Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.818.2021.1.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-10
Teza: brak zastosowania dla transakcji art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowanie dostawy nieruchomości wraz z dokumentacją techniczną, decyzją WZ, prawami i obowiązkami z umów najmu, prawami i roszczeniami z tytułu zabezpieczenia umów najmu oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej transakcję
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków związanych z pojazdami samochodowymi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 21 września 2021 r. (data wpływu 21 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z 17 listopada 2021 r. (data wpływu 19 listopada 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku zastosowania dla transakcji art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowania dostawy nieruchomości wraz z dokumentacją techniczną, decyzją WZ, prawami i obowiązkami z umów najmu, prawami i roszczeniami z tytułu zabezpieczenia umów najmu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej transakcję – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2021 r. został złożony ww. wniosek wspólny, uzupełniony pismem z 17 listopada 2021 r. (data wpływu 19 listopada 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie braku zastosowania dla transakcji art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowania dostawy nieruchomości wraz z dokumentacją techniczną, decyzją WZ, prawami i obowiązkami z umów najmu, prawami i roszczeniami z tytułu zabezpieczenia umów najmu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej transakcję.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\- Y. spółka z ograniczona odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\- I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Mając na uwadze, że wniosek wspólny dotyczy skutków podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz Y.spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz I.spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (kwestia opodatkowania VAT/PCC sprzedaży nieruchomości, kwalifikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwo lub jej zorganizowanej część oraz prawa do odliczenia VAT w związku z nabyciem przedmiotu Transakcji), natomiast wniosek indywidualny dotyczy kwestii braku obowiązku korekty VAT naliczonego (w związku z wyburzeniem Budynku i Budowli, będących przedmiotem Transakcji) przez Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Zainteresowani wnoszą o łączne rozpatrzenie obu wniosków.

Prośbę motywują tym, że oba wnioski dotyczą tego samego opisu zdarzenia przyszłego, a rozstrzygnięcie, jakie zostanie wydane w odpowiedzi na wniosek wspólny odnośnie kwalifikacji przedmiotu Transakcji oraz prawa do odliczenia VAT będzie warunkowało stanowisko jakie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaprezentuje w interpretacji indywidualnej wydanej na wniosek indywidualny Nabywcy. Taka forma procedowania zapewni pełną ochronę podatników i spowoduje, że wydane interpretacje będą spójne i będą pełniły swoją podstawową rolę ochronną.

1\. Informacje ogólne

1) Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej (dalej: „Nabywca”, „Kupujący” lub „Wnioskodawca”).

Przedmiotem działalności Nabywcy jest nabywanie nieruchomości i realizacja projektów budowlanych, w szczególności inwestycji deweloperskich, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

2) I. Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

3) Nabywca i Sprzedający będą łącznie zwani dalej „Zainteresowanymi”.

4) Na moment dokonania Transakcji, zdefiniowanej poniżej, Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT. Zainteresowani nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy VAT oraz ustawy CIT.

2\. Informacje dotyczące nieruchomości

5) Na moment złożenia wniosku Sprzedający jest właścicielem następujących nieruchomości gruntowych położonych w G.(…):

\- nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr … o powierzchni 0,3071 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą („Działka 1”);

\- nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr … o powierzchni 0,0154 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą („Działka 2”).

Działka 1 i Działka 2 łącznie zwane w dalszej części niniejszego wniosku „Działkami”.

6) Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki są objęte decyzją o warunkach zabudowy Prezydenta Miasta („Decyzja WZ”), zgodnie z którą w odniesieniu do Działek ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy polegającej na budowie budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego z garażami podziemnymi wraz z drogami wewnętrznymi i niezbędną infrastrukturą techniczną, w miejscu obecnego budynku usługowego.

7) Sprzedający jest ponadto właścicielem budynku usługowo-handlowego „Budynek”, sklasyfikowanego pod symbolem PKOB 1230, o powierzchni użytkowej 1954,76 m2 (dalej: „Budynek”) oraz następujących budowli, które spełniają definicję „budowli” zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.): drogi i place oraz oświetlenie zewnętrzne (drogi i place oraz oświetlenie zewnętrzne; łącznie zwane dalej „Budowlami”). Zarówno Budynek jak i Budowle posadowione są na Działce 1.

8) Opisane wyżej Działki, Budynek i Budowle, w dalszej części niniejszego wniosku są łącznie określane jako „Nieruchomość”.

9) Nieruchomość stanowi główny majątek Sprzedającego.

10) Sprzedający nabył Budynek, Budowle oraz Działkę 1 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 października 2019 r., (…) od spółki P.; przedmiotowa transakcja była opodatkowana podatkiem VAT.

11) Sprzedający nabył Działkę 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 grudnia 2019 r., (…); przedmiotowa transakcja była opodatkowana podatkiem VAT.

12) Sprzedający jest i był w pełni uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.

13) W chwili obecnej na Działce 1 znajdują się dokładnie te same Budowle oraz ten sam Budynek, które znajdowały się na niej w chwili nabycia przez Sprzedającego w roku 2019. Od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego na Działce 1 nie zostały wzniesione żadne nowe budynki, ani budowle w rozumieniu definicji „budowli” zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.).

14) Aktualnie na Działce 2 znajduje się ogrodzenie z drutu wraz z bramą wjazdową, które są przejawem samowoli budowanej sąsiadów. Naniesienia te zostaną usunięte z Działki 2 przed dniem zawarcia Umowy sprzedaży. Działka 2 na moment zawarcia Umowy sprzedaży będzie więc niezabudowana i nie będą znajdowały się na niej żadne budowle, budynki ani obiekty budowlane.

15) Przez Działki przechodzi infrastruktura techniczna związana z mediami (w tym sieć ciepłownicza, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna) należąca do podmiotów trzecich i nie będąca własnością Sprzedającego.

16) Na dzień złożenia niniejszego wniosku od dnia oddania całej powierzchni Budynku oraz Budowli do używania minęły co najmniej dwa lata (przy czym powierzchnia Budynku mogła być oddawana w najem sukcesywnie).

17) Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedający osiąga dochody z tytułu wynajmu powierzchni Budynku opodatkowane VAT i nie zwolnione od tego podatku. Budowle nie są przedmiotem odrębnych umów najmu, obsługują one bowiem Budynek i warunkują jego prawidłowe użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem.

18) Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (i tym samym nie wykorzystywał jej w żadnym okresie poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą). Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

19) Sprzedający nie ponosił żadnych innych istotnych wydatków na ulepszenie Budynku ani ulepszenie Budowli w rozumieniu ustawy o CIT (tj. przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, aranżacje, modernizację lub remont Budynku lub Budowli), ani nie dokonał istotnych ulepszeń (przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji, aranżacji, modernizacji lub remontu) Budynku lub Budowli, które skutkowały zwiększeniem wartości początkowej poszczególnych obiektów (tj. Budynku lub poszczególnych Budowli) o ponad 30%. Ponadto Sprzedający nie ponosił wydatków na prace adaptacyjne i aranżacyjne poszczególnych powierzchni wynajmowanych najemcom, które miały na celu dostosowanie tej powierzchni do celów specyfiki i wymogów działalności gospodarczej danego najemcy.

20) W celu zapewnienia obsługi Budynku i jego funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedający aktualnie jest stroną m.in. następujących umów:

1\. umowy o obsługę spółki, która dotyczy zarządzania Nieruchomością, („Umowa o Zarządzanie”), której przedmiotem jest w szczególności zarządzanie i administrowanie najmem, poszukiwanie nowych najemców - komercjalizacja, wystawianie faktur, koordynacja i usuwanie awarii, pobór czynszów i innych należności od najemców, oraz prowadzenie ich aktualnej ewidencji, windykacja ewentualnych zaległości, planowanie i przygotowanie zestawień dot. Nieruchomości, doradztwo strategiczne;

2\. umowy o zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych;

3\. umowy sprzedaży ciepła;

4\. umowy kompleksowej na dostawę energii;

5\. umowy dzierżawy i najmu pojemników do gromadzenia odpadów.

21) Sprzedający jest również stroną umów najmu powierzchni użytkowej Budynku (co zostało wskazane powyżej).

22) Na dzień Transakcji, o której mowa poniżej, Sprzedający może być stroną także innych umów niż umowy wymienione w pkt 20).

Opis transakcji sprzedaży

23) W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości na zasadach i w zakresie opisanym w niniejszym wniosku („Transakcja”), Sprzedający zawarł z Kupującym w dniu 7 września 2021 r. list intencyjny („List intencyjny”) określający wolę zawarcia Transakcji oraz istotne jej aspekty. Zgodnie z Listem intencyjnym Zainteresowani planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa sprzedaży” lub „Umowa przenosząca”), na podstawie której:

1\. Sprzedający sprzeda prawo własności Działek;

2\. Sprzedający sprzeda prawo własności Budynku;

3\. Sprzedający sprzeda prawo własności Budowli;

4\. Sprzedający przeniesie na Nabywcę Decyzję WZ (tj. wyrazi zgodę na przeniesienie Decyzji WZ na Nabywcę w akcie notarialnym obejmującym Umowę sprzedaży lub w odrębnym dokumencie podpisywanym wraz z Umową sprzedaży);

5\. Sprzedający przeniesie na Nabywcę autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej architektonicznej lub budowlanej, w zakresie w jakim przysługują Sprzedającemu („Prawa IP”);

6\. Sprzedający przekaże (tj. wyda Nabywcy) całą posiadaną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, w tym prawną i techniczną („Dokumentacja techniczna”),

7\. przejdą na Nabywcę, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 k.c., prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu;

8\. o ile jakiekolwiek zabezpieczenia umów najmu będą przysługiwać Sprzedającemu na datę zawarcia Umowy sprzedaży - Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia z zabezpieczeń umów najmu zawartych w odniesieniu do Budynku, w tym zabezpieczenia w formie kaucji gwarancyjnych.

24) W zakresie umów o dostawę usług i mediów dotyczących dostawy mediów do Nieruchomości Sprzedający będzie uprawniony do ich wypowiedzenia w dniu Transakcji lub przed tym dniem, a Zainteresowani skoordynują zawarcie przez Nabywcę nowych umów zabezpieczających zapewniających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po dacie Transakcji. Nabywca nie przejmuje więc żadnych praw i obowiązków Sprzedającego z umów o dostawę usług i mediów. Nabywca nie wyklucza możliwości zawarcia umów z tymi samymi dostawcami mediów, z których usług korzystał Sprzedający, byłoby to jednak dokonane wyłącznie po analizie konkurencyjności ofert innych dostawców oraz możliwości zawarcia takich umów z innymi dostawcami.

25) Zgodnie z ustaleniami Sprzedającego i Nabywcy, Sprzedający nie przeniesie na Nabywcę w ramach transakcji żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów poza wskazanymi w pkt 20) powyżej i wyraźnie uzgodnionymi między stronami transakcji, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

a) firma (oznaczenia Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b) prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości;

c) prawa i obowiązki wynikające z umów wskazanych w pkt 20) powyżej, tj. w szczególności Umowy o zarządzanie;

d) prawa do strony internetowej Sprzedającego;

e) prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającego;

f) należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

g) rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

h) finansowanie związane z Nieruchomością (aktualnie Sprzedający nie jest stroną takich umów),

i) księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającego,

j) know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającego.

26) Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę, która zostanie zwiększona o VAT, o ile Organ uzna stanowisko Zainteresowanych w zakresie opodatkowania VAT transakcji za prawidłowe. W Umowie przenoszącej, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny. Cena sprzedaży Nieruchomości obejmie przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków z tytułu zawartych umów najmu, Decyzji WZ, Dokumentacji technicznej, praw i roszczeń wynikających z zabezpieczeń umów najmu.

Wydzielenie organizacyjne i finansowe

27) Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedającego.

28) W oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami.

29) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Nabywcę.

Pozostałe informacje

30) Sprzedający i Nabywca zamierzają złożyć w stosunku do Nieruchomości:

• do organu podatkowego właściwego dla Nabywcy przed dniem dokonania dostawy (przed dniem Umowy przenoszącej), lub

• w Umowie przenoszącej zawartej w formie aktu notarialnego, w przypadku zawarcia Umowy przenoszącej po 1 października 2021 r.

zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości i rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT).

31) Intencją Sprzedającego i Nabywcy wyrażoną w liście intencyjnym jest zawarcie Umowy Sprzedaży nie później niż do 20 grudnia 2021 r., jednak strony nie mogą wykluczyć, że taka transakcja mogłaby również zostać zawarta w roku 2022.

32) Kupujący posiada środki własne do sfinansowania Transakcji i nie będzie finansować żadnej części Transakcji długiem wobec osób trzecich.

Plany Nabywcy odnośnie Nieruchomości po jej nabyciu

33) Intencją Nabywcy jest realizacja na Działkach inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku mieszkalnego, który będzie wykorzystywany do wykonywania działalności opodatkowanej VAT (sprzedaż mieszkań) i nie zwolnionej od tego podatku. Nabywca posiada już wstępne założenia architektoniczne dotyczące projektu inwestycji. Zlecił również podmiotom trzecim wykonanie prawnego due diligence Nieruchomości oraz badań geologicznych gruntu. W celu realizacji inwestycji deweloperskiej niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje wystąpić o uzyskanie wszelkich niezbędnych zgód administracyjnych pozwalających na realizację inwestycji deweloperskiej, w tym w szczególności decyzji pozwalającej na wyburzenie Budynku i Budowli oraz uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę planowanej inwestycji.

34) W związku z tym, iż przygotowanie właściwego projektu architektonicznego oraz uzyskanie niezbędnych dokumentów administracyjnych jest czasochłonne, Nabywca przez pewien okres po nabyciu Nieruchomości będzie nadal wynajmować powierzchnię Budynku w ramach czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku. Niemniej intencją Nabywcy jest możliwe jak najszybsze rozpoczęcie realizacji inwestycji, co poprzedzać będzie wyburzenie Budynku i Budowli. W związku z tym, jak tylko niezbędna dokumentacja oraz zgody administracyjne na realizację inwestycji zostaną wydane, Nabywca planuje rozpocząć wypowiadanie umów najmu.

**W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:**

1\. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji przedmiot Transakcji będzie podlegał opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT? (dalej „Pytanie 1”)

2\. Czy sprzedaż przedmiotu Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona? (dalej „Pytanie 2”)

3\. Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu Transakcji? (dalej: „Pytanie 3”).

**Stanowisko Zainteresowanych:**

1\. Zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji przedmiot Transakcji będzie podlegał opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT (dalej „Stanowisko w zakresie Pytania 1”).

2\. Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż przedmiotu Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona (dalej „Stanowisko w zakresie Pytania 2”).

3\. Zdaniem Zainteresowanych, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu Transakcji (dalej: „Stanowisko w zakresie Pytania 3”).

1\. UZASADNIENIE

(i) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w odpowiedzi na Pytanie 1, tj. że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji przedmiot Transakcji będzie podlegał opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń od opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania do tej transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Powyższe oznacza, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. W związku z powyższym wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. „przedsiębiorstwo” oraz „ZCP” ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej stron Transakcji, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej transakcji VAT.

Analiza klasyfikacji przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa

Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, jednak zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”), zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Zdaniem Zainteresowanych, mając na uwadze, że przedmiotem Transakcji będą Działki, Budynek, Budowle oraz Prawa IP o ile takie prawa przysługują Sprzedającemu, Dokumentacja techniczna, oraz z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeks cywilny, na Nabywcę przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu, jak również - o ile jakiekolwiek zabezpieczenia umów najmu będą przysługiwać Sprzedającemu na datę zawarcia Umowy sprzedaży - Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia z zabezpieczeń umów najmu zawartych w odniesieniu do Budynku, w tym zabezpieczenia w formie kaucji gwarancyjnych, to nie można tego przedmiotu traktować jako powiązanego funkcjonalnie zespołu składników, służących wykonywaniu (przeznaczonych do prowadzenia) określanej działalności jako przedsiębiorstwo. Bez uzupełnienia przedmiotu Transakcji o dodatkowe umowy, jak np. umowę zarządzania Nieruchomością, na podstawie której następuje m.in. koordynacja i usuwanie awarii, pobór czynszów i innych należności od najemców, oraz prowadzenie ich aktualnej ewidencji, windykacja ewentualnych zaległości, jak również bez dostarczania mediów do Nieruchomości nie można będzie prowadzić działalności polegającej na najmie. Nieruchomości, aby była zdolna do realizacji swoich celów powinna być uzupełniona o dodatkowe kluczowe elementy, jak np. umowy, w oparciu o które nabyte składniki majątkowe będą mogły służyć prowadzeniu działalności.

W szczególności, w związku z tym, że planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55(1) Kodeksu Cywilnego (w tym umów lub zaplecza technicznego, w oparciu o które może być prowadzona działalność) oraz mając na uwadze, że przy użyciu wyłącznie przedmiotu Transakcji nie będzie możliwe prowadzenie jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności działalności polegającej na najmie bez uzupełnienia przedmiotu Transakcji o dodatkowe elementy, to w niniejszej sytuacji nie można klasyfikować przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa.

Tak jak zostało wskazane powyżej, w skład Transakcji nie wejdzie m.in. Umowa o Zarządzanie, której przedmiotem jest zarządzanie najmem i relacje z najemcami, wystawianie faktur oraz prowadzenie aktualnej ewidencji wszelkich płatności należnych od najemców oraz umowy na media i zapewnienie usług fachowych. Umowa ta jest kluczowa dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości. Przedmiotem transakcji nie będą również żadne umowy na media, bez których niemożliwe jest wykorzystywanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

Nabywca nie przejmie również jakichkolwiek środków finansowych, lecz sfinansuje Transakcję z własnych środków.

Wyżej wymienione składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą polegającą na najmie za pomocą Budynku. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalności w zakresie najmu zasadniczo wyłącznie w oparciu o posiadany Budynek i zawarte umowy najmu. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, na skutek dokonania planowanej Transakcji, nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności, polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku. Ciągłość ta nie zostanie w szczególności zapewniona na skutek braku przejścia praw i obowiązków wynikających z Umowy Zarządzania Budynkiem, czy też umów na dostawę mediów trudno sobie bowiem wyobrazić, że będzie możliwe dalsze wykonywanie działalności polegającej na najmie bez zawarcia nowych umów z dostawcami mediów, zarządcą Budynku, dostawcą usług fachowych.

Konsekwentnie Nabywca będzie w stanie prowadzić inwestycję deweloperską dopiero po uzupełnieniu nabytego w ramach Transakcji zbioru składników o dodatkowe elementy, tj. umowy na roboty budowlane lub własne zaplecze techniczne, decyzję o pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny, środki finansowe na realizację przedsięwzięcia. Te właśnie składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą polegającą realizacji inwestycji deweloperskich. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalności w zakresie deweloperki zasadniczo wyłącznie w oparciu o posiadaną Nieruchomość, Prawa IP (stanowiące zresztą prawa autorskie do aktualnej Nieruchomości), dokumentację techniczną Budynku. Nie sposób więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił składniki, wyłącznie w oparciu o które Sprzedający może prowadzić działalność polegającą na deweloperce.

Ponadto podkreślenia wymaga, że celem biznesowym Kupującego jest realizacja na Działkach inwestycji deweloperskiej. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, na skutek dokonania planowanej Transakcji, nie zostanie zapewniona kontynuacja prowadzenia jakiejkolwiek działalności w zakresie najmu, ani w zakresie deweloperki (nie sposób uznać, że Sprzedający taką działalność prowadzi tylko wyłącznie na podstawie tego, że uzyskał Decyzję WZ). Na powyższą konkluzję nie ma wpływu fakt, że przez pewien czas po Transakcji Nabywca może wynajmować powierzchnię Budynku. Taka sytuacja będzie zdeterminowana niezależnymi od Nabywcy okolicznościami (koniecznością spełnienia wymagań administracyjnych) i będzie miała miejsce wyłącznie w okresie przygotowywania dokumentacji pod realizację inwestycji, a czerpanie zysków z tytułu umów najmu nie jest celem samym w sobie.

Mając powyższe na uwadze, w opinii Zainteresowanych nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi kompleks praw, obowiązków i rzeczy zdolnych do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Powyższe jednoznacznie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek uzasadniających uznanie go za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie przedmiotu planowanej Transakcji za ZCP

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie spełnia również warunków do zakwalifikowania go jako ZCP. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Ponadto, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1\. istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych („ Przesłanka nr 1”);

2\. zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie („Przesłanka nr 2”);

3\. zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie („Przesłanka nr 3”);

4\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (zespół składników jest wyodrębniony funkcjonalnie) („Przesłanka nr 4”);

5\. zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze („Przesłanka nr 5”).

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego na moment poprzedzający daną transakcję.

Przesłanka nr 1: Zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych

Analogicznie jak przy definicji przedsiębiorstwa, również definicja ZCP kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów. Jak Zainteresowani dowiedli w argumentacji dot. analizy kwalifikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa, przedmiot Transakcji nie tworzy zespołu składników majątkowych umożliwiających prowadzenie działalności polegającej na najmie lub jakiejkolwiek innej działalności. Szersza analiza w tym zakresie powyżej.

Konkludując, zdaniem Zainteresowanych, nie sposób stwierdzić, że przedmiot Transakcji stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Przesłanka nr 2: Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia organizacyjnego. W praktyce stosowania prawa przyjmuje się jednak, iż o spełnieniu tej przesłanki można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze danego przedsiębiorstwa. Takie organizacyjne wydzielenie powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jak również Przedmiot Transakcji nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej ani przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przesłanka nr 3: Zagadnienie wyodrębnienia finansowego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji

Ustawa o VAT nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia finansowego. Jak wynika z ukształtowanej praktyki organów podatkowych i sądów administracyjnych wyodrębnienie finansowe wymaga posiadania takiego systemu ewidencji, który umożliwia przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przez taki system należy rozumieć m.in. prowadzenie zakładowych planów kont w taki sposób, by była możliwa odrębna ewidencja zdarzeń gospodarczych związanych z działalnością zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Zainteresowanych, wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować, co oznacza, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, w oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami. Sprzedający w swoich strukturach nie posiada bowiem innego rodzaju działalności.

Powyższe nie wynika jednak z odrębności finansowej Nieruchomości, ale z dedykowanej działalności Sprzedającego, która jest ograniczona do świadczenia usług najmu.

W związku z tym, że w strukturach Sprzedającego nie istnieje jakiekolwiek wyodrębnienie finansowe jakiejkolwiek części działalności, to nie sposób uznać, że Nieruchomość jest wyodrębniona finansowo.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu finansowym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przesłanka 4: Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia funkcjonalnego. Niemniej jednak przesłankę tę (zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych) należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych i zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Zorganizowana część przedsiębiorstwa ma bowiem stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. ma obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Przy czym należy uznać, że - aby można było mówić o ich wyodrębnieniu - zakres tych zadań musi odróżniać je od innych funkcji gospodarczych realizowanych przy pomocy tego przedsiębiorstwa. W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

a) funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

b) przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

c) składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

W ocenie Zainteresowanych, mając na uwadze przedmiot planowanej Transakcji oraz określenie funkcji i zakresu działalności jakiemu ma służyć przedmiot Transakcji, nie ulega wątpliwości, iż nie będzie on stanowił zorganizowanego kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych polegających na świadczeniu jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności działalności polegającej na świadczeniu usług najmu. Trudno więc mówić w takim przypadku o przejęciu funkcji polegającej na najmie, nawet jeżeli takie umowy z mocy prawa przejdą na Nabywcę. W skład Transakcji nie wejdzie bowiem m.in. Umowa o Zarządzanie, której przedmiotem jest zarządzanie najmem i relacje z najemcami, wystawianie faktur oraz prowadzenie aktualnej ewidencji wszelkich płatności należnych od najemców oraz umowy na media i zapewnienie usług fachowych. Umowa ta jest kluczowa dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości. Te właśnie składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą polegającą na najmie za pomocą Budynku. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalności w zakresie najmu zasadniczo wyłącznie w oparciu o posiadany Budynek i zawarte umowy najmu.

Nie sposób więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił składniki, wyłącznie w oparciu o które Sprzedający może prowadzić działalność polegającą na deweloperce - nie sposób jest bowiem prowadzić działalności deweloperskiej wyłącznie w oparciu o Decyzję WZ i Nieruchomość, Prawa IP i Dokumentację techniczną. W tym celu niezbędne jest m.in. zawarcie umowy na roboty budowlane lub zorganizowanie własnego zaplecza technicznego, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, pozyskanie projektu architektonicznego. Te właśnie składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą polegającą usługach deweloperskich.

Bez zawiązania dodatkowych umów Nabywca nie będzie w stanie przy użyciu przedmiotu Transakcji zrealizować budowy inwestycji. Intencją Nabywcy nie jest również prowadzenie przy wykorzystaniu Nieruchomości wg stanu z dnia nabycia działalności polegającej na najmie jej powierzchni. Powyższe jednoznacznie oznacza, że przedmiot majątku nie jest wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, bowiem nie jest możliwe prowadzenie jakiejkolwiek działalności przez Nabywcę wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji.

Konkludując, Zdaniem Zainteresowanych nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu Przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przesłanka 5: Zdolność Przedmiotu Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze

Ostatnią cechą definiującą ZCP jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W zakresie tej przesłanki uznaje się (zgodnie z praktyką stosowania prawa, potwierdzoną dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych), iż część mienia przedsiębiorstwa może być uznana za jego zorganizowaną część, gdy posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, tj. prowadzenia niezależnej od reszty przedsiębiorstwa działalności gospodarczej (stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze).

Analiza taka jest niezbędna do stwierdzenia czy dane składniki majątkowe mogą być zakwalifikowane jako ZCP. Kwalifikacja taka jest możliwa wyłącznie, gdy określony zespół składników materialnych i niematerialnych potencjalnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania przypisane mu w strukturze organizacyjnej danego podmiotu.

Oznacza to, jak już omówiono powyżej, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników majątku, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić (zorganizować) odrębne przedsiębiorstwo, lecz zorganizowanym zespołem tych składników umożliwiającym samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Istotne jest jednak również, aby przenoszone składniki majątkowe mogły służyć realizacji określonych zadań gospodarczych jako niezależne przedsiębiorstwo.

W doktrynie wskazuje się w tym zakresie, iż „celowe może być także przeprowadzenie swoistej symulacji - jeśli zarówno > część przedsiębiorstwa, jak i jego pozostałość mogą funkcjonować w obrocie samodzielnie, to należy uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.”

Konieczna jest zatem analiza pewnego hipotetycznego stanu, polegającego na - jak już wspomniano powyżej -„oderwaniu” określonych składników majątkowych od pozostałej części mienia ich właściciela.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. Jednocześnie, w skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą żadne inne składniki, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa, pozwalając mu na prowadzenie działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, w szczególności działalności polegającej na najmie lub deweloperce. Tym samym, to w gestii Nabywcy leży takie zorganizowanie przedmiotu Transakcji (i dodanie nowych składników), aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. by mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze). Przedmiot Transakcji będzie wymagał uzupełniania o podstawowe umowy takie jak umowa o zarządzanie nieruchomością, czy umowy na media, aby możliwe było tymczasowe wynajmowanie Budynku do czasu pozyskania niezbędnych zgód administracyjnych i zorganizowania działalności w taki sposób, aby możliwe było zrealizowanie inwestycji deweloperskiej. Te właśnie składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą polegającą na najmie za pomocą Budynku. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalności w zakresie najmu zasadniczo wyłącznie w oparciu o posiadany Budynek i zawarte umowy najmu. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, na skutek dokonania planowanej Transakcji, nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności, polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku. Ciągłość ta nie zostanie w szczególności zapewniona na skutek braku przejścia praw i obowiązków wynikających z Umowy Zarządzania Budynkiem, czy też umów na dostawę mediów trudno sobie bowiem wyobrazić, że będzie możliwe dalsze wykonywanie działalności polegającej na najmie bez zawarcia nowych umów z dostawcami mediów, zarządcą Budynku, dostawcą usług fachowych.

Ponadto, jak zostało wskazane powyżej, Nabywca docelowo planuje wyburzyć Budynek i Budowle, nie zamierza więc wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na najmie powierzchni użytkowej Budynku. Nabywca planuje bowiem zrealizować na Działkach inwestycję deweloperską, co niezwłocznie po zawarciu Umowy sprzedaży znajdzie odzwierciedlenie w jego działaniach mających na celu pozyskanie niezbędnych zgód administracyjnych na wyburzenie Budynku i Budowli. Bez zawiązania dodatkowych umów Nabywca nie będzie w stanie przy użyciu przedmiotu Transakcji zrealizować budowy inwestycji. Intencją Nabywcy nie jest również prowadzenie przy wykorzystaniu Nieruchomości wg stanu z dnia nabycia działalności polegającej na najmie jej powierzchni. Powyższe jednoznacznie oznacza, że przedmiot majątku nie jest wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, bowiem nie jest możliwe prowadzenie jakiejkolwiek działalności przez Nabywcę wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji.

Mając powyższe na uwadze, w opinii Zainteresowanych nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi kompleks praw, obowiązków i rzeczy zdolnych do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności w zakresie działalności deweloperskiej, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Powyższe jednoznacznie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

Konkludując, zdaniem Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze bez doposażenia go w dodatkowe podstawowe elementy.

Stanowisko organów podatkowych potwierdzających prawidłowość oceny Zainteresowanych

Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

\- Interpretacja Indywidualna Dyrektora KIS z dnia 20 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM), gdzie organ zgodził się w całości ze stanowiskiem podatnika, że „Przedmiot Transakcji/Przedmiot Zmienionej Transakcji nie jest zbyciem przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i odstąpił na podstawie art. 14c § 1 OP od uzasadnienia prawnego oceny stanowiska cyt.:

„Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. Jednocześnie, w skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą żadne inne składniki, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa, pozwalając mu na prowadzenie działalności gospodarczej w Jakimkolwiek zakresie, w szczególności działalności polegającej na najmie lub działalności deweloperskiej. Aby Nabywca mógł rozpocząć prowadzenie projektu deweloperskiego niezbędne jest bowiem zapewnienie odpowiednich umów lub zaplecza technicznego oraz finansowania realizowanej inwestycji. Takie elementy nie będą jednak przedmiotem transakcji. Tym samym, to w gestii Nabywcy leży takie zorganizowanie przedmiotu Transakcji (i dodanie nowych składników), aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. by mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze).

Podkreślenia również wymaga, że celem biznesowym Sprzedającego nie jest realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego (Strony uzgodniły, że Sprzedający wystąpi o decyzję w sprawie pozwolenia na rozbiórkę w związku z ograniczeniami administracyjnymi, nie jest natomiast pewnym, że taka decyzja zostanie uzyskana przed zawarciem Umowy przyrzeczonej, przy czym Sprzedający będzie podejmował czynności mające na celu złożenie wniosku o pozwoleniu na rozbiórkę oraz wydanie decyzji w tym przedmiocie), ani kontynuowanie umów najmu, wygasza on bowiem swą działalność w związku z czym została podjęta uchwała o likwidacji. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, na skutek dokonania planowanej Transakcji, nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia jakiejkolwiek działalności.

Mając powyższe na uwadze, w opinii Zainteresowanych nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi kompleks praw, obowiązków i rzeczy zdolny do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności w zakresie deweloperki, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Powyższe jednoznacznie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

Konkludując, zdaniem Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze bez doposażenia go w dodatkowe podstawowe elementy.”

\- Interpretacja Indywidualna Dyrektora KIS z dnia 24 czerwca 2020 r. (nr 0113-KDIPT1-3.4012.242.2020.4.MJ), cyt.:

„Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z okoliczności wniosku nie wynika, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, przedmiotu transakcji nie będą stanowiły składniki majątkowe, które będą wyodrębnione organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Wskazane składniki mające być przedmiotem sprzedaży, nie umożliwią prowadzenia niezależnego przedsiębiorstwa. Jak wyjaśniono wyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy brać pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży. Nie można zatem wyznaczyć szczegółowego katalogu warunków koniecznych do spełnienia, aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia z zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.”

\- Interpretacja Indywidualna Dyrektora KIS z dnia 20 lutego 2020 r. (nr 0114-KDIP4- 2.4012.56.2019.2.WH), cyt.:

„W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że brak jest podstaw do uznania - sprzedaży Nieruchomości, tj. działek o nr 1 oraz nr 2 zabudowanych budynkami oraz budowlami za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy - Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Jak wynika z wniosku, przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niech budynkami i budowlami. Planowana transakcja nie obejmie istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy takich jak: należności Zbywcy, innych niż wymienione powyżej praw własności, umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę, środków finansowych będących własnością Zbywcy, umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.), ksiąg rachunkowych Zbywcy, tajemnic handlowych i know-how Zbywcy, firmy Zbywcy, zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań Zbywcy z tytułu pożyczek bezpośrednio związanych z Nieruchomością, z wyjątkiem ewentualnie kaucji i depozytów pieniężnych najemców/dzierżawców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu/dzierżawy przez Nabywcę. W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Nabywca nie nabędzie praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących: umów o zarządzanie Nieruchomością, której strona jest obecnie Zbywca, dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.), obsługi serwisowej Nieruchomości - m.in. sprzątania nieruchomości, usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości, usługi wywozu śmieci, usługi odśnieżania, usługi monitoringu przeciwpożarowego. Ponadto Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy. Ponadto jak wynika z okoliczności przedmiotowej sprawy Nabywca nie będzie miał możliwości kontynuacji działalności wyłącznie w oparciu o aktywa nabyte od Zbywcy, tj. bez zapewnienia przez Nabywcę istotnych dodatkowych elementów nieodzownych dla prowadzania centrum handlowego, które nie zostaną pozyskane w ramach transakcji ze Zbywcą (w tym w szczególności bez zapewnienia przez Nabywcę obsługi w zakresie zarządzania Nieruchomością oraz bez zapewnienia odpowiednich środków finansowych umożliwiających finasowanie bieżącej działalności centrum handlowego).

W świetle powyższego należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku, lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.”

Dodatkowo stanowisko Zainteresowanych znajduje swoje potwierdzenie w najnowszych orzeczeniach sądów administracyjnych

\- Wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15:

„Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl)”.

\- Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w najnowszym wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17.

„Z kolei w orzeczeniu z 12 kwietnia 2019 r., NSA analizował przypadek transakcji sprzedaży centrum handlowego wskazując, iż w sprawie tej umowa sprzedaży nieruchomości nie obejmowała takich elementów, jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa sprzedającego), znak towarowy galerii handlowej, domeny internetowe związane z funkcjonowaniem galerii handlowej, inne niż wynikające z umów wierzytelności i zobowiązania sprzedającego, prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby sprzedającego, koncesje, licencje i zezwolenia, wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej sprzedającego oraz zakład pracy sprzedającego lub jakakolwiek jego część (spółka nie przejęła personelu zatrudnionego u sprzedającego). Z tych względów sąd wskazał, iż trudno w takiej sytuacji mówić o przejęciu ZCP i o tym, by doszło do przeniesienia środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej bez jakichkolwiek modyfikacji, również w kontekście akcentowanej przez spółkę okoliczności braku przeniesienia na stronę umowy o zarządzanie nieruchomością. W realiach sprawy bowiem zbywca samodzielnie zarządzał sprzedanym centrum handlowym przy pomocy pracowników, których spółka nie przejęła. Nie posiadając odpowiedniego zaplecza osobowego zmuszona była do zawiązania umowy na zarząd z podmiotem trzecim, która to umowa oprócz zwykłej obsługi technicznej i utrzymania obiektu, dotyczyła również komercjalizacji powierzchni handlowych oraz przeprowadzania rozliczeń z najemcami. W tym zakresie więc, kluczowy dla prowadzenia działalności gospodarczej element spółka pozyskała już po zawarciu transakcji.

\- Przedstawione powyżej stanowisko znajduje również potwierdzenie w opublikowanych w dniu 11 grudnia 2018 r. w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Finansów objaśnieniach podatkowych w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”).

Zgodnie z Objaśnieniami traktowanie zbycia nieruchomości komercyjnych jako dostawy towaru opodatkowanej VAT powinno stanowić zasadę. Objaśnienia wskazują na zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji jako na istotne elementy transakcji, w oparciu o które dokonane powinno być rozstrzygnięcie, czy przedmiot sprzedaży stanowi przedsiębiorstwo/jego zorganizowaną część, czy wyłącznie odrębne składniki majątkowe. Zgodnie z Objaśnieniami, jeżeli nabywca, aby kontynuować działalność zbywcy, musi zaangażować inne składniki majątku lub podejmować dodatkowe działania, to taki zespół składników majątkowych nie stanowi ani przedsiębiorstwem, ani ZCP. W szczególności, zgodnie z Objaśnieniami, niezbędne jest ustalenie, czy w ramach transakcji przejdą następujące elementy, które pozwalają na kontynuację działalności:

\- prawa i obowiązki z umów kredytowych na nabycie, modernizację bądź przebudowę zbywanej nieruchomości,

\- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością,

\- prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami,

\- należności pieniężne,

z zastrzeżeniem rodzaju i skali prowadzonej działalności (nie wszystkie elementy muszą wystąpić, jeżeli przy pomocy przeniesionych elementów nabywca będzie w stanie prowadzić działalność wykonywaną uprzednio przez sprzedającego. Weryfikacja, czy w danym przypadku wystąpią kryteria warunkujące uznanie danego przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo/ZCP powinna być dokonana na moment transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem - na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych.

Objaśnienia posługują się w tym następującym przykładem (Przykład 4): Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w Objaśnieniach opisana w przykładzie 4 transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej.

W związku z powyższym, poszczególne składniki, które podlegają przeniesieniu w ramach Transakcji, tj. Nieruchomość, Decyzja WZ, Prawa IP (w zakresie w jakim przysługują Sprzedającemu); Dokumentacja techniczna oraz prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu, jak również o ile jakiekolwiek zabezpieczenia umów najmu będą przysługiwać Sprzedającemu na datę zawarcia Umowy, wierzytelności i roszczenia z zabezpieczeń umów najmu zawartych w odniesieniu do Budynku, w tym zabezpieczenia w formie kaucji gwarancyjnych, nie stanowią w świetle Objaśnień wystarczających składników do kontynuowania przez Nabywcę działalności Zbywcy.

Co więcej, zgodnie z Objaśnieniami, nawet w sytuacji, w której nabywca nabędzie nieruchomość w celu realizacji na gruncie nowej inwestycji, ale przez pewien czas będzie kontynuował umowy najmu, to taka okoliczność nie powoduje, że przedmiotem nabycia było ZCP/przedsiębiorstwo. Nadal będą to nie powiązane ze sobą składniki za pomocą których nie można będzie prowadzić działalności ani polegającej na najmie ani działalności deweloperskiej, aby realizować swoje cele powinny być one uzupełnione o dodatkowe kluczowe elementy, jak np. umowy, w oparciu o które nabyte składniki majątkowe będą mogły służyć prowadzeniu działalności. Podjęcie przez Sprzedającego działań mających na celu pozyskanie wstępnych założeń architektonicznych świadczy dobitnie o braku zamiaru kontynuowania działalności polegającej na najmie.

Podsumowując, przedstawiona powyżej argumentacja w sposób jednoznaczny wskazuje, że zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

(ii) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w odpowiedzi na Pytanie 2, tj. że sprzedaż przedmiotu Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Jak wskazano w odpowiedzi na Pytanie 1, w analizowanej sprawie sprzedaż przedmiotu Transakcji nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. do Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania VAT zawarte w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości, Decyzji WZ, Dokumentacji technicznej oraz Praw IP będzie stanowiła odpowiednio odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i będą miały do niej zastosowanie przepisy Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów.

Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, przedmiotem Umowy przenoszącej będzie Nieruchomość rozumiana jako Budynek, Budowle i Działka 1 oraz niezabudowana Działka 2. Decyzja WZ obejmująca Działki będzie przeniesiona w ramach ceny za Nieruchomość.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych. Wobec powyższego sposób opodatkowania VAT dostawy gruntów, na których posadowione są Budynek i Budowle, będzie uzależniony od tego w jaki sposób opodatkowana będzie ich dostawa.

Mając powyższe na uwadze rozstrzygnięcia wymaga, czy dostawa Nieruchomości będzie transakcją zwolnioną od VAT, czy też podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była przez Sprzedającego wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej. W związku z tym, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać z ww. zwolnienia od VAT.

Sprzedaż terenu niezabudowanego

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy na określonym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decydujące są postanowienia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 07 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.). W rozumieniu tej ustawy przez „budowę” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6). Poprzez „obiekt budowlany” - należy natomiast rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast poprzez „budowlę” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Działka 1 jest terenem zabudowanym Budynkiem i Budowlą w związku z czym nie dotyczy jej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Z kolei w odniesieniu do Działki 2 jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

(a) na Działce 2 nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części;

(b) Działka 2 jest objęta prawomocną Decyzją WZ określającą warunki jej zabudowy zgodnie z którą w odniesieniu do Działek ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy polegającej na budowie budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego z garażami podziemnymi wraz z drogami wewnętrznymi i niezbędną infrastrukturą techniczną, w miejscu obecnego budynku usługowego.

Mając powyższe na uwadze należy uznać w świetle obowiązującej Decyzji WZ, że Działka 2 będzie stanowić teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę. W konsekwencji sprzedaż Działki 2 przez Sprzedającego jako terenu budowlanego będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Sprzedaż terenu zabudowanego

Kolejno ustawa VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10 przewiduje, iż dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:

\- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 14 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z ww. przepisami, aby mówić o pierwszym zasiedleniu budynku, budowli lub ich części musi nastąpić jego oddanie do używania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi np. na podstawie najmu lub dzierżawy lub rozpoczęcie użytkowania budynku, budowli lub ich części przez jego właściciela na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej bez względu na to, czy wymienione czynności nastąpiły i są związane z wykonywaniem działalności opodatkowanej VAT. Takie rozumienie ww. przepisu jest bezsporne.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, Sprzedający nie ponosił wydatków na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, aranżacje, modernizację lub remont Budynku lub Budowli, przekraczających 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli. Cała powierzchnia Budynku jak i Budowle zostały oddane do używania ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Ponadto Sprzedający w okresie, w którym był właścicielem Nieruchomości, nie wybudował na Działkach żadnych nowych obiektów.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia Budynku oraz Budowli doszło wcześniej niż 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że dostawa Budynku oraz Budowli ramach Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź też w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, gdyż pomiędzy dostawą Budynku i Budowli w ramach Transakcji, a pierwszym zasiedleniem tych obiektów upłynie okres dłuższy niż 2 lata (co więcej okres ten upłynął już na dzień złożenia wniosku o wydanie niniejszej interpretacji).

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, mając na uwadze, że Transakcja będzie wypełniała hipotezę przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy również nie będzie miało zastosowania. Może być ono bowiem potencjalnie zastosowane wyłącznie w sytuacji, gdy przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie zostałyby spełnione i przedmiotowe zwolnienie nie miałoby zastosowania.

Skoro w analizowanej sprawie nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie od VAT na podstawie art. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ale zwolnienie fakultatywne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

\- są zarejestrowani jako podatnicy vat czynni;

\- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust 10 pkt 2 w brzmieniu obowiązującym po 1 października 2021 r. na podstawie ustawy zmieniającej z dnia 11 sierpnia 2021 r. Zainteresowani będą mogli złożyć oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Zainteresowani wskazują, że w opisanym zdarzeniu przyszłym będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonania wyboru opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT. Dokonany wybór będzie również dotyczył opodatkowania VAT Działek, które dzielą zasady opodatkowania VAT Budynków i Budowli.

Mając na uwadze, że Sprzedający i Nabywca, będą na moment podpisania Umowy sprzedaży czynnymi podatnikami VAT oraz złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem podpisania Umowy sprzedaży, a zatem również przed dniem dostawy Nieruchomości, lub złożą takie oświadczenie w Umowie sprzedaży (jeśli nastąpi po dniu 1 października 2021 r.), oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy VAT, to przedmiotowa dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Analogicznie będzie w przypadku Dokumentacji technicznej, Decyzji WZ oraz praw i obowiązków z umów najmu oraz praw i roszczeń z tytułu zabezpieczenia umów najmu, które obok Nieruchomości, stanowią przedmiot Transakcji. Bezsprzecznie dokumentacja ta, Decyzja WZ, jak również prawa i obowiązki z umów najmu i prawa i roszczenia z tytułu ich zabezpieczenia są immanentnie związane z Nieruchomością, co więcej nie zostanie do nich przypisana odrębna cena, w związku z tym, że dokumentacja ta i ww. prawa są immanentnie związane z Nieruchomością. Jako, że przeniesienie Dokumentacji technicznej, Decyzji WZ, praw i obowiązków z umów najmu oraz praw i roszczeń związanych z umowami najmu odbędzie się w związku ze sprzedażą Nieruchomości, to ich przeniesienie będzie opodatkowane VAT i nie będzie zwolnione od tego podatku, analogicznie jak sprzedaż Nieruchomości.

Opodatkowanie sprzedaży Praw IP

Zgodnie z art. 43 ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień od tego podatku. Zwolnienia od podatku VAT zostały przewidziane również w § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku VAT oraz warunków stosowania tych zwolnień. Jednakże żadne z tych zwolnień nie będzie miało zastosowania do dostawy Praw IP. W konsekwencji sprzedaż Praw IP będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Reasumując, w opinii Zainteresowanych sprzedaż przedmiotu Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

(iii) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 3, tj. że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu Transakcji

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1, prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jednocześnie, zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższe ograniczenie nie znajdzie jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Dla oceny prawa do odliczenia VAT znaczenie ma zamiar podatnika co do wykorzystania zakupionych towarów i usług w momencie ponoszenia wydatku, jak również związek ponoszonych wydatków z działalnością opodatkowaną VAT.

Nabywca niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości planuje przystąpić do prac mających na celu wyburzenie Budynku oraz Budowli w związku z tym, że Nabywca planuje zrealizować na Działkach inwestycję deweloperską. Nabywca posiada już wstępne założenia architektoniczne dotyczące projektu inwestycji. Zrealizowana inwestycji będzie służyła do wykonywania działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku.

Utrzymywanie Budynku i części Budowli jest nieracjonalne ze względów ekonomicznych, centrum usługowe prowadzone w Budynku nie odpowiada zasadniczo obecnym standardowym rynkowym i nie pozwala na maksymalizację zysków. Wobec przeznaczenia Działek zgodnie z obowiązującą Decyzją WZ, zgodnie z którą w odniesieniu do Działek ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy polegającej na budowie budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego z garażami podziemnymi wraz z drogami wewnętrznymi i niezbędną infrastrukturą techniczną, racjonalnym ekonomicznie rozwiązaniem jest wybudowanie na Działkach budynku mieszkalnego, który będzie generował obrót opodatkowany VAT. Mając na uwadze postanowienia Decyzji WZ Nabywca nie mógłby nawet na Działkach postawić innego typu obiektu, w tym użytkowego. Nabyta Nieruchomość, Decyzja WZ oraz Prawa IP i Dokumentacja będą więc determinowały możliwość realizacji na gruncie inwestycji, z której pożytki będą podlegały opodatkowaniu VAT, zamiarem Nabywcy jest bowiem wykorzystanie Nieruchomości do celów takiej działalność (w szczególności Prawa IP i Dokumentacja techniczna będzie niezbędna do celów realizacji rozbiórki Budynku i Budowli). Nabywca nie ma jednocześnie prawnej możliwości nabycia niezbudowanej nieruchomości, zgodnie z Kodeksem cywilnym wraz z prawem własności Działek na Nabywcę przejdzie również Prawo własności Budynków i Budowli oraz z mocy prawa przejdą prawa i obowiązki z tytułu umów najmu.

Sprzedający oraz Nabywca są i na dzień dokonania Transakcji będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca wykorzysta Nieruchomość, Decyzję WZ, Dokumentację techniczną oraz Prawa IP w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w sposób opisany powyżej do celów działalności opodatkowanej VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotu Transakcji, gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania, że sprzedaż przedmiotu Transakcji przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z nabyciem Przedmiotu Transakcji.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w znanych Zainteresowanym interpretacjach organów podatkowych, które zostały wydane w stanach faktycznych wskazujących, iż po nabyciu nieruchomości zostanie dokonane ich wyburzenie, a na ich miejscu zostanie zrealizowana nowa inwestycja deweloperska. Poniżej Zainteresowani przytaczają wybrane interpretacje.

Interpretacja indywidualna Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 sierpnia 2021 r. (nr 0114- KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM), gdzie organ zgodził się ze stanowiskiem podatnika i uznał, że podatnikowi przysługuje „prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Przedmiotu Transakcji/Przedmiotu Zmienionej Transakcji” i odstąpił na podstawie art. 14c § 1 OP od uzasadnienia prawnego oceny stanowiska cyt: „Utrzymywanie Budynku i części Budowli nabytych w ramach Zmienionej Transakcji jest nieracjonalne ze względów ekonomicznych. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, już aktualnie Budynek w przeważającej większości nie jest oddany w najem, co generuje dla Sprzedającego niewspółmierne koszty utrzymania Budynku. Co więcej zmiana przeznaczenia Budynku planowana przez Sprzedającego w związku z realizacją podobnej inwestycji w okolicy, nie powiodła się. Nabywca planuje wykorzystać w części nabyte w ramach Zmienionej Transakcji wraz z gruntem Budynek oraz Budowle w celu realizacji nowej inwestycji, której realizacja będzie opodatkowana VAT (sprzedaż nieruchomości lub najem opodatkowany VAT). Niecelowe jest wykorzystywanie Budynku w obecnym stanie technicznym do celów prowadzenia działalności, ale racjonalnym rozwiązaniem jest rozbiórka i wyburzenie takiej nieruchomości w części i posadowienie w jej obrysie z wykorzystaniem jej podziemnych części nowoczesnego budynku, spełniającego aktualne standardy rynkowe, który będzie generował obrót opodatkowany VAT. Nabyta w ramach Zmienionej Transakcji Nieruchomość oraz Prawa IP, Dokumentacja techniczna i ewentualnie Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę będą więc determinowały możliwość realizacji na gruncie inwestycji, z której pożytki będą podlegały opodatkowaniu VA T, zamiarem Nabywcy jest bowiem wykorzystanie Nieruchomości do celów takiej działalność, przy czym aby to się stało niezbędne jest z ekonomicznego punktu widzenia zmodernizowanie nabywanej Nieruchomości. Dodatkowo umowy zawarte z Gminą Miejską Kraków umożliwiają szerszy dostęp do Nieruchomości. Natomiast prawa i obowiązki z umów najmu, jeśli zostaną przejęte, przejdą na Nabywcę z mocy prawa w związku z nabyciem Budynku. W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Przedmiot Zmienionej Transakcji (w tym Nieruchomość) będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Sprzedający oraz Nabywca są i na dzień dokonania Zmienionej Transakcji będą zarejestrowanymi, czynnym podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca wykorzysta Nieruchomość, Dokumentację techniczną oraz Prawa IP oraz nabyte prawa i obowiązki w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w sposób opisany powyżej do celów działalności opodatkowanej VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po dokonaniu Zmienionej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Przedmiotu Zmienionej Transakcji (tj. Nieruchomości nabytych w ramach Zmienionej Transakcji, Dokumentacji technicznej, Praw IP), gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.”

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 listopada 2020 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.576.2020.2.IK w opisie zdarzenia przyszłego podatnik wskazał, że „po Transakcji Kupujący planuje wystąpić o pozwolenie (bądź pozwolenia) na rozbiórkę wszystkich naniesień znajdujących się na Działkach oraz o pozwolenie (bądź pozwolenia) na budowę na Działkach nowych budynków o mieszanym przeznaczeniu, realizujących głównie funkcje mieszkaniowe („Nowe Budynki”). Po wybudowaniu Nowych Budynków Kupujący planuje sprzedać znajdujące się w nich lokale podmiotom trzecim (osobom fizycznym lub osobom prawnym). Alternatywnie, Kupujący nie wyklucza, że w niedługim czasie po Transakcji Kupujący może sprzedać nabytą Nieruchomość do podmiotu powiązanego (innej spółki z grupy kapitałowej Kupującego) w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT. Decyzja w tym zakresie nie została jeszcze podjęta i uzależniona jest od oceny okoliczności komercyjnych mających wpływ na działalność gospodarczą Kupującego.” Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził że: „Mając na uwadze powyższe przepisy w analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości będą spełnione. Jak wynika bowiem z opisu sprawy Nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VA T, a nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie - jak rozstrzygnięto powyżej - sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT. (\`(...)\`) Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości opisanych we wniosku.”

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 marca 2021 r. nr 0112- KDIL1-2.4012.11.2021.2.ST, podatnik wskazał, że „przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości A, Kupujący uzyska decyzję zawierającą pozwolenie na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości A lub pozwolenie na wykonanie innych robót budowlanych w tym zakresie, zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowalne.” Podatnik zapytał o to czy Kupujący będzie uprawniony do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wskazanego w treści faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości A i Nieruchomości B na jego rzecz, w przypadku, gdy Sprzedający zrezygnuje ze zwolnienia tej transakcji od podatku od towarów i usług, a Kupujący będzie wykorzystywać nabyte Nieruchomość A i Nieruchomość B do wykonywania czynności opodatkowanych. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że w opisanym stanie faktycznym „Kupujący będzie uprawniony do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wskazanego w treści faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości A i Nieruchomości B na jego rzecz, w przypadku, gdy Sprzedający zrezygnuje ze zwolnienia tej transakcji w podatku od towarów i usług, a Kupujący będzie wykorzystywać nabyte Nieruchomości A i B do wykonywania czynności opodatkowanych.”

W interpretacji indywidualnej z dnia 19 czerwca 2020 r. nr. 0113-KDIPT1-2.4012.66.2020.2.AM Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w całości trybie art. 14c Ordynacji podatkowej stanowisko podatnika, zgodnie z którym, w sytuacji gdy „na wniosek Sprzedających została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na rozbiórkę budynków posadowionych na terenie Nieruchomości 2-4. Wnioskodawca, po nabyciu prawa własności Nieruchomości zamierza zlecić wyburzenie obiektów budowlanych. Kosztem rozbiórki budynków będzie obciążony wyłącznie Wnioskodawca”.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu Transakcji.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Nadmienia się, że tekst jednolity ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług został opublikowany w Dz. U. z 2021 r. poz. 685. Natomiast tekst jednolity ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane został opublikowany w Dz.U. z 2020 r., poz.1333.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.