Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.426.2018.2.SM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-10
Teza: W zakresie uznania wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2018 r. (data wpływu 3 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu najmu Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 sierpnia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu najmu Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, mającym stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski (dalej: „Wnioskodawca”). Wnioskodawca jest aktywnym podatnikiem VAT i ma zarejestrowaną działalność gospodarczą w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej (o przeważającym przedmiocie działalności PKD 43.32.Z), która jest zawieszona od dnia 24 lutego 2018 r.

Jednakże, działalność gospodarcza Wnioskodawcy nigdy nie była prowadzona w związku z wynajmem bądź zarządzeniem nieruchomościami i Wnioskodawca nie ma w najbliższych planach odwieszania tej działalności. Wnioskodawca obecnie jest zatrudniony na etacie (umowa o pracę) i nie planuje wznawiania działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości (posiadając udział w nieruchomości w wysokości 1/4 udziału) stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 18/14 o obszarze 1.052,00 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”). Udział w Nieruchomości Wnioskodawcy wchodzi w skład majątku osobistego Wnioskodawcy i nigdy nie był przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości jest małżonek Wnioskodawcy oraz siostra małżonka Wnioskodawcy.

W dniu 4 lipca 2018 r. Wnioskodawca zawarł ze sp. z o.o. (dalej: „Deweloper”) umowę najmu Nieruchomości za wynagrodzeniem w formie aktu notarialnego. Nieruchomość jest Deweloperowi niezbędna m.in. do uzyskania pozwoleń na budowę na nieruchomościach ościennych, na których Deweloper będzie stawiał prawdopodobnie budynki mieszkalne.

Przedmiotem ww. umowy najmu jest najem prywatny, tj. Wnioskodawca podnajmuje udział wchodzącej w skład swojego majątku prywatnego Nieruchomości, za który to podnajem Wnioskodawca uzyskuje od Dewelopera wynagrodzenie, a które to wynagrodzenie nie stanowi wynagrodzenia z działalności gospodarczej Wnioskodawcy (zgodnie z treścią aktu notarialnego) - udział w Nieruchomości jest prywatnym składnikiem majątkowym, a przychód z tytułu najmu nie będzie przychodem z prowadzenia działalności gospodarczej.

Umowa została zawarta na czas określony liczony od dnia podpisania aktu notarialnego z dnia 4 lipca 2018 r. do dnia wskazanego w treści aktu notarialnego, tj. dnia w którym decyzja przenosząca pozwolenie na budowę etap II stanie się ostateczna. Z kolei czynsz najmu będzie płatny przez Dewelopera w dwóch ratach, w terminach wskazanych w umowie najmu.

Na uwagę zasługuje fakt, że Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które wynajmuje podmiotom trzecim w ramach ryczałtu, czy też działalności gospodarczej. Niniejsza Nieruchomość jest pierwszą Nieruchomością, która jest wynajmowana przez Wnioskodawcę i po zakończeniu okresu najmu - nie będzie ona prawdopodobnie wynajmowana ponownie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy na gruncie podatku VAT Wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować podatkiem VAT najmu Nieruchomości, jeżeli umowa najmu nie będzie zawarta w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (będzie to najem prywatny)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Otrzymywane przychody z tytułu najmu prywatnego nie będą opodatkowane podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca nie wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej (jest to najem prywatny), a ponadto wynajem Nieruchomości nie spełnia warunku z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, czyli nie obejmuje czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawca nie spełnia ww. przesłanki dotyczącej dokonywania czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wprawdzie umowa najmu będzie miała charakter zarobkowy (odpłatny), jednakże jest to jednorazowa czynność i nie będzie miała prawdopodobnie miejsca w przyszłości (Wnioskodawca nie zamierza wynajmować tej Nieruchomości, ponieważ zamierza w przyszłości wybudować na tej Nieruchomości własny budynek mieszkalny). Dlatego też, w związku z wynajmem Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT i przedmiotowy wynajem (będący wynajmem prywatnym) nie będzie opodatkowany podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o N/AT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT (\`(...)\`).

Pojęcia „podatnika” oraz „działalności gospodarczej” na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Z kolei, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

A zatem, w ocenie Wnioskodawcy - Wnioskodawca nie spełnia ww. przesłanki dotyczącej dokonywania czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wprawdzie umowa najmu będzie miała charakter zarobkowy (odpłatny), jednakże jest to jednorazowa czynność i nie będzie miała prawdopodobnie miejsca w przyszłości (Wnioskodawca nie zamierza wynajmować tej Nieruchomości, ponieważ zamierza w przyszłości wybudować na tej Nieruchomości własny budynek mieszkalny). Dlatego też, w związku z wynajmem Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT i przedmiotowy wynajem (będący wynajmem prywatnym) nie będzie opodatkowany podatkiem VAT.

W związku z powyższym, wynajem Nieruchomości na rzecz Dewelopera nie będzie skutkował koniecznością doliczenia podatku VAT do czynszu najmu od najmu Nieruchomości. Nieruchomość bowiem nie wchodzi do majątku działalności gospodarczej, tylko stanowi majątek prywatny podatnika.

Reasumując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że najem Nieruchomości prywatnej (jednorazowa czynność) nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a co za tym idzie Wnioskodawca w przypadku wykonywania tej czynności nie będzie działać w charakterze podatnika VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powyższych przepisów wynika, że umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę. Oznacza to, że czynność polegająca na najmie nieruchomości w zamian za uzyskane wynagrodzenie spełnia warunki do uznania tej czynności za świadczenie usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Należy stwierdzić, że czynność będąca usługą najmu, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem, co do zasady, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, mającym stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski.

Wnioskodawczyni jest aktywnym podatnikiem VAT i ma zarejestrowaną działalność gospodarczą w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej (o przeważającym przedmiocie działalności PKD 43.32.Z), która jest zawieszona od dnia 24 lutego 2018 r.

Działalność gospodarcza Wnioskodawczyni nigdy nie była prowadzona w związku z wynajmem bądź zarządzeniem nieruchomościami i nie ma Ona w najbliższych planach odwieszania tej działalności.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości (posiadając udział w nieruchomości w wysokości 1/4 udziału) stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 18/14 o obszarze 1.052,00 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Udział w Nieruchomości Wnioskodawczyni wchodzi w skład majątku osobistego i nigdy nie był przedmiotem prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej. Pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości jest małżonek Wnioskodawczyni oraz siostra małżonka.

W dniu 4 lipca 2018 r. Wnioskodawczyni zawarła z Deweloperem umowę najmu Nieruchomości za wynagrodzeniem w formie aktu notarialnego. Nieruchomość jest Deweloperowi niezbędna m.in. do uzyskania pozwoleń na budowę na nieruchomościach ościennych, na których Deweloper będzie stawiał prawdopodobnie budynki mieszkalne.

Przedmiotem ww. umowy najmu jest najem prywatny, tj. Wnioskodawczyni podnajmuje udział wchodzącej w skład swojego majątku prywatnego Nieruchomości, za który to podnajem uzyskuje od Dewelopera wynagrodzenie, a które to wynagrodzenie nie stanowi wynagrodzenia z działalności gospodarczej Wnioskodawcy (zgodnie z treścią aktu notarialnego) - udział w Nieruchomości jest prywatnym składnikiem majątkowym, a przychód z tytułu najmu nie będzie przychodem z prowadzenia działalności gospodarczej.

Umowa została zawarta na czas określony liczony od dnia podpisania aktu notarialnego do dnia wskazanego w treści aktu notarialnego, tj. dnia w którym decyzja przenosząca pozwolenie na budowę etap II stanie się ostateczna. Z kolei czynsz najmu będzie płatny przez Dewelopera w dwóch ratach, w terminach wskazanych w umowie najmu.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które wynajmuje podmiotom trzecim w ramach ryczałtu, czy też działalności gospodarczej. Niniejsza Nieruchomość jest pierwszą Nieruchomością, która jest Nią wynajmowana przez Wnioskodawcę i po zakończeniu okresu najmu - nie będzie ona prawdopodobnie wynajmowana ponownie.

Wnioskodawczyni ma wątpliwości, czy na gruncie podatku VAT we wskazanych we wniosku okolicznościach będzie Ona zobowiązana opodatkować podatkiem VAT najem Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni otrzymywane przychody z tytułu najmu prywatnego nie będą opodatkowane podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawczyni nie wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej (jest to najem prywatny), a Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Ponadto wynajem Nieruchomości nie spełnia warunku z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, czyli nie stanowi czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z takim stwierdzeniem nie można się zgodzić. Jak wskazano powyżej czynność najmu wykonywana przez Wnioskodawczynię spełnia wszystkie przesłanki dla uznania jej za działalność gospodarczą wynikającą z art. 15 ust. 2 ustawy. W odniesieniu do tego przepisu działalność gospodarcza obejmuje m.in. wszelką działalność usługodawców, a także wszelkie czynności polegające na wykorzystaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Niewątpliwie z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni świadczy usługę najmu, za którą otrzyma wynagrodzenie, przy czym bez znaczenia jest to, że najemca zapłaci za czynsz w dwóch ratach. Usługa ta polega na wykorzystaniu gruntu w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Bowiem jak wynika z powyższych przepisów, zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter. Ponadto należy podkreślić, że nie ma znaczenia fakt, że Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które wynajmuje podmiotom trzecim oraz że jest to jednorazowa czynność, tj. po zakończeniu okresu najmu Wnioskodawczyni nie zamierza ponownie wynajmować tej Nieruchomości.

W kontekście wyżej przedstawionych przepisów należy stwierdzić, że najem nieruchomości objęty zakresem wniosku wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem prywatny. W konsekwencji najem nieruchomości stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jak podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 0/0, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.