Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-361/09-4/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-07-01
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; umowa-umowa przedwstępna; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 02 marca 2009 r. (data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie 06 kwietnia 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14 czerwca 2009 r. (data wpływu 16 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 marca 2009 r. Pani złożyła do Urzędu Skarbowego wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pismem z dnia 10 marca 2009 r. nr US.VII/413-4/ES/09 Naczelnik Urzędu Skarbowego– działając na podstawie art. 15, art. 17 § 1 i 18a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – przekazał wniosek Pani do rozpatrzenia Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, z uwagi na fakt, iż Zainteresowana zmieniła miejsce zamieszkania.

Pismem z dnia 01 kwietnia 2009 r. nr PDO/413-921/09 Naczelnik Urzędu Skarbowego– działając na podstawie art. 15 i art. 170 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – przekazał wniosek Pani do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.

Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej Minister Finansów upoważnił –w drodze ww. rozporządzenia – dyrektorów czterech izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 lipca 2007 r. jest - w związku z § 6 ww. rozporządzenia – Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 05 czerwca 2009 r. nr ILPB2/415-361/09-2/MK, na podstawie art. 169 § 1 ww. ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 05 czerwca 2009 r. (skutecznie doręczono 08 czerwca 2009 r.), zaś w dniu 16 czerwca 2009 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 15 czerwca 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w grudniu 2006 r. podpisała umowę przedwstępną z developerem na zakup mieszkania, natomiast akt notarialny został zawarty w maju 2008 r. Mieszkanie zostało kupione w tzw. stanie surowym za kwotę 175.000,00 zł, natomiast należność za mieszkanie developer otrzymał w 2007 r. W sierpniu 2008 r. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 279.000,00 zł z czego 216.000,00 zł stanowi cenę lokalu, a kwota 63.000,00 zł stanowi cenę wyposażenia, ponieważ mieszkanie to było kompletnie umeblowane, ze sprzętem AGD, RTV, dywanami, lampami itp., tak też został spisany akt notarialny. W przedmiotowym mieszkaniu nikt nie był zameldowany. Wnioskodawczyni nie skorzystała z ulgi meldunkowej (nie złożono oświadczenia, że spełnione są warunki powyższej ulgi). Podatek z tyt. sprzedaży ww. mieszkania został zapłacony przy rocznym rozliczeniu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Na podstawie jakich przepisów Wnioskodawczyni powinna rozliczyć sprzedaż przedmiotowego mieszkania?
2.  Czy wystarczające jest rozliczenie się ze sprzedaży ww. mieszkania w rocznym zeznaniu podatkowym?
3.  Czy istnieje możliwość przekazania kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania na zakup nowego mieszkania, aby skorzystać z ulgi w płaceniu podatku. Jeżeli tak, to w jakim czasie, gdzie i w jakiej formie należy to zgłosić?
4.  W jaki sposób Zainteresowana powinna obliczyć należny podatek, skoro cena w akcie notarialnym rozbita jest na cenę za lokal i cenę za wyposażenie?
5.  Czy Wnioskodawczyni przysługuje tzw. ulga meldunkowa, a jeżeli tak, to ile lat powinna być Ona zameldowanym w mieszkaniu, aby uniknąć płacenia podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wystarczy rozliczyć się w zeznaniu rocznym, obliczając 19% podatek za sprzedaż mieszkania. Zainteresowana uważa, że od ceny lokalu bez wyposażenia należy odjąć kwotę lokalu w stanie surowym, a następnie odjąć rachunki, faktury za wykończenie lokalu (nie wliczając faktur, rachunków za meble, RTV, AGD). Od uzyskanej kwoty należy obliczyć 19%, a otrzymany wynik będzie podatkiem należnym, tj. 216.000,00 zł – 175.000,00 zł (minus rachunki, faktury za wykończenie) = kwota X razy 19% = podatek należny. Jeśli chodzi o ulgę podatkową, to Wnioskodawczyni zaznacza, że kiedyś można było kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyć (w ciągu 2 lat) na zakup nowej nieruchomości i w ten sposób uniknąć konieczności płacenia podatku dochodowego, ale nie wie czy nadal ten przepis obowiązuje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów (dochodów) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

W rozpatrywanej sprawie niezbędne jest ustalenie momentu nabycia przedmiotowego mieszkania w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, że umowa przedwstępna z developerem została podpisana w grudniu 2006 r., a akt notarialny został zawarty w maju 2008 r. natomiast należność za mieszkanie developer otrzymał na początku 2007 r.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną, jednakże umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

W związku z powyższym momentem nabycia przedmiotowego mieszkania jest data zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, tj. maj 2008 r. Zatem w rozpatrywanej sprawie, przy ocenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 updof, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w maju 2008 r. nabyła aktem notarialnym mieszkanie od developera. Mieszkanie zostało zakupione w stanie surowym za kwotę 175.000,00 zł, a sprzedane zostało w sierpniu 2008 r. za kwotę 279.000 zł, z czego 216.000,00 zł stanowi cenę lokalu, a 63.000,00 zł cenę wyposażenia. W akcie notarialnym wyodrębniona jest cena za lokal i cena za wyposażenie.

Mając na uwadze ww. uregulowania prawne oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni sprzedaż przedmiotowego mieszkania powinna opodatkować, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 2007-2008, a więc 19% podatkiem dochodowym, obliczonym od podstawy opodatkowania. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie mieszkania. W przedmiotowej sprawie przychodem ze sprzedaży mieszkania będzie kwota 216.000,00 zł, natomiast kosztem uzyskania przychodu cena nabycia przedmiotowego lokalu tj. 175.000,00 zł, powiększona o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, poczynione w czasie jego posiadania (wydatki na wykończenie lokalu).

Ponadto tut. organ stwierdza, iż wydatki na nabycie mebli, sprzętu RTV, AGD nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego, gdyż przedmioty te są wyposażeniem mieszkania. Sprzedaż wyposażenia lokalu mieszkalnego stanowi natomiast odrębne źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji Podatkowej interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Mając zatem na uwadze fakt, iż Wnioskodawczyni (pomimo wezwania do uzupełnienia wniosku) nie przedstawiła własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w odniesieniu do pytań dotyczących możliwości przekazania kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania za zakup nowego mieszkania oraz prawa do skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej, tut. organ w wydanej interpretacji odstąpił od ustosunkowania się do ww. pytań.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.