Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.431.2020.3.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-04
Teza: Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że jeżeli transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ze względu na fakt, że strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 21 grudnia 2020 r. (data wpływu - 29 grudnia 2020 r.), uzupełnionym 18 lutego 2021 r. (data wpływu - 18 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i własności naniesień na tym gruncie.

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m. in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i własności naniesień na tym gruncie.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 11 lutego 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.803.2020.2.MM i 0111-KDIB2-3.4014.431.2020.3.MD, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 18 lutego 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - aktualnie X Spółka z o.o. (Y sp. z o.o., Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Z sp. z o.o., Sprzedający);

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

P sp. z o.o. (Sprzedający) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym w Polsce. Działalność gospodarcza Sprzedającego polega między innymi na dzierżawie nieruchomości własnej - budynku zbiorowego zamieszkania we W. (dalej: Budynek) na rzecz N.W. sp. z o.o. (dalej: Operator), kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, robotach budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz przygotowaniem terenu pod budowę. Operator z kolei wynajmuje pomieszczenia oraz pokoje mieszczące się w Budynku na rzecz innych podmiotów, w głównej mierze studentów. Część powierzchni Budynku wynajmowana jest również na cele komercyjne, jak na przykład w celu prowadzenia kawiarni oraz pralni - jednakże najem na cele komercyjne stanowi mniejszą część w sposobie użytkowania Budynku i funkcjonalnie stanowi uzupełnienie przeznaczenia podstawowego. Sprzedający oraz Operator są częścią grupy kapitałowej P. Operator, w chwili obecnej, na mocy umowy dzierżawy zawartej ze Sprzedającym dysponuje większością powierzchni Budynku.

C sp. z o.o. (zmiana firmy na W. sp. z o.o.; dalej: Kupujący) jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Kupujący jest spółką celową należącą do E. - spółki luksemburskiej - zajmującej się m.in. inwestowaniem w domy studenckie w różnych krajach poprzez spółki celowe. W związku z powyższym, celem działalności gospodarczej Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz przygotowaniem terenu pod budowę domów studenckich, inwestowanie w domy studenckie, zwiększanie ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami oraz wynajem ich powierzchni w głównej mierze studentom.

Sprzedający oraz Kupujący dalej łącznie będą określani jako „Zainteresowani", „Strony” lub „Wnioskodawcy”.

Zainteresowani nie są i nie będą na dzień Transakcji (termin zdefiniowany poniżej) podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej we W. przy ul. (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr (…) (dalej: Działka 1) i (…) (dalej: Działka 2), dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…) przez Sąd Rejonowy dla W.-K. we W., Wydział Ksiąg Wieczystych. Obie działki są działkami zabudowanymi.

Na Działce 1 znajduje się budynek stacji transformatorowej (dalej: Stacja) o powierzchni 59 m2. W pozostałej części, na Działce 1 nie znajdują się żadne inne budynki, budowle lub ich części.

Na Działce 2 znajdują się:

1.  budynek będący budynkiem zamieszkania zbiorowego o łącznej powierzchni użytkowej 3 895 m2, o 6 kondygnacjach naziemnych i 1 kondygnacji podziemnej (w Budynku znajdują się również pomieszczenia z infrastrukturą telekomunikacyjną będącą własnością i obsługiwaną przez jedną ze spółek telekomunikacyjnych);
2.  budynek będący metalowym magazynem (dalej: Magazyn) o powierzchni 59 m2;
3.  parking wyłożony płytami betonowymi, ogrodzenie oraz infrastruktura podziemna i naziemna (dalej: Budowle).

Działka 1, Działka 2, Budynek, Stacja, Magazyn oraz Budowle będą łącznie zwane dalej Nieruchomością.

Działka 1 oraz Działka 2 zostały wydzielone z działki ewidencyjnej nr (…) zgodnie z decyzją podziałową wydaną 26 lutego 2018 r.

Prawo użytkowania wieczystego działki jw. wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami na moment zawarcia umowy, zostało nabyte przez Sprzedającego 3 marca 2016 r. w drodze umowy sprzedaży. Przedmiotowa transakcja nabycia działki ewidencyjnej nr (…) (na którą w chwili obecnej składają się Działka 1 i Działka 2) przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży:

(i) w zakresie dotyczącym nabycia budynku (czyli Budynku przed jego przebudową, o której będzie mowa poniżej) oraz Magazynu znajdujących się na działce w chwili zawarcia umowy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%;

(ii) w zakresie dotyczącym nabycia Stacji była zwolniona z podatku od towarów i usług.

Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony w związku z przedmiotową transakcją w zakresie w jakim podlegała ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający po nabyciu prawa użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr (…), rozpoczął użytkowanie na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części znajdujących się na tej działce.

Dodatkowo, po dokonaniu nabycia budynku Sprzedający zrealizował inwestycję polegającą m.in. na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku w celu zaaranżowania go na dom (…). Przebudowa budynku wykonana została na podstawie wydanej na rzecz Sprzedającego ostatecznej decyzji - pozwolenia na budowę dotyczącego realizacji ww. inwestycji, w którym wskazano, iż zatwierdza się projekt budowlany i udziela się pozwolenia na budowę: „nadbudowę i rozbudowę o zewnętrzne dźwigi osobowe wraz z przebudową i zmianą sposobu użytkowania części istniejącego budynku biurowo-usługowego na budynek zamieszkania zbiorowego - dom studencki z usługami oraz zagospodarowaniem terenu z wyłączeniem przyłączy oraz przebudowy sieci wodociągowej, energetycznej i telekomunikacyjnej (\`(...)\`)”. Zgodnie z projektem budowlanym inwestycja objęła nadbudowę istniejącego budynku o 2 kondygnacje. Po rozbudowie Budynek ma 6 kondygnacji naziemnych. Ponadto, Sprzedający dysponuje wydaną przez Urząd Statystyczny opinią klasyfikacyjną, w świetle której Budynek w chwili obecnej mieści się w zakresie klasy: PKOB grupa 113 klasa 1130 „Budynki zbiorowego zamieszkania”.

W dniu 30 września 2019 r. została wydana decyzja udzielająca pozwolenie na użytkowanie w zakresie części nadbudowanej i rozbudowy o zewnętrzny dźwig osobowy Budynku. Sprzedający obecnie dzierżawi większość powierzchni budynku Operatorowi na podstawie umowy dzierżawy zawartej 18 kwietnia 2019 r. z Operatorem. W dniu 27 września 2019 r. Sprzedający przekazał Budynek Operatorowi do korzystania na mocy umowy dzierżawy. Zdecydowana większość dzierżawionej powierzchni Budynku jest wykorzystywana na cele zamieszkania zbiorowego, tzn. zamieszkania przez osoby fizyczne. Umowy z najemcami Budynku są zawierane bezpośrednio przez dzierżawcę, tj. Operatora. Usługa dzierżawy świadczona przez Sprzedającego Operatorowi jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, od czasu nabycia budynku (tj. również przed jego przebudową) przez Sprzedającego niewielka część powierzchni użytkowej dwóch najniższych kondygnacji naziemnych i kondygnacji podziemnej Budynku stanowi powierzchnię wykorzystywaną przez spółkę telekomunikacyjną w celu prowadzenia jej działalności gospodarczej na podstawie umowy odpłatnego użytkowania, które również jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z przebudową Budynku wykorzystywanego przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie tych towarów i usług. Wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenie budynku, związane z jego przebudową, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej budynku.

Na moment składania wniosku żaden z innych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, który był użytkowany przez Sprzedającego nie był ulepszany. Jeżeli ulepszenia takie będą dokonywane przed dniem Transakcji w stosunku do danego budynku lub budowli, ich wartość na dzień Transakcji nie przekroczy 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.

Sprzedający nie prowadził ani nie prowadzi działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani też na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą Sprzedającego. Należy wskazać, że w pojedynczych przypadkach dochodziło do wynajmu pokoi na cele mieszkaniowe na rzecz osób, które nie były (…) i taki najem był zwolniony z podatku od towarów i usług przez Operatora, natomiast nie wpływało to na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług usługi dzierżawy świadczonej przez Sprzedającego Operatorowi.

Ponadto Sprzedający przed dokonaniem Transakcji wystąpił do właściwego organu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na rozbudowę Budynku (dalej: Pozwolenie). Sprzedający na moment dokonania Transakcji będzie również właścicielem praw autorskich, w tym projektów, koncepcji, rysunków, badań, analiz, związanych z robotami budowlanymi, które mają zostać wykonane w przyszłości na Nieruchomości, obejmujących, w szczególności, wszelkie prawa wynikające z umowy o prace projektowe w odniesieniu do projektu budowlanego, który zostanie zatwierdzony Pozwoleniem, a także wszelkich innych związanych z tym projektów.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: Transakcja) i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości oraz doprowadzić do dokonania rozbudowy Budynku w oparciu o Pozwolenie. W części, o którą zostanie rozbudowany Budynek, Kupujący zamierza również wynajmować powierzchnię najemcom.

Po złożeniu wniosku Strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, a zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości uzależnione będzie od spełnienia szeregu warunków zawieszających.

Należy również wskazać, że przed przeprowadzeniem planowanej Transakcji, Operator przeniesie na Sprzedającego wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Operatora z najemcami powierzchni znajdujących się w Budynku, tak aby to Sprzedający na moment zamknięcia Transakcji był bezpośrednim wynajmującym wszystkich powierzchni znajdujących się w Budynku. W konsekwencji, na moment dokonania Transakcji, Sprzedający będzie już bezpośrednim wynajmującym w odniesieniu do wszystkich umów najmu dotyczących Budynku.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ramach planowanej Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości oraz praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych umów najmu (które przejdą z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego), Sprzedający:

1.  sprzeda ruchomości znajdujące się w Budynku, takie jak np. łóżka, meble, biurka oraz inne sprzęty służące do prawidłowego funkcjonowania domu studenckiego (szczegółowa lista sprzedawanych ruchomości zostanie uzgodniona przez Strony przed zamknięciem Transakcji); oraz
2.  przeniesie wszystkie budowlane prawa autorskie w zakresie i na polach eksploatacji określonych w załączniku do umowy przedwstępnej oraz przekaże Kupującemu wszystkie oryginały wszystkich egzemplarzy projektu budowlanego zatwierdzonego pozwoleniem na budowę (wydanym w związku z przebudową Budynku), w formie drukowanej i elektronicznej;
3.  przeniesie na Kupującego wszystkie budowlane prawa autorskie związane z Pozwoleniem w zakresie i na polach eksploatacji określonych w załączniku do umowy przedwstępnej oraz przekaże wszystkie oryginały wszystkich egzemplarzy projektu budowlanego zatwierdzonego Pozwoleniem, w formie drukowanej i elektronicznej;
4.  przeniesie na Kupującego wszystkie prawa, roszczenia i wierzytelności z umów poręczeń zawartych z osobami trzecimi jako poręczycielami zabezpieczającymi wykonanie zobowiązań najemców;
5.  przekaże wszystkie kaucje najemców na rachunek bankowy Kupującego;
6.  przeniesie wszystkie prawa, roszczenia i wierzytelności z gwarancji i rękojmi budowlanych określonych w umowie przedwstępnej na Kupującego;
7.  przeniesie wszystkie prawa, roszczenia i wierzytelności z zabezpieczenia gwarancji i rękojmi budowlanych na Kupującego;
8.  przeniesie wszystkie prawa, roszczenia, wierzytelności i obowiązki wynikające z umów dobrosąsiedzkich na Kupującego;
9.  przeniesie wszystkie prawa, roszczenia, wierzytelności i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej, tzw. prawa dostępu, ustanowionego przez Miasto W. na czas prowadzenia robót budowlanych.

Dla uniknięcia wątpliwości, Sprzedający oraz Kupujący w umowie przedwstępnej wskażą, że w szczególności żadne z poniższych elementów nie będzie podlegało zbyciu w ramach Transakcji na podstawie umowy przyrzeczonej:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umów o dostawę mediów do Nieruchomości, a także innych umów o świadczenie usług zawartych przez Sprzedającego;
2.  umowy o zarządzanie aktywami i nieruchomościami (umowy takie nie zostały zawarte przez Sprzedającego);
3.  finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczki od podmiotów powiązanych;
4.  indywidualizujące oznaczenia Sprzedającego (tj. jego firma w rozumieniu Kodeksu cywilnego);
5.  prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów rachunku bankowego Sprzedającego;
6.  prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów o świadczenie usług księgowych, prawnych i marketingowych Sprzedającego;
7.  środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, za wyjątkiem kaucji najemców;
8.  księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. dokumenty handlowe, korporacyjne) Sprzedającego, związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego;
9.  pracownicy Sprzedającego.

Ze względu na fakt, że logotypy, oznakowanie Budynku oraz elementy elewacji są trwale związane z Nieruchomością, zostaną one również przeniesione na Kupującego. Demontowanie powyższych spowodowałoby nadmierne koszty finansowe, co z biznesowego punktu widzenia byłoby niekorzystne dla obu stron Transakcji. Forma prawna korzystania przez Kupującego z tych składników nie została jeszcze ustalona. Wskazać również należy, że Kupujący w ramach Transakcji nie nabędzie żadnych praw do znaków towarowych Sprzedającego.

Składniki majątkowe, określone powyżej, które zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji.

Ponadto, Zainteresowani zauważają, że dokumenty związane z Nieruchomością, które również mogą zostać przejęte przez Kupującego, nie stanowią know-how Sprzedającego związanego z działalnością gospodarczą Sprzedającego, lecz mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.

Zainteresowani wskazują, że cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez Kupującego zostanie określona w oparciu o ustaloną między Sprzedającym i Kupującym wartość ww. składników, które w ramach Transakcji zostaną nabyte przez Kupującego.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą również:

1.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na budowie i wynajmie Nieruchomości,
2.  nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,
3.  umowy ubezpieczenia działalności Sprzedającego,
4.  prawa do nazwy indywidualizującej Nieruchomość (tj. nazwa komercyjna).

Możliwe jest również, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Kupującego umowy dotyczącej ubezpieczenia Nieruchomości, jednakże Strony nie dokonały jeszcze finalnych ustaleń w tym zakresie.

Sprzedający wskazuje, że jego intencją jest rozwiązanie umów na dostawę mediów z dostawcami. W przypadku braku takiej możliwości, przeniesienie poszczególnych umów na Kupującego będzie uzależnione od warunków cesji określonych w umowach z zewnętrznymi dostawcami.

Intencją Sprzedającego jest także rozwiązanie umów serwisowych (m. in. umowy o usługę ochrony fizycznej i dozoru mienia, umowy o monitorowanie i konserwację obiektu itp.). Po transakcji Kupujący zawrze odpowiednie umowy z innymi lub tymi samymi dostawcami we własnym imieniu oraz na odrębnie ustalonych warunkach.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego pracowników.

Biorąc pod uwagę składniki majątkowe wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji oraz składniki majątkowe niewchodzące w zakres Transakcji, do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego, konieczne będzie zaangażowanie innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, a także podjęcie szeregu działań o charakterze faktycznym lub prawnym niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości.

W szczególności, po przeprowadzeniu Transakcji, Kupujący zawrze we własnym zakresie nowe umowy zarządzania nieruchomością, jak również nowe umowy na obsługę serwisową Nieruchomości. Kupujący we własnym zakresie uzyska również finansowanie na przeprowadzenie Transakcji oraz działalności deweloperskiej po jej przeprowadzeniu.

Na chwilę obecną właściciele Sprzedającego nie podjęli decyzji, co do zakresu działalności Sprzedającego po dacie Transakcji. Decyzja taka zostanie podjęta przez udziałowca Sprzedającego po sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych i dostępnych opcji kontynuowania działalności przez Sprzedającego w Polsce.

Jednocześnie należy podkreślić, że Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość nie był, nie jest i nie zostanie wyodrębniony organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego), żadne prawne wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji, w tym Nieruchomości w ramach struktury Sprzedającego nie miało miejsca.

W chwili obecnej w Budynku funkcjonuje „Regulamin (…)”, w którym uregulowane zostały zasady korzystania przez najemców z lokali oraz części wspólnych znajdujących się w Budynku. „Regulamin (…)” jest dokumentem opracowanym i stosowanym przez Operatora. Jednakże, w momencie przeniesienia przez Operatora na Sprzedającego wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów najmu zawartych przez Operatora z najemcami powierzchni znajdujących się w Budynku, „Regulamin (…)” będzie stosowany przez Sprzedającego. Taki stan rzeczy będzie również kontynuowany po nabyciu Budynku przez Kupującego, tzn. „Regulamin (…)” będzie w dalszym ciągu obowiązywał w Budynku i w stosunku do najemców. Nie jest wykluczone, że Kupujący w przyszłości dokona odpowiednich zmian w tym dokumencie, według własnego uznania.

Również po Transakcji Przedmiot Transakcji nie stanie się wyodrębnioną organizacyjnie częścią przedsiębiorstwa Kupującego oraz w dalszym ciągu będzie funkcjonował regulamin, w którym uregulowane zostaną zasady korzystania przez najemców z lokali oraz części wspólnych znajdujących się w Budynku.

W zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania VAT.

Zainteresowani planują dokonać Transakcji w pierwszej połowie 2021 r.

Jako, że zwarte w uzupełnieniu wniosku doprecyzowanie opisu zdarzenia odnosi się stricte do zagadnienia w przedmiocie podatku od towarów i usług, pominięto jego przywołanie w niniejszej interpretacji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie podlegała w całości lub w jakiejkolwiek części podatkowi od czynności cywilnoprawnych a w konsekwencji Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a w konsekwencji Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2). Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

W przypadku sprzedaży części Budynku, która nie była ulepszana, Magazynu, Stacji oraz Budowli, o których mowa w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2, tj. w przypadku jeżeli na skutek momentu zawarcia umowy sprzedaży część Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży dotycząca tej części Nieruchomości będzie co do zasady podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Opodatkowanie to nie będzie miało zastosowania, jeżeli Zainteresowani przed zawarciem umowy sprzedaży złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego stosowne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia tej części Transakcji z podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie również tej części Nieruchomości, co zamierzają uczynić i co stanowi również element opisu zdarzenia przyszłego.

Zainteresowani wskazali na kilka interpretacji indywidualnych, które potwierdzają przedstawione przez nich stanowisko.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja z 03 marca 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.803.2020.3.MM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2.  innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego, na podstawie umowy sprzedaży, prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się naniesienia stanowiące obiekty budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 03 marca 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.803.2020.3.MM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   sprzedaż Budynku posadowionego na Działce 2 nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług,
*   sprzedaż pozostałej części zabudowań korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy .

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz naniesień na tym gruncie będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ze względu na fakt, że strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług w takiej części dostawy, w której korzysta ona ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.