Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1283/10/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-12-13
Teza: Możliwość pomniejszenia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości o wydatek na prowizję bankową
Słowa kluczowe: dochód; koszt; nabycie; nieruchomości-zbycie nieruchomości; prowizje; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2010r. (data wpływu do tut. Biura 28 września 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości o prowizję bankową związaną z przedterminową spłatą kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości (pytanie nr 2) - jest **nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości o prowizję bankową związaną z przedterminową spłatą kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 06 kwietnia 2009r. (data przeniesienia własności aktem notarialnym) wnioskodawca nabył nieruchomość (lokal mieszkalny, cząstkowa własność gruntu, garaż) dla celów wynajmu. Na zakup powyższego lokalu wspólnie z żoną zaciągnął kredyt w walucie CHF. Jeśli małżonkowie uzyskają atrakcyjną propozycję cenową zamierzają zakupioną nieruchomość sprzedać przed upływem 5 lat licząc od daty przeniesienia własności tj. licząc od daty 06 kwietnia 2009r. Przy sprzedaży nieruchomości wnioskodawca wraz z żoną poniesie koszty związane z prowizją agencji nieruchomości, za pośrednictwem której nieruchomość zostanie sprzedana, prowizją bankową związaną z wcześniejszą spłatą kredytu, koszty różnic kursowych przy spłacie kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości (kurs waluty CHF w dniu uruchomienia był znacznie niższy niż kurs waluty CHF w 2010r.). Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wnioskodawca i jego żona zamierzają przeznaczyć na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu tej nieruchomości. Spłata kredytu nastąpi w następnym dniu po podpisaniu aktu notarialnego zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy prowizja bankowa związana z przedterminową spłatą kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości może pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości? (pytanie nr 2)

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W związku z powyższym m.in. prowizja banku z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości pomniejsza przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości o prowizję bankową związaną z przedterminową spłatą kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości (pytanie nr 2). W zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości o wydatek na prowizję agencji nieruchomości, o wydatek na spłatę kredytu w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu) związaną ze wzrostem kursu waluty oraz możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pytania nr 1,3,4) zostały wydane odrębne interpretacje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Zatem sprzedaż nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści wniosku wynika, że wnioskodawca wraz z żoną nieruchomość dla celów wynajmu nabył w 2009r. Zamierza ją sprzedać przed upływem pięciu lat od nabycia.

Dokonując więc oceny skutków podatkowych ewentualnej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że prowizja banku z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości pomniejsza przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że nieuzasadnionym jest stanowisko wnioskodawcy aby przychód ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać pomniejszony o wartość prowizji banku z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu. Takiego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nie przewidują żadne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowizja banku z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu nie ma związku ani z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, ani również z jej odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt wcześniejszej spłaty kredytu, a nie koszt poniesiony celem zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości. Prowizja dla banku w żaden sposób nie była związana z transakcją sprzedaży nieruchomości. Samo poniesienie przez sprzedawcę wydatku nie uprawnia go jeszcze do pomniejszenia o ten wydatek uzyskanego przychodu. Przedmiotowa prowizja dotyczy spłaty kredytu a nie zawarcia umowy sprzedaży, nie może być więc uznana za koszt odpłatnego zbycia. Dodać jedynie należy, że prowizja ta nie będzie kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży, gdyż nie spełnia ustawowej definicji zawartej w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu nie ma nic wspólnego z ceną nabycia nieruchomości ani tym bardziej nie jest nakładem na nieruchomość dokumentowanym fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości.

Stanowisko wnioskodawcy uznaje się zatem za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.