Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.385.2023.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-07
Teza: Uznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji i wyboru opcji opodatkowania, oraz prawa Kupującego do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z faktur dokumentujących dokonanie transakcji lub zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
Słowa kluczowe: faktura; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; rezygnacja; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :

*   uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości,
*   zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania, oraz
*   prawa Kupującego do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z faktur dokumentujących dokonanie Transakcji lub uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

*   A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

*   Pan Z. K.

### Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotowe zapytanie interpretacyjne jest wnioskiem wspólnym składanym w trybie art. 14r Ordynacji podatkowej przez dwa podmioty, które planują wspólnie przystąpić do jednej transakcji przeniesienia własności nieruchomości położonej w gminie (\`(...)\`) - tj. Z. K. (dalej: „Sprzedający”) oraz spółka A. sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`) (dalej: „Kupujący”).

Sprzedający oraz Kupujący w dalszej części wniosku będą łącznie nazywani „Wnioskodawcami”.

1\. Opis planowanej transakcji

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć, w dniu 7 sierpnia 2023 r. umowę sprzedaży („Umowa Sprzedaży”) nieruchomości położonej w województwie (\`(...)\`), powiecie (\`(...)\`), gminie i mieście (\`(...)\`), składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym: 1 z obrębu ewidencyjnego (\`(...)\`) – OBRĘB (\`(...)\`) o obszarze 5,3994 ha, dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (\`(...)\`) („Nieruchomość”).

Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości. W ramach Umowy Sprzedaży Sprzedający planuje dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego („Transakcja”).

W dniu 16 czerwca 2023 r. Wnioskodawcy zawarli Przedwstępna Umowę Sprzedaży Nieruchomości, w ramach której określili warunki i termin zawarcia Umowy Sprzedaży. Jak wyżej wskazano, planowana data Transakcji została ustalona na początek sierpnia 2023 r., niemniej jednak w przypadku ewentualnego opóźnienia, Wnioskodawcy planują sfinalizować Transakcję najpóźniej do 18 września 2023 r.

Zanim jednak Sprzedający i Kupujący rozpoczęli rozmowy dotyczące wspólnej Transakcji, zakupem Nieruchomości od Sprzedającego zainteresowany był inny podmiot, z którym to Sprzedający zawarł 27 marca 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Jednakże z przyczyn biznesowych do transakcji przeniesienia własności Nieruchomości między Sprzedającym a podmiotem zainteresowanym finalnie nie doszło. Niemniej jednak, w świetle okoliczności należy przyjąć, że w przeszłości Sprzedający podejmował już próbę sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności zawarł przedwstępną umowę sprzedaży w celu odpłatnego przeniesienia własności Nieruchomości na podmiot trzeci.

2\. Opis Nieruchomości

Nieruchomość składająca się z działki o numerze ewidencyjnym 1 znajduje się w miejscowości (\`(...)\`) w województwie (\`(...)\`), powiecie (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`). Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla Nieruchomości księgę wieczystą KW Nr (\`(...)\`). Oprócz działki nr 1, w księdze wieczystej ujawnione są także inne działki należące do Sprzedającego, aczkolwiek nie wchodzą w skład Nieruchomości oraz nie będą przedmiotem Transakcji - tj. działki niezabudowane o numerach ewidencyjnych 1/1 i 1/2.

Zgodnie z zapisami w dziale I-O księgi wieczystej Nieruchomość ma numer bieżący nieruchomości 3.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 wchodząca w skład Nieruchomości ma sposób korzystania oznaczony w dziale I-O księgi wieczystej symbolem „BR - grunty rolne zabudowane”.

Zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (\`(...)\`) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w (\`(...)\`) nr (\`(...)\`) z 16 sierpnia 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta (\`(...)\`), Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej - teren oznaczony symbolem „1P/U”.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym („Budynki”). Od daty pierwszego zasiedlenia Budynków do daty Transakcji upływa okres nie krótszy niż 2 lata.

W przeszłości budynki te były przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich.

Na terenie Nieruchomości znajdowała się jeszcze stodoła, w której zawalił się dach. W związku z tym, Sprzedający zgłosił do Starostwa Powiatowego wniosek o pozwolenie na jej rozbiórkę. Zgodnie z poczynionymi ustaleniami, brak pisma zwrotnego ze strony Starostwa Powiatowego oznaczało pozwolenie na dokonanie rozbiórki. Tym samym, Sprzedający dokonał rozbiórki stodoły w zakresie koniecznym, aby obiekt nie stanowił zagrożenia. Elementy stodoły pozostają jeszcze na Nieruchomości.

Obecnie działka ta wykorzystywana jest wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego, przy czym Sprzedający zobowiązał się w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zakończyć ją najpóźniej do dnia podpisania Umowy Sprzedaży.

Sprzedający nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w inny sposób niż powyżej wskazano, w tym w szczególności nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W ostatnich latach Sprzedający nie wykonywał takich remontowych/modernizacyjnych, aby koszty poniesione na ulepszenie/modernizację Nieruchomości przekroczyły 30% jej wartości początkowej. W szczególności również Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków poniesionych na Nieruchomość.

Poza wyżej wymienionymi budynkami, na moment składania niniejszego zapytania interpretacyjnego na terenie działki o nr ewid. 1 znajduje się jeszcze punkt archeologiczny (stanowisko archeologiczne nr ew.: (\`(...)\`)) i prócz wyżej wymienionych budynków, na Nieruchomości nie ma innych budynków.

Według najlepszej wiedzy Sprzedającego, oprócz ww. budynków, na Nieruchomości nie ma żadnych elementów infrastruktury technicznej, podziemnych budowli, bunkrów czy też zbiorników nieujawnionych na aktualnych mapach uzbrojenia terenu. Sprzedający nie czynił żadnych innych prac porządkowych na Nieruchomości niż prace rozbiórkowe stodoły, w tym w szczególności nie wyburzał innych budynków/budowli, których elementy mogłyby pozostać na Nieruchomości. Teren Nieruchomości jest nieogrodzony.

Według najlepszej wiedzy Sprzedającego, na terenie Nieruchomości brak jest jakichkolwiek obiektów, które wypełniałyby definicję budowli czy obiektu budowlanego z art. 3 Ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z definicją zawartą w tym przepisie przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Podsumowując, przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość zabudowana - tj. grunt zabudowany budynkami.

3\. Historia nabycia Nieruchomości

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w drodze dziedziczenia praw majątkowych po rodzicach, tj. K. i Z. K. i swoim bracie D. K.

Nieruchomość została nabyta przez rodziców Sprzedającego w dacie 26 lutego 1988 r. do ich majątku objętego wspólnością ustawową. Najpierw, 4 października 1994 r. zmarła matka Sprzedającego, po której spadek odziedziczyli Sprzedający, jego ojciec i brat. W dniu 30 kwietnia 2006 r. zmarł ojciec Sprzedającego, po którym spadek odziedziczyli synowie - Sprzedający i D. K. Następnie, 13 lipca 2018 r. zmarł brat Sprzedającego, a spadek po nim na podstawie dziedziczenia ustawowego nabył w całości Sprzedający do swojego majątku osobistego.

Spadek po K. i Z. K. oraz D. K. obejmował nie tylko nieruchomość w (\`(...)\`) będącą przedmiotem niniejszego zapytania interpretacyjnego, ale także inne nieruchomości znajdujące się w miejscowościach (\`(...)\`), (\`(...)\`) czy (\`(...)\`).

W chwili nabywania ww. spadków Z. K. był kawalerem w związku, z czym odziedziczone prawa majątkowe stanowią jego majątek osobisty pomimo zawarcia przez Sprzedającego związku małżeńskiego w październiku 2018 r.

Sprzedający nie zawierał umów małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową.

Nabycie Nieruchomości nastąpiło na podstawie dziedziczenia ustawowego - czynności prawnej nie podlegającej opodatkowaniu VAT. Przy nabyciu Nieruchomości Sprzedającemu nie przysługiwało więc prawo do odliczenia tego podatku.

4\. Sprzedający

Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

W 2019 r. do Sprzedającego zwrócił się z ofertą zakupu Nieruchomości inny niż Kupujący podmiot. Choć do transakcji sprzedaży Nieruchomości wtedy nie doszło, to należy podkreślić, że Sprzedający podjął wówczas aktywne kroki zmierzające do zbycia Nieruchomości na rzecz tego podmiotu - tj. m. in. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży. W ramach tej umowy Sprzedający udzielił zainteresowanemu wówczas podmiotowi umocowania do podjęcia działań zwiększających wartość Nieruchomości, takich jak np.: uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych) oraz włączenie do dróg, a także uzyskanie różnych decyzji dla Nieruchomości (np. pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej na nieruchomości inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielenia pozwolenia na budowę, etc.). Ponadto, Sprzedający wystąpił również do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT oraz uznania go za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający otrzymał interpretacje podatkową wskazującą, iż w ramach wtedy planowanej przez Sprzedającego transakcji zbycia Nieruchomości działałby on jako podatnik VAT a transakcja sprzedaży podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 sierpnia 2019 r., sygn. 01114-KDIP1- 1.4012.275.2019.1.EW).

W przedmiotowej interpretacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że działania podjęte przez Sprzedającego - w tym umocowanie zainteresowanego nabyciem Nieruchomości podmiotu do podejmowania czynności zmierzających do uatrakcyjnienia tej Nieruchomości, co w konsekwencji miałoby się przełożyć na wzrost wartości Nieruchomości - świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Zdaniem organu skarbowego podejmowane wtedy działania Sprzedającego wykraczały poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należało je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Co więcej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał również, że działka o numerze ewidencyjnym 1, będąc wynajmowaną na cele mieszkaniowe była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej, o której mówi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Finalnie do sprzedaży Nieruchomości w 2019 r. nie doszło. Obecnie Sprzedający jest na podobnym etapie współpracy, tym razem z Kupującym. Sprzedający kolejny raz podejmuje aktywne działania, które mają doprowadzić do spełnienia się warunków zawieszających zawartych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Nieruchomości, co pozwoli na zawarcie Umowy Sprzedaży Nieruchomości z Kupującym. W szczególności w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Nieruchomości Sprzedający zobowiązał się do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa uprawniającego do pozyskiwania dla Nieruchomości wszelkich zgód, pozwoleń, decyzji, etc. Niemniej jednak to Kupujący skontaktował się ze Sprzedającym z propozycją odpłatnego nabycia Nieruchomości od Sprzedającego w związku z planowaną przez A ekspansją.

Sprzedający nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej oraz obecnie nie jest zarejestrowany dla celów podatku VAT. W sytuacji, jeśli wydana w odpowiedzi na niniejszy wniosek interpretacja potwierdzi, że w zakresie rozważanej Transakcji Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, wtedy dokona on zgłoszenia i rejestracji jako podatnik VAT. W takim przypadku, na dzień planowanej Transakcji Sprzedający będzie figurować jako czynny podatnik VAT.

W takim też przypadku Sprzedający i Kupujący złożą wspólnie do aktu notarialnego Umowy Sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości i wyborze opodatkowania Transakcji tym podatkiem w trybie i formie przewidzianej w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Zapłata uzgodnionej z Kupującym ceny zostanie dokonana na indywidualny rachunek bankowy Sprzedającego. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość nie będzie zbywana w ramach zarejestrowanej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, Sprzedający wskaże do realizacji Transakcji wyłącznie osobisty rachunek bankowy, który posiada w polskim banku.

Indywidualne rachunki bankowe nie posiadają jednak tzw. subkonta VAT, w związku z powyższym płatność uzgodnionej z Kupującym ceny nie będzie mogła zostać zrealizowana w mechanizmie tzw. podzielonej płatności. Dodatkowo, z uwagi na fakt, iż Sprzedający w ramach Transakcji nie będzie działał jak przedsiębiorca, ale jako osoba fizyczna sprzedająca swój prywatny majątek, płatność ceny wynikającej z Umowy Sprzedaży nie będzie mogła zostać uiszczona na rachunek bankowy znajdujący się na liście rachunków bankowych prowadzonej przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (tzw. Biała Lista).

5\. Kupujący

Kupujący należy do grupy kapitałowej A zajmującej się profesjonalnie projektami developerskimi w zakresie budowy, komercjalizacji i najmu magazynów i obiektów logistycznych. Kupujący jest właścicielem nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, która ma być przedmiotem Transakcji. Kupujący jest zainteresowany rozwijaniem swojej działalności dlatego też naturalnym kierunkiem tego rozwoju jest ekspansja na grunty sąsiadujące z nieruchomością, którą Kupujący już posiada w (\`(...)\`). Kupujący zainteresował się więc nabyciem Nieruchomości i w tym zakresie wystosował do Sprzedającego ofertę zakupu, którą ten przyjął i zawarto Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości.

Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości budynek magazynowy lub magazynowo- produkcyjny wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci przykładowo dróg i placów manewrowych, przyłączy, portierni, przestrzeni socjalno-biurowej, etc. Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

**Uzupełnienie opisu sprawy**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu odpowiadając na pytania Organu wskazali Państwo:

1) Czy w momencie odziedziczenia działki nr 1 przez Sprzedającego działka ta była zabudowana budynkami: mieszkalnym, gospodarczym i stodołą? Jeśli nie, to kiedy te budynki zostały wybudowane i przez kogo?

Odpowiedź: Tak - w momencie odziedziczenia działki nr 1 przez Sprzedającego działka ta była zabudowana wymienionymi budynkami.

2) Kiedy budynki: mieszkalny i gospodarczy były przedmiotem umów najmu i czy to Sprzedający był stroną tych umów (należy wskazać okres, w którym ten najem miał miejsce)? Czy Sprzedający uzyskiwał pożytki z tego najmu?

Odpowiedź: Budynki te były wynajmowane przez Sprzedającego w okresie od 1 lutego 2016 r. do 28 lutego 2020 r. Sprzedający był stroną umów najmu ww. budynków oraz uzyskiwał z tego tytułu pożytki (czynsz).

3) Czy Sprzedający był w chwili odziedziczenia nieruchomości/jest obecnie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Sprzedający nie był w chwili odziedziczenia Nieruchomości ani nie jest obecnie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Niemniej jednak, w przypadku uzyskania pozytywnej interpretacji podatkowej (potwierdzającej stanowisko, że w ramach Transakcji Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT) - Sprzedający dokona rejestracji na cele VAT.

4) Czy w stosunku do budynków (każdego odrębnie) Sprzedający w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą ponosił wydatki na ich ulepszenie wynoszące co najmniej 30% wartości początkowej każdego z nich, od których przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (proszę podać, w którym roku te ulepszenia były ponoszone)?

Odpowiedź: Sprzedający w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponosił wydatków na ulepszenie wynoszące co najmniej 30% wartości początkowej żadnego z budynków znajdujących się na działce nr 1.

5) Jakie dokładnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień Umowy Przedwstępnej zawartej 16 czerwca 2023 r. ciążą na obu stronach tej umowy?

Odpowiedź: Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej z 16 czerwca 2023 r. od daty zawarcia tej umowy Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej inwestycji pod kątem wymogów prawa budowlanego itp.

W trakcie obowiązywania umowy przedwstępnej z 16 czerwca 2023 r. Sprzedający zobowiązał nie podejmować czynności dotyczących Nieruchomości lub sprzedającego i jego działalności, które mogą w sposób istotny wpłynąć na stan Nieruchomości lub sytuację Sprzedającego oraz powiadamiać Kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dot. Nieruchomości, w tym o aktualnym stanie wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością i niezwłocznie przekazać Kupującemu kopie dokumentów dot. takich postępowań.

Umowa przedwstępna zawiera także postanowienia w zakresie odstąpienia od umowy.

6) Czy w ww. Umowie Przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej Umowy Sprzedaży przenoszącej własność działki nr 1 na Kupującego (A. sp. z o.o.). Jeśli tak, to należy je wymienić?

Odpowiedź: Tak. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej zawartej 16 czerwca 2023 r., ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków zawieszających, tj.:

*   po przeprowadzeniu przez Kupującego (A. sp. z o.o.) procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego działki nr 1 (oraz działek sąsiednich) i uznaniu przez Kupującego, wg jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 oraz działek sąsiednich które A. sp. z o. o. planuje nabyć od innych podmiotów oraz
*   po przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedającego odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wydanego w dniu zawarcia umowy sprzedaży z którego treści będzie wynikać, że jedynym właścicielem działki nr 1 jest Sprzedający oraz pod warunkiem, że działy III i IV tej księgi wieczystej nie będą zawierały żadnych wpisów i w księdze tej brak będzie wzmianek czy ostrzeżeń, innych niż przewidziane w umowie przedwstępnej lub z nią związanych lub zaakceptowanych przez Kupującego w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

7) W związku z Umową Przedwstępną zawartą 16 czerwca 2023 r. oraz udzielonym przez Sprzedającego Kupującemu pełnomocnictwem uprawniającym do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającego w celu pozyskiwania dla Nieruchomości wszelkich zgód, pozwoleń, decyzji, prosimy wskazać:

(i) jaki jest zakres udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa (tj. do jakich konkretnie czynności jest umocowany podmiot działający jako pełnomocnik),

Odpowiedź: Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcom prawnym z kancelarii prawnej, która reprezentuje Kupującego w kwestiach dotyczących Transakcji. Na dzień składania niniejszego uzupełnienia, ww. radcy prawni - działający na zlecenie Sprzedającego - mają pełnomocnictwo do:

*   przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), w tym do przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w powyższej księdze wieczystej, jak również wszelkich dokumentów stanowiących podstaw y wpisów w innych księgach wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, jak również do dokonywania odpisów, wypisów, zdjęć, kopii i fotokopii z powyższych akt;
*   uzyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości w odpowiednich organach administracji publicznej, sądach i rejestrach, w tym do pobierania ich odpisów, wypisów lub kopii, uzyskiwania zaświadczeń lub innych informacji pisemnych dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości, uzyskiwania informacji o postępowaniach sądowych, administracyjnych i sądowo-administracyjnych dot. Nieruchomości, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków w zakresie dotyczącym Nieruchomości;
*   występowania o informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości do wszelkich innych organów lub osób w celu uzyskania zaświadczeń lub innych informacji dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości.

(ii) do uzyskania jakich konkretnie decyzji, zgód i pozwoleń przez Kupującego uprawnia udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwo?

W umowie przedwstępnej z 16 czerwca 2023 r. Sprzedający zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictwa na rzecz osób wskazanych przez Kupującego w zakresie czynności dot. Nieruchomości. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcom prawnym z kancelarii prawnej działającej na zlecenie Kupującego. Pełnomocnictwo to zostało opisane w punkcie 7 (i) powyżej. Jego zakres nie przewiduje umocowania do uzyskiwania konkretnie wskazanych decyzji, zgód czy pozwoleń.

Niemniej jednak, na podstawie samej umowy przedwstępnej z 16 czerwca 2023 r., Kupujący jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę i przegotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj.:

*   przygotowywania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,
*   składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i warunków przyłączy,
*   uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów,
*   wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji.

8) Czy Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane?

Odpowiedź: Tak. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej z 16 czerwca 2023 r. od daty zawarcia tej umowy Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Jednocześnie w celu uzupełnienia wniosku o interpretację z 10 lipca 2023 r., poinformowaliście Państwo, że Sprzedający oraz Kupujący w dniu 3 sierpnia 2023 r. dokonali zmiany umowy przedwstępnej w zakresie daty podpisania finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Planowana aktualnie data sfinalizowania Transakcji to najpóźniej 30 listopada 2023 r.

**Pytania**

1) Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT?

2) Czy, przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że dostawa gruntu oraz budynków posadowionych na Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia, wynikającą z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i opodatkowania tym podatkiem Transakcji?

3) Czy przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytania nr 2, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym biorąc pod uwagę, że konieczne będzie naliczenie podatku VAT przez Sprzedającego, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego na okoliczność zawartej Umowy Sprzedaży?

**Stanowisko Zainteresowanych**

1) Zdaniem Wnioskodawców w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT.

2) Zdaniem Wnioskodawców dostawa gruntów oraz budynków posadowionych na Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Biorąc jednak pod uwagę, że Sprzedający dokona przed Transakcją rejestracji jako czynny podatnik VAT, a następnie wraz z Kupującym złożą do aktu notarialnego Umowy Sprzedaży oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

3) W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego i dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji.

UZASADNIENIE

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców punktem wyjścia dla określenia tego czy w związku z zawartą Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT jest to czy:

i. sprzedawana Nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz

ii. czy Sprzedający jest podatnikiem w rozumieniu Ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. Ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Biorąc pod uwagę, że w świetle wskazanej powyżej definicji towaru grunt należy uznać za towar, zatem, w zakresie pojęcia towarów mieści się również prawo własności gruntu. Konsekwentnie należy więc przyjąć, że zbycie prawa własności do nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym istotnym jest więc odpowiedź na drugie pytanie, tj. czy Sprzedający w ramach rozważanej Transakcji działa jako podatnik VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskazana definicja w żaden sposób nie wymaga dla zaistnienia działalności gospodarczej, aby ta była w jakikolwiek sposób usankcjonowana jej rejestracją w odpowiednim rejestrze, ewidencji, etc.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym, nawet jeśli działalność ta nie została w żaden formalny sposób zarejestrowana lub ujęta w ewidencji.

Powyższe oznacza, że dla uznania działań danego podmiotu za działalność gospodarczą na potrzeby podatku VAT istotne znacznie ma ich zorganizowany charakter. Zgodnie z tym, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (chociażby nawet nie była ona formalnie zorganizowana i odpowiednio zarejestrowana), co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest też, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producenta, handlowca lub usługodawcy. W tym miejscu należy więc przyznać, że co prawda Sprzedający nie poczynił żadnych nakładów na Nieruchomość, które miałyby zwiększyć jej atrakcyjność, ale już samo zobowiązanie się Sprzedającego w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Nieruchomości do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu przed wszelkimi organami w celu uzyskiwania stosownych decyzji, zezwoleń dla Nieruchomości, etc. jest równoznaczne z podjęciem działań nakierowanych na zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości.

Nie bez znaczenia w analizowanym przypadku jest również to, że Sprzedający podejmował już wcześniej aktywne działania zmierzające do przeprowadzenia transakcji zbycia nieruchomości na rzecz innego podmiotu. Fakt ten wskazuje więc na to, że Sprzedający podchodzi do Transakcji w sposób zorganizowany i profesjonalny. Wydana wówczas interpretacja podatkowa potwierdziła również, że działania Sprzedającego (w tym działania za pośrednictwem innego podmiotu) zmierzały do podwyższenia wartości Nieruchomości - i należy je uznać za działania o charakterze zorganizowanym i profesjonalnym.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.) (dalej: „Dyrektywa”) „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in. wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przedstawionym zdarzeniu, zdaniem Wnioskodawców, podjęte przez Sprzedającego działania mogą świadczyć o tym, że celem Sprzedającego jest przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży oraz podniesienie jej atrakcyjności dla Kupującego. Wydaje się więc, że Sprzedający podchodzi do Transakcji w sposób profesjonalny i zorganizowany.

Mając to na uwadze, zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Takie stanowisko zostało również potwierdzone w interpretacji podatkowej wydanej na wniosek Sprzedającego, tj. interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 sierpnia 2019 r., sygn. 01114-KDIP1-1.4012.275.2019.1.EW: „(\`(...)\`) należy stwierdzić, że sprzedaż przez wnioskodawcę działki o nr 1 zabudowanej budynkami wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany w związku z jej sprzedażą działać będzie jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust.1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Powyższego nie zmieni również fakt, iż Sprzedający nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. Fakt formalnej rejestracji nie przesądza bowiem o tym czy dana osoba/podmiot działa w charakterze podatnika VAT. Na fakt działania Sprzedającego w charakterze podatnika VAT nie będzie miała również wpływu okoliczność, iż przelew uzgodnionej z Kupującym ceny odbędzie się na rachunek prywatny Sprzedającego, który nie jest umieszczony na tzw. Białej Liście.

Ad. pytanie 2 i 3

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań 2 i 3 wymaga skupienia się na kilku zagadnieniach kluczowych dla określenia zasad opodatkowania Transakcji.

Zawarte poniżej części uzasadnienia odniosą się więc kolejno do kwestii:

1) przedmiotu Transakcji

2) opodatkowania Transakcji podatkiem VAT

3) prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego.

1) Przedmiot Transakcji

Biorąc pod uwagę systematykę ustawy o VAT, która rozróżnia zasady opodatkowania sprzedaży gruntów niezabudowanych i gruntów zabudowanych, czyli takich na których znajdują się budynki, budowle lub ich części - w pierwszej kolejności należy więc ustalić co jest przedmiotem Transakcji.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W konsekwencji na potrzeby stosowania przepisów ustawy o VAT pojęcia „budynek” i „budowla” powinny być interpretowane zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Zgodnie z definicjami sformułowanymi w art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a i 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”):

*   obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
*   budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
*   obiektami małej architektury są niewielkie obiekty;
*   budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, m.in.: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, sieci techniczne, sieci uzbrojenia terenu;
*   obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna.

Z uwagi na brak w Ustawie o VAT unormowania dotyczącego pojęcia budowli czy budynku, należy odnieść się również do definicji obiektu budowlanego z Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, zgodnie z którą przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Jak wynika z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Innymi słowy, władztwo ekonomiczne, tj. faktyczne rozporządzanie towarem jak właściciel, jest kluczową i jedyną przesłanką uznania, że mamy do czynienia z dostawą towarów.

Reasumując powyższą analizę należy w opinii Wnioskodawców uznać, że dostawa Nieruchomości powinna być traktowana jako dostawa terenu zabudowanego - na Nieruchomości znajdują się budynki.

W konsekwencji należy przyjąć, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie dostawa terenu zabudowanego.

W odniesieniu do sposobu opodatkowania Nieruchomości będącej nieruchomością zabudowaną, należy dodatkowo zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych (lub części takich budynków lub budowli) z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że jeśli przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana to w świetle przepisów ustawy o VAT transakcję należy traktować jak dostawę budynku lub budowli, a podstawa opodatkowania powiększana jest o wartość gruntu. W konsekwencji grunt jest w takich wypadkach opodatkowany taką samą stawką jak zbywany budynek (budowla) - jeśli budynek (budowla) podlega zwolnieniu z opodatkowania, to również dostawa gruntu, na którym nieruchomość ta jest posadowiona, podlega temu zwolnieniu (tak np. NSA w wyroku I FSK 1274/16 z 4 września 2018 r.: „uwzględniając art. 29a ust. 8 u.p.t.u., stanowiący, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to dostawa budynku (budowli) determinuje sposób opodatkowania gruntu, na którym te nieruchomości budowlane są posadowione”). Innymi słowy grunt dzieli byt i losy prawne budynków i budowli, które są na tym gruncie posadowione.

2) Opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT - sprzedaż gruntu zabudowanego

W myśl wyżej już wspominanego art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Kluczowe jest więc ustalenie zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 zwolnione z podatku VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika z kolei, że pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednakże, jak wynika z art. 43 ust. 10, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwolnione z podatku są również dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W pierwszej kolejności należy więc zbadać czy względem Transakcji znajduje zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a dopiero w przypadku odpowiedzi negatywnej analizie należy poddać zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego powyżej, Nieruchomość w (…) została nabyta przez rodziców Sprzedającego już jako nieruchomość zabudowana, a następnie Sprzedający nabył ją w drodze dziedziczenia. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu VAT, dlatego też Sprzedający nie miał prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Pierwsze zasiedlenie budynków miało więc miejsce w momencie nabycia Nieruchomości przez rodziców Sprzedającego, tj. w 1988 r. bądź nawet wcześniej, przez poprzedniego właściciela. W ciągu ostatnich 2 lat Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na budynki posadowione na Nieruchomości, jak również nie wybudował żadnych nowych budynków - tym samym nie poczynił nakładów przekraczających 30% wartości początkowej Nieruchomości, które mogłyby oznaczać tzw. kolejne pierwsze zasiedlenie, a w zakresie w jaki ponosił drobne nakłady na bieżące remonty nie dokonywał w związku z nimi odliczenia podatku VAT naliczonego.

Tym samym, w świetle powyższych okoliczności - dostawa budynków w związku z Transakcją nie nastąpi ani w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Powyższe oznacza, że w odniesieniu do budynków znajdujących się na Nieruchomości do ich dostawy znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy analizować jedynie w przypadku braku zakwalifikowania dostawy jako podlegającej poprzedniemu zwolnieniu, badanie przesłanek wynikających z tego przepisu staje się bezprzedmiotowe.

W ocenie Wnioskodawców dostawa budynków Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jednakże z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT wg stawki standardowej, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego. Tak więc w przypadku uzyskania pozytywnej interpretacji indywidualnej - Sprzedający i Kupujący, będąc zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, złożą do aktu notarialnego Umowy Sprzedaży Nieruchomości zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy budynków wchodzących w skład Nieruchomości. Oświadczenie to zostanie złożone w treści odpowiadającej wymogom przewidzianym w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W konsekwencji, nie powinno ulegać więc wątpliwości, że dokonana w ramach planowanej Transakcji dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki standardowej.

3) Prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto, nie może zajść żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 1-3a.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Kupującego zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Biorąc pod uwagę, że intencją Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości obiektu magazynowo- produkcyjnego wraz z niezbędną do funkcjonowania tego obiektu infrastrukturą i późniejszy najem tego obiektu należy zauważyć, że czynność taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług. Tym samym należy uznać, że nabywana Nieruchomość (działka) będzie wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Tym samym spełnione zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżek tego podatku wynikającej z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem w ramach Transakcji Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa będzie podlegała opodatkowaniu i nie zostanie zwolniona z opodatkowania VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe w zakresie:

*   uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości,
*   zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania, oraz
*   prawa Kupującego do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z faktur dokumentujących dokonanie Transakcji lub uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w ramach umowy sprzedaży Sprzedający zamierza dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości składającej się z działki nr 1 na rzecz Kupującego. Nieruchomość została nabyta przez rodziców Sprzedającego 26 lutego 1988 r. do ich majątku objętego wspólnością ustawową. Najpierw 4 października 1994 r. zmarła matka Sprzedającego po której spadek odziedziczyli Sprzedający, jego ojciec i brat. W dniu 30 kwietnia 2006 r. zmarł ojciec Sprzedającego po którym spadek odziedziczyli synowie - Sprzedający i brat. Następnie 13 lipca 2018 r. zmarł brat Sprzedającego, a spadek po nim na podstawie dziedziczenia ustawowego nabył w całości Sprzedający do swojego majątku osobistego.

W chwili odziedziczenia Nieruchomości, ani obecnie Sprzedający nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

W momencie odziedziczenia działki nr 1 przez Sprzedającego była ona zabudowana budynkiem mieszkalnym, gospodarczym i stodołą, w której zawalił się dach. Sprzedający zgłosił do Starostwa Powiatowego wniosek o pozwolenie na jej rozbiórkę. Zgodnie z poczynionymi ustaleniami, brak pisma zwrotnego ze strony Starostwa oznaczał pozwolenie na dokonanie rozbiórki. Tym samym Sprzedający dokonał rozbiórki stodoły w zakresie koniecznym, aby obiekt nie stanowił zagrożenia.

Poza wymienionymi budynkami, na terenie działki znajduje się punkt archeologiczny.

Budynek mieszkalny i gospodarczy były wynajmowane przez Sprzedającego w okresie od 1 lutego 2016 r. do 28 lutego 2020 r. Sprzedający był stroną umów najmu ww. budynków oraz uzyskiwał z tego tytułu czynsz.

Sprzedający nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. Obecnie działka ta wykorzystywana jest do prowadzenia gospodarstwa rolnego, ale do dnia podpisania Umowy Sprzedaży zostanie ta działalność zakończona.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej – teren oznaczony symbolem 1P/U.

W dniu 16 czerwca 2023 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości, działki nr 1. Zgodnie z postanowieniami tej umowy od daty zawarcia Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej inwestycji pod kątem wymogów prawa budowlanego itp.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków zawieszających, tj.: po przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego działki nr 1 (oraz działek sąsiednich) i uznaniu przez Kupującego, wg jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 oraz działek sąsiednich, które Kupujący planuje nabyć od innych podmiotów oraz po przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedającego odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wydanego w dniu zawarcia umowy sprzedaży z którego treści będzie wynikać, że jedynym właścicielem działki nr 1 jest Sprzedający oraz pod warunkiem, że działy III i IV tej księgi wieczystej nie będą zawierały żadnych wpisów i w księdze tej brak będzie wzmianek czy ostrzeżeń, innych niż przewidziane w umowie przedwstępnej lub z nią związanych lub zaakceptowanych przez Kupującego w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Na podstawie umowy przedwstępnej Sprzedający jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę i przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane tj.: przygotowywania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i warunków przyłączy, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji.

W umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictwa na rzecz osób wskazanych przez Kupującego w zakresie czynności dot. Nieruchomości. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcom prawnym z kancelarii prawnej działającej na zlecenie Kupującego. Pełnomocnictwo nie przewidywało umocowania do uzyskiwania konkretnie wskazanych decyzji, zgód i pozwoleń. Pełnomocnictwo obejmowało: przeglądanie akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przez Sąd Rejonowy w (…), w tym do przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w powyższej księdze wieczystej, jak również wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w innych księgach wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, jak również do dokonywania odpisów, wypisów, zdjęć, kopii i fotokopii z powyższych akt, uzyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości w odpowiednich organach administracji publicznej, sądach i rejestrach, w tym do pobierania ich odpisów, wypisów lub kopii, uzyskiwania zaświadczeń lub innych informacji pisemnych dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości, uzyskiwania informacji o postępowaniach sądowych, administracyjnych i sądowo-administracyjnych dot. Nieruchomości, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków w zakresie dotyczącym Nieruchomości, występowania o informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości do wszelkich innych organów lub osób w celu uzyskania zaświadczeń lub innych informacji dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana przez Sprzedającego sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji, czy Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, tj. działki nr 1, Sprzedający spełni przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), zwanej dalej Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ono określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że działka o nr 1 zabudowana budynkami, które zostały wynajęte przez Sprzedającego, utraciła charakter majątku prywatnego, gdyż była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa uprawniającego do pozyskania dla Nieruchomości wszelkich zgód, pozwoleń, decyzji etc. w celach inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcom prawnym z kancelarii prawnej, która reprezentuje Kupującego w kwestiach dotyczących Transakcji, do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przez Sąd Rejonowy w (…), w tym do przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w powyższej księdze wieczystej, jak również wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w innych księgach wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, jak również do dokonywania odpisów, wypisów, zdjęć, kopii i fotokopii z powyższych akt; uzyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości w odpowiednich organach administracji publicznej, sądach i rejestrach, w tym do pobierania ich odpisów, wypisów lub kopii, uzyskiwania zaświadczeń lub innych informacji pisemnych dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości, uzyskiwania informacji o postępowaniach sądowych, administracyjnych i sądowo-administracyjnych dot. Nieruchomości, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków w zakresie dotyczącym Nieruchomości oraz występowania o informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości do wszelkich innych organów lub osób w celu uzyskania zaświadczeń lub innych informacji dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości.

Ponadto, choć udzielone pełnomocnictwo nie przewiduje umocowania do uzyskiwania konkretnie wskazanych decyzji, zgód czy pozwoleń, to jednak na podstawie samej umowy przedwstępnej Kupujący jest uprawniony do podejmowania działań w imieniu Sprzedającego (niezbędnych w procesie Inwestycyjnym) np. wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i warunków przyłączy, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów czy uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę i przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej od daty zawarcia tej umowy Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie przez Sprzedającego przedstawicielom Kupującego w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa uprawniającego do pozyskiwania dla Nieruchomości wszelkich zgód, pozwoleń, decyzji itd., związanych z zamierzoną inwestycją oraz poprzez udzielenie Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, czynności wykonane przez Kupującego oraz wyznaczonych przez niego przedstawicieli wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie Kupujący, czy jego przedstawiciel. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal do dnia sprzedaży własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wskazanych w Umowie czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji. Ponadto, już w 2019 r. do Sprzedającego zwrócił się z ofertą zakupu Nieruchomości inny niż Kupujący podmiot i choć do transakcji sprzedaży Nieruchomości wtedy nie doszło, to Sprzedający już wówczas podjął aktywne kroki zmierzające do zbycia opisanej Nieruchomości na rzecz ówczesnego Kupującego, a w ramach zawartej z Nim umowy Sprzedający udzielił zainteresowanemu wówczas podmiotowi umocowania do podjęcia działań zwiększających wartość sprzedawanej Nieruchomości.

W analizowanej sprawie Nieruchomość (działka nr 1) mająca być przedmiotem sprzedaży została udostępniona przez Sprzedającego na cele budowlane (Inwestycyjne) w celu wybudowania budynku magazynowego lub magazynowo-produkcyjnego. Ponadto, podmiot trzeci wskazany przez Kupującego posiada od Sprzedającego pełnomocnictwo do działania w Jego imieniu w zakresie wszelkich działań związanych z realizacją Inwestycji. W rezultacie czynności wykonywane na przedmiotowej Nieruchomości choć są/będą wykonywane przez pełnomocnika, to tak naprawdę będą wykonywane w imieniu Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż opisanej Nieruchomości – działki nr 1 - będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedający podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto Sprzedający przez kilka lat był stroną umów najmu budynków posadowionych na ww. Nieruchomości, z tytułu których pozyskiwał pożytki (czynsz), co świadczy o tym, że wykorzystywał swój majątek przez dłuższy okres w celach zarobkowych.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację Jego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając powyższe na uwadze, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie Pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

Wskazali Państwo, że przedmiotowa Nieruchomość (działka nr 1) zabudowana jest budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. Brak jest na niej jakichkolwiek obiektów, które wypełniałyby definicję budowli, czy obiektu budowlanego z art. 3 Ustawy prawo budowlane.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. budynków znajdujących się na Nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynków znajdujących się na Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłyną co najmniej 2 lata.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że na sprzedawanej Nieruchomości (działce nr 1) znajdują się budynki (budynek mieszkalny i gospodarczy). Zgodnie z Państwa wskazaniem od daty pierwszego zasiedlenia budynków do daty Transakcji upływa okres nie krótszy niż 2 lata. Wskazali Państwo, że w ostatnich latach Sprzedający nie wykonywał takich prac remontowych/modernizacyjnych, aby koszty poniesione na ulepszenie/modernizację każdego z budynków przekroczyły 30 % jej wartości początkowej.

Zatem dostawa ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynki na nim posadowione.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu z którym związane są ww. budynki, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawa Budynków w postaci budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego posadowionych na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania dostawy budynków.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Kupujący i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości (działki nr 1) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się do natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (działki 1) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnąłem wyżej, planowana sprzedaż budynków posadowionych na Nieruchomości (działce nr 1), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków znajdujących na Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący należy do grupy kapitałowej A. zajmującej się profesjonalnie projektami developerskimi w zakresie budowy, komercjalizacji i najmu magazynów i obiektów logistycznych. Jest właścicielem nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, która ma być przedmiotem Transakcji. Po nabyciu zamierza wybudować budynek magazynowy lub magazynowo-produkcyjny wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci przykładowo dróg i placów manewrowych, przyłączy, portierni, przestrzeni socjalno-biurowej etc. Wybudowane budynki i budowle zostaną oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Ponadto w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującego dokonanie Transakcji sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1), gdyż zgodnie ze wskazaniem Nieruchomość będzie przez Kupującego wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, będą Państwo mieli prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).