Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.56.2018.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-02
Teza: 1. Czy w związku z planowanym wynajęciem mieszkania 56,7-metrowego podatek ryczałtowy od najmu tego mieszkania (w wysokości 8,5%) Wnioskodawca powinien płacić tylko od kwoty czynszu przekazywanego miesięcznie od Najemcy na Jego konto bankowe czy też od sumy kwot przekazywanych przez Najemcę, tj. sumy czynszu i kwot na opłaty administracyjne i za media? 2. W przypadku gdy podstawą obliczenia podatku ryczałtowego od najmu mieszkania jest wyłącznie sama kwota czynszu za najem to czy Najemca może czynsz i niezbędne opłaty administracyjne i media przelewać na konto bankowe Wnioskodawcy jednym przelewem (z opisem przelewu, np. „za czynsz i opłaty administracyjne i za media”) czy też Najemca powinien przelewać środki oddzielnym przelewem „za czynsz” i oddzielnym przelewem „na opłaty administracyjne i za media”?
Słowa kluczowe: czynsz; media; mieszkanie; najem; opłata-opłata administracyjna; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2018 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wspólnie z żoną są właścicielami dwóch lokali mieszkalnych. Jednego o powierzchni 56,9 m2 (zakupiony w roku 2005), w którym aktualnie mieszkają i drugiego o powierzchni 80 m2, który nabyli w grudniu 2017 r. Aktualnie remontują lokal 80-metrowy i jeszcze wiosną 2018 r. zamierzają się do niego przeprowadzić razem z dwoma synami (będą realizowali w tym lokalu własne potrzeby mieszkaniowe). Dodatkowo posiadają trzy miejsca parkingowe, z których od stycznia br. dwa wynajmują – złożyli do US niezbędne oświadczenia (o wyborze formy opodatkowania najmu w 2018 r. – wybierając ryczałt w wysokości 8,5% od przychodów ewidencjonowanych, oraz o opodatkowaniu całości najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego małżonka – przez Wnioskodawcę). Między Wnioskodawcą i żoną obowiązuje ustawowa współwłasność małżeńska, oboje uzyskują dochód z umów o pracę i nie prowadzą działalności gospodarczej ani rolniczej. Po przeprowadzeniu się do mieszkania 80-metrowego zamierzają mieszkanie 56,7-metrowe wynająć – jeszcze w pierwszej połowie roku 2018. Oczywiście od przychodu z najmu mieszkania również odprowadzać będą podatek ryczałtowy w wysokości 8,5%. W umowie o wynajem mieszkania chcą określić wysokość miesięcznego czynszu należnego od Najemcy za najem mieszkania oraz zawrzeć zapis, że Najemca zobowiązany będzie również do ponoszenia kosztów administracyjnych związanych z wynajmowanym mieszkaniem (opłaty do wspólnoty) oraz do ponoszenia kosztów zużytych przez Najemcę mediów (prąd, woda, gaz, wywóz śmieci). Jednak chcieliby by kwoty zaliczek na opłaty administracyjne i kwoty opłat za zużyte media Najemca (na podstawie przesłanych Najemcy wcześniej skanów naliczeń wspólnoty i faktur za media) przekazywał również (oprócz czynszu) na ich konto, a Wnioskodawca wraz z żoną sami będą dokonywali zapłaty do wspólnoty mieszkaniowej i do dostawców mediów. Chodzi o to by mieć pełną kontrolę nad terminowością i kompletnością wnoszonych opłat i by nie dopuścić do sytuacji, w której nagle okazać by się mogło, że powstało zadłużenie z tytułu nieopłacania przez Najemcę opłat o których mowa wyżej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z planowanym wynajęciem mieszkania 56,7-metrowego podatek ryczałtowy od najmu tego mieszkania (w wysokości 8,5%) Wnioskodawca powinien płacić tylko od kwoty czynszu przekazywanego miesięcznie od Najemcy na Jego konto bankowe czy też od sumy kwot przekazywanych przez Najemcę, tj. sumy czynszu i kwot na opłaty administracyjne i za media?
2.  W przypadku gdy podstawą obliczenia podatku ryczałtowego od najmu mieszkania jest wyłącznie sama kwota czynszu za najem to czy Najemca może czynsz i niezbędne opłaty administracyjne i media przelewać na konto bankowe Wnioskodawcy jednym przelewem (z opisem przelewu, np. „za czynsz i opłaty administracyjne i za media”) czy też Najemca powinien przelewać środki oddzielnym przelewem „za czynsz” i oddzielnym przelewem „na opłaty administracyjne i za media”?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek ryczałtowy w wysokości 8,5% powinien płacić wyłącznie od kwoty czynszu określonego w umowie i przekazywanego miesięcznie przelewem przez Najemcę na Jego konto. Kwota czynszu stanowi bowiem przysporzenie majątkowe, a kwota przeznaczona na pokrycie opłat administracyjnych i za zużyte przez Najemcę media nie będą stanowić przysporzenia majątkowego Wnioskodawcy. Bez znaczenia jest też tu okoliczność, że to Wnioskodawca fizycznie będzie dokonywał opłat administracyjnych i za zużyte przez Najemcę media (będzie w zasadzie tylko pośrednikiem w przekazywaniu tych opłat od Najemcy do wspólnoty i firm dostarczających media), bo w umowie będzie jasno określone, że to Najemca ponosi koszty opłat administracyjnych i za zużyte media. Wnioskodawca z tytułu przekazywania środków od Najemcy do Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawców mediów nie będzie pobierał od Najemcy żadnej prowizji ani żadnego wynagrodzenia. Nie ma znaczenia czy Najemca przekazywał będzie należne środki za czynsz i opłaty administracyjne oraz zużyte media na Jego konto bankowe jednym przelewem (jako sumę tych wszystkich należnych kwot) czy też oddzielnymi przelewami (jednym „za czynsz”, a drugim „na opłaty administracyjne i za zużyte media”). Umowa wyraźnie będzie stanowić jaka kwota należna będzie za czynsz więc nawet jeśli Najemca jednym przelewem przekazywał będzie sumę kwot należnych za czynsz i na pokrycie opłat administracyjnych i zużytych mediów (i jednoznacznie opisze przelew w tytule przelewu) to nie będzie wątpliwości jaka kwota została przelana na zapłacenie opłat administracyjnych i za zużyte media, a jaka na poczet czynszu za lokal. Nie będzie więc wątpliwości od jakiej kwoty należy uiszczać podatek ryczałtowy - tylko od czynszu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.), źródłem przychodów jest m. in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl natomiast art. 662 § 2 ww. ustawy, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Stosownie bowiem do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ww. ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017, poz. 2157), ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłata za lokal, koszty energii elektrycznej oraz gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca i jego żona są właścicielami dwóch lokali mieszkalnych. Jednego o powierzchni 56,9 m2 (zakupiony w roku 2005), w którym aktualnie mieszkają i drugiego o powierzchni 80 m2, który nabyli w grudniu 2017 r. Aktualnie remontują lokal 80-metrowy i jeszcze wiosną 2018 r. zamierzają się do niego przeprowadzić razem z dwoma synami (będą realizowali w tym lokalu własne potrzeby mieszkaniowe). Dodatkowo posiadają trzy miejsca parkingowe, z których od stycznia br. dwa wynajmują – złożyli do US niezbędne oświadczenia (o wyborze formy opodatkowania najmu w 2018 r. – wybierając ryczałt w wysokości 8,5% od przychodów ewidencjonowanych, oraz o opodatkowaniu całości najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego małżonka – przez Wnioskodawcę). Między Wnioskodawcą i żoną obowiązuje ustawowa współwłasność małżeńska, oboje uzyskują dochód z umów o pracę i nie prowadzą działalności gospodarczej ani rolniczej. Po przeprowadzeniu się do mieszkania 80-metrowego zamierzają mieszkanie 56,7-metrowe wynająć – jeszcze w pierwszej połowie roku 2018. Oczywiście od przychodu z najmu mieszkania również odprowadzać będą podatek ryczałtowy w wysokości 8,5%. W umowie o wynajem mieszkania chcą określić wysokość miesięcznego czynszu należnego od Najemcy za najem mieszkania oraz zawrzeć zapis, że Najemca zobowiązany będzie również do ponoszenia kosztów administracyjnych związanych z wynajmowanym mieszkaniem (opłaty do wspólnoty) oraz do ponoszenia kosztów zużytych przez Najemcę mediów (prąd, woda, gaz, wywóz śmieci).

W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega wobec tego jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Mając to na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym nie powinien odprowadzać podatku od opłat dodatkowych przekazywanych na rzecz osób trzecich, należało uznać za prawidłowe. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się wprost do zadanych we wniosku pytań stwierdzić należy, że przychodem Wnioskodawcy podlegającym opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie jedynie kwota czynszu wynikająca z zawartej umowy.

Skoro kwota czynszu wynika bezpośrednio z zawartej umowy najmu, to nie ma znaczenia w jaki sposób Najemca dokona przelewu należnej Wnioskodawcy kwoty tj. dwoma odrębnymi na czynsz i koszty eksploatacyjne czy też jednym przelewem z opisem przelewu, np. „za czynsz i opłaty administracyjne i za media”.

Tut. organ nadmienia, że od 1 stycznia 2018 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Końcowo wskazuje się, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.