Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-432/09-5/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-09-23
Teza: przychód z tytułu zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowi cena sprzedaży, jaka została zawarta w umowie tj. kwota 60.000 zł. Jednakże w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Słowa kluczowe: cena-cena rynkowa; lokal; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; mieszkanie-zakup mieszkania; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22.06.2009 r. (data wpływu 24.06.2009 r.) oraz piśmie z dnia 07.08.2009 r. (data wpływu 11.08.2009 r., data nadania 07.08.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 04.08.2009 r. Nr IPPB4/415-432/09-3/MP (data nadania 04.08.2009 r., data odbioru 06.08.2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.06.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na prośbę Pani Marianny L., Wnioskodawca wraz z żoną dnia 14 grudnia 2006 r. kupili za kwotę 60.000 zł spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Ze względu na to, że mieszkanie to było obciążone służebnością na rzecz Pani Marianny L., która w ww. lokalu mieszkalnym była zameldowana i miała prawo do dożywotniego zamieszkiwania, Strony ustaliły dla celów podatkowych wartość rynkową lokalu na kwotę 150.000 zł. Przedmiotowy lokal mieszkalny P. Marianna L. posiadała przez okres dłuższy niż 5 lat, w związku z czym transakcja nie podlegała obowiązkowi odprowadzenia podatku dochodowego.

W dniu 17 czerwca 2009 r. na prośbę Pani Marianny L., zameldowanej i zamieszkałej w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, została ponownie zawarta umowa sprzedaży, za kwotę zakupu tj. 60.000 zł. Dla celów podatkowych została przez Strony ustalona kwota wartości ww. lokalu w wysokości 300.000 zł. Cena mieszkania została podwyższona o 50% ze względu na to, że Pani Marianna L., zakupując przedmiotowy lokal mieszkalny, zniosła na swoją rzecz służebność, tj. zameldowanie oraz prawo dożywotniego zamieszkania.

Pismem z dnia 04.08.2009 r. Nr IPPB4/415-432/09-3/MP wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku, poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 07.08.2009 r. (data wpływu 11.08.2009 r.) Wnioskodawca doprecyzował stan faktyczny informacją, że przedmiotowy lokal mieszkalny został sprzedany p. Mariannie L. w dniu 17.06.2009 r. za kwotę 60.000 zł. Potwierdzają to następujące dokumenty: Akt Notarialny, sporządzony w dniu 17.06.2009 r. oraz potwierdzenie przyjęcia przez bank SA do realizacji przelewu 17.06.2009 r. ww. kwoty. Przedmiotowa kwota wpłynęła na wskazany rachunek bankowy, co Sprzedający potwierdzili w Akcie Notarialnym. Ww. lokal mieszkalny został zakupiony w dniu 14.12.2006 r. za kwotę 60.000 zł. Potwierdzają to następujące dokumenty: Akt Notarialny oraz dokumenty przekazania P. Mariannie L. ww. kwoty, co zostało potwierdzone przez Nią w § 4 Aktu Notarialnego. Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego w dniu 17.06.2009 r. P. Mariannie L. za kwotę 60.000 zł. odpowiadała cenie zakupu od Niej przedmiotowego lokalu w dniu 14.12.2006 r. i była czynnością jednorazową nie nastawioną na uzyskanie przez Sprzedających zysku. Sprzedający nie prowadzili, według stanu w dniu 17.06.2009 r., działalności gospodarczej, a dokonana, na prośbę Kupującej, sprzedaż lokalu miała na celu jedynie odtworzenie stanu prawnego sprzed 14.12.2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Od jakiej kwoty należy wyliczyć 10% podatek dochodowy od umowy kupna – sprzedaży zawartej w dniu 17 czerwca 2009 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwotą od której należy naliczyć i zapłacić podatek dochodowy 10% jest 60.000 zł. Jest to bowiem udokumentowany przez Sprzedającego przychód ze sprzedaży mieszkania, odpowiadający kwocie i wydatkowi z tytułu zakupu mieszkania w dniu 14 grudnia 2006 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z analizy wniosku wynika, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabył Pan w dniu 14 grudnia 2006 r., do ustalenia skutków podatkowych zbycia tego prawa należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku.

Wobec powyższego bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, winien zatem być liczony od końca 2006 roku. W związku z tym, iż sprzedaż przedmiotowego prawa nastąpiła w dniu 17 czerwca 2009 r., tj. przed upływem pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, będzie stanowić źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Przy czym jak wynika z art. 28 ust. 2a ww. ustawy powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w dniu 14.12.2006 r. nabył wraz z żoną spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 17.06.2009 r. za kwotę 60.000 zł dokonał zbycia tegoż prawa majątkowego. Potwierdzają to następujące dokumenty: Akt Notarialny, sporządzony w dniu 17.06.2009 r. oraz potwierdzenie przyjęcia przez bank SA do realizacji przelewu ww. kwoty. Przedmiotowa kwota wpłynęła na wskazany rachunek bankowy, co Sprzedający potwierdzili w Akcie Notarialnym. Wnioskodawca wskazuje, iż dla celów podatkowych została przez Strony ustalona kwota wartości ww. lokalu w wysokości 300.000 zł.

Wnioskodawca podkreśla również, iż sprzedaż ww. prawa do lokalu mieszkalnego w dniu 17.06.2009 r. za kwotę 60.000 zł. odpowiadała cenie zakupu przedmiotowego lokalu w dniu 14.12.2006 r. i była czynnością jednorazową nie nastawioną na uzyskanie przez Sprzedających zysku. Sprzedający nie prowadzili, działalności gospodarczej, a dokonana, na prośbę Kupującej, sprzedaż lokalu miała na celu jedynie odtworzenie stanu prawnego sprzed 14.12.2006 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z ujętą w przepisie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) definicją sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotnym dla ustalenia kwoty przychodu jest określenie dopuszczalnej formy, w jakiej zapłata ceny sprzedaży może nastąpić. W tej materii orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego jest jednoznaczne, w szczególności stanowisko zajęte w wyroku z dnia 18 maja 1999 r., sygn. akt III SA 7/98, które głosi, iż wyrażona w cenie wartość jest przychodem i to bez względu na to w jakiej formie cena ta została zapłacona. Dla wystąpienia przychodu wystarczy samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 Kodeksu cywilnego. Przychód z tego źródła zdefiniowany jest w przytoczonym art. 19 ust. 1 ustawy, wedle którego przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, a zatem bez znaczenia, dla podatku dochodowego od osób fizycznych jest ta okoliczność, iż została przez Strony ustalona inna kwota wartości przedmiotowego lokalu mieszkalnego, gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy, a wysokość podatku zależy od ceny określonej w umowie sprzedaży.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane powyżej przepisy, należy stwierdzić, iż przychód z tytułu zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowi cena sprzedaży, jaka została zawarta w umowie tj. kwota 60.000 zł. Jednakże w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy, w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.