Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.215.2021.4.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-15
Teza: Czy Transakcja sprzedaży kilku działek składających się na Nieruchomość będzie podlegała po stronie Sprzedającego opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 maja 2021 r. (data wpływu – 25 maja 2021 r.), uzupełnionym 30 sierpnia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 5 sierpnia 2021 r. znak: 0113-KDIPT1-3.4012.395.2021.3.MK 0111-KDIB2-3.4014.215.2021.3.BD wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 30 sierpnia 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Przedmiot działalności Wnioskodawcy.

Wnioskodawca jest podmiotem posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawcy (Spółki), który ujawniony został w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Przedsiębiorców (dalej: „KRS”) jest uprawa pozostałych roślin wieloletnich \[PKD (…)\]. Wśród pozostałej działalności Spółki wymienionej w KRS ujęto:

*   uprawa roślin wieloletnich \[PKD (…)\];
*   rozmnażanie roślin \[PKD (…)\];
*   chów i hodowla zwierząt \[PKD (…)\];
*   działalność usługowa wspomagająca produkcję roślinną \[PKD (…)\];
*   działalność usługowa wspomagająca chów i hodowlę zwierząt \[PKD (…)\];
*   łowiectwo i pozyskiwanie zwierząt łownych, włączając działalność usługową \[PKD (…)\];
*   pozyskiwanie drewna \[PKD (…)\];
*   pozyskiwanie dziko rosnących produktów leśnych, z wyłączeniem drewna \[PKD (…)\];
*   działalność usługowa związana z leśnictwem \[PKD (…)\].

Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Charakterystyka Nieruchomości.

Spółka jest właścicielem m.in.:

*   nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu: nr (…) o powierzchni 49,6146 ha, nr (…) o powierzchni 12,3868 ha, nr (…) o powierzchni 45,8519 ha, tj. o łącznym obszarze 107,8533 ha, położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…);
*   nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu: nr (…) o powierzchni 16,8371 ha i nr (…) o powierzchni 39,3876; tj. o łącznym obszarze 56,2247, położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…),

(dalej łącznie jako: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, sporządzonej 30 grudnia 1996 r. Nabycie nie było objęte podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Spółka nie dokonywała odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z zakupem.

Nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 1655 ze zm., dalej: „ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”).

Ponadto, z ksiąg wieczystych prowadzonych odpowiednio – jak wskazano wyżej – wynika, iż:

*   działki gruntu: nr (…), nr (…) i nr (…) oznaczone są symbolem R – grunty orne, o łącznym obszarze 107,8533 ha;
*   działki gruntu: nr (…) i nr (…) oznaczone są symbolem R – grunty orne, o łącznym obszarze 56,2247 ha.

Jednocześnie, na podstawie wypisu z rejestru gruntów, Nieruchomość stanowi w podziale na poszczególne działki:

\-działka nr (…):

*   grunty orne: RIVb – 0,2563 ha, RV – 9,9512 ha, RVI – 20,6607 ha,
*   nieużytki: N – 5,7552 ha,
*   użytki kopalne: K – 12,9742 ha,
*   grunty zadrzewione i zakrzewione: Lzr RVI – 0,0170 ha,

\-działka nr (…):

*   grunty orne: RIVa – 0,2916 ha, RIVb – 10,0878 ha, RV – 0,1597 ha, RVI – 0,3630 ha,
*   użytki kopalne: K – 1,4847 ha,

\-działka nr (…):

*   grunty orne: RIVa – 31,1430 ha, RV – 11,7784 ha, RVI – 1,7970 ha,
*   nieużytki: N – 0,8500 ha,
*   grunty zadrzewione i zakrzewione: Lzr RV – 0,2835 ha,

\-działka nr (…):

*   grunty orne: RIVb – 0,0121 ha, RV – 3,2712 ha, RVI – 0,8585,
*   rowy: W RIVb – 3,8729 ha,
*   nieużytki: N – 6,5475 ha,
*   użytki kopalne: K – 1,7109 ha,
*   grunty zadrzewione i zakrzewione: Lzr RIVb – 0,1304 ha, Lzr RV – 0,4336 ha,

\-działka nr (…):

*   grunty orne: RIVa – 11,9787 ha, RIVb – 17,8900 ha, RV – 2,3938 ha,
*   rowy: W – 0,0137 ha,
*   nieużytki: N – 5,2601 ha,
*   użytki kopalne: K – 0,5506 ha,
*   grunty zadrzewione i zakrzewione: Lzr RIVb – 0,1987 ha, Lzr RV – 1,1020 ha.

Dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość (tj. dla żadnej z działek wchodzących w skład Nieruchomości) nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Na części Nieruchomości, o powierzchni około 2 ha, znajdują się pozostałości (ruiny) parku dworskiego wraz z najbliższym otoczeniem wpisane do wojewódzkiego rejestru zabytków pod numerem A-101 12 listopada 1985 r. oraz trzy stanowiska archeologiczne dotyczące tzw. śladów osadnictwa starożytnego. Pozostałości parku dworskiego są jedynie pozostałością po istniejącym historycznie w przeszłości obiekcie budowlanym, aktualnie porośnięte w dużej mierze roślinnością, nie są zdatne do żadnego praktycznego wykorzystania (brak już jest dachu/ścian, pozostały fragmenty murów). Z kolei stanowiska archeologiczne stanowią zwarty przestrzennie obszar, w obrębie którego zidentyfikowane zostały źródła archeologiczne, tj. ślady wykorzystania terenu przez człowieka w określonym przedziale czasu.

Oprócz powyższego na poszczególnych działkach wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia trwałe/konstrukcje budowlane związane z gruntem (brak jest budynków, budowli, w tym naniesień typu parkingi, słupy czy zasieki).

Teren Nieruchomości porośnięty jest drzewami, krzewami, trawami, zbożem.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności związanych z przyłączeniem mediów, uzbrojeniem terenu działek wchodzących w skład Nieruchomości, czy posadowieniem na nich dodatkowej infrastruktury.

Sprzedający w związku z Transakcją nie poniósł i nie poniesie jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (np.: ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji itp.). Informacja o gruntach przeznaczonych na sprzedaż dostępna była jedynie na łamach darmowego systemu ogłoszeń utworzonego i prowadzonego przez (…).

Umowa dzierżawy Nieruchomości.

Nieruchomość (wszystkie ww. działki) jest przedmiotem umowy dzierżawy z 22 maja 2019 r. (dalej: „Umowa dzierżawy") zawartej między Sprzedającym, jako wydzierżawiającym, a F. Sp. z o.o., jako dzierżawcą (dalej: „Spółka F.” „Dzierżawca” lub „Kupujący”), zawartej na czas określony do 31 maja 2024 r. z możliwością przedłużenia na kolejne oznaczone okresy w łącznym wymiarze maksymalnie 20 lat. Dzierżawa traktowana jest przez wskazane obie strony Umowy dzierżawy jako czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a do czynszu dzierżawnego doliczany jest podatek od towarów i usług.

Wykorzystanie Nieruchomości przez Spółkę F., jako dzierżawcę.

Na Nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i w zgodzie z postanowieniami zawartej Umowy dzierżawy, Spółka F. (i) prowadzi działalność rolniczą (gospodarstwo rolne zarejestrowane jest obecnie pod nr identyfikacyjnym (…), na podstawie Decyzji ARiMR o nr (…)) oraz (ii) na podstawie wydanych na jej rzecz stosownych decyzji administracyjnych zorganizowała zakłady górnicze i prowadzi działalność polegającą na wydobywaniu kopaliny (kruszywa naturalnego) ze złoża piasku ze żwirem.

Wspomniane powyżej decyzje administracyjne to:

*   ostateczna decyzja Marszałka Województwa (…) z 15 grudnia 2014 r. o udzieleniu koncesji na wydobywanie metodą odkrywkową kopaliny ze złoża piasku ze żwirem „(…)”, gmina (…), powiat (…), województwo (…), w granicach działek oznaczonych numerami (…) i (…) ważną do 11 kwietnia 2044 r. przy czym działka (…) i (…) zostały podzielone na działki o numerach (…), (…), (…), (…) i (…);
*   ostateczna decyzja Starosty Powiatowego w (…) z 12 sierpnia 2013 r. o dzieleniu koncesji na wydobywanie kopaliny – piasku ze żwirem ze złoża „(…)” w granicach obszaru górniczego „(…)” na powierzchni 1,9941 ha na części działki (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), przy czym obszar górniczy „(…)” obecnie znajduje się na terenie działki (…);
*   ostateczna decyzja Dyrektora (…) w W. z 8 maja 2020 r. zatwierdzającą plan ruchu odkrywkowego zakładu górniczego „(…)” na lata 2020-2026.

Obecnie działalność wydobywcza realizowana jest na ok. 4 ha powierzchni Nieruchomości, natomiast kolejne 4 ha poddane są rekultywacji celem przywrócenia jakości gruntu do stanu sprzed procesu wydobycia, celem ponownego podjęcia na nich działalności rolniczej. Zgodnie z informacjami Kupującego, systematycznie, w kolejnych latach po wykorzystaniu części złoża, obszar będzie rekultywowany, a wydobycie będzie prowadzone na kolejnych, ok. 2-4 ha obszarach.

Na terenie Nieruchomości, celem prowadzenia działalności wydobywczej, Spółka F. zlokalizowała:

*   wagę wozową, używaną do ważenia płodów rolnych,
*   barakowóz socjalny dla pracowników,
*   barakowóz biurowy do celów administracyjnych,
*   sprzęt w postaci: przesiewarki, ładowacza.

Żaden z ww. składników majątkowych nie stanowi własności Spółki i nie jest jakkolwiek, w tym w sposób trwały, związany z gruntem – każdy może być przemieszczany lub swobodnie przeniesiony poza teren Nieruchomości czy pomiędzy samymi działkami składającymi się na Nieruchomość. Umiejscowienie składników majątkowych Kupującego na działkach będących przedmiotem Transakcji podyktowane jest zamiarem sprawnej i efektywnej realizacji wydobycia kruszywa przy jednoczesnym prowadzeniu działalności rolniczej.

Spółka F. w 2016 r., wykonała przyłącze wodne do sieci gminnej, znajdujące się na terenie działki (…), które – co należy podkreślić – nie stanowi własności Wnioskodawcy. Zasadniczo jest ono wykorzystywane do podlewania gruntów w czasie suszy. Oprócz powyższego, na terenie działek wchodzących w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji wedle wiedzy Spółki nie ma żadnych innych instalacji czy sieci (w tym nie należących do Wnioskodawcy).

Transakcja sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca oraz Spółka F. celem realizacji Transakcji podpisały 18 marca 2021 r. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego sprzedaży działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) – jak zostało wskazane – składających się na Nieruchomość (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży”).

W Przedwstępnej umowie sprzedaży, obie strony – Sprzedający oraz Kupujący, zobowiązały się do zawarcia (w ciągu 18 miesięcy od dnia podpisania Przedwstępnej umowy sprzedaży) finalnej umowy sprzedaży – umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa przyrzeczona”). Podpisane Umowy przyrzeczonej zostanie zrealizowane m.in. po przeprowadzeniu stosownych procedur wymaganych przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, tj. uzyskaniu przez Wnioskodawcę zgody na zbycie Nieruchomości od (…) (w świetle art. 2a ust. 4 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolniczego).

Cena sprzedaży Nieruchomości określona została łącznie dla wszystkich działek, przy czym określono, iż 1/5 ceny zostanie uiszczona jako zaliczka po uzyskaniu ww. zgody na zbycie Nieruchomości od (…), natomiast pozostałe 4/5 ceny zostaną przekazane w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej.

W ramach Transakcji nastąpi sprzedaż wyłącznie Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie jest planowany:

*   transfer pracowników Spółki,
*   transfer należności Spółki,
*   transfer zobowiązań Spółki,
*   transfer jakichkolwiek praw Spółki (oprócz prawa własności do Nieruchomości – tj. poszczególnych działek składających się na nią).

Wszelkie koncesje uprawniające Kupującego do prowadzenia działań związanych z wydobyciem kruszyw naturalnych na terenie Nieruchomości są jego własnością i pozostają niezależne od planowanej Transakcji.

Dalsza działalność Kupującego (po Transakcji).

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Kupującego, Spółka F. po zrealizowaniu Transakcji ma zamiar dalej prowadzić gospodarstwo rolne o powierzchni w granicach 11-300 ha przez co najmniej 5 lat, a także prowadzić dalszą, sukcesywną eksploatację kruszywa, zgodnie z koncesją.

Dalsza działalność Wnioskodawcy (po Transakcji).

Po przeprowadzeniu przedmiotowej Transakcji, Spółka będzie dalej kontynuowała działalności wskazaną w KRS, w tym polegającą na gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi. Jednocześnie, Wnioskodawca nie wyklucza, iż w przyszłości dokona sprzedaży innych posiadanych przez siebie nieruchomości.

Oprócz zbywanej Nieruchomości, Spółka posiada bowiem jeszcze inne składniki majątku nieobjęte Transakcją, m.in. grunty rolne o łącznej powierzchni 596,7943 ha, ale także środki na rachunkach bankowych, należności w postaci udzielonych pożyczek innym podmiotom oraz udziały innej spółki. Wskazane aktywa (zasoby) będą wykorzystywane w prowadzonej dalej działalności gospodarczej.

Status stron Transakcji.

Spółka F. i Wnioskodawca są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, posiadającymi siedzibę działalności gospodarczej w Polsce.

Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi.

Biorąc pod uwagę całość zaprezentowanego zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca występując z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, chce upewnić się co do poprawności mających nastąpić w związku z realizowaną Transakcją rozliczeń podatkowych Wnioskodawcy na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Organ zaznacza, że przywołując za Wnioskodawcą treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) składających się na Nieruchomość będzie podlegała po stronie Sprzedającego opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) składających się na Nieruchomość nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych po stronie Sprzedającego – rozliczenie podatku od czynności cywilnoprawnych z zastosowaniem właściwych stawek lub zwolnień dokonane powinno być przez Kupującego.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega m.in. umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych oraz zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 1 ust. 4 ww. ustawy czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli ich przedmiotem są:

*   rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
*   rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tytułu zawarcia umowy sprzedaży powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia tego podatku spoczywa na kupującym.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Tym samym, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnej nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego.

Natomiast, na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności prawnych od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – stawka podatku wynosi 2%;
2.  innych praw majątkowych – stawka podatku wynosi 1%.

Jednocześnie, wedle art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek drugie z pytań Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) składających się na Nieruchomość podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak odpowiedź na nie uzależniona jest od klasyfikacji Transakcji sprzedaży Nieruchomości na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak zostało przedstawione w stanowisku oraz uzasadnieniu do pytania nr 1 – w ocenie Wnioskodawcy – sprzedaż działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) składających się na Nieruchomość będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że Transakcja – sprzedaż działek: nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) składających się na Nieruchomość będzie podlegała podatkiem od czynności cywilnoprawnych – przy czym rozliczenie w tym zakresie pozostaje w gestii Kupującego, a nie Wnioskodawcy i to po stronie Kupującego pozostaje określenie właściwej stawki podatku lub zasadności zastosowania zwolnienia od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości składającej się z kilku działek. Na części Nieruchomości, o powierzchni około 2 ha, znajdują się pozostałości (ruiny) parku dworskiego oraz trzy stanowiska archeologiczne dotyczące tzw. śladów osadnictwa starożytnego. Pozostałości parku dworskiego są jedynie pozostałością po istniejącym historycznie w przeszłości obiekcie budowlanym, aktualnie porośnięte w dużej mierze roślinnością. Z kolei stanowiska archeologiczne stanowią zwarty przestrzennie obszar, w obrębie którego zidentyfikowane zostały źródła archeologiczne, tj. ślady wykorzystania terenu przez człowieka w określonym przedziale czasu. Oprócz powyższego na poszczególnych działkach wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia trwałe/konstrukcje budowlane związane z gruntem (brak jest budynków, budowli, w tym naniesień typu parkingi, słupy czy zasieki). Teren Nieruchomości porośnięty jest drzewami, krzewami, trawami, zbożem. Na terenie nieruchomości znajdują się składniki majątkowe będące własnością dzierżawcy gruntu.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt czy sprzedaż ww. nieruchomości obciążona zostanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a tym samym czy na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca przedstawiając we wniosku własne stanowisko stwierdził, że rozliczenie w podatku od czynności cywilnoprawnych pozostaje w gestii Kupującego, a nie Wnioskodawcy i to po stronie Kupującego pozostaje określenie właściwej stawki podatku lub zasadności zastosowania zwolnienia od podatku.

Z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Wnioskodawca jako strona sprzedająca nie będzie zobowiązany z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności – umowy sprzedaży – do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też będzie z niej wyłączona.

Tym samym, skoro z tytułu wskazanej we wniosku czynności obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a Wnioskodawca jest stroną sprzedającą, to zbędna jest analiza możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa w art. 2 pkt 4 cyt. ustawy, zgodnie z którym nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W kontekście przedstawionego opisu zdarzenia oraz powołanych przepisów, zgodzić się należy ze stanowiskiem Wnioskodawcy, iż w zależności od tego czy opisana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie z niego zwolniona, to odpowiednio – w świetle wskazanych uregulowań w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub będzie temu podatkowi podlegać. Właśnie taka zależność występuje między tymi podatkami. Żeby bowiem rozstrzygać o opodatkowaniu umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, najpierw trzeba dokonać oceny skutków podatkowych tej umowy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Niezależnie jednak od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług) Wnioskodawca nie będzie w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to on zamierza sprzedać nieruchomość, a obowiązek podatkowy – co już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Wobec tego, jak słusznie stwierdził Wnioskodawca, z tytułu opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy też nie.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.