Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1423/09-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-02-11
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Urzędu Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2009 r. (data wpływu 19 listopada 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 stycznia 2010 r. (data wpływu 11 stycznia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 591/9 zabudowanej budynkiem mieszkalnym,

*   **nieprawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 591/10 niezabudowanej.

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 591/9 zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 591/10 niezabudowanej. Powyższy wniosek uzupełniono pismem z dnia 6 stycznia 2010 r. o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Przedmiotem wniosku jest sprzedaż nieruchomości składającej się z dwóch działek ewidencyjnych:

1.  nr 591/9 o pow. 0,1813 ha – działka zabudowana budynkiem mieszkalnym,
2.  nr 591/10 o pow. 0,0242 ha – działka niezabudowana, stanowiąca dojazd do działki nr 591/9, ale nie jest zapisana w ewidencji gruntów jako droga.

Od roku, w którym zakończono budowę budynku upłynęło więcej niż 5 lat i nie ponoszono wydatków na ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej.

Gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego; w studium kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość położona jest na terenach zabudowy istniejącej. Nieruchomość Gmina nabyła na podstawie decyzji komunalizacyjnej w roku 1991. Wartość nieruchomości wynosi 81.560,00 zł, w tym:

*   działka nr 591/9 (bez naniesień) – 34.340,00 zł,
*   działka nr 591/10 – 4.580,00 zł.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 6 stycznia 2010 r. Zainteresowany wskazał, iż dostawa budynku mieszkalnego nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowego budynku upłynęło więcej niż dwa lata. Ponadto, w stosunku do przedmiotowych działek nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek posadowiony na działce nr 591/9 jest trwale związany z gruntem. Gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. w studium kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy działka nr 591/10 położona jest na terenach zabudowy istniejącej. Nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli tak to w jakiej wysokości i które z jej części?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości jest zwolniona od podatku VAT „zarówno budynki jak i obie działki ewidencyjne”. Wynika to z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem obiektów, które mają być zasiedlone po raz pierwszy. Ponadto zgodnie z art. 29 ust. 5 ww. ustawy w przypadku budynków lub budowli, trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. w opisanej sytuacji działka nr 591/10 co prawda nie jest zabudowana, ale stanowi dojazd do działki nr 591/9. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. u. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanową odrębny przedmiot własności. Ponadto, zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział działki nie jest dopuszczany jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. w związku z powyższym obie działki nr 591/9 i 591/10 nie mogą funkcjonować oddzielnie i należy je traktować tako jedną nieruchomość, a tym samym sprzedaż opisanych nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku VAT, jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 591/9 zabudowanej budynkiem mieszkalnym,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 591/10 niezabudowanej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0%. Ustawodawca daje także podatnikom możliwość stosowania zwolnień podatkowych.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zaznaczyć, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zmierza dokonać m. in. transakcji zbycia działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym – nr 591/9. Zainteresowany wskazał, iż dostawa budynku mieszkalnego nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowego budynku upłynęło więcej niż dwa lata. Nie poniesiono wydatków na ulepszenie ww. budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej. Ponadto, w stosunku do przedmiotowej działki nie przysługiwało dokonującemu jej dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek posadowiony na działce nr 591/9 jest trwale związany z gruntem.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż dostawa budynku mieszkalnego – jak wskazał Wnioskodawca – nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia. Zatem w opisanej sytuacji należy przyjąć, iż pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, już nastąpiło. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, wobec tego przedmiotowa sprzedaż ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro zatem dostawa przedmiotowego budynku korzystała będzie ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa gruntu, na którym budynek ten posadowiono będzie zwolniona od podatku od towarów i usług – zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy.

Ponadto, z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca planuje zbycie działki niezabudowanej nr 591/10, stanowiącej dojazd do działki nr 591/9, która nie jest zapisana w ewidencji gruntów jako droga. Zainteresowany informuje, iż nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. w studium kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy działka nr 591/10 położona jest na terenach zabudowy istniejącej. Dla przedmiotowego gruntu nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak, poza wymienionymi wyżej, również inne zwolnienie od podatku VAT, np. wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w przypadku gruntów niezabudowanych zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z przytoczonego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, że kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT jest określenie przeznaczenia gruntu.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. u. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. w sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Dane z ewidencji gruntów i budynków mogą być stosowane wyłącznie posiłkowo, gdyż nie zawierają danych o „przeznaczeniu” danego gruntu, co jest warunkiem decydującym o zwolnieniu od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a jedynie obejmują dane dotyczące ich aktualnego wykorzystania – art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne ( t. j. z 2005 r. Dz. u. Nr 240, poz. 2027 ze zm.).

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. z powyższego ponad wszelką wątpliwość wynika, że elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że planowane przez Wnioskodawcę zbycie nieruchomości niezabudowanej nr 590/10, która zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach zabudowy istniejącej, nie spełnia przesłanki do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Reasumując, transakcja sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 591/9 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji powyższego ze zwolnienia od podatku VAT – w myśl art. 29 ust. 5 ustawy – będzie korzystała również dostawa gruntu, na którym wybudowany został przedmiotowy budynek.

Natomiast, dostawa niezabudowanej działki nr 591/10, przeznaczonej na cele budowlane, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, według podstawowej, 22% stawki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.