Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.315.2021.3.2021.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-28
Teza: w zakresie: - zwolnienia od podatku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynku wzniesionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, - zrezygnowania przez Strony transakcji ze zwolnienia z VAT, - ustalenia podstawy opodatkowania VAT dla transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynku wzniesionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Słowa kluczowe: aport; działki; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z 7 kwietnia 2021 r. (data wpływu 14 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 12 lipca 2021 r. (data wpływu 16 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
*   **prawidłowe** – w zakresie zrezygnowania przez Strony transakcji ze zwolnienia z VAT,
*   **prawidłowe** – w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania VAT dla transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2021 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m. in. podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
*   zrezygnowania przez Strony transakcji ze zwolnienia z VAT,
*   ustalenia podstawy opodatkowania VAT dla transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 12 lipca 2021 r. (data wpływu 16 lipca 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 29 czerwca 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.315.2021.2.MSO, 0112-KDIL2-2.4011.371.2021.3.KP.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(…) (Wnioskodawca) prowadzi indywidualną działalność gospodarczą pod firmą (…) (…), której siedziba znajduje się w Polsce. Przeważającym przedmiotem prowadzonej działalności jest obróbka metali i nakładania powłok na metale (PKD 25.61.Z). Prowadzona działalność gospodarcza jest działalnością opodatkowaną VAT a Pan jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jest Pan współwłaścicielem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o łącznej powierzchni 0,0441 ha, położonej w miejscowości (…) (gmina (…), powiat(…), województwo (…), Polska), dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (…) (zwana dalej nieruchomością).

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte przez Pana oraz małżonkę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 lutego 2017 r., rep. A nr (…). Nabycie nastąpiło z majątku wspólnego, a strony umowy sprzedaży w treści aktu notarialnego oświadczyły, że nabycie następuje w ramach prowadzonej przez (…) działalności gospodarczej pod nazwą: (…). Małżonkowie nie zawierali umów majątkowych.

Cała nieruchomość od momentu zakupu była i nadal jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT – nieruchomości służyły zatem prowadzonej przez Pana działalności opodatkowanej.

Nie odliczał Pan podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości bowiem przy tej transakcji nie zostało on naliczony. Budynki i budowle posadowione na gruncie zostały zaliczone wyłącznie przez Pana do środków trwałych (jako wartość początkową przyjęto całą wartość budynków – zgodnie z przepisem art. 22g ust. 11 ustawy o PIT).

Nieruchomość składa się z działek o następujących numerach: (…). Według wypisu z ewidencji gruntów, działki nr (…) oraz (…) zostały oznaczone symbolem „Bi" – inne tereny zabudowane, natomiast działki nr (…) zostały oznaczone symbolem BA – TERENY PRZEMYSŁOWE.

Działka nr (…) jest zabudowana (budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 178 m2 przy ul. (…) Działka nr (…) jest zabudowana (budynek biurowy o powierzchni zabudowy 89 m2 przy ul. (…) Działka nr (…) jest zabudowana (budynek kotłowni o powierzchni zabudowy 26 m2).

Działka nr (…) jest zabudowana (utwardzona droga i plac wzdłuż działki nr (…)).

Powyższe działki o numerach (…) stanowią całość gospodarczą.

Ww. zabudowa istniała już w dniu nabycia nieruchomości.

Od momentu nabycia (2017 r.) nie poniesiono na budynki i budowle żadnych nakładów o charakterze ulepszeń, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto od dnia zakupu nie były wznoszone na działce żadne nowe budynki, budowle ani ich części.

Nieruchomość nie była oddawana innym podmiotom w najem, dzierżawę lub do używania na innej podstawie. Prowadził Pan w niej własną działalność opodatkowaną.

Pismem z 12 lipca 2021 r. uzupełnił Pan opis sprawy następująco.

1.  Przy nabyciu zabudowanych działek nr (…) nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.
2.  Budynek przemysłowy – stanowi budynek w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i jest trwale z gruntem związany. Budynek biurowy – stanowi budynek w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i jest trwale z gruntem związany. Kotłownia – stanowi budynek w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i jest trwale z gruntem związany. Utwardzona droga i plac wzdłuż działki nr (…) – stanowią budowle w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane i są trwale z gruntem związane.
3.  Budynek przemysłowy – PKOB 125 Budynek biurowy – PKOB 122 Kotłownia – PKOB 127
4.  Pierwsze zajęcie (używanie) wszystkich obiektów posadowionych na ww. działkach nastąpiło w lutym 2017 r. Rozpoczęcie używania nastąpiło poprzez zajęcie nieruchomości na potrzeby własnej działalności gospodarczej, tj. posadowienie w budynku przemysłowym maszyn produkcyjnych oraz zajęciu powierzchni budynków na cele magazynowe, zorganizowania biura w budynku biurowym, rozpoczęciu użytkowania kotłowni na potrzeby ogrzewania budynku biurowego oraz przemysłowego, wykorzystanie utwardzonej drogi oraz placu wzdłuż działki na potrzeby komunikacji oraz parkingowe dla potrzeb własnych, klientów, kontrahentów oraz pracowników.
5.  Nie – obiekty znajdujące się na działkach nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.
6.  Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
7.  Pan oraz i nabywca złożą, przed dniem dokonania dostawy budynku właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku.

W związku z powyższym opisem Wnioskodawca zadał następujące pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym planowana przez Pana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT?
2.  Czy Pan, wraz z potencjalnym nabywcą, mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT?
3.  Czy jako podstawę opodatkowania VAT planowanej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste powinien Pan brać pod uwagę całą cenę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości?

Doprecyzował Pan, że dla potrzeb opodatkowania VAT ze sprzedaży nieruchomości będzie Pan brał pod uwagę cenę sprzedaży nieruchomości obejmującą zarówno cenę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, jak i prawa własności budynku.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług:

Ad. 1. Stanowisko Wnioskodawcy:

Pana zdaniem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (wszystkich zabudowanych działek stanowiących całość gospodarczą) będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie:

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT. 1 tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Nieruchomość nie była oddawana innym podmiotom w najem, dzierżawę lub do używania na innej podstawie. Prowadził Pan w niej własną działalność opodatkowaną.

W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości (budynku, budowli lub ich części) wykorzystywanej przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej doszło do pierwszego zasiedlenia i do momentu sprzedaży nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata. Stąd sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (wszystkich zabudowanych działek stanowiących całość gospodarczą wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń) będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 2. Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Pana – Pan, wraz z potencjalnym nabywcą, może zrezygnować ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie:

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Ad. 3. Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Pana jako podstawę opodatkowania VAT powinien brać pod uwagę całą cenę sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe zasady Pana zdaniem mają zastosowanie również przy przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego.

Zasadnicza trudność interpretacyjna wynika jednak z tego, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte przez Pana oraz Pańską małżonkę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 lutego 2017 r., rep. A nr (…). Nabycie nastąpiło z majątku wspólnego a strony umowy sprzedaży w treści aktu notarialnego oświadczyły, że nabycie następuje w ramach prowadzonej przez (…) działalności gospodarczej pod nazwą: (…). Małżonkowie nie zawierali umów majątkowych.

Z uwagi jednak na to, że cała nieruchomość od momentu zakupu była i nadal jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT – nieruchomości służyły zatem prowadzonej przez Pana działalności opodatkowanej – powinien Pan uznać za podstawę opodatkowania VAT planowanej transakcji całą cenę sprzedaży a nie tylko 50%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie podatku od towarów i usług, w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m. in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Jest Pan współwłaścicielem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte przez Pana oraz małżonkę. Nabycie nastąpiło w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Cała nieruchomość od momentu zakupu była i nadal jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT – nieruchomości służyły zatem prowadzonej przez Pana działalności opodatkowanej. Jako wartość początkową przyjęto całą wartość budynków – zgodnie z przepisem art. 22g ust. 11 ustawy o PIT.

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską, wprowadzoną do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej jednego z małżonków rozliczana jest na gruncie VAT w całości w działalności gospodarczej.

Tak, więc będzie Pan z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków i budowli wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który wskazuje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Zatem ww. art. 29a ust. 8 ustawy, ma również zastosowanie w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami. Powyższe wynika z faktu, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu uznawane jest za dostawę towaru oraz z tego, że grunt dzieli stawkę zabudowań na nim posadowionych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki są zabudowane w następujący sposób:

*   działka nr (…) jest zabudowana budynkiem przemysłowym (PKOB 125) o powierzchni zabudowy (…)
*   działka nr (…) jest zabudowana budynkiem biurowym (PKOB 122) o powierzchni zabudowy 89 m2 przy(…),
*   działka nr (…) jest zabudowana budynkiem kotłowni (PKOB 127) o powierzchni zabudowy 26 m2,
*   działka nr (…) jest zabudowana budowlami – utwardzoną drogą i placem wzdłuż działki nr (…)

Ww. zabudowa istniała już w dniu nabycia nieruchomości. Podaje Pan, że przy nabyciu zabudowanych działek nr (…) nie odliczał Pan podatku VAT bowiem przy tej transakcji nie zostało on naliczony. Pierwsze zajęcie (używanie) wszystkich obiektów posadowionych na ww. działkach nastąpiło w lutym 2017 r. Rozpoczęcie używania nastąpiło przez zajęcie nieruchomości na potrzeby własnej działalności gospodarczej, tj. posadowienie w budynku przemysłowym maszyn produkcyjnych oraz zajęciu powierzchni budynków na cele magazynowe, zorganizowania biura w budynku biurowym, rozpoczęciu użytkowania kotłowni na potrzeby ogrzewania budynku biurowego oraz przemysłowego, wykorzystanie utwardzonej drogi oraz placu wzdłuż działki na potrzeby komunikacji oraz parkingowe dla potrzeb własnych, klientów, kontrahentów oraz pracowników.

Od momentu nabycia (2017 r.) nie poniesiono na budynki i budowle żadnych nakładów o charakterze ulepszeń, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ponadto od dnia zakupu nie były wznoszone na działce żadne nowe budynki, budowle ani ich części. Nieruchomość nie była oddawana innym podmiotom w najem, dzierżawę lub do używania na innej odstawie. Prowadził Pan w niej własną działalność opodatkowaną.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa budynków i budowli będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa będzie następować po pierwszym zasiedleniu, a od pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata, jednocześnie nie poniesiono na budynki i budowle żadnych nakładów o charakterze ulepszeń, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ze zwolnienia od podatku korzysta również dostawa gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym, na którym budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Pan oraz i nabywca złożą, przed dniem dokonania dostawy budynku właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków.

Wątpliwości Pana dotyczą kwestii czy wraz z potencjalnym nabywcą, mogą Państwo zrezygnować ze zwolnienia z VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, może Pan zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, jeżeli przed dokonaniem transakcji złoży Pan wspólne z nabywcą oświadczenie – zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy – o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Jak już wyżej wskazano, przy sprzedaży budynków i budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli korzysta (nie korzysta) ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta (nie korzysta) również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis art. 29a ust. 8 ustawy obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą ustalenia podstawy opodatkowania VAT dla transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W istocie ma Pan wątpliwości związane z tym czy uznać za podstawę opodatkowania VAT planowanej transakcji całą cenę sprzedaży a nie tylko 50%, a związane jest to z tym – jak wyjaśnia Pan w stanowisku – że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte przez Pana oraz jego małżonkę.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy o podatku VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. Stosownie do ww. przepisu podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Należy również zauważyć, że w prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje, poza wyjątkiem określonym w art. 32 ustawy, w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności.

Z opisu sprawy wynika, że dla potrzeb opodatkowania VAT ze sprzedaży nieruchomości będzie Pan brał pod uwagę cenę sprzedaży nieruchomości obejmującą zarówno cenę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, jak i prawa własności budynków i budowli.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, stwierdzić należy, że podstawą opodatkowania dla transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków i budowli wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w myśl art. 29a ust. 1 ustawy w zw. z art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy, będzie wszystko, co stanowi zapłatę z tytułu dokonania sprzedaży, pomniejszone o kwotę podatku VAT.

Z uwagi na to, że cała nieruchomość od momentu zakupu była i nadal jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT – nieruchomość służyła zatem wyłącznie prowadzonej przez Pana działalności opodatkowanej – powinien Pan uznać za podstawę opodatkowania VAT planowanej transakcji całą cenę sprzedaży.

Podsumowując, podstawa opodatkowania planowanej na rzecz Kupującego dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynków i budowli wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT, będzie obejmować uzgodnioną całą cenę, tj. wartość gruntu oraz budynków i budowli będących Pana własnością, pomniejszona o kwotę podatku należnego.

Zatem Pana stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Ocena prawna Pana stanowiska dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Dodatkowo zaznacza się, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga w zakresie zwolnienia z podatku i podstawy opodatkowania dotyczącej urządzeń wzniesionych na przedmiotowym gruncie, gdyż Wnioskodawca w opisie zdarzenia jednoznacznie wskazał, że grunty są zabudowane budynkami i budowlami opisanymi we wniosku.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.