Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.12.2025.2.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-01
Teza: Opodatkowanie sprzedaży udziału w działce niezabudowanej,
brak zwolnienia do podatku dla tej czynności.
Słowa kluczowe: dzierżawa
grunty-grunt niezabudowany
grunty-sprzedaż gruntów
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
pełnomocnictwo
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
teren-teren budowlany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan 3 marca 2025 r. (wpływ 5 marca 2025 r.) oraz 5 marca
    2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo współwłasności wynoszące 1/6 części udziału w
    nieruchomości położonej w (...), składającej się z działki gruntu nr 1 o łącznej pow. 0,3907
    ha.
    Prawo do nieruchomości wynoszące 1/6 części udziału Wnioskodawca nabył w spadku po
    zmarłej matce (...) na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu
    nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w (...).
    Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest i
    nie była w okresie ostatnich 5 lat wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub
    decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach. Nieruchomość nie znajduje się w
    obszarze zdegradowanym, nie jest objęta obszarem rewitalizacji oraz nie leży w Specjalnej
    Strefie Rewitalizacji. Nieruchomość nie leży w terenie przeznaczonym na cele publiczne w
    rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość jest niezabudowana.
    Wypis z rejestru gruntów wydany w dniu (...) 2024 r. przez Wójta Gminy (...), nr
    kancelaryjny: (...), dla nieruchomości położonej w (...) składającej się z m.in. działki
    ewidencyjnej oznaczonej nr: 1 obszaru 0,3907 ha, oznaczenie użytków i klas: Ps-VI-
    Pastwiska trwałe i Ls-IV - Lasy.
    Zaświadczenie wydane przez Starostę (...) dnia (...) 2024 r., znak (...), z którego m.in.
    wynika, że działka nr ew. 1 (km.1) położona w obrębie ewidencyjnym (...) jest objęta
    Uproszczonym planem urządzenia lasu obrębu (...) na okres od 01 stycznia 2023 r. do 31
    stycznia 2032 r.- zaświadczenie wydane w dniu (...) 2024 r. przez Wójta Gminy (...), znak
    (...), z którego wynika, że zgodnie z uchwałą Nr (...) Rady w (...) z dnia(...) 2016 r. w sprawie
    wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji na terenie Gminy.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo współwłasności w udziale wynoszącym 1
    /6 części udziału działki nr 1 o powierzchni 0,3907 ha.
    Co ważne działka obecnie jest wydzierżawiona spółce mającej dokonać jej zakupu pod
    działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z

    nieruchomością, co zostanie opisane poniżej (Umowa dzierżawy nr (...) z dnia (...) 2024
    roku zawarta na czas nieokreślony).
    Kupująca spółka planuje na działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o
                      2powierzchni zabudowy min. 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
    miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
    W akcie notarialnym nr (...) z dnia 18 kwietnia 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca
    nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
    inwestycją na tej działce.
    To jest spółka zobowiązuje się do:
    1) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości
      jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie
                2mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc
      postojowych,
    2) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25
      ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
      dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
      zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
      komunikacyjną nieruchomości,
    3) Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
      Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    4) Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
      kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
      drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich
      nasadzeń zamiennych,
    5) Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    6) Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    7) Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
      kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
    8) Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym,
    9) Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
      handlowo-usługowym.
    Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
    Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę nr 1 w udziale wynoszącym 1/6 części
    tej nieruchomości.
    Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1) W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej
      uatrakcyjnienia.
    2) W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
      żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
      przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

    3) Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4) Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, jest niezabudowana.
    5) Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę nr 1 spółce, która planuje ją zakupić po
      uzyskaniu ww. pozwoleń.
    6) Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków
    technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci
    kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru. Sprzedawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy
    przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
    któregokolwiek z mocodawców.
    Ponadto Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2
    pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w
    zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp.
    oraz udostępni Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy,
    celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych
    czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.
    Sprzedający oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym
    kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza
    energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią
    umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w
    przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym
    kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu
    pierwotnego.
    Ponadto, jak to już podkreślano działka będące przedmiotem przyszłej sprzedaży jest
    współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym samym dniu co
    przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o pow. 0,3907 ha w udziale wynoszącym 1/6
    części, jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o pow. 0,3907 ha w udziale
    wynoszącym 1/6 części, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą lub ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.

    W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została
    uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z
    2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej
    samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W
    przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze
    współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
    Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego
    właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać
    swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny).
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być art.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Przypomnijmy, iż na działce 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono
    żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca
    samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał
    sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w
    Internecie, prasie, radiu.
    Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki
    nr 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
    złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem
    decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
    uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej, podkreślono sam nie podejmował on działań
    charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności
    zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik
    Sprzedającej.

    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo
    ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. 1 warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca.
    Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działki nr 1.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania.
    Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki
    charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są
    tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
    polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i
    kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
    zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
    terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
    zadań własnych gminy.

    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o
    warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.
    Tym samym, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT.
    W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki nr 1 o pow. 0,3907 ha w udziale
    wynoszącym 1/6 części, stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem
    VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia Wnioskodawca
    będzie musiał ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży
    opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od
    towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc
    czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką
    transakcję musimy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca
    2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwana dalej
    „ustawą” lub „ustawą o VAT”.
    Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
      6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
      energii;
      22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne
      świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową
      dostawę towarów.
    Art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę,
        w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej
    sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze
    zm.):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej
    dalej „Dyrektywą VAT”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
      lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie udziału w towarze (np.
    współwłasności nieruchomości gruntowej) również stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011
    r., sygn. akt I FPS 2/11.

    Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości
    gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi
    być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.
    Art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala
    uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z
    okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym
    samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku
    osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu
    jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku,
    gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna
    zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.
    Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości
    dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność
    gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy
    działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów
    zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy
    też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
    Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży
    zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy - (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym.

    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy,
    jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się w niej do
    treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które
    dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od
    wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część
    majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana
    dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że
    podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
    wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego
    wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia
    własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z
    dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który
    stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
    własnych.
    Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych
    Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina
    Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane
    ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za
    prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie
    mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
    które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi
    działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika
    podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006
    /112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że
    osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006
    /112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

    W rozumieniu statusu podatnika pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że
    formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność,
    że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem
    częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego
    ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w
    charakterze podatnika podatku VAT.
    Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej
    czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po
    pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa
    towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie
    wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
    działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w
    odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT,
    istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady
    - mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego
    praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności
    działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Panu prawo współwłasności wynoszące 1/6 części
    udziału w nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 1, które nabył Pan w spadku po
    zmarłej matce. Nieruchomość jest niezabudowana.
    Zamierza Pan sprzedać spółce prawo współwłasności w udziale wynoszącym 1/6 części
    udziału działki nr 1 o pow. 0,3907 ha.
    Działka obecnie jest wydzierżawiona spółce, która ma ją kupić, pod działalność
    gospodarczą. Ponadto Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością na
    mocy udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa.
    Zawarł Pan z Kupującym umowę przedwstępną, w której Spółka zobowiązała się do
    załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach, tj.:
    1) uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji:
          o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy
          nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego,
          zezwalającej na lokalizację zjazdu na nieruchomość lub pozwolenia na budowę
          zjazdu według koncepcji Kupującego,
          na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,
    2) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,

    3) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    4) uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
      utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    5) uzyskania warunków technicznych przyłączy oraz usunięcia kolizji infrastruktury
      technicznej z planowanym obiektem handlowym,
    6) uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie.
    Udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
    do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji, pozwoleń i warunków technicznych. Przez cały okres obowiązywania umowy
    przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
    mocodawcy.
    Ponadto wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele
    budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód,
    opinii itp. Udostępni Pan również Kupującemu nabywaną Nieruchomość, celem
    przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności
    teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego. Wyraził Pan też
    zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej
    Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego.
    Pańskie wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży udziału w niezabudowanej działce
    nr 1.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.
    Art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności,
    przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Nie przenosi własności, nawet jeśli
    sporządzona została w formie aktu notarialnego. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej
    umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu
    umowy przyrzeczonej.
    Z przywołanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika, że dostawa towarów (w tym
    nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać
    znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu

    przez niego statusu podatnika. Może to mieć miejsce również w odniesieniu do czynności
    dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności
    gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z
    jakim została zrealizowana, i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w
    niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w
    odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.
    Znaczenie dla sprawy ma m.in. to, że nieruchomość została odpłatnie wydzierżawiona.
    Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
      zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Świadczeniem
    wydzierżawiającego jest na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków.
    Świadczeniem wzajemnym jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu
    umówionego czynszu. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za
    możliwość korzystania z cudzej rzeczy
    W zdaniu drugim definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2
    ustawy mowa jest o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów
    zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w
    stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy dzierżawy wskazuje, że
    na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz
    dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje
    zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią
    wynagrodzeniem.
    Z przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że usługami są wszelkie odpłatne
    świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też definicja „świadczenia usług” ma
    charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady
    powszechności opodatkowania podatkiem VAT transakcji wykonywanych przez
    podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
    W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy, i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję
    działalności gospodarczej.
    Zatem nieruchomość wydzierżawiona przyszłemu nabywcy, na podstawie zawartej
    umowy, jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w
    art. 15 ust. 2 ustawy.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która również uregulowana jest w Kodeksie
    cywilnym.
    Art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
      czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
    Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za
    sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    Art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Art. 98 Kodeksu cywilnego:

      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
    Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Art. 109 Kodeksu cywilnego:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli
      ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne
    oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się
    upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez
    pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła
    skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    W analizowanej sprawie, warunkiem sprzedaży jest m.in. uzyskanie przez Kupującego
    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy w celu
    zabudowania nabywanej nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego
    oraz innych indywidualnych aktów administracyjnych.
    Zgodnie z umową przedwstępną udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania
    działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń i ich odbioru,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości
    warunków technicznych dot. przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci
    kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej (w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie tych warunków oraz ich odbioru). Ponadto zgodził się Pan na
    dysponowanie przez Kupującego działką na cele budowlane w zakresie uzyskania
    niezbędnych zgód i pozwoleń oraz przeprowadzenia badań gruntu.
    Wynika z tego, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka będzie podlegała wielu
    czynnościom. Fakt, że ww. działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale
    przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację
    prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają
    skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej jako mocodawcy. Stroną podejmowanych
    czynności będzie bowiem Pan, a nie Pana pełnomocnik. Pełnomocnik - Kupujący - nie
    działa przecież we własnym, lecz w Pana imieniu.
    Działania, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie
    atrakcyjności nieruchomości jako towaru - w efekcie dokonywanych czynności dostawie
    podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia
    umowy przedwstępnej.
    Jak bowiem wskazał Pan we wniosku, według wypisu z rejestru gruntów w zakresie
    użytków i klas działka stanowi Ps-VI- Pastwiska trwałe i Ls-IV - Lasy. Planowana umowa

    sprzedaży zostanie zawarta wówczas, gdy nieruchomość będzie terenem przygotowanym
    do inwestycji planowanej przez Kupującego, co nastąpi, gdy Kupujący uzyska potrzebne
    pozwolenia i decyzje. Wykonanie tych czynności dotyczących działki, przed jej dostawą,
    wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności (zarządu) w ramach
    posiadanego majątku prywatnego i wskazuje, że w celu sprzedaży działki (udziału w
    działce) podejmuje Pan pewne działania w sposób zorganizowany. W związku z tym, aby
    sprzedać działkę, w której ma Pan udział, wykona Pan - działając przez pełnomocnika -
    ciąg czynności, których celem jest uczynienie działki atrakcyjnym dobrem dla Kupującego.
    Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że planowana
    przez Pana sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy,
    dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się
    profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-
    180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności.
    W związku z powyższym, skoro w Pana sprawie wystąpią przesłanki, aby uznać Pana za
    podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w
    myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w działce nr 1 będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od
    tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o: terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest
    grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze
    zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym,
    itp. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku
    VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. O tym, że
    dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania
    przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
    Art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
      gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
      morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej
      oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
    Art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

    1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
      sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze
      decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
    1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
    2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
      w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego:
        miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa
        miejscowego,
        decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jako akt indywidualny
        prawa administracyjnego - gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania
        przestrzennego.
    Z opisu sprawy wynika, że w momencie transakcji Kupujący będzie dysponować
    prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzją o warunkach zabudowy, z której wynikać
    będzie możliwość zabudowania działki nr 1 planowanym przez Kupującego obiektem
    handlowo-usługowymi wraz miejscami parkingowymi.
    A zatem działka nr 1, objęta decyzją o warunkach zabudowy, którą Kupujący uzyska przed
    transakcją, będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co
    wyklucza zastosowanie ww. zwolnienia od podatku VAT. W konsekwencji dostawa tej
    działki nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do zastosowania zwolnienia od
    opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, zgodnie z którym:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:
        towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
        w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku
        VAT naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Należy wyjaśnić, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko
    wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
    przewidzianych przepisami ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
    podatku. Oznacza to, że ww. zwolnienie nie może mieć zastosowania do zbycia towaru
    przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten
    towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

    Z okoliczności sprawy wynika, że prawo własności udziału w działce nr 1 nabył Pan w
    spadku po zmarłej matce. Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo
    do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem
    spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do
    zastosowania przedmiotowego zwolnienia).
    Ponadto wydzierżawił Pan działkę Kupującemu, zatem nie była wykorzystywana wyłącznie
    na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Wobec tego pierwszy warunek
    zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie jest
    spełniony.
    W konsekwencji, sprzedaż udziału w niezabudowanej działce nr 1 o pow. 0,3907 ha,
    będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystać ze zwolnienia
    od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.
    Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne
    kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności
    dotyczące obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż udziału w działce nr
    1, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.
    Interpretacja dotyczy tylko Pana jako wnioskodawcy, który wystąpił z wnioskiem o
    wydanie interpretacji indywidualnej w swojej sprawie, i nie wywołuje skutków prawnych
    dla innych podmiotów uczestniczących w dostawie działki nr 1.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.