Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-109/12-2/AI
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-05-02
Teza: Czy Spółka prawidłowo dokumentuje sprzedaż usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych ujmując do podstawy opodatkowania opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę, tj. centralne ogrzewanie, energię elektryczną, zimną i ciepłą wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; media; najem; stawka-stawki podatku; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2012 r. (data wpływu 7 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz opłat wynikających z eksploatacji tych lokali – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz opłat wynikających z eksploatacji tych lokali.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka zajmuje się produkcją wody mineralnej, której sprzedaż opodatkowana jest 23% stawką VAT oraz prowadzi działalność z zakresu lecznictwa uzdrowiskowego (zwolnioną od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 18 ustawy o podatku od towarów i usług).

Ponadto, Spółka jest właścicielem lokali mieszkalnych, które wynajmuje na cele mieszkalne poszczególnym osobom fizycznym oraz lokali użytkowych, które wynajmuje na rzecz określonych podmiotów gospodarczych. Ze wszystkimi najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych Spółka posiada zawarte umowy cywilnoprawne. Na podstawie zawartej umowy, każdy najemca zobowiązany jest do zapłaty wynajmującemu czynszu obejmującego: określoną w umowie stawkę za wynajem 1 m2 powierzchni lokalu oraz pozostałe świadczenia dotyczące mediów, tj.: centralne ogrzewanie, energię elektryczną, zimną i ciepłą wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych. Stawki za dodatkowe opłaty (za media) określone są w umowach na podstawie cen stosowanych przez bezpośrednich dostawców usług. Ich wysokość ulega zmianie stosownie do zmian cen wprowadzonych przez bezpośrednich dostawców usług. Najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych nie mają zawartych umów bezpośrednio z dostawcami ww. mediów. W oparciu o treść takich umów, najemcy są obciążani kwotą czynszu (sprzedaż ta w przypadku lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a w przypadku lokali użytkowych, sprzedaż ta opodatkowana jest 23% stawką VAT). Obowiązek podatkowy z tego tytułu powstaje na postawie art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT, tzn. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

Każda faktura informuje ponadto w formie załącznika co składa się na kwotę czynszu i w jakiej wartości. Jest to możliwe dzięki prowadzonym przez Spółkę kartotekom dla każdego najemcy z osobna. Kartoteki wykorzystywane będą jako dowód prawidłowo naliczonego czynszu w przypadku ewentualnych spraw spornych z najemcą. Ponadto, załącznik do faktury dostarcza niezbędnych informacji do prawidłowego naliczenia dodatków mieszkaniowych, będących świadczeniem pieniężnym wypłacanym przez gminę. Wysokość dodatków mieszkaniowych uzależniona jest m. in. od wydatków przypadających na normatywną powierzchnię użytkową zajmowanego lokalu mieszkalnego a kwoty poniesione na m. in. opłaty za gaz przewodowy i energię nie są wliczane do wydatków na utrzymanie mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka prawidłowo dokumentuje sprzedaż usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, ujmując do podstawy opodatkowania opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę, tj. centralne ogrzewanie, energię elektryczną, zimną i ciepłą wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 3531 ustawy Kodeks cywilny, strony zawierające umowę np. najmu, mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem, w zakresie sposobu i odprowadzenia podatku VAT przez wynajmującego z tytułu świadczenia usługi najmu decydujące znaczenie ma treść umowy najmu.

Stosownie do art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w stosunku najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast, w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy, opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w przypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma podpisanej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Oznacza to, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Z przepisu tego wynika, że przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokali energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości stałych.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z powyższym, Wnioskodawca jest zdania, że sposób rozliczania dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług dodatkowych.

Jeżeli zatem, zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony dodatkowymi opłatami (mediami) w taki sposób, że są one wkalkulowane w kwotę czynszu, wówczas nie będą one traktowane jako odrębne świadczenie, lecz jako czynność w ramach świadczenia zasadniczego w konsekwencji z zastosowaniem do całości stawki podatku VAT właściwej dla świadczenia zasadniczego. Ustawa o podatku VAT nie sprzeciwia się wliczaniu w cenę usługi najmu innych opłat jeżeli strony tak postanowią.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, tj. centralne ogrzewanie, energię elektryczną, zimną i ciepłą wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy o VAT są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z treścią art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi.

Powyższy przepis stanowi implementację art. 28 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.), zgodnie z którym, w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy, postawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do brzmienia art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują w sposób szczegółowy jakie elementy należy uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania, posłużenie się jednak sformułowaniem „całość świadczenia należnego od nabywcy” oznacza, że w podstawie opodatkowania należy uwzględnić wszelkie dodatkowe koszty bezpośrednio związane z dostawą towarów lub ze świadczeniem usługi zasadniczej, którymi w efekcie obciążany jest nabywca świadczenia. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego. W przypadku nawet, gdyby te elementy wykazane zostały na fakturze odrębnie, nie zmieni to faktu, że dla potrzeb opodatkowania podatkiem od towarów i usług powiększą one podstawę opodatkowania dostarczanego towaru lub świadczonej usługi.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca zajmuje się produkcją wody mineralnej, której sprzedaż opodatkowana jest 23% stawką VAT oraz prowadzi działalność z zakresu lecznictwa uzdrowiskowego (zwolnioną od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 18 ustawy o podatku od towarów i usług). Ponadto, Spółka jest właścicielem lokali mieszkalnych, które wynajmuje na cele mieszkalne poszczególnym osobom fizycznym oraz lokali użytkowych, które wynajmuje na rzecz określonych podmiotów gospodarczych. Ze wszystkimi najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych Spółka posiada zawarte umowy cywilnoprawne. Na podstawie zawartej umowy każdy najemca zobowiązany jest do zapłaty wynajmującemu czynszu obejmującego: określoną w umowie stawkę za wynajem 1 m2 powierzchni lokalu oraz pozostałe świadczenia dotyczące mediów, tj.: centralne ogrzewanie, energię elektryczną, zimną i ciepłą wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych. Stawki za dodatkowe opłaty (za media) określone są w umowach na podstawie cen stosowanych przez bezpośrednich dostawców usług. Ich wysokość ulega zmianie stosownie do zmian cen wprowadzonych przez bezpośrednich dostawców usług. Najemcy lokali mieszkalnych użytkowych nie mają zawartych umów bezpośrednio z dostawcami ww. mediów. W oparciu o treść takich umów najemcy są obciążani kwotą czynszu (sprzedaż ta w przypadku lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a w przypadku lokali użytkowych sprzedaż ta opodatkowana jest 23% stawką VAT). Obowiązek podatkowy z tego tytułu powstaje na postawie art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT, tzn. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze. Każda faktura informuje ponadto w formie załącznika co składa się na kwotę czynszu i w jakiej wartości. Jest to możliwe dzięki prowadzonym przez Spółkę kartotekom dla każdego najemcy z osobna. Kartoteki wykorzystywane będą jako dowód prawidłowo naliczonego czynszu w przypadku ewentualnych spraw spornych z najemcą. Ponadto, załącznik do faktury dostarcza niezbędnych informacji do prawidłowego naliczenia dodatków mieszkaniowych będących świadczeniem pieniężnym wypłacanym przez gminę. Wysokość dodatków mieszkaniowych uzależniona jest m. in. od wydatków przypadających na normatywną powierzchnię użytkową zajmowanego lokalu mieszkalnego a kwoty poniesione na m. in. opłaty za gaz przewodowy i energię nie są wliczane do wydatków na utrzymanie mieszkania.

Należy zauważyć, iż umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 tego samego artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. W przypadku najmu lokali ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29 ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 ww. Dyrektywy. Stosownie do art. 73 powołanej Dyrektywy, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi wynagrodzenie (zapłatę), które dostawca towarów lub świadczący usługi otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności, łącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia usługi. Przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, opłaty i podobne należności z wyłączeniem podatku od wartości dodanej. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca obciąża nabywcę lub klienta. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy. Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług nie zawiera odrębnego uregulowania stanowiącego odpowiednik art. 78 Dyrektywy. Ustawodawca krajowy nie sprecyzował, jakie elementy należy uwzględnić przy ustalaniu podstawy opodatkowania, tak jak to uczynił ustawodawca wspólnotowy, uznając za wystarczające wskazanie ogólnej definicji podstawy opodatkowania. Nie oznacza to jednak, jakoby wszelkich dodatkowych kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług nie należało uwzględniać w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jak już powyżej wskazano, ogólne określenie podstawy opodatkowania w art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług odpowiada uregulowaniu wspólnotowemu z art. 73 i art. 78 Dyrektywy. W konsekwencji zapis ten winien stanowić wskazówkę interpretacyjną przy dokonywaniu wykładni polskich przepisów regulujących ustalanie podstawy opodatkowania.

Wykładnia art. 29 ust. 1 ustawy, z uwzględnieniem treści unormowań Dyrektywy jest w pełni uzasadniona i zapewnia prawidłową interpretację tego przepisu.

Zatem, jeżeli z zawartej umowy najmu, jak wskazał Wnioskodawca, wynika, że oprócz czynszu najmu, najemca ponosi również opłaty wynikające z eksploatacji lokalu (tj. centralne ogrzewanie, energię elektryczną, zimną i ciepłą wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych) związane z konkretnym lokalem, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także koszty dodatkowe, bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, tj. koszty mediów, którymi Wnioskodawca obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu.

Mając na uwadze powyższe, wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Jak wskazano wyżej, z treści art. 29 ust. 1 ustawy wynika, że podstawą opodatkowania jest obrót. Zaś obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. W związku z powyższym, kwota należna obejmuje wszystkie koszty związane z usługą najmu, kształtujące w efekcie kwotę żądaną od nabywcy.

Należy zaznaczyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (np. energia elektryczna, cieplna, woda, odprowadzanie ścieków, itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych). Zaznaczyć należy, iż strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Usługi i dostawy pomocnicze, takie jak zapewnienie m. in. dostępu do wody, energii, gazu bądź wywóz nieczystości stałych nie stanowią celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż ww. mediów utraciłaby swój sens.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali użytkowych, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów (np. centralne ogrzewanie, energię elektryczną, zimną i ciepłą wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych), stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji, kiedy wynajmujący zawiera umowę np. na dostawę wody, gazu, energii oraz odprowadzanie ścieków, do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, nie przenosi kosztów dostawy tych mediów bezpośrednio na najemcę.

Tym samym, wydatki ponoszone przez wynajmującego (który ma bezpośrednio zawartą umowę z dostawcą mediów) stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu przedmiotowych lokali mieszkalnych i użytkowych.

Reasumując, Spółka prawidłowo dokumentuje sprzedaż usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, ujmując do podstawy opodatkowania opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę, tj. centralne ogrzewanie, energię elektryczną, zimną i ciepłą wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu.

Informuje się ponadto, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz opłat wynikających z eksploatacji tych lokali. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego przy najmie lokali, został załatwiony w dniu 2 maja 2012 r. interpretacją nr ILPP1/443-109/12-3/AI.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.