Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.171.2023.1.APR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-25
Teza: Brak opodatkowania wypłacanych przez Sprzedającego Płatności Gwarancyjnych, w tym płatności dokonywanych w ramach Budżetu oraz potencjalnego zwrotu części Opłaty C lub zwrotu części płatności Gwarancyjnych z tytułu rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego, brak obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami otrzymania przez Kupującego Płatności Gwarancyjnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; opłata-opłata eksploatacyjna; umowa; wynagrodzenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest **prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

28 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania wypłacanych przez Sprzedającego Płatności Gwarancyjnych, w tym płatności dokonywanych w ramach Budżetu oraz potencjalnego zwrotu części Opłaty C lub zwrotu części płatności Gwarancyjnych z tytułu rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego, braku obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami otrzymania przez Kupującego Płatności Gwarancyjnych. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. Spółka komandytowo-akcyjna.

### Opis zdarzenia przyszłego

### 1\. Wprowadzenie

### A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) planuje zawarcie transakcji (dalej: „Transakcja”) polegającej na nabyciu od spółki B. spółka komandytowo-akcyjna (dalej: „Sprzedający”) nieruchomości położonej w (\`(...)\`) przy ul. (\`(...)\`), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym „B” z garażem podziemnym znanego jako „(\`(...)\`)” (dalej: „Budynek”), budowlami oraz pozostałą infrastrukturą, niezbędną w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku.

### Przedmiot Transakcji (wraz z nabyciem innych związanych z gruntem lub Budynkiem składników majątkowych, w tym przejęciem praw i obowiązków z określonych umów) będzie dalej łącznie określany, jako „Nieruchomość”.

### Kupujący i Sprzedający będą w dalszej części wniosku zwani łącznie „Zainteresowanymi”.

### Budynek został oddany do użytkowania co zostało potwierdzone stosownym zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…) (W odniesieniu do Budynku dokumentem formalnie potwierdzającym tę kwestię jest zaświadczenie nr (…) wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (…) w dniu 14 grudnia 2020 r. (sygn. (…)) o braku sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania Budynku (w odpowiedzi na złożony przez Sprzedającego wniosek o zakończeniu budowy Budynku), zaś w odniesieniu do drogi pożarowej do Budynku – zaświadczenie nr (…) wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…) w dniu 5 stycznia 2021 r. (sygn. (…)). Zainteresowani zwracają uwagę, że zgodnie z art. 31zy1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t. j. Dz. U. 2021 poz. 2095 ze zm.) w okresie stanu zagrożenia epidemicznego (trwającego obecnie) lub stanu epidemii (stan epidemii został odwołany w dniu 16 maja 2022 r. na podstawie rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 12 maja 2022 r. - Dz. U. 2022 poz. 1027) ogłoszonego z powodu COVID-19 co do zasady nie stosuje się przepisów dot. uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a wnioski złożone przed dniem wejścia w życie ww. ustawy, jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 Prawa budowlanego. Innymi słowy, o ile w standardowych okolicznościach (tj. w okresie przed występującym stanem zagrożenia epidemicznego lub stanem epidemii ogłoszonym z powodu COVID-19) przed przystąpieniem do użytkowania budynku zostałaby uzyskana decyzja o pozwoleniu na jego użytkowanie, to w obecnej sytuacji możliwe jest - zgodnie z przywołanymi regulacjami - dopuszczenie budynku do użytkowania wyłącznie na podstawie art. 54 Prawa budowlanego, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy), a większość powierzchni znajdujących się w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego (przedmiotem wynajmu są również miejsca parkingowe). W konsekwencji, w ramach Transakcji Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni zlokalizowanych w Budynku (względnie, w zakresie, w jakim okresu najmu na podstawie danej umowy najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji, prawa i obowiązki z takich umów najmu zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji).

### Kupujący zamierza rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynku, która będzie działalnością opodatkowaną VAT.

### 2) Mechanizm kalkulacji ceny za Nieruchomość oraz Umowa Gwarancyjna

### Zainteresowani planują zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości w 2023 r. (dalej: „Umowa”). Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Zainteresowanymi, cena sprzedaży nieruchomości zostanie skalkulowana w oparciu o założenie, że powierzchnia w Budynku będzie generowała wpływy z tytułu czynszu najmu w wysokości oczekiwanej przez Kupującego (będzie to odzwierciedlone w kalkulacji ceny). Powyższe uzasadnione jest tym, że wartość Nieruchomości, będącą podstawą ustalenia ceny, określa się w oparciu o dochody generowane przez Nieruchomość, natomiast dochody te określane są w oparciu o nominalne kwoty czynszu oraz powierzchnię wynajmowaną. Odzwierciedla to specyfikę rynku nieruchomości w Polsce - Kupujący oczekuje, że Nieruchomość będzie w całości wynajęta i będzie generowała odpowiedni poziom dochodów zapewniający oczekiwaną przez Kupującego stopę zwrotu.

### Ponieważ na dzień planowanego zawarcia Umowy część powierzchni w Budynku może być niewynajęta (lub wynajęta, ale jeszcze nieprzekazana najemcom), na warunkach oczekiwanych przez Kupującego i odzwierciedlonych w kalkulacji ceny, w celu zabezpieczenia interesów Kupującego, Zainteresowani planują - równocześnie z zawarciem Umowy - zawarcie umowy gwarancji czynszowej (dalej: „Umowa Gwarancyjna”). Umowa Gwarancyjna ma na celu zapewnienie Kupującemu zakładanego poziomu przychodów/wpływów z tytułu wynajmu powierzchni w Budynku, jakie powstałyby, gdyby całość powierzchni w Budynku została wynajęta na założonych z góry warunkach (uwzględnionych w kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji ustalonej w sposób wskazany powyżej).

### Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm. dalej: „Kodeks Cywilny” ), zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

### Świadczenia z tytułu Umowy Gwarancyjnej będą miały charakter wyrównania Kupującemu poziomu zakładanych przychodów z tytułu umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku z uwagi na fakt, że część powierzchni w Budynku była niewynajęta lub nie generowałaby dochodów oczekiwanych przez Kupującego.

### 3\. Powierzchnie, których dotyczy Umowa Gwarancyjna

### Umowa Gwarancyjna zasadniczo dotyczy powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji lub po dniu Transakcji nie będą wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (lub były/będą wynajęte, jednak nie będą spełnione pewne przewidziane w Umowie Gwarancyjnej warunki) (dalej: „Niezajęte Powierzchnie”). Umowa Gwarancyjna będzie ograniczona czasowo, do momentu upływu zdefiniowanego w Umowie Gwarancyjnej okresu gwarancyjnego (dalej: „Okres Gwarancyjny”). Zgodnie z Umową Gwarancyjną, przez Niezajęte Powierzchnie rozumie się, zasadniczo (Umowa Gwarancyjna zawiera szczegółową, techniczną definicję Niezajętych Powierzchni):

### ‒ wszelkie powierzchnie biurowe, handlowo-usługowe i magazynowe, a także miejsca parkingowe w ramach Nieruchomości dla których na dzień zawarcia Umowy, przynajmniej jeden z poniższych warunków nie jest spełniony:

### ‒ w stosunku do takiej powierzchni została zawarta „Umowa Najmu” (tj. umowa zawarta przed dokonaniem Transakcji, w którą Kupujący wstąpił w związku z nabyciem Nieruchomości lub która została przeniesiona na Kupującego na podstawie Umowy z wyłączeniem Tymczasowych Umów Najmu Miejsc Parkingowych (zdefiniowanych poniżej)), „Nowa Umowa Najmu” (tj. odpowiednia umowa najmu zawarta - przy wsparciu Sprzedającego - po dokonaniu Transakcji, ale przed upływem Okresu Gwarancyjnego) lub „Umowa Najmu Kupującego” (tj. odpowiednia umowa najmu zawarta przez Kupującego bez udziału Sprzedającego), w tym aneksy do istniejących Umów Najmu, Nowych Umów Najmu lub Umów Najmu Kupującego przedłużające okres najmu lub powiększające powierzchnię wynajmowaną oraz umowy najmu zawarte po wygaśnięciu którejkolwiek z Umów Najmu, zawarte zgodnie z Procedurą Wynajmu (zdefiniowane poniżej) oraz innymi warunkami określonymi w Umowie, po upływie Okresu Wyłączności (zdefiniowany poniżej), ale przed upływem Okresu Gwarancyjnego;

### ‒ „Najemca” (tj. najemca w ramach Umowy Najmu) lub „Przyszły Najemca” (tj. najemca w ramach Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego) podpisał protokół zdawczo-odbiorczy, zgodnie z którym Najemca lub Przyszły Najemca potwierdza, że przejmuje całość najmowanej powierzchni i miejsc parkingowych (jeśli przypisane);

### ‒ Najemca lub Przyszły Najemca przekazał odpowiednie zabezpieczenie umowy najmu (takie jak kaucja lub gwarancja bankowa, ale z wyłączeniem oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

### ‒ Najemca lub Przyszły Najemca dokonał przynajmniej jednej płatności (pierwszej płatności czynszu i opłaty serwisowej, albo tylko pierwszej opłaty serwisowej, w przypadku jeżeli w ramach danej umowy przysługują najemcy okresy bezczynszowe) w ramach Umowy Najmu, Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego.

### W momencie gdy wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione w odniesieniu do danej Niezajętej Powierzchni, taka powierzchnia przestanie być kwalifikowana jako Niezajęta Powierzchnia (od dnia wypełnienia ostatniego z warunków) w rozumieniu Umowy Gwarancyjnej i - z zastrzeżeniem pewnych wyjątków zawartych w Umowie Gwarancyjnej - nie stanie się ponownie Niezajętą Powierzchnią.

### Dla przedstawienia pełnego obrazu Zainteresowani wskazują, że w odniesieniu do Nieruchomości istnieją również tymczasowe umowy najmu miejsc parkingowych (dalej: „Tymczasowe Umowy Najmu Miejsc Parkingowych”) (i takie umowy mogą być również w mocy na moment zawarcia Umowy). Powierzchnie (miejsca parkingowe) objęte tymi tymczasowymi umowami będą zasadniczo traktowane tak jak Niezajęte Powierzchnie, niemniej czynsz otrzymywany z tytułu tych umów będzie pomniejszał należność z tytułu odpowiednich Płatności Gwarancyjnych (zdefiniowane poniżej).

### 4\. Działania związane z wynajęciem powierzchni w Budynku

### Jak wskazano powyżej, definicja Niezajętych Powierzchni odwołuje się również do kategorii tzw. Nowych Umów Najmu, a więc umów najmu, które będą zawarte z Przyszłymi Najemcami już po dacie Transakcji. W tym zakresie, Zainteresowani wskazują, że w ramach Umowy, w celu wynajęcia jak największego procentu powierzchni w Budynku, uzgodniona zostanie procedura wynajmu, według której Sprzedający w okresie 60 (sześćdziesięciu) pierwszych miesięcy od zawarcia Umowy na zasadzie wyłączności („Okres Wyłączności”) będzie uprawniony do (między innymi) poszukiwania Nowych Najemców i podejmowania czynności zmierzających do zawarcia Nowych Umów Najmu (dalej: „Procedura Wynajmu”) i żadne czynności nie będą podejmowane w tym okresie przez Kupującego bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego. Sprzedający będzie uprawniony do podejmowania takich czynności w trakcie trwania Okresu Gwarancyjnego określonego w Umowie Gwarancyjnej i na warunkach przyjętych w ramach Procedury Wynajmu określonej w Umowie.

### Jeśli Kupujący zawrze Umowę Najmu Kupującego wbrew postanowieniom Umowy, wówczas, między innymi, powierzchnia objęta taką Umową Najmu Kupującego nie będzie stanowiła Niezajętej Powierzchni, a Sprzedający będzie zwolniony, z dniem zawarcia takiej Umowy Najmu Kupującego, z wszelkich zobowiązań do uiszczenia płatności na rzecz Kupującego w stosunku do takiej powierzchni wynikających z Umowy Gwarancyjnej (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w Umowie). Po upływie Okresu Wyłączności Kupujący – obok Sprzedającego – może samodzielne poszukiwać przyszłych najemców i zawierać z nimi Umowy Najmu Kupującego.

### 5\. Płatności gwarancyjne dokonywane na podstawie Umowy Gwarancyjnej

### Na podstawie Umowy Gwarancyjnej, Sprzedający będzie zobowiązany do uiszczania okresowych opłat (dalej: „Płatności Gwarancyjne”) na rzecz Kupującego w Okresie Gwarancyjnym, na warunkach wskazanych w Umowie Gwarancyjnej, z następujących tytułów:

### ‒ \[„Płatności Gwarancyjne za Niezajęte Powierzchnie”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Kupującego płatności odnoszących się do Niezajętych Powierzchni, których wartość będzie rekompensowała Kupującemu brak wpływów z tytułu czynszu najmu. Płatności te będą kalkulowane zgodnie z formułą ujętą w Umowie Gwarancyjnej oraz załączniku do niej.

### ‒ \[„Płatności Gwarancyjne za Opłaty Eksploatacyjne”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania płatności dotyczących Niezajętych Powierzchni (w kalkulacji nie będą uwzględnianie miejsca parkingowe), których kwota będzie stanowiła równowartość potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, odnoszących się do danej Niezajętej Powierzchni w celu pokrycia proporcjonalnego udziału w wydatkach eksploatacyjnych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości/Budynku.

### Dla wyjaśnienia, opłaty eksploatacyjne są opłatami płaconymi przez najemców na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą (np. utrzymanie czystości, ochrona, itp.) Nieruchomości (w tym Budynku), proporcjonalnie do najmowanych przez nich powierzchni („Opłaty Eksploatacyjne”). Opłaty Eksploatacyjne są płacone razem z czynszem w oparciu o założony (przewidywany) poziom kosztów, a następnie rozliczane pomiędzy wynajmującym a najemcami po zakończeniu roku, w oparciu o rzeczywiste koszty proporcjonalnie do wynajętych powierzchni.

### Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu braku wpływów i konieczności samodzielnego pokrycia odpowiedniej części kosztów Opłat Eksploatacyjnych przypadających na Niezajętą Powierzchnię (w przeciwieństwie do możliwości obciążenia tymi kosztami najemcy, gdyby powierzchnia była wynajęta), zgodnie z formułą kalkulacyjną ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej.

### ‒ \[„Płatność za Zachęty dla Najemców”\] Jeżeli umowy najmu zawarte już po dacie Transakcji (Nowe Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego) będą przewidywały zachęty dla najemców, w tym okresy bezczynszowe lub rabaty (włączając dofinansowania wynajmującego do prac aranżacyjnych Przyszłych Najemców, ale z wyłączeniem zobowiązania wynajmującego do wykonania tych prac aranżacyjnych), przy spełnieniu warunków określonych w Umowie Gwarancyjnej, Sprzedający będzie zobowiązany do świadczenia pieniężnego na rzecz Kupującego, którego celem będzie zrekompensowanie Kupującemu wysokości ww. zachęt dla najemców przewidzianych daną umową najmu.

### Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu niedoboru w zakresie dochodów operacyjnych wynikającego z konieczności udzielenia określonych zachęt dla najemców w celu wynajęcia Niezajętych Powierzchni.

### ‒ \[„Płatność za Wynagrodzenie Agentów”\] W stosunku do Niezajętych Powierzchni, które przestaną być kwalifikowane jako Niezajęte Powierzchnie w wyniku zawarcia Umowy Najmu Kupującego, Sprzedający będzie zobowiązany do dokonania na rzecz Kupującego płatności rekompensującej poniesione przez Kupującego koszty wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości, którego usługi umożliwiły zawarcie Umowy Najmu Kupującego (zwrot nastąpi w ramach limitów kwotowych ustalonych w Umowie Gwarancyjnej).

### Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu braku wpływów wynikających z konieczności pokrycia przez Kupującego wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości w związku z zawieraną Umową Najmu Kupującego w celu wynajęcia Niezajętych Powierzchni.

### ‒ \[„Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych”\] Sprzedający będzie także zobowiązany do dokonywania Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych Powierzchni za poprzedni rok kalendarzowy. Dla wyjaśnienia, jak wskazano powyżej, Sprzedający będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Kupującego z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne, których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet Opłat Eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców).

### Należy w tym zakresie wyjaśnić, że Opłaty Eksploatacyjne w zakresie powierzchni najętych są ponoszone przez najemców w taki sposób, że w trakcie roku najemcy uiszczają miesięczne zaliczki na poczet rocznego rozliczenia, a następnie, po zakończeniu roku kalendarzowego i podsumowaniu wszystkich kosztów eksploatacyjnych poniesionych na Nieruchomość (w tym Budynek), dochodzi do rozliczenia rocznego kwoty zaliczek i kwoty faktycznie poniesionych kosztów. W tym zakresie, jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Sprzedający zapłaci Kupującemu taką dodatkową różnicę. Jednakże, jeśli okaże się, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę.

### Ponadto, w ramach Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych, Sprzedający będzie zobowiązany do płatności na rzecz Kupującego kwot, które byłyby należne od (i) określonych w Umowie Gwarancyjnej Najemców lub (ii) jakichkolwiek Przyszłych Najemców (na podstawie stosunku powierzchni wynajętej takim najemcom do całkowitej powierzchni najmu Budynku), ale nie będą należne od takich najemców w wyniku postanowień umownych w umowach zawartych z tymi najemcami, które (i) ograniczają możliwość podwyższenia Opłat Eksploatacyjnych pobieranych od tych najemców lub (ii) zawierają wyłączenia dotyczące katalogu kosztów mogących wchodzić w zakres Opłat Eksploatacyjnych. To zobowiązanie Sprzedającego ma zastosowanie wyłącznie w stosunku do Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za rok 2022 i 2023.

### ‒ \[Płatności związane z powierzchniami objętymi umowami najmu które zostały rozwiązane lub wygasły w Okresie Gwarancyjnym\] Dla kompletności opisu Zainteresowani wskazują, że jeśli w stosunku do powierzchni (względnie miejsc parkingowych), które przestały być kwalifikowane jako Niezajęte Powierzchnie w wyniku zawarcia Nowej Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego, umowy te wygasną lub zostaną wypowiedziane lub rozwiązane przed końcem Okresu Gwarancyjnego, to powierzchnie (względnie miejsca parkingowe) te na powrót staną się Niezajętymi Powierzchniami (przy czym, w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia lub rozwiązania ww. umów, przedmiotowe powierzchnie na powrót staną się Niezajętymi Powierzchniami dopiero po upływie okresu, na jaki dana umowa została pierwotnie zawarta - z pewnymi wyjątkami opisanymi w Umowie Gwarancyjnej, a Sprzedawca będzie zobowiązany do zapłaty w stosunku do takich powierzchni świadczeń opisanych powyżej (w odpowiednim zakresie).

### W przypadku wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę zdefiniowanej poniżej Umowy C powierzchnia, którą obejmuje ta umowa stanie się Niezajętą Powierzchnią od dnia następującego po dniu jej wypowiedzenia, ale przez okres nie dłuższy niż do daty określonej w Umowie Gwarancyjnej.

### ‒ Podobnie w sytuacji gdy Sprzedający działając w imieniu Kupującego jako wynajmującego (w ramach procedury uzgodnionej między stronami w Umowie) podejmie decyzje o wcześniejszym rozwiązaniu Umów Najmu w stosunku do określonych miejsc parkingowych - takie powierzchnie na powrót staną się Niezajętymi Powierzchniami od razu po ich rozwiązaniu.

### ‒ \[Umowa najmu z C.\] Zainteresowani zwracają również uwagę na specyficzną sytuację jednego z najemców, która może mieć wpływ na wysokość płatności dokonywanych w ramach Umowy Gwarancyjnej. Istniejąca umowa z jednym z najemców (C. sp. z o.o.; dalej: „Umowa C”) przewiduje, że najemca ten może, na warunkach w niej określonych, zrezygnować z najmu przed terminem upływu umowy. Jeżeli C. sp. z o.o. skorzysta z tej opcji, to będzie zobowiązana do uiszczenia na rzecz wynajmującego opłaty (tzw. break fee; dalej: „Opłata C”) - w przypadku gdy najemca skorzysta z tej opcji po Transakcji, to wynajmującym uprawnionym do otrzymania Opłaty C. będzie Kupujący (jako podmiot, który wstąpił w prawa i obowiązki Umowy C). Zainteresowani zgodnie postanowili, że jeżeli nastąpi wypowiedzenie Umowy C przez najemcę i najemca ten zapłaci Opłatę C. na rzecz Kupującego, to od momentu wypowiedzenia Umowy C. Sprzedający nie będzie zobowiązany do uiszczania na rzecz Kupującego opłat w ramach Umowy Gwarancyjnej do wysokości Opłaty C. W momencie gdy płatności w ramach Umowy Gwarancyjnej należne po wypowiedzeniu Umowy C (ale przed upływem Okresu Gwarancji) przekroczą Opłatę C, Sprzedający ponownie będzie zobowiązany do uiszczania płatności na rzecz Kupującego zgodnie z Umową Gwarancyjną. Natomiast, w sytuacji gdy płatności należne Kupującemu od Sprzedającego w okresie od momentu zakończenia trwania Umowy C do upływu Okresu Gwarancyjnego łącznie będą niższe niż Opłata C, to Zainteresowani dokonają korekty rozliczeń w ramach Umowy Gwarancyjnej o wysokość tej różnicy (zmniejszającą zobowiązania Sprzedającego w ramach Umowy Gwarancyjnej).

### Zainteresowani podkreślają, że opisane w powyższym akapicie rozliczenie wejdzie w życie pod warunkiem, że najemca skorzysta z możliwości wypowiedzenia Umowy C, co może nie nastąpić - wówczas Sprzedający będzie zobowiązany do uiszczania płatności na rzecz Kupującego na podstawie Umowy Gwarancyjnej bez pomniejszenia o Opłatę C.

### ‒ \[Budżet\] Zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych, w zakresie ponownego wynajęcia lub przedłużeń okresu najmu dotyczącego: (i) powierzchni objętych Umowami Najmu w chwili zawarcia Umowy oraz (ii) powierzchni objętych Nowymi Umowami Najmu oraz Umowami Najmu Kupującego, w trakcie trwania Okresu Gwarancyjnego, Kupującemu będzie przysługiwał budżet na finansowanie zachęt dla Najemców i Przyszłych Najemców udzielony przez Sprzedającego do wysokości określonej w Umowie (dalej: „Budżet”). Kwoty Budżetu będą wypłacane w ramach Płatność za Zachęty dla Najemców oraz Płatność za Wynagrodzenie Agentów. W sytuacji gdy na moment zakończenia Okresu Gwarancyjnego, lub w jakimkolwiek innym terminie określonym przez Kupującego i Sprzedającego, jakakolwiek część Budżetu pozostanie niewykorzystana, Sprzedający wypłaci Kupującemu niewykorzystaną część Budżetu.

### Należy zaznaczyć, że zgodnie z Umową Gwarancyjną, z tytułu dokonywania omawianych płatności, Sprzedający nie będzie stawał się najemcą Niezajętych Powierzchni i nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni.

### 6\. Istota świadczeń należnych Kupującemu na podstawie Umowy Gwarancyjnej

### Jak wynika z powyższego, Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynku nie będą w pełni wynajęte lub lokale nie będą wydane najemcom lub najemcy nie dostarczą odpowiednich zabezpieczeń lub najemcy nie dokonają zapłaty pierwszych należności (ww. świadczenia pokrywają te rodzaje przychodów/płatności, jakie Kupujący otrzymywałby, jeśli powierzchnie w Budynku byłyby w pełni wynajęte a czynsz/Opłaty Eksploatacyjne byłyby uzyskiwane przez Kupującego w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji) lub Kupujący będzie musiał ponieść określone dodatkowe wydatki związane z Nowymi Umowami Najmu lub Umowami Najmu Kupującego (takie jak zachęty dla najemców lub wynagrodzenie agentów).

### Innymi słowy, zgodnie z intencją Zainteresowanych, Sprzedający, dokonując powyższych płatności na rzecz Kupującego, ma zapewnić, że przedmiot Transakcji będzie przynosił takie wpływy/generował takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za przedmiot Transakcji, w granicach określonych w Umowie Gwarancyjnej.

### Sprzedający nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego świadczenia wzajemnego, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową Gwarancyjną. Ponadto zasadniczo Sprzedający nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności w imieniu najemców zalegających z płatnościami na rzecz Kupującego wynikającymi z umów najmu.

### 7\. Informacja dodatkowe

### Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT (i będą na moment dokonania Transakcji oraz będą po dokonaniu Transakcji).

### Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.).

### Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

### Kupujący nie będzie świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Budynku (ani jego części) na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT.

### Końcowo, Zainteresowani wskazują, że występowali również z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT Transakcji, a interpretacje w tym zakresie zostały już wydane (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.791.2022.2.SR oraz 0111-KDIB2-3.4014.476.2022.2.JS).

### Pytania

1\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, w tym płatności dokonywane w ramach Budżetu oraz potencjalny zwrot części Opłaty C lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, w szczególności z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego lub Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Kupującego lub Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu?

2\. Czy na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego Kupujący nie będzie zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych?

3\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 i 2, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Kupującego dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne, w zakresie w jakim ponoszenie Płatności Gwarancyjnych będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:
-------------------------

1\. Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, w tym płatności dokonywane w ramach Budżetu oraz potencjalny zwrot części Opłaty C lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, w szczególności z uwagi na to, iż Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego lub Sprzedającego, a w rezultacie po stronie Kupującego lub Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2\. Kupujący nie będzie zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3\. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 i 2, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Kupującego dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne, w zakresie w jakim ponoszenie Płatności Gwarancyjnych będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie
------------

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:
--------------------------------------------------------------

1.1. Wstęp
----------

Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, iż w interesie Kupującego leży ustalenie, czy przedmiotowe płatności stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawieniem faktury VAT na rzecz Sprzedającego oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego/korekty podatku naliczonego.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jednocześnie, w przypadku uznania konieczności naliczania podatku VAT należnego przez Kupującego, istotnym zagadnieniem staje się możliwość odliczenia tego podatku przez Sprzedającego. W tym kontekście, sformułowane we wniosku pytania dotyczą bezpośrednio konsekwencji podatkowych powstających dla Kupującego i Sprzedającego i w interesie prawnym obu stron Umowy Gwarancyjnej leży ustalenie prawidłowej metody rozliczenia Płatności Gwarancyjnych na gruncie VAT.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1.2. Charakter prawny Płatności Gwarancyjnych
---------------------------------------------

Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta pomiędzy Zainteresowanymi na zasadzie swobody umów i będzie miała charakter umowy nienazwanej. W omawianym zdarzeniu przyszłym, w ramach Transakcji, strony Transakcji przyjęły założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi powierzchnia w Budynku zostanie całkowicie wynajęta. Dodatkowo strony Transakcji uzgodniły również, że (na zasadach szczegółowo ustalonych pomiędzy stronami) Sprzedający, w Okresie Wyłączności, będzie wyłącznie uprawniony do komercjalizacji powierzchni w Budynku. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego, cena sprzedaży przedmiotu Transakcji została skalkulowana w oparciu o założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi powierzchnia w Budynku jest wynajęta.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Można więc uznać, że pełne wynajęcie Budynku stanowi element, którego spodziewa się Kupujący nabywając przedmiot Transakcji. Na wypadek jego niespełnienia - czyli niepełnego wynajęcia powierzchni w Budynku lub wystąpienia innych okoliczności obniżających rentowność Nieruchomości (np. przyznanie najemcom zachęt w postaci okresów bezczynszowych), Sprzedający zobowiązuje się do dokonywania na rzecz Kupującego Płatności Gwarancyjnych.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Powyższe prowadzi do wniosku, że z cywilnoprawnego punktu widzenia Płatności Gwarancyjne stanowić będą przedmiot świadczenia Sprzedającego na rzecz Kupującego, do którego zobowiąże się on na wypadek niepełnego lub niespełniającego wymogów Kupującego wynajęcia powierzchni w Budynku w dniu sprzedaży i później w okresie określonym w Umowie Gwarancyjnej lub też na wypadek ziszczenia się określonych w Umowie Gwarancyjnej okoliczności powodujących brak możliwości uzyskania przez Kupującego dochodów na założonym poziomie.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Z punktu widzenia Kupującego, gwarancja ma na celu zapewnienie, że jeżeli powierzchnia w Budynku określona w Umowie Gwarancyjnej nie będzie wynajęta (lub wystąpią inne okoliczności opisane w Umowie Gwarancyjnej), a w konsekwencji efektywny poziom przychodów z najmu będzie niższy niż założony przez Kupującego i Sprzedającego podczas kalkulowania ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji (bądź z tego względu, że Budynek nie będzie generował zakładanych wpływów, bądź z tego względu, że po Transakcji Kupujący będzie ponosił koszty związane z najemcami, do których będzie zobowiązany na podstawie umów najmu bądź z innych powodów przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej), Kupujący otrzyma od Sprzedającego zapłatę w wysokości ekwiwalentnej do oczekiwanych dochodów z najmu. Jednocześnie, w pewnych warunkach może nastąpić konieczność płatności przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, np.: w przypadku gdy suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie będzie wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, lub w sytuacji gdy Opłata C otrzymana przez Kupującego będzie wyższa, niż wysokość płatności należnych od Sprzedającego w ramach Umowy Gwarancyjnej.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Do charakteru podobnej umowy odnosił się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 9 listopada 2006 r. (sygn. akt IV CSK 208/06) stwierdził, że umowa gwarancji nie została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a jej treść może być ukształtowana przez strony zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego. Strony mogą zatem ustanowić gwarancję mającą na celu zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego w określonych w umowie warunkach. W powoływanym wyroku, Sąd Najwyższy stwierdził, że w prawie polskim dopuszczalne jest udzielanie także gwarancji innych niż tworzących tylko stan zabezpieczenia, pod warunkiem określenia prawnie dopuszczalnych granic ryzyka, jakie mógłby przejąć na siebie gwarant.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1.3. Brak przesłanek do uznania, że Płatności Gwarancyjne stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: (1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; (2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; (3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W ocenie Zainteresowanych, nie ma wątpliwości, że wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji Umowy Gwarancyjnej nie wystąpi pomiędzy nimi żaden obrót towarami. Ponadto, wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi zwrotu części ceny sprzedaży Nieruchomości, gdyż w omawianym przypadku charakter Płatności Gwarancyjnych - który odnosi się do wyrównania zakładanego poziomu dochodowości działalności polegającej na najmie Nieruchomości - nie daje podstaw do przyjęcia, że świadczenia te stanowią rabat lub obniżkę ceny w stosunku do nabytej przez Kupującego Nieruchomości. Nie są one bowiem związane ze zmianą ceny na skutek pomyłki w obliczeniu ceny przy sprzedaży Nieruchomości albo z jej zmianą na skutek zdarzeń, które miały miejsce po transakcji sprzedaży. W przedmiotowej sytuacji, Płatności Gwarancyjne stanowią wyrównanie zyskowności Kupującego zakładanej przez niego przy zakupie Nieruchomości. Ekonomicznie sytuację tą można porównać do instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje określone przychody/osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego. Nie można też utożsamiać Płatności Gwarancyjnych z premią pieniężną, którą rozlicza się jako korektę ceny, gdyż premia jest związana ze zrealizowaniem określonych wskaźników (wielkość obrotu, szybkość płatności itp.) w relacji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą. Tu natomiast Płatności Gwarancyjne zależą od relacji pomiędzy Kupującym a podmiotami trzecimi (najemcami). Tym samym, wypłata Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie wpływa na kwotę podatku naliczonego u Kupującego.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zdaniem Zainteresowanych, wypłata kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi również wynagrodzenia za świadczenie usług. W tym zakresie, w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (tak, np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 stycznia 2015 r. I SA/Kr 1141/14, oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1128/12).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Określona czynność jest zatem traktowana, jako podlegające opodatkowaniu świadczenie usług, gdy:
------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do wymiany wzajemnych świadczeń (np. z jednej strony - czynność, a z drugiej - płatność za czynność),
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ istnieje możliwa do zdefiniowania czynność,
---------------------------------------------

‒ wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do wartości tej czynności,
-----------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.
--------------------------------------------------------------------------------

Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku TSUE z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development oraz w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma. W tym pierwszym wyroku TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT. Natomiast w drugim wyroku podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest więc zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której Rzecznik wskazał, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek \[Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i Berginvest, Rec. s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił.\]” pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Na podstawie ww. przepisów oraz wskazanego orzecznictwa, w ocenie Zainteresowanych, w niniejszej sprawie nie dojdzie do świadczenia usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatnościami Gwarancyjnymi.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Kupującego. Innymi słowy, nie będzie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatnościami Gwarancyjnymi opisanymi w zdarzeniu przyszłym dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT – warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz jego odpłatność. Z kolei ewentualny zwrot części Gwarantowanych Płatności z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, lub zwrot części Opłaty C do których mogłoby dojść tylko w razie powstania nadpłaty po stronie Sprzedającego, będzie miał na celu jedynie dokonanie stosownego rozliczenia rzeczywistej kwoty należnych Gwarantowanych Płatności i również nie będzie wiązał się z uzyskaniem przez Kupującego od Sprzedającego żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Nie sposób również mówić w takim przypadku o jakimkolwiek przysporzeniu po stronie Sprzedającego, który wskutek takiego zwrotu odzyskał jedynie nadpłaconą część gwarantowanych płatności.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Natomiast w opisanym stosunku prawnym wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych będzie stanowiła świadczenie ze strony Sprzedającego, wynikające z wykonania przez niego swojego zobowiązania o charakterze gwarancyjnym. Co więcej, świadczenie Sprzedającego jest zdarzeniem niepewnym - uzależnionym od ziszczenia się przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej zdarzeń, a w konsekwencji, w świetle cytowanej opinii Rzecznika Generalnego nie może stanowić wynagrodzenia za świadczenie usługi.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Z kolei ewentualny (o ile zajdzie taka konieczność) zwrot części Płatności Gwarancyjnych z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych lub zwrot części Opłaty C będzie związany wyłącznie z rozliczeniem pomiędzy Zainteresowanymi nadwyżki wpłaconych przez Sprzedającego kwot, a co za tym idzie, również w tym przypadku nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wskazano powyżej, Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 3531 Kodeksu cywilnego. Wypłata Płatności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego będzie miała charakter kompensacyjny (tzn. zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego), a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności Sprzedający przyjmie na siebie na zasadzie ryzyka.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, kwoty Płatności Gwarancyjnych, które może otrzymać Kupujący od Sprzedającego lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych lub zwrot części Opłaty C przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich otrzymanie nie będzie powodowało dla Kupującego ani Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności nie będzie się łączyło z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Prawidłowość takiego stanowiska została potwierdzona w licznych interpretacjach indywidualnych (porównaj w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP, z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. IPPP3/443-283/14-2/SM, z dnia 24 lipca 2014 r., sygn. IPPP3/443-433/14-2/JK, z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP3/443-431/14-2/IG z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1070/14-2/JL, z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 2 czerwca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.92.2017.1.RR, z dnia 25 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR, z dnia 2 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.16.2018.1.KBR i sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2018.1.IZ, z dnia 1 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.19.2018.1.KOM oraz z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK, z dnia 13 lipca 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.246.2020.2.DP, z dnia 28 maja 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.216.2020.2.DP oraz z dnia 26 września 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.287.2022.1.AK).
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Również w wydanych interpretacjach z dnia 8 lutego 2021 r. oraz 16 lutego 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.3.2021.1.SL oraz 0114-KDIP4-1.4012.31.2021.1.SL potwierdzono, że płatności o charakterze gwarancyjnym wypłacane na rzecz nabywcy nieruchomości nie podlegają opodatkowaniu VAT. W pierwszej z ww. interpretacji wskazano:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

„Ponadto Świadczenia Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty polegających na niepełnym wynajęciu wynajmowanej powierzchni w Budynku lub wystąpieniu innych okoliczności wpływających na rentowność Nieruchomości.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A zatem, otrzymanych Świadczeń Gwarancyjnych nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, ze względu na brak świadczenia wzajemnego między Kupującym a Sprzedającym nie dochodzi do czynności opodatkowanych i otrzymanie Świadczeń Gwarancyjnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…)
---

Wobec tego w związku z otrzymaną płatnością z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury”.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podsumowanie
------------

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego:
-----------------------------------------------------------------------------------------

‒ Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych/zwrot części Opłaty C przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT (na podstawie przepisów ustawy o VAT),
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

‒ otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego od Sprzedającego lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych/zwrot części Opłaty C przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie będą wpływały na wysokość wykazywanego w deklaracjach składanych przez Kupującego zobowiązania podatkowego VAT oraz na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
-----------------------------------------------------------------

Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych i zgodnie z treścią uzasadnienia Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1, otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie będzie należnością ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT), to nie zaistnieje po stronie Kupującego obowiązek udokumentowania otrzymania tych kwot fakturą/fakturami VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych, skoro otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, to Kupujący nie powinien dokumentować otrzymanych Płatności Gwarancyjnych fakturami VAT, ale wystawiając inne dokumenty księgowe (np. noty księgowe).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania Płatności Gwarancyjnych (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur VAT) została również potwierdzona przez Ministra Finansów oraz Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego (porównaj w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 25 maja 2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR, z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK oraz z dnia 26 września 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.287.2022.1.AK).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3
-----------------------------------------------------------------

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Sprzedającemu powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, który ewentualnie powinien zostać wykazany w związku z rozliczeniem Płatności Gwarancyjnych w zakresie, w jakim taki podatek naliczony będzie związany z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Sprzedającego.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stosownie, bowiem, do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem zgodnie z zasadą neutralności VAT podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zakładając, że rozliczenia z tytułu Płatności Gwarancyjnych zostałyby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Sprzedającemu przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT wystawianych przez Kupującego dokumentujących Płatności Gwarancyjne, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Kupującego.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest **prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 cyt. ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Co istotne, nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

‒ w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

‒ świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Ponadto, oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r. sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

„Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek.

W wyroku z 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).

Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (wyrok z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.

W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, w tym płatności dokonywane w ramach Budżetu oraz potencjalny zwrot części Opłaty C lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, a w rezultacie po stronie Kupującego lub Sprzedającego nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu.

W zaistniałej sytuacji w związku z zapłatą ww. kwot - Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, w tym płatności dokonywane w ramach Budżetu oraz potencjalny zwrot części Opłaty C lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego - nie dochodzi do dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto, w analizowanej sprawie wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne, w tym płatności dokonywane w ramach Budżetu, nie są wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający zobowiązany będzie do wypłacenia Płatności Gwarancyjnych. Jednocześnie Sprzedający nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego świadczenia wzajemnego, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową Gwarancyjną. Ponadto zasadniczo Sprzedający nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności w imieniu najemców zalegających z płatnościami na rzecz Kupującego wynikającymi z umów najmu. Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynku nie będą w pełni wynajęte lub lokale nie będą wydane najemcom lub najemcy nie dostarczą odpowiednich zabezpieczeń lub najemcy nie dokonają zapłaty pierwszych należności (ww. świadczenia pokrywają te rodzaje przychodów/płatności, jakie Kupujący otrzymywałby, jeśli powierzchnie w Budynku byłyby w pełni wynajęte a czynsz/Opłaty Eksploatacyjne byłyby uzyskiwane przez Kupującego w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji) lub Kupujący będzie musiał ponieść określone dodatkowe wydatki związane z Nowymi Umowami Najmu lub Umowami Najmu Kupującego (takie jak zachęty dla najemców lub wynagrodzenie agentów).

W konsekwencji, kwot Płatności Gwarancyjnych, w tym płatności dokonywanych w ramach Budżetu, wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Otrzymane przez Kupującego Płatności Gwarancyjne, w tym płatności dokonywane w ramach Budżetu, nie będą stanowiły wynagrodzenia za świadczenie jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W przedmiotowej sytuacji, nie dojdzie również do świadczenia jakichkolwiek czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu potencjalnego zwrotu części Opłaty C lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, istniejąca umowa z jednym z najemców (Umowa C) przewiduje, że najemca ten może, na warunkach w niej określonych, zrezygnować z najmu przed terminem upływu umowy. Jeżeli najemca skorzysta z tej opcji, to będzie zobowiązany do uiszczenia na rzecz wynajmującego opłaty (Opłaty C) - w przypadku gdy najemca skorzysta z tej opcji po Transakcji, to wynajmującym uprawnionym do otrzymania Opłaty C będzie Kupujący (jako podmiot, który wstąpił w prawa i obowiązki Umowy C). Zainteresowani zgodnie postanowili, że jeżeli nastąpi wypowiedzenie Umowy C przez najemcę i najemca ten zapłaci Opłatę C na rzecz Kupującego, to od momentu wypowiedzenia Umowy C Sprzedający nie będzie zobowiązany do uiszczania na rzecz Kupującego opłat w ramach Umowy Gwarancyjnej do wysokości Opłaty C. W sytuacji gdy płatności należne Kupującemu od Sprzedającego w okresie od momentu zakończenia trwania Umowy C do upływu Okresu Gwarancyjnego łącznie będą niższe niż Opłata C, to Zainteresowani dokonają korekty rozliczeń w ramach Umowy Gwarancyjnej o wysokość tej różnicy (zmniejszającą zobowiązania Sprzedającego w ramach Umowy Gwarancyjnej).

Z powyższych ustaleń zatem wynika, że potencjalny zwrot części Opłaty C przez Kupującego na rzecz Sprzedającego ma na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Sprzedającym a najemcą, wynikających z wejścia Kupującego w istniejący stosunek najmu powierzchni znajdujących się w sprzedawanej nieruchomości. Kupujący na rzecz Sprzedającego nie wykonuje żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie stanowiące zapłatę za wykonaną usługę podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ponadto wskazali Państwo, że Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych Powierzchni za poprzedni rok kalendarzowy. Sprzedający będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Kupującego z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne, których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet Opłat Eksploatacyjnych odnoszących się do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców). Jeśli się okaże, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę. Zatem, we wskazanej sytuacji dojdzie do rzeczywistego rozliczenia Opłaty Eksploatacyjnej.

Nie sposób uznać dokonanego przez Kupującego zwrotu różnicy Opłaty Eksploatacyjnej za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Kupujący zwraca Sprzedającemu jedynie nienależną kwotę z tytułu tej Opłaty, Sprzedający nie wykonuje żadnego dodatkowego świadczenia w zamian za otrzymany od Kupującego zwrot części Płatności Gwarancyjnej.

W konsekwencji, kwot potencjalnego zwrotu części Opłaty C lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Otrzymany przez Sprzedającego potencjalny zwrot części Opłaty C lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, nie będzie stanowił wynagrodzenia za świadczenie jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Tym samym, Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, w tym płatności dokonywane w ramach Budżetu oraz potencjalny zwrot części Opłaty C lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnych, w tym płatności dokonywanych w ramach Budżetu, przez Kupującego od Sprzedającego oraz otrzymanie potencjalnego zwrotu części Opłaty C lub zwrotu części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Sprzedającego od Kupującego nie będzie wpływało na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami otrzymania przez Kupującego Płatności Gwarancyjnych.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Art. 2 pkt 22 ww. ustawy wskazuje, że:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W przedmiotowej sprawie – jak wyżej wskazano – otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Płatności Gwarancyjne nie dojdzie do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ww. ustawy. Wobec tego w związku z otrzymanymi Płatnościami Gwarancyjnymi Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

Podsumowując, Kupujący nie jest zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest **prawidłowe.**

Jednocześnie należy wskazać, że w związku z uznaniem stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 za prawidłowe, rozpoznanie wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 3 stało się bezzasadne, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 3 w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis sprawy, z którego wynika, że z tytułu Płatności Gwarancyjnych Sprzedający nie będzie otrzymywał żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie będzie przysługiwało mu prawo do użytkowania powierzchni Budynku objętych Umową Gwarancyjną.

Zatem interpretacja traci swoją aktualność w przypadku stwierdzenia np. w toku postępowania podatkowego zdarzenia przyszłego odmiennego od opisu przedstawionego we wniosku.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).