Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.714.2024.1.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-21
Teza: Uznanie dostawy budynku i budowli zlokalizowanych na nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu, możliwości rezygnacji ze zwolnienia i prawa do odliczenia.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; odliczenia; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, (pytanie nr 2 we wniosku) oraz prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji (pytanie nr 3 we wniosku) – **jest prawidłowe**.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

8 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, (pytanie nr 2 we wniosku) oraz prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury wystawionej od Sprzedającego (pytanie nr 3 we wniosku).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 10 października 2024 r. (wpływ 10 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

1\. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

*   A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

*   B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**Opis zdarzenia przyszłego**

A. Sp. z o.o. z siedzibą w Polsce (dalej: Sprzedający lub Wnioskodawca lub Zbywca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT), i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

B. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący lub Nabywca) z siedzibą w Polsce jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem, i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający i Kupujący są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania, wynajmu i dzierżawy powierzchni centrum handlowego. W ramach tej działalności Sprzedający wynajmuje odpłatnie powierzchnie handlowe na rzecz najemców prowadzących sprzedaż detaliczną oraz świadczących usługi na rzecz klientów centrum handlowego.

Funkcjonowanie centrum handlowego jest możliwe na podstawie szeregu umów, które zostały zawarte z podmiotami świadczącymi usługi na potrzeby centrum handlowego. Sprzedający nie zatrudnia pracowników w celu zapewnienia profesjonalnego zarządzania centrum handlowym - w tym zakresie Spółka korzysta z usług zewnętrznych usługodawców.

Usługi najmu i dzierżawy realizowane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT.

Nieruchomość nie jest elementem odrębnego działu lub oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. W szczególności Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału, czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, czy też regulaminów. Nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane, gdyż Nieruchomość i składniki z nią związane, są jedynymi składnikami majątkowymi Sprzedającego.

Sprzedający jest:

*   użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ul. (…) i (…), obręb (…), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16, o łącznej powierzchni 3,2234 ha, wpisanych do księgi wieczystej nr (…),
*   właścicielem budynku zlokalizowanego na wybranych działkach gruntowych wymienionych powyżej, który stanowi budynek galerii handlowej pod nazwą „C.” o powierzchni zabudowy 19.777 m2, powierzchni użytkowej 22.939,37 m2 i kubaturze 140.359 m3 oraz powierzchni najmu netto 15.538,75 m2 (dalej: Centrum handlowe),
*   właścicielem budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na wybranych działkach gruntowych.

Powyższe składniki majątkowe, będą określane w dalszej części wniosku łącznie także jako „Nieruchomość”.

*   właścicielem wszelkich ruchomości związanych z Nieruchomością takich jak np. meble, wyposażenia kuchni, biur, pomieszczeń sanitarnych lub gospodarczych, monitoringu (dalej: Wyposażenie).

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, ujawnione są następujące hipoteki umowne ustanowione na rzecz banku Sprzedającego:

*   hipoteka umowna zabezpieczająca wierzytelność o spłatę kapitału, odsetek, w tym odsetek za opóźnienie, kosztów i innych opłat związanych z kredytem, należnych zgodnie z umową kredytu (dalej: Umowa Kredytowa),
*   hipoteka umowna zabezpieczająca wierzytelność o zapłatę kwoty rozliczenia, odsetek (w tym odsetek za opóźnienie), kosztów i innych opłat, w tym kosztów postępowania i kosztów sądowych, należnych zgodnie z umową hedgingową (dalej: Umowa Hedgingowa).

W związku z działalnością Centrum handlowego, Sprzedający zawarł szereg umów dotyczących jego funkcjonowania, tj.:

Umowy najmu

Sprzedający podpisał umowy z innymi podmiotami gospodarczymi w zakresie wynajmu i dzierżawy na terenie Nieruchomości powierzchni handlowo-usługowych, magazynowych, reklamowych, oraz infrastruktury technicznej, banerów, kiosków, parkingów i tym podobnych (dalej: Umowy Najmu).

Umowa o zarządzanie

Sprzedający zawarł z C. Sp. z o.o. (dalej: C.) umowę o usługi zarządzanie zgodnie z którą C. zobowiązuje się świadczyć na rzecz Sprzedającego usługi zarządzania Nieruchomością (dalej: Umowa o zarządzanie).

C. prowadzi, zarządza i utrzymuje Nieruchomość. Do obowiązków C. należy w szczególności:

*   realizacja celów Sprzedającego określonych w stosunku do Nieruchomości, poprzez zagwarantowanie efektywnego i profesjonalnego zarządzania Nieruchomością;
*   zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej Nieruchomości;
*   bieżące zarządzanie Nieruchomością zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa;
*   zarządzanie Umowami Najmu w obiekcie;
*   zarządzanie umowami zawartymi z podmiotami świadczącymi usługi;
*   bieżące kontakty z najemcami;
*   przygotowywanie raportów Sprzedającemu;
*   zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji Nieruchomości;
*   wsparcie w zakresie doradztwa inwestycyjnego związanego z zarządzaną Nieruchomością oraz sposobem jej najlepszego wykorzystania;
*   systematyczne i ciągłe podnoszenie jakości świadczonych usług przy użyciu wszelkich dostępnych zasobów ludzkich i materialnych C. oraz Sprzedającego;
*   zapewnienie racjonalnej gospodarki środkami trwałymi w odniesieniu do zarządzanej Nieruchomości;
*   monitorowanie stanu Nieruchomości i niezwłoczne zgłaszanie Sprzedającemu wszelkich potencjalnych zagrożeń związanych z Nieruchomością;
*   informowanie Sprzedającego o konieczności zawarcia jakiejkolwiek umowy o świadczenie usług, przedstawienie rekomendacji i uzasadnienia oraz wsparcie Sprzedającego w negocjacjach dotyczących ustalenia treści, zakresu i warunków tej umowy;
*   w razie katastrofy budowlanej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego - wypełnienie wszystkich obowiązków zarządcy wynikających z przepisów prawa.

Umowa o usługi zarządzania projektami

Sprzedający zawarł z C. także umowę o usługi zarządzania projektami (dalej: Umowa o usługi zarządzania projektami).

Na podstawie ww. umowy, do obowiązków C. należy w szczególności:

*   prowadzenie bieżącej współpracy z obecnymi oraz przyszłymi najemcami oraz usługodawcami będącymi partnerami Sprzedającego w Nieruchomości;
*   uzgadnianie z zainteresowanymi najemcami zakresu prac aranżacyjnych na powierzchniach Nieruchomości;
*   przygotowanie zapytań dotyczących prac aranżacyjnych dla poszczególnych powierzchni;
*   nadzór nad procesem prac aranżacyjnych w tym respektowanie zapisów umów;
*   delegowanie zadań dla poszczególnych firm podwykonawczych Sprzedającego;
*   przygotowywanie priorytetów oraz kamieni milowych dla rozpoczętych realizacji;
*   rozliczanie wykonawców z wykonanych prac;
*   analiza dostarczonej dokumentacji powykonawczej;
*   bieżące rozwiązywanie problemów wynikających z wykonywanych zadań,
*   pilnowanie budżetów realizacyjnych oraz pomoc w przygotowaniu raportowania budżetów capex dla banku oraz Sprzedającego;
*   raportowanie w ustalonych cyklach.

Umowa zarządzania aktywami

Sprzedający podpisał z D. Sp. z o.o. (dalej: Zarządzający Aktywami) umowę o zarządzanie aktywami „Asset Management Agreement” (dalej: Umowa zarządzania aktywami).

Jako aktywa należy rozumieć wszelkie składniki i udziały Sprzedającego w Nieruchomości oraz wszystkie budynki, urządzenia i wyposażenie (inne niż urządzenia i wyposażenie najemców) oraz stałe urządzenia i maszyny oraz wszelkie dochody, wpływy lub przychody z nich wynikające, korzyści ze wszystkich umów ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, (w tym wszelkie ich zmiany lub rozszerzenia), wszelkie prawa do powództwa przeciwko osobom trzecim oraz korzyść ze wszystkich obecnych i przyszłych licencji, umów, kontraktów i gwarancji dotyczących Nieruchomości.

Zgodnie z ww. umową Zarządzający Aktywami zobowiązał się do dokładania wszelkich starań w celu realizacji Biznes Planu Sprzedającego, aby wygenerować wpływy w wysokości lub zgodnie z celami strategicznymi Sprzedającego oraz docelowych stóp zwrotu określonych w Biznes Planie.

Obowiązki Zarządzającego Aktywami obejmują w szczególności:

*   zarządzanie przepływami pieniężnymi pochodzącymi z aktywów, w tym prowadzenie rachunków bankowych,
*   monitorowanie i nadzorowanie księgowych współpracujących ze Sprzedającym w zakresie Nieruchomości,
*   monitorowanie i nadzorowanie zarządcy nieruchomości w zakresie pobierania wszelkich przychodów z aktywów i niezwłocznego ich deponowania na właściwym achunku bankowym oraz informowanie Sprzedającego o wszelkich uchybieniach zarządcy nieruchomości w zakresie pobierania należnych czynszów z aktywów,
*   udzielanie rekomendacji i świadczenie usług doradczych w zakresie umów z osobami trzecimi,
*   doradztwo w zakresie wynajmowania lub rozporządzania aktywami,
*   lokalizowanie i identyfikowanie potencjalnych najemców (dzierżawców) lub nabywców aktywów oraz doradzanie Sprzedającemu w zakresie warunków i metod realizacji transakcji z takimi podmiotami,
*   przedstawianie Sprzedającemu korekt zalecanych do zatwierdzenia w Biznes Planie.

Umowy o dostawę usług i mediów

Sprzedający zawarł umowy w zakresie usług serwisowych oraz dostarczania mediów w związku z funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. w szczególności:

(i) umowy zawarte z dostawcami mediów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości - takie jak umowy dostawy energii elektrycznej, umowa dystrybucji energii elektrycznej, umowa dzierżawy sieci elektroenergetycznej, umowa na dostawę wody i odbiór ścieków, umowa sprzedaży paliwa gazowego, umowy dotyczące usług telekomunikacyjnych, itp.,

(ii) umowy zawarte z dostawcami usług serwisowych oraz pozostałych usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości - takie jak np. umowa o świadczenie usług ochrony osób i mienia, umowa o obsługę i konserwację instalacji technicznych oraz utrzymania ruchu, umowa dotycząca serwisu wind i schodów, umowa o świadczenie usług utrzymania czystości, umowy w zakresie odbioru odpadów, umowa w zakresie dezynsekcji, dezynfekcji i deratyzacji, umowa w zakresie transmisji sygnałów przeciwpożarowych, umowy wynajmu mat podłogowych, umowy dotyczące radiowęzła, umowy w zakresie płatności za parking oraz jego konserwacji i zarządzania, umowa o współpracy w zakresie ładowarki pojazdów, umowa w zakresie footfall, umowa o administrację strony internetowej, umowy na reklamę/barter;

(dalej: Umowy o Dostawę Usług i Mediów).

Umowa dotycząca infrastruktury sieci

Instalacja elektryczna znajdująca się w Centrum handlowym jest objęta umową dzierżawy infrastruktury sieci z 31 lipca 2023 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako wydzierżawiającym) i E. Sp. z o.o. sp.k. (jako dzierżawcą) (dalej: Umowa Dzierżawy infrastruktury sieci).

Umowy ubezpieczenia

Sprzedający zawarł również umowy ubezpieczenia dotyczące m.in. majątku, prowadzonej działalności gospodarczej, odpowiedzialności cywilnej, zarządzania spółką.

Umowy pośrednictwa

Sprzedający podpisał z F. Sp. z o.o. (dalej: F.) umowę o pośrednictwo w najmie (dalej: Umowa pośrednictwa 1). Zgodnie z ww. umową, F. świadczy na rzecz Sprzedającego usługi pośrednictwa w zakresie wynajmu powierzchni handlowej zlokalizowanej w Centrum handlowym.

F. zobowiązuje się m.in. do:

*   identyfikowania potencjalnych najemców i przedstawiania ich Sprzedającemu,
*   rozprowadzania wśród potencjalnych najemców materiałów promocyjnych i marketingowych dostarczanych przez Sprzedającego,
*   przekazywania potencjalnym najemcom informacji o Centrum handlowym na podstawie dokumentów otrzymanych od Sprzedającego,
*   prezentowania potencjalnych najemców i przekazywania informacji o najemcach, które mogą mieć wpływ na warunki najmu powierzchni,
*   dostarczania informacji o warunkach gospodarczych i rynkowych mających wpływ na wynajem powierzchni,
*   dostarczania innych informacji istotnych z punktu widzenia wynajmu powierzchni,
*   negocjowania umów najmu powierzchni w imieniu Sprzedającego oraz zgodnie z jego wskazówkami,
*   podejmowania wszelkich czynności organizacyjnych w celu pomocy w podpisywaniu umów najmu z najemcami,
*   przedstawiania potencjalnych najemców pisemnie drogą listową lub poprzez e-mail na adres wskazany w umowie.

Sprzedający jest również stroną umowy w zakresie usług pośrednictwa w wynajmie nieruchomości (dalej: Umowa pośrednictwa 2) zawartej z G. Sp. z o.o. (dalej: Pośrednik). Na podstawie tej umowy Pośrednik zobowiązał się do świadczenia usług pośrednictwa w wynajmie nieruchomości na rzecz Sprzedającego w zakresie pośredniczenia w zawieraniu umów najmu/dzierżawy (oraz ich przedłużenia lub powiększenia powierzchni najmu) powierzchni w Centrum handlowym i na Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a potencjalnymi najemcami/najemcami tych powierzchni.

Pozostałe umowy

Obsługa księgowa Sprzedającego świadczona jest na podstawie umowy agencyjno-księgowej zawartej z F. (dalej: Umowa agencyjno-księgowa). Umowa przewiduje świadczenie usług, które obejmują kompleksową obsługę finansową i księgową Sprzedającego.

Sprzedający jest również stroną umów o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego (dalej: Umowa o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego) zawartych z I. Sp. z o.o. oraz z J. sp. z o.o. (dalej zwani łącznie: Konsultantami) na podstawie, których na rzecz Sprzedającego świadczone są usługi doradztwa inwestycyjnego dotyczącego sprzedaży Nieruchomości.

Zabezpieczenia z tytułu Umów Najmu

Na moment składania niniejszego wniosku, Sprzedającemu przysługują prawa wynikające z Umów Najmu i ich zabezpieczeń (dalej: Zabezpieczenia). Zabezpieczeniami Umów Najmu są kaucje (dalej: Kaucje), gwarancje bankowe przenoszalne i nieprzenoszalne (dalej: Gwarancje), oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego oraz poręczenia i gwarancje korporacyjne.

Prawa autorskie

Sprzedający nabył autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowo - architektonicznej i przysługują mu autorskie prawa majątkowe oraz prawo udzielania zgody podmiotom trzecim na wykonywanie zależnego prawa autorskiego do projektów Centrum handlowego i budowli zlokalizowanych na Nieruchomości, a także upoważnienia i zobowiązania związane z prawami autorskimi do takich projektów (dalej: Prawa autorskie).

Znak towarowy

Sprzedający jest uprawniony z prawa ochronnego na słowno-graficzny znak towarowy „C.” o numerze zgłoszenia (…) i numerze prawa wyłącznego (…) oraz słowno-graficznego znaku towarowego „C” shopping and entertainment centre” o numerze zgłoszenia (…) i numerze prawa wyłącznego (…) zarejestrowanych w Urzędzie Patentowym RP (dalej: Znaki Towarowe).

Domena

Sprzedający jest podmiotem praw i obowiązków wynikających z rejestracji nazwy domeny internetowej (…) (dalej: Domena), której rejestratorem jest spółka X.

Bazy danych

Sprzedający prowadzi bazy danych zawierające dane o klientach Centrum (tj. osobach fizycznych, które odwiedzają sklepy prowadzone przez Najemców), które są prowadzone na potrzeby marketingowe, w sposób, który nie wymaga żadnej zgody przedmiotowych osób fizycznych (dalej: Bazy danych).

OPIS TRANSAKCJI

III. Umowa zobowiązująca do dostawy składników majątkowych należących do Sprzedającego na rzecz Kupującego

28 maja 2024 r. Wnioskodawcy podpisali przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku i budowli wraz z wyposażeniem (dalej: Umowa Przedwstępna). Umowa przyrzeczona (dalej: Umowa Przyrzeczona), na podstawie, której Sprzedający dokona dostawy wybranych składników majątkowych należących do Sprzedającego wraz z prawami z nimi związanymi (dalej: Transakcja), zostanie zawarta po spełnieniu wszystkich warunków przedstawionych w Umowie Przedwstępnej. Jednym z tych warunków jest uzyskanie interpretacji podatkowej, potwierdzającej prawidłowy sposób rozliczenia Transakcji na gruncie VAT. Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu uzgodnionych warunków, lecz nie później niż 28 lutego 2025 r.

Transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania do użytkowania po raz pierwszy budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości - pierwsi najemcy rozpoczęli bowiem użytkowanie poszczególnych powierzchni już w marcu 2012 r. Dodatkowo, w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających dzień dokonania Transakcji, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które wyniosłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub poszczególnej budowli.

Intencją Sprzedającego i Kupującego jest w szczególności sprzedaż Nieruchomości wraz z Wyposażeniem. W ramach Transakcji, Sprzedający przeniesie na Kupującego także inne składniki majątkowe, które są związane z Nieruchomością. W konsekwencji, w ramach Transakcji sprzedane zostaną poniższe składniki:

*   prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości;
*   prawo własności Centrum handlowego oraz budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości;
*   prawa do rzeczy ruchomych stanowiących Wyposażenie;
*   prawa, wierzytelności i zobowiązania wynikające z Umów Najmu;
*   prawa i wierzytelności wynikające z Zabezpieczeń Umów Najmu, w szczególności Kaucje, Gwarancje, oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego oraz poręczenia i gwarancje korporacyjne obowiązujących w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej;
*   umowa Dzierżawy Infrastruktury sieci;
*   kwoty kaucji wpłacone Sprzedającemu przez najemców z tytułu Umów Najmu (dalej: Kwoty Kaucji) zostaną przekazane Kupującemu na jego rachunki bankowe;
*   zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu dokumentacji typowej dla zbywanej Nieruchomości (dalej: Dokumentacja), w szczególności:
*   dokumentację prawną, w tym w szczególności dotyczącą Nieruchomości,
*   dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały podpisanych decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowy w tym pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie - oba dokumenty z pieczątką ostateczności, kopie korespondencji prowadzonej z jakimkolwiek organem administracji rządowej lub samorządowej lub organami wymiaru sprawiedliwości dotyczącej Nieruchomości, oryginały umów budowlanych, dokumenty dotyczące projektów (projektów architektonicznych i wykonawczych) dotyczących Centrum handlowego i Wyposażenia, instrukcje eksploatacji zakładu i wszelkich maszyn oraz urządzeń w Budynku i na Nieruchomości, instrukcje BHP dotyczące Centrum handlowego oraz systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego prowadzoną dla Budynku, wszystkie klucze, piloty zdalnego sterowania, karty dostępu do Centrum handlowego i Nieruchomości, kody do systemu zarządzania Centrum handlowym (o ile ma to zastosowanie),
*   oryginały wszelkich projektów, dokumentów dotyczących konserwacji i innych dokumentów wymaganych dla Nieruchomości, Centrum handlowego, budowli oraz Wyposażenia na podstawie obowiązujących przepisów prawa, oryginały dokumentacji powykonawczej sporządzonej dla Centrum handlowego oraz budowli wraz z rysunkami powykonawczymi oraz spisem inwentaryzacyjnym:

(i) ze specyfikacją techniczną (sporządzoną na piśmie) załączoną w formie osobnych plików podzielonych na poszczególne branże; oraz

(ii) zgody techniczne i opisy lokalizacji wszystkich zainstalowanych urządzeń, a także instalacji użytkowych wraz z koncepcją przyłączy do poszczególnych sieci,

*   oryginały Umów Najmu, Zabezpieczeń oraz powiązane z nimi dokumenty i umowy,
*   kopie wszelkich dokumentów i wyciągów z ksiąg rachunkowych odnoszących się do Nieruchomości oraz świadczenia usług na terenie Nieruchomości i związanych z tym opłat eksploatacyjnych,
*   plany, rysunki, projekty lub inne materiały dotyczące całości lub części Nieruchomości, Centrum handlowego, wszelkiej infrastruktury i instalacji wodno-kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych, które są lub mogą być wykorzystywane na potrzeby Nieruchomości,
*   świadectwo charakterystyki energetycznej Centrum handlowego,
*   wszelkie inne istotne istniejące dokumenty dotyczące Transakcji, w tym Nieruchomości, Centrum handlowego i budowli, które znajdują się w posiadaniu Sprzedającego,

\- (dalej łącznie jako: Przenoszone Prawa i Obowiązki).

Ze względu na przeniesienie praw z Umów Najmu na Bank Sprzedającego w ramach umowy cesji praw stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu na mocy Umowy Kredytowej, Wnioskodawcy będą negocjować z Bankiem Sprzedającego, aby Bank Sprzedającego wyraził zgodę na przejście praw stanowiących zabezpieczenie Umów Najmu na Kupującego z mocy prawa z chwilą zawarcia Umowy Przyrzeczonej, zgodnie z art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: Kodeks cywilny). W konsekwencji, w przypadku wyrażenia przez Bank Sprzedającego zgody na cesję powyższych praw wynikających z Umów Najmu, prawa i zobowiązania z Umów Najmu przejdą na rzecz Kupującego w ramach Transakcji z mocy samego prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeśli taki przelew zwrotny praw z Umów Najmu na Sprzedającego (warunkowy lub bezwarunkowy) nie będzie możliwy przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, co okaże się po negocjacjach z Bankiem Sprzedającego, Wnioskodawcy będą uzgadniać z Bankiem Sprzedającego inny sposób przeniesienia praw z Umów Najmu bezpośrednio przez Bank Sprzedającego na Kupującego w najwcześniejszej możliwej chwili. Kupujący będzie uprawniony do wszelkich płatności wynikających z Umów Najmu od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nawet jeśli faktyczny przelew praw nastąpi później. W przypadku Umów Najmu, w odniesieniu do których na dzień Transakcji nie rozpoczął się jeszcze okres najmu i umowy te zgodnie z brzmieniem art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nie przechodzą z mocy samego prawa na Kupującego, Sprzedający i Kupujący dokonają przeniesienia praw i obowiązków z takich umów na Kupującego.

W zakresie Umów Najmu, których prawa nie zostały objęte cesją na rzecz Banku Sprzedającego, Kupujący wstąpi w ich prawa i obowiązki zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie, Sprzedający zobowiązuje się doprowadzić do zawarcia porozumienia do Umowy Dzierżawy infrastruktury sieci. Zgodnie z porozumieniem m.in. w przypadku, gdy Sprzedający dokona zbycia Nieruchomości, następca prawny Sprzedającego wstąpi w stosunek prawny Umowy Dzierżawy infrastruktury sieci, przy czym może wypowiedzieć tą umowę w terminie 6 miesięcy od dnia nabycia Nieruchomości, z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego.

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług i mediów, w tym z zarządcą nieruchomości, z preferowanymi przez siebie usługodawcami oraz w preferowanym przez siebie zakresie (przy czym nie można wykluczyć, że niektóre z przedmiotowych usług będą nabywane od tych samych usługodawców), lub zapewni wszystkie wymagane usługi i media, w tym usługi zarządzania nieruchomością, w inny sposób. Sprzedający i Kupujący będą koordynować swoje działania i współdziałać w dobrej wierze po Transakcji w celu zapewnienia, że w dostarczaniu wymaganych usług i mediów do Nieruchomości nie wystąpi przerwa.

W ramach Transakcji, na Kupującego nie będą przenoszone wszystkie prawa i obowiązki oraz składniki majątku Sprzedającego, a jedynie wybrane składniki związane z Nieruchomością wskazane powyżej.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego, w szczególności następujących elementów:

*   środków pieniężnych innych niż kaucje/depozyty najemców,
*   wierzytelności, praw oraz obowiązków wynikających z Umowy Kredytu Sprzedającego,
*   potencjalnych zobowiązań wynikających z jakichkolwiek postępowań sądowych, których Sprzedający będzie stroną na dzień Transakcji,
*   praw do firmy Sprzedającego,
*   praw, obowiązków i zobowiązań wynikających z Umowy o zarządzanie, Umowy o usługi zarządzania projektami, Umowy zarządzania aktywami, Umowy o Dostawę Usług i Mediów, Umowy pośrednictwa 1 i 2, Umowy agencyjno-księgowej, Umowy o świadczenie usług doradztwa inwestycyjnego.

Co więcej, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do złożenia zawiadomienia o wypowiedzeniu Umów o Dostawę Usług i Mediów lub rozwiązania Umów o Dostawę Usług i Mediów w inny sposób.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedający zobowiązuje się także rozwiązać umowy ubezpieczenia dotyczące Nieruchomości. Jeżeli jednak z przyczyn niezależnych od Sprzedającego lub z przyczyn o charakterze ekonomicznym nie będzie możliwości rozwiązania danej umowy ubezpieczenia w momencie dokonywania Transakcji lub takie rozwiązanie byłoby ekonomicznie nieuzasadnione dla Kupującego lub Sprzedającego, prawa i zobowiązania wynikające z danej umowy ubezpieczenia mogą również zostać przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Sprzedający ureguluje należności wynikające z usług wykonanych na jego rzecz do dnia zrealizowania Transakcji. W ramach Transakcji, Sprzedający i Kupujący nie będą więc dążyć do przeniesienia ewentualnych zobowiązań w zakresie uregulowania nieopłaconych faktur dotyczących działalności Sprzedającego do dnia zrealizowania Transakcji.

Dodatkowe porozumienie odnośnie do wybranych składników

Sprzedający oraz Kupujący dodatkowo na podstawie umowy cesji przeniosą na Kupującego:

*   przysługujące Sprzedającemu wszystkie uprawnienia wynikające z gwarancji budowlanych, o ile będą obowiązywały w dacie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa autorskie przysługujące Sprzedającemu w dacie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa ochronne na Znaki towarowe przysługujące Sprzedającemu w momencie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa wynikające z umowy o rejestrację domeny, przysługujące Sprzedającemu w momencie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa do baz danych, przysługujące Sprzedającemu w momencie dokonywania Transakcji,
*   wszystkie prawa i zobowiązania wynikające z Umów Najmu, które nie zostaną przeniesione na Kupującego z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

a Kupujący przejmie powyższe prawa, zobowiązania i wierzytelności. Powyższe umowy cesji zostaną podpisanie odrębnie od Umowy Przedwstępnej. Z tytułu przeniesienia powyższych praw, Wnioskodawcy ustalili także odrębne wynagrodzenie należne Sprzedającemu.

IV. Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni znajdujących się na terenie Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub w oparciu o zasoby podwykonawców.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania:

a) Czy wszystkie 16 działek jest zabudowanych budynkiem galerii handlowej oraz budowlami, czy tylko wybrane działki gruntowe, jeśli nie wszystkie, to które działki są niezabudowane, i w odniesieniu do tych niezabudowanych proszę wskazać:

Odp. Działki nr 3 i 4 są niezabudowane. Pozostałe działki są zabudowane budynkami i budowlami.

b) Czy dla działek niezabudowanych obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie wynika z tego planu dla tych działek, a jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to czy na dzień sprzedaży dla działek niezabudowanych będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odp. Tak. Jest to teren budowlany. Działki nr 3 i 4 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają następujące przeznaczenie: handel detaliczny, wielkopowierzchniowy, usługi podstawowe, usługi kultury, usługi turystyki, mieszkania towarzyszące, zieleń, obsługa pojazdów, telekomunikacja, budowle przeciwpowodziowe, urządzenia infrastruktury technicznej, infrastruktura drogowa.

c) Poniżej Spółka wskazuje jakie budynki i budowle znajdują się na poszczególnych działkach. Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że jego intencją nie jest uzyskanie interpretacji indywidualnej w zakresie klasyfikacji danego obiektu budowlanego i potwierdzenie czy jest on budowlą lub budynkiem w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.


| Nr ewidencyjny działki | Budynek/Budowla 
| 1 | Budowle: Parking strefy dostaw (asfaltowy), Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, separator tłuszczu 
| 2 | Budowle: Parking strefy dostaw (asfaltowy) 
| 3 | Działka niezabudowanaInformacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się inne obiekty tj. sieć wodociągowa i sieć kanalizacyjna. 
| 4 | Działka niezabudowana 
| 5 | Budynek: Centrum Handlowego,Budowle: droga wyjazdowa, droga pożarowa (asfaltowane), chodnik z kostki brukowej Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa, sieć elektryczna 
| 6 | Budynek: Centrum Handlowego.Budowle: wjazd i wyjazd do budynku, parking strefy dostaw (asfaltowy).Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, separator tłuszczu. 
| 7 | Budynek: Centrum Handlowego. 
| 8 | Budynek: Centrum Handlowego. 
| 9 | Budynek: Centrum Handlowego.Budowle: chodnik i plac z kostki brukowej, studnia wodomierzowa.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, sieć elektryczna, sieć wodociągowa. 
| 16 | Budynek: Centrum Handlowego.Budowle: droga pożarowa (asfaltowa), sieć kanalizacyjna, chodnik-plac z kostki brukowej.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, sieć elektryczna, sieć telekomunikacyjna. 
| 10 | Budynek: Centrum Handlowego.Budowle: chodnik i plac z kostki brukowej.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa. 
| 11 | Budowle: droga pożarowa (asfalt),Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna. 
| 12 | Budowle: droga pożarowa (asfalt), chodnik - kostka brukowa.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć kanalizacyjna 
| 13 | Budowla: Droga pożarowa (asfalt), chodnik - kostka brukowa.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna. 
| 14 | Budowle: chodnik - kostka brukowa.Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektryczna. 
| 15 | Budowle: chodnik - kostka brukowa, droga pożarowa (asfalt).Informacyjnie Wnioskodawca wskazuje, że na działce znajdują się także inne obiekty tj. sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektryczna. 

**Pytania**

1\. Czy dostawa budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT? (pytanie nr 2 we wniosku)

2\. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 2 oraz skutecznego złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wystawieniu przez Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dokonanie Transakcji, czy Kupujący będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, oraz

b) zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy o VAT? (pytanie nr 3 we wniosku).

**Stanowisko Zainteresowanych**

Dostawa budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 2 oraz skutecznego złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wystawieniu przez Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dokonanie Transakcji, Kupujący będzie uprawniony do:

1\. obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, oraz

2\. zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy o VAT

Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) Wnioskodawcy występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

I. Uwagi ogólne

Jak wskazano uprzednio, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu stawkami VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znajduje jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Odnosząc powyższe do przedmiotowego wniosku, należy wskazać, iż dostawa budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę budynku (Centrum handlowego) wraz z gruntem (prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości) na którym ten budynek oraz budowle i urządzenia budowlane są położone.

Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Dostawa budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy dostawa budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

II. Zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

(a) wybudowaniu lub

(b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W świetle powyższej definicji do pierwszego zasiedlenia dochodzi, gdy nieruchomość po jej wybudowaniu bądź gruntownym ulepszeniu zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Użycie we wspomnianej definicji słów „nabywcy lub użytkownikowi” oznacza, że pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy/leasingu.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się także NSA w wyroku z 14 maja 2015 r. (sygn. akt I FSK 382/14). Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „(\`(...)\`) Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 VATU. (\`(...)\`)”.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, iż Transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania do użytkowania po raz pierwszy budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości. Oznacza to, że do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa do rozporządzania jak właściciel Nieruchomością dojdzie po upływie dwóch lat od dnia, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia budynku Centrum handlowego.

Ponadto Sprzedający w odniesieniu do budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości nie dokonywał ulepszeń ani modernizacji, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej każdego z nich. Ulepszenia takie nie będą również dokonywane do dnia planowanej Transakcji, co jednocześnie nie będzie kreowało tzw. ponownego pierwszego zasiedlenia.

Zatem, z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji:

(i) pierwsze zasiedlenie budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości miało miejsce ponad 2 lata przed dniem planowanej Transakcji, a także

(ii) nie zostały poniesione nakłady kwalifikowane jako ulepszenie, których łączna wartość przekroczyłaby 30 % wartości początkowej Nieruchomości (co wiązałoby się z tzw. ponownym pierwszym zasiedleniem),

‒ w ocenie Wnioskodawców budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości powinna podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że do planowanej dostawy zastosowanie powinno znaleźć zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zbędna stanie się analiza objęcia jej zwolnieniem przewidzianym w pkt 10a tego artykułu. Warunkiem jego stosowania jest bowiem wyłączenie dostawy z zakresu zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W omawianym przypadku zwolnienie to (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) będzie mieć natomiast zastosowanie.

Jednocześnie jednak, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będą uprawnieni do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania VAT planowanej Transakcji.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Co więcej, w myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Należy jednocześnie wskazać, iż na moment Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku złożenia przez Sprzedającego i Kupującego zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (oraz biorąc pod uwagę, że spełnione zostaną wszystkie przesłanki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), planowana Transakcja dostawy budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (z zastosowaniem właściwej stawki VAT), tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

W tym miejscu Wnioskodawcy pragną wskazać, iż podobne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również w powołanych powyżej interpretacjach. Przykładowo, w interpretacji z 6 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.418.2023.1.AW) organ podatkowy uznał, że:

„(\`(...)\`) Jeżeli zatem podejmą Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, i skutecznie złożą w odpowiednim czasie zgodnie oświadczenie, spełniające warunki o których mowa w przywołanych wyżej' regulacjach art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowani według stawki właściwej. Tym samym, w przypadku, gdy Strony Transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, opodatkują dostawę przedmiotowej Nieruchomości właściwą stawką podatku VAT wówczas dostawa związanego z tymi lokalami udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt również będzie opodatkowana taką samą stawką, w myśl art. 29a ust. 8 ustaw. Zatem, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, w myśl którego dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale stronom Transakcji będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. (\`(...)\`)”.

Podobnie, organ podatkowy uznał w przypadku interpretacji z 3 sierpnia 2023 (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.299.2023.4.ASZ), czy w interpretacji z 26 czerwca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.162.2023.3.JSU).

Reasumując, dostawa budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu _z_ VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania z tego zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Mając na uwadze powyższe, w pierwszej kolejności należy wskazać, iż na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Jednocześnie, po nabyciu budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości Kupujący, jako czynny podatnik VAT, będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości.

W konsekwencji, nabycie budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT wynikające z art. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, niemniej Wnioskodawcy zrezygnują z przedmiotowego zwolnienia z VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości, wykazany na fakturze wystawionej przez Sprzedającego z tytułu dostawy Nieruchomości.

Co więcej, w ocenie Wnioskodawców, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

W szczególności należy wskazać na art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT zgodnie, z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy: (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze, że w ocenie Wnioskodawców, dostawa budynku i budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT przez Wnioskodawców), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Co więcej, zastosowania nie będzie mieć również art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego, (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie również uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 2 oraz skutecznego złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wystawieniu przez Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dokonanie Transakcji, Kupujący będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego _z_ tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, oraz

b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 stawy o VAT

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, (pytanie nr 2 we wniosku) oraz prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji (pytanie nr 3 we wniosku) – jest **prawidłowe**.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-1.4012.549.2024.2.MŻ dostawa Budynku i Budowli oraz pozostałych składników w ramach planowanej Transakcji nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy, i w konsekwencji dostawa Budynku i Budowli oraz pozostałych składników będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kolejne Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą tego, czy dostawa Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT oraz, czy będą mogli Państwo oraz Kupujący zrezygnować z tego zwolnienia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział natomiast możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że:

*   są Państwo użytkownikiem wieczystym Nieruchomości, składającej się z działek gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 i 16,
*   w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że działki nr 3 i 4 są niezabudowane, natomiast działki nr 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 10, 11, 12, 13, 14, 15 są zabudowane budynkiem i budowlami,
*   są Państwo właścicielem Budynku zlokalizowanego na wybranych działkach (budynek galerii handlowej),
*   są Państwo właścicielem Budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na wybranych działkach, oraz
*   są Państwo właścicielem wszelkich ruchomości związanych z Nieruchomością,
*   28 maja 2024 r. zawarli Państwo oraz Kupujący przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością Budynku i Budowli i wyposażeniem,
*   przedmiotową Nieruchomość wykorzystują Państwo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (usługi najmu i dzierżawy). Nieruchomość nie była/nie jest wykorzystywana przez Państwa do wykonywania czynności zwolnionych z podatku VAT,
*   po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu na cele komercyjne powierzchni znajdujących się na terenie Nieruchomości opodatkowaną podatkiem VAT, która to będzie prowadzona przez Kupującego w oparciu o własne zasoby lub w oparciu o zasoby podwykonawców.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do położonych na tej Nieruchomości Budynku i Budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak Państwo wskazali, transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania do użytkowania Budynku i Budowli znajdujących się na Nieruchomości. Zgodnie z Państwa wskazaniem - pierwsi najemcy rozpoczęli użytkowanie poszczególnych powierzchni w marcu 2012 r. Dodatkowo – jak wynika z opisu sprawy – nie ponosili Państwo, w przeciągu dwóch lat przed planowaną Transakcją sprzedaży, wydatków na ulepszenie budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości miało miejsce ponad dwa lata przed dniem Transakcji.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntów, na których Budynek i Budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy.

Zatem, dostawa Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że urządzenia budowlane znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości stanowią urządzenia techniczne związane z budynkiem i budowlami zapewniające możliwość użytkowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do Budynku i zastosować zwolnienie na podstawie tych samych przepisów co Budynek. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie odrębnego traktowania urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W związku z tym, że planowana dostawa Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Zwolnienie dostawy Nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że zarówno Państwo (Sprzedający), jak i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Państwo i Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą Państwo wraz z Kupującym zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy ww. Budynku i Budowli.

Podsumowując, dostawa przez Państwa Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, mogą Państwo oraz Kupujący zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie uznania dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (pytanie nr 2 we wniosku) – uznaję je za **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości dotyczą ponadto tego, czy Kupujący w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 2, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym powstałej na skutek odliczenia VAT naliczonego (wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jednocześnie stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Ponadto na mocy art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnika otrzymał fakturę lub dokument celny.

Z kolei jak wynika z art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, jeżeli Państwo oraz Kupujący złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości, to dostawa Nieruchomości w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu na cele komercyjne powierzchni znajdujących się na terenie Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z Państwa wskazaniem Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący (tu: B. sp. z.o.o.) będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej przedmiotową Transakcję zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do otrzymania zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 we wniosku uznaję więc za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie rozstrzygnięcia w części dotyczącej pytania nr 2 złożonego wniosku, tj. w zakresie uznania dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia oraz pytania nr 3 we wniosku w zakresie prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującą przedmiotową Transakcję.

Natomiast w zakresie pytania nr 1 we wniosku, tj. w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Budowli oraz pozostałych składników w ramach planowanej zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo, zauważyć należy, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. Zatem, wydana dla Państwa interpretacja dotyczy więc tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania, tj. kwestii dotyczącej uznania dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na terenie Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia oraz prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym z faktury dokumentującą przedmiotową Transakcję.

Natomiast kwestia dotycząca dostawy niezabudowanych działek nr 3 i 4, która nie została objęta pytaniem/pytaniami nie została – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozstrzygnięta w przedmiotowej interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A. sp. z o.o. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).