Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1586/14/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-03-27
Teza: sposób ustalenia dochodu ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; dochód; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 grudnia 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 30 grudnia 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu ustalenia dochodu ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 grudnia 2014 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu ustalenia dochodu ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i zamierza prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą. Na rozpoczęcie działalności gospodarczej, tytułem darowizny, ma otrzymać od swojego ojca nieruchomości. Ojciec Wnioskodawcy przedmiotowe nieruchomości nabył w latach 2007-2009 od spółdzielni mieszkaniowej za łączną cenę ok. 1.150.000,00 zł. Ponadto, w 2009 r. ojciec Wnioskodawcy dokonał ulepszenia lokali będących jego własnością, na kwotę ok. 750.000,00 zł. Wydatki na ulepszenie powiększyły wartość początkową środka trwałego, który był amortyzowany.

Ponadto w latach 2011-2012 dokonana została termomodernizacja budynku na łączną kwotę ok. 180.000,00 złotych. Z kwoty tej wydatki rzędu 120.000,00 zł należy zaliczyć jako poczynione na ulepszenie, a kwotę ok. 50.000,00 zł na remont.

Część nieruchomości ojciec Wnioskodawcy wynajmował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej a część była wykorzystywana bezpośrednio w jego działalności gospodarczej.

Strony umowy darowizny zgodnie określą wartość nieruchomości w kwocie przekraczającej 3.500 zł, która w ich ocenie odpowiada wartości rynkowej. Dodatkowo, przyjęta umownie wartość nieruchomości zostanie potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Otrzymane w formie darowizny nieruchomości Wnioskodawca wprowadzi do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Wartość początkowa nieruchomości będzie ustalona w wysokości wartości określonej w umowie darowizny, nie wyższej niż wartość rynkowa.

Nieruchomości w dniu przyjęcia ich do używania przez Wnioskodawcę, będą nadawały się do gospodarczego wykorzystania dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a ich przewidywany okres używania będzie dłuższy niż rok. W działalności Wnioskodawcy nieruchomości będą przeznaczone przede wszystkim pod wynajem i na cele własnej działalności tj. biuro i ewentualnie inne pomieszczenia magazynowe i produkcyjne.

Wnioskodawca przewiduje, że jeśli uzyska odpowiednią cenę, po jakimś czasie może sprzedać przedmiotową nieruchomość. Ponadto, jeśli będzie to uzasadnione sytuacją na rynku (tzn. między innymi możliwościami wynajmu oraz zaproponowaną ceną), sprzedaż może nastąpić nawet przed upływem roku od rozpoczęcia używania nieruchomości w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca może również po jakimś czasie przystąpić do spółki osobowej niebędącej podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych lub utworzyć taką spółkę osobową a przedmiotowe nieruchomości mogą być wkładem do tej spółki.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

W jaki sposób ustalić ewentualny dochód w przypadku sprzedaży przedmiotowych nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Wnioskodawcy, dochodem przy sprzedaży otrzymanych nieruchomości będzie otrzymana przy sprzedaży cena pomniejszona o wartość początkową wynikającą z ewidencji środków trwałych pomniejszoną o dokonane do dnia sprzedaży odpisy amortyzacyjne, tzn. przychód zostanie pomniejszony o wartość początkową i wynik tego działania należy podwyższyć o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm. – dalej jako: „u.p.d.o.f.”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Aby określony wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów winien spełniać łącznie następujące warunki:

*   musi być poniesiony, w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
*   nie może znajdować się wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów wskazanych w art. 23 ww. ustawy,
*   musi być właściwie udokumentowany.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) u.p.d.o.f., nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż grunty lub prawa wieczystego użytkowania gruntów środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części; wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 24 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f., dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Zgodnie z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, aby określić dochód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości należy dokonać następujących wyliczeń:

1.  otrzymaną cenę (przychód) pomniejszyć o wartość początkową środka trwałego wynikającą z ewidencji środków trwałych,
2.  do wyniku pierwszego działania należy dodać sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych przez Wnioskodawcę,
3.  wynik działania stanowi dochód do opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a powoływanej ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r.), przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza prowadzić pozarolniczą działalność gospodarczą. Ma otrzymać od swojego ojca w formie darowizny nieruchomości. Otrzymane w formie darowizny nieruchomości zamierza wprowadzić do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych wg wartości rynkowej, gdyż przewidywany okres ich wykorzystywania do celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą będzie dłuższy niż rok. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowe nieruchomości będą przeznaczone przede wszystkim pod wynajem i na cele własnej działalności (tj. biuro, pomieszczenia magazynowe i produkcyjne). Wnioskodawca przewiduje, że w przyszłości może dojść do sprzedaży ww. nieruchomości.

W wydanej Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej z 27 marca 2015 r. Znak: IBPBI/1/415-1585/JS/14, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdził, że (…) te z nabytych w drodze darowizny składników majątku (nieruchomości), które będą spełniały zawartą w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definicję środków trwałych, a więc składniki majątku kompletne i zdatne do użytku na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, których przewidywany okres wykorzystania na potrzeby tej działalności będzie dłuższy niż rok, Wnioskodawca będzie mógł uznać za środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej. Środki te z wyłączeniem gruntu (niepodlegającego amortyzacji) będą mogły być przedmiotem amortyzacji podatkowej.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że w sytuacji sprzedaży ww. nieruchomości stanowiących środki trwałe w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, dochód uzyskany z ich zbycia będzie dochodem ze źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują szczególny sposób ustalania dochodu ze zbycia środków trwałych. Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Przepis powyższy określając sposób ustalania dochodu z odpłatnego zbycia m.in. środków trwałych (również nabytych nieodpłatnie), wskazuje na konieczność uwzględnienia w tej mierze trzech wartości:

*   przychodu z odpłatnego zbycia,
*   wartości początkowej środków trwałych,
*   dokonywanych od tej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w opisanym zdarzeniu przyszłym, w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę innych niż grunty (prawa wieczystego użytkowania gruntów) nieruchomości, stanowiących środki trwałe w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym będzie (w odniesieniu do każdej nieruchomości) dochód ustalony zgodnie z treścią art. 24 ust. 2 zdanie drugie i pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze zbycia nieruchomości i jej wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tej wartości początkowej. Przy czym, jeżeli przedmiotem sprzedaży będą grunty (prawa wieczystego użytkowania gruntów) dochodem będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, bowiem te składniki majątkowe nie podlegają amortyzacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1-3 oraz 5-9, wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.