Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.514.2020.3.SL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-13
Teza: Zainteresowany dokonując sprzedaży nieruchomości będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tej nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rolnik-rolnik ryczałtowy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 września 2020 r. (data wpływu 15 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości gruntowej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości gruntowej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i wykonuje w Polsce działalność rolniczą, jako rolnik ryczałtowy. Wnioskodawca nie prowadzi w Polsce pozarolniczej działalności gospodarczej, ani też nigdy nie zajmował się obrotem nieruchomościami.

W dniu 26 czerwca 2009 roku Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. 7,39 ha położonej w Polsce, w miejscowości (…) (gm. (…)), stanowiącej działkę nr (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Prawo własności tej nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze umowy darowizny od swoich rodziców. W księdze wieczystej jako sposób korzystania z nieruchomości wskazano „R - grunty orne”. Natomiast w rejestrze gruntów tereny objęte działką oznaczone są jako „grunty orne” klas RIIIb, RIVa, PSV oraz nieużytki (N). Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość jest niezabudowana, a Wnioskodawca w okresie posiadania działki nie dokonywał żadnych zmian faktycznych z nią związanych. Do tej pory Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość na cele rolnicze - jako część prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego.

W ostatnim czasie do Wnioskodawcy zwróciła się osoba zainteresowana nabyciem całej nieruchomości. Nabycie całości nieruchomości przez wskazaną osobę nie jest jednak w tym momencie możliwe, z uwagi na prawne ograniczenia w obrocie ziemią rolną. Rozważane jest więc nabycie części nieruchomości lub uzyskanie - jeśli nie okaże się to dla tej osoby zbyt uciążliwe - uprawnień rolniczych i nabycie wówczas całości nieruchomości. Jako warunek zakupu osoba ta wskazała jednak uzyskanie przez Wnioskodawcę decyzji o warunkach zabudowy dla nabywanej całości lub części nieruchomości. Potencjalny kupiec zamierza bowiem wykorzystać przedmiot umowy w celach budowlanych. Wnioskodawca zamierza więc uzyskać dla niego decyzję o warunkach zabudowy dla całej lub wydzielonej wg życzenia klienta części nieruchomości. Dlatego też Wnioskodawca złoży wniosek o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości lub jej części w zakresie niezbędnym do sprzedaży nieruchomości lub jej części na rzecz wskazanego nabywcy.

W przypadku zbycia tylko części nieruchomości Wnioskodawca zamierza wydzielić z nieruchomości kolejne działki. W tym celu Wnioskodawca zamierza dokonać geodezyjnego podziału nieruchomości na mniejsze działki i oferować do sprzedaży działki rolne stanowiące wydzielone części nieruchomości. Na wydzielone w ten sposób kolejne działki Wnioskodawca nie złoży już jednak wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć częściowo na swoje prywatne potrzeby, a częściowo na rozwój prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego. Pozostała część nieruchomości (niesprzedana znalezionym na wydzielone działki nabywcom) pozostanie własnością Wnioskodawcy.

Wszystkie formalności Wnioskodawca zamierza dokonać samodzielnie i osobiście. Wnioskodawca nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem wydzielonych części nieruchomości (działek) do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza „uzbrajać” działek, tj. doprowadzać do nich mediów, ani też wykonywać zagospodarowania terenu, czy wznosić ogrodzenia. Pozostanie to w gestii nabywcy lub nabywców poszczególnych działek. Wnioskodawca nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać wskazanych działek.

Zamierzony przez Wnioskodawcę podział nieruchomości na mniejsze działki wynika ze względów praktycznych - Wnioskodawca najpewniej nie znajdzie jednego klienta na całą nieruchomość, a sprzedaż nieruchomości w wydzielonych częściach jest dużo bardziej prawdopodobna. Jeśli jednak Wnioskodawca znajdzie jednego klienta na wszystkie działki, to dokona jednorazowej sprzedaży na rzecz takiego klienta. Celem Wnioskodawcy jest bowiem skuteczna sprzedaż jak największej części nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć, w jakim czasie i na rzecz ilu osób.

Ofertę sprzedaży wydzielonych działek Wnioskodawca zamierza wystawić na serwisie internetowym lub innych podobnych serwisach. Negocjacje z klientami i sprzedaż Wnioskodawca zamierza prowadzić samodzielnie, nie korzystając z profesjonalnych pośredników. Oferta sprzedaży działek będzie zatem bezpośrednia i będzie miała charakter prywatny. Wnioskodawca nie planuje również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, Internecie, na bilbordach, czy w jakichkolwiek innych miejscach poza ww. internetowymi platformami ogłoszeniowymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części przez Wnioskodawcę będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu tego przepisu. Nie każda jednak dostawa polega opodatkowaniu VAT, a tylko taka dostawa, która jest dokonywana przez podatnika tego podatku.

Z kolei za podatnika uważa się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 u.p.t.u.). Natomiast za działalność gospodarczą uważa się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.).

Zatem dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. W niniejszej sprawie jedyną formą działalności gospodarczej jaką można by rozważać w kontekście działań podatnika, jest handel nieruchomościami.

W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że opodatkowaniu VAT nie podlega dostawa towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Ponadto działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 roku, sygn. C-180/10, słusznie wskazano, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. W tym zakresie nie ma również większego znaczenia okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podejmie bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca otrzymał nieodpłatnie nieruchomość od swoich rodziców ponad 11 lat temu, na prywatne potrzeby. W analizowanym przypadku jedynymi czynnościami, jakie Wnioskodawca zamierza podjąć w związku z planowaną sprzedażą, będzie podział nieruchomości na mniejsze działki geodezyjne i wystąpienie o warunki zabudowy dla jednej z nich. Podział nieruchomości na mniejsze sam w sobie nie jest celem Wnioskodawcy - zostanie on przeprowadzony tylko z uwagi na większe możliwości szybkiej sprzedaży szeregu mniejszych działek. Uzyskanie postanowienia o możliwości podziału będzie miało zatem na celu jedynie ułatwienie sprzedaży nieruchomości w częściach w sytuacji, gdy Wnioskodawca nie znajdzie jednego nabywcy na całą nieruchomość.

Co istotne, Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych czynności związanych ze sprzedażą opisanych działek: nie złożył i nie złoży do gminy wniosku z prośbą o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o jego zmianę, nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. Wnioskodawca nie prowadzi i nie będzie prowadził działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie zamieści również ogłoszeń w mediach, bilbordach i prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie dokonywał także wcześniej sprzedaży działek. Natomiast środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, zostaną w całości przeznaczone na prywatne potrzeby Wnioskodawcy lub na prowadzenie gospodarstwa rolnego.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Wnioskodawca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie działała jako handlowiec, a podejmowane i planowane przez niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości lub jej części nie będzie nosić znamion działalności gospodarczej w rozumieniu u.p.t.u. Całokształt okoliczności i ich zakres wskazuje bowiem, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości lub jej części będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności, a Wnioskodawca sprzedając nieruchomość lub jej część, stanowiącą majątek prywatny, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

W konsekwencji w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Zatem, dostawa nieruchomości lub jej części przez Wnioskodawcę, nie będzie opodatkowana VAT.

Powyższe stanowisko potwierdzają także liczne interpretacje podatkowe, wydane w sprawach o bardzo podobnym stanie faktycznym. Przykładowo, wskazać można na poniższe interpretacje:

*   interpretacja indywidualna z 27 sierpnia 2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.636.2018.1.OS;

*   interpretacja indywidualna z 8 listopada 2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.646.2018.3.MK;

*   interpretacja indywidualna z 2 sierpnia 2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.509.2018.1.ALN;

*   interpretacja indywidualna z 18 maja 2018 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.237.2018.1.MK;

*   interpretacja indywidualna z 16 maja 2018 r., nr 0112-KDIL4.4012.123.2018.2.EB;

*   interpretacja indywidulana z 5 grudnia 2019 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.468.2019.2.AK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

W świetle art. 2 pkt 15 ustawy, przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą (\`(...)\`), a także świadczenie usług rolniczych.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy, przez rolnika ryczałtowego należy rozumieć rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i wykonuje w Polsce działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy. Wnioskodawca nie prowadził w Polsce pozarolniczej działalności gospodarczej, ani też nigdy nie zajmował się obrotem nieruchomościami.

W dniu 26 czerwca 2009 roku Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości gruntowej o pow. 7,39 ha położonej w Polsce, w miejscowości (…) (gm. (…)), stanowiącej działkę nr (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Prawo własności tej nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze umowy darowizny od swoich rodziców. W księdze wieczystej jako sposób korzystania z nieruchomości wskazano grunty orne. Natomiast w rejestrze gruntów tereny objęte działką oznaczone są jako „grunty orne” oraz nieużytki (N). Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość jest niezabudowana, a Wnioskodawca w okresie posiadania działki nie dokonywał żadnych zmian faktycznych z nią związanych. Do tej pory Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość na cele rolnicze - jako część prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego.

W ostatnim czasie do Wnioskodawcy zwróciła się osoba zainteresowana nabyciem całej nieruchomości. Nabycie całości nieruchomości przez wskazaną osobę nie jest jednak w tym momencie możliwe, z uwagi na prawne ograniczenia w obrocie ziemią rolną. Rozważane jest więc nabycie części nieruchomości lub uzyskanie - jeśli nie okaże się to dla tej osoby zbyt uciążliwe - uprawnień rolniczych i nabycie wówczas całości nieruchomości. Jako warunek zakupu osoba ta wskazała jednak uzyskanie przez Wnioskodawcę decyzji o warunkach zabudowy dla nabywanej całości lub części nieruchomości. Potencjalny kupiec zamierza bowiem wykorzystać przedmiot umowy w celach budowlanych. Wnioskodawca zamierza więc uzyskać dla niego decyzję o warunkach zabudowy dla całej lub wydzielonej wg życzenia klienta części nieruchomości. Dlatego też Wnioskodawca złoży wniosek o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości lub jej części w zakresie niezbędnym do sprzedaży nieruchomości lub jej części na rzecz wskazanego nabywcy.

W przypadku zbycia tylko części nieruchomości Wnioskodawca zamierza wydzielić z nieruchomości kolejne działki. W tym celu Wnioskodawca zamierza dokonać geodezyjnego podziału nieruchomości na mniejsze działki i oferować do sprzedaży działki rolne stanowiące wydzielone części nieruchomości. Na wydzielone w ten sposób kolejne działki Wnioskodawca nie złoży już jednak wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć częściowo na swoje prywatne potrzeby, a częściowo na rozwój prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego. Pozostała część nieruchomości (niesprzedana znalezionym na wydzielone działki nabywcom) pozostanie własnością Wnioskodawcy.

Wszystkie formalności Wnioskodawca zamierza dokonać samodzielnie i osobiście. Wnioskodawca nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem wydzielonych części nieruchomości (działek) do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza „uzbrajać” działek, tj. doprowadzać do nich mediów, ani też wykonywać zagospodarowania terenu, czy wznosić ogrodzenia. Pozostanie to w gestii nabywcy lub nabywców poszczególnych działek. Wnioskodawca nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać wskazanych działek.

Zamierzony przez Wnioskodawcę podział nieruchomości na mniejsze działki wynika ze względów praktycznych - Wnioskodawca najpewniej nie znajdzie jednego klienta na całą nieruchomość, a sprzedaż nieruchomości w wydzielonych częściach jest dużo bardziej prawdopodobna. Jeśli jednak Wnioskodawca znajdzie jednego klienta na wszystkie działki, to dokona jednorazowej sprzedaży na rzecz takiego klienta. Celem Wnioskodawcy jest bowiem skuteczna sprzedaż jak największej części nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć, w jakim czasie i na rzecz ilu osób.

Ofertę sprzedaży wydzielonych działek Wnioskodawca zamierza wystawić na serwisie internetowym lub innych podobnych serwisach. Negocjacje z klientami i sprzedaż Wnioskodawca zamierza prowadzić samodzielnie, nie korzystając z profesjonalnych pośredników. Oferta sprzedaży działek będzie zatem bezpośrednia i będzie miała charakter prywatny. Wnioskodawca nie planuje również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, Internecie, na bilbordach, czy w jakichkolwiek innych miejscach poza ww. internetowymi platformami ogłoszeniowymi.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Zainteresowany działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotową nieruchomość będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując, Zainteresowany dokonując sprzedaży nieruchomości będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tej nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tutejszy Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.