Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-802/08-4/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-08-12
Teza: opodatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości otrzymanej w spadku
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 23.04.2008 r. (data wpływu 12.05.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.05.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Ojciec Wnioskodawczyni zmarł w dniu 4 lipca 2007 roku. Postanowienie w sprawie stwierdzenia nabycia spadku po nim zostało wydane przez Sąd Rejonowy dla Ł w Ł w dniu 20 lipca 2007 roku. Spadek odziedziczyły wprost dzieci zmarłego. W skład spadku wchodziła własność nieruchomości położonej w Ł przy ul. X w 3/8 części. Przed śmiercią w dniu 11 maja 2007 roku współwłaściciele ww. kamienicy zawarli z pełnomocnikiem spółki Y z siedzibą w K umowę przedwstępną sprzedaży wskazanej wyżej nieruchomości. Następnie, w dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości \`(\`(...)\`)\` zostało wpisane roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz spółki Y.

Wykonując zobowiązanie wynikające z opisanej wyżej umowy przedwstępnej spadkobiercy zmarłego zawarli - jako jedni ze współwłaścicieli kamienicy - ze spółką Y umowę przyrzeczoną. W dniu 27 sierpnia 2007 roku kamienica została sprzedana.

Z sumy uzyskanej ze sprzedaży udziału zmarłego spłacone zostały jego długi publicznoprawne, to jest zadłużenie wobec US w kwocie 367.812,09 zł i w kwocie 181.559,08 zł na rzecz ZUS. Zaległości te powstały z tytułu prowadzenia przez zmarłego działalności gospodarczej.

Pismem z dnia 03.07.2008 r. nr IPPB2/415-802/08-2/JS, IPPB2/436-169/08-2MZ wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie, którego z dwóch przedstawionych stanów faktycznych dotyczy uiszczona opłata w kwocie 75,00 zł. Jak również do sprecyzowania stanu faktycznego odnośnie pytania, które dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie (data wpływu uzupełnienia 25.07.2008 r., data nadania 23.07.2008 r.) wskazując, iż przedmiotowa kamienica stanowi jedną nieruchomość. Ponadto Wnioskodawczyni informuje, że nie była nigdy zameldowana w ww. nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w opisanym wyżej stanie faktycznym zobowiązanie wynikające z umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości jest długiem spadkowym, który należy odliczyć od wartości spadku celem ustalenia czystej wartości spadku?
2.  Czy w niniejszej sprawie, zbycie nieruchomości, do którego spadkobiercy zmarłego byli zobowiązani przed upływem 5 lat od dnia nabycia spadku (stanowiące dług spadkowy) stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2.

Wniosek w zakresie pytania Nr 1 zostanie rozpatrzony w odrębnej interpretacji indywidualnej.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Uważa, iż w sytuacji, gdy zbycie nieruchomości traktowane jest jako dług spadkowy nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nie było zależne od woli spadkobierców, a wynikało z obowiązku wykonania woli spadkodawcy wyrażonej w umowie przedwstępnej, zawartej przez spadkodawcę, który gdyby dożył zawarcia umowy przyrzeczonej byłby zwolniony z obowiązku w podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika z tego, że jako wyłącznie wykonawca woli spadkodawcy Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
3.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Natomiast podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Z treści art. 22 ust. 6d wynika, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, zgodnie z art. 22 ust. 6e, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Ww. dochodu nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do ust. 6. ww. przepisy nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 126 wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

*   jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Art. 21 stanowi, iż zwolnienie, o którym mowa w ust. 21 ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. (Dz. U. Nr 59 poz. 361) w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, podatnikom, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli przychody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy uzyskane zostały w 2007 r. przedłuża się do dnia 30 kwietnia 2008 r. termin do złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przedmiotem sprzedaży była nieruchomość (kamienica). Wnioskodawczyni w zbywanym budynku mieszkalnym nigdy nie była zameldowana na pobyt stały. Ojciec Wnioskodawczyni (spadkobiercy) zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości w dniu 11.05.2007 r., a następnie Wnioskodawczyni oraz pozostali spadkobiercy zmarłego wykonując zobowiązanie wynikające z umowy przedwstępnej zawarli umowę przyrzeczoną, następnie w dniu 27.08.2007 r. kamienica została sprzedana.

Z sumy uzyskanej ze sprzedaży udziału zmarłego spłacone zostały jego długi publicznoprawne, to jest zadłużenie wobec US w kwocie 367.812,09 zł i w kwocie 181.559,08 zł na rzecz ZUS. Zaległości te powstały z tytułu prowadzenia przez zmarłego działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. W świetle Kodeksu cywilnego możliwe jest jednak odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia fakt, iż sprzedaż nieruchomości nastąpiła w wyniku wykonania zobowiązań spadkodawcy, ponieważ to Wnioskodawczyni, jako spadkobierca, dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i to na niej ciąży obowiązek podatkowy wynikający z ww. przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym będzie podlegać opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Końcowo należy dodać, iż dołączone do wniosku dokumenty nie podlegały analizie i weryfikacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.