Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-25/15-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-22
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2015 r. (data wpływu 9 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zamierzającą rozpocząć działalność gospodarczą na polskim rynku nieruchomości. Zasadniczo, przedmiotem działalności Nabywcy będzie między innymi obrót nieruchomościami oraz wynajem powierzchni podmiotom trzecim. Wnioskodawca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Obecnie, Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość, obejmującą kompleks handlowy „F.” oraz „P.” (dalej: „F./P.”). Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki N. Sp. z o.o., będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (dalej: „Zbywca”) własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 965/154 oraz 965/92, o łącznej powierzchni 97863 metrów kwadratowych (dalej: „Grunt”) wraz z posadowionym na nim budynkiem, parkingiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą, w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”. Dla Nieruchomości prowadzone są przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dwie księgi wieczyste. Zbywca i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w I półroczu 2015 r.

Zbywca nabył poszczególne części Gruntu na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego tj. po uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz przed rozpoczęciem robót budowlanych, na podstawie dwóch odrębnych umów sprzedaży: z dnia 28 stycznia 2010 r. oraz z dnia 25 maja 2010 r. Obie transakcje były opodatkowane VAT. Następnie Zbywca przeprowadził budowę budynku i budowli. Zbywca był uprawniony do zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową budynku oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Na końcowym etapie budowy i po jej ukończeniu (pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane 17 października 2011 r.) Zbywca sukcesywnie oddawał powierzchnię handlową znajdującą się w budynku różnym podmiotom na podstawie umów najmu, podlegającego opodatkowaniu VAT. W stosunku do części powierzchni budynku od daty oddania tych powierzchni pierwszemu najemcy w wykonaniu umowy najmu do daty planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a w przypadku części powierzchni okres ten będzie krótszy niż 2 lata. Ponadto, część powierzchni w budynku i budowle nie były lub mogły nie być dotychczas w ogóle samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy i podobnych umów.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie prawo własności Gruntu wraz ze znajdującym się na nim budynkiem i budowlami oraz ewentualne pewne ruchomości związane z kompleksem F./P. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tekst jednolity Dz.U. 2014 poz. 121 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Przewiduje się także, iż Nabywca może przejąć także następujące elementy związane z Nieruchomością:

*   gwarancje budowlane związane z Nieruchomością;

*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością;

*   licencje do znaków towarowych oraz domen internetowych związanych z Nieruchomością;

*   zabezpieczenia płatności wynikające ze zobowiązań z tytułu najmu (kaucje, gwarancje) złożone przez poszczególnych najemców;

*   prawa i obowiązki wynikające z umów z architektami dotyczących praw do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących budynku;

*   prawa i obowiązki związane z ubezpieczeniem Nieruchomości.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu). Lista aktywów i zobowiązań Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku, w tym umowy z dostawcami mediów; niemniej jednak nie można wykluczyć, że pewne umowy dotyczące bieżącej obsługi budynku zostaną przeniesione;

*   środki pieniężne (z wyjątkiem kaucji złożonych przez poszczególnych najemców);

*   zobowiązania finansowe z tytułu kredytu;

*   zobowiązania finansowe z tytułu pożyczek wewnątrzgrupowych;

*   prawa i obowiązki z tytułu umowy o zarządzanie Nieruchomością;

*   prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej;

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych;

*   know-how związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Obecnie, Zbywca nie prowadzi innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości. Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi finansowo lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w budynku, która podlega opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak, Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie know-how nabytego w tym zakresie, względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców. Dodatkowo, jak nadmieniono powyżej, umowy dotyczące bieżącego utrzymania Nieruchomości zasadniczo nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a Nabywca będzie zobowiązany do zawarcia nowych umów z podwykonawcami prowadzącymi działalność polegającą na obsłudze nieruchomości (np. z dostawcami mediów). Zawarcie nowych umów będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości (niemniej jednak, nie można wykluczyć, że część istniejących umów w zakresie bieżącej obsługi budynku zostanie przeniesiona na Nabywcę).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie podlegało (i) w części odpowiadającej powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (ii) w części odpowiadającej powierzchniom budynku oraz budowlom, które nigdy nie były przedmiotem najmu, lub w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie krótszy niż dwa lata - opodatkowaniu VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1?
2.  Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w stosunku do części budynku odpowiadających powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata oraz, w wypadku gdy odniesieniu do pozostałych części budynku oraz budowli, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT - po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, oraz (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
3.  Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji podatkiem VAT w stosunku do części budynku odpowiadającym powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata oraz, w wypadku gdy w odniesieniu do pozostałych części budynku oraz budowli, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT- przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Wnioskodawca zwraca uwagę, że pytanie analogiczne do pytania nr 1 jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Zbywcę, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek złożony przez N. Sp. z o.o.). Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 21 kwietnia 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-105/15-5/AO.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji podatkiem VAT w stosunku do części budynku odpowiadającym powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata oraz, w wypadku gdy w odniesieniu do pozostałych części budynku oraz budowli, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT- przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 - zdaniem Wnioskodawcy - strony transakcji nabycia Nieruchomości będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie części Nieruchomości odpowiadającym powierzchniom budynku w stosunku do których okres upływający pomiędzy wydaniem pierwszemu najemcy oraz datą dokonania transakcji będzie dłuższy niż 2 lata. W odniesieniu do pozostałej części Nieruchomości, nabycie zostanie obligatoryjnie opodatkowanie VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

A zatem, transakcja nabycia Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, z uwagi na fakt, że sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że obecnie, Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość, obejmującą kompleks handlowy „F.” oraz „P.” (dalej: „F./P.”). Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki N. Sp. z o.o., będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (dalej: „Zbywca”) własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 965/154 oraz 965/92, o łącznej powierzchni 97863 metrów kwadratowych (dalej: „Grunt”) wraz z posadowionym na nim budynkiem, parkingiem oraz innymi budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą, w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 21 kwietnia 2015 r. Nr IPPP2/4512-105/15-5/AO dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Podsumowaniem powyższej analizy jest stwierdzenie, że planowane nabycie Nieruchomości będzie podlegało - w części odpowiadającej powierzchniom budynku, co do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata - zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Stronom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, natomiast - w części odpowiadającej powierzchniom budynku oraz budowlom, które nigdy nie były przedmiotem najmu lub w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem danej powierzchni pierwszemu najemcy a datą nabycia Nieruchomości będzie krótszy niż dwa lata - nabycie to będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek i budowle.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.