Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.134.2018.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-05-25
Teza: W zakresie możliwości zakwalifikowania do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zwolnionych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, całego czynszu otrzymanego od najemców lokali mieszkalnych w związku z najmem mieszkań z możliwością wykupu.
Słowa kluczowe: towarzystwo-Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS); zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 kwietnia 2018 r., który wpłynął do organu w tym samym dniu za pośrednictwem platformy e-puap, uzupełnionym pismem z 15 maja 2018 r. (data wpływu 21 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zakwalifikowania do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zwolnionych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, całego czynszu otrzymanego od najemców lokali mieszkalnych w związku z najmem mieszkań z możliwością wykupu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 kwietnia 2018 r. wpłynął do organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zakwalifikowania do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zwolnionych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, całego czynszu otrzymanego od najemców lokali mieszkalnych w związku z najmem mieszkań z możliwością wykupu. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 2 maja 2018 r. Znak: 0111-KDIB1-1.4010.134.2018.1.AB, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano pismem z 15 maja 2018 r. (data wpływu 21 maja 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Towarzystwo Budownictwa Społecznego (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) będzie realizować Program najmu mieszkań z opcją dojścia do własności. Uczestnikami programu będą osoby fizyczne lub Gmina Miasto T, które zgłoszą chęć zawarcia ze Spółką w imieniu własnym umowę partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz umowę najmu tego lokalu. Uczestnik programu jest jednocześnie partycypantem i najemcą lokalu mieszkalnego wybudowanego w ramach Programu. Z tytułu zawartej umowy najmu Uczestnik (będący jednocześnie lokatorem) programu będzie zobowiązany do uiszczania czynszu najmu w wysokości ustalonej uchwałą Zgromadzenia Wspólników Spółki. Oprócz czynszu najmu Uczestnik programu będzie ponosił opłaty z tytułu dostaw do lokalu mediów i usług niezależnych od Towarzystwa Budownictwa Społecznego, tj. zaliczki na c.o. i c.w.u. oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych. Czynsz najmu będzie przeznaczony na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynku, kosztów ogólnych zarządu oraz spłaty kredytu (kapitału wraz z odsetkami) zaciągniętego na realizację inwestycji. W przypadku rozwiązania lub wypowiedzenia umowy najmu i umowy partycypacji, wniesiona na podstawie umowy partycypacji kwota partycypacji oraz wartość spłaconego w czynszu przez Uczestnika programu kapitału (bez odsetek) będzie zwracana według następujących zasad: Uczestnikowi programu zostanie zwrócona wniesiona kwota partycypacji w wartości nominalnej (bez waloryzacji) powiększona o równowartość spłaconego przez niego w czasie trwania umowy najmu kapitału finansowania zewnętrznego (bez odsetek) przypadającego na dany lokal mieszkalny, w następującej wysokości:

*   do 5 lat trwania umowy najmu: 100% wniesionego kapitału,
*   od 5 do 10 lat trwania umowy najmu: 80% wniesionego kapitału,
*   od 10 do 15 lat trwania umowy najmu: 75% wniesionego kapitału,
*   powyżej 15 lat trwania umowy najmu: 70% wniesionego kapitału.

W każdym przypadku kwota partycypacji podlegająca zwrotowi zostanie pomniejszona o rozliczenia wynikające z tytułu umowy najmu zawartej ze Spółką, w szczególności zadłużenie z tytułu umowy najmu, koszty przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, naprawienie szkód wyrządzonych w lokalu itp. które nie zostaną pokryte z kaucji. W przypadku rozwiązania Umowy najmu i umowy partycypacji z Uczestnikiem Programu przed upływem terminu 1 stycznia 2030 r., Towarzystwo Budownictwa Społecznego może zawrzeć Umowy najmu i Umowę partycypacji z nowym Uczestnikiem programu, który jest zobowiązany wnieść, na dzień zawarcia umowy najmu, kwotę partycypacji oraz kwotę kapitału finansowania zewnętrznego (bez odsetek) przypadającego na dany lokal mieszkalny, w wysokości zwróconej poprzedniemu najemcy. Uczestnikowi Programu będzie przysługiwało prawo wykupu (nabycia prawa własności) najmowanego lokalu mieszkalnego począwszy od 1 stycznia 2030 r. Cena sprzedaży zostanie ustalona zgodnie z następującą formułą:

Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego = wartość rynkowa udziału w nieruchomości gruntowej przypadającej na dany lokal mieszkalny na dzień zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu, ustalona na podstawie aktualnego operatu szacunkowego + kapitał zadłużenia przeznaczonego na finansowanie przedsięwzięcia inwestycyjnego w części przypadającej na dany lokal mieszkalny + Partycypacja + opłata w wysokości 5% wartości kosztów budowy lokalu mieszkalnego i wartości nieruchomości gruntowej.

Do wyliczonej kwoty netto należy dodać kwotę należnego podatku VAT lub podatku równoważnego (o ile wystąpi). Na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego zostaną zaliczone:

1.  kwota wniesionej Partycypacji w kwocie nominalnej,
2.  pobrana Kaucja w kwocie zwaloryzowanej,
3.  kapitał spłacony w czynszu (bez odsetek).

W momencie wykupu lokalu przez pierwszego nabywcę, z mocy prawa powstanie wspólnota mieszkaniowa, której członkami będzie Spółka oraz właściciele wyodrębnionych na własność lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi zwolnionym na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 2343 ze zm., dalej: „updop”), jest cały czynsz otrzymany od najemców lokali mieszkalnych w związku z najmem mieszkań z możliwością wykupu?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W ocenie Wnioskodawcy, pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć potocznie z uwzględnieniem specyfiki działalności towarzystw budownictwa społecznego, która właśnie dotyczy zasobu mieszkaniowego - co wynika z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2017 r., poz. 79 ze zm.). Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Analizując przedstawiony stan faktyczny należy uznać, że pierwsza z przesłanek mająca charakter podmiotowy w niniejszej sprawie została spełniona. Mając na względzie szeroki zakres zwolnienia należy uznać, że dochody z czynszu najmu spełniają drugi warunek wspomnianego przepisu, aby zaliczyć tego typu dochody do dochodów zwolnionych z opodatkowania. Bowiem jak wynika ze stanu faktycznego dochód z tytułu czynszu związany jest z gospodarką mieszkaniową - w tym również w zakresie w jakim czynsz jest przeznaczony na spłatę zobowiązań kredytowych w związku z budową budynków mieszkalnych. Pojęcie zasobów mieszkaniowych nie zostało wprost zdefiniowane w ustawach podatkowych. Niemniej jednak wykładnię tego pojęcia można znaleźć w szeregu interpretacji indywidualnych.

W interpretacji indywidualnej z 26 września 2017 r., Znak: 0111-KDIB2-1.4010.134.2017.2.AT Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wywiódł: „Wskazać należy, że przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego (w tym komórki lokatorskie, czy garaże).”. Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej z 11 kwietnia 2017 r. Znak: 0461-ITPB3.4510.37.2017.2.MK wydanej również przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w której wskazano: „Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci ),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.”

Nie ulega zatem wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z gospodarką zasobem mieszkaniowym, w rozumieniu art. art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Należy podkreślić, że stanowisko takie jest również prezentowane w interpretacjach indywidualnych, jak również było prezentowane w pismach Ministerstwa Finansów.

Przykładowo w piśmie z 31 lipca 2009 r., Znak: DD6/033/51/KWW/09/PK-728 wskazano, że zwolniona z opodatkowania na podstawie wskazanego powyżej przepisu jest również wartość czynszu w części przeznaczonej na spłatę odsetek od zaciągniętego kredytu na budowę budynków mieszkalnych. Stanowisko takie zostało również zaprezentowane m.in. w interpretacji indywidualnej z 2 grudnia 2013 r., Znak: ITPB3/423-404b /13/PST, wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, w której wskazano: „Biorąc pod uwagę powyższe rozważania oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że przychody Towarzystwa z tytułu czynszu, w tym także część dotycząca spłaty kredytu budowlanego i odsetek od kredytu otrzymywane od najemców (lokatorów) mieszkań znajdujących się w wybudowanych (istniejących) budynkach mieszkalnych (zasobach mieszkaniowych), składają się na przychody uzyskiwane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, cała kwota czynszu (wszystkie jego składniki) otrzymywana przez Wnioskodawcę od najemców, w związku z wynajmowaniem wybudowanych (a więc istniejących) lokali mieszkalnych, stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Nie ulega wątpliwości, że wydatki z tytułu spłaty odsetek od zaciągniętego na wybudowanie budynku mieszkalnego kredytu są kosztem w związanym bezpośrednio z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, bowiem spłata kredytu jest warunkiem niezbędnym do zachowania kredytu, a co za tym idzie zachowania prawa własności do nieruchomości. W ocenie Spółki, słuszne jest stanowisko wskazujące, że zwolniona z opodatkowania jest ta część należności związanych w szerokim zakresie z zasobem mieszkaniowym, która zostanie przekazana na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Stanowisko takie co istotne zostało zaprezentowane w odpowiedzi na interpelację poselską nr 8117, w której wskazano: „(\`(...)\`) Uwzględniając powyższe, uzasadnione jest stwierdzenie, że dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest cały czynsz otrzymany od lokatorów (najemców) w związku z wynajmowaniem i użytkowaniem wybudowanych (a więc istniejących) mieszkań. Sfinansowanie z czynszu wszelkich kosztów (wydatków) związanych z użytkowaniem istniejących lokali mieszkalnych, w tym spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na ich wybudowanie, oznacza, że dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczony został na cele związane z ich utrzymaniem. Spełnione są więc warunki, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, a tym samym dochód ten wolny jest od podatku dochodowego”.

Reasumując, zdaniem Spółki dochód wynikający z otrzymanego czynszu faktycznie przeznaczony na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi (w tym na spłatę kredytu) korzysta ze zwolnienia z opodatkowania - art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będący przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym,

w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.