Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.719.2020.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-09
Teza: Określenie źródła przychodów i sposobu opodatkowania, oraz możliwości zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów w okresie poszukiwania najemców.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; opodatkowanie; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2020 r. (data wpływu 8 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.) oraz pismem z dnia 11 stycznia 2021 r. (data wpływu 19 stycznia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych:

*   odnośnie określenia źródła przychodów i sposobu opodatkowania (pyt. Nr 1-2) **jest nieprawidłowe,**

*   w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów elementów wyposażenia (pyt. Nr 3) – **jest nieprawidłowe,**

*   w pozostałej części (pyt. Nr 3) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 14 października 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.719.2020.1.RK, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h powołanej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 14 października 2020 r. (data doręczenia 2 listopada 2020 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 9 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.), nadanym za pośrednictwem poczty w dniu 3 listopada 2020 r.

Wniosek ten w dalszym ciągu nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 31 grudnia 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.719.2020.2.RK, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 31 grudnia 2020 r. (data doręczenia 8 stycznia 2021 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 11 stycznia 2021 r. (data wpływu 19 stycznia 2021 r.), nadanym za pośrednictwem poczty w dniu 11 stycznia 2021 r.

We wniosku i jego uzupełnieniach przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest pracownikiem etatowym i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Żona Wnioskodawcy również jest pracownikiem etatowym i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z żoną nie posiadają nieruchomości mieszkalnych, którymi mogą samodzielnie rozporządzać. Wnioskodawca jest współwłaścicielem domu mieszkalnego (1/4 udziału, w spadku po śmierci ojca) oraz mieszkania (1/4 udziału). Żona Wnioskodawcy nie jest właścicielem, ani współwłaścicielem jakiejkolwiek nieruchomości mieszkalnej. Małżonkowie mieszkają u rodziców. Małżonkowie nie mają odrębności majątkowej. Praca etatowa jest i będzie głównym źródłem dochodów Wnioskodawcy i Jego żony.

Wnioskodawca wspólnie z żoną, na zasadzie małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej, nabędzie lokal mieszkalny w stanie deweloperskim, znajdujący się na piątym, ostatnim piętrze budynku wielorodzinnego. Lokal mieszkalny o projektowanej powierzchni użytkowej pomieszczeń ok. 111,93 m2 składać się będzie z następujących pomieszczeń: dwóch pokoi z aneksami kuchennymi, kuchni, trzech pokoi, trzech łazienek i przedpokoju. Do lokalu przylegać będą trzy balkony. Powyższy układ, tworzący trzy oddzielne części lokalu mieszkalnego, wynika z indywidualnych ustaleń, deweloper wykona rozdzielne opomiarowanie energii elektrycznej, c.o., ciepłej i zimnej wody (podliczniki) oraz oddzielne instalacje techniczne dla trzech części lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny ma jedną księgę wieczystą. Lokal mieszkalny będzie miał jedno, główne, wspólne wejście z klatki schodowej na „hol”, z którego będą wychodzić oddzielne drzwi na każdą z trzech części mieszkania. Wnioskodawcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z dwóch miejsc postojowych znajdujących się w kondygnacji podziemnej budynku. Wnioskodawca zdecydował się na wyodrębnienie w wyniku indywidualnych ustaleń z deweloperem trzech, odrębnych części lokalu mieszkalnego, ponieważ chce zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe swoje i swoich dzieci; wyodrębnienie trzech części już na etapie deweloperskim jest dużą oszczędnością i daje więcej potencjalnych możliwości mieszkaniowych w zależności od sytuacji życiowej na przyszłość (np. odrębna część lokalu mieszkalnego dla Wnioskodawcy i odrębna dla każdego dziecka). Obecnie Wnioskodawca wraz z rodziną ma dach nad głową jedynie dzięki uprzejmości rodziców. Ze względu na znaczne obciążenie finansowe w postaci kredytu Wnioskodawca zamierza, przynajmniej przez kilka lat, do czasu, aż spłata kredytu nie będzie istotnym obciążeniem dla budżetu domowego Wnioskodawcy oraz zakładając dalszą możliwość mieszkania u rodziców, wynajmować wyżej opisany lokal mieszkalny (jako całość lub odrębnie każdą z trzech części lokalu mieszkalnego) oraz przynależne do niego miejsca postojowe. Po otrzymaniu kluczy od dewelopera mieszkanie zostanie wykończone, wyposażone i dostosowane do wynajmu. Obsługą najmu będzie zajmował się Wnioskodawca z żoną, a także będzie korzystał ze wsparcia biura nieruchomości w poszukiwaniu najemców. Oczywiście sytuacja życiowa może zmusić Wnioskodawcę do przeprowadzenia się do całego lub jednej z części lokalu mieszkalnego w każdej chwili, ze względu na fakt, że ani Wnioskodawca ani Jego żona nie posiadają żadnej nieruchomości mieszkaniowej, którą mogą samodzielnie dysponować. Wnioskodawca nastawia się na wynajem długoterminowy na cele mieszkaniowe, lecz rozważa także możliwość najmu poszczególnych części lokalu mieszkalnego w formie najmu krótkoterminowego, tj. na dni, doby lub tygodnie. W przypadku najmu krótkoterminowego Wnioskodawca rozważa pozyskiwanie najemców za pośrednictwem Internetu np. umieszczenie ogłoszenia o najmie lokalu na portalu służącym do łączenia interesów osób poszukujących lokum na najem krótkoterminowy z właścicielem takiego lokalu.

W piśmie z dnia 9 listopada 2020 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z § 9 pkt 1 aktu notarialnego …., sporządzonego w Kancelarii Notarialnej …, cyt.: „Deweloper jest zobowiązany do przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do 30 kwietnia 2021 r.”

Czynności związane z najmem krótkoterminowym i długoterminowym Wnioskodawca będzie wykonywał samodzielnie. W przypadku najmu długoterminowego Wnioskodawca rozważa pomoc w znalezieniu najemców przez wyspecjalizowane biuro nieruchomości. Samą obsługę i rozliczanie oraz stały kontakt z najemcą Wnioskodawca będzie wykonywał samodzielnie. W przypadku najmu krótkoterminowego Wnioskodawca przy poszukiwaniu najemców będzie korzystał z wyspecjalizowanych serwisów typu …, czy …., natomiast obsługę i rozliczanie oraz stały kontakt z najemcą, Wnioskodawca będzie wykonywał samodzielnie. W przypadku obu form najmu długoterminowego i krótkoterminowego, Wnioskodawca rozważa współpracę z firmą sprzątającą, w sytuacji gdy Wnioskodawca nie byłby w stanie samodzielnie wykonać czynności sprzątających z racji wykonywanych czynności służbowych związanych z pracą etatową. Zarówno w przypadku najmu krótkoterminowego i długoterminowego Wnioskodawca, ze względu na ograniczenia czasowe z racji wykonywanych czynności służbowych związanych z praca etatową, rozważa szukanie najemców przez podmioty trzecie, czyli serwisy AIRNB i agencje nieruchomości. Wnioskodawca będzie samodzielnie zawierał umowy oraz rozliczał przychody z najmu, bez żony.

Wnioskodawca wprowadzi wymieniony lokal mieszkalny i dwa miejsca postojowe do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w miesiącu, w którym zostanie on po raz pierwszy wynajęty (Wnioskodawca planuje pierwszy najem do końca 2021 r.). Stawka amortyzacyjna to 1,5% zarówno dla lokalu, jak i miejsc postojowych. Pierwszy odpis amortyzacyjny będzie w miesiącu następującym po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Rozważane środki trwałe, które mają podlegać amortyzacji to: meble kuchenne, klimatyzacja. Wnioskodawca wprowadzi je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w miesiącu, w którym lokal zostanie po raz pierwszy wynajęty. Pierwszy odpis amortyzacyjny będzie w miesiącu następującym po wprowadzeniu środków trwałych do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Na wyposażenie lokalu mieszkalnego będą składać się: meble (poza kuchennymi), łóżka, kanapy, sprzęt RTV, AGD, zasłony rolety, dywany, elementy oświetlenia, elementy dekoracyjne obrazy, poduszki.

Na ww. lokal mieszkalny składać się będą następujące pomieszczenia:

*   lokal 1: kuchnia z salonem 17,65 m2, przedpokój 7,73 m2, łazienka 4,67 m2,

*   lokal 2: kuchnia z salonem 17,89 m2, przedpokój 3,27 m2, łazienka 4,94 m2, sypialnia 10,66 m2,

*   lokal 3: kuchnia z salonem 20,01 m2, przedpokój 6,77 m2, łazienka 4,67 m2, sypialnia 9,75 m2,

*   wspólny hol: 6,67 m2.

Ze względu na stan deweloperski mieszkania, Wnioskodawca nie będzie przeprowadzał remontów i napraw, wyłącznie wykończenie stanu surowego. Wnioskodawca nie jest w stanie określić, ma nadzieję, że pustostanów nie będzie w ogóle, lecz nie jest tego w stanie przewidzieć. Aktualnie mieszka w mieszkaniu, którego nie jest właścicielem, ani współwłaścicielem; mieszkanie jest własnością Jego matki w związku z tym Wnioskodawca wraz z rodziną ma dach nad głową jedynie dzięki jej uprzejmości. Wnioskodawca ma 1 dziecko w wieku 13 miesięcy, żona jest w ciąży z drugim dzieckiem.

W przypadku najmu krótkoterminowego: Wnioskodawca zamierza wynajmować lokal mieszkalny/poszczególne części lokalu mieszkalnego od 2021 r. i przynależne do niego dwa miejsca postojowe, w okresach, gdy będzie miał problem ze znalezieniem najemców długoterminowych; nie jest w stanie określić dokładnych dat i okresów. Przychód z najmu krótkoterminowego zamierza zaliczyć do źródła przychodu najem prywatny. Przychody z najmu zamierza opodatkować wg skali/ryczałtu. Pierwszy przychód z najmu uzyska w 2021 r., jednak nie jest w stanie określić dokładnych dat i okresów, gdyż jak Wnioskodawca podkreśla, najem krótkoterminowy ma być tylko uzupełnieniem najmu długoterminowego, w okresach, gdy Wnioskodawca nie może znaleźć najemcy długoterminowego.

Wnioskodawca zamierza pomniejszyć przychód z najmu krótkoterminowego o: koszty wyposażenia, amortyzację lokalu mieszkalnego i miejsc postojowych, czynsz, media, odsetki od kredytu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, oraz opłaty użytkowania serwisów zewnętrznych, opłaty za firmę sprzątającą, również w okresie pustostanu. Wszystkie wydatki poniesione na wykończenie mieszkania, jego wyposażenie i przystosowanie do najmu oraz niezbędne opłaty, jak czynsz, media, odsetki od kredytu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, oraz opłaty użytkowania serwisów zewnętrznych, opłaty za firmę sprzątającą będą miały wpływ na osiągane przychody. Będzie prowadzona podatkowa księga przychodów i rozchodów dokumentująca ww. zdarzenia.

W przypadku najmu długoterminowego: Wnioskodawca zamierza wynajmować lokal mieszkalny/poszczególne części lokalu mieszkalnego od 2021 r., umowy będą zawierane na okres minimum 6 miesięcy. Przychód z najmu długoterminowego zamierza zaliczyć do źródła przychodu najem prywatny. Przychody z najmu zamierza opodatkować wg skali/ryczałtu. Pierwszy przychód z najmu uzyska w 2021 r., o ile zostanie znaleziony najemca długoterminowego najmu. Wnioskodawca zamierza pomniejszyć przychód z najmu długoterminowego o: koszty wyposażenia, amortyzację lokalu mieszkalnego i miejsc postojowych, czynsz, media, odsetki od kredytu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, oraz opłaty użytkowania serwisów zewnętrznych, opłaty za firmę sprzątającą, również w okresie pustostanu. Wszystkie wydatki poniesione na wykończenie mieszkania, jego wyposażenie i przystosowanie do najmu oraz niezbędne opłaty jak czynsz, media, odsetki od kredytu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, oraz opłaty użytkowania serwisów zewnętrznych, opłaty za firmę sprzątającą, będą miały wpływ na osiągane przychody. Będzie prowadzona podatkowa księgę przychodów i rozchodów dokumentująca zdarzenia.

Następnie w piśmie z dnia 11 stycznia 2021 r., stanowiącym kolejne uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe wskazując, że dwa miejsca postojowe są przynależne do lokalu mieszkalnego i będą stanowiły jeden środek trwały. Elementy wyposażenia lokalu mieszkalnego, które nie posiadają cechy środka trwałego i ich wartość jest równa bądź niższa niż 10 000 zł, Wnioskodawca zaliczy do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do użytkowania. Meble kuchenne nie będą wbudowane w konstrukcję lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny będzie oddany Mu w stanie surowym deweloperskim. Prace niezbędne do wykonania to dopasowanie/modyfikacje instalacji wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych, wstawienie drzwi, malowanie, glazurowanie ścian, kładzenie tapet oraz podłóg. Wydatki które Wnioskodawca chce zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w okresach tzw. pustostanu to: amortyzacja lokalu mieszkalnego oraz miejsc postojowych, amortyzacja środków trwałych znajdujących się lokalu mieszkalnym, kredyt finansujący zakup lokalu mieszkalnego (część odsetkowa), opłata na fundusz remontowy i eksploatacyjny uiszczana na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, opłaty na rzecz dostawcy energii elektrycznej, Internetu, telewizji kablowej, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lokalu. Kredyt został zaciągnięty wyłącznie na sfinansowanie składnika majątku, tj. lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytanie nr 3 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 11 stycznia 2021 r.):

1.  Czy w związku z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego przychody uzyskiwane w ramach najmu długoterminowego lokalu mieszkalnego (całego lub jednej z jego części), będą stanowiły przychody z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny) i podlegały będą opodatkowaniu na tzw. zasadach ogólnych lub opodatkowaniu w formie ryczałtu, czy też przychody te należy traktować jako uzyskiwane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w związku z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego przychody uzyskiwane w ramach najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego (całego lub jednej z jego części), będą stanowiły przychody z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny) i podlegały będą opodatkowaniu na tzw. zasadach ogólnych lub opodatkowaniu w formie ryczałtu, czy też przychody te należy traktować jako uzyskiwane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku opisanego zdarzenia przyszłego:
    1.  amortyzacja lokalu mieszkalnego oraz miejsc postojowych,
    2.  amortyzacja środków trwałych znajdujących się w lokalu mieszkalnym,
    3.  kredyt finansujący zakup lokalu mieszkalnego (część odsetkowa),
    4.  opłata na fundusz remontowy i eksploatacyjny, uiszczana na rzecz wspólnoty mieszkaniowej,
    5.  opłaty na rzecz dostawy energii elektrycznej, Internetu, telewizji kablowej,
    6.  podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lokalu,
    7.  zakup wyposażenia,

będzie kosztem uzyskania przychodów w okresach poszukiwania najemców tzw. pustostanu, natomiast nie będzie kosztem uzyskania przychodów w okresach, kiedy Wnioskodawca wykorzystuje mieszkanie/lub jego część na własne potrzeby, jest prawidłowe?

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, w art. 5a pkt 6, zawiera definicję działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej, przez którą rozumie działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Wnioskodawca zamierza wynajmować cały lokal lub trzy części lokalu mieszkalnego w formie najmu długoterminowego, tj. na minimum miesiąc. Wnioskodawca będzie poszukiwał najemców we własnym zakresie i rozważa pozyskiwanie najemców za pośrednictwem wyspecjalizowanego biura nieruchomości. Najem miałby charakter nieprofesjonalny. Wnioskodawca i Jego żona nie będą współpracowali z żadną firmą zarządzającą najmem. Stroną umów najmu długoterminowego będzie Wnioskodawca i gość (goście), których Wnioskodawca pozyska we własnym zakresie lub poprzez biuro nieruchomości. Najem będzie polegał wyłącznie na usługach związanych z zakwaterowaniem. Dodatkowe usługi nie będą świadczone w ramach najmu. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca i Jego żona są zatrudnieni na umowę o pracę na czas nieokreślony.

Powyżej opisane zdarzenie przyszłe wskazuje, że działalność Wnioskodawcy nie będzie wyczerpywać wszystkich przesłanek wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ Wnioskodawca zamierza zawierać umowy najmu długoterminowego w sposób incydentalny, nieprofesjonalny, przypadkowy, nieregularny. Wnioskodawca nie zamierza uzyskiwać przychodów z najmu w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny.

Biorąc pod uwagę powyższe przyjąć należy, że uzyskiwane przez Wnioskodawcę przychody z najmu długoterminowego traktować należy jako przychody z najmu prywatnego, stanowiące odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskiwane przez Wnioskodawcę przychody z najmu krótkoterminowego traktować należy jako przychody z najmu prywatnego, stanowiące odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca rozważa możliwość najmu lokalu/trzech części lokalu mieszkalnego w formie najmu krótkoterminowego, tj. na dni, doby lub tygodnie. Wnioskodawca rozważa pozyskiwanie najemców za pośrednictwem Internetu, np. umieszczenie ogłoszenia o najmie lokalu na portalu służącym do łączenia interesów osób poszukujących lokum na najem krótkoterminowy. Najem miałby charakter sporadyczny, nieregularny i nieprofesjonalny. Wnioskodawca i Jego żona nie będą współpracowali z żadną firmą zarządzającą najmem. Zasadniczo Wnioskodawca zamierza wynajmować wszystkie trzy części mieszkania długoterminowo, najem krótkoterminowy miałby na celu ograniczenie tzw. pustostanu, w przypadku przejściowych problemów ze znalezieniem najemcy długoterminowego, co jest w opinii Wnioskodawcy działaniem ekonomicznie racjonalnym. Stroną umów najmu krótkoterminowego będzie Wnioskodawca i gość (goście), którzy odpowiedzą na ogłoszenie w Internecie i dokonają rezerwacji lokalu. Najem będzie polegał wyłącznie na usługach związanych z zakwaterowaniem. Dodatkowe usługi nie będą świadczone w ramach najmu. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca i Jego żona są zatrudnieni na umowę o pracę na czas nieokreślony.

Powyżej opisane zdarzenie przyszłe wskazuje, że działalność Wnioskodawcy nie będzie wyczerpywać wszystkich przesłanek wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ Wnioskodawca zamierza zawierać umowy najmu krótkoterminowego w sposób incydentalny, nieprofesjonalny, przypadkowy, nieregularny. Wnioskodawca nie zamierza uzyskiwać przychodów z najmu w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 (definicja negatywna kosztów uzyskania przychodów).

W ocenie Wnioskodawcy w okresach pustostanu (całego lokalu mieszkalnego lub jednej z jego części):

*   amortyzacja lokalu mieszkalnego oraz/miejsc postojowych,

*   amortyzacja środków trwałych znajdujących się lokalu mieszkalnym,

*   kredyt finansujący zakup lokalu mieszkalnego (część odsetkowa),

*   opłata na fundusz remontowy i eksploatacyjny uiszczana na rzecz wspólnoty mieszkaniowej,

*   opłaty na rzecz dostawcy energii elektrycznej, Internetu, telewizji kablowej,

*   podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lokalu,

*   zakup wyposażenia,

będzie kosztem uzyskania przychodu, o ile Wnioskodawca nie zrezygnował z ich najmu, lecz ma przejściowe trudności z pozyskaniem najemców. Dochody osiągane z najmu charakteryzują się tym, że w dłuższym okresie czasu dochodom z najmu towarzyszą straty ponoszone z tytułu występowania pustostanu. Okres występowania pustostanu wynika z konieczności zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodu.

Natomiast w okresach korzystania z tego mieszkania (całego lub jednej z jego części) na własne potrzeby, a także na potrzeby mieszkalne członków najbliższej rodziny, amortyzacja (całego lub jednej z jego części), nie będzie stanowiła kosztu uzyskania przychodu Wnioskodawcy. W ocenie Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym, Wnioskodawca czyniąc starania dla pozyskania najemców (całego mieszkania lub jednej z jego części), nie rezygnując z najmu (odpowiednio całego mieszkania lub jednej z jego części), może zatem uznać wyżej wymienione koszty (odpowiednio całego mieszkania lub jednej z jego części), dokonane w tym okresie, za koszty uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego:

*   odnośnie określenia źródła przychodów i sposobu opodatkowania (pyt. Nr 1-2) **jest nieprawidłowe,**

*   w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów elementów wyposażenia (pyt. Nr 3) – **jest nieprawidłowe,**

*   w pozostałej części (pyt. Nr 3) – **jest prawidłowe.**

Stosownie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem - za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Na podstawie art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

*   zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

*   nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

*   wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ww. ustawy można stwierdzić, że działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

*   wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar, powtarzalność określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia do właściwego rejestru tej działalności. W szczególności działania podatnika, wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą.

Istotne znaczenie choć nie decydujące mają również poszczególne elementy planowanego zdarzenia przyszłego będącego efektem działań podatnika np. to czy posiadane nieruchomości są przeznaczone przede wszystkim na cele inwestycyjne w postaci czerpania zysków z najmu, czy jedynie na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu i mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność lub współwłasność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od zwyczajowego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie źródło stałego (nie okazjonalnego) zarobkowania.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy. Ocena, czy podmiot prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu uzależniona jest od ustalenia, czy dana działalność zarobkowa spełnia jednocześnie wszystkie przesłanki pozytywne wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawy oraz czy nie wystąpiły przesłanki negatywne określone w art. 5b ust. 1 tej ustawy. Jeżeli składniki majątku będą wykorzystywane w taki sposób, że rozmiary tej działalności, powtarzalność, zarobkowy charakter, sposób zorganizowania, jej profesjonalny charakter będą wskazywać, że jest to działalność gospodarcza, wówczas uzyskiwane z tej działalności przychody będą zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej, a nie do przychodów z najmu. A zatem, podatnik kreując elementy zdarzenia przyszłego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, nieprofesjonalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Jeżeli więc istnieją wątpliwości co do podatkowoprawnej kwalifikacji przychodów (dochodów) do właściwego źródła przychodów i w konsekwencji prawidłowości sposobu ich opodatkowania, pomimo wyrażanego przez podatnika oświadczenia woli do zamiaru, w jakim zawierane są umowy najmu, obiektywnej ocenie musi zostać poddany całokształt okoliczności w jakich te umowy są zawierane.

Zgodnie z treścią art. 9a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym podatnicy mogą złożyć na podstawie przepisów ustawy o CEIDG.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Raz jeszcze w tym miejscu należy zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania prawnopodatkowej przychodów z najmu do właściwego źródła ma przede wszystkim całokształt okoliczności faktycznych danej sprawny, sposób wykonywania najmu, a nie wybór tej kwalifikacji dokonany przez podatnika, czy też brak urzędowej rejestracji tej działalności. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości/lokali spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest pracownikiem etatowym. Wspólnie z żoną, na zasadzie małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej, nabędzie lokal mieszkalny o projektowanej powierzchni użytkowej pomieszczeń ok. 111,93 m2 w stanie deweloperskim, znajdujący się w budynku wielorodzinnym. Na ww. lokal mieszkalny składać się będą następujące pomieszczenia: lokal 1: kuchnia z salonem 17,65 m2, przedpokój 7,73 m2, łazienka 4,67 m2, lokal 2: kuchnia z salonem 17,89 m2, przedpokój 3,27 m2, łazienka 4,94 m2, sypialnia 10,66 m2, lokal 3: kuchnia z salonem 20,01 m2, przedpokój 6,77 m2, łazienka 4,67 m2, sypialnia 9,75 m2, wspólny hol: 6,67 m2. Powyższy układ, tworzący trzy oddzielne części lokalu mieszkalnego, wynika z indywidualnych ustaleń, deweloper wykona rozdzielne opomiarowanie energii elektrycznej, c.o., ciepłej i zimnej wody (podliczniki) oraz oddzielne instalacje techniczne dla trzech części lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny będzie miał jedno, główne, wspólne wejście z klatki schodowej na „hol”, z którego będą wychodzić oddzielne drzwi na każdą z trzech części mieszkania. Wnioskodawcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z dwóch miejsc postojowych, znajdujących się w kondygnacji podziemnej budynku. Ze względu na obciążenie finansowe w postaci kredytu, który został zaciągnięty na sfinansowanie składnika majątku, tj. lokalu mieszkalnego, zamierza przynajmniej przez kilka lat wynajmować lokal mieszkalny bądź poszczególne części lokalu mieszkalnego, od 2021 r. i przynależne do niego 2 miejsca postojowe, aż spłata kredytu nie będzie istotnym obciążeniem finansowym dla budżetu domowego. Po otrzymaniu kluczy od dewelopera mieszkanie zostanie wykończone, wyposażone i dostosowane do wynajmu. Obsługą najmu będzie zajmował się Wnioskodawca z żoną, a także będzie korzystał ze wsparcia biura nieruchomości w poszukiwaniu najemców. W chwili obecnej Wnioskodawca wraz z rodziną ma dach nad głową jedynie dzięki uprzejmości rodziców. Wnioskodawca nastawia się na wynajem długoterminowy na cele mieszkaniowe, lecz rozważa także możliwość najmu poszczególnych części lokalu mieszkalnego w formie najmu krótkoterminowego, tj. na dni, doby lub tygodnie. W przypadku najmu krótkoterminowego Wnioskodawca rozważa pozyskiwanie najemców za pośrednictwem Internetu, np. umieszczenie ogłoszenia o najmie lokalu na portalu służącym do łączenia interesów osób poszukujących lokum na najem krótkoterminowy z właścicielem takiego lokalu. W przypadku obu form najmu (długoterminowego i krótkoterminowego), Wnioskodawca rozważa współpracę z firmą sprzątającą, w sytuacji gdy Wnioskodawca nie byłby w stanie samodzielnie wykonać czynności sprzątających z racji wykonywanych czynności służbowych związanych z pracą etatową. Zarówno w przypadku najmu krótkoterminowego i długoterminowego, Wnioskodawca, ze względu na ograniczenia czasowe z racji wykonywanych czynności służbowych związanych z pracą etatową, rozważa szukanie najemców przez podmioty trzecie, czyli serwisy … i agencje nieruchomości. Wnioskodawca wprowadzi wymieniony lokal mieszkalny i dwa miejsca postojowe do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w miesiącu, w którym zostanie on po raz pierwszy wynajęty (Wnioskodawca planuje pierwszy najem do końca 2021 r.).

Biorąc pod uwagę treść wniosku i jego uzupełnienia oraz przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że podejmowane działania Wnioskodawcy w związku z zamiarem najmu krótkoterminowego bądź długoterminowego lokalu mieszkalnego, spełniają przesłanki uznania ich za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mianowicie Wnioskodawca, wspólnie z żoną, nabędzie lokal mieszkalny o projektowanej powierzchni użytkowej pomieszczeń ok. 111,93 m2 w stanie deweloperskim i na ten cel zaciągnął kredyt na sfinansowanie nowego składnika Ich majątku. Wnioskodawca zakłada, że najem lokalu będzie prowadził do czasu, aż spłata rat kredytu nie będzie stanowić dla budżetu domowego zbyt dużego obciążenia. Wnioskodawca wskazał też, że zamierza wynajmować lokal mieszkalny jako całość lub odrębnie każdą z trzech części lokalu mieszkalnego i - w związku z tym w lokalu mieszkalnym dokona rozdzielnego opomiarowania energii elektrycznej, c.o., ciepłej i zimnej wody (podliczniki). Oddzielne też będą instalacje techniczne dla trzech części lokalu mieszkalnego. Powyższe świadczy zatem o konkretnym dostosowaniu lokalu już na etapie projektowania do potrzeb najmu, tak by maksymalizować osiągane zyski (temu celowi służy chociażby podział lokalu na mniejsze lokale, które cieszą się zdecydowanie większym zainteresowaniem najemców). Wnioskodawca rozważa szukanie najemców przez podmioty trzecie, czyli serwisy … i agencje nieruchomości. Czynności związane z najmem zostaną zlecone wyspecjalizowanemu podmiotowi, jakim są agencje nieruchomości. Wnioskodawca rozważa też współpracę z firmą sprzątającą, w sytuacji gdy nie byłby w stanie samodzielnie wykonać czynności sprzątających z racji wykonywanych czynności służbowych związanych z pracą etatową. Prowadząc opisany we wniosku i jego uzupełnieniach najem Wnioskodawca bez wątpienia będzie działał we własnym imieniu, a podejmowane czynności będą rodziły bezpośrednio dla Niego określone prawa i obowiązki jako wynajmującego. Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawcę najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony na osiągnięcie korzyści finansowych. Zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Bez wątpienia czynności związane z najmem nieruchomości podejmowane będą przez Wnioskodawcę w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

W związku z powyższym, wskazać należy, że przychody uzyskiwane z tytułu najmu krótkoterminowego bądź długoterminowego przedmiotowego lokalu mieszkalnego (jako całości lub odrębnie każdej z trzech części lokalu mieszkalnego), Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolnicza działalność gospodarcza. Powyższe przychody Wnioskodawca może opodatkować na zasadach ogólnych, a więc według skali podatkowej, bądź podatkiem liniowym Przychody te można opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym, zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. b) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym.

W konsekwencji stwierdzić należy, że Wnioskodawca nie może zaliczyć przychodów uzyskiwanych z przedmiotowego wynajmu krótkoterminowego bądź długoterminowego lokalu mieszkalnego (jako całości lub odrębnie każdej z trzech części lokalu mieszkalnego) do źródła przychodów jakim jest najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na zasadach ogólnych według skali podatkowej bądź na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie określenia źródła przychodów i sposobu opodatkowania przychodów z najmu lokalu mieszkalnego (pytania oznaczone we wniosku Nr 1 i Nr 2), należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu zaś do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa jest w pytaniu oznaczonym we wniosku Nr 3, należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

A zatem, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów, jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

*   został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,

*   jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

*   poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

*   został właściwie udokumentowany,

*   nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, które nie są wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy podatkowej. Koszty ponoszone przez podatnika należy oceniać pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów.

Wyrażenie „w celu osiągnięcia przychodu” zawarte we wskazanym przepisie art. 22 ust. 1 ww. ustawy oznacza, że nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika w związku z najmem, podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Zauważyć należy, że przez sformułowanie „w celu” należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodu), a dążenie podatnika ma przymiot „celowości”.

Ponadto w doktrynie wskazuje się, że zwrot „w celu uzyskania przychodu” nie powinien być interpretowany zbyt szeroko. Możność uzyskania przychodu przez dokonanie danego wydatku powinna być oceniana z uwzględnieniem zasad doświadczenia życiowego i praktyki obrotu gospodarczego. Nie jest bowiem wykluczone, że dany wydatek teoretycznie może się przyczynić do uzyskania przychodu, niemniej jednak faktycznie jest on obojętny dla uzyskiwania przychodu. W praktyce występują bowiem sytuacje, w których podatnicy zaliczali do kosztów uzyskania przychodów wydatki, które przeznaczone są na realizację ich potrzeb osobistych, a ich możność przyczynienia się do powstania przychodu jest czysto teoretyczna (por. A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT. Komentarz, Lex 2015 oraz wyroki: WSA we Wrocławiu z dnia 17 października 2013 r., sygn. akt I SA/Wr 1291/13 i WSA w Gliwicach z dnia 20 czerwca 2013 r., sygn. akt I SA/Gl 154/13).

Zatem, możliwość kwalifikowania konkretnego wydatku, jako kosztu uzyskania przychodu, uzależniona jest od rzetelnej i całościowej oceny tego, czy w świetle wszystkich występujących w sprawie okoliczności, przy zachowaniu należytej staranności, podatnik w momencie dokonywania wydatku mógł i powinien przewidzieć, że wydatek ten przyczyni się do powstania, zachowania lub zabezpieczenia przychodu.

W przypadku źródła przychodów, jakim jest najem, należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzonym najmem, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23.

Według art. 22a ust. 1 tej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zatem, aby dany składnik majątku był uznany za środek trwały musi:

*   stanowić własność lub współwłasność podatnika,

*   zostać nabyty lub wytworzony we własnym zakresie przez podatnika,

*   być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,

*   jego przewidywany okres używania być dłuższy niż rok,

*   być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22b ust. 1 powoływanej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

1.  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
2.  spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
3.  prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4.  autorskie lub pokrewne prawa majątkowe,
5.  licencje,
6.  prawa określone w ustawie z dnia 30 czerwca 2000 r. - Prawo własności przemysłowej (Dz. U. z 2003 r.),
7.  wartość stanowiąca równowartość uzyskanych informacji związanych z wiedzą w dziedzinie przemysłowej, handlowej, naukowej lub organizacyjnej (know-how)

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jednocześnie stosownie do art. 22c pkt 1, 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają:

1.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów;
2.  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,

\- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zatem, budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty oraz udział w gruncie przypadający na lokal mieszkalny.

Wskazać należy, że podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b, stosownie do treści art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Zgodnie z art. 22d ust. 2 ww. ustawy, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową, lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór (…).

Sposób ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z przedstawionego opisu wynika, że Wnioskodawca na zasadzie małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej nabędzie lokal mieszkalny w stanie deweloperskim. Wnioskodawcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z dwóch miejsc postojowych znajdujących się w kondygnacji podziemnej budynku. Zgodnie z aktem notarialnym deweloper jest zobowiązany do przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do 30 kwietnia 2021 r. Dwa miejsca postojowe są przynależne do lokalu mieszkalnego i będą stanowiły jeden środek trwały. Wnioskodawca wprowadzi wymieniony lokal mieszkalny i dwa miejsca postojowe do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w miesiącu, w którym zostanie on po raz pierwszy wynajęty (Wnioskodawca planuje pierwszy najem do końca 2021 r.). Lokal mieszkalny zostanie zakupiony w stanie surowym, w związku z czym konieczne będzie jego wyposażenie i dostosowanie do wynajmu. W lokalu znajdują się dwa środki trwałe: meble kuchenne i klimatyzacja, które Wnioskodawca wprowadzi do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w miesiącu, w którym lokal zostanie po raz pierwszy wynajęty. Pierwszy odpis amortyzacyjny będzie w miesiącu następującym po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Na wyposażenie lokalu mieszkalnego będą składać się: meble (poza kuchennymi), łóżka, kanapy, sprzęt RTV, AGD, zasłony rolety, dywany, elementy oświetlenia, elementy dekoracyjne obrazy, poduszki. Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć, czy wystąpią okresy, kiedy lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany i będą poszukiwani najemcy (okres tzw. pustostanu).

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz przytoczone przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że dwa miejsca postojowe – jako przynależne do lokalu mieszkalnego – stanowią wraz z nim jeden obiekt inwentarzowy. Z uwagi na to, wydatki poniesione na zakup lokalu mieszkalnego i dwóch miejsc postojowych, nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Skoro bowiem „miejsce postojowe” wraz z lokalem mieszkalnym stanowi jeden środek trwały, to wydatki na zakup tego środka trwałego – zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów. Kosztami uzyskania przychodów będą więc odpisy amortyzacyjne dokonywane – zgodnie z art. 22a-22o ww. ustawy – od wartości początkowej tego środka trwałego. Wartość ta winna być powiększona o udokumentowane wydatki (faktury, rachunki) poniesione na przystosowanie lokalu mieszkalnego do najmu, zgodnie z zasadami określonymi w art. 22g ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując kosztami uzyskania przychodu mogą być odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej lokalu mieszkalnego z dwoma miejscami postojowymi, w okresie poszukiwania najemców tzw. pustostanu. Jeżeli zamiarem Wnioskodawcy jest ciągłość najmu, a brak najemców jest powodowany czynnikami niezależnymi od Niego, to Wnioskodawca ma prawo do realizacji odpisów amortyzacyjnych i zaliczania ich do kosztów uzyskania przychodu prowadzonego najmu krótkoterminowego i długoterminowego. Natomiast odpisy amortyzacyjne nie będą kosztem uzyskania przychodu, w okresie, kiedy Wnioskodawca wykorzystuje lokal mieszkalny na własne potrzeby mieszkaniowe.

Natomiast w odniesieniu do kosztów poniesionych na zakup wyposażenia lokalu mieszkalnego, w skład którego weszły meble (w tym meble kuchenne), klimatyzacja, łóżka, kanapy, sprzęt RTV, AGD, zasłony, rolety, dywany, elementy oświetlenia, elementy dekoracyjne, obrazy, poduszki, które nie stanowią konstrukcji stałych – stwierdzić należy, że w myśl art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 10 000 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca - używając w ww. regulacji terminu „składnik majątku” - dopuszcza, w odniesieniu do składników majątku, o wartości początkowej w dniu przyjęcia do używania równej lub niższej niż 10 000 zł, których okres użytkowania jest dłuższy niż jeden rok, możliwość niekwalifikowania ich do środków trwałych. Tym samym pozwala zaliczyć te składniki majątku do wyposażenia.

Dokonując kwalifikacji podatkowej w ww. zakresie, pod uwagę bierze się wartość jednostkową pojedynczej sztuki kompletnego i zdatnego do używania nabytego składnika majątku oraz okresu jego używania.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć wydatki na ww. elementy wyposażenia lokalu mieszkalnego. Przy czym wskazać należy, że wydatki na ww. wyposażenie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio, jeżeli ich wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 10 000 zł lub jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne, jeżeli dana rzecz - element wyposażenia – posiada cechy środka trwałego oraz jego wartość początkowa przekracza 10 000 zł. Tym samym wydatki na ww. wyposażenie będą kosztem uzyskania przychodu bądź też kosztem uzyskania przychodu będą odpisy amortyzacyjne od tych składników wyposażenia, które będą środkiem trwałym.

Reasumując w okresie pustostanu, Wnioskodawca ma prawo realizować odpisy amortyzacyjne od środków trwałych wprowadzonych do ewidencji środków oraz wartości niematerialnych i prawnych i zaliczać je do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne prowadzonego najmu. W tym okresie może również zaliczać do kosztów uzyskania przychodów wydatki na wyposażenie lokalu mieszkalnego. W okresach, kiedy Wnioskodawca wykorzystuje lokal mieszkalny na własne potrzeby mieszkaniowe nie będą kosztem uzyskania przychodów ww. odpisy amortyzacyjne ani wydatki na wyposażenie.

Odnosząc się natomiast do kwestii zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków ponoszonych z tytułu opłat wnoszonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej obejmujących fundusz remontowy i eksploatacyjny, opłaty na rzecz dostawcy energii elektrycznej, telewizji kablowej, Internetu, opłat związanych z ubezpieczeniem lokalu, podatkiem od nieruchomości wskazuje się, że jeżeli takie wydatki pozostają w związku z uzyskanym przychodem lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu, to w takim zakresie wydatki te będą kwalifikowały się do kosztów uzyskania przychodów. Również w okresie pustostanu, tj. w okresie poszukiwania najemców będą kosztem uzyskania przychodów w części jakiej ten lokal będzie mieszkalny będzie wynajmowany, jeżeli zostaną racjonalnie i gospodarczo uzasadnione - Wnioskodawca udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal mieszkalny nie służył zaspakajaniu Jego własnych potrzeb mieszkaniowych oraz właściwie udokumentowane. Nie będą natomiast kosztem uzyskania przychodu, w okresach, kiedy Wnioskodawca wykorzystuje lokal mieszkalny na własne potrzeby mieszkaniowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu odsetek od kredytu, należy wskazać, że stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 33 tej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Warunkiem uznania odsetek od kredytu za koszt uzyskania przychodów, jest fakt ich zapłacenia oraz istnienie związku przyczynowo-skutkowego między kredytem, a przychodem z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 22 ust. 1 tej ustawy.

Zatem odsetki zapłacone do dnia przekazania lokalu mieszkalnego do używania na podstawie umowy najmu zwiększają wartość początkową tego środka trwałego i będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne. Natomiast od momentu przekazania lokalu mieszkalnego do użytkowania na podstawie umowy najmu zapłacone odsetki od kredytu należy zaliczać w całości bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Reasumując, jeżeli zamiarem Wnioskodawcy jest ciągłość najmu, a brak najemców jest powodowany czynnikami niezależnymi od Niego, to Wnioskodawca ma prawo zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odsetki od kredytu (tj. od momentu przekazania lokalu mieszkalnego do użytkowania na podstawie umowy najmu) również w okresie pustostanu, czyli poszukiwania najemców. Natomiast odsetki od kredytu nie będą kosztem uzyskania przychodów w okresach, kiedy Wnioskodawca wykorzystuje lokal mieszkalny na własne potrzeby mieszkaniowe.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie:

*   określenia źródła przychodów i sposobu opodatkowania (pyt. Nr 1-2) jest nieprawidłowe,

*   w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów elementów wyposażenia (pyt. Nr 3) – jest nieprawidłowe,

*   w pozostałej części (pyt. Nr 3) – jest prawidłowe.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli opis przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie będzie zgodny ze stanem rzeczywistym, wydana interpretacja nie będzie chronić Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.