Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-215/11-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-01
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży domu w części odnoszącej się do sposobu udokumentowania wydatku związanego z budową przedmiotowego domu oraz w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z kredytem.
Słowa kluczowe: dom-dom jednorodzinny; hipoteka; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rachunki
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2011 r. (data wpływu 23 lutego 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży domu **jest:,/b>**

**

*   **prawidłowe** – w części odnoszącej się do sposobu udokumentowania wydatku związanego z budową przedmiotowego domu,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z kredytem.

UZASADNIENIE

W dniu 23 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży domu.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 10 maja 2011 r. nr ILPB2/415-215/11-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania – braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 10 maja 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 13 maja 2011 r.), zaś w dniu 19 maja 2011 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania: 18 maja 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2008 r. Wnioskodawca wraz żoną rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. Do budowy zaangażowano zakład remontowo-budowlany. Zainteresowany, zlecając roboty budowlane, nie wiedział, czy wykonawca robót jest płatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca kierował się jedynie dobrą opinią, co do solidności tego zakładu.

Roboty budowlane zakończyły się w 2010 r.

Po ich zakończeniu, stan zdrowia Zainteresowanego pogorszył się do tego stopnia, ze nie jest On w stanie utrzymywać tego domu. Wnioskodawca nie może wykonywać samodzielnie prac gospodarczych.

Zainteresowany nadmienia, iż nie opuści miejsca swojego zamieszkania, z uwagi na fakt, iż ma tu zagwarantowaną opiekę syna. Z tego względu, Wnioskodawca zdecydował się wraz z żoną, że przedmiotowy dom zostanie sprzedany.

Powyższa okoliczność nastąpiła w dniu 27 grudnia 2010 r. Małżonkowie w przepisanym terminie dopełnili formalności zgłoszeniowych. Wówczas zostali poinformowani, iż robocizna nie stanowi kosztu ze względu na to, iż rachunek nie został wystawiony przez podatnika podatku VAT. Zainteresowany nadmienia, iż zlecając budowę nie posiadał wiedzy o takim uregulowaniu w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wskazuje, iż kwota podatku, jaką musiałby zapłacić jest dla Niego znacznym ciężarem. Zainteresowany nadmienia, iż jest inwalidą i pobiera rentę. Dodatkowo, ma On na utrzymaniu syna studiującego na politechnice.

W trakcie procedowania w urzędzie skarbowym Wnioskodawca dowiedział się, że także zaciągnięty kredyt bankowy w wysokości 210 000 zł także nie stanowi kosztów i w konsekwencji nie jest uwzględniany przy naliczeniu podatku od sprzedaży domu.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, iż prawo własności do gruntu, na którym wzniesiono przedmiotowy dom zostało nabyte wspólnie z żoną dnia 24 września 2008 r., co zostało stwierdzone w akcie notarialnym. Z aktu tego wynika, iż małżonkowie zakupili prawo własności nieruchomości o pow. 0,1831 ha. Ponadto, Zainteresowany doprecyzował wniosek poprzez wskazanie, iż dokonane dnia 27 grudnia 2010 r. zbycie przedmiotowego domu nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, iż przedmiotowy kredyt był przez Niego spłacany w całości, tj. zarówno kapitał, jak i odsetki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy istnieje możliwość uznania rachunku wystawionego przez podatnika niebędącego VAT-owcem?
2.  Czy kredyt hipoteczny stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na ww. pytania jest pozytywna.

Zainteresowany stoi na stanowisku, iż słuszne jest uznanie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z budową domu. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, zostało udokumentowane w sposób precyzyjny, zaś wykonawca jest koncesjonowanym rzemieślnikiem. Ponadto, Zainteresowany nadmienia, iż prace były wykonywane legalnie, a nie w szarej strefie.

W opinii Wnioskodawcy, za zasadny należy uznać wniosek o zaliczenie w koszty kredytu hipotecznego, z uwagi na fakt, iż został on faktycznie pobrany i w całości wydatkowany na budowę. Wydatkowanie kredytu zostało należycie udokumentowane m. in. w celu rozliczenia się z bankiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w części odnoszącej się do sposobu udokumentowania wydatku związanego z budową przedmiotowego domu,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z kredytem.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany wraz z żoną nabyli prawno własności gruntu w 2008 r. i na gruncie tym rozpoczęli budowę domu, na co zaciągnęli kredyt hipoteczny. Budowa została zakończona w 2010 r.

W myśl przepisu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 ww. ustawy). Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (…).

Zatem, w przypadku budowy budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu. W konsekwencji, dla określenia skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej działki gruntu – wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem mieszkalnym – zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia gruntu, tj. stan prawny obowiązujący do dnia 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi – 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ustęp 2 ww. art. 30e ww. ustawy).

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z analizy wniosku wynika, że nabyty w 2008 r. grunt, na którym następnie wybudowano dom, został sprzedany w 2010 r. Przedmiotowe zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Inwestycja budowy została zrealizowana z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez małżonków.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zgodnie z art. 22. ust. 6c wyżej cytowanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższych przepisów prawnych, stwierdzić należy, iż poniesione przez podatnika koszty związane z kredytem bankowym zaciągniętym w związku z nabyciem nieruchomości lub budową domu nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cele. Podkreślić należy, iż wydatki związane z zaciągnięciem i spłatą kredytu są wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości lub pokrycie ponoszonych nakładów. Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub pokrycie poniesionych nakładów, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości lub poniesionych nakładów. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości. Natomiast wysokość nakładów, o których mowa w niżej cytowanym ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wydatki związane z kredytem bankowym, tj. spłata kapitału, jak i odsetek – nie mogą być także potraktowane jako nakłady, gdyż w żaden sposób nie wpływają one na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w kwestii dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z kredytem – należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii związanej z udokumentowaniem za pomocą rachunku wydatku związanego z budową przedmiotowego domu, tut. Organ stwierdza, co następuje.

Wskazać należy, iż stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z analizy wniosku wynika, iż wykonawcą robót budowlanych związanych z budową przedmiotowego domu był zakład remontowo-budowlany, nie będący podatnikiem podatku VAT. W związku z powyższym, za wykonane usługi zostały wystawione rachunki.

W tym miejscu wskazać należy, że obowiązek wystawiania faktur normuje art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zgodnie z którym podatnicy o których mowa w art. 15 - czyli osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności - są zobowiązani do wystawiania faktur stwierdzających w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Szczegółowe zasady wystawiania faktur przez podatników podatku od towarów i usług określają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 68, poz. 360). Zgodnie z § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Za fakturę, zgodnie z § 17 pkt 4 ww. rozporządzenia uznaje się również rachunki, o których mowa w art. 87 i 88 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.), wystawiane przez podatników nieobowiązanych do wystawiania faktur według zasad określonych w § 4, 5, 7-14, 16-20 i 23.

Powołany wyżej art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej stanowi, że podatnik prowadzący działalność gospodarczą, na żądanie nabywcy, wystawia rachunek dokumentujący dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi, o ile odrębne przepisy nie stanowią inaczej.

Takimi odrębnymi przepisami są wskazane wyżej: art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów, z których wynika, że tylko podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny dokumentuje dokonaną sprzedaż towarów lub wykonanie usług wystawiając fakturę VAT. Natomiast podatnik nie posiadający statusu podatnika VAT czynnego dokumentuje wykonane czynności rachunkiem.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że skoro na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług, rachunek potwierdzający poniesione nakłady zwiększające wartość nieruchomości, uznawany jest za fakturę, taki sposób ich dokumentowania jest wystarczający również dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. W tej sytuacji, rachunek wystawiony przez podatnika nie posiadającego statusu podatnika VAT czynnego stanowić może podstawę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nakładów nimi udokumentowanych.

Końcowo tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący sprzedaży nieruchomości, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. żony Zainteresowanego.

Żona Wnioskodawcy, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

**