Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.755.2020.2.JJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-08
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwiększenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2020 r. (data wpływu 27 grudnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 marca 2021 r., (data wpływu 16 marca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 marca 2021 r. (doręczone w dniu 2 marca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w prawach własności nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w prawach własności nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 marca 2021 r., (data wpływu 16 marca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 2 marca 2021 r. (doręczone w dniu 2 marca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Ia. Stan faktyczny: Wnioskodawca jest wspólnie z żoną, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielem nieruchomości niezabudowanej. Nieruchomość ta została nabyta przez zlecającego wraz z żoną w dniu 3 lipca 2003 r. aktem notarialnym Rep. A nr (\`(...)\`). Na podstawie powyższego aktu notarialnego małżonkowie A. i B. nabyli niezabudowane działki rolne nr (…) (AM4) o pow. 2,8127 ha i nr 0/4 (AM4) o pow. 1,1703 ha położone we wsi (…) gmina (…). Dla powyższej nieruchomości prowadzona była przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr (…). Obecnie KW nr (…).

Wnioskujący w dniu 10 lipca 2003 r. wystąpił do Wójta Gminy (…) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie siedliska rolniczego – budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego, przyłącza wodociągowego, energetycznego, gazowego, indywidualnego systemu oczyszczania ścieków na działce nr 0/4 w (…). W dniu 20 listopada 2003 r. Wójt Gminy (…) wydał decyzję nr 1 ustalającą warunki zabudowy jak wyżej bez zastrzeżeń. Do budowy siedliska nie doszło.

Nieruchomość nie była wykorzystywana zarobkowo, nie była dzierżawiona, podnajmowana ani wynajęta. Zlecający i jego małżonka nie czerpali do 2020 r. żadnych pożytków ani korzyści z tytułu własności tej nieruchomości. W dniu 25 czerwca 2007 r. Rada Gminy (…) podjęła uchwałę nr 1 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (…) gmina (…). Zgodnie z załącznikiem nr 2 do ww. uchwały, Rada Gminy przeznaczyła kwotę (…) zł na sfinansowanie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych Gminy. Uchwała ta została zmieniona uchwałą Rady Gminy (…) nr 2 z dnia 28 grudnia 2007 r. w ten sposób, że w § 2 ww. uchwały zmieniającej działki nr (…); 0/4 obręb (…) zostały przeznaczone pod tereny rolnicze oznaczone symbolem 45R (część).

W 2011 r. Wnioskujący z małżonką postanowili dokonać podziału działki nr 0/4 w celu przeznaczenia trzech działek na potrzeby budowlane (mieszkaniowe) swoje i córki. Pozostałe działki miały stanowić zabezpieczenie na „starość”. Wójt Gminy (…), na wniosek, wydał w dniu 17 maja 2011 r. decyzję nr 2 zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości położonej w (…), stanowiącą działkę nr 0/4 AM-1 w wyniku której to decyzji powstały następujące działki: 0/5; 0/6; 0/7; 0/8; 0/9; 0/10; 0/11; 0/12; 0/13; 0/14 oraz 0/15. Pomimo dokonanego w 2011 r. podziału na przedmiotowej nieruchomości Wnioskujący jak i jego małżonka nie podjęli w dalszym ciągu żadnych działań ani aktywności budowlanej czy też zarobkowej. A stan ten trwał nieprzerwanie do 2020 r. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że Gmina (…) na terenie wsi (…) w okresie od 2003 r., a więc od czasu objęcia własności przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskującego do roku 2020 podjęła różne działania poprawiające i rozbudowujące stan infrastruktury technicznej wsi (…), takie jak linie energetyczne, wodociąg gminny, gaz. Jednak te działania odbywały się poza jakąkolwiek inicjatywą Wnioskującego i były od niego całkowicie niezależne. Miały jednak wpływ na ogólne zwiększenie atrakcyjności położonych w tym obszarze nieruchomości, co nota bene było celem działań gminy.

W 2020 r. zmieniła się sytuacja finansowa Wnioskodawcy oraz ogólna sytuacja gospodarcza spowodowana pandemią wirusa Covid-19. Natomiast zwiększyło się znacznie zainteresowanie nieruchomościami w obrębie gminy (…), w tym wsi (…). I w tej sytuacji, po raz pierwszy od 2003 r., a więc 17 lat od nabycia przedmiotowej nieruchomości i 9 lat od dokonania podziału działki nr 0/4 na działki o numerach 0/5; 0/6; 0/7; 0/8; 0/9; 0/10; 0/11; 0/12; 0/13; 0/14 oraz 0/15 Wnioskodawca podjął wraz z małżonką decyzję o sprzedaży części działek stanowiących od 2003 r. ich własność. Na taką decyzję wpływ oprócz sytuacji powstałej w 2020 r. na kanwie pandemii wirusa Covid-19 miały też znaczny a może decydujący wpływ takie czynniki jak:

*   brak środków własnych i możliwości spłaty funduszy zewnętrznych niezbędnych do budowy własnej nieruchomości mieszkaniowej Wnioskodawcy,

*   brak posiadania niezbędnych środków przez zstępnych Wnioskodawcy,

*   wzmożone zainteresowanie od czasu pandemii Covid-19, tj. od początku 2020 r. potencjalnych nabywców inwestycjami w nieruchomości.

W dniu 30 października 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 1 sporządzonym przez notariusz (…) sprzedana została pierwsza z działek powstałych po podziale nieruchomości w 2011 r., mianowicie działka nr 0/15 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej. Przed sprzedażą Zlecający nie podjął żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności tej konkretnej działki jak też i pozostałych. Nie zostały wykonane żadne inwestycje w uzbrojenie terenu, nie podejmował też żadnych działań marketingowych. Działka nr 0/15 została sprzedana w stanie jak w dniu nabycia przez Zlecającego w 2003 r.

Dla rozeznania sytuacji Wnioskodawca wskazuje na fakt, że w dniu 20 maja 2019 r. podpisał z (…) S.A. umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej, przebiegającej wzdłuż ww. działek. Istotny dla prawidłowego wnioskowania jest zapis § 7 przedmiotowego aktu notarialnego Rep. A nr 1. W pkt 2 § 7 kupujący, a więc nowy właściciel działki 0/15 udzielił sprzedającym (a więc i Wnioskującemu) pełnomocnictwa do podjęcia wszelkich działań w imieniu mocodawców w zakresie doprowadzenia do dnia jak w pkt 1 (czyli do 31 sierpnia 2021 r.) sieci wodociągowej do granicy działki nr 0/15. Ta sieć gminnego wodociągu powinna zostać doprowadzona wzdłuż granic działek pozostałych od działki 0/5 począwszy.

Istotny jest fakt, że Wnioskujący został ustanowiony pełnomocnikiem podejmującym na rzecz nowego właściciela czynności w zakresie doprowadzenia gminnego wodociągu (zadanie własne Gminy) do granicy działki 0/15. Te działania materialno-techniczne, wykonane na rzecz i zalecenie innych osób (nabywców nieruchomości) nie determinują stanu faktycznego i prawnego Wnioskodawcy na dzień sprzedaży nieruchomości.

Ib. W dniu 27 października 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 2 zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży niezabudowanych działek nr 0/13 i 0/14 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej, z datą zawarcia ostatecznej umowy zbycia tej nieruchomości na dzień 31 sierpnia 2021 r. W tym przypadku do dnia składania niniejszego wniosku nie doszło jeszcze do przeniesienia własności, a więc Wnioskujący jest wraz z żoną do dnia podpisania umowy ostatecznej właścicielem działek 0/13 i 0/14.

I w tej umowie istotne dla prawidłowego wnioskowania znaczenie ma zapis § 7, zgodnie z którym sprzedający (Wnioskodawca) zobowiązuje się na własny koszt przeprowadzić sieć wodociągową przy granicy działek nr 0/13 i 0/14 do dnia 31 maja 2021 r. Zapis ten koreluje w całości w zakresie wykonania z zapisem § 7 aktu notarialnego Rep. A nr 1 opisanego powyżej i nie wywołuje żadnych nowych skutków w zakresie działań Sprzedającego (Wnioskodawcy).

Ic. W dniu 6 listopada 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 3 zawarta została warunkowa umowa sprzedaży niezabudowanych działek nr 0/11 i 0/12 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej, z datą zawarcia ostatecznej umowy zbycia tej nieruchomości na dzień 8 stycznia 2021 r. I w przypadku tej konkretnej, przyszłej i warunkowej sprzedaży istotne dla prawidłowego wnioskowania znaczenie ma zapis § 7, zgodnie z którym sprzedający (Wnioskodawca) w pkt 1 zobowiązuje się na własny koszt przeprowadzić sieć wodociągową przy granicy działek nr 0/11 i 0/12 do dnia 31 maja 2021 r. W tym konkretnym przypadku kupujący również udzielił w pkt 2 pełnomocnictwa sprzedającym (a więc Wnioskodawcy) do podjęcia w imieniu mocodawców wszelkich działań opisanych w pkt 1.

II. Zdarzenie przyszłe: Wnioskodawca w 2021 r. planuje dokonać ostatecznej sprzedaży działek wymienionych w pozycji Ib. i Ic. opisu stanu faktycznego, tj. działek o nr 0/13 i 0/14 z ostatecznym terminem podpisania umowy notarialnej do dnia 31 sierpnia 2021 r. i 0/11 i 0/12 z ostatecznym terminem podpisania umowy notarialnej do dnia 8 stycznia 2021 r. Wnioskodawca nie wyklucza ani też nie przeczy temu, że w przypadku zainteresowania zakupem którejś lub którychś z pozostałych działek powstałych po podziale pierwotnej działki o numerze 0/4 do takiej sprzedaży dojdzie.

Pismem z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu 16 marca 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy o następujące informacje:

Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie zbywał wcześniej – oprócz objętych wnioskiem – innych nieruchomości i nie był z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

W dniu 10 lipca 2003 r. Wnioskodawca wystąpił do Wójta Gminy (…) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie siedliska rolniczego – budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego, przyłącza wodociągowego, energetycznego, gazowego, indywidualnego systemu oczyszczania ścieków na działce nr 0/4 w (…).

W dniu 20 listopada 2003 r. wójt Gminy (…) wydał decyzję nr 1 ustalającą warunki zabudowy jak wyżej bez zastrzeżeń.

W dniu 25 czerwca 2007 r. Rada Gminy (…) podjęła uchwałę nr 1 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (…) gmina (…). Zgodnie z załącznikiem nr 2 do ww. uchwały, Rada Gminy przeznaczyła kwotę (…) zł na sfinansowanie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy. Uchwała ta została zmieniona uchwałą Rady Gminy (…) nr 2 z dnia 28 grudnia 2007 r. w ten sposób, że w § 2 ww. uchwały zmieniającej działki nr (…); 0/4 obręb (…) zostały przeznaczone pod tereny rolnicze oznaczone symbolem 45R (część).

W 2011 r. Wnioskodawca wraz z żoną postanowili dokonać podziału działki nr 0/4 w celu przeznaczenia trzech działek na potrzeby budowlane (mieszkaniowe) swoje i swoich dzieci. Pozostałe działki miały stanowić zabezpieczenie na „starość”.

Wójt Gminy (…), na wniosek złożony przez Wnioskodawcę, wydał w dniu 17 maja 2011 r. decyzję nr 2 zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości położonej w (…), stanowiącą działkę nr 0/4 AM-1 w wyniku której to decyzji powstały następujące działki: 0/5; 0/6; 0/7; 0/8; 0/9; 0/10; 9/11 (tutaj Wnioskodawca wskazuje błąd w treści decyzji, niezgodny z mapą podziału, powinno być: 0/11); 0/12; 0/13; 0/14 oraz 0/15.

Wnioskodawca działek objętych wnioskiem nie wykorzystywał w żaden sposób ani też do żadnych celów.

1.  Pierwsza z działek, o numerze 0/15 (oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej) została sprzedana w stanie jak w dniu nabycia przez Zlecającego w 2003 r.
2.  Działkę nr 0/13 nie wykorzystywał w żaden sposób ani też do żadnych celów.
3.  Działkę nr 0/14 nie wykorzystywał w żaden sposób ani też do żadnych celów.
4.  Działkę nr 0/11 nie wykorzystywał w żaden sposób ani też do żadnych celów.
5.  Działkę nr 0/12 nie wykorzystywał w żaden sposób ani też do żadnych celów.
6.  Udział w części wspólnej działki nr 0/5 stanowi drogę dojazdową do drogi publicznej. Wnioskodawca nie wykorzystywał działki nr 0/5 w żaden sposób ani też do żadnych innych celów.

Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielić osobom trzecim pełnomocnictwa do władania przedmiotowymi nieruchomościami.

Pytanie nr 1 dotyczy sprzedaży działki nr 0/15 i udziału w części wspólnej działki nr 0/5. W dniu 30 października 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 1 sporządzonym przez notariusz (…) sprzedana została pierwsza z działek powstałych po podziale nieruchomości w 2011 r., mianowicie działka nr 0/15 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej. Sprzedaż przedmiotowej działki nie była niczym uwarunkowana. Świadczy o tym wprost zapis § 5 przedmiotowej umowy w brzmieniu jak poniżej;

„ § 5

1.  A i B małżonkowie solidarnie zobowiązują się wydać C i D małżonkom jako wierzycielom solidarnym nieruchomości będące przedmiotem niniejszej umowy w dniu dzisiejszym po podpisaniu niniejszego aktu, na co C i D małżonkowie wyrażają zgodę.
2.  Co do opisanego w § 5 ust. 1 solidarnego obowiązku wydania przez sprzedających A i B małżonków nieruchomości będących przedmiotem niniejszej umowy sprzedaży w terminie do dnia 30 października 2020 roku na rzecz wierzycieli solidarnych: C i D małżonków, A i B małżonkowie poddają się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego”

Natomiast, niezależnie od zbycia tej działki, Wnioskodawca już po przeniesieniu własności zobowiązał się na własny koszt podjąć działania w celu przeprowadzenia sieci wodociągowej w granicach działki nr 0/15 i wzdłuż tej działki. Istotny jest zapis, wskazujący wprost, że zobowiązanie to nie obejmuje wykonania przyłącza do działki nr 0/15. Wnioskodawca przyjął też od nowego właściciela ww. działki pełnomocnictwo do występowania w jego imieniu w tej sprawie.

Wnioskodawca wyjaśnia, że zapis § 7 przedmiotowej umowy ma wprost odniesienie w cenie zbycia działki. Cena ta, bez treści § 7 jak poniżej, byłaby niższa właśnie o koszty przeprowadzenia sieci wodociągowej a zwiększona o koszty działań pełnomocnika ustanowionego po sprzedaży w osobie Wnioskodawcy lub innego podmiotu trzeciego.

Poniższy wyciąg z przedmiotowej umowy bezspornie wskazuje na fakt, że opisane w § 7 czynności – w korelacji z zapisem § 5 jak powyżej – sprzedaż działki nr 0/15 i udziału w działce nr 0/5 nie były obciążone żadnym warunkiem i nie były od tego ewentualnego warunku w żaden sposób uzależnione. Ewentualny brak wywiązania się Wnioskodawcy z zobowiązania jak w § 7 mogło skutkować co najwyżej roszczeniem o złe wykonanie zlecenia a nie uznaniem nieważności aktu notarialnego w zakresie sprzedaży nieruchomości.

„ § 7

1.  Strona sprzedająca zobowiązuje się na własny koszt przeprowadzić do dnia 31 maja 2021 roku sieć wodociągową w granicach działki gruntu numer 0/5 i wzdłuż tej działki, do granicy działki gruntu numer 0/15, przy czym zobowiązanie to nie obejmuje wykonania przyłącza do działki numer 0/15, a strona kupująca wyraża na powyższe zgodę, a także wyraża zgodę na udostępnienie działki numer 0/5 w celu wykonania wszelkich czynności związanych z przeprowadzeniem tej sieci.
2.  Strona kupująca oświadcza, że udziela sprzedającym pełnomocnictwa do reprezentowania mocodawców we wszelkich sprawach związanych z czynnościami opisanymi w ust. 1 powyżej, składania i odbierania w ich imieniu wszelkich oświadczeń wiedzy i woli, w tym także do zawierania, zmieniania i rozwiązywania umów, podpisywania, składania i odbioru wszelkich pism, wniosków, zaświadczeń, protokołów, deklaracji, aneksów i innych dokumentów, niezbędnych do realizacji tego pełnomocnictwa, przed organami administracji rządowej i samorządowej oraz innymi osobami prawnymi i fizycznymi, spółkami i instytucjami – wszystko na warunkach według uznania pełnomocnika.

§ 8

Stawający oświadczają, że niniejsza czynność cywilnoprawna nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a strona kupująca jest podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W tym miejscu Wnioskodawca odsyła do fragmentu w brzmieniu: „W dniu 25 czerwca 2007 r. Rada Gminy (…) podjęła uchwałę nr 1 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (…) gmina (…). Zgodnie z załącznikiem nr 2 do ww. uchwały, Rada Gminy przeznaczyła kwotę (…) zł na sfinansowanie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy”.

Sieć wodociągowa do działek 0/15 i 0/5 w dniu pisania niniejszego wyjaśnienia nie została jeszcze doprowadzona. W powiązaniu z pkt powyżej, tę sieć wodociągową doprowadza obecny właściciel działki nr 0/15. Wnioskodawca, działając jako pełnomocnik osoby trzeciej – obecnego właściciela, złożył w dniu 4 marca 2021 r. wniosek o przeprowadzenie sieci wodociągowej. Wniosek ten nie obejmuje wykonania przyłącza do działki nr 0/15. Koszt wykonania tej sieci wodociągowej ponosi Wnioskodawca, ale już jako pełnomocnik właściciela po sprzedaży przedmiotowej działki i w warunkach jak w wyjaśnieniach w punkcie powyżej.

Sprzedaż działek objętych pytaniem nr 1 nie była uzależniona od żadnych warunków. Treść aktu notarialnego przeniosła własność na nabywców w dniu odpisania (tj. w dniu 30 października 2020 r. – świadczy o tym wprost zapis § 5 przedmiotowej umowy vide pkt 6) bez żadnych warunków.

Zakres udzielonego pełnomocnictwa obejmuje czynności opisane szczegółowo powyżej. Pełnomocnictwo to w swoim zakresie upoważniało Wnioskodawcę do reprezentacji właściciela we wszelkich sprawach związanych z czynnościami jak w pkt 1, tj.: przeprowadzenia sieci wodociągowej w granicach działki nr 0/15 i wzdłuż tej działki. Istotny jest zapis, wskazujący wprost, że zobowiązanie to nie obejmuje wykonania przyłącza do działki nr 0/15.

„2. Strona kupująca oświadcza, że udziela sprzedającym pełnomocnictwa do reprezentowania mocodawców we wszelkich sprawach związanych z czynnościami opisanymi w ust. 1 powyżej, składania i odbierania w ich imieniu wszelkich oświadczeń wiedzy i woli, w tym także do zawierania, zmieniania i rozwiązywania umów, podpisywania, składania i odbioru wszelkich pism, wniosków, zaświadczeń, protokołów, deklaracji, aneksów i innych dokumentów, niezbędnych do realizacji tego pełnomocnictwa, przed organami administracji rządowej i samorządowej oraz innymi osobami prawnymi i fizycznymi, spółkami i instytucjami – wszystko na warunkach według uznania pełnomocnika”.

W odniesieniu do działek objętych pytaniem nr 1 wniosku nie było sporządzonej umowy przedwstępnej. Umowa sprzedaży z dnia 30 października 2020 objęta aktem notarialnym Rep. A nr 1 sporządzonym przez notariusz (…) była umową sprzedaży z przeniesieniem własności i wydaniem nieruchomości bezwarunkowo w dniu podpisania. Innych umów w tym zakresie Wnioskodawca nie zawierał.

Wnioskodawca nie wnioskował o doprowadzenie sieci wodociągowej do wszystkich działek mających być przedmiotem sprzedaży. Nie wnioskował co do żadnej z objętych wnioskiem działek o to przyłączenie. Wnioskodawca w imieniu i na rzecz właściciela działki nr 0/15 sprzedanej w dniu 30 października 2020 r. jako pierwszy wystąpił z wnioskiem o przeprowadzenie sieci wodociągowej w granicach działki nr 0/15 i wzdłuż tej działki (vide: wyjaśnienia jak powyżej). Pozostałe działki objęte wnioskiem (ale i te wnioskiem tym nieobjęte) umiejscowione są „po drodze” planowanej sieci wodociągowej do działki nr 0/15, czyli pomiędzy punktem rozpoczęcia wykonania sieci wodociągowej a punktem końcowym. Wszystkie pozostałe działki mają więc po swojej długości mieć przeprowadzoną sieć wodociągową. Wnioskodawca nie zawierał też żadnych umów o wykonanie przyłącza z planowanej przedmiotowej sieci wodociągowej do poszczególnych działek.

Wnioskodawca wnioskował o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej przebiegającej wzdłuż 10 działek, w tym objętych wnioskiem. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że przebiegająca wzdłuż objętych wnioskiem działek sieć energetyczna istnieje oraz powstała w ramach wykonywania przez Gminę (…) cytowanej uchwały z dnia 25 czerwca 2007 r. Rady Gminy (…) nr 1 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (…) gmina (…). Zgodnie z załącznikiem nr 2 do ww. uchwały, Rada Gminy przeznaczyła kwotę (…) zł na sfinansowanie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy.

Umowa o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej została zawarta w dniu 20 maja 2019 r. jednak umowa ta nie oznacza doprowadzenia prądu do poszczególnych działek. Zgodnie z § 2 pkt 2.2 OWU o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej (…) S.A. przyłączany podmiot jest zobowiązany do wykonania na własny koszt instalacji elektrycznej w Obiekcie oraz urządzeń elektro-energetycznych i instalacji od Obiektu do miejsca rozgraniczenia własności. I jest to warunek przyłączenia do sieci energetycznej poszczególnych gospodarstw domowych. A te prace (w tym budowę Obiektu) będą wykonywali już nowi właściciele działek będących przedmiotem wniosku. Powyższe jest w swoim zakresie działaniem zbliżonym do przeprowadzenia sieci wodociągowej w sposób opisany powyżej.

Wnioskodawca nie zawierał i nie będzie zawierał umów jak też nie będzie czynił starań o przyłączenie działek objętych wnioskiem (ani innych) do sieci gazociągowej.

Umowa przedwstępna zawarta w dniu 27 października 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 2 sporządzonym przez notariusz (…) dotycząca sprzedaży niezabudowanych działek nr 0/13 i 0/14 oraz udziału w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej, z datą zawarcia ostatecznej umowy zbycia tej nieruchomości na dzień 31 sierpnia 2021 r. nie zawierała żadnych innych warunków uzależniających sprzedaż ostateczną.

Kupujący potrzebują czasu na zebranie środków na zakup, wpłacili zadatek gwarantujący im nabycie tych działek a czas przystąpienia do umowy przyrzeczonej sprzedaży został odlegle określony na 31 sierpnia 2021 r.

W dniu 6 listopada 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 3 sporządzonym przez notariusz (…) zawarta została warunkowa umowa sprzedaży niezabudowanych działek nr 0/11 i 0/12 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej z datą zawarcia ostatecznej umowy zbycia tej nieruchomości na dzień 8 stycznia 2021 r. Jedynym warunkiem określonym w tej umowie, mającym wpływ na ewentualne odstąpienie od wykonania umowy przyrzeczonej sprzedaży był – opisany w § 3 umowy warunek – w którym Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe odstąpi od prawa pierwokupu wymienionych w akcie notarialnym działek 0/11 i 0/12 oraz udziału w działce 0/5. Poniżej wyciąg z ww. aktu:

„(…) przy czym strony zawierają niniejszą umowę sprzedaży nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek gruntu numer 0/11 i 0/12, opisanych w § 1 pkt 1 tego aktu, pod ustawowym warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona przysługującego mu prawa (…)

§ 4

Strony postanawiają, że zawarcie umowy przenoszącej własność nastąpi w terminie czternastu dni od dnia doręczenia czyniącej notariusz pisemnego oświadczenia Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe, że nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu, jednak nie później niż do dnia 8 stycznia 2021 roku”.

W § 4 ww. umowy (jak powyżej) został zawarty zapis, że podpisanie umowy przenoszącej własność przedmiotowych działek nastąpi w ciągu 14 dni od dnia doręczenia notariuszowi sporządzającemu umowę warunkową informacji od Lasów Państwowych odstąpienia od prawa pierwokupu, nie później jednak niż do dnia 8 stycznia 2021 r.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, w ramach dokonanej czynności sprzedaży i planowaniu sprzedaży działek opisanych w opinii nie występuje, nie działa i nie posiada on statusu podatnika podatku VAT a dokonywane transakcje sprzedaży w pełni mieszczą się w definicji i pojęciu wyzbywania się majątku prywatnego stanowiącego własność Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Pytanie do opisu jak w stanie faktycznym: Czy w przypadku sprzedaży w dniu 30 października 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 1 sporządzonym przez notariusz (…) pierwszej z działek powstałych po podziale nieruchomości w 2011 r., mianowicie działki nr 0/15 oraz udziału w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej Wnioskodawca uzyskał status podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Pytanie do opisu jak w zdarzeniu przyszłym: Czy w przypadku sprzedaży w 2021 r. lub później 2 działek objętych notarialnymi umowami wstępną i warunkową, tj. działek nr 0/11; 0/12 i działek nr 0/13; 0/14 oraz jednej lub kilku z pozostałych działek powstałych po podziale działki nr 0/4 a nie objętych jeszcze żadną umową notarialną Wnioskodawca uzyska status podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług a co za tym idzie status podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku VAT od dokonanych transakcji sprzedaży działek?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Stanowisko do pytania 1:

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dokonanie w 2020 r. sprzedaży działki będącej częścią nieruchomości nabytej w 2003 r. w warunkach i na zasadach jak w opisie stanu faktycznego nie spełnia ustawowych przesłanek uznania go za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług oraz art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, a co za tym idzie Wnioskodawca z tytułu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki nie jest podatnikiem podatku VAT.

Uzasadnienie: Wnioskodawca nie był i nie jest w czasie obecnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie wykonywał też nigdy żadnych czynności objętych tym podatkiem. Teren przeznaczony do sprzedaży, nigdy nie był przez Wnioskodawcę wpisany do ewidencji środków trwałych żadnego podmiotu gospodarczego, ani nie był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca od 2003 r. nie uzbrajał działek, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie prowadził i nie będzie prowadzić żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Zlecający nie występował również osobiście o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W przedmiocie statusu – na płaszczyźnie podatku VAT – podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się również NSA w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazując na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA „(\`(...)\`) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA „ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy). Zatem wykluczone z grona podatników są osoby fizyczne w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Grunt, co do zasady, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu tego przepisu, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT. Jak podkreślają organy podatkowe, określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Zdaniem organów definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z tym należałoby uznać, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Stanowisko do pytania 2: W przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę w 2021 r. lub później 2 działek objętych notarialnymi umowami wstępną i warunkową, tj. działek nr 0/11; 0/12 i działek nr 0/13; 0/14 oraz jednej lub kilku – a jeszcze nie objętych jakimkolwiek zainteresowaniem potencjalnych nabywców – z pozostałych działek powstałych po podziale działki nr 0/4 a nie objętych jeszcze żadną umową notarialną Wnioskodawca nie uzyska statusu podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług a co za tym idzie statusu podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku VAT od dokonanych transakcji sprzedaży działek.

Przemawiają za takim stanowiskiem nie tylko argumenty podniesione w stanowisku jak do pytania 1, ale też następujące fakty: w ramach planowanej sprzedaży działek opisanych powyżej Wnioskodawca nie występuje, nie działa i nie posiada statusu podatnika podatku VAT a dokonywane w 2021 r. transakcje sprzedaży w pełni mieszczą się w definicji i pojęciu wyzbywania się majątku prywatnego stanowiącego własność Wnioskodawcy.

Jak wyjaśnił Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 26 kwietnia 2019 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.83.2019.2.TK, nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Wnioskodawca nabył nieruchomość (a właściwie dwie nieruchomości niezabudowane oznaczone jako działki rolne nr (…) (AM4) o pow. 2,8127 ha i nr 0/4 (AM4) o pow. 1,1703 ha położone we wsi (…) gmina (…)) w 2003 r. jako inwestycję i zabezpieczenie „na starość” oraz jako zapewnienie w przyszłości warunków do budowy domu dla siebie i córki oraz jej rodziny. Od tego czasu, a więc 17 lat od nabycia przedmiotowej nieruchomości i 9 lat od dokonania podziału działki nr 0/4 Wnioskodawca nie podejmował żadnych prób i działań w kierunku sprzedaży. Natomiast działka nr (…) w dalszym ciągu pozostaje w stanie pierwotnym jak w roku 2003. Nie była objęta gminnym planem zagospodarowania terenu, Rada Gminy nie podjęła uchwały o jej podziale lub zmianie przeznaczenia. Wnioskodawca nie był i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w tym polegającą na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje planowanych do sprzedaży działek do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, w tym zwolnionej z tego podatku. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, przewidywane w zastrzeżeniu ewentualności przez Wnioskodawcę zbycia ww. działek gruntu nie będą stanowiły działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości gruntowych, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek gruntu Wnioskodawca wystąpił/wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie dokonane oraz planowane dostawy działek gruntu będą czynnościami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Podsumowując, planowana a także ewentualna sprzedaż przedmiotowych działek gruntu nabytego w 2003 r. zdaniem Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tej transakcji nie będzie działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Ze względu na charakter udziału, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest wspólnie z żoną, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielem nieruchomości niezabudowanej. Nieruchomość ta została nabyta przez zlecającego wraz z żoną w dniu 3 lipca 2003 r.

Wnioskujący w dniu 10 lipca 2003 r. wystąpił do Wójta Gminy (…) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie siedliska rolniczego – budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego, przyłącza wodociągowego, energetycznego, gazowego, indywidualnego systemu oczyszczania ścieków na działce nr 0/4 w (…). W dniu 20 listopada 2003 r. Wójt Gminy (…) wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy jak wyżej bez zastrzeżeń. Do budowy siedliska nie doszło. Nieruchomość nie była wykorzystywana zarobkowo, nie była dzierżawiona, podnajmowana ani wynajęta. Zlecający i jego małżonka nie czerpali do 2020 r. żadnych pożytków ani korzyści z tytułu własności tej nieruchomości. W dniu 25 czerwca 2007 r. Rada Gminy (…) podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (…) gmina (…). Rada Gminy przeznaczyła kwotę (…) zł na sfinansowanie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych Gminy. Uchwała ta została zmieniona uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 28 grudnia 2007 r. w ten sposób, że działki nr (…); 0/4 obręb (…) zostały przeznaczone pod tereny rolnicze oznaczone symbolem 45R (część).

W 2011 r. Wnioskujący z małżonką postanowili dokonać podziału działki nr 0/4 w celu przeznaczenia trzech działek na potrzeby budowlane (mieszkaniowe) swoje i córki. Pozostałe działki miały stanowić zabezpieczenie na „starość”. Wójt Gminy (…), na wniosek, wydał w dniu 17 maja 2011 r. decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości położonej w (…), stanowiącą działkę nr 0/4 AM-1 w wyniku której to decyzji powstały następujące działki: 0/5; 0/6; 0/7; 0/8; 0/9; 0/10; 0/11; 0/12; 0/13; 0/14 oraz 0/15. Pomimo dokonanego w 2011 r. podziału na przedmiotowej nieruchomości Wnioskujący jak i jego małżonka nie podjęli w dalszym ciągu żadnych działań ani aktywności budowlanej czy też zarobkowej. A stan ten trwał nieprzerwanie do 2020 r. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że Gmina (…) na terenie wsi (…) w okresie od 2003 r., a więc od czasu objęcia własności przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskującego do roku 2020 podjęła różne działania poprawiające i rozbudowujące stan infrastruktury technicznej wsi (…), takie jak linie energetyczne, wodociąg gminny, gaz. Jednak te działania odbywały się poza jakąkolwiek inicjatywą Wnioskującego i były od niego całkowicie niezależne. Miały jednak wpływ na ogólne zwiększenie atrakcyjności położonych w tym obszarze nieruchomości, co nota bene było celem działań gminy.

W dniu 30 października 2020 r. sprzedana została pierwsza z działek powstałych po podziale nieruchomości w 2011 r., mianowicie działka nr 0/15 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej. Przed sprzedażą Zlecający nie podjął żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności tej konkretnej działki jak też i pozostałych. Nie zostały wykonane żadne inwestycje w uzbrojenie terenu, nie podejmował też żadnych działań marketingowych. Działka nr 0/15 została sprzedana w stanie jak w dniu nabycia przez Zlecającego w 2003 r.

Dla rozeznania sytuacji Wnioskodawca wskazuje na fakt, że w dniu 20 maja 2019 r. podpisał z (…) S.A. umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej, przebiegającej wzdłuż ww. działek. Istotny dla prawidłowego wnioskowania jest zapis przedmiotowego aktu notarialnego Rep. A nr 1. W pkt 2 § 7 kupujący, a więc nowy właściciel działki 0/15 udzielił sprzedającym (a więc i Wnioskującemu) pełnomocnictwa do podjęcia wszelkich działań w imieniu mocodawców w zakresie doprowadzenia do dnia 31 sierpnia 2021 r. sieci wodociągowej do granicy działki nr 0/15. Ta sieć gminnego wodociągu powinna zostać doprowadzona wzdłuż granic działek pozostałych od działki 0/5 począwszy. Istotny jest fakt, że Wnioskujący został ustanowiony pełnomocnikiem podejmującym na rzecz nowego właściciela czynności w zakresie doprowadzenia gminnego wodociągu (zadanie własne Gminy) do granicy działki 0/15.

W dniu 27 października 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 2 zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży niezabudowanych działek nr 0/13 i 0/14 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej, z datą zawarcia ostatecznej umowy zbycia tej nieruchomości na dzień 31 sierpnia 2021 r. W tym przypadku do dnia składania niniejszego wniosku nie doszło jeszcze do przeniesienia własności, a więc Wnioskujący jest wraz z żoną do dnia podpisania umowy ostatecznej właścicielem działek 0/13 i 0/14. I w tej umowie istotne dla prawidłowego wnioskowania znaczenie ma zapis § 7, zgodnie z którym sprzedający (Wnioskodawca) zobowiązuje się na własny koszt przeprowadzić sieć wodociągową przy granicy działek nr 0/13 i 0/14 do dnia 31 maja 2021 r. Zapis ten koreluje w całości w zakresie wykonania z zapisem § 7 aktu notarialnego Rep. A nr 1 opisanego powyżej i nie wywołuje żadnych nowych skutków w zakresie działań Sprzedającego (Wnioskodawcy).

W dniu 6 listopada 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 3 zawarta została warunkowa umowa sprzedaży niezabudowanych działek nr 0/11 i 0/12 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej, z datą zawarcia ostatecznej umowy zbycia tej nieruchomości na dzień 8 stycznia 2021 r. I w przypadku tej konkretnej, przyszłej i warunkowej sprzedaży istotne dla prawidłowego wnioskowania znaczenie ma zapis § 7, zgodnie z którym sprzedający (Wnioskodawca) w pkt 1 zobowiązuje się na własny koszt przeprowadzić sieć wodociągową przy granicy działek nr 0/11 i 0/12 do dnia 31 maja 2021 r. W tym konkretnym przypadku kupujący również udzielił w pkt 2 pełnomocnictwa sprzedającym (a więc Wnioskodawcy) do podjęcia w imieniu mocodawców wszelkich działań opisanych w pkt 1.

Wnioskodawca w 2021 r. planuje dokonać ostatecznej sprzedaży działek wymienionych w opisie stanu faktycznego, tj. działek o nr 0/13 i 0/14 z ostatecznym terminem podpisania umowy notarialnej do dnia 31 sierpnia 2021 r. i 0/11 i 0/12 z ostatecznym terminem podpisania umowy notarialnej do dnia 8 stycznia 2021 r. Wnioskodawca nie wyklucza ani też nie przeczy temu, że w przypadku zainteresowania zakupem którejś lub którychś z pozostałych działek powstałych po podziale pierwotnej działki o numerze 0/4 do takiej sprzedaży dojdzie.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że nie jest i nigdy nie był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie zbywał wcześniej – oprócz objętych wnioskiem – innych nieruchomości i nie był z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. Działek objętych wnioskiem nie wykorzystywał w żaden sposób ani też do żadnych celów. Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielić osobom trzecim pełnomocnictwa do władania przedmiotowymi nieruchomościami.

Wnioskodawca już po przeniesieniu prawa własności działki 0/15 oraz udziału w prawie własności działki 0/5 zobowiązał się na własny koszt podjąć działania w celu przeprowadzenia sieci wodociągowej w granicach działki nr 0/15 i wzdłuż tej działki. Istotny jest zapis, wskazujący wprost, że zobowiązanie to nie obejmuje wykonania przyłącza do działki nr 0/15. Wnioskodawca przyjął też od nowego właściciela ww. działki pełnomocnictwo do występowania w jego imieniu w tej sprawie. Wnioskodawca wyjaśnia, że zapis § 7 przedmiotowej umowy ma wprost odniesienie w cenie zbycia działki. Cena ta, bez treści § 7 jak poniżej, byłaby niższa właśnie o koszty przeprowadzenia sieci wodociągowej a zwiększona o koszty działań pełnomocnika ustanowionego po sprzedaży w osobie Wnioskodawcy lub innego podmiotu trzeciego. Sieć wodociągowa do działek 0/15 i 0/5 nie została jeszcze doprowadzona. Tę sieć wodociągową doprowadza obecny właściciel działki nr 0/15. Wnioskodawca, działając jako pełnomocnik osoby trzeciej – obecnego właściciela, złożył w dniu 4 marca 2021 r. wniosek o przeprowadzenie sieci wodociągowej. Wniosek ten nie obejmuje wykonania przyłącza do działki nr 0/15. Koszt wykonania tej sieci wodociągowej ponosi Wnioskodawca, ale już jako pełnomocnik właściciela po sprzedaży przedmiotowej działki i w warunkach jak w wyjaśnieniach powyżej.

Wnioskodawca nie wnioskował o doprowadzenie sieci wodociągowej do wszystkich działek mających być przedmiotem sprzedaży. Nie wnioskował co do żadnej z objętych wnioskiem działek o to przyłączenie. Wnioskodawca w imieniu i na rzecz właściciela działki nr 0/15 sprzedanej w dniu 30 października 2020 r. jako pierwszy wystąpił z wnioskiem o przeprowadzenie sieci wodociągowej w granicach działki nr 0/15 i wzdłuż tej działki. Pozostałe działki objęte wnioskiem (ale i te wnioskiem tym nie objęte) umiejscowione są „po drodze” planowanej sieci wodociągowej do działki nr 0/15, czyli pomiędzy punktem rozpoczęcia wykonania sieci wodociągowej a punktem końcowym. Wszystkie pozostałe działki mają więc po swojej długości mieć przeprowadzoną sieć wodociągową. Wnioskodawca nie zawierał też żadnych umów o wykonanie przyłącza z planowanej przedmiotowej sieci wodociągowej do poszczególnych działek.

Wnioskodawca wnioskował o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej przebiegającej wzdłuż 10 działek, w tym objętych wnioskiem. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że przebiegająca wzdłuż objętych wnioskiem działek sieć energetyczna istnieje oraz powstała w ramach wykonywania przez Gminę (…) cytowanej uchwały z dnia 25 czerwca 2007 r. Rady Gminy (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (…) gmina (…). Zgodnie z załącznikiem nr 2 do ww. uchwały, Rada Gminy przeznaczyła kwotę (…) zł na sfinansowanie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy.

Umowa o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej została zawarta w dniu 20 maja 2019 r. jednak umowa ta nie oznacza doprowadzenie prądu do poszczególnych działek. Zgodnie z § 2 pkt 2.2 OWU o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej (…) S.A. przyłączany podmiot jest zobowiązany do wykonania na własny koszt instalacji elektrycznej w Obiekcie oraz urządzeń elektro-energetycznych i instalacji od Obiektu do miejsca rozgraniczenia własności. I jest to warunek przyłączenia do sieci energetycznej poszczególnych gospodarstw domowych. A te prace (w tym budowę Obiektu) będą wykonywali już nowi właściciele działek będących przedmiotem wniosku. Powyższe jest w swoim zakresie działaniem zbliżonym do przeprowadzenia sieci wodociągowej w sposób opisany powyżej.

Wnioskodawca nie zawierał i nie będzie zawierał umów jak też nie będzie czynił starań o przyłączenie działek objętych wnioskiem (ani innych) do sieci gazociągowej.

W dniu 6 listopada 2020 r. aktem notarialnym Rep. A nr 3 sporządzonym przez notariusz (…) zawarta została warunkowa umowa sprzedaży niezabudowanych działek nr 0/11 i 0/12 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej z datą zawarcia ostatecznej umowy zbycia tej nieruchomości na dzień 8 stycznia 2021 r. Jedynym warunkiem określonym w tej umowie, mającym wpływ na ewentualne odstąpienie od wykonania umowy przyrzeczonej sprzedaży był – opisany w § 3 umowy warunek – w którym Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe odstąpi od prawa pierwokupu wymienionych w akcie notarialnym działek 0/11 i 0/12 oraz udziału w działce 0/5.

W § 4 ww. umowy (jak powyżej) został zawarty zapis, że podpisanie umowy przenoszącej własność przedmiotowych działek nastąpi w ciągu 14 dni od dnia doręczenia notariuszowi sporządzającemu umowę warunkową informacji od Lasów Państwowych odstąpienia od prawa pierwokupu, nie później jednak niż do dnia 8 stycznia 2021 r.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą kwestii nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu przeprowadzenia transakcji sprzedaży udziałów w prawach własności nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Zainteresowany działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca wraz z żoną dokonał transakcji sprzedaży działki nr 0/15 oraz udziału w części wspólnej działki nr 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej oraz kolejnych transakcji objętych notarialnymi umowami przedwstępną i warunkową, tj. działek nr 0/11; 0/12 i działek nr 0/13; 0/14 wraz z udziałami w części wspólnej działki nr 0/5.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy cyt. wyżej ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia – art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna – będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży – nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia udziałów w prawach własności nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Jak wskazał Wnioskodawca – nie jest i nigdy nie był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie zbywał wcześniej – oprócz objętych wnioskiem – innych nieruchomości i nie był z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. Działek objętych wnioskiem nie wykorzystywał w żaden sposób ani też do żadnych celów. Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielić osobom trzecim pełnomocnictwa do władania przedmiotowymi nieruchomościami.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie występuje ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości gruntowych wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca występował o warunki zabudowy działki nr 0/4 dla inwestycji w postaci siedliska rolniczego w 2003 r., jednak ostatecznie nie doszło do jego budowy. W 2011 r. Wnioskodawca dokonał natomiast podziału pierwotnej działki nr 0/4 na mniejsze. Perspektywa czasowa czynności podziału działki znacząco odbiega od dat zawarcia transakcji będących przedmiotem wniosku.

W okolicznościach niniejszej sprawy, Wnioskodawca będąc pełnomocnikiem Kupujących, przy kolejnych umowach transakcji sprzedaży będących przedmiotem wniosku, będzie dokonywał czynności przeprowadzenia sieci wodociągowej w granicy działki gruntu nr 0/5 wzdłuż wszystkich działek powstałych po podziale pierwotniej działki nr 0/4, przy czym do sieci nie zostaną przyłączone żadne działki mające być przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca wnioskował także o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej przebiegającej wzdłuż 10 działek, w tym objętych wnioskiem. Przebiegająca wzdłuż objętych wnioskiem działek sieć energetyczna istnieje oraz powstała, jak wskazuje Wnioskodawca, działaniem Gminy (…). Wnioskodawca wyjaśnia również, że umowa o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej została zawarta w 2019 r. jednak umowa ta nie oznacza doprowadzenia prądu do poszczególnych działek, a przyłączany podmiot jest zobowiązany do wykonania na własny koszt instalacji elektrycznej w Obiekcie oraz urządzeń elektro-energetycznych i instalacji od Obiektu do miejsca rozgraniczenia własności. Czynności te (w tym budowę Obiektu) będą wykonywali już nowi właściciele działek będących przedmiotem wniosku.

Wnioskodawca zawarł również warunkową umowę sprzedaży niezabudowanych działek nr 0/11 i 0/12 oraz udział w części wspólnej działki 0/5 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej z datą zawarcia ostatecznej umowy zbycia tej nieruchomości na dzień 8 stycznia 2021 r. Warunkiem określonym w tej umowie, mającym wpływ na ewentualne odstąpienie od wykonania umowy przyrzeczonej sprzedaży był warunek, w którym Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe odstąpi od prawa pierwokupu wymienionych w akcie notarialnym działek 0/11 i 0/12 oraz udziału w działce 0/5, a podpisanie umowy przenoszącej własność przedmiotowych działek nastąpi w ciągu 14 dni od dnia doręczenia notariuszowi sporządzającemu umowę warunkową informacji od Lasów Państwowych odstąpienia od prawa pierwokupu, nie później jednak niż do dnia 8 stycznia 2021 r.

Działania te wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towarów i wzrost ich wartości, jednak jak wynika z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że działania w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotową nieruchomość będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując, Zainteresowany dokonując sprzedaży nieruchomości korzysta/będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tej nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Powyższa interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, a zatem nie obejmuje rozstrzygnięcia dla współwłaścicielki przedmiotowych Nieruchomości ani innych stron transakcji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.