Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-3.4011.182.2018.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-20
Teza: W zakresie uzyskania przychodu podlegającego opodatkowaniu i obowiązku złożenia zeznania z dokonanej sprzedaży mieszkania.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; obowiązek-obowiązek podatkowy; przebudowa; przychód-opodatkowanie przychodu; umowa-umowa sprzedaży; umowa-umowa zamiany; zakup
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2018 r. (data wpływu 18 maja 2018 r.) uzupełnione pismami z dnia 22 maja 2018 r. (data wpływu 29 maja 2018 r.) i z dnia 28 czerwca 2018 r. (data wpływu 6 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie uzyskania przychodu podlegającego opodatkowaniu i obowiązku złożenia zeznania z dokonanej sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie uzyskania przychodu podlegającego opodatkowaniu i obowiązku złożenia zeznania z dokonanej sprzedaży mieszkania.

Przedmiotowy wniosek został przez Wnioskodawcę uzupełniony w dniu 29 maja 2018 r.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku i jego uzupełnieniu braki formalne, pismem z dnia 21 czerwca 2018 r. nr 0115 KDIT2-3.4011.182.2018.1.JG wezwano Wnioskodawcę do ich usunięcia. Wniosek został uzupełniony pismem w dniu 6 lipca 2018 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniach przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 18 kwietnia 2006 roku żona Wnioskodawcy i Wnioskodawca, jako małżeństwo nabyli prawo do lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku A, o powierzchni (…) m² wraz z przynależnymi pomieszczeniami strychowymi o powierzchni (…) m² i (…) m² oraz częściami wspólnymi i związanymi z tym udziałami w gruncie.

W dniu 8 kwietnia 2010 roku Wnioskodawca i jego żona nabyli prawa do następnych części wspólnych, piwnicy i pomieszczeń strychowych o powierzchni (…) m² i (…) m² w wyniku umowy zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udziałów związanych z własnością nieruchomości oraz zamiany pomieszczeń przynależnych.

Wnioskodawca i jego żona po uzyskaniu zatwierdzenia projektu budowlanego i udzieleniu pozwoleń na wykonanie robót budowlanych dokonali przebudowy prowadzącej do zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń na strychu na lokal mieszkalny.

W dniu 19 listopada 2013 roku Starosta wydał zaświadczenie stwierdzające, że w budynku mieszkalnym A, na terenie działki lokale: nr 1 usytułowany na piętrze i poddaszu o powierzchni użytkowej (…) m² i nr 1A usytułowany na poddaszu o powierzchni użytkowej (…) m² stanowią samodzielne lokale mieszkalne.

W dniu 13 lutego 2017 roku ustanowiono aktem notarialnym odrębną własność lokalu gdzie z posiadanego lokalu nr 1 oraz przynależnych części po dokonaniu podziału wyodrębnia się dwa lokale nr 1 i nr 1A oraz zakłada się dla nich osobne księgi wieczyste.

Ustanowiona w dniu 13 lutego 2017 roku aktem notarialnym odrębna własność lokalu, gdzie z posiadanego lokalu nr 1 oraz przynależnych części po dokonaniu podziału wyodrębnia się dwa lokale nr 1 i nr 1A, dla których założone zostały osobne księgi wieczyste, nie skutkowała żadną zmianą dotychczas posiadanej wielkości własności w nieruchomości.

W dniu 1 marca 2018 roku Wnioskodawca i jego żona sprzedali aktem notarialnym lokal mieszkalny nr 1A w budynku mieszkalnym A.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania w opisanym przez Wnioskodawcę przypadku podlega opodatkowaniu i wykazaniu w zeznaniu PIT-39 za rok 2018?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód z tytułu zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% (podatek ryczałtowy – sposób obliczenia dochodu wskazano w art. 30e ustawy) osiągniętego dochodu jeżeli zbycie to jest odpłatne i następuję przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a w przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonywanej zamiany.

W takim przypadku można skorzystać z ulgi podatkowej, o której mowa w art. 21 ust. l pkt 131, w wysokości iloczynu tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. Cele te zostały bliżej opisane w art. 21 ust. 25 i 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasadniczą kwestią jest w tym przypadku, kiedy nastąpiło nabycie zbywalnego lokalu. Zgodnie z kodeksem cywilnym zbycie i nabycie nieruchomości następuję pod rygorem zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Wnioskodawca podnosi, że części składowe zbytego w marcu 2018 roku lokalu zostały nabyte w 2006 roku i 2010 roku. Od nabycia ostatniej części upłynęło już pełnych 7 lat kalendarzowych, dlatego też obowiązek podatkowy w opisanym stanie faktycznym nie wystąpił.

Dlatego na Wnioskodawcy nie spoczywa obowiązek informowania o tym zdarzeniu organów skarbowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego - jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.; dalej: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy wskazuje, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast ust. 3 art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że dla oceny skutków podatkowych uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ważny jest okres, jaki upłynie między sprzedażą a nabyciem lub wybudowaniem.

Istotne jest więc ustalenie znaczenia pojęć użytych w przywołanym przepisie, a mianowicie zdefiniowania, co oznacza nabycie nieruchomości i jej wybudowanie (oddanie do użytkowania).

Niestety ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje ani pojęcia „nabycia”, ani „wybudowania” nieruchomości.

Zatem, celem poszukiwania znaczenia ww. pojęć należy odwołać się do wykładni językowej.

I tak, w rozumieniu słownikowym pojęcie „nabycie” oznacza „otrzymać coś na własność, płacąc za to” (\`(...)\`). Zatem, nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa).

Dodatkowo podkreślić należy, że podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna – sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.).

Natomiast pojęcie „wybudowanie” należy tłumaczyć jako „wzniesienie jakiegoś obiektu, jakiejś budowy” (http://sjp.pwn.pl/). Użycie zaś czasu przeszłego dokonanego oznacza wybudowanie budynku w takim stanie, by nadawał się do zamieszkania. Dlatego przy ustalaniu momentu wybudowania pomocniczo można posłużyć się datą wydania decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Ponadto należy dodać, że ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.; dalej: ustawa Prawo budowlane) nie definiuje wprost pojęcia „wybudowanie”, jednakże wskazuje co należy rozumieć pod pojęciem „budowa”. Zgodnie z art. 3 ust. 6 tej ustawy, jako budowę – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Zauważyć należy, że tak jak w przypadku pojęć „nabycie” i „wybudowanie” ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje również pojęcia „przebudowa”. W związku z tym, dla wyjaśnienia ww. pojęcia należy ponownie odnieść się do definicji słownikowych, zgodnie z którymi „przebudowa” oznacza „dokonywanie zmian w budowie czegoś”, „zmianę istniejącego stanu czegoś na inny” (…/).

Ze względu na odmienny charakter działań, przebudowa stanowi odrębną kategorię robót budowlanych. Zgodnie z art. 3 ust. 7a ustawy Prawo budowlane, „przebudowa” to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku, których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Zatem, przedmiotem przebudowy może być każdy istniejący obiekt budowlany. W przypadku przebudowy, obiekt można zmienić jedynie pod względem na przykład parametrów technicznych układu funkcjonalnego budynku, nigdy natomiast w wyniku przebudowy nie może powstać nowa substancja budowlana.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano – adaptacyjnych.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Jak stanowi art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.(…)

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z wybudowaniem przez Wnioskodawcę dwóch lokali mieszkalnych, a jedynie z przebudową pomieszczeń strychowych nabytych: w 2006 r. w drodze zakupu i w 2010 r. w drodze zamiany, na dwa odrębne lokale i zmianą sposobu ich użytkowania na lokale mieszkalne. Jak wspomniano powyżej, wybudowanie to „wzniesienie jakiegoś obiektu, jakiejś budowy”, natomiast przebudowa to „dokonywanie zmian w budowie czegoś”, „zmiana istniejącego stanu czegoś na inny”, a więc nie można uznawać tych pojęć za tożsame znaczeniowo.

Zatem dla oceny skutków podatkowych zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego należy wziąć pod uwagę datę jego nabycia, a nie moment wybudowania (oddania do użytkowania).

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 18 kwietnia 2006 r. nabyli prawo do lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku mieszkalnym A wraz z przynależnymi pomieszczeniami strychowymi i częściami wspólnymi jak również związanym z tym lokalem udziałem w gruncie. Następnie w dniu 8 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z żoną w drodze umowy zamiany (aktem notarialnym) nabył prawo do części wspólnych w postaci piwnicy i innych powierzchni strychowych w tym samym budynku mieszkalnym A.

Po dokonaniu nabycia Wnioskodawca wraz z żoną, po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu stosownych pozwoleń na wykonanie robót budowlanych, dokonali przebudowy prowadzącej do zmiany sposobu użytkowania nabytych pomieszczeń strychowych na lokal mieszkalny. W dniu 19 listopada 2013 r. stosowny organ administracyjny wydał zaświadczenie potwierdzające, że w budynku mieszkalnym A, w którym Wnioskodawca wraz z małżonką nabył lokal mieszkalny z pomieszczeniami wspólnymi, po przeprowadzeniu robót budowlanych powstały dwa samodzielne lokale mieszkalne: nr 1 o powierzchni (…) m² i nr 1A o powierzchni (…)m² (na poddaszu).

Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny do nabycia własności nieruchomości, z której w drodze prac budowlanych wyodrębniono dwa lokale mieszkalne, doszło w roku 2006 i w roku 2010. Wnioskodawca stwierdził również, że w wyniku przekształcenia w 2013 r. jak i na skutek ustanowienia w 2017 r. odrębnej własności lokali nie doszło do zmiany dotychczas posiadanej wielkości własności w nieruchomości. Powyższe oznacza, że sprzedaż jednego z powstałych lokali w dniu 1 marca 2018 r. nastąpiła po upływie ustawowo określonego terminu, tj. pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła najpóźniejsza czynność cywilnoprawna nabycia (w drodze umowy zamiany w 2010 r.) części nieruchomości, z której m.in. powstał zbywany lokal mieszkalny. W opisanym stanie faktycznym ustawowo określony termin dla czynności zamiany dokonanej w 2010 r. upłynął 31 grudnia 2015 r.

Zaznaczyć należy również, że notarialne ustanowienie odrębnej własności lokalu z nabytych nieruchomości na dwa lokale mieszkalne dokonane w dniu 13 lutego 2017 roku nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czynność ta, w przedstawionym stanie faktycznym nie miała wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż jak wskazał Wnioskodawca nie skutkowała zmianą dotychczas posiadanej wielkości własności w nieruchomości.

Jak z powyższego wynika, w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w drodze przebudowy strychu prowadzącej do zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń na strychu na lokal mieszkalny decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia, a nie moment ich przebudowy.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 1A w dniu 1 marca 2018 r., nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, bowiem sprzedaż ta nastąpiła po upływie ustawowo określonego terminu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Na Wnioskodawcy nie spoczywa również obowiązek złożenia zeznania podatkowego gdyż jak wynika z brzmienia art. 30e ust. 4 o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego (tj. roku, w którym podatnik dokonał sprzedaży nieruchomości) podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

A contrario skoro Wnioskodawca nie uzyskał przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wypełniających warunki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nie ma on obowiązku składać zeznania z dokonanej w 2018 roku sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1A.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zaistniałym stanie faktycznym jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k—14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r, poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała