Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.510.2025.2.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-02
Teza: Ocena skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego
w podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: najem
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego
zasiedlenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    2 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.
    in. w zakresie podatku od towarów i usług.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 29 sierpnia 2025 r. (data wpływu 29 sierpnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
      (ul...., NIP: ...)
    2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
    Y
      (ul. ..., ...)
    Z
      (ul. ..., ...)

## Opis zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Kupujący”), będący czynnym podatnikiem podatku VAT,
    planuje zakup nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę numer A, (...) o powierzchni
    (...) ha, położoną w (...), obręb ewidencyjny (...), dla której Sąd Rejonowy dla (....), IV Wydział
    Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...). Prawo własności Nieruchomości
    przysługuje Pani Y oraz Panu Z (dalej: „Sprzedający”; Spółka/Kupujący oraz Sprzedający
    dalej łącznie jako „Zainteresowani”).
    Działka jest zabudowana:
                          2• (...) budynkiem (...) o powierzchni (...) m,
                          2• (...) budynkiem (...) o powierzchni (...) m,
                          2• (...) budynkiem (...) o powierzchni (...) m,
    • drogą dojazdową oraz parkingiem.

    Na potrzeby niniejszego wniosku:
    • ww. budynki są łącznie określane mianem „Budynków”;
    • Budynki łącznie wraz z drogą dojazdową i parkingiem – mianem „Zabudowań”;
    • Zabudowania wraz działką, na której są posadowione – mianem „Nieruchomości”.
    W dniu (...) 2025 r. Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży
    zabudowanej Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Do faktycznej sprzedaży
    Nieruchomości dojdzie w drodze Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (dalej: „Umowa
    Końcowa”), przy założeniu spełnienia określonych przesłanek, opisanych w dalszej części
    niniejszego wniosku.
    Historia i charakterystyka Nieruchomości
    Nieruchomość została wpisana do Ksiąg Wieczystych dla miasta (...) i stanowi
    nieruchomość zabudowaną. Nieruchomość składa się z jednej działki. Zgodnie z wypisem
    z rejestrów gruntów działka oznaczona jest symbolami: B – tereny mieszkaniowe.
    Na dzień złożenia niniejszego wniosku dla Nieruchomości nie ma obecnie aktualnego
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym w dniu (...) 2024 r. Rada
    Miejska (...) podjęła przy tym uchwałę nr (...) w sprawie przystąpienia do sporządzenia
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy (...) (...), która swoim
    zakresem obejmuje przedmiotową Nieruchomość.
    Nieruchomość stanowi w całości tereny mieszkaniowe, jako że w ewidencji gruntów
    oznaczona jest symbolami B, tj. tereny mieszkaniowe.
    Dla Nieruchomości Prezydent (...) wydał decyzję nr (...) z dnia (...) 2021 r. na rzecz P. sp. z o.
    o. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę (...) po wyburzeniu
    istniejącej zabudowy na działce nr A, która została przeniesiona na Kupującego zgodnie z
    decyzją Prezydenta (...) nr (...) z dnia (...) 2022 r.
    Na Nieruchomości posadowione są (...) budynki – (...) – a także droga dojazdowa z
    parkingiem. Na nieruchomości znajdują się drzewa i krzewy, Sprzedający nie składali
    wniosków o wydanie decyzji zezwalającej na wycinkę oraz nie dokonywali wycinki.
    Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy o częściowy dział spadku i
    zniesienie współwłasności z dnia (...) 2022 r., a wcześniej w drodze dziedziczenia po E. M.
    na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2020 r.
    Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu podatkiem
    VAT.
    Od czasu nabycia przez Sprzedających Nieruchomość była wykorzystywana w celu
    opodatkowanego VAT wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez
    Sprzedających.
    W okresie ostatnich dwóch lat Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie
    Budynków i drogi dojazdowej z parkingiem, których wartość stanowiłaby co najmniej 30%
    wartości początkowej tych obiektów, a także nie wzniósł na Nieruchomości nowych
    obiektów budowlanych, budynków albo budowli. Sprzedający nie planuje również
    dokonywać takich działań do dnia zawarcia Umowy Końcowej.
    Cała powierzchnia Budynków jest (lub była w przeszłości) zasiedlona, tj. była
    wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem gospodarczym. Od czasu zasiedlenia
    Budynki są w eksploatacji oraz Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na
    ich ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.
    Wszystkie Budynki znajdujące się na Nieruchomości są aktualnie przedmiotem
    odpłatnego najmu na rzecz podmiotów trzecich. Z Nieruchomości nie korzysta nikt poza

    Sprzedającymi i stronami umów najmu, także bez tytułu prawnego. Sprzedający
    zobowiązali się do zakończenia wszystkich umów najmu obciążających Nieruchomość oraz
    do dokonania wszelkich rozliczeń z najemcami do dnia zawarcia Umowy Końcowej.
    Cel zakupu Nieruchomości przez Kupującego
    Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji
    obejmującej budowę (...) (dalej: „Planowana Inwestycja”). W tym celu po nabyciu
    Nieruchomości dojdzie do wyburzenia istniejących Zabudowań wzniesionych obecnie na
    Nieruchomości.
    W wyniku realizacji Planowanej Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza
    sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT
    według właściwej stawki.
    Realizacja Planowanej Inwestycji może odbyć się w oparciu o decyzje, uzgodnienia i opinie
    uzyskane samodzielnie przez Kupującego.
    Ponadto, przedmiotem transakcji (przeniesienia na Spółkę) nie będą w szczególności:
    - jakiekolwiek prawa i obowiązki Sprzedających z ewentualnych umów na finansowanie
      Nieruchomości,
    - jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez
      Sprzedających,
    - jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Sprzedających,
    - jakiekolwiek należności czy zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z
      Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Sprzedających.
    W następstwie dostawy Nieruchomości Spółka nie przejmie również innych składników
    materialnych lub niematerialnych Sprzedającego poza Nieruchomością.
    Ponadto, Spółka nie planuje kontynuować działalności gospodarczej aktualnie
    prowadzonej na przedmiotowej Nieruchomości (tj. nie planuje wynajmować Budynków).
    Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości wyłącznie w celu realizacji
    Planowanej Inwestycji.
    Charakterystyka Sprzedających
    Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.
    Sprzedający wykorzystują i do momentu zawarcia Umowy Końcowej będą wykorzystywać
    Nieruchomość na cele działalności opodatkowanej VAT, tj. w ramach świadczenia
    opodatkowanych VAT usług najmu Budynków. Usługi te nie korzystają ze zwolnienia z
    opodatkowania VAT.
    Dodatkowe kwestie dotyczące Nieruchomości i transakcji
    Umowa Przedwstępna pomiędzy Spółką a Sprzedającymi zawiera następujące warunki, po
    spełnieniu których dojdzie do zawarcia między stronami Umowy Końcowej.
    i. przeprowadzenie audytu prawnego, faktycznego i technicznego („Audytu”) przez Spółkę,
      który potwierdzi możliwość zrealizowania Planowanej Inwestycji przez Kupującego,
    ii. rozpoczęcie przez Spółkę czynności związanych z audytem nastąpi niezwłocznie po
      zawarciu niniejszej umowy,
    iii. wszelkie czynności i prace związane z audytem zostaną wykonane przez Spółkę na jej
      wyłączny koszt i ryzyko, w tym bez prawa do zaciągania zobowiązań dotyczących
      Sprzedających lub Nieruchomości.
    W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się także udzielić osobom wskazanym
    przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej, ksiąg
    macierzystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz dostępu do innych dokumentów,

    akt i postępowań dotyczących Nieruchomości. Ponadto, pełnomocnictwo obejmować
    będzie również uprawnienie do występowania w imieniu Sprzedających przed organami,
    urzędami, sądami powszechnymi oraz do dokonania wszelkich innych czynności w toku
    przeprowadzenia audytu prawnego i technicznego Nieruchomości.
    Umowa Przedwstępna zawiera ponadto następujące warunki, po spełnieniu których
    dojdzie do zawarcia między stronami Umowy Końcowej:
    - otrzymanie pozytywnego wyniku Audytu,
    - uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
      pozwolenia na budowę obejmującej Nieruchomość,
    - stan prawny lub faktyczny nie ulegnie zmianie do tego stopnia, że Planowana Inwestycja
      na Nieruchomości będzie utrudniona lub niemożliwa,
    - oświadczenia i zapewnienia Sprzedających nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne.
    Łączna cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona na kwotę (...) PLN netto
    powiększona o obowiązujący podatek VAT. Zapłata nastąpiła i nastąpi na rachunki
    bankowe Sprzedających, jako rachunki zarejestrowanych podatników VAT.
    W ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że bez dodatkowych świadczeń
    ze strony Kupującego, udzielają Spółce do dnia (...) 2026 roku prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności:
    - do dokonywania wszelkich czynności w ramach Audytu oraz czynności faktycznych i
      prawnych koniecznych do przygotowania Planowanej Inwestycji przez Kupującego na
      Nieruchomości,
    - do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na
      cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń,
      uzgodnień, opinii, sprawdzeń, koncepcji, analiz, stanowisk w związku z Planowaną
      Inwestycją w zakresie warunków technicznych i przyłączy,
    - po wcześniejszym ustaleniu terminu ze Sprzedającymi, do wejścia na Nieruchomość w
      celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu, odwiertów oraz pobrania
      próbek niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń,
      a warunki istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację Planowanej Inwestycji,
    - do przeprowadzania badań archeologicznych oraz wejścia w celu dokonania, otrzymania,
      stanowisk, uzgodnień i opinii, a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru
      gruntów dotyczących Nieruchomości.
    Natomiast udzielenie powyższego pełnomocnictwa nie obejmuje umożliwienia
    Kupującemu prowadzenia robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości.
    Ponadto, w razie wyrządzenia jakiejkolwiek szkody przez Kupującego, jest on zobowiązany
    do naprawienia jej w całości.
    W przypadku, gdy w wydanej przez tutejszy Organ interpretacji zostanie stwierdzone, że
    dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na
    mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący mają zamiar zrezygnować
    z ww. zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w
    trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.
    W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą VAT
    wystawioną przez Sprzedających i dostarczoną Kupującemu, w której wykazana zostanie
    kwota podatku VAT należnego, według właściwej stawki podatku VAT.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)
    1. Czy sprzedaż Nieruchomości będzie odpłatną dostawą towarów w rozumieniu ustawy o
      VAT?

    2. Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem
      VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
    3. Czy z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedających zgodnego oświadczenia o
      rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT w trybie art. 43 ust.
      10-11 ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT?
    4. Czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury
      dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedających?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Zdaniem Zainteresowanych:
    1. Sprzedaż Nieruchomości będzie odpłatną dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT.
    2. Dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT
      na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    3. Z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedających zgodnego oświadczenia o rezygnacji
      ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT w trybie art. 43 ust. 10-11
      ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    4. Spółka będzie miała prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury
      dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedających.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:
    W zakresie pytania nr 1:
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa
    do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Uwzględniając definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcie „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.
    Podatnikami, zgodnie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu
    na cel lub rezultat takiej działalności.
    Stosownie zaś do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym również podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Zawarta w ustawie definicja „działalności gospodarczej” ma charakter uniwersalny.
    Obejmuje ona pod pojęciem „podatnika” wszystkie podmioty, które zajmują się
    prowadzeniem określonej działalności, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi również wykorzystanie
    towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

    W świetle powyższego, aby doszło do opodatkowania dostawy towarów podlegającej
    opodatkowaniu podatkiem VAT konieczne jest, aby podmiot dokonujący dostawę miał
    status podatnika tego podatku, a dodatkowo działał w takim charakterze w odniesieniu do
    danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy
    do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
    Na mocy art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006
    r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE.L 347 z 11
    grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca
    samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na
    cel czy też rezultaty takiej działalności.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że
    państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
    transakcji związanej z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką
    działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z
    działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność handlową wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową. Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w
    zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają
    formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego
    uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
    sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
    warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym
    przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J. – K.
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w
    wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu

    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za
    podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje
    podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną
    do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania
    wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu
    Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl
    którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także
    okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z
    zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez
    każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten
    występował w charakterze podatnika podatku VAT.
    Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, Sprzedający udzielili pełnomocnictwa
    Spółce do dysponowania Nieruchomością.
    W zakres pełnomocnictwa wchodziło:
    - dokonywanie wszelkich czynności w ramach Audytu oraz czynności faktycznych i
      prawnych koniecznych do przygotowania Planowanej Inwestycji przez Kupującego na
      Nieruchomości,
    - składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele
      budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń,
      uzgodnień, opinii, sprawdzeń, koncepcji, analiz, stanowisk w związku z Planowaną
      Inwestycją w zakresie warunków technicznych i przyłączy,
    - po wcześniejszym ustaleniu terminu ze Sprzedającymi, prawo do wejścia na
      Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu, odwiertów
      oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od
      zanieczyszczeń, a warunki istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację
      Planowanej Inwestycji,
    - uprawnienie do przeprowadzania badań archeologicznych oraz wejścia w celu
      dokonania, otrzymania, stanowisk, uzgodnień i opinii, a także w celu uzyskania
      wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.
    Biorąc po uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony stan faktyczny
    zdaniem Spółki należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedających na rzecz Spółki
    sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów dokonywaną przez podatnika
    w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.
    Należy również wskazać, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie
    stanowi przedsiębiorstwa Sprzedających ani jego zorganizowanej części. W związku ze
    zbyciem Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki nie dojdzie w szczególności
    do przeniesienia jakichkolwiek:
    - praw i obowiązków Sprzedających z ewentualnych umów na finansowanie
      Nieruchomości,
    - umów o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Sprzedających,
    - umów o zarządzanie aktywami, zawartych przez Sprzedających,
    - należności czy zobowiązań o charakterze pieniężnym, związanych z Nieruchomością,
      które przysługują lub obciążają Sprzedających.
    W następstwie dostawy Nieruchomości Spółka nie przejmie również innych składników
    materialnych lub niematerialnych Sprzedającego poza Nieruchomością.

    Z tego względu transakcja zbycia Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie wyłączona z
    zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 ustawy o VAT, jako zbycie
    przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części.
    W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące
    podstawę do uznania Sprzedających za podatników VAT, a Nieruchomość nie stanowi
    przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, to czynność sprzedaży Nieruchomości
    będzie kwalifikowana jako odpłatana dostawa towarów na gruncie ustawy o VAT.
    W zakresie pytania nr 2:
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze
    zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
    lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
      dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że do pierwszego zasiedlenia może
    dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek lub budowla może zostać tylko raz
    wybudowany(a), o tyle wielokrotnie może być on(a) ulepszany(a) w rozumieniu przepisów
    o podatku dochodowym.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem,
    że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których
      miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
      jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej.
    Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, należy również
    przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku dostawy towarów w
    oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o
    VAT.

    Analiza przepisów ustawy o VAT, regulujących wyżej wskazane zwolnienia od podatku VAT
    dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych
    towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego
    podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności
    towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter
    wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość
    wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik
    uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez
    niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona
    ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku
    od towarów i usług.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 12
    stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tj. Dz. U. 2023 poz. 70 z późn. zm.).
    W myśl art. 1a ust. 1 pkt ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – obiekt budowlany
    oznacza budynek lub budowlę, z wyłączeniem wyrobisk górniczych, a także niewielkich
    obiektów, wskazanych w dalszej części przywołanego przepisu (bez związku dla
    niniejszego wniosku).
    Stosownie do treści art. 1a ust 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, przez
    budynek należy rozumieć obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z
    instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
    trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
    oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być
    gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w
    postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym
    wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przez budowlę należy
    rozumieć:
    a) obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z
      instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
    b) elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną,
      biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej
      linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem-wyłącznie w
      zakresie ich części budowlanych,
    c) urządzenie budowlane-przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące
      oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków oraz inne urządzenie techniczne,
      bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a,
      niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
    d) urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a-c - wyłącznie w zakresie jego
      części budowlanych,
    e) fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod
      względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową
    - wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część
      obiektu niewymienionego w ustawie.
    Jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, znajdujące się na
    Nieruchomości Budynki były i są nadal wykorzystywane przez Sprzedających w celach
    wynajmu, przy czym do rozpoczęcia ich użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed
    dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej.
    Jednocześnie, Sprzedający nie prowadzili w okresie 2 lat do dnia zawarcia Umowy
    Przedwstępnej jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją Zabudowań,

    których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku i nie planują takich prac
    do dnia zawarcia Umowy Końcowej.
    W okresie ostatnich 2 lat na Nieruchomości nie wzniesiono również żadnych nowych
    budynków lub budowli i stan ten nie uległ zmianie do dnia zawarcia Umowy
    Przedwstępnej, jak również nie ulegnie zmianie do dnia zawarcia Umowy Końcowej.
    Ponadto cała powierzchnia Zabudowań została zasiedlona w rozumieniu przepisów
    ustawy o VAT, tj. była lub jest użytkowana.
    Uwzględniając tym samym, że:
    - przedmiotem dostawy będzie nieruchomość zabudowana (działka oraz Zabudowania);
    - dostawa Zabudowań będzie dokonywana co najmniej 2 lata od ich pierwszego
      zasiedlenia;
    - do dostawy tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
      2 ustawy o VAT, gdyż Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających
      wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT,
    - w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości będzie co do zasady podlegać
      zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
      o VAT.
    Jednocześnie, mając na uwadze, że dostawa Nieruchomości będzie korzystać ze
    wskazanego powyżej zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dla analizowanej
    dostawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przepis ten
    znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku dostaw, które nie korzystają ze zwolnienia
    przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    W zakresie pytania nr 3:
    Zainteresowani wskazują, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT
    ma charakter fakultatywny. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony
    transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy
    budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca
    budynku, budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego
      dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają
      opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
    Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi
    zawierać:
    1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
    3) adres budynku, budowli lub ich części.
    W przypadku potwierdzenia przez tut. Organ, że dostawa Nieruchomości będzie podlegała
    zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT
    (jako dostawa budynków, budowli lub ich części po upływie 2 lat od ich pierwszego
    zasiedlenia), zakłada się, że strony transakcji zrezygnują z ww. zwolnienia w trybie art. 43
    ust. 10-11 ustawy o VAT, tj. poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego
    właściwego dla Kupującego przed dniem zawarcia Umowy Końcowej zgodnego
    oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości albo poprzez
    złożenie takiego oświadczenia w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku
    z dostawą.

    Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na złożenie przez Spółkę i
    Sprzedających zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze
    opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w trybie art. 43 ust. 10-11 ustawy
    o VAT, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    W zakresie pytania nr 4:
    Zgodnie z art. 86 ust 1 ustawy o VAT, podatnikom przysługuje prawo do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług, w
    zakresie w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności
    opodatkowanych podatkiem VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane
    wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo
    do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in.
    suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia
    towarów i usług.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury
    powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:
    a) podatnik otrzymał fakturę,
    b) w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek
      podatkowy.
    Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie,
    może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch (w
    przypadku rozliczeń kwartalnych) albo trzech (w przypadku rozliczeń miesięcznych)
    następnych okresów rozliczeniowych.
    W art. 88 ustawy o VAT ustawodawca wskazał okoliczności, w których podatnikowi nie
    przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest
    sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym
    nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że:
    a) w odniesieniu do dostawy Nieruchomości Spółka i Sprzedający planują zrezygnować ze
      zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i
      wybrać opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości,
    b) Sprzedający będą działać w tym zakresie w charakterze podatnika VAT czynnego (bez
      prawa do zwolnienia podmiotowego),
    c) ich dostawa nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2
      oraz 10a ustawy o VAT,
    - Sprzedający będą zobowiązani do wystawienia faktury dokumentującej dostawę
      Nieruchomości, z wykazanym na niej podatkiem VAT.
    W celu stwierdzenia czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT
    naliczonego z faktur dotyczących nabycia Nieruchomości, należy przeanalizować
    spełnienie przesłanek określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Na moment nabycia Nieruchomości Kupujący będzie pozostawać podatnikiem VAT
    czynnym. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje zrealizowanie na nich
    Inwestycji, w ramach której powstaną budynki wielorodzinne wraz z niezbędną
    infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedaż lokali powstałych w wyniku realizacji Planowanej
    Inwestycji wraz z prawem do udziału w gruncie, nieruchomości wspólnej i innymi prawami
    akcesoryjnymi, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    W rezultacie, zdaniem Zainteresowanych, po dostawie Nieruchomości i otrzymaniu przez
    Kupującego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości, Kupującemu będzie

    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o cały podatek VAT
    naliczony wykazany na tej fakturze, gdyż zakup ten ma związek wyłącznie z czynnościami
    opodatkowanymi w Spółce.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy:
    Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.
    7, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do
    tolerowania czynności lub sytuacji.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
    dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
    oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem
    cywilnym.
    W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:
    Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielne kilku osobom
    (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
    Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
    współwłasnością łączną.
    W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

    Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
    współwłaścicieli.
    Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
    Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa
    w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
    także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje
    w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
    „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
    jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
    działalności.
    „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych

    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
    - po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    - po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
      wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr A istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. działki,
    Sprzedający podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania
    Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego

    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J. - K.
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że
    przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia
    wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do
    zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego

    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie podejmował Sprzedający w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
    Z opisu sprawy wynika, że X sp. z o.o. („Spółka” lub „Kupujący”), będący czynnym
    podatnikiem podatku VAT, planuje zakup nieruchomości gruntowej, stanowiącej
    zabudowaną działkę numer A. Prawo własności Nieruchomości przysługuje Pani Y oraz
    Panu Z („Sprzedający”).
    Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.
    Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy o częściowy dział spadku i
    zniesienie współwłasności z dnia (...) marca 2022 r., a wcześniej w drodze dziedziczenia po
    E. M. na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) marca
    2020 r. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Od czasu nabycia przez Sprzedających Nieruchomość była wykorzystywana w celu
    opodatkowanego VAT wynajmu na rzecz podmiotów trzecich w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej przez Sprzedających. Sprzedający wykorzystują i do momentu
    zawarcia Umowy Końcowej będą wykorzystywać Nieruchomość na cele działalności
    opodatkowanej VAT, tj. w ramach świadczenia opodatkowanych VAT usług najmu
    Budynków. Usługi te nie korzystają ze zwolnienia z opodatkowania VAT.
    W dniu (...) kwietnia 2025 r. Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę
    sprzedaży zabudowanej Nieruchomości („Umowa Przedwstępna”). Do faktycznej
    sprzedaży Nieruchomości dojdzie w drodze Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży („Umowa
    Końcowa”), przy założeniu spełnienia określonych przesłanek.
    Umowa Przedwstępna pomiędzy Spółką a Sprzedającymi zawiera następujące warunki, po
    spełnieniu których dojdzie do zawarcia między stronami Umowy Końcowej:
    i. przeprowadzenie audytu prawnego, faktycznego i technicznego („Audytu”) przez Spółkę,
      który potwierdzi możliwość zrealizowania Planowanej Inwestycji przez Kupującego,
    ii. rozpoczęcie przez Spółkę czynności związanych z audytem nastąpi niezwłocznie po
      zawarciu niniejszej umowy,
    iii. wszelkie czynności i prace związane z audytem zostaną wykonane przez Spółkę na jej
      wyłączny koszt i ryzyko, w tym bez prawa do zaciągania zobowiązań dotyczących
      Sprzedających lub Nieruchomości.
    W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się także udzielić osobom wskazanym
    przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej, ksiąg
    macierzystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz dostępu do innych dokumentów,
    akt i postępowań dotyczących Nieruchomości. Ponadto, pełnomocnictwo obejmować
    będzie również uprawnienie do występowania w imieniu Sprzedających przed organami,
    urzędami, sądami powszechnymi oraz do dokonania wszelkich innych czynności w toku
    przeprowadzenia audytu prawnego i technicznego Nieruchomości.
    Umowa Przedwstępna zawiera ponadto następujące warunki, po spełnieniu których
    dojdzie do zawarcia między stronami Umowy Końcowej:
    - otrzymanie pozytywnego wyniku Audytu,
    - uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
      pozwolenia na budowę obejmującej Nieruchomość,
    - stan prawny lub faktyczny nie ulegnie zmianie do tego stopnia, że Planowana Inwestycja
      na Nieruchomości będzie utrudniona lub niemożliwa,

    - oświadczenia i zapewnienia Sprzedających nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne.
    W ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że bez dodatkowych świadczeń
    ze strony Kupującego, udzielają Spółce do dnia 31 maja 2026 roku prawa do
    dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności:
    - do dokonywania wszelkich czynności w ramach Audytu oraz czynności faktycznych i
      prawnych koniecznych do przygotowania Planowanej Inwestycji przez Kupującego na
      Nieruchomości,
    - do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na
      cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń,
      uzgodnień, opinii, sprawdzeń, koncepcji, analiz, stanowisk w związku z Planowaną
      Inwestycją w zakresie warunków technicznych i przyłączy,
    - po wcześniejszym ustaleniu terminu ze Sprzedającymi, do wejścia na Nieruchomość w
      celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu, odwiertów oraz pobrania
      próbek niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń,
      a warunki istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację Planowanej Inwestycji,
    - do przeprowadzania badań archeologicznych oraz wejścia w celu dokonania, otrzymania,
      stanowisk, uzgodnień i opinii, a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru
      gruntów dotyczących Nieruchomości.
    Natomiast udzielenie powyższego pełnomocnictwa nie obejmuje umożliwienia
    Kupującemu prowadzenia robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości.
    Ponadto, w razie wyrządzenia jakiejkolwiek szkody przez Kupującego, jest on zobowiązany
    do naprawienia jej w całości.
    Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności
    dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie odpłatną dostawą towarów w
    rozumieniu ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku numerem 1).
    Odpowiadając na Państwa pytanie, podkreślić należy, że umowa najmu jest
    cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę –
    określone przepisami obowiązki.
    Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r.,
    poz. 1071):
    Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
    przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
    wynajmującemu umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę.
    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji
    pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w
    sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce m.in.
    poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).
    Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia
    usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci
    umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a
    przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie
    objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie

    odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja
    „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona
    wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich
    działalności gospodarczej.
    Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług
    najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W
    konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa
    w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu najmu Nieruchomości (najem Budynków
    znajdujących się na działce nr A), straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób
    wykorzystywania przez Sprzedających Nieruchomości spowodował, że była i jest ona
    wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku
    osobistego.
    Zatem przedmiotem sprzedaży nie będzie wyłącznie majątek wykorzystywany przez
    Sprzedających w celach osobistych, lecz składnik majątkowy, który faktycznie służył
    wykonywaniu działalności gospodarczej.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
    planowana przez Sprzedających sprzedaż przysługujących im udziałów w zabudowanej
    działce nr A będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez
    podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    We własnym stanowisku powołali się Państwo na art. 6 pkt 1 ustawy.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
    Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów
    ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności
    podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy
    też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te
    nie podlegają opodatkowaniu.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cytowanym przepisie sformułowanie „transakcje
    zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
    darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
    zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
    usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny.
    Zgodnie z tym przepisem:
    Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
    materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

    Obejmuje ono w szczególności:
        1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
          (nazwa przedsiębiorstwa);
        2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
          wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
          prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
          stosunków prawnych;
        4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
        5) koncesje, licencje i zezwolenia;
        6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
        8) tajemnice przedsiębiorstwa;
        9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e
    ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:
    Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić
    całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla
    przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
    gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
    Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa
    stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest
    wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na
    trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych).
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi
    przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku
    faktów, należy zauważyć, że przedmiot Transakcji nie wypełnia definicji przedsiębiorstwa,
    bowiem nie zawiera wszystkich elementów wymienionych w definicji z art. 551 Kodeksu
    cywilnego, lecz jedynie samą własność Nieruchomości. Jednocześnie przedmiot Transakcji
    nie jest zespołem składników materialnych i niematerialnych, który mógłby stanowić
    niezależne przedsiębiorstwo. Zatem dostawa Nieruchomości stanowiących przedmiot
    Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa. Ponadto Kupujący nie będzie wykorzystywał nabytej działki nr A do
    kontynuowania działalności Sprzedającej w zakresie najmu Budynków, ale planuje
    realizację na niej inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych
    wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze wraz z garażem podziemnym i
    niezbędną infrastrukturą. W tym celu po nabyciu Nieruchomości dojdzie do wyburzenia
    istniejących Zabudowań wzniesionych obecnie na Nieruchomości. W wyniku realizacji
    planowanej inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom.

    W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej działki nr A nie będzie stanowić transakcji
    wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1
    ustawy.
    Skoro zatem w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży
    przysługujących im udziałów w Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    związku z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegająca wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT
    na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, Państwa stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania
    oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.
    Kolejne Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą ustalenia, czy
    dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    W tym miejscu należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
          upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
    Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy
    lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
    budowli lub ich części, po ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
          podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej
    działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z nich.

    W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na
    podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca
    umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze
    zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
    zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
        a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
        prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
        b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować
    możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
    tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie
    zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej,
    ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest
    niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji,
    gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący
    wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do
    zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały
    budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
    W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
    takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
    gruntu.
    W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz
    budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do
    dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków,
    budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo
    budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta
    również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do
    przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418),
    zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
    Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
    gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
    fundamenty i dach.
    W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
    Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub
    obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady,
    tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące
    trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle
    ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące
    instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska
    odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne
    przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki,
    a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych,
    elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych
    urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
    technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    W świetle art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć
    urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość
    użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
    instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy,
    ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli
    i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy
    przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej
    samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o
    podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w
    oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących
    przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka nr A jest zabudowana:
                          2• (...) budynkiem (...) o powierzchni (...) m,
                          2• (...) budynkiem (...) o powierzchni (...) m,
                          2• (...) budynkiem (...) o powierzchni (...) m,
    • drogą dojazdową oraz parkingiem.
    W celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej transakcji zastosowanie znajdzie
    zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem
    ww. Zabudowań doszło do pierwszego zasiedlenia.
    Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie
    umowy o częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności z dnia (...) 2022 r., a wcześniej

    w drodze dziedziczenia po E. M. na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia
    dziedziczenia z dnia (...) 2020 r. Od czasu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana
    przez Sprzedających w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W okresie
    ostatnich dwóch lat Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynków i drogi
    dojazdowej z parkingiem, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości
    początkowej tych obiektów, a także nie wznieśli na Nieruchomości nowych obiektów
    budowlanych, budynków albo budowli. Sprzedający nie planują również dokonywać takich
    działań do dnia zawarcia Umowy Końcowej. Cała powierzchnia Budynków jest (lub była w
    przeszłości) zasiedlona, tj. była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem
    gospodarczym. Od czasu zasiedlenia Budynki są w eksploatacji oraz Sprzedający nie
    ponosili i nie będą ponosić wydatków na ich ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich
    wartości początkowej.
    Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego
    zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa ww. Zabudowań nie będzie
    dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu
    sprawy –Zabudowania te zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem ww. Zabudowań, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Zabudowań zostaną spełnione
    przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT.
    W związku z tym, że planowana dostawa Zabudowań będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy –
    wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.
    W konsekwencji dostawa gruntu (działki nr A), z którym związane są Zabudowania – przy
    uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od
    podatku od towarów i usług.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Mają Państwo również wątpliwości czy z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedających
    zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem
    VAT w trybie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie
    opodatkowana podatkiem VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:
    Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i
    wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że
    dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
    – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.
    W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:
    Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
        1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
          dokonującego dostawy oraz nabywcy;

        2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w
          przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
        3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy.
    Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są
    zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na
    dzień Transakcji. Ponadto Sprzedający i Kupujący mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia i
    wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w trybie przewidzianym w
    art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.
    Zatem, jeżeli strony opisanej Transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o
    rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z
    art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.
    Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia kwoty
    podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, należy
    wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
    W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art.
    114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
    Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
    otrzymanych przez podatnika z tytułu:
        a) nabycia towarów i usług,
        b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
          usługi.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
    Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek
    pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek
    negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które
    pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

    Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku
    lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana
    fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
    Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
    podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z
    wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący są
    podatnikami VAT czynnymi i zachowają ten status na moment zawarcia umowy
    przenoszącej własność (dostawy) Nieruchomości. Kupujący zamierza zrealizować na
    Nieruchomości inwestycję obejmującą budowę dwóch budynków mieszkalnych
    wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze wraz z garażem podziemnym i
    niezbędną infrastrukturą. W wyniku realizacji planowanej inwestycji powstaną lokale,
    które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności
    opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.
    Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, jeśli strony transakcji
    (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, złożą
    zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to sprzedaż
    Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem
    właściwej stawki podatku VAT. Zatem w odniesieniu do ww. Nieruchomości nie znajdzie
    wówczas ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy
    wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.
    W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do
    odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 należy uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu
    wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku
    (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniami
    nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. W
    szczególności interpretacja nie dotyczy kwestii prawidłowego sposobu dokumentowania
    przez Sprzedających przedmiotowej transakcji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie

    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku
    postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego
    organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w
    sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym,
    mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego,
    uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację
    indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd
    dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w
    odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego
    (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).
    Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej,
    bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie
    wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację
    indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.;
    dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.