Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-225/14-2/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-04-17
Teza: opodatkowanie sprzedaży lokali mieszkalnych dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia. Prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na prace adaptacyjne;
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-prawo do odliczenia; sprzedaż; ulepszenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; środek-środek trwały
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112 poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2014 r. (data wpływu 25 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wykonanie prac adaptacyjnych **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wykonanie prac adaptacyjnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka pod firmą O. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka" lub „Wnioskodawca” ), w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej, planuje realizację inwestycji budowlanej polegającej na przebudowie (w tym nadbudowie) i zaadaptowaniu części wspólnej nieruchomości, stanowiącej poddasze oraz część dachu budynku, w wyniku których to prac powstaną samodzielne lokale mieszkalne. W tym celu w dniu 19 marca 2013 roku Spółka oraz Wspólnota Mieszkaniowa (dalej: „Wspólnota Mieszkaniowa") zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości wspólnej (poddasza, części dachu) położonej w budynku (dalej: „Umowa przedwstępna).

Z Umowy przedwstępnej wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części powierzchni wspólnej - poddasza oraz części dachu położonych w budynku przy ul. O., celem wykonania adaptacji tej powierzchni na lokale mieszkalne oraz ich sprzedaży. W ramach przeprowadzonej adaptacji wykonana zostanie nadbudowa budynku przy ul. O. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych w następstwie nadbudowy części nieruchomości wspólnej oraz na sprzedaż tych lokali na rzecz Spółki.

Wszelkie koszty oraz ryzyko związane z adaptacją części nieruchomości wspólnej poniesie Spółka. Spółka jest też zobowiązana do uzyskania wszelkich zgód, zezwoleń, zaświadczeń i uzgodnień niezbędnych w celu dokonania adaptacji wyżej wymienionej powierzchni. W związku z tym, Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na dysponowanie przez Spółkę przedmiotową powierzchnią na cele budowlane, jak również na występowanie przez Spółkę przed wszelkimi organami administracji publicznej, sądami, innymi instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi we wszelkich sprawach związanych z procesem adaptacji, w tym w zakresie związanym z procesem budowlanym, doprowadzeniem stosownych mediów do zaadaptowanej powierzchni wspólnej, jak również uzyskaniem zaświadczeń o samodzielności lokali powstałych w wyniku adaptacji.

W Umowie przedwstępnej ustalono, że sprzedaż powierzchni wspólnej przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz Spółki nastąpi za cenę wynoszącą określoną kwotę za jeden metr kwadratowy powierzchni lokali, które powstaną w wyniku adaptacji, ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena ta obejmuje jedynie wartość powierzchni nieruchomości wspólnej przeznaczonej do wykonania adaptacji, gdyż koszty związane z pracami adaptacyjnymi poniesie Spółka, która przez cały czas będzie posiadaczem efektów tych prac. Z tego też względu koszty prac adaptacyjnych nie zostaną uwzględnione w kalkulacji ceny stanowiącej wynagrodzenie należne Wspólnocie Mieszkaniowej.

Po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji oraz innych wymaganych dokumentów, dojdzie do nabycia lokali przez Spółkę na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaży, zawartej w wykonaniu Umowy przedwstępnej. Przed zawarciem tej umowy nie dojdzie do wydania lokali powstałych w wyniku prac adaptacyjnych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Faktycznym posiadaczem tych lokali od momentu ich powstania będzie cały czas, w sposób nieprzerwany, Spółka.

Po nabyciu lokali mieszkalnych od Wspólnoty Mieszkaniowej Spółka będzie ponosiła koszty ich utrzymania. Nie będzie natomiast ani ich użytkowała na własne cele, ani wynajmowała innym podmiotom, ponieważ zamierza zaoferować je na sprzedaż osobom trzecim.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż przez Spółkę osobom trzecim lokali mieszkalnych nabytych od Wspólnoty Mieszkaniowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit.a) w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy VAT jako dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ?
2.  Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem towarów i usług niezbędnych do wykonania prac adaptacyjnych ?

Zdaniem Wnioskodawcy :

Ad. 1.

Sprzedaż przez Spółkę osobom trzecim lokali mieszkalnych nabytych od Wspólnoty Mieszkaniowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, gdyż dokonana zostanie w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ad. 2.

Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem towarów i usług niezbędnych do wykonania prac adaptacyjnych.

Na wstępie należy zauważyć, że w wyroku z dnia 10 stycznia 2013 roku o sygn. akt I FSK 310/12 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że nie można uznać, że przedmiotem dostawy, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy VAT będzie budynek nierozerwalne związany z gruntem, jeżeli budynek został zbudowany przez nabywcę z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości tego budynku. Zdaniem sądu w takiej sytuacji z punktu widzenia podatku od towarów i usług dochodzi jedynie do dostawy gruntu, mimo że w sensie cywilnoprawnym przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na niej budynkiem.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia w niniejszym stanie faktycznym. Przedmiotem umowy przyrzeczonej, która zostanie zawarta w wykonaniu Umowy przedwstępnej, będzie bowiem ustanowienie odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaż przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz Spółki. W sensie cywilnoprawnym dojdzie zatem do przeniesienia prawa własności wybudowanych lokali mieszkalnych na Spółkę. Mając jednak na uwadze skutek ekonomiczny tej transakcji, nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel na Spółkę, gdyż już wcześniej, od momentu ich wybudowania, Spółce będzie przysługiwało to prawo. Świadczy o tym fakt, że Spółka samodzielnie, na swój koszt wybuduje te lokale i cały czas będzie w ich posiadaniu na podstawie zgody udzielonej przez Wspólnotę Mieszkaniową na dysponowanie przez Spółkę częścią powierzchni nieruchomości wspólnej na cele budowlane. W rzeczywistości zatem przedmiotem dostawy ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej na rzecz Spółki będzie jedynie część powierzchni nieruchomości wspólnej, na której powstały lokale, co zostanie uwzględnione w cenie sprzedaży lokali.

W konsekwencji, w niniejszym przypadku będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą (dostawą) części powierzchni nieruchomości wspólnej (części budynku) przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz Spółki - z jednej strony, oraz następującą po niej sprzedażą prawa własności (dostawą) lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości przez Spółkę na rzecz osób trzecich - z drugiej strony.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy VAT jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższych regulacji, sprzedaż prawa własności (dostawa) lokali mieszkalnych przez Spółkę na rzecz osób trzecich będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako że zostanie ona dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Dostawa ta stanowić będzie bowiem pierwszą czynność opodatkowaną podatkiem od towarów usług, której przedmiotem są te lokale, po ich wybudowaniu. Za pierwszą czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, której przedmiotem są wspomniane lokale nie może zostać uznana dostawa dokonana przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz Spółki, gdyż jej przedmiotem, jak zostało już wspomniane, nie są lokale, tylko część powierzchni nieruchomości wspólnej znajdującej się w budynku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W przypadku Spółki powyższe przesłanki zostaną spełnione, gdyż jest ona podatnikiem podatku od towarów i usług a poniesione przez nią wydatki adaptacyjne zostaną wykorzystane do budowy lokali mieszkalnych, których późniejsza sprzedaż przez Spółkę podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Spółki dla zaistnienia po jej stronie prawa do odliczenia podatku naliczonego nie ma znaczenia fakt, że w sensie cywilnoprawnym wydatki zostaną pierwotnie poniesione w majątku Wspólnoty Mieszkaniowej. Sytuacja taka jest podyktowana wyłącznie wymogami prawnymi, zgodnie z którymi, Spółka może nabyć lokale mieszkalne dopiero po uzyskaniu przez nie zaświadczeń o samodzielności oraz wyodrębnieniu ich jako nieruchomości lokalowe. W tym celu jednak niezbędne jest wybudowanie lokali, czego nie może uczynić Wspólnota Mieszkaniowa, która nie prowadzi działalności deweloperskiej i nie posiada odpowiednich do tego środków finansowych. Wspólnota Mieszkaniowa dostarcza jedynie część powierzchni nieruchomości wspólnej, na której Spóika zbuduje lokale, natomiast Spółka nabędzie prawo własności tej części powierzchni dopiero, gdy przybierze ona postać odrębnych lokali, które to lokale dopiero mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu cywilnoprawnego. Tym samym okoliczność, że wydatki zostaną poniesione w majątku Wspólnoty Mieszkaniowej ma jedynie charakter tymczasowy, gdyż w momencie zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaży efekt poniesionych wydatków adaptacyjnych zostanie nabyty na własność do majątku Spółki. Zabezpieczeniem tego, że tak się stanie jest zawarcie Umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, dzięki czemu Spółka może dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby Wspólnota Mieszkaniowa uchylała się od dobrowolnego jej zawarcia.

Ponadto należy zauważyć, że mimo pierwotnego poniesienia wydatków w majątku Wspólnoty Mieszkaniowej, Spółka będzie uprawniona do korzystania z tego majątku na podstawie postanowień Umowy przedwstępnej oraz zgody udzielonej jej przez Wspólnotę Mieszkaniową na dysponowanie należącą do niej powierzchnią na cele budowlane. Spółka będzie zatem posiadać tytuł prawny uprawniający ją do korzystania z majątku Wspólnoty Mieszkaniowej. Dzięki temu Spółka będzie przez cały czas ekonomicznym właścicielem poniesionych przez nią wydatków adaptacyjnych, gdyż przyznane jej uprawnienia pozwalają zachować jej w posiadaniu efekt poniesionych wydatków adaptacyjnych zarówno na etapie budowy lokali, jak i po zakończeniu budowy, do czasu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaży.

Końcowo wypada zauważyć, że żaden przepis ustawy VAT nie uzależnia istnienia prawa do odliczenia podatku naliczonego od tego, czy dany wydatek jest ponoszony w majątku podatnika. Świadczy o tym okoliczność, że w praktyce wydatki związane z inwestycjami w obcych środkach trwałych nie są kwestionowane przez organy podatkowe jako niedające prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Na wypadek uznania przez organ podatkowy, że odpowiedź na pierwsze pytanie jest negatywna i sprzedaż (dostawa) lokali mieszkalnych przez Spółkę będzie następowała po ich pierwszym zasiedleniu, należy podkreślić, że również w takiej sytuacji Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem towarów i usług niezbędnych do wykonania prac adaptacyjnych.

Przede wszystkim, jeżeli Spółka dokona sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych w okresie 2 lat od ich nabycia od Wspólnoty Mieszkaniowej (pierwsze zasiedlenie), sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy VAT, tak więc zostanie zachowany związek pomiędzy poniesionymi wydatkami a wykorzystaniem ich do wykonywania czynności opodatkowanych. W tym wariancie nie wystąpi zatem żadna zmiana w stosunku do sytuacji, w której sprzedaż lokali przez Spółkę następowałaby w ramach pierwszego zasiedlenia.

Może jednak wystąpić sytuacja, w której Spółka dokona sprzedaży części lokali mieszkalnych po upływie 2 lat od ich nabycia od Wspólnoty Mieszkaniowej (pierwsze zasiedlenie). Wówczas sprzedaż ta będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy VAT, zasadniczo bez możliwości zrezygnowania z tego zwolnienia, gdyż nabywcami lokali będą głównie osoby fizyczne niebędące podatnikami podatku od towarów i usług. W takim wypadku należy zauważyć, że w momencie odliczenia podatku naliczonego Spółka będzie miała zamiar dokonać opodatkowanej sprzedaży lokali. Spółka nie jest jednak w stanie przewidzieć, czy uda jej się sprzedać wszystkie lokale w okresie 2 lat od ich nabycia, gdyż nie zależy to tylko od jej woli. Jeżeli w tym okresie uda jej się sprzedać tylko cześć lokali, należy uznać, że ten fakt jest wystarczający do zachowania przez Spółkę w całości prawa do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ opodatkowana sprzedaż części lokali nie byłaby możliwa bez poniesienia wszystkich wydatków adaptacyjnych. Tylko bowiem w wyniku przeprowadzenia całości prac możliwa jest realizacja inwestycji budowlanej polegającej na przebudowie i zaadaptowaniu części wspólnej nieruchomości, stanowiącej poddasze oraz część dachu budynku, w wyniku której powstaną samodzielne lokale mieszkalne. W konsekwencji Spółce powinno przysługiwać prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego, bez obowiązku dokonywania korekty tego odliczenia na podstawie art. 91 ust. 7-7d ustawy VAT w sytuacji, gdy sprzedaż części lokali będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m. in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca (Spółka), w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej, planuje realizację inwestycji budowlanej polegającej na przebudowie (w tym nadbudowie) i zaadaptowaniu części wspólnej nieruchomości, stanowiącej poddasze oraz część dachu budynku, w wyniku których to prac powstaną samodzielne lokale mieszkalne. W tym celu Spółka oraz Wspólnota Mieszkaniowa zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości wspólnej (poddasza, części dachu) położonej w budynku. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części powierzchni wspólnej - poddasza oraz części dachu położonych w budynku, celem wykonania adaptacji tej powierzchni na lokale mieszkalne oraz ich sprzedaży.

Po wybudowaniu lokali mieszkalnych Spółka będzie ponosiła koszty ich utrzymania. Nie będzie natomiast ani ich użytkowała na własne cele, ani wynajmowała innym podmiotom, ponieważ zamierza zaoferować je na sprzedaż osobom trzecim.

W opisanej sytuacji ponoszone przez Wnioskodawcę wydatki adaptacyjne mają związek z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością opodatkowaną (działalność deweloperska). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT.Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a poniesione przez nią wydatki adaptacyjne zostaną wykorzystane do budowy lokali mieszkalnych, których późniejsza sprzedaż osobom trzecim podlegać będzie opodatkowaniu tym podatkiem.

W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków związanych z wykonaniem ww. prac adaptacyjnych.

Zgodnie z trescią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia sie od podatku dostawę budynków, budowli lub ich cześci, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia sie od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie sie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Spółka oraz Wspólnota Mieszkaniowa zawarły w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości wspólnej (poddasza, części dachu) położonej w budynku. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia ww. części powierzchni wspólnej, celem wykonania adaptacji tej powierzchni na lokale mieszkalne oraz ich sprzedaży. Wszelkie koszty oraz ryzyko związane z adaptacją części nieruchomości wspólnej poniesie Spółka. Spółka jest też zobowiązana do uzyskania wszelkich zgód, zezwoleń, zaświadczeń i uzgodnień niezbędnych w celu dokonania adaptacji wyżej wymienionej powierzchni. W związku z tym, Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na dysponowanie przez Spółkę przedmiotową powierzchnią na cele budowlane, jak również na występowanie przez Spółkę przed wszelkimi organami administracji publicznej, sądami, innymi instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi we wszelkich sprawach związanych z procesem adaptacji, w tym w zakresie związanym z procesem budowlanym, doprowadzeniem stosownych mediów do zaadaptowanej powierzchni wspólnej, jak również uzyskaniem zaświadczeń o samodzielności lokali powstałych w wyniku adaptacji.

W Umowie przedwstępnej ustalono, że sprzedaż powierzchni wspólnej przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz Spółki nastąpi za cenę wynoszącą określoną kwotę za jeden metr kwadratowy powierzchni lokali, które powstaną w wyniku adaptacji, ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena ta obejmuje jedynie wartość powierzchni nieruchomości wspólnej przeznaczonej do wykonania adaptacji, gdyż koszty związane z pracami adaptacyjnymi poniesie Spółka, która przez cały czas będzie posiadaczem efektów tych prac. Z tego też względu koszty prac adaptacyjnych nie zostaną uwzględnione w kalkulacji ceny stanowiącej wynagrodzenie należne Wspólnocie Mieszkaniowej.

Po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji oraz innych wymaganych dokumentów, dojdzie do nabycia lokali przez Spółkę na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaży, zawartej w wykonaniu Umowy przedwstępnej. Przed zawarciem tej umowy nie dojdzie do wydania lokali powstałych w wyniku prac adaptacyjnych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Faktycznym posiadaczem tych lokali od momentu ich powstania będzie cały czas, w sposób nieprzerwany, Spółka.

Po nabyciu lokali mieszkalnych od Wspólnoty Mieszkaniowej Spółka będzie ponosiła koszty ich utrzymania. Nie będzie natomiast ani ich użytkowała na własne cele, ani wynajmowała innym podmiotom, ponieważ zamierza zaoferować je na sprzedaż osobom trzecim.

W analizowanej sprawie koniecznym dla rozstrzygnięcia, czy dostawa ww. lokali mieszkalnych stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, czy też korzysta ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy dostawa ta zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Aby miało miejsce „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, muszą zostać spełnione wszystkie przesłanki łącznie wymienione w przywołanym przepisie. Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części (lokali) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użykownika. Nieruchomość (lokal) nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę (użytkownika) do użytkowania. Wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem, pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzieżawę lub najem.

Analiza powołanych przepisów prawa oraz przedstawionych okoliczności sprawy wskazuje, że pierwsze zasiedlenie powstałych w wyniku adaptacji i nadbudowy części wspólnej nieruchomości lokali mieszkalnych nastąpi w momencie dokonania przez Wnioskodawcę sprzedaży tych lokali na rzecz osób trzecich.

W opisanej sytuacji, w wyniku umowy zawartej pomiędzy Wnioskodawcą i Wspólnotą Mieszkaniową nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę prawa do rozporządzania jak właściciel wybudowanymi w ramach prac adaptacyjnych lokalami mieszkalnymi. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Faktycznym posiadaczem ww. lokali od momentu ich powstania będzie Spółka, która samodzielnie i na własny koszt wybudowała te lokale, na podstawie zgody udzielonej przez Wspólnotę Mieszkaniową na dysponowanie należącą do niej częścią powierzchni nieruchomości wspólnej. Przedmiotem dostawy ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej na rzecz Spółki była jedynie część powierzchni nieruchomości wspólnej (poddasze, część dachu), a cena transakcji została tak skalkulowana, że nie obejmowała kosztów prac adaptacyjnych.

Wybudowane przez Wnioskodawcę lokale mieszkalne nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze. Tym samym należy uznać, że dostawa przez Wnioskodawcę opisanych lokali będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia co nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W opisanej sytuacji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na przeprowadzone prace adaptacyjne i przebudowę poddasza budynku, w wyniku których powstały samodzielne lokale mieszkalne.

W konsekwencji, sprzedaż przez Wnioskodawcę osobom trzecim samodzielnych lokali mieszkalnych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.