Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.783.2021.4.MGR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-26
Teza: opodatkowanie przychodów z najmu lokalu niemieszkalnego
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie; przychód-źródła przychodu; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-Podmiot i przedmiot opodatkowania; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 sierpnia 2021 r. (data wpływu 13 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 listopada 2021 r. (data wpływu 5 listopada 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie**:**

‒ zaliczenia przychodów z najmu lokalu niemieszkalnego do odpowiedniego źródła przychodu – **jest nieprawidłowe,**

‒ możliwości opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 13 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

W dniu 5 listopada 2021 r., na wezwanie Organu, Wnioskodawca uzupełnił wniosek.

**We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą (przeważający kod PKD - 73.11.Z - Działalność agencji reklamowych). Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Planuje dokonać zakupu nieruchomości - lokalu niemieszkalnego (hotelowego) położonego w Polsce. Budynek, w którym będzie znajdował się lokal jest obecnie w trakcie budowy - termin oddania to sierpień 2023 r. Wnioskodawca ma dokonać zapłaty w oparciu o harmonogram udostępniony przez dewelopera (Sp. z o.o.) - będzie to 8 transz w wysokości 10% i 15% ceny zakupu.

Powyższy zakup ma charakter inwestycyjny - Wnioskodawca planuje przede wszystkim wynajmować lokal w ramach wynajmu krótkoterminowego. Do tego celu planuje oddanie zakupionego lokalu w zarządzanie spółce zarządzającej na okres 5 lat od zakończenia inwestycji. Wynagrodzenie spółki zarządzającej wyniesie 24% od wartości wynajmu. Zakup lokalu zostanie potwierdzony fakturą VAT wystawioną na imię i nazwisko Wnioskodawcy, jako czynnego podatnika VAT. Zakup apartamentu oraz jego wynajem będzie związany wyłącznie z działalnością opodatkowaną.

W piśmie z dnia 2 listopada 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że działalność gospodarczą prowadzi od dnia 1 czerwca 2001 r. w zakresie: PKD 73.11.Z - Działalność agencji reklamowych oraz PKD: 73.11.Z, 18.12.Z, 18.13.Z, 47.63.Z, 58.19.Z, 59.11.Z, 59.12.Z, 59.20.Z, 63.11.Z, 63.12.Z, 70.21.Z, 70.22.Z, 73.12.A, 73.12.B, 73.12.C, 73.12.D, 73.20.Z, 74.90.Z, 77.40.Z. Oprócz tego, po oddaniu lokalu do użytku planuje prowadzić działalność w zakresie PKD 68.20.Z oraz PKD 55.10.Z.

Planuje nabyć apartament - lokal niemieszkalny o pow. 44,52m2. Nie posiada innych nieruchomości wykorzystywanych na cele najmu. Zamierza wynajmować przedmiotowy lokal bezpośrednio po planowanym oddaniu lokalu przez dewelopera (planowo od września 2023 r.). Przed oddaniem lokalu do użytkowania planuje złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przychody z najmu przedmiotowego lokalu będą stanowiły dodatkowe źródło utrzymania Wnioskodawcy. Wynajem będzie się odbywał za pośrednictwem agencji specjalizującej się w wynajmie krótkoterminowym - w oparciu o umowę o zarządzanie. Wnioskodawca doprecyzował, że na ten moment nie jest określone, na jakie okresy będą zawierane umowy najmu oraz nie wyklucza, że będzie zapewniał najemcom dodatkowe usługi. Wnioskodawca planuje oddanie zakupionego lokalu w zarządzanie spółce zarządzającej na okres 5 lat od zakończenia inwestycji. Wynajem będzie się odbywał za pośrednictwem agencji specjalizującej się w wynajmie krótkoterminowym, a więc to ten podmiot w sposób ciągły będzie podejmował czynności związane z najmem. Wnioskodawca we własnym imieniu odda zakupiony lokal w zarządzanie ww. spółce. Ograniczenia będą wynikać z umowy o zarządzanie; Wnioskodawca zobowiązuje się nie wynajmować bezpośrednio lokalu w czasie trwania umowy. Przedmiotowy najem nie będzie spełniał przesłanek działalności gospodarczej, w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planowane przez Wnioskodawcę działanie związane z najmem przedmiotowego lokalu nie będzie miało charakteru profesjonalnego i będzie mieścić się w ramach normalnego wykonywania prawa własności. Przychody uzyskane z najmu lokalu Wnioskodawca zaliczy do przychodów z najmu prywatnego. Wnioskodawca doprecyzował, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z najmem lokalu na podstawie umowy najmu, nie zaś ze świadczeniem usług w zakresie zakwaterowania (PKWiU dział 55).

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (sformułowane w uzupełnieniu wniosku):**

1\. Czy dostawa przedmiotowego lokalu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.)?

2\. Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości, skoro zakupiony apartament będzie wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT?

3\. Czy Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć przychód uzyskany z przedmiotowego najmu do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

4\. Czy przychody uzyskiwane z przedmiotowego najmu będą mogły podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytania oznaczone Nr 3-4, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytań Nr 1-2, dotyczących podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

**Zdaniem Wnioskodawcy (przedstawionym ostatecznie w uzupełnieniu wniosku):**

Ad. 3.

Będzie On mógł zaliczyć przychód uzyskany z tego najmu do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planowane przez Wnioskodawcę działanie związane z najmem przedmiotowego lokalu nie będzie miało charakteru profesjonalnego i będzie mieścić się w ramach normalnego wykonywania prawa własności. Tym samym, prowadzony w opisany sposób najem lokalu nie spełni wymogów określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie będzie mógł być uznany za pozarolniczą działalność gospodarczą. Ze względu na to, że przedmiotowy najem nie będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej oraz fakt, że lokal nie będzie związany z taką działalnością, przychód uzyskany z tego najmu zaliczyć będzie można do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w uchwale NSA z dnia 24 maja2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, zgodnie z którą: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majtku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

Zasadą jest więc, że przychody z najmu nieruchomości są kwalifikowane do źródła najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba że podatnik wcześniej zakwalifikował je do składników majątkowych związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą, a więc przykładowo wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych (co w opisanym zdarzeniu przyszłym nie będzie miało miejsca). Jeżeli podatnik lokuje jedynie nadwyżki środków w zakup nieruchomości, które potem wynajmuje (tak jak ma to miejsce w opisanym zdarzeniu przyszłym), to nie można uznać, że są to składniki majątkowe związane z działalnością gospodarczą. W konsekwencji, przychody z najmu lokalu Wnioskodawca będzie uprawniony zakwalifikować do źródła najem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 4.

Przychody uzyskiwane z przedmiotowego najmu będą mogły podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Planowane przez Wnioskodawcę działanie związane z najmem przedmiotowego lokalu nie będzie miało charakteru profesjonalnego i będzie mieścić się w ramach normalnego wykonywania prawa własności. Tym samym, prowadzony w opisany sposób najem lokalu nie spełni wymogów określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie będzie mógł być uznany za pozarolniczą działalność gospodarczą. Ze względu na to, że przedmiotowy najem nie będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej oraz fakt, że lokal nie będzie związany z taką działalnością, przychód uzyskany z tego najmu zaliczyć będzie można do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane z ww. źródła będą mogły podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeżeli uzyskany przez Wnioskodawcę przychód nie przekroczy kwoty 100 000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu Wnioskodawca odprowadzi od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają interpretacje indywidualne:

‒ z dnia 9 czerwca 2020 r., Nr 0115-KDIT3.4011.78.2020.3.MK, zgodnie z którą: „Wnioskodawca, jako osoba fizyczna i czynny podatnik podatku od towarów i usług prowadzi działalność gospodarczą polegającą na doradztwie prawnym. Zawarł umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego w tzw. systemie aparthotelu. Nabyty lokal został wynajęty na długoterminowy okres 10 lat w oparciu o umowę długoterminowego najmu, w systemie aparthotel, zawartą z profesjonalnym zarządcą obiektu, który ma utrzymywać cały budynek w należytym stanie oraz obsługiwać wynajem jego lokalu. Wnioskodawca lokal nabył do majątku prywatnego - nie wchodzi on do środków trwałych prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przy zakupie ww. lokalu odliczył podatek od towarów i usług od ww. zakupu. Organ uznał, że przychody uzyskiwane z ww. źródła będą mogły zgodnie z wolą Wnioskodawcy - podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

‒ z dnia 20 listopada 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.417.2019.2.DJD, w której stwierdzono: „w ocenie Organu, skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu, a dotychczasowy najem lokalu nabytego w spadku oraz najem dwóch lokali mieszkalnych w systemie aparthotelu, nie będzie wykonywany w sposób określony w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to uzyskiwane przychody z tytułu zawieranych umów najmu lokali w systemie aparthotelu stanowić będą źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychody uzyskiwane najmu dwóch lokali w formie aparthotelu, jak również uzyskiwane z obecnie wynajmowanego lokalu, mogą być opodatkowane przez Wnioskodawcę zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.”

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

‒ zaliczenia przychodów z najmu lokalu niemieszkalnego do odpowiedniego źródła przychodu **– jest nieprawidłowe,**

‒ możliwości opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne **– jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

‒ pozarolnicza działalność gospodarcza,

‒ najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się m.in. na trzech przesłankach:

a) zarobkowym celu działalności,

b) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c) prowadzeniu działalności we własnym imieniu

‒ a ponadto wymaga, by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a)-c) ww. przepisu.

W myśl natomiast art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji należy stwierdzić, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję pozarolniczej działalności gospodarczej, nie definiuje natomiast najmu przez określenie cech tej umowy, wskazując jedynie w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy na istnienie tego rodzaju źródła przychodów.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), zgodnie z którym, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, od spełnienia pojedynczych przesłanek, tj. liczby wynajmowanych pokoi, czasu trwania umowy najmu, wysokości przychodów uzyskiwanych z najmu, czy też wielkości, bądź charakteru (np. turystycznego) miejscowości, w jakiej położony jest apartament – lokal niemieszkalny. Przesłanki te nie mogą stanowić samodzielnego kryterium do wyłączenia przychodów z odrębnego źródła, jakim jest najem, i zaliczenia do przychodów z działalności gospodarczej. W szczególności nie stanowi takiej samodzielnej przesłanki zawarcie umowy najmu na krótki okres.

Natomiast w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie apartamentu traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Przy kwalifikacji przychodu do właściwego źródła może być pomocny zamiar podatnika wyrażony w podejmowanych przez niego działaniach, np. wystąpienie z wnioskiem o dokonanie wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Stosownie do art. 9a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego sporządzony na piśmie wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym podatnicy mogą złożyć na podstawie przepisów ustawy o CEIDG.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

‒ celu zarobkowego,

‒ ciągłości,

‒ zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W myśl art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

‒ prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

‒ osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 2).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ww. ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. (art. 6 ust. 1a cyt. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł m.in. z tytułu:

a) przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a,

b) przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym,

c) świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55),

d) świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

Wykazać należy, że planowany najem nie będzie najmem okazjonalnym mieszczącym się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem (tzn. mającym na celu zwyczajowo przyjęte reguły gospodarowania prywatnym majątkiem), lecz będzie realizowany w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że zakup ma charakter inwestycyjny, wynajem będzie odbywał się za pośrednictwem agencji specjalizującej się w wynajmie krótkoterminowym – w oparciu o umowę o zarządzanie.

W okolicznościach analizowanej sprawy należy przyjąć, że działania Wnioskodawcy będą odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności. Przedsięwzięcie Wnioskodawcy charakteryzuje powtarzalność określonych czynności celem uzyskania dochodu (najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu). Wnioskodawca, prowadząc opisany we wniosku najem, bez wątpienia będzie działał we własnym imieniu, a podejmowane czynności spowodują dla Niego określone prawa i obowiązki. Działania Wnioskodawcy dotyczące najmu będą miały charakter długofalowy, ukierunkowany na wykorzystanie posiadanego składnika majątku w sposób zorganizowany i ciągły. Taki rodzaj aktywności Wnioskodawcy nie może więc mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymaga on podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne do opisanego zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że skoro – jak Wnioskodawca wskazał w uzupełnieniu wniosku – po oddaniu lokalu do użytku planuje prowadzić działalność w zakresie PKD 68.20.Z oraz PKD 55.10.Z (czyli odpowiednio działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz w zakresie hoteli i podobnych obiektów zakwaterowania), to przychody osiągane z tytułu najmu Wnioskodawca powinien zakwalifikować do źródła przychodów działalność gospodarcza, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z punktu widzenia bowiem art. 5a pkt 6 ustawy działalność Wnioskodawcy – co zostało jednoznacznie wskazane w opisie sprawy – będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podejmowana będzie przez Niego we własnym imieniu.

Jednak, podobnie jak w przypadku najmu prywatnego, Wnioskodawca może opodatkować przychody z tytułu najmu przedmiotowego lokalu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 12,5% (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. b) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Reasumując – przychody osiągane z tytułu najmu lokalu niemieszkalnego (hotelowego) Wnioskodawca powinien, zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jest przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej,. Przychody te Wnioskodawca może opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5% do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę – stawką 12,5%, pod warunkiem spełnienia pozostałych ustawowych warunków opodatkowania w tej formie.

Zatem, w zakresie zaliczenia przychodów z najmu lokalu niemieszkalnego do odpowiedniego źródła przychodu stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe. Natomiast w zakresie możliwości opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 11 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k**\-**14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.