Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-132/08/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-04-18
Teza: zbycie której części nieruchomości podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w sytuacji gdy jej nabycie nastąpiło odpowiednio w ¼ części w 1993r., w 1995r. oraz w ¼ części w 2004r., a zatem jaką część przychodu uzyskanego z jej zbycia winna być przeznaczona na cele wymienione w art. 21 ust 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 07 stycznia 2008r. (data wpływu do tut. Biura – 18 stycznia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowego od osób - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 stycznia 2008r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowego od osób.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży w dniu 13 maja 1993r. nabył ¼ działki oznaczonej nr 905/14, a następnie w dniu 21 września 2004r. nabył kolejną ¼ tej działki. Ponadto w dniu 16 sierpnia 1995r. kupił działkę oznaczoną nr 905/18. Wnioskodawca podkreślił, iż jako współwłaściciel działki o nr 905/14 ( w 50%) wybudował dom, który został oddany do użytku w kwietniu 2006r. Wnioskodawca w dniu 12 maja 2006r. zbył ww. nieruchomości tj:

*   działkę oznaczoną nr 905/18 za cenę 4.080,00 zł
*   oraz ½ działki oznaczonej 905/14 za cenę 80.460,00 zł ( wraz z budynkiem mieszkalnym)

Ponadto zaznaczył, iż w dniu 25 maja 2006r. w Urzędzie Skarbowym złożył oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lat od sprzedaży na cele wymienione w art. 21 ust.1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zbycie której części nieruchomości podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, a zatem jaka część przychodu uzyskanego z jej zbycia winna być przeznaczona na cele wymienione w art. 21 ust 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy odpłatne zbycie działki nr 905/18 (za kwotę 4.080,00 zł) nie podlega opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż nastąpiła po okresie 5 lat licząc od końca roku, w którym została nabyta. Natomiast odpłatne zbycie części działki nr 905/14 wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym tylko w części, która została nabyta w dniu 21 września 2004r. Zatem na cele wskazane w oświadczeniu powinien do dnia 12 maja 2008r. przeznaczyć kwotę 40.230,00zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (…) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (…).

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Oznacza to, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowych nieruchomości przez wnioskodawcę.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca nieruchomości, które zostały zbyte w dniu 12 maja 2006r. nabył w następujący sposób:

*   w dniu 13 maja 1993r. nabył ¼ działki oznaczonej nr 905/14,
*   w dniu 21 września 2004r. nabył kolejną ¼ ww. działki,
*   w dniu 16 sierpnia 1995r. kupił działkę oznaczoną nr 905/18

Wnioskodawca zbył ww. nieruchomości tj: działkę oznaczoną nr 905/18 za cenę 4.080,00 zł oraz ½ działki oznaczonej nr 905/14 za cenę 80.460,00 (wraz z budynkiem mieszkalnym) Ponadto zaznaczył, iż w dniu 25 maja 2006r. w Urzędzie Skarbowym złożył oświadczenie o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lat od sprzedaży na cele wymienione w art. 21 ust.1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt wybudowania na gruncie budynku mieszkalnego nie powoduje, że termin wymieniony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy liczyć odrębnie dla gruntu oraz odrębnie dla wzniesionego na nim budynku. Zgodnie bowiem z treścią art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są grunty, a także budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Tak więc sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

W świetle powołanych przepisów w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem mieszkalnym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek oraz zakończono budowę i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Zatem w sprawie, której dotyczy przedmiotowy wniosek, nabycie ww. nieruchomości nastąpiło odpowiednio w ¼ części w 1993r, w 1995r. oraz w 1/4 części w 2004r., a zatem dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W świetle art. 28 ust. 2 cyt. ustawy podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23).

Jednakże z powyższego obowiązku, zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnieni zostali podatnicy, którzy w tym samym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy tj :

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit.a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów

Wobec powyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ¼ części działki nr 905/14 nabytej w 1993r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako że od końca roku w którym miało miejsce nabycie tej części nieruchomości minęło pięć lat. Zwolnieniu z opodatkowania będzie podlegał także przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nr 905/18 nabytej w 1995r. jako że od końca roku w którym miało miejsce nabycie tej nieruchomości minął także okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód uzyskany w 2006r. ze sprzedaży ¼ części nieruchomości oznaczonej nr 905/14 nabytej w dniu 21 września 2004r. podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym gdyż sprzedaż tej części nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie chyba, że wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia podatkowego o którym mowa w art. 28 ust. 2a ww. ustawy o podatku dochodowym i przychód uzyskany ze sprzedaży tej części nieruchomości wydatkuje na cele mieszkaniowe, o których mowa w powyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ze stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, iż wnioskodawca przychód uzyskany ze sprzedaży w tej części nieruchomości zamierza w ciągu dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży tj. do 12 maja 2008r. przeznaczyć na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy. W przypadku zatem przeznaczenia w ustawowym terminie przychodu ze sprzedaży tej części nieruchomości podlegającej opodatkowaniu na cele ściśle określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód ten będzie podlegał zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokument w postaci aktu notarialnego. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52§ 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.