Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-982/12-2/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-12-12
Teza: Sposób opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 28 września 2012 r. (data wpływu 1 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. z siedzibą w Polsce (dalej: Spółka lub Nabywca) jest podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nabywca planuje nabyć budynek biurowy (dalej: Budynek), położony w Warszawie na dwóch działkach pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (dalej Budynek oraz działka razem jako: Nieruchomość). Zbywca Nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zbywca nabył Nieruchomość w grudniu 2006 roku w drodze transakcji opodatkowanej VAT. Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Budynek wchodzący w skład nabytej Nieruchomości został oddany do używania przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Zbywcy. Podmiot, który sprzedał Zbywcy Nieruchomość wykorzystywał ją w działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowej.

Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmuje powierzchnię biurową w Budynku od momentu jego zakupu (tj. od ponad 2 lat). Jednocześnie nie ma takiej powierzchni w Budynku (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchni wspólnych), która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu. Jednocześnie, w okresie od momentu nabycia, Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynku, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ich wartość wynosi jednak mniej niż 30% wartości początkowej Budynku. Do dnia transakcji wartość wydatków również będzie wynosić mniej niż 30% wartości początkowej Budynku.

W tak przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawca pragnie dokonać potwierdzenia prawa do odliczenia VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.11.177.1054 tj.; dalej: ustawa o VAT) oraz traktowania transakcji na gruncie przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 101, poz. 649; dalej: ustaw o PCC).

Jednocześnie, Spółka pragnie podkreślić, że także Zbywca wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w analizowanym stanie faktycznym. Uzyskana przez Zbywcę interpretacja (interpretacja z dnia 24 maja 2012 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie; sygn. IPPP3/443-441/12-2/BH) potwierdza, że transakcja zbycia Nieruchomości - przy założeniu, że wartość wydatków na ulepszenia będzie niższa niż 30% wartości początkowej Budynku oraz złożeniu przez strony skutecznego zawiadomienia o wyborze tzw. opcji opodatkowania - będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23%. Jednocześnie Spółka informuje, że wraz ze Zbywcą złoży wymagane przez przepisy oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego stanu faktycznego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w konsekwencji opodatkowania tej transakcji VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 w związku z ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Spółki, w konsekwencji opodatkowania VAT transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z ust. 10 i 11 ustawy o VAT (w tym złożeniu przez Zbywcę i Spółkę oświadczenia o wyborze tzw. opcji opodatkowania), oraz wobec planowanego wykorzystania Nieruchomości do wykonywania przez Spółkę czynności opodatkowanych, przy jednoczesnym braku zaistnienia przesłanek określonych w art. 88 ustawy o VAT, będzie ona miała prawo odliczyć VAT wykazany na fakturze. Poniżej, Spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Spełnienie warunków do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się m.in. z prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz Budynku, niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Mając na uwadze przedstawione w stanie faktycznym zdarzenie przyszłe, należy wskazać, że przedmiotem planowanej dostawy będzie nie tylko Budynek, ale także prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których Budynek jest posadowiony. Zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 5 ustawy o VAT „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Z kolei w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego gruntu przepis § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U.2011.73.392) stanowi natomiast, że „zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku”. W konsekwencji, opodatkowanie zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów będzie podlegało takim samym zasadom jak opodatkowanie dostawy Budynku.

Stanowisko to podzielają także władze skarbowe. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 20 października 2011 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (sygn. IPTPP2/443-320/11-6/PM), organ stwierdził, że „(\`(...)\`) co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione”.

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z jego brzmieniem „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Spółka pragnie zwrócić uwagę, że oddanie do użytkowania powierzchni biurowej Budynku już nastąpiło i miało miejsce ponad 2 lata temu (tj. m.in. Budynek był przedmiotem sprzedaży opodatkowanej w 2006 r., a ponadto przed i po sprzedaży powierzchnie budynku były przedmiotem najmu opodatkowanego stawką podstawową). W związku z powyższym, należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji doszło do pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do całości Budynku, gdyż cała jego powierzchnia została już oddana do „użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy”. Jak podkreśla się bowiem w doktrynie,‚(\`(...)\`) istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing” (A. Bartoszewski, R. Kubacki, VAT Komentarz, 4. wydanie, Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2010, s. 55). Tym bardziej – w oczywisty sposób - za pierwsze zasiedlenie - gdyby nawet przyjąć, że nie miało ono miejsca wcześniej należy uznać zbycie Budynku na rzecz Zbywcy, co nastąpiło w 2006 r. Jednocześnie wartość nakładów poniesionych przez Zbywcę po tym zdarzeniu wynosi jednak (i do dnia tansakcji będzie wynosić) mniej niż 30% wartości początkowej Budynku.

Mając na uwadze powyższe, planowane przez Zbywcę zbycie Nieruchomości na rzecz Spółki nie zostanie przeprowadzone w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Konsekwentnie, transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę spełnia warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wybór opcji opodatkowania

Spółka pragnie także wskazać, że zgodnie z treścią przepisu art. 43 ust. 10 ustawy o VAT „podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

W związku ze spełnieniem warunków zwolnienia z opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości przez Spółkę, strony analizowanej transakcji zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W szczególności strony wypełnią wynikające z przedmiotowego przepisu przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. na moment dokonania sprzedaży Nieruchomości, Spółka oraz Zbywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi oraz złożą Naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości.

Dodatkowo, Spółka pragnie zwrócić uwagę, że wobec kwalifikacji transakcji zbycia Nieruchomości jako operacji zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Niezależnie od faktu, iż samo zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT uniemożliwia zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to należy podkreślić, że Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. W związku z tym, niezależnie od tego, że Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Nieruchomości w wysokości niższej niż 30% wartości początkowej Budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie zostaną spełnione łącznie obydwie przesłanki zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, Zbywca i Spółka mają prawo wyboru opcji opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (zakładając, że oświadczenie w tym przedmiocie zostanie złożone wspólnie ze Zbywcą) i w związku z tym transakcja nabycia Nieruchomości przez Spółkę będzie podlegać VAT według stawki, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, Spółka pragnie podkreślić, że Zbywca uzyskał interpretację (interpretacja z dnia 24 maja 2012 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie; sygn. IPPP3/443-441/12-2/BH), która jednoznacznie potwierdza prawidłowość powyższego stanowiska ostatecznie potwierdzając jakie powinno być właściwe traktowanie VAT tej transakcji ze strony Zbywcy.

Prawo do odliczenia podatku VAT

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Nabywca jest podatnikiem VAT prowadzącym działalność opodatkowaną w zakresie wynajmu. Składniki majątkowe nabyte w ramach przedmiotowej transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - świadczenia usług wynajmu na rzecz podmiotów trzecich.

W szczególności, w związku z tym, że przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT - co potwierdza jednoznacznie interpretacja wydana dla Zbywcy i co szczegółowo uzasadniono powyżej – zastosowania nie znajdzie w tym zakresie art. 88 ust.3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (\`(...)\`) faktury (\`(...)\`) w przypadku gdy (\`(...)\`) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”.

W konsekwencji, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, tutejszy Organ podatkowy informuje, iż w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.