Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-445b/08/PS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-11-18
Teza: Czy koszt zakupu studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości stanowi koszy podatkowy w okresie jego poniesienia jako koszt pośredni?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż; usługi-usługi doradcze; wydatek
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 11 sierpnia 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej między innymi podatku dochodowego od osób prawnych między innymi w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych wydatków na zakup studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości w ramach przedsięwzięcia inwestycyjnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2008 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej między innymi podatku dochodowego od osób prawnych między innymi w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych wydatków na zakup studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości w ramach przedsięwzięcia inwestycyjnego.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Spółka jest właścicielem nieruchomości składającej się z 10 zabytkowych kamieniczek wpisanych do rejestru zabytków. Od 1999 roku nieruchomość ta wynajmowana jest na biura, a w okresie od maja 2003 roku do końca października 2007 roku swoje biura miała również Spółka. W miesiącu maju 2007 roku Zarząd Spółki uchwałą zdecydował o powołaniu komitetu ds. inwestycji nieruchomości. W czasie prac komitetu zlecono firmie X świadczenie usług doradczych i wycenę nieruchomości, w wyniku wcześniej ogłoszonego przetargu na wykonanie raportu w sprawie optymalnego zagospodarowania tej nieruchomości. Zakres usług był następujący:

*   analiza uwarunkowań ekonomicznych mających wpływ na rozwój rynku nieruchomości,

*   analiza uwarunkowań ogólnokrajowego rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych z uwzględnieniem aktualnych i prognozowanych trendów oraz preferencji inwestycyjnych na rynku nieruchomości,

*   analiza uwarunkowań lokalnego rynku nieruchomości komercyjnych (rynek powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych) obejmująca analizę obecnej i przyszłej podaży, popytu, wysokości czynszów oraz prognoz na przyszłość,

*   analiza uwarunkowań przedmiotowej nieruchomości oraz jej otoczenia,

*   przedstawienie koncepcji zagospodarowania nieruchomości,

*   ocena opłacalności inwestycji,

*   wycena nieruchomości.

Dodatkowo w miesiącu maju 2007 roku zawarto umowę z adwokatem o świadczenie obsługi prawnej w zakresie wszelkich przedsięwzięć inwestycyjnych (kapitałowe, prawne i gospodarcze) związane z nieruchomością. Umowę tą zawarto na czas nieokreślony z wynagrodzeniem ustalonym miesięcznie.

Efektem pracy firmy X były dwa raporty:

*   studium optymalnego wykorzystania nieruchomości,

*   operat szacunkowy z wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości.

Cena została ustalona dla całego zlecenia, bez przyporządkowania jej każdemu z raportów. Faktura za usługę została opłacona w miesiącu październiku 2007 roku. W tym też okresie Zarząd Spółki zadecydował o zamiarze sprzedaży nieruchomości, a następnie Rada Nadzorcza zgodziła się na rozpoczęcie procesu sprzedaży kamieniczek. Do miesiąca października 2007 roku z przedmiotowej nieruchomości czerpano przychody z najmu, a ponadto Spółka posiadała w niej swoje biura. Od miesiąca listopada 2007 roku z nieruchomości uzyskiwane są wyłącznie przychody z najmu. Jednostka ponosi comiesięczne koszty obsługi prawnej w zakresie wszelkich przedsięwzięć inwestycyjnych związanych z nieruchomością.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania:**

1.  Czy w okresie od maja do października 2007 roku VAT naliczony przy zakupach obsługi prawnej mógł być odliczany od VAT-u należnego z opcją sprzedaż opodatkowana i zwolniona?
2.  Czy w okresie od listopada 2007 roku do dzisiaj VAT naliczony przy zakupach obsługi prawnej może być odliczany od VAT-u należnego w całości?
3.  Czy koszt obsługi prawnej stanowi koszt podatkowy w okresie jego poniesienia jako koszt pośredni?
4.  Czy VAT naliczony przy zakupie studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości mógł być odliczony od VAT-u należnego z opcją sprzedaż opodatkowana i zwolniona?
5.  Czy koszt zakupu studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości stanowi koszy podatkowy w okresie jego poniesienia jako koszt pośredni?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie piąte. Wniosek Spółki w zakresie pytania pierwszego, drugiego, trzeciego i czwartego zostanie rozpatrzony odrębnymi interpretacjami indywidualnymi.

Zdaniem Spółki koszty zakupu studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości stanowią koszty podatkowe w okresie ich poniesienia jako koszty pośrednie.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z przepisu tego wynika zatem, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami (tzn. wydatki takie są uzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia, ponieważ w rezultacie ich poniesienia podatnik może oczekiwać zwiększenia swoich przychodów), w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów. Co istotne również, muszą być to wydatki, dzięki którym podatnik może osiągnąć przychód podlegający opodatkowaniu.

Koszty podatkowe ponoszone przez podmiot gospodarczy można podzielić na koszty bezpośrednie i pośrednie. Koszty bezpośrednie obejmują wydatki, które są ściśle (bezpośrednio) związane z konkretnymi przychodami, jakie osiąga podmiot gospodarczy. Natomiast do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje prawidłowe funkcjonowanie podmiotu gospodarczego. Jest to wówczas koszt ogólny działalności gospodarczej. Aby określić czy dany koszt jest bezpośrednio związany z przychodem, należy rozstrzygnąć czy istnieje możliwość powiązania tego wydatku z przychodem osiągniętym w roku podatkowym.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Spółka posiada nieruchomość składającą się z 10 zabytkowych kamieniczek wpisanych do rejestru zabytków. Od 1999 roku Spółka uzyskuje przychody z najmu tych kamienic z przeznaczeniem na biura. Ponadto w okresie od miesiąca maja 2003 roku do końca miesiąca października 2007 roku w nieruchomości tej swoje biura miała również Spółka. W miesiącu maju 2007 roku Zarząd Spółki zadecydował o powołaniu komitetu ds. inwestycji nieruchomości. W rezultacie komitet zlecił firmie X świadczenie usług doradczych i wycenę nieruchomości na wykonanie raportu w sprawie optymalnego zagospodarowania tej nieruchomości. Efektem tej usługi było sporządzenie studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości.

Stwierdzić należy zatem, iż przedmiotowe wydatki na sporządzenie studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości, spełniają kryterium związku przyczynowo – skutkowego z przychodami, które Spółka może osiągnąć w przyszłości, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Przedmiotowe wydatki poniesiono bowiem celu podjęcia odpowiednich kroków co do możliwości optymalnego wykorzystania posiadanej nieruchomości, z której Spółka uzyskuje przychody. Innymi słowy poprzez ich poniesienie Spółka mogła zaplanować swoją działalność w sposób skierowany na osiągnięcie większych przychodów. Ponadto wskazać należy, iż z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, iż celem powyższych wydatków miała być sprzedaż tej nieruchomości. Decyzje w tej sprawie Spółka podjęła dopiero w miesiącu październiku 2007 roku. Wcześniej natomiast, w miesiącu maju 2007 roku podjęto decyzję o przeprowadzeniu stosownych analiz, korzystając przy tym z usług firmy X. Zatem koszty zakupu studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego jej wykorzystania mają charakter kosztów pośrednich związanych z całokształtem prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Ponadto z treści art. 15 ust. 4e tej ustawy wynika, że za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Reasumując, poniesione wydatki związane z przedmiotową nieruchomością, z tytułu zakupu studium optymalnego wykorzystania nieruchomości oraz operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości dla optymalnego jej wykorzystania stanowią koszty pośrednie prowadzonej działalności, które są potrącane w dacie ich poniesienia. Należy przy tym podkreślić, iż przedmiotowe wydatki powinny być racjonalne co do zasady i co do wielkości oraz odpowiednio udokumentowane.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 ustawy – Ordynacja podatkowa).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.