Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-197/08-2/SP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-02-27
Teza: Jakie zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości dotyczą wyżej opisanego przypadku? W jaki sposób ustalić dochód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości? W jaki sposób naliczyć podatek oraz w jakiej wysokości i kiedy go rozliczyć?
Słowa kluczowe: darowizna; data; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu; rozliczanie (rozliczenia); zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 7; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12.12.2008 r. (data wpływu 15.12.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej częściowo w 2001 r. w drodze darowizny i częściowo w 2007 r. drodze zamiany – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15.12.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej częściowo w 2001 r. w drodze darowizny i częściowo w 2007 r. drodze zamiany.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2001 r. w drodze umowy darowizny Wnioskodawca nabył działkę (Nr 163/3), na której w tymże roku rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. W roku 2004 roku Wnioskodawca podzielił działkę na dwie części (Nr 163/5 i 163/6). Z uwagi na ukształtowanie terenu Wnioskodawca zaczął budowę na działce sąsiedniej, którą nabył w 2007 r. w drodze zamiany (działka Nr 163/7 za działkę Nr 163/5). Odbiór budynku mieszkalnego przez nadzór budowlany nastąpił w roku 2008. Obecnie stan faktyczny zgodnie z załączoną mapą (jest to mapa projektu podziału nieruchomości z 2004r., jednak odzwierciedla stan faktyczny) wygląda następująco: Wnioskodawca posiada dwie działki: Nr 163/6 (na której stoi ok. 80% domu), nabytą w drodze darowizny w 2001 r. oraz działkę Nr 163/7 (na której stoi 20% domu) nabytą w drodze zamiany w 2007 r.

W 2009 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać całą nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Jakie zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości dotyczą wyżej opisanego przypadku?
2.  W jaki sposób ustalić dochód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości?
3.  W jaki sposób naliczyć podatek oraz w jakiej wysokości i kiedy go rozliczyć?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Sprzedaż działki Nr 163/6 nabytej w 2001 r. nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Działka Nr 163/7 nabyta w 2007 r. podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Podobnie z budynkiem mieszkalnym: 80% budynku znajduje się na działce Nr 163/6 i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży, pozostałe 20% znajduje się na działce Nr 163/7 i podlega opodatkowaniu w wysokości 19% liczonych od dochodu.

Dochód ustala się w następujący sposób: kwota sprzedaży pomniejszona o koszty wybudowania domu (udokumentowane fakturami VAT), z czego 80% to dochód przypadający na działkę Nr 163/6 (stoi tam 80% powierzchni domu), natomiast 20% dochodu przypada na działkę Nr 163/7 (stoi tam 20% powierzchni domu) i podlega opodatkowaniu wg stawki 19%, podatek rozliczany w zeznaniu rocznym PIT.

Przykład: kwota sprzedaży wynosi 100.000 zł, koszty udokumentowane fakturami 50.000 zł, zatem dochód wynosi 50.000 zł, z tego 80%, tj. 40.000 zł przypada na działkę Nr 163/6 i nie podlega opodatkowaniu, natomiast 20%, tj. 10.000 zł przypada na działkę Nr 163/7 i podlega opodatkowaniu w wysokości 19% tj. 1.900 zł.

Powyższe wartości mają charakter poglądowy i nie mają odzwierciedlenia w rzeczywistości.

Podatek zostanie rozliczony w zeznaniu rocznym za 2009 r. i zapłacony do 30.04.2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane: w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowej sprawie istotnym jest ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu wskazanego w cytowanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec powyższego należy odnieść się do prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Zatem sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdujących się na nim trwale z nim związanych budynków.

Należy zatem stwierdzić, iż bieg pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntów oraz wybudowanych na tych gruntach budynków, stanowiących ich część składową. W tym stanie prawnym bez znaczenia pozostaje fakt wybudowania budynku, bowiem okres pięciu lat liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntów.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2001 r. umową darowizny Wnioskodawca nabył działkę Nr 163/3, na której w tymże samym roku rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. W roku 2004 podzielił działkę na dwie części (Nr 163/5 i 163/6). Z uwagi na ukształtowanie terenu Wnioskodawca zaczął budowę na działce sąsiedniej, którą nabył w 2007 r. w drodze zamiany (działka Nr 163/7 za działkę 163/5). Odbiór budynku mieszkalnego przez nadzór budowlany nastąpił w roku 2008. Obecnie Wnioskodawca posiada dwie działki: Nr 163/6 (na której stoi ok. 80% domu) nabytą w drodze darowizny oraz działkę Nr 163/7 (na której stoi 20% domu) nabytą w drodze zamiany w 2007 r. W 2009 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać całą nieruchomość.

Należy wskazać, iż umowa zamiany jest umową dwustronnie zobowiązującą. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

W świetle powyższego, w przypadku sprzedaży w 2009 r. domu położonego na działce nabytej w 2001 r., odpłatne zbycie w tej części nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r., ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył prawo własności tej części gruntu minął okres pięciu lat, o którym mówi ten przepis.

Natomiast zbycie domu w części, w jakiej usytuowany jest on na działce nabytej w 2007 r. w drodze zamiany podlegać będzie opodatkowaniu, zgodnie z zapisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1, ust. 3 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z uwagi na treść art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W związku z powyższym Wnioskodawca będzie obowiązany złożyć zeznanie w obowiązującym terminie oraz uiścić należny podatek dochodowy od tej części sprzedanej nieruchomości, która została nabyta w drodze zamiany w 2007 r.

Podsumowując, w oparciu o powyższe przepisy prawa należy stwierdzić, iż w odniesieniu do części zabudowanej nieruchomości nabytej w 2001 r. będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r. i w związku z tym odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości w części, jaką Wnioskodawca nabył w 2001 r. nie będzie stanowiło źródła przychodu zdefiniowanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem nabycie nieruchomości nastąpiło w 2001 r., natomiast sprzedaż dokonana będzie w 2009 r., czyli po upływie pięcioletniego okresu od dnia nabycia. Natomiast zbycie domu w części, w jakiej usytuowany jest on na gruncie nabytym w 2007 r. w drodze zamiany podlegać będzie opodatkowaniu, zgodnie z zapisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego, który wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywistego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M. C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.