Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.146.2024.4.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-10
Teza: Uznania Sprzedających za podmioty niewystępujące w charakterze podatnika VAT w zakresie Transakcji sprzedaży działek nr 1 i nr 2 oraz braku opodatkowania podatkiem VAT ww. Transakcji
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek prywatny; małżonkowie-majątek wspólny małżonków
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

25 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 20 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii:

\- uznania Sprzedających za podmioty niewystępujące w charakterze podatnika VAT w zakresie Transakcji sprzedaży działek nr 1 i nr 2 oraz braku opodatkowania podatkiem VAT ww. Transakcji (pytanie nr 1),

\- w przypadku uznania Sprzedających za występujących w charakterze podatnika VAT w zakresie Transakcji i w efekcie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. Transakcji możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT oraz obowiązku wystawienia faktury VAT ze stawką ZW (pytanie nr 2).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 czerwca 2024 r. (data wpływu 6 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
--------------------------------------------

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

### Opis zaistniałego stanu faktycznego

Zainteresowany będący stroną postępowania wraz z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania żoną Wnioskodawcy (dalej również jako: „Sprzedający”) chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), składającej się z działek numer 1 oraz 2 o łącznej powierzchni 0,4560 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Nieruchomość ta należy do (…) i (…) (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska).

(…) i (…) są właścicielami wyżej wskazanej nieruchomości na podstawie umów sprzedaży nieruchomości, zawartych w dniu 25 października 2022 roku w całości. Nieruchomość wchodzi do ich majątku wspólnego – wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Sprzedający nabyli nieruchomość na podstawie ww. umów sprzedaży nieruchomości i stanowi ich majątek osobisty. W momencie zakupu nieruchomości nie było ich intencją dokonanie sprzedaży nieruchomości, a wykorzystanie jej jako lokatę posiadanego kapitału w celach zabezpieczenia swoich oszczędności w okresie gwałtownej inflacji oraz niestabilnej gospodarki.

(…) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem działalności jest działalność w zakresie specjalistycznego projektowania (kod PKD 74.10.Z). Zainteresowany będący stroną podstępowania jest również wspólnikiem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zajmującą się produkcją mebli.

Sprzedający nie dokonywali sprzedaży działek (nieruchomości). Sprzedający posiadają inne nieruchomości, niemniej obecnie nie prowadzą żadnych czynności zmierzających do ich sprzedaży, ani nie planują takich czynności podjąć. Kupujący – Spółka Sp. z o.o. (Zainteresowana niebędącą stroną postępowania) nie jest podmiotem w żaden sposób powiązanym ze Sprzedającymi. Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Będąca przedmiotem niniejszego wniosku nieruchomość składająca się z działki nr 1 i działki nr 2, zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 104,00 m2 oraz jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 33,00 m2 – położonym w (…) przy (…).

Działki posiadają dostęp do drogi publicznej i razem tworzą zorganizowaną całość gospodarczą, dlatego działki stanowią jedną nieruchomość, gdyż bezpośrednio do siebie przylegają w sposób umożliwiający ich właściwe wykorzystanie – całość tworzy jeden kompleks.

Na terenie obejmującym działki nr 1 i nr 2, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prezydent Miasta, na wniosek (…), wydał decyzję o warunkach zabudowy z dnia (\`(...)\`) kwietnia 2023 r. sygn. sprawy (…) – którą ustalone zostały warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą „budowa (\`(...)\`) budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zabudowie (\`(...)\`)”. (…) działała na podstawie słownego polecenia Pana (…) będącego synem Sprzedających.

Sprzedający nie podejmowali żadnych innych działań służących przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, w szczególności wskazać należy, iż nie przygotowywali w żaden sposób gruntu, ani związanych z nim nieruchomości na sprzedaż. Nie były prowadzone aktywne działania marketingowe, nie został przeprowadzony remont budynków, jak również budowli i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości.

Końcowo Strony wskazują, że ostateczna data transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję na przełomie II i III kwartału 2024 r.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości jednak powzięta została wątpliwość co do właściwego opodatkowania podatkiem od towarów i usług bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących wyjaśnień:

Na pytanie Organu „Czy któreś ze Sprzedających jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?” odpowiedział Pan „Oboje Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług”.

Na pytanie Organu „Czy nabycie przez Sprzedających działek 1 i 2 nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i czy przysługiwało Państwu prawo od odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji?” odpowiedział Pan „Nabycie dokonane zostało w wyniku czynności nieobjętej opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług”.

Na pytanie Organu „Do jakich celów Sprzedający wykorzystywali/wykorzystują/będą wykorzystywali działki 1 i 2 od chwili ich nabycia do momentu sprzedaży? (…)” odpowiedział Pan „Sprzedający wykorzystywali/wykorzystują działki:

a. wyłącznie dla osobistych potrzeb Sprzedających,

I. działkę 1 wyłącznie dla osobistych potrzeb Sprzedających, tj. dla potrzeb własnego gospodarstwa domowego poprzez lokatę kapitału,

II. działkę 2 wyłącznie dla osobistych potrzeb Sprzedających, tj. dla potrzeb własnego gospodarstwa domowego poprzez lokatę kapitału,

b. Sprzedawcy nie wykorzystują, nie wykorzystywali ani nie będą wykorzystywać przedmiotowych działek do chwili ich sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej,

c. Sprzedający nie oddawali i nie oddają przedmiotowych działek ani ich części w najem, dzierżawę ani w inny sposób nie udostępniają ich na podstawie innych umów o podobnym charakterze”.

Na pytanie Organu „Jakie były warunki zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży?” odpowiedział Pan „Warunkiem zawieszającym zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży jest uzyskanie interpretacji podatkowej w zakresie czy właściwe jest opodatkowanie sprzedaży przedmiotowych działek podatkiem od towarów i usług”.

Na pytanie Organu „Czy po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący inwestował/będzie inwestował w infrastrukturę działki (np. uzbroił/uzbroi teren w media, ogrodził/ogrodzi go)? (…)” odpowiedział Pan „Kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie inwestował ani nie będzie inwestował w przedmiotową nieruchomość do czasu jej sprzedaży”.

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający udzielili/udzielą przyszłemu nabywcy nieruchomości (działek) lub osobie trzeciej pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu w sprawach, które dotyczą działek?” odpowiedział Pan „Sprzedający nie udzielili ani nie planują udzielać pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy ani żadnej osobie trzeciej, która w imieniu sprzedających wykonywała by czynności na rzecz kupującego”.

Na pytanie Organu „Czy (\`(...)\`) Sp. z o. o., składając wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, działała w imieniu i na rzecz Sprzedających? Jeśli tak, na jakiej podstawie była do tego umocowana?” odpowiedział Pan „(\`(...)\`) Sp. z o.o. składając wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działała w imieniu i na rzecz Sprzedających na podstawie zlecenia syna Sprzedających – (…)”.

Na pytanie Organu „Na jakiej podstawie syn Sprzedających (Pan (…)) był umocowany do udzielenia pełnomocnictwa (…). do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek 1 i 2 będących własnością Sprzedających?” odpowiedział Pan „Syn Sprzedającego – (…)– działał w imieniu swoich rodziców i na podstawie ustnych ustaleń – dokonywał czynności na ich rzecz”.

Na prośbę Organu „Prosimy o wymienienie, osobno dla każdej z działek będących przedmiotem sprzedaży, jakie dokładnie obiekty posadowione są/będą w momencie transakcji na działce (…)” odpowiedział Pan „Nieruchomość objęta przedmiotowym wnioskiem składa się z dwóch działek, co do:

a. Budynków znajdujących się na działkach wskazać należy, że:

i. na działce nr 1 znajdują się budynki w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane, budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy;

ii. na działce nr 2 nie znajdują się budynki w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane.

b. Budowli znajdujących się na działkach wskazać należy, że:

i. na działce nr 1 znajduje się budowla w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane: studnia;

ii. na działce nr 2 nie znajdują się budowle w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane:

c. Symbolami powyższych są:

i. 1271 dla budynku położonego na działce 1 będącego budynkiem gospodarczym,

ii. 1110 dla budynku położonego na działce 1 będącego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym,

iii. 2222 dla budowli położonej na działce 1 będącej studnią;

d. Powyżej wymienione budynki i budowie są trwale związane z gruntem;

e. Pierwsze zasiedlenie ww. budynków, budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 nastąpiło w 1970 r., ustalenie dokładnej daty dziennej nie jest możliwe ze względu na fakt, iż pierwotny właściciel i jednocześnie osoba, która budynki te budowała nie żyje, a na podstawie posiadanych dokumentów również nie sposób określić dokładnej daty, jednakże ponad wszelką wątpliwość od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata;

f. Pierwsze zasiedlenie budynków oraz budowli nastąpiło w całości w związku z ich wybudowaniem;

g. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

h. Ww. budynki, budowle, jak również ich części nigdy nie były ani do dnia sprzedaży nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia itp.;

i. Sprzedający nie ponieśli ani nie poniosą do momentu sprzedaży nakładów na ulepszenia ww. budynków, budowli ani ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30 % wartości początkowej ww. budynków, budowli lub ich części.

### Pytania

1\. Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji?

2\. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT); czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT ze stawką ZW z tego tytułu?

### Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży. Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Sprzedającego w charakterze podatnika VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Na wstępie należy zauważyć, co jest również potwierdzane w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, że dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji.

W opinii Zainteresowanych, okoliczności planowanej Transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji znajduje się obecnie w majątku prywatnym Sprzedających oraz nie jest wykorzystywana przez nich w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w drodze umowy sprzedaży w 2022 r., nie została ona nabyta w celu dalszej odsprzedaży. Sprzedający nie dokonywali również sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości.

W opinii Zainteresowanych, również podjęte przez Sprzedających czynności nie wykraczają poza zwykłe czynności właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym.

W szczególności Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia; nie wydzielał dróg wewnętrznych, ani nie występował do właściwych organów z wnioskami o decyzje/pozwolenia w zakresie wycinki drzew i krzewów.

Co więcej, jakiekolwiek działania związane z oczekiwaniami Kupującego Sprzedający podjęli już po tym, jak rozpoczęto dyskusje o sprzedaży gruntu. Innymi słowy, Sprzedający nie wykonywali działań zmierzających do uatrakcyjnienia gruntu, a jedynie negocjując jego sprzedaż zgodził się na niektóre warunki Zainteresowanego. Jest to typowe zachowanie przy każdym procesie sprzedaży, w którym strony ustalają czynności/zachowania poprzedzające sprzedaż i nie mogą mieć one znamion „prowadzenia działalności”.

Należy więc uznać, że Wnioskodawca nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, a okoliczności Transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. W szczególności Sprzedających nie dokonał nabycia Nieruchomości celem jej odsprzedaży, lecz wszedł w jej posiadanie kilka lat temu w wyniku umowy sprzedaży w ramach lokowania swoich oszczędności (lokata kapitału) w czasie gwałtownego wzrostu inflacji i niestabilności gospodarczej, więc jej zbycie należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałyby podlegać opodatkowaniu VAT. Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego, w których sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) w toku negocjacji dopasowuje się do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

Sprzedający nie jest uczestnikiem branży deweloperskiej lub nieruchomościowej, lecz prywatnym podmiotem, który z uwagi na okazyjne okoliczności decyduje się na zbycie nieruchomość. Zdaniem Sprzedającego, jego działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do pewnych działań, które są w interesie tego nabywcy).

Powyższe, zdaniem Zainteresowanych jednoznacznie wskazuje, że aktywność Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości ma charakter prywatnego zarządu majątkiem, w którego posiadanie wszedł w wyniku umowy sprzedaży i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

W tym miejscu, na co powołuje się też liczne orzecznictwo polskich sądów administracyjnych, należy przytoczyć wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że „dużych transakcji” sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Także okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

W orzecznictwie podkreśla się również, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy wskazuje na nią ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, okoliczność, że Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, jak również fakt, że nie zatrudniali pracowników, ani nie zaangażowali w ramach sprzedaży środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców dodatkowo przemawia za uznaniem, że Sprzedający nie powinien zostać uznany za podatnika VAT z tytułu planowanej Transakcji.

Konkludując, w opinii Zainteresowanych, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości nastąpi w ramach zarządzania majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez syna Sprzedających pełnomocnictwa na rzecz Studio 02 Pracowni Architektonicznej Sp. z o.o. Co prawda, czynności podejmowane przez Pracownię zostały podjęte w imieniu i na rzecz Sprzedających, to jednak czynności te mają na celu przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Kupującego, a nie na potrzeby Sprzedającego. Rola Sprzedającego ogranicza się do udzielenia pełnomocnictwa i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez niego praw do nieruchomości. Celem Sprzedających jest jedynie incydentalna sprzedaż zakupionej nieruchomości, a podejmowane na podstawie pełnomocnictwa czynności mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego.

Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictwa nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Zbywcy. Należy też podkreślić, że gdyby Transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzysta w żaden sposób z działań podejmowanych przez Pracownię (gdyż nie prowadzi sam żadnej działalności w zakresie budownictwa mieszkalnego).

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne.

Dla porównania, zdaniem NSA przedstawionym w I FSK 1888/17 z dnia 3 lipca 2020 r. takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości nie mogą zostać uznane za przejaw działalności gospodarczej, ponieważ są to zwykłe czynności, podejmowane przez sprzedających niezależnie od tego, czy dokonują sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią.

Podobnie, w wyrokach:

\- WSA w Opolu z dnia 30 stycznia 2019 r. o sygn. I SA/Op 377/18, w którym sąd uznał, że „całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku o udzielenie interpretacji przemawiał za uznaniem, że warunki, w jakich odbędzie się przyszła transakcja sprzedaży działek gruntu odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Z treści wniosku wynika, że skarżąca wraz z mężem nabyli przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego, za wspólne środki, z zamiarem wykorzystania na cele osobiste (z jednej strony jako lokatę kapitału, z drugiej w celu odgrodzenia się od sąsiedztwa osób trzecich). Od momentu zakupu nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT”;

\- WSA w Bydgoszczy z 15 stycznia 2020 r., o sygn. I SA/Bd 688/19, w którym sąd uznał, że „warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług – w świetle przywołanego orzeczenia TSUE - jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Co oznacza, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”;

\- WSA w Łodzi z 14 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Łd 505/19, w którym sąd uznał, że „organ nie uwzględnił w swojej ocenie pozostałych, istotnych okoliczności sprawy. Organ pominął zatem, że skarżąca nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności handlowej, usługowej czy wytwórczej, a nieruchomości, której dotyczy wniosek, nie oddała w najem czy dzierżawę, ani w inny sposób nie wykorzystywała, także do prowadzenia działalności rolniczej. Organ pominął też fakt, że skarżąca nie miała żadnego wpływu na nabycie nieruchomości (nabyła ją w drodze spadkobrania). (\`(...)\`) Na koniec Dyrektor nie uwzględnił także zakresu działań podejmowanych przez stronę w zakresie pozyskania ewentualnych nabywców działek. Zgodnie z treścią wniosku skarżąca miała zrezygnować z usług biur obrotu nieruchomościami i ograniczyć się do zwykłych ogłoszeń. Poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń w portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Powyższe argumenty świadczą, zdaniem Sądu, o wadliwej ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o możliwości zastosowania w tej sprawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT”.

Podobne stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez sprzedających był często szerszy od czynności podjętych przez Sprzedającego w przedmiotowej sprawie:

\- orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż kilku działek),

\- orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

\- orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej),

\- orzeczeniu WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Po 804/19 (podjęte działania obejmowały m.in. zawarcie umowy dzierżawy), oraz

\- orzeczeniu WSA w Gliwicach z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/GI 798/19, a także

\- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 8 lipca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.162.2020.2.AA,

\- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.11.2020.2.MS oraz

\- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 30 września 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.414.2019.1.KOM.

2\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego. Należy również podkreślić, że pytanie 2 jest niezbędne dla wyjaśnienia wszystkich konsekwencji transakcji w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie 1 była negatywna.

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Biorąc pod uwagę fakt, że na działkach 1 oraz 2 zostały posadowione: budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 104 m2 oraz jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 33 m2, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiotowa Transakcja stanowi dostawę budynków, która nierozerwalnie związana jest z przeniesieniem własności gruntu.

W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych sprzedaż nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę budynków, która zwolniona jest od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyłączeniem sytuacji, gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata;

Przedmiotowa nieruchomość została zasiedlona wcześniej niż dwa lata temu, w związku z czym nie zostaje wyłączona od wyżej wskazanego zwolnienia.

Zgodnie natomiast z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia na rzecz Kupującej faktury z tytułu dostawy Nieruchomości ze stawkę ZW.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

### Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług odnośnie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy – Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 wyżej cytowanego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1 Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2 Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania m.in. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Sprzedający podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający, tj. Pan wraz z małżonką (…), zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się z działek nr 1 i nr 2. Wskazaną nieruchomość Sprzedający nabyli na podstawie umów sprzedaży, zawartych 25 października 2022 roku. Nabycie to stanowiło czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego Sprzedających – wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Sprzedający wykorzystywali/wykorzystują nieruchomość wyłącznie dla osobistych potrzeb, tj. dla potrzeb własnego gospodarstwa domowego. Nie wykorzystywali/nie wykorzystują/nie będą wykorzystywać nieruchomości do chwili jej sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była/nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

(…) na podstawie słownego polecenia syna Sprzedających, upoważnionego przez Sprzedających na podstawie ustnych ustaleń, złożyła wniosek o wydanie decyzji ustalające warunki zabudowy dla działek nr 1 i 2. Prezydent Miasta wydał decyzję, którą ustalone zostały warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne przyszłego nabywcy.

Sprzedający nie podejmowali żadnych innych działań służących przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, nie prowadzili aktywnych działań marketingowych, nie przeprowadzili remontu budynków, jak również budowli i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości.

Sprzedający nie udzielili ani nie planują udzielać pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy ani żadnej osobie trzeciej, która w imieniu Sprzedających wykonywałaby czynności na rzecz kupującego.

Sprzedający nie dokonywali również sprzedaży działek (nieruchomości). Sprzedający posiadają inne nieruchomości, niemniej obecnie nie prowadzą żadnych czynności zmierzających do ich sprzedaży, ani nie planują takich czynności podjąć.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy w ramach sprzedaży nieruchomości, która składa się z działek nr 1 i nr 2 Sprzedający będą występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający działają w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1 i nr 2, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedających ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedający nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku przedmiotowych działek nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania podjęte przez Sprzedających należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uwzględniając przedstawiony opis stanu faktycznego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedających – w związku ze sprzedażą ww. działek – za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą nieruchomości składającej się z działek nr 1 i nr 2, Sprzedający nie działają w charakterze podatników, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż ww. działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż działek nr 1 i nr 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w związku z transakcją zbycia opisanej we wniosku nieruchomości Sprzedający nie występują w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży opisanych we wniosku działek nie podlega opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług odnośnie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Z uwagi na fakt, że przy sprzedaży działek nr 1 i nr 2 Sprzedający nie występują jako podatnicy podatku od towarów i usług, nie udziela się odpowiedzi na pytania nr 2, które było zadane warunkowo (w sytuacji uznania Pana stanowiska za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1). Z uwagi na powyższe stanowisko w zakresie pytania nr 2 nie było przedmiotem oceny.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wydana interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Pana. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.