Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-1214/15-6/PP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-12-22
Teza: Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki) w 2016 r. w odniesieniu do udziału nabytego w 2005 r. i 2009 r. nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, chyba że objęty zostanie zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; spadek; spadek-dział spadku; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2015 r. (data wpływu 20 października 2015 r.), uzupełniony pismem z dnia 12 listopada 2015 r. ( data nadania 16 listopada 2015 r., data wpływu 19 listopada 2015 r.) oraz pismem z dnia 4 grudnia 2015 r. (data nadania 5 grudnia 2015 r., data wpływu 7 grudnia 2015 r.) na wezwanie z dnia 4 listopada 2015 r. (data nadania 5 listopada 2015 r., data doręczenia 12 listopada 2015 r.) Nr IPPB4/4511-1214/15-2/PP oraz na wezwanie z dnia 2 grudnia 2015 r. (data nadania 2 grudnia 2015 r., data doręczenia 4 grudnia 2015 r.) Nr IPPB4/4511-1214/15-4/PP o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości- jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej udziału nabytego w wyniku spadku i działu spadku,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej udziału nabytego w zniesienia współwłasności.

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 4 listopada 2015 r. Nr IPPB4/4511-1214/15-2/PP oraz pismem z dnia 2 grudnia 2015 r. Nr IPPB4/4511-1214/15-4/PP wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku.

Pismem z dnia 12 listopada 2015 r. (data nadania 16 listopada 2015 r., data wpływu 19 listopada 2015 r.) oraz pismem z dnia 4 grudnia 2015 r. (data nadania 5 grudnia 2015 r., data wpływu 7 grudnia 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zgodnie z treścią Aktu Notarialnego z 2009 r. Wnioskodawca wraz ze swoją siostrą i mamą dokonał działu spadku po swoim ojcu. W wyniku tego aktu Wnioskodawca otrzymał w ramach współwłasności 1/2 działki Nr 1098 o powierzchni 390 m2 z budynkiem mieszkalnym, natomiast siostra otrzymała druga część o powierzchni 389 m2 z budynkiem mieszkalno-gospodarczym. W dniu 18 stycznia 2011 r. sąd wydał postanowienie, w wyniku którego Wnioskodawca otrzymał działkę Nr 1098/2 o powierzchni 390 m2 powstałą z podziału dawnej działki nr 1098, odpowiadającą posiadanemu udziałowi, a siostra otrzymała działkę 1091/1 o powierzchni 389 m2 również odpowiadającą udziałowi. Spadkodawca (ojciec) Wnioskodawcy zmarł 17 marca 2005 r. Wnioskodawca podkreśla, że działowi spadku, którego był uczestnikiem nie towarzyszyły żadne spłaty ani dopłaty. W wyniku działu spadku wartość udziału wynosząca 1/2 działki Nr 1098 uległa powiększeniu. Ponadto w wyniku zniesienia współwłasności w 2011 r. Wnioskodawca dokonał spłaty w kwocie 35.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży działki Nr 1098/2 w 2016 r. powstaje konieczność uiszczenia podatku dochodowego i w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Wnioskodawca uważa, że w przypadku sprzedaży działki 1098/2 w 2016 r. nie będzie miał obowiązku uiszczenia podatku dochodowego, ponieważ od daty nabycia, czyli od 2009 r. minęło ponad 6 lat i grunt ten otrzymał w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności po zmarłym ojcu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej udziału nabytego w spadku i działu spadku
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest- z zastrzeżeniem ust. 2- odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub części oraz udziału w nieruchomości;
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów
4.  innych rzeczy - odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie- nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z pozostałymi spadkobiercami dokonał działu spadku w 2009 r. i zniesienia współwłasności w 2011 r. po swoim ojcu zmarłym w dniu 17 marca 2005 r.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu otwarcia.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego - jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej.

Natomiast stosownie do art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Za datę nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) - w przypadku jej sprzedaży - która przypadła danej osobie w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności mieściła się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku i zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób powiększeniu uległ zarówno dotychczasowy zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w wyniku działu spadku wartość udziału wynosząca 1/2 działki Nr 1098 uległa powiększeniu.

Wobec powyższego w wyniku dokonania działu spadku, wartość przysługującego udziału Wnioskodawcy w spadku uległa powiększeniu w stosunku do pierwotnego udziału.

Zatem mając powyższe na uwadze Wnioskodawca nabył udział w przedmiotowej nieruchomości w spadku w 2005 r. i w wyniku działu spadku w 2009 r., w części dotyczącej nadwyżce ponad udział przysługujący Wnioskodawcy w spadku.

Ze stanu faktycznego ponadto wynika, że w wyniku zniesienia współwłasności w 2011 r. Wnioskodawca otrzymał działkę Nr 1098/2, odpowiadającą posiadanemu udziałowi.

Skoro – jak wskazał Wnioskodawca – w wyniku zniesienia współwłasności dokonał spłaty, zatem należy wskazać, że wartość udziału w nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności uległa powiększeniu w porównaniu do udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawcy we współwłasności.

Zatem stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył udziały nieruchomości (w działce Nr 1098/2) w trzech datach:

*   17 marca 2005 r., w drodze spadkobrania po zmarłym ojcu,
*   28 maja 2009 r., w wyniku działu spadku, (w części dotyczącej wartości udziału ponad udział przysługujący w spadku)
*   18 stycznia 2011 r., w wyniku dokonania spłaty w związku ze zniesieniem współwłasności. (w części dotyczącej wartości udziału ponad udział przysługujący we współwłasności.

Biorąc pod uwagę powyższe, odpłatne zbycie nieruchomości w 2016 r., w stosunku do udziału który został nabyty w 2005 r. i w 2009 r. nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 letniego terminu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Termin ten upłynął odpowiednio z końcem 2010 r. i 2014 r.

Natomiast odpłatne zbycie w 2016 r. wydzielonej działki Nr 1098/2 w stosunku do udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności w 2011 r. będzie podlegać opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

W związku z powyższym, mając na uwadze powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki) w 2016 r. w odniesieniu do udziału nabytego w 2005 r. i 2009 r. nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, chyba że objęty zostanie zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.