Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.356.2021.1.RST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-18
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa dzierżawy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 czerwca 2021 r. (data wpływu 21 czerwca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży niezabudowanych działek nr 2 i 3 wydzielonych z działki nr 1 za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży niezabudowanych działek nr 2 i 3 wydzielonych z działki nr 1 za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest spadkobiercą i współwłaścicielem nieruchomości w udziale 16/112 (żonaty). Nieruchomość o powierzchni (…) metrów kwadratowych jest położona w (…) w gminie (…). W Sądzie Rejonowym w (…) jest prowadzona księga wieczysta nr (…). Działka nie jest zabudowana i jest położona na terenie dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość została nabyta w postępowaniu spadkowym, Postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) nr (…) z dnia 25 listopada 2015 r. Współwłaścicielami działki są: (…) - siostra (wdowa) w udziale16/112; (…) - brat (wdowiec) w udziale 16/112; (…) - brat (żonaty) w udziale 16/112; (…) - szwagier (wdowiec) w udziale 16/112; (…) - bratanek (żonaty) w udziale 8/112; (…) - bratanica (panna) w udziale 8/112; (…) - bratanek (kawaler) w udziale 8/112; (…) - bratanica (mężatka) w udziale 8/112.

Nabywca sam zgłosił się do zakupu działki.

W dniu 23 stycznia 2020 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działki firmie (…) z siedzibą w (…) oraz umowa dzierżawy.

Warunki umowy przedwstępnej:

*   uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,

*   uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

*   uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na nieruchomość,

*   uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew oraz zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych,

*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości,

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków powstałych w wyniku jej podziału,

*   skutecznego ujawnienia w dziale II Własność księgi wieczystej nr (…) jako współwłaściciela nieruchomości,

*   wydania przez właściwy organ wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem działki,

*   wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości,

*   założenia odrębnych ksiąg wieczystych,

*   uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji wodnej, sanitarnej, deszczowej,

*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

*   uzyskania przez sprzedających własnym kosztem i staraniem w terminie do dnia zawarcia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez KIS, o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu naliczenia podatku VAT,

*   uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie handlowym,

*   przedłożenia przez sprzedających w terminie 30 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia wydanego przez właściwy organ potwierdzającego, że nieruchomość nie stanowi lasu i nie jest przeznaczona do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

*   przedłożenia przez sprzedających zaświadczeń z US dotyczących nabycia spadku na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu.

W dniu 23 stycznia 2020 r. została zawarta umowa dzierżawy na okres 3 miesięcy. Umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki nr 1. Strony umowy postanawiają, iż przekazanie Przedmiotu dzierżawy nastąpi niezwłocznie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży o której mowa w umowie przedwstępnej. W umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem udzielone zostało stronie kupującej pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości, warunków technicznych dotyczących przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania i odbioru. Pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Na wniosek firmy (…) w dniu 21 września 2020 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynku handlowo - usługowego (handel art. spożywczymi, przemysłowymi, wyposażenia domowego, usługi nieuciążliwe) o powierzchni sprzedaży do (…) metrów kwadratowych wraz z niezbędnymi obiektami infrastruktury technicznej wynikających z przewidywanego przeznaczenia.

Na wniosek firmy (…) w dniu 19 marca 2021 r. decyzją Burmistrza Miasta (…) zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie (…)oznaczonej w rejestrach ewidencji gruntów tego obrębu jako działka nr 1 o powierzchni (…) na działki nr 2 o powierzchni (…) ha i działkę nr 3 o powierzchni (…) ha. Przedmiotem sprzedaży będą dwie działki powstałe po podziale.

W dniu 24 maja 2021 r. do Sądu Rejonowego w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych został złożony wniosek o odłączenie z księgi wieczystej nr (…) działki nr 2 o powierzchni (…) ha do nowej księgi wieczystej.

Na nieruchomości podlegającej sprzedaży nie były dokonywane żadne prace w celu jej uatrakcyjnienia. Cały nakład finansowy na cel budowy obiektu handlowo-usługowego ponosi kupujący czyli firma (…).

Nieruchomość nie była użytkowana.

Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze zbyciem nieruchomości opisanej powyżej, Wnioskodawca podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy jest zwolniony z tego obowiązku?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W związku ze zbyciem nieruchomości transakcja nie podlega opodatkowaniu od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonywał czynności właściwych dla zachowania dla podmiotów dokonujących takich dostaw w sposób częstotliwy i z zamiarem osiągnięcia zysku z tej działalności. Podjęte działania nastąpiły w ramach zwykłego zarządzania majątkiem osobistym. Z opisanego stanu faktycznego nie wynika też by Wnioskodawca działał jako osoba, której celem jest osiągnięcie zysku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwany dalej Kodeks cywilny. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie jest wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jednocześnie należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Ponadto wskazać należy, że umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami prawa obowiązki.

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Wobec powyższego odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spadkobiercą i współwłaścicielem nieruchomości w udziale 16/112. Nieruchomość o powierzchni (…) metrów kwadratowych nie jest zabudowana i jest położona na terenie dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość została nabyta w postępowaniu spadkowym. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nabywca sam zgłosił się do zakupu działki.

W dniu 23 stycznia 2020 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działki firmie (…) z siedzibą w (…) oraz umowa dzierżawy. Warunki umowy przedwstępnej dotyczą uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na nieruchomość, uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew oraz zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków powstałych w wyniku jej podziału, skutecznego ujawnienia w dziale II Własność księgi wieczystej nr (…) jako współwłaściciela nieruchomości, wydania przez właściwy organ wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem działki, wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, założenia odrębnych ksiąg wieczystych, uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji wodnej, sanitarnej, deszczowej, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskania przez sprzedających własnym kosztem i staraniem w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez KIS, o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu naliczenia podatku VAT, uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie handlowym, przedłożenia przez sprzedających w terminie 30 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia wydanego przez właściwy organ potwierdzającego, że nieruchomość nie stanowi lasu i nie jest przeznaczona do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przedłożenia przez sprzedających zaświadczeń z US dotyczących nabycia spadku na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu.

W dniu 23 stycznia 2020 r. została zawarta umowa dzierżawy na okres 3 miesięcy. Umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki nr 1. Strony umowy postanawiają, iż przekazanie Przedmiotu dzierżawy nastąpi niezwłocznie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży o której mowa w umowie przedwstępnej. W umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem udzielone zostało stronie kupującej pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania i odbioru. Pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. Na wniosek firmy (…) w dniu 21 września 2020 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynku handlowo - usługowego (handel art. spożywczymi, przemysłowymi, wyposażenia domowego, usługi nieuciążliwe) o powierzchni sprzedaży do (…) metrów kwadratowych wraz z niezbędnymi obiektami infrastruktury technicznej wynikających z przewidywanego przeznaczenia. Na wniosek firmy (…) w dniu 19 marca 2021 r. decyzją Burmistrza Miasta (…) zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie (…) oznaczonej w rejestrach ewidencji gruntów tego obrębu jako działka nr 1 o powierzchni (…) ha na działki nr 1 o powierzchni (…) ha i działkę nr 3 o powierzchni (…) ha. Przedmiotem sprzedaży będą dwie działki powstałe po podziale. W dniu 24 maja 2021 r. do Sądu Rejonowego w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych został złożony wniosek o odłączenie z księgi wieczystej nr (…) działki nr 2 o powierzchni (…) do nowej księgi wieczystej. Na nieruchomości podlegającej sprzedaży nie były dokonywane żadne prace w celu jej uatrakcyjnienia. Cały nakład finansowy na cel budowy obiektu handlowo-usługowego ponosi kupujący czyli firma (…) Nieruchomość nie była użytkowana.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy sprzedaż nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania, że sprzedaż nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca działkę nr 1 zgodnie z umową dzierżawi na okres 3 miesięcy a przekazanie nieruchomości nastąpi niezwłocznie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Natomiast jak wskazano dzierżawa nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy działki nr 1 Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Wnioskodawcę działki, powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto, w przedmiotowej sprawie wystąpią inne istotne okoliczności, które wskazują, że sprzedaż działek gruntu nr 2 i 3 wydzielonych z działki nr 1, w stosunku do której została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Umowa przedwstępna zawiera warunki, które dotyczą m.in. uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającą na lokalizację zjazdu na nieruchomość, wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji wodnej, sanitarnej, deszczowej, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew oraz zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków. Jednocześnie Wnioskodawca w umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem udzielił stronie kupującej pełnomocnictwo, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania i odbioru.

Natomiast każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, pomimo że działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza to, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Zatem osoby trzecie, dokonując wskazanych działań uatrakcyjnią działkę, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. Zatem w przedmiotowej sprawie, należy uznać, że Wnioskodawca zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działek gruntu nr 2 i 3 wydzielonych z działki nr 1, w stosunku do której zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanym przypadku sprzedaż działek gruntu nr 2 i 3 wydzielonych z działki nr 1, w stosunku do której zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.