Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.263.2022.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-25
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

27 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna.

### Opis zdarzenia przyszłego

I. Przedmiot składanego wniosku

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) zamierza kupić od Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”; dalej również łącznie: „Strony” lub „Wnioskodawcy”):

\- nieruchomość położoną w (…), obejmującą: prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) („Grunt”) oraz prawo własności posadowionych na Gruncie dwóch budynków biurowych z funkcją usługową i jednego budynku technicznego, pełniącego funkcję pomocniczą wobec ww. budynków (z prawnego punktu widzenia budynek techniczny nie jest uznawany przez Zbywcę jako samodzielny budynek, a jako część jednego z budynków biurowych – również dla celów podatku od nieruchomości powierzchnia użytkowa budynku technicznego jest uwzględniana w powierzchni użytkowej budynku, do którego przynależy) oraz budowli (zdefiniowane poniżej) – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;

\- inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (V.) opisu zdarzenia przyszłego.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

\- Prawo użytkowania wieczystego Gruntu. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego, w punkcie (IV.) niniejszego wniosku Wnioskodawcy szczegółowo przedstawiają historię nabycia oraz podziałów poszczególnych działek, z których wyodrębniony został Grunt. Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu zabudowane są budynkami oraz – dodatkowo – budowlami.

\- Prawo własności znajdujących się na Gruncie dwóch budynków biurowych z funkcją handlowo-usługową znanych jako kompleks biurowy „Y” („Budynki”) wraz z miejscami parkingowymi w ramach Budynków (podziemnymi i naziemnymi). Na moment złożenia wniosku budowa Budynków została ukończona, oba Budynki zostały dopuszczone do użytkowania: jeden na podstawie pozwolenia na użytkowanie („Budynek 1”) a drugi na mocy art. 54 Prawa budowlanego („Budynek 2”). Jednocześnie, w dniu (\`(...)\`) czerwca 2021 r. na mocy wyżej powołanego art. 54 Prawa budowlanego zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w zakresie zamiaru przystąpienia do użytkowania wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Zaświadczenie to nie dotyczyło jednak Budynków, które zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie wskazanej powyżej decyzji oraz zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w zakresie zamiaru przystąpienia do użytkowania jeszcze w 2020 r., lecz etapu nr 3 inwestycji, dotyczącego jedynie elementów zagospodarowania terenu.

\- Prawo własności znajdującego się na Gruncie budynku technicznego, w którym znajduje się śmietnik, wentylatory oddymiające, pomieszczenie przewidziane na agregat prądotwórczy oraz klatka schodowa („Budynek Techniczny”). Budynek Techniczny pełni funkcję pomocniczą wobec Budynków.

\- Prawo własności budowli lub ich części oraz obiektów małej architektury/urządzeń budowlanych lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: znajdujących się na Gruncie, jak również mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo, część przyłączy położonych częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą:

\- drogi, place, chodniki, miejsca parkingowe,

\- kanalizacja sanitarna,

\- kanalizacja deszczowa,

\- kanalizacja deszczowa – odwodnienie parkingów,

\- sieć wodociągowa,

\- przyłącze SN,

\- ogrodzenie (słupki wygradzające teren),

\- boisko sportowe wraz z ogrodzeniem,

\- totem reklamowy zewnętrzny,

\- instalacja zasilania szyldów i totemów reklamowych,

\- oświetlenie terenu,

\- fontanna.

Większość wskazanych powyżej Budowli została oddana do użytkowania wraz z Budynkiem 1 albo Budynkiem 2, za wyjątkiem elementów zagospodarowania terenu, takich jak między innymi fontanna (dalej: „Fontanna”) oraz boisko sportowe wraz z ogrodzeniem (dalej: "Boisko"), wraz z częścią chodników (dalej: „Część Chodników”), które to zostały oddane do użytkowania (\`(...)\`) czerwca 2021 r. w ramach wspomnianego powyżej trzeciego etapu realizacji inwestycji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzą instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022, poz. 1360 ze zm.; „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Pierwsze powierzchnie w Budynkach zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu: w styczniu 2020 r. – w odniesieniu do Budynku 1 oraz w listopadzie 2020 r. – w odniesieniu do Budynku 2. Następnie, były one sukcesywnie oddawane do użytkowania na przestrzeni kolejnych okresów. Na moment składania niniejszego wniosku, zdecydowana większość powierzchni jest lub wkrótce będzie przedmiotem najmu, a niewynajęte powierzchnie stanowią niewielką część.

W zależności od faktycznej daty zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Nabywcy, w Budynkach mogą wystąpić następujące rodzaje powierzchni:

1\. powierzchnie, które zostały wydane najemcom ponad 2 (dwa) lata temu lub dłużej przed Transakcją („Powierzchnie 1”);

2\. powierzchnie, które zostały wydane najemcom, ale w stosunku do których upłynie okres krótszy niż 2 (dwa) lata na dzień Transakcji („Powierzchnie 2”);

3\. powierzchnie, które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie zostały jeszcze wydane najemcom (dalej: „Powierzchnie 3”).

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości oraz związanych z nią elementów opisanych w pkt V. na rzecz Nabywcy; „Transakcja”) planowane jest w grudniu 2022 r. albo w pierwszym kwartale 2023 r., w żadnym przypadku nie później niż do 30 czerwca 2023 r.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

\- w punkcie (II.): Zarys działalności Nabywcy;

\- w punkcie (III.): Zarys działalności Zbywcy;

\- w punkcie (IV.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

\- w punkcie (V.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

\- w punkcie (VI.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

\- w punkcie (VII.): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

II. Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest spółką celową, prowadzącą działalność na rynku nieruchomości. Po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdujących się na Gruncie Budynkach, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, z wykorzystaniem Budowli i Budynku Technicznego. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania VAT.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

III. Zarys działalności Zbywcy

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (Zbywca) jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej A, której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

\- pośrednictwo w obrocie nieruchomościami;

\- uprawy rolne, chów i hodowla zwierząt, łowiectwo, włączając działalność usługową,

\- roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

\- roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

\- pozostałe pośrednictwo pieniężne,

\- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

\- działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe,

\- pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

\- działalność w zakresie architektury,

\- działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym działek wchodzących w skład Gruntu, na których prowadzi opisany powyżej projekt deweloperski stanowiący kompleks biurowy znany jako „Y” ("Inwestycja").

W ramach realizowanego projektu Zbywca pozyskał już najemców na powierzchnię biurową, handlową i usługową znajdującą się w Budynkach i zawarł (lub zawrze w przyszłości) z tymi najemcami umowy najmu (przy czym, z punktu widzenia Zbywcy, celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości Budynków w kontekście ich docelowej sprzedaży).

Aktualnie, zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Budynków po ich wynajęciu lub częściowym wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy oddaniem do używania Budynków i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a datą sprzedaży Budynków Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w Budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

Dodatkowo Zbywca wskazuje co następuje:

\- Budynek 1 ani Budynek 2 nie są u Zbywcy formalnie wyodrębnione jako dział, wydział czy też oddział.

\- Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Budynku 1 i Budynku 2 ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością, niemniej jednak zwyczajowo tego nie robi. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego Budynku 1 i Budynku 2.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., „Ustawa CIT”). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

IV. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), z których docelowo wydzielony został Grunt będący przedmiotem Transakcji, zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej z dnia (\`(...)\`) lipca 2016 r. w wykonaniu umowy warunkowej z dnia (\`(...)\`) czerwca 2016 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego (…).

Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację Inwestycji mającej na celu budowę opisanych już wyżej budynków biurowych.

Ponieważ zarówno transakcja nabycia działek, jak i budowa obiektów wchodzących w skład Nieruchomości zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. transakcją oraz w związku z prowadzoną Inwestycją mającą na celu wzniesienie Nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że:

\- Budynki: Budowa Budynków jest ukończona i zostały one dopuszczone do użytkowania. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynków a Zbywca dokona odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. wydatkami). Na dzień zawarcia Transakcji większość powierzchni w Budynkach będzie już wydana na rzecz najemców na podstawie zawartych przez Zbywcę umów najmu (tym samym w okresie przed Transakcją Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynki będą objęte zakresem oznaczenia (…) („Budynki biurowe”).

\- Budowle i Budynek Techniczny: Budowle i Budynek Techniczny są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynków obejmują również Budynek Techniczny i Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. W tym zakresie Budynek Techniczny i Budowle są wykorzystywane w działalności Zbywcy od momentu ich oddania do użytkowania i wynajęcia pierwszej powierzchni do najemcy.

\- Najemcy korzystają i będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynków, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynków, hole wejściowe, klatki schodowe czy też windy. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu). Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynków (np. pomieszczenia techniczne, pomieszczenia przeznaczone dla pracowników ochrony Budynków, szachty instalacyjne, instalacje znajdujące się na dachach Budynków, pomieszczenia zarządcy Budynków) – ze względu na swoją naturę – nie są i mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Z uwagi na fakt, iż od oddania do użytkowania Budynków upłynęło więcej niż 12 miesięcy, Zbywca rozpoznaje je w swoich księgach podatkowych jako środki trwałe podlegające amortyzacji. Pomimo tego należy podkreślić, że zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) była i jest sprzedaż Nieruchomości po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni w Budynkach, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu (w przeszłości Zbywca podejmował już rozmowy z potencjalnymi nabywcami i prowadził negocjacje w zakresie sprzedaży Budynków, niemniej nie doprowadziły one do zamknięcia transakcji i sprzedaży Budynków). Rozpoznanie Budynków jako środków trwałych na potrzeby rozliczeń podatkowych ma jedynie na celu zapewnienie zgodności z przepisami Ustawy CIT.

W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

\- umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

\- umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

\- umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Zbywca wskazuje również, że:

\- Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Zbywca jest stroną innych umów, w tym tzw. umowy ramowej zawieranej w momencie oddania Budynków do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie; „Umowa Ramowa”), czy też umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług były świadczone już na etapie realizacji Inwestycji (tj. przed oddaniem Budynków do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.

\- W bardzo ograniczonym zakresie, media/usługi dotyczące poszczególnych części Budynków mogą być dostarczane również na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy). Na moment złożenia niniejszego wniosku Zbywca przewiduje, że dotyczyć to może głównie umów na dostawę Internetu do wynajmowanych powierzchni.

V. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1\. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków, Budynku Technicznego i Budowli);

2\. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);

3\. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

4\. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

5\. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

6\. prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są lub będą określone przedmioty praw własności przemysłowej. Alternatywnie, w zakresie, w jakim określone prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych nie zostaną przeniesione na Nabywcę na mocy umowy sprzedaży Nieruchomości (o ile będzie to miało miejsce), Zbywca może udzielić Nabywcy niewyłącznej licencji na korzystanie z takich znaków towarowych, na zasadach określonych między Stronami;

7\. prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

8\. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynków, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynków, Budynku Technicznego i Budowli (w tym projekty i dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynków, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynków itp.;

9\. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

a) wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

b) dokumenty związane z zarządzaniem Budynkami, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji;

c) kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją;

d) kopie umów najmu;

e) hasła oraz innego rodzaju zabezpieczenia związane z użytkowaniem domen internetowych dotyczących nieruchomości;

10\. prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;

11\. prawa gwarancji jakości i rękojmi z zawartych przez Zbywcę umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji). Dla pełnego obrazu Zbywca wyjaśnia, że Zbywca zamiast przenoszenia praw i/lub obowiązków z powyższych umów może udzielić Nabywcy gwarancji jakości/rękojmi obejmującej Inwestycję).

Wnioskodawcy wskazują również, że w ramach Transakcji przeniesione mogą zostać następujące elementy:

a) zabezpieczenia, kwoty zatrzymane, gwarancje bankowe, kaucje, poręczenia, gwarancje spółek macierzystych i inne instrumenty zabezpieczające roszczenia Zbywcy na podstawie umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe,

b) prawa do utrzymywania, dysponowania i korzystania z wskazanych powyżej instrumentów (o ile i w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji),

c) wynikające z przenoszonych praw i obowiązków z umów o roboty budowlane zawartych przez Zbywcę zobowiązania Zbywcy wobec wykonawców prac budowlanych, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości np. pozwolenie wodnoprawne.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji, będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne.

Po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty zwiększającej lub zmniejszającej cenę za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1\. praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

2\. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

3\. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);

4\. dokumentacji prawnej i księgowej, innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

5\. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

6\. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

7\. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

8\. środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców i kaucje wykonawców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;

9\. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

10\. praw i obowiązków z Umowy Ramowej.

Należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

\- Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.

\- Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzanie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Zbywca albo z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.

\- Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty (z zastrzeżeniem że Umowa o Zarządzanie Nieruchomością zostanie rozwiązana w dniu Transakcji) i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach, gdyby rozwiązanie danej Umowy Serwisowej łączyło się z wygaśnięciem gwarancji lub jakości udzielonej przez dostawcę serwisowanego sprzętu, konieczne będzie kontynuowanie danej Umowy Serwisowej przez Nabywcę do upływu okresu rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę.

\- Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

VI. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu;

3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

4) Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

1) zarządzanie Nieruchomością,

2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.

VII. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Jak wskazano w punkcie III. powyżej:

\- działalność gospodarcza Zbywcy obecnie obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą Nieruchomości wchodzącej w skład Inwestycji; z uwagi na podstawową działalność Zbywcy, jaką jest działalność deweloperska, nie jest wykluczone, że po sprzedaży Nieruchomości w kolejnych latach Zbywca kupi inną nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej.

\- intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu Nieruchomości wzniesionej w ramach Inwestycji w dłuższym horyzoncie czasowym, gdyż głównym celem Zbywcy jest zbycie Inwestycji (po jej dopuszczeniu do użytkowania oraz komercjalizacji);

\- po dokonaniu Transakcji Zbywca może wykonywać prace wykończeniowe w Budynkach oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynkach lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Jeśli określone, związane z Nieruchomością, prace wykończeniowe lub ulepszenia w pomieszczeniach nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Strony mogą ustalić między sobą sposób zakończenia tych prac w odrębnym terminie (w tym mogą zawrzeć osobną umowę w tym zakresie).

Jeśli na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynkach przeznaczonych do wynajęcia nie będzie wynajęta, to w stosunku do takich powierzchni oraz części wynajętych powierzchni, Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) może zobowiązać się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie zrekompensowanie Nabywcy braku najemców lub tymczasowego przychodu z danej powierzchni. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Nabywcą (Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) otrzyma od Nabywcy stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu).

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Strony dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomościami należnymi za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

Końcowo, Wnioskodawcy wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie.

### Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku jej opodatkowania VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku jej opodatkowania VAT, ze względu na jej dokonanie w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynku.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 24 listopada 2022 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.562.2022.2.MAT.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) („Grunt”) oraz prawo własności posadowionych na Gruncie dwóch budynków biurowych z funkcją usługową i jednego budynku technicznego, pełniącego funkcję pomocniczą wobec ww. budynków oraz budowli. Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości oraz związanych z nią elementów na rzecz Nabywcy planowane jest w grudniu 2022 r. albo w pierwszym kwartale 2023 r., w żadnym przypadku nie później niż do 30 czerwca 2023 r. Zainteresowani dążą do opodatkowania Transakcji VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 listopada 2022 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.562.2022.2.MAT, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątku, które nabędzie Nabywca w ramach planowanej Transakcji nie będą stanowiły ani przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani jego zorganizowanej części zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. W konsekwencji do opisanej Transakcji nie będzie miał zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy, co oznacza, że dostawa poszczególnych składników majątku podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy. (…) w odniesieniu do tych Budynków i Budowli posadowionych na działkach nr (…), w przypadku których doszło do ich pierwszego zasiedlenia, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą na rzecz Nabywcy na dzień transakcji będzie dłuższy niż dwa lata, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. Budynki i Budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy. (…) Dodatkowo w myśl ww. art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, Zbywca oraz Nabywca Nieruchomości, którzy będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy ww. Budynków i Budowli wraz z przysługującym im prawem wieczystego użytkowania gruntu, pod warunkiem złożenia, przed dniem dokonania Transakcji, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, bądź w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości. (…) dostawa Budynków i Budowli, w przypadku których doszło do ich pierwszego zasiedlenia, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą na rzecz Nabywcy na dzień transakcji będzie krótszy niż dwa lata nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ani 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku. Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się opisane wyżej obiekty również nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. (…).”

A zatem, skoro opisana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby zwolnieniu od podatku nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).