Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-538/15-3/KT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-14
Teza: VAT - w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: budowle; drogi; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; ogrodzenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2007 r. nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w W. działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2015 r. (data wpływu 29 czerwca 2015 r.), uzupełnionym w dniu 7 września 2015 r. (data wpływu 9 września 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości **jest**:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej opodatkowania dostawy Nieruchomości 1A, Nieruchomości 1C oraz Nieruchomości 2,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej opodatkowania dostawy Nieruchomości 1B, Nieruchomości 3 i 4 oraz Nieruchomości 5 i 6.

UZASADNIENIE

W dniu 29 czerwca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 7 września 2015 r., złożonym w dniu 7 września 2015 r. (data wpływu 9 września 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu do wniosku z dnia 7 września 2015 r.):

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca lub Zbywca) zamierza sprzedać (dalej: Sprzedaż) na rzecz spółki B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub podmiotu, na który ta spółka przeniesie wszelkie swoje prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej (zdefiniowanej poniżej) (dalej: Nabywca) prawo użytkowania wieczystego położonych w C. i D. gruntów (dalej: Nieruchomość), przy czym dla potrzeb niniejszego wniosku pojęcie to obejmuje łącznie wszystkie niżej opisane składniki, czyli prawo użytkowania wieczystego gruntów, zdefiniowanych poniżej jako Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6, wraz z prawem własności położonych na nich budowli, tj. Dróg, Stacji Transformatorowej i Uzbrojenia (zdefiniowanych poniżej). Właścicielem ww. budowli jest Wnioskodawca.

Jednocześnie - jak wskazano także poniżej - zgodnie z Umową Przedwstępną przedmiot Sprzedaży może zostać ograniczony do prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4. Sprzedaż Nieruchomości została poprzedzona zawarciem w dniu 28 maja 2015 roku umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego sporządzonego przez zastępcę notarialnego. W Umowie Przedwstępnej Nabywca zobowiązał się zapłacić Zbywcy część ceny tytułem zadatku (dalej: Zadatek), przy czym pierwsza część Zadatku została już zapłacona, zaś druga część Zadatku zostanie uiszczona przed dniem dokonania Sprzedaży. W wyniku wykonania Umowy Przedwstępnej, po spełnieniu lub zrzeczeniu się zastrzeżonych w niej warunków, pomiędzy Zbywcą a Nabywcą sporządzona zostanie warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości, zawarta pod warunkiem, że Gmina E. bądź Gmina Miasto C. nie wykonają przysługującego im ustawowego prawa pierwokupu Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Sprzedaży obejmuje:

1.  Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości D., gmina E., powiat C., składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 303/3 (dalej: Nieruchomość 1A), 303/7 i 302/4 (dalej: Nieruchomość 1B) oraz 302/3, 303/4, 303/5, i 303/9 (dalej: Nieruchomość 1C), obręb D., o łącznym obszarze 10,8278 ha objętych księgą wieczystą (dalej - łącznie Nieruchomość 1). Ponadto:
    1.  Nieruchomość 1 została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 27 lipca 1994 r. na podstawie umowy sprzedaży aktem notarialnym Repertorium A, jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z tym aktem Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego m.in. działek o numerach ewidencyjnych 302/4 oraz 303;
    2.  działka o numerze ewidencyjnym 303 została podzielona geodezyjnie m.in. na działki o numerach ewidencyjnych 303/3, 303/4, 303/5, 303/7 i 303/9 (decyzja warunkowa burmistrza gminy E. z dnia 16 czerwca 2014 r.);
    3.  w momencie nabycia Nieruchomości 1 przez Wnioskodawcę, na Nieruchomości 1 istniały budynki i budowle, które zostały przez Zbywcę wyburzone po dacie nabycia Nieruchomości 1, co nie zostało dotychczas w całości ujawnione w ewidencji gruntów i budynków;
    4.  zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu wsi D. i D. 1 - Etap I, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 30 sierpnia 2002 roku (dalej: MPZP D.), z zastrzeżeniem lit. e) poniżej, wszystkie działki składające się na Nieruchomość 1 są przeznaczone pod zabudowę, a w ewidencji gruntów są sklasyfikowane jako użytki stanowiące w całości tereny użytkowe (przemysłowe);
    5.  część Nieruchomości 1, to jest część działek o numerach ewidencyjnych 303/5 i 303/9, nie jest objęta opisanym powyżej MPZP, i dla tej części przed dniem dokonania Sprzedaży zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzająca, iż wspomniana część gruntu jest przeznaczona pod zabudowę;
    6.  na Nieruchomości 1A znajduje się stacja transformatorowa wraz z urządzeniami, stanowiąca murowaną konstrukcję trwale z gruntem związaną (dalej: Stacja Transformatorowa), która została wybudowana przez Zbywcę po nabyciu Nieruchomości 1. Stacja Transformatorowa stanowi własność Zbywcy i będzie przedmiotem Sprzedaży. Stacja Transformatorowa jest budowlą w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm., dalej: Prawo budowlane). W stosunku do Stacji Transformatorowej Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Stacji Transformatorowej). Po jej wybudowaniu Stacja Transformatorowa nie była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zbywca nie ponosił też wydatków na ulepszenie Stacji Transformatorowej. Tym samym, Stacja Transformatorowa nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT;
    7.  po nabyciu Nieruchomości 1 przez Zbywcę, Nieruchomość 1B (działki 303/7 i 302/4) była przez Zbywcę wydzierżawiona osobie trzeciej wraz ze znajdującym się na Nieruchomości 1B Uzbrojeniem (zdefiniowanym poniżej). Od momentu oddania Uzbrojenia znajdującego się na Nieruchomości 1B do użytkowania osobie trzeciej (dzierżawcy) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (tj. w ramach umowy dzierżawy) upłynął okres dłuższy niż 2 lata, przy czym wspomniana umowa dzierżawy została rozwiązana (od dnia rozwiązania umowy dzierżawy również upłynął okres dłuższy niż dwa lata); tym samym budowla (Uzbrojenie) znajdujące się na Nieruchomości 1B było przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. Na Nieruchomości 1B (na działce 303/7) znajduje się również punkt ujęcia wody pitnej (dalej: Punkt Ujęcia Wody) stanowiący część Uzbrojenia (zdefiniowanego poniżej), wybudowany przez Zbywcę po nabyciu tej Nieruchomości. Punkt Ujęcia Wody jest od 2015 r. wydzierżawiony przez Zbywcę osobie trzeciej;
    8.  Zbywca i Nabywca (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) złożą przed dniem dokonania Sprzedaży właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia, że rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybierają opodatkowanie dostawy budowli posadowionych na Nieruchomości 1B, o którym mowa art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT;
    9.  na Nieruchomości 1 znajduje się Uzbrojenie (zdefiniowane poniżej), Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej), Stacja Transformatorowa (posadowiona na Nieruchomości 1A) oraz Punkt Ujęcia Wody stanowiący część Uzbrojenia (posadowiony na Nieruchomości 1B). Poza Uzbrojeniem (zdefiniowanym poniżej) obejmującym Punkt Ujęcia Wody, Stacją Transformatorową oraz Ogrodzeniem (zdefiniowanym poniżej), na Nieruchomości 1 nie są posadowione budynki, budowle lub ich części.
2.  Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w C. przy ulicy P., powiat C., składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 47/2, 44/1, 127/1 i 127/3, obręb o łącznym obszarze 1,8797 ha, objętych księgą wieczystą (dalej: Nieruchomość 2). Ponadto:
    1.  Nieruchomość 2 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umów sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 27 lipca 1994 roku, Repertorium A oraz z 28 lipca 1995 roku, Repertorium A, jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przy czym część Nieruchomości 2 stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym 44/1 została nabyta jako samodzielne prawo użytkowania wieczystego;
    2.  zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obszaru G., uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 25 kwietnia 2002 roku (dalej: MPZP), wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości 2 są przeznaczone pod zabudowę i w ewidencji gruntów są sklasyfikowane jako użytki stanowiące w całości tereny użytkowe (przemysłowe);
    3.  zgodnie z MPZP, działka oznaczona numerem ewidencyjnym 47/2 jest w części położona w liniach rozgraniczających terenu komunikacji projektowanej drogi;
    4.  w momencie nabycia Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę, na Nieruchomości 2 istniał budynek, który został przez Zbywcę wyburzony po dacie nabycia Nieruchomości 2, co zostało ujawnione w kartotece budynków;
    5.  na Nieruchomości 2 znajduje się Uzbrojenie (zdefiniowane poniżej) oraz Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem (zdefiniowanym poniżej) oraz Ogrodzeniem (zdefiniowanym poniżej), na Nieruchomości 2 nie są posadowione budynki, budowle lub ich części.
3.  Udział Wnioskodawcy w prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący, położonego w miejscowości D., gmina E., powiat C., stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 303/6, obręb D.-wieś, o obszarze 0,2965 ha, objętą księgą wieczystą, stanowiącego drogę dojazdową (dalej: Nieruchomość 3), przy czym prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte przez Wnioskodawcę jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 lipca 1994 roku, akt notarialny Repertorium A . Nieruchomość 3 jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów, jako użytki stanowiące w całości drogę, przy czym zgodnie z MPZP D. część działki 303/6 jest przeznaczona pod zabudowę, zaś pozostała część nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i dla tej części przed dniem dokonania Sprzedaży zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzająca, iż wspomniana część gruntu jest przeznaczona pod zabudowę. Na Nieruchomości 3 znajduje się Uzbrojenie i Droga (zdefiniowane poniżej). Na Nieruchomości 3 nie znajduje się Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem oraz Drogą (zdefiniowanymi poniżej), na Nieruchomości 3 nie są posadowione budowle, budynki lub ich części.
4.  Udział Wnioskodawcy w prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący , położonego w C. przy ulicy P., powiat C., stanowiącego działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 44/2, obręb o obszarze 0,0866 ha, objętą księgą wieczystą nr , stanowiącego drogę dojazdową (dalej: Nieruchomość 4), nabyty 28 lipca 1995 roku na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego Repertorium A jako samodzielne prawo użytkowania wieczystego. Nieruchomość 4 jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów, jako użytki stanowiące w całości drogę, przy czym zgodnie z MPZP C. Nieruchomość 4 jest przeznaczona pod zabudowę. Na Nieruchomości 4 znajduje się Uzbrojenie i Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem, Ogrodzeniem oraz Drogą (zdefiniowanymi poniżej), na Nieruchomości 4 nie są posadowione budowle, budynki lub ich części. Ponadto, jeśli Zbywca, który prowadzi obecnie negocjacje z właścicielem (Skarbem Państwa), stanie się użytkownikiem wieczystym poniższych działek, wpisanym do prowadzonych dla nich ksiąg wieczystych, przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość) obejmie także, znajdujące się obecnie w faktycznym posiadaniu Wnioskodawcy jako wchodzące w skład kompleksu nieruchomości, na którym Wnioskodawca prowadził działalność, a nabyte przez Skarb Państwa przez zasiedzenie:
5.  Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntowych o numerze ewidencyjnym 302/6 o obszarze 0,0871 ha oraz 302/5 o obszarze 0,0314 ha, położonych w C., powiat C., objętych księgą wieczystą (dalej: Nieruchomość 5), przy czym zgodnie z MPZP D. Nieruchomość 5 jest przeznaczona pod zabudowę. Część Nieruchomości 5 (działka 302/6) była przez Zbywcę wydzierżawiona osobie trzeciej, przy czym umowa dzierżawy została rozwiązana. Na Nieruchomości 5 znajduje się Uzbrojenie i Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem oraz Ogrodzeniem (zdefiniowanymi poniżej), na Nieruchomości 5 nie są posadowione budowle, budynki lub ich części.
6.  Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 47/1 o obszarze 0,1153 ha, położonej w C., powiat C., objętej księgą wieczystą (dalej: Nieruchomość 6), przy czym zgodnie z MPZP Nieruchomość 6 stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę. Na Nieruchomości 6 znajduje się Uzbrojenie i Ogrodzenie (zdefiniowane poniżej). Poza Uzbrojeniem oraz Ogrodzeniem (zdefiniowanymi poniżej), na Nieruchomości 6 nie są posadowione budowle, budynki lub ich części.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 (za wyjątkiem działki o numerze ewidencyjnym 44/1) i Nieruchomość 3 zostały nabyte przez Wnioskodawcę na podstawie umów sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 27 lipca 1994 roku, Repertorium A jako składniki zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nieruchomość 4 oraz część Nieruchomości 2 stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym 44/1 zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 lipca 1995 roku, w formie aktu notarialnego jako samodzielne prawa użytkowania wieczystego.

Transakcja nabycia Nieruchomości 1 - 4 przez Zbywcę nie była opodatkowana VAT. W stosunku do transakcji nabycia Nieruchomości 1 - 4 Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6

W ocenie Wnioskodawcy Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6, na której znajduje się Ogrodzenie i Uzbrojenie, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano w stanie faktycznym wniosku, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 na jego rzecz będzie opodatkowane podatkiem VAT. Ponadto, Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6 na rzecz Nabywcy, która ma nastąpić w okresie krótszym niż 2 lata od momentu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz Zbywcy.

W związku z powyższym, uznając, że Uzbrojenie stanowi budowlę (a zdaniem Wnioskodawcy tak jest) to Sprzedaż Nieruchomości w terminie krótszym niż 2 lata od daty ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz Zbywcy nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jako Sprzedaż Uzbrojenia posadowionego na Nieruchomości 5 i 6 dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6 nie będzie, zdaniem Wnioskodawcy, objęta zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10a), albowiem Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od wydatków na budowę Uzbrojenia, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Uzbrojenia, które były wyższe o 30% od wartości początkowej tego Uzbrojenia.

Ogrodzenie

Nieruchomość, poza Nieruchomością 3, jest ogrodzona (dalej: Ogrodzenie). Przeważająca część Ogrodzenia w postaci płotu metalowego znajdowała się na Nieruchomości w chwili jej nabycia przez Zbywcę; jednocześnie Zbywca, ulepszając (w tym rozbudowując) Ogrodzenie, częściowo ogrodził Nieruchomość siatką na słupkach. Całość Ogrodzenia jest trwale związana z gruntem. Ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego. W stosunku do Ogrodzenia, Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie, Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie (w tym rozbudowanie) Ogrodzenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wspomniane wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej Ogrodzenia. Ogrodzenie w stanie ulepszonym było wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy) przez co najmniej 5 lat.

Drogi wewnętrzne

W chwili nabycia przez Zbywcę Nieruchomości część działek (Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4) była zajęta pod drogi wewnętrzne (drogi utwardzone płytami betonowymi), trwale z gruntem związane (dalej: Drogi). W stosunku do Dróg, Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie Dróg (rozbudowanie i utwardzenie Dróg asfaltem w miejsce betonowych płyt oraz wykonanie całej infrastruktury związanej z Drogami, tj. krawężników, oświetlenia, bramy wjazdowej), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki takie były wyższe niż 30% wartości początkowej Dróg. Drogi w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy), przez co najmniej 5 lat. Drogi nie były przez Wnioskodawcę oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Drogi stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Do dnia dokonania Sprzedaży Drogi nie były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

Uzbrojenie, w tym Punkt Ujęcia Wody

Nieruchomość jest uzbrojona, tj. znajduje się na niej: instalacja wodno-kanalizacyjna, telefoniczna oraz instalacja elektryczna i oświetlenie Dróg (dalej: Uzbrojenie). Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Zbywca jest właścicielem Uzbrojenia. Zbywca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia. W stosunku do Uzbrojenia, w tym Punktu Ujęcia Wody, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia). Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy) przez co najmniej 5 lat.

Pozostałe elementy stanu faktycznego

W związku z planowaną Sprzedażą, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, a związane z funkcjonowaniem Wnioskodawcy jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą.

Należy podkreślić, iż zarówno intencją Wnioskodawcy, jak również Nabywcy, jest objęcie planowaną Sprzedażą składnika majątkowego - Nieruchomości - nie zaś przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca po dokonaniu transakcji będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

Wnioskodawca i Nabywca są zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako tacy podatnicy również w dniu dokonania Sprzedaży.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie poinformować, iż w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej wystąpi także Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Sprzedaż Nieruchomości 1 przez Zbywcę (Wnioskodawcę) na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej?
2.  Czy Sprzedaż Nieruchomości 2 przez Zbywcę (Wnioskodawcę) na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej?
3.  Czy Sprzedaż Nieruchomości 3 i 4 przez Zbywcę (Wnioskodawcę) na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT?
4.  Czy Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6 przez Zbywcę (Wnioskodawcę) na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Sprzedaż Nieruchomości 1:

Poszczególne działki wchodzące w skład Nieruchomości 1, tj. Nieruchomość 1A, Nieruchomość 1B i Nieruchomość 1C, należy dla celów opodatkowania VAT rozpatrywać odrębnie.

Nieruchomość 1A

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1A będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Nieruchomość 1B

Przy założeniu, iż, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca i Nabywca (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) złożą przed dniem dokonania Sprzedaży właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia, że rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybierają opodatkowanie dostawy budowli posadowionych na Nieruchomości 1B, o którym mowa art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1B nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. W ocenie Wnioskodawcy, na powyższe stanowisko nie wpływa okoliczność, że Zadatek (w części lub w całości) zostanie uiszczony przed dniem złożenia wspomnianego wyżej oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT. W rezultacie, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1B będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Nieruchomość 1C

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1C będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Sprzedaż Nieruchomości 2:

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Sprzedaż Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4:

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

Sprzedaż Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6:

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Dostawa towarów

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, między innymi, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 Ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei, jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w związku z pkt 6 rozumie się przez to również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów. A zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

W konsekwencji, w opisanym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów, która na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, transakcja Sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, ponieważ przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość) nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Poniżej przedstawiona jest argumentacja potwierdzająca stanowisko Wnioskodawcy.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie sprzedaży Nieruchomości za zbycie „przedsiębiorstwa” lub „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie sprzedaży spod zakresu VAT

Sprzedaż Nieruchomości vs. zbycie przedsiębiorstwa:

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Sprzedaży, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W ramach przedmiotowej Sprzedaży Nabywcy nabędą jedynie niektóre aktywa Zbywcy.

Na Nabywcę nie przejdą, między innymi:

1.  oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcę (czyli firma Wnioskodawcy),
2.  umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych,
4.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
5.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcom).

W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Sprzedaży nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Sprzedaż Nieruchomości vs. zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa:

W odniesieniu do zorganizowanej części przedsiębiorstwa ustawodawca zdecydował się wprowadzić w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT osobną definicję dla potrzeb tego podatku. W myśl wskazanego przepisu, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Sprzedaży Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Nieruchomość nie będzie wykazywała cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość, bez pozostałych składników majątku Wnioskodawcy, nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Wnioskodawcę jak i Nabywców.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Sprzedaży. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Sprzedaży szeregu elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, elementy planowanej sprzedaży nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podsumowanie:

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, w ocenie Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy, co wynika z faktu, iż przedmiot planowanej Sprzedaży, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników (jak wskazano wyżej), wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Nie można też uznać, że przedmiot Sprzedaży wykazuje odrębność organizacyjną, finansową czy też stanowi zespół składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Sprzedaż nie będzie mogła zostać uznana także za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Stawka podatku VAT właściwa dla planowanej Sprzedaży Nieruchomości

Dostawa towarów:

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Niemniej Ustawa VAT przewiduje pewne przypadki, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

W tym miejscu Wnioskodawca uznaje za zasadne przedstawienie stanowiska w sprawie opodatkowania VAT Sprzedaży Nieruchomości odnosząc się odrębnie do naniesień będących Ogrodzeniem i Uzbrojeniem na Nieruchomości, albowiem ma to istotne znaczenie dla opodatkowania VAT Sprzedaży Nieruchomości. W dalszej części wniosku, Wnioskodawca przedstawia stanowisko dotyczące opodatkowania VAT poszczególnych Nieruchomości, w tym okoliczności, w związku z którymi zdaniem Wnioskodawcy zwolnienia od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a) Ustawy VAT nie znajdują zastosowania w odniesieniu do Sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6.

Ogrodzenie:

Posadowione na Nieruchomości Ogrodzenie (poza Nieruchomością 3 cała Nieruchomość jest ogrodzona) nie stanowi, zdaniem Wnioskodawcy, budowli. Przepisy ustawy Prawa budowlanego definiują budowlę jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury (art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego). Natomiast przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Analiza powyższych przepisów wskazuje, że ogrodzenie nie mieści się w definicji budowli. Ustawodawca nie wymienia bowiem ogrodzenia wśród obiektów budowlanych, umieszcza je natomiast w katalogu, określonych odrębnie od budowli, urządzeń budowlanych. A zatem, w myśl przepisów Prawa budowlanego ogrodzenie stanowi odmienny rodzaj obiektu niż budowle czy budynki.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje także odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych I tak np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 17 kwietnia 2012 r., sygn. I FSK 918/11, sąd stwierdził, że siatka ogrodzeniowa nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie. Niewątpliwie ogrodzenie z siatki nie ma cech zbliżonych do budowli. Także na gruncie opisu zdarzenia przyszłego zawartego w niniejszym wniosku sensem (celem) ekonomicznym Sprzedaży, od którego nie można abstrahować także dla celów stosowania przepisów Ustawy VAT, będzie sprzedaż ogrodzonych nieruchomości gruntowych a nie Ogrodzenia, posadowionego na tych nieruchomościach. Podobne stanowisko zajął również NSA w wyroku z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. II OSK 187/11, oraz w wyroku z dnia 8 stycznia 2015r., I FSK 102/14, jak również Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. w wyroku z 20 stycznia 2011 r., sygn. III SA/Wa 1278/10.

Pogląd ten znajduje także potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych wyrażanym w indywidualnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego, np. interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 21 maja 2014 r., nr IBPP1/443-133/14/AW czy też interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia 19 września 2013 r., nr IPPP1/443-754/13-5/PR.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać, iż Ogrodzenie nie stanowi budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, lecz urządzenie budowlane, o którym mowa w tej ustawie.

Uzbrojenie (w tym punkt ujęcia wody):

W ocenie Wnioskodawcy, sieci uzbrojenia terenu stanowią budowle. Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, ilekroć w tej ustawie jest mowa o budowli należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury jak, między innymi, sieci uzbrojenia terenu. Przepis ten jednoznacznie wymienia sieci uzbrojenia terenu jako budowle. Ponadto, stosownie do art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2006r., nr 123, poz. 858, z późn. zm.), określenie sieć oznacza przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Przyłączem wodociągowym jest odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym (art. 2 pkt 6 powołanej ustawy). Zgodnie z art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2015 r., poz. 520), przez sieci uzbrojenia terenu rozumie się wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne (w tym także oświetlenie) i inne.

W związku z tym, wszelkiego rodzaju przewody i sieci wodociągowe zasilane z własnego ujęcia wody oraz oświetlenie stanowią sieci uzbrojenia terenu.

Takie stanowisko zajął również NSA w wyroku z dnia 15 lutego 2012 r. sygn. II OSK 2276/10 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 22 września 2010 r., sygn. III SA/Po 451/10. Pogląd ten znajduje także potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych wyrażanym w indywidualnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 25 listopada 2013 r., sygn. ILPP1/443-777/13-2/MK.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać, iż Uzbrojenie stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego.

Stawka podatku VAT właściwa do Sprzedaży poszczególnych Nieruchomości

Nieruchomość 1A:

Nieruchomość 1A to działka oznaczona numerem ewidencyjnym 303/7, na której znajduje się Stacja Transformatorowa i Uzbrojenie (budowie) oraz Ogrodzenie (urządzenie budowlane). W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1A powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej albowiem:

1.  jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Stacja Transformatorowa oraz Uzbrojenie posadowione na Nieruchomości 1A nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia; tym samym dostawa budowli posadowionych na Nieruchomości 1A dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT; tym samym zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT nie znajdzie w przypadku Nieruchomości 1A zastosowania;
2.  jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w chwili nabycia Nieruchomości 1A, Stacja Transformatorowa oraz Uzbrojenie nie istniały na Nieruchomości 1A (Wnioskodawca wybudował Stację Transformatorową oraz poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia po nabyciu Nieruchomości 1A); w stosunku do Stacji Transformatorowej i Uzbrojenia Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Stacji Transformatorowej i Uzbrojenia); ponadto Zbywca ponosił również wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy) przez co najmniej 5 lat. Z uwagi na powyższe, również zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości 1A (z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a) lit a Ustawy VAT).

Nieruchomość 1B:

Nieruchomość 1B, to działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 302/4 oraz 303/7, na których znajdują się Uzbrojenie (budowla), w tym Punkt Ujęcia Wody oraz Ogrodzenie (urządzenie budowlane).

Wnioskodawca wydzierżawiał Nieruchomość 1B od momentu oddania Uzbrojenia znajdującego się na Nieruchomości 1B do użytkowania osobie trzeciej (dzierżawcy) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (tj. w ramach umowy dzierżawy) upłynął okres dłuższy niż 2 lata, przy czym wspomniana umowa dzierżawy została rozwiązana (od dnia rozwiązania umowy dzierżawy również upłynął okres dłuższy niż dwa lata). Tym samym, budowla (Uzbrojenie) znajdujące się na Nieruchomości 1B była przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. Ponadto w 2015 roku Wnioskodawca wydzierżawił Punkt Ujęcia Wody, stanowiący część składową Uzbrojenia.

Mając na uwadze powyższe, dostawa budowli posadowionych na Nieruchomości 1B nie będzie stanowiła dostawy budowli ani w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT ani w okresie w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Tym samym, z zastrzeżeniem uwag przedstawionych poniżej, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1B będzie spełniać przesłanki do objęcia zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Jednocześnie, przy założeniu iż, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca i Nabywca (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) złożą przed dniem dokonania Sprzedaży właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia, że rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybierają opodatkowanie dostawy budowli posadowionych na Nieruchomości 1B, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1B nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. W rezultacie, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1B będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W ocenie Wnioskodawcy, na powyższe stanowisko nie wpływa okoliczność uiszczenia całości lub części Zadatku przed dniem złożenia wspomnianego wyżej oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W ocenie Wnioskodawcy, wykładnia art. 43 ust. 10 Ustawy VAT (w szczególności wykładnia literalna) prowadzi do wniosku, że warunek rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT, jest spełniony, jeśli Zbywca i Nabywca złożą stosowne zgodne oświadczenie przed dniem dokonania Sprzedaży Nieruchomości 1B.

Nieruchomość 1C:

Nieruchomość 1C to działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 302/3, 303/4, 303/5 oraz 303/9, na których znajduje się Uzbrojenie (budowla) oraz Ogrodzenie (urządzenie budowlane). W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 1C powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej albowiem:

1.  jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Uzbrojenie posadowione na Nieruchomości 1C nie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia; tym samym dostawa budowli posadowionych na Nieruchomości 1C dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. Tym samym zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT nie znajdzie w przypadku Nieruchomości 1C zastosowania;
2.  jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w chwili nabycia Nieruchomości 1C, Uzbrojenie nie istniało na Nieruchomości 1C (Wnioskodawca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia po nabyciu Nieruchomości 1C); w stosunku do Uzbrojenia Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia); Zbywca ponosił również wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy) przez co najmniej 5 lat. Z uwagi na powyższe, również zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości 1C (z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a) lit a Ustawy VAT).

Jednocześnie, jeśli nawet uznać, że Uzbrojenie nie stanowi budowli w rozumieniu Prawa budowlanego (Wnioskodawca nie podziela takiego stanowiska), to Sprzedaż Nieruchomości 1C - co do której na moment Sprzedaży zostanie potwierdzone, że stanowi w całości tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy VAT - nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Nieruchomość 2:

W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 2, na której znajdują się Uzbrojenie (budowla) i Ogrodzenie (urządzenie budowlane), będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z analogicznych powodów jak wskazane powyżej w odniesieniu do Nieruchomości 1C. W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 2 powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej albowiem:

1.  jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Uzbrojenie posadowione na Nieruchomości 2 nie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia; tym samym dostawa budowli posadowionych na Nieruchomości 2 dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. Tym samym zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT nie znajdzie w przypadku Nieruchomości 2 zastosowania;
2.  jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w chwili nabycia Nieruchomości 2, Uzbrojenie nie istniało na Nieruchomości 2 (Wnioskodawca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia po nabyciu Nieruchomości 2; w stosunku do Uzbrojenia Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia); Zbywca ponosił również wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy) przez co najmniej 5 lat. Z uwagi na powyższe, również zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości 2 (z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a) lit a Ustawy VAT).

Jednocześnie, jeśli nawet uznać, że Uzbrojenie nie stanowi budowli w rozumieniu Prawa budowlanego (Wnioskodawca nie podziela takiego stanowiska), to Sprzedaż Nieruchomości 2 - co do której na moment Sprzedaży zostanie potwierdzone, że stanowi w całości tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy VAT - nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4:

W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedaż Nieruchomości 3, na której znajdują się Drogi (budowla) i Uzbrojenie (budowla) oraz Nieruchomości 4, na której znajdują się Drogi (budowla), Uzbrojenie (budowla) i Ogrodzenie (urządzenie budowlane), będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Drogi znajdujące się na Nieruchomości, ze względu na ich trwałe związanie z gruntem, powinny być, zdaniem Wnioskodawcy, uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w chwili nabycia przez Zbywcę Nieruchomości, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 była zajęta pod Drogi (wówczas utwardzone płytami betonowymi).

Biorąc pod uwagę, że do dnia dokonania Sprzedaży Drogi nie były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości przez Zbywcę nie podlegało opodatkowaniu VAT), dopiero w momencie Sprzedaży dojdzie do pierwszego zasiedlenia Dróg w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w stosunku do Dróg Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie, Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie Dróg (rozbudowanie i utwardzenie Dróg asfaltem w miejsce betonowych płyt oraz wykonanie całej infrastruktury związanej z Drogami, tj. krawężników, oświetlenia, bramy wjazdowej), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki takie były wyższe niż 30% wartości początkowej Dróg. Drogi w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy), przez co najmniej 5 lat.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedaż Nieruchomości 3 i Sprzedaż Nieruchomości 4 będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

Jednocześnie należy zauważyć, że w przypadku Nieruchomości 3 (nabytej jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa), w analizowanej sprawie nie ma podstaw do analizy, czy poprzedniemu właścicielowi Nieruchomości (tj. podmiotowi od którego Zbywca nabył Nieruchomość) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do Dróg. Mimo, iż jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 3 została nabyta jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nabycie to miało miejsce w 1994 r., tj. w czasie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. nr 11, po z. 50, z późn. zm.), która nie zawierała przepisów wskazujących na sukcesję podatkową w przypadku zbycia przedsiębiorstwa (zorganizowanej części przedsiębiorstwa). Powyższe stanowisko znajduje oparcie w szczególności w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia 12 października 2013 r., nr IPPP1/443-796/14-2/AS.

Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6:

Na Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 znajduje się Uzbrojenie i Ogrodzenie. Jeżeli Skarb Państwa ustanowi prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 na rzecz Zbywcy, to, zdaniem Zbywcy, przedmiotem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie grunt niezabudowany (jak wskazano w stanie faktycznym Zbywca jest właścicielem Uzbrojenia). W takim przypadku Zbywca zakłada, że oddanie Zbywcy w użytkowanie wieczyste Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Ponadto, jeżeli Skarb Państwa odda Zbywcy w użytkowanie wieczyste Nieruchomość 5 i Nieruchomości 6, Zbywca zakłada, że Sprzedaż Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 na rzecz Nabywcy nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od momentu oddania Zbywcy prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6.

W ocenie Wnioskodawcy Sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6, na której znajduje się Ogrodzenie i Uzbrojenie, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Sprzedaż Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w terminie krótszym niż 2 lata od daty oddania Zbywcy w użytkowanie wieczyste Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6, nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Sprzedaż Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT.

W związku z powyższym, Sprzedaż Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości 5 i 6 nie będzie, zdaniem Wnioskodawcy, objęta także zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy o VAT, albowiem Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od wydatków na budowę Uzbrojenia na Nieruchomości 5 i 6, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Uzbrojenia, które były wyższe o 30% od wartości początkowej tego Uzbrojenia.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe - w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 1A, Nieruchomości 1C i Nieruchomości 2 - oraz nieprawidłowe - w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 1B, Nieruchomości 3 i 4 oraz Nieruchomości 5 i 6.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Stosownie bowiem do art. 6 pkt 1 tej ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.).

Zgodnie z ww. przepisem Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania VAT zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Przepis art. 2 pkt 27e ustawy zawiera definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, stosowania przepisów tej ustawy do określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych, jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Zbywca) zamierza sprzedać innej spółce (Nabywcy) prawo użytkowania wieczystego gruntów, przy czym przedmiot zbycia (Nieruchomość) obejmuje dla potrzeb niniejszego wniosku łącznie wszystkie szczegółowo opisane w opisie zdarzenia przyszłego składniki, tj: prawo użytkowania wieczystego gruntów zdefiniowanych we wniosku jako Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6, wraz z prawem własności położonych na nich budowli, tj. Dróg, Stacji Transformatorowej i Uzbrojenia. Właścicielem ww. budowli jest Wnioskodawca.

W związku z planowaną sprzedażą na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Zbywcy, a związane z funkcjonowaniem Zbywcy jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą.

Wnioskodawca podkreślił, że zarówno intencją Zbywcy jak i Nabywcy jest objęcie planowaną sprzedażą składnika majątkowego - Nieruchomości - nie zaś przedsiębiorstwa czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbywca po dokonaniu transakcji będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

Ponadto we wniosku wskazano, że w ramach przedmiotowej sprzedaży Nabywca nabędzie jedynie niektóre aktywa Zbywcy. Na Nabywcę nie przejdą, między innymi:

1.  oznaczenie indywidualizujące Zbywcę (czyli firma Zbywcy),
2.  umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych,
4.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
5.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy).

W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa.

Wnioskodawca wskazał również, że w opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach sprzedaży Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Nieruchomość nie będzie wykazywała cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość, bez pozostałych składników majątku Zbywcy, nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Wnioskodawcę jak i Nabywcę.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Sprzedaży. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Z uwagi na przedstawione okoliczności sprawy, w świetle przywołanych uregulowań należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że opisana transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, jak wskazał Wnioskodawca, w wyniku transakcji nie przejdą na Wnioskodawcę między innymi: oznaczenie indywidualizujące Zbywcę (czyli firma Zbywcy), umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami), umowy o świadczenie usług księgowych, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, zostaną przekazane Nabywcom).

Przedmiotowe nabycie nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca, Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie stanowi u Zbywcy finansowo, funkcjonalnie lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie jest więc wyodrębniona w strukturach Zbywcy i nie stanowi oddzielnej jednostki organizacyjnej. Pozostawienie poza zakresem dostawy szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Skoro przedmiot planowanego nabycia nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze, to nie będzie mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle powyższego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Nieruchomość ta winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera definicji budynku, budowli, ani ich części. W tym celu należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 9 cyt. ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zauważyć należy, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W przedstawionej sprawie Wnioskodawca zamierza sprzedać Nabywcy prawo użytkowania wieczystego gruntów („Nieruchomość”), przy czym pojęcie to obejmuje łącznie wymienione niżej, opisane we wniosku składniki, czyli: prawo użytkowania wieczystego gruntów zdefiniowanych jako Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6, wraz z prawem własności położonych na nich budowli, tj. Dróg, Stacji Transformatorowej i Uzbrojenia. Właścicielem ww. budowli jest Zbywca.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi m.in., czy sprzedaż Nieruchomości 1 na rzecz Nabywcy (Wnioskodawcy) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży obejmuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości D., gmina E., powiat C., województwo, składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 303/3 (Nieruchomość 1A), 303/7 i 302/4 (Nieruchomość 1B) oraz 302/3, 303/4, 303/5, i 303/9 (Nieruchomość 1C), obręb D., o łącznym obszarze 10,8278 ha objętych księgą wieczystą (łącznie: Nieruchomość 1).

Zbywca i Nabywca są zarejestrowani, jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako tacy podatnicy również w dniu dokonania Sprzedaży. Nabywca ma zamiar nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Sprzedaż zostanie udokumentowana wystawioną przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy fakturą VAT.

Nieruchomość 1 została nabyta przez Zbywcę w dniu 27 lipca 1994 r. na podstawie umowy sprzedaży aktem notarialnym, jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z tym aktem Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego m.in. działek o numerach ewidencyjnych 302/4 oraz 303. Działka o numerze ewidencyjnym 303 została podzielona geodezyjnie m.in. na działki o numerach ewidencyjnych 303/3, 303/4, 303/5, 303/7 i 303/9 (decyzja warunkowa burmistrza gminy E. z dnia 16 czerwca 2014 r.).

W momencie nabycia Nieruchomości 1 przez Zbywcę, na Nieruchomości 1 istniały budynki i budowle, które zostały przez Zbywcę wyburzone po dacie nabycia Nieruchomości 1, co nie zostało dotychczas w całości ujawnione w ewidencji gruntów i budynków.

Na Nieruchomości 1A (działka 303/3) znajduje się stacja transformatorowa wraz z urządzeniami, stanowiąca murowaną konstrukcję trwale z gruntem związaną (Stacja Transformatorowa), która została wybudowana przez Zbywcę po nabyciu Nieruchomości 1. Stacja Transformatorowa stanowi własność Zbywcy i będzie przedmiotem sprzedaży. Stacja Transformatorowa jest budowlą w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W stosunku do Stacji Transformatorowej Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Stacji Transformatorowej). Po jej wybudowaniu Stacja Transformatorowa nie była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zbywca nie ponosił też wydatków na ulepszenie Stacji Transformatorowej.

Ponadto na nieruchomości 1A znajduje się ogrodzenie (urządzenie budowlane) oraz uzbrojenie, tj. instalacja wodno-kanalizacyjna, telefoniczna oraz instalacja elektryczna i oświetlenie Dróg. Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Zbywca jest właścicielem Uzbrojenia. Zbywca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia. W stosunku do Uzbrojenia, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia). Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy) przez co najmniej 5 lat.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał również, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu działka stanowiąca Nieruchomość 1A jest przeznaczona pod zabudowę, a w ewidencji gruntów jest sklasyfikowane jako użytki stanowiące w całości tereny użytkowe (przemysłowe).

Z uwagi na przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy stwierdzić należy, że Stacja Transformatorowa oraz Uzbrojenie posadowione na Nieruchomości 1A nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Oznacza to, że dostawa budowli posadowionych na Nieruchomości 1A dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. W konsekwencji, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie znajdzie zastosowania.

Ponieważ w stosunku do ww. budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dla dostawy ww. budowli nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy.

Ponadto, z uwagi na okoliczność, że z tytułu budowy budowli, o których mowa powyżej, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 1A będzie podlegała, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy, opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 1A jest prawidłowe.

Na Nieruchomości 1B, tj. działkach 303/7, 302/4, znajduje się ogrodzenie (urządzenie budowlane) oraz uzbrojenie, tj. instalacja wodno-kanalizacyjna, telefoniczna oraz instalacja elektryczna i oświetlenie Dróg. Ponadto na działce 303/7 znajduje się również punkt ujęcia wody pitnej (Punkt Ujęcia Wody) stanowiący część Uzbrojenia, wybudowany przez Zbywcę po nabyciu tej Nieruchomości. Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Zbywca jest właścicielem Uzbrojenia. Zbywca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia. W stosunku do Uzbrojenia, w tym Punktu Ujęcia Wody, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia). Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy) przez co najmniej 5 lat.

Nieruchomość 1B (działki 303/7 i 302/4) była przez Zbywcę wydzierżawiona osobie trzeciej wraz ze znajdującym się na Nieruchomości 1B Uzbrojeniem. Od momentu oddania Uzbrojenia znajdującego się na Nieruchomości 1B do użytkowania osobie trzeciej (dzierżawcy) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (tj. w ramach umowy dzierżawy) upłynął okres dłuższy niż 2 lata, przy czym wspomniana umowa dzierżawy została rozwiązana (od dnia rozwiązania umowy dzierżawy również upłynął okres dłuższy niż dwa lata).

Natomiast Punkt Ujęcia Wody jest wydzierżawiony przez Zbywcę osobie trzeciej od 2015 r.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał również, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, działki stanowiące Nieruchomość 1B są przeznaczone pod zabudowę, a w ewidencji gruntów są sklasyfikowane jako użytki stanowiące w całości tereny użytkowe (przemysłowe).

Z uwagi na przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy, stwierdzić należy, że budowle w postaci Uzbrojenia, w tym również Punkt Ujęcia Wody, były oddane do użytkowania osobie trzeciej (dzierżawcy) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (tj. w ramach umowy dzierżawy), tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że dostawa budowli posadowionych na Nieruchomości 1B nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, od momentu oddania Uzbrojenia bez Punktu Ujęcia Wody do użytkowania osobie trzeciej (dzierżawcy) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata, co oznacza, że dla dostawy budowli w postaci Uzbrojenia bez Punktu Ujęcia Wody zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym wskazać należy, że ww. zwolnienie jest fakultatywne, co oznacza, że strony transakcji, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie transakcji (w odniesieniu do tej części).

Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca będą w momencie sprzedaży nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Tak więc strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży tej części Uzbrojenia (Uzbrojenia bez Punktu Ujęcia Wody) znajdującego się na Nieruchomości 1B.

Podkreślić w tym miejscu należy, że zgodnie z powołanym powyżej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w przedstawionej sytuacji, w której budowle lub ich części będą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również dostawa prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jeżeli do części budowli korzystającej ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Wnioskodawca wybierze opcję opodatkowania również dostawa prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będzie opodatkowana.

Zatem w sytuacji kiedy Wnioskodawca i Nabywca nieruchomości złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to przedmiotowa dostawa Uzbrojenia bez Punktu Ujęcia Wody, znajdującego się na Nieruchomości 1B, wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, które objęte będą zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT.

Natomiast – jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy – Punkt Ujęcia Wody, który stanowi część Uzbrojenia, jest wydzierżawiony przez Zbywcę osobie trzeciej od 2015 r. Oznacza to, że dostawa części budowli Uzbrojenia w postaci Punkt Ujęcia Wody, nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ – wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy – dostawa części składowej Uzbrojenia (budowli) w postaci Punktu Ujęcia Wody – będzie dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Ponieważ Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową ww. Punktu Ujęcia Wody, dostawa tej części budowli nie będzie korzystała również ze zwolnienia, o którym mowa o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy oraz ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, dostawa tej części Nieruchomości 1B będzie podlegała, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy, opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%. Oznacza to, że dostawa Nieruchomości 1B w opisanym zdarzeniu przyszłym (po wyborze opcji opodatkowania, o której mowa powyżej) będzie podlegała w całości opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23 %.

Jednakże, z uwagi na powyższą analizę, zgodnie z którą brak jest podstaw prawnych do złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, dotyczącego rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania dostawy części Nieruchomości 1B (tj. części, na której posadowiony jest Punkt Ujęcia Wody), przedstawione stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 1B – oceniane jako całość – należy uznać za nieprawidłowe.

Na Nieruchomości 1C, tj. działkach 302/3, 303/4, 303/5, i 303/9, znajduje się ogrodzenie (urządzenie budowlane) oraz uzbrojenie, tj. instalacja wodno-kanalizacyjna, telefoniczna oraz instalacja elektryczna i oświetlenie Dróg. Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Zbywca jest właścicielem Uzbrojenia. Zbywca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia. W stosunku do Uzbrojenia, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia). Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy) przez co najmniej 5 lat.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Uzbrojenie posadowione na Nieruchomości 1C nie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał również, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, działki stanowiące Nieruchomość 1C o nr 302/3 oraz 303/4 są przeznaczone pod zabudowę, a w ewidencji gruntów są sklasyfikowane jako użytki stanowiące w całości tereny użytkowe (przemysłowe). Natomiast część Nieruchomości 1C, tj. część działek o numerach ewidencyjnych 303/5, i 303/9, nie jest objęta opisanym powyżej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, i dla tej części przed dniem dokonania Sprzedaży zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzająca, że wspomniana część gruntu jest przeznaczona pod zabudowę.

Z uwagi na przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy, stwierdzić należy, że ponieważ znajdująca się na Nieruchomości 1C budowla w postaci Uzbrojenia nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia, dostawa tej budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ w stosunku do ww. budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dla dostawy ww. budowli nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy.

Ponadto, z uwagi na okoliczność, że z tytułu budowy budowli, o których mowa powyżej, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 1C będzie podlegała, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy, opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 1C jest prawidłowe.

Jednocześnie należy zauważyć, że Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego jednoznacznie wskazał, że Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu powołanej powyżej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zatem ocena przedstawionego przez Wnioskodawcę własnego stanowiska w sprawie odnoszącego się do dostawy Nieruchomości 1C (co do której na moment sprzedaży zostanie potwierdzone, że stanowi w całości tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy VAT), zgodnie z którym dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - jest bezprzedmiotowa.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość będąca przedmiotem Sprzedaży obejmuje również prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w C. przy ulicy P., powiat C., składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 47/2, 44/1, 127/1 i 127/3, obręb 142102\_1.0014, o łącznym obszarze 1,8797 ha, objętych księgą wieczystą (Nieruchomość 2). Nieruchomość 2 została nabyta przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 27 lipca 1994 roku, Repertorium A nr 3027/94 oraz z 28 lipca 1995 roku, Repertorium A, jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przy czym część Nieruchomości 2 stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym 44/1 została nabyta jako samodzielne prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości 2 są przeznaczone pod zabudowę i w ewidencji gruntów są sklasyfikowane jako użytki stanowiące w całości tereny użytkowe (przemysłowe). Ponadto, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka oznaczona numerem ewidencyjnym 47/2 jest w części położona w liniach rozgraniczających terenu komunikacji projektowanej drogi.

W momencie nabycia Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę, na Nieruchomości 2 istniał budynek, który został przez Zbywcę wyburzony po dacie nabycia Nieruchomości 2, co zostało ujawnione w kartotece budynków.

Na Nieruchomości 2 (działki 47/2, 44/1, 127/1 i 127/3) znajduje się ogrodzenie (urządzenie budowlane) oraz uzbrojenie, tj. instalacja wodno-kanalizacyjna, telefoniczna oraz instalacja elektryczna i oświetlenie Dróg. Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Zbywca jest właścicielem Uzbrojenia. Zbywca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia. W stosunku do Uzbrojenia, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia). Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy) przez co najmniej 5 lat.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Uzbrojenie posadowione na Nieruchomości 2 nie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi, czy sprzedaż Nieruchomości 2 na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Z uwagi na przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy, stwierdzić należy, że ponieważ znajdująca się na Nieruchomości 2 budowla w postaci Uzbrojenia nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia, dostawa tej budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ w stosunku do ww. budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dla dostawy ww. budowli nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy.

Ponadto, z uwagi na okoliczność, że z tytułu budowy budowli, o których mowa powyżej, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 2 będzie podlegała, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy, opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 2 jest prawidłowe.

Jednocześnie należy zauważyć, że Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego jednoznacznie wskazał, że Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu powołanej powyżej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zatem ocena przedstawionego przez Wnioskodawcę własnego stanowiska w sprawie odnoszącego się do dostawy Nieruchomości 2 (co do której na moment Sprzedaży zostanie potwierdzone, że stanowi w całości tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy VAT), zgodnie z którym dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy - jest bezprzedmiotowa.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży obejmuje również:

*   Udział Wnioskodawcy w prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący położonego w miejscowości D., gmina E., powiat C., stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 303/6, obręb D.-wieś, o obszarze 0,2965 ha, objętą księgą wieczystą , stanowiącego drogę dojazdową (dalej: Nieruchomość 3); prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte przez Wnioskodawcę jako składnik zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 lipca 1994 roku.

*   Udział Wnioskodawcy w prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący , położonego w C. przy ulicy P., powiat C., , stanowiącego działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 44/2, o obszarze 0,0866 ha, objętą księgą wieczystą , stanowiącego drogę dojazdową (dalej: Nieruchomość 4), nabyty 28 lipca 1995 roku na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego Repertorium A , jako samodzielne prawo użytkowania wieczystego.

Nieruchomość 3 jak i Nieruchomość 4 jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako użytki stanowiące w całości drogę, przy czym, zgodnie z MPZP. Nieruchomość 4 jest przeznaczona pod zabudowę, natomiast zgodnie z MPZP D. część Nieruchomości 3 (działki 303/6) jest przeznaczona pod zabudowę, zaś pozostała część nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i dla tej części, przed dniem dokonania sprzedaży, zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzająca, iż wspomniana część gruntu jest przeznaczona pod zabudowę.

Poza (opisaną poniżej) Drogą, na Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 znajduje się Uzbrojenie, tj. instalacja wodno-kanalizacyjna, telefoniczna oraz instalacja elektryczna i oświetlenie Dróg, a na Nieruchomości 4 dodatkowo – Ogrodzenie (urządzenie budowlane). Poza tym, na ww. Nieruchomościach nie są posadowione inne budowle, budynki lub ich części.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi, czy sprzedaż Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4 na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania VAT, przy czym Wnioskodawca jest zdania, że znajdzie w tym przypadku zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wynika z wniosku, w chwili nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości, część działek, tj. Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4, była zajęta pod drogi wewnętrzne (drogi utwardzone płytami betonowymi), trwale z gruntem związane (Drogi). Drogi te stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. W stosunku do Dróg, Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Do dnia dokonania Sprzedaży, Drogi nie były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie Dróg (rozbudowanie i utwardzenie Dróg asfaltem w miejsce betonowych płyt oraz wykonanie całej infrastruktury związanej z Drogami, tj. krawężników, oświetlenia, bramy wjazdowej), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki takie były wyższe niż 30% wartości początkowej Dróg. Jednakże, Drogi w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy), przez co najmniej 5 lat.

Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy, stwierdzić należy, że ponieważ opisane Drogi nie były dotychczas oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, dopiero w momencie sprzedaży dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Zatem, dostawa tych budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku wskazano, że w stosunku do Dróg Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie Dróg, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, które to wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej Dróg, jednakże, Drogi w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy), przez co najmniej 5 lat.

Oznacza to, że zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 43 ust. 7a w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Należy więc zgodzić się z Wnioskodawcą, że dla dostawy ww. budowli, tj. Dróg, znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że, jak wskazano we wniosku, zarówno Nieruchomość 3 jak i Nieruchomość 4 jest uzbrojona, tj. znajduje się na niej opisane wyżej Uzbrojenie, którego właścicielem jest Wnioskodawca. Uzbrojenie to jest budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Zbywca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia. W stosunku do Uzbrojenia, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia). Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy) przez co najmniej 5 lat.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Uzbrojenie posadowione na Nieruchomości nie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy należy zatem stwierdzić, że skoro znajdujące się na Nieruchomości 3 oraz na Nieruchomości 4 budowle w postaci Uzbrojenia nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia, dostawa tych budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ w stosunku do ww. budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dla ich dostawy nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, z uwagi na brak spełnienia warunku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy.

Ponadto, z uwagi na okoliczność, że z tytułu budowy budowli, o których mowa powyżej, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa budowli w postaci opisanego Uzbrojenia będzie podlegała, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, opodatkowaniu stawką podstawową podatku w wysokości 23%.

Jak już wyżej wskazano, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione.

Zatem w przedstawionej sytuacji, w której sprzedaż budowli w postaci Dróg będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym są one posadowione, będzie korzystać z tego zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Natomiast do sprzedaży części gruntu, z którym związane są budowle w postaci opisanego Uzbrojenia, nie korzystające ze zwolnienia od podatku, zastosowanie będzie miała, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, podstawowa stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, właściwa dla dostawy Uzbrojenia.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, zgodnie z którym dostawa tych Nieruchomości będzie w całości zwolniona od podatku, należało uznać za nieprawidłowe.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, jeśli Zbywca, który prowadzi obecnie negocjacje z właścicielem (Skarbem Państwa), stanie się użytkownikiem wieczystym poniższych działek, wpisanym do prowadzonych dla nich ksiąg wieczystych, przedmiot Sprzedaży (Nieruchomość) obejmie także, znajdujące się obecnie w faktycznym posiadaniu Zbywcy, jako wchodzące w skład kompleksu nieruchomości, na którym Zbywca prowadził działalność, a nabyte przez Skarb Państwa przez zasiedzenie:

Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntowych o numerze ewidencyjnym 302/6 o obszarze 0,0871 ha oraz 302/5 o obszarze 0,0314 ha, położonych w C., powiat C., objętych księgą wieczystą nr (Nieruchomość), przy czym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość 5 jest przeznaczona pod zabudowę. Część Nieruchomości 5 (działka 302/6) była przez Zbywcę wydzierżawiona osobie trzeciej, przy czym umowa dzierżawy została rozwiązana.

Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 47/1 o obszarze 0,1153 ha, położonej w C., powiat C., objętej księgą wieczystą (Nieruchomość 6), przy czym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego C., Nieruchomość 6 stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę.

Na Nieruchomości 5 (działki 302/5, 302/6) oraz Nieruchomości 6 (działka 47/1) znajduje się ogrodzenie (urządzenie budowlane) oraz uzbrojenie, tj. instalacja wodno-kanalizacyjna, telefoniczna oraz instalacja elektryczna i oświetlenie Dróg. Uzbrojenie jest budowlą w rozumieniu Prawa budowlanego. Zbywca jest właścicielem Uzbrojenia. Zbywca poniósł wydatki na budowę Uzbrojenia. W stosunku do Uzbrojenia, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków poniesionych w związku z budową Uzbrojenia). Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Uzbrojenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ale wspomniane wydatki były niższe niż 30% jego wartości początkowej. Zbywca wykorzystywał Uzbrojenie w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (tj. prowadzenie przedsiębiorstwa Zbywcy) przez co najmniej 5 lat.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi, czy sprzedaż Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Z uwagi na przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy, zgodzić należy się z Wnioskodawcą, że jeżeli Skarb Państwa ustanowi prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 na rzecz Zbywcy, to przedmiotem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego będzie grunt niezabudowany, ponieważ właścicielem Uzbrojenia jest Zbywca. Zgodzić należy się również, że oddanie Zbywcy w użytkowanie wieczyste Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 będzie podlegało opodatkowaniu VAT, ponieważ zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko w sprawie opodatkowania dostawy Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 wskazuje, że dostawa ta nastąpi w terminie krótszym niż 2 lata od daty oddania Zbywcy w użytkowanie wieczyste Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 i nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Następnie dochodzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

W tym miejscu nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, ponieważ, jak wskazano powyżej, przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przywołanych regulacji, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu, co oznacza, że czas jaki upłynie od momentu oddania Zbywcy w użytkowanie wieczyste Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 pozostaje bez wpływu na ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budowli.

Zauważyć trzeba, że – jak wskazał Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego – część Nieruchomości 5, tj. działka 302/6, była przez Zbywcę wydzierżawiana osobie trzeciej (przy czym umowa dzierżawy została rozwiązana). Oznacza to, że dostawa części budowli znajdującej się na Nieruchomości 5 (tj. w części obejmującej działkę 302/6) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

W sytuacji, gdy dostawa tej części budowli znajdujących się na Nieruchomości 5 (działka 302/6) będzie miała miejsce w okresie krótszym niż 2 lata od momentu wydzierżawienia przez Zbywcę osobie trzeciej, nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ w stosunku do ww. budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dla dostawy ww. budowli nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy. Ponadto, z uwagi na okoliczność, że z tytułu budowy budowli, o której mowa powyżej, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji dostawa – w okresie krótszym niż 2 lata od momentu wydzierżawienia przez Zbywcę działki 302/6 osobie trzeciej – części Nieruchomości 5 (tj. w części obejmującej działkę 302/6), będzie podlegała, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy, opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%.

Natomiast w sytuacji, gdy ww. dostawa będzie miała miejsce po upływie 2 lat od momentu wydzierżawienia przez Zbywcę działki 302/6 osobie trzeciej, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym, jak już wyjaśniono, ww. zwolnienie jest fakultatywne, co oznacza, że strony transakcji, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie transakcji (w odniesieniu do tej części).

Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca będą w momencie sprzedaży nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Tak więc strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży tej części Uzbrojenia (działka 302/6) znajdującego się na Nieruchomości 5.

Trzeba w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z cyt. art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wynika z tego, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione.

Oznacza to, że w opisanej sytuacji, w której budowle lub ich części będą korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również dostawa prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jeżeli do części budowli korzystającej ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Wnioskodawca wybierze opcję opodatkowania, również dostawa prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będzie opodatkowana.

Zatem w sytuacji, kiedy Wnioskodawca i Nabywca nieruchomości złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to przedmiotowa dostawa części Uzbrojenia znajdującego się na Nieruchomości 5 (działka 302/6) wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, które objęte będą zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT.

Natomiast, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, część Nieruchomości 5, tj. działka 302/5 oraz Nieruchomość 6 (działka 47/1) nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, co oznacza, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy znajdujących się na nich budowli (Uzbrojenia), zatem dostawa tych budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ w stosunku do ww. budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dla dostawy ww. budowli nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z uwagi na brak spełnienia warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy.

Ponadto, z uwagi na okoliczność, że z tytułu budowy budowli, o których mowa powyżej, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego nie znajdzie zastosowania także zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa części Nieruchomości 5 (obejmującej działkę 302/5) oraz Nieruchomości 6 będzie podlegała, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy, opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 – oceniane jako całość – uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W., ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.