Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.271.2025.4.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-23
Teza: Skutki podatkowe dostawy działki niezabudowanej.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu
grunty-grunt niezabudowany
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
zaliczka-zaliczka na poczet ceny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV.
Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-
Obowiązek podatkowy - zaliczka, zadatek, przedpłata,
rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
1
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9

## Pytanie

nr 1)
    - nieprawidłowe - w zakresie opodatkowania przez Sprzedającego podatkiem VAT
    otrzymanej kwoty w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 4, (pytanie
    nr 2)
    - nieprawidłowe - w zakresie ustalenia czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT
    w związku z wypłatą Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - powstanie w dacie
    zawarcia Umowy Przyrzeczonej a Zainteresowany będzie obowiązany do wykazania
    otrzymanego wcześniej Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - w rozliczeniu
    za okres, w którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona (pytanie nr 3).
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    3 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in.
    zakresie podatku od towarów i usług w zakresie:
    - ustalenia, że Zainteresowany (Sprzedający) w ramach sprzedaży Nieruchomości 4 na
    moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art.
    15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 4 nie będzie podlegała
    zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT, (pytanie nr 1)
    - opodatkowania przez Sprzedającego podatkiem VAT otrzymanej kwoty w części
    proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 4, (pytanie nr 2)
    - powstania obowiązku podatkowego w związku z wypłatą Zadatku w części dotyczącej
    Nieruchomości 4, (pytanie nr 3)
    - prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego
    wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości 4 od Sprzedającego (pytanie
    nr 4).
    Uzupełnili go Państwo pismem z 20 maja 2025 r. (wpływ 20 maja 2025 r.) - w odpowiedzi
    na wezwanie.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      A. S.
    Opis zaistniałego stanu faktycznego

  a. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest
      wynajmem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz
      posiada status czynnego podatnika VAT.
  b. Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT, lecz nie prowadzi działalności
      gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami - Zainteresowany prowadził
      działalność gospodarczą w zakresie zarządzania systemami informatycznymi, którą
      zawiesił w 2018 r.
  c. Zainteresowany jest właścicielem poniższych nieruchomości:
        - niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną
          numer 1, (...) [Nieruchomość 1],
        - niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną
          numer 2, (...) [Nieruchomość 2],
        - niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną
          numer 3, (...) [Nieruchomość 3]
        - w dalszej części: Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zwane są
          dalej łącznie [Nieruchomości 1-3].
  d. Wnioskodawca planuje zakup Nieruchomości 1-3 od Zainteresowanego. W tym celu
      pomiędzy Zainteresowanymi została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży
      Nieruchomości 1-3 [Umowa Przedwstępna], na podstawie której Zainteresowany
      zobowiązał się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości 1-3 za cenę
      ustaloną w umowie, po ziszczeniu się szeregu warunków zawieszających określonych
      w Umowie Przedwstępnej [Umowa Przyrzeczona].
  e. W przeszłości, Zainteresowany nabywał i sprzedawał wyłącznie nieruchomości
      mieszkaniowe w ramach dysponowania majątkiem prywatnym. Transakcje
      każdorazowo podlegały opodatkowaniu PCC. W rezultacie Zainteresowany nie ma
      doświadczenia z odprowadzaniem VAT od transakcji sprzedaży nieruchomości.
  f. W celu potwierdzenia podatkowych skutków sprzedaży Nieruchomości 1-3,
      Wnioskodawca oraz Zainteresowany złożyli wspólny wniosek o wydanie interpretacji
      indywidualnej w zakresie rozliczeń podatkowych w podatku VAT oraz PCC w związku z
      zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Przyrzeczonej w zakresie dotyczącym
      Nieruchomości 1-3.
  g. Przedmiotem Umowy Przyrzeczonej ma być również sprzedaż przez Zainteresowanego
      na rzecz Wnioskodawcy nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 4, (...)
      [Nieruchomość 4], która na chwilę obecną nie jest własnością Zainteresowanego.
      Okoliczność uprzedniego nabycia ww. nieruchomości przez Zainteresowanego
      stanowi jeden z warunków zawieszających zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wskazanej
      w Umowie Przedwstępnej [Warunek Zawieszający 1].
  h. Nieruchomość 4 jest aktualnie własnością Skarbu Państwa. Zainteresowany wystąpił z
      wnioskiem o sprzedaż Nieruchomości 4 w trybie bezprzetargowym na podstawie art.
      37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  i. Zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, Nieruchomość 4 jest niezabudowana, w
      szczególności nie są na niej posadowione jakiekolwiek budynki lub obiekty budowlane
      niebędące budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym w szczególności:
      utwardzone drogi, utwardzone place, ogrodzenie, pylony reklamowe, wiaty, sieci
      przemysłowe, latarnie, studnie lub inne obiekty stanowiące budowle.
  j. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, obszar, na którym położona jest Nieruchomość 4
      nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co

      więcej, na dzień złożenia niniejszego wniosku w stosunku do Nieruchomości 4 nie
      została również wydana decyzja o warunkach zabudowy. Niemniej jednak jednym z
      warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest
      uzyskanie przez wspólnika Wnioskodawcy (działającego w imieniu Wnioskodawcy na
      podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy
      dla Nieruchomości 4 (jak również dla Nieruchomości 1-2 oraz nowej decyzji o
      warunkach zabudowy dla Nieruchomości 3) o parametrach umożliwiających realizację
      inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym
      wynajmie powierzchni magazynowej [Warunek Zawieszający 2].
  k. Innym warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej jest uzyskanie przez Wnioskodawcę
      ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
      pozwolenia na budowę na potrzeby przeprowadzenia inwestycji [Warunek
      Zawieszający 3].
  l. Po nabyciu Nieruchomości 1-3 oraz Nieruchomości 4 Wnioskodawca będzie
      wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej
      opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Nieruchomości 1-3 i
      Nieruchomość 4 zostaną wykorzystane przez Wnioskodawcę do realizacji inwestycji
      polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie
      powierzchni magazynowej.
  m. W dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udzielił pełnomocnictwa osobie
      wskazanej przez Wnioskodawcę i upoważnił ją do reprezentowania Zainteresowanego
      we wszelkich postępowaniach administracyjnych przed organami wszystkich instancji,
      a także przed sądami administracyjnymi, w zakresie niezbędnym do wykonania
      Umowy Przedwstępnej, obejmującym kwestie dotyczące:
      - wycinki drzew i krzewów,
      - wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,
      - uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostępu do drogi,
      - uzyskania decyzji wodnoprawnych,
      - uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych,
      - uzyskania decyzji zatwierdzającej plan remediacji,
      - uzyskania wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń,
        które okażą się konieczne do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt
        budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a które
        uzyskiwane będą na rzecz Zainteresowanego.
  n. Dodatkowo, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udzielił
    pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Wnioskodawcę do reprezentowania go we
    wszelkich sprawach związanych z nabyciem Nieruchomości 4, w szczególności do
    występowania w jego imieniu przed stosownymi organami w celu uzyskania
    niezbędnych zgód i uzgodnień na bezprzetargowe nabycie Nieruchomości 4.
  o. Co więcej, w ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany wyraził zgodę na
    dysponowanie Nieruchomościami 1-3 przez Wnioskodawcę na cele budowlane, celem
    przygotowania i uzyskania dokumentacji, wszelkich decyzji, uzgodnień i zapewnień
    niezbędnych lub użytecznych do realizacji planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji,
    w tym w szczególności do uzyskania pozwolenia na budowę. Podobna zgoda zostanie
    wyrażona względem Nieruchomości 4 - pod warunkiem jej uprzedniego nabycia przez
    Zainteresowanego.
  p. Dodatkowo, w ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udostępnił
    Wnioskodawcy Nieruchomości 1-3 (oraz udostępni Nieruchomość 4, po jej uprzednim

    nabyciu) na cele związane z przeprowadzeniem postępowań administracyjnych
    dotyczących inwestycji.
  q. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Wnioskodawca był zobowiązany wypłacić
    Zainteresowanemu zadatek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości 1-4 [Zadatek].
    Zadatek w kwocie netto (bez podatku VAT) został wypłacony Zainteresowanemu dwa
    dni po zawarciu Umowy Przedwstępnej. Z Umowy Przedwstępnej nie wynika w jakiej
    części będzie on dotyczył każdej z Nieruchomości 1-4.
  r. Na moment wypłaty Zadatku, Nieruchomość 4 nie była objęta miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.
  s. Zgodnie z Umową Przedwstępną, pozostała część ceny sprzedaży Nieruchomości 1-3 i
    Nieruchomości 4 zostanie wypłacona Zainteresowanemu po zawarciu Umowy
    Przyrzeczonej.
  t. Zgodnie z Umową Przedwstępną Wnioskodawca oraz Zainteresowany ustalili, że cena
    sprzedaży Nieruchomości 1-4, w przypadku gdy transakcja podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem VAT, zostanie powiększona o należny podatek VAT. Oznacza
    to, że strony uzgodniły ustalenie podatku VAT tzw. metodą „od sta”.
    Pismem z 20 maja 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:
    1. Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania (Panu A. S.) przy nabyciu
      Nieruchomości 4 (działki nr 4) nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie będzie wykorzystywał
      Nieruchomości 4 do celów komercyjnych lub związanych z działalnością
      gospodarczą, w tym również nie będzie wykorzystywał jej wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej z podatku.
    3. Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunkiem zawieszającym zawarcie Umowy
      Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie przez wspólnika
      Wnioskodawcy (działającego w imieniu Zainteresowanego niebędącego stroną
      postępowania na podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o
      warunkach zabudowy dla Nieruchomości 4 o parametrach umożliwiających realizację
      inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym
      wynajmie powierzchni magazynowej). W związku z powyższym na dzień sprzedaży,
      Nieruchomości 4 będą objęte decyzją o warunkach zabudowy.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 zostało ostatecznie
    sformułowane w piśmie z 20 maja 2025 r.)
  1. Czy Zainteresowany w ramach sprzedaży Nieruchomości 4 w warunkach
      przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia Umowy
      Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a
      transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie
      podlegała opodatkowaniu VAT?
  2. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1 za prawidłowe
      - czy w związku z wypłatą Zadatku, Zainteresowany powinien opodatkować podatkiem
      VAT otrzymaną kwotę w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 4?
  3. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytań 1 i 2 za
      prawidłowe - czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT w związku z wypłatą
      Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - powstanie w dacie zawarcia Umowy

      Przyrzeczonej a Zainteresowany będzie obowiązany do wykazania otrzymanego
      wcześniej Zadatku - w części dotyczącej Nieruchomości 4 - w rozliczeniu za okres, w
      którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona?
  4. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytań 1, 2 i 3 za
      prawidłowe - czy Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty
      podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury
      dotyczącej zakupu Nieruchomości 4 od Zainteresowanego?
    Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (stanowisko do
    pytania nr 1 i 4 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 maja 2025 r.)
  1. Zdaniem Zainteresowanych, w ramach sprzedaży Nieruchomości 4 w warunkach
      przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Zainteresowany będzie działać jako
      podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży
      Nieruchomości 4 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała
      opodatkowaniu VAT.
  2. W przypadku uznania stanowiska w zakresie Pytania 1 za prawidłowe, zdaniem
      Zainteresowanych wypłata Zadatku w części przypadającej na Nieruchomość 4 będzie
      podlegać opodatkowaniu VAT proporcjonalnie do ceny sprzedaży Nieruchomości 4 w
      stosunku do ceny sprzedaży Nieruchomości 1-4.
  3. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska na Pytania 1 i 2 za
      prawidłowe, obowiązek podatkowy na gruncie VAT w związku z wypłatą Zadatku, w
      części dotyczącej Nieruchomości 4, powstanie w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej
      a Zainteresowany będzie obowiązany do wykazania otrzymanego wcześniej Zadatku -
      w części dotyczącej Nieruchomości 4 - w rozliczeniu za okres, w którym zawarta
      zostanie Umowa Przyrzeczona.
  4. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych na
      pytania 1-3 za prawidłowe, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia
      kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z
      faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości 4.
    V. UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1
    a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna
      dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    b. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez „towary”
      rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    c. W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną
      dostawę towarów.
    d. Aby czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlegała
      opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podatnika.
    e. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
      organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
      samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT,
      bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2
      Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne
      oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.

    f. Mając na uwadze powyższe, dana czynność (np. dostawa towarów) podlega
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy
      dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w
      takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w
      odniesieniu do danej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest uznanie,
      że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT,
      będąc czynnym podatnikiem VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako
      podatnika VAT, co do zasady, mają dla określenia jego praw i obowiązków
      zastosowanie przepisy Ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest
      ustalenie, czy w danych okolicznościach Wnioskodawca będzie działać w
      charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.
    g. Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej [dalej: TSUE] w wyroku z 15
      września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi
      Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi
      Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod
      zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem,
      że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem
      prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach
      czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z
      siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres
      transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
      czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem
      zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność
      gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu
      dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych
      przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w
      przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
      zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające
      poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    h. Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga
      ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
      (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
      nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
      zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego
      uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
      sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
      warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie
      planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
      prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
      tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność
      „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności,
      a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
    i. W konsekwencji uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności
      działa jako podatnik VAT wymaga przeprowadzenia każdorazowej oceny odnoszącej
      się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    j. Zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, Nieruchomość 4 jest niezabudowana,
      nie są niej posadowione jakiekolwiek budynki lub obiekty budowlane niebędące
      budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym w szczególności: utwardzone
      drogi, utwardzone place, ogrodzenie, pylony reklamowe, wiaty, sieci przesyłowe,
      latarnie, studnie lub inne obiekty stanowiące budowlę w rozumieniu art. 3 pkt. 3
      ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.
    k. Zainteresowany nie zamierza dokonywać nakładów na Nieruchomość 4, która jest
      nieogrodzona, nieuzbrojona i nie wydzielono na niej dróg. Na Nieruchomości 4 nie
      są (i nie będą po jej nabyciu przez Zainteresowanego a przed sprzedażą na rzecz
      Wnioskodawcy) prowadzone żadne roboty budowlane.

    l. W dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej (a także w późniejszym okresie)
      Zainteresowany zobowiązał się do udzielenia szeregu pełnomocnictw -
      nieodwołalnego przez okres obowiązywania umowy - osobie wskazanej przez
      Wnioskodawcę i upoważnił ją do reprezentowania Zainteresowanego we wszelkich
      postępowaniach administracyjnych przed organami wszystkich instancji, a także
      przed sądami administracyjnymi, w zakresie niezbędnym do wykonania niniejszej
      Umowy, obejmującym kwestie dotyczące:
      - wycinki drzew i krzewów,
      - wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,
      - uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostępu do drogi,
      - uzyskania decyzji wodnoprawnych,
      - uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych,
      - uzyskania decyzji zatwierdzającej plan remediacji,
      - uzyskania wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń,
        które okażą się konieczne do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt
        budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a które
        uzyskiwane będą na rzecz Zainteresowanego.
    m. Ponadto, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udzielił
      pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Wnioskodawcę do reprezentowania go we
      wszelkich sprawach związanych z nabyciem Nieruchomości 4, w szczególności do
      występowania w jego imieniu przed stosownymi organami w celu uzyskania
      niezbędnych zgód i uzgodnień na bezprzetargowe nabycie Nieruchomości 4.
    n. W ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany wyraził także zgodę na
      dysponowanie Nieruchomościami 1-3 przez Wnioskodawcę na cele budowlane, a
      podobna zgoda zostanie wyrażona względem Nieruchomości 4 (pod warunkiem jej
      uprzedniego nabycia przez Zainteresowanego).
    o. Zgodnie z poglądem zaprezentowanym przez Dyrektora KIS w interpretacjach z
      12.06.2023, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.139.2023.3.AW oraz z dnia 20.09.2023 r., sygn.
      0114-KDIP4-3.4012.308.2023.2.RK, udzielenie pełnomocnictwa na rzecz osoby
      trzeciej w związku z zawarciem umowy przedwstępnej jest czynnikiem świadczącym
      o podjęciu działań o charakterze profesjonalnym. Zgodnie z poglądem organu „(...)
      po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają
      skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców (Sprzedających). Osoby trzecie,
      dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością
      Sprzedającego. Działania te, dokonywane za ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na
      podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do
      czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie własnością
      Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z
      punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowo-prawnej
      Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność
      wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie
      dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie
      innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub
      wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i
      ostatecznie jej sprzedaż. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie
      przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie
      tym, że wszystkie czynności podejmowane przez osoby trzecie będą podejmowane
      przez sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to on jako właściciel
      nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych
      dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez
      Spółkę przedsięwzięciem.”.
    p. W celu doprowadzenia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Zainteresowany udzieli
      wskazanym osobom działającym na zlecenie Wnioskodawcy pełnomocnictwa do

      podejmowania działań mających na celu nabycie Nieruchomości 4, która na
      moment zawarcia Umowy Przedwstępnej nie jest własnością Zainteresowanego.
      Zainteresowany poniesie również koszty związane z nabyciem Nieruchomości 4.
    q. Nabycie Nieruchomości 4 stanowi Warunek Zawieszający 1 do zawarcia Umowy
      Przyrzeczonej. Włączenie Nieruchomości 4 do transakcji pomiędzy Wnioskodawcą
      oraz Zainteresowanym skutkować będzie uatrakcyjnieniem całej transakcji.
    r. Z uwagi na całokształt przedstawionych okoliczności należy uznać, że w zakresie
      Nieruchomości 4 Zainteresowany będzie podejmował działania, które wykraczają
      poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z powyższym
      Zainteresowany w ramach opisanej transakcji, w zakresie sprzedaży Nieruchomości
      4 będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust.
      1 Ustawy o VAT.
    s. Odnosząc się do kwestii zwolnienia planowanej transakcji sprzedaży z
      opodatkowania VAT należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT
      zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    t. Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się
      grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    u. Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, dla terenu Nieruchomości 4 nie
      została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Niemniej jednym z warunków
      zawieszających zawarcia Umowy Przyrzeczonej wynikającymi z Umowy
      Przedwstępnej, jest wydanie w stosunku do Nieruchomości 4 decyzji o warunkach
      zabudowy umożliwiającej realizację inwestycji, której wydanie poprzedzone będzie
      wszelkimi decyzjami i pozwoleniami niezbędnymi do uzyskania decyzji oraz
      wszelkimi uzgodnieniami w zakresie doprowadzenia mediów oraz lokalizacji zjazdu
      z drogi publicznej na teren Nieruchomości 4 i skomunikowania inwestycji z drogą
      publiczną.
    v. W konsekwencji, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Nieruchomość 4 będzie
      stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT (tzn. teren
      niezabudowany przeznaczony pod zabudowę).
    w. Dodatkowo Zainteresowany nie będzie wykorzystywał Nieruchomości 4 wyłącznie na
      cele działalności zwolnionej od VAT, w związku z czym do sprzedaży Nieruchomości
      4 na rzecz Wnioskodawcy nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art.
      43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.
    x. Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Zainteresowany w ramach sprzedaży
      Nieruchomości 4 na rzecz Wnioskodawcy, w warunkach przedstawionych w opisie
      zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać
      jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży
      Nieruchomości 4 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała
      opodatkowaniu VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 2
    a. Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w wyniku zawarcia Umowy
      Przedwstępnej Zainteresowany otrzymał Zadatek, który w ostatecznym
      rozrachunku zostanie zaliczony na poczet ceny nabycia Nieruchomości 1-4.
    b. Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub
      wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę,
      zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,
      obowiązek podatkowy, co do zasady, powstaje z chwilą jej otrzymania w
      odniesieniu do otrzymanej kwoty.
    c. W świetle orzecznictwa TSUE, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za
      zaliczkę (zadatek) musi ona być powiązana z konkretną transakcją.

    d. W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough
      development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że
      w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata
      dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie,
      który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i
      sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie
      umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości
      wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej
      Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem
      dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie
      otrzymania płatności i od jej wysokości.
    e. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności
      zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa
      towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy
      powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia
      zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług
      muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej
      zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.
    f. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
      sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na
      poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca
      2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), istotnym
      jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju
      towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo
      strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania
      jego zmian w przyszłości”.
    g. Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę (zadatek),
      muszą zostać spełnione następujące przesłanki:
      - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe
        świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny
        (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
      - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
        określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc
        określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
      - w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
        przyszłości.
    h. Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem
      ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co
      stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub
      ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej,
      włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym
      charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub
      usług świadczonych przez podatnika.
    i. Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać
      należy, że otrzymany przez Zainteresowanego Zadatek wpłacony przez
      Wnioskodawcę tytułem zawarcia Umowy Przedwstępnej w zakresie Nieruchomości
      4, będzie mieścił się w dyspozycji art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT.
    j. W chwili dokonywania wpłaty Zadatku możliwe było określenie przedmiotu transakcji,
      tj. w odniesieniu do Nieruchomości 4 - towaru w postaci gruntu niezabudowanego
      posiadającego status gruntu rolnego, który to teren nie jest objęty miejscowym
      planem zagospodarowania przestrzennego oraz w stosunku do którego nie została
      wydana decyzja o warunkach zabudowy.
    k. Tym samym, w momencie wpłaty Zadatku Nieruchomość 4 nie będzie stanowiła
      terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zatem na moment
      zawarcia Umowy Przedwstępnej kwota wpłacona tytułem Zadatku na poczet

      przyszłej dostawy Nieruchomości 4 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na
      mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
    l. Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca oraz
      Zainteresowany zamierzają przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej dokonać
      zmiany kwalifikacji gruntu z nieprzeznaczonego pod zabudowę (w związku z faktem,
      iż Nieruchomość 4 nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy lub miejscowym
      planem zagospodarowania przestrzennego) na przeznaczony pod zabudowę
      poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 4 a także
      decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na fakt, że Wnioskodawca zamierza
      Nieruchomość 4 wykorzystać na cele budowlane.
    m. Fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla
      Nieruchomości 4, z której to decyzji wynikać będzie, że Nieruchomość ta
      przeznaczona jest pod zabudowę, zmieni status Nieruchomości 4 na nieruchomość
      niezabudowaną stanowiącą, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, teren
      budowlany. W konsekwencji powyższego, sprzedaż Nieruchomości 4 na podstawie
      Umowy Przyrzeczonej, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy nie będzie
      spełniać przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku, na podstawie art. 43
      ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
    n. Niemniej, na dzień wypłaty Zadatku na podstawie Umowy Przedwstępnej, Zadatek
      nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w części przypadającej
      proporcjonalnie do wartości Nieruchomości 4.
    o. Tym samym, w przypadku uznania Zainteresowanego za podatnika VAT z tytułu
      sprzedaży Nieruchomości 4, otrzymanie Zadatku na poczet przyszłej dostawy
      Nieruchomości 1-3 oraz Nieruchomości 4, Zainteresowany nie będzie musiał
      opodatkować podatkiem VAT Zadatku w części przypadającej proporcjonalnie do
      wartości Nieruchomości 4 w stosunku do łącznej wartości Nieruchomości, których
      Zadatek dotyczy.
    p. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 10
      września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.448.2021.2.MŻA.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 3
    a. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje, co do zasady,
      z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z konstrukcji podatku
      od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające
      opodatkowaniu VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie
      powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną,
      zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru
      bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za
      okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i
      powinien być rozliczony za ten okres.
    b. Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub
      wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę,
      zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,
      obowiązek podatkowy powstaje, co do zasady, z chwilą jej otrzymania w
      odniesieniu do otrzymanej kwoty.
    c. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia
      umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w
      razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez
      wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek
      zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
    d. W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie wykonania umowy zadatek ulega
      zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest
      możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być
      zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy
      wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna

      ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność
      obie strony, o czym mowa w art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.
    e. Biorąc pod uwagę, że na dzień wypłaty Zadatku, Nieruchomość 4 nie będzie
      stanowiła terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, Zadatek -
      w części dotyczącej Nieruchomości 4 - nie będzie podlegał opodatkowaniu ze
      względu na zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
    f. Jednakże, jak zostało wskazane powyżej, pomiędzy dniem wypłaty Zadatku a dniem
      zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wobec Nieruchomości 4 (w przypadku jej nabycia
      przez Zainteresowanego) zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w
      związku z czym dojdzie do zmiany kwalifikacji tej Nieruchomości na przeznaczone
      pod zabudowę, co skutkować będzie brakiem możliwości dalszego stosowania
      wobec niej wspomnianego zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy
      o VAT.
    g. W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych w stosunku do Nieruchomości
      4 obowiązek podatkowy powstanie w momencie dostawy Nieruchomości 4 na
      podstawie Umowy Przyrzeczonej, a Zainteresowany będzie obowiązany do
      opodatkowania VAT otrzymanego wcześniej Zadatku, również w części dotyczącej
      Nieruchomości 4 oraz wykazania go dla celów VAT w rozliczeniu za okres, w którym
      zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona.
    h. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m. in. w interpretacji indywidualnej z
      dnia 10 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.448.2021.2.MŻA, w której to
      organ uznał, że: „W konsekwencji w sytuacji, kiedy pomiędzy wypłatą Zadatku, a
      zawarciem Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży nastąpi zmiana kwalifikacji
      Nieruchomości i w momencie dokonania ostatecznej dostawy Nieruchomość ta
      będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to
      Zadatek otrzymany przez Sprzedającego od Kupującego na poczet sprzedaży
      udziału w Nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem VAT. Podsumowując, w
      momencie wypłaty zadatku powstaje obowiązek podatkowy w stosunku do
      otrzymanej kwoty na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy, przy czym jak rozstrzygnięto
      powyżej w tym momencie czynność ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku
      VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast w momencie dokonania
      transakcji pomiędzy Stronami, otrzymujący będzie zobowiązany do opodatkowania
      otrzymanego wcześniej zadatku i odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu w
      bieżącej deklaracji podatkowej.”.
    i. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 19
      sierpnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.243.2019.2.SJ.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 4
    a. W odniesieniu do możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z
      zakupem Nieruchomości 4, zdaniem Zainteresowanych dla rozstrzygnięcia o prawie
      Wnioskodawcy do obniżenia należnego podatku VAT o podatek VAT naliczony przy
      nabyciu Nieruchomości 4, w oparciu o art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, elementem
      kluczowym jest wskazanie, iż Nieruchomość 4 będąca przedmiotem transakcji
      będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności
      opodatkowanych VAT.
    b. Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia
      kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
      towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
      podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są
      wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych,
      podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.
    c. Wnioskodawca jest i na dzień dokonania transakcji zakupu Nieruchomości 4 będzie
      zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję
      podatnika, o której mowa w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości 4 od
      Zainteresowanego, Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej
      działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej

      zwolnieniu z VAT (tj. realizacja inwestycji budowlanej oraz późniejszy wynajem
      powierzchni magazynowej).
    d. W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu transakcji
      sprzedaży Nieruchomości 4 oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od
      Zainteresowanego, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
      podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 4,
      gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia,
      określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.
    e. Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości 4 nie znajdzie
      zastosowania art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, zgodnie z którym
      podstawy do obniżenia podatku należnego nie stanowi faktura, w przypadku gdy
      transakcja udokumentowana daną fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, w ocenie
      Zainteresowanych transakcja dotycząca Nieruchomości 4 będzie podlegać
      przepisom Ustawy o VAT i opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, nie
      podlegając jednocześnie pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub
      wyłączenia.
    f. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1, 2 i 3,
      Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty należnego podatku
      VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktur dotyczących zakupu
      Nieruchomości 4.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
    dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
    oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w
    art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności
    opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa
    towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez
    „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.
    W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym
    obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie
    towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze (...).
    Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W analizowanej sprawie - celem wyjaśnienia - należy przytoczyć orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10.
    I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych
    przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem
    Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika
    z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia
    TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii
    opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości
    dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a
    służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej
    osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.

    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, przedmiotem Umowy Przyrzeczonej ma być
    sprzedaż przez Zainteresowanego na rzecz Państwa nieruchomości stanowiącej działkę
    ewidencyjną nr 4 [Nieruchomość 4], która na chwilę obecną nie jest własnością
    Zainteresowanego.
    Ponadto planują Państwo także zakup Nieruchomości 1-3 od Zainteresowanego. Jednym z
    warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest
    uzyskanie przez wspólnika Państwa (działającego w imieniu Państwa na podstawie
    udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla
    Nieruchomości 4 (jak również dla Nieruchomości 1-2 oraz nowej decyzji o warunkach
    zabudowy dla Nieruchomości 3) o parametrach umożliwiających realizację inwestycji
    polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie
    powierzchni magazynowej.
    Nieruchomość 4 jest aktualnie własnością Skarbu Państwa. Zainteresowany wystąpił z
    wnioskiem o sprzedaż Nieruchomości 4 w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37
    ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
    Nieruchomość 4 jest niezabudowana, w szczególności nie są na niej posadowione
    jakiekolwiek budynki lub obiekty budowlane niebędące budynkiem lub obiektem małej
    architektury, w tym w szczególności: utwardzone drogi, utwardzone place, ogrodzenie,
    pylony reklamowe, wiaty, sieci przemysłowe, latarnie, studnie lub inne obiekty stanowiące
    budowle.
    Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunkiem zawieszającym zawarcie Umowy
    Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie przez wspólnika
    Państwa (działającego w imieniu Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na
    podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla
    Nieruchomości 4 o parametrach umożliwiających realizację inwestycji polegającej na
    wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni
    magazynowej). W związku z powyższym na dzień sprzedaży, Nieruchomości 4 będzie
    objęta decyzją o warunkach zabudowy.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności (pytanie we wniosku oznaczone numerem 1)
    dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży działki (Nieruchomości 4) Sprzedający będzie
    działał w charakterze podatnika podatku VAT oraz czy sprzedaż ww. działki będzie
    podlegać opodatkowaniu.
    Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Nieruchomość 4 w istocie stanowi dla
    Sprzedającego towar handlowy. Nieruchomość 4 będzie nabyta przez Sprzedającego w
    celu jej sprzedaży Państwu. W żadnym momencie zakupiona Nieruchomość 4 nie będzie
    służyła celom prywatnym Sprzedającego. Jego zamiarem i celem jest zakup tej
    Nieruchomości w celu jej sprzedaży. Zatem w odniesieniu to Nieruchomości 4 Sprzedający
    działa jako handlowiec. Fakt, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 4 jest konieczna do
    sprzedaży Nieruchomości 1-3 tylko potwierdza, że Sprzedający działa w sposób
    zorganizowany, typowy dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
    Zatem Nieruchomość 4 będzie dokonana poza zarządem majątkiem osobisty, gdyż
    Sprzedający - w ramach opisanej transakcji - zachowuje się jak profesjonalny podmiot
    uczestniczący w obrocie nieruchomościami, gdyż nabywa działkę w celu jej dalszej
    sprzedaży.
    W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości 4 - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy
    - będzie dostawą dokonywaną przez Sprzedającego jako podatnika w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
    ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać
    wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane
    decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
      gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
      morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej
      oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
          inwestycji celu publicznego;
        2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
          ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W niniejszej sprawie - jak Państwo wskazali - na dzień sprzedaży Nieruchomość 4 będzie
    niezabudowana. Jednocześnie wskazali Państwo, że na dzień sprzedaży Nieruchomość 4
    będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy.
    W rezultacie planowana sprzedaż Nieruchomości 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

    Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
    1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
      ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak Państwo wskazali, Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości 4 wyłącznie
    na cele działalności zwolnionej z podatku.
    Zatem w odniesieniu do Nieruchomości 4 nie zostaną spełnione warunki do zastosowania
    zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 4 będzie stanowić
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
    Tym samym, stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 1 jest
    prawidłowe, ale na podstawie innego uzasadnienia niż wskazali Państwo.
    Kolejne Wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania otrzymanego Zadatku przez
    Zainteresowanego oraz powstania obowiązku podatkowego z tytułu otrzymania tego
    Zadatku.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zgodnie z Umową Przedwstępną, byli
    Państwo zobowiązani wypłacić Sprzedającemu zadatek na poczet ceny sprzedaży
    Nieruchomości 1-4. Zadatek w kwocie netto (bez podatku VAT) został wypłacony
    Sprzedającemu dwa dni po zawarciu Umowy Przedwstępnej. Z Umowy Przedwstępnej nie
    wynika w jakiej części będzie on dotyczył każdej z Nieruchomości 1-4. Na moment wypłaty
    Zadatku, Nieruchomość 4 nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Zgodnie z Umową Przedwstępną,
    pozostała część ceny sprzedaży Nieruchomości 1-3 i Nieruchomości 4 zostanie wypłacona
    Sprzedającemu po zawarciu Umowy Przyrzeczonej. Zgodnie z Umową Przedwstępną
    Wnioskodawca oraz Sprzedający ustalili, że cena sprzedaży Nieruchomości 1-4, w
    przypadku gdy transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zostanie
    powiększona o należny podatek VAT. Oznacza to, że strony uzgodniły ustalenie podatku
    VAT tzw. metodą „od sta”.

    Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
        1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
        sposób, o którym mowa w ust. 1b;
        2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
        podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki
    /zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl,
    zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub
    faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część należności wpłacana z góry
    jako gwarancja dotrzymania umowy.
    Zgodnie z powyższym, aby zapłatą na poczet przyszłej należności uznać zadatek musi on
    być powiązany z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
    W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough
    development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że:
      w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata
      dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie,
      który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i
      sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie
      umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną
      przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy
      stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy
      towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie
      otrzymania płatności i od jej wysokości.
    W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:
      „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku
      VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby
      obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające
      znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe
      świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie
      dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:
      „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w
      rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
      usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było
      określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób
      umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie
      wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek, muszą zostać
    spełnione następujące przesłanki:

    - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie
      powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być
      cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
    - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
      określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić
      miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
    - w momencie dokonania zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
      przyszłości.
    Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów stwierdzenia wymaga,
    że zadatek, który, w przypadku zawarcia umowy sprzedaży, zostanie zaliczony na poczet
    ceny mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy w
    podatku VAT. W chwili dokonania wpłaty zadatku możliwe jest określenie przedmiotu
    dostawy, tj. towaru w postaci niezabudowanej działki stanowiący na moment dostawy
    teren budowlany, której sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    Zatem Sprzedający jest zobowiązany do rozliczenia podatku należnego z chwilą
    otrzymania ww. zadatku.
    W konsekwencji, w związku ze sprzedażą Nieruchomości 4, obowiązek podatkowy
    powstaje zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 19a ust. 1 ustawy, tj. z chwilą
    dokonania dostawy towarów. Natomiast dla otrzymanej przed dokonaniem dostawy
    towaru części zapłaty, obowiązek podatkowy - zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy - powstaje z
    chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
    Jak już wyżej wskazano sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 4 nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
    Dostawa niezabudowanej działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług
    według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
    W związku z powyższym Państwo oraz Sprzedający na moment zawierania umowy będą
    znali warunki na jakich zostanie sprzedana niezabudowana działka, która na dzień
    dostawy będzie stanowiła teren budowlany. Jest to warunek Kupującego zawarty w
    umowie Przedwstępnej. Będą więc Państwo i Sprzedający wiedzieli, że dostawa
    Nieruchomości 4 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki
    właściwej dla przedmiotu dostawy.
    Na dzień wpłaty zadatku znane są więc wszystkie warunki na jakich zostanie dokonana
    dostawa Nieruchomości 4, dlatego zadatek powinien podzielać los dostawy i być
    opodatkowany podatkiem VAT według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. Zatem
    Sprzedający w związku z wpłatą Zadatku, powinien opodatkować otrzymaną kwotę w
    części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 4 stawką właściwą dla przedmiotu
    dostawy tj. działki stanowiącej teren budowlany w momencie otrzymania tego Zadatku,
    zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.
    Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 i nr 3, że cyt.:
    - Tym samym, w momencie wpłaty Zadatku Nieruchomość 4 nie będzie stanowiła
      terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zatem na moment
      zawarcia Umowy Przedwstępnej kwota wpłacona tytułem Zadatku na poczet
      przyszłej dostawy Nieruchomości 4 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na
      mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

    - Niemniej, na dzień wypłaty Zadatku na podstawie Umowy Przedwstępnej, Zadatek nie
      będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w części przypadającej
      proporcjonalnie do wartości Nieruchomości 4.
    - Tym samym, w przypadku uznania Zainteresowanego za podatnika VAT z tytułu
      sprzedaży Nieruchomości 4, otrzymanie Zadatku na poczet przyszłej dostawy
      Nieruchomości 1-3 oraz Nieruchomości 4, Zainteresowany nie będzie musiał
      opodatkować podatkiem VAT Zadatku w części przypadającej proporcjonalnie do
      wartości Nieruchomości 4 w stosunku do łącznej wartości Nieruchomości, których
      Zadatek dotyczy.”
    jest nieprawidłowe.
    Odpowiedź na pytanie nr 3 uzależnili Państwo od uznania stanowiska Zainteresowanych
    w zakresie pytań 1, 2 za prawidłowe. Z uwagi na Państwa uzasadnienie i zakres pytania nr
    2 i 3 dotyczący opodatkowania Zadatku i powstania obowiązku podatkowego, to mimo
    warunkowego pytania nr 3 dokonałem oceny stanowiska w zakresie tego pytania.
    Odpowiedź na pytanie nr 4 uzależnili Państwo od uznania stanowiska Zainteresowanych
    w zakresie pytań 1, 2 i 3 za prawidłowe.
    W związku z powyższym warunkowym zadaniem pytania nr 4, uznaniem Państwa
    stanowiska w zakresie pytania nr 2 i 3 za nieprawidłowe, nie oceniam Państwa stanowiska
    do tego pytania.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Ocena stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie
    zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy
    wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w
    oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe
    przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła
    powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu
    podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut.
    Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.
    Ponadto wskazać należy, iż interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane
    weryfikacji w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Szef Krajowej
    Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli
    stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów,
    Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to,
    że interpretacje indywidualne wydane przez upoważniony do tego organ, każdorazowo
    podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Szef
    Krajowej Administracji Skarbowej może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu

    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega
    jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji
    indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.