Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.372.2021.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-29
Teza: Sprzedaż nieruchomości będzie korzystać – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż-sprzedaż zwolniona; upadłość-masa upadłościowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 16 lipca 2021 r. (data wpływu 22 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismami z 18 października 2021 r. (data wpływu 18 października 2021 r.) oraz pismem z 27 października 2021 r. (data wpływu 27 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości, tj. działek o nr 5 oraz nr 8 zabudowanych budynkami oraz budowlami – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

22 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości, tj. działek o nr 5 oraz nr 8 zabudowanych budynkami oraz budowlami.

Wniosek został uzupełniony 18 i 27 października 2021 r. odpowiednio o wskazanie adresu elektronicznego do doręczeń, opłatę oraz doprecyzowanie opisu sprawy.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Postanowieniem Sąd Rejonowy na wniosek dłużnika z 6 listopada 2018 r. ogłosił upadłość P.

P. przed upadłością nabyła nieruchomość. Nieruchomość zabudowana była budynkiem biurowym i budynkiem magazynowym. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, był nim również w momencie zakupu wspomnianej nieruchomości.

W akcie notarialnym (umowa sprzedaży nieruchomości) w §4 widnieje zapis, iż cena sprzedaży ustalona została wraz z należnym podatkiem VAT oraz że obie strony transakcji oświadczają, iż są podatnikami podatku od towarów i usług oraz że nie są zwolnione z tego podatku, a nabywca zbywcy wystawi fakturę VAT.

Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i użytkowana przez P. przed upadłością. Syndyk nie posiada informacji, czy przedmiotowa nieruchomość była oddana do użytku innemu podmiotowi na podstawie odrębnej umowy.

24 kwietnia 2018 r. P. przed upadłością P. (Pożyczkobiorca) i B. (Pożyczkodawca) zawarły sporządzoną przez notariusza umowę pożyczki. Strony w umowie pożyczki określiły m.in. że termin spłaty pożyczki nastąpi do 18 maja 2018 r.

24 kwietnia 2018 r. strony zawarły sporządzoną przez notariusza umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie udzielonej pożyczki, w której to spółka P. przed upadłością oświadczyła, że w celu zabezpieczenia długu wynikającego z umowy pożyczki, przenosi na rzecz B. nieruchomość w postaci działek gruntu nr 5 oraz 8.

5 lipca 2018 r. przed notariuszem strony umowy pożyczki oświadczyły w akcie notarialnym m.in., że – pomimo upływu ustalonego terminu zwrotu pożyczki, Pożyczkobiorca nie spłacił długu wynikającego z umowy pożyczki i w związku z tą umową jest dłużnikiem Pożyczkodawcy. Pożyczkobiorca nie posiada środków na spłatę pożyczki w wyznaczonym terminie, zaś stosownie do treści § 5 ust. 3 umowy pożyczki, w związku z opóźnieniem przekraczającym 30 dni w spłacie pożyczki, Pożyczkodawca jest uprawniony do przejęcia (zatrzymania) nieruchomości za to zadłużenie ze zwolnieniem Pożyczkobiorcy od długu pożyczkowego i odsetek, a Pożyczkobiorca na takie przejęcia (zatrzymanie) wyraża zgodę, z zastrzeżeniem uprzedniego rozliczenia wynikającego z różnicy pomiędzy kwotą pożyczki wraz z odsetkami a wartością nieruchomości, – dokonały rozliczenia wynikającego z różnicy pomiędzy kwotą pożyczki wraz z odsetkami a wartością nieruchomości, w związku ze znacznym spadkiem wartości nieruchomości spowodowanym zaprzestaniem prowadzenia działalności gospodarczej – hurtowni magazynowej, – wskutek przejęcia nieruchomości następuje zaspokojenie roszczeń Pożyczkodawcy z tytułu umowy pożyczki i roszczenie to wygasa. Pożyczkobiorca ponadto oświadczył, że odstępuje teraz i w przyszłości od dochodzeń roszczeń finansowych od Pożyczkodawcy, a przeniesienia prawa własności nieruchomości wraz z jej wydaniem stanowić będzie całkowite wykonanie obowiązku zwrotu pożyczki.

W ciągu roku przed ogłoszeniem upadłości, tj. 24 kwietnia 2018 r., P. przed upadłością przewłaszczyła na rzecz B. nieruchomość w celu zabezpieczenia udzielonej pożyczki, czym dokonała czynności prawnej bezskutecznej z mocy art. 127 ust. 1 ustawy Prawo upadłościowe. Postanowieniem Sędzia Sądu Rejonowego postanowił: zobowiązać B. do przekazania poprzez wydanie w stanie wolnym od wszelkich zobowiązań w terminie 14 dni syndykowi masy upadłości P. w upadłości nieruchomość gruntową zabudowaną obejmującą działki gruntu nr 5 oraz 8, własność której to nieruchomości wraz z prawami z nią związanymi przeniosła na rzecz B. upadła P. w upadłości umową zawartą 5 lipca 2018 r. Postanowienie uprawomocniło się 18 stycznia 2021 r. i z tym dniem syndyk masy upadłości wszedł w posiadanie ww. nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość została zgłoszona przez Syndyka do podatku od nieruchomości i z początkiem lutego 2021 r. nieruchomość ta stała się przedmiotem wynajmu. Faktura za wynajem wystawiana jest wraz z należnym podatkiem VAT w stawce podstawowej 23 %.

Postanowieniem Sędzia Sądu Rejonowego postanowił na podstawie art. 206 ust.1 pkt 3 w zw. z art. 213 ust. 1 Prawa upadłościowego zezwolić syndykowi na sprzedaż z wolnej ręki nieruchomości gruntowej, składającej się z działek o nr 5 oraz 8 o łącznej powierzchni 4.319 m2 zabudowanej budynkiem administracyjnym oraz budynkiem magazynowo-produkcyjnym, za cenę nie niższą niż wartość oszacowania plus podatek od towarów i usług VAT.

Syndyk masy upadłości spółki P. w upadłości nie jest w posiadaniu dokumentów finansowo-księgowych, z których można byłoby odczytać wprost: kwotę odliczenia podatku naliczonego przy zakupie przedmiotowej nieruchomości, wartość nakładów i ich odzwierciedlenie w Ewidencji VAT poniesionych w latach 2005-2017 i co się z tym wiąże określenia, czy ewentualne nakłady stanowiły co najmniej 30% jej wartości początkowej. Z dokumentów księgowych, tj. z ewidencji środków trwałych po ich analizie, tj. kwoty przyjęcia nieruchomości na środki trwałe można domniemać, iż przy zakupie nieruchomości podatek VAT naliczony został odliczony, co jest wysoce prawdopodobne z uwagi, iż spółka była podatnikiem VAT czynnym, przedmiotową nieruchomość zakupiła od podatnika VAT czynnego, co można odczytać z zapisów w akcie notarialnym zakupu nieruchomości.

Z ewidencji środków trwałych, można przypuszczać, iż nakłady były ponoszone poniżej 30 % wartości nieruchomości. Przy czym, syndyk masy upadłości może powyższe domniemać jako wysokie prawdopodobieństwo zastałego stanu. Przy czym, stan księgowy nie jest mu znany, a dokumenty przekazane trudno określić jako rzetelne.

W uzupełnieniu do wniosku z 18 października 2021 r. Zainteresowany wskazał, że dla żadnej z działek nie ma obowiązującego MPZP. W studium uwarunkowań obie działki położone są na obszarze mieszkaniowym. W rejestrze gruntów obie działki oznaczone są jako „Bi”. Zabudowana dwoma budynkami jest jedynie działka nr 5. Wnioskodawca zwrócił się do rzeczoznawcy, który sporządzał operat o kopię decyzji o warunkach zabudowy.

Natomiast w uzupełnieniu do wniosku z 27 października 2021 r. Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na zadane pytania:

1) Czy działka o nr 8 stanowić będzie na moment sprzedaży grunt niezabudowany?

Odpowiedź:

Na działce nr 8 znajduje się jedynie budowla w postaci ogrodzenia zgłoszona do podatku od nieruchomości.

2) Czy w odniesieniu do działki o nr 8 wydana została/zostanie do momentu sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a jeśli tak, to czy zgodnie z tą decyzją przedmiotowa działka przeznaczona jest/będzie pod zabudowę?

Odpowiedź:

W odniesieniu do działki o nr 8 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i nie będzie wydana do momentu sprzedaży.

3) Czy w odniesieniu do budynków posadowionych na działce o nr 5 ponoszone były/będą – od momentu ich pierwszego zasiedlenia w roku 2005 do momentu sprzedaży – wydatki na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeśli tak, to kiedy i czy były one niższe niż 30 % ich wartości początkowej oraz czy w stosunku do wydatków przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego budynku)?

Odpowiedź:

Przekazane Syndykowi dokumenty księgowe są niekompletne, nie można z nich odczytać wprost czy spółka ponosiła czy nie ponosiła nakłady na nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym po roku 2005, Od chwili ogłoszenia upadłości tj. 25 kwietnia 2019 r. do dnia dzisiejszego Syndyk masy upadłości nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Syndyk w roku 2021 poniósł koszty remontu dachu (przywrócenie stanu pierwotnego) wartość remontu nie przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości.

4) Jeśli wydatki, o których mowa w ww. pytaniu nr 3 stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej budynków, to czy po poniesionych wydatkach doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i czy od jego momentu do momentu sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata (Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego budynku)?

Odpowiedź:

Przekazane Syndykowi dokumenty księgowe są niekompletne, nie można z nich odczytać wprost czy spółka ponosiła czy nie ponosiła nakłady na nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym po roku 2005, Od chwili ogłoszenia upadłości tj. 25 kwietnia 2019 r. do dnia dzisiejszego Syndyk masy upadłości nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Syndyk w roku 2021 poniósł koszty remontu dachu (przywrócenie stanu pierwotnego) wartość remontu nie przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości.

5) Jeśli na obu działkach na moment sprzedaży znajdować się będą - poza wskazanymi już dwoma budynkami – jakiekolwiek obiekty, należy wskazać:

Odpowiedź:

Na obu działkach poza wskazanymi budynkami znajdują się również budowle.

a) czy obiekty te stanowić będą budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego? Jeśli nie będą to budynki, budowle lub ich części, należy wskazać, czym będą one w rozumieniu przedmiotowej ustawy? (Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu).

Odpowiedź: Obiekty stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego i są to:

\- Ogrodzenie – na obu działkach 5 i 8,

\- Parking – działka 5,

\- Oczyszczalnia – działka 5,

\- Przyłącza – działka 5;

b) jeśli obiekty te stanowić będą budynki, budowle lub ich części, to czy względem nich doszło do pierwszego zasiedlenia i czy od jego momentu do momentu sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata (odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu)?

Odpowiedź:

\- Ogrodzenie – na obu działkach 5 i 8,

\- Parking – działka 5,

\- Oczyszczalnia – działka 5,

\- Przyłącza – działka 5.

Wszystkie wyżej wymienione budowle (ogrodzenie, parking, oczyszczalnia, przyłącza) znajdują się na nieruchomości dłużej niż 2 lata, były już tam w chwili ogłoszenia upadłości, tj. 25 kwietnia 2019 r. i od tego momentu nie były ponoszone żadne nakłady;

c) czy po ich pierwszym zasiedleniu do momentu sprzedaży ponoszone były/będą wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeśli tak, to kiedy i czy były one niższe niż 30 % ich wartości początkowej oraz czy w stosunku do wydatków przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu)?

Odpowiedź:

Od dnia ogłoszenia upadłości, tj. 25 kwietnia 2019 r. nie były ponoszone nakłady na budowle w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.**

Czy zdarzenie przyszłe polegające na sprzedaży nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, czy będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, zdarzenie przyszłe polegające na sprzedaży nieruchomości co do zasady podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie w przypadku P. przed upadłością nastąpiło w roku 2005, kiedy to spółka nabyła przedmiotową nieruchomość i rozpoczęła jej użytkowanie na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W przedstawionej sytuacji nieruchomość została zakupiona i oddana do użytkowania w roku 2005. Tym samym pierwsze jej zasiedlenie miało miejsce w roku 2005. Tak więc pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres 2 lat i przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie mogła spółka skorzystać ze zwolnienia z VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zwolnienie od podatku przy sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy – w brzmieniu obowiązujący od 1 października 2021 – podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku odpowiednio na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości – zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług. Zainteresowany (poprzez syndyka masy upadłości) zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości, tj. dwóch działek zabudowanych budynkami i budowlami.

Nieruchomość została wprowadzona do środków trwałych spółki i użytkowana w prowadzonej działalności.

24 kwietnia 2018 r. Wnioskodawca przewłaszczył na rzecz innego podmiotu (pożyczkodawcy) przedmiotową nieruchomość w celu zabezpieczenia udzielonej Zainteresowanemu pożyczki.

Z uwagi na uznanie przez sąd czynności przewłaszczenia jako bezskuteczną, 18 stycznia 2021 r. nieruchomość stała się ponownie własnością Wnioskodawcy (w posiadaniu syndyka).

Od chwili ogłoszenia upadłości, tj. 25 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca (syndyk) nie ponosił wydatków na ich ulepszenie budynków i budowli posadowionych na działkach, które przewyższyłyby 30 % ich wartości początkowej.

Tym samym, względem wszystkich budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia, a od jego momentu do momentu sprzedaży upłynie co najmniej 2 lata.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości, tj. dwóch działek zabudowanych budynkami i budowlami.

Z uwagi na fakt, iż planowana sprzedaż dokonywana będzie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością – zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, tym samym czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu tym podatkiem.

Jednak, jak wskazano powyżej, czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT może jednocześnie być zwolniona od tego podatku.

Przedstawiony opis zdarzenia przyszłego wskazuje, że spełnione są łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, co skutkować będzie objęciem dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wynika to z faktu, że dostawa budynków i budowli nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że sprzedaż ww. budynków i budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, zwolnieniem od podatku – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęte będą również działki gruntu, na których posadowione są opisane we wniosku budynki i budowle.

W związku z tym, że dostawa przedmiotowych budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia ww. czynności wynikająca z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezpodstawna.

**Podsumowując, sprzedaż nieruchomości będzie korzystać – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.**

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać jako prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.