Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.568.2021.8.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-07
Teza: podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; nabycie; nieruchomości; przychód; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 maja 2021 r. (data wpływu 21 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 sierpnia 2021 r. (data wpływu 25 sierpnia 2021 r.) i pismem złożonym w dniu 3 września 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. W odpowiedzi na wezwanie Organu ww. wniosek uzupełniono pismem z dnia 23 sierpnia 2021 r. (data wpływu 25 sierpnia 2021 r.) i pismem złożonym w dniu 3 września 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca obecnie osiąga przychody w związku z zatrudnieniem na podstawie umowy o pracę. Poza tym od dnia 18 czerwca 2019 r. do dnia złożenia wniosku Wnioskodawca ma zawieszoną pozarolniczą działalność gospodarczą z tytułu której był podatnikiem podatku od towarów i usług (zwanego dalej: podatkiem VAT), ale w związku z wystąpieniem okoliczności wskazanych w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), został przez organ podatkowy wykreślony z rejestru podatników tego podatku. Od dnia zawieszenia działalności gospodarczej nie miały miejsca żadne czynności skutkujące rozliczeniami podatkowymi z tego tytułu.

Wnioskodawca jest właścicielem działek budowlanych (w przeszłości były to działki rolne), które pierwotnie w ewidencji budynków i gruntów były oznaczone, jako działki o nr x/4 i nr x/9, o łącznej powierzchni 4,34 ha. Wnioskodawca w dniu \`(...)\` lutego 2021 r. złożył w Urzędzie Gminy \`(...)\` wniosek o podział ww. działek na mniejsze działki. Wniosek ten został rozpatrzony poprzez wydanie decyzji przez Wójta Gminy \`(...)\` z dnia 10 lutego 2021 r., zatwierdzającego projekt podziału ww. działek. W wydanej decyzji Wójt Gminy \`(...)\` dokonał podziału działek o nr x/4 i nr x/9, na 41 działek budowlanych o różnej powierzchni. Działki te po podziale mają numery geodezyjne: 1, 3, 4 i od 5 do 41.

Wnioskodawca w dniu 1 kwietnia 2021 r. dokonał sprzedaży pierwszych 4 działek, do dwóch klientów. Jeden z nich kupił działki nr 5, nr 6, nr 10, a drugi działkę nr 13. Następnie w dniu 23 kwietnia 2021 r. dokonał sprzedaży działek o nr 37 i nr 38. Na marginesie dodaje, iż sprzedaż tychże działek nastąpiła po ww. obligatoryjnym wykreśleniu przez organ podatkowy Wnioskodawcy z rejestru podatników podatku VAT. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działek, ponieważ w dniu 6 kwietnia rozpoczął remont domu (okna i drzwi zewnętrzne oraz drzwi garażowe). Planowana dalsza sprzedaż działek (o ile znajdą się klienci) - w celu pełnej termomodernizacji oraz remontu domu. Ponadto w związku z tym, iż Wnioskodawca nie zajmuje się handlem nieruchomościami to działki te nie są Mu potrzebne, a prowadzenie na części z nich uprawy \`(...)\`, nie jest decydującym uzasadnieniem dla dalszego ich posiadania. Sprzedaż przedmiotowych działek nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, która jak wskazano powyżej jest zawieszona od 18 czerwca 2019 r. W najbliższym czasie Wnioskodawca ostatecznie dokona likwidacji zawieszonej działalności gospodarczej, ponieważ nie została ona wykreślona z urzędu.

Poniżej Wnioskodawca przedstawia chronologicznie opis zdarzeń, które miały miejsce przed dokonaniem przez Niego podziału, które doprowadziły do tego podziału oraz do uzyskania tytułu własności ww. działek, które to zdarzenia stanowią element stanu faktycznego złożonego wniosku.

Rodzice Wnioskodawcy w 1989 r. nabyli niezabudowaną nieruchomość rolną, którą wykorzystywali w działalności rolniczej. Następnie na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 grudnia 2004 r., rodzice Wnioskodawcy dokonali na Jego rzecz darowizny ww. własności niezabudowanej nieruchomości rolnej. Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne na tych gruntach. Niestety plony były bardzo niskie, ponieważ były to grunty orne klasy V (słabe) oraz grunty rolne klasy VI (najsłabsze).

W związku z powyższym (słabymi plonami na omawianych gruntach), Wnioskodawca postanowił zrezygnować z działalności rolniczej na rzecz otwarcia działalności gospodarczej o opisanym profilu. Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej wystawiał faktury VAT. Skutkiem rezygnacji z działalności rolniczej była decyzja Wnioskodawcy o darowiźnie z dnia 9 grudnia 2015 r., w formie aktu akt notarialnego - rodzicom otrzymanej uprzednio od nich ww. niezabudowanej nieruchomości rolnej - ta nieruchomość przestała być potrzebna Wnioskodawcy.

Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy były następujące usługi:\`(...)\`. Wnioskodawca formalnie rozpoczął działalność gospodarczą w dniu 1 lutego 2016 r. Prowadzenie działalności gospodarczej nie powiodło się. Brak przychodów spowodował, że \`(...)\` września 2018 r. Wnioskodawca rozpoczął pracę na podstawie umowy o pracę, co ma miejsce do dnia dzisiejszego. Jak wskazano powyżej działalność gospodarcza pozostaje zawieszona do dnia złożenia wniosku.

W dniu 27 września 2019 r. rodzice Wnioskodawcy powtórnie dokonali darowizny na Jego rzecz ww. niezbudowanej nieruchomości rolnej. Bardzo częste susze w połączeniu z niską klasą bonitacyjną gruntów, skłoniły Wnioskodawcę do wystąpienia o podział tych gruntów na działki budowlane o numerach podanych wyżej. Podział gruntów na działki i chęć ich późniejszej sprzedaży podyktowana była sytuacją mieszkaniową. Wnioskodawca jest żonaty i posiada dwoje dzieci. Dom jednorodzinny, w którym zamieszkuje został pobudowany w \`(...)\` r., był nieocieplony, pokrycie dachowe z eternitu było już nieszczelne (dziury), okna i drzwi sprzed prawie 29 lat. Potrzebna była bardzo duża liczba opału, aby ogrzać dom w zimie, którego koszt zakupu był bardzo wysoki. Z racji braku jakiegokolwiek ocieplenia sezon grzewczy trwał od września jednego roku do maja, a nawet czerwca kolejnego roku. W dniu \`(...)\` października 2019 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy ww. działek.

W związku ze zmianą panującą na rynku kredytów mieszkaniowych na skutek pandemii COVID-19, bardzo zaostrzyły się wymogi kredytowe banków. Uzyskanie kredytu hipotecznego na remont domu praktycznie stało się nierealne, ponieważ Wnioskodawca nie posiada kwoty 20%, od \`(...)\`zł, którą bank wymaga, aby wnieść wkład finansowy z własnych środków. Dodatkowo pandemia spowodowała, że w każdej chwili Wnioskodawca lub Jego żona mogli stracić pracę.

Opisane powyżej fakty są chronologicznym przedstawieniem zdarzeń mającym miejsce do momentu złożenia przez Wnioskodawcę wniosku o podział działek budowlanych na mniejsze działki. Wnioskodawcy z tytułu nabycia w drodze darowizny od rodziców ww. działek, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT, ponieważ nie wystąpił On w tej sytuacji (podmiotowo i przedmiotowo transakcja nie podlegała VAT). Należy podkreślić, iż wymienione działki do dnia zmiany ich przeznaczenia (wydania decyzji o warunkach zabudowy) w ewidencji gruntów w omawianym okresie sklasyfikowane były, jako grunty rolne. Wnioskodawca wykorzystywał omawiane działki w okresie po otrzymaniu pierwszej darowizny do dnia darowizny rodzicom, jak i od ponownej darowizny od rodziców do dnia dzisiejszego - na cele działalności rolniczej (poza działkami sprzedanymi i kilkoma innymi, które nie mają w tym momencie żadnych upraw). Działki, na których w 2021 r. uprawiana jest \`(...)\`, i których Wnioskodawca nie ma zamiaru sprzedawać w tym roku, to działki nr x71, nr x72, nr x73, nr 7, nr 11, nr 12, nr 15, nr 16, nr 19, nr x51, nr x52, nr x55. Działki nie generowały dla Wnioskodawcy skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanym dalej: PIT) i w podatku VAT. Omawiane działki nie stanowią składnika majątku związanego z zawieszoną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Poza sprzedażą ww. działek i planowaną sprzedażą pozostałych działek powstałych po podziale działek o nr x/4 i nr x/9, Wnioskodawca nie sprzedawał innych gruntów i nie zamierza nabywać i sprzedawać w przyszłości innych gruntów. Ponadto nie posiada On innych działek, które mógłby w przyszłości sprzedać. Wnioskodawca podzielił grunty na mniejsze działki, aby łatwiej znaleźć klienta na zakup (bo chciał te działki sprzedać), a środki ze sprzedaży przeznaczyć na bieżące potrzeby gospodarstwa, a konkretnie na własne potrzeby mieszkaniowe związane z remontem domu. Celem podziału nie było uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, ale łatwiejsza możliwość ich sprzedaży, ponieważ znalezienie chętnych na działki - wielkości sprzed podziału, byłoby praktycznie niemożliwe.

W uzupełnieniu wniosku dodano, że przedmiotem umowy darowizny z dnia 27 września 2019 r. były:

*   działka numer x/3, o powierzchni 40 800 m2, na tę działkę nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (taki plan stracił ważność \`(...)\` 2003 r.),

*   działka numer x/4, o powierzchni 2 600 m2, na tę działkę nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (taki plan stracił ważność \`(...)\` 2003 r.).

Obie te działki były objęte księgą wieczystą. W dacie 9 grudnia 2004 r. wskazane działki nie posiadały nic - żadnych mediów, brak drogi, żadnej infrastruktury itd. - to tylko zwykłe grunty rolne. W dacie 27 września 2019 r. stan wskazanych działek był taki sam, jak w dniu 9 grudnia 2004 r. W dacie 8 lutego 2021 r. stan wskazanych działek był taki sam, jak w dniu 9 grudnia 2004 r. Wnioskiem do Urzędu Gminy z dnia 8 lutego 2021 r., Wnioskodawca wystąpił o podział działek nr x/9 i nr x/4. Działka numer x/4 miała powierzchnię 2 600 m2, a działka numer x/9, powierzchnię 40 643 m2.

W wyniku podziału tych działek powstały następujące działki: nr 1 - powierzchnia 134 m2, nr 2 - powierzchnia 1 196 m2, nr 3 - powierzchnia 1 242 m2, nr 4 - powierzchnia 1 101 m2, nr 5 - powierzchnia 1 010 m2, nr 6 - powierzchnia 803 m2, nr 7 - powierzchnia 806 m2, nr 8 - powierzchnia 802 m2, nr 9 - powierzchnia 801 m2, nr 10 - powierzchnia 1 007 m2, nr 11 - powierzchnia 1 020 m2, nr 12 - powierzchnia 1 025 m2, nr 13 - powierzchnia 1 015 m2, nr 14 - powierzchnia 1 204 m2, nr 15 - powierzchnia 1 225, nr 16 - powierzchnia 1 604 m2, nr 17 – powierzchnia 1 370 m2, nr 18 - powierzchnia 500 m2, nr 19 - powierzchnia 1 652 m2, nr 20 - powierzchnia 1 013 m2, nr 21 - powierzchnia 170 m2, nr 22 - powierzchnia 1 030 m2, nr 23 - powierzchnia 1 003 m2, nr 24 - powierzchnia 1 004 m2, nr 25 - powierzchnia 1 015 m2, nr 26 - powierzchnia 1 017 m2, nr 27 - powierzchnia 1 000 m2, nr 28 - powierzchnia 1 004 m2, nr 29 - powierzchnia 1 018 m2, nr 30 - powierzchnia 1 009 m2, nr 31 - powierzchnia 1 001 m2, nr 32 - powierzchnia 1 006 m2, nr 33 - powierzchnia 1 010 m2, nr 34 - powierzchnia 1 009 m2, nr 35 - powierzchnia 1 004 m2, nr 36 - powierzchnia 1 030 m2, nr 37 - powierzchnia 1 184 m2, nr 38 - powierzchnia 1 481 m2, nr 39 - powierzchnia 1 134 m2, nr 40 - powierzchnia 740 m2, nr 41 - powierzchnia 2 840 m2.

Wskazane działki były wykorzystywane rolniczo, działki nie były nikomu najmowane/podnajmowane. Wskazane działki nie były wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy i w związku tym nie były także wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca w celu sprzedaży wymienionej nieruchomości - bez podziału - podejmował działania przez pocztę pantoflową u innych osób. Jednak były one bezskutecznie i nie udało się sprzedaż w całości tej nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych i nie ponosił nakładów w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest (w dacie złożenia wniosku) agencja \`(...)\`(\`(...)\`). Na tę okoliczność jest prowadzona księga przychodów i rozchodów. Działalność jest wykonywana jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Wskazane nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej i nie stanowią środków trwałych dla tej działalności. Nabywcy wskazanych działek oraz potencjalni nabywcy pozostałych działek, zgłosili się/zgłoszą się na skutek działania poczty pantoflowej (żadnych spec działań w tym celu nie było i nie będzie). Działki, które będą sprzedane w przyszłości, zostaną sprzedane w wyniku odrębnych czynności: 1 działka (maksymalnie dwie) jednemu odbiorcy. To czy to będą ci sami nabywcy, co ci, którzy kupili działki w dniach 1 i 23 kwietnia - nie wiadomo, bo to zdarzenia przyszłe i niepewne (według wiedzy na chwilę obecną to nie będą ci sami nabywcy). Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na remont domu Wnioskodawcy - to cel tej sprzedaży. Dotychczas Wnioskodawca sprzedał działki nr 34, nr 22 i nr 25. W najbliższym czasie (około rok) Wnioskodawca zamierza sprzedać 7-9 działek, przy czym będzie sprzedane tyle, aby wystarczyło na remont generalny domu, który robi Wnioskodawca, a co jest celem sprzedaży działek - bo środki z nich uzyskane są wydatkowane na ten remont. Chętni będą nadal pozyskiwani pocztą pantoflową (żadnych innych działań w tym celu nie będzie).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek budowlanych o nr 5, nr 6, nr 10, nr 13, powstałych w wyniku podziału działek o nr x/4 i nr x/9, biorąc pod uwagę ww. stan faktyczny, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
2.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek budowlanych o nr 5, nr 6, nr 10, nr 13, powstałych w wyniku podziału działek o nr x/4 i nr x/9, biorąc pod uwagę ww. stan faktyczny, stanowi przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 UPIT?

Niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania nr 1 (podatku od towarów i usług) zostanie Wnioskodawcy wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy (doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku),

Ad 1

Sprzedaż przez Wnioskodawcę działek budowlanych opisanych w stanie faktycznym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze, w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej (bez znaczenia dla ustawodawcy jest czy dana osoba jest podatnikiem podatku VAT, czy też nie, ponieważ z tytułu tej transakcji nie działa w charakterze podatnika tego podatku).

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przedmiotowej sprawie konieczne stało się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Wnioskodawca w celu sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. (\`(...)\`)

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji, brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku ze sprzedażą działek - za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, że nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Nieruchomości te zostały nabyte dla celów rolniczych i dla tych celów te nieruchomości są wykorzystywane do teraz (niektóre działki po podziale nadal wykorzystywane są do działalności rolniczej – uprawa kukurydzy), poza działkami sprzedanymi i kilkoma innymi.

Zaznaczyć przy tym należy, że sam fakt prowadzenia działalności rolniczej na przedmiotowych gruntach nie przesądza o konieczności opodatkowania dostawy działek. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi związanej z przedmiotową nieruchomością działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również przedmiotem najmu bądź dzierżawy. Wnioskodawca w chwili nabycia Nieruchomości nie miał zamiaru jej sprzedaży, bo otrzymał ją wskutek darowizny. Późniejsze działania Wnioskodawcy są tylko konsekwencją słabej jakości otrzymanych w darowiźnie gruntów i rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej. Oczywistym jest, że Wnioskodawca nie planował otrzymania darowizny i już wtedy planował dalsze wykorzystanie otrzymanych w jej wyniku gruntów rolnych. W przeciwnej argumentacji, można dojść do absurdalnego wniosku, iż tylko nie przyjęcie darowizny, nie uchroni dowolnej osoby od prowadzenia działalności gospodarczej w związku z otrzymaniem jakiejkolwiek nieruchomości w drodze darowizny i ich późniejszą sprzedażą, jako skutkiem tej darowizny. Tak, więc nie może być towarem handlowym coś, co jako ten towar nie zostało nabyte, o czym dowodzą bezsprzecznie fakty w sprawie, a co z kolei znamionowałoby prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Poza tym od pierwszej darowizny otrzymanej przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży minęło 17 lat (2004 r. - 2021 r.), co czyni rozważania o prowadzeniu przez Niego działalności gospodarczej absurdalnymi.

W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie). Koniecznie w tym miejscu dodać wypada, iż cel podziału i sprzedaży działek był podyktowany sytuacją mieszkaniową Wnioskodawcy (brak pieniędzy na remont domu wybudowanego w \`(...)\`r.), co także świadczy o braku działalności gospodarczej w tym zakresie przez Wnioskodawcę.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe nieruchomości korzysta z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o VAT. Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym Wnioskodawca z tego tytułu nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

Sprzedaż przez Wnioskodawcę działek gruntów opisanych w stanie faktycznym nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm., dalej jako: „UPIT”, „ustawa o PIT”).

W tym zakresie znajdują w pełni zastosowanie argumenty podane w Ad 1, ponieważ rozważania na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, można uznać za tożsame na gruncie art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, w zakresie tego, co jest działalnością gospodarczą.

Wyżej omówiony brak zamiaru Wnioskodawcy handlowania działkami budowlanymi wyklucza w przyszłości koncepcję działalności zarobkowej prowadzonej (przez Wnioskodawcę) w sposób zorganizowany i ciągły właśnie w zakresie handlu nieruchomościami, a czego wymaga art. 5a pkt 6 UPIT, definiujący pojęcie działalności gospodarczej. Nie można tutaj mówić ani o żadnym zorganizowaniu takiej działalności, ani o jej ciągłości. Trudno uznać za zorganizowaną działalność, której brakuje „początku” takiego procesu. Według internetowego słownika języka polskiego słowo zorganizować znaczy zaplanować coś i przeprowadzić jakieś działanie. Skoro Wnioskodawca nabył w drodze darowizny nieruchomość (grunty rolne przekształcone w 2019 r. na działki budowlane), to nie da się powiedzieć, że jednak nabywając ją nie intencjonalnie (w drodze darowizny), planował i działał w celu jej sprzedaży. Innymi słowy, Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 3 UPIT.

W związku z tym, ponieważ nie minęło także 5 lat licząc od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył rzeczone nieruchomości, ich sprzedaż będzie podlegać podatkowi PIT - art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, który znajdzie tutaj zastosowanie. Oczywiście w przypadku przeznaczenia omawianego dochodu na cele mieszkaniowe dochód ten będzie podlegać zwolnieniu z PIT na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 UPIT (przy zachowaniu warunków do zwolnienia). Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował czynności przygotowawczych zmierzających do zbycia przedmiotowej nieruchomości np. uzbrojenie terenu, grodzenie terenu. Sam fakt podziału działek na mniejsze tego nie zmienia, bo ma tylko ułatwić ich sprzedaż.

Jak zauważył NSA w wyroku z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei w wyroku z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, NSA stwierdził, iż „Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Z kolei w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy o sygn. akt I SA/Bd 540/17, z dnia 20 czerwca 2017 r., stwierdzono „Jednak w kontekście wyroku Trybunału Sprawiedliwości (\`(...)\`) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, fakt, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, długość okresu, w jakim te transakcje następowały, jak i wysokość osiągniętych z nich przychodów nie ma znaczenia dla przesądzenia, w jakim charakterze działa podatnik dokonujący sprzedaży gruntów, bowiem całość powyższych elementów może odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (pkt 37-38 wyroku)”.

W uzupełnieniu wniosku w zakresie pytania nr 2 dodano, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działek gruntów opisanych w stanie faktycznym nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 UPIT. Taki wniosek wynika z faktu, iż Wnioskodawca dokonuje zbycia składników prywatnego majątku, do którego ma zastosowanie co najwyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jednoczenie sprzedaż tychże działek nie będzie uznana za wykonywaną w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, stosownie do argumentacji poniżej.

Wnioskodawca sprzedaje swój prywatny majątek, a nie handluje nieruchomościami.

Oceniając kwestię sprzedaży działek budowlanych, jak i plany Wnioskodawcy, w przyszłości sprawę należy uwzględnić w kontekście nabycia własności tych działek. Grunty sprzedawane w przyszłości przez Wnioskodawcę nie były nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, ale stały się Jego własnością w wyniku otrzymania darowizny. Sprzedaży działek w przyszłości dokona się nie z potrzeb komercyjnych (znamionujących działalność gospodarczą w tym zakresie), tylko z uwagi na potrzeby finansowe Wnioskodawcy (kosztowny remont domu) i możliwość swobodnego dysponowania swoim majątkiem prywatnym.

Oceniając sprawę należy podkreślić, że decydującym czynnikiem dla rozważań o prowadzeniu/nieprowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej polegającej na handlu działkami budowlanymi, był i jest cel nabycia przez Niego nieruchomości, co zaskutkuje transakcjami opisanymi w stanie faktycznym i mającymi nastąpić w przyszłości. Innymi słowy, momentem mającym kluczowe znaczenie dla rozpatrywania charakteru sprzedaży działek budowlanych była intencja towarzysząca Wnioskodawcy w chwili ich nabycia. Jak wynika ze stanu faktycznego, Wnioskodawca nie nabył rzeczonych nieruchomości w celach handlowych, lecz otrzymał w darowiźnie. Taka sytuacja oznacza, iż nie ma możliwości zaliczenia sprzedaży działek budowlanych do działalności gospodarczej w zakresie handlu tymi działkami. To, że Wnioskodawca ma zamiar sprzedać te działki, wynika z wymuszonej sytuacji życiowej (remont domu), a nie z zamiaru ich sprzedaży zaplanowanej już w momencie ich nabycia. Generalnie sprzedaż w ramach działalności jest efektem uprzedniego zakupu w tym celu, a u Wnioskodawcy nie miała miejsce czynność zakupu nieruchomości, która jest czynnością intencjonalną, tylko otrzymał ją w darowiźnie. Wnioskodawca w chwili nabycia nieruchomości nie miał zamiaru jej sprzedaży, bo otrzymał ją wskutek zdarzenia losowego, tj. darowizny od rodziców. Innymi słowy, późniejsze działania Wnioskodawcy są tylko konsekwencją otrzymania darowizny (oczywistym jest, że Wnioskodawca nie planował otrzymania darowizny i co za tym idzie nie planował dalszej sprzedaży nieruchomości), co obala koncepcję handlu nieruchomościami. W przeciwnym przypadku można by dojść do absurdalnego wniosku, iż przyjęcie darowizny (obdarowany musi się zgodzić na przyjęcie darowizny, aby czynność była prawnie skuteczna), nie uchroni dowolnej osoby od uznania jej potem, za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w związku ze sprzedażą nieruchomości otrzymanej właśnie w drodze darowizny. Nie może być towarem handlowym coś, co jako ten towar nie zostało nabyte, o czym dowodzą bezsprzeczne fakty w sprawie (nabycie w drodze darowizny wyklucza koncepcję towaru handlowego).

Brak przesłanek zorganizowania i ciągłości działalności zarobkowej.

Wyżej omówiony brak zamiaru Wnioskodawcy handlowania działkami budowlanymi wyklucza w przyszłości koncepcję działalności zarobkowej prowadzonej (przez Wnioskodawcę) w sposób zorganizowany i ciągły właśnie w zakresie handlu nieruchomościami - a czego wymaga art. 5a pkt 6 ustawy o PIT - definiujący pojęcie działalności gospodarczej. Nie można tutaj mówić ani o żadnym zorganizowaniu takiej działalności, ani o jej ciągłości. Trudno uznać za zorganizowaną działalność, której brakuje „początku” takiego procesu. Według internetowego słownika języka polskiego słowo zorganizować znaczy zaplanować coś i przeprowadzić jakieś działanie. Skoro Wnioskodawca nabył w drodze darowizny nieruchomość, to nie da się powiedzieć, że jednak nabywając ją nie intencjonalnie (w drodze darowizny) planował i działał w celu jej sprzedaży. Nie wymaga chyba większej argumentacji teza, iż samo zorganizowanie czynności sprzedaży gruntów - bez uprzedniego zorganizowania w tym celu zakupu tych gruntów - nie może być uznane za spełnienie przesłanki zorganizowania działalności zarobkowej, koniecznej, aby mówić o działalności gospodarczej w zakresie handlu gruntami. Każdy podmiot czy to komercyjny, czy prywatny - np. osoba fizyczna sprzedająca swoje mieszkanie - wykonuje w tym celu jakieś zaplanowane i przemyślane logicznie czynności, bo inaczej się po prostu nie da tego zrobić (bez przemyślenia kiedy, za ile i komu może sprzedać). Dlatego to nie może być uznane za wyróżnik działalności gospodarczej, bo ten element towarzyszy także niekomercyjnym (prywatnym) transakcjom. Aby stwierdzić, że występuje przesłanka zorganizowania konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do momentu zbycia — potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Pierwszym zatem momentem oceny, czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawiać będzie zwłaszcza nabycie w okolicznościach niezależnych od podatnika, nabycie np. w spadku, brak negocjacji ceny, czy też darowizna (co ma miejsce w przedmiotowej sprawie), a zatem wszystko, co wskazuje, iż w chwili zakupu/nabycia podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. O braku zorganizowanego charakteru działalności świadczyć może również, w szczególności dokonanie sprzedaży ze względu na okoliczności życiowe, w pośpiechu (nagła potrzeba uzyskania pieniędzy na inny cel, nieziszczenie celu, dla którego realizacji nieruchomość nabyto), krótko mówiąc wszystko, co wskazuje na to, iż osiągnięcie jak najwyższego zysku nie było priorytetem zbywcy. U Wnioskodawcy tym celem będzie w pierwszej kolejności kosztowny remont domu.

Nie wiadomo także gdzie szukać u Wnioskodawcy przesłanki ciągłości działalności zarobkowej. Dla Wnioskodawcy oczywistym jest, że nie ma nic wspólnego z ciągłością działalności zarobkowej ilość transakcji sprzedaży ww. działek w przyszłości. Zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego słowo ciągły oznacza 1) trwający bez przerwy, 2) powtarzający się stale, 3) ciągnący się nieprzerwanie w przestrzeni.

Chronologia zdarzeń w omawianym przypadku wyklucza przesłankę ciągłości w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, w sposób bezdyskusyjny.

Podsumowując, w związku z bezspornym brakiem występowania w działaniach Wnioskodawcy przesłanek zorganizowania i ciągłości w celach zarobkowych, nie ma możliwości uznania dokonywanych przez Niego w przyszłości czynności za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Podział nieruchomości na mniejsze działki.

Sam fakt dokonania podziału nieruchomości (nawet gdyby miał miejsce po uzyskaniu darowizny), nie ma żadnego związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze ze swej istoty podyktowane jest tym, że łatwiej mniejsze działki sprzedać, co do zasady. Takie działanie Wnioskodawcy byłoby działaniem racjonalnym i powszechnie spotykanym. Dlatego uznanie takiego działania (w takich realiach stanu faktycznego), jako wyznacznika działalności gospodarczej, biorąc pod uwagę udowodniony w akapicie: „Brak przesłanek zorganizowania i ciągłości działalności zarobkowej”, brak przesłanek „zorganizowania” i „ciągłości”, byłoby pozbawione podstaw prawnych w przepisach ustawy o PIT, a konkretnie w art. 5a pkt 6 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Należy zadać sobie pytanie, czy takie działanie Wnioskodawcy ma charakter gospodarczy/handlowy i wykonywane jest w sposób ciągły, zorganizowany, z dużą częstotliwością. Oczywiście odpowiedź na to pytanie jest jedna, czyli przecząca, co oznacza brak znamion prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu wskazanych przepisów ustawy o PIT.

Kierując się taką ideologią (że podział nieruchomości na mniejsze działki dowodzi wykonywaniu działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami), można by zrobić z podatnika (tutaj podatku PIT) każdego, kto kupuje grunt pod budowę budynku mieszkalnego, ale po pewnym czasie dochodzi do wniosku, że grunt jest za duży (nie podoła finansowo budując duży dom) i dzieli go na dwie mniejsze działki, z których na pierwszej będzie się budował, a drugą wystawi do sprzedaży. Wtedy sprzedając ową drugą działkę, winien od niej zapłacić podatek PIT (jako handlarz gruntami).

Niewątpliwie sprzedaż poszczególnych działek może sztucznie tworzyć efekt skali. Gdyby sprzedano całą nieruchomość, to nie byłoby efektu skali, który skutkuje większą ilością transakcji dotyczących jednej omawianej nieruchomości. Sam podział składnika majątku na mniejsze (bez względu na to czy przed, czy po darowiźnie) i ich późniejsza sprzedaż, nie może być uznany za kreujący działalność gospodarczą, jak to nie ma obiektywnie charakteru takiej działalności. Mierzenie działalności głównie ilością dokonanych transakcji, bez uwzględnienia ich kontekstu, stanowiłoby naruszenie reguł oceny materiału dowodowego. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) w wyroku z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”. Wyrok wprost dotyczy gruntów, dlatego ma pełne przełożenie na sprzedawane w przyszłości działki przez Wnioskodawcę.

Nie można tutaj także zapomnieć o innym ważnym czynniku przeczącym koncepcji prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w zakresie handlu gruntami - taki podział gruntu na mniejsze działki, jak wskazano powyżej, ułatwi jego zbycie, bo trudniej się zbywa większe działki.

Reasumując, podział nieruchomości na poszczególne działki, biorąc pod uwagę całość działań Wnioskodawcy nie zmienia faktu nieprowadzenia przez Niego działalności gospodarczej teraz, a tym bardziej w przyszłości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie (np. sprzedaż) nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. W sytuacji więc, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz określonych praw) nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

*   po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

*   odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

*   są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

*   wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działek budowlanych. W przeszłości były to działki rolne, które pierwotnie w ewidencji budynków i gruntów były oznaczone, jako działki nr x/4 i nr x/9, o łącznej powierzchni 4,34 ha. Wskazane działki były wykorzystywane rolniczo. Wnioskodawca wskazał, że Jego rodzice w 1989 r. nabyli ww. niezabudowaną nieruchomość rolną, którą wykorzystywali w działalności rolniczej. Następnie na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 grudnia 2004 r., rodzice Wnioskodawcy dokonali na Jego rzecz darowizny własności ww. niezabudowanej nieruchomości rolnej. Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne na tych gruntach. Niestety plony były bardzo niskie, ponieważ były to grunty orne klasy V (słabe) oraz grunty rolne klasy VI (najsłabsze). W związku z powyższym (słabymi plonami na omawianych gruntach), Wnioskodawca postanowił zrezygnować z działalności rolniczej na rzecz otwarcia działalności gospodarczej. Skutkiem rezygnacji z działalności rolniczej była decyzja Wnioskodawcy o darowiźnie w dniu 9 grudnia 2015 r. – rodzicom, otrzymanej uprzednio od nich ww. niezabudowanej nieruchomości rolnej (ta nieruchomość przestała być potrzebna Wnioskodawcy). W dniu 27 września 2019 r. rodzice Wnioskodawcy powtórnie dokonali darowizny na Jego rzecz ww. niezbudowanej nieruchomości rolnej. W dniu 23 października 2019 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy ww. działek. Bardzo częste susze w połączeniu z niską klasą bonitacyjną gruntów, skłoniły Wnioskodawcę do wystąpienia o podział tych gruntów na działki budowlane. Wnioskodawca w dniu \`(...)\` lutego 2021 r. złożył w Urzędzie Gminy wniosek o podział działek nr x/4 i nr x/9, na mniejsze działki. Działka numer x/4 miała powierzchnię 2 600 m2, a działka numer x/9, powierzchnię 40 643 m2. Wniosek został rozpatrzony poprzez wydanie decyzji przez Wójta Gminy z dnia 10 lutego 2021 r., tj. dokonano podziału działek nr x/4 i nr x/9 - na 41 działek budowlanych o różnej powierzchni. Działki te po podziale mają numery geodezyjne: 1, 3, 4 i od 5 do 41. W dacie 9 grudnia 2004 r. wskazane ww. działki nie posiadały żadnych mediów, brak drogi, żadnej infrastruktury itd. (były to zwykłe grunty rolne). W dacie 27 września 2019 r. stan wskazanych działek był taki sam, jak w dniu 9 grudnia 2004 r. W dacie 8 lutego 2021 r. stan wskazanych działek był taki sam, jak w dniu 9 grudnia 2004 r.

Wnioskodawca formalnie rozpoczął działalność gospodarczą w dniu 1 lutego 2016 r. Prowadzenie działalności gospodarczej nie powiodło się. Brak przychodów spowodował, że \`(...)\` 2018 r. Wnioskodawca rozpoczął pracę na podstawie umowy o pracę, co ma miejsce do dnia dzisiejszego. Działalność gospodarcza pozostaje zawieszona do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy były usługi: \`(...)\` (jest prowadzona księga przychodów i rozchodów).

Podział gruntów na działki i chęć ich późniejszej sprzedaży podyktowana była sytuacją mieszkaniową. Wnioskodawca jest żonaty i posiada dwoje dzieci. Dom jednorodzinny, w którym zamieszkuje został pobudowany w \`(...)\` r. Był nieocieplony, pokrycie dachowe z eternitu było już nieszczelne (dziury), okna i drzwi sprzed prawie 29 lat. Potrzebna była bardzo duża liczba opału, aby ogrzać dom w zimie, którego koszt zakupu był bardzo wysoki. W związku ze zmianą panującą na rynku kredytów mieszkaniowych na skutek pandemii COVID-19, bardzo zaostrzyły się wymogi kredytowe banków. Uzyskanie kredytu hipotecznego na remont domu praktycznie stało się nierealne, ponieważ Wnioskodawca nie posiada własnych środków, aby wnieść wkład wymagany przez bank. Dodatkowo pandemia spowodowała, że w każdej chwili Wnioskodawca lub Jego żona mogli stracić pracę.

Wnioskodawca w dniu 1 kwietnia 2021 r. dokonał sprzedaży pierwszych 4 działek - dwóm klientom, jeden z nich kupił działki nr 5, nr 6, nr 10, a drugi działkę nr 13. Następnie w dniu 23 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działek nr 37 i nr 38. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działek, ponieważ w kwietniu rozpoczął remont domu (okna i drzwi zewnętrzne oraz drzwi garażowe). Planowana dalsza sprzedaż działek (o ile znajdą się klienci) - w celu pełnej termomodernizacji oraz remontu domu. Ponadto w związku z tym, że Wnioskodawca nie zajmuje się handlem nieruchomościami to działki te nie są Mu potrzebne, a prowadzenie na części z nich uprawy kukurydzy nie jest decydującym uzasadnieniem dla dalszego ich posiadania. Sprzedaż przedmiotowych działek nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, która jest zawieszona od 18 czerwca 2019 r., a w najbliższym czasie Wnioskodawca dokona likwidacji działalności gospodarczej.

Wymienione działki do dnia zmiany ich przeznaczenia (wydania decyzji o warunkach zabudowy) w ewidencji gruntów sklasyfikowane były, jako grunty rolne. Wnioskodawca wykorzystywał omawiane działki w okresie po otrzymaniu pierwszej darowizny do dnia darowizny rodzicom, jak i od ponownej darowizny od rodziców, do dnia dzisiejszego, na cele działalności rolniczej (poza działkami sprzedanymi i kilkoma innymi, które nie mają w tym momencie żadnych upraw). Działki, na których w 2021 r. uprawiana jest \`(...)\`, i których to Wnioskodawca nie ma zamiaru sprzedawać w tym roku, to działki o nr 2, nr 3, nr 4, nr 7, nr 11, nr 12, nr 15, nr 16, nr 19, nr 23, nr 24, nr 27. Wskazane działki nie były nikomu najmowane/podnajmowane. Wskazane działki nie były wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy i w związku tym, nie były także wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych i nie ponosił nakładów w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży. Wnioskodawca podkreśla, że w celu sprzedaży wymienionej nieruchomości bez podziału, podejmował działania przez pocztę pantoflową u innych osób, jednak były one bezskuteczne i nie udała się sprzedaż w całości tej nieruchomości. Działki nie generowały dla Wnioskodawcy skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych i w podatku VAT. Poza sprzedażą ww. działek i planowaną sprzedażą pozostałych działek, powstałych po podziale działek o nr x/4 i nr x/9, Wnioskodawca nie sprzedawał innych gruntów i nie zamierza nabywać i sprzedawać w przyszłości innych gruntów. Ponadto nie posiada On innych działek, które mógłby w przyszłości sprzedać. Wnioskodawca podzielił grunty na mniejsze działki, aby łatwiej znaleźć klienta na zakup, a środki ze sprzedaży przeznaczyć na bieżące potrzeby gospodarstwa, a konkretnie na własne potrzeby mieszkaniowe związane z remontem i termomodernizacją domu. Celem podziału nie było uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, ale łatwiejsza możliwość ich sprzedaży, ponieważ znalezienie chętnych na działki wielkości sprzed podziału byłoby praktycznie niemożliwe.

Nabywcy wskazanych działek zgłosili się na skutek działania poczty pantoflowej (żadnych specjalnych działań w tym celu nie było i nie będzie). Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na remont domu Wnioskodawcy - to cel tej sprzedaży. Dotychczas Wnioskodawca sprzedał działki nr 34, nr 22 i nr 25. W najbliższym czasie (około roku) Wnioskodawca zamierza sprzedać 7-9 działek, przy czym będzie sprzedane tyle, aby wystarczyło na remont generalny domu, który robi Wnioskodawca, a co jest celem sprzedaży działek - bo środki z nich uzyskane są wydatkowane na ten remont. Chętni będą nadal pozyskiwani pocztą pantoflową (żadnych innych działań w tym celu nie będzie). Wnioskodawca obecnie osiąga przychody w związku z zatrudnieniem na podstawie umowy o pracę.

Jak wyjaśniono wcześniej, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku i uzupełnieniu wskazują, że Wnioskodawca działki nr x/4 i nr x/9, nabył w drodze darowizn od rodziców, a od momentu pierwszej darowizny na Jego rzecz (9 grudnia 2004 r.), do czasu podziału działek i dokonania pierwszej sprzedaży w 2021 r., upłynął okres kilkunastu lat. Do momentu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, poza podziałem działek, Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości poszczególnych działek oraz takich nakładów nie planuje. Wnioskodawca wykorzystywał działki, do dnia zmiany ich przeznaczenia (wydania decyzji o warunkach zabudowy), na cele działalności rolniczej. Działki nie były wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, nie były także wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Celem podziału nie było uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, ale łatwiejsza możliwość sprzedaży. Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na remont i termomodernizację domu Wnioskodawcy oraz bieżące potrzeby gospodarstwa. W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonych działek budowlanych, nastąpiła w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przedstawionego opisu, nie wynika żadna aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Natomiast całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawcy wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż w dniu 1 kwietnia 2021 r. przez Wnioskodawcę nieruchomości, tj. działek budowlanych o nr 5, nr 6, nr 10, nr 13 (powstałych w wyniku podziału działek o nr x/4 i x/9), nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (darowizna od rodziców), ich podziału i dokonanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, warunkujące zaliczenie sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie dokonanej sprzedaży nieruchomości (działek nr 5, nr 6, nr 10, nr 13) do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. W świetle okoliczności przedstawionych we wniosku, w szczególności ze względu na fakt, że Wnioskodawca dokonał nabycia nieruchomości w drodze darowizny od rodziców, a jej podział był związany z celami osobistymi Wnioskodawcy (remont, termomodernizacja budynku mieszkalnego, potrzeby gospodarstwa), dokonane czynności należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż przez Wnioskodawcę wskazanych we wniosku nieruchomości nie wypełnia znamion działalności gospodarczej. Zatem skutki podatkowe dokonanej sprzedaży ww. nieruchomości (działek) należy oceniać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jak wskazano na wstępie, decydujące znaczenie ma moment nabycia nieruchomości. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu tej ustawy. Zatem, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty ich nabycia.

W przedstawionym opisie Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że działki będące przedmiotem sprzedaży w dniu 1 kwietnia 2021 r. (nr 5, nr 6, nr 10, nr 13), powstały w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości, które to nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od rodziców. Jednocześnie należy wskazać darowiznę z dnia 27 września 2019 r., jako nabycie poprzedzające sprzedaż nieruchomości dokonaną w dniu 1 kwietnia 2021 r.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości (jej części lub udziału) powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Ponadto, zaznaczyć należy, że podział działek nr x/4 i nr x/9, na mniejsze działki, nie stanowi dla Wnioskodawcy nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek.

Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do ostatniej darowizny dokonanej na rzecz Wnioskodawcy należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2019 r.) i okres ten upływa z dniem 31 grudnia 2024 r.

Wobec powyższego, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, tj. działek budowlanych o nr 5, nr 6, nr 10, nr 13 (powstałych w wyniku podziału działek nabytych w darowiźnie), dokonana w dniu 1 kwietnia 2021 r., stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu określonego w tym przepisie.

Stosownie do treści art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 cyt. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość, udział lub prawo nabyto odpłatnie (np. umowa sprzedaży), czy nieodpłatnie (np. umowa darowizny).

Natomiast, zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Natomiast stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z: odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż w dniu 1 kwietnia 2021 r. działek budowlanych o nr 5, nr 6, nr 10, nr 13, nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, zatem przychód z ich sprzedaży nie stanowi źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, sprzedaż przez Wnioskodawcę działek budowlanych o nr , nr 6, nr 10, nr 13 (powstałych w wyniku podziału działek o nr x/4 i x/9, które Wnioskodawca nabył w drodze darowizny), dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu niewystąpienie lub wystąpienie obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług.

Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.