Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.251.2019.2.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 kwietnia 2019 r. (data wpływu 7 maja 2019 r.) uzupełniony o brakującą opłatę w dniu 8 sierpnia 2019 r. w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 1 sierpnia 2019 r. znak sprawy: 0114 KDIP1 1.4012.251.2019.3.MMA, 0110-KDIB4.4014.157.2019.5.MD (skutecznie doręczone w dniu 2 sierpnia 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług **jest**:

*   **prawidłowe** \- w zakresie uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości,
*   **prawidłowe** \- w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

UZASADNIENIE

W dniu 7 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości, opodatkowania tej dostawy stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: T. Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: K. S.c.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania, spółka T. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w W., jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowaną, niebędącą stroną postępowania, jest spółka cywilna „K.” zawiązana umową spółki cywilnej, zawartą w dniu 9 maja 1996 roku, będąca podatnikiem VAT czynnym (dalej: „Sprzedająca” lub „Spółka Cywilna”), której wspólnikami są A.K. i K.K. działający jako jedyni wspólnicy spółki cywilnej. Wspólnicy Spółki Cywilnej są zarejestrowani jako osoby fizyczne na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnicy VAT czynni.

W dalszej części Wniosku Sprzedająca oraz Kupujący będą zwani łącznie „Stronami”.

Wspólnikom Spółki Cywilnej przysługuje współwłasność łączna wspólników spółki cywilnej, nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości C., składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami:

1.  57/20, 57/21,57/22, 57/23, 57/24, 57/25, 57/26, 57/27, 57/28, 57/31,57/32, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW, („Nieruchomość 1”);
2.  57/33, 57/38, 57/39, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW („Nieruchomość 2”).

Jednocześnie wspólnicy Spółki Cywilnej są współwłaścicielami na zasadach wspólności łącznej wspólników Spółki Cywilnej udziałów w nieruchomości gruntowej, składającej się z poniższych działek gruntu, oznaczonych numerami:

1.  57/13 przy czym wspólnikom Spółki Cywilnej przysługuje udział wynoszący 2/5 części („Nieruchomość 3”);
2.  57/15 przy czym wspólnikom Spółki Cywilnej przysługuje udział wynoszący 2/7 części („Nieruchomość 4”);

W dalszej części Wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 będą łącznie zwane „Nieruchomością”.

Wspólnicy Spółki Cywilnej nabyli prawo własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz udziały w prawie własności Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 od Skarbu Państwa – Agencji na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 25 listopada 2008 roku.

Wspólnicy Spółki Cywilnej nie nabyli Nieruchomości do majątku prywatnego, a przy nabyciu Nieruchomości występowali jako wspólnicy Spółki Cywilnej. Nabycie niniejszej Nieruchomości przez Sprzedającą zostało opodatkowane podatkiem VAT według stawki 22% (w dniu nabycia Nieruchomości przez wspólników Spółki Cywilnej obowiązywała stawka 22% VAT). Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty zakrzewione i zadrzewione, pastwiska trwałe, grunty orne oraz nieużytki. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem, jak również naziemne i podziemne linie przesyłowe czy instalacje.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym została przeznaczona pod zabudowę usługową i magazynowo-składową (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) oraz drogę publiczną (Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4).

W związku z chęcią zbycia Nieruchomości dnia 5 lutego 2019 r. Sprzedająca zawarła z podmiotem trzecim, powiązanym z Kupującym, przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”). Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, podmiot, który zawarł tę umowę, może wskazać inny podmiot, który nabędzie Nieruchomość na warunkach wskazanych w Umowie przedwstępnej. Podmiotem tym będzie Kupujący. Postanowienia Umowy przedwstępnej opisane we Wniosku odnoszą się bezpośrednio do Kupującego, gdyż to on finalnie będzie przystępował do transakcji.

Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione zostało od łącznego spełnienia warunków przewidzianych w umowie sprzedaży, tj. w szczególności:

*   przeprowadzenia przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń;

*   uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne, techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych), glebowo-środowiskowe i komercyjne Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

*   udzielenia Kupującemu (oraz osobom wskazanym przez Kupującego) przez Sprzedającą wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości;

*   przekazania przez Sprzedającą Kupującemu oświadczenia Sprzedającej uprawniającego Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (decyzji środowiskowej) dla Nieruchomości w celu realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego, w przypadku gdy uzyskanie takiej decyzji będzie wymagane dla realizacji inwestycji przez Kupującego;

*   uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości i pozwalającej na realizację na Nieruchomości między innymi inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, (dalej: „Pozwolenie na Budowę”) najpóźniej do daty zawarcia Umowy Warunkowej;

*   uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę, w szczególności (prawomocnej) decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, pozwolenia wodnoprawnego itp.;

*   uzyskania przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej Pozwoleniem na Budowę, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta Pozwoleniem na Budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana);

*   uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji, opinii, zgód i zezwoleń wymaganych lub pożądanych w celu zapewnienia zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość.

Ponadto na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży Strony uzgodniły, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości Kupującemu będzie przysługiwać prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych, do m.in.:

*   przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane;

*   uzyskania Pozwolenia na Budowę;

*   podpisywania umów lub porozumień z organami administracji publicznej oraz

*   przeprowadzenia badania Nieruchomości, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Powyższe warunki Umowy przedwstępnej zostały zawarte na korzyść Kupującego, wobec czego, może on z nich nie skorzystać. Decyzja, czy Kupujący odstąpi od wskazanych wyżej warunków, zależy od ustaleń biznesowych oraz przebiegu przygotowań do przeprowadzenia transakcji.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegająca na budowie budynków magazynowo - składowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Inwestycja”). Po zrealizowaniu Inwestycji Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupujący nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT czy działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Niniejszy wniosek dotyczy Nieruchomości i obejmuje dostawę realizowaną przez Spółkę Cywilną na rzecz Kupującego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja powinna być opodatkowana VAT w stawce 23%?
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2, czy Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawców:

Stanowisko w zakresie pytania 1

Zdaniem Stron transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT z uwagi na to, że Sprzedająca posiada w odniesieniu do Nieruchomości status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, a dostawa Nieruchomości nie podlega wyłączeniu na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że na gruncie art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Jednocześnie, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na gruncie VAT podatnikiem podatku od towarów i usług mogą być m.in. jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej takie jak np. spółki cywilne. Mimo że na gruncie prawa cywilnego prawo własności przysługuje osobom fizycznym, będącym wspólnikami Spółki Cywilnej, to na gruncie podatku VAT dostawa Nieruchomości będzie dokonana przez Spółkę Cywilną. Z uwagi na powyższe, to Spółka Cywilna będzie podatnikiem z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Zatem jak wskazano powyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykazują znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Sprzedająca jest podatnikiem VAT czynnym. Sprzedająca nabyła Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości będzie wykonywana w ramach prowadzonej przez Spółkę Cywilną działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, wobec czego Sprzedająca będzie posiadała status podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Tym samym, w opinii Stron, dostawa Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, w stanie faktycznym będącym przedmiotem wniosku, nie znajduje zastosowanie art. 6 Ustawy o VAT, stanowiący, że przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się w szczególności, do:

1.  transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
2.  czynności które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego nie można uznać, że Nieruchomość stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wyodrębniony finansowo i organizacyjnie zespół takich składników, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Nieruchomość stanowi jedynie wyodrębniony składnik majątku Sprzedającej. W żadnym wypadku nie można uznać, że niezabudowana nieruchomość gruntowa może być uznana za przedsiębiorstwo czy ZCP. Jednocześnie transakcja zbycia Nieruchomości zostanie dokonana na podstawie prawnie skutecznej umowy.

Zgodnie z powyższym, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT z uwagi na to, że jest ona przedmiotem prawnie skutecznej umowy oraz nie stanowi ona sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Planowana sprzedaż Nieruchomości powinna zatem podlegać opodatkowaniu VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 2

W razie uznania stanowiska Kupującego w zakresie pytania 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony stoją na stanowisku, że nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT w stawce 23%.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na względzie powyższe przepisy, należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie na podstawie umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

W opinii Stron, Nieruchomość ma status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, ponieważ nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2018 poz. 1202 tj. z późn. zm.). Mając na względzie powyższe, konieczne jest odniesienie się w dalszej części niniejszego wniosku do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT od podatku od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów, które będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z nią, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym została przeznaczona do działalności magazynowo-składowej oraz pod drogę publiczną. Wobec tego, w opinii Stron Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę i dla celów VAT stanowi tereny budowlane. Dlatego też zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej dostawy Nieruchomości. W tej sytuacji należy dokonać analizy przesłanek do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

1.  towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),
2.  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyłącza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając na względzie powyższe, należy stwierdzić, że Sprzedającej przy nabyciu Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz nie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej. Mając to na uwadze, zbycie Nieruchomości nie może korzystać również ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając to na uwadze, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana 23% VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z podatku (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 Ustawy o VAT).

Stanowisko w zakresie pytania 3

W razie uznania stanowiska Kupującego w zakresie pytania 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz, że będzie ona opodatkowana w stawce 23% VAT (w jakiejkolwiek części), Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Możliwość ta przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi wykorzystywane będą przez nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Dodatkowo, aby można było skorzystać z prawa do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W sytuacji, gdy nabycie przez Kupującego Nieruchomości będzie opodatkowane VAT według stawki 23%, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego od Sprzedającej, dokumentujących dostawę Nieruchomości - art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a Ustawy o VAT.

Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu budynków magazynowo-składowych wraz z infrastrukturą. Po zrealizowaniu swoich planów inwestycyjnych Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą z wykorzystaniem budynków i budowli wzniesionych na Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT oraz polegającą na wynajmie powierzchni obiektów stanowiących Inwestycję. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupujący nie planuje jednocześnie prowadzić działalności, która podlegałaby zwolnieniu z podatku VAT lub znajdowałaby się poza zakresem VAT. Mając na względzie powyższe, podatek naliczony wynikający z zakupu Nieruchomości będzie związany ze sprzedażą opodatkowaną VAT (inną niż sprzedaż zwolniona z VAT).

Podsumowując, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz opodatkowania dostawy Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Towarami zaś, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Natomiast zgodnie z art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie k.c. wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.

W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:

*   składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,

*   ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Z powołanych przepisów wynika, że nieruchomość, zarówno gruntowa jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Podatnikami, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. Zainteresowaną, niebędącą stroną postępowania, jest spółka cywilna „K”. Wspólnicy Spółki Cywilnej są zarejestrowani jako osoby fizyczne na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnicy VAT czynni. Wspólnikom Spółki Cywilnej przysługuje współwłasność łączna wspólników spółki cywilnej, nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości C. składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami: 57/20, 57/21,57/22, 57/23, 57/24, 57/25,57/26, 57/27, 57/28, 57/31,57/32. Jednocześnie wspólnicy Spółki Cywilnej są współwłaścicielami na zasadach wspólności łącznej wspólników Spółki Cywilnej udziałów w nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości C. składającej się z poniższych działek gruntu, oznaczonych numerami: 57/13, przy czym wspólnikom Spółki Cywilnej przysługuje udział wynoszący 2/5 części („Nieruchomość 3”); 57/15, przy czym wspólnikom Spółki Cywilnej przysługuje udział wynoszący 2/7 części („Nieruchomość 4”);

Wspólnicy Spółki Cywilnej nabyli prawo własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz udziały w prawie własności Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 od Skarbu Państwa – Agencji na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 25 listopada 2008 roku.

Wspólnicy Spółki Cywilnej nie nabyli Nieruchomości do majątku prywatnego, a przy nabyciu Nieruchomości występowali jako wspólnicy Spółki Cywilnej. Nabycie niniejszej Nieruchomości przez Sprzedającą zostało opodatkowane podatkiem VAT według stawki 22% (w dniu nabycia Nieruchomości przez wspólników Spółki Cywilnej obowiązywała stawka 22% VAT). Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

W związku z chęcią zbycia Nieruchomości dnia 5 lutego 2019 r. Sprzedająca zawarła z podmiotem trzecim, powiązanym z Kupującym, przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, podmiot, który zawarł tę umowę, może wskazać inny podmiot, który nabędzie Nieruchomość na warunkach wskazanych w Umowie przedwstępnej. Podmiotem tym będzie Kupujący. Postanowienia Umowy przedwstępnej opisane we Wniosku odnoszą się bezpośrednio do Kupującego, gdyż to on finalnie będzie przystępował do transakcji.

Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione zostało od łącznego spełnienia warunków przewidzianych w umowie sprzedaży, tj. w szczególności: przeprowadzenia przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń; uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne, techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych), glebowo- środowiskowe i komercyjne Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości; udzielenia Kupującemu (oraz osobom wskazanym przez Kupującego) przez Sprzedającą wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości; przekazania przez Sprzedającą Kupującemu oświadczenia Sprzedającej uprawniającego Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane; uzyskania przez Kupującego prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (decyzji środowiskowej) dla Nieruchomości w celu realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego, w przypadku gdy uzyskanie takiej decyzji będzie wymagane dla realizacji inwestycji przez Kupującego; uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości i pozwalającej na realizację na Nieruchomości między innymi inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, (dalej: „Pozwolenie na Budowę”) najpóźniej do daty zawarcia Umowy Warunkowej; uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę, w szczególności (prawomocnej) decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, pozwolenia wodnoprawnego itp.; uzyskania przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej Pozwoleniem na Budowę, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta Pozwoleniem na Budowę, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana); uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji, opinii, zgód i zezwoleń wymaganych lub pożądanych w celu zapewnienia zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość.

Ponadto na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży Strony uzgodniły, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości Kupującemu będzie przysługiwać prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych, do m.in.: przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane; uzyskania Pozwolenia na Budowę; podpisywania umów lub porozumień z organami administracji publicznej oraz przeprowadzenia badania Nieruchomości, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Powyższe warunki Umowy przedwstępnej zostały zawarte na korzyść Kupującego, wobec czego, może on z nich nie skorzystać. Decyzja, czy Kupujący odstąpi od wskazanych wyżej warunków, zależy od ustaleń biznesowych oraz przebiegu przygotowań do przeprowadzenia transakcji.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegająca na budowie budynków magazynowo- składowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Inwestycja”). Po zrealizowaniu Inwestycji Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupujący nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT czy działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Ad. 1)

Wątpliwości przedstawione we wniosku dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Sprzedająca Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zbywaną Nieruchomość nabyli do prowadzenia działalności gospodarczej. Nabycie niniejszej Nieruchomości przez Sprzedającą zostało opodatkowane podatkiem VAT według stawki 22%.

Oznacza to, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym transakcja ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że z tytułu przedmiotowej transakcji Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, w rozumieniu w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wskazać również należy, że okoliczności sprawy wynika jednoznacznie, że w omawianej sprawie przedmiotem sprzedaży nie będzie ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani jego zorganizowana część, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotem sprzedaży w niniejszych okolicznościach będą wyłącznie nieruchomości niezabudowane nr 1 i 2 oraz udział w nieruchomościach niezabudowanych nr 3 i 4.

Transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez Sprzedającą bez konieczności angażowania przez Wnioskodawcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. wybudowania budynków, zawarcia umów najmu) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku planowana dostawa ww. nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Dostawa ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 1 uznaje się za prawidłowe.

Ad. 2)

Wnioskodawcy powzięli również wątpliwość, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%.

Odnosząc się do tych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów,

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania.

Niespełnienie jednej z powyższych przesłanek daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12, stwierdził, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W orzeczeniu, na które powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W niniejszej sprawie przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość, która nie jest zabudowana żadnymi budynkami i budowlami.

Przedmiotem dostawy będą w tym przypadku niezabudowane działki gruntu, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę usługową i magazynowo-składową (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) oraz drogę publiczną (Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4).

Jak wynika z treści ww. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponieważ dla zbywanej Nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie terenu pod zabudowę, Nieruchomość ta stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja zbycia opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegająca na budowie budynków magazynowo - składowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupujący nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT czy działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Oznacza to, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełni przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro więc do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nr 1, 2, 3 oraz 4 nie znajdą zastosowania zwolnienia od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podstawową stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie (pytanie nr 2) należy uznać za prawidłowe.

Ad. 3)

Przedmiotem zapytania jest również kwestia prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku z planowaną transakcją.

Na podstawie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie zaś z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy czym, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z ww. art. 86 ust. 1 ustawy, jak i niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W przedstawionej sprawie Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Na zakupionej Nieruchomości (oraz działkach sąsiednich) Kupujący planuje wybudować budynki usługowe oraz magazynowo-składowe (Inwestycja). Po zrealizowaniu Inwestycji Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni znajdujących się w Inwestycji. Działalność ta - jak wskazał Wnioskodawca - będzie co do zasady opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%. Kupujący nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT. Jednocześnie, jak przyjęto w niniejszej interpretacji, planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki podstawowej.

Zatem w analizowanym przypadku spełnione będą warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W konsekwencji, przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 3 jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie się pokrywał z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

W myśl art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej, może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.