Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-583/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-08-07
Teza: Ustalenie kosztów przy sprzedaży działek nabytej w wyniku zamian.
Słowa kluczowe: grunty; koszt-koszty uzyskania przychodów; sprzedaż; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 29 maja 2009r.), uzupełnionym w dniu 07 lipca 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 26 czerwca 2009r. Znak: IBPB II/2/415-583/09/MM wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 07 lipca 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 10 października 2007r. wnioskodawczyni zawarła porozumienie z Gminą Miasta w sprawie podziału i zamiany nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomości należącej do wnioskodawczyni i nieruchomości należącej do Gminy oraz wytyczeniu dróg wewnętrznych, Gmina przejęła z części należącej do wnioskodawczyni działki o nr 5/3, 5/5, 5/8 i 5/10, wnioskodawczyni natomiast z nieruchomości Gminy działki o nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11. W końcowej fazie uzgodnień wnioskodawczyni dowiedziała się, że w myśl przepisów prawa zamiana gruntów traktowana jest jako sprzedaż a gmina jest podatnikiem podatku VAT. Wartość nieruchomości Gminy wraz z 22% podatkiem VAT była większa niż wartość nieruchomości należącej do wnioskodawczyni. Różnica wartości wynikająca z zamiany przedmiotowych nieruchomości wynosząca 79.772,76 zł została zapłacona przez wnioskodawczynię przed spisaniem końcowego aktu notarialnego. Wnioskodawczyni poniosła również połowę kosztów związanych z podziałem i wyceną zamienianych działek. Końcowy akt notarialny został spisany dnia 12 lutego 2009r.

Ponadto należy wyjaśnić, że z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawczyni nie jest jedyną właścicielką przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wyjaśnia, że każda z działek, które mogą podlegać sprzedaży składa się z dwóch części: jej i pozostałych współwłaścicieli oraz części przejętej od Gminy. Udział ten kształtuje się w zależności od działki - od 57 do 45%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przy sprzedaży działek w myśl nowych przepisów obowiązuje podatek od części nabytej od Gminy? Jeśli tak, to czy do kosztów można zaliczyć zapłacony podatek VAT, koszty podziału i wyceny, koszty notariusza? Jak odliczyć koszty, czy od pierwszej sprzedaży działki, czy w stosunku do ilości metrów przejętych od gminy?

Zdaniem wnioskodawczyni, podatek w myśl nowych przepisów obowiązuje przy zamianach, zapłacony podatek VAT stanowi dla niej koszt, którego nie może sobie odliczyć w inny sposób, koszty podziału, wyceny i koszty notariusza powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, natomiast odliczenie kosztów powinno być rozliczone w stosunku do ilości metrów przyjętych od gminy.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Przez pojęcie "nabycie" należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem m.in. zamianę.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 k.c. stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 k.c., zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009r. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Z uwagi na to, iż w przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni jako współwłaściciel nabyła od Gminy dnia 12 lutego 2009r. w drodze zamiany działki nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11, wobec tego przy sprzedaży ww. działek zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży działek nabytych od Gminy będzie wartość jaka zostanie wyrażona w cenie umowy sprzedaży. Przychód uzyskany ze sprzedaży działek może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu).

Przedstawiając własne stanowisko wnioskodawczyni stwierdziła, że w momencie sprzedaży działek nabytych od Gminy będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu koszty, które zostały poniesione w związku z podziałem i wyceną działek oraz koszty notarialne. Jednakże z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że ww. koszty wnioskodawczyni i współwłaściciele ponieśli w celu realizacji umowy odpłatnego zbycia w drodze zamiany działek nr 5/3, 5/5, 5/8 i 5/10. Drugą połowę kosztów poniosła Gmina chcąca dokonać zbycia działek nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11. W związku z powyższym należy stwierdzić, że wymienione przez wnioskodawczynię koszty były niezbędne do tego aby transakcja zbycia w drodze zamiany mogła dojść do skutku. Koszty te związane są z przychodem uzyskanym z zamiany działek nr 5/3, 5/5, 5/8 i 5/10. Nie ma więc podstaw aby wydatki te pomniejszyły przychód ze sprzedaży działek nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11. Nie można łączyć ich z innym zdarzeniem i innym przedmiotem odpłatnego zbycia.

Kosztem odpłatnego zbycia działek nabytych od Gminy będą dopiero wydatki jakie wnioskodawczyni poniesie w celu realizacji transakcji sprzedaży. Natomiast kosztem uzyskania przychodu dla wnioskodawczynie będzie koszt nabycia udziału w działkach nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11 czyli działek będących w przyszłości przedmiotem sprzedaży. Koszt ten wynika z aktu notarialnego zamiany, który wnioskodawczyni zawarła z Gminą w dniu 12 lutego 2009r. nabywając współwłasność ww. działkach. Aby nabyć od Gminy udział w działkach nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11 wnioskodawczyni oddała w zamian swoje udziały w działkach o nr 5/3, 5/5, 5/8 i 5/10. I to wartość tych oddanych udziałów w działkach stanowić będzie dla wnioskodawczyni koszt nabycia udziałów w działkach nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11.

Jednakże należy również mieć na uwadze, że nabywając działki nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11 wnioskodawczyni i współwłaściciele w zamian przekazali nie tylko działki nr 5/3, 5/5, 5/8 i 5/10, ale również dopłacili kwotę 79.772,76 zł.

Należy wyjaśnić, że wnioskodawczyni mylnie określa zapłaconą kwotę 79.772,76 zł jako „zapłacony podatek VAT”. Wnioskodawczyni została zobowiązana do dopłaty na rzecz Gminy ww. kwoty, ponieważ wartość działek Gminy była większa niż wartość zamienianych działek wnioskodawczyni.

Osoby dokonujące zamiany dążą do tego aby przedmioty zamiany były ekwiwalentne, stąd gdy jeden przedmiot ma niższą wartość, strony ustalają wielkość dopłaty. Tym samym kwota 79.772,76 zł była dopłatą wyrównująca a nie podatkiem VAT. W związku z powyższym kwota ta także stanowi koszt nabycia ww. działek od Gminy.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący stan prawny, stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w poszczególnych działkach o nr 4/2, 4/4, 4/6, 4/9 i 4/11, wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć ww. koszty nabycia obliczone proporcjonalnie do powierzchni zbywanej każdorazowo ww. działki w stosunku do całej powierzchni ww. działek.

Reasumując, do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia poszczególnych udziałów w działkach wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć tylko tę część wyżej określonych kosztów nabycia, która przypada proporcjonalnie na sprzedawany udział w działce nabytej od Gminy. Innymi słowy, jeżeli sprzedawana działka będzie składała się z części będącej uprzednio własnością wnioskodawczyni oraz części nabytej od Gminy, to najpierw wnioskodawczyni ustalić winna jaki procent powierzchni tej działki stanowi grunt nabyty od Gminy, a następnie w takim procencie zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia całej działki kwotę z ogólnej kwoty poniesionej na nabycie od Gminy wszystkich gruntów.

Kosztami uzyskania przychodu ze zbycia tych działek nie będą natomiast koszty wyceny, podziału oraz koszty notarialne poniesione przy zbyciu działek nr 5/3, 5/5, 5/8 i 5/10.

Zgodnie z powyższym stanowiska wnioskodawczyni nie można było uznać za prawidłowe.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla wnioskodawczyni, jako występującej z wnioskiem. Nie chroni natomiast pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Każdy z współwłaścicieli nieruchomości chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku – Białej ul. Traugutta 2a, 43-330 Bielsko-Biała.