Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-652/09-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-09-18
Teza: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 5 czerwca 2009 r. (data wpływu 25 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 czerwca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Na podstawie postanowienia sądu rejonowego z dnia 27 grudnia 1989 roku nabył On spadek w 1/2 części po babce. W skład spadku wchodziła nieruchomość gruntowa. Część spadku po zmarłej nabył brat Zainteresowanego również w 1/2 części. Pozostała część ww. nieruchomości gruntowej była własnością ojca. Po śmierci ojca należące do niego udziały w ww. nieruchomości gruntowej nabyła matka Wnioskodawcy w całości na podstawie postanowienia sądu rejonowego wydanego w dniu 16 marca 2001 roku.

Postanowieniem sądu rejonowego z dnia 2 lipca 2008 roku została zniesiona współwłasność nieruchomości gruntowej o powierzchni łącznej 3016 m2, która stanowiła współwłasność matki Wnioskodawcy w 1/4 części, brata Zainteresowanego w 3/8 częściach oraz Wnioskodawcy w 3/8 częściach.

Zniesienie współwłasności nastąpiło w ten sposób, że cała powyżej opisana nieruchomość została przyznana na wyłączną własność Zainteresowanego bez spłat i dopłat między uczestnikami postępowania.

W dniu 29 października 2008 roku Wnioskodawca dokonał zbycia całej przedmiotowej nieruchomości gruntowej.

W złożonym za 2008 rok zeznaniu podatkowym PIT-36 Zainteresowany rozliczył podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych w latach 2007-2008, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie na podstawie postanowienia o zniesieniu współwłasności?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem sprzedaży dokonanej w 2008 roku była nieruchomość gruntowa, nabyta jako współwłasność w częściach ułamkowych w drodze spadku w 1989 roku oraz kolejnych udziałów na podstawie zniesienia współwłasności w 2008 roku.

Od momentu nabycia nieruchomości gruntowej w 1989 roku przez Zainteresowanego na podstawie stwierdzenia nabycia spadku, nieruchomość ta stanowiła współwłasność z bratem oraz ojcem, a następnie po jego śmierci z matką.

Do czasu sprzedaży tej nieruchomości tj. do 2008 roku Wnioskodawca dokonał jednej czynności prawnej związanej z tą nieruchomością. W 2008 roku zawarł On umowę z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, na podstawie której zniesiono współwłasność nieruchomości w ten sposób, iż własność gruntu została przyznana Zainteresowanemu bez konieczności spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Umowa ta doprowadziła zatem tylko do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu wspólności.

W wyniku tej umowy przedmiotem nabycia mógł być więc tylko udział we współwłasności nieruchomości, a nie nieruchomość - prawo własności do tej nieruchomości przysługiwało Wnioskodawcy, Jego bratu, ojcu, a następnie matce, również wówczas gdy byli tylko jej współwłaścicielami.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży w 2008 roku była nieruchomość, a przedmiotem nabycia w 2008 roku - udział w nieruchomości, to nie istniała tożsamość przedmiotu sprzedaży dokonanej w 2008 roku i przedmiotu nabycia w 2008 roku.

Przesądza to o braku podstaw do przyjęcia, iż sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto, i że stanowiła ona źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca nabył bowiem własność nieruchomości w 1989 roku i pozostał jej właścicielem nieprzerwanie do 2008 roku.

Reasumując Zainteresowany stwierdza, iż jeżeli przedmiotem nabycia w 2008 roku był udział w nieruchomości, a przedmiotem sprzedaży w 2008 roku - nieruchomość, to wobec braku tożsamości przedmiotu sprzedaży, przychód z tej sprzedaży nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powinien On rozliczyć podatku z tytułu sprzedaży tej nieruchomości w PIT-36 za 2008 rok.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r., do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość częściowo w drodze spadku a częściowo w drodze zniesienia współwłasności.

Stosownie do art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) - współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego - art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i następnymi ww. kodeksu, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat, jednakże nieruchomość nabyta w drodze zniesienia współwłasności przekracza udział jaki przysługiwał Zainteresowanemu we współwłasności.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż przedmiotowa nieruchomość dla celów podatkowych została nabyta przez Wnioskodawcę częściowo, tj.:

*   część w drodze spadkobrania,
*   część w drodze zniesienia współwłasności.

Tak więc część przychodu uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiadająca części nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania nie będzie podlegała opodatkowaniu, z uwagi na fakt, iż to zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części.

Natomiast przychód odpowiadający części przedmiotowej nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu według zasad obowiązujących od dnia 1 stycznia 2007 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W oparciu o art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) – w myśl art. 22 ust. 6c z zastrzeżeniem ust. 6d – są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu w przypadku nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób są udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Reasumując stwierdzić należy – że z uwagi na fakt – iż Wnioskodawca część udziału w nieruchomości dla celów podatkowych nabył w 2008 roku, powinien rozliczyć się z uzyskanego przychodu w części przypadającej na ten udział w zeznaniu podatkowym za 2008 rok.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.