Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-88/14/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-04-28
Teza: sprzedaż nieruchomości – ustalenie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (czy kosztem może być spłata kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości, wydatki na wykończenie mieszkania, waloryzacja)
Słowa kluczowe: budowa; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty; waloryzacja
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 28 stycznia 2014 r. (data otrzymania 29 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości – **jest nieprawidłowe,**
*   w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na wykończenie mieszkania – **jest prawidłowe**,
*   w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kwoty waloryzacji wartości nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2010 r. Wnioskodawca nabył na współwłasność lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym za cenę 160 410 zł plus koszty notarialne 1 954,38 zł.

Sfinansowanie zakupu nastąpiło częściowo ze środków własnych w kwocie 57 370,00 zł, a częściowo z kredytu w kwocie 103 040,00 zł zaciągniętego w banku w 2010 r.

Mieszkanie zostało odebrane przez współwłaścicieli w stanie deweloperskim, dlatego ponieśli oni duże koszty na jego wykończenie i pełne wyposażenie.

W 2013 r. współwłaściciele (w tym Wnioskodawca) odpłatnie zbyli ww. nieruchomość za kwotę 205 000,00 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

1.  Czy odsetki od kredytu na nabycie sprzedanej nieruchomości w kwocie 26 096,81 zł zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia można zaliczyć do kosztów nabycia (kosztów uzyskania przychodu)?
2.  Czy nakłady (robocizna, materiały) poniesione na wykończenie mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?
3.  Czy waloryzacja wyliczona według wskaźnika GUS w następujący sposób: za 2011 r. 4,2% x 160 410,00 zł = 6 737,22 zł; za 2012 r. 4% x 160 410,00 zł = 6 416,40 zł; 6 737,22 zł + 6 416,40 zł razem 13 153,62 zł jest dodatkowym kosztem uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1.

Odsetki od kredytu są zdecydowanie kosztem Wnioskodawcy i pomniejszają bezpośrednio dochód wynikający z różnicy między ceną zbycia a ceną zakupu. Powyższe stwierdzenie Wnioskodawca wywnioskował na podstawie broszury opracowanej przez Ministerstwo Finansów „Opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości (stan prawny na dzień 01.01.2013 r.)” dostępnej na stronie internetowej: www.finanse.mf.gov.pl.

Według Wnioskodawcy, zgodnie z powyższym biuletynem, str. 6: „za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem jest by kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Ponieważ kredyt zaciągnięty przez Wnioskodawcę na zbywaną nieruchomość mieści się w kwocie 160 410,00 zł (cena zakupu) dodatkowo Wnioskodawca uważa, że ma prawo uwzględnić – zgodnie z opracowaniem wydanym przez Ministerstwo Finansów ¬– odsetki spłacone od powyższego kredytu.

Ad. 2.

Nakłady związane z wykończeniem mieszkania należy – na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uznać za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Ad.3.

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), są corocznie podwyższane począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego ogłaszanemu przez Prezesa GUS (…).

W związku z powyższym przepisem, Wnioskodawca uważa, że waloryzacja ta podwyższa koszty nabycia mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest w części prawidłowe a w części nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku Wnioskodawca wskazał, że w 2013 r. współwłaściciele (w tym Wnioskodawca) dokonali odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego za cenę 205 000,00 zł. Lokal mieszkalny został przez nich nabyty w 2010 r. w drodze zawarcia umowy sprzedaży za cenę 160 410,00 zł.

Mając na uwadze przywołany wyżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy wyjaśnić, że odpłatne zbycie w 2013 r. lokalu mieszkalnego nabytego w drodze sprzedaży w 2010 r. stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu, bowiem sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Z uwagi na fakt, że nabycie mieszkania nastąpiło w 2010 r., dla oceny skutków podatkowych jego odpłatnego zbycia mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Ponadto – zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy – a w szczególności przepis art. 22 ust.6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stwierdzić należy, że koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Zatem w sposób nie budzący wątpliwości można orzec, że do kosztów nabycia zalicza się cenę zakupu lokalu mieszkalnego oraz koszty wynikające z aktu notarialnego z 2010 r., na podstawie którego współwłaściciele zakupili mieszkanie (zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna + VAT – w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawcy w prawie własności mieszkania). Kosztem takim nie kogą być natomiast spłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Należy podkreślić, że zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, to oczywiste jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość (w przypadku opisanym we wniosku – mieszkanie) za środki z kredytu, w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć odsetki do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości – jej zakupu dokonali wszak z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup nieruchomości pożyczył mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży a nie bankowi za udostępnienie kapitału. Zatem odsetki od kredytu w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy i wydatek na spłatę odsetek nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wykładnia sugerowana przez Wnioskodawcę narusza konstytucyjne zasady sprawiedliwości i równości, a zatem jest niedopuszczalna. Brak jest uzasadnienia, aby w razie nabycia lokalu mieszkalnego ze środków pochodzących z kredytu (pożyczki) budżet państwa z tytułu podatku ze sprzedaży takich nieruchomości (mieszkań) miał być uszczuplony o kwotę podatku z części uzyskanego dochodu równej ww. kosztom uzyskania kredytu. W istocie w takiej sytuacji budżet państwa współfinansowałby taki sposób nabywania nieruchomości (mieszkań). Wprawdzie ustawodawca może stosować preferencje podatkowe dla realizacji określonych uzasadnionych celów gospodarczych (np. dla popierania budownictwa mieszkaniowego), jednak takie preferencje (ulgi podatkowe) – jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania – muszą być w sposób jednoznaczny określone w ustawie, nie mogą być one wynikiem nieprawidłowej, naruszającej zasady równości i sprawiedliwości wykładni przepisów, w których treści nie zawarto takiej ulgi podatkowej. Mało tego, ustawodawca wprost dał wyraz rezygnacji z partycypowania w nabywaniu nieruchomości na kredyt rezygnując od 1 stycznia 2007 r. z ulgi odsetkowej. Ustawodawca nie przywrócił prawa do odliczania od podstawy opodatkowania odsetek od kredytu, więc nie ma możliwości, żeby Wnioskodawca jako cenę nabycia mieszkań traktował odsetki od kredytu, które ceną nabycia nie są, lecz stanowią jedynie należny bankowi a nie zbywcy koszt udostępnienia kapitału. Organ nadmienia, że istnieje już jednolita linia orzecznicza, która nie pozwala na odliczanie kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu lub jego spłatą jako kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Jako przykład można podać najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego np. wyrok z 8 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11 lub wyrok z 20 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 2218/11, w którym Naczelny Sąd Administracyjny orzekł: „W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest zatem trafny odmienny pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, oparty na założeniu, że zastosowane w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. pojęcie „udokumentowane koszty nabycia” jest szersze od użytego w art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. pojęcia „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie”. Pogląd ten pomija bowiem znaczenie pojęcia „koszt nabycia” jako sumy pieniędzy wydatkowanej na nabycie, wyrażonej ceną, znaczenia wyprowadzonego w oparciu zarówno o wykładnię językową, jak i celowościową i systemową, co prowadzi do nieuzasadnionych normatywnie wniosków natury słusznościowej. Z kolei założenie, że bez poniesienia kosztów kredytu skarżący nie nabyłby mieszkania, nie wynika w sposób pewny ze stanu faktycznego sprawy i oparte tylko na prawdopodobieństwie, bowiem okoliczność, że skarżący wybrał taki sposób sfinansowania inwestycji, nie oznacza, że nie mógłby jej sfinansować także w inny sposób. Jednak nawet przyjęcie jego trafności nie może prowadzić do wykładni nie dającej się pogodzić z treścią regulujących zagadnienie przepisów. Wbrew bowiem stanowisku zajętemu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wydatek na spłatę odsetek od kredytu jest związany z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości; argument, że służy on obydwu wymienionym celom, pomija okoliczność, że stanowiąca o wartości nieruchomości jej cena nie zależy od źródła pozyskania przez nabywcę środków na jej pokrycie. Na ten aspekt zagadnienia trafnie wskazuje Minister Finansów, podnosząc, że krytykowany pogląd prowadzi do oderwania kosztów od rzeczywistej wartości rzeczy, bowiem jej wartość byłaby tym większa, im dłużej byłby spłacany kredyt zaciągnięty na jej nabycie, względnie im większy byłby wzrost wartości waluty, w której kredyt jest spłacany. Ponadto, skoro zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem podatkowym, to także wydatki poniesione na jego spłatę nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu”.

Odnosząc się z kolei do uzasadnienia Wnioskodawcy, że możliwość zaliczenia spłaty odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynika z broszury Ministerstwa Finansów należy zauważyć, że – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy ¬– przytoczony fragment broszury Ministerstwa Finansów nie dotyczy wcale kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. W żadnym fragmencie broszury nie dopuszczono do zaliczenia odsetek od kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość do kosztów uzyskania przychodu, a więc do takiej interpretacji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakiej oczekuje Wnioskodawca. Przytoczony fragment odnosi się do zwolnień przedmiotowych, a nie do kosztów uzyskania przychodu. Na marginesie należy zauważyć, że Broszura Ministerstwa Finansów ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi obowiązującej wykładni prawa.

Podsumowując, stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, tj. możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania kwoty zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania jest nieprawidłowe.

Z kolei odnośnie do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na wykończenie mieszkania, które zostało zakupione w stanie deweloperskim zauważyć należy, że zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy – do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zalicza się m.in. udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika zatem, że nakłady na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

*   zwiększyły jego wartość,
*   poniesione zostały w czasie jego posiadania,
*   zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Powyższe twierdzenia oznaczają, że kosztem uzyskania przychodu mogą być wydatki na wykończenie mieszkania, które zostaną udokumentowane fakturami VAT.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca nie może zaliczyć wydatków, które poniósł na wyposażenie lokalu (np. wydatki na umeblowanie), nie są bowiem wydatkami, które można zaliczyć do wydatków związanych z wykończeniem czy też remontem lokalu mieszkalnego, a to oznacza, że nie sposób uznać ich za nakłady na nieruchomość zwiększające wartość mieszkania.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że do nakładów stanowiących koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zaliczyć wydatki poniesione na wykończenie mieszkania, należało uznać za prawidłowe (o ile oczywiście zostały w odpowiedni sposób udokumentowane i tylko w odpowiedniej części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawcy we współwłasności mieszkania), z tym zastrzeżeniem, że do tych wydatków nie można zaliczyć wydatków, które poniósł Wnioskodawca na wyposażenie mieszkania.

Podejmując z kolei zagadnienie podwyższenia udokumentowanych kosztów nabycia o wskaźnik waloryzacji należy na wstępie przywołać treść art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego wynika, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Jak wcześniej wyjaśniono koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży. Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem lokalu mieszkalnego oraz np. ewentualny wydatek związany z prowizją na rzecz biura pośrednictwa nieruchomości – jeśli takowy w ogóle został zapłacony przez Wnioskodawcę przy nabywaniu mieszkania (w części odpowiadającej udziałowi Wnioskodawcy w mieszkaniu). Zsumowanie powyższych wartości daje kwotę, która stanowi podstawę do dokonywania waloryzacji w trybie art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy ponadto wyjaśnić, że waloryzacji podlega – co wskazał ustawodawca wprost w treści regulacji art. 22 ust. 6f ustawy – koszt nabycia. To oznacza, że nie można w kolejnych latach podatkowych waloryzować kwoty uprzednio zwaloryzowanej. Tym samym wyłącznie pierwotne koszty nabycia lokalu mieszkalnego mogą być corocznie podwyższane począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło jego zbycie w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłoszonemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Corocznej waloryzacji podlegać może zatem koszt nabycia pierwotnie ustalony.

Z Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 13 października 2011 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów 2011 r. (M.P. Nr 95, poz. 966) wynika, że wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I-III kwartału 2011 r. w stosunku do I-III kwartału 2010 r. wyniósł 104,2 (wzrost cen o 4,2%), a z Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 15 października 2012 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów 2012 r. (M.P. z 2012 r. poz. 783) wynika, że wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I-III kwartału 2012 r. w stosunku do I-III kwartału 2011 r. wyniósł 104,0 (wzrost cen o 4,0%).

W przypadku Wnioskodawcy zatem może on waloryzować koszt nabycia lokalu mieszkalnego:

*   za 2011 r. w wysokości 4,2%,
*   za 2012 r. w wysokości 4,0%.

Przykładowo, w sytuacji nabycia w 2010 r. nieruchomości za kwotę 100 000,00 zł i poniesieniu wydatków na nabycie w wysokości 5 000,00 zł podstawą waloryzacji w 2011 r., a także w latach następnych, jest zawsze kwota 105 000,00 zł. Innymi słowy, w każdym następnym roku waloryzujemy o wskaźnik waloryzacji kwotę bazową (w podatnym przykładzie kwotę 105 000,00 zł), a następnie sumujemy uzyskane wartości podwyższenia po waloryzacji za pełne lata posiadania nieruchomości (lokalu mieszkalnego) i uzyskaną sumę możemy uznać za koszt.

Odnosząc powyższe ustalenia do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że sposób obliczenia waloryzacji przedstawiony przez Wnioskodawcę jest prawidłowy, z tym że Wnioskodawca do ceny nabycia może doliczyć także koszty notarialne zawarcia umowy sprzedaży na podstawie której stał się współwłaścicielem lokalu mieszkalnego (przy czym Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów taką część kwoty waloryzacji, która odpowiada udziałowi Wnioskodawcy w mieszkaniu).

Na zakończenie nadmienić należy, że w myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Z przyczyn omówionych w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja została wydana dla Wnioskodawcy w jego indywidualnej sprawie zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Współwłaściciel mieszkania (współwłaściciele) chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.