Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-118/13-5/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-05-31
Teza: Czy przychodem wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w roku 2007 jest cała należność z tytułu wynajmu, czy też tylko kwota, którą faktycznie zapłacono, tj. kwota wynajmu pomniejszona o (ustaloną bez Jej udziału wiedzy i zgody) wartość wykonanych prac porządkowych? Jeśli w roku 2007 wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych cała należność z tytułu najmu jest przychodem (zależy od odpowiedzi na pytanie nr 2), to czy Wnioskodawczyni może traktować jako koszt uzyskania przychodu wartość prac porządkowych, o które została pomniejszona kwota wpłacana przez lokatora?
Słowa kluczowe: dochód-dochód z najmu; najem; nieruchomości; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2013 r. (data wpływu 18 lutego 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 maja 2003 r. (data wpływu 15 maja 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidulanej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości za 2007 r. w części dotyczącej ustalenia:

*   przychodu – **jest prawidłowe,**

*   kosztów uzyskania przychodów – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości oraz w zakresie obowiązków płatnika.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Pismem z dnia 26 kwietnia 2013 r., Nr IPTPB2/415-118/13-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 2 maja 2013 r., natomiast w dniu 15 maja 2013 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku (data nadania 9 maja 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W październiku 2005 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni – B. K., będący współwłaścicielem nieruchomości oraz opiekunem prawnym całkowicie ubezwłasnowolnionego drugiego współwłaściciela - swego brata M. listopada 2005 r. Sąd Rejonowy postanowił ustanowić zarządcę tymczasowego nad nieruchomością w osobie siostry Wnioskodawczyni – A. K.–Z. (później nastąpiła zmiana na nazwisko K.). Dzień później, ten sam Sąd wydał postawienie o nabyciu spadku przez J. K. i A. K.–Z..

W dniu \_listopada 2005 r. A. K.–Z. została ustanowiona przez Sąd opiekunem prawnym stryja.

Wnioskodawczyni wraz z siostrą założyła wspólne konto bankowe mające służyć obsłudze nieruchomości.

A. K.–Z. posługując się postanowieniem o ustanowieniu Jej tymczasowym zarządcą, zaczęła sama zarządzać wspólną nieruchomością, nie licząc się ze zdaniem Wnioskodawczyni, nie dopuszczając Jej ani do pomieszczeń, ani do żadnych dokumentów związanych z tą nieruchomością.

Mimo, że Sąd Rejonowy w dniu \_marca 2006 r. postanowił uchylić z urzędu postanowienie z \_listopada 2005 r., gdyż ustała potrzeba zabezpieczenia spadku, w związku z ustaleniem spadkobierców, A. K. uniemożliwiała Wnioskodawczyni korzystanie ze wspólnej nieruchomości i sama zawierała wszelkie umowy z lokatorami, dostawcami mediów, pomijając w tych umowach zarówno Wnioskodawczynię, jak i powierzonego Jej opiece ubezwłasnowolnionego stryja M.

Wnioskodawczyni wskazuje, że mimo kilkudziesięciu pism dotyczących uregulowania spraw spadkowych, A. K. dalej uniemożliwiała Wnioskodawczyni dostęp, dlatego w 2008 r., Wnioskodawczyni złożyła wniosek do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości, podział spadku oraz rozliczenie zarządu sprawowanego przez siostrę. Postępowanie sądowe wciąż trwa.

Wnioskodawczyni wskazuje, że kilkakrotnie wystąpiły przypadki nieuzgodnionego z Wnioskodawczynią, zatrudnienia przez A. K. - Pani M. K. zam. w P., ul. K. 1/10, do sprzątania nieruchomości. W przypadku Pani M. K. nie przedstawiono ani rachunku za świadczone usługi, ani umowy o jakąkolwiek formę świadczenia pracy. A. K. dokonywała tylko przelewów na konto Pani M. K.. A. K.–Z. w dniu \_czerwca 2007 r., również bez uzgodnienia z Wnioskodawczynią, zawarła umowę najmu z lokatorem Panią B. G. zam. w P. ul. G. 40/6, a następnie aneksem (data nieznana) zmniejszyła o 250 zł wysokość czynszu w zamian za wykonywanie prac porządkowych. \_ czerwca 2008 r. zawarto kolejną umowę, w której również wartość czynszu pomniejszono o wartość wykonywania prac porządkowych.

W 2009 r. w podobny sposób pomniejszono o 250 zł czynsz innej lokatorce nieruchomości, Pani B. S. zam. w P. przy ul. G. 40/4, również w zamian za sprzątanie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, istotne jest też to, że założona jest księga wieczysta dla nieruchomości obejmująca grunt, części wolne budynku, dwa garaże murowane i jeden garaż blaszany. Z nieruchomości tej wyodrębniono trzy odrębne lokale mieszkalne (piętra). Każdy z lokali posiada dwa odrębne mieszkania, w związku z czym, w ewidencji miejskiej figurują trzy lokale ale sześć mieszkań. Wnioskodawczyni wskazuje, że lokal nr 1 obejmujący dwa mieszkania (1 i 2) – w ½ należy do M. K., a po ¼ do A. K. i J. K.. Lokal nr 2 obejmujący również dwa mieszkania (3 i 4) w 100% należy do M. K.. Lokal nr 3 obejmujący również dwa mieszkania (5 i 6) – w ½ należy do M. K., a po ¼ do A. K. i J. K.-T..

Wnioskodawczyni, wskazuje, że w częściach wspólnych budynku udziały we współwłasności uzależnione są od struktury własnościowej poszczególnych lokali – wiec 4/6 należy do M. K., a po 1/6 do A. K. i J. K.-T..

W okresie, gdy nieruchomość sprzątała Pani B. G. z mieszkania nr 6, comiesięczne wpływy dla współwłaścicieli zmniejszyły się stosowanie do udziału w lokalu nr 3, czyli M. K. otrzymał o 125,00 zł mniej, a A. K. i J. K.-T. o 62,20 zł. Z efektów jej pracy korzystali wszyscy współwłaściciele stosownie do udziału w częściach wspólnych całej nieruchomości, wiec M. otrzymywał świadczenie usług porządkowych o wartości 166,67 zł, a A. K. i J. K. o wartości 41,67 zł. W okresie, gdy nieruchomość sprząta p. B. S. z mieszkania nr 4, comiesięczne wpływy dla jedynego właściciela tego lokalu – M. zmniejszyły się o 250,00 zł, a M. K. otrzymuje świadczenie usług porządkowych o wartości 166,67 zł, a A. K. i J. K.-T. o wartości 41,67 zł.

Wnioskodawczyni wskazuje, że na terenie nieruchomości znajduje się garaż blaszany, który w 2007 r. A. K. wynajęła osobie fizycznej - w imieniu wszystkich współwłaścicieli. Należność w kwocie prawdopodobnie 130 zł miesięcznie, wpływały na prywatne konto A. K.. Przychody te nie zostały ujawnione, ani Wnioskodawczyni, ani nie zostały wykazane przed sądem, w związku z toczącym się postepowaniem sądowym.

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku wskazała, że po śmierci ojca – siostra A. K. nie dopuszczała Jej do współdecydowania w sprawie wspólnej nieruchomości, do pomieszczeń, ani do dokumentów związanych z nieruchomością. Ponad 20 pism wysłanych do Niej w tej sprawie, nie przyczyniło się do żadnych ustępstw siostry, co skłoniło Wnioskodawczynię do wszczęcia postępowania sądowego w sprawie rozliczania okresu faktycznego władania nieruchomością oraz o zniesienie współwłasności tej nieruchomości. Sprawna …. toczy się przed Sądem Rejonowym. Zaraz po śmierci ojca Wnioskodawczyni razem z siostrą, założyła wspólne konto bankowe, które miało służyć obsłudze nieruchomości i na które wpływała część wpłat od najemców. Wszelkie umowy z lokatorami, dostawcami mediów były w posiadaniu A. K., która sama bez porozumienia z Wnioskodawczynią zawierała kolejne umowy i aneksy do umów. W przypadku niektórych umów A. K. zawierała umowy występując w imieniu współwłaścicieli, nie wymieniając nawet danych pozostałych współwłaścicieli. Były to więc umowy zawierane bez zgody, wiedzy i udziału Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wskazuje, że w zdarzeniu 1 nie wie nic o istnieniu jakiejkolwiek umowy z Panią M. K., gdyż do akt sprawy nie została dołączona żadna umowa ani rachunek. Jedynymi dowodami były wyciągi bankowe potwierdzające przelewy na rzecz Pani M. K. - dokonane ze wspólnego konta przez siostrę A. K.. Wnioskodawczyni wskazuje, że nigdy nie widziała Pani K., nie dokonywała z Nią żadnych uzgodnień, nie odbierała wysyłanej do niej korespondencji (Wnioskodawczyni uzyskała adres z przelewów dokonywanych przez A. K.).

Wnioskodawczyni wskazuje, że umowy najmu garażu blaszanego były zawierane bez Jej zgody, wiedzy i udziału. Z kopii umowy otrzymanej do wglądu od najemcy wynikało, że w tej umowie A. K. deklarowała, że występuje w imieniu współwłaścicieli.

Należności od lokatorów wpływały na ich wspólne konto bankowe. Nie mając dostępu ani do umów zawartych przez zmarłego ojca, ani tym bardziej do umów zawartych przez A. K. - nie miała wiarygodnych informacji o przypadających na Nią przychodach i kosztach utrzymania nieruchomości. Od śmierci ojca do października 2006 r. nie pobierała więc żadnych kwot ze wspólnego konta bankowego. W tym okresie posiadająca identyczne udziały w nieruchomości A. K. dokonywała wielokrotnie nieuzgodnionych z Wnioskodawczynią wypłat (w roku 2006 - ponad 18.000 zł). Wnioskodawczyni wskazuje, że była nie tylko współwłaścicielką nieruchomości, ale i współwłaścicielką konta bankowego. Jej siostra w dalszym ciągu samowolnie zarządzała całą nieruchomością i środkami na koncie bankowym - nie odpowiadając na pisma Wnioskodawczyni, aby umożliwiła współdecydowanie i korzystanie z nieruchomości. W październiku i listopadzie 2006 r., Wnioskodawczyni wypłaciła faktycznie 2.560,00 zł, co spowodowało że prawie każde pojawiające się na „ich wspólnym koncie pieniądze były niezwłocznie pobierane przez A. K. z adnotacją zabezpieczenie przed kradzieżą przez J. K.”, podobne komentarze znajdują się w zestawieniach przychodów i poniesionych nakładów dołączonych do dokumentacji w toczącym się postępowaniu przed Sądem w P.. Wg stanu wiedzy Wnioskodawczyni przychodem z tytułu wynajmu jest (nieznana Jej) kwota uzyskana od najemców z tytułu wynajmu a nie kwoty pobrane ze wspólnego konta bankowego.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nie wie jakie były intencje A. K. i lokatorek B. G. i B. S. W dokumentacji złożonej do Sądu są tylko umowy najmu na wyższe kwoty, a także aneksy do tych umów, z których wynika, że w zamian za obniżenie czynszu lokatorki będą sprzątać nieruchomość. Jej zdaniem jest to w pełnej wysokości przychód z najmu, a płatność pomniejszona została o 250 zł, czyli o wartość wynikającą z aneksów do umów najmu - prac porządkowych.

Wnioskodawczyni wskazuje, że osoby „zatrudnione” (M. K., B. G.i B. K.), zostały bez Jej zgody, wiedzy i udziału. Wnioskodawczyni dowiadywała się o tym dopiero po fakcie.

W przypadku Pani B. G. i Pani B. S. „zatrudnienie” nastąpiło bez Jej zgody, wiedzy i udziału. W przypadku Pani M. K., Wnioskodawczyni nie widziała żadnej umowy, a jedynie fakt przelewu na rzecz Pani K. przez A. K. z ich wspólnego konta bankowego, mającego służyć do obsługi nieruchomości.

Wnioskodawczyni zakłada, że Pani M. K. nie podjęła się sprzątania nieruchomości bez zlecenia jej tego przez współwłaścicielkę A. K\`(...)\` Tym bardziej, że to A. K. dokonywała przelewów na konto Pani K.. Jej zdaniem była to forma umowy cywilnoprawnej, umowy zlecenia zawartej pomiędzy dwoma osobami fizycznymi.

W związku z powyższym, zadano następujące pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

1.  Czy na Wnioskodawczyni jako współwłaścicielce nieruchomości i konta bankowego w roku 2006 ciążyły obowiązki płatnika w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli bez Jej wiedzy, zgody i udziału ktoś inny dokonał wypłaty wynagrodzenia?
2.  Czy przychodem wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w roku 2007 jest cała należność z tytułu wynajmu, czy też tylko kwota, którą faktycznie zapłacono, tj. kwota wynajmu pomniejszona o (ustaloną bez Jej udziału wiedzy i zgody) wartość wykonanych prac porządkowych?
3.  Jeśli w roku 2007 wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych cała należność z tytułu najmu jest przychodem (zależy od odpowiedzi na pytanie nr 2), to czy Wnioskodawczyni może traktować jako koszt uzyskania przychodu wartość prac porządkowych, o które została pomniejszona kwota wpłacana przez lokatora?
4.  Czy w roku 2008 wg ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako współwłaścicielka całej nieruchomości (lokale mieszkalne, garaż murowany i garaż blaszany), Wnioskodawczyni powinna wykazywać jako przychód - część przypadającą na Nią stosownie do udziału we współwłasności, nawet jeśli część tych kwot została pobrana przez innego współwłaściciela, a ponadto wszystkie umowy najmu zostały zawarte bez Jej udziału, wiedzy i zgody?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2 i nr 3. Natomiast w zakresie odpowiedzi na pytania oznaczone nr 1 i nr 4 wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w zakresie pytania oznaczonego nr 2, zarówno dla celów rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami oraz ustalenia dochodu do opodatkowania, należy posługiwać się terminami z zakresu rachunkowości oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, jako przychody powinny być traktowane nie tylko otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze, ale także wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, w przypadku gdy najemca wykonuje świadczenie w postaci sprzątania nieruchomości wycenione co miesiąc na około 250,00 zł, przychodem każdego ze współwłaścicieli, stosownie do udziału we współwłasności jest kwota jaką jeszcze najemca musiałby zapłacić, gdyby nie wykonywał w zamian żadnych innych świadczeń powodujących zmniejszenie kwoty należnej współwłaścicielom.

W zakresie pytania oznaczonego nr 3, zdaniem Wnioskodawczyni, wartość świadczeń w postaci sprzątania nieruchomości, stanowi koszt uzyskania przychodu, gdyż w przypadku gdyby lokator płacił co miesiąc o 250,00 zł więcej, otrzymałby należne wynagrodzenie w wysokości 250,00 zł i wynagrodzenie to powinno stanowić przychód zleceniobiorcy i powinno być opodatkowane po stronie lokatora będącego jednocześnie zleceniobiorcą.

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku wskazała, że wydatek typu wynagrodzenie za prace porządkowe, nawet jeśli umowa została zawarta bez Jej udziału, wiedzy i zgody - nie znajduje się na liście wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów wykazanych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego stwierdza się co następuje:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361, ze zm.) w art. 10 w ust. 1, zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Wśród nich w pkt 6 został wymieniony najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Jeżeli przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą i umowa najmu nie została zawarta w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej przychody z tego najmu mogą być zaliczone do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy i opodatkowane na zasadach ogólnych – według skali podatkowej.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni od 2005 r. jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w P., dla której Sąd Rejonowy w P. postanowieniem z dnia \_listopada 2005 r. postanowił ustanowić zarządcę tymczasowego nad nieruchomością w osobie siostry Wnioskodawczyni.

Zaraz po śmierci ojca Wnioskodawczyni razem z siostrą, założyła wspólne konto bankowe, które miało służyć obsłudze nieruchomości i na które wpływała część wpłat od najemców.

Jaka wskazuje Wnioskodawczyni, siostra posługując się postanowieniem o ustanowieniu tymczasowym zarządcą, zaczęła sama zarządzać wspólną nieruchomością, nie licząc się ze zdaniem Wnioskodawczyni, nie dopuszczając Jej ani do pomieszczeń, ani do żadnych dokumentów związanych z tą nieruchomością.

Mimo, że Sąd Rejonowy w dniu \_marca 2006 r. postanowił uchylić z urzędu postanowienie z \_listopada 2005 r., gdyż ustała potrzeba zabezpieczenia spadku, w związku z ustaleniem spadkobierców, siostra uniemożliwiała Wnioskodawczyni korzystanie ze wspólnej nieruchomości i sama zawierała wszelkie umowy z lokatorami, dostawcami mediów, pomijając w tych umowach zarówno Wnioskodawczynię, jak i powierzonego Jej opiece ubezwłasnowolnionego stryja.

Wnioskodawczyni wskazuje, że kilkakrotnie wystąpiły przypadki nieuzgodnionego z Wnioskodawczynią, zatrudnienia przez A. K. - Pani M. K. zam. w P., ul. K. 1/10, do sprzątania nieruchomości. W przypadku Pani M. K. nie przedstawiono ani rachunku za świadczone usługi, ani umowy o jakąkolwiek formę świadczenia pracy. A. K. dokonywała tylko przelewów na konto Pani M. K.. A. K.–Z. w dniu 30 czerwca 2007 r., również bez uzgodnienia z Wnioskodawczynią, zawarła umowę najmu z lokatorem Panią B. G. zam. w P. przy ul. G. 40/6, a następnie aneksem (data nieznana) zmniejszyła o 250 zł wysokość czynszu w zamian za wykonywanie prac porządkowych. Kolejną umowę zawarto 30 czerwca 2008 r., w której również wartość czynszu pomniejszono o wartość wykonywania prac porządkowych.

W 2009 r. w podobny sposób pomniejszono o 250 zł czynsz innej lokatorce nieruchomości, Pani B. S. zam. w P. przy ul. G. 40/4, również w zamian za sprzątanie.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że wynajęcie nieruchomości, w której czynsz został zmniejszony w zamian za wykonywanie prac porządkowych w 2007 r. będzie stanowić dla Wnioskodawczyni przysporzenie majątkowe, stanowiące przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W wyniku bowiem wynajęcia nieruchomości Wnioskodawczyni będzie uzyskiwała czynsz częściowo w gotówce, a częściowo w wysokości wykonanych przez najemcę prac porządkowych na tej nieruchomości.

Tym samym wartość wykonanych prac porządkowych stanowić będzie w 2007 r. część czynszu z tytułu najmu postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Jeżeli zatem najemca nieruchomości w zamian za czynsz wykonał prace porządkowe na tej nieruchomość, to dojdzie do zapłaty części czynszu tymi pracami, jakie wykonał najemca. Wartość tych prac jest dla wynajmującego przychodem z tytułu najmu.

A zatem, wartość wykonanych prac porządkowych stanowiących przychód z najmu, nie może jednocześnie stanowić kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Jak z powyższego wynika kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów, co przedmiotowej sprawie nie ma miejsca.

W związku z powyższym wynajmujący osiągnie w tym przypadku przychód w wysokości wartości wykonanych prac porządkowych określonych w aneksie do umowy najmu oraz zapłaconej gotówce, który należy opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania.

Należy zauważyć, że współwłasność normują przepisy Kodeksu cywilnego. Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ww. ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ww. ustawy). Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że w przypadku współwłasności współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Przenosząc powyższe na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że zgodnie z brzmieniem art. 8 ust. 1 i 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Zasady te stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale w zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny, a jednocześnie respektując zasadę wyrażoną w art. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl której podatnikiem jest każda osoba fizyczna samodzielnie, należy stwierdzić iż zasada wyrażona w art. 8 ust. 1 i 2 ustawy umożliwia określenie dla poszczególnych podatników (współwłaścicieli) przychodów oraz kosztów ich uzyskania w sytuacji, gdy przychody te i koszty osiągane są m.in. przez współwłaścicieli nieruchomości.

W kwestii współwłasności należy wskazać, iż polega ona na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom, przy czym udziały współwłaścicieli w przedmiotowej sprawie są określone. Współwłasność udziałowa może wynikać albo z umowy, albo z określonego zdarzenia prawnego.

Wobec powyższego przychód z wynajmu nieruchomości objętej współwłasnością zapłacony częściowo w gotówce, a częściowo wykonanymi pracami porządkowymi, u każdego podatnika ustala się na podstawie jego prawa do udziału w zysku. Zatem kwoty czynszu przysługujące ze wspólnej własności, stanowią również przychód Wnioskodawczyni z najmu – obliczony proporcjonalnie do Jej prawa w udziale w zysku. Zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami przychód generowany z majątku należącego do współwłaścicieli stanowi przychód każdego ze współwłaścicieli w tym Wnioskodawczyni, proporcjonalnie do prawa w udziale w zysku ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. najmu.

Przy czym pozostaje bez znaczenia fakt, kto faktycznie zarządza nieruchomością, oraz jaka jej część jest wynajmowana w świetle wyżej zanalizowanych przepisów o współwłasności, gdyż dla ustalenia Wnioskodawczyni źródła przychodów z tytułu najmu, w przedstawionym stanie faktycznym, istotne jest ustalenie, iż Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości oraz udziału we wspólnym majątku. Powyższe fakty bezsprzecznie wynikają z treści wniosku, zatem jeszcze raz podkreślić należy, że czynsz płacony przez najemców częściowo w gotówce, częściowo wykonaniem prac porządkowych, stanowi Jej przychód z najmu generowany z majątku którego jest współwłaścicielem, a jego część przypadającą na Nią należy ustalić proporcjonalnie do przypadającego na Wnioskodawczynię udziału we współwłasności nieruchomości. Jednocześnie wartość wykonanych prac porządkowych, nie stanowi kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo należy wskazać, iż sposób korzystania ze wspólnego majątku, regulują przepisy Kodeksu cywilnego, wobec czego rozstrzygnięcie powyższych kwestii nie leży w kompetencji organów podatkowych. To samo dotyczy kwestii korzystania z należności czynszowych. Innymi słowy organ upoważniony do wydawania interpretacji indywidualnych nie jest uprawniony do rozstrzygnięcia kto i w jaki sposób może korzystać z dochodu uzyskanego ze wspólnej własności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, został złożony przez Wnioskodawczynię, jako jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.