Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-229/12/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-07-31
Teza: Kwalifikacja podatkowa uzyskiwanych przychodów i ponoszonych kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.
Słowa kluczowe: koszt-koszty sądowe; lokal-lokal mieszkalny; sprzedaż; windykacja; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2012 r. (data wpływu 2 maja 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji podatkowej uzyskiwanych przychodów i ponoszonych kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2012 r. złożono ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji podatkowej uzyskiwanych przychodów i ponoszonych kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wobec nieskutecznej windykacji zadłużenia od właściciela lokalu (członka Wspólnoty) z tytułu opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną lokal dłużnika został wystawiony do sprzedaży przez komornika w drodze licytacji. Brak ofert nabycia lokalu z rynku nieruchomości zdeterminował Wspólnotę do złożenia w grudniu 2011 r. do sądu własnej oferty-wniosku na zakup prawa własności do ww. mieszkania. Po tej czynności do Wspólnoty zgłosiła się osoba fizyczna zainteresowana zakupem przedmiotowego mieszkania. Wspólnota zawarła z tą osobą umowę przedwstępną sprzedaży lokalu za kwotę 108 000 zł po uzyskaniu prawa własności do lokalu. Tytułem zadatku nabywca wpłacił na rachunek Wspólnoty kwotę 15 000 zł (wpłata 16 stycznia 2012 r.).

W dniu 15 lutego 2012 r. sąd przyjął wniosek Wspólnoty, wydał postanowienie o przybiciu na jej rzecz lokalu za cenę 103 166,67 zł i w dniu 16 kwietnia 2012 r. wezwał do uiszczenia tej ceny nabycia. Zgodnie z umową Wspólnota zwróciła się do przyszłego nabywcy lokalu o wpłatę na jej rzecz kwoty uzupełniającej cenę przybicia, tj. 88 166,67 zł (wpłata 24 kwietnia 2012 r.). Razem przyszły nabywca lokalu wpłacił na rachunek Wspólnoty 103 166,67 zł. Wspólnota nie wpłaciła jednak tej kwoty na rachunek sądu oczekując na ostateczne wyliczenia przez komornika kwoty przybicia uwzględniającej potrącenia należności na rzecz Wspólnoty z tytułu zasądzonych od dłużnika wierzytelności. Wstępnie założono, że kwota uznania będzie wynosiła ok. 17 000 zł. Do zapłaty przez Wspólnotę na rachunek sądu pozostanie różnica 86 166,67 zł (103 166,67 zł minus 17 000 zł).

Z uwagi na to, że Wspólnota rozlicza podatek dochodowy od osób prawnych kwartalnie, zapłaciła w dniu 2 kwietnia 2012 r. podatek 19% od kwoty 15 000 zł bez pomniejszenia o koszty uzyskania przychodu.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania:

1.  Czy Wspólnota jest zobowiązana płacić podatek od sprzedaży lokalu mieszkalnego, czy może ma tu zastosowanie art. 17 ust. 1 pkt 44 (gospodarka zasobami mieszkaniowymi)?
2.  Czy ma znaczenie dla celów podatkowych fakt, że w budynku nie ma lokali użytkowych i że wpłaty wpłynęły w formie zadatku przed otrzymaniem prawa do lokalu?
3.  Jeśli Wspólnota jest zobowiązana zapłacić podatek, to czy w momencie wpłaty przez Wspólnotę na rachunek depozytowy sądu kwoty 86 166,67 zł może zaliczyć tę wpłatę na poczet kosztów uzyskania przychodów, zmniejszając tym samym dochód ze sprzedaży (również w ujęciu rocznym)?
4.  Czy koszty sądowe i wynagrodzenie adwokata dotyczące przejęcia nieruchomości będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów?

Zdaniem Wnioskodawcy, w niniejszej sprawie nie ma zastosowania art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jak również nie ma znaczenia fakt, że w budynku nie ma lokali użytkowych i że wpłaty wpłynęły w formie zadatku przed otrzymaniem prawa do lokalu.

Wspólnota w momencie wpłaty na rachunek depozytowy sądu kwoty 86 166,67 zł może zaliczyć tę wpłatę na poczet kosztów uzyskania przychodów, zmniejszając tym samym dochód ze sprzedaży (również w ujęciu rocznym) i tak samo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów koszty sądowe i wynagrodzenie adwokata dotyczące przejęcia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Art. 14 ww. ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

*   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
*   wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, ze zm.) – dalej: ustawa – przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Powyższy akt prawny nie definiuje pojęcia przychodu, a jedynie ogranicza się do kazuistycznego wyszczególnienia w art. 12 ust. 1 ustawy wartości majątkowych zaliczanych do tej kategorii. Ustawodawca nie wymaga, aby przychodem były tylko wymienione w tym przepisie pożytki, które są wprost wynikiem realizacji celu działalności gospodarczej osoby prawnej. Wszelkie wpłaty pieniężne, o ile spełniają inne wymagania podane w rozdziale 2 ustawy, mogą być uznane za przychód osoby prawnej, zwłaszcza że listę pożytków – stanowiącą katalog zamknięty – które nie mogą być zaliczone do przychodów zawarto w ust. 4 cytowanego przepisu.

W związku z tym – zgodnie z art. 12 ust 1 pkt 1 ustawy – przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Użyte w cytowanym przepisie sformułowanie „otrzymane” oznacza, że przychód podatkowy powstaje w momencie otrzymania, czyli wpływu do majątku podatnika wymienionych środków, skutkującego powstaniem po stronie podatnika możliwości dysponowania tymi środkami. O zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów podatnika decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, którymi podatnik może rozporządzać jak właściciel.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 1 ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z przepisu tego wynika, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowym z przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Zgodnie natomiast z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl).

Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa ww. ustawie należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np. dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże;
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolno stojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: zbiorniki (doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków), rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (odpowiednio art. 12 i art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie oraz powyższe unormowania prawne należy stwierdzić, że sprzedaż lokalu mieszkalnego (wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego zgodnie z wyżej wskazaną definicją) spowoduje powstanie przychodu podatkowego, stanowiącego jednakże przychód dotyczący gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Co równie istotne przychód ten należy określić z chwilą podpisania umowy sprzedaży, gdyż sama umowa przedwstępna – jako przyrzeczenie zawarcia właściwej umowy sprzedaży – nie generuje przychodu podatkowego w kwocie określonego w niej zadatku. Skutek podatkowy zaistnieje dopiero w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Odnosząc się z kolei do poruszonej przez Wspólnotę możliwości ujęcia w rachunku podatkowym kosztów związanych z nabyciem lokalu mieszkalnego (cena nabycia, koszty sądowe i wynagrodzenie adwokata) oczywistym jest, iż koszty te będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów Wspólnoty (koszty te również będą stanowiły koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi), jednakże na uwadze trzeba mieć okoliczność, że muszą one być definitywnie poniesione.

W konsekwencji, ww. przychody i koszty będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, oczywiście w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.