Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.522.2024.3.MPU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-18
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że: - dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, - dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale stronom będzie przysługiwało prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, - jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; rezygnacja; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie; zwrot
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Terminy do odliczenia podatku naliczonego  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    30 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej
    dotyczący m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:
    - dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5
      ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
    - dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
      ale stronom będzie przysługiwało prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie
      art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,
    - jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na
      podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu
      prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty
      podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
      Nieruchomości oraz do zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT
      należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.
    Uzupełnili go Państwo samoistnie pismem z 30 października 2024 r. (wpływ 4 listopada
    2024 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 lutego 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

      - (X.) (dalej: „Zbywca”)
    2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
      - (Y.) (dalej: „Nabywca”)

## Opis zdarzenia przyszłego

(i) Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja
    (X.) (dalej: Zbywca) jest spółką utworzoną i działającą zgodnie z prawem (...), z siedzibą w
    (...). Zbywca działa w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie
    wynajmu nieruchomości na własny rachunek.
    (Y.) (dalej: Nabywca) jest spółką z siedzibą w (...) przy ul. (...), wpisaną w Rejestrze
    Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS: (...), NIP: (...). Przedmiotem
    działalności Nabywcy jest w szczególności realizacja projektów deweloperskich w zakresie
    budownictwa mieszkaniowego oraz komercyjnego, sprzedaż oraz wynajem nieruchomości.
    Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży:
    - nieruchomości biurowej położonej przy ulicy (...) w (...) (dalej: „Nieruchomość”),
      obejmującej prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem
      ewidencyjnym (...) (dalej: Grunt), zabudowanej dwoma budynkami biurowymi (których
      częścią jest podziemny parking) (dalej: Budynki) oraz infrastrukturą towarzyszącą w
      postaci instalacji/budowli takich jak plac z utwardzoną nawierzchnią, ogrodzenie,
      oświetlenie, sieć wodno-kanalizacyjna, tablica reklamowa, czerpnia powietrza, pylon
      wizytówkowy oraz wiata rowerowa i śmietnikowa („Budowle”);
    - innych składników majątkowych wskazanych w pkt (iii) poniżej.
    Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy wskazują, iż na/lub w Gruncie mogą znajdować się
    urządzenia przesyłowe będące własnością gestorów mediów, które nie należą do Zbywcy i
    nie będą przedmiotem dostawy w ramach Transakcji.
    Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w
    rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie
    zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową
    definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca będą łącznie określani jako
    „Wnioskodawcy” lub „Strony”.
    (ii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i wykorzystania Nieruchomości do
    działalności gospodarczej Zbywcy
    Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) (...)
    (...) r. zawartej w formie aktu notarialnego. Nieruchomość została nabyta od podmiotu
    niepowiązanego ze Zbywcą, tj. (Z.) Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT
    według stawki podstawowej (23%). Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego
    wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości. Opodatkowanie VAT
    nabycia Nieruchomości przez Zbywcę zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej
    z 14 stycznia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.720.2018.3.AO.
    W momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, była ona już zabudowana Budynkami
    oraz budowlami takimi jak: plac z utwardzoną nawierzchnią, ogrodzenie, oświetlenie, sieć
    wodnokanalizacyjna, tablica reklamowa czy czerpnia powietrza (dalej: „Istniejące
    Budowle”). Od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca przeprowadził inwestycję
    polegającą na wybudowaniu nowych budowli takich jak wiata rowerowa i śmietnikowa
    oraz pylon wizytówkowy („Nowe Budowle”). Do oddania do użytkowania powyższych
    Nowych Budowli doszło w (...) roku.

    Od dnia nabycia Budynków i Istniejących Budowli Zbywca nie ponosił wydatków na
    ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w kwocie przekraczającej 30%
    wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli. Podobnie, od momentu
    wybudowania i oddania do użytkowania Nowych Budowli Zbywca również nie ponosił
    wydatków na ulepszenie tych Budowli w kwocie przekraczającej 30% ich wartości
    początkowej.
    Od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej
    działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom
    trzecim za wynagrodzeniem (przy czym część powierzchni może pozostawać obecnie
    niewynajęta). Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części budynków
    wchodzących w skład Nieruchomości (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź
    też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod
    wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do
    właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą
    działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej
    opodatkowaniu VAT).
    Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w okresie do momentu
    Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca będzie zapewniał zasadniczo
    przy wykorzystaniu dostawców usług. W szczególności, w okresie przed Transakcją
    Zbywca jest stroną następujących umów:
    - umowa o świadczenie usług zarządzania w zakresie „(...)” (t.j. m.in. poszukiwanie
      najemców, negocjowanie warunków umów, dbałość o zapewnienie odpowiedniej
      stopy zwrotu z inwestycji itp.) oraz „(...)” (t.j. bieżące utrzymanie nieruchomości)
      („Umowa o Zarządzanie);
    - umowy na dostawy dodatkowych usług do Nieruchomości („Umowy Serwisowe”);
    - umowy na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).
    Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, iż:
    - żadna z części składających się na inwestycję Zbywcy (w tym w szczególności
      Nieruchomość czy też którakolwiek jej część) nie jest u Zbywcy formalnie
      wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych
      regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie
      wskazują na takie wyodrębnienie.
    - Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla obiektów
      wchodzących w skład Nieruchomości. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest
      zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno
      np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która będzie
      przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem,
      które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).
    (iii) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji
    Jak wskazano, przedmiotem Transakcji jest w szczególności Nieruchomość, którą Nabywca
    nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (dalej „Umowa
    Sprzedaży”). Jednocześnie, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Nabywca wstąpi z
    mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących
    powierzchni Nieruchomości.
    W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również
    następujące składniki:
    1. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, dla których okres najmu nie rozpocznie
      się przed datą Transakcji (o ile takie wystąpią);

    2. prawo własności dodatkowego wyposażenia związanego z Budynkami oraz inne
      ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą
      związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;
    3. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji oraz aktów
      notarialnych o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji zdeponowanych
      przez najemców, będące własnością Zbywcy na moment Transakcji prawa autorskie
      do dokumentacji projektowej związanej z Nieruchomością (w tym także prawa
      autorskie do dokumentacji wynikającej z umów dotyczących nakładów inwestycyjnych
      (...) oraz wykonania prac aranżacyjnych dla najemców (tzw. „(...)”);
    4. prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości
      wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją poszczególnych
      elementów Nieruchomości wraz z instrumentami zabezpieczenia takiej
      odpowiedzialności wynikającymi z umów z wykonawcami;
    5. prawa wynikające z umowy ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości (równocześnie,
      bieżąca umowa ubezpieczenia Nieruchomości jest umową ramową dla całego portfela
      i nie będzie przedmiotem transakcji);
    6. prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację projektową związaną z
      Nieruchomością (w tym także dokumentację wynikającą z umów dotyczących
      nakładów inwestycyjnych (...) oraz wykonania prac aranżacyjnych dla najemców (tzw.
      „(...)”);
    7. instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Budynków,
      instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;
    8. pozostała dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z
      Nieruchomością;
    9. wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z przedmiotem Transakcji (w
      szczególności dotycząca rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców -
      wymagana dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością);
    10. inne prawa/licencje niezbędne do korzystania z Nieruchomości takie jak kody/klucze
      niezbędne do dostępu do Nieruchomości, licencje do systemu zarządzania Budynkami
      itp.
    W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie powyższych
    składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie
    wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na
    dzień Transakcji.
    W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku
    Zbywcy:
    1. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;
    2. należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem wymienionych powyżej;
    3. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę Umowy o Zarządzanie
      Nieruchomością;
    4. praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np.
      umowy pożyczki);
    5. praw i obowiązków z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (z zastrzeżeniem
      uwag wskazanych w akapitach poniżej);

    6. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej
      działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń
      księgowo-podatkowych;
    7. ksiąg rachunkowych Zbywcy;
    8. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym
      rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z
      najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za
      wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców oraz wykonawców prac);
    9. pracowników ani zakładu pracy Zbywcy – Zbywca nie zatrudnia pracowników.
    Nabywca zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania
    Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia
    czystości i bezpieczeństwa itp. Nie można wykluczyć, że część umów (np. na dostawę
    mediów) zostanie zawarta przez nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz
    Zbywcy. Dodatkowo, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych mediów
    (np. energii elektrycznej czy wody) staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki
    z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na nabywcę. Analogicznie, może dojść do
    sytuacji, że umowy na dostawę niektórych usług staną się przedmiotem Transakcji, tj.
    prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na nabywcę (przy czym
    nie będzie to dotyczyło umowy o zarządzanie Nieruchomością). Na moment składania
    wniosku nie jest to jeszcze przesądzone, ale taki wariant może wystąpić, np. z uwagi na
    długie terminy wypowiedzenia umów na dostawę mediów lub kary za ich przedterminowe
    rozwiązanie lub jedynego dostawcę działającego na lokalnym rynku. Nie można wykluczyć,
    że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych
    na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie
    zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności
    wówczas, gdy, podobnie jak powyżej, warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w
    tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub
    wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym
    zakresie.
    Dodatkowo, nie można również wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji,
    Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów serwisowych
    zawartych przez Zbywcę, przy czym nie będzie to dotyczyło usług wynikających z umów w
    zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami
    (asset management).
    (iv) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości
    Po dokonaniu transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą
    na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynkach.
    Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższa działalność
    będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy
    pomocy profesjonalnych usługodawców.
    Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem
    Nieruchomości, Nabywca zawrze własne umowy z dostawcami usług, w tym w
    szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i
    zarządzania aktywami (asset management). Nabywca zawrze także własne umowy na
    dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez
    Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.
    Równocześnie, tytułem uzupełnienia, Strony wskazują, że po zbyciu Nieruchomości
    Zbywca najprawdopodobniej nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i
    ostatecznie może zostać zlikwidowany.

    W uzupełnieniu wskazali Państwo, że czerpnia powietrza - określana we wniosku jako
    jedna z Budowli - jest częścią składową Budynków. W odniesieniu do pozostałych
    obiektów określanych we wniosku jako Budowle, nie są one częściami składowymi
    budynków lecz stanowią - w ocenie Spółki – budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.
    Powyższe nie powinno wpływać przy tym na stanowisko Wnioskodawcy odnośnie
    opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Nawet bowiem uznając, iż którykolwiek z
    obiektów określonych jako Budowla stanowiłby część składową Budynków (tak jak może
    to mieć miejsce w odniesieniu do czerpni powietrza), obiekt taki powinien - z perspektywy
    określenia skutków VAT jego dostawy - dzielić analogiczne traktowanie VAT jak Budynki.
    Tym samym, zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy, także w tym przypadku dostawa
    takiego obiektu powinna być objęta (łącznie z dostawą Budynków) zakresem zwolnienia
    od opodatkowania VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą
    uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia. Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego
    uprawnienia, Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT.
    Spółka wskazuje również, że zarówno Budynki jak i Budowle stanowią części składowe
    szeroko rozumianej Nieruchomości będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży.
    Sieć wodno-kanalizacyjna zlokalizowana na działce stanowi w części własność
    przedsiębiorstwa przesyłowego, w części zaś jest we własności Spółki - punktem
    granicznym są poszczególne przyłącza. Precyzując; instalacja wodna jest własnością
    Wnioskodawcy od strony budynku do instalacji licznikowej/przyłączeniowej
    (zlokalizowanej w części podziemnej budynku), a pozostała część instalacji stanowi
    własność przedsiębiorstwa przesyłowego. W przypadku instalacji kanalizacyjnej, od
    zewnętrznej strony pierwszej studzienki kanalizacyjnej zlokalizowanej poza budynkiem,
    stanowi ona własność przedsiębiorstwa przesyłowego. W pozostałej części, instalacja jest
    we własności Spółki.
    Jak przy tym wskazano we Wniosku, urządzenia przesyłowe będące własnością gestorów
    mediów, które nie należą do Zbywcy, nie będą przedmiotem dostawy w ramach
    Transakcji. Tym samym, powyższe wyjaśnienia nie powinny mieć wpływu na stanowisko
    Wnioskodawcy zajęte we Wniosku odnośnie opodatkowania zbycia Nieruchomości.
    W ocenie Spółki, „Budynki” (w rozumieniu wskazanym we wniosku) stanowią budynki w
    rozumieniu Prawa budowlanego, zaś “Budowle” stanowią budowle w rozumieniu prawa
    budowlanego (z wyłączeniem czerpni powietrza wzmiankowanej przy pytaniu nr 1, która
    stanowi część składową budynku).
    Spółka wskazuje przy tym, że nawet w przypadku ewentualnego zakwalifikowania
    niektórych budowli jako urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego),
    urządzenia te należałoby traktować jako elementy przynależne do właściwego Budynku
    lub Budowli (będących we władaniu Spółki) i opodatkować łącznie z tym Budynkiem lub
    Budowlą, z którym/którą są powiązane, według tych samych zasad.
    Tym samym, zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy, także w tym przypadku dostawa
    takiego obiektu powinna być objęta (łącznie z dostawą Budynków i Budowli) zakresem
    zwolnienia od opodatkowania VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,
    Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia. Jeśli Strony skutecznie
    skorzystają z tego uprawnienia, Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT.
    Stosownie do wcześniejszej odpowiedzi, zasadniczo w ocenie Spółki, „Budynki” (w
    rozumieniu wskazanym we wniosku) stanowią budynki w rozumieniu Prawa
    budowlanego, zaś „Budowle” stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego (z
    zastrzeżeniem czerpni powietrza, która potencjalnie stanowić może część składową
    Budynków).
    Jednocześnie jednak, nawet gdyby hipotetycznie uznać niektóre z Budowli za urządzenia
    budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, urządzenia te należałoby traktować
    podatkowo niejako „łącznie” z Budynkiem/Budowlą, do którego przynależą funkcjonalnie.

    Tym samym, jak zaznaczono powyżej, taka zmiana w klasyfikacji danego obiektu (z
    budowli na urządzenie budowlane) nie powinna mieć - w szerszym ujęciu - wpływu na
    opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.
    Na przykładzie instalacji wodno-kanalizacyjnej opisanej w odpowiedzi na wcześniejsze
    pytanie, Spółka wskazuje, że zakwalifikowała na potrzeby wniosku tę instalację jako
    budowlę, której własność w części jest po stronie Spółki, zaś w pozostałej części po stronie
    przedsiębiorstwa przesyłowego. „Granicą” w tym zakresie są odpowiednie punkty
    przyłączeniowe. Części instalacji nie stanowiące własności Spółki pozostają poza
    rzeczywistym zakresem transakcji (nie dojdzie do przeniesienia ich własności i nie będą
    brane pod uwagę przy ustalaniu ceny za Nieruchomość) - po dokonaniu transakcji, dalej
    będą one stanowić własność przedsiębiorstwa przesyłowego.
    Powyższe wyjaśnienia stosują się odpowiednio do innych instalacji (sieci), które mogą
    znajdować się na/w Gruncie.
    Wnioskodawca zaznacza przy tym, że wszystkie powyższe sieci/instalacje (w części
    stanowiącej własność Wnioskodawcy) są niezbędne do funkcjonowania Nieruchomości.
    Wszystkie powierzchnie przeznaczone pod wynajem były w przeszłości (od nabycia
    /wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu. Spółka wskazuje przy tym, że jeżeli
    niektóre z powierzchni są obecnie niewynajęte, to nie wynika to z faktycznego „wycofania”
    ich z wynajmu, lecz ze względów rynkowych (przejściowy brak zainteresowanych).
    Równocześnie, Spółka zaznacza, iż powyższe nie powinno mieć kluczowego znaczenia dla
    opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Jak bowiem zaznaczono we Wniosku, do
    pierwszego zasiedlenia Budynków doszło najpóźniej wraz z nabyciem ich przez Spółkę (co
    miało miejsce w (...) r.). Tym samym, nawet jeśli od momentu nabycia jakiekolwiek
    przestrzenie nie są wynajęte, nie powinno to mieć wpływu na status zasiedlenia
    Budynków.
    Na pytanie Organu cyt.: „Czy od daty wynajmu wszystkich powierzchni (przeznaczonych
    pod wynajem) do daty sprzedaży upłynie okres co najmniej dwóch lat?” Odpowiedzieli
    Państwo cyt.: „Spółka wskazuje, że odpowiedź na to pytanie nie ma - w jej ocenie -
    znaczenia dla faktu ustalenia daty pierwszego zasiedlenia. Należy bowiem zaznaczyć, że -
    jak już wskazano powyżej – najpóźniej w roku nabycia nieruchomości przez Spółkę ((...) r.)
    doszło do pierwszego zasiedlenia Budynków wchodzących w jej skład. Jednocześnie, od
    dnia nabycia nieruchomości Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie żadnego z
    Budynków bądź Budowli w kwocie przekraczającej 30% wartości każdego z nich. Tym
    samym, od momentu pierwszego zasiedlenia (w 2019 r.) do chwili sprzedaży miną ponad
    dwa lata. Odpowiadając jednak wprost na pytanie zadane przez organ, Spółka wskazuje,
    że zgodnie z jej wiedzą, od daty „pierwszego” wynajmu powierzchni (przeznaczonych pod
    wynajem) do daty sprzedaży upłynie okres co najmniej dwóch lat”.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z
      art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?
    2. Czy dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
      VAT, ale stronom będzie przysługiwało prawo rezygnacji z tego zwolnienia na
      podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
    3. Czy jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na
      podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu
      prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty
      podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
      Nieruchomości oraz do zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT
      należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT?

    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawców:
    1. Planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić dostawę
      towarów (zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) podlegającą opodatkowaniu na
      podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    2. Planowana dostawa Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będzie
      objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania VAT, natomiast na podstawie art. 43
      ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia. Jeśli
      Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, Transakcja będzie w całości
      opodatkowana VAT.
    3. Po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT
      dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku
      VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.
    IV. UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1:
    W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie
    opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa
    Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym
    w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych
    w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie
    z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak
    również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT,
    definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
    właściciel. Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy VAT przez świadczenie usług
    rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki
    organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w
    rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.
    Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza
    to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część
    („ZCP") nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT
    przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga
    o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT albo PCC.
    Powyższe ma z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców. W
    związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1
    ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający
    interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i
    „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym
    samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy
    przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła
    zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).
    Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych
    wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia
    2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I
    FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku
    WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w
    Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4
    listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).
    Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT
    Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe –
    oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa
    podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być
                                1rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 Kodeksu Cywilnego. W myśl
    regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem
    składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
      przedsiębiorstwa),
    - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
    - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
      do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
      prawnych,
    - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

    - koncesje, licencje i zezwolenia,
    - patenty i inne prawa własności przemysłowej,
    - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
    - tajemnice przedsiębiorstwa,
    - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy
    organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie
    Nieruchomość oraz, z mocy prawa, przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z
    umów najmu pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, nie można uznać, że
    Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot
    planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W
    szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników,
    wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie
    przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:
    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy),
    - wierzytelności i prawa z papierów wartościowych,
    - środki pieniężne (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców oraz
      wykonawców prac),
    - prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym
      rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z
      najemcami),
    - zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy,
    - księgi rachunkowe Zbywcy,
    - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
      przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-
      podatkowych.
    Dodatkowo, na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej
    przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i

    zarządzania aktywami (asset management). Nie dojdzie również do przeniesienia zakładu
    pracy na Nabywcę (gdyż Zbywca nie zatrudnia pracowników).
    Stanowisko, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie
    stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez
    Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską.
    Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za
    sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest
    on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze
    wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania,
    dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością
    polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w
    analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani
    zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń
    dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz umów wskazanych w opisie
    zdarzenia przyszłego). A zatem, przy powyższym zastrzeżeniu, po dacie planowanej
    Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.
    Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i
    niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest
    tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Składniki majątkowe
    będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako
    że m.in. należności i zobowiązania wynikające z zawartych przez Zbywcę umów nie
    zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie
    ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie
    przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP
    wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.
    Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:
    - istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)
      powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji
      określonych zadań gospodarczych;
    - zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
    - zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
    - zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące zadania gospodarcze.

    Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych
    składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki
    sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół
    wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, w analizowanym przypadku,
    wybrane składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego,
    zorganizowanego zespołu.
    W konsekwencji, przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań
    gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na
    rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym
    przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do
    jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to
    niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w
    oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i
    prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji
    dodatkowych funkcji). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną
    zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest
    podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie
    wystarczający do funkcjonowania nieruchomości biurowej. W celu prowadzenia własnej
    działalności po dniu Transakcji, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz
    podjąć szereg działań.
    Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym
    zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć
    przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o
    podobnym charakterze. Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby
    również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w
    strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Tymczasem,
    przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie
    wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie,
    Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części
    przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie
    prowadzi osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.
    Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Transakcji nie może zostać
    uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych stanach faktycznych
    podobne stanowisko potwierdził przykładowo:
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z dnia 22
      maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.1.KO stwierdził, że: „Bowiem jak wyżej

      wskazano Zbywca wybudował centrum dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na
      rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość
      nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach
      działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek
      innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań,
      związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W konsekwencji, skoro przedmiot
      sprzedaży - Zbywane Składniki Majątkowe - nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa
      ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała
      wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
      usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów
      tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1
      ustawy o podatku od towarów i usług”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r.,
      sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ stwierdził, że: „W ramach planowanej
      transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów
      wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością
      gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków
      bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych
      pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji
      przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów
      tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży.
      Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole
      składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby
      wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej.
      Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników
      majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie
      przedsiębiorstwa”.
    Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję
    zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w
    wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. NSA wskazał
    jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych
    zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu
    składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami
    majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
    W podobnym tonie wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I
    FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających
    prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji
    w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem
    wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w
    momencie nabycia składników majątkowych”.

    Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF
    Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi
    przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z
    dnia 11 grudnia 2018 r. dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji
    zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji
    podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (dalej:
    „Objaśnienia MF").
    Zgodnie z Objaśnieniami MF: „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
    stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w
    wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana
    za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek
    kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF
    wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku
    daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment
    transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
    - przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
      (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
      wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
      prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
      składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.
    Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej
    jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
    transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że
    w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.
    W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz
    przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z
    umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

    a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile Zbywca korzystał z takiego finansowania i jest
      stroną takich umów;
    b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c) umowy zarządzania aktywami;
    d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem
    należy, iż na Nabywcę nie zostaną przeniesione elementy wymienione w cytowanych
    wyżej pkt. a)-d) Objaśnień MF, w szczególności:
    - zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek
      umów pożyczek mających na celu finansowanie działalności Zbywcy. Jak wskazano w
      opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem stron nie jest w ogóle przeniesienie na
      Nabywcę jakichkolwiek zobowiązań finansowych Zbywcy;
    - Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami i zarządzanie
      nieruchomością zawartej przez Zbywcę. Umowa ta zostanie rozwiązana w związku z
      Transakcją, a Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia nowej umowy;
    - zakresem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę należności o
      charakterze pieniężnym.
    Mając na uwadze powyższe, przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów
    pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP Zbywcy. Tym samym planowana
    dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy
    dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:
    Mając na względzie powyższe rozważania, w ocenie Wnioskodawcy, planowana Transakcja
    stanowi dostawę Budynków i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu
    oraz innymi składnikami majątkowymi wskazanymi wcześniej.
    Należy wskazać, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków
    lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
    wartości gruntu. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki Gruntu wchodzącej w
    skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie dla potrzeb podatku VAT właściwe
    dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na tymże Gruncie.

    Zgodnie zatem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich
    części jest zwolniona od podatku VAT, poza następującymi wyjątkami:
    a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
    lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a. wybudowaniu lub
    b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
      dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Należy zwrócić uwagę, że powyższa definicja pierwszego zasiedlenia została wprowadzona
    ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz
    niektórych innych ustaw (Dz. U. 2019 poz. 1520) i obowiązuje od 1 września 2019 r.
    Konieczność zmiany definicji została podyktowana orzecznictwem sądów
    administracyjnych oraz przede wszystkim wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej („TSUE”) z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium
    Selection sp. z o.o. W ocenie TSUE, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać
    ograniczone do czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie
    stanowi nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających
    opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budowli dla
    potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.
    W tym kontekście należy wskazać, iż - jak zostało to wskazane w ramach opisu zdarzenia
    przyszłego:
    - w momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, była już ona zabudowana
      Budynkami i Istniejącymi Budowlami;
    - od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca przeprowadził inwestycję polegającą na
      wybudowaniu Nowych Budowli, które zostały oddane do użytkowania w (...) roku.
    - od dnia nabycia Nieruchomości Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z
      Budynków bądź Istniejących Budowli w kwocie przekraczającej 30% wartości
      początkowej każdego z Budynków i Istniejących Budowli. Podobnie, od momentu
      wybudowania i oddania do użytkowania Nowych Budowli Zbywca również nie ponosił
      wydatków na ulepszenie Nowych Budowli w kwocie przekraczającej 30% ich wartości
      początkowej.

    Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne, należy przyjąć, że:
    - do pierwszego zasiedlenia Budynków i Istniejących Budowli doszło najpóźniej wraz z
      nabyciem tych obiektów przez Zbywcę (co miało miejsce w (...) r.);
    - równocześnie, do pierwszego zasiedlenia Nowych Budowli doszło wraz z oddaniem ich
      do używania i rozpoczęciem ich użytkowania na cele działalności gospodarczej Zbywcy
      (jako obiektów wspierających działalność w postacie wynajmu powierzchni na rzecz
      najemców) – co miało miejsce w (...) r.
    Wobec tego, na moment Transakcji upłynie już okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia
    zarówno Budynków, jaki i Istniejących Budowli oraz Nowych Budowli.
    Biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, w opinii
    Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie spełniać warunki zwolnienia z
    opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze
    zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie
    dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący
    dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    - są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    - złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części podatkiem VAT.
    Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na
    moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na
    podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w całości.
    W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była
    ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności
    gospodarczej zwolnionej z VAT.
    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa Nieruchomości, zgodnie z
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będzie objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania
    VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do
    rezygnacji z tego zwolnienia. Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia,
    Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:

    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
    podatnika czynności opodatkowanych VAT.
    Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania
    czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku
    VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają
    zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące
    m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT
    bądź podlega zwolnieniu od opodatkowania VAT).
    Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem
    VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w zakresie
    wynajmu powierzchni biurowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ działalności
    podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że
    Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem
    VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o
    VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT. A zatem,
    okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie
    jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w
    sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest
    zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
    W świetle powyższego po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej
    faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości,
    gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w
    art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek
    podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za
    jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie
    rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą
    faktyczne dokonanie Transakcji.
    Zdaniem Wnioskodawców, nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT
    należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w
    art. 87 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
    - prawidłowe w zakresie uznania, że Planowana dostawa Nieruchomości w ramach
      Transakcji będzie stanowić dostawę towarów (zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT)
      podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    - prawidłowe w zakresie uznania, że Planowana dostawa Nieruchomości, zgodnie z art. 43
      ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będzie objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania VAT,
      natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do
      rezygnacji z tego zwolnienia. Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia,
      Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT.
    - prawidłowe w zakresie uznania, że po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo
      wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do

      obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy
      nabyciu Nieruchomości.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t .j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju (...).
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W świetle art. 2 ust. 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt (prawo
    użytkowania wieczystego gruntu) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
    ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o
    VAT.
    Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej,
    ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób
    zbliżony do właściciela.
    Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również
    oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów
    ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności
    podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy
    też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te
    nie podlegają opodatkowaniu.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia”
    należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1
    ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
    darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.

    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
    zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje
      ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e
    ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:
      Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
      składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
      realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
      niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić
    całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla
    przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
    gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
    Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa
    stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest
    wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na
    trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych).

    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie Sprzedający jest spółką utworzoną i
    działającą zgodnie z prawem (...), z siedzibą w (...). Zbywca działa w branży nieruchomości
    komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek.
    Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani
    jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15
    ust. 1 ustawy o VAT.
    Planowana transakcja dotyczy sprzedaży nieruchomości biurowej położonej przy ulicy (...)
    (...) w (...) tj. „Nieruchomość”, obejmującej prawo użytkowania wieczystego działki gruntu
    oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) (Grunt), zabudowanej dwoma budynkami
    biurowymi (których częścią jest podziemny parking) (Budynki) oraz infrastrukturą
    towarzyszącą w postaci instalacji/budowli takich jak plac z utwardzoną nawierzchnią,
    ogrodzenie, oświetlenie, sieć wodno-kanalizacyjna, tablica reklamowa, czerpnia powietrza,
    pylon wizytówkowy oraz wiata rowerowa i śmietnikowa („Budowle”) oraz innych
    składników majątkowych tj.:
    - prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, dla których okres najmu nie rozpocznie się
      przed datą Transakcji (o ile takie wystąpią),
    - prawo własności dodatkowego wyposażenia związanego z Budynkami oraz inne
      ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą
      związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    - prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji oraz aktów
      notarialnych o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji zdeponowanych
      przez najemców, będące własnością Zbywcy na moment Transakcji prawa autorskie
      do dokumentacji projektowej związanej z Nieruchomością (w tym także prawa
      autorskie do dokumentacji wynikającej z umów dotyczących nakładów inwestycyjnych
      (...) oraz wykonania prac aranżacyjnych dla najemców (tzw. „(...)”),
    - prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości
      wykonanych prac związanych z budową, wykończeniem lub adaptacją poszczególnych
      elementów Nieruchomości wraz z instrumentami zabezpieczenia takiej
      odpowiedzialności wynikającymi z umów z wykonawcami,
    - prawa wynikające z umowy ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości (równocześnie,
      bieżąca umowa ubezpieczenia Nieruchomości jest umową ramową dla całego portfela
      i nie będzie przedmiotem transakcji),
    - prawa własności nośników, na których utrwalono dokumentację projektową związaną z
      Nieruchomością (w tym także dokumentację wynikającą z umów dotyczących
      nakładów inwestycyjnych (...) oraz wykonania prac aranżacyjnych dla najemców (tzw.
      „(...)”),
    - instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Budynków, instalacji,
      maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością,
    - pozostała dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z
      Nieruchomością,
    - wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z przedmiotem Transakcji (w
      szczególności dotycząca rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców -
      wymagana dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością),
    - inne prawa/licencje niezbędne do korzystania z Nieruchomości takie jak kody/klucze
      niezbędne do dostępu do Nieruchomości, licencje do systemu zarządzania Budynkami
      itp.

    W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku
    Zbywcy tj.:
    - firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy,
    - należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem wymienionych powyżej; praw i
      obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę Umowy o Zarządzanie
      Nieruchomością,
    - praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np.
      umowy pożyczki),
    - praw i obowiązków z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (z zastrzeżeniem
      uwag wskazanych w akapitach poniżej),
    - praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej
      działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń
      księgowo-podatkowych; ksiąg rachunkowych Zbywcy; praw i obowiązków
      wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych,
      za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków
      pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji
      zdeponowanych przez najemców oraz wykonawców prac),
    - pracowników ani zakładu pracy Zbywcy – Zbywca nie zatrudnia pracowników.
    Nabywca zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania
    Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia
    czystości i bezpieczeństwa itp. Nie można wykluczyć, że część umów (np. na dostawę
    mediów) zostanie zawarta przez nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz
    Zbywcy. Dodatkowo, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych mediów
    (np. energii elektrycznej czy wody) staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki
    z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na nabywcę. Analogicznie, może dojść do
    sytuacji, że umowy na dostawę niektórych usług staną się przedmiotem Transakcji, tj.
    prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na nabywcę (przy czym
    nie będzie to dotyczyło umowy o zarządzanie Nieruchomością). Na moment składania
    wniosku nie jest to jeszcze przesądzone, ale taki wariant może wystąpić, np. z uwagi na
    długie terminy wypowiedzenia umów na dostawę mediów lub kary za ich przedterminowe
    rozwiązanie lub jedynego dostawcę działającego na lokalnym rynku. Nie można wykluczyć,
    że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych
    na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie
    zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności
    wówczas, gdy, podobnie jak powyżej, warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w
    tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub
    wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym
    zakresie.
    Dodatkowo, nie można również wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji,
    Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów serwisowych
    zawartych przez Zbywcę, przy czym nie będzie to dotyczyło usług wynikających z umów w
    zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami
    (asset management).
    Ponadto żadna z części składających się na inwestycję Zbywcy (w tym w szczególności
    Nieruchomość czy też którakolwiek jej część) nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona
    jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń)
    lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazują na takie wyodrębnienie.
    Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla obiektów
    wchodzących w skład Nieruchomości. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo
    w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia
    przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która będzie przedmiotem

    Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie
    przenoszone w ramach Transakcji).
    Od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej
    działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom
    trzecim za wynagrodzeniem.
    Zatem w świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy
    opisana transakcja nie będzie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o
    której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy (brak spełnienia przesłanek zawartych w tym
    przepisie, zbywana Nieruchomość nie będzie stanowiła na dzień dokonaniem transakcji
    sprzedaży zespołu składników wyodrębnionych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie
    w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, brak możliwości prowadzenia
    samodzielnej działalności bez angażowania nakładów Nabywającego i podjęcia przez
    Nabywającego działań prawnych np. zawarcie umowy o zarządzanie Nieruchomością).
    Opisana we wniosku Transakcja nie będzie również obejmowała szeregu kluczowych
    składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, m.in.
    oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
    przedsiębiorstwa), rachunków bankowych i środków pieniężnych, księgi i dokumenty
    związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego.
    Tym samym w rozpatrywanej sprawie przedmiotem Transakcji zbycia nie będzie także
                        1przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego (przedmiot transakcji nie
    spełnia normatywnej definicji przedsiębiorstwa).
    Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu
    opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy. W związku z powyższym w
    rozpatrywanej sprawie planowana sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy dostawa Nieruchomości będzie objęta
    zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale stronom będzie przysługiwało prawo
    rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
    ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie
    zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości
    opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych, należy
    wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich
    częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.

    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w
    stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich
    części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich
    części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu
    przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
    podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

    Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do
    zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle
    na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku.
    Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
    definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.),
    zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.
    W myśl art. 3 pkt 1- 3 i 9 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt
        małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania
        obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów
        budowlanych;
      2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
        związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
        oraz posiada fundamenty i dach;
      3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem
        lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty,
        estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe,
        wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
        reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne,
        zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne,
        oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody,
        konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci
        uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części
        budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
        jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych
        urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod
        względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
      9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne
        związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu
        zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym
        służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia,
        place postojowe i place pod śmietniki;
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej Transakcji zastosowanie
    znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności
    rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do Budynków i Budowli miało miejsce pierwsze
    zasiedlenie.

    Z opisu sprawy wynika, że przedmiot transakcji dotyczyć będzie sprzedaży nieruchomości
    biurowej obejmującej prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej
    numerem ewidencyjnym (...) (Grunt), zabudowanej dwoma budynkami biurowymi (których
    częścią jest podziemny parking) (Budynki) oraz infrastrukturą towarzyszącą w postaci
    instalacji/budowli takich jak plac z utwardzoną nawierzchnią, ogrodzenie, oświetlenie, sieć
    wodno-kanalizacyjna, tablica reklamowa, czerpnia powietrza, pylon wizytówkowy oraz
    wiata rowerowa i śmietnikowa (Budowle). Na/lub w Gruncie mogą znajdować się
    urządzenia przesyłowe będące własnością gestorów mediów, które nie należą do Zbywcy i
    nie będą przedmiotem dostawy w ramach Transakcji. Podaliście Państwo, że w przypadku
    ewentualnego zakwalifikowania niektórych budowli jako urządzeń budowlanych (w
    rozumieniu Prawa budowlanego), urządzenia te należałoby traktować jako elementy
    przynależne do właściwego Budynku lub Budowli (będących we władaniu Spółki) i
    opodatkować łącznie z tym Budynkiem lub Budowlą, z którym/którą są powiązane, według
    tych samych zasad.
    Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) (...)
    (...) r. zawartej w formie aktu notarialnego. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem
    VAT według stawki podstawowej (23%). Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT
    naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości.
    W momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, była ona już zabudowana Budynkami
    oraz budowlami takimi jak: plac z utwardzoną nawierzchnią, ogrodzenie, oświetlenie, sieć
    wodnokanalizacyjna, tablica reklamowa czy czerpnia powietrza (Istniejące Budowle). Od
    momentu nabycia Nieruchomości Zbywca przeprowadził inwestycję polegającą na
    wybudowaniu nowych budowli takich jak wiata rowerowa i śmietnikowa oraz pylon
    wizytówkowy (Nowe Budowle). Do oddania do użytkowania powyższych Nowych Budowli
    doszło w (...) roku. Od dnia nabycia Budynków i Istniejących Budowli Zbywca nie ponosił
    wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w kwocie
    przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli. Podobnie, od
    momentu wybudowania i oddania do użytkowania Nowych Budowli Zbywca również nie
    ponosił wydatków na ulepszenie tych Budowli w kwocie przekraczającej 30% ich wartości
    początkowej.
    Do pierwszego zasiedlenia przez Spółkę Budynków wchodzących w skład nieruchomości
    doszło najpóźniej w roku nabycia ((...) r.). Jednocześnie, od dnia nabycia nieruchomości
    Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie żadnego z Budynków bądź Budowli w kwocie
    przekraczającej 30% wartości każdego z nich. Tym samym, od momentu pierwszego
    zasiedlenia (w (...) r.) do chwili sprzedaży miną ponad dwa lata. Zgodnie z wiedzą Spółki,
    od daty „pierwszego” wynajmu powierzchni (przeznaczonych pod wynajem) do daty
    sprzedaży upłynie okres co najmniej dwóch lat.
    Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi
    do wniosku, że dostawa Budynków oraz Budowli położonych na działce (...), nie zostanie
    dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Skoro od pierwszego zasiedlenia wszystkich
    Budynków (wszystkich powierzchni) i Budowli doszło przynajmniej 2 lata przed transakcją
    to zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone wart.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będzie również
    dotyczyć urządzeń budowlanych, przynależnych w rozumieniu Prawa budowlanego do
    Budynków i Budowli, i w związku z tym opodatkowanych VAT na tych samych co one
    zasadach.
    Również, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem
    ewidencyjnym (...) (Grunt) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca
    daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających

    przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy. Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i
    ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od
    podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych Budynków i
    Budowli .
    W konsekwencji dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości – będzie korzystać ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast przy
    skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony
    transakcji będą miały możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia a opisana we wniosku
    transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej
    stawki.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia od
    podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po
    dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca
    będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrot nadwyżki podatku VAT
    naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1
    oraz art. 87 ustawy o VAT.
    Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
    art. 86 ust. 1 ustawy.
    W myśl tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
      zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy,
      prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
      powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
      importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
    Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od
      podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
      Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
      96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że Nabywca, będzie w momencie zawarcia Transakcji
    zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie spełniać ustawową definicję podatnika
    zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Po dokonaniu transakcji Nabywca planuje
    prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i
    usługowych znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę
    przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
    W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie
    przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywający będzie miał prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej dostawę
    opisanego we wniosku przedmiotu Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym
    przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące
    prawo do odliczenia podatku naliczonego.

    Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku
    naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego,
    Kupujący będzie miał prawo do uzyskania zwrotu tej różnicy.
    Zatem stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. Ocena prawna
    stanowiska Państwa dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych została zawarta w
    odrębnym rozstrzygnięciu.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
    wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
    przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle
    związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany
    ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Państwa w złożonym wniosku.
    W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego
    we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje
    przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i
    niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących
    przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz
    konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co
    oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).
    Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej.
    Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do
    stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej
    sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania
    wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub
    bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30
    sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r.,
    poz. 1634, ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej,
    co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia
    przez organy podatkowe.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...), ul. (...), (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych
    reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.