Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.41.2022.1.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-24
Teza: Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

24 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – działek nr 5/3 i 6/2.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ Pan A.C.

2) Zainteresowani niebędący stronami postępowania:

‒ Pani H.C.

‒ SP.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

A.C.(Wnioskodawca, Zainteresowany będący Stroną Postępowania) oraz jego małżonka, H.C.(Małżonka, Zainteresowana niebędąca Stroną Postępowania) są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej oraz niebędącymi zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

26 kwietnia 1994 roku oraz 13 listopada 2002 roku Wnioskodawca wraz z Małżonką nabyli w drodze umowy darowizny oraz umowy zamiany, na zasadach ustawowej współwłasności łącznej, nieruchomość o powierzchni łącznej 1,8317 ha, położoną w województwie (…), stanowiącą działki gruntu nr 5/3 i 6/2, które są przedmiotem niniejszego wniosku.

Działki są niezabudowane i zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowią użytki rolne. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się częściowo na terenie zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, w tym stacji paliw, a częściowo stanowi drogę publiczną klasy lokalnej. Na działkach znajdują się elementy sieci drenarskiej.

Wnioskodawca i Małżonka nie dokonywali od czasu nabycia ww. działki żadnych nakładów na tę nieruchomość w celu podniesienia jej wartości lub uatrakcyjnienia (jak uzbrojenie, ogrodzenie, dojazdy itd.).

Wnioskodawca i Małżonka ogłaszali zamiar sprzedaży nieruchomości w Internecie, nie podejmowali w tej sprawie innych działań marketingowych. Nie zawierali umów z pośrednikiem mających na celu znalezienie nabywcy.

Działka była wykorzystywana w działalności rolniczej, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Wnioskodawca i Małżonka nie dokonywali sprzedaży działek w przeszłości ani nie planują tego typu transakcji poza nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku.

Wnioskodawca wraz z Małżonką planują odpłatnie zbyć działki gruntu nr 5/3 i 6/2 („Nieruchomości”) na rzecz SP. (Nabywca, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania). Zawarli w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z innym kupującym, który dokonał cesji swych praw i obowiązków z tej umowy na Nabywcę. W umowie tej przewidziano miedzy innymi, iż Wnioskodawca wraz z Małżonką udzielą przedstawicielowi Nabywcy pełnomocnictwa do dokonywania w jej imieniu następujących czynności:

‒ uzyskiwania zaświadczeń o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości niezbędnych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu przez Nabywcę,

‒ uzyskania warunków technicznych do przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz zmiany przebiegu istniejących mediów mogących kolidować z planowaną przez Nabywcę inwestycją,

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz o nasadzeniach zastępczych na nieruchomości,

‒ zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji: pozwolenia wodno-prawnego, o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej przez Nabywcę inwestycji, na prowadzenie badań archeologicznych, o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej na ww. działce przez Nabywcę inwestycji,

‒ uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami, składkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszelkie koszty oraz opłaty związane ze wskazanymi działaniami, warunkami technicznymi, decyzjami i umowami obciążają Nabywcę. Wnioskodawca i Małżonka nie podejmowali żadnych z powyższych czynności ani nie ponosił kosztów ich wykonania i nie zamierzają tego robić w przyszłości.

Przewidziane w umowie przedwstępnej pełnomocnictwo zostało przez Wnioskodawcę i Małżonkę udzielone. Uzyskanie przez Nabywcę wskazanych w pełnomocnictwie decyzji i dokumentów jest warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości i przeniesienia ich własności.

Cena sprzedaży została już ustalona i nie zależy od wyniku tych działań.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie Parku Logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą stanowiącego zespół hal o funkcjach magazynowo-produkcyjnych z częściami socjalno-biurowymi. Budynki będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomościach lub wynajmu znajdujących się w nich powierzchni, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca, Małżonka i Nabywca powzięli wątpliwość co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia Nieruchomości.

W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 Wnioskodawca i Małżonka zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni i wystawią z tytułu odpłatnych dostaw Nieruchomości faktury Nabywcy.

**Pytania**

1\. Czy Wnioskodawca i Małżonka będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia Nieruchomości podatnikami podatku od towarów i usług, a czynności sprzedaży Nieruchomości, będą podlegały opodatkowaniu VAT jako odpłatne dostawy towarów?

2\. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawcy i Małżonki?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

1\. Zdaniem Zainteresowanych Wnioskodawca i Małżonka będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia Nieruchomości podatnikami podatku od towarów i usług, a czynności sprzedaży Nieruchomości będą podlegały opodatkowaniu VAT jako odpłatne dostawy towarów.

2\. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1., zdaniem Zainteresowanych Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawcy i Małżonki.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działki gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w Ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT pozwala na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy podmiot w celu dokonania sprzedaży działki, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem własnym poza działalnością gospodarczą. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem własnym zbywcy.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Może to być przykładowo nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca i Małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej. Nieruchomości nie były i nie będą więc wykorzystywane do dnia sprzedaży w działalności gospodarczej. Wnioskodawca i Małżonka udzielili pełnomocnictwa osobom fizycznym wskazanym przez Nabywcę. Pełnomocnictwo obejmuje działania przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działek, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę Nieruchomości. Pomimo, że wymienione czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły mieć miejsce, to dzisiejszy właściciel Nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Fakt, że opisane wyżej działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez przedstawiciela Nabywcy, nie oznacza, że te działania pozostają bez wpływu na sytuację prawną sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają bowiem skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Z kolei pełnomocnik, dokonując wymienionych działań uatrakcyjni działki będące nadal własnością Wnioskodawcy i Małżonki. Działania te dokonywane za pełną zgodą sprzedających wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towarów i wzrost ich wartości.

Nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca i Małżonka korzystają wyłącznie z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem poza działalnością gospodarczą. Nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności: Zbywcy w taki sposób zorganizowali sprzedaż Nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami Nabywcy stanowią pewnego rodzaju przedsięwzięcie gospodarcze.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomości będące własnością Wnioskodawcy i Małżonki będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT są "wykonane" w sferze prawnopodatkowej sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność ponoszenia kosztów tych działań przez Nabywcę. W efekcie poczynionych działań dostawie podlegać będą Nieruchomości o innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, Wnioskodawca i Małżonka podejmując wymienione czynności zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Małżonkę będzie stanowiła dostawy dokonane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Wnioskodawca i Małżonka będą działali jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Czynności sprzedaży Nieruchomości, będą zdaniem Zainteresowanych podlegały opodatkowaniu VAT jako odpłatne dostawy towarów.

2.

Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz wynajmu/sprzedaży nieruchomości własnych. Nabywane od Wnioskodawcy i Małżonki Nieruchomości staną się częścią inwestycji Parku Logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, stanowiącego zespół hal o funkcjach magazynowo-produkcyjnych z częściami socjalno-biurowymi. Budynki będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomościach lub wynajmu znajdujących się w nich powierzchni, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane VAT.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, Wnioskodawca i Małżonka zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni i wystawią z tytułu odpłatnych dostaw Nieruchomości faktury Nabywcy.

Ponieważ nabyte od Wnioskodawcy i Małżonki Nieruchomości będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawcy i Małżonki.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się:

odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady,

do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr 5/3 i 6/2 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Pan oraz Małżonka w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Wskazał Pan w opisanym zdarzeniu przyszłym, że Pan oraz Małżonka jesteście osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej oraz niebędącymi zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. 26 kwietnia 1994 roku oraz 13 listopada 2002 roku nabył Pan wraz z Małżonką w drodze umowy darowizny oraz umowy zamiany, na zasadach ustawowej współwłasności łącznej, działki gruntu nr 5/3 i 6/2. Działki są niezabudowane i zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowią użytki rolne. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się częściowo na terenie zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, w tym stacji paliw, a częściowo stanowią drogę publiczną klasy lokalnej. Na działkach znajdują się elementy sieci drenarskiej.

Od czasu nabycia ww. działki nie dokonywali Państwo żadnych nakładów na tę nieruchomość w celu podniesienia jej wartości lub uatrakcyjnienia (jak uzbrojenie, ogrodzenie, dojazdy itd.). Ogłaszali Państwo zamiar sprzedaży nieruchomości w Internecie i nie podejmowali Państwo w tej sprawie innych działań marketingowych. Nie zawierali Państwo umów z pośrednikiem mających na celu znalezienie nabywcy. Działka była wykorzystywana w działalności rolniczej, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nie dokonywaliście sprzedaży działek w przeszłości ani nie planujecie tego typu transakcji poza nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku.

Planuje Pan wraz z Małżonką odpłatnie zbyć działki gruntu nr 5/3 i 6/2. Zawarliście w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z innym kupującym, który dokonał cesji swych praw i obowiązków z tej umowy na Nabywcę. W umowie tej przewidziano m.in., że Pan i Małżonka udzielicie przedstawicielowi Nabywcy pełnomocnictwa do dokonywania w Państwa imieniu następujących czynności: uzyskiwania zaświadczeń o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości niezbędnych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu przez Nabywcę, uzyskania warunków technicznych do przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz zmiany przebiegu istniejących mediów mogących kolidować z planowaną przez Nabywcę inwestycją, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz o nasadzeniach zastępczych na nieruchomości, zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, uzyskania decyzji: pozwolenia wodno-prawnego, o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej przez Nabywcę inwestycji, na prowadzenie badań archeologicznych, o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej na ww. działce przez Nabywcę inwestycji, uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami, składkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszelkie koszty oraz opłaty związane ze wskazanymi działaniami, warunkami technicznymi, decyzjami i umowami obciążają Nabywcę. Nie podejmowali Państwo żadnych z powyższych czynności ani nie ponosili kosztów ich wykonania i nie zamierzają Państwo tego robić w przyszłości.

Przewidziane w umowie przedwstępnej pełnomocnictwo zostało przez Pana i Małżonkę udzielone. Uzyskanie przez Nabywcę wskazanych w pełnomocnictwie decyzji i dokumentów jest warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości i przeniesienia ich własności.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie Parku Logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, stanowiącego zespół hal o funkcjach magazynowo-produkcyjnych z częściami socjalno-biurowymi. Budynki będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomościach lub wynajmu znajdujących się w nich powierzchni, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy Pan i Pana Małżonka z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości będą podatnikami podatku VAT, a sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży Nieruchomości Pan i Pana Małżonka spełniacie przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 389 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 2 ww. ustawy,

jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Pan i Pana Małżonka zawarliście przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości – działek nr 5/3 i 6/2 z innym kupującym, który dokonał cesji swych praw i obowiązków z tej umowy na Nabywcę. W umowie tej przewidziano miedzy innymi, że Pan i Małżonka udzielicie przedstawicielowi Nabywcy pełnomocnictwa do dokonywania w Państwa imieniu wielu czynności na przedmiotowych działkach.

W związku z tym, uznać należy, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pana i Pana Małżonki (mocodawców), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmowali Państwo pewne działania w sposób zorganizowany.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują że sprzedaż Nieruchomości przez Pana i Pana Małżonkę, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano, z wyroku TSUE w sprawie C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych, osobistych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.

W przedmiotowej sprawie Pana i Pana Małżonka nie wykazaliście obiektywnych przesłanek do uznania, że nabyte nieruchomości przeznaczone są do celów prywatnych. Jak zostało wskazane, dla posiadanej Nieruchomości była zawarta umowa przedwstępne na podstawie, których Pana i Pana Małżonka udzieliliście Nabywcy pełnomocnictwa oraz zgód do działania w Państwa imieniu na przedmiotowych Nieruchomościach. Wobec tego czynności zbycia nieruchomości nie można uznać za rozporządzanie majątkiem osobistym. Planowana sprzedaż ww. Nieruchomości wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, będzie stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan i Pana Małżonka w związku z tą sprzedażą wystąpicie w charakterze podatników tego podatku, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W konsekwencji stwierdzić należy, że Pan i Pana Małżonka powinniście przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnicy VAT czynni i udokumentować dokonaną sprzedaż wystawiając faktury zgodnie z powołanym wyżej przepisem.

W przedmiotowej sprawie Pana wątpliwości dotyczą również tego, czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazał Pan, że Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i zamierza realizować inwestycję polegającą na budowie Parku Logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, stanowiącą zespół hal o funkcjach magazynowo-produkcyjnych z częściami socjalno-biurowymi, Budynki będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomościach lub wynajmu znajdujących się w nich powierzchni, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z wystawionych przez Pana i Pana Małżonkę faktur dokumentujących zbycie przez Państwa Nieruchomości (działek nr 5/3 i 6/2). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym. Tym samym, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do przedstawionych pytań jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

Organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa zapytania. Inne kwestie (np. zwolnienie od podatku od towarów i usług dla sprzedawanych działek), których nie dotyczy pytanie ani Pana stanowisko nie zostały – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozstrzygnięte w przedmiotowej interpretacji.

(…)

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan A.C.(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).