Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.244.2021.1.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-14
Teza: Dotyczy kwestii określenia czy Wnioskodawczyni sprzedaje nieruchomości jako podatnik.
Słowa kluczowe: działki; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; podatnik; podział; sprzedaż; użyczenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2021 r. (data wpływu 27 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczym jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „VAT”) czynnym wykonująca działalność gospodarczą jednoosobową, której przeważającym przedmiotem działalności jest transport drogowy towarów sklasyfikowany pod numerem 49.41.Z wg. klasyfikacji PKD 2007.

Wnioskodawczyni nie wykonuje, w ramach działalności gospodarczej, sprzedaży nieruchomości na własny rachunek także poprzez nabycie w celu podziału na parcele i następnie sprzedaż, która to działalność mieści się pod numerem 68.10Z klasyfikacji PKD 2007.

Wnioskodawczyni nabyła na własność nieruchomość gruntową niezabudowaną o pow. łącznie 4,7360 ha oznaczoną jako działka o nr ewid. 1 (dalej „Nieruchomość”) położoną w gmina (…), w drodze dziedziczenia po zamarłym w dniu (…) lipca 2017 r. ojcu w wysokości 1/2 udziału w Nieruchomości należącej do spadku, a następnie w dniu 14 września 2020 r. pozostałą 1/2 udziału w Nieruchomości w drodze działu spadku dokonanego pomiędzy Wnioskodawczynią a jej siostrą (jedyne spadkobierczynie). Uprzednio spadkodawca (ojciec Wnioskodawczyni) nabył własność Nieruchomość w drodze zasiedzenia w dniu 6 lutego 2015 r. (udział 9/10) oraz w drodze dziedziczenia po zmarłej matce (1/10) w dniu 7 listopada 2002 r. Nieruchomość w miejscowym planie została przeznaczona w części pod zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (MRMN – przeznaczenie podstawowe; zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna m – funkcja uzupełniająca), na głębokości 80 m od drogi krajowej, a w pozostałej części położona jest w strefie RPP – teren rolniczej przestrzeni produkcyjnej polowej lub sadowniczej. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań inicjujących w kierunku zmian w miejscowym planie odnośnie sprzedawanych działek.

Dziaka o nr ewid. 1, jeszcze przed podziałem, była dzierżawiona przez sąsiada na podstawie umowy podpisanej w roku 2011 przez żyjącego wówczas ojca Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni kontynuowała umowę dzierżawy jako nabywca nieruchomości. Dzierżawa była umową nieodpłatną. Od jesieni 2020 roku, jeszcze przed podziałem, działki o nr ewid. 1/1 i 1/2 nie były użytkowane w formie dzierżawy. Pozostała część działki 1 po wydzieleniu działek 1/1 i 1/2 przeznaczonych do sprzedaży, jako pole jest do chwili obecnej uprawiane na podstawie nieodpłatnej umowy ustnej. Działka ta nie jest przeznaczona do sprzedaży i nie jest przedmiotem zapytania.

Wnioskodawczyni nie wprowadziła Nieruchomości do majątku przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie jest zatem wykorzystywana w żaden sposób w działalności gospodarczej pozostając majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Po nabyciu Nieruchomość nie była uzbrajana w przyłączę. Wnioskodawczyni nie występowała z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

W roku 2018 Wnioskodawczyni zmieniła miejsce zamieszkania. Dotychczas mieszkała na wsi w domu rodzinnym dziadków wybudowanym przed II wojną światową. Na działce przy domu rodzinnym Wnioskodawczyni wybudowała nowy dom, a budowę ukończyła w roku 2019. Konieczny okazał się podział nieruchomości, aby móc wydzielić i sprzedać stary dom. Przez rok czasu stary dom był ogrzewany. Wymagał kosztowych remontów. Nie było chętnych na wynajem domu. Przychody z najmu nie pokryłyby kosztów remontu domu. Sprzedaż wydzielonej działki z domem w roku 2019 była racjonalna i uzasadniona potrzebą życiową.

Wnioskodawczyni zamierzała, po dokonaniu prawnego podziału Nieruchomości sprzedać wydzielone działki. Wnioskodawczyni nie korzystała z usług pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomość ani tez nie ogłaszała publicznie zamiaru zbycia Nieruchomości.

Przed podziałem Nieruchomości do Wnioskodawczyni zgłosiły się osoby z propozycją zakupu części Nieruchomości, po wydzieleniu z niej działek, które będą zgodnie z miejscowym planem przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jedną z osób była osoba zamieszkała w tej samej miejscowości. W związku z powyższym Wnioskodawczyni zdecydowała się uruchomić procedurę podziału mając zamiar sprzedaży działek po ich wydzieleniu z Nieruchomości. W zamyśle Wnioskodawczyni środki ze sprzedaży miały zapewnić poduszkę finansową w czasie kryzysu gospodarczego wywołanego ogłoszeniem epidemii w kraju. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości (decyzja Wójta Gminy (…) z dnia 15 stycznia 2021 r. – prawomocna od dnia 18 stycznia 2021 r.) na działki o nr nr ewid. 1/1 pow. 0,2561 ha oraz 1/2 pow. 0,2001 ha. Pozostała część Nieruchomości o pow. 4,2798 ha nie została podzielona.

W dniu 22 września 2020 r. Wnioskodawczyni zawarła dwie przedwstępne umowy sprzedaży, na mocy których Wnioskodawczyni zobowiązała się sprzedać na rzecz nabywców wydzielone przez podział działki o nr ewid. 1/1 i 1/2 po ich prawnym wydzieleniu w terminie najpóźniej do dnia 30 września 2021 r. Cena sprzedaży każdej z działek ustalona została na kwotę 100 000 zł.

Wnioskodawczyni, poza podziałem działki, nie podejmowała działań względem sprzedawanych działek, które wymagały by zaangażowania własnych środków finansowych. Działki zostały wydzielone z działki nr 1 i na tym całe zaangażowanie finansowe Wnioskodawczyni się zakończyło. Wnioskodawczyni nie dokonywała nakładów w formie ogrodzenia, uzbrojenia, przyłączy, utwardzenia dróg dojazdowych ani żadnych innych nakładów. Wnioskodawczyni i nabywcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.). Kupujący to osoby fizyczne niedokonujące zakupu związanego z działalnością gospodarczą.

Wedle informacji uzyskanych od kupujących, które nota bene nie mają żadnego znaczenia prawnego dla sprzedającego (informacje w tym zakresie nie należą do warunków umowy przedwstępnej sprzedaży), kupujący nie będzie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych, które mogłyby zwiększyć atrakcyjność działek po zakupie poza zamiarem wybudowania na zakupionej działce domu mieszkalnego, co będzie wymagało podejmowania działań i inwestycji związanych z tym celem. Nabywca nie ponosił nakładów finansowych związanych z nabywaną nieruchomością do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wnioskodawczyni nie udzielała przyszłym kupującym pełnomocnictw także poza umową przedwstępną sprzedaży.

Umowa przedwstępna sprzedaży zawierała zobowiązanie do kupna i sprzedaży działek po dokonanym podziale nieruchomości za cenę 100 000 zł każda. Kupujący zobowiązali się zapłacić zadatek w wysokości 20 000 zł każdy. Strony umowy przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży niezwłocznie po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej podział działki nr 1, nie później niż do 30 września 2021 r. Umowa przedwstępna nie zawierała postanowień odnośnie obowiązku uzyskania zgód, pozwoleń (za wyjątkiem prawomocnego podziału nieruchomości), opinii i decyzji. Nieruchomości będące przedmiotem umowy przedwstępnej objęte są miejscowym planem. Wnioskodawczyni (sprzedający) nie występowała o wydanie pozwolenia na budowę ani też nie zobowiązywała się, iż o takie pozwolenie wystąpi przed sprzedażą.

W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie udzieliła pełnomocnictw kupującym.

W dniu 1 marca 2021 r. Wnioskodawczyni sprzedała kupującym z umowy przedwstępnej działki o nr 1/1 i 1/2 na warunkach umowy przedwstępnej sprzedaży. Poza opisanymi zdarzeniami w ostatnich kilku ubiegłych latach Wnioskodawczyni nie dokonywała podobnych transakcji, których celem było spieniężenie z zyskiem majątku prywatnego stanowiącego nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości (1/1 oraz 1/2), Wnioskodawczyni działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z dostawą działek o nr ewid. 1/1 i 1/2 (sprzedaży) Wnioskodawczyni nie działa w charakterze podatnika od towarów i usług VAT (dalej „podatnik VAT”), a zatem zawarcie dwóch umów sprzedaży w krótkim odstępie czasu dotyczących dwóch parceli wydzielonych z nieruchomości nie podlega ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.; dalej „ustawa VAT”).

Na wstępie należy podkreślić, że podatnikiem podatku VAT, w przypadku osoby fizycznej, jest osoba, która dokonuje czynności podlegających VAT, zgodnie z art. 5 ust 1 ustawy VAT, działając w charakterze podatnika VAT przy dokonywani tej czynności.

Osoba fizyczna będąca podatnikiem VAT czynnym może wykonywać czynności podlegające podatkowi VAT wykonując działalność gospodarczą (niezależnie od formalnego jej ukonstytuowania) i jednocześnie dokonywać czynności, które objęte są zakresem przedmiotowym ustawy VAT, ale z uwagi na brak koniecznego elementu podmiotowego (działanie w charakterze podatnika VAT) czynności wykonane poza działalnością gospodarczą nie podlegają VAT.

Podwójny status osoby fizycznej, która dokonuje czynności w ramach działalności gospodarczej i podejmuje jednoczenie działania, które stanowią zarząd jej majątkiem prywatnym stanowi zagadnienie, które nie budzi zastrzeżeń co do zasady. Zważywszy na treść przepisów art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy VAT mogą pojawiać się w praktyce wątpliwości, mianowicie które sytuacje obejmujące zarząd majątkiem prywatnym będą uznawane na gruncie ustawy VAT za czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powołując się na pro unijną wykładnie przepisów art. 15 ustawy VAT (a contrario art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 z późn. zm.) Polska nie zdecydowała się rozszerzyć definicji podatnika na transakcje okazjonalne związane choćby z wykorzystaniem zasobów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oznacza to, że na gruncie VAT podatnikiem VAT będzie osoba (poza kwestią bezsporną w stanie sprawy), która w szczególności podejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działania przygotowawcze (np. wydzielenie parceli) oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.

Jakkolwiek dążenie do osiągnięcia zysku może być także cechą działań podatnika wykonującego zarząd prywatnym majątkiem, to jednak oceny, czy zysk ze sprzedaży nieruchomości wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej, czy świadczy o zwykłym zarządzie majątkiem, należy zawsze dokonywać przy uwzględnieniu skali działań podatnika oraz ilości operacji gospodarczych związanych z obrotem nieruchomościami.

W stanie faktycznym sprawy Nieruchomość stanowi majątek prywatny nabyty w drodze dziedziczenia oraz umownego działu spadku. Majątek ten nie został włączony do przedsiębiorstwa Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Podział nieruchomości na parcele nastąpił, gdy pojawili się kupcy. Zasoby pozyskane ze sprzedaży działek mają zapewnić poduszkę finansową Wnioskodawczyni w związku z kryzysem, który wywołany został przez wprowadzenie szeregu ograniczeń w sferze wolności obywatelskiej i wolności gospodarczej wskutek ogłoszenia epidemii w kraju.

Skala działań Wnioskodawczyni i charakter czynności przygotowawczych nie pozwalają na uznanie tych działań za podobnych do działań w obrocie zawodowym. Podział na parcele został zainicjowany po pojawieniu się kupców. Jednocześnie pojawiła się potrzeba spieniężenia części Nieruchomości uzasadniona potrzebą życiową. Wszystkie okoliczności przywołane w opisie stanu faktycznego pozwalają stwierdzić, że teza postawiona na wstępie jest prawidłowa i uzasadniona.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawczyni nabyła na własność nieruchomość gruntową niezabudowaną o pow. łącznie 4,7360 ha oznaczoną jako działka o nr ewid. 1 (dalej „Nieruchomość”) położoną w (…), w drodze dziedziczenia po zamarłym w dniu (…) lipca 2017 r. ojcu w wysokości 1/2 udziału w Nieruchomości należącej do spadku, a następnie w dniu 14 września 2020 r. pozostałą 1/2 udziału w Nieruchomości w drodze działu spadku dokonanego pomiędzy Wnioskodawczynią a jej siostrą (jedyne spadkobierczynie). Nieruchomość w miejscowym planie została przeznaczona w części pod zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (MRMN – przeznaczenie podstawowe; zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna m – funkcja uzupełniająca), na głębokości 80 m od drogi krajowej, a w pozostałej części położona jest w strefie RPP – teren rolniczej przestrzeni produkcyjnej polowej lub sadowniczej. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań inicjujących w kierunku zmian w miejscowym planie odnośnie sprzedawanych działek.

Dziaka o nr ewid. 1, jeszcze przed podziałem, była dzierżawiona przez sąsiada na podstawie umowy podpisanej w roku 2011 przez żyjącego wówczas ojca Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni kontynuowała umowę dzierżawy jako nabywca nieruchomości. Dzierżawa była umową nieodpłatną. Od jesieni 2020 r., jeszcze przed podziałem, działki o nr ewid. 1/1 i 1/2 nie były użytkowane w formie dzierżawy.

Wnioskodawczyni nie wprowadziła Nieruchomości do majątku przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie jest zatem wykorzystywana w żaden sposób w działalności gospodarczej pozostając majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Po nabyciu Nieruchomość nie była uzbrajana w przyłączę. Wnioskodawczyni nie występowała z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Wnioskodawczyni zamierzała, po dokonaniu prawnego podziału Nieruchomości sprzedać wydzielone działki. Wnioskodawczyni nie korzystała z usług pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomość ani tez nie ogłaszała publicznie zamiaru zbycia Nieruchomości.

Przed podziałem Nieruchomości do Wnioskodawczyni zgłosiły się osoby z propozycją zakupu części Nieruchomości, po wydzieleniu z niej działek, które będą zgodnie z miejscowym planem przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jedną z osób była osoba zamieszkała w tej samej miejscowości. W związku z powyższym Wnioskodawczyni zdecydowała się uruchomić procedurę podziału mając zamiar sprzedaży działek po ich wydzieleniu z Nieruchomości. W zamyśle Wnioskodawczyni środki ze sprzedaży miały zapewnić poduszkę finansową w czasie kryzysu gospodarczego wywołanego ogłoszeniem epidemii w kraju. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości (decyzja Wójta Gminy (…) z dnia 15 stycznia 2021 r. – prawomocna od dnia 18 stycznia 2021 r.) na działki o nr ewid. 1/1 pow. 0,2561 ha oraz 1/2 pow. 0,2001 ha. Pozostała część Nieruchomości o pow. 4,2798 ha nie została podzielona.

W dniu 22 września 2020 r. Wnioskodawczyni zawarła dwie przedwstępne umowy sprzedaży, na mocy których Wnioskodawczyni zobowiązała się sprzedać na rzecz nabywców wydzielone przez podział działki o nr ewid. 1/1 i 1/2 po ich prawnym wydzieleniu w terminie najpóźniej do dnia 30 września 2021 r. Cena sprzedaży każdej z działek ustalona została na kwotę 100 000 zł.

Wnioskodawczyni, poza podziałem działki, nie podejmowała działań względem sprzedawanych działek, które wymagałyby zaangażowania własnych środków finansowych. Działki zostały wydzielone z działki nr 1 i na tym całe zaangażowanie finansowe Wnioskodawczyni się zakończyło. Wnioskodawczyni nie dokonywała nakładów w formie ogrodzenia, uzbrojenia, przyłączy, utwardzenia dróg dojazdowych ani żadnych innych nakładów. Wnioskodawczyni i nabywcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.). Kupujący to osoby fizyczne niedokonujące zakupu związanego z działalnością gospodarczą.

Wedle informacji uzyskanych od kupujących, kupujący nie będzie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych, które mogłyby zwiększyć atrakcyjność działek po zakupie poza zamiarem wybudowania na zakupionej działce domu mieszkalnego co będzie wymagało podejmowania działań i inwestycji związanych z tym celem. Nabywca nie ponosił nakładów finansowych związanych z nabywaną nieruchomością do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wnioskodawczyni nie udzielała przyszłym kupującym pełnomocnictw także poza umową przedwstępną sprzedaży.

Umowa przedwstępna sprzedaży zawierała zobowiązanie do kupna i sprzedaży działek po dokonanym podziale nieruchomości za cenę 100 000 zł każda. Kupujący zobowiązali się zapłacić zadatek w wysokości 20 000 zł każdy. Strony umowy przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży niezwłocznie po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej podział działki nr 1, nie później niż do 30 września 2021 r. Umowa przedwstępna nie zawierała postanowień odnośnie obowiązku uzyskania zgód, pozwoleń (za wyjątkiem prawomocnego podziału nieruchomości), opinii i decyzji. Nieruchomości będące przedmiotem umowy przedwstępnej objęte są miejscowym planem. Wnioskodawczyni (sprzedający) nie występowała o wydanie pozwolenia na budowę ani też nie zobowiązywała się, iż o takie pozwolenie wystąpi przed sprzedażą.

W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie udzieliła pełnomocnictw kupującym.

W dniu 1 marca 2021 r. Wnioskodawczyni sprzedała kupującym z umowy przedwstępnej działki o nr 1/1 i 1/2 na warunkach umowy przedwstępnej sprzedaży. Poza opisanymi zdarzeniami w ostatnich kilku ubiegłych latach Wnioskodawczyni nie dokonywała podobnych transakcji, których celem było spieniężenie z zyskiem majątku prywatnego stanowiącego nieruchomości.

W analizowanej sprawie Wnioskodawczyni ma wątpliwości, czy w związku ze sprzedażą Zainteresowana wystąpi w charakterze podatnika, a czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawczyni należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Zainteresowana działa w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników.

Odnosząc się do nieodpłatnej dzierżawy działek, o których mowa we wniosku, należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierana pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego – przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Zainteresowana w opisie sprawy wskazała, iż dzierżawa działek objętych zakresem pytania nie miała charakteru odpłatnego. Zatem, biorąc pod uwagę ww. definicje z Kodeksu cywilnego uznać należy, że w przedmiotowej sprawie działki były przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia), a nie przedmiotem umowy dzierżawy.

Stwierdza się, zatem iż przedmiotowa nieodpłatna dzierżawa gruntu (nieskutkująca korzyścią majątkową) nosi znamiona użyczenia i nie została dokonana dla celów zarobkowych. W związku z powyższym, ww. udostępnienie działki przez Zainteresowanych nie stanowi działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek Wnioskodawczyni występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowana sprzedając przedmiotowe działki, korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpiła w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, w przedstawionym stanie faktycznym, z tytułu sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości (1/1 oraz 1/2), Wnioskodawczyni nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek jest prawidłowe.

Ponadto, zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z zgodnie z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowa w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku:

1.  wycofania wniosku – w całości;
2.  wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego – w odpowiedniej części;
3.  uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej – w odpowiedniej części.

Należy wskazać, że do wniosku zostało dołączone pismo z prośbą o zaliczenie na poczet nowego wniosku wpłaty w wysokości 80 zł wniesionej w dniu 1 lutego 2021 r., która została wpłacona na poczet wcześniej złożonego wniosku z dnia 12 lutego 2021 r. (data wpływu – 18 lutego 2021 r.).

Zatem w odniesieniu do powyższej prośby Wnioskodawczyni informujemy, że opłata w kwocie 40 zł została należnie pobrana i zaliczona na poczet wydanego w dniu 6 maja 2021 r. postanowienia o pozostawieniu wniosku z dnia 12 lutego 2021 r. bez rozpatrzenia (1 stan faktyczny).

Z kolei 40 zł (stanowiące nadpłatę od złożonego w dniu 18 lutego 2021 r. wniosku) zostało zaliczone na poczet niniejszej sprawy (1 stan faktyczny).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.