Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.383.2025.1.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-27
Teza: Opodatkowanie otrzymanego zadatku w związku z
niedojściem do skutku umowy sprzedaży nieruchomości z
winy kupujących.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości
obowiązek-obowiązek podatkowy
umowa-umowa sprzedaży
zadatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z innych źródeł.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego

    Zwraca się Pani z prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa
    podatkowego w zakresie konieczności opodatkowania zadatku otrzymanego w związku z
    niezrealizowaną transakcją sprzedaży nieruchomości.
    W 2024 r., wspólnie z małżonkiem, zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży
    nieruchomości położonej w A. ul. B. 1 i otrzymali Państwo zadatek w wysokości 50 000 zł.
    Zgodnie z zapisami umowy, do finalizacji sprzedaży miało dojść z końcem sierpnia 2024 r.,
    jednak transakcja nie doszła do skutku z winy kupującego, który nie uzyskał kredytu.
    Zgodnie z postanowieniami umowy zadatek został przez Panią oraz Pani małżonka
    zatrzymany. Po upadku transakcji ponownie wystawiła Pani nieruchomość na sprzedaż -
    najpierw samodzielnie poprzez portale takie jak (...) oraz na wielu innych portalach, lecz
    odzew był znikomy co wiąże się również z sezonowo niskim zainteresowaniem (jesień
    /zima).
    Wiosną 2025 r. nieruchomość została wystawiona poprzez biuro nieruchomości, co
    wymusiło obniżenie ceny oraz wiąże się z dodatkowym kosztem w postaci prowizji w
    wysokości 60 000 zł brutto, należnej po finalizacji transakcji.
    Otrzymany zadatek nie stanowi dla Pani realnego przysporzenia majątkowego, ponieważ
    został przeznaczony na spłatę bieżących zobowiązań - w tym kredytu hipotecznego.
    Obecnie nadal nie doszło do sprzedaży domu, który wciąż jest wystawiony na sprzedaż.
    Dodatkowo znajduje się Pani w trudnej sytuacji życiowej i finansowej. Ze względu na
    konieczność całodobowej opieki nad Pani mamą, która ma 95 lat, znaczną
    niepełnosprawność i od września 2024 r. jest osobą leżącą (...) - zmuszona była Pani do
    rezygnacji z pracy i obecnie nie uzyskuje Pani żadnych dochodów. Jednocześnie jest Pani
    zarejestrowana jako bezrobotna w Powiatowym Urzędzie Pracy w A.
    Posiada Pani dokumenty potwierdzające opisany stan faktyczny (m.in. umowa
    przedwstępna, umowa z biurem nieruchomości, potwierdzenie przelewu zadatku,
    dokumenty medyczne oraz zaświadczenie urzędowe) które może Pani udostępnić na
    żądanie organu podatkowego.

## Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym zatrzymany przez sprzedających zadatek, otrzymany w
    związku z niedojściem do skutku umowy sprzedaży nieruchomości z winy kupujących,
    podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych po stronie
    sprzedających (małżonków), mimo że do finalizacji transakcji nie doszło i nieruchomość
    nadal pozostaje w sprzedaży?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, otrzymany i zatrzymany zadatek w związku z niedojściem do skutku umowy
    sprzedaży nieruchomości nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych. Zadatek ten pełni funkcję odszkodowawczą za niewykonanie umowy
    przez kupującego i nie stanowi przysporzenia majątkowego po stronie sprzedającego.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami
    są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze oraz wartości pieniężne.
    Jednakże środki pieniężne otrzymane tytułem zadatku, który został zatrzymany z powodu
    niewywiązania się kontrahenta z umowy, nie są związane z odpłatnym zbyciem

    nieruchomości, lecz stanowią rekompensatę za niedotrzymanie warunków umowy przez
    kupującego.
    Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT, odszkodowania otrzymane na
    podstawie przepisów prawa cywilnego są zwolnione z opodatkowania, z wyjątkiem
    odszkodowań za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzoną
    działalnością gospodarczą. W przedmiotowej sprawie nieruchomość nie była związana z
    działalnością gospodarczą, a zatrzymany zadatek pełni funkcję odszkodowawczą.
    W związku z powyższym, uważa Pani, że zatrzymany zadatek nie stanowi przychodu
    podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
    Zaznaczam, że interpretacji ta została wydana w Pani indywidualnej sprawie i nie ma
    zastosowania do Pani małżonka.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) jest zasada
    powszechności opodatkowania, która została wyrażona w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie
    dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały
    enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione z podatku, bądź od
    których zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Dlatego też wyjaśniam, że o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter
    trwałego przysporzenia majątkowego, tj. mającego konkretny wymiar finansowy.
    W opisie sprawy wprost wskazała Pani, że w 2024 r. zawarła Pani wraz z małżonkiem
    umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W związku z tą umową otrzymała Pani
    wraz z mężem zadatek w wysokości 50 000 zł. Zgodnie z postanowieniami umowy do
    sprzedaży nieruchomości miało dojść do końca sierpnia 2024 r. Kupujący nie uzyskał
    jednak kredytu i transakcja sprzedaży nieruchomości nie doszła do skutku.
    Wątpliwości Pani sprowadzają się do ustalenia, czy zatrzymany przez Panią zadatek
    podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych.
    Zapłacenie zadatku ma służyć zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może
    również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania
    zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru
    obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

    Z art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.) wynika, że:
      W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy
      zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze
      stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i
      otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie
      wyższej.
    W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:
    W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która
    go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
    Natomiast zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:
      W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty
      sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie
      umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi
      odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
    W związku z tym, że w Pani sprawie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z winy
    leżącej po stronie kupującego, zachowała Pani otrzymany zadatek. Kwota zachowanego
    zadatku stanowi Pani bez wątpienia przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem
    przychodu w rozumieniu przywołanego art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów są inne źródła.
    Natomiast art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzuje, że:
      Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w
      szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego
      wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu
      przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z
      tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z
      indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz
      osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z
      ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu
      umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14,
      dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów
      określonych w art. 12-14 i art. 17.
    Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie
    przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem jedynie wyliczeniem
    przykładowym.
    W świetle przywołanych powyżej przepisów wskazuję, że kwota zachowanego zadatku
    stanowi przysporzenie majątkowe, skutkujące powstaniem przychodu w rozumieniu art.
    11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten mieści się w
    dyspozycji art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy i podlega
    opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł.
    Bezsprzecznym jest fakt, że przychód (obowiązek podatkowy) z tytułu otrzymania zadatku
    powstał w momencie, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy
    przyrzeczonej, a sprzedający – Pani – zachowała otrzymany zadatek. Decydujące znaczenie
    ma bowiem moment uzyskania przez Panią przysporzenia.

    Bez znaczenia dla powstania po Pani stronie przychodu z tytułu otrzymanego zadatku jest
    natomiast fakt, że otrzymany przez Panią zadatek został przeznaczony na spłatę innych
    Pani zobowiązań.
    W kwestii dotyczącej zapłaty podatku dochodowego z tytułu zatrzymanego zadatku
    wskazuję, że zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego
      wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w
      terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku
      podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w
      dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
    Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani
    wpłacić należny podatek dochodowy, co wynika z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Otrzymany zadatek w momencie jego zachowania przez Panią stanowi przychód z innych
    źródeł, podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 27 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. według skali podatkowej.
    Kwota tego zadatku powinna być przez Panią wykazania w zeznaniu rocznym składanym
    za rok podatkowy, w którym Pani ten zadatek zatrzymała i powinna być zsumowana z
    pozostałymi przychodami/dochodami uzyskanymi przez Panią w tym roku podatkowym.
    Zatem zadatek miał wpływ na wysokość podstawy opodatkowania za ten rok podatkowy i
    ewentualna zapłata należnego podatku powinna nastąpić w terminie złożenia zeznania
    podatkowego za ten rok podatkowy.
    Jeśli nie wykazała Pani kwoty otrzymanego zadatku w zeznaniu rocznym, składanym za
    2024 r. to należy złożyć korektę tego zeznania.
    Dlatego też stanowisko Pani zgodnie z którym:
      otrzymany i zatrzymany zadatek w związku z niedojściem do skutku umowy sprzedaży
      nieruchomości nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
      osób fizycznych
    uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zaznaczam, że w ramach interpretacji przepisów prawa podatkowego nie mogę
    potwierdzić prawidłowości jakichkolwiek kwot, np. przychodu, kosztu, etc. Zgodnie z
    obowiązującą w polskim systemie podatkowym zasadą samoopodatkowania to na
    podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji podatkowoprawnej, a
    po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ
    prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    • Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    • Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    • Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.