Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1280/11-4/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-12-02
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wykorzystania nieruchomości Gminy bez zawierania pisemnej umowy cywilnoprawnej.
Słowa kluczowe: dzierżawa; gmina; grunty; grunty-grunt niezabudowany; jednostka-jednostka samorządu terytorialnego; korzystanie; korzystanie-korzystanie bezumowne; lokal; najem; nieruchomości; odszkodowania; powiat; samorząd-samorząd terytorialny; wynajem
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 30 sierpnia 2011 r. (data wpływu 5 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wykorzystania nieruchomości Gminy bez zawierania pisemnej umowy cywilnoprawnej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wykorzystania nieruchomości Gminy bez zawierania pisemnej umowy cywilnoprawnej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina jest właścicielem mienia komunalnego w szczególności nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych. Gmina w ramach własnych kompetencji właścicielskich gospodaruje zasobem nieruchomości, między innymi dokonując czynności cywilnoprawnych. Ze względu jednak na fakt, iż liczba posiadanych przez Gminę nieruchomości jest znaczna, ujawniane są również przypadki zajęcia nieruchomości bez tytułu prawnego. W związku z powyższym, możliwe są następujące sytuacje:

Gmina godzi się na zajmowanie gruntu bez zawierania pisemnej umowy cywilnoprawnej, w szczególności ma to miejsce w następujących sytuacjach:

1.  Po upływie terminu obowiązywania umowy dzierżawy, dotychczasowy dzierżawca nadal korzysta z nieruchomości, Gmina zaś wyraża na to zgodę. Dzieje się tak m.in. w sytuacji, gdy zawarta będzie kolejna umowa dzierżawy, w związku z czym Gmina zobowiązana jest do wykonania odpowiednich czynności przygotowawczych. W tej sytuacji pomiędzy wygaśnięciem umowy dzierżawy a zawarciem nowej umowy może upłynąć nawet kilka miesięcy.
2.  Możliwym jest również, że Gmina nie jest zainteresowana zawarciem kolejnej umowy dzierżawy (ze względu np. na przeznaczenie nieruchomości pod planowaną inwestycję) jednakże, jeżeli dotychczasowy dzierżawca wyrazi taką wolę, Gmina zgadza się na korzystanie przez niego z nieruchomości na dotychczasowych warunkach, przez określony czas.
3.  Zdarza się, że ujawniane są przypadki, gdy osoba trzecia zajmuje bez tytułu prawnego grunt Gminy. Dzieje się tak ze względu, na np. niewłaściwy proces budowlany i przesunięcie zabudowy poza granice własnej działki. W takim stanie faktycznym możliwym jest, że:

1.  Zarówno Gmina jak i korzystający z nieruchomości mają wolę uregulowania stanu prawnego nieruchomości, w szczególności poprzez dosprzedaż bezprawnie zajętej działki gruntu. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości strony nie zawierają żadnej umowy cywilnoprawnej, a Gmina do dnia zawarcia umowy sprzedaży obciąża użytkownika miesięcznymi opłatami z tytułu korzystania z gruntu.
2.  Istnieją również sytuacje, gdy Gmina prowadzi postępowanie wyjaśniające mające ustalić stan faktyczny w zakresie zajęcia nieruchomości. Do czasu zakończenia postępowania wyjaśniającego Gmina godzi się na zajmowanie nieruchomości bez tytułu prawnego i nie podejmuje działań w celu odzyskania nieruchomości.
3.  Jeżeli Gmina chce zakończyć korzystanie z gruntu wzywa wówczas korzystającego do wydania gruntu, wyznaczając odpowiedni termin. Zanim jednak nadejdzie dzień oznaczony jako dzień wydania nieruchomości, Gmina milcząco godzi się na korzystanie z nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że w wyżej wymienionych przypadkach Gmina obciąża osobę korzystającą z gruntu bez tytułu prawnego opłatą (jest to zwykle opłata miesięczna) z tytułu korzystania z nieruchomości. Opłata ta określana jest w wysokości czynszu płaconego w czasie obowiązywania umowy dzierżawy, a w przypadku nieruchomości zajmowanej bez tytułu prawnego w wysokości ustalonej zgodnie z przyjętymi stawkami – w obu przypadkach zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta z dnia 1 lutego 2010 r. w sprawie zasad wydzierżawiania i wysokości stawek czynszu dzierżawnego za nieruchomości zabudowane i niezabudowane Gminy, oddawane w dzierżawę, na cele inne niż rolne, gdyż § 3 pkt 4 Zarządzenia stanowi, iż stawki czynszu dzierżawnego określone w załączniku nr 1 do niniejszego zarządzenia stosuje się do ustalania wysokości opłat za korzystanie, bez tytułu prawnego, z nieruchomości Gminy.

Ponieważ Gmina uznaje, że świadczy opodatkowaną podatkiem VAT usługę, dlatego do opłaty z tytułu korzystania z nieruchomości jest doliczany podatek VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanych stanach faktycznych korzystanie z nieruchomości Gminy jest opodatkowaną podatkiem VAT usługą?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie natomiast z przepisem art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W ocenie Gminy w przedmiotowych stanach faktycznych, strony w istocie zawarły ustną umowę o korzystanie z nieruchomości. Dlatego należy powiedzieć, że spełnione zostały warunki z przepisu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku VAT, gdyż Gmina zobowiązuje się do tolerowania czynności lub sytuacji. Tak więc prawidłowym jest stanowisko Gminy, że korzystanie z nieruchomości Gminy w sytuacji gdy Gmina wyraża na to zgodę stanowi w istocie świadczenie usług opodatkowanych podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 5 ust. 2 ustawy, czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Wskazane czynności, jak wynika z art. 5 ust. 2 ustawy, podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Aby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, iż dany podmiot w zamian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Istotną cechą wynagrodzenia jest więc istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą, należną z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Wystąpić musi zatem bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

W przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie czy w przedstawionej we wniosku sprawie, korzystanie z nieruchomości Gminy bez zawierania pisemnej umowy cywilnoprawnej, podlega czy też nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisu art. 8 ust. 1 ustawy.

Kwestie korzystania z cudzej własności bez tytułu prawnego, tj. zgody wynajmującego regulują przepisy art. 224-225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W sytuacji ustania umowy najmu wygasa łączący obie strony stosunek najmu, co powoduje po stronie najemcy obowiązek zwrotu przedmiotu najmu. Do chwili wydania przedmiotu najmu po stronie byłego użytkownika zachodzi tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. Zapłata w tym przypadku określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezprawnego używania rzeczy. Żądane wynagrodzenie (roszczenie pieniężne) może stanowić w istocie odszkodowanie. Przepisy prawa przyznają bowiem właścicielowi prawo do roszczenia o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel by uzyskał, gdyby rzecz wynajął. Utratą korzyści jest w szczególności szkoda polegająca na nieuzyskaniu pożytków cywilnych (czynszu z najmu, dzierżawy), które rzecz przynosi.

O tym, czy bezumowne korzystanie z rzeczy bez zgody właściciela lub po zakończeniu umowy najmu (dzierżawy) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 ustawy, decydują w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po ujawnieniu faktu korzystania z nieruchomości bez zgody właściciela lub po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego aktualny użytkownik nie chce opuścić nieruchomości, a właściciel dążąc do odzyskania rzeczy podjął kroki o tym świadczące, np. wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuacje, gdy po ujawnieniu faktu korzystania z nieruchomości bez zgody właściciela lub po zakończeniu umowy dotychczasowy użytkownik nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, iż Gmina godzi się na zajmowanie gruntu bez zawierania pisemnej umowy cywilnoprawnej, w szczególności ma to miejsce w następujących sytuacjach:

1.  Po upływie terminu obowiązywania umowy dzierżawy, dotychczasowy dzierżawca nadal korzysta z nieruchomości, Gmina zaś wyraża na to zgodę. Dzieje się tak m.in. w sytuacji, gdy zawarta będzie kolejna umowa dzierżawy, w związku z czym Gmina zobowiązana jest do wykonania odpowiednich czynności przygotowawczych. W tej sytuacji pomiędzy wygaśnięciem umowy dzierżawy a zawarciem nowej umowy może upłynąć nawet kilka miesięcy.
2.  Możliwym jest również, że Gmina nie jest zainteresowana zawarciem kolejnej umowy dzierżawy (ze względu np. na przeznaczenie nieruchomości pod planowaną inwestycję) jednakże, jeżeli dotychczasowy dzierżawca wyrazi taką wolę, Gmina zgadza się na korzystanie przez niego z nieruchomości na dotychczasowych warunkach, przez określony czas.
3.  Zdarza się, że ujawniane są przypadki, gdy osoba trzecia zajmuje bez tytułu prawnego grunt Gminy. Dzieje się tak ze względu, na np. niewłaściwy proces budowlany i przesunięcie zabudowy poza granice własnej działki. W takim stanie faktycznym możliwym jest, że:

1.  Zarówno Gmina jak i korzystający z nieruchomości mają wolę uregulowania stanu prawnego nieruchomości, w szczególności poprzez dosprzedaż bezprawnie zajętej działki gruntu. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości strony nie zawierają żadnej umowy cywilnoprawnej, a Gmina do dnia zawarcia umowy sprzedaży obciąża użytkownika miesięcznymi opłatami z tytułu korzystania z gruntu.
2.  Istnieją również sytuacje, gdy Gmina prowadzi postępowanie wyjaśniające mające ustalić stan faktyczny w zakresie zajęcia nieruchomości. Do czasu zakończenia postępowania wyjaśniającego Gmina godzi się na zajmowanie nieruchomości bez tytułu prawnego i nie podejmuje działań w celu odzyskania nieruchomości.
3.  Jeżeli Gmina chce zakończyć korzystanie z gruntu wzywa wówczas korzystającego do wydania gruntu, wyznaczając odpowiedni termin. Zanim jednak nadejdzie dzień oznaczony jako dzień wydania nieruchomości, Gmina milcząco godzi się na korzystanie z nieruchomości.

W wyżej wymienionych przypadkach Gmina obciąża osobę korzystającą z gruntu bez tytułu prawnego opłatą (jest to zwykle opłata miesięczna) z tytułu korzystania z nieruchomości. Opłata ta określana jest w wysokości czynszu płaconego w czasie obowiązywania umowy dzierżawy, a w przypadku nieruchomości zajmowanej bez tytułu prawnego w wysokości ustalonej zgodnie z przyjętymi stawkami.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej we wniosku należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z tzw. „dorozumianym przedłużeniem umowy”. Bowiem, w analizowanej sprawie, zarówno Gmina, jak i dotychczasowy użytkownik nieruchomości zgadzają się w sposób dorozumiany (bezumownie) do wykorzystywania nieruchomości na ustalonych zasadach w zamian za określoną kwotę, a Gmina nie podejmuje żadnych działań w celu odzyskania należącej do niej nieruchomości. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego łączącego obie strony bądź na tolerowanie ujawnionej sytuacji.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, korzystanie z nieruchomości Gminy bez zawierania pisemnej umowy cywilnoprawnej – spełniać będzie definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W pozostałych zakresach dotyczących podatku od towarów i usług wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.