Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-1195/14/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-03-05
Teza: Czy sprzedaż udziałów w Lokalach 2 i 3 należy kwalifikować jako sprzedaż dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 oraz art. 10 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: lokal-sprzedaż lokalu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2014 r. (data wpływu 8 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów we współwłasności lokali mieszkalnych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów we współwłasności lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi usługową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, rozlicza się na zasadach podatku liniowego, poza tym jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W 2010 r. zakupił do własnego majątku niezwiązanego z prowadzoną działalnością nieruchomość - lokal mieszkalny za kwotę 195.000 zł. Zakup został sfinansowany z kredytu. Wnioskodawca wykorzystywał mieszkanie na własne cele mieszkaniowe. W kwietniu 2013 r. Wnioskodawca sprzedał ten lokal za kwotę 270.000 zł, a za uzyskany przychód nabył udział 1/3 w lokalu mieszkalnym (dalej Lokal 2) za kwotę 61.000, (cena lokalu -183.000 zł). Zakup ten również został dokonany do majątku prywatnego. Pozostałe 2/3 nabyła inna osoba fizyczna. Lokal ten został wyremontowany za kwotę około 20.000 zł. Remont ten nie był rozliczony w działalności gospodarczej. Następnie w 2014 r. lokal został sprzedany, udział przypadający Wnioskodawcy w cenie lokalu 249.000 zł wyniósł 83.000 zł. Za uzyskane środki w 2014 r. Wnioskodawca ponownie do majątku odrębnego nabył udział w lokalu mieszkalnym (Lokal 3) za kwotę 163.980 zł, udział przypadający Wnioskodawcy w lokalu wyniósł 1/3, tj. 54.660 zł. W mieszkaniu tym nie dokonywano remontu. Po miesiącu lokal ten został sprzedany za kwotę 240.000 zł, a udział Wnioskodawcy w cenie lokalu wyniósł 80.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż udziałów w Lokalach 2 i 3 należy kwalifikować jako sprzedaż dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 oraz art. 10 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziałów w Lokalach 2 i 3 należy kwalifikować jako sprzedaż dokonaną poza działalnością gospodarczą, a zatem nie ma do niej zastosowania art. 5a pkt 6 oraz art. 10 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody ze sprzedaży należy zakwalifikować, jako przychód o jakim mowa w art. 10 pkt 8 pkt a) ww. ustawy.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za działalność gospodarczą uznaje się taką działalność handlową, wytwórczą, usługową, która jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca nie dokonywał zakupu udziałów w Lokalu 2 i 3 do majątku związanego z działalnością gospodarczą. Remont Lokalu nr 2 nie został ujęty w rozliczeniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonywał przy zakupie i sprzedaży udziałów w Lokalach 2 i 3 czynności, jakie zwykle dokonują przedsiębiorcy, którzy nabywają nieruchomości dla celów zarobkowych. To znaczy nie zamieszczał ogłoszeń z ofertą sprzedaży nie zawierał umowy pośrednictwa w sprzedaży Lokali.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyszczególniono odrębne źródło przychodów – pozarolniczą działalność gospodarczą.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy opiera się na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność ta jest faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości jest wystarczające, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Dla uznania danej działalności za działalność gospodarczą nie ma zatem znaczenia fakt, że podmiot prowadzący określoną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej, nie nazywa jej tak, bądź też oświadcza, że jej nie prowadzi, gdyż o kwalifikacji danej działalności przesądza kryterium obiektywne, t.j. ustalenie, czy dany podmiot faktycznie prowadzi działalność, która obiektywnie może przynosić dochód, a przy tym:

*   wykonywana jest w sposób ciągły (przy czym istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu);
*   prowadzona jest w sposób zorganizowany.

Podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania i uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Wobec powyższego w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziałów w lokalach mieszkalnych, o których mowa we wniosku.

Mając na względzie informacje podane we wniosku, wskazać należy, że Wnioskodawca w krótkim czasie (około roku) dokonał szeregu powtarzalnych czynności, związanych z zakupem i sprzedażą udziałów w lokalach mieszkalnych. W przypadku Lokalu 2 między zakupem, a sprzedażą upłynął jeden rok, Lokal 3 został sprzedany po miesiącu od zakupu.

Zorganizowany charakter aktywności zarobkowej Wnioskodawcy polegał na wyszukaniu lokali mieszkalnych w atrakcyjnych cenach, których sprzedaż w stosunkowo jak najkrótszym czasie przyniesie potencjalnie duży zysk, nabyciu tych lokali, znalezieniu nabywcy oraz samej ich sprzedaży. W przypadku Lokalu 2, Wnioskodawca w celu podniesienia wartości tego lokalu i osiągnięcia najbardziej korzystnej ceny sprzedaży, dodatkowo dokonał w nim remontu. Porównując wskazane we wniosku ceny nabycia i sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych, wskazać należy, że udziały w Lokalach 2 i 3 nabywano po korzystnych cenach, co niewątpliwie musiało wiązać się z analizą rynku, cen na nim panujących, przeszukaniem najkorzystniejszych ofert. Następnie w krótkich odstępach czasu Wnioskodawca sprzedawał te udziały ze znacznym zyskiem. Zyski z poprzednich transakcji lokowano w nabyciu kolejnych lokali sprowadzając te lokale mieszkalne do funkcji towaru handlowego.

Powyższe działania Wnioskodawcy były w ocenie organu podatkowego prowadzone w celu maksymalizacji zysku, tj. osiągnięcia postawionego już momencie zakupu udziałów w tych lokalach celu związanego z uzyskaniem najwyższego zysku z ich sprzedaży. Wnioskodawca nie działał celem zaspokojenia własnych potrzeb. Okoliczności związane ze sprzedażą nabywanych sukcesywnie udziałów w lokalach mieszkalnych wykraczają poza zwykłe czynności konieczne do zbycia składników majątku osobistego i wskazują na istnienie woli osiągnięcia korzyści ze sprzedaży, co jest charakterystyczne dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Przy ocenie, czy realizowana aktywność zarobkowa Wnioskodawcy jest działalnością gospodarczą nie ma znaczenia okoliczność, że Wnioskodawca przy zakupie i sprzedaży udziałów w lokalach nie dokonywał czynności, jakie zwykle dokonują przedsiębiorcy, którzy nabywają nieruchomości dla celów zarobkowych, tj. nie zamieszczał ogłoszeń z ofertą sprzedaży, czy też nie zawierał umowy pośrednictwa w sprzedaży. Z treści wniosku wynika bowiem, że Wnioskodawca jest podmiotem, który profesjonalnie zajmuje się obrotem nieruchomościami.

Nie można się wobec tego zgodzić z argumentacją, że nabycia udziałów w lokalach Wnioskodawca dokonywał „do majątku prywatnego”. Z okoliczności podanych we wniosku wynika, że udziały w lokalach były nabywane w celu ich dalszej odsprzedaży.

Analiza czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę potwierdza, że ciągłość, zarobkowy i zorganizowany charakter działań nie był jedynie czynnością incydentalną, niezorganizowaną, o niezarobkowym charakterze. Działania podatnika były wręcz nastawione na osiąganie jak najwyższego zysku w stosunkowo krótkim czasie

Mając na uwadze treść cytowanego uprzednio przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że opisane we wniosku czynności związane z nabyciem i zbyciem udziałów w Lokalach 2 i 3 spełniają przesłanki wymienione w tym przepisie i zostały wykonane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych należy traktować jako przychody których źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła, tj. w tym przypadku podatkiem liniowym.

W związku z tym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.