Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.616.2023.2.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-02
Teza: Uznanie, że spełnione są warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez zawarcie drugiego aktu notarialnego oraz prawa do odliczenia VAT z transakcji.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-brak prawa do odliczenia; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 11

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

20 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że spełnione są warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez zawarcie drugiego aktu notarialnego oraz prawa do odliczenia VAT z transakcji. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 stycznia 2024 r. (wpływ 1 lutego 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B Sp. z o.o.

### Opis zdarzenia przyszłego

B Sp. z o.o. (zwana dalej Wnioskodawcą lub Spółką) był właścicielem nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej KW nr (…) (zwanej dalej KW) o powierzchni (…) ha, oznaczonej numerem działki 1, położonej w C.

Na gruncie tejże działki (numer 1) znajduje się budynek przemysłowy, ogrodzenie i parking wyłożony kostką (całość zwana dalej Nieruchomością). Należy także dodać, iż Spółka posiadała swój transformator. Budynek przemysłowy składa się z części biurowej i hali. Hala z kolei składa się z 3 pomieszczeń wyposażonych w maszyny i urządzenia niezbędne do produkcji wyrobów mleczarskich. Maszyny i urządzenia mogłyby być zdementowane i wywiezione do innego miejsca bez uszkodzenia ich (nie stanowią części składowej budynku przemysłowego, która nie może być zdemontowana bez uszkodzenia). Spółka nie zatrudnia żadnych pracowników.

Podsumowując powyższe Spółka posiada:

\- Nieruchomość

\- Transformator

\- maszyny i urządzenia

\- inne drobne aktywa (np. komputer)

\- całość zwana przedmiotem sprzedaży (dalej PS).

Spółka od momentu rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej była zarejestrowana, jako podatnik podatku VAT. Kilka lat temu w związku z brakiem sprzedaży opodatkowanej została wykreślona przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego z rejestru podatników podatku VAT (tzw. białej listy). Spółka ponownie została zarejestrowana, jako podatnik VAT w dniu 23 lutego 2023 r. i w tym momencie jest w tym rejestrze.

W dniu 3 października na mocy aktu notarialnego (zwanego dalej AN1) Wnioskodawca sprzedał A (zwanemu dalej Kupującym) PS.

Wnioskodawca i Kupujący są czynnymi podatnikami podatku VAT. Sprzedaż PS nie stanowiła przedsiębiorstwa, czego potwierdzeniem jest interpretacja uzyskana przez Spółkę z dnia 19 maja 2023 r.. W interpretacji tej wskazano, iż PS nie obejmuje przejęcia przez Kupującego umów z dostawcami mediów oraz umów weterynaryjnych. Przejęcie pracowników nie mogło wystąpić, ponieważ jak wskazano we wniosku, Spółka nie zatrudniała ich. Tak więc na mocy tej interpretacji sprzedaż PS przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego podlegała podatkowi VAT.

Należy pamiętać, iż co do zasady transakcja sprzedaży Nieruchomości w niniejszej sprawie spawie podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, UVAT, który to przepis ma następujące brzmienie:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jako, że intencją Wnioskodawcy i Kupującego było opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług (zwanym dalej podatkiem VAT) według stawki podstawowej to w AN1 przewidziano opodatkowanie stawką podstawową (23%) całości PS, o czym świadczą następujące zapisy:

„D działający w niniejszej czynności w imieniu Spółki pod firmą: B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sprzedaje A własność zabudowanej działki numer 1, o powierzchni (…) ha, objętej księgą wieczystą Kw. nr (…) szczegółowo opisaną w § 1 tego aktu, za cenę (…) zł netto, plus podatek od VAT w stawce 23% w kwocie (…) zł, tj. za kwotę (…) zł brutto, pod warunkiem, że Zarządzający, tj. Spółka pod firmą: E Spółka Akcyjna, nie wykona prawa pierwokupu nieruchomości opisanej w § 1 tego aktu, przysługującego jej stosownie do przepisów art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 roku o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz.U. 2023 poz. 91 teks jedn. ze zm.), a A przedmiotową nieruchomość, za powyższą cenę, do majątku osobistego i w ramach prowadzonej działalności kupuje”– § 3 ust. 1 AN1.

„D działający w niniejszej czynności w imieniu Spółki pod firmą: B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sprzedaje A, wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, obciążeń, ruchomości wymienione w załączniku numer 1 do niniejszego aktu, za łączną cenę (…) zł netto plus podatek VAT w stawce 23% w kwocie (…) zł tj. za kwotę (…) zł brutto, a A ww. przedmioty, za powyższą cenę, do majątku osobistego i w ramach prowadzonej działalności kupuje” – § 8 AN1.

Przedmiotem złożonego wniosku o wydanie interpretacji nie jest uzyskanie interpretacji opodatkowania całości transakcji sprzedaży (PS) tylko części tej transakcji – Nieruchomości, ponieważ sprzedaż ruchomości (§ 8 AN1) podlega bezspornie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wskazano powyżej Strony transakcji przewidziały w AN1 opodatkowanie Nieruchomości, pomimo iż transakcja sprzedaży owej nieruchomości podlega zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT. Możliwość opodatkowania VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, pomimo jej zwolnienia z tego podatku przewiduje art. 43 ust. 10 i 11 UVAT, które to przepisy mają odpowiednio następujące brzmienie:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. – art. 43 ust. 10 UVAT.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy:

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części. – art. 43 ust. 11 UVAT.

Pomimo wyrażenia intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w AN1, tj. (§ 3 ust. 1 AN1) w wyniku pomyłki/przeoczenia nie wpisano w AN1 oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b UVAT.

Strony AN1 nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT także dzień przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla Kupującego Naczelnikowi urzędu skarbowego (jest to oczywiste, ponieważ oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części miało znaleźć się w AN1).

W celu naprawy błędu w AN1 (braku oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości) Strony dokonały zmiany umowy sporządzając aneks do niej, tj. podpisując drugi akt notarialny (zwany dalej AN2). Tak więc zmiana umowy sprzedaży została zawarta również w formie aktu notarialnego (AN2) i zawiera we właściwym § stosowne zapisy i sformułowanie: „Z tytułu niniejszej czynności dostawca oraz nabywca są zarejestrowani jako podatnik VAT czynny, przy czym na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku o towarów i usług, dostawca rezygnuje ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i strony (nabywca i dostawca) zgodnie oświadczają, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, posadowionych na nieruchomościach położonych przy ulicy\`(...)\`”.

Oświadczenie to zawiera:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2) adres budynku, budowli lub ich części.

Reasumując w wyniku zmiany pierwotnej umowy (AN1) poprzez podpisanie aneksu do umowy – AN2 całość umowy sprzedaży PS – w tym Nieruchomości, zawiera zapis, który powinien już pojawić się w AN1, tj. oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części (Nieruchomości).

Reasumując w związku z powyższym powstały wątpliwości, które zaowocowały pytaniami zadanymi w złożonym wniosku.

**Doprecyzowanie opisu sprawy**

1\. Do podpisania aktu notarialnego (zwanego dalej AN1) doszło 3 października 2023 r.

2\. Do podpisania drugiego aktu notarialnego (zwanego dalej AN2) doszło 9 listopada 2023 r.

3\. Do przeniesienia własności nieruchomości, tj. dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego doszło w AN1, czyli w dniu 3 października 2023 r.

AN2 miał tylko na celu uzupełnienie AN1 poprzez złożenie przez strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

4\. Do wydania i dysponowania przez Sprzedającego Nieruchomości Kupującemu doszło w dniu podpisania AN1, czyli w dniu 3 października 2023 r.

5\. Na dzień dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i Spółka byli czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

6\. Wnioskodawca będzie wykorzystywał zakupioną nieruchomość tylko do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. najmu nieruchomości komercyjnych/użytkowych. Do tej pory Wnioskodawca wystawił tylko jedna fakturę na wynajem powierzchni związany z przechowywaniem materiałów i narzędzi przez podmiot dokonujący prac remontowych nieruchomości.

7\. Wnioskodawca będzie wykorzystywał zakupioną nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

8\. Spółka wystawiła fakturę dokumentującą sprzedaż ze stawką zwolnioną. Fakt ten wynika z tego, iż Strony transakcji wyraziły intencję opodatkowania sprzedaży nieruchomości w AN1, ale zabrakło w tym akcie notarialnym (AN1) oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2. Tak, więc w AN1 w związku z brakiem oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości nie były spełnione warunki do opodatkowania transakcji, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b UVAT w związku z tym faktura wystawiona przez Spółkę miała jako stawkę podatku zwolnienie (sprzedający nie naliczył podatku VAT).

Przedmiotowa sytuacja zaowocowała złożeniem rozpatrywanego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego i w sytuacji uzyskania interpretacji potwierdzającej argumentację wskazaną we wniosku Spółka dokona korekty faktury ze stawki VAT zwolnienie na opodatkowanie według właściwej stawki podatku VAT.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości, biorąc pod uwagę ww. stan faktyczny, tj. wyrażenie intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w AN1, w sytuacji braku w AN1 oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2 (w którym to AN2 strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości) winno skutkować uznaniem omawianej czynności (sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego) za czynność opodatkowaną według właściwej stawki podatku VAT? (pytanie ostateczne sformułowane w uzupełnieniu z 26 stycznia 2024 r.)

2\. Czy Kupujący, biorąc pod uwagę ww. stan faktyczny, tj. wyrażenie intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w AN1, w sytuacji braku w AN1 oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2 (w którym to AN2 strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości) ma prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w przypadku wystawienia przez Spółkę faktury VAT, w której będzie ten podatek wykazany?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1

Sprzedaż Nieruchomości, biorąc pod uwagę ww. stan faktyczny, tj. wyrażenie intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w AN1, w sytuacji braku w AN1 oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2 (w którym to AN2 strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości) winno skutkować uznaniem omawianej czynności (sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego) za czynność opodatkowaną według właściwej stawki podatku VAT zgodnie z wolą stron wyrażoną w AN1. (stanowisko wyrażone w uzupełnieniu z 26 stycznia 2024 r.)

Wnioskodawca wskazuje, iż przedstawione przez niego stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji wydanej przez DKIS z dnia 22 września 2023 r. o sygnaturze 0112-KDIL1- 3.4012.377.2023.1.AKS.

Podstawa do ww. wniosków w dużej mierze wynika z ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, (zwana dalej UN). W niniejszej sprawie znaczenie ma art. 2 i 80 UN, które mają odpowiednio następujące brzmienie:

Notariusz w zakresie swoich uprawnień, o których mowa w art. 1, działa jako osoba zaufania publicznego, korzystając z ochrony przysługującej funkcjonariuszom publicznym. – art. 2 § 1 UN.

Czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego – art. 2 § 2 UN.

Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty – art. 80 § 1 UN.

Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne – art. 80 § 2 UN.

Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej – art. 80 § 3 UN. Notariusz może sprostować protokołem niedokładności, błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. Do protokołu nie stosuje się przepisów art. 5, art. 92 § 1 pkt 4-8 i art. 94 § 1 – art. 80 § 4 UN.

Ponadto zgodnie z 92 § 3 UN „Jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Ponadto akt notarialny powinien zawierać inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z niniejszej ustawy, z przepisów szczególnych albo z woli stron”.

W orzecznictwie uważa się, że akt notarialny stanowi dokument urzędowy w rozumieniu art. 244 Kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej KPC), a co za tym idzie korzysta z domniemania zgodności z prawdą tego, co w nich stwierdzono. Sąd Najwyższy, w postanowieniu z 26 lutego 2009 r., sygn. IV CSK 471/08 zwrócił uwagę, iż akty i inne dokumenty notarialne są dokumentami urzędowymi w rozumieniu przepisów KPC o dokumentach urzędowych: „Akt notarialny zgodny z prawem, stanowiący czynność notarialną (art. 79 ust. 1 w zw. z art. 2 ust. 2 UN) ma charakter dokumentu urzędowego w rozumieniu przepisów KPC (np. postanowienie SN z dnia 28 czerwca 2000 r., IV CKN 1083/00, publ. elektroniczna), zawarte w nim oświadczenia woli podlegają jednak wykładni. Oczywisty wpływ notariusza na ostateczne jego brzmienia nakazuje zatem wnikliwą ocenę, które zdania lub ich część odtwarza bezpośrednio oświadczenie strony, a które stanowią fragment opracowania eksponujący ocenę dokonywana przez notariusza redagującego akt notarialny”. Podobny pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Łodzi, w wyroku z 18 maja 2016 r. sygn. I ACa 1627/15: „Notarialna umowa sprzedaży jest dokumentem urzędowym, do którego mają zastosowanie przepisy kodeksu postępowania cywilnego o dokumentach. Ze względu na to, że jest ona dokumentem obejmującym czynność prawną, odnoszą się do niej ograniczenia przewidziane w art. 247 k.p.c. w zakresie prowadzenia, pomiędzy uczestnikami czynności, dowodu z zeznań świadków lub przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu. Oznacza to, że uczestnik czynności nie może dowodzić, że danego oświadczenia nie złożył lub że złożone przez niego oświadczenie miało inną treść; innymi słowy niedopuszczalne jest prowadzenie dowodu zmierzającego do wykazania oświadczenia woli niezgodnego z treścią (osnową) dokumentu”.

Z art. 158 Kodeksu cywilnego wynika obowiązek zawierania umów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego, w związku z czym notariusz jest gwarantem bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Zdarzają się jednak sytuacje, w których do aktu notarialnego, z różnych przyczyn, wkradnie się błąd. Błędy w aktach notarialnych możemy podzielić na oczywiste i istotne. Najczęściej spotykane błędy oczywiste to błędy pisarskie, stylistyczne i gramatyczne. Dotyczą one m.in. omyłek w imionach, dacie, numerach, np. numerach działek ewidencyjnych gruntu lub numerach PESEL. W cywilistyce przyjmuje się, że błąd prawnie doniosły może przybrać dwojaką postać. Po pierwsze, osoba wadliwie powzięła akt woli, czyli przyczyną sprawczą złożenia określonego oświadczenia woli jest mylne wyobrażenie o rzeczywistym stanie spraw lub brak takiego wyobrażenia (błąd sensu stricto). Po drugie, zaszła niezgodność między aktem woli a jego przejawem na zewnątrz, czyli osoba ma mylne wyobrażenie o treści złożonego oświadczenia woli (pomyłka).

Zarówno błędy oczywiste, jak i błędy istotne, można próbować naprawić u notariusza, jednak nie zawsze będzie to możliwe, np. z powodu śmierci którejkolwiek ze stron umowy lub braku jej woli do usunięcia błędu. W takiej sytuacji konieczne jest wszczęcie postępowania sądowego – o ustalenie treści aktu notarialnego albo o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli błąd w treści aktu notarialnego jest błędem istotnym, tj. mającym wpływ na kwestie merytoryczne danego aktu, nie jest możliwe sprostowanie go protokołem. W takiej sytuacji można zwrócić się do notariusza o sporządzenie aneksu do umowy. Wymaga to jednak stawiennictwa wszystkich stron, a konieczna opłata notarialna jest zależna od liczby zmian oraz ich rodzaju i zostaje ustalona przez notariusza. Razem z aneksem notariusz na żądanie strony sporządza wniosek do sądu o dokonanie zmian w księdze wieczystej.

Należy podkreślić, że oświadczenie o zmianie umowy sprzedaży będzie prostować powstały błąd, który dotyczy oświadczenia woli stron umowy i którego poprawienie doprowadzi do uzupełnienia poprzednio sporządzonego aktu notarialnego. Nie dochodzi zatem do zawarcia samoistnego oświadczenia, gdyż nadal jest jeden stosunek prawny powstały wskutek zawarcia przez dwie strony umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Przekładając to wnioski na niniejszy przypadek AN2 nie jest samoistnym oświadczeniem woli Wnioskodawcy i Kupującego, ale stanowi uzupełnienie AN1 i w całości potwierdza fakt opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości 23% stawką podatku VAT. Po prostu w ramach jednej umowy (sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego) dochodzi do jej zmiany (w formie A2), która to zmiana jest naprawieniem błędu powstałego w AN1 (braku oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości). Reasumując AN2 nie będąc samoistnym bytem prostuje powstały błąd (który dotyczy oświadczenia woli stron umowy i którego poprawienie doprowadzi do uzupełnienia poprzednio sporządzonego aktu notarialnego. Naprawienie błędu (złożenie omawianego oświadczenia) oznacza słuszność opodatkowania omawianej transakcji 23% stawką podatku VAT, którą to wolę (opodatkowania) wyraziły obie strony transakcji (Spółka i Kupujący).

Ad. 2

Kupujący uważa, że ma prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury wystawionej przez Spółkę w przypadku uznania omawianej czynności (sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego) za czynność opodatkowaną 23% stawką podatku VAT, tj. w sytuacji uzyskania odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 złożonego wniosku.

Ww. wniosek wynika z art. 86 ust. 1 i art. 88 ust. 3a pkt 2, które to przepisy mają odpowiednio następujące brzmienie:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 – art. 86 ust. 1 UVAT. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku – art. 88 ust. 3a pkt 2 UVAT. Analiza ww. przepisów prowadzi do wniosku, że co do zasady, w sytuacji nabycia towarów i usług, w celu wykorzystania ich do działalności opodatkowanej podatkiem VAT, podatek naliczony VAT zawarty w takiej fakturze podlega odliczeniu od podatku należnego. Kwestia ta jest bezsporna i stanowi podstawy funkcjonowania systemu VAT na terenie Unii Europejskiej.

Jednakże ustawodawca wyłączył w art. 88 ust. 3a pkt 2 UVAT możliwość odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury w sytuacji, gdy dana transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest z niego zwolniona. Tak więc, jeżeli Spółka wystawi fakturę z podatkiem VAT w sytuacji, kiedy transakcja będzie zwolniona z opodatkowania, to nabywca nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT z takiej faktury. Odnosząc te wnioski do omawianej sprawy należy stwierdzić, iż jeżeli odpowiedz na pytanie 1 będzie potwierdzała uznanie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Kupującego 23% stawką podatku VAT, to Kupujący biorąc pod uwagę, że będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych (tj. spełni wymagania art. 86 ust. 1 UVAT), to ma On prawo odliczyć podatek naliczony VAT z takiej faktury.

Podsumowując Kupujący stoi na stanowisku, że ma prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w przypadku wystawienia faktury na Niego, w której byłby ten podatek wykazany, tylko w sytuacji, kiedy taka sprzedaż może być opodatkowana 23% stawką podatku VAT (twierdząca odpowiedz na pytanie nr 1).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **jest nieprawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi;

Z powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy wskazać, że ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Stosownie do art. 2 pkt 31 i pkt 32 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

31) fakturze - rozumie się przez to dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie;

32) fakturze elektronicznej - rozumie się przez to fakturę w formie elektronicznej wystawioną i otrzymaną w dowolnym formacie elektronicznym.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też otrzymania zaliczki). Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Zasady dotyczące wystawiania faktur zostały określone w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług. Elementy, jakie powinna zawierać faktura, zostały wymienione w art. 106e ustawy.

Zgodnie z brzmieniem art. 106e ust. 1 ustawy,

faktura powinna zawierać:

1) datę wystawienia;

2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;

3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;

4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;

5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;

6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;

7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;

9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);

10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;

11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);

12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;

13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;

14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;

15) kwotę należności ogółem; (…)

Przepis art. 106g ust. 1 ustawy stanowi:

Faktury wystawia się co najmniej w dwóch egzemplarzach, z których jeden otrzymuje nabywca, a drugi zachowuje w swojej dokumentacji podatnik dokonujący sprzedaży.

W rozpatrywanej z opisu sprawy wynika, że:

*   Spółka z o.o. była właścicielem nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej KW nr (…).
*   W dniu 3 października na mocy aktu notarialnego (AN1) Wnioskodawca sprzedał Kupującym nieruchomość (PS).
*   Sprzedaż PS nie stanowiła przedsiębiorstwa, czego potwierdzeniem jest interpretacja uzyskana przez Spółkę z dnia 19 maja 2023 r.. W interpretacji tej wskazano, iż PS nie obejmuje przejęcia przez Kupującego umów z dostawcami mediów oraz umów weterynaryjnych. Przejęcie pracowników nie mogło wystąpić, ponieważ jak wskazano we wniosku, Spółka nie zatrudniała ich. Tak więc na mocy tej interpretacji sprzedaż PS przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego podlegała podatkowi VAT.
*   Co do zasady transakcja sprzedaży Nieruchomości w niniejszej sprawie spawie podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
*   Jako, że intencją Wnioskodawcy i Kupującego było opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług (zwanym dalej podatkiem VAT) według stawki podstawowej to w AN1 przewidziano opodatkowanie stawką podstawową (23%) całości PS.

· Przedmiotem złożonego wniosku o wydanie interpretacji nie jest uzyskanie interpretacji opodatkowania całości transakcji sprzedaży (PS) tylko części tej transakcji – Nieruchomości, ponieważ sprzedaż ruchomości (§ 8 AN1) podlega bezspornie opodatkowaniu podatkiem VAT.

· Strony transakcji przewidziały w AN1 opodatkowanie Nieruchomości, pomimo iż transakcja sprzedaży owej nieruchomości podlega zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

· Pomimo wyrażenia intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w AN1, tj. (§ 3 ust. 1 AN1) w wyniku pomyłki/przeoczenia nie wpisano w AN1 oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy.

· Strony AN1 nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT także dzień przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla Kupującego Naczelnikowi urzędu skarbowego (jest to oczywiste, ponieważ oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części miało znaleźć się w AN1).

· W celu naprawy błędu w AN1 (braku oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości) Strony dokonały zmiany umowy sporządzając aneks do niej, tj. podpisując drugi akt notarialny (zwany dalej AN2). Tak więc zmiana umowy sprzedaży została zawarta również w formie aktu notarialnego (AN2) i zawiera we właściwym § stosowne zapisy i sformułowanie: „Z tytułu niniejszej czynności dostawca oraz nabywca są zarejestrowani jako podatnik VAT czynny, przy czym na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku o towarów i usług, dostawca rezygnuje ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i strony (nabywca i dostawca) zgodnie oświadczają, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, posadowionych na nieruchomościach położonych przy ulicy\`(...)\`”.

Oświadczenie to zawiera:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2) adres budynku, budowli lub ich części.

· W wyniku zmiany pierwotnej umowy (AN1) poprzez podpisanie aneksu do umowy – AN2 całość umowy sprzedaży PS – w tym Nieruchomości, zawiera zapis, który powinien już pojawić się w AN1, tj. oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części (Nieruchomości).

· Do podpisania aktu notarialnego (zwanego dalej AN1) doszło 3 października 2023 r.

· Do podpisania drugiego aktu notarialnego (zwanego dalej AN2) doszło 9 listopada 2023 r.

· Do przeniesienia własności nieruchomości, tj. dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego doszło w AN1, czyli w dniu 3 października 2023 r. AN2 miał tylko na celu uzupełnienie AN1 poprzez złożenie przez strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości.

· Do wydania i dysponowania przez Sprzedającego Nieruchomości Kupującemu doszło w dniu podpisania AN1, czyli w dniu 3 października 2023 r.

· Na dzień dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i Spółka byli czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż Nieruchomości, tj. wyrażenie intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w AN1, w sytuacji braku w AN1 oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2 (w którym to AN2 strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości) winno skutkować uznaniem omawianej czynności (sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego) za czynność opodatkowaną według właściwej stawki podatku VAT.

By odpowiedzieć na Państwa pytanie odnieść się należy w istocie do tego, czy w przypadku transakcji, w ramach której Kupujący nabywając od Spółki zabudowaną działkę nr 1, skutecznie zostało złożone w trybie art. 43 ust. 10 ustawy zgodne oświadczenie dostawcy i nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. zabudowanej działki nr 1, czyli doszło do spełnienia jednego z warunków dla rezygnacji przez podatnika ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1799 ze zm.):

Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron.

W myśl art. 92 § 1 ww. ustawy Prawo o notariacie:

Akt notarialny powinien zawierać:

1) dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;

2) miejsce sporządzenia aktu;

3) imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych – nadto imię i nazwisko tej osoby;

4) imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;

4a) jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej - informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;

5) oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;

6) stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;

7) stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;

8) podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;

9) podpis notariusza.

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy obowiązującymi od 1 października 2021 r. strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz z wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Podsumowując, dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1) byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2) złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,

3) oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

4) oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

\- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

\- adres budynku, budowli lub ich części.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Strony AN1 nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, a także dzień przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla Kupującego Naczelnikowi urzędu skarbowego (jest to oczywiste, ponieważ oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części miało znaleźć się w AN1).

W tym miejscu wskazać należy, że samo wskazanie w treści aktu notarialnego AN1, w wyniku podpisania którego doszło – jak Państwo wskazali – do przeniesienia własności nieruchomości, tj. dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego oraz do wydania i dysponowania przez Sprzedającego Nieruchomości Kupującemu, ceny netto, stawki i kwoty podatku VAT, nie spełnia warunku złożenia zgodnego oświadczenia stron, „że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Jednocześnie wskazać należy w odniesieniu do dokonanej przez Państwa zmiany umowy i sporządzenia aneksu do niej, tj. podpisania drugiego aktu notarialnego AN2 9 listopada 2023 r., że jak stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Ponadto stwierdzić należy, że podpisanie przez Państwa drugiego aktu notarialnego, w którym to akcie zostało zawarte oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy nie oznacza skutecznego złożenia tego oświadczenia, powodującego możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku tej transakcji i wyboru jej opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części może zostać złożone przez dokonującego dostawy i nabywcę w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Zatem zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług obowiązującymi od 1 października 2021 r. podatnicy mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) świadczenia organom podatkowym przed dniem dokonania dostawy tych obiektów.

Oświadczenie takie musi jednak znaleźć się w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą budynku, budowli lub ich części.

Intencją ustawodawcy było zatem to, aby najpóźniej w momencie zawarcia umowy sprzedaży (która w przypadku nieruchomości zawierana jest właśnie w formie aktu notarialnego) jednoznaczne było, że strony wybierają opodatkowanie dostawy.

Nie może być więc skuteczne składanie oświadczeń po terminach wskazanych w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie wskazali Państwo, że do przeniesienia własności nieruchomości, tj. dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego oraz do wydania przez Sprzedającego Nieruchomości Kupującemu i dysponowania nią przez Kupującego doszło w dniu podpisania aktu notarialnego AN1, tj. 3 października 2023 r.

Biorąc więc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony przez Państwa opis sprawy, należy stwierdzić, że Sprzedający oraz Nabywca Nieruchomości nie złożyli skutecznie zgodnego oświadczenia woli, że wybierają opodatkowanie tej transakcji. Należy bowiem wskazać, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż.

**Tym samym** **sprzedaż Nieruchomości, biorąc pod uwagę ww. stan faktyczny, tj. wyrażenie intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w AN1, w sytuacji braku w AN1 oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2 (w którym to AN2 strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości) nie skutkuje uznaniem omawianej czynności (sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego) za czynność opodatkowaną według właściwej stawki podatku VAT.**

**Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano za nieprawidłowe.**

Następnie Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy Kupujący, biorąc pod uwagę ww. stan faktyczny, tj. wyrażenie intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w AN1, w sytuacji braku w AN1 oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2 (w którym to AN2 strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości) ma prawo do odliczenia podatku naliczonego w przypadku wystawienia przez Spółkę faktury, w której będzie ten podatek wykazany.

Jak wynika z opisu sprawy Spółka wystawiła fakturę dokumentującą sprzedaż ze stawką zwolnioną. Fakt ten wynika z tego, iż Strony transakcji wyraziły intencję opodatkowania sprzedaży nieruchomości w AN1, ale zabrakło w tym akcie notarialnym (AN1) oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2. Tak, więc w AN1 w związku z brakiem oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości nie były spełnione warunki do opodatkowania transakcji, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b UVAT w związku z tym faktura wystawiona przez Spółkę miała jako stawkę podatku zwolnienie (sprzedający nie naliczył podatku VAT). Przedmiotowa sytuacja zaowocowała złożeniem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego i w sytuacji uzyskania interpretacji potwierdzającej argumentację wskazaną we wniosku Spółka dokona korekty faktury ze stawki VAT zwolnienie na opodatkowanie według właściwej stawki podatku VAT.

Jak wskazano powyższej sprzedaż Nieruchomości pomimo wyrażenia intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w AN1, w sytuacji braku w AN1 oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2 (w którym to AN2 strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości) nie skutkuje uznaniem omawianej czynności (sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego) za czynność opodatkowaną według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu należy powtórzyć, że jedno z takich ograniczeń, które nie pozwala na odliczenia podatku naliczonego zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Tym samym w przypadku, gdy Spółka dokona korekty faktury ze stawki VAT zwolnienie na opodatkowanie według właściwej stawki podatku VAT, faktura ta będzie fakturą, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Kupującemu nie będzie więc przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na tej fakturze.

**Podsumowując, Kupujący, biorąc pod uwagę ww. stan faktyczny, tj. wyrażenie intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w AN1, w sytuacji braku w AN1 oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, która to pomyłka została poprawiona w wyniku zmiany umowy, poprzez zawarcie aneksu w formie AN2 (w którym to AN2 strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości) nie będzie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego w przypadku wystawienia przez Spółkę faktury, w której będzie ten podatek wykazany.**

**Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznano za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie powołanej przez Państwa interpretacji indywidualnej 22 września 2023 r. o sygnaturze 0112-KDIL1-3.4012.377.2023.1.AKS, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Jednocześnie zaznaczenia wymaga, że w interpretacji tej wskazano, że „(…) sprzedaż budynku nr 1 wraz z przynależnym do niego gruntem będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Przy czym strony transakcji przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, mają możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. budynku nr 1 według właściwej stawki podatku VAT”. Tym samym w interpretacji tej nie analizowano kwestii spełnienia warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy”.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).