Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-24/13-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-10
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego.
Słowa kluczowe: cena; cena-cena rynkowa; cena-cena umowna; hipoteka; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; obciążenia; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; przychód-źródła przychodu; szacowanie (szacunek)
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2013 r. (data wpływu: 10 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 30 grudnia 2009 r. Wnioskodawczyni wspólnie ze swoim ówczesnym mężem kupili – na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej lokal mieszkalny znajdujący się w budynku mieszkalnym, stanowiący odrębną nieruchomość wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem w częściach wspólnych budynków i prawie użytkowania wieczystego za kwotę 330 000 zł.

W celu zakupu powyższej nieruchomości zawarli z bankiem umowę o kredyt mieszkaniowy na kwotę 240 000,00 zł.

Na mocy prawomocnego wyroku sądu z dnia 18 lutego 2011 r. małżeństwo Zainteresowanej zostało rozwiązane przez rozwód.

W dniu 25 lipca 2012 r. na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni sprzedała byłemu mężowi cały swój udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) części w prawie własności wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, za kwotę 100 000,00 złotych.

Cena sprzedaży uwzględniała bowiem obciążenie nieruchomości hipoteką umowną zwykłą w kwocie 240 000,00 zł oraz hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 144 000,00 zł wpisanymi na rzecz banku. Zadłużenie kredytu w banku na dzień 19 lipca 2012 r. wynosiło 234 770,08 zł. Były mąż Zainteresowanej zobowiązał się jednocześnie do samodzielnej spłaty wszelkich zobowiązań na rzecz banku, wynikających z zawartej wspólnie umowy kredytowej i wykreślenia wpisanych na rzecz tego banku hipotek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego związanego ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości, a jeżeli tak, to w jakiej kwocie?

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatkowi dochodowemu podlega przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ponieważ Zainteresowana przedmiotową nieruchomość (1/2 jej części) kupiła za kwotę 165 000,00 zł, natomiast sprzedała ją za kwotę 100 000,00 zł, nie uzyskała Ona przychodu w rozumieniu artykułu 19 ustawy i nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Gdyby jednak urząd skarbowy doszedł do przekonania, iż Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, Zainteresowana uważa, iż podstawę do określenia jego wysokości stanowi kwota 100 000 zł. Jest to bowiem cena wyrażona w umowie i nie powinna ona uwzględniać zobowiązania kupującego do spłaty hipoteki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż sprzedany przez Wnioskodawczynię w dniu 25 lipca 2012 r. przedmiotowy udział w nieruchomości został zakupiony przez Nią w dniu 30 grudnia 2009 r. Tym samym, sprzedaż rzeczonego udziału została dokonana przez Zainteresowaną przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, wobec czego sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest wartość nieruchomości (udziału w nieruchomości) określona w umowie, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości (udziału w nieruchomości) na dzień zbycia.

Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z powyższych przepisów jasno zatem wynika, że przychodem jest cena sprzedaży określona w umowie, pod warunkiem, że wyraża wartość rynkową rzeczy lub praw.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie; należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Na podstawie art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni może, opierając się na zasadzie swobody umów, sama określić w umowie cenę zbycia udziału w nieruchomości. Przy określaniu tej ceny może brać pod uwagę aspekt obciążenia danej nieruchomości hipoteką. Istotne jest jednak, aby cena sprzedaży uwzględniająca ten aspekt odpowiadała cenie rynkowej stosowanej w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku. Możliwość określenia przychodu ze zbycia udziału w nieruchomości na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie, przysługuje właściwemu organowi podatkowemu lub organowi kontroli skarbowej, jeśli stwierdzi on, że cena określona w umowie bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości.

Przedtem jednak właściwy organ może wezwać sprzedającego do wskazania przyczyn takiego stanu rzeczy. Przy tym, ustawa nie wskazuje, jakie czynniki mogą usprawiedliwiać stosowanie niskiej ceny, znacząco niższej niż wartość rynkowa zbywanych rzeczy lub praw. Wobec tego należy przyjąć, że uzasadnieniem mogą być wszelkie okoliczności obiektywnie zasadne. Jednakże uzasadnienie niskiej ceny powinno zawierać konkretne dowody potwierdzające konkretne wyjaśnienia.

Tym samym, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może sama określić cenę zbycia analizowanego udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Może przy tym brać pod uwagę fakt obciążenia nieruchomości hipoteką. Tak ustalona cena sprzedaży winna jednak odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości w takim stanie faktycznym i prawnym.

Kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia przez Zainteresowaną udziału w nieruchomości może być w przedmiotowej sprawie przypadający na Wnioskodawczynię koszt nabycia sprzedanego udziału. Kosztem tym jest zaś w niniejszej sprawie przypadająca na Zainteresowaną wartość ceny określona w umowie sprzedaży, na podstawie której kupiła Ona wraz z ówczesnym mężem przedmiotową nieruchomość.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w sytuacji, gdy cena zbycia udziału w nieruchomości – stanowiąca przychód z jej zbycia – odpowiada w istocie wartości rynkowej tegoż udziału i jest niższa niż od przypadającej na Nią ceny nabycia przez Zainteresowaną zbytego udziału, to dochód stanowiący podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu rzeczonej sprzedaży nie wystąpił, a w konsekwencji na Wnioskodawczyni nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu analizowanej sprzedaży.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanej, zgodnie z którym nie ciąży na Niej obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu opisanej sprzedaży, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.