Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-91/16/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-04-07
Teza: Czy sprzedając ww. nieruchomość a dokładnie połowę jej udziałów za połowę poniesionych kosztów, tj. 210.000 zł wystąpi podatek dochodowy?
Słowa kluczowe: budowa; koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm. ) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 14 stycznia 2016 r. (data otrzymania 18 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości –**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 stycznia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 2014 r. nabył od rodziców w drodze darowizny dom. W tym samym roku sprzedał ww. dom za kwotę 420.000 zł. W zeznaniu podatkowym PIT-39 za 2014 r. zobowiązał się wydatkować całą kwotę na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca kupił działkę za kwotę 200.000 zł oraz wybudował dom za kwotę 220.000 zł. Potwierdzeniem jest akt notarialny i faktury. Łączne koszty to 420.000 zł.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając ww. nieruchomość a dokładnie połowę jej udziałów za połowę poniesionych kosztów, tj. 210.000 zł wystąpi podatek dochodowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedając 50% udziałów w nieruchomości przed upływem 5 lat ma prawo do kosztów poniesionych na jej pozyskanie. Koszty poniesione na całość to 420.000 zł, zamierza sprzedać połowę za 210.000 zł, przychód minus koszty wynosi 0 zł. Wnioskodawca uważa, że podatek dochodowy nie powinien być naliczony, ponieważ dokona sprzedaży bez zysku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca kupił w 2014 r. działkę, na której wybudował dom. Łączny koszt zakupu działki i wybudowania domu to kwota 420.000 zł. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać 50% udziału w nieruchomości za kwotę 210.000 zł.

Skoro sprzedaży udziału w nieruchomości Wnioskodawca zamierza dokonać przed upływem terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to sprzedaż po stronie Wnioskodawcy wywoła określone konsekwencje podatkowe w postaci powstania obowiązku podatkowego.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

W rozpatrywanej sprawie wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży 50% udziału w nieruchomości stanowiącej działkę, na której wybudowano dom o połowę poniesionych kosztów związanych z jej „pozyskaniem”, tj. o kwotę 210.000 zł.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że przy sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa mogą wystąpić koszty dwojakiego rodzaju:

*   koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
*   koszty uzyskania przychodu.

Pierwszym elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania są koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo–skutkowy.

Drugim elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) są koszty uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c, gdyż będący przedmiotem planowanej sprzedaży udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym został nabyty przez niego odpłatnie.

W myśl wskazanego przepisu – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przywołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z uwagi na fakt, że w omawianej sprawie przedmiotem planowanej sprzedaży ma być połowa udziału w nieruchomości stanowiącej działkę, na której Wnioskodawca wybudował dom, to za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca będzie mógł uznać 50% kosztów nabycia działki (koszt nabycia działki co do zasady wynika z aktu notarialnego jej nabycia) oraz 50% wydatków poniesionych na budowę domu jako nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość, o ile istotnie fakt poniesionych nakładów na budowę domu będzie w odpowiedni sposób udokumentowany – zgodnie z zasadami określonymi w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, podstawą obliczenia podatku z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę między przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Tak obliczony dochód podlegał będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli zatem cena sprzedaży udziału ½ w nieruchomości będzie odpowiadała wartości rynkowej i po pomniejszeniu jej o koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy nie przekroczy ½ wartości udokumentowanych kosztów nabycia działki i budowy budynku, to należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że w wyniku planowanej sprzedaży połowy udziału w nieruchomości Wnioskodawca nie osiągnie dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.