Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.46.2017.1.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-26
Teza: Koszty uzyskania przychodów.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; remonty; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2017 r. (data wpływu 31 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 1 sierpnia 2010 roku Wnioskodawca zawarł ze swoją mamą umowę użyczenia mieszkania. W 2010 r. Wnioskodawca zaciągnął wraz z mamą kredyt hipoteczny przeznaczony na remont ww. mieszkania. Mieszkanie zostało wyremontowane (fakt udokumentowany fakturami zakupu materiałów budowlanych). W 2011 r. mieszkanie spaliło się i ponownie zostało wyremontowane na co Wnioskodawca posiada faktury zakupu materiałów. W dniu 14 maja 2013 roku mama przekazała Wnioskodawcy mieszkanie w drodze darowizny (akt notarialny). W dniu 29 października 2013 r. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 119.000 zł z czego Wnioskodawca spłacił kredyt bankowy przeznaczony na jego remont w kwocie 70.000 zł. Następnie wraz z małżonką zakupił mieszkanie za kwotę 158.000 zł sfinansowane kredytem hipotecznym. Kwotę pozostałą po sprzedaży mieszkania darowanego przez mamę, czyli 49.000 zł Wnioskodawca przeznaczył na remont nowego mieszkania na co ma stosowne dokumenty zakupu poniesionych wydatków. Wszystkie poniesione wydatki (rachunki) Wnioskodawca przedstawił w urzędzie skarbowym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu sprzedanego mieszkania można zaliczyć wydatki na remont zwiększające jego wartość poniesione przed dniem 14 maja 2013 r., czyli dniem darowizny mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f) od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest w tym przypadku dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f. powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 22 ust. 6c-6e u.p.d.o.f. koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Kwestią do rozstrzygnięcia jest, czy w opisanej sytuacji można uznać za koszty uzyskania przychodu związane ze sprzedażą darowanego mieszkania koszty poniesione na jego remont przed umową darowizny a które zostały udokumentowane fakturami zakupu. Mając powyższe na uwadze dochód ze sprzedaży darowanego mieszkania powinien zostać wyliczony w następujący sposób. Kwota przychodu to kwota 119.000 zł. Kwota kosztów to wszystkie udokumentowane koszty związane z remontem tego mieszkania, które niewątpliwie zwiększyły wartość tego mieszkania. Koszty poniesione na zwiększenie wartości mieszkania zostały poniesione podczas faktycznego zamieszkania w tym mieszkaniu. Oczywiście koszt zaciągniętego kredytu, odsetki i prowizje bankowe nie są kosztem uzyskania ww. przychodu.

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego z 17 maja 2012 r. nr ITPB2/415-144/12/MU, w której wskazano: W dniu 24 kwietnia 2007 r. na podstawie decyzji Dyrektora Oddziału Regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej przyznano Wnioskodawcy prawo zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym. Mieszkanie przekazano protokołem przyjęcia w dniu 14 maja 2007 r. Załącznik do tego protokołu stanowił wykaz zakresu robót koniecznych do wykonania przez Wnioskodawcę w przekazanym lokalu. Nakłady na remont mieszkania ponoszone były sukcesywnie w latach 2007-2010, a na ich potwierdzenie Wnioskodawca posiada wystawione na siebie faktury VAT na kwotę ok. 30.000 zł. W roku 2008 Wnioskodawca zwrócił się do Oddziału Regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z wnioskiem o nabycie tego lokalu. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 19 listopada 2010 r. Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny za cenę 12.279,50 zł, opłacił też koszty notarialne w kwocie 1.626,40 zł W dniu 27 lipca 2011 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał przedmiotowe mieszkanie za kwotę 180.000 zł.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie:

Czy ustalając zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia Wnioskodawca może powiększyć je o koszty remontów, udokumentowane fakturami VAT, poczynione w czasie zamieszkiwania w mieszkaniu przed jego formalnym nabyciem, tj. w okresie od 14 maja 2007 r. do 19 listopada 2010 r.

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) (\`(...)\`), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). W ocenie Wnioskodawcy zarówno cel poniesionych wydatków (remont i doprowadzenie do używalności mieszkania), forma udokumentowania wydatków (faktury VAT) jak i okres ich poniesienia (w trakcie posiadania mieszkania) potwierdzają prawo do uznania ich za koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia mieszkania. Zdaniem Wnioskodawcy ustawodawca dostrzegając dynamiczne zmiany własnościowe na rynku nieruchomości, celowo nie ograniczył okresu, w którym poniesione wydatki są kosztami uzyskania przychodu do bycia właścicielem rzeczy, lecz dopuścił ich ponoszenie w trakcie innych niż własność rodzajów posiadania, nie wyłączając zarówno posiadania samoistnego jaki i zależnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając na względzie przedstawiony stan faktyczny i przepisy prawa wskazać należy, iż przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle zawartej w nim definicji stanowią je w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem odpłatnego zbycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Ustawodawca nie definiuje pojęcia nakładu, jednakże wyraźnie zwraca uwagę na walor zwiększenia wartości nieruchomości. Mając na względzie powyższe, wskazać należy, iż nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania pod warunkiem, że:

*   zwiększyły jej wartość,
*   poniesione zostały w czasie jej posiadania,
*   zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje również słowa posiadanie. Definicję tę zawarto natomiast w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, który nią faktycznie włada jako właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudza rzeczy (posiadacz zależny).

Powyższe oznacza, że wydatki na remont, jako nakłady ponoszone w czasie posiadania nieruchomości, jeżeli zwiększyły one wartość nieruchomości, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawca może powiększyć o udokumentowane fakturami VAT koszty remontów poczynione w czasie posiadania prawa do lokalu mieszkalnego przed jego formalnym nabyciem.

Reasumując: zdaniem Wnioskodawcy na podstawie przepisów prawa podatkowego udokumentowane koszty poniesione przez niego przed otrzymaniem mieszkania, zwiększające wartość mieszkania, może uznać za koszty uzyskania sprzedawanego mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw – art. 30e ust. 2.

W myśl art. 19 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych – art. 22 ust. 6e.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że sprzedane 29 października 2013 r. mieszkanie Wnioskodawca objął w posiadanie 1 sierpnia 2010 r. na podstawie umowy użyczenia. W 2010 r. Wnioskodawca zaciągnął wraz z mamą kredyt hipoteczny przeznaczony na remont mieszkania. Mieszkanie zostało wyremontowane (fakt udokumentowany fakturami zakupu materiałów budowlanych). W 2011 r. mieszkanie spaliło się i ponownie zostało wyremontowane na co Wnioskodawca posiada faktury zakupu materiałów. W dniu 14 maja 2013 r. na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca stał się właścicielem ww. mieszkania.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych przez niego od 1 sierpnia 2010 r. wydatków remontowych.

Powołany wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią m.in. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jednocześnie ustawodawca nie zastrzegł, że chodzi tu wyłącznie o posiadanie w ramach własności. Dlatego również nakłady ponoszone przed podpisaniem aktu notarialnego, jeżeli zwiększają one wartość nieruchomości, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Ponadto nakłady, które można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości muszą dotyczyć zbywanego lokalu mieszkalnego, a więc tego z którego sprzedaży ustala się dochód do opodatkowania.

Art. 22 ust. 6e wskazuje, że wysokość ww. nakładów można ustalić również na podstawie dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Chodzi tu jednak o opłaty administracyjne związane z nakładami, wydatkami ponoszonymi na nieruchomość, które zwiększyły jej wartość, a nie o opłaty związane z nabyciem nieruchomości.

Reasumując; należy stwierdzić, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania Wnioskodawca może zaliczyć udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, poczynione przez niego nakłady na remont tegoż mieszkania, które zwiększyły wartość rzeczonego mieszkania, poczynione w czasie jego posiadania, a więc od 1 sierpnia 2010 r.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.