Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.788.2021.1.MWJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-30
Teza: uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek i prawa własności budynku posadowionego na jednej z nich za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki A, braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki B, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku oraz prawo użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2, braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki C,
Słowa kluczowe: budynek-budynek niemieszkalny; dzierżawa; grunty-dostawa gruntu; pełnomocnictwo; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 października 2021 r. (data wpływu 8 października 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

\- uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek i prawa własności budynku posadowionego na jednej z nich za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy,

\- braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki A,

\- braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki B, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku oraz prawo użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2,

\- braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki C,

**– jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

8 października 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług zakresie:

\- uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek i prawa własności budynku posadowionego na jednej z nich za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy,

\- braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki A,

\- braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki B, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku oraz prawo użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2,

\- braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki C.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym do dnia 4 maja 2091 r niżej wymienionych nieruchomości stanowiących własność Gminy…, położonych w miejscowości \`(...)\` (gmina …, powiat …, województwo …):

1\. niezabudowanego gruntu składającego się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 3 oraz 4, o łącznym obszarze 1,8125 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: Nieruchomość 1),

2\. gruntu składającego się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 oraz 2, o łącznym obszarze 7,1576 ha oraz właścicielem posadowionego na nim (na działce nr 1) budynku niemieszkalnego (budynek trafostacji), stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w …IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: Nieruchomość 2).

Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 lutego 2004 r. Transakcja nabycia przez Wnioskodawcę powyższych nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu VAT i nie została udokumentowana fakturą VAT.

W skład Nieruchomości 1 wchodzą:

\- niezabudowana działka nr 3, obręb …, o powierzchni 1,0218 ha, oznaczona w rejestrze gruntów symbolem Bp - tereny zurbanizowane niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

\- niezabudowana działka nr 4, obręb …, o powierzchni 0,7907 ha, oznaczona w rejestrze gruntów symbolem Bp - tereny zurbanizowane niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

W skład Nieruchomości 2 wchodzą:

\- zabudowana działka nr 1, obręb …, o powierzchni 0,0252 ha, oznaczona w rejestrze gruntów symbolem Ba - tereny przemysłowe,

\- niezabudowana działka nr 2, obręb …, o powierzchni 7,1324 ha, oznaczona w rejestrze gruntów symbolami Ba - tereny przemysłowe, Lz - grunty zadrzewione i zakrzewione.

Na zabudowanej działce nr 1 posadowiony jest budynek trafostacji. Od momentu pierwszego zasiedlenia budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata, gdyż budynek był posadowiony na działce już w momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę. Od momentu nabycia budynku w 2004 r., Wnioskodawca nie ponosił na budynek żadnych nakładów na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Działki nr 3, 4 oraz 1 są objęte w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy itp., natomiast działka nr 2 jest objęta w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem częściowo pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy i itp. oraz częściowo pod tereny upraw rolnych.

Działki bądź ich części przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy itp. stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), tj. są przeznaczone pod zabudowę.

Działki nr 3, 4, 1 oraz 2 są częściowo ogrodzone i nie są uzbrojone w sieci mediów. Częściowe ogrodzenie nie stanowi budynku bądź budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), lecz urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Wnioskodawca będący zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym zawarł w dniu 28 września 2018 r. (jako Wydzierżawiający) umowę dzierżawy działki nr 3 o obszarze 1,0218 ha. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z prawem Wydzierżawiającego do jej wypowiedzenia z zachowaniem 6-cio miesięcznego terminu wypowiedzenia. Usługa dzierżawy dokumentowana jest przez Wnioskodawcę wystawianą na rzecz Dzierżawcy fakturą VAT i podlega opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT.

Ponadto, w dniu 2 stycznia 2013 r. Wnioskodawca (jako Udostępniający) zawarł umowę dostępu do rowu melioracyjnego zlokalizowanego na działkach o numerach ewidencyjnych 3 i 2 w celu odprowadzania wód opadowych z działki będącej własnością podmiotu odprowadzającego wody opadowe. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z prawem Udostępniającego do jej wypowiedzenia z zachowaniem 6-cio miesięcznego terminu wypowiedzenia. Udostępnienie rowu melioracyjnego przez Wnioskodawcę następuje za odpłatnością i jest dokumentowane wystawianymi przez Wnioskodawcę fakturami VAT.

W dniu 30 września 2019 r Wnioskodawca (jako Udostępniający) zawarł umowę dostępu do rowu melioracyjnego zlokalizowanego na działkach o numerach ewidencyjnych 3 i 2 w celu odprowadzania wód opadowych z działek będących w użytkowaniu wieczystym podmiotu odprowadzającego wody opadowe. Umowa została zawarta na czas określony 6 miesięcy. Udostępnienie rowu melioracyjnego przez Wnioskodawcę następuje za odpłatnością i jest dokumentowane wystawianymi przez Wnioskodawcę fakturami VAT.

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży działki zabudowanej nr 1 oraz działek powstałych z podziału działek nr 3 oraz 2. Działka oznaczona numerem 4 na chwilę obecną nie będzie sprzedawana.

W związku z planowaną sprzedażą, Wnioskodawca w dniu 15 lutego 2021 r. zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży działek.

Określonym w przedwstępnej umowie sprzedaży Przedmiotem Sprzedaży będzie:

\- prawo użytkowania wieczystego działki lub działek powstałych z podziału działki o numerze 3, o powierzchni ok 0,7321 ha (działka lub działki zwane dalej jako: Działka A),

\- prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku, jak również prawo użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2, przeznaczonej w obowiązującym na dzień zawarcia umowy sprzedaży miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy i itp., o łącznej powierzchni ok. 6,1444 ha (działki zwane dalej jako: Działka B),

\- prawo użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2 o powierzchni około 1,1800 ha (działka zwana dalej jako: Działka C).

Z treści zawartej umowy przedwstępnej wynika, że przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta zostanie po spełnieniu się m.in. następujących warunków:

1\. zmianie ulegnie przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy … Działki o powierzchni około 1,1800 ha powstałej z podziału działki o numerze 2, z obecnego, tj. terenu upraw rolnych na przeznaczenie umożliwiające realizację planowanej inwestycji przez Kupującego polegającej na budowie centrum logisytczno-magazynowo-produkcyjnego, przy czym jest to warunek zastrzeżony wyłącznie dla sprzedaży Działki C,

2\. uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział działek numer 3, 4 oraz 2 w ten sposób, że zostaną z nich wydzielone Działka A oraz Działka B (przeznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia niniejszej umowy miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy itp.),

3\. uzyskania przez Wnioskodawcę zgody Właściciela nieruchomości na podział wieczystoksięgowy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2,

4\. uzyskaniu przez Kupującego - na jego wyłączny koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

5\. potwierdzeniu przez Kupującego - na jego wyłączny koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży,

6\. uzyskaniu przez Kupującego najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu na nim zespołu budynków magazynowo-logistycznych,

7\. wypowiedzenia lub rozwiązania przez Wnioskodawcę, bądź wygaśnięcia na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży stosunków umownych (tj. wskazanych powyżej umów dostępu do rowu melioracyjnego oraz umowy dzierżawy) lub takiej ich zmiany, by okres wypowiedzenia tych umów w Dacie Ostatecznej był nie dłuższy, niż dwa miesiące kalendarzowe.

Ponadto, treść zawartej umowy przedwstępnej wskazuje, że:

\- wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania działania faktyczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania gruntów) zostaną wykonane i uzyskane przez Kupującego i na jego wyłączny koszt i ryzyko, choćby były podejmowane w imieniu Wnioskodawcy, niezależnie od okoliczności, czy Kupujący dokonywał będzie ww. czynności samodzielnie lub też za pomocą podmiotów trzecich, a także niezależnie od scedowania całości lub części uprawnień wynikających z niniejszej umowy na osoby trzecie, a nadto Kupujący nie ma prawa dochodzenia od Wnioskodawcy jakichkolwiek należności za poniesione koszty i wydatki potrzebne do uzyskania opisanych warunków, bez względu na to, czy Umowa Sprzedaży zostanie zawarta, czy też z jakiegokolwiek powodu do jej zawarcia nie dojdzie;

\- od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy skutkującej przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone warunkami niniejszej umowy prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.

Na mocy zwartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Kupującemu (osobie reprezentującej kupującego) następujących pełnomocnictw, na podstawie których pełnomocnik będzie uprawniony do:

1\. wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

2\. do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej KW nr … oraz …, prowadzonych przez Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej, w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii, a nadto Wnioskodawca zobowiązuje się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego,

3\. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

4\. dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych koniecznych do podziału działek numer 3, 4 oraz 2, w tym w szczególności uzyskiwania decyzji podziałowych działek o numerach 3, 4 oraz 2, w tym podpisywania, zmiany i cofania wniosków, podpisywania protokołów oraz odbioru korespondencji;

5\. uzyskania zgody właściciela nieruchomości na podział wieczystoksięgowy nieruchomości (odłączenie działek z księgi wieczystej);

6\. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

7\. uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

8\. zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

9\. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

10\. dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych koniecznych do zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy … Działki o powierzchni około 1,1800 ha, powstałej z podziału działki o numerze 2 z obecnego, tj. terenu upraw rolnych na istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy itp.;

11\. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi powyżej, będą obciążały wyłącznie Kupującego.

W treści zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca oświadczył również, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, etc., o których mowa powyżej, zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawca w związku z powzięciem zamiaru sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, zamieścił kilka lat temu ogłoszenie w internetowym portalu z ogłoszeniami, jednak w tamtym czasie nie pojawił się żaden potencjalny nabywca nieruchomości. Wnioskodawca nie korzystał również z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami.

W 2005 r Wnioskodawca poniósł na działki nr 3 oraz 4 nakłady na wyburzenie znajdujących się na nich budynków, które były w złym stanie technicznym. Częściowe ogrodzenie, tj. ogrodzenie panelowe z siatki, znajdujące się na nieruchomościach zostało posadowione przez podmiot, któremu została wydzierżawiona działka 3, na koszt tego podmiotu, bez dokonania jakichkolwiek rozliczeń z Wnioskodawcą.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest „Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana” (PKD 96 09.Z).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii tego, czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, tj. Działek A, B i C Wnioskodawca występował będzie w charakterze podatnika VAT oraz w kwestii możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT w stosunku do planowanej sprzedaży powyższych nieruchomości.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, Wnioskodawcę należy uznać za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a czynność sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek i prawa własności budynku posadowionego na jednej z nich, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT?

2\. Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w odniesieniu do pytania 1 za prawidłowe, czy planowana sprzedaż Działki A będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3\. Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w odniesieniu do pytania 1 za prawidłowe, czy planowana sprzedaż składających się na Działkę B:

\- prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku,

\- prawa użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

4\. Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w odniesieniu do pytania 1 za prawidłowe, czy planowana sprzedaż Działki C będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

**Zdaniem Wnioskodawcy.**

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, Wnioskodawcę należy uznać za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a czynność sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek i prawa własności budynku posadowionego na jednej z nich, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży działki będącej przedmiotem dzierżawy (działka nr 3), należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Również odpłatne udostępnienie rowu melioracyjnego na działkach nr 3 oraz 2 stanowi podlegające opodatkowaniu VAT odpłatne świadczenie usług, w związku z czym wypełnia definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działek Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wydzierżawianie i odpłatne udostępnianie przez Wnioskodawcę działek powoduje, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości gruntowych powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z powyższych orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje wyżej wskazana ustawa - Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym działek, które to użytkowanie wieczyste wraz z prawem własności budynku posadowionego na jednej z działek planuje sprzedać. Wszelkich działań mających na celu m.in. uzyskanie niezbędnych warunków technicznych, zgód, decyzji, pozwoleń, dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych koniecznych do podziału działek, zgodnie z umową przedwstępną, dokonuje Kupujący. W celu umożliwienia realizacji przez Kupującego powyższych działań Wnioskodawca udzielił stosownych pełnomocnictw przedstawicielowi Kupującego.

W świetle powyższego uznać należy, że przyszły nabywca działek, będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działek. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunty będące w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będą nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zdaniem Wnioskodawcy uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych i prawa włości budynku posadowionego na jednej z nich w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek i prawa własności budynku posadowionego na jednej z nich, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2.

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w odniesieniu do pytania 1 za prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Działki A nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Przeznaczona do sprzedaży Działka A stanowić będzie prawo użytkowania wieczystego działki lub działek powstałych z podziału działki o numerze 3, o powierzchni ok. 0,7321 ha. Powstała działka lub działki będą objęte w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy itp.

Co do zasady, stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie zaś do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Dla terenów niezabudowanych ustawa o VAT przewiduje możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że niezabudowana Działka A w momencie sprzedaży stanowić będzie teren budowlany, gdyż będzie objęta w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy itp.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż Działki A nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie tj.:

\- towar, w tym przypadku nieruchomość, musiała być wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

\- przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawca wydzierżawia przedmiotową działkę nr 3, która to dzierżawa nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Zatem pierwsza przesłanka umożliwiająca zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie jest spełniona.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 lutego 2004 r. Transakcja nabycia przez Wnioskodawcę powyższych nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu VAT i nie została udokumentowana fakturą VAT.

W związku z powyższym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu przedmiotowych działek, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało.

Zatem również druga przesłanka umożliwiająca zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie jest spełniona.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, niespełnione zostają przesłanki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, wobec czego nie będzie możliwe zastosowanie przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży Działki A.

Ad. 3.

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w odniesieniu do pytania 1 za prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż składających się na Działkę B:

\- prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

\- prawa użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Przeznaczona do sprzedaży Działka B stanowić będzie:

\- prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku,

\- prawo użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2, przeznaczonej w obowiązującym na dzień zawarcia umowy sprzedaży miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy itp., o łącznej powierzchni ok. 6,1444 ha.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia tego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W przedmiotowej sprawie należy więc ustalić czy planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz czy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na zabudowanej działce nr 1 posadowiony jest budynek trafostacji. Od momentu pierwszego zasiedlenia budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata, gdyż budynek był posadowiony na działce już w momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę. Od momentu nabycia budynku w 2004 r. Wnioskodawca nie ponosił na budynek żadnych nakładów na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a tym samym nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia budynku.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z własnością posadowionego na niej budynku, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2, przeznaczonej w obowiązującym na dzień zawarcia umowy sprzedaży miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości pod istniejący i projektowany przemysł, bazy, składy itp. o łącznej powierzchni ok. 6,1444 ha, w ocenie Wnioskodawcy, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Przedmiotowa działka stanowić będzie w momencie sprzedaży teren budowlany, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto, przedmiotowa działka wykorzystywana była do działalności opodatkowanej VAT (odpłatne udostępnienie znajdującego się na niej rowu melioracyjnego), a transakcja nabycia nieruchomości nie była objęta opodatkowaniem VAT, w związku z czym nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało. Tym samym, nie są również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ad. 4.

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w odniesieniu do pytania 1 za prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Działki C nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Przeznaczona do sprzedaży Działka C stanowić będzie prawo użytkowania wieczystego działki powstałej z podziału działki o numerze 2 o powierzchni około 1,1800 ha.

Przy czym, jednym z warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jest zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy … Działki o powierzchni około 1,1800 ha powstałej z podziału działki o numerze 2, z obecnego, tj. terenu upraw rolnych na przeznaczenie umożliwiające realizację planowanej inwestycji przez Kupującego polegającej na budowie centrum logisytczno-magazynowo-produkcyjnego.

Planowana sprzedaż Działki C, zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jeżeli sprzedaż przedmiotowej działki nastąpi, to Działka C w momencie jej sprzedaży stanowić będzie teren budowlany, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto, przedmiotowa działka wykorzystywana była do działalności opodatkowanej VAT (odpłatne udostępnienie znajdującego się na niej rowu melioracyjnego), a transakcja nabycia nieruchomości nie była objęta opodatkowaniem VAT, w związku z czym nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało. Tym samym, nie są również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.