Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/4511-127/15-2/SJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-05-21
Teza: W jaki sposób obliczyć kwotę przychodu z najmu mieszkania, która powinna zostać opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: czynsz; dochód-dochód z najmu; media; najem; przychód; ryczałt; umowa; wynajem
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2015 r. (data wpływu 2 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Posiadając prawo do spółdzielczego lokalu mieszkalnego (na zasadzie współwłasności małżeńskiej), Wnioskodawca dokonał wynajęcia przedmiotowego lokalu w okresie od marca 2013 r. do grudnia 2013 r. Wynajem lokalu, o którym mowa, odbywał się jako wynajem prywatny.

W umowie najmu sporządzonej na tę okoliczność, najemca zgodził się ponosić opłaty związane z eksploatacją użytkowanego mieszkania w taki sposób, że to wynajmujący pobierał z kwoty otrzymywanego od najemcy w poszczególnych miesiącach czynszu, kwotę naliczonych kosztów eksploatacyjnych i wpłacał na rachunek Spółdzielni Mieszkaniowej. Innymi słowy, wynajmujący pośredniczył przy wpłacie do Spółdzielni.

Poprzez złożenie w Urzędzie Skarbowym stosownych oświadczeń, Wnioskodawca wspólnie z żoną postanowił, że to On rozliczał będzie całość przychodów z tego tytułu – na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – wpłacając na rachunek Urzędu Skarbowego 8,5% podatku od osiągniętego przychodu za wynajem w poszczególnych miesiącach. Przychód rozumiany był tutaj jako kwoty czynszu wpłacone przez najemcę na rachunek Wnioskodawcy, w poszczególnych miesiącach, pomniejszone o kwoty naliczonych opłat eksploatacyjnych, wnoszonych do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Ponadto, Wnioskodawca zaznaczył, że:

1.  nie prowadził działalności gospodarczej,
2.  oświadczenie o opodatkowaniu całości osiągniętego przychodu z najmu przez jednego z małżonków podpisane przez obydwoje małżonków, złożone zostało dnia 21 marca 2013 r.,
3.  wnosił do Spółdzielni Mieszkaniowej (naliczane przez Spółdzielnię Mieszkaniową) opłaty eksploatacyjne za mieszkanie. Wyszczególniono tam takie pozycje jak:
    *   eksploatacja,
    *   centralne ogrzewanie,
    *   fundusz remontowy,
    *   zimna woda i ścieki,
    *   podgrzewanie wody,
    *   wywóz śmieci,
    *   telewizja kablowa,
    *   opłata wyrównawcza do zimnej wody,
    *   podatek od nieruchomości i wieczyste użytkowanie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przychodem z najmu, który osiągnął Wnioskodawca, były kwoty pieniężne przelewane na Jego rachunek przez najemcę, w poszczególnych miesiącach, pomniejszone o wysokość opłat eksploatacyjnych wnoszonych do Spółdzielni Mieszkaniowej, tj. za:

*   eksploatację,

*   centralne ogrzewanie,

*   fundusz remontowy,

*   zimną wodę i ścieki,

*   podgrzanie wody,

*   wywóz śmieci,

*   telewizję,

*   opłaty wyrównawcze do zimnej wody,

*   podatek od nieruchomości i wieczyste użytkowanie,

w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r., o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem z tytułu najmu były kwoty wpłacanego przez najemcę czynszu na Jego rachunek, pomniejszone o wysokość ww. opłat eksploatacyjnych, jakie wpłacał do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Do dyspozycji Wnioskodawcy pozostawały kwoty wpłacone na Jego rachunek przez najemcę, pomniejszone o ww. opłaty eksploatacyjne, które zgodnie z umową najmu, Wnioskodawca zobowiązany był wpłacać do Spółdzielni, co jest zgodne z art. 6 ust. 1a, ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2013 r., źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, w brzmieniu obowiązującym w 2013 r., z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2013 r., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.).

Stosownie do art. 9 ust. 1 ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym w 2013 r., pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. la, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ww. ustawy).

W tym miejscu zauważyć należy, że Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z opodatkowania przychodu z najmu 8,5% zryczałtowanym podatkiem, o ile w odpowiednim terminie złożył oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z treścią art. 2 ust. la tej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 3 ww. ustawy).

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. la przywołanej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. la ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w okresie od marca 2013 r. do grudnia 2013 r. Wnioskodawca wynajmował lokal mieszkalny będący przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, stanowiący współwłasność Jego i żony. Całość przychodów z tego tytułu, na wspólny wniosek małżonków złożony Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, podlegała opodatkowaniu u Wnioskodawcy. W umowie najmu sporządzonej na tę okoliczność, najemca zgodził się ponosić opłaty związane z eksploatacją użytkowanego mieszkania, obejmujące eksploatację, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, telewizję, opłaty wyrównawcze do zimnej wody, podatek od nieruchomości i wieczyste użytkowanie. Wspomniane opłaty były przekazywane Wnioskodawcy (jako wynajmującemu) i za Jego pośrednictwem trafiały do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Podsumowując należy uznać, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu, bez opłat za: eksploatacją, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, telewizję, opłatę wyrównawczą do zimnej wody, podatek od nieruchomości i wieczyste użytkowanie, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Albowiem w zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie stanowią u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu otrzymania tych opłat przez Wnioskodawcę. Przy czym Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z opodatkowania przychodu z najmu 8,5% zryczałtowanym podatkiem, o ile w odpowiednim terminie złożył oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.