Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4015.358.2025.1.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-01
Teza: W przypadku, gdy w opisanej sprawie wartość hipotek nie
przekracza wartości nabywanej nieruchomości obowiązek
podatkowy wystąpi, dojdzie także do powstania zobowiązania
podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Podstawą
opodatkowania będzie wartość rynkowa udziału w
nieruchomości pomniejszona o wartość stanowiącej ciężar
hipoteki przypadającej na darowany udział.
W przypadku, gdy hipoteka obciążająca nieruchomość
przekracza jej wartość to podstawa opodatkowania
nabywanej nieruchomości (udziału w niej) wyniesie zero.
Słowa kluczowe: hipoteka
kredyt
nieruchomości
obowiązek-obowiązek podatkowy
udział
umowa-umowa darowizny
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 7-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 29 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków
    podatkowych darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest
    następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Nieruchomość położona w (...), działka nr (...), (...), stanowi własność (...). Nieruchomość
    obejmuje budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy w stanie surowym zamkniętym.
    Wartość rynkowa nieruchomości, według szacunku stron, wynosi ok. (...) tys. zł.
    Nieruchomość jest obciążona hipotekami zabezpieczającymi pożyczki w łącznej wysokości
    ok. (...) tys. zł (dwie istniejące umowy pożyczki na kwoty po ok. (...) tys. zł każda, z
    pozostałym saldem do spłaty ok. (...) tys. zł; rozważana jest też trzecia pożyczka (...) tys. zł).
    Strony planują ustanowić współwłasność nieruchomości w częściach równych 50/50
    poprzez dopisanie Pana (...) do księgi wieczystej. Jednocześnie strony zamierzają
    uregulować między sobą sposób spłaty istniejących zobowiązań hipotecznych – każdy ze
    współwłaścicieli miałby odpowiadać za połowę tych zobowiązań.
    Rozważanym sposobem przeniesienia udziału jest umowa darowizny, która co do zasady
    podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn wg III grupy podatkowej
    (stawka 20%).
    Pytania
    Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 7
    ustawy o podatku od spadków i darowizn) można pomniejszyć wartość darowanego
    udziału w nieruchomości o istniejące na niej obciążenia hipoteczne (hipoteki
    zabezpieczające kredyty/pożyczki)?
    Czy w sytuacji, gdy suma obciążeń hipotecznych przewyższa wartość nieruchomości,
    podstawa opodatkowania może wynieść 0 zł?
    Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym zdarzeniu przyszłym
    podatek od darowizny nie wystąpi, bądź jego wysokość będzie naliczana od wartości
    pomniejszonej o ciężary hipoteczne?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę
    opodatkowania stanowi czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, tj. wartość
    rynkowa pomniejszona o długi i ciężary. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości w celu
    zabezpieczenia pożyczki stanowi „ciężar” w rozumieniu powyższego przepisu. W związku z
    tym wartość darowanego udziału w nieruchomości powinna być pomniejszona o
    obciążenia hipoteczne. Jeżeli wartość obciążeń przewyższa wartość nieruchomości, czysta
    wartość wynosi 0 zł, a tym samym nie powstaje obowiązek podatkowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
    spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):

        Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie
        przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium
        Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium
        Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.
    Ustawa nie definiuje pojęcia darowizny, w związku z tym należy sięgnąć do ustawy z dnia
    23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
    Z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:
        Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia
        na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
    Jak stanowi art. 890 § 1 cyt. Kodeksu:
        Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego.
        Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna,
        jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
    Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
        Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
        Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze przy nabyciu w drodze
        darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu
        notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z
        chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot
        darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron,
        obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
    Stosownie do treści art. 7 ust. 1 cyt. ustawy:
        Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych
        po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i
        praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku
        podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy
        spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu
        dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia
        wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w
    art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary.
    Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn
    stanowią katalog otwarty.
    Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia
    cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega
    potrąceniu od jego wartości.
    „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów
    jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn,
    polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    Stosownie do treści art. 244 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:
        Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw,
        spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
        Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne
        przepisy.

    W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i
    regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j.Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
        W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
        stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
        wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
        stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi
        właściciela nieruchomości (hipoteka).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
        Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości
        określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i
        praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych
        wkładów.
    Na podstawie art. 8 ust. 3 cyt. ustawy:
        Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie
        przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku,
        z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
        prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku
        podatkowego.
    Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
        Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której
        zaliczony jest nabywca.
        Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy
        do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
    W myśl art. 14 ust. 3 cyt. ustawy:
        Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
        1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową,
        rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
        2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i
        małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków,
        małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
        3) do grupy III – innych nabywców.
    Stosownie do art. 9 ust. 1 tej ustawy:
        Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw
        majątkowych o czystej wartości przekraczającej:
        1) 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
        2) 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
        3) 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
    Przy obliczeniu podatku od nabycia tytułem darowizny ma także zastosowanie zasada
    kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w tym roku (w
    którym ma miejsce darowizna) oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok, a także
    odliczenia kwoty wolnej od podatku.
    Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:

        Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy
        następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych
        ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych
        dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i
        w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej
        wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od
        opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z
        obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych
        podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym
        wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.
    Podatek oblicza się na zasadach określonych w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od
    spadków i darowizn.
    Art. 18 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że:
        Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego:
        1) darowizny;
        2) umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie;
        3) umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności;
        4) umowy nieodpłatnego ustanowienia użytkowania.
    Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że rozważana jest
    umowa darowizny przenosząca na Pana 1/2 udział w nieruchomości (działce z
    posadowionymi na niej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym).
    Wartość rynkowa nieruchomości, według szacunku stron, wynosi ok. (...) tys. zł.
    Nieruchomość jest obciążona hipotekami zabezpieczającymi pożyczki w łącznej wysokości
    ok. (...) tys. zł.
    Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego
    stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i
    darowizn, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
    Podstawę opodatkowania w przedmiotowej sprawie zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o
    podatku od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po
    potrąceniu długów i ciężarów, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu
    nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
    Należy podkreślić, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania istotna jest kwota
    hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość, a nie wysokość
    zaciągniętych pożyczek zabezpieczonych taką hipoteką. Dla kwestii ustalenia podstawy
    opodatkowania nie ma znaczenia również fakt jaka kwota pożyczek pozostała do
    spłacenia. To nie pożyczka stanowi ciężar, stanowi go hipoteka, którą zostało obciążone
    opisane we wniosku prawo własności nieruchomości.
    W związku z powyższym należy zgodzić się z Pana stanowiskiem, że istniejące na
    nieruchomości hipoteki stanowić będą obciążenie, które należy zaliczyć do długów i
    ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.
    Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział w nieruchomości, to hipoteka
    będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość
    udziału 1/2 w nieruchomości nabytej w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o 1
    /2 kwoty hipoteki.
    W przypadku, gdy w opisanej sprawie wartość hipotek nie przekracza wartości nabywanej
    nieruchomości obowiązek podatkowy wystąpi, dojdzie także do powstania zobowiązania
    podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania będzie
    wartość rynkowa udziału w nieruchomości pomniejszona o wartość stanowiącej ciężar
    hipoteki przypadającej na darowany udział.

    W przypadku, gdy hipoteka obciążająca nieruchomość przekracza jej wartość to podstawa
    opodatkowania nabywanej nieruchomości (udziału w niej) wyniesie zero. Tym samym w
    takiej sytuacji obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania
    zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym
    nie będzie na Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu
    nabycia na podstawie darowizny 1/2 udziału w nieruchomości.
    Zatem Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Podkreślam, że nie jestem uprawniony do analizowania i oceny dokumentów załączonych
    do wniosku. Interpretacja została wydana wyłącznie na podstawie opisu zdarzenia
    przyszłego, przedstawionego we wniosku.
    Jednocześnie informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor
    Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego
    indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego. Przedmiotowa
    interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem – została wydana wyłącznie dla Pana i
    tylko Pan może czerpać z niej ochronę.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.