Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.107.2020.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-09
Teza: Czy nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 20 marca 2020 r. (data wpływu – 24 marca 2020 r.), uzupełnionym 31 marca oraz 11 i 18 maja 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 31 marca 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 28 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.195.2020.2.AKA oraz 0111-KDIB2-3.4014.107.2020.3.ASZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 11 oraz 18 maja 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 14 kwietnia 2016 r. podpisana została Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży (dalej: „Umowa”), zgodnie z którą − po spełnieniu określonych w Umowie warunków − Sp. z o.o. zobowiązała się do nabycia od Pani K.R. (dalej: „Sprzedająca”) niezabudowanej działki gruntu położonej w Ł., oznaczonej nr (…) (dalej: „Nieruchomość”), objętej księgą wieczystą (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) (dalej: „KW Nieruchomości”).

Zgodnie z aneksem do Umowy z dnia 17 grudnia 2019 r., w rolę kupującego, który nabędzie Nieruchomość od Sprzedających wstąpił Wnioskodawca (dalej: „Kupujący”).

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości, Nieruchomość stanowi niezabudowane działki gruntu wykorzystane jako grunty orne.

Obszar, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalonym na podstawie uchwały Rady Miejskiej z dnia 16 października 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. (dalej: „Plan”). Plan przewiduje, że Nieruchomość jest przeznaczona częściowo na tereny zieleni naturalnej oznaczone symbolem 3.ZN (dalej: „Tereny ZN”) i częściowo na tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami oznaczone symbolem 2.P/U (dalej: „Tereny P/U”).

Zgodnie z Planem, przeznaczenie poszczególnych terenów jest następujące:

1.  Tereny ZN:
    *   przeznaczenie podstawowe: zieleń naturalna;
    *   zakaz lokalizacji budynków;
    *   dopuszczenie lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ścieżek pieszo-rowerowych i urządzeń gospodarki wodnej;
    *   przeznaczenie uzupełniające: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja deszczowa oraz kanalizacja sanitarna);
2.  Tereny P/U:
    *   przeznaczenie podstawowe: zabudowa produkcyjna, składy i magazyny wraz z usługami związanymi z działalnością prowadzoną w terenie;
    *   przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja sanitarna oraz kanalizacja deszczowa).

Jak wynika z Planu, w przypadku każdego z analizowanych rodzajów terenów, składających się na Nieruchomość, określone zostało przeznaczenie podstawowe (w przypadku Terenów P/U) lub towarzyszące (w przypadku Terenów ZN), pozwalające na zabudowę tych działek. Szczególną uwagę należy zwrócić na Tereny ZN, których podstawowe przeznaczenie nie stanowi o zabudowie tych działek, jednak Plan dopuszcza na tych terenach określoną zabudowę towarzyszącą, tj. infrastrukturę techniczną, ścieżki pieszo-rowerowe, urządzenia gospodarki wodnej, itp., co oznacza, że Tereny ZN − mimo, że ich podstawowe przeznaczenie nie stanowi o budowlanym charakterze terenu, to − z uwagi na dopuszczone w Planie przeznaczenie towarzyszące − stanowią również teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług ani nie prowadzi działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a Nieruchomość stanowiła od momentu jej nabycia majątek, który był wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych Sprzedającej.

Zgodnie z Umową, jednym z warunków zawarcia Umowy jest udzielenie przez Sprzedającą pisemnego pełnomocnictwa Kupującemu do wystąpienia w imieniu Sprzedającej o wydanie „standardowych” zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z zapłatą jakichkolwiek podatków, opłat za użytkowanie wieczyste i należności niepodatkowych (składki ZUS i PFRON) i innych należności, do których zastosowanie mają przepisy ustawy Ordynacja podatkowa, przy czym − zgodnie z Umową − wyżej opisany warunek zawarcia Umowy ustanowiony jest wyłącznie na korzyść Kupującego, który może z jego spełnienia zrezygnować w jakimkolwiek momencie informując o tym Sprzedającą.

Ponadto, Umowa przewiduje, że od dnia jej zawarcia, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Faktycznie, w ramach otrzymanego pełnomocnictwa, Kupujący sporządzał jedynie dokumentacje dotyczące warunków zabudowy, w których ujęta była część działki(…). Należy przy tym zaznaczyć, że warunki zabudowy straciły swoją moc z chwilą wejścia w życie Planu.

Sprzedająca nabyła Nieruchomość w 1981 r. na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego. Czynność nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w związku z powyższym, Sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnych charakterze.

Sprzedająca nie podejmowała działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działki. W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca zgłosiła się do biur nieruchomości, które samodzielnie (na własną rękę) podejmowały działania w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości. Zawarcie umowy z pośrednikami nieruchomości nie było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedający nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przy czym − zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy − obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnej czynności cywilnoprawne wymienione w art. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyżej przytoczonych regulacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że − co do zasady − umowa sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na poziomie kupującego, chyba że niniejsza czynność cywilnoprawna (sprzedaż nieruchomości) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z powyższego wynika, że aby ustalić, czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, należy w pierwszej kolejności przeanalizować, czy niniejsza transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a − konsekwentnie − nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Konsekwentnie, biorąc pod uwagę art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 08 czerwca 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.195.2020.3.AKA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że opisana we wniosku transakcja sprzedaży obejmie przeniesienie na Kupującego przez Sprzedającą prawa własności niezabudowanej działki gruntu położonej w Ł. („Nieruchomość); działka wykorzystana jest jako grunt orny.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Wnioskodawcy dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 08 czerwca 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.195.2020.3.AKA , w której wskazano, że:

*   planowana przez Sprzedającą transakcja sprzedaży działki, z tytułu której będzie ona podatnikiem podatku od towarów i usług, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki, tj. 23%, to umowa sprzedaży ww. Nieruchomości zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.