Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-559/08-3/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-11-14
Teza: Opodatkowanie przychodów ze zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz.770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana reprezentowanego przez Pełnomocnika przedstawione we wniosku z dnia 26 sierpnia 2008 r. (data wpływu 1 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w czerwcu 2003 roku nabył z majątku dorobkowego z małżonką na wspólność ustawową, położone w K(…), w S(…) i P(…) nieruchomości o łącznej powierzchni 248,0419 ha. Nabyte działki mają różne przeznaczenie i były określone w poszczególnych księgach wieczystych jako: tereny różne, tereny kolejowe, rowy, drogę, tereny przemysłowe, lasy i grunty leśne, a także rola, pastwisko i łąka.

Obszar na którym położone są wskazane działki oznaczony jest w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego jako „tereny specjalne” – teren lotniska.

Działki składające się na ww. nieruchomość stanowią teren lotniska K(…)i są zabudowane budynkami oraz budowlami w postaci sieci co., sieci wodociągowej, drogi startowej, drogi kołowania, dwóch płaszczyzn postoju samolotów, nawierzchni utwardzonej, drogi utwardzonej, studni głębinowej, pięciu kolektorów odwadniających, rowu odwadniającego, drenów odwadniających, sieci elektrycznej, ogrodzenia całości terenu oraz myjki samochodowej. W momencie nabycia w 2003 roku tychże nieruchomości, budynki i budowle podlegały zwolnieniu z podatku VAT z uwagi na to, że zostały sklasyfikowane jako towary używane.

W sierpniu 2003 roku Wnioskodawca objął udziały w spółce X Sp. z o. o. o łącznej wartości nominalnej 50.000 zł, które zostały pokryte gotówką – jest on jedynym udziałowcem w tej spółce. Zainteresowany wydzierżawił spółce większą część ww. nieruchomości będących własnością małżonków. Dzierżawca (spółka) wybudowała na nieruchomości budynek (hotel) i budowle oraz zmodernizowała część istniejących budynków i budowli, rozliczając na zasadach ogólnych podatek VAT.

Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać w 2009 roku ww. nieruchomości na rzecz Spółki Y, zabudowane zarówno budynkami i budowlami używanymi, jak i nowymi budynkami i budowlami, które zostały wybudowane przez spółkę w trakcie umowy dzierżawy, których zgodnie z art. 48 w zw. z art. 46 kodeksu cywilnego jest właścicielem.

W związku z powyższym umowa dzierżawy zostanie rozwiązana. Ponadto, zgodnie z umową dzierżawy, sporządzoną w formie aktu notarialnego, małżonkowie zobowiązani są zwrócić spółce poniesione przez nią nakłady. Roszczenie spółki o zwrot nakładów w postaci wybudowanych budynków i budowli oraz dokonanych ulepszeń jest prawem majątkowym względem właściciela gruntu. W tym celu spółka obciąży małżonków wystawiając im fakturę VAT ze stawką 22% tytułem rozliczenia poniesionych przez spółkę nakładów.

Ostatecznie, całość nieruchomości po rozliczeniu nakładów, zostanie sprzedana podmiotowi trzeciemu – Spółce Y.

Wnioskodawca wskazuje, iż w całym okresie dzierżawy nieruchomości i wcześniej, do dnia dzisiejszego nie prowadzi działalności gospodarczej zarówno w sensie faktycznym i prawnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

1.  Czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży na rzecz Y podlegać będzie zasadom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku w związku z przepisami przejściowymi?
2.  Czy przychód, uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości w części przypadającej na Zainteresowanego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT w związku z upływem 5-letniego okresu liczonego od końca roku podatkowego, w którym przedmiotowa nieruchomość została nabyta (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; dalej uPIT)?

Tutejszy organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na drugie pytanie przedstawione we wniosku, natomiast w zakresie odpowiedzi na pierwsze pytanie wydano interpretację indywidualną nr ILPB2/415-559/08-2/JK z dnia 14 listopada 2008 r. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji gdy w omawianej sprawie zastosowanie mają przepisy uPIT, obowiązujące do 31 grudnia 2006 roku, to przychód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości (udziału w nieruchomości) będących współwłasnością małżonków na rzecz spółki Y nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 uPIT.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku) źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest m. in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli:

1.  odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, i
2.  odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, przychód uzyskany z odpłatnej sprzedaży nieruchomości przez małżonków w 2009 roku, a więc po upływie 5 lat od końca roku 2003, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT.

Przy czym, należy zaznaczyć, iż sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach działalności gospodarczej, gdyż przedmiotowe nieruchomości stanowią własność małżonków. W opinii Zainteresowanego nabycie, sprzedaż oraz dzierżawa tychże nieruchomości przez Wnioskodawcę nie nosi znamion działalności gospodarczej zarówno w rozumieniu uPIT, jak i ustawy o swobodzie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Na uwagę zasługuje wyrok NSA z dnia 20 lutego 1996 r. (sygn. II SA442/95) odnoszący się do wynajmowania lokali. W ocenie NSA, czynność polegająca na wynajęciu lokalu nie jest usługą, lecz rozporządzeniem rzeczą w znaczeniu cywilnoprawnym, podejmowaną w celu korzystania z dochodów, które rzecz ta przynosi na podstawie stosunku prawnego (art. 53 § 2 i 54 kodeksu cywilnego). Tym samym, w ocenie Sądu, wynajmowanie lokali stanowiące pobieranie pożytków z rzeczy, nie jest prowadzeniem działalności gospodarczej i nie podlega wpisowi do ewidencji działalności gospodarczej. W ocenie Zainteresowanego, powyższy wyrok znajduje zastosowanie również do umowy dzierżawy. Analogicznie, dzierżawa opiera się bowiem na pobieraniu pożytków z rzeczy. Co więcej, w świetle art. 694 kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.

Zainteresowany pragnie podkreślić ponadto, iż nie widnieje w rejestrze przedsiębiorców oraz nabył ww. nieruchomości z majątku dorobkowego na cele osobiste, a nie dla działalności gospodarczej. Zarazem, wydatki na nabycie nieruchomości nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów. Wyżej wymienione nieruchomości nigdy nie zostały wniesione do spółki X, a Wnioskodawca objął w tej spółce udziały w formie gotówkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W odniesieniu do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, tut. organ informuje, że został on wydany w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.