Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.195.2019.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-05
Teza: Czy transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 31 maja 2019 r. (data wpływu – 6 czerwca 2019 r.), uzupełnionym 6 czerwca 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 06 czerwca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości. Wniosek uzupełniono 6 czerwca 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: R. Sp. z o.o. (Kupujący, Spółka);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana S.K. (Sprzedający),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z o.o. (dalej: „Spółka”), jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest osobą fizyczną, zarejestrowaną jako podatnik podatku od towarów i usług czynny, prowadzącą działalność gospodarczą (dalej: „Sprzedający”) z miejscem prowadzenia działalności w Ł.

W dalszej części wniosku Spółka oraz Sprzedający będą zwane łącznie „Stronami”, „Zainteresowanymi”.

Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem 321/2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”).

W celu nabycia Nieruchomości podmiot trzeci powiązany ze Spółką zawarł dnia 13 maja 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, sporządzoną w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa przedwstępna”). Podmiot trzeci, który zawarł Umowę przedwstępną, jest na zasadach określonych w Umowie przedwstępnej upoważniony do wskazania Spółki jako podmiotu, który zakupi Nieruchomość. W związku z tym Spółka albo zawrze ze Sprzedającym umowę przedwstępną ustalającą takie same warunki i zasady sprzedaży jak Umowa przedwstępna albo zostaną na nią przeniesione prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej. Następnie Strony zawrą umowę przyrzeczoną, na podstawie której Sprzedający sprzeda Spółce Nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Na moment złożenia wniosku Sprzedający nie jest jeszcze właścicielem Nieruchomości. Zamierza ją nabyć (w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej) od obecnego właściciela − podmiotu trzeciego, z którym podpisał umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego od podmiotu trzeciego nie jest przedmiotem wniosku).

Po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług. Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz obecnego właściciela Nieruchomości, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Sprzedającego ma zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Wobec tego Sprzedający zakłada, że będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego od obecnego właściciela Nieruchomości jest przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację indywidualną.

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy, z zastrzeżeniem przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Sprzedającym a obecnym właścicielem Nieruchomości.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tereny wchodzące w skład Nieruchomości zostały w nim oznaczone jako tereny usługowo-produkcyjne (symbol U,P) oraz częściowo jako pas drogi wewnętrznej (symbol KDW).

Zgodnie z zamiarem Stron, na moment planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości opisany wyżej status Nieruchomości pozostanie bez zmian.

Sprzedający nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość będzie stanowiła wyodrębnioną jednostkę organizacyjną. Sprzedający nie zamierza sporządzać osobnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Spółka nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych. Nieruchomość nie będzie jedynym aktywem, jakie na moment planowanej transakcji będzie posiadał Sprzedający.

Spółka nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, praw i obowiązków z umów (w szczególności z umów finansowania lub umów dotyczących Nieruchomości) czy też środków pieniężnych Sprzedającego. Wyjątkiem mogą być ewentualnie dokumenty i decyzje administracyjne, o których będzie mowa w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego.

Sprzedający nie planuje na moment sprzedaży zatrudniać pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Sprzedającego nie będzie skutkowało tym, że Spółka stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U. z 2018 r., poz. 917, ze zm.).

Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie hali magazynowo-produkcyjno-biurowej, którą zamierza wykorzystywać do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (np. oddawać w najem). Spółka nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z podatku od towarów i usług ani działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zawarcie pomiędzy Stronami umowy sprzedaży Nieruchomości jest uzależnione m.in. od zawarcia w sposób ważny, skuteczny i zgodny z prawem umowy pomiędzy Sprzedającym, a obecnym właścicielem Nieruchomości, na podstawie której Sprzedający nabędzie Nieruchomość, a także od ujawnienia Sprzedającego w księdze wieczystej jako jedynego właściciela Nieruchomości.

Przed dniem planowanej transakcji Sprzedający ma także uzyskać dla Nieruchomości prawomocną decyzję środowiskową, prawomocne pozwolenie na budowę (zezwalające na budowę obiektów w ramach inwestycji planowanej przez Spółkę), a także wszelkie decyzje administracyjne niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji (w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta pozwoleniem na budowę dotyczącym planowanej inwestycji). Powyższe decyzje zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Spółkę.

Przed sprzedażą Nieruchomości Sprzedający udzieli Spółce (z chwilą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego) upoważnienia i prawa do dysponowania gruntem dla celów związanych z przygotowaniem planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, uzyskania pozwoleń i decyzji administracyjnych, podpisywania umów i porozumień z organami administracji i przeprowadzania badania Nieruchomości.

Spółka przeprowadzi proces analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości. Sprzedający lub obecny właściciel Nieruchomości udzieli Spółce i osobom przez nią wskazanym wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzania badania Nieruchomości oraz przekaże Spółce decyzje, postanowienia oraz inne dokumenty dotyczące Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości.

Wniosek dotyczy Nieruchomości i obejmuje jedynie planowaną dostawę realizowaną przez Sprzedającego na rzecz Spółki.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży Nieruchomości, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki w wysokości 23%. W rezultacie transakcja nabycia Nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Spółka nie będzie zobowiązana do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 2 sierpnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.310.2019.2.JO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej – działki nr 321/2 (Nieruchomość).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 2 sierpnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.310.2019.2.JO Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydanej dla Zainteresowanych, wskazano m.in. że: „(…) przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Kupujący w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT. (…) do dostawy ww. Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (…) Dla sprzedaży nieruchomości nie znajdzie również zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. (…) sprzedaż działki gruntu nr 321/2 będzie opodatkowana stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Spółce nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tego tytułu.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.