Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-894/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-12-08
Teza: Czy aby nie utracić prawa do ulgi na wynajem do okresu 10 letniego należy doliczyć czas remontu jako potencjalnej przerwy w najmie lokali?
Słowa kluczowe: ulga-ulga na budowę mieszkań pod wynajem; ulga-utrata prawa do ulgi; wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 26

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 09 września 2009r. (data wpływu do tut. Biura 10 września 2009r.) uzupełnionym w dniu 04 grudnia 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. prawa do ulgi z tytułu budowy budynku z lokalami na wynajem - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2009r. do tut Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. prawa do ulgi z tytułu budowy budynku z lokalami na wynajem.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne wniosku pismem z dnia 23 listopada 2009r. Znak: IBPB II/2/415-894/09/JG wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 04 grudnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem budynku mieszkalnego w obrębie którego mieszczą się wynajmowane przez niego lokale mieszkalne. Wynajem tych lokali był przyczyną skorzystania przez wnioskodawcę z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych polegającej na możliwości odliczenia od dochodu do opodatkowania nakładów inwestycyjnych na wybudowanie ww. budynku. Jednym z warunków skorzystania z tej ulgi była konieczność wynajmowania lokali mieszkalnych (w liczbie co najmniej 5) przez okres co najmniej 10 lat. Obecny stan ww. budynku, pomimo że nie upłynęło jeszcze 10 lat od otrzymania pozwolenia na jego użytkowanie, powoduje konieczność jego gruntownego remontu. Wnioskodawca, jak zaznaczył, zaczął już budynek remontować, a nie wyklucza także jego częściowej rozbudowy. W wyniku rozbudowy liczba lokali mieszkalnych wzrośnie. Jednocześnie wnioskodawca ze względu na dolegliwości najemców w okresie prowadzenia prac budowlanych ponosi dodatkowe koszty w postaci np. rekompensat dla najemców, w przypadku których dochodzi do skróconego okresu wypowiedzenia, a ponadto w niektórych przypadkach uzyskuje mniejsze przychody obniżając czynsz za lokale mieszkalne ze względu na uciążliwość w korzystaniu z przedmiotu najmu.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy wnioskodawca nie chcąc utracić ulgi na wynajem jest zmuszony do okresu 10 letniego doliczać czas remontu jako potencjalnej przerwy w najmie lokali mieszkalnych jeżeli przerwa nie dotyczy jednocześnie wszystkich lokali?

Zdaniem wnioskodawcy, prowadzone roboty remontowe w obiekcie mieszkalnym, na którego wybudowanie wydatki były objęte ulgą podatkową, nie powodują utraty tej ulgi jak i nie są przyczyną doliczania czasu remontu do 10 letniego okresu najmu warunkującego tą ulgę. Wynika to z faktu, że w przepisach o tej uldze nie wskazano, że prowadzenie remontu przerywa bieg 10 letniego okresu. Ponadto, jak podkreśla wnioskodawca, ewentualne przerwy w korzystaniu przez najemców z lokali prowadzi rotacyjnie a nie w jednym czasie i nie ma takiej sytuacji by conajmniej 5 lokali mieszkalnych nie było stale używanych, a to w jego ocenie wystarczy do ciągłości naliczania 10 letniego okresu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przesłanki utraty nabytego prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy, który stanowił, iż jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8:

1.  nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2.  wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3.  dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela - podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym.

Ustawą z dnia 09 listopada 2000r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104 ze zm.) uchylono przepisy uprawniające do przedmiotowej ulgi.

Jednakże na mocy art. 7 ust. 12 ww. ustawy zmieniającej podatnicy, którzy przed dniem 1 stycznia 2001r. ponieśli wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku i nabyli prawo do odliczeń, na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 1997r. oraz art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001r., zachowują prawo do odliczania na zasadach określonych w tej ustawie wydatków, które nie znalazły pokrycia w uzyskanych dochodach.

Na podstawie art. 7 ust. 13 ustawy zmieniającej podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001r. ponieśli wydatki, o których mowa w ust. 12 i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 1997r. oraz art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczania, na zasadach określonych w tej ustawie, wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001r. do dnia 31 grudnia 2003r.

Ponadto zgodnie z zapisem art. 7 ust. 14 ww. ustawy zmieniającej w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 26 ust. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001r., w tym także w przypadku zbycia działki pod budowę tego budynku stosuje się przepisy art. 26 ust. 10-12 tej ustawy.

W myśl art. 7 ust. 15 ww. ustawy zmieniającej jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku, i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki.

Z kolei ustawą z dnia 12 listopada 2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956), tj. przez art. 3 tej ustawy, z dniem 1 stycznia 2004r. został zmieniony art. 7 ust. 14 ww. ustawy zmieniającej z dnia 09 listopada 2000r., który otrzymał nowe brzmienie: podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1.  nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności, lub
2.  wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3.  dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela lub
4.  zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku - są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Po ust. 14 w ww. art. 7 dodano ust. 14a, który stanowi: dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

1.  w pkt 1-3 liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2.  w pkt 4 - liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca jest współwłaścicielem budynku mieszkalnego, w obrębie którego mieszczą się wynajmowane przez niego lokale mieszkalne. Wnioskodawca skorzystał z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych polegającej na możliwości odliczenia od dochodu stosownie do art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poniesionych nakładów inwestycyjnych na wybudowanie ww. budynku mieszkalnego z przeznaczeniem co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem. Jednakże obecny stan budynku, pomimo że nie upłynęło jeszcze 10 lat od otrzymania pozwolenia na jego użytkowanie, powoduje konieczność jego gruntownego remontu, który wnioskodawca rozpoczął, przy czym nie wyklucza także częściowej rozbudowy budynku, w wyniku której liczba lokali mieszkalnych może wzrosnąć. Przerwy w korzystaniu z lokali przez najemców są rotacyjne i zawsze jest wynajmowanych co najmniej 5 lokali. Wątpliwość wnioskodawcy budzi kwestia czy nie chcąc utracić prawa do ulgi na budowę lokali na wynajem jest zmuszony do okresu 10 letniego doliczać okresu remontu jako potencjalnej przerwy w najmie lokali mieszkalnych.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż z treści wskazanych wyżej przepisów wynika, że utrata prawa do ulgi na wynajem następuje w ściśle określonych przypadkach. Ustawodawca w żadnym przypadku nie wiąże utraty prawa do ulgi na wynajem z przerwą w wynajmie związaną z remontem lokali będących przedmiotem wynajmu.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie remont budynku w którym znajdują się wynajmowane przez wnioskodawcę lokale mieszkalne, na wybudowanie których wydatki były objęte ulgą podatkową pomimo, że nie upłynęło 10 lat od otrzymania pozwolenia na użytkowanie budynku, nie powoduje utraty prawa do tej ulgi, jak również nie jest przyczyną doliczenia czasu remontu do 10 letniego okresu, o którym mowa w art. 7 ust. 14 i 14a pkt 1 ustawy zmieniającej.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.