Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-134/12-3/MC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-05-14
Teza: Czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej, dochody z zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie kosztów mediów, uiszczane przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzącym w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią jej dochód wolny od opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: dochód; fundusz-fundusz remontowy; lokal-lokal użytkowy; opodatkowanie; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; właściciel; zaliczka
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 01.03.2012 r. (data wpływu 05.03.2012 r.) uzupełnione w dniu 10.05.2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05.03.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali. Wspólnotę tworzą lokale mieszkalne o powierzchni 696,66 m² i lokale użytkowe o powierzchni 41,94 m² - wszystkie lokale są własnością osób fizycznych Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), których wysokość ustala w formie uchwał Wspólnota Mieszkaniowa (art. 22 ust. 1 pkt 3, ustawy o własności lokali) każdy właściciel ponosi wydatki w stosunku do posiadanych udziałów. Okresem rozliczeniowym Wspólnoty Mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali) i za ten okres podlegają rozliczeniu z właścicielami przychody i opłaty Wspólnoty Mieszkaniowej (zaliczki właścicieli, pożytki z części wspólnej) z kosztami rzeczywistymi utrzymania części wspólnej nieruchomości Przychodami Wspólnoty Mieszkaniowej są:

*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,

*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   odsetki naliczane przez bank od środków na lokatach,
*   zaliczki na pokrycie kosztów mediów (centralne ogrzewanie, podgrzanie zimnej wody, zimna woda, nieczystości stale i płynne, paliwo gazowe).

Kosztami Wspólnoty Mieszkaniowej są:

*   koszty dotyczące utrzymania nieruchomości (remonty dachu, elewacji, instalacji, przeglądy techniczne, konserwacja, utrzymanie czystości, energia elektryczna części wspólnej, koszty zarządu, ubezpieczenie nieruchomości itp.), zakup mediów-których zasady rozliczenia regulują inne przepisy, wywóz nieczystości ustala Wspólnota Mieszkaniowa.

Różnice pomiędzy ustalonymi zaliczkowymi opłatami za media, a kosztami rzeczywistymi podlegają rozliczeniu w okresie rozliczeniowym z właścicielami lokali (zwrot nadpłaty właścicielom w przypadku, gdy zaliczki są wyższe od kosztów lub dopłata przez właścicieli gdy koszty są wyższe od ustalonych zaliczek). Takie same zasady obowiązują właścicieli lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych w art. 17 ust. 1 pkt 44 zwalnia m. in. Wspólnoty Mieszkaniowe od dochodów uzyskanych z gospodarki mieszkaniowej - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Brak definicji „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” co utrudnia ocenę, które z przychodów uzyskanych przez Wspólnotę Mieszkaniową należy zaliczyć do przychodów z działalności gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a które do pozostałych przychodów. Rozdział przychodów ma związek z właściwym rozliczeniem kosztów i ustaleniem dochodów z poszczególnych źródeł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej, dochody z zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie kosztów mediów, uiszczane przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzącym w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią jej dochód wolny od opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy dochody z tytułu wnoszonych zaliczek na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej oraz dochody z zaliczek na fundusz remontowy wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych nie są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dochód z przedpłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na media podlega opodatkowaniu, ponieważ nie jest przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która określa zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej (bądź są wpłacane do kasy), bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami (np. opłaty, zaliczki) stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota uzyskuje dochody m.in. z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych na bieżące pokrycie utrzymania części wspólnej, fundusz remontowy oraz na pokrycie kosztów mediów.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż dochód uzyskany ze wszystkich ww. zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Lokale użytkowe nie należą do zasobów mieszkaniowych. Zatem dochody z tytułu wszystkich zaliczek płaconych przez właścicieli lokali użytkowych, nie będą korzystały ze zwolnienia określonego art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy i stosownie do treści art. 7 będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia takiego mogą bowiem jak wyżej wskazano korzystać tylko dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na ten cel czyli na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.