Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.245.2021.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-13
Teza: Zwolnienie od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej, kamienicy z lokalami mieszkalnymi i niemieszkalnymi.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 25 maja 2021 r. (data wpływu 28 maja 2021 r.), uzupełnionym pismami z 23 czerwca 2021 r. (data wpływu 24 czerwca 2021 r.), z 2 lipca 2021 r. (data wpływu 6 lipca 2021 r.), z 12 lipca 2021 r. (data wpływu 13 lipca 2021 r) oraz z 3 sierpnia 2021 r. (data wpływu 5 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaży lokali przez Wnioskodawcę – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaży lokali przez Wnioskodawcę. Wniosek uzupełniono 24 czerwca 2021 r., 6 lipca 2021 r., 12 lipca 2021 r. o ponownie przesłane wniosku oraz w dniu 5 sierpnia 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 12 lipca 2021 r.).

Spółka „A” z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej jako: „Wnioskodawca”, „Spółka”) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Spółka prowadzi działalność gospodarczą także w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Aktem notarialnym Repertorium. Spółka nabyła od (…) oraz (…), działających jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą „B” z siedzibą w (…) (także jako „Strona Sprzedająca”), zabudowaną nieruchomość gruntową położoną przy ul. (…) o obszarze (…) ha, działka nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej także jako: „Nieruchomość”). W księdze wieczystej wpisano jako właścicieli Nieruchomości (…) oraz (…) na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej „B”.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, wybudowanym w (…) r. o powierzchni użytkowej wynoszącej około 1630 m2 (dalej także jako: „Budynek”).

Strona Sprzedająca oświadczyła, że własność Nieruchomości nabyła od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży, objętej aktem notarialnym sporządzonym 30 czerwca 1993 r. na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej. Strona Sprzedająca wskazała, że nie miała więc prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości (nabywała ją przed wejściem w życie przepisów ustawy o VAT).

Strona Sprzedająca oświadczyła w Akcie notarialnym, że przy sprzedaży Nieruchomości nie jest podatnikiem VAT, a dostawa przedmiotu umowy nie podlega opodatkowaniu VAT.

Strona Sprzedająca od 1993 r. wynajmowała lokale osobom fizycznym oraz firmom na cele mieszkaniowe lub pod działalność gospodarczą.

Strona Sprzedająca nie wykonywała w ciągu dwóch lat poprzedzających zbycie nieruchomości ulepszeń w przedmiotowej nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca nie planuje remontów w zakupionych lokalach. Jedyną usługą będzie wykonanie pionów wodno-kanalizacyjnych w jednym ze sprzedawanych lokali (lokal nr 1).

Jak również niezbędne usługi związane z utrzymaniem kamienicy i lokali oraz podwórza w należytym stanie do czasu utworzenia Wspólnoty, ewentualnie drobne prace naprawcze czy remontowe zabezpieczające lokale przed dewastacją. Lokale mają być sprzedawane w stanie zastanym. Planowane prace z przedsięwzięcia wymienione w Załączniku nr 2 jak również w ofercie dotyczącej usług budowlanych na kamienicy mają być realizowane przez Wspólnotę Mieszkaniową z finansowanego kredytu. Planowane są także prace budowlane w budynku polegające na przystosowaniu przewodów wentylacyjnych lokali do wymagań lokali mieszkalnych na pobyt stały lokatorów. Udrożnienie wentylacji i przystosowanie odpowiednich kanałów wentylacyjnych do poszczególnych mieszkań odbędzie się w już sprzedanych. Planowany koszt maksymalnie 15 tys. zł netto.

Zakupione lokale zostały przyjęte na stan firmy jako towar handlowy do dalszej odsprzedaży.

Na chwilę obecną Spółka wynajmuje lokale na okres od 11 lutego do 30 czerwca 2021 r. poprzedniemu właścicielowi. Od 1 lipca 2021 r. będzie miała zajęte 2 mieszkania przez lokatorów, które będzie próbowała sprzedać razem z lokatorem lub zostawić w Spółce jako majątek (jeżeli nie uda się ich sprzedaż, to wówczas zostaną przekwalifikowane na środki trwałe).

Wnioskodawca dokonał już sprzedaży pierwszych lokali położnych w Budynku i planuje kolejne transakcje sprzedaży.

Podsumowując Spółka zamierza łącznie sprzedać klientom 17 wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz użytkowych położonych w Budynku.

W powyższej Nieruchomości zabudowanej Budynkiem nie są i nie zostaną przeprowadzone prace polegające na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji i adaptacji powyższych budynków, które przekroczą 30% ich wartości początkowej (Wnioskodawca nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku).

W przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym doszło więc do pierwszego zajęcia Budynku w momencie, gdy Strona sprzedająca zaczęła go po raz pierwszy użytkować (wynajmować) a więc przed upływem 2 lat od daty sprzedaży Budynku. Strona sprzedająca nie wykonywała w ciągu dwóch lat poprzedzających zbycie nieruchomości ulepszeń w przedmiotowej nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej, w związku z czym nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia.

W piśmie z 3 sierpnia 2021 r. stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że:

1.  W ciągu 2 lat poprzedzających sprzedaż nieruchomości (tj. budynku, w którym mieszczą się ww. lokale) w żadnym z 17 wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz użytkowych nie dokonano ulepszeń powyżej 30% wartości użytkowej danego lokalu (odpowiedź dotyczy każdego z lokali z osobna).
2.  Co najmniej 2 lata przed sprzedażą przez Wnioskodawcę (Spółkę) każdy z ww. 17 lokali mieszkalnych oraz użytkowych był przedmiotem najmu (odpowiedź dotyczy każdego z lokali z osobna). Ponadto lokale (2 i 17) były również wykorzystywane przez Stronę sprzedającą na jej potrzeby własne.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że następnie kamienica została zakupiona przez Spółkę 10 lutego 2021 r. i w tym samym dniu została podpisana umowa najmu ze Stroną Sprzedającą na okres do dnia 30 czerwca 2021 r. (wynajęte zostały wszystkie lokale tj. 17 szt. lokali). Od dnia 1 lipca 2021 r. w lokalach jest zajęty jeden lokal mieszkalny nr (…) przez lokatora, który korzysta z lokalu bezumownie i od 10 lat jest wyrok eksmisji z lokalem socjalnym, jednak od kilku lat Miasto płaci właścicielowi nieruchomości, gdyż nie posiada lokalu socjalnego do wydania lokatorowi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 12 lipca 2021 r.).

Czy w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym sprzedaż ww. wyodrębnionych lokali położonych w Budynku jest i będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie wyrażonym w uzupełnieniu wniosku z 12 lipca 2021 r.):

W przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym sprzedaż ww. wyodrębnionych lokali położonych w Budynku jest i będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1a ustawy o VAT, jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

*   kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz
*   wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%.

W myśl art. 146aa ust. 2 ustawy o VAT, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1. Jak wynika z art. 146aa ust. 3 ustawy, w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w ust. 1a, termin, o którym mowa w ust. 2, przedłuża się do dnia 31 października roku następującego po roku, w którym są spełnione warunki, o których mowa w ust. 1a.

Przy czym zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

TSUE w ww. wyroku orzekł, że „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku »ulepszenia« istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie »ulepszenia« jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie »przebudowy« zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.) oraz art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ww. ustawy podatkowej – jest więc:

*   przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,
*   rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,
*   rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,
*   adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,
*   modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującą istotną zmianę cech użytkowych.

Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Spółka prowadzi działalność gospodarczą także w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Aktem notarialnym Repertorium A. Spółka nabyła od (…) oraz (…) działających jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą „B”. z siedzibą w (…) zabudowaną nieruchomość gruntową położoną przy ul. (…) o obszarze (…) ha, działka nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). W księdze wieczystej wpisano jako właścicieli Nieruchomości (…) oraz (…) na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej „B”.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, wybudowanym w (…) r. o powierzchni użytkowej wynoszącej około 1630 m2.

Strona Sprzedająca oświadczyła, że własność Nieruchomości nabyła od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży, objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 30 czerwca 1993 r. na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej. Strona Sprzedająca wskazała, że nie miała więc prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości (nabywała ją przed wejściem w życie przepisów ustawy o VAT).

Strona Sprzedająca oświadczyła w Akcie notarialnym, że przy sprzedaży Nieruchomości nie jest podatnikiem VAT a dostawa przedmiotu umowy nie podlega opodatkowaniu VAT.

Strona Sprzedająca nie wykonywała w ciągu dwóch lat poprzedzających zbycie nieruchomości ulepszeń w przedmiotowej nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca nie planuje remontów w zakupionych lokalach. Jedyną usługą będzie wykonanie pionów wodno-kanalizacyjnych w jednym ze sprzedawanych lokali (lokal nr 1).

Jak również niezbędne usługi związane z utrzymaniem kamienicy i lokali oraz podwórza w należytym stanie do czasu utworzenia Wspólnoty, ewentualnie drobne prace naprawcze czy remontowe zabezpieczające lokale przed dewastacją. Lokale mają być sprzedawane w stanie zastanym. Planowane prace z przedsięwzięcia wymienione w Załączniku nr 2 jak również w ofercie dotyczące usług budowlanych na kamienicy mają być realizowane przez Wspólnotę Mieszkaniową z finansowanego kredytu. Planowane są także prace budowlane w budynku polegające na przystosowaniu przewodów wentylacyjnych lokali do wymagań lokali mieszkalnych na pobyt stały lokatorów. Udrożnienie wentylacji i przystosowanie odpowiednich kanałów wentylacyjnych do poszczególnych mieszkań odbędzie się w już sprzedanych. Planowany koszt maksymalnie 15 tys. zł netto.

Zakupione lokale zostały przyjęte na stan firmy jako towar handlowy do dalszej odsprzedaży.

Na chwilę obecną Spółka wynajmuje lokale na okres od 11 lutego do 30 czerwca 2021 r. poprzedniemu właścicielowi. Od 1 lipca 2021 r. będzie miała zajęte 2 mieszkania przez lokatorów, które będzie próbowała sprzedać razem z lokatorem lub zostawić w Spółce jako majątek (jeżeli nie uda się ich sprzedaż, to wówczas zostaną przekwalifikowane na środki trwałe).

Wnioskodawca dokonał już sprzedaży pierwszych lokali położnych w Budynku i planuje kolejne transakcje sprzedaży.

Podsumowując, Spółka zamierza łącznie sprzedać klientom 17 wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz użytkowych położonych w Budynku.

W powyższej Nieruchomości zabudowanej Budynkiem nie są i nie zostaną przeprowadzone prace polegające na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji i adaptacji powyższych budynków, które przekroczą 30% ich wartości początkowej (Wnioskodawca nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku).

W przedmiotowym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym Strona Sprzedająca oświadczyła w Akcie notarialnym, że przy sprzedaży Nieruchomości nie jest podatnikiem VAT, a dostawa przedmiotu umowy nie podlega opodatkowaniu VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym doszło więc do pierwszego zajęcia Budynku w momencie, gdy Strona sprzedająca zaczęła go po raz pierwszy użytkować (wynajmować) a więc przed upływem 2 lat od daty sprzedaży Budynku. Strona sprzedająca nie wykonywała w ciągu dwóch lat poprzedzających zbycie nieruchomości ulepszeń w przedmiotowej nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej, w związku z czym nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia.

Sprzedaż ww. wyodrębnionych lokali położonych w Budynku jest i będzie zwolniona z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary natomiast rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Jak stanowi art. 2 ust. 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne/użytkowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca przewidział dla podatników, po spełnieniu określonych warunków, możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Spółka) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Spółka prowadzi działalność gospodarczą także w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Aktem notarialnym Spółka nabyła od (…) oraz (…), działających jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą „B” S.C. z siedzibą w (…), zabudowaną nieruchomość gruntową położoną przy ul. (…) o obszarze (…) ha, działka nr (…), (dalej także jako: „Nieruchomość”). W księdze wieczystej wpisano jako właścicieli Nieruchomości (…) oraz (…) na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej „B”.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, wybudowanym w 1905 r. o powierzchni użytkowej wynoszącej około 1630 m2.

Strona Sprzedająca oświadczyła, że własność Nieruchomości nabyła od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży, objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 30 czerwca 1993 r. na prawach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej.

Strona Sprzedająca od 1993 r. wynajmowała lokale przy ul. (…) osobom fizycznym oraz firmom na cele mieszkaniowe lub pod działalność gospodarczą.

Strona Sprzedająca nie wykonywała w ciągu dwóch lat poprzedzających zbycie nieruchomości ulepszeń w przedmiotowej nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca nie planuje remontów w zakupionych lokalach. Jedyną usługą będzie wykonanie pionów wodno-kanalizacyjnych w jednym ze sprzedawanych lokali (lokal nr 1). Jak również niezbędne usługi związane z utrzymaniem kamienicy i lokali oraz podwórza w należytym stanie do czasu utworzenia Wspólnoty, ewentualnie drobne prace naprawcze czy remontowe zabezpieczające lokale przed dewastacją. Lokale mają być sprzedawane w stanie zastanym. Planowane są także prace budowlane w budynku polegające na przystosowaniu przewodów wentylacyjnych lokali do wymagań lokali mieszkalnych na pobyt stały lokatorów. Udrożnienie wentylacji i przystosowanie odpowiednich kanałów wentylacyjnych do poszczególnych mieszkań odbędzie się w już sprzedanych. Planowany koszt maksymalnie 15 tys. zł netto.

Zakupione lokale zostały przyjęte na stan firmy jako towar handlowy do dalszej odsprzedaży.

Na chwilę obecną Spółka wynajmuje lokale na okres od 11 lutego do 30 czerwca 2021 r. poprzedniemu właścicielowi. Od dnia 1 lipca 2021 r. będzie miała zajęte 2 mieszkania przez lokatorów, które będzie próbowała sprzedać razem z lokatorem lub zostawić w Spółce jako majątek (jeżeli nie uda się ich sprzedaż, to wówczas zostaną przekwalifikowane na środki trwałe).

Wnioskodawca dokonał już sprzedaży pierwszych lokali położnych w Budynku i planuje kolejne transakcje sprzedaży.

Spółka zamierza łącznie sprzedać klientom 17 wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz użytkowych położonych w Budynku.

W powyższej Nieruchomości zabudowanej Budynkiem nie są i nie zostaną przeprowadzone prace polegające na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji i adaptacji powyższych budynków, które przekroczą 30% ich wartości początkowej (Wnioskodawca nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku).

Wnioskodawca wskazał, że w ciągu 2 lat poprzedzających sprzedaż Nieruchomości (tj. budynku w którym mieszczą się ww. lokale) w żadnym z 17 wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz użytkowych nie dokonano ulepszeń powyżej 30% wartości użytkowej danego lokalu.

Co najmniej 2 lata przed sprzedażą przez Wnioskodawcę (Spółkę) każdy z ww. 17 lokali mieszkalnych oraz użytkowych był przedmiotem najmu. Ponadto lokale (2 i 17) były również wykorzystywane przez Stronę sprzedającą na jej potrzeby własne.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości czy sprzedaż przez Spółkę – Wnioskodawcę nieruchomości (tj. 17 lokali mieszkalnych oraz użytkowych) będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do sprzedaży lokali (tj. 17 wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz użytkowych) Wnioskodawca może/będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że w odniesieniu do przedmiotowych lokali mieszkalnych i użytkowych – jak wynika z opisu sprawy – doszło do ich pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z ww. lokali mieszkalnych, a dokonaną przez Wnioskodawcę dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazał Wnioskodawca, co najmniej 2 lata przed sprzedażą przez Wnioskodawcę (Spółkę) każdy z ww. 17 lokali mieszkalnych oraz użytkowych był przedmiotem najmu. Dodatkowo lokale (2 i 17) były również wykorzystywane przez Stronę sprzedającą na jej potrzeby własne. Ponadto w ciągu 2 lat poprzedzających zbycie na rzecz Wnioskodawcy nieruchomości (tj. budynku w którym mieszczą się ww. lokale), w żadnym z 17 wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz użytkowych, Strona Sprzedająca nie dokonała ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej danego lokalu. Wnioskodawca również nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie lokali, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej, bowiem Wnioskodawca wskazał, że zakupione lokale zostały przyjęte u Wnioskodawcy jako towar handlowy do dalszej odsprzedaży. Lokale nie stanowią u Wnioskodawcy środka trwałego, a zatem nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W konsekwencji uznać należy, że dostawa ww. lokali nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, w związku z czym zostaną spełnione przesłanki warunkujące możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę 17 wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych jest/będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samy stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia;
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym i opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, w szczególności wykorzystywanie efektów projektu do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów usług, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy ponadto zauważyć, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanego pytania. Inne kwestie nieobjęte pytaniem zawarte w opisie sprawy lub we własnym stanowisku nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.