Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.160.2017.3.JKu
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-25
Teza: skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; spółki; zbycie
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1-art. 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 1 czerwca 2017 r. (data wpływu – 5 czerwca 2017 r.), uzupełnionym 1 sierpnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 czerwca 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 14 lipca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.269.2017.1.MD, 0111-KDIB4.4014.160.2017.2.JKU wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 1 sierpnia 2017 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: T. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: A. s.a.r.l. (Kupujący, Nabywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

T.Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest czynnym podatnikiem VAT z siedzibą w W. (dalej: Spółka lub Zbywca, Sprzedający). Działalność Spółki polega na zarządzaniu i komercyjnym wynajmowaniu nieruchomości biurowej położonej w W. przy ul. G.

Jedynym wspólnikiem Zbywcy, posiadającym 100% udziałów, jest K. GmbH Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego (dalej: Wspólnik) z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec. Wspólnik nabył własność udziałów w Spółce w wyniku umowy sprzedaży zawartej 1 grudnia 2016 r. z niemiecką spółką S. GmbH (dalej: S.), która zarządzała w Polsce majątkiem niemieckiego funduszu inwestycyjnego o charakterze obligacyjnym SEB Global Property Fund (dalej: SEB GPF). Przeniesienie udziałów w Spółce na Wspólnika było elementem większej restrukturyzacji, jakiej S. dokonał w tym czasie.

Spółka zamierza zbyć wspomnianą nieruchomość położoną w W., obejmującą:

1.  prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 5/2 i 7/1,
2.  prawo własności budynku, mającego charakter budynku biurowego, wzniesionego na ww. działkach o nr 5/2 i 7/1 przy ul. Grójeckiej 5, którego częścią jest podziemny parking (innymi słowy, parking podziemny znajduje się w obrysie budynku),
3.  budowle, takie jak: utwardzony dziedziniec (na którym znajdują się także naziemne miejsca parkingowe, pozostające do dyspozycji najemców i ich gości oraz dostawców zewnętrznych np. kurierów; miejsca te nie są jednak formalnie wynajmowane, a do tej pory służyły głównie potrzebom związanym z krótkoterminowym postojem przez wspomnianych dostawców), chodniki, ogrodzenie, przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, jak również inne nakłady i urządzenia (maszyny/wyposażenie, takie jak klimatyzacja, szlabany wjazdowe) związane z ww. budynkiem, a także wszelkie przynależności nieruchomości.

Wraz z budynkiem i budowlami przeniesione zostaną na Nabywcę także ruchomości i wyposażenie, które nie należą to osób trzecich (najemców) oraz wszystkie prawa z rękojmi i gwarancji wynikające z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych nieruchomości. W dalszej części wniosku wszystkie przenoszone składniki opisane w powyższym akapicie są zwane łącznie jako „Nieruchomość”. Dodatkowo, wymienione w powyższym akapicie budynek i budowle, wchodzące w skład Nieruchomości, mogą być w dalszej części wniosku odrębnie zwane „Budynkiem i Budowlami”.

Nieruchomość od Zbywcy zamierza nabyć A. S.a.r.l., spółka utworzona i działająca zgodnie z prawem Wielkiego Księstwa Luksemburga, z siedzibą w Wielkim Księstwie Luksemburga (dalej: Nabywca, Kupujący). Rzeczywisty ośrodek zarządzania oraz siedziba Nabywcy w chwili przeniesienia przez Spółkę własności Nieruchomości na jego rzecz będą się znajdowały na terytorium Wielkiego Księstwa Luksemburga. Nabywca został utworzony 4 kwietnia 2017 r.

Przedmiotem działalności Nabywcy jest, w szczególności, obejmowanie udziałów w jakiejkolwiek formie w przedsiębiorstwach luksemburskich lub zagranicznych, nabywanie i zbywanie papierów wartościowych, obligacji, wierzytelności, a także posiadanie, administrowanie, rozwijanie i zarządzanie swoim portfelem. Nabywca może uczestniczyć w tworzeniu, rozwoju i zarządzaniu wszelkiego rodzaju przedsiębiorstw, podejmować wszelkie działania kontrolne i nadzorcze, jak również dokonywać wszelkich operacji finansowych oraz operacji na ruchomościach i nieruchomościach.

W Dziale III ksiąg wieczystych prowadzonych dla ww. działek gruntu ujawniono, że na obu działkach ustanowiono prawo nieodpłatnego użytkowania na rzecz przedsiębiorstw zajmujących się dostawą mediów. Dodatkowo, działka o numerze 5/2 obciążona jest nieodpłatną służebnością przejścia i przejazdu ustanowioną na czas nieograniczony na rzecz H. Sp. z o.o.

Celem przedstawienia pełnego stanu faktycznego, Zbywca i Nabywca wskazali, że w toku prac przygotowawczych do planowanej przez nich transakcji sprzedaży Nieruchomości ujawniona została możliwość przekroczenia granicy ww. działek gruntu przy wzniesieniu Budynku. Na dzień złożenia niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej wskazana okoliczność jest jeszcze weryfikowana. Niemniej, dla uniknięcia wątpliwości, w razie gdyby przekroczenie granicy sąsiadującej działki gruntu zostało potwierdzone, Zbywca i Nabywca wskazują, że wnioskują niniejszym o potwierdzenie skutków podatkowych zbycia także tej części Budynku, jaka została wzniesiona na sąsiedniej działce gruntu.

Po zbyciu Nieruchomości w Spółce pozostaną głównie następujące składniki (tj. nie będą one przedmiotem transakcji z Nabywcą):

*   tajemnice handlowe Spółki,
*   firma,
*   księgi rachunkowe i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją ściśle związaną ze zbywaną Nieruchomością,
*   rachunki bankowe,
*   zobowiązanie z tytułu pożyczki udzielonej Spółce przez Savills w imieniu SEB GPF (choć pożyczka ta zostanie zapewne po dniu transakcji spłacona ze środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości),
*   środki pieniężne w kasie/na rachunkach bankowych – z wyjątkiem depozytów od najemców, które przejdą na Nabywcę,
*   środki pieniężne ze zbycia Nieruchomości,
*   zawarte umowy dotyczące Nieruchomości, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę, do czasu ich rozwiązania po sprzedaży Nieruchomości,
*   zawarte umowy z podmiotami trzecimi, a dotyczące bieżącej działalności operacyjnej Spółki (niedotyczące bezpośrednio Nieruchomości), takie jak umowy na prowadzenie obsługi księgowej, świadczenie usług doradztwa podatkowego.

Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości dokona rejestracji dla celów podatku od towarów i usług (jako podatnik VAT czynny) i w związku z tym na moment sprzedaży Nieruchomości, będzie on zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Po nabyciu przez Nabywcę, wskazane Budynek i Budowle będą nadal eksploatowane (wynajmowane na cele komercyjne), choć nie jest wykluczone, że w przyszłości mogą one zostać także odsprzedane lub zbyte w innej formie. Najem przejętej Nieruchomości oraz innych nabytych przez Nabywcę nieruchomości w Polsce spowoduje, że będzie on posiadał w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności dla celów podatku od towarów i usług.

Przedmiotem złożonego wniosku jest traktowanie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.

Spółka nabyła opisywaną Nieruchomość w wyniku postępowania likwidacyjnego swojej spółki-córki S.C.D. Sp. z o.o. w likwidacji (dalej: SCD). Aktem notarialnym z 20 listopada 2014 r. zawarta została pomiędzy SCD a Zbywcą umowa przenosząca przedsiębiorstwo SCD tytułem podziału majątku polikwidacyjnego, który w całości przypadł Spółce jako jedynemu wspólnikowi SCD. Przeniesione przedsiębiorstwo obejmowało m. in. prawo użytkowania wieczystego ww. działek gruntu przy ul. G. wraz z prawem własności Budynku, budowli i urządzeń posadowionych na ww. działkach gruntu (wraz z infrastrukturą), ruchomości, środki pieniężne, wierzytelności (w tym z gwarancji budowlanych, umów serwisowych i ubezpieczenia, a także z umów najmu oraz z ich zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowych i ubezpieczeniowych, kaucji gwarancyjnych i oświadczeń patronackich), dokumenty rachunkowe, informacje handlowe, prawa własności intelektualnej (w tym majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów budowlanych), jak również określone zobowiązania. Intencją SCD i Zbywcy było również przeniesienie na drugi wskazany podmiot wszelkich praw i obowiązków z umów rachunków bankowych SCD prowadzonych w związku z przedsiębiorstwem tej spółki. Dodatkowo, w ww. akcie notarialnym SCD przelało na Spółkę wszelkie wierzytelności z umów najmu, w tym wierzytelności istniejące 20 listopada 2014 r. i wierzytelności przyszłe.

Polikwidacyjne przeniesienie przedsiębiorstwa SCD na Zbywcę nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z dyspozycją art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Spółka uzyskała interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego, wydaną 28 marca 2014 r. przez Ministra Finansów – Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, w której potwierdzono, że wydane składniki majątku SCD stanowiły przedsiębiorstwo w rozumieniu przywołanego powyżej przepisu ustawy o podatku od towarów i usług (sygn. IPPP2/443-33/14-2/RR).

Zgodnie z najlepszą wiedzą Zbywcy i Nabywcy, Budynek i Budowle nigdy nie były przedmiotem podlegającej podatkowi od towarów i usług dostawy towarów – innymi słowy, nigdy dotąd nie zostały zbyte w drodze umowy przenoszącej ich własność (np. umowy sprzedaży). Od momentu wybudowania Budynek i Budowle były własnością SCD (pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane dla SCD).

Status obecny

Wszystkie powierzchnie w Budynku w okresie od jego wybudowania do maja 2015 r. były choć raz wynajęte w ramach umów najmu podlegających podatkowi od towarów i usług, z wyjątkiem części powierzchni pierwszego piętra Budynku, która dotąd nie znalazła najemcy (dalej: Powierzchnia niewynajęta).

Najemcy, którzy zawarli umowy ze Zbywcą, płacą od wynajętej powierzchni w Budynku czynsz, który jest dodatkowo powiększany o przypisany najemcy udział w powierzchni wspólnej Budynku.

Od momentu nabycia Nieruchomości, Spółka poniosła w stosunku do Budynku i Budowli wydatki o charakterze „fit-out”, tj. wydatki na dostosowanie wynajmowanych komercyjnie powierzchni do potrzeb konkretnego najemcy. Od wydatków tych przysługiwało Zbywcy, co do zasady, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niektóre z tych wydatków Spółka potraktowała jako wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Niemniej, wartość poniesionych z tego tytułu wydatków kumulowanych od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę (listopad 2014 r.) nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku ani Budowli. Spółka nie przewiduje też, aby wydatki na ulepszenie Budynku lub Budowli przekroczyły 30% ich wartości początkowej na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomości do Nabywcy.

Zainteresowany będący stroną postępowania wskazał ponadto, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Spółki jako dział, oddział czy wydział. Aktywa będące przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy nie są również wydzielone organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Spółki. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do tych aktywów. W chwili obecnej funkcjonuje co prawda dokument – regulamin Budynku (dalej: „Regulamin”), stanowiący załącznik do podpisywanych przez Spółkę umów najmu. Regulamin jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni Budynku. Regulamin nie jest natomiast dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz Zbywcy.

Ze względu na to, iż Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Spółki, stąd przychody i koszty działalności operacyjnej raportowane w rachunku zysków i strat przez Spółkę dotyczą bezpośrednio Nieruchomości. Na majątek Spółki składają się wyłącznie Nieruchomość, środki pieniężne, ale także pojawiają się odpowiednio należności (na dzień dzisiejszy nie jest możliwe określenie, czy takie należności będą występowały na dzień transakcji, jednak w związku z faktem, że przedmiotowa Nieruchomość jest wynajmowana na bieżąco i umowy najmu nie zostaną wypowiedziane, z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że niektóre z czynszów należnych nie będą na dzień transakcji jeszcze uregulowane). Spółka nie prowadzi innej działalności poza wynajmem Nieruchomości.

Bieżący operacyjny zarząd Nieruchomością oraz prowadzenie ksiąg rachunkowych (w tym rozliczeń podatkowych) zlecono zewnętrznym podmiotom. Zbywca jest także stroną umów w zakresie dostawy mediów na potrzeby Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami odpowiednich umów zawartych z najemcami, koszty z tego wynikające są następnie – co do zasady – refakturowane na najemców.

Spółka nie zatrudnia i na moment transakcji nie planuje zatrudniać żadnych pracowników w Polsce. Spółka nie posiada żadnych znaków handlowych, licencji, patentów ani zezwoleń administracyjnoprawnych.

Planowana transakcja

Planowana transakcja odbywa się w ramach szerszej transakcji na podstawie podlegającej niemieckiemu prawu umowy ramowej zawartej 28 kwietnia 2017 r. („Umowa Ramowa”). Na mocy Umowy Ramowej Nabywca i inne spółki z grupy kapitałowej Nabywcy nabędą od Zbywcy, ale także od innych spółek powiązanych ze Zbywcą oraz S., szereg nieruchomości i spółek nieruchomościowych znajdujących się w różnych jurysdykcjach. Nabywca nabędzie w sumie 7 nieruchomości położonych w Polsce, w tym Nieruchomość.

W stosunku do pozostałych 6 nieruchomości położonych w Polsce, Nabywca oraz ich obecni właściciele wystąpili z odrębnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych. Niniejszy wniosek dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług oraz w podatku od czynności cywilnoprawnych zbycia Nieruchomości.

Nabywca i Zbywca zawarli 4 maja 2017 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której, z zastrzeżeniem pewnych zdarzeń tam przewidzianych, Nabywca i Zbywca zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Na mocy umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, dojdzie do przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w zamian za zapłatę umówionej ceny. W ramach planowanej transakcji, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Spółki. Dodatkowo, zgodnie z ustaleniami stron transakcji, Spółka, jako integralną część Budynku i Budowli i ich wartości, przeniesie na Nabywcę wszystkie prawa z rękojmi i gwarancji wynikające z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości, jak również gwarancje bankowe i depozyty związane z umowami najmu.

W ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę jakiekolwiek należności czy też zobowiązania Zbywcy związane z Budynkiem i Budowlami (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z warunków umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi, dotyczącymi zbywanej Nieruchomości, np. z tytułu dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi technicznej etc.). Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Zbywcę i Nabywcę odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości i stroną stosownych umów. Dodatkowo, w ramach transakcji nie przejdą na Nabywcę umowy o zarządzanie oraz ubezpieczenia dotyczące Budynku i Budowli.

W związku z przeprowadzeniem transakcji może się jednak zdarzyć, że część kosztów/opłat związanych z Nieruchomością, zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Zbywcy (choć będą one dotyczyły okresu po dniu transakcji) oraz że część kosztów/opłat zostanie uregulowana już przez lub na rzecz Nabywcy (choć będą one dotyczyły okresu, w którym Nieruchomość należała jeszcze do Zbywcy) (dalej: „Koszty rozdzielone”). Koszty rozdzielone mogą dotyczyć następujących aspektów:

*   jakichkolwiek kosztów dotyczących Nieruchomości, czynszów i/lub zwrotów kosztów dodatkowych już zapłaconych – zgodnie z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości;
*   podatków lub opłat należnych związanych z użytkowaniem wieczystym.

Wysokość rozliczeń z tytułu Kosztów rozdzielonych zostanie ustalona w drodze porozumienia Zbywcy z Nabywcą i będzie podstawą do uregulowania wzajemnych zobowiązań.

Przeprowadzenie transakcji będzie się wiązać z rozwiązaniem/wypowiedzeniem lub cesją wybranych umów związanych z Nieruchomością (m.in. umów z dostawcami mediów, umowy o zarządzanie), których obecnie stroną jest Spółka, a które dotyczą Nieruchomości. W przypadku niektórych umów, w tym w szczególności tych dotyczących usług telekomunikacyjnych, czynności takie z uwagi na ograniczenia po stronie dostawców (w tym procedury wewnętrzne tych dostawców) zostaną dokonane już po dacie sprzedaży Budynku i Budowli i w związku z tym efektywnie Nabywca może zawrzeć lub wejdzie w prawa i obowiązki z takich umów już po dacie przejścia Nieruchomości na Nabywcę. Taką konieczność utrzymania wybranych umów wymuszają zasady bezpieczeństwa w stosunku do Nieruchomości (np. systemy bezpieczeństwa wymagają stałego łącza dostarczanego przez usługodawcę i brak świadczenia usługi wiązałby się z brakiem możliwości monitorowania zagrożeń), ale także procedury wewnętrzne tych partnerów handlowych (dostawców usług).

Spółka jest też stroną (jako zlecający) umowy o zarządzanie Nieruchomością, która to umowa zostanie rozwiązana. W przypadku rozwiązania, odpowiednia nowa umowa (lub umowy) w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę, po dokonaniu nabycia.

Oznacza to, że prawne zobowiązania wynikające z dotychczas istniejących umów co do zasady nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Budynku po dokonaniu transakcji będzie więc leżeć w gestii Nabywcy, który albo przejmie dotychczasowe umowy, albo zawrze nowe umowy według własnego uznania. Nie można przy tym wykluczyć, że Nabywca zawrze te umowy z dotychczasowymi dostawcami Spółki.

W ramach transakcji nie nastąpi również przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek pracowników Zbywcy, gdyż jak wspomniano Spółka nie zatrudniała i nadal nie zatrudnia pracowników w Polsce.

Co więcej, transakcja nie będzie obejmować również tajemnic handlowych Spółki, ksiąg i pozostałej dokumentacji handlowej, firmy (choć Nabywca nadal zapewne posługiwać się będzie niezarejestrowaną, będącą jednak w użyciu/rozpoznawaną na rynku nazwą Budynku), czy środków pieniężnych na rachunku bankowym (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez dotychczasowych najemców, które przejdą na Nabywcę). Na dzień planowanej transakcji, Spółka będzie w dalszym ciągu zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponadto, Spółka i Nabywca zamierzają w stosunku do planowanej transakcji dotyczącej Nieruchomości złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przeniesienie własności Budynku i Budowli w ramach transakcji nie zmieni modelu biznesowego wykorzystania Budynku i Budowli, tj. nadal będą to wynajmowane komercyjnie powierzchnie biurowe, a więc działalność opodatkowana podatkiem od towarów i usług (zastosowanie znajdą właściwe stawki podatku od towarów i usług).

Po dniu transakcji, ale przed upływem terminów związanych z odpowiedzialnością Zbywcy, wynikających z umów dotyczących sprzedaży Nieruchomości, Zbywca nie ulegnie likwidacji ani rozwiązaniu. Po upływie ww. terminów nie jest natomiast wykluczone, że Zbywca ulegnie rozwiązaniu/likwidacji.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 28 lipca 2017 r. (data wpływu do Organu – 1 sierpnia 2017 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji znak: 0111-KDIB3-2.4012.269.2017.2.MD obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (dokonane w formie umowy sprzedaży) spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla którejkolwiek ze stron transakcji?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ przywołał poniżej stanowisko Zainteresowanych odnoszące się wyłącznie do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Zainteresowanych, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (dokonane w formie umowy sprzedaży) nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla którejkolwiek ze stron transakcji.

Zainteresowani wskazali, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ww. ustawy zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego – do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zbywcy i Nabywcy, skoro dostawa Nieruchomości dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatku od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano już powyżej), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) przedmiotowej ustawy. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani powołali się na interpretacje indywidualne oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z 22 sierpnia 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.269.2017.2.MD.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2 %, a od umowy sprzedaży praw majątkowych – 1% (art. 7 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy).

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć składniki majątkowe, zwane we wniosku ogólnie Nieruchomość, położone w W., obejmujące:

1.  prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 5/2 i 7/1,
2.  prawo własności budynku, mającego charakter budynku biurowego, wzniesionego na ww. działkach o nr 5/2 i 7/1 przy ul. Grójeckiej 5, którego częścią jest podziemny parking (innymi słowy, parking podziemny znajduje się w obrysie budynku),
3.  budowle, takie jak: utwardzony dziedziniec (na którym znajdują się także naziemne miejsca parkingowe, pozostające do dyspozycji najemców i ich gości oraz dostawców zewnętrznych – np. kurierów; miejsca te nie są jednak formalnie wynajmowane, a do tej pory służyły głównie potrzebom związanym z krótkoterminowym postojem przez wspomnianych dostawców), chodniki, ogrodzenie, przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, jak również inne nakłady i urządzenia (maszyny / wyposażenie, takie jak klimatyzacja, szlabany wjazdowe) związane z ww. budynkiem, a także wszelkie przynależności nieruchomości.

Wraz z budynkiem i budowlami przeniesione zostaną na Nabywcę także ruchomości i wyposażenie, które nie należy to osób trzecich (najemców) oraz wszystkie prawa z rękojmi i gwarancji wynikające z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 22 sierpnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.269.2017.2.MD, w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

*   planowana dostawa Budynku (z wyjątkiem Powierzchni niewynajętej i Budowli (dokonana w formie sprzedaży) będzie spełniać przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnienie będzie miało również zastosowanie do prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, przyporządkowanych do sprzedaży części budynku i Budowli zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy;
*   jeżeli Spółka i Nabywca złożą przed dniem dokonania dostawy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania (spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10-11 ustawy), to dostawa podlegała będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej 23% – stosownie do dyspozycji art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT;
*   dostawa Budynku w zakresie powierzchni niewynajętej będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację ze zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na żadnej ze stron transakcji nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.