Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.9.2024.2.AMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-13
Teza: Uznanie za podatnika podatku VAT w związku z dostawą działki oraz opodatkowanie podatkiem VAT tej sprzedaży.
Słowa kluczowe: grunty-podział gruntu; grunty-sprzedaż gruntów; plan-plan miejscowy; podatnik-podatnik czynny; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej braku uznania Pani za podatnika podatku VAT w związku z dostawą działki nr 1 oraz prawidłowe w części dotyczącej nieobjęcia zwolnieniem od podatku VAT dostawy ww. działki, a tym samym opodatkowania tej transakcji.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

8 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 8 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pani za podatnika podatku VAT w związku z dostawą działki nr 1 oraz opodatkowania podatkiem VAT tej sprzedaży. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 marca 2024 r. (data wpływu 3 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne o Stronach transakcji

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej ani nie jest Pani wspólnikiem w spółkach cywilnych ani osobowych, nie jest Pani również czynnym podatnikiem VAT.

Spółka B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”, „Spółka”) z siedzibą w (…), jest rezydentem polskim dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Spółka zamierza nabyć od Pani działkę nr 1 o powierzchni (…) ha, położoną w obrębie (…), (…), gmina (…) (dalej jako „Nieruchomość”). Spółka nie wyklucza, iż finalnym nabywcą Nieruchomości będzie powołana do tego celu spółka, powiązana z Kupującym lub podmiot, który w drodze odpowiedniej umowy z Kupującym, będzie współrealizował planowaną w przyszłości inwestycję na Nieruchomości.

Opis Nieruchomości

Jest Pani właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), o obszarze (…) ha. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Niniejszą księgą wieczystą są objęte działki o numerach ewidencyjnych:

1) 5 - położoną w obrębie (…), (…), w dziale I-O wymienionej księgi sposób korzystania z ww. działki oznaczony jest jako: R - grunty rolne,

2) 6 - położoną w obrębie (…), (…), w dziale I-O wymienionej księgi sposób korzystania z ww. działki oznaczony jest jako: BR - grunty rolne zabudowane,

o łącznej powierzchni (…) ha.

Działka, nr 1 o powierzchni (…) ha (położona w obrębie (…), (…)), która będzie przedmiotem sprzedaży powstała z podziału działki nr 6. Działka ta na chwilę obecną nie została ujawniona w księdze wieczystej.

Nieruchomość:

1) nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej), ograniczeniami w rozporządzaniu, służebność osobista mieszkania wpisana w dziale III księgi wieczystej wygasła w skutek śmierci uprawnionych,

2) nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej,

3) jest wolna od zadłużeń i wierzytelności, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego, które mogłoby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości;

4) nie istnieją spory pomiędzy Panią a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących dotyczące granic, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości,

5) nie istnieją żadne niewykonane decyzje ani orzeczenia sądów odnoszące się do Nieruchomości, a także na właściciela Nieruchomości nie zostały nałożone żadne obowiązki wynikające z orzeczeń sądowych lub decyzji administracyjnych, które po sprzedaży Nieruchomości obciążałyby Kupującego i nie ma podstaw do wydania takich orzeczeń lub decyzji,

6) na moment zawarcia pierwszej umowy przedwstępnej stanowiła nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego oraz przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1362) oraz w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowane poniżej) nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu ww. przepisów;

7) na moment zawarcia drugiej umowy przedwstępnej (tj. na 1 kwietnia 2022 r.) nieruchomość objęta była planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (…) przestrzennego dla części wsi (…) oraz północnej części wsi (…) w gminie (…) - etap I (dalej jako „MPZP”) , który zmienił dotychczasowe przeznaczenie rolne przedmiotowej działki nr 6;

8) na terenie Nieruchomości ani pod jej powierzchnią, zgodnie z Pani wiedzą, nie znajdują się odpady mogące uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji planowanej przez Kupującego;

9) nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji;

10) zgodnie z Pani wiedzą jest wolna od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz wad prawnych;

11) nie nabyła Pani Nieruchomości od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego;

12) zgodnie z Uchwałą nr (…) w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji dla (…), Nieruchomość położona jest na obszarze zdegradowanym i na obszarze rewitalizacji - na (…), przy czym na powołanym terenie nie ustanowiono na rzecz Gminy (…) prawa pierwokupu nieruchomości ani nie ustanowiono (…), w związku z czym Gminie (…) nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości,

13) zgodnie z Pani wiedzą, nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, o którym mowa w art. 19 ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 6), a nadto nie została dla niej wydana decyzja w trybie art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;

14) nie znajdują się na niej wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 310), w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 1 tejże ustawy;

15) nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;

16) nie wchodzi w skład masy upadłościowej.

Działka gruntu nr 1 jest niezabudowana. Zabudowania, o których mowa w księdze wieczystej znajdują się na działce nr 7 i nie będą przedmiotem transakcji.

Okoliczności nabycia nieruchomości

Nabyła Pani zabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną w księdze wieczystej jako działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2, położoną w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…), od osób fizycznych (dziadków) na podstawie umowy darowizny z 11 marca 1997 r. (akt notarialny Rep. (…)), w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.

Podział działki nr 2:

1) Działka nr 2 uległa podziałowi na działkę nr 3 o powierzchni (…) m2, która przeznaczona jest na poszerzenie istniejącej drogi oraz działkę 4 o powierzchni (…) ha, wykazanemu na mapie zaewidencjonowanej w (…), pod nr (…) na podstawie decyzji nr (…) wydanej z upoważnienia (…) z 20 sierpnia 2002 r. znak (…). Podział nieruchomości został dokonany na zlecenie Gminy.

2) Działka nr 4 uległa podziałowi na działkę nr 5 o powierzchni (…) ha oraz działkę nr 6 o powierzchni (…) ha, wykazanemu na mapie zaewidencjonowanej w (…), pod numerem (…) z 6 grudnia 2021 r.

3) Działka nr 6 uległa podziałowi na działkę nr 1 o powierzchni (…) ha oraz działkę nr 7 o powierzchni (…) ha, wykazanemu na mapie zaewidencjonowanej w (…), pod numerem (…) z 17 czerwca 2022 r. na podstawie decyzji nr (…) wydanej z upoważnienia (…) z 5 lipca 2022 r. znak (…).

Podziały opisane w punktach 2 i 3 miały miejsce w związku z realizacją umowy przedwstępnej z Pierwotnym Inwestorem i zostały dokonane na Pani wniosek. Faktyczne czynności i dokumenty przygotował geodeta, zaś Pani podpisywała jedynie stosowne dokumenty. Z uwagi na upływ czasu nie pamięta Pani, czy udzielała pełnomocnictwa geodecie.

Sposób korzystania z Nieruchomości:

Nieruchomość była wcześniej wykorzystywana do działalności rolniczej przez poprzednich właścicieli (Pani dziadków), a obecnie grunt leży odłogiem i nie jest w żaden sposób uprawiany.

Zawarcie pierwszej umowy przedwstępnej:

28 stycznia 2022 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży (Akt notarialny Repertorium (…)) z firmą (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej jako: „Pierwotny Inwestor”). Na mocy ww. umowy zobowiązała się Pani do sprzedaży na rzecz Pierwotnego Inwestora niezabudowaną, wydzieloną część nieruchomości o numerze ewidencyjnym 6, o powierzchni (…) ha, położonej w miejscowości (…), gminie (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”) w terminie do 30 września 2022 r., po spełnieniu określonych warunków, w tym m.in.:

1) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Pierwotnego Inwestora, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

2) Pani oświadczenia i zapewnienia zawarte w umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej;

3) uzyskaniu przez Pierwotnego Inwestora ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Pierwotnego Inwestora inwestycji;

4) uzyskaniu przez Pierwotnego Inwestora ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zamierzonej przez Pierwotnego Inwestora inwestycji;

5) zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położony jest Przedmiot Sprzedaży zmieniający przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży na cele umożliwiające prowadzenie przez Pierwotnego Inwestora inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne;

6) dostarczeniu przez Panią określonych dokumentów, w tym aktu zgonu osób, na rzecz których ustanowiono służebność mieszkalną, decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wypisu z rejestru gruntów czy wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Sprzedaży;

7) przedstawieniu przez Pierwotnego Inwestora uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży.

Strony umowy postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Pierwotnego Inwestora, co oznacza, że Pierwotny Inwestor miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony umowy przedwstępnej uzgodniły, że otrzyma Pani zadatek w terminie do 15 marca 2022 r., który w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie zaliczony na poczet ceny.

Ponadto, Strony umowy przedwstępnej zobowiązały się do ustalenia, czy transakcja objęta umową będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i w razie wątpliwości wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji.

Wyraziła Pani również zgodę na cesję całości lub części praw lub obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na inny podmiot.

Porozumienie:

28 stycznia 2022 r. Pani oraz Pierwotny Inwestor zawarli porozumienie, na mocy którego Pani udzieliła Pierwotnemu Inwestorowi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren nieruchomości celem wykonania, na koszt Pierwotnego Inwestora, badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, iż nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac polegających na usunięciu kolizji istniejących sieci i projektowanych sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo do posadowienia tablic reklamowych.

W ramach porozumienia, udzieliła Pani Pierwotnemu Inwestorowi i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonywanie badań i analiz, o których mowa w umowie przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez kupującego zaświadczeń dotyczących Pani zaległości publicznoprawnych. Ponadto, zobowiązała się Pani do udzielenia na każde wezwanie wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp. Dla celów analizy stanu nieruchomości i przygotowania realizacji inwestycji zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskiwania zaświadczeń wydawanych przez właściwe organy.

W ramach porozumienia zrzekła się Pani prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, oraz obowiązała się Pani do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczenia niezbędnych dokumentów.

Na koniec, wyraziła Pani zgodę na cesję całości lub części praw lub obowiązków wynikających z porozumienia na inny podmiot.

Pełnomocnictwo:

Udzieliła Pani 28 stycznia 2022 r. pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Pierwotnego Inwestora i upoważniła go do:

1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

4) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości tej planowanej inwestycji;

5) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości (jeżeli dotyczy);

6) uzyskania map dla celów projektowych;

7) składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

8) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzenia kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczania wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wniosków (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

9) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;

10) uzyskania zaświadczeń i informacji z (…) lub (…) w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

11) składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji z realizacją na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowanie lub realizacją takiej inwestycji.

Wszystkie koszty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punktach 1-11, będą obciążały Pierwotnego Inwestora.

Pełnomocnictwo to zostało udzielone w celu wykonania zawartej w 28 stycznia 2022 r. umowy przedwstępnej i czynności podjęte na jego podstawie pozostawać musiały w związku przyczynowo - skutkowym z ww. umową.

Zawarcie drugiej umowy przedwstępnej z Pierwotnym Inwestorem

W związku z brakiem uiszczenia zadatku przez Pierwotnego Inwestora w terminie wskazanym w pierwszej umowie przedwstępnej umowa ta wygasła.

Druga umowa przedwstępna została zawarta między Panią a Pierwotnym Inwestorem 21 kwietnia 2022 r. Druga umowa przedwstępna została zawarta na takich samych warunkach jak pierwsza, przy czym w umowie tej strony wydłużyły termin zapłaty zadatku. Ponadto, na moment jej zawarcia był już uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie zmienił się natomiast ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, która miała być zawarta w terminie do 30 września 2022 r.

W związku z zwarciem nowej umowy przedwstępnej nie zawierała Pani dodatkowych porozumień (tj. porozumienia dot. dysponowania gruntem na cele budowlane). Nie udzielała Pani również dodatkowych pełnomocnictw.

Okoliczności zawarcia umów przedwstępnych

Nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki nr 1 jak również nie zamieszczała Pani żadnych ogłoszeń o sprzedaży powyższej działki. To Pierwotny Inwestor zgłosił się do Pani z propozycją nabycia Nieruchomości i złożył ofertę. Również w zakresie drugiej umowy przedwstępnej, to Pierwotny Inwestor wyszedł z inicjatywą jej zawarcia.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

26 stycznia 2022 r. (…) na podstawie uchwały nr (…) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (…) oraz północnej części wsi (…) w gminie (…) - etap I (dalej jako: „MPZP”), który zmienił dotychczasowe przeznaczenie rolne przedmiotowej działki nr 6.

Zgodnie z jego postanowieniami działka o nr ewidencyjny 6 położona jest na terenach o symbolu „(…)”, tj.:

a) przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa,

b) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, zbiorniki retencyjne, parkingi,

c) przeznaczenie dopuszczalne: infrastruktura techniczna, stacja paliw, dojazdy.

Wobec powyższego, Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nie składała Pani żadnych wniosków o zmianę lub uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu zmiany przeznaczenia przedmiotowej działki na inne, niż rolnicze. Dla nieruchomości również nigdy nie starała się Pani o decyzję o warunkach zabudowy.

Działania podjęte przez Pierwotnego Inwestora

Nie ma Pani pełnej wiedzy jakie czynności faktycznie podejmował Pierwotny Inwestor. Udzieliła Pani opisanych powyżej pełnomocnictw i zgodnie z ustaleniami wszelkie czynności faktyczne pozostawały po stronie Pierwotnego Inwestora (m.in. dokumentacja geologiczna, przyłączenie mediów, pozwolenie na budowę - wszystko to odbywało się w następstwie czynności podejmowanych przez Pierwotnego Inwestora).

Według Pani wiedzy, Pierwotny Inwestor uzyskał własnym nakładem:

1) decyzję (…) z 4 lipca 2022 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla Pierwotnego Inwestora obejmującego budowę zespołu magazynowo-usługowego wraz z przestrzeniami socjalno-administracyjnymi z infrastrukturą towarzyszącą w tym zespołami parkingów m.in. na terenie działki 6;

2) decyzję (…) z 3 czerwca 2022 r. zatwierdzającą dokumentację geologiczno-inżynierską dotyczącą badań geologiczno-inżynierskich wykorzystywanych na potrzeby określenia warunków posadowienia projektowanej budowy zespołu hal magazynowo produkcyjnych m.in. na działce 4 (z której powstała działka 6).

Pierwotny inwestor podejmował również inne działania zmierzające do zrealizowania inwestycji ulokowanej m.in. na działce będącej przedmiotem sprzedaży, takie jak:

1) zlecenie przeprowadzenia badań geologicznych;

2) zlecenie przygotowania projektu architektoniczno-budowlanego;

3) dokonanie niezbędnych uzgodnień dot. przyłączy mediów.

Działania te Pierwotny Inwestor realizował na własny koszt, a Pani nie partycypowała w tych wydatkach.

Wygaśnięcie umowy przedwstępnej:

W związku z niewywiązaniem się przez Pierwotnego Inwestora z obowiązku uiszczenia zadatku określonego zarówno w pierwszej umowie przedwstępnej (z 28 stycznia 2022 r.) jak i w drugiej umowie przedwstępnej (z 21 kwietnia 2022 r.) oraz braku podpisania umowy przyrzeczonej w terminie do 30 września 2022 r. nie doszło do sprzedaży Nieruchomości.

Planowana transakcja

Po wygaśnięciu umów przedwstępnych z Pierwotnym Inwestorem nie szukała Pani nowego potencjalnego nabywcy Nieruchomości. Nie ogłaszała się Pani w mediach ani nie wywieszała ogłoszeń czy bilbordów. W 2023 r. zgłosił się do Pani przedstawiciel firmy A., który przedstawił Pani nowego potencjalnego nabywcę Nieruchomości - spółkę B. Sp. z o.o. (tj. Kupującego). Po wstępnych negocjacjach Pani oraz Kupujący uzgodnili cenę sprzedaży, zaś Kupujący przystąpił do przeprowadzenia podstawowych badań prawnych Nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji. Strony nie zawarły umowy przedwstępnej. W przypadku, gdy badanie prawne Nieruchomości wypadnie pozytywnie, Strony od razu zawrą umowę kupna-sprzedaży.

Na potrzeby przeprowadzenia badania stanu prawnego Nieruchomości udzieliła Pani prawnikom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa, które obejmuje:

1) przeglądanie akt załączonych do powołanej księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (lub ksiąg wieczystych, w których którakolwiek część Nieruchomości była uregulowana uprzednio albo będzie uregulowana w przyszłości), jak również akt załączonych do innych ksiąg wieczystych, w których znajdują się podstawy wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów dołączonych do wyżej wymienionej księgi wieczystej oraz wniosków;

2) uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i kartoteki budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, w tym z adnotacją, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

3) uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

4) uzyskiwania wypisów i wyrysów ze studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego oraz wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub stosownych zaświadczeń;

5) uzyskiwania zaświadczeń lub informacji dotyczących planów urządzenia lasów w odniesieniu do Nieruchomości (w tym do uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, że Nieruchomość nie jest objęta uproszonym planem urządzenia lasu ani że nie została wydana decyzja (…) z zakresu gospodarki leśnej odniesieniu do Nieruchomości);

6) uzyskiwanie zaświadczeń lub informacji dotyczących obszaru rewitalizacji (w tym ustanowienia (…)) w odniesieniu do Nieruchomości;

7) występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i sądami (w tym administracji samorządowej) we wszelkich postępowaniach w celu uzyskiwania informacji lub zaświadczeń o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, a także o stanie prawnym Nieruchomości, w tym fotografowania i jakiegokolwiek kopiowania treści akt przedmiotach postępowań, w szczególności dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzji administracyjnych, postanowień i uzgodnień związanych z Nieruchomością;

8) uzyskiwania informacji i zaświadczeń o stanie prawnym i faktycznym Nieruchomości (w tym na podstawie dostępnych rejestrów publicznych);

9) uzyskiwania zaświadczeń dotyczących Mocodawcy (w tym na podstawie dostępnych rejestrów publicznych).

Pełnomocnictwo wyklucza możliwość zaciągania jakichkolwiek zobowiązań w imieniu Mocodawcy, zawierania jakichkolwiek umów oraz jakiegokolwiek rozporządzania majątkiem Mocodawcy czy obciążania Nieruchomości lub Mocodawcy w jakikolwiek sposób.

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Kupującego, przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży nie będzie on ubiegał się o uzyskanie decyzji środowiskowych, pozwolenia na budowę, czy uzgodnień dotyczących przyłączy. Czynności w tym zakresie Kupujący planuje podjąć po nabyciu Nieruchomości.

Nie zawarła Pani również z Kupującym umowy o użyczeniu Nieruchomości na cele budowlane, ani sama nie podejmowała żadnych starań zmierzających do rozpoczęcia inwestycji budowlanej na Nieruchomości.

Inne istotne informacje o Pani (Sprzedającej):

1) nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, nie rejestrowała się jako płatnik podatku VAT, wcześniej była Pani ubezpieczona w (…), a od 2019 r. jest Pani ubezpieczona w (…);

2) obecnie faktycznie nie prowadzi Pani działalności rolniczej, nie uprawia ziemi, ziemia leży odłogiem;

3) nie podejmowała Pani żadnych czynności w celu uzbrojenia terenu albo przygotowania go do zabudowy. Podkreśla Pani, że Nieruchomość nie jest nawet ogrodzona;

4) mimo uchwalenia powyżej opisanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zmienił się sposób korzystania z działki nr 6 i podatek od nieruchomości nadal jest opłacany według stawek przewidzianych dla gruntu rolnego;

5) nie nabyła Pani ww. działki z zamiarem sprzedaży;

6) nie sprzedawała Pani w przeszłości innych Nieruchomości, ani na obecną chwilę nie planuje Pani podobnych transakcji w przyszłości;

7) nie posiada Pani innych Nieruchomości poza tymi wskazanymi we wniosku.

### Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Przejęła Pani gospodarstwo po swoich dziadkach. Przedmiotowa Nieruchomość, od momentu wejścia w jej posiadanie przez Panią, stanowiła centrum Pani spraw życiowych, była i jest miejscem Pani faktycznego zamieszkania. Na Nieruchomości tej (jeszcze przed podziałem) znajduje się budynek mieszkalny (obecnie działka 7 po podziale), w którym w dalszym ciągu zamieszkuje Pani wraz ze swoimi rodzicami.

Działka 1 nie była, nie jest i w zamiarze Pani nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Za wyjątkiem podziału nieruchomości (celem wyodrębnienia działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży, tj. obecnie działki 1) nie podejmowała Pani żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki. Podkreślić zdaniem Pani należy, iż koszty podziału poniósł Potencjalny Nabywca.

Jak już zostało to wcześniej wskazane nie podejmowała Pani żadnych czynności mających na celu promocję Nieruchomości celem jej zbycia - do jej planowanego zbycia dochodzi w następstwie zgłoszenia się do Pani potencjalnego nabywcy. W Pani opinii, okolicznością bezsporną w sprawie jest fakt, że przedmiotowa Nieruchomość jest ulokowana w bliskim sąsiedztwie wjazdu na (…), co powoduje zainteresowanie nią przez potencjalnych nabywców.

Co do zasady, od samego początku rozmów na temat sprzedaży Nieruchomości przedmiotem zainteresowania potencjalnych nabywców był teren nie obejmujący siedliska (siedlisko to obecnie działka 7) - już w pierwszej umowie przedwstępnej zostało wskazane, że przedmiotem sprzedaży będzie fizycznie wydzielona część działki 6 o obszarze około (…) ha (co obecnie odpowiada działce 1 będącej przedmiotem planowanej transakcji).

Biorąc pod uwagę fakt, że działka 1 jest częścią działki 6 tak wydawać się może, że wszystkie działania podjęte przez Pierwszego Inwestora, przedstawione w opisie sprawy, w odniesieniu do działki nr 6, obejmują swym zakresem również teren działki 1, natomiast biorąc pod uwagę fakt, że kontakt z Pierwszym Inwestorem urwał się w momencie, w którym nie wpłacił on zadatku i upłynęły terminy wskazane w drugiej umowie przedwstępnej, tak nie ma Pani 100% wiedzy i pewności w tym zakresie - podobnie nie jest Pani w stanie odpowiedzieć na pytania dotyczące wygaśnięcia, uchylenia lub unieważnienia uzyskanych przez Pierwszego Inwestora decyzji organów, badań, projektów, czy uzgodnień, albowiem, zdaniem Pani, wszystkie działania administracyjne i prawne w tym zakresie wykonywał Pierwszy Inwestor.

Na marginesie należy wskazać, że warunki wskazane w umowach przedwstępnych były zastrzeżone na korzyść potencjalnego nabywcy, co oznaczało, że potencjalny nabywca (Pierwszy Inwestor) mógł nabyć przedmiotową Nieruchomość nawet jeżeli któryś z warunków nie został spełniony.

Biorąc pod uwagę fakt, że przedmiotem transakcji miała być działka o obecnym numerze 1, tak w zasadzie, uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego było zasadniczym warunkiem umożliwiającym ewentualne dalsze procedowanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Na dzień zawierania pierwszej umowy działka 1 była dopiero projektowana (co zresztą jest opisane na trzeciej stronie pierwszej umowy pod literą d)).

Według Pani najlepszej wiedzy, podział działki 6 nie spowodował wygaśnięcia, uchylenia lub unieważnienia postanowień obowiązującego dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W planie zagospodarowania przestrzennego działka o numerze 1 posiada oznaczenie w przeważającej części jako (…) czyli zabudowa usługowa. W minimalnym zakresie na działkę 1 wchodzi także część przeznaczenia działki 7 o oznaczeniu jej jako (…) czyli zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługi nieuciążliwe. Biorąc pod uwagę ogólnodostępne narzędzia w ogólnodostępnych mapach online (oficjalny portal mapowy (…)) można według Pani wskazać, że działka 1 ma przeznaczenie w zasadniczej części usługowe (ok. (…) ha) i w minimalnej części jako mieszkaniowe (ok. (…) ha).

### Pytania

1) Czy w związku z zamiarem odpłatnego zbycia działki gruntu nr 1 może być Pani uznana za podatnika podatku od towarów i usług?

2) Czy w przypadku uznania Pani za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, dostawa niezabudowanej działki gruntu nr 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

W Pani ocenie, nie powinna Pani zostać uznana za podatnika podatku VAT, z uwagi na fakt, iż podejmowane przez Panią czynności związane ze zbyciem Nieruchomości, nie wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ad 2

W przypadku uznania Pani za podatnika VAT, dostawa niezabudowanej działki gruntu nr 1 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż stanowi grunt budowlany.

Uzasadnienie

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek:

1) zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz

2) jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w Pani ocenie pierwsza z przesłanek, pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, jest spełniona. Na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie z Pani na Kupującego, który w zamian uzyska cenę określoną w umowie sprzedaży.

W Pani ocenie, nie zostanie spełniona natomiast druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r., (sygn. akt I FSK 1136/16), przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi, wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości, nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki, pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji.

Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem, środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. (sygn. akt I SA/Po 1015/09), ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług, musi on zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 428/19).

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1289/10), to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy mieć przy tym na uwadze, że aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW). Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r., (sygn. akt I FSK 1859/13), na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

a) doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

b) wydzielenie dróg wewnętrznych,

c) podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

d) wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

e) podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1643/15) zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną obejmującą np.:

1) nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,

2) jego uzbrojenie,

3) wydzielanie dróg wewnętrznych,

4) działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

5) uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy

6) wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

7) prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Powyższe znajduje potwierdzenie również w:

1) interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 25 listopada 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH), w której organ wskazał, że do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z inwestorem, sprzedający nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ wskazał, iż na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych inwestorowi pełnomocnictw, inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Organ wyjaśnił ponadto, że powyższe działania inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla wnioskodawcy. Powyższe organ uzasadnił faktem, iż działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt inwestor. Ostatecznie zdaniem organu, okoliczności przytoczonej powyżej sprawy, nie pozwalały uznać wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Ostatecznie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek, stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

2) interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r., (sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG);

3) interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r.(sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS), w której stwierdzono, że nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. W piśmie tym organ wyjaśnił, że wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez wnioskodawcę należały - w ocenie organu - do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, udzieliła Pani Pierwotnemu Inwestorowi pełnomocnictwa, celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych, ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako: „k.c.”).

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W Pani ocenie, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej (do czego nie doszło) wywołałyby skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Podkreślić należy, iż warunki zawarcia umowy przedwstępnej zostały zawarte na korzyść Pierwotnego Inwestora, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Pierwotny Inwestor mógł żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kolejnym argumentem, przemawiającym za marginalnym znaczeniem udzielonych pełnomocnictw jest fakt, iż Pierwotny Inwestor występował m.in. o pozwolenia na budowę czy decyzje środowiskowe indywidualnie, a nie w Pani imieniu. Tym samym, nie mogła Pani zostać beneficjentem uzyskanych decyzji czy pozwoleń. Nie wpływały one również na zwiększenie wartości nieruchomości. To Pierwotny Inwestor ponosił koszty związane z ich uzyskaniem oraz ryzyko straty spowodowane odstąpieniem od zakupu nieruchomości i realizacji inwestycji. Koszty te nie zostały też w żaden sposób przeniesione na Panią.

Kolejno należy wskazać, iż w obu umowach przedwstępnych zawartych z Pierwotnym Inwestorem określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie uległa zmianie wraz z podejmowanymi przez Pierwotnego Inwestora działaniami. W takim razie, ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności, nie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży. Jak wskazano wyżej, wszelkie koszty związane z warunkami technicznymi i decyzjami, a więc koszty przygotowania inwestycji, były ponoszone przez Pierwotnego Inwestora. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Pierwotny Inwestor mógł działać w oparciu o udzielone pełnomocnictwo w Pani imieniu (a według Pani wiedzy wykorzystał je w ograniczonym zakresie), to rzeczywiście działał na własną rzecz i na własne ryzyko w celu przygotowania inwestycji.

Wobec powyższego, Pani zdaniem, nie można mówić o prowadzeniu przez Panią działalności gospodarczej, z uwagi na czynności podejmowane przez Pani pełnomocników. W Pani opinii, z punktu widzenia Pani interesów majątkowych, działania pełnomocników były neutralne i nie doprowadziły do jakiegokolwiek przysporzenia majątkowego. Co więcej nie miały wpływu na określenie ceny bowiem, samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przez Panią przed dokonaniem jakichkolwiek czynności.

Wskazać również należy, iż działania podejmowane przez Pierwotnego Inwestora nie będą miały również wpływu na transakcję, jaką Pani zamierza zrealizować w przyszłości (tj. na transakcję sprzedaży nieruchomości na rzecz spółki B. sp. z o.o.), ponieważ decyzje uzyskane przez Pierwotnego Inwestora nie przeszły na Panią. Co więcej, Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem gruntu z kompletem decyzji czy pozwoleń, a sama sprzedaż gruntu na dzień złożenia wniosku nie wymaga również uzyskania warunków zabudowy, czy pozwolenia na budowę w celu odrolnienia, bowiem jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość przeznaczona jest na cele budowlane.

Kolejno, należy zauważyć, iż w przypadku obu umów przedwstępnych zawartych z Pierwotnym Inwestorem, całokształt działań mających na celu wybudowanie zespołu magazynowo-usługowego wraz z przestrzeniami socjalno-administracyjnymi z infrastrukturą towarzyszącą, został przeprowadzony przez Pierwotnego Inwestora, który działał jako wyspecjalizowany podmiot. Było to możliwe, m.in. w oparciu o porozumienie, na mocy którego udzieliła Pani Pierwotnemu Inwestorowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To Pierwotny Inwestor, we własnym imieniu i na jego rzecz, wystąpił m.in. z wnioskiem:

1) zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego, a także wydania pozwolenia na budowę;

2) o zatwierdzenie dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dotyczącej badań geologiczno-inżynierskich wykorzystywanych na potrzeby określenia warunków posadowienia projektowanej budowy zespołu hal magazynowo produkcyjnych.

Pierwotny Inwestor podejmował również inne działania zmierzające do zrealizowania inwestycji ulokowanej m.in. na działce będącej przedmiotem sprzedaży, takie jak:

1) zlecenie przeprowadzenia badań geologicznych;

2) zlecenie przygotowania projektu architektoniczno-budowlanego;

3) dokonanie niezbędnych uzgodnień dot. przyłączy mediów.

Działania te Pierwotny Inwestor realizował na własny koszt, a Pani nie partycypowała w tych wydatkach.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego, zdaniem Pani, należy zauważyć, że nie podejmowała Pani aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Angażowała Pani wyłącznie majątek prywatny, a nie angażowała i nie angażuje Pani środków analogicznych jak podmioty działające profesjonalnie w obrodzie nieruchomościami.

Co istotne, sprzedawana Nieruchomość została nabyta przez Panią w drodze darowizny i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaży. Podkreślić należy, iż Nieruchomość będąca w Pani władaniu, została wyszukana przez podmiot specjalizujący się w budowie przestrzeni magazynowej, logistycznej czy produkcyjnej. Z uwagi na jej lokalizację Nieruchomość ta wydała się Pierwotnemu Inwestorowi atrakcyjna i to on pierwszy zainicjował kontakt, złożył ofertę i zaproponował podpisanie pierwszej umowy przedwstępnej, a po jej wygaśnięciu drugiej umowy przedwstępnej. Nie ogłaszała Pani w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości, nie zamieszczała Pani ogłoszeń w mediach, nie wywieszała bilbordów czy informacji o chęci sprzedaży Nieruchomości. Nie zgłosiła się Pani również do biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Z powyższego według Pani wynika, iż nie podejmowała Pani działań mających na celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani do zwiększenia jej wartości, nie podejmowała Pani również aktywnych działań zmierzających do uchwalenia korzystnego dla Pani miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który zmienił by przeznaczenie gruntów będących Pani własnością.

Jedyną czynnością, jaką podjęła Pani samodzielnie (przy współpracy z geodetą) były działania zmierzające do podziału nieruchomości, bowiem Pierwotny Inwestor był zainteresowany nabyciem jedynie części Pani nieruchomości (niezabudowanej nieruchomości, obecnie oznaczonej numerem 1 ). Warto jednak wskazać, iż w ocenie sądów administracyjnych sam podział nieruchomości nie świadczy jeszcze o profesjonalnym charakterze podejmowanych działań i nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Co więcej, nie stanowi to również działania nacechowanego chęcią zwiększenia wartości nieruchomości, a jedynie stanowi element niezbędny do zawarcia umowy.

Z kolei planowana sprzedaż nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, ani żadnymi czynnościami związanymi z realizacją inwestycji czy też ze zwiększeniem wartości nieruchomości. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, udzieliła Pani jedynie pełnomocnictwa wskazanym przez Kupującego adwokatom i radcom prawnym, jednakże jego zakres dotyczy typowych czynności związanych ze zgromadzeniem kompletu dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo to nie upoważnia do podejmowania jakichkolwiek działań zmierzających do przygotowania inwestycji, w tym uzyskania decyzji środowiskowych, zawarcia porozumień w sprawie przyłączy czy uzyskania pozwolenia na budowę w Pani imieniu. Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictwa oraz jego zakres nie wpływa na ocenę Pani statusu jako osoby fizycznej realizującej swoje prawa własności.

Również w przypadku sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, nie podejmowała Pani żadnych działań reklamowych, nie ogłaszała się w mediach ani nie wywieszała bilbordów/plakatów informujących o chęci sprzedaży Nieruchomości. To Kupujący sam zgłosił się do Pani i przedłożył ofertę nabycia Nieruchomości. Obecnie Kupujący gromadzi dokumenty niezbędne do zawarcia umowy kupna-sprzedaży oraz dokonuje wstępnego audytu stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości (własnym staraniem).

Zdaniem Pani, przytoczone okoliczności przemawiają zatem za tezą, że nie zachowywała się Pani jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak zwykła osoba wykonująca swoje prawo własności.

W związku z powyższym, w Pani ocenie należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, nie będzie Pani działać jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez Panią aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku powyższym, Pani zdaniem, sprzedając Nieruchomość (tj. działkę o numerze 1) nie będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku VAT, zaś sama sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I SA/Łd 195/18), opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano wyżej, przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka nr 1 o powierzchni (…) ha, położona w obrębie (…), (…), która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (…) oraz północnej części wsi (…) w gminie (…) - etap I, przeznaczona jest pod zabudowę. Z MPZP wynika, iż dla działki tej przypisano symbol „(…)”, tj.:

a) przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa,

b) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, zbiorniki retencyjne, parkingi,

c) przeznaczenie dopuszczalne: infrastruktura techniczna, stacja paliw, dojazdy.

Wobec powyższego, Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego. W związku z tym, że działka nr 1 jest niezabudowana, a zgodnie z MPZP przeznaczona jest pod zabudowę, jej dostawa nie skorzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem „stanowi teren budowlany.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT i zamierza Pani sprzedać Spółce Kupującej niezabudowaną działkę nr 1. Działka ta powstała po wydzieleniu jej z działki nr 6, która również powstała po wydzieleniu z działki nr 2. Działkę nr 2 nabyła Pani natomiast od Pani dziadków na podstawie umowy darowizny z 11 marca 1997 r. Wskazała Pani, że grunt przeznaczony do sprzedaży obecnie leży odłogiem i nie jest w żaden sposób uprawiany. Przedmiotowa Nieruchomość, od momentu wejścia w jej posiadanie przez Panią, stanowiła centrum Pani spraw życiowych, była i jest miejscem Pani faktycznego zamieszkania. Na Nieruchomości tej (jeszcze przed podziałem) znajduje się budynek mieszkalny (obecnie działka 7 po podziale), w którym w dalszym ciągu zamieszkuje Pani wraz ze swoimi rodzicami. Działka 1 nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Ad 1

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedając działkę 1 zostanie Pani uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga jednak oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła i podejmie Pani w odniesieniu do działki nr 1 , przed jej sprzedażą i ustalić czy spełnia Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży.

Ustalając powyższe, w pierwszej kolejności należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W tym miejscu, wskazać również należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W celu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 (Nieruchomości), która miała dopiero zostać wydzielona z działki nr 6, zawarła Pani z Pierwotnym Inwestorem pierwszą umowę przedwstępną, a po jej wygaśnięciu koleją – drugą umowę przedwstępną sprzedaży. Umowy te (bowiem druga umowa została zawarta na takich samych warunkach jak pierwsza) zawierały określone warunki, wymagające spełnienia, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym m.in.:

*   przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Pierwotnego Inwestora, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
*   uzyskanie przez Pierwotnego Inwestora ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Pierwotnego Inwestora inwestycji;
*   uzyskanie przez Pierwotnego Inwestora ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zamierzonej przez Pierwotnego Inwestora inwestycji;
*   uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położony jest Przedmiot Sprzedaży zmieniający przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży na cele umożliwiające prowadzenie przez Pierwotnego Inwestora inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne;
*   dostarczenie przez Panią m.in. decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Pierwotny Inwestor miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyraziła Pani również zgodę na cesję całości lub części praw lub obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na inny podmiot.

W dniu zawarcia pierwszej umowy przedwstępnej zawarła Pani z Pierwotnym Inwestorem porozumienie, na mocy którego udzieliła Pierwotnemu Inwestorowi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren nieruchomości celem wykonania, na koszt Pierwotnego Inwestora, badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, iż nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac polegających na usunięciu kolizji istniejących sieci i projektowanych sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo do posadowienia tablic reklamowych.

W ramach porozumienia, udzieliła Pani Pierwotnemu Inwestorowi i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonywanie badań i analiz, o których mowa w umowie przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących Pani zaległości publicznoprawnych. Ponadto, zobowiązała się Pani do udzielenia na każde wezwanie wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych. W ramach porozumienia obowiązała się Pani m.in. do dostarczenia niezbędnych dokumentów. Na koniec, wyraziła Pani zgodę na cesję całości lub części praw lub obowiązków wynikających z porozumienia na inny podmiot.

Udzielając ww. pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Pierwotnego Inwestora, upoważniła go Pani do:

Wskazała Pani, że wszystkie koszty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w ww. punktach 1-11, miały obciążać Pierwotnego Inwestora. Udzieliła Pani opisanych powyżej pełnomocnictw i zgodnie z ustaleniami wszelkie czynności faktyczne pozostawały po stronie Pierwotnego Inwestora (m.in. dokumentacja geologiczna, przyłączenie mediów, pozwolenie na budowę - wszystko to odbywało się w następstwie czynności podejmowanych przez Pierwotnego Inwestora).

Według Pani wiedzy, Pierwotny Inwestor uzyskał własnym nakładem:

1) decyzję (…) z 4 lipca 2022 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla Pierwotnego Inwestora obejmującego budowę zespołu magazynowo-usługowego wraz z przestrzeniami socjalno-administracyjnymi z infrastrukturą towarzyszącą w tym zespołami parkingów m.in. na terenie działki 6;

2) decyzję (…) z 3 czerwca 2022 r. zatwierdzającą dokumentację geologiczno-inżynierską dotyczącą badań geologiczno-inżynierskich wykorzystywanych na potrzeby określenia warunków posadowienia projektowanej budowy zespołu hal magazynowo produkcyjnych m.in. na działce 4 (z której powstała działka 6).

Pierwotny Inwestor podejmował również inne działania zmierzające do zrealizowania inwestycji ulokowanej m.in. na działce będącej przedmiotem sprzedaży na własny koszt (Pani nie partycypowała w tych wydatkach),takie jak:

1) zlecenie przeprowadzenia badań geologicznych;

2) zlecenie przygotowania projektu architektoniczno-budowlanego;

3) dokonanie niezbędnych uzgodnień dotyczących przyłączy mediów.

Nie doszło jednak do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Pierwszego Inwestora.

Z kolejnym potencjalnym Nabywcą, nie zawarła Pani umowy przedwstępnej. W przypadku, gdy badanie prawne Nieruchomości wypadnie pozytywnie, od razu zawrze Pani umowę kupna-sprzedaży z nowym Kupującym. Na potrzeby przeprowadzenia badania stanu prawnego Nieruchomości udzieliła Pani prawnikom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa, które obejmuje:

1) przeglądanie akt załączonych do powołanej księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (lub ksiąg wieczystych, w których którakolwiek część Nieruchomości była uregulowana uprzednio albo będzie uregulowana w przyszłości), jak również akt załączonych do innych ksiąg wieczystych, w których znajdują się podstawy wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz fotokopii dokumentów dołączonych do wyżej wymienionej księgi wieczystej oraz wniosków;

2) uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i kartoteki budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, w tym z adnotacją, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości objętych ewidencją gruntów i budynków;

3) uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;

4) uzyskiwania wypisów i wyrysów ze studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego oraz wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub stosownych zaświadczeń;

5) uzyskiwania zaświadczeń lub informacji dotyczących planów urządzenia lasów w odniesieniu do Nieruchomości (w tym do uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, że Nieruchomość nie jest objęta uproszonym planem urządzenia lasu ani że nie została wydana decyzja (…) z zakresu gospodarki leśnej odniesieniu do Nieruchomości);

6) uzyskiwanie zaświadczeń lub informacji dotyczących obszaru rewitalizacji (w tym ustanowienia (…)) w odniesieniu do Nieruchomości;

7) występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i sądami (w tym administracji samorządowej) we wszelkich postepowaniach w celu uzyskiwania informacji lub zaświadczeń o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, a także o stanie prawnym Nieruchomości, w tym fotografowania i jakiegokolwiek kopiowania treści akt przedmiotach postępowań, w szczególności dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzji administracyjnych, postanowień i uzgodnień związanych z Nieruchomością;

8) uzyskiwania informacji i zaświadczeń o stanie prawnym i faktycznym Nieruchomości (w tym na podstawie dostępnych rejestrów publicznych);

9) uzyskiwania zaświadczeń dotyczących Mocodawcy (w tym na podstawie dostępnych rejestrów publicznych).

Pełnomocnictwo to wyklucza możliwość zaciągania jakichkolwiek zobowiązań w imieniu Mocodawcy, zawierania jakichkolwiek umów oraz jakiegokolwiek rozporządzania majątkiem Mocodawcy czy obciążania Nieruchomości lub Mocodawcy w jakikolwiek sposób.

Kupujący przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży nie będzie ubiegał się o uzyskanie decyzji środowiskowych, pozwolenia na budowę, czy uzgodnień dotyczących przyłączy. Czynności w tym zakresie Kupujący planuje podjąć po nabyciu Nieruchomości. Nie zawarła Pani również z Kupującym umowy o użyczeniu Nieruchomości na cele budowlane, ani sama nie podejmowała żadnych starań zmierzających do rozpoczęcia inwestycji budowlanej na Nieruchomości.

Udzielone przez Panią pełnomocnictwa i zgoda na dysponowanie Nieruchomością, zarówno na rzecz Pierwotnego Inwestora oraz osób przez niego wskazanych jak również prawnikom wskazanym przez nowego Kupującego, upoważniły ww. osoby trzecie do wykonania w Pani imieniu czynności wynikających z warunków ww. umów przedwstępnych oraz ustaleń z nowym Kupującym. Wykonanie wymienionych powyżej czynności w odniesieniu do Nieruchomości, wyklucza uznanie, że planowana przez Panią odpłatna dostawa działki będzie sprzedażą majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem osobistym.

Brak bezpośredniego wykonywania i ponoszenia kosztów opisanych powyżej działań w odniesieniu do Nieruchomości przez Panią – część ww. działań podjęta została na koszt oraz przez Pierwotnego Inwestora, a część z ww. czynności podejmą prawnicy nowego Kupującego - nie oznacza, że podjęte czynności pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez ww. umocowane osoby trzecie wywołały i wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, jako mocodawcy. Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynął generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru, stanowiącego nadal Pani majątek.

Tym samym, udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw oraz zgody do dysponowania Nieruchomością, spowodowało, że wszystkie ww. czynności podejmowane były i będą przez ww. umocowane osoby trzecie w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani posiada prawo własności tej nieruchomości i to Pani była i jest stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki, wyniki badań itp. związane z realizacją inwestycji nabywców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania i ponoszenia kosztów ww. czynności przez Pierwszego Inwestora.

Podjęte działania miały doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na działce nr 1 inwestycji budowlanej Pierwotnego Inwestora oraz do dokonania badania prawnego Nieruchomości.

Kolejny Nabywca dopiero po uzyskaniu pozytywnego wyniku badania prawnego oraz po nabyciu Nieruchomości, będzie ubiegał się o uzyskanie decyzji środowiskowych, pozwolenia na budowę, czy uzgodnień dotyczących przyłączy. Pomimo, że ww. działania podjęte w Pani imieniu przez Pierwszego Inwestora nie wpłyną bezpośrednio na planowaną, kolejną transakcję z nowym Kupującym, to jednak nie można ich uznać za nieistotne. Jak już wykazano, stanowią one element szeregu czynności dokonywanych w odniesieniu do Nieruchomości w imieniu Pani – właściciela tego majątku.

Dodatkowo, w ramach tych działań:

*   potwierdzona została możliwość uzyskania dla Nieruchomości wielu różnego rodzaju pozwoleń, decyzji, uzgodnień itp. dotyczących np. przyłączy mediów, pozwolenia na budowę czy badań geologicznych;
*   działka nr 1 została wydzielona z działki nr 6,
*   uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość, zmieniający dotychczasowe przeznaczenie rolne na przeznaczenie podstawowe - zabudowa usługowa, przeznaczenie towarzyszące - urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, zbiorniki retencyjne, parkingi, a także przeznaczenie dopuszczalne - infrastruktura techniczna, stacja paliw, dojazdy.

Powyższe oznacza, że teren działki nr 1 został przygotowany do wykonania różnego rodzaju zamierzeń budowlanych.

Do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość ta podlegała więc wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały i zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W efekcie dokonanego szeregu ww. czynności, sprzeda Pani Nieruchomość gruntową o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia pierwszej umowy przedwstępnej, uatrakcyjnioną, gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych kolejnych nabywców.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Zatem, dokonując opisanych we wniosku czynności (poprzez pełnomocników) w celu sprzedaży działki nr 1 , podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Panią działań w celu sprzedaży Nieruchomości na tle ww. regulacji i orzeczeń, stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż działki 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Panią jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Skoro więc w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku, uznaję **za nieprawidłowe**.

Ad 2

Pani wątpliwości dotyczą także kwestii czy dostawa niezabudowanej działki gruntu nr 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje natomiast przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym co wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygnatura akt I FSK 627/12, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że dla terenu działki nr 1 obowiązuje i na moment planowanej transakcji obowiązywał będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że grunt ten przeznaczony jest głównie pod zabudowę usługową. Tym samym, niezabudowana działka nr 1 w chwili sprzedaży stanowiła będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży Nieruchomości, również nie będzie miało miejsca, ponieważ nie został spełniony warunek przedstawiony w tym przepisie. Nie można bowiem uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT w momencie nabycia działki nr 2, z której powstała działka nr 1 , skoro przy jej nabyciu podatek VAT nie wystąpił. Jak bowiem wynika z opisu sprawy prawo własności Nieruchomości nabyła Pani na podstawie umowy darowizny z 11 marca 1997 r.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż przez Panią niezabudowanej działki nr 1, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy. Tym samym, dostawa tej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 wniosku, uznaję więc **za prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informuję, że rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, w tym również treści wskazanych stron internetowych, lecz dokonuję oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Tym samym, treści znajdujące się pod wskazanym w uzupełnieniu wniosku adresem internetowym nie były przedmiotem mojej merytorycznej analizy.

Odnosząc się natomiast do przywołanych przez Panią w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przeze mnie i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Panią na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Panią interpretacje indywidualne i orzeczenia sądowe, potraktowałem jako element Pani argumentacji; nie mogą one jednak stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w tej sprawie.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).