Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-86/08-2/PJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-01-22
Teza: Czy wartość spłaconego kredytu hipotecznego mieszkaniowego w kwocie 41.205,52 zł pomniejsza podstawę do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli kredyt zaciągnięty był na zakup zbytej nieruchomości, a jego spłata nastąpiła po dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ?
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2008r. (data wpływu 03 listopada 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 listopada 2008r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 26 października 2006r. Wnioskodawczyni sprzedała na podstawie aktu notarialnego lokal mieszkalny za kwotę 163.000,00 zł. W terminie 14 dni złożyła we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o wydatkowaniu ww. kwoty na cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni zaznaczyła, że część kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na zakup tego lokalu. Wysokość spłat potwierdza zaświadczenie z właściwego Banku, spłata w dniu 27 października 2006r. w wysokości łącznej raty kapitałowej i raty odsetkowej 41.205,52 zł. Wnioskodawczyni zaznaczyła również, że zgodnie z zapisem aktu notarialnego sprzedaży, część kwoty została przelana przez kupującego bezpośrednio na rachunek bankowy kredytu hipotecznego. W dniu 27 października 2006r. Wnioskodawczyni w wymaganym terminie złożyła we właściwym urzędzie skarbowym PIT-23 uwzględniając w rozliczeniu wydatków ww. wartość spłaconego kredytu hipotecznego zmniejszając tym samym podstawę opodatkowania o kwotę 41.205,52 zł. Ponadto Wnioskodawczyni zaznaczyła, iż nie korzystała z ulgi odsetkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wartość spłaconego kredytu hipotecznego mieszkaniowego w kwocie 41.205,52 zł pomniejsza podstawę do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli kredyt zaciągnięty był na zakup zbytej nieruchomości, a jego spłata nastąpiła po dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ma prawo pomniejszyć podstawę do naliczenia 10% podatku dochodowego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego o wartość spłaconego po dacie zbycia nieruchomości, kredytu hipotecznego mieszkaniowego. Stosownie bowiem do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe. W tym na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Należy podkreślić, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż m.in. nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Na tej podstawie, jeżeli odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, dla rozstrzygnięcia skutków podatkowych, a tym samym ustalenia sposobu opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego znaczenie ma data nabycia lokalu.

Bowiem ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że nabycie lokalu miało miejsce przed 1 stycznia 2007r. gdyż we wniosku wskazano, że Wnioskodawczyni w dniu 26 października 2006r. sprzedała lokal mieszkalny za kwotę 163.000,00 zł. Część tej kwoty tj. 41.205,52 zł uzyskanej ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu wraz z odsetkami. Pomimo, że Wnioskodawczyni nie wskazała daty nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie mniej jednak podkreśliła, że w wymaganym terminie tj. w dniu 27 października 2006r. złożyła PIT-23 uwzględniając wartość spłaconego kredytu tym samym zmniejszając podstawę do opodatkowania o kwotę 41.205,52 zł, co oznacza, że sprzedaż tego lokalu mieszkalnego nastąpiła przed upływem 5 lat od daty nabycia. Wnioskodawczyni jakkolwiek zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego wiąże z obowiązkiem zapłaty 10% podatku dochodowego, ma jednak wątpliwość czy może pomniejszyć podstawę do naliczenia 10% podatku dochodowego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego o wartość spłaconego po dacie zbycia nieruchomości kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup zbytego lokalu.

Ponieważ nabycie przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego miało miejsce przed 1 stycznia 2007r., skutki podatkowe zbycia tego lokalu należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

I tak w świetle art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23) chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Przy czym należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 26 października 2006r. Wnioskodawczyni sprzedała za kwotę 163.000,00 zł mieszkanie. W terminie 14 dni złożyła we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o wydatkowaniu ww. kwoty na cele mieszkaniowe. Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania tj. 41.205,52 zł została przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania wraz z odsetkami. Wnioskodawczyni w dniu 27 października 2006r. tj. w wymaganym terminie złożyła PIT-23 uwzględniając w rozliczeniu wydatków ww. wartość spłaconego kredytu hipotecznego, zmniejszając tym samym podstawę opodatkowania o kwotę 41.205,52 zł. Ponadto Wnioskodawczyni zaznaczyła, iż nie korzystała z ulgi odsetkowej.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w oparciu o stan faktyczny oraz w kontekście zapytania ujętego we wniosku, stwierdzić należy, że część uzyskanego przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, a przeznaczonego w kwocie 41.205,52 zł na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania oraz odsetek z nim związanych, daje podstawę do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy. Skoro w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni część przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania tj. kwotę 41.205,52 zł przeznaczyła na cele mieszkaniowe, którymi niewątpliwie są wydatki związane ze spłatą kredytu obciążającego sprzedawane mieszkanie to ta część przychodu, podlega zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. Tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w kwocie 163.000,00 zł stanowiący podstawę do opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, Wnioskodawczyni może pomniejszyć o kwotę 41.205,52 zł tj. o wartość spłaconego po dacie zbycia nieruchomości kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu.

Ustawodawca kreując przedmiotowe zwolnienie w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w sposób jednoznaczny wskazał, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej w ustawowym terminie na spłatę kredytu lub pożyczki a także odsetek od kredytu lub pożyczki.

Okoliczność, że środki finansowe ze zbycia lokalu mieszkalnego zostały przeznaczone na spłatę kredytu (z odsetkami) zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu nie ma wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Wobec powyższego przychód uzyskany ze zbycia w 2006r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego w części przeznaczonej na spłatę kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego na zakup tego mieszkania został wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) będzie korzystał ze zwolnienia z 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego.

Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. to czy spłaty kredytu dokonała Wnioskodawczyni wpłacając do banku pieniądze osobiście, czy też spłata kredytu dokonana została przelewem przez kupującego bezpośrednio na rachunek kredytu hipotecznego. Zauważyć bowiem należy, iż z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że spłaty kredytu obciążającego zbywany lokal mieszkalny dokonała osoba kupująca, a fakt dokonania w taki sposób zapłaty za sprzedane mieszkanie został zapisany w akcie notarialnym sporządzonym na okoliczność sprzedaży tego mieszkania. Podstawową kwestią jest jednak fakt, że kwota ta była częścią ceny za zbyte mieszkanie, czyli częścią przychodu Wnioskodawczyni.

Wobec powyższego wydatek poniesiony na spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu, należy uznać jako kwotę zwalniającą w tej części od opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.