Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-1171/09-3/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-02-25
Teza: Czy koszty związane z opłacaniem odpisów z ksiąg wieczystych oraz odpisów z ewidencji gruntów, dotyczących działek gruntowych, na których w danym momencie prowadzona jest budowa oraz takich, na których budowa rozpocznie się w późniejszym okresie stanowią koszt podatkowy w chwili osiągnięcia przychodów ze sprzedaży lokali (koszt bezpośredni)?
Słowa kluczowe: deweloper; działalność-działalność deweloperska; grunty-zakup gruntu; koszt-koszty bezpośrednie; koszt-koszty pośrednie; koszt-koszty uzyskania przychodów; opłata-opłata notarialna; opłata-opłata za użytkowanie wieczyste; opłata-opłaty sądowe; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 17 grudnia 2009 r. (data wpływu 18.12.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów z ksiąg wieczystych oraz odpisów z ewidencji gruntów - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 grudnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych:

1.  w zakresie ustalenia:
    1.  momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów pierwszej opłaty tytułem zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu, kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia, kosztów aktu notarialnego oraz wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu,
    2.  wartości towaru w przypadku zakupy prawa użytkowania wieczystego gruntu.
2.  w zakresie ustalenia momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów z ksiąg wieczystych oraz odpisów z ewidencji gruntów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wśród kosztów działalności ponoszonych przez dewelopera występują m.in. koszty związane z opłacaniem odpisów z ksiąg wieczystych oraz odpisów z ewidencji gruntów, dotyczących działek gruntowych, na których w danym momencie prowadzona jest budowa oraz takich, na których budowa rozpocznie się w późniejszym okresie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy koszty związane z opłacaniem odpisów z ksiąg wieczystych oraz odpisów z ewidencji gruntów, dotyczących działek gruntowych, na których w danym momencie prowadzona jest budowa oraz takich, na których budowa rozpocznie się w późniejszym okresie stanowią koszt podatkowy w chwili osiągnięcia przychodów ze sprzedaży lokali (koszt bezpośredni)?

Zdaniem Wnioskodawcy, w oparciu o art. 15 ust. 4 w związku z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wszystkie koszty wymienione w pytaniu stanowią koszt uzyskania przychodu w roku podatkowym, w którym zostanie osiągnięty przychód ze sprzedaży wybudowanych lokali (koszt bezpośredni).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy, stanowić mogą koszt uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z osiąganymi przychodami.

Kosztami uzyskania przychodów są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, której celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

Obowiązkiem Podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Stosownie do przepisów art. 15 ust. 4 - 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawodawca dokonał podziału kosztów na:

*   koszty bezpośrednio związane z przychodami (art. 15 ust. 4 - 4c) oraz

*   koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami, tzw. koszty pośrednie (art. 15 ust. 4d i ust. 4e).

Ustawodawca jednak nie definiuje tych dwóch pojęć.

Biorąc pod uwagę treść przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do pierwszej grupy kosztów zaliczamy koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów. Koszty bezpośrednie obejmują wydatki, które są ściśle (bezpośrednio) związane z konkretnymi przychodami, jakie osiąga podmiot gospodarczy w związku z charakterem prowadzonej działalności, np. wydatki na nabycie towarów, surowców przy działalności polegającej na sprzedaży tych towarów, tj. gdy można przypisać konkretnym kosztom konkretne przychody w danym okresie.

Natomiast do drugiej grupy należy zaliczyć koszty poniesione w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, czyli wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje prawidłowe funkcjonowanie podmiotu gospodarczego. Tego rodzaju koszty, chociaż niewątpliwie związane są z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami. Tym samym, nie jest możliwe ustalenie, w którym okresie bądź roku podatkowym wystąpi przychód uzasadniający potrącenie takich kosztów.

Data potrącalności kosztów zależy od charakteru powiązania tych kosztów z przychodem podatkowym.

Na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Stosownie do art. 15 ust. 4d cyt. ustawy, koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 4e ww. ustawy, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f - 4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wśród kosztów działalności ponoszonych przez Wnioskodawcę - dewelopera występują m.in. koszty związane z opłacaniem odpisów z ksiąg wieczystych oraz odpisów z ewidencji gruntów, dotyczących działek gruntowych, na których w danym momencie prowadzona jest budowa oraz takich, na których budowa rozpocznie się w późniejszym okresie.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż ww. wydatki stanowią, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, koszty uzyskania przychodów. Dotyczą one bowiem całokształtu działalności Wnioskodawcy oraz związane są z Jego funkcjonowaniem.

Wymienione przez Spółkę wydatki nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a przez to nie można przypisać im konkretnego przychodu. Dlatego też wydatki te nie mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodu w roku podatkowym, w którym następuje sprzedaż lokali, gdyż nie ma bezpośredniego powiązania z przychodem ze sprzedaży konkretnych mieszkań. Stanowią zatem pośrednie koszty uzyskania przychodów, potrącalne - zgodnie z art. 15 ust. 4d i ust. 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - w dacie ich poniesienia.

Reasumując, koszty związane z opłacaniem odpisów z ksiąg wieczystych oraz odpisów z ewidencji gruntów, dotyczących działek gruntowych, na których w danym momencie prowadzona jest budowa oraz takich, na których budowa rozpocznie się w późniejszym okresie stanowią, jako pośrednie koszty uzyskania przychodów, koszt podatkowy - zgodnie z art. 15 ust. 4d i ust. 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - w dacie poniesienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie informuje się, iż wniosek w zakresie ustalenia: momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów pierwszej opłaty tytułem zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu, kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia, kosztów aktu notarialnego, wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wartości towaru w przypadku zakupy prawa użytkowania wieczystego gruntu, został rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną z dnia 25 lutego 2010 r. nr ILPB3/423-1171/09-2/AO.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.