Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.489.2023.1.NW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-30
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; pełnomocnik; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

25 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek sygnowany datą 23 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części działki nr 1 i części działki nr 2.

Uzupełnił go Pan pismem z 30 sierpnia 2023 r. (wpływ 5 września 2023 r.), w odpowiedzi na wezwanie pismem z 12 września 2023 r. (wpływ 15 września 2023 r.), pismem z 9 października 2023 r. (wpływ 16 października 2023 r.), w odpowiedzi na drugie wezwanie pismem z 19 października 2023 r. (wpływ 23 października 2023 r.) oraz pismem z 25 października 2023 r. (wpływ 26 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jako osoba fizyczna w 2008 r. zakupił Pan dwie działki o nr 1 i 2. W latach 2018 -2023 działki te wydzierżawił Pan rolnikowi. Obecnie zamierza Pan działki te podzielić i część z nich sprzedać, a część pozostawić do własnego użytku.

Działki w części objęte są miejscowy planem zagospodarowania terenu i oznaczone jako grunty rolne, a w części są poza planem. Plan dopuszcza podział działek w celu wytyczenia drogi. Obecnie zamierza Pan sprzedać część tych działek i wystąpić z wnioskiem do Burmistrza gminy i miasta (…) o zaopiniowanie proponowanego podziału. Podział ten jest niezbędny w celu wydzielenia drogi dojazdowej do działki.

Jako osoba fizyczna prowadzi Pan działalność gospodarczą pod nr NIP (…), gdzie jedną z działalności są usługi budowlane. W latach ubiegłych na firmę kupił Pan grunt, który podzielił i budował na działkach budynki mieszkalne jednorodzinne, a część działek sprzedał Pan indywidulanym nabywcom. Zaznacza Pan jednak, że grunt, o którym mowa, zakupił Pan w roku 2008 prywatnie, jako lokatę kapitału, kiedy jeszcze nie prowadził Pan działalności związanej ze sprzedażą działek zabudowanych i niezabudowanych.

Jak już Pan wspomniał, jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu świadczonych usług budowlanych.

Działka nr 1 zakupiona została na podstawie aktu notarialnego, faktura na jej zakup nie była wystawiana i zakup nie był obciążony podatkiem od towarów i usług.

Działka nr 2 zakupiona została na podstawie aktu notarialnego, faktura na jej zakup nie była wystawiana i zakup nie był obciążony podatkiem od towarów i usług.

Działka nr 1 od 2008 do 2018 roku leżała odłogiem i nie była uprawiana, od roku 2018 do roku 2023 działkę tą wydzierżawił Pan prywatnie rolnikowi i od tej dzierżawy nie naliczył Pan podatku VAT. Obecnie i do czasu sprzedaży działka nie będzie wydzierżawiana i użytkowana rolniczo.

Działka nr 2 od 2008 do 2018 roku leżała odłogiem i nie była uprawiana, od roku 2018 do roku 2023 działkę tą wydzierżawił Pan prywatnie rolnikowi i od tej dzierżawy nie naliczył Pan podatku VAT. Obecnie i do czasu sprzedaży działka nie będzie wydzierżawiana i użytkowana rolniczo.

Działka nr 1 nie była i nie będzie wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Działka nr 2 nie była i nie będzie wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Działki nr 1 nigdy nie wykorzystywał Pan i nie wykorzystuje obecnie w działalności rolniczej, gdyż takiej nigdy Pan nie prowadził i nie będzie Pan jej wykorzystywał w przyszłości, w działalności rolniczej. Nie jest Pan też z tytułu prowadzenia działalności rolniczej zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Działki nr 2 nigdy nie wykorzystywał Pan i nie wykorzystuje obecnie w działalności rolniczej gdyż takiej nigdy Pan nie prowadził i nie będzie Pan jej wykorzystywał w przyszłości, w działalności rolniczej. Nie jest Pan też z tytułu prowadzenia działalności rolniczej zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nie prowadził Pan działalności rolniczej na działce nr 1, nie sprzedawał Pan z niej żadnych produktów rolnych.

Nie prowadził Pan działalności rolniczej na działce nr 2, nie sprzedawał Pan z niej żadnych produktów rolnych.

Działka nr 1 była, jest i będzie wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele zwolnione z podatku VAT. Do czasu sprzedaży na działce tej nie będzie prowadzona żadna działalność rolnicza i gospodarcza.

Działka nr 2 była, jest i będzie wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele zwolnione z podatku VAT. Do czasu sprzedaży na działce tej nie będzie prowadzona żadna działalność rolnicza i gospodarcza.

Działka nr 1 zostanie podzielona i część tej działki zostanie sprzedana.

Działka nr 2 zostanie podzielona i część tej działki zostanie sprzedana.

W miejscowym planie zagospodarowania działka nr (…) jest przeznaczona na działalność rolniczą i tak:

· zakaz zabudowy z wyłączeniem obiektów budowlanych infrastruktury technicznej służących obsłudze technicznej miasta oraz obiektów budowlanych niezbędnych dla lepszego funkcjonowania istniejących na każdym terenie gospodarstw rolnych;

· możliwość wydzielenia dróg wewnętrznych i służebności drogowej.

W miejscowym planie zagospodarowania działka nr 1 jest przeznaczona na działalność rolniczą i tak:

· zakaz zabudowy z wyłączeniem obiektów budowlanych infrastruktury technicznej służących obsłudze technicznej miasta oraz obiektów budowlanych niezbędnych dla lepszego funkcjonowania istniejących na każdym terenie gospodarstw rolnych;

· możliwość wydzielenia dróg wewnętrznych i służebności drogowej.

W celu sprzedaży części działki – działki nr 1 podjął Pan działania mające na celu jej podział i wydzielenie drogi.

W celu sprzedaży części działki – działki nr 2 podjął Pan działania mające na celu jej podział i wydzielenie drogi.

W celu sprzedaży działki nr 1 podejmował Pan działania marketingowe w celu znalezienia nabywcy i w wyniku tych działań go Pan znalazł. W związku z tymi działaniami poniósł Pan określone koszty.

W celu sprzedaży działki nr 1 podejmował Pan działania marketingowe w celu znalezienia nabywcy i w wyniku tych działań go Pan znalazł. W związku z tymi działaniami poniósł Pan określone koszty.

Z potencjalnym nabywcą części działki nr 1 zawarł Pan umowę przedwstępną kupna sprzedaży pod warunkiem umożliwienia stronie kupującej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na wybudowaniu przez stronę kupującą, bądź inny podmiot na opisanej nieruchomości zakładu (…).

Z potencjalnym nabywcą części działki nr 2 zawarł Pan umowę przedwstępną kupna sprzedaży pod warunkiem umożliwienia stronie kupującej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na wybudowaniu przez stronę kupującą, bądź inny podmiot na opisanej nieruchomości zakładu (…).

Udzielił Pan kupującemu część działki nr 1 pełnomocnictwa do reprezentowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym samorządowej i skarbowej w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, otrzymywania wszelkich dokumentów, które są niezbędne do uzyskania dokumentów koniecznych do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zawierania umów przyłączeniowych.

Udzielił Pan kupującemu część działki nr 2 pełnomocnictwa do reprezentowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym samorządowej i skarbowej w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, otrzymywania wszelkich dokumentów, które są niezbędne do uzyskania dokumentów koniecznych do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zawierania umów przyłączeniowych.

W odpowiedzi na wezwanie z 11 września 2023 r. udzielił Pan następujących informacji:

W miejscowym planie działka nr 1 ma przeznaczenie rolnicze i nie jest przeznaczona pod zabudowę. Plan dopuszcza jednak budowę infrastruktury dla rolnictwa.

Wypis z miejscowego planu: „zakaz zabudowy z wyłączeniem obiektów budowlanych infrastruktury technicznej służących obsłudze technicznej miasta oraz obiektów budowlanych niezbędnych dla lepszego funkcjonowania istniejących na każdym terenie gospodarstw rolnych (…), możliwość wydzielenia dróg wewnętrznych i służebności drogowej”.

· w miejscowym planie nie ma linii rozgraniczających na działce nr 1. Miejscowy plan nie zabrania podziału działki nr 1 i takie działania Pan podjął,

· dla działki nr 1 nie jest wydana decyzja o warunkach zabudowy,

· dla działki nr 1 nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

W miejscowym planie działka nr 2 ma przeznaczenie rolnicze i nie jest przeznaczona pod zabudowę. Plan dopuszcza jednak budowę infrastruktury dla rolnictwa. W miejscowym planie nie ma linii rozgraniczających na działce nr 1. Miejscowy plan nie zabrania podziału działki nr 2 i takie działania Pan podjął. Dla działki nr 2 nie ma wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Wystąpił Pan jedynie o wydanie decyzji na podział tej działki. Dla działki nr 2 nie ma wydanego pozwolenia na budowę.

Z umowy przedwstępnej wynikają Pana obowiązki i obowiązki drugiej strony. Po zawarciu umowy wszelkie nakłady związane z planowaną inwestycją ponosiła będzie strona kupująca.

Pismem z 9 października 2023 r. uzupełnił Pan opis sprawy o poniższe informacje:

W odpowiedzi na pismo z 11 września 2023 roku znak: 0112- KDIL3.4012.489.2023.1.NW odnośnie pkt. 3 wyjaśnia Pan co następuje:

W zawartej umowie strona sprzedająca zobowiązuje się sprzedać firmie (…) część działek nr (\`(...)\`) o łącznej powierzchni 3,71 ha. Pod warunkami:

· załatwienia przez stronę sprzedającą decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny działki nr 2,

· przedłożenia przez stronę sprzedającą prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

· przedłożenia przez stronę sprzedającą prawomocnej i ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy,

· uzyskania przez stronę prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Strona sprzedająca udziela stronie kupującej pełnomocnictwo do załatwiania wszelkich spraw związanych z uzyskaniem tego pozwolenia,

· uzyskania i dostarczenia zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzającego brak zaległości podatkowych,

· uzyskania i dostarczenia zaświadczenia właściwej gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości,

· zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w opłacie składek na ubezpieczenia społeczne,

· przedłożenia zaświadczenia, że przedmiotowe działki nie są położone na obszarze (…),

· przedłożenie zaświadczenia, że przedmiotowe działki nie są oznaczone w ewidencji gruntów jako las.

W zawartej umowie sprzedający ma obowiązek przedłożyć dokumenty wyszczególnione powyżej, a strona kupująca po zapoznaniu się z nimi zobowiązuje się do zakupu przedmiotowych działek. Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedający nie będzie inwestował w infrastrukturę na działkach nr 1 i 2.

W odpowiedzi na drugie wezwanie z 19 października 2023 r. uzupełnił Pan opis sprawy o poniższe informacje:

Z działki nr 1 wydzielona będzie pod drogę dojazdową do działki nr 2 działka o powierzchni 2547 m2. Miejscowy plan zagospodarowania dla działek nr 2 i 1 oznaczony jest symbolami 2R i 2R1. Plan ten obejmuje jednak tylko część działek, a druga część nie jest objęta tym planem. Dla działki nr 1 nieobjętej planem konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Przez działkę tą wydzielona będzie droga do części działki nr 2. Kupujący zainteresowany jest częścią działki nr 2, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania i konieczne na nią będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powierzchnia wydzielonego terenu działki nr 2 do sprzedaży wynosi 34551 m2 i cały ten teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania terenu i wymaga decyzji o warunkach zabudowy.

Do terenów rolniczych, oznaczonych na rysunku – R (1R, 2R)

1\. Ustala się: zakaz zabudowy z wyłączeniem obiektów budowlanych infrastruktury technicznej służących obsłudze technicznej miasta oraz obiektów budowlanych niezbędnych dla lepszego funkcjonowania istniejących na każdym terenie gospodarstw rolnych;

2\. Możliwość wydzielenia dróg wewnętrznych i służebności drogowej.

W umowie przedwstępnej (…).

Pismem z 25 października 2023 r. uzupełnił Pan opis sprawy o poniższe informacje:

1\. Przedmiotem sprzedaży są części działek nr 2 i 1;

2\. Wniosek o interpretacje dotyczy części działek nr 2 i 1;

3\. W przedwstępnej umowie sprzedaży i udzielonym pełnomocnictwie jest mowa o sprzedaży części działek nr 2 i 1.

### Pytanie

W związku z działaniami opisanymi powyżej, które podjął Pan w celu sprzedaży części działek nr 1 i 2 ma Pan pytanie, czy mają one charakter działalności gospodarczej i czy przy ich sprzedaży musi Pan naliczyć podatek VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem działania polegające na przygotowaniu działek w celu ich sprzedaży opisane powyżej, mają charakter działalności gospodarczej i ich sprzedaż powinna być obciążona podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem, jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży części działek nr 1 i 2 podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do części działki nr 1 i 2 będących przedmiotem sprzedaży.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że jako osoba fizyczna w 2008 r. zakupił Pan dwie działki o nr 1 i 2. W latach 2018-2023 działki te wydzierżawił Pan rolnikowi. Obecnie zamierza Pan działki te podzielić i część z nich sprzedać, a część pozostawić do własnego użytku. Działki w części objęte są miejscowy planem zagospodarowania terenu i oznaczone jako grunty rolne, a w części są poza planem. Plan dopuszcza podział działek w celu wytyczenia drogi. Zamierza Pan dla części działek, które planuje Pan sprzedać i wystąpić z wnioskiem do Burmistrza gminy i miasta (…) o zaopiniowanie proponowanego podziału. Podział ten jest niezbędny w celu wydzielenia drogi dojazdowej do działki. Jako osoba fizyczna prowadzi Pan działalność gospodarczą gdzie jedną z działalności są usługi budowlane. W latach ubiegłych na firmę kupił Pan grunt, który podzielił i budował na działkach budynki mieszkalne jednorodzinne, a część działek sprzedał Pan indywidulanym nabywcą. Zaznacza Pan jednak, że grunt o którym mowa zakupił w roku 2008 prywatnie jako lokatę kapitału, kiedy jeszcze nie prowadził Pan działalności związanej ze sprzedażą działek zabudowanych i niezabudowanych. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu świadczonych usług budowlanych. Działka nr 1 i 2 zakupiona została na podstawie aktu notarialnego, faktura na jej zakup nie była wystawiana i zakup nie był obciążony podatkiem od towarów i usług. Działka nr 1 i 2 od 2008 roku do 2018 roku leżała odłogiem i nie była uprawiana, od roku 2018 do roku 2023 działki tę wydzierżawił Pan prywatnie rolnikowi i od tej dzierżawy nie naliczył Pan podatku VAT. Obecnie i do czasu sprzedaży działki nie będą wydzierżawiane i użytkowane rolniczo. Działka nr 1 i 2 nie była i nie będzie wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Działki nr 1 i 2 nigdy nie wykorzystywał Pan i nie wykorzystuje obecnie w działalności rolniczej, gdyż takiej nigdy Pan nie prowadził i nie będzie Pan ich wykorzystywał w przyszłości, w działalności rolniczej. Nie jest Pan też z tytułu prowadzenia działalności rolniczej zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie sprzedawał Pan z tych działek żadnych produktów rolnych. Działka nr 1 i 2 była, jest i będzie wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele zwolnione z podatku VAT. Do czasu sprzedaży na tych działkach nie będzie prowadzona żadna działalność rolnicza i gospodarcza. Działka nr 1 i 2 zostanie podzielona i część tych działek zostanie sprzedana.

W celu sprzedaży części działki nr 1 i 2 podjął Pan działania mające na celu ich podział i wydzielenie drogi. Podejmował Pan działania marketingowe w celu znalezienia nabywcy i w wyniku tych działań go Pan znalazł. W związku z tymi działaniami poniósł Pan określone koszty. Z potencjalnym nabywcą części działki nr 1 i 2 zawarł Pan umowę przedwstępną kupna sprzedaży, pod warunkiem umożliwienia stronie kupującej realizację przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na wybudowaniu przez stronę kupującą, bądź inny podmiot na opisanej nieruchomości zakładu (…).

Udzielił Pan kupującemu część działki nr 1 i 2 pełnomocnictwa do reprezentowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym samorządowej i skarbowej w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, otrzymywania wszelkich dokumentów, które są niezbędne do uzyskania dokumentów koniecznych do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zawierania umów przyłączeniowych.

W zawartej umowie strona zobowiązuje się Pan sprzedać stronie kupującej część działek nr (…) o łącznej powierzchni 3,71 ha, pod warunkiem:

· załatwienia przez stronę sprzedającą decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny działki nr 2,

· przedłożenia przez stronę sprzedającą prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

· przedłożenia przez stronę sprzedającą prawomocnej i ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy,

· uzyskania przez stronę prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Strona sprzedająca udziela stronie kupującej pełnomocnictwo do załatwiania wszelkich spraw związanych z uzyskaniem tego pozwolenia,

· uzyskania i dostarczenia zaświadczenia właściwego Naczelnika urzędu Skarbowego stwierdzającego brak zaległości podatkowych,

· uzyskania i dostarczenia zaświadczenia właściwej gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości,

· zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w opłacie składek na ubezpieczenia społeczne,

· przedłożenia zaświadczenia, że przedmiotowe działki nie są położone na obszarze (…),

· przedłożenie zaświadczenia, że przedmiotowe działki nie są oznaczone w ewidencji gruntów jako las.

W zawartej umowie ma Pan obowiązek przedłożyć dokumenty wyszczególnione powyżej, a strona kupująca po zapoznaniu się z nimi zobowiązuje się do zakupu przedmiotowych działek. Po zawarciu umowy przedwstępnej nie będzie Pan inwestował w infrastrukturę na działkach nr 1 i 2.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż części działki nr 1 i części działki 2 ma charakter działalności gospodarczej oraz czy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności części działki nr 1 i części działki nr 2, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, część ww. działek pozostaje Pana własnością.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana prawa własności części działki nr 1 i części działki nr 2. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieli Pan Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki, stanowiące nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności części działki nr 1 i części działki nr 2, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowych działek, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności części działki nr 1 i części działki nr 2, które będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będą nieruchomość o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W celu sprzedaży części działki 1 i części działki 2 podejmował Pan działania marketingowe w celu znalezienia nabywcy, w wyniku tych działań go Pan znalazł.

Zatem, w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Dodatkowo działkę nr 1 i nr 2 wydzierżawił Pan prywatnie rolnikowi, był to najem długotrwały.

W ocenie tutejszego Organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa własności części działki nr 1 i części działki nr 2 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż prawa własności części działki nr 1 i części działki nr 2 będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa własności części działki nr 1 i części działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 wydzielona będzie pod drogę dojazdową do działki nr 2. Miejscowy plan zagospodarowania dla działek nr 2 i 1 oznaczony jest symbolami 2R i 2R1. Plan ten obejmuje jednak tylko część działek, a druga część nie jest objęta tym planem. Dla działki nr 1 nie objętej planem konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Przez działkę tą wydzielona będzie droga do części działki nr 2. Kupujący zainteresowany jest częścią działki 2, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania i konieczne na nią będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powierzchnia wydzielonego terenu działki nr 2 do sprzedaży wynosi 34551 m2 i cały ten teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania terenu i wymaga decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto wskazał Pan, że w miejscowym planie działka nr 1 i 2 ma przeznaczenie rolnicze i nie jest przeznaczona pod zabudowę. Plan dopuszcza jednak budowę infrastruktury dla rolnictwa.

Z warunków umowy przedwstępnej wynika, że do sprzedaży dojdzie jedynie w momencie uzyskania przez stronę prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zatem, w związku z informacją, iż dla części działki nr 1 i części działki nr 2 nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, należy wykluczyć zastosowanie do ich sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym dostawa części działki nr 1 i części działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finans A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Działka nr 1 i 2 zakupiona została na podstawie aktu notarialnego, faktura na ich zakup nie była wystawiana i zakup nie był obciążony podatkiem od towarów i usług. Tym samym z uwagi na fakt, iż dostawa działek nie była obciążona podatkiem VAT to nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT lub, że takie prawo Panu przysługiwało.

Zatem, w analizowanej sprawie nie jest spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, brak zaistnienia ww. warunków, wyklucza zastosowanie do sprzedaży części działki nr 1 i części działki nr 2 zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając zatem na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dostawa przez Pana części działki nr 1 i 2 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

**Podsumowując, sprzedaż przez Pana części działki nr 1 i części działki nr 2 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji dostawa ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Pana części działki nr 1 i części działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, zatem dostawa tych działek będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji sprzedając część działki nr 1 i części działki nr 2 będzie Pan zobowiązany do naliczenia podatku VAT.**

W związku z powyższym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić również uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Pana.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępow ania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).