Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.191.2025.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-18
Teza: Kwesta opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży
działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: działki
podział
rolnik
sprzedaż
teren-teren budowlany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 15
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 33
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
    niezabudowanej. Uzupełnił go Pan pismem z 16 maja 2025 r. (wpływ 20 maja 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    W latach 1991-1996 jako uczeń (...) Wnioskodawca pomagał w pracach w gospodarstwie
    rolnym rodziców A. i B. C. Będąc kawalerem 22 maja 1995 r. Wnioskodawca otrzymał w
    postaci darowizny od rodziców grunty rolne o powierzchni 3,38 ha składające się z działek:
    nr 1 o powierzchni 0,49 ha oraz z działek nr 2 i 3 o łącznej powierzchni 2,89 ha. 17 marca
    1997 r. Wnioskodawca zakupił od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa grunty rolne
    we wsi (...) o powierzchni 0,39 ha działki nr 4, a 22 maja 1997 r. Wnioskodawca kupił grunt
    rolny we wsi (...) o powierzchni 3,13 ha działka nr 5 i 6. Wnioskodawca dzierżawił również
    grunty z Agencji Nieruchomości Rolnych, aby zapewnić bazę paszową utrzymywanych w
    gospodarstwie zwierząt:
    a) na podstawie umowy dzierżawy z 8 grudnia 1999 r. o pow. 16,25 ha: działka 7 i 8 obręb
      (...), działka 9 obręb (...), działka 10 i 11 obręb (...). Umowa została zawarta na okres 10
      lat, później została przedłużona;

    b) umowa dzierżawy z 13 grudnia 1999 r. na działkę o powierzchni 2,63 ha na okres 10
      lat;
    c) umowa z 20 stycznia 2000 r. działka nr 12 o powierzchni 2,11 ha - okres dzierżawy 10
      lat, grunt nie został zakupiony.
    W październiku 2000 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński z D. Jako małżeństwo,
    Wnioskodawca wraz z żoną, dalej prowadzi gospodarstwo rolne o powierzchni
    powiększonej przez zakup bądź dzierżawę gruntów. 26 marca 2002 r. Wnioskodawca z
    żoną wydzierżawił grunt o pow. 0,39 ha na okres 5 lat. 7 listopada 2003 r. została zawarta
    umowa na dzierżawę gruntów rolnych o pow. 13,36 ha na okres 2 lat i 10 m-cy, umowa nie
    została przedłużona a grunt został wystawiony na sprzedaż w przetargu otwartym, w
    którym Wnioskodawca z żoną wziął udział, jednak ze względu na wysoką cenę gruntu nie
    kupił. W 2007 r. razem z żoną D.C., Wnioskodawca zakupił od Agencji Nieruchomości
    Rolnych grunty rolne o powierzchni 17,4881 ha za udzielony kredyt z Banku (...). W 2013 r.
    Wnioskodawca z żoną zakupił dzierżawione grunty na podstawie umowy dzierżawy z 8
    grudnia 1999 r. o powierzchni 16,25 ha: w tym działkę nr 11 obręb (...). Agencja
    Nieruchomości Rolnych rozłożyła spłatę na raty na 15 lat. W 2015 roku Wnioskodawca z
    żoną zakupił grunty rolne o pow. 5,01 ha we wsi (...) od rolnika przechodzącego na
    emeryturę za kredyt udzielony przez Bank (...). W roku 2015 łączna powierzchnia własnych
    gruntów wynosiła 46,2240 ha.
    W 2022 roku Wnioskodawca z żoną przekazał w postaci darowizny córce C.C. grunty rolne
    o powierzchni 12,83 ha na utworzenie własnego gospodarstwa rolnego oraz przekazał jej
    także grunty o powierzchni 3,8481 ha. Po tej operacji areał gospodarstwa zmniejszył się
    do 29,5459 ha.
    W 2022 r. Wnioskodawca z żoną złożył wniosek do Burmistrza (...) o zatwierdzenie
    podziału działki nr 11 o powierzchni 2,1425 ha (nieruchomość niezabudowana). Burmistrz
    (...) postanowieniem z 17 października 2022 r. pozytywnie zaopiniował wstępny podział
    nieruchomości niezabudowanej zgodnie z ustaleniami miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego. 23 marca 2023 r. Wnioskodawca z żoną wystąpił do
    Burmistrza (...) o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. 25 kwietnia 2023
    r. została wydana decyzja warunkowa nr (...), w której Burmistrz (...) orzekł o zatwierdzeniu
    projektu podziału nieruchomości niezabudowanej w obrębie wsi (...) oznaczonej w
    ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 11 o powierzchni 2,1425 ha. W wyniku
    podziału powstało 18 nowo wydzielonych działek od nr 11/2 do 11/19 o powierzchni od
    0,1035 ha do 0,1158 ha i jedna działka nr 11/20 o pow. 0,1763 będąca drogą wewnętrzną,
    które nie posiadają mediów. Decyzja o podziale tej działki była podyktowana bardzo
    niskimi plonami, grunt jest VI klasy co przy ostatnio występującej suszy nie daje gwarancji
    wykorzystania tego areału pod uprawy rolne dające zadawalające plony.
    Sprzedaż tego gruntu pozwoli na spłatę kredytów zaciągniętych w Banku (...) zaciągniętych
    na zakup gruntów oraz zakup środków do produkcji rolnej oraz kredyt hipoteczny na
    budowę domu będący częścią siedliska. W gospodarstwie Wnioskodawca z żoną prowadził
    produkcję roślinną (uprawa zbóż) oraz zwierzęcą (bydło opasowe, kury nioski 300 sztuk ).
    Do 2018 r. Wnioskodawca z żoną hodował trzodę chlewną (33 lochy), ale ze względu na
    pogarszającą się opłacalność tej gałęzi Wnioskodawca wraz z żoną zrezygnował z jej
    prowadzenia. Wnioskodawca wraz z żoną planuje zmienić profil gospodarstwa i założenie
    upraw wieloletnich, tj. uprawa truskawek, uprawa borówki amerykańskiej i uprawy
    szparag.
    Wnioskodawca wraz z żoną ma czworo dzieci: córce Wnioskodawca z żoną pomógł
    utworzyć własne gospodarstwo rolne, a trzem synom zamierza pomóc w realizacji ich
    planów w stworzeniu warunków na rozpoczęcie dorosłego życia zawodowego. Dlatego
    sprzedaż wydzielonych działek także dałaby taką możliwość. Informację o zamiarach w
    temacie sprzedaży działek Wnioskodawca wraz z żoną rozpowiedział rodzinie, znajomym a
                          2także rozwieszono banery o wielkości 1 m.

    Od maja 2005 r. Wnioskodawca zrezygnował z rolnika ryczałtowego i zarejestrował się na
    jako czynny podatnik VAT. Działka nr 11 jest jedyną nieruchomością, którą Wnioskodawca
    wraz z żoną przeznaczył na działki budowlane. Na obecną chwilę Wnioskodawca wraz z
    żoną sprzedał jedną działkę bez podatku VAT. Z tytułu sprzedaży została uiszczona opłata
    PCC. Uzyskany dochód ze sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną przeznaczył na spłatę
    zobowiązania wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawniej Agencja
    Nieruchomości Rolnych). W najbliższym czasie Wnioskodawca wraz z żoną są umówieni na
    sprzedaż dwóch kolejnych działek.
    Przy sprzedaży pierwszej działki Wnioskodawca wraz z żoną potraktował tą sprzedaż jako
    czynność zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą i zdaniem
    Wnioskodawcy takie zbycie nie podlega działalności opodatkowanej. Dlatego
    Wnioskodawca prosi o indywidualną interpretację podatkową, czy jest zobowiązany do
    zapłacenia 23% podatku VAT od sprzedaży działek budowlanych.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    1. Działkę nr 11, która została podzielona na działki nr 11/2-11/19 oraz nr 11/20, będące
      przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca nabył 13 grudnia 2013 r. od Agencji
      Nieruchomości Rolnych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.
    2. Nabycie działki nr 11, która została podzielona na działki nr 11/2-11/19 oraz nr 11/20 w
      ramach czynności zwolnionych od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 9
      ustawy VAT.
    3. W związku z nabyciem działki nr 11 Wnioskodawcy nie przysługiwało odliczenie
      podatku VAT naliczonego, ponieważ czynność zakupu była zwolniona od podatku VAT
      na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 9 ustawy VAT.
    4. W związku z nabyciem działki nr 11 była wystawiona faktura VAT, w której nie było
      naliczonego podatku VAT do odliczenia, ponieważ czynność zakupu była zwolniona od
      podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 9 ustawy VAT.
    5. Aktualnie zostały sprzedane dwie działki nr 11/3 i 11/8.
    6. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego każda wydzielona
      działka nr 11/2-11/19 stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z
      pośrednim dostępem do drogi powiatowej poprzez projektowaną drogę wewnętrzną
      oraz drogę gminną ogólnodostępną. Działka nr 11/20 zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania stanowi drogę wewnętrzną.
    7. Wnioskodawca występował o decyzję wyłączenia działki nr 11 z gruntów produkcji
      rolnej na działki budowlane nr 11/2-11/19 oraz działkę 11/20 na drogę wewnętrzną.
    8. Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i
      zagospodarowania przestrzennego dla żadnej wydzielonej działki nr 11/2-11/19 oraz
      nr 11/20. O warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego występuje nowy
      właściciel sprzedanej przez Wnioskodawcę działki.
    9. Działki nr 11/2-11/19 oraz działka nr 11/20 nie były, nie są oraz nie będą przedmiotem
      najmu, dzierżawy i innej umowy o podobnym charakterze. Dotychczas działki te były
      przeznaczone pod uprawy roślinne, z których Wnioskodawca sam czerpał pożytki.
    10. Działania Wnioskodawcy dotyczące wydzielania działek nr 11/2-11/19 oraz działki nr 11
      /20 ograniczyły się tylko do uzyskania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału
      nieruchomości niezabudowanej. Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych
      czynności w celu podniesienia wartości działek nr 11/2-11/19 oraz działki nr 11/20.
    11. Informacja o zamiarze sprzedaży działek nr 11/2-11/19 oraz działki nr 11/20 została
      przekazana w gronie znajomych oraz wśród członków rodziny. Dodatkowo, na
      działkach Wnioskodawca umieścił banery informacyjne z numerem telefonu do
      kontaktu. Wnioskodawca nie zawierał żadnych umów z biurami nieruchomości ani nie

      korzystał z ich usług. Wnioskodawca nie podejmował również żadnych działań
      reklamowych w mediach, takich jak internet, prasa czy radio.
    12. Działka nr 11/3 do czasu sprzedaży, a także pozostałe działki nr 11/2 i 11/4-11/19 oraz
      działka nr 11/20 w całym okresie posiadania przez Wnioskodawcę do końca 2024 r.
      były wykorzystywane w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT.
    13. Działka nr 11/3 do czasu sprzedaży, a także pozostałe działki nr 11/2 i 11/4-11/19 oraz
      działka nr 11/20 do końca 2024 r. były wykorzystywane w działalności rolniczej, o
      której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, tj. pod uprawę faceli, gorczycy, owsa i żyta. Od
      początku 2025 r. do czasu sprzedaży działki nr 11/2 i działki 11/4-11/19 oraz działka nr
      11/20 zostały wyłączone z działalności rolniczej. Na tym areale Wnioskodawca
      zamierza wysiać mieszankę roślin miododajnych zakupionych bez prawa do odliczenia
      podatku VAT, z których nie uzyska żadnych pożytków.
    14. Na działkach nr 11/2-11/19 oraz działce 11/20 Wnioskodawca prowadził gospodarstwo
      rolne do końca 2024 r., a uzyskane płody rolne były przeznaczone do dalszej
      odsprzedaży jako opodatkowane podatkiem VAT oraz zużyte na potrzeby karmienia
      zwierząt w gospodarstwie, które były później sprzedawane jako opodatkowane
      podatkiem VAT.
    15. Z nabywcami działek nr 11/2-11/19 oraz nr 11/20 Wnioskodawca nie zawierał i nie
      zamierza zawierać żadnych przedwstępnych umów sprzedaży.
    16. Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić żadnej osobie, ani innemu
      podmiotowi pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego (za
      wyjątkiem małżonki D.C., która jest współwłaścicielem tych działek) do działania w
      imieniu Wnioskodawcy w związku z transakcją sprzedaży działek.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek
    budowlanych?
    Pana stanowisko w sprawie
    Sprzedaż działek wyłączonych z gospodarstwa rolnego należy uznać jako czynność
    zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako działalność gospodarczą i zdaniem
    Wnioskodawcy takie zbycie nie podlega działalności opodatkowanej VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz
    udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub
    świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:
      W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne
      lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o
      którym mowa w art. 96 ust. 1.
    Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez
      to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego,
      szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą,
      gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i

      sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i
      owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz
      chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w
      szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy
      roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie
      drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę
      dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę
      innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki
      leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41
      00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Nie jest
    działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie
    został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie
    jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Natomiast czerpanie dochodów z
    ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub
    długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren
      budowlany przez państwa członkowskie.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze; (...).
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Mając na względzie ww. definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2
    ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści
    się w pojęciu działalności gospodarczej.
    Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy

    rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że
    prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej
    stawki tego podatku.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku,
    gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna
    zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto
    dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C#180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na
    gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości
    dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą
    2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem

    ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej
    dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
    Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który
    korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki
    należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym
    podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą
    podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.
    Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan wraz z żoną gospodarstwo rolne, którego
    powierzchnię powiększał Pan o kolejne grunty (dzierżawione bądź nabywane). 13 grudnia
    2013 r. zakupił Pan wraz z żoną od Agencji Nieruchomości Rolnych grunty rolne o
    powierzchni 16,25 ha, w tym działkę nr 11. Nabycie działki nr 11 nastąpiło w ramach
    czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. W związku z nabyciem ww. działki
    nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, ponieważ czynność
    zakupu była zwolniona od podatku VAT.
    W 2022 r. złożył Pan wraz z żoną wniosek do Burmistrza o zatwierdzenie podziału działki
    nr 11 o powierzchni 2,1425 ha (nieruchomość niezabudowana). Burmistrz
    postanowieniem z 17 października 2022 r. pozytywnie zaopiniował wstępny podział
    nieruchomości niezabudowanej zgodnie z ustaleniami miejscowego planu
    zagospodarowania przestronnego. 23 marca 2023 r. wystąpił Pan wraz z żoną do
    Burmistrza o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. 25 kwietnia 2023 r.
    została wydana decyzja warunkowa, w której Burmistrz orzekł o zatwierdzeniu projektu
    podziału nieruchomości niezabudowanej – działki nr 11. W wyniku podziału powstało 18
    nowo wydzielonych działek od nr 11/2 do 11/19 o powierzchni od 0,1035 ha do 0,1158 ha i

    jedna działka nr 11/20 o pow. 0,1763 będąca drogą wewnętrzną, które nie posiadają
    mediów. Decyzja o podziale tej działki była podyktowana bardzo niskimi plonami, grunt
    jest VI klasy, co przy ostatnio występującej suszy nie daje gwarancji wykorzystania tego
    areału pod uprawy rolne dające zadawalające plony.
    Działki te planuje Pan sprzedać. Sprzedaż tego gruntu pozwoli na spłatę kredytów
    zaciągniętych na zakup gruntów oraz zakup środków do produkcji rolnej oraz kredyt
    hipoteczny na budowę domu będący częścią siedliska. Sprzedaż wydzielonych działek
    pozwoli Panu również na wsparcie swoich dzieci w realizacji ich planów życiowych.
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego każda wydzielona
    działka nr 11/2-11/19 stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z
    pośrednim dostępem do drogi powiatowej poprzez projektowaną drogę wewnętrzną oraz
    drogę gminną ogólnodostępną. Działka nr 11/20 zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania stanowi drogę wewnętrzną. Występował Pan o decyzję wyłączenia
    działki nr 11/1 z gruntów produkcji rolnej na działki budowlane nr 11/2-11/19 oraz działkę
    11/20 na drogę wewnętrzną. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla żadnej wydzielonej działki nr 11/2-11
    /19 oraz nr 11/20. Działki nr 11/2-11/19 oraz działka nr 11/20 nie były, nie są oraz nie będą
    przedmiotem najmu, dzierżawy i innej umowy o podobnym charakterze. Dotychczas
    działki te były przeznaczone pod uprawy roślinne, z których czerpał Pan pożytki. Działka nr
    11/3 do czasu sprzedaży, a pozostałe działki nr 11/2 i 11/4-11/19 oraz działka 11/20 w
    całym okresie posiadania przez Pana do końca 2024 r. były wykorzystywane w działalności
    rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, tj. pod
    uprawę faceli, gorczycy, owsa i żyta. Od początku 2025 r. do czasu sprzedaży działki nr 11
    /2 i działki 11/4-11/19 oraz działka nr 11/20 zostały wyłączone z działalności rolniczej. Na
    tym areale zamierza Pan wysiać mieszankę roślin miododajnych zakupionych bez prawa
    do odliczenia podatku VAT, z których nie uzyska Pan żadnych pożytków. Na działkach nr 11
    /2-11/19 oraz działce 11/20 prowadził Pan gospodarstwo rolne do końca 2024 r., a
    uzyskane płody rolne były przeznaczone do dalszej odsprzedaży jako opodatkowane
    podatkiem VAT oraz zużyte na potrzeby karmienia zwierząt w gospodarstwie, które były
    później sprzedawane jako opodatkowane podatkiem VAT.
    W gospodarstwie prowadził Pan produkcję roślinną (uprawa zbóż) oraz zwierzęcą (bydło
    opasowe, kury nioski). Planuje Pan zmienić profil gospodarstwa i założenie upraw
    wieloletnich, tj. uprawa truskawek, uprawa borówki amerykańskiej i uprawy szparag. Od
    maja 2005 r. zrezygnował Pan z rolnika ryczałtowego i zarejestrował się na jako czynny
    podatnik VAT. Działka nr 11/1 jest jedyną nieruchomością, którą przeznaczył Pan wraz z
    żoną na działki budowlane. Aktualnie zostały sprzedane dwie działki nr 11/3 i 11/8.
    Z nabywcami działek nr 11/2-11/19 oraz nr 11/20 nie zawierał i nie zamierza Pan zawierać
    żadnych przedwstępnych umów sprzedaży. Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielić żadnej
    osobie, ani innemu podmiotowi pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania
    prawnego (za wyjątkiem małżonki, która jest współwłaścicielem tych działek) do działania
    w Pana imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek.
    Pana wątpliwości w tej sprawie dotyczą ustalenia, czy będzie Pan zobowiązany do
    opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. działek.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy najpierw ustalić, czy transakcja
    sprzedaży udziału w działkach nr 11/2-11/19 oraz działki nr 11/20 będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem należy przeanalizować
    całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedawanych działek i ustalić,
    czy w odniesieniu do ich sprzedaży, spełnia/będzie Pan spełniał przesłanki do uznania
    Pana za podatnika podatku od towarów i usług.
    Z informacji przedstawionych we wniosku jednoznacznie wynika, że prowadzi Pan
    działalność rolniczą, z tytułu której jest Pan (od maja 2005 r.) zarejestrowanym czynnym
    podatnikiem podatku VAT. Jak już wcześniej wskazano nie jest działalnością handlową, a

    zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też
    wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z
    prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej
    sprawie dla rozstrzygnięcia Pana wątpliwości kluczowym jest okoliczność posiadania
    przez Pana statusu podatnika VAT czynnego z tytułu działalności rolniczej oraz to, że
    działki nr 11/2-11/19 oraz działka nr 11/20 były wykorzystywane przez Pana do
    opodatkowanej VAT działalności rolniczej. Zauważyć bowiem należy, że rolnik
    zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w związku z prowadzoną przez siebie
    działalnością rolniczą, sprzedając grunt wykorzystywany w tej opodatkowanej
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, nie zbywa majątku
    osobistego, ale majątek wykorzystywany do prowadzenia ww. opodatkowanej
    działalności rolniczej. Zatem rolnik sprzedający grunt wykorzystywany w działalności
    rolniczej nie zbywa majątku osobistego, ale majątek wchodzący w skład
    przedsiębiorstwa rolnego.
    W odniesieniu do wytycznych wskazanych w powołanym wyżej orzeczeniu TSUE w
    sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, należy zauważyć, że w przedmiotowej
    sprawie nie znajdują one zastosowania, gdyż Pan nie jest rolnikiem korzystającym ze
    zwolnienia od podatku, lecz w zakresie działalności rolniczej jest zarejestrowany jako
    czynny podatnik VAT. Wyżej wymienione orzeczenie TSUE zapadło natomiast w stanach
    faktycznych, w których wnioskodawcy nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT. W
    niniejszej sprawie działki będące przedmiotem wniosku, wykorzystywane były do
    prowadzonej przez Pana opodatkowanej podatkiem VAT działalności rolniczej.
    W konsekwencji, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane orzeczenie TSUE C-291
    /92 należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania działek będących
    przedmiotem wniosku wyłącznie do celów osobistych – grunt ten nabył Pan w celu
    powiększenia gospodarstwa rolnego. Działki nr 11/2-11/19 oraz działka nr 11/20
    stanowią składnik majątkowy, który nie był wykorzystywany przez Pana w celach
    prywatnych (osobistych) w całym okresie jego posiadania lecz służył prowadzeniu
    działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, którą – w rozumieniu ustawy
    - jest również działalność rolnicza. Jak bowiem wskazał Pan we wniosku – działka nr 11
    /3 do czasu sprzedaży, a pozostałe działki nr 11/2 i 11/4-11/19 oraz działka nr 11/20 do
    końca 2024 r. były wykorzystywane w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt
    15 ustawy, tj. pod uprawy. Dopiero od początku 2025 r. do czasu sprzedaży działka nr
    11/2 i pozostałe działki nr 11/4-11/19 oraz działka nr 11/20 zostały wyłączone z
    działalności rolniczej. Podkreślić należy, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92
    wynika, iż aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością
    gospodarczą, nie mogą one służyć w całym okresie ich posiadania takiej działalności.
    Powyższe oznacza, że dostawa ww. udziałów w działkach nie nastąpiła/nie nastąpi w
    ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, lecz stanowi/będzie stanowić zbycie
    dokonane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (działalności
    rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.
    Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można zgodzić się z
    Panem, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż
    Pana udziałów w działkach nr 11/2-11/19 oraz w działce nr 11/20 stanowi/będzie
    stanowiła realizację prawa do rozporządzania Pana majątkiem osobistym. Sprzedaż
    ww. nieruchomości zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, jest/będzie dostawą
    dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej i podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna
    dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Co istotne, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.

    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:
      Państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy terenów niezabudowanych,
      inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente
    Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen,
      „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez
      państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można
    jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy
    plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w
    przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa
    administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że
    zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów)
    innych niż tereny budowlane.
    Jak wynika z opisu sprawy, działki nr 11/2-11/19 oraz działka nr 11/20 nie są
    zabudowane. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
    działki nr 11/2-11/19 stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z
    pośrednim dostępem do drogi powiatowej poprzez projektowaną drogę wewnętrzną
    oraz drogę ogólnodostępną, natomiast działka nr 11/20 stanowi drogę wewnętrzną.
    W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 3 i 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
    Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      3) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem
      lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty,
      estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno
      stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe,
      budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno
      stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków,
      składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i
      podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe,
      cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów,
      pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich
      turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia,
      jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na
      całość użytkową;
      3a) obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego
      charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze
      zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i
      trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio
      w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym
      kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale
      technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii
      kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani
      urządzenia budowlanego.
    W myśl przepisów Prawa budowlanego drogi są budowlami. W konsekwencji, teren
    przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogi
    wewnętrzne stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od
    towarów i usług. Wyklucza to zastosowanie przy dostawie udziału w działce nr 11/20
    zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zatem, opisane we wniosku niezabudowane działki nr 11/2-11/19 oraz działka nr 11/20
    spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż działki te
    w momencie sprzedaży są/będą objęte miejscowym planem zagospodarowania

    przestrzennego, z którego wynika ich przeznaczenie pod zabudowę. W konsekwencji,
    transakcja dostawy udziałów w działkach nr 11/2-11/19 oraz w działce nr 11/20 nie
    korzysta/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy.
    W tej sytuacji, należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania
    zwolnienia od podatku VAT dostawy ww. nieruchomości, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa
    warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W analizowanej sprawie nie ma/nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku
    VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie jest/nie będzie spełniony już
    jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. Jak bowiem wynika z opisu sprawy,
    ww. działki nie służyły w całym okresie posiadania wyłącznie do działalności zwolnionej od
    podatku VAT – były wykorzystywane w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem
    VAT.
    W konsekwencji, zbycie przez Pana udziałów w działkach nr 11/2-11/19 oraz w działce nr
    11/20, stanowi/będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie
    korzysta/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ani pkt 2 ustawy, a zatem podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.
    Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan
    przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi

    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Dodatkowo należy wskazać, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
    został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla
    Pana żony – współwłaściciela działek.
    Ponadto, stosownie do art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:
      W zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w
      przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, oraz
      wiążącymi informacjami akcyzowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 6
      grudnia 2008 r. o podatku akcyzowym, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.
    Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub
    świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania
    wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.