Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.204.2025.6.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-24
Teza: Skutki podatkowe nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
    Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych nabycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania
    – pismami z 23 maja 2025 r. oraz z 17 czerwca 2025 r. Treść wniosku jest następująca.

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

    A. jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z
    siedzibą w (...). Na datę złożenia wniosku Kupujący nie jest zarejestrowany na potrzeby
    podatku od towarów i usług. Jednocześnie należy wskazać, że Kupujący będzie
    zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od
    towarów i usług, zarówno na datę złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od
    podatku od towarów i usług w zakresie w jakim Transakcja (zdefiniowana poniżej) będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (o którym mowa w dalszej części
    wniosku w podpunkcie 5. Inne okoliczności Transakcji), jak również na datę Transakcji.
    19 października 2023 r. K.K. (dalej: „Sprzedająca”) i podmiot trzeci (dalej: „Podmiot trzeci”)
    zawarli przedwstępną umowę sprzedaży, następnie aneksowaną (dalej: „Umowa
    Przedwstępna”), na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej:
    „Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości (...), w
    gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), stanowiącej działkę o numerze
    ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
    księgę wieczystą KW Nr (...) (dalej: „Księga wieczysta”) (dalej: „Nieruchomość”).
    W ramach osobnej transakcji Kupujący nabędzie prawa i obowiązki z Umowy
    Przedwstępnej. Zatem Sprzedająca zawrze Umowę Sprzedaży właśnie z Kupującym, przy
    czym będzie się ona opierać na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej. Z
    uwagi na powyższe, Wnioskodawca wyjaśnia, że w przypadkach, w których w dalszej części
    wniosku odwołuje się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do
    Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającą Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia
    referuje do Kupującego, a nie do wspomnianego Podmiotu trzeciego. Jak bowiem
    wskazano, to Kupujący zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającą, a nie
    Podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającą Umowę Przedwstępną.
    Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego zwana będzie
    w dalszej części wniosku „Transakcją”.
    Sprzedająca jest osobą fizyczną. Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako czynny lub
    zwolniony podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedająca będzie natomiast
    zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od
    towarów i usług na planowaną datę Transakcji.
    W Umowie Przedwstępnej strony postanowiły, że Umowa Sprzedaży zostanie zawarta pod
    określonymi warunkami, w szczególności:
    1) przeprowadzenia przez Kupującego badania due diligence stanu faktycznego oraz
      stanu prawnego Nieruchomości, w szczególności w zakresie: warunków
      geotechnicznych, hydrogeologicznych i hydrologicznych, czystości gleby i wód
      gruntowych, warunków technicznych zaopatrzenia Nieruchomości w media (wodę,
      energię elektryczną, gaz oraz telekomunikację), odprowadzania ścieków sanitarnych
      oraz wód deszczowych i roztopowych, warunków komunikacyjnych inwestycji
      Kupującego, ewentualnych stref ograniczeń w zabudowie oraz kolizji z istniejącymi
      obiektami i urządzeniami budowlanymi oraz zieleni, wyłączenia z produkcji rolniczej,
      ustalenia terenów podlegających ochronie, w terminie do 19 marca 2024 r. (dalej:
      „Badanie DD”) oraz uznania przez Kupującego, według jego oceny, wyników Badania
      DD za satysfakcjonujące, to jest za umożliwiające realizację inwestycji Kupującego w
      terminach i po kosztach akceptowalnych dla Kupującego, przy czym Kupujący
      zawiadomi Sprzedającą na piśmie o wynikach Badania DD w terminie 7 dni od jego
      zakończenia;
    2) uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych
      uwarunkowaniach dla realizacji inwestycji Kupującego na Nieruchomości oraz na
      sąsiedniej działce oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), wydanej w trybie
      przewidzianym w ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o
      środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o

      ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 247) (dalej:
      „Decyzja Środowiskowa”);
    3) uzgodnienia przez Kupującego z właściwymi organami administracyjnymi warunków
      obsługi komunikacyjnej dla inwestycji Kupującego, zapewniających dla niej
      odpowiedni dostęp do drogi publicznej, możliwość jego realizacji i użytkowania
      zgodne z zakładanym przeznaczeniem (dalej: „Warunki Komunikacyjne”);
    4) uzyskania przez Sprzedającą od gestorów mediów warunków przyłączenia do sieci
      zapewniających dostawę mediów dla inwestycji Kupującego, zapewniających dla niej
      użytkowanie zgodnie z jej przeznaczeniem;
    5) uzyskania przez Sprzedającą zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e ustawy z dnia
      29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, przez właściwy dla Sprzedającej oraz
      Nieruchomości urząd skarbowy oraz urząd gminy, potwierdzających, że Sprzedająca
      nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych z
      datą nie wcześniejszą niż 14 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży;
    6) uzyskania przez Sprzedającą zaświadczenia, wydanego przez Zakład Ubezpieczeń
      Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzającego, że
      Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych składek na ubezpieczenie społeczne;
    7) nabycia przez Kupującego własności nieruchomości, stanowiącej działkę oznaczoną
      numerem ewidencyjnym (...), położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...),
      województwo (...) (dalej: „Nieruchomość Sąsiednia”), przy czym warunek ten uznany
      zostanie za spełniony także w przypadku, jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży
      Kupujący będzie stroną umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej Nieruchomości
      Sąsiedniej zawartej w formie aktu notarialnego;
    8) do dnia Umowy Sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie
      zostaną zarejestrowane w sądzie jakiekolwiek wnioski, poza wnioskami wynikającymi z
      Umowy Przedwstępnej.
    Na potrzeby wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie: „Warunkami Umowy
    Przedwstępnej”.
    Warunki Umowy Przedwstępnej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.
    Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz
    urządzeń budowlanych, które według Wnioskodawcy znajdują się na Nieruchomości (i
    będą znajdować się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji) oraz ich własności
    zostały przedstawione w Tabeli nr 1.
    Tabela nr 1
    Nr  Opis naniesień znajdujących się na  Informacja w przedmiocie tytułu
    działki  Nieruchomości na planowaną  własności do poszczególnych
          datę Transakcji  naniesień znajdujących się na
                                  Nieruchomości na planowaną datę
                                  Transakcji
          budynek mieszkalny (dalej: „Budynek  Sprzedającamieszkalny”)
          budynek gospodarczy (dalej: „Budynek  Sprzedająca
          niemieszkalny”)
    (...)  przyłącze elektroenergetyczne  Sprzedająca
          przyłącze kanalizacyjne  Sprzedająca
          utwardzony teren przed Budynkiem  Sprzedająca
          mieszkalnym
          ogrodzenie terenu  Sprzedająca

    Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Wnioskodawca wyjaśnia, że wszystkie naniesienia
    przedstawione w Tabeli nr 1 powyżej będą znajdowały się na Nieruchomości na
    planowaną datę Transakcji.
    Budynek mieszkalny oraz Budynek niemieszkalny w dalszej części wniosku będą łącznie
    określane jako „Budynki”.
    W tym miejscu należy wyjaśnić, że utwardzony teren przed Budynkiem mieszkalnym
    znajdujący się na Nieruchomości (dalej: „Utwardzenie terenu”) został wybudowany przez
    podmiot trzeci z jego środków i bez udziału Sprzedającej.
    Wnioskodawca wyjaśnia, że Utwardzenie terenu zostało wykonane przy użyciu materiałów
    budowlanych (jest wykonane w szczególności z płyt betonowych). Nakłady na budowę
    Utwardzenia terenu nie zostały rozliczone pomiędzy podmiotem trzecim, który
    wybudował Utwardzenie terenu a Sprzedającą i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.
    Jednocześnie, na Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę
    Transakcji) zbiornik wody (staw) (dalej: „Staw”). Wnioskodawca wyjaśnia, że wspomniany
    Staw nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, a stanowi jedynie wykop.
    Obiekty budowlane (budynki, budowle i ich części), będące własnością Sprzedającej (z
    wyłączeniem Utwardzenia terenu), posadowione na Nieruchomości, w dalszej części
    wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.
    Na datę złożenia wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z (...) r.
    w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (...) w gminie (...)
    (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest:
    (i) częściowo na terenie zabudowy usługowo – produkcyjnej oznaczonym na rysunku
      planu symbolem UP z terenami zieleni oznaczonymi na rysunku planu symbolem „UP
      /Z” oraz z siedliskiem rolniczym oznaczonym na rysunku planu symbolem „UP/MR”;
    (ii) częściowo na terenie komunikacji – droga eksploatacyjna oznaczonym na rysunku
      planu symbolem 3KDE.
    Wnioskodawca wyjaśnia, że dla działek gruntu znajdujących się na terenie zabudowy
    usługowo – produkcyjnej oznaczonym na rysunku planu symbolem UP z terenami zieleni
    oznaczonymi na rysunku planu symbolem „UP/Z” oraz z siedliskiem rolniczym
    oznaczonym na rysunku planu symbolem „UP/MR”, MPZP w zakresie funkcji
    (przeznaczenia) terenu przewiduje m.in.:
    1) przeznaczenie podstawowe: obiekty usługowo-produkcyjne o wielofunkcyjnym
      przeznaczeniu, o których mowa w § 4 ust. 1 pkt 18 MPZP, z zielenią urządzoną w części
      terenu UP oznaczonego na rysunku planu UP/Z,
    2) przeznaczenie uzupełniające:
      a) obiekty i urządzenia niezbędne ze względów technologicznych, socjalnych, ochrony
        przeciwpożarowej,
      b) urządzenia komunikacji, infrastruktury technicznej i ochrony środowiska dla
        potrzeb działki lub potrzeb lokalnych, budynki gospodarcze w siedliskach rolniczych
        wskazanych na rysunku planu jako działki UP/MR,
      c) sieci infrastruktury technicznej ponadlokalnej i lokalnej nie związanej z Trasą (...) i
        miejsca postojowe zlokalizowane w pasie terenu UP pomiędzy granicą pasa
        drogowego Trasy a nieprzekraczalną linią zabudowy od Trasy,
    3) przeznaczenie dopuszczalne:
      a) plan dopuszcza przejściowo zachowanie siedlisk rolniczych wskazanych na rysunku
        planu jako działki UP/MR,

      b) w wyjątkowych przypadkach na terenie UP, poza wyznaczonym zasięgiem
        oddziaływania Trasy plan dopuszcza lokowanie siedliska rolniczego odpowiednio
        według warunków, o których mowa w § 100 - §106 MPZP.
    2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości
    Sprzedająca nabyła udział w prawie własności działki gruntu obejmującej aktualnie
    Nieruchomość (wraz z udziałem w prawie własności Obiektów budowlanych) na
    podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z (...) r. (dalej:
    „Umowa nabycia 1”). Następnie, Sprzedająca nabyła pozostały udział w prawie własności
    działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość (w tym pozostały udział w prawie
    własności Obiektów budowlanych) na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej
    aktem notarialnym z (...) r. (dalej: „Umowa nabycia 2”), w rezultacie zawarcia której stała
    się wyłącznym właścicielem działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość (w tym
    wyłącznym właścicielem Obiektów budowlanych).
    Sprzedająca nabyła Nieruchomość do majątku prywatnego. Nabycie Nieruchomości przez
    Sprzedającą (zarówno nabycie udziału w prawie własności działki gruntu obejmującej
    aktualnie Nieruchomość na podstawie Umowa nabycia 1, jak i nabycie pozostałego
    udziału w prawie własności działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość na
    podstawie Umowy nabycia 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Wnioskodawca wyjaśnia, że Obiekty budowlane,
    które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości,
    znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającą Nieruchomości, tj.:
    (i) przed dniem nabycia przez Sprzedającą udziału w prawie własności działki gruntu
      obejmującej aktualnie Nieruchomość na podstawie Umowy nabycia 1;
    (ii) przed dniem nabycia przez Sprzedającą pozostałego udziału w prawie własności
      działki gruntu obejmującej aktualnie Nieruchomość na podstawie Umowy nabycia 2.
    Około roku 1999-2000 Sprzedająca wykonała prace remontowe w Budynkach (m.in.
    wymiana dachu, okien), których wartość w przypadku żadnego z Budynków nie
    przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Również w okresie dwóch ostatnich lat
    poprzedzających dzień złożenia wniosku w żadnym z Budynków nie dokonywano
    ulepszeń, które przekraczałyby 30% wartości początkowej danego Budynku.
    Od 2013 r. przez okres kilkunastu miesięcy działka gruntu wchodząca w skład
    Nieruchomości była przedmiotem umowy najmu (dalej: „Umowa najmu”). W ramach
    Umowy najmu Sprzedająca wynajęła działkę wchodzącą w skład Nieruchomości
    podmiotowi trzeciemu na cele parkingowo-usługowe.
    Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji
    na Nieruchomości, w Umowie Przedwstępnej postanowiono, że od dnia zawarcia Umowy
    Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie
    ograniczone warunkami Umowy Przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z
    prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania
    decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji
    Kupującego w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania
    oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,
    składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii,
    warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów
    niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki
    glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji Kupującego (dalej: „Zgoda na
    dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”). Co więcej, w dniu zawarcia Umowy
    Przedwstępnej Sprzedająca potwierdziła udzielenie Zgody na dysponowanie
    Nieruchomością na cele budowlane w osobnym dokumencie.

    Ponadto, w Umowie Przedwstępnej postanowiono, że od dnia zawarcia Umowy
    Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący uprawniony jest w
    szczególności do:
    1) uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości;
    2) wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i złożenia oświadczenia o wartości rynkowej dla
      tego celu;
    3) podejmowania wszelkich czynności potrzebnych do ewentualnego uzyskania zezwoleń
      na usunięcie drzew lub krzewów z Nieruchomości, w tym usunięcia drzew lub
      krzewów;
    4) uzyskania opinii w zakresie gospodarki drzewostanem i projektu zieleni;
    5) uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
    6) uzyskania warunków przyłączenia do sieci, uzgodnienia projektów instalacji, przyłączy i
      sieci oraz zawarcia umów przyłączeniowych bądź wszelkich porozumień w zakresie
      przyłączenia inwestycji Kupującego;
    7) uzyskania od zarządcy drogi zezwolenia na lokalizacje w pasie drogowym urządzeń
      (sieci i przyłączy), w tym uzgodnienia projektów budowlanych urządzeń (sieci
      przyłączy);
    8) uzgodnienia z właściwym organem projektu robót geologicznych, dokumentacji
      hydrogeologicznej oraz dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, w tym wykonania
      robót geologicznych;
    9) uzgodnienia projektów z właściwym organem w zakresie: udokumentowanego złoża
      kopaliny pospolitej, terenów zdrenowanych, rowów melioracyjnych i wysokości
      obiektu, w tym uzyskania wszelkich opinii, zezwoleń w tym zakresie;
    10) uzyskania od właściwego organu pozwoleń wodnoprawnych niezbędnych dla
      inwestycji Kupującego;
    11) uzyskanie opinii komunikacyjnej, uzgodnienia zagospodarowania terenu przyległego
      do pasa drogowego, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu oraz zatwierdzenia
      konstrukcji zjazdu, zatwierdzenie stałej organizacji ruchu oraz innych czynności
      niezbędnych do wykonania dokumentacji drogowej, w tym zawarcie umowy bądź
      porozumienia z właściwym zarządcą drogi, w której to umowie bądź porozumieniu
      zostaną określone warunki komunikacyjne inwestycji Kupującego;
    12) uzyskania ewentualnych pozwoleń na rozbiórkę istniejących obiektów lub urządzeń
      kolidujących z inwestycją Kupującego, w tym dokonania rozbiórki;
    13) przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu Nieruchomości, a także
    14) uzyskania innych dokumentów wymaganych przepisami jakie okażą się niezbędne do
      złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla inwestycji Kupującego.
    Dodatkowo, Sprzedająca udzieliła zgody właścicielskiej wymaganej dla podjęcia opisanych
    wyżej czynności, w szczególności niezbędnej do uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew
    lub krzewów z Nieruchomości oraz prowadzenia badań archeologicznych.
    W celu umożliwienia Kupującemu realizacji uprawnień, o których mowa powyżej,
    Sprzedająca w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej udzieliła pełnomocnictwa
    podmiotom wskazanym przez Kupującego.
    Ponadto, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa
    profesjonalnemu pełnomocnikowi wskazanemu przez Kupującego, upoważniając go do
    przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi wieczystej.

    3. Zakres Transakcji
    W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedające na rzecz Kupującego
    Nieruchomości za określoną cenę.
    4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji
    Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje zrealizować
    na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu centrum logistyczno-
    magazynowo-produkcyjnego wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną
    infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, której część (etap) ma być realizowana
    przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach
    sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”).
    Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z
    podatku od towarów i usług.
    5. Inne okoliczności Transakcji
    W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od
    podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług, Sprzedająca i Kupujący (będąc zarejestrowani jako czynni podatnicy
    podatku od towarów i usług) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług
    i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów
    budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym,
    do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego
    oświadczenia Sprzedającej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają
    opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych.
    Transakcja zostanie udokumentowana fakturami VAT.
    W uzupełnieniach wniosku wskazali Państwo, klasyfikację poszczególnych obiektów
    budowlanych i urządzeń budowlanych znajdujących się na działce o numerze
    ewidencyjnym (...) wchodzącej w skład Nieruchomości i będącą przedmiotem planowanej
    sprzedaży (planowanej Transakcji) z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego:
    Nr  Opis naniesień znajdujących się na  Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/ budowla/urządzeniedziałki  Nieruchomości na planowaną  budowlane)datę Transakcji
          budynek mieszkalny  budynek
          budynek niemieszkalny  budynek
    (...)  przyłącze elektroenergetyczne  urządzenie budowlane
          przyłącze kanalizacyjne  urządzenie budowlane
          utwardzenie terenu  budowla
          ogrodzenie terenu  urządzenie budowlane
    Wyjaśnili Państwo, że Utwardzenie terenu stanowi i będzie stanowiło na planowaną datę
    Transakcji własność Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.
    Naniesienia znajdujące się na działce o numerze ewidencyjnym (...), wchodzącej w skład
    Nieruchomości, które jednocześnie będą przedmiotem sprzedaży (przedmiotem
    Transakcji), nie będą stanowiły na planowaną datę Transakcji ruchomości w rozumieniu
    Kodeksu cywilnego.

    Sprzedająca przed dokonaniem sprzedaży działki o nr ewidencyjnym (...), wchodzącej w
    skład Nieruchomości (tj. przed datą Transakcji) nie będzie w jakimkolwiek momencie w
    ekonomicznym posiadaniu Utwardzenia terenu.
    Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy
    tę jego część, znajdującą się w treści uzupełnień która odnosi się wyłącznie do zagadnień
    dotyczących podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    1. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży
      Utwardzenia terenu) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
      cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)
    2. Czy sprzedaż Utwardzenia terenu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
      czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Ad 1
    Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem
    sprzedaży Utwardzenia terenu) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.
    Ad 2
    Sprzedaż Utwardzenia terenu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że
    czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są
    opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych. Stoją Państwo na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości
    w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu), będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki
    podatku od towarów i usług.
    Jednocześnie, w Państwa ocenie sprzedaż Utwardzenia terenu nie będzie stanowiła
    dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i w
    rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W rezultacie sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży
    Utwardzenia terenu) zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Kupujący nie zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności
    cywilnoprawnych w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji (z
    wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu).
    Jednocześnie, sprzedaż Utwardzenia terenu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych. Utwardzenie terenu będzie bowiem przedmiotem
    sprzedaży na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, mimo że nie jest przedmiotem
    dostawy na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Kupujący zostanie
    zatem zobowiązany do rozliczenia w tym zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa
      rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6
      ust. 2 ww. ustawy.
    W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym – 2%,
        b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
      albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), ) lub podatek od wartości dodanej pobierany na
      podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej
    właśnie czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w ustawie
    określonymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy,
    że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem w ustawie ściśle wskazanym).
    Zatem w sytuacji, gdy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług przedmiot
    umowy sprzedaży nie stanowi dostawy towarów czy usług – czynność ta w tej części nie
    podlega wyłączeniu z podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z opisu zdarzenia zawartego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę
    sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie prawo własności Nieruchomości gruntowej
    (działka nr (...)) wraz z naniesieniami (budynki, budowle i ich części) posadowionymi na
    tym gruncie (określone łącznie we wniosku jako Obiekty budowlane). Na Nieruchomości
    znajduje się i będzie znajdować się na datę Transakcji – wybudowany przez Podmiot trzeci
    – Utwardzony teren (płyty betonowe), który stanowi i będzie stanowił na planowaną datę
    Transakcji własność Sprzedającej.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z
    tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi
    jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych
    należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej
      odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub
      istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla
      przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
    Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część
    składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności
    gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem
    obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę),
    która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i
    urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty
    trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być
    odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
    W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia
    wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o
    budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym
    (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład
    przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).
    Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego
    przysługującego do nieruchomości (gruntu).
    Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek
    Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy
    powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla
    ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować
    wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
    - sprzedaż Nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę nr (...) (z wyłączeniem
      sprzedaży Utwardzenia terenu), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
      towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w
      związku z art. 7 ust. 1 ustawy;
    - sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia
      terenu) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie
      art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług,
    - w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem od
      towarów i usług dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia o
      rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawa
      Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg
      właściwej stawki tego podatku;
    - Utwardzenie terenu, które znajduje się na działce nr (...) nie będzie stanowiło dostawy
      towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie
      podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana Umowa sprzedaż Nieruchomości w
    ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu) będzie podlegała
    faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku
    zwolniona (bo Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia), to do opisanej transakcji

    sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Utwardzenia terenu) znajdzie
    zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości w ramach
    Transakcji (z wyłączeniem Utwardzenia terenu) nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Natomiast, umowa sprzedaży w części dotyczącej Utwardzenia terenu będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jak bowiem wynika z ww.
    interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż Utwardzenia terenu w
    świetle przepisów o podatku od towarów i usług nie jest traktowana jako dostawa towaru
    i tym samym czynność ta jest na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obojętna
    (neutralna) podatkowo. Dlatego, ze względu na uregulowania zwarte w art. 2 pkt 4 ustawy
    o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży w tej części będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Mając na uwadze powyższe, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydano odrębne rozstrzygnięcie – znak: (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia
    29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.