Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-1480/11-3/LK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-02-03
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości,
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10.11.2011 r. (data wpływu 16.11.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16.11.2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością H spółka komandytowo-akcyjna (dalej; Nabywca lub Spółka) prowadzi działalność m in. w zakresie wynajmu i dzierżawy. Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca planuje nabyć dwa budynki magazynowo-biurowe wraz z przynależną infrastrukturą (przyłącza mediów, drogi wewnętrzne, parking, ogrodzenie, itd.) oraz niezbędnym wyposażeniem (dalej razem jako: nieruchomość), wybudowane przez zbywcę, będącego podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: zbywca) na gruntach stanowiących jego własność.

Budowa pierwszego budynku zakończyła się w 2005 r., a drugiego w 2006 r. zbywca, z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną (usługi najmu gospodarczego) miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony w związku z budową nieruchomości. W celu zapewnienia finansowania budowy, zbywca zaciągnął pożyczkę, która nie została spłacona na dzień złożenia niniejszego wniosku i nie zostanie spłacona do dnia transakcji, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zbywca wynajął powierzchnie znajdujące się na nieruchomości. Po oddaniu do używania całość powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT (i miało to miejsce wcześniej niż 2 lata temu). Oznacza to, że nie ma takiej powierzchni w żadnym z tych budynków, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu. W celu umożliwienia właściwego użytkowania nieruchomości, zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie dostawy mediów, zarządzania nieruchomością ubezpieczenia i bieżącej obsługi nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania czystości na nieruchomości, odśnieżania i ochrony. Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego oraz najmu powierzchni biurowej na własne potrzeby. W ramach planowanej sprzedaży, zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Jednocześnie zgodnie z intencją stron, zbywca nie przeniesie na nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi nieruchomości. w szczególności, zbywca nie zamierza przenosić na nabywcę umowy w zakresie zarządzania nieruchomością (jako, że nabywca umowę w tym zakresie zawrze z innym podmiotem). W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez nabywcę. Dodatkowo na nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem nieruchomości powstałych przed transakcja), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi — z mocy prawa — umowami najmu). Nabywca nie przejmie również zobowiązań zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek). Jednocześnie, zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na nabywcę. W związku z tym, że zdaniem Nabywcy, sprzedaż przedmiotowych aktywów spełnia warunki do zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT (tj. dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie dwóch lat od tego momentu), strony transakcji planują skorzystanie z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do transakcji zbycia nieruchomości zostanie sformułowane przez zbywcę. Jego celem będzie potwierdzenie, że po wyborze tzw. opcji opodatkowania, transakcja będzie podlegać opodatkowaniu standardową stawką VAT, jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja zbycia nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z VAT z opcją opodatkowania, o którym mowa w art . 43 ust . 1 pkt 10 , i w sytuacji gdy zbywca oraz nabywca złożą oświadczeni e w trybie art . 43 ust . 10 ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu standardową stawką VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art . 6 ust. i pkt . 1 ustawy o VAT?
2.  Czy nabywca działając jako zarejestrowany podatnik VAT, który wykorzystywać będzie nieruchomość do działalności opodatkowanej - ma prawo odliczyć podatek naliczony na nabyciu nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku nabycia nieruchomości, przy wyborze opcji opodatkowania, jej sprzedaż nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W rezultacie, transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów przy zastosowaniu standardowej stawki wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Poniżej, Spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko.

1.  Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z VAT

Zgodnie z art . 5 ust. 1 pkt . 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Sprzedaż aktywów będących przedmiotem transakcji niewątpliwie stanowi dostawę towarów i w tym kontekście należy ocenić jakiej stawce podlegała będzie ta dostawa. Spółka pragnie zwrócić uwagę, że oddanie w najem powierzchni magazynowej na nieruchomości (jej pierwsze zasiedlenie) już nastąpiło. Tym samym, ewentualne nabycie nieruchomości nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Konsekwentnie, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki zwolnienia, o którym mowa w art . 43 ust . 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec wstępnej kwalifikacji transakcji nabycia nieruchomości jako zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, strony transakcji zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust 10 ustawy o VAT. W szczególności strony wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. obowiązek dokonania rejestracji jako podatnika VAT przez spółkę i zbywcę oraz złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego doświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości. mając na uwadze powyższe, sprzedaż wskazanych składników majątkowych będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem standardowej stawki podatku VAT wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT

1.  Brak podstaw do potraktowania zbycia za czynność niepodlegającą VAT

Niezależnie od ustalenia właściwej stawki dla omawianej transakcji, Spółka pragnie wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie, z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W ustawie o VAT pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało zdefiniowane. Zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty 1 inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym. przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o nabyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne). Tymczasem, w omawianym przypadku, Spółka nabędzie poszczególne aktywa tj. w szczególności budynki, grunty i prawa użytkowania wieczystego. nie zostaną z kolei przeniesione na spółkę istotne składniki funkcjonowania zbywcy, jak i funkcjonowania samej nieruchomości.

W tym kontekście Spółka wskazuje, że nie wstąpi w prawa strony w odniesieniu do szeregu umów pierwotnie zawartych przez zbywającego związanych z wykorzystywaniem nieruchomości — przykładowo umowa w zakresie zarządzania nieruchomością (w tym zakresie, nabywca będzie korzystał z usług innego dostawcy), jak również inne umowy z tego obszaru. Ponadto na nabywcę nie zostaną przeniesione umowy związane z działalnością zbywcy, w szczególności: umowy usług księgowych, najmu powierzchni biurowej na potrzeby Spółki, czy też bieżącego doradztwa podatkowego. W efekcie, nieruchomość po przeprowadzeniu transakcji będzie funkcjonować na innych zasadach, a nabywca współpracować będzie z innymi dostawcami.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że wstąpienie Spółki na miejsce zbywcy w ramach zawartych umów najmu odbędzie się z mocy prawa i nie będzie stanowiło elementu transakcji, tylko jej skutek.

Transakcja nabycia nieruchomości nie będzie także skutkować przeniesieniem należności zbywcy, rachunków bankowych ani środków pieniężnych zbywcy zdeponowanych na jego rachunkach. Co więcej, na Spółkę nie przejdą również zobowiązania zbywcy, w tym w szczególności z tytułu pożyczek, jakie zawarł zbywca w związku z procesem inwestycyjnym.

Podsumowując, zdaniem spółki, przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część. W efekcie, tak jak spółka wskazała w pierwszej części swojej argumentacji, dostawa przedmiotowych aktywów podlegała będzie opodatkowaniu VAT.

Na podstawie art . 43 ust . 1 pkt 10 w związku z art . 43 ust . 10 ustawy o VAT, strony zgodnie wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji. w konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych aktywów nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie opodatkowana VAT według standardowej stawki, o której mowa w art. 41 ust 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy - pytanie 2

Nabywca będzie mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości. Poniżej spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko.

Zgodnie z art. 86 ust 1 ustawy w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Nabywca jest podatnikiem VAT prowadzącym działalność opodatkowaną w zakresie wynajmu. Składniki majątkowe nabyte w ramach przedmiotowej transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - świadczenia usług wynajmu na rzecz podmiotów trzecich.

W szczególności, w związku z tym, że przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT - co szczegółowo uzasadniono powyżej - zastosowania nie znajdzie w tym zakresie art. 88 ust . 3a pkt . 2 ustawy o VAT, w myśl którego nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie ze wskazanym przepisem pod pojęciem tym należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

A zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcji zbycia”, należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

W niniejszej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług stanowiącego, iż przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa / zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy stanowi, iż przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Należy zauważyć, iż w przepisach dotyczących podatku od towarów i usług brak jest definicji pojęcia przedsiębiorstwa, wobec czego w tym zakresie należy posłużyć się przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna, mająca za przedmiot przedsiębiorstwo, obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka planuje nabyć dwa budynki magazynowo-biurowe wraz z przynależną infrastrukturą (przyłącza mediów, drogi wewnętrzne, parking, ogrodzenie, itd.) oraz niezbędnym wyposażeniem (dalej razem jako: nieruchomość), wybudowane przez zbywcę, będącego podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: zbywca) na gruntach stanowiących jego własność. Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności środków pieniężnych, rachunków bankowych, należności Zbywcy związanych z czynszem za wynajem nieruchomości powstałych przed transakcją, prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, czy też zobowiązania związane z Nieruchomością. Na Nabywcę nie zostaną również przeniesione zobowiązania Zbywcy z tytułu pożyczek.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Zbywcy, w tym w szczególności zobowiązania do spłaty pożyczek, jakie zawarł Zbywca w związku z procesem inwestycyjnym, czy kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości, w tym m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością Spółki.

Mając powyższe na uwadze należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że zbycie wskazanej w zdarzeniu przyszłym Nieruchomości nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, regulującego prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Ze złożonego wniosku wynika, iż budowa pierwszego budynku zakończyła się w 2005 r., a drugiego w 2006 r. zbywca, z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną (usługi najmu gospodarczego) miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony w związku z budową nieruchomości. W celu zapewnienia finansowania budowy, zbywca zaciągnął pożyczkę, która nie została spłacona na dzień złożenia niniejszego wniosku i nie zostanie spłacona do dnia transakcji, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zbywca wynajął powierzchnie znajdujące się na nieruchomości. Po oddaniu do używania całość powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT (i miało to miejsce wcześniej niż 2 lata temu). Oznacza to, że nie ma takiej powierzchni w żadnym z tych budynków, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu.

Mając powyższe na uwadze uznać należy, iż w stosunku do budynków, które będą przedmiotem transakcji nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem z uwagi na fakt, iż dostawa Nieruchomości będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu, a okres, który upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą przedmiotowej Nieruchomości, będzie dłuższy niż 2 lata, została wypełniona dyspozycja wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, uprawniająca do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy dokonywaniu sprzedaży tychże Nieruchomości.

W tym miejscu należy przytoczyć przepis art. 43 ust. 10 ustawy, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na fakt, iż zarówno Zbywca jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Podatnicy będą uprawnieni na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Jednocześnie należy wskazać, iż stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości oraz możliwości wybrania opcji jej opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 43 ust. 10 ustawy należało uznać za prawidłowe.

Również prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy odnośnie przysługującego mu prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

W myśl postanowień art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność opodatkowaną w zakresie wynajmu i dzierżawy. Składniki majątkowe nabyte w ramach przedmiotowej transakcji będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych- świadczenia usług wynajmu na rzecz podmiotów trzecich.

Zatem Nabywca działając jako zarejestrowany podatnik VAT dokonując zakupu Nieruchomości związanych bezpośrednio z wykonywaniem czynności opodatkowanych, w świetle art. 86 ust. 1 ustawy, nabędzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury potwierdzającej nabycie przedmiotowych Nieruchomości.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.