Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-89/11-2/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-04-18
Teza: Jakie skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych, w zakresie rozliczenia wydatków na nabycie Nieruchomości, powstaną w przypadku sprzedaży Nieruchomości w trakcie trwania umów najmu lub po ich zakończeniu, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 12 miesięcy od dnia jej nabycia?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rozliczanie (rozliczenia); skutki podatkowe; umowa-umowa najmu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2010 r. (data wpływu 26 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył w drodze kupna dwie nieruchomości lokalowe, stanowiące dwa piętra, (dalej „Nieruchomości”) z przeznaczeniem jej na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości te będą wykorzystywane w prowadzonej działalności przez okres krótszy niż 12 miesięcy, bowiem w dniu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca zawarł dwie terminowe umowy najmu ze sprzedawcą (byłym właścicielem) na okres 4 miesięcy (pierwsza umowa) oraz 11 miesięcy (druga umowa).

Wnioskodawca w tym okresie będzie uzyskiwał przychody z najmu, w tym już w miesiącu w którym nastąpiło nabycie, jako że nowe dwie umowy najmu były zawarte w tym samym dniu, w którym nastąpiło nabycie w drodze kupna. Nieruchomość nie będzie zatem wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wydatki na zakup Nieruchomości mogą zatem stanowić koszt uzyskania przychodów w dacie jej nabycia, w tej dacie będzie też zaksięgowana faktura jej zakupu. Od tego dnia Nieruchomość będzie generowała przychody dla Wnioskodawcy na podstawie zawartych umów najmu. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy nie jest obrót nieruchomościami.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umów najmu, co nastąpi przed upływem 12 miesięcy od dnia nabycia i przyjęcia do używania, będzie to zatem rok 2011, Nieruchomość może być przedmiotem kolejnym umów najmu na okresy roczne, krótsze niż rok lub dłuższe niż rok. Nieruchomość może być jednak wykorzystywana na potrzeby własne Wnioskodawcy przez okres dłuży niż rok od wygaśnięcia lub rozwiązania umów najmu.

Wnioskodawca nie zawarł w dniu nabycia umów najmu na okresy dłuższe niż rok, jako że z uwagi na nadal utrzymującą się niepewność na rynku nieruchomości, nie chciał na dłużej wiązać się z najemcą. Z uwagi bowiem na trwający nadal kryzys gospodarczy, w tym na rynku nieruchomości, możliwe, że zaistnieje konieczność zbycia Nieruchomości.

Możliwe zatem, że w okresie roku od nabycia Nieruchomości może być zbyta na podstawie umowy sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jakie skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych, w zakresie rozliczenia wydatków na nabycie Nieruchomości, powstaną w przypadku sprzedaży Nieruchomości w trakcie trwania umów najmu lub po ich zakończeniu, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 12 miesięcy od dnia jej nabycia?

Zdaniem Wnioskodawcy przepis art. 22a ust. 1 Ustawy PIT wyraźnie wskazuje warunki, które muszą być spełnione, aby nabyty (wytworzony) przez podatnika składnik majątku został zaliczony do środków trwałych podlegających amortyzacji. Zgodnie z jego treścią amortyzacji podlegają składniki majątku:

1.  stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
2.  kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
3.  przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok,
4.  wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Wszystkie powyżej wymienione warunki dotyczące obowiązku amortyzacji składników majątkowych muszą być spełnione łącznie. Wydatek na nabycie składnika majątku spełniającego wszystkie warunki do uznania go za środek trwały oprócz wymogu długości przewidywanego okresu jego używania, będzie stanowił dla podatnika jednorazowo koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 Ustawy CIT. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 Ustawy PIT wydatek na nabycie składnika majątku stanie się kosztem uzyskania przychodu podatnika, o ile będzie miał on związek z osiąganiem przychodu, zachowaniem albo zabezpieczeniem jego źródła i nie będzie on wskazany w kosztach wymienionych w art. 23 Ustawy PIT. Jeżeli zaś okres używania przez podatnika takiego składnika majątku przekroczy okres 12 miesięcy, to jest on zobowiązany do zastosowania przepisu art. 22e ust. 1 Ustawy PIT. Zgodnie z treścią powołanego przepisu, jeżeli podatnik nabędzie składnik majątku spełniający wszystkie warunki do uznania go za środek trwały (lub wartość niematerialną i prawną) o wartości początkowej przekraczającej 3.500 zł i ze względu na przewidywany przez niego okres używania równy lub krótszy niż rok nie zaliczy go do środków trwałych (lub wartości niematerialnych i prawnych), a faktyczny okres jego używania przekroczy rok, to podatnik jest obowiązany, w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu, w którym ten rok upłynął:

*   zaliczyć taki składnik majątku do środków trwałych (lub wartości niematerialnych i prawnych), przyjmując je do ewidencji w cenie nabycia,
*   zmniejszyć koszty uzyskania przychodów o różnicę między ceną nabycia a kwotą odpisów amortyzacyjnych, przypadającą na okres jego dotychczasowego używania, obliczonych dla środka trwałego przy zastosowaniu odpowiednich dla niego stawek amortyzacyjnych,
*   stosować przyjęte stawki amortyzacyjne w całym okresie dokonywania odpisów amortyzacyjnych,
*   wpłacić, w terminie do 20 dnia tego miesiąca, do urzędu skarbowego kwotę odsetek naliczonych od dnia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie składnika majątku do dnia, w którym okres jego używania przekroczył rok, i naliczoną kwotę odsetek wykazać w zeznaniu rocznym.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku gdy Wnioskodawca zdecyduje się sprzedać Nieruchomość w trakcie trwania umowy najmu lub po jej zakończeniu, ale przed upływem okresu 12 miesięcy od dnia przyjęcia jej do używania Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zastosowania przepisu art. 22e ust.. 1 Ustawy PIT.

Działania, do jakich zobligowany jest podatnik na podstawie przepisu art. 22e ust. 1 Ustawy P1T dotyczą wyłącznie sytuacji, w której podatnik nabywa (wytwarza) składnik majątku, który nie został zaliczony do środków trwałych ze względu na niewystarczający przewidywany okres używania tego składnika w prowadzonej przez podatnika działalności, a następnie okres jego używania przez podatnika przekroczy 12 miesięcy. Nie dotyczy zaś on sytuacji, w których składnik majątku spełniający wszystkie pozostałe przesłanki do uznania go za środek trwały oprócz odpowiedniej długości przewidywanego okresu jego użytkowania na potrzeby działalności prowadzonej przez podatnika, był faktycznie wykorzystywany przez podatnika w okresie krótszym niż 12 miesięcy. Taka sytuacja powstanie, jeżeli składnik majątku zostanie zbyty przez podatnika. Nieruchomość z dniem dokonania jej sprzedaży nie będzie już własnością Wnioskodawcy. Tym samym okres jej używania w działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie przekroczy 12 miesięcy, w związku z tym dyspozycja przepisu art. 22e ust. 1 Ustawy PIT nie znajdzie zastosowania w stosunku do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości przed upływem okresu obligującego Wnioskodawcę do uznania Nieruchomości za jego środek trwały, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zaliczenia Nieruchomości do środków trwałych, pomniejszania kosztów uzyskania przychodów oraz zapłaty odsetek za okres, w którym Nieruchomość nie stanowiła środka trwałego Wnioskodawcy. Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu lub po jej zakończeniu, ale przed upływem 12 miesięcy od dnia jej używania, uzyska przychód z działalności gospodarczej z tytułu sprzedaży składnika majątku nieujętego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy w dacie sprzedaży Nieruchomości zapłaci on podatek od dochodu równego faktycznie przychodowi, tj. cenie sprzedaży (pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia), jako że drugi raz nie będzie mógł rozliczyć tych samych kosztów zakupu Nieruchomości. Koszty te były kosztem uzyskania przychodów w dacie zakupu Nieruchomości, która już od dnia zakupu generowała przychody z najmu dla Wnioskodawcy. Koszty nabycia Nieruchomości mogłyby być potrącone dopiero w dacie jej sprzedaży, gdyby Nieruchomość była zaliczona do środków trwałych, gdyż taki mechanizm rozliczenia kosztów zakupu w czasie przewiduje art. 23 ust. 1 pkt 1 Ustawy PIT, który to przepis dotyczy wyłącznie środków trwałych.

Zatem w dacie sprzedaży Nieruchomości (co nastąpi przed upływem roku od nabycia), Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do przekwalifikowania jej na środek trwały, nie będzie zobowiązany do dokonania korekty kosztów in minus, ani do zapłaty odsetek, o których mowa w art. 22e ust. 1 pkt 4 Ustawy PIT. Art. 22e ust. 1 Ustawy PIT nie ma zastosowania w takiej sytuacji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.