Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-152/15-2/AU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-06-09
Teza: Czy w związku z przedstawionym powyżej stanem faktycznym kosztem uzyskania przychodu jest cena nabycia garażu uwidoczniona w akcie notarialnym zawartym ze Spółdzielnią Mieszkaniową, co spowoduje, że na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego za 2014 r.?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; strata; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2015 r. (data wpływu 16 marca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży garażu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży garażu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca na początku lat siedemdziesiątych XX wieku jako członek P. Spółdzielni Mieszkaniowej (dalej SM) wybudował, za własne środki i we własnym zakresie, garaż w zespole innych garaży usytuowanych w P., ul. P. Garaże położone były na gruntach SM, która w tym czasie nie miała uregulowanych praw własności gruntów. Garaż ten Wnioskodawca użytkował nieprzerwanie do 2011 r. na zasadzie najmu od SM.

W 2011 r. po uregulowaniu stanu prawnego gruntu SM zdecydowała o ustanowieniu odrębnej własności garażu i przeniesieniu na Wnioskodawcę jego własności, co zostało potwierdzone aktem notarialnym. W 2011 r. Wnioskodawca zawarł z SM umowę kupna-sprzedaży garażu. Wartość garażu ustalona została na kwotę 20 000 zł, której to w momencie nabycia Wnioskodawca nie zapłacił, ponieważ na poczet ceny sprzedaży zaliczone zostały poniesione przez Niego nakłady na budowę garażu. W 2014 r. z uwagi na niedogodność położenia w stosunku do miejsca zamieszkania Wnioskodawcy (odległość od miejsca zamieszkania) i Jego wiek (75 lat) zdecydował o sprzedaży garażu na rzecz osób fizycznych, co zostało potwierdzone aktem notarialnym. Przedmiotowy garaż został zbyty za kwotę 16 000 zł, a więc za kwotę niższą niż wartość garażu określona w akcie notarialnym.

Zbycie nieruchomości zabudowanej przez Wnioskodawcę budynkiem garażu nie nastąpiło w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawca nie jest przedsiębiorcą.

Nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem garażu w 2011 r. i transakcja zbycia tej nieruchomości nie stanowią przeniesienia praw do nakładów na cudzym gruncie, ponieważ w momencie nabycia (oraz zbycia) nieruchomość zabudowana budynkiem garażu miała uregulowany stan prawny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z przedstawionym powyżej stanem faktycznym kosztem uzyskania przychodu jest cena nabycia garażu uwidoczniona w akcie notarialnym zawartym ze Spółdzielnią Mieszkaniową, co powoduje, że na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego za 2014 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie na Nim ciążył obowiązek uwzględnienia opisanej powyżej transakcji w rozliczeniu rocznym w ten sposób, że przychodem ze zbycia garażu będzie cena sprzedaży w wysokości 16 000 zł, natomiast kosztem uzyskania przychodu będzie kwota 20 000 zł stanowiąca wartość nabycia nieruchomości, uregulowana w postaci nakładów poniesionych przez Wnioskodawcę na budowę garażu, co w konsekwencji powoduje, że podatek nie wystąpi.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W momencie dokonywania zakupu Wnioskodawca nie dokonywał już dodatkowej zapłaty ceny sprzedaży, ponieważ sam poniósł wcześniej wszystkie koszty związane z budową garażu, koszty utrzymania, dzierżawy itp., które to koszty uznane zostały przez Spółdzielnię jako odpowiadające wartości nieruchomości. Strony uznały, że dokonane zostało pełne rozliczenie z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Dokonane wydatki są tego rodzaju, że dają się wyodrębnić jako związane wyłącznie z realizacją zadań publicznych, a zatem zadań niepodlegających ustawie i jednocześnie niegenerujących możliwości powstania przychodu. Jako dające się w ten sposób wyodrębnić wydatki te nie podlegają rozliczeniu jako tzw. wydatki mieszane.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego -jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) źródłami przychodów są odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, odpłatne zbycie tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Oznacza to, że dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub praw, istotny jest moment i forma prawna nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w latach siedemdziesiątych XX wieku wybudował za własne środki garaż na gruntach należących do Spółdzielni Mieszkaniowej. Garaż ten był przez Wnioskodawcę użytkowany nieprzerwanie do 2011 r. na zasadzie najmu od Spółdzielni. Po uregulowaniu stanu prawnego ww. gruntu przez Spółdzielnię doszło między Wnioskodawcą a Spółdzielnią do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności garażu i przeniesienia jego własności na rzecz Wnioskodawcy. Wartość garażu została określona na kwotę 20 000 zł, której Wnioskodawca nie uiścił, ponieważ na poczet ceny sprzedaży zostały zaliczone poniesione przez Niego nakłady. W 2014 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowy garaż za kwotę 16 000 zł.

Zatem sprzedaż w 2014 r. garażu stanowiącego odrębną własność nastąpiła przed upływem 5 lat od daty jego nabycia, tj. od 2011 r. i stanowi źródło przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Według art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia nieruchomości lub praw jest wartość nieruchomości lub prawa określona w umowie, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości lub prawa na dzień zbycia. Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy − jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Kosztem uzyskania przychodu będzie zatem koszt nabycia garażu stanowiącego odrębna własność wynikający z aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności garażu i przeniesienia jego własności na Wnioskodawcę, a więc cena jaką należało uiścić zbywcy.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że przychodem Wnioskodawcy z odpłatnego zbycia garażu stanowiącego odrębna własność jest wartość wynikająca z umowy sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia np. prowizję biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami z tytułu sprzedaży. Natomiast kosztami uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia garażu stanowiącego odrębna własność, tj. cena wynikająca z umowy ustanowienia odrębnej własności garażu i przeniesienia prawa własności. W sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia garażu stanowiącego odrębną własność, przewyższają przychód uzyskany ze sprzedaży, nie wystąpi dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych lecz strata podatkowa. Tym samym na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.

Jednakże należy mieć na względzie, że – zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Wnioskodawca zobowiązany był do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy 2014 najpóźniej do 30 kwietnia 2015 r. i wykazania w nim straty podatkowej poniesionej w związku ze sprzedażą garażu stanowiącego odrębna własność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.