Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-210/15-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-05-26
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; przekształcanie; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 23 lutego 2015 r. (data wpływu: 26 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego - w odniesieniu do pytań nr: 1, 2, 3 oraz 4 - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 22 maja 1995 r., na podstawie § 28 i 40 statutu zarządu spółdzielni mieszkaniowej przydzielono Wnioskodawczyni, na warunkach lokatorskiego prawa do lokalu, mieszkanie, które następnie – po spłacie nominalnej kwoty umorzenia kredytu w części przypadającej na budowę tego lokalu oraz spłacie w całości wymaganej wysokości wkładu mieszkaniowego i wpłacie wpisowego i udziałów – zostało przekształcone ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Pisemna umowa o przekształcenie zawarta została 13 listopada 2007 r. pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową, a uprawnionymi, tj. Zainteresowaną – członkiem spółdzielni i Jej mężem.

W § 3 powyższej umowy, spółdzielnia oświadcza, że w trybie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dokonuje przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Pismem z dnia 30 marca 2009 r. spółdzielnia poinformowała Wnioskodawczynię, że „w ostatnim czasie pojawiły się różne interpretacje ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw i powstał spór w doktrynie prawa i orzecznictwa sądowego, w jakiej formie mają być zawierane umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”, ponieważ, wg spółdzielni, „niektórzy notariusze, prawnicy i składy orzekające sądów” wymagały, by umowy zawarte były w formie aktu notarialnego, zarząd spółdzielni zgłosił gotowość do zawierania aktów notarialnych o przedmiotowe przekształcenie.

Dnia 6 czerwca 2009 r. w kancelarii notarialnej, na podstawie aktu notarialnego podpisano umowę przekształcenia przysługującego Wnioskodawczyni lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ze względu na orzeczony wcześniej rozwód (prawomocny z dniem 4 lutego 2009 r.) i sądowy podział wspólnego majątku – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wraz z wkładem budowlanym zgromadzonym w spółdzielni mieszkaniowej i wszelkimi prawami z tym wkładem związanymi – został przyznany Zainteresowanej.

Przekształcenia dokonano przywołując art. 7 ust. 2 ww. ustawy. W § 7 aktu notarialnego przedstawiciel spółdzielni mieszkaniowej oświadcza, że „obecnie spółdzielnia nie posiada żadnego tytułu prawnego, tj. prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do części gruntu wchodzącego w skład opisanej nieruchomości wielobudynkowej.”

Dnia 11 lipca 2013 r. spółdzielnia mieszkaniowa poinformowała Zainteresowaną, że „w nawiązaniu do zawartej dnia 06 czerwca 2009 r. umowy dotyczącej przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, praktyka sądu w zakresie zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych powstałych na podstawie umów o przekształcenie zawartych po dniu 31 lipca 2007 r. jest niejednolita”. Dalej, spółdzielnia mieszkaniowa wyjaśnia, że „jedynie zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu właściwie zabezpieczy prawa do przedmiotowego lokalu”.

Dnia 23 lipca 2013 r., w związku z podjęciem dnia 15 listopada 2012 r. przez spółdzielnię mieszkaniową decyzji o sposobie uregulowania stanu prawnego spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych, w kancelarii notarialnej, na podstawie aktu notarialnego dokonano rozwiązania wcześniej zawartej umowy notarialnej (z 6 czerwca 2009 r.) o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa da lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tego samego dnia, w tej samej kancelarii, pomiędzy przedstawicielem spółdzielni mieszkaniowej a Zainteresowaną - w trybie art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia własności lokalu na członka spółdzielni.”

W wyniku tej czynności założono księgę wieczystą dla przedmiotowej nieruchomości wielobudynkowej.

Dnia 30 lipca 2013 r., w drodze umowy podpisanej przed notariuszem kancelarii notarialnej, Wnioskodawczyni zbyła przedmiotowy lokal mieszkalny za kwotę 250 000 zł.

Umową notarialną z dnia 23 października 2013 r. Zainteresowana nabyła nowy lokal mieszkalny o wartości 177 000 zł. Różnica pomiędzy ceną lokalu sprzedanego a zakupionym wynosi zatem 73 000 zł. Część kwoty pozostałej z różnicy Wnioskodawczyni wykorzystała na opłacenie kosztów pośrednictwa, zakup materiałów na remont zakupionego mieszkania, opłacenie usługi remontowej, itp. Świadomość podatkowa Zainteresowanej nie była pełna, w związku z czym, 5 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni złożyła PIT-39 i sądząc, że wyda całą kwotę nadwyżki ze sprzedaży mieszkania, uiściła należny podatek w wysokości 4 969 zł.

W chwili obecnej pozostała jeszcze suma środków pieniężnych ze sprzedaży, której Zainteresowana nie wykorzysta na inwestycje związane z zakupionym mieszkaniem.

W związku z powyższym – w obecnym stanie rzeczy i wg informacji uzyskanych w urzędzie skarbowym – Wnioskodawczyni winna uiścić podatek dochodowy zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy okres 5 lat, wynikający z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym warunkujący zbycie nieruchomości bez obowiązku płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych liczy się od daty podpisania umowy (w trybie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw) o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a więc od daty 13 listopada 2007 r., czy od daty przekształcenia tytułu prawnego w wyniku aktu notarialnego z dnia 23 lipca 2013 r.?
2.  W którym momencie nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które staje się prawem zbywalnym i ograniczonym prawem rzeczowym ujętym także w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny?
3.  Czy w wyniku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego w dniu 30 lipca 2013 r. Zainteresowana ponosi konsekwencje podatkowe wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym?
4.  Czy słusznie Wnioskodawczyni zapłaciła podatek dochodowy (PIT-39) wynikający z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
5.  Czy gdyby, w wyniku interpretacji indywidualnej wpłacony przez Zainteresowaną podatek był niesłuszny, urząd skarbowy zobowiązany jest do jego zwrotu?

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania nr: 1, 2, 3 oraz 4, natomiast w zakresie pytania nr 5 wniosek został załatwiony odrębnym pismem z 26 maja 2015 r. nr ILPB2/4511-1-210/15-3/WM.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z umową dotyczącą przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zawartą 13 listopada 2007 r. pomiędzy członkiem spółdzielni a jej przedstawicielem – datą faktycznego nabycia prawa własności jest data podpisania powyższej umowy. W opinii Zainteresowanej, nie ma znaczenia, czy umowa ta została podpisana w formie „zwykłej”, czy też w formie aktu notarialnego. W dacie podpisania umowy, art. 171 ust. 1 obowiązującej wówczas ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27) zezwalał na zawieranie – pod rygorem nieważności – umów w formie pisemnej, nie zobowiązując stron do jej notarialnej formy. Art. 172 ust. 1 powyższej ustawy dodatkowo wskazuje, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest też ograniczonym prawem „rzeczowym, które opisuje art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: przeniesienie własności na nabywcę następuje w wyniku umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy, co do jej tożsamości oznaczonej. Także art. 172 ust. 1 aktualnie obowiązującej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222) potwierdza, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ograniczonym prawem rzeczowym. Ustawa w obecnym brzmieniu nadal nie reguluje sposobu przenoszenia własności lokalu mieszkalnego (umową zwykłą, czy notarialną), a jedynie art. 172 ust. 4 przytoczonej ustawy doprecyzowuje, że zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu winno być zawarte w formie aktu notarialnego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, podpisanie 6 czerwca 2009 r. umowy przekształcenia w formie aktu notarialnego, było nadużyciem i subiektywną oceną w interpretacji prawa spółdzielczego ze strony spółdzielni mieszkaniowej, gdyż w swojej treści akt notarialny nie nawiązywał nawet do umowy z dnia 13 listopada 2007 r. Umowa z 13 listopada 2007 r. nigdy nie została w żaden sposób anulowana, ani unieważniona, a podpisany akt notarialny nie nawiązywał do niej i stał się samodzielnym tworem. W związku z czym, rozwiązanie podpisanego 6 czerwca 2009 r. aktu notarialnego aktem notarialnym z 23 lipca 2013 r. nie wywołuje żadnych skutków prawnych w stosunku do „nienotarialnej” umowy z 13 listopada 2007 r., dotyczącej przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo spółdzielcze własnościowe. Ustanowienie aktem notarialnym w trybie art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.) w dniu 23 lipca 2013 r. odrębnej własności, stanowi jedynie zmianę formy własności, która ze względu na wcześniej nie przysługujące spółdzielni mieszkaniowej prawo własności lub użytkowania wieczystego części gruntu pod nieruchomością – nie była możliwa.

Art. 36 w zw. z art. 35 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązującej w dacie podpisania umowy o przekształcenie (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27), a także w obecnym brzmieniu (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222) zezwala na ustanowienie odrębnej własności lokali położonych w budynkach należących do spółdzielni mieszkaniowej, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż skarb państwa, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed tym dniem wybudowała sama (\`(...)\`), budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem – po nabyciu przez spółdzielnię mieszkaniową własności lub prawa użytkowania wieczystego działek, na których wybudowano te budynki.

W związku z powyższym, ustanowienie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze umowy, jest autonomicznym prawem rzeczowym, a ustanowienie odrębnej własności lokalu rozszerza jedynie możliwość zarządzania tą nieruchomością wraz z gruntem i wiąże się z wpisem do księgi wieczystej (art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), jest więc tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem.

Zaistniałe fakty spowodowały, że Wnioskodawczyni nie zgadza się ze stanowiskiem dotyczącym konieczności uiszczania podatku w trybie art. 9a, ust. 1 oraz art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361) oraz różnicy pomiędzy kwotą zbycia przedmiotowego lokalu, a kwotą zakupu nowego.

Zainteresowana uważa, że za datę nabycia – na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – przyjąć należy datę 13 listopada 2007 r. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że niesłusznie uiściła podatek dochodowy wynikający z ustawy, gdyż odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, a urząd skarbowy winien zwrócić Zainteresowanej wpłaconą kwotę 4 969 zł. Obowiązek uiszczenia podatku dochodowego obejmuje bowiem przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych po dniu 31 grudnia 2008 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku .

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że 13 listopada 2007 r. Wnioskodawczyni podpisała ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Podstawą prawną ww. umowy był art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Natomiast akt notarialny, na podstawie którego dokonano przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu sporządzono 6 czerwca 2009 r. Następnie 23 lipca 2013 r. dokonano rozwiązania umowy zawartej w formie ww. aktu notarialnego. Tego samego dnia zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia własności tego lokalu na Zainteresowaną.

Należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.

Jednakże stosownie do art. 7 ust. 2 tej ustawy, do dnia 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy, o której mowa w art. 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2;
2.  spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków;
3.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1.

W przedmiotowej sprawie istotnym jest ustalenie daty nabycia przedmiotowego lokalu. Skoro zatem przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nastąpiło na podstawie cytowanego powyżej art. 7 ust. 2 ww. ustawy, to za datę nabycia należy uznać dzień zawarcia ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co na gruncie badanej sprawy miało miejsce 13 listopada 2007 r.

Wskazać przy tym należy, że stosownie do art. 7 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 223, poz. 1779) czynności prawne, w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokonane po dniu 31 lipca 2007 r. bez zachowania formy aktu notarialnego, są ważne.

Reasumując, stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowego mieszkania nie stanowiła dla Zainteresowanej źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że upłynął pięcioletni okres, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, tj. 2007 r.

W konsekwencji, stwierdzić należy, że na Wnioskodawczyni nie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanej – w odniesieniu do pytań nr: 1, 2, 3 oraz 4 – należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.