Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.115.2022.4.MAZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-24
Teza: Transakcja obejmująca sprzedaż Działki 1 i Działki 2 nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu; Nabywca był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku w związku z dokonaną Transakcją; Nabywca jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku w związku z Wydatkami ponoszonymi na realizację Projektu
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość budowlana; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

19 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że: Transakcja obejmująca sprzedaż Działki 1 i Działki 2 nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu; Nabywca był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku w związku z dokonaną Transakcją; Nabywca jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku w związku z Wydatkami ponoszonymi na realizację Projektu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 czerwca 2022 r. (wpływ 8 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Niniejszy wniosek dotyczy transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości przez XY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający”) z siedzibą w Polsce na rzecz ABC Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej jako: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”, lub „Spółka”), jak również kosztów ponoszonych przez Nabywcę w związku z realizacją opisanego poniżej projektu.

Na wstępie Wnioskodawca pragnie również wskazać, że opisana poniżej transakcja nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę miała miejsce w 2020 r., a Nabywca uzyskał już zwrot VAT w związku z tą transakcją. Niniejszy wniosek został przygotowany na żądanie banku, który do wypłaty kredytu udzielonego Nabywcy wymaga uprzedniego uzyskania interpretacji podatkowej potwierdzającej zasady opodatkowania nabycia nieruchomości na gruncie VAT i PCC oraz prawo do uzyskania zwrotu VAT w związku z wydatkami ponoszonymi przez Wnioskodawcę na realizację opisanej poniżej inwestycji (projektu).

Sprzedający oraz Nabywca są określani łącznie w niniejszym wniosku, jako „Strony”. Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 Ustawy o VAT.

Przedmiot transakcji

Umową sprzedaży z (\`(...)\`) 2020 r., zawartą w formie aktu notarialnego (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”) pomiędzy m.in. Sprzedającym oraz Nabywcą, Nabywca nabył od Sprzedającego (dalej jako: „Transakcja”) prawo użytkowania wieczystego:

a) działki nr 1A położonej … o powierzchni … ha (dalej jako: „Działka 1”) oraz

b) działki nr 2A położonej … o powierzchni … ha (dalej jako: „Działka 2”; dalej łącznie z Działką 1 jako: „Działki”),

wraz ze wszystkimi znajdującymi się na Działkach budynkami, budowlami i urządzeniami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności (dalej jako: „Naniesienia”).

Zgodnie z Umową Sprzedaży, na dzień Transakcji, Działka 1 stanowiła teren niezabudowany, natomiast na Działce 2 znajdowały się następujące Naniesienia:

a) jednokondygnacyjny murowany budynek o powierzchni zabudowy … m2 o przeznaczeniu „budynki przemysłowe”;

b) jednokondygnacyjny murowany budynek o powierzchni zabudowy … m2 o przeznaczeniu „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe”;

c) trafostacja stanowiąca budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r., poz. 1333, ze zm., dalej jako: „Prawo Budowlane”).

Właścicielem wszystkich Naniesień (w tym ww. budowli) posadowionych na Działkach był Sprzedający i zostały one sprzedane Nabywcy w ramach Transakcji. Działki wraz z Naniesieniami będą dalej zwane „Nieruchomością”.

Obszar Działek był objęty obowiązującym na dzień Transakcji miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej … nr … z dnia (\`(...)\`) 2007 r. (dalej jako: „MPZP”), zgodnie z którym Działki były (i są) położone na obszarze oznaczonym symbolami:

a) MwU1 – 1) zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana powyżej pierwszej nadziemnej kondygnacji budynków, a od strony ul. … powyżej drugiej kondygnacji nadziemnej; 2) grupa kategorii przeznaczenia terenu - usługi 1;

b) Mw19 - zamieszkiwanie z usługami;

c) B24 - bulwar; oraz

d) 5KL - ulica lokalna.

Wszystkie Naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części:

a) były wykorzystywane na potrzeby własne Sprzedającego lub

b) były one oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi wcześniej niż 2 lata przed zawarciem Umowy Sprzedaży i nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Przedmiotem Transakcji była wyłącznie Nieruchomość. W szczególności, w ramach Transakcji nie doszło do przejęcia przez Nabywcę od Sprzedającego jakichkolwiek umów (np. najmu, na dostawę mediów, umów o prowadzenie rachunków bankowych itp.) ani żadnych należności czy zobowiązań Sprzedającego. W ramach Transakcji nie doszło również do nabycia przez Nabywcę nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego, środków finansowych Sprzedającego, jego tajemnic przedsiębiorstwa czy ksiąg rachunkowych Sprzedającego, związanych z prowadzeniem przez niego działalności.

Na dzień Transakcji:

\- przedmiot Transakcji nie był formalnie wyodrębniony w strukturze Sprzedającego (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) jako np. dział, oddział czy wydział;

\- Sprzedający nie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg był w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty;

\- Sprzedający nie był stroną umów związanych z zarządzaniem Nieruchomością lub aktywami, jak również z finansowaniem (w zakresie dotyczącym Nieruchomości).

Działalność gospodarcza prowadzona przez Nabywcę

Nabywca nabył Nieruchomość dla celów realizacji projektu ( dalej jako: „Projekt”), polegającego na budowie budynków mieszkalnych lub usługowo-mieszkalnych (dalej jako: „Budynki”), które będą następnie wynajmowane w całości na rzecz innej spółki z grupy Nabywcy (dalej jako: „Najemca”). W związku z powyższym, po nabyciu Nieruchomości Nabywca prowadził prace rozbiórkowe dotyczące znajdujących się tam Naniesień, a następnie rozpoczął prace budowlane i realizację Projektu (które nadal trwają). W związku z tym Nabywca poniósł lub nadal ponosi m.in. następujące kategorie wydatków:

a) koszty związane z przygotowaniem projektu budowlanego i związane z pozyskaniem pozwolenia na budowę,

b) koszty zarządzania projektem i administracyjne (w tym koszty wyceny nieruchomości, czy bankowego inspektora nadzoru),

c) koszty wynikające z kontraktu z generalnym wykonawcą,

d) koszty dostosowania powierzchni w budynkach i wykończenia,

e) koszty najmu i marketingu (w ograniczonym zakresie, dotyczącym głównie obsługi umowy z Najemcą i ewentualnych kosztów marketingu, związanych z potencjalnym zbyciem Projektu),

f) koszty ogólnego zarządu i administracyjne

(zwane dalej łącznie: „Wydatki”). Wydatki były i będą dokumentowane fakturami VAT wystawianymi przez usługodawców.

Nabywca nie zatrudnia pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją Projektu były i są wykonywane przez inne podmioty z grupy, do której należą Nabywca i Sprzedający.

Najemca przeznaczy wynajmowane powierzchnie na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej polegającej na udostępnieniu powierzchni w Budynkach na rzecz osób fizycznych lub innych podmiotów. Przykładowo, powierzchnie w Budynkach mogą być przez Najemcę wykorzystywane dla celów świadczenia usług zakwaterowania, podnajmowane na cele świadczenia usług zakwaterowania przez inne podmioty, na cele mieszkalne lub na cele prowadzenia przez te podmioty działalności gospodarczej. Dla uniknięcia wątpliwości, Najemca nie będzie wykorzystywał wynajmowanych Budynków (i znajdujących się w nich w przyszłości lokali) dla własnych celów mieszkalnych, w tym jego pracowników.

Inne okoliczności związane z Transakcją

Sprzedający zakupił Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa z dnia (\`(...)\`) 2008 roku. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (Nieruchomość była przez niego wynajmowana na rzecz innych podmiotów w krótkim okresie po jej nabyciu od zbywcy, a czynsz najmu był opodatkowany VAT). Przed Transakcją, zawarte w odniesieniu do Nieruchomości umowy najmu wygasły lub zostały rozwiązane przez Sprzedającego.

W momencie Transakcji zarówno Nabywca, jak i Sprzedający byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Przed dniem Transakcji Sprzedający oraz Nabywca złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy wszystkich Naniesień posadowionych na Działkach (dalej jako: „Oświadczenie VAT”). Nabywca otrzymał od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji.

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielili sobie standardowych zapewnień dotyczących m.in. statusu stron, umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy do zawarcia umowy, stanu prawnego i tytułu prawnego do Nieruchomości, długów i zobowiązań (np. z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste) , kwestii podatkowych (np. rejestracji stron jako czynnych podatników VAT), postępowań sądowych czy kwestii środowiskowych (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W uzupełnieniu wniosku z 8 czerwca 2022 r., odpowiadając na zadane przez Organ pytania, Spółka wskazała, że:

1\. Zgodnie z informacją ujętą już w treści wniosku, w świetle informacji uzyskanych od Sprzedającego:

\- nabyta przez Spółkę nieruchomość nie była na dzień Transakcji formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) jako np. dział, oddział czy wydział;

\- Sprzedający nie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do nabytej nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg był w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty;

\- nabyta przez Wnioskodawcę nieruchomość była przez Sprzedającego wynajmowana na rzecz innych podmiotów w krótkim okresie po jej nabyciu od zbywcy, a czynsz najmu był opodatkowany VAT, przy czym przed Transakcją zawarte w odniesieniu do tej nieruchomości umowy najmu wygasły lub zostały rozwiązane przez Sprzedającego.

W związku z powyższym, nabyta przez Spółkę nieruchomość (działki nr 1A i 2A położone …) nie mogła na dzień sprzedaży stanowić u Sprzedającego niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

2\. W odpowiedzi na pytanie Organu, zgodnie z informacjami ujętymi już w treści wniosku:

\- Nabywca nabył Nieruchomość dla celów realizacji Projektu polegającego na budowie Budynków o charakterze mieszkalnym lub usługowo-mieszkalnym, które będą następnie wynajmowane w całości na rzecz innej spółki z grupy Nabywcy, tj. na rzecz Najemcy;

\- Najemca przeznaczy wynajmowane powierzchnie na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej polegającej na udostępnieniu powierzchni w Budynkach na rzecz osób fizycznych lub innych podmiotów. Przykładowo, powierzchnie w Budynkach mogą być przez Najemcę wykorzystywane dla celów świadczenia usług zakwaterowania, podnajmowane na cele świadczenia usług zakwaterowania przez inne podmioty, na cele mieszkalne lub na cele prowadzenia przez te podmioty działalności gospodarczej;

\- Najemca nie będzie wykorzystywał wynajmowanych Budynków (i znajdujących się w nich w przyszłości lokali) dla własnych celów mieszkalnych, w tym jego pracowników.

Jak z kolei Spółka dowodzi w uzasadnieniu do własnego stanowiska w odniesieniu do pytania 3, usługa polegająca na wynajmowaniu przez Nabywcę powierzchni w Budynkach na rzecz Najemcy (innego przedsiębiorcy prowadzącego działalność m.in. w zakresie podnajmu na rzecz podmiotów trzecich) będzie opodatkowana VAT (i nie będzie zwolniona z tego podatku). Co więcej, już obecnie część nieruchomości jest wynajmowana przez Spółkę w ramach wynajmu opodatkowanego VAT.

Mając na uwadze powyższe, nabyta przez Spółkę nieruchomość (działki nr 1A i 2A położone …) jest i będzie w przyszłości wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych.

Spółka nie zamierza wykorzystywać nabytej Nieruchomości do czynności zwolnionych.

**Pytania** (w zakresie podatku od towarów i usług)

1) Czy Transakcja nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym stanowiła dostawę towarów (Nieruchomości) podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

2) Czy Transakcja (dostawa Nieruchomości) była w całości opodatkowana VAT i nie była zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z uwagi na złożenie przez Strony Transakcji Oświadczenia VAT?

3) Czy Nabywca był uprawniony, w związku ze złożeniem przez Strony Transakcji Oświadczenia VAT, do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

4) Czy Nabywca jest uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących Wydatki oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym powstałej w związku z Wydatkami?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Własne stanowisko w zakresie pytania nr 1

W opinii Wnioskodawcy, Transakcja (dostawa Nieruchomości) nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy Transakcja była opodatkowana VAT (co jest również istotne z perspektywy prawa do odliczenia VAT po stronie Nabywcy), należy ustalić, czy przedmioty sprzedaży spełniają definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz podejściem prezentowanym w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r., sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej jako: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie Ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie jest on zespołem składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji było zbycie poszczególnych składników majątku (Nieruchomości), a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostały zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Co więcej, w ramach Transakcji nie doszło do przejęcia przez Nabywcę od Sprzedającego jakichkolwiek umów (np. najmu, na dostawę mediów, umów o prowadzenie rachunków bankowych itp.), ani żadnych należności czy zobowiązań Sprzedającego. Ponadto Sprzedający nie był stroną umów związanych z zarządzaniem Nieruchomościami lub aktywami na dzień Transakcji, zatem ich potencjalne przejęcie przez Nabywcę byłoby niemożliwe. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, opisana Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji były bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania Transakcji nie tworzyły organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej jako: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

\- musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

\- taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

\- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

\- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie były wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), uznać należy, iż składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością, której dotyczyła Transakcja), a tym samym przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego:

\- Sprzedający nie prowadził dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych,

\- Nabywca nie przejął ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości,

\- Nabywca nie przejął rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,

\- Nabywca nie przejął zobowiązań ani należności Sprzedającego.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie punktem odniesienia jest rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r., wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabył wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanej Nieruchomości.

W szczególności w ramach Transakcji nie doszło do przejęcia przez Nabywcę od Sprzedającego jakichkolwiek umów (np. najmu, na dostawę mediów, umów o prowadzenie rachunków bankowych itp.). Przedmiotem Transakcji nie były również środki finansowe Sprzedającego, księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności przez Sprzedającego, należności czy zobowiązania.

Nieruchomość nie była formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowiła odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadził również odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości. Przedmiot Transakcji na dzień nabycia przez Nabywcę nie był zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, w tym z uwagi na brak źródeł przychodu, czy organizacji działalności.

Aktualnie Nabywca nie kontynuuje działalności w zakresie wynajmu prowadzonej uprzednio przez Sprzedającego. Nabywca nabył Nieruchomość dla celów realizacji projektu polegającego na budowie Budynków, które będą następnie wynajmowane w całości na rzecz Najemcy (który będzie udostępniać powierzchnie w Budynkach innym podmiotom). Nabywca zamierza zatem wyburzyć istniejące Naniesienia i realizować na Działkach własną inwestycję o innym charakterze. Tym samym na Nabywcę nie zostały przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełniał kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot Transakcji nie spełniał również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowiły przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej jako: „Objaśnienia”). Stosownie do treści Objaśnień:

„(\`(...)\`) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (\`(...)\`). (…)

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (\`(...)\`)

Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (…)

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

c. umowy zarządzania aktywami;

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem”.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji były bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Co więcej, żaden z powyżej wskazanych elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP nie był przedmiotem Transakcji – należności o charakterze pieniężnym nie zostały przeniesione na Nabywcę, a umowy o zarządzanie Nieruchomościami, aktywami czy umowy dotyczące finansowania dłużnego nie zostały w ogóle zawarte przez Sprzedającego do dnia Transakcji (stąd ich przeniesienie było nawet niemożliwe).

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie może służyć Nabywcy do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o wykonanie robót budowlanych (dotyczącej wyburzenia istniejących Naniesień i budowy Budynków wraz z infrastrukturą). Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji. Ponadto, jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, przed rozpoczęciem prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach, Nabywca musi dokonać szeregu czynności – w szczególności wyburzyć istniejące Naniesienia i wybudować Budynki.

W świetle powyższego, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a co za tym idzie, transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT.

Własne stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

Transakcja (dostawa Nieruchomości) była w całości opodatkowana VAT i nie była zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z uwagi na złożenie przez Strony Transakcji Oświadczenia VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 ust. 33 Ustawy o VAT, przez teren budowlany rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Biorąc pod uwagę, że w momencie Transakcji na Działce 1 nie znajdowały się żadne budynki, budowle lub ich części, to należy uznać, iż stanowiła ona teren niezabudowany. Jak jednak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, obszar Działek był objęty obowiązującym na dzień Transakcji MPZP, zgodnie z którym Działki są położone na obszarze oznaczonym symbolami:

a) MwU1 – 1) zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana powyżej pierwszej nadziemnej kondygnacji budynków, a od strony ul. … powyżej drugiej kondygnacji nadziemnej; 2) grupa kategorii przeznaczenia terenu - usługi 1;

b) Mw19 - zamieszkiwanie z usługami;

c) B24 - bulwar …; oraz

d) 5KL - ulica lokalna.

Tym samym należy uznać, iż zgodnie z MPZP Działka 1 jest przeznaczona pod zabudowę. W konsekwencji Działka 1 na dzień Transakcji stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 ust. 33 Ustawy o VAT, a co za tym idzie, dostawa Działki 1 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy była opodatkowana 23% VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten reguluje szczególną sytuację, w której podatnik dokonuje dostawy - z punktu widzenia VAT - dwóch różnych towarów: budynku, budowli lub ich części, oraz gruntu, z którym trwale związany jest ten budynek, budowla lub ich część. Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, wówczas podatnik ustalając podstawę opodatkowania dla budynku, budowli lub ich części powinien w tej podstawie uwzględnić również wartość gruntu. Takie rozwiązanie w praktyce oznacza, że grunt niejako przejmuje stawkę VAT właściwą dla budynku, budowli lub ich części, czyli podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach co odpowiednio budynek, budowla lub ich część. Zatem grunt dzieli los podatkowy posadowionych na nim budynków/budowli.

W momencie Transakcji na Działce 2 znajdowały się Naniesienia (stanowiące budynki i budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego), a zatem w świetle Ustawy o VAT Działkę 2 należy uznać za zabudowaną.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, może mieć zastosowanie zwolnienie określone w przepisach Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Wnioskodawcy, Transakcja nie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie była do dnia Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

\- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

\- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

\- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, wszystkie Naniesienia (stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa Budowlanego) były wykorzystywane na potrzeby własne Sprzedającego lub były one oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi wcześniej niż 2 lata przed zawarciem Umowy Sprzedaży i nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Z uwagi na powyższe uznać należy, iż spełnione zostały przesłanki do objęcia dostawy Naniesień zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, gdyż:

\- dostawa nie nastąpiła w wykonaniu pierwszego zasiedlenia (albo ponownego pierwszego zasiedlenia) ani przed nim, ponieważ do pierwszego zasiedlenia doszło wcześniej;

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem (albo ponownym pierwszym zasiedleniem) Naniesień a Transakcją (dostawą Nieruchomości) upłynęły przynajmniej 2 lata.

Równocześnie do dostawy Naniesień nie znajdowało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - przepis ten odnosi się jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, o którym mowa powyżej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku lub budowli, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

\- są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,

\- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

\- imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy kupującego,

\- planowaną datę zawarcie umowy dostawy budynku, budowli lub jej części,

\- adres budynku, budowli lub ich części.

W przedstawionym stanie faktycznym zarówno Nabywca, jak i Sprzedający w dacie Transakcji byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. W konsekwencji, z uwagi na złożenie właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego Oświadczenia VAT w zakresie dostawy Naniesień, sprzedaż tych Naniesień oraz Działki 2 była opodatkowana podatkiem VAT.

Podsumowując, Transakcja była w całości opodatkowana VAT, a dostawa Działki 2 nie była zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT z uwagi na złożenie przez Strony Transakcji Oświadczenia VAT.

Własne stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3

W związku z Transakcją Nabywca był uprawniony, z uwagi na złożenie przez Strony Transakcji Oświadczenia VAT, do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz

b) uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości niezbędne jest ustalenie, czy (i) Transakcja była opodatkowana VAT oraz czy (ii) przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Na dzień transakcji Nabywca był zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Co więcej, jak zostało wykazane powyżej, Transakcja w całości była opodatkowana VAT.

A zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanej sprawie.

Ponadto Nabywca nabył Nieruchomość w celu prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach. Jak wskazano w opisie zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Nabywca kupił Nieruchomość dla celów realizacji projektu polegającego na budowie Budynków, które będą następnie wynajmowane w całości na rzecz Najemcy. W tym celu Nabywca prowadził prace rozbiórkowe w odniesieniu do Naniesień znajdujących się na Działce 2 oraz prace budowlane w zakresie wzniesienia Budynków. Najemca będzie wykorzystywał powierzchnie w Budynkach na potrzeby świadczenia usług zakwaterowania lub wynajmował powierzchnie w Budynkach na rzecz innych podmiotów, w tym na cele mieszkalne lub prowadzenia przez te podmioty usługowej działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez świadczenie usług, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez umowę najmu należy rozumieć cywilnoprawną umowę nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie nieruchomości przez jego najemcę.

Zatem w świetle powyższej definicji umowy najmu należy stwierdzić, że planowany najem powierzchni w wybudowanych przez Nabywcę Budynkach na rzecz Najemcy za wynagrodzeniem wypełniać będzie określoną w art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT definicję świadczenia usług, która na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Spełnione będą bowiem wszystkie przesłanki wynikające z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT – między Nabywcą a Najemcą będzie istniał stosunek prawny, na mocy którego w zamian za wykonanie przez Nabywcę usługi, Najemca zobowiązany będzie do wypłacenia wynagrodzenia, to jest będzie istniał bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT, zwolnieniu z podatku podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

W opisie zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wskazano, że Nabywca będzie wynajmował powierzchnie w Budynkach Najemcy, który następnie będzie świadczył usługi zakwaterowania lub udostępniał wskazane powierzchnie innym podmiotom w celu świadczenia takich usług, dla celów mieszkalnych lub prowadzenia usługowej działalności gospodarczej przez te podmioty. Z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynika natomiast, że zwolnieniu od podatku podlega usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości, jeśli spełnione są następujące przesłanki:

\- usługa świadczona jest na własny rachunek,

\- wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny,

\- cel najmu lub dzierżawy jest mieszkaniowy.

W rezultacie wynajem powierzchni w Budynkach przez Nabywcę na rzecz Najemcy celem świadczenia usług zakwaterowania lub udostępnienia tych powierzchni innym podmiotom nie będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT z uwagi na brak spełnienia przesłanki wykorzystania ww. powierzchni w celach mieszkaniowych. Dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT istotne jest bowiem, aby to usługobiorca (w niniejszej sprawie - Najemca) wykorzystywał nieruchomość wyłącznie na cele mieszkalne. Skoro jednak Najemca będzie wykorzystywać powierzchnie w Budynkach dla celów prowadzonej działalności gospodarczej (świadczenie usług zakwaterowania lub udostępnianie powierzchni innym podmiotom), to usługa najmu na rzecz Najemcy nie powinna korzystać ze wspominanego powyżej zwolnienia z VAT.

Dodatkowo, kwestia ta została potwierdzona w wydanej przez Ministerstwo Finansów w dniu 8 października 2021 roku interpretacji ogólnej w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe (znak sprawy: PT1.8101.1.2021). W tej interpretacji podkreślono, że „celem wprowadzenia zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT było, (\`(...)\`) minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych obciążających najemców, którzy wykorzystują te lokale w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji ww. zwolnienie prowadzić ma do nieobciążania podatkiem od towarów i usług wyłącznie finalnych konsumentów usług najmu i dzierżawy. Celem ustawodawcy nie było zatem objęcie zakresem zwolnienia wynajmu/dzierżawy nieruchomości do innych celów, w tym związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet jeśli ta działalność polega na udostępnianiu nieruchomości w drodze kolejnych czynności podmiotom trzecim wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

W związku z powyższym usługa polegająca na wynajmowaniu przez Nabywcę powierzchni w Budynkach na rzecz Najemcy (innego przedsiębiorcy prowadzącego działalność m.in. w zakresie podnajmu na rzecz podmiotów trzecich) będzie opodatkowana VAT (i nie będzie zwolniona z tego podatku).

Tym samym Nabywca będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Spełniona jest zatem przesłanka wynikająca z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego, wskutek nabycia Nieruchomości i otrzymania prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej tę transakcję, Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu zakupu Nieruchomości, gdyż spełniony został warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzymał od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegała zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż nabycie Nieruchomości, jak wskazano powyżej, było opodatkowane VAT (w związku ze złożeniem Oświadczenia VAT), a Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Nabywcy.

Własne stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4

Zdaniem Wnioskodawcy, Nabywca jest uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących Wydatki oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym powstałej w związku z Wydatkami.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3, aby na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w związku z poniesieniem Wydatków, niezbędne jest ustalenie, czy (i) nabywane przez Wnioskodawcę usługi będą opodatkowane VAT oraz czy (ii) te usługi (w związku z którymi poniesione zostały Wydatki) będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Nabywane przez Nabywcę usługi w związku z którymi ponoszone są Wydatki nie są objęte zwolnieniem z podatku VAT, a zatem powinny być one opodatkowane VAT według stawki podstawowej.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, ponoszenie przez Nabywcę Wydatków jest konieczne, aby Nabywca mógł zrealizować Projekt i prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie (za wynagrodzeniem opodatkowanym VAT, zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy do pytania \[nr 3\] powyżej) powierzchni w Budynkach. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż:

a) koszty związane z przygotowaniem projektu budowlanego i związane z pozyskaniem pozwolenia na budowę,

b) koszty zarządzania projektem i administracyjne (w tym koszty wyceny nieruchomości, czy bankowego inspektora nadzoru),

c) koszty wynikające z kontraktu z generalnym wykonawcą,

d) koszty dostosowania powierzchni w budynkach i wykończenia,

e) koszty najmu i marketingu (w ograniczonym zakresie, dotyczącym głównie obsługi umowy z Najemcą i ewentualnych kosztów marketingu związanych z potencjalnym zbyciem Projektu),

f) koszty ogólnego zarządu i administracyjne,

służą właśnie realizacji Projektu i umożliwią późniejszy najem powierzchni w Budynkach na rzecz Najemcy. Nabywca będzie zatem wykorzystywać nabyte usługi (w związku z którymi Wnioskodawca ponosi Wydatki) w celu prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT, działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż nabywane usługi są związane z realizacją Projektu (który będzie służył wykonywaniu przez Wnioskodawcę działalności opodatkowanej VAT) i, jak wskazano powyżej, usługi te są opodatkowane VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących Wydatki oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Nabywcy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r., poz. 931, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Zatem dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do regulacji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”).

Jak stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1\. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2\. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4\. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem sprzedaży, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już powyżej wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Przy tym punktem odniesienia jest tutaj rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim, w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą:

\- uznania, że Transakcja obejmująca sprzedaż Działki 1 i Działki 2 nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu;

\- Nabywca był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku w związku z dokonaną Transakcją,

\- Nabywca jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku w związku z Wydatkami ponoszonymi na realizację Projektu.

Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem Transakcji była sprzedaż Nieruchomości, obejmującej prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej Działki 1 oraz prawo użytkowania wieczystego zabudowanej budynkami i budowlami Działki 2. W ramach Transakcji nie doszło do przejęcia przez Nabywcę jakichkolwiek umów, należności, zobowiązań, nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego, tajemnic przedsiębiorstwa lub ksiąg handlowych. Przedmiot Transakcji nie był formalnie wyodrębniony w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość była przedmiotem wynajmu przez Sprzedającego na rzecz innych podmiotów, przy czym była to czynność opodatkowana. Przed Transakcją umowy najmu zostały rozwiązane przez Sprzedającego lub wygasły. Sprzedający był w stanie, na podstawie istniejących ksiąg, przyporządkować przychody i koszty do Nieruchomości. Jak wskazał Wnioskodawca, na dzień sprzedaży Nieruchomość nie mogła stanowić u Sprzedającego niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Należy ponadto zauważyć, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość w celu realizacji projektu polegającego na budowie budynków mieszkalnych lub usługowo-mieszkalnych, które będą następnie wynajęte.

Powyższe oznacza, że przedmiotem Transakcji były składniki majątkowe (Nieruchomość obejmująca Działki 1 i 2), które nie są wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej ani finansowej, ani nie stanowią zespołu takich składników majątkowych, które mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. Zatem te składniki majątkowe (Nieruchomość obejmująca Działki 1 i 2) nie mogą zostać uznane ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zdefiniowaną w art. 2 pkt 27e ustawy, ani tym bardziej za przedsiębiorstwo, w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego (zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy).

Ponadto, co wynika z opisu zdarzenia, nie można mówić o kontynuacji działalności prowadzonej przez Sprzedającego, bowiem umowy najmu wygasły lub zostały rozwiązane przez Sprzedającego przed Transakcją. Oznacza to, że w momencie Transakcji Sprzedający nie świadczył usług najmu. Za okoliczność wskazującą na kontynuację działalności Sprzedającego nie można uznać również tego, że Nabywca wybuduje na Nieruchomości budynki, które będzie następnie wynajmował. W tym bowiem przypadku prowadzenie przez Nabywcę działalności w zakresie najmu będzie wymagało wcześniejszego zaangażowania przez niego środków własnych na wybudowanie budynków, a nie wykorzystanie budynków i budowli, które były posadowione na Nieruchomości (na Działce 2) w momencie przeprowadzania Transakcji (Wnioskodawca rozpoczął prace rozbiórkowe tych budynków i budowli).

Tym samym czynność sprzedaży Nieruchomości, skoro nie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, nie korzystała z wyłączenia od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W przedstawionej we wniosku sprawie miała miejsce dostawa wskazanej Nieruchomości, która była dokonana w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wynika, że Działka 2 jest zabudowana dwoma budynkami oraz budowlą, co oznacza, że były one przedmiotem dostawy w ramach Transakcji obejmującej sprzedaż Nieruchomości. Przy czym, jak podał Wnioskodawca w opisie zdarzenia, budynki i budowla były oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi wcześniej niż 2 lata przed zawarciem 13 listopada 2020 r. Umowy Sprzedaży, i nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Oznacza to, że w przypadku budynków i budowli na Działce 2, od pierwszego ich zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji dostawa budynków i budowli posadowionych na Działce 2 korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zauważyć należy, że zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie ma charakteru bezwzględnego. Podatnik może zrezygnować z tego zwolnienia wówczas, gdy zarówno dostawca, jak i nabywca spełnią warunki wskazane w art. 43 ust. 10 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca wskazał, że zarówno Nabywca, jak i Sprzedający byli w momencie Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto przed dniem transakcji złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania Naniesień posadowionych na działkach. Oznacza to, że spełnione zostały oba warunki wymienione w art. 43 ust. 10 ustawy, a w konsekwencji transakcja w zakresie nabycia budynków i budowli posadowionych na Działce 2 stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W niniejszej sprawie zbycie prawa użytkowania wieczystego Działki 2 – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – dzieliła byt prawny posadowionych na niej i sprzedanych budynków i budowli, zatem jej dostawa była opodatkowana.

Przedmiotem Transakcji była też sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej Działki 1. Cała Nieruchomość, w tym Działka 1, była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki znajdowały się na obszarze przeznaczonym m.in. do zabudowy mieszkaniowej oraz zamieszkiwania z usługami.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wobec powyższego należy uznać, że Działka 1 spełniała definicję terenu budowlanego – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod zabudowę. W konsekwencji dostawa niezabudowanej Działki 1 nie mogła korzystać ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zatem podlegała opodatkowaniu.

W tym miejscu należy przeanalizować, czy do dostawy Działki 1 miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca podał, że Sprzedający zakupił Nieruchomość w 2008 r. na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, że ta transakcja była wyłączona od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość była przedmiotem wynajmu, stanowiącego czynność opodatkowaną. Oznacza to, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. W tej sytuacji dostawa niezabudowanej budowlanej Działki 1 w ramach Transakcji nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując – Transakcja polegająca na dostawie Nieruchomości obejmującej Działki 1 i 2 była w całości opodatkowana VAT. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, który stanowi, że:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak wynika z oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2, czynność dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji była opodatkowana VAT. Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika natomiast, że po dokonaniu dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, Wnioskodawca zamierza wybudować na Nieruchomości budynki mieszkalne lub usługowo-mieszkalne, które będą następnie wynajmowane w całości na rzecz Najemcy. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nabyta Nieruchomość będzie w przyszłości wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych. Spółka nie zamierza wykorzystywać nabytej Nieruchomości do czynności zwolnionych. Oznacza to, że Kupujący, jako podatnik VAT czynny będzie wykorzystywał nabytą w ramach planowanej Transakcji Nieruchomość do czynności opodatkowanych, dających pełne prawo do odliczenia VAT. W tej sytuacji Nabywcy będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji. Natomiast w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego była w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Wnioskodawca był uprawniony do zwrotu różnicy podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Wnioskodawca podał, że zamierza wybudować na Nieruchomości budynki mieszkalne lub usługowo-mieszkalne, które będą następnie wynajmowane w całości na rzecz Najemcy. Nabyta Nieruchomość będzie w przyszłości (po wybudowaniu budynków i w związku z ich wynajmem) wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych. Wnioskodawca prowadził prace rozbiórkowe Naniesień znajdujących się na Nieruchomości, a następnie rozpoczął prace budowlane i realizację Projektu. W związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości, Wnioskodawca poniósł lub nadal ponosi określone we wniosku pewnego rodzaju Wydatki (koszty związane z przygotowaniem projektu budowlanego i związane z pozyskaniem pozwolenia na budowę; koszty zarządzania projektem i administracyjne, w tym koszty wyceny nieruchomości, czy bankowego inspektora nadzoru; koszty wynikające z kontraktu z generalnym wykonawcą; koszty dostosowania powierzchni w budynkach i wykończenia; koszty najmu i marketingu, w ograniczonym zakresie, dotyczącym głównie obsługi umowy z Najemcą i ewentualnych kosztów marketingu, związanych z potencjalnym zbyciem Projektu; koszty ogólnego zarządu i administracyjne).

Oznacza to, że Kupujący, jako podatnik VAT czynny będzie wykorzystywał budynki po ich wybudowaniu na Nieruchomość do czynności opodatkowanych, dających pełne prawo do odliczenia VAT. W tej sytuacji Nabywcy będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktur dokumentujących poniesione/ponoszone Wydatki, w sytuacji, gdy nie zaistnieją przesłanki negatywne, wykluczające stosowanie odliczenia. Natomiast w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego była/będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Wnioskodawca jest uprawniony do zwrotu różnicy podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 4 należy uznać za prawidłowe.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 5) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Interpretacja dotyczy:

\- stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

\- zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do faktu, że na poparcie własnej argumentacji Wnioskodawca powołał się na funkcjonujące w obrocie prawnym interpretacje indywidualne, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących te sprawy wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanów faktycznych i zdarzeń przyszłych i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).