Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-2.4011.434.2022.2.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-29
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym.
Słowa kluczowe: najem; przychód-przychód z działalności gospodarczej; refaktura; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.-Najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa składników majątku związanych z działalnością.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 10 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych opłat eksploatacyjnych oraz opłat za media przelewanych na rachunek bankowy najemcy.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lipca 2022 r. (wpływ 21 lipca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Prowadzi Pan działalność gospodarczą od 2006 r. Jest to działalność w zakresie:

‒ kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz

‒ wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej uzyskuje Pan przychody z tytułu wynajmu:

1) budynku położonego w (\`(...)\`), który jest wynajmowany na cele użytkowe:

\- częściowo jako hostel (przychody z tytułu wynajmu tej części są uzyskiwane od 1 listopada 2018 r., a umowa najmu została zawarta w dniu 30 sierpnia 2016 roku na czas nieoznaczony),

\- częściowo jest wykorzystywany na potrzeby infrastruktury technicznej operatora telekomunikacyjnego (przychody z tytułu wynajmu tej części są uzyskiwane od 1 lutego 2016 r., a umowa najmu została zawarta w dniu 4 grudnia 2015 roku na czas nieoznaczony),

2) dwóch lokali użytkowych, wykorzystywanych przez najemców na cele prowadzenia działalności gospodarczej:

\- sklepu spożywczego (przychody z tytułu jego wynajmu są uzyskiwane od 1 lutego 2017 r., a umowa najmu została zawarta w dniu 5 stycznia 2017 roku na czas nieoznaczony) i

\- zakładu fryzjerskiego (przychody z tytułu jego wynajmu są uzyskiwane od 13 marca 2019 r., a umowa najmu została zawarta w dniu 3 sierpnia 2018 roku na okres 10 lat) oraz

3) trzech lokali mieszkalnych, wynajmowanych na cele mieszkaniowe - znajdujących się w innym budynku położonym w (\`(...)\`):

\- przychody z wynajmu dwóch lokali mieszkalnych są uzyskiwane od 1 stycznia 2017 r. (umowy najmu tych lokali zostały zawarte w dniu 1 stycznia 2017 roku na czas nieoznaczony), a z tytułu wynajmu trzeciego lokalu mieszkalnego od 1 sierpnia 2021 r. (umowa najmu została zawarta w dniu 1 sierpnia 2021 roku na czas nieoznaczony).

Od przychodów uzyskiwanych z tytułu opisanego powyżej budynku oraz lokali uiszcza Pan ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jest Pan wyłącznym właścicielem ww. budynku położonego w(\`(...)\`), dwóch lokali użytkowych, oraz trzech lokali mieszkalnych.

Budynek oraz powyżej opisane lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Dokumentacją podatkową prowadzoną przez Pana dla celów przedmiotowego wynajmu budynku oraz lokali jest ewidencja przychodów, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne.

We wszystkich umowach zawartych z najemcami budynku oraz lokali zawarto zapisy, zgodnie z którymi najemca poza określonym kwotowo wynagrodzeniem (czynszem) z tytułu najmu, zobowiązany jest do ponoszenia w całości kosztów opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) oraz opłat za energię elektryczną.

Koszty opłat eksploatacyjnych ponoszone są na podstawie rachunków lub wydruków z systemu księgowego zarządcy nieruchomości, przedstawionych okresowo przez administrację budynku.

Natomiast opłaty za energie elektryczną, centralne ogrzewanie i wodę są ponoszone na podstawie faktur lub prognoz wystawianych przez dostawców tych mediów. Najemcy uiszczają opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za energię elektryczną, centralne ogrzewanie i wodę (dalej zwane łącznie „opłatami za media”) za pośrednictwem wynajmującego, tzn. zobowiązani są do dokonywania co miesiąc płatności powyższych należności, w wysokości wynikających z opisanych dokumentów wystawionych przez administrację budynku oraz dostawców tych mediów, na rachunek bankowy wynajmującego wraz z czynszem najmu. Natomiast przelewam kwoty tych należności przekazywane są na rachunki bankowe wskazane przez administratora budynku oraz dostawców mediów.

W ujęciu szczegółowym oznacza to, że poza wynagrodzeniem (czynszem) z tytułu wynajmu:

1) W przypadku budynku wynajmowanego na cele użytkowe:

\- Najemca części wynajmowanej jako hostel jest zobowiązany do pokrywania opłat za energię elektryczną, centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, wywóz odpadów komunalnych,

\- Najemca części wykorzystywanej na potrzeby infrastruktury technicznej operatora telekomunikacyjnego jest zobowiązany do pokrycia opłat za centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych;

2) Najemca pierwszego lokalu użytkowego jest zobowiązany do pokrycia opłat za energię elektryczną;

3) Najemca drugiego lokalu użytkowego jest zobowiązany do pokrycia opłat za energię elektryczną, ciepłą i zimą wodę oraz wywóz odpadów komunalnych;

4) Najemcy trzech lokali mieszkalnych są zobowiązani do pokrycia opłat za energię elektryczną.

Opłaty, o których mowa w pkt 1-4 są uwzględniane od momentu zawarcia poszczególnych umów najmu i są one udokumentowane fakturami.

W dokumentacji podatkowej prowadzonej dla celów działalności gospodarczej z wynajmu:

\- części budynku położonego w (\`(...)\`), który jest wynajmowany jako hostel – wyodrębnia Pan czynsz najmu oraz opłaty za energię elektryczną, centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, wywóz odpadów komunalnych,

\- części budynku położonego w (\`(...)\`), który jest wynajmowany na potrzeby infrastruktury technicznej operatora telekomunikacyjnego – wyodrębnia Pan czynsz najmu oraz opłaty za centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych,

\- pierwszego lokalu użytkowego – wyodrębnia Pan czynsz najmu oraz opłaty za energię elektryczną,

\- drugiego lokalu użytkowego – wyodrębnia Pan czynsz najmu oraz opłaty za energię elektryczną, ciepłą i zimą wodę oraz wywóz odpadów komunalnych,

\- trzech lokali mieszkalnych – wyodrębnia Pan czynsz najmu oraz opłaty za energię elektryczną.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

Przychody z najmu nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowuje Pan od 2022 roku.

Najemcy dokonują co miesiąc zwrotu „kosztów eksploatacyjnych” na Pana rachunek bankowy na podstawie wystawionych przez Pana refaktur.

**Pytanie**

Czy w podstawie opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, poza wynagrodzeniem (czynszem) z tytułu najmu, zobowiązany jest Pan uwzględniać również kwoty opłat eksploatacyjnych oraz opłat za media, przelewanych na Pana rachunek bankowy przez najemców?

**Pana stanowisko w sprawie**

Pana zdaniem nie jest Pan zobowiązany do uwzględniania w podstawie opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych kwot opłat eksploatacyjnych oraz opłat za media, przelewanych na mój rachunek bankowy przez najemców.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9a ust. 6 updof, - dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, czyli w szczególności z tytułu najmu, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w przepisach uzpd.

Stosownie do art. 6 ust. 1a uzpd, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają „otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze”.

Przepis ten koresponduje z ogólną regulacją art. 11 ust. 1 updof, zgodnie z którym „Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.”

Z powyższego wynika, że określone w umowie najmu wynagrodzenie (czynsz) tytułu używania przedmiotu najmu stanowi przychód w rozumieniu podatkowym jedynie wówczas, gdy zostanie ono otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z utrwalonym poglądem, „otrzymanymi” lub „postawionymi do dyspozycji” podatnika pieniędzmi i wartościami pieniężnymi, które mogą stanowić przychód podatkowy w rozumieniu przywołanych przepisów, są wyłącznie środki udostępnione podatnikowi w taki sposób, aby mógł on z nich swobodnie korzystać - czyli środki, które w sposób definitywny, a nie jedynie przejściowy, powiększają jego majątek i tym samym stanowią dla podatnika rzeczywiste przysporzenie majątkowe.

Odnosząc to do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że bezspornie definitywnym przysporzeniem majątkowym wynajmującego, stanowiącym przychód podatkowy, jest otrzymane wynagrodzenie (czynsz) określony w umowie najmu.

Natomiast nie stanowią definitywnego przysporzenia majątkowego, a tym samym przychodu podatkowego wynajmującego, należności z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz opłat za media w sytuacji, gdy zgodnie z postanowieniami umowy najmu, do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca. W takim wypadku wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika przekazującego ww. należności od najemcy na rachunek podmiotów uprawnionych do otrzymania tych należności, tj. administracji budynku oraz dostawcom mediów. Z uwagi na to, że wynajmujący nie jest uprawniony do swobodnego dysponowania środkami wpłaconymi przez najemcę z tych tytułów, lecz zobowiązany jest do ich przekazania uprawnionym podmiotom, oznacza to, że środki te jedynie przejściowo znajdują się w dyspozycji wynajmującego - czyli nie stanowią dla niego przysporzenia majątkowego o definitywnym charakterze.

W związku z tym opłaty te nie stanowią dla Wynajmującego przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Pana za oddanie przedmiotu najmu do używania.

Powyższe stanowisko ma oparcie w utrwalonej linii interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Przykładowo można wskazać na interpretacje indywidulane:

‒ nr 0111-KDIB2-2.4011.205.2017.1 z dnia 22 września 2017 r.:

„Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że umowa zawarta między Wnioskodawcą jako wynajmującym a najemcą lokalu mieszkalnego jest skonstruowana w taki sposób, że oprócz opłaty za najem (czynsz) najemca uiszcza dodatkowo opłaty za czynsz spółdzielni mieszkaniowej zarządzającej budynkiem, opłaty za media oraz podatek od nieruchomości. Kwoty te wynikają bezpośrednio z rachunku spółdzielni oraz odpowiednich rachunków i faktur od dostawców mediów. Opłaty te najemca uiszcza za pośrednictwem wynajmującego.

Tak więc najemca co miesiąc uiszcza na rzecz Wnioskodawcy oprócz czynszu za najem również kwoty, w których zawarte są opłaty związane z utrzymaniem lokalu, jednakże kwoty te są przekazywane za pośrednictwem Wnioskodawcy na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i dostawców mediów.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez dodatkowych opłat, tj. czynsz spółdzielni mieszkaniowej, opłat za media oraz podatek od nieruchomości, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone na rzecz spółdzielni mieszkaniowej zarządzającej budynkiem, opłat za media oraz podatek od nieruchomości, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie”;

‒ nr 2461-IBPB-2-2.4511.87.2017.3.AR z dnia 25 kwietnia 2017 r.:

„uznać należy, że jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat za zużycie energii elektrycznej, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczym jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) wraz z opłatą za energię elektryczną, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartymi umowami najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni. Stwierdzić należy, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”;

‒ nr 0115-KDIT3.4011.79.2018.2.DR z dnia 4 kwietnia 2018 r.:

„Wnioskodawca, właściciel lokalu (chcąc uniknąć możliwości wystąpienia nieterminowych opłat przez najemcę), osobiście na początku miesiąca opłaca wszystkie należności za eksploatację lokalu (czynsz najmu, podatek od nieruchomości, opłaty za energię elektryczną). Następnie z kilkudniowym opóźnieniem, na podstawie wystawionego najemcy rachunku, odzyskuje poniesione koszty na eksploatację oraz pobiera opłatę za najem lokalu. W umowie czynsz najmu jest oddzielony od zwrotu kosztów eksploatacji i tylko czynsz najmu jest przychodem Wnioskodawcy, poniesione przez niego koszty eksploatacji najemca tylko oddaje. W żaden sposób nie powiększają one przychodu Wnioskodawcy. (\`(...)\`)

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że od momentu rozpoczęcia najmu lokalu użytkowego Wnioskodawca opłaca ryczałt w wysokości 8,5% od kwoty końcowej na wystawionym rachunku, wynikającej z sumy mniejszych kwot. Czynsz najmu jest faktycznym przychodem Wnioskodawcy, natomiast pozostałe składowe rachunku, tj. czynsz do wspólnoty, podatek od nieruchomości oraz opłata za energię elektryczną są tylko zwrotem przez najemcę, poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów na utrzymanie i eksploatację lokalu. Wszelkich opłat Wnioskodawca dokonuje osobiście, najemca zwraca tylko określone kwoty. W umowie o najem lokalu, czynsz najmu jest oddzielony od kosztów eksploatacji lokalu. Najemca na podstawie umowy najmu zobowiązany jest do ponoszenia kosztów eksploatacji lokalu użytkowego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane powyżej uregulowania prawne stwierdzić należy, że przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy należności z tytułu opłat eksploatacyjnych w postaci czynszu do wspólnoty, podatku od nieruchomości oraz opłaty za energię elektryczną, skoro - jak wynika z treści wniosku - do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska, iż nie jest Pan zobowiązany do uwzględniania w podstawie opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych kwot opłat eksploatacyjnych oraz opłat za media, przelewanych na mój rachunek bankowy przez najemców.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm., dalej: „updopf”):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Z powyższego wynika, że co do zasady, wszelkie przysporzenia majątkowe uzyskane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, stanowią przychód z tej działalności, chyba że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza określony przychód do innego źródła niż pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z informacji wskazanych we wniosku wynika, że:

‒ Jest Pan wyłącznym właścicielem budynku położonego w (…), dwóch lokali użytkowych, oraz trzech lokali mieszkalnych;

‒ od przychodów uzyskiwanych z tytułu opisanego powyżej budynku oraz lokali uiszcza Pan ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (od 2022 r.);

‒ budynek oraz powyżej opisane lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych;

‒ we wszystkich umowach zawartych z najemcami budynku oraz lokali zawarto zapisy, zgodnie z którymi najemca poza określonym kwotowo wynagrodzeniem (czynszem) z tytułu najmu, zobowiązany jest do ponoszenia w całości kosztów opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) oraz opłat za energię elektryczną;

‒ koszty opłat eksploatacyjnych ponoszone są na podstawie rachunków lub wydruków z systemu księgowego zarządcy nieruchomości, przedstawionych okresowo przez administrację budynku, natomiast opłaty za energie elektryczną, centralne ogrzewanie i wodę są ponoszone na podstawie faktur lub prognoz wystawianych przez dostawców tych mediów;

‒ najemcy uiszczają opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za energię elektryczną, centralne ogrzewanie i wodę (dalej zwane łącznie „opłatami za media”) za pośrednictwem wynajmującego, tzn. zobowiązani są do dokonywania co miesiąc płatności powyższych należności, w wysokości wynikających z opisanych dokumentów wystawionych przez administrację budynku oraz dostawców tych mediów, na rachunek bankowy wynajmującego wraz z czynszem najmu;

‒ najemcy dokonują co miesiąc zwrotu „kosztów eksploatacyjnych” na Pana rachunek bankowy na podstawie wystawionych przez Pana refaktur. Kwoty tych należności przekazywane są na rachunki bankowe wskazane przez administratora budynku oraz dostawców mediów.

Wątpliwość Pana budzi kwestia czy wystawiane przez Pana refaktury za media stanowią dla Pana przychód podatkowy opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 1c ww. ustawy:

Za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h-1j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1) wystawienia faktury albo

2) uregulowania należności.

Natomiast według art. 14 ust. 1e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Z art. 14 ust. 1c ww. ustawy wynika, że za datę powstania przychodu uważa się dzień wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. Stosując tę zasadę, podatnik (wynajmujący) powinien ustalać przychód w dacie wystawienia refaktury (o ile wcześniej nie nastąpi zapłata), bez względu na to jakiego okresu dotyczy refaktura.

Strony umowy najmu mogą jednak postanowić, że media będą rozliczane w okresach rozliczeniowych. Wówczas stosując art. 14 ust. 1e updof, za datę powstania przychodu należy uznać ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. W takim przypadku wynajmujący powinien ustalać przychód na ostatni dzień ustalonego okresu rozliczeniowego.

Zatem przychód z refakturowania mediów na najemcę należy wykazać:

‒ w dacie wystawienia refaktury (o ile wcześniej nie otrzymano należności) – jeżeli strony umowy najmu nie określiły okresów rozliczeniowych,

‒ w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego, określonego w umowie lub na wystawionej refakturę (nie rzadziej niż raz w roku) – jeżeli strony umowy najmu określiły okresy rozliczeniowe.

Przychód z tytułu refakturowania kosztów mediów jest u podatnika przychodem z działalności gospodarczej.

Przechodząc na grunt ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm., dalej; „uzpd”), należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką". Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

W myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ww. ustawy:

Użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

W tym miejscu wskazujemy, że umowa najmu została uregulowana w przepisach art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Czynsz ten może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.

W ramach zobowiązania najemcy – strony umowy mogą postanowić, że koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu będą rozliczane odrębnie. Świadczenia takie mogą być rozliczane na podstawie tzw. refaktur, not obciążeniowych bądź w inny umówiony sposób.

Zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) oraz opłat za energię elektryczną, centralne ogrzewanie i wodę są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dlatego też, opłaty eksploatacyjne, opłaty za energię elektryczną, centralne ogrzewanie i wodę – w przypadku ich refakturowania przy najmie opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach działalności gospodarczej – stanowią przychód z działalności gospodarczej i winien Pan odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Podsumowując – Pana przychodem, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jest kwota czynszu najmu należnego Panu na podstawie umowy najmu z uwzględnieniem kwot należnych od najemców (przelewanych na Pana rachunek bankowy) z tytułu opłat eksploatacyjnych, opłat za media i przekazanych przez Pana administratorowi budynku oraz dostawcom mediów (art. 6 ust. 1 uzpd w zw. z art. 14 ust. 1 updof).

Wobec powyższego, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).