Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-3.4012.151.2019.8.TK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-10
Teza: Stwierdzenie, czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; dzierżawa; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna po wyroku sądu**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie:

1) ponownie rozpatruję Pana wniosek z 26 marca 2019 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 6 grudnia 2019 r. sygn. akt I SA/Wr 713/19 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 lutego 2023 r. sygn. akt I FSK 625/20; i

2) stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

28 marca 2019 r. wpłynął Pana wniosek z 26 marca 2019 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jako osoba fizyczna w 2007 r. zakupił nieruchomość zabudowaną budynkiem gospodarczym i masztem telekomunikacyjnym do majątku prywatnego. Wnioskodawca postanowił sprzedać część nieruchomości, w związku z czym xx stycznia 2017 r. podpisał w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną. Zgodnie z wolą Kupującego, Wnioskodawca dokonał podziału gruntu. Należy podkreślić, że powyższy podział wynikał z chęci sprzedaży części nieruchomości i nie zwiększył wartości sprzedawanych działek. Również w celu ochrony interesów przyszłego Kupującego, Wnioskodawca zawarł z nim xx stycznia 2017 r. umowę dzierżawy, która obowiązywała przez okres 3 miesięcy. Na jej podstawie Wydzierżawiający mógł dysponować nieruchomością na cele budowalne w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Czynsz wynikający z powyższej dzierżawy wynosił 100 zł miesięcznie.

Zakupiona nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską. Wnioskodawca prowadzi również działalność gospodarczą, gdzie głównym przedmiotem działalności jest 10.12.Z Przetwarzanie i konserwowanie mięsa z drobiu, w związku z tym działalność zupełnie nie jest związana z zakupioną nieruchomością. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Przedmiotowa nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nigdy też nie czerpano zysku z jej wynajmu czy umowy o podobnym charakterze (oprócz wspomnianej umowy dzierżawy na 3 miesiące, ale była ona zawarta w celu ochrony interesów Kupującego, a nie w celu uzyskania zysku, co potwierdza wysokość czynszu). Nieruchomość została zakupiona z majątku prywatnego jako zabezpieczenie na przyszłość. Wnioskodawca nigdy nie inwestował w powyższą nieruchomość. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy zaklasyfikować niniejsze grunty jako 8U – tereny zabudowy usługowej. Nieruchomość składa się z kilku działek oraz objęta jest księgą wieczystą prowadzoną w Sądzie Rejonowym.

Wnioskodawca sprzedał dwie działki, na jednej z nich znajdował się wskazany na wstępie budynek gospodarczy, jednakże zgodnie z postanowieniami umowy nie została rozstrzygnięta kwestia podatku VAT, zostanie to uregulowane dopiero po otrzymaniu interpretacji. Wskazana sprzedaż nie będzie miała charakteru ciągłego czy powtarzalnego, jest to po prostu jednorazowa sprzedaż. Uzyskane pieniądze ze sprzedaży będą stanowić majątek prywatny Wnioskodawcy. Sprzedaż dokonywana jest ze względu na koszty utrzymania nieruchomości generowane poprzez dużą powierzchnię w szczególności, że część działek pozostanie niesprzedana i nadal będzie stanowić majątek Wnioskodawcy. Wnioskodawca uznał, że nie widzi potrzeby posiadania tak dużej nieruchomości.

Pismem z 17 maja 2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.151.2019.1.ZD tutejszy organ wezwał Zainteresowanego o doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

1\. W jakim celu została nabyta opisana we wniosku nieruchomość?

2\. Na ile działek dokonano podziału gruntu i kiedy to miało miejsce?

3\. Wskazanie numerów ewidencyjnych sprzedanych działek.

4\. W jaki sposób nieruchomość, w szczególności teren obejmujący działki będące przedmiotem sprzedaży, była wykorzystywana przez Wnioskodawcę od momentu nabycia w 2007 r. do momentu oddania w dzierżawę/sprzedaży (2017 r.)?

5\. Czy umowa dzierżawy zawarta xx stycznia 2017 r. obejmowała wszystkie działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości, jeśli nie – należało wskazać, które z działek były dzierżawione (z podaniem numerów ewidencyjnych).

6\. W czyim imieniu i na czyją rzecz nabywca przedmiotowych działek (dzierżawca) występował o uzyskanie niezbędnych zgód i pozwoleń?

7\. Na kogo miały zostać/zostały wystawione ww. zgody/pozwolenia?

8\. Jeżeli nabywca występował o uzyskanie niezbędnych zgód i pozwoleń w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, to czy działał on w tym zakresie na mocy stosownego pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę, czy na podstawie innego tytułu – jakiego?

W piśmie z 24 maja 2019 r. – stanowiącym odpowiedź na ww. wezwanie tutejszego organu – Wnioskodawca wskazał, że:

1\. Nieruchomość została nabyta w celu zabezpieczenia majątkowego na przyszłość dzieci.

2\. Działkę o numerze 8/14 podzielono na dwie o numerze 8/16 oraz 8/17, natomiast działkę nr 8/15 na nr 8/18 oraz 8/19, w związku z czym w wyniku podziału gruntów powstały cztery działki. Ostateczna decyzja Wójta Gminy, zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, została wydana xx października 2017 r.

3\. Sprzedano działki o numerze ewidencyjnym 8/16 oraz 8/18.

4\. Nieruchomość nie była w ogóle wykorzystywana, dokonywano tylko i wyłącznie czynności zabezpieczających teren oraz czynności porządkujących, takich jak np. koszenie trawy. Również budynek niemieszkalny, gospodarczy nie był wykorzystywany przed sprzedażą i stał pusty.

5\. Umowa dzierżawy z xx stycznia 2017 r. obejmowała dwie działki o numerze ewidencyjnym 8/14 oraz 8/15 o powierzchni (…) m2, przy czym łączna powierzchnia obu działek wynosiła (…) m2, dlatego też nie wydzierżawiono całości.

6\. Nabywca przedmiotowych działek występował we własnym imieniu o uzyskanie pozwolenia na budowę, stąd konieczne było podpisanie umowy dzierżawy, by mógł on dysponować oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).

7\. Pozwolenie na budowę wskazane w art. 33 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego zostało wydane na nabywcę nieruchomości.

8\. Występował we własnym imieniu.

### Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości należącej do majątku prywatnego Wnioskodawcy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, zważywszy na fakt, że sprzedaż nieruchomości odbywa się poza prowadzoną działalnością gospodarczą, a także stanowi jego majątek prywatny, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, gdyż przy sprzedaży powyższej nieruchomości Wnioskodawca nie działa jako podatnik VAT.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności gospodarczej, została nabyta za pieniądze pochodzące z majątku prywatnego. Również uzyskany dochód ze sprzedaży będzie stanowić majątek własny. W momencie zakupu nieruchomości Wnioskodawca nie planował jej sprzedaży, a tym bardziej nie kierował się celami zarobkowymi przy zakupie. Również sprzedaż wynika z faktu, że Wnioskodawca uznał, że zważywszy na lokalizację nieruchomości ponoszenie kosztów utrzymania wszystkich działek stało się dla niego bezprzedmiotowe. Odnosząc się natomiast do samego podziału, to wynika on z faktu, że Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać całej nieruchomości, a tylko jej część, zatem nie zwiększa to wartości sprzedawanej nieruchomości.

Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 13/11 „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną”. NSA podkreśla, że chodzi tu o działalność w tym konkretnym zakresie. Sam więc fakt, że podatnik podatku od towarów i usług prowadzi działalność gospodarczą np. w zakresie obrotu towarami spożywczymi, nie przesądza o fakcie, że będzie on także w każdym przypadku podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości. O fakcie tym przesądzi dopiero okoliczność wskazująca na zamiar wykonywania tego rodzaju czynności w sposób częstotliwy dla celów zarobkowych. Nie będzie więc działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego podatnika.

Odnosząc się do istotnego punktu częstotliwości sprzedaży należy podkreślić, że sprzedaż nieruchomości będzie czynnością jednorazową. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. Nie jest zatem podatnikiem podatku od towarów usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast co do kwestii umowy dzierżawy, to tak jak zostało to wskazane w opisie stanu faktycznego, zawarta została tylko i wyłącznie dla ochrony interesów Kupującego. Gdyby nie długi okres oczekiwania na uzyskanie stosownych pozwoleń na budowę, Wnioskodawca nie zdecydowałby się na zawarcie niniejszej umowy. Wysokość czynszu podkreśla, że umowa ta nie została zawarta w celu osiągnięcia zysku, czynności te mają charakter zwykłego wykonywania prawa własności, a nie prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Dodatkowo należy podkreślić, że stosunek dzierżawy (tak jak najem czy sprzedaż) jest czynnością, która może być stosunkiem łączącym osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

Mając na względzie powyższe, Wnioskodawca sprzedając nieruchomość należącą do jego majątku osobistego nie będzie działał w charakterze podatnika VAT.

Interpretacja indywidualna
--------------------------

Rozpatrzyłem Pana wniosek – 7 czerwca 2019 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0112-KDIL2-3.4012.151.2019.2.ZD, w której uznałem Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację doręczono Panu 11 czerwca 2019 r.

Skarga na interpretację indywidualną
------------------------------------

8 lipca 2019 r. wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarga wpłynęła do mnie 11 lipca 2019 r.

Wniósł Pan o:

\- uchylenie zaskarżonej interpretacji indywidualnej,

\- zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi
-------------------------------------------

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 6 grudnia 2019 r. sygn. akt I SA/Wr 713/19.

Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny – wyrokiem z 22 lutego 2023 r. sygn. akt I FSK 625/20 oddalił skargę kasacyjną.

Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 22 lutego 2023 r.

Akta sprawy wpłynęły do organu 31 maja 2023 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
-----------------------------------------------

Zgodnie z art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.):

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny oraz Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach;

• ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących w dacie wydania pierwotnego rozstrzygnięcia, bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 6 grudnia 2019 r. sygn. akt I SA/Wr 713/19 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 lutego 2023 r. sygn. akt I FSK 625/20.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j . Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zauważyć w tym miejscu należy, że zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Zatem, aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j .Dz. U. z 2017 r. poz. 682 ze zm.):

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jak wyjaśniono wyżej, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania – podlega, co do zasady, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy/konkretnego świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 2016/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2016/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Z opisu sprawy wynika, że w 2007 r. zakupił Pan nieruchomość zabudowaną budynkiem gospodarczym i masztem telekomunikacyjnym do majątku prywatnego. Postanowił Pan sprzedać część nieruchomości, w związku z czym xx stycznia 2017 r. podpisał Pan w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną. Zgodnie z wolą Kupującego, dokonał Pan podziału gruntu. Powyższy podział wynikał z zamiaru sprzedaży części nieruchomości i nie zwiększył wartości sprzedawanych działek. Również w celu ochrony interesów przyszłego Kupującego, zawarł Pan z nim xx stycznia 2017 r. umowę dzierżawy, która obowiązywała przez okres 3 miesięcy. Na jej podstawie Wydzierżawiający mógł dysponować nieruchomością na cele budowalne w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Czynsz wynikający z powyższej dzierżawy wynosił 100 zł miesięcznie. Zakupiona nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską. Prowadzi Pan również działalność gospodarczą, gdzie głównym przedmiotem działalności jest 10.12.Z Przetwarzanie i konserwowanie mięsa z drobiu, w związku z tym działalność nie jest związana z zakupioną nieruchomością. Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość należy do Pana majątku prywatnego i nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nigdy też nie czerpano zysku z jej wynajmu czy umowy o podobnym charakterze (oprócz wspomnianej umowy dzierżawy na 3 miesiące, ale była ona zawarta w celu ochrony interesów Kupującego, a nie w celu uzyskania zysku, co potwierdza wysokość czynszu). Nieruchomość została zakupiona z majątku prywatnego jako zabezpieczenie na przyszłość. Nigdy nie inwestował Pan w powyższą nieruchomość. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy zaklasyfikować te grunty jako 8U – tereny zabudowy usługowej. Nieruchomość składa się z kilku działek oraz objęta jest księgą wieczystą prowadzoną w Sądzie Rejonowym.

Sprzedał Pan dwie działki, na jednej z nich znajdował się wskazany na wstępie budynek gospodarczy, jednakże zgodnie z postanowieniami umowy nie została rozstrzygnięta kwestia podatku VAT, zostanie to uregulowane dopiero po otrzymaniu interpretacji. Wskazana sprzedaż nie będzie miała charakteru ciągłego czy powtarzalnego, jest to jednorazowa sprzedaż. Uzyskane pieniądze ze sprzedaży będą stanowić Pana majątek prywatny. Sprzedaż dokonywana jest ze względu na koszty utrzymania nieruchomości generowane poprzez dużą powierzchnię, w szczególności że część działek pozostanie niesprzedana i nadal będzie stanowić Pana majątek. Uznał Pan, że nie widzi potrzeby posiadania tak dużej nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta w celu zabezpieczenia majątkowego na przyszłość dzieci.

Działkę o numerze 8/14 podzielono na dwie o numerze 8/16 oraz 8/17, natomiast działkę nr 8/15 na nr 8/18 oraz 8/19, w związku z czym w wyniku podziału gruntów powstały cztery działki. Ostateczna decyzja Wójta Gminy, zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, została wydana xx października 2017 r.

Sprzedano działki o numerze ewidencyjnym 8/16 oraz 8/18.

Nieruchomość nie była w ogóle wykorzystywana, dokonywano tylko i wyłącznie czynności zabezpieczających teren oraz czynności porządkujących, takich jak np. koszenie trawy. Również budynek niemieszkalny, gospodarczy nie był wykorzystywany przed sprzedażą i stał pusty.

Umowa dzierżawy z xx stycznia 2017 r. obejmowała dwie działki o numerze ewidencyjnym 8/14 oraz 8/15 o powierzchni (…) m2, przy czym łączna powierzchnia obu działek wynosiła (…) m2, dlatego też nie wydzierżawiono całości.

Nabywca przedmiotowych działek występował we własnym imieniu o uzyskanie pozwolenia na budowę, dlatego konieczne było podpisanie umowy dzierżawy, by mógł on dysponować oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).

Pozwolenie na budowę wskazane w art. 33 Prawa budowlanego zostało wydane na nabywcę nieruchomości. Występował on we własnym imieniu.

Wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanych we wniosku działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

WSA w wyroku z 6 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Wr 713/19, który zapadł w niniejszej sprawie wskazał, że:

W efekcie Dyrektor KIS w zaskarżonej interpretacji indywidualnej nie przypisał Skarżącemu statusu podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości z uwagi na okoliczności towarzyszące samej sprzedaży, ale charakter transakcji (w ramach działalności gospodarczej) powiązał z okolicznością oddania nieruchomości w dzierżawę od dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości, którą potraktował jako prowadzenie działalności gospodarczej. W ocenie Sądu Dyrektor KIS nie uwzględnił jednak, że sam fakt uznania dzierżawy gruntu za działalność gospodarczą nie wiąże się z późniejszą sprzedażą nieruchomości. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika zależność odwrotna. Przyczyną zawarcia umowy dzierżawy był zamiar sprzedaży nieruchomości. Oddanie nieruchomości w dzierżawę nie stanowiła zatem przejawu wykorzystywania tej nieruchomieć w działalności gospodarczej. Z opisanego stanu faktycznego wynikało, że w zamian za oddanie nieruchomości w dzierżawę, dzierżawca zobowiązany był ponieść niewielkie koszty. Jakkolwiek pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT ma charakter bardzo szeroki, to nie może ono prowadzić do interpretacji, w której każda odpłatna dla właściciela czynność prawna odnosząca się do nieruchomości utożsamiana będzie z działalnością gospodarczą. Należy mieć bowiem na uwadze, że jakkolwiek art. 15 ust. 1 ustawy o VAT za nieistotny przyjmuje cel czy rezultat działalności gospodarczej, to na gruncie konkretnego stanu faktycznego, ocena założonych i oczekiwanych przychodów, także może wspomagać interpretację co do celu podejmowanych działań.

Przez umowę dzierżawy jedna strona umowy zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków (wydzierżawiający), natomiast drugi – do zapłaty umówionego czynszu (dzierżawca). Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów kodeksu cywilnego dotyczących dzierżawy. Akceptując stanowisko Dyrektora KIS, należałoby przyjąć, że nie istnieje stan faktyczny w którym zawarcie umowy dzierżawy składnika majątku osobistego, nie determinowałby oceny – z uwagi na występujący czynsz – że następuje wykorzystanie majątku w działalności gospodarczej.

Zdaniem Sądu nie można zaakceptować takiej tezy bezwarunkowo dla każdego możliwego stanu faktycznego. W niniejszej sprawie umowa zawarta była z przyszłym nabywcą nieruchomości w dacie zawarcia z nim umowy przedwstępnej, przy czym tylko na trzy miesiące i za niewilskim czynszem. Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że jego działanie nakierowane było wyłącznie na zachowanie składnika majątkowego w majątku osobistym. Stąd brak jakiejkolwiek aktywności na rzecz skomercjalizowania przedmiotu sprzedaży, kosztem działań podejmowanych dla zachowania go w stanie niepogorszonym w ramach dbałości o nieruchomość. Dzierżawa związane była bowiem z zwarciem umowy przedwstępnej sprzedaży, skompensowanie sobie przy tej okazji kosztów obciążających właściciela otrzymaniem niewielkiego czynszu nie może – wbrew całokształtowi okoliczności sprawy – być automatycznie potraktowane jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w sposób wypełniający przesłanki działalności gospodarczej. W tym kontekście należy uznać, że Dyrektor KIS błędnie zastosował do stanu faktycznego sprawy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Natomiast NSA w wyroku z 22 lutego 2023 r., sygn. akt I FSK 625/20 zapadłym również w niniejszej sprawie wskazał, że:

Co do zasady, rację ma organ twierdząc, że osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach majątku prywatnego, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług. Pojęcie majątku prywatnego nie zostało zdefiniowane przepisami prawa, natomiast na podstawie orzecznictwa można ustalić jakie aktywności mieszczą się w zakresie zwykłego wykonywana prawa własności. Jak wskazano w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawie C-180/10 i C-181/10 „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący »działalność gospodarczą« w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”. W stanie faktycznym wniosku o interpretację nie mamy jednak do czynienia z aktywnymi działaniami w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dalej NSA wskazał, że:

Nie zasługuje na uwzględnienie stanowisko organu, że samo zawarcie umowy dzierżawy wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. definicję działalności gospodarczej w związku z czym nieruchomość była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej skarżącego.

Oczywiście nie można zanegować twierdzenia organu, że przez dostawę towarów rozumie się w myśl art. 7 ust. 1 pkt. 2 u.p.t.u. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy. Z kolei odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt. 1 u.p.t.u. Co jest jednak istotne ta umowa dzierżawy musi być zawarta przez podatnika tego podatku. Podatnikami zaś podatku są w myśl art. 15 ust. 1 u.p.t.u. m.in. osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat tej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Osoba fizyczna nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu zawartej umowy dzierżawy, gdy zawarcie tej umowy nie jest związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą.

**W związku z powyższym, uwzględniając całokształt okoliczności sprawy i treść powołanych wyroków należy stwierdzić, że** **zbycie** **przypadającego Panu udziału w przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej stanowiącej współwłasność małżeńską, nie wypełniało definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i dokonując tej czynności nie wystąpił Pan w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji,** **sprzedaż ww.** **nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

W związku z powyższym Pana stanowisko **jest prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

**Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.**

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz.2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).