Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.257.2019.1.PP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-21
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 czerwca 2019 r. (data wpływu 2 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 czerwca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej, składającej się z dwóch działek ewidencyjnych, zabudowanych budynkiem przemysłowym, pochodzącym z lat 30-tych ubiegłego stulecia („Nieruchomość”). Wnioskodawcy przysługuje 50% udziałów w prawie własności Nieruchomości. Wnioskodawca nabył udział w prawie własności Nieruchomości w 1994 r. na podstawie umowy sprzedaży od swojego ojca. Nieruchomość jest aktualnie wynajmowana (w części) na rzecz jednego podmiotu, a dochody z tytułu wynajmu identyfikowane są przez Wnioskodawcę jako dochody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6) Ustawy PIT. Pozostałe udziały w prawie własności Nieruchomości przysługują dzieciom Wnioskodawcy. Wnioskodawca oraz Jego zstępni są również współwłaścicielami drugiej nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stanowiącym jeden przedmiot własności, w którym znajduje się kilkanaście faktycznie niezależnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, będących przedmiotem niezależnych umów najmu („Kamienica"). Podobnie jak w przypadku Nieruchomości, Kamienica w ostatnich latach wymagała jedynie przeprowadzenia drobnych prac o charakterze konserwacyjnym i poniesienia niewielkich nakładów związanych wyłącznie z pracami o tym właśnie charakterze. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele zarządzają nieruchomościami we własnym zakresie, co w praktyce sprowadza się jedynie do organizowania drobnych, niezbędnych prac remontowych.

Zarówno Nieruchomość, jak i Kamienica, są rodzinną własnością rodziny Wnioskodawcy od lat 30 - stych XX w. Nieruchomości nigdy nie miały zatem charakteru inwestycyjnego. Nieruchomości nie były także przedmiotem żadnych nakładów inwestycyjnych przez ostatnie kilkadziesiąt lat. Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele w szczególności nigdy nie ponosili żadnych nakładów na wspomniane nieruchomości, mających na celu zwiększenie wpływów z wynajmu. Nieruchomość oraz Kamienica nie znajdują się aktualnie w żadnej ewidencji związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej, ani nie zostały z takowej wycofane. Przychody z tytułu wynajmu kwalifikowane są przez Wnioskodawcę - w proporcji do posiadanych udziałów we współwłasności i opodatkowane są tzw. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w związku z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości, z uwagi na przekroczenie ustawowych progów obrotu zwolnienia przedmiotowego. W chwili obecnej, Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele planują sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele podpisali w dniu 20 maja 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości (zawarcia umowy przyrzeczonej) do dnia 15 listopada 2019 r. w zamian za zapłatę ustalonej ceny sprzedaży. Zaznaczyć należy, że Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie podejmowali żadnych czynnych, ponad miarowych działań w zakresie poszukiwania nabywcy Nieruchomości. Podobnie nigdy nie podejmowali żadnych aktywnych działań celem pozyskiwania najemców Kamienicy. Środki ze sprzedaży Nieruchomości (cena sprzedaży) zostaną podzielone proporcjonalnie do ilości posiadanych udziałów w Nieruchomości pomiędzy Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zawarcie umowy definitywnej sprzedaży Nieruchomości nie spowoduje powstania po stronie Wnioskodawcy przychodu podatkowego kwalifikowanego do źródła z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT), jako że odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy,

1.  Kwalifikacja do źródła przychodów.

Kwestią zasadniczą związaną z konsekwencjami podatkowymi na gruncie PIT planowanej sprzedaży Nieruchomości jest właściwe zakwalifikowanie przychodów, jakie Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele osiągną z tego tytułu, do odpowiedniego źródła przychodów. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, odrębnym od działalności gospodarczej, czy najmu i dzierżawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części, dokonane w ciągu 5-ciu lat kalendarzowych po roku, w którym ją nabyto. Warunkiem przypisania przychodu ze sprzedaży do tego właśnie źródła jest to, by odpłatne zbycie nie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej i nie dotyczyło składnika majątkowego (Nieruchomości), będącego środkiem trwałym podlegającym ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, a więc wykorzystywanych w tej działalności.

1.  Działalność gospodarcza – uwagi ogólne.

Art. 5a pkt 6 Ustawy PIT zawiera definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z nią, za działalność gospodarczą należy uznać działalność cechującą się następującymi elementami: - obejmuje ona określone obszary działania (wytwórstwo, handel, usługi budowlane i usługi); - ma charakter zorganizowany i ciągły; - przychody z niej uzyskane nie mogą być zaliczone do innych przychodów ze źródeł wymienionych w katalogu z art. 10 ust. 1 Ustawy PIT. W orzecznictwie podkreśla się, że dla oceny, czy dane działanie należy zaliczyć do wykonywania działalności gospodarczej decydująca jest skala przedsięwzięcia, a także zawodowy i powtarzalny charakter działań (tak m in. NSA w wyroku z dnia 16 grudnia 2008 r II FSK 1340/07). W przypadku Wnioskodawcy brak jednak zawodowego i powtarzalnego charakteru działań mogącego stanowić o prowadzeniu działalności w zakresie (i) handlu nieruchomościami, gdzie sprzedaż Nieruchomości miałaby następować w wykonaniu takiej działalności lub (ii) wynajmu nieruchomości, gdzie sprzedaż dotyczyłaby składnika majątku podlegającego ujęciu w ewidencji takich składników prowadzonej działalności.

1.  Działalność w zakresie handlu nieruchomościami.

Dla oceny, czy mamy do czynienia ze sprzedażą w wykonaniu działalności gospodarczej, istotne są wszelkie okoliczności z nią związane, np. ilu nieruchomości dotyczy sprzedaż lub kupno, jakie są podejmowane przez podatnika działania dla zwiększenia ich wartości, jakie są podejmowane w związku z organizacją sprzedaży, i inne (tak m.in. WSA w Kielcach w wyroku z dnia 16 kwietnia 2009 r.; sygn. akt I SA/Ke 86/09). Przesłankami wskazującymi na prowadzenie działalności gospodarczej są bowiem fachowość, podporządkowanie regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działanie na własny rachunek, powtarzalność działań i uczestnictwo w obrocie gospodarczym (tak m.in. WSA w Kielcach w wyroku z dnia 16 kwietnia 2009 r., sygn. akt I SA/Ke 28/09). W przedstawionym stanie sprawy sprzedaż Nieruchomości nie będzie jednak dokonywana w wykonaniu jakiejkolwiek działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę w zakresie handlu nieruchomościami. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nie prowadzą bowiem działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Planowana sprzedaż będzie miała charakter całkowicie incydentalny, bez zamiaru dokonywania analogicznych transakcji w przyszłości, a Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nie podejmowali i nie podejmują żadnych czynności, mających charakter zorganizowany i ciągły, celem zwiększenia zysków na takiej sprzedaży, takich jak podział nieruchomości na mniejsze, szerokie działania promocyjne, modernizację nieruchomości, czy zmianę jej przeznaczenia w związku z taką modernizacją.

1.  Działalność w zakresie wynajmu nieruchomości.

Co do zasady, wynajem i dzierżawa nieruchomości lub innych składników majątkowych stanowi odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy PIT, chyba, że ma za przedmiot składniki majątkowe podlegające ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jaka prowadzona jest w przypadku wykonywania działalności gospodarczej. Jak bowiem wynika z art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy PIT, do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody z odpłatnego zbycia składników majątkowych będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu - niekoniecznie zatem faktycznie ujętymi - w takiej ewidencji. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele zarządzają nieruchomościami we własnym zakresie, co jednak sprowadza się w praktyce jedynie do organizowania drobnych, niezbędnych prac remontowych oraz poboru czynszów najmu i rozliczeniami z dostawcami mediów. Nie prowadzą i nie prowadzili oni nigdy żadnych działań mających na celów maksymalizację zysków z wynajmu Nieruchomości i Kamienicy. W szczególności nie ponosili nigdy żadnych wydatków o charakterze inwestycyjnym, ograniczając się jedynie do przeprowadzenia drobnych prac o charakterze konserwacyjnym i poniesienia niewielkich nakładów związanych wyłącznie z pracami o tym właśnie charakterze. Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele prowadzą jakąkolwiek działalność o charakterze zorganizowanym w zakresie wynajmu nieruchomości. Zarówno Nieruchomość, jak i Kamienica, są rodzinną własnością Wnioskodawcy oraz jego zstępnych od lat 30-stych XX w., a więc ich wynajem należy zakwalifikować jako gospodarowanie majątkiem prywatnym. Podkreślić przy tym należy, że nieoddanie Nieruchomości oraz mieszkań w Kamienicy w wynajem byłoby nieracjonalne, nie tylko z uwagi na nieuzasadnioną rezygnację z dochodów z wynajmu, ale również z uwagi na konieczność zapewnienia bieżących środków na utrzymanie wspomnianych nieruchomości w dostatecznym stanie technicznym. Należy zatem uznać, że Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, a zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia środków trwałych podlegających ujawnieniu w ewidencji. Podkreślić przy tym należy, że liczba wynajmowanych mieszkań nie powinna wpływać na klasyfikację przychodów z wynajmu. Potwierdzenie poprawności takiego twierdzenia można odszukać w wielu pismach organów podatkowych (tak m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 24 grudnia 2010 r., Nr IPPB1/415-891/10-5/KS).

1.  Źródło przychodów - interpretacje indywidualne.

W stanach faktycznych zbliżonych do zdarzenia przyszłego opisanego przez Wnioskodawcę, organy interpretacyjne wydają rozstrzygnięcia zgodne ze stanowiskiem Wnioskodawcy w sprawie. Przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 19 grudnia 2018 r. (nr 0115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ) wskazał: „Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (\`(...)\`) zakupił lokale mieszkalne, które następnie ma Pan zamiar oddać w najem. Obecnie zakupił Pan pięć mieszkań, z których jedno jest już wynajmowane. (\`(...)\`) Pozostałe lokale w tej chwili są przez Pana remontowane, by także docelowo je wynajmować. Czynności wynajmu lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku będą przez Pana wykonywane w sposób zarobkowy, ale bez cech zorganizowania i ciągłości. Wynajem nie ma żadnej zorganizowanej struktury do obsługi najmu, a organizacja w Pana przypadku polega jedynie, jeśli jest taka potrzeba, na przygotowaniu lokalu do wynajmu, poszukiwaniu ewentualnych najemców lokali oraz ustaleniu płatności i sposobu jej realizacji. (\`(...)\`) Mając więc na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że (\`(...)\`) przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny”. Z kolei w interpretacji indywidualnej z dnia 13 kwietnia 2018 r. (Nr 0112-KDIL3-1.4011.85.2018.1.IM) Dyrektor KIS uznał za prawidłowe traktowanie przez podatnika następującego stanu faktycznego jako tzw. najmu prywatnego: „Wnioskodawcy są współwłaścicielami czterech budynków, które wynajmują podmiotom gospodarczym na podstawie umów najmu. Budynki były wznoszone i oddawane sukcesywnie na przestrzeni kilkunastu lat, mianowicie w 2004, 2006, 2014 i 2015 roku, środki na wybudowanie tych budynków pochodziły z oszczędności Wnioskodawców, ze spadku po ojcu Wnioskodawcy, darowizny uzyskanej od rodziców Wnioskodawczyni, oraz z dochodów uzyskanych na bieżąco z najmu wybudowanych budynków. Wnioskodawcy wynajmują zarówno cały budynek jak jego części na podstawie umów długoterminowych. Wnioskodawcy nie prowadzą aktywnej działalności w kierunku pozyskiwania najemców. (\`(...)\`) Wynajmowanie wzniesionych budynków i ich części Wnioskodawcy traktują jako administrowanie swoim majątkiem prywatnym”. W interpretacji indywidualnej z dnia 13 kwietnia 2018 r. (Nr 0112-KDIL3-1.4011.85.2018.1.IM) Dyrektor KIS uznał za prawidłowe traktowanie wynajmu mieszkań w kamienicy jako tzw. najmu prywatnego: „(\`(...)\`) Wnioskodawczyni zdecydowała się wynająć mieszkania, w których nie mieszka, ze względu na wysokie koszty utrzymania całej kamienicy, których nie byłaby w stanie ponieść, gdyby nie czynsze z wynajmowanych mieszkań. Ponadto, Wnioskodawczyni dodała, że nie jest przedsiębiorcą i nie została wpisana do CEIDG. (\`(...)\`) należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości, (\`(...)\`) to przychody z najmu kamienicy stanowić mogą źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Podobnie Dyrektor KIS wypowiedział się jeszcze m.in. interpretacji indywidualnej z dnia 8 listopada 2017 r. (0113-KDIPT2-1.4011.397.2017.1.DJD).

1.  Źródło przychodów – podsumowanie.

Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawcy twierdzenie o prowadzeniu przez niego jakiejkolwiek działalności gospodarczej w zakresie handlu lub wynajmu nieruchomości byłoby pozbawione podstaw w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. Za takim twierdzeniem przemawiają również następujące okoliczności: (i) Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele kontynuują wynajem od wielu lat. w żaden sposób nie reinwestując uzyskanych z tego źródła środków w kolejne nieruchomości pod wynajem. (ii) Większość umów wynajmu na charakter długoterminowy, związany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych, a Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nie poszukują aktywnie innych najemców, którzy skłonni byliby np. do zapłaty wyższego czynszu, (iii) Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nie podnoszą standardu wynajmowanych lokalu, „i tym samym nie inwestują w zwiększenie dochodów z najmu w przyszłości. Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie handlu lub wynajmu nieruchomości i tym samym sprzedaż wynajmowanej dotychczas Nieruchomości nie będzie stanowiła dla nich przychodu z działalności gospodarczej. W tym miejscu należy jedynie zasygnalizować, iż w myśl uchwały 7-iu sędziów NSA z dnia 22 czerwca 2015 r. (sygn. akt II FPS 1/15):"(\`(...)\`) przy dokonywaniu wykładni art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 PDOF, że mimo formalnej równorzędności źródeł przychodów przychód należy zaliczyć do jednego ze źródeł określonych w art. 10 ust. 1 pkt 1-2 i 4-9 PDOF, jeżeli odpowiada on opisowi przychodów osiągniętych z któregokolwiek z tych źródeł, także wówczas, gdy został on uzyskany w wyniku działań mających cechy pozarolniczej działalności gospodarczej, chyba że ustawodawca wyraźnie przychód ten z tego innego źródła wyłącza". Reasumując, zawarcie umowy definitywnej sprzedaży Nieruchomości mogłoby spowodować powstanie po stronie Wnioskodawcy przychodu podatkowego kwalifikowanego jedynie do źródła z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy PIT). Z uwagi jednak na fakt, że odpłatne zbycie zostanie dokonane po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości, przychód podatkowy (a co za tym idzie obowiązek podatkowy) nie powstanie po stronie Wnioskodawcy.

1.  Powstanie przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Jak wskazano, przychód ze sprzedaży Nieruchomości powinien zostać przypisany do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT. W takim przypadku przychód podatkowy powstaje w momencie podpisania umowy definitywnej umowy sprzedaży, bez względu na kwotę zapłaconych wcześniej zaliczek oraz momentu wymagalności ceny sprzedaży wynikającej z zawartej umowy. W myśl powołanego przepisu, przychodu podatkowego nie stanowi jednak przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jako że Wnioskodawca nabył swój udział w Nieruchomości w 1994 r., jego sprzedaż w 2019 r. nie spowoduje zatem powstania przychodu podatkowego po Jego stronie na podstawie przywołanej regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine 8.

1.  Podsumowanie.

Reasumując powyższe wywody, w opinii Wnioskodawcy zawarcie przez Niego umowy definitywnej sprzedaży Nieruchomości nie spowoduje powstania po stronie Wnioskodawcy przychodu podatkowego kwalifikowanego do źródła z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) Ustawy PIT), jako że odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości. Poprawność tego stanowiska znajduje potwierdzenie w jednolitym i ugruntowanym orzecznictwie organów podatkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu.

W świetle stanu faktycznego wyeksponowanego we wniosku Wnioskodawca nabył przedmiotową Nieruchomość w 1994 r. na podstawie umowy sprzedaży od swojego ojca. Nieruchomość jest aktualnie wynajmowana (w części) na rzecz jednego podmiotu. Pozostałe udziały w prawie własności Nieruchomości przysługują dzieciom Wnioskodawcy. Wnioskodawca oraz Jego zstępni są również współwłaścicielami drugiej nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stanowiącym jeden przedmiot własności, w którym znajduje się kilkanaście faktycznie niezależnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, będących przedmiotem niezależnych umów najmu (Kamienicy). Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość nigdy nie miała charakteru inwestycyjnego. Przedmiotowa Nieruchomość nie była także przedmiotem żadnych nakładów inwestycyjnych przez ostatnie kilkadziesiąt lat. Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele w szczególności nigdy nie ponosili żadnych nakładów na Nieruchomość, mających na celu zwiększenie wpływów z wynajmu. Nieruchomość nie znajduje się aktualnie w żadnej ewidencji związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej, ani nie została z takowej wycofana. Przychody z tytułu wynajmu kwalifikowane są przez Wnioskodawcę - w proporcji do posiadanych udziałów we współwłasności - i opodatkowane są tzw. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w związku z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości, z uwagi na przekroczenie ustawowych progów obrotu zwolnienia przedmiotowego. W chwili obecnej, Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele planują sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele podpisali w dniu 20 maja 2019 r. przedwstępną na podstawie której zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości (zawarcia umowy przyrzeczonej) do dnia 15 listopada 2019 r. w zamian za zapłatę ustalonej ceny sprzedaży. Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie podejmowali żadnych czynnych, ponad miarowych działań w zakresie poszukiwania nabywcy Nieruchomości. Podobnie nigdy nie podejmowali żadnych aktywnych działań celem pozyskiwania najemców Kamienicy. Środki ze sprzedaży Nieruchomości (cena sprzedaży) zostaną podzielone proporcjonalnie do ilości posiadanych udziałów w Nieruchomości pomiędzy Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli.

Wobec powyższego, za datę nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać 1994 r.

Tym samym, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości, w której udział został nabyty w drodze umowy sprzedaży w 1994 r. nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. artykule. W rozpatrywanej sprawie termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 1999 r.

Zatem w świetle stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z odpłatnym zbyciem Nieruchomości w 2019 r.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Należy wyjaśnić, że organ wydając interpretacje indywidualną opiera się wyłącznie na przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym. W związku z tym w wydanej interpretacji organ przyjął za Wnioskodawcą, że sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej oraz organ nie odniósł się do stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego określenia źródła przychodu z tytułu najmu, gdyż kwestia ta nie była przedmiotem pytania postawionego we wniosku.

Powyższe potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2011 r., sygn. akt I FSK 897/10, w którym to sąd wskazał, że cyt: „Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, normowane art. 14b-14p o.p., stanowi szczególny typ postępowania administracyjnego. Specyfika tego postępowania polega między innymi na tym, że organ wydający interpretację może "poruszać się" tylko i wyłącznie w ramach stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę, zadanego przed niego pytania oraz wyrażonej oceny prawnej (zajętego stanowiska). O ile zatem w ramach zwykłego postępowania podatkowego, prowadzonego na podstawie przepisów działu IV o.p., organ podatkowy obowiązany jest m.in. do ustalenia wszystkich okoliczności faktycznych, rzeczywiście zaistniałych, o tyle zadanie organu interpretacyjnego zawężone jest do analizy okoliczności podanych we wniosku”.

Stanowisko zaprezentowane w powyższym wyroku jest ugruntowanym stanowiskiem, które znajduje odzwierciedlenie również w innych orzeczeniach sądowych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 maja 2011 r., sygn. akt II FSK 50/10, oraz orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych vide wyrok WSA w Kielcach z dnia 12 maja 2011 r., sygn. akt I SA/Ke).

Dodatkowo należy stwierdzić, że stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z tym niniejsza interpretacja dotyczy tylko Wnioskodawcy, nie wywołuje natomiast skutków prawnych wobec pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.