Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.389.2021.2.MST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-05
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszt eksploatacyjny; lokal-lokal mieszkalny; najem; najem-najem mieszkań; najemcy; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; refundacja
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 maja 2021 r., uzupełnionym 19 lipca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

6 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który został uzupełniony 19 lipca 2021 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 1 kwietnia 2021 r. Wnioskodawczyni wynajęła (Wynajmujący) posiadane mieszkanie przy ul. … w G. dla firmy A. Sp. z o.o (Najemca). Zgodnie z zawartą umową, Najemca płaci Wynajmującemu czynsz najmu w kwocie 1.990 zł. W swojej treści umowa zawiera także wskazanie wysokości czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej administrującej budynkiem (koszty administracji, sprzątania, wywozu śmieci, funduszu remontowego, eksploatacji części wspólnych, etc. – wynikające z przyjętego planu gospodarczego) wraz z zastrzeżeniem, iż wysokość czynszu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej może się zmieniać zgodnie z ustaleniami planu gospodarczego przyjmowanego przez Wspólnotę Mieszkaniową raz do roku.

W swojej treści umowa zawiera również wskazanie, że czynsz eksploatacyjny na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, a także należności za zużytą ciepłą i zimną wodę, ogrzewanie oraz prąd opłaca Wynajmujący, a następnie przedstawia stosowne rachunki Najemcy jako podstawę do refundacji tych kosztów. Najemca dokona refundacji na konto Wynajmującego w kwocie zgodnej z rzeczywistymi kosztami poniesionymi przez niego na opisane cele. W praktyce Wynajmujący wystawia Najemcy dwa rachunki. Pierwszy z nich na kwotę należnego Wynajmującemu czynszu z tytułu wynajmu lokalu. Drugi z rachunków zawiera wyodrębnione pozycje wskazujące precyzyjnie wysokość kosztów eksploatacyjnych pokrytych przez Wynajmującego, które zrefundować ma Najemca. Załącznikami do drugiego rachunku są rozliczenia otrzymywane przez Wynajmującego od Wspólnoty Mieszkaniowej oraz faktura za prąd. Wynajmujący zdecydował się odprowadzać podatek dochodowy w formie ryczałtowej.

W piśmie uzupełniającym doprecyzowano, że zgodnie z umową Wynajmujący jest zobowiązany do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd. Poniżej przytoczono stosowne fragmenty umowy:

*   „3. Czynsz na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "…" oraz czynsz najmu płacone będą miesięcznie z góry przelewem najpóźniej do 10 dnia każdego miesiąca. W przypadku zwłoki z płatnością dłuższej niż 5 dni czynsz najmu w danym miesiącu będzie wynosił 500,00 zł. 4. Za każdy dzień opóźnienia w zapłacie Wynajmujący może żądać od Najemcy zapłaty odsetek ustawowych 5. Za termin spełnienia świadczenia uważany będzie dzień uznania środków pieniężnych na rachunku Wynajmującego – numer konta do przelewu: …”.
*   „1. Najemca zobowiązuje się do refundacji opłat za zużyty prąd, wodę i energię cieplną. 2. Opłaty o których mowa w ust 1. będzie regulował Wynajmujący na podstawie rachunków otrzymanych od dostawców mediów, a następnie przedstawi te rachunki do wglądu Najemcy w celu ustalenia kwoty refundacji”.

Wynajmujący czynsz na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej płaci ze środków własnych w formie comiesięcznych rozliczeń zaliczkowych wystawianych przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie przyjętego planu gospodarczego. Wynajmujący opłaty za wodę, ogrzewanie i prąd ponosi ze środków własnych – dotyczą one tylko rzeczywistego zużycia – płatność „z dołu”. Najemca dokonuje refundacji całości kosztów faktycznie poniesionych przez Wynajmującego na podstawie rachunków, które uprzednio Wynajmujący otrzymuje od uprawnionych podmiotów. Uiszczając opłaty eksploatacyjne Wynajmujący pełni rolę pośrednika w płatności pomiędzy Najemcą a uprawnionymi podmiotami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionej sytuacji prawidłowym jest przyjęcie – jako podstawy podatku dochodowego – kwoty czynszu najmu wskazanej w umowie, z pominięciem w podstawie opodatkowania refundowanych przez Najemcę kosztów eksploatacyjnych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przyjęcie do podstawy podatku dochodowego jedynie kwoty czynszu należnego z tytułu najmu, z pominięciem kwot refundacji kosztów eksploatacyjnych jest prawidłowe. Refundacja kosztów eksploatacyjnych ponoszonych przez Wynajmującego nie stanowi bowiem przychodu. W opisanej sytuacji, Wynajmujący pełni jedynie rolę operatora pośredniczącego w płatności, a przyjęty sposób rozliczeń ma zabezpieczyć jego interesy. Gdyby bowiem Najemca miał samodzielnie dokonywać opłat eksploatacyjnych, a nie robiłby tego należycie, mógłby w krótkim czasie spowodować znaczne zadłużenia po stronie Wynajmującego.

Przy definiowaniu swojego stanowiska Wnioskodawczyni kierowała się ogólnodostępnymi źródłami, w tym m.in. interpretacjami indywidualnymi wydanymi w analogicznych sprawach, np. interpretacją indywidualną z 17 grudnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.17.2019.2.GM.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Stosownie do treści art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle art. 6 ust. 1a tejże ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).

Jak wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty pieniężne lub inne świadczenia powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

*   albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)
*   albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Nie można więc mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego – a więc i o przychodzie – po jego stronie.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Regulując płatności związane z najmem wynajmujący wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wynajęła mieszkanie i zdecydowała się odprowadzać z tego tytułu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z umową, Wynajmujący (Wnioskodawczyni) jest zobowiązany do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd, a płatności tych dokonuje ze środków własnych. Kolejno przedstawia stosowne rachunki Najemcy jako podstawę do refundacji poniesionych kosztów.

Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację uznać zatem należy, że przysługujący Wnioskodawczyni – jako stronie wynajmującej – zwrot kosztów faktycznie przez Nią poniesionych na rzecz uprawnionych podmiotów jest Jej przychodem z najmu. W takiej sytuacji bowiem, uiszczając związane z utrzymaniem lokalu opłaty (koszty eksploatacyjne), do których ponoszenia Wnioskodawczyni się zobowiązała, nie pełni Ona – wbrew swojemu twierdzeniu – roli pośrednika między Najemcą a ww. podmiotami, gdyż pokrywa koszty eksploatacyjne z własnych środków finansowych, nie zaś ze środków pochodzących od Najemcy.

W związku z powyższym, refundacja przez Najemcę kosztów, które Wnioskodawczyni opłaca własnymi środkami, ze względu na to, że – zgodnie z umową – to na Niej spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, zarówno wskazana w umowie kwota czynszu najmu, jak i otrzymywany od Najemcy zwrot równowartości poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zaznaczyć przy tym należy, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do analizy zapisów umowy najmu, które – wraz z odpowiedziami na poszczególne pytania wezwania – zawarto w piśmie uzupełniającym. Tak więc, za Wnioskodawczynią przyjęto, że zgodnie z ww. umową, jako strona wynajmująca jest Ona zobowiązana do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd.

Zgodnie z zakresem żądania Wnioskodawczyni, ta interpretacja dotyczy wyłącznie sposobu ustalania osiąganego przez Wnioskodawczynię przychodu z tytułu umowy najmu. Ocenie nie podlegało natomiast, czy Wnioskodawczyni faktycznie jest uprawniona do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej tutejszy organ informuje, że rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Co więcej, sprawa na gruncie której została wydana powołana interpretacja nie jest analogiczną do sprawy Wnioskodawczyni. Wskazywano w niej, że do ponoszenia opłat związanych z użytkowaniem lokalu zobowiązani są najemcy, podczas gdy w przedmiotowej sprawie ciężar takich opłat – zgodnie z zawartą umową – spoczywa na Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na tę interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.