Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.925.2016.1.HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-12-29
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; pożyczka; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 6 października 2016 r. (data otrzymania 12 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 października 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w 2012 r. zawarła z Panem X. (dalej jako Pożyczkodawca) umowę pożyczki pieniężnej w kwocie Y. Jako zabezpieczenie spłaty całej kwoty pożyczki udzielonej na podstawie wyżej opisanej umowy pożyczki, Wnioskodawczyni aktem notarialnym obejmującym umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności, przeniosła na rzecz Pożyczkodawcy własność całej przedmiotowej nieruchomości, tj. działki (dalej jako nieruchomość), przy czym jednocześnie Pożyczkodawca zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia własności tej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni w terminie 7 dni licząc od dnia spłaty tej pożyczki.

Nadmienić również należy, że przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Wnioskodawczyni od ponad pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości, czyli od 1994 r. (na podstawie umowy zniesienia współwłasności i umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego w grudniu 1994 r.).

Wnioskodawczyni dokonała spłaty całej pożyczki w czerwcu 2016 r. roku wypełniając wcześniejsze ustalenia umowne w związku ze spłatą przez Wnioskodawczynię kwoty pożyczki. Pożyczkodawca aktem notarialnym przeniósł własność przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni w 2016 r. bądź nadchodzącym roku zamierza dokonać sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej nieruchomości będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zwrotne przeniesienie prawa własności przedmiotowej nieruchomości na jej rzecz w 2016 r. w wyniku spłaty pożyczki nie będzie stanowić nabycia w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To w praktyce oznacza, że Wnioskodawczyni okres 5 lat, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, powinna liczyć od końca roku, w którym nabyła pierwotnie prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Wobec faktu, że pięcioletni termin, o którym mowa w powyższym przepisie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych już minął, zbycie prawa własności nieruchomości w 2016 r. na rzecz osoby trzeciej nie będzie stanowiło źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Jak wynika ze wskazanego opisu zdarzenia przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Wnioskodawczyni od ponad pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, czyli od momentu, w którym Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości. W 2012 r. jako Pożyczkobiorca – w formie aktu notarialnego przeniosła ona prawo własności przedmiotowej nieruchomości na Pożyczkodawcę w drodze umowy przewłaszczenia jako zabezpieczenie wierzytelności z tytułu zaciągniętej pożyczki. W związku ze spłatą całej pożyczki zostało dokonane zwrotne przeniesienie własności ww. nieruchomości. Z kolei w 2016 r. Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży tej nieruchomości.

Należy zauważyć, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika z ogólnej zasady swobody umów, zawartej w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Podstawowym celem takiej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność. Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.

W pierwszym wypadku – przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy ruchomej na wierzyciela – pod warunkiem, że w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika. W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

W drugim przypadku – wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu własności. Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie.

W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

Jak wskazuje przytoczony powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych – przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Powyższe uregulowanie oznacza, że zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości, tak jak w opisywanym stanie, nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych moment nabycia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zaciągniętej pożyczki został przesunięty do czasu ostatecznego przeniesienia przedmiotu umowy przewłaszczenia.

Powyższa okoliczność ziści się dopiero, gdy pożyczkobiorca nie dokona spłaty zaciągniętej pożyczki.

Należy zauważyć, że Wnioskodawczyni dokonała prawidłowej spłaty zaciągniętej pożyczki, co w konsekwencji uprawnia do przyjęcia, że na gruncie opisanego zdarzenia nie ziści się przesłanka, o której mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nie będzie miało miejsca ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkodawcę. W praktyce oznacza to zatem, że czynność zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z pożyczkodawcy na Wnioskodawczynię nie stanowi dla Wnioskodawczyni nowego nabycia nieruchomości.

Z uwagi na powyższe regulacje okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku, w którym zostało nabyte pierwotnie prawo własności nieruchomości. Wobec tego, że pięcioletni termin już upłynął zatem planowane odpłatne zbycie własności nieruchomości na osobę trzecią nie będzie stanowiło źródła przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższych uregulowań zbycie ww. nieruchomości nie spowoduje powstania po stronie Wnioskodawczyni obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Stosownie do przywołanego art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Wskazać jedynie należy, że jednolity tekst ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został ogłoszony w Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm., a jednolity tekst ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny w Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.