Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.658.2025.2.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-12
Teza: Ustalenia czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedający
będzie działał jako podatnik VAT oraz – w sytuacji – jeśli
Sprzedający zostanie uznany za podatnika, to czy sprzedaż
będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze
zwolnienia.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
teren-teren niezabudowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,

    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie
    pytania oznaczonego nr 1, jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    Państwa wniosek z 13 października 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej
    dotyczący, w podatku od towarów i usług, kwestii ustalenia czy w ramach planowanej
    Transakcji Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT oraz – w sytuacji – jeśli
    Sprzedający zostanie uznany za podatnika, to czy sprzedaż będzie opodatkowana VAT i
    nie będzie korzystała ze zwolnienia, wpłynął 16 października 2025 r. Treść wniosku
    wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
      1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        - A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa;
      2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        - Pan B.
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Spółka działa na rynku
    nieruchomości i jej przedmiot działalności obejmuje m.in.: kupno i sprzedaż
    nieruchomości na własny rachunek, realizację projektów budowlanych związanych ze
    wznoszeniem budynków, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub
    dzierżawionymi.
    W dniu (...) r. Spółka zawarła z B. (dalej: „Sprzedający”) w formie aktu notarialnego umowę
    przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą
    strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie
    której Sprzedający sprzeda Spółce, w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, obciążeń i
    roszczeń osób trzecich, niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o
              2powierzchni (...) m, położonych w miejscowości (...) (gmina (...), powiat (...), województwo
    (...)), objętą księgą wieczystą o numerze (...) (dalej: „Nieruchomość”). Planowana data
    nabycia Nieruchomości to nie później niż (...) r. (dalej: „Transakcja”).
    Zawarcie umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu się następujących warunków:
    1) Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich,
    2) wyniki analizy prawnej i technicznej Nieruchomości, przeprowadzonych na koszt i
    staraniem Spółki, będą satysfakcjonujące dla Spółki,
    3) wyniki badania środowiskowego Nieruchomości przeprowadzonego na koszt i
    staraniem Spółki nie wykażą zanieczyszczeń Nieruchomości (powietrza albo gleby, albo
    wód) przekraczających dopuszczalne prawem normy dla nieruchomości
    przeznaczonych do korzystania w sposób zamierzony przez Spółkę,
    4) Spółka uzyska potwierdzenie od właściwych organów i dostawców mediów, że na
    Nieruchomości mogą zostać przeprowadzone przyłącza mediów (zaopatrzenie w
    energię elektryczną, wodę, gaz, ciepło, odprowadzanie wód opadowych, przyłącze
    teleinformatyczne) o właściwościach pozwalających na realizację i funkcjonowanie
    planowanej inwestycji,
    5) Spółka uzyska (w imieniu Sprzedającego, na podstawie pełnomocnictwa) ostateczną i
    niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję podziałową,
    dokonującą podziału Nieruchomości oraz ujawni taki podział we właściwych rejestrach
    (w ewidencji gruntów, w księdze wieczystej),

    6) Spółka uzyska ostateczną i niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji
    decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji, zezwalającej na realizację
    na terenie obejmującym Nieruchomość budynku o przeznaczeniu magazynowym lub
    logistycznym lub produkcyjnym,
    7) Spółka przedstawi zgodę wspólników Spółki na nabycie Nieruchomości, wyrażoną w
    formie uchwały.
    Również na moment Transakcji Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.
    Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie dziedziczenia testamentowego po ojcu,
    zmarłym w dniu (...) r. Nabycie było zwolnione podatku od spadków i darowizn.
    Sprzedający jest (...) i od (...) r. prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w tym zakresie
    - (...). Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
    Nieruchomość nie była użytkowana na potrzeby działalności rolniczej lub w celach
    gospodarczych. W szczególności Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu
    sprzedaży:
    1) wynajmowana lub wydzierżawiana,
    2) wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT.
    Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie przez Sprzedającego uzbrajana czy
    uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadził również aktywnej sprzedaży,
    tj. nie podejmował żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie
    potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie zamieszczał także ogłoszeń na portalach
    internetowych. Nie korzystał również z usług pośredników. Potencjalni nabywcy we
    własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i podejmowali kontakt ze Sprzedającym. W
    związku z tym Sprzedający był wyłącznie adresatem oferty pochodzącej od potencjalnych
    nabywców, w tym od Spółki. Sprzedający stawił się na spotkanie organizowane przez
    Spółkę dotyczące planów nabycia Nieruchomości.
    Wcześniej Sprzedający sprzedał nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym na
    rzecz osoby fizycznej, którą również nabył w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu.
    Sprzedający, w okresie, gdy jest właścicielem Nieruchomości nie inicjował zmian
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”).
    Spółka i Sprzedający będą dalej łączni określani jako: „Wnioskodawcy”.
    W przeszłości Sprzedający nie udzielał pełnomocnictw/upoważnień potencjalnym
    nabywcom.
    Ponadto w ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielił Spółce i wskazanym przez
    nią osobom trzecim pełnomocnictw/upoważnień w następującym zakresie:
    1) wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz do uzyskiwania
    wszelkich zaświadczeń jakie mogą okazać się konieczne w celu przeprowadzenia
    badania prawnego, technicznego lub ekonomicznego Nieruchomości,
    2) wystąpienia w jego imieniu do dostawców mediów w celu uzyskania technicznych
    warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci: gazowej, energetycznej, ciepłowniczej,
    wodociągowej, teleinformatycznej, kanalizacji deszczowej lub innej niezbędnej
    infrastruktury technicznej,
    3) wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego postępowania w celu
    uzyskania dokumentów wymaganych do przeprowadzenia podziału nieruchomości, jak
    również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych potrzebnych dla
    uzyskania decyzji podziałowej oraz ujawnienia podziału w ewidencji gruntów i księdze
    wieczystej,

    4) dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania decyzji
    zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz w celu
    podjęcia innych czynności koniecznych do przygotowania zamierzenia budowlanego i
    uzyskania powyższej decyzji tj. w szczególności uzyskania decyzji o środowiskowych
    uwarunkowaniach planowanej inwestycji, składania wniosków, dokonywania ustaleń i
    uzgodnień, uzyskiwania opinii, warunków technicznych przyłączy, z zastrzeżeniem, iż
    takie działania nie mogą powodować żadnych kosztów ani wydatków dla
    Sprzedającego, nie mogą skutkować obowiązkami Sprzedającego ani
    odpowiedzialnością prawną Sprzedającego chyba, że nie dojdzie do zawarcia umowy
    sprzedaży z wyłącznej winy Sprzedającego,
    5) zawarcia w jego imieniu przyrzeczonej umowy sprzedaży na zasadach określonych w
    Umowie Przedwstępnej, a także złożenia wszelkich oświadczeń opisanych w Umowie
    Przedwstępnej.
    Dodatkowo na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do:
    1) niezawierania, bez zgody Spółki, jakichkolwiek umów, które prowadziłyby do zbycia lub
    obciążenia, całości lub części Nieruchomości, jak również nie będzie prowadził
    negocjacji dotyczących takich umów,
    2) udostępnienia, bez zbędnej zwłoki, Spółce oraz doradcom Spółki informacji oraz
    dokumentów o które zwróci się Spółka, o ile są one w posiadaniu Sprzedającego,
    niezbędnych Spółce do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego,
    geotechnicznego i środowiskowego Nieruchomości,
    3) umożliwienia doradcom Spółki przeprowadzenia pomiarów, testów oraz wszelkich
    innych badań, w tym umożliwienia wstępu na Nieruchomość w celu przeprowadzenia
    wszelkich badań, pobierania próbek i dokonywania odwiertów, z zastrzeżeniem, że
    wszelkie takie czynności będą wykonywane przez podmioty profesjonalne i w taki
    sposób, aby było to dla Sprzedającego możliwie mało uciążliwe,
    4) niewykonywania przysługującego mu prawa do odwoływania się od decyzji dotyczących
    zagospodarowania Nieruchomości, w tym, przede wszystkim postępowań mających na
    celu uzyskanie pozwolenia na budowę oraz innych decyzji administracyjnych
    niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany, chyba że takie zmiany
    naruszałyby przepisy prawa lub przepisy techniczno-budowlane,
    5) wystąpienia, na żądanie Spółki, we współpracy ze Spółką, w terminie wskazanym przez
    Spółkę, do właściwego organu z wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów prawa
    podatkowego, określającego czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT
    czy PCC.
    Spółka i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o
    VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych(tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 278).
    Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment Transakcji nie będą znajdowały się
    żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
    (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418.; dalej: „Prawo budowlane”).
    Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą
    znajdowały się żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, które
    stanowiłyby własność Sprzedającego.
    Na moment złożenia niniejszego wniosku oraz na moment Transakcji na Nieruchomości
    nie znajdują się i nie będą znajdowały się również żadne obiekty, które stanowiłyby
    własność przedsiębiorstw przesyłowych.

    Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została
    sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę, tj. oznaczenie PU - teren
    obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usług.
    Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować lub umożliwić podmiotowi
    trzeciemu (dalej Spółka i podmiot trzeci łącznie jako: „Inwestor”) realizację na niej
    inwestycji polegającej na wybudowaniu hali magazynowej (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja
    zostanie skomercjalizowana, tj. Inwestor będzie wynajmował powierzchnię w
    wybudowanych obiektach lub Inwestor dokona zbycia Inwestycji na rzecz podmiotu
    trzeciego na którymkolwiek etapie realizacji Inwestycji. Najem ten będzie opodatkowany
    VAT, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. Tym samym Nieruchomość będzie
    wykorzystywana przez Inwestora do czynności opodatkowanych VAT.
    Nieruchomość-po jej nabyciu-nie będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności
    zwolnionych z VAT.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1) Czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT w
      rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?
    2) Jeśli w ramach pytania nr 1 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że
      Sprzedający w ramach Transakcji będzie działał jako podatnik VAT, w rozumieniu art.
      15 ust. 1 ustawy o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj.
      nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ad.1
    Zdaniem Wnioskodawców w ramach Transakcji Sprzedający nie będzie działał jako
    podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Ad. 2
    Zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna w
    odniesieniu do pytania nr 1, że w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości
    na rzecz Spółki Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT, to sprzedaż będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze
    zwolnienia.
    Ad. 1
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części,
    a także wszelkie postacie energii.
    Z kolei zgodnie art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako
    czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT, podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała

    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem VAT.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:
    Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
    ust. 2, bez wzglądu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarowi usług jest
    stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1 z późn. zm.; dalej: „Dyrektywa”):
    „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
    jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
    działalności.
    „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem VAT może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność

    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności VAT w świetle powyższych przepisów jest
    spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu
    czynności podlegających opodatkowaniu VAT, po drugie - czynność została wykonana
    przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonuję sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna
    dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną, może być: nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań
    marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia,
    uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, a także prowadzenie
    działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług
    o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać
    musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
    nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT, powinien być uznany za podatnika VAT. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w
    tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie czy działanie to można uznać za
    wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty
    został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku
    osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu
    jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Zatem, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży
    nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
    Tak więc, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy
    w celu dokonania Transakcji Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,

    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje
    koniecznością uznania Sprzedającego za osobę prowadzącą działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 15 września
    2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180
    /10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w
    Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. W wyroku z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24
    (Grzera) TSUE orzekł, że art. 9 ust. 1 Dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że:
    1) można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego
    samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący
    pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu oraz
    2) w ramach transakcji sprzedaży uznanej za działalność gospodarczą w rozumieniu tej
    dyrektywy przepis ten nie stoi na przeszkodzie uznaniu za podatnika prowadzącego
    samodzielnie działalność gospodarczą wspólności ustawowej istniejącej między
    małżonkami będącymi współwłaścicielami, jeżeli małżonkowie ci jawią się względem
    osób trzecich jako dokonujący razem stanowiącej działalność gospodarczą transakcji
    sprzedaży gruntów należących do tej wspólności, a rzeczona wspólność ponosi ryzyko
    gospodarcze związane z wykonywaniem tej działalności.
    W sprawie rozstrzygniętej przez TSUE para postanowiła sprzedać działki otrzymane w
    darowiźnie i zawarła w tym celu umowę zlecenia ze spółką. Zleceniobiorca był w
    szczególności odpowiedzialny za dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki i
    za podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w
    rejestrze gruntów i księgach wieczystych, zmianę przeznaczenia działek w miejscowym
    planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane),
    uzbrojenie nieruchomości w media, przeprowadzenie reklamy wśród potencjalnych
    nabywców i przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia aktów notarialnych
    sprzedaży działek ich nabywcom. Małżonkowie udzielili pełnomocnictwa zleceniobiorcy,
    upoważniając go do działania w ich imieniu przed różnymi właściwymi polskimi organami.
    Wynagrodzenie zleceniobiorcy odpowiadało różnicy między cenami sprzedaży
    określonymi w umowie zlecenia a rzeczywistymi cenami sprzedaży.

    Wymaga podkreślenia, że w odróżnieniu od powyższych osób, Sprzedający nie zawierał
    umów zlecenia i nie korzystał z usług podmiotów, których wynikiem miało być
    uatrakcyjnienie sprzedawanych działek i następnie oferowanie ich potencjalnym
    nabywcom, a w konsekwencji maksymalizacja zysku z ich sprzedaży. Wręcz przeciwnie -
    Sprzedający nie podejmował żadnych działań w odniesieniu do posiadanej
    Nieruchomości, a potencjalni nabywcy we własnym zakresie podejmowali próby
    skontaktowania się ze Sprzedającym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku prywatnego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej
    sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    Z opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający jest właścicielem
                                                2niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) m,
    położonej w miejscowości (...) (gmina (...), powiat (...), województwo (...)).
    Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie dziedziczenia testamentowego po ojcu,
    zmarłym w dniu (...) r. Nabycie to było przedmiotem podatku od spadku i darowizn.
    Sprzedający jest (...) i od (...) r. prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w tym zakresie
    - (...). Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
    Nieruchomość nie była użytkowana w celach rolniczych lub w związku z prowadzoną
    działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie przez
    Sprzedającego uzbrajana czy uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadził
    również aktywnej sprzedaży, tj. nie podejmował żadnych działań marketingowych
    mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie zamieszczał także
    ogłoszeń na portalach internetowych. Nie korzystał również z usług pośredników.
    Potencjalni nabywcy we własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i podejmowali
    kontakt ze Sprzedającym. Sprzedający, w okresie, gdy jest właścicielem Nieruchomości nie
    inicjował zmian MPZP.

    Wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą wskazania czy sprzedaż Nieruchomości
    stanowi czynność opodatkowaną VAT.
    Odnosząc się do powyższych wątpliwości, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w
    odniesieniu do Transakcji, Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT.
    Ponownie należy powtórzyć, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej
    czynności działa jako podatnik VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Jak wyjaśniono powyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i
    stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, należy
    szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.
    Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży
    Nieruchomości niezabudowanej, Sprzedający występowałby w charakterze podatnika w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15
    ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby
    uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu VAT nie wystarcza stwierdzić
    jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego
    dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Z okoliczności sprawy wynika, że Transakcję należałoby uznać za czynność związaną ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze
    dziedziczenia testamentowego. Nieruchomość nigdy nie była, nie jest i do momentu
    sprzedaży nie będzie wykorzystywana z przeznaczeniem na cele rolnicze lub związane z
    prowadzoną działalnością gospodarczą. Biorąc pod uwagę przytoczone okoliczności, nie
    można uznać, że działania podejmowane przez Sprzedającego w odniesieniu do
    Nieruchomości (w tym jej nabycie i wykorzystywanie) były nakierowane na jej późniejszą
    sprzedaż. Nieruchomość nie pełniła funkcji towaru. Trudno zatem doszukać się przesłanek
    pozwalających na uznanie, iż Nieruchomość została przez Sprzedającego zakupiona i
    wykorzystywana w innym celu niż działalność rolnicza. W przypadku jej sprzedaży
    Sprzedający skorzysta z przysługującego mu prawa rozporządzania własnym majątkiem.
    Sprzedający nie prowadził działań dotyczących zwiększenia wartości w stosunku do
    Nieruchomości, celem zachęcenia potencjalnego nabywcy do jej nabycia. Nie podejmował
    aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.
    Brak jest zatem - w niniejszej sprawie - przesłanek świadczących o takiej aktywności
    Sprzedającego w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która byłaby porównywalna do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek
    zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
    Sprzedający nie podejmował takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców.
    Należy podkreślić, że samo zawarcie Umowy Przedwstępnej i udzielone w związku z nią
    pełnomocnictwa nie przesądzają o uznaniu go za podatnika VAT. Udzielenie
    pełnomocnictwa nabywcy Pozałatwiania spraw urzędowych nie może automatycznie
    prowadzić do uznania, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności
    gospodarczej. Kluczowe są okoliczności faktyczne - motywy sprzedaży, brak wcześniejszej
    aktywności handlowej oraz sposób wykorzystania nieruchomości. Podobne stanowisko
    wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21,
    który podzielił argumentację Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie
    przedstawioną w wyroku z dnia 11 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21. Jak wynika z

    opisu stanu faktycznego, Sprzedający nie poszukiwał aktywnie nabywcy, jego działania nie
    nosiły znamion aktywności handlowej.
    W świetle powyższego nie można Sprzedającego uznać za podatnika VAT.
    Zatem, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający skorzysta z przysługującego
    mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem czynność ta oznacza
    działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i
    usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika
    podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży w
    Nieruchomości, a dokonaną dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku ze
    sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika VAT, o którym
    mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną
    w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Ad. 2
    Na początek Wnioskodawcy wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko Wnioskodawców w zakresie
    pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że Sprzedający w ramach planowanej transakcji
    sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu
    art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa
    do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne
    świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o
    statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności.
    Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy
    (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz
    czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w
    takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy VAT).
    Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu
    przepisów ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Z kolei w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze powyższe regulacje oraz fakt, że:
    a) Nieruchomość jest gruntem niezabudowanym budynkami lub budowlami stanowiącymi
    własność Sprzedającego, sklasyfikowanym w miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego jako teren przeznaczony pod zabudowę,
    b) Nieruchomość nie była (i nie będzie) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do
    czynności zwolnionych z VAT,
    to w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie
    będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług, w
    zakresie pytania oznaczonego nr 1, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz.U. z 2025 r., poz. 775, ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:
        Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
        podlegają:
        1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
        2) eksport towarów;
        3) import towarów na terytorium kraju;
        4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium
        kraju;
        5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    Na mocy art. 7 ust. 1:
        Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
        przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    W myśl art. 2 pkt 6:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
        oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
        Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
        prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
        której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust 2 ustawy:
        Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
        lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
        rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
        gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
        towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
        zarobkowych.
    Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy
    dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub
    świadczący usługi rolnicze.
    Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym - rolniku
        ryczałtowym - rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów

        rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku
        na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie
        odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r.,
    str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba
    prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez
    względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
    Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością
    rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
    gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
    rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że
    państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
    transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
    szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt
    nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie
    (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).
    Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE
    Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika
    działającego w takim charakterze.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą
    opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako
    podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika
    podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność
    ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się
    powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze
    składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić,
    że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla

    celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany
    za podatnika podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również
    działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy
    działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów
    zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne czy
    też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.
    W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-1
    81/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać
    również jako czynności osobistych. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed
    sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej
    ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość
    okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.
    Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem
    prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący
    dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z
    rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w
    ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która
    prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości
    dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego
    niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za
    podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona
    sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym tej osoby”.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia
    2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.

    W podobnej kwestii wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w
    orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny
    status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana
    czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości
    nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w
    odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika
    podatku VAT.
    Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomości dana osoba fizyczna działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich. Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że (...) r. Spółka zawarła ze
    Sprzedającym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości - niezabudowanej działki
    gruntu o numerze ewidencyjnym (...). Zawarcie umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu
    się ustalonych warunków.
    Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedający
    nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działki
    mającej być przedmiotem planowanej sprzedaży (w ramach umowy przyrzeczonej)
    Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań,
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył Nieruchomość na
    podstawie dziedziczenia testamentowego po zmarłym ojcu.
    Sprzedający jest (...) i od (...) r. prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie (...).
    Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
    Wskazali Państwo, że Nieruchomość nie była użytkowana na potrzeby działalności
    rolniczej lub w celach gospodarczych, a w szczególności Nieruchomość nie była, nie jest i
    nie będzie do momentu sprzedaży wynajmowana lub wydzierżawiana.
    Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w
    analizowanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedającego – w związku z
    planowaną sprzedażą wskazanej we wniosku działki – za podatnika podatku od towarów i
    usług, prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.
    Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie
    przez Sprzedającego uzbrajana czy uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie
    prowadził również aktywnej sprzedaży, nie podejmował żadnych działań marketingowych
    mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy, nie zamieszczał także ogłoszeń na

    portalach internetowych, nie korzystał również z usług pośredników. Zgodnie z Państwa
    wskazaniem – to potencjalni nabywcy we własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i
    podejmowali kontakt ze Sprzedającym.
    Można więc stwierdzić, że Sprzedający nie podejmował działań mających na celu
    zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei
    pełnomocnictwa/upoważnienia udzielone kupującej Spółce i wskazanym przez nią
    osobom trzecim, miało na celu uzyskanie przez nich niezbędnych pozwoleń i decyzji dla
    realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.
    W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności
    Sprzedającego (w przedmiocie zbycia opisanej we wniosku działki), która byłaby
    porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru
    takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby,
    że sprzedaż wskazanej we wniosku działki będzie wypełniała przesłanki działalności
    gospodarczej.
    Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do
    podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym
    interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją
    rzecz.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie
    powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego
    działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    niezabudowanej działki nr (...), nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie
    przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności
    gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że
    aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a
    stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) Sprzedający będzie korzystać z
    przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15
    ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr (...) Sprzedający będzie korzystać z
    przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza
    działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku
    od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) nie będzie czynnością
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Państwa stanowisko, w myśl którego, w ramach Transakcji Sprzedający nie będzie działał
    jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, jest prawidłowe.
    W konsekwencji powyższego – braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT
    przy sprzedaży Nieruchomości czego konsekwencją jest brak opodatkowania podatkiem
    od towarów i usług opisanej transakcji – odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2 w zakresie
    podatku od towarów i usług, jest bezzasadna.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
    - stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w
    dacie zaistnienia zdarzenia;
    - zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w
    dniu wydania interpretacji.
    Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcia.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź
    traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. sp. z o.o. sp.k (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego

    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.