Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1135/11-7/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-03-12
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dom; działki; grunty; nieruchomości; przychód; przychód-źródła przychodu; wyłączenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku (data wpływu: 29 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, w odniesieniu do czwartego z zadanych we wniosku pytań – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 16 lutego 2012 r., nr ILPB2/415-1135/11-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 16 lutego 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 20 lutego 2012 r.), zaś w dniu 1 marca 2012 r. (data nadania: 27 lutego 2012 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

**W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.**

W dniu 8 października 1980 r. matka przekazała Wnioskodawcy gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami (numery działek: 22 i 27). Budynki (dom i obora) były w bardzo złym stanie technicznym; Zainteresowany wyburzył je w 2007 r.

W 1983 r. Wnioskodawca się ożenił. W 1992 r. Zainteresowany wspólnie z żoną wybudował na działce nr 22 dom jednorodzinny. Od tego czasu dramatycznie zaczął się pogarszać stan zdrowia Wnioskodawcy. Często przebywał On w szpitalach. Zainteresowany jest pod stałą opieką poradni neurologicznej (choroba Parkinsona), diabetologicznej (cukrzyca), chorób płuc, poradni leczenia osteoporozy (doznał dwukrotnie skomplikowanego złamania ręki) i innych poradni. Obecnie Wnioskodawca nie jest w stanie samodzielnie wyjść z domu; wymaga elementarnej pomocy najbliższych. Od lutego 2010 r. Zainteresowany utrzymuje się z renty, mieszka z żoną i dwiema uczącymi się córkami w małym mieszkaniu, które żona zakupiła na kredyt.

Ponieważ sytuacja finansowa Wnioskodawcy jest bardzo trudna (renta z trudem starcza na utrzymanie i leki, żona spłaca kredyt i utrzymuje ich córki), postanowił On sprzedać dom. Budynek okazał się jednak nieatrakcyjny dla kupujących (niski standard, ogrzewanie tradycyjne, forma architektoniczna typu „klocek”). Wobec tego, Zainteresowany zwrócił się o podział działki nr 22. Podział został dokonany w lipcu 2011 r. Zainteresowany zamierza sprzedać nieruchomości, żeby zapewnić sobie środki na leczenie. Uzyskane ze sprzedaży środki zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego oraz, jeżeli uzyskane środki na to pozwolą, na zakup większego mieszkania.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowych nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Dodatkowo Zainteresowany wskazał, iż zamierza je sprzedać nie w celach zarobkowych, lecz:

*   musi zwrócić żonie 250 000 zł (dwieście pięćdziesiąt tysięcy złotych) z tytułu podziału majątku (prawomocny wyrok sądu rejonowego z dnia 31 marca 2010 r.),
*   z uwagi na katastrofalny stan Jego zdrowia (m.in. chorobę Parkinsona, retinopatię cukrzycową, zespół dwubiegunowy, osteoporozę z poważnymi złamaniami, zmiany w mózgu; wymaga On bardzo intensywnego leczenia i mieszkania w pobliżu poradni specjalistycznych).

Środki pozyskane ze sprzedaży Wnioskodawca zamierz przeznaczyć na zakup mieszkania.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Jakie podatki i ile % zapłaci Wnioskodawca w przypadku sprzedaży domu z działką 22/2? (Na działce jest także stara, drewniana stodoła, przeznaczona do rozbiórki)?
2.  Jakie podatki i ile % zapłaci Wnioskodawca w przypadku sprzedaży całości działki nr 22 (22/1, 22/2 z domem, 22/3)?
3.  Jakie podatki i ile % zapłaci Wnioskodawca w przypadku sprzedaży działki nr 27 (grunt orny o powierzchni 3,17 ha)?
4.  Jakie podatki i ile % zapłaci Wnioskodawca w przypadku sprzedaży po kolei działek 22/1, 22/2 z domem, 22/3? (otrzymanych po podziale działki 22)?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na czwarte z zadanych we wniosku pytań podatkowych, natomiast w przedmiocie odpowiedzi na pozostałe zadane we wniosku pytania podatkowe, wydano odrębne rozstrzygnięcia w dniu 12 marca 2012 r., tj. w odniesieniu do pytania:

*   pierwszego – nr ILPB2/415-1135/11-4/TR,
*   drugiego – nr ILPB2/415-1135/11-5/TR,
*   trzeciego – nr ILPB2/415-1135/11-6/TR.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do czwartego z zadanych we wniosku pytań podatkowych, nie powinien On zapłacić podatku. Zainteresowany zamierza sprzedać tylko te nieruchomości, które wystarczą na uregulowanie długu wobec żony i na zakup mieszkania.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do czwartego z zadanych we wniosku pytań podatkowych, uznaje się za prawidłowe.**

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że – z zastrzeżeniem działalności gospodarczej – sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przedmiotowej sprawie istotne jest prawidłowe określenie daty nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości objętych zamiarem sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 8 października 1980 r. matka przekazała Wnioskodawcy gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami (numery działek: 22 i 27). Budynki (dom i obora) były w bardzo złym stanie technicznym; Zainteresowany wyburzył je w 2007 r. W 1983 r. Wnioskodawca ożenił się. W 1992 r. Zainteresowany wspólnie z żoną wybudował na działce 22 dom jednorodzinny. Podział działki nr 22 został dokonany w lipcu 2011 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości.

Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), m.in. umowa przekazania nieruchomości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości; sięgnąć więc należy do definicji nieruchomości zawartej również w ww. ustawie – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (…).

Zatem, mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego, stwierdzić należy, iż w przypadku budowy budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, tj. w przedmiotowej sprawie dzień 8 października 1980 r.

Przedmiotem analizowanego zapytania podatkowego są natomiast skutki podatkowe zamierzonej sprzedaży po kolei działek 22/1, 22/2 z domem, 22/3 (otrzymanych po podziale działki 22), która nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Analizując przedstawione zdarzenie przyszłe w kontekście przesłanek wynikających z zacytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że podział nieruchomości nie będzie miał wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. Na skutek dokonania opisanych czynności nie doszło bowiem do przysporzenia w majątku Wnioskodawcy jako dotychczasowego współwłaściciela działki 22, nabytej w roku 1980, a po przeprowadzeniu podziału – właściciela działek powstałych w wyniku jej podziału. W związku z tym, planowane zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Odnośnie natomiast warunku przeprowadzenia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości w sposób nie następujący w wykonaniu działalności gospodarczej odwołać należy się do definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowi on, że ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto, przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

W świetle powyższego uznać należy, iż działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem, sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że – jak wskazał Zainteresowany w uzupełnieniu wniosku – sprzedaż opisanych nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, stwierdzić należy, że przedmiotowe zbycia po kolei działek 22/1, 22/2 z domem, 22/3 (otrzymanych po podziale działki 22) nie będą stanowiły podlegających opodatkowaniu źródeł przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpią one po upływie pięciu lat licząc, od końca roku 1980, w którym nastąpiło ich nabycie.

W konsekwencji, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu ww. sprzedaży.

Jednocześnie, informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.