Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4015.45.2025.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-16
Teza: Skutki podatkowe nieodpłatnego zniesienia współwłasności
lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką.
Słowa kluczowe: hipoteka
lokal-lokal mieszkalny
współwłasność
zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 1. Przedmiot
opodatkowania-Zakres opodatkowania-Nabycie tytułem
nieodpłatnego zniesienia współwłasności
Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-
Czysta wartość
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
1-art. 1-ust. 1-pkt 4
[PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 7-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego
    zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką. Uzupełniła go Pani
    – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 kwietnia 2025 r. Treść wniosku jest
    następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (...) 2020 r. umową notarialną zapisaną za Rep. ... sporządzoną przed notariuszem
                                                2... zakupiła Pani wraz z ówczesnym konkubentem ... lokal mieszkalny o pow. ... m
    położony na 3 kondygnacji budynku zlokalizowanego pod adresem ... . Wartość lokalu w
    dniu nabycia wynosiła 509 000,00 zł. Księgę wieczystą dla przedmiotowego lokalu
    prowadzi Sąd Rejonowy ... . W księdze wieczystej ujawnionymi współwłaścicielami jest Pani
    w udziale 6/10 i Pani ówczesny konkubent w udziale 4/10. Z własnością lokalu jest
    związany udział w gruncie w wysokości 5553/4506999. W dziale IV tej księgi wieczystej
    wpisana jest na rzecz banku ... hipoteka umowna łączna na kwotę 727 020,00 zł
    zabezpieczająca wierzytelność z tytułu zaciągniętego kredytu na poczet zakupu tej
    nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza spłatę kredytu, odsetek, prowizji i opłat.
    Następnie w dniu 4 listopada 2021 r. nabyli Państwo w takich samych proporcjach miejsce
    garażowe przy ul. ... . Zapisy własnościowe odzwierciedla księga wieczysta prowadzona dla
    tej nieruchomości o nr ... gdzie wpisani jako właściciele jest Pani w udziale 750/159123, a
    Pani ówczesny partner w udziale 500/159123. Wartość garażu w dniu nabycia wynosiła 34
    000,00 zł. Nabycie tego garażu sfinansowali Państwo z własnych pieniędzy.
    Ponadto na zakup lokalu zaciągnęli Państwo wspólnie kredyt na kwotę 427 658,00 zł,
    pozostałą kwotę ceny mieszkania zapłaciła Pani ze środków własnych otrzymanych
    darowizną od swoich rodziców. Darowiznę otrzymała Pani w wysokości 200 000,00 zł, z tej
    kwoty na poczet ceny nabycia lokalu wpłaciła Pani 115 342,00 zł, a pozostałą kwotę
    przeznaczyła na wykończenie mieszkania. Wobec tego, że w czerwcu 2021 r. podjęli
    Państwo wspólnie decyzję o rozstaniu to zaraz po tym Pani konkubent ... wyprowadził się
    ze wspólnego mieszkania. Od tego czasu to wyłącznie Pani spłaca w całości kredyt i ponosi
    wszelkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu i miejsca garażowego.
    W związku z tym, że Państwa rozstanie okazało się definitywne, a Pani ponosi całe
    zobowiązanie finansowe związane z zakupionym przez Państwa lokalem i opłaty związane
    z miejscem garażowym postanowili Państwo uregulować stan prawny tych nieruchomości
    poprzez zawarcie w przyszłym roku, tj. 2026 umowy, na mocy, której ... przeniesie na
    Panią należące do niego udziały 4/10 w lokalu i udział 500/159123 w garażu, bez spłat i
    dopłat z tego tytułu (nieodpłatne zniesienie współwłasności). Pani natomiast stanie się
    wyłącznym właścicielem przedmiotowych nieruchomości i zobowiąże się do spłaty całości
    kredytu hipotecznego, przy czym Pani zobowiązanie będzie polegać na rzeczywistej
    spłacie wszystkich rat kredytu hipotecznego i podjęciu wszelkich starań celem formalnego
    przejęcia długu ... wynikającego z zawartej umowy kredytu (przejęcie długu).
    W tym miejscu na dzień dzisiejszy określa Pani wartość opisanego lokalu na kwotę nie
    przewyższającą 700 000,00 zł, a zatem wartość udziału w lokalu mieszkalnym konkubenta
    będzie wynosiła nie więcej niż 280 000,00 zł.
    Natomiast wartość garażu na dzień dzisiejszy określa Pani na kwotę 50 000,00 zł, a zatem
    wartość udziału konkubenta wynosi 20 000,00 zł.
    Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    Czy w przypadku opisanego stanu faktycznego sprawy nieodpłatne zniesienie
    współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, której wartość przewyższa
    wartość przenoszonego nieodpłatnie udziału 4/10 bez spłat i dopłat, na skutek którego
    stanie się Pani wyłącznym właścicielem całego lokalu i przejmie Pani w całości obciążenie
    hipoteczne wywoła konieczność zapłaty przez Panią podatku od spadków i darowizn?

    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, obowiązek podatkowy wystąpi jednak nie dojdzie do powstania
    zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, bowiem część wartości
    hipoteki, która przypada na nabywany udział nie będzie mniejsza niż wartość nabywanego
    udziału.
    Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat, czyli nieodpłatnie, podlega opodatkowaniu
    podatkiem od spadków i darowizn.
    Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na
    nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego
    zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo
    ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne
    zniesienie współwłasności.
    Podstawa opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności
    określona została w art. 7 ust. 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego treścią, przy nabyciu w drodze
    nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi ją wartość rzeczy lub praw
    majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej
    zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem
    od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie
    pierwsze ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych
    rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona
    według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania
    obowiązku podatkowego.
    Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia
    cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega
    potrąceniu od wartości przedmiotu nabycia.
    „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności czy hipoteka.
    Ustalenie podstawy opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia
    współwłasności składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość
    rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady
    generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy
    i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku
    podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas
    współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.
    Wskazać również należy, że wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności
    przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy.
    Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
    hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
    stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel
    może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się
    własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości
    (hipoteka).
    Zgodnie z art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania
    podatkiem od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych
    po potraceniu długów i ciężarów (czysta wartość) ustalona według stanu rzeczy i praw
    majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
    Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni i
    konkubent nabyli w 2020 r. lokal mieszkalny do majątków odrębnych, w udziale 6/10
    części Wnioskodawczyni i 4/10 konkubent. Na zakup mieszkania został zaciągnięty kredyt

    w banku na kwotę 427 658,00 zł. Pozostałą kwotę ceny mieszkania Wnioskodawczyni
    zapłaciła ze środków własnych (tj. 115 342,00 zł). Nieruchomość lokalowa obciążona jest
    hipoteką umowną w kwocie 727 020,00 zł na rzecz banku udzielającego kredytu
    mieszkaniowego, zabezpieczającą spłatę kredytu, odsetek, prowizji i opłat. Kwota
    obciążenia hipotecznego udziału 4/10 w tej nieruchomości to 290 808,00 zł. Zarówno cała
    kwota hipoteki jak i jej proporcjonalna wartość przekracza wartość udziału 4/10 części
    nieruchomości lokalowej. Wnioskodawczyni i konkubent postanowili zawrzeć umowę
    treścią, której konkubent przeniesie na Wnioskodawczynię swój udział we własności
    nieruchomości (nieodpłatne zniesienie współwłasności) bez spłat i dopłat od żadnej ze
    stron. Wnioskodawczyni zobowiąże się wobec konkubenta do spłaty całości kredytu
    hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego, przy czym
    zobowiązanie Wnioskodawczyni polegać będzie na rzeczywistej spłacie wszystkich rat
    kredytu hipotecznego i podjęciu wszelkich starań celem formalnego przejęcia długu
    konkubenta wynikającego z ww. kredytu (przejęcie długu).
    Biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przedstawiony powyżej
    stan prawny należy stwierdzić, że czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności
    nieruchomości na rzecz jednej ze stron umowy, podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od
    spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tejże
    ustawy. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy
    zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, z uwagi na fakt,
    że przedmiotem nabycia - w wyniku zniesienia współwłasności będzie udział 4/10 w
    nieruchomości, to wartość tej części nieruchomości, nabytej przez Wnioskodawczynię w
    drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 4/10 część kwoty hipoteki.
    Zatem w sytuacji gdy wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy
    wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie
    zero.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
    Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

## Dodatkowe informacje

Końcowo wskazuję, że aktualny tekst jednolity ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
    spadków i darowizn został opublikowany w Dz.U. z 2024 r. poz. 1837, a aktualny tekst
    jednolity ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w Dz. U. z 2023 r.
    poz. 1984 ze zm.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji
    podatkowej.