Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.577.2025.4.SKJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-03
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży ekspektatywy odrębnej
własności lokalu.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od
towarów i usług
ekspektatywa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy uznania za dostawę towarów przeniesienia praw do lokalu w ramach
    ekspektatywy.

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Nabycie roszczenia: Wnioskodawca (A. Sp. z o. o.) nabył (...) roku, na podstawie aktu
    notarialnego Repertorium (...) numer (...) sporządzonego przez notariusza (...),
    roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer 1,
    usytuowanego w budynku przy ulicy (...) numer (...) w (...), o łącznej powierzchni
            2użytkowej (...) m. Roszczenie to zostało nabyte od Pani (...) za cenę (...) złotych.
    2. Charakter nabycia: Nabycie to dotyczyło roszczenia o ustanowienie odrębnej
    własności, a nie bezpośrednio prawa własności lokalu.
    3. Planowana sprzedaż: Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nabytego
    roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy
    odrębnej własności lokalu) na rzecz podmiotu trzeciego.
    4. Działalność Wnioskodawcy: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.
    Planowana sprzedaż nabytego roszczenia będzie stanowić element tej działalności.
    5. Brak wcześniejszego użytkowania: Nabyty lokal (a właściwie roszczenie do niego) nie
    był i nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do celów mieszkalnych, ani do
    innej działalności opodatkowanej VAT przed planowaną sprzedażą.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Przedmiotem wątpliwości nie jest ustalenie czy planowana sprzedaż przez A. Spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej
    własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Zdaniem wnioskodawcy
    planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu w stawce podstawowej, tj. 23%
    VAT. W związku z powyższym wszystkie pozostałe pytania pozostają bez odpowiedzi.

## Pytanie

Czy planowana sprzedaż przez A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabytego
    roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy
    odrębnej własności lokalu), opisanego w stanie faktycznym będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie ustawy z dnia 11 marca
    2004 r. o podatku od towarów i usług?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nabytego roszczenia o ustanowienie
    odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) jako dostawa towarów lub
    świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie: Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju.
    Z kolei, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).
    Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby
    prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi
    dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT).
    Nabycie i następnie sprzedaż roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu
    mieszkalnego, choć nie jest to bezpośrednio sprzedaż nieruchomości (towaru w
    rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT), stanowi czynność prawną w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej.
    Roszczenie to jest prawem majątkowym, które w obrocie gospodarczym może być
    przedmiotem transakcji. Sprzedaż takiego roszczenia, w zależności od kwalifikacji na
    gruncie ustawy o VAT, może być uznana za dostawę towarów (jeśli roszczenie to jest ściśle

    związane z przyszłą dostawą nieruchomości i stanowi jej element) lub za świadczenie
    usług.
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż roszczenia o ustanowienie
    odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jako czynność wykonywana w ramach
    działalności gospodarczej, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, czy w przedstawionym stanie faktycznym
    (zdarzeniu przyszłym) planowana sprzedaż nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej
    własności lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, czy też będzie podlegała
    opodatkowaniu stawką podstawową VAT.
    Uzasadnienie: Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku
    dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem
    że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Wnioskodawca nabył roszczenie, a nie gotową nieruchomość. W związku z tym, należy
    ocenić, czy sprzedaż takiego roszczenia może być traktowana jako dostawa towaru
    (nieruchomości) w rozumieniu przepisów o VAT, a w konsekwencji, czy mogą mieć
    zastosowanie zwolnienia przewidziane dla dostawy nieruchomości. Wnioskodawca nie
    dokonywał żadnych ulepszeń w stosunku do lokalu, do którego przysługuje roszczenie, ani
    nie odliczał VAT naliczonego w związku z jego nabyciem, ponieważ nabycie roszczenia nie
    było opodatkowane VAT (opodatkowano PCC).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub
    świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym
    podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Zatem, odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlegają
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot
    o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności.
    Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza więc czynnik
    przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne
    świadczenie usług – oraz czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez
    podatnika działającego w takim charakterze.
    Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność
    odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów/świadczenie usługi podlega
    opodatkowaniu tym podatkiem, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną
    czynność, co wynika z ww. przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza
    wykonanie czynności (dostawy towarów oraz/lub świadczenia usług) za wynagrodzeniem.
    Należy zauważyć, że przepisy podatkowe nie zawierają jakichkolwiek ograniczeń, co do
    formy zapłaty. Wynagrodzenie (zapłata) nie musi nastąpić w formie świadczenia
    pieniężnego. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność.
    Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.
    Zatem pod pojęciem odpłatności rozumieć należy prawo podmiotu sprzedającego towar
    lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby
    trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).
    Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy,
    rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za
    dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o

    podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie
    towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie
    własności w formie wkładu niepieniężnego).
    Jak stanowi art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
                1Na podstawie art. 353 Kodeksu cywilnego:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo (...) roku, na podstawie aktu notarialnego
    roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer 1,
    usytuowanego w budynku przy ulicy (...) numer (...) w (...), o łącznej powierzchni
            2użytkowej (...) m. Roszczenie to zostało nabyte od Pani (...). Nabycie to dotyczyło
    roszczenia o ustanowienie odrębnej własności, a nie bezpośrednio prawa własności
    lokalu. Zamierzają Państwo dokonać sprzedaży nabytego roszczenia o ustanowienie
    odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) na
    rzecz podmiotu trzeciego. Prowadzą Państwo działalność gospodarczą. Planowana
    sprzedaż nabytego roszczenia będzie stanowić element tej działalności. Nabyty lokal (a
    właściwie roszczenie do niego) nie był i nie będzie wykorzystywany przez
    Wnioskodawcę do celów mieszkalnych, ani do innej działalności opodatkowanej VAT
    przed planowaną sprzedażą.
    Z opisanego powyżej zdarzenia przyszłego wynika, że pomiędzy stronami istnieje więź o
    charakterze zobowiązaniowym – zamierzają Państwo przenieść na rzecz kupującego na
    podstawie umowy sprzedaży – nabyte roszczenie o ustanowienie odrębnej własności
    lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu). Zatem istnieje
    bezpośredni związek pomiędzy dostawą towaru w zakresie przeniesienia prawa do
    rozporządzania towarem a wynagrodzeniem za ten towar.
    W tym miejscu należy zauważyć również, że ekspektatywa odrębnej własności lokalu
    jest prawem podmiotowym tymczasowym, przygotowuje i zabezpiecza prawo przyszłe,
    które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego. Ekspektatywa
    jest zabezpieczonym prawnie oczekiwaniem na nabycie prawa podmiotowego,
    wierzytelności lub prawa rzeczowego, które polega na tym, że normalny stan faktyczny
    zbycia takiego prawa jest już częściowo urzeczywistniony. Zatem w opisanym
    przypadku mamy do czynienia z przeniesieniem prawa do lokalu mieszkalnego w
    drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzam, że
    czynność polegająca na przeniesieniu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej
    roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy
    odrębnej własności lokalu) stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
    Wobec powyższego, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w
    złożonym wniosku.
    Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku
    opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego,
    kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci
    swoją aktualność.
    Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez
    Państwa pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy
    będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania), tj. ustalenia czy planowana sprzedaż
    nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego
    (ekspektatywy odrębnej własności lokalu), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały
    objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej –
    rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii zwolnienia od podatku od towarów i
    usług, która w związku z Państwa wskazaniem nie jest przedmiotem Państwa wątpliwości.
    Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT mogą Państwo
    wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji
    stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania
    podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia
    towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od
    1 listopada 2019 r. - przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca
    2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy
    towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach
    wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się
        Państwo do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;

        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. (...) § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. (...) § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.