Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.275.2022.2.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-23
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

3 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży działki.

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan J.M.

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

Pan J.M., zamieszkały w (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedający”) planuje sprzedaż do X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej jako: „Kupujący”; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”) wydzielonej części nieruchomości gruntowej będącej własnością Sprzedającego, położonej w miejscowości (…) (dalej jako: „Transakcja”).

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako: „Y sp. z o.o.”), która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1800 ze zm.) zawarła ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży z dnia (\`(...)\`) stycznia 2020 r., umowę zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (\`(...)\`) sierpnia 2021 r., umowę zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (\`(...)\`) maja 2022 r. oraz umowę zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (\`(...)\`) lipca 2022 r. (dalej łącznie jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Y sp. z o.o. dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Wnioskodawcy są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia VAT naliczonego oraz klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują:

(i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego,

(iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

(iv) zakres Transakcji.

(i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w (…):

\- działki gruntu o obszarze około 0,1560 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) (dalej jako: „Grunt”), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej jako: „Księga Wieczysta”). Sprzedający jest jedynym właścicielem Gruntu.

Przedmiot Transakcji stanowi działka gruntu o obszarze około 0,1560 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z Gruntu, i dalej zwana jest „Nieruchomością”. Podział Nieruchomości zostanie dokonany przez Sprzedającego na koszt Kupującego. Zakres pełnomocnictwa zawartego w Umowie Przedwstępnej obejmuje również dokonanie podziału przez Kupującego.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawniona jest działka gruntu oznaczona numerem (…) (z której zostanie wydzielona działka gruntu o obszarze około 0,1560 ha), o powierzchni 0,2500 ha, a jako sposób korzystania wpisano: „Nieruchomość niezabudowana”.

W dziale II Księgi Wieczystej wpisano własność na rzecz M.M., zmarłej matki Sprzedającego. Spadek po niej, w drodze dziedziczenia ustawowego nabyli Sprzedający oraz ojciec Sprzedającego, w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części każda, co zostało stwierdzone na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia (\`(...)\`) grudnia 2014 roku, sygn. akt (…). Natomiast w 2017 roku zmarł ojciec Sprzedającego i tym samym, w drodze dziedziczenia ustawowego, całość spadku nabył Sprzedający, na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia (\`(...)\`) maja 2018 roku, sygn. akt (…). Na podstawie ww. postanowień, został złożony wniosek o ujawnienie w Księdze Wieczystej Sprzedającego jako właściciela Gruntu.

Grunt, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (…)Rady Gminy (…) z dnia 31 lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) (dalej jako: „MPZP”), zgodnie z którym Grunt położony jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącą funkcją usług (1MNu), terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo produkcyjną (2UP) oraz na terenie drogi dojazdowej (1KD), drogi lokalnej (4KD) i drogi zbiorczej (KZ). Ani Sprzedający, ani Kupujący nie mieli wpływu na uchwalenie MPZP lub na przeznaczenie Gruntu, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, wynikające z tego planu.

Grunt stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”), lecz nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”). Zważywszy na fakt, że Nieruchomość, która ma zostać wydzielona z Gruntu, położona jest jedynie na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej, w efekcie stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Działy I-Sp oraz IV Księgi Wieczystej nie zawierają wpisów.

Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować zespół budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych (dalej jako: „Inwestycja”) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom - wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT, aby na moment podpisania właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający nie wykorzystywał w żaden sposób Nieruchomości.

Sprzedający dokonał w przeszłości sprzedaży budynku mieszkalnego, a transakcja podlegała opodatkowaniu PCC. Sprzedający nie zamierza w przyszłości dokonywać sprzedaży innych nieruchomości.

Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył Grunt na podstawie dziedziczenia ustawowego po matce, M.M. Stosownie do prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia (\`(...)\`) grudnia 2014 roku, sygn. akt (…), spadek po niej nabyli Sprzedający oraz ojciec Sprzedającego, w udziałach po 1/2 (jednej drugiej) części każda. Natomiast w 2017 roku zmarł ojciec Sprzedającego i tym samym, w drodze dziedziczenia ustawowego, całość spadku nabył Sprzedający, na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…) z dnia (\`(...)\`) maja 2018 roku, sygn. akt (…).

Nabycie Gruntu przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT, natomiast podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz., 1043 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o podatku od spadków i darowizn”).

Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości (w niedalekiej odległości od zjazdu z drogi ekspresowej), Sprzedający postanowił przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe, tj. sprzedaż dla Kupującego. Sprzedający nie stosował żadnych form ogłoszeń ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Kupujący samodzielnie nawiązał kontakt ze Sprzedającym.

(iv) Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

\- zostanie uzyskana przez Kupującego zgoda Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

\- zostanie sporządzona mapa przyjęta do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierająca projekt podziału Gruntu;

\- zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału Gruntu;

\- zostanie ujawniony w ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę Powiatu (…) podział Gruntu;

\- zostanie wydany wypis z rejestru gruntów obejmujący działkę lub działki powstałe w wyniku podziału Gruntu;

\- zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznany za satysfakcjonujący;

\- zostaną uzyskane przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustalenia, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

\- zostanie uzyskane potwierdzenie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

\- zostanie uzyskane potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

\- zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja potwierdzająca, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenie potwierdzające, że Nieruchomość może zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

\- zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, zezwalająca na realizację między innymi na niej Inwestycji, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

\- zostanie przedłożona przez Sprzedającego, na wezwanie Kupującego, poświadczona notarialnie kopia dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego;

\- zostanie co najmniej dwukrotnie podpisane lub przekazane Kupującemu przez Sprzedającego - na wezwanie Kupującego - oświadczenie dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu oraz zostaną przekazane przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego wszelkie informacje i dokumenty pozwalające na przeprowadzenie procedury Know Your Customer;

\- zostaną okazane poniższe dokumenty:

\- odpis zwykły Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wydany w dniu zawarcia umowy sprzedaży;

\- wypis z rejestru gruntów wydany dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy sprzedaży;

\- wyrys z mapy ewidencyjnej wydany dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy sprzedaży;

\- wypis z MPZP, z którego będzie wynikało przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym wydane przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy sprzedaży;

\- zaświadczenie wydane przez starostę nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów przeprowadzonej przez starostę;

\- zaświadczenie wydane nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy sprzedaży przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji;

\- prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po M.M. Sądu Rejonowego w (…), z dnia (\`(...)\`) grudnia 2014 roku, sygn. akt (…);

\- prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po W.M. Sądu Rejonowego (…) z dnia (\`(...)\`) maja 2018 roku, sygn. akt (…);

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego (…) z dnia (\`(...)\`) marca 2019 roku (znak: (…)), na podstawie art. 19 ust. 6 Ustawy o podatku od spadków i darowizn, z którego wynika między innymi, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po W.M., nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku;

\- zaświadczenia wydane - na podstawie art. 19 ust. 6 Ustawy o podatku od spadków i darowizn - przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie udziału

½ (jednej drugiej) części we współwłasności Nieruchomości na podstawie dziedziczenia po M.M. jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia;

\- zaświadczenia wydane na podstawie art. 19 ust. 6 Ustawy o podatku od spadków i darowizn przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie udziałów we współwłasności Nieruchomości na podstawie dziedziczenia jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

\- wystąpienia do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

\- przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej, w tym utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.) oraz do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii, a nadto do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego;

\- do podziału Gruntu, zgodnie z MPZP i załącznikiem graficznym, a w związku z tym do przeprowadzenia całego postępowania administracyjnego w tym zakresie, a nadto do ujawnienia podziału w Księdze Wieczystej;

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego Inwestycję;

\- uzyskania we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

\- zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

\- przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi powyżej, będą obciążały Kupującego.

Ponadto, Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do:

\- dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej);

\- składania i cofania wniosków;

\- uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy;

\- prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji;

\- uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

\- odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków Y sp. z o.o. wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

\- odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający przed dniem podpisania umowy sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami.

**Pytanie**

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedającego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedającego.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać PCC. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m. in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC). W efekcie, z całą pewnością, Sprzedający nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC z tytułu Transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ze względu, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać pod żadne z wymienionych w Ustawie o VAT zwolnień (w szczególności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT), Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, m.in. z dnia 15 lipca 2022 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.130.2022.4.DR lub z dnia 12 sierpnia 2022 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.212.2022.5.AD, które zostały wydane w podobnych stanach faktycznych.

Zatem zdaniem Wnioskodawców, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedającego.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 23 listopada 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.768.2022.1.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Zatem Sprzedający czyli Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza sprzedać na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) niezabudowaną działkę.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 listopada 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.768.2022.1.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.”

A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to umowa sprzedaży ww. działki zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Kupującym czyli Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedającego uznano za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).