Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-448/13-5/JK4
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-09-26
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; spółdzielnie-wkład do spółdzielni mieszkaniowej; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku (data wpływu 8 lipca 2013 r.) uzupełnione pismem z dnia 5 września 2013 r. (data nadania 6 września 2013 r., data wpływu 9 września 2013 r.) na wezwanie z dnia 28 sierpnia 2013 r. Nr IPPB4/415-448/13-2/JK4 (data nadania 29 sierpnia 2013 r., data odbioru 3 września 2013 r.) oraz pismem z dnia 25 września 2013 r., stanowiącym odpowiedź na wezwanie telefoniczne z dnia 25 września 2013 r. (fax - data nadania 25 września 2013 r., data wpływu 25 września 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 28 sierpnia 2013 r. Nr IPPB4/415-448/13-2/JK4 (data nadania 29 sierpnia 2013 r., data odbioru 3 września 2013 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez przeformułowanie pytania oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie w odniesieniu do przeformułowanego pytania.

Pismem z dnia 5 września 2013 r. (data nadania 6 września 2013 r., data wpływu 9 września 2013 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Pismem z dnia 28 lipca 2006 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (SM) przyznała Wnioskodawcy mieszkanie spółdzielcze. W piśmie wyznaczono Wnioskodawcy wysokość wkładu koniecznego: 53.112,83 zł. Kwotę tą Wnioskodawca wpłacił w następujący sposób:

*   dnia 21 sierpnia 2006 r. – wpłata na konto SM: 26.556,50 zł,

*   dnia 18 września 2006 r. – uznanie wkładu z książeczki mieszkaniowej: 12.876,53 zł,

*   dnia 28 listopada 2006 r. – wpłata na konto SM: 12.876,53 zł,

*   dnia 29 listopada 2006 r. – wpłata na konto SM: 12.803,27 zł.

W sumie 53.112,83 zł.

Dnia 22 października 2009 r. aktem notarialnym zostało dokonane przeniesienie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność za kwotę 2,10 zł.

Dnia 22 października 2009 r. – wpłata na konto SM: 2,10 zł,

Dnia 22 października 2009 r. – opłata wniesiona zgodnie z aktem notarialnym jw.: 749,18 zł.

Dnia 28 grudnia 2009 r. zgodnie z zawartym aktem notarialnym ww. mieszkanie Wnioskodawca sprzedał za kwotę 199.000,00 zł.

Wnioskodawca posiada oryginały wszystkich dokumentów, na które się powołuje (akty notarialne, pisma SM, potwierdzenia wpłat i uznania). Ponadto Wnioskodawca wskazał, że chcąc wyliczyć podatek dochodowy za sprzedaż ww. mieszkania, udał się do Urzędu Skarbowego i otrzymał informację, że nie może odjąć od podstawy opodatkowania kwoty, którą wpłacił na rzecz Spółdzielni, a jeżeli ma inne zdanie na ten temat to powinien wystąpić o interpretację do KIP.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od podstawy opodatkowania po sprzedaży mieszkania Wnioskodawca może odjąć kwoty wpłacone na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej przed jego przyznaniem oraz koszty poniesione przy sporządzaniu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty, które poniósł, aby stać się szczęśliwym posiadaczem mieszkania faktycznie zostały przez Wnioskodawcę poniesione. Wnioskodawca uważa więc, że dochód z jego sprzedaży jest mniejszy o koszty, które wcześniej poniósł, aby wejść w jego posiadanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia Mieszkaniowa przyznała pismem z dnia 28 lipca 2006 r. Wnioskodawcy mieszkanie spółdzielcze. W dniu 22 października 2009 r. zostało dokonane przeniesienie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Dnia 28 grudnia 2009 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Na rzecz osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu, po spełnieniu przez nią warunków określonych w ustawie. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami.

Skoro zatem ww. prawo jest niezbywalne, to nie ma jego nabycia ani zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Tym samym 5-letni termin określony w powołanym przepisie może być liczony jedynie od nabycia prawa zbywalnego, np. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca przekształcił ww. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w prawo własności dnia 22 października 2009 r., nabycie prawa własności tego lokalu nastąpiło właśnie w tej dacie.

Ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu tym podatkiem, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe. Koszty te, nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w związku z przyznaniem mieszkania spółdzielczego przez Spółdzielnię Mieszkaniową poniósł wydatki na wkład konieczny oraz w wyniku przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność poniósł koszty przy sporządzaniu aktu notarialnego.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2.  spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia obowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę o przeniesienie własności lokalu po spełnieniu określonych warunków finansowych, którymi są m.in. spłata przypadających na lokal kosztów budowy. Tak więc osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu.

Zatem wskazane w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego i w konsekwencji składają się na koszty jego nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowi koszt nabycia tej nieruchomości. W przypadku nabycia własności lokalu mieszkalnego w drodze przeniesienia własności na rzecz osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, za koszt nabycia lokalu mieszkalnego można uznać wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość może zostać pomniejszony o poniesiony w określonej wysokości wydatek w postaci wkładu mieszkaniowego, wniesionego w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Kwota tego wydatku winna wynikać z dokumentu potwierdzającego jego poniesienie. Aby bowiem dany wydatek mógł być uznany za poniesiony i stanowiący koszt uzyskania przychodów musi on być odpowiednio udokumentowany. Wydatek z tytułu wkładu mieszkaniowego będzie zatem stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), stosownie do treści cyt. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, jeżeli został w odpowiedni sposób udokumentowany.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że poniesione i udokumentowane przez Wnioskodawcę wydatki w postaci wkładu mieszkaniowego wpłaconego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w związku z przysługującym mu spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, które następnie zostało przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego lokalu jako wydatki na nabycie lokalu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia można również zaliczyć wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza aktu notarialnego dotyczącego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy przeniesienia własności lokalu. Są to bowiem wydatki bezpośrednio związane z czynnością przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu, a więc mogą stanowić wydatek na nabycie tego prawa.

Reasumując, nabycie własności lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze przeniesienia własności na rzecz Wnioskodawcy, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W tej sytuacji za koszty nabycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać koszty poniesione przez Wnioskodawcę w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, jak również wkład konieczny wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej, o które Wnioskodawca może pomniejszyć przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego, gdyż stanowią one wydatki na jego nabycie.

Końcowo należy podkreślić, że tut. organ nie odnosi się do kwot i wyliczeń, bowiem ewentualne obliczenie podatku nie należy do Jego kompetencji. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku (płatniku) spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.