Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-632/10/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-11
Teza: sprzedaż nieruchomości cele mieszkaniowe
Słowa kluczowe: darowizna; kredyt-kredyt hipoteczny; nieruchomości; pożyczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2010r. (data wpływu do tut. Biura 17 maja 2010r.), uzupełnionym w dniu 29 lipca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania części przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania części przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 21 lipca 2010r. Znak: IBPB II/2/415-632/10/NG wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 29 lipca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni aktem notarialnym z dnia 01 sierpnia 2008r. dokonała na rzecz obywatela Włoch sprzedaży nieruchomości za kwotę 159 000 zł.

Nieruchomość tę wnioskodawczyni zakupiła na podstawie umowy kupna z dnia 10 listopada 2005r. Stosując do powyższej transakcji art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w dniu 18 sierpnia 2008r. wnioskodawczyni złożyła do urzędu skarbowego stosowne oświadczenie o przeznaczeniu w okresie 2 lat od dnia dokonania powyższej sprzedaży otrzymanej z tej sprzedaży kwoty na własne cele mieszkaniowe.

W dniu 09 września 2002r. na podstawie umowy pożyczki hipotecznej wnioskodawczyni zaciągnęła wraz z mężem pożyczkę na modernizację i remont będącego ich własnością domu mieszkalnego jednorodzinnego w wysokości 160 000 zł. Pożyczka zabezpieczona została hipoteką na ww. nieruchomości. W umowie pożyczki określone zostały cele wykluczające możliwość wykorzystania przedmiotowej pożyczki, a wskazujące tym samym wyłącznie jej inwestycyjny (mieszkaniowy) charakter. Tak też została ona wykorzystana, choć wnioskodawczyni nie dysponuje fakturami ani rachunkami potwierdzającymi wykorzystanie powyższych środków, ponieważ dokumenty te nie były wnioskodawczyni w tym okresie potrzebne. Jednocześnie wnioskodawczyni nie korzystała z tytułu poniesionych wydatków mieszkaniowych sfinansowanych tą pożyczką z żadnych ulg i zwolnień w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W dniu 31 maja 2005r. aktem notarialnym wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała sprzedaży ww. domu za cenę 110 000 zł. Nabycie przedmiotowego domu nastąpiło w drodze umowy darowizny z dnia 02 grudnia 1999r. Jednocześnie na podstawie ww. aktu notarialnego została ustanowiona na rzecz wnioskodawczyni i jej męża służebność osobista zamieszkiwania w tym budynku przez dwa lata od dnia sprzedaży. W umowie sprzedaży zostały określone warunki zapłaty przez kupującego, z których wynika, że otrzymana przez wnioskodawczynię oraz męża kwota w dniu sprzedaży wyniosła jedynie 40 000 zł. Pozostałą część kwoty ze sprzedaży domu wnioskodawczyni otrzymała w dniu 31 maja 2007r. Jednocześnie w ww. umowie wnioskodawczyni oraz jej mąż zobowiązali się w ciągu 2 lat dokonać spłaty całości pożyczki z 2002r. zabezpieczonej wspomnianą powyżej hipoteką na tym budynku. W wyniku różnych, niesprzyjających okoliczności życiowych, w tym przede wszystkim złej sytuacji finansowej, spłaty przedmiotowej pożyczki wnioskodawczyni dokonała dopiero przelewem z dnia 08 stycznia 2010r. na kwotę 112 642,31 zł spłata pożyczki nastąpiła wyłącznie ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wobec przedstawionego stanu faktycznego, wolna od podatku dochodowego określonego w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest kwota spłaconej pożyczki hipotecznej z dnia 08 stycznia 2010r. w wysokości 112 642,31 zł stanowiąca spełnienie warunku zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w starym brzmieniu jej zapisów)?

Zdaniem wnioskodawczyni, dokonana przez nią w dniu 08 stycznia 2010r. spłata pożyczki hipotecznej (umowa z dnia 09 września 2002r.) na kwotę 112 642,31 zł stanowi wydatek poniesiony na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota ta wolna jest od podatku dochodowego.

Wnioskodawczyni uważa, iż nie ma w powyższym przypadku znaczenia okres jaki upłynął od dnia sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku do dnia spłaty powyższej kwoty. Kolejnym argumentem przemawiającym za zwolnieniem z opodatkowania jest fakt, iż nie upłynął jeszcze 2-letni okres wydatkowania uzyskanej przez wnioskodawczynię kwoty ze sprzedaży mieszkania (termin rozliczenia mija 31 lipca 2010r.).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (…).

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Z analizy wniosku wynika, iż nabycie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nastąpiło 10 listopada 2005r. w drodze zawarcia umowy sprzedaży, tym samym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące przed dniem 01 stycznia 2007r.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

W myśl dyspozycji art. 28 ust. 2 i ust. 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a; w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e). Zwolnienie nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy – art. 21 ust. 2a ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,

4.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Podkreślić należy, iż wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt (pożyczka) musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu (pożyczki) stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki), co oznacza, że w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy zachowanie chronologii zdarzeń nie jest istotne. Kredyt (pożyczka) może być zaciągnięty przed datą sprzedaży nieruchomości, natomiast przychód uzyskany z jej sprzedaży może zostać wydatkowany na spłatę pożyczki zaciągniętej uprzednio na cel, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy. Przepis ten nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie nieruchomości, ze sprzedaży której przychód ma podlegać przedmiotowemu zwolnieniu. Wymaga natomiast, aby kredyt (pożyczka) był zaciągnięty na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. Przy czym zauważyć należy, iż zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Z przedstawionego przez wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, że zaciągnęła ona wraz z mężem pożyczkę hipoteczną, jednakże w umowie o pożyczkę nie został wskazany cel na jaki została ona zaciągnięta. Z umowy – jak wskazuje wnioskodawczyni - wynika jedynie na jakie cele nie może zostać przeznaczona przedmiotowa pożyczka, nie wskazuje natomiast celów (w tym celów mieszkaniowych), na które przedmiotowa pożyczka ma być przeznaczona. Fakt, iż została ona przeznaczona przez wnioskodawczynię - jak twierdzi - na cele mieszkaniowe nie uzasadnia twierdzenia, iż przedmiotowa pożyczka jest pożyczką zaciągniętą na cele mieszkaniowe w rozumieniu stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z zapisu w umowie pożyczki dotyczącego celów, na jakie środki z przedmiotowej umowy pożyczki nie mogą być przeznaczone nie wynika wcale, iż pożyczka zaciągnięta została z przeznaczeniem tylko na cele mieszkaniowe. Fakt, że z zapisów umowy pożyczki wynika na jaki cel nie może ona zostać przeznaczona nie czyni z tej pożyczki bynajmniej pożyczki na cele mieszkaniowe. W takim przypadku nawet faktyczne wydatkowanie środków uzyskanych na podstawie umowy pożyczki na cele mieszkaniowe (remont i modernizację domu) nie czyni z takiej pożyczki - pożyczki mieszkaniowej w rozumieniu ww. przepisu. Poza tym należy zauważyć, że w stanie faktycznym wnioskodawczyni stwierdza, iż nie dysponuje fakturami oraz rachunkami, które potwierdzałyby fakt wydatkowania środków uzyskanych z tytułu pożyczki na cele mieszkaniowe. Zatem wnioskodawczyni nie może udowodnić, że ww. pożyczka została wydatkowana na cele mieszkaniowe. Tym samym nie można się zgodzić z twierdzeniem wnioskodawczyni, że ww. pożyczka jest tzw. pożyczką mieszkaniową. Z przytoczonego wyżej zwolnienia wynika, że do skorzystania ze zwolnienia pożyczka winna nie tylko być zaciągnięta na cele mieszkaniowe, ale także na ww. cele mieszkaniowe musi zostać przeznaczona. Należy zauważyć, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Odnośnie argumentu wnioskodawczyni, że w przypadku przedmiotowego zwolnienia nie ma znaczenia okres jaki upłynął od dnia sprzedaży nieruchomości do dnia spłaty przedmiotowej kwoty, należy stwierdzić, że warunek wydatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe (aby skorzystać ze zwolnienia) wynika wprost z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: „wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a; w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży (…)”. Z wykładni językowej ww. artykułu w sposób niebudzący jakichkolwiek wątpliwości wynika, że do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia nie wystarczy przeznaczenie przychodu na cele mieszkaniowe – w tym spłatę pożyczki mieszkaniowej – lecz także musi on być wydatkowany w ciągu 2 lat licząc od dnia sprzedaży. Zatem powyższy argument wnioskodawczyni jest bezpodstawny, nie znajduje bowiem oparcia w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, Organ nie może potwierdzić stanowiska wnioskodawczyni, że przychód ze sprzedaży nieruchomości w części przeznaczonej na spłatę przedmiotowej pożyczki hipotecznej w wysokości 112 642,31 zł korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem przedmiotowa pożyczka nie jest pożyczką zaciągniętą na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) przedmiotowej ustawy, oraz z uwagi na fakt, że wnioskodawczyni – jak sama wskazuje – nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi wydatkowanie pożyczki, której cel mieszkaniowy bynajmniej nie wynika z umowy - na cele mieszkaniowe.

Tym samym stanowisko wnioskodawczyni należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.