Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.461.2019.2.JC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-24
Teza: Skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej.
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek osobisty; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie; pełnomocnictwo; podatnik; stawka; teren-teren budowlany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2019 r. (data wpływu 15 lipca 2019 r.), uzupełnionym w dniu 2 września 2019 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej nr \`(...)\` położonej w … – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 2 września 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej nr \`(...)\` położonej w ….

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 20 grudnia 2018 r. Wnioskodawczyni zawarła na podstawie stosownego pełnomocnictwa udzielonego siostrze (sporządzonego przed notariuszem w dniu 11 grudnia 2018 r. Repertorium A numer …) przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązała się sprzedać spółce … z siedzibą w …. prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości …, o powierzchni 0,3036 ha, o numerze działki \`(...)\`, dla której Sąd Rejonowy w … \`(...)\` Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer … pod pewnymi warunkami:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni 0,3036 ha, składająca się z działki nr \`(...)\`, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę, wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
3.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
4.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
6.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o zmianie uchwały z dnia 31 marca 2010 r. dotyczącej zasad usytuowania na terenie miasta … miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych w projektowanym na działce stanowiącej przedmiot umowy obiekcie handlowo-usługowym,
7.  wykreślenia kosztem i staraniem Sprzedającego wpisów ujawnionych w dziale III księgi wieczystej KW nr …,
8.  uregulowanie wpisów w dziale II księgi wieczystej KW nr … zgodnie ze stanem faktycznym kosztem i staraniem Sprzedającego, poprzez ujawnienie aktualnych właścicieli nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta na podstawie:

*   postanowienia z dnia 2 sierpnia 1990 r. wydanego przez Sąd Rejonowy w … …Wydział Cywilny, w sprawie o sygn. akt …,
*   umowy darowizny z dnia 7 grudnia 1999 r. zawartej przed notariuszem w …, Rep. A numer …,
*   postanowienia w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku z dnia 7 grudnia 2000 r. wydanego przez Sąd Rejonowy Wydział … Cywilny w …, w sprawie o sygn. akt …,
*   protokołu dziedziczenia z dnia 7 stycznia 2014 r. sporządzonego przez notariusza w …, Rep. A numer …,
*   aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 7 stycznia 2014 r. sporządzonego przez notariusza w …, Rep. A numer ….

Wnioskodawczy nie pozostaje w związku małżeńskim, przy czym umów majątkowych małżeńskich nie zawierała. Prawo własności nieruchomości nie zostało nabyte od Skarbu Państwa ani jednostek samorządu terytorialnego. Prawo własności przedmiotowej nieruchomości nie jest obciążone żadnymi ciężarami.

W rejestrze gruntów działka ewidencyjna nr \`(...)\` oznaczona jest jako grunty orne. Działka nr \`(...)\` nie jest zabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nie jest przedmiotem najmu i dzierżawy, jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy … 1MNU2, 2KDL, 3KDI i 3KDX, nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej.

Działka nr \`(...)\` w ciągu 5 lat nie była i nadal nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jak również nie stanowi jego zorganizowanej części.

Wnioskodawczyni jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę. Nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nigdzie nie ogłaszała zamiaru sprzedaży przedmiotowej działki. Przedstawiciel Kupującego – Spółki … sam zaproponował chęć nabycia i osobiście zgłosił się do właścicieli nieruchomości.

Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń, postanowień, warunków technicznych przyłączy mediów i decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, wskazanych w warunkach umowy przedwstępnej.

W uzupełnieniu wniosku podano informacje:

Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową działkę gruntu na podstawie:

*   postanowienia z dnia 2 sierpnia 1990 r. wydanego przez Sąd Rejonowy w … … Wydział Cywilny, w sprawie o sygn. akt …,
*   umowy darowizny z dnia 7 grudnia 1999 r. zawartej przed notariuszem w …, Rep. A numer …,
*   postanowienia w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku z dnia 7 grudnia 2000 r. wydanego przez Sąd Rejonowy Wydział … Cywilny w … , w sprawie o sygn. akt …,,
*   protokołu dziedziczenia z dnia 7 stycznia 2014 r. sporządzonego przez notariusza w …, Rep. A numer …,
*   aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 7 stycznia 2014 r. sporządzonego przez notariusza w …, Rep. A numer …

Nabycie działki miało miejsce dnia 7 grudnia 1999 r. na podstawie umowy darowizny i postanowienia z dnia 7 grudnia 2000 r. Sądu Rejonowego w … Wydział …Cywilny o nabyciu spadku.

Działka do chwili obecnej nie była przez Wnioskodawczynię użytkowana w żaden sposób, ani gospodarczo, ani prywatnie, ani też rolniczo.

Działka nr \`(...)\` jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy … i została oznaczona symbolami 1MNU2, 2KDL, 3KDI i 3KDX (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa usługowa z zakresu usług nieuciążliwych, droga publiczna klasy ulicy lokalnej, droga publiczna klasy zbiorczej, publiczny ciąg pieszo-jezdny).

Plan dla dzielnicy … obejmujący działkę nr \`(...)\` uchwalono 28 kwietnia 2010 r. -Uchwała nr … Rady Miasta w …. Wnioskodawczyni nie brała aktywnego udziału w opracowywaniu tego planu, nie wnioskowała też o jego powstanie czy zmianę.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie zostały wydane żadne decyzje o warunkach zabudowy.

Na działce nie wykonywano żadnych inwestycji.

W przeszłości Wnioskodawczyni nie zbywała żadnych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy dostawa prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w …, numer działki\`(...)\` na podstawie zawartej umowy przedwstępnej będzie zwolniona od podatku „planowanej sprzedaży działki” na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy od towaru i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w …, numer działki \`(...)\` na podstawie zawartej umowy przedwstępnej będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni czynność zwolnioną od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy od towaru i usług.

Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do naliczenia podatku z tytułu dokonywania sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Na nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość jako osoba fizyczna. Dodatkowo Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Nie ogłaszała się w mediach, internecie, w prasie, z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Przedstawiciel Kupującego sam zaoferował chęć nabycia i osobiście zgłosił się do właściciela nieruchomości. Wnioskodawczyni nie udostępniła innym osobom działki.

Sprzedaż praw własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w …, numer działki \`(...)\` jest jednorazową sprzedażą majątku osobistego i w związku z tym Wnioskodawczyni uważa, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analogiczne zapisy znajdują się w przepisach Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W powyższym temacie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z wyroku tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, odnosząc się do przedmiotowej sprawy należy w pierwszej kolejności rozpatrzyć, czy w świetle przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

We wniosku wskazano, że Wnioskodawczyni nabyła dnia 7 grudnia 1999 r. na podstawie umowy darowizny i postanowienia w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku z dnia 7 grudnia 2000 r. Sądu Rejonowego w … Wydział … Cywilny o nabyciu spadku niezabudowaną działkę gruntu nr\`(...)\` . Grunt ten objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działka jest terenem przeznaczonym pod zabudowę. Działki Wnioskodawczyni w żaden sposób nie wykorzystywała, nie użytkowała. Nie czyniła na działce żadnych inwestycji, osobiście nie występowała o podział, czy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do Wnioskodawczyni zgłosiła się spółka z propozycją zakupu przedmiotowej działki, w konsekwencji czego Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działki, pod warunkami, których wypełnienia wymagała kupująca spółka. W celu realizacji tych warunków Wnioskodawczyni udzieliła spółce pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń, postanowień, warunków technicznych przyłączy mediów i decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, wskazanych w warunkach umowy przedwstępnej.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a w związku z tym Wnioskodawczyni wystąpi w tej transakcji w charakterze podatnika VAT.

Odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy o VAT, jak i stanowiska judykatury, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), zwana dalej Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną na sprzedaż spółce niezabudowanej nieruchomości gruntowej. W ramach umowy przedwstępnej sprzedaży, Wnioskodawczyni udzieliła kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności:

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego,
*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę, wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego,
*   wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o zmianie uchwały z dnia 31 marca 2010 r. dotyczącej zasad usytuowania na terenie miasta … miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych w projektowanym na działce stanowiącej przedmiot umowy obiekcie handlowo-usługowym.

Ponadto Wnioskodawczyni zobowiązała się do:

*   wykreślenia swoim kosztem i staraniem wpisów ujawnionych w dziale III księgi wieczystej,
*   uregulowania wpisów w dziale II księgi wieczystej.

Zatem jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawczyni udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania w Jej imieniu czynności niezbędnych do umożliwienia realizacji planowanej przez niego inwestycji budowlanej, w tym do uzyskania niezbędnych decyzji. A więc, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawczyni), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje Ona pewne działania w sposób zorganizowany.

Wobec tego, w ocenie tut. organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię (za pośrednictwem pełnomocnika - kupującą spółkę) działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni, dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (które wymienił TSUE w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10), tzn. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, sprzedaż przez Wnioskodawczynię działki nr \`(...)\` stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Rozpatrując natomiast kwestię zwolnienia powyższej transakcji od podatku należy wskazać, co następuje.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w powyższym przepisie, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż działka nr\`(...)\` zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym transakcja nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Nie będzie również możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie, tj. działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. W konsekwencji, dostawa ww. działki będzie opodatkowana według stawki podatku 23%.

Podsumowując, sprzedaż działki nr \`(...)\` stanowić będzie dla Wnioskodawczyni czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i Wnioskodawczyni będzie zobowiązana odprowadzić od tej transakcji podatek należny w wysokości 23%.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Należy dodatkowo wyjaśnić, że wskazany przez Wnioskodawczynię w stanowisku przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jako podstawa zwolnienia dostawy ww. działki od podatku, dotyczy budynków, budowli i ich części. Nie ma natomiast zastosowania dla transakcji dotyczących gruntów niezabudowanych. Wobec czego, rozpatrywanie możliwości zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr \`(...)\` na podstawie tej regulacji, nie jest zasadne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.