Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.220.2024.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-27
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; skutki podatkowe-skutki podatkowe umowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

29 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca (podatnik) jest osobą fizyczną, która podlega obowiązkowi podatkowemu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania, jak również nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów bez względu na źródło ich osiągania. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność-gospodarczą oraz jest wspólnikiem spółki cywilnej działającej pod firmą: (…) spółka cywilna z siedzibą w (…), adres: (…), NIP: (…), REGON: (…) (dalej także jako: „Spółka cywilna”).

Rokiem podatkowym Wnioskodawcy jest rok kalendarzowy. Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności-gospodarczej od 2024 r. opodatkowany jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej Spółki cywilnej jest sprzedaż detaliczna (…) (PKD …).

W 2012 r. Wnioskodawca, jako wspólnik Spółki cywilnej wraz z drugim wspólnikiem Spółki cywilnej – K.D. oraz osobą prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (…) L. D., adres: (…) (…), NIP: (…) na podstawie umowy sprzedaży zawartej 20 czerwca 2012 r. w formie aktu notarialnego rep. A nr (…), nabyli nieruchomość położoną w miejscowości \`(...)\`, obręb (…), gmina \`(...)\`, powiat (…), województwo (…), składającą się z działki nr 3/1 (…), o powierzchni 0,10 ha, objętą na moment zawarcia ww. umowy księgą wieczystą KW (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej także jako „działka nr 3/1”).

Zgodnie z przedmiotową Umową sprzedaży, Spółka (…) Sp. z o.o. z siedzibą w \`(...)\`, sprzedała na rzecz wyżej wymienionych podmiotów działkę nr 3/1, za łączną cenę brutto w kwocie 922 500 zł:

\- A. D. i K. D. - wspólnikom Spółki cywilnej pod firmą: (…) – A. i K. D. Spółka Cywilna z siedzibą w \`(...)\` w udziale 67/100 części za cenę brutto 618 075 zł, w tym podatek VAT w stawce 23%, w kwocie 115 575 zł; oraz

\- L. D. - prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą: (…) L. D. z siedzibą w \`(...)\` w udziale 33/100 części, za cenę brutto 304 425 zł, w tym podatek VAT w stawce 23%, w kwocie 56 925 zł.

Przedmiotowa działka nr 3/1 na dzień zawarcia wyżej wymienionej Umowy sprzedaży, tj. na dzień 20 czerwca 2012 r., stanowiła nieruchomość niezabudowaną, bowiem budynek, który był wcześniej na niej usytuowany został rozebrany. Powyższe potwierdza ostateczna decyzja Starosty (…) nr (…) z 14 maja 2010 r., mocą której orzeczono w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr ewid. 3 obręb (…) wraz z urządzeniami budowlanymi, tj. kanalizacją deszczową do studni chłonnej, utwardzone miejsce na gromadzenie odpadów stałych, tarasem ziemnym, schodami terenowymi oraz rozbiórką budynku gospodarczego na działce nr ewd. 3, obręb (…), położonej w \`(...)\` (kategoria obiektu l). Na chwilę obecną, działka nr 3/1 objęta jest księgą wieczystą (…), prowadzoną przez-Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych. W Dziale II przedmiotowej księgi wieczystej jako współwłaściciele działki nr 3/1 wpisani są:

a) K. D. oraz A. D. - na prawach wspólności łącznej wspólników Spółki cywilnej - w udziale wynoszącym 67/100 części, na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przed notariuszem w (…) 20 czerwca 2012 r., Rep. A (…),

b) L. D. - w udziale wynoszącym 33/100 części - na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przed notariuszem w (…) 20 czerwca 2012 r., Rep. A (…).

Działka nr 3/1 została ujęta w ewidencji środków trwałych Spółki cywilnej, przy czym ze względu na uregulowania podatkowe nie była amortyzowana (grunty nie podlegają amortyzacji). Wartość początkową działki nr 3/1 wskazaną w ewidencji środków trwałych określono na kwotę 504 929,69 zł, zaś jako datę przyjęcia do użytkowania wskazano 22 czerwca 2012 r. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że działka nr 3/1 została również ujęta w ewidencji środków trwałych (…) L. D. - data przyjęcia 22 czerwca 2012 r., jak również nie była amortyzowana przez wyżej wymieniony podmiot (grunty nie podlegają amortyzacji).

Decyzją z 12 stycznia 2015 r., znak: (…), Starosta (…), po rozpatrzeniu wniosku z 18 grudnia 2014 r. złożonego przez A. D., K. D., L. D., przeniósł decyzję z 14 maja 2010 r., znak: (…), nr (…), udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi, tj. kanalizacją deszczową do studni chłonnej, utwardzonymi miejscami na gromadzenie odpadów stałych, tarasem ziemnym, schodami terenowymi oraz rozbiórką budynku gospodarczego na dz. Nr ew. 3, obręb (…), położonej w \`(...)\` (kategoria obiektu l), wydaną dla Nieruchomości A. K., L. D. s.c. na rzecz: Wnioskodawcy, K. D. oraz L. D.

W 2012 r. Spółka cywilna A. i K. D. s.c. sfinansowała całościowe wykonanie piwnicy wraz ze stropem i schodami, które było poczynione ze środków Spółki cywilnej, co dokumentuje faktura VAT (…) z 6 września 2012 r. Następnie mocą uchwały Spółki Cywilnej, Spółka Cywilna z dniem 31 grudnia 2012 r. postanowiła sprzedać dotychczas poniesione nakłady na działce nr 3/1. Sprzedaż nakładów nastąpiła m.in. na rzecz Wnioskodawcy, jak również na rzecz Pana K. D. oraz Pana L. D. - wszystkich występujących w ramach umowy sprzedaży nakładów jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Pozostałe etapy budowy domu mieszkalnego na działce nr 3/1, miały miejsce w latach 2013-2022. Budowa domu mieszkalnego została w tych latach w całości sfinansowana ze środków prywatnych Wnioskodawcy, ze środków prywatnych Pana K. D. oraz z prywatnych środków Pana L. D. Wybudowanie nieruchomości w tych latach w żadnym zakresie nie zostało sfinansowane przez Spółkę Cywilną, ani przez Pana L. D. w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Z tego też względu, ani Spółka Cywilna, ani D. L. D., nie ujęli budynku w ewidencji środków trwałych, nie wykazali w kosztach uzyskania przychodów wydatków poniesionych na wybudowanie nieruchomości po sprzedaży nakładów, jak również po oddaniu budynku do użytku nie dokonywali względem budynku odpisów amortyzacyjnych i tym samym nie uwzględniali ich w kosztach uzyskania przychodu Spółki Cywilnej. W ewidencji środków trwałych Spółki Cywilnej oraz D. L. D. widnieje wyłącznie sama działka nr 3/1, na której wzniesiono wyżej wymieniony budynek mieszkalny. Poniesione na wybudowanie nieruchomości nakłady zostały sfinansowane z prywatnych środków Wnioskodawcy, Pana K. D. oraz Pana L. D. w sposób wskazany powyżej. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że na działkę nr 3/1 nie zostały poniesione żadne nakłady przez osoby trzecie. Budynek wzniesiony na działce nr 3/1 został zakwalifikowany wg PKOB jako budynek mieszkalny jednorodzinny. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanych przez Starostę (…) 23 lutego 2023 r., działka nr 3/1 obręb (…) w \`(...)\` obszaru 0,1000 ha stanowi w ewidencji użytek B (tereny mieszkaniowe) i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym (…), przy ulicy (…), o trzech kondygnacjach nadziemnych i powierzchni zabudowy 165 m2. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu-zagospodarowania przestrzennego (…), przyjętego uchwałą nr (…) Rady Miasta z 25 października 2007 r. (Dziennik Urzędowy Województwa (…), część działki nr 3/1, obręb (…), położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem (…) oraz w niewielkim fragmencie w terenach rolnych oznaczonych symbolem R; ponadto część działki leży w obszarze górniczym (…), co potwierdza zaświadczenie wydane przez Burmistrza Miasta (…) 23 lutego 2023 r., znak: (…). Dodatkowo, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…), część działki nr 3/1 w obr. (…) w \`(...)\` położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem (…); ponadto część działki leży w strefie ochrony pośredniej ujęcia wody - zewnętrzny teren ochrony, w obszarze górniczym (…), w strefie ochrony konserwatorskiej dla obiektów zabytkowych.

Z zaświadczenia wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) nr (…) z 30 maja 2022 r., znak: (…), wynika, że organ przyjął bez sprzeciwu zawiadomienie o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi, usytuowanego na działce nr 3 w obr. (…) przy ulicy (…) (kategoria obiektu I).

Zawiadomieniem z 12 maja 2021 r., wydanym przez Burmistrza Miasta (…), nadano numer porządkowy (…) dla budynku mieszkalnego usytuowanego na nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 3, obręb (…), przy ulicy (…) w miejscowości \`(...)\`, gmina Miasto (…), zaś zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd Miasta z 27 marca 2023 r., znak: (…), w budynku w (…) przy ulicy (…) brak jest osób zameldowanych na pobyt stały i czasowy.

Współwłaściciele działki nr 3/1 z 19 kwietnia 2023 r. zawarli w formie aktu notarialnego Umowę Przedwstępną Sprzedaży, rep. (…), której przedmiotem jest nieruchomość położona w (…) stanowiąca działkę nr 3/1 (dalej także jako: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”). Stosownie do treści Przedwstępnej Umowy Sprzedaży zobowiązanym do kupna przedmiotowej nieruchomości jest osoba fizyczna - Pan T. F. - prowadząca działalność gospodarczą pod firmą: (…). Mocą Przedwstępnej Umowy Sprzedaży K. D. i Wnioskodawca, jako wspólnicy spółki cywilnej pod firmą: (…) spółka cywilna z siedzibą w \`(...)\`, A. D., działający imieniem i na rzecz L. D. oraz T. F., zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której:

a) K. D. i A. D., jako wspólnicy spółki cywilnej pod firmą: (…) spółka cywilna z siedzibą w \`(...)\` sprzedadzą T. F. - własność całego swojego udziału wynoszącego 67/100 części - w nieruchomości położonej w \`(...)\`, objętej kw. nr (…), stanowiącej działkę nr 3/1 w obr. (..) obszaru 0,1000 ha, zabudowaną wyżej opisanym budynkiem mieszkalnym przy ulicy (…); kwota sprzedaży netto została powiększona o należny podatek VAT wg stawki 8%;

b) L. D. sprzeda T. F. - własność całego swojego udziału wynoszącego 33/100 części - w nieruchomości położonej w \`(...)\`, objętej kw. nr (…), stanowiącej działkę nr 3/1 w obr. (…), obszaru 0,1000 ha, zabudowaną wyżej opisanym budynkiem mieszkalnym przy ulicy; kwota sprzedaży netto została powiększona o należny podatek VAT wg stawki 8%.

Na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży działka nr 3/1 stanowi nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, oznaczonym numerem porządkowym (…) przy ulicy (…), murowanym, 3-kondygnacyjnym, o powierzchni użytkowej około 280 m2, znajdującym się w stanie technicznym dobrym. Z tytułu sprzedaży działki nr 3/1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym A. i K. D. s.c. (w części dotyczącej udziałów przysługujących K. D. oraz A. D.) oraz L. D., są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (teks jednolity: Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”. A. i K. D. s.c. oraz L. D. są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedaż zabudowanej nieruchomości na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, do zawarcia której Strony zobowiązują się na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Strony Umowy Przedwstępnej Sprzedaży oświadczyły, że do sprzedaży udziałów w prawie własności działki nr 3/1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym na podstawie umowy, do zawarcia której zobowiązują się przedmiotową Umową Przedwstępną Sprzedaży, zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług (podatkiem VAT). Ponadto, Strony zgodnie oświadczyły, że ich intencją jest zastosowanie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy o VAT, jak również opodatkowanie podatkiem VAT wszelkich płatności dokonywanych na poczet ceny sprzedaży, w szczególności w formie zadatków lub zaliczek.

Wnioskodawca wskazuje jednocześnie, że nieruchomość w części była przedmiotem umowy najmu z 21 sierpnia 2018 r. zawartej z osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej. Współwłaściciele działki nr 3/1 w dniu 27 lutego 2023 r. zawarli z najemcą porozumienie o rozwiązaniu tej umowy najmu ze skutkiem na 31 marca 2023 r. W związku z powyższym, na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży, opisana powyżej umowa najmu nie będzie obowiązywać (wygaśnie), a przedmiot umowy znajdował się będzie w wyłącznym posiadaniu współwłaścicieli działki nr 3/1.

**Pytania**

1\. Czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr 3/1, należy zaliczyć do źródła przychodu ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2674 z późn. zm., dalej także jako: „ustawa o PIT”)?

2\. Czy Wnioskodawca w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki nr 3/1, może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, po spełnieniu warunków wskazanych w tym przepisie?

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, uzyskany przez Niego przychód ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr 3/1, należy zaliczyć do źródła przychodu ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT w zw. z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki nr 3/1, może On skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, po spełnieniu warunków wskazanych w tym przepisie.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 5a pkt 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o spółce niebędącej osobą prawną - oznacza to spółkę inną niż określona w pkt 28.

W myśl art. 5a pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o spółce - oznacza to:

a) spółkę posiadającą osobowość prawną, w tym także spółkę zawiązaną na podstawie rozporządzenia Rady (WE) nr 2157/2001 z dnia 8 października 2001 r. w sprawie statutu spółki europejskiej (SE) (Dz. Urz. WE L 294 z 10.11.2001, str. 1, z późn. zm.; Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 6, t. 4, str. 251),

b) spółkę kapitałową w organizacji,

c) spółkę komandytową i spółkę komandytowo-akcyjną mające siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

d) spółkę niemającą osobowości prawnej mającą siedzibę lub zarząd w innym państwie, jeżeli zgodnie z przepisami prawa podatkowego tego innego państwa jest traktowana jak osoba prawna i podlega w tym państwie opodatkowaniu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania,

e) spółkę jawną będącą podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

Dochody spółek niebędących osobami prawnymi nie stanowią odrębnego przedmiotu opodatkowania. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody poszczególnych wspólników takiej spółki. Sposób opodatkowania dochodu z udziału w spółce niebędącej podatnikiem podatku dochodowego uzależniony jest od cywilnoprawnego statusu danego wspólnika. Jeżeli wspólnikiem spółki niebędącej osobą prawną jest osoba fizyczna, to dochód z udziału w tej spółce będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 5b ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobę prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika, określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1) rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;

2) ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak, zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jak i związanego z tym budynkiem gruntu. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy. W odniesieniu do działki nr 3/1 wskazać tym samym należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości, nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem sprzedaży będzie podlegać nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ze względu na powyższe skutki podatkowe, sprzedaż działki nr 3/1 należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Wnioskodawca wskazuje, że działka nr 3/1 została nabyta przez Spółkę cywilną w 2012 r. Na przedmiotowej nieruchomości w latach 2013-2022 wzniesiony został budynek mieszkalny. Z zaświadczenia wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…) nr (…) z 30 maja 2022 r., znak: (…) wynika, że organ przyjął bez sprzeciwu zawiadomienie o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi usytuowanego na działce nr 3. w obr. (…) przy ulicy (…).

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr 3/1 należy zaliczyć do źródła przychodu ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT w zw. z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji DKIS z 26 lipca 2023 r., znak: 0112-KDIL2-2.4011.402.2023.2.AG, w której stwierdzono, że: „W odniesieniu do nieruchomości nr 1 wskazuję, że przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie stanowił dla Pana, jako wspólnika spółki, przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Sprzedaży bowiem będzie podlegać nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. Jak wskazał Pan w opisie sprawy, nieruchomość nr 1 składa się z dwóch działek, przy czym objęte są one jedną księgą wieczystą, stanowią więc jedną nieruchomość. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano”.

W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości co do tego, że budynek mieszkalny wraz z związanym z nim gruntem ma związek z działalnością gospodarczą Spółki cywilnej, jednakże ustawodawca w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, wprost wyłącza przychody ze zbycia budynku mieszkalnego, gruntu lub udziału w gruncie związanym z tym budynkiem ze źródła „przychody z działalności gospodarczej”, nie czyniąc żadnego rozróżnienia pomiędzy tym, czy zbycie nastąpiło przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą, czy spółkę niemającą osobowości prawnej, u której wspólnika ustala się proporcjonalnie przychód z takiego zbycia. W przedmiotowej sprawie, grunt sprzedawany z budynkiem mieszkalnym należy uznać, za grunt związany ze sprzedawanym budynkiem mieszkalnym, co wynika bezpośrednio z treści art. 10 ust. 3 ustawy o PIT. Za grunt związany z budynkiem należy bowiem uznać grunt, na którym taki obiekt budowlany - budynek mieszkalny został posadowiony. Ze względu na powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze zbycia przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości stanowiącej działkę nr 3/1, będącej środkiem trwałym Spółki cywilnej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, należy przyporządkować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Końcowo Wnioskodawca wskazuje, że w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki nr 3/1, będzie On uprawniony do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, po spełnieniu warunków wskazanych w przedmiotowym przepisie.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 5a pkt 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o spółce niebędącej osobą prawną – oznacza to spółkę inną niż określona w pkt 28.

Natomiast w myśl art. 5a pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o spółce – oznacza to:

a) spółkę posiadającą osobowość prawną, w tym także spółkę zawiązaną na podstawie rozporządzenia Rady (WE) nr 2157/2001 z dnia 8 października 2001 r. w sprawie statutu spółki europejskiej (SE) (Dz. Urz. WE L 294 z 10.11.2001, str. 1, z późn. zm.; Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 6, t. 4, str. 251),

b) spółkę kapitałową w organizacji,

c) spółkę komandytową i spółkę komandytowo-akcyjną mające siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

d) spółkę niemającą osobowości prawnej mającą siedzibę lub zarząd w innym państwie, jeżeli zgodnie z przepisami prawa podatkowego tego innego państwa jest traktowana jak osoba prawna i podlega w tym państwie opodatkowaniu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania,

e) spółkę jawną będącą podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

Dochody spółek niebędących osobami prawnymi nie stanowią odrębnego przedmiotu opodatkowania. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody poszczególnych wspólników takiej spółki. Sposób opodatkowania dochodu z udziału w spółce niebędącej podatnikiem podatku dochodowego uzależniony jest od cywilnoprawnego statusu danego wspólnika. Jeżeli wspólnikiem spółki niebędącej osobą prawną jest osoba fizyczna, to dochód z udziału w tej spółce będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 5b ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1) rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;

2) ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jak już wskazano – art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒ nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒ nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W myśl art. 14 ust. 1 tej ustawy:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził tych składników do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą oraz jest On wspólnikiem spółki cywilnej oraz, że od 2024 r. opodatkowuje swoją działalność gospodarczą w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zatem, w celu ustalenia skutków podatkowych dotyczących sprzedaży przysługującego Wnioskodawcy udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej działkę nr 3/1 należy odnieść się do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm). Ustawa ta określa zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

Z art. 12 ust. 10 ww. ustawy wynika, że:

W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.

Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w rezultacie kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą oraz jest wspólnikiem spółki cywilnej. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych od 2024 r. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej spółki cywilnej jest sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych.

20 czerwca 2012 r., jako wspólnik spółki cywilnej, Wnioskodawca nabył wraz z drugim wspólnikiem spółki cywilnej oraz inną osobą prowadzącą działalność gospodarczą, w formie aktu notarialnego udział w nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki nr 3/1. Działka ta została ujęta w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej, w której Wnioskodawca jest wspólnikiem, lecz nie była amortyzowana, gdyż grunty nie podlegają amortyzacji.

12 stycznia 2015 r. na rzecz nabywców, tj. Wnioskodawcy, K. D. oraz L. D., została przeniesiona decyzja udzielająca pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi, tj. kanalizacją deszczową do studni chłonnej, utwardzonymi miejscami na gromadzenie odpadów stałych, tarasem ziemnym, schodami terenowymi oraz rozbiórką budynku gospodarczego na dz. nr ew. 3. W 2012 r. Spółka cywilna sfinansowała całościowe wykonanie piwnicy wraz ze stropem i schodami, które było poczynione ze środków Spółki. Następnie mocą uchwały Spółki Cywilnej sprzedano poniesione nakłady na działce 3/1 na rzecz Wnioskodawcy oraz pozostałych współwłaścicieli. Pozostałe etapy budowy domu mieszkalnego na działce nr 3/1 miały miejsce w latach 2013-2022. Budowa domu mieszkalnego została w tych latach w całości sfinansowana ze środków prywatnych Wnioskodawcy, ze środków prywatnych Pana A. D. oraz z prywatnych środków Pana L. D. Budynek wzniesiony na działce 3/1 został zakwalifikowany wg PKOB jako budynek mieszkalny jednorodzinny.

19 kwietnia 2023 r. Wnioskodawca wraz pozostałymi współwłaścicielami zawarł w formie aktu notarialnego Umowę Przedwstępną Sprzedaży, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca działkę nr 3/1. Na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży działka nr 3/1 stanowi nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonym numerem porządkowym (…) przy ulicy (…), murowanym, 3-kondygnacyjnym, o powierzchni użytkowej około 280 m2, znajdującym się w stanie technicznym dobrym. Nieruchomość w części była przedmiotem umowy najmu z 21 sierpnia 2018 r. zawartej z osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej. Współwłaściciele działki nr 3/1 w dniu 27 lutego 2023 r. zawarli z najemcą porozumienie o rozwiązaniu tej umowy najmu ze skutkiem na dzień 31 marca 2023 r. – w związku z powyższym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży opisana powyżej umowa najmu nie będzie obowiązywać (wygaśnie), a przedmiot umowy znajdował się będzie w wyłącznym posiadaniu współwłaścicieli działki nr 3/1.

W odniesieniu do powyższego zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości. Dlatego też należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Według art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl zaś art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

W związku z tym, że działalność Wnioskodawcy jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to do przychodu z planowanego zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym zastosowania nie będzie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nabycie działki, na której został wybudowany budynek mieszkalny, nastąpiło w 2012 r. a więc jej planowane zbycie nastąpi po upływie pięciu lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki.

Oceniając skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki, na której wybudowano budynek mieszkalny, planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie także stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód uzyskany z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej działkę nr 3/1 nie będzie stanowił dla Niego przychodu z działalności gospodarczej. Ponadto, planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychód z tytułu planowanej sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie wystąpi u Wnioskodawcy obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Konsekwencją powyższego będzie brak możliwości zastosowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości któregokolwiek ze zwolnień przedmiotowych wymienionych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie można bowiem zwolnić z opodatkowania czegoś co nie stanowi przedmiotu opodatkowania. W tej sytuacji rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest niezasadne.

W rezultacie, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za nieprawidłowe, z uwagi na fakt, że Jego stanowisko w niniejszej sprawie zawiera błędne uzasadnienie, iż planowane zbycie udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości będzie zwolniony od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej wskazać należy, że rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).