Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4514-30/15-5/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-09-28
Teza: Czy zbycie zabudowanej nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 15 czerwca 2015 r. (data wpływu 17 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismami z dnia 14 sierpnia 2015 r. (data wpływu 17 sierpnia 2015 r.) oraz pismem z dnia 14 września 2015 r. (data wpływu 16 września 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług, podatku od czynności cywilnoprawnych, podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od spadków i darowizn.

Pismem z dnia 14 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek.

Wniosek oraz jego uzupełnienie nie spełniało wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613). Pismem z dnia 4 września 2015 r., Nr IPTPB1/4511-353/15-3/ASZ IPTPB2/4514-30/15-3/KK IPTPP2/4512-358/15-3/JS, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie wysłano w dniu 4 września 2015 r. (data doręczenia 7 września 2015 r.). Natomiast w dniu 16 września 2015 r. do tutejszego Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie z dnia 14 września 2015 r. (data nadania 14 września 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia nieruchomości, którą jako osoba prowadząca działalność gospodarczą nabył w 1997 r. wspólnie z małżonką (nieprowadzącą działalności gospodarczej) do wspólności małżeńskiej ustawowej.

Nieruchomość ma powierzchnię 3893 m2, w skład której wchodzą:

1.  budynek mieszkalny, niewykorzystywany w działalności gospodarczej, o powierzchni 116 m2;
2.  budynek niemieszkalny, wykorzystywany przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o powierzchni użytkowej 673,4 m2, powierzchni zabudowy 661 m2;
3.  grunt niezabudowany o powierzchni 3232 m2, częściowo wykorzystywany w działalności gospodarczej (powierzchnia 1500 m2).

Budynek mieszkalny znajdował się na nieruchomości już w chwili zakupu.

Budynek niemieszkalny został wybudowany przez Wnioskodawcę, jego odbiór nastąpił w 2003 r., przy jego budowie odliczono podatek VAT związany z zakupem materiałów i usług, w późniejszym okresie nie był on w istotny sposób rozbudowany, modernizowany lub ulepszany. Budynek niemieszkalny był wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, został przyjęty w całości do ewidencji środków trwałych i była prowadzona jego amortyzacja od wartości początkowej równej wartości całości budynku. Z uwagi na to, że jeden małżonek (Wnioskodawca) prowadził działalność był on uprawniony do amortyzowania 100% jego wartości. Po rozwodzie doszło do ustania wspólności, została ona zastąpiona współwłasnością w częściach ułamkowych, w której każdy z byłych małżonków posiadał ½ udziału. Od budynku niemieszkalnego odprowadzany był również podatek od nieruchomości w wysokości przewidzianej dla nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

W odniesieniu do części budynku niemieszkalnego, zdaniem Wnioskodawcy, nie doszło do pierwszego zasiedlenia. W odniesieniu do części budynku doszło do pierwszego zasiedlenia, część budynku niemieszkalnego była przez Wnioskodawcę wynajmowana (najem zakończono 31 grudnia 2012 r.) w ramach działalności gospodarczej, w ramach opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tytułu najmu Wnioskodawca wystawiał najemcy fakturę VAT. W umowie najmu przewidziano, że najemca ma prawo korzystać z części gruntu o powierzchni 1500 m2 oraz części budynku niemieszkalnego o łącznej powierzchni 255 m2.

W momencie złożenia wniosku, z uwagi na rozwód, cała nieruchomość znajduje się we współwłasności w częściach równych byłych małżonków. Wnioskodawca w dalszym ciągu dokonuje amortyzacji nieruchomości od przyjętej wcześniej wartości początkowej. Do tej pory nie przeprowadzono postępowania zmierzającego do podziału majątku małżeńskiego, ani w drodze umowy, ani orzeczenia sądu.

Przedmiotem planowanej transakcji będą wszystkie składniki nieruchomości. Nabywcą będzie podatnik VAT.

Wnioskodawca rozważa następujący sposób sprzedaży. Wnioskodawca i jego była żona zawierają umowę podziału majątku wspólnego, w wyniku którego zostaje dokonany podział w ten sposób, że Wnioskodawca otrzyma na wyłączną własność majątek w postaci nieruchomości, przy czym będzie miał obowiązek spłacić małżonce kwotę równą ½ wartości uzyskanej w wyniku sprzedaży nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, taki podział majątku będzie podziałem ekwiwalentnym. Podział ten będzie neutralny podatkowo. Wnioskodawca w wyniku podziału nabywa własność całej nieruchomości, z obowiązkiem spłaty byłej żonie wartości równej połowie wartości tej nieruchomości.

Następnie Wnioskodawca sprzeda całą nieruchomość, a połowę otrzymanej kwoty sprzedaży przekaże byłej żonie tytułem spłaty jej udziału w majątku dorobkowym. Opodatkowanie sprzedaży będzie następujące:

1.  W odniesieniu do budynku mieszkalnego.

1.  w podatku dochodowym transakcja ta będzie dla Wnioskodawcy neutralna,
2.  w podatku VAT transakcja ta będzie neutralna,
3.  w podatku PCC transakcja ta będzie rodziła obowiązek podatkowy.

3.  odniesieniu do budynku niemieszkalnego.

1.  w podatku dochodowym transakcja ta dla Wnioskodawcy będzie stanowić źródło przychodu z działalności gospodarczej;
2.  w podatku VAT transakcja ta dla Wnioskodawcy będzie opodatkowana tym podatkiem, w części wcześniej wynajmowanej korzystać może ze zwolnienia w podatku VAT, z którego Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować; w części niewynajmowanej nie będzie korzystać ze zwolnienia – transakcję tę Wnioskodawca będzie musiał udokumentować fakturą VAT;
3.  w podatku PCC transakcja ta będzie neutralna podatkowo.

5.  W odniesieniu do gruntu.

1.  w podatku dochodowym transakcja ta będzie neutralna w części niewykorzystywanej w działalności; będzie podlegała opodatkowaniu dla Wnioskodawcy jako przychód z działalności gospodarczej w części, w jakiej grunt był w tej części wykorzystywany w tej działalności i związany z budynkiem niemieszkalnym;
2.  w podatku VAT transakcja ta dla Wnioskodawcy będzie opodatkowana tym podatkiem, zgodnie z zasadami dotyczącymi budynku niemieszkalnego – w części związanej z wynajmowaną częścią budynku będzie możliwe jej zwolnienie z VAT (i rezygnacja z niego); transakcję tę Wnioskodawca będzie musiał udokumentować fakturą VAT; w części niewykorzystywanej w działalności będzie dla Wnioskodawcy neutralna w tym podatku;
3.  w podatku PCC transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu w odniesieniu do części niewykorzystywanej w działalności; nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC w części jaka była wykorzystywana w działalności i związana z budynkiem niemieszkalnym, ze względu na opodatkowanie VAT i niekorzystanie ze zwolnienia.z

W piśmie z dnia 14 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że uzupełnienie dotyczy prawidłowości sposobu ustalenia powierzchni gruntu niezabudowanej, jaka powinna podlegać opodatkowaniu w związku z wykorzystaniem do działalności gospodarczej, a jaka powinna podlegać opodatkowaniu na zasadach dotyczących nieruchomości niewykorzystywanej w działalności.

Wnioskodawca uznał, że dojdzie do opodatkowania sprzedaży w ten sposób, że w odniesieniu do gruntu:

1.  w podatku dochodowym transakcja ta będzie neutralna w części niewykorzystywanej w działalności (tj. w części o powierzchni 1732 m2); będzie podlegała opodatkowaniu dla Wnioskodawcy jako przychód z działalności gospodarczej w części, w jakiej grunt był w tej części wykorzystywany w tej działalności i związany z budynkiem niemieszkalnym (tj. w części o powierzchni 1500 m2);
2.  w podatku VAT transakcja ta dla Wnioskodawcy będzie opodatkowana tym podatkiem zgodnie z zasadami dotyczącymi budynku niemieszkalnego – w części związanej z wynajmowaną częścią budynku będzie możliwe jej zwolnienie z VAT (i rezygnacja z niego) – dotyczyć to będzie całej powierzchni gruntu niezabudowanego związanej z działalnością (tj. części o powierzchni 1500 m2) z uwagi na treść umowy najmu; transakcję tę Wnioskodawca będzie musiał udokumentować fakturą VAT; w części niewykorzystywanej w działalności będzie dla Wnioskodawcy neutralna w tym podatku (tj. w części o powierzchni 1732 m2);
3.  w podatku PCC transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu w odniesieniu do części niewykorzystywanej w działalności (tj. w części o pow. 1732 m2); nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC w części jaka była wykorzystywana w działalności (tj. w części o powierzchni 1500 m2) i związana z budynkiem niemieszkalnym, ze względu na opodatkowanie VAT i niekorzystanie ze zwolnienia.

W związku z powyższym, na fakturze VAT wystawionej w związku ze sprzedażą zostanie wykazana dostawa budynku ekspozycyjno-magazynowego, z którego:

1.  część (418,4 m2) oraz część gruntu (406 m2) podlegać będzie opodatkowaniu stawką 23% podatku VAT,
2.  część (255 m2) oraz część gruntu (255 m2) podlegać będzie opodatkowaniu, jednak będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT,

\- oraz dostawa gruntu niezabudowanego związana z działalnością gospodarczą (1500 m2) podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak korzystająca ze zwolnienia podatkowego.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 14 września 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży mebli oraz artykułów gospodarstwa domowego. Przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej osiągane przez Wnioskodawcę są opodatkowane na zasadach przewidzianych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. 19% podatkiem liniowym.

Wnioskodawca dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także ewidencję wyposażenia.

Wnioskodawca po rozwodzie, a przed podziałem majątku, w całości korzystał z budynku niemieszkalnego w prowadzonej przez siebie pozarolniczej działalności gospodarczej. Wartość otrzymanej przez Wnioskodawcę nieruchomości w wyniku podziału majątku wspólnego przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim. Rozwiązanie małżeństwa przez rozwód nastąpiło w dniu 29 grudnia 2011 r. Budynek niemieszkalny jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę od 2003 r. jako miejsce prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Budynek niemieszkalny został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w styczniu 2003 r. i w związku z tym rozpoczęto jego amortyzację w lutym 2003 r.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działka, na której położony jest budynek mieszkalny oraz budynek niemieszkalny, jest oznaczona numerem geodezyjnym 1/1. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wydanym przez Urząd Gminy w dniu 16 czerwca 2015 r., działka położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług. Zanim został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dla przedmiotowej działki była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działka niezabudowana była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności opodatkowanej. Z tytułu nabycia działki niezabudowanej, nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca wykorzystywał część gruntu, która nie była przedmiotem najmu do celów osobistych niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wydaną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316), położony na działce, będącej terenem zabudowanym, budynek mieszkalny zaklasyfikowany jest do Sekcji 1 „Budynki” Dział 11 .„Budynki mieszkalne” Grupa 111 „Budynki mieszkalne jednorodzinne” Klasa 1110. Z kolei położony na tej sam nieruchomości gruntowej budynek niemieszkalny zaklasyfikowany jest do Sekcji 1 „Budynki” Dział 12 „Budynki niemieszkalne” Grupa 125 „Budynki przemysłowe i magazynowe” Klasa 1251 „Budynki przemysłowe”.

Budynek mieszkalny był wykorzystywany wyłącznie do celów osobistych Wnioskodawcy, poprzez które należy rozumieć zaspokajanie jego potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca oddał w najem część budynku niemieszkalnego na okres od 1 marca 2011 r. do 31 grudnia 2012 r. Wnioskodawca wykorzystywał część budynku niemieszkalnego, która nie była przedmiotem najmu do celów prowadzonej przez Niego pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie ww. budynku:

*   ostatnie wydatki zostały przez niego poniesione w 2011 r.,

*   w stosunku do tych wydatków przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

*   wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej tego budynku,

*   budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Budynek niemieszkalny nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Z tytułu wytworzenia ww. budynku przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 14 września 2015 r.):

1.  W zakresie podatku od towarów i usług.
    1.  Czy na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług transakcja zbycia:
    
    1.  części budynku niemieszkalnego, która była wynajmowana, będzie korzystać ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
    2.  części budynku niemieszkalnego nie oddana w najem nie będzie korzystać ze zwolnienia podatkowego uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10, a także nie zostanie objęta zwolnieniem podatkowym wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług;
    3.  części gruntu, który związany był z zakresem wykonywania w budynku niemieszkalnym działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w ustawie o podatku od towarów i usług;
    4.  odbywająca się poza działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, a dotycząca budynku mieszkalnego, który nie był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do celów tej działalności, będzie dla niego neutralna na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług?
    
    3.  Czy tak określony sposób określenia powierzchni opodatkowania gruntu niezabudowanego jest prawidłowy, czy należałoby inaczej określić powierzchnie gruntu niezabudowanego związanego z działalnością gospodarczą oraz gruntu niezabudowanego niezwiązanego z działalnością gospodarczą?

1.  W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Czy na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych transakcja zbycia:

1.  budynku niemieszkalnego, w części niewynajmowanej, będzie neutralna w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych;
2.  budynku niemieszkalnego, w części oddanej w najem, będzie istniał obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych;
3.  gruntu, w części niewykorzystywanej w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a w części służącej prowadzeniu działalności gospodarczej, będzie dla Niego neutralna z punktu widzenia opodatkowania tym podatkiem;
4.  budynku mieszkalnego będzie rodziła obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych?

1.  W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Czy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych transakcja zbycia:

1.  budynku niemieszkalnego będzie stanowić źródło przychodów z działalności gospodarczej Wnioskodawcy, czy też będzie korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych oraz czy Wnioskodawca po rozwodzie, a przed podziałem majątku małżeńskiego, był uprawniony do dokonywania odpisów amortyzacyjnych na zasadach dotychczasowych (tj. z okresu małżeństwa) od wartości początkowej budynku niemieszkalnego przyjętej jeszcze w czasie trwania związku małżeńskiego;
2.  budynku mieszkalnego poza działalnością gospodarczą, będzie neutralna w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych;
3.  gruntu w części niewykorzystywanej w działalności, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a w części w jakiej grunt służył prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, będzie podlegała opodatkowaniu, jako przychód z tej działalności ?

1.  W zakresie podatku od spadków i darowizn. Czy można uznać, że podział majątku dorobkowego małżonków nie będzie podlegał podatkowi od spadków i darowizn, w związku z tym, że nie może być on traktowany jako zniesienie współwłasności, wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 4 wspomnianej ustawy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytania Nr 3, dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie odpowiedzi na pozostałe pytania zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do budynku niemieszkalnego, zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych co do zasady nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług.

Od powyższej zasady istnieje jeden kluczowy wyjątek. Nawet, jeśli mamy do czynienia ze zwolnieniem w podatku od towarów i usług, to istnieje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli przedmiotem transakcji zwolnionej w podatku od towarów i usług jest nieruchomość lub jej część lub udział w tych prawach. Oznacza to, że w wypadku planowanej transakcji, istniał będzie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do zbycia przez Wnioskodawcę części budynku w zakresie części wynajmowanej, jeśli Wnioskodawca nie zdecyduje się zrezygnować ze zwolnienia w podatku od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do budynku mieszkalnego, transakcja ta będzie podlegać opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), według stawki 2% obliczonej od wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży (ceny) (art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy), podatnikiem tego podatku będzie nabywca (art. 4 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy). Natomiast płatnikiem będzie notariusz, jako że sprzedaż wymagać będzie dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ww. ustawy).

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do gruntu, w tej części udziału Wnioskodawcy w gruncie, który nie był związany z wykonywaną działalnością gospodarczą, transakcja będzie neutralna na gruncie podatku VAT i będzie rodzić obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych na zasadach opisanych powyżej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia nieruchomości, którą, jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, nabył w 1997 roku wspólnie z małżonką (nieprowadzącą działalności gospodarczej) do wspólności małżeńskiej ustawowej.

Nieruchomość ma powierzchnię 3893 m2, w skład nieruchomości wchodzą:

1.  budynek mieszkalny, niewykorzystywany w działalności gospodarczej, o powierzchni 116 m2;
2.  budynek niemieszkalny, wykorzystywany przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o powierzchni użytkowej 673,4 m2, powierzchni zabudowy 661 m2;
3.  grunt niezabudowany o powierzchni 3232 m2, częściowo wykorzystywany w działalności gospodarczej (powierzchnia 1500 m2).

Budynek mieszkalny znajdował się na nieruchomości już w chwili zakupu. Budynek niemieszkalny został wybudowany przez Wnioskodawcę, jego odbiór nastąpił w 2003 r., przy jego budowie odliczono podatek VAT związany z zakupem materiałów i usług, w późniejszym okresie nie był on w istotny sposób rozbudowany, modernizowany lub ulepszany. Budynek niemieszkalny był wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, został przyjęty w całości do ewidencji środków trwałych i była prowadzona jego amortyzacja od wartości początkowej równej wartości całości budynku. Z uwagi na to, że jeden małżonek (Wnioskodawca) prowadził działalność był on uprawniony do amortyzowania 100% jego wartości. Po rozwodzie doszło do ustania wspólności, została ona zastąpiona współwłasnością w częściach ułamkowych, w której każdy z byłych małżonków posiadał ½ udziału. Od budynku niemieszkalnego odprowadzany był również podatek od nieruchomości w wysokości przewidzianej dla nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

W odniesieniu do części budynku niemieszkalnego nie doszło do pierwszego zasiedlenia. W odniesieniu do części budynku doszło do pierwszego zasiedlenia, część budynku niemieszkalnego była przez Wnioskodawcę wynajmowana (najem zakończono w dniu 31 grudnia 2012 r.) w ramach działalności gospodarczej, w ramach opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tytułu najmu Wnioskodawca wystawiał najemcy fakturę VAT. W umowie najmu przewidziano, że najemca ma prawo korzystać z części gruntu o powierzchni 1500 m2 oraz części budynku niemieszkalnego o łącznej powierzchni 255 m2.

W chwili obecnej, z uwagi na rozwód, cała nieruchomość znajduje się we współwłasności w częściach równych byłych małżonków. Wnioskodawca w dalszym ciągu dokonuje amortyzacji nieruchomości od przyjętej wcześniej wartości początkowej. Do tej pory nie przeprowadzono postępowania zmierzającego do podziału majątku małżeńskiego – ani w drodze umowy, ani orzeczenia sądu.

Przedmiotem planowanej transakcji będą wszystkie składniki nieruchomości. Nabywcą będzie podatnik VAT.

Wnioskodawca i jego była żona zamierzają zawrzeć umowę podziału majątku wspólnego, w wyniku którego zostaje dokonany podział w ten sposób, że Wnioskodawca otrzyma na wyłączną własność majątek w postaci nieruchomości, przy czym będzie miał obowiązek spłacić małżonce kwotę równą ½ wartości uzyskanej w wyniku sprzedaży nieruchomości. Taki podział majątku będzie podziałem ekwiwalentnym. Wnioskodawca w wyniku podziału nabywa własność całej nieruchomości, z obowiązkiem spłaty byłej żonie wartości równej połowie wartości tej nieruchomości. Następnie Wnioskodawca sprzeda całą nieruchomość, a połowę otrzymanej kwoty sprzedaży przekaże byłej żonie tytułem spłaty jej udziału w majątku dorobkowym.

W interpretacji indywidualnej z dnia 23 września 2015 r. Nr IPPP1/4512-358/15-4/JS, dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów wskazał, że: „co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku”.

W zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług budynku mieszkalnego w ww. interpretacji stwierdzono: „W odniesieniu do budynku mieszkalnego należy stwierdzić, że budynek ten – jak wskazał Wnioskodawca – był wykorzystywany wyłącznie do celów osobistych Zainteresowanego, poprzez które należy rozumieć zaspokajanie jego potrzeb mieszkaniowych. Ponadto należy wskazać, iż pomimo że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, to przedmiotowy budynek mieszkalny nigdy nie był w żaden sposób związany z prowadzoną przez Zainteresowanego działalnością gospodarczą. A zatem należy stwierdzić, że sprzedaż ww. budynku mieszkalnego przez Wnioskodawcę nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Natomiast w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług budynku niemieszkalnego ww. interpretacji tutejszy Organ wskazał, że „Z kolei w kwestii sprzedaży budynku niemieszkalnego, który był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej należy zauważyć, że budynek ten w części był oddany w najem. Zatem mając na uwadze treść art. 2 pkt 14 ustawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż części budynku niemieszkalnego, która była przez Wnioskodawcę wynajmowana, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajmu tej części budynku, tj. w marcu 2011 r. Tak więc sprzedaż tej części budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej części budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Przy czym należy wskazać, że dostawa wynajmowanej części budynku niemieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile Wnioskodawca nie zrezygnuje ze zwolnienia i nie wybierze opcji opodatkowania wskazanej w art. 43 ust. 10 ustawy. Z kolei w przypadku sprzedaży pozostałej części budynku niemieszkalnego, która nie była przedmiotem najmu, nie doszło do pierwszego zasiedlenia, a więc dostawa tej części budynku nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w dalszej kolejności należy przeanalizować czy nieobjęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaż części budynku niemieszkalnego, która nie była przedmiotem najmu, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że aby dostawa ww. części budynku niemieszkalnego mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule. Z okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do budynku niemieszkalnego Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tak więc w stosunku do ww. części budynku niemieszkalnego nie są również spełnione przesłanki zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zatem dostawa części budynku niemieszkalnego, która nie była przedmiotem najmu, podlega opodatkowaniu stawką 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy.

Odnosząc się z kolei do dostawy gruntu, na którym jest posadowiony budynek mieszkalny, (niewykorzystywany do działalności gospodarczej) i budynek niemieszkalny (wykorzystywany do działalności gospodarczej), należy wskazać, że Wnioskodawca jest zobowiązany do przyporządkowania gruntu odrębnie do budynku mieszkalnego i budynku niemieszkalnego.

Przy czym z uwagi na okoliczność, iż dostawa budynku mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to również nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem dostawa gruntu przyporządkowanego do budynku mieszkalnego.

Z kolei z uwagi na fakt, że dostawa budynku niemieszkalnego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej w części jest zwolniona od podatku VAT, a w części jest opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%, to dostawa gruntu przyporządkowanego do budynku niemieszkalnego w części przyporządkowanej do dostawy budynku objętej zwolnieniem – podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zaś dostawa gruntu przyporządkowanego do budynku niemieszkalnego w części przyporządkowanej do dostawy budynku objętej opodatkowaniem według stawki 23% - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%”.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości, tj. gruntu oraz posadowionych na nim budynków, w części podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast do sprzedaży ww. nieruchomości w części podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług, nie znajdzie zastosowanie określone w art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy.

Podkreślić należy, że stosownie do treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Natomiast z wnioskiem o wydanie interpretacji wystąpił Wnioskodawca, jako sprzedający. W związku z tym, w postępowaniu dotyczącym wydania interpretacji Organ podatkowy nie może zajmować stanowiska w sprawie stawki podatku od czynności cywilnoprawych, podstawy naliczenia tego podatku oraz obowiązków podatkowych płatnika podatku (notariusza).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wniosek o wydanie interpretacji może być złożony tylko w indywidualnej sprawie zainteresowanego. Z tych też względów - z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - zaznacza się, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy jedynie Wnioskodawcy, nie zaś nabywcy nieruchomości.

Końcowo nadmienia się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.