Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.416.2017.2.KS1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-01
Teza: Przychody z opisanego we wniosku najmu lokali oraz mieszkania - nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane czynności wypełniać będą przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować na zasadach przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: lokal; mieszkanie; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 20 listopada 2017 r. (data wpływu 24 listopada 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 stycznia 2018 r. (data nadania 12 stycznia 2018 r., data wpływu 16 stycznia 2018 r.) na wezwanie Nr KDIP3-1.4011.416.2017.1.KS1 z dnia 4 stycznia 2018 r. (data odbioru 11 stycznia 2018 r.)o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z najmu - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni ma mieszkanie oraz 2 lokale w kompleksach hotelowych, które od kilku lat wynajmuje.

Mieszkanie jest wynajmowane na cele mieszkaniowe, umowę Wnioskodawczyni ma zawartą obecnie na rok, ale następnie Wnioskodawczyni będzie ją przedłużać na czas nieokreślony.

Lokale Wnioskodawczyni oddała w zarząd operatorom i nie zajmuje się ich wynajmowaniem osobiście.

W jednym przypadku Wnioskodawczyni ma umowę na okres 10-letni, a z tytułu najmu Wnioskodawczyni otrzymuje stały 8% czynsz najmu. Procent jest naliczany od kwoty zakupu i wypłacany kwartalnie. W tym wypadku istnieje realna możliwość zmiany operatora na Spółdzielnię złożoną z właścicieli, zmiana ta spowodowana jest sytuacją finansową dotychczasowego operatora, ale dalej wszystkie czynności związane z wynajem pokoju będą po stronie Zarządu Spółdzielni.

W drugim przypadku Wnioskodawczyni ma umowę na rok i co roku jest ona przedłużana aneksem. Wynagrodzenie z najmu apartamentu Wnioskodawczyni otrzymuje miesięcznie w zależności od dni, w których pokój był wynajmowany. Wnioskodawczyni ma ustaloną stałą stawkę za dzień różną w sezonie i poza nim.

Pismem z dnia 11 stycznia 2018 r. (data wpływu 16 stycznia 2018 r. ) stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że mieszkanie oraz lokale nabyła na podstawie umów kupna – sprzedaży. Mieszkanie Wnioskodawczyni kupiła z myślą o dzieciach, które w przyszłości mogą z niego korzystać. Lokale Wnioskodawczyni kupiła z zamiarem korzystania z nich rodzinnie. Obydwa są w miejscowościach letniskowych: K, O.

Jednak Wnioskodawczyni i jej rodzina mogą jedynie sporadycznie spędzać w nich czas, więc lokale są wynajmowane. Na pokój w K, na jego zakup Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt we frankach, więc najem jest konieczny, żeby spłacać raty, a w obecnej sytuacji na rynku walut, wpływy z najmu nie pokrywają wysokości rat kredytowych.

Podobnie mieszkanie w K. ma założoną hipotekę w banku i czynsz z najmu ledwo równoważy raty kredytu, dlatego Wnioskodawczyni nie może sobie pozwolić, żeby nie było wynajmowane. Mieszkanie Wnioskodawczyni kupiła w stanie deweloperskim, więc musiała wynająć ekipę, żeby je wyremontować i następnie wyposażyć je w sprzęt codziennego użytku.

W przypadku lokalu w K. zapłaciła za połowę wyposażenia. W przypadku lokalu w O. Wnioskodawczyni kupiła jedynie pokój, wyposażenie nie jest Wnioskodawczyni własnością.

Mieszkanie Wnioskodawczyni wynajmuje sama, ostatnio poprzez ogłoszenie na portalu internetowym, czasami pomagają jej w poszukiwaniu najemców agencje nieruchomości ale na poszukiwaniu ich rola się kończy.

Operatorem w K. jest spółka, która jest właścicielem całego kompleksu hotelowego. Podobnie w O. jest to spółka, która posiada kilka podobnych obiektów. Obydwie spółki są właścicielami większości pokoi w obiektach.

Operatorzy działają we własnym imieniu i na własną rzecz, Wnioskodawczyni otrzymuje jedynie przelewy na podstawie wystawianych przez siebie faktur. Wnioskodawczyni nie wie w jaki sposób jest osiągany zysk, Wnioskodawczyni nie jest świadoma jakiej jest dokładnie wysokości.

Wnioskodawczyni nie podejmuje osobiście żadnych czynności związanych z najmem lokali. Nie podpisuje umów, nie pozyskuje potencjalnych klientów – najemców, wszystkie te czynności są w gestii operatorów.

Wnioskodawczyni nie wie jakie czynności są podejmowane, żeby umowy były realizowane. Wnioskodawczyni nie ma wiedzy w jaki sposób i komu są wynajmowane jej lokale. W jednym przypadku Wnioskodawczyni ma zapisaną w umowie stałą kwotę za każdy dzień najmu, w drugim stały procent od kwoty zakupu lokalu. W ramach najmu Wnioskodawczyni nie prowadzi usług typu: recepcja, usługi gastronomiczne, usługi sprzątania i inne. Tymi czynnościami zajmują się operatorzy (wymaga tego charakter obiektów), a z tego tytułu Wnioskodawczyni nie ponosi kosztów i nie czerpie zysków.

Wnioskodawczyni mieszkanie wynajmuje wyłącznie na cele mieszkaniowe, w tym momencie Wnioskodawczyni ma umowy na rok, ale zamierza przedłużyć na czas nieokreślony. Wnioskodawczyni nie wynajmowała i nie wynajmuje mieszkania w sposób okazjonalny.

W momencie podpisania umowy najmu i oddania mieszkania najemcom Wnioskodawczyni nie wykonuje żadnych innych czynności. Mieszkanie na razie musi być wynajmowane z powodu kredytu, ale docelowo jedno z dzieci Wnioskodawczyni może z niego skorzystać.

Ze spółką w K. Wnioskodawczyni ma podpisaną umowę, którą corocznie przedłuża za pomocą aneksu. Wnioskodawczyni korzysta z pokoju w miarę możliwości, ale nie mniej niż raz w roku. Lokal również musi wynajmować z powodu kredytu. Wnioskodawczyni nie organizuje najmu pokoju.

Ze spółką w O. Wnioskodawczyni ma podpisaną umowę na 10 lat, ale zamierza ją zakończyć 31 stycznia 2018 r. Wnioskodawczyni wypowiedziała umowę z powodu nierzetelności spółki tzn. brak przelewów w 2017 r. pomimo wystawianych faktur według zaleceń pracownika spółki oraz niedbania o wspólny hotel, który niszczeje i popada w ruinę.

Lokal Wnioskodawczyni zamierza wynajmować przez spółdzielnię, którą założyli właściciele lokali hotelowych. Najmem i wszystkimi czynnościami z tym związanymi będzie zajmować się Dyrektor lub Zarząd wybrany i zatrudniony przez Spółdzielnię.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy postępowanie Wnioskodawczyni jest prawidłowe, jeżeli opierając się na art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawczyni traktuje najem swoich lokali jako najem prywatny i nie prowadzi działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, z najmu lokali Wnioskodawczyni czerpie zyski, ale nie są one jej głównym celem. Mieszkanie ma w przyszłości służyć dzieciom, a lokale służą całej rodzinie Wnioskodawczyni, korzystają z nich też mama Wnioskodawczyni oraz siostra z rodziną mieszkający na Śląsku. Ponieważ Wnioskodawczyni wraz z rodziną mieszkańcy dużego miasta, pełnego smogu potrzebują czasami odetchnąć świeżym powietrzem. Zyski, które Wnioskodawczyni otrzymuje z najmów są przeznaczone w przeważającej większości na raty kredytowe i nie stanowią źródła utrzymania Wnioskodawczyni. Pieniądze z tych najmów nie mają znaczącego wpływu na budżet domowy Wnioskodawczyni i nie mogą w przyszłości przyczynić się np. do zakupu kolejnego lokalu.

Wnioskodawczyni nie wykonuje osobiście żadnych czynności związanych z najem poza podpisaniem umów. Z przedstawionych powyżej powodów Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że pomimo iż posiada i wynajmuje mieszkanie oraz 2 lokale nie prowadzi działalności gospodarczej i może z podatku dochodowego rozliczać się jako osoba prywatna.

Działalność gospodarczą prowadzi Jej mąż i nie ma przeciwskazań, żeby ją rozszerzył i przejął rozliczanie przychodów z najmów, tylko informację o tym Wnioskodawczyni musi przekazać do US w styczniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 5a pkt 6 powołanej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 cytowanej ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Ponadto w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, a zwłaszcza w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc to podatnik, kreując elementy stanu faktycznego, może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Jednakże przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu (najem prywatny, czy działalność gospodarcza) zawsze należy brać pod uwagę treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 tej ustawy, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu – a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
*   po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Jednakże jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w prawomocnym wyroku z dnia 16 marca 2017 r., sygn akt. III SA/Wa 1139/16 „Cechą działalności gospodarczej przewidzianą przez ustawodawcę w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. jest jej prowadzenie w sposób zorganizowany - rozumieć należy jako dokonanie wyboru formy organizacyjnoprawnej przedsiębiorczości. Jednakże, jeśli działalność gospodarczą prowadzi osoba fizyczna, to może to nie wymagać w zasadzie żadnej organizacji w znaczeniu instytucjonalnym (\`(...)\`)”.

Ponadto w ww. wyroku Sąd wskazał, że: „w świetle art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. cechą działalności gospodarczej jest także jej zarobkowy charakter. Oznacza to, że działalność jest zaś zarobkowa, jeżeli jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu rozumianego jako nadwyżka przychodów nad nakładami (kosztami). Istotne znaczenie ma zatem, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z najmu nieruchomości stałego (ciągłego) źródła zarobkowania. Nie można podatnikowi wynajmującemu nieruchomości w ramach zarządu osobistym mieniem odmawiać prawa do prowadzenia racjonalnego zarządu tym mieniem, co oznacza również dążenie do osiągania dochodu z najmu osobistego mienia.”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika że Wnioskodawczyni posiada mieszkanie oraz 2 lokale w kompleksach hotelowych, które wynajmuje. Obydwa lokale są w miejscowościach letniskowych. Mieszkanie oraz lokale Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umów kupna – sprzedaży. Mieszkanie jest wynajmowane na cele mieszkaniowe. Mieszkanie Wnioskodawczyni kupiła w stanie deweloperskim, Wnioskodawczyni musiała je wyremontować i następnie wyposażyć. Wnioskodawczyni nie wynajmowała i nie wynajmuje mieszkania w sposób okazjonalny. Lokale Wnioskodawczyni oddała w zarząd operatorom.

Należy raz jeszcze zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów.

Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić jednoznacznie należy, że zdaniem tut. Organu uzyskiwane przez Wnioskodawczynię przychody z najmu mieszkania i dwóch lokali, które Wnioskodawczyni posiada ze względu na sposób jego wykonywania, stanowić będą przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadzony najem nie jest najmem okazjonalnym mieszczącym się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, (tzn. mającym na celu zwyczajowo przyjęte reguły gospodarowania prywatnym majątkiem), lecz jest realizowany w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sposób wykonywania najmu istotnie odbiega od normalnego, zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności - składników majątku prywatnego.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Wnioskodawczyni wynajmuje mieszkanie oraz dwa lokale w kompleksach hotelowych w miejscowościach turystycznych. Wnioskodawczyni posiadane mieszkanie i lokale w kompleksach hotelowych nabyła w drodze zakupu. W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni wyraźnie wskazuje, iż mieszkanie i lokale nie mogą być nie wynajmowane ze względu na zaciągnięte na nie zobowiązania. Zatem już na etapie zakupu Wnioskodawczyni towarzyszył zamiar wynajmowania mieszkania oraz lokali a tym samym chęć czerpania pożytków z prowadzonego najmu. Oznacza to, że Wnioskodawczyni z wykonywanych działań de facto uczyniła stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania.

Również charakter nabytych i oddanych w zarządzanie operatorom lokali, choć nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie najmu, to jednak jest okolicznością, która wskazuje, że lokale te nie zostały nabyte wyłącznie na potrzeby osobiste Wnioskodawczyni i jej rodziny, ale przede wszystkim na zaspokojenie potrzeb najemców - osób trzecich.

Prowadzony przez Wnioskodawczynię najem niewątpliwie ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Sposób wykonywania najmu przez Wnioskodawczynię wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i ciągły. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Działania te z pewnością mogły być dokonywane zarówno w fazie przygotowawczej (np. planowanie zakupu mieszkania i dwóch lokali znajdujących się w kompleksach hotelowych, a więc w atrakcyjnych z punktu widzenia najmu lokalizacjach, przystosowanie ich bez względu na sposób jego dokonania celem najmu, zawarcie umów zarządzania z operatorami będącymi właścicielami większości pokoi w kompleksów hotelowych a więc z profesjonalnymi podmiotami) jak i w okresie realizacji najmu (zawieranie umów mieszkania, korzystanie przy tym z pomocy agencji nieruchomości w celu znalezienia potencjalnych najemców, przedłużanie umów z operatorami, wypowiedzenie umowy z jednym z nich z powodu braku przychodów i zaniedbywania jak wskazuje Wnioskodawczyni wspólnego hotelu, oraz planowanie wynajmowania przez spółdzielnię założoną przez właścicieli lokali hotelowych). W takiej sytuacji trudno zakwalifikować przychody z najmu ww. mieszkania i lokali do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wszystkie przedstawione okoliczności faktyczne świadczą o tym, że Wnioskodawczyni angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalności gospodarczą w zakresie najmu. Wnioskodawczyni decydując się na taki rozmiar inwestycji planuje czerpać z niej korzyści na większą skalę. Powyższe oznacza, iż przedsięwzięcie Wnioskodawczyni charakteryzuje powtarzalność określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, w tym także czynności przygotowawczych i w okresie realizacji umów. Nie ma więc wątpliwości, że Wnioskodawczyni miała i ma na celu osiąganie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach, co wykracza poza zwykły zarząd majątkiem własnym.

W efekcie działania Wnioskodawczyni, w zakresie najmu wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdyż podejmowane czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą znacznie odbiegały od zwyczajowo przyjętego wykonywania prawa własności, a z podejmowanych czynności Wnioskodawczyni ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Działania Wnioskodawczyni dotyczące najmu posiadanego mieszkania i dwóch lokali mają charakter długofalowy, ukierunkowany na wykorzystanie posiadanych składników majątku w sposób zorganizowany i ciągły. Cechą charakterystyczną działalności gospodarczej - co ma miejsce rozpatrywanym przypadku jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich. Sposób wykonywania najmu w rozpatrywanym przypadku, przesądza o zakwalifikowaniu uzyskiwanych przychodów z tego tytułu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tj. przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Całokształt okoliczności faktycznych sprawy przesądza o tym, że różnego rodzaju działania Wnioskodawczyni przy wskazanym sposobie wykonywania najmu, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, które z uwagi na skalę prowadzonego najmu wykonują przedsiębiorcy i które obarczone są pewnym ryzykiem gospodarczym.

A zatem przychody z opisanego we wniosku najmu mieszkania i dwóch lokali w kompleksach hotelowych - z uwagi na sposób jego prowadzenia, nie będą mogły stanowić źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie, wbrew stanowisku Wnioskodawczyni, tego rodzaju działania, nie miały i nie mają ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, wypełniających znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis stanu faktycznego stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu lokali oraz mieszkania - nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane czynności wypełniać będą przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować na zasadach przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.