Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1242/14/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-03-25
Teza: czy przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy, - czy w związku z dostawą nieruchomości na rzecz Spółki podstawa opodatkowania zostanie ustalona na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym będzie ona obejmowała jedynie wartość gruntu bez uwzględnienia wartości rynkowej nakładów poczynionych na tym gruncie przez Spółkę, - czy użyczenie nieruchomości nie stanowi nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy.
Słowa kluczowe: działki; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; osoba-osoby fizyczne; podatnik; użyczenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 4 grudnia 2014 r. (data wpływu 9 grudnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z 11 marca 2015 r. (data wpływu 17 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   stwierdzenia, iż przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy - **jest nieprawidłowe,**
*   stwierdzenia, iż w związku z dostawą nieruchomości na rzecz Spółki podstawa opodatkowania zostanie ustalona na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym będzie ona obejmowała jedynie wartość gruntu bez uwzględnienia wartości rynkowej nakładów poczynionych na tym gruncie przez Spółkę - **jest prawidłowe,**
*   stwierdzenia, iż użyczenie nieruchomości nie stanowi nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych z użyczeniem oraz dostawą nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 11 marca 2015 r. (data wpływu 17 marca 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 27 lutego 2015 r. znak: IBPP1/443-1242/14/ES.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz ze Współmałżonkiem są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielami nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste (nieruchomości gruntowe niezabudowane - zwane dalej „Nieruchomością”).

Nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło odpowiednio w latach 2003, 2004 i 2005.

Wnioskodawca oraz jego Współmałżonek nie wykorzystują przedmiotowych Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostają one w majątku osobistym Wnioskodawcy (oraz jego Współmałżonka). Ani Wnioskodawca, ani jego Współmałżonek nie wykorzystują przedmiotowych Nieruchomości do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Przy nabyciu tych Nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy bądź jego Współmałżonkowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca oraz jego Współmałżonek nie wykonują obecnie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy wykorzystaniu przedmiotowych Nieruchomości. Wnioskodawca wraz z Współmałżonkiem ma zamiar zawarcia ze spółką osobową (dalej też „Spółka”) umowy użyczenia, na podstawie której Spółka dokona inwestycji developerskiej polegającej na budowie budynków i innych urządzeń w postaci osiedla domów jednorodzinnych (dalej też „Inwestycja”). Umowa użyczenia stanowi bowiem tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wnioskodawca wraz z Współmałżonkiem pozostaną poza strukturą Spółki, nie będą jej wspólnikami. Wnioskodawca wraz z Współmałżonkiem i Spółka zawrą ponadto osobną umowę w związku z treścią art. 231 Kodeksu cywilnego, na podstawie której Wnioskodawca wraz z Współmałżonkiem przeniosą w przyszłości na własność Spółki Nieruchomości należące do Wnioskodawcy i jego Współmałżonka. W związku z treścią art. 231 Kodeksu cywilnego nie będzie możliwe jednorazowe zbycie całości Nieruchomości na rzecz Spółki, ale przeniesienie własności w trybie tego przepisu będzie następowało stopniowo, w zależności od wysuwanych przez Spółkę roszczeń o przeniesienie prawa własności poszczególnych budynków lub urządzeń posadowionych na Nieruchomościach. Całość nakładów na budowę budynków lub urządzeń na Nieruchomości poniesie Spółka, włączenie z nakładami związanymi z procesem budowlanym. Spółka będzie ponadto prowadziła i finansowała w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę i jego Współmałżonka pełnomocnictwa m.in. sprawy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenie na budowę, decyzji w sprawie podziału nieruchomości, decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości mieszkalnych posadowionych na w/w Nieruchomościach, decyzji o nadaniu numerów porządkowych i oznaczeniu położenia inwestycji prowadzonej na ww. Nieruchomościach. Nakłady poniesione przez Spółkę w związku z budową budynków lub innych urządzeń będą o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętych na ten cel Nieruchomości. Wnioskodawca wraz z Współmałżonkiem akceptują ponoszone przez Spółkę nakłady, ale wolą stron nakłady dokonywane są na rzecz Spółki i w jej interesie. Umowa użyczenia ma się bowiem zakończyć przeniesieniem własności Nieruchomości w trybie wskazanym w art. 231 Kodeksu cywilnego. Korzyści z Inwestycji w postaci dalszej odsprzedaży budynków lub urządzeń posadowionych na Nieruchomościach Wnioskodawcy i jego Współmałżonka odnosić ma w przyszłości Spółka. Jedyną korzyścią z zawartych przez Wnioskodawcę wraz z Współmałżonkiem ze Spółką umów będzie wynagrodzenie jakie Wnioskodawca i jego Współmałżonek uzyskają z tytułu przeniesienia własności Nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tego przepisu cena transakcji przeniesienia własności Nieruchomości wyraża się jedynie w wysokości wartości gruntu, oddanego wcześniej Spółce w użyczenie. Wnioskodawca wraz z Współmałżonkiem planują taki model transakcji ze Spółką, bowiem w ich ocenie maksymalnie zabezpieczy to ich interesy do własności Nieruchomości i zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia. Wnioskodawca wraz z Współmałżonkiem w związku z przedstawionym powyżej stanem faktycznym ograniczą się jedynie do udzielenia Spółce stosownych pełnomocnictw, nie będą jednak prowadzili aktywnych działań zmierzających do zbycia podmiotom innym niż Spółka przedmiotowych Nieruchomości.

W uzupełnieniu Wnioskodawca podał, że był podatnikiem VAT od 13 kwietnia 2001 r. - jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą działał pod firmą A Działalność była związana z usługami managerskimi, trenerskimi, lobbingiem sportowo-biznesowym. Działalność była zarejestrowana od 16 marca 2001 r. do 27 grudnia 2005 roku. Obecnie nie jest podatnikiem VAT.

Wnioskodawca nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadził, jako osoba fizyczna, działalność gospodarczą pod firmą A. Działalność była związana z usługami managerskimi, trenerskimi, lobbingiem sportowo-biznesowym. Działalność była zarejestrowana od 16 marca 2001 do 27 grudnia 2005 roku.

Nieruchomość składa się z 4 wyodrębnionych działek o numerach: 100, 127, 190, 204.

Wnioskodawca wspólnie z małżonkiem zakupili działki w następujących terminach:

*   działki nr "100" i "127" - w dniu 4 września 2003 roku,
*   działka nr "190" - 9 września 2004 roku,
*   działka nr "204" - 15 lipca 2005 roku.

Wszystkie te działki Wnioskodawca wspólnie z małżonkiem zakupili do majątku prywatnego, w celach rekreacyjnych, na użytek własny, blisko siebie i blisko R.

Wszystkie działki były faktycznie wykorzystywane bezumownie przez okolicznych mieszkańców M., jako pastwiska. Wnioskodawca i jego małżonek nie uzyskiwali z tego tytułu dochodów.

Wszystkie działki nabyte przez Wnioskodawcę i jego małżonka były kupowane od rolników indywidualnych, którzy nie prowadzili działalności gospodarczej, więc nie zostały wystawione stosowne faktury VAT.

Wszystkie działki nabyte przez Wnioskodawcę i jego małżonka do majątku prywatnego zostały zakupione w celach rekreacyjnych. Nie zostały wykorzystane w tym celu ponieważ Wnioskodawca i jego małżonek nie mieli czasu ani środków, żeby się nimi zająć.

Żadna z 4 działek, nie była nigdy wykorzystywana do działalności gospodarczej, ani wprowadzana do ewidencji środków trwałych.

Żadna z działek nie była nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę i jego małżonka do działalności rolniczej.

Małżonek Wnioskodawcy nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Małżonek Wnioskodawcy, jako osoba fizyczna, prowadzi działalność gospodarczą (od 16 września 2014 r.) pod nazwą "A" (imię i nazwisko małżonka Wnioskodawcy). Działalność związana jest z wystawianiem przedstawień artystycznych.

Żadna z 4 działek, nigdy nie była wykorzystywana przez małżonka Wnioskodawcy do działalności gospodarczej. Wszystkie działki nabyte przez Wnioskodawcę i jego małżonka do majątku prywatnego zostały zakupione w celach rekreacyjnych. Nie zostały wykorzystane w tym celu ponieważ Wnioskodawca i jego małżonek nie mieli czasu ani środków, żeby się nimi zająć.

Żadna z 4 działek nigdy nie została wprowadzana przez małżonka Wnioskodawcy do ewidencji środków trwałych.

Wszystkie działki nabyte przez Wnioskodawcę i jego małżonka do majątku prywatnego zostały zakupione w celach rekreacyjnych.

Wszystkie działki Wnioskodawca wspólnie z małżonkiem zakupili do majątku prywatnego, w celach rekreacyjnych, na użytek własny, blisko siebie i blisko R. Nie zostały wykorzystane w tym celu ponieważ Wnioskodawca i jego małżonek nie mieli czasu ani środków, żeby się nimi zająć. Wszystkie działki były faktycznie wykorzystywane bezumownie przez okolicznych mieszkańców M., jako pastwiska. Wnioskodawca i jego małżonek nie uzyskiwali z tego tytułu dochodów.

Powyższa miejscowość (M.), w której znajdują się przedmiotowe działki miała (ma) zostać wcielona do m. R. Obecnie właściwe organy samorządowe są na etapie opracowania planu zagospodarowania przestrzennego, jednak Wnioskodawca i jego małżonek nie mieli wpływu na jego tworzenie. Obecnie istnieje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które dla przedmiotowych działek objętych wnioskiem przewiduje przeznaczenie rolno-osadnicze, z rozproszoną zabudową głównie zagrodową, przemieszaną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, usługową i produkcyjną nierolniczą.

Wnioskodawca i jego małżonek dokonali jedynie wpłaty środków pieniężnych wraz z mieszkańcami wsi M. na społeczną budowę doprowadzania wody m.in. w okolice działek objętych wnioskiem o interpretację. Obecnie istnieją ujęcia wody wybudowane w okolicy działek z zebranych społecznie środków pieniężnych, ale Wnioskodawca i jego małżonek z nich nie korzystają, bo nie mieli i nie mają takiej potrzeby. Działania te nie miały jednak charakteru zorganizowanych przez nich czynności, zbiórka funduszy nastąpiła w interesie społecznym przez lokalną ludność wsi M.

To wspólnicy Spółki wyrazili zainteresowanie nabyciem działek Wnioskodawcy i jego małżonka.

Inwestycja planowana przez Spółkę ma być rozpoczęta we wrześniu 2015 r., więc umowa użyczenia, o której mowa we wniosku o interpretację zostanie zawarta nie później niż we wrześniu 2015 r.

Kodeks cywilny w art. 710 stanowi, że „Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”, w związku z czym użyczenie będzie miało charakter nieodpłatny. Wnioskodawca i jego małżonek z tytułu umowy użyczenia nie będą więc z tego tytułu pobierać żadnych pożytków.

Wszystkie działki, o których mowa we wniosku o interpretację nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i jego małżonka do jakiejkolwiek działalności podlegającej opodatkowaniem VAT, ani jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej.

Działki nigdy nie były i nie będą przedmiotem najmu, ani dzierżawy. Wnioskodawca i jego małżonek nigdy nie czerpali dochodów z tytułu praw, jakie mają do działek objętych wnioskiem.

Działki nigdy nie były i nie będą przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

Na pytanie tut. organu: „Jakie było/będzie przeznaczenie działek na moment sprzedaży według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? (proszę podać odrębnie dla każdej z działek).”, Wnioskodawca odpowiedział, że Wnioskodawca i jego małżonek nie są w stanie udzielić odpowiedzi na pytanie, na które odpowiedź jest warunkowa i niepewna. Zgodnie z art. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy” a nie do Wnioskodawcy bądź jego małżonka. W chwili obecnej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie rolno-osadnicze dla przedmiotowych działek, z rozproszoną zabudową głównie zagrodową, przemieszaną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, usługową i produkcyjną nierolniczą.

Dla przedmiotowych działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu działek zdecyduje Spółka zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy, która będzie musiała uwzględniać studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które dla przedmiotowych działek przewiduje przeznaczenie rolno - osadnicze, z rozproszoną zabudową głównie zagrodową, przemieszaną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, usługową i produkcyjną nierolniczą.

Wnioskodawca i jego małżonek posiadają jeszcze dwie działki rekreacyjne w okolicy, ale nie zamierzają ich sprzedawać.

Wnioskodawca i jego małżonek w 2011 roku dokonali zbycia 2 działek rolniczych. Sprzedaż nastąpiła osobie fizycznej. Wnioskodawca i jego małżonek nie wystawiali faktur VAT. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek rolnych zostały wykorzystane na zakup działek rekreacyjnych jak w punkcie powyżej.

Należy sprostować, że działki objęte wnioskiem nie zostaną sprzedane, ale zbyte w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego. Nie jest to typowa sprzedaż, o której mowa w Kodeksie cywilnym w art. 535 i nast. Kodeksu cywilnego, więc kryteria jakie przypisywane są kodeksowej transakcji sprzedaży należy do tej transakcji stosować odpowiednio, a nie wprost. Choć ekonomiczny skutek transakcji w postaci zapłaty za zbyte nieruchomości jest analogiczny jak w przypadku regularnej umowy sprzedaży, zbycie w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego w opisanym stanie faktycznym poprzedzone jest biernością zbywającego Wnioskodawcy i jego małżonka, rozumianą jako brak działań zmierzających do zamanifestowania wobec rynku (podmiotów trzecich) zamiaru zbycia przedmiotowych działek. Obecnie Wnioskodawca i jego małżonek nie wykorzystują działek zgodnie z ich rekreacyjnym przeznaczeniem, działki stoją odłogiem, wykorzystywane są jako pastwisko przez osoby trzecie, które korzystają z tych działek bezumownie, w charakterze pastwiska. Pojawienie się potencjalnego inwestora w postaci Spółki

pozwala więc na zbycie tych działek bez podejmowania działań ułatwiających ich sprzedaż, typu reklama w mediach, uzbrojenie działek, uzyskanie stosownych decyzji dotyczących procesu budowlanego, itp.

Całość środków uzyskanych ze zbycia działek wejdzie do majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego małżonka. Wnioskodawca i jego małżonek nie zdecydowali się na co wykorzystają te środki, najprawdopodobniej zostaną wykorzystane na cele konsumpcyjne związane z prywatnymi potrzebami.

Wyłącznym dysponentem ekonomicznym wybudowanych budynków będzie Spółka, choć to Wnioskodawca i jego małżonek, będą ich właścicielem w rozumieniu prawa cywilnego.

Wnioskodawca i jego małżonek nie będą zwracać Spółce żadnych nakładów poniesionych na wybudowanie tych obiektów. Nie nastąpi wejście w ekonomiczne posiadanie przedmiotowych obiektów przez Wnioskodawcę bądź jego małżonka.

Finansowanie inwestycji oraz kosztów budowy budynków i urządzeń będzie ponosiła Spółka i na nią będą wystawiane rachunki/faktury.

Decyzje administracyjne będą uzyskiwane na Spółkę.

Na pytanie tut. organu: „Z jakiego powodu Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości przyjmując takie rozwiązanie tj. najpierw użyczenie i pełnomocnictwa dla Spółki, a potem dopiero sprzedaż, dlaczego sprzedaż nie nastąpi od razu?”, Wnioskodawca odpowiedział, że takie rozwiązanie zostało zaproponowane przez Spółkę. Spółka, o której mowa we wniosku o interpretację z jednej strony nie chce wydawać od razu całości środków na nabycie całej nieruchomości zabudowanej budynkami, tylko czynić to w miarę zainteresowania potencjalnych kupców (osób trzecich, zainteresowanych nabyciem budynków posadowionych na działkach Wnioskodawcy i jego małżonka).

Wnioskodawca i jego małżonek są zabezpieczeni w ten sposób, że jeśli Spółka nie sprzeda całości, bądź części inwestycji, własność nieruchomości (wraz z posadowionymi już budynkami) pozostanie przy Wnioskodawcy i jego małżonku. Wnioskodawca i jego małżonek stoją na stanowisku, że ani hipoteka ustanowiona na cudzej nieruchomości, ani gwarancja bankowa, ani żaden inny sposób zabezpieczenia nie zabezpiecza ich aktywów (tj. własności nieruchomości), tak jak pozostawienie przy nich własności nieruchomości.

Na pytanie tut. organu: „Jakie korzyści Wnioskodawca osiągnie użyczając Spółce nieruchomości i udzielając jej pełnomocnictwa?”, Wnioskodawca odpowiedział, że Wnioskodawca i jego małżonek nie odniosą bieżących korzyści. Natomiast w perspektywie jest tylko uzyskanie wynagrodzenia z tytułu przeniesienia własności nieruchomości (czyli działek, o których mowa we wniosku).

Wynagrodzenie uzyskane przez Wnioskodawcą i jego małżonka uzależnione jest od działań podejmowanych przez Spółkę, tak więc pośrednio użyczenie działek i udzielenie pełnomocnictw będzie miało wpływ na wynagrodzenie uzyskane przez Wnioskodawcą i jego małżonka. Wynagrodzenie będzie uzależnione od okoliczności przyszłej i niepewnej, to jest nabycia w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego wszystkich nieruchomości budynkowych wraz z gruntem, a wybudowanych przez Spółkę. Jeżeli Spółka nabędzie w ten sposób wszystkie nieruchomości budynkowe i inne urządzenia w postaci osiedla domów jednorodzinnych (których może być więcej niż działek) Wnioskodawca i jego małżonek uzyskają wynagrodzenie nie mniejsze niż wartość rynkowa wszystkich działek objętych wnioskiem. Jeżeli Spółka z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i jego małżonka albo/i Spółki nie nabędzie własności wszystkich nieruchomości budynkowych i innych urządzeń, to Wnioskodawca i jego małżonek mogą nie uzyskać wynagrodzenia odpowiadającego cenie sprzedaży działek w całości.

Okres ten związany jest z czasem trwania inwestycji prowadzonej przez Spółkę, na którą Wnioskodawca i jego małżonek nie mają wpływu. Będzie to najprawdopodobniej kilka lat.

Podkreślenia wymaga, że w opisanym w interpretacji stanie faktycznym żadna część przedmiotowych działek nie zostanie sprzedana w trybie, o którym mowa w art. 535 Kodeksu cywilnego, ale zostanie przeniesiona własność nieruchomości na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. Jeżeli Spółka nie zrealizuje swych roszczeń, o których mowa w art. 231 Kc Wnioskodawca i jego małżonek pozostaną właścicielami postawionych przez Spółkę nieruchomości budynkowych i innych urządzeń. Przy czym władztwo ekonomiczne do tych urządzeń pozostanie tak długo przy Spółce, jak Wnioskodawca i jego małżonek nie zdecydują o zbyciu tych nieruchomości budynkowych i innych urządzeń podmiotom innym, niż Spółka (przy czym Wnioskodawca i jego małżonek nie zakładają takiej możliwości).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym użyczenie Nieruchomości stanowi nieodpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy?
2.  Czy przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Spółki w opisanym stanie faktycznym stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy?
3.  W przypadku uznania przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Spółki za czynność opodatkowaną, co będzie stanowiło podstawę opodatkowania w przypadku przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Spółki w trybie opisanym w stanie faktycznym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Dot. pyt. nr 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, użyczenie Nieruchomości opisane w stanie faktycznym nie stanowi nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Powołane wyżej unormowania wskazują, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT są czynności odpłatne, natomiast nieodpłatna dostawa towarów oraz nieodpłatne świadczenie usług, co do zasady nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, za wyjątkiem ściśle określonych sytuacji, wskazanych w art. 7 ust. 2 oraz art. 8 ust. 2 ustawy. Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy, za odpłatne świadczenie usług uznaje się również:

1.  użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych
2.  nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, niezarejestrowany jako podatnik VAT ma zamiar wraz ze Współmałżonkiem zawarcia ze Spółką umowę użyczenia, na podstawie której Spółka dokona inwestycji developerskiej polegającej na budowie budynków i innych urządzeń w postaci osiedla domów jednorodzinnych. Wnioskodawca wraz z Współmałżonkiem pozostanie poza strukturą Spółki, nie będą oni jej wspólnikami.

Przy nabyciu Nieruchomości, które będą przedmiotem użyczenia, Wnioskodawcy ani jego Współmałżonkowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać tu należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Przez umowę użyczenia, zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego, użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jak wynika z powołanych powyżej unormowań zawartych w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w pewnych, ściśle określonych przypadkach, również nieodpłatne świadczenie usług należy uznać za spełniające definicję odpłatnego świadczenia usług, które na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu.

W rozpatrywanej sprawie Nieruchomości stanowiące własność Wnioskodawcy i jego Współmałżonka zostaną nieodpłatnie użyczone Spółce. Zatem przedstawiona w opisie zdarzenia sytuacja nie mieści się z całą pewnością w założeniach przepisu art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z uwagi na fakt, że takie rozporządzenie Nieruchomościami nie stanowi użycia części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy bądź jego Współmałżonka. Jeśli którykolwiek z wymienionych w ww. przepisie warunków nie jest spełniony, nie może być mowy o potraktowaniu usługi świadczonej nieodpłatnie jako usługi odpłatnej. Skoro nie zostały wypełnione przesłanki określone w art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy, to opisana czynność nieodpłatnego użyczenia stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Reasumując, stwierdzić należy, że nieodpłatne użyczenie nieruchomości, nie stanowiącej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, z uwagi na nieodpłatność tej czynności oraz fakt, iż nie ma w tym przypadku zastosowania art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy - Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości.

Nie będzie miał również zastosowania art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy, ponieważ przepis ten ma zastosowanie do wszelkich innych niż wymienione w pkt 1 przypadków nieodpłatnych usług w rozumieniu VAT niż wykorzystywanie majątku przedsiębiorstwa do celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą.

Aby prawidłowo zinterpretować powyższe regulacje, należy wyróżnić czynniki, które decydują o tym, czy dane świadczenie należy opodatkować, czy też nie. Analizując treść art. 8 ust. 2 ustawy, należy zauważyć, że decydujące dla opodatkowania nieodpłatnego świadczenia usług jest pojawienie się następujących elementów:

1.  wystąpienia konsumpcji prywatnej i istnienia beneficjenta nieodpłatnego świadczenia,
2.  braku związku między nieodpłatnie świadczonymi usługami a prowadzeniem przedsiębiorstwa oraz
3.  prawo podatnika do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia towarów lub ich części składowych wykorzystywanych do celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Należy jednoznacznie stwierdzić, że tylko w sytuacji, gdy wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione, nieodpłatne świadczenie usług może podlegać opodatkowaniu.

W opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca wraz ze Współmałżonkiem użyczą Spółce Nieruchomości, która będzie z nich korzystać w celu prowadzonej przez siebie działalności. W związku z powyższym nie zajdzie żaden z ww. warunków, w związku z czym należy uznać, że również art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

Mając na uwadze powyższe użyczenie Nieruchomości opisane w stanie faktycznym nie stanowi nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy.

Dot. pyt. nr 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2, przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Spółki w opisanym stanie faktycznym nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, a więc nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również czynności wskazane w pkt 1-7.

W opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca wraz ze Współmałżonkiem zawrą ze Spółką osobną umowę w związku z treścią art. 231 Kodeksu cywilnego, na podstawie której przeniosą w przyszłości na własność Spółki Nieruchomości należące do Wnioskodawcy i jego Współmałżonka. W związku z treścią art. 231 Kodeksu cywilnego nie będzie możliwe jednorazowe zbycie całości Nieruchomości na rzecz Spółki, ale przeniesienie własności w trybie tego przepisu będzie następowało stopniowo, w zależności od wysuwanych przez Spółkę roszczeń o przeniesienie prawa własności poszczególnych budynków lub urządzeń posadowionych na Nieruchomościach.

Należy zaznaczyć, że wartością przedmiotu umowy o przeniesienie własności Nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego nie jest wartość wszystkich nieruchomości znajdujących się w chwili sprzedaży na Nieruchomościach, tj. wraz z poczynionymi Inwestycjami w formie budynków i innych urządzeń w postaci osiedla domów jednorodzinnych, lecz wartość samych Nieruchomości. Roszczenie z art. 231 KC co do zasady realizowane jest w drodze umowy między osobą, która wzniosła budynek na cudzym gruncie, i właścicielem gruntu. W przedmiotowej sprawie roszczenie będzie realizowane pomiędzy Spółką a Wnioskodawcą i jego Współmałżonkiem. Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i poprzedzona dokonaniem podziału nieruchomości przez uprawnionego geodetę w celu wyodrębnienia działki pod budynkiem. Należy ją odróżnić od zwykłej umowy sprzedaży czy darowizny, gdyż przedmiotem umowy sprzedaży czy darowizny byłby grunt wraz z budynkiem, zgodnie z zasadą, że to, co jest z działką trwale związane, jest własnością właściciela działki, podczas gdy w umowie w trybie art. 231 KC przedmiotem jest sama działka pod budynkiem. Niezależnie od formy przeniesienia prawa własności opisana w stanie faktycznym sytuacja polegająca na przenoszeniu prawa własności Nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego Współmałżonka na Spółkę będzie stanowiła przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca i jego Współmałżonek nie będą występować w tych transakcjach jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług czynności te nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem w świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Jak to zostało wskazane w stanie faktycznym Wnioskodawca i jego Współmałżonek nie wykorzystują przedmiotowych Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostają one w majątku osobistym Wnioskodawcy i jego Współmałżonka. Przy nabyciu tych Nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy i jego Współmałżonkowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca i jego Współmałżonek nie wykonują obecnie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy wykorzystaniu przedmiotowych Nieruchomości.

Całość nakładów w formie Inwestycji na budowę budynków lub urządzeń na Nieruchomości poniesie Spółka, włącznie z nakładami związanymi z procesem budowlanym. Spółka będzie ponadto w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę i jego Współmałżonka pełnomocnictwa prowadziła i finansowała m.in. sprawy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenie na budowę, decyzji w sprawie podziału nieruchomości, decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości mieszkalnych posadowionych na ww. Nieruchomościach, decyzji o nadaniu numerów porządkowych i oznaczeniu położenia inwestycji prowadzonej na ww. Nieruchomościach. Wnioskodawca i jego Współmałżonek w związku z przedstawionym powyżej stanem faktycznym ograniczą się jedynie do udzielenia Spółce stosownych pełnomocnictw, nie będą jednak prowadzili żadnych aktywnych działań zmierzających do zbycia podmiotom innym niż Spółka przedmiotowych Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę i jego Współmałżonka nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę i jego Współmałżonka nie będą bowiem ani działalnością producentów bo ich aktywność nie będzie polegała na produkcji czegokolwiek, ani działalnością handlowców, ponieważ nie będą zajmować się handlem Nieruchomościami, w szczególności nie podejmą żadnych aktywnych czynności związanych z wyzbyciem się Nieruchomości. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę i jego Współmałżonka nie będą również działalnością usługodawców, ponieważ nie będą świadczyć na rzecz Spółki żadnej usługi.

Wykorzystanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego Współmałżonka nie będzie również działalnością podmiotów pozyskujących zasoby naturalne bądź rolników, czy osób wykonujących wolne zawody, bo takie elementy stanu faktycznego również nie występują w odniesieniu do osoby Wnioskodawcy, czy jego Współmałżonka. Ponadto działania, które podejmą Wnioskodawca i jego Współmałżonek ograniczą się jedynie do zawarcia ze Spółką umowy użyczenia Nieruchomości i udzielenia Spółce stosownych pełnomocnictw, a następnie przeniesienia własności Nieruchomości na Spółkę w trybie art. 231 Kc, a więc nie będą to czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, co determinuje wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Mając na uwadze powyższe, przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Spółki w opisanym stanie faktycznym nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, a więc nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dot. pyt. nr 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 3, w przypadku uznania przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Spółki za czynność opodatkowaną, podstawa opodatkowania w przypadku przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Spółki w trybie opisanym w stanie faktycznym zostanie ustalona na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym będzie ona obejmowała jedynie wartość Nieruchomości bez uwzględnienia wartości rynkowej nakładów poczynionych na Nieruchomości przez Spółkę w związku z realizacją Inwestycji.

Stosownie do art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Powyższe przepisy Kodeksu cywilnego kreują zasadę superficies solo cedit, zgodnie z którą wszystko, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. Zasada superfcies solo cedit obowiązuje bez względu na wartość wzniesionych budynków, czyli nawet wówczas, gdy budynki wybudowane na cudzym gruncie znacznie przekraczają wartość zajętego gruntu. Bezwzględnie obowiązujący charakter zasady superficies solo cedit sprawia, że niedopuszczalne są umowy, w wyniku których inna osoba niż właściciel gruntu (np. ten, kto ma wznieść budynek) mogłaby stać się właścicielem budynku, nie stając się jednocześnie właścicielem gruntu. Tym samym właściciel gruntu, na którym został przez inne osoby (nie właściciela) postawiony budynek, dokonując przeniesienia własności gruntu dokonuje wraz z nim przeniesienia własności położonego na nim budynku. W przedmiotowej sprawie oznacza to, że przeniesienie przez Wnioskodawcę i jego Współmałżonka własności Nieruchomości na Spółkę za odpowiednim wynagrodzeniem doprowadzi również do przeniesienia na Spółkę własności Inwestycji (tj. wzniesionych na Nieruchomościach budynków i innych urządzeń, na których budowę nakłady poniesie Spółka). Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania z tytułu przeniesienia na Spółkę własności Nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, powinno być wynagrodzenie wynikające z zawartej umowy, czyli wynagrodzenie, które nie uwzględnia wartości poczynionych przez Spółkę nakładów w związku z realizacją Inwestycji. Będzie to wynagrodzenie odbiegające od wartości rynkowej przenoszących własność Nieruchomości i posadowionych przez Spółkę budynków i innych urządzeń, ale tak ustalone wynagrodzenie uzasadnione będzie warunkami dokonywanych transakcji.

Po pierwsze, wynika to wprost z treści art. 231 Kodeksu cywilnego, który obliguje zarówno strony transakcji przeniesienia własności Nieruchomości jak i notariusza sporządzającego umowę przeniesienia własności Nieruchomości do określenia wynagrodzenia uwzględniającego tylko wartość Nieruchomości znajdujących się pod wybudowanymi przez Spółkę budynkami i urządzeniami. Należy bowiem zauważyć, że roszczenia, o których mowa w art. 231 Kodeksu cywilnego nie są realizowane za pomocą typowej umowy sprzedaży, o której mowa w art. 535 Kodeksu cywilnego, gdzie występuje cena jako odpowiednie wynagrodzenie, ale roszczenia te mają charakter zobowiązania realnego. Zobowiązanie realne charakteryzuje się tym, że pomimo iż jest stosunkiem obligacyjnym (inter partes), to pozostaje ściśle sprzężone z sytuacją prawnorzeczową. Oznacza to, że posiadacz samoistny jest - przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 231 § 1 Kc - wierzycielem każdoczesnego właściciela gruntu (dłużnika); zaś w przypadku art. 231 § 2 Kc każdoczesny właściciel gruntu jest wierzycielem uprawnionym do żądania wykupienia gruntu od osoby, która wzniosła na tym gruncie budynek lub inne urządzenie (dłużnika). Niezależnie więc od zawartej umowy użyczenia (która stanowi jednak o dobrej wierze Spółki), zarówno Wnioskodawca i jego Współmałżonek, jak i Spółka będą mieli skuteczne roszczenie wobec drugiej strony, ale wynikające nie z umowy użyczenia, ale z podstawy rzeczowej opisanego zdarzenia.

Po drugie, Wnioskodawca i jego Współmałżonek nie mogą żądać od Spółki zapłaty za Nieruchomości ceny, która uwzględniałaby również wartość poczynionych przez Spółkę nakładów, bowiem w takiej sytuacji Spółka musiałaby ponieść podwójne koszty realizacji Inwestycji (raz jako poczynione nakłady, drugi raz jako zapłata za Nieruchomości). Z treści zawartych pomiędzy Wnioskodawcą i jego Współmałżonkiem oraz Spółką porozumień oraz roszczeń o jakich stanowi art. 231 Kodeksu cywilnego wynika, że dla celów podatku od towarów i usług Wnioskodawca i jego Współmałżonek nie nabędą prawa do dysponowania towarami (tj. poczynionymi przez Spółkę nakładami w formie Inwestycji na Nieruchomościach) jak właściciel, w związku z czym ustalenie podstawy opodatkowania dla celów podatku od towarów i usług w przypadku takiego przeniesienia własności Nieruchomości nie może obejmować poczynionych przez Spółkę nakładów na Nieruchomości.

Jak już wyżej wskazano, Wnioskodawca i jego Współmałżonek nie będą zwracać Spółce poniesionych przez nią nakładów, przy czym Wnioskodawca i jego Współmałżonek godzą się na ich poniesienie na ich Nieruchomościach. Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy w przypadku uznania przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Spółki za czynność opodatkowaną, podstawa opodatkowania w przypadku przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Spółki w trybie opisanym w stanie faktycznym zostanie ustalona na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym będzie ona obejmowała jedynie wartość Nieruchomości bez uwzględnienia wartości rynkowej nakładów poczynionych na Nieruchomości przez Spółkę w związku z realizacją Inwestycji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, iż przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy,**
*   **prawidłowe odnośnie stwierdzenia, iż w związku z dostawą nieruchomości na rzecz Spółki podstawa opodatkowania zostanie ustalona na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym będzie ona obejmowała jedynie wartość gruntu bez uwzględnienia wartości rynkowej nakładów poczynionych na tym gruncie przez Spółkę,**
*   **nieprawidłowe odnośnie stwierdzenia, iż użyczenie nieruchomości nie stanowi nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy.**

Na wstępie należy zauważyć, iż w celu zachowania spójności niniejszej interpretacji indywidualnej tut. organ odniósł się kolejno do zagadnień objętych pytaniem nr 2, 3 i 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, obejmuje zatem wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Wskazać należy, że w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania dostawy, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 s. 1 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca, w celu dokonania dostawy działek, o których mowa we wniosku, podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Należy także zauważyć, iż Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zgodnie z art. 231 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.), samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 cyt. ustawy).

W ocenie tut. organu w przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa działek na rzecz Spółki wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca dokonał bowiem nabycia 4 działek w 2003, 2004 i 2005 roku, których nie wykorzystywał w żaden sposób na zaspokojenie własnych potrzeb prywatnych. W przedmiotowej sprawie nie można stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek Wnioskodawca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Przemawia za tym ciąg zdarzeń opisany we wniosku, jak też intencje stron transakcji, a mianowicie:

*   zawarta zostanie ze spółką osobową umowa nieodpłatnego użyczenia przedmiotowych działek, na podstawie której Spółka dokona na tych działkach inwestycji developerskiej polegającej na budowie budynków i innych urządzeń w postaci osiedla domów jednorodzinnych,
*   zawarta zostanie osobna umowa w związku z treścią art. 231 Kodeksu cywilnego, na podstawie której Wnioskodawca wraz z współmałżonkiem przeniosą w przyszłości na własność Spółki nieruchomości należące do Wnioskodawcy i jego współmałżonka,
*   Wnioskodawca i jego współmałżonek udzielą Spółce pełnomocnictwa m.in. do sprawy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenie na budowę, decyzji w sprawie podziału nieruchomości, decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości mieszkalnych posadowionych na ww. nieruchomościach, decyzji o nadaniu numerów porządkowych i oznaczeniu położenia inwestycji prowadzonej na ww. nieruchomościach,
*   działki objęte wnioskiem nie zostaną sprzedane, ale zbyte w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, nie jest to typowa sprzedaż, o której mowa w Kodeksie cywilnym w art. 535 i następne,
*   jeżeli Spółka nie sprzeda całości bądź części inwestycji, własność nieruchomości (wraz z posadowionymi już budynkami) pozostanie przy Wnioskodawcy i jego małżonku,
*   władztwo ekonomiczne do tych urządzeń pozostanie tak długo przy Spółce, jak Wnioskodawca i jego małżonek nie zdecydują o zbyciu tych nieruchomości budynkowych i innych urządzeń podmiotom innym, niż Spółka (przy czym Wnioskodawca i jego małżonek nie zakładają takiej możliwości).

Wskazane przez Wnioskodawcę w przedmiotowej sprawie fakty wskazują jednoznacznie na zamiar wykorzystania przez Wnioskodawcę nabytych działek do czynności uznawanych za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą bowiem świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.

Wnioskodawca dokonując dostawy działek będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta nosić będzie znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę dostawa 4 działek, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Traktując grunt jako towar ustawodawca nie definiuje odrębnie pojęcia gruntu. W związku z czym przyjmuje się, że należy w tym zakresie odwołać się do definicji gruntu (a właściwie nieruchomości gruntowej) sformułowanej w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast stosownie do treści art. 47 § 1, § 2 i § 3 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z art. 48 cyt. ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca dokonał nabycia 4 działek w 2003, 2004 i 2005 roku, których nie wykorzystywał w żaden sposób na zaspokojenie własnych potrzeb prywatnych.

Ponadto Wnioskodawca zamierza nie później niż we wrześniu 2015 r. zawrzeć ze Spółką umowę nieodpłatnego użyczenia przedmiotowych działek, na podstawie której Spółka dokona na tych działkach inwestycji developerskiej polegającej na budowie budynków i innych urządzeń w postaci osiedla domów jednorodzinnych. Umowa użyczenia ma się zakończyć przeniesieniem własności nieruchomości w trybie wskazanym w art. 231 Kodeksu cywilnego.

Całość nakładów na budowę budynków lub urządzeń na nieruchomości poniesie Spółka, włączenie z nakładami związanymi z procesem budowlanym. Spółka będzie ponadto prowadziła i finansowała w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa m.in. sprawy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenie na budowę, decyzji w sprawie podziału nieruchomości, decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości mieszkalnych posadowionych na ww. nieruchomościach, decyzji o nadaniu numerów porządkowych i oznaczeniu położenia inwestycji prowadzonej na ww. nieruchomościach. Decyzje administracyjne będą uzyskiwane na Spółkę.

Wyłącznym dysponentem ekonomicznym wybudowanych budynków będzie Spółka, Wnioskodawca nie będzie zwracać Spółce żadnych nakładów poniesionych na wybudowanie tych obiektów. Nie nastąpi wejście w ekonomiczne posiadanie przedmiotowych obiektów przez Wnioskodawcę. Finansowanie inwestycji oraz kosztów budowy budynków i urządzeń będzie ponosiła Spółka i na nią będą wystawiane rachunki/faktury.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa, zauważyć należy, iż jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma jednak szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Wnioskodawcę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

Skoro Spółka „wytworzy” towar, jakim niewątpliwie będą budynki i urządzenia i uczyni to z własnych środków bez udziału użyczającego grunt (Wnioskodawcy), to nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokona dostawy przedmiotowych budynków i urządzeń. Wnioskodawca nie będzie właścicielem posadowionych na tych działkach obiektów i nie będzie ponosił wydatków na budowę tych obiektów, jak również nie dokona zwrotu nakładów na rzecz Spółki.

Zatem nawet jeśli z punktu widzenia prawa cywilnego, na kupującego (Spółkę) formalnie przejdzie prawo własności budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych z wszystkimi cywilistycznymi konsekwencjami tego faktu, to biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o VAT, nie wystąpi dostawa towarów, jakimi będą te budynki i urządzenia, gdyż ich właścicielem ekonomicznym będzie już wcześniej Spółka, a nie Wnioskodawca.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc nawet jeśli dojdzie do przeniesienia własności budynków i urządzeń jako części składowych nieruchomości, nie zaistnieje jednocześnie dostawa tych towarów na gruncie ustawy o VAT.

Oceniając konsekwencje prawne przedstawionej przez Wnioskodawcę sytuacji, w kontekście zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że ekonomiczne władanie rzeczą (budynkami i urządzeniami) posadowionymi na przedmiotowych działkach, o których mowa we wniosku, należeć będzie do Spółki.

Skoro zatem art. 7 ust. 1 ustawy o VAT mówi o czynności, w wyniku której nabywca otrzyma prawo rozporządzania rzeczą jak właściciel, to niewątpliwie transakcja dostawy działek w części obejmującej budynki i urządzenia, nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny, wskazać zatem należy, że w związku z faktem, iż poniesione przez Spółkę nakłady na budynki i urządzenia, wzniesione we własnym zakresie przez Spółkę na gruncie należącym do Wnioskodawcy, nie zostaną rozliczone pomiędzy Spółką a Wnioskodawcą przed dokonaniem dostawy – przedmiotem dostawy ze strony Wnioskodawcy będzie wyłącznie grunt składający się z 4 działek, na których położone będą budynki i urządzenia wymienione we wniosku (należące w sensie ekonomicznym do Spółki).

W konsekwencji przekazanie za wynagrodzeniem gruntu (4 działek) należącego do Wnioskodawcy spełni definicję dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem Wnioskodawca nie przeniesie prawa do rozporządzania budynkami i urządzeniami na nim się znajdującymi jak właściciel. Prawo to – do czasu rozliczenia nakładów – jest po stronie podmiotu, który za zgodą właścicieli gruntu wybudował na nim obiekty trwale z gruntem związane. Przedmiotem dokonanej transakcji nie będą zatem nieruchomości budynkowe, ale wyłącznie grunt.

Analizując opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż skoro – jak wskazano w niniejszej interpretacji - Wnioskodawca dokonując dostawy działek będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta nosić będzie znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, to skutkiem powyższego czynność dostawy gruntu, wykorzystywanego przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej będzie stanowiło dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, iż przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy, należało uznać za nieprawidłowe.

Odnośnie określenia podstawy opodatkowania w związku z dostawą gruntu na rzecz Spółki, wskazać należy, że art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz.U. z 2014 r., poz. 915) stanowi, że cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

Stosownie do treści art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119, oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ww. ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. I tak, stosownie do ww. przepisu podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, stwierdzić należy, że skoro przedmiotem dostawy ze strony Wnioskodawcy będzie wyłącznie grunt, to podstawą opodatkowania dla czynności dostawy tego gruntu na rzecz Spółki będzie – zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 tej ustawy – wszystko, co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzyma od spółki z tytułu dostawy gruntu, pomniejszone o kwotę podatku VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę, stanowisko Wnioskodawcy, iż w związku z dostawą nieruchomości na rzecz Spółki podstawa opodatkowania zostanie ustalona na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym będzie ona obejmowała jedynie wartość gruntu bez uwzględnienia wartości rynkowej nakładów poczynionych na tym gruncie przez Spółkę, należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do kwestii, czy użyczenie nieruchomości stanowi nieodpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust 1 pkt 1 powołanej ustawy.

Z wniosku wynika, że użyczenie Spółce działek będzie miało charakter nieodpłatny. Wnioskodawca z tytułu umowy użyczenia nie będzie pobierać żadnych pożytków. Przy nabyciu tych nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu należy zauważyć, że przez umowę użyczenia, w świetle regulacji art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Ustawodawca jednakże przewidział od powyższej reguły wyjątki, które zostały zawarte – w przypadku dostawy towarów – w art. 7 ust. 2 oraz – w przypadku świadczenia usług – w art. 8 ust. 2 ustawy.

I tak, na mocy art. 8 ust. 2 ustawy – za odpłatne świadczenie usług uznaje się również:

1.  użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych;
2.  nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

Zatem interpretując przepis art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy stwierdzić należy, że opodatkowaniu podlegać powinno, jako odpłatne świadczenie usług, użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, jeżeli przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, w całości lub w części, przy nabyciu tych towarów lub ich części składowych.

Tylko łączne zaistnienie ww. przesłanek umożliwia objęcie zakresem opodatkowania VAT usług świadczonych nieodpłatnie. Jeśli jeden z tych warunków nie jest spełniony Wnioskodawca nie powinien opodatkowywać takiego nieodpłatnego świadczenia usług.

Z niniejszej interpretacji wynika, że Wnioskodawca odnośnie przedmiotowych działek działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług). Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę dostawa 4 działek, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, użyczenie przedmiotowych działek Spółce w celu budowy na nich przez Spółkę budynków i urządzeń ma ścisły związek z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, polegającą na dostawie nieruchomości. Zatem, usługa użyczenia przedmiotowych działek Spółce nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż w przedstawionej sprawie nie będą spełnione przesłanki zawarte w regulacji art. 8 ust. 2 ustawy o VAT, a mianowicie – świadczona nieodpłatnie usługa związana będzie z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a ponadto z tytułu nabycia przedmiotowych działek Wnioskodawcy nie przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, nieodpłatne użyczenie przedmiotowych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako nieodpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, iż użyczenie nieruchomości opisane w stanie faktycznym nie stanowi nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Józefa Ignacego Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.