Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.338.2023.1.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-30
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości i ustalenie podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości z zastosowaniem bonifikaty.
Słowa kluczowe: bonifikaty; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

31 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu opodatkowania dostawy nieruchomości i ustalenia podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości z zastosowaniem bonifikaty.

Uzupełnili go Państwo pismem z 24 sierpnia 2023 r. (wpływ 25 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Powiat (…) zamierza zbyć zabudowaną nieruchomość gruntową, oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1 o pow. 1,6191 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) na rzecz Gminy (…). Na powyższej nieruchomości znajdują się następujące użytki: inne tereny zabudowane - Bi - pow. 0,5512 ha, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych - Lzr-Rllla - pow. 0,8774 ha, grunty orne - Rllla - pow. 0,2005 ha. Na tej działce znajdują się:

1) Budynek mieszkalny – rządcówka, rok budowy 1935 r., stan techniczny dobry, wymaga remontu.

2) Budynek mieszkalny – oficyna, rok budowy 1935 r., stan techniczny budynku zły, wymagający rozbiórki.

3) Budynek stajni i wozowni, rok budowy 1935 r., stan budynku zły, wymagający remontu generalnego.

4) Budynek stodoły, rok budowy 1935 r., stan techniczny budynku zły, wymagający rozbiórki.

5) Budynek gospodarczy, rok budowy 1935 r., stan techniczny zły, kwalifikuje się do rozbiórki.

6) Budynek gospodarczy – magazyn zbożowy, rok budowy 1935 r., stan techniczny budynku zły, kwalifikuje się do rozbiórki.

7) Piwnica obsypana ziemią, stan techniczny zły, nadający się do rozbiórki.

8) Fundamenty po budynku gospodarczym, rok budowy 1935 r., stan techniczny zły.

Ww. budynki zostały oddane do użytkowania w (\`(...)\`) r. dla placówki opiekuńczo - wychowawczej (\`(...)\`). W 1976 r. (…) został przekształcony (\`(...)\`) Pogotowie Opiekuńcze w (\`(...)\`). W (\`(...)\`) Pogotowie Opiekuńcze w (\`(...)\`) zostało przekształcone w Ośrodek Pomocy Dziecku " (…)". Powiaty powstały w 1999 r., i w tym czasie działka nr 1 była wykorzystywana tylko dla potrzeb placówki oświatowo-wychowawczej wyłącznie dla czynności zwolnionych z podatku VAT. Dla tej nieruchomości Powiat (\`(...)\`) ponosił tylko wydatki na prace zabezpieczające. W 2000 r. Powiat (\`(...)\`) zmodernizował budynek mieszkalny - rządcówka na kwotę (…) zł z 23% podatkiem VAT, dla której nie przysługiwał Powiatowi (\`(...)\`) zwrot. Pozostałe budynki nie były remontowane i modernizowane i nadają się do rozbiórki. Ww. nieruchomość przed nieodpłatnym nabyciem przez Powiat (\`(...)\`) była wykorzystywana dla potrzeb placówki opiekuńczo- wychowawczej, wyłącznie dla czynności zwolnionych od podatku VAT.

Dla ww. nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy (…). Powiat (\`(...)\`) nieodpłatnie nabył prawo własności działki nr 1 położonej w obrębie (…) na podstawie decyzji Wojewody (…)

Działka nr 1 była wykorzystywana dla potrzeb placówki opiekuńczo-wychowawczej, tj. (…). Wójt Gminy (…) nie wydał decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego ani decyzji o warunkach zabudowy. Cena nieruchomości została ustalona na kwotę w wysokości (…) zł brutto, w tym 23% podatku VAT w kwocie (…) zł. Powiat (\`(...)\`) zamierza zastosować ok. 65% bonifikaty od ceny sprzedaży (…) zł brutto na rzecz Gminy (…). Bonifikata zostanie udzielona na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 5 i ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Zgodnie z art. 4 pkt 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344), Zarząd Powiatu (\`(...)\`) jest organem właściwym w sprawach gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Powiatu (\`(...)\`). Potwierdzeniem powyższego jest również przepis 32 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2022 r. poz. 1526 ze zm.). Stosownie do przepisu art. 26 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatowym, zarząd powiatu jest organem wykonawczym powiatu. Starosta jest przewodniczącym zarządu powiatu - art. 26 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym. Starosta organizuje prace zarządu powiatu - art. 34 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatowym. Podatnikiem podatku VAT jest Powiat (\`(...)\`).

Powiat (\`(...)\`) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

**Pytania**

1) Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega 23% podatkowi VAT?

2) Czy podatek VAT naliczyć od całej ceny sprzedaży przed zastosowaniem 65% bonifikaty, czy podatek VAT naliczyć od ceny sprzedaży po zastosowaniu 65% bonifikaty?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1) Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega 23% podatkowi VAT.

2) Podatek VAT należy naliczyć od ceny sprzedaży po zastosowaniu 65% bonifikaty.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle, a także udziały w nich spełniają definicję towarów określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Pod pojęciem działalności gospodarczej, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 ust. 1 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji. (…)

W świetle wskazanych unormowań jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

*   podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz
*   podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych) – tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wyłączenie z grona podatników VAT organów władzy publicznej jest możliwe tylko wtedy, gdy wykonują one czynności w ramach przypisanych im specyficznych zadań i funkcji państwowych, np. w zakresie administracji, sądownictwa, obrony narodowej. Wówczas wyłączenie z opodatkowania nie prowadzi do naruszenia zasad konkurencji. Organy władzy publicznej są podatnikami VAT w zakresie czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych.

W tym miejscu należy wskazać, że pojęcie podatnika obejmuje swym zakresem podmioty, które dokonują czynności podlegającej opodatkowaniu. Ustawodawca określił wskazane pojęcie na tyle szeroko, by w każdym przypadku profesjonalnej aktywności zawodowej, dokonywania czynności opodatkowanych podmiot mógł zostać uznany za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Zamierzają Państwo zbyć zabudowaną nieruchomość gruntową (działka nr 1). Na tej działce znajdują się:

1) budynek mieszkalny – rządcówka, rok budowy 1935 r., stan techniczny dobry, wymaga remontu,

2) budynek mieszkalny – oficyna, rok budowy 1935 r., stan techniczny budynku zły, wymagający rozbiórki,

3) budynek stajni i wozowni, rok budowy 1935 r., stan budynku zły, wymagający remontu generalnego,

4) budynek stodoły, rok budowy 1935 r., stan techniczny budynku zły, wymagający rozbiórki,

5) budynek gospodarczy, rok budowy 1935 r., stan techniczny zły, kwalifikuje się do rozbiórki,

6) budynek gospodarczy – magazyn zbożowy, rok budowy 1935 r., stan techniczny budynku zły, kwalifikuje się do rozbiórki,

7) piwnica obsypana ziemią, stan techniczny zły, nadający się do rozbiórki,

8) fundamenty po budynku gospodarczym, rok budowy 1935 r., stan techniczny zły.

Ww. budynki zostały oddane do użytkowania w 1950 r. dla placówki opiekuńczo - wychowawczej (\`(...)\`). Dla tej nieruchomości ponosili Państwo tylko wydatki na prace zabezpieczające. W 2000 r. zmodernizowali Państwo budynek mieszkalny - (..)na kwotę (…) zł z 23% podatkiem VAT, dla której nie przysługiwał Państwu zwrot. Pozostałe budynki nie były remontowane i modernizowane i nadają się do rozbiórki. Ww. nieruchomość przed nieodpłatnym nabyciem przez Państwa była wykorzystywana dla potrzeb placówki opiekuńczo-wychowawczej, wyłącznie dla czynności zwolnionych od podatku VAT. Prawo własności działki nr 1 nabyli Państwo nieodpłatnie na podstawie decyzji Wojewody (…) z 12 października 1999 r.

Cena nieruchomości została ustalona na kwotę w wysokości (…) zł brutto, w tym 23% podatku VAT w kwocie (…) zł. Zamierzają Państwo zastosować ok. 65% bonifikaty od ceny sprzedaży (…) zł brutto na rzecz Gminy (…). Bonifikata zostanie udzielona na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 5 i ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą zasad opodatkowania sprzedaży opisanej nieruchomości.

\]Z powyższych konstrukcji prawnych jednoznacznie wynika, że wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działają Państwo w charakterze podatnika podatku VAT.

Wobec powyższego, planowana przez Państwa dostawa nieruchomości (działki nr 1), będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

Należy mieć na uwadze, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków znajdujących się na przedmiotowych działkach miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku nie wynika, aby dostawa zabudowań znajdujących się na działce nr 1 miała nastąpić w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w okresie krótszym niż dwa lata od tego momentu. Jak wynika z okoliczności sprawy, wymienione przez Państwa obiekty zostały oddane do użytkowania w 1950 r. W 2000 r. zmodernizowali Państwo budynek mieszkalny – rządcówkę, natomiast pozostałe budynki nie były remontowane i modernizowane.

Zatem, z uwagi na powyższe okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa wskazanych budynków i obiektów znajdujących się na działce nr 1 nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż dwa lata od tego momentu, tym samym, spełnione zostaną warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, dostawa budynków i pozostałych obiektów znajdujących się na działce nr 1 będzie zwolniona od podatku na podstawie tego przepisu. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniu będzie podlegała także dostawa gruntu, na którym przedmiotowe budynki i obiekty są posadowione.

Skoro planowana sprzedaż budynków i obiektów znajdujących się na działce nr 1, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, badanie przesłanek i rozstrzyganie dla tej transakcji zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Nadmienić również należy, że jeżeli warunki wskazane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy zostaną spełnione, będą Państwo mieli prawo do rezygnacji ze wskazanego zwolnienia od podatku i opodatkowania tej transakcji z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest **nieprawidłowe**. Uważają Państwo bowiem, że sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT, natomiast jak stwierdzono powyżej, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia podstawy opodatkowania dla dostawy ww. nieruchomości z zastosowaniem bonifikaty.

Podstawa opodatkowania jest zdefiniowana w art. 29a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, a w przypadku udzielenia nabywcy lub usługobiorcy opustów/obniżek ceny (bonifikaty) podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwotę tej bonifikaty.

W tym miejscu należy wskazać, że udzielenie bonifikaty jest ściśle skorelowane z konkretną transakcją, w związku z którą została zastosowana zniżka ceny, co powoduje obniżenie ceny dostarczanych towarów lub świadczonych usług oraz wpływa na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o ile nie sprzeciwiają się temu inne niż podatkowe przepisy prawa.

Należy podkreślić, że przepisy ustawy nie definiują pojęć „bonifikata” czy „rabat”. W związku z powyższym pojęcia te należy interpretować stosując przede wszystkim wykładnię językową. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN (wydanie internetowe: https://sjp.pwn.pl), „bonifikata” to zmniejszenie ustalonej ceny towaru lub usługi, natomiast przez „rabat”, należy rozumieć obniżenie ceny jakiegoś towaru o pewną kwotę.

Z punktu widzenia podstawy opodatkowania, można wyróżnić następujące rodzaje rabatów:

*   rabaty przyznane przed ustaleniem ceny i dokonaniem sprzedaży – niemające wpływu na podstawę opodatkowania,
*   rabaty przyznane po dokonaniu sprzedaży – bonifikaty, opusty, uznane reklamacje i skonta – wpływające na obniżenie wcześniej ustalonej kwoty osiągniętego obrotu.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zbyć działkę nr 1, i zastosować do tej transakcji ok. 65% bonifikaty od ceny sprzedaży na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 5 i ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 68 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

1) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;

2) osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;

3) stowarzyszeniom ogrodowym w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych z przeznaczeniem na rodzinne ogrody działkowe;

4) poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

5) na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;

6) kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

7) jako lokal mieszkalny;

8) w wyniku uwzględnienia roszczeń, o których mowa w art. 209a ust. 1, 3 i 5;

9) spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;

10) osobie, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6, z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;

11) podmiotom, o których mowa w art. 61 ust. 1;

12) na cele realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych, o których mowa w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. a ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485 oraz z 2023 r. poz. 28).

W myśl art. 68 ust. 1b ww. ustawy:

W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, o których mowa w ust. 1, określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Zarządzenie wojewody albo uchwała rady lub sejmiku stanowi akt prawa miejscowego lub może dotyczyć indywidualnych nieruchomości.

Bonifikata jest to zniżka od ustalonej ceny. Tak jak przy ustalaniu ceny towaru przy sprzedaży, która jest pieniężnym odzwierciedleniem wartości rzeczy, tak cena, jaką ma uiścić nabywca winna już uwzględniać bonifikatę. Zatem należy stwierdzić, że zniżka (bonifikata) udzielona jest od ustalonej wcześniej wartości świadczenia.

Mając na uwadze opis sprawy, jak również przywołane przepisy stwierdzić należy, że określając podstawę opodatkowania, powinni Państwo uwzględnić przyznaną bonifikatę. Zatem zapłatą z tytułu planowanej przez Państwa sprzedaży opisanej nieruchomości na rzecz Gminy (…) będzie kwota należna od nabywcy. Tym samym, podstawę opodatkowania stanowić będzie wynagrodzenie należne z tytułu sprzedaży zabudowanej działki nr (…) (kwota po uwzględnieniu bonifikaty).

W sytuacji, gdy przepisy prawa dopuszczają możliwość ustanowienia rabatu (w tym przypadku ok. 65% bonifikaty w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami), podstawa opodatkowania ulegnie odpowiedniemu zmniejszeniu i opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie należność stanowiąca 35% ustalonej wartości nieruchomości zabudowanej.

Zatem zgodnie z art. 29a ust. 7 pkt 2 ustawy, podstawę opodatkowania sprzedaży zabudowanej działki nr 1, stanowić będzie różnica pomiędzy ustaloną ceną zbycia nieruchomości i ustaloną kwotą bonifikaty, a więc kwota wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest zatem **nieprawidłowe**. Jak bowiem Państwo wskazali, będą Państwo zobowiązani do naliczenia podatku VAT od ceny sprzedaży po zastosowaniu 65% bonifikaty. Natomiast jak stwierdzono, sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, w związku z tym, nie będą Państwo zobowiązani do naliczenia podatku VAT od tej transakcji.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).