Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.785.2020.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-11
Teza: Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności i sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; komornik; licytacja; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2020 r. (data wpływu 19 października 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2021 r. (data wpływu 27 stycznia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** w części dotyczącej opodatkowania przychodu otrzymanego w wyniku sprzedaży nieruchomości,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej daty nabycia nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, który został uzupełniony w dniu 27 stycznia 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 1 września 2015 roku postanowieniem Sądu Rejonowego przysądzono prawo użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni 17.646 m² znajdującego się w X na rzecz małżonków C w udziale 1/2 do ich majątku wspólnego oraz na rzecz małżonków D w udziale 1/2 do ich majątku wspólnego. Małżonkowie C i D dokonali zakupu wskazanego prawa za cenę 3.834.000 zł w wyniku licytacji komorniczej dłużnika Sp. z o.o. W opinii biegłego sądowego w formie operatu szacunkowego zapisano: „wartość rynkową nieruchomości określono bez kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat - bez VAT”. Postanowienie sądu uprawomocniło się 21 stycznia 2016 roku. W ewidencji gruntów nieruchomość została określona jako Użytek Bi - inne tereny zabudowane. Grunt został przekazany poprzedniemu właścicielowi prawa wieczystego użytkowania z przeznaczeniem na ośrodek wypoczynkowy. W dniu zakupu na gruncie znajdowały się budynki po byłym ośrodku wczasowym, których stan techniczny nie pozwalał na dalsze użytkowanie. Współwłaściciele dokonali wyburzenia budynków na mocy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 14 kwietnia 2016 roku nakazującej rozbiórkę ze względu na zły stan techniczny.

Następnie w dniu 26 września 2017 roku zawarta została umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Nie towarzyszyły jej spłaty ani dopłaty. Wartość nieruchomości nabytej w wyniku tej czynności mieściła się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku objętym współwłasnością przed dokonaniem jej zniesienia, czyli wynosiła 1.917.000 zł. Na mocy tej umowy małżonkowie C uzyskali prawo do użytkowania wieczystego połowy działki o powierzchni 8.823 m² wraz z pozostawionym budynkiem oznaczonym w ewidencji jako budynek transportu i łączności. Powyższe zostało udokumentowane zapisem w akcie notarialnym i w księgach wieczystych. W dniu zakupu prawa użytkowania wieczystego Wnioskodawczyni prowadziła rozpoczętą 28 marca 2000 roku działalność gospodarczą pod firmą (…) w zakresie usług m.in. wynajmu pokoi i domków turystycznych oraz restauracji w X, a także sklepu z … w L. Nie prowadzi i nie prowadziła działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Mąż Wnioskodawczyni nie prowadził w ogóle działalności gospodarczej. Oboje małżonkowie byli w dniu zakupu emerytami. Nabyte prawo użytkowania wieczystego gruntu miało być przedmiotem późniejszej darowizny na rzecz dzieci Wnioskodawczyni i jej współmałżonka. Małżonkowie nie mieli zamiaru prowadzenia na tym terenie działalności gospodarczej ze względu na wiek i brak możliwości zaangażowania dodatkowych środków finansowych. Nabycia prawa użytkowania wieczystego nie dokonano w ramach działalności gospodarczej. Nie zostało ono wprowadzone do ewidencji środków trwałych Wnioskodawczyni. Nie korzystała ona z prawa odliczenia podatku naliczonego z tytułu jego zakupu. Przed zniesieniem współwłasności działki nr …, współwłaściciele podzielili ją na dwie działki nr .. i \`(...)\` Wnioskodawczyni wraz z mężem przypadła działka nr …. Do tej działki w dniu 4 lipca 2018 roku małżonkowie doprowadzili przyłącze energetyczne. Następnie w dniu 23 września 2019 roku dokonali podziału na dwie kolejne działki o numerach … o powierzchni 5.823 m² i … o powierzchni 3.000 m². Przyłącze pozostało na działce nr …. Działka … przeznaczona do sprzedaży nie jest wyposażona w przyłącze energetyczne. Wnioskodawczyni nie podjęła działań w zakresie utwardzenia, oświetlenia ani ogrodzenia działek. Nie wystąpiła również o zmianę przeznaczenia terenu ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Nie podjęła też żadnych innych tego typu działań.

Małżonkowie C zamierzają sprzedać działkę … o powierzchni 3.000 m² zabudowaną budynkiem oraz przekazać w darowiźnie synowi niezabudowaną działkę nr … o powierzchni 5.823 m². Działka nr … była przedmiotem dzierżawy, na której dzierżawca prowadził sezonową działalność gospodarczą. Przedmiot dzierżawy stanowiła jedynie część gruntu, która obecnie nie jest objęta granicą powstałej po podziale działki przeznaczonej do sprzedaży, a więc działki nr …. Małżonkowie C wykazywali przychód z prywatnego najmu opodatkowując go zryczałtowanym podatkiem dochodowym w stawce 8,5% na podstawie art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43). Przy sprzedaży działki o nr … małżonkowie nie będą podejmować żadnych działań marketingowych w celu pozyskania nabywcy, poza wywieszeniem baneru i umieszczeniu ogłoszenia w internecie na platformie …. Sprzedaż planowana jest w roku 2022. Wnioskodawczyni ani jej małżonek nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Prowadzona przez Wnioskodawczynię działalność gospodarcza będzie kontynuowana do momentu planowanej sprzedaży, tj. do roku 2022. Działalność gospodarczą Wnioskodawczyni prowadzi w zakresie dotychczasowym, czyli wynajem pokoi i domków turystycznych oraz świadczy usługi gastronomiczne w L, a także prowadzi sklep z dywanami w L.

Prawo wieczystego użytkowania zostało nabyte w celach osobistych z przeznaczeniem na darowiznę dla dzieci. Część gruntu przeznaczona do sprzedaży, czyli działka nr … od momentu jej zakupu nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana. Przeznaczona do sprzedaży działka nr … nie była przedmiotem dzierżawy i nie była wykorzystywana przez dzierżawcę. Przedmiotem dzierżawy była część działki nr …, w skład którego wchodziły później wydzielone działki, tj. działka nr … i przeznaczona obecnie do sprzedaży działka nr …, przedmiot dzierżawy mieścił się jedynie w granicach wydzielonej działki nr …, działka nr … nie była przedmiotem żadnych umów o korzystanie.

Celem sprzedaży jest uzyskanie środków pieniężnych na potrzeby osobiste, konsumpcyjne, niezwiązane z działalnością gospodarczą oraz w celu darowizny na rzecz dzieci. Wraz z małżonkiem Wnioskodawczyni dokonała zakupu niezabudowanej działki w X, o pow. 792 m² na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, działka jest w dalszym ciągu niezabudowana, zakupu Wnioskodawczyni dokonała w dniu 18 lipca 2016 roku. Wnioskodawczyni nie planuje zakupu ani sprzedaży innych nieruchomości oprócz wymienionych we wniosku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkiem określonym w ewidencji gruntów jako budynek transportu i łączności będzie opodatkowana podatkiem dochodowym, czy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie podlegała opodatkowaniu, jeżeli odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania zabudowanego gruntu nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie oraz od jakiego dnia należy liczyć początek 5-letniego terminu:

1.  od 1 września 2015 roku, czyli dnia w którym nastąpiło jej nabycie, czyli od daty wydania postanowienia Sądu Rejonowego w L,
2.  od 21 stycznia 2016 roku, czyli dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu,
3.  od 26 września 2017 roku, czyli dnia zniesienia współwłasności pomiędzy małżonkami C i D,
4.  od 23 września 2019 roku, czyli dnia podziału nieruchomości, tj. działki o nr. … na działkę o nr … i przeznaczoną do sprzedaży działkę o nr … ?

Zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione od podatku, bądź od których zaniechano poboru podatku w drodze rozporządzenia wydanego przez Ministra Finansów. Na podstawie art. 8 ust.1 lit. c ustawy, źródłem przychodów nie jest odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu (nawet zabudowanego) jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkiem będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że po 5 latach licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, transakcja sprzedaży nieruchomości, a więc jej odpłatne zbycie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Początek pięcioletniego terminu, który upłynie 31 grudnia 2020 roku, należy liczyć od dnia wydania postanowienia przez Sąd Rejonowy w L o przysądzeniu, czyli od dnia 1 września 2015 roku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji, o momencie przeniesienia własności przesądza data uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy. Jak wynika bowiem z regulacji zawartej w art. 999 § 1 i § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest aktem przenoszącym na nabywcę własność nieruchomości. Nabywca staje się właścicielem od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności. Momentem zbycia prawa własności nieruchomości dokonanej w drodze licytacji jest więc dzień, w którym uprawomocniło się postanowienie sądu o przysądzeniu własności na rzecz kupującego.

Z treści wniosku wynika także, że małżonkowie C. oraz D. dokonali nieodpłatnego zniesienia współwłasności, której nie towarzyszyły spłaty ani dopłaty, a wartość nieruchomości nabytej w wyniku tej czynności mieściła się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku objętym współwłasnością przed dokonaniem jej zniesienia.

Zgodnie z art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Za orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem w myśl przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługuje w majątku wspólnym. Tym samym za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania współwłasności, ale tylko wówczas, jeżeli podział był ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty lub jeżeli wartość otrzymanych przez daną osobę nieruchomości lub praw w wyniku tego podziału mieściła się w udziale, jaki temu współwłaścicielowi przysługiwał w majątku wspólnym.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie oraz właściwe przepisy prawa należy stwierdzić, że nabycie sprzedawanej nieruchomości nastąpiło w dniu 21 stycznia 2016 r., tj. w dniu uprawomocnienia się postanowienia Sądu o przysądzeniu własności nieruchomości i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające z jej sprzedaży. W konsekwencji, planowana na 2022 rok sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.