Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-922/11-3/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-12-28
Teza: Wnioskodawczyni ma prawo do odliczenia rat kapitałowo-odsetkowych za okres od sierpnia 2006 do sierpnia 2008 r. w wysokości 50%, tj. do wysokości swojego udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 27.09.2011 r. (data wpływu 28.09.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28.09.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 24.08.2006 r. sprzedała swoją nieruchomość i skorzystała z ulgi, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 nabywając inną nieruchomość w udziale 50% z osobą, z którą nie miała i nie ma wspólności majątkowej.

W rozliczeniu PIT-23 z tytułu rozliczenia sprzedaży nieruchomości Urząd Skarbowy przychyla się do uwzględnienia rat kapitałowo-odsetkowych tylko w wysokości 50% za okres od sierpnia 2006 do sierpnia 2008 r., ponieważ uznał, iż Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości i współkredytobiorcą kredytu hipotecznego na zakup tejże nieruchomości.

W rozliczeniu PIT-23 z tytułu rozliczenia sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni przedłożyła do Urzędu Skarbowego faktury na zakup materiałów budowlanych, jak również umowy z wykonawcami oraz pokwitowania opatrzone własnoręcznie podpisem odbioru gotówki za poszczególne etapy prac budowlanych, jak również potwierdzenia wypłat gotówkowych z Jej rachunku bankowego pokrywające się z datami wypłat gotówkowych dla wykonującego ww. prace adaptacyjne w budynku, który zakupiła.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawczyni doprecyzowała swój wniosek, informując, że nieruchomość w W. która została sprzedana w 2006 r. została wykupiona od Gminy w 2002 r. Druga nieruchomość została nabyta w 2006 r., jest to współwłasność przy udziale 50% z osoba, z którą formalnie Wnioskodawczyni nie pozostaje w związku małżeńskim.

Współkredytobiorcą jest Wnioskodawczyni oraz osoba trzecia, z którą nie pozostaje w związku małżeńskim. Ponadto Wnioskodawczyni nie korzystała i nie korzysta z ulgi odsetkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy Wnioskodawczyni ma prawo do odliczenia rat kapitałowo-odsetkowych za okres od sierpnia 2006 r. do sierpnia 2008 r. w wysokości 100%?
2.  Czy Urząd Skarbowy powinien uwzględnić umowę odręcznie spisaną z wykonawcą (osobą fizyczną , która nie wiadomo, czy w tym czasie prowadzi działalność gospodarczą), plus pokwitowania kwot otrzymanych za poszczególne miesiące, etapy prac murarskich, tynkarskich, itp. zgodnie z przedłożonym oryginałami umowy, pokwitowaniami wpłat chronologicznie wg dat?

Odpowiedź na pytanie pierwsze stanowi przedmiot niniejszej interpretacji podatkowej. Odpowiedź na pytanie drugie zostanie udzielona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zdaniem Wnioskodawcy, raty kapitałowo-odsetkowe na poczet spłaty kredytu hipotecznego były opłacane wyłącznie w 100 % wyłącznie z jej rachunku bankowego.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż przedłożyła w Urzędzie Skarbowym umowę kredytową z rachunkiem konta bankowego, na które winny być wpłacane comiesięczne raty kredytu. Wnioskodawczyni przedłożyła również oryginalne wyciągi z konta bankowego (potwierdzające dane Wnioskodawczyni, jako wpłacającego) kwoty tytułem spłaty kredytu.

W opinii Wnioskodawczyni ma prawo do uwzględnienia ulgi wysokości faktycznie poniesionych wydatków na poczet spłaty kredytu, a nie tylko w udziale ½, ponieważ w ww. okresie raty były opłacane wyłącznie przez Nią.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w 2006 r. dokonała odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w 2002 r.

Dokonując oceny skutków podatkowych zbycia przedmiotowej nieruchomości, należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części,\- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Natomiast w myśl przepisu art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r. przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele i w terminie określonym w ustawie. Bez wątpienia spłata kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), tj. m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów stanowi cel mieszkaniowy.

Dokonując jednakże analizy powołanych wyżej przepisów w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, iż dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia, czy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek odrębny Wnioskodawczyni może podlegać zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona będzie na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z inna osobą, z która nie miała i nie ma wspólności majątkowej.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy.

Mając zatem na względzie opisane powyżej uregulowania prawne jak i ujęty we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nie przysługuje prawo do zwolnienia z opodatkowania całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię i inna osobę.

To oznacza, że udziały w nieruchomości na sfinansowanie której został zaciągnięty w dniu kredyt, Wnioskodawczyni i osoba trzecia, nabyli do majątków odrębnych. Kredyt, który zaciągnęli wspólnie służył nabyciu udziału w nieruchomości przez każdego z nich, do majątków odrębnych. Tym samym oczywistym jest, że celem zaciągniętego kredytu nie było tylko nabycie udziału przez Wnioskodawczynię, ale również nabycie udziału przez osobę trzecią.. W chwili zaciągania kredytu był on zaciągany na realizację również cudzych potrzeb mieszkaniowych a nie tylko potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Umowa zawarta była na realizację celów mieszkaniowych nie tylko Wnioskodawczyni.

Tym samym Wnioskodawczyni dokona spłaty kredytu udzielonego na realizację zarówno własnego, jak i cudzego celu mieszkaniowego. Cel mieszkaniowy zostanie zatem spełniony jedynie w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię, na nabycie udziału w nieruchomości, w takiej części, jaka proporcjonalnie odpowiada jej udziałowi określonemu w nieruchomości zakupionej razem z osoba trzecią.

Organ nie kwestionuje, iż spłaty kredytu dokonuje Wnioskodawczyni, może więc Ona spłacić kredyt w całości, ale nie przysługuje Jej prawo do przedstawienia całej kwoty spłaty kredytu zaciągniętego na mieszkanie, jako przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe. Kredyt realizował w chwili jego zaciągania także cudzy cel mieszkaniowy, tj. drugiej osoby.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) omawianej ustawy jest fakt wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie.

Nadmienić należy również, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Kwestia wydatkowania środków pieniężnych powinna być jednak dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur, dowodów bankowych potwierdzających spłatę kredytu oraz innych dowodów zasługujących na wiarę.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni ma prawo do odliczenia rat kapitałowo-odsetkowych za okres od sierpnia 2006 do sierpnia 2008 r. w wysokości 50%, tj. do wysokości swojego udziału w nieruchomości

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.