Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.847.2025.3.ESZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-10
Teza: Uznanie, że Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży lokali
wybudowanych w zabudowie bliźniaczej nie wystąpi w
charakterze podatnika podatku VAT.
Słowa kluczowe: budowa
dom-dom jednorodzinny
lokal-lokal mieszkalny
lokal-sprzedaż lokalu
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
zamiar
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w
    zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy uznania, że w związku z planowaną
    sprzedażą lokali w wybudowanych bliźniakach Wnioskodawczyni nie będzie występować w
    charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o
    VAT i czy w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie stanowić czynności podlegającej
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły 15 listopada
    2025 r.
    Treść wniosku jest następująca.

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność
    gospodarczą w zakresie usług prawnych, tj. jest adwokatem. W związku z prowadzoną
    działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni przychody uzyskane z działalności
    gospodarczej opodatkowuje w formie ryczałtu ewidencjonowanego (dalej: Ustawa o
    zryczałtowanym podatku). Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług, (dalej: Ustawa VAT). Wnioskodawczyni świadczy usługi prawne na rzecz podmiotu
    prowadzącego działalność poza UE. Przedmiotem działalności Wnioskodawczyni jest
    działalność w zakresie usług prawnych i tylko w tym zakresie wystawia faktury.
    Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką domu rodzinnego swoich rodziców (w 1/3),
    współwłaścicielką nieruchomości z mężem, w której mieszka, właścicielką mieszkania,
    które nabyła zanim poznała męża, które obecnie jest wynajmowane, właścicielką
    mieszkania odziedziczonego po dziadkach, obecnie wynajmowanego i właścicielką
    mieszkania kupionego w celu jego wynajmu.
    Żadna z przedmiotowych nieruchomości nie stanowi majątku firmowego, nigdy nie
    stanowiły one też środków trwałych w jej działalności gospodarczej. Przedmiotowe
    nieruchomości stanowią majątek prywatny.
    Obecnie część nieruchomości tzn. trzy z wymienionych, są wynajmowane i w tym zakresie
    Wnioskodawczyni uzyskuje przychody z najmu. Przychody te rozliczane są poza
    działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawczynię w formie ryczałtu
    ewidencjonowanego.
    Wszystkie posiadane przez Wnioskodawczynię nieruchomości do tej pory były kupowane z
    rynku wtórnego, jednak ze względu na bardzo wysokie ceny nieruchomości na rynku
    Wnioskodawczyni postanowiła nabyć grunt i po uzyskaniu pozwolenia na budowę,
    rozpoczęła budowę w postaci dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
    dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Łącznie powstają 4 (cztery) odrębne lokale.
    Budowa była prowadzona i nadzorowana przez profesjonalną ekipę budowalną, ale także
    rodziców Wnioskodawczyni.
    Wnioskodawczyni wybrała ten sposób inwestowania, tj. nie zakup gotowych
    nieruchomości z rynku wtórnego tylko ich samodzielną budowę ze względów
    finansowych, tj. taki sposób wydawał się ekonomicznie atrakcyjny tym bardziej, iż miała

    wsparcie w rodzinie, która nadzorowała budowę. Grunt (działka, którą nabyła
    Wnioskodawczyni) była w pełni uzbrojona już w momencie jej zakupu i wszystkie media
    znajdowały się w drodze bezpośrednio przylegającej do nieruchomości.
    Pierwotnym zamiarem Wnioskodawczyni, po zakończeniu budowy, było przeznaczenie 2
    (dwóch) lokali na wynajem, a 2 (dwóch) pozostałych na cele mieszkaniowe rodziny, tj.
    jeden lokal miała darować mężowi, z którym na rozdzielność majątkową, a jeden lokal
    rodzicom.
    Powodem wyboru tej lokalizacji była jej bliskość do domu rodziców Wnioskodawczyni
    (położonego w odległości około 300 metrów, tj. około pięciominutowego spaceru), którego
    jest współwłaścicielką w 1/3 części. Jedno z mieszkań miało być docelowo przeznaczone
    dla rodziców Wnioskodawczyni, na wypadek gdyby w przyszłości nie byli w stanie
    zajmować się dużym domem, w którym obecnie mieszkają i chcieli zamieszkać w
    mniejszym lokalu, bez konieczności zmiany okolicy.
    Jednak z uwagi na zmiany życiowe Wnioskodawczyni rozważa obecnie sprzedaż
    wybudowanych bliźniaków (wszystkich 4 lokali) w stanie deweloperskim i przeznaczenie
    środków pochodzących z ich sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni
    adoptowała także dużego psa ze schroniska, który dodatkowo zajmuje sporo przestrzeni a
    żadne z mieszkań, które posiada (włącznie z tym, w którym obecnie mieszka) nie jest
    większe niż 60 m.
    Ze względu na potencjalne trudności ze sprzedażą lokali Wnioskodawczyni rozważa także
    sprzedaż niektórych (tzn. tych na które znajdzie się chętny) lokali i wynajmowanie tych
    lokali, które się nie sprzedały. Wnioskodawczyni planuje przygotowanie profesjonalnej
    wizualizacji oraz zamieszczenie ogłoszeń w Internecie, w szczególności na portalach
    ogłoszeniowych takich jak (...), celem dotarcia do szerszego grona zainteresowanych,
    natomiast nie będzie zatrudniać profesjonalnej agencji.
    Wnioskodawczyni wskazuje, że żaden z lokali mieszkalnych, których sprzedaż jest
    planowana, nie przekracza limitów powierzchni określonych w art. 41 ust. 12b ustawy o
    podatku od towarów i usług, tj. 150 m² w przypadku lokali mieszkalnych. Każdy z lokali ma
      256 m.
    Oznacza to, że wszystkie lokale mieszczą się w definicji „budownictwa objętego
    społecznym programem mieszkaniowym” w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.
    Wnioskodawczyni planuje środki uzyskane z planowanej sprzedaży wszystkich lub
    niektórych lokali (tych które udało się sprzedać), w ciągu 3 lat od daty sprzedaży,
    przeznaczyć na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup większej
    nieruchomości (mieszkania). Ze względu jednak na fakt, iż prowadzi ona praktykę
    adwokacką powstały po jej stronie wątpliwości co do skutków prawnych planowanej
    sprzedaży zarówno na gruncie podatku VAT, jak i PIT.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W odpowiedzi na Pytania Organu wskazała Pani:
    1. Kiedy, w którym roku nabyła Pani nieruchomość - grunt pod budowę dwóch budynków
      mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej? Czy ww. nieruchomość stanowi Pani własność?
      Czy jest Pani współwłaścicielem tej nieruchomości?
      Odpowiedź: Grunt został nabyty w 2023 r. i stanowi Pani własność w całości.
    2. Kiedy - proszę, żeby podała Pani przybliżoną datę - zamierza Pani sprzedać lokale
      mieszkalne będące przedmiotem zapytania?
      Odpowiedź: W 2026 r. latem.
    3. Czy poczyniła/poczyni Pani jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości lokali
      mieszkalnych, które są przedmiotem wniosku przed ich sprzedażą? Jeżeli tak, to
      proszę żeby podała Pani jakie to działania?

      Odpowiedź: Nie. Zamierza je Pani sprzedać w stanie deweloperskim.
    4. Czy zawierała/zamierza Pani zawierać przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości
      (lokali w bliźniakach)? Jeśli tak, to proszę o wskazanie dodatkowo jakie prawa i
      obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyły/będą ciążyły na
      Pani, a jakie na nabywcy danego lokalu? Jakie warunki zawiera/będzie zawierać
      umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą danego lokalu mieszkalnego
      które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o
      szczegółowe opisanie?
      Odpowiedź: Nie zamierza Pani zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży lokali w
      bliźniakach.
    5. Czy ma Pani zamiar udzielić nabywcom ww. lokali pełnomocnictwa do występowania w
      Pani imieniu w sprawach, które będą dotyczyły ww. nieruchomości? Jeśli tak, to jakie
      działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pani, czy nabywcy)?
      Odpowiedź: Nie zamierza Pani udzielać nabywcom lokali pełnomocnictwa do
      występowania w Pani imieniu.
    6. Czy do momentu sprzedaży ww. nieruchomości (lokali w bliźniakach) podjęła/podejmie
      Pani jakiekolwiek inne czynności wymagające zaangażowania własnych środków
      finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych lokali? Proszę podać, jakie były
      /będą to czynności.
      Odpowiedź: Nie. W przypadku sprzedaży zamierza Pani wykończyć lokale do stanu
      deweloperskiego.
    7. Czy będzie Pani podejmować szczególne działania w stosunku do ww. lokali, które
      zamierza Pani wynająć, celem pozyskania najemców lub celem dostosowania lokalu
      do oczekiwań najemców (modernizacji)?
      Odpowiedź: Mieszkania pod wynajem zamierza Pani wykończyć, wyposażyć i
      umeblować w standardzie podstawowym (Ikea).
    8. Czy nabycie gruntu pod budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
      dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej było transakcja opodatkowaną podatkiem
      VAT i czy transakcja ta była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
      Odpowiedź: Nabycie gruntu nie było opodatkowane podatkiem VAT.
    9. Czy z tytułu nabycia ww. gruntu pod zabudowę i od wydatków na wybudowanie 2
      budynków mieszkalnych przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku
      należnego o kwotę podatku naliczonego i czy dokonała Pani tego odliczenia? Jeśli nie
      proszę wyjaśnić dlaczego?
      Odpowiedź: Nie, ponieważ nie nabyła Pani gruntu w ramach działalności
      gospodarczej, tylko do majątku prywatnego.
    10. Czy wydatki/nakłady na wybudowanie budynków i wykończenie lokali mieszalnych były
      /są ponoszone w ramach Pani działalności gospodarczej?
      Odpowiedź: Nie.
    11. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości i czy posiada Pani
      inne nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości do
      sprzedaży?
      Odpowiedź: Nie.
    12. Czy wybudowane bliźniaki (4 lokale mieszkalne) stanowią środki trwałe w Pani
      działalności?
      Odpowiedź: Nie.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1 i 2):

    1) Czy w związku z planowaną sprzedażą lokali w wybudowanych bliźniakach
      Wnioskodawczyni będzie występować w ramach tej sprzedaży w charakterze
      podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT i czy
      w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie objęta podatkiem VAT?
    2) W przypadku, gdyby organ podatkowy uznał, że sprzedaż lokali w wybudowanych
      bliźniakach stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
      usług, czy prawidłowe będzie zastosowanie preferencyjnej stawki podatku VAT w
      wysokości 8% zgodnie z art. 41 ust. 12 i 12a w zw. z art. 146ef ustawy o VAT?
    Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Objęcie sprzedaży podatkiem VAT
    Zdaniem Wnioskodawczyni, nie jest ona sprzedając przedmiotowe nieruchomości
    podatnikiem podatku VAT w rozumieniu Ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT: „podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.”
    Ust. 2 powyżej wymienionego artykułu stanowi, iż: „działalność gospodarcza obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.”
    Powyższa definicja ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika
    tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym. Chociaż ustawa nie wyraża tego wprost, należy
    przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która jest
    wykonywana zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności
    incydentalnie, zwłaszcza jeśli taki jest zamiar danego podmiotu, nie pozwala na uznanie
    danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Nie działa on wówczas w
    charakterze odpowiednio: producenta, handlowca, usługodawcy, rolnika, wykonującego
    wolny zawód - A. Bartosiewicz, Prowadzenie działalności gospodarczej - status podatnika
    VAT, LEX/el. 2025. A. Bartosiewicz, Prowadzenie działalności gospodarczej - status
    podatnika VAT, LEX/el. 2025.: „Wiele wątpliwości w praktyce wywołuje status podatkowy
    osób fizycznych, które nie prowadząc formalnie zarejestrowanej działalności
    gospodarczej, dokonują sprzedaży działek budowlanych (czy też w ogóle gruntów).
    Początkowo organy podatkowe uważały, że takie osoby zawsze są podatnikami. Poglądy
    te zaczęło korygować orzecznictwo sądów administracyjnych. Przyjęto bowiem, że w
    sytuacji, gdy dany podmiot dokonuje sprzedaży towarów z majątku prywatnego
    (nienabytego w celu odprzedaży, choć z dopuszczeniem takiej możliwości), nie jest
    podatnikiem VAT w zakresie tych czynności, choćby takich transakcji (sprzedaży gruntów)
    było kilka lub nawet kilkanaście.”
    Mając na względzie powyższe należy wskazać, iż Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem w
    stosunku do planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości jest wykonywana w formie zarządu
    majątku prywatnego i nie jest wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej,
    stąd już tylko z tego powodu przedmiotowa transakcja zbycia nieruchomości nie
    powoduje obowiązku naliczenia podatku VAT.
    Sprzedaż nieruchomości co do zasady podlega opodatkowaniu VAT i traktowana jest jako
    odpłatna dostawa towaru. Aby jednak uznać, że powinna ona zostać faktycznie
    opodatkowana VAT dostawa ta musi być dokonana przez osobę mającą status podatnika
    VAT.

    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza, o której mowa w tym przepisie obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Definicja ta odwołuje się do samego faktu wykonywania określonych
    czynności, przez co aby zostać uznanym przez organy podatkowe za podatnika VAT nie
    jest wymagana formalna rejestracja do celów VAT w urzędzie skarbowym, czy też
    rejestracja działalności gospodarczej.
    W orzecznictwie przyjmuje się, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba
    fizyczna dokonująca jednorazowych transakcji, która nie prowadzi zorganizowanej
    działalności gospodarczej, lecz jedynie wyzbywa się majątku osobistego.
    Z treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 r., 0111-
    KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO wynika, iż:
      „Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a
      czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego
      charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art.
      15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług”.
    Szeroko w tym zakresie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18
    października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), w którym stwierdził, że:
      „Wykonanie danej czynności jednorazowo (w przypadku sprzedaży działki
      budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę), jednakże w okolicznościach
      wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza
      automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT.
      Konieczne bowiem jest ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności
      wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w
      stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki
      budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność
      gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie
      przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i
      wykazany obiektywnymi dowodami zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji
      zorganizowaną.
      Przesłanka działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 z art. 12 dyrektywy
      2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość
      uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w
      sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, że zasadą ogólną jest, że działalność
      gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). Nie jest
      działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został
      nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz do spożytkowania w celach
      prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić
      kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które
      znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi
      działalność gospodarczą.
      Okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowana dokonała podziału gruntu na działki
      w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma
      takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
      wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów bowiem
      może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
      Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg
      wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek,

      wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie
      obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego
      przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.”
    Z powyższego wynika więc, że fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu,
    wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działań marketingowych podjętych w celu sprzedaży
    działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowi o aktywności w zakresie
    obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają
    formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
    W przedmiotowej sprawie istotne jest, że żadna z takich czynności nie była podejmowana.
    Działka była w pełni uzbrojona już w momencie jej zakupu a wszystkie media znajdowały
    się w drodze bezpośrednio przylegającej do nieruchomości. Po stronie Wnioskodawczyni
    nie wystąpiły i nie wystąpią też żadne działania związane z uzbrojeniem czy wydzielaniem
    dróg. Jedyną planowaną aktywnością jest przygotowanie wizualizacji oraz zamieszczenie
    standardowych ogłoszeń w Internecie (np. na portalach takich jak (...)), co mieści się w
    zwykłych i powszechnie stosowanych formach sprzedaży nieruchomości prywatnych.
    W innym wyroku skład orzekający wskazał, że charakterystyczną cechą handlowca jest
    nabywanie nowych towarów w miejsce tych które sprzeda. Tylko pod tym warunkiem
    sprzedaż może przekształcić się w działalność handlową i stanowić źródło utrzymania w
    dłuższej perspektywie pozwalającej przyjąć, że działalność handlowa jest wykonywana w
    sposób stały i systematyczny (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 14
    czerwca 2018 r., sygn. akt I SA/Łd 174/18).
    Wnioskodawczyni wskazuje, że nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w
    zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter
    incydentalny i prywatny. W tym celu planowane jest jedynie zamieszczenie ogłoszenia o
    sprzedaży na ogólnodostępnych portalach internetowych (takich jak (...)), uzupełnionego o
    wizualizację działki. Wnioskodawczyni zamierza samodzielnie poszukiwać nabywców, bez
    zlecania usług pośrednikom w obrocie nieruchomościami.
    Jednocześnie podkreślenia wymaga, że sprzedaż nie jest przez nią traktowana jako
    działalność zawodowa czy gospodarcza. Wnioskodawczyni będzie prowadzić te czynności
    w sposób dyskretny, co wynika również z obowiązującej ją etyki zawodowej adwokata.
    Z kolei jak wynika z wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Jarosław Słaby oraz Emilian Kuć, Halina
    Jeziorska- Kuć: osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym
    ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu
    zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony
    pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu
    art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy
    dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania
    wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112,
    zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący «działalność
    gospodarczą» w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości
    dodanej.
    Jak wskazał WSA w Gliwicach (wyrok z 18 listopada 2020 r., I SA/Gl 389/20):
      „W ocenie Sądu nie można wymagać, aby osoba fizyczna posiadająca znaczny
      majątek w postaci niezabudowanych działek o sporej powierzchni, bez względu na
      swoją sytuację rodzinną i finansową, w ramach zarządu majątkiem własnym,
      podejmował wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych
      nieruchomości, jak również nie podejmowała żadnych czynności, które
      umożliwiałyby mu zbycie tej nieruchomości po cenie korzystnej”.

    Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji nr 0113-
    KDIPT1-1.4012.948.2020.1.MH z 12 lutego 2021 r.:
      „Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta
      wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
      oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy
      o podatku od towarów i usług. W kontekście powyższego nie jest podatnikiem
      podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych
      lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata
      oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
      Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności
      gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w
      zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w
      charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
      handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę
      zawodową (profesjonalną).”
    Stąd sprzedaż majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu VAT, o ile nie nosi
    znamion transakcji wykonywanej w ramach działalności gospodarczej. Z taką sytuacją
    mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.
    Nie ma jednocześnie znaczenia, że Wnioskodawczyni posiada działalność gospodarczą.
    Wnioskodawczyni wykonuje usługi prawne na rzecz podmiotu spoza UE. Zgodnie z
    przedstawioną informacją w stanie faktycznym żadna ze sprzedawanych nieruchomości
    nie została wprowadzona do działalności gospodarczej, nie była wykazywany w
    inwestycjach ani środkach trwałych.
    Dodatkowo, należy zwrócić uwagę, że pojęcie majątku prywatnego nie zostało
    zdefiniowane w ustawie o VAT, ale wynika z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Zasadne
    przy tym jest odwołanie się do treści jednego z orzeczeń TSUE (w sprawie C-291/92
    Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży
    przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. Trybunał podkreślił, że majątek prywatny, to aktywa które nie są
    przeznaczone ani wykorzystywane dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia
    potrzeb własnych.
    Z orzeczeń sądów administracyjnych ale także dostępnych komentarzy wynika, iż znamion
    transakcji wykonywanej w ramach działalności gospodarczej niosą takie sytuacje, z
    których wynika, że nabycie nieruchomości nastąpiło w celu jej odsprzedaży, ale oczywiście
    także grunt od dawna posiadany może być przedmiotem opodatkowania gdy np.
    następuje odrolnienie gruntu, dokonywany jest podział jednej większej działki na kilka
    /kilkanaście mniejszych, następuje wytyczenie do tych działek dróg dojazdowych,
    następuje uzbrojenie (doprowadzenie mediów) do działek, wystąpienie o miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego.
    Organy podatkowe wskazują, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak
    uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o
    warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych świadczy o tym, że
    czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Tymczasem w rozpatrywanej
    sprawie nie występuje zbiór tych zorganizowanych działań. Wnioskodawczyni wybudowała
    cztery lokale w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wszystkie działania formalne
    (uzyskanie pozwolenia na budowę, zawarcie umów z wykonawcą, nadzór budowlany)
    wynikały wyłącznie z obowiązków prawnych właściciela gruntu i były konieczne, aby móc
    korzystać z nieruchomości dla siebie. Nie były one podejmowane z intencją przygotowania

    inwestycji do sprzedaży co różni tę sytuację od modelu typowej działalności
    deweloperskiej.
    W celu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni nie ma zamiaru zatrudniać
    profesjonalnego agenta nieruchomości i zamierza samodzielnie poszukiwać nabywców. W
    konsekwencji, nie można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie
    działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje nieruchomości stanowiące pierwotnie
    część jej majątku osobistego w warunkach opisanych w stanie faktycznym.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, w każdym przypadku decydujące znaczenie dla uznania danej
    transakcji za podlegającą VAT powinien mieć zamiar. Jeśli z okoliczności sprawy wynika, że
    zamiarem nabycia było późniejsze odsprzedanie nieruchomości, to zasadniczo należałoby
    takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży. Jeśli natomiast
    sprzedawca nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie
    możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, wówczas co do zasady w
    zakresie dokonywanej sprzedaży nie powinien być traktowany jako podatnik VAT.
    Decydujące znaczenie mają zatem zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w
    szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb
    podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową.
    Według Wnioskodawczyni, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości jest wykonywana w
    formie zarządu majątku prywatnego i nie jest wykonywaniem pozarolniczej działalności
    gospodarczej, stąd już tylko z tego powodu przedmiotowa transakcja zbycia
    nieruchomości nie powoduje obowiązku naliczenia podatku VAT.
    Wnioskodawczyni nie jest profesjonalnym deweloperem ani podmiotem, którego
    działalność gospodarcza obejmuje obrót nieruchomościami. Jest adwokatem, a przychód z
    najmu nieruchomości, ma charakter pasywny.
    Wnioskodawczyni, budując bliźniaki, działała w ramach zwykłego zarządu swoim
    majątkiem prywatnym, z początkowym zamiarem przeznaczenia bliźniaków na własne
    cele mieszkaniowe i wynajem. Zmiana decyzji na sprzedaż wynika z potrzeb życiowych, a
    nie z pierwotnego, zorganizowanego planu komercyjnego. Działania te nie były
    podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, w celu powtarzalnego obrotu
    nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadzi ani nie promowała aktywnie tego
    przedsięwzięcia w sposób, który wskazywałby na profesjonalny, zarobkowy charakter.
    Zakup miał charakter inwestycyjny, jednakże podstawowym celem nabycia nie była
    odsprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, lecz zaspokojenie potrzeb
    mieszkaniowych najbliższej rodziny. W szczególności Wnioskodawczyni zakładała
    darowiznę jednego lokalu na rzecz męża, a także przeznaczenie kolejnego mieszkania dla
    rodziców, na wypadek gdyby w przyszłości nie byli już w stanie zajmować się dużym
    domem i chcieli zamieszkać w mniejszym lokalu, pozostając w tej samej okolicy. Dopiero
    pozostałe dwa mieszkania miały zostać przeznaczone na wynajem, jako forma
    zabezpieczenia finansowego i utrzymania nieruchomości w dobrym stanie. Z tego względu
    nieruchomość została zlokalizowana w bliskiej odległości od domu rodziców
    Wnioskodawczyni (ok. 300 m, tj. 5 minut spacerem).
    Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji nr 0113-
    KDIPT1-1.4012.948.2020.1.MH z 12 lutego 2021 r.:
      „Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta
      wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
      oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy
      o podatku od towarów i usług. W kontekście powyższego nie jest podatnikiem
      podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych
      lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata
      oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
      Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności
      gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w

      zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w
      charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
      handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę
      zawodową (profesjonalną).”
    Stąd sprzedaż majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu VAT, o ile nie nosi
    znamion transakcji wykonywanej w ramach działalności gospodarczej. Z taką sytuacją
    mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.
    Wnioskodawczyni wskazuje, że żaden z lokali mieszkalnych, których sprzedaż jest
    planowana, nie przekracza limitów powierzchni określonych w art. 41 ust. 12b ustawy o
    podatku od towarów i usług, tj. 150 m² w przypadku lokali mieszkalnych. Oznacza to, że
    wszystkie lokale mieszczą się w definicji „budownictwa objętego społecznym programem
    mieszkaniowym” w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.
    W konsekwencji, w przypadku gdyby organ podatkowy uznał, że sprzedaż lokali przez
    Wnioskodawczynię stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
    właściwa będzie preferencyjna stawka VAT w wysokości 8%, zgodnie z art. 41 ust. 2 i ust.
    12 w zw. z ust. 12a-12c ustawy o podatku od towarów i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie uznania, że w związku z
    planowaną sprzedażą lokali w wybudowanych bliźniakach Wnioskodawczyni nie będzie
    występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15
    ust. 1 Ustawy o VAT i czy w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie stanowić czynności
    podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1) jest
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem nieruchomości czy to niezabudowane, czy zabudowane, spełniają definicję towaru
    wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów na terytorium kraju.

    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność
    ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (lokali mieszkalnych) istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziału
    w przedmiotowych lokalach, podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze
    sprzedaży tej rzeczy.
    Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
    przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
    a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału -
    okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
    osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
    do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Z przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy wynika, że:
        jest Pani osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w
        zakresie usług prawnych, tj. jest Pani adwokatem i jest Pani z tytułu działalności
        czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,

        w 2023 r. nabyła Pani na własność grunt, na którym po uzyskaniu pozwolenia na
        budowę, rozpoczęła Pani budowę w postaci dwóch budynków mieszkalnych
        jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, nabycie gruntu nie było
        opodatkowane podatkiem VAT,
                                              2w ramach budowy powstają 4 odrębne lokale mieszkalne o pow. 56 m każdy,
        pierwotnym Pani zamiarem po zakończeniu budowy, było przeznaczenie 2 lokali na
        wynajem, a 2 pozostałych na cele mieszkaniowe rodziny, tj. jeden lokal miała Pani
        darować mężowi, z którym ma Pani rozdzielność majątkową, a jeden lokal
        rodzicom,
        z uwagi na zmiany życiowe rozważa Pani obecnie sprzedaż wybudowanych
        bliźniaków (wszystkich 4 lokali) w stanie deweloperskim i przeznaczenie środków
        pochodzących z ich sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, bądź sprzedaż
        niektórych (tzn. tych na które znajdzie się chętny) lokali i wynajmowanie tych lokali,
        które się nie sprzedały, sprzedaż ma nastąpić latem 2026 r.,
        planuje Pani w celu sprzedaży przygotowanie profesjonalnej wizualizacji oraz
        zamieszczenie ogłoszeń w Internecie, w szczególności na portalach ogłoszeniowych
        takich jak (...), celem dotarcia do szerszego grona zainteresowanych, natomiast nie
        będzie Pani zatrudniać profesjonalnej agencji,
        nie będzie Pani podejmować działań dotyczące zwiększenia wartości lokali
        mieszkalnych, bo zamierza je Pani sprzedać w stanie deweloperskim,
        nie zamierza Pani zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży lokali w bliźniakach,
        nie zamierza Pani udzielać nabywcom lokali pełnomocnictwa do występowania w
        Pani imieniu w związku ze sprzedawanymi lokalami
        w stosunku do lokali, które zamierza Pani wynająć, celem pozyskania najemców lub
        celem dostosowania lokalu do oczekiwań najemców zamierza Pani wykończyć,
        wyposażyć i umeblować w standardzie podstawowym (Ikea),
        wydatki/nakłady na wybudowanie budynków i wykończenie lokali mieszalnych nie
        były i nie są ponoszone w ramach Pani działalności gospodarczej, wybudowane
        bliźniaki (4 lokale mieszkalne) nie stanowią środków trwałych w Pani działalności,
        nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości i nie posiada też
        innych nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości
        do sprzedaży,
        jest Pani właścicielką mieszkania, które nabyła Pani zanim poznała męża (obecnie
        wynajmowane), właścicielką mieszkania odziedziczonego po dziadkach, obecnie
        wynajmowanego i właścicielką mieszkania kupionego w celu jego wynajmu,
        przychody z najmu rozliczane są poza działalnością gospodarczą prowadzoną przez
        Panią w formie ryczałtu ewidencjonowanego.
    Pani watpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą lokali w
    wybudowanych bliźniakach nie będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku
    od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT i czy w konsekwencji
    sprzedaż ta nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.

    W analizowanej sprawie kwestią wymagającą rozstrzygnięcia jest to, czy należy Panią
    uznać za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku lokali
    mieszkalnych.
    Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy
    mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej
    sprawy.
                                                2W odniesieniu do sprzedaży 4 wyodrębnionych lokali mieszkalnych o pow. 56 m każdy
    należy stwierdzić, że całokształt okoliczności, a w szczególności cel Pani działań, zakres i
    stopień zaangażowania wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie podejmowany był szereg
    zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które
    świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Z opisu
    sprawy wynika, że dokonywała Pani świadomych, aktywnych działań zmierzających do
    podniesienia wartości posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia w przyszłości korzyści
    finansowej.
    Zakupiła Pani grunt z zamiarem wybudowania na nim dwóch budynków mieszkalnych
    jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Wystąpiła Pani w tym celu o
    pozwolenie na budowę, które Pani uzyskała i na jego podstawie rozpoczęła Pani
    planowaną budowę. Budowa jest prowadzona przez profesjonalną ekipę budowlaną i pod
    nadzorem członków Pani rodziny. W ramach inwestycji powstały 4 odrębne lokale
                2mieszkalne o pow. 56 m każdy. Pierwotnym Pani zamiarem było przeznaczenie 2 lokali
    na wynajem, a 2 pozostałych na cele mieszkaniowe rodziny, jednakże z uwagi na zmiany
    życiowe rozważa Pani obecnie sprzedaż wybudowanych bliźniaków (wszystkich 4 lokali) w
    stanie deweloperskim, bądź jeśli będą trudności ze sprzedażą, to sprzedaż niektórych
    lokali i wynajmowanie tych, które się nie sprzedały. Zgodnie z Pani założeniem sprzedaż
    ma nastąpić latem 2026 r. W celu sprzedaży przygotuje Pani profesjonalną wizualizację
    oraz zamieści ogłoszenia w Internecie, w szczególności na portalach ogłoszeniowych
    takich jak (...), celem dotarcia do szerszego grona zainteresowanych, nie będzie Pani
    natomiast zatrudniać profesjonalnej agencji. Lokale przeznaczone na wynajem zamierza
    Pani wykończyć, wyposażyć i umeblować w standardzie podstawowym.
    W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę.
    Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony -
    zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.
    Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i
    „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością
    gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność
    tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego
    działalności środek trwały.

    W konsekwencji, najem nieruchomości (lokalu) stanowi odpłatne świadczenie usług, o
    którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej
    w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Z wniosku wyraźnie wynika więc, że przed sprzedażą podjęła Pani czynności wymagające
    zaangażowania środków finansowych w celu podniesienia wartości zakupionej
    nieruchomości, a całokształt podjętych działań wskazuje na działanie w sposób
    zorganizowany i planowany, którego nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie
    majątkiem osobistym (prywatnym). Już w chwili zakupu gruntu miała Pani sprecyzowany
    zamiar przeznaczyć niektóre z lokali powstałych w ramach inwestycji na wynajem, a więc
    miała Pani zamiar wykorzystywać je w działalności gospodarczej, którą najem, jak
    wskazano powyżej, jest w myśl ustawy o podatku VAT. Jak sama Pani wskazała we
    wniosku, ze względu na bardzo wysokie ceny nieruchomości na rynku postanowiła Pani
    nabyć grunt i wybrała ten sposób inwestowania środków pieniężnych, tj. nie zakup
    gotowych nieruchomości z rynku wtórnego tylko ich samodzielną budowę, ze względów
    finansowych i ekonomicznych. Podkreślenia wymaga również to, że posiada Pani też inne
    nieruchomości, które Pani wynajmuje, a uzyskiwane przychody z tego tytułu rozlicza Pani
    w formie ryczałtu ewidencjonowanego.
    Charakter inwestycji budowlanej, poczynione już nakłady na budowę, nakłady na
    wykończenie lokali oraz przeznaczenie części z nich na wynajem w sytuacji, gdy sprzedaż
    wszystkich lokali nie będzie możliwa nie wskazuje, aby w całym okresie posiadania
    wybudowanej nieruchomości wykazywała Pani zamiar jej wykorzystywania w ramach
    majątku osobistego. Nie można tu mówić o „majątku prywatnym”, którym, co wynika z
    ww. orzeczenia TSUE C-291/92, jest „taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie
    jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej”.
    Zatem należy wskazać, że w analizowanym przypadku brak jest czynności
    charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pani działania leżą cele
    gospodarcze, wobec tego sprzedaż wszystkich lokali mieszkalnych albo tych na które
    znajdzie się nabywca nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym.
    Przedstawiona we wniosku Pani aktywność w przedmiocie ich zbycia wykracza poza ramy
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do
    przedmiotowych lokali, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w
    zakresie podatku od towarów i usług będzie Pani działała jako podatnik VAT w rozumieniu
    art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
    Zatem sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych na moment transakcji będzie
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym, nie jest Pani
    sprzedając przedmiotowe nieruchomości podatnikiem podatku VAT w rozumieniu ustawy
    o VAT, uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku VAT i pytania nr 1, w
    zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. W zakresie podatku
    dochodowego od osób fizycznych również zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym

    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.