Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-881/12-4/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-12-12
Teza: Zwolnienie od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: budowle; nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko prowadzącego działalność gospodarczą, przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2012 r. (data wpływu 21 września 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 grudnia 2012 r. (data wpływu 5 grudnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 grudnia 2012 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 19 marca 2008 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna, ale nie na firmę, kupił działkę 2957 m2 z nieruchomością zabudowaną – parterową halą magazynowo-produkcyjną (240 m2) przeznaczoną do rozbiórki z powodu złego stanu technicznego. Powyższą nieruchomość Zainteresowany kupił od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W związku z przewidywaną inwestycją na powyższej nieruchomości (budowa hal magazynowych), w maju 2008 r. został wyliczony operat szacunkowy budynku i ziemi celem wpisania do majątku trwałego firmy. Budynek oszacowano na kwotę 82.000 zł, a grunt 458.000 zł. Nieruchomość zakupiona została bez podatku VAT. Od momentu zakupu/wpisania do majątku trwałego Zainteresowany wynajmował halę magazynową za ok 2.500 zł netto wystawiając FV (do dnia dzisiejszego), natomiast grunt wynajmował również wystawiając FV za 700 m2 na kwotę 15.600 zł netto, od roku 2009 do maja 2010 r. Przy zakupie ziemi nie było prawa do odliczenia podatku VAT wraz z budynkiem.

W międzyczasie budynek był ulepszany (wraz z rozbudową instalacji ogrzewania gazowego). Wartość remontu budynku przekroczyła 30% wartości początkowej obiektu. Jednakże biorąc pod uwagę art. 29 ust. 5 i ust. 5a ustawy o VAT, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu, na którym są budowle trwale z nim związane. Wobec powyższego wartość remontu w tej sytuacji nie przekroczyła 30% wartości całości.

W przypadku remontu budynku podatek VAT był odliczany. Zainteresowany jednocześnie nadmienił, że nie przewiduje dalszych remontów gdyż zamierza sprzedać powyższą nieruchomość wraz z gruntem. Zaniechanie dalszych prac remontowych związane jest z trudną sytuacją finansową firmy.

W piśmie z dnia 4 grudnia 2012 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Zainteresowany wskazał co następuje:

1.  Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Budynek był wynajmowany od dnia 1 czerwca 2008 r. i jest do dnia dzisiejszego.
3.  Wydatki na ulepszenie budynku hali magazynowo-produkcyjnej były ponoszone w latach 2009-2010 i w stosunku do nich było prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży gruntu wraz z budynkiem magazynowym Zainteresowany musi naliczyć podatek VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro kupił On grunt wraz z budynkiem od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i z tego powodu nie było możliwości odliczenia podatku VAT oraz stosując art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, przy sprzedaży nie należy naliczać podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z powyższego, definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Podstawowa stawka podatku – w myśl art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jak wynika z art. 146a ustawy, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

W przypadku, gdy dla dostawy budynku, budowli lub ich części nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić czy spełnione zostaną przesłanki do objęcia dostawy zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu 19 marca 2008 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna, ale nie do działalności gospodarczej, kupił działkę zabudowaną parterową halą magazynowo-produkcyjną przeznaczoną do rozbiórki z powodu złego stanu technicznego. Powyższą nieruchomość Zainteresowany kupił od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W związku z przewidywaną inwestycją na powyższej nieruchomości (budowa hal magazynowych), maju 2008 r. został wyliczony operat szacunkowy budynku i ziemi celem wpisania do majątku trwałego firmy. Nieruchomość zakupiona została bez podatku VAT. Od momentu zakupu/wpisania do majątku trwałego Zainteresowany wynajmował halę magazynową wystawiając faktury VAT (do dnia dzisiejszego), natomiast grunt wynajmował również wystawiając faktury VAT od roku 2009 do maja 2010 r. W międzyczasie budynek był ulepszany (wraz z rozbudową instalacji ogrzewania gazowego). Wydatki na ulepszenie budynku hali magazynowo-produkcyjnej były ponoszone w latach 2009-2010 i w stosunku do nich Zainteresowany miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Budynek był wynajmowany od dnia 1 czerwca 2008 r. i jest do dnia dzisiejszego. Zainteresowany nie przewiduje dalszych remontów, gdyż zamierza sprzedać powyższą nieruchomość wraz z gruntem.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a ustawy. Jednakże, dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, pierwotnie pierwsze zasiedlenie budynku hali magazynowo-produkcyjnej posadowionego na przedmiotowym gruncie miało miejsce z chwilą oddania nieruchomości w najem, tj. 1 czerwca 2008 r. Co prawda w latach 2009-2010 Zainteresowany ponosił nakłady na ulepszenie przedmiotowego budynku, które to nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu i w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże przedmiotowy budynek – jak wynika z opisu sprawy – był w tym okresie i jest do dnia dzisiejszego przedmiotem najmu, a zatem budynek po jego ulepszeniu (w roku 2010) został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, co oznacza, że również po ulepszeniu budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Ponadto z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Zainteresowany planuje dokonać sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy dostawa budynku hali magazynowo-produkcyjnej posadowionej na przedmiotowym gruncie nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia o ile od tego momentu do dnia sprzedaży upłyną dwa lata. W tej sytuacji bowiem zostaną spełnione - wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia od podatku VAT dla dostawy przedmiotowej nieruchomości.

W konsekwencji powyższego zbycie gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek - zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy - również będzie zwolnione od podatku.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości zabudowanej halą magazynowo-produkcyjną będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jeżeli od pierwszego zasiedlenia (w roku 2010) do dnia dostawy upłyną dwa lata. W tej sytuacji Zainteresowany nie będzie obowiązany z tytułu przedmiotowej transakcji naliczyć podatku od towarów i usług.

Należy podkreślić, że tut. Organ uznał za prawidłowe stanowisko Wnioskodawcy odnośnie braku konieczności naliczania podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości zabudowanej, jednakże w oparciu o inne uzasadnienie niż przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.