Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-925/15/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-12-22
Teza: Czy Wnioskodawca ma obowiązek opodatkowania sprzedaży garażu wraz z prawami związanymi?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; skutki podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2015 r. (data wpływu 5 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Aktem notarialnym z dnia 16 kwietnia 2008 r. w kancelarii notarialnej doszło do zawarcia umowy sprzedaży garażu (lokalu niemieszkalnego), położonego w Sz., objętego kw nr xxx wraz z udziałem wynoszącym 555/10000 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu pod boksem oraz części wspólne i urządzenia nie służące do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych garaży. Kupującym był Wnioskodawca. Opisany wyżej garaż wraz z prawami związanymi Wnioskodawca nabył za kwotę 8.000 zł. Poniósł również koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego i opłatę sądową w kwocie 909 zł. Decyzją z dnia 17 maja 2011 r. Burmistrz Miasta na wniosek użytkowników wieczystych (w tym również Wnioskodawcy) nieruchomości zabudowanej garażami orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Sz., stanowiącej własność Gminy w prawo własności nieruchomości. Ustalił opłatę za przekształcenie m.in. dla Wnioskodawcy w kwocie 641 zł. W dniu 6 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca aktem notarialnym w obecności notariusza zawarł umowę sprzedaży, w której sprzedał małżeństwu omawiany lokal niemieszkalny - garaż wraz z udziałem wynoszącym 555/10000 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Cena za jaką Wnioskodawca sprzedał garaż wraz z prawami związanymi wyniosła 26 500 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca ma obowiązek opodatkowania sprzedaży garażu wraz z prawami związanymi?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu, z zastrzeżeniem ust. 2 jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Natomiast stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczania podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów. Przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku.

Skoro Wnioskodawca poniósł opłaty związane ze sprzedażą lokalu niemieszkalnego, w tym opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, koszty poniesione na rzeczoznawcę majątkowego w związku z wyceną, koszty aktu notarialnego wraz z opłatą sądową (909 zł), czy też inne niezbędne nakłady poniesione w związku z remontem, to koszty te stanowią przychód, natomiast różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów daje kwotę dochodu. W ocenie Wnioskodawcy w związku z opłatami i nakładami, które poniósł nie będzie musiał opodatkowywać tej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych dokonanej transakcji istotne jest ustalenie nabycia nieruchomości i praw.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że aktem notarialnym z dnia 16 kwietnia 2008 r. w kancelarii notarialnej doszło do zawarcia umowy sprzedaży garażu (lokalu niemieszkalnego), położonego w Sz., objętego kw nr xxx wraz z udziałem wynoszącym 555/10000 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu pod boksem oraz części wspólne i urządzenia nie służące do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych garaży. Kupującym jest Wnioskodawca. Opisany wyżej garaż wraz z prawami związanymi Wnioskodawca nabył za kwotę 8.000 zł. Poniósł również koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego i opłatę sądową w kwocie 909 zł. Decyzją z dnia 17 maja 2011 r. Burmistrz Miasta na wniosek użytkowników wieczystych (w tym również Wnioskodawcy) nieruchomości zabudowanej garażami orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Sz., stanowiącej własność Gminy w prawo własności nieruchomości. Ustalił opłatę za przekształcenie m.in. dla Wnioskodawcy w kwocie 641 zł. W dniu 6 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca aktem notarialnym w obecności notariusza zawarł umowę sprzedaży, w której sprzedał małżeństwu omawiany lokal niemieszkalny - garaż wraz z udziałem wynoszącym 555/10000 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Cena za jaką Wnioskodawca sprzedał garaż wraz z prawami związanymi wyniosła 26 500 zł.

By stwierdzić zatem, czy odpłatne zbycie garażu (lokalu niemieszkalnego), wraz z udziałem wynoszącym 555/10000 części nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali stanowi źródło wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz według jakich zasad należy opodatkować przychód z tego tytułu, należy określić datę ich nabycia.

Zauważyć należy, iż użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem – zgodnie z art. 232 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.) może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 Kodeksu cywilnego wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy, prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

W świetle powyższego za datę nabycia gruntu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

Zatem 5-letni termin, o którym mowa w ww. przepisie należy liczyć od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Ponieważ w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nabył garaż, wraz z prawem użytkowania wieczystego w 2008 r., a następnie w 2011 przekształcił prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, datą nabycia ww. nieruchomości jest rok 2008.

Powyższe oznacza, że okres 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia upłynął z dniem 31 grudnia 2013.

W związku z tym odpłatne zbycie garażu, wraz z prawami związanymi w dniu 6 sierpnia 2015 r. nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jak Wnioskodawca wskazał, dlatego, że ponosił opłaty i nakłady.

Z tego względu stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.