Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-500/13-2/EŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-09-30
Teza: Czy przychody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową ze sprzedaży, właścicielom lokali w danej Wspólnocie, prawa do wyłącznego korzystania z części wspólnej, jaką stanowią miejsca parkingowe w garażu podziemnym, powinny być zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: parking-miejsce parkingowe; przychód; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 74, poz. 397 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 01.07.2013r. (data wpływu 08.07.2013r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu otrzymanego z tytułu sprzedaży miejsc parkingowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.07.2013r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu otrzymanego z tytułu sprzedaży miejsc parkingowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa w dniu 03 kwietnia 2001 roku i działa na mocy przepisów ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Przedmiotem własności Wspólnoty Mieszkaniowej są dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o liczbie 148 lokali mieszkalnych oraz wielostanowiskowy garaż podziemny o liczbie 147 stanowisk parkingowych, położony pod budynkami i płytą garażową. Budynki oraz garaż podziemny posiadają jedną księgę wieczystą i stanowią jedną nieruchomość, garaż podziemny stanowi integralną część wspólną tej nieruchomości. Spośród 147 stanowisk parkingowych w garażu podziemnym, Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa sprzedała nabywcom lokali mieszkalnych w tej nieruchomości, prawo do wyłącznego korzystania z 99 stanowisk.

Niestety, płyta garażowa została wykonana wadliwie i od początku przeciekała, powodując przedostawanie się wody do garażu podziemnego i zaciekanie ścian budynków. Po ukonstytuowaniu się wspólnoty mieszkaniowej, zarząd wspólnoty zwrócił się do SBM o usunięcie przyczyny przeciekania wody. Krótko po tym SBM ogłosiła upadłość, a syndyk masy upadłościowej zaproponował Wspólnocie ugodę, aby w zamian za odstąpienie od roszczeń wspólnota przejęła 48 niesprzedanych stanowisk parkingowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym, jako rekompensatę. Po uzyskaniu zgody członków wspólnoty, Zarząd w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, zawarł z syndykiem masy upadłościowej SBM umowę na przejęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową, 48 niesprzedanych stanowisk parkingowych, jako rekompensatę za wadliwie wykonaną i przeciekającą płytę garażową. Wedle opinii ekspertów uzyskanej w czasie podpisania umowy, wartość przejętych stanowisk parkingowych była zbliżona do przewidywanych kosztów naprawy płyty garażowej.

Aby uzyskać środki pieniężne na naprawę płyty, Wspólnota Mieszkaniowa uchwałą właścicieli lokali Nr 1/2012 z dnia 30.01.2012r., podjętą w obecności notariusza wyraziła zgodę na zawarcie umów z właścicielami lokali znajdujących się w tej wspólnocie, o nabycie prawa do wyłącznego korzystania z niesprzedanych stanowisk parkingowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym. Za przyznanie prawa do wyłącznego korzystania z 1 (jednego) miejsca parkingowego Wspólnota otrzyma jednorazowo kwotę 20.000,00 zł. Uzyskane w ten sposób środki finansowe księgowane będą jako zaliczki na koszty remontów, z przeznaczeniem na remont płyty garażowej.

W świetle aktualnych ekspertyz, wartość uzyskanych w rozliczeniu miejsc garażowych nie pokryje kosztów naprawy przeciekającej płyty garażowej.

W związku z wyżej opisanym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy przychody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową ze sprzedaży, właścicielom lokali w danej Wspólnocie, prawa do wyłącznego korzystania z części wspólnej, jaką stanowią miejsca parkingowe w garażu podziemnym, powinny być zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej. Wyrażając zgodę na zawarcie umów o uzgodniony sposób korzystania z części wspólnej nieruchomości w ten sposób, że właścicielom poszczególnych lokali usytuowanych w budynkach należących do Wspólnoty będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z określonych stanowisk parkingowych, położonych w wielostanowiskowym garażu podziemnym Wspólnota nie zwiększa wartości swego majątku. Uzyskane z tego tytułu środki zostaną w całości przeznaczone na remont wadliwie wykonanej i przeciekającej płyty garażowej.

W świetle prawa przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczone na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, zwolnione są z podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl ). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Należy także zauważyć, iż zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, miejsce postojowe zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

W tym miejscu wskazać należy, iż kluczowe znaczenie dla zaliczenia danego obiektu do zasobów mieszkaniowych ma związek tego obiektu z lokalem mieszkalnym, w szczególności jeśli umożliwia prawidłowe i normalne korzystanie z takiego lokalu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa działa na mocy przepisów ustawy o własności lokali. Przedmiotem własności Wspólnoty Mieszkaniowej są dwa budynki mieszkalne wielorodzinne oraz wielostanowiskowy garaż podzielny, który położony jest pod budynkami i płytą garażową. Prawo do korzystania ze stanowisk tego garażu Wspólnota sprzedała nabywcom lokali mieszkalnych w tej nieruchomości.

Po ukonstytuowaniu się wspólnoty mieszkaniowej, z powodu przeciekania płyty garażowej Zarząd Wspólnoty wystąpił do Spółdzielni mieszkaniowej o usunięcie przyczyny przeciekania wody. W wyniku ugody z syndykiem masy upadłościowej Spółdzielni, Wspólnota Mieszkaniowa przejęła pozostałe niesprzedane stanowiska parkingowe w garażu podziemnym jako rekompensatę za odstąpienie od roszczeń. Aby uzyskać środki pieniężne na naprawę płyty garażowej Wspólnota zawarła umowy z właścicielami lokali mieszkalnych znajdujących się w Wspólnocie o nabycie prawa do korzystania ze stanowisk parkingowych. Uzyskane w ten sposób środki finansowe księgowane będą jako zaliczki na koszty remontów, z przeznaczeniem na remont płyty garażowej.

W związku z powyższym wymienione w stanie faktycznym miejsca parkingowe mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych jeśli są w określony sposób przypisane do znajdujących się w budynku lokali mieszkalnych albo wykorzystywane przez mieszkańców tego budynku.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle powyższego, w przedstawionym stanie faktycznym dochód uzyskany ze sprzedaży miejsc parkingowych w garażu podziemnych właścicielom lokali mieszkalnych w tej nieruchomości pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a zatem może podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych – w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej na remont płyty garażowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.