Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-704/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-09-25
Teza: Od podpisania, którego aktu notarialnego liczone jest 5 lat, po upływie których sprzedaż nieruchomości zwolniona jest z podatku dochodowego? Czy w przypadku przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego przysługuje zwolnienie z zapłaty podatku?
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 01 lipca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 06 lipca 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 06 lipca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 01 listopada 2004r. sporządzony został akt notarialny (umowa darowizny) na mocy, którego wnioskodawczyni otrzymała od ojca udział wynoszący 1/6 części nieruchomości gruntowej. Następnie w dniu 31 stycznia 2007r. został sporządzony drugi akt notarialny (umowa częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości) na mocy, którego wnioskodawczyni przyjęła na współwłasność 1/3 części ww. nieruchomości gruntownej. Z kolei w dniu 02 czerwca 2008r. został sporządzony trzeci akt notarialny (umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności) na mocy, którego wnioskodawczyni przejęła na własność działkę wydzieloną z ww. nieruchomości gruntowej oznaczoną numerem 6/14. Wnioskodawczyni w 2009r. rozważa sprzedaż przedmiotowej działki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Od podpisania, którego aktu notarialnego liczone jest 5 lat, po upływie których sprzedaż nieruchomości zwolniona jest z podatku dochodowego?

Czy w przypadku przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego wnioskodawczyni będzie zwolniona z zapłaty podatku dochodowego?

Zdaniem wnioskodawczyni, w przedstawionej sytuacji jeżeli przeznaczy całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki budowlanej na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe (w kwietniu 2006r.) będzie zwolniona z zapłaty 19% podatku dochodowego. Ponadto uważa, iż będzie zwolniona z podatku ze względu na upływ 5-letniego okresu od nabycia działki.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. A contrario jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (t.j. Dz. U. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono nowe, obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatkudochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (t.j. Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Zatem dla ustalenia jakie przepisy znajdą zastosowanie w sprawie, istotne jest ustalenie daty nabycia poszczególnych udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni:

*   w dniu 01 listopada 2004r. nabyła 1/6 udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej w drodze darowizny od ojca,
*   w dniu 31 stycznia 2007r. w wyniku częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości nabyła na współwłasność 1/3 udziału w ww. nieruchomości,
*   w dniu 02 czerwca 2008r. w wyniku dokonanego nieodpłatnego zniesienia współwłasności otrzymała na własność działkę oznaczoną nr 6/14.wydzieloną z ww. nieruchomości

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Podkreślić należy, że darowizna i zniesienie współwłasności to dwa niezależne sposoby kształtujące stosunki własnościowe.

Z wniosku wynika, że w dniu 01 listopada 2004r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa darowizny na podstawie której wnioskodawczyni nabyła 1/6 udziału w nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że z tą datą należy utożsamiać nabycie przez wnioskodawczynię udziału w 1/6 części do nieruchomości. Tym samym do sprzedaży ww. udziału zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Stosownie zatem do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 stycznia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Tak więc przychód z ewentualnej sprzedaży w 2009r. 1/6 udziału w nieruchomości gruntowej nabytej przez wnioskodawczynię w 2004r. w drodze darowizny w całości podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na mocy cyt. przepisu, przy czym w tym przypadku bez znaczenia pozostaje cel na jaki środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przez wnioskodawczynię przeznaczone.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności Zgodnie z art. 195 kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Mając na względzie przedstawione powyżej uregulowania prawne stwierdzić należy, iż w przedstawionym stanie faktycznym wnioskodawczyni w drodze darowizny od ojca w dniu 01 listopada 2004r. nabyła udział w 1/6 części nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że z tą datą niewątpliwie należy utożsamiać nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy 1/6 udziału ww. nieruchomości. Nie mniej jednak należy mieć na uwadze fakt, że w przedstawionym stanie faktycznym odpowiednio w dniach 31 stycznia 2007r. i 02 czerwca 2008r. zostały zawarte umowy w wyniku których dokonano czynności cywilnoprawnych mających na celu zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości gruntowej. W efekcie powyższych umów wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność działkę o nr 6/14 wydzieloną z ww. nieruchomości gruntowej. Wnioskodawczyni planuje w 2009r. sprzedać przedmiotową działkę. Wątpliwość wnioskodawczyni budzi kwestia ustalenia od którego aktu notarialnego liczony jest okres 5 lat, po upływie którego sprzedaż nieruchomości zwolniona jest z podatku.

Jak już wyżej wskazano w przedmiotowej sprawie istotnym jest ustalenie czy nabycie w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej (do której pierwotnie wnioskodawczyni posiadała udział wynoszący 1/6) na wyłączną własność działki nr 6/14 mieściło się w udziale jaki wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny od ojca w dniu 01 listopada 2004r. Jeżeli działka nr 6/14 mieściła się w udziale nabytym w drodze umowy darowizny w dniu 01 listopada 2004r. wówczas z tą datą należy utożsamiać nabycie i od tej daty należy liczyć okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast jeżeli w przedstawionym stanie faktycznym w wyniku zniesienia współwłasności nabyta na wyłączną własność działka nr 6/14 przekraczała posiadany udział (1/6) nabyty w 2004r. w drodze darowizny wówczas za datę nabycia tej części należy przyjąć daty zawarcia umów o zniesieniu współwłasności. Oznacza to, że sprzedaż tej części udziału, który został nabyty ponad udział we współwłasności posiadany przed zniesieniem współwłasności będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy)

Dla ww. zasad opodatkowania bez znaczenia pozostaje cel na jaki wnioskodawczyni przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.