Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/4511-92/15-2/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-01
Teza: Wnioskodawca zwraca się z prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych dotyczących PIT, które mogą mieć zastosowanie w przypadku zdarzenia przyszłego, polegającego na jednorazowej sprzedaży jednej z opisanych powyżej działek, z majątku osobistego, z uwzględnieniem że jedna z nich oznaczona jako 204/7 jest nieruchomością zabudowaną budynkiem gospodarczym i mieszkalnym na terenie o przeznaczeniu mieszkalnym z dopuszczeniem usług, natomiast druga oznaczona jako 204/4 jest nieruchomością niezabudowaną o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 stycznia 2015 r. (data wpływu 20 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest posiadaczem gospodarstwa rolnego składającego się z dwóch nieruchomości (działek) jednej zabudowanej Nr 204/7 i drugiej niezabudowanej Nr 204/4 w miejscowości K. w województwie i nosi się z zamiarem sprzedaży jednej z nich.

Jest to pozostałość po większym gospodarstwie rolnym które ojciec Wnioskodawcy przekazał mu w drodze darowizny za emeryturę (KRUS) dnia 23 lutego 1994 r. i miało powierzchnię 2.56 ha i Nr 204/1. Gospodarstwo stanowiło i stanowi wyłączny majątek osobisty Wnioskodawcy nabyty przed ślubem. Gospodarstwo powyższe uprawiał do września 2008 r.

W październiku 2006 r. Skarb Państwa wydzielił i wykupił od Wnioskodawcy działkę gruntu o pow. 0.5315 ha Nr 204/3 dzieląc gospodarstwo na dwie części, poprzez przecięcie go autostradą A2. Był to wykup na zasadach tzw. spec ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i autostrad tj. na cel uzasadniający wywłaszczenie nieruchomości co potwierdza akt notarialny. Po tym zdarzeniu powstały działki Nr 204/2 o pow. 1.6481 ha nieruchomość zabudowana oraz Nr 204/4 o pow. 0.3804 ha nieruchomość niezabudowana.

W związku z tym, że poprowadzenie autostrady uniemożliwiało dalsze użytkowanie tych terenów jako rolne, w listopadzie 2007 roku został uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje do tej pory, w związku z czy zmieniło się przeznaczenie terenu, z rolnego na przemysłowo - usługowy i w części mieszkaniowo - usługowy dla działki 204/2 i przemysłowo - usługowy dla działki 204/4.

W związku z tym w 2008 roku Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 204/2 na zabudowaną nieruchomość nr 204/7 o pow. 0.5458 ha o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym na której mieszka i na niezabudowaną nieruchomość nr 204/8 o pow. 1.0674 ha o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym (a także na działki 204/5 i 204/6 stanowiące drogę publiczną i przekazane z mocy prawa dla gminy i powiatu w momencie wydania decyzji podziałowej).

W tym samym roku Wnioskodawca sprzedał niezabudowaną nieruchomość Nr 204/8 (akt notarialny z 03 września 2008 r.). Sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT zgodnie z interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie Nr IP-PP2-443-66/08-4/AZ w której powyższe zdarzenie, czyli jednorazowa sprzedaż z majątku osobistego nie nabytego w celu działalności związanej z dostarczaniem działek budowlanych została opodatkowana podatkiem VAT w związku z działalnością rolniczą i wykorzystywaniem nieruchomości na ten cel.

Jedna z nieruchomości której sprzedaż Wnioskodawca rozważa jest niezabudowana i jest niewyłączoną z produkcji rolnej ziemią orną którą msc. plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza jako przemysłowo-usługową na której działalność rolnicza ustała w 2008 r. i żadna inna nie jest prowadzona, druga jest niewyłączoną z produkcji rolnej działką ziemi ornej na której działalność rolnicza ustała w 2008 r. o przeznaczeniu w msc. planie zag. przest. jako mieszkaniowo-usługowy zabudowana dwoma budynkami murowanymi; mieszkalnym o pow. 138 m² z 1958 r. i gospodarczym o pow. 154 m² z 1960 r. zbudowanymi przez dziadków, którzy je zamieszkiwali i użytkowali do celów rolniczych, następnie użytkował je ojciec i Wnioskodawca. Budynki nie były przebudowywane ani rozbudowywane, Wnioskodawca dokonywał w nich tylko niezbędnych napraw i remontów w celu utrzymania ich w stanie nie pogorszonym. Wartość napraw nie przekroczyła 30% wartości budynków. Część budynków od 1994 r. była przez Wnioskodawcę okresowo wynajmowana. Najem jest prowadzony z przerwami, trwa w sumie dłużej niż 5 lat, budynki nie są środkiem trwałym i nie były amortyzowane. Jest to najem na różne cele w tym na cele działalności gospodarczej.

W pozostałej części budynków mieszka i wykorzystywał je do zadań związanych produkcją rolną. Z tytułu najmu na cele działalności gospodarczej Wnioskodawca nie płacił podatku VAT korzystając z podmiotowego zwolnienia, ponieważ nie przekraczał limitu kwoty powyżej której ten podatek występował aż do roku 2008 kiedy to opodatkowana podatkiem VAT sprzedaż działki spowodowała przekroczenie progu i zapłatę podatku VAT. Ponieważ przez cały 2009 r. i 2010 r. nie przekroczył limitu powyżej którego występowałby VAT, w 2011 r. ponownie skorzystał z podmiotowego zwolnienia z VAT i od tamtego czasu nie przekroczył limitu, który ponownie powodowałby konieczność płacenia VAT z tytułu najmu.

Od września 2008 r. ustało wykorzystywanie budynków i ziemi na obu działkach na cele produkcji rolnej z powodu sprzedaży jednej działki stanowiącej większość ziemi którą Wnioskodawca uprawiał, w związku z czym zaprzestał działalności rolniczej. Wnioskodawca nie zajmuje się i nie zajmował działalnością związaną z pozyskiwaniem, podziałem, ani sprzedażą działek w sposób częstotliwy. Nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nigdy nie prowadził żadnej firmy, a od 1996 r. jest z krótkimi przerwami do chwili obecnej zatrudniony na umowę o pracę i pracodawca odprowadza za niego ZUS. Obie działki 204/7 i 204/4 pomimo tego, że razem nie mają powierzchni 1 ha fizycznego, to powierzchnia powyżej 1 ha przeliczeniowego klasyfikuje je jako gospodarstwo rolne, jednak w chwili obecnej w wyniku sporu granicznego z sąsiadem prowadzone jest postępowanie rozgraniczające na działce 204/4 i na tą chwilę nie wiadomo, jaka będzie powierzchnia w ha. przeliczeniowych. Po zakończeniu postępowania powierzchnia może być mniejsza o około 100-150 m2.

W związku z powyższym opisem:

Wnioskodawca zwraca się z prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych dotyczących PIT, które mogą mieć zastosowanie w przypadku zdarzenia przyszłego, polegającego na jednorazowej sprzedaży jednej z opisanych powyżej działek, z majątku osobistego, z uwzględnieniem że jedna z nich oznaczona jako 204/7 jest nieruchomością zabudowaną budynkiem gospodarczym i mieszkalnym na terenie o przeznaczeniu mieszkalnym z dopuszczeniem usług, natomiast druga oznaczona jako 204/4 jest nieruchomością niezabudowaną o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym.

Zdaniem Wnioskodawcy:

*   w przypadku jednorazowej sprzedaży z majątku osobistego nabytego 20 lat temu, nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym na terenie o przeznaczeniu mieszkalnym z dopuszczeniem usług, wykorzystywanej do tej pory na działalność rolniczą która ustała ponad 6 lat temu i najem nie prowadzony w ramach rejestrowanej działalności gospodarczej i zwolniony podmiotowo z VAT, niezależnie od przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków Wnioskodawca nie powinien płacić podatku PIT;
*   w przypadku jednorazowej sprzedaży z majątku osobistego nabytego 20 lat temu, nieruchomości niezabudowanej stanowiącej grunt rolny, na terenie o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym wykorzystywanej do tej pory na działalność rolniczą, która ustała ponad 6 lat temu, a obecnie nie wykorzystywana, niezależnie od przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków Wnioskodawca nie powinien płacić podatek PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem, odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeśli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu w rozumieniu powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości (prawa), jej części lub udziału w nieruchomości (w prawie) następuje po upływie tego okresu przychód uzyskany z tego tytułu w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Podkreślić należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału wnioskodawca nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomość jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że, przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić, zatem należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej, co do tożsamości.

Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) – przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że wynikiem umowy darowizny nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest nabycie na własność tej nieruchomości (udziału w nieruchomości) przez obdarowanego. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze darowizny, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano darowizny nieruchomości (udziału w nieruchomości).

Z przedstawionego we wniosku stanu wynika, że Wnioskodawca jest posiadaczem gospodarstwa rolnego składającego się z dwóch nieruchomości (działek) jednej zabudowanej nr 204/7 i drugiej niezabudowanej nr 204/4. Jest to pozostałość po większym gospodarstwie rolnym które ojciec Wnioskodawcy przekazał mu w drodze darowizny za emeryturę (KRUS) dnia 23 lutego 1994 r. i miało powierzchnię 2.56ha i nr 204/1. Gospodarstwo stanowiło i stanowi wyłączny majątek osobisty Wnioskodawcy nabyty przed ślubem. W 2006 roku Skarb Państwa wydzielił i wykupił od Wnioskodawcy działkę gruntu o pow. 0.5315 ha nr 204/3 dzieląc gospodarstwo na dwie części, poprzez przecięcie go autostradą A2. W związku z tym, że poprowadzenie autostrady uniemożliwiało dalsze użytkowanie tych terenów jako rolne, w listopadzie 2007 roku został uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z czy zmieniło się przeznaczenie terenu, z rolnego na przemysłowo - usługowy i w części mieszkaniowo - usługowy dla działki 204/2 i przemysłowo - usługowy dla działki 204/4.

W związku z tym w 2008 roku Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 204/2 na zabudowaną nieruchomość nr 204/7 o pow. 0.5458 ha o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym na której mieszka i na niezabudowaną nieruchomość nr 204/8 o pow. 1.0674 ha o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym.

Wnioskodawca planuje sprzedaż jednej z wyżej wymienionych działek tj. działki o Nr 204/7 lub działki o Nr 204/4

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie zdarzenia przyszłego należy wskazać, że przychód ze sprzedaży działki nr 204/7 lub działki Nr 204/4, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie przez Wnioskodawcę jednej tych działek nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.