Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-471/12-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-08-17
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nakłady; nieruchomości; odsetki; podział; prowizje; sprzedaż; spłata; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2012 r. (data wpływu 4 maja 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 sierpnia 2012 r. (data wpływu 3 sierpnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży udziału w nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** odnośnie pytania nr 4,
*   **nieprawidłowe** w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 i § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 18 lipca 2012 r. nr ILPB2/415-471/12 -2/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 18 lipca 2012 r., skutecznie doręczono dnia 31 lipca 2012 r., zaś w dniu 3 sierpnia 2012 r. (data nadania 2 sierpnia 2012 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 18 maja 2011 r. aktem notarialnym Wnioskodawca nabył wraz z małżonką pozostając we wspólności majątkowej (tj. nabycie nastąpiło do majątku wspólnego), nieruchomość, której cena wyniosła 497 550 PLN i została zapłacona deweloperowi do 30 kwietnia 2011 r. w ratach, zgodnie z przedwstępną umową notarialną z dnia 30 września 2010 r. Cena mieszkania, tj. 497 550 PLN została zapłacona z kredytu zaciągniętego uprzednio na cele mieszkaniowe (kredyt hipoteczny) udzielonego przez bank, przy czym była ona pomniejszona o kwotę 5 000 PLN, tytułem wcześniejszej zapłaty przez kupujących, tj. przez Zainteresowanego i Jego małżonkę zaliczki na poczet ceny. Za pośrednictwem tegoż banku były płacone raty bezpośrednio na konto bankowe dewelopera, zgodnie z załączoną umową. W związku z faktem, iż mieszkanie zostało niemalże w 100% kupione za kapitał pożyczony z banku, małżonkowie ponieśli następujące koszty:

*   prowizję od udzielenia kredytu w kwocie 9 660 PLN, przy czym ze środków własnych dokonali wpłaty w kwocie: 9 550,00 PLN, a pozostała kwota, tj. 110,00 PLN została doliczona do kwoty udzielnego kredytu,
*   raty kredytowe, na które składał się kapitał i odsetki bankowe odpowiednio w kwotach: 31152,55 PLN i 6134,93 PLN, których płatność rozpoczęła się bezpośrednio po uruchomieniu pierwszej transzy kredytu, tj. z dniem 15 grudnia 2010 r.
*   ubezpieczenie nieruchomości, wymagane jako zabezpieczenie kredytu w całym okresie kredytowania, rata płatna za okres: 1 maja 2011 r. – 30 maja 2012 r.; 402,40 PLN.

Ponadto małżonkowie ponieśli koszty związane z aktem notarialnym, tj.:

*   usługa notarialna: 1.100 PLN,
*   podatek VAT 23%: 253,00 PLN
*   opłata sądowa z art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1 oraz art. 46 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych za założenie księgi, wpis własności, hipoteki i wykreślenie roszczenia: 535,00 PLN,
*   PCC z tytułu ustanowienia hipoteki na nieruchomości: 512,00 PLN,
*   wynagrodzenie notariusza za wypis aktu notarialnego 36,00 PLN oraz podatek VAT 23% 8,28 PLN.

Łącznie opłaty sądowo-notarialne wyniosły 2 444,28 PLN.

Po uzyskaniu odbioru ww. nieruchomości, małżonkowie dokonali nakładów na wyremontowanie i wyposażenie stałe nieruchomości na łączną kwotę ok. 50.000 PLN. Na dowód poniesionych płatności małżonkowie posiadają faktury VAT, wystawione na Wnioskodawcę, bądź na małżonkę.

W związku ze zmianą sytuacji rodzinnej małżonkowie podjęli decyzję o ustanowieniu rozdzielności majątkowej z dniem 13 marca 2012 r. i równym podziale nabytej nieruchomości. Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż całego udziału w nabytej nieruchomości na rzecz małżonki za kwotę 250.000 PLN.

Ponadto już po ustaniu wspólności majątkowej, Zainteresowany poniósł nakłady z własnych środków finansowych na wyposażenie nieruchomości w schody i drzwi wewnętrzne, jak również stałą zabudowę wnękową. Z tytułu ustanowionych płatności Wnioskodawca posiada faktury VAT, wystawione na Jego osobę.

Dodatkowo, od czasu ustania wspólności majątkowej, tj. począwszy od kwietnia 2012 r. Zainteresowany dokonuje comiesięcznie przelewu na rachunek dedykowany do spłaty kredytu hipotecznego zgodnie z umową kredytową w wysokości pełnej raty kredytowej, ustalonej zgodnie z harmonogramem ustalonym przez bank. Stosunek prawny wynikający z umowy z bankiem, tytułem zaciągnięcia kredytu hipotecznego pozostał bez zmian, tzn. że w dalszym ciągu Zainteresowany pozostaje kredytobiorcą, przy czym - zgodnie z odrębnymi ustaleniami z małżonką - w pierwszej kolejności spłacona miałaby zostać Jego część zobowiązania. Stąd do czasu spłaty Jego części zobowiązania, Wnioskodawca będzie systematycznie zasilał rachunek przeznaczony do spłaty kredytu.

Ponadto, część środków pieniężnych otrzymanych ze sprzedaży mieszkania, dokładnie 100.000,00 PLN Zainteresowany zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu, tj. Jego części zobowiązania bezpośrednio po dokonaniu zbycia udziału w nieruchomości, co zostanie zapisane w akcie notarialnym zbycia. Przez kolejne 24 miesiące z własnego majątku Wnioskodawca będzie dokonywał spłaty pełnej kwoty raty kapitałowo-odsetkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy poniesione przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę koszty notarialne, sądowe, raty kapitałowo-odsetkowe związane ze spłatą kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie nabycia ww. nieruchomości, prowizja bankowa, obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki, wynagrodzenie notariusza za wypis aktu notarialnego, podatki VAT za czynności okołonotarialne stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i czy w przypadku Wnioskodawcy przy ustaleniu podstawy opodatkowania, powinien On uwzględnić 50% łącznej kwoty poniesionych wydatków?
2.  Czy wszystkie poniesione - pozostając z małżonką we wspólności majątkowej - i dokumentowane fakturami VAT nakłady na przystosowanie nieruchomości do zamieszkania Wnioskodawca może uwzględnić w 50% ich wartości, bez względu na kogo zostały wystawione faktury?
3.  Czy nakłady z własnych środków finansowych na wyposażenie nieruchomości w schody i drzwi wewnętrzne, jak również stałą zabudowę wnękową - dokonane z własnych środków finansowych, już po ustaniu wspólności majątkowej – Wnioskodawca może zaliczyć w całości jako koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia?
4.  Czy jednorazową spłatę części kredytu w kwocie 100000,00 PLN i 24 kolejnych rat kapitałowo-odsetkowych Wnioskodawca będzie mógł uznać jako kwoty zwolnione od opodatkowania tytułem poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe? Czy spłaty te mogłyby stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, jeśli Zainteresowany dokonałby zbycia tylko części swojego aktualnego udziału w nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Poniesione przez Niego i Jego małżonkę wszystkie wymienione w zapytaniu i udokumentowane koszty związane z nabyciem nieruchomości mieszkalnej od dewelopera stanowią koszty uzyskania przychodu, zgodnie z 22.1 pkt 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zostały one bowiem poniesione w celu uzyskania przychodu w rozumieniu art. 10.1 pkt 8a, a ich poniesienie było warunkiem koniecznym, aby transakcja mogła dość do skutku, w efekcie czego powstał przychód. Ponieważ koszty zostały poniesione przez oboje małżonków pozostających we wspólności majątkowej, a zbycie udziału w nieruchomości następuje przez jedno z nich na rzecz drugiego, wobec braku możliwości ustalenia udziału środków Wnioskodawcy w kwocie poniesionych wydatków, należy uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu w niniejszej sytuacji wszystkie poniesione nakłady, tj. koszty notarialne, sądowe, raty kapitałowo-odsetkowe związane ze spłatą kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie nabycia ww. nieruchomości, prowizja bankowa warunkująca udzielenie kredytu, obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości, PCC z tytułu ustanowienia hipoteki, wynagrodzenie notariusza za wypis aktu notarialnego, podatki VAT za czynności okołonotarialne. Zastosowanie zasady podziału kosztów po 50% lub każdej innej proporcji miałoby rację w przypadku nastania rozdzielności majątkowej, której w momencie nabywania rzeczonej nieruchomości jeszcze nie było.

Ad. 2

Analogicznie do stanowiska przedstawionego w pierwszej odpowiedzi, ze względu na udział wydatków ze środków pochodzących ze wspólnie zgromadzonego majątku, bez możliwości określenia udziału każdego z małżonków w kwocie nakładu, należy zaliczyć wszystkie poniesione wydatki związane z wyremontowaniem i przystosowaniem do użytku nieruchomości, zatem zgodnie z 22.1 pkt 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwiększające wartość nieruchomości i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, w pełnej wartości, jako koszt uzyskania przez Wnioskodawcę przychodu z tytułu zbycia udziału na rzecz małżonki, bez względu na którego z małżonków zostały wystawione faktury. Zastosowanie zasady podziału kosztów po 50% lub każdej innej proporcji miałoby rację w przypadku nastania rozdzielności majątkowej, której w momencie nabywania rzeczonej nieruchomości jeszcze nie było.

Ad. 3

W związku z ustaniem łączności majątkowej, poniesione przez Wnioskodawcę nakłady zwiększające wartość nieruchomości i praw należy uznać w całej wysokości jako koszty uzyskania przez Zainteresowanego przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości. Zapłaty za poczynione prace i zakupione materiały budowlane Wnioskodawca dokonał z własnych funduszy, a tytułem ich poniesienia posiada udokumentowanie w formie faktur VAT, wystawionych na Jego osobę, jak również akt notarialny ustanawiający uprzednio przed poniesieniem nakładów rozdzielność majątkową pomiędzy Nim i małżonką. Wnioskodawca wskazał, iż poniesienia nakładów dokonał z zamiarem zwiększenia wartości nieruchomości, w celu uzyskania w przyszłości wyższej ceny z tytułu zbycia udziału na rzecz małżonki, w konsekwencji uzyskania możliwie jak największej kwoty środków na spłatę Jego części zobowiązania kredytowego.

Ad. 4

Powołując się na art. 21 ust.1 pkt 131, a następnie na art. 21 ust. 25 pkt 2 dokonane przez Wnioskodawcę: jednorazowa spłata części kredytu hipotecznego w kwocie ok. 100 tys. PLN i 24 kolejne pełne raty kredytowo-odsetkowe również na rzecz spłaty ww. kredytu, są wolne od podatku dochodowego, o ile zostaną wydatkowane na własne cele mieszkaniowe. Zainteresowany stwierdza, iż zostaną - ponieważ dokona On zbycia części swoich udziałów w nieruchomości, pozostając jej mniejszościowym właścicielem oraz zostaną dokonane nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za

*   **prawidłowe** odnośnie pytania nr 4,
*   **nieprawidłowe** w pozostałej części.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką, pozostając we wspólności majątkowej, nabyli nieruchomość w dniu 18 maja 2011 r. W związku ze zmianą sytuacji rodzinnej małżonkowie podjęli decyzję o ustanowieniu rozdzielności majątkowej z dniem 13 marca 2012 r. i równym podziale nabytej nieruchomości. Z uwagi na to, iż wartość udziału otrzymanego w wyniku podziału nieruchomości, mieści się w udziale, jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim, za datę nabycia składnika majątku (udziału w nieruchomości), który przypadł Zainteresowanemu w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jego nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego).

Zatem nabycie udziału w nieruchomości, który Wnioskodawca zamierza sprzedać małżonce nastąpiło w dniu 18 maja 2011 r. W związku z tym, do ustalenia skutków podatkowych zbycia tego udziału należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

Zatem, spośród wszystkich wymienionych w pytaniu pierwszym kosztów jakie poniósł Wnioskodawca, jako koszty uzyskania przychodu, w myśl wyżej poczynionych rozważań, należy przyjąć koszty notarialne i sądowe z wyłączeniem kosztów sądowych związanych z kredytem.

Zaznaczyć jednakże należy, iż w sytuacji opisanej we wniosku ww. koszty będą podlegały odliczeniu jedynie w wysokości odpowiadającej wielkości udziału jaki posiada Wnioskodawca. Czas poniesienia ww. kosztów pozostaje bez wpływu na powyższe.

Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być w żadnym wypadku odsetki od kredytu, są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości i mają związek ze spłatą kredytu. Odsetki są kosztem pozyskania kapitału na zakup nieruchomości a więc niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący.

Sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości – jej zakupu dokonali wszak z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup nieruchomości pożyczył mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży a nie bankowi za udostępnienie kapitału. Zatem odsetki w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy i wydatek na spłatę odsetek nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości.

Również wydatki związane z opłatami przygotowawczymi, z ustanowieniem hipoteki zwykłej i kaucyjnej oraz ubezpieczenie kredytu nie mogą stanowić kosztu nabycia. Koszty te były bowiem związane wyłącznie z uzyskaniem kredytu. Wydatki te wynikają wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a bankiem.

Co do zasady, każdy bank udzielając kredytu obciąża stronę kupującą obowiązkiem ubezpieczenia, ustanowienia hipoteki, nalicza prowizje oraz inne opłaty kredytowe. Nie są to w żadnym wypadku jednak koszty nabycia tej nieruchomości tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt, żeby pozyskać kapitał. Wydatek ten związany jest zatem wyłącznie z uzyskaniem kredytu. Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę w związku z uzyskaniem kredytu nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, bowiem stanowią wydatek związany wyłącznie z kredytem i jako taki nie stanowią kosztu nabycia przedmiotowego udziału w nieruchomości.

Natomiast jak już wyżej wskazano, w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości mogą być udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W złożonym wniosku Zainteresowany wskazał, iż przed ustanowieniem rozdzielności majątkowej wspólnie z żoną dokonał nakładów na wyremontowanie i wyposażenie stałe nieruchomości na łączną kwotę ok. 50 000 PLN. Na dowód poniesionych płatności małżonkowie posiadają faktury VAT, wystawione na Wnioskodawcę, bądź na małżonkę.

W takiej sytuacji do kosztów uzyskania przychodu, o które Wnioskodawca będzie mógł pomniejszyć przychód ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości zaliczyć należy kwotę stanowiącą połowę udokumentowanych fakturą VAT nakładów na nieruchomość. Skoro bowiem koszty te Wnioskodawca poniósł wspólnie z żoną z majątku wspólnego, a udziały w majątku wspólnym małżonków były równe, to Wnioskodawca ma prawo do uwzględnienia kosztów przypadających wyłącznie na jego udział w majątku wspólnym.

Należy dodatkowo podkreślić, że potwierdzeniem poniesienia powyższych wydatków – zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – mogą być wyłącznie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych, bez względu na kogo zostały wystawione, a więc czy tylko na małżonkę Wnioskodawcy, czy na nich oboje, czy wreszcie tylko na Wnioskodawcę.

Ponadto Zainteresowany wskazał, iż po ustaniu wspólności majątkowej, poniósł nakłady z własnych środków finansowych na wyposażenie nieruchomości w schody i drzwi wewnętrzne, jak również stałą zabudowę wnękową. Z tytułu ustanowionych płatności Wnioskodawca posiada faktury VAT, wystawione na Jego osobę.

Skoro powyższe miało miejsce po ustaniu wspólności majątkowej, należy zatem stwierdzić, że nakłady te ponoszone były na nieruchomość stanowiącą współwłasność, gdzie Wnioskodawca był współwłaścicielem nieruchomości w wielkości 1/2 jej części.

Współwłasność normują przepisy księgi II, tytułu I, działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność ma miejsce wtedy, kiedy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ww. ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ww. ustawy). Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 ww. ustaw). Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że w przypadku współwłasności współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Przenosząc powyższe na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że zgodnie z brzmieniem art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasady te stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale w zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Tak więc w przypadku Wnioskodawcy powinien On rozliczyć koszty stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości.

Z uwagi na to, iż w momencie ponoszenia powyższych nakładów był On współwłaścicielem nieruchomości w wielkości 1/2 części, udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poczynione przez Zainteresowanego w czasie jej posiadania, mogą być odliczone w wysokości przypadającej na 1/2 udziału w tej nieruchomości.

W związku z powyższym, Wnioskodawca może uwzględnić w kosztach uzyskania przychodów ze sprzedaży udziału w nieruchomości tylko 1/2 część wydatków zawartych w posiadanych i wystawionych na Jego nazwisko fakturach VAT.

Natomiast w odniesieniu do możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia określonego w 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z jednorazową spłatą części kredytu w kwocie 100000 00 PLN i 24 kolejnych rat kapitałowo -odsetkowych należy stwierdzić co następuje.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) analizowanej ustawy, za ww. wydatki uznaje się również środki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z analizowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym cele, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż część środków pieniężnych otrzymanych ze sprzedaży mieszkania, dokładnie 100.000,00 PLN Zainteresowany zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu, tj. Jego części zobowiązania bezpośrednio po dokonaniu zbycia udziału w nieruchomości, co zostanie zapisane w akcie notarialnym zbycia. Ponadto, przez kolejne 24 miesiące Wnioskodawca będzie dokonywał spłaty pełnej kwoty raty kapitałowo -odsetkowej.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie uregulowania prawne należy stwierdzić, iż wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży części lokalu mieszkalnego nabytego w 2011 r., nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc między innymi na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu na zakup lokalu mieszkalnego uprawnia do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Przy tym uznać należy, iż cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostaje spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu (zaciągniętego przez Wnioskodawcę wspólnie z żoną) oraz odsetek od tego kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży udziału Wnioskodawcy w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, a więc zarówno kredytu wraz z odsetkami spłaconego jednorazowo, jak i uregulowanego w ratach.

Reasumując, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z planowanej sprzedaży Jego udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w 2011 r. wraz z małżonką, w części odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału poniesionych przez Niego wydatków na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu, zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, w uzyskanym przychodzie ze sprzedaży korzystać będzie, przy spełnieniu wszystkich ustawowych przesłanek ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe w zakresie wynikającym z pytania nr 4 oraz nieprawidłowe w pozostałej części.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.