Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-220/13-4/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-06-12
Teza: 1. „Czy od kwoty sprzedaży podlegającej opodatkowaniu - 19% Wnioskodawczyni może odliczyć koszty poniesione przez Nią na spłatę zadłużenia tejże nieruchomości? 2. Czy koszty notarialne jakie poniosłam w związku z otrzymaniem darowizny mogę odliczyć od kwoty podlegającej opodatkowaniu? 3. Czy koszty pośrednika nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości mogę odliczyć od kwoty podlegającej opodatkowaniu?”
Słowa kluczowe: darowizna; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2013 r. (data wpływu 6 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 4 czerwca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

*   **nieprawidłowe** - w odniesieniu do pytań nr 1 i 2,
*   **prawidłowe** - w odniesieniu do pytania nr 3.

UZASADNIENIE

W dniu 6 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 i § 4 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 28 maja 2013 r. nr ILPB2/415-220/13-2/AJ, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Zainteresowaną do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, iż nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Pouczono również Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 28 maja 2013 r., natomiast w dniu 4 czerwca 2013 r. Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 3 czerwca 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 4 września 2008 r. Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny mieszkanie od mamy. W dziale IV księgi wieczystej wpisana była hipoteka - 82.910,76 zł. Wartość darowizny to 130.000 zł.

Dnia 17 września 2008 r. Zainteresowana podpisała oświadczenie notarialne o przejęciu długuw formie hipoteki (kredyt). Zainteresowana wraz z mężem spłacała kredyt od dnia13 października 2008 r. do dnia 19 grudnia 2011 r. Całkowita kwota to 49.332, 51 zł. Po spłacie zadłużenia Wnioskodawczyni – w dniu 20 września 2012 r. – sprzedała mieszkanie za kwotę 173.000 zł. Zainteresowana nigdy nie była zameldowana w tym mieszkaniu. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup innej nieruchomości- mieszkanie z rynku pierwotnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy od kwoty sprzedaży podlegającej opodatkowaniu - 19% Wnioskodawczyni może odliczyć koszty poniesione przez Nią na spłatę zadłużenia tejże nieruchomości?
2.  Czy koszty notarialne jakie Zainteresowana poniosła w związku z otrzymaniem darowizny może odliczyć od kwoty podlegającej opodatkowaniu?
3.  Czy koszty pośrednika nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości Zainteresowana może odliczyć od kwoty podlegającej opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 1, opodatkowaniu powinna podlegać różnica między sumą otrzymaną ze sprzedaży nieruchomości a kosztem poniesionym na jej oddłużenie, czyli spłatę hipoteki. Zainteresowana poniosła nakłady na tę nieruchomość, a nakłady są niczym innym jak kosztem.

W odniesieniu do pytania nr 2 Zainteresowana uważa, że opłata notarialna jaką poniosła w związku z przyjęciem darowizny była Jej kosztem. Natomiast w zakresie pytania nr 3 Wnioskodawczyni uważa, że opłata związana z usługą pośrednictwa przy sprzedaży mieszkania jest również Jej kosztem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** - w odniesieniu do pytań nr 1 i 2,
*   **prawidłowe** - w odniesieniu do pytania nr 3.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. . Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów podlegającym opodatkowaniu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości lub praw nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z uwagi fakt, iż nabycie mieszkania, w drodze darowizny przez Wnioskodawczynię nastąpiło w 2008 r., do przychodu z odpłatnego jej zbycia mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

W świetle powyższego, należy uznać, iż Wnioskodawczyni może do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć koszty pośrednictwa sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Jak wynika zatem z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny zaliczyć można wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na nabytą w drodze darowizny nieruchomość.

Kwota długu w postaci kredytu hipotecznego obciążającego nabyte w drodze darowizny mieszkanie, a zaciągniętego przez darczyńcę - nawet w sytuacji przejęcia go i spłacenia przez Zainteresowaną, nie stanowi żadnej z powyższych kategorii, a zatem nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym. Z tych samych względów do kosztów tych nie mogą zostać również zaliczone koszty notarialne jakie Zainteresowana poniosła w związku z otrzymaniem mieszkania w drodze darowizny.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne jak i przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zainteresowana w przedmiotowej sprawie uzyskany przychód może pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, tj. koszty pośrednictwa sprzedaży.

Natomiast kwota spłaconego przez Wnioskodawczynię kredytu oraz kwota kosztów notarialnych poniesionych w związku z nabyciem mieszkania w drodze darowizny w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w cyt. art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wobec czego nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu analizowanej sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.