Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.416.2019.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-10
Teza: W zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży domu jednolokalowego oraz lokalu w domach dwulokalowych wraz z gruntem oraz elementami dodatkowymi – podjazdem, ogrodzeniem, wiatą śmietnikową, przyłączami do sieci przesyłowych.
Słowa kluczowe: dom; działki; infrastruktura-infrastruktura towarzysząca; lokal; stawka-stawki podatku-stawka preferencyjna podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 września 2019 r. (data wpływu 16 września 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 17 października 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.416.2019.1.KK (doręczone Stronie w dniu 21 października 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży domu jednolokalowego oraz lokalu w domach dwulokalowych wraz z gruntem oraz elementami dodatkowymi – podjazdem, ogrodzeniem, wiatą śmietnikową, przyłączami do sieci przesyłowych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 22 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 17 października 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.416.2019.1.KK (doręczone Stronie w dniu 21 października 2019 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży domu jednolokalowego oraz lokalu w domach dwulokalowych wraz z gruntem oraz elementami dodatkowymi – podjazdem, ogrodzeniem, wiatą śmietnikową, przyłączami do sieci przesyłowych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (…) z o.o. spółka komandytowo-akcyjna (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest polskim rezydentem podatkowym będącym czynnym podatnikiem VAT. Spółka realizuje inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych dwulokalowych w zabudowie jednorodzinnej wolnostojącej (dalej: Budynki). Każdy z Budynków znajdować się będzie na jednej działce gruntowej. Budynki będą składać się z dwóch lokali mieszkalnych zajmujących kondygnacje 1 i 2, oddzielonych od fundamentów aż po dach ścianą akustyczną (dalej: Lokale). Lokale będą stanowić niezależne od siebie części Budynku z osobnym wejściem z poziomu gruntu, bez części wspólnych. W ramach inwestycji powstaje również jeden budynek jednolokalowy (dalej: Budynek jednolokalowy: Budynek jednolokalowy oraz Lokale będą dalej łącznie określane jako: Domy). Domy będą wyposażone w odrębne instalacje wodne, kanalizacyjne, elektryczne i grzewcze. Częścią składową każdego Domu będzie garaż z przynajmniej jednym miejscem postojowym oraz pomieszczenie gospodarcze. Garaż i pomieszczenie gospodarcze będą stanowić integralną część Domu - będą one wraz z Domem jednym przedmiotem własności. Wejścia do tych pomieszczeń będą łączyć je bezpośrednio z Domem. Do pomieszczenia gospodarczego nie będzie innego wejścia. W przypadku garażu będzie jedynie zewnętrzna brama wyjazdowa. Powierzchnia użytkowa każdego z Domu (uwzględniająca garaż oraz pomieszczenie gospodarcze) nie będzie przekraczać 300 m2. Domy będą sprzedawane w stanie deweloperskim. Dla każdego Lokalu będzie założona oddzielna księga wieczysta. Budynek jednolokalowy również będzie się zaliczał do budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.

Nabywcy Lokali będą nabywali również udział w prawie własności nieruchomości, na której położony będzie dany Budynek (dalej: Wspólna nieruchomość gruntowa) - zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r. poz. 737 z późn. zm.; dalej: ustawa o własności lokali) właścicielom Lokali przysługuje bowiem udział we Wspólnej nieruchomości gruntowej jako prawo związane z własnością Lokali. Cała Wspólna nieruchomość gruntowa, która będzie stanowić współwłasność nabywców obu Lokali z danego Budynku, zostanie umownie podzielona do wyłącznego używania, w taki sposób, że część nieruchomości znajdująca się bezpośrednio przy Lokalu będzie mogła być używana przez nabywcę danego Lokalu (tzw. podział quoad usum). Dla każdej Wspólnej nieruchomości gruntowej założona będzie odrębna księga wieczysta.

Dla działki, na której będzie znajdować się Budynek jednolokalowy oraz grunt niezabudowany będzie prowadzona jedna księga wieczysta. Wspólna nieruchomość gruntowa oraz grunt niezabudowany przy Budynku jednolokalowym będą dalej określane łącznie, jako: Teren zewnętrzny.

Teren zewnętrzny zostanie urządzony przez Spółkę przed sprzedażą poprzez dokonanie nasadzeń zieleni (posianie trawnika oraz posadzenie kilku roślin przy ogrodzeniu), wybudowanie infrastruktury towarzyszącej (podjazd, ogrodzenie, wiata śmietnikowa) oraz przyłączy do sieci przesyłowych. Wykonanie nasadzeń zieleni wynika z konieczności dokonania nasadzeń zastępczych ze względu na dokonaną wycinkę drzew lub krzewów pod inwestycję budowlaną. Nasadzenia będą zrealizowane zgodnie z projektem zieleni (klienci nie mają możliwości składania indywidualnych zamówień w zakresie nasadzeń).

Ekonomicznym celem urządzenia Terenu zewnętrznego jest ułatwienie sprzedaży Domów. Zagospodarowany teren wokół Domów pozwala na wykonanie lepszych zdjęć do broszur reklamowych, umożliwi również klientom wizualne zweryfikowanie, jaka część gruntu przypadnie im do wyłącznego używania (lub na własność w przypadku Budynku jednolokalowego) w przypadku zakupu danego Domu.

Cena sprzedaży będzie obejmować łącznie cenę za Dom oraz Teren zewnętrzny (wraz ze wszystkimi elementami stale związanymi znajdującymi się na nim). Sprzedaż Lokalu oraz udziału we Wspólnej nieruchomości gruntowej (dla których będą prowadzone odrębne księgi wieczyste) zostanie dokonana na podstawie jednej umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Nabywcy nie będą mieli możliwości nabycia Lokalu bez nabycia udziału we Wspólnej nieruchomości gruntowej.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem dokonywanych sprzedaży będzie 14 lokali, każdy wraz z udziałami w nieruchomości gruntowej, na której Lokal będzie się znajdować oraz jeden Budynek jednolokalowy wraz z nieruchomością gruntową, na której ten budynek będzie się znajdować. Lokale będą położone łącznie na 7 działkach ewidencyjnych (na każdej z tych działek będą po 2 Lokale), natomiast Budynek jednolokalowy na 1 działce ewidencyjnej.

Spółka klasyfikuje budynki opisane we wniosku, zgodnie z uzyskanymi pozwoleniami na budowę, w sposób następujący:

1.  Budynek jednolokalowy pod symbolem PKOB 1110 „budynki mieszkalne jednorodzinne”,
2.  Budynki mieszkalne dwulokalowe pod symbolem PKOB 1121 „budynki o dwóch mieszkaniach”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dostawa Domów (wraz z udziałem we Wspólnej nieruchomości gruntowej w przypadku Lokali) wraz z wszystkimi elementami ściśle związanymi z daną nieruchomością (m.in. infrastrukturą towarzyszącą) podlega opodatkowaniu stawką 8%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Lokali wraz z udziałem we Wspólnej nieruchomości gruntowej oraz sprzedaż nieruchomości, na której będzie się znajdować Budynek jednolokalowy (a tym samym wraz ze wszystkim co jest ściśle związane z gruntem, w tym infrastrukturą towarzyszącą) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 8%.

Prawidłowość zastosowania tej stawki dla sprzedaży Lokali w Budynkach dwulokalowych została potwierdzona przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 listopada 2017 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.525.2017.2.MP.

Budynek jednolokalowy, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego będzie zaliczał się do budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT. Powierzchnia użytkowa tego budynku nie będzie przekraczać 300 m2, dlatego zgodnie z art. 42 ust. 12-12c ustawy o VAT dostawa całego Budynku jednolokalowego powinna być opodatkowana stawką 8%.

Zasadnicza wątpliwość dotycząca zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku dotyczy sposobu opodatkowania sprzedaży udziału we Wspólnej nieruchomości gruntowej oraz niezabudowanej części gruntu nieruchomości, na której znajdować się będzie Budynek jednolokalowy wraz ze znajdującą się na nich infrastrukturą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 5a ustawy towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od tej reguły ustawodawca ustanowił pewne wyjątki, tzn. przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 i pkt 2 w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w artykule 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2018 r. poz. 2389, z późn. zm.), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b (art. 41 ust. 12a ustawy).

Przepis art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej z zastrzeżeniem ust. 12 pkt 2 (art. 41 ust. 12c ustawy).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to – jak wynika z art. 2 pkt 12 ustawy – budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z art. 2 pkt 12 ustawy ustawodawca odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Ponadto, dział PKOB 11 obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne - 111, budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112, w tym: budynki o dwóch mieszkaniach (PKOB 112), budynki zbiorowego zamieszkania - 113.

Budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111), czyli są to samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Natomiast Budynki o dwóch mieszkaniach (PKOB 1121) obejmuje budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z poźn. zm.) wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego rozumie się budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budynkiem zaś jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Dodatkowo należy wskazać, że budynek mieszkalny jednorodzinny, zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z kolei na podstawie art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Podkreślić należy, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, zatem powinny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku ma zastosowanie do wskazanych w przepisach czynności dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego. Decydujące znaczenie ma fakt, co jest przedmiotem sprzedaży, czy podatnik dokonuje dostawy towarów, czy świadczy usługę oraz czy czynność wykonywana przez podatnika mieści się w zakresie czynności wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy (dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja, przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).

Warunkiem zastosowania stawki 8%, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

Infrastruktura towarzysząca budownictwu mieszkaniowemu, stosownie do zapisu art. 146 ust. 3 ustawy obejmuje:

1.  sieci rozprowadzające, wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych,
2.  urządzenia i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań budownictwa mieszkalnego, w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i mała architekturę,
3.  urządzenia i ujęcia wody, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne.

\- jeżeli były one związane z obiektami budownictwa mieszkaniowego.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powołanych przepisów prawa, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu w takiej sytuacji stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca realizuje inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych dwulokalowych w zabudowie jednorodzinnej wolnostojącej (Budynki). Każdy z Budynków znajdować się będzie na jednej działce gruntowej. Budynki będą składać się z dwóch lokali mieszkalnych zajmujących kondygnacje 1 i 2, oddzielonych od fundamentów aż po dach ścianą akustyczną (dalej: Lokale). Lokale będą stanowić niezależne od siebie części Budynku z osobnym wejściem z poziomu gruntu, bez części wspólnych. W ramach inwestycji powstaje również jeden budynek jednolokalowy. Domy będą wyposażone w odrębne instalacje wodne, kanalizacyjne, elektryczne i grzewcze. Częścią składową każdego Domu będzie garaż z przynajmniej jednym miejscem postojowym oraz pomieszczenie gospodarcze. Garaż i pomieszczenie gospodarcze będą stanowić integralną część Domu - będą one wraz z Domem jednym przedmiotem własności. Wejścia do tych pomieszczeń będą łączyć je bezpośrednio z Domem. Do pomieszczenia gospodarczego nie będzie innego wejścia. W przypadku garażu będzie jedynie zewnętrzna brama wyjazdowa. Powierzchnia użytkowa każdego z Domu (uwzględniająca garaż oraz pomieszczenie gospodarcze) nie będzie przekraczać 300 m2. Domy będą sprzedawane w stanie deweloperskim. Dla każdego Lokalu będzie założona oddzielna księga wieczysta. Budynek jednolokalowy również będzie się zaliczał do budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.

Nabywcy Lokali będą nabywali również udział w prawie własności nieruchomości, na której położony będzie dany Budynek (dalej: Wspólna nieruchomość gruntowa). Właścicielom Lokali przysługiwać będzie udział we Wspólnej nieruchomości gruntowej jako prawo związane z własnością Lokali. Cała Wspólna nieruchomość gruntowa, która będzie stanowić współwłasność nabywców obu Lokali z danego Budynku, zostanie umownie podzielona do wyłącznego używania, w taki sposób, że część nieruchomości znajdująca się bezpośrednio przy Lokalu będzie mogła być używana przez nabywcę danego Lokalu (tzw. podział quoad usum). Dla każdej Wspólnej nieruchomości gruntowej założona będzie odrębna księga wieczysta.

Dla działki, na której będzie znajdować się Budynek jednolokalowy oraz grunt niezabudowany będzie prowadzona jedna księga wieczysta. Wspólna nieruchomość gruntowa oraz grunt niezabudowany przy Budynku jednolokalowym będą dalej określane łącznie, jako: Teren zewnętrzny.

Teren zewnętrzny zostanie urządzony przez Spółkę przed sprzedażą poprzez dokonanie nasadzeń zieleni, wybudowanie infrastruktury towarzyszącej (podjazd, ogrodzenie, wiata śmietnikowa) oraz przyłączy do sieci przesyłowych.

Cena sprzedaży będzie obejmować łącznie cenę za Dom oraz Teren zewnętrzny (wraz ze wszystkimi elementami stale związanymi znajdującymi się na nim). Sprzedaż Lokalu oraz udziału we Wspólnej nieruchomości gruntowej (dla których będą prowadzone odrębne księgi wieczyste) zostanie dokonana na podstawie jednej umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Nabywcy nie będą mieli możliwości nabycia Lokalu bez nabycia udziału we Wspólnej nieruchomości gruntowej.

Spółka klasyfikuje budynki opisane we wniosku, zgodnie z uzyskanymi pozwoleniami na budowę, w sposób następujący:

1.  Budynek jednolokalowy pod symbolem PKOB 1110 „budynki mieszkalne jednorodzinne”,
2.  Budynki mieszkalne dwulokalowe pod symbolem PKOB 1121 „budynki o dwóch mieszkaniach”.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy dostawa domów (jednolokalowego oraz dwulokalowych wraz ze wszystkimi elementami ściśle związanymi z daną nieruchomością, będzie podlegać opodatkowaniu stawką 8%.

W celu rozwiązania wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w tym konkretnym przypadku mamy do czynienia z jedną transakcją polegającą na dostawie lokalu w budynku dwulokalowym wraz z udziałem we własności nieruchomości oraz budynku jednolokalowego z gruntem wraz z wybudowanymi dodatkowo elementami (wiata śmietnikowa, podjazd i ogrodzenie), czy też dochodzi do dostawy poszczególnych jej elementów osobno.

W tym miejscu należy wskazać, że co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy kilka świadczeń obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia jedną usługę/jedną dostawę towarów, świadczenie to nie powinno być sztucznie dzielone dla celów podatkowych.

Kwestia kompleksowości była rozstrzygana przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Przywołać można chociażby wyrok z dnia 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07, w którym stwierdzono, że „każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne” (również wyrok z dnia 21 lutego 2008 r. w sprawie C-425/06). Wyrok ten sformułował kryteria przesądzające o tym, kiedy występuje świadczenie złożone. Ma ono zatem miejsce w sytuacji, gdy świadczenie pomocnicze nie stanowi celu samego w sobie, lecz stanowi środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z usługi podstawowej, poszczególne czynności są ze sobą tak ściśle związane, że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, kiedy nie istnieje możliwość nabywania danego świadczenia od podmiotów zewnętrznych, kiedy nie istnieje możliwość odrębnego fakturowania za daną czynność.

Świadczenie kompleksowe zawiera zatem kilka czynności opodatkowanych różnymi stawkami podatku VAT, z tym, że jedna z nich jest usługą główną, przeważającą, nadającą danemu świadczeniu jej główny charakter, przy czym wszystkie zmierzają do bezpośredniego zaspokojenia określonej potrzeby zamawiającego wskazanej w umowie. Świadczenie należy uznać za pomocnicze, jeśli nie stanowi ono celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi/dostawy zasadniczej. Pojedyncze świadczenie traktowane jest zatem jak element świadczenia kompleksowego wówczas, jeżeli cel świadczenia pomocniczego jest zdeterminowany przez świadczenie główne oraz nie można wykonać lub wykorzystać bez świadczenia pomocniczego świadczenia głównego.

Wobec wskazanych okoliczności sprawy należy wyjaśnić, że ustalenie właściwej stawki podatku VAT dla dostawy domu jednorodzinnego oraz lokali w budynkach mieszkalnych dwulokalowych wraz z udziałem w nieruchomości Wspólnej oraz dostawą elementów dodatkowych (podjazdu, ogrodzenia, wiaty śmietnikowej, przyłączy do sieci przesyłowych), wymaga analizy okoliczności, w których dochodzi do tego zbycia. Istotne znaczenie dla ustalenia właściwej stawki VAT ma sposób sprzedaży poszczególnych elementów transakcji. Analizie poddać należy okoliczność, czy poszczególne elementy transakcji mogą być, czy też nie, przedmiotem odrębnej własności, a przez to czy mogą stanowić oddzielny przedmiot sprzedaży.

Z uwagi na powyższe – zdaniem tut. Organu – w analizowanej sprawie niezasadne jest dzielenie przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki. Jak wskazał Wnioskodawca nabycie lokalu w budynku dwulokalowym i udziału we Wspólnej nieruchomości gruntowej (dla której będą prowadzone odrębne księgi wieczyste) zostanie dokonane na podstawie jednej umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Nabywcy nie będą mieli możliwości nabycia lokalu bez nabycia udziału we Wspólnej nieruchomości gruntowej. Budynki będą składać się z dwóch lokali mieszkalnych, oddzielonych od fundamentów aż po dach ścianą akustyczną. Lokale będą stanowić niezależne od siebie części budynku z osobnymi wejściami z poziomu gruntu, bez części wspólnej. W przypadku budynku jednolokalowego cena sprzedaży będzie obejmować łącznie cenę Domu wraz z terenem zewnętrznym (wraz ze wszystkimi elementami stale związanymi, znajdującymi się na nim). Do każdego Budynku (lokalu w budynku dwulokalowym) będzie zbudowany podjazd, ogrodzenie, wiata śmietnikowa oraz przyłącza do sieci przesyłowych. Dla działki, na której będzie znajdować się Budynek jednolokalowy oraz grunt niezabudowany będzie prowadzona jedna księga wieczysta. Budynki jednolokalowe i dwulokalowe będą wyposażone w odrębną instalację wodną, elektryczną i grzewczą. Częścią składową Budynków będzie garaż z przynajmniej jednym miejscem postojowym oraz pomieszczeniem gospodarczym – jeden przedmiot własności. Wejścia do tych pomieszczeń będą łączyć się bezpośrednio z Domem.

Analiza wyżej przywołanych wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że podstawowym kryterium uznania danego świadczenia za świadczenie pomocnicze w świetle tego orzecznictwa ma jego funkcjonalny (ekonomiczny) związek ze świadczeniem głównym.

W przypadku dostawy udziału we Wspólnej nieruchomości gruntowej w budynkach dwulokalowych oraz gruntu nieruchomości, na której znajdować się będzie budynek jednolokalowy wraz z wiatą śmietnikową, podjazdem, ogrodzeniem oraz przyłączami, mamy do czynienia ze sprzedażą rzeczy głównej wraz z elementami dodatkowymi całej transakcji. Nabycie udziału we własności nieruchomości oraz dodatkowych elementów (podjazd, ogrodzenie, wiata śmietnikowa, przyłącza) jest konsekwencją nabycia lokalu w budynku dwulokalowym oraz budynku jednolokalowego. Zatem w tym przypadku mamy do czynienia ze świadczeniem jednolitym, na które składają się dostawa towaru w postaci budynku jednolokalowego i lokalu w budynku dwulokalowym wraz z wybudowanym podjazdem, ogrodzeniem, wiatą śmietnikową i przyłączami, tworzącą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie w aspekcie cywilistycznym jest niedopuszczalne, a z punktu widzenia podatkowego miałoby sztuczny charakter. Z opisu sprawy wynika bowiem, że dla nabywcy wszystkie elementy stanowić będą jedną, nierozerwalną całość, a ponadto zostanie ustalona łączna cena sprzedaży dla opisanej transakcji. W konsekwencji w odniesieniu do dostawy ww. budynków należy stwierdzić, że rozdzielenie przedmiotu sprzedaży na budynki (jednolokalowy, dwulokalowe) wraz elementami dodatkowymi (podjazdem, ogrodzeniem, wiatą śmietnikową, przyłączami) ściśle związanymi z daną nieruchomością miałoby charakter sztuczny.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że lokale w budynku dwulokalowym oraz jeden budynek jednolokalowy będące przedmiotem sprzedaży są zaliczane do budownictwa mieszkalnego objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy oraz sklasyfikowanymi zgodnie Polską klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) jako domy jednorodzinne dwulokalowe oraz jednolokalowe.

Wobec powyższego dostawa Domów (jednolokalowego oraz dwulokalowych) spełniających kryteria budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonym w art. 41 ust. 12-12c ustawy VAT, wraz z udziałem we współwłasności działki oraz elementami dodatkowymi, którym będzie podjazd, wiata śmietnikowa, ogrodzenie, przyłącza do sieci przesyłowych, w przypadku gdy elementy te nie są przedmiotem odrębnej sprzedaży, ma charakter jednej transakcji i jest opodatkowana stawką podatku właściwą dla budynku dwulokalowego oraz budynku jednolokalowego w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 29a ust. 8 i art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy odnośnie sprzedaży Domów (jednolokalowego, dwulokalowych) z preferencyjną stawką podatku VAT w wysokości 8% wraz z wybudowanymi elementami dodatkowymi (podjazdem, ogrodzeniem, wiatą śmietnikową, przyłączami) znajdującymi się poza bryłą budynków należy uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.