Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP3/4512-1-160/16-2/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-08-08
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działalność-działalność gospodarcza; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 3 czerwca 2016 r. (data wpływu 7 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, której zasadniczym przedmiotem jest wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych, ubocznym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest też wykonywanie rożnego rodzaju robót budowlanych.

W roku 2010 Wnioskodawca za zgromadzone oszczędności zakupił nieruchomość o powierzchni 2,46 ha. W akcie notarialnym stanowiącym podstawę nabycia nieruchomości oświadczył, że nabywa ją na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość ta stanowiła grunty orne i w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona w zasadniczej części na cele upraw rolnych bez prawa zabudowy i częściowo pod poszerzenie drogi publicznej.

Nieruchomość ta nie była przez Wnioskodawcę ani uprawiana, ani też faktycznie nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z inicjatywy osoby od której Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość, wszczęta została procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości i zgodnie z projektowanym brzmieniem planu miejscowego nieruchomość ma w niedalekiej przyszłości zostać przeznaczona na cele budownictwa jednorodzinnego lub wielorodzinnego.

Wnioskodawca rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Dotychczas nie czynił żadnych działań związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Nie była ona publicznie oferowana do sprzedaży, nie prowadzono jakichkolwiek działań marketingowych jej dotyczących. Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie prowadzono żadnych prac w tym zakresie, choć zastrzec należy, że na skutek działań osób trzecich media i sieci doprowadzono do działek sąsiednich. Nie dokonano też podziałów geodezyjnych nieruchomości na mniejsze działki.

Planowana sprzedaż nieruchomości ma nastąpić po zmianie przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub wielorodzinne. Wnioskodawca, w zależności od sytuacji rynkowej, tj. decyzji potencjalnych kontrahentów rozważa dwa scenariusze zbywania nieruchomości: 1) w całości, 2) po podzieleniu nieruchomości na działki budowlane z wydzieleniem dróg dojazdowych. W żadnym ze scenariuszy Wnioskodawca nie zamierza uzbrajać działek, ani też urządzać na nich dróg wewnętrznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku sprzedaży całości nieruchomości po zmianie jej przeznaczenia w planie miejscowym w ten sposób, że zostanie ona przeznaczona na cele zabudowy mieszkaniowej jedno- lub wielorodzinnej, transakcja taka będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w przypadku dokonania przez Wnioskodawcę podziału geodezyjnego nieruchomości i wydzieleniu działek budowlanych z ewentualnym wydzieleniem dróg wewnętrznych, po zmianie jej przeznaczenia w planie miejscowym w ten sposób, że zostanie ona przeznaczona na cele zabudowy mieszkaniowej jedno- lub wielorodzinnej, transakcje sprzedaży działek będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

Nie budzi wątpliwości, że po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość będzie nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę, a co za tym idzie jej sprzedaż będzie stanowić dostawę towarów opodatkowaną stawką podstawową i niekorzystającą ze zwolnienia przedmiotowego.

W ocenie Wnioskodawcy, transakcja taka nie będzie jednak podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, albowiem działanie Wnioskodawcy polegające na sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, lecz jedynie czynność zarządu majątkiem osobistym.

Wnioskodawca nie prowadzi bowiem działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży nieruchomości i nie podejmował, ani nie będzie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami z zaangażowaniem środków właściwych dla producentów, handlowców i usługodawców (por. wyrok TUES z dnia 15 listopada 2011 r. w sprawie C-180/10 i C-181/10).

Fakt, że przy nabywaniu nieruchomości Wnioskodawca oświadczył, że nabywa ją na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą także nie może mieć w tej mierze decydującego znaczenia, gdyż dla kwalifikacji tego rodzaju zdarzeń istotne są nie zamierzenia i deklaracje, lecz faktyczne działania decydujące o kwalifikacji danego rodzaju działalności jako działalności producentów, handlowców lub usługodawców.

Ad 2

Fakt podziału nieruchomości na mniejsze działki w celu ich sprzedaży, czy ze względu na chęć maksymalizacji zysku, czy po prostu z uwagi na brak nabywców gotowych zakupić całą nieruchomość, nie będzie miał decydującego znaczenia dla oceny czy Wnioskodawca przy czynnościach sprzedaży działek działać będzie w charakterze podatnika. Takie działania są bowiem typowe także dla czynności stanowiących czynności zarządu majątkiem osobistym podatnika, który może majątek ten zbywać, dążąc do maksymalizacji zysku i stosownie do warunków rynkowych. Pozostałe aspekty transakcji w wariancie drugim pozostają nietożsame z wariantem pierwszym i aktualne pozostają wywody zawarte w pkt 1. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, transakcje takie nie będą podlegać opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, albowiem działanie Wnioskodawcy polegające na ich sprzedaży nie stanowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak, nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

I tak, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Jednocześnie ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z dnia 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy również zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W przedmiotowej sprawie zasadnym jest też przywołanie innego orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z dnia 1 marca 2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyroku z dnia 8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie. W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok z dnia 14 lutego 1985 r. w sprawie D.A. Rompelman and E.A. Rompelman – Van Deeln w sprawie C-268/83 uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, której zasadniczym przedmiotem jest wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych, ubocznym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest też wykonywanie rożnego rodzaju robót budowlanych.

W roku 2010 Wnioskodawca za zgromadzone oszczędności zakupił – na podstawie aktu notarialnego – nieruchomość, w którym oświadczył, że nabywa ją na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Nieruchomość ta nie była przez Wnioskodawcę ani uprawiana, ani też faktycznie nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z inicjatywy osoby od której Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość, wszczęta została procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości i zgodnie z projektowanym brzmieniem planu miejscowego nieruchomość ma w niedalekiej przyszłości zostać przeznaczona na cele budownictwa jednorodzinnego lub wielorodzinnego.

Wnioskodawca obecnie rozważa sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, jednak nie czynił żadnych działań związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, tj. nie ogłaszał jej do sprzedaży, nie prowadził jakichkolwiek działań marketingowych, nie uzbrajał.

Planowana sprzedaż nieruchomości ma nastąpić po zmianie przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub wielorodzinne.

Ponadto w zależności od decyzji potencjalnych kontrahentów, Wnioskodawca rozważa dwa scenariusze zbywania nieruchomości w całości lub po podzieleniu nieruchomości na działki budowlane z wydzieleniem dróg dojazdowych.

Na tle powyższego opisu sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwości w kwestii dotyczącej kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości w całości lub po podziale na mniejsze działki.

W celu rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy należy przeanalizować, czy nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę było związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Zatem istotne znaczenie w tej sytuacji będzie odgrywał zamiar, jaki wystąpił w momencie nabycia nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy wskazać, że jak wynika z treści wniosku Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i z tego tytułu posiada status podatnika podatku od towarów i usług. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że nabywając w roku 2010 nieruchomość, kierował się zamiarem wykorzystania jej w prowadzonej już działalności gospodarczej. Na potwierdzenie tego faktu, Wnioskodawca – na moment sporządzania aktu notarialnego – zawarł stosowny zapis, mówiący o przeznaczeniu nabytej nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym zamysł wykorzystania gruntu w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że przyszła sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W konsekwencji planowana transakcja dostawy nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz będzie stanowiła dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Tut. Organ wskazuje, że powołane powyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 określają przesłanki do analogicznego rozstrzygnięcia, tylko i wyłącznie w przypadku, gdy mamy do czynienia z tożsamym stanem faktyczny. Zatem fakt wynikły w rozpatrywanej sprawie (cel nabycia nieruchomości) wyklucza wydanie interpretacji na podstawie ww. orzeczeń.

Orzeczenia te zapadły na tle innych stanów faktycznych, bowiem w przypadku pierwszej sprawy dotyczyło sprzedaży przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, działek wydzielonych z gruntu przeznaczonego pierwotnie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego do produkcji rolnej i użytkowanego przez tę osobę na potrzeby działalności rolniczej w latach 1996-1998. W roku 1997 plan zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie, w wyniku czego omawiany grunt został przeznaczony pod zabudowę letniskową. Wskutek tej zmiany właściciel podzielił grunt na 64 działki, które od roku 2000 zaczął kolejno sprzedawać osobom fizycznym.

Druga sprawa dotyczyła natomiast małżonków będących od roku 1996 właścicielami gospodarstwa rolnego, które nabyli jako grunt rolny bez prawa do zabudowy. Do końca roku 2006 użytkowali ten grunt na potrzeby działalności rolniczej, to jest hodowli koni, a następnie uprawy roślin przeznaczonych na paszę dla zwierząt. Wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą omawiany grunt został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, rozpoczęli sprzedaż, niektórych części gospodarstwa.

Na tle takich stanów faktycznych Trybunał orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Na tle powyższej treści prawnej należy raz jeszcze podkreślić, że skoro zakupu nieruchomości Wnioskodawca dokonał w celu i z zamiarem wykorzystania jej w prowadzonej działalności gospodarczej, to oznacza, że nie miała ona być wykorzystywana w celu zaspokojenia jego potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach związanych z prowadzoną działalnością.

W związku z tym – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – cel nabycia przedmiotowej nieruchomości ma decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej stwierdzenia, czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży gruntu będzie działał, jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem nie cele osobiste – w przypadku Wnioskodawcy brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą leżały u podstaw nabycia nieruchomości. Wobec tego czynność zbycia nieruchomości nie będzie stanowiła – jak wskazał Wnioskodawca w treści wniosku – rozporządzania majątkiem osobistym. W związku z tym dostawa nieruchomości, jako związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika tego podatku, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie należy podkreślić, że bez znaczenia na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy pozostaje dokonanie przez Wnioskodawcę podziału geodezyjnego nieruchomości i wydzielenie działek budowlanych, ponieważ przedstawione powyżej stanowisko zostało oparte z uwagi na fakt nabycia nieruchomości z zamiarem wykorzystania jej w prowadzonej działalności gospodarczej.

Podsumowując, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości – w całości lub po podziale na mniejsze działki – zakupionej w celu wykorzystania jej w działalności gospodarczej, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.