Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.944.2022.2.TR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-08
Teza: Rzeczone przychody winny zostać opodatkowane, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: działalność; działalność-działalność deweloperska; działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

20 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 20 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 lutego 2023 r. (wpływ 6 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis darzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną będącą obecnie wspólnikiem w spółce cywilnej od dnia 3 marca 2005 roku. Spółka jako podstawowy przedmiot działalności w ewidencji REGON podała: 41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Spółka nabywa nieruchomości, na których wznosi budynki mieszkalne - wielorodzinne, a następnie sprzedaje poszczególne lokale.

Dochody osiągane w spółce Wnioskodawczyni opodatkowuje podatkiem liniowym oraz corocznie składa zeznanie PIT-36L.

W przeszłości, prowadząc działalnością gospodarczą w ramach innej spółki cywilnej, będącej podatnikiem podatku VAT, Wnioskodawczyni zakupiła wraz ze wspólniczką w dniu 24 maja 1996 roku dwie nieruchomości gruntowe:

1) prawo wieczystego użytkowania niezabudowanej działki o powierzchni 0,57 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Kw;

2) zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 1,26 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Kw. Na tej działce znajdowały się budynki byłej fabryki.

Około roku 1999 spółka cywilna uległa likwidacji, a Wnioskodawczyni została jedyną właścicielką obydwu nieruchomości, wprowadzając je na stan majątku osobistego.

Przed datą 8 listopada 2002 roku Wnioskodawczyni dokonała geodezyjnego podziału posiadanych działek w celu przygotowania ich i urządzenia działki na własny dom. Ponieważ istniejąca hala produkcyjno-magazynowa na pierwotnej działce w części nadawała się do gospodarczego wykorzystania, Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 8 listopada 2002 roku udział wynoszący 845/2770, pozostawiając sobie 1925/2770.

Podział działki gruntu w stosunku 845 do 1925 w 2770 wynikał z podziału konstrukcji hali produkcyjno-magazynowej na część ,,zdrową’’ nadającą się do gospodarczego wykorzystania oraz część zdegradowaną nienadającą się do wykorzystania, a ponadto część zaspokajała potrzeby Wnioskodawczyni w zakresie wybudowania domu jednorodzinnego.

Sprzedaży 845/2770 udziału w dniu 8 listopada 2002 r. Wnioskodawczyni dokonała jako osoba fizyczna, a strona kupująca zapłaciła 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podział działki dał dwie działki.

Podział drugie działki dał między innymi dwie działki.

Następnie około 2012 roku wskutek interwencji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w związku z niebezpieczeństwem zawalenia się hali, została ona zburzona.

Plany budowy domu jednorodzinnego nie zostały zrealizowane z powodu braku zmiany w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na tereny budownictwa mieszkalnego i w związku z tym w chwili obecnej Wnioskodawczyni planuje sprzedaż tych nieruchomości.

Od momentu zakupu, do dnia dzisiejszego na nieruchomości Wnioskodawczyni nie wykonywała żadnych prac budowlanych, przyłączy mediów, nie wytyczała dróg dojazdowych, nie występowała o warunki zabudowy oraz nie ogłaszała publicznie chęci jej sprzedaży.

Czynność sprzedaży będzie jednostkowa i nie nastąpi powtórna czynność tego typu w wykonaniu Zainteresowanej.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana podała, co następuje.

Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nie zostało przekształcone w prawo odrębnej własności. Zbywane będzie prawo użytkowania wieczystego.

Z podziału działki powstały dwie działki. Z podziału drugiej działki powstały inne działki.

Pytanie dotyczy:

1) dwóch działek - sprzedaż prawa użytkowania wieczystego;

2) działki;

3) kolejnej działki w udziale 1.925/2.770.

Żadna z działek nie była w ewidencji środków trwałych.

Żadna z działek nie była wykorzystywana gospodarczo.

Na żadnej z tych działek Wnioskodawczyni nie prowadziła gospodarstwa rolnego.

Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

MPZP jest w trakcie uchwalania i obejmuje większy obszar. Jest robiony z inicjatywy lokalnej społeczności. Działki Wnioskodawczyni są położone pośród domków jednorodzinnych.

Wnioskodawczyni, za podpowiedzią sąsiadów, a raczej ich namową, w ostatniej chwili również napisała skromne pismo o zmianę w MPZP dotyczącą jej działek. Wnioskodawczyni jednoznacznie stwierdza, iż nie była inicjatorką zmian w MPZP, a raczej w ostatniej chwili „podczepiła się” pod lokalne działania. W związku z tym, iż od 2019 roku Wnioskodawczyni sporo czasu spędza w innej miejscowości, porzuciła plany o budowie rezydencji na rzecz ewentualnej sprzedaży.

W stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawczyni nie występowała o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Pytanie o „podjęcie działań” Wnioskodawczyni rozumie jako inicjację działań, a takich nie czyniła. W ponad dwudziestoletnim okresie posiadania Wnioskodawczyni kilkakrotnie próbowała rozmawiać z Gminą na temat zmiany planu, gdyż jak pisała w pierwszym piśmie, teren ten był kupiony z myślą o wybudowaniu rezydencji dla rodziny Wnioskodawczyni. Zawsze to kończyło się fiaskiem bez względu na to, czy były to pisma, czy rozmowy.

Wnioskodawczyni nie występowała i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmuje żadnych działań marketingowych typu ogłoszenia itp.

Nabywcę działek Wnioskodawczyni pozyskała w ramach przypadkowej rozmowy z jednym ze znajomych.

Wnioskodawczyni jest wspólniczką spółki cywilnej, która zawodowo zajmuje się od prawie dwudziestu lat kupnem nieruchomości, zabudową ich budynkami mieszkalno-usługowymi i sprzedażą mieszkań oraz lokali usługowych w stanie deweloperskim. Aktualnie spółka posiada cztery grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, na których prowadzi inwestycje w różnym stopniu zaangażowania.

Od 1995 roku Wnioskodawczyni działa w ramach spółki cywilnej. W tym okresie wspólnicy spółki cywilnej, czyli Wnioskodawczyni i inna osoba, kupili kilkanaście nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne. Spółka wybudowała kilkaset mieszkań i lokali usługowych. Wszystkie sprzedała w ramach działalności deweloperskiej. Powodem sprzedaży jest działalność statutowa, czyli kupno-budowa-sprzedaż. Zyski były i są przeznaczone na powiększanie portfela nieruchomości, bieżącą działalność operacyjną i życie.

### Pytanie

Czy w związku z faktem, że zakup tejże nieruchomości nie wchodził w zakres działalności gospodarczej, nieruchomość do dnia dzisiejszego jest indywidualną własnością Zainteresowanej wchodzącą w skład majątku prywatnego, a sprzedaż jest jednorazowa i następuje po upływie pięciu lat od zakończenia roku, w którym doszło do jej nabycia, to nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotowa sprzedaż spełnia przesłanki, aby nie wchodziła w zakres czynności opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie wystąpiła konieczność uwzględnienia transakcji tej sprzedaży w indywidualnym zeznaniu rocznym Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej - stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych poza zakresem działalności gospodarczej, liczony jest od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

Ponieważ od momentu nabycia nieruchomości (końca roku) do dnia złożenia wniosku o interpretację minęło ponad 20 lat, czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie występuje obowiązek ujęcia jej w zeznaniu rocznym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw użytkowania wieczystego gruntów może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła – zatem nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jednocześnie, na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (dalej jako: „Nieruchomość”), o której mowa we wniosku.

Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tejże ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości lub praw majątkowych). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw użytkowania wieczystego gruntów, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny nie będą przesądzać o zakwalifikowaniu przychodu do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

W tym miejscu należy wskazać, że okoliczności mogące przesądzać o kwalifikacji przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego gruntu do konkretnego źródła ma wpływ m.in.: forma, cel nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, które są następnie przedmiotem odpłatnego zbycia; istotne jest w jakim celu jest/była nabywana nieruchomość, np. nabywanie działek atrakcyjnie położonych jako lokata kapitału – jednocześnie jednak sam sposób (forma nabycia), ani nabycie nieruchomości jako lokata kapitału czy na potrzeby własne nie wyklucza też późniejszej kwalifikacji uzyskanego przychodu z jej zbycia do źródła – pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zatem, dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane.

Jak wskazano bowiem w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 1 marca 2022 r. sygn. akt I SA/Po 703/21 (orzeczenie prawomocne):

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność gospodarczą nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej, nie nazywa jej tak, oświadcza, że jej nie prowadzi itp. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny, w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych, kwalifikować wykonywanej przez siebie aktywności. Należy także dodać, że nie ma przesądzającego znaczenia to, czy podatnicy prowadząc działalność gospodarczą dysponują przedsiębiorstwem w znaczeniu przedmiotowym, jako zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Do prowadzenia działalności w sposób zorganizowany nie jest konieczne ustanowienie określonych struktur organizacyjnych czy majątkowych. Sposób zorganizowania danej działalności wynika z jej przedmiotu, wymogów rynku oraz potrzeb prowadzącego taką działalność. Definicja działalności gospodarczej dotyczy stanu faktycznego a nie prawnego \[por. wyrok WSA w Gliwicach z 18 maja 2010 r., I SA/GI 179/10\].

Zatem, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać cztery aktywa nieruchomościowe, tj. dwa prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz dwie działki gruntu, przy czym w odniesieniu do jednej będzie to jedynie udział. Wszystkie cztery powstały z podziału działek nabytych przez Panią w roku 1996 w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej i na potrzeby tejże działalności gospodarczej. Jednocześnie, w przypadku jednej z tych działek była to nieruchomość zabudowana budynkami fabrycznymi. Z okoliczności tych wynika zatem, że bezspornie nie było to nabycie na potrzeby wybudowania rezydencji mieszkalnej w ramach majątku prywatnego, do którego ww. aktywa trafiły dopiero po likwidacji ww. spółki cywilnej. Jednocześnie obrót nieruchomościami jest wiodącym przedmiotem Pani działalności gospodarczej, prowadzonej w formie spółki cywilnej. Na rynku nieruchomości jest Pani podmiotem profesjonalnym, z około dwudziestoletnim stażem, o osiągnięciach w postaci sprzedaży kilkuset mieszkań i lokali usługowych, z których zyski były i są przeznaczone na powiększanie portfela nieruchomości i bieżącą działalność operacyjną w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie sposób też przyjąć argumentacji, że Pani jako podmiot tak profesjonalny i z tak bogatym doświadczeniem na rynku nieruchomości, wnosząc o opisane w sprawie zmiany w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego uczyniła to jedynie dlatego, iż poddała się namowom sąsiadów i jedynie „podczepiła” się pod działania podmiotów – w domyśle – mniej profesjonalnych. Cały ten logiczny ciąg przyczynowo-skutkowy na gruncie tych konkretnych okoliczności sprawy powoduje, że opisana we wniosku zamierzona sprzedaż wpisuje się w Pani od lat prowadzoną profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami i znacznie wykracza poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Okoliczności tej sprawy wskazują dobitnie, że w realiach tej konkretnej sprawy nie jest to sprzedaż jedynie przypadkowa i wynikająca z uwarunkowań sytuacji życiowej i to już od samego początku, wszak opisane we wniosku nabycie w roku 1996, którego przedmiotem były w znacznej części zabudowania fabryczne, już od samego początku odbyło się w ramach i na potrzeby działalności gospodarczej, a w opisanej konfiguracji podmiotowo-przedmiotowej Pani działania są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

W tym miejscu można przytoczyć fragment wskazanego już wcześniej prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 1 marca 2022 r. sygn. akt I SA/Po 703/21, w którym skład sędziowski wskazał, że:

należy wskazać, że każdy z wnioskodawców prowadzi działalność gospodarczą. Co zaś szczególnie istotne przedmiotem tych działalności gospodarczych jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z) oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z). Główna aktywność skarżącego koncentruje się na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, natomiast żony skarżącego w zakresie 86.22.Z - praktyka lekarska specjalistyczna, 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz 85.1 O Z - placówki wychowania przedszkolnego. Skarżący dokonał wpisu PKD 68.10.Z 4 listopada 2015 r., a żona skarżącego 4 kwietnia 2018 r. Działki przez cały okres ich posiadania przez wnioskodawców były przedmiotem umowy dzierżawy. Należy podkreślić, zatem, że nieruchomości te jako przedmiot dzierżawy były wykorzystywane w działalności gospodarczej wnioskodawców, obejmującej w świetle wpisów do CEIDG m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Obecnie skarżący oraz jego żona zamierzają je sprzedać. (…) Wskazana okoliczność świadczy o ciągłości działalności w zakresie zbywania nieruchomości.

Wskazane wyżej okoliczności sprawy rozpatrywane we wzajemnym połączeniu dowodzą, że Pani aktywność związana z nabyciem i sprzedażą nieruchomości oraz praw użytkowania wieczystego do nieruchomości wskazuje na zarobkowy charakter czynności przez Panią podjętych, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny - co stanowi cechę charakterystyczną działalności gospodarczej. Przedstawiony przez Panią opis sprawy świadczy o tym, że podjęto względem nieruchomości oraz praw użytkowana wieczystego do nieruchomości czynności noszące znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Reasumując: odnosząc się do przedstawionych wyżej okoliczności, należy stwierdzić, że zamierzone przez Panią sprzedaże nieruchomości oraz praw użytkowania wieczystego gruntów, o których to mowa we wniosku i jego uzupełnieniu, winny zostać zakwalifikowane jako dokonane w ramach podatkowoprawnej działalności gospodarczej, a przychody z tychże sprzedaży winny zostać zakwalifikowane do przychodów z działalności gospodarczej.**

**W konsekwencji, rzeczone przychody winny zostać opodatkowane, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).