Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-147/13-3/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-05-13
Teza: Zakres skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: cash pooling; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 15.03.2013r. (data wpływu 15.03.2013r.) uzupełniony pismem z dnia 15.04.2013 r. (data nadania 16.04.2013 r., data wpływu 18.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15.03.2013r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Grupa A. rozważa restrukturyzację, która umożliwi osiągnięcie bardziej efektywnego modelu biznesowego. Celem procesu będzie osiągnięcie struktury udziałowej, która odzwierciedli aktualne potrzeby biznesowe, a w szczególności, umożliwi przeniesienie nieruchomości do nowo powstałych i odrębnych podmiotów prawnych. Restrukturyzacja powinna pozwolić na ograniczenie ryzyka wynikającego z działalności gospodarczej oraz operacyjnej związanego z każdym z projektów, jak również ograniczyć wpływ ewentualnego niepowodzenia jednego projektu na inne inwestycje.

Sp. z o.o. (dalej: I.) oraz T. Sp. z o.o. (dalej: T.), spółki należące do Grupy A. są polskimi rezydentami podatkowymi podlegającymi opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (dalej: CIT) od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. I. i T., są podmiotami zależnymi od W. (dalej: W.) spółki holenderskiej. Spółki są właścicielami nieruchomości komercyjnych. I. jest właścicielem nieruchomości K. W. i K. T. znajdujących się w W. i K. G. znajdującej się w G. (dalej: Nieruchomości I.), natomiast T. jest właścicielem nieruchomości T.(dalej: Nieruchomość T.).

Planowane jest przeniesienie, w formie wkładu niepieniężnego do polskiej spółki komandytowo- akcyjnej (dalej: SKA) przedsiębiorstw T. oraz I.

I. i T. będą akcjonariuszami SKA z prawem łącznie do około 99% zysków SKA. Inna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będzie komplementariuszem SKA (dalej: Komplementariusz), który będzie odpowiadał za zobowiązania SKA bez ograniczenia całym swoim majątkiem. Wkład Komplementariusza do SKA zostanie pokryty gotówką Po wniesieniu wkładów przez I. i T., SKA będzie kontynuować działalność gospodarczą uprzednio prowadzoną przez I. i T.

W dalszej kolejności, planowane jest, że SKA sprzeda Nieruchomości do osobnych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółki Celowe). Spółki Celowe będą w 100% należeć do W. Jedną z Nieruchomości nabędzie D. sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca). W ramach transakcji sprzedaży Wnioskodawca nabędzie wyłącznie budynek, grunty / użytkowanie wieczyste gruntu, budowle, umowy najmu z najemcami oraz depozyty najemców. W ramach transakcji na Wnioskodawcę nie przejdą:

1.  depozyty bankowe;
2.  środki pieniężne;
3.  należności i zobowiązanie związane z Nieruchomością (poza przejęciem zobowiązań z tytułu kredytu / pożyczek w ramach płatności ceny - patrz poniżej;
4.  księgi rachunkowe;
5.  umowy dotyczące usług zarządczych związanych z zarządzaniem Nieruchomościami;
6.  umowy dotyczące usług księgowych;
7.  inne umowy dotyczące usług doradczych;
8.  umowy dotyczące dostawy mediów;
9.  umowy dotyczące usług ochrony.

Jak wskazano powyżej, część aktywów / zobowiązań i umów niezbędnych w celu zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej nieruchomości nie zostanie przeniesiona. W związku z tym Wnioskodawca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej (potencjalnie poprzez zawarcie nowych umów pożyczek lub kredytu). Bez podjęcia m.in. powyższych działań Wnioskodawca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Przedmiotowe Nieruchomości będą wykorzystywane przez SKA do momentu ich sprzedaży, a następnie przez Spółki Celowe (w tym Wnioskodawcę) od momentu ich nabycia, do prowadzenia przez niego samodzielnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Przed sprzedażą SKA jako zbywca Nieruchomości jak również Spółki Celowe (w tym Wnioskodawca) jako ich nabywcy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W ramach rozliczenia części ceny sprzedaży Wnioskodawca przejmie od SKA zobowiązania z tytułu kredytów / pożyczek zaciągniętych przez SKA.

Dodatkowo SKA udzieli pożyczek Wnioskodawcy oraz pozostałym Spółkom Celowym nabywającym od SKA nieruchomości. Zobowiązanie SKA do przeniesienia na własność nabywcy określonej w umowie pożyczki ilości pieniędzy zostanie potrącone z zobowiązaniem nabywcy wobec SKA z tytułu obowiązku zapłaty pozostałej (po przejęciu przez nabywcę kredytów I pożyczek) ceny za nieruchomości.

W efekcie cena nabycia nieruchomości zostanie uregulowana:

*   w części poprzez przejęcie zobowiązań SKA przez Wnioskodawcę;
*   w pozostałej części przez potrącenie wzajemnych zobowiązań SKA i Wnioskodawcy.

Nieruchomości były wykorzystywane przez T. i I. do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni) przez co najmniej 2 lata.

W zależności od okoliczności i przyszłych potrzeb biznesowych, po sprzedaży Nieruchomości, SKA może połączyć się z innym podmiotem lub zmienić formę prawną na sp. z o.o.

W celu przyśpieszenia daty osiągnięcia optymalnej biznesowo struktury możliwe jest, że na dzień sprzedaży Nieruchomości SKA będzie już trakcie procesu połączenia lub przekształcenia (w zależności od wybranego scenariusza), ale na dzień sprzedaży taki proces nie będzie jeszcze zakończony z prawnego punktu widzenia, tj. na moment sprzedaży SKA będzie nadal spółką komandytowo-akcyjną której wspólnikami będą I. i T. (jako akcjonariusze) oraz Komplementariusz (jako komplementariusz).

Sprzedaż będzie udokumentowana przez SKA wystawioną fakturą VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?
2.  Czy sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z planowaną transakcją, w związku z faktem, że sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 08.05.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-233/13-3/DG.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż ze względu na fakt, iż sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie będzie zwolniona z opodatkowania tym podatkiem, transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Uzasadnienie w zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast, w art. 2 ustawy o PCC ustawodawca zawarł listę wyłączeń spod opodatkowania PCC. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają PCC, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zważywszy na fakt, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości podlega art. 1 ustawy o PCC, określającemu zakres opodatkowania PCC, kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT.

Jak zostało przedstawione w uzasadnieniu do Pytania 1 planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju na gruncie ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest tylko i wyłącznie ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż I. Sp. z o.o. (dalej: I.) oraz T. Sp. z o.o. (dalej: T.), spółki należące do Grupy są polskimi rezydentami podatkowymi podlegającymi opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (dalej: CIT) od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. I. i T. są podmiotami zależnymi od W. NV (dalej: W) spółki holenderskiej. Spółki są właścicielami nieruchomości komercyjnych. I. jest właścicielem nieruchomości (dalej: Nieruchomości I.), natomiast T. jest właścicielem nieruchomości T. (dalej: Nieruchomość T.). Planowane jest przeniesienie, w formie wkładu niepieniężnego do polskiej spółki komandytowo- akcyjnej (dalej: SKA) przedsiębiorstw T. oraz I. I. i T. będą akcjonariuszami SKA z prawem łącznie do około 99% zysków SKA. Inna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będzie komplementariuszem SKA (dalej: Komplementariusz), który będzie odpowiadał za zobowiązania SKA bez ograniczenia całym swoim majątkiem. Wkład Komplementariusza do SKA zostanie pokryty gotówką Po wniesieniu wkładów przez I. i T., SKA będzie kontynuować działalność gospodarczą uprzednio prowadzoną przez I. i T. W dalszej kolejności, planowane jest, że SKA sprzeda Nieruchomości do osobnych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółki Celowe). Spółki Celowe będą w 100% należeć do W. Jedną z Nieruchomości nabędzie D. sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca). W ramach transakcji sprzedaży Wnioskodawca nabędzie wyłącznie budynek, grunty / użytkowanie wieczyste gruntu, budowle, umowy najmu z najemcami oraz depozyty najemców.

W interpretacji indywidualnej z dnia 08.05.2013 r. Nr IPPP2/443-233/13-3/DG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, „Uwzględniając okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego w kontekście powyższych przepisów należy stwierdzić, iż negatywne przesłanki określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będą miały zastosowania, gdyż przedmiotowa sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów oraz nie będzie zwolniona z VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.