Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-49/08-2/BD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-03-28
Teza: Czy wszystkie składniki czynszu mieszkaniowego (stawka bazowa, jakościowa, media) powinny być zwolnione z VAT?
Słowa kluczowe: czynsz; lokal-lokal mieszkalny; media; najem; stawka-stawki podatku; umowa-umowa najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Administracji Budynków Komunalnych, przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2007 r. (data wpływu: 7 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynszu związanego z wynajmem lokali mieszkalnych **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynszu związanego z wynajmem lokali mieszkalnych.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca jest jednostką budżetową Gminy Miejskiej X i zajmuje się administrowaniem i wynajmem lokali mieszkalnych. Większość lokali mieszkalnych będących zasobem gminy znajduje się we wspólnotach mieszkaniowych. Obecnie najemcy lokali obciążani są czynszem w skład którego wchodzą:

*   stawka jakościowa,
*   stawka bazowa,
*   woda i ścieki,
*   centralne ogrzewanie,
*   abonament za wodomierz główny,
*   wywóz śmieci.

Administracja stosuje stawkę – zwolnione ZW – tylko dla stawki jakościowej i bazowej, natomiast pozostałe składniki – woda i ścieki, śmieci, CO, abonament za wodomierz (media) – obciążane są stawkami 22% i 7%.

Administracja nie kupuje tych mediów a obciążana jest nimi przez wspólnotę mieszkaniową na koniec roku (w rozliczeniu rocznym właściciela we wspólnocie mieszkaniowej). Zakup mediów stosuje się tylko do budynków socjalnych, w których Gmina ma 100% udziału.

Najemcy obciążani są mediami, które podlegają rozliczeniu na koniec roku, dlatego administracja nie ponosi żadnych kosztów ani nie osiąga z tego tytułu dochodów.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy wszystkie składniki czynszu mieszkaniowego (stawka bazowa, jakościowa, media) powinny być zwolnione z VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie składniki czynszu mieszkaniowego, tj. media, stawka bazowa i jakościowa powinny być objęte zwolnieniem. Powyższe stanowisko Podatnik uzasadnia tym, że zgodnie z punktem 4 załącznika nr 4 ustawy o podatku od towarów i usług – usługi w zakresie wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym objęte są zwolnieniem z VAT, a częścią usługi wynajmu są media, które stanowią jeden ze składników czynszu mieszkaniowego.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Według art. 2 pkt 6 ww. ustawy, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w zał. nr 4. W załączniku tym, stanowiącym „Wykaz usług zwolnionych od podatku” pod poz. 4 sklasyfikowano usługi ex PKWiU 70.20.11 – Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Ponadto stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zajmuje się administrowaniem i wynajmem lokali mieszkalnych. Najemcy lokali obciążani są czynszem w skład którego wchodzą stawka jakościowa i bazowa (zwolnione od podatku VAT) oraz pozostałe składniki, tzw. media takie jak woda i ścieki, śmieci, CO, abonament za wodomierz, opodatkowane wg właściwych stawek, tj. 7% i 22%.

Zgodnie z art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) strony zawierające umowę np. najmu, mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem w zakresie sposobu obliczania i odprowadzania podatku VAT przez Wynajmującego z tytułu świadczonej usługi najmu decydujące znaczenie ma treść umowy najmu oraz fakt spełnienia bądź niespełnienia przesłanek dotyczących możliwości refakturowania.

W praktyce stosowane są dwa sposoby rozliczeń opłat związanych z umową najmu:

*   poprzez odrębne określanie kwoty czynszu oraz pozostałych kosztów użytkowania lokalu (zużyta energia elektryczna, ciepła woda itp.),
*   poprzez określanie wyłącznie kwoty czynszu w skład której wchodzą wszystkie koszty związane z obsługą lokalu.

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów. Jednak przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuacje, w których koszty niektórych usług, gdzie odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez świadczącego usługę, mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę, poprzez wystawianie tzw. „refaktur".

W przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu lecz na rachunek innej osoby, bierze udział w świadczeniu usług uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Zatem, gdy podatnik kupuje usługi a następnie odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi „w stanie nieprzetworzonym”, jest on traktowany tak jakby świadczył te usługi.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że wolą Stron zawartych umów na najem lokali mieszkalnych jest odrębne rozliczanie usług w zakresie dostawy wody, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania, abonamentu za wodomierz główny oraz wywóz śmieci. Zatem Stronami umów o dostawę mediów są podmioty wynajmujące lokale, stąd uznaje się, że to Wnioskodawca nabywa, a następnie świadczy najemcom te usługi.

Jak wspomniano wyżej, zwolnione od podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Wobec powyższego jedynie czynsz regulowany (w skład którego wchodzi stawka jakościowa i bazowa) należny Wnioskodawcy od najemców lokali mieszkalnych podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Natomiast opłaty za media nie będące składnikiem kompleksowej usługi najmu lokali mieszkalnych podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla poszczególnych usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego - stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.