Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-975/10/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-01-18
Teza: Ustalenie podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości w celu uzyskania w zamian prawa najmu lokalu mieszkalnego komunalnego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 18 października 2010 r. (data wpływu 19 października 2010 r.), uzupełnionego pismem z dnia 10 stycznia 2011 r. (data wpływu 12 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 10 stycznia 2011 r. (data wpływu 12 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębna nieruchomość w celu uzyskania w zamian lokalu komunalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 25 marca 2010 r. otrzymał Pan od rodziców, na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, o powierzchni użytkowej 28,90 m2. W związku z założeniem rodziny postanowił Pan zamienić mieszkanie na większe. Powyższe dokonane zostało w dniu 14 września 2010 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w celu uzyskania w zamian prawa najmu lokalu mieszkalnego – komunalnego, o powierzchni 45,75 m2, sporządzonej w formie aktu notarialnego. Cena w umowie określona została w wysokości 1 zł. W związku z zamianą mieszkania nie uzyskał Pan żadnego wzbogacenia. Ponadto zapewnia Pan, że przedmiotowy lokal mieszkalny nie jest obciążony prawem lub roszczeniami osób trzecich.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie:

Czy w związku z zamianą mieszkania własnościowego na komunalne i nieuzyskaniem żadnych dodatkowych korzyści, podatek od zbycia własności jest należny, a jeżeli tak to w jakiej wysokości i od jakiej wartości mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, zamieniając mieszkanie własnościowe na komunalne nie uzyskał żadnego wzbogacenia, a zapłata podatku z tytułu zbycia nieruchomości, w tym przypadku 1 zł, jest bezpodstawna. Całkowitą wartość mieszkania własnościowego Wnioskodawca oddał bowiem w zamian za uzyskanie prawa najmu lokalu mieszkalnego komunalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Użyte w cytowanym przepisie pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Niewątpliwie odpłatnym zbyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest sprzedaż dokonywana w oparciu o art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami). Przepis ten stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Aby dana czynność miała charakter odpłatny nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Dlatego też odpłatnym zbyciem jest również będąca formą bezpośredniej wymiany towarów umowa zamiany uregulowana w art. 603 Kodeksu cywilnego, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Na skutek zawarcia umowy zamiany z jednej strony – u każdej ze stron dochodzi do odpłatnego zbycia rzeczy np. nieruchomości z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową rzecz. Z powołanego przepisu wynika, że umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 25 marca 2010 r. otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość. W dniu 14 września 2010 r. dokonał Pan sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w celu uzyskania w zamian prawa najmu lokalu mieszkalnego. Powyższe oznacza, że w niniejszej sprawie, wbrew Pana twierdzeniom, nie doszło do zamiany w rozumieniu art. 603 Kodeksu cywilnego albowiem tylko jedna ze stron (Pan) przeniosła na drugą stronę zawartej umowy prawo do lokalu mieszkalnego, nie otrzymując w zamian żadnej rzeczy lub prawa. Dokonując zbycia posiadanego lokalu mieszkalnego nie uzyskał Pan bowiem własności innej rzeczy (nieruchomości lub prawa majątkowego).

Ponieważ do opisanego we wniosku odpłatnego zbycia (sprzedaży w celu uzyskania w zamian) doszło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, stanowi ono źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym wskazać należy, że w myśl art. 30e ust. 1 tej ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie natomiast do ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 22 ust. 6d za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Pojęcie wartości rynkowej, którym posługuje się dotyczący przychodu art. 19 ust. 1 ustawy zdefiniowane zostało w ust. 3 tego przepisu, zgodnie z którym wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W przypadku natomiast, gdy w ocenie organu podatkowego cena wyrażona w umowie nie odpowiada ww. wartości rynkowej, wówczas organ może zastosować procedurę określoną w art. 19 ust. 4. Zgodnie z jego treścią jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym wskazał Pan, że w umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego jego cena określona została w wysokości 1 zł. Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że kwota ta stanowi, zgodnie z treścią zacytowanego art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód, jaki uzyskał Pan z jego sprzedaży. Jego wysokość może zostać jednak, zgodnie z dyspozycją zawartą w drugim zdaniu tego przepisu zakwestionowana przez właściwy organ podatkowy, w konsekwencji czego zastosowanie może znaleźć procedura określona w art. 19 ust. 4, w wyniku której może Pan zostać zobowiązany do podwyższenia wartości lokalu lub wskazania przyczyn uzasadniających tak niską jego wysokość. Wówczas, w przypadku gdy dokona Pan podwyższenia wartości przedmiotu sprzedaży lub określi ją organ, w sytuacji gdy nie uzna wskazanych przyczyn jako uzasadniających tak ustaloną wartość, przychodem z odpłatnego zbycia będzie wartość wskazana przez Pana lub też wartość określona przez organ podatkowy. Będzie ona wówczas stanowić podstawę do określenia zgodnie z ww. przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodu, podlegającego opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.