Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB1.4511.524.2016.2.DJD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-08-29
Teza: Możliwość opodatkowania najmu nieruchomości ryczałtem ewidencjonowanym stawką 8,5%
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; dochód-dochód z najmu; nieruchomości; stawka-stawki podatku
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko  przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2016 r. (data wpływu 6 czerwca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 sierpnia 2016 r. (data wpływu 18 sierpnia 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości ryczałtem ewidencjonowanym według stawki 8,5% – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości ryczałtem ewidencjonowanym według stawki 8,5%.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 29 lipca 2016 r., Nr 1061-IPTPB1.4511.524.2016.1.DJD, na podstawie art. 169 § 1 i 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 1 sierpnia 2016 r. (data doręczenia 4 sierpnia 2016 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 11 sierpnia 2016 r. (data wpływu 18 sierpnia 2016 r.), nadanym za pośrednictwem ….. w dniu 11 sierpnia 2016 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości (domu) położonego w miejscowości ….., w którym jest zameldowany, natomiast na stałe mieszka ….. Miejscem zameldowania Wnioskodawcy nie jest wybudowany przez Niego dom. Jego budowie przyświecał cel osobistego korzystania podczas pobytów weekendowych lub wakacyjnych. Skalkulowane w późniejszym czasie koszty utrzymania nieruchomości wymusiły na Wnioskodawcy chęć wynajmu domu, głównie na weekendy, ale też i na dłuższe okresy czasu. Dom o powierzchni 140 m2 posiada dwa odrębne wejścia i łącznie składa się z 6 pokoi. W związku z zamiarem wynajmu pokoi Wnioskodawca planuje założenie strony internetowej opisującej nieruchomość wraz ze zdjęciami. Wnioskodawca będzie zarządzał nieruchomością sam, ewentualnie klucze do obiektu powierzane będą osobie z najbliższej rodziny (bratu, tacie) w celu przekazania ich potencjalnym najemcom. Poza noclegiem, miejscem parkingowym, udostępnieniem rowerów i miejsca do grilla Wnioskodawca nie będzie oferować innych usług np. w postaci zapewnienia posiłków. Wnioskodawca nie planuje zatrudniać żadnych pracowników, a sprzątanie po okresowym pobycie będzie należeć do najemców. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a źródłem Jego utrzymania są wyłącznie dochody z pracy najemnej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w 2015 r. zakończył budowę - tzw. systemem gospodarczym - domu o powierzchni 140 m2, położonego we wsi …., w gminie …., tzw. bliźniaka, posiadającego dwa odrębne lokale z osobnymi wejściami, w pełni umeblowane, przy czym każdy z lokali składa się z 3 pokoi (2 sypialnie i pokój dzienny z aneksem kuchennym). W przyszłości Wnioskodawca planuje zamieszkanie w tym domu. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem ww. nieruchomości. Wnioskodawca …. jest zameldowany w domu rodziców, natomiast na stałe zamieszkuje w mieszkaniu …., tj. w miejscowości, w której pracuje. Koszty utrzymania nieruchomości wymusiły na Wnioskodawcy konieczność wynajmu domu, w czasie gdy sam nie będzie z niego korzystał. Wnioskodawca oprócz założenie strony internetowej opisującej nieruchomość wraz z jej zdjęciami oraz ofertą wynajmu, nie wyklucza też wystawienia oferty na innych stronach internetowych. Umowy najmu Wnioskodawca planuje zawierać głównie w formie ustnej, jednakże nie wyklucza ich okazjonalnego, w razie potrzeby, potwierdzenia na piśmie. Obsługą tej nieruchomości nadal będzie zajmował się sam, korzystając ewentualnie z nieodpłatnej pomocy brata, czy rodziców, zamieszkałych w pobliżu. Źródłem utrzymania Wnioskodawcy są dochody ze stosunku pracy - etat. Wnioskodawca nie składał jeszcze żadnych oświadczeń do Urzędu Skarbowego o wyborze sposobu opodatkowania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy przychód osiągany z tytułu umów najmu, które będą zawierane w przyszłości, należy zakwalifikować jako przychód opisany w art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, ze zm.) i w związku z tym można go opodatkować na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) cytowanej ustawy stawką 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie mógł skorzystać z formy opodatkowania jaką jest „ryczałt ewidencjonowany” i zakwalifikować przychód z tego tytułu do przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Za stanowiskiem Wnioskodawcy przemawiają następujące argumenty:

*   nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a Jego aktywność zarobkowa związana jest z aktywnością zawodową wykonywaną wyłącznie w ramach pracy najemnej,

*   najem nieruchomości będzie stanowił odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów,

*   brak będzie podstaw do uznania najmu nieruchomości za prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany, a tym samym brak będzie przesłanek do uznania, że ww. najem będzie działalnością gospodarczą,

*   charakter majątku wskazuje, że nieruchomość nie będzie związana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą i nie jest także składnikiem majątku trwałego związanym z działalnością gospodarczą. Udostępnienie podmiotom trzecim dotyczyć będzie majątku prywatnego Wnioskodawcy,

*   przedmiotem najmu będzie tylko jeden budynek.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 2 ust. 1a cytowanej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, tj. otrzymanych lub postawionych do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniędzy i wartości pieniężnych oraz wartości w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, wynosi 8,5%.

Z przedstawionych uregulowań wynika, że podstawowym warunkiem opodatkowania osiąganych przez osoby fizyczne przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jest to, aby umowy te nie były zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak Wnioskodawca wskazał, w wyżej przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie prowadzi działalności gospodarczej, jak i również nie ma takiego zamiaru. Dom – jeden budynek składający się z dwóch lokali, który chce wynajmować – należy do Jego majątku prywatnego. Jego budowie przyświecał cel osobistego korzystania z niego podczas pobytów weekendowych i wakacyjnych, a w przyszłości – po założeniu rodziny – zamieszkanie w nim. Do wynajmowania domu zmusiły Wnioskodawcę wysokie koszty utrzymania nieruchomości. Nieruchomość będzie wynajmować w czasie, gdy sam nie będzie z niej korzystał. Wnioskodawca nie planuje zatrudniać żadnych pracowników, a Jego głównym źródłem utrzymania są dochody ze stosunku pracy – etat.

Wobec powyższego uznać należy, że zawierane w przyszłości przez Wnioskodawcę umowy najmu nie będą generowały przychodów związanych z pozarolniczą działalnością gospodarczą. W związku z czym przychód osiągnięty z tytułu zawartych w opisanych powyżej warunkach umów najmu Wnioskodawca będzie mógł opodatkować na podstawie art. 2 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – stawką 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%. Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest – zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości – domu o powierzchni 140 m2, tzw. bliźniaka, posiadającego dwa odrębne lokale z osobnymi wejściami, w pełni umeblowane, składającego się z 6 pokoi. Koszty utrzymania nieruchomości wymusiły na Wnioskodawcy konieczność wynajmu domu w czasie, gdy sam nie będzie z niego korzystał, głównie na weekendy, ale też i na dłuższe okresy czasu. Wnioskodawca planuje założenie strony internetowej opisującej nieruchomość wraz ze zdjęciami oraz ofertą wynajmu, a także nie wyklucza wystawienia oferty na innych stronach internetowych. Umowy najmu Wnioskodawca planuje zawierać głównie w formie ustnej, jednakże nie wyklucza ich okazjonalnego potwierdzenia na piśmie. Wnioskodawca będzie zarządzał nieruchomością sam, z ewentualną pomocą rodziny. Poza noclegiem, miejscem parkingowym, udostępnieniem rowerów i miejsca do grilla, Wnioskodawca nie będzie oferować innych usług, np. w postaci zapewnienia posiłków. Wnioskodawca nie planuje zatrudniać żadnych pracowników, a sprzątanie po okresowym pobycie będzie należeć do najemców. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a źródłem Jego utrzymania są wyłącznie dochody ze stosunku pracy – etat.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że najem nieruchomości stanowić będzie dla Wnioskodawcy źródło przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskane przychody z ww. źródła będą mogły korzystać z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki określonej w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. 8,5%, pod warunkiem złożenia w odpowiednim terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie 30 dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.