Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-700/15-2/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-25
Teza: Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; leasing; odliczenia-odliczenie podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 12 maja 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 6 lipca 2015 r. (data wpływu 9 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z jej zakupem – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości i prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z jej zakupem.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sp. z o.o. \[dalej: Wnioskodawca lub Spółka\] oferuje swoim klientom różnego rodzaju produkty leasingowe. Z uwagi na fakt, że działalność ta generuje po stronie Spółki działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług \[dalej: VAT\], Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Obecnie Spółka planuje zawarcie z jednym z (potencjalnych) klientów \[dalej: Klient lub Sprzedawca\] umowę tzw. leasingu zwrotnego nieruchomości, w ramach której będą miały miejsce następujące transakcje:

1.  zakup nieruchomości przez Spółkę od Klienta;
2.  oddanie przez Spółkę ww. nieruchomości do używania przez Klienta na podstawie umowy leasingu. Oddanie nieruchomości do używania przez Klienta nastąpi w ramach umowy leasingu kwalifikowanej na gruncie przepisów o podatku dochodowym jako tzw. leasing finansowy, a na gruncie ustawy VAT jako dostawa towarów - intencją stron jest przy tym opodatkowanie transakcji VAT według podstawowej stawki (w szczególności z uwagi na planowany wybór opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT).

Przedmiotem ww. umowy leasingu zwrotnego ma być nieruchomość położona w G, w skład której wchodzi prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków i budowli \[dalej: Nieruchomość\]. Niżej Spółka przedstawia szczegółowy opis Nieruchomości oraz jej historię (przygotowane w oparciu o informacje przekazane przez Klienta, na których Spółka zmuszona jest bazować).

Nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego dwunastu wyodrębnionych geodezyjnie działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntu jako działki o numerach:

1.  69/1 \[dalej: Działka 1\];
2.  70/1 \[dalej: Działka 2\];
3.  93/2 \[dalej: Działka 3\];
4.  95/2 \[dalej: Działka 4\];
5.  96/2 \[dalej: Działka 5\];
6.  120/2 \[dalej: Działka 6\];
7.  121/2 \[dalej: Działka 7\];
8.  46/1 \[dalej: Działka 8\];
9.  77/1 \[dalej: Działka 9\];
10.  26/2 \[dalej: Działka 10\];
11.  27/2 \[dalej: Działka 11\];
12.  34/2 \[dalej: Działka 12\],

Ww. działki \[dalej również łącznie: Działki\] objęte są jedną księgą wieczystą.

Na Działkach posadowionych jest:

1.  pięć budynków \[dalej również łącznie: Budynki\]:
    1.  budynek warsztatu (posadowiony na Działce 6) \[dalej: Budynek 1\];
    2.  hala produkcyjna (posadowiona na Działce 12) \[dalej: Budynek 2\];
    3.  budynek stacji elektrycznej (posadowiony na Działce 12) \[dalej: Budynek 3\];
    4.  budynek biurowo-socjalny (posadowiony na Działce 12) \[dalej: Budynek 4\];
    5.  budynek-sterówka pompowni wody (posadowiony na Działce 11) \[dalej: Budynek 5\];
2.  B. trzydzieści sześć budowli \[dalej również łącznie: Budowle\]:
    1.  komora przepompowni wód deszczowych (posadowiona na Działce 5) \[dalej: Budowla 1\];
    2.  komora przepompowni wód drenażowych (posadowiona na Działce 5) \[dalej: Budowla 2\];
    3.  komora przepompowni ścieków (posadowiona na Działce 12) \[dalej: Budowla 3\];
    4.  pompownia wody (posadowiona na Działce 11) \[dalej: Budowla 4\];
    5.  lampy oświetleniowe (posadowione na Działkach 5 i 11) \[dalej: Budowla 5\];
    6.  komora podstacji elektrycznej (posadowiona na Działce 9) \[dalej: Budowla 6\];
    7.  komora podstacji elektrycznej (posadowiona na Działce 12) \[dalej: Budowla 7\];
    8.  komora podstacji elektrycznej (posadowiona na Działce 12) \[dalej: Budowla 8\];
    9.  komora stacji energetycznej (posadowiona na Działce 5) \[dalej: Budowla 9\];
    10.  komora stacji energetycznej (posadowiona na Działce 5) \[dalej: Budowla 10\];
    11.  komora stacji energetycznej (posadowiona na Działkach 5 i 11) \[dalej: Budowla 11\];
    12.  komora stacji energetycznej (posadowiona na Działce 5) \[dalej: Budowla 12\];
    13.  komora stacji energetycznej (posadowiona na Działce 11) \[dalej: Budowla 13\];
    14.  komora stacji energetycznej (posadowiona na Działce 11) \[dalej: Budowla 14\];
    15.  droga (posadowiona na Działce 4) \[dalej: Budowla 15\];
    16.  plac montażu bloków (posadowiony na Działkach 9 i 12) \[dalej: Budowla 16\];
    17.  plac montażu bloków (posadowiony na Działkach 5, 8 i 11) \[dalej: Budowla 17\];
    18.  plac magazynu szablonów (posadowiony na Działce 6) \[dalej: Budowla 18\];
    19.  plac montażu bloków (posadowiony na Działkach 5 i 8) \[dalej: Budowla 19\];
    20.  plac składowy (posadowiony na Działce 7) \[dalej: Budowla 20\];
    21.  plac składowy rusztowań (posadowiony na Działce 11) \[dalej: Budowla 21\];
    22.  plac betonowy (posadowiony na Działce 12) \[dalej: Budowla 22\];
    23.  plac (posadowiony na Działce 4) \[dalej: Budowla 23\];
    24.  plac składowy (posadowiony na Działkach 2, 4 i 10) \[dalej: Budowla 24\];
    25.  plac montażowy (posadowiony na Działkach 9 i 12) \[dalej: Budowla 25\];
    26.  pirs północny (posadowiony na Działce 12) \[dalej: Budowla 26\];
    27.  nabrzeże dokowe (posadowione na Działkach 11 i 12) \[dalej: Budowla 27\];
    28.  nabrzeże greckie i bramowe (posadowione na Działkach 1, 2, 3 i 10) \[dalej: Budowla 28\];
    29.  niecka suchego doku (posadowiona na Działkach 5 i 11) \[dalej: Budowla 29\];
    30.  podtorze bramownicy (posadowione na Działkach 5, 8 i 11) \[dalej: Budowla 30\];
    31.  schron w budynku (posadowiony na Działce 12) \[dalej: Budowla 31\];
    32.  ogrodzenie placu (posadowione na Działce 6) \[dalej: Budowla 32\];
    33.  torowisko dla przeciągania wózków widłowych (posadowione na Działce 4) \[dalej: Budowla 33\];
    34.  kanał (posadowiony na Działkach 9 i 12) \[dalej: Budowla 34\];
    35.  kanał (posadowiony na Działkach 5, 8 i 11) \[dalej: Budowla 35\];
    36.  kanał (posadowiony na Działkach 5, 8 i 11) \[dalej: Budowla 36\].

Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w strefie oznaczonej symbolem 04 PM, P, U - tereny urządzeń portu morskiego, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowa usługowa.

Nieruchomość została nabyta przez Klienta na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 17 listopada 2010 r. od spółki akcyjnej \[dalej: S.A.\] (na rachunek której działała w tym zakresie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca zarządcą kompensacji zgodnie z art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o postępowaniu kompensacyjnym w podmiotach o szczególnym znaczeniu dla polskiego przemysłu stoczniowego).

Jak wynika z ww. umowy objęta nią transakcja była przedmiotem opodatkowania VAT, przy czym:

*   w części była opodatkowana VAT według stawki 22% (dotyczyło to Budynku 2 oraz Budowli 15, 23, 24, 31-33);
*   w pozostałej części była ona zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, a w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego także na podstawie § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż ta została udokumentowana fakturą wystawioną przez S.A. na rzecz Klienta. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość została nabyta przez Klienta dla potrzeb prowadzonej przez niego działalności opodatkowanej VAT, Klient odliczył w całości VAT naliczony wynikający z ww. faktury.

Po nabyciu Klient ponosił nakłady na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym \[dalej również: Nakłady\], niektórych Budynków/Budowli. W związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do potrzeb działalności opodatkowanej VAT, Klient odliczył w całości VAT naliczony wynikający z ww. wydatków.

Z punktu widzenia Nakładów ponoszonych przez Klienta na poszczególne Budynki/Budowle, można je podzielić na następujące grupy:

*   Budynki/Budowle, w odniesieniu do których Nakłady zostały poniesione, ale ich wartość była niższa niż 30% ich wartości początkowej \[dalej: w.p.\]. Kategoria ta obejmuje Budynki 2 i 4 oraz Budowle 17, 20, 28 i 29;
*   Budowlę 27, w przypadku której poniesione Nakłady przekroczyły 30% jej w.p. Nakłady skutkujące przekroczeniem ww. progu zostały poniesione w 2014 r.;
*   pozostałe Budynki/Budowle, w odniesieniu do których Klient nie ponosił Nakładów.

Jak była o tym już mowa, Klient wykorzystywał Budynki/Budowle dla potrzeb prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (polegającej w szczególności na odpłatnym udostępnianiu nabrzeża do cumowania statków) i/lub oddawał Budynki/Budowle do używania innym podmiotom na podstawie umów najmu/dzierżawy (usługi te były dokumentowane przez Klienta za pomocą faktur zawierających kwoty podatku ustalone według właściwej stawki VAT). Z punktu widzenia zagadnienia będącego przedmiotem niniejszego wniosku wskazać należy, że Budowla 27 była i jest po modernizacji wykorzystywana przez Klienta do świadczenia usług cumowania, opodatkowanych VAT.

W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawca pragnie podkreślić, że po zakupie Nieruchomości od Sprzedawcy Spółka nie poniesie jakichkolwiek Nakładów na Nieruchomość. Wynika to z samej istoty leasingu zwrotnego, w ramach którego oddanie przez leasingodawcę nieruchomości do używania przez leasingobiorcę następuje bezpośrednio po jej nabyciu przez leasingodawcę.

Strony planowanej umowy leasingu zwrotnego, zarówno na etapie transakcji zakupu Nieruchomości przez Spółkę, jak i bezpośrednio następującej po niej transakcji oddania Nieruchomości Klientowi w leasing, będą chciały skorzystać z przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy VAT opcji i zrezygnować ze zwolnienia od podatku w przypadku Budynków/Budowli objętych zwolnieniem z VAT na podstawie ust. 1 pkt 10 ww. artykułu ustawy VAT. W związku z tym należy wskazać, że zarówno Spółka, jak i Klient są i pozostaną na dzień (i) złożenia oświadczeń o wyborze opodatkowania, (ii) dokonania planowanej transakcji, zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W celu udokumentowania planowanej sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca zamierza wystawić na rzecz Wnioskodawcy fakturę, w której cena sprzedaży Budynków, Budowli oraz Działek zostanie opodatkowana VAT (według stawki podstawowej, aktualnie 23%). Podpisanie umowy planowane jest na IV kwartał 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedawcy stronom transakcji, a zatem również Spółce działającej w tym zakresie zgodnie z Klientem, przysługiwać będzie możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy VAT \[dalej: opcja opodatkowania\] - w odniesieniu do Budynków/Budowli, z wyłączeniem Budowli 27?
2.  Czy, przy zachowaniu ogólnych warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, tj.:
    1.  w razie skutecznego wyboru przez strony opcji opodatkowania - podatku naliczonego przez Sprzedawcę z tytułu dostawy Budynków/Budowli, z wyłączeniem Budowli 27, oraz - w ich ramach - Działek (względnie przyporządkowanych do tych Budynków/Budowli części Działek 11 i 12), na których są posadowione;
    2.  podatku naliczonego przez Klienta z tytułu dostawy Budowli 27 wraz z przyporządkowaną do niej częścią Działek 11 i 12, na których jest ona posadowiona?
3.  Czy oddanie przez Spółkę Nieruchomości do używania przez Klienta na podstawie umowy leasingu, kwalifikowane na gruncie ustawy VAT jako dostawa towarów, będzie opodatkowane VAT według podstawowej stawki - przy założeniu skutecznego wyboru przez strony opcji opodatkowania w odniesieniu do Budynków/Budowli, z wyłączeniem Budowli 27?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedawcy stronom transakcji, a zatem również Spółce działającej w tym zakresie zgodnie z Klientem, przysługiwać będzie możliwość wyboru opcji opodatkowania - w odniesieniu do Budynków/Budowli, z wyłączeniem Budowli 27;
2.  przy zachowaniu ogólnych warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, tj.:
    1.  w razie skutecznego wyboru przez strony opcji opodatkowania - podatku naliczonego przez Sprzedawcę z tytułu dostawy Budynków/Budowli, z wyłączeniem Budowli 27, oraz - w ich ramach - Działek (względnie przyporządkowanych do tych Budynków/Budowli części Działek 11 i 12), na których są posadowione;
    2.  podatku naliczonego przez Klienta z tytułu dostawy Budowli 27 wraz z przyporządkowaną do niej częścią Działek 11 i 12, na których jest ona posadowiona;
3.  oddanie przez Spółkę Nieruchomości do używania przez Klienta na podstawie umowy leasingu, kwalifikowane na gruncie ustawy VAT jako dostawa towarów, będzie opodatkowane VAT według podstawowej stawki - przy założeniu skutecznego wyboru przez strony opcji opodatkowania w odniesieniu do Budynków/Budowli, z wyłączeniem Budowli 27 (pytanie 3).

1.  Stan prawny

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% w.p.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy VAT podatnik (dostawca) może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT zwolnieniu od podatku podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem na podstawie pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz
2.  dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były on niższe niż 30% w.p. tych obiektów.

Przy tym, zgodnie z art. 43 ust. 7a, warunku, o którym mowa pod lit. b) nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dodatkowo, zgodnie z:

*   art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - z uwagi na uchylenie ust. 2 ww. artykułu oraz definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy po 31 grudnia 2013 r. wskazane zwolnienie potencjalnie stosuje się również do dostawy budynków, budowli lub ich części, w tym posadowionych na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym,

*   art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; przy czym przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

*   art. 29a ust. 8 ustawy VAT (w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy), w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Odnośnie pytania 2, to w myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć czynności generujące podatek należny według jednej z przewidzianych w ustawie VAT stawek, a więc czynności inne niż zwolnione z VAT oraz - co do zasady - pozostające poza przedmiotowym zakresem opodatkowania VAT. Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

1.  Stanowisko Spółki

Uwagi ogólne

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym wykluczyć należy możliwość zastosowania do sprzedaży na rzecz Spółki Budynków i Budowli zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Zwolnienie to dotyczy dostawy tzw. towarów używanych (do 31 grudnia 2013 r. definiowanych w ust. 2 ww. artykułu). Należy zwrócić uwagę, iż warunkiem omawianego zwolnienia jest m.in. brak u dostawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) tych towarów wynikający z faktu wykorzystywania ich wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Jak natomiast zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Klient nabył Nieruchomość w celu prowadzenia przy jej wykorzystaniu działalności opodatkowanej VAT, polegającej w szczególności na wynajmie/dzierżawie poszczególnych obiektów innym podmiotom gospodarczym lub też świadczenia usług cumowania. W związku z tym VAT naliczony wynikający z otrzymanych przez Klienta faktur zakupu dotyczących ww. obiektów mógł być przezeń odliczony (i podlegał w całości odliczeniu). Po drugie, wspomniane obiekty faktycznie były i są wykorzystywane przez Klienta do ww. działalności opodatkowanej VAT.

Z góry należy też wykluczyć możliwość zastosowania do sprzedaży na rzecz Spółki Działek zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Odnosi się ono bowiem do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak natomiast wynika z opisu, wszystkie Działki są i będą na moment dokonywania transakcji zabudowane poszczególnymi Budynkami/Budowlami.

W przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie objęta zwolnieniem z VAT, a równocześnie Wnioskodawca zakupi Nieruchomość - tak jak to będzie miało miejsce w rozpatrywanym przypadku - w celu jej wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej VAT (tj. oddania Nieruchomości do używania w ramach umowy leasingu, kwalifikowanego na gruncie VAT jako dostawa towarów - vide uwagi dotyczące pytania nr 3), Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki. W przypadku tym spełniony będzie bowiem warunek przewidziany w art. 86 ust. 1, a transakcja udokumentowana fakturą, z której będzie wynikać VAT naliczony, będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie zwolniona z tego opodatkowania (art. 86 ust. 2 pkt 1 i art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT).

Ad. pytanie 1

Zdaniem Spółki, przy nabyciu od Klienta Budynków i Budowli, z wyłączeniem Budowli 27, stronom transakcji, a zatem również Spółce działającej w tym zakresie zgodnie ze Sprzedawcą, przysługiwać będzie możliwość wyboru opcji opodatkowania. Powyższe wynikać będzie z faktu, iż „wyjściowo” ich sprzedaż podlegać będzie zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ich dostawa na rzecz Spółki nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia - po wybudowaniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy VAT, ani - z uwagi na brak istotnych ulepszeń na ww. obiekty dokonanych przez Sprzedającego - po ulepszeniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż nabycie Nieruchomości przez Klienta nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (w części zwolnionej, a w części opodatkowanej według stawki 22%). Stąd, nie ulega wątpliwości, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedawcę w 2010 r. stanowiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów o VAT.

Równocześnie, z uwagi na fakt, że w odniesieniu do żadnego z obiektów rozpatrywanych w niniejszym pytaniu (tj. w odniesieniu do żadnego z Budynków oraz w odniesieniu do żadnej z Budowli z wyłączeniem Budowli 27) Klient nie poniósł Nakładów o wartości co najmniej 30% w.p. danego obiektu, nie zaistniały okoliczności, które skutkowałyby wystąpieniem ich „kolejnego” pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że „ostatnie” pierwsze zasiedlenie ww. obiektów miało miejsce w 2010 r., w momencie nabycia Nieruchomości przez Klienta. Stąd, z uwagi na fakt, że ich planowana sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, ich sprzedaż w 2015 r. będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W konsekwencji, z uwagi na objęcie sprzedaży na rzecz Spółki Budynków i Budowli (z wyłączeniem Budowli 27) znajdujących się na Działkach zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, przy jednoczesnym braku przesłanek do zastosowania do tej dostawy zwolnień z VAT na podstawie innych przepisów, strony transakcji będą uprawnione do złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Spółki zgodnego oświadczenia woli o wyborze opodatkowania, co - przy założeniu złożenia tego oświadczenia w terminie (tj. przed dniem dokonania dostawy, a więc podpisaniem umowy przenoszącej własność i/lub wydaniem Nieruchomości) - będzie równoznaczne z rezygnacją ze zwolnienia od podatku i objęciem przedmiotowej sprzedaży opodatkowaniem według właściwej stawki VAT, tj. podstawowej.

Powyższe, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy VAT, odnosić się równocześnie będzie do dostawy Działek, na których posadowione są rzeczone Budynki i Budowle (względnie części Działek 11 i 12 przyporządkowanych do tych Budynków/Budowli). Zgodnie bowiem z tym przepisem dostawa gruntu dokonywana wraz z dostawą budynku, budowli lub ich części dzieli los prawnopodatkowy tych obiektów, a wartość gruntu, w tym objętego prawem użytkowania wieczystego, wchodzi do podstawy opodatkowania obiektów.

Ad. pytanie 2

W ocenie Wnioskodawcy, będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości od Klienta.

Po pierwsze, będzie to wynikało z faktu, że Klient zasadnie udokumentuje tą transakcję za pomocą faktury zawierającej kwotę VAT. Tym samym, nie będzie w tym przypadku miało zastosowania wyłączenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT (zgodnie z którym nie podlega odliczeniu VAT naliczony przy transakcjach zwolnionych albo niepodlegających VAT).

W przypadku obiektów, o których mowa w pytaniu 1 (tj. wszystkich Budynków i Budowli, z wyłączeniem Budowli 27) wraz z Działkami, na których są one posadowione (względnie z częściami Działek 11 i 12 przyporządkowanych do tych Budynków/Budowli), opodatkowanie VAT ich sprzedaży przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT będzie podyktowane wyborem przez strony opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

W przypadku Budowli 27 opodatkowanie VAT jej sprzedaży na rzecz Spółki nie będzie wymagało złożenia przez strony oświadczenia o skorzystaniu z opcji opodatkowania. Wartość Nakładów na tą Budowlę, które zostały poniesione przez Klienta w 2014 r., przekroczyła bowiem 30% jej w.p. Powoduje to, że w tym momencie stan „po pierwszym zasiedleniu” (skutkujący zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustał w odniesieniu do tego obiektu. Jednocześnie, ponieważ Budowla 27 nie była potem wynajmowana/dzierżawiona przez Klienta (Budowla 27 służyła świadczeniu przez Sprzedawcę usług cumowania), pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT będzie dopiero jej sprzedaż przez Sprzedawcę na rzecz Spółki. Oznacza to, że planowana sprzedaż nie będzie objęta zwolnieniem z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Jednocześnie, transakcja ta nie będzie podlegała temu zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, co najmniej z uwagi na niespełnienie warunku określonego w tym przepisie pod lit. b) w zw. z ust. 7a ww. artykułu, dotyczącego Nakładów poniesionych na obiekt. Sprzedawca ponosił bowiem Nakłady na Budowlę 27 o wartości przekraczającej 30% jej w.p., używał jej też w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych VAT, jednak przez czas krótszy niż 5 lat. Stąd, warunek konieczny do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT nie będzie spełniony. W rezultacie, sprzedaż Budowli 27 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiona, będzie na zasadach ogólnych opodatkowana VAT według stawki podstawowej.

Po drugie, zgodnie z uwagami dotyczącymi pytania nr 3, Nieruchomość zostanie zakupiona przez Spółkę wyłącznie w celu jej oddania do używania przez Klienta w ramach umowy leasingu kwalifikowanego na gruncie VAT jako dostawa towarów. Dostawa ta będzie opodatkowana VAT (w szczególności z uwagi na planowane skorzystanie przez strony z opcji opodatkowania Nieruchomości, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT). Inne wykorzystanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie wykluczone, co oznacza, że Nieruchomość zakupiona przez Wnioskodawcę będzie wykazywała bezpośredni związek ze sprzedażą opodatkowaną VAT. Stąd, przy ocenie prawa Spółki do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości, za spełniony należy uznać warunek wynikający z art. 86 ust. 1 ustawy VAT.

Ad. pytanie 3

W opinii Wnioskodawcy, w odniesieniu do oddania przez Spółkę Nieruchomości do używania przez Klienta (traktowanej na gruncie VAT jako dostawa towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 i ust. 9 ustawy VAT) odpowiednie zastosowanie będą miały uwagi dotyczące opodatkowania VAT jej zakupu przez Spółkę. W szczególności oznacza to, że w związku z oddaniem przez Spółkę Nieruchomości w leasing:

*   dostawa Budynków i Budowli, z wyłączeniem Budowli 27, oraz - w ich ramach - Działek (względnie przyporządkowanych do tych Budynków/Budowli części Działek 11 i 12), na których są posadowione, będzie „wyjściowo” zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stąd, stronom transakcji będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania. W przypadku skutecznego skorzystania z tej opcji - poprzez złożenie przez strony zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, do urzędu skarbowego właściwego dla Klienta (występującego w ramach tej transakcji w charakterze nabywcy) - sprzedaż ww. obiektów (wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym są posadowione) będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej;

*   dostawa Budowli 27 wraz z przyporządkowaną do niej częścią Działek 11 i 12, na których jest ona posadowiona, nie będzie zwolniona z VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a (co wynika m.in. z faktu, że przy jej zakupie od Klienta po stronie Spółki wystąpi VAT naliczony, który będzie podlegał odliczeniu przez Wnioskodawcę - vide uwagi dotyczące pytania nr 2). W rezultacie, sprzedaż Budowli 27 wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiona, będzie na zasadach ogólnych opodatkowana VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.