Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-776/14-4/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-11-25
Teza: W zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 8 sierpnia 2014 r. (data wpływu 11 sierpnia 2014 r.) uzupełnionym w dniu 12 listopada 2014 r. (data wpływu 14 listopada 2014 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 30 października 2014 r. (doręczone 4 listopada 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej.

Wniosek został uzupełniony w dniu 12 listopada 2014 r. (data wpływu 14 listopada 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 30 października 2014 r. (data odbioru 4 listopada 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym prowadzi sprawę egzekucyjną, w której to sprawie egzekucja skierowana została do niezabudowanej nieruchomości (działka oznaczona numerem ewidencyjnym 53/1 ), objętej księgą wieczystą i nieruchomość ta będzie przedmiotem licytacji publicznej.

Zgodnie z opinią z szacowania wartości nieruchomości gruntowej sporządzonej przez rzeczoznawców majątkowych biegłych sądowych w zakresie szacowania nieruchomości:

Nieruchomość zabudowana położona ma urządzoną księgę wieczystą. Nieruchomość jest oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr ew. 53/1, RIVa – grunty orne o powierzchni 0,1552 ha, RIVb – grunty orne o powierzchni 0,0706 ha, łączna powierzchnia działki wynosi 0,2258 ha. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów jest zgodne z oznaczeniem w księdze wieczystej.

Dla obszaru na którym jest zlokalizowana nieruchomość brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość leży na obszarze oznaczonym jako U.20 (funkcja terenu: tereny usług o średniej wysokości zabudowy 20 m).

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym decyzją o warunkach zabudowy z dnia 11 marca 2013 roku wydaną dla działek 53/1, 53/2 i część 52/4 i 50, zgodnie z którą przez tę działkę będzie przechodzić projektowana droga publiczna - przedłużenie ul. Stroińskiej oraz określono następujące parametry inwestycyjne: szerokość elewacji frontowej budynku wynosi 18-25 m, m.in. wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 0,25 (bez dróg publicznych), maksmalna wysokość zabudowy 20 m, wskaźnik powierzchni zabudowy 0,4.

Opis terenu

Teren ma kształt regularny, zbliżony do trapezu. Teren jest ogrodzony częściowo siatką. Na terenie rośnie kilka drzew iglastych i liściastych. Pozostały teren porośnięty wysoką trawą i krzewami. Przedmiotowa działka znajduje się w bliskim zasięgu instalacji elektroenergetycznej i w oddalonym zasięgu miejskiej instalacji gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Przedmiotowa działka nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Aktualna wartość rynkowa gruntu (prawa własności) działki nr ew. 53/1 o powierzchni 2258 metrów kwadratowych wynosi: 1.641.600,00 zł.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że:

*   właścicielem nieruchomości jest spółka C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, sporządzonej przez notariusza,
*   podmiot będący właścicielem nieruchomości tj. C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług,
*   wskazane wyżej przewłaszczenie na zabezpieczenie będące podstawą nabycia nieruchomości przez C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialnością Spółka Komandytowa nastąpiło już po wszczęciu przez komornika postępowania egzekucyjnego i jako takie stosownie do art. 930 kodeksu postępowania cywilnego nie ma wpływu na dalsze postępowanie,
*   dłużnikiem przeciwko któremu komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne i w imieniu którego będzie sprzedawana nieruchomość jest A. Sp. z o.o.,
*   spółka A. Sp. z o.o. nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, z dnia 26 lutego 2010 roku oraz warunkowej umowy sprzedaży z dnia 12 lutego 2010 roku,
*   spółka A. Sp. z o.o. prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a przedmiotową nieruchomość nabyła od spółki: S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na podstawie wyżej wskazanych umów, które zgodnie z oświadczeniami ich stron podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość niezabudowana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie dostawę niezabudowanych terenów budowlanych i jako taka będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej, tj. 23%, gdyż przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym decyzją o warunkach zabudowy z dnia 27 marca 2013 roku wydaną dla działek 53/1, 53/2 i część 52/4 i 50. Zdaniem Wnioskodawcy traktować ją należy jako tereny budowlane stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż tej nieruchomości w związku z tym powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl regulacji zawartej w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. Z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług).

Artykuł 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii – art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Jak zaś stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Należy wskazać, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Tak więc grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Żeby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ww. ustawy).

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.), ustawa określa:

1.  zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2.  zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu powinien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Tym samym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na postawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Komornik Sądowy prowadzi sprawę egzekucyjną, w której to sprawie egzekucja skierowana została do niezabudowanej nieruchomości, która jest oznaczona jako działka nr 53/1. Łączna powierzchnia nieruchomości wynosi 0,2258 ha. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów jest zgodne z oznaczeniem w księdze wieczystej. Dla obszaru, na którym jest zlokalizowana nieruchomość brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym decyzją o warunkach zabudowy wydaną dla działek 53/1, 53/2 i część 52/4 i 50, zgodnie z którą przez tę działkę będzie przechodzić projektowana droga publiczna. Dłużnikiem przeciwko któremu komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne i w imieniu którego będzie sprzedawana nieruchomość jest A. Sp. z o.o., która nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości w wykonaniu warunkowych umów sprzedaży. Spółka prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a przedmiotową nieruchomość nabyła od innej spółki, na podstawie wyżej wskazanych umów, które zgodnie z oświadczeniami ich stron podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży niezabudowanej działki.

Z uwagi na powyższe przepisy, należy stwierdzić, że istnienie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy jest warunkiem koniecznym dla weryfikacji przeznaczenia danego terenu. Skoro teren budowlany jest definiowany poprzez spełnienie przesłanek określonych w danym akcie prawnym lub decyzji, brak tego aktu prawnego (lub decyzji) oznacza, że przesłanki wskazane w przepisie nie mogą być spełnione. Tym samym, aktualnie obowiązujący miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy pozwala na uznanie danego terenu za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy uznać, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości gruntowej niezabudowanej (działka nr 53/1), dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż sprzedawany grunt spełnia definicję terenu budowlanego, przeznaczonego pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 tej ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej tj. 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.