Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.462.2025.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-27
Teza: Jeżeli do dnia zawarcia planowanej umowy sprzedaży nadal
będzie Pani posiadać tylko udział w działce zabudowanej
budynkiem w stanie surowym – to przy zakupie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie Pani
przysługiwać zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o
PCC.
Słowa kluczowe: mieszkanie-zakup mieszkania
sprzedaż-sprzedaż rzeczy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Umowa sprzedaży-Pozostałe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej
    podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia
    określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła

    go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 września 2025 r. i samoistnie - pismem
    z 16 października 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z mężem posiada Pani rozdzielność majątkową. Posiada Pani 25 % udziałów w
    działce budowlanej, na której dom jest w budowie, na chwilę obecną są mury dach i okna.
    Dom nie posiada instalacji elektrycznej, hydraulicznej ani drzwi wejściowych, czyli jest to
    stan surowy, a budynek nie nadaje się do zamieszkania.
    Planuje Pani, na wyłączność, zakup na kredyt pierwszego mieszkania o spółdzielczym
    własnościowym prawie do lokalu.
    Na dzień składania wniosku nie posiada Pani udziałów w nieruchomości, w której mogłaby
    zamieszkać.
    W pismach uzupełniających wskazała Pani, że przed dniem złożenia wniosku, tj. 21
    sierpnia 2025 r. nigdy nie posiadała Pani nieruchomości ani udziałów, innych niż
    wspomniana działka budowlana, w:
    - prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu dotyczącym lokalu mieszkalnego albo
      domu jednorodzinnego.

## Pytanie

Czy możliwe jest zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup
    pierwszego mieszkania na podstawie art. 9 pkt 17 (ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych)?
    Pani stanowisko w sprawie przeformułowane w uzupełnieniu wniosku
    Pani zdaniem, ponieważ na dzień 21 sierpnia 2025 r. nie była Pani właścicielem
    nieruchomości nadającej się do zamieszkania, przysługuje Pani prawo do zwolnienia od
    podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszego mieszkania.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 - przy umowie sprzedaży - ciąży na
      kupującym.
    W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

      Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy
      zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty
      podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki
      cywilnej.
    Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi - wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych,
      prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
      przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
      lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na
    kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych
    przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie
    przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych. Zasady zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy
    sprzedaży dotyczącej tzw. „pierwszej nieruchomości”, której dotyczy Pani pytanie
    uregulowane są w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie
    z jego treścią:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
      - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
      - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50 %.

    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że posiada Pani rozdzielność
    majątkową z mężem. Posiada Pani 25 % udziałów w działce zabudowanej budynkiem w
    stanie surowym otwartym. Planuje Pani zakup swojego własnego pierwszego mieszkania
    (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego). Na dzień składania
    wniosku nie posiada Pani innych, niż wspomniana działka budowlana nieruchomości ani
    udziałów w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczym własnościowym
    prawie do lokalu dotyczącym lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
    Pani wątpliwości dotyczą tego, czy będzie Pani przysługiwać prawo do ww. zwolnienia w
    związku z zakupem lokalu mieszkalnego.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. z 2025 r. poz. 1071) nie definiują pojęć „budynek
    mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji
    budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418
    ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. Prawa budowlanego:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      - budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany
      z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach;
      - budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno
      stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
      zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
      całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych
      albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej
      nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    W myśl art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
    Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o
    pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2,
    można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru
    budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia
    doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a
    stosuje się.
    Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
    Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o
    pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
      1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on
        zaliczony do kategorii (...)
      - o których mowa w załączniku do ustawy;
      2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;

      3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed
        wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
    Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
    1) obiekt budowlany lub jego część;
    2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę
      lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
      Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do
      użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować
      zgodnie z przeznaczeniem.
      Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z
      wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
    Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że posiada Pani
    25% udziałów w działce zabudowanej budynkiem w stanie surowym otwartym. Dom nie
    posiada instalacji elektrycznej, hydraulicznej ani drzwi wejściowych, czyli jest to stan
    surowy, a budynek nie nadaje się do zamieszkania. Z opisu sprawy wynika, że jest to
    obiekt, który jest w trakcie budowy i nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie.
    Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na
    użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa
    budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia
    użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Zatem, jeżeli posiada Pani wyłącznie udział w nieruchomości z nieukończoną budową
    domu, w którym nie można - zgodnie z odrębnymi przepisami - zamieszkać, to nie można
    uznać, że posiada Pani udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy
    Prawo budowlane.
    Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Pani przysługiwać żadne z
    praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu.
    Z opisu sprawy wynika, że na dzień składania wniosku nie posiada Pani innych, niż
    wspomniana działka budowlana, nieruchomości ani udziałów w prawie własności lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawie własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
    dotyczącym lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
    Zatem - jeżeli do dnia zawarcia planowanej umowy sprzedaży nadal będzie Pani posiadać
    tylko udział w działce zabudowanej budynkiem w stanie surowym - to przy zakupie
    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie Pani przysługiwać
    zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
    Jeżeli jednak przed dniem zawarcia planowanej umowy sprzedaży nabędzie Pani
    jakiekolwiek z praw lub udział w prawie wskazanym w treści art. 9 pkt 17 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych (z zastrzeżeniem wyjątku w tym przepisie
    wskazanego, tj. udział nie przekraczy 50% i będzie nabyty w drodze dziedziczenia) ww.
    zwolnienie nie będzie Pani przysługiwać.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
          z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.