Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.464.2018.1.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-11
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości zabudowanej pozostającej we współwłasności małżeńskiej.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik; współwłasność; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2018 r. (data wpływu 26 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe :

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem lokali, działalność wspomagająca wystawianie przedstawień artystycznych i dzierżawa pozostałych maszyn. Jest czynnym podatnikiem VAT. W dniu 19 sierpnia 1999 r. wspólnie z żoną nabył w ramach ustawowej wspólności majątkowej nieruchomości przy ul. M. oraz przy ul. R. na podstawie umowy sprzedaży i umowy zamiany zawartej w akcie notarialnym. Nieruchomość położona przy ul. M., obecnie działka o nr ewidencyjnym 29, księga wieczysta, na nieruchomości znajdowały się zabudowania przeznaczone do rozbiórki. Nieruchomość położona przy ul. R., obecnie działka o nr ewidencyjnym 41, księga wieczysta, nieruchomość ta była niezabudowana.

W dniu 14 marca 2000 r. nabył nieruchomość przy ul. X w ramach umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym. Nieruchomość położona w W., obecnie działka o nr ewidencyjnym 30, księga wieczysta, nieruchomość była niezabudowana.

Na wszystkich trzech działkach został wybudowany magazyn oraz budynek biurowo - magazynowy. W dniu 31 stycznia 2001 r. na podstawie Decyzji Starosty Powiatu. Wnioskodawca wraz z żoną otrzymał zezwolenie na użytkowanie hali magazynowej wybudowanej na terenie posesji przy ul. M. i przy ul. X. Obydwie nowo wybudowane nieruchomości od początku oddania inwestycji do użytkowania zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych firmy. Do wybudowanych obiektów przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W trakcie korzystania z nieruchomości biurowo - magazynowych, Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszanie, przeprowadzał jedynie bieżące remonty. Magazyn i budynek biurowo - magazynowy były też od początku częściowo wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i częściowo używane do prowadzenia własnej działalności gospodarczej. Faktury za wynajem nieruchomości były wystawiane co miesiąc i zawierały opodatkowanie podatkiem VAT. Od 2010 r. cała nieruchomość jest wynajmowana na podstawie faktur z podatkiem VAT. W dniu 11 lipca 2018 r. Wnioskodawca wraz z żoną w akcie notarialnym zawarł przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich nieruchomości: „Nieruchomość 1” ul. M., „Nieruchomość 2” ul. X, „Nieruchomość 3” ul. R. Zgodnie ze wzmianką zawartą w akcie notarialnym w § 1 ust. 4 pkt 21 „Lucjan R. jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą, żona Jolanta S. nie prowadzi działalności gospodarczej, zaś sprzedaż przez nich Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w związku z tą sprzedażą nie będą oni podatnikami tego podatku w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity: Dz.U. z 2007 roku, poz. 1221 ze zm.)”. Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży są działkami zabudowanymi, przy czym tylko „Nieruchomość 1” ma odpowiedni wpis w księdze wieczystej; dwie pozostałe nieruchomości w księgach wieczystych figurują jako nieruchomości niezabudowane, chociaż z wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów wynika, że są na nich posadowione budynki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż nieruchomości:

1.  dokonywana będzie przez podatnika VAT ?
2.  czy będzie korzystać ze zwolnienia VAT ?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W przypadku osób fizycznych przedsiębiorca w poszczególnych transakcjach może występować albo w charakterze podatnika, albo osoby niebędącej podatnikiem podatku od towarów i usług, w zależności od tego, czy przedmiotem danej dostawy jest składnik majątku przedsiębiorcy związany z wykonywaniem przez niego czynności opodatkowanych (na ogół z działalnością gospodarczą), czy też należący do jego majątku osobistego (niezwiązany z wykonywaniem czynności opodatkowanych). W niniejszej sprawie następuje dostawa nieruchomości, które znajdują się w majątku wykorzystywanym w działalności gospodarczej, przy wznoszeniu budynków sprzedający korzystał z możliwości odliczania podatku VAT, a następnie budynki te wprowadził do ewidencji środków trwałych, wykorzystywał je na potrzeby prowadzonej działalności lub je wynajmował.

Zatem zgodnie z przepisem art. 15 ustawy o VAT dostawa nieruchomości realizowana będzie przez podatnika VAT, mimo że w sensie prawnym sprzedającymi będą małżonkowie Lucjan i Jolanta S. W przypadku sprzedaży prawa własności nieruchomości stanowiącej geodezyjnie wyodrębnione działki, przy czym tylko niektóre z tych działek są zabudowane, a sprzedaż następuje poprzez jedną czynność prawną, to dla potrzeb podatku VAT, czynność taką należy podzielić na osobne dostawy - terenu niezabudowanego oraz budynku, budowli lub ich części. Zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis powyższy należy rozumieć w ten sposób, że jeżeli przedmiotem czynności prawnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania jak właściciel jest grunt zabudowany budynkami, budowlami lub ich częściami, to w świetle regulacji ustawy o VAT, czynność taką należy kwalifikować jako dostawę budynku, budowli lub ich części. Wartość gruntu powiększa jedynie podstawę opodatkowania. Ustawa o VAT nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem „teren niezabudowany”. Wykładnia systemowa ustawy o VAT nakazywałaby rozumieć teren niezabudowany jako taki, na którym nie znajdują się obiekty budowlane w postaci budynków albo budowli.

Należy jednak zwrócić uwagę, że można wskazać orzeczenia sądowo-administracyjne, w których akcent kładzie się na istotę, ekonomiczny cel transakcji.

Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 4 sierpnia 2015 r., sygn. akt I SA/Rz 437/15, wskazał, że pomimo, iż na gruncie znajdują się urządzenia reklamowe będące budowlami, dostawę gruntu należy kwalifikować jako dostawę gruntu niezabudowanego, gdyż celem nabywcy nie było nabycie tego właśnie urządzenia reklamowego, ale gruntu potrzebnego temu nabywcy do przeprowadzenia inwestycji. A contrario, skoro budynek posadowiony na działce nr 30 („Nieruchomość 2”) zajmuje niemal całą powierzchnię działki i w niewielkiej części posadowiony jest także na działce nr 29 („Nieruchomość 1”), ale teren tej działki jest niezbędny do korzystania z budynku, to nie ma znaczenia, że działka ta tylko w niewielkim stopniu jest zabudowana.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartość początkowej.

Klasycznym przykładem oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu jest wynajęcie albo wydzierżawienie budynków, budowli lub ich części. Na wszystkich działkach będących przedmiotem sprzedaży znajdują się budynki, które w całości były wynajmowane od ponad dwóch lat i nie ponoszono wydatków na ich ulepszenie.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od tego podatku dostawę budynków, chyba, że:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest, stosownie do przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków po ich:
*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W analizowanym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia budynku, które nastąpiło w momencie jego wynajęcia. W okresie najmu, jak i w okresie późniejszym nie dokonywano ulepszeń budynku, a zatem dostawa tych budynków nie byłaby dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Dostawa budynku, która następowałaby w wyniku zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości byłaby dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego jego zasiedlenia, a tym samym dostawa taka korzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad.1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz.U. z 2017 r. poz.1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682 z późn.zm.), zwanej dalej K.R.O., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 K.R.O., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 K.R.O., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Natomiast w myśl art. 36 § 3 K.R.O., przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 K.R.O., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju zbycie/nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze, itp. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wspólnie z małżonką nabył w ramach ustawowej wspólności majątkowej nieruchomości przy ul. M. oraz przy ul. R. na podstawie umowy sprzedaży i umowy zamiany zawartej w akcie notarialnym. Na nieruchomości położonej przy ul. M. (obecnie działka o nr ewidencyjnym 29) znajdowały się zabudowania przeznaczone do rozbiórki. Nieruchomość przy ul. R., (obecnie działka o nr ewidencyjnym 41) była niezabudowana.

W dniu 14 marca 2000 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość w W., przy ul. X, obecnie działka o nr ewidencyjnym 30- nieruchomość była niezabudowana.

Na wszystkich trzech działkach został wybudowany magazyn oraz budynek biurowo - magazynowy. Obydwie nowo wybudowane nieruchomości od początku oddania inwestycji do użytkowania zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych firmy. Do wybudowanych obiektów przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W trakcie korzystania z nieruchomości biurowo - magazynowych, Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszanie, przeprowadzał jedynie bieżące remonty. Magazyn i budynek biurowo - magazynowy były też od początku częściowo wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i częściowo używane do prowadzenia własnej działalności gospodarczej. Od 2010 r. cała nieruchomość jest wynajmowana na podstawie faktur z podatkiem VAT.

W dniu 11 lipca 2018 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarł przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich nieruchomości: „Nieruchomość 1” ul. M., „Nieruchomość 2” ul. X., „Nieruchomość 3” ul. R. Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży są działkami zabudowanymi, przy czym tylko „Nieruchomość 1” ma odpowiedni wpis w księdze wieczystej; dwie pozostałe nieruchomości w księgach wieczystych figurują jako nieruchomości niezabudowane, chociaż z wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów wynika, że są na nich posadowione budynki.

W rozpatrywanej sprawie, Wnioskodawca wraz małżonką nabyli opisane wyżej nieruchomości, na których wybudowali obiekty magazynowo – biurowe w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Wymienione wyżej obiekty od początku były przeznaczone i wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Przy wznoszeniu ww. budynków Wnioskodawca korzystał z możliwości odliczenia podatku naliczonego, a następnie wprowadził te budynki do ewidencji środków trwałych.

Jak wskazano wyżej, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Skoro nieruchomość zabudowana budynkami biurowo - magazynowymi była przez cały okres jej posiadania wykorzystywana Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności, to należy stwierdzić, że to Wnioskodawca w sensie ekonomicznym jest właścicielem tej nieruchomości i to On dokona w efekcie dostawy nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

W konsekwencji dostawa opisanej nieruchomości : działek o nr ewidencyjnych 29, 30 i 41 wraz z posadowionymi na tych działkach budynkami podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ad. 2

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Od zasady opodatkowania według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami lub budowlami przy sprzedaży tych budynków, budowli lub ich części ustawa umożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy, po spełnieniu warunków zawartych w tych przepisach.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei, przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z pózn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W analizowanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Budynki znajdujące się na nieruchomości stanowiącej przedmiot planowanej dostawy zostały wybudowane i oddane do użytkowania w 2001 r. i od początku były częściowo wynajmowane a częściowo używane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Od 2010 r. cała nieruchomość jest przedmiotem najmu. W analizowanym przypadku doszło więc do pierwszego zasiedlenia budynków, a planowana dostawa budynków będzie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Ponadto zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy nie ponosił on nakładów na ulepszenie ww. budynków. W konsekwencji, planowana dostawa budynków posadowionych na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie.

W świetle powyższego, dostawa gruntu przyporządkowanego do ww. zabudowań, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie jest prawidłowe.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Wnioskodawcę, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla małżonki Zainteresowanego.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanych przez Wnioskodawcę pytań. Stąd wszelkie inne kwestie nie objęte pytaniem, nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, że „ na wszystkich trzech działkach został wybudowany magazyn oraz budynek biurowo – magazynowy” . W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisanego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego, niniejsza interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 , 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach – (art. 47 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.