Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-425/09-2/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-09-02
Teza: Czy kwota 215 823,08 zł (spłata pozostałej części salda kredytu 285 823,08 zł po odjęciu części kredytu nie przeznaczonej na zakup działki 70 000 zł) może zostać zaliczona jako wydatek na cele mieszkaniowe (spłata kredytu pod zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego) zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 32 litera a) (stan prawny obowiązujący do końca 2006 roku) i tym samym czy może pomniejszyć wielkość podatku należnego od sprzedaży nieruchomości (10%)?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; cel-cele mieszkaniowe; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 13.06.2009 r., (data wpływu 19.06.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodów ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19.06.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia 14.12.2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonali zakupu działki wraz z udziałem w drodze planując budowę domu. Cena zakupu działki wraz z udziałem w drodze wynosiła 97314,9 dolarów kanadyjskich, co w dniu sporządzenia aktu notarialnego było równowartością 245 000 zł. Zapłata przez małżonków nastąpiła w kwocie 220 000 zł pochodzącej z kredytu hipotecznego zaciągniętego pod hipotekę mieszkania, którego byli właścicielami. Pozostałą część ceny działki małżonkowie zapłacili ze środków własnych. Zaciągnięty kredyt został powiększony o 70 000 zł na inne potrzeby konsumpcyjne i wynosił w sumie 290 000 zł (Wnioskodawca załączył kopię umowy kredytowej).

Zakupiona przez Wnioskodawcę wraz z żoną działka miała status rolny, ale zarówno dla tej działki jak i działek sąsiednich gmina wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia użytków rolnych na cele budownictwa mieszkaniowego (załączono zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości z dnia 12.12.2006 r.). Na działkach sąsiednich zostały już pobudowane domy (załączono mapę okolicy), a działka ma dostęp do mediów prąd i woda (załączono potwierdzenia ze S i M). Dnia 4.12.2007 r. dokonali sprzedaży działki (załączono akt notarialny sprzedaży). Dnia 7.12.2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną złożyli oświadczenia, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki przeznaczą na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe lub inne cele mieszkaniowe (załączono -kopię oświadczenia). W okresie od 11.12.2007 r. do 07.01.2008 r. dokonali spłaty całości pozostałej kwoty kredytu w wysokości 285 823,08 zł (plus odsetki bieżące 1529,06 zł).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota 215 823,08 zł (spłata pozostałej części salda kredytu 285 823,08 zł po odjęciu części kredytu nie przeznaczonej na zakup działki 70 000 zł) może zostać zaliczona jako wydatek na cele mieszkaniowe (spłata kredytu pod zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego) zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 32 litera a) (stan prawny obowiązujący do końca 2006 roku) i tym samym czy może pomniejszyć wielkość podatku należnego od sprzedaży nieruchomości (10%)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, że kwota 215 823,08 zł (spłata pozostałej części salda kredytu 285 823,08 zł po odjęciu części kredytu nie przeznaczonej na zakup działki 70 000 zł) może być zaliczona jako wydatek na cele mieszkaniowe, gdyż działka, pomimo, że miała status rolny w momencie zakupu, miała od początku jasne przeznaczenie budowlane zarówno z punktu widzenia gminy jak i naszych planów. Świadczy o tym:

1.  Załączone zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości potwierdzające brak miejscowego planu zagospodarowania i zgodę gminy na zmianę przeznaczenie użytków rolnych na cele budowlane.
2.  Podobny status sąsiednich działek których także dotyczyła ta uchwała i na których zostały pobudowane domy (załączam mapę okolicy).
3.  Wielkość działki (868 m²) sugerująca jej charakter budowlany.
4.  Dostęp do mediów potwierdzony załączonymi pismami ze S i M.
5.  Uzyskane przez nas warunki zabudowy na dwa domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (załączone).

Z tego powodu Wnioskodawca uważa, że wraz z małżonką spełniają warunek wydatkowania wyżej wymienionej kwoty na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że do odpłatnego zbycia nieruchomości w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
3.  przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3\. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

Okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

W sytuacji przedstawionej we wniosku Wnioskodawca wraz z żoną przychód uzyskany ze sprzedaży działki przeznaczyli na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej działki rolnej z przeznaczeniem na budowę domu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera pojęcia „działka przeznaczona pod zabudowę”, dlatego należy sięgnąć do definicji zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Przy czym przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiarów nabywcy tegoż gruntu, ale decydujące znaczenie dla jego ustalenia mają postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego w dniu zakupu gruntu, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydana przez właściwy organ gminy.

Decyzja taka, wydawana przez właściwy organ gminy, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest, w przypadku braku określonego planu zagospodarowania przestrzennego, wyrazem działań faktycznych i prawnych gminy w obrębie wskazanej nieruchomości. To ona więc decyduje o faktycznym przeznaczeniu gruntu.

Ze złożonego przez Wnioskodawcę wniosku wynika, że zakupiona działka nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale została wydana decyzja o warunkach zabudowy na dwa domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej.

Taki stan rzeczy sprawia, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej działki wydatkowany na spłatę kredytu ale tylko w części, w której kredyt został zaciągnięty na sprzedawaną działkę nie pomniejszy wielkości podatku należnego od sprzedaży nieruchomości tylko będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako występującego z wnioskiem. Nie chroni natomiast Pana żony.

Końcowo należy dodać, iż załączone do wniosku dokumenty nie podlegały weryfikacji i analizie, w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.