Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-961/11/AŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-20
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości z przeznaczeniem na cel publiczny
Słowa kluczowe: odszkodowania; opodatkowanie; przychód; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2011 r. (data wpływu do tut. Biura – 22 listopada 2011 r.), uzupełnionym w dniu 24 stycznia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości z przeznaczeniem na cel publiczny - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości z przeznaczeniem na cel publiczny.

Jako, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 12 stycznia 2011 r. znak: IBPB II/1/415-961/11/AŻ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Wniosek uzupełniono w dniu 24 stycznia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 22 stycznia 2008 r. nabył spadek po zmarłej w dniu 29 września 2007 r. matce. Wnioskodawca nabył 1/3 spadku po matce (podział spadku między trójkę dzieci). Przedmiotem spadku były nieruchomości gruntowe o łącznej powierzchni 1,98 ha zabudowane budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Decyzją ostateczną wydaną przez Prezydenta Miasta z dnia 6 kwietnia 2010 r. zatwierdzono podział nieruchomości X o powierzchni 1,5600 ha (która była przedmiotem spadku) na nowe działki nr 1 o powierzchni 1,3403 ha i nr 2 o powierzchni 0,2226 ha. Działka nr 2 była niezabudowana, udziały w tej nieruchomości stanowiły majątki osobiste, udziały były wolne od obciążeń i praw osób trzecich.

W dniu 12 października 2006 r. została wydana przez Burmistrza ostateczna decyzja ustalająca dla Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych Y lokalizację inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie koryta rzeki S. wraz z odcinkową budową wałów na terenie miejscowości B., T. i Bu. (między innymi działce nr X). W zarządzeniu Wojewody z dnia 10 lutego 2010 r. wyrażono zgodę na nabycie na rzecz Skarbu Państwa m.in. działki nr 2. Operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości gruntowej oraz składników roślinnych został wykonany w lipcu 2011 r. Z operatu wynika, że wartość działki nr 2 wynosi 152.324,00 zł. Powyższa kwota została poświadczona ostateczną decyzją Prezydenta miasta Rzeszowa z dnia 6 kwietnia 2010 r.

Następnie Wnioskodawca oraz jego rodzeństwo dokonali sprzedaży nieruchomości nr 2 na rzecz Skarbu Państwa za ww. cenę. Kwota powyższa zgodnie z aktem notarialnym i umową sprzedaży z dnia 1 października 2011 r. miała zostać przelana do dnia 7 listopada 2011 r. Zgodnie z umową sprzedaży działka nr 2 o powierzchni 0,2226 ha stała się własnością Skarbu Państwa. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest też rolnikiem.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż jak wynika z umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 07 października 2011 r. Skarb Państwa nabył nieruchomość nr 2 - prawo własności tej nieruchomości w związku z przebudową koryta rzeki S. wraz z odcinkową budową wałów (ostateczna decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wydana przez Burmistrza w dniu 12 października 2006 r., ustalająca dla Związku Melioracji i Urządzeń Wodnych Y. lokalizację inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie koryta rzeki S. wraz z odcinkową budową wałów na terenie trzech miejscowości). Powyższa działka została nabyta na podstawie zarządzenia Wojewody z dnia 10 lutego 2011 r. Wartość nieruchomości została ustalona na podstawie operatu szacunkowego ustalającego wartość nieruchomości gruntowych oraz składników roślinnych zlokalizowanych w mieście R., obręb B. II zadanie S. I - wykonany w lipcu 2011 r.

Zgodnie z § 2 umowy sprzedaży m.in. Wnioskodawca (oraz jego rodzeństwo) „sprzedaje całe swoje udziały na rzecz Skarbu Państwa stanowiące łącznie całość w nieruchomości stanowiącej działkę nr 2, a Zastępca Prezydenta Miasta działający w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa oświadcza, że udziały te kupuje w całości na rzecz Skarbu Państwa w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z przeznaczeniem na cel publiczny. Ponadto w umowie wskazano, że cała cena sprzedaży zostanie zapłacona przez Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych Y.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w opisanej sytuacji występuje konieczność zapłacenia podatku dochodowego, a jeśli tak to kiedy i w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ otrzymana kwota jest odszkodowaniem za przejętą na rzecz Skarbu Państwa z mocy prawa nieruchomość, nie powinna być opodatkowana.

Wnioskodawca wskazał, iż odszkodowanie stanowi, co do zasady przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od fizycznych. Nie oznacza to jednak, że wszystkie odszkodowania podlegają opodatkowaniu. Niektóre z nich, wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych określonym w art. 21 ust. 1 ww. ustawy, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawca przytaczając treść art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, iż stosownie do powołanego przepisu w przypadku odszkodowania w okolicznościach opisanych we wniosku, nie występuje obowiązek zapłacenia podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika, iż źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
*   prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że aby sprzedaż nieruchomości lub jej części (lub udziału w nieruchomości) nie stanowiła w ogóle źródła przychodu, to sprzedaż ta winna nastąpić po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z kolei w myśl art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50 % od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z pierwszego zdania zacytowanego przepisu wynika zatem, że podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z tego zwolnienia jest, aby przychód był uzyskany między innymi z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Natomiast w zdaniu drugim analizowanego przepisu zostały zawarte zastrzeżenia dodatkowe - przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

*   nabycie zbywanej nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
*   cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Z art. 112 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) wynika, że w przypadku nieruchomości dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a cele te nie mogą być zrealizowane w inny sposób, można dokonać wywłaszczenia nieruchomości, polegającego na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Zgodnie z ust. 3 ww. przepisu wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

W myśl z art. 114 ww. ustawy wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

Jak wynika z powyższego, w przypadku nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego.

Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest wydzielanie gruntów pod drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg.

Z opisu zaistniałego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wraz z rodzeństwem nabył spadek po zmarłej w 2007 r. matce. Przedmiotem spadku były nieruchomości gruntowe. Decyzją Prezydenta miasta zatwierdzono podział jednej z działek nabytych tytułem spadku na dwie działki (nr 1 i nr 2). W 2006 r. została wydana przez Burmistrza ostateczna decyzja ustalająca dla Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych Y lokalizację inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie koryta rzeki S. wraz z odcinkową budową wałów. W zarządzeniu Wojewody z 2010 r. wyrażono zgodę na nabycie na rzecz Skarbu Państwa m.in. działki nr 2. Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 07 października 2011 r. Wnioskodawca (wraz z rodzeństwem) zbył na rzecz Skarbu Państwa działkę nr 2. Cena sprzedaży ustalona na podstawie operatu szacunkowego wynosiła 152.324,00 zł. W treści aktu notarialnego wskazano, iż sprzedaż nastąpiła na rzecz Skarbu Państwa w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z przeznaczeniem na cel publiczny.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż otrzymana przez niego kwota jest odszkodowaniem i zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych korzysta ze zwolnienia z opodatkowania.

Odnosząc się do przedstawionego stanowiska w świetle zaistniałego stanu faktycznego wskazać należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu zbycia na rzecz Skarbu Państwa udziału w nieruchomości przeznaczonego na cele publiczne istotnie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy. W myśl powołanego przepisu zwolniony z opodatkowania jest m.in. przychód uzyskany z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

Z zaistniałego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wyraził zgodę na zbycie swojego udziału w nieruchomości w drodze zawarcia umowy cywilnoprawnej (umowy sprzedaży). Tym samym nie było potrzeby wszczynania przez właściwy Organ procedury wywłaszczeniowej. Z powyższego wynika zatem, że Wnioskodawca zbył swój udział w nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Otrzymane przez niego świadczenie pieniężne – wbrew jego twierdzeniu nie stanowi zatem odszkodowania – lecz jest ceną sprzedaży wynikającą z zawartej umowy.

Reasumując należy uznać, iż jako że nabycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości miało miejsce w okresie przekraczającym 2 lata przed odpłatnym zbyciem - przychód uzyskany z tego tytułu korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe, aczkolwiek podkreślić należy, iż Wnioskodawca otrzymał przychód z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie nie zaś przychód z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.