Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-968/09/CzP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-11-13
Teza: Czy opłaty, które mają formę zaliczki (na takiej samej zasadzie jak inne lokale mieszkalne we wspólnocie) i są uiszczane przez właściciela lokalu użytkowego stanowią dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych)? Jeżeli nie to jakim rodzajem działalności jest uzyskany dochód w ten sposób?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2009r. (data wpływu do tut. BKIP 20 sierpnia 2009r.), uzupełnionym w dniu 11 września 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu wspólnoty mieszkaniowej, uzyskanego z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów części wspólnej, od właściciela lokalu użytkowego mieszczącego się w budynku wspólnoty – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 sierpnia 2009r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu wspólnoty mieszkaniowej, uzyskanego z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów części wspólnej, od właściciela lokalu użytkowego mieszczącego się w budynku wspólnoty.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 03 września 2009r. Znak IBPBI/2/423-968/09/CzP wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełniony wniosek wpłynął do tut. BKIP 11 września 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzą zarówno lokale mieszkalne, jak i niemieszkalne (użytkowe np. sklep). Wszystkie lokale są własnością poszczególnych właścicieli.

Wspólnota Mieszkaniowa (którą tworzą właściciele tych wszystkich lokali) powołana jest obligatoryjnie na mocy ustawy o własności lokali. Głównym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest „utrzymanie" części wspólnej, tzn. np. klatki schodowej, podwórka, wykonywanie niezbędnych remontów dotyczących dachu bądź elewacji itp. Wszyscy właściciele lokali (zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych) płacą comiesięczne opłaty w formie zaliczek na pokrycie kosztów związanych z „utrzymaniem" części wspólnej.

Lokale użytkowe nie są odrębną własnością Wspólnoty, ani jej częścią wspólną lecz stanowią odrębną własność właściciela i mieszczą się w budynku Wspólnoty. Wspólnota Mieszkaniowa tych lokali nie wynajmuje, ponieważ nie są jej własnością lecz otrzymuje comiesięczne zaliczki (tak jak od lokali mieszkalnych) na „utrzymanie" nieruchomości wspólnej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, iż wniosek dotyczy jego indywidualnej sprawy, ponieważ jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości, który pełni funkcję Zarządcy we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości. W związku z tym dokonuje wszelkich płatności w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym również z tytułu zobowiązań publiczno-prawnych (w tym podatek dochodowy od osób prawnych).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opłaty, które mają formę zaliczki (na takiej samej zasadzie jak inne lokale mieszkalne we wspólnocie) i są uiszczane przez właściciela lokalu użytkowego stanowią dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych)? Jeżeli nie to jakim rodzajem działalności jest uzyskany dochód w ten sposób?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany z zaliczek na pokrycie kosztów części wspólnej od właściciela lokalu użytkowego mieszczącego się w budynku wspólnoty mieszkaniowej, na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop podlega zwolnieniu pod warunkiem iż zostanie przeznaczony na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. Wnioskodawca uważa, iż dochód uzyskany w ten sposób należy traktować jako dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ, w oparciu o ustawę o własności lokali, Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, a jej członkami są właściciele tych lokali (zarówno lokali mieszkalnych jak i użytkowych). Natomiast głównym zadaniem powstałego tworu jakim jest wspólnota mieszkaniowa jest utrzymanie części wspólnej (klatki schodowej, podwórka, itp.). Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali (zarówno lokali mieszkalnych, jak i użytkowych) mają obowiązek uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów części wspólnej. Zatem uiszczanie opłat zaliczkowych w takiej formie jest obligatoryjnym obowiązkiem wypływającym z ustawy o własności lokali. Dodatkowym argumentem przemawiającym za potraktowaniem dochodu uzyskanego w taki sposób jako dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest uzasadnienie do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu o sygnaturze I SA/Wr 352/08 z dnia 12 sierpnia 2008r., w którym WSA rozpatrując kwestię odsetek od rachunków bankowych zajął stanowisko, iż prowadzenie rachunku bankowego jest obowiązkiem wynikającym z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali, dlatego też mieści się w zakresie pojęcia „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Ponadto stwierdził, iż nie można postawić znaku równości pomiędzy zwrotem „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, a „zasoby mieszkaniowe”. Można więc wysunąć wniosek, iż dochód uzyskany z zaliczek płaconych przez właściciela lokalu użytkowego stanowi „gospodarkę zasobami mieszkaniowymi” w sensie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, ponieważ wpłaty właścicieli lokali użytkowych podobnie jak prowadzenie rachunku bankowego, są obowiązkowe i wynikają z ustawy o własności lokali (art. 15 ust.1). Ponadto podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów w odpowiedzi na zapytanie nr 1799 stwierdziła, iż w interpretacjach Ministra Finansów nie zawarto zamkniętego - katalogu przychodów osiąganych z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej stosownie do postanowień art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek Wspólnoty stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media.

Natomiast w art. 12 ust. 4 ww. ustawy enumeratywnie wyszczególniono przysporzenia, których nie zalicza się do przychodów podatkowych, tj. rodzących skutki podatkowe.

Z kolei kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku Wspólnoty będą to wszelkie wydatki ponoszone przez Wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczone media.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl zaś art. 7 ust. 2 ww. ustawy, dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a także
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Wskazać jednak należy, że w języku potocznym pojęcie „gospodarka” oznacza m.in. dysponowanie i zarządzanie czymś, natomiast „zasób” to pewna ilość czegoś. Pojęcie „mieszkanie” oznacza pomieszczenie, w którym się mieszka, zatem przymiotnik „mieszkaniowe” oznacza rzeczy związane z mieszkaniem. W określeniu „zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zatem zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć można:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności:
    *   dźwigi osobowe i towarowe,
    *   aparaty do wymiany ciepła,
    *   kotłownie i hydrofornie wbudowane,
    *   klatki schodowe,
    *   strychy, piwnice, komórki,
    *   garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
    *   budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
    *   kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
    *   osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:
    *   zbiorniki - doły gnilne; szamba,
    *   rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
    *   sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
    *   budowle inżynieryjne (studnie itp.),
    *   budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
    *   inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego ujętego we wniosku należy stwierdzić, iż lokale użytkowe z racji swego przeznaczenia nie są lokalami mieszkalnymi. Nie należą także do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Nie mogą więc być zaliczone do „zasobów mieszkaniowych”. W związku z powyższym ewentualne dochody uzyskane z gospodarki lokalami użytkowymi bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Podkreślić należy, że zwolnienie wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop stanowi formę ulgi podatkowej, która narusza zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Stąd stanowisko wnioskodawcy jest zatem nieprawidłowe.

Odnosząc się ponadto do argumentu Wnioskodawcy przemawiającym za potraktowaniem dochodu uzyskanego od właściciela lokalu użytkowego za dochód zwolniony, co znajduje jego zdaniem uzasadnienie w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 12 sierpnia 2008r., Organ zauważa, iż wyroki sądów nie stanowią powszechnej wykładni prawa, ponieważ wydawane są w indywidualnych sprawach i wiążą tylko strony postępowania. Wskazać również należy, iż wyrok ten zapadł w innym stanie faktycznym nie będącym przedmiotem niniejszej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając jednakże na względzie, iż przedmiotem wniosku z dnia 17 sierpnia 2009r. jest możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu wspólnoty mieszkaniowej, uzyskanego z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów części wspólnej, od właściciela lokalu użytkowego mieszczącego się w budynku Wspólnoty, a więc przez inny niż Wnioskodawca podmiot, niniejsza interpretacja indywidualna nie zapewnia ochrony temu podmiotowi.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.