Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.7.2017.2.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-30
Teza: w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 lutego 2017 r. (data wpływu 2 marca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 maja 2017 r. (data wpływu 23 maja 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 10 maja 2017 r. (skutecznie doręczone 16 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług:

*   w zakresie uznania, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku niestanowiące przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - **jest prawidłowe,**

*   w zakresie uznania przedmiotowej transakcji za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT - **jest prawidłowe,**

*   w zakresie zwolnienia przedmiotowej transakcji z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 22 maja 2017 r. (data wpływu 23 maja 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 10 maja 2017 r. (skutecznie doręczone 16 maja 2017 r.) dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej również jako Spółka) zamierza nabyć od Spółki „K.” spółka komandytowa (dalej jako Sprzedający), wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego nieruchomość (dalej jako Nieruchomość) której jest użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem znajdujących się na nim budynków i innych urządzeń, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Nieruchomość ta położona jest - według stanu ujawnionego w księdze wieczystej - i stanowi działkę nr 42 nr jedn. rej. 43, o obszarze 1,2003 ha (jednego hektara dwóch tysięcy trzech metrów kwadratowych), oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia 21 lipca 2096 roku. Na gruncie posadowione są stanowiące odrębny przedmiot własności - budynki przeznaczone na cele przemysłowe oznaczone adresami: \`(...)\` a nadto urządzenia przeznaczone na cele przemysłowe. W księdze ujawnia się wpisanie części nieruchomości do rejestru zabytków województwa, określonej jako: 1) budynek dawnego magazynu mąki, 2) główny budynek produkcyjny z kominem 3) budynek łącznika zachodniego, pomiędzy budynkiem dawnego magazynu mąki a głównym budynkiem produkcyjnym z kominem, wchodzące w skład zespołu budowlanego.

Nieruchomość zakupiona przez Sprzedającego na podstawie aktu notarialnego Rep. z dnia 5 lutego 2007 r. nie podlegała opodatkowaniu VAT, zatem Sprzedającemu w momencie zakupu tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy jego zakupie. Budynki posadowione na gruncie stanowiły, na dzień zakupu zgodnie z obowiązującymi przepisami w chwili zakupu Nieruchomości, towar używany w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz 535) i były zwolnione z podatku VAT na podstawie ww. przepisu w związku z art. 43 ust. 6 powołanej ustawy. Natomiast prawo wieczystego użytkowania gruntu zwolniona była z podatku VAT na podstawie par. 8 ust. 1 pkt 12 Rozporządzenia MF z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykorzystania niektórych przepisów Ustawy o VAT (Dz. U. nr 97 poz 970 z późn. zm.). Nieruchomość została zakupiona jako zwolniona z podatku VAT i opodatkowana podatkiem PCC.

Nieruchomość nie podlegała ulepszeniu, które przekroczyły 30% wartości początkowej (dokonano wyłącznie rozbiórki niektórych budynków i jednego łącznika, w oparciu o uzyskane pozwolenie na rozbiórkę). Od poniesionych wydatków na rozbiórkę nie odliczano podatku VAT.

Dochody uzyskiwane z Nieruchomości podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, a wspomniane dochody dotyczą obowiązujących na chwilę obecną umów na dzierżawę placu pod parking i na dzierżawę powierzchni pod reklamę. Nieruchomość w chwili obecnej na podstawie umowy o dzierżawę placu pod parking jest dzierżawiona od 2011 r., natomiast dzierżawa na powierzchnię pod reklamę trwa nieustannie od 2014 r.

Ponadto należy zaznaczyć, że zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego wszelkie koszty, które dotyczyły działań dotyczących przygotowania inwestycji tj. koszty związane z usługami projektowymi, geologicznymi, inwentaryzacyjnymi obiektów znajdujących się na Nieruchomości i wszystkich kosztów związanych z istnieniem Spółki stanowiły podstawę do odliczenia podatku VAT, ze względu na uzyskiwane przychody opodatkowane z nieruchomości i nie stanowiły ulepszenia Nieruchomości.

Z treści Umowy Przedwstępnej wynika, że zarówno Sprzedający, który jest czynnym podatnikiem VAT, jak i Wnioskodawca są zainteresowani w opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie posiada wiedzy od kiedy i w jaki sposób Nieruchomość była wykorzystywana oraz czy na Nieruchomości poprzedni właściciel ponosił wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków/budowli, jak również nie posiada wiedzy kiedy te ulepszenia były wykonane oraz czy od dokonywanych ulepszeń poprzedniemu właścicielowi przysługiwało prawo odliczenia VAT. Poprzedni właściciel nabył nieruchomość w 1997 r., zatem Sprzedający nie posiada dostępu do dokumentacji prawno - finansowej poprzedniego właściciela.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników niematerialnych. Nastąpi jedynie przeniesienie praw z polisy ubezpieczeniowej budynków zabytkowych, co nastąpi zgodnie z umową przedwstępną zakupu Nieruchomości, zatem po zakupie Nieruchomości Wnioskodawca na podstawie cesji przejmie wspominaną polisę i będzie kontynuował ubezpieczenie. Sprzedający zgodnie z zawartą umową przedwstępną nie dokonuje przeniesienia zobowiązań.

Sprzedający na podstawie obowiązujących przepisów w zakresie ustawy o rachunkowości jest zobowiązany do prowadzenia pełnej księgowości w formie ksiąg handlowych. Prowadzone księgi pozwalają zgodnie z prowadzoną analityką kont na przyporządkowanie przychodów i kosztów uzyskania przychodów oraz aktywów i pasywów związanych ze zbywaną nieruchomością.

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi przedmiot dzierżawy zawartej przez Sprzedającego z Dzierżawcą na dzierżawę placu z przeznaczeniem na parking, gdzie wspomniana umowa wygaśnie przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości. Dodatkowo na przedmiotowej Nieruchomości zawarta była umowa dzierżawy miejsca pod reklamę, która na dzień dzisiejszy wygasła.

Z uwagi na to, iż w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będzie czerpał już pożytków z wymienionych we wniosku umów dzierżawy, nie będzie możliwe samodzielne prowadzenie tych działań gospodarczych przez Nabywcę Nieruchomości w oparciu o umowę sprzedaży.

Przedmiotowa Nieruchomość zakupiona przez Sprzedającego jest obecnie wykorzystywana wyłącznie przez zawarte umowy dzierżawy, o których wspominano w poprzednich odpowiedziach na pytania. Aktualnie aktywna jest wyłącznie umowa dzierżawy placu parkingowego. Zgodnie z powyższym Nieruchomość nie realizuje samodzielnie zadań gospodarczych i nie stanowi potencjalnie przedsiębiorstwa samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Plac parkingowy tylko w części jest powierzchnią trwale utwardzoną i jedynie w tej części stanowi budowlę, gdyż place te są wykonane przy użyciu wyrobów budowlanych.

Budynki i budowle tworzące Nieruchomość to: budynek dawnego magazynu mąki, główny budynek produkcyjny z kominem, budynek łącznika zachodniego, cztery parterowe budynki (budynek warsztatowy, budynek sklepu zakładowego, portiernia i budynek wagi) oraz budowle: place składowe utwardzone z nawierzchnią betonową, drogi wewnętrzne asfaltowe i ogrodzenie.

Budynki i budowle będące przedmiotem sprzedaży zostały nabyte przez Sprzedającego w całości w 2007 r. i nie były przez niego wybudowane.

Sprzedający wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej place utwardzone i drogi wewnętrzne oraz grunt nieutwardzony na bazie umowy dzierżawy placu parkingowego co miało miejsce od 2011 r. Umowa dzierżawy placu parkingowego wygaśnie w czerwcu 2017 r. Od 2014 r. Sprzedający dodatkowo wydzierżawił miejsce pod reklamę na podstawie umowy dzierżawy, która wygasła w kwietniu 2017 r. Przychody z wyżej wymienionych umów stanowiły podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

W kontekście powyższego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wnosi o udzielenie informacji co do zakresu stosowania art. 2 pkt 27e oraz art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT, mianowicie wnosi o potwierdzenie, że:

1.  Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza nabyć, nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT,
2.  Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza nabyć, nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT,
3.  Dostawa Nieruchomości przedstawionej w niniejszym wniosku stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu Ustawy o VAT. Jeżeli odpowiedź na pytania 1-3 jest twierdząca to:
4.  Czy dostawa Nieruchomości, na której posadowione są budynki i budowle tj. 1) budynek dawnego magazynu mąki, 2) główny budynek produkcyjny z kominem 3) budynek łącznika zachodniego, pomiędzy budynkiem dawnego magazynu mąki a głównym budynkiem produkcyjnym z kominem, będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?
5.  Czy dostawa Nieruchomości, na której posadowione są budynki i budowle tj. 1) budynek dawnego magazynu mąki, 2) główny budynek produkcyjny z kominem 3) budynek łącznika zachodniego, pomiędzy budynkiem dawnego magazynu mąki a głównym budynkiem produkcyjnym z kominem, będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT?
6.  Jeżeli odpowiedź na pytanie 4 i 5 jest twierdząca, to czy Wnioskodawca wraz ze Sprzedającym (zainteresowanym w rozumieniu przepisu art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT (przy dochowaniu wszelkich wymogów formalnych, o których mowa w tych przepisach)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. pytania 1 i 2 zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomości, które zamierza nabyć Spółka, nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani ZCP w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało zdefiniowane wprost w ustawie o VAT, jednak w doktrynie, orzecznictwie i obowiązujących interpretacjach podatkowych powszechnie przyjmuje się, że do zdefiniowania tego pojęcia w zakresie ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55\[1\] KC, do której to definicji odsyła wprost ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 4a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r.).

Stosownie do art. 55\[1\] KC Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z art. 55\[2\] KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Spółki, transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55\[1\] KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.

Transakcji zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Sprzedającego. W konsekwencji, po sprzedaży Nieruchomości, w rękach Sprzedającego pozostanie szereg aktywów, w tym inne składniki majątkowe czy dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto, przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Sprzedającego (za wyjątkiem tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa lub które są konieczne do prawidłowego wykonywania prawa własności Nieruchomości). Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania), mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie

*   zespół tych składników jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa. Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły one wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego, w szczególności nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz jedynie zbiór niektórych składników majątkowych przedsiębiorstwa. Sam Sprzedawca także nie traktował Nieruchomości, co do której planowana jest sprzedaż, jako organizacyjnie wyodrębnionej jednostki. Tym samym nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zbywanego zespołu składników majątkowych.

Nadto, brak jest wyodrębnienia pod względem finansowym zbywanej Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi bowiem odrębnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Należy przy tym wskazać, że jednym z warunków istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest rzeczywiste organizacyjne i finansowe wyodrębnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań w funkcjonującym przedsiębiorstwie. Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe tychże składników musi zatem istnieć jeszcze przed dokonaniem transakcji sprzedaży. Warunek ten - zdaniem Wnioskodawcy - w niniejszym przypadku nie został spełniony. Co więcej, pozostawienie poza przedmiotem transakcji szeregu elementów działalności gospodarczej przesądza o tym, że zbywana Nieruchomość nie posiada zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ukształtowanie zespołu składników majątkowych z wykorzystaniem własnego know-how, w tym, włączenie elementu ludzkiego, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do działalności gospodarczej. W konsekwencji przedmiot planowanej sprzedaży nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Prawidłowość przytoczonych powyżej argumentów potwierdzają interpretacje wydane przez organy skarbowe:

*   interpretacja wydana przez Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 lutego 2017 r. (sygn. 3063-ILPP3.4512.169.2016.2.NK),

*   interpretacja wydana przez Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 7 lutego 2017 r. (sygn. 1061-IPTPP3.4512.593.2016.2.OS).

Ad. pytania 3 zdaniem Spółki, Nieruchomości przedstawiona w niniejszym wniosku stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu Ustawy o VAT.

Uzasadnienie Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W związku z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT stanowiącą, że na gruncie omawianej ustawy towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, zbycie Nieruchomości dokonywane w zamian za wynagrodzenie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. Powyższa konkluzja dotyczyć będzie także przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntów - Użytkowanie Wieczyste, gdyż na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 Ustawy o VAT przez odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju rozumie się również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

W związku z brakiem zastosowania wyłączenia wskazanego w art. 6 Ustawy o VAT należy przyjąć, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości należy do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów.

W świetle powyższego, transakcja zbycia Nieruchomości przedstawiona w niniejszym wniosku stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu Ustawy o VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja powinna, co do zasady, podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT wynikającej z Ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 4 - 5 przyszła sprzedaż Nieruchomości, na której posadowione są budynki i budowie tj.: 1) budynek dawnego magazynu mąki, 2) główny budynek produkcyjny z kominem 3) budynek łącznika zachodniego, pomiędzy budynkiem dawnego magazynu mąki a głównym budynkiem produkcyjnym z kominem winna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art, 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W związku z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT stanowiącą, że na gruncie omawianej ustawy towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, zbycie Nieruchomości dokonywane w zamian za wynagrodzenie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. Powyższa konkluzja dotyczyć będzie także przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntów - Użytkowanie Wieczyste, gdyż na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 Ustawy o VAT przez odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju rozumie się również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

W świetle powyższego, transakcja zbycia Nieruchomości przedstawiona w niniejszym wniosku stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu Ustawy o VAT. W konsekwencji, przedmiotowa transakcja powinna, co do zasady, podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT wynikającej z Ustawy o VAT.

Mając powyższe przepisy na uwadze nie budzi wątpliwości, że odpłatna sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem VAT, bowiem Nieruchomości spełniając definicję towaru przewidzianą w art. 2 pkt 6 z uwzględnieniem art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. W treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewidział również zwolnienie od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy (a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Podkreślić przy tym należy, że za „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” należy rozumieć np. zawarcie umowy najmu danego budynku, budowli lub ich części. Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że (a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowlane lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w 2007 roku Sprzedający zakupił na podstawie aktu notarialnego Rep. Nieruchomość, która nie była opodatkowana VAT. W skład Nieruchomości wchodzi 1) budynek dawnego magazynu mąki 2) główny budynek produkcyjny z kominem 3) budynek łącznika zachodniego, pomiędzy budynkiem dawnego magazynu mąki a głównym budynkiem produkcyjnym z kominem, których sprzedaż również nie była opodatkowana VAT.

Sprzedający nie ponosił i nie ponosi wydatków związanych z remontem i ulepszeniem Nieruchomości. Nieruchomość wydzierżawiona została innym podmiotom, które dzierżawiły plac pod parking od roku 2011 oraz od 2014 r. pod powierzchnię reklamową. Poza wskazanymi umowami Sprzedający nie prowadził innej działalności i nie osiągał innych dochodów z Nieruchomości. Poprzedni właściciel zakupił Nieruchomość w roku 1997 i do 2007 roku ją użytkował.

Należy tutaj zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT, mimo niespełnienia drugiego warunku zapisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a tj. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, jeżeli budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi art. 43 ust. 7a Ustawy o VAT (Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

W kontekście wspominanych w opisie stanu faktycznego wydatków które dotyczyły działań dotyczących przygotowania inwestycji tj. koszty związane z usługami projektowymi, geologicznymi, inwentaryzacyjnymi obiektów znajdujących się na Nieruchomość należy zaznaczyć, że wydatki te nie stanowiły ulepszenia Nieruchomości oraz nie doprowadziły do jakiegokolwiek ulepszenia Nieruchomości w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W odniesieniu do powyższego zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy wątpliwe i niepewne jest stwierdzenie, że sprzedawana ww. nieruchomość nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jednakże należy podkreślić, że Sprzedający nabył Nieruchomość i nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów i ponadto nieruchomość była wykorzystywany do czynności opodatkowanych przez 5 lat.

W konsekwencji, będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, na podstawie którego dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy ze zwolnienia od podatku VAT będzie korzystał również grunt, na którym są posadowione ww. budynki.

Ad. pytania 6 zdaniem Spółki, dostawa Nieruchomości, na której posadowione są budynki i budowle tj. 1) budynek dawnego magazynu mąki 2) główny budynek produkcyjny z kominem 3) budynek łącznika zachodniego, pomiędzy budynkiem dawnego magazynu mąki a głównym budynkiem produkcyjnym z kominem, winna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (odpowiedź twierdząca winna dotyczyć pytania 2), przez co Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego.

Uzasadnienie Wnioskodawcy

W myśl art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa www. ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz wybranie opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT).

Z powyższego wynika, że w sytuacji uznania sprzedaży Nieruchomości za zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, Wnioskodawca nie będzie miał możliwości zrezygnowania z przedmiotowego zwolnienia - przy założeniu, że zarówno sprzedawca jak i nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem sprzedaży stosowne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy. Oświadczenie to musi spełniać wymogi formalne, o których mowa ww. art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT. Wobec powyższego Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** \- w zakresie uznania, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku niestanowiące przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,

*   **prawidłowe** \- w zakresie uznania przedmiotowej transakcji za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT,

*   **nieprawidłowe** \- w zakresie zwolnienia przedmiotowej transakcji z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów i wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy, nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca czynny podatnik VAT planuje nabyć od Sprzedającego Nieruchomość, którą stanowi grunt o powierzchni 1,2003 ha oraz posadowione na nim budynki, budowle i urządzenia przeznaczone na cele przemysłowe.

Budynki i budowle tworzące Nieruchomość to: budynek dawnego magazynu mąki, główny budynek produkcyjny z kominem, budynek łącznika zachodniego, cztery parterowe budynki (budynek warsztatowy, budynek sklepu zakładowego, portiernia i budynek wagi) oraz budowle: place składowe utwardzone z nawierzchnią betonową, drogi wewnętrzne asfaltowe i ogrodzenie.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem znajdujących się na nim budynków, budowli i innych urządzeń. Sprzedający nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia 5 lutego 2007 r. Nieruchomość została zakupiona jako zwolniona z podatku VAT, zatem Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku.

Transakcji zbycia Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników niematerialnych, w szczególności istotnych aktywów, dokumentów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, wierzytelności i zobowiązań. Nastąpi jedynie przeniesienie praw z polisy ubezpieczeniowej budynków zabytkowych na podstawie umowy cesji.

Przedmiotowa Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego, w szczególności nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz jedynie zbiór niektórych składników majątkowych przedsiębiorstwa. Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości, jednak ich analiza pozwala na przyporządkowanie przychodów i kosztów uzyskania przychodów oraz aktynów i pasywów związanych ze zbywaną Nieruchomością.

Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość nie posiada zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Wnioskodawcy będzie leżało takie ukształtowanie zespołu składników majątkowych z wykorzystaniem własnego know-how, w tym, włączenie elementu ludzkiego, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Sprzedający uzyskuje dochody z nieruchomości na podstawie umów dzierżawy placu pod parking i powierzchni pod reklamę. Dochody podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak wskazał Wnioskodawca poza wskazanymi umowami Sprzedający nie prowadził innej działalności i nie osiągał innych dochodów z Nieruchomości. Nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych przez 5 lat.

Wątpliwości Wnioskodawcy przedstawione w niniejszym wniosku dotyczą uznania, czy przedmiotem dostawy będą składniki majątku niestanowiące przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy jak również, czy przedmiotowa transakcja będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy tu wskazać również art. 552 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będą tylko niektóre składniki majątkowe przedsiębiorstwa. Składniki te nie pozwolą na samodzielną realizację celów gospodarczych i nie będą w stanie funkcjonować jako samodzielny podmiot, tak aby przy ich wykorzystaniu możliwe było kontynuowanie dotychczasowej działalności Sprzedającego. Transakcji nie będzie również towarzyszyć przekazanie ksiąg i dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa oraz opis sprawy należy wskazać, że w opinii tut. Organu, przedmiotem zbycie nie będzie przedsiębiorstwo o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy.

Ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług również zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak wskazał Wnioskodawca, planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników niematerialnych, w szczególności istotnych aktywów, dokumentów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, wierzytelności i zobowiązań - wszystkie pozostaną u Sprzedającego. Nastąpi jedynie przeniesienie praw z polisy ubezpieczeniowej budynków zabytkowych na podstawie umowy cesji. Nieruchomość nie stanowi wyodrębnionej organizacyjnie jednostki w strukturze Sprzedającego, jak również nie jest traktowana jako dział, wydział, oddział itd. przedsiębiorstwa, który zostałby wyodrębniony na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości, jednak na podstawie analizy możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów uzyskania przychodów oraz aktywów i pasywów związanych ze zbywaną nieruchomością.

Co do zasady, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie stanie się stroną umów związanych z prowadzoną aktualnie na Nieruchomości działalnością gospodarczą tj. nie „wejdzie” do tych umów w miejsce Sprzedającego (umowy dzierżawy placu pod parking i powierzchni pod reklamę). Z opisu sprawy wynika, że przed dniem dostawy Nieruchomości wszystkie umowy dzierżawy wygasną. Sprzedający nie będzie już czerpał korzyści z umów dotyczących prowadzonej na Nieruchomości działalności gospodarczej i sprzeda Wnioskodawcy część aktywów pozostałych po tej działalności (tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynki i budowle).

Wskazane składniki majątkowe (tj. składniki, które będą przedmiotem sprzedaży, tzn. prawo użytkowania wieczystego, oraz prawo własności budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości) nie są wystarczające do samodzielnego funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Dopiero w gestii Wnioskodawcy będzie leżało takie ukształtowanie zespołu składników majątkowych, w tym włączenie elementu ludzkiego, aby Nieruchomość mogła funkcjonować jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów uzyskania przychodów oraz aktywów i pasywów związanych ze zbywaną nieruchomością, jednak pozostałe przesłanki o których mowa w przywołanych wyżej przepisach nie zaistnieją. W konsekwencji, zbywana Nieruchomość nie spełni warunków określonych w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym w opinii tut. Organu nie można jej uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Skoro przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy należy uznać, że jej dostawa nie będzie podlegała wyłączeniu z spod ustawy o podatku od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z spod ustawy o podatku od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Należy uznać, że zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie dostawą towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1. Tym samym, przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie (pytania 1-3) należy uznać za prawidłowe.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z art. 43 ust. 11 ustawy, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynków, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Jednakże, w myśl ust. 7a cytowanego artykułu warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem wskazanych budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W kwestii rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” wypowiedział się NSA w wyroku o sygn. I FSK 382/14 z dnia 14 maja 2015 r. W opinii Sądu, definicja „pierwszego zasiedlenia” zawarta w Dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że zasiedlenie budynków i budowli składających się na Nieruchomość, nastąpiło w dniu jej nabycia przez Sprzedającego na potrzeby jego działalności gospodarczej tj. w 2007 r. Tym samym na podstawie przywołanych przepisów oraz opisu sprawy należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia a także przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Zatem dostawa nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnienie będzie miało również zastosowanie do prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiona jest ww. nieruchomość zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na to, że niniejsza transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezzasadna.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy według którego dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy należy uznać za nieprawidłowe.

Należy również wskazać, że przy spełnieniu określonych warunków, możliwe będzie skorzystanie z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.