Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.372.2017.4.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-20
Teza: w zakresie opodatkowania przychodów z najmu
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszt eksploatacyjny; media; najem; najem-najem mieszkań; opodatkowanie; umowa-umowa najmu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2017 r. (data wpływu 23 października 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 grudnia 2017 r. (data wpływu 11 stycznia 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 1 grudnia 2017 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.372.2017.1.MJ o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wynajmuje lokal o pow. 83,5m2.

1.  Najemca lokalu zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu miesięcznej kwoty za najem w wys. 2900 zł.
2.  Zapłata następować będzie z góry w terminie do dnia trzeciego każdego miesiąca obowiązywania umowy na konto bankowe Wynajmującego (tytułem: wynajem).
3.  Kwota za najem wskazana w punkcie 1 obejmuje:
    *   opłaty za czynsz dla Wspólnoty w dotychczasowej wysokości, a w przypadku jego podwyższenia najemca dokonuje dopłaty,
    *   opłaty za zaliczki na wodę (w przypadku zużycia większego niż zaliczki ujęte w czynszu),
    *   opłaty za zaliczki na centralne ogrzewanie (w przypadku zużycia większego niż zaliczki ujęte w czynszu dla Wspólnoty Mieszkaniowej za lokal dopłaty dokonuje według zużycia). Wynajmujący zobowiązuje się tuż po otrzymaniu w/w należności od najemcy do wykonania terminowo przelewów do Wspólnoty Mieszkaniowej.
4.  Najemca pokrywa także koszty eksploatacji lokalu obejmujące:
    *   opłaty za energię elektryczną (zgodnie z fakturami),
    *   opłaty za wodę i centralne ogrzewanie (w przypadku zużycia większego zaliczki ujęte w czynszu dla Wspólnoty Mieszkaniowej).
5.  Koszty eksploatacji wskazane w § 4 najemca płacić będzie na rachunek Wynajmującego w ciągu 5 dni od uzyskania informacji o wysokości opłat wskazanych w § 4 , wpłata z tytułem:
    *   eksploatacja prąd,
    *   eksploatacja – woda i centralne ogrzewanie.Wynajmujący zobowiązuje się do wykonania terminowo przelewem odpowiednio do dostawcy energii elektrycznej i Wspólnoty Mieszkaniowej.
6.  W przypadku zwłoki w płatności opłat eksploatacyjnych, najemca jest zobowiązany do zapłaty odsetek za zwłokę w ustawowej wysokości stosowanych przez dostawców mediów. Umowa zawarta w dwóch egzemplarzach z datą i podpisem najemcy i Wynajmującego. Opłaty takie jak: media (woda i centralne ogrzewanie) oraz za energię elektryczną – nie powodują przysporzenia majątkowego Wynajmującego w myśl art. 6 ust. 1A jak również art. 11 ust. 2-2b Dz. U. z 2010 r., Dz. U. z 1998 r. Nr 144 Nr 51 poz. 307 ze zm. art. 6 ust. 1a. Wnioskodawczyni prosi o ocenę tej sytuacji w oparciu o ww. przepisy prawa podatkowego.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 1 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.372.2017.1.MJ Wnioskodawczyni doprecyzowała opis zdarzenia przyszłego o informacje, że w umowie istnieje rozdział: Czynsz Najmu i Inne Obciążenia. W rozdziale tym dość szczegółowo określa się do ponoszenia jakich opłat zobowiązuje się najemca.

Zapis:

*   Strony (Wynajmujący i Najemca) zgodnie ustalają wysokość czynszu za najem lokalu na kwotę np. 2. 400 zł. Do pokrycia kwoty z tytułu najmu zobowiązany jest Najemca. Zapłata będzie następować z góry do 3-go dnia każdego miesiąca na konto bankowe Wynajmującego tytułem – za najem lokalu mieszkaniowego.
*   Najemca obciążony obciążony będzie także opłatami z tytułu czynszu administracyjnego, opłat eksploatacyjnych i nadwyżek zużycia mediów. Czynsz administracyjny zawiera między innymi opłaty zmienne, zależne od poziomu zużycia jak: woda ciepła i zimna oraz C.O. - dlatego też opłaty te zawarte w czynszu należy traktować jako zaliczkę a nie jako zapłatę za realne zużycie.
*   Czynsz administracyjny nie zawiera także opłat z tytułu: zużycia energii elektrycznej, nadwyżek zużycia wody ciepłej i zimnej, nadwyżek zużycia C.O.
*   Kwotę na pokrycie czynszu administracyjnego Najemca będzie wpłacał na konto Wynajmującego tytułem: OPŁATA CZYNSZU ADMINISTRACYJNEGO. Wynajmujący zobowiązuje się natychmiast po otrzymaniu tej kwoty przelać ją na konto Administracji Osiedla (Wspólnoty Mieszkaniowej). W związku z powyższym, iż Najemca zobowiązuje się do pokrywania (opłacania czynszu administracyjnego, zobowiązuje się on także do comiesięcznego pokrywania kosztów mediów jak: woda ciepła i zimna, kosztów zużycia C.O. oraz kosztów za wywóz śmieci zależnie od ilości zamieszkałych osób – jeśli zużycie przekroczy dotychczas ustalone limity.
*   Najemca nadwyżki zużycia wody i C.O. nie ujęte w czynszu wpłacał będzie na konto Wynajmującego tytułem- opłata za nadwyżki zużycia mediów. Wynajmujący natychmiast po otrzymaniu tej opłaty, przeleje ją na konto Wspólnoty Mieszkaniowej.
*   Najemca zobowiązuje się do comiesięcznego odczytu liczników wody i C.O. - w celu przekazania informacji Wspólnocie Mieszkaniowej w celu ustalenia prawidłowego obciążenia płatnością za zużycie mediów.
*   Najemca zobowiązuje się także do pokrywania należności za zużytą energię elektryczną na podstawie odczytów licznika zużycia – wpłacając należność na konto bankowe Wynajmującego tytułem – zapłata za zużytą energię elektryczną. Wynajmujący zobowiązuje się natychmiast kwotę tę przelać na konto dostawcy energii elektrycznej. W przypadku gdy czynsz administracyjny podstawowy nie będzie pokrywał realnego zużycia mediów w okresie następujących dwu miesięcy Wynajmujący zastrzega sobie prawo do wnioskowania do Wspólnoty Mieszkaniowej o podniesienie kwoty czynszu z uwzględnieniem realnego zużycia mediów w ostatnich dwu następujących po sobie miesiącach.
*   Niedopłaty za realne zużycie mediów i opłat eksploatacyjnych pokrywa Najemca na podstawie co 3-miesięcznej weryfikacji według odczytów przez Administratora Osiedla i dostawcę energii porównując je z pokrytymi opłatami. Nadpłaty zaś, zobowiązuje się zwrócić Najemcy- Wynajmujący.
*   W przypadku zwłoki w płatnościach przez Najemcę za czynsz najmu, czynsz administracyjny, nadwyżki zużycia mediów, prąd – opłat eksploatacyjnych Najemca zobowiązuje się do zapłaty odsetek za zwłokę w ustawowej wysokości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opłaty jak: czynsz, media, energia elektryczna pokrywane przez najemcę stanowią przychód Wynajmującego w przypadku kiedy Najemca kwoty te wpłaca na konto Wynajmującego a Wynajmujący przelewa na konta Administracji i dostawcy energii?

Zdaniem Wnioskodawczyni, skoro określona miesięczna opłata wynosi 2900 zł i pokrywa czynsz i media, do pokrywania których zobowiązuje się Najemca, jak również opłata za energię elektryczną – zobowiązuje się pokrywać Najemca – to kwoty te pomimo że wpłaca na konto Wnioskodawczyni (są natychmiast przelewane przez Wnioskodawczynię na konto: Administracji i dostawcy energii) - nie są dochodem Wnioskodawczyni i nie stanowią przysporzenia majątkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz.U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.), źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 ze zm.) ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy - osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie, jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku oraz uzupełnieniu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wynajmuje lokal o pow. 83,5m2.

Kwota za najem wskazana obejmuje:

*   opłaty za czynsz dla Wspólnoty w dotychczasowej wysokości, a w przypadku jego podwyższenia najemca dokonuje dopłaty,
*   opłaty za zaliczki na wodę (w przypadku zużycia większego niż zaliczki ujęte w czynszu),
*   opłaty za zaliczki na centralne ogrzewanie (w przypadku zużycia większego niż zaliczki ujęte w czynszu dla Wspólnoty Mieszkaniowej za lokal dopłaty dokonuje według zużycia). Wynajmujący zobowiązuje się tuż po otrzymaniu w/w należności od najemcy do wykonania terminowo przelewów do Wspólnoty Mieszkaniowej. Najemca pokrywa także koszty eksploatacji lokalu obejmujące:
*   opłaty za energię elektryczną (zgodnie z fakturami),
*   opłaty za wodę i centralne ogrzewanie (w przypadku zużycia większego zaliczki ujęte w czynszu dla Wspólnoty Mieszkaniowej). Wynajmujący zobowiązuje się do wykonania terminowo przelewem odpowiednio do dostawcy energii elektrycznej i Wspólnoty Mieszkaniowej. Najemca obciążony obciążony będzie także opłatami z tytułu czynszu administracyjnego, opłat eksploatacyjnych i nadwyżek zużycia mediów. Czynsz administracyjny zawiera między innymi opłaty zmienne, zależne od poziomu zużycia jak: woda ciepła i zimna oraz C.O. - dlatego też opłaty te zawarte w czynszu należy traktować jako zaliczkę a nie jako zapłatę za realne zużycie.
*   Czynsz administracyjny nie zawiera także opłat z tytułu: zużycia energii elektrycznej, nadwyżek zużycia wody ciepłej i zimnej, nadwyżek zużycia C.O.
*   Kwotę na pokrycie czynszu administracyjnego Najemca będzie wpłacał na konto Wynajmującego tytułem: OPŁATA CZYNSZU ADMINISTRACYJNEGO. Wynajmujący zobowiązuje się natychmiast po otrzymaniu tej kwoty przelać ją na konto Administracji Osiedla (Wspólnoty Mieszkaniowej).

W związku z powyższym, iż Najemca zobowiązuje się do pokrywania (opłacania czynszu administracyjnego, zobowiązuje się on także do comiesięcznego pokrywania kosztów mediów jak: woda ciepła i zimna, kosztów zużycia C.O. oraz kosztów za wywóz śmieci zależnie od ilości zamieszkałych osób – jeśli zużycie przekroczy dotychczas ustalone limity.

Najemca zobowiązuje się także do pokrywania należności za zużytą energię elektryczną na podstawie odczytów licznika zużycia – wpłacając należność na konto bankowe Wynajmującego tytułem – zapłata za zużytą energię elektryczną. Wynajmujący zobowiązuje się natychmiast kwotę tę przelać na konto dostawcy energii elektrycznej.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego uznać należy, że jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu najmu za oddanie lokalu do użytkowania, będzie stanowiła przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującego, a tym samym będzie generowała przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności uiszczane przez najemcę z tytułu czynszu administracyjnego oraz opłat za media tzn. prąd, woda, centralne ogrzewanie do których ponoszenia zobowiązany będzie zgodnie z zawartą umową najemca, nie będą stanowiły przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni, która w zakresie uiszczania tych opłat będzie pełniła jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu najmu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.