Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-736/09/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-10-07
Teza: Czy w związku ze sprzedażą części lokali lub całości budynku, wybudowanych i wyodrębnionych na gruncie zakupionym w 1982r. lub wcześniej, wnioskodawca zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych i jaka będzie jego skala w sytuacji konieczności jego zapłaty?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 06 lipca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 15 lipca 2009r.), uzupełnionym w dniu 03 września 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 lipca 2009r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 24 sierpnia 2009r. Znak: IBPBII/2/415-736/09/NG wezwano do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 03 września 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca razem z żoną jest właścicielem budynku mieszkalnego. Budynek wnioskodawca wybudował na zakupionej działce w 1982r., w przedmiotowym budynku wnioskodawca zameldował się i mieszka w nim do chwili obecnej. W 2004r. wnioskodawca uzyskał pozwolenie na rozbudowę i nadbudowę obecnego budynku. Rozbudowa polegała na dobudowie klatki schodowej i nadbudowie jednego piętra. W kwietniu 2008r. wnioskodawca uzyskał zgodę od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego do przystąpienia do użytkowania. W międzyczasie w przedmiotowym budynku wyodrębniono na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 września 2007r. sześć odrębnych lokali mieszkalnych i dwa garaże. Rozbudowa budynku i podział był przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe wnioskodawcy i jego rodziny. W związku z innymi planami dzieci wnioskodawcy zamierza on część lokali lub całość budynku sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z wyżej opisanym stanem faktycznym (tj. sprzedażą części lokali lub całości budynku) wnioskodawca zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych i jaka będzie jego skala w sytuacji konieczności jego zapłaty?

Zdaniem wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości lub jej części (poprzez sprzedaż poszczególnych lokali) nie będzie powodowała konieczności uiszczenia przez wnioskodawcę podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym, rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia.

Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca wraz z żoną nabył w drodze zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość gruntową, na której w 1982r. wybudował budynek mieszkalny. Ponadto, w 2004r. wnioskodawca uzyskał pozwolenie na rozbudowę przedmiotowego budynku. W wyniku przeprowadzonej rozbudowy wnioskodawca dokonał w 2007r. wyodrębnienia z przedmiotowego budynku sześciu odrębnych lokali mieszkalnych oraz dwóch garaży. Wnioskodawca z uwagi na zmianę planów życiowych swojej rodziny powyższą nieruchomość lub jej część (poszczególne wyodrębnione lokale) zamierza sprzedać.

Wyjaśnić należy, iż ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakkolwiek posługuje się pojęciem nieruchomości, to tego pojęcia nie definiuje. W tym też zakresie należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika - art. 235 Kodeksu).

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż skoro nabycie przez wnioskodawcę nieruchomości gruntowej nastąpiło w 1982r. lub przed tą datą oznacza to, iż z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży wybudowanego na niej budynku mieszkalnego. Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie bowiem wynika, że sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania, rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on cześć składową gruntu. W związku z tym bieg terminu 5 – letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty zakupu gruntu, w przedmiotowej sprawie co najmniej od 1982r.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest także fakt wyodrębnienia w 2007r. z przedmiotowego budynku mieszkalnego, sześciu lokali mieszkalnych oraz dwóch garaży. W wyniku wyodrębnienia wnioskodawca nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem od chwili nabycia gruntu. Fakt, że lokale fizycznie powstały w 2007r. poprzez ich wydzielenie z przedmiotowego budynku, co było efektem jego rozbudowy pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty wydzielenia z budynku poszczególnych lokali mieszkalnych. W związku z tym również w przypadku sprzedaży poszczególnych lokali wyodrębnionych w 2007r. bieg terminu 5 – letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty zakupu gruntu.

Zatem z uwagi na okoliczność, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości lub sprzedaż poszczególnych lokali będzie miała miejsce po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie gruntu, zamierzona transakcja sprzedaży, niezależnie czy dotyczyć będzie całości budynku, czy też poszczególnych lokali nie będzie dla wnioskodawcy stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychód jaki wnioskodawca uzyska ze sprzedaży nieruchomości z uwagi na upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie będzie podlegał w ogóle opodatkowaniu.

Reasumując, stanowisko wnioskodawcy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w całości lub sprzedaż poszczególnych lokali nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.