Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-498/16-4/MKI
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-07-15
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 kwietnia 2016 r. (data wpływu 12 kwietnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 czerwca 2016 r. (data wpływu 29 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, pismem z 16 czerwca 2016 r. nr ILPB2/4511-1-498/16-2/MKI Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnie-niem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzia-nego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 16 czerwca 2016 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło 20 czerwca 2016 r.), zaś 29 czerwca 2016 r. (data nadania 27 czerwca 2016 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w 2007 roku wraz z mężem dokonali zakupu działki budowlanej. Działka była wyłącznie własnością Wnioskodawczyni.

Na sfinansowanie zakupu działki Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymali w 100% kredyt w Banku.

Działka zakupiona była za kwotę 30.000 tys. złotych. Po jej zakupie Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała kupna projektu domu oraz złożyła stosowne dokumenty w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Prace budowlane na zakupionej działce rozpoczęły się tego samego roku, a zakończyły do jesieni 2009 r. Wybudowano budynek podpiwniczony w stanie surowym otwartym, zadaszony o powierzchni 240 m2.

Podczas trwania budowy mąż Wnioskodawczyni był pracownikiem firmy budowlanej swego ojca. Dużo pracy przy budowie domu wykonywał on samodzielnie.

Ojciec męża Wnioskodawczyni, właściciel firmy budowlanej wspierał finansowo budowę domu Wnioskodawczyni i jej męża. Dokonywał on także zakupu materiałów budowlanych niezbędnych do jego powstania, posiadał liczne rabaty, a w związku z tym wszystkie faktury za materiały oraz usługi były wystawiane wyłącznie na firmę budowlaną ojca męża.

Zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej mąż nie mieli nic przeciwko „wystawianiu” faktur na ojca męża Wnioskodawczyni, tym bardziej, że rzekomo było to dla Wnioskodawczyni i jej męża korzystne (upusty i rabaty).

Jedynymi dokumentami, które wskazują na poniesienie przez Wnioskodawczynię i jej męża kosztu, to dowód zapłaty za podłączenie skrzynki z energią oraz umowa pożyczki na zakup działki.

Budowę domu w stanie surowym Wnioskodawczyni z mężem zakończyli jesienią 2009 r.

Zimą tego samego roku oboje z mężem dokonali sprzedaży lokalu mieszkalnego, który dotychczas Wnioskodawczyni wraz z mężem i dwójką dzieci zajmowali. Uzyskany przychód to 135 tys. złotych. Uzyskane środki finansowe chcieli oni przeznaczyć na dalsze prace związane z budową domu.

W tym samym czasie ojciec męża Wnioskodawczyni, mając wiedzę o tym, że Zainteresowana wraz z mężem sprzedali mieszkanie, zażądał od nich kwoty 45 tys. złotych. Kiedy Wnioskodawczyni z mężem wielokrotnie próbowali rozmawiać i przekonywać, że uzyskane pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczą na dalszą budowę domu, to zarówno teść i jego żona nie ustępowali. Uważali oni, że wspierali w budowie Wnioskodawczynię i jej męża, w związku z tym należy im się kwota 45 tys złotych. Teściowie byli nieugięci, doprowadzili do awantur przez co sprawiali, że kontakty się pogorszyły – przestali spotykać się, ograniczyli kontakty z dziećmi Wnioskodawczyni i jej męża. Aby zapobiec destrukcji rodziny Wnioskodawczyni z mężem postanowili uledz żądaniom teściów. Wnioskodawczyni z mężem zdali sobie tym samym sprawę, że ujmując 45 tys. złotych z kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania (135 tys. złotych) nie będą posiadać dostatecznych środków na dokończenie prac przy budowie domu. W związku z powyższym Wnioskodawczyni z mężem podjęli bardzo trudną decyzję o sprzedaży domu, a uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczyć na zakup lokalu mieszkalnego.

W maju 2010 r. dom został sprzedany przez Wnioskodawczynię i jej męża za kwotę 250.000 tys. złotych. Po jego sprzedaży Wnioskodawczyni z mężem zakupili mieszkanie oraz garaż.

Kiedy o tym fakcie (sprzedaży domu) zostali poinformowani rodzice męża, wnieśli oni wtedy pozew do sądu o zapłatę 160.000 tys. złotych, ponieważ uważali, że sprzedany dom był budowany na sprzedaż w celu osiągnięcia zysku, którym Wnioskodawczyni z mężem byli zobowiązani się podzielić z teściami. Sąd w toku postępowania ustalił, że w sprawie Wnioskodawczyni i jej męża łączyła ich umowa cywilno-prawna z teściami Wnioskodawczyni o charakterze mieszanym, zawarta w formie ustnej. W związku z powyższym powództwo teściów Wnioskodawczyni, według sądu, podlegało uwzględnieniu co do kwoty 125.000 tys. złotych. Według sądu między stronami istniała umowa ustna, która mówiła o podziale zysku ze sprzedaży domu po połowie, co dało 125.000 tys. złotych dla każdej ze stron. Zasądzoną kwotę 125.000 tys. zł wraz z ustawowymi odsetkami oraz kosztami sądowymi Wnioskodawczyni i jej mąż uiścili na konto rodziców męża w łącznej kwocie 154.000 tys. złotych.

Sąd w uzasadnieniu wyroku wielokrotnie podkreśla, że zebrany materiał dowodowy podczas procesu pozwolił na to, aby dać wiarę teściom Wnioskodawczyni, którzy wspomagali budowę domu po to, aby po jego sprzedaży podzielić się zyskiem po połowie. Wspierali finansowo budowę, ponieważ wiedzieli, że po jej sprzedaży uzyskają zadowalający przychód. Od wyroku sądu Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyła apelację, niestety bezskutecznie. Sąd uznał, że pomiędzy Wnioskodawczynią i jej mężem oraz rodzicami męża istniała umowa ustna mówiąca o tym, że po sfinalizowaniu – sprzedaży domu należy podzielić się po połowie wartością przychodu – ceną domu 250.000 tys. złotych. Przychód każdej ze stron to 125.000 tys. złotych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni podała, że Naczelnik Urzędu Skarbowego nie prowadzi wobec jej sprawy postępowania podatkowego, nie została także wydana decyzja, czy postanowienie rozstrzygające dotyczące sprawy. Urząd Skarbowy poprosił jedynie o złożenie zeznania podatkowego za 2010 rok przez Wnioskodawczynię.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem powinna zapłacić podatek od kwoty 125.000 tys. złotych, czy od innej kwoty?

Zdaniem Wnioskodawczyni uzyskane środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości – domu, a przeznaczone na zakup innej nieruchomości zwalniają Wnioskodawczynię i jej męża z zapłaty podatku. Myślenie takie okazało się jednak niesłuszne, błędne i wynikało z niewiedzy. Urząd Skarbowy zwrócił się do Wnioskodawczyni i jej męża o zapłatę podatku po czterech latach – obecnie do zapłaty jest podatek od 250.000 tys. złotych oraz ustawowe odsetki. Wnioskodawczyni nie unika tego obowiązku. Nie mniej jednak Wnioskodawczyni zadaje sobie wciąż pytanie, dlaczego wraz z mężem ma zapłacić podatek od kwoty 250.000 tys. złotych. Mając na uwadze decyzję sądu okręgowego, według którego przychód ze sprzedaży domu był w połowie przychodem rodziców męża Wnioskodawczyni, pragnie ona podkreślić, że w całości wywiązała się wraz z mężem z obowiązku, jaki nałożył na nich sąd. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali wpłaty na konto rodziców męża kwoty125.000 tys. złotych, odsetek oraz kosztów sądowych.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nie unikają zapłaty podatku od zysku – przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu – według sądu 1/2 ceny sprzedaży, tj. 125 tys. złotych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, między innymi:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych określonych w tym przepisie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak z powyższego wynika, dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni w 2007 r. wraz z mężem dokonali zakupu działki budowlanej na wyłączną własność Wnioskodawczyni oraz jej męża. Na sfinansowanie tego zakupu Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymali w 100% kredyt w banku. Działka zakupiona była za kwotę 30.000 tys. złotych. Po jej zakupie Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała kupna projektu domu oraz złożyła stosowne dokumenty w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Prace budowlane na zakupionej działce rozpoczęły się tego samego roku, a zakończyły do jesieni 2009 r. Podczas trwania budowy mąż Wnioskodawczyni był pracownikiem firmy budowlanej swego ojca i dużo pracy przy budowie domu wykonywał samodzielnie. Ojciec męża – właściciel firmy budowlanej wspierał finansowo budowę domu Wnioskodawczyni i jej męża. Ojciec męża dokonywał także zakupów materiałów budowlanych niezbędnych do jego powstania, posiadał liczne rabaty, a w związku z tym wszystkie faktury za materiały oraz usługi były wystawiane wyłącznie na jego firmę budowlaną. Zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej mąż nie mieli nic przeciwko wystawianiu faktur na ojca męża, tym bardziej, że rzekomo było to dla nich korzystne (upusty i rabaty). Jedynymi dokumentami, które wskazują na poniesienie przez Wnioskodawczynię i jej męża kosztów budowy, to dowód zapłaty za podłączenie skrzynki z energią oraz umowa pożyczki na zakup działki. Budowę domu w stanie surowym Wnioskodawczyni z mężem zakończyli jesienią 2009 r. W maju 2010 r. dom został sprzedany przez Wnioskodawczynię i jej męża za kwotę 250.000 tys. złotych. Jednocześnie – zgodnie z wyrokiem sądowym – Wnioskodawczyni i jej mąż zostali zobowiązani do spłaty na rzecz rodziców męża kwoty 125.000 zł.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty nabycia gruntu, bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Zgodnie bowiem z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.): nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego: z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej własność zbywcy, zabudowanej domem – w sytuacji kiedy podatnik nabył prawo własności nieruchomości, po czym rozpoczął budowę i wybudował na niej dom – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości, ponieważ pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy na niej wzniesiono dom. W powyższym przypadku najistotniejsze znaczenie ma data nabycia nieruchomości, której dom jest częścią składową.

Tak więc – w przypadku sprzedaży nieruchomości wraz z wybudowanym na niej domem za datę nabycia nieruchomości, tj. nieruchomości gruntowej i wybudowanego na niej domu, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć datę nabycia nieruchomości gruntowej niezależnie od tego, kiedy na niej wzniesiono dom. Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w tej regulacji, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość gruntową.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że skoro nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości – działki budowlanej nastąpiło w 2007 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży całej nieruchomości, tj. nieruchomości gruntowej wraz z wybudowanym na niej domem. Zatem z uwagi na fakt, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości nastąpiła w 2010 r., a więc przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości, to sprzedaż ta będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie bieg pięcioletniego terminu (liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozpoczął się 1 stycznia 2008 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W świetle powyższej regulacji – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy wskazać, że właścicielami zbywanej nieruchomości byli Wnioskodawczyni i jej mąż i to oni dokonali jej zbycia za cenę wskazaną w umowie. Tym samym cała kwota otrzymana przez Wnioskodawczynię i jej męża stanowi przychód ze sprzedaży nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 tej ustawy: podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy: za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy: wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Tym samym podstawę opodatkowania przy zbyciu przez Wnioskodawczynię i jej męża nieruchomości stanowić będzie cała kwota uzyskana z tego zbycia (tj. uwzględniająca kwotę spłaty na rzecz teściów Wnioskodawczyni) pomniejszona o koszty uzyskania przychodu.

Reasumując – zbycie w 2010 r. nieruchomości stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie przychód ten stanowi pełna kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.