Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.319.2022.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-16
Teza: Brak uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z dostawą działki nr 1 oraz prawidłowe w zakresie niekorzystania ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a tym samym opodatkowania transakcji dostawy wskazanej działki.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; grunty-darowizna gruntu; pełnomocnictwo-pełnomocnictwo ogólne; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe a w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z dostawą działki nr 9/6 oraz prawidłowe w zakresie niekorzystania ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a tym samym opodatkowania transakcji dostawy wskazanej działki.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 9/6. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 26 lipca 2022 r. (wpływ 26 lipca 2022 r. ).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku)**

### Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego otrzymanego w akcie darowizny od jego rodziców w 1997 roku. Gospodarstwo składa się z kilku działek położonych we wsiach: R. oraz K. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, jednocześnie wykonuje prace w ramach umowy o pracę na pełnym etacie. Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej. Na moment składania niniejszego wniosku nie jest również zarejestrowany jako czynnych podatnik podatku VAT.

### Wnioskodawca rozważał sprzedanie jednej z działek (działka nr 9 położona we wsi K. o powierzchni według księgi wieczystej 8,59 ha (osiem hektarów pięćdziesiąt dziewięć arów), dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (\`(...)\`), ze względu na położenie (działka znajduje się w pobliżu drogi o bardzo dużym natężeniu ruchu w bliskiej odległości od autostrady) oraz niskiej klasy gruntów na większej części działki.

### Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedania ww. nieruchomości, w szczególności nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie zamieszczał żadnych ogłoszeń w Internecie, ani w gazetach, nie wystawiał również żadnych bilbordów ani tablic informujących o planach sprzedaży.

### W czerwcu 2020 r. do Wnioskodawcy zgłosił się Pan (\`(...)\`) reprezentujący spółkę A. sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`) (dalej jako: „Kupujący”) z informacją , że posiada Inwestora, który chce nabyć obszar kilku działek w skład, którego wchodzi również w całości lub w części w/w działka Wnioskodawcy. Inwestor zamierza zakupić całość działki nr 9 pod warunkiem wyłączenia całości z produkcji rolnej przez właściwego ministra lub zakupić część działki (wydzielony przedmiot sprzedaży), na którą ze względu na klasy gruntów nie będzie wymagana zgoda na wyłączenie z produkcji rolnej.

W wyniku rozmów dot. sprzedaży Nieruchomości prowadzonych z Kupującym, 22 czerwca 2020 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką A. sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`), przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”). Na mocy ww. umowy, Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Kupującemu prawo własności nieruchomości, tj. działki oznaczonej numerem 9 położonej w miejscowości K., (dalej jako: „Nieruchomość”, „Przedmiot Sprzedaży”). Zgodnie z ww. aktem notarialnym:

1) Działka objęta jest księgą wieczystą KW nr (\`(...)\`), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych;

2) Sprzedający jest właścicielem ww. nieruchomości. Prawo własności nieruchomości nabył na podstawie umowy darowizny z 12 grudnia 1997 r. od swoich rodziców;

3) Na moment sporządzenia umowy przedwstępnej nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

4) Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 46(1) Kodeksu cywilnego oraz przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, teren nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu ww. przepisów Kodeksy cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego;

5) Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

6) Nieruchomość jest niezbudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona;

7) Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części;

8) Nieruchomość nie wchodzi w skład masy upadłościowej, nie została ogłoszona upadłość w stosunku do Sprzedającego, wobec Sprzedającego nie toczy się postepowanie egzekucyjne oraz nie istnieją inne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomością.

### Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji w celu ustalenia, czy transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W przypadku gdy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, cena sprzedaży zostanie powiększona o podatek VAT według obowiązującej stawki.

### Strony umowy postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zwarta w dacie wskazanej Sprzedającemu przez Kupującego, z 7-dniowym wyprzedzeniem, nie później niż do 22 grudnia 2022 r., po spełnieniu następujących warunków:

a) uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalającego na realizację inwestycji magazynowo - logistycznej lub wydanie analogicznych warunków zabudowy dla Przedmiotu Sprzedaży lub Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży;

b) uzyskania zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub 306e ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

c) przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży/ Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d) uzyskania przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo - środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży/ Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

e) potwierdzenia przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży/ Wydzielonym Przedmiocie Sprzedaży;

f) potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży/ Wydzielony Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

g) zawarcie przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany między innymi na Przedmiocie Sprzedaży/Wydzielonym Przedmiocie Sprzedaży;

h) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży/Wydzielony Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo świadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

i) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży/Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

j) przedłożenie przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

k) co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedającego - na wezwanie Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, oraz uzyskaniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedającego w ramach procedury zwanej „Know your customer” lub „KYC”;

l) uzyskanie przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży/Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży;

m)uzyskanie zgody właściwego organu, na zmianę klasy użytku części nieruchomości stanowiącej na dzień dzisiejszy grunty rolne klasy IIIa, IIIb na niższą, przy czym strony zobowiązują się współpracować w tym zakresie, w taki sposób, iż działania te będą prowadzone na koszt i staraniem Kupującego, zaś wnioski składane będą przez Sprzedającego lub na podstawie udzielonego przez niego pełnomocnictwa, wskazanym przez Kupującego osobom.

### Dodatkowym warunkiem, oprócz tych wskazanych w pkt a do m, było udzielenie prawa do dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, tu Wnioskodawca przytacza dokładny zapis: „Strony postanawiają, iż od dnia zawarcia niniejszej umowy do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone warunkami niniejszej umowy prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2017 roku poz. 1332 ze zm.), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości - z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.”

### Zgodnie z Umową Przedwstępną w przypadku gdyby decyzja o warunkach zabudowy lub uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmował będzie tylko część nieruchomości - przedmiotem sprzedaży będzie ta cześć nieruchomości objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy z przeznaczeniem pod m.in. magazyny, składy, logistykę i lekką produkcje, tj. nie mniejsza niż około 6 ha. Kupujący w tym przypadku zobowiązuje się dołożyć wszelkich starań aby pozostała cześć nieruchomości uzyskała status terenu inwestycyjnego, ponadto w dalszym ciągu będzie ona objęta Umową Przedwstępną.

### W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Panu Janowi Jakubowi Węglarkowi (przedstawicielowi Kupującego) do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział geodezyjny działki nr 9, w wyniku którego zostanie wydzielony geodezyjnie Przedmiot Sprzedaży, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej (dalej jako: Pełnomocnictwo 1). Przy czym w Umowie Przedwstępnej zastrzeżono, że koszty tego podziału poniesione zostaną przez Kupującego.

### Pełnomocnictwo 1 obejmuje również umocowanie do dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy, w celu wydzielenia części przeznaczonej pod m.in. magazyny, składy, logistykę i lekką produkcje, w tym do:

a. występowania przed wszelkimi organami, składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń, reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

### Wnioskodawca informuje ponadto, iż poza pełnomocnictwami wskazanymi we wniosku z dnia 4 lipca 2022 r., tj. pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział geodezyjny działki nr 9 (Pełnomocnictwo 1), w Umowie Przedwstępnej udzielił również pełnomocnictwa Panu (\`(...)\`) (reprezentujących Kupującego) do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Kw nr (\`(...)\`) (dalej jako: „Pełnomocnictwo 2”). Pełnomocnictwo 2 obejmuje upoważnienie do utrwalania treści wszystkich dokumentów, w tym sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w postaci elektronicznej (fotografii, skanów etc.) w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii etc.

### Sprzedający udzielił ponadto pełnomocnictwa (dalej jako: „Pełnomocnictwo 3”), z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, Panu (\`(...)\`) oraz Panu (\`(...)\`) (reprezentujących Kupującego), i upoważnił każdego z nich z osobna do:

1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

4) uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

5) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

6) zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki wyłączenia do dróg;

7) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

8) dokonywaniu wszelkich czynności z reklasyfikacją gruntu obejmującego Przedmiot Sprzedaży;

9) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenia badań archeologicznych;

10) dokonania podziału geodezyjnego działki geodezyjnej numer 9, w tym do:

### a) występowania przed wszelkimi organami,

### b) składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń,

### c) reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

### Według wiedzy Wnioskodawcy, Kupujący wykorzystywał udzielone mu pełnomocnictwa w zakresie w jakim zostały one udzielone.

### Przy czym ustalono, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi w pkt. 1)-10) powyższego pełnomocnictwa będą obciążały Kupującego.

### W Umowie Przedwstępnej ponadto zawarto postanowienia, zgodnie z którymi Sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z ww. umowy na rzecz spółki mającej siedzibę na terytorium Polski (dalej jako: „Cesjonariusz”) i przyjęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Kupujący zobowiązał się do poinformowania Sprzedającego o dokonanym przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z umowy Przedwstępnej w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy cesji.

26 stycznia 2022 r. Rada Miejska w (\`(...)\`) na podstawie uchwały nr (\`(...)\`) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi K. oraz północnej części wsi K. i T. - etap I (dalej jako „MPZP”) , który zmienił dotychczasowe przeznaczenie rolne przedmiotowej działki nr 9/6.

Zgodnie z jego postanowieniami działka o nr ewidencyjny 9/6 położona jest na terenach o symbolu „2U”, tj.:

a) przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa,

b) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, zbiorniki retencyjne, parkingi,

c) przeznaczenie dopuszczalne: infrastruktura techniczna, stacja paliw, dojazdy.

Wnioskodawca nie składał żadnych wniosków o zmianę lub uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu zmiany przeznaczenia przedmiotowej działki na inne, niż rolnicze. Dla nieruchomości również nigdy nie starał się o decyzję o warunkach zabudowy.

W roku 2021 nastąpił geodezyjny podział działki na 9, którego inicjatorem był Kupujący - działający na podstawie udzielonego mu przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. W wyniku podziału powstały dwie działki geodezyjne stosownie do klasy gruntów składających się na ich powierzchnię, tj.:

1) działka nr 9/5 - pow. 3.2903 ha,

2) działka nr 9/6 - pow. 5.3249 ha.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej - Przedmiotem Sprzedaży będzie działka o niższych klasach gruntu, tj. działka nr 9/6 o powierzchni 5,3249 ha (Wydzielony Przedmiot Sprzedaży). Działka ta posiada dostęp do drogi utwardzonej gminnej.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności w celu uzbrojenia terenu albo przygotowania go do zabudowy. Wnioskodawca podkreśla, że nieruchomość nie jest nawet ogrodzona.

Mimo uchwalenia powyżej opisanego nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zmienił się sposób korzystania z działki nr 9/6 (Wnioskodawca nadal wykorzystuje ją jako działkę rolną) i podatek od nieruchomości nadal jest opłacany według stawek przewidzianych dla gruntu rolnego. Działka do tej pory wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych, zaś wytworzone produkty rolne Wnioskodawca sprzedawał samodzielnie.

Wnioskodawca nie nabył ww. działki z zamiarem sprzedaży. W 1997 roku, kiedy Wnioskodawca otrzymał od rodziców w akcie darowizny gospodarstwo rolne, był już posiadaczem ziemi rolnej, a w następnych latach powiększył gospodarstwo o zakup kolejnej działki z przeznaczeniem na cele rolne.

Ze swej strony jedyne koszty jakie Wnioskodawca ponosił były związane z opłatami administracyjnymi na uzyskanie wypisu z rejestry gruntów, wypisu z ksiąg wieczystych itd. - potrzebnych do celów urzędowych i informacyjnych.

W lutym 2022 roku złożono dokumenty do B. SA w celu podpisania umowy na dostarczenie energii na w/w działkę o mocy przyłączeniowe 3000 kW.

Wnioskodawca w dniu 22 lutego 2022 r. zawarł z Inwestorem umowę zgodnie, z którą wszelkie zobowiązania, a w szczególności zobowiązania finansowe powstałe w wyniku czynności polegających na podpisaniu przez Sprzedającego umów przyłączeniowych, na podstawie warunków technicznych przyłączenia, pozyskanych w oparciu o warunki Umowy Przedwstępnej, pozostają po stronie Inwestora, co oznacza, iż wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami cedowane będą na Inwestora.

W 2015 roku Wnioskodawca sprzedał jedną z działek rolnych otrzymanych w darowiźnie od rodziców położoną w miejscowości R. W umowie przedwstępnej poprzedzającej zawarcie umowy sprzedaży ww. działki rolnej zawarto wyłącznie pełnomocnictwo do przeglądania akt dot. nieruchomości sprzedawanej.

Przed sprzedażą wystąpił do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w celu uzyskania interpretacji indywidulanej. W otrzymanym piśmie z 27 stycznia 2015 r. (nr IPPP2/443- 1082/14-4/RR) uznano, że „sprzedaż działki jako wchodzącej w skład nieruchomości otrzymanej w darowiźnie nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tej działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. To wskazuje, że w takim przypadku będziemy mieli do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemających cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, w którym stwierdzono, że sprzedaż działki wcześniej użytkowanej jako rolnicza, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczeniem ich pod zabudowę usługową podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należało uznać za nieprawidłowe.”

Wnioskodawca 5 kwietnia 2018 r. zawarł z Inwestorem umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej działki nr 5 położonej w miejscowości R., o łącznym obszarze 3,3500 ha (Dalej: Umowa Przedwstępna 2). Strony umowy postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 13 października 2019 r. po spełnieniu analogicznych warunków jak w przypadku Umowy Przedwstępnej dotyczącej działki nr 9/6. Wnioskodawca udzielił Kupującemu oraz osobom go reprezentującym pełnomocnictw zbliżonych zakresem do Pełnomocnictwa 1, Pełnomocnictwa 2 i Pełnomocnictwa 3. Umowa Przedwstępna 2 przewiduje również możliwość przeniesienia prawa i obowiązków z niej wynikających na inny podmiot (Cesjonariusza).

Umowa Przedwstępna 2 wygasła i nie doszło do podpisania umowy sprzedaży działki gruntu nr 5 na rzecz Inwestora.

Wnioskodawca 9 marca 2022 r. zawarł ze spółką A. sp. z o.o. (Kupującym) umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej działki nr 5 położonej w miejscowości R., o łącznym obszarze 3,3500 ha (Dalej: Umowa Przedwstępna 3). Nieruchomość będą przedmiotem Umowy Przedwstępnej 3 została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od swoich rodziców (rolników), w związku z przejściem na emeryturę. Strony umowy postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 9 marca 2024 r. po spełnieniu szeregu warunków narzuconych przez Inwestora. Wnioskodawca udzielił Inwestorowi oraz osobom go reprezentującym pełnomocnictw zbliżonych zakresem do Pełnomocnictwa 1 i Pełnomocnictwa 3. Umowa Przedwstępna 3 przewiduje również możliwość przeniesienia prawa i obowiązków z niej wynikających na inny podmiot (Cesjonariusza).

Zarówno w przypadku Umowy Przedwstępnej, Umowy Przedwstępnej 2 oraz Umowy Przedwstępnej 3 z inicjatywą nabycia gruntów wyszli przedstawiciele Kupującego lub Inwestora. Wnioskodawca nie ogłaszał w żaden sposób zamiaru sprzedaży gruntów i po prawnie takiej sprzedaży nie planował. Wnioskodawca rozważa sprzedaż działki nr 5 z uwagi na fakt, iż w jej okolicy wybudowane zostały magazyny, co znacznie obniża jej wartość jako działki rolnej, zaś jej użytkowanie zostało znacznie utrudnione.

Działka nr 9 nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Działka do tej pory wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych, zaś wytworzone produkty rolne sprzedawane były samodzielnie.

Sprzedaż produktów rolnych z działki nr 9 nie była opodatkowana podatkiem VAT.

### Pytania (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku)

### 1) Czy w przypadku zdarzenia przyszłego, jakim będzie odpłatne zbycie działki o nr 9/6 Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w myśl obowiązujących przepisów i zostanie on uznany za podatnika podatku od towarów i usług?

### 2) Czy sprzedaż działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 9/6 powstałej z podziału działki nr 9, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie (stanowisko ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku)

Ad 1
----

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej działki wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego użytkowanej jako rolnicza, dla której w 2022 roku został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na tereny działalności gospodarczej, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zaś Wnioskodawca jako sprzedający nie powinien być zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki nr 9/6. Odnośnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca nie podejmował żadnych starań ani nie składał żadnych wniosków w tym przedmiocie.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W ocenie Wnioskodawcy nie może być On uznany za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działki nr 9/6.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16: „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców o usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09: „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.”
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19).
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to: „iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Należy również dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ wydzielenie dróg wewnętrznych,
--------------------------------

‒ podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
-------------------------------------------------------------------

‒ wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,
----------------------------------------------------------------------------

‒ podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.
------------------------------------------------------

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego: „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG. Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że „nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych ze sprzedażą działki gruntu nr 9/6. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wskazano w paragrafie pierwszym ww. przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak dalej stanowi art. 95 § 2 K.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 96 K.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości działki nr 9/6 osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży. Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności nieruchomości będą ponoszone przez Sprzedającego, w tym podatek od nieruchomości. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc kupujący działa w imieniu Sprzedającego, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji. W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych sprzedającego działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży działki nr 9/6 zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Wnioskodawcy nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży nieruchomości. Podkreślenia również wymaga fakt, iż angażowany jest wyłącznie jego majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści. Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Nieruchomość została nabyta na podstawie Umowy darowizny od swoich rodziców w 1997 r. W zakresie nieruchomości nie podejmowano żadnych czynności mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomość będąca we władaniu sprzedającego została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej, zaś nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedawca nie podejmował w przeszłości działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie działki nr 9/6.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez wyspecjalizowany podmiot, jakim jest kupujący. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez Wnioskodawcę aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania go za podatnika VAT z tytułu przedmiotowej dostawy działki nr 9/6, dostawa tej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

Co do zasady dostawa nieruchomości niezabudowanych podlega opodatkowaniu podstawową stawką 23% VAT. Od tej zasady jest jednak wyjątek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym, zastosowanie zwolnienia od podatku VAT w przypadku dostawy gruntów uzależnione jest od tego, czy dany grunt niezabudowany stanowi teren budowlany w myśl definicji określonej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Terenem budowlanym w świetle przepisów o VAT będzie więc tylko grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z:

a) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo

b) decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Są to akty prawne przewidziane w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej „ustawa o PZP”).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi uchwałę właściwej rady gminy wydawaną w celu ustalenia przeznaczenia terenów (art. 14 ustawy o PZP). Z kolei, w świetle art. 9 ustawy o PZP, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wymagane w celu zmiany zagospodarowania danego terenu albo w celu budowy na nim obiektu budowlanego, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został wydany. Natomiast, jeżeli w odniesieniu do danego gruntu nie ma, ani miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to należy ten teren traktować jako teren inny niż budowlany (dostawa którego jest zwolniona od podatku VAT).

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych, m.in. w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 r. (nr PT10/033/12/207/ WLI/13/RD58639).

W dokumencie tym stwierdzono, że „w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy terenów niezabudowanych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług”.

Mając powyższe na uwadze, w przypadku nieruchomości niezabudowanych, dla których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wskazuje się, że jest to katalog zamknięty dokumentów, na podstawie których określamy przeznaczenie danej nieruchomości) ich dostawa będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Odnosząc powyższe do analizowanego opisu zdarzenia przyszłego, należy wskazać, iż działka nr 9/6 będąca przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym w 2022 r. objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, 26 stycznia 2022 r. roku Rada Miejska w (\`(...)\`) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zmienił dotychczasowe przeznaczenie rolne przedmiotowej działki nr 9/6. Zgodnie z jego postanowieniami działka o nr ewidencyjny 9/6 położona jest na terenach o symbolu „2U”, tj.:

a) przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa,

b) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, zbiorniki retencyjne, parkingi,

c) przeznaczenie dopuszczalne: infrastruktura techniczna, stacja paliw, dojazdy.

Tym samym ww. działka spełnia definicję terenu budowlanego określoną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży działki nr 9/6 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (jako teren niezabudowany inny niż teren budowlany), lecz będzie opodatkowana podstawową stawką 23% VAT jako teren budowlany.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe a w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (także udziału w nieruchomości) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

### Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od rodziców w 1997 r. gospodarstwo składające się z kilku działek. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, jednocześnie wykonuje prace w ramach umowy o pracę na pełnym etacie. Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę niezabudowaną i do tej pory wykorzystywaną wyłącznie do celów rolnych o numerze 9. Do Wnioskodawcy zgłosił się pośrednik nieruchomości z informacją, że posiada inwestora, który chce nabyć działkę. W wyniku działań pośrednika doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. W dokumencie zawarte są m.in. następujące postanowienia: uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalającego na realizację inwestycji magazynowo logistycznej; potwierdzenie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży/ Wydzielonym Przedmiocie Sprzedaży; uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży/Wydzielony Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej; uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych. Dodatkowo Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział geodezyjny działki nr 9, w wyniku którego zostanie wydzielony geodezyjnie Przedmiot Sprzedaży, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej, przy czym koszty tego podziału poniesione zostaną przez Kupującego. Wnioskodawca Udzielił również pełnomocnictwa do: występowania przed wszelkimi organami, składania i odbioru odpowiednich dokumentów, reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych. W roku 2021 nastąpił geodezyjny podział działki nr 9 na dwie działki o nr 9/5 i 9/6. Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 9/6. Uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zmienił dotychczasowe przeznaczenie rolne przedmiotowej działki nr 9/6. Zgodnie z jego postanowieniami działka o nr ewidencyjny 9/6 położona jest na terenach o symbolu „2U”, tj. m.in.: przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa. W lutym 2022 r. złożono dokumenty w celu podpisania umowy na dostarczenie energii na ww. działkę. Dodatkowo Wnioskodawca udzielił Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w celach koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Wnioskodawca zamierza również sprzedać kolejną działkę, w tej kwestii w marcu 2022 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży.

Na tle powyższego opisu sprawy wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży działki nr 9/6 zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym zostanie zobowiązany do uiszczenia tego podatku.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż działki nr 9/6 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca jako Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawcy, niezbędne będzie dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa Spółce Kupującej.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży zawartymi w art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Artykuł 389 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw, uregulowana została w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W rozpatrywanej sprawie z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wykazana przez Wnioskodawcę aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział geodezyjny działki nr 9, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej. Wnioskodawca Udzielił również pełnomocnictwa do: występowania przed wszelkimi organami, składania i odbioru odpowiednich dokumentów, reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych. Ponadto postanowienia umowy przedwstępnej umożliwiają Kupującemu uzyskanie ostatecznej decyzji potwierdzającej, że działka została wyłączona z produkcji rolniczej, uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych.

Zatem wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy.

Należy podkreślić, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawcę stosownych pełnomocnictw potencjalnemu Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Wnioskodawcę w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, ze udzielił Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w celach koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Ponadto Wnioskodawca zamierza również sprzedać kolejną działkę, w tej kwestii w marcu 2022 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, jak również w przeszłości dokonywał zbycia nieruchomości.

Całokształt powyższych okoliczności w żaden sposób nie może świadczyć o działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzi, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT.

W konsekwencji Sprzedający z tytułu transakcji sprzedaży działki nr 9/6 będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenie budowlanym – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle ww. orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że działka w momencie sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka o nr ewidencyjny 9/6 położona jest na terenach o symbolu „2U” - przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa.

W związku z powyższym wskazana działka w momencie dostawy będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu wskazanej działki wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nabył działkę nr 9, z której została wydzielona działka nr 9/6 będąca przedmiotem sprzedaży na podstawie umowy darowizny. Transakcja nabycia przez Wnioskodawcę działki nastąpiła w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja pozostawała poza podatkiem VAT). Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 9/6 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości – niezabudowanej działki nr 9/6 – będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych Organ wskazuje, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i wiążący charakter mają w tychże sprawach, w których zapadły. Każdy indywidualny opis sprawy wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności. Kwestia sprzedaży gruntów i działania bądź nie jako podatnik wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności, które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie. Nie zawsze też wystąpienie tych samych zdarzeń u różnych podmiotów doprowadza do takiej samej konkluzji.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom.

Dodatkowe informacje
--------------------

Ponadto wskazujemy, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy, podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).