Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.329.2017.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-30
Teza: Czy wobec faktu, że nie doszło do zbycia nieruchomości, bowiem nabywca wycofał się z zapłaty należności, Wnioskodawczyni w dalszym ciągu pozostawała właścicielem, a sprzedaż nastąpiła w terminie późniejszym, Wnioskodawczyni powinna składać deklarację PIT-39?
Słowa kluczowe: nieruchomości; odstąpienie-odstąpienie od umowy; umowa-rozwiązanie umowy; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2017 r. (data wpływu 27 listopada 2017 r.), uzupełnionym w dniu 5 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 5 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 8 listopada 2011 r. Wnioskodawczyni zakupiła dwie działki za cenę 80.000 zł. Wszelkie spoczywające na niej należności uiściła i poddała się weryfikacji ceny. W dniu 24 listopada 2016 r. sporządzono akt notarialny, który Wnioskodawczyni w dobrej wierze, ufając kupującemu podpisała. Po podpisaniu notariusz zostawiła Wnioskodawczynię z kupującym w celu przekazania gotówki, a sama poszła wysłać dokument elektronicznie do właściwego organu. Kupujący mimo ustalonej i zaakceptowanej ceny 80.000 zł chciał przekazać 70.000 zł, mówiąc, że nie ma więcej i zaczął negocjować cenę. Wnioskodawczyni kategorycznie odmówiła. Poprosiła notariusz aby cofnąć umowę ponieważ zaistniała ww. sytuacja. Akt notarialny sprzedaży został sporządzony o godzinie 16.00 i tak szybko jak to było możliwe został sporządzony akt notarialny o godzinie 18.00, który rozwiązał umowę sprzedaży i przeniósł własność na Wnioskodawczynię. Do żadnej transakcji nie doszło. Wnioskodawczyni posiada wypisy z ksiąg wieczystych (2 sztuki), na których te dwie operacje z dnia 24 listopada 2016 r. z podanymi godzinami są widoczne.

W dniu 16 listopada 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała jedną z dwóch działek innemu nabywcy i otrzymała ustaloną kwotę 25.200 - działka 840 m2. Wnioskodawczyni jednocześnie wyjaśnia, że z informacji uzyskanej u notariusza w dniu 24 listopada 2016 r. wynikało, iż w związku z tym, że transakcja nie doszła do skutku, akt nie powoduje żadnych obciążeń finansowych dla Wnioskodawczyni. Notariusz stwierdziła, że akt „cofający” transakcję definitywnie kończy sprawę i przywraca stan pierwotny w szczególności, że Wnioskodawczyni nie uzyskała przychodu. W przypadku sprzedaży w 2017 r. jednej z działek, Wnioskodawczyni również nie uzyskała przychodu.

Wniosek dotyczy zbycia nieruchomości z dnia 24 listopada 2016 r. i ewentualnego obowiązku zgłoszenia tego faktu w roku 2017 na druku PIT-39.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy wobec faktu, że nie doszło do zbycia nieruchomości, bowiem nabywca wycofał się z zapłaty należności, Wnioskodawczyni w dalszym ciągu pozostawała właścicielem, a sprzedaż nastąpiła w terminie późniejszym, Wnioskodawczyni powinna składać deklarację PIT-39?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z faktem, że nabywca wycofał się z zakupu nieruchomości, co zostało udokumentowane aktem notarialnym oraz wpisem do księgi wieczystej, nieruchomość nie została sprzedana, Wnioskodawczyni nie powinna składać deklaracji na druku PIT-39 w roku 2017, w szczególności dlatego, ze nie osiągnęła żadnego dochodu. Również w opinii miejscowego Urzędu Skarbowego, w związku z niesprzedaniem nieruchomości w roku 2016 Wnioskodawczyni nie powinna zgłaszać faktu, który nie miał miejsca. Niemniej z ostrożności prawnej, a także z uwagi na stosunkowo nietypowy charakter sprawy, którego ustawodawca nie przewidział wprost w brzmieniu ustawowym, zakładając racjonalność ustawodawcy oraz zgodnie z wreszcie obecnie obowiązującą w państwie polskim regułą stosowania prawa sprzyjającego obywatelom, Wnioskodawczyni uważa jak we wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego uregulowania, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy. Tym samym umowa sprzedaży jest umową wzajemną, gdyż świadczenie jednej strony jest z założenia odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Z istoty umowy sprzedaży wynika jedynie zobowiązanie do spowodowania, aby własność rzeczy została przeniesiona na nabywcę. Za wykonanie tego zobowiązania sprzedawca będzie odpowiadał według przepisów Kodeksu cywilnego o wykonaniu zobowiązań i skutkach ich niewykonania.

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron (solo consensu), bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności.

Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

Tym samym w przedstawionej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, gdzie nieruchomość (w postaci dwóch działek gruntu) została najpierw zbyta przez Wnioskodawczynię 24 listopada 2016 r. a następnie, w wyniku rozwiązania zawartej umowy, doszło do ponownego nabycia przez Wnioskodawczynię tej nieruchomości. Dokonana 24 listopada 2016 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia nieruchomości. Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenia ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że 24 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, że rozwiązanie zawartej umowy sprzedaży nastąpiło tego samego dnia, dzień ten jest również datą ponownego nabycia tej nieruchomości.

Ponieważ zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nabytej w 2011 r. zostało dokonane 24 listopada 2016 r., a więc przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to stanowiło podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

Zauważyć zatem należy, że przeniesienie własności nieruchomości rodzi po stronie sprzedającego obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, co wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Natomiast odmienne skutki nastąpiły gdy doszło do rozwiązania takiej umowy, bowiem wówczas nie można mówić o zobowiązaniu podatkowym będącym skutkiem takiej czynności.

W przypadku rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości i przeniesienia (zwrotu) jej własności na sprzedającego z chwilą dokonania takiej czynności powstałe wcześniej zobowiązanie podatkowe utraci swój byt albowiem zniesione zostaną wszystkie skutki powyższej czynności. Fakt zawarcia stosownej umowy, która rozwiązuje stosunek prawny pomiędzy Wnioskodawczynią a nabywcą nieruchomości stanowi podstawę do zniesienia skutków, które powstały w chwili zawarcia umowy sprzedaży 24 listopada 2016 r. Jednym z nich było zobowiązanie do uiszczenia podatku dochodowego. Tym samym rozwiązanie umowy spowodowało w konsekwencji, że na Wnioskodawczyni nie ciąży zobowiązanie podatkowe z tytułu sprzedaży nieruchomości. Na podatniku nie będzie więc ciążył obowiązek złożenia zeznania PIT-39 w związku ze sprzedażą nieruchomości dokonaną 24 listopada 2016 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk w dwóch egzemplarzach ((art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.