Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.656.2017.2.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-18
Teza: w zakresie ustalenia: - czy planowana transakcja dostawy Nieruchomości, projektu budowlanego oraz dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi nakładami będzie podlegała opodatkowaniu VAT, - czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według podstawowej 23% stawki VAT przy założeniu, że Sprzedający oraz Kupujący złożą skuteczne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, - czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 28 września 2017 r. (data wpływu 9 października 2017 r.), uzupełnionym pismem z 4 grudnia 2017 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

*   czy planowana transakcja dostawy Nieruchomości, projektu budowlanego oraz dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi nakładami będzie podlegała opodatkowaniu VAT – **jest prawidłowe,**
*   czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według podstawowej 23% stawki VAT przy założeniu, że Sprzedający oraz Kupujący złożą skuteczne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT – **jest prawidłowe,**
*   czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2017 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie m.in. w zakresie ustalenia:

*   czy planowana transakcja dostawy Nieruchomości, projektu budowlanego oraz dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi nakładami będzie podlegała opodatkowaniu VAT,
*   czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według podstawowej 23% stawki VAT przy założeniu, że Sprzedający oraz Kupujący złożą skuteczne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT,
*   czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 grudnia 2017 r. (data wpływu), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 23 listopada 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.656.2017.1.KO, 0111-KDIB4.4014.328.2017.2.MSI.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącym stroną postępowania B sp. z o.o.,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania D Sp. z o.o.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

B sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej działki gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 6 grudnia 2089 r., położonej w W., oznaczonej numerem ewidencyjnym 32/3, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: „Działka”).

Na Działce znajdują się: (i) budynek główny, na który składają się budynek biurowo-socjalny, hala magazynowa wysoka i hala magazynowa niska; (ii) budynek hali magazynowej niskiej nieogrzewanej; (iii) budynek ochrony (portiernia przy bramie wjazdowej) oraz (iv) budynek techniczny (drewniany). Na Działce znajdują się również: miejsca parkingowe, plac manewrowy i drogi dojazdowe, chodniki, lampy oświetleniowe, ogrodzenie z siatki, brama przeciwpożarowa oraz furtki i utwardzona nawierzchnia asfaltowa (Działka wraz ze wszystkimi ww. budynkami, budowlami i innymi naniesieniami dalej jako: „Nieruchomość”).

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający zamierza zbyć Nieruchomość na rzecz D. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”). Zamiarem Kupującego jest dokonanie rozbiórki budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości, a następnie wybudowanie na Nieruchomości nowego budynku biurowo-handlowo-usługowego, który w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego będzie wynajmowany, choć w przyszłości nie wykluczona jest również jego sprzedaż.

Nieruchomość nabyta została przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5 września 2007 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Sprzedający nabył wówczas prawo użytkowania wieczystego działki nr 32 o powierzchni 18.053 m2 wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków. W 2010 roku w wyniku podziału działki nr 32 powstały 3 niezależne działki, w tym wydzielona została Nieruchomość.

Nabycie przez Sprzedającego działki nr 32, z której wydzielona została Nieruchomość podlegało opodatkowaniu VAT jako transakcja zwolniona z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w brzmieniu z 2007 r. (jako dostawa towarów używanych).

Zarówno nabycie działki nr 32, do którego doszło w 2007 r. jak i jej późniejszy podział przeprowadzony w 2010 r. nastąpił w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający nie prowadził żadnych prac, w rezultacie których Nieruchomość zostałaby zabudowana dodatkowymi budynkami, budowlami lub ich częściami, poza tymi które zlokalizowane były na Nieruchomości w dniu jej nabycia przez obecnego Sprzedającego.

W przeszłości, w ramach prac inwestycyjnych prowadzonych na sąsiednich działkach, wydane zostały decyzje administracyjne (m.in. pozwolenie na budowę), które w części dotyczyły również Nieruchomości. Niemniej jednak - wskutek tych prac - na Nieruchomości nie został wybudowany jakikolwiek budynek, budowla lub ich części.

Sprzedający ponosił nakłady na modernizację (remont) niektórych budynków znajdujących się na Nieruchomości, w związku z którymi przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. W odniesieniu do żadnego z budynków i budowli, wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) nie przekroczyły jednak 30% wartości początkowej tych obiektów.

W okresie od 1 sierpnia 2006 roku do 9 stycznia 2017 roku wszystkie budynki, miejsca parkingowe oraz plac manewrowy zlokalizowane na Nieruchomości były oddane w najem, a uzyskiwane przychody z tego tytułu podlegały opodatkowaniu VAT. Przedmiotem najmu był również fragment powierzchni dachu, który udostępniony został jednemu z operatorów sieci telefonii komórkowej. Obecnie wynajmowane jest 25 miejsc parkingowych oraz część powierzchni magazynowej (około 1450 metrów kwadratowych), przy czym na dzień transakcji wszystkie umowy najmu zostaną rozwiązane lub wypowiedziane przez Sprzedającego.

W przyszłości na Nieruchomości mają zostać przeprowadzone prace inwestycyjne polegające na przeprowadzeniu rozbiórki istniejących zabudowań oraz budowie budynku o charakterze biurowo-handlowo-usługowym. W związku z planowanymi pracami, w stosunku do Nieruchomości zostały już wydane m.in. decyzje o udzieleniu pozwolenia na budowę, rozbiórkę, o warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także założony został dziennik budowy (niezawierający jak dotąd żadnych wpisów). Sprzedający poniósł również nakłady inwestycyjne obejmujące m.in. przygotowanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej, opłaty związane m.in. z uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę i budowę, inne wydatki związane z przygotowaniem inwestycji i przyszłego placu budowy. Pomimo wydania ww. decyzji oraz zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o przewidywanym terminie rozpoczęcia robót ustalonym na dzień 2 maja 2016 r., do chwili obecnej na Nieruchomości nie zostały podjęte jakiekolwiek prace rozbiórkowe lub budowlane. Planowane jest, że wszystkie ww. prace rozpoczną się dopiero po przeprowadzeniu transakcji i po wydaniu Nieruchomości Kupującemu.

W ramach planowanej transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości. Nie dojdzie jednak do przeniesienia zobowiązań, wierzytelności, środków pieniężnych, rachunków bankowych i zapasów związanych z dotychczasową działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, a obecnie obowiązujące umowy najmu zostaną albo wypowiedziane albo rozwiązane przed transakcją. Planowana transakcja nie będzie przenosiła praw autorskich i innych praw własności przemysłowej, czy intelektualnej. W ramach transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne znaki towarowe, know-how, prawa do nazwy, prawa do domeny internetowej, informacje związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością, tajemnica handlowa itp.

Przed dniem transakcji umowy dotyczące obsługi Nieruchomości (np. umowy dotyczące ochrony fizycznej, sprzątania, odbioru nieczystości) i zaopatrywania jej w media (np. dotyczące dostaw wody, prądu, ścieków) będą wypowiedziane. Po przeprowadzonej transakcji Kupujący będzie zawierał odrębne umowy w tym zakresie. Decyzja w zakresie wyboru dostawców zostanie podjęta przez Kupującego niezależnie, w oparciu analizę dostępnych na rynku ofert.

Dla Nieruchomości nie są prowadzone odrębne księgi, nie jest sporządzany odrębny bilans czy rachunek zysków i strat. Na podstawie umowy nie dojdzie również do przejęcia pracowników Sprzedającego. W ramach transakcji nie zostaną również przejęte przez Kupującego księgi rachunkowe prowadzone uprzednio przez Sprzedającego.

W ramach negocjacji lub/i tzw. procesu „due dilligence” związanego z planowaną transakcją. Kupujący mógł zapoznać się z pewnymi informacjami dotyczącymi Nieruchomości. Informacje te ograniczają się jednak do kwestii stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości.

Oprócz Nieruchomości przedmiotem transakcji z Kupującym będzie również zbycie na rzecz Kupującego projektu budowlanego oraz dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami. Sprzedający i Kupujący ustalą wynagrodzenie, które Kupujący będzie zobowiązany uiścić w związku z nabyciem projektu, dokumentacji dodatkowej i poniesionych nakładów.

Na dokumentację dodatkową, o której mowa powyżej składają się m.in. pozwolenia i decyzje uzyskane dla planowanej inwestycji na Nieruchomości, w tym dotyczące pozwolenia na rozbiórkę i budowę. Ponadto po przeprowadzeniu transakcji Sprzedający przekaże Kupującemu kopie lub oryginały dokumentów związanych z Nieruchomością. Dokumenty te będą dotyczyły jednak wyłącznie kwestii związanych z Nieruchomością i planowaną inwestycją, nie będą zaś dotyczyły działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego.

Zamiarem Kupującego i Sprzedającego jest, aby wszelkie planowane prace związane z realizacją inwestycji były realizowane przez Kupującego na Nieruchomości dopiero po dokonaniu transakcji. Biorąc powyższe pod uwagę, na moment dokonania transakcji na Nieruchomości będą znajdowały się budynki, budowle lub ich części, które pomimo wydanych decyzji rozbiórkowych i założonego dziennika budowy nie utracą - na moment dostawy - swojego dotychczasowego charakteru i właściwości.

Wraz z Nieruchomością przejdą na Kupującego również ograniczone prawa rzeczowe (służebności) i hipoteki, które zostały wpisane do księgi wieczystej.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący prowadzą działalność gospodarczą i są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Sprzedający jak i Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zamierzają przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożyć oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania VAT Nieruchomości.

Pismem z 4 grudnia 2017 r. uzupełniono opis sprawy następująco:

1.  W zakresie pytania nr 1 Spośród wszystkich obiektów znajdujących się na Działce w ocenie Wnioskodawcy i zgodnie z jego najlepszą wiedzą:
    
    1.  budynek biurowo-socjalny, hala magazynowa wysoka i hala magazynowa niska, budynek hali magazynowej niskiej nieogrzewanej, budynek ochrony (portiernia przy bramie wjazdowej) oraz budynek techniczny (drewniany) - stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r., poz. 1332 z późn. zm.),
    2.  miejsca parkingowe, plac manewrowy i drogi dojazdowe, chodniki, lampy oświetleniowe, ogrodzenie z siatki, brama przeciwpożarowa oraz furtki i utwardzona nawierzchnia asfaltowa - stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane.
    
    Ponadto Wnioskodawca wyjaśnia, zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy:
    *   budynek biurowo-socjalny,
    *   hala magazynowa wysoka
    *   hala magazynowa niska\-stanowią trzy odrębne budynki.
2.  W zakresie pytania nr 2 Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do budynków oraz budowli do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca ponosił jedynie nakłady na modernizację (remont) dachu budynku biurowo- socjalnego oraz dachu hali magazynowej wysokiej. W odniesieniu do tych wydatków, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych budynków.
3.  W zakresie pytania nr 3 W kontekście planowanej dostawy należy wskazać, że zamiarem Kupującego jest dokonanie rozbiórki budynków i budowli posadowionych na Działce i wybudowanie na niej nowego budynku biurowo-handlowo-usługowego. Z powyższego wynika, że zamiarem Kupującego nie jest wykorzystywanie nabywanej Nieruchomość w sposób w jaki robił to dotychczas Sprzedający. Zważywszy na powyższe oraz mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego zawarty we wniosku Wnioskodawca stoi na stanowisku, że:
    1.  przedmiotem dostawy nie będzie zespół składników wyodrębnionych organizacyjnie, tj. zespół który jest wyodrębniony organizacyjnie i funkcjonalnie w strukturze organizacyjnej w prowadzonym przedsiębiorstwie przez Wnioskodawcę. W szczególności podkreślenia wymaga to, że zbywana Nieruchomość nie tworzy oddziału, wydziału lub biura. Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy nie jest wyodrębniona organizacyjne w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez Wnioskodawcę, co wynika również z braku takiego wyodrębnienia wyrażonego w umowie Spółki, regulaminie, uchwale zarządu lub innym akcie o podobnym charakterze.
    2.  w odniesieniu do kwestii poruszanej w pytaniu nr 3b otrzymanego Wezwania dotyczącej wyodrębnienia finansowego jak rozumiemy chodziło o wskazanie czy poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości, a nie przyporządkowanie ww. elementów do przedsiębiorstwa i oddzielnie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. Zakładając powyższe Spółka wskazuje, że dla Nieruchomości nie są prowadzone osobne księgi, nie jest sporządzany osobny bilans oraz rachunek zysków i strat. Wyodrębnianie finansowe z jakim mamy do czynienia w odniesieniu do przedmiotu dostawy, tj. zbywanej Nieruchomości jest rezultatem prowadzenia ewidencji zdarzeń gospodarczych zgodnie z obowiązującymi zasadami dotyczącymi rachunkowości i przepisów prawa podatkowego. W rezultacie Wnioskodawca posiada pewne możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów, należności i zobowiązań do zbywanych Nieruchomości. Jest to jednak przyporządkowanie częściowe tj. jedynie pewne kategorie koszów przychodów, zobowiązań i należności mogłyby zostać przyporządkowane do Nieruchomości przez Wnioskodawcę. W szczególności takie przyporządkowanie nie jest możliwe w odniesieniu do kosztów ogólnego zarządu. W rezultacie w ocenie Wnioskodawcy oraz zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedmiotem dostawy nie będzie zespół składników wyodrębnionych finansowo w strukturze Wnioskodawcy.
    3.  przedmiotem dostawy nie będzie wyodrębniona organizacyjnie całość, która będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku tj. posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku w ramach dostawy Nieruchomości Kupujący nie przejmie pracowników, którzy mogliby zajmować się obsługą Nieruchomości. Przed planowaną transakcją obecnie obowiązujące umowy najmu zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Przed dniem dostawy Nieruchomości umowy dotyczące obsługi nieruchomości (np. umowy dotyczące ochrony fizycznej, sprzątania, odbioru nieczystości ) i zaopatrywania jej w media (np. dostawy prąd, wody odbiór ścieków) również zostaną rozwiązane lub wypowiedziane. Wypowiedziana lub rozwiązana będzie również umowa o zarządzanie Nieruchomością. Po przeprowadzonej transakcji Kupujący samodzielnie i według własnego uznania i potrzeb będzie mógł negocjować i zawierać umowy w tym zakresie.W rezultacie zdaniem Wnioskodawcy oraz zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy nie będzie samodzielnie funkcjonować na rynku jako niezależny podmiot gospodarczy.
4.  W zakresie pytania nr 4 Kupujący prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Zamiarem Kupującego jest bowiem dokonanie rozbiórki budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości, a następnie wybudowanie na Nieruchomości nowego budynku biurowo-handlowo-usługowego, który w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego będzie wynajmowany, choć w przyszłości nie wykluczona jest również jego sprzedaż.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja dostawy Nieruchomości, projektu budowlanego oraz dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi nakładami będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 przy założeniu, że Sprzedający oraz Kupujący złożą skuteczne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według podstawowej 23% stawki VAT?
3.  Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Stanowisko w zakresie pytania nr 1

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości, projektu budowlanego oraz dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi nakładami będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT jest w szczególności odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towary zostały dla celów VAT zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów (pkt. 6 i 7 tego przepisu).

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego sprzedaż, oddanie w użytkowanie wieczyste jak i zbycie tego użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. To oznacza, że może on m.in. dokonać odpłatnego przeniesienia takiego użytkowania wieczystego na inny podmiot.

W art. 6 Ustawy o VAT znajduje się natomiast zamknięty katalog czynności, do których nie stosuje się przepisów Ustawy o VAT. I tak, przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się w szczególności do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”) rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przedsiębiorstwo wobec braku definicji legalnej na gruncie Ustawy o VAT, należy definiować poprzez odwołanie do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j.: Dz.U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm., dalej: „KC”). Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. KC zawiera przykładowe wyliczenie elementów jakie obejmuje przedsiębiorstwo, w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższych przepisów, w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości oraz zbycie projektu budowlanego, dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami nie będzie stanowiła ani przedsiębiorstwa, ani ZCP.

Planowana transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia zobowiązań i wierzytelności związanych z dotychczasową działalnością Sprzedającego. W ramach transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne znaki towarowe, know-how, prawa do nazw, tajemnica handlowa itp.

Elementy przenoszone w ramach transakcji, tj. Nieruchomość, projekt budowlany, dokumentacja dodatkowa dotycząca przyszłej inwestycji wraz z poniesionymi dotychczas nakładami nie będą miały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące samodzielnie cele gospodarcze, a zatem nie będą mogły być uznane za przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. W ramach transakcji Kupujący nie dokona przejęcia pracowników Sprzedającego, nie zostaną przeniesione umowy związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (np. umowy dotyczące mediów), a obowiązujące umowy najmu zostaną rozwiązane lub wypowiedziane przez transakcją. Kupujący nie przejmie również ksiąg rachunkowych prowadzonych uprzednio przez Sprzedającego ani rachunków bankowych, które są obecnie wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości. Kupujący będzie korzystał z własnych rachunków bankowych lub otworzy własne, odrębne rachunki bankowe, które będą służyły do prowadzenia działalności gospodarczej.

Podkreślić również należy, że przejęcie niektórych decyzji (np. pozwoleń na budowę) lub projektu budowlanego nie może stanowić o tym, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowana część. Są to bowiem elementy dalece niewystarczające, aby można było z ich powodu uznać, że przedmiot transakcji stanowi funkcjonujące przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, które może samodzielnie prowadzić lub kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem sam fakt, że transakcja nie będzie obejmowała wymienionych powyżej elementów świadczy o tym, że Nieruchomość, projekt budowlany, dokumentacja dodatkowa dotycząca przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami nie mogą być uznane za „zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych”. Wskazane elementy będące przedmiotem transakcji nie będą mieć zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące samodzielnie cele gospodarcze, a zatem nie będą mogły być uznane za przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część.

W tym miejscu istotne jest wskazanie, że w orzecznictwie podkreśla się, że aby można było mówić o zbyciu ZCP konieczne jest istnienie wyodrębnionego zespołu składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15). W skład takiego ZCP wchodzić muszą: „składniki materialne i niematerialne tworzące zorganizowany kompleks przeznaczony dla realizacji zadań gospodarczych” (wyrok WSA w Kielcach z dnia 13 sierpnia 2009 r., sygn. I SA/Ke 225/09). W niniejszej sprawie Nieruchomość, projekt budowlany, dokumentacja dodatkowa dotycząca przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami nie tworzą zbioru składników materialnych i niematerialnych pozwalającego na kontynuowanie działalności gospodarczej przez Kupującego. Wobec tego, nie można mówić o istnieniu ZCP w przypadku planowanej transakcji nabycia wskazanych powyżej elementów, w tym w szczególności Nieruchomości.

Reasumując, Nieruchomość, projekt budowlany, dokumentacja dodatkowa dotycząca przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami stanowią składniki majątkowe, które nie mogą zostać uznane za przedsiębiorstwo czy ZCP. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że w orzecznictwie wyrażono pogląd, że: „dla bytu zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e u.p.t.u. konieczny jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania” (wyrok z dnia 27 września 2011 r., sygn. I FSK 1383/10). Nieruchomość, projekt budowlany, dokumentacja dodatkowa dotycząca przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami nie stanowią takiego zespołu składników - stanowią one zbiór przedmiotów majątkowych, który nie wykazuje cechy zorganizowania typowej dla przedsiębiorstwa czy ZCP. W opinii NSA: sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż” (Wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94).

Mając na uwadze to stanowisko, podstawowa przesłanka do stwierdzenia istnienia przedsiębiorstwa, bądź jego zorganizowanej części, nie zachodzi w przedstawionym opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, gdyż przedmiotem planowanej transakcji będą wyodrębnione, samodzielne elementy, które mogłyby jedynie potencjalnie, po uzupełnieniu ich o szereg składników, stanowić przedsiębiorstwo (lub zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa). W danych okolicznościach Nieruchomość, projekt budowlany, dokumentacja dodatkowa dotycząca przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami stanowią zatem jedynie pewien zbiór składników majątkowych, które nie są wyodrębnione, ani organizacyjnie, ani funkcjonalnie, ani finansowo. Z całą pewnością w oparciu wyłącznie o te składniki, nie jest możliwe kontynuowanie działalności Sprzedającego.

Mając na uwadze powyższe, Spółka stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości, projektu budowlanego, dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami nie stanowi dostawy przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

W konsekwencji planowaną transakcję sprzedaży Nieruchomości, odpłatnego zbycia projektu budowlanego, dokumentacji dodatkowej dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi dotychczas nakładami należy traktować jako niezależne dostawy lub świadczenie usług, które powinny być opodatkowane VAT według zasad i stawek obowiązujących dla ww. elementów w dniu ich dostawy.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2

Transakcja zbycia Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Zakładając jednak, że przed planowaną dostawą Nieruchomości Sprzedający oraz Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana według podstawowej 23% stawki VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Na gruncie Ustawy o VAT, planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie stanowiła opodatkowaną dostawę towarów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu (towaru), na którym posadowione zostały budynki lub budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy wskazać, że w myśl art. 29a ust. 9 Ustawy o VAT, przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. Wyłączenie, o którym mowa w tym przepisie, nie ma jednak zastosowania do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów, zatem nie ma zastosowania do planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT najwłaściwsze wydaje się odwołanie się do definicji legalnych zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”). Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowla została z kolei zdefiniowana w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty, wobec czego do definicji budowli należy zaliczyć również np. parkingi. Świadczy o tym również fakt, że w załączniku do Prawa budowlanego parkingi zostały zakwalifikowane do kategorii XXII obiektów budowlanych.

Na Nieruchomości - zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, znajdują się różne obiekty (m.in. budynki i hale o przeznaczeniu biurowym, socjalnym i magazynowym, miejsca parkingowe, drogi dojazdowe i plac manewrowy, chodnik, lampy oświetleniowe (latarnie), brama przeciwpożarowa, furtki, ogrodzenie), które zgodnie z Prawem budowlanym powinny być zakwalifikowane jako budynki lub budowle.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którą, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższą konstrukcję zwolnienia z podatku VAT, kluczowe jest określenie czy i kiedy w stosunku do przedmiotów transakcji doszło do pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na Nieruchomości, z całą pewnością do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT doszło najpóźniej 5 września 2007 r. - tzn. w momencie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na podstawie której nastąpiło wydanie Nieruchomości Sprzedającemu przez poprzedniego właściciela, w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pomimo, że od 2007 r. Sprzedający przeprowadził modernizację (remont) niektórych budynków znajdujących się na Nieruchomości, tj. ponosił wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), to jednak wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów. Z tego też względu po 5 września 2007 r. nie mogło dojść do kolejnego pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na Nieruchomości na podstawie art. 2 pkt 14 lit. b) Ustawy o VAT.

W odniesieniu do budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na Nieruchomości doszło już zatem do pierwszego zasiedlenia, a od momentu pierwszego zasiedlenia minęło już ponad 2 lata. Wobec tego, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT przewidujący zwolnienie z VAT. Mając to na uwadze, bezprzedmiotowe jest analizowanie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z pkt 10 art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.

Pomimo, że planowana transakcja zbycia Nieruchomości jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to z uwagi na treść art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia i opodatkowanie VAT zbycia Nieruchomości. Warunkiem rezygnacji ze zwolnienia i wybrania opcji opodatkowania jest to, że dokonujący dostawy i nabywca:

1.  są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W rezultacie, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT w stawce 23% zakładając, że Sprzedający oraz Kupujący złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 tejże ustawy.

Kwalifikacji planowanej sprzedaży Nieruchomości jako dostawy terenu zabudowanego budynkami, budowlami lub ich częściami nie zmienia okoliczność, iż wydane już zostały decyzje rozbiórkowe dotyczące obiektów zlokalizowanych na Działce i założony został dziennik budowy.

Powyższe wynika z tego, że zakres prac faktycznie wykonanych w związku z rozbiórką nie spowodował, że na dzień dostawy Nieruchomości obiekty budowlane zlokalizowane na Działce utracą charakter i właściwości budynków budowli lub ich części. To oznacza, że na dzień dostawy, Nieruchomość nadal będzie zabudowana budynkami, budowlami lub ich częściami, a w związku z tym w stosunku do dostawy Nieruchomości zastosowanie będzie miało zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W konsekwencji w stosunku do dostawy Nieruchomości możliwe jest skorzystanie z opcji rezygnacji ze zwolnienia, o której mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, przykładowo:

*   wyrok NSA z 19 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 818/14: „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. (\`(...)\`) dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. (\`(...)\`) bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`).”;
*   wyrok NSA z 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13: „Nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a VAT tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek”,
*   wyrok NSA z 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1582/13: „W przypadku dostawy zabudowanego gruntu, to czy nabywca zamierza w przyszłości dokonać rozbiórki nie ma żadnego znaczenia dla klasyfikacji tej czynności w aspekcie przepisów prawa o podatku od towarów i usług.”

Stanowisko w zakresie pytania nr 3

Mając na uwadze stanowisko w zakresie pytania 1 i 2, w związku z nabyciem Nieruchomości Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, z zachowaniem reguł wynikających z całokształtu przepisów o odliczaniu VAT (tj. przykładowo uwzględniając obostrzenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że nabycie przez Kupującego Nieruchomości będzie opodatkowane VAT według stawki 23%, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług najmu), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT. Również w przypadku, gdyby w przyszłości Kupujący podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości, będzie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z planowaną transakcją.

Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Na podstawie ww. art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem transakcji nie będzie odpłatne zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie zbycie określonych nieruchomości, projektu budowlanego, dokumentacji dotyczącej przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi nakładami. Jednocześnie nieruchomości te, projekt budowlany, dokumentacja dotycząca przyszłej inwestycji planowanej na Nieruchomości wraz z poniesionymi nakładami nie stanowią zespołu składników wyodrębnionych organizacyjnie, nie stanowią zespołu składników wyodrębnionych finansowo, ani nie stanowią wyodrębnionej organizacyjnie całości, która będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku. Transakcja nie obejmuje sprzedaży jakiegokolwiek zespołu składników lub wyodrębnionej całości, lecz jedynie pojedynczych aktywów.

Wobec powyższego, przedmiotem planowanej dostawy będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym planowana transakcja sprzedaży stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Należy w tym miejscu zauważyć, że takie rozumienie pojęcia „pierwszego zasiedlenia” odnosi się do art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT tj. do użytkowania przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek/budowla zostanie ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej obiektu.

W takim bowiem przypadku decydujące znaczenie do rozstrzygnięcia czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie, ma kwestia oddania budynku/budowli po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać.

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji w odniesieniu do dostawy działki zabudowanej, której dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10, po spełnieniu warunków określonych przepisami art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 5 września 2007 r. nabył działkę nr 32. W 2010 r. w wyniku podziału działki nr 32 powstały 3 niezależne działki, w tym wydzielona została działka nr 32/3. Nabycie przez Wnioskodawcę działki nr 32 podlegało opodatkowaniu VAT jako transakcja zwolniona z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2. Na działce będącej przedmiotem sprzedaży posadowione są jak wskazał Wnioskodawca budynki: budynek biurowo-socjalny, hala magazynowa wysoka i hala magazynowa niska, budynek hali magazynowej niskiej nieogrzewanej, budynek ochrony (portiernia przy bramie wjazdowej), budynek techniczny (drewniany) oraz budowle: miejsca parkingowe, plac manewrowy i drogi dojazdowe, chodniki lampy oświetleniowe, ogrodzenie z siatki, brama przeciwpożarowa oraz furtki i utwardzona nawierzchnia asfaltowa. W okresie od 1 sierpnia 2006 r. do 9 stycznia 2017 r. wszystkie budynki, miejsca parkingowe oraz plac manewrowy były oddane w najem. Przedmiotem najmu był również fragment powierzchni dachu, który został udostępniony jednemu z operatorów sieci telefonii komórkowej. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stosunku do budynków oraz budowli do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca ponosił jedynie na modernizację (remont) dachu budynku biurowo-socjalnego oraz dachu hali magazynowej wysokiej. W odniesieniu do tych wydatków, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych budynków.

W przyszłości na Nieruchomości mają zostać przeprowadzone prace inwestycyjne polegające na przeprowadzeniu rozbiórki istniejących zabudowań oraz budowie budynku o charakterze biurowo-handlowo-usługowym. W związku z planowanymi pracami, w stosunku do Nieruchomości zostały już wydane m.in. decyzje o udzieleniu pozwolenia na budowę, rozbiórkę, o warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także założony został dziennik budowy (niezawierający jak dotąd żadnych wpisów). Sprzedający poniósł również nakłady inwestycyjne obejmujące m.in. przygotowanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej, opłaty związane m.in. z uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę i budowę, inne wydatki związane z przygotowaniem inwestycji i przyszłego placu budowy. Pomimo wydania ww. decyzji oraz zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o przewidywanym terminie rozpoczęcia robót ustalonym na dzień 2 maja 2016 r., do chwili obecnej na Nieruchomości nie zostały podjęte jakiekolwiek prace rozbiórkowe lub budowlane. Planowane jest, że wszystkie ww. prace rozpoczną się dopiero po przeprowadzeniu transakcji i po wydaniu Nieruchomości Kupującemu.

Kwestia dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki przeznaczone do rozbiórki wraz z oceną co w istocie jest przedmiotem dostawy, była rozstrzygana przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W tym miejscu należy przytoczyć wyrok TSUE z 19 listopada 2009 r. w sprawie Don Bosco Onroerend Goed BV (C-461/08), w którym Trybunał w podsumowaniu orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Również rozstrzygnięcie Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-543/11 (Woningstichting Maasdriel) z dnia 17 stycznia 2013 r., wydane już na gruncie Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy podobnej sprawy. W przywołanym wyroku strony umówiły się, że sprzedający dokona rozbiórki. W dacie wydania kupującemu, nieruchomość nie miała już statusu zabudowanej. Trybunał uznał, że zwolnienie z VAT nie obejmuje dostawy terenu niezabudowanego po rozbiórce budynku, który się na nim znajdował, nawet wówczas, gdy w dniu dostawy nie zostały dokonane inne prace związane z uzbrojeniem poza wskazaną rozbiórką, o ile z ogólnej oceny okoliczności związanych z ową transakcją i istniejących w dacie dostawy włącznie z zamiarem stron - pod warunkiem, że zostanie on ustalony na podstawie obiektywnych wskazówek - wynika, że w owej dacie sporna działka była rzeczywiście przeznaczona pod zabudowę.

W odniesieniu do powyższego podkreślenia wymaga, że o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynki znajdują się w złym stanie technicznym i przeznaczone są do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności zmierzające do fizycznej rozbiórki tych budynków oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa opisanej Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 tej ustawy, gdyż do pierwszego zasiedlenia (zajęcia) doszło w momencie jej nabycia tj. 5 września 2007 r. a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków (tj. każdego z osobna), poszczególnych budowli (każdej z osobna) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyłby 30% wartości początkowej odpowiednio w stosunku do poszczególnych budynków lub budowli, posadowionych na działce nr 32.

Dodać należy, że w świetle wcześniejszych rozważań, zasadnym jest stwierdzenie, iż przedmiotem dostawy nie będzie grunt niezabudowany, ale grunt z posadowionymi na nim budynkami i budowlami. Samo stwierdzenie, że w przyszłości na Nieruchomości mają zostać przeprowadzone prace inwestycyjne polegające na przeprowadzeniu rozbiórki istniejących zabudowań oraz że z planowanymi pracami, w stosunku do Nieruchomości zostały już wydane m.in. decyzje o udzieleniu pozwolenia na budowę, rozbiórkę, o warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także założony został dziennik budowy (niezawierający jak dotąd żadnych wpisów) jak i również, że Sprzedający poniósł również nakłady inwestycyjne obejmujące m.in. przygotowanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej, opłaty związane m.in. z uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę i budowę, inne wydatki związane z przygotowaniem inwestycji i przyszłego placu budowy, nie skutkuje – w świetle powołanych przepisów oraz orzeczenia TSUE – uznaniem, że dostawa będzie dotyczyła wyłącznie gruntu.

W konsekwencji z uwagi na zastosowanie do dostawy Nieruchomości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10, po spełnieniu warunków określonych przepisami art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Z powyższych przepisów ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika z opisu sprawy Kupujący prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Zamiarem Kupującego jest bowiem dokonanie rozbiórki budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości, a następnie wybudowanie na Nieruchomości nowego budynku biurowo-handlowo-usługowego, który w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego będzie wynajmowany, choć w przyszłości nie wykluczona jest również jego sprzedaż.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i zamierza wznieść nowy budynek, który będzie wykorzystywany przez niego do czynności opodatkowanych, to po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zawarty na fakturze przez Sprzedającego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowa wskazać należy, że ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.