Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-735/09-7/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-11-26
Teza: Czy osiągnięte przez Wspólnotę przychody z tytułu wynajmu lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych (klatka schodowa, strych), są przychodami z gospodarki zasobem mieszkaniowym, a uzyskany z tego źródła dochód jest wolny od podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: adaptacja; dochód-dochody wolne od podatku; dochód-dochód z najmu; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; wynajem; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2009 r. (data wpływu 03 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu wynajmu lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 września 2009 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismami z dnia 14 października 2009 r. (data wpływu 14 października 2009 r.), z dnia 26 października 2009 r. (data wpływu 29 października 2009 r.) oraz z dnia 24 listopada 2009 r. (data wpływu 24 listopada 2009 r.) – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania:

*   dochodu uzyskanego z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym,
*   dochodu uzyskanego z tytułu wynajmu lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości,
*   dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości,
*   dochodu uzyskanego z tytułu odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa jest nieruchomością, w skład której wchodzą zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale użytkowe. Ze względu na przeznaczenie przeważającej części budynku na cele mieszkaniowe, nieruchomość ta sklasyfikowana jest w PKOB w dziale 112.

Wspólnota podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na zmianę sposobu użytkowania części klatki schodowej z przeznaczeniem na lokal użytkowy oraz części strychu z przeznaczeniem na lokale mieszkalne. w zamian za wykonanie przez inwestorów na ich koszt prac adaptacyjnych, Wspólnota ustanowiła odrębną własność nowo powstałych lokali i podpisała z poszczególnymi inwestorami umowy cywilnoprawne na wynajem tych lokali.

Środki pozyskane z wynajmu lokalu użytkowego i lokali mieszkalnych Wspólnota przeznaczyła na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku.

Wnioskodawca pismem uzupełniającym z dnia 24 listopada 2009 r. poinformował, iż inwestorzy jako osoby fizyczne, wykonujący prace adaptacyjne części klatki schodowej oraz strychu, z przeznaczeniem na lokal użytkowy i lokale mieszkalne na dzień rozpoczęcia tych prac nie byli członkami Wspólnoty Mieszkaniowej.

Inwestorzy po zakończeniu prac adaptacyjnych wynajmowali lokale na podstawie umów najmu, a następnie zgodnie z wcześniejszymi uzgodnieniami odkupili te lokale od Wspólnoty, stając się jednocześnie współwłaścicielami (członkami) ww. nieruchomości.

Adaptacja pomieszczeń części wspólnych budynku, a następnie ich wykup przez tych inwestorów, wpłynęła na zmiany udziałów poszczególnych członków Wspólnoty w tej nieruchomości, co zostało potwierdzone stosownymi zmianami w aktach notarialnych każdego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy osiągnięte przez Wspólnotę przychody z tytułu wynajmu lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych (klatka schodowa, strych), są przychodami z gospodarki zasobem mieszkaniowym, a uzyskany z tego źródła dochód jest wolny od podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, warunkiem zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku od uzyskanego dochodu przez Wspólnotę w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest jego uzyskanie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przeznaczenie na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, rozumie się nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdującego się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań poprzez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie. Do zasobów tych należą zatem, oprócz lokali mieszkalnych, także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. klatki schodowe i strychy. Związane z tego rodzaju pomieszczeniami, przychody oraz finansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Uwzględniając powyższe, na zasoby mieszkaniowe składają się nie tylko lokale mieszkalne, ale także znajdujące się w budynku mieszkalnym tego rodzaju pomieszczenia, jak klatka schodowa i strychy.

Źródłem powstania przychodu z wynajmu lokalu użytkowego i lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części klatki schodowej i części strychu, są posiadane przez Wspólnotę zasoby mieszkaniowe. Zasobem tym, była także klatka schodowa i strych przed jego adaptacją na lokal użytkowy i lokale mieszkalne.

Zdaniem Wspólnoty, dochody uzyskane z wynajmu zasobu mieszkaniowego w postaci pomieszczeń wspólnych (części zaadaptowanej klatki schodowej na lokal użytkowy oraz części strychu zaadaptowanego na lokale mieszkalne) są dochodami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Osiągnięty dochód z powyższych tytułów, uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczony przez Wspólnotę na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku (zasobów), podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 powyższej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Odnosząc przedstawiony powyżej stan prawny do stanu faktycznego wynikającego z wniosku, stwierdzić należy, że zwolnienie z podatku dochodowego będzie miało zastosowanie tylko w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego, gdzie najemcą jest członek Wspólnoty Mieszkaniowej, bowiem lokale mieszkalne są zaliczane do zasobów mieszkaniowych i dochód uzyskany z tego źródła podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Natomiast w przypadku, gdy najemcą jest osoba trzecia, która nie wchodzi w skład Wspólnoty, nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego we Wspólnocie, opłaty z tego tytułu nie będą korzystały ze zwolnienia z podatku dochodowego w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków niezbędnych do zwolnienia, tzn. źródło pochodzenia dochodów. Dochód nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, tylko z pozostałej działalności Wspólnoty. Bez znaczenia w tym przypadku jest fakt przeznaczenia tego dochodu na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Z kolei lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można zaliczyć ich do zasobów mieszkaniowych. Zatem dochód uzyskany z tego źródła nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie może podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego w myśl art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie został spełniony jeden z kumulatywnych warunków tegoż artykułu.

Reasumując, dochody uzyskane z tytułu wynajmu zasobów mieszkaniowych osobom trzecim, jak i wynajmu lokalu użytkowego, pochodzą z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi i podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone. Zatem w przedmiotowej kwestii nie będzie miało zastosowania zwolnienie wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Jednocześnie nadmienia się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie zwolnienia z opodatkowania:

*   dochodu uzyskanego z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym – został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 26 listopada 2009 r. nr ILPB3/423-735/09-6/JG,
*   dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego oraz lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości – został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 26 listopada 2009 r. nr ILPB3/423-735/09-8/JG,
*   dochodu uzyskanego z tytułu odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej – został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 26 listopada 2009 r. nr ILPB3/423-735/09-9/JG.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.