Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.635.2020.2.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-07
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki wraz z zabudową.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 sierpnia 2020 r. (data wpływu 6 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z 25 września 2020 r. (data wpływu 25 września 2020 r.) oraz uzupełnionym o papierową podpisaną wersję ww. wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki o nr (…) wraz z zabudową – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2020 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki o nr (…) wraz z zabudową.

Pismem z 25 września 2020 r. (data wpływu 25 września 2020 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w związku z wezwaniem z 18 września 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.635.2020.1.MSO. Ponadto wniosek został uzupełniony o papierową podpisaną wersję ww. wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu (…) 1995 roku Wnioskodawca nabył od rodziców w formie darowizny zabudowane gospodarstwo rolne o powierzchni (…) ha (…) m w skład którego wchodzi działka oznaczona jako teren zabudowy zagrodowej, teren użytków zielonych i teren użytków rolnych oraz ziemia orna i las. Zostało to potwierdzone dokumentem notarialnym Repetytorium A nr (…). W chwili obecnej Wnioskodawca jest na etapie sprzedaży siedliska zagrodowego z zabudowaniami. Nabywcą jest Kupujący firma „(…)” Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) ul. (…) z przeznaczeniem na działalność handlową, z którą w dniu (…) 2019 roku została podpisana umowa przedwstępna z pewnymi warunkami. Wnioskodawca informuje, że jest rolnikiem, nie jest płatnikiem podatku VAT, nie prowadzi działalności gospodarczej i nieruchomość ta nigdy nie była również przedmiotem dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Działka o nr ewidencyjnym (…) o obszarze (…) ha oznaczona jest jako teren zabudowy zagrodowej „teren użytków zielonych, teren użytków rolnych”. Kupujący uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji handlowej.

Pismem z 25 września 2020 r. (data wpływu 25 września 2020 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek m.in. o następujące informacje:

1.  Czy Wnioskodawca prowadził w przeszłości działalność gospodarczą oraz czy wykorzystywał działkę przeznaczoną do sprzedaży do prowadzenia działalności gospodarczej – jeśli tak, to w jaki sposób ww. nieruchomość była związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą (jaką?), czy była wykorzystywana do czynności opodatkowanych czy zwolnionych z podatku VAT? Odpowiedź: Tak, w przeszłości Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w latach 1999-2004 dotyczyła ona działalności związanej z ubezpieczeniami i funduszami emerytalnymi i rentowymi. Działalność ta w żaden sposób nie była związana z przedmiotową nieruchomością ani też nieruchomość ta nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych czy zwolnionych z podatku VAT.
2.  Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zawarł z przedstawicielem S.A. „(…)” umowę przedwstępną sprzedaży działki nr (…). Proszę wskazać:
    1.  W jakim dokładnie celu Wnioskodawca podpisał z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży udziału w działce będącej przedmiotem wniosku? Odpowiedź: Wnioskodawca informuje, że sprzedaż przedmiotowej działki zagrodowej nr (…) położonej we (…) następuje ze względu na fakt, że jego miejscem zamieszkania i centrum życiowym jest miasto (…). Na przedmiotowej nieruchomości tej zameldowana jest tylko 79 letnia matka Wnioskodawcy, która wymaga opieki Wnioskodawcy. Nieruchomość nie jest przez Wnioskodawcę wykorzystywana, a generuje tylko dodatkowe koszty utrzymania stąd wystąpiła konieczność wyzbycia się nieruchomości.
    2.  Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej udział we własności działki na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie to warunki? Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym? Odpowiedź: Uzyskanie przez kupującego („(…)” S.A.) prawomocnego pozwolenia na budowę.
    3.  Czy kupującemu zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy? Jeśli tak to należy wskazać w jakim zakresie. Odpowiedź: Tak, kupujący w ramach umowy przedwstępnej ma udzielone pełnomocnictwo z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracyjno-publicznymi oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń (warunki zabudowy, pozwolenie na budowę) w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych (przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej ect.).
    4.  Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na działce dokonywała/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, lub inne? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie? Odpowiedź: Nie, z umowy nie wynika obowiązek, czy też prawo do dokonywania inwestycji infrastrukturalnych.
    5.  Czy nabywca poniósł/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Odpowiedź: Rzeczowych nakładów finansowych nabywca nie poniósł, Wnioskodawcy nie są znane inne informacje.
3.  W jaki konkretnie sposób ww. działka, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, była/jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia na rzecz kupującego? Odpowiedź: Przedmiotowa działka była wykorzystywana na cele związane z działalnością rolniczą.
4.  Czy ww. działka przeznaczona do sprzedaży była wykorzystywana przez Wnioskodawcę, (przez cały okres jej posiadania tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste), jeśli tak to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie? Odpowiedź: Zgodnie z ad. 3, ponadto po podpisaniu umowy przedwstępnej („(…)” S.A.) zawarto z przyszłym kupującym dodatkowo umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, której przedmiotem jest dzierżawa na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony z czynszem (…) zł miesięcznie.
5.  Czy Wnioskodawca był/jest rolnikiem ryczałtowym oraz dokonywał sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie (działce), jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT? Odpowiedź: Tak, Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym, dokonywał sprzedaży produktów rolnych z własnej działalności w ramach umowy kupna-sprzedaży, korzystał ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT.
6.  Czy w stosunku do ww. działki, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, Wnioskodawca poczynił jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.), jeśli tak to jakie oraz kiedy i w jakim celu? Odpowiedź: Nie.
7.  Jaka była przyczyna podjęcia przez Wnioskodawcę decyzji o sprzedaży działki nr (…)? Odpowiedź: Zgodnie z ad. 2 pkt a) powyżej.
8.  Jakie działania marketingowe podjął Wnioskodawca w celu sprzedaży działki nr (…) będącej przedmiotem wniosku? Odpowiedź: Ogłoszenie zamieszczone w internecie (OLX), umieszczenie informacji o sprzedaży na przedmiotowej nieruchomości.
9.  W jaki sposób Wnioskodawca pozyskał kupującego na ww. działkę będącą przedmiotem wniosku np. ogłoszenia w prasie, internet, inny – jaki? Odpowiedź: Zgodnie z ad. 8 powyżej.
10.  Proszę jednoznacznie wskazać, czy w momencie sprzedaży opisanej we wniosku działki na rzecz kupującego, działka będzie stanowiła grunt zabudowany budynkami i/lub budowlami czy też będzie stanowiła teren niezabudowany? Odpowiedź: Tak, działka stanowiła i stanowi grunt zabudowany budynkami zabudowy zagrodowej. W przypadku gdy działka w momencie sprzedaży będzie zabudowana proszę wskazać:
    1.  Jakie konkretnie budynki i budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) będą się znajdować w momencie sprzedaży na ww. działce będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży. Odpowiedź: budynek mieszkalny jednorodzinny PKOB 1110, budynki gospodarstw rolnych PKOB 1271: (…), (…), (…) (pomieszczenie do przechowywania sprzętu).
    2.  Proszę o wskazanie jaki jest symbol PKOB poszczególnych budynków oraz budowli znajdujących się na ww. działce. Odpowiedź: Zgodnie z ad. 10 pkt a) powyżej.
    3.  Czy ww. obiekty (budynki i budowle) posadowione na ww. działce są trwale związane z gruntem? Odpowiedź: Tak.
    4.  Czy przy nabyciu lub wybudowaniu ww. budynków i budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Odpowiedź: Nie.
    5.  Kiedy (proszę wskazać daty) ww. budynki i budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania? Proszę podać odrębnie do każdego budynku i budowli. Odpowiedź: Dom mieszkalny (…) r, (…) (…) r., (…) (…) r., (…) (…) r.
    6.  Kiedy (proszę o podanie dat) miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu? Proszę podać odrębnie do każdego budynku i budowli lub ich części. Odpowiedź: Zgodnie z ad. 10 pkt e) powyżej.
    7.  Czy w odniesieniu do ww. budynków, budowli lub ich części znajdujących się na ww. działce będącej przedmiotem sprzedaży zostały poniesione/będą poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Informację należy podać odrębnie dla każdego obiektu, w którym dokonano ww. ulepszeń. Odpowiedź: W odniesieniu do ww. budynków i budowli nie zostały poniesione żadne nakłady na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.
    8.  Jeżeli poniesiono wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej należy wskazać, czy miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich ulepszeniu? Czy od ww. zajęcia (używania) do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informację należy podać odrębnie dla każdego obiektu, w którym dokonano ww. ulepszeń. Odpowiedź: Nie dotyczy.
    9.  Czy Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ww. budynków i budowli? Odpowiedź: Nie.
11.  Czy będąca przedmiotem sprzedaży działka była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak proszę wskazać jaka to działalność i na jakiej podstawie prawnej działalność ta korzystała ze zwolnienia. Odpowiedź: Działalność zwolniona zgodnie z ad. 5 powyżej, zwolnienie podmiotowe art. 113 ust. 1 ustawy VAT.
12.  Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości (lub udziały w nieruchomościach) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak to jakie? Odpowiedź: Nie.
13.  Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeśli tak to należy podać:
    
    1.  Ile i jakie to nieruchomości?
    2.  Kiedy i w jaki sposób Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości?
    3.  W jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Wnioskodawcę?
    4.  W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
    5.  Kiedy Wnioskodawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
    6.  Ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
    7.  Czy Wnioskodawca z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
    
    *   powyższych informacji należy udzielić odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości. Odpowiedź: Nie dotyczy.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytanie:

Czy przedmiot transakcji zbycia działki o nr ewidencyjnym (…) o obszarze (…) ha w skład której wchodzi zabudowa zagrodowa, teren użytków zielonych, teren użytków rolnych podlega opodatkowaniem podatkiem jeżeli nabywcą jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W opinii Wnioskodawcy w tej transakcji sprzedaży ww. działki nie powinno być podatku VAT powołując się na art. 5 ust. 1 ustawa o podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1, akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w (…) roku Wnioskodawca nabył od rodziców w formie darowizny zabudowane gospodarstwo rolne o powierzchni (…) ha (…) m, w skład którego wchodzi działka oznaczona jako teren zabudowy zagrodowej, teren użytków zielonych, teren użytków rolnych oraz ziemia orna i las. Działka jest zabudowana domem mieszkalnym z (…) r, (…) r., (…) r., (…) r., trwale związanych z gruntem. W chwili obecnej Wnioskodawca jest na etapie sprzedaży siedliska zagrodowego z zabudowaniami przeznaczeniem na działalność handlową. Z Nabywcą Wnioskodawca w dniu (…) 2019 roku podpisał przedwstępną umowę sprzedaży. Zawarcie docelowej umowy sprzedaży jest uzależnione od uzyskania przez nabywcę prawomocnego pozwolenia na budowę. Ponadto w ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwo z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracyjno-publicznymi oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń (warunki zabudowy, pozwolenie na budowę), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych (przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej ect.). Po podpisaniu umowy przedwstępnej Wnioskodawca zawarł z przyszłym kupującym dodatkowo umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, której przedmiotem jest dzierżawa na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony z czynszem (…) zł miesięcznie. Nabywca nie poniósł rzeczowych nakładów finansowych związane z ww. działką. Budynki posadowione na działce nr (…)w postaci domu mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynków gospodarstw rolnych: (…), (…) i (…), wybudowano odpowiednio w latach: (…), (…), (…) i (…). Pierwsze zasiedlenie/oddanie do użytkowania w ww. przypadkach miało miejsce w tych samych latach co wybudowanie. Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym i dokonywał sprzedaży produktów rolnych z własnej działalności w ramach umowy kupna-sprzedaży, korzystał ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż zabudowanej działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W celu rozstrzygnięcia powyższych wątpliwości Wnioskodawcy, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy dla opisanej transakcji Wnioskodawca występuje w roli podatnika podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie – jak już wcześniej wyjaśniono – Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną, w ramach której udzielił Nabywcy pełnomocnictwa, celem dokonywania w imieniu Strony szeregu czynności związanych z przedmiotową działką, dotyczących m.in. do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, uzyskania warunków technicznych, zmierzających do uzyskania finalnego pozwolenia na budowę.

Ponadto Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy ze Spółką, w której wyraził zgodę, na dysponowanie przez dzierżawcę działką na czas nieoznaczony w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.), przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy przedmiotowej działki o nr (…) wraz z zabudową, a za przedmiot dzierżawy ustalono kwotę, którą Dzierżawca zobowiązany jest płacić Wnioskodawcy, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa działka wraz z zabudową wydzierżawiana na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Dzierżawa przedmiotowej nieruchomości powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W opisie sprawy wskazano również, że przedmiotowa działka była wykorzystywana na cele związane z działalnością rolniczą. Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym i dokonywał sprzedaży produktów rolnych z własnej działalności. Okoliczności te wskazują na ścisłe związanie ww. działki z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością rolniczą (działalnością gospodarczą). W analizowanej sprawie należy zatem stwierdzić, że przedmiotem planowanej dostawy (sprzedaży) będzie działka stanowiąca składnik majątkowy służący prowadzeniu przez czynnego, zarejestrowanego podatnika VAT działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest działalność rolnicza.

Ponadto w przedmiotowej sprawie wystąpią inne istotne okoliczności, które wskazują, że sprzedaż ww. działki wraz z zabudową dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielanego pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, a także zawarcie określonych umów, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Zatem osoby trzecie, dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Strony.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe tj. sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr (…) wraz z zabudową, nie będzie dokonywana w ramach przysługującego Wnioskodawcy prawa do rozporządzania majątkiem, nie jest to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności, lecz stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu dla rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawcy wyrażonych w zadanym pytaniu, niezbędna jest ocena, czy transakcja sprzedaży przedmiotowej działki zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują bowiem dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt l0a zwalnia z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części (zwolnienie obligatoryjne), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt zabudowany będący przedmiotem sprzedaży, w tym także prawo wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333). Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca jest właścicielem działki oznaczonej jako działka nr (…) zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarstw rolnych: (…), (…) i (…). Opis zdarzenia przyszłego wskazuje, że od dnia wybudowania i oddania przedmiotowych budynków do użytkowania upłynęło ponad 2 lata oraz że w odniesieniu do budynków nie zostały poniesione żadne nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji powyższego, planowana sprzedaż budynków będzie spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu (działki nr (…)), na którym znajdują się ww. budynki również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tak więc skoro sprzedaż działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarstw rolnych: (…),(…) i (…) może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to tym samym bezzasadnym stało się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działki nr (…) wraz z zabudową będzie korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Odpowiadając więc wprost na pytanie Wnioskodawcy stwierdzić należy, że przedmiot planowanej transakcji zbycia tj. działka o nr ewidencyjnym (…) w skład której wchodzi tzw. „zabudowa zagrodowa” (opisane we wniosku budynki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednak korzysta ze zwolnienia od podatku. Bez znaczenia pozostaje to, czy „nabywcą jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą VAT”. Jak bowiem zostało wyjaśnione istotne są działania podejmowane przez Wnioskodawcę.

Tym samym Wnioskodawca trafnie wskazał, że w „transakcji sprzedaży ww. działki nie powinno być podatku VAT”, jednakże ze względu na wskazaną podstawę prawną stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej – przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn.zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.