Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-883/10/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-12-23
Teza: Czy przychód z tytułu zbycia lokalu w przyszłości wyodrębnionego ze sfinalizowanego i oddanego do użytku budynku będzie mógł być pomniejszony o koszty uzyskania przychodu i jeżeli tak, to jak określić wysokość tych kosztów?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; sprzedaż; spółki-spółka jawna; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 06 września 2010r. (data wpływu do tut. Biura 16 września 2010r.), uzupełnionym w dniach 29 i 30 listopada 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia wyodrębnionego lokalu (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia wyodrębnionego lokalu.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 16 listopada 2010r. Znak: IBPBI/1/415-881/10/ZK, IBPBI/1/415-882/10/ZK, IBPBI/1/415-883/10/ZK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniach 29 i 30 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca uczestniczy w spółce jawnej, w której posiada 50% udziałów. Spółka jawna jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej niedokończonym i nieeksploatowanym budynkiem w stanie surowym otwartym. Budynek ten został wzniesiony w latach 1998-2008 przez spółkę komandytowo-akcyjną, działającą wcześniej jako spółka cywilna i jawna (dalej „spółka-inwestor"), w której Wnioskodawca uczestniczył do 2008r. Budynek nigdy nie był wpisany do ewidencji środków trwałych spółki jawnej, w której uczestniczy Wnioskodawca, jak i do ewidencji środków trwałych spółki-inwestora. Przedmiotowa nieruchomość została wniesiona do spółki jawnej aportem przez Wnioskodawcę oraz przez drugiego współwłaściciela, również będącego wspólnikiem spółki jawnej, w której uczestniczy Wnioskodawca. Spółka jawna, w której uczestniczy Wnioskodawca zamierza „nabyć” od spółki-inwestora prawo majątkowe w postaci nakładów inwestycyjnych dokonanych na przedmiotowej nieruchomości. Planowana transakcja „nabycia” nakładów będzie polegała na „kupnie” prawa majątkowego w postaci nakładów inwestycyjnych poniesionych na nieruchomości przez spółkę-inwestora, jako posiadacza samoistnego nieruchomości spółki Wnioskodawcy. Celem ekonomicznym transakcji po stronie spółki Wnioskodawcy będzie zwrot spółce-inwestorowi poczynionych na nieruchomości gruntowej nakładów. Celem po stronie spółki-inwestora będzie zaniechanie inwestycji poprzez jej zbycie.

Po wykonaniu tej operacji spółka jawna, w ktorej uczestniczy Wnioskodawca planuje we własnym imieniu dokonać nowych nakładów i sfinalizować przedmiotową inwestycję, a wykończony budynek zamierza przeznaczyć na cele bieżącej działalności gospodarczej, poprzez najem pomieszczeń handlowo-usługowych lub sprzedaż wyodrębnionych lokali usługowych, bądź mieszkalnych. W związku z rozpoczęciem wykorzystywania przedmiotowego budynku spółka, w której uczestniczy Wnioskodawca będzie dokonywać odpisów amortyzacyjnych, zaś w razie sprzedaży wyodrębnionych w przyszłości lokali niezamortyzowaną część odpisów amortyzacyjnych zamierza uznać za koszty uzyskania przychodów.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

*   na nieruchomości gruntowej zostaną poniesione następujące nakłady:
    *   zakup nakładów poczynionych na nieruchomości gruntowej w postaci budynku w stanie surowym otwartym, przykrytego dachem wraz z infrastrukturą towarzyszącą, tj. murami oporowymi, przyłączami zewnętrznymi jak: przyłącze instalacji kanalizacji sanitarnej, wody, gazu,
    *   zakup usług w postaci kompleksowego zaprojektowania oraz wykonania rozbudowy, nadbudowy i przebudowy istniejącego budynku mieszkalno-usługowego w stanie surowym opisanego w punkcie 2,
*   po poniesieniu nakładów opisanych w punkcie 1 budynek będzie miał charakter budynku niemieszkalnego (ponad połowa całkowitej powierzchni użytkowej budynku będzie wykorzystywana dla potrzeb niemieszkalnych).
*   w wykończonym budynku nie będzie lokali będących przedmiotem wyodrębnionej własności. W trakcie wynajmowania danego lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego nie będzie on stanowił odrębnej własności. Ewentualne, późniejsze wyodrębnienie lokali będących przedmiotem odrębnej własności dokonywane byłoby wyłącznie w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży danego lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego wg PKOB).
*   przedmiotem działalności zgodnie z umową spółki oraz KRS jest:
    *   45 Budownictwo
    *   50 Sprzedaż, obsługa i naprawa pojazdów mechanicznych i motocykli; Sprzedaż detaliczna paliw do pojazdów samochodowych,
    *   51 Handel hurtowy i komisowy, z wyłączeniem handlu pojazdami mechanicznymi, motocyklami,
    *   70 Obsługa nieruchomości
    *   52 Handel detaliczny, z wyłączeniem sprzedaży pojazdów mechanicznych, motocykli; Naprawa artykułów użytku osobistego i domowego,
*   spółka prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów,
*   metoda stosowana przez spółkę w zakresie ewidencjonowania kosztów jest zgodna z art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy przychód z tytułu zbycia lokalu w przyszłości wyodrębnionego ze sfinalizowanego i oddanego do użytku budynku będzie mógł być pomniejszony o koszty uzyskania przychodu i jeżeli tak, to jak określić wysokość tych kosztów?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód Wnioskodawcy ze zbycia wyodrębnionego ze sfinalizowanego budynku lokalu, będzie mógł być obniżony o koszty uzyskania przychodu na zasadach określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy. Sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych jest bowiem związana z działalnością spółki Wnioskodawcy i służy osiąganiu przychodów. Kosztem uzyskania przychodów będzie wartość początkowa zbywanego lokalu pomniejszona o wysokość wykorzystanych odpisów amortyzacyjnych. Wartość początkową zbywanego lokalu należy ustalić proporcjonalnie do powierzchniowego udziału lokalu w całym sfinalizowanym i oddanym do użytku budynku głównym. Celem określenia wysokości kosztów uzyskania przychodów tak ustaloną wartość początkową należy pomniejszyć o wartość wykorzystanych odpisów amortyzacyjnych związanych z użytkowaniem budynku głównego. Wartość wykorzystanych odpisów amortyzacyjnych należy również ustalić proporcjonalnie do powierzchniowego udziału lokalu w budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

\-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolnicza działalność gospodarcza), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500,00 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

W myśl art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od tych środków i wartości.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki jawnej, będącej właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej niedokończonym i nieeksploatowanym budynkiem w stanie surowym otwartym. Budynek ten został wzniesiony w latach 1998-2008 przez spółkę komandytowo-akcyjną, działającą wcześniej jako spółka cywilna i jawna (dalej „spółka-inwestor"), w której Wnioskodawca uczestniczył do 2008r. Budynek nigdy nie był wpisany do ewidencji środków trwałych spółki jawnej, w której uczestniczy Wnioskodawca, jak i do ewidencji środków trwałych spółki-inwestora. Przedmiotowa nieruchomość została wniesiona do spółki jawnej aportem przez Wnioskodawcę oraz przez drugiego współwłaściciela, również będącego wspólnikiem spółki jawnej, w której uczestniczy Wnioskodawca. Spółka jawna, w której uczestniczy Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki-inwestora nakłady inwestycyjne dokonane na przedmiotowej nieruchomości przez inwestora. Po wykonaniu tej operacji spółka jawna, w ktorej uczestniczy Wnioskodawca planuje we własnym imieniu dokonać nowych nakładów i sfinalizować przedmiotową inwestycję, a wykończony budynek niemieszkalny zamierza przeznaczyć na cele bieżącej działalności gospodarczej poprzez najem pomieszczeń handlowo-usługowych lub sprzedaż wyodrębnionych lokali usługowych bądź mieszkalnych. W związku z rozpoczęciem wykorzystywania przedmiotowego budynku spółka, w której uczestniczy Wnioskodawca będzie dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Ewentualne, późniejsze wyodrębnienie lokali będących przedmiotem odrębnej własności dokonywane byłoby wyłącznie w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży danego lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego).

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, iż dochód ze sprzedaż lokalu, jaki wyodrębniony zostanie w przedmiotowym budynku niemieszkalnym ustalić należy w sposób określony w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile po jego wyodrębnieniu spełniać on będzie kryteria środka trwałego, o których mowa w art. 22a tej ustawy. Natomiast kosztem uzyskania przychodów ze zbycia wyodrębnionego lokalu będzie wartość początkowa tego środka trwałego ustalona w sposób wskazany w interpretacji indywidualnej z dnia 23 grudnia 2010r. Znak: IBPBI/1/415-882/10/ZK, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tego środka trwałego. Przy czym, suma ta winna obejmować również odpisy amortyzacyjne przypadające proporcjonalnie na ten lokal, za okres poprzedzający jego wyodrębnienie z budynku niemieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1 i 2, wydano odrębne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa

(art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.