Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-355/15-2/DG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-06
Teza: W zakresie opodatkowania stawką podstawową transakcji zbycia zabudowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 21 kwietnia 2015 r. (data wpływu 23 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania stawką podstawową transakcji zbycia zabudowanej nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2015 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania stawką podstawową transakcji zbycia zabudowanej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe:

A. sp. z o.o. \[dalej: Wnioskodawca\] jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością rozważającą rozpoczęcie działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Mianowicie, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność w zakresie obrotu nieruchomościami komercyjnymi. Oznacza to, że Wnioskodawca będzie nabywał nieruchomości oraz zbywał je po znalezieniu kontrahenta oferującego korzystne warunki. Przedmiotem zainteresowania Wnioskodawcy będą przede wszystkim budynki przeznaczone pod wynajem na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Z uwagi na fakt, że powierzchnie w nabywanych nieruchomościach będą przedmiotem najmu, oraz czas, jaki może upłynąć pomiędzy nabyciem oraz późniejszym zbyciem nieruchomości, działalność gospodarcza Wnioskodawcy obejmować będzie także wynajem nabytych nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości znanej jako „X”.

W razie podjęcia powyższej działalności, jedną z transakcji, jakie Wnioskodawca rozważa, jest zakup od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością X Spółka komandytowo-akcyjna \[działająca wcześniej jako X sp. z o.o.; dalej: X\] nieruchomości komercyjnej położonej w Poznaniu, funkcjonującej pod nazwą „X” \[dalej: Nieruchomość\].

Nieruchomość obejmuje:

*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 1/17 objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych \[dalej: Działka\];
*   własność znajdujących się na Działce: budynku biurowo-usługowego \[dalej: Budynek\] oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli, w szczególności w postaci dróg, chodników; przyłącza sanitarnego, cieplnego, elektrycznego, deszczowego, przyłącza wody, oświetlenia zewnętrznego, murów oporowych, barierek) wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi \[dalej: Budowla lub Budowle\].

Nieruchomość została zabudowana przez X. Mianowicie, X nabyła własność działki na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia służebności sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2010 r. Następnie, X dokonała wyburzeń istniejących na Działce na dzień nabycia obiektów i rozpoczęła inwestycję polegającą na budowie Budynku i Budowli. Po ukończeniu budowy, X uzyskała stosowne pozwolenie na ich użytkowanie decyzjami z dnia 27 czerwca 2013 r. i 13 sierpnia 2013 r.

Po wybudowaniu, Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości były ulepszane przez X. Suma wydatków, które zostaną poniesione przez X na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku oraz Budowli do dnia nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę może (ale nie musi) osiągnąć poziom co najmniej 30% ich wartości początkowej ujętej w ewidencji podatkowej X.

Przeważająca część powierzchni w Budynku została już oddana najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu zawartych przez X - przy czym do dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania najemcom tych powierzchni do użytkowania. Natomiast inne części Budynku oraz Budowle mogą do momentu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będą jeszcze oddane do użytkowania pierwszemu najemcy.

Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość do końca czerwca 2015. W momencie nabycia Nieruchomości Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Transakcja sprzedaży, w ramach której Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość będzie opodatkowana VAT, a Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Wnioskodawca chciałby zaznaczyć, że skutki podatkowe nabycia Nieruchomości od X nie są przedmiotem niniejszego Wniosku, a opis nabycia Nieruchomości służy wyłącznie pełnemu przedstawieniu okoliczności towarzyszących działalności Wnioskodawcy.

Działalność Wnioskodawcy po nabyciu X

Po nabyciu Nieruchomości od X, Wnioskodawca zamierza zbyć ją za wynagrodzeniem (na podstawie umowy sprzedaży) \[dalej: Transakcja\] na rzecz kontrahenta \[dalej: Kontrahent\]. Przeprowadzenie Transakcji nastąpi przed wrześniem 2015 r. Na dzień Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kontrahenta), zarówno Wnioskodawca, jak i Kontrahent będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od X a przed jej sprzedażą na rzecz Kontrahenta, na Wnioskodawcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym istnieje możliwość, że Wnioskodawca odda część powierzchni (niewynajętych w momencie nabycia od X) nowym najemcom do użytkowania na podstawie nowo zawartych odpłatnych umów najmu. W związku z tym, do momentu Transakcji przeważająca część powierzchni w Budynku zostanie już oddana do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umów najmu zawartych albo przez X, albo przez Wnioskodawcę. Do dnia Transakcji, w stosunku do tych powierzchni nie upłynie okres dwóch lat od wydania danej powierzchni pierwszemu najemcy.

Ponadto, do momentu zbycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kontrahenta część powierzchni Budynku oraz Budowle może nie zostać jeszcze oddana do użytkowania pierwszemu najemcy.

W okresie po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie dokonywał ulepszeń Nieruchomości, które osiągnęłyby poziom co najmniej 30% ceny, za jaką Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny \[tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm. - dalej: KC lub Kodeks cywilny\], wskutek Transakcji z mocy prawa na Kontrahenta zostaną przeniesione prawa i obowiązki Wnioskodawcy wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Kontrahenta zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Wnioskodawcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców;
*   prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości udzielone przez generalnego wykonawcę wynikające z umów budowlanych;
*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego;
*   ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość oraz ewentualne prawa do domen internetowych;
*   oryginały, notarialnie poświadczone kopie lub duplikaty: dokumentacji związanej z Nieruchomością i jej wynajmem - tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, pozwolenia i decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane);
*   określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Wnioskodawcy. Jednakże, nie jest wykluczone, że Wnioskodawca i Kontrahent uzgodnią przeniesienie na Kontrahenta umowy o stosunkach sąsiedzkich z Galerią V. oraz umów o udostępnienie nieruchomości dla Q. S.A. w celu posadowienia infrastruktury (o ile Wnioskodawca wcześniej nabędzie te prawa i obowiązki od X).

W szczególności, przewiduje się, że w wyniku Transakcji Kontrahent nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Kontrahenta w wyniku Transakcji, obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, ciepło, dostawa wody i odbiór ścieków, odprowadzanie cieków opadowych i roztopowych, usługi IT i telekomunikacyjne);
    *   ubezpieczenia Nieruchomości;
    *   odbioru odpadów komunalnych;
    *   ochrony Nieruchomości;
    *   utrzymania technicznego Nieruchomości; nadzoru przeciwpożarowego;
    *   obsługi recepcji Budynku;
    *   przeglądu i konserwacji instalacji technicznych i urządzeń;
    *   sprzątania, odśnieżania, utrzymania terenów zielonych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Kontrahencie będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Kontrahent zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, że część z nowo zawartych przez Kontrahenta umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Wnioskodawcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Wnioskodawca rozwiązuje określoną umowę), Kontrahent wstąpi w prawa i obowiązki Wnioskodawcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Kontrahenta i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Niewykluczone, że niektóre z powyższych umów będą obowiązywać w niezmienionym zakresie w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji (tj. ewentualna umowa pomiędzy Wnioskodawcą a dostawcą usług). W takim przypadku, pomiędzy Wnioskodawcą a Kontrahentem dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę w związku z ww. usługami dostarczonymi do Nieruchomości po dniu Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Wnioskodawcą i Kontrahentem nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Wnioskodawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których będzie on dokonywał rozliczeń z najemcami);
*   umowy związane z finansowaniem działalności Wnioskodawcy i zabezpieczeniem tego finansowania;
*   umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;
*   środki pieniężne Wnioskodawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców);
*   tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy;
*   księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kontrahentowi);
*   firma Wnioskodawcy;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Wnioskodawcy.

Po Transakcji może dojść między Wnioskodawcą a Kontrahentem do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym dokonana zostanie Transakcja.

Wnioskodawca nie będzie zatrudniał żadnych pracowników.

Wnioskodawca nie będzie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Budynek, będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie będzie stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynek nie będzie stanowił formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Kontrahenta w działalności prowadzonej przez Kontrahenta.

Po nabyciu Nieruchomości Kontrahent będzie prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kontrahent planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Intencją Wnioskodawcy oraz Kontrahenta jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja zbycia Nieruchomości będzie stanowić dostawę budynków i budowli opodatkowaną VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja zbycia Nieruchomości będzie stanowić dostawę budynków i budowli opodatkowaną VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy

1.  Opodatkowanie VAT Transakcji zbycia Nieruchomości według stawki podstawowej

1.1. Brak przesłanek wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania VAT

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest rozstrzygnięcie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, że planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem - Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności, Transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Poniżej przedstawiona jest argumentacja potwierdzająca stanowisko Wnioskodawcy.

1.2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.2.1 Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa" dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

1.2.2 Przedmiot Transakcji a elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (w szczególności Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi przez Kontrahenta z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Wnioskodawcy. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa.

W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa, jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską (nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. - dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże, w przekonaniu Wnioskodawcy, konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.) można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem, bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Wnioskodawcy.

Prawidłowość stanowiska, że brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, że Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe, których fragmenty Wnioskodawca przytacza poniżej:

*   W interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 sierpnia 2013 r. (IPPP1/443-698/13-2/PR) stwierdzono, że: „Zbywca dokona zbycia składników majątku przedsiębiorstwa a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje bowiem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego, takich jak tajemnice przedsiębiorstwa, księgi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności, zobowiązania i środki pieniężne Zbywcy.”
*   Podobne stanowisko zostało zawarte w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy.”
*   Analogiczny wniosek płynie z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11 grudnia 2012 r. (IPPP2/443-1104/12-4/BH): „Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie niektóre składniki przedsiębiorstwa Sprzedawcy - w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione istotne składniki majątkowe i niemajątkowe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w tym. środki finansowe. Przedmiotem Transakcji nie będą również księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzące przedsiębiorstwo.”
*   Stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(\`(...)\`) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
*   Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2012 r. (ILPP2/443-944/12-4/MN) stwierdził natomiast, że: „Aby zatem, w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników mógł zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej - musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Transakcja mająca za przedmiot zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Podkreślić należy, że na gruncie przytaczanego przepisu istnieje możliwość umownego wyłączenia pewnych elementów z transakcji zbycia przedsiębiorstwa, ale tylko wówczas, gdy elementy te nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.”
*   W tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności.”

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, dostarczają orzeczenia sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 października 1995 r. sygn. SA/Gd 1959/94) , w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.

1.2.3. Przedmiot Transakcji a całość organizacyjna i funkcjonalna

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kontrahenta nie będzie towarzyszył transfer szeregu aktywów Wnioskodawcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Kontrahent nabędzie jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Transakcji w rękach Wnioskodawcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego).

W konsekwencji - po nabyciu od Wnioskodawcy Nieruchomości - Kontrahent będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 1999 r., sygn. I SA/Kr 1189/99). Z uwagi na fakt, że Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Wnioskodawcy, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, że:

*   jest to zespół elementów,

oraz

*   elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Wnioskodawcę w ramach Transakcji).

W szczególności, trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Wnioskodawcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Wnioskodawcę, a Kontrahent będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.

1.3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.3.1 Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa \[dalej również jako: ZCP\], o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z powoływaną już wyżej definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., nr IBPP3/443-1122/11/AM; interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., nr IPTPP2/443-850/11-2/PR; interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr; interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania, w razie zaistnienia takiej potrzeby, w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium - tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

1.3.2 Odrębność organizacyjna

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Wnioskodawca może być zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość, wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, że ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.

1.3.3 Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Wnioskodawca nie będzie prowadzić osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

1.3.4 Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Wnioskodawcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kontrahenta będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

1.3.5 Przedmiot Transakcji a normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wejdzie szereg zobowiązań Wnioskodawcy. Przepis art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Wnioskodawcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie.”

1.4. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za ZCP oraz przedsiębiorstwo

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej ani finansowej, ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Skoro przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana Transakcja podlega przepisom Ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

1.5. Stawka VAT właściwa dla planowanej Transakcji

1.5.1 Zastosowanie stawki podstawowej

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytania postawionego przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

1.5.2 Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 Ustawy o VAT, może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem „oddanie do użytkowania (\`(...)\`) nabywcy lub użytkownikowi.”

Nie budzi wątpliwości, że jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jest usługa wynajmu budynku, budowli lub ich części. Podobnie, czynnością podlegającą opodatkowaniu jest dostawa towarów wynikająca ze sprzedaży Nieruchomości.

W świetle powyższego, w odniesieniu do Nieruchomości należy uznać, że pierwsze zasiedlenie poszczególnych jej części zasadniczo nastąpiło (lub nastąpi) w momencie oddania tej części Budynku lub Budowli w najem pierwszemu najemcy po wybudowaniu Budynku/Budowli lub w momencie nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę od X. Od tego momentu należy liczyć okres dwóch lat, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Ewentualnie, w razie dokonania ulepszenia Budynku/Budowli w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej już po wystąpieniu pierwszego zasiedlenia danej części Budynku/Budowli w wyniku zdarzeń, o których mowa powyżej, należy uznać, że pierwsze zasiedlenie danej części miało miejsce w momencie wydania tej części pierwszemu najemcy po dokonaniu takich ulepszeń.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, od momentu wydania poszczególnych powierzchni pierwszym najemcom po wybudowaniu Budynku/Budowli do momentu Transakcji nie upłynie okres dwóch lat. Tym bardziej od momentu oddania Budynku/Budowli do użytkowania najemcom po dokonaniu ewentualnych ulepszeń w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej do momentu Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata. Podobnie, od momentu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę od X do momentu Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata.

Tym samym, do momentu Transakcji w żadnym razie nie upłynie okres dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia. Zatem, zdaniem Wnioskodawcy w odniesieniu do całej Nieruchomości Transakcja zostanie przeprowadzona przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a w konsekwencji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Transakcja będzie stanowiła dostawę nieruchomości przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia i nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Do dostawy Budynku i Budowli nie znajdzie też zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, na co Wnioskodawca wskazuje poniżej.

1.5.3. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości

Zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT. Należy bowiem zauważyć, że w opisanym zdarzeniu przyszłym wykluczone jest zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Aby możliwe było zastosowanie zwolnienia z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie wskazanego przepisu, spełnione muszą być kumulatywnie następujące warunki:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku VAT;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

*   Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość od X, a przedmiotowe nabycie będzie opodatkowane VAT, a
*   w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości po jej nabyciu od X Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu.

Zatem, ponieważ w związku z nabyciem od X Nieruchomości wykorzystywanych przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu, nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, Działka wchodząca w skład Nieruchomości będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT, jak Budynek i Budowle znajdujące się na tej Działce (tj. będzie podlegała opodatkowaniu 23% VAT).

1.5.4. Podsumowanie stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego opodatkowania Transakcji stawką podstawową

Podsumowując, z uwagi na fakt, że:

*   dostawa Budynku i Budowli nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres krótszy niż dwa lata;
*   dostawa Budynku i Budowli, która nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, nie podlega również obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (ponieważ Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości od X), oraz
*   zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT Działka wchodząca w skład Nieruchomości będzie traktowana w zakresie VAT tak, jak Budynek oraz Budowle znajdujące się na tej Działce,

stanowisko Wnioskodawcy odnośnie opodatkowania Transakcji podstawową stawką VAT należy uznać za prawidłowe.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołana podstawa prawna nie zmienia rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanego przepisu prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości, która jest działalnością opodatkowaną podatkiem VAT. Tak więc Nieruchomość nie będzie przez Stronę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Tak więc Nieruchomość nie będzie przez Wnioskodawcę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Natomiast ww. zwolnienie przysługuje w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych w rzeczonym przepisie. Tym samym, nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.