Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.191.2020.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-24
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 16 września 2020 r. (data wpływu 16 września 2020 r.), uzupełnionym 16 i 25 września 2020 r., 4 i 5 listopada 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 23 października 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.446.2020.2.WH, 0111-KDIB2-2.4014.191.2020.3.PB, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 4 i 5 listopada 2020 r. Ponadto wniosek został również uzupełniony przez Zainteresowanych 16 i 25 września 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) – jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. B Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych z siedzibą w W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „B” lub „Sprzedający”) – jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. B na podstawie umowy sprzedaży z 17 grudnia 2019 r., udokumentowanej aktem notarialnym, jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w L., stanowiącej działkę ewidencyjną numer (…) o obszarze 0,5901 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą – dalej: „Nieruchomość.” W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę. Łącznie Kupujący i Sprzedający w dalszej części zwani będą także Stronami. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności Nieruchomości oraz decyzję z 12 sierpnia 2020 r. wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę (dalej: „Planowana Transakcja”). Na nieruchomości zostały w roku 2020 wyburzone wszystkie budynki i budowle.

Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez B – została ona nabyta w celu odsprzedaży. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży warunkowej, zgodnie z którą Sprzedający przeniesie na Kupującego własność Nieruchomości za ustaloną cenę. Do dnia przeniesienia własności Nieruchomości Kupujący nie będzie w posiadaniu Nieruchomości. Umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że Prezydent Miasta nie wykona prawa pierwokupu, przysługującego Gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości oraz wydanie Nieruchomości nastąpi w terminie 30 dni po otrzymaniu zawiadomienia o niewykonaniu przez Prezydenta Miasta prawa pierwokupu przysługującego Miastu bądź po upływie ustawowych terminów do wykonania tego prawa. Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym zarządzanym przez C S.A. z siedzibą w W., który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, na których realizowane są projekty inwestycyjne budowlane. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, prowadzi proces inwestycyjny i budowlany (w tym przypadku przeprowadzone zostały wyburzenia budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości) niezbędny do pozyskania decyzji administracyjnych i projektów architektonicznych koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji budowlanej, a następnie sprzedaje nieruchomość do spółki deweloperskiej, która kontynuuje proces budowlany w oparciu o uzyskane przez B decyzje administracyjne. B sprzedaje nieruchomość doliczając koszty prowadzonego procesu inwestycyjnego oraz swoja marżę. Kupujący zamierza wykorzystywać zakupioną Nieruchomość wyłącznie w celu wykonywania czynności opodatkowanych (stawką inną niż zwolniona).

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0114-KDIP4-2.4012.446.2020.3.WH, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. akt II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej „PCC”) podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r., poz. 815 – dalej „Ustawa o PCC”) typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC. W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany, w przypadku sprzedaży nieruchomości, do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część. Mając na uwadze treść przywołanego przepisu Ustawy o PCC, w ocenie Stron, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. To dlatego, że podlega ona opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe Przykładowo, Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.” W świetle powyższego, w związku z tym, że dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, to Planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 17 listopada 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.446.2020.3.WH.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania przeniesie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawo własności działki (…) o obszarze 0,5901 ha (Nieruchomość) oraz decyzję z 12 sierpnia 2020 r. wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 listopada 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.446.2020.3.WH wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy uznać Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zbycie nieruchomości opisanej w złożonym wniosku nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem należącym do Sprzedającego, tj. (…). Zatem zbycie nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej, do której mają zastosowanie unormowania ustawy o VAT. W konsekwencji uznać należy, że sprzedaż należącej do Sprzedającego przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według zasad właściwych dla przedmiotu transakcji. (…)

W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca – działka w całym okresie posiadania nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od VAT. Ponadto Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę nr (…). W związku z tym w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki nr (…) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując sprzedaż działki niezabudowanej nr (…) nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.