Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.480.2022.3.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-12-02
Teza: Uznanie, że planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do tej Transakcji stosuje się przepisy ustawy o VAT; dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT; Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; opodatkowanie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; spółki; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **prawidłowe** w zakresie stwierdzenia, że planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do tej Transakcji stosuje się przepisy ustawy o VAT;

\- **prawidłowe** w zakresie stwierdzenia, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT;

\- **prawidłowe** w zakresie stwierdzenia, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek wspólny z 13 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, że planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do tej Transakcji stosuje się przepisy ustawy o VAT; dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT oraz że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, wpłynął 13 września 2022 r.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 listopada 2022 r. (data wpływu 28 listopada 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa.

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Y sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w (…) (dalej: „Dostawca” lub „Y”) zajmuje się budową i sprzedażą nowoczesnych kompleksów mieszkaniowych i biurowych. Spółka jest wyłącznym właścicielem m.in. niezabudowanych działek gruntu nr A i B z obrębu (…), położonych przy ul. (…) w (…).

Y nabył nieruchomość, która uprzednio stanowiła działkę gruntu o nr ew. na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. od dwóch osób fizycznych, które posiadały po 1/2 udziału w tej Nieruchomości. W kwestii opodatkowania przedmiotowej sprzedaży udziałów w Nieruchomości podatkiem od towarów i usług strony wystąpiły z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisano odpłatną i nieograniczoną w czasie służebność przesyłu na rzecz Z polegającą na prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z urządzeń dwóch linii elektroenergetycznych kablowych 110 kV, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb eksploatacyjnych Z.

Przedmiotową nieruchomość Y nabył w celu zrealizowania na niej inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych, każdy o siedmiu kondygnacjach nadziemnych i dwóch kondygnacjach podziemnych zwane odpowiednio: Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3 i Budynek 4, o łącznej powierzchni mieszkalnej około (…) m2 oraz około (…) m2 powierzchni użytkowej, wraz z niezbędną architekturą, w tym wjazdami z dróg publicznych, chodnikami i terenami zielonymi.

Dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym dla każdego z planowanych budynków Y uzyskał następujące decyzje o warunkach zabudowy:

a) decyzja z dnia (…) r. nr (…) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (Budynek „1”) z częścią usługową i garażem podziemnym (oraz niezbędną infrastrukturą techniczną);

b) decyzja z dnia (…) r. nr (…) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (Budynek „2”) z garażem podziemnym (oraz niezbędną infrastrukturą techniczną);

c) decyzja z dnia (…) r. nr (…) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (Budynek „3”) z garażem podziemnym (oraz niezbędną infrastrukturą techniczną);

d) decyzja z dnia (…) r. nr (…) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (Budynek „4”) z garażem podziemnym (oraz niezbędną infrastrukturą techniczną).

Dodatkowo, Y uzyskał wszystkie ostateczne i prawomocne pozwolenia na budowę, jak również i inne decyzje i uzgodnienia administracyjne, niezbędne z punktu widzenia rozpoczęcia oraz prowadzenia robót budowlanych wszystkich opisanych wyżej budynków.

X sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dawniej działająca pod firmą C sp. z o.o.) (dalej: Spółka lub Nabywca) zamierza nabyć prawo własności działek (gruntu) wraz z własnością posadowionych na tych działkach budynków, jak również dodatkowe składniki majątkowe z tym związane, wskazane szczegółowo poniżej (dalej: Transakcja). W tym celu Spółka (jako kupujący), Y siedzibą w (…) jako sprzedający (dalej: wraz ze Spółką jako: Wnioskodawcy) oraz Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) jako gwarant (dalej: Gwarant; wraz ze Spółką i Dostawcą jako: Strony) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa).

Na mocy zawartej umowy przedwstępnej Dostawca zobowiązał się do wybudowania na gruncie czterech wielorodzinnych budynków mieszkalnych, jak również elementów infrastruktury oraz innych obiektów związanych z ww. budynkami. Po wybudowaniu, prawo własności gruntu i budynków zostanie sprzedane Spółce.

Cena za przedmiot Umowy, zgodnie z umową ma być uiszczana w ratach płatnych zgodnie z harmonogramem płatności, który stanowi załącznik do Umowy, przy czym przy zawieraniu Umowy, Spółka uiściła część Ceny tytułem zadatku, jednakże z modyfikacjami w stosunku do brzmienia art. 394 k.c. Dodatkowo, przedmiotowa Umowa przewiduje możliwość korekcji ceny na zasadach określonych w Umowie, w szczególności z tytułu:

a) zmian w płatnościach należnych Spółce z tytułu realizacji uzgodnionych zmian dotyczących robót odnoszących się do aranżacji wyposażenia lokali w budynkach;

b) zmian w powierzchni lokali w stosunku do przyjętej powierzchni, która została określona przez Strony w głównej specyfikacji, stanowiącej załącznik do Umowy, z uwzględnieniem zakresu tolerancji;

\- która to korekta zostanie dokonana w umowie przyrzeczonej, zawartej w wykonaniu Umowy.

Jednocześnie, w ramach Umowy, Strony, w przypadku zaistnienia przesłanek do odstąpienia od Umowy przez Spółkę i niewykonania takiego prawa odstąpienia przez Spółkę, przewidują uprawnienie Spółki do nabycia od Y prawa własności działek (gruntu) wraz z dotychczas zrealizowanymi na tych działkach robotami (w tym niedokończonymi budynkami), jak również dodatkowych składników majątkowych z tym związanych („Umowa Wstąpienia”). W takim przypadku Strony zobowiązują się dokonać uzgodnienia wysokości dotychczasowych kosztów robót poniesionych i wykonanych przez Dostawcę, przy czym w przypadku gdy stan tych prac uzasadniać będzie zastosowanie innych przewidziane w Umowie stawek VAT, Spółka zobowiązana będzie do pokrycia powstałej z tego tytułu różnicy. Dodatkowo, Y zobowiązany jest do przeniesienia na Spółkę praw i obowiązków wynikających z umowy z generalnym wykonawcą, zaś w przypadku zastąpienia generalnego wykonawcy bezpośrednio przez Gwaranta jako generalnego wykonawcę - Y zobowiązany jest do spowodowania, aby Gwarant przeniósł na Y prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z podwykonawcami Gwaranta, przeniesienia wydanych dla nieruchomości decyzji administracyjnych, jak również podjęcia wszelkich innych działań, które okażą się niezbędne do sfinalizowania Umowy Wstąpienia.

Spółka zamierza wykorzystywać nabyte składniki do wykonywania zarówno czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (najem powierzchni użytkowych), jak i czynności podlegających zwolnieniu z VAT (usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe).

Spółka jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1406 wraz ze zm.).

1\. Przedmiot T ransakcji

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi A oraz B z obrębu (…) położonych w (…) przy ul. (…) (dalej: Grunt) wraz z prawem własności aktywów położonych na Gruncie, takich jak:

\- cztery wielorodzinne budynki mieszkalne (w tym około … m2 powierzchni mieszkalnej oraz około … m2 powierzchni usługowej) z garażem podziemnym (dalej: Budynki);

\- przyłącza i/lub sieci i ich części należące do Budynków (w tym: wodociągowa, grzewcza, elektryczna, teleinformatyczna, deszczowa i inne),

\- obiekty związane z Budynkami (w tym np. chodniki, ogrodzenia, miejsca parkingowe naziemne, podjazdy do garaży podziemnych w Budynku itp.),

w dalszej części wniosku określanych łącznie jako: Nieruchomość.

Dla Nieruchomości Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla (…) w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Mieszkania w Budynkach będą przeznaczone na cele mieszkaniowe/zakwaterowania i przystosowane na pobyt ludzi. W wybranych Budynkach, oprócz lokali mieszkalnych, znajdować się będą także lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (lokale użytkowe). Liczba lokali użytkowych będzie znacznie mniejsza niż liczba lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Przedmiotem dostawy mogą być również elementy stanowiące wykończenie wnętrz Budynków, a także wyposażenie znajdujące się w Budynkach (w tym m.in. stałe elementy wyposażenia „wbudowanego”, jak również wszelkie elementy ruchome, takie jak: stoły, krzesła, łóżka itp.).

Zgodnie z intencją Stron, Budynki oraz pozostałe naniesienia na Nieruchomości zostaną wzniesione w całości przez Dostawcę i zostaną zbyte na rzecz Spółki przed upływem dwóch lat od ich wybudowania (Spółka będzie pierwszym nabywcą przedmiotowej Nieruchomości po jej zabudowaniu Budynkami przez Dostawcę).

Dodatkowo przewiduje się, iż w ramach Transakcji Spółka nabędzie także następujące elementy związane z Nieruchomością:

\- wartości niematerialne i prawne niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Budynków, w tym w szczególności prawa własności intelektualnej ściśle związane z Budynkami, takie jak autorskie prawa majątkowe do projektów architektoniczno-budowlanych, wykonawczych oraz powykonawczych, a także ewentualne prawa własności intelektualnej (prawa ochronne) do znaków towarowych związanych z Budynkiem (niewyłączna licencja do znaku towarowego); - dokumentację związaną z Nieruchomością, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, dziennik budowy, dokumenty projektowe, świadectwo charakterystyki energetycznej, instrukcje dotyczące wyposażenia, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych oraz dokumentację techniczną, klucze oraz karty dostępu itp.;

\- udzielone przez dostawców oraz wykonawców gwarancje dotyczące Budynku i jego elementów oraz wyposażenia wraz z prawami z wynikającymi z ich zabezpieczeń;

\- niezbędne decyzje administracyjne związane z realizacją Budynków (w zakresie w jakim są przenoszalne).

2\. Nieruchomość w strukturach Dostawcy

Na moment składania niniejszego wniosku, Dostawca jest właścicielem Gruntu, na którym rozpocznie się (lub już rozpoczęła się) budowa Budynków wraz z niezbędną infrastrukturą. Dostawca ma prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z wydatków poniesionych w związku z budową na Gruncie Budynków i towarzyszącej infrastruktury.

Dostawcy przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na wybudowanie Budynku oraz związanych z nim naniesień, posadowionych na Nieruchomości.

Składniki majątkowe związane z Nieruchomością nie są jedynymi aktywami Dostawcy. W szczególności, w ramach przedsiębiorstwa Dostawcy prowadzone są również inne inwestycje w innych lokalizacjach.

Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić na moment transakcji formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Dostawcy w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została i nie zostanie wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Dostawcy (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Dostawcy o podobnym charakterze). Dostawca nie zgłosił (nie zgłosi) również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została (nie będzie) również wyodrębniona w ramach Dostawcy na płaszczyźnie finansowej (przy czym z perspektywy praktycznej możliwe jest wyodrębnienie kosztów ponoszonych w związku z Nieruchomością).

Dostawca nie zatrudniał i nie zatrudnia (nie będzie zatrudniać) pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 \[winno być art. 231 – przyp. Organu\] ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1320).

3\. Wyłączenia z przedmiotu dostawy

Podkreślić należy, iż planowanej dostawie nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Dostawcy (poza elementami wskazanymi powyżej).

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, w wyniku dostawy, na Spółkę nie zostaną przeniesione:

\- ewentualne kredyty związane z Nieruchomością,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Dostawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Dostawca dokonuje rozliczeń związanych z Nieruchomością,

\- środki pieniężne Dostawcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

\- zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałych do dnia dokonania dostawy,

\- księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,

\- firma Dostawcy (ani nazwa jego przedsiębiorstwa),

\- tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy,

\- prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów, które Dostawca mógł zawrzeć ze swoimi usługodawcami/dostawcami towarów, tj. na przykład umów o:

\- prace budowlane,

\- ochronę ubezpieczeniową Nieruchomości,

\- świadczenie usług księgowych, prawnych lub marketingowych.

Jedynie w przypadku istotnego naruszenia postanowień Umowy przez Dostawcę Spółka będzie miała prawo żądania nabycia Nieruchomości i wstąpienia w niektóre umowy związane z realizacją Budynków. Taka sytuacja nie jest jednak przez Strony docelowym sposobem przeprowadzenia Dostawy.

Intencją Stron jest aby w związku ze sprzedażą Nieruchomości umowy z usługodawcami zawarte przez Dostawcę (w tym m.in. umowy na dostawę mediów do Nieruchomości) zostały rozwiązane z dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży, a nowe umowy zapewniające prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości zostały podpisane przez Nabywcę i zaczęły obowiązywać następnego dnia po dacie sprzedaży lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży. Co do zasady, należności i zobowiązania z nich wynikające nie będą zatem przeniesione na Spółkę. Mogą się przy tym zdarzyć sytuacje, w których Spółka zawrze umowy na dostawę określonych usług/towarów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości z tym samym dostawcą (przykładowo umowy na dostawę mediów). Wnioskodawcy ustalili również, że jeżeli rozwiązanie umów o dostawę mediów wiązałoby się z odpowiedzialnością Dostawcy z tytułu kar umownych, Strony w drodze wyjątku dokonają cesji powyższych umów na Nabywcę lub zawarte zostanie porozumienie w sprawie rozwiązania umowy, za jednoczesnym jej zawarciem ze Spółką.

Na moment transakcji, Dostawca, co do zasady, nie będzie prowadził działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości, a tym samym nie będzie osiągać przychodów związanych z Nieruchomością lub z wynikających z praw do Nieruchomości. Wyjątkiem w tym zakresie mogą być usługi świadczone na rzecz Nabywcy, przykładowo marketingowe lub podnajmu powierzchni (ogrodzenia).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

W dniu sprzedaży na terenie działki A posadowione będą budynki mieszkalne oznaczone literą 1 i 3, natomiast na terenie działki B posadowione będą budynki mieszkalne oznaczone literą 2 i 4. Na terenie obu działek posadowiona będzie także infrastruktura towarzysząca przedmiotowym budynkom.

Budynki 1, 2, 3 oraz 4 to obiekty kubaturowe od sześciu do siedmiu kondygnacji naziemnych i dwóch podziemnych.

Na terenie zaprojektowano drogi wewnętrzne, chodniki oraz miejsca postojowe. Dodatkowo będą znajdować się alejki wraz z ławkami i koszami na śmieci. Teren wewnętrzny oświetlony niskimi latarniami.

Elementy uzbrojenia terenu obejmować będą w szczególności:

\- Wodociąg;

\- Kanalizacja ścieków socjalno-bytowych;

\- Kanalizacja wód opadowych wraz ze zbiornikiem;

\- Przyłącze sieci cieplnej;

\- Przyłącze elektroenergetyczne;

\- Przyłącze teletechniczne.

Dodatkowo pomiędzy budynkami 1 i 3 będą znajdować się w szczególności:

\- Stacja trafo;

\- Plac zabaw;

\- Siłownia plenerowa;

\- Ogród doświadczalny;

\- Domki dla jeży.

Na każdej z działek będą znajdowały się obiekty związane z ww. budynkami, takie jak: drogi, chodniki, pochylnie zjazdowe do garaży, infrastruktura w postaci sieci uzbrojenia terenu (przyłącza/sieci).

Przedmiotem transakcji mogą być również naniesienia takie jak przykładowo tymczasowe ogrodzenia niepołączone trwale z gruntem, obiekty użytkowe służące utrzymaniu porządku, maszty i nośniki reklamowe, itp.

Na dzień sprzedaży żadna z działek nie będzie terenem niezabudowanym.

Wszystkie cztery budynki będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych i do czynności zwolnionych.

Budynki mieszkalne (1, 2, 3, 4) wielorodzinne posadowione na gruncie, po ich wybudowaniu będą stanowiły budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351, ze zm.) i PKOB.

Dodatkowo, część obiektów znajdujących się na działkach w chwili dostawy, takich jak:

\- przynależące do Budynków przyłącza i/lub sieci i ich części,

\- obiekty związane z Budynkami (drogi, chodniki, pochylnie zjazdowe do garaży, itp.)

po ich wybudowaniu będzie stanowiła budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351, ze zm.)/obiekty inżynierii lądowej w rozumieniu PKOB.

Przedmiotem działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego jest działalność deweloperska, w tym budowa budynków.

Natomiast intencją Spółki jest w szczególności prowadzenie działalności w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych. Przedmiotem Transakcji nie będą kluczowe składniki związane z prowadzeniem działalności w tym zakresie, takie jak umowy z najemcami oraz kluczowe umowy na obsługę nieruchomości (m.in. umowa na zarządzanie nieruchomością, ochronę ubezpieczeniową, świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych), know-how, itp.

Dodatkowo, jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenie przyszłego, intencją Stron jest aby w związku ze sprzedażą Nieruchomości umowy z usługodawcami zawarte przez Dostawcę (w tym m.in. umowy na dostawę mediów do Nieruchomości) zostały rozwiązane z dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży, a nowe umowy zapewniające prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości zostały podpisane przez Nabywcę i zaczęły obowiązywać następnego dnia po dacie sprzedaży lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży.

Tym samym, w ocenie Spółki, nabywane składniki majątkowe nie będą wystarczające do samodzielnego wykonywania zadań w ramach działalności w zakresie wynajmu lokali.

**Pytania**

1) Czy planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym czy do tej Transakcji stosuje się przepisy ustawy o VAT?

2) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca (tj. do Transakcji dostawy Nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o VAT), czy Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT?

3) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 2 jest twierdząca (tj. do Transakcji dostawy Nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o VAT i dostawa nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT), czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

W opinii Wnioskodawców, w świetle przedstawionego powyżej stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego:

1) Planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do Transakcji tej stosuje się przepisy ustawy o VAT.

2) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca (tj. do Transakcji dostawy Nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o VAT), Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

3) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 2 jest twierdząca (tj. do Transakcji dostawy Nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o VAT i dostawa nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT), Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW

Ad 1.

1\. Uwagi wstępne

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”. Z kolei art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Zgodnie z art. 6 pkt. 1 ustawy o VAT „przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Powyższy przepis wskazuje, iż w każdym przypadku, gdy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czynność taka nie podlega regulacjom ustawy o VAT.

Wnioskodawcy pragną wskazać, iż polski ustawodawca w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT posłużył się pojęciem „zbycia”, które nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT. Niemniej jednak, zdaniem Wnioskodawców pojęcie to powinno być odczytywane w sposób analogiczny do terminu „dostawa towarów” zdefiniowanego w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, które prowadzą do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W szczególności termin „zbycie” obejmuje: sprzedaż, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport) czy zamianę.

W świetle powyższego, przepisów ustawy o VAT nie stosujemy w przypadku zbycia, w tym dostawy, przedsiębiorstwa oraz zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W związku z tym, przy ustalaniu zastosowania przepisów ustawy o VAT, istotne znaczenie ma określenie, czy przedmiotem dostawy jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

2\. Przedmiot transakcji jako przedsiębiorstwo

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Niemniej jednak, pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 2020, poz. 1740 t. j. z późn. zm.; dalej: Kodeks cywilny). W myśl przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, nazwa przedsiębiorstwa,

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

\- koncesje, licencje i zezwolenia,

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej,

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

\- tajemnice przedsiębiorstwa,

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż - w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo - muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Kluczowym jest, aby przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia stanowiło całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Zbywany majątek powinien stanowić na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisanych przedsiębiorstwu. Nawet w przypadku wyłączenia z zakresu transakcji zbycia przedsiębiorstwa niektórych elementów, pomiędzy pozostałymi zbywanymi składnikami majątkowymi muszą zostać zachowane związki funkcjonalne w taki sposób, aby przekazany majątek mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-3.4012.657.2018.2.SM).

W kontekście powyższych uwag należy wskazać, że przedmiot Transakcji będzie ograniczony do zbycia Nieruchomości oraz niektórych praw ściśle związanych z samą Nieruchomością, które zazwyczaj są przedmiotem przeniesienia w transakcjach mających za przedmiot nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będzie bowiem zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, pozostających ze sobą w takim związku funkcjonalnym, by być zdolnym do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia działalności w zakresie najmu w sposób niezakłócony, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Na kwestię, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem niejednokrotnie zwracano uwagę w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95; wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r., sygn. I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4 grudnia 2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn.: I FSK 572/14).

W skład przedmiotu planowanych Transakcji nie wejdą istotne składniki majątku Sprzedającego, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj.:

\- ewentualne kredyty związane z Nieruchomością (w szczególności, związane z finansowaniem budowy Budynków),

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Dostawcy,

\- środki pieniężne Dostawcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

\- zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałych do dnia dokonania dostawy,

\- księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,

\- firma (nazwa przedsiębiorstwa) Dostawcy,

\- tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy,

\- prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów, które Dostawca mógł zawrzeć ze swoimi usługodawcami/dostawcami towarów, tj. na przykład umów o:

\- prace budowlane,

\- ochronę ubezpieczeniową Nieruchomości,

\- świadczenie usług księgowych, prawnych lub marketingowych.

Dostawca nie zatrudniał i nie zatrudnia (nie będzie zatrudniać) pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 \[winno być art. 231 – przyp. Organu\] ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1320).

Podkreślenia zdaniem Wnioskodawców wymaga, iż nie sposób jest prowadzić działalności w zakresie najmu zasadniczo wyłącznie w oparciu o posiadane Nieruchomości i inne składniki majątkowe wskazane w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Jak zostało bowiem wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych składników przedsiębiorstwa Dostawcy. Spółka nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Dostawcy ściśle związane z sama Nieruchomością. Nie można - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż jest to zespół elementów, jak również, że elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Po nabyciu Nieruchomości, Spółka - celem prowadzenia przez siebie działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości - będzie musiała zaangażować po swojej stronie szereg niezbędnych zasobów i aktywów niezbędnych do jej prowadzenia, których nie uzyska w wyniku przedmiotowej Transakcji. Obejmuje to przykładowo takie elementy jak finansowanie prowadzonej działalności, zapewnienie odpowiednich usług zarządczych/administracyjnych/ochrona ubezpieczeniowa Nieruchomości/znalezienie nabywców oferowanych usług, itp. Fakt ten potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Dostawcy, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

Ponadto, w celu określenia konsekwencji podatkowych tej transakcji na gruncie VAT, należałoby dokonać analizy, czy składniki majątkowe nabywane przez Spółkę mogą zostać uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

3\. Przedmiot transakcji jako zorganizowana część przedsiębiorstwa

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako: ZCP) „rozumie się (\`(...)\`) organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą oraz stanowiskiem organów podatkowych, z powyższej definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1\. istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2\. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4\. zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Zespół składników w tym zobowiązań

W tym kontekście należy podkreślić, iż zgodnie z ustaleniami Stron, przedmiotowa dostawa nie będzie obejmowała zobowiązań z tytułu ewentualnych kredytów związanych z Nieruchomością. Co więcej, przedmiotem dostawy nie będą również środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie Dostawcy, nazwa spółki Dostawcy, jak również należności i zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałe przed dniem dokonania dostawy, a także - co do zasady - prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami usług. Jednocześnie, Wnioskodawcy przewidują, że zasadniczo umowy z usługodawcami zawarte przez Dostawcę (w tym m.in. umowy na dostawę mediów do Nieruchomości) zostaną rozwiązane z dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży, a nowe umowy zapewniające prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości zostaną podpisane przez Nabywcę i zaczną obowiązywać następnego dnia po dacie zawarcia umowy sprzedaży lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży. Jedynie w drodze wyjątku, Strony mogą dokonać cesji powyższych umów na Nabywcę lub zawarte może zostać porozumienie w sprawie rozwiązania umowy, przy jednoczesnym jej zawarciu ze Spółką (jeżeli wcześniejsze wypowiedzenie lub rozwiązanie takich umów o dostawę mediów wiązałoby się z odpowiedzialnością Dostawcy z tytułu kar umownych).

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie obejmuje kluczowych składników, które zdaniem Wnioskodawców mają istotne znaczenie dla funkcjonowania działalności w zakresie wynajmowania lokali. Należy podkreślić, że zgodnie z definicją ustawową, zorganizowana część przedsiębiorstwa obejmuje m.in. zobowiązania odnoszące się do przenoszonych składników. Zatem, w związku z faktem, że - w szczególności zobowiązania kredytowe oraz umowne nie będą przeniesione na Spółkę - przesłanki określone w definicji wskazanej w ustawie o VAT nie będą spełnione. Dlatego też, zdaniem Wnioskodawców nie można w tym przypadku mówić o zespole składników materialnych i niematerialnych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo.

Powyższe dodatkowo uzasadnia okoliczność, iż na moment transakcji, Dostawca co do zasady nie będzie prowadził działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości, a tym samym nie będzie osiągać żadnych przychodów związanych z Nieruchomością lub wynikających z praw do Nieruchomości.

Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe

Aby określony zespół składników materialnych i niematerialnych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi on odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Oznacza to, iż zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest tylko suma aktywów i pasywów, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast ocenie podlegać tutaj powinna rola, jaką poszczególne składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa. Zgodnie z ugruntowaną przez lata stosowania omawianych przepisów praktyką interpretacyjną, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa tworzy odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa np. oddział, wydział, dział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być zasadniczo dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Analogiczne stanowisko zostało wyrażone również np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 kwietnia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ).

Odrębność finansowa zgodnie z ugruntowaną praktyką interpretacyjną właściwych organów powinna być z kolei rozpatrywana w szczególności na płaszczyźnie formalnej, np. prowadzenie odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 9 grudnia 2016 r. (sygn. 1462- IPPP2.4512.784.2016.2.AM) potwierdził, że „wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość alokacji przychodów i kosztów do działalności prowadzonej przez ZCP”, tj. oznacza to „sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP” (zob. przykładowo również: interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 grudnia 2015 r., sygn. IPPP2/4512-938/15-2/MAO oraz interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 września 2015 r., sygn. IPPP3/4512-598/15-2/WH).

Zdaniem Wnioskodawców w odniesieniu do składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem dostawy, nie można powiedzieć, że odznaczają się wystarczającą odrębnością organizacyjną i finansową z uwagi na fakt, iż:

\- nie zostały one wyodrębnione w sposób organizacyjny w przedsiębiorstwie Dostawcy, tj. nie realizują one odrębnych zadań od reszty przedsiębiorstwa (działalność gospodarcza prowadzona przez Dostawcę obejmuje głównie realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków), nie zostały one przyporządkowane do jakiejkolwiek definiowalnej jednostki organizacyjnej (działu, oddziału, etc.), nie są one w żaden odmienny od innych składników sposób oznaczone w księgach, ewidencjach itp.,

\- nie zostały one wyodrębnione w sposób finansowy w przedsiębiorstwie Dostawcy, tj. nie posiadają one ksiąg rachunkowych odrębnych od pozostałych składników majątkowych Dostawcy.

Należy zatem podkreślić, iż zgodnie ze wskazanymi powyżej uwagami, przesłanki w postaci wyodrębnienia organizacyjnego oraz finansowego zespołu składników, zawarte w definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT nie zostaną w analizowanej sytuacji spełnione.

4\. Pojęcie transferu przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części) w prawie unijnym

Należy dodatkowo zauważyć, iż pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (z ang. „totality of assets or parł: thereof”) stanowi pojęcie prawa unijnego, które zostało zdefiniowane w orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) dotyczących VAT.

Wnioskodawcy pragną przy tym zwrócić uwagę, iż zgodnie z treścią orzeczenia TSUE w sprawie C-497/01 Zita Modes Sarl „pojęcie transferu, za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia, lub wniesienia do spółki całego lub części majątku przedsiębiorstwa, powinno być interpretowane w taki sposób, że obejmuje ono przeniesienie przedsiębiorstwa lub jego niezależnej części w tym środki trwałe i obrotowe zdolne do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, a nie tylko proste zbycie aktywów takich jak wyroby gotowe” \[podkreślenie - Wnioskodawcy\].

Orzeczenie to definiuje zakres pojęcia transferu przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części), w rozumieniu art. 5 ust. 8 tzw. VI Dyrektywy VAT , którego transpozycję do krajowego porządku prawnego stanowi art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zakres przedmiotowy obydwu przepisów powinien zatem być analogiczny, co oznacza że tezy wspomnianego orzeczenia TSUE wyznaczają granice interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa” użytego w przepisach krajowych.

Jak wynika z powyższej definicji sformułowanej przez TSUE, dla zaistnienia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu VAT, niezbędne jest by składniki weń wchodzące mogły samodzielnie, tj. bez dodawania żadnych dodatkowych elementów lub modyfikowania istniejących samodzielnie realizować zadania gospodarcze, tj. na przykład:

\- nabywać towary lub usługi niezbędne do prowadzenia takiej działalności, w szczególności posiadać ważne umowy zakupu towarów lub usług z dostawcami towarów lub usług niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej,

\- być zdolnym do wytworzenia towarów lub usług, które mogłyby być przedmiotem sprzedaży,

\- posiadać kontakty z klientami (w tym zawarte umowy sprzedaży, najmu, dzierżawy, etc.) wytwarzanych przez przedsiębiorstwo towarów lub usług lub też know-how odnośnie do tego, jak wejść w kontakty z tymi klientami,

\- posiadać odpowiednią obsługę administracyjną (rachunki bankowe, umowy na stałą obsługę prawną, administracyjną, biurową, etc.).

W ocenie Wnioskodawców, zespół składników będący przedmiotem omawianej transakcji w żadnym wypadku nie byłby zdolny do tego, by samodzielnie (bez wzbogacenia go o dodatkowe elementy i składniki majątkowe) realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze lub działać jako niezależny i samodzielny przedsiębiorca. Jak bowiem wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, przedmiotem dostawy będą określone składniki materialne oraz niematerialne, niemniej jednak:

\- w skład tego zespołu składników nie wchodzą pracownicy, za pomocą których przedsiębiorstwo mogłoby wykonywać zadania gospodarcze,

\- w skład tego zespołu składników nie wchodzą co do zasady umowy na dostawę towarów lub usług niezbędnych do prowadzenia jakiejkolwiek zorganizowanej działalności gospodarczej (umowy na prowadzenie rachunków bankowych, dostawę mediów, zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie, etc.),

\- na Spółkę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie Dostawcy, firma spółki Dostawcy, ani też know-how (tajemnice przedsiębiorstwa), umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej oraz pozyskiwanie klientów (najemców).

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, transakcja ta nie obejmuje kluczowych składników, które mają istotne znaczenie dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu lokali znajdujących się w Nieruchomości. W konsekwencji - po nabyciu od Dostawcy Nieruchomości - Spółka będzie prowadziła działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie pomieszczeń w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawców, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej dostawy nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Dostawcy, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

Co więcej, Dostawca prowadził działalności deweloperską w postaci wybudowania Nieruchomości - Spółka nie zamierza kontynuować tej działalności, lecz jest zainteresowana prowadzeniem działań polegających co do zasady na wynajmie powierzchni.

W świetle powyższych uwag, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż dostawa Nieruchomości nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do transakcji tej stosuje się przepisy ustawy o VAT.

5\. Stanowisko organów podatkowych

Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień Podatkowych MF

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej jako: Objaśnienia lub Objaśnienia MF). W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (przy czym - jak Wnioskodawcy wykażą w dalszej części wniosku - w przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).

Wnioskodawcy pragną również podkreślić, że - jak wskazano w treści Objaśnień - mają one służyć „zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe”. Tym samym, Objaśnienia powinny - zdaniem Stron - znaleźć zastosowanie przy wydawaniu interpretacji, potwierdzając stanowisko Stron prezentowane w niniejszym wniosku.

Zgodnie z Objaśnieniami, „\[\`(...)\`\] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia nakazują uwzględnić - w szczególności - następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia wskazują przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Jak zostało też wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W świetle powyższych uwag ogólnych, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy przedstawią bliżej, jakimi kryteriami należy - w świetle Objaśnień - kierować się przy ocenie spełnienia powyższych warunków oraz odniosą je do okoliczności planowanej Transakcji.

Okoliczności istotne dla ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności

Jak wskazano w Objaśnieniach, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

\- angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

\- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Treść Objaśnień wskazuje jednoznacznie, iż za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Należy natomiast zauważyć, iż w analizowanym zdarzeniu przyszłym Nabywca zamierza nabyć prawo własności działek Gruntu wraz z własnością posadowionych na tych działkach Budynków, jak również dodatkowe składniki majątkowe z tym związane, a następnie wykorzystywać nabyte składniki do wykonywania zarówno czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (najem powierzchni użytkowych), jak i czynności podlegających zwolnieniu z VAT (usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe).

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden kluczowy element umożliwiający kontynuowanie przez Nabywcę działalności Dostawcy.

W szczególności należy zauważyć, iż Nabywca będzie świadczył przy wykorzystaniu nabytej nieruchomości usługi najmu (a zatem będzie to działalność o innym charakterze niż ta prowadzona przez Dostawcę). Co więcej, Nabywca będzie zobowiązany m.in. do pozyskania klientów oraz zawarcia niezbędnych umów umożliwiających prowadzenie analizowanej działalności - w szczególności umów najmu poszczególnych lokali.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień - że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Dostawcę.

Okoliczności istotne dla ustalenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę

Równocześnie, Objaśnienia wskazują, iż „przy ocenie, czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę”.

Strony pragną podkreślić, że Dostawca prowadzi działalności deweloperską w postaci wybudowania Nieruchomości - Spółka nie zamierza kontynuować tej działalności, lecz jest zainteresowana prowadzeniem działań polegających co do zasady na wynajmie powierzchni.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, znajduje pełne potwierdzenie w treści Objaśnień.

Stanowisko organów podatkowych zaprezentowane w interpretacjach indywidualnych

Powyższe wnioski znajdują potwierdzenie również w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

\- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR wskazał, że transakcja dostawy gruntu wraz z nieruchomością biurową, podczas której na kupującego nie zostaną przeniesione m.in. (i) umowy o zarządzanie Nieruchomością, (ii) tajemnice przedsiębiorstwa, nazwy i know-how Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie nieruchomości oraz związanego z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, (iii) umowy związane z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umowy na usługi księgowe, umowy na doradztwo prawne, umowy z pośrednikiem w zakresie wynajmu nieruchomości, umowy rachunku bankowego Sprzedającego, (iv) należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz ogólnie z działalnością Sprzedającego, w tym wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności) nie będzie stanowić sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 \[winno być art. 551 – przyp. Organu\] ustawy - Kodeks cywilny. W interpretacji organ podkreślił, że „planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Przedmiotem zbycia będą niektóre składniki majątkowe Sprzedającego, niezdolne bez odpowiedniego zorganizowania do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej”.

\- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r., o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ, wskazał, że dostawa gruntu zabudowanego kompleksem sześciu budynków biurowo- magazynowych, oddanych do użytkowania na podstawie umów najmu - bez przenoszenia na nabywcę (i) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z ubezpieczeniem nieruchomości oraz zarządzaniem nieruchomością, (ii) umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, (iii) rachunków bankowych, (iv) pracowników Sprzedającego - nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa. W interpretacji Dyrektor KIS stwierdził, iż „zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej”. Co więcej, wskazano, że „analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie także sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem transakcji nie stanowią takich autonomicznych, zorganizowanych zespołów”.

\- Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 4 stycznia 2016 r., sygn. IBPP3/4512-784/15/JP, w której to przedmiotem zbycia było prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu wraz z posadowionym na nich budynkiem biurowym, budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem, wskazał, że „nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KHS. Ponadto przedmiotem zbycia nie są ani należności ani zobowiązania pomimo, że one występują. Brak jest także przypisanych do niej pracowników, co oznacza że Nieruchomość nie może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. (\`(...)\`) W świetle powyższego należy stwierdzić, że tzw. Nieruchomość, nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT”.

Ad 2.

Stosownie do uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie budynków, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu, lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, Budynki oraz pozostałe naniesienia na Nieruchomości zostaną wzniesione w całości przez Dostawcę i zostaną zbyte na rzecz Spółki przed upływem dwóch lat od ich wybudowania (Spółka będzie pierwszym nabywcą przedmiotowej Nieruchomości po jej wybudowaniu przez Dostawcę).

W związku z powyższym, planowana dostawa nie powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako że będzie ona dokonywana przed lub w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

\- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

\- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak natomiast wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, Dostawcy przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na wybudowanie Budynku oraz związanych z nim naniesień, posadowionych na Nieruchomości.

W związku z powyższym, planowana dostawa również nie powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Co za tym idzie, jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca (tj. do transakcji dostawy Nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o VAT), dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Ad 3

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (\`(...)\`)”. Z treści wskazanej powyżej regulacji wynika zatem, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek, są następnie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Mając na uwadze, iż Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania zarówno czynności podlegających opodatkowaniu VAT (najem powierzchni użytkowych) oraz podlegających zwolnieniu z VAT (usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe), warunek przewidziany w przywołanym powyżej art. 86 ust. 1 ustawy o VAT zostanie spełniony w zakresie, w jakim Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie należy podkreślić, iż w świetle art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

W konsekwencji, dla celów określenia prawa Spółki do odliczenia VAT naliczonego, konieczne jest ustalenie, czy transakcja ta:

\- podlega opodatkowaniu (tj. nie zaistniały przesłanki wyłączające transakcję spod regulacji ustawy o VAT), oraz

\- nie jest zwolniona od podatku.

Jak zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Stron w ramach pytania nr 1 - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do transakcji tej stosuje się przepisy ustawy o VAT.

Jak zaś zostało wskazane w uzasadnieniu stanowiska Stron w ramach pytania nr 2 - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa dostawa również nie powinna korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W powyższej sytuacji należałoby zatem uznać, iż wyłączenie z prawa do odliczenia VAT naliczonego w zakresie czynności opodatkowanych podatkiem VAT, przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Mając na uwadze powyższe, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- prawidłowe w zakresie stwierdzenia, że planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do tej Transakcji stosuje się przepisy ustawy o VAT;

\- prawidłowe w zakresie stwierdzenia, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT;

\- prawidłowe w zakresie stwierdzenia, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że X sp. z o.o. zamierza nabyć prawo własności działek (gruntu) wraz z własnością posadowionych na tych działkach budynków, jak również dodatkowe składniki majątkowe z tym związane. W tym celu Spółka (jako kupujący), Y jako sprzedający oraz Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako gwarant zawarli przedwstępną umowę sprzedaży.

Na mocy zawartej umowy przedwstępnej Dostawca zobowiązał się do wybudowania na gruncie czterech wielorodzinnych budynków mieszkalnych, jak również elementów infrastruktury oraz innych obiektów związanych z ww. budynkami. Po wybudowaniu, prawo własności gruntu i budynków zostanie sprzedane Spółce.

Spółka zamierza wykorzystywać nabyte składniki do wykonywania zarówno czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (najem powierzchni użytkowych), jak i czynności podlegających zwolnieniu z VAT (usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe).

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi A oraz B wraz z prawem własności aktywów położonych na Gruncie, takich jak:

\- cztery wielorodzinne budynki mieszkalne (w tym około … m2 powierzchni mieszkalnej oraz około … m2 powierzchni usługowej) z garażem podziemnym (dalej: Budynki);

\- przyłącza i/lub sieci i ich części należące do Budynków (w tym: wodociągowa, grzewcza, elektryczna, teleinformatyczna, deszczowa i inne),

\- obiekty związane z Budynkami (w tym np. chodniki, ogrodzenia, miejsca parkingowe naziemne, podjazdy do garaży podziemnych w Budynku itp.).

Mieszkania w Budynkach będą przeznaczone na cele mieszkaniowe/zakwaterowania i przystosowane na pobyt ludzi. W wybranych Budynkach, oprócz lokali mieszkalnych, znajdować się będą także lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (lokale użytkowe). Liczba lokali użytkowych będzie znacznie mniejsza niż liczba lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Przedmiotem dostawy mogą być również elementy stanowiące wykończenie wnętrz Budynków, a także wyposażenie znajdujące się w Budynkach (w tym m.in. stałe elementy wyposażenia „wbudowanego”, jak również wszelkie elementy ruchome, takie jak: stoły, krzesła, łóżka itp.).

Zgodnie z intencją Stron, Budynki oraz pozostałe naniesienia na Nieruchomości zostaną wzniesione w całości przez Dostawcę i zostaną zbyte na rzecz Spółki przed upływem dwóch lat od ich wybudowania (Spółka będzie pierwszym nabywcą przedmiotowej Nieruchomości po jej zabudowaniu Budynkami przez Dostawcę).

Dodatkowo przewiduje się, iż w ramach Transakcji Spółka nabędzie także następujące elementy związane z Nieruchomością:

\- wartości niematerialne i prawne niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Budynków, w tym w szczególności prawa własności intelektualnej ściśle związane z Budynkami, takie jak autorskie prawa majątkowe do projektów architektoniczno-budowlanych, wykonawczych oraz powykonawczych, a także ewentualne prawa własności intelektualnej (prawa ochronne) do znaków towarowych związanych z Budynkiem (niewyłączna licencja do znaku towarowego);

\- dokumentację związaną z Nieruchomością, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, dziennik budowy, dokumenty projektowe, świadectwo charakterystyki energetycznej, instrukcje dotyczące wyposażenia, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych oraz dokumentację techniczną, klucze oraz karty dostępu itp.;

\- udzielone przez dostawców oraz wykonawców gwarancje dotyczące Budynku i jego elementów oraz wyposażenia wraz z prawami z wynikającymi z ich zabezpieczeń;

\- niezbędne decyzje administracyjne związane z realizacją Budynków (w zakresie w jakim są przenoszalne).

Składniki majątkowe związane z Nieruchomością nie są jedynymi aktywami Dostawcy. W szczególności, w ramach przedsiębiorstwa Dostawcy prowadzone są również inne inwestycje w innych lokalizacjach.

Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić na moment transakcji formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Dostawcy w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została i nie zostanie wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Dostawcy (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Dostawcy o podobnym charakterze). Dostawca nie zgłosił (nie zgłosi) również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została (nie będzie) również wyodrębniona w ramach Dostawcy na płaszczyźnie finansowej (przy czym z perspektywy praktycznej możliwe jest wyodrębnienie kosztów ponoszonych w związku z Nieruchomością).

Dostawca nie zatrudniał i nie zatrudnia (nie będzie zatrudniać) pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego.

Podkreślić należy, iż planowanej dostawie nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Dostawcy (poza elementami wskazanymi powyżej).

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, w wyniku dostawy, na Spółkę nie zostaną przeniesione:

\- ewentualne kredyty związane z Nieruchomością,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Dostawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Dostawca dokonuje rozliczeń związanych z Nieruchomością,

\- środki pieniężne Dostawcy zgromadzone na rachunkach bankowych,

\- zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałych do dnia dokonania dostawy,

\- księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,

\- firma Dostawcy (ani nazwa jego przedsiębiorstwa),

\- tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy,

\- prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów, które Dostawca mógł zawrzeć ze swoimi usługodawcami / dostawcami towarów, tj. na przykład umów o:

\- prace budowalne,

\- ochronę ubezpieczeniową Nieruchomości,

\- świadczenie usług księgowych, prawnych lub marketingowych.

Jedynie w przypadku istotnego naruszenia postanowień Umowy przez Dostawcę Spółka będzie miała prawo żądania nabycia Nieruchomości i wstąpienia w niektóre umowy związane z realizacją Budynków. Taka sytuacja nie jest jednak przez Strony docelowym sposobem przeprowadzenia Dostawy.

Intencją Stron jest aby w związku ze sprzedażą Nieruchomości umowy z usługodawcami zawarte przez Dostawcę (w tym m.in. umowy na dostawę mediów do Nieruchomości) zostały rozwiązane z dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży, a nowe umowy zapewniające prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości zostały podpisane przez Nabywcę i zaczęły obowiązywać następnego dnia po dacie sprzedaży lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży. Co do zasady, należności i zobowiązania z nich wynikające nie będą zatem przeniesione na Spółkę. Mogą się przy tym zdarzyć sytuacje, w których Spółka zawrze umowy na dostawę określonych usług/towarów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości z tym samym dostawcą (przykładowo umowy na dostawę mediów). Wnioskodawcy ustalili również, że jeżeli rozwiązanie umów o dostawę mediów wiązałoby się z odpowiedzialnością Dostawcy z tytułu kar umownych, Strony w drodze wyjątku dokonają cesji powyższych umów na Nabywcę lub zawarte zostanie porozumienie w sprawie rozwiązania umowy, za jednoczesnym jej zawarciem ze Spółką.

Na moment transakcji, Dostawca, co do zasady, nie będzie prowadził działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości, a tym samym nie będzie osiągać przychodów związanych z Nieruchomością lub z wynikających z praw do Nieruchomości. Wyjątkiem w tym zakresie mogą być usługi świadczone na rzecz Nabywcy, przykładowo marketingowe lub podnajmu powierzchni (ogrodzenia).

Na każdej z działek będą znajdowały się budynki i obiekty związane z tymi budynkami, takie jak: drogi, chodniki, pochylnie zjazdowe do garaży, infrastruktura w postaci sieci uzbrojenia terenu (przyłącza/sieci).

Przedmiotem transakcji mogą być również naniesienia takie jak przykładowo tymczasowe ogrodzenia niepołączone trwale z gruntem, obiekty użytkowe służące utrzymaniu porządku, maszty i nośniki reklamowe, itp.

Przedmiotem działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego jest działalność deweloperska, w tym budowa budynków.

Natomiast intencją Spółki jest w szczególności prowadzenie działalności w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych. Przedmiotem Transakcji nie będą kluczowe składniki związane z prowadzeniem działalności w tym zakresie, takie jak umowy z najemcami oraz kluczowe umowy na obsługę nieruchomości (m.in. umowa na zarządzanie nieruchomością, ochronę ubezpieczeniową, świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych), know-how, itp.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym czy do tej Transakcji stosuje się przepisy ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała bowiem Nieruchomość składająca się z prawa własności działek wraz z prawem własności aktywów położonych na Gruncie (cztery wielorodzinne budynki mieszkalne z garażem podziemnym; przyłącza i/lub sieci i ich części należące do Budynków, obiekty związane z Budynkami np. chodniki, ogrodzenia, miejsca parkingowe naziemne, podjazdy do garaży podziemnych w Budynku), której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Dokonując oceny zbywanych składników w kontekście wystąpienia w niniejszej sprawie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, wskazać należy, że – jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi i nie będzie stanowić na moment transakcji formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Dostawcy w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została i nie zostanie wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Dostawcy (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Dostawcy o podobnym charakterze). Dostawca nie zgłosił (nie zgłosi) również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Nieruchomość nie została (nie będzie) również wyodrębniona w ramach Dostawcy na płaszczyźnie finansowej (przy czym z perspektywy praktycznej możliwe jest wyodrębnienie kosztów ponoszonych w związku z Nieruchomością).

Dostawca nie zatrudniał i nie zatrudnia (nie będzie zatrudniać) pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego. Ponadto składniki majątkowe związane z Nieruchomością nie są jedynymi aktywami Dostawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy na Nabywcę nie zostaną przeniesione ewentualne kredyty związane z Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Dostawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Dostawca dokonuje rozliczeń związanych z Nieruchomością, środki pieniężne Dostawcy zgromadzone na rachunkach bankowych, zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałych do dnia dokonania dostawy, księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, firma Dostawcy (ani nazwa jego przedsiębiorstwa), tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy, prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych umów, które Dostawca mógł zawrzeć ze swoimi usługodawcami/dostawcami towarów, tj. na przykład umów o:

\- prace budowalne,

\- ochronę ubezpieczeniową Nieruchomości,

\- świadczenie usług księgowych, prawnych lub marketingowych.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia należności i zobowiązań Dostawcy (poza elementami wskazanymi w niniejszym wniosku).

Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem Transakcji nie będą kluczowe składniki związane z prowadzeniem działalności w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych, takie jak umowy z najemcami oraz kluczowe umowy na obsługę nieruchomości (m.in. umowa na zarządzanie nieruchomością, ochronę ubezpieczeniową, świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych), know-how, itp.

Jak już wspomniano wcześniej, intencją Stron jest aby w związku ze sprzedażą Nieruchomości umowy z usługodawcami zawarte przez Dostawcę (w tym m.in. umowy na dostawę mediów do Nieruchomości) zostały rozwiązane z dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży, a nowe umowy zapewniające prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości zostały podpisane przez Nabywcę i zaczęły obowiązywać następnego dnia po dacie sprzedaży lub w uzgodnionym dniu po dacie zawarcia umowy sprzedaży.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmu lokali mieszkalnych i powierzchni użytkowych. Nabywca nie będzie kontynuował działalności Zbywcy w zakresie działalności deweloperskiej polegającej na budowie i sprzedaży nowoczesnych kompleksów mieszkaniowych i biurowych. Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami) będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest **prawidłowe**.

Wątpliwości Zaineresowanych dotyczą również kwestii czy dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem opisanych 4 Budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budowli (jak wskazali Zainteresowani w opisie sprawy przedstawione we wniosku przynależące do Budynków przyłącza i/lub sieci i ich części oraz obiekty związane z Budynkami po ich wybudowaniu będą stanowiły budowle/obiekty inżynierii lądowej w rozumieniu PKOB) doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z okoliczności sprawy Budynki oraz pozostałe naniesienia na Nieruchomości zostaną wzniesione w całości przez Dostawcę i zostaną zbyte na rzecz Spółki przed upływem dwóch lat od ich wybudowania (Spółka będzie pierwszym nabywcą przedmiotowej Nieruchomości po jej zabudowaniu Budynkami przez Dostawcę).

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie dokonywana przed pierwszym zasiedlenia.

Jak bowiem jednoznacznie wskazali Zainteresowani w opisie sprawy Spółka będzie pierwszym nabywcą przedmiotowej Nieruchomości po jej zabudowaniu Budynkami i Budowlami przez Dostawcę.

W tych okolicznościach planowana dostawa czterech wielorodzinnych budynków mieszkalnych oraz budowli nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na powyższe, dla dostawy wielorodzinnych budynków mieszkalnych oraz budowli nie spełniających przesłanek dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować zwolnienie na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Należy zauważyć, że Dostawcy przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na wybudowanie Budynków oraz związanych z nim Budowli, posadowionych na działkach nr A i B, w konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajduje w odniesieniu do tej transakcji zastosowania.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z opisu sprawy wynika, że Dostawcy przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków ponoszonych na wybudowanie Budynku oraz Budowli, które będą posadowione na Nieruchomości, zatem również ww. zwolnienie nie znajdzie zastosowania w analizowanej sytuacji.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy również wskazać, że dostawa Nieruchomości nie będzie również korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 **jest prawidłowe.**

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również ustalenia czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. A – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Wyrażoną w cytowanym wyżej art. 86 ust. 1 ustawy generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego, uzupełniają regulacje zawarte w art. 90 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:

W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jaki czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, to na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:

Podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Spółka – będąca czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT – zamierza wykorzystywać nabyte składniki do wykonywania zarówno czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (najem powierzchni użytkowych), jak i czynności podlegających zwolnieniu z VAT (usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe). Wszystkie cztery budynki będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych i do czynności zwolnionych.

Jednocześnie jak wykazano powyżej planowana transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT. Ponadto, w odniesieniu do planowanej Transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i 2 ustawy. W związku z powyższym dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem w sytuacji, gdy transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy:

\- stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia;

\- zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X (Zainteresowana będąca stroną postępowania) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).