Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/436-41b/13/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-06-12
Teza: Opodatkowanie umowy sprzedaży nieruchomości zawartej przez nowoutworzoną spółkę komandytowo – akcyjną.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; spółki-spółka komandytowo-akcyjna; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2013 r. (data wpływu 4 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 maja 2013 r. (data wpływu 28 maja 2013 r.) oraz z dnia 4 czerwca 2013 r. (data wpływu 7 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości zawartej przez nowoutworzoną spółkę komandytowo – akcyjną – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 23 maja 2013 r. (data wpływu 28 maja 2013 r.) oraz z dnia 4 czerwca 2013 r. (data wpływu 7 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości zawartej przez nowoutworzoną spółkę komandytowo – akcyjną.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka jest właścicielem następujących nieruchomości:

1.  Budynku magazynowego (nr inw. 1622/1) o pow. użytkowej 2.348,52 m2; położonego na działce 18/13, oddanego częściowo w najem, wynajmowanego do 30 września 2009 r., położonego na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
2.  Schronu wraz z nadbudową (nr inw. 1623/II/1) o pow. użytkowej 1.647,92 m2 i budynku portierni (nr inw. 1623/IV/1) o pow. użytkowej 15,98 m2, położonych na działce 46/2, oddanych w najem częściowy do 2 lutego 2010 r., położonych na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
3.  Magazynu (nr inw. 1623/1) o pow. użytkowej 941,84 m2, magazynu (nr inw. 1625/1) o pow. użytkowej 1.103,21 m2, magazynu (nr inw. 1626/1) o pow. użytkowej 566,81 m2 i magazynu (nr inw. 1627/1) o pow. użytkowej 561,46 m2, położonych na działce 18/8, oddanych w najem częściowy do 30 kwietnia 2009 r., położonych na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
4.  Budynku murowanego - biały domek (nr inw. 1621/1) o pow. użytkowej 42,40m2, położonego na działce 18/9, wynajmowanego do 30 września 2009 r., położonego na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
5.  Magazynu jednobryłowego (nr inw. 2013/1) o pow. użytkowej 5.760,38m2, położonego na działkach 1/1 - pow. 2 072m2, 1/12 - pow. 580m2, 8/1 - pow. 4 237m2, 18/1 - pow. 9.181 m2, 18/6- pow. 184 m2, będących własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste) z wyłączeniem działki 1 /12, której właścicielem jest Gmina Miasto S (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
6.  Stacji trafo o pow. użytkowej 42,26m2, położonej na działce 18/10 o pow. 65m2, będącej własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
7.  Drogi położonej na działce 18/2, będącej własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
8.  Drogi położonej na działce 18/14, będącej własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
9.  Schodów położonych na działce 19/7 będącej własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana;
10.  Drogi położonej na działce nr 1/2 będącej własnością Skarbu Państwa (użytkowanie wieczyste), dla potrzeb ustawy VAT jest to nieruchomość zabudowana.

Przedmiotowy kompleks magazynowo - biurowy to 6 budynków magazynowych wraz z portiernią, budynkiem murowanym, parkingiem, drogami, bramą i ogrodzeniem stalowym, posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, których właścicielem jest Skarb Państwa, a w przypadku działki 1/12 Miasto S. Nieruchomości wpisane są do 10 ksiąg wieczystych, obejmujących 14 działek ewidencyjnych. Wnioskodawca nabył ww. nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu w 2003 r. (23 grudnia 2003 r.) na podstawie umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa od Skarbu Państwa. Wcześniej Wnioskodawca korzystał z przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy o oddanie mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania z 1999 r. (30 listopada 1999 r.). Wszystkie działki związane z przedmiotem aportu są zabudowane.

Odnośnie ewentualnych ulepszeń ww. nieruchomości Wnioskodawca wskazuje, że w stosunku do jednego z budynków opisanych w pkt 5, w 2006 r. miało miejsce ulepszenie przekraczające 30% jego wartości początkowej (wartość na 31 grudnia 2005 r. - 202.118,44 zł, zwiększenie w 2007 r. o 197.824,89 zł).

Dodatkowo wskazuje, że dla kompleksu magazynowego opisanego w pkt 5, miała miejsce znaczna rozbudowa, ale została ona wykonana przez Wnioskodawcę przed nabyciem przedmiotu aportu, w ramach zobowiązań wynikających z umowy o oddanie mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania z 1999 r. Wobec powyższego zarówno wartość tych ulepszeń, jak i fakt dokonywania z ich tytułu stosownych odliczeń kwoty podatku należnego od kwoty podatku naliczonego, nie mają znaczenia dla ocenianego stanu faktycznego.

Wszystkie budynki i budowle wskazane w zdarzeniu przyszłym stanowią jeden kompleks magazynowo – biurowy, objęty pierwotnie jedną księgą wieczystą. Podział geodezyjny nieruchomości i wyodrębnienie poszczególnych działek nastąpił do 2008 r. Działka nr 19/7 o pow. 173 m² jest zabudowana schodami, które są elementem ciągu pieszego i stanowią alternatywne dojście do ww. kompleksu od głównej ulicy. Konieczność ich wzniesienia wynika z faktu znacznej różnicy wzniesień pomiędzy kompleksem a drogami dojazdowymi. Przedmiotowe schody nie stanowią bezpośredniego elementu żadnego z budynków objętych kompleksem magazynowo-biurowym. Schody te – w ocenie Spółki - są budowlą trwale z gruntem związaną i umożliwiają użytkowanie opisanych wyżej obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem. Tym samym kwalifikują się do miana budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy prawo budowlane.

Wnioskodawca wraz z innymi spółkami kapitałowymi wchodzącymi w skład jednej Grupy Kapitałowej, w związku z planowaną reorganizacją majątkową, planuje powołanie spółki komandytowo- akcyjnej (dalej „SKA") pod firmą „F Sp. z o.o. SKA z siedzibą w K, której jedynym komplemetariuszem ma zostać Spółka F Sp. z o.o. z siedzibą w K, a na której majątek będą się składały m.in. składniki majątkowe wniesione przez wnioskodawcę w drodze aportu (alternatywnie transakcji sprzedaży). Działalność powołanej SKA sprowadzać się będzie do zarządu otrzymanym majątkiem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie wyklucza to jednak późniejszego dalszego zbycia otrzymanych składników majątkowych na rzecz podmiotów trzecich.

Alternatywnie, w celu przeprowadzenia opisanej wyżej reorganizacji majątkowej wykorzystana może zostać jedna z już funkcjonujących w Grupie SKA. W tym stanie rzeczy Wnioskodawca zostałby akcjonariuszem nowo powstałej SKA albo na etapie jej zawiązywania lub też po jej zawiązaniu w drodze podwyższenia jej kapitału zakładowego poprzez ww. aport, ewentualnie akcjonariuszem już funkcjonującej SKA. Z tym, że w drugim przypadku obejmowałby akcje w podwyższanym kapitale zakładowym SKA. Objęcie akcji miałoby nastąpić w zamian za aport. W ramach aportu (alternatywnie transakcji sprzedaży) przeniesiona ma być własność budynków i budowli oraz prawo użytkowania wieczystego do gruntów, na których są posadowione.

Wobec powyższego zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości w części będącej przedmiotem najmu, opisanych w zdarzeniu przyszłym pod pozycjami 1 - 4 będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT i w związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
2.  Czy sprzedaż nieruchomości w części niebędącej przedmiotem najmu, opisanych w zdarzeniu przyszłym pod pozycjami 1 - 4 będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy o VAT i w związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
3.  Czy sprzedaż nieruchomości, opisanych w zdarzeniu przyszłym pod pozycjami 5 -10 będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. l pkt 10a ustawy o VAT i w związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami – nieruchomościami jak właściciel pod tytułem odpłatnym, tzn. w zamian za środki pieniężne oraz przedmiot sprzedaży z uwagi na opisany charakter nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani za jego zorganizowaną część. Tym samym stwierdza, że planowana transakcja podlega regulacjom ustawy o VAT, a nadto nie znajduje do niej zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, który wyłącza jej stosowanie do zbycia przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części. Wnioskodawca wskazuje również, że stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   (uchylone),
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości opisanych w zdarzeniu przyszłym pod pozycją 1-4, w części będącej przedmiotem najmu, będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu korzystała będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.). Wobec powyższego mając na uwadze treść art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, aport budynków i budowli wymienionych w tym punkcie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Odnosząc się do sprzedaży nieruchomości opisanych pod pozycją 1-4 w części nie będącej przedmiotem najmu Wnioskodawca stwierdza, że będzie ona korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów. W związku z powyższym aport budynków i budowli wskazanych w niniejszym punkcie będzie, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przedstawiając stanowisko dotyczące sprzedaży nieruchomości opisanych pod pozycją 5-10, Wnioskodawca stwierdza, że będzie ona podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu korzystała będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Wobec powyższego dostawa budynków i budowli wskazanych w tym punkcie, z uwagi na treść art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 2 pkt 4 wskazanej ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   (uchylone),
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

Przepis ten ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona.

Wskazać również należy, że w przypadku umowy sprzedaży i zamiany, której przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych decyduje okoliczność, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Powyższe oznacza, że zwolnienie ww. umowy sprzedaży lub zamiany z opodatkowania podatkiem od towarów i usług spowoduje, że czynność taka podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca – Spółka Akcyjna – wraz z innymi podmiotami z jednej Grupy Kapitałowej, w związku z planowaną reorganizacją majątkową, planuje powołanie spółki komandytowo – akcyjnej, na której majątek będą składały się m.in. składniki majątkowe, które spółka ta może nabyć na podstawie umowy sprzedaży. W ramach sprzedaży przeniesiona ma być własność budynków i budowli oraz prawo użytkowania wieczystego do gruntów, na których są posadowione.

W wydanej na wniosek Spółki interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług z dnia 2013 r., znak ITPP2/443-182/13/RS, tut. organ uznał w całości za prawidłowe stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym:

*   dostawa nieruchomości opisanych w zdarzeniu przyszłym pod pozycją 1-4, w części będącej przedmiotem najmu, będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu korzystała będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług;
*   dostawa nieruchomości opisanych pod pozycją 1-4 w części nie będącej przedmiotem najmu będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu korzystała będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia,
*   dostawa nieruchomości opisanych pod pozycją 5-10, podlegała będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu korzystała będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w opisanej sytuacji w związku z zawarciem przez nowoutworzoną spółkę komandytowo – akcyjną umowy sprzedaży ciążył będzie na niej obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na wystąpienie wyjątku, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy. Wobec powyższego obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a w myśl art. 4 pkt 1 ciążył będzie na kupującym, czyli w omawianej sprawie na spółce komandytowo – akcyjnej, której utworzenie planuje Wnioskodawca. Podstawę opodatkowania stanowiła będzie, stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 wartość rynkowa nabytych rzeczy i praw majątkowych, natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy stawka podatku, ze względu na przedmiot sprzedaży jakim będzie prawo użytkowania wieczystego oraz nieruchomość, wyniesie 2%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.