Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-705/10-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-11-23
Teza: opodatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; gospodarstwa; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; własność; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 18.08.2010 r. (data wpływu do BKIP w Płocku 07.09.2010 r.) uzupełnione pismem z dnia 20.10.2010 r. (data nadania 20.10.2010 r., data wpływu 25.10.2010 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 11.10.2010 r. (data nadania 11.10.2010 r., data doręczenia 14.10.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne pismem z dnia 20.10.2010 r. tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wniesienie dodatkowej opłaty w wysokości 40 zł oraz przesłanie kopii dowodu wpłaty lub wskazanie, którego ze stanów faktycznych dotyczy uiszczona kwota, oraz przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonej kopii dokumentu potwierdzającego upoważnienie dla osoby podpisanej na przedmiotowym wniosku do reprezentowania Strony, tj. pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę albo innego dokumentu, z którego wynika umocowanie dla osoby, która przedmiotowy wniosek podpisała do występowania w imieniu Wnioskodawcy z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego.

Pismem z dnia 20.10.2010 r. (data wpływu 25.10.2009 r.) Wnioskodawca nadesłał stosowne dokumenty wraz z dowodem uiszczenia drugiej opłaty w terminie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Umową przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego z dnia 21.05.1982 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców gospodarstwo rolne składające się z: domu mieszkalnego, budynków inwentarskich, inwentarza żywego i martwego, zasiewów. Powierzchnia gruntów stanowiła ogółem 7,53 ha. Gospodarstwo to Wnioskodawca uprawiał do 1989 r., uzyskane produkty przeznaczając na potrzeby własne. W sierpniu 1989 r. Wnioskodawca wyjechał wraz z rodziną na stałe do Niemiec. Pozostawione przez niego grunty nie były w tym czasie użytkowane, ani też dzierżawione.

W dniu 30.07.1998 r. za pośrednictwem pełnomocnika aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał całość budynków wraz z działką o powierzchni 64 arów 61 m2. Nabywcami nie były osoby mające zamiar prowadzić gospodarstwo rolne, ani też osoby dokonujące zakupu celem powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego.

W dniu 31.12.2003 r. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy pozostałych posiadanych gruntów rolnych (umowa aktualna na dzień sporządzenia zapytania). Dzierżawcą jest szwagier Wnioskodawcy. Zgodnie z tą umową, z tytułu dzierżawy Wnioskodawca nie otrzymuje żadnych należności. Umową tą, z uwagi na stały pobyt w Niemczech zobowiązał on również dzierżawcę do uiszczania w jego imieniu podatku rolnego oraz innych należności wobec Skarbu Państwa. Ogólnych rozliczeń w zakresie opłat Wnioskodawca dokonuje z dzierżawcą raz do roku, zwracając dzierżawcy uiszczone kwoty.

Ośrodek interesów życiowych Wnioskodawcy od 21 lat znajduje się w Niemczech. Uzasadnia to sprzedaż posiadanej w Polsce ziemi. Uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć na leczenie (jest po wylewie), spłatę kredytu mieszkaniowego pomoc dzieciom. Celem ułatwienia sprzedaży gruntu, a także z uwagi na sąsiedztwo innych budynków mieszkalnych zamierza dokonać jego podziału na kilkadziesiąt mniejszych działek z przeznaczeniem pod budowę budynków mieszkalnych.

Nakładów typu uzbrojenie terenu w media Wnioskodawca nie będzie ponosił. Aktualnie (jeszcze przed podziałem gruntu) Wnioskodawca zwrócił się z wnioskiem i otrzymał decyzję ustalającą warunki zabudowy polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Przy sprzedaży nie planuje z korzystania z pomocy biur pośrednictwa, ani z profesjonalnej reklamy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dokonując planowanej sprzedaży Wnioskodawca obowiązany jest do naliczenia należnego podatku od towarów i usług?
2.  Czy sprzedaż ta pociąga za sobą konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, charakter planowanej sprzedaży nie uzasadnia jej opodatkowania należnym podatkiem od towarów i usług. Sprzedaży ma zamiar dokonać po 28 latach od daty nabycia, w tym również po ponad dwudziestu latach od daty zaniechania przez niego rolniczego użytkowania gruntu. Podkreślić również należy, że gospodarstwo rolne służyło zaspokojeniu potrzeb własnych. Okoliczności te nie pozwalają na uznanie go za rolnika będącym podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zawarta w grudniu 2003 r. umowa dzierżawy ma charakter nieodpłatnego użyczenia. Takiej czynności w związku z zapisem w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT (opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatne świadczenie usług) nie można uznać za podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem. Ponadto, opisane powyżej okoliczności wskazują, że fakt jej zawarcia nie jest efektem planowych działań mających na celu osiągnięcie materialnych korzyści – a więc umowy tej nie można uznać za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym nie można również przyjąć że dokonując sprzedaży przedmiotu dzierżawy wyzbywa się majątku służącego jej prowadzeniu.

Opisywana sprzedaż nie będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na to, że nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Nie będzie również podlegała temu podatkowi w związku z dochodami uzyskanymi przez osobę nie prowadzącą działalności gospodarczej z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych znajdującego zastosowanie w związku z art. 3 ust. 2a, ust. 2b pkt 3, pkt 4 tejże ustawy.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie podatku od towarów i usług, tj. pytanie Nr 1 sprawa zostanie rozstrzygnięta odrębnym pismem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ww. ustawy osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Przepisy art. 3 ust. 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska (art. 4a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku, podpisaną w Berlinie dnia 14.05.2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90), dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego (art. 6 ust. 2 ww. Umowy).

Ujęcie w tym przepisie słów „może być opodatkowany” nie oznacza możliwości opodatkowania. Sformułowanie to oznacza, że sprzedaż nieruchomości położonej w danym kraju (w tym wypadku w Polsce) podlega opodatkowaniu w tym kraju.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania w Niemczech i dokona zbycia nieruchomości położonej w Polsce.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko – niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż umową przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego z dnia 21.05.1982 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców gospodarstwo rolne składające się z: domu mieszkalnego, budynków inwentarskich, inwentarza żywego i martwego, zasiewów. Powierzchnia gruntów stanowiła ogółem 7,53 ha. W sierpniu 1989 r. Wnioskodawca wyjechał wraz z rodziną na stałe do Niemiec. W dniu 30.07.1998 r. za pośrednictwem pełnomocnika aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał całość budynków wraz z działką o powierzchni 64 arów 61 m2. Nabywcami nie były osoby mające zamiar prowadzić gospodarstwo rolne, ani też osoby dokonujące zakupu cele powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego. Uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć na leczenie (jest po wylewie), spłatę kredytu mieszkaniowego pomoc dzieciom. Celem ułatwienia sprzedaży gruntu, a także z uwagi na sąsiedztwo innych budynków mieszkalnych zamierza dokonać podziału pozostałego gruntu na kilkadziesiąt mniejszych działek z przeznaczeniem pod budowę budynków mieszkalnych.

Jak wynika z powyższego nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca nabył na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego w dniu 21.05.1982 r., a zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy w przypadku Wnioskodawcy upłynął z końcem 1987 r.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie nieruchomości podzielonej na działki nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie, o ile nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywistego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.