Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.1034.2016.1.HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-02-16
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cena; hipoteka; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-nabycie nieruchomości; obciążenia; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 4 listopada 2016 r. (data otrzymania 17 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2016 r. otrzymano wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Postanowieniem z 20 grudnia 2012 r. Sąd Rejonowy zezwolił na zawarcie umowy darowizny obejmującej działki nr 57/4, 336/1, 336/2, 336/3, a także udział wynoszący łącznie 4/5 w prawie własności działki nr 336/4 pomiędzy ubezwłasnowolnionym całkowicie Panem X. oraz jego dziećmi (córką – Wnioskodawczynią i synem). Równocześnie Sąd zobowiązał córkę do zapłaty kwoty 100 000 zł, a syna do zapłaty kwoty 155 000 zł – na rzecz całkowicie ubezwłasnowolnionego ojca najpóźniej w chwili sprzedaży którejkolwiek z ww. działek.

Ponadto na wypadek sprzedaży powyższych działek przez córkę i syna, tytułem zabezpieczenia zapłaty na rzecz ojca ww. kwot, Sąd obciążył przedmiotowe nieruchomości hipoteką łączną na rzecz ubezwłasnowolnionego ojca odpowiednio do kwoty 100 000 zł i 155 000 zł.

W dniu 29 kwietnia 2013 r. doszło do zawarcia umowy darowizny pomiędzy ojcem oraz córką i synem, na mocy której ojciec darował swoim dzieciom nieruchomości i udziały w nieruchomości wskazane w ww. postanowieniu Sądu, z jednoczesnym obciążeniem przedmiotowych działek hipoteką łączną na jego rzecz, opiewającą na wymienione powyżej kwoty.

W dniu 6 maja 2016 r. córka i syn zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działek nr 336/1, 336/2, 336/3, a także udziału wynoszącego łącznie 3/5 w prawie własności działki nr 336/4. Na mocy § 3 ust. 1 umowy strona kupująca zobowiązała się do zapłaty zaliczek na poczet cen sprzedaży w łącznej kwocie 255 000 zł, z przeznaczeniem na spłatę zobowiązań pieniężnych córki i syna wobec darczyńcy, zabezpieczonych opisanymi hipotekami na podstawie ww. postanowienia Sądu z 20 grudnia 2012 r.

W dniu 9 maja 2016 r. kupujący przelał łącznie kwotę 255 000 zł na rachunek bankowy prowadzony na rzecz darczyńcy (założony 21 marca 2014 r.).

W dniu 26 lipca 2016 r. córka i syn darczyńcy zawarli z kupującymi przyrzeczoną umowę sprzedaży działek numer 336/1, 336/2, 336/3, a także udziału wynoszącego łącznie 3/5 w prawie własności działki nr 336/4 za łączną cenę sprzedaży w wysokości 550 000 zł, z uwzględnieniem zaliczek uiszczonych na mocy ww. umowy przedwstępnej.

Wnioskodawczyni jest opiekunem prawnym ubezwłasnowolnionego całkowicie ojca.

Reasumując, córka (Wnioskodawczyni) sprzedała darowane jej przez ojca nieruchomości i udziały w prawie własności nieruchomości za cenę 180 000 zł, jednak część powyższej kwoty w wysokości 100 000 zł zapłaciła – zgodnie ze zobowiązaniem zawartym w ww. postanowieniu Sądu z 20 grudnia 2012 r. – ojcu.

Stosownie do brzmienia art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) powyższej ustawy – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Na mocy art. 21 ust. 26 ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Ponadto, stosownie do brzmienia art. 30e ust. 1 i 2 ustawy – od dochodu z opłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy na gruncie stanu faktycznego występującego w niniejszej sprawie przyjąć należy, że przychodem Wnioskodawczyni ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, darowanych jej przez ojca, który może zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest kwota 180 000 zł, stanowiąca cenę sprzedaży nieruchomości, czy też kwota 80 000 zł, stanowiąca różnicę pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości, czyli kwotą 180 000 zł, a kwotą 100 000 zł, którą Wnioskodawczyni, na mocy ww. postanowienia Sądu, zobowiązana była przekazać ojcu, a zatem kwota faktycznie uzyskana przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowa interpretacja przywołanych powyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winna prowadzić do wniosku, że przychód Wnioskodawczyni ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, darowanych Wnioskodawczyni przez ojca, który może zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi kwota 80 000 zł, będąca różnicą pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości, czyli kwotą 180 000 zł, a kwotą 100 000 zł, którą Wnioskodawczyni, na mocy ww. postanowienia Sądu, zobowiązana była przekazać ojcu, tj. kwota faktycznie uzyskana przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży przedmiotu uprzedniej darowizny.

Wnioskodawczyni podnosi, że w niniejszej sprawie jej ojciec darował jej nieruchomości i udziały w nieruchomości, wskazane w postanowieniu Sądu z 20 grudnia 2012 r., przy czym Sąd zobowiązał równocześnie Wnioskodawczynię do zapłaty na rzecz ojca kwoty 100 000 zł najpóźniej w chwili sprzedaży którejkolwiek z darowanych jej działek, a zatem darowizna dokonana przez ojca w postaci powyżej wskazanych działek, pomniejszona była od początku o kwotę 100 000 zł, z odroczeniem jedynie terminu jej zapłaty. W związku z faktem, że Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowe nieruchomości, doszło do przekazania ww. kwoty na rzecz jej ojca.

Wobec powyższego wyjaśnienia, zdaniem Wnioskodawczyni przyjąć należy po pierwsze, że kwota 180 000 zł, będąca ceną sprzedaży nieruchomości, nie stanowi w całości przychodu Wnioskodawczyni, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy, albowiem majątek Wnioskodawczyni nie uległ zwiększeniu o wskazaną kwotę, gdyż na skutek regulacji zawartych w postanowieniu Sądu z 20 grudnia 2012 r. Wnioskodawczyni od początku zobowiązana była przekazać kwotę 100 000 zł ojcu. W efekcie, w zakresie kwoty 100 000 zł Wnioskodawczyni nie uzyskała w istocie żadnego przysporzenia.

Po wtóre, powyższe stanowisko Wnioskodawczyni wynika również z faktu, że kwota 100 000 zł, stanowiąca część ceny sprzedaży nieruchomości, została uiszczona przez jednego z kupujących bezpośrednio na rachunek bankowy prowadzony dla ojca Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie była zatem odbiorcą powyższego przelewu. W rezultacie, mimo że cena sprzedaży darowanych jej nieruchomości określona została na kwotę 180 000 zł, jedynie kwota 80 000 zł stanowiła przysporzenie majątkowe dokonane przez ojca Wnioskodawczyni na rzecz Wnioskodawczyni, będące ostatecznie jej przychodem z tytułu sprzedaży przedmiotu uprzedniej darowizny.

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowa wykładnia przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na gruncie stanu faktycznego występującego w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że zamiarem ustawodawcy było objęcie podatkiem rzeczywistego dochodu podatnika wynikającego ze sprzedaży nieruchomości, uzyskanych na skutek darowizny uczynionej przez osobę najbliższą, nie zaś opodatkowanie formalnej ceny sprzedaży. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni bez znaczenia w niniejszej sprawie pozostaje okoliczność, że cena sprzedaży nieruchomości określona została na kwotę 180 000 zł, skoro 100 000 zł mieszczące się w tej cenie, nie było uprzednio przedmiotem darowizny ojca Wnioskodawczyni na rzecz Wnioskodawczyni.

Reasumując, mimo że cena sprzedaży przedmiotowych nieruchomości i udziałów w nieruchomości wyniosła 180 000 zł, to na mocy ww. postanowienia Sądu Wnioskodawczyni zobowiązana była przekazać ojcu kwotę 100 000 zł, zatem w ocenie Wnioskodawczyni jej przychodem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze sprzedaży przedmiotu uprzedniej darowizny, jest kwota 80 000 zł stanowiąca wysokość rzeczywistego przysporzenia na rzecz Wnioskodawczyni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment jej nabycia.

Z uwagi na fakt, że w rozpatrywanej sprawie nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości oraz przysługującego jej udziału w nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny w 2013 r., a sprzedaży dokonano w 2016 r., a więc przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż ta stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny zbywanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w związku z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Równocześnie stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przeciwnym wypadku, tj. w sytuacji, gdy tylko część przychodu przeznaczona zostanie na własne cele mieszkaniowe, zwolnieniu podlega jedynie odpowiednia część dochodu.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Na mocy art. 21 ust. 26 ww. ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Z rozpatrywanego wniosku wynika, że zgodnie z umową sprzedaży posiadanych przez Wnioskodawczynię nieruchomości i udziału w nieruchomości kupujący zapłacił za nie kwotę 180 000 zł, z czego kwota w wysokości 100 000 zł stanowiąca zobowiązanie Wnioskodawczyni względem jej ojca wynikające z postanowienia Sądu z 20 grudnia 2012 r. została zapłacona po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży na rachunek bankowy ojca Wnioskodawczyni (Pana X). Zdaniem Wnioskodawczyni, jej przychodem z tytułu sprzedaży nieruchomości jest kwota, którą faktycznie uzyskała, czyli kwota 80 000 zł. Wnioskodawczyni zamierza ją przeznaczyć na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Organ nie podziela stanowiska Wnioskodawczyni. Przede wszystkim, mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, Organ stwierdza, że przepis art. 19 ust. 1 ww. ustawy w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje, co jest przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wykładnia gramatyczna nie pozostawia co do tego najmniejszej wątpliwości. Przychodem tym, wbrew twierdzeniom Wnioskodawczyni, nie jest kwota, którą Wnioskodawczyni faktycznie uzyskała, lecz wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, czyli kwota 180 000 zł, o ile odpowiada ona wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia. Konieczność zapłaty przez Wnioskodawczynię na rzecz ojca kwoty określonej w postanowieniu Sądu z 20 grudnia 2012 r. stanowi osobiste zobowiązanie Wnioskodawczyni względem ojca i nie może mieć wpływu na ustalenie wysokości osiągniętego przychodu.

Również fakt zapłaty ww. kwoty przez kupującego bezpośrednio na rachunek bankowy ojca Wnioskodawczyni nie może w żaden sposób przesądzać o wysokości osiągniętego przychodu. Spłata zobowiązania Wnioskodawczyni przez kupującego dokonana bezpośrednio na rachunek ojca stanowi jedynie formę zapłaty ceny, a więc formę rozliczenia pomiędzy stronami transakcji. Spłata ww. zobowiązania nie stanowi kosztów uzyskania przychodu, o których mowa art. 22 ust. 6d, nie stanowi również kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Jest natomiast sposobem rozliczenia się nabywcy z ceny określonej w umowie. Ustawodawca wprawdzie nie określa, jakie koszty należy uważać za koszt odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010). Tymczasem nie sposób uznać, aby sprzedaż nieruchomości była niemożliwa bez zapłaty kwoty należnej ojcu Wnioskodawczyni. Owszem, Sąd nakazał wypłatę określonej kwoty zabezpieczonej hipoteką ojcu Wnioskodawczyni najpóźniej w chwili sprzedaży, ale z wniosku nie wynika, aby był to warunek obligatoryjny dokonania przez Wnioskodawczynię sprzedaży.

Zatem przeznaczenie części ceny określonej w umowie na spłatę kwoty zabezpieczonej hipoteką stanowiło rozporządzenie sprzedającego co do wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, stanowiło element wzajemnych uzgodnień między stronami, które nie mogą modyfikować przepisów prawa podatkowego dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Odnosząc się do twierdzenia Wnioskodawczyni, że zamiarem ustawodawcy było objęcie podatkiem dochodowym rzeczywistego dochodu podatnika wynikającego ze sprzedaży nieruchomości, nie zaś opodatkowanie formalnej ceny sprzedaży stwierdzić należy, iż gdyby intencją ustawodawcy było zdefiniowanie dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jako różnicy pomiędzy przychodem faktycznie uzyskanym a kosztami uzyskania przychodu, to dałby temu wyraz określając przychód zgodnie z generalną zasadą ustalania przychodu zawartą w art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Skoro jednak ustawodawca dla ustalenia wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przewidział odrębny sposób określony w art. 19 ustawy, czyli wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, to nie ma żadnych podstaw prawnych aby twierdzić, że jego intencją było opodatkowanie dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy kwotą faktycznie otrzymaną a kosztami uzyskania przychodu.

Wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni jej majątek uległ zwiększeniu o całą kwotę 180 000 zł a nie jedynie o kwotę 80 000 zł, z tym, że część uzyskanego przychodu przeznaczona została na spłatę osobistego zobowiązania Wnioskodawczyni wobec jej ojca. Gdyby Wnioskodawczyni nie spłaciła tego zobowiązania ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, to musiałaby na spłatę ww. zobowiązania przeznaczyć inne swoje środki.

Podsumowując, przychód, który uzyskała Wnioskodawczyni ze sprzedaży w 2016 r. opisanych nieruchomości nabytych w 2013 r. podlega opodatkowaniu według opisanych w niniejszej interpretacji zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem dla Wnioskodawczyni jest kwota z tytułu sprzedaży tych nieruchomości ustalona na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, czyli kwota 180 000 zł, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, jeśli takie Wnioskodawczyni w ogóle poniosła. Brak jest natomiast podstaw prawnych do ustalenia przychodu w innej wysokości, tj. do odliczenia od uzyskanego przychodu spłaty zobowiązania dokonanej przez Wnioskodawczynię na rzecz ojca.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o ewentualne koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Tak obliczony dochód, zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, chyba że zostaną spełnione wszystkie warunki zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Kwotą, którą Wnioskodawczyni może wydatkować na własne cele mieszkaniowe jest jednak kwota 80 000 zł, gdyż pozostała część przychodu, tj. kwota 100 000 zł została przeznaczona na spłatę zobowiązania Wnioskodawczyni względem jej ojca.

Stanowisko Wnioskodawczyni uznać należało zatem za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Organ przywołuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11 utrzymany w mocy wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 sierpnia 2014 r. sygn. akt II FSK 1954/12 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 27 września 2013 r. sygn. akt I SA/Kr 403/13 utrzymany w mocy wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2016 r. sygn. akt II FSK 3171/14. Co prawda orzeczenia te dotyczą nieznacznie odmiennego stanu faktycznego niemniej jednak wnioski z nich płynące pozostają jak najbardziej aktualne na gruncie rozpoznawanej sprawy.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.