Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.82.2025.2.AAR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-28
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Działek lub Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki
podatnik
zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
1

Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek wspólny dotyczy planowanej transakcji nabycia niżej opisanego prawa
    własności nieruchomości w (...) przez X spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej:
    Kupujący lub Nabywca), zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, od Pani A.A. (dalej:
    Sprzedający 1 lub Zbywca 1) oraz jej męża Pana B.B. (dalej: Sprzedający 2 lub Zbywca 2),
    niezarejestrowanych na dzień złożenia niniejszego wniosku jako czynni podatnicy VAT.
    Sprzedający 1/Zbywca 1 oraz Sprzedający 2/Zbywca 2 w dalszej części niniejszego wniosku
    będą łącznie określani jako Sprzedający lub Zbywcy.
    Kupujący/Nabywca oraz Sprzedający/Zbywcy w dalszej części niniejszego wniosku będą
    łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani.
    Sprzedający są właścicielami:
    1. Nieruchomości położonej w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną 1/1, obręb
    ewidencyjny (...), o obszarze 0,5722 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: Działka 1), na
    której to Działce 1 znajdują się następujące naniesienia:
        budynek mieszkalny wybudowany w drugiej połowie lat 60-tych, rozbudowany
        ok. 2005 r., w którym mieszkają Sprzedający z rodziną,
        budynek gospodarczy wybudowany ok. 1970 r., który wykorzystywany był w
        prowadzonej działalności rolniczej.
    W dalszej części niniejszego wniosku powyższe budynki będą łącznie określane jako
    Budynki.
        utwardzona droga oraz plac (dalej: Budowle 1);
    2. nieruchomości położonej w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną 2/2, obręb
    ewidencyjny (...), o obszarze 0,8025 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: Działka 2).
                                                  2 Na Działce 2 znajduje się część utwardzonej drogi betonowej o powierzchni ok. 10 m
    (dalej: Budowla 2). Droga ta częściowo znajduje się również na sąsiedniej działce, która nie
    jest własnością Sprzedających.
    W dalszej części niniejszego wniosku Działka 1 oraz Działka 2 będą łącznie określane jako
    Działki.
    W dziale II księgi wieczystej dla Działki 1 jako właściciele wpisani są Sprzedający 1 oraz
    Sprzedający 2.
    Przedmiotową Działkę 1 nabył Sprzedający 1 będąc w aktualnym stanie cywilnym, na
    podstawie nieodpłatnego, ekwiwalentnego zniesienia współwłasności, zgodnie z
    okazanym odpisem prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności,
    wydanego 22 marca 2002 r., przez Sąd Rejonowy (...), ze skutkiem do majątku wspólnego,
    a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, przy czym pierwotnie udział we
    współwłasności nieruchomości, która była przedmiotem zniesienia współwłasności
    opisanego powyżej, nabyty został 2 października 1990 r., w drodze zasiedzenia zgodnie z
    prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (...) z 10 lipca 2000 r. w trakcie trwania
    aktualnego związku małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego.

    Z kolei zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży z 11 grudnia 2023 r. (opisaną w dalszej
    części niniejszego wniosku), Strony zażądały, aby notariusz działając na podstawie art. 79
    pkt 8a i art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie, dokonał
    czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego
    wniosku wieczystoksięgowego obejmującego żądanie Wpis/Zmiana/Wykreślenie w Księdze
    Wieczystej Istniejącej: wpis w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) własności na rzecz A.A.
    (Sprzedającego 1) i B.B. (Sprzedającego 2), na zasadach wspólności majątkowej
    małżeńskiej, w miejsce dotychczas ujawnionej A.A. (Sprzedającego 1).
    W dziale II księgi wieczystej dla Działki 2 jako właściciele wpisani są Sprzedający 1 oraz
    Sprzedający 2.
    Przedmiotową Działkę 2 nabyła A.A. (Sprzedający 1) 2 października 1990 r., w drodze
    zasiedzenia, zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (...) z 10 lipca
    2000 r., w trakcie trwania aktualnego związku małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem
    do majątku wspólnego.
    Z kolei zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży z 11 grudnia 2023 r. (opisaną w dalszej
    części niniejszego wniosku), Strony zażądały, aby notariusz działając na podstawie art. 79
    pkt 8a i art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie, dokonał
    czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego
    wniosku wieczystoksięgowego obejmującego żądanie Wpis/Zmiana/Wykreślenie w Księdze
    Wieczystej Istniejącej: wpis w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) własności na rzecz A.A.
    (Sprzedający 1) i B.B. (Sprzedającego 2), na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej,
    w miejsce dotychczas ujawnionej A.A. (Sprzedającego 1).
    Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego – przyjętym Uchwałą Nr (...) Rady Miasta (...), z 7 marca 2019 r. w sprawie
    uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) (dalej: MPZP).
    Zgodnie z MPZP Działki położone są na następujących terenach:
        Działka 1 - na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w
        kwartałach oznaczonych na rysunku planu symbolami (...), w części w liniach
        rozgraniczających drogi głównej ul. (...) i drogi wewnętrznej (...),
        Działka 2 - na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w
        kwartałach oznaczonych na rysunku planu symbolami (...), w części w liniach
        rozgraniczających drogi zbiorczej (...) i drogi publicznej - alei pieszych z zielenią i
        zbiornikiem wodnym (...).
    Zgodnie z MPZP symbol (...) oznacza tereny dróg publicznych - alei pieszych z zielenią i
    zbiornikiem wodnym, a na terenie oznaczonym jako (...) ustalony został ciąg pieszy
    wkomponowany w zieleń wysoką i niską, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 80%,
    realizacja zbiornika wodnego oraz dopuszcza się poprowadzenie dróg dojazdowych
    poprzecznie do przebiegu ciągu pieszego.
    W 2008 r. Sprzedający 1 zgłosił uwagi do MPZP w postaci sprzeciwu wobec propozycji
    scaleń przedstawionej w projekcie planu. Uwagi nie zostały uwzględnione.
    Część Działki 1 jest przedmiotem umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony z 90-
    dniowym terminem wypowiedzenia. Sprzedający zobowiązali się, że przed dniem zawarcia
    Umowy Sprzedaży złożą najemcy wypowiedzenie powyżej opisanej umowy najmu, z

    zachowaniem przewidzianego w niej okresu wypowiedzenia, najemca usunie na własny
    koszt wszelkie naniesienia dokonane w trakcie trwania umowy, a Sprzedający
    odpowiedzialni będą za ewentualne roszczenia najemcy z tytułu umowy najmu.
    Działka 2 nie jest przedmiotem najmu.
    Sprzedający wykorzystywali Działki do działalności rolniczej.
    11 grudnia 2023 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży oraz pełnomocnictwa
    (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży), która została zmodyfikowana w drodze
    pisemnego aneksu.
    Strony jednocześnie zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości do 9
    czerwca 2025 r. (dalej: Umowa Sprzedaży).
    Stosownie do m.in. postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w postępowaniu
    administracyjnym procedowany jest podział:
        Działki 1, w wyniku którego z Działki 1 zostaną wydzielone:
                                2działka gruntu o powierzchni ok. 5.338 m, która będzie stanowiła zgodnie z
          MPZP teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (...),
                                2działka gruntu o powierzchni ok. 305 m, która będzie stanowiła zgodnie z
          MPZP teren przeznaczony pod drogi wewnętrzne (...),
                              2działka gruntu o powierzchni ok. 79 m, która będzie stanowiła zgodnie z MPZP
          teren przeznaczony pod drogi publiczne - drogę główną ((...));
        Działki 2, w wyniku którego z Działki 2 zostaną wydzielone działki o nr
        ewidencyjnych od 3/3 do 7/7, z czego:
          działka o nr 3/3, będzie stanowiła zgodnie z MPZP teren przeznaczony pod
          zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (...), będzie miała powierzchnię ok. 103
          2m i znajdować się na niej będzie Budowla 2, dalej określana jako
          Nieruchomość 2A,
          niezabudowane działki o nr 5/5 i 7/7 będą mieć łączną powierzchnię ok. 5.773 m
          2 i będą stanowić zgodnie z MPZP teren przeznaczony pod zabudowę
          mieszkaniową wielorodzinną (...) oraz niezabudowana działka gruntu o nr 6/6
                              2będzie mieć powierzchnię ok. 358 m i będzie stanowić zgodnie z MPZP teren
          pod drogę publiczną - aleję pieszą z zielenią i zbiornikiem wodnym ((...)) dalej
          określane łącznie jako Nieruchomość 2B,
                                                    2niezabudowana działka gruntu o nr 4/4 będzie mieć powierzchnię ok. 1.791 m
          i będzie stanowić zgodnie z MPZP teren przeznaczony pod drogi publiczne (...).
    Przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (dalej określanej jako Transakcja) będzie
    Działka 1 zbywana przed jej podziałem, na której w dniu Transakcji będą znajdowały się
    Budynki i Budowle 1.
    Jeżeli do dnia Transakcji nie dojdzie do podziału Działki 2, przedmiotem sprzedaży na
    rzecz Kupującego będzie Działka 2, na której znajdować się będzie Budowla 2.
    Jeżeli do dnia Transakcji dojdzie do opisanego podziału Działki 2, przedmiotem Transakcji
    będą Nieruchomość 2A (z zastrzeżeniem wyjaśnień poniżej) i Nieruchomość 2B.

    W sąsiedztwie Działki 2 położna jest działka ewidencyjna o nr 8/8 obręb ewidencyjny (...), o
    obszarze 1,1837 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg
    Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) będąca własnością C.C. Aktualnie
    procedowany jest podział tej działki na 10 działek o numerach od 9/9 do 18/18, przy czym
    zgodnie z MPZP działki o numerach 9/9, 10/10, 11/11, 13/13, 15/15 przeznaczone byłyby
    na drogi publiczne, działka o nr 17/17 przeznaczona byłaby pod obszar urbanistyczny (...),
    działki o nr 12/12, 16/16 i 18/18 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej
    wielorodzinnej z usługami, natomiast działka o nr 14/14 znajdowałaby się na obszarze nie
    objętym MPZP.
    W sąsiedztwie Działki 2 położna jest działka ewidencyjna o nr 7 obręb ewidencyjny (...), o
    obszarze 0,6335 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) Wydział Ksiąg
    Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) będąca własnością C.C. Aktualnie
    procedowany jest podział tej działki na 7 działek o numerach ewidencyjnych od 7/1 do 7/7,
    przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 7/1, 7/2, 7/4 i 7/6 przeznaczone byłyby na
    drogi publiczne, a działki o nr 7/3, 7/5 i 7/7 przeznaczone byłyby na cele zabudowy
    mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.
    W aneksie z 30 stycznia 2025 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży wskazano, że na
    potrzeby postępowania podziałowego Sprzedający:
        wyrazili zgodę na zbycie projektowanej działki nr 3/3 na rzecz właściciela działek nr
        8/8, 6, 7 celem dołączenia do projektowanej działki nr 24,
        zobowiązali się do nabycia projektowanej działki nr 16/16 oraz 7/5 celem
        połączenia w jeden obszar, tj. włączenia do projektowanej działki nr 5/5,
        zobowiązali się do zbycia projektowanej działki 7/7 właścicielowi działki nr 9.
    Kupujący zamierza nabyć działki ewidencyjne o nr 8/8 i 7 od Pana C.C. również na
    potrzeby realizacji Planowanej Inwestycji (zdefiniowanej poniżej).
    Nieruchomość 2A ma być sprzedana na rzecz podmiotu, który w momencie jej sprzedaży
    będzie właścicielem działki ewidencyjnej nr 7 (przed lub po podziale), celem jej scalenia z
    działką o nr 7.
    Możliwa jest więc sytuacja, w której Nieruchomość 2A zostanie sprzedana Panu C.C. (o ile
    dojdzie do podziału działki 2/2, a to on będzie właścicielem działki o nr 7, a wcześniej nie
    nabędzie jej sam Kupujący).
    Możliwa jest też sytuacja, w której Sprzedający kupią od C.C. projektowane działki o nr 16
    /16 i 7/5 przez zawarciem Umowy Sprzedaży.
    Nabycie działek o nr 16/16 i 7/5 od Pana C.C. oraz sprzedaż na jego rzecz Nieruchomości
    2A warunkowane jest postępowaniem podziałowym gruntów, w ramach którego
    wymagane są również scalenia niektórych działek. Opisane podziały prowadzone są
    wyłącznie staraniem i w interesie Kupującego i na potrzeby Planowanej Inwestycji.
    Na nabytych od Sprzedających gruntach Kupujący zamierza zrealizować inwestycję
    mieszkaniową, polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z
    ewentualnymi usługami posadowionych na garażu (dalej: Planowana Inwestycja), przy
    czym parametry Planowanej Inwestycji wynikają z MPZP.

    Strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Sprzedaży po uzyskaniu przez Kupującego
    pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości oraz po spełnieniu określonych warunków w
    Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, które zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, tj.
    pomimo ich niespełnienia, Kupujący będzie mógł żądać zawarcia Umowy Sprzedaży.
    Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:
        Kupujący zobowiązał się do przeprowadzenia we własnym imieniu i na własny
        koszt, badania nieruchomości pod względem faktycznym, prawnym, technicznym
        oraz urbanistycznym (due diligence), w celu weryfikacji możliwości realizacji na
        nieruchomościach Planowanej Inwestycji (dalej: Badanie Nieruchomości),
        Strony zobowiązały się współpracować w celu przeprowadzenia due diligence, przy
        czym prowadzone badania nie miały ingerować w budynki/budowle i instalacje
        znajdujące się na nieruchomościach, a Kupujący - w terminie przeznaczonym na
        wykonanie badania nieruchomości miał usunąć z nieruchomości wszelkie wyraźne
        ślady, jakie pozostawią działania podejmowane w celu przeprowadzenia takich
        badań,
        Kupujący przeprowadził Badanie Nieruchomości, którego wynik jest pozytywny z
        punktu widzenia możliwości realizacji na nieruchomościach Planowanej Inwestycji,
        Sprzedający ustanowili pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z
        prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnili ich, z prawem do
        samodzielnego działania, do:
      a) wglądu w akta księgi wieczystej nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź
        ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu
        wchodzących obecnie w skład nieruchomości,
      b) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia
        Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla
        Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami
        mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,
      c) uzyskania decyzji zatwierdzających podział Działki 1 oraz Działki 2 oraz decyzji
        zatwierdzających projekty budowlane oraz udzielających pozwolenia na budowę w
        zakresie Planowanej Inwestycji, a także do reprezentowania Sprzedających w
        postępowaniach dotyczących uzyskania odszkodowania za nieruchomości przejęte
        w wyniku podziału przez m.st. Warszawę,
      d) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,
      e) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń
        reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do nieruchomości oraz w przedmiocie braku
        zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości
        lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem nieruchomości hipoteką
        przymusową,
      f) uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji,
        instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli
        (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do nieruchomości lub do nieruchomości,
        z której wywodzą się nieruchomości, a także w przedmiocie jakichkolwiek

        postępowań dotyczących nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzą się
        nieruchomości, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich
        roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.
    Sprzedający zobowiązali się, że do 9 czerwca 2025 r. nie odwołają powyższego
    pełnomocnictwa.
    Sprzedający wyrazili zgodę dla Kupującego na dysponowanie nieruchomościami na cele
    budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do
    mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne, przeprowadzenia badań
    gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni a także uzyskania decyzji o
    pozwoleniu na budowę. Koszty powyższych działań będzie ponosił Kupujący. Sprzedający
    zobowiązali się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej
    przez Miasto Stołeczne Warszawa lub inne instytucje. Sprzedający zobowiązali się, że w
    okresie do dnia 9 czerwca 2025 roku nie odwołają niniejszego prawa do dysponowania
    nieruchomościami.
    Strony postanowiły, że wydanie nieruchomości na rzecz Kupującego nastąpi najpóźniej w
    dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, przy czym protokół zdawczo-odbiorczy zostanie
    podpisany najpóźniej bezpośrednio po zawarciu Umowy Sprzedaży.
    Sprzedający 1 jest właścicielem działek ewidencyjnych o nr 11 i 13, które są
    niezabudowane, obręb (...), w udziale wynoszącym 6/18. Nieruchomości zostały nabyte
    przez Sprzedającego 1 w wyniku otrzymanego spadku w roku 1994 i 2014.
                                                    2Sprzedający 1 wcześniej zbywał jedną nieruchomość - mieszkanie o powierzchni 32,8 m,
    (...) (nabyte w wyniku spadku z 2014 r.), przepisane aktem darowizny na syna w 2023 r.
    Strony podkreśliły, że Budynki i Budowle 1 oraz Budowla 2 nie były ulepszane w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną
    Transakcją. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych zmierzających
    do sprzedaży Działek. W szczególności, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, nie
    reklamowali nieruchomości, nie zawierali umów z pośrednikami. Kupujący (prowadzący
    działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie czynności
    administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie Kupujący
    we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący podejmuje
    działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedających i zakupu położonych
    blisko działek należących do innych podmiotów w celu pozyskania gruntów niezbędnych
    dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Sprzedający nie podejmują aktywnych działań w
    zakresie zbycia działek powstałych z planowanego podziału, ponieważ w tym zakresie
    realizują wyłącznie zamysł Kupującego.
    Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Pytania zawarte we wniosku o wydanie interpretacji dotyczą wyłącznie transakcji
    sprzedaży opisanych nieruchomości przez Sprzedających (tj. przez p. A.A. i B.B.)
    Kupującemu, tj. X Spółka Komandytowa. Pytania zawarte we wniosku o wydanie
    interpretacji nie dotyczą sprzedaży działki 3/3 właścicielowi działek nr 8/8, 6, 7 ani nie
    dotyczą zbycia działki 7/7 właścicielowi działki nr 9.
    Budynki posadowione na Działce 1 są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2
    ustawy Prawo Budowlane. Obiekty nazwane Budowlami 1, 2 są budowlami w rozumieniu
    przepisów Prawa Budowlanego.

    Pierwsze zasiedlenie Budynków na Działce 1 (działka 1/1) nastąpiło po ich wybudowaniu,
    ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie tych budynków na własne
    potrzeby zgodnie z ich przeznaczeniem. Budynek mieszkalny został więc zasiedlony po
    jego wybudowaniu w drugiej połowie lat 60-tych dwudziestego wieku (właściciele w nim
    zamieszkali), a budynek gospodarczy wybudowany ok. 1970 r. był po wybudowaniu
    wykorzystywany w prowadzonej działalności rolniczej, a więc pierwsze ich zasiedlenia
    miały miejsce, odpowiednio, w drugiej połowie lat 60-tych dwudziestego wieku i ok. 1970 r.
    Pierwsze zasiedlenie Budowli 1 (utwardzona droga oraz plac na Działce 1) nastąpiło po ich
    wybudowaniu w okresie 2010-2015.
    Pierwsze zasiedlenie utwardzonej drogi betonowej (na Działce 2) nastąpiło po jej
    wybudowaniu w latach 90 dwudziestego wieku.
    Z zastrzeżeniem akapitu następnego, Budynki na Działce 1 oraz Budowle 1 i 2 nie były
    ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed
    planowaną transakcją.
    Budynek - budynek mieszkalny znajdujący się na Działce 1 był rozbudowany ok. 2005 r., a
    wydatki poniesione na jego rozbudowanie (ulepszenie), w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym, stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej. Kwestie formalne
    związane z przeprowadzoną rozbudową zakończyły się około 2010 r.
    W związku tym, pierwsze zasiedlenia Budynku oraz Budowli 1 i 2 nastąpiło we wskazanych
    wyżej momentach.
    Kupujący – tj. X spółka komandytowa – nabyte Nieruchomości odsprzeda jednemu z
    Developerów w ramach transakcji opodatkowanej VAT-em, przy czym jeśli przedmiotem
    sprzedaży będą nieruchomości wciąż zabudowane ww. Budynkami i/lub Budowlami, to X
    spółka komandytowa (jako zbywca) oraz Developer (jako nabywca) złożą w akcie
    notarialnym zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o
    rezygnacji ze zwolnienia z VAT tej transakcji i wyborze jej opodatkowania VAT-em.
    W związku działalnością rolniczą na działkach Sprzedający nie uzyskiwali płodów rolnych
    podlegających dalszej odsprzedaży i nie byli z tego tytułu czynnymi, zarejestrowanymi
    podatnikami podatku VAT, były to tylko płody rolne na własne potrzeby.
    Zgodnie z aneksem z 30 stycznia 2025 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży,
    Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży działki 3/3 oraz działki 7/7 - jednak odnośnie
    tych działek Sprzedający nie zamierzają zawrzeć umowy przedwstępnej, lecz zostanie
    zawarta umowa sprzedaży.
    Sprzedający nie udzielali i nie planują udzielania innemu podmiotowi pełnomocnictwa do
    działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek o nr 3/3 oraz 7/7.
    Na mocy podpisanego w 30 stycznia 2025 r. aneksu do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży
    (zawartej 11 grudnia 2023 r.), o którym to aneksie mowa jest w złożonym wniosku,
    Sprzedający 1 (Pani A.A.) udzieliła spółce pod firmą X Spółka Komandytowa z siedzibą w
    (...) pełnomocnictwa do zawarcia w imieniu Sprzedającego 1 umowy sprzedaży na
    warunkach i za cenę ustaloną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży z uwzględnieniem
    zmian objętych ww. aneksem z 30 stycznia 2025 r. oraz oświadczyła, że pełnomocnik może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy.

    Przedmiotowe pełnomocnictwo obejmuje sprzedaż wszystkich działek będących
    przedmiotem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, obejmuje więc także działki o nr 3/3 oraz
    7/7, ale się do nich nie ogranicza.
    Sprzedający korzystają, w związku z planowaną sprzedażą działek, z usług profesjonalnej
    pomocy prawnej (radcy prawnego), ale nie udzielali mu pełnomocnictwa do zawarcia w ich
    imieniu jakichkolwiek umów sprzedaży, w tym umów sprzedaży działek o nr 3/3 i 7/7. Rolą
    tego prawnika jest dbanie, aby interesy Sprzedających nie zostały naruszone, np. w treści
    umowy przedwstępnej (a następnie ostatecznej) sporządzonej z Kupującym, który jest
    podmiotem profesjonalnie działającym na rynku obrotu nieruchomościami.
    Pytania
    1. Czy dokonując transakcji sprzedaży Działki 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2A i
      Nieruchomości 2B, Zbywcy będą działali w charakterze podatników w rozumieniu
      art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?
    2. W przypadku uznania stanowiska dot. pytania 1 za nieprawidłowe, czy planowana
      sprzedaż będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy
      o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
    3. Czy Kupujący ma prawo odliczyć podatek naliczony związany z Transakcją?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Ad 1. Zbywcy nie będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
    Ad 2. W przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pkt 1. za nieprawidłowe,
    zbycie Działki 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2A będzie stanowić dostawę towaru
    podlegającą zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Istnieje
    możliwość rezygnacji z tego zwolnienia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11
    ustawy o VAT.
    Zbycie Nieruchomości 2B nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o
    VAT jako zbycie niezabudowanych działek stanowiących tereny budowlane.
    Ad 3. Kupujący ma prawo odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją.
    Uzasadnienie
    Ad 1.
    Zbycie nieruchomości gruntowych wypełnia definicję odpłatnej dostawy towarów, o
    której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca
    dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi
    być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem
    podatku od towarów i usług.
    Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących

    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły
    dla celów zarobkowych.
    Dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać więc będzie opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą
    opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako
    podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona
    działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba fizyczna, która dokonuje
    jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności
    gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą
    prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za
    podatnika w zakresie tych czynności.
    Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT powinna cechować
    się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z
    profesjonalnym obrotem gospodarczym.
    Pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup
    towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza
    zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby
    naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej
    art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za
    podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.
    Istotne znaczenie ma to, czy podmiot w celu dokonania sprzedaży nieruchomości,
    podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze
    sprzedaży tej rzeczy.
    W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji
    dostawy nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną w ramach działalności
    gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku
    TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku
    wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonego przez Naczelny Sąd
    Administracyjny. Wyrok ten wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi
    podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów
    Administracyjnych.
    W wyroku tym TSUE stwierdził, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę
    należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego

    państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w
    art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca
    prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że
    transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności.
    (...) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
    9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący
    „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    wartości dodanej. (...)”.
    Z ww. orzeczenia TSUE wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił TSUE – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
    9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a
    nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Biorąc powyższe pod uwagę sprzedaż, której dotyczy pytanie nr 1 i 3 nie wypełnia
    znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a
    Sprzedający dokonując sprzedaży nie działają w charakterze podatnika VAT.
    Zbywcy nabyli Działki w drodze zniesienia współwłasności (Działka 1) oraz zasiedzenia
    (Działka 2). Zbywcy mieszkają z rodziną w domu wybudowanym na Działce 1. Działki
    wykorzystywali na przestrzeni lat do działalności rolniczej. Część Działki 2 jest
    przedmiotem najmu, przy czym umowa ta dotyczy tylko części działki i zostanie
    wypowiedziana do dnia Transakcji, a Zbywcy nie prowadzili zorganizowanej
    sprofesjonalizowanej działalności w zakresie najmu.
    Zbywca 1 jest współwłaścicielem dwóch innych działek, działki te nabyte zostały jednak
    w drodze spadkobrania w roku 1994 i 2014, ich nabycie nie jest więc nabyciem
    inwestycyjnym charakteryzującym profesjonalnego handlowca.

    Jedyne zbycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny na rzecz bliskiej osoby
    (syna). Zbywcy nie podejmują więc czynności handlowca, który kupuje nieruchomości
    celem odprzedaży z zyskiem. Planowana sprzedaż objęta niniejszym wnioskiem to
    dysponowanie majątkiem prywatnym nabytym przez zniesienie współwłasności lub
    zasiedzenia nie zaś efekt inwestowania środków pieniężnych w nieruchomości
    nastawionego na zyski z ich późniejszej sprzedaży.
    Ocena ta dotyczy zarówno sprzedaży na rzecz Kupującego, jak i możliwej sprzedaży
    Nieruchomości 2A na rzecz właściciela działki nr 7. Ta potencjalna transakcja ściśle
    powiązana ze sprzedażą pozostałych działek na rzecz Kupującego i stanowi wyłącznie
    środek do osiągnięcia celu w postaci podziału i scalenia niektórych nabywanych przez
    niego działek. Transakcja ta odbędzie się z inicjatywy Kupującego i w jego
    gospodarczym interesie (pozwoli Kupującemu na ukształtowania działek po podziale
    pozwalającym w optymalny sposób zrealizować Planowaną Inwestycję). Sprzedaż
    Nieruchomości 2A właścicielowi działki nr 7 nie jest komercyjną transakcją
    motywowaną zyskiem, ale „wymianą” działek między właścicielami warunkującą
    skuteczne procedowanie podziału gruntów i ich późniejszego scalenia w interesie i
    staraniem Kupującego dla realizacji planowanej przez niego Inwestycji. Zbywcy w
    zakresie zbycia Nieruchomości 2A na rzecz właściciela działki nr 7 nie podejmowali
    żadnych działań reklamowych, marketingowych, nie prowadzili negocjacji.
    W związku z tym należy uznać, że sprzedaż działek będąca przedmiotem pytania nr 1
    będzie stanowić element zarządu prywatnym majątkiem Zbywców, nie będzie więc
    następować w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy
    VAT. Sprzedający nie działają więc w charakterze podatników VAT, a opisane w pytaniu
    nr 1 transakcje nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności
    zanim dojdzie do zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży. Element pełnomocnictwa
    dla Kupującego nie wpływa jednak na przedstawione wyżej stanowisko.
    Działania Kupującego w zakresie pełnomocnictwa nie są działaniami podjętymi z
    inicjatywy Sprzedających. Działania, do których uprawnia pełnomocnictwo,
    podejmowane są z inicjatywy Kupującego i służą wyłącznie do realizacji jego własnych
    celów gospodarczych związanych z nabywanymi nieruchomościami (przygotowanie
    procesu budowlanego przez Kupującego). Ponieważ w momencie zawarcia Umowy
    Przedwstępnej, Kupujący nie dysponował jeszcze prawem własności do nieruchomości,
    nie mógł podejmować określonych czynności przysługujących wyłącznie jej
    właścicielowi.
    Wszystkie te działania Nabywca podejmował na własną rzecz, nie zaś na rzecz
    Sprzedających, służą one bowiem wyłącznie Inwestycji planowanej przez Nabywcę.
    Sprzedający w żaden sposób nie partycypują w zyskach uzyskanych przez Nabywcę w
    wyniku procesu inwestycyjnego. Efekty działań podjętych na podstawie
    pełnomocnictwa Zbywców warunkowały możliwość przeprowadzenia Inwestycji przez
    Nabywcę, a więc służyły wyłącznie jego interesom i były przydatne wyłącznie jemu.
    Nie można więc działań podejmowanych przez Nabywcę oceniać jako działań
    Sprzedających zmierzających do uatrakcyjnienia Działek. Nie są to działania zlecone
    pełnomocnikom dla uatrakcyjnienia nieruchomości na otwartym rynku obrotu
    nieruchomościami wobec szerokiego kręgu potencjalnych nabywców. Pełnomocnictwo
    jest tu tylko kwestią formalną umożliwiającą podjęcie działań w interesie i na rzecz

    wyłącznie Nabywcy i jego Planowanej Inwestycji. Tym samym, działań Nabywcy jako
    pełnomocnika nie można określać jako profesjonalnych działań samych Sprzedających
    twierdząc, że podejmuje działania właściwe dla zawodowego sprzedawcy
    nieruchomości (handlowca).
    Wszystkie działania w ramach pełnomocnictwa podejmowane są na koszt Nabywcy,
    więc Sprzedający nie zaangażowali w te czynności żadnych środków. Biorąc pod uwagę
    przywołane orzeczenia TSUE nie są to aktywne działania Sprzedających w kontekście
    interpretacji art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż planowana przez
    Zbywców jest przejawem wyłącznie zarządu majątkiem prywatnym, a nie stanowi
    sprzedaży w zakresie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT, w związku z czym opisane w pytaniu transakcje nie podlegają opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Argumentacja ta znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. WSA w
    Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 15 października 2020 r. (sygn. I SA/Go 275/20)
    stwierdza: „Jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera
    umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia
    pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy,
    nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez
    dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o
    której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Działania podatnika nie noszą znamion
    działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów u.p.t.u., co wyklucza zastosowanie
    względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.”. Wyrok ten został utrzymany przez NSA w
    wyroku z 11 października 2024 r. (sygn. I FSK 364/21).
    Stanowisko to wyrażone zostało również w wyroku WSA w Bydgoszczy z 19 stycznia
    2021 r. (sygn. I SA/Bd 761/20) oraz wyroku WSA w Rzeszowie z 19 stycznia 2021 r. (sygn.
    I SA/Rz 852/20) utrzymany w mocy wyrokiem NSA z 11 stycznia 2022 r. (sygn. I FSK 645
    /21).
    Ad 2.
    W przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pkt 1. za nieprawidłowe, zbycie
    Działki 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2A będzie stanowić dostawę towaru podlegającą
    zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dotyczy dostawy budynków, budowli lub
    ich części, z wyjątkiem, gdy:
    a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
    okres krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się „oddanie
    do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania
    na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;”.

    Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy
    zatem rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków,
    budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej,
    niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja nr 0111-KDIB3-1.4012.97.2018.3.
    AZ z 30 kwietnia 2018 r.: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć
    szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można
    było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w
    tym również na potrzeby własne osoby fizycznej”.
    Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w
    interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z 23 maja 2018 r. i
    nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z 24 maja 2018 r.
    Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że
    Budynki i Budowle 1 znajdujące się na Działce 1 oraz Budowla 2 stanowią odpowiednio
    budynki i budowle, które były przedmiotem „pierwszego zasiedlenia” ponad 2 lata temu
    poprzez ich używanie na potrzeby mieszkaniowe Sprzedających i ich rodziny, jak
    również na potrzeby prowadzonej w przeszłości działalności rolniczej. Budynki i
    Budowle 1 i Budowla 2 nie były ulepszane w okresie ostatnich 2 lat.
    W konsekwencji, dostawa ww. budynków i budowli określonych we wniosku jako
    Budynki, Budowle 1 i Budowla 2 będzie zwolniona od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT.
    Jednocześnie w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub
    budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z
    podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    W związku z powyższym sprzedaż Działki 1, na której znajdują się Budynki i Budowle 1
    podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie ceny
    należnej Sprzedającym z tytułu jej sprzedaży.
                        2Działka 2 ma powierzchnię 8.025 m (0,8025 ha), natomiast Budowlą 2 jest część
                                  2utwardzonej drogi betonowej o powierzchni ok. 10 m (pozostała część znajduje się na
    sąsiedniej działce).
    Jeżeli przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość 2A, będzie ona miała powierzchnię
        2ok. 103 m. Budowla 2 znajdzie się na Nieruchomości 2A i zajmować będzie
                2powierzchnię ok. 10 m. Cena Działki 2 nie jest kształtowana przez wartość Budowli, a
    przez wartość samego gruntu o znaczeniu inwestycyjnym dla Kupującego.
    Przedstawiona ocena ekonomicznej treści transakcji pozostaje aktualna również w
    przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży stanie się Nieruchomość 2A, jej cena jest
    bowiem elementem kompleksowej dostawy działek powstałych z podziału Działki 2 i
    zbywanych jako Nieruchomości 2B obok Nieruchomości 2A.
    Nawet jeżeli sens ekonomiczny transakcji pomija wartość Budowli 2 w stosunku do
    wartości Działki 2 lub Nieruchomości 2A, to dla oceny przedmiotu dostawy w

    rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, decydujące znaczenie ma fakt istnienia Budowli 2
    na Działce 2 lub Nieruchomości 2A. Potwierdzeniem tej tezy jest stanowisko TSUE
    wyrażone w wyroku z 4 września 2019 r. sygn. C-71/18. Działki 2 lub Nieruchomość 2A
    należy zatem uznać za działki zabudowane Budowlą 2. Dostawa Budowli 2 objęta jest
    zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a podstawa opodatkowania obejmuje
    również wartość całej Działki 2 lub odpowiednio całej Nieruchomości 2A. W
    konsekwencji tej oceny, całość ceny należnej Sprzedającym z tytułu sprzedaży Działki 2
    lub Nieruchomości 2A objęta jest zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
    W sytuacji, w której w chwili planowanego zbycia obie Strony Umowy Sprzedaży będą
    zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni, będą one uprawnione do rezygnacji z tego
    zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania tej dostawy, na podstawie art. 43 ust. 10
    ustawy o VAT, w konsekwencji czego Zbywcy rozliczyliby VAT należny od takiej dostawy.
    Sprzedaż Nieruchomości 2B nie podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy o VAT, na działkach nie znajdą się bowiem żadne budynki i budowle (będą to
    działki niezabudowane).
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę
    terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Nieruchomości 2B będą stanowić zgodnie z MPZP teren przeznaczony pod zabudowę
    mieszkaniową wielorodzinną (MW) oraz teren pod drogę publiczną - aleję pieszą z
    zielenią i zbiornikiem wodnym ((...)).
    Nieruchomości 2B będą miały zatem statusu terenów budowlanych w rozumieniu art. 2
    pkt 33 ustawy o VAT, więc ich dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1
    pkt 9 ustawy o VAT.
    Ad 3.
    Nabywca w momencie odpłatnego nabycia nieruchomości objętych niniejszym
    wnioskiem będzie czynnym podatnikiem VAT. Nabywca po nabyciu wszystkich objętych
    wnioskiem działek będzie wykorzystywał je wyłącznie do wykonywania czynności
    opodatkowanych podatkiem VAT, ponieważ na nieruchomościach ma być realizowana
    Planowana Inwestycja, której efektem będzie sprzedaż nieruchomości opodatkowana
    podatkiem VAT.
    Tym samym, spełniony zostanie warunek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT odliczenia
    podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż wystawionych
    przez Zbywców, o ile strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT.
    Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „W zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę

    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz
    art. 124.” W sprawie nie znajdą zastosowania szczególne wyjątki wskazane w
    przywołanym przepisie.
    Otrzymanie faktur wystawionych przez Sprzedających wykazujących podatek VAT z
    tytułu sprzedaży da Nabywcy prawo do obniżenia podatku należnego o jego kwotę.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem",
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 8/847 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz
    udziałów w nich, ale i budynków czy budowli) traktowane jest jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną

    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Działki 1 (działki 1/1), Działki 2
    (działki 2/2) lub Nieruchomości 2A (działki nr 3/3) i Nieruchomości 2B (działek nr 5/5, 6/6, 7
    /7) (powstałych z podziału Działki 2), istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww.
    działek Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania
    Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i

    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał
    podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych
    elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy
    zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że
    majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający są właścicielami:
        Działki 1 (działki 1/1), na której to Działce 1 znajdują się Budynki (budynek
        mieszkalny oraz budynek gospodarczy) i Budowle 1 (utwardzona droga oraz plac);
        Działki 2 (działki 2/2), na której to Działce 2 znajduje się Budowla 2 (część
        utwardzonej drogi betonowej).

    W dziale II księgi wieczystej dla Działki 1 jako właściciele wpisani są Sprzedający 1 oraz
    Sprzedający 2. Przedmiotową Działkę 1 nabył Sprzedający 1, na podstawie nieodpłatnego,
    ekwiwalentnego zniesienia współwłasności na mocy postanowienia o zniesieniu
    współwłasności, ze skutkiem do majątku wspólnego, a umów majątkowych małżeńskich
    nie zawierał, przy czym pierwotnie udział we współwłasności nieruchomości, która była
    przedmiotem zniesienia współwłasności opisanego powyżej, nabyty został w drodze
    zasiedzenia, zgodnie z prawomocnym postanowieniem w trakcie trwania aktualnego
    związku małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego.
    W dziale II księgi wieczystej dla Działki 2 jako właściciele wpisani są Sprzedający 1 oraz
    Sprzedający 2. Przedmiotową Działkę 2 nabyła A.A. (Sprzedający 1) w drodze zasiedzenia,
    zgodnie z prawomocnym postanowieniem, w trakcie trwania aktualnego związku
    małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego.
    Część Działki 1 jest przedmiotem umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony z 90-
    dniowym terminem wypowiedzenia. Sprzedający zobowiązali się, że przed dniem zawarcia
    Umowy Sprzedaży złożą najemcy wypowiedzenie powyżej opisanej umowy najmu, z
    zachowaniem przewidzianego w niej okresu wypowiedzenia, najemca usunie na własny
    koszt wszelkie naniesienia dokonane w trakcie trwania umowy, a Sprzedający
    odpowiedzialni będą za ewentualne roszczenia najemcy z tytułu umowy najmu. Działka 2
    nie jest przedmiotem najmu. Sprzedający wykorzystywali Działki do działalności rolniczej.
    11 grudnia 2023 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży oraz pełnomocnictwa,
    która została zmodyfikowana w drodze pisemnego aneksu. Strony jednocześnie
    zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości do 9 czerwca 2025 r.
    Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego.
    Stosownie do m.in. postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w postępowaniu
    administracyjnym procedowany jest podział:
        Działki 1, w wyniku którego z Działki 1 zostaną wydzielone:
                                2działka gruntu o powierzchni ok. 5.338 m, która będzie stanowiła zgodnie z
        MPZP teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW),
                              2działka gruntu o powierzchni ok. 305 m, która będzie stanowiła zgodnie z MPZP
        teren przeznaczony pod drogi wewnętrzne (...),
                              2działka gruntu o powierzchni ok. 79 m, która będzie stanowiła zgodnie z MPZP
        teren przeznaczony pod drogi publiczne - drogę główną ((...));
        Działki 2, w wyniku którego z Działki 2 zostaną wydzielone działki o nr
        ewidencyjnych od 3/3 do 7/7, z czego:
        działka o nr 3/3, będzie stanowiła zgodnie z MPZP teren przeznaczony pod
        zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), będzie miała powierzchnię ok.
            2103 m i znajdować się na niej będzie Budowla 2, dalej określana jako
        Nieruchomość 2A,
                                                      2niezabudowane działki o nr 5/5 i 7/7 będą mieć łączną powierzchnię ok. 5.773 m
        i będą stanowić zgodnie z MPZP teren przeznaczony pod zabudowę
        mieszkaniową wielorodzinną (MW) oraz niezabudowana działka gruntu o nr 6/6

                            2będzie mieć powierzchnię ok. 358 m i będzie stanowić zgodnie z MPZP teren
        pod drogę publiczną - aleję pieszą z zielenią i zbiornikiem wodnym ((...)) dalej
        określane łącznie jako Nieruchomość 2B,
                                                    2niezabudowana działka gruntu o nr 4/4 będzie mieć powierzchnię ok. 1.791 m i
        będzie stanowić zgodnie z MPZP teren przeznaczony pod drogi publiczne (...).
    Przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (Transakcja) będą Działka 1 zbywana przed
    jej podziałem, na której w dniu Transakcji będą znajdowały się Budynki i Budowle 1.
    Jeżeli do dnia Transakcji nie dojdzie do podziału Działki 2, przedmiotem sprzedaży na
    rzecz Kupującego będzie Działka 2, na której znajdować się będzie Budowla 2.
    Jeżeli do dnia Transakcji dojdzie do opisanego podziału Działki 2, przedmiotem Transakcji
    będą Nieruchomość 2A i Nieruchomość 2B.
    W sąsiedztwie Działki 2 położna jest działka ewidencyjna o nr 8/8 będąca własnością C.C..
    Aktualnie procedowany jest podział tej działki na 10 działek o numerach od 9/9 do 18/18,
    przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 9/9, 10/10, 11/11, 13/13, 15/15
    przeznaczone byłyby na drogi publiczne, działka o nr 17/17 przeznaczona byłaby pod
    obszar urbanistyczny (...), działki o nr 12/12, 16/16 i 18/18 przeznaczone byłyby na cele
    zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, natomiast działka o nr 14/14
    znajdowałaby się na obszarze nie objętym MPZP.
    W sąsiedztwie Działki 2 położna jest działka ewidencyjna o nr 7 będąca własnością C.C..
    Aktualnie procedowany jest podział tej działki na 7 działek o numerach ewidencyjnych od 7
    /1 do 7/7, przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 7/1, 7/2, 7/4 i 7/6 przeznaczone
    byłyby na drogi publiczne, a działki o nr 7/3, 7/5 i 7/7 przeznaczone byłyby na cele
    zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.
    W aneksie z 30 stycznia 2025 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży wskazano, że na
    potrzeby postępowania podziałowego Sprzedający:
        wyrazili zgodę na zbycie projektowanej działki nr 3/3 na rzecz właściciela działek nr
        8/8, 6, 7 celem dołączenia do projektowanej działki nr 24,
        zobowiązali się do nabycia projektowanej działki nr 16/16 oraz 7/5 celem
        połączenia w jeden obszar, tj. włączenia do projektowanej działki nr 5/5,
        zobowiązali się do zbycia projektowanej działki 7/7 właścicielowi działki nr 9.
    Kupujący zamierza nabyć działki ewidencyjne o nr 8/8 i 7 od Pana C.C. również na
    potrzeby realizacji Planowanej Inwestycji.
    Nieruchomość 2A ma być sprzedana na rzecz podmiotu, który w momencie jej sprzedaży
    będzie właścicielem działki ewidencyjnej nr 7 (przed lub po podziale), celem jej scalenia z
    działką o nr 7.
    Możliwa jest więc sytuacja, w której Nieruchomość 2A zostanie sprzedana Panu C.C. (o ile
    dojdzie do podziału działki 2/2, a to on będzie właścicielem działki o nr 7, a wcześniej nie
    nabędzie jej sam Kupujący).
    Możliwa jest też sytuacja, w której Sprzedający kupią od C.C. projektowane działki o nr 16
    /16 i 7/5 przez zawarciem Umowy Sprzedaży.

    Nabycie działek o nr 16/16 i 7/5 od Pana C.C. oraz sprzedaż na jego rzecz Nieruchomości
    2A warunkowane jest postępowaniem podziałowym gruntów, w ramach którego
    wymagane są również scalenia niektórych działek. Opisane podziały prowadzone są
    wyłącznie staraniem i w interesie Kupującego i na potrzeby Planowanej Inwestycji.
    Jednak, jak Państwo wyjaśnili w uzupełnieniu wniosku, pytania zawarte we wniosku
    dotyczą wyłącznie transakcji sprzedaży opisanych nieruchomości przez Sprzedających (tj.
    przez p. A.A. i B.B.) Kupującemu, tj. X Spółka Komandytowa. Pytania zawarte we wniosku o
    wydanie interpretacji nie dotyczą sprzedaży działki 3/3 właścicielowi działek nr 8/8, 6, 7 ani
    nie dotyczą zbycia działki 7/7 właścicielowi działki nr 9.
    Na nabytych od Sprzedających gruntach Kupujący zamierza zrealizować inwestycję
    mieszkaniową, polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z
    ewentualnymi usługami posadowionych na garażu (Planowana Inwestycja), przy czym
    parametry Planowanej Inwestycji wynikają z MPZP.
    Sprzedający 1 jest właścicielem działek ewidencyjnych o nr 11 i 13, które są
    niezabudowane, w udziale wynoszącym 6/18. Nieruchomości zostały nabyte przez
    Sprzedającego 1 w wyniku otrzymanego spadku w roku 1994 i 2014. Sprzedający 1
    wcześniej zbywał jedną nieruchomość - mieszkanie nabyte w wyniku spadku z 2014 r.,
    przepisane aktem darowizny na syna w 2023 r.
    Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych zmierzających do
    sprzedaży Działek. W szczególności, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, nie
    reklamowali nieruchomości, nie zawierali umów z pośrednikami. Kupujący (prowadzący
    działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie czynności
    administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie Kupujący
    we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący podejmuje
    działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedających i zakupu położonych
    blisko działek należących do innych podmiotów w celu pozyskania gruntów niezbędnych
    dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Sprzedający nie podejmują aktywnych działań w
    zakresie zbycia działek powstałych z planowanego podziału, ponieważ w tym zakresie
    realizują wyłącznie zamysł Kupującego.
    Sprzedający korzystają, w związku z planowaną sprzedażą działek, z usług profesjonalnej
    pomocy prawnej (radcy prawnego), ale nie udzielali mu pełnomocnictwa do zawarcia w ich
    imieniu jakichkolwiek umów sprzedaży, w tym umów sprzedaży działek o nr 3/3 i 7/7. Rolą
    tego prawnika jest dbanie, aby interesy Sprzedających nie zostały naruszone, np. w treści
    umowy przedwstępnej (a następnie ostatecznej) sporządzonej z Kupującym, który jest
    podmiotem profesjonalnie działającym na rynku obrotu nieruchomościami.
    Państwa wątpliwości dotyczą określenia, czy Sprzedający dokonując transakcji sprzedaży
    Działki 1 (działki 1/1), Działki 2 (działki 2/2) lub Nieruchomości 2A (działki nr 3/3) i
    Nieruchomości 2B (działek nr 5/5, 6/6, 7/7) (powstałych z podziału Działki 2) na rzecz
    Kupującego będą działali w charakterze podatników podatku VAT.
    W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie
    Sprzedający podjęli w odniesieniu do Działki 1 (działki 1/1), Działki 2 (działki 2/2) lub
    Nieruchomości 2A (działki nr 3/3) i Nieruchomości 2B (działek nr 5/5, 6/6, 7/7) (powstałych
    z podziału Działki 2), będących przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do
    opisanej transakcji sprzedaży, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania Ich za
    podatników w podatku od towarów i usług.

    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z
    powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży Działki 2 lub
    Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, w sensie prawnym brak jest przesłanek
    pozwalających uznać Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    W przedmiotowej sprawie Działkę 2 nabyła A.A. (Sprzedający 1) w drodze zasiedzenia,
    zgodnie z prawomocnym postanowieniem, w trakcie trwania aktualnego związku
    małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego. Działka 2 nie była
    wynajmowana. Sprzedający wykorzystywali Działkę 2 do działalności rolniczej. Sprzedający
    nie uzyskiwali płodów rolnych podlegających dalszej odsprzedaży i nie byli z tego tytułu
    czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT, były to tylko płody rolne na
    własne potrzeby. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych
    zmierzających do sprzedaży Działek. W szczególności, nie zamieszczali ogłoszeń o
    sprzedaży, nie reklamowali nieruchomości, nie zawierali umów z pośrednikami. Kupujący
    (prowadzący działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie
    czynności administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie
    Kupujący we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący
    podejmuje działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedających i zakupu
    położonych blisko działek należących do innych podmiotów w celu pozyskania gruntów
    niezbędnych dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Wskazali Państwo, że jeżeli do dnia
    Transakcji dojdzie do opisanego podziału Działki 2, przedmiotem Transakcji będą
    Nieruchomość 2A i Nieruchomość 2B. Sprzedający nie podejmują aktywnych działań w
    zakresie zbycia działek, które powstaną z planowanego podziału, ponieważ w tym zakresie
    realizują wyłącznie zamysł Kupującego.
    Z wniosku wynika zatem, że zaangażowanie Sprzedających w sprzedaż Działki 2 lub
    Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B nie wykracza poza ramy czynności związanych ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek
    świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie sprzedaży Działki 2 lub
    Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, która byłaby porównywalna do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego -
    stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie występuje tu bowiem taki
    ciąg zdarzeń, który w świetle wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych
    C#180/10 i C#181/10 jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedających Działki
    2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B wypełni przesłanki działalności gospodarczej.
    Dokonując sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, Sprzedający
    będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co
    nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników

    podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży Działki 2
    lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, a dostawę tych nieruchomości - cech czynności
    podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B
    Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym
    majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają
    zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedających Działki 2 lub Nieruchomości 2A i
    Nieruchomości 2B nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. W związku z powyższym rozpatrywanie kwestii sposobu opodatkowania
    tej sprzedaży jest nieuzasadnione.
    Natomiast w stosunku do sprzedaży Działki 1 w rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że
    nieruchomość ta jest wynajmowana.
    Jak wynika z opisu sprawy, część Działki 1 jest przedmiotem umowy najmu zawartej na
    czas nieoznaczony z 90-dniowym terminem wypowiedzenia. Sprzedający zobowiązali się,
    że przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży złożą najemcy wypowiedzenie powyżej
    opisanej umowy najmu, z zachowaniem przewidzianego w niej okresu wypowiedzenia,
    najemca usunie na własny koszt wszelkie naniesienia dokonane w trakcie trwania umowy,
    a Sprzedający odpowiedzialni będą za ewentualne roszczenia najemcy z tytułu umowy
    najmu.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i
    wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy
    do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu
    umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony –
    zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
    Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia
    usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci
    umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a
    przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1
    ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję
    działalności gospodarczej.
    Zatem wynajem Działki 1 stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu
    spowodowało wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób
    wykorzystania przez Sprzedających przedmiotowej działki sprawia, że jest ona
    wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedających działalności gospodarczej, a nie

    wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy Działki 1
    Sprzedający nie będą zbywać majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez
    Sprzedających w działalności gospodarczej.
    Tym samym, w przedmiotowej sprawie w zakresie sprzedaży Działki 1 wystąpią przesłanki
    stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i czynność
    sprzedaży Działki 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe:
        w zakresie pytania nr 1 w części, która dotyczy braku uznania Sprzedających za
        podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do transakcji
        sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B,
    oraz jest nieprawidłowe:
        w zakresie pytania nr 1 w części, która dotyczy braku uznania Sprzedających za
        podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do transakcji
        sprzedaży Działki 1.
    Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, w przypadku uznania stanowiska
    dotyczącego pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż będzie podlegać
    zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji
    ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości
    zabudowanych zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i cyt. już pkt 2 ustawy.
    I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest
    generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa
    dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres
    krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków,
    budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i
    jaki upłynął okres od tego momentu.
    Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest
    wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta
    powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.
    Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli,
    jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego
    zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach
    pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego
    zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,
    przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży,
    nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił
    wydatków na ulepszenie tych obiektów,
    w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
    początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków,
    budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
    ustawy stanie się bezzasadne.
    Dodatkowo przywołać należy art. 43 ust. 10 ustawy, w myśl którego:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust.
      1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić
    należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub
    10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
    posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust.
    8 ustawy, zgodnie z którym:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części,
    dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt
    prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę
    podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem

    związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest
    posadowiony.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym
    zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
    (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418).
    W myśl art. 3 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      2) budynku – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
        gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz
        posiada fundamenty i dach;
      3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem
        lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty,
        estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe,
        wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
        reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne,
        zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne,
        oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody,
        konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci
        uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części
        budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
        jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń)
        oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
        technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Wskazali Państwo, że:
        na Działce 1 znajdują się Budynki (budynek mieszkalny i budynek gospodarczy) i
        Budowle 1 (utwardzona droga oraz plac);
        budynki posadowione na Działce 1 są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa
        Budowlanego;
        obiekty nazwane Budowlami 1 są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa
        Budowlanego.
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku Działki 1
    (własności posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), zastosowanie znajdzie
    zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy
    i kiedy w odniesieniu do ww. Budynków i Budowli, znajdujących się na ww. nieruchomości,
    miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
    Wskazali Państwo, że pierwsze zasiedlenie Budynków na Działce 1 nastąpiło po ich
    wybudowaniu, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie tych
    budynków na własne potrzeby zgodnie z ich przeznaczeniem. Budynek mieszkalny został
    zasiedlony po jego wybudowaniu w drugiej połowie lat 60-tych dwudziestego wieku
    (właściciele w nim zamieszkali), a budynek gospodarczy wybudowany ok. 1970 r., był po

    wybudowaniu wykorzystywany w prowadzonej działalności rolniczej, a więc pierwsze ich
    zasiedlenia miały miejsce, odpowiednio, w drugiej połowie lat 60-tych dwudziestego wieku
    i ok. 1970 r.
    Budynek mieszkalny znajdujący się na Działce 1 był rozbudowany ok. 2005 r., a wydatki
    poniesione na jego rozbudowanie (ulepszenie), w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym, stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej. Kwestie formalne związane
    z przeprowadzoną rozbudową zakończyły się około 2010 r. Z wniosku wynika, że w
    budynku tym nadal mieszkają Sprzedający z rodziną.
    Pierwsze zasiedlenie Budowli 1 (utwardzona droga oraz plac na Działce 1) nastąpiło po ich
    wybudowaniu w okresie 2010-2015.
    Jak wynika z opisu sprawy, budynek gospodarczy oraz Budowle 1 nie były ulepszane w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną
    transakcją.
    Zatem, dla transakcji sprzedaży Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1
    Budynków i Budowli 1), zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od
    podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jak już wskazano, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega
    opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są
    budynki, budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle
    lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta
    ze zwolnienia od podatku.
    W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowione są Budynki i Budowle 1 – tj.
    Działka 1 – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie
    zwolnieniem od podatku od towarów i usług.
    Tym samym transakcja sprzedaży Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1
    Budynków i Budowli 1), będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    Z uwagi na fakt, że dostawa ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy
    wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.
    Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy,
    dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i
    wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.
    W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy Działki 1 (własności
    posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), będą spełnione warunki wynikające z
    art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży Działki 1 (własności
    posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), nie będzie korzystała ze zwolnienia
    od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT właściwą stawką tego
    podatku dla tej transakcji.
    W konsekwencji, transakcja sprzedaży Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1
    Budynków i Budowli 1), będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu
    warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 (w części dotyczącej sposobu opodatkowania
    sprzedaży Działki 1) jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Kupującego do odliczenia podatku
    naliczonego związanego z Transakcją.
    Podstawowa zasada dotycząca odliczania podatku naliczonego została sformułowana w
    art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości
    lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych,
    wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych,
    określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają
    podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z
    którym:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nabyte
    Nieruchomości Kupujący odsprzeda jednemu z Deweloperów w ramach transakcji

    opodatkowanej podatkiem VAT. Wskazali Państwo, że jeśli przedmiotem sprzedaży będą
    nieruchomości wciąż zabudowane ww. Budynkami i/lub Budowlami, to X spółka
    komandytowa (jako zbywca) oraz Deweloper (jako nabywca) złożą w akcie notarialnym
    zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze
    zwolnienia z VAT tej transakcji i wyborze jej opodatkowania podatkiem VAT.
    Co więcej, jak wykazano wyżej, sprzedaż Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1
    Budynków i Budowli 1), przez Sprzedających będzie stanowić czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7
    ust. 1 ustawy, ale będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków
    określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.
    Wobec tego, w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym
    mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja ta opodatkowana będzie przy zastosowaniu
    właściwej stawki podatku. Zatem we wskazanych wyżej przypadkach nabycia przez
    Kupującego Działki 1 (przy rezygnacji ze zwolnienia od podatku), nie zaistnieje przesłanka
    negatywna określona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy i Kupującemu będzie przysługiwało
    prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji. Prawo to nie będzie
    przysługiwało Kupującemu w sytuacji nabycia od Sprzedających Działki 2 lub
    Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B (z tytułu sprzedaży tych nieruchomości Sprzedający
    nie będą uznani za podatników podatku od towarów i usług a sama Transakcja nie będzie
    podlegać opodatkowaniu VAT).
    Wobec tego, w przedmiotowej sprawie będą spełnione przesłanki, o których mowa w art.
    86 ust. 1 ustawy, warunkujące prawo do obniżenia podatku należnego o podatek
    naliczony – w przypadku Działki 1. Kupujący jest bowiem czynnym, zarejestrowanym
    podatnikiem podatku VAT, a zakupiona nieruchomość będzie związana z czynnościami
    opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Nie zostanie jednocześnie spełniona
    przesłanka negatywna, o której mowa w art. 88 ust 3a pkt 2 ustawy (w przypadku
    rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży działek zabudowanych).
    Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3, zgodnie z którym Kupującemu będzie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego związanego z Transakcją – jest prawidłowe w zakresie nabycia Działki 1, i
    nieprawidłowe w zakresie nabycia Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych
    wskazuję, że wyroki sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do
    indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych,
    indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby
    podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane przez Państwa orzecznictwo
    potraktowałem jako element argumentacji strony, nie miały one natomiast mocy wiążącej
    w analizowanej sprawie.
    Należy zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza pytanie przedstawione
    przez Wnioskodawcę. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy

    będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie wynikające np. z Państwa
    stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w interpretacji.
    Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego,
    ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego
    przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Informacja o zwrocie nadpłaty
    Zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej:
      Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł,
      którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku.
    Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej:
      W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
      odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego
      przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia
      przyszłego.
    Na podstawie art. 14r § 4 Ordynacji podatkowej:
      Opłata za wniosek wspólny jest ustalana jako iloczyn kwoty określonej zgodnie z art.
      14f i liczby zainteresowanych wskazanych we wniosku.
    Na podstawie art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:
      Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie
      w przypadku:
      1) wycofania wniosku - w całości;
      2) wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego
        stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego - w odpowiedniej części;
      3) uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.
    Złożony przez Państwa wniosek wspólny dotyczy 7 zdarzeń przyszłych w podatku od
    towarów i usług oraz 3 Zainteresowanych, zatem opłata od złożonego wniosku wynosi 840
    zł (7 zdarzeń przyszłych x 40 zł x 3 Zainteresowanych).
    6 marca 2025 r. i 9 maja 2025 r. dokonali Państwo łącznie wpłaty w wysokości 1760 zł
    tytułem opłaty do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od
    towarów i usług. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 840
    zł, kwota 920 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b
    pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji na rachunek, z
    którego dokonano opłaty za wniosek.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.

        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy
        zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2
    Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji
    indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed
    sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.