Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-749/11-2/NS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-08-04
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych.
Słowa kluczowe: dostawa; grunty; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2011 r. (data wpływu 16 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 29 grudnia 2005 r. aktem notarialnym – umową oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste – Gmina X oddała w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat na rzecz osób fizycznych niezabudowaną nieruchomość oznaczoną numerem geodezyjnym A o powierzchni 0,0672 ha, położoną w X przy ul. Y. Na wniosek złożony w dniu 2 stycznia 2006 r. w księdze wieczystej prawo to wpisano dnia 29 marca 2006 r. Przed zawarciem umowy notarialnej osoby ustalone jako nabywca nieruchomości na rzecz Gminy X uiściły pierwszą opłatę, która stanowiła 25% ceny nieruchomości wylicytowanej na przetargu (przetarg odbył się w dniu 2 grudnia 2005 r.). Pierwsza opłata zawierała podatek VAT (stawka 22%). Użytkownicy wieczyści na powyższej nieruchomości wznieśli budynek mieszkalny jednorodzinny, który stanowił odrębny od gruntu przedmiot prawa własności użytkownika wieczystego.

Zgodnie z ustaleniami zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr (…) Rady Miejskiej w X z dnia 24 września 2002 r.), omawiana działka leży w granicach jednostki 1 Mj – tereny zabudowy jednorodzinnej.

W dniu 24 lipca 2008 r. użytkownicy wieczyści działki nr A złożyli do Prezydenta Miasta X wniosek o wykup działki będącej w ich użytkowaniu wieczystym w trybie art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Prezydent Miasta X w wykonaniu Uchwały Nr (…) Rady Miasta X z dnia 22 lutego 2005 r. w sprawie określenia zasad prowadzenia gospodarki nieruchomościami w Gminie X, w dniu 1 września 2008 r. podjął Zarządzenie Nr (…) w sprawie ogłoszenia wykazu nieruchomości stanowiących własność Gminy X, przeznaczonych do sprzedaży w drodze bezprzetargowej. W wykazie m. in. przeznaczono do sprzedaży na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych nieruchomość nr A i określono jej cenę. Cena nieruchomości była równa różnicy wartości prawa własności i wartości prawa użytkowania wieczystego określonych przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym i wynosiła 13.374,94 zł (100.336 zł – 89.209 zł = 11.127 zł + podatek VAT stawka 22% – tj. 2.447,94 zł).

Aktem notarialnym – umową sprzedaży z dnia 7 maja 2009 r. – sprzedano wnioskodawcom (dotychczasowym użytkownikom wieczystym) zabudowaną nieruchomość oznaczoną numerem geod. A o pow. 0,0672 ha w trybie bezprzetargowym. Przedmiotem dostawy był grunt.

Obecni właściciele powyższej nieruchomości zwrócili się z zapytaniem, czy przy sprzedaży nieruchomości nr A w roku 2009 na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych słusznie został doliczony podatek VAT, gdyż został on już doliczony przy oddaniu tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wskazali także, że takie stanowisko reprezentuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku sygn. akt III SA/Wa 1430/10.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zdaniem organu podatkowego Gmina X w opisanym przypadku winna dokonać korekty naliczonego podatku VAT i zwrotu dla nabywcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek VAT został słusznie doliczony.

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste, może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Sprzedaż działek na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług należy traktować jako dostawę towarów, gdyż grunty zgodnie z art. 2 pkt 6 są towarami w rozumieniu tej ustawy.

Zainteresowany zwrócił uwagę, że przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste na konto Gminy X wpłynęła kwota w wysokości 25% ceny uzyskanej na przetargu, od której został odprowadzony podatek VAT, a więc nie została opodatkowana cała nieruchomość. Z kolei przy sprzedaży na rzecz jej użytkownika wieczystego opodatkowaniu podlega różnica między wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego. W opinii Wnioskodawcy, nie zachodzi tu podwójne opodatkowanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2011 r., rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty

Od dnia 1 stycznia 2011 r., na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, iż dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (tj. towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237), kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i § 2 K.c.), wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Stosownie do art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

W myśl ust. 2 ww. artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Na podstawie art. 69 cyt. ustawy, przy sprzedaży na poczet ceny nieruchomości gruntowej zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną wg stanu na dzień sprzedaży.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż w dniu 29 grudnia 2005 r. aktem notarialnym – umową oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste – Gmina X oddała w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat na rzecz osób fizycznych niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 0,0672 ha. W księdze wieczystej prawo to wpisano w dniu 29 marca 2006 r. Przed zawarciem umowy notarialnej osoby ustalone jako nabywca nieruchomości na rzecz Gminy X uiściły pierwszą opłatę, która stanowiła 25% ceny nieruchomości wylicytowanej na przetargu (przetarg odbył się w dniu 2 grudnia 2005 r.). Pierwsza opłata zawierała podatek VAT (stawka 22%). Użytkownicy wieczyści na powyższej nieruchomości wznieśli budynek mieszkalny jednorodzinny, który stanowił odrębny od gruntu przedmiot prawa własności użytkownika wieczystego. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego, omawiana działka leży w granicach jednostki 1 Mj – tereny zabudowy jednorodzinnej. W dniu 24 lipca 2008 r. użytkownicy wieczyści ww. działki złożyli do Prezydenta Miasta wniosek o wykup działki będącej w ich użytkowaniu wieczystym w trybie art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W Zarządzeniu Prezydenta Miasta w sprawie ogłoszenia wykazu nieruchomości stanowiących własność Gminy X, przeznaczonych do sprzedaży w drodze bezprzetargowej, m. in. przeznaczono do sprzedaży na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych przedmiotową nieruchomość i określono jej cenę. Cena nieruchomości była równa różnicy wartości prawa własności i wartości prawa użytkowania wieczystego określonych przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Aktem notarialnym – umową sprzedaży z dnia 7 maja 2009 r. – sprzedano dotychczasowym użytkownikom wieczystym zabudowaną nieruchomość o pow. 0,0672 ha w trybie bezprzetargowym. Przedmiotem dostawy był grunt.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy przy sprzedaży wskazanej nieruchomości w roku 2009 na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych słusznie został doliczony podatek VAT.

Zauważyć należy, iż do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Tym samym, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego przed rokiem 2004 nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem aż do momentu wygaśnięcia umowy o wieczystym użytkowaniu nieruchomości lub w związku z jej wykupem.

Oznacza to, że czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, dla którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed rokiem 2004 nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i pozostaje poza zakresem tej ustawy.

W sytuacji natomiast, jeżeli wieczyste użytkowanie zostało ustanowione po dniu 1 maja 2004 r., jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie, wówczas opłaty z tytułu użytkowania wieczystego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłata dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Natomiast czynność zbycia prawa użytkowania wieczystego nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż mamy do czynienia z kontynuacją dokonanej już dostawy towarów i jednorazową (bądź w ratach) zapłatą wartości ceny.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty już uzyskał w momencie objęcia prawa wieczystego użytkowania i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy było objęcie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej przez użytkowników wieczystych. Z tą bowiem chwilą użytkownicy otrzymali już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby byli ich właścicielami.

Jednakże opłata związana ze zbyciem tego prawa, a więc reszta ceny z tytułu użytkowania wieczystego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie słusznie został naliczony podatek VAT. Zatem w opisanym przypadku Gmina nie ma obowiązku dokonywania korekty tego podatku VAT, ani zwrócenia go nabywcy.

Należy zauważyć, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga prawidłowości wyliczeń wskazanych we wniosku. Powyższe przyjęto jako element stanu faktycznego i nie było przedmiotem analizy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.