Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.584.2020.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-16
Teza: Opodatkowanie najmu.
Słowa kluczowe: lokal; najem; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2020 r. (data wpływu 17 sierpnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wraz z mężem, z którym pozostaje w ustawowym ustroju wspólności majątkowej, nabyła w drodze kupna lokal niemieszkalny (lokal apartamentowy) o powierzchni użytkowej 19,19 m2 oraz związane z nim miejsce postojowe, położone w miejscowości (…).

Od września 2020 r. przedmiotowy lokal przeznaczony będzie pod najem krótkotrwały. Informacja o możliwości wynajmu lokalu przekazywana będzie drogą „pantoflową”, ceny zaś ustalane będą za dobę. Wnioskodawczyni w związku z najmem nie będzie zatrudniała innych osób, ani korzystała z obsługi księgowej, ani z podmiotów zarządczych lokalem. Najem nie będzie też obejmował innych usług takich jak: recepcja, przygotowywanie wyżywienia, usługi sprzątania w trakcie pobytu gości. Działania związane z wynajmem nie będą prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej mąż nie będą prowadzić działalności marketingowej, ani też nie będą świadczyć żadnych dodatkowych usług dla najemców. Wnioskodawczyni przychody z najmu chce rozliczać w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5% (w ramach tak zwanego najmu prywatnego, korzystając z możliwości opodatkowania całości dochodu uzyskanego z tytułu wynajmowania lokalu wspólnego przez jednego z małżonków).

Wnioskodawczyni ma możliwość podpisania umowy z firmą zajmującą się usługami w zakresie pośrednictwa w wynajmie lokalami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że przychody osiągane w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, z tytułu najmu powinny zostać zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 z późniejszymi zmianami) – „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”? Innymi słowy, czy prawidłowe jest stanowisko, że przychody osiągane w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, Wnioskodawczyni wynajmując lokal niemieszkalny, nie musi prowadzić działalności gospodarczej i nie musi zgłosić/zarejestrować się w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko, że Wnioskodawczyni osiągająca przychody z tytułu najmu, opisanego we wniosku jako zdarzenie przyszłe, może opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5% zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późniejszymi zmianami)?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w przypadku gdy zdecydowałaby się zawrzeć umowę z firmą zajmującą się pośrednictwem w wynajmie lokali, na wyłączność, to przychody osiągane z najmu lokalu opisanego w zdarzeniu przyszłym, przedstawionym we wniosku, powinny zostać zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 z późniejszymi zmianami) – „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”, od których można opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5% zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późniejszymi zmianami)?

Zdaniem Wnioskodawczyni wynajem lokalu niemieszkalnego nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej, a jedynie świadczy o prawidłowym zarządzaniu majątkiem prywatnym poprzez ulokowanie kapitału w nieruchomości alternatywnie do lokaty bankowej.

Dodatkowo przy opisanym zdarzeniu przyszłym nie będą występowały dodatkowe świadczenia dla najemców charakterystyczne dla usług zakwaterowania.

Najem opisany we wniosku nie nosi również znamion działalności zorganizowanej ze względu na brak zatrudniania innych osób, brak potrzeby korzystania z usług księgowych i zarządczych, a najemcy będą pozyskiwani drogą „pantoflową”.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawczyni, przychody, które będą osiągane z tytułu najmu powinny zostać zakwalifikowane do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 z późniejszymi zmianami) (najem), a nie do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy (pozarolnicza działalność gospodarcza).

Odnosząc się do drugiego pytania Wnioskodawczyni wskazała, że jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, osiągająca przychody z najmu, będzie mogła opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%, zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późniejszymi zmianami).

Co do pytania trzeciego Wnioskodawczyni uważa, że korzystanie z usług firmy zajmującej się pośrednictwem w wynajmie lokali również kwalifikuje takie źródło przychodów do takiego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 z późniejszymi zmianami) i pozwala opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%, zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późniejszymi zmianami).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 6 – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem – za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z treści tego przepisu wynika, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach, tj. działalność winna być prowadzona:

*   w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, ponieważ istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
*   w sposób ciągły – jednak przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu;
*   w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Tak więc każde działanie spełniające ww. przesłanki stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, czy też nie.

Ponadto zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Należy podkreślić, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych należy stwierdzić, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r., poz. 1905): ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a ww. ustawy).

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a cyt. ustawy: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w drodze kupna lokal niemieszkalny (lokal apartamentowy) oraz związane z nim miejsce postojowe, położone w miejscowości turystycznej. Od września 2020 r. lokal apartamentowy będzie przeznaczony pod najem krótkotrwały. Informacja o możliwości wynajmu lokalu przekazywana będzie drogą pantoflową, natomiast ceny będą ustalane za dobę. Wnioskodawczyni w związku z najmem nie będzie zatrudniała innych osób ani nie będzie korzystała z obsługi księgowej ani z podmiotów zarządczych lokalem. Najem nie będzie również obejmował innych usług takich jak: recepcja, przygotowanie wyżywienia, sprzątanie w trakcie pobytu gości. Działania związane z najmem nie będą prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny. Wnioskodawczyni ani jej mąż nie będą prowadzić działalności marketingowej, ani też nie będą świadczyć dodatkowych usług dla najemców. Ponadto Wnioskodawczyni ma możliwość podpisania umowy z firmą zajmującą się usługami w zakresie pośrednictwa w wynajmie lokali.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i opis sprawy, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawczyni nie będzie wynajmowała nieruchomości w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek niezbędnych do uznania tego najmu za prowadzonego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (warunki wskazane w treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), a także nieruchomość ta nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, to najem ten będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodatkowo należy wskazać, że podpisanie umowy z firmą zajmującą się usługami w zakresie pośrednictwa w wynajmie lokali nie spowoduje zmiany klasyfikacji źródła przychodów, skoro pozostałe okoliczności prowadzenia opisanego wyżej najmu nie ulegną zmianie.

Reasumując – przychody osiągane z tytułu najmu Wnioskodawczyni może zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”. W związku z powyższym od przychodów tych Wnioskodawczyni może opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (do wysokości przychodów nieprzekraczających 100 000 zł), natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę – w wysokości 12,5%. W przypadku gdy Wnioskodawczyni zdecyduje się zawrzeć umowę z firmą zajmującą się pośrednictwem w wynajmie lokali, a jednocześnie okoliczności prowadzenia najmu nie ulegną zmianie – fakt ten nie spowoduje zmiany klasyfikacji źródła przychodów.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).