Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.363.2024.4.ESZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-21
Teza: Uznanie Sprzedającego za podatnika a sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art 43. ust. 1 pkt 9.
Słowa kluczowe: budynek-rozbiórka budynku; grunty-grunt niezabudowany; pełnomocnictwo; podatnik; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

3 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz uznania dostawy gruntu za opodatkowaną podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 sierpnia 2024 r. (wpływ 6 sierpnia 2024 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…). Nieruchomość składa się z działki oznaczonej numerem (…) o powierzchni 0,7386 ha położnej w (…).

Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy. Nieruchomość nie wchodzi w skład majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki. Nieruchomość stanowi osobisty majątek Wnioskodawcy. Wnioskodawca nabył własność Nieruchomości w drodze darowizny otrzymanej od jego ojca w dniu 25 października 2017 r.

Z rejestru gruntów i kartoteki budynków wynika, że Nieruchomość stanowi inne tereny zabudowane budynkami przemysłowymi, transportu i łączności oraz zbiornikami, silosami i budynkiem magazynowym. W praktyce zabudowania stanowią suszarnię z obudową, koszem zasypowym wraz z zadaszeniem, 24 aluminiowymi zbiornikami magazynowymi, budynkiem biurowo-warsztatowym i budynkiem wagi z wagą samochodową. Przedmiotowe zabudowania były obecne na Nieruchomości w momencie nabycia jej w drodze darowizny przez Wnioskodawcę, tj. zostały zrealizowane przez ojca Wnioskodawcy. Na Nieruchomości posadowione są następujące budynki oznaczone pod numerami (Id budynku):

1\. (…) - kategoria budynku: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 23 m2;

2\. (…) - kategoria budynku: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 94 m2;

3\. (…) - kategoria budynku: budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy 91 m2;

4\. (…) - kategoria budynku: budynki transportu i łączności, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 9 m2;

5\. (…) - kategoria budynku: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 170 m2;

6\. (…) - kategoria budynku: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 69 m2.

Wnioskodawca od 15 lutego 2012 r. prowadzi działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest transport drogowy towarów. Przedmiotem działalności gospodarczej nie jest obrót nieruchomościami. Wnioskodawca podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, zaś przychód z prowadzonej przez niego działalności opodatkowany jest liniowo (zgodnie z art. 30ca ust. 1 ustawy o PIT). Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod adresem (…). Na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca sporadycznie wykorzystuje jednak również część Nieruchomości, to jest utwardzony plac o powierzchni ok. 0,185 ha, tj. ok. 25% powierzchni Nieruchomości. Sporadyczne korzystanie z tej części Nieruchomości polega na parkowaniu na niej pojazdów wykorzystywanych przez Wnioskodawcę do świadczenia usług transporotowych w sytuacji braku miejsca postojowego w miejscu, w którym Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, tj. (…). Pozostała część Nieruchomości, tj. ok. 75% jej powierzchni nie jest w ogóle (nawet sporadycznie) używana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Z uwagi na nieregularny i sporadyczny charakter korzystania z części Nieruchomości w prowadzonej działalności, Nieruchomość (tj. ani grunt ani żaden z budynków) nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Dnia 1 marca 2024 r. Wnioskodawca działając jako osoba prywatna złożył Spółce (…) z siedzibą w (…), wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…) w (…), VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (…), REGON: (…), NIP: (…) (dalej: „Nabywca”) ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej opisanej w pkt (1) (umowa przyrzeczona). Oferta został przyjęta w dniu 6 marca 2024 r. Na Nieruchomości Nabywca planuje realizację inwestycji (dalej: „Inwestycja”) polegającej na prowadzeniu na Nieruchomości obiektu handlowego (dalej: „Obiekt”). Inwestycja będzie zrealizowana na Nieruchomości oraz na działce sąsiedniej, która zostanie nabyta przez Nabywcę od innego podmiotu niż Wnioskodawca.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu szeregu warunków określonych w ofercie, o której mowa w pkt (8). Jednym z warunków jest przedłożenie przez Wnioskodawcę przed zawarciem umowy przyrzeczonej m.in.:

*   decyzji obejmującej zgodę na usunięcie drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem, wraz z potwierdzeniem poniesienia ustalonych w tej decyzji opłat administracyjnych z tytułu usunięcia drzew lub krzewów - o ile będzie to konieczne,
*   decyzji o przeniesieniu na Nabywcę do nabycia wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury w ramach Nieruchomości,
*   zaświadczenia wydanego przez właściwy organ ochrony środowiska, że Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru historycznego zanieczyszczeń powierzchni ziemi ani rejestru bezpośrednich zagrożeń szkodą w środowisku i szkód w środowisku,
*   porozumienia, umowy lub innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, w tym Obiektem lub jego infrastrukturą, jak również ostatecznych, a w wypadku wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego - prawomocnych rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do przebudowy lub likwidacji tych instalacji, urządzeń lub sieci,
*   dokumentu pochodzącego od właściwego organu administracji, zatwierdzającego organizację ruchu w ramach Nieruchomości, pozwalającego na skomunikowanie Nieruchomości z drogą publiczną - ulicą (…) oraz ulicą (…) poprzez zjazdy zwykłe z dróg publicznych z pełną relacją skrętów, stosownie do (…) - o ile będzie konieczna dla prawidłowej realizacji Inwestycji oraz z niej korzystania.

Wnioskodawca zobowiązał się ponadto do udzielenia Nabywcy pełnomocnictw do działania w jego imieniu oraz podejmowania określonych czynności (wskazanych poniżej), mających na celu przygotowanie realizacji Inwestycji. Są to m.in.:

1) pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych, tj. do:

a) wszczęcia i prowadzenia w imieniu Wnioskodawcy postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

i. decyzji o podziale Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,

ii. decyzji o rozgraniczeniu Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,

iii. decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,

iv. zezwolenia na lokalizację zjazdów zwykłych z dróg publicznych na Nieruchomość,

v. uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

vi. uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

vii. decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej realizację Inwestycji na Nieruchomości, z której wynikać będzie, że w ramach Nieruchomości możliwe jest zrealizowanie Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury, zgodnie z przyjętymi założeniami,

viii. zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość,

ix. zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

x. zezwolenia na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,

xi. decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji w ramach Nieruchomości,

xii. zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

xiii. pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

xiv. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji,

xv. innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów,

2) prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

3) pełnomocnictwo do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci,

4) pełnomocnictwo do prowadzenia inwestycji.

Powyżej wskazane pełnomocnictwa mogą być efektywnie wykonywane przez pełnomocników przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a decyzje uzyskane przez Wnioskodawcę zostaną przeniesione na Nabywcę w wykonaniu postanowień Umowy Przyrzeczonej.

Wnioskodawca zobowiązał się również do współdziałania z Nabywcą w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla budowy Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy. Oznacza to w szczególności, że Wnioskodawca zobowiązał się wobec Nabywcy do wzajemnej współpracy, dążąc do możliwe najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do budowy i użytkowania Inwestycji, w szczególności udzielanie prawem wymaganych pełnomocnictw oraz zgód, możliwie jak najszybsze przekazywanie informacji lub korespondencji doręczonej Wnioskodawcy dotyczącej lub związanej z zawartą umową lub Inwestycją. Przedmiotowe zobowiązanie do współdziałania będzie obowiązywało również po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Ponadto jednym z zobowiązań wynikających z zawartej umowy przedwstępnej jest dokonanie rozbiórki budynków opisanych w pkt (3). Cena sprzedaży Nieruchomości uwzględnia jedynie wartość gruntu. Nabywca nie jest zainteresowany nabyciem własności Budynków. Nieruchomość w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie więc posiadała status nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

W przypadku potwierdzenia przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej prawidłowości stanowiska zaprezentowanego w stosunku do pytania 3, Wnioskodawca udokumentuje transakcję dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy poprzez wystawienie faktury z podatkiem VAT naliczonym według stawki podstawowej.

Opisana we wniosku transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu odpowiadając na pytania organu wskazał Pan:

1) jak faktycznie wykorzystywał Pan nieruchomość nabytą w 2017 r. przez cały okres jej posiadania i czy była ona wykorzystywana w majątku prywatnym w celach osobistych, a jeśli nie, to dlaczego?

Odpowiedź: Nieruchomość przez cały okres posiadania byłą użytkowana tylko w części, tj. w 25% zgodnie z opisem uwzględnionym we wniosku – sporadycznie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Pozostała część nieruchomości nie była przez Wnioskodawcę czynnie używana, była traktowana przez Wnioskodawcę jako forma ochrony prywatnego kapitału.

2) w jaki sposób pozyskał Pan nabywcę dla będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca złożył nabywcy ofertę zakupu nieruchomości.

3) czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy (wskazać datę/daty) i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte,

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d) kiedy (wskazać datę/daty) dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

e) ile (wskazać liczbę) nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

f) na co (wskazać cel) zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca sprzedał wcześniej jedną nieruchomość, którą nabył 6 stycznia 20004 r. na podstawie umowy sprzedaży w celu lokaty prywatnej gotówki. Nieruchomość nie byłą w żaden sposób wykorzystywana. Wnioskodawca sprzedał Nieruchomość 31 października 2023 r. w celu upłynnienia części posiadanego majątku. Wnioskodawca sprzedał jedną, niezabudowaną nieruchomość – grunt orny. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na bieżące utrzymanie Wnioskodawcy. Nie zostały przeznaczone na zakup innych nieruchomości.

4) kiedy zamierza Pan sprzedać nieruchomość gruntową, o której mowa we wniosku? Proszę wskazać konkretną datę

Odpowiedź: Zgodnie z umową przedwstępną umowa przyrzeczona ma być zawarta nie później niż do dnia 27 lutego 2026 r. Wnioskodawca nie zna jednak dokładnej daty, gdyż zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia szeregu warunków, z których część nie jest zależna od Wnioskodawcy (np. uzyskanie pozwolenia na budowę przez nabywcę).

5) czy Pana żona prowadzi działalność gospodarczą? Jeśli tak, proszę wskazać, czy nieruchomość, o której mowa we wniosku, była/jest wykorzystywana przez nią w działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Nie, żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej.

6) w jaki sposób w pozostałych ok. 75% (oprócz parkowania pojazdów wykorzystywanych w działalności gospodarczej) działka nr (…) przeznaczona do sprzedaży jest/była wykorzystywana przez Pana od momentu wejścia w jej posiadanie (w 2017 r.) do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób grunt zaspokajał te potrzeby prywatne/osobiste? - należy tu opisać sposób korzystania z działki,

Odpowiedź: Pozostałe 75% działki nr (…) nie było przez Wnioskodawcę w żaden sposób wykorzystywane, stanowi jego majątek prywatny.

7) czy od dnia nabycia w 2017 r. cała działka bądź znajdujące się na niej budynki były przedmiotem zawieranych przez Pana umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie udostępniał Pan działkę bądź budynki osobom trzecim, czy udostępnianie działki bądź budynków było odpłatne czy nieodpłatne?

Odpowiedź: Nie, od dnia nabycia w 2017 r. ani działka ani znajdujące się na niej budynki nie były przedmiotem zawieranych przez Wnioskodawcę umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

8) czy wszystkie budynki znajdujące się na działce nr (…) zostaną rozebrane przez Pana do dnia zawarcia z Nabywcą umowy przyrzeczonej sprzedaży, czy też ich rozbiórka rozpocznie się dopiero po nabyciu działki przez Nabywcę?

Odpowiedź: Tak, wszystkie budynki znajdujące się na działce nr (…) zostaną rozebrane przez Wnioskodawcę do dnia zawarcia z Nabywcą umowy przyrzeczonej sprzedaży.

9) czy dla działki nr (…) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie wynika z tego planu dla tej działki, a jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to czy na dzień sprzedaży dla działki nr (…) będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odpowiedź: Dla działki nr (…) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do dnia sporządzenia odpowiedzi na wezwanie nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednak zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej taka decyzja powinna być wydana przed dniem sprzedaży.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1) Czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca powinien zostać uznany za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT?

2) Czy dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę i nie będzie zwolniona z tego podatku?

**Pana stanowisko w zakresie podatku VAT, którego dotyczy pytanie nr 3 i 4**

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca powinien zostać uznany za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, zgodnie z art. 15 ust.

2 ustawy o VAT, „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Biorąc pod uwagę praktykę organów podatkowych, dana osoba fizyczna może zostać uznana za podatnika również w przypadku, gdy dana czynność została dokonana jednorazowo, o ile sposób dokonania takiej czynności wskazuje na profesjonalny charakter działania danej osoby.

Jednocześnie, biorąc pod uwagę praktykę organów podatkowych jak również orzecznictwo sądów administracyjnych, dana osoba fizyczna nie działa w charakterze podatnika w przypadku czynności obejmujące wykonywanie prawa własności w stosunku do przedmiotów stanowiących część majątku osobistego danej osoby.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach transakcji obejmującej dostawę Nieruchomości o ile w ramach tej transakcji, Wnioskodawca podejmował czynności wykraczające poza zakres wykonywania prawa własności w stosunku do przedmiotów stanowiących część majątku prywatnego.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, Wnioskodawca zobowiązał się do udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenia przedstawicielom Nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania określonych czynności mających na celu przygotowanie Inwestycji, tj. pełnomocnictwa do prowadzenia postępowań administracyjnych, pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci, pełnomocnictwa do prowadzenia inwestycji. Wnioskodawca zobowiązał się również do współdziałania z Nabywcą w zakresie przygotowania Nieruchomości do realizacji Inwestycji.

Zgodnie z postanowieniami Kodeksu Cywilnego, czynności dokonane przez pełnomocnika mają bezpośredni wpływ na sytuację prawna i majątkową mocodawcy. W szczególności, zgodnie z art. 95 par 2 Kodeksu Cywilnego, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. W konsekwencji, czynności dokonane przez przedstawicieli Nabywcy na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Wnioskodawcę zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, będą pociągały za sobą bezpośrednie skutki w stosunkach majątkowych i prawnych Wnioskodawcy. Tym samym, czynności podjęte przez przedstawicieli Nabywcy działających na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Wnioskodawcę, będą stanowiły czynności podejmowane przez samego Wnioskodawcę będące wsparciem w procesie realizacji Inwestycji, co nastąpi w wykonaniu zobowiązań Wnioskodawcy wynikających z postanowień umowy przedwstępnej.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, iż zakres ich aktywności podejmowanej w związku ze sprzedażą Nieruchomości (m.in. podjęcie działań wspierających realizację Inwestycji poprzez ustanowionych pełnomocników), przekracza zakres zwykłego dysponowania prawem własności. Tym samym, Wnioskodawcę należy uznać za podatnika VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: m.in. w interpretacji z dnia 13 stycznia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.565.2022.2.MM, czy też interpretacji z dnia 17 stycznia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.633.2022.2.AG.

Dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Definicja terenów budowlanych zawarta jest natomiast w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Są nimi grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl przywołanego przepisu od podatku VAT zwolniona jest: „dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”. Literalna wykładnia tego przepisu skłania do stwierdzenia, że ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów, na których nie są posadowione budowle lub ich części, o charakterze rolnym, leśnym lub działek rekreacyjnych.

Jak wynika z opisanego stanu faktycznego wolą stron umowy sprzedaży będzie dostarczenie terenu niezabudowanego. Nabywca jest zainteresowany wyłącznie gruntem, dlatego też przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca usunie zabudowania znajdujące się na Nieruchomości. Nieruchomość w dniu sprzedaży będzie miała status gruntu niezabudowanego, co znajdzie odzwierciedlenie również w ewidencji gruntów.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana i nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W momencie dostawy Nieruchomość będzie miała charakter gruntu przeznaczonego pod zabudowę (zgodnie z warunkami zabudowy, których uzyskanie jest jednym z warunków wypłaty zaliczki i zawarcia umowy przyrzeczonej).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm. ):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

*   jest Pan właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej znajdującej się na działce nr (…),
*   Nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny, nie wchodzi w skład majątku wspólnego Pana i Pana małżonki,
*   prawo własności przedmiotowej nieruchomości nabył Pan w drodze darowizny otrzymanej od ojca 25 października 2017 r.,
*   nieruchomość stanowi inne tereny zabudowane budynkami przemysłowymi, transportu i łączności oraz zbiornikami, silosami i budynkiem magazynowym,
*   wszystkie budynki znajdujące się na działce nr (…) zostaną rozebrane przez Pana przed sprzedażą,
*   jest Pan czynnym podatnikiem VAT,
*   od 15 lutego 2012 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest transport drogowy towarów,
*   na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej sporadycznie wykorzystuje Pan część Nieruchomości, to jest utwardzony plac o powierzchni ok. 25% powierzchni Nieruchomości,
*   Nieruchomość nigdy nie byłą wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej,
*   1 marca 2024 r. działając jako osoba prywatna złożył Pan Spółce ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej (umowa przyrzeczona),
*   udzielił Pan Nabywcy szereg pełnomocnictw do działania w Pana imieniu oraz podejmowania określonych czynności, mających na celu przygotowanie inwestycji, tj.:

1) pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych, tj. do:

a) wszczęcia i prowadzenia w imieniu Wnioskodawcy postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

i. decyzji o podziale Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,

ii. decyzji o rozgraniczeniu Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,

iii. decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,

iv. zezwolenia na lokalizację zjazdów zwykłych z dróg publicznych na Nieruchomość,

v. uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

vi. uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

vii. decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej realizację Inwestycji na Nieruchomości, z której wynikać będzie, że w ramach Nieruchomości możliwe jest zrealizowanie Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury, zgodnie z przyjętymi założeniami,

viii. zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość,

ix. zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

x. zezwolenia na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,

xi. decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji w ramach Nieruchomości,

xii. zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

xiii. pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

xiv. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji,

xv. innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów,

2) prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

3) pełnomocnictwo do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci,

4) pełnomocnictwo do prowadzenia inwestycji.

Powyżej wskazane pełnomocnictwa mogą być efektywnie wykonywane przez pełnomocników przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a decyzje uzyskane przez Pana zostaną przeniesione na Nabywcę w wykonaniu postanowień Umowy Przyrzeczonej.

Zobowiązał się Pan wobec Nabywcy do wzajemnej współpracy, dążąc do możliwe najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do budowy i użytkowania Inwestycji, w szczególności udzielanie prawem wymaganych pełnomocnictw oraz zgód, możliwie jak najszybsze przekazywanie informacji lub korespondencji doręczonej Wnioskodawcy dotyczącej lub związanej z zawartą umową lub Inwestycją. Przedmiotowe zobowiązanie do współdziałania będzie obowiązywało również po zawarciu umowy przyrzeczonej.

W pierwszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy będzie Pan z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania Jego za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana kupującej spółce pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.”

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości składającej się z działki nr (…) będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa oraz udzielonej zgody na dysponowanie działką w celach budowlanych, spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki nr (…), co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość (działka) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tej okoliczności to, że działań tych nie podejmie Pan, lecz kupująca spółka. Do dnia sprzedaży działki nr (…) czynności wykonywane przez spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, gdyż to Pan jest stroną podejmowanych czynności, a nie spółka występująca jako Pan pełnomocnik.

Ponadto z przedstawionego opisu sprawy wynika, że choć nieruchomość zabudowana (działka nr (…)) nie została wniesiona do Pana firmy (nie została wpisana jako środek trwały do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych), to jednak wykorzystywał ją Pan do swoich celów gospodarczych, tj. parkował pojazdy wykorzystywane w działalności gospodarczej na utwardzonym placu, w części ok 25% powierzchni Nieruchomości.

W sprawie dojdzie zatem do sprzedaży majątku w części wykorzystywanego w działalności gospodarczej, a nie majątku prywatnego.

Podjęta przez Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności działki nr (…) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana Nieruchomości na którą skład się działka nr (…), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą dotyczą tego, czy dostawa gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nieobjętą zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka nr (…). Wszystkie budynki znajdujące się na działce zostaną rozebrane przez Pana do dnia zawarcia z Nabywcą umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

„teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z okoliczności sprawy wynika, że dla działki nr (…) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy jednak zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej taka decyzja powinna być wydana przed dniem sprzedaży.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ ww. działka na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr (\`(...)\`) wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa działka nie był wykorzystywana przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Ponadto, nabył ją Pan w drodze umowy darowizny z dnia 25 października 2017 r. Nabycie nie nastąpiło więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki lub, że takie prawo Panu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogłaby Pan odliczyć. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji sprzedaż działki nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do sprzedaży Nieruchomości składającej się z działki nr (…) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości jest Pan podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy a sprzedaż Nieruchomości tj. działki nr (…) jest opodatkowana tym podatkiem bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

Pana stanowisko w zakresie przepisów ustawy VAT uznaję za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i 4 dotyczącego podatku VAT. W zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).