Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.584.2017.2.ŻR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-29
Teza: Obowiązek zapłaty podatku z tytułu sprzedaży udziału w działkach niezabudowanych.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; opodatkowanie; sprzedaż; udział; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 września 2017 r. (data wpływu 11 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 października 2017 r. (data wpływu 16 października 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży udziału w działkach niezabudowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży udziału w działkach niezabudowanych.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 16 października 2017 r. (data wpływu 16 października 2017 r.) w zakresie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Działalność taką prowadzi (jest przedsiębiorcą) małżonek Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z uwagi na wykonywanie w przeszłości działalności polegające na wynajmie nieruchomości niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (niewchodzących w skład przedsiębiorstwa), działalności tej nie zaprzestała, choć obecnie nie wykonuje dostaw, lecz zamierza ewentualnie taką działalność wykonywać w przyszłości. Z tytułu dostaw w ramach tej działalności Wnioskodawczyni wykazywała podatek VAT należny.

Wnioskodawczyni posiada nieruchomość stanowiącą działki niezabudowane na terenie Gminy, która nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Prawo własności tej nieruchomości zostało nabyte w 2001 r. w drodze darowizny dokonanej przez rodziców małżonka Wnioskodawczyni i zgodnie z ich wolą stanowi współwłasność Wnioskodawczyni i jej małżonka. Wnioskodawczynię łączy z małżonkiem ustrój majątkowy rozdzielności ustanowiony w drodze umowy. Po zawarciu tej umowy małżonkowie nie dokonywali podziału majątku dorobkowego obejmującego opisywaną nieruchomość.

Opisywana nieruchomość nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą ani w inny sposób w związku z działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (nie była w szczególności przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze) ani przez Wnioskodawczynię, ani przez jej małżonka.

Przedmiotem działalności gospodarczej małżonka Wnioskodawczyni nie jest dostawa nieruchomości. W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała dostawy nieruchomości zabudowanej przez najemcę na jego rzecz, w stosunku do której to dostawy wystąpił obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług, na skutek rezygnacji nabywcy z prawa do zwolnienia tej dostawy z podatku od towarów i usług (przedmiotem dostawy ściślej było prawo wieczystego użytkowania).

Wnioskodawczyni nie zamierza obecnie wykonywać działalności w zakresie dostawy nieruchomości, musi się jednak liczyć z prawdopodobieństwem takiej dostawy, gdyż posiada kilka nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu.

Wnioskodawczyni zamierza zbyć przysługujący jej udział w opisywanej nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność handlową. Warunkiem dojścia do skutku tej sprzedaży jest uzyskanie przez Wnioskodawczynię warunków zagospodarowania i zabudowy umożliwiających wybudowanie na tej nieruchomości budynku usługowo handlowego.

Przedmiotem dostawy będzie cała nieruchomość i dostawy małżonkowie dokonają wspólnie.

Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość składająca się z dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działek stanowiących około 12% obszaru całej nieruchomości podzielonej na kilkanaście działek po otrzymaniu darowizny w celu ew. sprzedaży mniejszej części.

Działka jako całość była i jest wykorzystywana na cele produkcji rolniczej - na potrzeby własne. Wnioskodawca nie dokonywał dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gmina nie posiada dla działki będącej przedmiotem sprzedaży planu zagospodarowania przestrzennego.

Potencjalny nabywca, z którym Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zagospodarowania i zabudowy m.in. obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 550 m2 - uzyskanie tej decyzji przez nabywcę jest warunkiem zakupu zawartym w umowie przedwstępnej.

Wnioskodawczyni na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie ponosiła nakładów, które podwyższają wartość sprzedawanej nieruchomości, takich jak np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie itp. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć środki pieniężne pozyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na potrzeby własne, w tym spłatę zobowiązań.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży opisywanej działki gruntu Wnioskodawczyni będzie miała obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczy, będzie ona zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu opisywanej planowanej dostawy nieruchomości.

Przedmiotem dostawy będzie grunt budowlany a Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz dokonywała w przeszłości dostawy gruntów budowlanych oraz liczy się z zamiarem dokonywania dalszych dostaw w przyszłości.

Co prawda w momencie nabycia gruntu Wnioskodawczyni nie występowała w charakterze handlowca i przed jego sprzedażą nie podejmowała działań marketingowych, to jednak ponosiła starania związane z pozyskaniem nabywcy i w związku z tym uważa, czy też raczej obawia się, że nie są to okoliczności mające wpływ na brak opodatkowania dostawy w opisanym stanie faktycznym. Niżej przytoczono argumenty przeciwko stanowisku Wnioskodawczyni, z którymi ta obawa nie pozwala się jej zgodzić.

Co do zasady sprzedaż gruntu jest traktowana, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, ponieważ grunt spełnia definicję towaru zgodnie z treścią art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W myśl tego artykułu, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza na mocy ust. 2 powołanego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć zatem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy dana osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku od towarów i usług, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej ustawy, tzn. czy wykonuje ona czynności tożsame z działalnością producentów, handlowców lub usługodawców i czy są one wykonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 grudnia 2011 r.) utrwalił się pogląd, zgodnie z którym formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. Jeżeli działania podatnika nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, ponieważ nie podjęto żadnych czynności zmierzających do przygotowania działek do sprzedaży, to nie można uznać go za podatnika podatku VAT. Sądy podkreślają, że sprzedaż gruntów przez rolnika nie może być uznana za działalność gospodarczą, nawet wtedy gdy dotyczy gruntów wykorzystywanych w działalności rolniczej. Rolnik sprzedający działki budowlane może sprzedawać je jako majątek osobisty.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180 i C-181, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym miejscu - dla wyjaśnienia zakresu zwykłego wykonywania prawa własności - konieczne jest sięgnięcie do zapisów prawa cywilnego, tj. powołanej ustawy Kodeks cywilny. Rozporządzanie rzeczą jest drugim spośród wymienionych wyraźnie w art. 140 k.c. uprawnień właściciela do rozporządzania rzeczą. Dokonanie sprzedaży określonej rzeczy materialnej stanowi zatem naturalny (oczywisty, podstawowy) element wykonywania prawa własności. Sprzedaż przez właściciela nieruchomości gruntowej nie wykorzystywanej w działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, stanowi zatem zwykłe wykonywanie prawa własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Na gruncie powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, stanowi odpłatną dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmował/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Zatem, w świetle powyższego, uznanie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działkach, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Okoliczności faktyczne związane z ww. nieruchomością m.in. fakt, iż po otrzymaniu darowizny Wnioskodawczyni dokonała podziału geodezyjnego nieruchomości na kilkanaście działek w celu ewentualnej sprzedaży mniejszej części, a następnie zawarła przedwstępną umowę z potencjalnym nabywcą przeczą tezie o „zwykłym wykonywaniu prawa własności”, tj. typowym dla przedmiotów zbywaniu towaru z majątku prywatnego, któremu to zachowaniu nie przypisuje się znamion działalności gospodarczej. Zauważyć również należy, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z uwagi na wykonywanie w przeszłości działalności polegające na wynajmie nieruchomości niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (niewchodzących w skład przedsiębiorstwa), działalności tej nie zaprzestała, choć obecnie nie wykonuje dostaw, lecz zamierza ewentualnie taką działalność wykonywać w przyszłości. Obecnie występuje prawdopodobieństwo takiej dostawy, gdyż posiada kilka nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu. Co prawda w momencie nabycia gruntu Wnioskodawczyni nie występowała w charakterze handlowca i przed jego sprzedażą nie podejmowała działań marketingowych, to jednak – jak wskazuje Wnioskodawca - ponosiła starania związane z pozyskaniem nabywcy.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość składająca się z dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działek stanowiących około 12% obszaru całej nieruchomości podzielonej na kilkanaście działek po otrzymaniu darowizny w celu sprzedaży mniejszej części. Wnioskodawczyni zamierza zbyć przysługujący jej udział w opisywanej nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność handlową. Warunkiem dojścia do skutku tej sprzedaży jest uzyskanie warunków zagospodarowania i zabudowy umożliwiających wybudowanie na tej nieruchomości budynku usługowo handlowego. Potencjalny nabywca, z którym Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zagospodarowania i zabudowy m.in. obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 550 m2 - uzyskanie tej decyzji przez nabywcę jest warunkiem zakupu zawartym w umowie przedwstępnej.

Wskazać tu należy, że mimo iż działania mające na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osobę trzecią, nie oznacza to, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Bowiem, osoba trzecia dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Zbywcy i tylko pod warunkiem uzyskania warunków zabudowy dla działki ją nabędzie. Działania te - należy przyjąć - są dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, skoro jest nadal właścicielem ww. działek, wpłyną one generalnie na podniesienie atrakcyjności tych działek jako towaru i w efekcie na wzrost ich wartości.

Zatem, działania mające na celu podział nieruchomości na mniejsze działki, celem uzyskania atrakcyjniejszej ceny ze sprzedaży i sprzedaż gruntu, dla którego będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, świadczą o podejmowaniu aktywnych działań w celu sprzedaży działek, porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto wskazać tu należy, że z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wcześniej dokonywała już dostawy nieruchomości. Wnioskodawczyni liczy się także z prawdopodobieństwem dostawy nieruchomości, gdyż posiada kilka nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, iż sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów we współwłasności niezabudowanych nieruchomości gruntowych należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności niezabudowanych nieruchomości gruntowych, Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wobec powyższego ww. dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z przepisu art. 41 ust. 1 ustawy wynika, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 2c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług, zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy – przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy.

Z powyższej analizy wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi, itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Ponadto, według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą działki objęte decyzją o warunkach zagospodarowania i zabudowy.

Biorąc pod uwagę powyższe, przedmiotem dostawy będą grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę (tj. teren budowlany). W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w odniesieniu do transakcji zbycia udziału w dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działkach.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki zwolnienia dla dostawy działek wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT, przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało miejsca, gdyż - jak wskazała Wnioskodawczyni w opisie sprawy - nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zatem, mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w niezabudowanych nieruchomościach gruntowych, tj. dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działkach, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, lecz zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, sprzedaż ta będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Tym samym, w przypadku sprzedaży udziałów w ww. działkach, Wnioskodawczyni będzie miała obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym będzie zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu opisywanej planowanej dostawy nieruchomości, należało uznać prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ……, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.