Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-3.4012.19.2017.2.ZD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-19
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2017 r. (data wpływu 8 marca 2017 r.), uzupełnionym pismami: z dnia 8 marca 2017 r. (data wpływu 8 marca 2017 r.), z dnia 5 maja 2017 r. (data wpływu 8 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono w dniu 8 marca 2017 r. o dowód wpłaty opłaty za wniosek oraz w dniu 8 maja 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy i własnego stanowiska w sprawie oraz brakującą opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

W dniu 2 lutego 2017 r. Wnioskodawca sprzedał trzy działki oraz 3/7 udziału w działce (droga dojazdowa). Nieruchomości te zostały sprzedane za 232.640 zł (dwieście trzydzieści dwa tysiące sześćset czterdzieści złotych). Ponieważ Wnioskodawca zamierza sprzedać trzy kolejne działki i udział w drodze – o wartości zbliżonej do ww. – zwrócił się z pytaniem, czy ich sprzedaż, w sytuacji sprzedaży dokonanej w dniu 2 lutego 2017 r., może spowodować obciążenie go podatkiem VAT.

W interpretacji sytuacji Wnioskodawca prosi o uwzględnienie faktu, że całą kwotę ze sprzedaży dokonanej oraz planowanej przeznacza na częściową spłatę kredytów frankowych, zaciągniętych na budowę domu, w którym mieszka (suma kredytów jest wyższa niż suma wartości wszystkich działek, które Zainteresowany sprzedał i planuje sprzedać). Wnioskodawca wskazał, że coraz trudniej jest mu spłacać z jego pensji rosnące raty kredytów (możliwość rocznego zawieszenia spłaty rat Zainteresowany już wykorzystał).

Pismem z dnia 5 maja 2017 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – wskazano, co następuje:

1.  Wnioskodawca nie był podatnikiem podatku VAT.
2.  Właścicielem nieruchomości Zainteresowany został w dniu 21 czerwca 1990 r., na podstawie umowy kupna-sprzedaży dokonanej w ramach przekazania gospodarstwa rolnego za emeryturę rolniczą.
3.  Grunty nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do działalności gospodarczej. W pierwszych trzech latach Zainteresowany usiłował prowadzić na tych gruntach uprawy rolne, choć nigdy nie korzystał z ulg przysługujących rolnikom. np. z KRUS (Wnioskodawca płacił podatki na podstawie zatrudnienia w uczelniach), dodatku do rolniczego paliwa, itp. Przedsięwzięcie to okazało się jednak deficytowe (koszty opłacenia maszyn i ludzi były wyższe niż wartość plonów). Dlatego w latach 1994-1998 Zainteresowany wydzierżawił tę nieruchomość rolną (umowa z 1994 r., zawarta na 5 lat, nie była przedłużana), czynsz dzierżawny był płacony w naturze (200 kg ziemniaków każdego roku), podatek rolny płacił w tym okresie dzierżawca. Żadnej innej działalności (gospodarczej, rolniczej) Wnioskodawca na tych działkach nie prowadził, a więc także działalności objętej podatkiem VAT.
4.  Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzony uchwałą Rady Gminy. Działki sprzedane znajdują się na terenie oznaczonym jednostką planistyczną 28MN, a planowane do sprzedaży na terenie oznaczonym jednostką planistyczną 27MN – tj. (obie jednostki) o podstawowym przeznaczeniu dla zabudowy jednorodzinnej. Zainteresowany występował o zmianę przeznaczenia nieruchomości, o której mowa w pkt 1, składając wnioski do Urzędu Gminy, zmiany zostały dokonane z dniem opublikowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; gdy chodzi o działki planowane do sprzedaży, to w dniu 8 grudnia 2006 r., a sprzedane – w dniu opublikowania planu wcześniejszego (daty jego uchwalenia ani opublikowania Wnioskodawca nie zna).
5.  Zainteresowany nie występował o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Złożył natomiast wniosek o wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (gromadząc dokumentację potrzebną do sprzedaży działek) i w tym wypisie, w części wyjaśniającej symbole „27MN” oraz „28MN”, są podane ogólne „zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu” (22 punkty).
6.  Z zakupionej nieruchomości gruntowej Zainteresowany wydzielił najpierw (w sierpniu 2003 r.) działki 125/1, 125/2, 125/3, 125/4, 125/5, 125/6, 125/7, 125/8 (koszty geodezyjne wydzielenia tych działek, wg cen dzisiejszych to ok. 4 tys. zł). Działka 123/4 oraz l/7 udziałów w działce 125/8 (droga dojazdowa) została nieodpłatnie przekazana bratankowi Wnioskodawcy (umowa darowizny z dnia 5 lipca 2004 r.), a działki 125/1, 125/2 i 125/3, każdą wraz z 1/7 udziału w działce 125/8, Wnioskodawca przekazał nieodpłatnie swoim dzieciom (akt darowizny z dnia 17 maja 2007 r.). Zainteresowany opłacił koszty notarialne obu umów: pierwszej w wysokości 1380 zł oraz drugiej, w kwocie 2852 zł. W czerwcu 2015 r. Wnioskodawca wydzielił z nieruchomości kolejne działki, tj. 138/l, 138/2, 138/3 oraz 138/4 (wewnętrzna droga dojazdowa), koszty geodezyjne z tym związane to 1900 zł. Zainteresowany ma także niewielki udział (2 tys. zł) w kosztach kolektora, tj. rury przeznaczonej do odprowadzania wody i oczyszczonych ścieków, położonej wzdłuż wszystkich wymienionych działek, wyjąwszy działki 125/l, 123/2, 125/3 (inwestycja bardzo kosztowna, opłacona w pozostałej części przez bratanka Wnioskodawcy). Działki nr 125/5, 125/6, 125/7 oraz 3/7 udziałów w drodze Zainteresowany sprzedał w dniu 2 lutego 2017 r. (stan faktyczny). Po sprzedaży – zgodnie z wcześniejszą umową – Wnioskodawca przekazał bratankowi kwotę 6.000 zł (sześciu tysięcy złotych) jako pokrycie 3/7 kosztów utwardzenia drogi dojazdowej (dz. 125/8). Działki 138/1, 138/2, 138/3 (wraz z udziałem w drodze 138/4) Zainteresowany planuje sprzedać (zdarzenie przyszłe).
7.  Systematyczne działania zmierzające do sprzedaży działek Wnioskodawca podjął w 2015 r. (po zmianie kursu franka szwajcarskiego, w którym spłaca raty kredytów zaciągniętych na budowę domu, w którym mieszka). Oferta sprzedaży była ogłaszana w sieci internetowej (odpłatnie, za pośrednictwem internetowego portalu ogłoszeniowego), ponadto przed sierpniem 2016 r. Zainteresowany miał podpisane umowy z dwiema kolejnymi agencjami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (nieskuteczne), a od 1 sierpnia 2016 r. Wnioskodawca ma podpisaną (na wyłączność) umowę z firmą, która doprowadziła do sprzedaży ww. działek, lecz zawiesiła działania dotyczące kolejnych działek Zainteresowanego do czasu uzyskania przez niego jednoznacznej interpretacji z Krajowej Informacji Podatkowej.
8.  W latach 1994-1998 Wnioskodawca wydzierżawił grunty (umowa z dnia 26 stycznia 1994 r., zawarta na 5 lat, nie była przedłużana), czynsz dzierżawny był płacony w naturze (200 kg ziemniaków każdego roku), podatek rolny płacił w tym okresie dzierżawca. Poza tym okresem działki nie były i nie są udostępniane (nie licząc wjazdu kosiarki raz lub dwa razy każdego roku w celu skoszenia trawy – za każdorazowe skoszenie całości Zainteresowany płacił 200 zł).
9.  Działki nie były ani nie będą nieruchomościami zabudowanymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji dokonanej sprzedaży działek (za 232.640 zł) oraz planowanej sprzedaży kolejnych działek (o wartości zbliżonej do sprzedanych w dniu 2 lutego 2017 r.), Wnioskodawca zostanie obciążony podatkiem VAT od uzyskanych ze sprzedaży kwot?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 5 maja 2017 r.), nie zostanie on obciążony podatkiem VAT ani od kwoty już uzyskanej, ani od tej, którą uzyska z planowanej sprzedaży.

O tym, że w ogóle jest takie zagrożenie, Wnioskodawca dowiedział się od przedstawicielki Agencji Nieruchomości i to za jej radą zdecydował się wystąpić z prośbą o interpretację swojej sytuacji. Kupowanie i sprzedawanie działek nie jest działalnością Zainteresowanego (zawsze utrzymywał i utrzymuje rodzinę z pensji płaconych w uczelniach), nieruchomość kupił myśląc o przyszłości i to bardziej dzieci niż swojej, „wpadka” z kredytami frankowymi zmusiła go jednak do sprzedaży.

Obciążenie takim podatkiem byłoby bezpodstawne i niesprawiedliwe – zwłaszcza wobec faktu, że całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży (dokonanej i planowanej) Wnioskodawca przeznacza na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu, w którym mieszka.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę  w rozumieniu art. 7 ustawy  podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania towarów (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestie opodatkowania dostawy gruntu rozstrzygnięto w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W świetle powyższego w sprawach dotyczących opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej przez osoby fizyczne konieczne staje się ustalenie, czy w celu sprzedaży nieruchomości zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 2 lutego 2017 r. Wnioskodawca sprzedał trzy działki oraz 3/7 udziału w działce (droga dojazdowa). Wnioskodawca zamierza sprzedać trzy kolejne działki i udział w drodze. Całą kwotę ze sprzedaży dokonanej oraz planowanej przeznacza na częściową spłatę kredytów frankowych zaciągniętych na budowę domu, w którym mieszka. Wnioskodawca nie był podatnikiem podatku VAT. Właścicielem nieruchomości Zainteresowany został w dniu 21 czerwca 1990 r., na podstawie umowy kupna-sprzedaży dokonanej w ramach przekazania gospodarstwa rolnego za emeryturę rolniczą. Grunty nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do działalności gospodarczej. W pierwszych trzech latach Zainteresowany usiłował prowadzić na tych gruntach uprawy rolne. Przedsięwzięcie to okazało się jednak deficytowe i dlatego w latach 1994-1998 wydzierżawił tę nieruchomość rolną (umowa zawarta na 5 lat, nie była przedłużana), czynsz dzierżawny był płacony w naturze (200 kg ziemniaków każdego roku), podatek rolny płacił w tym okresie dzierżawca. Poza tym okresem działki nie były i nie są udostępniane. Żadnej innej działalności (gospodarczej, rolniczej) Wnioskodawca na tych działkach nie prowadził, a więc także działalności objętej podatkiem VAT. Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zainteresowany występował o zmianę przeznaczenia nieruchomości, składając wnioski do Urzędu Gminy. Zainteresowany nie występował o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z zakupionej nieruchomości gruntowej Zainteresowany wydzielił najpierw (w sierpniu 2003 r.) działki 125/1, 125/2, 125/3, 125/4, 125/5, 125/6, 125/7, 125/8 a następnie – w czerwcu 2015 r. Wnioskodawca wydzielił z nieruchomości kolejne działki, tj. 138/l, 138/2, 138/3 oraz 138/4 (wewnętrzna droga dojazdowa). Działka 123/4 oraz l/7 udziałów w działce 125/8 (droga dojazdowa) została nieodpłatnie przekazana bratankowi Wnioskodawcy w 2004 r., a działki 125/1, 125/2 i 125/3, każdą wraz z 1/7 udziału w działce 125/8, Wnioskodawca przekazał nieodpłatnie swoim dzieciom. Zainteresowany ma także niewielki udział w kosztach kolektora, tj. rury przeznaczonej do odprowadzania wody i oczyszczonych ścieków, położonej wzdłuż wszystkich działek będących przedmiotem wniosku. Działki nr 125/5, 125/6, 125/7 oraz 3/7 udziałów w drodze Zainteresowany sprzedał w dniu 2 lutego 2017 r. Po sprzedaży – zgodnie z wcześniejszą umową – Wnioskodawca przekazał bratankowi kwotę 6.000 zł (sześciu tysięcy złotych) jako pokrycie 3/7 kosztów utwardzenia drogi dojazdowej (dz. 125/8). Działki 138/1, 138/2, 138/3 (wraz z udziałem w drodze 138/4) Zainteresowany planuje sprzedać. Systematyczne działania zmierzające do sprzedaży działek Wnioskodawca podjął w 2015 r. Oferta sprzedaży była ogłaszana w sieci internetowej (odpłatnie, za pośrednictwem internetowego portalu ogłoszeniowego), ponadto przed sierpniem 2016 r. Zainteresowany miał podpisane umowy z dwiema kolejnymi agencjami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (nieskuteczne), a od 1 sierpnia 2016 r. Wnioskodawca ma podpisaną (na wyłączność) umowę z firmą, która doprowadziła do sprzedaży ww. działek, lecz zawiesiła działania dotyczące kolejnych działek Zainteresowanego. Działki nie były ani nie będą nieruchomościami zabudowanymi.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości, czy dokonana oraz planowana sprzedaż działek jest/będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do przedmiotowych działek w związku z dokonaną oraz planowaną sprzedażą. Jak wynika z opisu sprawy, w celu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca dokonał podziału działek wraz z wytyczeniem dróg dojazdowych, wystąpił do urzędu gminy o zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną, ogłosił ofertę sprzedaży działek w sieci internetowej oraz zawarł umowy z agencjami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponadto, co szczególnie istotne w kontekście przywołanego wyżej orzeczenia TSUE, Wnioskodawca ponosił nakłady na uzbrojenie terenu, tj. na budowę kolektora – rury przeznaczonej do odprowadzania wody i oczyszczonych ścieków położonej wzdłuż wszystkich wymienionych działek oraz utwardzenie drogi dojazdowej. Wszystkie te czynności jednoznacznie wskazują na dążenie Wnioskodawcy do zwiększenia wartości, atrakcyjności przedmiotowych działek w związku z zamiarem ich sprzedaży.

Mając na uwadze przywołane przepisy, orzecznictwo oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w niniejszym przypadku wystąpiły/wystąpią okoliczności, które łącznie przesądzają, że zarówno dokonaną, jak i planowaną sprzedaż działek, należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem, sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanych działek wypełnia/będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany występuje/będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że zarówno dokonana, jak i planowana sprzedaż działek podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przedmiotowe działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że są one przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, tym samym nieruchomości te stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, sprzedaż ww. nieruchomości nie może/nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu gruntu wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie nie będą również spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak oświadczył bowiem Wnioskodawca – przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, tym samym nie jest spełniony warunek wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT.

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku zarówno dokonana sprzedaż działek nr 125/5, 125/6, 125/7 i udziału w działce nr 125/8 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jak również planowana dostawa działek nr 138/1, 138/2, 138/3 oraz udziału w działce nr 138/4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zarówno dla dokonanej, jak i dla planowanej transakcji nie znajduje/nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek – zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy – podlega/będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy oceniono jako nieprawidłowe.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.