Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-792/14/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-10-27
Teza: Czy możliwe jest zakwalifikowanie uzyskiwanych przez Wnioskodawcę przychodów z najmu sześciu mieszkań, do źródła określonego w art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym tj. "najmu prywatnego" oraz dalsze rozliczanie go w formie ryczałtu 8,5%, bez konieczności rejestrowania działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; ryczałt; stawka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2014 r. (data wpływu 29 lipca 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 października 2014 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 17 października 2014 r. (data wpływu).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 2014 r. otrzymał od rodziców z tytułu darowizny pewną sumę pieniędzy, na konto osobiste. Wnioskodawca zgłosił ten fakt do Urzędu skarbowego. Wnioskodawca jest osobą fizyczną zatrudnioną na umowę o pracę. Otrzymaną darowiznę przeznaczył w całości na zakup nieruchomości. We wszystkich mieszkaniach Wnioskodawca poniósł spore koszty na ich remonty, aby doprowadzić je do stanu używalności. Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył jako osoba fizyczna, na rynku wtórnym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomości nie są składnikami majątku związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca planuje wynająć mieszkania (w trybie najmu okazjonalnego), na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że najem nieruchomości nie będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawca oświadczył, że jest zatrudniony na umowę o pracę w pełnym wymiarze godzin, z tej pracy czerpie podstawowe dochody i temu poświęca swój czas. Wnioskodawca posiada sześć mieszkań, cztery z nich wynajmuje, a dwa chce dopiero wynająć, w formie najmu prywatnego, osobom fizycznym bez możliwości podnajmowania mieszkania. Wnioskodawca podpisał niedawno pierwsze umowy, na dłuższy okres czasu, od 9 miesięcy do 2 lat. Zgłosił również rozliczenie opodatkowania z tytułu najmu prywatnego w formie podatku zryczałtowanego. Wnioskodawca nadmienił, że jeżeli będzie to możliwe, zamierza wynajmować mieszkania w dłuższym okresie czasu. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, że wynajmu nie prowadzi w sposób zorganizowany, tzn. profesjonalny, celowy i metodyczny. Wnioskodawca nie ogłasza wynajmu systematycznie, nie posiada biura, telefonu firmowego, szyldu ani innych rzeczy, które na to wskazują. Ponadto nie obsługuje na bieżąco najemców, ani mieszkań. Aktywność Wnioskodawcy nie koncentruje się wyłącznie na podejmowaniu działań zmierzających do utrzymania źródła przychodu w zakresie najmu. Podana ilość wynajmowanych mieszkań nie wiąże Wnioskodawcy z koniecznością podejmowania szeregu zaplanowanych czynności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy możliwe jest zakwalifikowanie uzyskiwanych przez Wnioskodawcę przychodów z najmu sześciu mieszkań, do źródła określonego w art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym tj. "najmu prywatnego" oraz dalsze rozliczanie go w formie ryczałtu 8,5%, bez konieczności rejestrowania działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskiwane przez niego dochody, z najmu prywatnego sześciu mieszkań, nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej, dlatego rozliczanie przedmiotowego najmu zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako "najmu prywatnego" wydaje się jak najbardziej zasadne. Dla względów podatkowych nie ma też znaczenia rodzaj podmiotu wynajmującego (jako osoba prywatna nie prowadząca działalności lub osoba prowadząca działalność gospodarczą), ponieważ w obu przypadkach wynosi on 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 w/w ustawy odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2012 poz. 361 ze zm.) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (tj. przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Aby skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. O zasadach składania w/w oświadczenia stanowi art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W myśl tego przepisu, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast stosownie do art. 9 ust. 4 ww. ustawy w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną zatrudnioną na umowę o pracę. Wnioskodawca w 2014 r. otrzymał od rodziców z tytułu darowizny pewną sumę pieniędzy, na konto osobiste. Otrzymaną darowiznę przeznaczył w całości na zakup nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył jako osoba fizyczna, na rynku wtórnym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomości nie są składnikami majątku związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca planuje wynająć mieszkania (w trybie najmu okazjonalnego), na cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że najem nieruchomości nie będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawca oświadczył, że jest zatrudniony na umowę o pracę w pełnym wymiarze godzin, z tej pracy czerpie podstawowe dochody i temu poświęca swój czas. Wnioskodawca posiada sześć mieszkań, cztery z nich wynajmuje, a dwa zamierza wynająć, w formie najmu prywatnego, osobom fizycznym bez możliwości podnajmowania mieszkania. Wnioskodawca podpisał niedawno pierwsze umowy, na dłuższy okres czasu, od 9 miesięcy do 2 lat. Zgłosił również rozliczenie opodatkowania z tytułu najmu prywatnego w formie podatku zryczałtowanego. Wnioskodawca nadmienił, że jeżeli będzie to możliwe, zamierza wynajmować mieszkania w dłuższym okresie czasu. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, że nie robi tego w sposób zorganizowany, tzn. profesjonalny, celowy i metodyczny. Wnioskodawca nie ogłasza wynajmu systematycznie, nie posiada biura, telefonu firmowego, szyldu ani innych rzeczy które na to wskazują. Ponadto nie obsługuje na bieżąco najemców, ani mieszkań. Aktywność Wnioskodawcy nie koncentruje się wyłącznie na podejmowaniu działań zmierzających do utrzymania źródła przychodu w zakresie najmu.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a mieszkania, które są przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, to przychody uzyskane z najmu przedmiotowych nieruchomości, będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód taki opodatkowany może być zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%, pod warunkiem złożenia w terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania.

Końcowo, należy jednak wskazać, że przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wykluczają możliwość korzystania z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z działalności gospodarczej, jeżeli podatnik osiąga w ramach tej działalności w całości lub w części przychody z najmu nieruchomości na własny rachunek.

W związku z powyższym, za nieprawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dla opodatkowania w formie ryczałtu nie ma znaczenia czy podatnik wynajmuje nieruchomości jako osoba nie prowadząca działalności, czy jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Przychód uzyskany z wynajmu mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – nie stanowi przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem, dzierżawa itp.), lecz jest przychodem ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, co wyklucza możliwość opodatkowania tego przychodu w formie zryczałtowanej, o której mowa w art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.). Zgodnie bowiem z tym przepisem osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W niniejszej sprawie przychody Wnioskodawcy mogą być opodatkowane w formie zryczałtowanego podatku dochodowego, ze względu na to, że – jak wynika z wniosku – najem nie jest wykonywany w ramach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przy tym podkreślić należy, że interpretację indywidualną wydaje się wyłącznie w oparciu o stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) przedstawiony przez Wnioskodawcę, natomiast dopiero w toku prowadzonego postępowania podatkowego lub kontrolnego właściwy organ podatkowy może dokonać ustalenia okoliczności stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), które rzeczywiście zaistniały.

Ponadto, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego mającego miejsce w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.