Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-256/15/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-05-27
Teza: Sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w 2009 r.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 16 lutego 2015 r. (data otrzymania 26 lutego 2015 r.), uzupełnionym 27 i 29 kwietnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym:

*   w części dotyczącej stawki podatku – **jest prawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 20 kwietnia 2015 r. Znak: IBPBII/2/4511-256/15/MW, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 27 i 29 kwietnia 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 27 sierpnia 2009 r. Wnioskodawca wraz z byłym małżonkiem nabył od Spółdzielni Mieszkaniowej prawo własności lokalu mieszkalnego, do którego od 1982 r. przysługiwało Wnioskodawcy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 12 lutego 2014 r. podpisana została w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. W dniu 5 marca 2014 r. sporządzony został akt notarialny sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. W charakterze sprzedającego – po uzgodnieniu z byłym małżonkiem – występował Wnioskodawca. Były małżonek po wyprowadzeniu się Wnioskodawcy nie opłacał czynszu, stale więc wzrastało zadłużenie wobec Spółdzielni, co miało skutkować zlicytowaniem mieszkania przez komornika. Kiedy okazało się, że były małżonek ma jeszcze długi bankowe (ok. 30.000 zł) i utracił pracę, zapadła decyzja o sprzedaży mieszkania. Były małżonek nie sprzeciwiał się, gdyż była to dla niego ostatnia szansa spłacenia długów.

Małżonkowie nigdy nie dokonywali podziału majątku, przeprowadzone zostały jedynie sądownie rozwód i rozdzielność majątkowa. W związku z tym, że Wnioskodawca posiada rozwód i rozdzielność majątkową otrzymał połowę ceny sprzedaży mieszkania w kwocie 76.000 zł. Były małżonek również otrzymał połowę ceny sprzedaży mieszkania, gdyż mieszkanie to nabyte zostało wspólnie w 2009 r. jeszcze w trakcie trwania małżeństwa i nie było podziału majątku.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Jaka jest wysokość należnego podatku w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę ww. mieszkania i jaki jest ostateczny termin zapłaty podatku oraz czy istnieje szansa zwolnienia z tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek winien być zapłacony do końca 2016 r. w wysokości 19% od połowy kwoty sprzedaży, czyli od kwoty 76.000 zł. Według ustawy podatkowej – w opinii Wnioskodawcy – zabrakło mu około pięciu miesięcy aby być zwolnionym z tego podatku (27 sierpnia 2009 r. – nabycie prawa własności, 5 marca 2014 r. – sprzedaż mieszkania). Wnioskodawca wskazał, że mieszkanie sprzedał nie z chęci zysku, lecz z powodu zaistniałej sytuacji życiowej. Obecnie wynajmuje mały pokój z łazienką i nie stać go na zakup choćby najmniejszego mieszkania w tej kwocie jaką uzyskał ze sprzedaży. Od stycznia 2015 r. Wnioskodawca jest już na emeryturze (1.500 zł) i nie posiada zdolności kredytowej w takim stopniu aby uzyskać większą gotówkę na zakup kawalerki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego uregulowania każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 27 sierpnia 2009 r. Wnioskodawca wraz z byłym małżonkiem nabył od Spółdzielni Mieszkaniowej prawo własności lokalu mieszkalnego, do którego od 1982 r. przysługiwało Wnioskodawcy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Małżonkowie nigdy nie dokonywali podziału majątku, przeprowadzone zostały jedynie sądownie rozwód i rozdzielność majątkowa, dlatego Wnioskodawca otrzymał połowę ceny sprzedaży mieszkania w kwocie 76.000 zł.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą, zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania wspólności ustawowej, co ma miejsce m.in. z chwilą ustania małżeństwa, wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

W świetle powyższych wyjaśnień należy stwierdzić, że z chwilą ustania małżeństwa Wnioskodawcy wspólność ustawowa uległa przekształceniu we współwłasność w częściach ułamkowych, a zatem z chwilą ustania małżeństwa Wnioskodawcy przysługiwał udział w lokalu mieszkalnym wynoszący ½. Z wniosku wynika ponadto, że nie został dokonany podział majątku dorobkowego.

Skoro zatem sprzedaż należącego do Wnioskodawcy udziału w lokalu mieszkalnym miała miejsce w 2014 r., natomiast jego nabycie nastąpiło w 2009 r., to sprzedaż ta stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

W tym miejscu wyjaśnić należy Wnioskodawcy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakładają obowiązek zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości lub praw, o ile sprzedaż ta – co do zasady – następuje w terminie 5-ciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie. Skoro okres należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to rok, w którym dokonano nabycia nie jest uwzględniany w liczeniu 5-letniego terminu. Tym samym, jeżeli przykładowo nabycie nieruchomości lub praw nastąpiło w 2009 r. (jak w niniejszej sprawie), to zbycie nieruchomości dopiero od 1 stycznia 2015 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem przedstawiony przez Wnioskodawcę sposób liczenia pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowy.

Oceniając skutki podatkowe sprzedaży udziału w ww. lokalu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością) np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku przeniesienie własności przez Spółdzielnię Mieszkaniową na rzecz Wnioskodawcy miało charakter odpłatny, a więc zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w myśl którego – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy). Przy czym pamiętać należy, że skoro mieszkanie było współwłasnością małżonków, to koszty należy podzielić między nich po połowie.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w lokalu mieszkalnym została dokonana przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który w omawianej sprawie upłynął dopiero z dniem 31 grudnia 2014 r. Sprzedaż ta stanowi zatem podlegające opodatkowaniu źródło przychodu, a uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym dochód, a więc przypadająca na udział Wnioskodawcy różnica pomiędzy przychodem określonym na podstawie art. 19 ww. ustawy a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w oparciu o art. 22 ust. 6c ww. ustawy, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Dochód ten należało wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym w terminie do 30 kwietnia 2015 r. i w tym terminie należało zapłacić należny podatek.

W odniesieniu natomiast do kwestii zwolnienia uzyskanego dochodu z opodatkowania należy wyjaśnić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wskazuje jakie są możliwości zwolnienia z opodatkowania. Jedynym zwolnieniem, jakie może mieć zastosowanie do uzyskanego przez Wnioskodawcę dochodu jest zwolnienie przewidziane w przywołanym powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, czyli zwolnienie związane z wydatkowaniem środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje natomiast zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości z uwagi na motywy podjęcia decyzji o sprzedaży odwołujące się do trudnej sytuacji życiowej podatnika.

W świetle powyższych wyjaśnień stanowisko Wnioskodawcy odnośnie do stawki podatku należało uznać za prawidłowe, natomiast w pozostałym zakresie za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.