Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-1/4514-80/16/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-04-11
Teza: Brak jest podstaw do stwierdzenia, że przedmiotowa sprzedaż zostanie dokonana na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Tym samym, umowa sprzedaży lokali mieszkalnych nie będzie mogła zostać zakwalifikowana jako czynność cywilnoprawna wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji, przedmiotowa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, ze zm.) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 3 lutego 2016 r. (data wpływu do Biura – 4 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych:

*   w części dotyczącej objęcia umowy sprzedaży wyłączeniem z art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2016 r. do Biura wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina W. zgłosiła zamiar ustanowienia odrębnych własności lokali oraz ich sprzedaży (wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej) czterem małżeństwom i trzem osobom indywidualnym (Wnioskodawca wymienił dane tych osób w opisie zdarzenia przyszłego).

Prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkami z lokalami mieszkalnymi Gmina nabyła od Przedsiębiorstwa Państwowego \`(...)\` na podstawie decyzji komunalizacyjnej wojewody X, wydanej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym oraz ustawę o pracownikach samorządowych, utrzymanej w mocy decyzją Krajowej Komisji Uwłaszczeniowej w W. z dnia 6 marca 2009 r. oraz wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego sygn. akt \`(...)\` z dnia 18 września 2009 r.

Sprzedaż zrealizowana zostałaby jednym aktem notarialnym.

Rada Miejska Gminy W. w uchwale z dnia 27 sierpnia 2015 r. ustaliła, że sprzedaż mieszkań odbywać się będzie w oparciu o art. 47a ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego \`(...)\`, a do sprzedaży mają zastosowanie zapisy dotyczące warunków sprzedaży określone w art. 42 – 46 tej ustawy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż, o której mowa wyżej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a jeśli tak to czy podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa praw własności lokali, czy też wartość ustalona w oparciu o wartość rynkową pomniejszoną o przysługujące nabywcom ulgi ?

Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami. Przepisami o gospodarce nieruchomościami są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy trzynastu innych ustaw wymienionych w art. 2 tejże ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mogą to być także przepisy innych ustaw, o ile przepisy szczególne tak stanowią.

Wnioskodawca podkreślił, że Gmina W. sprzedaż wydzielonych lokali mieszkalnych wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej realizować będzie na podstawie art. 42 ust. 2 oraz art. 43–46 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego \`(...)\`, albowiem do tych przepisów odsyła art. 47a ust. 1, który nakazuje odpowiednie ich stosowanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie wdając się w szczegółowe rozważania w tym zakresie – zgodnie z utrwalonymi w doktrynie poglądami – odpowiednie stosowanie oznacza konieczność oceny w procesie stosowania prawa, czy zastosowanie przepisu, który mamy zastosować prowadzi do wyników zgodnych z istotą regulowanej instytucji (sprzedaży mienia gminnego), co w tym konkretnym przypadku oznaczało będzie stosowanie tych przepisów (art. 42 ust. 2 i 3 oraz art. 43–46) prawie w całości wprost.

Jak z powyższego wynika czynność cywilnoprawna – umowa sprzedaży podlegać będzie przepisom ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami należałoby zastosować dopiero wówczas, gdyby sprzedaż w trybie ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji nie doszła do skutku.

Wnioskodawca uzasadniając swoje stanowisko wskazał, że NSA w wyroku z 3 lipca 2014 r., sygn. akt II FSK 1876/12 uznał, iż przepis art. 40 ust. 1 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego P. nie jest przepisem o gospodarowaniu nieruchomościami. Podobnie można sądzić o art. 42 ust. 2 i 3 oraz art. 43–46 tej ustawy. Z drugiej strony w uzasadnieniu powołanego wyroku NSA uznał, iż pojęcie „gospodarowania nieruchomościami” w rozumieniu art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych odnosi się do wszystkich nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, w tym gminnych oraz własność Skarbu Państwa. Stąd wątpliwości.

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana czynność (sprzedaż) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, albowiem nieruchomość stanowi własność gminy, a przepisy art. 42 ust. 2 i 3 oraz art. 43–46 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego P. dotyczą jedynie związanych ze sprzedażą kwestii ulg oraz pierwszeństwa w ich nabyciu. Charakterystyczne przy tym jest, iż art. 44 ust. 2 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przy wycenie lokali mieszkalnych nakazuje stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jednakże gdyby uznać, iż opisana czynność (sprzedaż nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to wtedy – zdaniem Wnioskodawcy – podstawą opodatkowania winna być wartość rynkowa (bez uwzględnienia ulg cenowych), zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy).

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości – 2%.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 2 cyt. ustawy, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku (art. 10 ust. 3 ustawy).

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym, natomiast podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona na podstawie przeciętnych cen, a zatem bez uwzględnienia ulg przysługujących nabywcom. W przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza (jako płatnika) jest pobór tego podatku.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina W. zgłosiła zamiar ustanowienia odrębnych własności lokali oraz ich sprzedaży (wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej) czterem małżeństwom i trzem osobom indywidualnym.

Prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkami z lokalami mieszkalnymi Gmina nabyła od Przedsiębiorstwa Państwowego na podstawie decyzji komunalizacyjnej wojewody X.

Sprzedaż zrealizowana zostałaby jednym aktem notarialnym.

Rada Miejska Gminy W. w uchwale z dnia 27 sierpnia 2015 r. ustaliła, że sprzedaż mieszkań odbywać się będzie w oparciu o art. 47a ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego, a do sprzedaży mają zastosowanie zapisy dotyczące warunków sprzedaży określone w art. 42–46 tej ustawy.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 782, ze zm.) stanowi, że ustawa określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. Zgodnie natomiast z jej art. 2 ustawa nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami.

Ponadto ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzuje na czym polegać może gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. Stosownie do art. 13 ust. 1 tej ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Warunki sprzedaży lokali mieszkalnych przez jednostki samorządu terytorialnego, które nabyły prawo własności nieruchomości będące wcześniej w posiadaniu P. lub P. S.A., zostały uregulowane w rozdziale 7 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Zasoby mieszkaniowe”.

Zgodnie z art. 47a ust. 1 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego, jednostka samorządu terytorialnego, która w trybie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych nabyła prawo własności nieruchomości wraz z budynkami mieszkalnymi będącymi do dnia wejścia w życie tej ustawy w posiadaniu P. lub P. SA, a lokale mieszkalne zajmują osoby określone w art. 42 ust. 1, stosuje do sprzedaży tych lokali odpowiednio przepisy art. 42 ust. 2 i 3 oraz art. 43–46.

Przepis ust. 1, stosuje się również do spółdzielni mieszkaniowej i gminy, którym na podstawie art. 43 ust. 4, art. 46a lub art. 81 ust. 1 zostały przekazane nieruchomości wraz z budynkami mieszkalnymi będącymi dotychczas w posiadaniu P. lub P. SA, a lokale mieszkalne zajmują osoby określone w art. 42 ust. 1.

Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nakładów zwiększających wartość nieruchomości poniesionych przez jednostkę samorządu terytorialnego lub spółdzielnię mieszkaniową ( art. 47a ust. 2 i 3 ustawy).

Zgodnie z art. 42 ust. 1 cyt. ustawy, prawo do nabycia lokalu mieszkalnego przysługuje osobom, które zajmują lokal mieszkalny:

1.  na podstawie umowy najmu;
2.  po śmierci najemcy, jeżeli są osobami wymienionymi w art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego;
3.  jeżeli są lub były pracownikami podmiotów utworzonych z zakładów lub jednostek organizacyjnych wydzielonych z P. w okresie od dnia 1 lipca 1991 r.; 3a) jeżeli są lub były pracownikami:
    1.  przedsiębiorstw państwowych lub jednostek organizacyjnych,
    2.  podmiotów utworzonych z zakładów lub jednostek organizacyjnych wydzielonych z przedsiębiorstw państwowych po dniu 1 sierpnia 1990 r.
\- które wykonywały lub nadal wykonują zadania na rzecz zbywcy lub jego poprzednika prawnego, bądź też, gdy budynki, w których są oni najemcami lokali, były budowane w ramach wspólnych inwestycji tych podmiotów wraz ze zbywcą lub jego poprzednikiem prawnym;4.  jeżeli rozwiązanie z nimi stosunku pracy nastąpiło w związku ze zmianami organizacyjnymi lub zmniejszeniem stanu zatrudnienia w P. lub P. SA;
5.  jeżeli zostały przejęte przez innych pracodawców w trybie przepisu art. 231 Kodeksu pracy.

W myśl art. 44 ust. 2 ww. ustawy, sprzedaż lokalu mieszkalnego następuje po cenie ustalonej na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, pomniejszonej o:

1.  6% za każdy rok pracy najemcy w P., P. SA oraz w przedsiębiorstwach państwowych, jednostkach organizacyjnych i podmiotach, o których mowa w art. 42 ust. 1 pkt 3 i 3a
2.  oraz 3% – za każdy rok najmu mieszkania od P. albo P. i P. SA łącznie,

–nie więcej jednak niż o 95%.

Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po niej, to korzysta on (ona) z obniżki 95% ceny (art. 44 ust. 2a ustawy).

Stosownie do treści art. 45 ust. 1 cyt. ustawy, na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego należność z tytułu nabycia lokalu może być rozłożona na raty roczne uiszczane w okresie do 10 lat według zasad określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie, ewentualne zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych winno wiązać się więc z wykazaniem, że podstawą dokonania danej czynności będzie konkretny przepis z zakresu gospodarki nieruchomościami. Tymczasem – jak jednoznacznie wynika z wniosku – do nabycia nieruchomości dojdzie w trybie przepisów rozdziału 7 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”. Zatem podstawę do zbycia lokalu mieszkalnego stanowić będą właśnie przepisy rozdziału 7 ww. ustawy, a nie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analiza cytowanych przepisów wskazuje, że zawierają one kompleksowe uregulowanie kwestii sprzedaży lokalu mieszkalnego przez jednostki samorządu terytorialnego, które nabyły prawo własności nieruchomości będące wcześniej w posiadaniu P. lub P. S.A. Zawarte w nich przepisy określają bowiem nie tylko krąg osób uprawnionych do nabywania ww. lokali, ale również sposób ustalania ceny i sposób jej zapłaty. Powyższego nie zmienia okoliczność odesłania w kwestiach nieuregulowanych w ustawie o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołanie takie ma bowiem na celu jedynie uniknięcie powtarzania pewnych rozwiązań ustalonych w jednym akcie prawnym w kolejnej ustawie.

Aby umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, podlegała wyłączeniu od podatku od czynności cywilnoprawnych powinna zostać zawarta w trybie (na podstawie) przewidzianym ustawą o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem tryb (podstawę) opisanej we wniosku czynności – jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego – będą stanowić postanowienia ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”, m.in. art. 42–46 oraz art. 47a tej ustawy. Skoro zatem w przedmiotowej sprawie sprzedaż nie nastąpi na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami – bo będzie dokonana na podstawie ściśle wskazanych przepisów o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” – to wyłączenie z opodatkowania określone w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania. Opisywane wyłączenie jest stosowane tylko wówczas, gdy sprzedaż następuje w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Z treści wniosku nie wynika, żeby właśnie taki tryb miał mieć zastosowanie.

Reasumując, umowa sprzedaży lokali mieszkalnych nie będzie mogła zostać zakwalifikowana jako czynność cywilnoprawna wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji, przedmiotowa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości. Powołany powyżej przepis art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych odsyła bowiem wprost do wartości rynkowej jak podstawy opodatkowania.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy:

*   jest nieprawidłowe – w części dotyczącej objęcia umowy sprzedaży wyłączeniem z art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy,
*   jest prawidłowe – w pozostałym zakresie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Do wniosku dołączono dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wydając niniejszą interpretację Organ oparł się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\`, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.