Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-245/09-5/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-02-05
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2009 r. (data wpływu 9 listopada 2009 r.) uzupełnionym w dniu 19 stycznia 2010 r. (data wpływu 20 stycznia 2010 r. ) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 9 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 12 stycznia 2010 r. nr ILPB2/436-245/09-2/MK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku. Powyższe zostało uzupełnione w dniu 19 stycznia 2010 r. (data wpływu 20 stycznia 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 10 lipca 1996 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od matki działkę budowlaną nr … o powierzchni 442 m2. Na przedmiotowej działce powstał budynek usługowo-mieszkalny w stanie surowym zamkniętym. Następnie 20 listopada 2002 r. Zainteresowany otrzymał kolejną darowiznę od matki w postaci działki budowlanej nr … o powierzchni 117 m2.

Z kolei 16 kwietnia 2004 r. obie ww. działki zostały wykupione na własność (wcześniej było to użytkowanie wieczyste). Cena gruntu została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez gminę i wyniosła łącznie za dwie działki 23 182 zł. Na poczet ceny działek zaliczona została kwota równa wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 10 548 zł. Różnica pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego, która wyniosła 12 634 zł została wpłacona na rzecz gminy.

W dniu 8 lutego 2008 r. przedmiotowe działki wraz z istniejącym już budynkiem zostały sprzedane za łączną kwotę 320 000 zł. Urząd skarbowy nakazuje zapłacić Wnioskodawcy 10% podatek od całej wartości – czyli działki wraz budynkiem, gdyż nie upłynął okres 5 lat od wykupu działek na własność.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany poinformował, że nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rezultacie czego nie była również wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy podatek w wysokości 10% winien być naliczony od wartości samych działek w dniu sprzedaży, czy też od wartości działek wraz z wzniesionym na niej budynkiem?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek w wysokości 10% powinien być naliczony wyłącznie od wartości działek w dniu sprzedaży, a nie działek i budynku. Budynek był stawiany sukcesywnie od 1997 r. własnym kosztem, w 2002 r. był w stanie surowym zamkniętym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), w szczególności do art. 46 § 1 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Natomiast w myśl art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w 1996 r. oraz w 2002 r. Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny od matki dwie działki będące przedmiotem użytkowania wieczystego. Na pierwszej z nich w 1997 r. Zainteresowany rozpoczął budowę budynku usługowo-mieszkalnego. w 2004 r. obie ww. działki zostały wykupione na własność.

Na tle powyższego wskazać należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może tym prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, zapisać.

Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

W związku z powyższym za daty nabycia nieruchomości należy przyjąć rok 1996 oraz rok 2002, gdyż w tych datach nastąpiło nabycie obu działek, w tym tej na której wybudowano ww. budynek.

W takiej sytuacji, w przypadku odpłatnego zbycia gruntów stanowiących własność zbywcy, w tym jednego zabudowanego budynkiem mieszkalnym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek oraz zakończono budowę i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Reasumując, z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowych nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 1996 roku i 2002 roku, stwierdzić należy, że transakcja ich sprzedaży, wraz z wybudowanym na jednej z nich budynkiem, w 2008 roku nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. w konsekwencji Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.