Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/4511-419/15-4/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-01
Teza: Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który to lokal przeznaczony został pod wynajem, jako związane z uzyskiwanym przez Wnioskodawcę przychodem z najmu mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu. Koszty te jednak – związane ze spłatą odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu nowego mieszkania z przeznaczeniem pod wynajem – można podzielić na występujące przed dniem przekazania środka trwałego do używania oraz poniesione po tej dacie. Bowiem to data przekazania przedmiotowego mieszkania do używania decyduje o tym, w jaki sposób będą rozliczane koszty dotyczące spłaty odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup. Odsetki naliczone do dnia przekazania do używania mieszkania zwiększają jego wartość początkową, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne ale dopiero od momentu ujawnienia środka trwałego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych.
Słowa kluczowe: amortyzacja; najem; odsetki-odsetki od kredytu; opłata-opłaty sądowe; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2015 r. (data wpływu 3 kwietnia 2015 r.) oraz piśmie uzupełniającym z dnia 17 czerwca 2015 r. (data nadania 17 czerwca 2015 r., data wpływu 19 czerwca 2015 r.) na wezwanie organu z dnia 12 czerwca 2015 r. Nr IPPB1/415-419/15-2/AM (data nadania 12 czerwca 2015 r., data doręczenia 15 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W październiku 2014 roku nabył lokal mieszkalny. Zakup lokalu został dokonany z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, którego spłatę rozpoczął od dnia 4.12.2014 roku. Od grudnia 2014 roku Wnioskodawca rozpoczął poszukiwania najemcy lokalu. Następnie od 1.02.2015 roku lokal mieszkalny Wnioskodawca wynajął w ramach wynajmu prywatnego, uzyskują z tego tytułu przychody.

W uzupełnieniu z dnia 17 czerwca 2015 r. ( data wpływu 19 czerwca 2015 r. ) na wezwanie organu z dnia 12 czerwca 2015 r. Nr IPPB1/415-419/15-2/AM Wnioskodawca wskazał, że:

*   przedmiotowy lokal mieszkalny nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (nie prowadzi działalności gospodarczej).

Amortyzacja lokalu następuje metodą liniową, według schematu: wartość początkowa (równa kwocie za którą lokal został zakupiony) 1,5% x 12. Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania został zaciągnięty w dniu 3 października 2014 roku w całości przeznaczony na zakup przedmiotowego lokalu. Wnioskodawca nie jestem płatnikiem podatku VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Nie prowadzi też działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest osobą fizyczną i płatnikiem podatku PIT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dokonując rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych za rok 2015 mogę do kosztów uzyskania przychodu z najmu zaliczyć odsetki od spłacanego kredytu hipotecznego za okres styczeń-grudzień 2015 r., jeżeli okres najmu lokalu rozpoczął się 01.02.2015 r. i trwać będzie do 31.01.2016 r. (zgodnie z podpisaną umowa najmu)?
2.  Czy dokonując rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych za rok 2015 mogę do kosztów uzyskania przychodu z najmu zaliczyć amortyzację lokalu mieszkalnego za okres styczeń-grudzień 2015 r., jeżeli okres najmu lokalu rozpoczął się 01.02.2015 r. i trwać będzie do 31.01.2016 r. (zgodnie z podpisaną umowa najmu)?
3.  Czy dokonując rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych za rok 2015 mogę do kosztów uzyskania przychodu z najmu zaliczyć opłatę dla agencji nieruchomości pośredniczącej w transakcji kupna lokalu w kwocie brutto (wraz z podatkiem VAT), jeżeli została ona poniesiona przez Wnioskodawcę w lipcu 2014 roku, a najem lokalu rozpoczął się 01.02.2015 roku?
4.  Czy dokonując rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych za rok 2015 mogę do kosztów uzyskania przychodu z najmu zaliczyć kwotę zapłaconej przez mnie taksy notarialnej w kwocie brutto (wraz z podatkiem VAT), jeżeli została ona poniesiona przeze mnie w październiku 2014, a najem lokalu rozpoczął się 01.02.2015?
5.  Czy dokonując rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych za rok 2015 mogę do kosztów uzyskania przychodu z najmu zaliczyć kwotę pobranego przez notariusza podatku od czynności cywilno prawnych (PCC) związanego z zakupem lokalu mieszkalnego, jeżeli został on wpłacony przez Wnioskodawcę w październiku 2014 r., a najem lokalu rozpoczął się 01.02.2015 roku?
6.  Czy dokonując rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych za rok 2015 mogę do kosztów uzyskania przychodu z najmu zaliczyć kwotę pobranych przez notariusza opłat sądowych związanych z przeniesieniem własności lokalu i dokonaniem odpowiednich wpisów w księgach wieczystych lokalu, jeżeli zostały one wpłacone przeze mnie w październiku 2014 roku a najem lokalu rozpoczął się 01.02.2015 roku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Zgodnie z art. 22 ust. 1 oraz art. 23 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odsetki od kredytu hipotecznego powinny stanowić koszt podatkowy związany z najmem lokalu. Co więcej w przypadku przerwy w najmie, gdy lokal nie był wykorzystywany na własne potrzeby mieszkaniowe, wydatki poniesione za ten okres również stanowią koszt uzyskania przychodu (interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 9 marca 2010 r. nr IPPB1/415-14/10-2/ES).
2.  Zgodnie z art. 22j ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz załącznikiem nr 1 do ustawy, podatnik ma prawo zaliczyć do kosztów podatkowych amortyzację lokalu mieszkalnego w wysokości 1,5% w skali roku. Co więcej w przypadku przerwy w najmie, gdy lokal nie był wykorzystywany na własne potrzeby mieszkaniowe, wydatki poniesione za ten okres również stanowią koszt uzyskania przychodu (interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 9 marca 2010 r. nr IPPB1/415-14/10-2/ES).
3.  4, 5, 6. Zgodnie z art. 22 ust. 1 oraz art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zatem kosztami uzyskania przychodów - uzasadnione wydatki związane z tym źródłem przychodu, a do takich zaliczyć należy opłaty pobrane przez agencję nieruchomości, notariusza, opłacony podatek PCC oraz opłaty sądowe związane z przeniesieniem własności lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia w zakresie kosztów uzyskania przychodów jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późń. zm.), źródłem przychodu jest m.in. najem i dzierżawa, jako odrębne źródło przychodu. Zgodnie bowiem z tym przepisem źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kwalifikując zatem wydatek w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełnia on dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, wymienionym w przepisie art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Definicja kosztów uzyskania przychodów wskazuje ponadto, że kosztami mogą być wydatki o bardzo zróżnicowanej naturze, gdyż mogą to być wydatki bezpośrednio, jak również pośrednio związane z celem, jakim jest uzyskanie przychodu. W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem można przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Podkreślenia wymaga, że o tym co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonym najmie, decyduje podmiot wynajmujący. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z uzyskanym przychodem z tytułu najmu, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Definicja środków trwałych – dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, podlegające amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają:

1.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów;
2.  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,

– zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Składnik majątku może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

*   stanowi własność lub współwłasność podatnika,
*   został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
*   jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
*   przewidywany okres używania tego składnika na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),
*   składnik ten jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego nabycia środka trwałego – lokalu mieszkalnego – ustalając jego wartość początkową można do wynikającej z aktu notarialnego ceny nabycia doliczyć dodatkowo koszty związane z zawarciem umowy takie jak:

*   opłatę dla agencji nieruchomości pośredniczącej w transakcji kupna lokalu wraz z podatkiem VAT,
*   taksę notarialną w kwocie brutto,
*   opłatę sądową,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych oraz oraz podatek VAT gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego, z uwzględnieniem art. 22i. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonanych w pierwszym roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji (wykazu) do końca tego roku podatkowego (art. 22h ust. 4 ww. ustawy).

W myśl art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

W świetle powyższego, dopiero w momencie, gdy nieruchomość przeznaczona na wynajem, zostanie przekazana do użytkowania jako kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania składnik majątkowy, może zostać wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z tym, że zapis w ewidencji winien być dokonany najpóźniej w miesiącu przekazania środka trwałego do używania.

Na kanwie omówionej definicji środków trwałych stwierdzić należy, że warunek kompletności i zdatności do użytku musi zostać spełniony najpóźniej w dniu przyjęcia środka trwałego do używania. Kompletność środka trwałego oznacza, że stanowi on funkcjonalną całość, jest zupełny, całkowity i da się wykorzystać samodzielnie. Z kolei, środek trwały zdatny do użytku o taki środek, który jest przydatny w danej działalności, właściwy i odpowiedni do funkcji jakie ma spełniać.

Zatem warunek kompletności i zdatności do użytku musi zostać spełniony najpóźniej w dniu przyjęcia mieszkania do używania.

W myśl art. 22n ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór (art. 22h ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Natomiast stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 4 ww. ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Powyższy przepis określa więc moment rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych od ujawnionych środków trwałych nie objętych dotychczas ewidencją.

Stosownie do przedstawionych powyżej regulacji prawnych, amortyzacji nie podlegają wynajmowane lokale mieszkalne, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzacji. Jeśli natomiast zamierza skorzystać z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, to aby stanowiły one koszty uzyskania przychodów – w myśl art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – środki trwałe muszą być objęte ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Należy zwrócić uwagę, iż fakt ujawnienia składników majątku trwałego w ewidencji nie zmienia zasad ich wyceny, a zatem podstawę dokonania odpisów winna stanowić wartość początkowa ustalona na zasadach wskazanych ww. art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż dokonuje Pan odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego przeznaczonego pod wynajem, jednakże lokal ten nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych.

W świetle powyższego, mając na uwadze przestawiony stan faktyczny stwierdzić należy, iż dokonywanie odpisów amortyzacyjnych i zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodów będzie możliwe dopiero od momentu ujawnienia środka trwałego w ewidencji. Odpisów amortyzacyjnych może Pan dokonywać od wartości początkowej środka trwałego, ustalonych zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzony został do ewidencji środków trwałych.

Natomiast koszty poniesione na opłatę dla agencji nieruchomości pośredniczącej w transakcji kupna lokalu, opłatę sądową, taksę notarialną w kwocie brutto, podatek od czynności cywilno prawnych oraz podatek VAT będą stanowiły element wartości początkowej środka trwałego (lokalu mieszkalnego) i mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. Zatem nie mogą być bezpośrednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 2, 3, 4, 5, 6 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu - odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który jest przedmiotem najmu wskazać należy, że:

Zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów. Treść art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi zaś, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

*   zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę,
*   odsetki zostały zapłacone,
*   odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji.

Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który to lokal przeznaczony został pod wynajem, jako związane z uzyskiwanym przez Wnioskodawcę przychodem z najmu mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu.

Koszty te jednak – związane ze spłatą odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu nowego mieszkania z przeznaczeniem pod wynajem – można podzielić na występujące przed dniem przekazania środka trwałego do używania oraz poniesione po tej dacie. Bowiem to data przekazania przedmiotowego mieszkania do używania decyduje o tym, w jaki sposób będą rozliczane koszty dotyczące spłaty odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup. Odsetki naliczone do dnia przekazania do używania mieszkania zwiększają jego wartość początkową, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne ale dopiero od momentu ujawnienia środka trwałego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych.

Natomiast odsetki naliczone i zapłacone po dniu przekazania do używania mieszkania będą stanowić bezpośrednio koszty uzyskania przychodu w momencie ich zapłaty.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.