Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.252.2022.4.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-25
Teza: Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; własność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

18 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo 8 czerwca 2022 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 26 lipca 2022 r. (wpływ 26 lipca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący):

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (\`(...)\`)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający):

Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (\`(...)\`)

**Opis zdarzenia przyszłego**

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Obecnie działalność Kupującego polega m.in. na nabywaniu nieruchomości komercyjnych w celu ich późniejszego wynajmu.

Z. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”; dalej łącznie z Kupującym: „Strony” lub „Zainteresowani”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający prowadzi działalność polegającą m.in. na wznoszeniu budynków i ich komercjalizacji w celu późniejszej sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy ul. (…) (dalej: „Nieruchomość”).

W skład Nieruchomości wchodzą:

i. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, stanowiących własność

Skarbu Państwa, które składają się z:

· działki ewidencyjnej o numerze (…) w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o powierzchni 18 m2, objętej księgą wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 1”);

· działki ewidencyjnej o numerze (…) w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o powierzchni 19 m2, objętej księgą wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 2”);

· działki ewidencyjnej o numerze (…) w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o powierzchni 20 m2, objętej księgą wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 3”);

· działek ewidencyjnych o numerach (…), (…), (…), (…), (…), (…) w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o łącznej powierzchni 5260 m2, objętych księgą wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 4”);

ii. prawo własności nieruchomości gruntowej, która składa się z:

· działek ewidencyjnych o numerach (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o łącznej powierzchni 1656 m2, objętych księgą wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt 5”)

\- dalej łącznie: „Grunty”;

iii. budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy 4067 m2, położony na Gruncie 4 oraz Gruncie 5 (dalej: „Budynek”);

iv. infrastruktura techniczna i komunikacyjna służąca funkcjonowaniu Budynków, stanowiąca budowle lub ich części i urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, stanowiąca własność Sprzedającego, na którą składają się między innymi:

\- utwardzenie terenu – kostka brukowa, asfalt;

\- oświetlenie parkingowe;

\- instalacja odprowadzania wód gruntowych i separatory ropopochodne;

\- instalacja elektryczna

\- dalej łącznie: „Budowle”.

Strony planują zawarcie przedwstępnej, a następnie przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1, Gruntu 2, Gruntu 3 i Gruntu 4, prawa własności Gruntu 5 oraz prawa własności Budynku i Budowli (dalej: „Transakcja”).

Zbywana Nieruchomość jest jedynym składnikiem majątku Sprzedającego.

Zainteresowani pragną zaznaczyć, że w przeszłości Sprzedający rozważał różne scenariusze dotyczące Nieruchomości i w związku z tym przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego ulegał zmianie. Spółka matka Sprzedającego rozważała przeprowadzenie oferty publicznej akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych. Sprzedający rozważał też posiadanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych poprzez czerpanie pożytków z najmu. Ostatecznie Sprzedający zdecydował się na sprzedaż Nieruchomości.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1, Gruntu 2 i Gruntu 3, 11 lipca 2007r. w drodze umowy sprzedaży. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Gruntu 1, Gruntu 2 i Gruntu 3 (nabycie prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1, Gruntu 2 i Gruntu 3 było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 4, 8 marca 2007 r. w drodze umowy sprzedaży. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Gruntu 4.

Sprzedający nabył prawo własności Gruntu 5, 8 października 2008 r. (w odniesieniu do działki ewidencyjnej o numerze (…)) oraz 12 stycznia 2018 r. w odniesieniu do pozostałych działek ewidencyjnych stanowiących Grunt 5. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Gruntu 5.

Budynek oraz Budowle nie znajdowały się na Gruncie w momencie jego nabycia przez Sprzedającego.

Sprzedający wybudował Budynek oraz Budowle służące jego funkcjonowaniu. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ich budową, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Budynek oraz Budowle służące funkcjonowaniu Budynku zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z dnia (…). Na moment złożenia wniosku doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku (14 listopada 2012 r. 100% powierzchni w Budynku zostało oddanych do użytkowania najemcom).

W odniesieniu do Budowli, ich pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie oddania do użytkowania Budynku na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z dnia (…). W związku z tym, od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli minęły dwa lata.

Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku i Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednakże wydatki poniesione na ulepszenie Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej Budynku i Budowli.

Wszystkie Budowle w momencie przeprowadzenia Transakcji na rzecz Kupującego stanowić będą część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny – są trwale z nią związane.

Strony planują dokonać Transakcji przed 31 sierpnia 2022 r., ale podkreślają jednak, że jest to jedynie orientacyjna data i niewykluczone jest dokonanie Transakcji w późniejszym terminie. Strony planują, iż w celu zabezpieczenia należytego wykonania warunków umowy, cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego w momencie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości na tzw. rachunek escrow (tj. rachunek zastrzeżony, prowadzony przez bank na potrzeby dokonywania rozliczeń pomiędzy Stronami) i przekazana Sprzedającemu po spełnieniu wszystkich warunków wynikających zasadniczo z przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Możliwe, również iż w momencie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Kupujący zapłaci Sprzedającemu zadatek. Jednakże na moment złożenia wniosku warunki dotyczące zapłaty ceny są przedmiotem negocjacji między Stronami.

Działalność Kupującego w oparciu o Nieruchomość będzie polegała na wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze obecny przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego oraz planowaną działalność Kupującego w oparciu o Nieruchomość warto zauważyć, iż działalność Sprzedającego różni się od działalności Kupującego. Działalność Sprzedającego to, jak wspomniano (z zastrzeżeniem powyżej), realizacja projektów deweloperskich, na które składa się budowa budynków handlowo-usługowych, komercjalizacja tych budynków (tj. zawarcie umów najmu) w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, a następnie sprzedaż (typowa działalność deweloperska), natomiast działalnością Kupującego będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi (działalność inwestycyjna). Przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą generującą przychody głównie z realizacji umów najmu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący nie zamierza zatem kontynuować działalności deweloperskiej Sprzedającego, natomiast formalnej kontynuacji podlegać będzie część działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że działalność Sprzedającego w zakresie najmu jest działalnością tymczasową, mającą na celu jedynie uatrakcyjnienie Nieruchomości z perspektywy potencjalnego kupującego (w tym Kupującego) – co jest standardowym podejściem na rynku nieruchomości, mającym na celu maksymalizację zysków związanych ze sprzedażą (już skomercjalizowanej – tj. wynajętej) nieruchomości.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Kupujący będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie uzyska w ramach Transakcji, w tym np. umów finansowania, umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością, umowy o obsługę techniczną oraz umowy o doradztwo prawne czy finansowe.

Zakres Transakcji spowoduje, iż nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie na Kupującego innych niż Nieruchomości składników majątkowych Sprzedającego, w tym jakichkolwiek umów, należności i zobowiązań Sprzedającego.

Prawa i/lub obowiązki wynikające z zawartych umów najmu zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego) w ramach Transakcji.

W skład przedmiotu Transakcji wejdą w szczególności następujące składniki majątkowe, prawa i obowiązki obejmujące Nieruchomość:

i. prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1, Gruntu 2, Gruntu 3 i Gruntu 4 oraz prawo własności Gruntu 5,

ii. prawo własności Budynku i Budowli (w tym urządzeń budowlanych), stanowiących odrębne przedmioty własności,

iii. prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu (także w zakresie w jakim nie przejdą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego),

iv. prawa Sprzedającego wynikające z dokumentów stanowiących zabezpieczenie umów najmu, w szczególności z gwarancji bankowych oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,

v. pieniężne zabezpieczenia umów najmu,

vi. autorskie prawa majątkowe i prawo wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do opracowań projektów w związku z inwestycją, w szczególności na podstawie umowy z architektem wraz z wszelkimi przenoszalnymi zgodami i upoważnieniami w zakresie praw osobistych lub zależnych, jak również przenoszalne zgody na dokonywanie zmian przedmiotowych projektów w zakresie nabytym przez Sprzedającego w szczególności zgodnie z umową z architektem oraz w zakresie, w jakim podlegają one przeniesieniu, jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Sprzedającego,

vii. prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji jakości udzielonej przez generalnego wykonawcę (w zakresie w jakim do czasu przeniesienia nie wygasły) oraz zabezpieczenia gwarancji jakości generalnego wykonawcy (pieniężne oraz w formie gwarancji bankowej) w zakresie, w jakim do czasu przeniesienia nie wygasły lub nie zostały one wykorzystane w celu usunięcia usterek generalnego wykonawcy lub wad,

viii. dokumentacja obejmująca w szczególności projekty budowlane, projekty wykonawcze dotyczące Budynku lub Budowli, dokumentację powykonawczą Budynku (w tym inwentaryzację geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci,

ix. ruchomości znajdujące się w Budynku i niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem,

x. prawa do domeny internetowej związanej z Nieruchomością.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie innych niż wymienione wyżej, składników majątkowych niemających bezpośredniego związku z Nieruchomością, w tym należności i zobowiązań Sprzedającego związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem. W szczególności, następujące składniki majątkowe nie zostaną nabyte przez Kupującego:

i. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością,

ii. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania,

iii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego, z wyjątkiem ewentualnych depozytów od najemców lub wykonawców, związanych z Nieruchomością,

iv. prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: wywozu śmieci, ochrony pożarowej, monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, itp.,

v. prawa i obowiązki wynikające z niektórych umów w zakresie dostawy mediów do nieruchomości (planowane jest, iż umowy te zostaną rozwiązane przez Sprzedającego, a Kupujący będzie zawierał nowe umowy dotyczące dostawy mediów – przy czym w praktyce może okazać się, że niektóre z powyższych umów zostaną przeniesione na Kupującego ze względu na trudności natury operacyjnej, czy też organizacyjnej),

vi. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji bezpośrednio dotyczącej Nieruchomości,

vii. zobowiązania Sprzedającego, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu,

viii. wierzytelności,

ix. firmy Sprzedającego,

x. prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego,

xi. znak towarowy Sprzedającego,

xii. inwestycje Sprzedającego w obce środki trwałe.

Planowane jest, iż w okresie przejściowym trwającym ok. 6-12 miesięcy, zanim na terenie Nieruchomości zostaną zamontowane nowe oznaczenia/znaki graficzne Kupującego, Zainteresowani zawrą umowę licencyjną upoważniającą Kupującego do używania znaku towarowego Sprzedającego. Rozwiązanie to ma charakter tymczasowy, ponieważ niemożliwa byłaby zmiana wszystkich elementów marki Sprzedającego na markę Kupującego w momencie dokonania Transakcji. W związku z tym, Strony uzgodniły w tym celu okres przejściowy, który pozwoli Kupującemu na dokonanie tzw. rebrandingu Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego Kupujący nie zostanie stroną żadnych umów z pracownikami zgodnie z art. 231 ustawy Kodeks pracy.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że Sprzedający jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że działki ewidencyjne o numerach (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) są zabudowane. Natomiast działka ewidencyjna o numerze (…) jest niezabudowana (działka ma powierzchnię 2 m2, stanowi część parkingu i jest pokryta trawnikiem).

Ponadto w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący złożą przed dniem dokonania Transakcji właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z zawarciem Transakcji, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i sług, o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku, Budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w pozostałej treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

### Czy Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

### Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

b) zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Zainteresowanych dopełnienie przez Strony warunków rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie prowadziło do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, należy uznać, że w przypadku gdy Strony dopełnią warunków rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do Nieruchomości. Co za tym idzie, gdy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć przedwstępną, a następnie przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) przedmiot Transakcji w postaci prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1, Gruntu 2, Gruntu 3 i Gruntu 4, prawa własności Gruntu 5 (łącznie 18 działek) oraz prawa własności Budynku i Budowli (infrastruktura techniczna i komunikacyjna służąca funkcjonowaniu Budynku). 17 działek jest zabudowanych, 1 działka jest niezabudowana. W przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący złożą przed dniem dokonania Transakcji właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku, Budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.251.2022.3.WR w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

– transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

– dostawa Nieruchomości w stosunku do zabudowanych działek (17 działek, budynku i budowli w postaci infrastruktury technicznej i komunikacyjnej służącej funkcjonowaniu budynku) będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

– Sprzedający oraz Kupujący planują zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji, w tej części Transakcja dostawy 17 działek wraz z budynkiem i budowlami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tegoż podatku;

– z kolei dostawa działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki jako teren niezabudowany ale przeznaczony pod zabudowę; nie będzie korzystała z żadnego zwolnienia przewidzianego w ustawie o podatku od towarów i usług.

Z treści złożonego wniosku wynika, że przed dniem zawarcia Transakcji obaj Zainteresowani planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w zakresie planowanej dostawy Nieruchomości i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku, Budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona w tym zakresie, w którym zwolnienie to będzie przysługiwało, ze względu na fakt, że strony umowy planują złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna znak: 0111-KDIB3-3.4012.251.2022.3.WR.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

B. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.