Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.255.2021.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-19
Teza: Sprzedaż Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego działki o nr 8 – zarówno w części, z tytułu której wpłacony będzie zadatek, jak też w pozostałej części, za którą przysługiwać będzie pozostała kwota – opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; zadatek; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 17 maja 2021 r. (data wpływu 17 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 12 sierpnia 2021 r. (data wpływu 12 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony 12 sierpnia 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz wskazanie numeru rachunku bankowego właściwego do ewentualnego zwrotu opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze 8 (…), o sposobie korzystania określonym jako tereny przemysłowe („Ba”) (…) (dalej jako „Nieruchomość”).

Obecnie na nieruchomości znajdują się nieujawnione dotychczas w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, posadowione na tym gruncie budynki:

1.  Budynek warsztatowy numer 1 (…),
2.  Budynek warsztatowy numer 2 (…),
3.  Budynek magazynowy numer 3 (…),
4.  Budynek magazynowy numer 4 (…),
5.  Tunele z blachy (…),
6.  Wiaty stalowej numer 1 (…),
7.  Wiaty stalowej numer 2 (…).

Powyższe zabudowania są przeznaczone do rozbiórki, a zostały wykonane ponad dwa lata przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Ponadto, zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, Nieruchomość nie jest przedmiotem jakichkolwiek innych praw osób trzecich, w szczególności umowy dzierżawy oraz nie stanowi wkładu w rolniczej spółdzielni produkcyjnej, z zastrzeżeniem, że Nieruchomość jest częściowo objęta umową najmu zawartą pomiędzy Wnioskodawcą a osobą trzecią – przedsiębiorcą telekomunikacyjnym.

Powierzchnię najmu Nieruchomości określono jako 122,00 m2, a celem umowy jest posadowienie urządzeń przesyłowych stanowiących własność przedsiębiorstwa przesyłowego, tj. ww. przedsiębiorcy telekomunikacyjnego. Umowa najmu została zawarta na 10 lat. Na Nieruchomości, w oparciu o umowę dzierżawy, posadowiona została wieża stacji bazowej telefonii komórkowej, wybudowana zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wydanej przez Prezydenta Miasta stanowiąca własność ww. przedsiębiorcy telekomunikacyjnego.

Nieruchomość jest uzbrojona i ogrodzona oraz nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej, który to dostęp Wnioskodawca zapewni poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności przebiegającej przez inną jego nieruchomość.

Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie leży na obszarze rewitalizacji, na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, ani też na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej.

Według wiedzy Wnioskodawcy na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty archeologiczne, paleontologiczne, pomniki przyrody, a także nie stanowi ona lasu w rozumieniu ustawy o lasach, ani nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

29 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca zawarł z osobą trzecią przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Umowa ta została zawarta w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca oświadczył w treści umowy przedwstępnej, że w zakresie czynności sprzedaży jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zobowiązanym do powiększenia ceny o ten podatek.

Nieruchomość stanowić ma przedmiot umowy sprzedaży przyrzeczonej umową przedwstępną. Strony określiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do 30 czerwca 2022 r. pod warunkiem:

1.  uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy przedmiotowej Nieruchomości, zgodnej w swojej treści z wnioskiem złożonym przez stronę kupującą;
2.  całkowitego usunięcia (rozbiórki) na koszt i ryzyko strony sprzedającej obiektów budowlanych opisanych jako:
    1.  Budynek warsztatowy numer 1 (…),
    2.  Budynek warsztatowy numer 2 (…),
    3.  Budynek magazynowy numer 3 (…),
    4.  Budynek magazynowy numer 4 (…),
    5.  Tunele z blachy (…),
    6.  Wiata stalowa numer 1 (…),
    7.  Wiata stalowa numer 2 (\`(...)\`),znajdujących się na Nieruchomości wraz z wywozem materiału rozbiórkowego.

Strony ustaliły cenę sprzedaży oraz zadatek. Nabywca zobowiązał się wpłacić zadatek, ze środków własnych przelewem, na wskazany przez Wnioskodawcę, rachunek bankowy, najpóźniej w terminie do 31 sierpnia 2021 r., nie wcześniej jednak niż w dniu uzyskania przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wydanej przez Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej w zakresie obowiązku objęcia transakcji wynikającej z niniejszej umowy podatkiem od towarów i usług. Zadatek ma być zaliczony na poczet ceny sprzedaży z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej, na co Wnioskodawca wyraził zgodę.

Zgodnie z dalszymi ustaleniami stron zadatek, o którym mowa, podlega zwrotowi nabywcy w nominalnej wysokości w przypadku:

1.  braku uzyskania przez nabywcę prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości, zgodnej w swojej treści z wnioskiem złożonym przez nabywcę,
2.  braku wydania przez uprawniony organ administracji budowlanej odpowiednio decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę lub zaświadczenia o braku sprzeciwu co do prac budowlanych polegających na rozbiórce obiektów budowlanych opisanych powyżej w punkcie a)–g), znajdujących się na Nieruchomości. W takim przypadku Wnioskodawca nie ma obowiązku zapłaty dwukrotności zadatku.

Nabywca zobowiązał się zapłacić, ze środków własnych, przelewem, na wskazany przez Wnioskodawcę rachunek bankowy, kwotę 590.400,00 zł po ziszczeniu się warunku polegającego na uzyskaniu prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości, zgodnej w swojej treści z wnioskiem złożonym przez nabywcę, najpóźniej do 31 stycznia 2022 r., zaliczkę w określonej w umowie kwocie. Zaliczka ma być zaliczona na poczet ceny sprzedaży z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej, na co Wnioskodawca wyraził zgodę.

Pozostała część ceny zostanie zapłacona przez nabywcę najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, na co Wnioskodawca wyraził zgodę.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przyszły Nabywca jest również zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku z 12 sierpnia 2021 r. Zainteresowany wskazał, że zbywana Nieruchomość do momentu sprzedaży nie była i nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Z tytułu nabycia lub wytworzenia Nieruchomości nie przysługiwało spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Względem działki o numerze 8 wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z której wynika, że grunt ten jest przeznaczony pod zabudowę.

Dla działki nr 8 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Rada Miasta uchwaliła o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta., przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem U/P – tereny zabudowy usługowej, produkcyjnej, składów i magazynów. Mając na uwadze powyższe ze względu na stan zaawansowania prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego należy założyć, że na moment sprzedaży, dla działki o numerze 8 nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wieża stacji bazowej telefonii komórkowej posadowiona na działce 8 stanowi, w ocenie Wnioskodawcy, budowlę w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.). Jest to stacja bazowa telefonii komórkowej i zgodnie z przepisem art. 49 Kodeksu cywilnego nie stanowi ona części składowej przedmiotowej nieruchomości, albowiem jest własnością przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z opisem zdarzenia przyszłego sprzedawca Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) odpowiednio: w zakresie zadatku i zapłaty ceny, czy będzie zwolniony z tego podatku na podstawie art. 43 ustawy VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – dalej jako „ustawa VAT” –opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy VAT).

Nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z powyższego przepisu, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy VAT również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt: I FPS 2/11).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 ww. artykułu, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższych przepisów należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku, nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Nawet jeśli jednak stwierdzi się, że Wnioskodawca wypełnia definicję podatnika podatku VAT w wyżej opisanym zakresie, to warto zwrócić uwagę, że zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z kolei przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku budynków, budowli lub ich części tylko te, których dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, przy czym pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy VAT– rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Warto zwrócić również uwagę na podstawę zwolnienia od podatku VAT wynikającą z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie planu miejscowego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wnioskodawca pragnie zauważyć, że posadowiona na Nieruchomości stacja bazowa telefonii komórkowej nie stanowi własności Wnioskodawcy, w związku z czym nie dokona on dostawy Nieruchomości zabudowanej lecz niezabudowanej. Wszystkie obecnie istniejące na Nieruchomości obiekty budowlane, a więc:

1.  Budynek warsztatowy numer 1 (…),
2.  Budynek warsztatowy numer 2 (…),
3.  Budynek magazynowy numer 3 (…),
4.  Budynek magazynowy numer 4 (…),
5.  Tunele z blachy numer: (…),
6.  Wiata stalowa numer 1 (…),
7.  Wiata stalowa numer 2 (…),

zostaną usunięte z Nieruchomości do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Stacja bazowa telefonii komórkowej nadal będzie posadowiona na Nieruchomości, ale zgodnie z przepisem art. 49 Kodeksu cywilnego nie stanowi ona części składowej Nieruchomości, albowiem jest własnością przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego. Z tej przyczyny dostawa dotyczyć będzie Nieruchomości niezabudowanej.

Podkreślić należy również, że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług powstaje dopiero z momentem dostawy towaru, a więc w niniejszym przypadku – dopiero z momentem zawarcia umowy przyrzeczonej. Mimo to, otrzymany przez Wnioskodawcę zadatek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. Obowiązek podatkowy powstaje bowiem z chwilą otrzymania zadatku. Oznacza to, że otrzymując zadatek Wnioskodawca powinien opodatkować jego wartość.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy VAT – jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 394 § 1, § 2, § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że aby daną wpłatę pieniężną móc uznać za przedpłatę, zaliczkę, zadatek lub ratę, musi ona zostać dokonana na poczet przyszłej konkretnej transakcji. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że otrzymany przez Wnioskodawcę zadatek w związku z dostawą Nieruchomości mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy VAT i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT u Wnioskodawcy.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że czynność Wnioskodawcy polegająca na sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, zaznaczyć należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego przepisu wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W świetle art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (spółka) zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 8. Na moment sprzedaży na działce znajdować się będzie jedynie wieża stacji bazowej telefonii komórkowej (budowla), która stanowi własność przedsiębiorstwa komunikacyjnego. Dla przedmiotowej działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy, z której wynika, że grunt ten jest przeznaczony pod zabudowę. Nabywca zobowiązał się wpłacić zadatek/zaliczkę, który ma być zaliczony na poczet ceny sprzedaży działki. Zbywana nieruchomość nie była i nie będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Z tytułu nabycia lub wytworzenia Nieruchomości nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego działki na której posadowiona jest budowla w postaci wieży stacji bazowej telefonii komórkowej.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlega określona przez ustawę czynność, a nie podmiot, który jej dokonuje.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Wskazać jednak należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Mając na uwadze powyższe, z perspektywy ekonomicznej to przedsiębiorstwo telekomunikacyjne a nie Wnioskodawca jako sprzedający znajduje się w faktycznym posiadaniu budowli posadowionej na działce i korzysta z niej jak właściciel. Bez wpływu na ekonomiczne władztwo przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego nad budowlą pozostaje fakt, że nie należy do niego prawo własności tej budowli w rozumieniu prawa cywilnego.

Wobec przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa nie sposób przyjąć, że Wnioskodawca dokona dostawy budowli posadowionej na zbywanym gruncie. W przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki nr 8, na której posadowiona jest przedmiotowa budowla, przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt, gdyż rozważając skutki podatkowe dokonywanej transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy stwierdzić, że przedmiotowe zbycie nie będzie mogło korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przedmiotem dostawy nie będzie teren niezabudowany inny niż budowlany. W analizowanym przypadku dla sprzedawanej działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z której wynika, że jest ona przeznaczona pod zabudowę. Ponadto, na działce znajduje się budowla, która choć nie wchodzi w przedmiot transakcji, wpływa na status sprzedawanej działki.

W tym miejscu należy zatem przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Zainteresowany, zbywana Nieruchomość nie była i nie będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Z tytułu nabycia lub wytworzenia Nieruchomości nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym nie zostały spełnione warunki do zwolnienia od podatku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe, z uwagi na fakt, iż sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, transakcja ta opodatkowana będzie właściwą stawką.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki, z tytułu której Wnioskodawca otrzyma zadatek/zaliczkę, należy stwierdzić, że również sprzedaż w tej części korzystać będzie z przedmiotowego zwolnienia.

W pierwszej kolejności warto przypomnieć, że wpłacona przez nabywcę zaliczka/zadatek ma być zaliczona na poczet ceny sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać, że obowiązek podatkowy powstaje, co do zasady, na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy, z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1.  dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;
2.  dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę/zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(\`(...)\`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (\`(...)\`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę/zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

*   zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
*   konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
*   w momencie dokonania zaliczki/zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że otrzymany zadatek/zaliczka z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT u sprzedającego. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki/zadatku możliwe jest określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci prawa użytkowania wieczystego działki opisanej w złożonym wniosku.

Podkreślić należy, że kwestie regulacji dotyczących otrzymanych zaliczek/zadatków należy rozstrzygać na podstawie okoliczności zaistniałych w dacie ich wypłaty.

Jak wynika z opisu sprawy, w momencie wpłaty zadatku/zaliczki nie zostały spełnione warunki zwolnienia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego działki o nr 8 – zarówno w części, z tytułu której wpłacony będzie zadatek, jak też w pozostałej części, za którą przysługiwać będzie pozostała kwota – opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać jako prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.