Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-174/08/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-05-30
Teza: Czy czynsz z najmu i zaliczki na dostawy mediów (opłaty za energię cieplną, dostawę wody, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych) naliczone najemcom i dzierżawcom gminnych lokali mieszkaniowych i użytkowych, którymi zarządza Wnioskodawca w imieniu i na rzecz Gminy i Miasta, stanowią Jego „obrót własny” w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; nieruchomości-administrowanie nieruchomością
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2008 r. (data wpływu 21 marca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie braku obowiązku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych kwot naliczonych najemcom i dzierżawcom gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych, którymi zarządza Wnioskodawca - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie braku obowiązku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych kwot naliczonych najemcom i dzierżawcom gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych, którymi zarządza Wnioskodawca.

Pismem z dnia 22 kwietnia 2008 r. Nr ITPP2/443-277/08/RS i ITPB3/423-174/08/AW wezwano Spółkę do usunięcia braków formalnych wniosku. Powyższe zostało dokonane w dniu 28 kwietnia 2008 r. (data wpływu) oraz 12 maja 2008 r. (data wpływu).

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Spółka sprawuje zarząd nad komunalnymi zasobami lokalowymi na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z Gminą i Miastem. Za zarząd tymi zasobami otrzymuje wynagrodzenie. Wystawia dla Gminy fakturę VAT. Otrzymane wynagrodzenie stanowi obrót Spółki i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W umowie zawartej między spółką a Gminą są wskazane wydatki, które pokrywane będą z wynagrodzenia. Wydatki te stanowią koszty uzyskania przychodów (Spółka pomniejsza podatek VAT należny o podatek VAT naliczony).

Pozostałe rozliczenia miedzy Spółką a Gminą przebiegają, zgodnie z umową, następująco:

*   Spółka zawiera, wypowiada i rozwiązuje umowy najmu lub dzierżawy lokali będących w zasobach gminy oraz umowy na dostawę energii elektrycznej, usuwanie nieczystości stałych, dostawę energii cieplnej, dostawę wody i odprowadzanie ścieków w imieniu i na rzecz Gminy,
*   Spółka jest upoważniona do pobierania od najemców i dzierżawców lokali należności obejmujących: - czynsze i opłaty z tytułu najmu lub dzierżawy lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży, - opłaty za dostawę zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych, dostawę energii, - inne opłaty związane z eksploatacją budynków i lokali wynikające z przepisów i umów w tym kaucji.
*   Spółka przekazuje otrzymane wpłaty zleceniodawcy w terminie do 20 – tego dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni,
*   rozliczenie między Spółką a Gminą będzie odbywać się w następujący sposób: - rzeczywiste wpływy z tytułu czynszu i świadczeń za dany miesiąc będą dzielone proporcjonalnie do wyliczonego za ten miesiąc przypisu poszczególnych najemców, - wpływy z czynszów z zaległościami i należnymi odsetkami – za dany miesiąc trafiać będą na wskazane przez Gminę konto bankowe w terminie do 20-tego następnego miesiąca, - wpływy dotyczące opłat pozostaną na koncie Spółki w celu bieżącego regulowania należności dotyczących tych świadczeń,
*   Gmina refinansuje w ciągu 7-u dni od daty otrzymania faktury od Spółki różnicę pomiędzy rozliczonymi wpłatami dokonanymi przez najemców i wyliczonym przypisem za dany miesiąc oraz koszty utrzymania budynków i lokali, tj. wynagrodzenie Spółki za sprawowanie zarządu.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy czynsz z najmu i zaliczki na dostawy mediów (opłaty za energię cieplną, dostawę wody, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych) naliczone najemcom i dzierżawcom gminnych lokali mieszkaniowych i użytkowych, którymi zarządza Wnioskodawca w imieniu i na rzecz Gminy i Miasta, stanowią Jego „obrót własny” w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy czynsz z najmu i zaliczki na dostawy mediów (opłaty za energię cieplną, dostawę wody, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych) naliczone najemcom i dzierżawcom gminnych lokali mieszkaniowych i użytkowych, którymi zarządza Wnioskodawca w imieniu i na rzecz Gminy i Miasta podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
3.  Czy Spółka może odliczyć VAT naliczony z tytułu zakupionych w imieniu Gminy usług medialnych?

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. Pytania w zakresie podatku od towarów i usług zostaną rozstrzygnięte odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy – w zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób prawnych – opłaty naliczone najemcom i dzierżawcom gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych w postaci czynszu najmu i zaliczek na dostawy mediów, które pobierane są w imieniu Gminy i Miasta nie stanowią przychodu Spółki. Rzeczywiste wpływu z tytułu czynszu i świadczeń za dany miesiąc (z zaległościami i odsetkami) Spółka dzieli proporcjonalnie do wyliczonego za ten miesiąc przypisu poszczególnych najemców i przekazuje je na konto bankowe Gminy. Wynika z tego, że Spółka jedynie użycza swojego konta bankowego Gminie, a opłaty z zasobów gminnych będących w zarządzaniu Spółki stanowią przychód Gminy.

Wnioskodawca wskazuje na różnicę pomiędzy opłatami, o których mowa powyżej a wynagrodzeniem, które otrzymuje od Gminy za zarządzanie. Wynagrodzenie – w Jego opinii – które Spółka otrzymuje od Gminy za usługę zarządzania stanowi obrót Wnioskodawcy (Spółka wystawia fakturę). Wydatki, które pokrywane będą z wynagrodzenia, zgodnie z umową o zarządzanie, stanowią koszty uzyskania przychodów.

Spółka podkreśla („w stanowisku w sprawie rozliczeń”), że za zarządzanie i świadczenia (media) wystawia na rzecz Gminy faktury VAT. Podatek VAT (należny) z tytułu wystawionych faktur za media traktuje jako przychód w podatku dochodowym, natomiast podatek VAT (naliczony) z tytułu zakupionych w imieniu Gminy usług medialnych traktuje jako koszt uzyskania przychodów.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego** stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie postawionego pytania, tj. w części dotyczącej braku obowiązku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych kwot naliczonych najemcom i dzierżawcom gminnych lokali mieszkalnych i użytkowych, którymi Wnioskodawca zarządza, uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie tutejszy organ wskazuje, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie operuje pojęciem „obrót własny”. Mimo iż Wnioskodawca nie wskazał wprost, że zadane przez Niego pytanie dotyczy przychodu z tytułu czynszów z najmu i zaliczek na dostawy mediów naliczanych najemcom i dzierżawcom gminnych lokali mieszkaniowych i użytkowych, którymi zarządza w imieniu i na rzecz Gminy, to powyższe wynika z kontekstu pytania i stanowiska Spółki w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego. Poza tym w uzupełnieniu do wniosku z dnia 28 kwietnia 2008 r. (data wpływu) Spółka wskazała, że oczekuje także interpretacji w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmianami), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty.

Przepis art. 7 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Źródła przychodów określają m.in. przepisy art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którymi, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń oraz przychodów w naturze, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą - przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Natomiast art. 12 ust. 4 ustawy w sposób wyczerpujący określa rodzaje przychodów nie zaliczonych do przychodów podatkowych, co oznacza, że wszystkie inne przychody, poza określonymi w tym przepisie, stanowiące przysporzenie majątkowe - aktywów podatnika, stanowią przychody, z którymi ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych wiąże powstanie obowiązku podatkowego. Przychodami więc, w rozumieniu ustawy są te przychody, które wynikają ze źródła przychodów, jakie stanowi działalność gospodarcza i które w następstwie prowadzenia tej działalności stają się należnością, choćby faktycznie środków z tego tytułu jeszcze nie otrzymano.

Stosownie do treści art. 184 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zmianami) zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości. Przepis art. 185 tej ustawy wskazuje natomiast, że zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Sposób lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że Przedsiębiorstwo Sp. z o.o. jako osoba prawna w stosunku do której mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w ramach swojej działalności gospodarczej zawarła umowę o zarządzanie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Przedmiotem działalności Przedsiębiorstwa jest między innymi działalność w zakresie administrowania komunalnymi zasobami mieszkalnymi. Za powyższą czynność Spółka otrzymuje określone w umowie wynagrodzenie, które dolicza do swoich przychodów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, wpływające na rachunek Spółki środki pieniężne z pobieranych czynszów z tytułu najmu lokali stanowiących własność Gminy, nie stanowią przychodów Spółki dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, gdyż środki te na mocy odrębnych przepisów stanowią dochód własny Gminy. Spółka, jako zarządca nieruchomości nie jest właścicielem, a jedynie działa w imieniu i na rzecz właściciela. Spółka gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Zaliczki wpłacane przez najemców na koszty zarządu nieruchomością oraz dostawy mediów gromadzone są na rachunku bankowym Spółki, a następnie przekazywane dalej w ramach rozliczeń pomiędzy właścicielem lokali (Gminą) a zarządcą. Nie stanowią więc dla Spółki realnego przysporzenia. W zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych podmiotem pozostaje właściciel nieruchomości.

Przedmiotem opodatkowania dla Przedsiębiorstwa w przedstawionym stanie faktycznym jest natomiast dochód, którego źródłem jest wynagrodzenie otrzymywane od właściciela nieruchomości, czyli Gminy lub Miasta.

Do dnia 31 grudnia 2006 r. Spółka zajmująca się administrowaniem nieruchomościami mogła korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 4o ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż w myśl ww. przepisów wolne od podatku dochodowego były dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, uzyskane przez osoby prawne, których zadaniem było administrowanie nieruchomościami w imieniu właścicieli i zarządców domów - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W związku z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wprowadzoną ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2006 roku, Nr 217, poz. 1589), od dnia 1 stycznia 2007 roku - zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy - wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Z powyższego przepisu wynika, że podmioty nie wymienione w tym przepisie, takie jak np. Wnioskodawca, nie korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych z tytułu administrowania zasobami mieszkaniowymi.

W odniesieniu do stanowiska Wnioskodawcy w części dotyczącej uznania przez Spółkę podatku VAT należnego za przychód w podatku dochodowym od osób prawnych, a podatku VAT naliczonego za koszty podatkowe należy wskazać, że - w myśl art. 12 ust. 4 pkt 9 ustawy o podatki dochodowym od osób prawnych – do przychodów nie zalicza się należnego podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 46 tej ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów podatku od towarów i usług, z tym że jest kosztem uzyskania przychodów:

1.  podatek naliczony:
    1.  jeżeli podatnik zwolniony jest od podatku od towarów i usług lub nabył towary i usługi w celu wytworzenia albo odprzedaży towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku od towarów i usług,
    2.  w tej części, w której zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług - jeżeli naliczony podatek od towarów i usług nie powiększa wartości środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej,
2.  podatek należny w przypadku:
    1.  importu usług oraz wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, jeżeli nie stanowi on podatku naliczonego w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług; kosztem uzyskania przychodów nie jest jednak podatek należny w części przekraczającej kwotę podatku od nabycia tych towarów i usług, która mogłaby stanowić podatek naliczony w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług,
    2.  przekazania lub zużycia przez podatnika towarów lub świadczenia usług na potrzeby reprezentacji i reklamy, obliczony zgodnie z odrębnymi przepisami,
3.  kwota podatku od towarów i usług, nieuwzględniona w wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlegających amortyzacji zgodnie z art. 16a-16m, lub dotycząca innych rzeczy lub praw niebędących środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi podlegającymi tej amortyzacji - w tej części, w jakiej dokonano korekty powodującej zmniejszenie podatku odliczonego zgodnie z art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika wprost, iż podatek należny nie stanowi przychodów Spółki, podatek naliczony – co do zasady – nie jest natomiast kosztem uzyskania przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie jej wydania.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta, co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.