Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.313.2021.1.ST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-04
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika i zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 czerwca 2021 r. (data wpływu 23 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku z planowanym zbyciem nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe**,
*   zwolnienia dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

23 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku z planowanym zbyciem nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),
*   zwolnienia dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

A Spółka jawna (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest przedsiębiorcą, którego główny przedmiot działalności stanowi kompleksowa realizacja inwestycji budowlanych (budowa stacji paliw, obiektów handlowo-usługowych, biurowców, hal produkcyjnych, zakładów przemysłowych oraz budowli specjalistycznych).

Spółka prowadzi także działalność deweloperską w ramach obiektów usługowo-handlowych, koncentrując się na rentownych inwestycjach stanowiących atrakcyjne obszary do prowadzenia działalności gospodarczej.

Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Spółka jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 1, o powierzchni 7313 m2, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW (…).

Przedmiotową nieruchomość Spółka nabyła w roku 2014 od swoich wspólników na podstawie umowy sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a co za tym idzie w związku z nabyciem nieruchomości przez Spółkę nie wystąpił podatek należny podlegający odliczeniu.

Spółka nabyła nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i wprowadziła do ewidencji środków trwałych z zamiarem poczynienia na niej inwestycji budowlanej pod wynajem lub dzierżawy samego gruntu.

W roku 2016 Spółka uzyskała dla tej nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego, wydaną na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do chwili obecnej inwestycja ta nie została jednak rozpoczęta.

Działka gruntu nie jest również obecnie i nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze.

W praktyce od chwili nabycia działka nie była wykorzystywana do innych czynności (w tym do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług) poza przygotowaniem do sprzedaży.

W ostatnich latach Spółka poszukiwała aktywnie nabywcy nieruchomości zamieszczając ogłoszenia o jej sprzedaży.

Spółka ponosiła koszty związane z posiadaniem nieruchomości i przygotowaniem jej do planowanej inwestycji budowlanej, a po zmianie decyzji co do realizacji inwestycji – do jej sprzedaży. Koszty te obejmowały w szczególności wydatki na rozbiórkę budynku posadowionego na gruncie (istniejącego w dacie nabycia nieruchomości od osób fizycznych), uporządkowanie terenu i jego ogrodzenie. Poniesione wydatki zostały udokumentowane fakturami z wykazanym w nich podatkiem od towarów i usług, który Spółka odliczyła od swojego podatku należnego.

W chwili obecnej nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z posiadanym wypisem z rejestru gruntów z 20 stycznia 2020 r. działka gruntu oznaczona numerem 1 oznaczona jest symbolami „R” – grunty orne, „S” – sady.

Działka nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją Starosty (…) wydaną na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach.

13 marca 2020 r. Spółka zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości pod warunkami, na rzecz przedsiębiorcy działającego w branży handlowej (dalej: „Kupujący”). Mocą tej umowy Spółka zobowiązała się sprzedać na rzecz tego podmiotu działkę gruntu o powierzchni ok. 2500 m2, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego opisanej powyżej nieruchomości pod następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni ok. 2500 m2, która zostanie wydzielona z działki numer 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni ok. 2500 m2, która zostanie wydzielona z działki numer 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 m2, w tym salą sprzedaży o pow. 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych,
3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nieprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
5.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
6.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
7.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego,
8.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
9.  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
10.  uzyskania przez Spółkę własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT,
11.  uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4/5% w planowanym obiekcie,
12.  uzyskania odstępstwa od minimalnej odległości jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego od zbiorników naziemnych z gazem w terminie 3 miesięcy od wydania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zatwierdzającej podział działki.

Przeniesienie własności nieruchomości nastąpić ma niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 13 września 2021 r. Przy czym zgodnie z zapisami zawartej umowy przedwstępnej Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z ww. warunków, za wyjątkiem warunku dotyczącego podziału nieruchomości, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo niespełnienia się ww. warunków.

Spółka wyraziła zgodę na dysponowanie nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniła mu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

12 kwietnia 2021 r. do Spółki wpłynęła decyzja o warunkach zabudowy nieruchomości wydana na wniosek Kupującego „dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego na fragmencie działki o numerze ewidencyjnym 1 w obrębie geodezyjnym (…)”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z planowanym zbyciem opisanej we wniosku nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?
2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 – czy dostawa opisanej we wniosku nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumianych jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Dostawą towarów w myśl ustawy jest natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Nie ulega zatem wątpliwości, iż odpłatne zbycie towaru w postaci nieruchomości mieści się w zakresie przedmiotowym ustawy o VAT.

Tym niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Warunkiem koniecznym opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest dokonanie tej czynności przez podmiot, który przy jej wykonaniu działa w charakterze podatnika VAT.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT za podatników tego podatku nakazuje uznać osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Taka sytuacja zachodzi niewątpliwie w niniejszej sprawie. Spółka dokona bowiem zbycia nieruchomości, która została przez Nią nabyta w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, w celach inwestycyjnych i wprowadziła ją do ewidencji środków trwałych z zamiarem poczynienia na niej inwestycji budowlanej pod wynajem (który to zamiar urzeczywistnia pozyskanie w roku 2016 decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości) lub dzierżawy samego gruntu. W ostatnich latach natomiast Spółka czyniła aktywne działania w kierunku jej sprzedaży zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży i podejmowała czynności przygotowujące grunt do sprzedaży, czyniąc go atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Okoliczności te zdaniem Wnioskodawcy dają podstawy, aby twierdzić, iż Jego działania zmierzające do zbycia nieruchomości mają formę zawodową i profesjonalną charakterystyczną dla działalności podmiotu prowadzącego działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Konsekwencją powyższego musi być uznanie, że sprzedając przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca będzie zbywał majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będzie dokonywał odpłatnego zbycia towarów, działając w odniesieniu do tej transakcji w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Jeżeli sprzedaży nieruchomości niezabudowanej dokonuje podatnik VAT (tj. w uproszczeniu przedsiębiorca) to czynność ta zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ustawa o VAT przewiduje przy tym, że w określonych przypadkach dostawa taka może podlegać zwolnieniu od VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie w ustawie przewidziano definicję legalną terenu budowlanego – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zestawienie tych przepisów prowadzi do wniosku, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ma zastosowanie, jeżeli:

1.  z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka nie jest przeznaczona pod zabudowę,
2.  dla działki nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że działka nie jest przeznaczona pod zabudowę,
3.  dla działki nie istnieje ani miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zob. interpretację ogólną Ministra Finansów z 18 czerwca 2013 r., PT10/033/12/207/WLI/13/RD).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego na chwilę obecną nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży jest nieruchomością niezabudowaną. Działka nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją Starosty (…) wydaną na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach. Dla nieruchomości wydane zostały natomiast dwie decyzje o warunkach zabudowy, w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z których wynika jednoznacznie, że działka przeznaczona jest pod zabudowę. Tym samym nie ulega wątpliwości, iż przedmiotem planowanej sprzedaży jest teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Oceny tej nie zmienia fakt, iż inwestycja objęta decyzją o warunkach zabudowy wydana na wniosek Spółki w roku 2016 nie została w ogóle podjęta, jak również fakt, iż decyzja z kwietnia br. wydana została na wniosek Kupującego, który wskazany jest jako inwestor inwestycji, dla której wydano ową decyzję o warunkach zabudowy.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy planowana dostawa opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wykluczone będzie także zastosowanie innych zwolnień przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług.

W szczególności nie zostaną spełnione warunki zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Na mocy tego przepisu ze zwolnienia od podatku korzysta bowiem dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów (zarówno nieruchomości, jak i ruchomości), przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W okolicznościach niniejszej sprawy te przesłanki nie zachodzą, gdyż nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę od osób fizycznych i przy tej transakcji nie wystąpił podatek VAT podlegający odliczeniu (nie ma zatem mowy o prawie bądź braku prawa do odliczenia podatku naliczonego). Nadto Spółka nabyła nieruchomość na cele swojej działalności opodatkowanej VAT, tj. działalności nieobjętej zwolnieniem od podatku i wyłącznie w tej działalności wykorzystywała nieruchomość.

Tym samym, czynność zbycia przez Spółkę prawa własności nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku z planowanym zbyciem nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe**,
*   zwolnienia dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest prawidłowe**.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga kwestię uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT oraz kwestię zastosowania zwolnienia od podatku VAT wyłącznie w stosunku do dostawy nieruchomości niezabudowanej o powierzchni ok. 2500 m2, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 – gdyż w opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że mocą umowy przedwstępnej zobowiązał się sprzedać na rzecz Kupującego ww. nieruchomość.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest przedsiębiorcą, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny, którego główny przedmiot działalności stanowi kompleksowa realizacja inwestycji budowlanych. Spółka prowadzi także działalność deweloperską w ramach obiektów usługowo-handlowych.

Spółka jest właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 1, którą nabyła w roku 2014 od swoich wspólników na podstawie umowy sprzedaży.

Spółka nabyła nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i wprowadziła do ewidencji środków trwałych z zamiarem poczynienia na niej inwestycji budowlanej pod wynajem lub dzierżawy samego gruntu.

W roku 2016 Spółka uzyskała dla tej nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego, wydaną na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do chwili obecnej inwestycja ta nie została jednak rozpoczęta.

W praktyce od chwili nabycia działka nie była wykorzystywana do innych czynności (w tym do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług) poza przygotowaniem do sprzedaży.

Spółka poszukiwała aktywnie nabywcy nieruchomości zamieszczając ogłoszenia o jej sprzedaży oraz ponosiła koszty związane z posiadaniem nieruchomości i przygotowaniem jej do planowanej inwestycji budowlanej, a po zmianie decyzji co do realizacji inwestycji – do jej sprzedaży. Poniesione wydatki zostały udokumentowane fakturami z wykazanym w nich podatkiem od towarów i usług, który Spółka odliczyła od swojego podatku należnego.

W chwili obecnej nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

13 marca 2020 r. Spółka zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży na rzecz przedsiębiorcy działającego w branży handlowej – mocą której, zobowiązała się sprzedać nieruchomość o powierzchni ok. 2500 m2, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 m.in. pod następującymi warunkami: uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego.

Przeniesienie własności nieruchomości nastąpi w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków. Przy czym Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z ww. warunków, za wyjątkiem warunku dotyczącego podziału nieruchomości, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo niespełnienia się ww. warunków.

12 kwietnia 2021 r. do Spółki wpłynęła decyzja o warunkach zabudowy nieruchomości wydana na wniosek Kupującego „dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego na fragmencie działki o numerze ewidencyjnym 1 w obrębie geodezyjnym (…)”.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w związku z planowanym zbyciem nieruchomości.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji zbycia niezabudowanej nieruchomości o powierzchni ok. 2500 m2, wydzielonej z działki nr 1, należy uznać Wnioskodawcę za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zbycie ww. nieruchomości nastąpi bowiem w ramach rozporządzania majątkiem należącym do Spółki, która wykorzystywała nieruchomość na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności. Planowana czynność sprzedaży nieruchomości będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w związku z planowanym zbyciem opisanej we wniosku nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznano za prawidłowe.

Kolejna wątpliwość Spółki dotyczy zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy planowanej dostawy nieruchomości.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 GemeenteEmmen i wcześniej powołanego art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika m.in., że działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 12 kwietnia 2021 r. do Spółki wpłynęła decyzja o warunkach zabudowy wydana na wniosek Kupującego „dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego na fragmencie działki o numerze ewidencyjnym 1 w obrębie geodezyjnym (…)”, z której wynika jednoznacznie, że nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę.

Zatem, w analizowanym przypadku, przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla jej dostawy.

Skoro do sprzedaży niezabudowanej nieruchomości o powierzchni ok. 2500 m2, wydzielonej z działki nr 1 nie można zastosować zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka działkę nr (…) nabyła na podstawie umowy sprzedaży niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do tej czynności nie wystąpił podatek od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało. Ponadto od chwili nabycia działka nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Wnioskodawcę nieruchomości wydzielonej z działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując, dostawa działki o powierzchni ok. 2500 m2, powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 również uznano za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.