Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1140/11/ENB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-03-22
Teza: Zakres skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; remonty; spadek-dział spadku; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2011 r. (data wpływu 20 grudnia 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12 marca 2012 r. (data wpływu 15 marca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem w dniu 15 marca 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 30 sierpnia 1978 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, z którym pozostawała we wspólności ustawowej małżeńskiej, zakupiła nieruchomość gruntową o powierzchni 117 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym oprócz lokali mieszkalnych znajdowały się również lokale użytkowe.

W dniu 17 czerwca 1982 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem darowała bratu męża i jego małżonce udział w 1/2 części we własności ww. nieruchomości.

W dniu 15 marca 2009 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni i postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 8 czerwca 2009 r., spadek po nim nabyła Wnioskodawczyni oraz troje dzieci, każdy po 1/4 części. Nabycie powyższe zostało zgłoszone zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn w Urzędzie Skarbowym.

W dniu 29 października 2009 r. w formie aktu notarialnego została zawarta umowa o dział spadku i częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Wszyscy spadkobiercy oświadczyli, że dokonują działu spadku po małżonku Wnioskodawczyni, tj. udziału wynoszącego 4/16 części we własności ww. nieruchomości, w ten sposób, że cały ten udział nabywa wyłącznie jedno z dzieci.

Następnie wszyscy współwłaściciele nieruchomości, tj. Wnioskodawczyni, jedno z dzieci i brat zmarłego małżonka wraz z żoną oświadczyli, iż znoszą częściowo istniejącą między nimi współwłasność ww. nieruchomości w ten sposób, że wyodrębniają w budynku mieszkalnym trzy lokale mieszkalne: nr 1 - na parterze o łącznej powierzchni użytkowej 56,70 m2, nr 2 - na I piętrze o łącznej powierzchni użytkowej 62,70 m2, nr 3 - na II piętrze o łącznej powierzchni użytkowej 62,70 m2, ustanawiają odrębną własność tych lokali i postanawiają, że z własnością poszczególnych lokali związany będzie udział we własności części wspólnych budynku i urządzeń, które służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i taki sam udział we własności działki gruntu, na której posadowiony jest budynek.

Dla lokalu nr 1 udział ten wynosi 5670/18210, dla lokalu nr 2 - 6270/18210, dla lokalu nr 3 - 6270/18210. Następnie strony postanowiły, że poszczególne lokale wraz ze związanym z nimi udziałem we własności części wspólnych budynku i urządzeń oraz we własności działki gruntu, nabywają na wyłączną własność:

lokal nr 1 – brat zmarłego męża Wnioskodawczyni wraz z małżonką,

lokal nr 2 – Wnioskodawczyni,

lokal nr 3 – syn Wnioskodawczyni.

Łączną wartość przedmiotu ww. umowy z dnia 29 października 2009 r. strony określiły na kwotę 200.000 zł i oświadczyły, że nie następują między nimi żadne spłaty ani dopłaty zarówno z tytułu umowy o dział spadku, jak i częściowego zniesienia współwłasności.

Powierzchnia nieruchomości w dniu zniesienia współwłasności wynosiła 0.0111 ha działka, 182, 10 m2 powierzchnia użytkowa budynku.

Przed ustanowieniem odrębnej własności lokali zostały poniesione koszty przystosowujące budynek do podziału na odrębne lokale tj. remonty, inwentaryzacja budowlana itp.

Dnia 26 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała stanowiący odrębną własność lokal nr 2 wraz z udziałem, o którym mowa wyżej, za kwotę 130.000 zł.

Na początku 2012 r. synowie Wnioskodawczyni zamierzają podarować Jej lokal mieszkalny w stanie tzw. deweloperskim do samodzielnego wykończenia. Według wstępnych ustaleń umowa darowizny zostanie podpisana przed złożeniem rozliczenia podatku dochodowego z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego w dniu 26 lipca 2011 r. Po podpisaniu umowy darowizny na roboty te Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć część pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży mieszkania.

W przesłanym uzupełnieniu Wnioskodawczyni wyjaśniła, że wartość lokalu Nr 2 (wraz z udziałem we własności części wspólnych budynku i działki) otrzymanego w wyniku częściowego zniesienia współwłasności była wyższa aniżeli wartość udziałów we współwłasności nieruchomości jakie przysługiwały Jej przed dokonaniem tej czynności (tj. udziałów jakie przysługiwały Wnioskodawczyni po dokonaniu działu spadku).

Wobec powyższego zadano następujące pytania:

1.  Czy jako sprzedający lokal mieszkalny nr 2 wraz z udziałem wynoszącym 6270/18210 części we własności części wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i takim samym udziałem we własności działki, na której posadowiony jest budynek, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty zgodnie z art. 30e ustawy zryczałtowanego podatku dochodowego od części przychodu z tytułu uzyskanej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 2, która odpowiada różnicy pomiędzy powiększonym udziałem w wyniku zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali w wysokości 4635/145680 części nieruchomości a przysługującym Jej udziałem w nieruchomości wspólnej przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego, czy też może od części przychodu z tytułu uzyskanej ceny sprzedaży ww. lokalu, która odpowiada udziałowi w 9105/145680 części nieruchomości, ponieważ od nabycia udziału w tej wysokości w drodze spadkobrania nie upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w pozostałej części tj. 36420/145680 nabytej w 1978 r. przychód nie będzie podlegać opodatkowaniu z uwagi na upływ terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku, jeżeli zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy o podatku dochodowym uzyskana kwota zostanie wydatkowana na wykończenie podarowanego Jej mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 210 i następne Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Stąd zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad ta rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości, ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności. Jeżeli natomiast w wyniku zniesienia współwłasności udział się nie zwiększa, wówczas datą nabycia nieruchomości jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności.

Wnioskodawczyni wskazuje, że całą nieruchomość nabyli wraz z małżonkiem w dniu 30 sierpnia 1978 r. do małżeńskiego majątku wspólnego, następnie w wyniku darowizny na rzecz brata małżonka stała się wraz z mężem właścicielem udziałów w 1/2 części nieruchomości. Po śmierci męża w dniu 15 marca 2009 r. ustała małżeńska wspólność majątkowa i współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych. Tym samym udział Wnioskodawczyni przekształcił się w udział w wysokości 1/4 części nieruchomości, a w wyniku spadkobrania Wnioskodawczyni nabyła kolejny udział w wysokości 1/16 części nieruchomości.

W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości w dniu 29 października 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny nr 2 o powierzchni 62,70 m2 oraz związanym z nim udział w częściach wspólnych oraz gruncie w wysokości 6270/78210.

Ustalając wspólny mianownik ww. udziałów w postaci ułamków tj. dla 1/4 -36420/145680, dla 1/16 - 9105/145680 oraz dla 6270/18210 - 50160/145680 należy uznać, iż przed dniem śmierci męża Wnioskodawczyni posiadała udział w wysokości 36420/145680 części nieruchomości, a z dniem śmierci męża nabyła dodatkowo udział w wysokości 9105/145680.

Mając na uwadze, że przed zniesieniem współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali Wnioskodawczyni posiadała łącznie udział w wysokości 45525/145680 części, po zniesieniu współwłasności i ustanowieniu odrębnej własności lokalu udział jej uległ powiększeniu 4635/145680, jednak obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości obejmuje udział w 9105/145680, ponieważ dla nabycia udziałów w tej wysokości nie upłynął jeszcze pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym obowiązkiem opodatkowania podatkiem dochodowym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega kwota uzyskana ze zbycia ww. nieruchomości lokalowej w wysokości 8.125 zł, stanowiąca iloczyn ceny zbycia nieruchomości tj. 130.000 zł oraz ułamka nabytego udziału sprzed wyodrębnienia lokalu, dla którego nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy tj. 9105/145680. Podatek obliczony od powyższej podstawy wyniósłby 1.543,75 zł.

Pozostała część przychodu odpowiadająca udziałowi nabytemu przed dniem śmierci małżonka nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie jednak z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy od podatku dochodowego wolne są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia tej nieruchomości, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zatem wydatkowanie kwoty ww. przychodu w wysokości 8.125 zł na zakup materiałów i usług związanych z robotami wykończeniowymi darowanego uprzednio przez synów Wnioskodawczyni mieszkania w stanie deweloperskim w ciągu dwóch lat od sprzedaży lokalu mieszkalnego spowoduje zwolnienie tej kwoty z opodatkowania podatkiem w wysokości 19% tj. zwolni z obowiązku zapłaty podatku w wysokości 1.543,75 zł.

Stanowisko powyższe znajduje uzasadnienie m. in. w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 19 września 2011 roku sygn. IBPBII/2/415-730/11/AK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 30 sierpnia 1978 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, z którym pozostawała we wspólności ustawowej małżeńskiej, zakupiła nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W dniu 17 czerwca 1982 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem darowała bratu męża i jego małżonce udział w 1/2 części we własności ww. nieruchomości.

W dniu 15 marca 2009 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni i postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 8 czerwca 2009 r., spadek po nim nabyła Wnioskodawczyni oraz troje dzieci, każdy po 1/4 części. Nabycie powyższe zostało zgłoszone zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn w Urzędzie Skarbowym.

W dniu 29 października 2009 r. w formie aktu notarialnego została zawarta umowa o dział spadku i częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Wszyscy spadkobiercy oświadczyli, że dokonują działu spadku po małżonku Wnioskodawczyni, tj. udziału wynoszącego 4/16 części we własności ww. nieruchomości, w ten sposób, że cały ten udział nabywa wyłącznie jedno z dzieci.

Następnie wszyscy współwłaściciele nieruchomości, tj. Wnioskodawczyni, jedno z dzieci i brat zmarłego małżonka wraz z żoną oświadczyli, iż znoszą częściowo istniejącą między nimi współwłasność ww. nieruchomości w ten sposób, że wyodrębniają w budynku mieszkalnym trzy lokale mieszkalne: nr 1 - na parterze o łącznej powierzchni użytkowej 56,70 m2, nr 2 - na I piętrze o łącznej powierzchni użytkowej 62,70 m2, nr 3 - na II piętrze o łącznej powierzchni użytkowej 62,70 m2, ustanawiają odrębną własność tych lokali i postanawiają, że z własnością poszczególnych lokali związany będzie udział we własności części wspólnych budynku i urządzeń, które służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i taki sam udział we własności działki gruntu, na której posadowiony jest budynek.

Dla lokalu nr 1 udział ten wynosi 5670/18210, dla lokalu nr 2 - 6270/18210, dla lokalu nr 3 - 6270/18210. Następnie strony postanowiły, że poszczególne lokale wraz ze związanym z nimi udziałem we własności części wspólnych budynku i urządzeń oraz we własności działki gruntu, nabywają na wyłączną własność:

lokal nr 1 – brat zmarłego męża Wnioskodawczyni wraz z małżonką,

lokal nr 2 – Wnioskodawczyni,

lokal nr 3 – syn Wnioskodawczyni.

Łączną wartość przedmiotu ww. umowy z dnia 29 października 2009 r. strony określiły na kwotę 200.000 zł i oświadczyły, że nie następują między nimi żadne spłaty ani dopłaty zarówno z tytułu umowy o dział spadku, jak i częściowego zniesienia współwłasności.

Dnia 26 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała stanowiący odrębną własność lokal nr 2 wraz z udziałem, o którym mowa wyżej, za kwotę 130.000,00 zł.

Zgodnie z powyższym sprzedaż lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi w nieruchomości nabytemu w 1978 r. do majątku wspólnego, posiadanemu po dokonaniu darowizny na rzecz brata męża i jego małżonki, dla Wnioskodawczyni nie będzie stanowiła źródła przychodu z uwagi na to, że upłynął okres pięcioletni od momentu nabycia tego udziału.

Natomiast, w celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Wnioskodawczyni dotyczące opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia pozostałej części lokalu mieszkalnego kwestią niezbędną jest ustalenie daty nabycia poszczególnych udziałów w nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego).

Stosownie zaś do art. 1035 Kodeksu cywilnego jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Powyższe oznacza, że do momentu dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom, a w rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z dziećmi nabyła po zmarłym mężu spadek, obejmujący udział w nieruchomości nabytej w 1978 r. do majątku wspólnego. Wnioskodawczyni wskazała również, że w dniu 29 października 2009 r. w formie aktu notarialnego dokonano działu spadku w skład którego wchodził udział 4/16 części we własności ww. nieruchomości, w ten sposób, że cały ten udział nabyło wyłącznie jedno z dzieci. Zatem uznać należy, że wyniku przeprowadzonego działu spadku Wnioskodawczyni zbyła nieodpłatne udziały w nieruchomości nabyte w spadku po zmarłym małżonku, tym samym w jej posiadaniu pozostały wyłącznie udziały w nieruchomości, które posiadała przed śmiercią małżonka (w ramach współwłasności małżeńskiej).

Następną czynnością dokonaną przez Wnioskodawczynię i pozostałych współwłaścicieli nieruchomości w dniu 29 października 2009 r. było zniesienie bez spłat i dopłat częściowo istniejącej współwłasności ww. nieruchomości w ten sposób, że wyodrębniono w budynku mieszkalnym trzy lokale mieszkalne, ustanowiono odrębną własność tych lokali i postanowiono, że z własnością poszczególnych lokali związany będzie udział we własności części wspólnych budynku i urządzeń, które służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i taki sam udział we własności działki gruntu, na której posadowiony jest budynek. Wnioskodawczyni przypadł lokal nr 2 na I piętrze o łącznej powierzchni użytkowej 62,70 m2, z udziałem 6270/18210.

Na podstawie art. 195 ustawy Kodeks cywilny współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

W myśl art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności wartość udziału danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Kwestie zaś ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), gdzie ustawodawca w przepisie art. 2 ust. 1 ustawy stwierdza, iż samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Pod pojęciem samodzielny lokal mieszkalny należy rozumieć wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 ustawy). Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, przy czym umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (ust. 2). W myśl art. 8 ust. 1 ustawy omawiana umowa powinna określać w szczególności: 1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, 2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

W przesłanym uzupełnieniu Wnioskodawczyni wyjaśniła, że wartość lokalu Nr 2 otrzymanego w wyniku częściowego zniesienia współwłasności była wyższa aniżeli wartość udziałów we współwłasności nieruchomości jakie przysługiwały Jej przed dokonaniem tej czynności, zatem stwierdzić należy, iż dokonane zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie lokali mieszkalnych skutkowało nabyciem w 2009 r. części lokalu mieszkalnego (ponad wartość udziału jaki Wnioskodawczyni przysługiwał w ramach współwłasności nieruchomości). W konsekwencji dokonana w 2011 r. sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r., stanowi źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego za nieprawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega sprzedaż lokalu w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku, bowiem jak wyjaśniono powyżej źródłem przychodu będzie odpłatne zbycie lokalu w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności.

W konsekwencji, uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, w części odpowiadającej udziałowi w jakim lokal ten został nabyty w drodze zniesienia współwłasności w 2009 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy).

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1) ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Wnioskodawczyni zamierza część uzyskanej ze sprzedaży kwoty przeznaczyć na wykończenie lokalu, który otrzyma w darowiźnie od synów na początku 2012 r. Lokal ten będzie w stanie tzw. deweloperskim do samodzielnego wykończenia.

Wydatki poniesione na prace wykończeniowe w lokalu w stanie „developerskim”, mieszczą się w szeroko rozumianym pojęciu remontu lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże przepis ten wymaga by wydatki te były poniesione na remont własnego mieszkania. Oznacza to, że w dacie ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać z omawianego zwolnienia przedmiotowego musi posiadać tytuł prawny do lokalu mieszkalnego.

W świetle powyższego podlegający opodatkowaniu dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię będzie mógł zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia części lokalu mieszkalnego nabytej w 2009 r., jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej części lokalu zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, w tym na wykończenie nabytego w drodze darowizny lokalu mieszkalnego w stanie developerskim.

Wyjaśnienia wymaga również, że organ podatkowy w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie może dokonać weryfikacji wysokości obliczonego przez Wnioskodawczynię podatku bowiem przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.