Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.879.2018.2.JC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-01
Teza: Zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe i w części wykorzystywanej na cele działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; dostawa; działalność-działalność gospodarcza; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie; podatek; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 grudnia 2018 r. (data wpływu 28 grudnia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 6 i 8 lutego 2019 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe – **jest nieprawidłowe,**
*   zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części wykorzystywanej na cele działalności gospodarczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 6 i 8 lutego 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe i w części wykorzystywanej na cele działalności gospodarczej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 10 maja 1996 r. zakupiła Pani nieruchomość gruntową o powierzchni 419 m2 zabudowaną dwoma połączonymi ze sobą budynkami jeden parterowy z poddaszem drugi dwukondygnacyjny z poddaszem o łącznej powierzchni 543 m2 oraz kotłownią o powierzchni 67 m2. Cena nabycia nieruchomości wynosiła 200.000,00 zł. Budynek parterowy wpisany jest do rejestrów zabytków i przeznaczony na działalność handlowo-usługową. Nieruchomość została nabyta do majątku odrębnego Wnioskodawcy (…) i nigdy nie była wniesiona do majątku wspólnego małżonków.

W dniu 8 lipca 2009 r. w nieruchomości rozpoczęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej pod nazwą „…”.

Po okresie zawieszenia działalność została wznowiona w dniu 23 marca 2012 r.

Po zakończeniu prac adaptacyjnych i remontowych część nieruchomości związana z działalnością gospodarczą została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Wartość początkowa obliczona została jako iloczyn wskaźnika procentowego udziału powierzchni związanej z działalnością gospodarczą do powierzchni całkowitej - 70,67% (399,97 m2 x 100 : 565,97 m2) i wartości nieruchomości według operatu tj. 2.276.000,00 zł, wyniosła 1.608.449,20 zł i powiększona została o wartość poniesionych na ulepszenie nakładów netto w kwocie 182.527,03 zł. Nakłady na ulepszenie środka trwałego wyniosły 11,34% wartości początkowej (182.527,03 zł x 100 : 1.608.449,20 zł).

Pozostała część nieruchomości o powierzchni 166 m2 (co stanowi 29,33% ogółu) została przeznaczona na Pani cele mieszkaniowe.

W niedalekiej przyszłości „nosi się” Pani z zamiarem sprzedaży całej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 8 lutego 2019 r. wskazała Pani, że:

*   jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, od dnia rozpoczęcia tj. 8 lipca 2009 r.
*   przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
*   nabycie nieruchomości nie zostało dokonane na podstawie faktury z wykazanym podatkiem.
*   budynek parterowy, piętrowy oraz kotłownia o pow. 67 m2 znajdująca się w piwnicy budynku są połączone ze sobą i stanowią jedną bryłę. Powierzchnia całkowita nieruchomości budowlanej wynosi 610 m2. Z powierzchni 610 m2 powierzchnia 166 m2 stanowi część mieszkalna, natomiast 444 m2 stanowi powierzchnię przypisaną do działalności gospodarczej. Z powierzchni 444 m2: jedna część 148 m2 znajduje się na parterze, druga cześć 148 m2 to piętro z pokojami dla gości, i trzecia część to 148 m2 to piwnice stanowiące zaplecze dla prowadzonej działalności gospodarczej.
*   wydzielona część mieszkalna była/jest wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkalne (166 m2).
*   kotłownia zawarta jest w bryle budynku. Kotłownia mieści się w piwnicy.
*   nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w dniu 31 marca 2014 r. z wartością początkową ustaloną na podstawie operatu szacunkowego tj. na 1.604.807,60 zł. Nakłady na ulepszenie nieruchomości przeznaczonej na działalność gospodarczą to wartość 182.527,03 zł. Jednorazowo o tę kwotę została podniesiona wartość środka trwałego po zakończeniu prac związanych z ulepszeniem. Nakłady na ulepszenie ponoszone były w okresie od 9 września 2014 r. do 14 grudnia 2015 r. Nakłady na ulepszenie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych pod datą 1 kwietnia 2016 r. Wartość ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej, wyniosła 11,34%. Wnioskodawca miał prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na te ulepszenia.
*   budynek parterowy, budynek dwukondygnacyjny i kotłownia nie były/są przedmiotem najmu, dzierżawy albo innej czynności o podobnym charakterze.
*   symbole wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – (Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316,z późn. zm.) jakie posiadają budynek parterowy, budynek dwukondygnacyjny i kotłownia to PKOB 1211.
*   transakcja sprzedaży całej nieruchomości, nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy sprzedaż nabytej nieruchomości podlega podatkowi od towarów i usług i według jakiej stawki?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż części nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie „ art. 43 ust. 10a ustawy o VAT ” ponieważ dostawa spełnia warunki określone w powyższym przepisie. Opodatkowanie części nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą będzie podlegało zwolnieniu z VAT bo dostawa nie mieści się w ramach wyjątku art. 43 ust.1 pkt 10 lit. a ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego:

*   **jest nieprawidłowe** - w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe,
*   **jest prawidłowe** - w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części wykorzystywanej na cele działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6% - stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa podatkowego, pozwala stwierdzić że, Wnioskodawca dokonując planowanej dostawy części budynku wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe nie będzie dokonywać jej jako podatnik lecz jako osoba zarządzająca swoim majątkiem prywatnym. Zatem, sprzedaż budynku w części wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ze złożonego wniosku wynika bowiem, że przedmiotowa nieruchomość została zakupiona w dniu 10 maja 1996 r. Nieruchomość została nabyta do majątku odrębnego Wnioskodawcy. W dniu 8 lipca 2009 r. Wnioskodawca w nieruchomości rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, jednak część nieruchomości o powierzchni 166 m2 (co stanowi 29,33% ogółu) została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Wydzielona część mieszkalna była/jest wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkalne. Budynek parterowy, budynek dwukondygnacyjny i kotłownia które stanowią jedna bryłę nie były/są przedmiotem najmu, dzierżawy albo innej czynności o podobnym charakterze.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, w sytuacji, gdy zdaniem organu dostawa budynku w tej części nie podlega opodatkowaniu, należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do pozostałej części przedmiotowego budynku należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie podatnikiem – w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy – z tytułu dostawy budynku w części wykorzystywanej na prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji sprzedaż tej części budynku będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy. Planowana dostawa będzie dokonana po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie które przekroczyłyby 30% wartości początkowej budynku. W związku z powyższym do planowanej dostawy tej części budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak bowiem wynika z wniosku, Wnioskodawca zakupił nieruchomość w dniu 10 maja 1996 r., a w dniu 8 lipca 2009 r. rozpoczął w niej prowadzenie działalności gospodarczej. Część nieruchomości związana z działalnością gospodarczą została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w dniu 31 marca 2014 r. Powierzchnia 444 m2 budynku jest wykorzystywana w działalności gospodarczej. Nakłady na ulepszenie ponoszone były w okresie od 9 września 2014 r. do 14 grudnia 2015 r. Nakłady na ulepszenie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych pod datą 1 kwietnia 2016 r. Wartość ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej, wyniosła 11,34%.

Odnosząc się z kolei do dostawy gruntu, na którym posadowiony jest budynek należy wskazać, że skoro dostawa przedmiotowego budynku w części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast w części wykorzystywanej na prowadzenie działalności gospodarczej podlega zwolnieniu od podatku VAT, to dostawa gruntu przyporządkowanego do części mieszkaniowej Wnioskodawcy nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem, natomiast dostawa gruntu przyporządkowanego do pozostałej części przedmiotowego budynku podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości w części wykorzystywanej na cele działalności gospodarczej, należało uznać za prawidłowe.

Końcowo należy zauważyć, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie zastrzega się, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego z którego wynika, że obiekty posadowione na gruncie stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.