Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-2/10/PC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-01-04
Teza: Według jakiego klucza podziału wartości początkowej objętych transakcją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych należy ustalić koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia na rzecz Spółki X udziału w prawie własności Centrum oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym usytuowane jest Centrum?
Słowa kluczowe: inwestycje; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; środek-środek trwały-część środka trwałego
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2009 r. (data wpływu do tut. BKIP 02 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia według jakiego klucza podziału wartości początkowej objętych transakcją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych należy ustalić koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia udziału w prawie własności nieruchomości oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym usytuowana jest ta nieruchomość (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 października 2009 r. wpłynął do tut. BKIP ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia według jakiego klucza podziału wartości początkowej objętych transakcją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych należy ustalić koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia udziału w prawie własności nieruchomości oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym usytuowana jest ta nieruchomość.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka realizuje przedsięwzięcie inwestycyjne polegające na budowie kompleksu handlowo-rozrywkowego (dalej: Inwestycja). W ramach Inwestycji, na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, który Spółka po jego nabyciu wprowadziła do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, budowane jest centrum handlowo-rozrywkowe o powierzchni użytkowej ok. 189.000 m2 składające się z budynku, w którym znajdzie się galeria handlowa, hipermarket, kino obejmujące 20 sal kinowych, parking na ok. 3.300 samochodów oraz systemu dróg wewnętrznych, instalacji doprowadzających media oraz elementów małej architektury, itp.

Wchodzący w skład Inwestycji hipermarket o powierzchni ok. 18.700 m2 wraz z ok. 1.500 m2 na poziomie antresoli z przeznaczeniem na cele biurowe i administracyjne będzie prowadzony przez Spółkę X.

W lipcu 2006 r. Wnioskodawca i Spółka X (dalej wspólnie jako Strony) podpisały przedwstępną umowę sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości i własności budynków na niej położonych (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży).

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał się m.in. do następujących działań i czynności:

*   do wybudowania centrum handlowo-rozrywkowego, a w nim lokalu przeznaczonego na hipermarket oraz infrastruktury towarzyszącej takiej jak drogi wewnętrzne, instalacje doprowadzające media, itp. (dalej określone wspólnie jako Centrum),
*   do sprzedaży na rzecz Spółki X udziału (części ułamkowej) w prawie własności Centrum oraz udziału (części ułamkowej) w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się Centrum (dalej również pod wspólnym tytułem: Sprzedaż Udziału w Centrum) za cenę określoną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Szczegóły transakcji zostaną określone w zawartej pomiędzy Stronami umowie sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży Nieruchomości), której założenia wynikają z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Zgodnie z założeniami, wysokość ułamkowego udziału w prawie własności Centrum wyliczona zostanie po zakończeniu budowy Centrum, zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (tj. udział ten zostanie oparty o stosunek powierzchni użytkowej lokalu hipermarketu X. wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali Centrum wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi). Ta sama proporcja będzie wykorzystana do obliczenia wysokości udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, który zostanie sprzedany Spółce X.

Umowa Sprzedaży Nieruchomości przewidywać będzie tzw. podział quoad usum, w ramach którego każdy ze współwłaścicieli Centrum będzie uprawniony do wyłącznego korzystania i pobierania pożytków ze ściśle określonych części Centrum oraz nieruchomości gruntowej objętych współwłasnością. Część Centrum przeznaczona na hipermarket będzie wyłącznie wykorzystywana przez Spółkę X. Pozostała część Centrum (poza częściami wspólnymi) będzie wyłącznie wykorzystywana przez Wnioskodawcę i będzie zasadniczo przedmiotem wynajmu na rzecz podmiotów prowadzących punkty handlowe, usługowe, gastronomiczne i rozrywkowe. Części wspólne Centrum (np. korytarze, wejście główne) będą wykorzystywane przez obu współwłaścicieli. Ponadto Spółka X będzie uprawniona do wyłącznego korzystania z części prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej objętej współwłasnością tj. strefy rozładunku towarów (części rampy położonej na tyłach hipermarketu łącznie z drogą dojazdową i miejscami parkingowymi dla ciężarówek). Natomiast część prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie użytkowana wspólnie przez obu właścicieli (np. grunt pod budynkiem Centrum, grunty pod drogami dojazdowymi).

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży strony ustaliły, iż po dokonaniu transakcji Sprzedaży Udziału w Centrum będą wspólnie dążyć do formalnego wydzielenia odrębnego lokalu hipermarketu z powierzchni Centrum (lokal taki nie będzie wydzielony w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości). Jeżeli wydzielenie takie dojdzie do skutku, strony zobowiązały się dokonać zniesienia współwłasności Centrum w taki sposób, że ułamkowy udział Spółki X w prawie własności Centrum zostanie zamieniony na prawo własności wydzielonego (odrębnego) lokalu użytkowego (hipermarketu) wraz z częściami do niego przynależnymi oraz odpowiednim udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym położone jest Centrum. Natomiast wyłącznym właścicielem pozostałej powierzchni Centrum wraz z częściami przynależnymi oraz odpowiednim udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu pod Centrum w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności pozostanie Wnioskodawca. Zawarcie umowy zniesienia współwłasności budynku Centrum nie zmieni prawa Spółki X do wyłącznego korzystania z nieruchomości gruntowej objętej współwłasnością tj. strefy rozładunku towarów (części rampy położonej na tyłach hipermarketu łącznie z drogą dojazdową i miejscami parkingowymi dla ciężarówek).

W związku z prowadzoną Inwestycją, Wnioskodawca ponosi różnego rodzaju koszty.

Spółka dzieli te koszty na dwie podstawowe kategorie:

1.  wydatki składające się na wartość początkową środków trwałych,
2.  wydatki stanowiące na bieżąco koszty uzyskania przychodów Spółki.

Ad a.

Wydatki nierozpoznawane dla celów podatkowych na bieżąco, lecz składające się na wartość początkową środków trwałych, które powstają wskutek realizacji Inwestycji (tj. głównego budynku Centrum oraz budowli takich jak drogi wewnętrzne, instalacje zewnętrzne, parking, oświetlenie zewnętrzne, kanalizacja deszczowa, place i skwery, itp.) księgowane są przez Spółkę na kontach środków trwałych w budowie (tj. „koszty bezpośrednie - budynek", „koszty pośrednie budowy", „koszty - budowle" oraz „koszty finansowe").

W skład tej kategorii kosztów wchodzą m.in. następujące rodzaje wydatków:

1.  koszty robót budowlanych (w tym: roboty ziemne, fundamenty, konstrukcja stanu zamkniętego, dachy i tarasy, konstrukcje wewnętrzne, wykończenia wewnętrzne, pozostałe roboty budowlane),
2.  koszty instalacji wewnętrznych (w tym: wodno-kanalizacyjna, grzewczo-wentylacyjno-chłodząca, przeciwpożarowa, elektryczna, windy i schody ruchome),
3.  koszty usług projektowych, inżynierskich i architektonicznych,
4.  koszty usług o charakterze nadzorczym (w tym: usług o charakterze zastępstwa inwestorskiego świadczonych na podstawie umowy o zarządzanie projektem inwestycyjnym oraz usług nadzoru i koordynacji procesu budowlanego świadczonych na podstawie umowy o świadczenie usług doradczych),
5.  koszty usług obcych polegających na kompleksowej obsłudze Inwestycji świadczonych przez specjalistyczny personel zewnętrzny obejmujący prawników, inżynierów, architektów, kontrolerów projektu, kierownika budowy, specjalistów z zakresu rekultywacji, itp.,
6.  koszty pozostałych usług zewnętrznych związanych z realizacją Inwestycji (w tym: usługi rozbiórki i rekultywacji, usługi nadzoru i koordynacji nad procesem rozbiórki i rekultywacji, usługi prawne, usługi doradcze, usługi notarialne, ochrona Inwestycji, usługi geologiczne, usługi transportowe, tłumaczenia, usługi telekomunikacyjne, IT),
7.  opłaty z tytułu wycinki drzew pod realizację Inwestycji,
8.  koszty materiałów i energii związanych z realizacją Inwestycji (w tym: koszty energii, drobnego wyposażenia, materiałów biurowych związanych z Inwestycją, dokumentacji fotograficznej, materiałów architektonicznych, map, wydruków),
9.  koszty ubezpieczenia Inwestycji,
10.  koszty podróży służbowych związanych ściśle z realizacją Inwestycji,
11.  koszty nasadzeń zieleni i małej architektury,
12.  koszty budowy instalacji zewnętrznych (tj. gazowej, wodnej, ciepłowniczej, elektrycznej, ściekowej, teleinformatycznej, sanitarnej, pozostałej),
13.  koszty budowy pozostałych budowli (w tym: dróg wewnętrznych, parkingów i chodników, oświetlenia zewnętrznego, kanalizacji deszczowej, placów i skwerów),
14.  koszty związane z zapewnieniem finansowania dla realizacji Inwestycji (w tym: odsetki, prowizje bankowe, koszty obsługi finansowej) naliczone do czasu oddania sfinansowanych kredytem lub pożyczką środków trwałych do użytkowania.

Ad b.

Wydatki kwalifikujące się do kategorii kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży i wynajmu powierzchni handlowych, kosztów reklamy, kosztów finansowych (innych niż odsetki i prowizje naliczone do czasu oddania środków trwałych do użytkowania), itp., tj. takie koszty, które nie mogą wchodzić w skład wartości początkowej środków trwałych, Spółka księguje na odrębnych kontach i odnosi je bezpośrednio w wynik finansowy oraz w koszty uzyskania przychodów (o ile koszty te nie są wprost wyłączone jako niestanowiące kosztów uzyskania przychodów).

Do katalogu takich kosztów Spółka zalicza w szczególności:

1.  koszty amortyzacji urządzeń technicznych, samochodów i innych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  koszty materiałów i energii niezwiązane bezpośrednio z Inwestycją (w tym: opłaty za wodę i ścieki, zużycie paliw, materiały biurowe i pozostałe),
3.  koszty usług obcych niezwiązane wprost z Inwestycją (w tym: usługi telekomunikacyjne i IT, bankowe, pocztowe, kurierskie, prawne, księgowe, audyt, remonty i konserwacje, sprzątanie, transport),
4.  koszty zewnętrznej obsługi administracyjnej świadczonej przez specjalistyczny zespół (w tym: menadżerowie, kontrolerzy finansowi, prawnicy, specjaliści od reklamy, specjaliści od wynajmu powierzchni, sekretarki, itp.), niezwiązanej wprost z procesem realizacji Inwestycji,
5.  podatek od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów,
6.  część wydatków na podróże służbowe (niezwiązane z budową Centrum),
7.  koszty reklamy, sponsoringu i marketingu,
8.  koszty reprezentacji.

W chwili obecnej strony przygotowują się do zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości. Przed zawarciem tej transakcji Centrum będzie w całości ukończone i zdatne do użytku, co potwierdzone zostanie uzyskanym przez Wnioskodawcę pozwoleniem na użytkowanie. Zawarcie transakcji zostanie także poprzedzone wprowadzeniem środków trwałych składających się na Centrum do ewidencji środków trwałych w Spółce. Zgodnie z przewidywaniami zawarcie Umowy Sprzedaży Nieruchomości nastąpi w ciągu 14 dni od momentu, kiedy spełniony zostanie szereg warunków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (z których najistotniejszym jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie Centrum).

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Według jakiego klucza podziału wartości początkowej objętych transakcją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych należy ustalić koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia na rzecz Spółki X udziału w prawie własności Centrum oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym usytuowane jest Centrum? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że wraz z opisaną transakcją sprzedaży planowane jest ustalenie podziału quoad usum, w celu ustalenia kosztów uzyskania przychodów z transakcji sprzedaży na rzecz Spółki X udziału we własności Centrum oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, na której położone jest Centrum należy przyjąć następujący klucz podziału wartości początkowej środków trwałych składających się na Centrum ustalonej w księgach Wnioskodawcy:

1.  koszty, które bezpośrednio dotyczą wytworzenia tej części Centrum, która będzie w wyłącznym użytkowaniu Spółki X należy przypisać bezpośrednio do transakcji będącej przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości, pozostawiając jednocześnie w wartości początkowej środków trwałych w Spółce te koszty, które bezpośrednio dotyczą wytworzenia części Centrum, która będzie w wyłącznym użytkowaniu przez Wnioskodawcę,
2.  koszty, których nie można bezpośrednio przypisać do konkretnych części Centrum użytkowanych przez Strony lub, które dotyczą części wspólnych Centrum należy podzielić według klucza opartego na przypadającym Spółce X i Wnioskodawcy procentowym udziale we własności Centrum.

Analogicznych zasad należy użyć w celu ustalenia kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży na rzecz Spółki X udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, na której położone jest Centrum. W tym zakresie należy dokonać podziału wartości początkowej prawa wieczystego użytkowania gruntu ujętego dla celów podatkowych jako wartość niematerialna i prawna w księgach Wnioskodawcy według następujących kryteriów:

1.  część wartości początkowej prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej ujętego w księgach Spółki odpowiadającą stosunkowi powierzchni gruntu, który na podstawie umowy quoad usum będzie do wyłącznego wykorzystywania przez Spółkę X do powierzchni całej nieruchomości gruntowej należy przypisać bezpośrednio do transakcji będącej przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości,
2.  część wartości początkowej prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej ujętego w księgach Spółki odpowiadającą stosunkowi powierzchni gruntu, który na podstawie umowy quoad usum będzie do wyłącznego wykorzystywania przez Spółkę do powierzchni całej nieruchomości gruntowej należy w całości pozostawić w wartości początkowej tej wartości niematerialnej i prawnej w księgach Spółki,
3.  wartość początkową pozostałej części nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym (tj. tej części gruntu z której korzystać będą obaj współwłaściciele) należy podzielić według klucza opartego na przypadającym Spółce X i Wnioskodawcy procentowym udziale we własności Centrum oraz w prawie użytkowania nieruchomości gruntowej, na której położone jest Centrum.

Zgodnie z art. 16g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w celu ustalenia wartości początkowej składnika majątku w ewidencji współwłaściciela należy wziąć pod uwagę taką proporcję jego wartości, w jakiej pozostaje udział we własności tego składnika majątkowego. W świetle powyższego, w przypadku, gdy dany podmiot posiada określony udział we własności środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, co do zasady, w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych powinien wykazać taką część wartości początkowej tych składników majątku, jaka odpowiada posiadanemu przez niego procentowemu udziałowi we własności środka trwałego lub wartości niematerialnych i prawnych.

W analizowanej sytuacji, procentowy udział Wnioskodawcy oraz Spółki X we własności Centrum oraz w prawie użytkowania nieruchomości gruntowej, na której znajduje się Centrum zostanie wyliczony po zakończeniu budowy Centrum i wynikać będzie z zawartej miedzy Stronami Umowy Sprzedaży Nieruchomości. Niemniej jednak zdaniem Spółki, zastosowanie wynikającego z tej umowy procentowego udziału jako klucza podziału wszystkich kosztów związanych z budową Centrum zaliczonych pierwotnie do wartości początkowej środków trwałych w Spółce oraz kosztów nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zaliczonych do wartości początkowej wartości niematerialnych i prawnych w Spółce byłoby nieprawidłowe, biorąc pod uwagę, że strony ustalą w Umowie Sprzedaży Nieruchomości tzw. umowny podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum).

Z podziałem quoad usum wiąże się jednoznaczne określenie części Centrum oraz części nieruchomości gruntowej, do których wyłącznego korzystania i pobierania pożytków uprawniona będzie Spółka X oraz części, do których wyłącznego korzystania i pobierania pożytków uprawniony będzie Wnioskodawca. Postanowienia takiej umowy mają pierwszeństwo przed ustawowym podziałem pożytków i związanych z nimi kosztów z rzeczy wspólnej opierającym się na stosunku udziałów we własności (zgodnie z art. 207 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilnego; Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.). Z kolei na gruncie ustawy o PDOP, konsekwencją ustalenia podziału quoad usum jest przypisanie konkretnemu współwłaścicielowi przychodów i kosztów ich uzyskania (w tym m.in. kosztów wytworzenia środka trwałego czy kosztów nabycia gruntu) związanych z tą częścią nieruchomości, która wykorzystywana jest przez niego.

W świetle powyższego, w oparciu o zastosowany podział quoad usum koszty budowy Centrum można zdaniem Spółki podzielić na trzy grupy:

1.  koszty związane bezpośrednio z częścią Centrum, która będzie wykorzystywana wyłącznie przez Wnioskodawcę, (na które w szczególności składają się koszty należące do grup wymienionych w lit a) pkt od 1 do 3 opisu zdarzenia przyszłego oraz koszty o podobnym charakterze),
2.  koszty związane bezpośrednio z częścią Centrum, która będzie wykorzystywana wyłącznie przez Spółkę X, (na które w szczególności składają się koszty należące do grup wymienionych w lit. a) pkt od 1 do 3 opisu zdarzenia przyszłego oraz koszty o podobnym charakterze),
3.  koszty związane z budową Centrum, których nie można jednoznacznie przypisać, którejś z części Centrum wykorzystywanych przez jedną ze Stron (na które w szczególności składają się koszty należące do grup wymienionych w lit. a) pkt od 4 do 14 opisu zdarzenia przyszłego oraz koszty o podobnym charakterze).

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty wymienione w pkt 1 i 2 powyżej powinny zostać bezpośrednio przyporządkowane odpowiednio: do pozostającej w księgach Spółki wartości początkowej środków trwałych oraz do kosztów uzyskania przychodów z transakcji Sprzedaży Udziału w Centrum na rzecz Spółki X. Na prawidłowość takiego poglądu wskazują w szczególności następujące przesłanki:

*   Podział quoad usum oznacza, iż możliwe będzie wskazanie, którymi częściami Centrum poszczególni współwłaściciele będą władać pod względem ekonomicznym (tj. ponosić będą na nie nakłady i uzyskiwać korzyści z wyłączeniem drugiego współwłaściciela). Jednym z podstawowych nakładów jest w tym przypadku koszt wybudowania Centrum. Powinien on zatem być rozdzielony na współwłaścicieli według faktycznych kwot wydatkowanych na dane części Centrum.
*   Niektóre wydatki poniesione na całość Centrum nie rozkładają się równomiernie na całą jego powierzchnię. Zastosowanie do ich podziału klucza opartego na powierzchni użytkowej prowadziłoby zatem do zniekształcenia ekonomicznego wymiaru nakładów finansowych poniesionych przez Spółkę na tą część Centrum, która będzie przez Spółkę wykorzystywana do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu, i z której przychody będą stanowić przychody opodatkowane w Spółce.

W odniesieniu do grupy kosztów wymienionej w pkt 3 powyżej (tj. takich, których nie można przypisać do konkretnej części Centrum) zdaniem Spółki zastosowanie powinien znaleźć klucz podziału oparty na procentowym udziale współwłaścicieli we własności Centrum.

Prawidłowość argumentacji Wnioskodawcy potwierdza interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 21 kwietnia 2009 r. (sygn. akt IPPB5/423-56/09-2/DG) wydana na tle stanu faktycznego, w którym wraz z zawarciem umowy sprzedaży udziału we własności nieruchomości strony podpisały umowę quoad usum określającą sposób korzystania przez nie z nieruchomości objętej współwłasnością. Jak potwierdził Dyrektor „w sytuacji, gdyby Spółka 2 otrzymała w wyniku umowy quoad usum część nieruchomości 1, będzie uprawniona do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od położonego na niej budynku oraz elementów infrastruktury stanowiących odrębne środki trwałe, zaś w przypadku otrzymania części nieruchomości 2 - od znajdujących się na niej elementów infrastruktury stanowiących odrębne środki trwałe".

Z cytowanej interpretacji wynika, że współwłaściciel środka trwałego ma prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej wykorzystywanych przez niego na podstawie podziału quoad usum środków trwałych lub części takich środków trwałych, bez względu na procentowy udział współwłaściciela we własności całej nieruchomości. Przenosząc powyższe rozstrzygnięcie na grunt przedmiotowej sprawy należy uznać, że po dokonaniu transakcji ze Spółką X, Wnioskodawca będzie uprawniony do dokonywania odpisów amortyzacyjnych tylko od wartości początkowej tej części Centrum, która jest wykorzystywana przez Spółkę. Nie będą mogły natomiast stanowić podstawy do dokonywania odpisów amortyzacyjnych wydatki na wytworzenie części Centrum przeznaczonej do wykorzystywania wyłącznie przez Spółkę X. W tym zakresie, wydatki te będą zatem stanowić koszty uzyskania przychodu Spółki z tytułu transakcji Sprzedaży Udziału w Centrum na rzecz Spółki X.

Zdaniem Wnioskodawcy, analogiczne zasady przyporządkowania kosztów powinny znaleźć zastosowanie w odniesieniu do podziału wartości początkowej prawa wieczystego użytkowania gruntu znajdującego się w księgach Spółki. Również w tym przypadku wskutek ustalenia podziału quoad usum w odniesieniu do części nieruchomości gruntowej, można będzie wyznaczyć te części, które wykorzystuje tylko Spółka X, jak i części które wykorzystuje wyłącznie Wnioskodawca, a także części wspólnie wykorzystywane przez obu właścicieli. W związku z tym, zdaniem Spółki koszty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu należy wskutek zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości podzielić na koszty uzyskania przychodu z tej transakcji oraz pozostającą w księgach Wnioskodawcy wartość początkową prawa wieczystego użytkowania gruntu w taki sposób, jak wskazano na wstępie stanowiska Wnioskodawcy do niniejszego pytania.

Reasumując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w związku z zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości ze Spółką X do kosztów uzyskania przychodów Spółki z tytułu przedmiotowej transakcji Wnioskodawca powinien zaliczyć wszelkie wydatki wchodzące w skład wartości początkowej wytworzonych wcześniej środków trwałych Centrum (pomniejszone o dokonane odpisy amortyzacyjne), jakie można bezpośrednio przypisać części Centrum, która w związku z podziałem quoad usum przypadnie Spółce X. Natomiast te wydatki wchodzące w skład wartości początkowej środków trwałych Centrum, których nie da się bezpośrednio przypisać do części Centrum użytkowanej przez Spółkę X (tj. koszty związane z budową całego Centrum) powinny po pomniejszeniu o dokonane odpisy amortyzacyjne zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów Spółki z tytułu Sprzedaży Udziału w Centrum w takiej proporcji, w jakiej po zrealizowaniu transakcji pozostawać będzie wysokość procentowego udziału Spółki X we własności całego Centrum.

W analogiczny sposób powinno zostać dokonane ustalenie kosztu uzyskania przychodu z transakcji w odniesieniu do kosztów nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, tj. do kosztów tej transakcji należy bezpośrednio przyporządkować tę część kosztów nabycia nieruchomości gruntowej, która odpowiada powierzchni użytkowanej wyłącznie przez Spółkę X. Natomiast w zakresie części gruntu, które użytkowane będą wspólnie, kosztem transakcji będzie część kosztów nabycia odpowiadająca wysokości procentowemu udziałowi Spółki X we własności całej nieruchomości gruntowej.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm. – dalej ustawa o pdop), nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia,

W świetle cytowanego przepisu w przypadku zbycia udziału w prawie własności wytworzonych i przyjętych do używania środków trwałych Wnioskodawcy przysługuje prawo do rozpoznania kosztów uzyskania przychodów w odpowiednio ustalonej części wartości początkowej środków trwałych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym przedmiotem zbycia jest udział w prawie własności, a zatem zasadne jest przyjęcie, iż kosztem uzyskania tego przychodu będzie część wartości początkowej (pomniejszonej o dokonane odpisy amortyzacyjne) w wysokości odpowiadającej proporcjonalnie zbywanemu udziałowi.

Skoro Wnioskodawca uzyska przychód ze zbycia udziału w prawie własności Centrum jako całości, a wartość zbywanego udziału zostanie ustalona w oparciu o kryterium powierzchni to zasadne jest również ustalenie na analogicznych zasadach kosztów uzyskania tego przychodu (tj. jako odpowiedniego udziału w całości kosztów wytworzenia środka trwałego).

Przedmiotem sprzedaży nie są poszczególne lokale, a zatem ustalenie kosztów uzyskania w oparciu o koszt wykonania poszczególnych lokali stanowiących część budynku Centrum należy uznać za nieprawidłowe.

Inne byłyby wówczas zasady ustalenia przychodu, a inne odpowiadających mu kosztów uzyskania.

Powyższe uwagi odnoszą się analogicznie do zasad ustalenia kosztów uzyskania przychodu odnośnie przychodu z tytułu zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Również w tym przypadku koszty te winny zostać ustalone w wysokości odpowiadającej proporcjonalnie zbywanemu udziałowi w tym prawie.

Tym samym stanowisko Spółki należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powoływanej we wniosku interpretacji organów podatkowych stwierdzić należy, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego interpretację.

Nadmienia się, że w zakresie pytania oznaczonego we wniosku ORD-IN nr 1 i 3 wydano odrębne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.