Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.808.2019.2.KT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-31
Teza: w zakresie: opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości I (działka nr 1) oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż ww. działki nr 1 – jest prawidłowe; uznania sprzedaży Nieruchomości II, składającej się z działki zabudowanej nr 2 oraz niezabudowanej nr 3 za jeden niepodzielny przedmiot dostawy korzystający ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT – jest nieprawidłowe; opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży części Nieruchomości II, tj. działki niezabudowanej nr 3 – jest prawidłowe; prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości II (działka nr 2 oraz działka nr 3) – jest prawidłowe; momentu powstania obowiązku podatkowego – jest prawidłowe.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; dostawa; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; sprzedaż-sprzedaż budynków; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 9 grudnia 2019 r. (data wpływu 20 grudnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 marca 2020 r. (data wpływu 23 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości I (działka nr 1) oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż ww. działki nr 1 – **jest prawidłowe;**

*   uznania sprzedaży Nieruchomości II, składającej się z działki zabudowanej nr 2 oraz niezabudowanej nr 3 za jeden niepodzielny przedmiot dostawy korzystający ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT – **jest nieprawidłowe;**

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży części Nieruchomości II, tj. działki niezabudowanej nr 3 – **jest prawidłowe;**

*   prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości II (działka nr 2 oraz działka nr 3) – jest **prawidłowe;**

*   momentu powstania obowiązku podatkowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości I (działka nr 1), jak również transakcji sprzedaży Nieruchomości II (działka nr 2 oraz działka nr 3);

*   prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości I (działka nr 1) oraz Nieruchomości II (działka nr 2 oraz działka nr 3);

*   momentu powstania obowiązku podatkowego.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 16 marca 2020 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Sp. z o.o.

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y SPÓŁKA JAWNA

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1.  Zainteresowani

Zainteresowany będący Stroną postępowania (dalej jako: „Nabywca”, „Kupujący”) planuje nabyć Nieruchomość I oraz Nieruchomość II położone przy ul. …. we ….. (dalej jako: „Nieruchomość I”, „Nieruchomość II”; „Nieruchomości”). Zainteresowany będący Spółką Jawną niebędący stroną postępowania (dalej jako: „Zbywca”, „Sprzedający”, „Spółka Jawna”) posiada prawo do nabycia ww. Nieruchomości. W momencie podpisania Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Zainteresowany będzie właścicielem obu Nieruchomości. Obecnie właścicielami Nieruchomości I oraz Nieruchomości II są M oraz K , wspólnicy spółki cywilnej, na zasadzie współwłasności łącznej.

W dniu 16.10.2019 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa” lub „Umowa Przedwstępna”), w której to umowie Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży, a Kupujący do nabycia ww. Nieruchomości. Zgodnie z Umową Przedwstępną zawarcie umowy przyrzeczonej i sprzedaż Nieruchomości („Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży”) nastąpi w terminie 30 dni, od łącznego spełnienia się określonych w Umowie zdarzeń, jednakże nie później niż 31.05.2021r. Powyższy termin może ulec przesunięciu po spełnieniu się warunków określonych w Umowie Przedwstępnej, jednakże nie dłużej niż do dnia 31.12.2021r.

Jednym z warunków nabycia przez Kupującego Nieruchomości I oraz Nieruchomości II jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w takim zakresie, iż możliwa będzie w szczególności realizacja planowanej przez Kupującego inwestycji lub uzyskanie przez Kupującego ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do Sądu Administracyjnego decyzji o warunkach zabudowy.

Ustalona przez Strony cena sprzedaży zostanie wpłacona do depozytu notarialnego najpóźniej po upływie 14 dni od dnia uchwalenia Planu Miejscowego lub najpóźniej po upływie 14 dni od dnia, w którym Decyzja Budowlana stanie się ostateczna, w zależności od tego które z powyższych zdarzeń spełni się wcześniej, ze wskazaniem, iż kwota ta powinna być wydana z depozytu notarialnego Sprzedającemu przelewem na wskazany przez Sprzedającego rachunek bankowy ujawniony na „….” podatników podatku VAT – najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, przy czym w Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że za dzień zapłaty przez Kupującego Ceny uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym rachunek depozytowy polecenia przelewu odpowiedniej kwoty.

Ponadto, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości I oraz Nieruchomości II będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zobowiązały się w Umowie Przedwstępnej do złożenia wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy stawką podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Spółka Jawna jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi na powierzchni oraz w parkingu podziemnym.

1.  Nieruchomości

Sprzedający – Spółka Jawna posiada prawo nabycia od … i ….:

1.  zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, o powierzchni 0,3243 ha (Nieruchomość I), dla której Sąd Rejonowy dla …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr …. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość I oznaczona jest symbolem Bi – inne tereny zabudowane. Nieruchomość I zabudowana jest dwoma budynkami niemieszkalnymi, wybudowanymi w 1974 r.,
2.  zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną działka nr 2, o powierzchni 0,2510ha oraz działkę ewidencyjną nr 3 o powierzchni 0,0808 ha (Nieruchomość II) dla której Sąd Rejonowy dla …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr … . Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość II oznaczona jest symbolem Bi – inne tereny zabudowane. Nieruchomość II – działka nr 2 zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym, wybudowanym w roku 1974, natomiast działka nr 3 stanowiąca część Nieruchomości II jest niezabudowana. Działki działka nr 2 i działka nr 3stanowiące Nieruchomość II, posiadającą jedną (wspólną) księgę wieczystą, przylegają do siebie. Działki te tworzą całość funkcjonalną.

Na chwilę obecną teren, na którym znajdują się Nieruchomości nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże jednym z warunków nabycia przez Kupującego Nieruchomości I oraz Nieruchomości II jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w takim zakresie, iż możliwa będzie w szczególności realizacja planowanej przez Kupującego inwestycji lub uzyskanie przez Kupującego ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do Sądu Administracyjnego decyzji o warunkach zabudowy. W szczególności plan ten będzie przeznaczał Nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową.

W dniu 12 września 2013 r. M oraz K wraz z małżonkami P nabyli prawo współużytkowania wieczystego działki gruntu nr działka nr 2, działka nr 3 (Nieruchomość II) oraz gruntu działka nr 1 (Nieruchomość I) na podstawie umowy sprzedaży, przy czym w wyniku umowy zniesienia wspólności prawa użytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynków z dnia 10.01.2014r. M oraz K stali się jedynymi użytkownikami wieczystymi Nieruchomości I i Nieruchomości II oraz właścicielami budynków stanowiących odrębną nieruchomość. Następnie na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z dnia 30.09.2014r. M oraz K nabyli Nieruchomość I i Nieruchomość II od Skarbu Państwa.

W dniu 15.03.2019 r. małżonkowie T i B P zawarli z M oraz K, działającymi jako prowadzący wspólną działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej przedwstępną umowę sprzedaży, zgodnie z którą M oraz K zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości I oraz Nieruchomości II do dnia 31.12.2020r. W przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 15.03.2019r. M oraz K wyrazili również bezwarunkową i nieodwołalną zgodę na przejście całości praw i obowiązków małżonków P wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz osoby/osób trzecich przez nich wskazanych. Następnie w dniu 14.10.2019r. małżonkowie P przenieśli wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15.03.2019r. na rzecz Spółki Jawnej oraz wskazali wyżej wymienioną Spółkę do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dna 15.03.2019r., a Spółka Jawna wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki małżonków P wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 15.03.2019r.

Nieruchomość I oraz Nieruchomość II stanowią środki trwałe przedsiębiorstwa prowadzonego przez M i K w formie spółki cywilnej. Nieruchomość I oraz Nieruchomość II są wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej, polegającej na świadczeniu usług recyklingu oraz składowaniu odpadów.

Ww. Spółka nie ponosiła i nie będzie ponosiła wydatków na ulepszenia Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, które przekroczyłyby 30% wartości tych Nieruchomości. Również spółka jawna po nabyciu ww. Nieruchomości od M oraz K nie będzie ponosiła wydatków na ulepszenia Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, które przekroczyłyby 30% wartości tych Nieruchomości.

Obecnie ww. Nieruchomości są przedmiotem umów najmu, przy czym M i K deklarują, że najemcami są firmy wysoce od nich zależne, na które mają bezpośredni wpływ.

Ww. Nieruchomości nie stanowią gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 55(3) kodeksu cywilnego.

Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku z dnia 16 marca 2020 r. wskazali, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący nie są zainteresowani uzyskaniem odpowiedzi na pytanie dotyczące wysokości stawki VAT na dostawę ww. Nieruchomości. Zainteresowani chcą uzyskać pewność, że przedmiotem transakcji są Nieruchomości będące Nieruchomościami zabudowanymi, do których zastosowanie znajdzie zwolnienie wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji Strony będą miały możliwość wyboru opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji w powyższym zakresie nie istnieje konieczność składania odrębnego wniosku o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej (WIS), o której mowa w art. 42a) ustawy o VAT.

Pierwsze zajęcie/używanie budynków znajdujących się na Nieruchomości I oraz na działce działka nr 2 stanowiącej część Nieruchomości II nastąpiło najpóźniej we wrześniu 2013 r. Zatem pomiędzy pierwszym zajęciem/używaniem ww. budynków, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Nieruchomość I

Nieruchomość I stanowi środek trwały przedsiębiorstwa prowadzonego przez M i K w formie spółki cywilnej. Nieruchomość I jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej, polegającej na świadczeniu usług recyklingu oraz składowaniu odpadów od roku 2013.

Spółka cywilna nie ponosiła i nie będzie ponosiła wydatków na ulepszenia Nieruchomości I, które przekroczyłyby 30% wartości tych Nieruchomości. W związku z powyższym pomiędzy pierwszym zajęciem/używaniem ww. budynku, a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto Nieruchomość I jest w części oddana w najem. Umowa najmu została zawarta w dniu 12.09.2013r. na czas nieokreślony.

Nieruchomość II

Również Nieruchomość II stanowi środek trwały przedsiębiorstwa prowadzonego przez M i K w formie spółki cywilnej. Również Nieruchomość II jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej, polegającej na świadczeniu usług recyklingu oraz składowaniu odpadów od roku 2013.

Spółka cywilna nie ponosiła i nie będzie ponosiła wydatków na ulepszenia Nieruchomości II, które przekroczyłyby 30% wartości tych Nieruchomości. W związku z powyższym również w tym przypadku pomiędzy pierwszym zajęciem/używaniem ww. budynku, a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto również Nieruchomość II jest w części oddana w najem. Umowa najmu została zawarta w dniu 12.09.2013r. na czas nieokreślony.

Z uwagi na fakt przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy dot. sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości II na rzecz Spółki Jawnej, nabycie własności tych nieruchomości nastąpi bezpośrednio przez Spółkę Jawną od spółki cywilnej prowadzonej przez M oraz K .

Z uwagi na fakt przeniesienia praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy dot. sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości II na rzecz Spółki Jawnej, nabycie własności tych nieruchomości nastąpi bezpośrednio przez ww. spółkę jawną. Nabycie Nieruchomości I i II przez Spółkę Jawną nastąpi nie później niż do końca grudnia 2020 r.

Y SPÓŁKA JAWNA na dzień transakcji na rzecz X SP. Z O.O. będzie właścicielem Nieruchomości I oraz Nieruchomości II.

Sprzedaż przez Y SPÓŁKA JAWNA Nieruchomości I oraz Nieruchomości II na rzecz X SP. Z O.O. nastąpi po 31 marca 2020 r. jednakże nie później niż 31.05.2021r.

Nabycie Nieruchomości I oraz Nieruchomości II przez Y SPÓŁKA JAWNA nastąpi w ramach czynności opodatkowanej (przedmiotowe nieruchomości stanowią środki trwałe przedsiębiorstwa prowadzonego w formie spółki cywilnej przez M oraz K).

Jeżeli strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT wówczas całość transakcji sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości II będzie opodatkowana według stawki 23%.

W przypadku braku złożenia ww. oświadczenia, transakcja sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości II będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na dzień przygotowania odpowiedzi na wezwanie Nieruchomość I i Nieruchomość II nie była jeszcze przedmiotem dostawy na rzecz Spółki Jawnej. Jeżeli sprzedaż Nieruchomości I i Nieruchomości II będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23% na podstawie rezygnacji ze zwolnienia podatkowego w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, wówczas, Spółka będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Oba budynki niemieszkalne znajdujące się na Nieruchomości I są trwale związane z gruntem. Budynek znajdujący się na Nieruchomości II również jest trwale związany z gruntem.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości I są sklasyfikowane według PKOB 1252 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (wyszczególnienie: powierzchnie magazynowe). Budynek znajdujący się na Nieruchomości II jest sklasyfikowany według PKOB 1252 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (wyszczególnienie: powierzchnie magazynowe).

Po nabyciu Nieruchomości I i Nieruchomości II, planuje się, iż przedmiotowe budynki (Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość II) będą przedmiotem najmu do momentu ich zbycia na rzecz X sp. z o.o.

Zarówno budynki znajdujące się na Nieruchomości I jak i budynek znajdujący się na Nieruchomości II będą wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania od dnia nabycia do dnia sprzedaży wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Na dzień sprzedaży przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działka nr 3, stanowiąca część Nieruchomości II będzie objęta Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Przeznaczenie działki nr 3, stanowiącej część Nieruchomości II według MPZP: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Działka nr 3, stanowiąca część Nieruchomości II od dnia nabycia do dnia sprzedaży będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Najem Nieruchomości I oraz Nieruchomości II ma charakter odpłatny na podstawie umowy najmu nieruchomości zawartej w dniu 12 września 2013 r. na czas nieokreślony.

Przedmiotem najmu są nieruchomości położone we … przy ul. …, działka nr 2, działka nr 1 tj.:

1.  Budynek magazynowy o powierzchni 864 m2 (Nieruchomość I)
2.  Część budynku biurowego o pow. 35m2 (Nieruchomość II).

Na Nieruchomościach I oraz II Kupujący w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi na powierzchni oraz w parkingu podziemnym. W związku z powyższym budynek znajdujący się na Nieruchomości I zostanie wyburzony. Również budynek znajdujący się na Nieruchomości II zostanie wyburzony. W miejsce dotychczasowych budynków – zarówno na Nieruchomości I jak i Nieruchomości II wybudowane zostaną przez Kupującego budynki mieszkalne wielorodzinne wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi, które następnie zostaną sprzedane z zastosowaniem odpowiednich stawek VAT w wysokości 8% lub 23%.

Nabycie Nieruchomości I oraz II bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości I korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż?
2.  Czy transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości II, w skład której wchodzi zabudowana budynkiem niemieszkalnym działka nr 2 oraz niezabudowana działka nr 3 – stanowiące funkcjonalną całość, korzysta w całości ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż?
3.  Czy w przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pytaniu 2 za nieprawidłowe w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do części Nieruchomości II – niezabudowanej działki gruntu nr 3, transakcja sprzedaży części Nieruchomości II – niezabudowanej działki ewidencyjnej działka nr 3powinna być opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%, a w konsekwencji czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości?
4.  Czy momentem powstania obowiązku podatkowego powinna być data wpłaty ceny przez Kupującego do depozytu notarialnego, na wyodrębniony rachunek bankowy notariusza (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT), czy też moment dokonania dostawy towarów zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1)

Zdaniem Zainteresowanych przedmiotowa transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości I korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym Strony mają możliwość wyboru opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawową stawką VAT jest stawka 23%. Od zasady tej Ustawodawca przewidział jednakże kilka wyjątków.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co do zasady więc sprzedaż budynku, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, ale nie dotyczy to dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz budynków, budowli lub ich części sprzedawanych w ciągu 2 lat po pierwszym zasiedleniu – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeżeli dostawa budynku dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata, co oznacza, że zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT nie znajduje zastosowania na podstawie ww. przepisu, zastosowanie będzie mógł znaleźć przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalniający dostawę budynków, budowli lub ich części z opodatkowania podatkiem VAT pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości I, która nabyta zostanie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie umowy przeniesienia praw własności nieruchomości najpóźniej 31.12.2020r., wybudowane zostały w roku 1974.

Obecni właściciele – M i K w ramach prowadzonej przez siebie w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej nie ponosili oraz nie będą ponosić wydatków na ulepszenie ww. Nieruchomości, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Nieruchomość I wykorzystywana była i jest w dalszym ciągu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług recyklingu oraz składowaniu odpadów. Również spółka jawna po nabyciu ww. Nieruchomości od M oraz K nie będzie ponosiła wydatków na ulepszenia Nieruchomości I, które przekroczyłyby 30% wartości tej Nieruchomości.

W związku z powyższym zdaniem Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości I nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą Nieruchomości I upłynie okres dłuższy niż 2 lata, tak więc będzie ona podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zastosowania nie znajdzie w tym przypadku przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zdaniem Zainteresowanych spełnione zostały warunki implikujące zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W takiej sytuacji Strony mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są czynnymi podatnikami podatku VAT oraz deklarują chęć złożenia przed dniem dokonania dostawy ww. Nieruchomości I właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Jeżeli takie oświadczenie zostanie złożone, dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%.

W takiej sytuacji Kupującemu jako czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, prowadzącemu działalność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości I będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Nie zostanie również spełniona żadna z przesłanek, która mogłaby wpłynąć na ograniczenie prawa do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na Nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji, Kupujący w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi na powierzchni oraz w parkingu podziemnym.

Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującego.

Ad. 2)

Zdaniem Zainteresowanych przedmiotowa transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości II, w skład której wchodzi zabudowana budynkiem niemieszkalnym działka nr 2 oraz niezabudowana działka nr 3– stanowiące funkcjonalną całość, dla których Sąd Rejonowy dla …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi jedną księgę wieczystą KW nr …, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym Strony mają możliwość wyboru opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawową stawką VAT jest stawka 23%. Od zasady tej Ustawodawca przewidział jednakże kilka wyjątków.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co do zasady więc sprzedaż budynku, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, ale nie dotyczy to dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz budynków, budowli lub ich części sprzedawanych w ciągu 2 lat po pierwszym zasiedleniu – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeżeli dostawa budynku dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata, co oznacza, że zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT nie znajduje zastosowania na podstawie ww. przepisu, zastosowanie będzie mógł znaleźć przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalniający dostawę budynków, budowli lub ich części z opodatkowania podatkiem VAT pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Budynek znajdujący się na Nieruchomości II (działce ewidencyjnej nr działka nr 2), która nabyta zostanie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie umowy przeniesienia praw własności nieruchomości najpóźniej 31.12.2020 r., wybudowany został w roku 1974.

Obecni właściciele – \`(...)\`.. w ramach prowadzonej przez siebie w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej nie ponosili oraz nie będą ponosić wydatków na ulepszenie ww. Nieruchomości, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Nieruchomość II, podobnie jak Nieruchomość I, wykorzystywana była i jest w dalszym ciągu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług recyklingu oraz składowaniu odpadów. Ponadto Nieruchomość II – zarówno działka ewidencyjna nr działka nr 2 – o powierzchni 0,2510ha, jak i przylegająca do niej działka ewidencyjna działka nr 3– o powierzchni 0,0808ha stanowiąca pas ziemi o długości około 90 m i szerokości około 8 m, są funkcjonalnie ze sobą związane. Ze względu na wielkość i ułożenie działka nr 3 nie może stanowić funkcjonalnie odrębnej nieruchomości.

Również Spółka Jawna po nabyciu ww. Nieruchomości od M oraz K nie będzie ponosiła wydatków na ulepszenia Nieruchomości II, które przekroczyłyby 30% wartości tej Nieruchomości.

W związku z powyższym zdaniem Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości II – zabudowanej budynkiem niemieszkalnym działki nr działka nr 2 oraz niezabudowanej działki nr 3, stanowiących funkcjonalną całość, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą Nieruchomości II upłynie okres dłuższy niż 2 lata, tak więc będzie ona podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zastosowania nie znajdzie w tym przypadku przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zdaniem Zainteresowanych spełnione zostały warunki implikujące zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji Strony mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są czynnymi podatnikami podatku VAT oraz deklarują chęć złożenia przed dniem dokonania dostawy ww. Nieruchomości II właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Jeżeli takie oświadczenie zostanie złożone, dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%.

W takiej sytuacji Kupującemu jako czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, prowadzącemu działalność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości II będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Nie zostanie również spełniona żadna z przesłanek, która mogłaby wpłynąć na ograniczenie prawa do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na Nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji, Kupujący w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi na powierzchni oraz w parkingu podziemnym.

Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującego.

Ad. 3)

W sytuacji uznania przez Organ, że do sprzedaży części Nieruchomości II – niezabudowanej działki ewidencyjnej nr działka nr 3Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie ma możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, transakcja sprzedaży części Nieruchomości II – niezabudowanej działki ewidencyjnej 3, zdaniem Zainteresowanych powinna zostać opodatkowana stawką VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawową stawką VAT jest stawka 23%. Od zasady tej Ustawodawca przewidział wprawdzie wyjątek wynikający z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jednakże zdaniem Zainteresowanych nie znajdzie on zastosowania w stosunku do opisanej transakcji.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym w myśl art. 2 pkt 33 cyt. ustawy, ilekroć w przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Część Nieruchomości II – działka ewidencyjna nr działka nr 3będąca przedmiotem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie jest wprawdzie na chwilę obecną objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże jednym z warunków nabycia przez Kupującego ww. części Nieruchomości jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w takim zakresie, iż możliwa będzie w szczególności realizacja planowanej przez Kupującego inwestycji lub uzyskanie przez Kupującego ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do Sądu Administracyjnego decyzji o warunkach zabudowy. Tak więc w momencie sprzedaży ww. część Nieruchomości II – niezabudowana działka ewidencyjna nr działka nr 3 będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Powyższe zdaniem Zainteresowanych skutkuje brakiem możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przy sprzedaży tej części Nieruchomości II – niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 3, pomimo, iż na chwilę obecną w związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi ona teren niezabudowany inny niż teren budowlany. W momencie przeniesienia prawa własności działki ewidencyjnej nr działka nr 3 na Kupującego, będzie ona stanowiła nieruchomość niezabudowaną przeznaczoną pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co spowoduje konieczność zastosowania do ww. transakcji sprzedaży stawki VAT w wysokości 23%.

W takiej sytuacji Kupującemu jako czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, prowadzącemu działalność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości niezabudowanej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Nie zostanie również spełniona żadna z przesłanek, która mogłaby wpłynąć na ograniczenie prawa do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Ad. 4)

Zakładając, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to powstaje pytanie, czy obowiązek podatkowy u Sprzedającego powstanie z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, czy też z chwilą wpłaty ceny przez Kupującego do depozytu notarialnego, na wydzielony rachunek bankowy notariusza (co nastąpi przed podpisaniem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży).

Moment powstania obowiązku podatkowego ma istotne znaczenie zarówno dla Sprzedającego, jak i Kupującego, ponieważ u Sprzedającego warunkuje on konieczność wystawienia faktury, na podstawie której Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury w rozliczeniu za miesiąc jej otrzymania lub jeden z dwóch następnych miesięcy.

Zgodnie ze wskazanym w pytaniu art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje co do zasady z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Natomiast zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do złożenia u notariusza na przechowanie ceny sprzedaży odpowiedniej kwoty poprzez jej wpłatę na konto depozytowe Kancelarii Notarialnej, celem jej zwolnienia przez notariusza na rachunek bankowy Sprzedającego. Strony w Umowie Przedwstępnej postanowiły, że za dzień zapłaty przez Kupującego uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym rachunek depozytowy polecenia przelewu odpowiedniej kwoty.

Nie ulega wątpliwości, że gdyby Kupujący wpłacił pieniądze bezpośrednio Sprzedającemu (tj. z pominięciem depozytu notarialnego), to w tym momencie dla potrzeb podatku VAT należałoby przyjąć, że Sprzedający otrzymał pieniądze od Kupującego jeszcze przed dokonaniem transakcji sprzedaży (otrzymał zaliczkę). Wobec tego, jeśli Kupujący wpłaci kwotę do depozytu notarialnego, to w tym momencie nie otrzymuje jej Sprzedający. Co więcej, jeśli nie zostaną spełnione warunki zwolnienia tej kwoty z depozytu notarialnego, to notariusz nie przekaże tej kwoty Sprzedającemu. W związku z powyższym nie można twierdzić, że w momencie wpłaty przez Kupującego kwoty równej kwocie ceny do depozytu notarialnego, kwotę tę otrzymał Sprzedający - a w konsekwencji nie można twierdzić, że Sprzedający otrzymał zaliczkę.

Funkcją depozytu notarialnego jest „zablokowanie” (zabezpieczenie) u osoby zaufania publicznego (notariusz) określonej kwoty pieniędzy do momentu, aż zaistnieją okoliczności uprawniające notariusza do jej przekazania wskazanemu podmiotowi.

Wobec tego należy uznać, że w momencie, w którym notariusz zwolni pieniądze z depozytu notarialnego, wydając polecenie przelewu z rachunku depozytowego na rachunek bankowy Sprzedającego (oraz banku), to w tym momencie Sprzedający otrzymuje środki pieniężne. Ponieważ zwolnienie pieniędzy ma nastąpić zgodnie z umową najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, tj. chwilą dokonania dostawy towaru, która nastąpi wcześniej niż zapłata ceny. Sprzedający wystawi fakturę, a Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury w rozliczeniu za miesiąc jej otrzymania lub jeden z dwóch następnych miesięcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości I (działka nr 1) oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż ww. działki nr działka nr 1 – **jest prawidłowe;**

*   uznania sprzedaży Nieruchomości II, składającej się z działki zabudowanej nr działka nr 2 oraz niezabudowanej nr działka nr 3za jeden niepodzielny przedmiot dostawy korzystający ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT – **jest nieprawidłowe;**

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży części Nieruchomości II, tj. działki niezabudowanej nr działka nr 3– **jest prawidłowe;**

*   prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości II (działka nr 2 oraz działka nr 3) – **jest prawidłowe;**

*   momentu powstania obowiązku podatkowego – **jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji oraz nie rozstrzyga kwestii wysokości stawki podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, bowiem jak wskazali Zainteresowani zarówno Sprzedający jak i Kupujący nie są zainteresowani uzyskaniem odpowiedzi na pytanie dotyczące wysokości stawki VAT na dostawę Nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek niezabudowanych, czy też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

*   budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

*   budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

*   obiekt małej architektury.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W kwestii zaś prawa do odliczenia podatku naliczonego należy zauważyć, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Odnosząc się do wątpliwości Zainteresowanych, objętych zakresem pytania nr 1, należy wskazać, że w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy przedmiotowej Nieruchomości I (działka nr 1) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do znajdujących się na niej budynków, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa budynków znajdujących się na Nieruchomości I (działka nr 1), nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków, a dostawą nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w stosunku do budynków znajdujących się na Nieruchomości I (działka nr 1), spełnione będą warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym dostawa budynków, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa działki, na której posadowione są ww. budynki, będące przedmiotem sprzedaży, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Przy czym zauważyć należy, że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków.

Zatem w sytuacji, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, dostawa budynków znajdujących się na Nieruchomości I, będących przedmiotem sprzedaży wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości I (działki nr działka nr 1) należy zauważyć, że z okoliczności sprawy wynika, iż Kupujący – będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT – będzie wykorzystywał Nieruchomość I (działka nr 1) do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

A tym samym, po dokonaniu transakcji dostawy Nieruchomości I (działka nr 1) oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu ww. Nieruchomości I, po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu ww. Nieruchomości I (działka nr 1), gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy. Przy czym prawo to będzie przysługiwać, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii, objętych zakresem pytań oznaczonych we wniosku jako nr 2 i 3 w pierwszej kolejności wskazać należy:

Jak wynika z okoliczności sprawy – Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości II, składającej się z działki zabudowanej nr działka nr 2 oraz działki niezabudowanej nr 3. Dla ww. Nieruchomości II prowadzona jest wspólna księga wieczysta.

Należy zaznaczyć, że w świetle art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, z późn. zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy ilekroć w ustawie mowa jest o działce gruntu należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Oznacza to, że szerokie pojęcie „nieruchomość” nie jest tożsame z pojęciem „działki”, która jest najmniejszą wyodrębnioną jednostką gruntu. Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją dostawy może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek. Jednakże opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie sprzedaż każdej wyodrębnionej ewidencyjnie działki, jako stanowiącej osobny przedmiot dostawy.

Mając na uwadze ekonomiczny aspekt transakcji i oceniając pojęcie „gruntu” w kontekście przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług należy stwierdzić, że towarem – stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 6 ustawy – jest geodezyjnie wyodrębniona działka gruntu. Zatem w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek gruntu, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z działek składających się na nieruchomość. Określenie stawki, zwolnienia czy brak opodatkowania nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz powinno być przyporządkowane do działki lub jej części spełniającej warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.

Zatem, w okolicznościach niniejszej sprawy, pomimo że przedmiotem sprzedaży będzie cała Nieruchomość II, składająca się z ww. wyodrębnionych geodezyjnie dwóch działek nr działka nr 2 i nr 3, to jednak ich opodatkowanie winno być rozpatrywane odrębnie dla każdej z działek.

I tak w stosunku do działki nr 2, która jest zabudowana, należy przeanalizować w pierwszej kolejności zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie ww. przepisu, należy zbadać zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy czy też z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast w stosunku do działki nr 3, która jest niezabudowana, należy przeanalizować w pierwszej kolejności możliwość zastosowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a jeżeli to zwolnienie nie jest możliwe – to na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przechodząc zatem do kwestii ustalenia czy w analizowanej sprawie dla dostawy działki nr 2, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do znajdującego się na działce nr działka nr 2 budynku, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa budynku znajdującego się na działce nr 2, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku, a dostawą budynku nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w stosunku do budynku znajdującego się na działce nr 2, spełnione będą warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym dostawa budynku będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa działki nr 2 na której posadowiony jest ww. budynek, będący przedmiotem sprzedaży, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Przy czym zauważyć należy, że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku.

Zatem w sytuacji, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, dostawa budynku znajdującego się na działce nr działka nr 2, wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Z kolei przechodząc do kwestii czy w analizowanej sprawie dla dostawy przedmiotowej działki niezabudowanej nr 4/25, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, wskazać należy, że – jak wynika z treści wniosku – działka niezabudowana nr 3 będzie objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a przeznaczeniem działki nr 3według MPZP będzie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

W analizowanym przypadku zatem działka nr 3 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowej działki nr 3nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Zainteresowani, m.in. działka nr 3 będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy przez Sprzedającego opisanej we wniosku działki nr 3 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej działki nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek wchodzących w skład Nieruchomości II, tj. działki zabudowanej działka nr 2 oraz działki niezabudowanej działka nr 3należy zauważyć, że z okoliczności sprawy wynika, iż Kupujący – będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT – będzie wykorzystywał ww. Nieruchomość II do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że po dokonaniu transakcji dostawy działki niezabudowanej nr 3 oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu ww. działki nr 3, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki nr 4/25, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy.

Również po dokonaniu transakcji dostawy działki zabudowanej nr działka nr 2 oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu ww. działki nr działka nr 2, po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki nr 2, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy.

Przy czym prawo to będzie przysługiwać, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek, o których mowa w art. 88 ustawy.

Wobec powyższego, oceniając całościowo stanowisko Zainteresowanych w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości II, składającej się z działki zabudowanej nr 2 oraz niezabudowanej nr 3 za jeden niepodzielny przedmiot dostawy korzystający ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT należało uznać za nieprawidłowe. Z kolei stanowisko Zainteresowanych w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży części Nieruchomości II tj. działki niezabudowanej nr 3 oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości II należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii, objętej zakresem pytania oznaczonego we wniosku jako nr 4 należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie Strony umowy postanowiły, że cena sprzedaży zostanie wpłacona do depozytu notarialnego najpóźniej po upływie 14 dni od dnia uchwalenia Planu Miejscowego lub najpóźniej po upływie 14 dni od dnia, w którym Decyzja Budowlana stanie się ostateczna, w zależności od tego które z powyższych zdarzeń spełni się wcześniej, ze wskazaniem, iż kwota ta powinna być wydana z depozytu notarialnego Sprzedającemu przelewem na wskazany przez Sprzedającego rachunek bankowy ujawniony na „….” podatników podatku VAT – najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, przy czym w Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że za dzień zapłaty przez Kupującego Ceny uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym rachunek depozytowy polecenia przelewu odpowiedniej kwoty.

Regulacje dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług zawierają przepisy art. 19a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z ogólną zasadą, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. la, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu ww. podatkiem, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i podatek ten powinien być rozliczony za ten okres.

Niemniej jednak, stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Zatem, w sytuacji, gdy przed dokonaniem dostawy towaru lub świadczeniem usług podatnik otrzyma całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz. U. z 2019 r., poz. 540, z późn. zm.) notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

Natomiast stosownie do art. 108 § 2 ustawy Prawo o notariacie, z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Z powyższego wynika, że przekazanie kwoty należności (zaliczki) do depozytu notarialnego nie powoduje jej otrzymania przez sprzedającego nieruchomość. Sprzedający zgodnie z przytoczonymi przepisami, nie otrzyma należności z chwilą złożenia jej do depozytu notarialnego, a dopiero z chwilą wydania pieniędzy przez notariusza.

Jak wynika z wniosku, w analizowanym przypadku zwolnienie pieniędzy z depozytu notarialnego ma nastąpić zgodnie z umową najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, na mocy której nastąpi sprzedaż (dostawa) Nieruchomości.

Zatem, biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że dokonana przez Nabywcę Nieruchomości I oraz II wpłata na rachunek depozytowy notariusza przed wydaniem nieruchomości, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Sprzedającego nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy. W przedmiotowej sprawie, jeżeli zwolnienie z depozytu notarialnego pieniędzy przez notariusza na rzecz Sprzedającego nastąpi przed dokonaniem dostawy ww. Nieruchomości I oraz II, czyli w analizowanym przypadku przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, to obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – powstanie z chwilą zwolnienia z depozytu notarialnego pieniędzy przez notariusza na rzecz Sprzedającego. Natomiast jeżeli zwolnienie z depozytu notarialnego pieniędzy nastąpi po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, to obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy – powstanie z datą dostawy towaru.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności kwestia wysokości stawki podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, bowiem jak wskazali Zainteresowani zarówno Sprzedający jak i Kupujący nie są zainteresowani uzyskaniem odpowiedzi na pytanie dotyczące wysokości stawki VAT na dostawę Nieruchomości, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.