Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-844/13-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-18
Teza: Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczonego wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12.09.2013 r. (data wpływu 13.09.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczonego wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczonego wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Zbywca), będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) jest właścicielem nieruchomości (dalej: Nieruchomość), na którą składają się:

*   działka o numerze 4/21 wpisana do księgi wieczystej (dalej: Działka);
*   budynek magazynowo - biurowy położony na Działce (dalej: Budynek);
*   inne naniesienia związane z gruntem położone na Działce (dalej: Budowle), w szczególności:
    *   wartownia,
    *   zbiornik retencyjny,
    *   pompownia wody deszczowej,
    *   zbiornik przeciwpożarowy,
    *   zbiornik septyczny,
    *   drogi wewnętrzne,
    *   parkingi,
    *   place załadunkowe,
    *   totem,
    *   instalacje energetyczne zewnętrzne, przyłącze światłowodowe, okablowanie,
    *   ogrodzenie.

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m. in. na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Na składniki niematerialne i materialne niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę składają się:

*   własność Nieruchomości;

*   umowy najmu dotyczące Nieruchomości;

*   depozyty / zabezpieczenia złożone przez najemców w związku z ww. umowami najmu;

*   depozyty bankowe;

*   kredyty / pożyczki;

*   środki pieniężne;

*   należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez przedsiębiorstwo Zbywcy;

*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością;

*   dokumentacja związana z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę;

*   umowa dotycząca usług zarządzania Nieruchomością;

*   umowa dotycząca usług księgowych;

*   umowy dotyczące dostawy mediów;

*   umowa dotycząca usług ochrony;

*   umowa dotycząca obsługi technicznej;

*   umowa dotycząca monitoringu przeciwpożarowego;

*   umowy dotyczące pozostałych usług a także inne aktywa i pasywa niezbędne dla celów prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) posiada siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Obecnie planowana jest transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Zbywcy w ramach umowy sprzedaży (dalej: Transakcja lub Sprzedaż). W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie od Zbywcy:

*   prawa własności Nieruchomości;

*   umowy najmu dotyczące Nieruchomości (Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy jako wynajmującego, które na gruncie ww. umów najmu przechodzą z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego);

*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno - budowlanego;

*   prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez najemców w związku z ww. umowami najmu;

*   prawa z gwarancji i ustawowej rękojmi wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę,

*   wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością).

Składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji nic są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

W ramach Sprzedaży w szczególności nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę przez Zbywcę poniżej wymienione składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład prowadzonego przedsiębiorstwa:

*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością;
*   depozyty bankowe;
*   umowy rachunków bankowych;
*   środki pieniężne;
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy);
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;
*   tajemnice handlowe przedsiębiorstwa Zbywcy;
*   umowa dotycząca usług zarządzania Nieruchomością;
*   umowa dotycząca usług księgowych;
*   umowy dotyczące dostawy mediów;
*   umowa dotyczące usług ochrony;
*   umowa dotycząca obsługi technicznej;
*   umowa dotycząca monitoringu przeciwpożarowego.

Jak z tego wynika, niektóre aktywa / zobowiązania oraz umowy niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. W konsekwencji, Wnioskodawca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Wnioskodawca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu Budynku wraz z infrastrukturą został zakończony w 2007 i 2008 r. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Budynku wraz z placami manewrowymi i infrastrukturą towarzyszącą z wyłączeniem dwóch części Budynku została wydana 31 grudnia 2007 r. Pozwolenia na użytkowanie pozostałych części Budynku zostały wydane w dniach 9 czerwca 2008 r. i 6 października 2008 r. W 2010 r. były realizowane prace, które nie wymagały pozwolenia na użytkowanie. W 2012 r. jeden z najemców we własnym zakresie dokonywał adaptacji wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku i występował jako inwestor. Najemca ten poniósł koszty adaptacji, które amortyzuje. Koszty te nie były poniesione przez Zbywcę i w związku z tym nie zwiększyły one wartości początkowej Budynku.

Nieruchomość była i będzie do momentu Sprzedaży wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Całość powierzchni magazynowo - biurowej w Budynku była wynajętą przez okres co najmniej 2 lat przed Sprzedażą. Budowle (z wyjątkiem parkingów i placu załadunkowego) nie były wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Zbywcy przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego przy budowie Budynku i Budowli. Zbywcy przysługiwało również prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków na ulepszenie Budynku (w zakresie, w jakim Zbywca ponosił te wydatki) oraz z tytułu wydatków na ulepszenie Budowli (wydatki te były ponoszone tylko przez Zbywcę).

Wyżej wymienione wydatki poniesione w 2012 r. przez jednego z najemców na adaptację wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku nie przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku. W okresie po wytworzeniu Budynku Zbywca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30% wartości początkowej Budynku. Suma wyżej wymienionych wydatków poniesionych w 2012 r. przez jednego z najemców na adaptację wynajmowanej przez niego powierzchni Budynku oraz wydatków poniesionych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku.

Wydatki na ulepszenie Budowli, poniesione od 1 lipca 2008 r. nie osiągnęły w stosunku do żadnego obiektu z kategorii Budowle 30% jego wartości początkowej.

W ramach Sprzedaży, Zbywca jako zbywający Nieruchomość, jak również Wnioskodawca jako nabywający zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy, w zakresie w jakim zbycie Nieruchomości będzie podlegało zwolnieniu z możliwością opodatkowania VAT, co zostanie potwierdzone złożeniem zgodnego oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Intencją Zbywcy oraz Wnioskodawcy jest, aby Sprzedaży Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z analogicznymi wnioskami o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zamierzają wystąpić zarówno Nabywca, jak i Zbywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W opinii Wnioskodawcy będzie on uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym ponieważ Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, jako towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze wskazane powyżej przepisy ustawy o VAT, należy uznać, iż Sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem mieści się w zakresie powyższych regulacji i z tego względu należy ją zakwalifikować do katalogu czynności podlegających opodatkowaniem VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Przy czym należy zaznaczyć, że art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprowadza wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT m.in. w stosunku do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedmiot Transakcji a definicja przedsiębiorstwa:

Ustawa o VAT ani ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r., jak również Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W konsekwencji, zgodnie z ugruntowaną praktyką w tym zakresie, należy odwołać się do definicji legalnej przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) (dalej: Kodeks cywilny).

W myśl tego przepisu. przez przedsiębiorstwo rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (w szczególności Nieruchomość razem z umowami przejmowanymi z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r.), na którą niejednokrotnie powoływały się organy podatkowe. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską wynika, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wtedy, kiedy znane jest jego przeznaczenie, np. na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem w niniejszym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie co do zasady towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w prawomocnym wyroku z dnia 30 czerwca 2008 r. (sygn. akt III SA/Wa 540/08) stwierdził że: „ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest, więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe”.

W ramach Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia minimum środków wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Wnioskodawca będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku, np. umowy z dostawcami usług. Ponadto, należy podkreślić, że nie dojdzie do przeniesienia szeregu elementów, bez których nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej, takich jak na przykład rachunków bankowych, czy też ksiąg rachunkowych. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż stanowić będzie przeniesienie konkretnych, indywidualnych składników materialnych i niematerialnych, które łącznie nie spełniają warunków do uznania ich za przedsiębiorstwo.

Przedmiot transakcji a zorganizowana część przedsiębiorstwa:

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych. o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Odrębność organizacyjna:

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji. W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. Tym samym, nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, pozwala zatem twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe zbywane w ramach Transakcji nie są wyodrębnione funkcjonalnie, przez co nie umożliwiają prowadzenia działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot.

Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Zbywca zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość, wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.

Odrębność finansowa:

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Samodzielność ZCP:

Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

ZCP a zobowiązania Zbywcy:

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Ponadto, przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać również uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Skoro przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana Transakcja, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych, podlega przepisom Ustawy o VAT.

W następnej kolejności należy rozstrzygnąć jaka stawka (stawki) VAT (względnie zwolnienie) będzie miała zastosowanie do Sprzedaży (czyli do poszczególnych składników zbywanego majątku). Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków podlega zwolnieniu z VAT z wyjątkiem sytuacji, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub jego części upłynął okres krótszy niż 2 lata, gdzie przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu. jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W związku z faktem, że na dzień złożenia niniejszego wniosku od pierwszego zasiedlenia upłynął okres przekraczający 2 lata, dostawa Budynku oraz części Budowli (tj. parkingów i placu załadunkowego) spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, do Sprzedaży w zakresie dotyczącym Budynku oraz części Budowli (tj. parkingów i placu załadunkowego) nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i lit. b ustawy o VAT regulujący przypadki obowiązkowego zwolnienia dostaw budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT powyższy reżim będzie miał również zastosowanie do gruntu, na którym Budynek oraz część Budowli (tj. parkingi oraz plac załadunkowy) są posadowione.

Podatnicy, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, mogą zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, iż: (i) są czynnymi podatnikami VAT oraz (ii) jednocześnie złożą odpowiednie oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 i ust. 11 niniejszego artykułu. W konsekwencji, na skutek złożenia wspólnego oświadczenia przez Zbywcę i Wnioskodawcę o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa Budynku oraz części Budowli (tj. parkingów i placu załadunkowego) wraz gruntem, z którym są one związane podlegać będzie opodatkowaniu wg podstawowej stawki VAT, która obecnie wynosi 23%.

W odniesieniu do Budowli (innych niż parkingi i plac załadunkowy) na moment dokonania planowanej Transakcji nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia, a więc Transakcja w tym zakresie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Dlatego w ocenie Wnioskodawcy dostawa Budowli (innych niż parkingi i plac załadunkowy) nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zbywcy przysługiwało bowiem prawo odliczenia VAT naliczonego przy ich budowie oraz nie ponosił on wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30% wartości początkowej odpowiednio w stosunku do każdego obiektu z kategorii Budowli. Nie będzie więc możliwe zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT co oznacza, że sprzedaż w/w Budowli wraz z gruntem, z którym są one związane powinna podlegać VAT.

Tym samym Sprzedaż całej Nieruchomości powinna w ocenie Wnioskodawcy podlegać VAT.

Ponadto, w myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w zakresie, w jakim towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstaje, zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnik ma prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy w terminie 60 dni (lub 25 dni przy spełnieniu dodatkowych przesłanek do zastosowania tego terminu) od dnia złożenia rozliczenia, m.in. jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wykonał czynność opodatkowaną VAT na terytorium kraju (art. 87 ust. 5a ustawy o VAT).

Jak wskazano w stanie faktycznym, po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać ją do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego świadczenia usług najmu powierzchni komercyjnych. Pozytywna przesłanka prawa do odliczenia VAT będzie zatem spełniona. W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę lub w jednym z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Będzie on również uprawniony do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia, jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wykona czynność opodatkowaną VAT na terytorium kraju oraz nie zaistnieją negatywne przesłanki wynikające z art. 88 ustawy o VAT. Ponadto, przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 87 ust. 6 ustawy o VAT Wnioskodawca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego w terminie 25 dni.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT prawo do odliczenia oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nie przysługuje w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega VAT albo jest zwolniona z VAT.

Uwzględniając okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego w kontekście powyższych przepisów, należy stwierdzić, iż negatywne przesłanki określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będą miały zastosowania, gdyż Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów oraz nie będzie zwolniona z VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy będzie on uprawniony do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony z faktury dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie podatku od towarów i usług natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. 2012, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.