Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.67.2023.3.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-23
Teza: Niewyłączenie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku przez Kupującego.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; grunty-zakup gruntu; odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe.**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- prawidłowe w zakresie uznania, że dostawa Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania z uwagi na treść art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

\- prawidłowe w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

31 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 4 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niewyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku przez Kupującego. Uzupełnił go Pan pismem z 31 stycznia 2023 r., w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 marca 2023 r. oraz pismem z 2 marca 2023 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan H.D. (dalej: „Sprzedający 1”)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan G.B. (dalej: „Sprzedający 2”)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”)

### Opis zdarzenia przyszłego

H.D. (Wnioskodawca) oraz G.B. (Uczestnik 1) pozostają wspólnie użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Mocą aktu notarialnego z dnia 21.12.2022 r. sporządzonego przed notariuszem … dokonali umownego zniesienia współwłasności w ten sposób, że:

a) H.D. nabył prawo użytkowania wieczystego działek numer: …, o obszarze 0.01.28 ha (sto dwadzieścia osiem metrów kwadratowych) i …, o obszarze 0.04.46 ha (czterysta czterdzieści sześć metrów kwadratowych), o łącznym obszarze 0.05.74 ha, z księgi wieczystej Kw numer …, a także działek numer: …, o obszarze 1.66.25 ha (jeden hektar i sześć tysięcy sześćset dwadzieścia pięć metrów kwadratowych) i … o obszarze 0.77.74 ha (siedem tysięcy siedemset siedemdziesiąt cztery metry kwadratowe), o łącznym obszarze 2.43.99 ha, z księgi wieczystej kw numer …, a zatem prawo użytkowania wieczystego działek o łącznym obszarze 2.49.73 ha (dwa hektary i cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt trzy metry kwadratowe),

b) G.B. nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw numer …, składającej się z działek numer: …, o obszarze 0.10.37 ha (jeden tysiąc trzydzieści siedem metrów kwadratowych), …, o obszarze 0.02.77 ha (dwieście siedemdziesiąt siedem metrów kwadratowych), …, o obszarze 0.02.11 ha (dwieście jedenaście metrów kwadratowych), o łącznym obszarze 0.15.25 ha, a także prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw numer … składającej się z działek numer: …, o obszarze 0.00.53 ha (pięćdziesiąt trzy metry kwadratowe), …, o obszarze 0.00.34 ha (trzydzieści cztery metry kwadratowe), …, o obszarze 0.16.14 ha (jeden tysiąc sześćset czternaście metrów kwadratowych), …, o obszarze 0.01.71 ha (sto siedemdziesiąt jeden metrów kwadratowych), …, o obszarze 0.00.05 ha (pięć metrów kwadratowych), …, o obszarze 0.04.11 ha (czterysta jedenaście metrów kwadratowych), …, o obszarze 0.00.63 ha (sześćdziesiąt trzy metry kwadratowe), …, o obszarze 0.69.77 ha (sześć tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt siedem metrów kwadratowych) i …, o obszarze 1.29.85 ha (jeden hektar i dwa tysiące dziewięćset osiemdziesiąt pięć metrów kwadratowych), o łącznym obszarze 2.23.13 ha, o łącznym obszarze obydwóch nieruchomości wynoszącej 2.38.38 ha (dwa hektary i trzy tysiące osiemset trzydzieści osiem metrów kwadratowych).

Z tytułu zniesienia wspólności praw użytkowania wieczystego następuje między nimi dopłata, w ten sposób że H.D. zapłaci na rzecz G.B. kwotę 396.340,00 zł, w terminie do dnia 1 marca 2023 roku, a G.B. zapłaci na rzecz H.D. kwotę 180.880,00 zł, w terminie do dnia 1 marca 2023 roku.

H.D. i G.B. podali wartość rynkową przedmiotów zniesienia wspólności praw użytkowania na łączną kwotę 18.548.180,00 zł (osiemnaście milionów pięćset czterdzieści osiem tysięcy sto osiemdziesiąt złotych), licząc po 380,00 zł za 1 m2 wszystkich działek do których prawo użytkowania wieczystego objęte jest niniejszym zniesieniem, a zatem:

a) wartość udziału nabytego ponad swój udział we wspólności prawa użytkowania wieczystego Kw numer … przez H.D. wynosi 396.340,00 zł,

b) wartość udziału nabytego ponad swój udział we wspólności prawa użytkowania wieczystego Kw numer … przez G.B. wynosi 180.880,00 zł.

Kolejno H.D. i G.B. zawarli z D. Sp. z o.o. … (Uczestnik 2) umowę przedwstępną, na podstawie której H.D. zobowiązany jest do sprzedaży spółce D. spółka z ograniczoną odpowiedzialności …, prawa użytkowania wieczystego wszystkich nabytych przez siebie tytułem zniesienia wspólności praw użytkowania wieczystego wyżej wymienionych, a z kolei G.B. zobowiązany jest do sprzedaży spółce pod firmą D. . spółka z ograniczoną odpowiedzialności …, prawa użytkowania wieczystego działek o numerach: …, …, … w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich (za wyjątkiem ustanowionych na rzecz Spółki lub za jej pisemną zgodą lub obecnie istniejących) za cenę łączną w kwocie 380,00 zł za każdy metr kwadratowy gruntu, powiększonej o podatek od towarów i usług /VAT/, o ile będzie należny. W oparciu o pełnomocnictwo udzielone Spółce D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością … H.D. i G.B. udzielili w/w Spółce i jej Zarządowi pełnomocnictwa min. do (i) podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych, zmierzających do uzyskania ostatecznej decyzji w przedmiocie zatwierdzenia podziału geodezyjnego nieruchomości (ii) podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych, zmierzających do uzyskania ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę dla inwestycji na terenie Nieruchomości zgodnej z koncepcją Spółki oraz wszelkich innych dokumentów umożliwiających rozpoczęcie procesu budowlanego, w tym także właściwych uzgodnień z dostawcami mediów oraz uzgodnień z wszelkimi innymi niezbędnymi instytucjami, (iii) załatwienia w ich imieniu wszelkich formalności związanych z uzyskaniem projektów technicznych dla dowolnych inwestycji na terenie Nieruchomości, (iv) zawierania w ich imieniu właściwych umów z dostawcami mediów, (v) występowania w ich imieniu w powyższym zakresie przed Urzędem Miejskim … oraz wszelkimi innymi urzędami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, jakie w procesie inwestycyjnym okażą się potrzebne, (vi) przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań technicznych, gruntowych i geologicznych na terenie Przedmiotowej Nieruchomości.

W oparciu o opisane powyżej pełnomocnictwo, Spółka uzyskała wszelkie decyzje administracyjne (w tym zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie pozwalającym na realizację inwestycji, uzyskała decyzję obejmującą geodezyjny podział nieruchomości czy decyzję o pozwoleniu na budowę planowanej na nieruchomości inwestycji. W toku procesu administracyjnego Panowie G.B. i H.D. składali także określone wnioski o wydanie decyzji lub inne oświadczenia, w zakresie pomagającym w przygotowaniu nieruchomości dla inwestycji Spółki Kupującej celem przygotowania jej do sprzedaży. Przed dokonaniem zniesienia współwłasności nieruchomości, współwłaściciele dokonali czynności związanych z wyburzeniem znajdujących się na nieruchomościach budynków i budowli, dokonali wydzielenia części nieruchomości i dokonali zbycia części nieruchomości na rzecz samorządu z przeznaczeniem na drogi, chodniki. Dokonano wydzielenia szeregu działek mogących stanowić w przyszłości odrębny i samodzielny przedmiot obrotu, oraz zapewniono dostęp do drogi publicznej i mediów.

G.B. w dniu 01.01.2016 roku usunął prawo użytkowania wieczystego nieruchomości z ewidencji środków trwałych prowadzonego przez siebie przedsiębiorstwa. W związku z powyższym zbycie przez niego prawa użytkowania wieczystego nastąpi z majątku osobistego. H.D. nie wykorzystywał nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, dokonuje zbycia prawa użytkowania wieczystego z majątku osobistego.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta …, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej … z dnia 26 października 2021 roku, numer …, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym …, …, oznaczony jest odpowiednio dla działek numer: …, …, …, …, …, …, jako teren drogi publicznej klasy „zbiorcza” 1KDZ., dla działki numer: …, jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 3MW/U., dla działek numer: … i …, jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 3MW/U, 4MW/U, dla działek numer: … i …, jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 4MW/U, dla działki numer: …, jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 2MW/U i 3MW/U oraz jako teren ciągu pieszego i pieszo-rowerowego 1KX., dla działki numer: …, jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 1MW/U.

Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

Kupujący pozostaje zainteresowany rozstrzygnięciem jakie zostanie ujęte w wydanej przez urząd interpretacji indywidualnej ze względu na jego możliwość do odliczenia podatku VAT na gruncie art. 15 i art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest obecnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a nieruchomości wykorzystywał będzie wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT albowiem nieruchomość (jak i posadowione na niej przez Kupującego w przyszłości lokale) oddane będą w najem/dzierżawę dla podmiotów, które wykorzystają nieruchomość na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia VAT albowiem Pan G.B. swój udział w prawie użytkowania wieczystego pierwotnie sprzedał opodatkowując podatkiem VAT tę czynność przy czym Pan H.D. z prawa do odliczenia nie skorzystał.

Żaden ze Sprzedających nie wykorzystał nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT albowiem były przygotowywane do sprzedaży.

Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kupujący nieruchomości wykorzystywał będzie wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT albowiem nieruchomość (jak i posadowione na niej przez Kupującego w przyszłości lokale) oddane będą w najem/dzierżawę dla podmiotów, które wykorzystają nieruchomość na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

### Pytania

1\. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Uczestnika 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 7 ust. 1 pkt 7) w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT, jako zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym?

2\. Czy Kupujący będzie upoważniony do odliczenia podatku VAT?

**Stanowisko Zainteresowanych**

1\. Dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie objęta zakresem Ustawy o VAT tj. nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania z uwagi na treść art. 7 ust. 1 pkt 7) w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT.

Dla opodatkowania podatkiem VAT nie ma znaczenia usunięcie prawa użytkowania wieczystego przez G.B. z ewidencji środków trwałych prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa z uwagi na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jak teren budowlany.

2\. W ocenie Kupującego będzie on upoważniony do odliczenia podatku VAT;

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste.

W opinii Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zarówno przez Wnioskodawcę jak i Uczestnika 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na fakt, iż nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta …., zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej …, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym …, oznaczony jest odpowiednio dla działek numer: …, …, …, …, …, …, jako teren drogi publicznej klasy „zbiorcza” 1KDZ., dla działki numer: …, jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 3MW/U., dla działek numer: … i …, jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 3MW/U, 4MW/U, dla działek numer: … i …, jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 4MW/U, dla działki numer: …, jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 2MW/U i 3MW/U oraz jako teren ciągu pieszego i pieszo-rowerowego 1KX., dla działki numer: …, jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej 1MW/U. Z uwagi na powyższe nieruchomość należy klasyfikować jako teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Z uwagi na wskazaną okoliczność, w ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia również usunięcie prawa użytkowania wieczystego przez G.B. z ewidencji środków trwałych prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa z uwagi na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jak teren budowlany. Powyższe jednoznacznie zatem wskazuje na konieczność opodatkowania czynności podatkiem VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy uzasadnia także szereg działań podejmowanych przez Pana G.B. i Pana H.D., wskazujących na zarobkowy zamiar wykorzystania nieruchomości. Od momentu jej nabycia przez w/w, w odniesieniu do nieruchomości toczyła się zainicjowana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poczyniono szereg zgód i ustaleń związanych z możliwością przebudowy drogi publicznej do której nieruchomość ma dostęp (…) co zostało sfinalizowane porozumieniem zawartym pomiędzy Spółką D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością …, H.D., G.B. i zarządcą drogi. Wydano szereg dodatkowych zgód i decyzji przygotowujących teren do jego zbycia co w ocenie Wnioskodawcy stanowi o podejmowaniu przez sprzedających szeregu działań, w sposób ciągły, w celu zarobkowym. Mając na względzie, że dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług także w sytuacji, w której działaniom podmiotu dokonującego dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Z uwagi na zakres czynności podejmowanych od około 2017 roku przez H.D. i G.B. uznać należy, że w przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia czy którykolwiek z wymienionych dokonywali podobnych czynności w odniesieniu do innych nieruchomości kiedykolwiek wcześniej. Powyższe potwierdza także sam fakt udzielenia przez użytkowników wieczystych nieruchomości tak szerokiego pełnomocnictwa dla spółki D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością …, w oparciu o które Spółka ta podejmowała realne czynności polegające na przygotowaniu nieruchomości do jej nabycia.

Z tych względów uznać należy, że planowana transakcja będzie dostawą towarów dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust 2 ustawy a zarówno Wnioskodawca jak i Uczestnik 1 będą działali jako podatnicy zgodnie z art. 15 ust 1 ustawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 cyt. ustawy,

działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek …, …, … i … należących do pana H.D. oraz prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek …, … i … należących do Pana G.B. istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Pana wątpliwość w pierwszej kolejności dotyczy ustalenia, czy w ramach planowanej Transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ww. działek Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty występujące w charakterze podatników VAT.

Odnosząc się do Pana wątpliwości objętych zakresem pytania pierwszego, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.),

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego,

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający udzielili Spółce i jej Zarządowi pełnomocnictwa m.in. do (i) podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych, zmierzających do uzyskania ostatecznej decyzji w przedmiocie zatwierdzenia podziału geodezyjnego nieruchomości (ii) podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności faktycznych i prawnych, zmierzających do uzyskania ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę dla inwestycji na terenie Nieruchomości zgodnej z koncepcją Spółki oraz wszelkich innych dokumentów umożliwiających rozpoczęcie procesu budowlanego, w tym także właściwych uzgodnień z dostawcami mediów oraz uzgodnień z wszelkimi innymi niezbędnymi instytucjami, (iii) załatwienia w ich imieniu wszelkich formalności związanych z uzyskaniem projektów technicznych dla dowolnych inwestycji na terenie Nieruchomości, (iv) zawierania w ich imieniu właściwych umów z dostawcami mediów, (v) występowania w ich imieniu w powyższym zakresie przed Urzędem Miejskim oraz wszelkimi innymi urzędami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, jakie w procesie inwestycyjnym okażą się potrzebne, (vi) przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań technicznych, gruntowych i geologicznych na terenie Przedmiotowej Nieruchomości.

W oparciu o opisane powyżej pełnomocnictwo, Spółka uzyskała wszelkie decyzje administracyjne (w tym zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie pozwalającym na realizację inwestycji, uzyskała decyzję obejmującą geodezyjny podział nieruchomości czy decyzję o pozwoleniu na budowę planowanej na nieruchomości inwestycji.

Ponadto w toku procesu administracyjnego Panowie G.B. i H.D. składali także określone wnioski o wydanie decyzji lub inne oświadczenia, w zakresie pomagającym w przygotowaniu nieruchomości dla inwestycji Spółki Kupującej celem przygotowania jej do sprzedaży. Przed dokonaniem zniesienia współwłasności nieruchomości, współwłaściciele dokonali czynności związanych z wyburzeniem znajdujących się na nieruchomościach budynków i budowli, dokonali wydzielenia części nieruchomości i dokonali zbycia części nieruchomości na rzecz samorządu z przeznaczeniem na drogi, chodniki. Dokonano wydzielenia szeregu działek mogących stanowić w przyszłości odrębny i samodzielny przedmiot obrotu, oraz zapewniono dostęp do drogi publicznej i mediów.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działek będących przedmiotem zbycia, za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających działania wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedających zbycie prawa użytkowania wieczystego działek …,…,…., …., …., …, … zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedających, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy sprzedaży działek, działki te podlegały wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego.

Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez Kupującego, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawcy). Ponadto sami Sprzedający wykonywali szereg czynności w zakresie pomagającym w przygotowaniu nieruchomości dla inwestycji Kupującego celem przygotowania jej do sprzedaży,

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek …., …, …., …., …, …, … nie będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizowali sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek …, …, …, …, …, …, … będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż prawa użytkowania wieczystego ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto wskazać należy, że bez znaczenia dla sprawy jest usunięcie prawa użytkowania wieczystego przez pana G.B. z ewidencji środków trwałych prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa z uwagi wykorzystywania gruntu w prowadzonej działalności gospodarczej oraz na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren budowlany.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych, w zakresie uznania że dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie objęta zakresem ustawy o VAT, tj. nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem VAT jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działek …, …., …, …, …, …, … wskazać należy, że:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem aby rozstrzygnąć czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia, należy zbadać czy transakcja nabycia nie będzie korzystała ze zwolnienia.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu, dla której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym działki przeznaczone są pod zabudowę. Ponadto dla nieruchomości Nabywca uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę planowanej na nieruchomości inwestycji.

W konsekwencji należy wskazać, że działki …, …, …, …, …, …, … spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem ich dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do działek oraz nie wykorzystywali działek do działalności zwolnionej z VAT.

Oznacza to, że nie został spełniony warunek do zastosowania zwolnienia dla dostawy prawa użytkowania wieczystego działek …, …., …, …, …, …, … na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że zbycie opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a Nieruchomość wykorzystywał będzie wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W związku z tym, że zakup prawa użytkowania wieczystego ww. działek będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, stanowisko Zainteresowanych, że Spółka będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu działek jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzeniu przyszłym), bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

H.D. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t .j. Dz.U. z 2023 r., poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.