Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.285.2023.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-12
Teza: W zakresie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; najem-najem mieszkań; najem-najem prywatny; przychód-źródła przychodu; składnik-przeniesienie składników majątkowych; wynajem
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych przedstawionego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

13 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 13 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pani osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą przedsiębiorcy X.

Przedmiotem przeważającej Pani działalności, który ujawniony został w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub wynajmowanymi pod kodem PKD 68.20.Z. Poza tym, przedmiotem pozostałej Pani działalności jest m.in. działalność agentów zajmujących się sprzedażą wyrobów tekstylnych, odzieży, wyrobów futrzarskich, obuwia i artykułów skórzanych (46.16.Z), a także pośrednictwo w obrocie nieruchomości (68.31.Z).

Od 1 stycznia 2023 r. zmieniła Pani formę opodatkowania dochodu z działalności gospodarczej na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Aktualnie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje Pani 18-ście lokali mieszkalnych. Przychód z najmu lokali mieszkalnych opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W najbliższym czasie zamierza Pani przesunąć składniki majątku, tj. 18-ście lokali mieszkalnych z działalności do majątku prywatnego, nie rezygnując z dalszego najmu lokali mieszkalnych. Decyzja o przeniesieniu składników majątku z działalności do majątku prywatnego spowodowana jest faktem, iż w ciągu kilku najbliższych miesięcy planuje Pani wycofać się z aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej. Nie wyklucza Pani, iż w przyszłości będzie dokonywała sukcesywnej sprzedaży lokali mieszkalnych według potrzeb.

Od dnia wycofania składników majątku (18-stu lokali mieszkalnych) z działalności zamierza Pani wykorzystywać mieszkania wyłącznie w ramach „najmu prywatnego”.

Po przeniesieniu do majątku prywatnego mieszkań, zawarte zostaną nowe umowy najmu tych nieruchomości, tj. poza pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Głównym celem otrzymywanych przez Panią dochodów z wynajmu prywatnego nie będzie cel zarobkowy. Dochody mają w głównej mierze zapobiegać stratom wynikającym z kosztów utrzymania nieruchomości (deprecjacja, czynsz, media) oraz naturalnej utraty wartości.

Najem przedmiotowych nieruchomości w ramach wynajmu prywatnego będzie różnił się od najmu wykonywanego uprzednio w ramach prowadzonej działalności gospodarczej stopniem zorganizowania i Pani aktywnością w zakresie oferowania mieszkań na wynajem, tzn. w ramach najmu prywatnego ograniczy Pani aktywność do minimum (okazjonalne ogłoszenie na portalu internetowym).

Działania związane z wynajmem prywatnym nie będą miały charakteru zawodowego lecz amatorski, z zastrzeżeniem jednak, że przedmiot najmu skierowany będzie do osób dotychczas wynajmujących lub osób oczekujących na zwolnienie mieszkań na wynajem.

Czynności wynajmu nieruchomości, nie będą przez Panią wykonywane w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, profesjonalny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, celem uzyskania pożytków z najmu.

Najem ten będzie realizowany okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny, nieodbiegający istotnie od normalnego wykonywania prawa własności.

Wynajem prywatny w istocie podlegać będzie na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność wynajmującego, od z góry określonego Najemcy.

**Pytanie**

Czy przychody z najmu lokali mieszkalnych będących składnikami majątku osobistego, (po wycofaniu ich z ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego) należy kwalifikować jako pochodzące ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tzw. „najem prywatny”?

**Pani stanowisko w sprawie**

W Pani ocenie, przyszły przychód osiągany z wynajmowanych składników majątku prywatnego, tj. 18-ście lokali mieszkalnych, (po wycofaniu ich z ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego), należy kwalifikować jako pochodzący ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - najem prywatny.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawy PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,

• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

• wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

• polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

• polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy PIT.

Natomiast zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy PIT, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1\. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2\. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3\. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy PIT pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy PIT oraz,

• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy PIT.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy PIT).

Ww. przepis harmonizuje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Zgodnie zaś z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym

Z kolei zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: uRyczałt) ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych przepisów wynika, iż najem nieruchomości można wykonywać:

1\. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

2\. albo w ramach tzw. prywatnego najmu.

Aby ustalić czy przychody z najmu są przychodami z działalności czy przychodami z najmu „prywatnego” kluczowe jest ustalenie charakteru najmu.

Ustawodawca nie limituje ilości oddawanych nieruchomości na wynajem (ani ich charakteru np. komercyjne, mieszkaniowe), do którego to limitu najem uważa się za najem prywatny, a powyżej którego już za działalność.

W związku z tym w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących działaniom podatnika.

Powyższe znajduje potwierdzenie w odpowiedzi z dnia 17 grudnia 2014 r. podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów na interpelację nr 29455 w sprawie opodatkowania umów najmu i dzierżawy. Z odpowiedzi tej wynika, że „istnieje podobieństwo między świadczeniem usług najmu lub dzierżawy w ramach działalności gospodarczej a uzyskiwaniem przychodów z tytułu umów najmu lub dzierżawy poza działalnością gospodarczą. Dlatego prawidłowa kwalifikacja tego rodzaju przychodów do źródła przychodów może być dokonana tylko w konkretnym stanie faktycznym. Konieczna jest każdorazowa analiza indywidualnej sprawy oraz okoliczności, w jakich uzyskiwane są przychody z tytułu umów najmu lub dzierżawy. Takiej analizy powinien dokonać sam podatnik, ponieważ to podatnik najlepiej wie, czy źródłem uzyskiwanych przez niego przychodów jest najem lub dzierżawa czy działalność gospodarcza, której przedmiotem są usługi najmu lub dzierżawy”.

Ustalając charakter najmu w celu zakwalifikowania przychodu z najmu do właściwego źródła przychodu, Pani zdaniem, należy dokonać weryfikacji czy najem, który zamierza Pani prowadzić po przesunięciu składników do majątku prywatnego spełnia ustawową definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy PIT działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Odnosząc to do stanu faktycznego przedstawionego przez Panią należy uznać, iż zamierza Pani prowadzić najem w celu zarobkowym. Zamierza Pani osiągnąć zysk, czyli nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Prowadzenie działalności zarobkowej nie przesądza o przypisaniu przychodu z tej operacji do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Ustawa wymaga spełnienia wszystkich przesłanek określonych w art. 5a ust 6 ustawy PIT.

Pani zdaniem, aktywność jaką jest wynajem prywatny 18-stu lokali mieszkalnych nie spełnia cechy „zorganizowania”. Zorganizowanie to podejmowanie czynności o charakterze profesjonalnym, w ramach wyodrębnionej struktury. Nie zamierza podejmować Pani takich czynności.

Pani zdaniem, czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem prywatnym nie dają podstawy kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT.

Uważa Pani, iż działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych, wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT tylko wtedy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności.

Pani zdaniem, charakter najmu prywatnego, który zamierza prowadzić nie spełnia wszystkich przesłanek definicji działalności gospodarczej określonych w art. art. 5a ust. 6 ustawy PIT. Wobec tego otrzymywany przez Panią przychód należy kwalifikować jako pochodzące ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT – tzw. „najem prywatny”.

Niewłaściwym działaniem byłoby kwalifikowanie przychodu z najmu do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Ponadto, podkreśla Pani znaczenie uchwały NSA w składzie siedmiu sędziów 4 maja 2021 r., sygn. akt - II FPS 1/21. W treści tej uchwały NSA stwierdził, „iż kluczowym dla zakwalifikowania przychodu do określonego źródła jest zamiar (decyzja) podatnika ujawniony np. poprzez wprowadzenie lub niewprowadzenie wynajmowanego lokalu lub budynku do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

W podobnym tonie wypowiedział się WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 28 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Gd 727/17 uznając iż „decydującym dla rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (tzw. „prywatny najem”) a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika”.

Przedstawione stanowisko zostało potwierdzone również w uchwale składu sędziów całej Izby Finansowej z dnia 21 października 2013 r., sygn. akt II FPS 1/13 gdzie sędziowie „uznali, iż jeżeli przychód może być zakwalifikowany do dwóch konkurencyjnych źródeł to sam podatnik ma prawo zakwalifikować przychód do źródła”.

Odnosząc to do stanu faktycznego należy uznać, iż jeżeli zamierza Pani wycofać 18-naście lokali mieszkalnych z ewidencji środków trwałych i przesunąć lokale mieszkalne do majątku prywatnego nie rezygnując z dalszego najmu mieszkań, to zamiarem Pani był najmem mieszkań w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i najem nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.

Przedstawione stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 marca 2022 r. nr. 0114-KDIP2-1.4011.92.2022.2.KW gdzie organ stwierdził, że „gdy zamierza Pan nie prowadzić działalności gospodarczej oraz skoro Pan wycofa nieruchomości do majątku prywatnego to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Ponadto umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie ma przeszkód by przychody z tytułu najmu prywatnego lokali mieszkalnych opodatkować na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tejże ustawy”.

Podsumowując, uważa Pani że, jeżeli wycofa lokale mieszkalne do majątku prywatnego, to najem nieruchomości będzie stanowić źródło przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT i przychód z tytułu najmu należy opodatkowywać na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

• zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

• brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

• wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą, polegającą w głównej mierze na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub wynajmowanymi pod kodem PKD 68.20.Z. Przedmiotem pozostałej Pani działalności jest m.in. działalność agentów zajmujących się sprzedażą wyrobów tekstylnych, odzieży, wyrobów futrzarskich, obuwia i artykułów skórzanych (46.16.Z), a także pośrednictwo w obrocie nieruchomości (68.31.Z). Od 1 stycznia 2023 r. zmieniła Pani formę opodatkowania dochodu z działalności gospodarczej na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Aktualnie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje Pani 18-ście lokali mieszkalnych. Przychód z najmu lokali mieszkalnych opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W najbliższym czasie zamierza Pani przesunąć składniki majątku, tj. 18-ście lokali mieszkalnych z działalności do majątku prywatnego, nie rezygnując z dalszego najmu lokali mieszkalnych. Decyzja o przeniesieniu składników majątku z działalności do majątku prywatnego spowodowana jest faktem, iż w ciągu kilku najbliższych miesięcy planuje Pani wycofać się z aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej. Głównym celem otrzymywanych przez Panią dochodów z wynajmu prywatnego nie będzie cel zarobkowy. Dochody mają w głównej mierze zapobiegać stratom wynikającym z kosztów utrzymania nieruchomości (deprecjacja, czynsz, media) oraz naturalnej utraty wartości. Czynności wynajmu nieruchomości, nie będą przez Panią wykonywane w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, profesjonalny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, celem uzyskania pożytków z najmu.

Skoro lokale mieszkalne nie będą przez Panią wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, to wynajem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

### Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Powołane w treści wniosku interpretacja indywidualna oraz orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości Pani stanowiska. Nie negując tych rozstrzygnięć, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego wyjaśniam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację. Co więcej, rozstrzygnięcia w nich dokonane nie są rozbieżne z niniejszym rozstrzygnięciem.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i zastosuje się Pani do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259, dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).