Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-329/09-2/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-05-27
Teza: Czy Wynajmujący, w sytuacji rozwiązania umowy najmu i podjęcia działań celem odzyskania lokalu (wysłanie wezwania do opuszczenia lokalu, postępowanie sądowe) powinien byłego Najemcę obciążyć odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu rekompensującym czynsz poprzez wystawienie noty księgowej, oraz opłatami niezależnymi dotyczącymi zużycia energii, centralnego ogrzewania, wody i ścieków poprzez wystawienie faktury VAT?
Słowa kluczowe: lokal-bezumowne korzystanie z lokalu; odszkodowania; świadczenie-świadczenie bezumowne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2009 r. (data wpływu 16 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z nieruchomości w sytuacji rozwiązania umowy najmu i podjęcia działań celem odzyskania lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z nieruchomości w sytuacji rozwiązania umowy najmu i podjęcia działań celem odzyskania lokalu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca - Zakład Gospodarki Mieszkaniowej (dalej: Zakład) jest nieposiadającą osobowości prawnej jednostką organizacyjną Gminy działającą w formie zakładu budżetowego, powołaną w celu zarządzania mieniem komunalnym. Przedmiotem działania Zakładu jest m. in. wynajmowanie składników mienia komunalnego w imieniu Gminy. Zgodnie z zawieranymi umowami najmu Najemca jest obowiązany do regulowania czynszu za użytkowaną powierzchnię, a także opłat związanych z korzystaniem z danego lokalu niezależnych od Wynajmującego, a dotyczących m. in. centralnego ogrzewania, wody i ścieków, energii. Wpłaty za media uiszczane są zaliczkowo i później rozliczane według faktycznego zużycia. Na wyżej wymienione obciążenia Wynajmujący wystawia faktury VAT. W prowadzonej działalności bywa tak, że Najemca zalega z płatnościami za wynajmowany lokal, w związku z tym Zakład wypowiada umowę najmu nakazując jednocześnie opuszczenie lokalu, ponadto kieruje sprawę do sądu, a nawet komornika, celem przeprowadzenia eksmisji. W związku z rozwiązaniem umowy najmu, do chwili wydania przedmiotu najmu, zachodzi po stronie byłego Najemcy tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. Były Najemca jest obowiązany uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu stanowiące wartość czynszu netto, oraz opłaty niezależne (energia, woda, ścieki, ogrzewanie).

Może się jednak zdarzyć sytuacja, gdzie po wysłaniu zawiadomienia o rozwiązaniu umowy najmu, Najemca dalej zajmowałby lokal, a Zakład nie czyniłby dalszych kroków w celu odzyskania lokalu (nie wzywałby do opuszczenia lokalu, nie kierowałby sprawy na drogę postępowania sądowego), jedynie skupiłby się na windykacji należności. Zajmujący lokal na bieżąco byłby obciążany opłatą za bezumowne korzystanie z lokalu i zaliczkami za tzw. media poprzez wystawienie faktury VAT wraz z podatkiem należnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wynajmujący, w sytuacji rozwiązania umowy najmu i podjęcia działań celem odzyskania lokalu (wysłanie wezwania do opuszczenia lokalu, postępowanie sądowe) powinien byłego Najemcę obciążyć odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu rekompensującym czynsz poprzez wystawienie noty księgowej, oraz opłatami niezależnymi dotyczącymi zużycia energii, centralnego ogrzewania, wody i ścieków poprzez wystawienie faktury VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji wezwania byłego Najemcy do opuszczenia lokalu lub skierowania sprawy na drogę sądową, a więc podjęcia po wypowiedzeniu umowy najmu dalszych działań zmierzających do odzyskania lokalu, powinien obciążyć byłego Najemcę notą księgową i traktować należność z tytułu czynszu, jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Takie odszkodowanie nie jest żadną z czynności wymienionych w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z tym nie podlega tej ustawie. W ocenie Wnioskodawcy w sytuacji, gdy właściciel podejmuje wszelkie dostępne środki prawne do przejęcia lokalu i wyeksmitowania osoby bezprawnie go zajmującej, to uzyskanie odszkodowania nie jest wynagrodzeniem za usługę. Podstawą świadczenia usługi jest zgodne oświadczenie woli obu stron. Korzystanie przez byłego Najemcę z lokalu po wygaśnięciu umowy najmu wbrew jednoznacznie wyrażonej woli jego właściciela w sferze prawa cywilnego jest czynem niedozwolonym w rozumieniu art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) rodzącym uszczerbek w dobrach materialnych - szkodę właściciela lokalu. Po stronie właściciela lokalu powstaje roszczenie do użytkownika lokalu o wyrównanie szkody. Poza tym Wnioskodawca będąc pośrednikiem w dostarczaniu do lokalu tzw. mediów, obciąża bezumownie korzystającego ich wartością. Wartość zużytych mediów jest niezależna od wartości czynszu. Zaistnienie okoliczności, o których mowa w zdaniu pierwszym (rozwiązanie umowy najmu, wezwanie do opuszczenia lokalu, postępowanie sądowe), uprawnia zdaniem Wnioskodawcy do uzyskania odszkodowania od bezumownie korzystającego na równowartość określonego w umowie czynszu. Niezależnie od czynszu Wnioskodawca w dalszym ciągu obciąża fakturą za media.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 , poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów – stosownie do art. 7 ust. 1 cyt. ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…), natomiast przez świadczenie usług, stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W przytoczonych przepisach została zrealizowana zasada powszechności opodatkowania wyrażona w art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. serii L Nr 347 str. 1 ze zm.). Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów i tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Definicja usługi zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma szerszy zakres od definicji usługi zawartej w klasyfikacjach statystycznych. Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W myśl art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu. Świadczenie usług powinno wynikać z wyraźnego stosunku zobowiązaniowego oraz powinien występować bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść majątkową. Spod pojęcia świadczenia usług jest natomiast wyłączone świadczenie, którego treścią jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą wyjaśnienia jest to, czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega czy też podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie definiują „bezumownego korzystania”. Kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują przepisy art. 224, art. 225 oraz art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Stosownie do zapisu art. 224 i 225 K.c. w przypadku bezumownego korzystania z lokalu korzystający w złej lub dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy obowiązany jest do wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków oraz odszkodowania z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy objęte jest wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby odpłatnie, na podstawie odpowiedniego stosunku prawnego oddał rzecz do odpłatnego korzystania innemu podmiotowi.

Na podstawie powyższej analizy przepisów należy stwierdzić, że przy rozstrzygnięciu wątpliwości czy bezumowne korzystanie z lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydują w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca (dzierżawca) nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący (wydzierżawiający) dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym (wydzierżawiającym) i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. W tej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i na podstawie art. 5 ust. 1 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że przedmiotem działania Zakładu jest m. in. wynajmowanie składników mienia komunalnego w imieniu Gminy. Zgodnie z zawieranymi umowami najmu Najemca jest obowiązany do regulowania czynszu za użytkowaną powierzchnię, a także opłat związanych z korzystaniem z danego lokalu niezależnych od Wynajmującego, a dotyczących m. in. centralnego ogrzewania, wody i ścieków, energii. Wpłaty za media uiszczane są zaliczkowo i później rozliczane według faktycznego zużycia. Na wyżej wymienione obciążenia Wynajmujący wystawia faktury VAT.

W prowadzonej przez Zakład działalności bywa tak, że Najemca zalega z płatnościami za wynajmowany lokal, w związku z tym Zakład wypowiada umowę najmu nakazując jednocześnie opuszczenie lokalu, ponadto kieruje sprawę do sądu, a nawet komornika, celem przeprowadzenia eksmisji. W związku z rozwiązaniem umowy najmu, do chwili wydania przedmiotu najmu, zachodzi po stronie byłego Najemcy tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. Były Najemca jest obowiązany uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu stanowiące wartość czynszu netto, oraz opłaty niezależne (energia, woda, ścieki, ogrzewanie).

Analiza powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że wytoczenie powództwa sądowego stanowi ostatnie prawne narzędzie pozwalające na odzyskanie przedmiotu czynności prawnej. W takiej sytuacji, uzyskanie kwoty pieniężnej w wysokości ustalonego czynszu de facto stanowi uzyskanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W konsekwencji stosunek łączący strony oraz otrzymana kwota pieniężna traci swój zobowiązaniowy (usługowy) charakter. To z kolei skutkuje brakiem obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług dla otrzymanych odszkodowań.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że w sprawie będącej przedmiotem zapytania naliczane przez Wnioskodawcę kwoty za bezumowne korzystanie z lokalu stanowią odszkodowanie i nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zakład nie ma zatem obowiązku dokumentowania odszkodowań fakturą VAT.

W odniesieniu zaś do opłat za media należy pamiętać o normie wynikającej z art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, wprowadzonej ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 290, poz. 1320). Zgodnie z ww. przepisem, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku. W konsekwencji powyższego pobierane przez Wnioskodawcę opłaty za media podlegają opodatkowaniu wg stawki właściwej dla danej usługi i należy je dokumentować fakturą VAT.

W niniejszej interpretacji indywidualnej został załatwiony wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z nieruchomości w sytuacji rozwiązania umowy najmu i podjęcia działań celem odzyskania lokalu. Natomiast wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z nieruchomości w sytuacji nie podejmowania dalszych kroków (nie wysyłanie wezwań do opuszczenia lokalu, nie kierowania sprawy na drogę sądową) został załatwiony interpretacją indywidualną z dnia 27 maja 2009 r., znak ILPP1/443-329/09-3/KG.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.