Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-1001/12/PC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-11-07
Teza: Czy przeznaczenie dochodu ze sprzedaży pomieszczenia strychowego o powierzchni 278,61 m2 zaliczanego obecnie do części wspólnych opisanej powyżej nieruchomości na remont kapitalny części wspólnych nieruchomości, obejmujący m.in. remont instalacji wodno - kanalizacyjnej, remont instalacji elektrycznej, remont dachu, remont klatki schodowej wraz z wymianą okien i drzwi, remont kominów, remont elewacji oraz balkonów, remont podwórza daje prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z dnia 03 lipca 2012 r., poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 03 sierpnia 2012 r. (data wpływu do tut. BKIP 07 sierpnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży strychu (pytanie oznaczone we wniosku numerem 3) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 sierpnia 2012 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży strychu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Budynek mieszkalny został wzniesiony w XIX wieku na działce o powierzchni 450 m2. Począwszy od 1978 r. w budynku były wyodrębniane i sprzedawane lokale mieszkalne.

W rezultacie sprzedaży poszczególnych lokali, w skład nieruchomości wchodzi obecnie 7 lokali stanowiących własność prywatną oraz 2 niewyodrębnione prawnie lokale należące do Gminy. W takim stanie faktycznym i prawnym ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. Nr 80, poz. 903 z późn zm.).

W dniu 26 marca 2012 roku na zebraniu właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową podjęto m.in. następujące uchwały, w których co do pomieszczenia strychowego o powierzchni 278,61 m2.:

1.  wyrażono zgodę na wyłączenie pomieszczenia o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (strychu) o powierzchni 278,61 m2. z części wspólnych nieruchomości stanowiącej działkę nr 105 o powierzchni 0,0450 ha obr. 3 zabudowaną budynkiem mieszkalnym,
2.  wyrażono zgodę na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne,
3.  wyrażono zgodę na sprzedaż tak wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego oznaczonym w uchwale osobom za cenę, która również została wprost oznaczona w tej uchwale,
4.  postanowiono, że koszty związane z wyodrębnieniem pomieszczenia strychowego i sprzedażą tego lokalu poniesie nabywca tego lokalu,
5.  udzielono pełnomocnictwa każdoczesnemu zarządowi wspólnoty mieszkaniowej do zawarcia umowy sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu mieszkalnego.

Ponadto podjęto uchwały, w których:

1.  wyrażono zgodę na nadbudowę wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego stanowiącego dawne pomieszczenie strychowe przez nabywcę tego pomieszczenia w celu uzyskania powierzchni do zagospodarowania na cele mieszkalne,
2.  postanowiono, że wszystkie koszty związane z nadbudową poniesie nabywca pomieszczenia strychowego,
3.  postanowiono, że wszystkie środki pieniężne pozyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową tytułem sprzedaży obecnego pomieszczenia strychowego zostaną przeznaczone na remont kapitalny części wspólnych nieruchomości obejmujący m.in. remont instalacji wodno - kanalizacyjnej, remont instalacji elektrycznej, remont dachu, remont klatki schodowej wraz z wymianą okien i drzwi, remont kominów, remont elewacji oraz balkonów, remont podwórza, budowę windy oraz centralnej instalacji tv i domofonowej.

Na podstawie wymienionych uchwał Wspólnota Mieszkaniowa planuje zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu stanowiącego pomieszczenie strychowe i sprzedaży tego lokalu. Zaplanowano, że przychód uzyskany z tego tytułu zostanie przeznaczony zgodnie z uchwałą Wspólnoty.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy przeznaczenie dochodu ze sprzedaży pomieszczenia strychowego o powierzchni 278,61 m2. zaliczanego obecnie do części wspólnych opisanej powyżej nieruchomości na remont kapitalny części wspólnych nieruchomości, obejmujący m.in. remont instalacji wodno - kanalizacyjnej, remont instalacji elektrycznej, remont dachu, remont klatki schodowej wraz z wymianą okien i drzwi, remont kominów, remont elewacji oraz balkonów, remont podwórza daje prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych?

(pytanie oznaczone we wniosku numerem 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu sprzedaży pomieszczenia strychowego będzie dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym, dochód ten korzysta ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych takie jak remont kapitalny części wspólnych nieruchomości obejmujący m.in. remont instalacji wodno-kanalizacyjnej, remont instalacji elektrycznej, remont dachu, remont klatki schodowej wraz z wymianą okien i drzwi, remont kominów, remont elewacji oraz balkonów, remont podwórza.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami (\`(...)\`) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę Mieszkaniową, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Dochodem Wspólnoty Mieszkaniowej, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Dla kalkulacji podstawy opodatkowania w podatku dochodowym od osób prawnych Wspólnot Mieszkaniowych ma znaczenie również przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody (\`(...)\`) wspólnot mieszkaniowych (\`(...)\`) uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie zasobów mieszkaniowych należy rozumieć m.in.: budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże. Przez pojęcie zasobów mieszkaniowych należy rozumieć również: urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki) i inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Na zasoby mieszkaniowe składają się zatem, nie tylko lokale mieszkalne, ale także znajdujące się w budynku mieszkalnym inne pomieszczenia, np.: piwnice, sutereny, pralnie, strychy, klatki schodowe, balkony, loggie. Źródłem powstania dochodu ze sprzedaży części wspólnej, są zatem posiadane przez Wspólnotę Mieszkaniową zasoby mieszkaniowe.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Pod pojęciem „utrzymanie zasobów mieszkaniowych” rozumie się ogół działań mających na celu utrzymanie istniejącej substancji mieszkaniowej, co przejawia się w ponoszeniu kosztów (wydatków), mających związek z utrzymaniem istniejących zasobów mieszkaniowych. Ma przy tym znaczenie, że zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, warunek przeznaczenia na te cele jest spełniony także wówczas gdy środki zostaną przeznaczone na nabycie środków trwałych służących bezpośrednio do realizacji celów, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, dochód osiągnięty z tytułu sprzedaży pomieszczenia strychowego będzie dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i w związku z tym, że zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, będzie podlegać zwolnieniu od podatku w myśl przepisu art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), co wynika z przepisu art. 1 ust. 2.

W myśl art. 12 ust. 1 powołanej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty (bądź są wpłacane do kasy) stanowią, co do zasady, przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, są wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłaty eksploatacyjne za dostarczone media.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że środki pieniężne, które wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej stanowią jej przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy, a wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy.

Dochodem wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 roku – zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, a zatem zasadne jest sięgnięcie w tym zakresie – w pierwszej kolejności – do wykładni językowej.

Zauważyć należy, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy” „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem. Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji przez „zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

*   budynki mieszkalne (w zakresie istniejących w nich pomieszczeń mieszkalnych) wraz z wyposażeniem technicznym oraz pomieszczeniami do nich przynależnymi, w tym: kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki;
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych;
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, budowle komunikacyjne oraz
*   inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych,
*   grunty na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty czynszowe) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 tej ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, że przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowi (który obejmuje m.in. strych mieszczący się w budynku mieszkalnym) stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jak już bowiem wskazano zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przychód ten ma więc wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego uzyskane ze sprzedaży środki finansowe zostaną przeznaczone na remont kapitalny części wspólnych nieruchomości, obejmujący m.in. remont instalacji wodno - kanalizacyjnej, remont instalacji elektrycznej, remont dachu, remont klatki schodowej wraz z wymianą okien i drzwi, remont kominów, remont elewacji oraz balkonów, remont podwórza, a zatem na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Tym samym zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stanowisko Wnioskodawcy należy uznać więc za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że w zakresie pytań oznaczonych we wniosku numerami 1, 2 i 4, wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z dnia 14 marca 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.