Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.796.2020.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-05
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia kilku działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2020 r. (data wpływu 21 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 grudnia 2020 r. (data wpływu 21 grudnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 4 grudnia 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.796.2020.1.KK, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 4 grudnia 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 8 grudnia 2020 r.). W dniu 21 grudnia 2020 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 14 grudnia 2020 r. (data nadania 15 grudnia 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 20 marca 2001 r. Wnioskodawczyni na podstawie zawartej z mężem umowy majątkowej małżeńskiej, rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską na opisany poniżej składnik majątku osobistego męża, nabyła do wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, prawo własności nieruchomości składającej się z dwóch działek geodezyjnych, przy ul. B(…) (działka geodezyjna numer 1) oraz ul. B (…) (działka geodezyjna numer 2) o łącznej powierzchni 4,3126 ha. Opisane prawo własności zostało nabyte uprzednio przez Jej męża, do jego majątku osobistego, w dniu 18 września 1987 r. na podstawie umowy darowizny. Na powyżej opisanej nieruchomości, tj. części działki ewidencyjnej o numerze: 1, posadowiony jest budynek mieszkalny, w którym mieszka Wnioskodawczyni z mężem i młodszym synem, a także córka oraz budynki gospodarcze, w tym przechowalnia owoców, a na pozostałej części tej działki, a także na działce geodezyjnej numer 2, do chwili obecnej, prowadzone jest gospodarstwo rolne (gospodarstwo sadownicze).

Wnioskodawczyni wraz z mężem mają zamiar sprzedać część nieruchomości obejmującej część działki geodezyjnej o numerze 1, po uprzednim wydzieleniu z niej kilku działek geodezyjnych (maksymalnie do 10 działek), w tym jednej działki drogowej, o łącznym obszarze około 7870 m2, indywidualnym nabywcom dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych (budowy przez nabywców domów jednorodzinnych), przy czym jedną z tych działek mają Oni zamiar darować córce wraz z wybudowanym na tej działce domem, którego budowę planują rozpocząć. W dniu 7 listopada 2019 r. Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, dla części działki geodezyjnej o numerze 1, którą, jak opisano powyżej, zamierza sprzedać, obejmującej wskazany obszar około 7870 m2, przy czym wniosek polegał na ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie do 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, w tym zjazdu z ul. B(…) (zbiorników na gaz płynny, sieci/instalacji zewnętrznych, urządzeń kanalizacji lokalnej i drogi dojazdowej, przewidzianej do realizacji przy ul. B(…) nr 2, na części działki nr 1 oraz częściach działek drogowych nr 3 i 4. W dniu 17 grudnia 2019 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do zarządcy drogi o zezwolenie na lokalizację dodatkowego zjazdu z drogi publicznej (ul. B(…)) na działkę geodezyjną o numerze 1. Ponadto, Wnioskodawczyni zamierza dokonać podziału przedmiotowej nieruchomości w zakresie objętym decyzją o warunkach zabudowy na kilka działek geodezyjnych (maksymalnie do 10 działek), w tym jedną z tych działek będzie działka drogowa, która będzie umożliwiała dostęp wydzielonych działek do drogi publicznej – ul. B(…). Równolegle do procedury podziałowej, Wnioskodawczyni zamierza zainicjować proces projektowy w zakresie sieci wodociągowej i elektrycznej, celem doprowadzenia niezbędnych mediów do wydzielonych działek. Wnioskodawczyni nie wyklucza również uzyskiwania pozwoleń na budowę na domy jednorodzinne w obrębie planowanych do wydzielenia działek oraz przepisywania tychże pozwoleń na nowych właścicieli. Wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy było konieczne do rozpoczęcia procedury podziału przedmiotowej działki rolnej na mniejsze działki przeznaczone pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, a także do stwierdzenia możliwości realizacji takiej zabudowy na danym obszarze. Podział nieruchomości na planowane do wydzielenia działki geodezyjne ma umożliwić sprzedaż nieruchomości, gdyż żaden z niekomercyjnych nabywców nie byłby zainteresowany zakupem nieruchomości o tak znacznej powierzchni. Z kolei wystąpienie o zgodę na lokalizację dodatkowego zjazdu, było konieczne celem zapewnienia nieruchomości wjazdu i dostępu do drogi publicznej – ul. B(…), z uwagi na to, że działki, które mają być sprzedawane nie są położone bezpośrednio przy drodze publicznej, a za domem mieszkalnym Wnioskodawczyni i budynkami gospodarczymi, w „drugiej linii” nieruchomości. Wystąpienie o przyłącza ma na celu po pierwsze doprowadzenie mediów do jednej z działek, na której ma być rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego dla córki Wnioskodawczyni, a także uatrakcyjnienie sprzedawanych działek, które mogą nie cieszyć się dużym zainteresowaniem nabywców z uwagi na to, że nie są położone bezpośrednio przy drodze publicznej i nie mają zorganizowanej wewnętrznej infrastruktury drogowej, usytuowane są bezpośrednio za budynkami mieszkalnym i gospodarczymi Wnioskodawczyni, w tym budynkiem o dużych gabarytach – przechowalnią owoców, a nadto ich doprowadzenie odrębnie do każdej działki przez indywidualnych nabywców, byłoby niemożliwe z punktu widzenia technicznego. Uzyskiwanie pozwoleń na budowę przed sprzedażą działek oraz późniejsze przepisywanie ich na nowych właścicieli może okazać się konieczne dla uproszczenia procesu budowlanego i umożliwienia skorzystania przez nabywców w tym procesie z wydanej wcześniej dla obecnego właściciela (Wnioskodawczyni i męża) decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku występowania o pozwolenie na budowę przez nowego właściciela, byłby on bowiem zobowiązany przedłożyć uzyskaną przez siebie decyzję o warunkach zabudowy, co mogłoby wiązać się z tym, że w postępowaniu o uzyskanie tej decyzji przez nowego właściciela, wydane w niej parametry zabudowy dla pojedynczej działki, będą mniej korzystne niż te uzyskane przez Wnioskodawczynię na cały teren.

Decyzja o sprzedaży części nieruchomości, tj. planowanych do wydzielenia działek gruntu z działki geodezyjnej o numerze 1, spowodowana jest następującymi względami: zamiarem ograniczania działalności sadowniczej Wnioskodawczyni z uwagi na jej wiek, który uniemożliwia i będzie uniemożliwiał w przyszłości, samodzielną pracę w gospodarstwie, pogarszającą się sytuacją w sadownictwie (brak pracowników, niskie ceny sprzedaży produkowanych owoców, złe warunki pogodowe, tj. susze, gradobicia), co powoduje, że staje się ona coraz bardziej nieopłacalna. Ponadto, żadne z trojga dzieci Wnioskodawczyni w wieku: 34, 30 i 18 lat, nie ma wykształcenia rolniczego, nigdy nie współprowadziło z rodzicami działalności sadowniczej oraz nie zamierza kontynuować jej po rodzicach w przyszłości. Kolejnym powodem zamiaru sprzedaży, jest to, że dla części nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży nie ma jeszcze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże już w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla niemalże całego obszaru, który ma podlegać sprzedaży oraz pozostałego obszaru działki geodezyjnej o numerze 1, położonego „za nim”, teren ten przewidziany jest jako: „tereny wyłączone spod zabudowy”, co spowodowane jest bliskim ich położeniem w rejonie doliny dawniej płynącej tam rzeki. Z uwagi na okoliczność, że ten teren może być traktowany jako posiadający walory przyrodnicze, jest wysoce prawdopodobne, że w docelowo przyjętym w przyszłości miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, teren ten będzie bądź wyłączony spod zabudowy (jak planowane jest obecnie w studium), bądź też będzie podlegał on znacznym ograniczeniom w dysponowaniu nim na cele budowlane. Przyczyną sprzedaży części nieruchomości są również względy rodzinne i finansowe, bowiem środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawczyni z mężem chcą przeznaczyć na pomoc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci, z których żadne nie ma własnego domu, czy lokalu mieszkalnego oraz jako oszczędności. Wnioskodawczyni z uwagi na zamiar dalszego zamieszkiwania w bezpośrednim sąsiedztwie działek, które mają podlegać sprzedaży, jak również tego, że mają tam nadal mieszkać Jej dzieci, nie chce dokonywać sprzedaży przedmiotowego obszaru, np. na rzecz dewelopera, tak, aby mieć przynajmniej częściowy wpływ na sposób ich zagospodarowania. Ponadto, Wnioskodawczyni nie zamierza prowadzić komercyjnej sprzedaży przedmiotowych działek na wolnym rynku, a chce sprzedawać te działki dalszej rodzinie oraz znajomym, w ostateczności ograniczając swoje działania sprzedażowe do zamieszczenia ogłoszenia w Internecie, prasie, czy np. na ogrodzeniu nieruchomości, co podyktowane jest chęcią utrzymania na terenie, na którym chce nadal mieszkać wraz z dziećmi dobrego, nieuciążliwego sąsiedztwa. Powodami sprzedaży opisanej części nieruchomości są więc: konieczność ograniczenia, a docelowo zlikwidowania prowadzonego gospodarstwa sadowniczego, rozdysponowanie nieruchomości zanim zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który wyłączy przedmiotowy teren spod zabudowy, albo znacznie ograniczy możliwości dysponowania nim na cele budowlane, co spowoduje, że stanie się on nieużytkiem, jak również zamiar uzyskania funduszy dla siebie oraz celem pomocy dzieciom, przede wszystkim w zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce, a jest rolnikiem indywidualnym (rolnikiem ryczałtowym) prowadzącym działalność wytwórczą w rolnictwie (sadownictwie). Wnioskodawczyni nie wykorzystywała nieruchomości będącej przedmiotem wniosku do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie stanowiła także składnika majątkowego tej działalności, jak również towaru handlowego. Wnioskodawczyni uzyskała i uzyskuje przychody z tytułu ww. nieruchomości tylko ze sprzedaży płodów rolnych w związku z prowadzoną działalności wytwórczą w rolnictwie (sadownictwie). Przychody te nie były i nie są opodatkowane, w szczególności podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, a nadto podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej dokonywaną przez rolnika ryczałtowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy od sprzedaży części powyżej opisanej nieruchomości (działek geodezyjnych, które zostaną wyodrębnione na skutek podziału części opisanej nieruchomości) Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości (działek geodezyjnych, które zostaną wyodrębnione na skutek podziału części opisanej nieruchomości), po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, nie będzie generowała przychodu podatkowego dla Wnioskodawczyni, albowiem zastosowanie znajduje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednakże wyłączenie ze sprzedaży opodatkowania danego składnika majątku podatnika, uzależnione zostało od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

1.  sprzedaż dotyczy określonego składnika majątku podatnika, tj.:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,
2.  sprzedaż nie następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej,
3.  odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (w przypadku, gdy sprzedaż nie jest realizowana w ramach działalności gospodarczej).

Zatem, już sama konstrukcja przytoczonego przepisy niejako wymusza ustalenie w jakim charakterze działa podatnik zamierzający sprzedać nieruchomość. Dopiero w przypadku wykluczenia, że nie mamy do czynienia z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, zasadnym będzie przeanalizowanie dalszych kryteriów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych pojęcie „działalność gospodarcza” zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z brzmieniem wspomnianego przepisu pod pojęciem „działalność gospodarcza” należy rozumieć działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W przytoczonym przepisie ustawodawca wskazał zamknięty katalog czynności, które mogą być uznane za działalność gospodarczą. Jedną z nich jest działalność handlowa, którą może stanowić np. sprzedaż nieruchomości. Jednak sam fakt zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości jako działalności handlowej jest niewystarczający. Aby daną aktywność uznać za działalność gospodarczą musi ona stanowić działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie będą zaliczone do innych źródeł przychodów.

Mając na uwadze treść przytoczonego przepisu należy wskazać, że ustawodawca uzależnił uznanie danej aktywności za działalność gospodarczą od spełnienia czterech przesłanek, tj. od:

1.  zarobkowego charakteru prowadzonej działalności,
2.  prowadzenia działalności w sposób zorganizowany,
3.  prowadzenia działalności w sposób ciągły,
4.  niezakwalifikowania przychodów z danej działalności do innego źródła przychodów.

Wnioskodawczyni wskazuje, że spełnienia wyżej wymienionych przesłanek nie należy rozpatrywać wyłącznie na przestrzeni jednego roku podatkowego, lecz należy brać pod uwagę całość czynności podejmowanych na przestrzeni lat, które mają charakter systematyczny, zorganizowany oraz mają charakter zarobkowy. Ponadto, dopiero łączne spełnienie wszystkich przesłanek wskazanych w definicji pozarolniczej działalności gospodarczej wskazanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na uznanie przychodu podatnika za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z dnia 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14).

W orzecznictwie sądów administracyjnych można znaleźć liczne wskazówki, jakie czynności podejmowane przez podatników świadczą o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, a tym samym o prowadzeniu działalności gospodarczej, niemniej jednak, z uwagi na znaczną różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia osobistego mienia. W każdym przypadku, o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Wnioskodawczyni wskazuje, że zbliżony pogląd prezentowany jest również w orzecznictwie. Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 8 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Łd 805/18) wskazał, że „na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich przygotowaniu do sprzedaży, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości”.

W orzecznictwie wskazuje się, że zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Ponadto, w orzecznictwie wskazuje się, że działania te muszą składać się na pewien zespół czynności. Jednocześnie tego rodzaju działania, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 16 października 2013 r., sygn. I SA/Sz 331/13, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2014 r., sygn. I SA/Po 778/14). Oznacza to, że sprzedaż, aby mogła być uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej, musi być dokonywana z pewną regularnością i powtarzalnością, w sposób profesjonalny, aby w odniesieniu do nieruchomości można było użyć określenia towary handlowe. Co więcej, czynności podejmowane przez podatnika muszą być ze sobą powiązane. Nie można bowiem za działalność gospodarczą uznać wprawdzie powtarzających się, ale nie powiązanych ze sobą działań. Wnioskodawczyni zauważa, że warunek prowadzenia działalności w sposób „zorganizowany” nie może być rozumiany jako instytucjonalne wyodrębnienie (np. rejestracja działalności) i jednocześnie wyposażenie takiej działalności w stosowne instrumenty o charakterze materialnym, jak np. biuro, stała siedziba. O zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne, świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek (wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. II FSK 773/13).

W analizowanym przypadku, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię wprawdzie, podejmowane są w pewien zorganizowany sposób, to jednak nie noszą znamion czynności podejmowanych profesjonalnie. Należy wskazać, że każda inwestycja budowlana wymaga podjęcia określonych czynności, które mogą cechować się systematycznością i pewnym uporządkowaniem. Jednakże konieczność podjęcia tych czynności wynika z odrębnych przepisów (np. ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy też prawa budowlanego) i jest wspólna zarówno dla działalności profesjonalnej jak i dla działań prywatnych. Z kolei pominięcie pewnych kroków może prowadzić do braku możliwości wybudowania domu. Przykładowo, bez warunków zabudowy Inwestorzy nie mogli by podzielić nieruchomości oraz uzyskać pozwolenia na budowę. Dlatego też czynności tych nie można wprost uznać za podejmowanie zorganizowanych działań o charakterze profesjonalnym, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni podkreśla również, że działania podejmowane przez Nią nie noszą znamion ciągłości. Wnioskodawczyni nie nabywała w przeszłości działek w celu ich dalszej odsprzedaży (w tym działek rolnych), nie podejmowała działań o charakterze inwestycyjnym. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, również cel jaki przyświeca Wnioskodawczyni odbiega od celów jakie stawiają sobie przedsiębiorcy.

Decyzja o sprzedaży części nieruchomości, tj. planowanych do wydzielenia działek gruntu z działki geodezyjnej o numerze 1, spowodowana jest bowiem następującymi względami:

1.  zamiarem ograniczania działalności sadowniczej Wnioskodawczyni z uwagi na wiek, który uniemożliwia i będzie uniemożliwiał w przyszłości, samodzielną pracę w gospodarstwie,
2.  pogarszającą się sytuacją w sadownictwie (brak pracowników, niskie ceny sprzedaży produkowanych owoców, złe warunki pogodowe, tj. susze, gradobicia), co powoduje, że staje się ona coraz bardziej nieopłacalna,
3.  faktem, iż żadne z trojga dzieci Wnioskodawczyni w wieku: 34, 30 i 18 lat, nie ma wykształcenia rolniczego, nigdy nie współprowadziło z rodzicami działalności sadowniczej oraz nie zamierza kontynuować jej po rodzicach w przyszłości,
4.  faktem, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla niemalże całego obszaru, który ma podlegać sprzedaży oraz pozostałego obszaru działki geodezyjnej o numerze 1, teren ten przewidziany jest jako: „tereny wyłączone spod zabudowy”, co w przyszłości ograniczy możliwość dysponowania przez Wnioskodawczynię terenem, np. na cele budowlane.
5.  względami rodzinnymi i finansowymi, bowiem środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawczyni z mężem chcą przeznaczyć na pomoc w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci, z których żadne nie ma własnego domu, czy lokalu mieszkalnego oraz na własne oszczędności.

Dokonując analizy zdarzenia przyszłego opisanego w przedmiotowym wniosku, należy pamiętać o tym, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym kryterium „ciągłości” nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o możliwym zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp. (wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. II FSK 867/12, wyrok NSA z dnia 4 marca 2015 r., sygn. II FSK 855/14). Stanowisko to znajduje potwierdzenie również w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak bowiem wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 6 sierpnia 2019 r., sygn. akt I SA/Bd 318/19, normalne jest, że „(\`(...)\`) Na ogół przed sprzedażą nieruchomości właściciel podejmuje pewne działania przygotowawcze, np. występuje o informację o przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwościach zabudowy nieruchomości, a w przypadku braku planu, o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, dokonuje podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadza do wydzielenia działki pod drogę, inicjuje postępowanie administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną, zamieszcza oferty sprzedaży w różnych publikatorach, w tym w Internecie, podejmuje na nieruchomości pewne działania inwestycyjne, jak związane z uzbrojeniem terenu. Działań z zachowaniem normalnych reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (\`(...)\`)”. Ponadto, „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2018 r., sygn. I SA/Łd 540/18). Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdził, że: „Oczywistym i naturalnym jest dążenie właściciela prywatnego majątku do zbycia go w taki sposób, aby uzyskać jak największą korzyść. Faktem powszechnie znanym jest, że zwykle podział gruntu o charakterze rolniczym na mniejsze działki, które już rolniczego charakteru nie będą miały, pozwoli na uzyskanie lepszych cen za zbywany grunt. Takie działanie nie wykracza poza zwykle gospodarowanie mieniem prywatnym przez osoby fizyczne (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14 stycznia 2020 r., sygn. I SA/Łd 505/19). Istotne z punktu widzenia oceny przedmiotowej sprawy, są również okoliczności, na które zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 29 listopada 2019 r., sygn. I SA/Wr 741/19. Sąd wskazał bowiem, że: „Jedyne działania jakie podjął skarżący w zakresie sprzedaży nieruchomości to podział, podjęcie działań zmierzających do przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i sprzedaż bez jakichkolwiek działań marketingowych. Przedmiotowy grunt skarżący nabył ponad dwadzieścia lat wcześniej i wykorzystywał go do prowadzenia działalności rolniczej na własny użytek. Sprzedaż części nieruchomości podyktowana jest realizacją planów życiowych skarżącego polegających na uzyskaniu środków na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny. Przy czym środki te zostaną uzyskane nie w wyniku działalności handlowej, lecz w wyniku zbycia majątku prywatnego. Aktywność skarżącego nie wykraczała poza zwykły, racjonalny zarząd majątkiem prywatnym i nie nosi cech aktywności wykonywanej zawodowo, w sposób profesjonalny”.

Zdaniem Wnioskodawczyni, już podjęte bądź dopiero zamierzone Jej działania, obejmujące czynności przygotowawcze do sprzedaży, a polegające w szczególności na: wystąpieniu z wnioskiem o uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wydzieleniem drogi dojazdowej, podziałem nieruchomości, nie przesądzają o podejmowaniu przez Wnioskodawczynię czynności w sposób zorganizowany, charakteryzujący przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami lub deweloperów. Tym samym, należy uznać, że sprzedaż nieruchomości (działek powstałych w wyniku planowanego podziału) nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, należy przejść do analizy postanowień art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wskazano powyżej, ustawodawca uzależnił powstanie przychodu ze sprzedaży rzeczy oraz niektórych praw majątkowych od upływu określonego terminu. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, termin ten wynosi 5 lat i biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zgodnie ze stanem faktycznym, sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jako że Wnioskodawczyni nabyła działkę na mocy umowy majątkowej małżeńskiej z dnia 20 marca 2001 r. Oznacza to, że sprzedaż działek nie będzie stanowiła źródła przychodu dla Wnioskodawczyni, w związku z czym transakcje nie będą podlegać opodatkowaniu.

Wnioskodawczyni wskazuje, że powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 stycznia 2018 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.321.2017.1.JG, zgodnie z którą „(\`(...)\`) należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego nabytego w 2010 r. nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie (\`(...)\`)”.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawczyni, czynności sprzedaży rozpatrywanej części nieruchomości (działek geodezyjnych, które zostaną wyodrębnione po podziale części nieruchomości), nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi po pierwsze na upływ ustawowo określonego okresu od daty nabycia nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży, a nadto z uwagi na to, że sprzedaż nie będzie następowała w ramach wykonywania jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym związanej z obrotem nieruchomościami, a będzie mieściła się w ramach czynności zwykłego zarządu majątkiem, zagospodarowaniem mienia i rozporządzeniem nim, którego nie można sklasyfikować jako pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Sprzedająca (Wnioskodawczyni) nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz do złożenia zeznania podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Tutejszy Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla Jej męża.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.