Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.135.2021.3.MŻA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-11
Teza: Uznanie Zainteresowanego za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w świetle art. 15 ust. 2 ustawy, możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020r.poz.1325ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, żestanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 2 marca2021r. (data wpływu 9 marca 2021r.) uzupełnionym pismem z 11 maja 2021r. (data wpływu 13 maja 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z6 maja2021r. (doręczone Stronie 10 maja 2021r.), owydanie interpretacjiindywidualnejprzepisów prawa podatkowegodotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Zainteresowanego za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,prowadzącegodziałalność gospodarczą w świetle art. 15 ust. 2 ustawy, możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomościoraz prawa Spółkido obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ztytułu nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Zainteresowanego za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w świetle art. 15 ust. 2 ustawy, możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z 11 maja 2021 r. (data wpływu 13 maja 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 6 maja 2021 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.135.2021.2.MŻA (doręczone 10 maja 2021 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

*   Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan B

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: „Spółka”, „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność w zakresie wytwarzania gotowych posiłków i dań.

Spółka zamierza nabyć od Pana B (dalej również jako: „Sprzedający” lub „Zainteresowany”) niezabudowaną nieruchomość położoną w województwie (…), w (…) przy ulicy (…), w gminie (…), stanowiącą działkę ewidencyjną numer 1 z obrębu (…) o powierzchni 0,3906 ha, stanowiącą grunty orne oznaczone symbolami użytków Rllla, Rlllb, RIVa, RIVb (dalej: „Nieruchomość”). Dla nieruchomości, na którą składa się m.in. działka ewidencyjna numer 1, Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Zgodnie z treścią księgi wieczystej, Nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich.

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich, które nie stanowią własności Zainteresowanego (dalej: „Nieruchomości sąsiednie”). Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na nich magazynów oraz fabryki, które wykorzystywane będą do produkcji towarów oraz świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT.

Spółka zamierza podpisać ze Sprzedającym umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa”).

Nieruchomość jest niezabudowana i objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) dla obszaru (…), zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej nr (…) dnia 4 listopada 2008 r., zgodnie z którym Nieruchomość położna jest na terenie drogi głównej ruchu przyspieszonego z jezdniami serwisowymi - KDs (symbol na planie KDGP) oraz na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol na planie 3U/P).

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, tj.:

1.  zatwierdzeniu opisanego w Umowie podziału dwóch działek będących Nieruchomościami sąsiednimi (działki o nr ewid. 2 oraz nr ewid. 3) przez Burmistrza (…), zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przedłożenie do umowy przyrzeczonej sprzedaży kompletu dokumentów geodezyjnych - wypisu z rejestru gruntu wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej - dla wszystkich działek, które powstaną z podziału działek nr ewid. 2 oraz nr ewid. 3;
2.  rozwiązaniu umowy dzierżawy dotyczącej Nieruchomości;
3.  uzyskaniu ostatecznej decyzji środowiskowej dotyczącej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości oraz na Nieruchomościach sąsiednich;
4.  uzyskaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość (z ulicy (…)) dla wszystkich pojazdów ciężarowych wszystkich kategorii;
5.  uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego ze zgodą na sprzedaż udziału we współwłasności jednej z Nieruchomości sąsiednich (działka nr ewid. 3) należącego do małoletniego C lub uzyskanie pełnoletniości przez C i przystąpienie do umowy sprzedaży;
6.  uzyskaniu interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego dotyczących opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości sąsiednich.

Zgodnie z dokonanymi ustaleniami, Zainteresowany wyraził zgodę na prowadzenie przez Spółkę prac przygotowawczych w obszarze 20 m od granicy Nieruchomości (od strony drogi dojazdowej) w celu podejmowania m.in. takich czynności jak montaż przyłączy, dostarczanie mediów. Strony zgodnie postanowiły, że Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Na podstawie Umowy, Sprzedający upoważni Spółkę do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Decyzja środowiskowa oraz zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, o których mowa w pkt 3 i 4 powyżej zostaną uzyskane przez Spółkę działającą na podstawie ww. upoważnienia. Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Zgodnie z Umową, Spółka będzie upoważniona do występowania przed właściwymi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, we wszelkiego rodzaju postępowaniach administracyjnych zmierzających do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, a także do odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do składania wszelkich wniosków, oświadczeń, do składania wyjaśnień, zapewnień, wnoszenia środków odwoławczych we wszystkich sprawach związanych z pracami budowlanymi na przedmiotowej działce, w imieniu własnym.

Sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, mającą status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanego w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający nabył własność Nieruchomości w sposób zgodny z prawem, na podstawie umowy darowizny w celu uzyskania emerytury sporządzonej przed notariuszem w dniu 5 lipca 1996 r. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Sprzedającego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową Sprzedający nie zawierał.

Nieruchomość jest przedmiotem nieodpłatnej dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy z dnia 20 listopada 2019 r. zawartej z córką Sprzedającego na czas oznaczony to jest do dnia 20 listopada 2029 r. Nieruchomość jest dzierżawiona na cele rolnicze. Jak wskazano powyżej, rozwiązanie umowy dzierżawy jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości. Ponadto, jak wskazano powyżej, Umowa przewiduje udostępnienie Nieruchomości do używania na cele budowlane na rzecz Spółki po zawarciu Umowy.

Sprzedający w przeszłości posiadał status rolnika ryczałtowego. Nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedającego i była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której zbiory pochodzące z Nieruchomości podlegały sprzedaży. W związku z zawarciem ww. umowy dzierżawy zawartej z córką Sprzedającego doszło do przekazania gospodarstwa rolnego w ręce córki Sprzedającego. Sprzedający obecnie nie prowadzi gospodarstwa i pobiera rentę. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie magazynów, z tytułu której jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (NIP: (…)) i rozlicza podatek VAT. Magazyny wynajmowane przez Sprzedającego nie są położone na Nieruchomości i Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności polegającej na wynajmie magazynów.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego Wniosku, Sprzedający nie dokonuje sprzedaży innych nieruchomości na rzecz Spółki.

Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości. Jest prawdopodobne, że w przyszłości Sprzedający dokona sprzedaży innych nieruchomości.

W zamiarze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamieścił ogłoszenie w Internecie, wystawił baner informujący o ofercie sprzedaży Nieruchomości oraz zaangażował agencję pośrednictwa, która pośredniczy w sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki.

Sprzedający wystosował pismo do (…) w sprawie zjazdu i uzyskał pismo z wytycznymi, które przedstawił Kupującemu do wglądu.

Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający uzyskał następujące dokumenty przedstawione do wglądu Spółki:

*   zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza (…) w dniu 19 października 2020 r., w którym informuje się, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

*   elektroniczne zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (…) w dniu 6 listopada 2020 r., z którego wynika, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W uzupełnieniu do wniosku z 13 maja 2021 r. Spółka wskazała, że poza upoważnieniem do wykonywania czynności wskazanych we wniosku udzielonym A sp. z o.o. sp.k. (dalej: „Spółka”), Pan B, jako właściciel nieruchomości oznaczonej numerem działki 1, upoważnił pisemnie:

*   Spółkę,

*   reprezentanta Spółki, Członka Zarządu - Pana D oraz

*   pracownicę Spółki - Panią E

do uzyskiwania w imieniu Sprzedającego wszelkich informacji (również ustnych) oraz dokumentów dotyczących ww. nieruchomości, w tym wszelkiego rodzaju wypisów, wyrysów, odpisów, wyciągów, zaświadczeń, a w szczególności:

*   wypisów i wyrysów oraz zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

*   wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych;

*   wypisów z kartotek budynków;

*   zaświadczeń dotyczących planu urządzenia lasu lub decyzji określających zadania z zakresu gospodarki leśnej

i innych informacji lub dokumentów dotyczących ww. nieruchomości.

Zgodnie z udzielonym upoważnieniem, w celu realizacji pełnomocnictwa, pełnomocnik uprawniony jest do występowania w imieniu mocodawcy przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym przed Urzędem Miejskim w (…), Urzędem Miejskim w (…) oraz Starostwem Powiatowym w (…). Ponadto, w upoważnieniu wskazano, że pełnomocnictwo obejmuje prawo składania wszelkich wniosków, odbioru dokumentów i korespondencji w imieniu mocodawcy, a także podejmowania działań faktycznych zmierzających do realizacji pełnomocnictwa.

Ponadto, należy wskazać, że po złożeniu wniosku, strony planowanej umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W zawartej umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się współdziałać ze Spółką we wszelkich procedurach prawnych związanych z realizowanym przedsięwzięciem, którego dotyczy umowa, w szczególności obejmuje to składanie oświadczeń, wyrażanie zgód i udzielanie pełnomocnictw ograniczonych do 31 grudnia 2021 r. na rzecz Spółki przed organami administracji publicznej, przedsiębiorstwami przesyłowymi lub innymi podmiotami, które będą potrzebne do realizacji wskazanego w umowie przedsięwzięcia.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, opisane we wniosku upoważnienie Spółki do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości nie będzie uprawniało Spółki do wznoszenia na nieruchomościach objętych umową jakichkolwiek budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z uwzględnieniem ww. ograniczenia dotyczącego wznoszenia na nieruchomościach budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, zgody i pełnomocnictwa będą obejmować możliwość podejmowania działań w sprawie wykonywania wszelkiej infrastruktury, takiej jak sieci i instalacje wraz z przyłączami - gazowe, kanalizacyjne, wodne, elektryczne, stacja gazowa redukcyjno-pomiarowa; stacja transformatorowa; przebudowa melioracji; wykonania studni głębinowej; budowa zbiorników retencyjnych; budowa zbiornika pożarowego; wykonania zjazdów i włączeń komunikacji wewnętrznej na terenie działek w ulicę (…) i (…). Jennocześnie Wnioskodawca dodaje, że w momencie planowanej sprzedaży (tj. zawarcia umowy przyrzeczonej), na nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie będą znajdować się żadne budowle, budynki ani urządzenia budowlane.

Jak wskazano powyżej, po złożeniu wniosku, strony planowanej umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W zakresie dotyczącym planowanej sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, w finalnej umowie przedwstępnej zawarto dodatkowe warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

*   zwolnienie jednej z nieruchomości sąsiednich (działka nr ewid. 4) spod służebności osobistej,

*   ustanowienie na jednej z nieruchomości wymienionych w umowie (wskazanej przez Spółkę), nieodpłatnie i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz spółki F sp. z o.o. z siedzibą w (…).

Powyższe warunki zostały ustanowione na korzyść Spółki. Wskazana służebność przesyłu będzie niezbędna do przeprowadzenia przewodu instalacji gazu do nieruchomości będących przedmiotem umowy i korzystać będzie z niej Spółka, która zobowiązała się zapłacić Sprzedającym jednorazowe wynagrodzenie z tego tytułu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Zainteresowanego na Spółkę stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. dostawę terenów budowlanych, do której nie znajdują zastosowania zwolnienia przewidziane w przepisach ustawy o VAT?
2.  Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia prawa własności Nieruchomości na cele związane z działalnością opodatkowaną?

Zdaniem Wnioskodawców:

Ad. 1. W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości działać będzie w charakterze podatnika VAT i przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Spółki prawa własności Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, opodatkowana według właściwej stawki VAT i niepodlegająca zwolnieniu z VAT.

Ad. 2. Z uwagi na fakt, że prawo własności Nieruchomości zostanie nabyte przez Spółkę dla celów jej działalności gospodarczej, tj. wykonywanych w jej ramach czynności opodatkowanych VAT, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego celem udokumentowania tej transakcji.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

1.  Uwagi ogólne - interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodlegania temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedającego jak i Spółki.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Spółki, jako przedsiębiorcy i podatnika VAT (potwierdzenie prawa do odliczenia VAT wynikającego z faktury, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego), potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Kwestia ta, w przypadku Sprzedającego, będzie natomiast wpływać na obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż oraz rozliczenia VAT należnego z tytułu transakcji.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649), którą to ustawą wprowadzono do Ordynacji podatkowej z dniem 1 stycznia 2016 r. przepis art. 14r Ordynacji podatkowej regulujący instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. W ww. uzasadnieniu wskazano, że wniosek wspólny „(\`(...)\`) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (\`(...)\`).”

1.  Uzasadnienie w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zwartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie prawa własności nieruchomości gruntowej położonej na terytorium Polski traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT. Co do zasady, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Jak stanowią przepisy ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy o VAT (art. 15 ust. 4 ustawy o VAT).

Zatem, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

1.  czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,
2.  czynność musi być wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegająca opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” każdego podmiotu, który prowadzi określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, aby stwierdzić, czy określona transakcja podlega opodatkowaniu VAT, należy ustalić, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 sierpnia 2016 r., znak IPPP3/4512-573/16-2/ISK).

Kwestia tego czy sprzedaż działek stanowi sprzedaż majątku osobistego, czy też sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą była przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE" lub „Trybunał”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć, Halina Jeziorska- Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). W przywołanym wyroku, Trybunał orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W uzasadnieniu wyroku TSUE wskazano, że takie okoliczności jak liczba i zakres transakcji sprzedaży, dokonanie przed sprzedażą podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, długość okresu, w jakim te transakcje następowały czy wysokość osiągniętych z nich przychodów nie mogą mieć znaczenia decydującego. Okoliczności te mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym sprzedawcy. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą według TSUE polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie wystąpienia pojedynczych z nich.

Jednocześnie, TSUE wskazał, że okoliczność, że sprzedawca posiada status rolnika ryczałtowego jest w tym zakresie bez znaczenia. Również w takim przypadku należy zatem analizować, czy w ramach danej sprzedaży, właściciel nieruchomości podjął działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (tak również w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 kwietnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.111.2020.3.PRM).

Z przywołanego wyżej orzeczenia TSUE wynika, że rozstrzygnięcie, czy dany podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać powinny przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Ponadto, jak wskazuje się w orzecznictwie sądów, należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem (por. wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2018 r. sygn. I FSK 45/18).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

1.  w zamiarze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamieścił ogłoszenie w Internecie, wystawił baner informujący o ofercie sprzedaży Nieruchomości oraz zaangażował pośrednika;
2.  Sprzedający wystosował pismo do (…) w sprawie zjazdu i uzyskał pismo (…) z wytycznymi, które przedstawił Spółce do wglądu;
3.  Sprzedający uzyskał zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza (…) w dniu 19 października 2020 r., w którym informuje się, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
4.  Sprzedający uzyskał elektroniczne zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (…) w dniu 6 listopada 2020 r., z którego wynika, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;
5.  na podstawie Umowy i w czasie jej trwania, Spółka będzie korzystać z Nieruchomości oraz z Nieruchomości sąsiednich na cele budowlane na podstawie upoważnienia udzielonego w Umowie, a ponadto Zainteresowany wyraził zgodę na prowadzenie przez Spółkę prac przygotowawczych w obszarze 20 m od granicy Nieruchomości (od strony drogi dojazdowej) w celu podejmowania m.in. takich czynności jak montaż przyłączy, dostarczanie mediów;
6.  warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest m.in. uzyskanie decyzji środowiskowej oraz zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość - decyzje te uzyska Spółką, działając na podstawie ww. upoważnienia.

Odnosząc się do działań opisanych w pkt 6 powyżej, opisane działania zostaną przeprowadzone przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości. Oznacza to, że decyzja środowiskowa oraz zezwolenie na lokalizację zjazdu z ulicy, przy której położona jest Nieruchomość, pomimo że uzyskane faktycznie przez Spółkę, będą dokonane na rzecz Sprzedającego. W konsekwencji, jako że wskazane działania zostaną dokonane w czasie, w którym Nieruchomość znajdować się będzie w majątku Sprzedającego, to Sprzedający - jako właściciel Nieruchomości - będzie beneficjentem tych czynności. W rozstrzygnięciach organów podatkowych oraz sądów wskazuje się, że dla uznania sprzedawcy nieruchomości za podatnika VAT wystarczające może być dokonywanie określonych działań wskazujących na gospodarczy obrót nieruchomościami również przez inny podmiot działający w imieniu sprzedawcy na podstawie udzielonego przez sprzedawcę pełnomocnictwa.

Stanowisko, zgodnie z którym właściciel gruntu może działać w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje grunt spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością, zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 28 lipca 2015 r., sygn. I SA/Rz 511/15, w którym wskazano, że „słuszne jest stanowisko interpretatora według którego na tle zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, Skarżącego nie można uznać za osobę wykonującą jedynie prawo własności majątku osobistego w celu wykorzystania go na potrzeby prywatne, bowiem zorganizował on sprzedaż działek w taki sposób, że jego działanie łącznie z działaniami przyszłego nabywcy (spółki) świadczą o aktywności porównywalnej do podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. O zarobkowym charakterze tego przedsięwzięcia nie ma potrzeby szczególnie się rozwodzić, bowiem różnica między ceną działki gruntowej niezabudowanej a ceną działki po wykonaniu stosunku do niej wszystkich planowanych czynności, zwieńczonych posadowieniem budynku mieszkalnego jest oczywista”.

Prawidłowość powyższego wyroku potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. I FSK 2032/15, w którym NSA stwierdził, że właściciel gruntu działa w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje go spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.

Powyższe znajduje również potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych, przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.348.2020.3.RST, w której wskazano, iż „(\`(...)\`) mimo, że działania związane z uzyskaniem powyższych pozwoleń potrzebnych do spełnienia warunków sprzedaży podejmuje kupujący nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez kupującego wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy. W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Wnioskodawcę działań (wykonywanych przez pełnomocnika czyli kupującego), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami” (podobnie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 stycznia 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.610.2019.3.MG oraz z dnia 31 stycznia 2018 r., sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.692.2017.1.AM).

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, wymienione czynności, oceniane łącznie, nie są działaniami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zarządem majątkiem prywatnym. Czynności te są typowe dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i wypełniają tym samym znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, należy uznać, że planowana sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego i jako taka zostanie objęta zakresem przedmiotowym opodatkowania VAT, tj. będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Z uwagi na powyższe, niezbędne jest przeanalizowanie tego, według jakich zasad powinna być opodatkowana sprzedaż Nieruchomości.

W tym kontekście należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zasadniczo zatem dostawa terenów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem z VAT, chyba że dotyczy terenów budowlanych.

Pojęcie terenów budowlanych zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie drogi głównej ruchu przyspieszonego z jezdniami serwisowymi - KDs (symbol na planie KDGP) oraz na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol na planie 3U/P). Nieruchomość stanowi zatem grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z MPZP.

W konsekwencji, przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającego na Spółkę nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wyłączenie czynności dostawy niezabudowanych terenów budowlanych z zakresu stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie przesądza jeszcze o tym, że dana czynność nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ze zwolnienia od podatku korzysta również dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W orzecznictwie wskazuje się, że zwolnienie od podatku dostawy towaru na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie ma zastosowania, jeżeli nabycie tego towaru przez podatnika nie było opodatkowane podatkiem VAT (por. wyrok TSUE ws. C-280/04, Jyske Finans, wyrok NSA z dnia 22 lutego 2018 r. I FSK 698/16). Nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT, nastąpiło na podstawie umowy darowizny w celu uzyskania emerytury i nie było związane z pojawieniem się jakiegokolwiek podatku naliczonego do odliczenia.

Mając na uwadze powyższe, również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do będącego przedmiotem niniejszego wniosku zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, czynność zbycia przez Zainteresowanego prawa własności Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT, a w konsekwencji będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT według zasad ogólnych, co oznacza, że po stronie Zainteresowanego wystąpi obowiązek rozliczenia podatku należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości według właściwej stawki.

W konsekwencji, Sprzedający powinien opodatkować dostawę Nieruchomości poprzez wykazanie podstawy opodatkowania oraz podatku należnego z tego tytułu w stosownej deklaracji VAT, przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Jednocześnie, czynność ta, jako dokonana na rzecz Spółki będącej podatnikiem VAT, powinna zostać udokumentowana fakturą, stosownie do treści art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

1.  Uzasadnienie w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W art. 88 ustawy o VAT zawarto katalog wyłączeń prawa do odliczenia VAT. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność w zakresie wytwarzania gotowych posiłków i dań. Spółka nabędzie prawo własności Nieruchomości celem zlokalizowania na niej magazynów oraz fabryki, które wykorzystywane będą do produkcji towarów oraz świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT przez Spółkę. Spółka nabędzie zatem Nieruchomość z zamiarem jej wykorzystania w ramach czynności opodatkowanych.

Przedmiotowe nabycie stanowić będzie, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę niezabudowanego terenu budowlanego, która - jak zostało wyjaśnione w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT.

W związku z powyższym, art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego tytułem sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego w związku z tą transakcją jest prawidłowe.

Ad 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (działki), stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego niezabudowaną nieruchomość.

Nieruchomość jest niezabudowana i objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położna jest na terenie drogi głównej ruchu przyspieszonego z jezdniami serwisowymi - KDs (symbol na planie KDGP) oraz na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol na planie 3U/P).

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, tj.:

1.  zatwierdzeniu opisanego w Umowie podziału dwóch działek będących Nieruchomościami sąsiednimi (działki o nr ewid. 2 oraz nr ewid. 3) przez Burmistrza (…), zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przedłożenie do umowy przyrzeczonej sprzedaży kompletu dokumentów geodezyjnych - wypisu z rejestru gruntu wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej - dla wszystkich działek, które powstaną z podziału działek nr ewid. 2 oraz nr ewid. 3;
2.  rozwiązaniu umowy dzierżawy dotyczącej Nieruchomości;
3.  uzyskaniu ostatecznej decyzji środowiskowej dotyczącej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości oraz na Nieruchomościach sąsiednich;
4.  uzyskaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość (z ulicy (…) dla wszystkich pojazdów ciężarowych wszystkich kategorii;
5.  uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego ze zgodą na sprzedaż udziału we współwłasności jednej z Nieruchomości sąsiednich (działka nr ewid. 3) należącego do małoletniego C lub uzyskanie pełnoletniości przez C i przystąpienie do umowy sprzedaży;
6.  uzyskaniu interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego dotyczących opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz Nieruchomości sąsiednich.

Zgodnie z dokonanymi ustaleniami, Zainteresowany wyraził zgodę na prowadzenie przez Spółkę prac przygotowawczych w obszarze 20 m od granicy Nieruchomości (od strony drogi dojazdowej) w celu podejmowania m.in. takich czynności jak montaż przyłączy, dostarczanie mediów. Strony zgodnie postanowiły, że Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Na podstawie Umowy, Sprzedający upoważni Spółkę do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Decyzja środowiskowa oraz zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, o których mowa w pkt 3 i 4 powyżej zostaną uzyskane przez Spółkę działającą na podstawie ww. upoważnienia. Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Zgodnie z Umową, Spółka będzie upoważniona do występowania przed właściwymi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, we wszelkiego rodzaju postępowaniach administracyjnych zmierzających do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, a także do odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do składania wszelkich wniosków, oświadczeń, do składania wyjaśnień, zapewnień, wnoszenia środków odwoławczych we wszystkich sprawach związanych z pracami budowlanymi na przedmiotowej działce, w imieniu własnym.

Sprzedający nabył własność Nieruchomości w sposób zgodny z prawem, na podstawie umowy darowizny w celu uzyskania emerytury sporządzonej przed notariuszem w dniu 5 lipca 1996 r. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Sprzedającego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową Sprzedający nie zawierał.

Nieruchomość jest przedmiotem nieodpłatnej dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy z dnia 20 listopada 2019 r. zawartej z córką Sprzedającego na czas oznaczony to jest do dnia 20 listopada 2029 r. Nieruchomość jest dzierżawiona na cele rolnicze.

Umowa przewiduje udostępnienie Nieruchomości do używania na cele budowlane na rzecz Spółki po zawarciu Umowy.

Sprzedający w przeszłości posiadał status rolnika ryczałtowego. Nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedającego i była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której zbiory pochodzące z Nieruchomości podlegały sprzedaży. W związku z zawarciem ww. umowy dzierżawy zawartej z córką Sprzedającego doszło do przekazania gospodarstwa rolnego w ręce córki Sprzedającego. Sprzedający obecnie nie prowadzi gospodarstwa i pobiera rentę. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie magazynów, z tytułu której jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i rozlicza podatek VAT. Magazyny wynajmowane przez Sprzedającego nie są położone na Nieruchomości i Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności polegającej na wynajmie magazynów.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego Wniosku, Sprzedający nie dokonuje sprzedaży innych nieruchomości na rzecz Spółki.

Sprzedający nie zbywał w przeszłości innych nieruchomości. Jest prawdopodobne, że w przyszłości Sprzedający dokona sprzedaży innych nieruchomości.

W zamiarze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamieścił ogłoszenie w Internecie, wystawił baner informujący o ofercie sprzedaży Nieruchomości oraz zaangażował agencję pośrednictwa, która pośredniczy w sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki.

Sprzedający wystosował pismo do (…) w sprawie zjazdu i uzyskał pismo z wytycznymi, które przedstawił Kupującemu do wglądu.

Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający uzyskał następujące dokumenty przedstawione do wglądu Spółki: zaświadczenie, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji; elektroniczne zaświadczenie, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W zawartej umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się współdziałać ze Spółką we wszelkich procedurach prawnych związanych z realizowanym przedsięwzięciem, którego dotyczy umowa, w szczególności obejmuje to składanie oświadczeń, wyrażanie zgód i udzielanie pełnomocnictw ograniczonych do 31 grudnia 2021 r. na rzecz Spółki przed organami administracji publicznej, przedsiębiorstwami przesyłowymi lub innymi podmiotami.

Zgody i pełnomocnictwa udzielone przez Wnioskodawcę będą obejmować możliwość podejmowania działań w sprawie wykonywania wszelkiej infrastruktury, takiej jak sieci i instalacje wraz z przyłączami - gazowe, kanalizacyjne, wodne, elektryczne, stacja gazowa redukcyjno-pomiarowa; stacja transformatorowa; przebudowa melioracji; wykonania studni głębinowej; budowa zbiorników retencyjnych; budowa zbiornika pożarowego; wykonania zjazdów i włączeń komunikacji wewnętrznej na terenie działek.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarówi usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Sprzedającym a Spółką została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązany jest współdziałać z Wnioskodawcą we wszelkich procedurach związanych z realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem, w szczególności do składania oświadczeń, wyrażania zgód i udzielania pełnomocnictw Spółce i Jej przedstawicielom ograniczonych do 31 grudnia 2021 r. Pełnomocnik uprawniony jest do występowania w imieniu Sprzedającego przed wszelkimi organami administracji publicznej. Na podstawie pełnomocnictwa Spółka ma możliwość podejmowania działań w sprawie wykonywania wszelkiej infrastruktury, takiej jak sieci i instalacje wraz z przyłączami - gazowe, kanalizacyjne, wodne, elektryczne, stacja gazowa redukcyjno-pomiarowa; stacja transformatorowa; przebudowa melioracji; wykonania studni głębinowej; budowa zbiorników retencyjnych; budowa zbiornika pożarowego; wykonania zjazdów i włączeń komunikacji wewnętrznej na terenie Nieruchomości.

Ponadto biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane orzeczenie TSUE C-291/92 należy stwierdzić, że Sprzedający nie wykazał zamiaru wykorzystywania działki nr 1, wyłącznie do celów osobistych. Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości wystosował pismo do (…) w sprawie zjazdu i uzyskał pismo z wytycznymi, które przedstawił Kupującemu do wglądu. Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający uzyskał zaświadczenie, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz elektroniczne zaświadczenie, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Opisane wyżej działania podejmowane są nie tylko bezpośrednio przez Sprzedającego, ale również podejmowane będą przez osoby trzecie (Spółkę), co oznacza, że nie pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za Jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nią będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel działki 1 będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanychz realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem.

Ponadto z wniosku wynika również, że w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zamieścił w Internecie ogłoszenie, wystawił baner informacyjny o ofercie sprzedaży, a także zaangażował agencję pośrednictwa, która pośredniczy w jej sprzedaży na rzecz Spółki. W przeszłości Sprzedający nie dokonywał sprzedaży nieruchomości, natomiast jest prawdopodobne, że w przyszłości dokona sprzedaży innych nieruchomości. Dodatkowo

z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest przedmiotem dzierżawy zawartej z córką Sprzedającego oraz Sprzedający wyraził zgodę na prowadzenie przez Spółkę prac przygotowawczych przy granicy Nieruchomości m.in. w celu montaży przyłączy i dostarczania mediów. Ponadto, na podstawie zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający upoważnił Spółkę do dysponowania działką na cele budowlane. Spółka będzie korzystała z ww. uprawnień nieodpłatnie.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Sprzedającego za podatnika podatku VAT tj. podjął działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości; zawarł umowę przedwstępną; udzielił Spółce i Jej przedstawicielom pełnomocnictwa; uzyskał pismo z (…) dotyczące zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość.

Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Zatem planowana sprzedaż Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi także kwestia, czy – wobec uznania, że Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT – sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył Nieruchomość w 1996 r. na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość jest niezabudowana i objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym położna jest na terenie drogi głównej ruchu przyspieszonego z jezdniami serwisowymi - KDs (symbol na planie KDGP) oraz na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol na planie 3U/P). Ponadto jak wynika z wniosku w momencie planowanej sprzedaży (tj. zawarcia umowy przyrzeczonej), na nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie będą znajdować się żadne budowle, budynki ani urządzenia budowlane.

Zgodnie z opisem sprawy przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy);

*   nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia działki Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Skoro do omawianej transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą także prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z transakcją dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wytwarzania gotowych posiłków i dań. Nabytą Nieruchomość Spółka będzie wykorzystywała do wybudowania na niej magazynów oraz fabryki, które wykorzystywane będą do produkcji towarów i świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT.

Wątpliwości Strony dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu planowanej transakcji.

Jak wyżej wskazał tut. Organ, dostawa Nieruchomości niezabudowanej jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, a Sprzedający w zakresie jej sprzedaży będzie podatnikiem podatku VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 i nast. ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Nadmienia się, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.