Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-532/15/AZb
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-09-09
Teza: czy Wnioskodawca poprawnie wystawił fakturę sprzedaży na uzasadnione poniesione koszty dodatkowe i opłaty, zgodnie z Porozumieniem Stron, stosując stawkę VAT 23% analogiczną jak dla świadczenia głównego związanego ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością budynków (budowli)
Słowa kluczowe: faktura; obrót; opodatkowanie; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 czerwca 2015 r. (data wpływu 19 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismem, które wpłynęło do tut. organu 7 lipca 2015 r., oraz pismem z 11 sierpnia 2015 r. (data wpływu 11 sierpnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, czy Wnioskodawca poprawnie wystawił fakturę sprzedaży na uzasadnione poniesione koszty dodatkowe i opłaty, zgodnie z Porozumieniem Stron, stosując stawkę VAT 23% analogiczną jak dla świadczenia głównego związanego ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością budynków (budowli) – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 czerwca 2015 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, czy Wnioskodawca poprawnie wystawił fakturę sprzedaży na uzasadnione poniesione koszty dodatkowe i opłaty, zgodnie z Porozumieniem Stron, stosując stawkę VAT 23% analogiczną jak dla świadczenia głównego związanego ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością budynków (budowli).

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z pismem, które wpłynęło do tut. organu 7 lipca 2015 r., oraz pismem z 11 sierpnia 2015 r. (data wpływu 11 sierpnia 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 7 sierpnia 2015 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 29 października 2013 roku podpisał akt notarialny, na podstawie którego nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych składające się z kilku działek położonych w …, dzielnica … oraz własność budynków (budowli) na nich położonych z zamiarem dalszej ich odsprzedaży do spółki celowej xxx w której Wnioskodawca posiada 49% udziałów. Wszystkie zakupione działki stanowią jedną całość gospodarczą są niezabudowane, częściowo ogrodzone i uzbrojone. Jedna z działek zabudowana jest stacją trafo wybudowaną w latach 70-tych XX wieku, a druga zabudowana jest budynkiem portierni również z lat 70-tych XX wieku. Budowle te podlegać będą rozbiórce zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta. Przedmiotowe nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnych w rozumieniu K.C. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru „…” Miasta zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta z dnia 27 lutego 2013 r. działki usytuowane są na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz w terenach tras komunikacyjnych. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i wydał decyzję o pozwoleniu na budowę inwestycji pod nazwą: „zespół budynków mieszkalnych z usługami, dojazdem, drogą wewnętrzną, parkingami oraz infrastrukturą techniczną”.

Na potwierdzenie zakupu Spółka otrzymała w dniu 30 października 2013 r. fakturę VAT od firmy sprzedającej z datą sprzedaży 29 października 2013 r. na kwotę netto 32.640.000 zł. VAT naliczony 23% 7.507.200 zł, kwota brutto 40.147.200 zł. Wnioskodawcy jako kupującemu przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z którego firma skorzystała. Zasadność odliczenia była przedmiotem kontroli właściwego dla Spółki Urzędu Skarbowego, zakończonej bez zastrzeżeń.

Jeszcze przed ww. zakupem w dniu 24 października 2013 r. Wnioskodawca zawarł notarialnie przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wyżej opisanych nieruchomości w … wraz z własnością budynków (budowli) Spółce celowej xxx w cenie 40.147.200 zł pod warunkiem, że Urząd Miasta nie skorzysta z prawa pierwokupu. Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 31 marca 2014 r. Termin ten został w terminie późniejszym przesunięty do dnia 30 września 2014 r., a następnie do dnia 31 grudnia 2014 r. Umową z 30 grudnia 2014 r. sporządzoną przed notariuszem zmieniono ww. umowę przedwstępną z dnia 24 października 2013 r. w ten sposób, że cena uległa podwyższeniu o kwotę 581.236,42 zł brutto, zatem łączna cena sprzedaży obejmująca podatek VAT w stawce 23% wynosi 40.728.436,42 zł. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług strony umowy dokonały wyboru opodatkowania dostawy wszystkich budynków i budowli będących przedmiotem przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży na podstawie zgodnego oświadczenia obu stron podpisanego w dniu 24 października 2013 r. i złożonego w dniu 25 października 2013 r. do właściwych Urzędów Skarbowych obu Spółek.

W dniu 28 października 2013 r. Wnioskodawca otrzymał od Spółki celowej xxx przelew na rachunek bankowy w wysokości 100% zaliczki tj. 40.147.200 zł na zakup ww. nieruchomości zgodnie z zawartą w dniu 24 października 2013 r. umową warunkową sprzedaży. Tego samego dnia Wnioskodawca wystawił na otrzymaną wpłatę fakturę zaliczkową w wysokości netto 32.640.000 zł, podatek VAT 23% = 7.507.200 zł, kwota brutto 40.147.200 zł. Zgodnie z tą fakturą został odprowadzony przez Wnioskodawcę do Urzędu Skarbowego podatek VAT należny za miesiąc październik 2013 r.

Wydział Skarbu Miasta Urzędu Miasta wydał w dniu 21 stycznia 2015 r. zarządzenie o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu prawa użytkowania wieczystego działek położonych w … informując jednocześnie, iż nabywca użytkowania wieczystego przejmuje prawa i obowiązki swojego poprzednika prawnego. W szczególności dotyczy to celu i terminu zabudowy działek.

Z uwagi na konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów i opłat przez Wnioskodawcę jako właściciela ww. nieruchomości w … Strony transakcji ustaliły, że Kupujący czyli Spółka celowa xxx zwróci Sprzedającemu Wnioskodawcy wszelkie ciężary związane z nabytym prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, w tym wszystkie uzasadnione koszty oraz zwrot opłat, jakie Wnioskodawca poniósł w związku z posiadaniem ww. nieruchomości od dnia jej nabycia do dnia przeniesienia własności na Spółkę celową xxx tj. do dnia 08 czerwca 2015 r., które są ściśle i nierozerwalnie związane z utrzymaniem tych nieruchomości, tj.:

1.  Opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości za rok 2014 i 2015 w wysokości po 529.054,28 zł/rok, które zostały zapłacone w 100% w terminie do 31 marca na podstawie decyzji wydanej przez organ władzy publicznej,
2.  Podatek od nieruchomości za rok 2014 i 2015 w wysokości 33.034 zł/rok, który został zapłacony na podstawie złożonych przez Spółkę deklaracji obliczonych zgodnie z obowiązującymi stawkami dla miasta …,
3.  Faktury VAT za media (woda, energia, konserwacja stacji trafo, zakup ogrodzenia) w okresie, w którym Wnioskodawca był właścicielem do dnia sprzedaży, wystawione przez czynnych podatników podatku VAT.

Aktem notarialnym z dnia 8 czerwca 2015 r. w … została podpisana przez Wnioskodawcę umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w … wraz z własnością budynków (budowli) na Spółkę celową xxx Wnioskodawca wystawił w dniu 15 czerwca 2015 r. fakturę VAT Nr 42/15 z datą sprzedaży 8 czerwca 2015 r. uwzględniającą rozliczenie faktury zaliczkowej z dnia 28 października 2013 r. Faktura sprzedaży po rozliczeniu faktury zaliczkowej opiewała na kwotę netto 472.549,93 zł (33.112.549,93 minus 32.640.000,00), podatek VAT 23% 108.686,49 zł (7.615.886,49 zł minus 7.507.200 zł), kwota brutto 581.236,42 zł (40.728.436.42 zł minus 40.147.200 zł). Termin płatności faktury wynosi 14 dni zgodnie z podpisanym aktem notarialnym. Do ceny sprzedaży nie zostały jednak doliczone wszystkie uzasadnione koszty i opłaty które Wnioskodawca poniósł w roku 2014 i 2015. Do ceny sprzedaży została jedynie dodana część poniesionych kosztów w wysokości 581.236,42 zł brutto (obejmująca 23% podatek VAT, netto 472.549,93 zł) zgodnie z wyżej opisanym aktem notarialnym z 30 grudnia 2014 r. zmieniającym (podwyższającym) cenę o kwotę 581.236,42 zł. W akcie notarialnym z dnia 8 czerwca 2015 r. przenoszącym własność pojawił się zapis mówiący o zobowiązaniu Kupującego tj. xxx do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy w terminach i na zasadach przewidzianych w Porozumieniu Stron z dnia 8 czerwca 2015 r. nierozliczonych wcześniej opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz wszelkich uzasadnionych kosztów jakie Wnioskodawca poniósł w związku z posiadaniem nieruchomości od dnia jej nabycia do dnia przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków (budowli) stanowiących odrębną nieruchomość. Wszystkie poniesione koszty zostały wyspecyfikowane w załączniku do Porozumieniu Stron zawartym w dniu 8 czerwca 2015 r. w … w wysokości netto 1.258.463,53 zł, podatek VAT 23%, brutto 1.547.910,15 zł. Ponieważ cześć kosztów została doliczona do ceny sprzedaży w dniu 8 czerwca 2015 i ujęta na fakturze sprzedaży Nr 42/15 pozostała do zafakturowania pozostała część kosztów w wysokości netto = 785.913,60 zł, stawka VAT 23%, kwota brutto = 966.673,73 zł (wg załącznika do porozumienia kwota brutto wynosi 1.547.910.15 zł minus kwota doliczona do ceny sprzedaży 581.236,42 zł).

W tym samym dniu 8 czerwca 2015 r. zostało podpisane (bez udziału notariusza) Porozumienie Stron między Wnioskodawcą i xxx w zakresie ponoszenia obowiązków związanych z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, których własność w dniu 8 czerwca 2015 r. została przeniesiona na xxx przez Wnioskodawcę. Porozumienie to dotyczy w szczególności pozostałych, szczegółowo wyspecyfikowanych w załączniku do niniejszego porozumienia opłat i kosztów wynikających z otrzymanych faktur zakupu i decyzji administracyjnych, ściśle i nierozerwalnie związanych z utrzymaniem przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości do dnia sprzedaży, które nie zostały doliczone do wartości faktury sprzedaży Nr 42/15, a które Spółka xxx obiecała zwrócić sprzedawcy tj. Wnioskodawcy w terminie dwóch miesięcy od dnia zawarcia porozumienia.

Na podstawie podpisanego Porozumienia Stron Wnioskodawca wystawił w dniu 15 czerwca 2015 r. drugą fakturę sprzedaży Nr 43/15 z datą sprzedaży 8 czerwca 2015 r. na Spółkę xxx tytułem uzasadnionych kosztów i opłat związanych ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w … wraz z własnością budynków (budowli) zgodnie z treścią aktu notarialnego z dnia 8 czerwca 2015 r. par. 1 pkt 3.6 i porozumieniem stron w zakresie ponoszenia obowiązków związanych z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia 8 czerwca 2015 r. Faktura została wystawiona na pozostałą część poniesionych uzasadnionych kosztów nierozerwalnie związanych z utrzymaniem sprzedanej nieruchomości w kwocie netto 785.913,60 zł, stawka podatku VAT 23% - analogiczna do świadczenia głównego, podatek VAT 180.760,13 zł, kwota brutto 966.673,73 zł. Termin płatności faktury wynosi 60 dni zgodnie z podpisanym porozumieniem.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 7 sierpnia 2015 r. do uzupełnienia wniosku z 19 czerwca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, Wnioskodawca wyjaśnił, że kwestie dotyczące braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dla dostawy nieruchomości na podstawie art. 43 ust. l pkt 9 oraz art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT Wnioskodawca zawarł wyłącznie informacyjnie w celu lepszego uzasadnienia własnego stanowiska i nie oczekuje wydania interpretacji indywidualnej w zakresie dotyczącym opodatkowania (zwolnienia od podatku) dokonanej dostawy nieruchomości tj. zbycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z własnością budynków (budowli). Dlatego nie ma konieczności odpowiedzi na pytania zawarte w punkcie II A, B i C wezwania.

W celu uzupełnienia stanu faktycznego Wnioskodawca informuje, że zgodnie z obowiązującymi przepisami zbycie prawa wieczystego użytkowania poszczególnych geodezyjnie wyodrębnionych działek wraz z własnością budynków (budowli) na nich posadowionych opodatkowane zostało stawką VAT 23 %.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT od grudnia 2002 r. i składa miesięczne deklaracje VAT-7 obecnie do Urzędu Skarbowego w …. Okoliczności określające obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług zgodnie ze złożonym zgłoszeniem rejestracyjnym VAT-R to rozpoczęcie wykonywania czynności określonych w art. 2 ustawy VAT oraz rozpoczęcie świadczenie usług określonych w art. 14 ustawy VAT.
2.  Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest outsourcing pracowniczy w zakresie usług rzeźniczych oraz usług pakowania na rzecz podmiotów gospodarczych z branży mięsnej w kraju i za granicą (Niemcy). Podstawowy przedmiot działalności Wnioskodawcy zgodnie z REGON to: 10.11.Z - przetwarzanie i konserwowanie mięsa, z wyłączeniem mięsa z drobiu i króliczego, 78.10.Z - działalność związana z wyszukiwaniem miejsc pracy i pozyskiwaniem pracowników, 78.30.Z - pozostała działalność związana z udostępnianiem pracowników. Wnioskodawca prowadzi również działalność gospodarczą w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD: 68.10.Z) oraz zgodnie z zapisami w KRS wg numeru PKD m.in.: 41.20.Z, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 43.11.Z, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych 43.12.Z, przygotowanie terenu pod budowę, 43.13.Z, wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich, 77.32.Z, wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych, 68.20.Z, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 77.39.Z, wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane, 55.10.Z, hotele i podobne obiekty zakwaterowania.
3.  Spółka celowa xxx jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i składa miesięczne deklaracje VAT-7.
4.  Spółka celowa xxx została założona aktem notarialnym (umowa Spółki z o.o.) z dnia 18 lipca 2013r. przez Wspólników:
    *   Wnioskodawcę posiadającego 49 % udziałów oraz
    *   A. z siedzibą w … posiadającej 51% udziałów.Podstawowy przedmiot działalności Spółki xxx to działalność deweloperska. Spółka celowa zajęła się realizacją inwestycji, osiedla mieszkaniowego w centrum … na który składają się: budynki mieszkalne, apartamenty, garaże, a także centrum handlowo-rekreacyjne i biurowce. Udziałowcy zdecydowali się na powołanie osobnego podmiotu gospodarczego tj. Spółki celowej xxx, która wyspecjalizowana została na działalność deweloperską i korzysta z wieloletniego doświadczenia zaprzyjaźnionych Spółek z branży, które łączą w sobie nowoczesne podejście do procesów inwestycyjnych w takich dziedzinach jak: opracowanie dokumentacji, sterowanie całym procesem inwestycyjnym aż po odbiór inwestycji i późniejsze zarządzanie nieruchomością. Zakres prowadzonej działalności spółki xxx wg KRS to m.in.: 41.10.Z, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 42.99.Z, roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane, 43.11.Z, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, 43.12.Z, przygotowanie terenu pod budowę, 43.13.Z, wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich, 43.29.Z, wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych, 43.39.Z, wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, 68.10.Z, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 68.20.Z, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 68.31.Z, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, 68.32.Z, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, 71.11.Z, działalność w zakresie architektury, 81.30.Z, działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni.
5.  Od momentu wejścia w posiadanie przedmiotowej nieruchomości do momentu jej sprzedaży Wnioskodawca nie wykorzystywał na żadne cele i w żaden sposób przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca w okresie posiadanie nieruchomości zajął się m.in.:
    1.  uzupełnieniem brakującego ogrodzenia nieruchomości (działek gruntowych),
    2.  przepisaniem umów za media, wodę z poprzedniego właściciela na Wnioskodawcę,
    3.  uzyskaniem stosownych pozwoleń administracyjnych na budowę osiedla mieszkaniowego.Wnioskodawca zakupił przedmiotową nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży do Spółki celowej xxx.
6.  Decyzje dotyczące opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości za 2014 r. i 2015 r. jak również wszystkie faktury VAT za media (woda, energia, konserwacja stacji trafo i zakup ogrodzenia) zostały wystawione na Wnioskodawcę jako właściciela przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca dysponuje dowodami dokumentującymi rzeczywiste kwoty poniesionych kosztów i opłat, o których mowa we wniosku. Wszystkie te dowody zostały wystawione na Wnioskodawcę i przez Wnioskodawcę opłacone.
7.  Wnioskodawca ponosząc koszty i opłat działał we własnym imieniu. Jednak strony uzgodniły, że wszystkie poniesione koszty i opłaty zostaną zwrócone Wnioskodawcy przez Spółkę celową xxx w momencie sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz xxx.
8.  Celowość inwestycji (zakup z zamiarem odsprzedaży do firmy xxx) zdeterminowała warunki porozumienia, w którym xxx zdeklarowało zwrot Wnioskodawcy wszelkich ciężarów związanych z nabytym prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, w tym wszystkie uzasadnione koszty oraz zwrot opłat jakie Wnioskodawca poniósł w związku z posiadaniem ww. nieruchomości od dnia jej nabycia do dnia sprzedaży.
9.  Wnioskodawca jako właściciel przedmiotowej nieruchomości zobowiązany był do ponoszenia kosztów i bieżących opłat związanych z jej utrzymaniem (m.in. opłata za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości, media). Poniesienie ww. kosztów i opłat było niezbędne w celu utrzymania tej nieruchomości przez Wnioskodawcę, aby móc ją w przyszłości odsprzedać bez żadnego zadłużenia do Spółki celowej xxx. Wnioskodawca ponosił te wydatki w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży.
10.  Ponoszone opłaty i koszty miały być elementem ceny, tj. kwoty należnej z tytułu sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków (budowli), zgodnie z umową zawarta między stronami. Jednak w akcie notarialnym sprzedaży z 8 czerwca 2015 r. została doliczona do ceny sprzedaży nieruchomości tylko część poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów dodatkowych i opłat za rok 2014, a na pozostałą część kosztów dot. roku 2014 i 2015 spisano odrębne porozumienie. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że całość poniesionych kosztów dodatkowych i opłat za rok 2014 i 2015 zgodnie z umową między stronami powinna była zostać doliczona do ceny sprzedaży nieruchomości i ujęta w akcie notarialnym sprzedaży z dnia 8 czerwca 2015 r. Ponieważ jednak zostało zawarte odrębne porozumienie na „drugą” - tj. pozostałą część uzasadnionych kosztów (część roku 2014 i 2015) związanych z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca wystawił odrębną fakturę sprzedaży (z tą samą datą sprzedaży 8 czerwca 2015 co faktura za sprzedaż nieruchomości) ze stawką VAT 23% analogiczną do świadczenia głównego związanego ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością budynków (budowli). Wartość faktury sprzedaży za sprzedaż ww. nieruchomości zgodna jest z kwotą wykazaną w akcie notarialnym z 8 czerwca 2015 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w tak opisanym stanie faktycznym Spółka poprawnie wystawiła fakturę sprzedaży na uzasadnione poniesione koszty dodatkowe i opłaty wymienione w ww. punktach od 1 do 3, zgodnie z podpisanym Porozumieniem Stron, stosując stawkę VAT 23%, analogiczną jak dla świadczenia głównego związanego ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością budynków (budowli)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 2 ust. 33 wyżej opisane nieruchomości są terenem budowlanym. Art. 43 ust. 1 pkt 9 wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla terenów budowlanych. Dodatkowo zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Spółka nie miała prawa do zastosowania zwolnienia, ponieważ nie zostały spełnione łącznie wymagane warunki tj. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości nie minął okres 2 lat.

Zarówno decyzje wydawane przez organ władzy publicznej, zobowiązujące Spółkę do zapłaty opłat z tytułu użytkowania wieczystego jak i podatek od nieruchomości były opłatami naliczanymi bez podatku VAT. Jest to zgodne z art. 15 ust.6 , ponieważ podatnikiem nie jest organ władzy publicznej oraz urzędy obsługujące te organy, a także decyzje przez nich wydawane.

Według ustaleń (Porozumienia Stron) między stronami wynika, że Kupujący zobowiązał się do zwrotu Sprzedającemu wszystkich dodatkowych kosztów związanych nierozerwalnie z przedmiotowymi nieruchomościami tj. m.in. opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości, podatku od nieruchomości oraz opłat za media za okres od dnia zakupu tj. 29 października 2013 r. do dnia 08 czerwca 2015 r.

Ponieważ podpisana w 2013 roku przyrzeczona sprzedaż (potwierdzona warunkową umową sprzedaży między stroną Kupującą a Sprzedającą) z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy była odkładana w czasie, cena końcowa ulegała zmianie - wzrastała o ponoszone przez właściciela koszty dodatkowe (opłata za wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości oraz opłaty za media). Na koniec roku 2014 aktem notarialnym został potwierdzony wzrost ceny o koszty dodatkowe w wysokości 581.236,42 zł, na które składała się opłata za użytkowanie wieczyste za rok 2014 w wysokości 529.054,28 zł, podatek od nieruchomości za rok 2014 w wysokości 33.034 zł, koszt zakupu ogrodzenia w wysokości 7.500 zł netto oraz opłaty za media poniesione przez Wnioskodawcę w roku 2014.

Urząd Miasta posiadał prawo pierwokupu ww. nieruchomości, z którego w drodze zarządzenia wydanego w styczniu 2015 nie skorzystał.

W roku 2015, do momentu sprzedaży Spółka ponosiła kolejne dodatkowe koszty związane z prawem wieczystego użytkowania nieruchomości (opłata za wieczyste użytkowanie za rok 2015, podatek od nieruchomości za rok 2015 oraz opłaty za media).

W dniu 8 czerwca 2015 r. w dacie sprzedaży, poza aktem notarialnym przenoszącym prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, strony podpisały porozumienie stron w zakresie ponoszenia obowiązków związanych z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości. Załącznik do tego porozumienia zawiera wszystkie poniesione przez Wnioskodawcę koszty dodatkowe od 29 października 2013 r. do dnia sprzedaży.

Koszty dotyczące roku 2014 zostały już dodane do ceny świadczenia głównego aktem notarialnym z roku 2014, natomiast zgodnie z tym porozumieniem Kupujący zobowiązuje się do zapłaty kosztów dodatkowych poniesionych przez Spółkę w okresie pomiędzy ww. aktem notarialnym a datą sprzedaży tj. 8 czerwca 2015 r. Można więc jednoznacznie i bez żadnych wątpliwości stwierdzić, że wszystkie koszty wymienione w tym załączniku (opłata za wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości oraz opłaty za media w okresie 2014-2015) są nierozerwalnie związane z przedmiotowymi nieruchomościami. Wynika z tego, że strony określiły dokładnie co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, wówczas z dokonywanej dostawy nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku gdy strony umowy zgodziły się na przeniesienie ww. kosztów dodatkowych. Obrotem sprzedającego jest uzgodniona kwota, którą w tym przypadku stanowi należność za prawo użytkowanie wieczystego nieruchomości gruntowych oraz wszystkie koszty dodatkowe. Zatem dostawa zasadnicza (prawo wieczystego użytkowania nieruchomości) jak i przeniesione opłaty i koszty dodatkowe stanowią jedną dostawę i winny być opodatkowane taką samą stawką podatku VAT tj. 23%. Zgodnie z art. 29a ust 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od usługobiorcy, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę usługi świadczonej przez podatnika. W związku z tym kwota należna z tytułu odpłatnej dostawy prawa do wieczystego użytkowania nieruchomości, obejmuje również koszty zwracanych opłat za użytkowanie wieczyste, podatku od nieruchomości i opłat za media.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 7 ust. 8 ww. ustawy, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

Przez towar – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przepisem art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powołanych regulacji zawartych w art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Z pojęcia usługi będzie natomiast wyłączone takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Przy ocenie charakteru świadczenia, jako usługi, należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów.

Z kolei przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywane było świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. Istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą. Czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest także określenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni i niezbędny związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Powyższy przepis stanowi implementację art. 28 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1, ze zm.). Zgodnie z tym artykułem Dyrektywy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest jednak tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jako czynności opodatkowanych stawką obniżoną lub zwolnionych od podatku jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy (obowiązującym od 1 stycznia 2014 r.), podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 ww. ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Zgodnie z wolą ustawodawcy zapłata obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Zapłata jest sprzedawcy należna z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Stosownie do art. 73 powołanej Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, do podstawy opodatkowania wlicza się następujące elementy:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności, z wyjątkiem samego VAT;
2.  koszty dodatkowe, takie jak koszty prowizji, opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dostawcę lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Do celów akapitu pierwszego lit. b), państwa członkowskie mogą uznać koszty objęte odrębną umową za koszty dodatkowe.

Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub ze świadczeniem usług, które zwiększają zapłatę z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Istotą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest opodatkowanie działalności gospodarczej. Z tego względu mając na uwadze autonomiczny charakter regulacji zawartej w ustawie o VAT związanej ściśle z prawem wspólnotowym, przy ustalaniu przedmiotu opodatkowania tą ustawą decydujące znaczenie powinny mieć aspekty ekonomiczne i cel danej czynności, a nie jej cywilnoprawna forma. Takie założenie pozwala na utrzymanie wspólnego systemu opodatkowania tym podatkiem w krajach Unii Europejskiej, w których obowiązują różne rozwiązania w zakresie prawa cywilnego.

Zatem w przypadku usług o kompleksowym charakterze nie ma podstawy do dzielenia tej czynności z punktu widzenia obowiązku w podatku od towarów i usług na kilka czynności z tego powodu, że mogą być one przedmiotem odrębnych stosunków zobowiązaniowych na gruncie prawa prywatnego.

W świetle powyższego, uwzględniając treść wskazanej wyżej regulacji art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, stwierdzić należy, że w przypadku danego świadczenia (dostawy towaru, świadczenia usługi) za podstawę opodatkowania uznać należy wszystko co stanowi kwotę należną, zapłatę tj. kwotę wynikającą z całości świadczenia pieniężnego pobieranego przez dostawcę/wykonawcę od nabywcy, łącznie z kosztami dodatkowymi. Oznacza to, że do podstawy opodatkowania w przypadku danej dostawy towaru lub świadczenia usługi należy zaliczyć pobierane przez wykonującego wynagrodzenie także w tym zakresie, w którym obejmuje ono zwrot kosztów dodatkowych.

Za ujęciem dodatkowych kosztów związanych ze świadczeniem głównym w pojęciu „kwoty należnej od całości świadczenia należnego od nabywcy” przemawia także stanowisko Trybunału Sprawiedliwości UE w kwestii opodatkowania świadczeń złożonych, w których obok usług głównych występują świadczenia pomocnicze, w szczególności zaprezentowane w sprawach: C–349/96 (Card Protection Plan Ltd), C-41/04 (Levob Verzekeringen BV and OV Bank), C-111/05 (Aktiebolaget NN and Akatteverket). Podstawowym kryterium uznania danego świadczenia za świadczenie pomocnicze, w świetle tego orzeczenia, jest jego funkcjonalny (ekonomiczny) związek ze świadczeniem głównym, a nie aspekty prawne.

W orzeczeniu z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie Card Protection Plan Ltd v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), Trybunał stwierdził, iż „W celu ustalenia, dla celów VAT, czy świadczenie usług obejmujące kilka części składowych należy traktować jako jedno świadczenie, czy też jako dwa lub więcej świadczeń wycenianych odrębnie, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę treść przepisu art. 2 (1) VI Dyrektywy, zgodnie z którym każde świadczenie usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne oraz fakt, iż świadczenie obejmujące z ekonomicznego punktu widzenia jedną usługę nie powinno być sztucznie dzielone, co mogłoby prowadzić do nieprawidłowości w funkcjonowaniu systemu podatku VAT”. Trybunał wskazał, że „pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za usługę zasadniczą, podczas, gdy inny lub inne elementy traktuje się jako usługi pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej. Usługę należy uznać za usługę pomocniczą w stosunku do usługi zasadniczej, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz jest środkiem do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej”.

Z powyższego wyroku nie płyną jednak wyraźne wskazówki, co do tego, od którego momentu podział danego świadczenia obejmującego z ekonomicznego punktu widzenia jedną usługę, byłby sztuczny. Trybunał zaakcentował „ekonomiczny punkt widzenia” oraz ocenę z perspektywy nabywcy. Z treści powołanego wyroku wynika, że TSUE położył duży nacisk na subiektywne kryteria przy ocenie danego świadczenia jako złożonego, jednakże wnioski, co do kwalifikacji danego kompleksu zdarzeń gospodarczych jako świadczenia złożonego, nie mogą być pozbawione waloru obiektywnego albowiem zakres i sposób opodatkowania świadczenia nie może być zależny jedynie od woli stron transakcji. Stąd w pierwszym rzędzie Trybunał odwołał się do art. 2(1) VI Dyrektywy, wedle którego każde świadczenie usług powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne a świadczenie złożone w aspekcie gospodarczym nie powinno być sztucznie rozdzielane, by nie pogarszać funkcjonalności systemu VAT. Sąd wskazał, że jeśli dana transakcja składa się z szeregu świadczeń i czynności należy uwzględnić wszystkie okoliczności, w jakich jest dokonywana rozpatrywana transakcja.

Z kolei w wyroku z dnia 27 października 2005 r. w sprawie C-41/04 Levob Verzekeringen BV, OV Bank NV p-ko Staatssecretaris van Financiën, Trybunał wskazał, że art. 2 (1) VI Dyrektywy „należy interpretować w ten sposób, że jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (lub czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta, rozumianego jako konsumenta przeciętnego, są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą one w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania podatku od wartości dodanej”.

Zauważyć należy, iż w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości UE wskazuje się na konieczność traktowania, dla celów podatkowych, złożonego działania podatnika, jako jednolitej całości bez sztucznych podziałów. Oznacza to, że jeżeli podatnik dokonuje więcej niż jedno świadczenie na rzecz klienta i są one ze sobą powiązane tak, że obiektywnie rzecz biorąc tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość, którą jedynie sztucznie można byłoby podzielić, to te elementy lub świadczenia - dla celów podatku od towarów i usług - stanowią jedną całość lub jedną usługę.

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku należy uznać, że przedmiotem głównego świadczenia zrealizowanego przez Wnioskodawcę na rzecz nabywcy jest sprzedaż nieruchomości, a dodatkowe koszty i opłaty poniesione przez Wnioskodawcę jako właściciela ww. nieruchomości od dnia jej nabycia do dnia przeniesienia własności na Spółkę celową tj. do dnia 8 czerwca 2015 r. (opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, podatek od nieruchomości, faktury za media czy też wydatki związane z uzupełnieniem brakującego ogrodzenia nieruchomości, przepisaniem umów za media, wodę z poprzedniego właściciela na Wnioskodawcę, uzyskaniem stosownych pozwoleń administracyjnych na budowę osiedla mieszkaniowego) są elementem usług pomocniczych do tego świadczenia. Nie są one bowiem dla nabywcy nieruchomości celem samym w sobie, a ich nabycie w oderwaniu od transakcji zasadniczej nie miałoby sensu. W efekcie, na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy, przedmiotowe wydatki są świadczeniem należnym z tytułu sprzedaży nieruchomości, a nie z tytułu odsprzedaży wymienionych we wniosku odrębnych świadczeń nabywanych przez Wnioskodawcę od podmiotów trzecich.

Należy zaznaczyć, że strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeśli Strony transakcji ustaliły, że Kupujący czyli Spółka celowa zwróci Sprzedającemu tj. Wnioskodawcy wszelkie ciężary związane z nabytym prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, w tym wszystkie uzasadnione koszty oraz zwrot opłat, jakie Wnioskodawca poniósł w związku z posiadaniem ww. nieruchomości od dnia jej nabycia do dnia przeniesienia własności na Spółkę celową tj. do dnia 8 czerwca 2015 r., które są ściśle i nierozerwalnie związane z utrzymaniem tych nieruchomości, to z przedmiotu dostawy nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków (budowli)) nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży, ponieważ kwotą należną Wnioskodawcy jest uzgodniona kwota za dostawę nieruchomości, bez względu na poszczególne koszty czy opłaty stanowiące elementy kalkulacyjne ceny. Wyliczenie, co się składa na przedmiotową dostawę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Jednocześnie należy zauważyć, że podatek od nieruchomości jest świadczeniem publicznoprawnym. Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inny podmiot ze skutkiem zwalniającym właściciela nieruchomości z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego, którymi w tej sytuacji są Wnioskodawca i Spółka, mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu należności z tytułu ponoszonych przez Wnioskodawcę opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana Wnioskodawcy przez Spółkę kwota podatku od nieruchomości została włączona do wynagrodzenia z tytułu dostawy nieruchomości i stanowi jej element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z wynagrodzenia, zawsze jest należnością obciążającą właściciela nieruchomości.

Zatem w przypadku dokonania przez Wnioskodawcę dostawy nieruchomości za podstawę opodatkowania należy uznać całość świadczenia pieniężnego pobieranego od nabywcy. Skoro Wnioskodawca sprzedając nieruchomość obciąża nabywcę wydatkami dotyczącymi kosztów i opłat związanych z utrzymaniem tej nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi przez Wnioskodawcę w celu przygotowania tej nieruchomości do sprzedaży, to podstawę opodatkowania stanowi kwota należna od nabywcy zawierająca ww. koszty i opłaty ściśle związane z tą nieruchomością, jako wydatki stanowiące elementy składowe świadczenia zasadniczego.

Skoro, jak wskazał Wnioskodawca, ponoszone opłaty i koszty miały być elementem ceny, tj. kwoty należnej z tytułu sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków (budowli)), zgodnie z umową zawarta między stronami, jednak w akcie notarialnym sprzedaży z 8 czerwca 2015 r. została doliczona do ceny sprzedaży nieruchomości tylko część poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów dodatkowych i opłat za rok 2014, a na pozostałą część kosztów spisano odrębne porozumienie, to należy stwierdzić, że ww. koszty i opłaty w istocie stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności z tytułu dostawy nieruchomości. Zatem przedmiotem opodatkowania jest czynność kompleksowa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach elementów.

Jak wskazał Wnioskodawca sprzedaż nieruchomości na rzecz spółki celowej przedłużała się w czasie nie z winy Wnioskodawcy (tj. oczekiwano na decyzję Urzędu Miasta co do prawa pierwokupu), a Wnioskodawca musiał ponosić bieżące koszty jej utrzymania.

Jeżeli zatem Wnioskodawca obciążył nabywcę (Spółkę) kosztami i opłatami związanymi z utrzymaniem tej nieruchomości czy też poniesionymi przez Wnioskodawcę w celu przygotowania tej nieruchomości do sprzedaży, a w konsekwencji ww. koszty i opłaty zwiększają kwotę należną z tytułu transakcji sprzedaży, to należy je traktować jako element świadczenia zasadniczego. Dlatego też ww. koszty i opłaty, jako niestanowiące odrębnego świadczenia od dostawy nieruchomości, podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla świadczenia podstawowego jakim jest dostawa nieruchomości.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że przedmiotem interpretacji zgodnie z dyspozycją Wnioskodawcy nie była kwestia prawidłowości stawki podatku VAT zastosowanej do sprzedaży nieruchomości.

Jak wskazał Wnioskodawca, zgodnie z obowiązującymi przepisami zbycie prawa wieczystego użytkowania poszczególnych geodezyjnie wyodrębnionych działek wraz z własnością budynków (budowli) na nich posadowionych opodatkowane zostało stawką VAT 23%.

Zatem przy dostawie nieruchomości (zbyciu prawa wieczystego użytkowania poszczególnych geodezyjnie wyodrębnionych działek wraz z własnością budynków (budowli)) opodatkowanej zgodnie z obowiązującymi przepisami według stawki podatku w wysokości 23%, przynależne dla tej dostawy koszty i opłaty objęte zapytaniem Wnioskodawcy, jako stanowiące element kalkulacyjny ceny tej dostawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT stawką właściwą dla dostawy nieruchomości, tj. 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Na marginesie należy jedynie dodać, że zgodnie z art. 106j ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT, w przypadku gdy po wystawieniu faktury podwyższono cenę podatnik wystawia fakturę korygującą. Jednakże kwestia prawidłowości wystawionych przez Wnioskodawcę faktur nie była przedmiotem niniejszej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.