Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.623.2024.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-11
Teza: Zwolnienie przedmiotowe - własne cele mieszkaniowe: spłata kredytów zaciągniętych na zbywaną nieruchomość i zakup nowej.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-kredyt hipoteczny; kredyt-kredyt mieszkaniowy; kredyt-spłata kredytu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 30a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 sierpnia 2024 r. złożyła Pani wniosek z 10 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 16 sierpnia 2024 r. i 24 sierpnia 2024 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 7 października 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Mieszkanie w X. (ul. …) zostało zakupione przez Wnioskodawczynię w sierpniu 2020 r. na kredyt (zostało … tysięcy złotych). Ze względów zawodowych i osobistych Wnioskodawczyni jest zmuszona zmienić miejsce zamieszkania. Zakupiła razem z partnerem (związek nieformalny) mieszkanie w Y., w tym roku, również na kredyt. Oboje odpowiadają solidarnie za spłatę całości zadłużenia. Wnioskodawczyni chce sprzedać mieszkanie w X. i miała już kupca, niestety dowiedziała się, że nie minęło 5 lat, więc musi uiścić podatek (na mieszkaniu zarobi … do … tys. zł). Wnioskodawczyni zrezygnowała z transakcji. Niestety koszty dwóch kredytów trochę Ją przerastają, więc chce jednak sprzedać to mieszkanie w X. Za kwotę uzyskaną ze sprzedaży Wnioskodawczyni chciałaby:

\- spłacić kredyt za mieszkanie w X. w wysokości … tysięcy złotych,

\- nadpłacić kredyt za mieszkanie w Y. - reszta kwoty, która Jej zostanie (ok. … tysięcy złotych).

Mieszkanie w X. było miejscem zamieszkania i zameldowania Wnioskodawczyni przez prawie 5 lat. Nigdy niewynajmowane. Mieszkanie w Y. będzie Jej miejscem zamieszkania i zameldowania (zaraz jak sprzeda mieszkanie w X. - przemelduje się do Y.).

W uzupełnieniu wskazano, że … (Wnioskodawczyni) i … są w związku nieformalnym.

W 2020 r. tylko Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w X., położoną przy ul. … . Zgodnie z prawem może ją sprzedać bez uiszczania podatku od sprzedaży w 2026 r. Wnioskodawczyni chciałaby ją jednak sprzedać w 2025 r. Na daną nieruchomość Wnioskodawczyni posiada pożyczkę hipoteczną zaciągniętą na jej zakup.

W 2024 r. Wnioskodawczyni i … zaciągnęli kredyt hipoteczny na zakup innej nieruchomości (własność po 1/2, kredyt w całości na oboje: … i … – odpowiedzialność solidarna). Zgodnie z informacją uzyskaną w banku, nie ma podziału kwoty kredytu na dwie osoby.

W przyszłym roku Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać kupioną w 2020 r. nieruchomość w X. i przeznaczyć całkowitą kwotę ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, tj.:

\- spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej w 2020 r. na zakup sprzedawanej nieruchomości (Wnioskodawczyni jest jedynym kredytobiorcą),

\- nadpłatę kredytu hipotecznego na zamieszkiwaną od 2025 r. z partnerem nieruchomość (oboje są kredytobiorcami).

Aktualnie nieruchomość jest w remoncie do końca roku i od 2025 r. będzie spełniać cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni i Jej Partnera (aktualnie nie można tam mieszkać, gdyż jest remont). Partner Wnioskodawczyni nie poniósłby żadnych kosztów wynikających z nadpłacenia wspólnego kredytu hipotecznego, ponieważ spłata jest neutralna podatkowo i Wnioskodawczyni spłaciłaby w tym momencie swój dług. Nieruchomość nabyta w 2020 r. służyła realizacji potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, mieszka tam i jest zameldowana. Po zakupie drugiej nieruchomości i jej remoncie - przeprowadzi się do nieruchomości nabytej w 2024 r. (Y.). Mieszkanie w X. na chwilę obecną nigdy nie wynajmowane.

Wnioskodawczyni wskazuje, że tytuł prawny, który przysługuje Jej do lokalu mieszkalnego w X.: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, … .

W odniesieniu do kredytu zaciągniętego na zakup w 2020 r. mieszkania w X.: kredyt zaciągnięty dnia 24 sierpnia 2020 r., w walucie PLN na … miesięcy w Banku tylko przez Wnioskodawczynię, …. Jest Ona jedynym kredytobiorcą. Kredyt został zaciągnięty na cel: nabycie – lokal mieszkalny na zakup tego mieszkania (…). Środki z ww. kredytu zostały przeznaczone wyłącznie na zakup w 2020 r. ww. mieszkania.

Tytuł prawny, jaki przysługuje Wnioskodawczyni do lokalu mieszkalnego w Y.: lokal mieszkalny …, właściciele: … (Wnioskodawczyni), … . W odniesieniu do kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w Y., Wnioskodawczyni wskazuje: kredyt zaciągnięty dnia 4 czerwca 2024 r., w walucie PLN na … miesięcy. Kredyt został zaciągnięty w Banku. Kredyt został zaciągnięty na zakup mieszkania w Y.: ul. …, … . Środki z ww. kredytu zostały przeznaczone wyłącznie na zakup ww. mieszkania. Z ww. umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie.

Cały przychód (równowartość przychodu) ze sprzedaży mieszkania w X. zostanie wydatkowany na spłatę kredytów, o których mowa we wniosku, tj. kredytu zaciągniętego na sprzedawany lokal mieszkalny oraz kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w Y.

Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą w latach 2016-2017, została zamknięta. Aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

### Pytanie

1) Czy Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać z ulgi podatkowej spłacając 2 powyższe zobowiązania, mimo sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym została jej właścicielem?

2) Czy Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać z ulgi podatkowej spłacając 2 powyższe zobowiązania, mimo sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym została jej właścicielem, jeśli wynajmie mieszkanie na pokoje?

### Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawczyni, spłata dwóch wymienionych zobowiązań powinna być uznana za własny cel mieszkaniowy i umożliwić Wnioskodawczyni skorzystanie z ulgi podatkowej, mimo sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu. Kredyt hipoteczny na nową nieruchomość, który nie jest zawarty tylko na osobę Wnioskodawczyni, jest Jej celem mieszkaniowym, ponieważ będzie mieszkała w niej Ona i Jej Partner, a odpowiedzialność za zaciągnięte zobowiązanie jest solidarna. Wnioskodawczyni spłaca tak naprawdę w ten sposób własny, a nie cudzy dług. Zgodnie z przeprowadzoną rozmową z konsultantem banku, w którym zawarty jest kredyt hipoteczny na nową nieruchomość, nie ma możliwości podzielenia Ich długu „na pół”, więc całość kwoty wynikającej ze sprzedaży może zostać uznana za Jej cel mieszkaniowy.

Ad 2.

Nawet wynajem mieszkania na pokoje w 2025 r., według Wnioskodawczyni, nie powinien uniemożliwić skorzystanie z ulgi podatkowej, ponieważ oba mieszkania spełniają/będą spełniały cel mieszkaniowy Wnioskodawczyni.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów
-----------------

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej planowana w 2025 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego w 2020 r. w drodze umowy sprzedaży, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jeżeli nastąpi w okresie do dnia 31 grudnia 2025 r., podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu (nieruchomości).

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
---------------------------------------------------------------------

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

**Zwolnienie podatkowe**

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 i ust. 30a ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

**Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego**

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy). Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni w 2020 r. nabyła nieruchomość w X. Tytuł prawny, który przysługuje Jej do lokalu mieszkalnego w X. to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Na ww. nieruchomość Wnioskodawczyni posiada pożyczkę hipoteczną zaciągniętą na jej zakup (Wnioskodawczyni określa też: kredyt). Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać nieruchomość w 2025 r.

W 2024 r. Wnioskodawczyni i Jej partner zaciągnęli kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Y. (własność po 1/2, kredyt w całości na oboje – odpowiedzialność solidarna). Tytuł prawny, jaki przysługuje Wnioskodawczyni do lokalu mieszkalnego w Y.: lokal mieszkalny …, właściciele: Wnioskodawczyni, partner Wnioskodawczyni. W odniesieniu do kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w Y., Wnioskodawczyni wskazała: kredyt zaciągnięty dnia 4 czerwca 2024 r., w walucie PLN na … miesięcy. Kredyt został zaciągnięty w banku. Kredyt został zaciągnięty na zakup mieszkania w Y.: ul. … . Środki z kredytu zostały przeznaczone wyłącznie na zakup ww. mieszkania. Z ww. umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie.

W przyszłym roku Wnioskodawczyni, chciałaby sprzedać kupioną w 2020 r. nieruchomość w X. i przeznaczyć całkowitą kwotę ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, tj.:

\- spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej w 2020 r. na zakup sprzedawanej nieruchomości (Wnioskodawczyni jest jedynym kredytobiorcą),

\- nadpłatę kredytu hipotecznego na zamieszkiwaną od 2025 r. z partnerem nieruchomość (oboje są kredytobiorcami).

Aktualnie ww. nieruchomość jest w remoncie do końca roku i od 2025 r. będzie spełniać cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni i Jej partnera (aktualnie nie można tam mieszkać, gdyż jest remont).

Nieruchomość w X. nabyta w 2020 r., służyła realizacji potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, mieszka tam i jest zameldowana. Po zakupie drugiej nieruchomości i jej remoncie - przeprowadzi się do nieruchomości (w Y.) nabytej w 2024 r. Mieszkanie w X. na chwilę obecną nigdy nie wynajmowane. Cały przychód (równowartość przychodu) ze sprzedaży mieszkania w X. zostanie wydatkowany na spłatę kredytów, o których mowa we wniosku, tj. kredytu zaciągniętego na sprzedawany lokal mieszkalny oraz kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w Y. Sprzedaż lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy zatem, że wydatkowanie przychodu z planowanego odpłatnego zbycia w 2025 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w X., w części przeznaczonego na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego (pożyczki hipotecznej) zaciągniętego w 2020 r. na zakup tego lokalu mieszkalnego, w którym – jak wskazała Pani w opisie sprawy – realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również wydatkowanie przychodu z planowanego ww. odpłatnego zbycia w 2025 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w X., w części przeznaczonego na częściową nadpłatę kredytu zaciągniętego w 2024 r. na zakup lokalu mieszkalnego w Y., który będzie służył do zaspakajania Pani potrzeb mieszkaniowych, można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne jest również to, że - wskazując na cel mieszkaniowy - ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien cel, o którym mowa wyżej, realizować, żeby nastąpiło jego ziszczenie się. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył m.in. lokal mieszkalny, aby w nim zamieszkać, ale – z różnych powodów – przez jakiś czas lokal będzie wynajmowany.

Zatem, nie jest więc przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) innemu podmiotowi - i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i po tym fakcie. Ważne jest to, że nieruchomość (lokal mieszkalny) została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego, czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, planowana sprzedaż w 2025 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2020 r.) tego lokalu mieszkalnego i będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Jednakże, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w części przeznaczonego na całkowitą spłatę kredytu (pożyczki hipotecznej) zaciągniętego w 2020 r. na zakup tego lokalu mieszkalnego, w którym przed sprzedażą realizowała Pani własne cele mieszkaniowe, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości (lokalu mieszkalnym), żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, że nie realizuje Pani celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabyła lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale przez pewien okres będzie go wynajmowała.

Również wydatkowanie ww. przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w części przeznaczonego na częściową nadpłatę kredytu zaciągniętego w banku w 2024 r. na zakup lokalu mieszkalnego, w którym Pani zamieszka i który będzie służył do zaspakajania Pani potrzeb mieszkaniowych, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, przyjmując za Panią, że cały przychód z odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość zostanie przeznaczony na całkowitą spłatę kredytu (pożyczki hipotecznej) zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego oraz na częściową nadpłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, w którym Pani zamieszka, to uzyskany z tego tytułu dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).