Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.180.2023.5.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-06
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek wraz z zabudowaniami.
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

24 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 września 2023 r. (data wpływu 25 września 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

…;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

…;

**Opis zdarzenia przyszłego**

… (dalej: „Kupujący”) jest osobą prawną z siedzibą w (\`(...)\`) inwestującą w … . Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

… spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Sprzedający”) jest spółką deweloperską z siedzibą w …, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

Kupujący i Sprzedający zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu i odpowiednio własności nieruchomości obejmujących budynki biurowe z częścią handlowo-usługową, położonych w …, wraz z innymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.

Wnioskodawcy są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także opodatkowania planowanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) udziały w nieruchomości oraz prawa i obowiązki będące przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia Nieruchomości oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis nieruchomości

Transakcja obejmować będzie sprzedaż:

\- udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu położonych przy … (dalej: „Grunt 1”) („Udział w Gruncie 1”) (przy czym podział ujawnionej w księdze wieczystej działki … na powołane w niniejszym wniosku działki … oraz … nie został dotychczas ujawniony w księdze wieczystej). Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym Gruntu 1 w udziale wynoszącym 17.592/136.292 części (12,91%);

\- udziału w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu położonych przy … (dalej: „Grunt 2”) („Udział w Gruncie 2”) (przy czym podział ujawnionej w księdze wieczystej działki … na powołane w niniejszym wniosku działki … oraz … nie został dotychczas ujawniony w księdze wieczystej) w dalszej części niniejszego wniosku, Grunt 1 i Grunt 2 będą łącznie nazywane „Gruntem”. Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym Gruntu 2 w udziale wynoszącym 17.592/136.292 części (12,91%);

\- związanego z Udziałem w Gruncie 1 i Udziałem w Gruncie 2 udziału wynoszącego 17.592/136.292 części (12,91%) w prawie własności posadowionych na Gruncie

(i) dwóch budynków biurowo-usługowych (dalej: „Budynki B i C”)

(ii) budynku hotelowo-usługowego (dalej: „Budynek A” oraz łącznie z Budynkami B i C: „Budynki”) oraz

(iii) udziału wynoszącego 17.592/136.292 części (12,91%) w prawie własności Budowli (zdefiniowanych poniżej) oraz Urządzeń Budowlanych (zdefiniowanych poniżej), wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynku A oraz części Budowli, oraz prawem do wyłącznego albo niewyłącznego korzystania z określonych pozostałych części Nieruchomości;

\- wyżej opisany przedmiot sprzedaży (tj. Udział w Gruncie 1, Udział w Gruncie 2, udział w prawie własności Budynku A, udział w prawie własności Budynku B i C, udział w prawie własności Budowli oraz udział w prawie własności Urządzeń Budowlanych) określany będzie dalej łącznie jako „Udział w Nieruchomości”; oraz

\- innych składników majątkowych, praw oraz obowiązków, określonych w punkcie (iv) poniżej.

Grunt 1, Grunt 2, Budynki B i C, Budynek A, Budowle (zdefiniowane poniżej) oraz Urządzenia Budowlane (zdefiniowane poniżej) będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość”.

Budynki B i C są posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych … i … oraz działce o numerze ewidencyjnym … („Grunt pod Budynkami B i C”), z kolei Budynek A jest posadowiony na działkach o numerach ewidencyjnych … oraz … („Grunt pod Budynkiem A”).

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkami B i C oraz Budynkiem A, następującymi budowlami (w rozumieniu Prawa Budowlanego), w stosunku do których Sprzedającemu przysługuje udział w prawie własności w wysokości 17.592/136.292 części (udział wynoszący 12,91%) i w związku z tym udział w prawie własności tychże budowli będzie przedmiotem planowanej Transakcji:

\- drogi i chodniki,

\- podziemny tunel łączący stację metra Rondo Daszyńskiego z podziemną częścią Budynków, wybudowany częściowo na Gruncie;

\- lampy zewnętrzne; oraz

\- wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne.

dalej łącznie jako „Budowle”. Budowle obejmują również w całości zlokalizowaną poza Gruntem sieć wodociągową (obiekt liniowy), w stosunku do której Sprzedającemu przysługuje ww. udział w prawie własności. Wobec sieci wodociągowej planowane jest przekazanie jej własności na rzecz gestora. Jeśli do dnia Transakcji nie nastąpi przekazanie własności sieci wodociągowej na rzecz gestora, udział w prawie własności sieci wodociągowych będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków B i C oraz Budynku A - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków B i C oraz Budynku A, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach B i C oraz Budynku A (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Oprócz Budowli opisanych powyżej, przedmiotem Transakcji będzie również udział wynoszący 17.592/136.292 przysługujący Sprzedającemu w prawie własności następujących urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które w części znajdują się poza granicami Gruntu:

\- przyłącza kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku A, Budynków B i C;

\- przyłącza wodociągowe do Budynku A, Budynków B i C; oraz

\- przyłącze telekomunikacyjne wraz z kanalizacją teletechniczną do Budynku A, Budynków B i C

(łącznie jako „Urządzenia Budowlane”).

Na Nieruchomości znajdują się również obiekty małej architektury wspierające funkcjonalnie Nieruchomość.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (patrz powyżej). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność deweloperską, powołaną do realizacji inwestycji w zakresie wzniesienia i komercjalizacji budynków. Sprzedający zrealizował inwestycję (wzniesienie oraz komercjalizacja) Budynku B i C oraz Budynku A (zwanych „…”) z zamiarem późniejszej sprzedaży. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Sprzedającego są wykonywane na podstawie umów zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Przedmiot Transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niego odrębnych ksiąg rachunkowych.

Kupujący jest osobą prawną, inwestującą w … .

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii) Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wchodzących obecnie w skład Gruntu):

\- składającej się z działek ewidencyjnych o numerach … (Grunt 1); oraz

\- stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze … (Grunt 2), a następnie działka ewidencyjna o numerze … została wyłączona do odrębnej księgi wieczystej);

na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia … grudnia 2013 r.

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego nie były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast została dla nich wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (decyzja z dnia …) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z funkcjami handlowo-usługowymi i garażem podziemnym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną.

Biorąc pod uwagę, że: (i) ww. działki nie były zabudowane i był prowadzony na nich proces inwestycyjny (budowlany) i (ii) znajdujące się wówczas na działkach naniesienia nie stanowiły budowli ani budynków w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, dalej jako „Prawo Budowlane”), transakcja nabycia ww. działek przez Sprzedającego stanowiła w istocie dla celów VAT dostawę terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę. W konsekwencji transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Po nabyciu Gruntu, Sprzedający rozpoczął proces realizacji projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków B i C, Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych (kompleks biurowy, z częścią hotelową oraz funkcjami handlowo-usługowymi, znany jako „…”).

Budynki B i C, jak również Budynek A, zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji nr … z dnia … lipca 2020 r. wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego …. W roku 2018 zawarto pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynkach B i C i Budynku A.

Począwszy od sierpnia 2020 r. - rozpoczęto przekazywanie pierwszych powierzchni najemcom w ramach zawartych umów najmu.

Na moment złożenia niniejszego wniosku, jak i na moment Transakcji, część powierzchni w Budynkach B i C, jak również w Budynku A, może nie zostać jeszcze w pełni wydana najemcy / najemcom w ramach zawartych umów najmu, czy też może w ogóle nie być objęta żadną umową najmu. W konsekwencji, okres od wynajęcia (i wydania) części powierzchni w Budynkach na rzecz najemców do daty Transakcji wyniesie co najmniej 2 lata. Może jednak również zaistnieć sytuacja, iż do dnia Transakcji część powierzchni w Budynkach, zasadniczo przeznaczonej do wynajmu, w ogóle nie zostanie jeszcze objęta umowami najmu (lub też nie zostanie wydana najemcom na podstawie zawartych umów najmu), jak również, iż okres od wynajęcia (lub wydania najemcom) części powierzchni w Budynkach do daty Transakcji będzie krótszy, niż 2 lata.

Po oddaniu do użytkowania, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków B i C, Budynku A, ani jakichkolwiek Budowli, czy też Urządzeń Budowlanych, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat. Wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków, Budowli, czy też Urządzeń Budowlanych w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną również poniesione do dnia Transakcji.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków B i C, Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych. Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

W dniu … marca 2022 r., Sprzedający zbył na rzecz … Sp. z o.o. z siedzibą w … (dalej „G.”) udział wynoszący 118.700/136.292 części (udział wynoszący 87,09%) w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udział wynoszący 118.700/136.292 części (udział wynoszący 87,09%) w prawie własności Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie oraz Urządzeń Budowlanych.

W dniu … marca 2022 roku Sprzedający zawarł z G., jako drugim współużytkownikiem wieczystym Gruntu oraz współwłaścicielem Budynków B i C i Budynku A, Budowli, a także Urządzeń Budowlanych umowę o podziale całej Nieruchomości (całego kompleksu powszechnie zwanego „…”) do korzystania (dalej: „Umowa o Podział do Korzystania”). Umowa o Podział do Korzystania przewiduje m.in., że G. przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z Budynków B i C oraz części handlowo-usługowej w Budynku A oraz części miejsc parkingowych oraz pomieszczeń magazynowych w garażu podziemnym Budynku A na poziomach od minus (-) 6 do minus (-) 3 oraz na części poziomu minus (-) 2 (z wyłączeniem części naziemnej Budynku A oraz części poziomu minus 2 Budynku A), a Sprzedającemu przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z części naziemnej Budynku A (obejmującej powierzchnię zajętą przez hotel oraz lokal handlowy) oraz części poziomu minus 2 (-2), jak również ustala zasady korzystania z części należących do jednego ze współwłaścicieli przez drugiego współwłaściciela w zakresie, w jakim będzie to konieczne w związku z istniejącą współwłasnością, a także zasady rozliczania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

W dniu …marca 2022 r. Sprzedający zawarł z G., jako drugim współużytkownikiem wieczystym Gruntu oraz współwłaścicielem Budynków B i C i Budynku A, Budowli a także Urządzeń Budowlanych umowę zobowiązującą współwłaścicieli do zniesienia współużytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych („Przedwstępna Umowa Zniesienia Współwłasności”) w dwóch etapach:

\- Zgodnie z założeniami, w pierwszym etapie ma nastąpić częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków B i C i Budynku A, Budowli, a także Urządzeń Budowlanych, w wyniku którego: (1) G. stanie się jedynym użytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkami B i C oraz jedynym właścicielem Budynków B i C, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych służących Budynkom B i C oraz współużytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkiem A, a także współwłaścicielem Budynku A oraz Budowli i Urządzeń Budowlanych służących Budynkowi A, (2) Sprzedający (po Transakcji będzie to Kupujący) będzie współużytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkiem A, a także współwłaścicielem Budynku A oraz Budowli i Urządzeń Budowlanych służących Budynkowi A; w pierwszym etapie: (i) zostanie zawarta nowa umowa o podział do korzystania, oraz (ii) zostaną także ustanowione wzajemne służebności umożliwiające korzystanie z niektórych instalacji, pomieszczeń niezbędnych do funkcjonowania każdego z Budynków;

\- Zgodnie z założeniami, w drugim etapie, który może nastąpić m.in. po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokali użytkowych znajdujących się w Budynku A (tj. lokalu hotelowego oraz handlowego), ma nastąpić częściowe zniesienie współużytkowania wieczystego Gruntu pod Budynkiem A oraz częściowe zniesienie współwłasności Budynku A, w wyniku którego, współużytkownik wieczysty, któremu przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z powierzchni naziemnej Budynku A (powierzchnia hotelowa i handlowa) i poziomu minus 2 (po Transakcji będzie to Kupujący) stanie się wyłącznym właścicielem samodzielnych lokali użytkowych znajdujących się na poziomach naziemnych Budynku A (powierzchnia hotelowa i handlowa) oraz pozostanie współużytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkiem A oraz współwłaścicielem części wspólnych (nieruchomości wspólnej) Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych w granicach Gruntu pod Budynkiem A, które to części nie będą objętymi zaświadczeniami o samodzielności innych lokali w tym Budynku A. Jednocześnie, na skutek częściowego zniesienia współużytkowania wieczystego Gruntu pod Budynkiem A oraz częściowego zniesienia współwłasności Budynku A, drugi współużytkownik wieczysty, któremu przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z części handlowo-usługowej w Budynku A oraz części miejsc parkingowych oraz pomieszczeń magazynowych w garażu podziemnym Budynku A na poziomach od minus (-) 6 do minus (-) 3 oraz na części poziomu minus (-) 2 (z wyłączeniem części naziemnej Budynku A oraz części poziomu minus 2 Budynku A) (obecnie jest to G.), ma się stać wyłącznym właścicielem samodzielnych lokali użytkowych obejmujących powierzchnie handlowo- usługowe na poziomie minus (-) 1 w Budynku A oraz pozostać współużytkownikiem wieczystym Gruntu pod Budynkiem A oraz współwłaścicielem części wspólnych (nieruchomości wspólnej) Budynku A, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych w granicach Gruntu pod Budynkiem A, które to części nie będą objętymi zaświadczeniami o samodzielności innych lokali w tym Budynku A. Zakres lokali wydzielanych w ramach ww. procedury może ulec zmianie na przykład w przypadku podjęcia przez współwłaścicieli decyzji o wyodrębnieniu jako odrębne lokale powierzchni w garażu podziemnym Budynku A (o ile powierzchnie takie będą spełniały przewidziane dla samodzielnych lokali wymogi prawne), lub też w przypadku, gdy uzgodnienia stron ulegną zmianie w rezultacie postanowień organów administracyjnych zaangażowanych w procedurę wyodrębnienia lokali (np. wydających zaświadczenie o samodzielności lokali).

Na moment złożenia niniejszego wniosku strony Przedwstępnej Umowy Zniesienia Współwłasności rozważają możliwość zniesienia współużytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych w ramach jednej czynności prawnej, a nie w dwóch etapach jak to jest przedstawione powyżej. Możliwe jest również, iż, z uwagi na okoliczności zewnętrzne lub wskutek zmiany ustaleń współwłaścicieli, nie dojdzie do zniesienia współwłasności lub też wyodrębnienia samodzielnych lokali.

Dla potrzeb niniejszego wniosku Zainteresowani zakładają, iż zniesienie współużytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa współwłasności Budynków, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych nie nastąpi do dnia zawarcia Transakcji.

(iv) Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości oraz, w związku z przedmiotową sprzedażą, przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego następujących elementów:

1\. praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu, jako wynajmującemu, na podstawie umów najmu powierzchni w Budynku A, które to powierzchnie zostały oddane Sprzedającemu do wyłącznego korzystania na podstawie Umowy o Podział do Korzystania („Umowy Najmu”) - zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji; w zakresie Umowy Najmu z najemcą m. in. powierzchni hotelowych znajdujących się w Budynku A, alternatywnie, Wnioskodawcy dopuszczają możliwość rozwiązania takiej umowy przez Sprzedającego oraz zawarcia nowej umowy przez Kupującego z tym samym najemcą;

2\. praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu, jako dzierżawcy, na podstawie umowy dzierżawy powierzchni w Budynkach B i C przeznaczonej na centrum konferencyjne („Umowa Dzierżawy); Strony mogą również zdecydować, że prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Dzierżawy nie zostaną przeniesione na Kupującego;

3\. praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu, jako wynajmującemu, na podstawie najmu powierzchni w Budynkach B i C przeznaczonej na centrum konferencyjne (która to powierzchnia, jak wyżej wskazano, jest dzierżawiona przez Sprzedającego na podstawie Umowy Dzierżawy), z umowy najmu ww. powierzchni („Umowa Najmu …”); alternatywnie, Wnioskodawcy dopuszczają możliwość rozwiązania takiej umowy przez Sprzedającego oraz zawarcia nowej umowy najmu przez Kupującego z tym samym najemcą, w dniu Transakcji; Strony mogą również zdecydować, że prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu … nie zostaną przeniesione na Kupującego;

4\. praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu oraz Umowy Najmu … (w zakresie Umowy Najmu … - o ile prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu … zostaną przeniesione na Kupującego) (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczenia podmiotu dominującego oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu i odpowiednio Umową Najmu \`(...)\` (w zakresie Umowy Najmu \`(...)\` - z powyższym zastrzeżeniem), oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu i odpowiednio Umową Najmu \`(...)\` (w zakresie Umowy Najmu \`(...)\` - z powyższym zastrzeżeniem) (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

5\. praw i obowiązków Sprzedającego jako współubezpieczonego z polisy majątkowej wykupionej dla całego Budynku A;

6\. autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej obejmującej m.in. projekt budowlany Budynku A wraz ze standardowymi upoważnieniami w zakresie autorskich praw zależnych i osobistych- o ile i w zakresie, w jakim autorskie prawa takie będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji, oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

7\. gwarancji i rękojmi udzielonych w odniesieniu do wybranych nabywanych składników majątkowych;

8\. praw i obowiązków w odniesieniu do wybranych systemów i oprogramowania zainstalowanych w Budynku A, w tym ewentualnych licencji lub sublicencji;

9\. praw i obowiązków przysługujących Sprzedającemu, jako licencjobiorcy, na podstawie zawartej z G. umowy licencji do używania słownego znaku towarowego „…” oraz słowno-graficznego znaku towarowego „…”) oraz do korzystania z utworów stanowiących znaki towarowe;

10\. praw i obowiązków wynikających z zawartej z najemcą hotelowej części Budynku A umowy licencji dalszej do używania ww. znaków towarowych oraz korzystania z ww. utworów (alternatywnie, w ramach Transakcji istniejąca umowa licencji dalszej zostanie rozwiązana, a Kupujący zawrze z najemcą hotelowej części Budynku A nową umowę licencji dalszej);

11\. praw i obowiązków z Umowy o Podział do Korzystania;

12\. praw i obowiązków z Przedwstępnej Umowy Zniesienia Współużytkowania;

13\. praw i obowiązków z umowy o zarządzanie częściami wspólnymi w Budynku A zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz C. Sp.z o.o.

przy czym, wynagrodzenie za przeniesienie elementów wskazanych w powyższych punktach, zawarte będzie w wynagrodzeniu za Udział w Nieruchomości. Strony dopuszczają przy tym możliwość podziału całościowego wynagrodzenia za Udział w Nieruchomości na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Udział w Gruncie 1, Udział w Gruncie 2, udział w Budynkach, udział w Budowlach i Urządzeniach Budowlanych.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Pod warunkiem osiągnięcia określonych wskaźników ekonomicznych lub zaistnienia innych zdarzeń określonych w umowie sprzedaży po zawarciu Transakcji może dojść do korekty ceny. Możliwe są również inne rozliczenia między Wnioskodawcami w odniesieniu do Transakcji, np. związane z obowiązkiem zapłaty odpowiednich płatności w określonych przypadkach - np. kwoty, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku lub utraconych przychodów w odniesieniu do czynszu najmu dotyczącego najmu powierzchni hotelowej w Budynku A. W ramach Transakcji nastąpi przekazanie Kupującemu:

1\. oryginału Umowy Dzierżawy (o ile prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Dzierżawy zostaną przeniesione na Kupującego) oraz oryginałów wszystkich umów najmu dotyczących powierzchni w części Budynku A oddanej Sprzedającemu do wyłącznego korzystania na podstawie Umowy o Podział do Korzystania oraz Umowy Najmu \`(...)\` (o ile prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu \`(...)\` zostaną przeniesione na Kupującego), a także dokumentów dotyczących zabezpieczeń tych umów najmu, protokołów przekazania dotyczących wynajmowanych pomieszczeń;

2\. dokumentacji prawnej i technicznej związanej z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji;

3\. dokumentacji niezbędnej do dalszej eksploatacji części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupującego i rozliczenia kosztów operacyjnych z najemcami części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupującego.

4\. projektów budowlanych oraz dokumentacji powykonawczej w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupującego.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

\- know-how związanego z prowadzeniem przedsiębiorstwa deweloperskiego;

\- praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Budynku A. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Budynku A zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Budynku A w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

\- praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

\- praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

\- dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

\- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

\- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie Umów Najmu i odpowiednio Umowy Najmu \`(...)\`, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców w miesiącu dokonania Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

\- środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i rękojmi udzielone przez wykonawców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

\- praw i obowiązków wynikających z umowy zawartej pomiędzy Sprzedającym a C. Sp. z o.o. o zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania. Należy przy tym dodać, iż Kupujący lub jego najemca we własnym zakresie zawrze nową umowę na zarządzanie nieruchomością w odniesieniu do części Budynku A przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Sprzedającego na podstawie Umowy o Podział do Korzystania, z preferowanym przez siebie dostawcą usług zarządzania, przy czym nie można wykluczyć, że z uwagi na zobowiązania w stosunku do drugiego współużytkownika wieczystego i współwłaściciela Budynku A w zakresie powierzenia zarządzania częściami wspólnymi Budynku A firmie C. Sp. z o.o., może się okazać, że Kupujący lub jego najemca powierzy zarządzenie częściami Budynku A przeznaczonymi do jego wyłącznego korzystania ponownie C. Sp. z o.o.

Odnosząc się do umów o dostawę mediów oraz umów serwisowych Wnioskodawcy pragną doprecyzować, że intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie wymienionych umów z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego lub jego najemcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niektórych umów o dostawę mediów oraz umów serwisowych na Kupującego). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego lub jego najemcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

(v) Działalność Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać przedmiot Transakcji w celu oddania w najem. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości na cele mieszkaniowe, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT. Kupujący nie będzie prowadzić działalności deweloperskiej. Działalność w zakresie najmu będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania części Budynku A przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez Kupującego. Zgodnie z Umową o Podział do Korzystania, Kupujący oraz drugi współwłaściciel będą zobowiązani współpracować przy zarządzaniu częściami wspólnymi w Budynku A oraz Budowlami i Urządzeniami Budowlanymi służącymi Budynkowi A. Kupujący w umowie najmu zawieranej w dniu Transakcji z najemcą części hotelowej, może powierzyć wykonywanie tych obowiązków w całości lub w części swojemu najemcy.

(vi) Inne zagadnienia związane z Transakcją

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć, w szczególności, umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Reasumując, w rezultacie Transakcji na Kupującego funkcjonalnie i ekonomicznie zostanie przeniesiona część projektu „\`(...)\`” stanowiąca naziemną część Budynku A (obejmująca powierzchnie hotelowe i handlowe) oraz jedno piętro na poziomie -2.

Sprzedający oraz Kupujący zamierzają złożyć przed dniem Transakcji do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT. Alternatywnie, Sprzedający oraz Kupujący mogą również złożyć powyższe oświadczenie w treści aktu notarialnego obejmującego Transakcję.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego na Kupującego.

Z uwagi na fakt, że treść uzupełnienia z 22 września 2023 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Pytanie**

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Udziału w Nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Niemniej jednak, jak stanowi art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

1.  c) niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.), z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Sprzedającego i Kupującego, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT i efektywnie nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. Wynika to z faktu, iż jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2, Zainteresowani wybiorą opcję opodatkowania transakcji VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, cała Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku. Tym samym, planowana Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 04 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.273.2023.4.MS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U.

z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje nabyć od Sprzedającego (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) na podstawie umowy sprzedaży udział w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu wraz z udziałem w prawie własności posadowionych na działkach budynkach, budowlach i urządzeniach budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej: Transakcja).

Zainteresowani zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania Transakcji tym podatkiem.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 04 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.273.2023. 4.MS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w analizowanej sprawie, przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania. W związku z czym planowana transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. (…) jeśli przed dokonaniem dostawy Przedmiotu Transakcji spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała w całości opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku. W konsekwencji, sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego, wskazanych w przedmiocie transakcji, gruntów oraz sprzedaż udziałów w prawie własności ściśle określonych w opisie sprawy budynków, budowli i urządzeń budowlanych będzie w całości opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.”

A zatem, skoro omawiana Transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – Zainteresowani zrezygnują z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).