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (ponieważ tylko wtedy przedmiotowa dostawa podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT).

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego, jest prawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.