Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-270/10-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-05-21
Teza: Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2010 r. (data wpływu 22 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości **jest:**

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 3 oraz w części dotyczącej uznania za koszty uzyskania przychodu wydatków obejmujących cenę zakupu działki, pobrane przez notariusza opłaty, koszty budowy potwierdzone fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych,

*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 22 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 4 września 2009 r. Wnioskodawca sprzedał dom i zobowiązany jest rozliczyć podatek z tego tytułu w deklaracji podatkowej za 2009 r. składanej do 30 kwietnia 2010 r.

Stan faktyczny dotyczący tej transakcji przedstawia się następująco. w dniu 22 stycznia 2007 r. Wnioskodawca zakupił działkę gruntu w celu wybudowania na niej domu przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe, zawierając w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży tej działki (umowa przeniesienia własności nieruchomości została zawarta aktem notarialnym w dniu 14 lutego 2007 r.). Zakup tej działki został przez Zainteresowanego sfinansowany w całości z kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 8 lutego 2007 r. (dalej: kredyt działki).

W 2007 roku Wnioskodawca rozpoczął budowę domu mieszkalnego na zakupionej działce, którą realizował systemem gospodarczym (kupując samodzielnie materiały budowlane, wykorzystując częściowo pracę własną, a częściowo usługi zakupione od wyspecjalizowanych firm). Na część wydatków poniesionych na budowę domu Zainteresowany posiada faktury VAT. Budowa domu została przez Niego sfinansowana z osobnego kredytu budowlanego zaciągniętego na ten cel w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 7 maja 2007 r. (dalej: kredyt na budowę domu). Ze względu na zmianę swoich planów życiowych, po wybudowaniu domu Wnioskodawca sprzedał nieruchomość (dom wraz z działką), zawierając w dniu 4 września 2009 r. w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (umowa przeniesienia własności została zawarta aktem notarialnym w dniu 9 października 2009 r.). Cena uzyskana ze sprzedaży domu przekroczyła koszty poniesione na jego wybudowanie. Wnioskodawca nie budował domu w ramach działalności gospodarczej. Ponadto nie był On zameldowany w wybudowanym domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy uzyskany przez Wnioskodawcę dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowany według sławki 19%, zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy następujące koszty poniesione przez Wnioskodawcę będą stanowiły koszty uzyskania przychodu w myśl art. 22 ust.6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
    1.  zapłacona cena zakupu działki,
    2.  pobrane przez notariusza opłaty, tj. taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa, podatek VAT od taksy notarialnej (wykazane w aktach notarialnych związanych z zakupem działki),
    3.  zapłacone odsetki od kredytu na zakup działki, opłata przygotowawcza, inne opłaty i prowizje dotyczące tego kredytu oraz koszty ubezpieczenia kredytu,
    4.  zapłacone odsetki od kredytu na budowę domu, opłata przygotowawcza, inne opłaty i prowizje oraz koszty ubezpieczenia tego kredytu,
    5.  koszty budowy (poniesione nakłady na budowę) potwierdzone fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych?
3.  Czy cena nabycia działki, dla potrzeb ustalania kosztów uzyskania przychodów, może zostać podwyższona o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku 2008 w do tego samego okresu roku 2007 wynoszący 4,4% (ogłoszony w komunikacie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 14 października 2008 r. opublikowanym w Monitorze Polskim z 2008 r. Nr 81, poz. 715), zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, uzyskany przez Niego dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowany według stawki 19%, zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zainteresowany wskazuje, iż przepisy te mają zastosowanie do opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych począwszy od 1 stycznia 2007 r. Odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. e) ww. ustawy, gdyż odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W odniesieniu do pytania nr 2 Wnioskodawca wskazuje, iż poniesione przez Niego koszty wymienione w tym pytaniu będą stanowiły koszt uzyskania przychodu dla celów ustalenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Koszty te stanowią udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady, które powiększyły wartość nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez poniesienia tych kosztów nie byłoby możliwe uzyskanie przez Zainteresowanego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, a w konsekwencji dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Wnioskodawca, uzasadniając własne stanowisko w odniesieniu do pytania nr 3, wskazuje, iż cena nabycia działki, dla potrzeb ustalania kosztów uzyskania przychodów, może zostać podwyższona o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych wynoszący 4,4%. (ogłoszony w komunikacie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 14 października 2008 r. opublikowanym w Monitorze Polskim 2008 r. nr 81, poz. 715). Jest to wskaźnik dotyczący 2008 roku, a więc roku, który nastąpił po roku nabycia nieruchomości (działki) i który jest jednocześnie rokiem poprzedzającym rok, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Tak więc, zdaniem Zainteresowanego, spełniony jest warunek zawarty w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniający do podwyższenia ceny zakupu działki na zasadach określonych w tym przepisie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 3 oraz w części dotyczącej uznania za koszty uzyskania przychodu wydatków obejmujących cenę zakupu działki, pobrane przez notariusza opłaty, koszty budowy potwierdzone fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych,

*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca zakupił w 2007 roku działkę gruntu, na której wybudował dom mieszkalny. Tym samym w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanych z nim pytań jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Zainteresowany w 14 lutego 2007 roku zawarł umowę przeniesienia własności nieruchomości - działki gruntu - w celu wybudowania na niej domu przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe. Zakup ten został sfinansowany ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 8 lutego 2007 r. w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Na zakupionej działce w 2007 roku Zainteresowany rozpoczął budowę domu mieszkalnego, która została sfinansowana z osobnego kredytu budowlanego zaciągniętego na ten cel w dniu 7 maja 2007 r. w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca sprzedał nieruchomość (dom wraz z działką), zawierając w dniu 4 września 2009 r. w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (umowa przeniesienia własności została zawarta aktem notarialnym w dniu 9 października 2009 r.).

Zainteresowany wskazuje, iż w związku z powyższym poniósł koszty obejmujące:

*   zapłaconą cenę zakupu działki,

*   pobrane przez notariusza opłaty tj. taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, podatek VAT od taksy notarialnej (wykazane w aktach notarialnych związanych z zakupem działki),

*   zapłacone odsetki od kredytu na zakup działki, opłatę przygotowawczą, inne opłaty i prowizje dotyczące tego kredytu oraz koszty ubezpieczenia kredytu oraz koszty ubezpieczenia kredytu,

*   zapłacone odsetki od kredytu na budowę domu, opłatę przygotowawczą, inne opłaty i prowizje oraz koszty ubezpieczenia tego kredytu,

*   koszty budowy (poniesione nakłady na budowę) potwierdzone fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości (nabytej w 2007 r.), po uwzględnieniu kosztów odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy) i kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (art. 22 ust. 6c ustawy).

Zgodnie z powyższym do ww. kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć następujące wydatki:

*   zapłaconą cenę zakupu działki,

*   pobrane przez notariusza opłaty tj. taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, podatek VAT od taksy notarialnej (wykazane w aktach notarialnych związanych z zakupem działki),

*   koszty budowy (poniesione nakłady na budowę) potwierdzone fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Z kolei pozostałych wydatków wymienionych w treści wniosku, do których należą:

*   zapłacone odsetki od kredytu na zakup działki, opłatę przygotowawczą, inne opłaty i prowizje dotyczące tego kredytu oraz koszty ubezpieczenia kredytu,

*   zapłacone odsetki od kredytu na budowę domu, opłatę przygotowawczą, inne opłaty i prowizje oraz koszty ubezpieczenia tego kredytu

Wnioskodawca nie ma prawa zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r.

Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższych przepisów prawnych należy stwierdzić, iż poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z kredytami bankowymi, zaciągniętymi na nabycie działki oraz na budowę domu, w postaci zapłaconych odsetek od tych kredytów, opłat przygotowawczych, inne opłat i prowizji dotyczących tych kredytów oraz kosztów ubezpieczenia tych kredytów - nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie znajduje zastosowanie norma prawna zawarta w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy zatem uznać, iż Zainteresowany ma prawo do podwyższenia, zgodnie z ww. przepisem, ceny nabycia przedmiotowej działki.

W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, że tut. Organ nie ma delegacji ustawowej by potwierdzić wysokość wskaźnika podanego przez Wnioskodawcę, bowiem to zagadnienie nie dotyczy przepisów podatkowych.

Zgodnie z art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretacje przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Treść art. 3 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa stanowi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o przepisach prawa podatkowego – rozumie się przez to przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych.

Natomiast poprzez ustawy podatkowe, zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa, należy rozumieć ustawy dotyczące podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.