Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.30.2024.2.ID
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-27
Teza: Sprzedaż odrębnych składników nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, dostawa będzie w całości opodatkowana w związku z rezygnacją ze zwolnienia, prawo do obniżenia podatku należnego po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; sieć-sieć przesyłowa; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Terminy do odliczenia podatku naliczonego  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Wyłączenie stosowania obniżenia podatku - brak prawa do odliczenia; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

(\`(...)\`) stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· nieuznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w konsekwencji podlegania opodatkowaniu tej Transakcji sprzedaży (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

· opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, na skutek rezygnacji ze zwolnienia, zgodnie z przepisami art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

· prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego z tytułu Transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego z tytułu tej Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 marca 2024 r. (wpływ 14 marca 2024 r.) oraz pismem z 20 marca 2024 r. (wpływ 20 marca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan (…);

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…) Spółka ;

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Przedmiot składanego wniosku

(…) (dalej: „Zbywca”) – Zainteresowany będący stroną postępowania – zamierza zbyć w ramach umowy sprzedaży (dalej jako: „Transakcja”) na rzecz spółki komandytowej pod firmą: (…) z siedzibą w (…) (dalej: „Nabywca”) – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej Zbywca i Nabywca łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”):

· prawo użytkowania wieczystego działek gruntu numer A, B, C, D i E, o łącznej powierzchni (…) ha oraz

· prawo własności budynków i budowli, w tym w szczególności parkingu, oraz urządzeń posadowionych na tych działkach i stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności,

objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod oznaczeniem (…) (dalej Nieruchomość).

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług.

2\. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

W dziale II księgi wieczystej (…) prawo własności wpisane jest na rzecz Skarbu Państwa, a prawo użytkowania wieczystego i prawo własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności – wpisane jest na rzecz Zbywcy. W dziale I-O tej księgi wieczystej ujawnione są działki gruntu oznaczone numerami A, B, C, D i E, (…), o łącznym obszarze (…) ha, położone (…), na których usytuowane są cztery budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, które zgodnie z przeznaczeniem stanowią budynki administracyjno-warsztatowe, administracyjno-produkcyjne, produkcyjne oraz pawilony (\`(...)\`); działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej – (…).

Pawilon (\`(...)\`) w roku (…) został rozebrany na podstawie pozwolenia na rozbiórkę. Wpis w Dziale I-O jest w tej części zatem nieaktualny.

Aktualnie na gruntach tych usytuowane są trzy budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności.

Od września (…) r. grunty te znajdują się w użytkowaniu wieczystym Zbywcy, a ponadto Zbywca jest właścicielem budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Budynki oraz wszystkie budowle wchodzące obecnie w skład Nieruchomości i będące przedmiotem planowanej Transakcji, zostały wybudowane lub uzyskano dla nich pozwolenie na użytkowanie przed momentem ich nabycia przez Zbywcę (tj. przed (…) r.). Po tej dacie Zbywca nie wybudował żadnych nowych obiektów na Nieruchomościach (tj. ani budynków ani budowli). Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntów, budynki i budowle, zostały zakwalifikowane przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto budynki i budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów księgowych oraz dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Budynki i budowle posadowione na Nieruchomości przynajmniej od momentu ich nabycia przez Zbywcę w (…) r., nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia). Ponadto do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (budynkach i budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Nieruchomość jest zabudowana następującymi obiektami:

1) trzema budynkami:

a) budynkiem trzykondygnacyjnym podpiwniczonym administracyjno-produkcyjnym pełniącym obecnie funkcję biurową, na własny użytek Zbywcy oraz przez inne podmioty na podstawie zawartych ze Zbywcą umów najmu,

b) budynkiem trzykondygnacyjnym podpiwniczonym administracyjno-warsztatowym przeznaczonym obecnie na potrzeby szkoły, na podstawie umowy najmu zawartej pomiędzy Zbywcą i podmiotem prowadzącym szkołę,

c) dwukondygnacyjnym niepodpiwniczonym budynkiem produkcyjnym;

2) parkingiem (utwardzonym kostką brukową) – mieszczącym się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

3) fragmentami sieci przesyłowych (energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, telefonicznej) – które stanowią „obiekty liniowe” (zgodnie z art. 3 pkt 3a prawa budowlanego), mieszczące się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

4) chodnikami z kostki brukowej – mieszczącymi się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

5) oświetleniem (latarniami) – stanowiącymi „urządzenia budowlane” (zgodnie z art. 3 pkt 9 prawa budowlanego), a nie samodzielną budowlę (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

6) ogrodzeniem (wykonanym z metalowych elementów na podmurówce) zlokalizowanym wzdłuż granicy Nieruchomości – stanowiącym „urządzenia budowlane” (zgodnie z art. 3 pkt 9 prawa budowlanego), a nie samodzielną budowlę (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego).

Przez Nieruchomość przechodzą (znajdują się w nim) instalacje (np. przyłącza i sieci) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako „budowle”. Obiekty te nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu regulacji Kodeksu cywilnego i jako takie nie będą przedmiotem planowanej Transakcji. Do tego rodzaju obiektów należą fragmenty sieci przesyłowych (energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, telefonicznej).

Od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, zlokalizowany na niej budynek administracyjno-warsztatowy i budynek administracyjno-produkcyjny oraz budowle jako infrastruktura towarzysząca tym budynkom były stale przedmiotem umów najmu z tym zastrzeżeniem, że z części powierzchni w jednym z budynków Zbywca korzystał i korzysta na własne cele biurowe.

Na moment złożenia wniosku większość powierzchni znajdującej się w budynkach (w wyłączeniem powierzchni wykorzystywanej przez Zbywcę na własne cele biurowe) jest przedmiotem umów najmu zawartych przez Zbywcę. Miejsca postojowe na parkingu służą najemcom budynków lub stanowią samodzielny przedmiot umów najmu. Żadna z umów najmu nie została zawarta na piśmie z datą pewną, z wyjątkiem jednej umowy, która została zawarta na piśmie z datą pewną, na czas określony do (…) r. Zbywca zobowiązuje się wypowiedzieć wszystkim najemcom dotychczasowe umowy najmu zawarte na czas nieokreślony w taki sposób, aby przed zawarciem Transakcji uległy one rozwiązaniu lub aby w dniu zawarcia Transakcji umowy te znajdowały się w okresie wypowiedzenia.

Do momentu zawarcia planowanej Transakcji Zbywca zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości m.in. przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, Zbywca jest stroną m.in. następujących umów w tym zakresie:

a) umów na dostawę usług do Nieruchomości – np. umowę na odbiór i zagospodarowanie odpadów, umowę na sprzątanie budynku, umowę ochrony,

b) umów na dostawę mediów do Nieruchomości (m.in. energia elektryczna, woda, gaz, internet).

Zbywca nie ma zawartej umowy o świadczenie usług pielęgnacji roślinności, sprzątania terenu. Czynności te wykonywane własnymi zasobami kadrowymi Zbywcy (tj. przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej na podstawie umów cywilnoprawnych zawartych ze Zbywcą).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza lub sieci) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstw przesyłowych. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla Nieruchomości zostały wydane:

a) ostateczna decyzja o warunkach zabudowy z (…) r. przez Prezydenta Miasta (…) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na terenie działek nr B, C, D, E, (…), której adresatem jest Zbywca,

b) nieostateczna decyzja o warunkach zabudowy z (…) r. Prezydenta Miasta (…) o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku usługowego na budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze, planowanej do realizacji na terenie działek ewidencyjnych numer (\`(...)\`), A, B, C, D, F, E (…), której adresatem jest Zbywca.

3\. Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest celową spółką komandytową należącą do grupy „(…)”, powołaną do realizacji konkretnego, jednego przedsięwzięcia deweloperskiego. Wspólnikami spółki Nabywcy są (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (jako komplementariusz) oraz (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (jako komandytariusz). Te same podmioty są wspólnikami innych celowych spółek komandytowych funkcjonujących w grupie „(…)”. Przedmiotem działalności wszystkich celowych spółek komandytowych funkcjonujących w grupie „(…)” jest głównie działalność deweloperska (PKD 41 – Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków).

Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Planuje on zrealizowanie na całej nabytej Nieruchomości nowej inwestycji deweloperskiej polegającej na częściowej rozbiórce istniejących budynków i innych obiektów znajdujących się na Nieruchomościach, częściowej przebudowie, rozbudowie i nadbudowie części istniejących budynków na budynki mieszkalne wielorodzinne oraz budowie nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych (z ewentualnym niewielkim udziałem usług towarzyszących) wraz z infrastrukturą techniczną, parkingami podziemnymi i zagospodarowaniem terenu, a następnie komercjalizację ww. projektu poprzez sprzedaż lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w przebudowanych i nowo wybudowanych obiektach.

W okresie pomiędzy nabyciem Nieruchomości, a planowaną datą rozpoczęcia realizacji nowej inwestycji, Nabywca będzie co prawda świadczyć usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na dotychczasowych najemców budynku (na zasadach kontynuacji do końca upływu czasu wypowiedzenia dotychczasowych umów najmu i opróżnienia pomieszczeń przez najemców). Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca automatycznie wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Dlatego też działalność Nabywcy w obszarze najmu ma z perspektywy Nabywcy charakter przejściowy i incydentalny, tj. ma na celu wykorzystanie budynków i obecnej infrastruktury w dotychczasowy sposób jedynie do momentu „wygaszenia” umów najmu. Obowiązywanie umów najmu jest z perspektywy Nabywcy przeszkodą w zrealizowaniu celu, dla którego zamierza nabyć Nieruchomość, ponieważ dopóki Nieruchomość będzie przedmiotem najmu, Nabywca nie będzie mógł rozpocząć prac rozbiórkowych i budowlanych związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywca nie jest zainteresowany utrzymaniem Nieruchomości w dotychczasowym stanie. W związku z powyższym, prowadzenie długotrwałej działalności w zakresie najmu nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Nabywcy. Zamiarem Nabywcy nie jest również wykorzystywanie budynków na własne cele biurowe. Należy podkreślić, że aktualny model biznesowy Nabywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą nowo wybudowanych budynków), a nie z długoterminowego wynajmu posiadanych nieruchomości. W szczególności, aktualnie zamiarem Nabywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu. Nabywca nie świadczy usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe (w tym zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług).

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji oraz w czasie realizowania i komercjalizowania inwestycji deweloperskiej).

4\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Zbywca nabył tę Nieruchomość na podstawie umowy odnowienia zobowiązania i przeniesienia praw zawartej (…) r. Wpis praw w księdze wieczystej na jego rzecz nastąpił na podstawie tejże umowy. W stosunku do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zbywca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą głównie w zakresie wynajmu na cele komercyjne powierzchni w budynkach, z wykorzystaniem również budowli związanych z Nieruchomościami (w szczególności miejsc postojowych na parkingu przy budynkach). Działalność gospodarcza Zbywcy w zakresie wynajmu dotyczy powierzchni użytkowych. Opisana powyżej działalność Zbywcy, w związku z jej charakterem, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

Dodatkowo wskazać należy, że:

· Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej,

· Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości dla Nieruchomości,

· Zbywca zatrudnia dwóch pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane częściowo na bazie pracy własnej i jednego zatrudnionego pracownika, gdyż jedna pracownica przebywa na urlopie wychowawczym, a częściowo na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami,

· Nieruchomość stanowi jedno z kluczowych aktywów Zbywcy, natomiast Zbywca jest również w posiadaniu innych aktywów,

· wynajem powierzchni w budynkach (wraz z udostępnieniem najemcom infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli – miejsc parkingowych) oraz miejsc postojowych stanowi główne źródło przychodów Zbywcy.

Pomiędzy Stronami nie zachodzą żadne powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

5\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) i w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

a) Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz prawo własności budynków i budowli) w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń, z wyjątkiem umów najmu, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa,

b) prawa i obowiązki wynikające ze znajdujących się w okresie wypowiedzenia oraz zawartych na czas określony umów najmu dotyczących powierzchni w budynkach (przy czym następuje to w sposób automatyczny i z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), w tym również prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących miejsc postojowych,

c) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców budynków wynikających ze znajdujących się w okresie wypowiedzenia umów najmu w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji,

d) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące budynków, całą dokumentację techniczną dotyczącą budynków i budowli (w tym dziennik budowy/rozbiórki), podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące budynków, itp.,

e) dokumenty umów najmu pozostające w okresie wypowiedzenia, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

a) praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów oraz umowy na sprzątanie, planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, w tym w niedługim czasie po Transakcji, umowy o dostawę mediów oraz umowa na sprzątanie zostaną wypowiedziane lub rozwiązane (przy czym stroną tych umów pozostanie Zbywca), należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów/usług, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług i na warunkach, w tym co do ilości dostarczanych mediów, odpowiadających przyszłemu planowanemu przez Nabywcę zagospodarowaniu Nieruchomości (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów),

b) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy,

c) dokumentacji prawnej I księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy,

d) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank,

e) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji (to jest przysługujących za okres, w którym to Zbywca był wynajmującym), zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji),

f) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych,

g) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy który obecnie samodzielniej zarządza Nieruchomością).

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku).

Intencją Stron jest rozwiązanie umów o dostawę mediów i usług z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji lub około tej daty nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów), nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty, niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia, w wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu wcześniejszego ich rozwiązania).

Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji Strony będą zarejestrowane w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie tego wniosku).

Strony dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z podatku od towarów i usług – Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie.

6\. Opis działalności Nabywcy i Zbywcy po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza jedynie przejściowo prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości (na bazie kontynuacji znajdujących się w okresie wypowiedzenia oraz zawartych na czas określony umów najmu przejętych z mocy prawa po Zbywcy). Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a przychód z działalności podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Mając na uwadze, że:

a) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy);

b) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów na świadczenie usług i umów o dostawę mediów przed Transakcją lub około tej daty;

c) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

d) Zbywca zatrudnia dwóch pracowników, ale w ramach Transakcji nie dojdzie do ich transferu do Nabywcy;

– w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w okresie wypowiedzenia umów najmu, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

· zarządzanie Nieruchomością,

· dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

· zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości w okresie „przejściowym” zgodnie z jej tymczasowym przeznaczeniem w strukturze Nabywcy, tj. wynajmem powierzchni w okresie wypowiedzenia i upływu obowiązywania umów najmu zawartych na czas określony.

Zasadniczym przedmiotem działalności gospodarczej Nabywcy jest działalność deweloperska, podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie gruntów inwestycyjnych i przeprowadzenie na nabytej Nieruchomości planowanej nowej inwestycji deweloperskiej polegającej na częściowej rozbiórce budynku i innych obiektów znajdujących się na Nieruchomościach oraz przebudowie, rozbudowie i nadbudowie budynku oraz budowie budynku lub budynków mieszkalnych wielorodzinnych (z ewentualnym niewielkim udziałem usług towarzyszących) wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizacja ww. projektu poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach. Nabywca nie zamierza kontynuować dotychczasowej działalności Zbywcy na Nieruchomości i nie jest zainteresowany wykorzystywaniem istniejących na niej zabudowań w celu świadczenia usług najmu.

Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji Nabywca nabędzie wyłącznie w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

### Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1\. Przedmiotem Transakcji jest nieruchomość objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) pod oznaczeniem (…), na którą składają się następujące działki:

a) działka nr A, na której znajduje się budynek administracyjno-warsztatowy, część budynku administracyjno-produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

b) działka nr B, na której znajduje się część budynku administracyjno-produkcyjnego, część budynku produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

c) działka nr C, na której znajduje się część budynku administracyjno-produkcyjnego, część budynku produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

d) działka nr D, na której znajduje się część budynku produkcyjnego, część parkingu, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej, oświetlenie (latarnie),

e) działka nr E, na której znajduje się pozostała część parkingu, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej, oświetlenie (latarnie).

Parking ten jest ogrodzony, utwardzony kostką brukową ułożoną na podbudowie betonowej o grubości około 50 cm, na jego terenie znajduje się system odprowadzania wód opadowych podłączony do sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenie (latarnie), wyznaczone są ponumerowane miejsca parkingowe i przejścia dla pieszych, a wjazd na jego teren poprzez otwarcie szlabanu możliwy jest z pomocą sterownika z modułem GSM. Mieści się on zatem w definicji budowli zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego.

1\. Działki/budynki/budowle lub ich części, których dotyczy złożony wniosek wspólny o interpretację, od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży nigdy nie były, nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

2\. Zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie stanowił na moment zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. C10 ze zm.).

3\. Składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji na dzień dostawy nie będą stanowiły zorganizowanego kompleksu praw, obowiązków i rzeczy zdolnych do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

4\. Składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji nie funkcjonują u Pana na moment zbycia jako wyodrębniona część. W żaden faktyczny lub formalny sposób nie traktował Pan tych budynków i budowli jako zorganizowaną i wyodrębnioną część swojej działalności i nikt nigdy nie traktował ich w ten sposób w życiu gospodarczym. Nigdy też finansowo nie stanowiły samodzielnego bytu. W obrocie gospodarczym nie były autonomiczne. Nie dokonywał Pan też analiz i prób przyporządkowywania im kosztów i przychodów jako z odrębnego źródła. Koszty jakie Pan ponosił, praca Pana i pracownika, zawierane umowy, finansowanie działalności odnosiły się zawsze do całości Pana działalności. Najem tych składników był jednym ze źródeł działalności prowadzonej przez Pana bez wyodrębniania jakichkolwiek części przedsiębiorstwa.

5\. Składniki objęte Transakcją na moment sprzedaży nie będą w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Nie stanowiły one bowiem jakiejś wyodrębnionej części przedsiębiorstwa ani w sposób faktyczny by móc im przypisać jakąś oddzielną działalność operacyjną ani też w sposób formalny, gdyż nie funkcjonowały na bazie szczególnych regulacji statutowych czy na podstawie specjalnego regulaminu. Składniki te nie posiadały żadnej samodzielności finansowej, nie mogły autonomicznie funkcjonować w życiu gospodarczym. Nie prowadził Pan żadnej odrębnej ewidencji księgowej umożliwiającej określenie wyniku finansowego dla działalności z użyciem tych składników. Nie stanowiły one potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

6\. Przedmiot Transakcji nie posiadał potencjalnej zdolności do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące zadania gospodarcze.

7\. W odniesieniu do budynków/budowli posadowionych na działkach będących przedmiotem planowanej Transakcji pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) miało miejsce najprawdopodobniej na początku XX wieku. W roku (…) w budynkach tych działalność rozpoczęły (…) jako odpowiedź na potrzeby wracających z frontów I wojny światowej inwalidów wojennych.

Wszystkie budynki i budowle będące przedmiotem Transakcji nabył Pan (…) r. Z całą pewnością zatem może Pan stwierdzić, że pierwsze ich zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w roku (…). Od tego momentu zatem upłynęły ponad 2 lata. Stwierdzenie to odnosi się do wszystkich budynków i budowli będących przedmiotem transakcji a zatem w szczególności do:

· budynku administracyjno-warsztatowego położonego na działce nr A,

· budynku administracyjno-produkcyjnego położonego na działkach nr A,B i C,

· budynku produkcyjnego położonego na działkach nr B,C i D,

· parkingu położonego na działkach nr D i E.

Jednocześnie dodaje Pan, że ani budynki ani budowle nie były po ww. dacie nabycia przez Pana (tj. po (…) r.) przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenie w jednym roku przekroczyłyby 30 % wartości początkowej, któregokolwiek z tych obiektów.

8\. Przed planowaną dostawą nie rozpocznie się rozbiórka żadnego z istniejących budynków/budowli i innych obiektów lub ich części znajdujących się na przedmiotowych działkach.

9\. Po nabyciu przedmiotu Transakcji Nabywca będzie wykorzystywał go do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Bezpośrednio po nabyciu przedmiotu Transakcji będą to czynności polegające na odpłatnym wynajmowaniu przedmiotu Transakcji (jego części – pomieszczeń, miejsc postojowych). Czynności te będą realizowane do zakończenia obowiązywania umów najmu, do których w miejsce Zbywcy w charakterze wynajmującego z mocy prawa wstąpi Nabywca, nie dłużej niż do rozpoczęcia na całej nieruchomości prac budowlanych związanych z realizacją planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego. Następnie będą to czynności polegające na sprzedaży lokali, które Nabywca wybuduje w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.

### Pytania

1\. Czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2\. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, na skutek rezygnacji Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z przepisami na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT?

3\. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

Zdaniem Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, na skutek rezygnacji Stron z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z przepisami na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT.

Ad 3

Zdaniem Zainteresowanych po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT, konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

· zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

· faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

· przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

· nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

· angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

· podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

· prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

· umowy o zarządzanie nieruchomością;

· umowy zarządzania aktywami;

· należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (\`(...)\`).

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespól składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Zainteresowanych elementy Transakcji.

I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomości: grunty, budynki i budowle, prawa i obowiązki z umów najmu, będących w okresie wypowiedzenia, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomościami (np. dotyczące zabezpieczeń umów najmu, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: żadne umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości (przy czym Zbywca nie jest stroną takich umów), umowa o zarządzenie nieruchomością (Zbywca nie jest stroną takiej umowy), umowy zarządzania aktywami (przy czym należy wskazać, że Zbywca nie jest obecnie stroną tego typu umowy), czy też należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonymi Nieruchomościami (w tym z kaucjami najemców).

W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą z mocy prawa. Do Przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Zainteresowanych, jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd.

Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości (stanowiącej przejściową działalność dla Nabywcy). Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem budynków, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem budynkami, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych - która, co należy podkreślić, ma dla Nabywcy jedynie krótkotrwały, przejściowy (tymczasowy) charakter i której Nabywca nie zamierza kontynuować.

W celu wyjaśnienia kluczowego dla analizy przedmiotowego zagadnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę. Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów przedstawionych w Objaśnieniach (Przykład 4) wskazuje, na sytuację, w której nabywca nie zamierza kontynuować działalności zbywcy w oparciu o nabytą nieruchomość komercyjną lecz planuje usunąć dotychczasową zabudowę i zastąpić ją nową zabudową, zgodną z potrzebami działalności nabywcy: „Przykład 4. Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej”. W tym zakresie autorzy Objaśnień wskazują, że „Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”.

W przypadku, gdy zbywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, a nabywca, prowadzący głównie działalność deweloperską, planuje usunięcie dotychczasowej zabudowy i realizację na nabytej nieruchomości nowej inwestycji deweloperskiej (w celu jej komercjalizacji w formie sprzedaży) to w ocenie Zainteresowanych jednoznacznie brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Warto wskazać, że powyższej kwalifikacji dotyczącej braku kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę względem nabywanej nieruchomości komercyjnej nie stoi na przeszkodzie również przejściowe (tymczasowe) realizowanie na zakupionej nieruchomości działalności zbieżnej z działalnością zbywcy (w formie wynajmu). W Objaśnieniach czytamy bowiem w tym zakresie m.in., że: „Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że Jego zamiarem – na moment zawarcia transakcji – było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych”.

Zdaniem Zainteresowanych, mając na względzie podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym fragmencie Objaśnień (w tym w przytoczonym przykładzie) może być zatem również zastosowane do zdarzenia przyszłego analizowanego w niniejszym wniosku.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części przede wszystkim ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę prawa użytkowania wieczystego do zabudowanych gruntów, wraz z posadowionymi na nich budynkami oraz infrastrukturą towarzyszącą w postaci budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasada ta dotyczy również dostawy prawa użytkowania wieczystego zabudowanych gruntów. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Zainteresowani chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, grunty są zabudowane budynkiem i budowlami. Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntów wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy budynków i budowli posadowionych na gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po Ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności zaprezentowane w opisie zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsze zasiedlenie w rozumieniu regulacji ustawy o VAT w zakresie poszczególnych obiektów (tj. budynków oraz budowli) zlokalizowanych na Nieruchomości, miało miejsce najpóźniej w (…) r. (a w praktyce wiele lat przed tą datą, gdyż ich eksploatacja rozpoczęła się na początku ubiegłego wieku).

Jednocześnie należy nadmienić, że ani budynki ani budowle nie były po ww. dacie nabycia Nieruchomości przez Nabywcę (tj. po (…) r.) przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenie w jednym roku przekroczyłyby 30% wartości początkowej, któregokolwiek z tych obiektów. Ponadto przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać prac uposażeniowych w budynkach i w zakresie budowli, które spełniałyby ww. kryteria. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem budynków lub budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” budynków i budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

W konsekwencji, w odniesieniu do budynków oraz budowli upłynęło już więcej niż dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu regulacji VAT. W efekcie, dla budynków i budowli w dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do Ich dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy budynków oraz budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawy całej Nieruchomości) nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub Ich części z VAT należy przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Zainteresowanych analizowane obiekty (budynki i budowle) nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy budynków i budowli (a w konsekwencji całej Nieruchomości) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli (a tym samym całej Nieruchomości), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa budynków i budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których są posadowione) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki VAT, na skutek rezygnacji przez Strony z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz braku spełnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą tymczasowo na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości, a docelowo działalność polegającą na realizacji i komercjalizacji (sprzedaży) nowej inwestycji deweloperskiej. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług (najem) lub dostawa towarów (sprzedaż lokali), podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jednocześnie, w myśl art 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym. Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy, w odpowiednim, zgodnym z obowiązującymi przepisami terminie.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **– jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. C10 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny.

Według tego przepisu:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na mocy art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa oraz składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl TSUE stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 VI Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 20C r., sygn. I FSK 13C/B, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/D.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Jak wynika z opisu sprawy zamierza Pan zbyć w ramach umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr A, B, C, D, E o łącznej powierzchni (…) ha oraz prawo własności budynków i budowli, w tym w szczególności parkingu oraz urządzeń posadowionych na tych działkach i stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Od (…) r. grunty znajdują się w Pana użytkowaniu wieczystym oraz jest Pan właścicielem budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Nieruchomości są zabudowana następującymi obiektami:

a) działka nr A, na której znajduje się budynek administracyjno-warsztatowy, część budynku administracyjno-produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

b) działka nr B, na której znajduje się część budynku administracyjno-produkcyjnego, część budynku produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

c) działka nr C, na której znajduje się część budynku administracyjno-produkcyjnego, część budynku produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

d) działka nr D, na której znajduje się część budynku produkcyjnego, część parkingu, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej, oświetlenie (latarnie),

e) działka nr E, na której znajduje się pozostała część parkingu, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej, oświetlenie (latarnie).

W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione następujące elementy:

a) Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz prawo własności budynków i budowli) w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń, z wyjątkiem umów najmu, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa,

b) prawa i obowiązki wynikające ze znajdujących się w okresie wypowiedzenia oraz zawartych na czas określony umów najmu dotyczących powierzchni w budynkach (przy czym następuje to w sposób automatyczny i z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), w tym również prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących miejsc postojowych,

c) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców budynków wynikających ze znajdujących się w okresie wypowiedzenia umów najmu w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji,

d) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące budynków, całą dokumentację techniczną dotyczącą budynków i budowli (w tym dziennik budowy/rozbiórki), podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące budynków, itp.,

e) dokumenty umów najmu pozostające w okresie wypowiedzenia, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę Pana należności i zobowiązań, przedmiotowa Transakcja nie będzie również skutkować przeniesieniem Pana pracowników na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Zespół składników będących przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie stanowił na moment zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeks cywilny. Ww. składniki nie będą również stanowiły zorganizowanego kompleksu praz, obowiązków i rzeczy zdolnych do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji nie będą funkcjonowały u Pana na moment zbycia jako wyodrębniona część, nigdy nie stanowiły samodzielnego bytu, w obrocie gospodarczym nie były autonomiczne. Na moment sprzedaży przedmiotowe składniki nie będą w prowadzonej przez Pana działalności wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej, nie stanowiły bowiem wyodrębnionej części przedsiębiorstwa ani w sposób faktyczny by móc im przypisać jakąś oddzielną działalność operacyjną ani też w sposób formalny – gdyż nie funkcjonowały na bazie szczególnych regulacji statutowych czy na podstawie specjalnego regulaminu. Składniki te nie posiadały żadnej samodzielności finansowej , nie mogły autonomicznie funkcjonować w życiu gospodarczym. Nie prowadził Pan żadnej odrębnej ewidencji księgowej umożliwiającej określenie wyniku finansowego, nie stanowiły niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca nie zamierza kontynuować dotychczasowej Pana działalności i nie jest zainteresowany wykorzystywaniem istniejących na niej zabudowań w celu świadczenia usług najmu. Nabywca planuje zrealizowanie na całej nabytej Nieruchomości nowej inwestycji deweloperskiej, polegającej na częściowej rozbiórce istniejących budynków i innych obiektów znajdujących się na ww. Nieruchomościach, częściowej przebudowie, rozbudowie i nadbudowie części istniejących budynków na budynki mieszkalne wielorodzinne oraz budowie nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wraz z infrastrukturą techniczną, parkingami podziemnymi i zagospodarowaniem terenu, a następnie komercjalizację ww. projektu poprzez sprzedaż lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w przebudowanych i nowo wybudowanych obiektach. Nabywcą ww. Nieruchomości jest spółka prowadząca działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, aktualny model biznesowy Nabywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą nowo wybudowanych budynków. Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w konsekwencji, czy Transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Ponadto, jak sami Państwo wskazali, przedmiot sprzedaży, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu działek nr A, B, C, D i E wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami oraz innymi naniesieniami, jako zespół składników nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa Dostawcy.

Następnie dla uznania, że zbywane składniki majątku stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po sprzedaży powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o przejęte składniki.

Jak wynika z opisu sprawy, planowana Transakcja nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę. Planowanej dostawie nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz przeniesienie należności i zobowiązań (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku) związanych z Nieruchomościami będącymi przedmiotem dostawy.

Ponadto, przedmiotowej dostawie nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych (w tym należności i zobowiązań) związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie będą wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej. Jak Państwo wskazali – przedmiot sprzedaży, jako zespół składników nie będzie na tyle zorganizowany, aby mógł samodzielnie wykonywać zadania, funkcjonować w obrocie gospodarczym. Składniki będące przedmiotem Transakcji nie posiadają samodzielności finansowej i nie mogą autonomicznie funkcjonować w życiu gospodarczym.

Zatem, planowana sprzedaż składników majątku nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

W rozpatrywanej sprawie dostawa ww. Nieruchomości nie będzie stanowiła więc zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do Transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania. Zatem, sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

**Podsumowując, planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą również kwestii, czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT, na skutek rezygnacji ze zwolnienia w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z przepisami art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których, nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Jednocześnie przepis ten ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Należy również wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Na podstawie art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan we wrześniu 20B r. prawo użytkowania wieczystego działek nr A, B, C, D i E wraz z prawem własności budynków i budowli, w tym parkingu oraz urządzeń posadowionych na tych działkach i stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Na przedmiotowych działkach znajdują się:

a) działka nr A, na której znajduje się budynek administracyjno-warsztatowy, część budynku administracyjno-produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

b) działka nr B, na której znajduje się część budynku administracyjno-produkcyjnego, część budynku produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

c) działka nr C, na której znajduje się część budynku administracyjno-produkcyjnego, część budynku produkcyjnego, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej,

d) działka nr D, na której znajduje się część budynku produkcyjnego, część parkingu, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej, oświetlenie (latarnie),

e) działka nr E, na której znajduje się pozostała część parkingu, fragmenty sieci przesyłowych, część ogrodzenia, część chodnika z kostki brukowej, oświetlenie (latarnie).

Parking ten jest ogrodzony, utwardzony kostką brukową ułożoną na podbudowie betonowej o grubości około 50 cm, na jego terenie znajduje się system odprowadzania wód opadowych podłączony do sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenie (latarnie), wyznaczone są ponumerowane miejsca parkingowe i przejścia dla pieszych, a wjazd na jego teren poprzez otwarcie szlabanu możliwy jest z pomocą sterownika z modułem GSM. Mieści się on zatem w definicji budowli zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego.

Wyżej wymienione obiekty stanowią:

1\. budynki:

a) budynek trzykondygnacyjny podpiwniczony administracyjno-produkcyjny,

b) budynek trzykondygnacyjny podpiwniczony administracyjno-warsztatowy,

c) dwukondygnacyjny niepodpiwniczony budynek produkcyjny;

2\. parking (utwardzony kostką brukową) – mieszczący się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

3\. fragmenty sieci przesyłowych (energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, telefonicznej) – które stanowią „obiekty liniowe” (zgodnie z art. 3 pkt 3a prawa budowlanego), mieszczące się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

4\. chodniki z kostki brukowej – mieszczące się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

5\. oświetlenie (latarnie) – stanowiące „urządzenia budowlane” (zgodnie z art. 3 pkt 9 prawa budowlanego), a nie samodzielną budowlę (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

6\. ogrodzenie (wykonane z metalowych elementów na podmurówce) zlokalizowane wzdłuż granicy Nieruchomości – stanowiące „urządzenia budowlane” (zgodnie z art. 3 pkt 9 prawa budowlanego), a nie samodzielną budowlę (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego).

Fragmenty sieci przesyłowych (tj. energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, telefonicznej) nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu regulacji Kodeksu cywilnego i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji. W odniesieniu do budynków/budowli posadowionych na ww. działkach do pierwszego zasiedlenia doszło najprawdopodobniej na początku XX wieku. W roku (…) w budynkach tych działalność rozpoczęły (…). Nabył Pan wszystkie budynki/budowle we wrześniu (…) r., zatem jak Pan stwierdził pierwsze ich zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w roku (…) i od tego momentu upłynęły ponad 2 lata. Po ww. dacie nabycia przedmiotowych budynków/budowli nie dokonywał Pan istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady przekroczyłyby 30% wartości początkowej, któregokolwiek z tych obiektów. W stosunku do budynków/budowli znajdujących się na Nieruchomościach, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowe Nieruchomości wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Pana od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien),w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony opis sprawy, z którego wynika, że na działkach nr A, B, C, D i E znajdują się – sieci energetyczne, wodno-kanalizacyjne, gazowe, teletechniczne, które są własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na nieruchomościach ww. naniesienia nie są Pana własnością to nie sposób przyjąć, że dokona Pan dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami. Tak więc w przypadku planowanej dostawy działek nr A, B, C, D i E, ww. sieci/przyłącza, nie będą częściami składowymi sprzedawanej nieruchomości, gdyż są przedmiotem odrębnej własności, tym samym nie będą przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach opisanej transakcji.

Na przedmiotowych Nieruchomościach znajduje się również ogrodzenie oraz oświetlenie (latarnie) znajdujące się na działkach nr D i E, które jak Pan wskazał w opisie sprawy stanowią urządzenia budowlane.

Natomiast w celu ustalenia, czy w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem/budowlami oraz urządzeniami budowlanymi usadowionymi na tym gruncie, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków/budowli znajdujących się na ww. działkach doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy, dla budynków/budowli znajdującego się na działkach nr A, B, C, D i E pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt A ustawy nastąpiło najprawdopodobniej na początku XX wieku ( w roku …), a z całą pewnością z chwilą nabycia przez Pana Nieruchomości tzn. w roku (…). Zatem od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata. Nie ponosił Pan w stosunku do budynków/budowli żadnych wydatków na ich ulepszenie, które przekroczyłoby 30% wartości początkowej, któregokolwiek z tych obiektów.

Zatem, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy, planowana dostawa budynków/budowli znajdującymi się na działkach nr A, B, C, D i E, będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się natomiast do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu nr A, B, C, D i E, należy wskazać, że w zakresie w jakim przedmiotowa dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którymi ww. budynki/budowle oraz urządzenia budowlane są związane, także będzie korzystała ze zwolnienia zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntów przynależnych do budynków/budowli, których dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy tego przepisu.

Jak już wyżej wskazano ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana sprzedaż budynków/budowli posadowionymi na działkach nr A, B, C, D i E, będzie spełniała przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, będą Państwo mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy.

Natomiast – jak wskazał Pan w opisie sprawy – przez działki nr A, B, C, D, E przebiega ogrodzenie oraz na działkach nr D i E znajduje się oświetlenie (latarnie), które uznawane jest za urządzenia budowlane. Zatem, z okoliczności sprawy nie wynika by ogrodzenie i oświetlenie (latarnie) stanowiło budowle/budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. W związku z powyższym ich obecność pozostaje bez wpływu na opodatkowanie gruntu, na których są usytuowane.

**Podsumowując, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT, w związku z rezygnacją ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy.**

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Kolejną kwestią budzącą Państwa wątpliwości jest przysługiwanie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. B, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 1A, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. D i 19 oraz art. 124.

Natomiast, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi: suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi;

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Powyższe oznacza, że odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 10 oraz ust. 10b pkt 1 ustawy, można dokonać dopiero w rozliczeniu za okres, w którym spełnione są łącznie następujące przesłanki:

· powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytych towarów i usług,

· doszło do faktycznego nabycia tych towarów i usług,

· podatnik jest w posiadaniu (otrzymał) faktury dokumentującej tę transakcję.

Zgodnie z art. 86 ust. 10c ustawy:

Przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi.

Według art. 86 ust. 11 ww. ustawy

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 terminy składania deklaracji podatkowych ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Jak wynika z wniosku, są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak Państwo wskazali, po nabyciu przedmiotu Transakcji będą Państwo wykorzystywać go do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Bezpośrednio po nabyciu przedmiotu Transakcji będą to czynności polegające na odpłatnym wynajmowaniu przedmiotu Transakcji (jego części – pomieszczeń, miejsc postojowych). Czynności te będą realizowane do zakończenia obowiązywania umów najmu, do których w miejsce Zbywcy w charakterze wynajmującego z mocy prawa wstąpią Państwo, natomiast nie dłużej niż do rozpoczęcia na całej nieruchomości prac budowlanych związanych z realizacją planowanego przez Państwa przedsięwzięcia deweloperskiego. Następnie będą to czynności polegające na sprzedaży lokali, które Państwo wybudują w ramach ww. przedsięwzięcia. Zatem nabycie Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji nastąpi wyłącznie w celu wykonywania przez Państwa czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości wystawionej przez Zbywcę. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Państwa w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytego przedmiotu Transakcji powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym otrzymają Państwo fakturę od Zbywcy. Jeśli Państwo nie dokonaliby odliczenia podatku w okresie, o którym mowa powyżej, to zgodnie z art. 86 ust. 11 Ustawy o VAT mogą Państwo obniżyć kwotę podatku należnego o naliczony w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej Ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

**Podsumowując, będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego z tytułu Transakcji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.**

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być rozpatrzone zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w myśl którego:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Ponadto, zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).