Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-2.4011.337.2019.2.ŁS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-21
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości – spłata wierzytelności jak koszt uzyskania przychodu – art. 22 ust. 6d PIT.
Słowa kluczowe: darowizna; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; spłata; wierzytelność; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2019 r. (data wpływu 30 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym w dniu 8 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 8 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 12 sierpnia 2012 r. na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca stał się posiadaczem mieszkania o powierzchni użytkowej ….. znajdującego się w O. Darczyńcą był syn Wnioskodawcy – R. G. Na podstawie wyroku sądowego z dnia 21 lutego 2017 r. wydanego przez Sąd Okręgowy w O., stwierdzono, że umowa darowizny jest bezskuteczna wobec byłej synowej Wnioskodawcy – A. G., której przysługiwała wierzytelność w wysokości 78.000 zł wraz z odsetkami od syna Wnioskodawcy R. G. (wyrok Sądu Apelacyjnego we W. z dnia 6 lipca 2016 r.). Wobec powyższego, aby spłacić zobowiązania względem byłej synowej, Wnioskodawca był zmuszony sprzedać wcześniej darowane mieszkanie. Dnia 25 sierpnia 2017 r. Wnioskodawca sprzedał ww. mieszkanie. W związku z tym, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, nastąpi obowiązek podatkowy jeżeli Wnioskodawca nie wyda środków finansowych na cele mieszkaniowe. Kwota uzyskana ze sprzedaży to 165.000 zł. W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że wierzytelność, w wysokości 78.000 zł powstała wskutek prawomocnego wyroku sądowego wobec Jego syna z powództwa byłej synowej. Sprawa sądowa była rozprawą majątkową i dotyczyła podziału majątku po rozwodzie. Wierzytelność wskutek obiektywnych przyczyn stała się wierzytelnością wobec Wnioskodawcy, jako najbliższej rodziny (syn nie był w stanie spłacić tej wierzytelności, ponieważ nie posiada żadnego majątku, a także środków finansowych). Wnioskodawca stał się zobowiązanym do spłaty wierzytelności. Czynności związane z odzyskaniem długu podjął komornik na wniosek byłej synowej. Wobec takich działań Wnioskodawca zmuszony był podjąć decyzję o sprzedaży mieszkania otrzymanego w wyniku darowizny. Większość środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na spłatę wierzytelności wobec byłej synowej, kosztów sądowych, kosztów komorniczych. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie, aby nie generować i tak bardzo wysokich kosztów ­ to było bezpośrednią przyczyną sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy podatek dochodowy należny będzie od całości kwoty uzyskanej w wyniku sprzedaży?
2.  Czy istnieje możliwość zapłacenia podatku od kwoty uzyskanej w wyniku sprzedaży pomniejszonej o wierzytelność byłej synowej, która wynosi 78.000 zł, tj. zakwalifikowania spłaty wierzytelności jako kosztu uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie podlega dyskusji, że w wyniku sprzedaży mieszkania powstał obowiązek podatkowy. Wnioskodawca uważa jednak, że podatek dochodowy stanowić winien różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszonym o wierzytelność wobec byłej synowej, a także koszty sądowe, które zapłacił zaraz po zbyciu mieszkania. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że bezpośrednią przyczyną sprzedaży nieruchomości był wyrok sądowy i działania komornika. Około 75% środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca zmuszony był wydać na spłatę zobowiązań. Dlatego uważa, że nie może być karany podwójnie i nie powinien płacić podatku dochodowego od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Według Jego oceny w sytuacji przez Niego przedstawionej podatek dochodowy powinien być różnicą pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży mieszkania pomniejszonym o koszty wierzytelności wraz z innymi opłatami sądowymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że dnia 12 sierpnia 2012 r. na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca stał się posiadaczem mieszkania o powierzchni użytkowej …..znajdującego się w O. Darczyńcą był syn Wnioskodawcy – R. G. Na podstawie wyroku sądowego z dnia 21 lutego 2017 r. wydanego przez Sąd Okręgowy w O., stwierdzono, że umowa darowizny jest bezskuteczna wobec byłej synowej Wnioskodawcy – A. G., której przysługiwała wierzytelność w wysokości 78.000 zł wraz z odsetkami od syna Wnioskodawcy R. G. (wyrok Sądu Apelacyjnego we W. z dnia 6 lipca 2016 r.). Wobec powyższego, aby spłacić zobowiązania względem byłej synowej, Wnioskodawca był zmuszony sprzedać wcześniej darowane mieszkanie. Dnia 25 sierpnia 2017 r. Wnioskodawca sprzedał ww. mieszkanie. W związku z tym, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, nastąpi obowiązek podatkowy jeżeli Wnioskodawca nie wyda środków finansowych na cele mieszkaniowe. Kwota uzyskana ze sprzedaży to 165.000 zł. W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że wierzytelność, w wysokości 78.000 zł powstała wskutek prawomocnego wyroku sądowego wobec Jego syna z powództwa byłej synowej. Sprawa sądowa była rozprawą majątkową i dotyczyła podziału majątku po rozwodzie. Wierzytelność wskutek obiektywnych przyczyn stała się wierzytelnością wobec Wnioskodawcy, jako najbliższej rodziny (syn nie był w stanie spłacić tej wierzytelności, ponieważ nie posiada żadnego majątku, a także środków finansowych). Wnioskodawca stał się zobowiązanym do spłaty wierzytelności. Czynności związane z odzyskaniem długu podjął komornik na wniosek byłej synowej. Wobec takich działań Wnioskodawca zmuszony był podjąć decyzję o sprzedaży mieszkania otrzymanego w wyniku darowizny. Większość środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na spłatę wierzytelności wobec byłej synowej, kosztów sądowych, kosztów komorniczych. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie, aby nie generować i tak bardzo wysokich kosztów ­ to było bezpośrednią przyczyną sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę w dniu 25 sierpnia 2017 r. nieruchomości, nabytej w drodze darowizny w dniu 12 sierpnia 2012 r. stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu, gdyż sprzedaż tej nieruchomości miała miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zatem w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie zaś do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 marca 2017 r.).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d komentowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na tą nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zatem przywołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż w nim wymienione.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy, stwierdzić należy, że spłata przez Wnioskodawcę wierzytelności wobec byłej synowej oraz zapłacone koszty sądowe i komornicze w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztów uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty te nie stanowią bowiem udokumentowanych nakładów zwiększających wartość nieruchomości ani kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Wobec czego koszt spłaty wierzytelności wobec byłej synowej oraz zapłacone koszty sądowe i komornicze nie mają wpływu na wysokość dochodu uzyskanego ze sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Podsumowując sprzedaż darowanej nieruchomości stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodów, a uzyskany z tego tytułu dochód należy ustalić zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 cytowanej ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Przy czym do kosztów uzyskania przychodu nie można zaliczyć spłaty wierzytelności wobec byłej synowej oraz zapłaconych kosztów sądowych i komorniczych. Dochód ten podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach wyrażonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać jednak należy, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 komentowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zatem wydatkowanie uzyskanego przychodu w części w jakiej nie został przeznaczony na spłatę wierzytelności wobec byłej synowej oraz zapłatę kosztów sądowych i komorniczych ­ w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ­ na własne cele mieszkaniowe uprawniać będzie Wnioskodawcę do przedmiotowego zwolnienia. Zwolnienie to dotyczyć może jednak tej części dochodu która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z tychże względów stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.