Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.915.2020.1.DA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-02
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2020 r. (data wpływu 6 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

… (dalej: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) jest polskim rezydentem podatkowym oraz prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa prawnego. Wnioskodawca nie prowadził jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej drogą (dalej: „Droga”), położonej w miejscowości …, gminie …, powiecie …, województwie …, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym A, o powierzchni 0,3522 ha (dalej: „Grunt”), dla której Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW nr … (Droga i Grunt łącznie zwane są dalej: „Nieruchomością”).

Wnioskodawca nabył Nieruchomość od Skarbu Państwa ‒ …, na podstawie umowy sprzedaży dokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 5 grudnia 2008 r., Rep. …, pozostając wówczas w związku małżeńskim, do swojego majątku osobistego. Przedmiotowa transakcja była opodatkowana 23% podatkiem VAT. Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tej transakcji z uwagi na fakt, że nabycie Nieruchomości nie miało związku z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę celem lokaty wolnych środków finansowych.

W związku małżeńskim Wnioskodawcy obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej ustanowiony na mocy umowy majątkowej małżeńskiej udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu … marca 2006 r., Rep. ….

W dniu 12 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca zawarł porozumienie z sąsiadującą … w sprawie umożliwienia nieodpłatnego przejazdu przez teren Nieruchomości. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem umowy dzierżawy bądź innej umowy mającej charakter odpłatny. Wnioskodawca nigdy nie dokonywał żadnych ulepszeń (remontów) zwiększających wartość Drogi. Droga nie została ujawniona w ewidencji gruntów i budynków, jak również w umowie sprzedaży Nieruchomości zawartej przez Niego z …. Zgodnie z treścią ewidencji gruntów i budynków przedmiotowa Nieruchomość stanowi tereny różne, oznaczone symbolem ‒ Tr.

Zgodnie z treścią Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, grunty oznaczone w ewidencji jako tereny różne ‒ Tr obejmują: „wszystkie pozostałe grunty, niezaliczone do innych użytków gruntowych, w szczególności zajęte pod budowle ziemne, takie jak: wały przeciwpowodziowe niezaliczone do terenów komunikacyjnych, kopce oraz groble niewchodzące w skład stawów”.

Przedmiotowa droga przebiega przez całą długość nieruchomości, posiada nawierzchnię asfaltową i pozostaje w stanie umożliwiającym jej użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, droga została wybudowana przez poprzedniego właściciela (…) i została nabyta przez Niego na podstawie umowy sprzedaży w 2008 r. Od momentu nabycia droga nie była przedmiotem ulepszeń lub modernizacji.

Wnioskodawca jest również właścicielem innych nieruchomości, tj. mieszkania, domu jednorodzinnego, dwóch niezabudowanych działek gruntu, jak również współwłaścicielem domu jednorodzinnego.

Sprzedawana Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy … uchwalonego Uchwałą Nr … Rady Gminy w … z dnia 4 czerwca 2008 r., zmienionego Uchwałą Nr … Rady Gminy w … z dnia 27 czerwca 2018 r. (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod tereny zabudowy produkcyjnej lub usługowej (symbol planu …).

Sprzedający, ani żadne inne osoby w Jego imieniu, nie podejmował żadnych działań typowych dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności, nie prowadził On żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym polegających na umieszczeniu tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował żadnej innej formy ogłoszenia, w tym w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

Ponadto, Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (tj. w szczególności nie podejmował samodzielnie działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną) ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest, jak również nigdy nie była środkiem trwałym Sprzedającego. Nieruchomość od dnia jej nabycia do dnia złożenia wniosku (a więc przez ponad 12 lat) pozostawała w majątku osobistym Wnioskodawcy.

W dniu 10 września 2020 r. Wnioskodawca udzielił w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa radcy prawnemu (dalej: „Pełnomocnik”) celem zawarcia w Jego imieniu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim (dalej: „Nabywca”). W ramach udzielonego pełnomocnictwa Sprzedający umocował Pełnomocnika do:

*   sprzedaży Nieruchomości za cenę, na rzecz osób i na warunkach według uznania Pełnomocnika, a w związku z tym do zawierania, zmiany i rozwiązywania umów przedwstępnych sprzedaży, umów sprzedaży, umów warunkowych sprzedaży, umów zobowiązujących sprzedaży, umów przeniesienia własności nieruchomości, podpisywania aktów notarialnych, kwitowania odbioru całości lub części ceny bądź zadatku, wskazywania rachunku bankowego Sprzedającego jako właściwego do zapłaty całości lub części ceny bądź zadatku, wydania przedmiotu umowy, poddawania jego egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego celem realizacji postanowień umowy, w szczególności w zakresie wydania przedmiotu umowy;

*   reprezentowania wobec wszelkich władz samorządowych i rządowych, instytucji, w tym sądów (również wieczystoksięgowych), osób fizycznych i prawnych, urzędów skarbowych, składania wniosków, pism i oświadczeń, podejmowania dokumentów;

*   zastępowania, reprezentowania oraz działania w imieniu Sprzedającego i na Jego rzecz wobec urzędów gminy, starostw powiatowych, urzędów stanu cywilnego oraz innych podmiotów, w tym w celu składania wniosków o wydanie wszelkich dokumentów oraz składania wszelkich wniosków, w tym wieczystoksięgowych, oświadczeń, odbioru i kwitowania odbioru wszelkich dokumentów;

*   zastępowania, reprezentowania oraz działania w imieniu Sprzedającego, składania oświadczeń i wniosków, odbioru i kwitowania odbioru dokumentów

oraz do innych czynności faktycznych i prawnych, jakie w ramach tego pełnomocnictwa okażą się niezbędne i konieczne. Ponadto, w ramach ww. pełnomocnictwa Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Nabywcy ‒ od dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości ‒ na dysponowanie przez Nabywcę przedmiotową Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej ‒ na koszt Nabywcy ‒ badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji, a nadto do wejścia na teren nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci. Pełnomocnik uzyskał również na mocy tego pełnomocnictwa prawo do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Nabywca nawiązał kontakt z Wnioskodawcą za pośrednictwem właściciela sąsiadującej z Nieruchomością działki, który przekazał Nabywcy dane kontaktowe Sprzedającego. W konsekwencji to Nabywca, a nie Sprzedający wyszedł z inicjatywą nabycia Nieruchomości.

W dniu 14 września 2020 r. Sprzedający zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, objętą aktem notarialnym Rep. … (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Na podstawie wskazanej umowy Sprzedający oraz Nabywca zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, w której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń Nieruchomość, a Nabywca zobowiązał się do nabycia przedmiotowej Nieruchomości za określoną cenę.

Zgodnie z Umową Przedwstępną sprzedaż nastąpi pod warunkiem, że Wójt Gminy … nie wykona prawa pierwokupu przysługującego gminie … na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”) po spełnieniu następujących warunków:

1.  uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i PFRON w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez ZUS lub KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez niego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez Nabywcę na jego koszt ustaleń, z których będzie wynikać, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonych przez Nabywcę inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwią realizację zamierzonej przez Nabywcę inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
6.  uzyskaniu przez Nabywcę na jego koszt i jego staraniem warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;
7.  uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Nabywcę inwestycji;
8.  nabyciu przez Nabywcę w całości lub w części sąsiedniej działki gruntu nr B;
9.  co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Nabywcy przez Sprzedającego ‒ na wezwanie Nabywcy ‒ oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu;
10.  przedłożeniu Nabywcy przez Sprzedającego na wezwanie Nabywcy poświadczonej notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedającego, tj. dowodu osobistego lub paszportu;
11.  przedstawieniu przez Nabywcę uchwały wspólników Nabywcy wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości;
12.  dostarczeniu do Umowy Sprzedaży następujących dokumentów:
    *   zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;
    *   wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla Nieruchomości;
    *   wypisu z MPZP dla Nieruchomości.

Jednocześnie zgodnie z Umową Przedwstępną, warunki, o których mowa powyżej lit. a)-j) są zastrzeżone na korzyść Nabywcy, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków, o których mowa powyżej w lit. a)-j), pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Nabywcę najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków, z wyjątkiem warunków, o których mowa powyżej w lit. k)-l).

Ponadto, jak wynika z Umowy Przedwstępnej, Pełnomocnik działając w imieniu i na rzecz Sprzedającego wyraził zgodę i zezwolił Nabywcy od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane, oraz upoważnił na podstawie dalszego pełnomocnictwa Nabywcę do podejmowania czynności zmierzających do realizacji planowanej przez Nabywcę inwestycji budowlanej, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej ‒ na koszt Nabywcy ‒ badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci. Wnioskodawca podkreśla, że wszystkie powyższe działania są podejmowane na koszt Nabywcy. Nabywca nie świadczy na rzecz Wnioskodawcy jakichkolwiek usług, nie przysługuje mu z tytułu podejmowanych działań na podstawie udzielonego pełnomocnictwa żadne wynagrodzenie. Wszelkie działania związane z Nieruchomością dokonane na mocy udzielonego pełnomocnictwa będą wykonywane przez Nabywcę celem sprawdzenia Nieruchomości czy jest ona odpowiednia do realizacji planowanej przez niego inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez Niego sprzedaż Nieruchomości, jako mająca miejsce po pięciu latach od końca roku, w którym miało miejsce jej nabycie, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

1.  Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426; dalej: „ustawa o PIT”)

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT źródłem przychodów jest m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Obecnie więc ustawa o PIT wylicza różne rodzaje aktywności uznawane za działalność gospodarczą. Jest to wyliczenie wyczerpujące, a nie przykładowe. W analizowanym przypadku rozważeniu powinno więc podlegać, czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę spełnia definicję działalności handlowej. Działalność handlowa polega na nabywaniu towarów w celu ich dalszej odsprzedaży z zyskiem.

Mając powyższe na uwadze, weryfikacji powinno podlegać, czy dany przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości pochodzi z działalności zarobkowej, tj. działalności handlowej oraz czy działalność ta jest wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu. Jeśli tak, wówczas przychód będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej.

W pewnym zakresie o zaliczeniu danego przychodu do kategorii przychodów z działalności gospodarczej przesądza zamiar podatnika. Jeśli podmiot osiągać będzie w sposób stały i zorganizowany przychody, które można będzie zaklasyfikować do innego źródła przychodów, niż gdyby były osiągane w sposób incydentalny, wówczas ta stałość i zorganizowanie mogą mieć rozstrzygające znaczenie dla uznania, że dany przychód pochodzi z działalności gospodarczej.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

1.  Sprzedaż nieruchomości w ramach majątku prywatnego na gruncie ustawy o PIT

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ‒ nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

1.  Orzecznictwo sądów administracyjnych oraz stanowisko organów podatkowych

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się, że o kwalifikacji działalności gospodarczej nie może przesądzać także podejmowanie przez podatnika w sposób racjonalny czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu majątkiem własnym, mające na celu m.in. zaspokajanie potrzeb rodziny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku o sygn. akt I SA/Gd 170/19, podzielił stanowisko wyrażone przez NSA w wyroku z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, że w obliczu niepewności na rynku pracy dążenie do zabezpieczenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny należy do naturalnych zachowań, a przejawiających się m.in. poprzez lokowanie wolnych środków w różne dobra, takie jak nieruchomości. Dokonanie podziału nieruchomości, w ramach którego podatnik musi podjąć szereg kroków na ścieżce administracyjnej, mieści się więc w kręgu czynności zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi. Ponadto, wskazuje się w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, że: „(\`(...)\`) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt że przed sprzedażą podatnik dokonał podziału jednego z gruntów na działki, długość okresu, w jakim te transakcje następowały, jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów, nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów (\`(...)\`) Nie można bowiem przyjąć, że podatnik zarządzający prywatnym majątkiem nie może podejmować działań zwiększających rynkową atrakcyjność rzeczy, które zamierza sprzedać” (sygn. akt I SA/Gd 170/19).

W wyroku z dnia 19 lipca 2017 r., sygn. akt I FSK 2083/15, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał że: „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym”.

W podobnym tonie wypowiadają się również organy podatkowe w znanych Wnioskodawcy interpretacjach indywidualnych: „Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego” (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 października 2019 r., nr 0115-KDIT3.4011.330.2019.3.WM).

Zgodnie z wyżej wskazanym orzecznictwem oraz stanowiskiem organów podatkowych, przejawem działalności handlowej jest taka aktywność danej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, ogłoszenia wykraczające poza zwykłe formy, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (tak np. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 września 2017 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.342.2017.2.MD).

1.  Wnioski

Z uwagi na fakt, że zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:

*   Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanej Nieruchomości, w szczególności nie dokonywał w tym celu uzbrojenia terenu, ogrodzenia terenu, wydzielenia drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energetycznej;

*   Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie podejmował żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości;

*   Sprzedający nie prowadził żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia, w tym w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych;

*   Nieruchomość w całym okresie, tj. od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej (jak również nie była środkiem trwałym);

*   od dnia nabycia Nieruchomości upłynęło ponad pięć lat;

*   o braku zawodowego i komercyjnego działania Sprzedającego świadczy również fakt, że przez lata nie był On zainteresowany zbyciem Nieruchomości na rzecz jakiegokolwiek podmiotu (to Nabywca zgłosił się bowiem do Sprzedającego z propozycją zawarcia transakcji sprzedaży),

to w konsekwencji ‒ zdaniem Wnioskodawcy ‒ należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i w rezultacie na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, jako sprzedaż Nieruchomości mająca miejsce po pięciu latach, licząc od końca roku, w którym miało miejsce jej nabycie, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca uważa, że czynności podejmowane przez Niego wskazują, że nie miały one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawca nabywał Nieruchomość na cele inwestycyjne. Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnej działalności ani dzierżawy, ani użyczenia. W efekcie działania Wnioskodawcy nie można uznać za działalność handlową. Planowanej transakcji sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że w tym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.

Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawcy wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przez Niego Nieruchomości, jako mającej miejsce po pięciu latach, licząc od końca roku, w którym miało miejsce jej nabycie, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub ww. praw nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie  nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1.  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

‒prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.”

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym oraz prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa prawnego. Nie prowadził On jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W związku małżeńskim Wnioskodawcy obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości zabudowanej drogą (Droga), składającej się z działki gruntu nr A, o powierzchni 0,3522 ha (Grunt). Wnioskodawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 5 grudnia 2008 r., do swojego majątku osobistego. Przedmiotowa transakcja była opodatkowana 23% podatkiem VAT. Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tej transakcji z uwagi na fakt, że nabycie Nieruchomości nie miało związku z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą. Nieruchomość została nabyta celem lokaty wolnych środków finansowych. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem umowy dzierżawy bądź innej umowy mającej charakter odpłatny. Wnioskodawca nigdy nie dokonywał żadnych ulepszeń (remontów) zwiększających wartość Drogi. Droga nie została ujawniona w ewidencji gruntów i budynków, jak również w umowie sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków Nieruchomość ta stanowi tereny różne, oznaczone symbolem ‒ Tr. Przedmiotowa droga przebiega przez całą długość nieruchomości, posiada nawierzchnię asfaltową i pozostaje w stanie umożliwiającym jej użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Od momentu nabycia droga nie była przedmiotem ulepszeń lub modernizacji. Wnioskodawca jest również właścicielem innych nieruchomości, tj. mieszkania, domu jednorodzinnego, dwóch niezabudowanych działek gruntu, jak również współwłaścicielem domu jednorodzinnego. Sprzedawana Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod tereny zabudowy produkcyjnej lub usługowej. Sprzedający, ani żadne inne osoby w Jego imieniu, nie podejmował żadnych działań typowych dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności, nie prowadził On żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym polegających na umieszczeniu tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował żadnej innej formy ogłoszenia, w tym w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych. Ponadto, Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (tj. w szczególności nie podejmował samodzielnie działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną) ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości. Nieruchomość nie jest, jak również nigdy nie była środkiem trwałym Sprzedającego. Nieruchomość od momentu nabycia (tj. przez ponad 12 lat) pozostawała w majątku osobistym Wnioskodawcy. W dniu 10 września 2020 r. Wnioskodawca udzielił w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa radcy prawnemu celem zawarcia w Jego imieniu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Nabywcą. Nabywca nawiązał kontakt z Wnioskodawcą za pośrednictwem właściciela sąsiadującej z Nieruchomością działki. W konsekwencji to Nabywca, a nie Sprzedający wyszedł z inicjatywą nabycia Nieruchomości. W dniu 14 września 2020 r. Sprzedający zawarł z Nabywcą Umowę Przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, objętą aktem notarialnym. Na podstawie ww. umowy Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń Nieruchomość, a Nabywca zobowiązał się do nabycia przedmiotowej Nieruchomości za określoną cenę. Zgodnie z Umową Przedwstępną sprzedaż nastąpi pod warunkiem, że Wójt Gminy nie wykona prawa pierwokupu przysługującego gminie.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy planowana sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła dla Niego przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem ww. Nieruchomości.

Zatem, skoro – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

*   Wnioskodawca nie prowadził, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami,

*   Nieruchomość w całym okresie, tj. od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie była środkiem trwałym,

*   Nieruchomość nabyta została do majątku osobistego Wnioskodawcy,

*   Wnioskodawca nabył Nieruchomość celem lokaty wolnych środków finansowych,

*   Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem umowy dzierżawy bądź innej umowy mającej charakter odpłatny,

*   Wnioskodawca nigdy nie dokonywał żadnych ulepszeń lub modernizacji (remontów) zwiększających wartość Drogi, która przechodzi przez całą Nieruchomość,

*   Wnioskodawca nie dokonywał nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży,

*   Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanej Nieruchomości, w szczególności nie dokonywał czynności mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną,

*   Wnioskodawca nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości,

*   od dnia nabycia Nieruchomości upłynęło ponad pięć lat,

to należy uznać, że odpłatne zbycie przedmiotowej Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Powyższe potwierdza również to, że w związku z zamiarem sprzedaży ww. Nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań typowych dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności, nie prowadził On żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym polegających na umieszczeniu tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował żadnej innej formy ogłoszenia, w tym w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych. O braku zawodowego i komercyjnego działania Wnioskodawcy świadczy również fakt, że przez lata nie był On zainteresowany zbyciem Nieruchomości na rzecz jakiegokolwiek podmiotu (to Nabywca zgłosił się bowiem do Sprzedającego z propozycją zawarcia transakcji sprzedaży). Ponadto należy wskazać, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą lecz w zakresie doradztwa prawnego i sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie w żaden sposób związana z tą działalnością gospodarczą.

Zachowanie Wnioskodawcy w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości wskazuje na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Tym samym, w wyniku planowanej sprzedaży ww. Nieruchomości po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wskazać należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

We wniosku wskazano, że będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 5 grudnia 2008 r., do Jego majątku osobistego. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanej we wniosku Nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie Nieruchomości nabytej w dniu 5 grudnia 2008 r. nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zatem przychód z planowanej sprzedaży ww. Nieruchomości nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Równocześnie należy stwierdzić, że planowane odpłatne zbycie przedmiotowej Nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie przez Wnioskodawcę, a tym samym nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.