Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.205.2019.2.PP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-28
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2019 r. (data wpływu 28 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W 1999 r. otrzymała w darowiźnie od rodziców działkę o powierzchni 6.204 m2 (na podstawie aktu notarialnego z dnia 16 czerwca 1999 r.). Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, lecz w związku z otrzymaniem przedmiotowej działki w drodze darowizny należy ona do Jej majątku odrębnego. Do chwili obecnej podjęła następujące działania mające na celu uzbrojenie działki w media:

1.  Zlecenie i wykonanie przyłącza energii elektrycznej (z dnia 30 października 2017 r.) do działki niepodzielonej. Działka nie posiada odrębnej skrzynki elektrycznej budowlanej, jest tylko wykonane przyłącze w stacji transformatorowej. Wnioskodawczyni posiada dokument "Oświadczenie o wykonaniu przyłączenia" z dnia 30 października 2017 r. od dostawcy energii elektrycznej.
2.  Dla innych mediów (gaz, woda, kanalizacja) wystąpiła i otrzymała warunki techniczne (woda i kanalizacja 28 luty 2018 r., gaz 2 kwietnia 2018 r.) na wykonanie przyłączy. Na chwilę obecną działka nie posiada dostępu do innych mediów niż prąd. Ponadto Wnioskodawczyni wystąpiła i otrzymała zaświadczenie w sprawie przeznaczenia terenu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z dnia 1 marca 2018 r.), jak również wystąpiła i otrzymała wypis z rejestru gruntów dla przedmiotowej działki (14 marca 2018 r.). Z miejscowego planu zagospodarowania przez Jej działkę przechodzi zaplanowana droga wewnętrzna, której jednak faktycznie nie ma. Ponadto Wnioskodawczyni planuje wydzielenie drogi dojazdowej ze względu na kształt prostokątny tej działki, aby każda działka po ewentualnym podziale miała swoją drogę dojazdową. Obecnie działka nie jest podzielona, jednakże Wnioskodawczyni zaplanowała przygotowanie dla podziału działki na 6 mniejszych działek (zlecenie dla geodety, dokumentacja urzędowa, 2018/2019). Wnioskodawczyni planuje sprzedaż działki bez podziału, lub działek po podziale, prywatnie przez ogłoszenia w portalach w internecie oraz przez ustawienie banneru lub słupa ogłoszeniowego na terenie działki. Jeżeli nie przyniesie to rezultatu, Wnioskodawczyni zamierza skorzystać z usług pośrednictwa w sprzedaży (agencja nieruchomości).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię działki bez dokonania podziału będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?
2.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek po dokonaniu podziału będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?
3.  Czy z tytułu sprzedaży działki (bez dokonania podziału) lub działek (po dokonaniu podziału) powstanie u Wnioskodawczyni przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przychody z tego źródła powstają, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.). Przedmiotową działkę Wnioskodawczyni nabyła w 1999 r., a więc jej sprzedaż nastąpi wiele lat po upływie terminu, o którym mowa w przytoczonym przepisie. W konsekwencji - zważywszy, że sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej - nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jednocześnie na skutek ewentualnego podziału działki nie dochodzi do przeniesienia własności wydzielanych działek na nowego właściciela, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W konsekwencji datą nabycia działek po podziale jest data nabycia działki dzielonej (podobnie, przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 27 listopada 2009 r. - sygn. ITPB2/415-877/08/RS czy Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 16 sierpnia 2011 r. - sygn. IPTPB2/415-245/11-4/MD). Powoduje to, że przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym nie powstaną również u Wnioskodawczyni, jeżeli sprzeda Ona działki po podziale posiadanej przez Nią działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej. W 1999 r. Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców działkę. Do chwili obecnej Wnioskodawczyni podjęła działania mające na celu uzbrojenie działki w media: zlecenie i wykonanie przyłącza energii elektrycznej. Dla innych mediów (gaz, woda, kanalizacja) wystąpiła i otrzymała warunki techniczne. Ponadto Wnioskodawczyni wystąpiła i otrzymała zaświadczenie w sprawie przeznaczenia terenu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jak również wystąpiła i otrzymała wypis z rejestru gruntów dla przedmiotowej działki. Z miejscowego planu zagospodarowania przez Jej działkę przechodzi zaplanowana droga wewnętrzna, której jednak faktycznie nie ma. Ponadto Wnioskodawczyni planuje wydzielenie drogi dojazdowej ze względu na kształt prostokątny tej działki, aby każda działka po ewentualnym podziale miała swoją drogę dojazdową. Obecnie działka nie jest podzielona, jednakże Wnioskodawczyni zaplanowała przygotowanie dla podziału działki na 6 mniejszych działek.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu.

Stosownie zaś do treści art. 888 § 1 ww. Kodeksu, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej działki przed dokonaniem podziału lub po podziale powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sam fakt podziału nieruchomości jest nieistotny, jeżeli przez podział nieruchomości rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności nieruchomości (działek) nie stanowią przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabył bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem. W wyniku samego podziału nieruchomości nie zmienia się struktura własności każdej z mniejszych nieruchomości (działek) wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomość, jak przed podziałem, tyle że w postaci mniejszych nieruchomości. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak już wskazano na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego wskazują, że Wnioskodawczyni nie nabyła przedmiotowej działki w celu jej zbycia i czerpania korzyści. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia i podziału.

Zatem, całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawczynię działki (bez dokonania podziału) lub działek (po dokonaniu podziału) będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Wnioskodawczyni zbywając ww. nieruchomość, będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Biorąc powyższe pod uwagę, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działki przed podziałem lub powstałych po podziale, która została nabyta przez Wnioskodawczynię w 1999 r. w drodze darowizny od rodziców nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki przez Wnioskodawczynię upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. artykule.

Zaznaczyć należy, że podział przedmiotowej nieruchomości (działki) nie będzie stanowił dla Wnioskodawczyni nowego nabycia nieruchomości. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia wydzielonych działek należy utożsamiać z datą nabycia prawa do tej nieruchomości przez Wnioskodawczynię, tj. 1999 r.

Reasumując należy stwierdzić, że sprzedaż działki przed podziałem lub działek powstałych po podziale działki nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe postępowanie jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.