Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.286.2023.1.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-01
Teza: Najem nieruchomości
Słowa kluczowe: najem; składnik-składnik majątkowy; wycofanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Najem, podnajem, dzierżawa.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 6 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, polegającą głównie na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (główny kod działalności gospodarczej 68.10.Z). W ramach tej działalności wynajmuje Pan tylko jeden lokal użytkowy, jednemu najemcy, od 15 czerwca 2021 r. (dodatkowy kod działalności gospodarczej 68.20.Z), więc dodatkowe działania marketingowe nie są potrzebne, aby czerpać przychód z lokalu. Jedyne działania, jakie Pan podejmuje w związku z wynajmem tego lokalu, sprowadzają się do comiesięcznego wystawiania faktury VAT najemcy.

Lokal został ujęty w ewidencji środków trwałych i w konsekwencji jest amortyzowany (przyśpieszona amortyzacja). Prowadzoną działalność gospodarczą rozlicza Pan w ramach skali podatkowej (tzw. zasady ogólne). Nie zatrudnia Pan pracowników. Samodzielnie podpisuje Pan umowy i wystawia faktury. Księgowość prowadzi zewnętrzne biuro rachunkowe.

W związku z uregulowaniem się rynku najmu zamierza Pan zakończyć w ciągu najbliższych kilku miesięcy obecną działalność gospodarczą.

Biorąc pod uwagę powyższe, planuje Pan wycofać się z aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej i w konsekwencji wycofać przedmiotowy lokal użytkowy z majątku firmy (z działalności gospodarczej) i bez rezygnacji z dalszego wynajmu lokalu użytkowego wykorzystywać go w przyszłości wyłącznie w ramach najmu prywatnego.

Podkreślił Pan, że nadrzędnym celem takiego działania jest zabezpieczenie przyszłych potrzeb bytowych rodziny. Ponadto sam wynajem i dochody z wynajmu mają nie tylko cel zarobkowy, co zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania nieruchomości (np. podatki od nieruchomości, przeglądy, ubezpieczenia) oraz naturalnej utraty wartości nieruchomości. Podkreślił Pan, że działania związane z wynajmem nie będą miały charakteru zawodowego lecz amatorski, a ponadto przedmiot najmu skierowany będzie do podmiotu dotychczas wynajmującego lokal.

W związku z powyższym nieopłacalne byłoby nadanie temu rodzajowi działalności zorganizowanego charakteru. Podkreślił Pan również, że rejestrowanie działalności gospodarczej w tej sytuacji przekraczałoby Pana możliwości finansowe.

Po przeniesieniu do majątku prywatnego lokalu użytkowego zostanie przepisana nowa umowa najmu na dotychczasowego najemcę, tj. poza pozarolniczą działalnością gospodarczą, więc właściwość tych działań będzie miała tylko charakter formalny.

W związku z wynajmem nieruchomości nie będzie Pan świadczył usług powiązanych, tj. np. administrowania i zarządzania nieruchomością.

W ramach opisanego wynajmu nie planuje Pan zatrudniać innych osób, czy korzystać z usług agencji zajmujących się poszukiwaniem potencjalnych klientów.

Wynajem w istocie polegał będzie na pobieraniu pożytków z nieruchomości stanowiącej Pana własność od z góry określonego najemcy i będzie każdorazowo mieścić się w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przewiduje Pan, że przychody z najmu, o którym mowa w zdarzeniu przyszłym, zamierza Pan rozliczyć w ramach najmu prywatnego w pierwszym kwartale 2024 r. zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

### Pytanie

Czy przychody osiągane z wynajmowanego składnika (osobistego, prywatnego) Pana majątku (po wyodrębnieniu go z ewidencji środków trwałych w dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego) kwalifikować należy jako pochodzące z najmu prywatnego, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie go stawką ryczałtu, o której mowa w art. 6 ust. 1a uRyczałt?

### Pana stanowisko w sprawie

Przychód osiągany z wynajmowanych składników (osobistego, prywatnego) majątku (po wyodrębnieniu ich z ewidencji środków trwałych w dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego) kwalifikować należy jako pochodzący ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT z najmu prywatnego, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie ich stawką ryczałtu, o której mowa w art. 6 ust. 1a uRyczałt.

Wynajem nieruchomości – lokalu użytkowego odbywać się będzie w ramach majątku prywatnego (osobistego) bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT.

Czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, nie dają podstawy ich kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT. Działań takich z zachowaniem normalnych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy zatem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (mienia nieruchomego) wykazują cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.

Przywołane wyżej przepisy wskazują więc na to, że co do zasady przychody winny być przypisywane do tego ze źródeł, którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa nakazuje _expressis verbis_ zaliczanie ich do przychodów z innego źródła. W przeciwnym wypadku powołane wyżej regulacje byłyby zbędne.

Ponadto nie bez znaczenia w tej materii jest uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21. W treści tej uchwały NSA stwierdził, iż kluczowym dla zakwalifikowania przychodów do określonego źródła jest zamiar (decyzja) podatnika ujawniony np. poprzez wprowadzenie lub niewprowadzenie najmowanego lokalu lub budynku do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Z przytoczonej wyżej uchwały dobitnie wynika, iż to sami podatnicy powinni decydować, czy wynajmowana nieruchomość należy do majątku osobistego, czy też firmowego.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późń. zm.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej – wskazał naczelny Sąd Administracyjny.

Reasumując, przywołując wyżej przytoczone przepisy oraz uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21), wskazał Pan, że jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodów i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego, a nie innego źródła.

W związku z powyższym uważa Pan, iż najem lokalu użytkowego na rzecz najemcy odbywać się będzie w ramach Pana majątku prywatnego i osobistego, bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie, stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

– pozarolnicza działalność gospodarcza,

– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z tych przepisów wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zatem ustawodawca wprowadził na grunt prawa zobowiązań zasadę swobody umów, która obejmuje także swobodę stron w kształtowaniu formy umowy. Wobec tego same strony mogą zdecydować, w jakiej formie umowa między nimi zostanie zawarta, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to powodować naruszenia właściwości (natury) stosunku, ustawy lub zasad współżycia społecznego.

W tym miejscu wskazuję też na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (\`(...)\`).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku stwierdzam, że skoro zamierza Pan wynajmować nieruchomość (lokal użytkowy), która uprzednio zostanie wyłączona z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Dlatego przychody z tytułu zawarcia umowy najmu tego lokalu będą zaliczane do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) wynika, że:

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przepis art. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi, że:

Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zatem przychody osiągane przez podatników (tu: Pana) ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

**Reasumując – przychody osiągane z wynajmowanego lokalu użytkowego, stanowiącego Pana majątek prywatny należy zakwalifikować jako przychody z najmu prywatnego, podlegające opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).