Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.2.2023.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-24
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. b

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
=========================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

\- w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży działki nr (…) – jest nieprawidłowe,

\- w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

9 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 13 stycznia 2023 r. (wpływ 13 stycznia 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie

– pismem z 28 lutego 2023 r. (wpływ 28 lutego 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

### Opis zdarzenia przyszłego

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Spółka”) jest spółką pośrednio zależną od X1 A/S z siedzibą przy Danii.

Grupa spółek X jest globalnym partnerem branży energetycznej w zakresie zrównoważonych rozwiązań energetycznych. Grupa X projektuje, produkuje, instaluje i serwisuje turbiny wiatrowe na całym świecie.

Spółka planuje nabycie nieruchomości, której powierzchnia wynosi niecałe 40 hektarów oraz budowę na Nieruchomości obiektu produkcyjnego produkującego elementy elektrowni wiatrowych („Inwestycja”). Po wybudowaniu Inwestycji Spółka będzie prowadziła produkcję i sprzedaż turbin wiatrowych na potrzeby realizacji kontraktów zawieranych przez poszczególne podmioty z grupy X.

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Y) jest spółką prowadzącą działalność w wielu obszarach, w tym w rolnictwie, w zakresie przetwarzania odpadów a także produkcji masy betonowej prefabrykowanej (przeważające PKD to … – uprawa zbóż, roślin strączkowych i roślin oleistych na nasiona, z wyłączeniem ryżu), przy czym na Nieruchomości (jak zdefiniowano poniżej), Y prowadzi działalność w zakresie przetwarzania i unieszkodliwiania odpadów (PKD: …) oraz produkcji masy betonowej prefabrykowanej (PKD: …) a także sporadycznie wykorzystuje Nieruchomość na potrzeby odzysku surowców (PKD: …).

Zainteresowani przed zawarciem Umowy Przedwstępnej (jak zdefiniowano poniżej) nie zawierali dotychczas istotnych transakcji pomiędzy sobą.

Planowana transakcja

Spółka w dniu 19 kwietnia 2022 r. zawarła z Y przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (zmienioną aneksem z 31 maja 2022 r. oraz aneksem z dnia 1 czerwca 2022 r.) („Umowa Przedwstępna”) obejmującą prawo wieczystego użytkowania oraz własności budynków i budowli oraz urządzeń posadowionych na gruncie, w zakresie w jakim takie budynki, budowle lub urządzenia będą istniały na datę sprzedaży, nieruchomości składającej się na datę Wniosku z działek gruntu o numerach:

(i) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…),

(ii) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…),

(iii) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…),

(iv) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…),

(v) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…),

(vi) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…),

(vii) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…),

(viii) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…) oraz

(ix) działki nr (…), z obrębu geodezyjnego (…),

dla między innymi których to działek gruntu prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Działki” lub „Nieruchomość”) - położonych w (…).

Przedmiotem niniejszego wniosku jest dostawa wszystkich działek gruntu składających się na Nieruchomość.

Wskazać należy, że na datę Umowy Przedwstępnej nieruchomość będąca przedmiotem planowanej dostawy miała inne granice i numerację niektórych działek gruntu oraz była w części zajęta przed morskie wody wewnętrzne oraz wody płynące. W wykonaniu postanowień Umowy Przedwstępnej ustalona została linia brzegu na skutek czego przedmiotem dostawy będą Działki jak wskazano w niniejszym wniosku. Dla działek gruntu składających się na nieruchomość w dacie Umowy Przedwstępnej prowadzone były różne księgi wieczyste, ale w ramach uzgodnień poczynionych w Umowie Przedwstępnej, wszystkie te działki zostały przeniesione do księgi wieczystej aktualnie dla nich prowadzonej oraz jak wspomniano powyżej ustalono linię brzegu. Ponadto z przedmiotowej księgi wieczystej odłączona została działka gruntu numer 1/28, dla której założono nową księgę wieczystą, albowiem Spółce nie przysługuje tytuł prawny do tej działki.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Spółka i Y zobowiązali się do kupna i sprzedaży Nieruchomości pod określonymi warunkami, w tym:

a) uzyskania zgody Ministra Infrastruktury (ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej) na zbycie Nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich z późniejszymi zmianami) – dostawa nastąpi po spełnieniu tego warunku;

b) uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa) – dostawa nastąpi po spełnieniu tego warunku;

c) uzyskanie różnych pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę dla Inwestycji, umożliwiających Spółce rozpoczęcie budowy zakładu produkcyjnego na Nieruchomości (przy czym Spółka najprawdopodobniej zrzecze się tego warunku – dostawa może nastąpić pomimo nie spełnienia tego warunku);

d) wydania przez A Specjalną Strefę Ekonomiczną S.A. decyzji (ostatecznej i niezaskarżalnej) przyznającej Spółce pomoc publiczną w zakresie Inwestycji zgodnie z przepisami ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o wspieraniu nowych inwestycji) – dostawa nastąpi po spełnieniu tego warunku.

Po spełnieniu się warunków zawieszających (lub zrzeczeniu się ich przez Spółkę, jeśli dopuszcza to Umowa Przedwstępna) określonych w Umowie Przedwstępnej, Spółka i Y zawrą warunkową umowę sprzedaży nieruchomości („Umowa Warunkowa”), na podstawie której Y sprzeda Nieruchomość Spółce pod następującymi warunkami:

e) zgodnie z treścią art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich z późniejszymi zmianami, Umowa Warunkowa będzie zawierała warunek, że B Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) – jako podmiot zarządzający, nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu Umowy Warunkowej (lub odpowiednio jego części), a ponadto jeżeli podmiot zarządzający nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu pod warunkiem, że Skarb Państwa nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu Umowy Warunkowej (lub odpowiednio jego części) zgodnie z treścią art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich z późniejszymi zmianami;

f) zgodnie z treścią art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 1899) („UGN”), Umowa Warunkowa będzie zawierała warunek, że Gmina Miasto nie wykona przysługującego jej prawa pierwokupu.

W przypadku niewykonania i/lub zrzeczenia się wspomnianego prawa pierwokupu Spółka i Kupujący zawrą umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynków, budowli i infrastruktury zlokalizowanych na nieruchomości („Umowa Przenosząca”).

Wskazać należy, że na potrzeby oceny czy nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną, czy niezabudowaną, która to okoliczność determinuje zastosowanie prawa pierwokupu określonego w art. 109 ust. 1 pkt 2 UGN, Strony pomimo istnienia naniesień na Nieruchomości, z ostrożności przyjęły (brak zastosowania prawa pierwokupu w sytuacji, w której powinno zostać zastosowane skutkuje nieważnością umowy), że Nieruchomość stanowi nieruchomość niezabudowaną w rozumieniu tego przepisu albowiem Nieruchomość ma znaczny obszar i nie będą na niej posadowione budynki, ale będą występowały inne obiekty budowlane jak wskazano we wniosku. Na skutek powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości nastąpi pod warunkiem nie wykonania przez Gminę Miasto prawa pierwokupu użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 109 ust 1 pkt 2 UGN.

W ramach dokumentacji transakcyjnej Spółka zawarła z Y porozumienie, zgodnie z którym Spółka może zamówić od Y dostawę materiałów budowlanych wytworzonych w instalacji produkcyjnej Y zlokalizowanej aktualnie na terenie Nieruchomości, którą Y zobowiązany jest usunąć z Nieruchomości w ramach sprzedaży. Jeżeli Spółka zdecyduje zamówić od Y dostawę materiałów budowlanych, Spółka i Y uzgodnią zasady wynajęcia Y części Nieruchomości na potrzeby funkcjonowania instalacji produkcyjnej Y po nabyciu Nieruchomości przez Spółkę (przy czym instalacja ta jest rzeczą ruchomą i nie będzie przedmiotem sprzedaży). Ponadto możliwe jest, że Umowa Warunkowa i umowa przenosząca zostaną zawarte przed uzyskaniem przez Spółkę pozwolenia na budowę Inwestycji, w którym to przypadku strony mogą również uzgodnić wynajęcie Y przez Spółkę części lub całości Nieruchomości na potrzeby funkcjonowania zakładu produkcyjnego przez określony czas (przy czym również w takim wypadku instalacja produkcyjna Y będąca rzeczą ruchomą nie będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki).

Ponieważ termin pomiędzy zawarciem Umowy Warunkowej a Umowy Przenoszącej może wynieść nawet 8 miesięcy, w ramach dokumentacji transakcyjnej została zawarta warunkowa umowa najmu, która stanie się skuteczna z chwilą zawarcia Umowy Warunkowej, która będzie uprawniała Spółkę do rozpoczęcia budowy na części Nieruchomości (nie zajętej przez instalację produkcyjną Y oraz części Nieruchomości wykorzystywane na potrzeby jej funkcjonowania) zanim Spółka stanie się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Strony mogą jednak rozwiązać tę umowę najmu, która nie wejdzie z tego powodu w życie.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, oraz dalszymi uzgodnieniami strony Umowy Przedwstępnej, Y ma obowiązek przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (tj. wydania) Spółce w uzgodnionym stanie. Przygotowanie to polega w szczególności na: (i) rozbiórce instalacji produkcyjnej Y (chyba, że Spółka zamówi od Y tymczasowo dostawy z tej instalacji, przy czym w każdej okoliczności rozbiórka tej rzeczy ruchomej może nastąpić po dostawie nieruchomości, a niezależnie od okoliczność będzie musiała nastąpić w uzgodniony terminie), bez usuwania monobloku o wymiarach około 76,5m x 30m, (ii) zmiany treści służebności ustanowionych na rzecz sąsiedniej nieruchomości, na której zlokalizowana jest oczyszczalnia ścieków oraz uregulowanie stanu prawnego, na podstawie którego użytkownik wieczysty nieruchomości, na której zlokalizowana jest oczyszczalnia ścieków odprowadza oczyszczone ścieki przez teren Nieruchomości, (iii) usunięciu bocznicy kolejowej, (vi) rozbiórce istniejącego budynku oraz (vii) wygaszeniu decyzji administracyjnych w oparciu, o które Y prowadzi działalność gospodarczą na Nieruchomości. W ramach przygotowania Nieruchomości Y nie usunie monobloku, o którym mowa w punkcie (i), którego dokładna specyfikacja nie jest znana (sposób posadowienia, liczba, rodzaj, głębokości pali, itp.). Niektóre z powyższych obowiązków są już wykonane na datę niniejszego wniosku a niektóre mogą zostać wykonane po dacie dostawy Nieruchomości. Na Nieruchomości pozostanie także istniejąca stacja trafo, nabrzeże (umocnienie pochodzące z czasu budowy linii najwyższego napięcia) a także inne budowle, w tym instalacje i sieci uzbrojenia terenu czy utwardzone jezdnie. Szczegółowe informacje dotyczące istniejących naniesień, oraz tych będących przedmiotem sprzedaży wskazano w dalszej części wniosku. Umowa Przedwstępna przewiduje konsekwencje nie wykonania przez Y, poszczególnych z powyższych obowiązków, polegające albo na konieczności uzyskania odpowiedniego ubezpieczenia ryzyka albo zatrzymania przez Spółkę części ceny i uprawnienia do wykonania danego obowiązku Y, przez Spółkę.

Na Nieruchomości znajduje się także majątek osób trzecich, w tym sieć najwyższego napięcia należąca do operatora systemu przesyłowego, która posadowiona jest na podstawie służebności gruntowej a także rów odprowadzający ścieki z sąsiadującej nieruchomości, na której zlokalizowana jest oczyszczalnia ścieków. Sposób odprowadzenia ścieków ma zostać aby umożliwić realizację Inwestycji. Majątek osób trzecich posadowiony na Nieruchomości nie będzie przedmiotem dostawy przez Y Spółce.

Ponadto Nieruchomość obciążona jest służebnościami przechodu i przejazdu na rzecz Nieruchomości sąsiednich, które nie wpływają jednak na możliwość jej zagospodarowania na cele Inwestycji.

Y zatrudnia pracowników obsługujących instalację produkcyjną na Nieruchomości. W ramach sprzedaży Nieruchomości, instalacja produkcyjna Y nie będzie przedmiotem dostawy na rzecz Spółki i będzie rozebrana albo tymczasowo jeszcze wykorzystywana przez Y. W konsekwencji Y nie stanie się pracodawcą dla pracowników obsługujących instalację produkcyjną Y i nie nastąpi przejęcie zakładu pracy przez Spółkę.

Strony rozważają również możliwość przeniesienia przez Y na Spółkę praw i obowiązków wynikających z umowy o dostawę energii elektrycznej. Ostateczna decyzja uzależniona będzie od cen dostawy energii wskazanych w przedmiotowej umowie oraz cen rynkowych dostępnych dla Spółki w przyszłości na zasadach rynkowych. Podkreślić należy, że takie przeniesienie praw i obowiązków z umowy o dostawy energii elektrycznej miałoby na celu wyłącznie korzyść ekonomiczną (dla Spółki w postaci niższego kosztu zakupu energii a dla Y, w postaci braku konieczności ponoszenia opłat (kar umownych) za wcześniejsze rozwiązanie umowy), a dostarczana energia elektryczna byłaby wykorzystywana przez Spółkę na cele budowy Inwestycji, a nie na cele produkcyjne jak wykorzystuje ją obecnie Y.

W wykonaniu Umowy Przedwstępnej Y udzielił Spółce oraz osobom fizycznym przez nią wskazanym pełnomocnictw na potrzeby uzyskiwania pozwoleń na realizację Inwestycji, w tym uzyskiwania warunków przyłączenia mediów. Po dacie wniosku, Y może udzielić kolejnych pełnomocnictw w przedmiotowym zakresie. Ponadto Y udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli w oparciu o udzielone pełnomocnictwo jakiekolwiek warunki przyłączeniowe, opinie, uzgodnienia czy inne dokumenty na potrzeby realizacji Inwestycji zostaną uzyskane w imieniu Y, zostaną one w ramach sprzedaży Nieruchomości przeniesione na Spółkę. W oparciu o udzielone przez Y prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane Y uzyskuje i będzie uzyskiwać różne pozwolenia, decyzje, uzgodnienia na potrzeby przygotowania Inwestycji we własnym imieniu, a dokumenty pewne dokumenty zostały uzyskane przed zawarciem Umowy Warunkowej.

Dostawa Nieruchomości nie spowoduje transferu składników majątkowych i niemajątkowych innych niż sama Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu, oraz prawo własności budynków, budowli i infrastruktury) oraz ewentualne przeniesienie warunków przyłączeniowych, opinii, uzgodnień czy innych dokumentów na potrzeby realizacji Inwestycji lub ewentualnie praw i obowiązków z opisanej powyżej umowy dostawy energii elektrycznej. Przede wszystkim planowanej transakcji nie będzie towarzyszyć cesja praw i obowiązków z umów związanych z Nieruchomością (ubezpieczenie, ochrona, sprzątanie, dostawa mediów (za wyjątkiem ewentualnego przeniesienia umowy o dostawę energii elektrycznej), w tym nie dojdzie do transferu zobowiązań Y czy pracowników. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość obciążona jest aktualnie szeregiem hipotek przymusowych w ramach transakcji (lub po jej dokonaniu) może dojść do ich spłaty, niemniej spłata nastąpi przez zapłatę przez Spółkę części ceny sprzedaży Nieruchomości bezpośrednio na rachunki wierzycieli (spłata taka może wydarzyć się kilka miesięcy po dacie dostawy, a do tego czasu część ceny będzie zdeponowana w depozycie notarialnym na zabezpieczenie zapewnienia środków do spłaty tych hipotek przymusowych).

Jak wskazano na wstępie opisu stanu faktycznego, Y prowadzi działalność gospodarczą w różnych obszarach a także posiada różne inne nieruchomości. Dostawa Nieruchomości przez Y na rzecz Spółki nie wpłynie na działalność gospodarczą Spółki za wyjątkiem zaprzestania działalności dotychczas prowadzonej na Nieruchomości (czy czym działalność ta może zostać przeniesiona na inną nieruchomość). W ramach dostawy Nieruchomości Y nie przeniesie na rzecz Spółki innych istotnych składników majątku w tym w szczególności oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorcę, licencji na korzystanie z oprogramowania, tajemnicy przedsiębiorstwa. Po planowanej transakcji w Y pozostanie szereg istotnych składników jego przedsiębiorstwa, związanych z działalnością Y, tj. w szczególności środki trwałe (w tym inne nieruchomości, urządzenia przemysłowe, sprzęt komputerowy, pracownicy, itd.), wartości niematerialne i prawne (w tym licencje), tajemnica przedsiębiorstwa oraz know-how, rachunki bankowe oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, przy czym instalacja produkcyjna zlokalizowana na Nieruchomości zostanie ostatecznie zlikwidowana (termin likwidacji zależy od uzgodnień stron, związanych z możliwą kontynuacją działalności przez określony czas na potrzeby dostawy materiałów budowlanych w związku z budową Inwestycji lub w związku z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę przed uzyskaniem pozwoleń wymaganych do rozpoczęcia budowy, w której to sytuacji Spółka może wynająć część Nieruchomości Y przez określony czas).

Zbywana Nieruchomość nie jest formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Y. Nie stanowi ona w ramach organizacji Y odrębnego działu czy oddziału (odrębnej jednostki organizacyjnej). W Y w stosunku do Nieruchomości nie jest też prowadzona odrębna rachunkowość. Y nie posiada również osobnego rachunku bankowego dedykowanego do rozliczeń transakcji związanych z działalnością prowadzoną na Nieruchomości.

Strony do planowanej transakcji przystąpią jako zarejestrowani czynni podatnicy VAT. Dodatkowo w zakresie, w jakim planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie obejmować działki zabudowane strony złożą w Umowie Warunkowej i Umowie Przenoszącej zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług – zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.

Przeznaczenie Nieruchomości

Y wykorzystuje na cele prowadzonej działalności tylko część Nieruchomości, a działalność ta nie wykorzystuje walorów Nieruchomości. Prowadzona na Nieruchomości działalność polega na zagospodarowaniu urobku do produkcji materiałów stabilizowanych z wykorzystaniem odzysku odpadów. Na specjalnie skonstruowanej instalacji (…) odwodniony i osuszony materiał po dodaniu składników wiążących stanowi mieszankę do zastosowania w budownictwie hydrotechnicznym. Do prowadzenia działalności gospodarczej na terenie Nieruchomości spółka wykorzystuje jedynie część działki nr (…). Pozostała część Nieruchomości jest wykorzystywane sporadycznie i pomocniczo na potrzeby opisanej działalności.

Historycznie Nieruchomość była użytkowana od 1911 r. do 1945 r. przez B, a po 1952 r. przez Z S.A. i jej poprzednika PP Q, a cały obszar Nieruchomości był związany z działalnością Fabryki. Część Nieruchomości przeznaczona w MPZP (jak zdefiniowano poniżej) pod uprawy łąkarskie oraz tereny zielone, według wiedzy Y nie była wykorzystywana w sposób określony w MPZP i zawsze jej przeznaczenie było powiązane z korzystaniem z pozostałej części produkcyjnej Nieruchomości.

Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Nieruchomość objęta jest niżej wskazanymi planami zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) a jej przeznaczenie jest następujące:

a) Działki nr (…) z obrębu (…) oraz nr (…) z obrębu (…), a także części działek nr (…) z obrębu (…) położone przy (…) leżą na terenie objętym uchwałą Rady Miasta Szczecin nr (…) w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…). Części działek nr (…) oraz działka nr (…) z obrębu (…) oraz nr (…) z obrębu (…) leżą w granicach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych: (i) przeznaczenie terenu: funkcja przeładunkowa, produkcyjno-składowa z dostępem do akwenów żeglownych, z funkcjami towarzyszącymi, z dopuszczenie usług; (ii) odzysk surowców i unieszkodliwianie odpadów z zanieczyszczonego urobku pogłębiarskiego z funkcjami towarzyszącymi, (iii) rekultywacja osadników; (iv) nabrzeże przeładunkowo-składowe. Części działek nr (…) z obrębu (…) leżą w granicach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych: (i) przeznaczenie terenu; zieleń naturalna; (ii) dopuszcza się użytkowanie rolne - uprawy łąkarskie.

b) Fragmenty działek nr (…) z obrębu (…) położonych przy ul. (…) leżą na terenie objętym uchwała Rady Miasta (…) z 27 kwietnia 2021 r. w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…). Części działki nr (…) z obrębu (…) leży w granicach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych: (i) przeznaczenie terenu: usługi sportu i rekreacji; (ii) dopuszcza się zabudowę towarzyszącą funkcji podstawowej: obsługa administracyjna, zespół klubowo-wypoczynkowy, usługi hotelarskie, szkolenia- konferencyjne, gastronomii, handlu, wypożyczalnia sprzętu sportowego, itp. Część działki nr (…) z obrębu (…) leży w graniach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych: (i) przeznaczenie terenu: droga publiczna – ulica lokalna; (ii) do czasu realizacji ustaleń planu, dopuszcza się obecne zagospodarowanie i sposób użytkowania, z możliwością przebudowy, prowadzenia prac remontowych, bez prawa rozbudowy. Fragmenty działek nr (…) z obrębu (…) leżą w granicach terenu elementarnego (…) o przeznaczeniu terenu: droga publiczna – ulica dojazdowa.

c) Fragmenty działek nr (…) z obrębu (…) położonych przy (…) leżą na terenie objętym uchwałą Rady Miasta (…) z 17 czerwca 2013 r. w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), w granicach terenu elementarnego (…) o przeznaczeniu terenu: droga wewnętrzna.

d) Działki nr (…) oraz części działek nr (…) położone są w granicach Portu Morskiego w (…), podmiotem zarządzającym tym portem jest B Spółka Akcyjna z siedzibą w (…).

Na obszarach tzw. części rolnej obowiązuje zakaz zabudowy obiektami budowlanymi za wyjątkiem obiektów budowlanych i urządzeń wodnych niezbędnych do powiększania i eksploatacji akwenu morskich wód wewnętrznych. Dopuszcza się jednak budowę i eksploatację budowli i urządzeń nawigacyjnych oraz umocnienie brzegów związane z lokalizacją tych budowli i urządzeń, wg zapotrzebowania, bez ograniczania ich wysokości. Obowiązuje także zakaz zmiany ukształtowania terenu. Pomimo zatem podstawowego przeznaczenia tego obszaru na zieleń naturalną, uzupełniającego przeznaczenia – użytkowania rolnego – upraw łąkarskich, na obszarze tym dopuszcza się zabudowę. Jest to ograniczenie dość rygorystyczne albowiem dopuszcza budowę i eksploatację budowli i urządzeń nawigacyjnych, niemniej jednak biorąc pod uwagę położenie tej części Nieruchomości graniczące z rzeką – Kanałem (…) oraz morskimi wodami wewnętrznymi – rzeką (…), w ocenie Zainteresowanych grunt ten należy traktować jako budowlany, zwłaszcza, że w sąsiedztwie tego gruntu Y planuje budowę nabrzeża i możliwe, że ta część Nieruchomości zostanie wykorzystana na budowę obiektów budowlanych towarzyszących, zgodnie z zapisami MPZP.

Z formalnego punktu widzenia, według zapisów MPZP, Nieruchomości stanowią nieruchomość rolną, albowiem część Nieruchomości znajduje się na terenie oznaczonym jako (…) w uchwale Rady Miasta nr (…) z 25 kwietnia 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), który dla tego obszaru dopuszcza użytkowanie rolne – uprawy łąkarskie. Niemniej jednak obszar, na którym dopuszczalne są uprawy łąkarskie obejmuje jedynie część działki gruntu (…), część działki gruntu (…) oraz część działki gruntu (…). Na przedmiotowych działkach gruntu, których część przeznaczona jest w MPZP na cele rolne znajdują się naniesienia jak wskazano w dalszej części, co powoduje, że w ocenie Zainteresowanych działki te stanowią działki zabudowane w rozumieniu ustawy o podatku VAT a nie rolne.

Pozostała część działek gruntu (…) stanowi w rozumieniu MPZP tereny przemysłowe lub przeznaczone pod drogi a więc grunty budowlane. Ponadto przez znaczną część terenu przeznaczonego pod uprawy łąkarskie biegnie napowietrzna linia przesyłowa operatora systemu przesyłowego najwyższego napięcia (…) będąca centralną linią przesyłową na trasie (…). W trakcie budowy tej linii napowietrznej wykonane zostały różnego rodzaju inwestycje, a na części działek o przeznaczeniu rolnym wykonane zostały roboty budowlane w oparciu o odpowiednie pozwolenia administracyjne, co w ocenie Zainteresowanych również determinuje fakt iż tę część Nieruchomości należy traktować jako budowlaną. Zbywca na części tej prowadził prace związane z budową nabrzeża na podstawie umowy z 14 września 2015 r. zawartej z Q (…) Sp. z o.o. Zgodnie z tą umową zostało wykonane stanowisko przeładunkowe oraz drogi do niego w celu umożliwienia transportu materiałów w związku z budowaną linią energetyczną. Opracowany został także projekt przez R Sp. z o.o. z siedzibą w (…). Z map sytuacyjnych załączonych do projektu wynika, że część działek przeznaczona pod uprawy łąkarskie została objęta realizacją inwestycji. Dla inwestycji uzyskane zostało pozwolenie na budowę nr (…) z 13 kwietnia 2016 r., a sama inwestycja wykonania wzmocnienia brzegu i stanowiska przeładunkowego zostały odebrane w dniu 29 czerwca 2016 r. Na dzień dzisiejszy pozostałościami po budowie i dostawach refulatu są stanowiska cumownicze dla barek (dalby) usytuowane w Kanale (…), a także stanowisko przeładunkowe – nabrzeże.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska, że fakt, że tereny oznaczone w MPZP jako tereny zielone i uprawy łąkarskie, w ewidencji gruntów prowadzonej przez Prezydenta Miasta oznaczone są jako tereny przemysłowe lub tereny rekreacyjno-przemysłowe. W tej urzędowej ewidencji prowadzonej przez Prezydenta Miasta, żadna z części działek stanowiących Nieruchomość nie jest oznaczona symbolem wskazującym na to, że są to działki przeznaczone pod tereny zielone lub uprawy łąkarskie lub innego rodzaju użytki rolne. Ponadto tej części Nieruchomości według informacji posiadanych przez Y nie została nadana nigdy klasa bonitacyjna. Dodać należy, że w MPZP nie ma żadnego podziału, która z części Nieruchomości miała być przeznaczona pod tereny zielone, a która pod uprawy łąkarskie. Zatem zapisy w ewidencji gruntów potwierdzają rzeczywisty stan Nieruchomości jako nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym/przemysłowym.

Obecnie znaczna część Nieruchomości wykorzystywana jest przez Y na potrzeby funkcjonowania instalacji odzysku surowców mineralnych, która zostanie zlikwidowana przed sprzedażą Nieruchomości, chyba że Spółka i Y uzgodnią dłuższe funkcjonowanie instalacji produkcyjnej jak wskazano we wniosku. Także część Nieruchomości przeznaczona pod uprawy łąkarskie i tereny zielone objęta jest wydaną decyzją o udzielenie pozwolenia zintegrowanego na rzecz Y, na podstawie której Y prowadzi działalność gospodarczą związaną z przetwarzaniem odpadów. Jednocześnie zgodnie z tą decyzją między innymi zostało dopuszczone posadowienie pól refulacyjnych. Powyższe zatem również potwierdza w istocie przemysłowy charakter tych nieruchomości.

Naniesienia na Nieruchomości

Nieruchomość ma zostać sprzedana przez Y Spółce w uzgodnionym stanie, jak wskazano powyżej. W szczególności, na Nieruchomości mają pozostać istniejąca stacja trafo, nabrzeże (umocnienie pochodzące z czasu budowy linii najwyższego napięcia) a także inne budowle, w tym instalacje i sieci uzbrojenia terenu czy utwardzone jezdnie. Na Nieruchomości znajdować się będzie również majątek osób trzecich, tj. napowietrzna linia energetyczna należąca do operatora systemu przesyłowego oraz sieć odprowadzania oczyszczonych ścieków z oczyszczalni ścieków zlokalizowanej na nieruchomościach sąsiednich. Ponadto aktualnie na terenie Nieruchomości znajduje się instalacja produkcyjna Spółki, która zostanie zlikwidowana przed sprzedażą Nieruchomości, chyba, że Spółka i Y uzgodnią dłuższe funkcjonowanie instalacji produkcyjnej Spółki jak wskazano w niniejszym wniosku.

W tabeli poniżej Zainteresowani wskazują naniesienia na Nieruchomości istniejące na datę Wniosku oraz wskazują, czy dane naniesienie stanowi własność Y a także czy będzie ono przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki.


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) | Monoblok żelbetowy o wymiarach 76,5 m x 30 m, palowany | Tak | Tak 
| Stacja transformatorowa | Tak | Tak 
| (1 SZTUKA) |  |  
| Inna budowla o powierzchni zabudowy 47 m2 | Tak | Nie 
| Inna budowla o powierzchni zabudowy 6 m2 | Tak | Nie 
| Inna budowla o powierzchni zabudowy 10 m2 | Tak | Nie 
| Plac utwardzony płytami betonowymi o powierzchni 473 m2 | Tak | Nie 
| Plac utwardzony betonem o powierzchni 786 m2 | Tak | Tak 
| Plac utwardzony betonem o powierzchni 29 m2 | Tak | Tak 
| Plac utwardzony betonem o powierzchni 914 m2 | Tak | Nie 
| Słup kratowy | Nie | Nie 
| Linie elektroenergetyczne ziemne (15 sztuk) | Nie | Nie 
| Linia elektroenergetyczna napowietrzna | Nie | Nie 
| Przewody kanalizacji sanitarnej, deszczowej, ogólnospławnej (5 sztuk) | Nie | Nie 
| Jezdnia gruntowa o powierzchni 1578 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni 4621 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona płytami betonowymi o powierzchni 497 m2 | Tak | Tak 
| Taśmociąg | Tak | Nie 
| Betonowy fundament pod taśmociąg | Tak | Tak 
| Inne urządzenia o powierzchni zabudowy 4 m2 (4 sztuki) | Tak | Nie 
| Betonowy fundament pod inne urządzenie | Tak | Tak 
| Latarnie na słupach (9 sztuk) | Tak | Tak 
| Szafki elektroenergetyczne (4 sztuki) | Tak | Tak 
| Przewody wodociągowe(5 sztuk) | Nie | Nie 
| Przewodytelekomunikacyjne (2 sztuki) | Nie | Nie 
| Przewody gazowe (2 sztuki) | Nie | Nie 
| Hydrant | Nie | Nie 
| Studzienki kanalizacyjne okrągłe (9 sztuk) | Nie | Nie 
| Studzienki kanalizacyjne prostokątne (6 sztuk) | Tak | Tak 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) | Inna budowla o powierzchni zabudowy 4 m2 (PODPORA) | Tak | Tak 
| Inna budowla o powierzchni zabudowy 3 m2 (PODPORA) | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni 152 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni 277 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni 455 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni 475 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia gruntowa o powierzchni 508 m2 | Tak | Tak 
| Przewody wodociągowe (11 sztuk) | Nie | Nie 
| Hydrant | Nie | Nie 
| Studzienka wodociągowa okrągła | Nie | Nie 
| Przewody elektroenergetyczne ziemne (9 sztuk) | Brak możliwości ustalenia stanu własności z uwagi na wybudowanie obiektu budowlanego dziesiątki lat temu 
| Przewód ciepłowniczy | Brak możliwości ustalenia stanu własności z uwagi na wybudowanie obiektu budowlanego dziesiątki lat temu 
| Przewód niezidentyfikowany | Brak możliwości ustalenia stanu własności z uwagi na wybudowanie obiektu budowlanego dziesiątki lat temu 
| Przewody kanalizacyjne (12 sztuk) | Tak Tak 
| Studnia kanalizacyjna okrągła (17 sztuk) | Tak Tak 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) | Nabrzeże betonowe | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni 1350 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni 385 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia gruntowa o powierzchni 1011 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni 1613 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia gruntowa o powierzchni 276 m2 | Tak | Tak 
| Mur oporowy (4 sztuki) | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni 130 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni 492 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni 73 m2 | Tak | Tak 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) | most | Tak | Tak 
| Chodnik betonowy o powierzchni 41 m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona płytami betonowymi o powierzchni 60 m2 | Tak | Tak 
| Bariera drogowa ochronna | Tak | Tak 
| Mur oporowy (8 sztuk) | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona płytami betonowymi o powierzchni 92 m2 | Tak | Tak 
| Ściana oporowa (2 sztuki) | Tak | Tak 
| Przepust 3m x 8 m | Tak | Tak 
| Przewód telekomunikacyjny | Nie | Nie 
| Przewód niezidentyfikowany (2 sztuki) | Nie | Nie 
| Przewód wodociągowy (5 sztuk) | Nie | Nie 
| Przewód elektroenergetyczny (4 sztuki) | Nie | Nie 
| Przewód kanalizacyjny (14 sztuk) | Nie | Nie 
| Kratka ściekowa | Nie | Nie 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) Przewód Tak Takelektroenergetyczny 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) | Brak | Nie dotyczy | Nie dotyczy 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) | Brak | Nie dotyczy | Nie dotyczy 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) | Brak | Nie dotyczy | Nie dotyczy 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy naniesienie stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| (…) | Brak | Nie dotyczy | Nie dotyczy 

Historycznie budowle lub ich części zlokalizowane na Nieruchomości i będące przedmiotem dostawy były wzniesione i wykorzystywane przez Y, dla celów prowadzenia podstawowej działalności tego przedsiębiorstwa, z zastrzeżeniem, że niektóre budowle zostały wzniesione przed nabyciem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Y a dokładna data ich powstania oraz historyczny sposób wykorzystywania, z uwagi na upływ czasu, nie są możliwe do ustalenia.

Dodatkowo Y potwierdził Spółce, że w ciągu 2 lat przed planowaną transakcją dostawy budowli na Nieruchomości na rzecz Spółki na podstawie Umowy Przenoszącej nie poniósł/nie poniesie żadnych wydatków, które mogłyby zostać zakwalifikowane jako istotne ulepszenie Nieruchomości stosownie do wniosków wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 listopada 2017 r. (sygn. C-308/16) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności nie wzniósł/nie wzniesie na Nieruchomości żadnych budynków, budowli lub ich części, a także nie ponosił/nie poniesie wydatków na ulepszenie jakichkolwiek budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na Nieruchomości, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Y natomiast dokonał już lub dokona usunięcia niektórych obiektów na Nieruchomości, co nie stanowi jednak ulepszenia Nieruchomości**_._**

W uzupełnieniu wniosku z 28 lutego 2023 r. wskazali Państwo m.in., że opisane we wniosku naniesienia, znajdujące się na działce (…) wymienione poniżej:

\- inna budowla o powierzchni zabudowy 47 m2;

\- inna budowla o powierzchni zabudowy 6 m2;

\- inna budowla o powierzchni zabudowy 10 m2;

\- plac utwardzony płytami betonowymi o powierzchni 473 m2;

\- taśmociąg;

\- inne urządzenia o powierzchni zabudowy 4 m2 (4 sztuki);

stanowią elementy składowe urządzenia instalacji Sprzedającego, która przed przekazaniem nieruchomości, zostanie zdemontowana. Naniesienia opisane jak wyżej nie będą stanowić przedmiotu dostawy.

Pozostałe naniesienia opisane we wniosku jako stanowiące przedmiot dostawy, znajdujące się na działkach będących przedmiotem dostawy, stanowią budowle.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku z 28 lutego 2023 r., nie został przytoczony ponieważ nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych.

### Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Umowa sprzedaży Działki nr (…), Działki nr (…), Działki (…), Działki nr (…), Działki (…), Działki (…), Działki (…), Działki (…) oraz Działki (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast w świetle art. 2 pkt 4 ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają inne czynności cywilnoprawne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z powyższym, jeżeli sprzedaż Działki nr (…), Działki nr (…), Działki (…), Działki nr (…), Działki (…), Działki (…), Działki (…), Działki (…) oraz Działki (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług (jak wskazano powyżej), to nie będzie podlegać ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W opinii Zainteresowanych – z uwagi na stanowisko w zakresie pytań 1-3 - skoro transakcja sprzedaży Działki nr (…), Działki nr (…), Działki (…), Działki nr (…), Działki (…), Działki (…), Działki (…), Działki (…) oraz Działki (…) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie zwolniona z tego podatku, konsekwentnie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe, a w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 23 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.6.2023.4.AM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 47 § 2 ww. Kodeksu:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl 47 § 3 ww. Kodeksu:

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

W prawie polskim obowiązuje zasada _superficies solo cedit_, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1).

Odrębna własność budynków i innych urządzeń istnieje w przypadku budynków i innych urządzeń pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).

Z uwagi na brak w Kodeksie cywilnym definicji budynku, Sąd Najwyższy (m.in. w wyroku z 22 grudnia 2004 r., sygn. II CK 262/04) opowiedział się za dopuszczalnością odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 tej ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o: obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Przepis, w art. 49 wskazuje także na kolejny wyjątek od zasady, zgodnie z którą do części składowych gruntu nie wchodzą urządzenia, mimo, że są związane z nieruchomością.

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Należy podkreślić, że urządzenia, o których mowa w powyższym przepisie określane są powszechnie jako urządzenia przesyłowe, czyli takie, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego.

Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych należy podkreślić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że

przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz prawo własności budynków i budowli znajdujących się na gruncie. W dniu 19 kwietnia 2022 r. Zainteresowani zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (zmienioną aneksem z 31 maja 2022 r. oraz aneksem z dnia 1 czerwca 2022 r.) („Umowa Przedwstępna”). Po spełnieniu się warunków zawieszających (lub zrzeczeniu się ich przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania, jeśli dopuszcza to Umowa Przedwstępna) określonych w Umowie Przedwstępnej, Zainteresowani Y zawrą warunkową umowę sprzedaży nieruchomości („Umowa Warunkowa”). W przypadku niewykonania i/lub zrzeczenia się prawa pierwokupu Zainteresowani zawrą umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynków, budowli i infrastruktury zlokalizowanych na nieruchomości („Umowa Przenosząca”). Strony do planowanej transakcji przystąpią jako zarejestrowani czynni podatnicy VAT. Dodatkowo w zakresie, w jakim planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie obejmować działki zabudowane strony złożą w Umowie Warunkowej i Umowie Przenoszącej zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług – zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.6.2023.4.AM, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. (…) działki nr (…) należy uznać za nieruchomości zabudowane. Ponadto, w stosunku do tych budowli (naniesień znajdujących się na działkach) nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynął/upłynie okres 2 lat. Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie z opisu sprawy wynika, że nie ponosili Państwo nakładów na ulepszenie (…) zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…) dostawa działek nr (…) będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy. (…) w sytuacji gdy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa działek nr (…) będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. (…) W związku z tym, że z opisu sprawy, a także z kontekstu pytania nr 1 nie wynika, aby przy dostawie działki (…) zrezygnowali Państwo z ww. zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, to dostawa tej działki nie będzie opodatkowana. (…) z tytułu nabycia działki nr (…), której sprzedaż jest zwolniona z podatku VAT, (a z wniosku nie wynika aby strony w odniesieniu do tej nieruchomości planowały zrezygnować ze zwolnienia), nie będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. (…) działki nr (…) należy uznać za nieruchomości niezabudowane, będące terenami budowlanymi zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. (…) nie będą one mogły korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy VAT i będą podlegały opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. (…).”

A zatem, skoro opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości w części odnoszącej się do działek nr (…) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż w takim zakresie w jakim transakcja podlegałaby zwolnieniu od podatku, nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w odniesieniu do tych działek znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy w części odnoszącej się do ww. działek. Wyłączeniu z opodatkowania będą podlegały również naniesienia znajdujące się na zabudowanych działkach nr (…). W tej części Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Nie można natomiast zgodzić się z Państwa stanowiskiem, z którego wynika, że sprzedaż Nieruchomości w części odnoszącej się do działki nr (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Skoro – jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż działki nr (…) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, to sprzedaż Nieruchomości w części odnoszącej się do tej działki (z wyłączeniem sprzedaży znajdujacego się na tej działce naniesienia, tj. przewodu elektroenergetycznego) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy w części odnoszącej się do ww. działki (z wyłączeniem sprzedaży znajdujacego się na tej działce naniesienia, tj. przewodu elektroenergetycznego).

Zatem w tej części Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży znajdujacego się na działce nr (…) naniesienia, tj. przewodu elektroenergetycznego wskazać należy, że zgodnie z treścią cytowanego już art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Powyższe oznacza, że jeżeli przedmiotem sprzedaży są rzeczy ruchome, to mimo tego, że czynność sprzedaży tych przedmiotów (rzeczy ruchomych) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług to będą one wyłączone z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z przytoczonymi wcześniej przepisami oraz w oparciu o treść wniosku należy stwierdzić, że przedmiotem omawianej transakcji sprzedaży działki nr 8/55 będzie oprócz prawa użytkowania wieczystego również ruchomość. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika bowiem, że na ww. gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu (działce nr 8/55) zlokalizowane jest naniesienie w postaci przewodu elektroenergetycznego (stanowiące – jak wynika z uzupełnienia wniosku – budowlę), które w świetle przywołanych przepisów nie stanowi nieruchomości ani jej części. Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy, w ujęciu cywilistycznym, a zatem dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych, naniesienie to winno być zatem traktowane jako rzecz ruchoma.

Z uwagi zatem na fakt, że sprzedaż działki nr (…) i znajdującego się na niej naniesienia będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w analizowanej sprawie w odniesieniu do ww. składnika, tj. naniesienia znajdującego się na działce nr (…) znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie, w odniesieniu do umowy sprzedaży w części dotyczącej powyższego składnika umowa w tej części nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t .j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).