Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.320.2023.1.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-23
Teza: Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; majątek-podział majątku dorobkowego; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo własności; rozwód; spółdzielnie-wkład do spółdzielni mieszkaniowej; spłata
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6c

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

\- nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za koszty uzyskania przychodu spłaty na rzecz byłej żony dokonanej w zamian za 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego oraz

\- prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

13 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

W (…)1992 r. Wnioskodawca nabył spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego wydanego przez zakładową spółdzielnię mieszkaniową.

W (…) 1992 r. Wnioskodawca był żonaty, a z żoną łączyła go wówczas wspólnota małżeńska majątkowa.

Wymagany wkład mieszkaniowy w wysokości (…) zł został uregulowany w 1992 r.

W chwili przydzielenia, mieszkanie było obciążone kredytem mieszkaniowym, który był spłacany przez Wnioskodawcę tzw. ratami normatywnymi. Na poczet spłaty rat kredytu w okresie od 1992 do 2018 r. Wnioskodawca uiścił kwotę (…) zł.

W (…) 2018 r. doszło do rozwiązania małżeństwa Wnioskodawcy i jego żony poprzez orzeczenie rozwodu. Wyrok stał się prawomocny z dniem (…) 2018 r.

W (…) 2020 r. Wnioskodawca i jego była żona zawarli ugodę sądową w ramach której ustalono, że w skład majątku wspólnego Wnioskodawcy i byłej żony wchodziły:

1) ruchomości o łącznej wartości (…) zł,

2) prawo do wkładu o wartości (…) zł związane ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca i jego była żona dokonali podziału majątku wspólnego w ten sposób, że wszystkie ruchomości z pkt 1 oraz prawo do lokalu spółdzielczego wraz z prawem do wkładu mieszkaniowego przypadły na własność Wnioskodawcy, z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony kwoty (…) zł.

Wnioskodawca zobowiązał się do dokonania spłaty w trzech ratach. Wszystkie raty na rzecz byłej żony zostały uregulowane do dnia (…) 2022 r. – łącznie (…) zł, z czego część spłaty dotyczyła ruchomości (…), a część prawa do wkładu związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego (…).

W (…) 2022 r. aktem notarialnym dokonano wyodrębnienia prawa własności lokalu i przeniesienia tej własności wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz we współwłasności nieruchomości gruntowej na rzecz Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nabył ww. własność na wyłączność, będąc osobą stanu wolnego (rozwiedziony).

Warunkiem dokonania przekształcenia była uprzednia wpłata przez Wnioskodawcę kwoty: (…) zł tytułem nominalnej kwoty umorzenia, stanowiącej brakującą część wkładu budowlanego. Kwota ta została uiszczona przez Wnioskodawcę w (…) 2022 r.

Oprócz tego Wnioskodawca był zobowiązany uiścić na rzecz spółdzielni mieszkaniowej dwie kwoty: (…) zł tytułem nabycia udziału w nieruchomości gruntowej i (…) zł prowizji z tytułu wyłączenia z hipoteki. Obie kwoty zostały uiszczone przez Wnioskodawcę w (…) 2022 r.

Koszty sporządzenia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności i udziału w prawie własności gruntu poniósł Wnioskodawca. Wyniosły one łącznie: (…) zł i wynikają z aktu notarialnego z (…) 2022 r.

W (…) 2023 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z prawami związanymi z jego własnością za łączną cenę (…) zł.

### Pytanie

Czy wpłata kwot:

\- (…) zł tytułem 1/2 kwoty wpłaconego wkładu mieszkaniowego,

\- (…) zł tytułem 1/2 kwoty spłat rat normatywnych w latach 1992-2018,

\- (…) zł tytułem spłaty byłej żonie dokonanej w zamian za 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego,

\- (…) zł tytułem nominalnej kwoty umorzenia stanowiącej brakującą część wkładu budowlanego,

\- (…) zł tytułem nabycia udziału w nieruchomości gruntowej i prowizji z tytułu wyłączenia z hipoteki,

\- (…) zł tytułem kosztów zawarcia umowy z (…) 2022 r. dot. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności i udziału w prawie własności gruntu,

będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży w 2023 r. odrębnej własności lokalu przysługującego wcześniej Wnioskodawcy na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, wpłata kwot:

\- (…) zł tytułem 1/2 kwoty wpłaconego wkładu mieszkaniowego,

\- (…) zł tytułem 1/2 kwoty spłat rat normatywnych w latach 1992-2018,

\- (…) zł tytułem spłaty byłej żonie dokonanej w zamian za 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego,

\- (…) zł tytułem nominalnej kwoty umorzenia stanowiącej brakującą część wkładu budowlanego,

\- (…) zł tytułem nabycia udziału w nieruchomości gruntowej i prowizji z tytułu wyłączenia z hipoteki,

\- (…) zł tytułem kosztów zawarcia umowy z (…) 2022 r. dot. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności i udziału w prawie własności gruntu,

będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży w 2023 r. odrębnej własności lokalu przysługującego wcześniej Wnioskodawcy na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 art. a-c stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.

Gdyby nie wszystkie ww. wymienione koszty, poniesione na przestrzeni lat przez Wnioskodawcę, Wnioskodawca nie nabyłby prawa własności lokalu będącego przedmiotem sprzedaży w 2023 r.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment oraz sposób ich nabycia.

Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610):

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Z treści wniosku wynika, że w (…) 1992 r. nabył Pan spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego wydanego przez zakładową spółdzielnię mieszkaniową. Był Pan wtedy żonaty, a z żoną łączyła Pana wspólnota małżeńska majątkowa. Wymagany wkład mieszkaniowy został uregulowany w 1992 r. W chwili przydzielenia, mieszkanie było obciążone kredytem mieszkaniowym. Kredyt ten był spłacany przez Pana tzw. ratami normatywnymi w okresie od 1992 r. do 2018 r. W (…) 2018 r. doszło do rozwiązania małżeństwa Pana i Pana żony poprzez orzeczenie rozwodu. Wyrok stał się prawomocny w (…) 2018 r. W (…) 2020 r. Pan i Pana była żona zawarli ugodę sądową, w ramach której dokonali podziału majątku wspólnego w ten sposób, że prawo do lokalu spółdzielczego wraz z prawem do wkładu mieszkaniowego przypadły na własność Panu, z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony. W (…) 2022 r. aktem notarialnym dokonano wyodrębnienia prawa własności lokalu i przeniesienia tej własności wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz we współwłasności nieruchomości gruntowej na Pana rzecz. Nabył Pan ww. własność na wyłączność, będąc osobą stanu wolnego (rozwiedziony). Warunkiem dokonania przekształcenia była uprzednia wpłata odpowiedniej kwoty tytułem nominalnej kwoty umorzenia, stanowiącej brakującą część wkładu budowlanego. Oprócz tego był Pan zobowiązany uiścić na rzecz spółdzielni mieszkaniowej dwie kwoty: tytułem nabycia udziału w nieruchomości gruntowej i prowizji z tytułu wyłączenia z hipoteki. Ponadto poniósł Pan koszty sporządzenia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności i udziału w prawie własności gruntu. Koszty te wynikają z aktu notarialnego z (…) 2022 r. Natomiast w (…) 2023 r. dokonał Pan sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z prawami związanymi z jego własnością.

Wątpliwość Pana budzi kwestia uznania za koszty uzyskania przychodów w związku z nabyciem sprzedanego lokalu mieszkalnego poniesionych wydatków stanowiących:

\- wkład mieszkaniowy,

\- spłatę rat normatywnych,

\- nominalną kwotę umorzenia stanowiącą brakującą część wkładu budowlanego,

\- kwotę nabycia udziału w nieruchomości gruntowej i prowizji z tytułu wyłączenia z hipoteki,

\- kwotę zawarcia umowy dotyczącej ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności i udziału w prawie własności gruntu,

\- spłatę na rzecz byłej żony dokonaną w zamian za 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 438):

Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.

W myśl art. 9 ust. 3 tej ustawy:

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Z treści powyższych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie ma więc charakteru własnościowego. Prawa tego nie można nabyć, można je jedynie ustanowić. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu jako najemca, nie jest natomiast jego właścicielem. W konsekwencji, ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże, stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,

2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Z osobą ubiegającą się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1) zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie;

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;

4) inne postanowienia określone w statucie.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Osoba, o której mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jej lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, osoba, o której mowa w ust. 1, jest obowiązana uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal.

Powyższe oznacza, że osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem, stosownie do wniosku, umowę o przeniesienie własności lokalu.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzam, że dokonane w (…) 2022 r. aktem notarialnym wyodrębnienie prawa własności lokalu i przeniesienia tej własności wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz we współwłasności nieruchomości gruntowej na Pana stanowi dla Pana nabycie prawa własności do tego lokalu. Nabył Pan ww. własność na wyłączność, będąc osobą stanu wolnego (rozwiedziony).

Zatem stwierdzam, że sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z prawami związanymi z jego własnością nabytego przez Pana w 2022 r. nastąpiła w 2023 r., tj. przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Stosownie do ww. art. 22 ust. 6c ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl zaś art. 22 ust. 6e komentowanej ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje przez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Z treści wniosku wynika, że w związku z nabyciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz w związku z jego przekształceniem w odrębną własność poniósł Pan następujące koszty:

\- wkład mieszkaniowy,

\- spłatę rat normatywnych,

\- nominalną kwotę umorzenia stanowiącą brakującą część wkładu budowlanego,

\- kwotę nabycia udziału w nieruchomości gruntowej i prowizji z tytułu wyłączenia z hipoteki,

\- kwotę zawarcia umowy dotyczącej ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności i udziału w prawie własności gruntu.

Jak wskazałem na wstępie, warunkiem przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własności jest pokrycie w całości przez członka spółdzielni zobowiązań wynikających z treści art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Opłaty te są tym samym bezpośrednio związane z nabyciem prawa własności do lokalu mieszkalnego.

Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a następnie przekształcenia go w prawo odrębnej własności, za koszty nabycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego, jak również wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wydatek poniesiony w związku z nabyciem tego lokalu stanowią także należności, które podatnik został zobowiązany przez spółdzielnię uiścić przed zawarciem umowy, przeznaczone na pokrycie kosztów budowy przypadających na lokal mieszkalny, niezależnie od tego, czy wydatek poniesiony został w całości przed ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, czy też jako uzupełnienie – po ustanowieniu tego prawa lub jednorazowo – przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu.

**Reasumując, w analizowanej sprawie – biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wydatki poniesione przez Pana na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu oraz warunkujące jego przekształcenie w prawo własności w postaci:**

\- **wkładu mieszkaniowego,**

\- **spłaty rat normatywnych w latach 1992-2018,**

\- **nominalnej kwoty umorzenia stanowiącej brakującą część wkładu budowlanego,**

\- **kwoty nabycia udziału w nieruchomości gruntowej i prowizji z tytułu wyłączenia z hipoteki,**

\- **kosztów zawarcia umowy z (..) 2022 r. dotyczącej ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności i udziału w prawie własności gruntu**

**stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży w 2023 r. prawa odrębnej własności tego lokalu.**

Tym samym Pana stanowisko w powyższej części jest prawidłowe.

Odnośnie natomiast spłaty na rzecz byłej żony dokonanej w zamian za 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego wskazuję, że spłata na rzecz byłej żony jest wydatkiem dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego bowiem nabycia tego dokonał Pan od spółdzielni mieszkaniowej w drodze umowy przeniesienia własności przedmiotowego lokalu na Pana rzecz jako osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Podkreślenia wymaga fakt, że nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie było w żaden sposób uzależnione od dokonanej przez Pana spłaty na rzecz byłej żony. Spłata byłej żony była warunkiem nabycia przez Pana 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Wydatek poniesiony na tę spłatę stanowi koszt nabycia tej części wkładu mieszkaniowego, nie zaś koszt nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, będącego przedmiotem odpłatnego zbycia. Powyższe nie pozwala na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu stanowiącego odrębną własność wydatków związanych ze spłatą byłej żony.

Nabycie własności lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową własności na rzecz osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. To oznacza, że spłata na rzecz byłej żony nie została poniesiona w celu nabycia przez Pana przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Pana była żona posiadała jedynie prawo do 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego. Wydatek poniesiony na spłatę stanowi koszt nabycia tej części wkładu mieszkaniowego, do której prawo posiadała Pana żona nie zaś koszt nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, będącego przedmiotem odpłatnego zbycia. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność nabył Pan samodzielnie w drodze umowy przeniesienia własności przedmiotowego lokalu na Pana rzecz jako osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Spłata dokonana przez Pana na rzecz byłej żony jest jedynie wydatkiem uwzględnionym w ramach wspólnych rozliczeń małżonków w związku z podziałem majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego, jak również nie jest nakładem na nieruchomość dokumentowaną fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości. Nie może zatem stanowić kosztu uzyskania przychodu z tytułu jego odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji spłata byłej żony wynikająca z podziału majątku dorobkowego małżonków nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Tym samym wpłata odpowiedniej kwoty tytułem spłaty byłej żonie dokonanej w zamian za 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży w 2023 r. odrębnej własności lokalu przysługującego wcześniej Panu na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.**

Wobec powyższego Pana stanowisko w części dotyczącej uznania za koszty uzyskania przychodu spłaty na rzecz byłej żony dokonanej w zamian za 1/2 udziału w prawie do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wyjaśniam, że nie odniosłem się do przedstawionych we wniosku kwot i wyliczeń, ponieważ ewentualne obliczenie należnego podatku nie należy do moich kompetencji. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, gdyż prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez Organ podatkowy, w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie dokonałem oceny stanowiska w odniesieniu do kwot wskazanych we wniosku.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).