Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/4512-576/15/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-08-28
Teza: Czy zastosowano prawidłowe stawki podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa; grunty; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2015 r. (data wpływu 1 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku dla sprzedaży lokalu mieszkalno-usługowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku dla sprzedaży lokalu mieszkalno-usługowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2004 roku rozpoczęto budowę nieruchomości scharakteryzowanej jako budynek mieszkalno-usługowy w zabudowie zwartej. Powierzchnia użytkowa części usługowej wynosi 185,89 m2, natomiast części mieszkalnej - 205,90 m2..W 2005 roku nastąpił odbiór częściowy lokalu (części mieszkalnej). Zakończenie budowy nastąpiło w 2013 r. Z zaświadczenia wydanego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wynika, że budynek zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych został sklasyfikowany jako budynek mieszkalny. Część mieszkalna została przeznaczona na wynajem na cele mieszkalne-długoterminowe, gdzie pierwszego wynajmu dokonano 2005 roku, w przeciągu następnym czterech lat zostały wynajęte pozostałe mieszkania, które były przedmiotem najmu, aż do dnia sprzedaży. Część usługowa była przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika (właściciela nieruchomości) przez cały okres posiadania nieruchomości. W pierwszej kolejności część ta była przeznaczona na kwiaciarnię, następnie w 2013 r. została przekwalifikowana na usługi gastronomiczne (nastąpiło rozszerzenie świadczonych przez podatnika usług). Wnioskodawca nadmienił, iż nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. W czasie budowy nieruchomości (2004-2013) (powołując się na klasyfikację PKOB 112), mając na uwadze art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie dokonywano odliczeń podatku VAT od wydatków poniesionych w celu wybudowania niniejszej nieruchomości. W dniu 1 kwietnia 2015 roku dokonano sprzedaży całości nieruchomości, gdzie część usługowa została opodatkowana przy zastosowaniu stawki 23%, natomiast w odniesieniu do części mieszkalnej skorzystano ze zwolnienia od podatku. Wnioskodawca oświadczył, że nie ponoszono wydatków na ulepszenie nieruchomości. Jedynymi wydatkami, które mogłyby zostać zaliczone do kategorii wydatków modernizacyjnych są wydatki poniesione w celu dostosowania lokalu z kwiaciarni na restaurację – jednakże dotyczyły one wyłącznie części usługowej i stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej nieruchomości. Przychody z najmu rozliczane były na zasadach ogólnych, jako przychód w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W marcu 2015 roku nastąpiło ujawnienie środka trwałego i nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca dodał, że nieruchomość została wybudowana systemem gospodarczym.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy zastosowano prawidłowe stawki podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W odniesieniu do podatku VAT Wnioskodawca uważa, że zastosowano prawidłowe stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynków i budowli podlega zwolnieniu w sytuacji, gdy nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jednocześnie art. 43 ust. 1 pkt 10a tejże ustawy wskazuje, że zwolnieniu podlega także dostawa budynków, jeżeli w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Analizując powyższe Wnioskodawca uznał, że sprzedaż części mieszkalnej korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż dostawa ta nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ cała część mieszkalna podlegała wynajmowi oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie sprzedaż tej części korzysta także ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje w sytuacji, gdy obiekt jest wykorzystywany na cele działalności opodatkowanej. Wynajem pomieszczeń na cele mieszkalne jest działalnością zwolnioną, w związku z powyższym nie przysługiwało w tej części prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W zakresie części usługowej Wnioskodawca uważa, że nie ma możliwości skorzystania ze zwolnień ustawowych, dostawa budynku odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, co eliminuje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz zgodnie z art. 86 ust. 1 podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż był wykorzystywany na cele działalności opodatkowanej pomimo, iż z tego prawa nie skorzystano. W związku z powyższym część usługowa została opodatkowana przy zastosowaniu stawki podstawowej VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Co do zasady stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (ust. 7a ww. artykułu).

Jednocześnie na mocy art. 43 ust. 10 omawianego artykułu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W art. 2 pkt 14 ustawy, ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Oznacza to, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt lub zmodernizuje go ponosząc przy tym nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (po wybudowaniu lub ulepszeniu) zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu przepisów budowlanych i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych, nie jest to równoznaczne z jego zasiedleniem. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpi bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce, gdy nowowybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub oddany w dzierżawę, czy najem, gdyż nastąpi wówczas wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektów budowlanych, które się na nim znajdują. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że w 2004 roku rozpoczęto budowę budynku mieszkalno-usługowego Zakończenie budowy nastąpiło w 2013 r., budynek został sklasyfikowany w PKOB 112 jako budynek mieszkalny. Część mieszkalna została przeznaczona na wynajem w 2005 r., natomiast część usługowa przeznaczona była na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika (właściciela nieruchomości) przez cały okres posiadania nieruchomości. Nie dokonywano odliczeń podatku VAT od wydatków poniesionych w celu wybudowania niniejszej nieruchomości oraz nie ponoszono wydatków na ulepszenie nieruchomości. W dniu 1 kwietnia 2015 r. dokonano sprzedaży całej nieruchomości, przy czym do części usługowej zastosowano stawkę VAT 23%, natomiast w odniesieniu do części mieszkalnej skorzystano ze zwolnienia od podatku.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane regulacje prawne stwierdzić należy, że w odniesieniu do dostawy budynku mieszkalno-usługowego, do jego części mieszkalnej, będącej przedmiotem umowy najmu, zastosowanie ma zwolnienie od podatku od towarów i usług. Z uwagi na fakt, iż oddanie lokalu w najem wypełnia definicję pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy i od tego momentu minęły 2 lata (umowa najmu zawarta została w 2005 r.), zastosowanie ma zwolnienie od podatku, wyłącznie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (o ile strony nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 powołanej ustawy).

Zaznacza się, że do tej części budynku - wbrew stanowisku Wnioskodawcy - nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W odniesieniu natomiast do części usługowej budynku stwierdzić należy, że dostawa tej części odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie jest również możliwe zwolnienie od podatku przy dostawie tej części nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z uwagi na wykorzystywanie lokalu do celów działalności opodatkowanej. Zatem dostawa części usługowej obiektu podlega opodatkowaniu podstawą stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%.

Zaznacza się, że do tej części budynku - wbrew stanowisku Wnioskodawcy - nie znajdzie zastosowanie przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto stwierdzić należy, że do opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntu zastosowanie znajdą odpowiednio te same zasady opodatkowania, jak do budynku mieszkalno-usługowego, w myśl powołanego wyżej art. 29a ust. 8 ustawy.

Końcowo informuje się, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.