Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-231/09/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-11-30
Teza: Czy sprzedaż udziału w nieruchomości w świetle art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 31 sierpnia 2009r.) uzupełnionym w dniu 05 i 13 listopada 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych pismem z dnia 28 października 2009r. Znak: IBPP3/443-655/09/AB, IBPB II/1/436-231/09/MZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 05 i 13 listopada 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Spółka z o.o.) jest w udziale wynoszącym 9/10 współużytkownikiem wieczystym gruntu o powierzchni 21.62.70 ha oraz w takim samym udziale współwłaścicielem usytuowanych na ww. gruntach budynkach i budowlach. Nabycie nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 czerwca 2001r.

Zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami sprzedaż udziału w użytkowaniu wieczystym nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, od tej części odprowadzono podatek od czynności cywilnoprawnych, a sprzedaż udziału w budynkach i budowlach była zwolniona z VAT na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 08 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.

Obecnie wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży ww. udziału na rzecz Spółki X.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 07 listopada 2007r. cena sprzedaży wyniesie 100.000,00 PLN brutto.

Wartość sprzedanego udziału w nieruchomości ustalono w oparciu o kalkulacje ekonomiczne przy następujących założeniach:

*   udział, który jest przedmiotem niniejszej transakcji został nabyty przez wnioskodawcę w dniu 11 czerwca 2001r. za cenę 10.900.000,00 PLN,
*   nieruchomości obciążone są hipotekami - najwyższe to kaucyjna w kwocie 65.000.000,00 PLN, oraz ustawowa w kwocie 1.750.000,00 PLN - wszystkie wynikające ze zobowiązań Spółki Y w upadłości, która jest właścicielem 1/10 udziału w nieruchomości, oraz Spółki Z w likwidacji,
*   dłużnik główny ww. wierzytelności, czyli Spółka Y, został postawiony w stan upadłości w dniu 23 stycznia 2008r., co jednoznacznie wskazuje, że przy ewentualnej egzekucji z nieruchomości nie można liczyć na możliwość regresu.

Na ogłoszenia z ofertą sprzedaży nieruchomości zamieszczone w ogólnopolskiej prasie nie odpowiedział żaden inwestor poza Spółką X.

W uzupełnieniu wniosku stwierdzono, iż:

1.  Budynki i budowle są trwale związane z gruntem.
2.  Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości. W latach 2006-2008 przeprowadzono bieżące remonty dachów nadłączną kwotę 240.756,00 zł, co stanowi mniej niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli.
3.  Nieruchomość była przedmiotem najmu w okresie od 01 kwietnia 2008r. aż do dnia złożenia wniosku o interpretację.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób należy opodatkować sprzedaż ww. udziału oraz jaką przyjąć podstawę opodatkowania?

Zdaniem wnioskodawcy, należy przyjąć założenie, że w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 01 października 2008r. – sygn. akt I FSK 1242/07), a więc transakcja podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 22%. To stanowisko potwierdzają również wcześniejsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 22 czerwca 2006r., sygn. akt I FSK 664/05) i Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 08 stycznia 2002r., sygn. akt I CKN 978/00), w których oba sądy zaprezentowały pogląd, że udział we własności nieruchomości nie jest rzeczą a prawem majątkowym. Sąd stwierdził, że „skoro sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości jest sprzedażą prawa, a nie materialnej części rzeczy (budynku, budowli), w sytuacji takiej nie zachodzi dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż prawo to nie mieści się w pojęciu towaru zdefiniowanego w art. 2 pkt 6 tej ustawy. Tym samym sprzedaż takiego udziału (prawa) w nieruchomości budowlanej stanowi świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.”

W celu ustalenia podstawy opodatkowania przyjęto, że zgodnie z regulacją art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania na gruncie podatku VAT jest obrót, przy czym jako obrót rozumiana jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna z kolei obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Przy tej transakcji cena wynosi 100.000,00 zł brutto, a więc podstawą opodatkowania jest kwota 81.967,21 zł.

Uwzględniono również fakt, iż wnioskodawca i Spółka X są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc cena należna z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości powinna zostać ustalona na poziomie rynkowym.

Wnioskodawca wskazał, że wartością rynkową na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jest, zgodnie z art. 2 tej ustawy, całkowita kwota, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju. Uwzględniając stan faktyczny, a w szczególności obciążenia hipoteczne, ryzyko egzekucji z nieruchomości przy jednoczesnym braku możliwości regresu wobec dłużnika głównego, tj. Spółki Y w upadłości oraz brak zainteresowania nieruchomością ze strony innych inwestorów przyjęto, że wartość nieruchomości nie przekracza podanej kwoty transakcji, tj. 100.000,00 zł brutto.

Zdaniem wnioskodawcy, transakcji nie opodatkowano podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż zgodnie z postanowieniami art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie wyjaśnia się, że wniosek w pozostałej części, dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie rozstrzygnięty odrębną interpretacją.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2007r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl powołanej wyżej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%
2.  innych praw majątkowych - 1%.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, czynność cywilnoprawna sprzedaży prawa majątkowego podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 wymienionej ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy spółki i jej zmiany,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Analiza ww. przepisu wskazuje, iż nie każda czynność cywilnoprawna, gdy przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wyjątek dotyczy bowiem m.in. sprzedaży i zamiany nieruchomości lub ich części albo prawa użytkowania wieczystego.

Z treści cytowanego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przepisu wynika, że samo bycie podatnikiem od towarów i usług przez jedną ze stron czynności nie wystarczy aby dana czynność zawarta przez podatnika tego podatku korzystała z wyłączenia od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W każdym przypadku należy badać czy z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jedna ze stron jest na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z podatku tego jest zwolniona.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w prawie współwłasności usytuowanych na tym gruncie budynków i budowli. Zdaniem wnioskodawcy, ww. transakcja sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z postanowieniami art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Odnosząc się zatem do stanowiska przedstawionego we wniosku, że zawarta przez wnioskodawcę umowa sprzedaży nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych należy wyjaśnić, że czynnikiem decydującym czy przedmiotowa umowa sprzedaży korzysta z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy jest stwierdzenie czy z tytułu zawarcia tej konkretnej umowy sprzedaży którakolwiek ze stron tej umowy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, iż w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że o ile z ustaleń poczynionych na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będzie wynikało, że z tytułu ww. sprzedaży jedna ze stron umowy sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to wówczas umowa sprzedaży nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast jeżeli opisana umowa sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to nie znajdzie zastosowania wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W tym wypadku powyższa umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Z tytułu zawarcia tej umowy sprzedaży podatek od czynności cywilnoprawnych należny będzie w wysokości 2%, naliczanej od wartości rynkowej przedmiotu transakcji.

Odnosząc się do powołanych przez wnioskodawcę orzeczeń sądów, należy stwierdzić, iż orzeczenia te nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły. Nie mają więc zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.