Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.366.2024.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-20
Teza: W sytuacji, gdy transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku – to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania

Y. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca):

NIP: (…)

**Opis zdarzenia przyszłego**

X. sp. z o. o. (dalej: Sprzedający) jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W chwili obecnej Sprzedający planuje sprzedaż prawa własności nieruchomości, która obejmuje cztery budynki znajdujące się w A. przy ul. (…), tj.:

\- budynek hali magazynowej A,

\- budynek hali magazynowej B,

\- wartownia,

\- budynek pompowni

(dalej łącznie: Budynki).

Sprzedający jest właścicielem Budynków.

Budynki zlokalizowane są na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położonej w A. przy ul. (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…), w stosunku do której to działki Sprzedający jest właścicielem (dalej: Grunt).

Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obejmującymi:

\- drogi i chodniki,

\- wiaty (…),

\- maszty (…),

\- system monitoringu,

\- stacje ładowania pojazdów elektrycznych,

\- zewnętrzną instalację wodociągową,

\- zewnętrzną instalację sanitarną,

\- zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej,

\- zbiornik p.poż.,

\- nadziemny zbiornik retencyjny,

\- zewnętrzną instalację elektroenergetyczną,

\- zewnętrzną instalację teletechniczną,

\- fundamenty pod maszyny i urządzenia.

(dalej łącznie: Budowle).

Na Gruncie znajdują się również urządzenia budowlane niestanowiące budowli, czy też budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w postaci np. ogrodzenia.

Przedmiotem planowanej transakcji będą również urządzenia budowlane znajdujące się na działkach sąsiadujących z Gruntem, tj. przyłącza instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej.

Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się sieci przesyłowe niebędące własnością Sprzedającego, a należące do przedsiębiorstw – gestorów sieci. Sieci te nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Grunt został nabyty przez Sprzedającego w 2019 r. w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług – Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego. Wraz z Gruntem Sprzedający nabył we wskazanej dacie określone inne budynki i budowle, natomiast następnie zostały one poddane rozbiórce.

Nabywcą Nieruchomości będzie Y. sp. z o.o. z siedzibą w A. (dalej: Kupujący), będąca podmiotem zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. działalność związana z rynkiem nieruchomości.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Sprzedający i Kupujący w dalszej części wniosku nazwani są łącznie: „Zainteresowanymi.”

Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz przenieść na Kupującego elementy, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (dalej: Transakcja). Zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna) (…) 2024 r. a umowę przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: Umowa przenosząca) planują zawrzeć w grudniu 2024 r.

Budynki i Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu przez niego Gruntu.

(…) 2022 r. wydana została dla Nieruchomości decyzja administracyjna o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie budynku hali magazynowo-produkcyjnej B z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z infrastrukturą techniczną i towarzyszącą komunikacyjną.

(…) 2022 r. wydana została dla Nieruchomości decyzja administracyjna o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie budynku hali magazynowo-produkcyjnej A z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z infrastrukturą techniczną i towarzyszącą oraz komunikacyjną, wiat (…), dróg wewnętrznych, placów manewrowych, parkingów, zbiorników retencyjnych podziemnych rurowych – 2 etap.

(…) 2023 r. wydana została decyzja administracyjna o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu kat. XVIII, XVI, XXII – rozbudowanej części budynku hali A o przedsionek o powierzchni (…) m2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Powyższe pozwolenia dotyczyły również Budowli oraz pozostałych Budynków.

Sprzedający zawarł dla Nieruchomości umowę najmu powierzchni hali magazynowej A (…) 2022 r., natomiast umowy najmu powierzchni hali magazynowej B z poszczególnymi najemcami były zawierane w okresie od (…) 2022 r. do (…) 2023 r. Budowle oraz Budynki w postaci wartowni oraz budynku pompowni, co do zasady, nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków w postaci hali magazynowej A oraz hali magazynowej B, w których powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu.

Na moment Transakcji powierzchnia hali magazynowej B nie będzie w całości wynajęta.

Umowa najmu z (…) 2022 r., zawarta z Najemcą nr 1, aneksowana (…) 2023 r., zawiera postanowienie, że wchodzi w życie z datą jej podpisania przez ostatnią ze stron, natomiast okres najmu rozpoczyna się w dacie rozpoczęcia, która przypada 3 miesiące po dacie przekazania pomieszczeń biurowych i magazynowych. Powierzchnia biurowa i magazynowa została przekazana Najemcy nr 1 (…) 2023 r. (budynek hali magazynowej B).

Umowa najmu z (…) 2023 r., zawarta z Najemcą nr 2, aneksowana (…) 2023 r., (…) 2023 r. oraz (…) 2023 r., zawiera postanowienie, że wchodzi w życie z datą jej podpisania przez ostatnią ze stron, natomiast okres najmu rozpoczyna się w:

\- dacie rozpoczęcia dla pomieszczeń magazynowych – (…) 2023 r.,

\- dacie rozpoczęcia dla pomieszczeń biurowych – (…) 2023 r. (budynek hali magazynowej B).

Umowa najmu z (…) 2022 r., zawarta z Najemcą nr 3, aneksowana (…) 2023 r., zawiera postanowienie, że wchodzi w życie z datą jej podpisania przez ostatnią ze stron, natomiast okres najmu rozpoczyna się w dacie rozpoczęcia, która przypada na (…) 2023 r. (budynek hali magazynowej B).

Umowa najmu z (…) 2022 r., zawarta z Najemcą nr 4, aneksowana (…) 2023 r., zawiera postanowienie, że wchodzi w życie z datą jej podpisania przez ostatnią ze stron, natomiast okres najmu rozpoczyna się w:

\- dacie rozpoczęcia dla pomieszczeń magazynowych – (…) 2023 r.,

\- dacie rozpoczęcia dla pomieszczeń biurowych – (…) 2023 r. (budynek hali magazynowej B).

Umowa najmu z (…) 2022 r., zawarta z Najemcą nr 5, zawiera postanowienie, że wchodzi w życie z datą jej podpisania przez ostatnią ze stron, natomiast okres najmu rozpoczyna się w dacie rozpoczęcia, która przypada na (…) 2023 r.. (budynek hali magazynowej A).

Tym samym, między rozpoczęciem użytkowania powierzchni (pierwszym zasiedleniem) budynku hali magazynowej A i powierzchni budynku hali magazynowej B, a momentem Transakcji nie upłyną 2 lata.

Jak wskazano wcześniej, Budowle oraz Budynki w postaci wartowni oraz budynku pompowni nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków w postaci hali magazynowej A oraz hali magazynowej B, w których powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu. W konsekwencji, momentem oddania do użytkowania (pierwszego zasiedlenia) wartowni, budynku pompowni oraz Budowli jest moment oddania do użytkowania pierwszych powierzchni hali magazynowej A (tj. (…) 2023 r.) i powierzchni hali magazynowej B (tj. (…) 2023 r.).

Podsumowując powyższe, między rozpoczęciem użytkowania (pierwszym zasiedleniem) Budynków oraz Budowli, a momentem Transakcji nie upłyną 2 lata.

Budynki oraz Budowle nigdy nie były (i do momentu Transakcji nie będą) wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług. Rzeczy ruchome, będące przedmiotem planowanej Transakcji (opisane poniżej), były i będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług przez Sprzedającego. Z tytułu ich nabycia przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił do momentu planowanej Transakcji wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej danego Budynku, czy też Budowli.

Zgodnie z założeniami, przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji obejmie następujące elementy:

\- prawo własności Gruntu;

\- prawo własności Budynków oraz Budowli;

\- prawo własności ruchomości koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości („Ruchomości");

\- Kupujący z mocy prawa wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynkach oraz powierzchni na Gruncie, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny lub dokonana zostanie cesja praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynkach i powierzchni na Gruncie, dla których czas trwania najmu jeszcze się nie rozpoczął;

\- depozyty z umów najmu, tj. wszystkie depozyty zapłacone przez najemców na zabezpieczenie ich zobowiązań wynikających z umów najmu zawartych ze Sprzedającym;

\- prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń umów najmu inne niż depozyty z umów najmu;

\- prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych;

\- prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń udzielonych w ramach gwarancji budowlanych;

\- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty budowlane Budynków przygotowanej przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

\- dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierającą w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

\- znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną i finansową dotyczącą przedmiotu Transakcji, obejmującą: wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentację zabezpieczeń gwarancji budowlanych, a także dokumentację finansową i księgową niezbędną do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami.

Sprzedający – w ramach ceny za Nieruchomość – zobowiązany będzie do przekazania Kupującemu w związku z Transakcją dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej związanej z Nieruchomością, w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, obejmującej w szczególności:

\- umowy najmu wraz z dokumentami zabezpieczeń dostarczonymi przez najemców (np. gwarancji bankowych),

\- wszystkie oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub budowy Budynków i jakichkolwiek z Budowli, w tym pozwolenia, kopie umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe dotyczących budowy Budynków i jakichkolwiek z Budowli, instrukcje obsługi maszyn i urządzeń zainstalowanych w Budynkach, instrukcje bezpieczeństwa i higieny pracy dla Budynków oraz ich systemu ochrony przeciwpożarowej, dziennik budowy Budynków, wszystkie klucze, piloty zdalnego sterowania oraz karty dostępu do Budynków oraz kody do systemu zarządzania Budynkami,

\- oryginały wszystkich dokumentów projektowych, konserwacyjnych i innych wymaganych zgodnie z wymogami ustawowymi w związku z Nieruchomością, w tym dokumentację powykonawczą Budynków, w tym rysunki powykonawcze i pomiary powierzchni przygotowane przez uprawnionego geodetę, również w postaci plików elektronicznych w formacie DWG (jeśli będą dostępne) razem z:

\- pisemnymi specyfikacjami technicznymi załączonymi w postaci osobnych plików podzielonych na działy; oraz

\- zatwierdzeniami technicznymi i opisami lokalizacji wszystkich zainstalowanych maszyn i urządzeń.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji umowy o zarządzanie Nieruchomością. Państwa zamiarem jest również to, aby w drodze cesji nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.). Po rozwiązaniu umów Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nie można jednak wykluczyć, że – z uwagi na np. wysokie kary umowne związane z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy – prawa i obowiązki wynikające z części umów serwisowych zostaną przeniesione na Kupującego.

Sprzedający wypowie umowę o zarządzanie Nieruchomością do dnia Transakcji. Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

\- umowa o zarządzanie Nieruchomością,

\- umowa ubezpieczenia Nieruchomości,

\- umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego,

\- finansowanie Nieruchomości,

\- rachunki bankowe Sprzedającego,

\- wierzytelności,

\- środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń umów najmu oraz umów budowlanych) i inne prawa majątkowe Sprzedającego,

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (inne niż te opisane we wniosku).

Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem pracowników, w tym również w ramach przejścia zakładu pracy.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają co prawda na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności działalności Sprzedającego prowadzonej w Nieruchomości), a ponadto, generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do Nieruchomości. Teoretycznie zatem możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań) tylko dla Nieruchomości. Niemniej, od strony praktycznej nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości.

Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na czerpaniu zysku z najmu Nieruchomości. Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (wynajem powierzchni).

Zamiarem Sprzedającego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (dostawy Budynków, Budowli i ich części) podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów, złożą Państwo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją (Umowa przenosząca) oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o towarów i usług, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT). Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług na moment złożenia stosownego oświadczenia oraz na moment samej Transakcji. Należy podkreślić, że z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich Budynków i Budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

W Państwa ocenie w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług, Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług" oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment planowanej Transakcji czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem podatek od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatek od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2 wniosku dotyczącego podatku od towarów i usług), powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) i Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sprzedający) zawrą umowę sprzedaży (Transakcję), której przedmiotem będzie prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi oraz ruchomości konieczne do jej funkcjonowania i eksploatacji (Nieruchomość), a także dokumentacja oraz prawa i obowiązki dotyczące tej Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży ww. Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;

\- sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

\- w przypadku objętych Transakcją ruchomości, koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Zatem w sytuacji, gdy omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku – to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

W związku z Państwa prośbą o pilne wydanie interpretacji – informujemy, że – interpretacje wydawane są w ustawowych terminach, zgodnie z kolejnością wpływu do Dyrektora krajowej Informacji Skarbowej. Rozpatrujemy wnioski bez zbędnej zwłoki. Brak jest jednak możliwości przyspieszenia załatwienia sprawy na indywidualną prośbę wnioskodawcy (Zainteresowanych). Niemniej, dołożyliśmy wszelkich starań, żeby rozpatrzenie wniosku nastąpiło w krótszym czasie niż termin ustawowy.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – nr (…).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.