Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.442.2018.1.DC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-29
Teza: Stawka podatku VAT dla świadczonych usług najmu lokalu mieszkalnego oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych Wydatków.
Słowa kluczowe: najem; odliczenia; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 czerwca 2018 r. (data wpływu 2 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla świadczonych usług najmu lokalu mieszkalnego oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych Wydatków – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla świadczonych usług najmu lokalu mieszkalnego oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych Wydatków.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest świadczenie usług doradczych w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty. Obecnie, Wnioskodawca planuje rozszerzenie przedmiotu swojej działalności gospodarczej o świadczenie usług najmu nieruchomości.

Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży. Na podstawie tej umowy, Spółka zobowiązała się do nabycia:

1.  prawa własności lokalu mieszkalnego, składającego się z dwóch holi, salonu z kuchnią, dwóch wc, czterech sypialni, dwóch łazienek, przedpokoju i schowka, z którym to lokalem związany będzie odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej – prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz części wspólnych budynku jak również urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali;
2.  udziału w przynależącym do budynku lokalu garażowym, z którym to udziałem związane będzie prawo do wyłącznego korzystania przez Spółkę z dwóch konkretnych miejsc parkingowych.

Po sfinalizowaniu transakcji zakupu, Wnioskodawca wyposaży lokal w niezbędne meble i inne wyposażenie, w tym zarówno meble i wyposażenie typowe dla lokalu mieszkalnego (np. łóżka, sprzęt AGD i przybory kuchenne) jak również wyposażenie przeznaczone głównie do zastosowań biznesowych (np. sprzęt elektroniczny do prowadzenia telekonferencji).

Wydatki na nabycie mieszkania, jego wyposażenie oraz bieżące utrzymanie, np. remonty lub ulepszenia (dalej łącznie: Wydatki) są opodatkowane VAT i są dokumentowane fakturami VAT wystawianymi na rzecz Spółki przez poszczególnych dostawców/usługodawców.

Wnioskodawca będzie wykorzystywał powyższą nieruchomość, tj. lokal mieszkalny wraz z prawem do korzystania z przynależących do lokalu miejsc parkingowych w garażu podziemnym, wyłącznie do celów odpłatnego najmu na rzecz innych podmiotów, przy czym najem ten można podzielić na dwa odrębne przypadki, różniące się od siebie z uwagi na status najemcy i związany z tym charakter najmu:

1.  Usługi najmu na rzecz osób fizycznych niedziałających w charakterze przedsiębiorcy (dalej: Najem prywatny) Umowy najmu zawierane z osobami fizycznymi niedziałającymi w charakterze przedsiębiorcy będą umożliwiały tym osobom korzystanie z lokalu i przynależących do niego miejsc parkingowych w garażu podziemnym w celach związanych z tymczasowym pobytem (zakwaterowaniem/noclegiem) w tym lokalu. Z uwagi na charakter najmu, korzystanie z lokalu przez najemcę będzie polegało zasadniczo na użytkowaniu pomieszczeń i wyposażenia o charakterze mieszkalnym. Niemniej jednak, najemca będzie miał dostęp i prawo do korzystania ze wszystkich pomieszczeń i wyposażenia lokalu, w tym do pomieszczeń wyposażonych w meble i sprzęty przeznaczone do zastosowań biznesowych (np. sprzęt elektroniczny do telekonferencji). Umowy najmu z osobami fizycznymi niedziałającymi w charakterze przedsiębiorcy będą zawierane na krótkie okresy, tj. zazwyczaj kilka dni, a jednorazowo nie mniej niż jedną dobę i nie więcej niż 2 tygodnie.
2.  Usługi najmu na rzecz przedsiębiorców (dalej: Najem komercyjny) Umowy najmu zawierane z podmiotami działającymi w charakterze przedsiębiorców (np. osoby prawne) będą umożliwiały tym podmiotom korzystanie z lokalu i przynależących do niego miejsc parkingowych w garażu podziemnym w celach komercyjnych, np. w celu organizacji spotkań czy telekonferencji biznesowych. Z uwagi na charakter najmu, korzystanie z lokalu przez najemcę będzie polegało zasadniczo na użytkowaniu pomieszczeń i wyposażenia o charakterze biznesowym. Najemca będzie miał zatem prawo do korzystania z pomieszczeń i wyposażenia o charakterze biznesowym oraz powiązanych funkcjonalnie (np. aneks kuchenny, łazienka), lecz nie będzie miał prawa do korzystania z części stricte mieszkalnej lokalu, w tym z sypialni. Umowy najmu z podmiotami działającymi w charakterze przedsiębiorców będą zawierane na różne okresy w oparciu np. o rozliczenia godzinowe (dostęp do lokalu na określoną liczbę godzin) lub ryczałtowe (dostęp do lokalu w wybranych dniach/porach dnia w oparciu o ustaloną opłatę). Niemniej jednak, niezależnie od okresu najmu, umowy nie będą przewidywały możliwości korzystania z lokalu w celach noclegowych.

Dodatkowo Wnioskodawca informuje, że wystąpił do Urzędu Statystycznego z wnioskiem o nadanie symbolu według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług dla wskazanych powyżej usług wynajmu. Zgodnie z informacją zwrotną uzyskaną od ww. urzędu, według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług z 2008 r. (dalej: PKWiU), która ma zastosowanie dla celów podatkowych, klasyfikacja usług najmu świadczonych przez Spółkę jest następująca:

*   Najem prywatny – PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”,
*   Najem komercyjny – PKWiU 68.20.12.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy usługi najmu świadczone przez Wnioskodawcę, tj. zarówno Najem prywatny jak i Najem komercyjny, podlegają opodatkowaniu VAT według stawki 23%?
2.  Czy w związku z ponoszonymi Wydatkami Wnioskodawcy przysługuje pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Usługi najmu świadczone przez Wnioskodawcę, tj. zarówno Najem prywatny jak i Najem komercyjny, podlegają opodatkowaniu VAT według stawki 23%.
2.  W związku z ponoszonymi Wydatkami Wnioskodawcy przysługuje pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Uzasadnienie do pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 28e ustawy o VAT, miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest miejsce położenia nieruchomości.

Zgodnie z art. 41 ustawy o VAT, obowiązujące w zakresie stawek VAT przepisy przejściowe, podstawowa stawka VAT wynosi 23%, a dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy o VAT, stawka VAT wynosi 8%. Wśród usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy o VAT znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, mieszczące się w PKWiU z 2008 r. pod symbolem 55.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, z opodatkowania VAT zwolnione są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Przenosząc powyższe przepisy na grunt przedstawionego w niniejszym wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), zdaniem Wnioskodawcy odpłatny najem mieszkania, który będzie realizowany przez Spółkę:

*   podlega opodatkowaniu VAT na gruncie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT jako odpłatne świadczenie usług;
*   podlega opodatkowaniu VAT w Polsce (tj. w miejscu położenia nieruchomości) na gruncie art. 28e ustawy o VAT, jako świadczenie usług związanych z nieruchomościami.

Określenie prawidłowego sposobu opodatkowania VAT usług najmu nieruchomości przez Spółkę wymaga zatem ustalenia, czy usługi te:

*   są opodatkowane VAT stawką preferencyjną 8% jako usługi związane z zakwaterowaniem mieszczące się w PKWiU pod symbolem 55;
*   są zwolnione z VAT jako usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe;
*   są opodatkowane VAT według stawki podstawowej, tj. 23%, jako usługi nieobjęte zakresem stosowania stawek preferencyjnych ani zwolnień VAT.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania VAT usług najmu świadczonych przez Spółkę preferencyjną stawką VAT w wysokości 8%, zdaniem Wnioskodawcy usługi te nie spełniają warunków do objęcia ich taką stawką. Zastosowanie tej stawki uzależnione jest bowiem od tego, czy usługi mieszczą się w PKWiU pod symbolem 55 jako usługi związane z zakwaterowaniem. Tymczasem, zgodnie z informacją uzyskaną od Urzędu Statycznego, ani Najem prywatny ani Najem komercyjny nie mieszczą się w PKWiU pod symbolem 55, lecz odpowiednio pod symbolami PKWiU 68.20.11.0 oraz PKWiU 68.20.12.0.

Zdaniem Wnioskodawcy, usługi najmu świadczone przez Spółkę nie będą również spełniać warunków do zwolnienia ich z opodatkowania VAT. W art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wyraźnie wskazano, że zwolnieniu z VAT nie podlegają wszelkie usługi wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, lecz wyłącznie wynajem, który realizowany jest na cele mieszkaniowe. Tymczasem, w sytuacji opisanej przez Spółkę przedmiotem najmu jest wprawdzie lokal mieszkalny, lecz ani Najem prywatny, ani Najem komercyjny nie będą realizowane na cele mieszkaniowe.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), umowy najmu w zakresie Najmu prywatnego będą umożliwiały korzystanie z lokalu i przynależących do niego miejsc parkingowych w celach związanych z tymczasowym pobytem (zakwaterowaniem/noclegiem) w lokalu będą zawierane na krótkie okresy, tj. nie więcej niż 2 tygodnie.

Zdaniem Wnioskodawcy powyższe przesądza o tym, że Najem prywatny nie będzie realizowany na cele mieszkaniowe, bowiem korzystania z lokalu w opisany powyżej sposób nie sposób utożsamiać z zamieszkiwaniem w tym lokalu.

Prawidłowość takiego podejścia została potwierdzona m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 maja 2017 r., sygn. 2461 -IBPP3.4512.189.2017.2.SR, w której tut. organ stwierdził, że:

„(\`(...)\`) celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym (\`(...)\`). Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego”.

Natomiast w odniesieniu do Najmu komercyjnego, jak wskazano w opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), umowy zawierane w tym zakresie będą umożliwiały korzystanie z lokalu i przynależących do niego miejsc parkingowych w celach komercyjnych, np. w celu organizacji spotkań czy telekonferencji biznesowych, z wyłączeniem możliwości korzystania z lokalu w celach noclegowych. Zatem również w odniesieniu do Najmu komercyjnego, nie sposób mówić o realizacji przez taki najem celów mieszkaniowych.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym usługi najmu świadczone przez Wnioskodawcę, tj. zarówno Najem prywatny jak i Najem komercyjny, podlegają opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Uzasadnienie do pytania nr 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego („prawo do odliczenia”).

Stosownie do zasady przedstawionej w art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (i) nabycia towarów i usług oraz (ii) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do odliczenia VAT przez Spółkę z tytułu ponoszonych Wydatków uzależnione jest zatem od sposobu wykorzystywania nieruchomości przez Spółkę. W przedmiotowej sprawie, nieruchomości będą wykorzystywane wyłącznie na cele najmu, który w świetle uzasadnienia do pytania nr 1 jest opodatkowany VAT według stawki 23%.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku z ponoszonymi Wydatkami Wnioskodawcy przysługuje pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, że przy określaniu prawidłowej stawki podatku od towarów i usług dla danej czynności istotne jest właściwe jej zaklasyfikowanie wg symbolu PKWiU. Tym samym wydając przedmiotową interpretację tutejszy organ oparł się na podanej przez Wnioskodawcę klasyfikacji.

Wskazać należy, że stosownie do pkt 1 komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS z 2005 r. Nr 1, poz. 11), zgodnie z zasadami metodycznymi klasyfikacji zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, produkty (wyroby, usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej. W związku z tym, że organy podatkowe nie są właściwe do klasyfikowania czynności, a dla prawidłowego ich opodatkowania niezbędne jest ich zaklasyfikowanie do prawidłowego grupowania statystycznego, obowiązek ten spoczywa na Wnioskodawcy.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga prawidłowości klasyfikacji usług świadczonych przez Wnioskodawcę w świetle PKWiU. Wobec tego została ona wydana przy założeniu, że Wnioskodawca poprawnie zakwalifikował usługi będące przedmiotem wniosku do odpowiedniego grupowania PKWiU. Tutejszy organ nie jest bowiem uprawniony, w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, do zajmowania stanowiska w zakresie prawidłowości formalnego przyporządkowania usług do grupowania statystycznego.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisu sprawy (w szczególności w przypadku błędnej klasyfikacji PKWiU wymienionych we wniosku usług) lub zmiany stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje rozszerzenie przedmiotu swojej działalności gospodarczej o świadczenie usług najmu nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązał się do nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego oraz udziału w przynależącym do budynku lokalu garażowym.

Po sfinalizowaniu transakcji zakupu, Wnioskodawca wyposaży lokal w niezbędne meble i inne wyposażenie jak również wyposażenie przeznaczone głównie do zastosowań biznesowych (np. sprzęt elektroniczny do prowadzenia telekonferencji).

Wnioskodawca będzie wykorzystywał powyższą nieruchomość wyłącznie do celów odpłatnego najmu na rzecz innych podmiotów, przy czym najem ten można podzielić na dwa odrębne przypadki jako Najem prywatny oraz Najem komercyjny.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że świadczone usługi najmu zostały zakwalifikowane do następujących symboli PKWiU:

*   Najem prywatny – PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”,
*   Najem komercyjny – PKWiU 68.20.12.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą stawki podatku VAT w przypadku świadczonych usług najmu lokalu mieszkalnego oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych Wydatków.

Należy wyjaśnić, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą strony – zarówno na wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem Wnioskodawca, świadcząc usługi najmu lokalu mieszkalnego będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 ustawy.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jak stanowi art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Ponadto należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego „Wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (obecnie 8%), wymienione zostały pod symbolem PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Zgodnie z pkt 1 objaśnień do ww. załącznika nr 3, wykaz nie ma zastosowania dla zakresu sprzedaży towarów i usług zwolnionych od podatku lub opodatkowanych stawkami niższymi niż stawka, której dotyczy załącznik. Oznacza to, że w przypadku gdy towar lub usługa wymieniony w załączniku nr 3 do ustawy, jednocześnie na mocy innego przepisu korzysta ze zwolnienia od podatku lub podlega opodatkowaniu stawką niższą niż 8%, to zapis załącznika nie znajduje dla danego towaru lub usługi zastosowania.

Z treści wniosku wynika, że przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, lecz jak wskazał Wnioskodawca ani Najem prywatny ani Najem komercyjny nie będą realizowane na cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę ww. okoliczności oraz obowiązujące przepisy, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie zostanie spełniony cel mieszkaniowy wynajmu. Zatem świadczone usługi Najmu prywatnego oraz Najmu komercyjnego, nie będą korzystały ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Usługi świadczone przez Wnioskodawcę nie są/nie będą korzystały z preferencyjnej stawki podatku w wysokości 8%, ponieważ zostały sklasyfikowane do następujących symboli PKWiU:

*   Najem prywatny – PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”,
*   Najem komercyjny – PKWiU 68.20.12.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”,

dla których to ustawodawca nie przewidział stawki obniżonej.

Tym samym, art. 43 ust. 20 ustawy nie ma/nie będzie miał zastosowania w analizowanym przypadku.

Podsumowując, usługi najmu świadczone przez Wnioskodawcę, tj. zarówno Najem prywatny jak i Najem komercyjny, podlegają opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego od Wydatków dotyczących lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy).

Wskazać zatem należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wyłącznie podatnikom podatku od towarów i usług, w sytuacji gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Zatem nie ma możliwości dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem w sytuacji, gdy faktury dokumentują transakcje, które nie podlegają opodatkowaniu albo są zwolnione od podatku podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany w tej fakturze.

Ponadto stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wskazano powyżej Wnioskodawca planuje świadczyć usługi najmu lokalu mieszkalnego, które z uwagi na swój charakter będą opodatkowane stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%. Zatem, w takich okolicznościach uzasadnione jest stwierdzenie, że przedmiotowe Wydatki wykorzystywane będą w działalności gospodarczej Wnioskodawcy wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego – stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy – Wnioskodawca ma/będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w pełnej wysokości z tytułu wydatków poniesionych na realizację przedmiotowego projektu, z uwagi na ich związek z czynnościami opodatkowanymi. Ponadto, ww. prawo przysługuje/będzie przysługiwało Wnioskodawcy pod warunkiem niezaistnienia ograniczeń wskazanych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, Wnioskodawcy przysługuje/będzie przysługiwało pełne prawo do odliczania VAT naliczonego w związku z ponoszonymi przez Wnioskodawcę Wydatkami, zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.