Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.416.2019.3.AWO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-21
Teza: Czy Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć przychód uzyskany z najmu nieruchomości do przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować je zgodnie z art. 12 ust. l pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych?
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2019 r. (data wpływu 22 listopada 2019 r.), uzupełnionym w dniu 18 grudnia 2019 r. oraz 7 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu ˗ **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 18 grudnia 2019 r. oraz 7 stycznia 2020 r., o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

We wniosku tym, po uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie w … . Wnioskodawczyni zamierza wynajmować wskazane mieszkanie na zasadzie najmu krótkoterminowego za pośrednictwem polskiego portalu zajmującego się ogłoszeniami kwater i pokojów na cele noclegowe. Wnioskodawczyni jest również właścicielką kawalerki w … (najem na okres długoterminowy). Od uzyskiwanych z niej przychodów Wnioskodawczyni płaci podatek w formie ryczałtu, w wysokości 8,5% przychodów.

Wnioskodawczyni wraz z mężem jest zatrudniona na umowę o pracę. Mieszkanie w … Wnioskodawczyni zamierza wynajmować na okres krótkoterminowy, ale nie będzie to najem typowo ilościowy, gdyż nieruchomość stanowi studio dwuosobowe (maksymalnie trzyosobowe) – nie dla każdego klienta jest to oferta zadowalająca (jest to oferta niszowa dla ściśle określonej grupy klientów).

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że opisana we wniosku nieruchomość stanowi majątek wspólny (wspólnotę małżeńską). Czynności najmu nieruchomości będą wykonywane w celu zarobkowym we własnym imieniu, bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany, ale nie ciągły. Najemcy będą pozyskiwani za pomocą informacji ustnej oraz poprzez portale internetowe. Okoliczności potwierdzające fakt najmu zorganizowanego, to portal zajmujący się ogłoszeniami najmu.

Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć mieszkanie pod najem krótkoterminowy, gdyż forma ta nie znajdzie zainteresowania najmem długoterminowym. Nieruchomość nie będzie wynajmowana przez wszystkie miesiące w roku (Wnioskodawczyni będzie często korzystać z tej nieruchomości lub będą z niej korzystać Jej rodzice) – potwierdza to brak ciągłości opisanego najmu.

Uzyskany w roku podatkowym przychód z najmu nie przekroczy kwoty 100.000 zł. W ramach najmu nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie świadczyła żadnych usług o charakterze hotelowym, recepcji, restauracji, wydawania śniadań, wyżywienia całodobowego, czy sprzątania i zmiany pościeli w trakcie pobytu gości. Wnioskodawczyni nie będzie korzystać z obsługi zarządczej oraz księgowej w zakresie najmu nieruchomości. Obsługą czynności związanych z najmem nieruchomości (takich jak: wybór najemców, zawieranie umów najmu, przekazywanie kluczy do lokalu, sprawdzanie jego stanu) będzie zajmować się osobiście Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym opisem sformułowano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć przychód uzyskany z najmu nieruchomości do przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować je zgodnie z art. 12 ust. l pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu od przychodów ewidencyjnych?

Przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawczyni wskazała, że ma prawo zaliczyć przychód uzyskany z najmu nieruchomości do przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować je zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawczyni podkreśliła, że mieszkanie stanowi Jej własność (oraz małżonka). Wynajem mieszkania będzie prowadzony w sposób nieregularny, nieprofesjonalny oraz niestały. Zdaniem Wnioskodawczyni przesądza to, że najem nie stanowi działalności gospodarczej – najem nie jest szeroko zakrojony w zakresie działań poszukiwania najemców i stanowi niski rozmiar powtarzalności. Najem będzie prowadzony przez Wnioskodawczynię osobiście bez pośrednictwa form zewnętrznych świadczących dodatkowe usługi. Wnioskodawczyni dodała, że nie będzie świadczyła dodatkowych usług towarzyszących najmowi.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawczyni wskazała następujące interpretacje indywidualne:

*   interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 marca 2018 r. znak 0114˗KDIP3˗1.4011.499.2017.2.KS, oraz
*   interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 kwietnia 2018 r. znak 0113˗KDIPT2˗1.4011.42.2018.2.BO.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów wskazanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Katalog źródeł przychodów jest katalogiem rozłącznym. Oznacza to, że uzyskany przychód może zostać zakwalifikowany wyłącznie do jednej, enumeratywnie wskazanej w ustawie kategorii.

Stosownie do treści przywołanego artykułu (art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy), ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4˗9.

Wskazana definicja legalna działalności gospodarczej pozwala na wyróżnienie kilku zasadniczych jej elementów, mianowicie: jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność nastawiona jest na osiągnięcie zysku, (dochodu), co odróżnia ją od działalności społecznej. Przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Z kolei wykonywanie działalności w sposób ciągły, to prowadzenie jej w sposób stały, nieokazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest wyłącznie zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu (o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań).

Działanie we własnym imieniu oznacza natomiast, iż podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Podkreślić również należy, że przychodem z działalności gospodarczej są także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 omawianej ustawy).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43, z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jednocześnie, w myśl art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 przywołanej ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) niniejszej ustawy stanowi natomiast, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie, które zamierza wynajmować na zasadzie najmu krótkoterminowego. Wnioskodawczyni ˗ w realizacji tego celu ˗ korzystać będzie z polskiego portalu z ogłoszeniami kwater i pokojów na cele noclegowe. Nieruchomość nie będzie wynajmowana przez wszystkie miesiące w roku (Wnioskodawczyni będzie często korzystać z tej nieruchomości osobiście lub będą z niej korzystać Jej rodzice). Czynności najmu nieruchomości będą wykonywane w celu zarobkowym we własnym imieniu, bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany, jednakże nie ciągły. W ocenie Wnioskodawczyni najem rzeczonego mieszkania będzie prowadzony w sposób nieregularny, nieprofesjonalny oraz niestały; skutkiem czego nie można uznać, że będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie będzie świadczyła żadnych usług o charakterze hotelowym, recepcji, restauracji, wydawania śniadań, wyżywienia całodobowego, czy sprzątania i zmiany pościeli w trakcie pobytu gości. Wnioskodawczyni nie będzie również korzystać z obsługi zarządczej oraz księgowej w zakresie najmu nieruchomości. Obsługą czynności związanych z najmem nieruchomości Wnioskodawczyni będzie zajmować się osobiście. Prócz wyżej wspomnianej nieruchomości Wnioskodawczyni jest właścicielką kawalerki ˗ najem na okres długoterminowy. Od uzyskiwanych z niej przychodów Wnioskodawczyni płaci podatek w formie ryczałtu, w wysokości 8,5% przychodów. Uzyskany w roku podatkowym przychód z najmu nie przekroczy kwoty 100.000 zł.

Odnosząc przedstawione uregulowania prawne do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni twierdzi, że nie będzie wynajmowała przedmiotowej nieruchomości w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek niezbędnych do uznania rzeczonego najmu za prowadzonego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (warunki wskazane w treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), to najem ten będzie mógł stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, uzyskany z tego tytułu przychód może zostać opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% ˗ jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100.000 zł, natomiast w przypadku gdy uzyskiwane przychody przekroczą tę kwotę (przychód z najmu przekroczy 100.000 zł), wówczas nadwyżka ponad ten limit podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem w wysokości 12,5%.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Tutejszy organ końcowo informuje, że powołane na poparcie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego interpretacje indywidualne, zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów–w art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43˗300 Bielsko˗Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.