Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-297/15/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-03-17
Teza: Sprzedaż nieruchomości – cele mieszkaniowe – zakup działki budowlanej.
Słowa kluczowe: budowa; cel-cele mieszkaniowe; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 15 grudnia 2014 r. (data otrzymania 18 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 grudnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 1997 r. Wnioskodawca otrzymał na współwłasność z bratem, poprzez darowiznę od rodziców, działki gruntu o powierzchni 969 m2 (w podziale geodezyjnym były to dwie sąsiadujące ze sobą działki: nr 1053/45 o powierzchni 760 m2 i nr 1054/45 o powierzchni 209 m2).

Następnie dokonano nowego podziału geodezyjnego ww. gruntu – w wyniku tego, w miejsce ww. działek, powstały 3 działki: nr 1461/45 o powierzchni 294 m2, nr 1462/45 o powierzchni 505 m2, nr 1463/45 o powierzchni 170 m2.

W marcu 2010 r. dokonano zamiany wydzielonych działek nr 1461/45 o powierzchni 294 m2 i nr 1463/45 o powierzchni 170 m2 (łącznie 464 m2), w zamian za działkę sąsiednią nr 1456/45 o powierzchni 463 m2. Zamiana miała na celu uzyskanie działek o korzystniejszych wymiarach i kształcie. Zamiana z właścicielem sąsiedniej działki nastąpiła w formie aktu notarialnego, bez spłat lub dopłat.

Wnioskodawca zachował więc, we współwłasności z bratem, część fizycznie tego samego gruntu, który otrzymali jako darowiznę od rodziców w 1997 r. – aktualnie jest to działka gruntu nr 1462/45 o powierzchni 505 m2. Natomiast drogą zamiany Wnioskodawca i jego brat uzyskali na współwłasność inny fizycznie grunt o powierzchni 463 m2 (działka nr 1456/45).

We wrześniu 2010 r. Wnioskodawca uzyskał poprzez darowiznę od brata jego udział w nieruchomościach wynoszący 1/2, zostając jedynym właścicielem nieruchomości. Darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego.

W lipcu 2014 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość, tj. sąsiadujące ze sobą działki nr 1456/45 o powierzchni 463 m2 i nr 1462/45 o powierzchni 505 m2 (łącznie 968 m2). Obydwie ww. działki sprzedano jednocześnie, jednemu nabywcy, a sprzedaży dokonano w formie aktu notarialnego. Zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Uzyskana ze sprzedaży kwota jest zgodna z wartością rynkową. Dochód jest równy przychodowi.

W okresie dwóch lat od końca roku, w którym dokonano zbycia nieruchomości, Wnioskodawca zamierza kupić inną działkę budowlaną, jednak nie będzie na niej realizował budowy zarówno własnego budynku mieszkalnego jak i żadnego innego budynku. Wnioskodawca wskazał ponadto, że jest aktualnie właścicielem innej działki o powierzchni 1530 m2 zabudowanej domem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 260 m2, który zaspokaja jego potrzeby mieszkaniowe.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy zakup niezabudowanej działki budowlanej w okresie dwóch lat od końca roku, w którym dokonano zbycia nieruchomości, w przypadku Wnioskodawcy będzie stanowił wydatek na „własny cel mieszkaniowy” i wyczerpie warunek do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości (objętego obowiązkiem podatkowym, w odpowiedniej części lub w całości – w zależności od kwoty przeznaczonej na zakup działki budowlanej)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit c) ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Przepisy nie precyzują co należy dokładnie rozumieć pod pojęciem „własnego celu mieszkaniowego”. Natomiast dokonując próby identyfikacji ustawowego pojęcia „własnego celu mieszkaniowego” spotyka się różne, czasami zupełnie rozbieżne kierunki interpretacji przepisów prawa podatkowego w tym zakresie, a także różne orzeczenia sądów. Jednak w myśl wyżej powołanych przepisów, posiłkując się dostępnymi publikacjami, należałoby stwierdzić, że aby móc uznać spełnienie warunku „własnego celu mieszkaniowego” konkretna nowo nabyta nieruchomość (o której mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit c) ma faktycznie realizować własne potrzeby mieszkaniowe podatnika, które z kolei należy rozumieć jako realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, dążenie, aby w tym miejscu mieszkać. Ponadto ustawodawca precyzuje, że grunt ma być nabyty „pod budowę budynku mieszkalnego”, co także może potwierdzać powyższy wniosek. Wydaje się, że ustawową przesłankę do zwolnienia podatkowego należy postrzegać jako jedną z form realizacji konstytucyjnego obowiązku prowadzenia przez państwo polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, m.in. poprzez wspieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania (domu).

Tak więc w omawianej sprawie – zakup niezabudowanej działki budowlanej, bez realizacji budowy na niej własnego budynku mieszkalnego, w sytuacji kiedy podatnik posiada już dom mieszkalny, który zaspakaja jego potrzeby mieszkaniowe, trudno uznać, aby nowo nabyta działka gruntu miała faktycznie realizować własne potrzeby mieszkaniowe – taki zakup, sam w sobie, nie może więc być uznany za wydatkowanie dochodu na „własny cel mieszkaniowy”, gdyż byłoby to niezgodne z intencją ustawodawcy.

W opinii Wnioskodawcy, wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup działki budowlanej, w wyżej opisanym przypadku, nie będzie mogło zostać uznane za wydatek poniesiony na „własny cel mieszkaniowy” i w związku z tym nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie dotyczącym możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2). W zakresie odnoszącym się do sposobu ustalenia dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw w nim wymienionych stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec powyższej regulacji prawnej należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że odnośnie ustalenia daty i sposobu nabycia nieruchomości sprzedanej w 2014 r. Organ wypowiedział się w wydanej dla Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej z 16 marca 2015 r. Znak: IBPBII/2/415-1125/14/MW, w której Organ stwierdził, że Wnioskodawca nabył omawianą nieruchomość w różnym czasie i w różny sposób:

\-działkę nr 1456/45:

*   udział wynoszący 1/2 w marcu 2010 r. w wyniku zamiany,
*   udział wynoszący 1/2 we wrześniu 2010 r. w darowiźnie od brata,

\-działkę nr 1462/45:

*   udział wynoszący 1/2 w 1997 r. w darowiźnie od rodziców,
*   udział wynoszący 1/2 we wrześniu 2010 r. w darowiźnie od brata.

Dalej Organ stwierdził, że dokonane w 2014 r. odpłatne zbycie działki nr 1462/45 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1997 r. w darowiźnie od rodziców (1/2) nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży działki nr 1456/45 oraz działki nr 1462/45 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. w darowiźnie od brata (1/2) należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Następnie Organ wskazał Wnioskodawcy w jaki sposób ustalić przychód, koszty jego uzyskania oraz jaka część uzyskanego dochodu podlega opodatkowaniu.

Istotą niniejszej interpretacji jest natomiast ustalenie czy zakup w okresie dwóch lat od końca roku, w którym dokonano odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, działki budowlanej, na której Wnioskodawca nie będzie realizował budowy własnego budynku mieszkalnego stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak wynika z powyższych przepisów ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidział możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, po spełnieniu określonych warunków, o których mowa w ustawie.

Przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe.

Istota odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie sprowadza się do interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie działki budowlanej nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych. W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa działkę budowlaną, na której nie zamierza budować własnego budynku mieszkalnego w celu przeprowadzenia się do niego.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr 1456/45 oraz działki nr 1462/45 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. w darowiźnie od brata (1/2) przeznaczony na zakup działki budowlanej, na której Wnioskodawca nie będzie realizował budowy własnego budynku mieszkalnego, nie może zostać uznany za wydatkowany na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Uzyskany dochód nie może zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać zatem za prawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył dokument. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.