Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.97.2020.1.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-31
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości mieszkalnych stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: lokal; lokal-sprzedaż lokalu; przychód-przychód z działalności gospodarczej; towar-sprzedaż towarów; towar-towar handlowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2020 r. (data wpływu 4 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnych stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek ORD-IN o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnych stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów. Działalność gospodarcza jest opodatkowana podatkiem liniowym 19%.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest m.in. sprzedaż detaliczna różnego asortymentu prowadzona w formie wysyłkowej oraz najem nieruchomości (lokali mieszkalnych).

W związku z obecną sytuacją na rynku nieruchomości, Wnioskodawca zamierza rozszerzyć działalność o obrót nieruchomościami i nabyć na rynku wtórnym (od osób nieprowadzących działalności gospodarczej) jedną lub więcej nieruchomości mieszkalnych (lokali mieszkalnych) z zamiarem odsprzedaży z zyskiem.

Wnioskodawca poniesie nakłady na profesjonalnych pośredników i inne środki techniczne umożliwiające powyższe działanie (ogłoszenia, itp.). Działania takie Wnioskodawca będzie podejmował przynajmniej do czasu, aż koniunktura na rynku nieruchomości się nie pogorszy.

Możliwe są dwie sytuacje:

*   lokal mieszkalny zostanie sprzedany w ciągu 2-3 miesięcy, bez używania w działalności gospodarczej (możliwe drobne prace remontowe o wartości marginalnej);
*   jeżeli lokal mieszkalny nie zostanie sprzedany w terminie 2-3 miesięcy, tymczasowo zostanie wydany w najem (w ramach działalności gospodarczej), i w następnej kolejności sprzedany (przed upływem roku od nabycia). Lokal nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

W związku z powyższym opisem Wnioskodawca sformułował następujące pytania.

1.  Czy źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji nr 1 (sprzedaż nieruchomości w terminie 2-3 miesięcy od nabycia, bez używania w działalności gospodarczej) będzie działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3)?
2.  Czy źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji nr 2 (tymczasowy najem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, a następnie zbycie lokalu mieszkalnego przed upływem roku od nabycia), będzie zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1. W zakresie pytania nr 2 wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym pismem.

Zdaniem Wnioskodawcy, źródłem przychodu będzie działalność gospodarcza. Wnioskodawca, jako przedsiębiorca zamierza używać swoich zasobów (technicznych i finansowych) w celu nabywania lokali mieszkalnych po okazyjnej cenie na rynku wtórym z zamiarem odsprzedaży ich z zyskiem. Działalność ta będzie miała charakter ciągły i stały. Z punktu widzenia Wnioskodawcy nieruchomość mieszkalna stanowi de facto towar.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Art. 10 ust. 3 ww. ustawy stanowi natomiast, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza rozszerzyć działalność o obrót nieruchomościami i nabyć na rynku wtórnym (od osób nieprowadzących działalności gospodarczej) jedną lub więcej nieruchomości mieszkalnych (lokali mieszkalnych) z zamiarem odsprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca poniesie nakłady na profesjonalnych pośredników i inne środki techniczne umożliwiające powyższe działanie (ogłoszenia, itp.). Działania takie Wnioskodawca będzie podejmował przynajmniej do czasu, aż koniunktura na rynku nieruchomości się nie pogorszy. Wnioskodawca przewiduje m.in., że nabyte lokale mieszkalne zostaną sprzedane w ciągu 2-3 miesięcy, bez używania w działalności gospodarczej (możliwe drobne prace remontowe o wartości marginalnej).

Tym samym skoro jak wskazano we wniosku przedmiotowe nieruchomości mieszkalne zostaną nabyte na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej i będą stanowiły towar handlowy w tej działalności, a więc składnik majątku przeznaczony do dalszej sprzedaży, która ma nastąpić w ciągu 2-3 miesięcy po nabyciu, to przychód ze sprzedaży tych nieruchomości jako przychód ze zbycia środków obrotowych, stanowić będzie przychód ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.