Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-3.4012.308.2017.1.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-28
Teza: Zwolnienie od podatku usług najmu budynku mieszkalnego spółce prawa handlowego.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; najem; usługi; wynajem; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2017 r. (data wpływu 26 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usług najmu budynku mieszkalnego spółce prawa handlowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usług najmu budynku mieszkalnego spółce prawa handlowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Z podatku dochodowego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rozlicza się na zasadach ogólnych. Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmuje na własny rachunek budynek mieszkalny podmiotowi gospodarczemu – spółce prawa handlowego (dalej: Najemca) z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe pracowników Najemcy (charakter mieszkalny budynku oraz cel mieszkaniowy wynika z zapisów umowy najmu). Przychody z tytułu tego wynajmu Wnioskodawca rozlicza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz dokumentuje fakturą VAT, stosując stawkę ZW (zwolnienie z podatku VAT). W zamian za oddanie Najemcy do używania budynku mieszkalnego, jest on zobowiązany do zapłaty Wnioskodawcy czynszu (rozliczanego miesięcznie). Wszelkie koszty mediów związane z ww. budynkiem mieszkalnym Wnioskodawca refakturuje na Najemcę według stawki właściwej dla usługi refakturowanej. Strony w zawartej umowie najmu zgodnie postanowiły, że Najemca nie może oddać ww. budynku mieszkalnego w podnajem. Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w podanym stanie faktycznym usługi wynajmu świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Najemcy korzystają ze zwolnienia z podatku VAT ze względu na udostępnienie ww. budynku mieszkalnego wyłącznie w celach mieszkaniowych?

Zdaniem Wnioskodawcy, usługi wynajmu przez nią świadczone na rzecz Najemcy korzystają ze zwolnienia z podatku VAT ze względu na udostępnienie ww. budynku mieszkalnego wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Ponadto należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy o VAT, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z przepisu tego wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanej nieruchomości (budynku mieszkalnego) i działania na własny rachunek oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanej nieruchomości (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

To wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

1.  świadczenie usługi na własny rachunek,
2.  charakter mieszkalny nieruchomości,
3.  mieszkaniowy cel najmu.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia usługi z VAT. A contrario, brak któregokolwiek z powyższych elementów będzie skutkować opodatkowaniem świadczonej usługi.

W sytuacji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Wnioskodawczyni będzie świadczyć usługi wynajmu budynku na własny rachunek. Budynek, będący przedmiotem wynajmu, ma charakter mieszkalny. Oznacza to, że dwa pierwsze warunki zwolnienia usług wynajmu z VAT, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, należy uznać za spełnione.

W odniesieniu do trzeciego warunku należy podkreślić, że realizacja mieszkaniowego celu najmu, następuje poprzez rzeczywisty zakres i sposób wykorzystania budynku. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem w danym budynku, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby zajmującej dany budynek mieszkalny. Jeżeli cel najmu nieruchomości mieszkalnej (budynku mieszkalnego) będzie związany ze stałym interesem życiowym osoby korzystającej z nieruchomości, wówczas warunek mieszkaniowego charakteru najmu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony. Przyjmuje się również, że usługa wynajmu korzysta ze zwolnienia z VAT, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona nieruchomości o charakterze mieszkalnym (budynku mieszkalnego) i nieruchomość ta (budynek mieszkalny) może być wykorzystana przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Ze stanu faktycznego niniejszego wniosku wynika, że pracownicy Najemcy będą przebywali w pomieszczeniach ww. budynku mieszkalnego w związku z wykonywaniem pracy na rzecz Najemcy (w związku z ich zatrudnieniem). Zatem należy uznać, że głównym celem świadczenia usługi wynajmu ww. budynku będzie zapewnienie miejsca zamieszkania tym osobom w okresie wykonywania przez nich pracy na rzecz Najemcy. Stwierdzić zatem można, że pracownicy będą w pomieszczeniach tego budynku spędzać czas wolny od pracy (odpoczywać, przygotowywać posiłki, w inny sposób spędzać czas wolny) w taki sam sposób, jak odbywa się to w ich stałym miejscu zamieszkania. Bez wątpienia zatem można przyjąć, że pobyt pracowników w ww. budynku będzie miał związek z względnie stałym interesem życiowym tych pracowników. Ponadto, cel mieszkaniowy znajduje potwierdzenie w stosownym zapisie umowy najmu, zawartej pomiędzy Wnioskodawcą a Najemcą.

W rezultacie, biorąc pod uwagę powyższe, w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku w stosunku do usług najmu świadczonych przez Wnioskodawcę na rzecz Najemcy będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Jednocześnie stwierdzić należy, że do opisanego stanu faktycznego nie znajdzie zastosowanie wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 20 ustawy o VAT. Świadczone przez Wnioskodawczynię usługi nie stanowią bowiem usług związanych z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55. Zdaniem Wnioskodawcy ww. usługi winny zostać zakwalifikowane jako „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi” (68.20.11.0 PKWiU).

Wnioskodawca podkreśla, że powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych, przykładowo w:

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.132.2017.1.MT oraz z dnia 16 kwietnia 2017 r., sygn. 1061-IPTPP3.4512.17.2017.3.IŻ, w której czytamy, cyt.: „(\`(...)\`) W przedstawionych okolicznościach Wnioskodawca wynajmuje mieszkanie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych oraz pracowników najemcy. Zatem celem wynajmu jest odpłatne udostępnianie osobom trzecim nieruchomości mieszkalnych i zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych. Mając na uwadze przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że wynajem nieruchomości mieszkalnych przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe dla osób fizycznych oraz podmiotów gospodarczych, które udostępniają je pracownikom na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. (\`(...)\`)”.
*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 marca 2017 r., nr 0461-ITPP1.4512.34.2017.1.JP, w której stwierdził on, że: „(\`(...)\`) skoro przedmiotem planowanej usługi (świadczonej przez osobę fizyczną – czynnego podatnika VAT) jest wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz Spółki z o.o., która następnie będzie udostępniać ww. lokal mieszkalny swoim pracownikom wyłącznie na cele mieszkaniowe, to spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (\`(...)\`)”.
*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 stycznia 2017 r., nr 1462-IPPP2.4512.881.2016.2.MT w której wskazano, że: „(\`(...)\`) Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że z uwagi na to, że przedmiotem planowanej usługi jest wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz firmy informatycznej, która następnie udostępnia ww. lokal mieszkalny swoim pracownikom na cele mieszkaniowe, spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą. Należy zauważyć, że istotny jest cel, na jaki lokal jest wynajmowany przez Wnioskodawcę – wynajmowany jest pracownikom z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca w opisie sprawy sam wskazuje, że w umowie najmu jest zapisane, że lokal wynajmowany jest wyłącznie na cele mieszkalne pracowników najemcy. Z uwagi na powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując lokal mieszkalny firmie informatycznej która wykorzystuje ten lokal na cele mieszkalne dla swoich pracowników – posiada prawo do zwolnienia ww. usługi z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (\`(...)\`)”.
*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 października 2016 r., nr ITPP1/4512-574/16/RH, w której organ potwierdził, że „(\`(...)\`) z uwagi na fakt, że przedmiotem planowanej usługi jest wynajem nieruchomości mieszkalnej na rzecz firmy, która wynajmuje przedmiotową nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe, spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek. Istotny jest cel, na jaki lokale są wynajmowane przez Wnioskodawcę – wynajmowane są najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Tak więc, o ile faktycznie przedmiotem umowy będzie wynajem pokoi wyłącznie na cele mieszkaniowe, to zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując umeblowane pokoje Spółce – która będzie wykorzystywała pokoje na cele mieszkalne dla zatrudnianych za jej pośrednictwem pracowników – będzie posiadał prawo do zwolnienia ww. usługi z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.”

Reasumując, usługi wynajmu świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Najemcy będą korzystały ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późń. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy zauważyć, że generalnie – poza wyjątkami wskazanymi w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności odpłatne.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z poźn. zm.). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Wskazać zatem należy, że wykonując cywilną umowę najmu, wynajmujący świadczy na rzecz najemcy usługi, w rozumieniu przepisów ustawy. W wykonaniu umowy najmu wynajmujący dokonuje bowiem na rzecz najemcy świadczeń niebędących dostawą towarów. Majątek (nieruchomość mieszkalna) pozostanie jego własnością i wynajmowany będzie za odpłatnością (czynsz). W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę (art. 41 ust. 13 ustawy).

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. – 8%, zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy), wymienione zostały usługi sklasyfikowane w dziale 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług – „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zwolnienia od podatku od towarów i usług, w tym również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Z podatku dochodowego w ramach prowadzonej działalność gospodarczej rozlicza się na zasadach ogólnych. Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmuje na własny rachunek budynek mieszkalny podmiotowi gospodarczemu – spółce prawa handlowego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe pracowników Najemcy (charakter mieszkalny budynku oraz cel mieszkaniowy wynika z zapisów umowy najmu). Przychody z tytułu tego wynajmu Wnioskodawca rozlicza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz dokumentuje fakturą VAT, stosując stawkę ZW (zwolnienie z podatku VAT). W zamian za oddanie Najemcy do używania budynku mieszkalnego, jest on zobowiązany do zapłaty Wnioskodawcy czynszu (rozliczanego miesięcznie). Wszelkie koszty mediów związane z ww. budynkiem mieszkalnym Wnioskodawca refakturuje na Najemcę według stawki właściwej dla usługi refakturowanej. Strony w zawartej umowie najmu zgodnie postanowiły, że Najemca nie może oddać ww. budynku mieszkalnego w podnajem. Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości, czy świadczenie usług najmu budynku mieszkalnego będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, świadczenie usług najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

W analizowanym przypadku usługa najmu budynku mieszkalnego spełnia zarówno przesłankę dotyczącą charakteru wynajętej nieruchomości, jak również przesłankę mieszkaniowego celu wynajmu tej nieruchomości.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując budynek mieszkalny świadczy usługi objęte zakresem ustawy, a usługa najmu budynku mieszkalnego mieści się w katalogu czynności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, a zatem korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy oceniono jako prawidłowe.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z tym tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii opodatkowania mediów.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.