Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-1-1/4510-14/16/SG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-03-01
Teza: w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu ustanowienia służebności przechodu i przejazdu
Słowa kluczowe: przychód; służebność-służebność gruntowa; wspólnoty; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 14 grudnia 2015 r. (data wpływu do tut. Biura 21 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu ustanowienia służebności przechodu i przejazdu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 grudnia 2015 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu ustanowienia służebności przechodu i przejazdu.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wspólnota Mieszkaniowa (dalej: Wnioskodawca, Wspólnota) jest właścicielem działki (nieruchomości) objętej księgą wieczystą, na której jest posadowiony budynek mieszkalny użytkowany przez wspólnotę. Działka ta obejmuje również teren przed budynkiem oraz drogę dojazdową do budynku. Wspólnota Mieszkaniowa powstała z wyodrębnienia z zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej. Nieruchomość mieszkalna należąca do Spółdzielni Mieszkaniowej znajduje się obecnie w bezpośrednim sąsiedztwie Wspólnoty Mieszkaniowej.

Techniczne uwarunkowania z przeszłości sprawiły, że Spółdzielnia Mieszkaniowa zmuszona jest korzystać z części nieruchomości gruntowej należącej obecnie do Wspólnoty celem uzyskania dojazdu do części należących do niej budynków. Inny dojazd nie jest możliwy.

Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła zatem do sądu wzywając Wspólnotę Mieszkaniową do zawarcia ugody (wniosek o zawezwanie do próby ugodowej), z której wynika:

*   ustanowienie służebności przechodu i przejazdu,
*   jednorazowa odpłatność na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej tytułem wynagrodzenia za ustanowienie tej służebności,
*   jednorazowa odpłatność na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z części nieruchomości do dnia zawarcia ugody.

Ugoda sądowa zawierająca opisane zapisy została zawarta i jest prawomocna - zobowiązania Spółdzielni Mieszkaniowej z niej wynikające mają zostać przekazane do 6 miesięcy od daty zawarcia.

Przychód uzyskany z tego tytułu Wspólnota zamierza przeznaczyć na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi to jest na remonty części wspólnych budynku należącego do wspólnoty.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychód z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz przychód z odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będące konsekwencją zawartej ugody sądowej, są przychodami zwolnionymi z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych na mocy przepisów art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych? Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest negatywna kiedy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu tego przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisane przychody z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności jak również odszkodowania za bezumowne korzystanie są przychodami dla Wspólnoty Mieszkaniowej opodatkowanymi podatkiem dochodowym od osób prawnych i nie korzystają ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 17 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm.).

Zgodnie z art. 12 ww. ustawy, przychodami są otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Zatem środki pieniężne otrzymane z realizacji ugody opisanej w poz. 68 wniosku wyczerpują tą definicję i stanowią przychód Wspólnoty Mieszkaniowej jako podatnika podatku dochodowym od osób prawnych.

Art. 17. ust. 1 pkt 44 w swoim brzemieniu przewiduje następujące zwolnienie z podatku dochodowego dla wspólnot mieszkaniowych: dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wspólnota Mieszkaniowa uważa, że artykuł ten przewiduje dwa warunki do spełnienia łącznie celem uzyskania zwolnienia z podatku. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności oraz wynagrodzenie za bezumowne korzystanie jest przychodem z majątku wspólnego, nie jest natomiast przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jeżeli środki uzyskane zostaną przekazane na cele gospodarki zasobami mieszkaniowymi spełniony zostanie jedynie jeden z dwóch wymaganych ustawą warunków.

Fakt, że przychód jest konsekwencją zawartej ugody, odmiennie od przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma w tym przypadku znaczenia. Nie znaleziono w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych przepisów odmiennie regulujących analogiczne sytuacje (nie znaleziono odpowiedniego zapisu w katalogu zwolnień art. 17).

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, obowiązek podatkowy z tytułu wynagrodzenia od ustanowienia służebności jak również z tytułu odszkodowania powstanie z chwilą uzyskania zapłaty. Ponieważ przychody będące przedmiotem zapytania nie stanowią przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej ani z działów specjalnych produkcji rolnej, zdaniem Wnioskodawcy, ustawa nie przewiduje innego momentu powstania przychodu jak dzień wynikający z definicji przychodu brzmiącej: „otrzymane pieniądze” (art. 12 ust. 1). Stąd obowiązek podatkowy powstanie po otrzymaniu wynagrodzenia lub/i odszkodowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ww. ustawy).

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika z kolei, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze - przychód, a po drugie - koszty jego uzyskania.

I tak, przychodami podatkowymi, o których mowa w regulacjach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Natomiast z treści art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy zauważyć, że powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera przy tym definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, iż pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Z powyższego wynika, że zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową ugodę sądową zgodnie z którą Spółdzielnia Mieszkaniowa może korzystać z części nieruchomości gruntowej należącej obecnie do Wspólnoty celem uzyskania dojazdu do części należących do niej budynków. Inny dojazd nie jest możliwy. Za ustanowienie służebności przechodu i przejazdu Wspólnota ma otrzymać jednorazowe wynagrodzenie – za ustanowienie tej służebności i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z części nieruchomości do dnia zawarcia ugody. Przychód uzyskany z tego tytułu Wspólnota Mieszkaniowa zamierza przeznaczyć na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, tj. na remonty części wspólnych budynku należącego do Wspólnoty.

W świetle powyższego należy więc stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wspólnotę w postaci wynagrodzenia za ustanowienie służebności przechodu i przejazdu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z części nieruchomości do dnia zawarcia ugody, nie może być zaliczony do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Część nieruchomości gruntowej będącej własnością Wspólnoty, umożliwiającej dojazd do budynków Spółdzielni, mieści się co prawda w pojęciu zasobów mieszkaniowych, jednakże ustanowiona służebność nie służy mieszkańcom Wspólnoty i nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców. Tym samym dochód z tego tytułu nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegać będzie opodatkowaniu. Bez znaczenia w tej sytuacji będzie przeznaczenie przez Wspólnotę ww. dochodów na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Odnosząc się natomiast do kwestii momentu powstania przychodu z tytułu wynagrodzenia za ustanowienia służebności przechodu i przejazdu stwierdzić należy, że stanowią dla Wspólnoty przychód w dacie ich otrzymania. Wskazać w tym miejscu należy, że Wspólnoty Mieszkaniowe nie prowadzą działalności gospodarczej, w szczególności nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Ich działanie obejmuje jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi. Z powyższego wynika, iż nie mają do nich zastosowania przepisy regulujące moment rozpoznania przychodu przez podatników prowadzących działalność gospodarczą (przychód należny). Zatem otrzymanie przez Wspólnotę wynagrodzenia za ustanowienia służebności przechodu i przejazdu, tj. jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie tej służebności i jednorazowego odszkodowania za bezumowne korzystanie z części nieruchomości do dnia zawarcia ugody stanowią dla Wnioskodawcy przychód podatkowy w momencie ich otrzymania, stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.