Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.72.2025.3.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-11
Teza: Skutki podatkowe nabycia lokalu z bonifikatą.
Słowa kluczowe: bonifikaty
budynek
budynek-budynek mieszkalny
mieszkanie-mieszkanie zakładowe
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 93

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 24 lutego 2025 r. (wpływ 3 marca 2025 r.)
    oraz pismem z 2 kwietnia 2025 r. (wpływ 4 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego

    Aktem notarialnym z dnia 16 grudnia 2024 r. Wnioskodawczyni zawarła z Rolniczą
    Spółdzielnią Produkcyjną „(...)” w likwidacji z siedzibą we (...) umowę sprzedaży dotyczącą
    nabycia przez Zainteresowaną nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz
    budynkiem gospodarczym położona w miejscowości (...), oznaczona w ewidencji gruntów i
    budynków jako działka nr (...) o powierzchni 0,1354 ha.
    Na przedmiotowej nieruchomości posadowione są: parterowy jednorodzinny budynek
    mieszkalny o powierzchni użytkowej 67,83 m2, budynek gospodarczy wraz z garażem o
    powierzchni użytkowej 50,61 m2.
    Budynek gospodarczy w całości służy uzupełnieniu funkcji mieszkaniowych budynku
    mieszkalnego.
    Uprzednio, dniu 18 czerwca 2024 r. Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej „(...)” w likwidacji we (...) podjęło uchwały w sprawie sprzedaży
    przedmiotowych lokali mieszkalnych i nieruchomości zabudowanych m.in. budynkami
    mieszkalnymi na rzecz obecnych ich najemców.
    Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwałą Nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni Produkcyjnej „(...)” w likwidacji we (...), na mocy § 2 tejże uchwały
    Wnioskodawczyni udzielono bonifikaty od ceny równej wartości nieruchomości ustalonej
    przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym poprzez jej obniżenie o 50%.
    Zainteresowana jest wdową po byłym członku Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej „(...)” w
    likwidacji we (...), ponadto na podstawie zawartej umowy, jest najemcą przedmiotowej
    zabudowanej nieruchomości od lat 80-tych.
    W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku wskazano, że na moment zawarcia
    umowy sprzedaży, przedmiotowa nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym
    oraz budynkiem gospodarczym (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowiła
    zakładowy budynek mieszkalny. Nieruchomość wraz z posadowionymi budynkami
    stanowiła składniki majątkowe Spółdzielni, które były wykorzystywane dla zaspokojenia
    potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw.
    domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16 września 1982 r.
    Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.) Po ustaniu członkostwa w Spółdzielni zakładowe
    budynki i lokale mieszkalne wynajmowane były także byłym członkom, ich rodzinom jak
    również spadkobiercom byłych członków i ich rodzinom. Budynki i lokale wynajmowane
    były ponadto pracownikom zatrudnionym w Spółdzielni. Spółdzielnia nigdy nie prowadziła
    komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.
    Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na
    podstawie uchwały nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej „(...)” w likwidacji we (...), gmina (...) z dnia 18 czerwca 2024 r. w sprawie
    sprzedaży nieruchomości zabudowanej położonej we wsi (...).
    Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16
    września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U 2024.593 t j.) zgodnie z brzmieniem którego do
    wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie
    zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej;
    oraz § 37 pkt 6 Statutu Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej „(...)” w likwidacji we (...) zgodnie
    z brzmieniem którego: „Do wyłącznej kompetencji Walnego Zgromadzenia Członków
    należą sprawy: (...).
    6/ podejmowanie uchwał w sprawach nabycia, zbycia nieruchomości, zakładu lub innej
    wyodrębnionej jednostki organizacyjnej”.
    Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych
    adresatów – obecnych najemców.
    Oferta nabycia nieruchomości zabudowanej ze wskazaną bonifikatą była skierowana do
    konkretnych osób indywidualnie oznaczonych (obecnych najemców) na podstawie
    zamieszczonych w niej unikatowych danych osobowych.

    Zmarły mąż Wnioskodawczyni – (...) był członkiem Rolniczej Spółdzielni przez około 20 lat,
    Wnioskodawczyni była tzw. „domownikiem" (art. 156 § 2 ustawy prawo spółdzielcze). Z
    uwagi na powyższe także świadczyła na jej rzecz pracę na zasadach określonych w
    przepisach ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.),
    oddział 3 - Praca, zgodnie z zasadami dotyczącymi „domowników”.
    Umowa najmu została zawarta z mężem Zainteresowanej po zwolnieniu się
    nieruchomości w zasobach mieszkaniowych Spółdzielni. Wnioskodawczyni posiadała
    wtedy status „domownika”. Po śmierci męża umowa najmu była przez Zainteresowaną
    kontynuowana.

## Pytanie

Czy przyznana Zainteresowanej przez Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni
    Produkcyjnej „(...)” w likwidacji bonifikata od ceny nabycia w wysokości odpowiadającej
    różnicy między cenę rynkową nabytej nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę a ceną
    zakupu stanowi dochód zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w rozumieniu art.
    11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z
    brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje cytowany przepis
    „Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
    budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w
    wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną
    zakupu”. W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty
    od ceny sprzedaży równej wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego
    stanowić będzie dochód zwolniony.
    Wnioskodawczyni spełnia określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych przesłanki, tj. jest najemcą przedmiotowej
    nieruchomości, która wykorzystywana jest wyłącznie na cele mieszkaniowe. Ponadto
    nieruchomość posiadała status zakładowego budynku mieszkalnego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (Dz. U. z 2025 poz. 163):
    Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
    wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których
    na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1
    pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów
    finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są:
    otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i
    wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń.
    Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną.
    Za przychody podatkowe mogą być uznane jednakże tylko takie świadczenia, które są
    określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i
    zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.

    O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych
    można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania
    określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też
    innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego
    zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone
    przysporzenie majątkowe.
    Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni Produkcyjnej „(...)” w likwidacji udzielającej Pani bonifikaty poprzez obniżenie o
    50% ceny równej wartości nieruchomości uzyskała Pani przysporzenie skutkujące
    powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu. Osiąga bowiem Pani korzyść
    majątkową o konkretnym wymiarze, gdyż zmniejsza się zobowiązanie jakie musiałaby Pani
    zapłacić gdyby nie udzielono Pani opisanej bonifikaty.
    Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:
    Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
    budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w
    wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a
    ceną zakupu.
    Wskazać należy, że wprowadzanie w konstrukcji danego, konkretnego podatku ulg,
    zwolnień czy innych typów przywilejów podatkowych uważa się za odstępstwo od zasady
    powszechności opodatkowania. Analiza wydawanych na przestrzeni ostatnich lat orzeczeń
    sądów administracyjnych, w kontekście wykładni przepisów dotyczących ulg i zwolnień
    podatkowych, prowadzi zasadniczo do jednego wniosku: przepisy dotyczące zwolnień
    wykładać należy w sposób ścisły, wręcz zawężający, a w żadnym wypadku nie w sposób
    rozszerzający. Przepisy dotyczące ulg podatkowych i zwolnień to „przywileje, a te są
    odstępstwem od jednej z głównych zasad podatkowych, a mianowicie zasady
    sprawiedliwości podatkowej, przejawiającej się w powszechności opodatkowania oraz
    równości podatkowej” (vide wyr. SN z 7.5.1997 r. (III RN 22/97, Legalis).
    Dokładna lektura przepisu art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych prowadzi do wniosku, iż rzeczone zwolnienie jest skierowane dla: osób
    będących w momencie zakupu najemcami zakładowych budynków lub lokali mieszkalnych
    (tytułem prawnym zajmowanego budynku lub lokalu jest umowa najmu).
    Zatem aby skorzystać z dobrodziejstwa omawianego zwolnienia należy łącznie spełnić
    dwa warunki, a mianowicie po pierwsze: dokonać nabycia lokalu/budynku zakładowego,
    po drugie do ww. lokalu/budynku posiadać umowę najmu. Status ww. lokalu należy
    oceniać w kontekście nabywcy, a nie zbywcy, a co za tym idzie dla zastosowania
    zwolnienia wystarczającym nie jest, że budynek/lokal stanowi składniki majątkowe
    Spółdzielni dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę
    członków spółdzielni oraz tzw. domowników. Ww. lokal/budynek musi posiadać status
    budynku/lokalu zakładowego dla nabywcy.
    Tymczasem z treści wniosku wynika, że nabyła Pani z zastosowaniem 50% bonifikaty –
    jako wdowa po byłym członku spółdzielni – parterowy jednorodzinny budynek mieszkalny
    o powierzchni użytkowej 67,83 m2, budynek gospodarczy wraz z garażem o powierzchni
    użytkowej 50,61 m2. Ww. nieruchomość stanowiła zakładowy budynek mieszkalny.
    Nieruchomość wraz z posadowionymi budynkami stanowiła składniki majątkowe
    Spółdzielni, które były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
    świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu
    przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze. Umowa
    najmu została zawarta z Pani mężem a po jego śmierci była przez Panią kontynuowana.
    W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 155 ustawy z dnia 16 września 1982 r.
    Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 593 ze zm):

    § 1. Zdolny do pracy członek spółdzielni ma prawo i obowiązek pracować w spółdzielni
    w rozmiarze ustalanym corocznie przez zarząd, stosownie do potrzeb wynikających z
    planu działalności gospodarczej spółdzielni.
    § 2. Przy przydzielaniu pracy członkom spółdzielnia powinna uwzględniać ich
    kwalifikacje zawodowe i osobiste.
    Zgodnie natomiast z art. 156 cyt. ustawy:
    § 1. Oprócz członków spółdzielnia może zatrudniać także ich domowników.
    § 2. Za domownika członka uważa się każdego członka jego rodziny, a także inne osoby,
    jeżeli zamieszkują z nim wspólnie i prowadzą z nim wspólne gospodarstwo domowe.
    Z powyższych zapisów wynika, że praca domownika wiąże się z prawem i obowiązkiem do
    świadczenia pracy przez członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Dopóki członek ma to
    prawo i obowiązek, a więc w czasie trwania stosunku członkostwa, domownik może
    pracować na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej. A zatem a contario z chwilą utraty
    członkostwa w spółdzielni przez Pani męża utraciła Pani status domownika w rozumieniu
    ww. przepisów, a co za tym idzie zawarła Pani umowę najmu (kontynuację umowy najmu
    po zmarłym mężu) nieruchomości wskazanej we wniosku jako niestanowiącej dla Pani
    budynku/lokalu zakładowego.
    Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa
    podatkowego, stwierdzić należy, iż w przypadku uzyskania przez Panią dochodów z tytułu
    zakupu omówionej we wniosku nieruchomości, w wysokości odpowiadającej różnicy
    między ceną rynkową tej nieruchomości a ceną zakupu, zastosowania nie znajdzie
    zwolnienie przedmiotowe przewidziane w art.21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.