Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-666/10/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-10-12
Teza: Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; kredyt-spłata kredytu; lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 lipca 2010 r. (data wpływu 12 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 17 czerwca 2008 r. dokonał Pan wraz z żoną sprzedaży mieszkania zakupionego w dniu 8 grudnia 2003 r., a więc przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia. Środki z tej sprzedaży przeznaczone zostały w ciągu dwóch lat na:

1.  wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego,
2.  zakup nowego lokalu mieszkalnego od developera – odebranego w tzw. stanie surowym „developerskim”,
3.  opłatę bieżących rat kredytu udzielonego na zakup lokalu (kredyt + odsetki),
4.  wykonanie w zakupionym lokalu niezbędnych do zamieszkania robót wykończeniowych.

Spłacony kredyt hipoteczny wzięty został w 2007 r. na pokrycie kredytu pobranego w 2003 r. na zakup lokalu. W okresie obciążenia kredytem pierwotnym, czyli w latach 2004 – 2007 korzystał Pan wraz z żoną z tzw. „ulgi odsetkowej”. Po spłacie tego kredytu w 2007 r. spłacając nowy kredyt nie kontynuowaliście Państwo odliczeń z ww. ulgi. Mimo to, z powodu korzystania z ulgi odsetkowej nie uwzględniono Wam spłaty kredytu jako wydatku na cele mieszkaniowe.

Wydatki na wykonanie robót wykończeniowych zostały uwzględnione tylko z okresu – po podpisaniu aktu notarialnego. Większość faktur zostało odrzuconych z uwagi na to, że zostały one wystawione z datą poprzedzającą akt notarialny. Jednakże wydatki te były dokonane po faktycznej zapłacie całej ceny mieszkania developerowi (13 listopada 2008 r.) a ściślej pomiędzy faktycznym odbiorem mieszkania (protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 25 marca 2009 r.) a datą podpisania aktu notarialnego (18 czerwca 2009 r.).

Mieszkanie było odebrane w tzw. stanie developerskim – bez posadzek, drzwi, podłóg, urządzeń sanitarnych, itp. i wymagało własnego wkładu, by móc w nim zamieszkać. W protokole zdawczo-odbiorczym zobowiązali się Państwo do wykonania wszystkich robót wykończeniowych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego (§ 2 pkt 2 protokołu), a sprzedający zobowiązał się do zawarcia z Państwem umowy notarialnej przeniesienia prawa własności na podstawie zawartej wcześniej przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży (§ 4 protokołu). O tym, że wydanie przedmiotowego lokalu w posiadanie nabywców już nastąpiło protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 25 marca 2009 r. i z tym dniem przeszły na nabywców wszelkie prawa, korzyści i ciężary z tym związane stanowi § 7 samego aktu notarialnego z dnia 18 czerwca 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy słusznie przyjęto, że przychód, który został wydatkowany na spłatę kredytu hipotecznego, przeznaczonego na spłatę kredytu pobranego na zakup mieszkania nie jest zwolniony z podatku, jeśli podatnik korzystał z ulgi odsetkowej, ale tylko w okresie obciążenia kredytem pierwotnym?
2.  Czy słusznie odrzucono wszystkie faktury dokumentujące zakupy mające na celu wykończenie lokalu mieszkalnego odebranego całkowicie w stanie surowym developerskim z uwagi na to, że wystawione zostały przed podpisaniem aktu notarialnego? I czy uznane mogą być za wydatki na cele mieszkaniowe, jeśli uzna się, że w istocie stanowiły one zakończenie na własny koszt budowy tego lokalu?

Zdaniem Wnioskodawcy, zastosowana tak rygorystyczna interpretacja przepisów jest zupełnie nieuzasadniona, zarówno w zakresie nieuznania wcześniejszej spłaty kredytu, jak i odrzucenia niektórych wydatków związanych z wykończeniem mieszkania, a dokonanych przed podpisaniem aktu notarialnego. Według Wnioskodawcy ustawodawca nie przewidział dodatkowych kryteriów ograniczających możliwość skorzystania z przedmiotowej ulgi, a więc nie można stosować w praktyce ograniczeń, które nie wynikają wprost z ustawy.

I tak wiadomym jest, że rzeczywiście nie można zwolnić się z podatku przy korzystaniu z ulgi odsetkowej. Jednak dotyczy to tylko i wyłącznie sytuacji, w której kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczy się na spłatę kredytu w oparciu o który korzystano z ulgi odsetkowej. Celem spłaconego kredytu było pokrycie wcześniej pobranego kredytu przeznaczonego na spłatę mieszkania. Zgodnie z wyrokiem WSA w Łodzi z dnia 5 marca 2008 r. I SA/Łd 1135/2007: „podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, chyba, że owa spłata następuje w celu nabycia innej nieruchomości lub prawa służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika”. Wnioskodawca wskazuje, że sprzedając mieszkanie z żoną ich celem był zakup większego i niestety znacznie droższego mieszkania. W związku z powiększeniem się rodziny sprzedawane mieszkanie stało się mniej komfortowe. Poza tym mieszkanie przechodziło na własność innej osoby zatem obowiązkiem było zwolnienie obciążonej hipoteki, co mogło nastąpić poprzez wcześniejszą spłatę kredytu.

Odnosząc się do wydatków poniesionych na wykończenie mieszkania przed podpisaniem aktu notarialnego Wnioskodawca podkreśla, że mieściły się one w obowiązującym prawnie 2 letnim okresie wydatkowania. W dniu 25 marca 2009 r. został spisany protokół zdawczo-odbiorczy na okoliczność wydania i przekazania lokalu mieszkalnego objętego przedwstępną umową sprzedaży z dnia 14 lipca 2008 r. Realizowana inwestycja nie przewidywała wykonania ostatniej warstwy wykończeniowej posadzek (panele podłogowe), montażu drzwi i ościeżnic wewnętrznych z wyjątkiem drzwi wejściowych antywłamaniowych, montażu urządzeń sanitarnych, białego montażu oraz opraw oświetleniowych, montażu kuchenki elektrycznej, wykonania okładzin na ścianach. Realizator inwestycji – Spółdzielnia Mieszkaniowa – przerzuciła obowiązek dokończenia realizowanej inwestycji na kupującego. W tym celu wydane zostało kupującym przed zawarciem aktu notarialnego mieszkanie. Wówczas to protokół zdawczo-odbiorczy wraz z umową przedwstępną jako dokumenty stanowiły tytuł prawny do mieszkania, respektowane m.in. przez zakład energetyczny przy doprowadzaniu licznika energii elektrycznej.

Wnioskodawca zauważa, że z ustawy wprost nie wynika, że własność musi być udokumentowana poprzez akt notarialny. Przepisy dokładnie nie precyzują tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy Kodeks cywilny zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia prawa własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Umowa przedwstępna sprzedaży i protokół zdawczo-odbiorczy winny być tak samo jak akt notarialny uwzględnione jako dokumenty potwierdzające zakup i nałożony na podatnika obowiązek wykończenia na własny koszt mieszkania, choćby z uwagi na wspomniany zapis w akcie notarialnym (§ 7 aktu notarialnego), z którego wynika, że w dniu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkanie przeszło w posiadanie Wnioskodawcy wraz z małżonką i z tym dniem też przeszły wszelkie prawa, korzyści i ciężary z tym związane.

Poza tym zgodnie z treścią wyroku WSA w Białymstoku z dnia 18 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Bk 542/09 wydatki poniesione na wykończenie lokalu mieszkalnego oddanego przez developera w stanie niewykończonym (surowym) mieszczą się w pojęciu wydatków poniesionych na budowę lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ocenie Sądu bezsprzeczne jest, iż roboty mające na celu wykończenie lokalu mieszkalnego, tj. lokalu oddanego przez developera w stanie niewykończonym (surowym) polegające na wykonaniu w zakupionym lokalu mieszkalnym podstawowych robót wykończeniowych umożliwiających korzystanie z lokalu w postaci m.in. równania ścian i sufitów z malowaniem, ułożenia glazury i terakoty, wykonania podłóg, zakup i montaż drzwi stanowią w istocie zakończenie budowy tego lokalu. W konsekwencji są one wydatkami na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

przeznaczonych na cele rekreacyjne,4.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

W myśl art. 21 ust. 2a ustawy przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Stosownie do art. 21 ust. 16 ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Wyliczenie zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 2 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza możliwości wydatkowania otrzymanych środków pieniężnych na wyłącznie jeden cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w związku z tym przeznaczenie w części przychodu na cele wskazane w tym przepisie także korzysta ze zwolnienia.

Natomiast warunkiem skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy jest wydatkowanie przychodu otrzymanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem aby możliwe było skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w umowie kredytu (pożyczki) powinno być wyraźnie wskazane, iż udzielony został na tzw. cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Bez znaczenia pozostaje natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy.

Dodatkowo podkreślenia wymaga funkcjonowanie tzw. ulgi na cele mieszkaniowe w polskim systemie podatkowym na zasadzie – podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia – wyjątku od zasady powszechności opodatkowania (określonej w art. 84 Konstytucji RP). Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 17 czerwca 2008 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny zakupiony w dniu 8 grudnia 2003 r. Środki uzyskane z tej transakcji przeznaczone zostały w ciągu dwóch lat na spłatę kredytu hipotecznego, zakup lokalu mieszkalnego od developera, spłatę bieżących rat kredytu udzielonego na zakup lokalu oraz wykonanie, w nowo zakupionym mieszkaniu, niezbędnych robót wykończeniowych.

Spłacony kredyt hipoteczny został zaciągnięty w 2007 r. na pokrycie kredytu pobranego w 2003 r. na zakup lokalu. W okresie obciążenia kredytem pierwotnym, czyli w latach 2004 – 2007 Wnioskodawca korzystał z tzw. „ulgi odsetkowej”. Po spłacie tego kredytu w 2007 r. spłacając nowy kredyt nie kontynuował odliczeń z ww. ulgi.

Ponadto Wnioskodawca poniósł wydatki na roboty wykończeniowe, które zostały dokonane pomiędzy faktycznym odbiorem mieszkania (protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 25 marca 2009 r.) a datą podpisania aktu notarialnego (18 czerwca 2009 r.).

Należy zaznaczyć, że katalog zawierający cele – na które musi być zaciągnięty kredyt lub pożyczka, aby przysługiwało podatnikowi z mocy ustawy zwolnienie przedmiotowe – wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ma charakter zamknięty. Zatem zwolnienie to nie dotyczy przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione, w tym również na spłatę kredytu refinansowego.

Bez znaczenia jest w tym wypadku fakt, że kredyt refinansowy zaciągnięty został na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe.

Przenosząc zatem stan faktyczny na grunt wyżej powołanych przepisów należy uznać, iż spłata kredytu refinansowanego zaciągniętego w 2007 r. nie stanowi wydatku na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w związku z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, a co za tym idzie, przychód w tej części nie może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawca nie dokonał bowiem spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie samej inwestycji mieszkaniowej, lecz spłaty kredytu zaciągniętego na spłatę innego zobowiązania (kredytu). Takiego zaś przeznaczenia środków nie przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazuje, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy w części wydatkowanej na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jak wynika ze stanu faktycznego, Wnioskodawca nabył nowy lokal mieszkalny od developera, czyli samodzielny lokal w wybudowanym budynku. Zatem w tej sytuacji trudno mówić o budowie, czy dokończeniu budowy. Przepisy prawa budowlanego nie wymieniają lokalu mieszkalnego jako odrębnej inwestycji budowlanej.

Natomiast w przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na remont lub modernizację lokalu (budynku) mieszkalnego ustawodawca wymaga, aby wydatki te dotyczyły własnego lokalu lub budynku.

Jednocześnie art. 21 ust. 16 precyzuje, iż pod pojęciem własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Uznać zatem należy, że ze zwolnienia mogą korzystać wyłącznie środki faktycznie wydatkowane na wykonanie prac remontowych i modernizacyjnych – w tym również wykończeniowych we własnym lokalu mieszkalnym, tj. dokonanych po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do lokalu.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Najważniejsze znaczenie ma jednak treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może otrzymać we władanie lokal mieszkalny, zapłacić część lub całość ceny.

Zaznacza się, iż przedwstępna umowa sprzedaży, nie stanowi dokumentu, na podstawie którego można stwierdzić własność nieruchomości. Moment przeniesienia prawa własności również w prawie podatkowym musi być określony w zgodzie z normami prawa rzeczowego. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa przedwstępna, ani protokół zdawczo-odbiorczy nie przenoszą własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, a art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Zgodnie z powyższym artykułem umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. W myśl art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego – jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

Dlatego też przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowany na wykończenie mieszkania zakupionego od developera, pomiędzy odbiorem mieszkania na podstawie protokółu zdawczo-odbiorczego a podpisaniem aktu notarialnego, nie będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Wydatki te poniesione przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości nie mieszczą się bowiem w dyspozycji ww. przepisu.

Nadto, mając na uwadze, iż wskazana we wniosku nieruchomość stanowi wspólną własność Pana i żony, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić – również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Natomiast żona, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.