Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.663.2021.2.AJB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-14
Teza: nieuznanie Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą ⅟3 udziałów w prawie własności działki nr ... oraz 1105/30000 udziałów w prawie własności działki nr
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 września 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 26 sierpnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą ⅟3 udziałów w prawie własności działki nr \`(...)\` oraz 1105/30000 udziałów w prawie własności działki nr \`(...)\`.

Wniosek został uzupełniony pismem z 17 listopada 2021 r. o kwestie związane z reprezentacją oraz doprecyzowanie opisu sprawy.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

… (dalej: Wnioskodawca lub Sprzedający) na podstawie aktów notarialnych - umowy warunkowej sprzedaży zawartej przed notariuszem … dnia 20.01.2008 r., Rep. A nr … oraz umowy przeniesienia własności oraz ustanowienia odkupu i hipoteki zawartej dnia 03.11.2008 r. przed notariuszem …, Rep. A nr …, jest współwłaścicielem - w udziale ⅟3 - niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr \`(...)\`, o obszarze 4,5268 ha, położonej w miejscowości \`(...)\`, gmina …, powiat …, województwo …, jednostka ewidencyjna …, sposób korzystania: grunty orne, dla której Sąd Rejonowy w …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: „Działka \`(...)\`”).

Wnioskodawca na podstawie aktów notarialnych - warunkowej umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem … dnia 23.03.2009 r., Rep. A nr … oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej dnia 11.05.2009 r. przed notariuszem …, Rep. A nr … jest również współwłaścicielem - w udziale 1105/30000 – niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr \`(...)\`, o obszarze 1,1439 ha, położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …, jednostka ewidencyjna …, sposób korzystania: grunty pod rowami, dla której Sąd Rejonowy \`(...)\`, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: „Działka \`(...)\`”).

Działka nr \`(...)\` i \`(...)\` dalej łącznie zwane są „Nieruchomość”.

W momencie zakupu udziału ⅟3 w Działce \`(...)\` przez Wnioskodawcę, położona była ona na terenie, dla którego nie obowiązywały ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy … przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej wraz z terenami i obiektami nieuciążliwych usług towarzyszących oraz w stosunku do tej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź o lokalizacji inwestycji celu publicznego. U sprzedającego, nieruchomość ta stanowiła gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Dnia 6 października 2008 r. pod poz. 2876 Dziennika Urzędowego Województwa … nr …, Wojewoda … opublikował uchwałę Rady Gminy … nr … z dnia 29 sierpnia 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obrębie wsi …, gmina ….

Wnioskodawca nabył udział ⅟3 w Działce \`(...)\` do majątku osobistego. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym stosunki majątkowe podlegają ustrojowi rozdzielności, na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej zawartej dnia 30 października 2003 r., w formie aktu notarialnego, Repertorium A, nr …. Działka \`(...)\` w momencie jej zakupu wraz z pozostałymi współwłaścicielami utworzyła u nich gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W momencie zakupu udziału 1105/30000 w Działce \`(...)\` w planie zagospodarowania przestrzennego gminy … oznaczona była symbolem 1WS, 2WS i 3 WS, co stanowi, że tereny przeznacza się pod rowy melioracyjne. Wnioskodawca nabył udział 1105/30000 w Działce \`(...)\` również do majątku osobistego.

Wnioskodawca nabył udział w Działce \`(...)\` i \`(...)\` na cele własne. Nieruchomość w momencie zakupu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość przez cały okres posiadania nie była w jakikolwiek sposób użytkowana przez Wnioskodawcę, ani pozostałych współwłaścicieli. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem zawieranych umów najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca wskazuje, iż nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Przez cały okres posiadania Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby jakiejkolwiek prowadzonej działalności gospodarczej, w tym również w ramach działalności gospodarczej jednego ze współwłaścicieli (Pana … - radcy prawnego i komplementariusza w Kancelarii Prawnej …półka komandytowa od 04.11.2002 r., który również nabył swój udział w Nieruchomości na cele własne).

Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele nie byli inicjatorami ani opracowania MPZP, ani jego uchwalenia (nie składali stosownych wniosków), ani też nie brali aktywnego udziału w procedurach planistycznych (np. uwagi, zastrzeżenia, wnioski do projektu planu, skargi na uchwałę).

Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nie występowali o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też tego rodzaju decyzji nie uzyskali.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie dokonywał podziałów Działki \`(...)\`, nie ulepszał jej (nie zbroił i nie doprowadzał mediów, nie reklamował, itp.). Przez cały okres posiadania udziałów w Nieruchomości Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie ponosił żadnych nakładów zwiększających wartość Działek \`(...)\` i \`(...)\`.

Obecnie Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami planuje dokonać sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym Nieruchomość jest w dalszym ciągu niezabudowana i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w obrębie wsi \`(...)\`, gmina \`(...)\`, zatwierdzonym przez Radę Miejską Gminy \`(...)\` uchwałą nr … z dnia 29 sierpnia 2008 r., zgodnie z którym Działka \`(...)\` objęta jest jednostką 2MN/U - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa usługowa, pod warunkiem, że usługi te nie będą stanowiły uciążliwości dla mieszkańców przekraczającej normy dopuszczalnej określonej w przepisach odrębnych.

W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie wydano żadnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. W ewidencji gruntów Nieruchomość oznaczona jest jako: grunty orne (Działka \`(...)\`) oraz grunty pod rowami (Działka \`(...)\`). Przedmiotowa Nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2019.1362) z uwagi na to, że w stosunku do niej uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie prowadzili żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawcy zlecili jedynie pośrednikowi wykonanie czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, co wynikało przede wszystkim z braku możliwości wygospodarowania wolnego czasu na samodzielną sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli.

Aktualnie Wnioskodawca nie ma sprecyzowane na jakie cele zostaną przeznaczone środki finansowe uzyskane z planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości. Wnioskodawca nie jest w stanie tego określić na moment obecny.

Zgodnie z planowaną umową sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami ma dokonać sprzedaży swoich udziałów w Działce \`(...)\` i \`(...)\` na rzecz podmiotu gospodarczego. Nieruchomość ma być nabyta za środki i na cele prowadzonej działalności gospodarczej … z/s we … (dalej: Kupujący). Kupujący zamierza zrealizować na przedmiotowej Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości udzieli Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowej Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Działki \`(...)\` i \`(...)\`, zostały odłączone;

c) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego przedmiotowej Nieruchomości;

d) w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich niezbędnych warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji;

e) podpisywania oświadczeń o dysponowaniu gruntem do celów budowlanych;

f) podpisywania protokołów zdawczo-odbiorczych Nieruchomości w związku z korzystaniem z Nieruchomości dla celów realizacji budowy;

g) podjęcia wszelkich czynności i złożenia wniosków w celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, zmiany decyzji pozwolenia na budowę.

Finalna umowa sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli będzie zawarta m.in. po spełnieniu następujących warunków:

a) Kupujący uzyska zadowalające go warunki dostawy mediów, w tym przebudowy układu komunikacyjnego niezbędnego do prawidłowej obsługi planowanej przez niego inwestycji;

b) Kupujący uzyska ostateczną decyzję Pozwolenie na Budowę obejmującą przedmiotową Nieruchomość, zgodną z jego zamierzeniem inwestycyjnym;

c) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym postępowania egzekucyjne, dotyczące przedmiotowej Nieruchomości skierowane wobec któregokolwiek ze sprzedających lub mogące mieć wpływ na stan prawny przedmiotowej Nieruchomości;

d) wobec przedmiotowej Nieruchomości nie zostaną skierowane żadne roszczenia osób trzecich, organów administracji rządowej i samorządowej, etc. (w szczególności roszczenia finansowe);

e) stan prawny przedmiotowej Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a przedmiotowa Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich;

f) przeprowadzone badania gruntu przedmiotowej Nieruchomości nie wykażą przeciwwskazań do realizacji przez Kupującego planowanej na tym terenie planowanej inwestycji zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W związku z ww. postanowieniami Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami wyrazi wobec Kupującego bezwarunkową, nieodpłatną, nieodwołalną do dnia podpisania umowy sprzedaży Nieruchomości lub do dnia odstąpienia od zawarcia tej umowy, zgodę na dysponowanie przedmiotową Nieruchomością na cele budowalne w rozumieniu art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1332).

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości i Kupującym uzgodnili, że ww. warunki warunkujące zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego będą aktualnie zawarte wyłącznie w formie pisemnej (bez zachowania formy aktu notarialnego).

Końcowo Wnioskodawca wskazuje, iż nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Wnioskodawca jest żonaty, ale dalej z żoną obowiązuje go umowa o rozdzielności majątkowej. Wnioskodawca nie zajmuje się zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości.

Jako uzupełnienie stanu faktycznego, Wnioskodawca wskazuje, iż poza nabyciem udziału w przedmiotowej Nieruchomości, w 2011 r. nabył udział w działce niezabudowanej nr \`(...)\` o powierzchni 756 m2 do majątku osobistego na własne cele. Wnioskodawca w styczniu 2016 r. sprzedał ½ udziału w mieszkaniu spółdzielczo-własnościowym o powierzchni 48 m2 we …, uzyskane środki finansowe ze sprzedaży przeznaczył na spłatę kredytów mieszkaniowych. Wnioskodawca również w lutym 2019 r. sprzedał mieszkanie własnościowe o powierzchni 42 m2 we …, uzyskane środki finansowe ze sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego. Dodatkowo w dniu 13.12.2011 r, Wnioskodawca nabył ½ udział w działce niezabudowanej nr …, obręb \`(...)\` o pow. 0,1054 ha. Do tego ⅙ udziału w drodze, tj. w działce nr …, obręb \`(...)\`, pow. 0,0413 ha. Obecnie z pozostałym współwłaścicielem Wnioskodawca jest w trakcie budowy na tej działce domku letniskowego, który będzie przez nich wykorzystywany na cele rekreacyjne.

Na tle tak przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawca powziął wątpliwości, czy planowana sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości powinna bądź też nie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

1\. Wnioskodawca nabył udział w działce nr \`(...)\` i w działce nr \`(...)\` z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny (poprzez wybudowanie na nich budynku mieszkalnego jednorodzinnego).

2\. Działki nr \`(...)\` oraz \`(...)\` od momentu wejścia w ich posiadanie, nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę - działki te leżały i leżą dalej odłogiem.

3\. Działki nr \`(...)\` i nr \`(...)\` nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej.

### Pytanie

Czy Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w przedmiotowej Nieruchomości, tj. w Działce \`(...)\` i \`(...)\` będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w przedmiotowej Nieruchomości, tj. w Działce \`(...)\` i \`(...)\` nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 uVAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 uVAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wyłącznie tych podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). W każdym przypadku, gdy działalność takiej formy nie przybiera, sprzedaż nieruchomości pozostanie poza zakresem regulacji ustawy o VAT.

W powyższym zakresie istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT, bowiem tylko i wyłącznie podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń.

Ponadto należy dokonać analizy czy sprzedawana nieruchomość stanowi majątek prywatny tj. stanowi część majątku danej osoby fizycznej, która nie stanowi towaru handlowego nabytego z zamiarem odsprzedaży w krótkim okresie czasu z zyskiem, czy też sprzedawana nieruchomość stanowi towar handlowy nabyty w ramach działalności gospodarczej z zamiarem jego odsprzedaży z zyskiem, a wszelkie działania związane z nabyciem gruntu oraz jego odsprzedażą stanowią logiczny ciąg zdarzeń potwierdzający pierwotny zamiar nabywcy. W takim przypadku znaczenie ma intensywność i liczba transakcji, czy działalność jest wykonana bez przerw z zamiarem powtarzalności, czy działania podejmowane są w celu podwyższenia wartości gruntu. Takie jak zmiana przeznaczenia nieruchomości na przeznaczoną pod zabudowę (np. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czy też czynny udział przy opracowaniu MPZP) lub podział gruntu na szereg działek w celu ich sprzedaży różnym odbiorcom.

Biorąc pod uwagę powyższe, nie zawsze sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Tak samo, okoliczność iż dana osoba fizyczna jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, nie oznacza, iż w odniesieniu do wszystkich dokonywanych przez siebie transakcji działa w charakterze podatnika VAT.

W tym miejscu należy odwołać się do wyroku TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), z którego wynika, iż „Majątek prywatny” - zdaniem TSUE - to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy zwrócić uwagę również na wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. W ocenie TSUE, jedynie w przypadku, gdy osoba dokonująca sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego, należy uznać, że w analizowanej sprawie, okoliczności związane z nabyciem i posiadaniem udziału w Nieruchomości jednoznacznie wskazują, że nie może być mowy o prowadzeniu zorganizowanej działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie angażował bowiem środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne tj. producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT. Jak zauważył NSA w wyroku z dnia 4 marca 2015 r. sygn. II FSK 855/14, „nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem normalnych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą".

Za powyższym stanowiskiem Wnioskodawcy przemawiają następujące argumenty:

1.  Wnioskodawca nabył udział w Działce \`(...)\` i \`(...)\` na cele własne,
2.  Nabycia udziału w Nieruchomości dokonano do majątku osobistego ze środków pochodzących z niego.
3.  Nieruchomość przez cały okres posiadania nie była w jakikolwiek sposób użytkowana przez Wnioskodawcę, ani pozostałych współwłaścicieli.
4.  Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem zawieranych umów najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze.
5.  Przez cały okres posiadania Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby jakiejkolwiek prowadzonej działalności gospodarczej, w tym również w ramach działalności gospodarczej jednego ze współwłaścicieli - Pana \`(...)\` (nigdy nie był też taki zamiar jej wykorzystywania).
6.  Udział w Nieruchomości nie został nabyty z zamiarem odsprzedaży z zyskiem.
7.  Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nie występowali o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też tego rodzaju decyzji nie uzyskali.
8.  W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie wydano żadnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,
9.  Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele nie byli inicjatorami ani opracowania MPZP, ani jego uchwalenia (nie składali stosownych wniosków), ani też nie brali aktywnego udziału w procedurach planistycznych (np. uwagi, zastrzeżenia, wnioski do projektu planu, skargi na uchwałę).
10.  Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie dokonywał podziałów Działki \`(...)\`, nie ulepszał jej (nie zbroił i nie doprowadzał mediów, nie reklamował, itp.),
11.  Przez cały okres posiadania udziałów w Nieruchomości Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie ponosił żadnych nakładów zwiększających wartość Działek \`(...)\` i \`(...)\`.
12.  Wnioskodawca nie podjął jakichkolwiek działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, nie stosował innej formy ogłoszenia, w tym w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych, poza zleceniem wraz z pozostałymi współwłaścicielami jednemu pośrednikowi czynności zmierzających do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, co wynikało wyłącznie z braku możliwości wygospodarowania wolnego czasu na samodzielną sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli.
13.  Wnioskodawca nie podjął jakichkolwiek aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT,
14.  Wnioskodawca nabył wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomość jako nieruchomość rolną, nie dokonywał na niej żadnych zmian świadczących o przygotowaniach do dalszej odsprzedaży, a decyzję o jej sprzedaży podjął po 13 latach od jej nabycia, co bezsprzecznie świadczy o braku profesjonalnego charakteru Sprzedającego.

Wobec powyższego analiza podejmowanych przez Wnioskodawcę działań nie może skutkować uznaniem go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży swoich udziałów w Nieruchomości, czyli za podatnika VAT, bowiem z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że sprzedaż udziału w Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Wnioskodawca nie wykazywał i nie wykazuje aktywności porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o uzyskaniu pozwolenia na budowę, nie brał udziału w uchwalaniu MPZP, nie dokonywał podziału Nieruchomości. Takich działań nie podejmowali też pozostali współwłaściciele. Przez cały okres posiadania udziału w Nieruchomości, Nieruchomość nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę oraz pozostałych współwłaścicieli. Nie była też nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy, czy innych umów o podobnym charakterze. Tym samym, planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie w ocenie Wnioskodawcy podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Natomiast okoliczność, iż Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zlecili jedynie jednemu pośrednikowi podejmowanie czynności w celu doprowadzenia do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, co podyktowane było wyłącznie brakiem wygospodarowania wolnego czasu na samodzielną sprzedaż działek przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli nie powinno skutkować uznaniem, iż planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Fakt zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z biurem nieruchomości nie świadczy o profesjonalnym działaniu Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli. Odwrotne stanowisko przeczyłoby logice i doświadczeniu życiowemu. Skoro Wnioskodawca zleca sprzedaż nieruchomości zawodowemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami za co ten ma pobrać wynagrodzenie, to oznacza że sam nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie). Powyższe potwierdza znane orzecznictwo sądów administracyjnych m.in. wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12 zgodnie, z którym „błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególność w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi”.

Tak samo czynności podejmowane przez przyszłego Kupującego traktować należy jako standardowe czynności podejmowane przy nabywaniu Nieruchomości tego typu. Kupujący zamierza zrealizować inwestycję zgodnie z zapisami MPZP. Inicjatywa udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu do podejmowania czynności szczegółowo wskazanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku wyszła wyłącznie od Kupującego i była jednym z warunków aby później doszło do podpisania umowy sprzedaży Nieruchomości. Okoliczności te nie powinny w żaden sposób wpływać na prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy.

Wobec powyższego analiza podejmowanych przez Sprzedającego działań w odniesieniu do sprzedaży swojego udziału w Nieruchomości, nie może skutkować uznaniem go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym za podatnika podatku VAT, bowiem z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że sprzedaż udziału w Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a sprzedający nie wykazywał i nie wykazuje aktywności porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie występował o wydanie decyzji o uzyskanie pozwolenia na budowę zgodnie z MPZP, nie brał udziału w uchwalaniu MPZP, nie dokonywał podziału Nieruchomości wraz z pozostałymi współwłaścicielami, ani nie ponosił żadnych nakładów zwiększających wartość Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku interpretacyjnym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Towarami są rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem:

W myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Art. 195 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Na podstawie art. 196 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną).

Według art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na mocy art. art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Wobec powyższego współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak stanowi art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu..

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Natomiast według art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z kolei na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, Pan w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wynika z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Na podstawie art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 95 § 1-2 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Według art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Art. 99 § 1-2 ustawy Kodeks cywilny stanowi:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Zgodnie z art. 109 ustawy Kodeks cywilny:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Pan (niebędący zarejestrowanym jako podatnik VAT) jest współwłaścicielem - w udziale ⅟3 - niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr \`(...)\`, oraz współwłaścicielem – w udziale 1105/30000 – niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr \`(...)\`. Nabył Pan udział w ww. \`(...)\` i \`(...)\` na cele własne - z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny (poprzez wybudowanie na nich budynku mieszkalnego jednorodzinnego). Nieruchomość w momencie zakupu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość przez cały okres posiadania nie była w jakikolwiek sposób użytkowana przez Pana. Działki \`(...)\` i nr \`(...)\` nigdy nie były wykorzystywane przez Pana do działalności rolniczej, ani nie były nigdy przedmiotem zawieranych umów najmu, dzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze. Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami ma dokonać sprzedaży swoich udziałów w Działce \`(...)\` i \`(...)\` na rzecz podmiotu gospodarczego. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowej Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Działki \`(...)\` i \`(...)\`, zostały odłączone;

c) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego przedmiotowej Nieruchomości;

d) w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich niezbędnych warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji;

e) podpisywania oświadczeń o dysponowaniu gruntem do celów budowlanych;

f) podpisywania protokołów zdawczo-odbiorczych Nieruchomości w związku z korzystaniem z Nieruchomości dla celów realizacji budowy;

g) podjęcia wszelkich czynności i złożenia wniosków w celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, zmiany decyzji pozwolenia na budowę.

Finalna umowa sprzedaży Nieruchomości przez Pana i pozostałych współwłaścicieli będzie zawarta m.in. po spełnieniu następujących warunków:

a) Kupujący uzyska zadowalające go warunki dostawy mediów, w tym przebudowy układu komunikacyjnego niezbędnego do prawidłowej obsługi planowanej przez niego inwestycji;

b) Kupujący uzyska ostateczną decyzję Pozwolenie na Budowę obejmującą przedmiotową Nieruchomość, zgodną z jego zamierzeniem inwestycyjnym;

c) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym postępowania egzekucyjne, dotyczące przedmiotowej Nieruchomości skierowane wobec któregokolwiek ze sprzedających lub mogące mieć wpływ na stan prawny przedmiotowej Nieruchomości;

d) wobec przedmiotowej Nieruchomości nie zostaną skierowane żadne roszczenia osób trzecich, organów administracji rządowej i samorządowej, etc. (w szczególności roszczenia finansowe);

e) stan prawny przedmiotowej Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a przedmiotowa Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich;

f) przeprowadzone badania gruntu przedmiotowej Nieruchomości nie wykażą przeciwwskazań do realizacji przez Kupującego planowanej na tym terenie planowanej inwestycji zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W związku z ww. postanowieniami Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami wyrazi wobec Kupującego bezwarunkową, nieodpłatną, nieodwołalną do dnia podpisania umowy sprzedaży Nieruchomości lub do dnia odstąpienia od zawarcia tej umowy, zgodę na dysponowanie przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1332).

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje w Pana własności. Z kolei Pan oraz Kupujący przed zawarciem umowy sprzedaży zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana ww. niezabudowanej nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując dostawy ⅟3 udziałów w prawie własności działki nr \`(...)\` oraz 1105/30000 udziałów w prawie własności działki nr \`(...)\` w taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności niezabudowanej nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania w Pana imieniu czynności, o których mowa w opisie sprawy.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności pozwalają stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży ⅟3 udziałów w prawie własności działki nr \`(...)\` oraz 1105/30000 udziałów w prawie własności działki nr \`(...)\`, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).