Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-350/15/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-06-15
Teza: możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego – stare cele mieszkaniowe (do 2006 r.)
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 13 marca 2015 r. (data otrzymania 16 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W listopadzie 2006 r. Wnioskodawca wspólnie z małżonkiem zakupili mieszkanie za cenę 180 000,00 zł., z czego ich wkład własny wyniósł 4 000,00 zł, a na pozostałą część zaciągnięty został kredyt w banku (176 tys. zł).

W lutym 2011 r. (czyli przed upływem 5 lat) małżonkowie sprzedali mieszkanie za kwotę 220 000,00 zł. Kwota niespłaconego kredytu wynosiła wówczas 151 000,00 zł. Różnica pomiędzy kwotą uzyskaną a pozostałą kwota kredytu do spłaty wynosiła 69 000,00 zł, którą to kwotę w całości przekazali (wliczając opłaty notarialne i inne) na nowo kupiony dom. Dom ten Wnioskodawca z małżonkiem kupili w lipcu tego samego 2011 r. za cenę 640 000,00 zł (wkład własny 64 000,00 zł + 576 000,00 zł z kredytu). Po sprzedaży pierwszego mieszkania małżonkowie złożyli do odpowiedniego Urzędu Skarbowego oświadczenie, że cały przychód ze sprzedaży przekażą na zakup nowego domu w ciągu 2 lat. Według nich sprawa była jasna i klarowna, ponieważ sprzedali mieszkanie za 220 000,00 zł, po czym zakupili mieszkanie za 640 000,00 zł i rozliczyli się co do złotówki.

tabela – załącznik PDF – strona „3”

Małżonkowie rozliczają się w rożnych Urzędach Skarbowych.

Urząd Skarbowy wezwał małżonka Wnioskodawcy do przedłożenia dokumentacji świadczącej o przekazaniu środków ze sprzedaży mieszkania na zakup nowego, co też uczynił. Wszystko było w porządku i Urząd Skarbowy zaakceptował wszystkie dokumenty, stwierdzając prawidłowość transakcji.

Problem pojawił się w Urzędzie Skarbowym właściwym dla Wnioskodawcy, gdzie stwierdzono (na razie słownie, brak ostatecznej decyzji na piśmie), że chcąc skorzystać z ulgi podatkowej, małżonkowie powinni wpłacić całą kwotę z uzyskanego przychodu ze zbycia mieszkania na zakup nowego (czyli całe 220 000,00 zł). Ponieważ według zasad obowiązujących przed 1 stycznia 2007 r., 10% podatkiem opodatkowany był przychód (bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu). Jest to dla Wnioskodawcy jasne i zrozumiale, pod warunkiem, że ten kredyt w ciągu tych 5 lat spłaciliby i po sprzedaży mieszkania dysponowaliby całą kwotą uzyskaną ze sprzedaży. Z miłą chęcią małżonkowie przeznaczyliby cały przychód ze sprzedaży pierwszego mieszkania (220 000,00 zł) na zakup nowego, aby zmniejszyć sobie kwotę kredytu nowo zaciągniętego (576 000,00 zł), jednak nie było to możliwe, ponieważ fizycznie nie mieli tych pieniędzy, gdyż musieli zwrócić je do banku, jako niespłaconą cześć poprzedniego kredytu.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Wnioskodawcy przysługuje tzw. ulga mieszkaniowa w sytuacji, gdy przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczył na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup tego mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, przysługuje mu ulga mieszkaniowa. Jednocześnie na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca powołuje się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 sierpnia 2009 r. sygn. akt III SA/Wa 566/09, w którym, zdaniem Wnioskodawcy, Sąd stwierdził, że spłata kredytu zaciągniętego na mieszkanie zbywane powinna być uwzględniona przy zwolnieniu z podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego. Natomiast w zakresie ustalenia dlaczego urząd skarbowy nie chce zaliczyć spłaty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe – wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2006 r. Wnioskodawca z małżonkiem nabyli lokal mieszkalny, natomiast sprzedaży tego lokalu małżonkowie dokonali w 2011 r., tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy podlegające opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej – do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, stosownie do brzmienia art. 19 ust. 1, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Tym samym przepisy prawa obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006r. pozwalały pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia jedynie o koszty odpłatnego zbycia, do których zalicza się między innymi: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika. W świetle powyższego przepisu brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych aby kwotę przychodu wynikającą z umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego pomniejszyć o wartość zwróconego do banku kredytu mieszkaniowego.

Należy jednak zauważyć, że zasada, o której mowa w art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przywołanego powyżej przepisu wynika, że podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego.

W niniejszej sprawie zakup przez Wnioskodawcę i jego małżonka lokalu mieszkalnego w 2006 r. został sfinansowany w większości z kredytu zaciągniętego przez nich na zakup lokalu mieszkalnego. Po sprzedaży kupionego w 2006 r. mieszkania Wnioskodawca część ceny uzyskanej ze sprzedaży przeznaczył na spłatę ww. kredytu. Zatem w rozpatrywanej sprawie zrealizowana została podstawowa przesłanka zwolnienia: spłacony środkami pochodzącymi ze sprzedaży kredyt został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na nabycie lokalu mieszkalnego, czyli na cel mieszkaniowy wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, o ile w rzeczywistości z treści umowy o kredyt wynika, że został on zaciągnięty na zakup lokalu mieszkalnego (a więc, że jest on kredytem mieszkaniowym). Nie ma przy tym znaczenia, że chodzi o lokal, który był przedmiotem sprzedaży. Z wniosku wynika bowiem, że ten sposób działania umożliwił Wnioskodawcy aktualne zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż – jak wskazuje Wnioskodawca – pozwolił na zaciągnięcie nowego kredytu i tym samym na zakup budynku mieszkalnego (domu) w lipcu 2011 r. Oznacza to, że przychód jaki uzyskał Wnioskodawca w 2011 r. ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy czyli na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile w rzeczywistości jego spłata była niezbędna do zaciągnięcia nowego kredytu mieszkaniowego w celu nabycia budynku mieszkalnego a z treści umowy o kredyt zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego wynika, że został on zaciągnięty na ten cel, tj. na zakup lokalu mieszkalnego.

Podsumowując, skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z celem oraz terminem wydatkowania tych środków. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości (tak też rozstrzygnął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrok z 21 maja 2013 r. sygn. akt I SA/Kr 1482/12).

Tak więc przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowany w części na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup tego lokalu, tj. na cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.