Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-3.4011.146.2025.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-17
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży niezabudowanej nieruchomości
w sytuacji, gdy nie nastąpiła zapłata od Kupującego.
Słowa kluczowe: data-data powstania przychodu
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
zapłata
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 9-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy powstania przychodu ze zbycia nieruchomości w sytuacji, gdy nie nastąpiła
    zapłata od Kupującego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15
    kwietnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W dniu 4 listopada 2022 r. sprzedał Pan grunty orne na rzecz Spółki z o.o. Grunty te
    otrzymał Pan w drodze umowy darowizny sporządzonej w dniu 5 czerwca 2020 r. od Pana
    ojca.
    Z zawartej umowy sprzedaży wynika, że sprzedał Pan posiadaną niezabudowaną
    nieruchomość za kwotę ... zł. Prezes Spółki, na rzecz której dokonał Pan sprzedaży,
    zobowiązał się w ramach zawartego aktu notarialnego do zapłaty na Pana rzecz całej ceny
    sprzedaży na Pana rachunek bankowy w terminie do 31 grudnia 2023 r., przy czym
    zgodnie dopuścili się Państwo możliwości rozliczenia ceny w postaci potrąceń wzajemnych
    wierzytelności, a co do wykonania powyższego obowiązku zapłaty we wskazanym terminie
    kupującą spółkę wobec sprzedającego egzekucji z art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu
    postępowania cywilnego, wprost z tego aktu. Do dnia sporządzenia przedmiotowego
    wniosku nie otrzymał Pan zapłaty za sprzedaną nieruchomość.
    Uzupełnienie wniosku
    Nieruchomość stanowiącą grunty orne nie była przez Pana wykorzystywana przez cały
    okres jej posiadania.
    Nie prowadził Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej.
    W dniu 21 grudnia 2021 r. aktem notarialnym wykupił Pan od miasta mieszkanie, w
    którym mieszka Pan do teraz.
    W dniu 5 września 2024 r. aktem notarialnym nabył Pan umową deweloperską od A lokale
    mieszkalne po ... złotych w sumie ... zł w ramach potrąceń. Umowa kompensaty zawarta w
    dniu 5 września 2024 r. Te 2 lokale mieszkalne nabył Pan w zamian za grunty orne,
    których był Pan właścicielem. Tych 2 lokali mieszkalnych nie sprzedał Pan.
    W przyszłości nie zamierza Pan kupować nieruchomości w celu ich zbycia.
    Zawarcie umowy sprzedaży w dniu 4 listopada 2022 r. na rzecz spółki nastąpiło bez
    prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej.

## Pytanie

Czy powstał dla Pana przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegający
    opodatkowaniu?
    Pana stanowisko w sprawie
    Z uwagi na brak zapłaty nie powstał obowiązek zadeklarowania przychodu do
    opodatkowania.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych
    następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w
    nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy,
    a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości
    nie podlega opodatkowaniu.
    Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
    Odnosząc się do ustalenia, czy w Pana przypadku powstał przychód z odpłatnego zbycia
    nieruchomości podlegający opodatkowaniu, sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) dotyczących
    nabycia własności.
    Pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających
    chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z
    określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z
    przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem
    podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa
    podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na
    jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.
    Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy
    cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.
    W myśl art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Natomiast art. 158 ww. ustawy stanowi, że:
      Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
      zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność,
      która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do
      przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie
      wymienione.

    W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W
    zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego
    porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym
    samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży
    każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony.
    Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są
    jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym
    wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z.
    Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).
    W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności
    zobowiązująco -rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w
    wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży
    nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W
    takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe
    obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają
    charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na
    kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.
    Z opisu sprawy wynika, że 4 listopada 2022 r. sprzedał Pan grunty orne na rzecz Spółki z o.
    o. Grunty te otrzymał Pan w drodze umowy darowizny sporządzonej w dniu 5 czerwca
    2020 r. od Pana ojca. Prezes Spółki, na rzecz której dokonał Pan sprzedaży, zobowiązał się
    w ramach zawartego aktu notarialnego do zapłaty na Pana rzecz całej ceny sprzedaży na
    Pana rachunek bankowy w terminie do 31 grudnia 2023 r., przy czym zgodnie dopuścili się
    Państwo możliwości rozliczenia ceny w postaci potrąceń wzajemnych wierzytelności, a co
    do wykonania powyższego obowiązku zapłaty we wskazanym terminie kupującą spółkę
    wobec sprzedającego egzekucji z art. 777 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego,
    wprost z tego aktu. Do dnia sporządzenia przedmiotowego wniosku nie otrzymał Pan
    zapłaty za sprzedaną nieruchomość. Zawarcie umowy sprzedaży w dniu 4 listopada 2022
    r. na rzecz spółki nastąpiło bez prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej.
    W Pana przypadku, dokonana 4 listopada 2022 r. czynność prawna polegająca na
    zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci
    odpłatnego zbycia przez Pana nieruchomości niezabudowanej – gruntów ornych. Skutek
    podatkowy w postaci sprzedaży tej nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy
    sprzedaży przenoszącej własność na Spółkę z o.o. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży
    pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia nieruchomości.
    Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy
    sprzedaży, co oznacza, że 4 listopada 2022 r. sprzedał Pan ww. nieruchomość. Bez
    znaczenia na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    pozostaje fakt, że do dnia sporządzenia przedmiotowego wniosku nie otrzymał Pan
    zapłaty za sprzedaną nieruchomość.
    W konsekwencji, w związku z zawarciem umowy sprzedaży ww. nieruchomości uzyskał
    Pan przychód ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.