Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.180.2025.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-25
Teza: Sprzedaż udziału w prawie własności zabudowanej działki nie
będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług.
Słowa kluczowe: dzierżawa
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
pełnomocnictwo
podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z
podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Osoby prowadzące działalność
rolniczą
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 15
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 4
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 3
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 3

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie własności
    zabudowanej działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismami, które wpłynęły 22 i 23 maja 2025 r. -
    w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem na zasadach wspólności ustawowej majątkowej
    małżeńskiej nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o numerze 1 o
    obszarze 2,1030 ha, o sposobie korzystania określonym jako sady („S”), Id. działki: (...),
    położonej w miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), województwie (...), dla której
    to Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze
    (...). Prawo własności nieruchomości o numerze ewidencyjnym 2 na zasadach wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej Wnioskodawca nabył pierwotnie wraz z żoną na
    podstawie okazanej przy niniejszym akcie w wypisie Umowy darowizny, zawartej 26 marca
    1997 r. przed notariuszem w (...), z numerem Rep. (...) na zasadach wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej i umów majątkowych małżeńskich nie zawierali. Nieruchomość
    nie była opodatkowana podatkiem VAT. W związku z tym, Wnioskodawcy nie odliczali
    żadnego podatku związanego z nabyciem powyższej nieruchomości. Z nieruchomości
    numer 2 została wydzielona działka o numerze 1 o pow. 2,1030 ha, będąca przedmiotem
    sprzedaży.
    Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 zabudowana jest:
                                                      2budynkiem mieszkalnym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 180,00 m
        Id budynku: (...);
        budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa,
                                        2jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 231,00 m, Id budynku: (...);
        budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa,
                                        2jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 534,00 m Id budynku: (...);
        budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa,
                                        2jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 215,00 m, Id budynku: (...);
        budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa,
                                        2jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 149,00 m, Id budynku (...);

        budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa,
                                        2jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 396,00 m Id budynku (...);
        budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa,
                                        2jednokondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 484,00 m, Id budynku (...).
    Zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z 30 stycznia 2023 r. w sprawie uchwalenia
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy (...) (...) opisana
    powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1, obręb (...) zlokalizowana jest na
    obszarze o przeznaczeniu: tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (13%) oraz nie ma
    pokrycia miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (87%), zgodnie z
    okazanym przy niniejszym akcie zaświadczeniem, wydanym 15 lipca 2024 r. z
    upoważnienia Burmistrza Gminy i Miasta (...) przez Naczelnika Wydziału Gospodarki
    Przestrzennej, znak pisma: (...).
    Dla działki o numerze 1 nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
    publicznego, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    344) Rada Miejska w (...) dla wskazanego obszaru nie wyznaczyła w drodze uchwały,
    obszaru rewitalizacji ani Specjalnej Strefy Rewitalizacji, zgodnie z ustawą z dnia 9
    października 2015 r. o rewitalizacji (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 278), zgodnie z okazanym przy
    niniejszym akcie zaświadczeniem, wydanym 15 lipca 2024 r. z upoważnienia Burmistrza
    Gminy i Miasta (...) przez Naczelnika Wydziału Gospodarki Przestrzennej, znak pisma: (...).
    Działka o numerze 1 położona w obrębie geodezyjnym (...), gmina (...) nie jest objęta
    Uproszczonym Planem Urządzenia Lasu, jak również nie jest objęta decyzją wydawaną
    przez Starostę (...), o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o
    lasach (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 530), zgodnie z okazanym przy niniejszym akcie
    zaświadczeniem wydanym 21 sierpnia 2024 r. z upoważnienia Starosty (...) przez Zastępcę
    Naczelnika Wydziału Rolnictwa, Leśnictwa i Ochrony Środowiska, znak pisma: (...). Działka
    gruntu o numerze 1 wolna jest od ograniczonych praw rzeczowych, długów oraz
    ograniczeń w rozporządzaniu, a także zobowiązań i zaległości podatkowych na rzecz
    Skarbu Państwa, jednostek samorządu, terytorialnego, ZUS, do których stosuje się
    przepisy ustawy Ordynacja Podatkowa, nie istnieją żadne niewykonane zarządzenia lub
    zalecenia władz administracyjnych, samorządowych ani roszczenia prywatno-prawne osób
    trzecich, a nadto nie toczą się żadne postępowania administracyjne lub sądowe. Działka
    nr 1 nie jest obciążona żadnymi ciężarami, obciążeniami, ograniczeniami, roszczeniami,
    nie jest zanieczyszczona i spełnia normy prawem przewidziane w tym zakresie, nie jest
    zajęta przez zabytki archeologiczne oraz inne pozostałości archeologiczne, nie jest
    położona na terenach lub obszarach górniczych, jest wolna od wad fizycznych i prawnych,
    posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nie jest przedmiotem umowy najmu,
    umowy użyczenia czy umowy dzierżawy.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości
    położonej w miejscowości (...), o numerze 1 i obszarze 2,1030 ha wydzielonej z działki
    gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 2, dla której to Sąd Rejonowy w (...), Wydział
    Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Co ważne, Wnioskodawca
    wraz z małżonką oddali w dzierżawę działkę gruntu wydzieloną z nieruchomości numer 2,
    działkę o numerze 1 o powierzchni 2,1030 ha, Spółce mającej dokonać jej zakupu pod
    działalność gospodarczą (umowa dzierżawy nr (...) z 28 sierpnia 2024 r. na czas
    nieoznaczony). Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony
    umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.
    Ponadto, Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie
    opisane poniżej. Kupująca Spółka planuje na powstałej działce wybudować obiekt
                                      2usługowo-handlowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m wraz z miejscami
    parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr (...) z 28
    sierpnia 2024 r. - umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się

    do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest
    Spółka zobowiązuje się do:
        1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach
        zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej
        nieruchomości obiektami zgodnie z planami Spółki, czyli zabudowy
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy
                      2nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
        miejsc parkingowych.
        2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na
        budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy
            2  2527 m, w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami
        parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.
        3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na
        rozbiórkę budynków i budowli posadowionych na nieruchomości gruntowej
                                              2stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze 2,499 m, która
        powstanie w wyniku podziału Nieruchomości nr 1.
        4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
        organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
        niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną
        nieruchomości.
        5. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
        kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez
        zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę
        odpowiednich nasadzeń zamiennych.
        6. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie
        przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
        7. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
        skutkującego koniecznością rekultywacji.
        8. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych.
        9. Dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości zgodnie z koncepcją Spółki
        uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej.
      10. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki
                                                2numer 2 celem wydzielenia działki o numerze 1 o powierzchni 2,1030 m.
      11. Wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z
        mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku
        podziału Nieruchomości - opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu
        w księdze wieczystej.
      12. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
        kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
      13. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowym.
      14. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym
        obiekcie handlowo-usługowym.

    Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
    Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać Spółce nieruchomość wydzieloną z działki numer
    2, działkę nr 1 o powierzchni 2,1030 ha. Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
      żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
      przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    2. Powyższa nieruchomość była i obecnie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy poza wykorzystaniem jej
      w działalności rolniczej.
    3. Działka nr 1 jest zabudowana.
    4. Wnioskodawca wraz z współmałżonką obecnie dzierżawi działkę nr 1 wydzieloną z
      nieruchomości numer 2 Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.
    5. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    6. W stosunku do działki 1 w całym okresie jej posiadania Wnioskodawca nie dokonywał
      jakichkolwiek czynności, które miały na celu podniesienie jej wartości typu: uzbrojenie,
      doprowadzenie mediów, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych.
    7. W stosunku do budynków doszło do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy
      lub użytkownikowi bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby i minął okres co
      najmniej 2 lat.
    8. W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków
      na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
      stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynków posadowionych na
      działce nr 1.
    Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku i usług.
    Wnioskodawca wraz z współmałżonką oświadczają, iż udzielają Kupującemu
    pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej
    nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy
    przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
    mocodawcy.
    Jednocześnie Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez
    Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w
    związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t.j. Dz. U. z 2019
    r. poz. 1186 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
    uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą
    przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawca
    oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i
    staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza
    energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią
    umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy
    przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na
    nieruchomości urządzenia. Ponadto, jak to już podkreślano wydzielona działka będąca

    przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla małżonki zostanie
    złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą
    wniosek.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Działka nr 2 uległa już podziałowi.
    Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Działka wykorzystywana jest do celów prywatnych - rolniczych. Czyli była wykorzystywana
    do działalności zwolnionej.
    Działka nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży, była/jest wykorzystywana przez
    Wnioskodawcę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od
    towarów i usług. Wnioskodawca był/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19
    ustawy o podatku od towarów i usług. Płody rolne były wykorzystywane na własne
    potrzeby Wnioskodawcy.
    Informacja zawarta w opisie sprawy: „W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą
    Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku i budowli w rozumieniu
    przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej
    budynku i budowli posadowionych na działce nr 1” - dotyczy wszystkich budynków.
    Na sprzedawanej działce nr 1 nie ma budowli.
    Wszystkie budynki zostały wybudowane w 1994 r. Czyli budynki zostały wybudowane
    ponad 20 lat temu. Budynki zostały wybudowane przez poprzedniego właściciela.
    Pierwsze zasiedlenie budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i
    usług nastąpiło w 1994 r. - dotyczy wszystkich budynków: budynku mieszkalnego,
                                    2dwukondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 180,00 m Id budynku: (...); budynku
    produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego, o
                      2powierzchni zabudowy 231,00 m, Id budynku: (...); budynku produkcyjnego, usługowego i
                                                    2gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 534,00 m
    Id budynku: (...); budynku produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa,
                                    2jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 215,00 m, Id budynku: (...); budynku
    produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego, o
                      2powierzchni zabudowy 149,00 m, Id budynku (...); budynku produkcyjnego, usługowego i
                                                    2gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 396,00 m
    Id budynku (...); budynku produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa,
                                    2jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 484,00 m, Id budynku (...).
    Budynki zostały nabyte w drodze darowizny, brak faktury, była to czynność zwolniona z
    VAT. Dotyczy to wszystkich budynków, tj. budynku mieszkalnego, dwukondygnacyjnego, o
                      2powierzchni zabudowy 180,00 m Id budynku: (...); budynku produkcyjnego, usługowego i
                                                    2gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 231,00 m,
    Id budynku: (...); budynku produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa,
                                    2jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 534,00 m Id budynku: (...); budynku
    produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego, o
                      2powierzchni zabudowy 215,00 m, Id budynku: (...); budynku produkcyjnego usługowego i
                                                    2gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 149,00 m,
    Id budynku (...); budynku produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa,
                                    2jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 396,00 m Id budynku (...); budynku
    produkcyjnego, usługowego i gospodarczego dla rolnictwa, jednokondygnacyjnego, o
                      2powierzchni zabudowy 484,00 m, Id budynku (...).

    Budynki w całym okresie posiadania były następująco wykorzystywane:
                                                  2budynek mieszkalny, dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 180,00 m Id
        budynku: (...): cele mieszkaniowe;
        budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, jednokondygnacyjny,
                          2o powierzchni zabudowy 231,00 m, Id budynku: (...): przechowywanie prywatnych
        rzeczy i rolniczych;
        budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, jednokondygnacyjny,
                          2o powierzchni zabudowy 534,00 m Id budynku: (...): przechowywanie prywatnych
        rzeczy i rolniczych;
        budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, jednokondygnacyjny,
                          2o powierzchni zabudowy 215,00 m, Id budynku: (...): przechowywanie prywatnych
        rzeczy i rolniczych;
        budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, jednokondygnacyjny,
                          2o powierzchni zabudowy 149,00 m, Id budynku (...): przechowywanie prywatnych
        rzeczy i rolniczych;
        budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, jednokondygnacyjny,
                          2o powierzchni zabudowy 396,00 m Id budynku (...): przechowywanie prywatnych
        rzeczy i rolniczych;
        budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, jednokondygnacyjny,
                          2o powierzchni zabudowy 484,00 m, Id budynku (...): przechowywanie prywatnych
        rzeczy i rolniczych.
    Wszystkie budynki były wykorzystywane do celów zwolnionych z VAT. Powyższe dotyczy
    wszystkich budynków znajdujących się działce.
    Nie było ulepszeń budynków. Dotyczy to wszystkich budynków.
    Prace rozbiórkowe budynków na działce nr 1 rozpoczną się po nabyciu działki. Prace
    wykona nowy właściciel.
    Działka jest przedmiotem dzierżawy, umowa została zawarta na czas nieoznaczony i
    dzierżawa ma charakter odpłatny. Wynagrodzenie z umowy przysługuje Wnioskodawcy i
    żonie. Brak faktury i opodatkowania podatkiem VAT (niskie obroty zwolnienie z VAT art.
    113 ustawy o VAT).
    Pytanie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy sprzedaż prawa własności zabudowanej nieruchomości działki nr 1 o pow. 2,1030 ha,
    jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
    Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki
    niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy
    podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie
    kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
        dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
        pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została
    uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z
    2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej
    samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W
    przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze
    współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że
    współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie
    udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.
    j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między
    małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca
    przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez
    jednego z nich (majątek wspólny).
    Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego
    każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno
    ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem
    poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach
    współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym, oboje małżonkowie muszą dokonać
    sprzedaży nieruchomości. Tym samym, Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działek.
    Działka wydzielona z nieruchomości numer 2, o numerze 1, będąca przedmiotem umowy,
    jest zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym dwukondygnacyjnym oraz 6
    budynkami produkcyjno-usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa. Posiada bezpośredni
    dostęp do drogi publicznej. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie
    ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej
    standardów budowlanych do zasiedlenia.
    W odniesieniu do budynków posadowionych na przedmiotowej działce doszło do
    pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął
    już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego
    zasiedlenia. Ponadto, w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były
    przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14
    ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do
    dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało
    pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie
    może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym
    działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust.
    10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w
    ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w
    tym przepisie.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
    gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
    nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę

    dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła
    korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów, co
    sprzedaż budynku. Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy w tym przypadku może on
    korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT działki ewidencyjnej numer 1.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
      oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
        lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych
    (działek, udziałów w działkach, a także budynków), traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega
    opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej
    realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.
    W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:
      W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub
      rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym
      mowa w art. 96 ust. 1.
    Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez to
      produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego,
      szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą,
      gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i
      sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i
      owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz
      chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w
      szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy
      roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie
      drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę
      dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę
      innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki
      leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00
      i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Nie jest
    działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie
    został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie
    jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Natomiast czerpanie dochodów z
    ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub
    długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.

    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na
      terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze; (...).
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika
      ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
    Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:
      Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi
      rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może zrezygnować
      z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym
      mowa w art. 96 ust. 1 i 2.
    Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy.
    Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w
    przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty
    inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność
    prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia
    przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż
    własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady
    podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.
    Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy - co do zasady - posiada status podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie
    czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności
    rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska
    miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność
    gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za

    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C#180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na
    gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości
    dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą
    2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem
    ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej
    dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
    Co istotne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze
    zwolnienia od podatku VAT - zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.
    Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem na zasadach wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o
    numerze 1 o obszarze 2,1030 ha. Prawo własności nieruchomości 2, z której została
    wydzielona działka nr 1, nabył Pan wraz z żoną na podstawie umowy darowizny zawartej
    26 marca 1997 r. Nieruchomość nie była opodatkowaniem podatkiem VAT, w związku z
    tym, nie odliczał Pan podatku związanego z nabyciem powyższej nieruchomości. Z
    nieruchomości numer 2 została wydzielona działka o numerze 1 o pow. 2,1030 ha. Prawo
    własności działki nr 1 zamierza Pan sprzedać Spółce mającej dokonać jej zakupu pod
    działalność gospodarczą.
    Działka nr 1 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, dwukondygnacyjnym oraz
    sześcioma budynkami produkcyjno-usługowymi i gospodarczymi (służącymi
    przechowywaniu rzeczy prywatnych i rolniczych). Wszystkie budynki zostały wybudowane
    przez poprzedniego właściciela w 1994 r. Wtedy doszło również do pierwszego zasiedlenia
    ww. budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Budynki
    zostały nabyte w drodze darowizny, brak faktury, była to czynność zwolniona z VAT. Nie
    były ponoszone wydatki na ulepszenie przedmiotowych budynków w rozumieniu
    przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej
    danego budynku. Po nabyciu działki nr 1, nowy właściciel rozpocznie prace rozbiórkowe
    ww. budynków.
    Wraz z małżonką oddał Pan działkę nr 1 w dzierżawę Spółce Kupującej (umowa dzierżawy
    z 28 sierpnia 2024 r. na czas nieoznaczony). Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić
    Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany
    fakturami (niskie obroty, dzierżawa jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 113
    ustawy o VAT).

    Zgodnie z umową przedwstępną z 28 sierpnia 2024 r. Spółka Kupująca zobowiązała się do
    załatwienia wszystkich formalności związanych z planowaną inwestycją na tej działce, tj.
    do:
        1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach
        zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej
        nieruchomości obiektami zgodnie z planami Spółki, czyli zabudowy
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy
                      2nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
        miejsc parkingowych.
        2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na
        budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy
            2  2527 m, w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami
        parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.
        3. Uzyskaniu prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na
        rozbiórkę budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej stanowiącej
                                        2działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze 2,499 m, która powstanie w
        wyniku podziału Nieruchomości nr 1.
        4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
        organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
        niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną
        nieruchomości.
        5. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
        kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez
        zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę
        odpowiednich nasadzeń zamiennych.
        6. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie
        przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
        7. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
        skutkującego koniecznością rekultywacji.
        8. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych.
        9. Dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości zgodnie z koncepcją Spółki
        uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej.
      10. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki
                                                2numer 2 celem wydzielenia działki o numerze 1 o powierzchni 2,1030 m.
      11. Wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z
        mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku
        podziału Nieruchomości - opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu
        w księdze wieczystej.
      12. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
        kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
      13. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowym.

      14. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym
        obiekcie handlowo-usługowym.
    Wraz z żoną udziela Pan Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
    do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskania na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących
    przyłączenia oraz sieci do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto,
    Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na
    budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą
    przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Wyraża Pan zgodę
    na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości
    stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z
    warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej
    zawartej z operatorem.
    W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych
    działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w
    szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W całym okresie
    posiadania działki nr 1 nie dokonywał Pan jakichkolwiek czynności, które miały na celu
    podniesienie jej wartości typu: uzbrojenie, doprowadzenie mediów, ogrodzenie,
    wytyczenie dróg dojazdowych. Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem
    podatku VAT. Działka nr 1 była/jest wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej, o
    której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Był/jest rolnikiem
    ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Płody rolne były
    wykorzystywane na Pana własne potrzeby.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału w prawie własności
    zabudowanej działki nr 1 o pow. 2,1030 ha jest zwolniona od podatku od towarów i usług
    zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży udziału w
    prawie własności ww. działki będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika
    podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w
    zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowego z

    parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i
    pozwoleń było warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności
    nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy
    sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające
    podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego
    (pozwolenia, decyzje, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się
    grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić
    bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
    Należy podkreślić, że w przedmiotowej sprawie skutki prawne czynności wykonanych
    przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu
    (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami
    właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt
    uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę, ale wyłącznie w
    celu przygotowania gruntu do realizacji planów inwestycyjnych Kupującego.
    Działka została udostępniona na mocy umowy dzierżawy na rzecz Spółki, która planuje
    zakupić działkę po uzyskaniu wszystkich zgód i pozwoleń, zgodnie z przedwstępną umową
    sprzedaży (z 28 sierpnia 2024 r.). W związku z tym, dzierżawa działki przez Spółkę
    Kupującą umożliwia Kupującej zrealizowanie warunków, od których uzależniono zawarcie
    definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy
    tego samego przedsięwzięcia.
    Podkreślić należy, że nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla
    zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych
    potrzeb.
    Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do działki nr 1 nigdy
    samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał
    sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w
    Internecie, prasie, radiu. W całym okresie posiadania działki nr 1 nie dokonywał Pan
    jakichkolwiek czynności, które miały na celu podniesienie jej wartości typu: uzbrojenie,
    doprowadzenie mediów, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych. Nie jest Pan
    czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działka nr 1 będąca przedmiotem
    sprzedaży, była/jest wykorzystywana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15
    ustawy o podatku od towarów i usług. Był/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19
    ustawy o podatku od towarów i usług. Płody rolne były wykorzystywane na Pana własne
    potrzeby.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    udziału w prawie własności ww. działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie
    przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności
    gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we
    wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem
    prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180
    /10, C-181/10.
    Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na
    mocy udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego,
    skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w
    swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panem umowy przyrzeczonej. Podjęte
    przez stronę kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku nie zawarcia umowy
    przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa tego gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed

    sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego
    powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.
    Zatem, dokonując sprzedaży udziału w prawie własności działki nr 1 będzie Pan korzystać
    z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności
    podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W konsekwencji, sprzedaż udziału w prawie własności zabudowanej działki nr 1 o pow.
    2,1030 ha nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług. W związku z powyższym, odstępuję od uzasadnienia rozstrzygnięcia kwestii
    korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku.
    Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku
    opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego,
    kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci
    swoją aktualność.
    W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana,
    należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
    został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla
    Pana żony jako współwłaściciela działki.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.