Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-655/09/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-11-18
Teza: Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami i budowlami.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJAINDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2009 r. (data wpływu 31 sierpnia 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 listopada 2009 r. (data wpływu 13 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami i budowlami - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami i budowlami.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 5 listopada 2009 r. (data wpływu 13 listopada 2009 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 28 października 2009 r. znak IBPP3/443-655/09/AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest w udziale wynoszącym 9/10 współużytkownikiem wieczystym gruntu o powierzchni 21.62.70 ha oraz w takim samym udziale współwłaścicielem usytuowanych na ww. gruntach budynkach i budowlach. Nabycie nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 czerwca 2001 r.

Zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami sprzedaż udziału w użytkowaniu wieczystym nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, od tej części odprowadzono podatek od czynności cywilnoprawnych, a sprzedaż udziału w budynkach i budowlach była zwolniona z VAT na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Obecnie Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży ww. udziału na rzecz Walcowni. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 7 listopada 2007 r. cena sprzedaży wyniesie 100.000,00 PLN brutto.

Wartość sprzedanego udziału w nieruchomości ustalono w oparciu o kalkulacje ekonomiczne przy następujących założeniach:

*   udział, który jest przedmiotem niniejszej transakcji został nabyty przez Wnioskodawcę w dniu 11 czerwca 2001 r. za cenę 10 900 000,00 PLN.
*   nieruchomości obciążone są hipotekami - najwyższe to kaucyjna w kwocie 65 000 000,00 PLN, oraz ustawowa w kwocie 1 750 000,00 PLN - wszystkie wynikające ze zobowiązań Walcowni, która jest właścicielem 1/10 udziału w nieruchomości, oraz Huty.
*   dłużnik główny ww. wierzytelności, czyli Walcownia, został postawiony w stan upadłości w dniu 23 stycznia 2008r. co jednoznacznie wskazuje, że przy ewentualnej egzekucji z nieruchomości nie można liczyć na możliwość regresu.

Na ogłoszenia z ofertą sprzedaży nieruchomości zamieszczone w ogólnopolskiej prasie nie odpowiedział żaden inwestor poza Walcownią.

Wnioskodawca dodaje, że budynki i budowle są trwale związane z gruntem, a Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości. W latach 2006-2008 przeprowadzono bieżące remonty dachów na łączną kwotę 240.756 PLN, co stanowi mniej niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli. Przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem najmu w okresie od 1 kwietnia 2008 r. aż do dnia 30 sierpnia 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób należy opodatkować sprzedaż udziału w nieruchomości oraz jaką przyjąć podstawę opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA") z dnia 1 października 2008 r. – I FSK 1242/07), a więc transakcja podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 22%. To stanowisko potwierdzają również wcześniejsze orzeczenia NSA (wyrok z dnia 22 czerwca 2006, I FSK 664/05) i Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 8 stycznia 2002 r., I CKN 978/00), w których oba sądy zaprezentowały pogląd, że udział we własności nieruchomości nie jest rzeczą, a prawem majątkowym. Sąd stwierdził, że „skoro sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości jest sprzedażą prawa, a nie materialnej części rzeczy (budynku, budowli), w sytuacji takiej nie zachodzi dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż prawo to nie mieści się w pojęciu towaru zdefiniowanego w art. 2 pkt 6 tej ustawy. Tym samym sprzedaż takiego udziału (prawa) w nieruchomości budowlanej stanowi świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług."

Transakcji nie opodatkowano podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż zgodnie z postanowieniami art. 2 ust. 4 ustawy o PCC: „Nie podlegają podatkowi: czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`).

W celu ustalenia podstawy opodatkowania przyjęto, że zgodnie z regulacją art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania na gruncie podatku VAT jest obrót, przy czym jako obrót rozumiana jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna z kolei obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Przy tej transakcji cena wynosi 100.000,00 PLN brutto, a więc podstawą opodatkowania jest kwota 81 967,21 PLN.

Uwzględniono również fakt, iż Wnioskodawca i Walcownia są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT, a więc cena należna z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości powinna zostać ustalona na poziomie rynkowym.

Wartością rynkową na gruncie przepisów ustawy o VAT jest, zgodnie z art. 2 tej ustawy, całkowita kwota, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju. Uwzględniając stan faktyczny, a w szczególności obciążenia hipoteczne, ryzyko egzekucji z nieruchomości przy jednoczesnym braku możliwości regresu wobec dłużnika głównego tj. Walcowni oraz brak zainteresowania nieruchomością ze strony innych inwestorów przyjęto, że wartość nieruchomości nie przekracza podanej kwoty transakcji tj. 100 000,00 PLN brutto.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. UE L Nr 347 str 1 ze zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) własność tej samej rzeczy może także przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień, współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, a wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako, budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki i budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast stosownie do § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Oznacza to, że do dostawy gruntu jak również prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca będący współużytkownikiem wieczystym zamierza sprzedać udział w nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami trwale związanymi z gruntem. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta aktem notarialnym i była zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków i budowli, jedynie w latach 2006-2008 przeprowadzał remonty dachów co stanowiło mniej niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli. Zatem dostawa gruntu wraz z budynkiem nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Tak więc mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, a podstawą opodatkowania będzie obrót, tj. kwota należna z tytułu dostawy, pomniejszoną o kwotę należnego podatku.

Ponadto w przedmiotowej sytuacji przy określaniu podstawy opodatkowania należy zwrócić uwagę na art. 32 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem z wniosku wynika, iż pomiędzy nabywcą a dokonującym dostawy towarów istnieje związek, o którym mowa w ust. 2 art. 32 cyt. ustawy. Zatem w przypadku, gdyby powyżej wskazany związek miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów to wówczas organ podatkowy określa wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej pomniejszonej o kwotę podatku.

Wobec powyższego stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę uznać należy za nieprawidłowe.

Jednakże nieprawidłowość stanowiska Wnioskodawcy wynika z tego, iż sprzedaż udziałów prawa użytkowania wieczystego w nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami stanowi dostawę towarów, a nie, jak stwierdził Wnioskodawca we własnym stanowisku świadczenie usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.