Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.388.2021.2.ABU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-31
Teza: Brak uznania sprzedaży działki nr (…) za czynność niepodlegającą opodatkowaniu oraz brak obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr (…)
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko (…) przedstawione we wniosku z 26 kwietnia 2021 r. (data wpływu 7 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 20 lipca 2021 r. (data wpływu 22 lipca 2021 r. oraz pismem z 25 sierpnia 2021 r. (data wpływu 27 sierpnia 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku uznania sprzedaży działki nr (…) za czynność niepodlegającą opodatkowaniu – **jest nieprawidłowe,**
*   braku obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr (…) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 maja 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 lipca 2021 r (data wpływu 22 lipca 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 13 lipca 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.388.2021.1.ABU oraz pismem z 25 sierpnia 2021 r. (data wpływu 27 sierpnia 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 13 sierpnia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.388.2021.2.ABU.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

(…) będąca kościelną osobą prawną w rozumieniu przepisów ustawy o stosunku Państwa do (…), jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę o numerze (…) o powierzchni (…) ha (grunty orne), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). (…) zawarła umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem z (…), na mocy której zobowiązała się sprzedać finalnie w/w kupującemu tę nieruchomość za cenę (…) zł. Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części działki (…) przewidziane zostało wskazanie na cele rozwoju funkcji mieszkaniowej i działalności gospodarczej. W dacie sporządzenia niniejszego wniosku nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. (…) nie doprowadziła mediów do działki. Nieruchomość została nabyta w 1972 roku. Nabycie nie było opodatkowane VAT. Grunt nie był wcześniej przedmiotem dzierżawy. (…) nie jest podatnikiem VAT czynnym. W ostatnim czasie nie dokonywała podobnych transakcji. W przyszłości również nie planuje dalszych sprzedaży. Na mocy w/w umowy przedwstępnej (…) zobowiązała się własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT. Od rozstrzygnięcia w tym zakresie uzależniono doliczenie podatku od towarów i usług do ustalonej ceny sprzedaży.

W piśmie uzupełniającym z 20 lipca 2021 r. (data wpływu 22 lipca 2021 r.) (…) doprecyzowała opis sprawy i wyjaśniła co następuje:

1.  W jakim dokładnie celu (…) podpisała z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku? Umowa przedwstępna miała cel gwarancyjny, albowiem została zawarta w formie aktu notarialnego, co implikuje po stronie nabywcy uprawienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej - art. 390 § 2 kc. Umowa nadto określała warunki, których uprzednie spełnienie niezbędne było do zawarcia umowy przyrzeczonej.
2.  Jakie warunki – poza wymienionymi we wniosku – zawiera zawarta umowa przedwstępna sprzedaży wskazanego we wniosku gruntu? Należy szczegółowo opisać jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży gruntów wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.). Strony uzależniały zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia następujących warunków:
    *   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,
    *   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    *   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    *   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    *   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    *   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
    *   uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT
3.  Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na działce dokonywała/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, lub inne? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie? Według wiedzy (…) czynności określone w pkt. C wezwania nie były do tej pory realizowane. (…) nie zna również planów inwestycyjnych nabywcy w tym zakresie.
4.  Czy nabywca poniósł/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? (…) nie ma żadnej wiedzy w tym zakresie. Z uwagi na określone w ad 1 lit. b warunki należy zakładać że tak (np. koszt badań geotechnicznych). (…) nie ma jednak dostępu do takich danych.
5.  Czy (…) udzieliła/udzieli nabywcy gruntów pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    *   Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej przez nabywcę inwestycji, (…) udzieliła/udzieli pełnomocnictw nabywcy?
    *   Jakie konkretnie czynności nabywca do momentu sprzedaży przez (…) gruntów będących przedmiotem wniosku wykonał/będzie wykonywać w ramach udzielonego pełnomocnictwa/zgód? (…) udzieliła nabywcy pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w Ad. 1 lit. b, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Niezależnie od powyższego (…) udzieliła nabywcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. (…) wyraziła nadto zgodę na usytuowanie przez nabywcę własnym kosztem i staraniem tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. (…) nie ma wiedzy jakie konkretnie czynności nabywca podjął w ramach ww. pełnomocnictw.
6.  W jaki konkretnie sposób ww. działka, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, była/jest wykorzystywana przez (…) od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia na rzecz kupującego? Nieruchomość częściowo wykorzystywana była jako tymczasowy parking przy cmentarzu (…) a pozostałe jej część stanowiła de facto nieużytek.
7.  Czy ww. działka, która ma stanowić przedmiot sprzedaży jest obecnie przedmiotem dzierżawy na rzecz (…) i czy jest to umowa odpłatna? Przedmiotowa działka nie jest obecnie przedmiotem dzierżawy na rzecz (…) Czy w stosunku do ww. działki, (…) podjęła takie działania jak: wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru stanowiącego przedmiot zbycia na rzecz kupującego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu lub jakiekolwiek inne działania, jeśli tak to w jakim celu i kiedy? (…) w stosunku do tej nieruchomości nie podejmowała działań jak określone w pkt 1 lit. h wezwania z dnia 13 lipca 2021 roku.
8.  Czy w stosunku do ww. działki, (…) poczyniła jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, ogrodzenie działki, itp.), jeśli tak to jakie oraz kiedy i w jakim celu? (…) w stosunku do tej nieruchomości nie podejmowała działań jak określone w pkt 1 lit. i wezwania z dnia 13 lipca 2021 roku.
9.  Jaka była przyczyna podjęcia przez (…) decyzji o sprzedaży działki? Decyzja o zbyciu nieruchomości podyktowana była względami czysto finansowymi. Sprzedaż inwestycyjna gruntu zapewnia korzystniejszą cenę niż sprzedaż z przeznaczeniem na działalność rolniczą.
10.  W jaki sposób (…) pozyskała kupującego na ww. działkę będącą przedmiotem wniosku np. ogłoszenia w prasie, internet, inny – jaki? (…) nie podejmowała żadnych działań zmierzających do znalezienia nabywcy na zakup ww. nieruchomości. To (…) zgłosiła się do (…) składając ofertę zakupu działki.
11.  Na co (…) przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży działki ? Uzyskaną cenę (…) zamierza przeznaczyć na remont parkingu.

Z kolei w piśmie uzupełniającym z 25 sierpnia 2021 r. (data wpływu 27 sierpnia 2021 r.) (…) uzupełniła wniosek o następujące informacje:

1.Czy nabycie działki nr (…) było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Nabycie działki (…) nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

2.Czy w związku z nabyciem ww. działki, przysługiwało (…) prawo do odliczenia podatku naliczonego?

W związku z odpowiedzią wskazaną w Ad. 2, (…) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Czynność nie opodatkowana VAT.

3.Proszę jednoznacznie wskazać, czy w momencie sprzedaży opisanej we wniosku działki – działka ta:

1.  będzie stanowiła grunt zabudowany budynkami i/lub budowlami
2.  czy też będzie stanowiła teren niezabudowany?

W momencie sprzedaży działka będzie stanowiła grunt niezabudowany.

4.Jeżeli ww. działka będzie stanowiła teren niezabudowany to proszę wskazać czy dla ww. działki w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

\-jeżeli tak to jaki rodzaj zabudowy decyzja ta będzie przewidywała?

W dacie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy zezwalająca na lokalizację budynku usługowego o pow. ok 600 m2 (sala sprzedażowa - 400 m2).

5.W uzupełnieniu podano, że Nieruchomość (działka która ma stanowić przedmiot sprzedaży) częściowo wykorzystywana była jako tymczasowy parking.

1.  Co dokładnie (…) rozumie pod tym wskazaniem? Grunt utwardzony metodą gospodarczą (brak asfaltu czy kostki) wykorzystywany jako przy cmentarny parking.
2.  Czy „tymczasowy parking” stanowi budowlę:
    *   w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) oraz
    *   Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.)? Nie stanowi budowli. Wykorzystywany zwyczajowo jako parking.
3.  Jeśli „tymczasowy parking” stanowi budowlę, to proszę podać:
    *   Jaki jest symbol PKOB ww. parkingu?
    *   Czy parking jest trwale związany z gruntem? Dodatkowo prosimy wskazać jakiego typu nawierzchnię posiada (tj. brukowaną, trawiastą, żwirową itp.)? Jak w lit b). Podłoże jest piaskowe niewielkimi uzupełnieniami ubytków żużlem.
4.  Czy przy wybudowaniu tego parkingu przysługiwało (…) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Nie przysługiwało.
5.  Kiedy (proszę wskazać daty) ww. parking został wybudowany i oddany do użytkowania? Parking nie został formalnie oddany do użytku. Nie jest to obiekt budowlany a część gruntu wykorzystywana na miejsca postojowe osób którzy odwiedzają cmentarz.
6.  Kiedy (proszę o podanie dat) miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne ww. parkingu? Jak w ad. e). Obiekt jedynie zwyczajowo nazywany jest parkingiem. W istocie to część nieruchomości gruntowej, utwardzonej sposobem gospodarczym. Brak oznaczeń, że obiekt stanowi parking.
7.  Czy w odniesieniu do parkingu zostały poniesione/będą poniesione, do dnia zbycia wydatki na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Nie poniesiono takich wydatków.
8.  Jeżeli poniesiono wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej proszę wskazać, czy miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne parkingu po jego ulepszeniu? Nie poniesiono takich wydatków.
9.  Czy od ww. zajęcia (używania) do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Grunt wykorzystywany jest jako miejsce parkingowe od kilkudziesięciu lat.
10.  Czy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od ww. parkingu? Nie przysługiwało.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

Czy w związku ze sprzedażą gruntu o określonej powyżej specyfikacji, właściciel gruntu, jest zobligowany do rejestracji jako podatnik VAT i doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT i zapłaty tego podatku?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie (…) brak podstaw do opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów j usług, a co za tym idzie zgłoszenia jako podatnika VAT czynnego. Przedmiotowa czynności – sprzedaż nieruchomości ma charakter incydentalny (…) wcześniej nie sprzedawała i nie zamierza sprzedawać swoich nieruchomości. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba prawna dokonuje sprzedaży swojego majątku, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarowi usług. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. (…) nie prowadzi działalności gospodarczej. Jako kościelna osoba prawna posiada osobowość prawną wynikającą wprost z ustawy o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczpospolitej Polskiej. Działalność (…) w tym zakresie nie przybiera formy zawodowej (profesjonalnej). (…) nie podejmuje aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która mogłaby wskazywać, że jego czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Z powyższego względu z uwagi na incydentalny charakter sprzedaży, który nie nosi znamion zorganizowanej działalności gospodarczej, brak podstaw do opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, właściwe jest wykluczenie podmiotów z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku własnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania rzeczy, dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku własnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży towaru jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Wynika natomiast z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że (…) jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę o numerze (…) (grunty orne). (…) zawarła umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem z (…), na mocy której zobowiązała się sprzedać finalnie w/w kupującemu działkę o nr (…). Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części działki o nr (…) przewidziane zostało wskazanie na cele rozwoju funkcji mieszkaniowej i działalności gospodarczej. W dacie sporządzenia niniejszego wniosku nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nieruchomość została nabyta w 1972 roku. Nabycie nie było opodatkowane VAT. Grunt nie był wcześniej przedmiotem dzierżawy. (…) nie jest podatnikiem VAT czynnym. W ostatnim czasie nie dokonywała podobnych transakcji. Umowa przedwstępna określała warunki, których uprzednie spełnienie niezbędne było do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony uzależniały zawarcie umowy przyrzeczonej od spełnienia następujących warunków:

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki,
*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
*   uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

(…) udzieliła nabywcy pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Niezależnie od powyższego (…) udzieliła nabywcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. (…) wyraziła zgodę na usytuowanie przez nabywcę własnym kosztem i staraniem tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. (…) nie ma wiedzy jakie konkretnie czynności nabywca podjęła w ramach ww. pełnomocnictw. Nieruchomość częściowo wykorzystywana była jako tymczasowy parking przy cmentarzu (…) a pozostałe jej cześć stanowiła de facto nieużytek. Decyzja o zbyciu nieruchomości podyktowana była względami czysto finansowymi. Sprzedaż inwestycyjna gruntu zapewnia korzystniejszą cenę niż sprzedaż z przeznaczeniem na działalność rolniczą. Uzyskaną cenę (…) zamierza przeznaczyć na remont parkingu.

W dniu dostawy działka będzie stanowiła teren niezabudowany.

Wątpliwości (…) w pierwszej kolejności dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

W celu wyjaśnienia wątpliwości (…) istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działki mającej być przedmiotem sprzedaży (w następstwie podpisania umowy przedwstępnej warunkowej) (…) podejmowała działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Podpisana umowa przedwstępna ze Spółką wiąże sprzedaż działki ze spełnieniem określonych warunków w zakresie uzyskania przez Kupującego m.in. prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji o pozwoleniu na budowę, pozwoleniu na budowę zjazdu na nieruchomość, a także warunków technicznych przyłączy.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska (…) niezbędne będzie zatem dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa Spółce.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży, sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia - art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna - będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży - nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 - 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie mocodawcy na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia własności działki nr (…) tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością (…). Z kolei (…) oraz Spółka w przedwstępnej umowie uwarunkowali zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania przez Kupującego szeregu prawomocnych, ostatecznych i wykonalnych decyzji oraz pozwoleń. Przy czym to (…) w umowie przedwstępnej sprzedaży, udzieliła Spółce stosownego pełnomocnictwa do działania w jej imieniu, w celu uzyskania wskazanych decyzji i pozwoleń. W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży Spółka podjęła określone czynności nie z własnej inicjatywy, a na mocy otrzymanego pełnomocnictwa od (…).

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie są podejmowane bezpośrednio przez (…), ale przez Spółkę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną (…). Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej (…) (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei Spółka dokonując ww. działań (uzyskując stosowne decyzje i pozwolenia) uatrakcyjni przedmiotową działkę, będącą nadal własnością (…). Działania te dokonywane za pełną zgodą (…), wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego (…), sprzedając działkę nr (…), nie będzie dokonywała tej czynności w ramach przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. (…) bowiem w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. działki, że jej działanie połączone zostało z działaniami przyszłego nabywcy (Spółki), stanowiąc pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Wszystkie te czynności, realizowane przez Spółkę na podstawie otrzymanego od (…) pełnomocnictwa, z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej (…). W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Dopiero bowiem definitywna umowa sprzedaży działki (…) będzie wywoływała skutki podatkowe na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie (…), udzielając Spółce pełnomocnictwa do podejmowania w swoim imieniu określonych czynności, mających umożliwić zbycie przedmiotowej działki, w tym na wystąpienie przez pełnomocnika z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie pozostałych niezbędnych decyzji i pozwoleń, zgoda na wykonanie przyłącza, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. (…) wykazała bowiem aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wykonanie czynności w imieniu (…) w oparciu o udzielone pełnomocnictwo zezwalającego m.in. na wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania warunków technicznych dot. przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz, przyłącza energetycznego, czy z wnioskiem o uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu publicznego, dowodzi, że (…) w analizowanym przypadku działać będzie w charakterze podatnika VAT.

Zatem przedstawiona we wniosku aktywność (…) wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług (…) działa jako podatnik VAT.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż przez (…), opisanej działki będącej przedmiotem umowy, mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a (…) w związku z jej sprzedażą działać będzie jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana lub korzystać ze zwolnienia z podatku.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zatem o charakterze danego gruntu powinien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr (…), będące przedmiotem zapytania jest działką niezabudowaną. Dla przedmiotowej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednakże w dniu planowanej dostawy będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy, zezwalająca na lokalizację budynku usługowego. Zatem przedmiotowa działka przeznaczona będzie pod zabudowę i jednocześnie dla celów podatku VAT stanowi teren budowlany. Mając na uwadze powyższe okoliczności, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie zastosowania do planowanej sprzedaży ww. działki o numerze ewidencyjnym (…).

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka była nabyta w 1972 r., a więc nie można przyjąć za Wnioskodawcą, że nie przysługiwało mu prawo do odliczenia. Ponadto z okoliczności przedstawionych we wniosku nie wynika, aby działka, będąca przedmiotem sprzedaży, była wykorzystywana od dnia nabycia do dnia sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej.

W konsekwencji, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Podsumowując, w okolicznościach analizowanej sprawy, planowana transakcja sprzedaży przez Wnioskodawcę działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Sprzedaż tej działki nie będzie również korzystała ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż przedmiotem dostawy będzie teren budowlany. W konsekwencji dostawa ta będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT dla przedmiotu sprzedaży.

Przechodząc do kwestii konieczności rejestracji wyjaśnić należy, że:

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W myśl art. 96 ust. 5 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1.  przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2.  przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3.  przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
4.  przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Reasumując, skoro (…) dokonując sprzedaży działki nr (…) będzie działała jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność sprzedaży działki nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towaru na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, to będzie zobowiązana do rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko (…), o braku podstaw do opodatkowania sprzedaży działki nr (…) na rzecz Spółki, a tym samym rejestracji (…) jako podatnika VAT, uznać należy za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną

na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.