Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.979.2020.2.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-30
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; opodatkowanie; pełnomocnictwo; podatnik; podział; sprzedaż; teren-teren budowlany; teren-teren niezabudowany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 18 grudnia 2020 r. (data wpływu 22 grudnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z 1 lutego 2021 r., (data wpływu 5 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z 1 lutego 2021 r. (data wpływu 5 lutego 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 26 stycznia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.979.2020.1.MGO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

M. (dalej jako: „Wnioskodawca”) nabył na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej prawo własności niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości …, obręb ewidencyjny …, gmina …, pow. …, woj. \`(...)\`, o łącznym obszarze 1,2043 ha, działkę o nr ewid. X, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził Ks. Wieczystą nr … (dalej jako: „nieruchomość”).

Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży z dnia … 2002 r. zawartej przed notariuszem w … – A. za Rep. A nr …, do majątku wspólnego, a w małżeństwie Wnioskodawcy wciąż obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu. Nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

S.A. z siedzibą w … (dalej jako „Spółka”) wyraziło chęć nabycia części nieruchomości i w dniu … stycznia 2020 r. w Kancelarii Notarialnej, przed notariuszem, Wnioskodawca zawarł ze spółką umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości o pow. 0,2999, na podstawie której Wnioskodawca zobowiązał się do wydzielenia z nieruchomości działki o pow. 0,2999, która ma być przedmiotem sprzedaży za cenę nie niższą niż … zł za 1 m2.

Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej były m.in. następujące okoliczności: uzyskanie przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, zezwolenia na lokalizację zjazdu z działki, warunków technicznych przyłączy.

Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia o pozwolenie na budowę oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Spółkę tymczasowego przyłącza energetycznego.

W dniu … lipca 2020 r. Wnioskodawca wystąpił do Wójta Gminy o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. W dniu … sierpnia 2020 r. Wójt Gminy wydał decyzję nr …, na podstawie której zatwierdził projekt podziału nieruchomości poprzez wydzielenie następujących działek: X1 o pow. 0,2500 ha oraz X2 o pow. 0,9543 ha.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. z 2020, poz. 106) (dalej jako: „ustawa VAT”).

Nieruchomość nie była ani nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie nabył nieruchomości w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, jak również zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy VAT.

Wnioskodawca nie dokonuje i nie dokonywał dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy VAT.

Nieruchomość od czasu jej nabycia była uprawiana przez Wnioskodawcę.

W dniu … maja 2020 r. Spółce została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nr …, dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, wraz z wydzieleniem działki budowlanej do realizacji na części nieruchomości.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych czynności związanych z uzbrojeniem czy też zagospodarowaniem przedmiotowej działki.

Nieruchomość (w tym także działka nr X1 będąca przedmiotem sprzedaży) posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1\. Działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadzi od 1992 r., w zakresie: 16.10.Z, 23,61.Z, 45.11.Z, 46.73.Z, 47.78.Z, 68.20.Z 2. Od dnia … lipca 1992 r. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. 3. Działka X oraz wydzielona z niej działka nr X1 nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani przez jego małżonkę do prowadzenia działalności gospodarczej. Stanowiły one ich odrębny prywatny majątek. 4. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr X1:

1.  Kupujący przed zawarciem umowy przyrzeczonej nie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych na nieruchomości. Dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży, Kupujący rozpoczął prace budowlane (wyrównał teren), a w przyszłości ma w zamiarze uzbroić nieruchomość w media, ogrodzić oraz wybudować budynek usługowo-handlowy z całą niezbędną infrastrukturą.
2.  Kupujący od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy sprzedaży poniósł koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę stosownych pełnomocnictw.

5\. Grunty (działka nr X oraz wydzielona z niej działka X1) przez cały okres ich posiadania były wykorzystywane tylko i wyłącznie do celów prywatnych. Na nieruchomości była jedynie łąka, która była wykorzystywana dla zwierząt (koni oraz owiec). Zwierzęta te były hodowane również w celach prywatnych (hobbystycznych), nie była prowadzona ich sprzedaż. 6. Nieruchomość nie korzystała ze zwolnienia od podatku. Od nieruchomości był odprowadzony podatek rolny. 7. Nieruchomości (działka X oraz wydzielona z niej działka X1) nigdy nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia. 8. Na dzień sprzedaży nieruchomości o nr X1 było wydane pozwolenie na budowę nr …

9\. Kupujący, który poszukiwał nieruchomości do zakupu w tej okolicy, zwrócił się do Wnioskodawcy z zapytaniem czy chciałby sprzedać nieruchomość (wydzielona działka X1). Po przemyśleniu propozycji Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży.

10\. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki X1. Decyzja o jej sprzedaży była spowodowana wyłącznie z inicjatywy kupującego.

11\. Wnioskodawca nie poszukiwał kupującego, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży działki X1 ani w prasie, ani w Internecie, ani w jakiejkolwiek innej formie. Kupujący sam znalazł Wnioskodawcę.

12\. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać działki nr X2.

13\. Wnioskodawca dokonał sprzedaży następujących nieruchomości.

1.  Było to sześć nieruchomości, wszystkie były gruntami rolnymi.
2.  Wnioskodawca wszedł w ich posiadanie poprzez zakup w następujących latach:

Tabela - załącznik pdf

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle opisanych wyżej zdarzeń Wnioskodawca może być zwolniony z naliczenia podatku VAT w związku ze zbyciem nieruchomości o nr ewidencyjnym X1?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane w piśmie z 1 lutego 2021 r.):

Działka będąca przedmiotem sprzedaży, jako własność prywatna Wnioskodawcy, niestanowiąca składników majątkowych firmy, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży:

*   nie jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
*   jest wydana wobec niej decyzja o warunkach zabudowy, ale została ona wydana dopiero na wniosek Spółki, po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży i tylko w celu budowy budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą dla Spółki,
*   składa się z użytków niebudowlanych zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów,
*   nie była przygotowywana przez Wnioskodawcę do zabudowy.

W konsekwencji nieruchomość stanowi teren niezabudowany o charakterze innym niż budowlany (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT).

Potwierdza to również fakt, iż w 2020 r. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności mających na celu zabudowanie nieruchomości. Dopiero w momencie znalezienia potencjalnego kupca i na jego wniosek, zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży zostały poczynione pierwsze czynności w celu wykonania postanowień umowy.

Nieruchomość ma charakter niezabudowany zgodnie z aktualną ewidencją gruntów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży z dnia … listopada 2002 r. do majątku wspólnego. Nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. S.A. wyraziło chęć nabycia części nieruchomości i … stycznia 2020 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości o pow. 0,2999, na podstawie której Wnioskodawca zobowiązał się do wydzielenia z nieruchomości działki o pow. 0,2999. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej były m.in. następujące okoliczności: uzyskanie przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, zezwolenia na lokalizację zjazdu z działki, warunków technicznych przyłączy. Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej. Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia o pozwolenie na budowę oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Spółkę tymczasowego przyłącza energetycznego. Kupujący od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy sprzedaży poniósł koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę stosownych pełnomocnictw.

… lipca 2020 r. Wnioskodawca wystąpił do Wójta o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. .. sierpnia 2020 r. Wójt Gminy wydał decyzję, na podstawie której zatwierdził projekt podziału nieruchomości poprzez wydzielenie następujących działek: X1 o pow. 0,2500 ha oraz X2 o pow. 0,9543 ha. … maja 2020 r. Spółce została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, wraz z wydzieleniem działki budowlanej do realizacji na części nieruchomości. Na dzień sprzedaży nieruchomości o nr X1 było wydane pozwolenie na budowę nr …

Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości w latach 2010 r., 2012 r., 2015 r., 2018 r. Były to następujące nieruchomości: …, …, …, …., …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … oraz \`(...)\`. Wszystkie nieruchomości zostały nabyte w celu poszerzenia gospodarstwa rolnego. Cel sprzedaży to zmniejszenie gospodarstwa rolnego ze względu na stan zdrowia, jedynie działka … została sprzedana na potrzeby Gminy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm. dalej jako: Kodeks cywilny). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389–396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia  art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna - będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży - nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Spółce pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Spółka, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że np. wszystkie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami poniesie Spółka.

Tym samym Wnioskodawca udzielając pełnomocnictwa Spółce stanowi, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie Spółka. Spółka, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Nie można zatem stwierdzić, że dokonując sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będąca własnością Wnioskodawcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Należy także zauważyć, że Wnioskodawca już w przeszłości dokonywał sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte w celu poszerzenia gospodarstwa rolnego. A z kolei ich sprzedaż nastąpiła w celu zmniejszenia gospodarstwa rolnego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy należy wskazać, że dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości, w stosunku do której podejmowane przez Wnioskodawcę działania i dokonane czynności wykluczają sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym, Wnioskodawca wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, a transakcja sprzedaży nieruchomości – działki X1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Jednym z warunków zastosowania zwolnienia z podatku VAT jest brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) towarów, będących przedmiotem dostawy.

Jak wynika z opisu sprawy działka będąca przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana. Opisana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednakże … maja 2020 r. Spółce, której Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Zatem w związku z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy działka nr X1 będzie stanowić teren budowlany, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W związku z tym, należy stwierdzić, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej sprzedaży ww. działki.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku, wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
*   nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 listopada 2002 r., zatem przy nabyciu nieruchomości nie był naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Ponadto z treści wniosku nie wynika że ww. działka była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Tym samym nie będą spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędne do zastosowania niniejszego zwolnienia.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w stosunku do planowanej sprzedaży ww. działki niezabudowanej, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż działki niezabudowanej nr X1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.