Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.98.2023.1.PSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-03
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Słowa kluczowe: najem-najem mieszkań; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 27 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Posiada Pan udziały w oddziedziczonej po ojcu kamienicy (50 procent). Pozostałe udziały należą do dwóch Pana siostrzenic (każdej przypada po 25 procent udziałów). W kamienicy jest 8 mieszkań, 7 jest wynajmowanych na podstawie zawartych umów najmu na czas określony. Natomiast z jednego mieszkania na własne cele mieszkaniowe korzysta siostrzenica, posiadająca 25 procent udziałów.

Oprócz lokali mieszkalnych w nieruchomości znajduje się garaż, który również jest wynajmowany osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Zarządzaniem nieruchomości od 4 lat zajmuje się firma X w A., z którą współwłaściciele mają zawartą umowę cywilnoprawną.

Na przełomie roku 2022/2023 zostały sporządzone aneksy do umów najmu, z których wynika, że najemca zobowiązuje się do zapłaty co miesiąc do 10 danego miesiąca:

– czynszu najmu (za udostępnienie lokalu) oraz

– pokrywania kosztów eksploatacyjnych związanych z comiesięcznym utrzymywaniem lokalu, tj. woda, kanalizacja (wg zużycia licznika), wywóz śmieci (wg ilości osób zamieszkałych w lokalu), i

– opłat za energię elektryczną części wspólnej, opłat związanych z kosztami eksploatacyjnymi części wspólnych nieruchomości i opłat administracyjnych związanych z zarządzaniem nieruchomością.

Najemca w każdym miesiącu oprócz czynszu płaci:

– zaliczkę na poczet zużycia wody, kan. i śmieci (media), która będzie rozliczana dwa razy w roku, tj. na dzień 30 czerwca oraz 31 grudnia do wysokości rzeczywistych kosztów ponoszonych przez zarządcę w imieniu współwłaścicieli,

– zaliczkę na utrzymanie części wspólnych i opłat administracyjnych, która będzie rozliczana dwa razy w roku, tj. na dzień 30 czerwca oraz 31 grudnia do wysokości rzeczywistych kosztów ponoszonych przez zarządcę w imieniu współwłaścicieli.

Zaliczki na media oraz zaliczki na koszty eksploatacyjne i administracyjne części wspólnych nieruchomości na rok 2023 ustalone zostały przez zarządcę po analizie poniesionych kosztów za 2022 r.

Dla współwłaściciela korzystającego wyłącznie dla własnych celów mieszkaniowych z jednego mieszkania w kamienicy również określono wysokość zaliczki za media i zaliczki na część wspólną, która będzie rozliczana na tych samych zasadach jak dla najemców, czyli współwłaściciel pokrywa te koszty z własnego budżetu finansowego.

Po otrzymaniu ww. wpłat od najemców zarządca będzie dokonywać w imieniu współwłaścicieli zapłaty wszystkich należnych opłat za media, eksploatacyjnych i administracyjnych związanych z nieruchomością. Zarządca nieruchomości, w tym wypadku, jest pośrednikiem pomiędzy najemcą a odpowiednimi podmiotami, do których należy przelewać należności za koszty mediów, eksploatacyjnych i administracyjnych, związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Do końca 2022 r. współwłaściciele rozliczali i płacili podatek dochodowy na zasadach ogólnych wg skali podatkowej dla osób fizycznych.

Od 1 stycznia 2023 r. będzie Pan rozliczać się za najem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, opłacając zryczałtowany podatek dochodowy wg stawki 8,5% od uzyskanego przychodu, czyli przysporzenia majątkowego.

**Pytania**

1\. Czy naliczając podatek od przychodów (czynszu od najemcy - w Pana wypadku wartość czynszu = pożytkowi z najmu) ma Pan naliczać zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych od tej wartości?

2\. Czy ma Pan od całej kwoty wpłaconej od najemców (czynsz + media + koszty eksploatacyjne i administracyjne) naliczyć podatek od przychodów ewidencjonowanych?

**Pana stanowisko w sprawie**

Uważa Pan, że przychodem jest rzeczywisty przychód, czyli wartość uzyskanego faktycznego przysporzenia majątkowego (sam czynsz), gdyż z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów za media, kosztów eksploatacyjnych i administracyjnych. Zarządca nieruchomości, działający w imieniu współwłaścicieli, jest tylko pośrednikiem przekazując pieniądze pobrane od najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Najemca wpłacając należność za mieszkanie zarządcy, działającemu w imieniu wynajmujących, przekazuje część z tej kwoty na pokrycie opłat za media, kosztów eksploatacyjnych i administracyjnych do podmiotów uprawnionych.

Uważa Pan, że w tym wypadku należy naliczać podatek od kwoty czynszu (pożytku dla wynajmujących) otrzymanego od najemcy, z pominięciem pobranych zaliczek z tytułu mediów, kosztów eksploatacyjnych i administracyjnych dotyczących części wspólnych nieruchomości, które zostały przeniesione przez współwłaścicieli na najemców.

Określona w umowie kwota czynszu będzie przysporzeniem majątkowym dla wynajmujących, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione koszty za media, koszty eksploatacyjne i administracyjne, zgodnie z zawartą umową najmu, nie będą stanowić dla wynajmujących przysporzenia majątkowego. Zarządca działając w imieniu współwłaścicieli pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym nie będą one stanowić dla współwłaścicieli przysporzenia majątkowego, a tym samym nie będą powodować w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.): źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy: Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 ww. ustawy: Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Stosownie do art. 11 ust. 2a ww. ustawy: Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,

4) w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

W myśl art. 11 ust. 2b ww. ustawy: Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.): Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 z późn. zm.): Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

W świetle natomiast art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) to przychody, których źródłem jest:

najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu po stronie wynajmującego jest zatem zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, przy czym – jak wynika z art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten powstał po stronie wynajmującego, musi zostać:

– otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

– postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Jednocześnie wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Nie mieszczą się także w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Mając na uwadze powyższe, jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu stanowi dla Pana przysporzenie majątkowe i tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast pozostałe opłaty, do których poniesienia zobowiązany jest najemca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego. Tym samym Pana przychód, od którego powinien Pan obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie otrzymana od najemcy kwota za wynajem lokalu.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).