Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-529/13-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-10-31
Teza: Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości korzysta w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nabycie; spadek; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 sierpnia 2013 r. (data wpływu 9 sierpnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 września 2013 r. (data wpływu 24 września 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 sierpnia 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.). Pismem z dnia 16 września 2013 r., znak IPTPB2/415-529/13-2/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie wysłano w dniu 17 września 2013 r. (skutecznie doręczono 19 września 2013 r.). W dniu 24 września 2013 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie (data nadania 23 września 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1975 r. babcia Wnioskodawcy na podstawie ostatecznego aktu własności ziemi, nabyła własność nieruchomości rolnej o powierzchni 1,9745 ha. W skład tej nieruchomości weszła między innymi działka o obszarze 1.690 m2 stanowiąca tereny mieszkaniowe oraz działka o obszarze 2.394 m2 stanowiąca grunty orne.

Babcia zmarła w 1996 r. spadek po niej, na mocy prawomocnego postanowienia nabyli jej: syn, córka oraz Wnioskodawca (wnuk) – po 1/3 każdy. W 1999 r. zmarł syn (spadkobierca), a spadek po nim nabyła w całości jego córka. W 2003 r. zmarła córka spadkobierczyni, a spadek po niej w całości nabył jej syn. Wszelkie sprawy podatkowe związane z nabyciem spadku zostały uregulowane w urzędzie skarbowym.

W dniu 3 czerwca 2009 r. razem z córką i synem (spadkobiercami) Wnioskodawca dokonał, umową zawartą w formie aktu notarialnego, działu spadku w ten sposób że:

*   działka o powierzchni 1.690 m2 o wartości 84.450 zł stała się wyłączną własnością Wnioskodawcy, natomiast

*   działka o powierzchni 2.394 m2 o wartości 120.000 zł stała się wyłączną własnością syna.

Córka otrzymała tytułem spłaty: od syna spadkodawcy 60.000 zł, a od Wnioskodawcy 8.150 zł.

Również na rzecz syna spadkodawcy Wnioskodawca dokonał dopłaty w kwocie 8.150 zł.

Koszty sporządzenia aktu notarialnego poniesiono w równych częściach.

W dniu 15 lipca 2013 r. Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości, tj. działki o powierzchni 1.690 m2 za kwotę 165.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, tj. zabudowanej działki, korzysta ze zwolnienia w całości z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości, jeśli nie nastąpiło ono w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedmiotowej sprawy wynika, że zbycie działki nastąpiło po upływie pięciu lat od nabycia, a zatem, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie Wnioskodawca dodaje, że nabycie przez Niego nieruchomości nastąpiło w 1996 r. w drodze dziedziczenia. Jako jeden ze spadkobierców, Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości, wchodzącej w skład spadku. W postanowieniu o stwierdzeniu praw do nabycia spadku sąd nie dokonał podziału nieruchomości pomiędzy poszczególnych spadkobierców. Zatem, między spadkobiercami powstała współwłasność w częściach ułamkowych i każdy z współwłaścicieli stał się właścicielem całej nieruchomości, ale żaden nie stał się właścicielem całości. Poprzez dział spadku nastąpiło jedynie zniesienie współwłasności.

Zdaniem Wnioskodawcy na skutek dokonanego w 2009 r. działu spadku, nie uzyskał żadnego przysporzenia (przyrostu) majątkowego względem odziedziczonej ułamkowej części masy spadkowej, a co za tym idzie brak jest podstaw do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwoty uzyskanej ze sprzedaży działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jak zatem wynika z powyższego przepisu, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości.

Należy podkreślić, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli więc, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi wówczas źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie należy zatem ustalić datę, od której należy liczyć termin pięcioletni, o jakim mowa powyżej, w stosunku do dokonanego odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości o powierzchni 1.690 m2 – czy będzie to data nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości w drodze spadku w 1996 r., czy data zniesienia współwłasności nieruchomości po jej podziale, tj. 2009 r. Ma to istotne znaczenie dla określenia czy w przedmiotowej sprawie przychód uzyskany z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu i według jakich przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Wnioskodawca wskazał, że w 1975 r. babcia Wnioskodawcy nabyła własność nieruchomości rolnej o powierzchni 1,9745 ha. W skład tej nieruchomości weszła między innymi działka o obszarze 1.690 m2 stanowiąca tereny mieszkaniowe oraz działka o obszarze 2.394 m2 stanowiąca grunty orne.

Babcia zmarła w 1996 r. spadek po niej, na mocy prawomocnego postanowienia nabyli jej: syn, córka oraz Wnioskodawca (wnuk) – po 1/3 każdy. W 1999 r. zmarł syn, a spadek po nim nabyła w całości jego córka. W 2003 r. zmarła córka, a spadek po niej w całości nabył jej syn. W dniu 3 czerwca 2009 r. Wnioskodawca razem z córką i synem (spadkobiercami) dokonał, umową zawartą w formie aktu notarialnego, działu spadku w ten sposób że:

*   działka o powierzchni 1.690 m2 o wartości 84.450 zł stała się wyłączną własnością Wnioskodawcy, natomiast

*   działka o powierzchni 2.394 m2 o wartości 120.000 zł stała się wyłączną własnością syna.

Córka otrzymała tytułem spłaty: od syna 60.000 zł, a od Wnioskodawcy 8.150 zł. Również na rzecz syna Wnioskodawca dokonał dopłaty w kwocie 8.150 zł. Koszty sporządzenia aktu notarialnego poniesiono w równych częściach.

W dniu 15 lipca 2013 r. Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości, tj. działki o powierzchni 1.690 m2 za kwotę 165.000 zł.

Mając na uwadze wyżej przedstawiony stan faktyczny należy uznać, że datą nabycia części ww. działki jest dzień, w którym Wnioskodawca nabył nieruchomość w spadku, czyli w 1996 r., natomiast datą nabycia pozostałej części działki jest dzień odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, czyli 3 czerwca 2009 r. po dokonaniu spłaty pozostałych spadkobierców.

Oznacza to, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego:

*   1996 r., nabycie udziału w nieruchomości w spadku,

*   2009 r., nabycie udziału w nieruchomości w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności.

Reasumując, należy stwierdzić, że uzyskany przychód ze sprzedaży działki w części dotyczącej udziału nabytego w spadku przez Wnioskodawcę w 1996 r., nie stanowi źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Natomiast odpłatne zbycie udziału w działce nabytego przez Wnioskodawcę, poprzez odpłatne zniesienie współwłasności, ponad udział otrzymany w spadku w 1996 r., będzie stanowiło źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w oparciu o przepisy cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 1 stycznia 2009 r.

Zatem, nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że kwota uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w całości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Do wniosku z dnia 9 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca dołączył dokumenty (akty notarialne). Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.), Organ upoważniony nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla pozostałych spadkobierców.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.