Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-146/12-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-04-05
Teza: Jakie podatki (rodzaj i wielkość procentowa) i w jakim terminie od daty sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem będą zobowiązani odprowadzić na rachunek właściwego US po sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości oraz czy konieczne będzie złożenie, do właściwego US, oświadczenia o celu przeznaczenia środków ze sprzedaży na zakup mieszkania własnościowego?
Słowa kluczowe: budowa; działki; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 14.02.2012 r. (data wpływu 16.02.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16.02.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W marcu 2006 roku Wnioskodawczyni wspólnie z mężem zakupili na własność działkę budowlaną o powierzchni 826 m². W 2007 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymali pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, którą zakończyli w 2009 r. (odbiór budynku). Ze względu na sytuację rodzinną Wnioskodawczyni wraz z mężem zmuszeni są do zbycia nieruchomości (grunt z budynkiem), co chcieliby uczynić w 2012 r.

Wnioskodawczyni nadmienia, że środki pozyskane ze sprzedaży w/w nieruchomości planuje wraz z mężem, w ciągu najbliższych 2 lat, przeznaczyć na zakup mieszkania własnościowego w budownictwie wielorodzinnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jakie podatki (rodzaj i wielkość procentowa) i w jakim terminie od daty sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem będą zobowiązani odprowadzić na rachunek właściwego US po sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości oraz czy konieczne będzie złożenie, do właściwego US, oświadczenia o celu przeznaczenia środków ze sprzedaży na zakup mieszkania własnościowego?

W/w wątpliwości powstały ze względu na brak jednolitej interpretacji przepisów prawa w tym zakresie przez różne organy publiczne (urzędy skarbowe, Ministerstwo Finansów).

Zdaniem Wnioskodawczyni,

Z uwagi na fakt, iż upłynęło ustawowe 5 lat od daty zakupu gruntu, zdaniem Wnioskodawczyni oraz jej męża nie powinni odprowadzać podatku dochodowego w wysokości 19 % od sprzedaży całej nieruchomości.

Z informacji ustnych, uzyskanych z Urzędu Skarbowego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem zwolnieni będą wyłącznie z podatku 19% od ceny sprzedaży gruntu (minęło 5 lat od daty zakupu) natomiast zobowiązani będą do odprowadzenia takiego podatku od ceny sprzedaży budynku, który został odebrany w 2009 r.

Podczas rozmowy, przeprowadzonej w dniu 14.02.2012 r. z konsultantem infolinii Ministerstwa Finansów Wnioskodawczyni uzyskała informację, że w żadnym wypadku nie powinni wraz z mężem odprowadzać podatku dochodowego w wysokości 19% od ceny budynku, ponieważ jest on trwale związany z gruntem i stanowi integralną część nieruchomości. Nie może więc być przedmiotem odrębnej własności. A zatem 5 letni termin należy liczyć od dnia nabycia gruntu a nie zakończenia budowy (interpretacja US w Poznaniu z 18 mają 2006 r. PD-2/415/133/06). Pogląd taki podzielił również Minister Finansów w piśmie z dnia 30 sierpnia 2004 r. PB2/PS/033-0283-1090/04 wskazując na różnice między wybudowaniem domu na własnym gruncie a na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. W przypadku tych drugich gruntów termin 5 letni ustala się w oparciu o datę wybudowania budynku.

Stosownie do postanowień art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji nieruchomości zawartej w kodeksie cywilnym, w szczególności w art. 46 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W niektórych bowiem wypadkach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowić mogą odrębny od gruntu przedmiot własności, określa się je jako nieruchomości budynkowe. Nie mamy tu więc do czynienia z nieruchomością budynkową.

W świetle przedstawionego stanu prawnego zauważyć należy, iż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) wyżej powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest sprzedaż nieruchomości lub jej część oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego cześć składową, a tym bardziej gruntu z rozpoczętą budową budynku. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, nie można traktować odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Należy zatem stwierdzić, iż bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu a odrębnie dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć zatem należy, iż bieg terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

W przypadku Wnioskodawczyni pięcioletni okres liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, tj. od 31.12.2006 r. Oznacza to, iż planowana w 2012 r. sprzedaż przedmiotowego gruntu wraz z pobudowanym budynkiem mieszkalnym nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Jeżeli zaś sprzedaż następuje po upływie tego terminu uzyskany przychód nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w marcu 2006 roku Wnioskodawczyni wspólnie z mężem zakupili na własność działkę budowlaną o powierzchni 826 m². W 2007 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymali pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, którą zakończyli w 2009 r. (odbiór budynku). Ze względu na sytuację rodzinną Wnioskodawczyni wraz z mężem zmuszeni są do zbycia nieruchomości (grunt z budynkiem), co chcieliby uczynić w 2012 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ww. ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W myśl § 2 tegoż artykułu częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Natomiast przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3 cytowanej ustawy).

Stosownie do treści art. 48 powyższej ustawy, do części składowych gruntu (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie) należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle powyższego, regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek czy też nie i kiedy to nastąpiło. Skoro zatem, jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego grunt, na którym później wybudowano budynek mieszkalny Wnioskodawczyni nabyła w 2006 r. to biorąc pod uwagę zacytowane wyżej przepisy uznać należy, że nabycie nieruchomości, którą Wnioskodawczyni zamierza zbyć, miało miejsce w 2006 r.

Powyższe oznacza, iż pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z końcem 2011 roku. W związku z tym ewentualna sprzedaż nieruchomości w 2012 r., nabytej w 2006 r., nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cytowanej ustawy, a co za tym idzie nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

W efekcie powyższego bezprzedmiotowa stała się odpowiedź na pytanie dotyczące konieczności złożenia, do właściwego Urzędu Skarbowego oświadczenia o celu przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości.

Należy dodatkowo wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanej, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pani, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni Pani męża.

W odniesieniu do powołanych we wniosku indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, tut. organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.