Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.315.2021.1.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-13
Teza: Uznanie Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 maja 2021 r. (data wpływu 20 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej nr 1 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2021 r. wpłynął do organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z tytułu sprzedaży udziału nieruchomości gruntowej nr 1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni posiada udział wynoszący 4/6 w nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 1 położoną w (…) o pow. 3.050 m2.

Powyższą nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem do majątku wspólnego za aktem notarialnym z dnia 26 września 1997 r. od Agencji (…) w drodze przetargu (KW Nr (…)). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów przedmiotową działkę stanowią nieużytki (2.740 m2) oznaczone symbolem „N” oraz grunty pod rowami (310 m2) oznaczone symbolem W-PsIV. Nieruchomość jest oddzielona od pozostałych działek drogą gminną.

Aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 7 sierpnia 2020 r. (Rep. A Nr (…)) oraz aktem notarialnym z dnia 7 sierpnia 2020 r. (Rep. A Nr (…)) stanowiącym protokół z przyjęcia oświadczeń o przyjęciu spadku oraz protokół dziedziczenia po zmarłym 7 lipca 2020 r. mężu Wnioskodawczyni stała się właścicielką m.in. udziału wynoszącego łącznie 4/6 (1/2 w 1997 r. oraz 1/6 w 2020 r.) we wskazanej wyżej nieruchomości gruntowej.

Działka nigdy nie była uprawiana (pozostawała pod ugorem), ani nie była podnajmowana osobom trzecim. Podlegała jedynie wykaszaniu. Nie została też zabudowana. Nigdy nie podjęto działań mających na celu zwiększenie wartości działki, czy jej uatrakcyjnienia.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, ani nie widnieje w rejestrze podatników uiszczających podatek od towarów i usług. Nie była wcześniej czynnym podatnikiem podatku VAT. Powyższa nieruchomość nie była przez Wnioskodawczynię dzielona, ani dotąd nie sprzedawała żadnej jej części. Gmina wydała zaświadczenie, że przedmiotowa działka nie ma pokrycia miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz że Rada Gminy (\`(...)\`) nie wyznaczyła dla przedmiotowego obszaru rewitalizacji. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, jest składnikiem majątku osobistego Wnioskodawczyni. Nieruchomość podlega podatkowi rolnemu uiszczanemu Gminie.

Aktem notarialnym z dnia 20 maja 2020 r. jeszcze za życia męża, razem podpisali z firmą X S.A. z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1 zawartą pod warunkami, aby Spółka mogła zacząć załatwianie formalności prawnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na wybudowanie budynku handlowo-usługowego mieszkańcom Gminy. Jako strona sprzedająca Wnioskodawczyni z mężem zobowiązała się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych, jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez stronę kupującego - Spółkę - na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. W przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia stronie kupującej realizacji planowanej inwestycji na przedmiotowej działce jako sprzedający Wnioskodawczyni z mężem mieli zapłacić karę umowną w wysokości 20 tys. złotych za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego

Obie strony umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy. W akcie notarialnym stanowiącym przedwstępną umowę sprzedaży Wnioskodawczyni z mężem udzieliła Spółce X pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane; pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Z treści umowy przedwstępnej wynika, że po dacie jej zawarcia strona kupująca po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dokonywać będzie realizacji inwestycji infrastrukturalnych; obiektu handlowego branży ogólnospożywczej o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2 zabudowanego także na działkach sąsiadów. Strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której sprzedadzą Spółce wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek, działkę numer 1 o powierzchni 3.050 m2 za określoną kwotę powiększoną o ewentualny podatek VAT.

W tej samej dacie, co przedwstępna umowa sprzedaży Wnioskodawczyni z mężem zawarła również ze Spółką X S.A. umowę dzierżawy działki do czasu jej sprzedaży, na podstawie której spółka zobowiązała się miesięcznie uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości 100 zł (słownie: sto złotych). Poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie jest zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek świadczeń publicznych związanych z Przedmiotem dzierżawy, w tym podatku od nieruchomości. Obowiązek zapłaty czynszu powstał od dnia zawarcia umowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana na pierwszą połowę 2021 r sprzedaż nieruchomości rolnej położonej w Purdzie, powiat … o łącznej powierzchni 3.050 m2, składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 na rzecz Spółki X S.A. będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni, czynność sprzedaży działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ przedmiotem dostawy jest Jej osobisty majątek prywatny (konsumpcyjny) i z tytułu tych transakcji Wnioskodawczyni nie będzie działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 przedmiotowej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W tym miejscu należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom – art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Ponadto podejmowanie przez dany podmiot zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, podjęcie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Zatem określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni posiada udział wynoszący 4/6 w nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu nr 1, którą nabyła wraz z mężem do majątku wspólnego za aktem notarialnym z dnia 26 września 1997 r. od Agencji (…) w drodze przetargu (KW Nr (…)). Aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia7 sierpnia 2020 r. (Rep. A Nr (…) ) oraz aktem notarialnym z dnia 7 sierpnia 2020 r. (Rep. A Nr (…)) stanowiącym protokół z przyjęcia oświadczeń o przyjęciu spadku oraz protokół dziedziczenia po zmarłym 7 lipca 2020 r. mężu Wnioskodawczyni stała się właścicielką m.in. udziału wynoszącego łącznie 4/6 (1/2 w 1997 r. oraz 1/6 w 2020 r.) we wskazanej wyżej nieruchomości gruntowej.

Działka nigdy nie była uprawiana (pozostawała pod ugorem), ani nie była podnajmowana osobom trzecim. Podlegała jedynie wykaszaniu. Nie została też zabudowana. Nigdy nie podjęto działań mających na celu zwiększenie wartości działki, czy jej uatrakcyjnienia.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, ani nie widnieje w rejestrze podatników uiszczających podatek od towarów i usług. Nie była wcześniej czynnym podatnikiem podatku VAT. Powyższa nieruchomość nie była przez Wnioskodawczynię dzielona, ani dotąd nie sprzedawała żadnej jej części. Gmina wydała zaświadczenie, że przedmiotowa działka nie ma pokrycia miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz że Rada Gminy (…) nie wyznaczyła dla przedmiotowego obszaru rewitalizacji. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, jest składnikiem majątku osobistego Wnioskodawczyni. Nieruchomość podlega podatkowi rolnemu uiszczanemu Gminie.

Aktem notarialnym z dnia 20 maja 2020 r. jeszcze za życia męża, razem podpisali z firmą X Polska S.A. z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1 zawartą pod warunkami, aby Spółka mogła zacząć załatwianie formalności prawnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na wybudowanie budynku handlowo-usługowego mieszkańcom Gminy. Jako strona sprzedająca Wnioskodawczyni z mężem zobowiązała się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych, jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez stronę kupującego - Spółkę - na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. W przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia stronie kupującej realizacji planowanej inwestycji na przedmiotowej działce jako sprzedający Wnioskodawczyni z mężem mieli zapłacić karę umowną w wysokości 20 tys. złotych za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego

Obie strony umowy oświadczyły, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy. W akcie notarialnym stanowiącym przedwstępną umowę sprzedaży Wnioskodawczyni z mężem udzieliła Spółce X pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane; pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Z treści umowy przedwstępnej wynika, że po dacie jej zawarcia strona kupująca po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dokonywać będzie realizacji inwestycji infrastrukturalnych; obiektu handlowego branży ogólnospożywczej o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2 zabudowanego także na działkach sąsiadów. Strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której sprzedadzą Spółce wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek, działkę numer 1 o powierzchni 3.050 m2 za określoną kwotę powiększoną o ewentualny podatek VAT.

W tej samej dacie, co przedwstępna umowa sprzedaży Wnioskodawczyni z mężem zawarła również ze Spółką X S.A. umowę dzierżawy działki do czasu jej sprzedaży, na podstawie której spółka zobowiązała się miesięcznie uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości 100 zł (słownie: sto złotych). Poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie jest zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek świadczeń publicznych związanych z Przedmiotem dzierżawy, w tym podatku od nieruchomości. Obowiązek zapłaty czynszu powstał od dnia zawarcia umowy.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ic w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa działka wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy z 20 maja 2020 r. przez podmiot, który będzie dokonywał jej zakupu – de facto wykorzystywana jest przez Zainteresowaną w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Dodatkowo jak wynika, z opisu sprawy Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane; pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Zatem Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa Kupującemu do dokonywania w Jej imieniu czynności niezbędnych do umożliwienia realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu handlowego branży ogólnospożywczej.

Fakt, że czynności faktyczne i prawne niezbędne dla uzyskania decyzji i pozwoleń będą przeprowadzane przez przyszłego Nabywcę na podstawie udzielonego przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa, nie powoduje, że będą one obojętne dla oceny skutków jakie wywołają dla Sprzedającej na gruncie podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawczyni), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie Ona pewne działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedająca, a nie Jej pełnomocnik. Pełnomocnik Sprzedającej (Kupujący) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Sprzedającej.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży udziału 4/6 działki nr 1, nie będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

W ocenie organu powyższe działania będą przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności Wnioskodawczyni. W analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwo. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym – prywatnym.

W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Za uznaniem – w opisanej sprawie – Sprzedającą za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że Sprzedająca zawarła umowę dzierżawy przedmiotowej działki.

Podsumowując, z przedstawionych okoliczności analizowanej sprawy wynika, że Wnioskodawczyni będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a planowana przez Sprzedającą dostawa udziału w przedmiotowej działce nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni, że czynność sprzedaży działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ przedmiotem dostawy jest Jej osobisty majątek prywatny i z tytułu tych transakcji Wnioskodawczyni nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo Organ wskazuje, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Wnioskodawczyni. Przedmiotowa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działki nr 1, o których mowa we wniosku.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.