Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.628.2019.2.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-22
Teza: Kupujący na dzień dokonania transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomości będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji, planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana w podstawowej stawce podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Jednocześnie nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, po dokonaniu transakcji dostawy Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej nabycie Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; dostawa; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 października 2019 r. (data wpływu 6 listopada 2019 r.) uzupełnionym pismem Strony z dnia 16 grudnia 2019 r. (data wpływu 24 grudnia 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 6 grudnia 2019 r. (skutecznie doręczone Stronie w dniu 10 grudnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 16 grudnia 2019 r. (data wpływu 24 grudnia 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 6 grudnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.628.2019.1.JO.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółdzielnia w likwidacji

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 8 marca 2016 r. podpisana została Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży (dalej: „Umowa”), zgodnie z którą - po spełnieniu określonych w Umowie warunków - B. Sp. z o.o. zobowiązał się do nabycia od Spółdzielni (\`(...)\`) – w likwidacji (dalej: „Sprzedający”):

1.  nieruchomości położonej w (\`(...)\`) ul. (\`(...)\`) i ul. (\`(...)\`), składającej się z niezabudowanych działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 (dalej: „Nieruchomość 1”), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (\`(...)\`) (dalej: „KW Nieruchomości 1”);
2.  prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 15, położonej w (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość 2”), której właścicielem jest Gmina, a użytkownikiem wieczystym - Sprzedający, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (\`(...)\`) (dalej: „KW Nieruchomości 2”).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są łącznie zwane „Nieruchomością”.

Zgodnie z późniejszymi ustaleniami, za obopólną zgodą Sprzedającego i B. Sp. z o.o., nabycie Nieruchomości od Sprzedającego zostanie docelowo dokonane przez A. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”), co zostanie potwierdzone poprzez podpisanie odpowiedniego aneksu do Umowy. Pozostałe warunki Umowy, zwłaszcza w zakresie jej przedmiotu, nie ulegną zmianie.

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości 1 działki o numerach ewidencyjnych:

*   2, 3, 7, 8, 12 - stanowią lasy;

*   1, 4, 5, 13, 14 - stanowią grunty orne;

*   6, 9, 11 - stanowią grunty zadrzewione i zakrzewione;

*   10 - stanowi pastwiska;

oraz stanowią niezabudowane działki gruntu.

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości 2, Nieruchomość 2 stanowi inne tereny zabudowane, przy czym na Nieruchomości 2 znajduje się 1 m2 budynku posadowionego na sąsiedniej działce, którego właścicielem jest Gmina, od której Kupujący nabył prawo do użytkowania wieczystego Nieruchomości 2, zatem z punktu widzenia Sprzedającego przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego jest Nieruchomość 2 stanowiąca prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu.

Na dzień dzisiejszy dla działek składających się na Nieruchomość nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak w dniu 25 czerwca 2019 r. został wyłożony do publicznego wglądu projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru (\`(...)\`) położonej w rejonie (\`(...)\`) (dalej: „Projekt Planu”), który określa również sposób zagospodarowania Nieruchomości.

Zgodnie z Projektem Planu:

1.  Nieruchomość 2 zostanie przeznaczona na tereny zieleni naturalnej (dalej: „Tereny ZN”), oznaczone symbolem 4.ZN oraz na tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami (dalej: „Tereny P/U”), oznaczone symbolem 2. P/U;
2.  Nieruchomość 1 zostanie przeznaczona na:
    *   Tereny P/U oznaczone symbolem 2.P/U;
    *   Tereny ZN oznaczone symbolami: 3.ZN, 4.ZN, 5.ZN;
    *   oraz tereny lasów i zieleni (dalej: „Tereny ZL”), oznaczone symbolami: 2.ZL, 4.ZL, 5.ZL, 7.ZL oraz 8.ZL, przy czym:
        *   część Nieruchomości 1 stanowią działki, które zgodnie z Projektem Planu w całości lub w części przeznaczone są na Tereny P/U (dalej: „Nieruchomość 1A”);
        *   pozostała część Nieruchomości 1 obejmuje działki przeznaczone zgodnie z Projektem Planu w całości na Tereny ZN oraz/lub Tereny ZL (dalej: „Nieruchomość 1B”).

Zgodnie z Projektem Planu, przeznaczenie poszczególnych terenów będzie następujące:

1.  Tereny P/U oznaczone symbolem 2.P/U:
    *   przeznaczenie podstawowe: zabudowa produkcyjna, składy i magazyny wraz z usługami związanymi z działalnością prowadzoną w terenie;
    *   przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja sanitarna oraz kanalizacja deszczowa).
2.  Tereny ZN:
    *   Przeznaczenie podstawowe: zieleń naturalna;
    *   Zakaz lokalizacji budynków;
    *   Dopuszczenie lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ścieżek pieszo-rowerowych i urządzeń gospodarki wodnej;
    *   Przeznaczenie uzupełniające uzależnione od symbolu, jakim oznaczony jest dany teren, tj.:
        *   Tereny ZN oznaczone symbolem 3.ZN: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja sanitarna oraz kanalizacja deszczowa);
        *   Tereny ZN oznaczone symbolem 4.ZN: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna oraz kanalizacja sanitarna);
        *   Tereny ZN oznaczone symbolem 5.ZN: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna).
3.  Tereny ZL:
    *   Przeznaczenie podstawowe: lasy i zalesienia;
    *   Zakaz lokalizacji budynków;
    *   Dopuszczenie lokalizacji ścieżek pieszo-rowerowych o powierzchni przepuszczalnej;
    *   Przeznaczenie uzupełniające dla Terenów ZL oznaczonych symbolem 4.ZL I 8.ZL: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna).

Zgodnie z Umową sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego uwarunkowana jest m.in. uzyskaniem przymiotu ostateczności i niezaskarżalności przez decyzję ustalającą warunki zabudowy pozwalającą na realizację przez Kupującego na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, co jest bezpośrednio powiązane z koniecznością wdrożenia i uprawomocnienia się Projektu Planu przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT.

Nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”) w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Na potrzeby niniejszego wniosku Kupujący i Sprzedający są łącznie zwani „Wnioskodawcami”.

W piśmie z dnia 16 grudnia 2019 r. wskazano:

1.  Sprzedający nabył działkę nr 15 na podstawie decyzji o użytkowaniu wieczystym, natomiast pozostałe działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie wyroku sądowego o zasiedzenie. Nabyte w ten sposób Nieruchomości nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem Sprzedającemu z tytułu ich nabycia nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
2.  Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
3.  Na przedmiotowej Nieruchomości, która stanowi grunty będące użytkami rolnymi, Sprzedający – jako podatnik VAT – prowadził działalność rolniczą polegającą na uprawie zbóż dla trzody chlewnej, zatem Nieruchomość była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego po uprawomocnieniu się miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o treści zgodnej z Projektem Planu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%?
2.  Czy w związku z nabyciem przez Kupującego Nieruchomości Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego?

Stanowisko Zainteresowanych:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 UPTU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 UPTU).

Grunty spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 UPTU, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się również zbycie prawa do użytkowania wieczystego gruntów, co wynika z art. 7 ust 1 pkt 7 UPTU.

Na mocy art. 41 ust. 1 UPTU podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1, przy czym – zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 UPTU - w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Tym samym, aktualnie obowiązująca podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%.

Art. 43 ust 1 pkt 9 UPTU przewiduje jednak zwolnienie od podatku VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym art. 2 pkt 33 UPTU definiuje tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przepisów UPTU wynika, że opodatkowaniu VAT podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 UPTU.

W związku z powyższym, w celu ustalenia sposobu opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy zgodnie z obowiązującymi przepisami dostawa Nieruchomości stanowi dostawę terenów niezabudowanych.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że Nieruchomość 1 stanowi teren niezabudowany.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, co prawda na Nieruchomości 2 znajduje się 1 m2 budynku, jednak jest to część budynku posadowionego na sąsiedniej działce należącej do Gminy, która jest również właścicielem tego budynku, wobec czego - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego będzie Nieruchomość 2 stanowiąca prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu (tj. teren niezabudowany).

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w istniejącym orzecznictwie, m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 23 kwietnia 2018 r. o sygn. ILPP1/443-1055/14/18-S/HW (zmienionej na podstawie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 2017 r. o sygn. I FSK 17/16), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) usytuowanie części budynku na cudzej nieruchomości nie powoduje automatycznie, że część ta staje się częścią składową nieruchomości, chociaż jest z nią trwale związana, lecz pozostaje nadal częścią składową całego budynku. W konsekwencji powyższego w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany częścią budynku znajdującego się na sąsiedniej działce (\`(...)\`) nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania częścią tego budynku jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy może być tylko grunt.”

Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 stanowi dostawę terenów niezabudowanych.

Aby określić, czy w stosunku do Nieruchomości stanowiącej teren niezabudowany ma zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU, należy w następnej kolejności określić, czy Nieruchomość stanowi teren budowalny w rozumieniu art. 2 pkt 33 UPTU.

Zdaniem Wnioskodawców, zgodnie z przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego założeniami Projektu Planu w zakresie sposobu zagospodarowania terenów składających się na Nieruchomość, na moment dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła całości teren budowlany (zarówno w odniesieniu do Nieruchomości 1A, Nieruchomości 1B, jak i Nieruchomości 2).

Powyższe stanowisko wynika z faktu, że wszystkie tereny składające się na działki stanowiące Nieruchomość, tj. Tereny P/U oznaczone symbolem 2.P/U, Tereny ZN oznaczone symbolami 3.ZN, 4.ZN, 5.ZN, jak również Tereny ZL oznaczone symbolami: 2.ZL, 4.ZL, 5.ZL, 7.ZL oraz 8.Z, stanowią - zgodnie z Projektem Planu - tereny przeznaczone pod zabudowę.

Należy przy tym zaznaczyć, że przy ocenie czy przedmiotowa działka stanowi teren budowlany, nie wystarczy wyłącznie analiza podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale należy uwzględnić również zapisy dotyczące przeznaczenia towarzyszącego tego terenu.

Jak wynika z Projektu Planu, w przypadku każdego z analizowanych rodzajów terenów, składających się na Nieruchomość, określone zostało przeznaczenie towarzyszące, pozwalające na zabudowę tych działek. Dotyczy to przede wszystkim Terenów ZL oraz Terenów ZN, których podstawowe przeznaczenie nie stanowi o zabudowie tych działek, jednak Projekt Planu dopuszcza na tych terenach określoną zabudowę towarzyszącą, tj. infrastrukturę techniczną, ścieżki pieszo-rowerowe, urządzenia gospodarki wodnej itp., co oznacza, że Nieruchomość 1B - mimo, że jej podstawowe przeznaczenie nie stanowi o budowanych charakterze terenu, to - z uwagi na dopuszczone Projektem Planu przeznaczenie towarzyszące - stanowi również teren budowlany.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będzie na moment dokonania transakcji sprzedaży stanowiła w całości teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 UPTU, w stosunku do dostawy Nieruchomości dokonanej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU.

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość stanowi teren niezabudowany, nie będzie również możliwe skorzystanie ze zwolnień wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a UPTU w związku z art. 29a ust. 8 UPTU.

Tym samym, dostawa Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu według stawki 23%.

Ad. 2

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w art. 15 ust. 2 UPTU, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 UPTU w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego - na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a UPTU, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 UPTU, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 UPTU. I tak, w myśl art. 88 ust 3a pkt 2 UPTU, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Jak przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania nabycia Nieruchomości Kupujący będzie czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, natomiast - jak wyjaśniono w opisie własnego stanowiska w sprawie pytania 1 - dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Tym samym, w stosunku do Nieruchomości nie znajdą zastosowanie przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na fakt, że dostawa tych nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT.

Zatem należy uznać, że Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury, którą Sprzedający wystawi na jego rzecz tytułem dostawy Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem sprzedaży rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nieruchomościami w myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Zainteresowanych dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa dostawa będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że dla działek składających się na Nieruchomość nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak w dniu 25 czerwca 2019 r. został wyłożony do publicznego wglądu projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru (\`(...)\`) położonej w rejonie (\`(...)\`), który określa również sposób zagospodarowania Nieruchomości. Zgodnie z Projektem Planu:

1.  Nieruchomość 2 zostanie przeznaczona na tereny zieleni naturalnej (dalej: „Tereny ZN”), oznaczone symbolem 4.ZN oraz na tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami (dalej: „Tereny P/U”), oznaczone symbolem 2. P/U;
2.  Nieruchomość 1 zostanie przeznaczona na:
    *   Tereny P/U oznaczone symbolem 2.P/U;
    *   Tereny ZN oznaczone symbolami: 3.ZN, 4.ZN, 5.ZN;
    *   oraz tereny lasów i zieleni (dalej: „Tereny ZL”), oznaczone symbolami: 2.ZL, 4.ZL, 5.ZL, 7.ZL oraz 8.ZL, przy czym:
        *   część Nieruchomości 1 stanowią działki, które zgodnie z Projektem Planu w całości lub w części przeznaczone są na Tereny P/U (Nieruchomość 1A);
        *   pozostała część Nieruchomości 1 obejmuje działki przeznaczone zgodnie z Projektem Planu w całości na Tereny ZN oraz/lub Tereny ZL (Nieruchomość 1B).

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości 2, Nieruchomość 2 stanowi inne tereny zabudowane, przy czym na Nieruchomości 2 znajduje się 1 m2 budynku posadowionego na sąsiedniej działce, którego właścicielem jest Gmina, od której Kupujący nabył prawo do użytkowania wieczystego Nieruchomości 2, zatem z punktu widzenia Sprzedającego przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego jest Nieruchomość 2 stanowiąca prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu.

Przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych jest kwestia określenia stawki podatku dla dostawy Nieruchomości, po uprawomocnieniu się miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o treści zgodnej z Projektem Planu.

W związku z powyższym opisem powstała wątpliwość, jakie przyjąć zasady dla opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że zawartego w art. 7 ust. 1 ustawy wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że przedmiotem dostawy Nieruchomości 2 będzie wyłącznie grunt.

Jak wynika z opisu sprawy, na Nieruchomości 2 znajduje się 1 m2 budynku posadowionego na sąsiedniej działce, którego właścicielem jest Gmina. W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro Sprzedający nie posiada władztwa ekonomicznego w odniesieniu do fragmentu budynku posadowionego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy części budynku posadowionego na zbywanym gruncie. W świetle rozwiązań przyjętych w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach transakcji nie wystąpi dostawa towaru jakim jest budynek, ponieważ Sprzedający nie jest w ekonomicznym posiadaniu części budynku. W związku z tym, w analizowanych okolicznościach dostawa przez Sprzedającego prawa do rozporządzania towarem jak właściciel ograniczy się jedynie do gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym.

Skoro w analizowanej sprawie przedmiotem dostawy Nieruchomości będzie wyłącznie, grunt niezabudowany, zatem zwolnienie z opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy dotyczące zwolnienia od podatku budynków, budowli lub ich części nie znajdzie tu zastosowania.

W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie ,,tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” – do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy – należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.).

Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności: kultu religijnego, jak: (kapliczki, krzyże przydrożne, figury), posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenie budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Ponadto, należy wskazać, że zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

W dziale 24 Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, w klasie 2411 wskazano – zagospodarowane tereny sportowe przeznaczone do uprawiania sportów na świeżym powietrzu, np. piłka nożna, baseball, rugby, sporty wodne, lekkoatletyka, wyścigi samochodowe, rowerowe lub konne.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

W tym miejscu odwołując się do treści załącznika Nr 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1587), podkreślić należy, że tereny o różnym przeznaczeniu, oznaczone są w rysunku planu różnymi symbolami.

Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – oznaczone są symbolem MN, tereny zabudowy usługowej – U, tereny zieleni objęte formami ochrony przyrody zgodnie z przepisami o ochronie przyrody – ZN, lasy – ZL, tereny zielni urządzonej, takie jak parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, zieleńce, arboreta, alpinaria, grodziska, kurhany, zabytkowe fortyfikacje – ZP, tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rzeki, jeziora, stawy, strumienie, kanały) – WS, tereny dróg publicznych – KD, tereny infrastruktury technicznej, elektroenergetyka – E.

Jak wynika z opisu sprawy, na po uprawomocnieniu planu, z którego wynika, że (który

1.  Tereny P/U oznaczone symbolem 2.P/U:
    *   przeznaczenie podstawowe: zabudowa produkcyjna, składy i magazyny wraz z usługami związanymi z działalnością prowadzoną w terenie;
    *   przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja sanitarna oraz kanalizacja deszczowa).
2.  Tereny ZN:
    *   Przeznaczenie podstawowe: zieleń naturalna;
    *   Zakaz lokalizacji budynków;
    *   Dopuszczenie lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ścieżek pieszo-rowerowych i urządzeń gospodarki wodnej;
    *   Przeznaczenie uzupełniające uzależnione od symbolu, jakim oznaczony jest dany teren, tj.:
        *   Tereny ZN oznaczone symbolem 3.ZN: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja sanitarna oraz kanalizacja deszczowa);
        *   Tereny ZN oznaczone symbolem 4.ZN: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna oraz kanalizacja sanitarna);
        *   Tereny ZN oznaczone symbolem 5.ZN: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna).
3.  Tereny ZL:
    *   Przeznaczenie podstawowe: lasy i zalesienia;
    *   Zakaz lokalizacji budynków;
    *   Dopuszczenie lokalizacji ścieżek pieszo-rowerowych o powierzchni przepuszczalnej;
    *   Przeznaczenie uzupełniające dla Terenów ZL oznaczonych symbolem 4.ZL I 8.ZL: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna).

Wobec powyższego stwierdzić należy, ze skoro przedmiotowe tereny przeznaczone są pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to spełniają definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a tym samym planowana dostawa tych terenów nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowy teren oznaczony ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego (tj. P/U, ZN, ZL) stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. obiekty małej architektury, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej). Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Z racji tego, że wskazana we wniosku działka gruntu stanowi grunt z możliwością jego zabudowania, przedmiotowa transakcja nie może podlegać zwolnieniu od opodatkowania VAT.

Ponadto, należy zauważyć, że jak zostało wskazane w opisie sprawy, zgodnie z Umową, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego uwarunkowana jest m.in. uzyskaniem przymiotu ostateczności i niezaskarżalności przez decyzję ustalającą warunki zabudowy pozwalającą na realizację przez Kupującego na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Tym samym Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy będzie spełniać definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nabył działkę nr 15 na podstawie decyzji o użytkowaniu wieczystym, natomiast pozostałe działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie wyroku sądowego o zasiedzenie. Zatem przy nabyciu nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać odliczeniu.

Na Nieruchomości, która stanowi grunty będące użytkami rolnymi, Sprzedający – jako podatnik VAT – prowadził działalność rolniczą polegającą na uprawie zbóż dla trzody chlewnej, zatem Nieruchomość była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług według stawki 23% planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Kupującemu w zawiązku z nabyciem Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Kupujący na dzień dokonania transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomości będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji, planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana w podstawowej stawce podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Jednocześnie nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, po dokonaniu transakcji dostawy Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej nabycie Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w ww. zakresie należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.