Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.238.2024.2.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-17
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-darowizna gruntu; nieruchomości-nieruchomość rolna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

15 kwietnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek (brak daty sporządzenia) o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 maja 2024 r. (wpływ 24 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. W dniu (…).1996 r. na mocy umowy darowizny w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców własność nieruchomości rolnej o powierzchni (…) ha. Były to dwie działki ewidencyjne nr 1 i 2 (dalej: Nieruchomość). Kwalifikacja (określenie) Nieruchomości: grunty orne i pastwiska trwałe.

Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem. Od (…).2001 r. Wnioskodawczyni wydzierżawia Nieruchomość osobie fizycznej, rolnikowi, który na Nieruchomości (oraz swoim gospodarstwie rolnym) prowadzi działalność rolniczą. Grunt jest zatem dzierżawiony na cele rolnicze – uprawę zbóż i in.

Wnioskodawczyni nie korzysta z gruntu, nie uzyskuje dopłat rolniczych itp. Nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie przez dzierżawcę. Na wniosek Wnioskodawczyni Burmistrz wydał zgodę na podział działki nr 1 – Decyzja z dnia (…).2001 r. W ww. decyzji organ wskazał, że: „Przedmiotowa nieruchomość objęta podziałem przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe i pod poszerzenie istniejącej drogi (\`(...)\`)”. W wyniku podziału wyodrębnionych zostało sześć działek i część gruntu wydzielona została pod drogi.

Następnie Wnioskodawczyni: (…).2002 r. aktem notarialnym podarowała synowi działkę o pow. (…) ha, (…).2002 r. aktem notarialnym podarowała działkę córce i ówczesnemu zięciowi na zasadzie współwłasności małżeńskiej pow. (…) ha. Trzy działki Wnioskodawczyni sprzedała osobom fizycznym: (…).2002 r. pow. (…) ha, (…).2005 r. pow. (…) ha, (…).2018 r. pow. (…) ha. Szósta działka dalej pozostała i ma numer ewidencyjny 3 a jej powierzchnia to (…) ha.

Działka 2 będąca przedmiotem wniosku nadal ma status „grunty orne i pastwiska” (stan z ewidencji gruntów w gminie).

Aktualny stan własności Wnioskodawczyni to: działka 2 pow. (…) ha oraz działka 3 pow. (…) ha. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż części Nieruchomości (działkę 2).

Nabywca nie jest w tym momencie określony – może nim być również podmiot planujący przeznaczyć zakupioną część Nieruchomości na cele pozarolniczej działalności gospodarczej. W przyszłym zdarzeniu prawnym należy założyć, że sprzedaż nastąpi na rzecz podmiotu, która będzie wykorzystywać zakupioną część Nieruchomości w pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie zamierza profesjonalizować działalności w zakresie sprzedaży Nieruchomości. Sprzedaż części Nieruchomości nastąpi bez żadnych zmian prawnych w stosunku do jej statusu itp. Nie będzie dokonany jej podział, dodatkowe uzbrojenie, ulepszenie. Wnioskodawczyni sprzeda część Nieruchomości w stanie wynikającym z bieżącego wykorzystywania przez dzierżawcę. Wnioskodawczyni nie zamierza w przyszłości prowadzić działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy, mając za przedmiot sprzedaż majątku otrzymanego od rodziców (a nie nabytego w celu odprzedaży).

Ponadto, Wnioskodawczyni odpowiedziała na następujące pytania zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku:

1) czy i jakie działania marketingowe podjęła/zamierza Pani podjąć w celu sprzedaży nieruchomości (działki nr 2), będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: W momencie podjęcia starań o sprzedaż działki podejmowanych działań Wnioskodawczyni nie określiłaby mianem marketingowych (to słowo kojarzy się Wnioskodawczyni z działaniami profesjonalnych przedsiębiorców). Wnioskodawczyni podejmie zaś działania właściwe dla sprzedaży osobistej majątku. Wnioskodawczyni może też opierać się na doświadczeniach z przeszłości, kiedy sprzedawała inne działki opisane we wniosku. Wtedy jedynie poprzez umieszczenie tablicy z informacją o sprzedaży oraz informowanie osób znajomych o woli sprzedaży Wnioskodawczyni nawiązała kontakt z nabywcami. Może zatem Wnioskodawczyni zamieści ogłoszenie w prasie (portalu internetowym), umieści tablicę z ogłoszeniem sprzedaży na samej działce oraz poinformuje znajomych i rodzinę o woli sprzedaży (licząc, że poprzez ich osobiste kontakty, znajomości wola sprzedaży dotrze do potencjalnego nabywcy). Wnioskodawczyni nie planuje korzystać zaś z pośredników obrotu nieruchomościami z uwagi na wysokie prowizje.

2) czy zawrze Pani z nabywcą ww. nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w nabywaną nieruchomość? Jeśli tak – jakie działania będzie podejmował do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie może odpowiedzieć jednoznacznie, gdyż obecnie nie jest jej znany potencjalny, przyszły nabywca nieruchomości - nie wie zatem jakie będą jego oczekiwania. Jeżeli zawrze umowę przedwstępną, to będzie ona odpowiadała zwyczajom rynkowym, określając cenę i termin nabycia oraz będzie miała na celu spełnienie wymogów wynikających z charakteru gruntu. W związku z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu przysługuje: dzierżawcy gruntu albo Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, gdy nieruchomość rolną będzie chciała nabyć osoba nie będąca rolnikiem. Stąd Wnioskodawczyni musi zawrzeć umowę przedwstępną, aby umożliwić podmiotom uprawnionym ewentualne skorzystanie z prawa pierwokupu. Jeżeli zaś przyszłym nabywcą będzie podmiot profesjonalny, Wnioskodawczyni wie, że tego rodzaju podmioty zawierają umowy przedwstępne - mając swoje ustalone procedury. Wnioskodawczyni nie wyrazi jednak zgody na podpisanie umowy przedwstępnej nakładającej na nią jakiekolwiek obowiązki działania w stosunku do działki (zmianę jej charakteru itp.) a na nabywcę prawa do dokonywania jakichkolwiek działań w stosunku do gruntu. Umowa przedwstępna może pełnić jedynie rolę gwarantującą stronom zawarcie umowy przyrzeczonej oraz czynić zadość obowiązkowi zagwarantowania prawa pierwokupu osobom uprawnionym.

3) czy udzieli Pani nabywcy ww. nieruchomości, o której mowa we wniosku pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą ww. nieruchomości? Jeśli tak, to jakie działania podejmie nabywca i kto pokrywał będzie ich koszty (Pani, czy nabywca)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje udzielenia żadnych pełnomocnictw nabywcy gruntu.

4) czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź: Tak jak Wnioskodawczyni pisała we wniosku, w jej majątku pozostanie tzw. szósta działka (numer ewidencyjny 3) o powierzchni (…) ha. Być może kiedyś i ten grunt przeznaczy do sprzedaży. Możliwe też, że aktem darowizny przekaże ją synowi.

5) czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości (poza wskazanymi we wniosku), jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c) jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Poza nieruchomościami opisanymi we wniosku Wnioskodawczyni nie dokonywała więcej sprzedaży.

6) czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, prosimy żeby wskazała Pani w jakim celu zamierza je nabyć?

Odpowiedź: Ze środków uzyskanych ze sprzedaży Wnioskodawczyni rozważa nabycie mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe, po uwzględnieniu położenia i charakteru odpowiadającego jej potrzebom (z uwagi na wiek i stan zdrowia przewiduje zakup mieszkania o łatwym dostępie - np. z windą). Wnioskodawczyni nie planuje zaś nabywać żadnego majątku w celu odprzedaży, wynajmu, prowadzenia działalności gospodarczej itp.

### Pytania

Czy sprzedaż Nieruchomości (działki 2) będzie skutkować uzyskaniem przychodu przez Wnioskodawczynię?

Czy z uwagi na wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT skutki sprzedaży Nieruchomości (działki 2) przez Wnioskodawczynię będzie ona miała obowiązek weryfikować sposób wykorzystania Nieruchomości przez nabywcę?

### Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: PIT): Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku Wnioskodawczyni nabycie własności nastąpiło w 1996 r., a zatem spełnione jest kryterium czasowe zastosowania regulacji skutkującej brakiem uzyskania przychodu.

Wnioskodawczyni nie zawiera też transakcji w wykonaniu działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza zgodnie z definicją w ustawie PIT to działalność m.in. „prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły”.

W opisywanym zdarzeniu przyszłym nie są spełnione te warunki. Wnioskodawczyni nie kupuje (nie kupiła) majątku w celu odprzedaży z zyskiem. Planuje dokonać sprzedaży majątku otrzymanego od rodziców w drodze darowizny kilkadziesiąt lat temu. Wnioskodawczyni nie zajmuje się obrotem, pośrednictwem nieruchomościami, ani żadną inną formą działalności gospodarczej. Jej źródłem utrzymania jest emerytura (a sama kwota dzierżawy ma charakter de facto pokrywający koszty obciążeń wynikających z tego tytułu). Również wcześniejsze dysponowanie działkami, na które została podzielona Nieruchomość nie miało cech działalności gospodarczej. Za każdym razem była to wyprzedaż majątku osobistego, otrzymanego od rodziców. W żadnym przypadku transakcja nie wiązała się z uczestnictwem w profesjonalnym obrocie handlowym. W stosunku do majątku rodzinnego Wnioskodawczyni dokonywała sukcesywnie zadysponowania: część na rzecz dzieci, a część - w razie potrzeby spieniężenia majątku i uzyskania środków pieniężnych - na rzecz osób trzecich (osób fizycznych). Za każdym razem była to jednak sprzedaż osobista, niewykraczająca w zakresie przedmiotowym transakcji poza majątek otrzymany w drodze darowizny od rodziców.

Wnioskodawczyni nie podejmie żadnych działań o charakterze profesjonalnym w stosunku do Nieruchomości, aby uatrakcyjnić jej sprzedaż. Zostanie ona sprzedana w stanie w jakim będzie się aktualnie znajdować. Wnioskodawczyni nie podejmie działań zmierzających do zmiany jej stanu prawnego oraz faktycznego. Również w zakresie poszukiwania nabywcy części Nieruchomości (działki 2) Wnioskodawczyni podejmie typowe kroki dla sprzedaży nieprofesjonalnej (informacja w prasie, być może zgłoszenie Nieruchomości (działki 2) pośrednikowi, może baner reklamowy).

Ponieważ przyszła sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a nabycie nastąpiło w 1996 r. – sprzedaż nie zrodzi przychodu podatkowego w PIT. Będzie ona w zakresie podatku czynnością nie podlegającą opodatkowaniu, a zatem nie będą miały (jako bezprzedmiotowe) zastosowania zwolnienia podatkowe określone w art. 21 PIT.

Ponieważ sprzedaż części Nieruchomości (działki 2) nie spowoduje uzyskania przez Wnioskodawczynię przychodu podatkowego, żaden przepis ustawy PIT, a w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT nie nakazuje, aby Wnioskodawczyni weryfikowała cel i sposób wykorzystania Nieruchomości (działki 2) przez nabywcę – nawet jeżeli będzie on wykorzystywał Nieruchomość (działkę 2) w pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działki nr 2).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie analizowanej sprawy, powzięła Pani wątpliwość, czy działania podejmowane przez Panią, mające na celu sprzedaż działki 2, będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (będą skutkować uzyskaniem przychodu podatkowego).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani osobą fizyczną, która nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. W dniu 3 lipca 1996 r., na mocy umowy darowizny, otrzymała Pani od rodziców własność nieruchomości rolnej o powierzchni (…) ha. Były to dwie działki ewidencyjne nr 1 i 2 (klasyfikacja: grunty orne i pastwiska trwałe). Nie była i nie jest Pani rolnikiem. Od (…) 2001 r. wydzierżawia Pani nieruchomość na cele rolnicze (uprawę zbóż i in.) osobie fizycznej, rolnikowi, który na nieruchomości (oraz swoim gospodarstwie rolnym) prowadzi działalność rolniczą. Nie korzysta Pani z gruntu, nie uzyskuje dopłat rolniczych itp. Nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie przez dzierżawcę.

Na Pani wniosek Burmistrz wydał zgodę na podział działki nr 1. W wyniku podziału wyodrębnionych zostało sześć działek i część gruntu wydzielona została pod drogi. Następnie w odniesieniu do ww. działek, wydzielonych z działki nr 1:

· (…) 2002 r. aktem notarialnym podarowała Pani synowi działkę o pow. (…) ha;

· (…) 2002 r. aktem notarialnym podarowała Pani działkę córce i ówczesnemu zięciowi na zasadzie współwłasności małżeńskiej o pow. (…) ha;

· trzy działki sprzedała Pani osobom fizycznym w dniach: (…) 2002 r. pow. (…) ha, (…) 2005 r. pow. (…) ha, (…) 2018 r. pow. (…) ha;

· szósta działka dalej pozostała (Pani własnością) – numer ewidencyjny 3 o pow. (…) ha.

Aktualny stan Pani własności to: działka 2 o pow. (…) ha oraz działka 3 o pow. (…) ha. Planuje Pani sprzedaż działki nr 2.

Nie zamierza Pani profesjonalizować działalności w zakresie sprzedaży Nieruchomości. Sprzedaż działki 2 nastąpi bez żadnych zmian prawnych w stosunku do jej statusu, itp. Nie będzie dokonany jej podział, dodatkowe uzbrojenie, ulepszenie. Sprzeda Pani część Nieruchomości w stanie wynikającym z bieżącego wykorzystywania przez dzierżawcę. Nie zamierza Pani w przyszłości prowadzić działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy, mając za przedmiot sprzedaż majątku otrzymanego od rodziców (a nie nabytego w celu odprzedaży). Nabywca nieruchomości nie jest w tym momencie określony. Podejmie Pani działania właściwe dla sprzedaży osobistej majątku, może zamieści Pani ogłoszenie w prasie (portalu internetowym), umieści tablicę z ogłoszeniem sprzedaży na samej działce oraz poinformuje znajomych i rodzinę o woli sprzedaży (licząc, że poprzez ich osobiste kontakty, znajomości wola sprzedaży dotrze do potencjalnego nabywcy). Nie planuje Pani korzystać z pośredników obrotu nieruchomościami z uwagi na wysokie prowizje. Jeżeli zawrze Pani umowę przedwstępną sprzedaży, to będzie ona odpowiadała zwyczajom rynkowym, określając cenę i termin nabycia oraz będzie miała na celu spełnienie wymogów wynikających z charakteru gruntu. Jeżeli zaś przyszłym nabywcą będzie podmiot profesjonalny, wie Pani, że tego rodzaju podmioty zawierają umowy przedwstępne - mając swoje ustalone procedury, nie wyrazi Pani jednak zgody na podpisanie umowy przedwstępnej nakładającej na Panią jakiekolwiek obowiązki działania w stosunku do działki (zmianę jej charakteru itp.), a na nabywcę prawa do dokonywania jakichkolwiek działań w stosunku do gruntu. Umowa przedwstępna może pełnić jedynie rolę gwarantującą stronom zawarcie umowy przyrzeczonej oraz czynić zadość obowiązkowi zagwarantowania prawa pierwokupu osobom uprawnionym. Nie planuje Pani udzielenia żadnych pełnomocnictw nabywcy gruntu. Poza nieruchomościami opisanymi we wniosku nie dokonywała Pani więcej sprzedaży. Nie planuje nabywać Pani żadnego majątku w celu odprzedaży, wynajmu, prowadzenia działalności gospodarczej itp.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią w odniesieniu do działki nr 2 wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią działki nr 2 nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia nieruchomości (darowizna), a także zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży ww. działki nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy w sprzedaż przez Panią nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wskazała Pani, że działkę nr 2 nabyła od rodziców na podstawie umowy darowizny w 1996 r. Zatem planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.

**Podsumowując –** **w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż działki nr 2, na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana po upływie 5 lat od nabycia, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem z tytułu ww. sprzedaży nie uzyska Pani przychodu, który podlegać będzie opodatkowaniu. W konsekwencji** **nie będzie Pani również zobowiązana do weryfikowania sposobu wykorzystania ww. nieruchomości przez przyszłego nabywcę. W przypadku sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego, po upływie 5 lat od momentu jej nabycia, nie ma znaczenia kto będzie nabywcą tej nieruchomości i w jaki sposób będzie ją wykorzystywał.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).