Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.412.2022.3.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-06
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia; przedsiębiorstwa-sprzedaż przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

27 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 sierpnia 2022 r. (wpływ 1 września 2022 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

· A. Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

· B. Sp. z o.o.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

### 1\. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji

### B.Sp. z o.o. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

A. sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.).

Zbywca jest właścicielem opisanych poniżej nieruchomości gruntowych oraz właścicielem położonych na tych Działkach - zdefiniowanych poniżej - Budynków i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

C. S.A. (dalej: Gwarant) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Zbywca, Nabywca oraz Gwarant zawarli umowę sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której:

1) Zbywca sprzedał Nabywcy prawo własności Działek oraz sprzedał prawo własności Budynków i Budowli, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę,

2) Gwarant przeniósł bezpośrednio (na co Zbywca w Umowie Sprzedaży wyraził zgodę) na Nabywcę określone w dalszej części Wniosku prawa i obowiązki, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę.

(dalej: Transakcja).

Zainteresowani przeprowadzili Transakcję zawierając umowę ostateczną przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: Umowa Ostateczna) 23 czerwca 2022 r.

2\. Opis Nieruchomości

W ramach Transakcji Nabywca nabył od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

1\. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), XIII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Działka 1) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 1: budynku magazynowo-biurowo-usługowym nr 1 (dalej: Budynek 1) i budynku magazynowo-biurowo-usługowym nr 2 (dalej: Budynek 2) oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak droga, parking naziemny, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć teletechniczna, instalacje wentylacyjne i sieć elektroenergetyczna oraz przyłącze kanalizacji deszczowej (wspomniane Budynki 1 i 2 częściowo znajdują się również na opisanej poniżej Działce 2);

2\. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym 2 powstałej z podziału działki o numerze ewidencyjnym 3, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), XIII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Działka 2) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 2: Budynku 1, Budynku 2 i budynku magazynowo-biurowo-usługowym nr 3 (dalej: Budynek 3) oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak droga, parking naziemny, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć gazowa, sieć teletechniczna, instalacje wentylacyjne, sieć elektroenergetyczna, przepompownia, zbiornik wody przeciwpożarowej, portiernia, pylon (wspomniane Budynki 1 i 2 częściowo znajdują się również na opisanej powyżej Działce 1).

W dalszej części niniejszego wniosku wskazane powyżej Działka 1 i Działka 2 będą określane również łącznie jako Działki, wskazane powyżej Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 będą określane również łącznie jako Budynki a wskazane powyżej inne obiekty budowlane będą określane również łącznie jako Budowle.

Dodatkowo na Działce według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: Naniesienia). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

3\. Historia i status Nieruchomości

Sprzedający nabył prawo własności Działek od poprzedniego właściciela (dalej: Poprzedni Właściciel) na podstawie umowy sprzedaży z 10 października 2017 r. Nabycie to zostało opodatkowane VAT według stawki 23%.

Budynki zostały wybudowane przez Sprzedającego w latach 2017-2022. Budynki 1 i 2 zostały oddane do użytkowania w częściach na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych w następujących datach:

Budynek 1:

· pozwolenie na użytkowanie z 19 lipca 2021 r.,

· pozwolenie na użytkowanie z 8 marca 2022 r.

Budynek 2

· pozwolenie na użytkowanie z 13 sierpnia 2020 r.,

· pozwolenie na użytkowanie z 25 maja 2020 r.,

· pozwolenie na użytkowanie z 3 kwietnia 2020 r.,

· pozwolenie na użytkowanie z 16 grudnia 2020 r.

Natomiast Budynek 3 został oddany do użytkowania w całości na podstawie pozwolenia na użytkowanie z 16 grudnia 2020 r.

W konsekwencji, Budynek 1, Budynek 2 (za wyjątkiem części oddanej do użytkowania 3 kwietnia 2020 r. oraz 25 maja 2020 r.), Budynek 3 oraz Budowle zostały oddane do użytkowania w okresie krótszym niż dwa lata przed dniem Transakcji.

Po oddaniu Budynków do użytkowania Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków przekraczających 30% wartości początkowej każdego z nich - wartość ta nie zostanie również przekroczona do dnia Transakcji.

Również wydatki poniesione na ulepszenia Budowli nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej każdej z nich.

Zbywca poniósł koszty nabycia Działki oraz budowy (i ulepszeń) Budynków i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Budynków i Budowli, i również z tego tytułu odlicza VAT naliczony.

Na dzień składania niniejszego wniosku 100% powierzchni Budynków przeznaczonych do wynajęcia jest objęte następującymi umowami najmu:

Budynek 1

· umowa z 4 listopada 2020 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej i biurowej miało miejsce 20 lipca 2021 r.;

· umowa z 12 lutego 2021 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej miało miejsce 21 lipca 2021 r. a wydanie powierzchni biurowej 16 marca 2022 r.

Budynek 2

· umowa z 26 listopada 2019 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej miało miejsce 17 kwietnia 2020 r. a wydanie powierzchni biurowej miało miejsce 14 sierpnia 2020 r.;

· umowa z 17 grudnia 2019 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej i biurowej miało miejsce 22 czerwca 2020 r.;

· umowa z 18 grudnia 2020 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej i biurowej miało miejsce 16 sierpnia 2021 r.;

· umowa z 8 lutego 2021 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej miało miejsce 1 marca 2021 r. a wydanie powierzchni biurowej miało miejsce 15 czerwca 2021 r.

Budynek 3

· umowa z 19 grudnia 2019 r., na podstawie której wydanie powierzchni magazynowej i biurowej miało miejsce 17 grudnia 2020 r.

W konsekwencji, Budynek 1, Budynek 2 (za wyjątkiem tej części, która została przekazana najemcy ponad 2 lata przed dniem Transakcji; dalej: Część Budynku 2), Budynek 3 są wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. w zakresie wynajmu) w okresie krótszym niż dwa lata przed dniem Transakcji.

Pozostałe Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego wynajmu, są jednak funkcjonalnie związane z umowami najmu, przez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Budynków. W konsekwencji, wszystkie Budowle wykorzystywane są do czynności opodatkowanych VAT. Okres wykorzystywania wszystkich Budowli do czynności opodatkowanych VAT jest krótszy niż dwa lata przed dniem Transakcji.

Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy.

4\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości położonych w A., niebędących jednak przedmiotem Transakcji.

Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości.

Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

5\. Szczegółowy opis Transakcji

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 18 Kodeksu Cywilnego, Kupujący wstąpił w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniósł na Kupującego (z zastrzeżeniem określonych praw i obowiązków przenoszonych przez Gwaranta na Kupującego), następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie istniały na dzień Transakcji):

a) prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości,

b) prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w przypadku, gdy okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji (jedynie w przypadku wystąpienia takiej sytuacji, bowiem w przypadku kiedy okres najmu rozpocznie się przed datą Transakcji prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z tego rodzaju umów najmu zostały automatycznie przeniesione na Kupującego wraz z prawem własności Nieruchomości);

c) prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,

d) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw,

e) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektów budowlanych dotyczącej Nieruchomości wraz z własnością nośników, na których została zapisana ta dokumentacja projektowa - w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu,

f) prawa wynikające z gwarancji udzielonej przez projektanta na podstawie umowy z architektem,

g) gwarancje budowlane wraz z prawami wynikającymi z powiązanych umów z wykonawcami dotyczących wszelkich robót budowlanych lub remontowych; oraz umów dotyczących nabycia i/lub instalacji urządzeń lub wyposażenia, wraz z odpowiednimi zabezpieczeniami (jeśli występują);

h) dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego,

i) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców;

j) kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia;

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: Przenoszonymi Elementami).

Jednocześnie, w ramach Umowy Sprzedaży, Gwarant, tj. spółka pełniąca rolę generalnego realizatora inwestycji Sprzedającego na Nieruchomości i odpowiedzialna za zarządzanie inwestycją i realizację inwestycji budowlanej polegającej na budowie obiektów logistycznych wraz z całą powiązaną infrastrukturą (łącznie z wszelkimi drogami, systemami odwadniającymi, instalacjami, instalacjami mediów itp.), maszynami i urządzeniami, przeniosła bezpośrednio na Kupującego:

a) prawa wynikające z poręczenia udzielonego przez (…) S.A. na podstawie umowy z 10 lutego 2021 r. za zobowiązania (…) Budownictwo sp. z o.o. jako generalnego wykonawcy („GW”) wynikające z umowy generalnego wykonawstwa zawartej przez Sprzedającego z (…) S.A. 29 marca 2019 r. a następnie aneksowanej 30 marca 2019 r., 15 listopada 2019 r. 26 kwietnia 2021 r. („Umowa GW"). 10 lutego 2021 roku prawa i obowiązki z Umowy GW zostały przeniesione z (…) S.A. na GW;

b) wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z Umowy GW w zakresie rękojmi oraz gwarancji jakości przysługujących Gwarantowi wobec GW;

c) wszelkie majątkowe prawa autorskie do wszystkich utworów (w rozumieniu art. 1 polskiej ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych z 4 lutego 1994 r. ze zmianami) sporządzonych na podstawie Umowy GW, nabytych przez Wykonawcę od spółki pod firmą (…) S.A. przed dniem 10 lutego 2021 roku, jak również od GW od 10 lutego 2021 roku;

d) wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z gwarancji (w tym również wszelkich wierzytelności przyszłych, które mogą powstać w związku) udzielonej w dniu 23 grudnia 2021 r. przez (\`(...)\`) Towarzystwo Ubezpieczeń (…) S.A., na zlecenie GW i na rzecz Gwaranta należytego usunięcia wad lub usterek nr (…) dotyczących robót wykonanych na podstawie Umowy GW,

(zwane dalej łącznie: „Prawa i Obowiązki Gwaranta”), za wynagrodzeniem uzgodnionym odrębnie pomiędzy Gwarantem a Nabywcą.

Co do zasady, Transakcja nie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu, Przenoszonymi Elementami oraz Prawami i Obowiązkami Gwaranta.

Transakcja nie obejmowała przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działek lub finansowania budowy Budynków oraz Budowli.

W ramach Umowy Sprzedaży Nabywca zawrze z Gwarantem umowę licencyjną dotyczącą znaków towarowych:(\`(...)\`)

Nie później niż na dzień Transakcji Sprzedający złożył oświadczenia o wypowiedzeniu umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów). Kupujący zwróci Sprzedającemu (bez jakiejkolwiek marży) niektóre koszty mediów i usług serwisowych dostarczonych do Nieruchomości za okres począwszy od dnia następnego po dniu Transakcji do wcześniejszego z następujących: (i) wygaśnięcia odpowiedniej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub (ii) zawarcia przez Kupującego nowej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub (iii) przeniesienia odpowiedniej umowy na Kupującego w ramach Transakcji. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji tak, aby zapewnić, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie mediów/usług serwisowych do Nieruchomości.

Po Transakcji Kupujący zawarł/zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Dodatkowo, w ramach Umowy Sprzedaży Strony postanowiły, iż w związku z brakiem wpłaty kaucji zabezpieczającej przez jednego z najemców D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (dalej: „D.”) Sprzedający zobowiązuje się do zapewnienia uzupełnienia przedmiotowej kaucji do wymaganego poziomu lub dostarczenia gwarancji bankowej. Kwota odpowiadająca równowartości kaucji zabezpieczającej zostanie zatrzymana z ceny przez Kupującego do momentu uzupełnienia przez D. kaucji do wymaganego poziomu lub dostarczenia gwarancji bankowej albo wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu z D.. Jeżeli Sprzedający nie zapewni, że D. uzupełni kaucję do wymaganego poziomu lub nie dostarczy gwarancji bankowej zgodnej z wymogami określonymi w umowie najmu, wówczas Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej w wysokości odpowiadającej kwocie zatrzymanej z ceny przez Kupującego.

Ponadto, Sprzedający zobowiązał się w ramach Umowy Sprzedaży do zapewnienia, że od momentu Transakcji D. będzie płacić czynsz i opłaty eksploatacyjne należne z tytułu umowy najmu. W związku z tym zobowiązaniem, Nabywca zatrzyma z ceny uzgodnioną kwotę jako zabezpieczenie tego zobowiązania Sprzedającego, o którym mowa powyżej. Nabywca będzie mógł w określonych w Umowie Sprzedaży przypadkach wykorzystać odpowiednią część tej kwoty do zaspokojenia roszczeń wobec D. z tytułu umowy najmu, a w określonych przypadkach część lub całość kwoty zatrzymanej będzie podlegała zwrotowi (uwolnieniu) na rzecz Sprzedającego.

Ponadto, w związku z Transakcją, pomiędzy Gwarantem a Nabywcą została zawarta odrębna umowa gwarancji czynszu (ang. rental guarantee agreement), na podstawie której Gwarant, na zasadach określonych w tej umowie, udzieli Nabywcy gwarancji otrzymania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych należnych of D. przez okres 5 lat od zawarcia umowy.

Do momentu Transakcji Gwarant świadczył usługi zarządzania Nieruchomością na rzecz Zbywcy na podstawie umowy regulującej świadczenie tego typu usług zawartych pomiędzy Zbywcą a Gwarantem. W ramach Transakcji, Kupujący nie przejął praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tej umowy. Kupujący oraz Gwarant zawarli jednak w przeszłości ramową umowę zarządzania nieruchomościami (property management), dotyczącą szeregu nieruchomości będących własnością Kupującego, a która na skutek aneksu zawieranego w związku z Transakcją obejmie również Nieruchomość.

Przedmiot Transakcji nie obejmował następujących składników majątku Zbywcy lub Gwaranta:

a) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

b) co do zasady praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

c) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz aktywami Sprzedającego,

d) gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy rachunków bankowych za wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,

e) zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile istniały,

f) istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych,

g) koncesji, licencji i zezwoleń za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami,

h) know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

i) dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy,

j) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),

k) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego,

l) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

m) należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),

n) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

o) bazy kontaktów z najemcami,

p) patentów i innych praw własności przemysłowej,

q) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (innych niż wymienione powyżej Przenoszone Elementy lub Prawa i Obowiązki Gwaranta).

W ramach Transakcji nie doszło do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania niniejszego wniosku).

Strony uzgodniły sposób rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja (dalej: Miesiąc Zamknięcia).

Strony postanowiły, iż cena sprzedaży zostanie odpowiednio pomniejszona o kwotę zaległych względem najemców, wybranych zobowiązań finansowych pomiędzy Sprzedającym a najemcami, wynikających z zawartych umów najmu. Kupujący w wyniku zawarcia Umowy Sprzedaży zobowiązał się do wypłaty przedmiotowych zobowiązań na rzecz najemców jako nowy wynajmujący.

Dodatkowo, w ramach Umowy Sprzedaży Gwarant zobowiązał się do zapewnienia/doprowadzenia, iż Sprzedający wypełni wszystkie zobowiązania wynikające z umowy nr (…) na przebudowę dróg gminnych (…) i (…) zawartej 22 maja 2020 r. pomiędzy Miastem (…) a Sprzedającym, zmienioną aneksem nr 1 z 20 lipca 2020 r. oraz aneksem nr 2 z 30 grudnia 2021 r. Prawa i obowiązki wynikające z przedmiotowej umowy nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

Umowa Sprzedaży zawiera również postanowienia, na podstawie których Nabywca ustanowił na rzecz Zbywcy na części Nieruchomości służebność gruntową kanalizacji wody deszczowej na rzecz sąsiedniej działki, pozostającej własnością Sprzedającego.

W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca posiadają status podatnika VAT oraz prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Rozliczenie Transakcji odbędzie się z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Zbywca oraz Nabywca w ramach Transakcji złożyli w akcie notarialnym, do którego zawarcia doszło w ramach Transakcji tj. Umowie Sprzedaży, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości w zakresie, jakim Nieruchomość była objęta fakultatywnym zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

6\. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji i działalność Sprzedającego

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona VAT lub zwolnienie z VAT).

### Uzupełnienie oraz doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego


| Nazwa obiektu | Budynek/Budowla | Moment rozpoczęcia używania obiektu | Okres używania obiektów na dzień Transakcji 
| droga | budowla | około 10% drogi użytkowane od 17 kwietnia 2020;kolejne 15% drogi użytkowane od 22 czerwca 2020 r.;kolejne około 45% drogi użytkowane od 16 grudnia 2020 r.; kolejne 30% użytkowane od 19 lipca 2021 r. | Częściowo (w stosunku do 25% drogi) upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedleniaW pozostałej części (75% drogi) nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| parking naziemny | budowla | około 15% parkingu użytkowane od 17 kwietnia 2020 r.;kolejne 5% parkingu użytkowane od 22 czerwca 2020 r.;kolejne ok. 45% parkingu użytkowane od 16 grudnia 2020 r.;kolejne 35% parkingu użytkowane od 19 lipca 2021 r. | Częściowo (w stosunku do 20% parkingu) upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedleniaW pozostałej części (80% parkingu) nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| sieć wodociągowa | budowla | około 30% sieci użytkowane od 17 kwietnia 2020 r.;kolejne 20% sieci użytkowane od 22 czerwca 2020 r.;kolejne 5% sieci użytkowane od 16 grudnia 2020 r.;kolejne 45% sieci użytkowane od 19 lipca 2021 r. | Częściowo (w stosunku do 50% sieci) upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedleniaW pozostałej części (50% sieci) nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| sieć kanalizacyjna | budowla | około 30% sieci użytkowane od 17 kwietnia 2020 r.;kolejne 20% sieci użytkowane od 22 czerwca 2020 r.;kolejne 5% sieci użytkowane od 16 grudnia 2020 r.;kolejne 45% sieci użytkowane od 19 lipca 2021 r. | Częściowo (w stosunku do 50% sieci) upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedleniaW pozostałej części (50% sieci) nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| sieć teletechniczna | budowla | sierpień 2020 r. | Nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| instalacje wentylacyjne | Nie są budowlą, są natomiast częścią poszczególnych Budynków tj. Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 | Tak jak użytkowanie Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 opisane we Wniosku | Zgodnie z opisem pierwszego zasiedlenia Budynku 1, Budynku 2 oraz Budynku 3 zamieszczonym we Wniosku 
| sieć elektroenergetyczna | budowla | około 30% sieci użytkowane od 17 kwietnia 2020 r.;kolejne 20% sieci użytkowane od 22 czerwca 2020 r.;kolejne 5% sieci użytkowane od 16 grudnia 2020 r.;kolejne 45% sieci użytkowane od 19 lipca 2021 r. | Częściowo (w stosunku do 50% sieci) upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedleniaW pozostałej części (50% sieci) nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| przyłącze kanalizacji deszczowej | budowla | maj 2021 r. | Nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| sieć gazowa | budowla | około 30% sieci użytkowane od 17 kwietnia 2020 r.;kolejne 20% sieci użytkowane od 22 czerwca 2020 r.;kolejne 5% sieci użytkowane od 16 grudnia 2020 r.;kolejne 45% sieci użytkowane od 19 lipca 2021 r. | Częściowo (w stosunku do 50% sieci) upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedleniaW pozostałej części (50% sieci) nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| przepompownia | budowla | 17 kwietnia 2020 r. | Upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| zbiornik wody przeciwpożarowej | budowla | 17 kwietnia 2020 r. | Upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| portiernia | budowla | 9 listopada 2021 r. | Nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 
| pylon | budowla | 9 listopada 2021 r. | Nie upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia 

Obiekty/urządzenia, które są własnością podmiotów trzecich - przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji:

• sieć energetyczna (stacja PZO) - własność (…),

• sieć gazowa - własność (…).

### Pytania

1\. Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2\. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT, skoro Zainteresowani złożyli wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim Nieruchomość była objęta fakultatywnym zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości?

3\. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji?

4\. Czy Nabywca będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym powstałej na skutek odliczenia VAT naliczonego (wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji) na swój rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1\. Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2\. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT, skoro Zainteresowani złożyli wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim Nieruchomość była objęta fakultatywnym zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości.

3\. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji.

4\. Nabywca będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym powstałej na skutek odliczenia VAT naliczonego (wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji) na swój rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

1\. Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości - zasady ogólne.

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym art. 7 ust. 1 pkt 6, mówi, że jako dostawa towarów traktowane jest również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a pkt 7 potwierdza, że zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 również traktowane jest jako dostawa towarów.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy Transakcja nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

2\. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

2.1.Normatywna definicja przedsiębiorstwa.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

· oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

· własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

· prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

· wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

· koncesje, licencje i zezwolenia,

· patenty i inne prawa własności przemysłowej,

· majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

· tajemnice przedsiębiorstwa,

· księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2.2 Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, tj. działalności gospodarczej w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

*   interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 4 marca 2013 r. (IPPP3/443- 1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(\`(...)\`) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”;
*   interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/lGo), zgodnie z którą: „(…)przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”;
*   interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 21 listopada 2011 r. (ILPP1/443- 1108/11-5/AW) zgodnie z którą: „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

2.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji kupna-sprzedaży nie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabył jedynie Nieruchomość oraz Przenoszone Elementy (które są związane z tą Nieruchomością) oraz Prawa i Obowiązki Gwaranta (które również są związane z tą Nieruchomością). W konsekwencji, po dacie Transakcji w rękach Zbywcy (a także Gwaranta) pozostał szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa.

W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabył jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Stron przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji pozostaje w gestii Nabywcy.

3\. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

3.1. Normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 6 marca 2012 r., IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

· istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

· zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

· składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

· zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

3.2. Odrębność organizacyjna.

Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowiła ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

3.3. Odrębność finansowa.

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

W przedmiotowej sprawie nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu Transakcji, Zbywca nie prowadził bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości. Wynikało to w szczególności z faktu, że to właśnie na Nieruchomości była prowadzona zasadnicza część działalności gospodarczej Zbywcy w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

3.4. Samodzielność ZCP.

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych powyżej elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawiło zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Stron elementy Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

3.5. Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodził szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

3.6. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP.

W ocenie Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W ocenie Stron, przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w Objaśnieniach podatkowych z 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (Ogólne wyjaśnienia przepisów prawa podatkowego dotyczące stosowania tych przepisów (objaśnienia podatkowe) wydawane przez Ministra właściwego do spraw finansów publicznych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe) (dalej: Objaśnienia), w których Minister Finansów wskazał, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT a jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą VAT, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa/ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami:

· w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

‒ prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

‒ umowy o zarządzanie nieruchomością;

‒ umowy zarządzania aktywami;

‒ należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

· za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy;

· nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP;

· nie jest natomiast istotne, czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

‒ ruchomości,

‒ prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

‒ prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, prawa autorskie,

‒ dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

W świetle powyższych Objaśnień, nie ulega więc wątpliwości, iż przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za: (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Dodatkowo stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych - przykładowo NSA w wyroku z 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15 stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK1090/12; dostępny na http.//orzeczenia.nsa.gov.pl)”.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w najnowszym wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Sprzedający jest podmiotem, który wybudował Budynki i Budowle a następnie je wynajmował.

W opinii Wnioskodawców, zakres działalności prowadzonej przez Sprzedającego i Kupującego jest różny. W szczególności, jedną z najistotniejszych części działalności Sprzedającego była budowa, a następnie pierwsza komercjalizacja Budynków, podczas gdy działalność Kupującego jest ograniczona do zakupu już zabudowanej Nieruchomości i późniejszego uzyskiwania dochodu z jej wynajmu lub sprzedaży. Tym samym, wobec faktu, iż w zakresie Nieruchomości działalność Zbywcy obejmowała nabycie gruntu (Działek), wybudowanie Budynków a następnie ich komercjalizację i sprzedaż, a działalność Kupującego będzie ograniczona do zakupu, wynajmu i ewentualnie przyszłej sprzedaży Nieruchomości, należy uznać, iż Kupujący nie będzie kontynuował działalności Zbywcy przy wykorzystaniu nabytej Nieruchomości. Konkluzja przedstawiona w zdaniu poprzednim znajduje również wyraźne potwierdzenie w treści Przykładu 1. wskazanego w pkt 4.4. Objaśnień dotyczącego sprzedaży budynku wybudowanego przez podmiot prowadzący głównie działalność deweloperską na rzecz nabywcy prowadzącego działalność polegającą na wynajmie nieruchomości.

Podsumowując zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

· stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT i

· nie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

4\. Brak zwolnienia z VAT Transakcji.

4.1.Zasady ogólne.

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Zainteresowanych stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT i nie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości (budynków, budowli lub ich części) podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

4.2. Podleganie Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Odnosząc powyższe do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie tu zastosowania w związku z faktem, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. w zakresie wynajmu).

Podsumowując, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

4.3. Podleganie Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości.

4.3.1. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia".

Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle znowelizowanej definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Strony pragną również podkreślić, iż w ich ocenie kryteria pierwszego zasiedlenia może spełniać zarówno cały obiekt, jak i jego część. Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, iż w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT mowa jest o „budynkach, budowlach lub ich częściach”, a zatem ocena w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT powinna być dokonywana odrębnie w odniesieniu do poszczególnych części budynku, w zależności od okoliczności zaistnienia zasiedlenia w stosunku do tej części. Stwierdzenie zasiedlenia co do jednej części pozostaje zaś bez wpływu na możliwość zwolnienia podatkowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT co do pozostałych części, nie powodując rozszerzenia zakresu przedmiotowego tego zwolnienia.

Stanowisko to zostało zaprezentowane w następujących orzeczeniach:

· wyrok NSA z 19 lutego 2020 r., sygn. akt I FSK 2229/19;

· wyrok NSA z 4 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1605/10;

· wyrok WSA w Gdańsku z 18 stycznia 2022 r., sygn. akt I SA/Gd 1091/21;

· wyrok WSA w Warszawie z 18 listopada 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 82/20;

· wyrok WSA w Krakowie z 23 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 171/14.

4.3.2. Podleganie Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości.

W ocenie Zainteresowanych, opierając się na definicji „pierwszego zasiedlenia”, w odniesieniu do Budynku 1, Budynku 2 (za wyjątkiem Części Budynku 2), Budynku 3 oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie krótszym niż 2 lata przed Transakcją z racji tego, że Budynek 1, Budynek 2 (za wyjątkiem Części Budynku 2), Budynek 3 oraz Budowle są wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. w zakresie wynajmu, w okresie krótszym niż dwa lata.

W konsekwencji, do dostawy Budynku 1, Budynku 2 (za wyjątkiem Części Budynku 2), Budynku 3 oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Natomiast w zakresie Części Budynku 2, zdaniem Zainteresowanych pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata przed momentem Transakcji z racji tego, że Części Budynku 2, co najmniej od dwóch lat (od daty wydania Części Budynku 2 jednemu z najemców) jest wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. w zakresie wynajmu. Ponadto w odniesieniu do Części Budynku 2 nie doszło i nie dojdzie do ponownego jego pierwszego zasiedlenia w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją (Zbywca nie poniósł i nie poniesie na jego ulepszenie wydatków, które do dnia Transakcji przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej).

W konsekwencji, do dostawy Części Budynku 2 wchodzącego w skład Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

‒ zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Zbywca jak i Nabywca, byli na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Części Budynku 2, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony. Ponadto, Zbywca i Nabywca złożyli w akcie notarialnym, do którego zawarcia doszło w ramach Transakcji tj. Umowie Sprzedaży, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Części Budynku 2.

W związku z tym, dostawa Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

4.4. Podleganie Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości.

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak zatem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że są spełnione łącznie warunki opisane w pkt a i b powyżej.

Jednym z tych warunków jest to, aby w stosunku do dostarczanych budynków/budowli/ich części nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, tymczasem jak wskazano wcześniej, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na Nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

4.5. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

· do dostawy Budynku 1, Budynku 2 (za wyjątkiem Części Budynku 2), Budynku 3 oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a Ustawy o VAT, w związku z tym ich dostawa będzie w całości opodatkowana VAT,

· do dostawy Części Budynku 2 wchodzącej w skład Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożyli, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Części Budynku 2, to jej dostawa będzie w całości opodatkowana VAT,

· zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT (w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu), również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana VAT - zatem dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

5\. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji przez Nabywcę.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

Nabywca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT i po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić na niej działalność opodatkowaną VAT.

W świetle powyższego zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji.

6\. Prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy.

Jak wynika z treści art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Jeśli więc kwota podatku naliczonego (wynikająca z faktury otrzymanej przez Nabywcę i dokumentującej dostawę Nieruchomości) w danym okresie rozliczeniowym będzie u Nabywcy wyższa od kwoty podatku należnego za ten okres rozliczeniowy, to Nabywca będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym powstałej na skutek odliczenia VAT naliczonego (wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji) na swój rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…):

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

przepisów ustawy, nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Należy zauważyć, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym

w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem,

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego,

czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy,

przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Oznacza to, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania, w razie zaistnienia takiej potrzeby, w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

W wyroku z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, TSUE wywiódł, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje natomiast samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy. Trybunał uznał również, że regulacja art. 19 Dyrektywy 112 może znaleźć zastosowanie także w sytuacji przekazania aktywów przedsiębiorstwa bez prawa własności nieruchomości, jeżeli działalność gospodarcza nie wymaga użytkowania konkretnych pomieszczeń lub pomieszczeń wyposażonych w stałe instalacje konieczne do jej prowadzenia. Oznacza to, zdaniem TSUE, że wspomniany przepis obejmuje również sytuacje, w których lokal handlowy zostanie udostępniony nabywcy w drodze dzierżawy lub jeżeli nabywca dysponuje odpowiednią nieruchomością, do której może przenieść całość przejętych aktywów i gdzie może kontynuować działalność gospodarczą. Doprowadziło to Trybunał do wniosku, że: „przeniesienie własności zapasu towarów oraz wyposażenia sklepu z jednoczesnym oddaniem nabywcy w dzierżawę lokalu handlowego na podstawie umowy na czas nieoznaczony, ale możliwej do rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem krótkiego terminu wypowiedzenia, stanowi przekazanie całości lub części aktywów w rozumieniu tego przepisu, pod warunkiem iż przekazane aktywa są wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej”.

W kontekście uregulowań wspólnotowych oraz orzecznictwa TSUE należy wskazać, że nie ma podstaw do przyjęcia, że tylko przeniesienie wszystkich składników materialnych i niematerialnych jest okolicznością decydującą o uznaniu danego zespołu składników materialnych i niematerialnych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, ponieważ jeśli dany zespół składników będzie zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, to spełnione zostaną przesłanki pozwalające uznać, z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności, że doszło do wydzielenia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, w wyroku z 21 czerwca 2012 r., sygn. I FSK 1586/11 NSA zauważył, że „Sam tylko fakt wyłączenia jakiegokolwiek składnika majątku nie pozwala na stwierdzenie, że już z tego powodu przedmiotem zbycia nie jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, bowiem decydującą jest okoliczność, czy przy użyciu tej części można samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. (…) Jeśli wyłączenie określonego składnika nie pozbawi wydzielonego kompleksu majątkowego cech przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części, to zbycie w takiej postaci nie podlega podatkowi od towarów i usług”.

Jak już wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim w tym momencie wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Państwo posiadają siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i są czynnym podatnikiem VAT. Gwarant posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zbywca, Państwo oraz Gwarant zawarli Umowę Sprzedaży, na podstawie której:

1) Zbywca sprzedał Państwu prawo własności Działek oraz sprzedał prawo własności Budynków i Budowli, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę przez Państwa ceny,

2) Gwarant przeniósł bezpośrednio (na co Zbywca w Umowie Sprzedaży wyraził zgodę) na Państwa określone w dalszej części Wniosku prawa i obowiązki, w zamian za zapłatę przez Państwa ceny.

Zainteresowani przeprowadzili Transakcję zawierając umowę ostateczną przenoszącą własność Nieruchomości 23 czerwca 2022 r.

W ramach Transakcji nabyli Państwo od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

1\. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym 1, wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 1: budynku magazynowo-biurowo-usługowego nr 1 i budynku magazynowo-biurowo-usługowego nr 2 oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak droga, parking naziemny, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć teletechniczna, instalacje wentylacyjne i sieć elektroenergetyczna oraz przyłącze kanalizacji deszczowej;

2\. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym 2 powstałej z podziału działki o numerze ewidencyjnym 3, wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 2: Budynku 1, Budynku 2 i budynku magazynowo-biurowo-usługowego nr 3 oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak droga, parking naziemny, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć gazowa, sieć teletechniczna, instalacje wentylacyjne, sieć elektroenergetyczna, przepompownia, zbiornik wody przeciwpożarowej, portiernia, pylon.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości, niebędących jednak przedmiotem Transakcji.

Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości. Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 18 Kodeksu Cywilnego, wstąpili Państwo w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

W ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniósł na Państwa następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością:

a) prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości,

b) prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w przypadku, gdy okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji (jedynie w przypadku wystąpienia takiej sytuacji, bowiem w przypadku kiedy okres najmu rozpocznie się przed datą Transakcji prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z tego rodzaju umów najmu zostały automatycznie przeniesione na Kupującego wraz z prawem własności Nieruchomości);

c) prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,

d) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw,

e) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektów budowlanych dotyczącej Nieruchomości wraz z własnością nośników, na których została zapisana ta dokumentacja projektowa - w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu,

f) prawa wynikające z gwarancji udzielonej przez projektanta na podstawie umowy z architektem,

g) gwarancje budowlane wraz z prawami wynikającymi z powiązanych umów z wykonawcami dotyczących wszelkich robót budowlanych lub remontowych; oraz umów dotyczących nabycia i/lub instalacji urządzeń lub wyposażenia, wraz z odpowiednimi zabezpieczeniami (jeśli występują);

h) dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego,

i) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców;

j) kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia.

Jednocześnie, w ramach Umowy Sprzedaży, Gwarant tj. spółka pełniąca rolę generalnego realizatora inwestycji Sprzedającego na Nieruchomości i odpowiedzialna za zarządzanie inwestycją i realizację inwestycji budowlanej polegającej na budowie obiektów logistycznych wraz z całą powiązaną infrastrukturą, maszynami i urządzeniami, przeniosła bezpośrednio na Państwa:

a) prawa wynikające z poręczenia udzielonego przez (…) S.A.;

b) wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z Umowy GW w zakresie rękojmi oraz gwarancji jakości przysługujących Gwarantowi wobec GW;

c) wszelkie majątkowe prawa autorskie do wszystkich utworów;

d) wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z gwarancji wynikające z gwarancji dotyczących robót wykonanych na podstawie Umowy GW ;

Co do zasady, Transakcja nie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu, Przenoszonymi Elementami oraz Prawami i Obowiązkami Gwaranta. Transakcja nie obejmowała przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działek lub finansowania budowy Budynków oraz Budowli.

W ramach Umowy Sprzedaży zawrą Państwo z Gwarantem umowę licencyjną dotyczącą znaków towarowych.

Nie później niż na dzień Transakcji Sprzedający złożył oświadczenia o wypowiedzeniu umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości. Zwrócą Państwo Sprzedającemu niektóre koszty mediów i usług serwisowych dostarczonych do Nieruchomości za okres począwszy od dnia następnego po dniu Transakcji do wcześniejszego z następujących: (i) wygaśnięcia odpowiedniej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub (ii) zawarcia przez Kupującego nowej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub (iii) przeniesienia odpowiedniej umowy na Kupującego w ramach Transakcji. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji tak, aby zapewnić, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie mediów/usług serwisowych do Nieruchomości. Po Transakcji Kupujący zawarł/zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie.

Do momentu Transakcji Gwarant świadczył usługi zarządzania Nieruchomością na rzecz Zbywcy na podstawie umowy regulującej świadczenie tego typu usług zawartych pomiędzy Zbywcą a Gwarantem. W ramach Transakcji, nie przejęli Państwo praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tej umowy.

Przedmiot Transakcji nie obejmował następujących składników majątku Zbywcy lub Gwaranta:

a) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

b) co do zasady praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

c) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz aktywami Sprzedającego,

d) gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy rachunków bankowych za wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,

e) zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile istniały,

f) istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych,

g) koncesji, licencji i zezwoleń za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami,

h) know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

i) dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy,

j) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),

k) mów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego,

l) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

m) należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),

n) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

o) bazy kontaktów z najemcami,

p) patentów i innych praw własności przemysłowej,

q) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (innych niż wymienione powyżej Przenoszone Elementy lub Prawa i Obowiązki Gwaranta).

W ramach Transakcji nie doszło do przejścia ze Sprzedającego na Państwa zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Państwa pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania wniosku).

Po nabyciu Nieruchomości, zamierzają Państwo prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Państwu będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Państwa umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności, dotyczą kwestii uznania, czy przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji sprzedaży nie było przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie doszło więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

W opisanej sytuacji wskazali Państwo, że przedmiotem Transakcji było prawo własności działki nr 1 oraz działki nr 2, wraz z prawem własności Budynków oraz Budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości. Transakcja nie obejmowała przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia działek lub finansowania budowy Budynków oraz Budowli. Przedmiot Transakcji nie obejmował następujących składników majątku Zbywcy lub Gwaranta: oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego, praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów, praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz aktywami Sprzedającego, gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy rachunków bankowych za wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych, koncesji, licencji i zezwoleń za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami, know-how Sprzedającego, dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy, praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych, umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego, praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych, należności podatkowych Sprzedającego, tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, bazy kontaktów z najemcami, patentów i innych praw własności przemysłowej, majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych. W ramach Transakcji nie doszło również do przejścia ze Sprzedającego na Państwa zakładu pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Państwa pracowników Sprzedającego. Po nabyciu Nieruchomości, zamierzają Państwo prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, na Państwu będzie więc spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Państwa umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

W związku z powyższym, zbycie przez Sprzedającego składników majątku, o których mowa w analizowanej sprawie, nie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Wobec tego należy przeanalizować, czy składniki majątku, stanowiące przedmiot Transakcji, wypełniają warunki do uznania ich za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Jak wyjaśniono wcześniej, podstawowym wymogiem do uznania dostawy majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest to, aby stanowił on zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), podlegający wydzieleniu w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Istotnym jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

W przypadku opisanej Transakcji nie doszło do przeniesienia własności szeregu składników majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego, które mogłyby zostać uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

W związku z powyższym nie można uznać, aby zbywane składniki majątku były wyodrębnione organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Należy stwierdzić, że będące przedmiotem sprzedaży składniki majątku nie są na tyle zorganizowane, aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności Sprzedającego bez dodatkowych nakładów Nabywcy, gdyż tak jak Państwo wskazali na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie składników majątku, które nabyli Państwo w wyniku Transakcji, nie można uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa zdefiniowaną w art. 2 pkt 27e ustawy.

W konsekwencji do opisanej Transakcji nie miał zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym Transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu ww. obiektu oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania go na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 staje się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane,

przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że Budynki zostały wybudowane przez Sprzedającego w latach 2017-2022. Budynki 1 i 2 zostały oddane do użytkowania w częściach na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych w latach 2020-2022. Natomiast Budynek 3 został oddany do użytkowania w całości na podstawie pozwolenia na użytkowanie z 16 grudnia 2020 r. Budynek 1, Budynek 2 (za wyjątkiem części objętej umową najmu i wydanej do użytkowania 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r. – Część Budynku 2), Budynek 3 oraz Budowle (za wyjątkiem części budowli oddanych do użytkowania 16 grudnia 2020 r., 19 lipca 2021 r., 9 listopada 2021 r. i w sierpniu 2020 r.) zostały oddane do użytkowania w okresie krótszym niż dwa lata przed dniem Transakcji. Po oddaniu Budynków do użytkowania Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków przekraczających 30% wartości początkowej każdego z nich, wartość ta nie zostanie również przekroczona do dnia Transakcji. Również wydatki poniesione na ulepszenia Budowli nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej każdej z nich. Sieć energetyczna oraz sieć gazowa nie stanowią własności Zbywcy i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Części Budynku 2 (oddanej do użytkowania na podstawie umowy najmu 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r. znajdującej się na Nieruchomości), upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tej Części Budynku 2 spełnia przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto po oddaniu Budynku 2 do użytkowania Zbywca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej.

W odniesieniu natomiast do Budynku 1, Budynku 3 oraz pozostałej części Budynku 2 należy wskazać, że nie zostanie spełniony warunek wynikający z powyższego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych obiektów (do wydania powierzchni w tych obiektach na podstawie umów najmu dochodziło między 17 grudnia 2020 r. a 14 sierpnia 2022 r.) a przedmiotową Transakcją upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przechodząc natomiast do obiektów/urządzeń (budowli), które znajdują się na nieruchomości i są własnością Sprzedającego należy wskazać, że w przypadku części tych obiektów, które zostały oddane do użytkowania 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r. w momencie sprzedaży upłynął okres ponad 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, a zatem dostawa tych części obiektów/urządzeń (budowli) spełnia przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W odniesieniu natomiast do pozostałych części tych obiektów/urządzeń (budowli), a więc oddanych do użytkowania 16 grudnia 2020 r., 19 lipca 2021 r., 9 listopada 2021 r. oraz w sierpniu 2020 r., należy wskazać, że nie został spełniony warunek wynikający z ww. przepisu, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. części obiektów a przedmiotową Transakcją upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W odniesieniu natomiast do obiektów, które nie są własnością Zbywcy (a więc sieć energetyczna i sieć gazowa) należy wskazać, zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny,

część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W myśl art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny,

częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny,

urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej, elektrycznej, itd. są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne itd., to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w przedmiotowej sytuacji sieć energetyczna oraz sieć gazowa nie stanowią własności Zbywcy i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji to mimo, iż te obiekty budowlane stanowią w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

W związku z tym, że dla dostawy tylko Części Budynku 2 (oddanej do użytkowania na podstawie umowy najmu 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r.) oraz części obiektów/urządzeń/budowli (oddanych do użytkowania 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r.) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w odniesieniu do pozostałych obiektów znajdujących się na Nieruchomości, tj. pozostałej części Budynku nr 2 oraz Budynku 1 i Budynku 3, a także części obiektów/urządzeń/budowli należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 ustawy.

Z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że prawo do zwolnienia od podatku przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z przedstawionych przez Państwa informacji, Zbywca poniósł koszty nabycia Działki oraz budowy (i ulepszeń) Budynków i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu. Po oddaniu Budynków do użytkowania Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków przekraczających 30% wartości początkowej każdego z nich, wartość ta nie zostanie również przekroczona do dnia Transakcji. Również wydatki poniesione na ulepszenia Budowli nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej każdej z nich.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie nie zostanie spełniona pierwsza przesłanka określona w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy warunkująca zwolnienie od podatku dostawy części Budynku 2 oraz Budynku 1 i Budynku 3, a także części obiektów/urządzeń (budowli), w stosunku do których w momencie Transakcji nie upłynął okres ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W kontekście drugiej przesłanki, wskazali Państwo, że Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli przekraczających 30% wartości początkowej każdego z nich. Przy czym zauważyć należy, że możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy uwarunkowana jest łącznym spełnieniem obu przesłanek wynikających z treści tego przepisu, a zatem Transakcja zbycia Części Budynku 2 oraz Budynku 1 i Budynku 3, a także części obiektów/urządzeń (budowli), w stosunku, do których w momencie Transakcji nie upłynął okres ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia, nie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym należy wskazać, że w związku z przedmiotowym zbyciem części Budynków oraz Budowli, obiektów/urządzeń, do których nie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie artykułu 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie ma również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie pkt 10a ww. artykułu.

Przechodząc do analizy zwolnienia wskazanego w pkt 2 przedmiotowego artykułu należy wskazać, że aby zastosować wskazane wyżej zwolnienie od podatku, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2\. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku dla Transakcji (której przedmiotem była część Budynku 2 oraz Budynek 1 i Budynek 3, a także część obiektów/urządzeń (budowli), w stosunku do których w momencie zbycia nie upłynął okres ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia), nie będzie mogło mieć również zastosowania w oparciu o regulacje powyższego przepisu. Jak Państwo wskazali, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Działki i budowy oraz ulepszeń Budynków i Budowli. Co więcej, wszystkie obiekty wykorzystywane były do czynności opodatkowanych VAT. Zatem warunki konieczne do spełnienia dla zastosowania zwolnienia od podatku przedmiotowej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostały spełnione, a więc zwolnienie na podstawie tego przepisu nie może mieć miejsca.

W konsekwencji, zbycie przez Sprzedającego opisanego we wniosku Budynku nr 1 oraz części Budynku nr 2 (oddanego do użytkowania w okresie krótszym niż 2 lata przed datą Transakcji) i Budynku 3, a także części obiektów/urządzeń (budowli) (oddanych do użytkowania w okresie krótszym niż 2 lata przed datą Transakcji) nie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Zbywca zobowiązany jest do naliczenia podatku VAT z tytułu zbycia tych obiektów, które zostały sprzedane w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa działek nr 1 oraz 2, na których znajdują się opisane wyżej obiekty również korzystała ze zwolnienia od podatku VAT – w takiej części, jak dostawa obiektów, które się na nich znajdują.

Ponadto należy zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano, dostawa Części Budynku 2 oraz części obiektów/urządzeń (budowli), w stosunku do których od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a także części działek nr 1 oraz 2, na których znajdują się opisane wyżej obiekty, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy korzystała ze zwolnienia od podatku.

Tym samym, w sytuacji gdy spełniali Państwo warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy i zrezygnowali z przedmiotowego zwolnienia, to dostawa tej części Nieruchomości, powinna zostać opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Reasumując, do dostawy Części Budynku 2 (oddanej do użytkowania na podstawie umowy najmu 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r.) oraz części obiektów/urządzeń/budowli (oddanych do użytkowania 17 kwietnia 2020 r. oraz 22 czerwca 2020 r.) zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z którego po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy mogli Państwo zrezygnować. Natomiast dostawa pozostałej Części Budynku 2, a także Budynku 1 i Budynku 3, oraz części obiektów/urządzeń/budowli (sprzedanych w okresie krótszym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia) nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 ustawy i podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji oraz czy Nabywca będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym powstałej na skutek odliczenia VAT naliczonego.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi. Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewidział sytuacje, których wystąpienie wyłącza możliwość obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego albo zwrotu podatku naliczonego. Sytuacje takie zostały wskazane w art. 88 ustawy o VAT.

Jednym z ograniczeń do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest ograniczenie wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, oraz że usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Państwa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Państwo oraz Kupujący w ramach Transakcji złożyliście w akcie notarialnym, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim Nieruchomość była objęta fakultatywnym zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości. Pozostała część Nieruchomości, nieobjęta zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 ustawy o VAT, jak wykazano wyżej, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomosci w ramach Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku są spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tym samym, mają Państwo również prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji oraz stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie: https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA) będąc użytkownikiem/wyznaczając użytkownika konta w e-Urzędzie Skarbowym.

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).