Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-229/12-3/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-08-17
Teza: Skoro transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nabycie; nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21.05.2012 r. (data wpływu 23.05.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących nabycia prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23.05.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących nabycia prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej o nr ZZZ.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

P. \[dalej: Spółka lub Wnioskodawca\], której podstawowa działalność polega na realizowaniu inwestycji budowlanych w postaci kompleksów mieszkalnych, budynków biurowych oraz handlowych, zawarła przedwstępną umowę sprzedaży \[dalej: Umowa\] z M. \[dalej: Sprzedający\].

Przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży są:

*   prawo użytkowania wieczystego działki nr XXX o obszarze 6.130 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności znajdującego się na tej działce budynku \[działka XXX\],
*   prawo użytkowania wieczystego działki nr CCC o obszarze 20.043 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności do kilkunastu budynków i budowli posadowionych na tej działce (tj. dwóch budynków produkcyjnych, jednego budynku produkcyjno-administracyjnego, budynku portierni, pięciu budynków magazynowych, budynku spawalni, dwóch wiat stalowych, zadaszenia nad suszarnią, oczyszczalni ścieków, dwóch basenów przeciwpożarowych, składu opału, zasiek żużel) \[działka CCC\],
*   prawo własności do działki nr VVV o obszarze 3.699 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności znajdujących się na tej działce budynków i budowli, to jest piwnicy murowanej oraz dwóch wiat \[działka VVV\],
*   prawo użytkowania wieczystego do niezabudowanej działki nr ZZZ o obszarze 2.166 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ti (inne tereny komunikacyjne) i Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane) \[działka ZZZ\].

Prawo użytkowania wieczystego i prawo własności działek nr XXX i CCC i ZZZ oraz własności budynków i budowli na nich posadowionych zostały nabyte z mocy samego prawa przez przedsiębiorstwo państwowe M. dnia 5 grudnia 1990 r., na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464, ze zm.), co zostało stwierdzone ostateczną decyzją Wojewody Warszawskiego Nr AAA z 18 lipca 1995 r., przy czym decyzja nie określała celu na jaki działki te wraz z budynkami i budowlami zostają oddane.

Prawo własności działki nr VVV oraz budynku i budowli na niej posadowionych zostało nabyte przez przedsiębiorstwo państwowe M. od osoby fizycznej w drodze umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza 16 listopada 1990 r.

Następnie przedsiębiorstwo państwowe M. zostało sprywatyzowane, w drodze prywatyzacji bezpośredniej, przeprowadzonej na podstawie przepisów ustawy z 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw Państwowych (Dz. U. Nr 51, poz. 298, ze zm.). Na podstawie powyższej ustawy zostało utworzone M. spółka akcyjna, czyli Sprzedający.

W związku z ww. prywatyzacją, Sprzedający zawarł umowę oddania mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania, która została określona jako „umowa typu leasingowego” (Akt notarialny z 21/12/1996 r., Rep. A nr 8118/96), a następnie w wykonaniu tej umowy, Sprzedający zawarł umowę przeniesienia mienia Skarbu Państwa (Akt Notarialny z 22/04/2004 r., Rep. A nr SSS). Na podstawie przedmiotowych umów Sprzedający stał się najpierw użytkownikiem nieruchomości, a następnie ich właścicielem. Obie te umowy dotyczyły wszystkich działek oraz budynków i budowli będących przedmiotem umowy zawartej przez Wnioskodawcę i Sprzedającego.

Sprzedający nie ponosił w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działkach nr XXX, CCC i VVV, których wartość przewyższałaby 30% wartości początkowej tych budynków i budowli.

Ponadto, w okresie przekraczającym ostatnie 2 lata Sprzedający wynajmował i nadal wynajmuje niektóre z budynków zlokalizowanych na działkach nr XXX, CCC i VVV, dokonując czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W stosunku do wydzierżawianych budynków Sprzedający wystawiał i nadal wystawia na rzecz dzierżawców faktury zawierające podatek należny.

Budynki znajdujące się na działkach nr XXX, CCC i VVV znajdują się w złym stanie technicznym, w związku z czym Spółka planuje dokonać ich rozbiórki. Co więcej, Spółka planuje w najbliższym czasie poczynić przygotowania niezbędne do naniesienia na nabywanych działkach nowych obiektów budowlanych, w szczególności zamierza wystąpić o stosowne pozwolenia na budowę.

Ponadto, zarówno Spółka, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT w związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr ZZZ podlega opodatkowaniu VAT?
2.  Czy w stosunku do budynków posadowionych na działce nr VVV pierwsze zasiedlenie wystąpiło w związku z nabyciem tej działki przez przedsiębiorstwo państwowe w 1990 r. od osoby fizycznej? Czy w rezultacie, na mocy art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Wnioskodawca mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyboru opcji opodatkowania w stosunku do tych budynków i związanego z nimi prawa własności działki nr VVV?
3.  Czy w stosunku do budynków posadowionych na działkach nr XXX i CCC, jak również w stosunku do działki nr VVV, jeśli nabycie tej działki od osoby fizycznej w 1990 r. nie wiązało się z wystąpieniem pierwszego zasiedlenia, pierwsze zasiedlenie wystąpiło w związku z przystąpieniem przez Sprzedającego do umowy oddania mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania z 1996 r. bądź też z umową przeniesienia mienia Skarbu Państwa z 2004 r.? Czy w rezultacie, na mocy art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Wnioskodawca mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyboru opcji opodatkowania w stosunku do tych budynków i związanych z nimi praw własności gruntu oraz praw użytkowania wieczystego gruntu?
4.  Czy jeśli sytuacje wskazane w pytaniach 2 i 3 nie wiązały się z wystąpieniem pierwszego zasiedlenia, to w przypadku budynków i budowli będących przedmiotem wynajmu opodatkowanego VAT, który rozpoczął się co najmniej 2 lata temu, doszło do pierwszego zasiedlenia, a w konsekwencji na mocy art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Sprzedający i Wnioskodawca mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania w stosunku do tych budynków i budowli oraz związanych z nimi praw własności gruntu oraz praw użytkowania wieczystego gruntu? W przypadku możliwości wyboru opcji opodatkowania jaka część wartości gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu powinna podlegać opodatkowaniu VAT?
5.  Czy jeśli sytuacje wskazane w pytaniach 2 i 3 nie wiązały się z wystąpieniem pierwszego zasiedlenia, a jednocześnie dane budynki i budowle nie były przedmiotem wynajmu opodatkowanego VAT, to transakcja sprzedaży takich budynków na podstawie Umowy będzie wiązać się z wystąpieniem pierwszego zasiedlenia, a w konsekwencji sprzedaż takich budynków i budowli oraz działek nr XXX, CCC4 i VVV w części związanej z takimi budynkami i budowlami będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
6.  Czy w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży budynków i budowli oraz własności i praw użytkowania wieczystego działek nr XXX, CCC, VVV i ZZZ ich sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?
7.  Czy, w oparciu o art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Spółka jest uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabywaniem przedmiotowych nieruchomości?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej nabycia prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej o nr ZZZ, w pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. W zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej odpowiedzi na pytanie nr 1 w dniu 14.08.2012 r. została wydana interpretacja Nr IPPP1/443-434/12-2/PR, w pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży budynków i budowli oraz własności i praw użytkowania wieczystego działek nr XXX, CCC, VVV i ZZZ, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC dostawa tych nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem VAT,
2.  zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Jeśli więc dostawa nieruchomości objęta jest opodatkowaniem podatkiem VAT (nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku), nie podlega ona opodatkowaniu PCC. Potwierdzenie takiej tezy można odnaleźć w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych m.in. w wyroku WSA w Poznaniu z 13 grudnia 2007 r. (sygn. I SA/Po 1072/07), gdzie sąd stwierdza, że „po 1 maja 2004 r. również grunty podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż są towarem według art. 2 pkt 6 ustawy. Z kolei art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, (Dz. U. z 2005 r., Nr 41, poz. 399 ze zm.) stanowi, że nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części. Tak więc umowy sprzedaży nieruchomości zawierane przez podatników podatku od towarów i usług, objętych obowiązkiem podatkowym, są wyłączone z obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W związku z powyższym, w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży budynków i budowli oraz własności i praw użytkowania wieczystego działek nr XXX, CCC, VVV i ZZZ, sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Powyższa konkluzja znajduje zastosowanie również w sytuacji gdy opodatkowanie VAT będzie wynikać z decyzji Sprzedającego i Wnioskodawcy co do wyboru opcji opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - (uchylone), - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż P. \[dalej: Spółka lub Wnioskodawca\], której podstawowa działalność polega na realizowaniu inwestycji budowlanych w postaci kompleksów mieszkalnych, budynków biurowych oraz handlowych, zawarła przedwstępną umowę sprzedaży \[dalej: Umowa\] z M. \[dalej: Sprzedający\]. Przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży są: prawo użytkowania wieczystego działki nr XXX o obszarze 6.130 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności znajdującego się na tej działce budynku \[działka XXX\], prawo użytkowania wieczystego działki nr CCC o obszarze 20.043 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności do kilkunastu budynków i budowli posadowionych na tej działce (tj. dwóch budynków produkcyjnych, jednego budynku produkcyjno-administracyjnego, budynku portierni, pięciu budynków magazynowych, budynku spawalni, dwóch wiat stalowych, zadaszenia nad suszarnią, oczyszczalni ścieków, dwóch basenów przeciwpożarowych, składu opału, zasiek żużel) \[działka CCC\], prawo własności do działki nr VVV o obszarze 3.699 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności znajdujących się na tej działce budynków i budowli, to jest piwnicy murowanej oraz dwóch wiat \[działka VVV\], prawo użytkowania wieczystego do niezabudowanej działki nr ZZZ o obszarze 2.166 m2, oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ti (inne tereny komunikacyjne) i Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane) \[działka ZZZ\].

W interpretacji indywidualnej z dnia 14.08.2012 r. Nr IPPP1/443-434/12-2/PR Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w zakresie podatku od towarów i usług wskazał, iż opisana we wniosku transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym ZZZ dotyczy działki przeznaczonej pod zabudowę. Tym samym planowane przez Wnioskodawcę nabycie przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod zabudowę (nieprzeznaczonego na cele rolnicze) nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ZZZ na rzecz Wnioskodawcy, nabywającego niniejszą nieruchomość będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

A zatem, skoro transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistniałego zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.