Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-804/15-4/WH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-11-27
Teza: opodatkowanie stawka podstawową sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2015 r. (data wpływu 25 września 2015 r.) uzupełnionym w dniu 20 listopada 2015 r. (data wpływu 23 listopada 2015 r.) na wezwanie nr IPPP3/4512-804/15-2/WH z dnia 13 listopada 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 18 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 20 listopada 2015 r. (data wpływu 23 listopada 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 13 listopada 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) mająca siedzibę w Warszawie jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zamierzającą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Przedmiotem działalności Spółki będzie między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Wnioskodawca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Obecnie Wnioskodawca zamierza nabyć wieczyste użytkowanie gruntu wraz z 9 – kondygnacyjną nieruchomością położoną w B. przy ulicy C. stanowiącej działkę gruntu nr 46 i 47, z obrębu , o łącznym obszarze 0,3484 ha. Wnioskodawca zamierza nabyć wieczyste użytkowanie gruntu wraz z nieruchomością od Spółki A. Sp. z o.o. (dalej „Zbywca”) będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zbywca nabył prawo użytkowania gruntu wraz z rozpoczętą budową w marcu 2013 roku, w ramach nabycia wyodrębnionego organizacyjnie i finansowo oddziału sprzedającego. Transakcja nabycia oddziału nie podlegała opodatkowaniu VAT. Następnie Zbywca przeprowadził budowę. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Ostatecznie w dniu 3 listopada 2014 r. część budynku została przekazana do użytkowania. Zbywca po uzyskaniu pozwolenia na budowę oddał w najem całą powierzchnię handlową podmiotom trzecim na podstawie umów najmu, podlegającym opodatkowaniu VAT. W stosunku do całości powierzchni budynku od daty oddania tych powierzchni pierwszemu najemcy w wykonaniu umowy najmu do daty planowanej transakcji nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowi ona także oddziału Zbywcy wyodrębnionego w KRS.

Wnioskodawca w uzupełnieniu z dnia 20 listopada 2015 r. wskazał, że:

*   przedmiotowa nieruchomość w chwili sprzedaży będzie oddana w najem w całości;
*   w chwili obecnej cały budynek jest wynajęty w całości. Nabywca planuje nabyć wieczyste użytkowanie gruntu wraz z nieruchomością, w której powierzchnie najmu są wynajęte w całości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu stawką 23% VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Z uwagi na fakt, że planowana transakcja dotycząca nabycia Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem uznać należy, że co do zasady mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została oddana do użytkowania w listopadzie 2014 r. i pierwsze umowy najmu zostały podpisane w 2014 r. W konsekwencji, w tej części Nieruchomości, która jest wynajęta od momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości do momentu dokonania transakcji nie upłynie okres 2 lat. Dlatego przytoczony wyżej przepis nie będzie miał zastosowania w omawianej transakcji. Z ustawy wynika, że jeżeli nie znajduje zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, konieczna jest weryfikacja, czy dana czynność nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę, podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W stosunku do poniesionych przez Zbywcę nakładów na zakończenie budowy budynku i infrastruktury składającej się na Nieruchomość oraz wydatków na utrzymanie Nieruchomości po jej oddaniu do używania, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tych wydatków, gdyż wykorzystywał on Nieruchomość do świadczenia usług najmu powierzchni podlegających opodatkowaniu stawką 23% VAT. Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu i nakładów związanych z rozpoczęciem budowy nie podlegało natomiast opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z tym nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Zbywcę. Okoliczności te przesądzają o braku możliwości skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowało się stanowisko, zgodnie z którym zwolnienie od podatku dostawy towaru nie ma zastosowania, jeżeli nabycie towaru przez podatnika nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W szczególności, zdaniem Sądów, w odniesieniu do transakcji wyłączonej z opodatkowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT odnoszący się do sytuacji nieprzysługiwania prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie miał zastosowania.

Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. W świetle powyżej przytoczonych argumentów Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zakup przez Nią Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(\`(...)\`)

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno budynki jak i grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednak zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych przepisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić należy, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi art. 43 ust. 7a ustawy.

Co więcej stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Powyższe dotyczy również zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z przedmiotowego wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć wieczyste użytkowanie gruntu wraz z 9 – kondygnacyjną nieruchomością położoną w B. przy ulicy C. stanowiącej działkę gruntu nr 46 i 47, z obrębu, o łącznym obszarze 0,3484 ha. Zbywca nabył prawo użytkowania gruntu wraz z rozpoczętą budową w marcu 2013 roku, w ramach nabycia wyodrębnionego organizacyjnie i finansowo oddziału sprzedającego. Transakcja nabycia oddziału nie podlegała opodatkowaniu VAT. Następnie Zbywca przeprowadził budowę. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Ostatecznie w dniu 3 listopada 2014 r. część budynku została przekazana do użytkowania. Zbywca po uzyskaniu pozwolenia na budowę oddał w najem całą powierzchnie handlową podmiotom trzecim na podstawie umów najmu, podlegającym opodatkowaniu VAT. W chwili sprzedaży przedmiotowa nieruchomość będzie oddana w najem w całości. W stosunku do całości powierzchni budynku od daty oddania tych powierzchni pierwszemu najemcy w wykonaniu umowy najmu do daty planowanej transakcji nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Wnioskodawca powziął wątpliwość czy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT.

Z analizy powołanych przepisów oraz z okoliczności sprawy wynika, że względem budynku posadowionego na przedmiotowej działce powstało pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy bowiem cała powierzchnia przedmiotowego budynku była oddana w użytkowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jednakże pomiędzy oddaniem w najem przedmiotowego budynku a datą planowanej transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata. Tym samym dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie w związku z tym, że Zbywca dokonywał odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem towarów i usług związanych z budową budynku oraz budowli wchodzących w skład nieruchomości ich dostawa nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Zbywca nie wykorzystywał nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zatem planowane nabycie budynku oraz budowli wchodzących w skład nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są budynki oraz budowle.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.