Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-1514/14/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-02-02
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży działek w ramach zarządu majątkiem osobistym.
Słowa kluczowe: majątek-majątek osobisty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 3 listopada 2014 r. (data wpływu 5 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży udziałów w działkach gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Dnia 30 września 2005 r., na podstawie aktu notarialnego Rep. A numer xxxxx/xxxx, Wnioskodawca, wspólnie z dwoma członkami rodziny, nabył w udziałach wynoszących po 1/3 części każdemu z nich, niezabudowaną nieruchomość o łącznej powierzchni 2,2729 ha stanowiącą grunty orne, pastwiska trwałe oraz rowy, zapisaną w księdze wieczystej. W ramach powyższego aktu notarialnego nabyto w drodze kupna nieruchomość podzieloną na 7 działek o powierzchni 2,0659 ha o następujących numerach: 14/23, 14/24, 14/25, 14/26, 14/27, 14/29 i 14/30. Na podstawie tego samego aktu notarialnego nabyto w drodze darowizny 2 działki o powierzchni 0,2070 ha o następujących numerach: 14/9 i 14/11. Przedmiotowa niezabudowana nieruchomość położona jest w miejscowości X., gmina Y. w powiecie Z. Następnie dnia 14 grudnia 2006 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr xxxxxx/xxxx, także wspólnie z tymi samymi członkami rodziny, Wnioskodawca nabył w udziałach wynoszących po 1/3 części każdemu z nich, niezabudowaną nieruchomość rolną zapisaną w księdze wieczystej, składającą się z 2 działek sąsiadujących z poprzednio nabytymi o łącznej powierzchni 0,5731 ha o następujących numerach: 13/13 i 13/15. Nabycia wszystkich nieruchomości dokonano wspólnie z synem i zięciem. Wnioskodawca nie kupował wspólnie z ww. osobami żadnych innych działek poza wskazanymi we wniosku.

Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę oraz pozostałe osoby w celu wybudowania rezydencji rodzinnej i wykorzystania na własne cele mieszkaniowe, a nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Jednakże cel ten stał się niemożliwy do zrealizowania z powodu zmiany sytuacji i stosunków rodzinnych. W 2010 r. doszło do rozkładu pożycia małżeńskiego pomiędzy zięciem i córką Wnioskodawcy i do zaprzestania prowadzenia przez nich wspólnego gospodarstwa domowego, co doprowadziło w konsekwencji do rozwodu w 2013 r. W tej sytuacji, w związku z koniecznością uporządkowania spraw majątkowych, Wnioskodawca wraz z synem i zięciem postanowili zmienić swoje plany w odniesieniu do nieruchomości w ten sposób, aby część nieruchomości rozdzielić własnościowo i pozostawić do odrębnego użytku własnego, a resztę wspólnie sprzedać lub przekazać w formie darowizny innym członkom rodziny. Ponieważ uchwałą Rady Gminy z dnia 29 marca 2010 r. został zaktualizowany plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący powyższe nieruchomości, Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami wystąpił o dokonanie podziału działek zgodnie z zaktualizowanym planem i nowymi zamysłami wykorzystania nieruchomości powstałymi w związku z rozkładem pożycia małżeńskiego między zięciem i córką Wnioskodawcy. W konsekwencji, Wójt Gminy wydał decyzję zatwierdzającą podział powyższych nieruchomości poprzez dokonanie wydzielenia 24 działek o następujących numerach: 13/13, 13/17, 13/18, 13/19, 14/9, 14/35, 14/36, 14/37, 463, 464, 465, 466, 467, 468, 469, 470, 471, 472, 473, 474, 475, 476, 477, 478. W wyniku dokonanego w 2011 r. wydzielenia, każdy ze wspólników obecnie dysponuje prawem własności do dwóch działek, natomiast pozostałe stanowią współwłasność w udziale po 1/3.

Wnioskodawca ani współwłaściciele nie podejmowali działań zmierzających do przeprowadzenia odrolnienia gruntów. Nieruchomości objęte zakresem interpretacji są terenem niezabudowanym, a funkcję drogi wewnętrznej pełni teren działki wchodzącej w skład nieruchomości zgłoszonych we wniosku.

Na przełomie lat 2012 i 2013 w celach informacyjnych syn Wnioskodawcy wystąpił do „wodociągów” z zapytaniem o możliwość wykonania przyłącza wody do przedmiotowych działek. Jednakże nie doszło do żadnych prac ziemnych. Współwłaściciele nie podjęli również innych działań zmierzających do wykonania przyłączy pozostałych mediów takich jak prąd czy gaz. Tak jak w chwili zakupu, tak i obecnie, do żadnej z działek nie są doprowadzone media. Poza tym nie podejmowano innych działań, które mogłyby zostać uznane za prowadzące do podniesienia wartości nieruchomości. Dotychczas nie podejmowano także intensywnych starań zmierzających do zbycia nieruchomości. Co prawda, już po ustaniu pożycia między zięciem i córką Wnioskodawcy, syn podpisał kilka umów z agencjami nieruchomości na pośrednictwo w sprzedaży przedmiotowych działek, jednakże w rezultacie żadna z nich do chwili obecnej nie została zbyta. Miały miejsce również incydentalne publikacje ogłoszeń sprzedaży działek w internecie, które także nie doprowadziły do zbycia nieruchomości. Motywacją tych działań była wyłącznie chęć uregulowania stosunków majątkowych, w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej. Nie sposób przypisać im cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie były to działania nastawione na zysk. Obecnie, z wyjątkiem ustawienia na terenie nieruchomości tablicy z numerem telefonu, nie są podejmowane żadne kroki marketingowe.

Przez cały okres władania przedmiotowym gruntem, nie służył on do prowadzenia działalności gospodarczej czy rolniczej, ani nie był przedmiotem umów najmu bądź dzierżawy.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W przeszłości prowadził działalność produkcyjno-handlowo-usługową, niezwiązaną jednak z obrotem nieruchomościami.

Na skutek opisanych powyżej okoliczności, Wnioskodawca planuje obecnie sprzedaż zarówno udziałów w działkach stanowiących współwłasność jak i sprzedaż działek, które stanowią jego własność odrębną. Wnioskodawca przewiduje, że zbycie udziałów w działkach stanowiących współwłasność oraz działek stanowiących jego odrębną własność nastąpi w zależności od okoliczności według jednego z następujących scenariuszy:

1.  sprzedaż w ramach jednej transakcji całości udziałów we wszystkich działkach stanowiących współwłasność oraz wszystkich działek stanowiących odrębną własność,
2.  sprzedaż w ramach jednej transakcji całości udziałów we wszystkich działkach stanowiących współwłasność i oddzielną sprzedaż działek stanowiących odrębną własność,
3.  oddzielna sprzedaż udziałów w działkach stanowiących współwłasność w ramach wielu transakcji i oddzielna sprzedaż działek stanowiących odrębną własność.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

*   Czy sprzedaż w ramach jednej transakcji całości udziałów we wszystkich działkach stanowiących współwłasność oraz wszystkich działek stanowiących odrębną własność powinna zostać uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym powinna zostać opodatkowana?
*   Czy sprzedaż w ramach jednej transakcji całości udziałów we wszystkich działkach stanowiących współwłasności i oddzielna sprzedaż działek stanowiących odrębną własność powinna zostać uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym powinna zostać opodatkowana?
*   Czy oddzielna sprzedaż udziałów w działkach stanowiących współwłasność w ramach wielu transakcji i oddzielna sprzedaż działek stanowiących odrębną własność powinna zostać uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym powinna zostać opodatkowana?

Zdaniem Wnioskodawcy:

*   sprzedaż w ramach jednej transakcji całości udziałów we wszystkich działkach stanowiących współwłasność oraz wszystkich działek stanowiących odrębną własność nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług,
*   sprzedaż w ramach jednej transakcji całości udziałów we wszystkich działkach stanowiących współwłasność i oddzielna sprzedaż działek stanowiących odrębną własność nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług,
*   oddzielna sprzedaż udziałów w działkach stanowiących współwłasność w ramach wielu transakcji i oddzielna sprzedaż działek stanowiących odrębną własność nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535, dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie towaru zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z jego treścią, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 powyższej ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika będącego osobą prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. „Artykuł 5 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat tej działalności.” Działalność gospodarcza, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Prawidłowość zastosowania art. 15 ust. 2 ustawy o VAT była wielokrotnie przedmiotem rozważań krajowych sądów administracyjnych, jak również Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. TSUE w swoich orzeczeniach wskazywał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Takie stanowisko zostało zawarte w m.in. w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych dotyczących Jarosława Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emiliana Kuć Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

TSUE w powyższym orzeczeniu wskazał, że jedynie w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy może zostać uznany za podatnika. Tym samym za podatnika można uznać tylko taką osobę, która w celu dokonania sprzedaży działek angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przykładem może być nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie jedynie stwierdzenie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości wskazanych we wniosku, bez względu czy następuje w ramach jednej transakcji, czy kilkunastu, nie mieści się w definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż nie stanowi czynności polegających na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, ze względu na to, że nieruchomości zostały nabyte w celu zagospodarowania terenu pod budowę rodzinnej rezydencji. Ponadto bez znaczenia jest w tym przypadku, czy sprzedaż będzie dokonana w ramach jednej transakcji, w ramach dwóch, czy też w ramach wielu transakcji. Odnosząc się do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy wskazać, że nie jest działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Fakt, że po upływie 9 lat od nabycia nieruchomości żadna z działek nie została zbyta jednoznacznie wskazuje, że nie należy wiązać planowanej sprzedaży wskazanych we wniosku działek z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, czynności wykonywane przez niego polegające na wydzieleniu z nabytych działek 24 mniejszych działek przeznaczonych na prywatne cele, należy rozumieć, jako zwykły zarząd majątkiem osobistym. Takie stanowisko potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 16 października 2013 r. sygn. akt I SA/Op 528/13, wskazując, że „sam fakt podziału nieruchomości na mniejsze działki w sytuacji, gdy do zmiany przeznaczenia gruntu doszło bez inicjatywy podatnika, liczba tych działek i nawet częstotliwość sprzedaży, nie mają znaczenia przy kwalifikowaniu dostawy, jako czynności opodatkowanej VAT”. Dalej w swoim orzeczeniu Sąd wskazał, że „samo tylko wyodrębnienie dróg dojazdowych nie może być uznane za wystarczające do uznania, że są to działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zrealizowana sprzedaż tych działek nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej strony, nie zostały też przedsięwzięte działania wskazujące na zamiar podjęcia działalności mającej za swój przedmiot obrót nieruchomościami (np. uzbrojenie działek, działania marketingowe).”

Dlatego też, nie można uznać za działalność gospodarczą podstawowych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę przed planowaną sprzedażą działek gruntu. Czynności przez niego podejmowane stanowiły i stanowią jedynie zwykły zarząd majątkiem osobistym, co jednocześnie nie może być podstawą przyjęcia, że działał On zawodowo. W odróżnieniu od profesjonalnych podmiotów brak jest podejmowanych działań, mających na celu nabycie działek za najniższą możliwą cenę, wszelkich działań przygotowawczych i marketingowych (sesji zdjęciowych, rozbudowanych ogłoszeń prasowych w dużej ilości, czy innych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych). Należy także zauważyć, że dokonany przez Wnioskodawcę wraz ze współwłaścicielami nieruchomości podział gruntów na działki mniejsze, jest związany wyłącznie z prawidłowym gospodarowaniem własnym majątkiem i nie stanowi przejawu działalności gospodarczej. Oczywiste jest, że działki o mniejszej powierzchni łatwiej znajdują nabywców, niemniej jednak nie jest to podstawą do uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT. Podział nieruchomości na działki mniejsze w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży wpisuje się w prawidłowy zarząd majątkiem prywatnym. Wynika to z faktu, że każdy ma prawo do zwiększania zysku z rozporządzania własnym majątkiem i takie postępowanie nie stanowi samo w sobie przejawu zorganizowanej działalności gospodarczej.

Sprawy o tożsamym stanie faktycznym były wielokrotnie przedmiotem interpretacji indywidualnych. Zgodnie ze stanowiskami organów skarbowych, sprzedaż gruntu, który nie był wykorzystywany przez wnioskodawcę w działalności gospodarczej (w tym również rolniczej), lecz nabyty został do celów prywatnych, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Takie decyzje zapadły m. in. w następujących interpretacjach:

*   z dnia 12 lutego 2014 r. o sygnaturze ILPP5/443-253/13-3/KG,
*   z dnia 14 października 2013 r. o sygnaturze ITPP2/443-696/13/EK,
*   z dnia 5 października 2011 r. o sygnaturze ILPP2/443-1056/11-2/AK,
*   z dnia 15 kwietnia 2010 r. o sygnaturze ILPP2/443-133/10-4/AD.

Podsumowując należy zauważyć, że decyzja o sprzedaży działek, w tym udziałów, nastąpiła w związku ze zmianą stosunków rodzinnych wiele lat po ich nabyciu. Ponadto przedmiotowy grunt nabyty został z przeznaczeniem na cele prywatne i nie był nigdy wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej czy rolniczej. Tym samym sprzedaż ta stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym i nie ma znamion profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.