Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1-2/4511-1-101/16-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-09-23
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego.
Słowa kluczowe: dochód; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; mieszkanie; nabycie; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2016 r. (data wpływu 29 lipca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 27 listopada 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem, na podstawie aktu notarialnego nabyli nieruchomość zabudowaną za cenę 200 100 zł. Przedmiotową nieruchomość nabyła Zainteresowana od Państwowego Gospodarstwa (…). Zapłata za ww. nieruchomość została dokonana z rachunku bankowego, którego właścicielem jest Wnioskodawczyni.

W skład nieruchomości wchodzi działka nr 311/17 zabudowana:

*   budynkiem wielofunkcyjnym: biurowo-socjalno-gospodarczym o powierzchni użytkowej 312,69 m2,
*   budynkiem gospodarczo-garażowym o powierzchni użytkowej 345,05 m2,
*   budynkiem warsztatowo- magazynowym o powierzchni użytkowej 1 204,35 m2,
*   budynkiem portierni o powierzchni użytkowej 5,25 m2.

Państwowe Gospodarstwo (…) wystawiło na rzecz Wnioskodawczyni fakturę z dnia 16 października 2014 r., opiewającą na zaliczkę dotyczącą sprzedaży ww. nieruchomości w ramach art. 38 ustawy o lasach. Zaliczka opiewała na wartość 20 000 zł.

Wnioskodawczyni posiada wspólność majątkową z mężem. Zainteresowana jest właścicielem gospodarstwa rolnego i wraz z mężem płacą za ww. nieruchomość podatek od nieruchomości.

Wspomniana nieruchomość nie jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi część nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Wnioskodawczyni nie jest w posiadaniu informacji, czy w związku z analizowaną sprzedażą przedmiotowa nieruchomość utraci charakter rolny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż ww. nieruchomości przed upływem pięciu lat podatkowych, będzie korzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż ww. nieruchomości przed upływem pięciu lat podatkowych będzie korzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenie przyszłego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i forma ich nabycia.

Przedstawiając we wniosku opis zdarzenia przyszłego Zainteresowana wskazała, że jest właścicielem nieruchomości, która wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyła. Wnioskodawczyni nie jest w posiadaniu informacji, czy w związku z analizowaną (planowaną) sprzedażą rzeczona nieruchomość utraci charakter rolny.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z kolei art. 22 ust. 6c cyt. ustawy, stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto na podstawie art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że co do zasady dochód, który zostanie osiągnięty przez Zainteresowaną z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże należy zauważyć, że przychód osiągnięty z tytułu sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, przy spełnieniu określonych przesłanek może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zaistnienia zwolnienia w nim przewidzianego muszą zaistnieć łącznie dwie przesłanki. Pierwsza z nich ma charakter pozytywny i polega na sprzedaży całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Druga zaś przesłanka ma charakter negatywny, a mianowicie nie może nastąpić utrata charakteru rolnego tych gruntów w związku z ich sprzedażą.

Oceniając pierwszą przesłankę należy zdefiniować pojęcie „gospodarstwo rolne”, które w myśl art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy odnieść do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r., Nr 136, poz. 969).

Zgodnie z ww. przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W rozpoznawanej sprawie – prezentując opis zdarzenia przyszłego – Zainteresowana wyraźnie wskazała, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Tym samym w analizowanej sprawie spełniona została pierwsza przesłanka dotycząca sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego.

Natomiast odnosząc się do kwestii spełnienia drugiej z wymienionych przesłanek należy stwierdzić, że dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Chodzi tu o faktyczną a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Utrata charakteru rolnego może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia nieruchomości.

Ustawodawca warunkuje zastosowanie zwolnienia przedmiotowego od tego, by nie zmienił się charakter zbywanego gruntu, a nie jego status prawny. O tym jaki charakter ma dany grunt decyduje natomiast sposób jego faktycznego wykorzystania.

Wnioskodawczyni wskazała we wniosku, że nie jest w posiadaniu informacji, czy w związku z analizowaną sprzedażą przedmiotowa nieruchomość utraci charakter rolny.

Jeśli Zainteresowanej nie są znane zamiary z jakimi nabywca owej nieruchomości dokona jej zakupu ani sposób faktycznego wykorzystania po jej zakupie, to nie można stwierdzić, że w wyniku sprzedaży nie zmieni się charakter gruntu a więc, że zostanie spełniona druga z przesłanek warunkujących ww. zwolnienie.

Reasumując, w świetle wyżej cytowanych przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej nieruchomości przed upływem pięciu lat podatkowych, nie będzie korzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak wiedzy przez Zbywającą nieruchomość o zamiarach nabywcy co do sposobu jej wykorzystania, wprost eliminuje możliwość zastosowania przez Wnioskodawczynię wskazanego wyżej przepisu.

Nie można stracić z pola widzenia faktu, że to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi dla siebie korzystne skutki prawne, stanowiące wyłom w zasadzie powszechności opodatkowania wynikającej z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód uzyskany przez Zainteresowaną ze sprzedaży rzeczonej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanej w rozpatrywanej sprawie należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.