Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1077/08-4/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-12-05
Teza: Czy wolne są od podatku dochodowego przychody osiągnięte z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli przed sprzedażą tego lokalu dokonano spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; oświadczenia-oświadczenie podatnika; podatek; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przedpłaty; rozliczanie (rozliczenia); sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna; zadatek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 15.09.2008 r. (data wpływu 22.09.2008 r.) oraz piśmie oraz piśmie (data nadania 24.10.2008 r., data wpływu 27.10.2008 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-1077/08-2/ES z dnia 16.10.2008 r. (data nadania 16.10.2008 r., data doręczenia 20.10.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22.09.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w lutym 2003 r. będąc kawalerem kupił mieszkanie (kawalarkę). W międzyczasie założył rodzinę a co za tym idzie chciał zmienić mieszkanie. W lutym 2007 r. sprzedał ww. mieszkanie i złożył w Urzędzie Skarbowym deklarację o wydatkowaniu środków ze sprzedaży na kupno nowego mieszkania. Termin wydatkowania środków mija w lutym 2009 r. Strona dowiedziała, iż zmieniły się przepisy dotyczące wydatkowania środków i do kosztów wydatków na cele mieszkaniowe można wliczyć spłatę kredytu hipotecznego. zacia3niętego na ww. mieszkanie. Przepisy mówią jednak, że za takie wydatki można uznać wydatki poniesione po terminie zawarcia aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Strona działając w dobrej wierze aby spłacić kredyt hipoteczny i sprzedać mieszkanie bez żadnych obciążeń, za uzyskaną zaliczkę od nabywców w dniu 19.01.2007 r. spłaciła kredyt. Akt notarialny został podpisany w dniu 7.02.2007 r. Spłata kredytu była dla Wnioskodawcy znacznym wydatkiem (35.000 zł), na który nie byłoby go stać gdyby nie zaliczka od nabywców.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wolne są od podatku dochodowego przychody osiągnięte z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli przed sprzedażą tego lokalu dokonano spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu?

Zdaniem Wnioskodawcy spłata kredytu, chociaż dokonana została przed sprzedażą lokalu mieszkalnego dotyczyła właśnie spłaty kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu. Spłaty dokonano przed sprzedażą mieszkania dlatego, by lokal nie był obciążony hipoteką w chwili podpisywania aktu notarialnego. Wnioskodawca uczynił to w dobrej wierze. Między spłatą kredytu a sprzedażą lokalu upłynęło tylko kilka dni. Według Wnioskodawcy został popełniony błąd który ma wpływ na zwolnienie z opodatkowania. Wnioskodawca uważa, że w tym przypadku przychód uzyskany ze sprzedaży powinien być zwolniony ponieważ pieniądze zostały przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na cele o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 2007 r. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży Wnioskodawca chce przeznaczyć. na zakup nowego mieszkania a kwota ze zwolnienia z tytułu podatku dochodowego zasiliłaby wkład na nowe mieszkanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a) ustawy dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lata licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwlokę pobieranych od zaległości.

Z powyższego wynika, że złożenie oświadczenia w ustawowym terminie o zamiarze przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele powodujące zwolnienie od podatku ma to znaczenie, iż wyłącza możliwość wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego podatnika, który takie oświadczenie złożył. Wyłączenie to istnieje w okresie, w którym podatnik ma prawo wydać uzyskany przychód na cele preferowane zwolnieniem podatkowym.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszt odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną opłatę skarbową opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Kosztów nie stanowią natomiast wydatki na nabycie zbywanej nieruchomości.

Stosownie do art. 28 ust. 2a) zasada o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W świetle z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust,1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2 lit. a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe oznaczą iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto przepis art. 21 ust. 2 lit. a) ww. ustawy określa, iż ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w lutym 2007 r. dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego jego odrębny majątek. Nabycie powyższej nieruchomości nastąpiło w 2003 r.

Zatem odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości dokonane zostało przed upływem 5 lat od daty jego nabycia i winno być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca podkreśla, iż przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego spłacił kredyt z zaliczki uzyskanej od nabywców.

Ponadto Strona złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej• jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Skoro zaliczka (zadatek) wypłacona została Wnioskodawcy na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, będzie ona stanowiła składnik ceny.

A zatem kwoty uzyskane z tego tytułu i wydatkowane na spłatę kredytu korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust, 1 pkt 32 lit. a ustawy.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.