Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-1038/14-6/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-17
Teza: Odpłatne zbycie przez spadkobiercę udziału w nieruchomości zabudowanej, uprzednio zabranej spadkodawcom na mocy dekretu warszawskiego
Słowa kluczowe: dekret; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 19 grudnia 2014 r. (data wpływu 22 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie własności budynków powojennych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia roszczenia o ustanowienie udziału w prawie użytkowania wieczystego na nieruchomości (dalej „Nieruchomość”), która znajdowała się na terenie objętym działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Miasta (Dz. U. Nr 50, poz. 279) (dalej: „Dekret”). Na podstawie art. 1 Dekretu, wszystkie grunty leżące w granicach miasta przeszły na własność Gminy miasta, a po likwidacji gmin w 1950 r. na własność Skarbu Państwa.

Wnioskodawca nabył przedmiotowe roszczenia jako spadek po ojcu - Wojciechu K. - zmarłym 20 września 2005 r. Nabycie spadku po ojcu zostało stwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 15 lutego 2006 r., w którym stwierdzono, że Wnioskodawca nabywa 1/2 części spadku. Wojciech K. nabył przedmiotowe roszczenia w następujący sposób:

*   70/256 w drodze spadku po przedwojennym współwłaścicielu Nieruchomości - ojcu Wacławie K. , który zmarł w 1948 r. oraz po spadkobiercach Wacława K., tj. swojej matce zmarłej 3 lipca 1994 r. oraz swojej babce zmarłej 4 sierpnia 1972 r.;

*   28/256 na podstawie umowy darowizny udziału w spadku podpisanej 25 listopada 1993 r. pomiędzy Wojciechem K. a Zygmuntem K.;

*   16/256 na podstawie umów sprzedaży udziału w prawach i roszczeniach o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podpisanych z innymi spadkobiercami.

Efektem roszczeń nabytych w drodze dziedziczenia przez Wnioskodawcę było ustanowienie wobec Wnioskodawcy i innych osób uprawnionych (bowiem Wnioskodawcy przysługiwało roszczenie do udziału w 57/256 części Nieruchomości), prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości składającej się z czterech działek. Nastąpiło to w drodze następujących decyzji administracyjnych wydanych przez Prezydenta Miasta wskutek rozpoznania wniosku o ustanowienie prawa własności czasowej złożonego 14 października 1948 r.:

*   decyzja z dnia 27 marca 2009 r. dotycząca działki Nr 6, przy ul. S. w W., zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębną od grunty nieruchomość wybudowanymi przed wydaniem Dekretu (tj. dwoma budynkami mieszkalnymi, budynkiem transportu i łączności, budynkiem handlowo-usługowym oraz innym budynkiem niemieszkalnym),

*   decyzja dotycząca działki Nr 5/9, przy ul. S. w W., zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębną od gruntu nieruchomość wybudowanymi po wydaniu Dekretu (tj. jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem garażowym) i decyzja z dnia 14 maja 2009 r. dotycząca działki Nr 5/3, przy ul. S. w W., zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębną od gruntu nieruchomość wybudowanymi po wydaniu Dekretu (tj. budynkiem murowanym i dwiema kondygnacjami nadziemnymi); przy czym decyzja . została zaskarżona i stała się przedmiotem rozstrzygnięcia Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”), który utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję (wyrok z dnia 12 kwietnia 2012 r.);

*   decyzja .z dnia 28 grudnia 2012 r. dotycząca niezabudowanej działki Nr 5/12, przy ul. S. w W..

W dalszej części niniejszego wniosku, Wnioskodawca będzie używać terminu „Budynki przedwojenne” w odniesieniu do budynków wzniesionych przed wydaniem Dekretu oraz terminu „Budynki powojenne” w odniesieniu do budynków wzniesionych po wydaniu Dekretu. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego działek na rzecz Wnioskodawcy oraz na rzecz pozostałych współużytkowników) nastąpiło na podstawie następujących aktów notarialnych:

*   akt notarialny z dnia 30 czerwca 2014 r. - w odniesieniu do działek Nr 6, 5/12 i 5/9;

*   akt notarialny z dnia 22 lipca 2014 r. - w odniesieniu do działki Nr 5/3.

Wspomniane powyżej akty obejmowały również nabycie przez Wnioskodawcę (jak i przez pozostałych współwłaścicieli) stosownego udziału w udziału w Budynkach powojennych, znajdujących się na działkach Nr 5/9 i 5/3. Nabycie to zostało dokonane od Skarbu Państwa za odpłatnością.

Nieruchomość została sprzedana 23 września 2014 r. W umowie sprzedaży mającej formę aktu notarialnego, kwota należna z tytułu sprzedaży Nieruchomości została określona odrębnie w odniesieniu do poszczególnych działek z podziałem na część ceny przypadającej na prawo wieczystego użytkowania oraz na budynki posadowione na poszczególnych działkach, w tym na Budynki przedwojenne i Budynki powojenne nabyte od Skarbu Państwa. Z uwagi na fakt, że 12 z 13 lokali znajdujących się w budynkach mieszkalnych było w momencie ich odzyskania przez Wnioskodawcę przedmiotem najmu, umowy najmu z mocy prawa przeszły na Wnioskodawcę (i pozostałych współwłaścicieli). Jednocześnie, w momencie sprzedaży budynków umowy najmu z lokatorami, z mocy prawa, przeszły wraz z budynkami na ich nabywcę.

Wnioskodawca przeznaczył środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości, w tej części, która wynika z roszczeń nabytych przez ojca Wnioskodawcy w drodze darowizny i zakupu, na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup mieszkania. Jakkolwiek w momencie zakupu mieszkania, Wnioskodawca był już właścicielem mieszkania, to z punktu widzenia Jego potrzeb życiowych podjął decyzję o zmianie mieszkania na większe. Innymi słowy, Wnioskodawca zamierza przeprowadzić się do zakupionego mieszkania po jego remoncie i wykorzystać na własne potrzeby mieszkaniowe.

Wnioskodawca informuje, że jest wspólnikiem spółki cywilnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych, niemniej opisana powyżej transakcja nie została zrealizowana w ramach tej działalności. Nieruchomość stanowiła bowiem majątek osobisty Wnioskodawcy, odzyskany na mocy roszczeń nabytych przez Wnioskodawcę tytułem spadku po ojcu. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynków wchodzących w skład Nieruchomości do działalności gospodarczej, w tym nie wprowadzała tych budynków do ewidencji środków trwałych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawcy w drodze dziedziczenia - nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: „pdof”) z uwagi na fakt, że nie stanowi on źródła przychodów dla celów pdof?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie własności Budynków przedwojennych wchodzących w skład Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawcy w drodze dziedziczenia - nie będzie podlegał opodatkowaniu pdof z uwagi na fakt, że od ich nabycia przez Wnioskodawcę do sprzedaży upłynął okres 5 lat?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie własności Budynków powojennych wchodzących w skład Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawcy w drodze dziedziczenia - należy zaliczyć do źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, a nie do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, co oznacza, że Wnioskodawca będzie zobowiązany do obliczenia i odprowadzenia w tym zakresie podatku zgodnie z zasadami określonymi w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) (dalej: „ustawa o pdof”), tj. od różnicy pomiędzy ceną uzyskaną przez Wnioskodawcę od nabywcy za przypadający na Wnioskodawcę udział we własności Budynków powojennych pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, a ceną uiszczoną za przypadający na Wnioskodawcę udział we własności Budynków powojennych na rzecz Skarbu Państwa (udokumentowane koszty nabycia)?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej - w części odpowiadającej roszczeniom nabytym przez spadkodawcę Wnioskodawcy w drodze darowizny i zakupu - w sytuacji wydatkowania go na własne cele mieszkaniowe będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o pdof?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 3. W pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy.

Na wstępie Wnioskodawca zauważa, że jakkolwiek jest wspólnikiem spółki cywilnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkaniowych, to działalność ta obejmuje wyłącznie czynności związane w wynajmem lokali mieszkalnych w odrębnej nieruchomości, położonej w W., której Wnioskodawca jest współwłaścicielem.

Wnioskodawca zaznacza, że sprzedaż Nieruchomości będąca przedmiotem niniejszego wniosku nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Udział w Nieruchomości - po jego odzyskaniu/nabyciu przez Wnioskodawcę od Skarbu Państwa stanowił majątek osobisty Wnioskodawcy. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności gospodarczej. Dokonując sprzedaży tego udziału Wnioskodawca zarządzał swoim majątkiem prywatnym realizując przysługujące mu prawo współwłasności wobec tej nieruchomości. Sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę stanowi jedynie spieniężenie majątku osobistego i nie powinna być rozpatrywana w kategoriach prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę.

Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie własności Budynków powojennych wchodzących w skład Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej, należy zaliczyć do źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, a nie do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, co oznacza, że Wnioskodawca będzie zobowiązany do obliczenia i odprowadzenia w tym zakresie podatku zgodnie z zasadami określonymi a art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. od różnicy pomiędzy ceną uzyskaną przez Wnioskodawcę od nabywcy za przypadający na Wnioskodawcę udział we własności Budynków powojennych pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, a ceną uiszczoną za przypadający na Wnioskodawcę udział we własności Budynków powojennych na rzecz Skarbu Państwa (udokumentowane koszty nabycia).

Wnioskodawca zauważa, że w zakresie ustalania statusu Budynków powojennych, tj. budynków wybudowanych po wejściu Dekretu w życie, zastosowanie znajdzie zasada prawa cywilnego wyrażana formułą superficies solo cedit (łac. to co jest na powierzchni przypada gruntowi), która oznacza, że w razie sporu domniemywa się, że budynek posadowiony przez osobę nie będącą właścicielem gruntu, a więc na cudzym gruncie, należy do właściciela gruntu. Tym samym, budynki wzniesione na działkach wchodzących w skład Nieruchomości po ich przejęciu przez gminę stawały się z chwilą ich wzniesienia - bez względu na to kto jest wnosił - własnością gminy (tj. ówczesnego właściciela gruntów). Z uwagi na fakt, że poprzednikom prawnym Wnioskodawcy nigdy nie przysługiwało prawo do wybudowanych po wejściu w życie Dekretu budynków, nabycie przez Wnioskodawcę tych budynków nie nosi cech restytucji.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na powyższe, w przypadku Budynków powojennych, za datę nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uważać datę sporządzenia umów - aktów notarialnych przenoszących na rzecz Wnioskodawcy udział w prawie własności Budynków

*   30 czerwca 2014 r. w odniesieniu do Budynków powojennych zlokalizowanych na działce Nr 5/9 oraz

*   22 lipca 2014 r. w odniesieniu do Budynków powojennych zlokalizowanych na działce Nr 5/3.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ustawy o pdof, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19 ustawy o pdof, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o pdof, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o pdof, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przychodem ze sprzedaży jest więc cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) ustawy o pdof, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy o pdof).

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 16 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB4/415-29/14-2/MS.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w prawie własności Budynków powojennych wchodzących w skład Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym powyżej, należy zaliczyć do źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, a nie do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Jednocześnie, Wnioskodawca będzie zobowiązany do obliczenia i odprowadzenia w tym zakresie podatku zgodnie z zasadami określonymi w art. 30e ustawy o pdof, tj. od różnicy pomiędzy ceną uzyskaną przez Wnioskodawcę od nabywcy za przypadający na Wnioskodawcę udział we własności Budynków powojennych pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, a ceną uiszczoną za przypadający na Wnioskodawcę udział we własności Budynków powojennych na rzecz Skarbu Państwa (udokumentowane koszty nabycia).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że interpretacje te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.