Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.188.2022.3.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-09
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia
Słowa kluczowe: odliczenia-odliczenie podatku
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedająca wystąpi jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna być opodatkowana podatkiem VAT,

\- **prawidłowe** w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającej faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

16 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedająca wystąpi jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna być opodatkowana podatkiem VAT oraz w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającej faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Uzupełnili go Państwo pismem z 2 czerwca 2022 r. (data wpływu 6 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) (dalej „Wnioskodawca”, „Kupujący”)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (…) (dalej „Sprzedająca”)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Pani (…) (dalej: „Sprzedająca”) jest właścicielem udziału wynoszącego xxx (dalej: „Udział”) we współwłasności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o obszarze xxx ha, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), obręb xxx, (…) („Nieruchomość”).

Nieruchomość powstała na skutek podziału działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o obszarze xxx ha („Działka”), na podstawie decyzji wydanej w dniu xxx roku przez Burmistrza (…) (znak: (…) – „Decyzja Podziałowa”).

W momencie składania niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest ujawniona w księdze wieczystej, jednak zostanie w niej ujawniona w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości (ujawnienie Nieruchomości w księdze wieczystej jest jednym z warunków zawarcia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości).

Sprzedająca stała się współwłaścicielem Działki na podstawie dziedziczenia ustawowego po rodzicach (…), co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem, wydanym w dniu xxx roku przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział Cywilny, sygn. akt (…).

Sprzedająca nabyła przysługujący jej udział we współwłasności Działki będąc zamężną, przy czym umów majątkowych małżeńskich, rozszerzających wspólność ustawową nie zawarła, wobec czego przysługujący jej obecnie Udział we współwłasności Nieruchomości stanowi jej majątek osobisty. Nieruchomość jest niezabudowana i od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży jest wykorzystywana przez braci Sprzedającej do prowadzenia produkcji roślinnej (gospodarstwo rolne).

Grupa (…) zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, przeznaczonej pod wynajem.

W celu weryfikacji przydatności wytypowanych nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji, spółka z grupy (…) wystąpiła do Burmistrza (…) o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia budowy ww. hali. Jak wynika z wydanej decyzji, stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Sprzedająca wraz z rodzeństwem (dalej łącznie jako: „Sprzedający”) i pan (…) („Kupujący”) zawarli w dniu xxx r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna”).

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyrażają zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej i przejęcie przez taką spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Zgodnie z ustaleniami aktualnymi na moment składania niniejszego wniosku, ww. opcja cesji zostanie zrealizowana i ostatecznie Nieruchomość zostanie nabyta przez spółkę (…) sp. z o.o. („Spółka”).

Spółka jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT. Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości („Umowa Sprzedaży") po spełnieniu m.in. następujących warunków:

a) przedłożeniu przez Sprzedających Decyzji Podziałowej, opatrzonej klauzulą ostateczności (lub zaświadczenia potwierdzającego, że Decyzja Podziałowa jest ostateczna), jak również przedłożeniu dokumentów geodezyjnych, niezbędnych do ujawnienia dokonanego podziału geodezyjnego w księdze wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości lub w której Nieruchomość zostanie ujawniona;

b) przedłożenia przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego na podstawie przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 1043), potwierdzających, że podatek od nabycia praw majątkowych na podstawie opisanego wyżej dziedziczenia po (…) został uiszczony w całości albo nie należy się albo zobowiązanie podatkowe z powyższego tytułu uległo przedawnieniu;

c) nabyciu przez Kupującego własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (…);

d) uzyskaniu przez Kupującego lub wskazanych przez Kupującego pełnomocników, działających w imieniu i na rzecz Sprzedających na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, prawem wymaganych ostatecznych zgód i pozwoleń, zezwalających na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej oraz dokonaniu w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Przedmiotu Sprzedaży na użytki inne niż rolne i leśne;

e) uzyskaniu przez Sprzedających albo przez Kupującego za zgodą Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

f) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

g) uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

h) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

i) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp bądź nabyciu przez Kupującego nieruchomości (bądź udziału we współwłasności nieruchomości) zapewniających ten dostęp;

j) uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;

k) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

l) zawarciu przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości;

m) przedłożeniu przez Sprzedających odpisów skróconych aktów zgonu (…);

n) założeniu dla Nieruchomości odrębnej księgi wieczystej, w której w dziale II Sprzedający zostaną wpisani jako współwłaściciele Nieruchomości w udziałach wynoszących po xxx (xxx) części każde z nich, zaś działy III i IV tej księgi wieczystej nie zawierać będą żadnych wpisów (ewentualnie z wyjątkiem wpisu praw i roszczeń przysługujących Kupującemu na podstawie Umowy Przedwstępnej).

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, warunki zawarcia Umowy Sprzedaży , o których mowa w lit. c) – n) powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa w lit. c) – n) powyżej, pod warunkiem złożenia Sprzedającym (któremukolwiek z nich) przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży, z wyjątkiem warunków, o których mowa w lit. a) i b) powyżej.

Sprzedający wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu oraz spółce pod firmą (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) („(…) ”) – od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do upływu daty zawarcia Umowy Sprzedaży – na dysponowanie przez Kupującego oraz (…) Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 roku, poz. 1333 ze zm.), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej – na koszt Kupującego lub (…) – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci oraz przeprowadzenia prac przygotowawczych w rozumieniu wyżej wymienionej ustawy – Prawo budowlane.

Sprzedający ustanowili pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw): Kupującego oraz trzech przedstawicieli grupy (…) i upoważnili każde z nich z osobna do:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej nowo założonej dla Nieruchomości,

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz działek gruntu powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

d) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

e) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

g) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

h) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

i) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości oraz Decyzji Podziałowej, a nadto odbioru decyzji administracyjnych w imieniu Mocodawcy, przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w pkt a) - i) powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały Kupującego.

Zgodnie z pismem wydanym w dniu 21 października 2021 roku przez Burmistrza (…) (znak: …), na moment składania niniejszego wniosku dla Nieruchomości występuje sytuacja prawna braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy (…). Ponieważ:

a) dla terenu, na którym położona jest Nieruchomość, brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

b) zgodnie z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów Nieruchomość zawiera użytki rolne, a nadto

c) zgodnie z wiedzą Sprzedającej dla Nieruchomości nie została przed dniem 30 kwietnia 2016 roku wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy – Nieruchomość w chwili obecnej stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 roku, poz. 1655 ze zm.) oraz art. 461 Kodeksu cywilnego, przy czym w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów powołanej wyżej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego i nie będzie podlegała ograniczeniom w obrocie, wynikającym z przepisów wymienionej ustawy. Przed zawarciem Umowy Sprzedaży dla Nieruchomości zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy a następnie pozwolenie na budowę (jest to jeden z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży).

Sprzedająca nie podejmowała działań w celu zbycia Nieruchomości w celu jej uatrakcyjnienia, takich jak:

\- uzbrojenie terenu;

\- doprowadzenie energii elektrycznej;

\- wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanego gruntu;

\- uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy terenu;

\- publikowanie ogłoszeń o sprzedaży;

\- działania marketingowe podejmowane w celu sprzedaży Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Sprzedający dokonali podziału Działki (na skutek którego została wydzielona Nieruchomość) na prośbę grupy (…) .

Sprzedająca zdecydowała się sprzedać przysługujący jej Udział w Nieruchomości z uwagi na korzystną ofertę.

Sprzedająca, Kupujący i Spółka nie są i nie będą na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu/dzierżawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedająca nie dokonywała w ostatnich latach sprzedaży innych nieruchomości (możliwe, że Sprzedająca zdecyduje się na to w przyszłości).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Ad.1. Czy działka nr (…) będzie również objęta umową przedwstępną zawartą z Kupującym a następnie będzie przedmiotem sprzedaży na Państwa rzecz?

Tak, działka nr (…) będzie również objęta umową przedwstępną zawartą z Kupującym a następnie będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki.

Ad. 2. Jakich czynności Kupujący lub Państwo już dokonali bądź jakich planujecie jeszcze dokonać przed ostatecznym nabyciem działki nr (…) w ramach udzielonego przez Sprzedającą pełnomocnictwa tj. czy pełnomocnik działający z upoważnienia Sprzedającej przed dokonaniem sprzedaży ww. działek:

a) składał/będzie składał w imieniu Sprzedającej jakiekolwiek wnioski? Jeśli tak to proszę jednoznacznie wskazać jakie i czego dotyczyły/będą dotyczyć?

b) czy występował/będzie występował o decyzje, pozwolenia lub inne pisma dotyczące sprzedawanej zabudowanej działki? Jeśli tak to proszę jednoznacznie wskazać jakie i czego dotyczyły/będą dotyczyć?

Do chwili obecnej, w zakresie działki nr (…) podjęto następujące działania na podstawie udzielonego przez Sprzedającą pełnomocnictwa oraz w oparciu o udzielone przez Sprzedającą w Umowie Przedwstępnej prawo do dysponowania nieruchomością (działką nr (…)):

a. uzyskanie warunków technicznych (wod-kan, deszczówka),

b. złożenie wniosku o wydania warunków technicznych na przyłączenie do sieci ciepłowniczej,

c. due dilligence prawne, środowiskowe,

d. wykonanie badań geotechnicznych(odwierty) i raportu,

e. wykonanie badań archeologicznych i uzyskanie pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie badań archeologicznych,

f. uzyskanie decyzji aktualizującej gleboznawczą klasyfikację gruntów.

W zakresie wniosków, występowania o decyzje, pozwoleń lub innych pism, które mogą być jeszcze składane przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa przed zawarciem umowy ostatecznej, pełnomocnik wyjaśnia co następuje:

Model biznesowy podmiotów z grupy, do której należy Spółka zakłada nabycie dla potencjalnego inwestora szeregu nieruchomości, a następnie wybudowanie na zakupionych przez inwestora nieruchomościach hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, przeznaczoną pod wynajem. W celu upewnienia się, czy brane pod uwagę nieruchomości są odpowiednie i mogą być wykorzystane dla tego rodzaju inwestycji, potencjalny nabywca podpisuje najpierw umowę przedwstępną dotyczącą nabycia danej nieruchomości, która to umowa zawiera szerokie pełnomocnictwo pozwalające potencjalnemu nabywcy na pełną weryfikację nabywanej nieruchomości oraz na podjęcie szeregu działań dotyczących nieruchomości już na etapie po zawarciu umowy przedwstępnej (szczegółowy opis takiego pełnomocnictwa zawarto we Wniosku). Co istotne, umowa przedwstępna zawiera również zawsze szereg warunków, które muszą być spełnione przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży (pełny katalog takich działań opisano we Wniosku), przy czym warunki te są zastrzeżone na rzecz nabywcy. Innymi słowy, to nabywca każdorazowo decyduje, jaki zakres działań jest wystarczający do potwierdzenia przydatności danej nieruchomości do planowanej inwestycji i do jej ostatecznego zakupu, a decyzje w tym zakresie są podejmowane na bieżąco, w zależności od aktualnych okoliczności faktycznych. Tym samym, trudno jest jednoznacznie wskazać dokładnie, jakie czynności (wystąpienie o jakie decyzje/pozwolenia/inne pisma i działania) będą jeszcze dokonane przez zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Niemniej jednak, Spółka jest w stanie na dzień dzisiejszy wskazać taki katalog czynności, bez wykonania których na pewno nie przystąpi do umowy ostatecznej (tzn. taki katalog czynności, które muszą być wykonane przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa/prawa do dysponowania nieruchomością w celu umożliwienia nabycia danej nieruchomości na potrzeby projektu).

W analizowanym przypadku, do katalogu takich czynności należy zaliczyć:

a. wystąpienie z wnioskiem o zmianę oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów z „użytków rolnych” na „zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”,

b. wystąpienie z wnioskiem o wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej dotyczące nieruchomości,

c. wystąpienie z wnioskami do właściwych dla Sprzedającej i Nieruchomości: urzędu gminy, urzędu skarbowego, oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych o zaświadczenia potwierdzające brak zaległości sprzedającej z należnymi podatkami, innymi świadczeniami publicznoprawnymi i składkami lub że Sprzedająca nie figuruje w rejestrze, lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

d. wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę inwestycji,

e. wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub zaświadczenia o braku potrzeby uzyskiwania takiej decyzji.

Ad. 3. Czy działka była/jest wykorzystywana do działalności rolniczej, opodatkowanej podatkiem VAT (u Sprzedającej lub ewentualnie pozostałych współwłaścicieli)?

Część ze współwłaścicieli (ale nie Sprzedająca) wykorzystuje działkę do prowadzenia produkcji roślinnej (gospodarstwo rolne) która nie jest opodatkowania podatkiem VAT. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Ad. 4. Jeśli tak, to kto był/jest (Sprzedająca czy któryś z ewentualnych współwłaścicieli) zarejestrowany jako czynny podatnik VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego i w jakim okresie, kto składał/składa deklaracje VAT z tego tytułu?

Sprzedająca (ani żaden ze współwłaścicieli) nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, nie była i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Ad. 5. Jak był wykorzystywany ww. grunt od momentu nabycia, aż do momentu sprzedaży? Czy był wykorzystywany do działalności gospodarczej? Jeśli tak to proszę wskazać do jakiej?

Grunt był wykorzystywany przez część współwłaścicieli (w tym przez Sprzedającą) do prowadzenia produkcji roślinnej (gospodarstwo rolne). Nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Ad. 6. Czy z ww. gruntu Sprzedająca dokonywała sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych podlegającej opodatkowaniu VAT.

Ad. 7. Czy działka nr (…) od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Sprzedająca od momentu nabycia do momentu sprzedaży działki nr (…) nie wykorzystywała jej na cele działalności czy to zwolnionej z podatku VAT, czy tez objętej tym podatkiem.

Ad. 8. Czy przedmiotową działkę nr (…) zakupią Państwo w celu wykorzystywania jej wyłącznie do czynności opodatkowanych?

Tak, działka nr (…) zostanie zakupiona w celu wykorzystywania jej wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Ad. 9. W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że przedmiotem planowanej dostawy jest niezabudowana działka nr (…). Natomiast w dalszej części wniosku wskazali Państwo, że „Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości („Umowa Sprzedaży”) po spełnieniu m.in. następujących warunków:

(\`(...)\`) uzyskania przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji (\`(...)\`)”.

Zatem proszę jednoznacznie wskazać, czy na działce nr (…) znajdują się sieci, a jeżeli tak, to jakie?

Przez działkę nr (…) przechodzą sieci teletechniczna i wodociągowa.

Ad. 10. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 9 jest twierdząca, proszę wskazać:

a) Kto posiada prawo do rozporządzania jak właściciel sieciami, które ewentualnie przebiegają przez działkę nr (…) (należy odnieść się do każdej sieci osobno)?

b) Kto jest wyłącznym właścicielem nakładów na te sieci (należy wskazać jaki to podmiot; należy odnieść się do każdej sieci osobno)?

c) W jakich okolicznościach zostały wybudowane sieci, które przebiegają przez działkę nr (…) (bądź inne znajdująca się na działce), czy Sprzedająca wyraziła zgodę na ich wybudowanie?

d) Czy Sprzedająca przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości będzie w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym posiadaniu ww. sieci, które przebiegają przez działkę nr (…) (należy odnieść się do każdej sieci osobno)?

e) Czy ww. obiekty przebiegające przez działkę stanowią budowle w rozumieniu w rozumieniu przepisów art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.)?

f) Jeżeli prawo do rozporządzania jak właściciel sieciami: w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT na dzień sprzedaży nieruchomości będzie posiadał Sprzedająca oraz w przypadku gdy ww. sieci będą budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oraz jeżeli sieci będą przedmiotem sprzedaży, to wskazać należy:

\- Czy przy nabyciu lub wybudowaniu ww. sieci, które przebiegają przez działkę nr (…) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

\- Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) oraz w jaki sposób wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) ww. sieci (należy odnieść się do każdej sieci osobno)?

\- Czy sieci były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu tych sieci?

\- Czy ponoszone były wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym sieci znajdujących się na działce, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

\- Jeżeli zostały poniesione takie wydatki to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych sieci, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

\- Czy od daty oddania ww. sieci po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej do momentu sprzedaży przedmiotowych sieci upłynie okres dłuższy niż 2 lata (należy odnieść się do każdej sieci osobno)?

\- Czy sieci były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Prawo do rozporządzania jak właściciel wszystkimi ww. sieciami mają firmy przesyłowe (Sprzedająca nie jest uprawniona do rozporządzania ww. sieciami jak właściciel).

**Pytania** **w zakresie podatku od towarów i usług:**

1\. Czy sprzedaż Udziału przez Sprzedającą będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe, czy Spółce (tj. nabywcy Udziału) będzie przysługiwało prawo na podstawie art 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę Udziału, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie – w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Udziału przez Sprzedającą będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe, Spółce (tj. nabywcy Udziału) będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę Udziału, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT –rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunt spełnia zatem definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie.

Z doktryny i orzecznictwa wynika, że na taki status sprzedającego może wskazywać np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W tym zakresie warto również wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma w tym zakresie charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych W świetle powyższego orzeczenia, również okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego decydującego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W świetle wspomnianego wyroku TSUE inaczej jest natomiast w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Co istotne, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności, gdyż konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (por. orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I EPS 3/07).

Jak wskazano we wniosku, Sprzedająca (czyli także Wnioskodawca) zawarli z Kupującym Umowę Przedwstępną, na podstawie której wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu oraz (…) na dysponowanie przez Kupującego oraz (…) Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych.

Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu oraz przedstawicielom grupy (…) pełnomocnictw upoważniających do podejmowania w ich imieniu czynności, takich jak:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, która zostanie założona dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej nowo założonej dla Nieruchomości,

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz działek gruntu powstałych z podziału geodezyjnego Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

d) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

e) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

g) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

h) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

i) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu i zrzeczeniu prawa do wniesienia odwołania na podstawie art. 127a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości oraz Decyzji Podziałowej, a nadto odbioru decyzji administracyjnych w imieniu Mocodawcy.

Czynności te (wszystkie lub część) są niezbędne, aby umożliwić realizację w przyszłości inwestycji zaplanowanej przez grupę (…), polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą przeznaczonej pod wynajem.

Działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie wymienione w pełnomocnictwie. Nie oznacza to jednak, że pozostaną one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają zatem skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawcy). Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią Nieruchomość, której Sprzedająca jest współwłaścicielem. Działania te dokonywane za zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Sprzedających (w tym Sprzedającej) i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających (a w zakresie Udziału – Sprzedającej). W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę na podstawie pełnomocnictwa. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać działka gruntowa o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających (w tym Sprzedającą) stosownych pełnomocnictw potencjalnemu nabywcy skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających (w zakresie Udziału – w imieniu i na korzyść Sprzedającej), ponieważ to oni jako właściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Zważywszy na powyższe uznać należy, że Sprzedająca stworzy sobie okoliczności do zarobku poprzez handel uatrakcyjnionym przez siebie towarem w postaci Udziału. Powyższe okoliczności wskazują, że działania Sprzedającej daleko wykraczają poza wykonywanie jedynie prawa własności w zakresie majątku osobistego w celu jego wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedająca wykaże bowiem aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Sprzedającej z tytułu tej transakcji, należy zatem uznać za podatnika podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a planowaną dostawę Udziału za wykonaną w ramach działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że sprzedaż Udziału będzie stanowić dostawę towaru w rozumieniu ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie także w interpretacjach podatkowych, min.:

\- w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 września 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.514.2020.1.AZ;

\- w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 grudnia 2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.769.2021.2.MH;

\- w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 grudnia 2021 r.,sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.769.2021.2.MH;

\- w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lutego 2022 r.,sygn. 0111-KDIB3-3.4012.602.2021.3.MW.

Jeżeli sprzedaży nieruchomości niezabudowanej dokonuje podatnik VAT (tj. w uproszczeniu przedsiębiorca) to czynność ta zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ustawa VAT przewiduje przy tym, że w określonych przypadkach dostawa taka może podlegać zwolnieniu z VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie natomiast do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o VAT prowadzi do wniosku, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Na moment składania niniejszego wniosku dla Nieruchomości występuje sytuacja prawna braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy (…), jednakże przed zawarciem Umowy Sprzedaży dla Nieruchomości zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy a następnie pozwolenie na budowę (jest to jeden z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży). W momencie zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomość będzie zatem stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co oznacza, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości (w tym – Udziału) nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom ustawy o VAT a zarazem nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w ustawie o VAT dla dostawy gruntów niezabudowanych. W konsekwencji, sprzedaż Udziału będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazano w niniejszym wniosku, po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje wybudowanie na niej oraz na innych działkach położonych w sąsiedztwie Nieruchomości hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, która następnie ma być orzeznaczona pod wynajem. Taki typ działalności (tj. wynajem powierzchni na potrzeby magazynowe, logistyczne i socjalno-biurowe) stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające co do zasady opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po nabyciu Udziału i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne nabycie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Udziału i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Podsumowując, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Udziału, a w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia Udziału) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Spółka będzie uprawniona do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na wskazany przez Spółkę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający wystąpi jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna być opodatkowana podatkiem VAT,

\- **prawidłowe** w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającej faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania udziału w działce nr (…) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedająca w celu dokonania sprzedaży ww. udziału w gruncie podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Państwa wątpliwość w pierwszej kolejności dotyczy ustalenia, czy w ramach planowanej Transakcji sprzedaży udziału w działce nr (…) Sprzedająca powinna zostać uznana za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że Sprzedająca wraz z rodzeństwem zawarli z Panem (…) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnym (…). Prawa z Umowy Przedwstępnej zostaną przeniesione na Państwa za zgodą Sprzedającej. Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Sprzedaży po spełnieniu pewnych warunków. Do chwili obecnej, w zakresie działki nr (…) podjęto następujące działania na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa oraz w oparciu o udzielone przez Sprzedającego w Umowie Przedwstępnej prawo do dysponowania nieruchomością (działką nr …):

a) uzyskanie warunków technicznych (wod-kan, deszczówka),

b) złożenie wniosku o wydania warunków technicznych na przyłączenie do sieci ciepłowniczej,

c) due dilligence prawne, środowiskowe,

d) wykonanie badań geotechnicznych (odwierty) i raportu,

e) wykonanie badań archeologicznych i uzyskanie pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie badań archeologicznych,

f) uzyskanie decyzji aktualizującej gleboznawczą klasyfikację gruntów.

Ponadto Spółka jest w stanie na dzień dzisiejszy wskazać taki katalog czynności, bez wykonania których na pewno nie przystąpi do umowy ostatecznej (tzn. taki katalog czynności, które muszą być wykonane przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa/prawa do dysponowania nieruchomością w celu umożliwienia nabycia danej nieruchomości na potrzeby projektu). W analizowanym przypadku, do katalogu takich czynności należy zaliczyć:

a. wystąpienie z wnioskiem o zmianę oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów z „użytków rolnych” na „zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”,

b. wystąpienie z wnioskiem o wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej dotyczące nieruchomości,

c. wystąpienie z wnioskami do właściwych dla Sprzedającego i Nieruchomości: urzędu gminy, urzędu skarbowego, oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych o zaświadczenia potwierdzające brak zaległości sprzedającego z należnymi podatkami, innymi świadczeniami publicznoprawnymi i składkami lub że Sprzedający nie figuruje w rejestrze, lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

d. wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę inwestycji,

e. wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub zaświadczenia o braku potrzeby uzyskiwania takiej decyzji.

Ponadto jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego przed zawarciem Umowy Sprzedaży dla Nieruchomości zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy a następnie pozwolenie na budowę (jest to jeden z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży).

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działki nr (…) za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedającej (która posiada w tej działce udział) działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającą zbycie udziału w działce nr (…) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działka nr (…), w której Sprzedająca posiada udział będzie podlegała i będzie podlegać wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanej – Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności zostały dokonane lub dokonane będą przez Nabywcę nieruchomości, któremu sprzedający udzielił pełnomocnictwa, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, właściciel niezabudowanej działki nr (…) udzielił Wnioskodawcy stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej (aktualnego właściciela). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą w części ułamkowej nadal własność Sprzedającej. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Opis sprawy wskazuje, wprost, że warunkiem koniecznym do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży było wykonanie wskazanych w zakresie pełnomocnictwa czynności. Wykonanie tych czynności w ocenie Kupującego miało istotny (decydujący) wpływ warunkujący nabycie przez niego m.in. należącego do Sprzedającej udziału w działce nr (…).

Wobec powyższego, Sprzedająca dokonując sprzedaży udziału w działce, nie będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedająca w taki sposób zorganizowała sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającą udziału w działce nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie udział w niezabudowanej działce nr (…), dla której brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast jak wynika z opisu sprawy przed zawarciem Umowy Sprzedaży dla przedmiotowej nieruchomości zostanie wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy a następnie pozwolenie na budowę.

W konsekwencji należy wskazać, że ww. działka nr (…), w której Sprzedająca posiada udział, spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż jak wynika z powyższego przed zawarciem umowy sprzedaży dla działki tej będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zatem dostawa działki gruntu nr (…), w której Sprzedająca posiada udział, nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca stała się współwłaścicielem Działki na podstawie dziedziczenia ustawowego po rodzicach, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem wydanym w dniu xxx r.

Nabycie udziału w działce nr (…) przez Sprzedającą na podstawie dziedziczenia ustawowego było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Sprzedającą ww. udziału w działce nr (…) nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającej nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą.

Zatem, sprzedaż niezabudowanej działki nr (…), w której Sprzedająca posiada udział, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony warunek, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie udziału w działce nr (…) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającej faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 86 ust. 11 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 terminy składania deklaracji podatkowych ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT i zakupi działkę nr (…), w której Sprzedająca posiada udział, w celu wykorzystywania jej wyłącznie do czynności opodatkowanych.

W związku z tym, że zakup działki będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT będzie miał on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Państwa, będących czynnym podatnikiem podatku VAT, działka nr (…), w której Sprzedająca posiada udział, będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającej faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

### Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.