Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-500/13-4/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-11-13
Teza: Czy prawidłowym jest, że przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 16.09.2013 r. (data wpływu 18.09.2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21.10.2013 r. (data nadania 24.10.2013 r., data wpływu 23.10.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

G. planuje kupić od innej spółki, prowadzącej działalność na rynku nieruchomości K. Sp. z oo. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość położoną w Warszawie (dalej określana jako „Nieruchomość A.”, w tym przysługujące Zbywcy:

*   prawo użytkowania wieczystego jednej działki gruntu (dalej: „Grunt” lub „Działka”),
*   prawo własności budynku biurowego posadowionego na Gruncie (dalej: „Budynek A.”),
*   prawo własności budowli posadowionych na Gruncie (dalej: „Budowle”), w tym parkingów, podjazdu i chodników położonych na Gruncie, które są wykorzystywane na potrzeby Budynku.

Budynek A., parkingi, podjazd, chodniki oraz inne naniesienia znajdujące się na Gruncie zostały wybudowane przez Zbywcę na nabytym przez niego niezabudowanym Gruncie.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku A. zostało wydane 25 lutego 2013 r.

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni biurowych w Budynku A. Obecnie cała powierzchnia w Budynku A. jest wynajmowana przez Zbywcę najemcom. Zbywca wystawia na najemców faktury VAT dokumentujące świadczone na ich rzecz usługi najmu (z naliczonym podatkiem VAT).

Po oddaniu Budynku A. w wynajem, nie podlegał on zasadniczo modernizacji, a jeżeli taka występowała (np. dla celów dostosowania wynajmowanej powierzchni dla najemców), to wartość wydatków na ulepszenie była niższa niż 30% jego wartości początkowej.

Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową i ulepszeniem Budynku A., parkingów, chodników i innych Budowli znajdujących się na Gruncie.

W czerwcu 2013 r. Zbywca podpisał umowę z Bankiem, na podstawie której sprzedał Nieruchomość A. na rzecz Banku, a następnie Nieruchomość A. została oddana Zbywcy przez Bank w leasing. Wspomniana umowa leasingu została zaklasyfikowana dla celów podatku VAT jako dostawa towarów i transakcja ta została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Bank na Zbywcę, obejmującą całą kwotę podatku VAT należnego z tytułu dostawy Nieruchomości A. Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Bank.

Na dzień zawarcia planowanej transakcji Zbywca będzie już również prawnym właścicielem Budynku A., Budowli i innych naniesień na Gruncie oraz użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Nieruchomość A. jest obecnie klasyfikowana w księgach Zbywcy jako towar i stanowi około 74% aktywów obrotowych Zbywcy. Pozostała część aktywów obrotowych (tj. głównie należności i środki pieniężne) nie będzie podlegała zbyciu w ramach planowanej transakcji.

Jak wskazano powyżej, G. planuje nabyć Nieruchomość A. od Zbywcy. W ramach transakcji nabycia, na Wnioskodawcę przeniesione zostaną, z mocy prawa, również prawa i obowiązki z tytułu umów najmu dotyczące wynajmu powierzchni w Budynku A., zawarte z poszczególnymi najemcami (zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. Dz.U., z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej Kodeks cywilny) Ponadto, Nabywca przejmie następujące elementy związane z Nieruchomością A.:

*   kaucje przekazane przez poszczególnych najemców oraz prawa i obowiązki z tytułu gwarancji bankowych od najemców,
*   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością A. (w tym prawa autorskie do projektu budowlanego Nieruchomości A., prawa autorskie do logotypu używanego na potrzeby oznaczania Budynku A., prawa do strony internetowej Budynku A.), umowy z generalnym wykonawcą (przynajmniej w zakresie udzielonych gwarancji budowlanych dotyczących Nieruchomości A.) i dokumentacja budowlana, kaucje gwarancyjne zatrzymane z faktur generalnego wykonawcy, umowy z biurem projektowym (przynajmniej w zakresie udzielonej gwarancji na projekt budowlany),
*   wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości A., np. urządzenia sprzątające, narzędzia do napraw (w tym przynależności związane z Nieruchomością A.).

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek innych składników majątkowych Zbywcy, w szczególności należności oraz zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem niewykonanych na dzień transakcji obowiązków sfinansowania i realizacji prac wykończeniowych powierzchni biurowych wynajętych przez poszczególnych najemców, wynikających z umów najmu oraz zobowiązania do zwrotu kaucji pobranych od wykonawców prac budowlanych związanych z Nieruchomością A.) Lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy będzie obejmować:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości A.,
*   zobowiązania Zbywcy, w tym zobowiązania z tytułu pożyczek zaciągniętych przez Zbywcę od udziałowców,
*   środki pieniężne Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   należności od innych podmiotów,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   know-how Zbywcy wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   umowy dotyczące obsługi prawnej, rachunkowej i administracyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   potencjalnie również prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością A..

Umowy związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości A. (w tym umowy z dostawcami mediów, tj. prądu, wody, gazu itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem planowanej transakcji, bądź, jeżeli ich rozwiązanie okaże się w tym czasie niemożliwe lub będzie wiązało się z nadmiernymi niedogodnościami (np. dla najemców) — zostaną przeniesione na Nabywcę.

Zbywca zatrudnia obecnie jednego pracownika. W ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości A., na Nabywcę nie przejdą jednak żadni pracownicy Zbywcy.

Jak wskazano powyżej, niektóre aktywa / zobowiązania i umowy niezbędne w celu zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości A. nie zostaną przeniesione. W związku z tym, Nabywca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m. in. powyższych działań Nabywca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości A.

Nieruchomość A. będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej/funkcjonalnej, działu itp., którego kierownictwo i odpowiedzialność przypisano by wyznaczonej osobie — kierownikowi Projektu, i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość A. nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej.

Nie jest planowana likwidacja Zbywcy bezpośrednio po zbyciu Nieruchomości A.

Nabyta przez Spółkę Nieruchomość A. będzie służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. do opodatkowanego VAT najmu powierzchni w Budynku A.).

Spółka i Zbywca są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT.

Zbywca i Spółka planują zawrzeć transakcję do końca 2013 r.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację indywidualną do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Nabywca jak i Zbywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do następujących pytań:

1.  Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości A. będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT?
2.  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości A. zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
3.  Czy prawidłowym jest, że przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości A. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 24.10.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-939/13-2/ISZ.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Prawidłowym jest, że przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości A. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości A., na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT — prawidłowym jest, że przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości A. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”), na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania i — zdaniem Wnioskodawcy — Zbywca będzie zobowiązany przy sprzedaży Nieruchomości A. do jej opodatkowania podatkiem VAT.

Wobec powyższego, w przypadku Nieruchomości A. przesłanki art. 2 pkt 4 ustawy o PCC wyłączające konieczność opodatkowania transakcji PCC zostaną spełnione. W konsekwencji, w tym zakresie sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż G. planuje kupić od innej spółki, prowadzącej działalność na rynku nieruchomości K. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość położoną w Warszawie (dalej określana jako „Nieruchomość A.”, w tym przysługujące Zbywcy:

*   prawo użytkowania wieczystego jednej działki gruntu (dalej: „Grunt” lub „Działka”),
*   prawo własności budynku biurowego posadowionego na Gruncie (dalej: „Budynek A.”),
*   prawo własności budowli posadowionych na Gruncie (dalej: „Budowle”), w tym parkingów, podjazdu i chodników położonych na Gruncie, które są wykorzystywane na potrzeby Budynku.

Budynek A., parkingi, podjazd, chodniki oraz inne naniesienia znajdujące się na Gruncie zostały wybudowane przez Zbywcę na nabytym przez niego niezabudowanym Gruncie. Pozwolenie na użytkowanie Budynku A. zostało wydane 25 lutego 2013 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24.10.2013 r. Nr IPPP1/443-939/13-2/ISZ dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Zatem sprzedaż Nieruchomości A. (tj. Budynku A., Budowli w postaci m.in. parkingów, chodników, oraz innych naniesień wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu na którym są one posadowione), podlega opodatkowaniu w podstawowej stawce podatku, tj. w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.”

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.