Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.347.2018.1.WR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-18
Teza: Określenie źródła przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: najem; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem mieszkania, które otrzymał w spadku po rodzicach. Mieszkanie to nie jest związane w żaden sposób z działalnością gospodarczą - Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Oprócz ww. mieszkania Wnioskodawca posiada drugie mieszkanie, które zamieszkuje wraz z rodziną. Wnioskodawca posiada zatrudnienie w oparciu umowy o pracę, które stanowi jego główne źródło dochodu.

Wnioskodawca mieszkanie odziedziczone po rodzicach przeznaczył głównie na wynajem długoterminowy dla studentów, którzy wynajmują je w trakcie trwania roku akademickiego (czyli od października do czerwca). Wnioskodawca nie chce wynajmować długoterminowo mieszkania innym osobom niż studenci, gdyż uważa ich za klientów, którzy są „rzetelnym płatnikiem”. W miesiącach od lipca do września Wnioskodawca przeznaczył mieszkanie na wynajem o charakterze krótkoterminowym ze względu na położenie mieszkania w miejscowości atrakcyjnej turystycznie w okresie letnim.

Wnioskodawca przy najmie nie korzysta z obsługi księgowej oraz zarządczej, osobiście wykonuje wszystkie czynności z najmem przedmiotowej nieruchomości. Najemcy są pozyskiwani "pocztą pantoflową" oraz poprzez ogłoszenia w Internecie.

Wnioskodawca nie prowadzi również i nie zamierza prowadzić zorganizowanej działalności marketingowej, nie posiada i nie zamierza utworzyć biura oraz nie będzie świadczyć żadnych dodatkowych usług dla najemców.

Podsumowując mieszkanie jest wynajmowane na krótsze okresy jedynie w okresie letnim, pozostały okres trwa najem długoterminowy dla studentów. W ocenie Wnioskodawcy przedmiotowe mieszkanie wynajmowane jest latem w sposób nieregularny i nieprofesjonalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy przychody uzyskiwane z najmu mieszkania w okresie letnim mogą zostać zakwalifikowane do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem prywatny)?

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Wnioskodawca stwierdził, że zdaje sobie sprawę, że cechy prywatnego najmu przynajmniej w części pokrywają się z cechami właściwymi dla działalności gospodarczej. Jednak jego zdaniem, mając na uwadze, że najem letni nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany, profesjonalny ani metodyczny, systematyczny czy uporządkowany, a także, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, słusznym jest zaliczenie przychodu z najmu (w okresie letnim) do źródła o jakim jest mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem prywatny).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 z późn. zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł. Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3)
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Do przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w artykule 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

*   wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
*   polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
*   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5 a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

*   celu zarobkowego,
*   ciągłości,
*   zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W treści wniosku wskazano, że Wnioskodawca wynajmuje mieszkanie odziedziczone po rodzicach – głównie studentom, z którymi podpisuje umowy długoterminowe (na czas trwania roku akademickiego). W okresach, gdy mieszkanie nie jest wykorzystywane przez studentów – od czerwca do września – udostępnia je turystom w ramach krótkoterminowych umów najmu.

W odniesieniu do treści analizowanych wyżej uregulowań prawnych stwierdzić należy, że w opisanym przypadku najem nie spełnia przesłanek zorganizowania i ciągłości właściwych działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Wnioskodawca prowadząc ww. najem nie korzysta bowiem z obsługi księgowej ani zarządczej, osobiście wykonuje wszystkie czynności związane z najmem przedmiotowej nieruchomości, nie prowadzi również i nie zamierza prowadzić zorganizowanej działalności marketingowej, pozyskuje najemców „pocztą pantoflową” oraz za pośrednictwem Internetu. Wnioskodawca nie posiada i nie zamierza utworzyć biura oraz nie będzie świadczyć żadnych dodatkowych usług dla najemców. Wynajmuje jedno mieszkanie, odziedziczone po rodzicach, a najem ten stanowi dla niego tylko dodatkowe źródło przychodów. Ponadto z wniosku wynika, że krótkie okresy wynajmowania ww. mieszkania turystom są uwarunkowane czasową nieobecnością najemców „długoterminowych” w miesiącach letnich. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje na to, że działalność Wnioskodawcy w zakresie najmu nie jest podejmowana w sposób systematyczny, metodyczny i planowy, nie ma charakteru profesjonalnego i nie odbiega od zwykłego wykonywania prawa własności. Ze względu na brak spełnienia ww. przesłanek z art. 5a pkt 6 omawianej ustawy należy zatem przyjąć, że opisany najem nie jest prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ponieważ najem ten nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej oraz – co podkreśla Wnioskodawca – przedmiotowy lokal nie jest związany z jakąkolwiek inną działalnością gospodarczą, to przychody Wnioskodawcy osiągane z tego najmu należy zakwalifikować do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ze względu na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku tutejszy organ uznaje za prawidłowe.

Należy zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli w wyniku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego organy podatkowe ustalą, że przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od rzeczywistego, to Wnioskodawca nie będzie mógł powołać się na niniejszą interpretację indywidualną.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.