Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.278.2024.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-24
Teza: Prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie rozporządzenia Minstra Finansów dla usługi zarządzania częściami niemieszkalnymi nieruchomosci mieszkalnej.
Słowa kluczowe: części-części wspólne; nieruchomości-nieruchomość niemieszkalna; zarządzanie; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

24 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dla usługi zarządzania częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej takimi jak garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy częściami wspólnymi położonymi w tej nieruchomości mieszkalnej, oraz zarządzania garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej.

Uzupełnili go Państwo pismem z 4 czerwca 2024 r. (wpływ 4 czerwca 2024 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Na moment złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawca nie jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT (Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że w przyszłości może się to zmienić).

W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zarządza nieruchomościami na zlecenie. Na gruncie Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) działalność Wnioskodawcy kwalifikuje się jako zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, określone grupowaniem PKD 68.32.Z. Wnioskodawca planuje świadczyć usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, jednakże mogą wystąpić również sytuacje, w których Wnioskodawca zarządza tylko określoną częścią danej nieruchomości mieszkalnej, która posiada charakter niemieszkalny np. garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne.

Części nieruchomości, którymi zarządzać będzie Wnioskodawca, posiadać będą ścisły związek funkcjonalny z samym lokalem mieszkalnym i stanowić będą uzupełnienie jego funkcji mieszkalnej, są one bowiem częścią składową całej nieruchomości mieszkalnej.

W ramach działalności Wnioskodawcy zlecane może być mu również zarządzanie garażem lub garażami stanowiącymi nieruchomość odrębną od samego lokalu mieszkalnego - usytuowane w odrębnej nieruchomości niestanowiącej nieruchomości mieszkalnej, ale funkcjonalnie powiązane z innymi nieruchomościami mieszkalnymi. Garaże pomimo klasyfikacji jako lokale niemieszkalne są funkcjonalnie ściśle związane z lokalem mieszkalnym i ich podstawową funkcją jest umożliwienie kompletnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właścicieli danej nieruchomości mieszkalnej.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo, że:

1) Jaki jest symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z 2015 r. dla wykonywanych przez Państwa usług, które planujecie świadczyć – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.).

Odpowiedź: Zdaniem Wnioskodawcy usługi opisane w stanie faktycznym należy przypisać do Działu 68 PKWiU – „Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości”, do grupowań:

*   68.32.11.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności
*   68.32.12.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie
*   68.32.13.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi świadczone na zlecenie.

2) Jaki jest symbol Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) dla budynków, w których będą Państwo świadczyć usługi na podstawie umów – zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.).

Odpowiedź: Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji, wniosek ten dotyczy usług zarządzania:

*   częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej takimi jak garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne położone w tej nieruchomości mieszkalnej,
*   garażami położonymi w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej, jeżeli wystąpią ścisłe związki funkcjonalne pomiędzy tym garażem a nieruchomością mieszkalną należącą do jego właścicieli.

Zdaniem Wnioskodawcy dotyczy to więc wszelkich obiektów, które mogą być sklasyfikowane jako mieszkalne na gruncie PKOB tj.:

a) w grupie 111:

*   w klasie 1110 - budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122);

b) w grupie 112:

*   w klasie 1121 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach;
*   w klasie 1122 - budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212);

c) w grupie 113:

*   w klasie 1130 - budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274),

oraz jako niemieszkalne (tj. garaże niebędące częścią budynków mieszkalnych zgodnie z definicją PKOB) tj.:

d) w grupie 124:

*   w klasie 1242 – budynki garaży. Klasa obejmuje: garaże i zadaszone parkingi, budynki do przechowywania rowerów. Klasa nie obejmuje: Stacji obsługi (1230), parkingów w budynkach przeznaczonych głównie do innych celów.

3) Kto będzie stroną zawartej umowy o świadczenie usług zarządzania częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej np. garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne, oraz usługi zarządzania garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej (z kim są zawarte poszczególne umowy)?

Odpowiedź: Stronami zawartej umów o świadczenie usług zarządzania zawieranych przez Spółkę będą mogły być w szczególności:

*   osoby fizyczne,
*   osoby prawne (podmioty posiadające osobowość prawną),
*   jednoosobowe firmy (osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą),
*   spółki osobowe,
*   wspólnoty mieszkaniowe,

oraz wszelkie inne podmioty, które zgodnie z prawem mogą zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością i będą w tym miały interes prawny i faktyczny. Spółka wskazuje jednocześnie, iż na ten moment nie zawiera jeszcze umów o współpracy w zakresie zarządzania nieruchomościami i dopiero planuje takie działania w przyszłości.

Pobocznie Wnioskodawca wskazuje, iż w jego ocenie o prawie do zastosowania zwolnienia z VAT nie decyduje forma prawna/status osoby/firmy będącej zleceniodawcą, a przeznaczenie nieruchomości.

4) Jakie prawa i obowiązki będą wynikały z zawartych umów dla Państwa? Prosimy wymienić?

Odpowiedź: Zakres praw i obowiązków może być różnie kształtowany w relacjach z poszczególnymi klientami. Nie wszyscy klienci muszą decydować się na pełen pakiet usług.

Podstawowy zakres usług obejmował będzie:

a) obowiązek Wnioskodawcy w zakresie:

*   zarządzania powierzchnią oddaną do zarządzania (dalej nieruchomość),
*   prowadzenie rozliczeń przychodów i kosztów nieruchomości a także rozliczeń pożytków,
*   znajdowanie najemcy nieruchomości,
*   zawieranie w imieniu właściciela / zleceniodawcy umów z najemcami,
*   utrzymywanie w systemie informatycznym historii nieruchomości,
*   utrzymywanie i przetwarzanie informacji na temat stanu technicznego nieruchomości,
*   wystawianie rachunków/faktur/not obciążeniowych w imieniu właściciela,
*   prowadzenie windykacji należnych opłat,
*   reprezentacja właściciela przez organami administracji publicznej i sądami w sprawach związanych z nieruchomością – w tym np. w zakresie windykacji należności dochodzonych na drodze sądowej,
*   reprezentacja właściciela przed innymi podmiotami – dostawcami usług (np. usługi
*   sprzątania, naprawy, remontu, konserwacji, usługi księgowe, dostawa energii i mediów),
*   opracowanie wzorów tablic ogłoszeniowych o wynajmie (zmierzających do wynajęcia nieruchomości),
*   przyjmowanie środków od klienta, prowadzenie rozliczeń konta właściciela, opłacanie usługi zewnętrznych podmiotów (dostawcy mediów, opłaty sądowe, opłaty urzędowe), zapłata za faktury podmiotów zewnętrznych, wypłacanie właścicielowi należnego zysku.

b) prawo Wnioskodawcy do przyjmowania wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością.

Do obowiązków fakultatywnych może należeć, m.in.:

*   reprezentacja właściciela przed wspólnotą mieszkaniową (dla właścicieli posiadających lokale we wspólnocie mieszkaniowej),
*   reprezentacja właściciela przed spółdzielnią (dla właścicieli posiadających lokale w formie spółdzielczego prawa własności/samodzielne lokale, w zasobie spółdzielni),
*   zawieranie w imieniu właściciela umów ubezpieczeniowych z wybranym towarzystwem,
*   zlecanie w imieniu właściciela przeglądów i innych opracowań technicznych,
*   monitorowanie i zlecanie wykonania przeglądów budowlanych.
*   podejmowanie innych działań mieszących się w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami.

5) Czy będziecie Państwo zawierali jedną umowę na wykonanie usługi zarządzania nieruchomością, czy też odrębne umowy na każde lub niektóre z poszczególnych wykonywanych czynności? Jeśli zawierane będą odrębne umowy, należy wskazać których czynności i jakich pomieszczeń będą dotyczyć?

Odpowiedź: Zawierana będzie jedna umowa o świadczenie usług zarządzania nieruchomością.

6) Co będzie przedmiotem zawieranych umów tj. czy umowy będą dotyczyły zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i nieruchomościami niemieszkalnymi czy tylko niemieszkalnymi?

Odpowiedź: Możliwe jest, iż klient zleci zarządzanie nieruchomościami:

a) mieszkalnymi wraz z częścią niemieszkalną,

b) wyłącznie częścią niemieszkalną znajdującą się w nieruchomości mieszkalnej (np. garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne położone w tej nieruchomości mieszkalnej),

c) garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej, jeżeli wystąpią ścisłe związki funkcjonalne pomiędzy tym garażem a nieruchomością mieszkalną.

Wnioskodawca wskazuje jednak, iż złożony wniosek o interpretację dotyczy jedynie sytuacji określonych w pkt b) oraz c).

7) Czy otrzymają Państwo z tytułu realizacji poszczególnych usług zarządzania jedno wynagrodzenie, które będzie obejmowało wszystkie czynności, czy też otrzymają Państwo dla każdej wykonywanej czynności/pomieszczenia odrębne wynagrodzenie?

Odpowiedź: Spółka otrzyma z tytułu świadczonych usług jedno miesięczne wynagrodzenie za „świadczenie usług zarządzania”.

8) Czy czynności wykonywane przez Państwa będą świadczone w odniesieniu do wszystkich pomieszczeń w ramach własnej bazy pracowniczej i sprzętowej, czy też zlecacie ich wykonanie odrębnym podmiotom/odrębnemu podmiotowi?

Odpowiedź: Usługa zarządzania świadczona będzie w oparciu o własny zasób pracowniczy oraz organizacyjny Wnioskodawcy, co nie wyklucza korzystania z zasobów zewnętrznych firm w zakresie, w którym nieracjonalne będzie wykorzystanie własnej bazy sprzętowej, np. (lecz niewyłącznie):

*   wynajęcie serwera wirtualnego / VPS (wirtualnego serwera prywatnego) czy serwera dedykowanego kolokowanego w profesjonalnej serwerowni,
*   leasing samochodu,
*   leasing/wynajem/dzierżawa urządzeń i sprzętu wykorzystywanego do realizacji usługi
*   dzierżawa pomieszczeń biurowych stanowiących siedzibę firmy/biura firmy,
*   zlecanie zewnętrznym podmiotom wykonania systemu informatycznego, strony internetowej i tym podobnych usług, służących jako narzędzia pracowników firmy do obsługi klientów (zleceniodawców).

Zarządca, działając na podstawie umowy o zarządzanie, zlecał będzie też usługi na zewnątrz w imieniu swojego zleceniodawcy (np. ubezpieczenie nieruchomości, sprzątanie, naprawy).

Każdorazowo w takiej sytuacji faktyczny wykonawca usług będzie wystawiał fakturę za zrealizowane usługi bezpośrednio na rzecz zleceniodawcy.

9) Czy w ramach wykonywanych usług będą Państwo świadczyć usługi takie jak: wycena nieruchomości, sprzątanie, konserwacja, usuwanie śmieci, świadczą Państwo usługi ochrony sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem: 81.10.10.0?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie będzie świadczyć tych usług. Istnieje możliwość, że Wnioskodawca będzie zlecać tego rodzaju czynności podmiotom zewnętrznym, które fakturowały będą ich realizację bezpośrednio na rzecz właściciela nieruchomości, a rola wnioskodawcy ograniczała się będzie wyłącznie do zlecenia usługi, czasem jej odbioru, zapłaty, rozliczenia.

**Pytania**

1) Czy ze zwolnienia z VAT określonego w § 3 ust. 1 pkt 3) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20.12.2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej: Rozporządzenie) korzystać będzie zarządzanie częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej takimi jak garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne położone w tej nieruchomości mieszkalnej?

2) Czy ze zwolnienia z VAT określonego w § 3 ust. 1 pkt 3) Rozporządzenia korzystać będzie zarządzanie garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej, jeżeli wystąpią ścisłe związki funkcjonalne pomiędzy tym garażem a nieruchomością mieszkalną należącą do jego właścicieli?

### Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania 1:

W ocenie Wnioskodawcy zarządzanie częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej takimi jak garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne położonymi w tej nieruchomości mieszkalnej, będzie korzystać ze zwolnienia z VAT określonego w § 3 ust. 1 pkt 3) Rozporządzenia.

Stanowisko do pytania 2:

W ocenie Wnioskodawcy zarządzanie garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej, jeżeli wystąpią ścisłe związki funkcjonalne pomiędzy tym garażem a nieruchomością mieszkalną należącą do jego właścicieli, będzie korzystać ze zwolnienia z VAT określonego w § 3 ust. 1 pkt 3) Rozporządzenia.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: Ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Natomiast według art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT. Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, zakładając przy tym spełnienie następujących warunków:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Natomiast zgodnie z art. 82 ust. 3 ustawy o VAT:

„Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

2) przebieg realizacji budżetu państwa;

3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

4) przepisy Unii Europejskiej.”

Na tej podstawie wydane zostało rozporządzenie Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce - nazwa towaru lub usługi.

Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania - konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z treści § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona. Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych. Zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, uzależnione jest więc od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali.

Przepisy Ustawy o VAT towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, dlatego zdaniem Wnioskodawcy należy w tym zakresie odwołać się do definicji zawartej w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle PKOB, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych). Art. 2 pkt 12) Ustawy o VAT zawiera natomiast definicję obiektów budownictwa mieszkalnego, zgodnie z którą, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego - rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1) w grupie 111:

*   w klasie 1110 - budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122);

2) w grupie 112:

*   w klasie 1121 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach;
*   w klasie 1122 - budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212);

3) w grupie 113:

*   w klasie 1130 - budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Uzasadnienie do pytania 1.:

Przepis § 3 ust. 1 pkt 3) Rozporządzenia, w ramach którego zwalnia się z VAT usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych. Z przepisu tego nie wynika, żeby zwolnienie z VAT przysługiwało jedynie w sytuacji, kiedy usługa zarządzania odnosi się do całości nieruchomości mieszkalnych lub do jakiejś części nieruchomości mieszkalnej o charakterze mieszkalnym. Tak samo przepis ten nie wyłącza zdaniem Wnioskodawcy możliwości stosowania zwolnienia z VAT w sytuacji, gdy usługa zarządzania odnosi się tylko do jej pewnej części nieruchomości mieszkalnej, która to część ma charakter niemieszkalny.

Zarządzanie garażem, miejscami parkingowymi, komórkami lokatorskimi, pomieszczeniami piwnicy, pomieszczeniami o charakterze usługowym czy częściami wspólnymi stanowiącymi część składową nieruchomości mieszkalnej jest zdaniem Wnioskodawcy zarządzaniem częścią nieruchomości mieszkalnej.

W szczególności przywołany przepis nie stanowi, że zarządzanie tylko określoną częścią nieruchomości mieszkalnej (o charakterze niemieszkalnym) nie może korzystać z analizowanego zwolnienia. W obliczu powyższego nie ma uzasadnienia prawnego dla wyłączenia z zakresu powyższego zwolnienia usługi zarządzania nieruchomością mieszkalną, nawet jeżeli dana usługa odnosi się tylko do jej niemieszkalnej części (jak np. garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne tej nieruchomości mieszkalnej).

Na gruncie wykładni celowościowej, ratio legis przepisu wprowadzającego to zwolnienie jest obniżenie kosztów związanych z zarządzaniem lokalami mieszkalnymi. W dzisiejszych warunkach rynkowych standardem jest to, że posiadanie lokalu mieszkalnego idzie w parze z posiadaniem udziału w częściach wspólnych nieruchomości czy z posiadaniem komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego. W związku z tym analizując tę regulację pod kątem jej celu, należy przyjąć, że intencją ustawodawcy nie było opodatkowanie VAT zarządzania niemieszkalnymi częściami nieruchomości mieszkalnych, które są ściśle powiązane funkcjonalnie z lokalami mieszkalnymi. Fakt, że zarządzanie częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej zostało powierzone innemu podmiotowi niż zarządzanie częściami mieszkalnymi tej nieruchomości lub powierzono w zarząd jedynie części niemieszkalne nieruchomości mieszkalnej, nie powinien mieć znaczenia z perspektywy prawa do zwolnienia, ponieważ usługa zarządzania w tym wypadku wciąż dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym (jej części).

Analizowaną sytuację należy ocenić również przez pryzmat wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 października 2023 r., sygn. SK 23/19. W wyroku tym TK uznał za niekonstytucyjne przepisy, które umożliwiały na gruncie podatku od nieruchomości traktowanie wyodrębnionego garażu położnego w nieruchomości mieszkalnej jako pozostałego budynku, a nie jako część budynku mieszkalnego, a które w konsekwencji umożliwiały wyższe opodatkowanie takich miejsc postojowych pomimo ich związków z lokalami mieszkalnymi.

Trybunał podkreślił w tym wyroku, że miejsca postojowe zlokalizowane w nieruchomościach mieszkalnych są w dzisiejszych warunkach społeczno-gospodarczych funkcjonalnie związane w nieodłączny sposób z lokalami mieszkalnymi, w związku z czym powinno się wobec nich stosować stawkę podatku przewidzianą dla lokali mieszkalnych. Zdaniem Wnioskodawcy w odniesieniu do zwolnienia z VAT zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi należy przyjąć analogicznie, że zarządzanie częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej korzysta ze zwolnienia z VAT.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy zarządzanie częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej takimi jak garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne, podlega zwolnieniu z VAT dla zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi określonemu w § 3 ust. 1 pkt. 3) Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Uzasadnienie do pytania 2.:

Garaże stanowiące odrębną nieruchomość nie są nieruchomościami mieszkalnymi, jednak w ocenie Wnioskodawcy zarządzanie nimi może korzystać ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 3) Rozporządzenia, o ile garaże te wykazują ścisłe związki funkcjonalne z nieruchomością mieszkalną należącą do właścicieli tychże garaży.

Wykładnia celowościowa analizowanego zwolnienia prowadzi do wniosku, że celem przepisów je wprowadzających jest rzeczywiste obniżenie kosztów zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi. We współczesnych warunkach rynkowych nieodłącznym elementem nieruchomości mieszkalnych są miejsca postojowe.

W niektórych przypadkach względy praktyczne, w tym związane z ekonomią danej inwestycji mieszkaniowej, prowadzą do sytuacji, w których parking stanowi odrębną nieruchomość mającą charakter niemieszkalny na gruncie PKOB. Jednakże należy mieć na względzie, że rozdział ten nie pozbawia parkingu ścisłego funkcjonalnego związku z daną nieruchomością mieszkalną.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy zarządzanie parkingiem stanowiącym odrębną nieruchomość niemieszkalną, lecz posiadającym nierozerwalne związki funkcjonalne z nieruchomością mieszkalną, może korzystać ze zwolnienia zdefiniowanego w § 3 ust. 1 pkt. 3) Rozporządzenia, zgodnie z ratio legis tego przepisu, jakim jest obniżenie kosztów zarządzania nieruchomościami służącymi zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1\. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2\. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3\. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
----------------------------

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy:
---------------------------------

Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.)**:**

Wprowadza się do stosowania w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych administracji publicznej Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU), zwaną dalej „PKWiU 2015”, stanowiącą załącznik do rozporządzenia.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:
-------------------------------------------------------------

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego – rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1) w grupie 111:

*   w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),

2) w grupie 112:

*   w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,
*   w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),

3) w grupie 113:

*   w klasie 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu według stawki podatku VAT odpowiedniej dla przedmiotu świadczonej usługi.

Kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach prowadzonej działalności zarządzają Państwo nieruchomościami na zlecenie. Nie jesteście Państwo czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT. Planujecie świadczyć usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, jednakże mogą wystąpić sytuacje, w których zarządzacie Państwo określoną częścią danej nieruchomości mieszkalnej, która posiada charakter niemieszalny np. garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne. Ponadto zlecane może być Państwu również zarządzanie garażem lub garażami stanowiącymi nieruchomość odrębną od samego lokalu mieszkalnego - usytuowane w odrębnej nieruchomości niestanowiącej nieruchomości mieszkalnej, ale funkcjonalnie powiązane z innymi nieruchomościami mieszkalnymi.

Zdaniem Państwa ww. usługi należy przypisać do Działu 68 PKWiU – „Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości” do grupowań:

*   68.32.11.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności,
*   68.32.12.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie,
*   68.32.13.0 – Usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi świadczone na zlecenie.

Stronami zawartych umów o świadczenie usług zarządzania zawieranych przez Spółkę będą mogły być w szczególności: osoby fizyczne, osoby prawne (podmioty posiadające osobowość prawną), jednoosobowe firmy (osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą), spółki osobowe, wspólnoty mieszkaniowe, oraz wszelkie inne podmioty, które zgodnie z prawem mogą zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością i będą w tym miały interes prawny i faktyczny.

Zakres praw i obowiązków wynikający z zawartych umów obejmował będzie:

a) obowiązek Wnioskodawcy w zakresie:

*   zarządzania powierzchnią oddaną do zarządzania (dalej nieruchomość),
*   prowadzenie rozliczeń przychodów i kosztów nieruchomości a także rozliczeń pożytków,
*   znajdowanie najemcy nieruchomości,
*   zawieranie w imieniu właściciela/zleceniodawcy umów z najemcami,
*   utrzymywanie w systemie informatycznym historii nieruchomości,
*   utrzymywanie i przetwarzanie informacji na temat stanu technicznego nieruchomości,
*   wystawianie rachunków/faktur/not obciążeniowych w imieniu właściciela,
*   prowadzenie windykacji należnych opłat,
*   reprezentacja właściciela przez organami administracji publicznej i sądami w sprawach związanych z nieruchomością – w tym np. w zakresie windykacji należności dochodzonych na drodze sądowej,
*   reprezentacja właściciela przed innymi podmiotami – dostawcami usług (np. usługi
*   sprzątania, naprawy, remontu, konserwacji, usługi księgowe, dostawa energii i mediów),
*   opracowanie wzorów tablic ogłoszeniowych o wynajmie (zmierzających do wynajęcia nieruchomości),
*   przyjmowanie środków od klienta, prowadzenie rozliczeń konta właściciela, opłacanie usługi zewnętrznych podmiotów (dostawcy mediów, opłaty sądowe, opłaty urzędowe), zapłata za faktury podmiotów zewnętrznych, wypłacanie właścicielowi należnego zysku.

b) prawo Wnioskodawcy do przyjmowania wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością.

Do obowiązków fakultatywnych może należeć, m.in.:

*   reprezentacja właściciela przed wspólnotą mieszkaniową (dla właścicieli posiadających lokale we wspólnocie mieszkaniowej),
*   reprezentacja właściciela przed spółdzielnią (dla właścicieli posiadających lokale w formie spółdzielczego prawa własności/samodzielne lokale, we zasobie spółdzielni),
*   zawieranie w imieniu właściciela umów ubezpieczeniowych z wybranym towarzystwem,
*   zlecanie w imieniu właściciela przeglądów i innych opracowań technicznych,
*   monitorowanie i zlecanie wykonania przeglądów budowlanych.
*   podejmowanie innych działań mieszących się w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami.

Na wykonanie usługi zarządzania nieruchomością zawierana będzie jedna umowa o świadczenie usług zarządzania nieruchomością. Z tytułu świadczonych usług otrzymacie Państwo jedno miesięczne wynagrodzenie za „świadczenie usług zarządzania”. Usługa zarządzania świadczona będzie w oparciu o własny zasób pracowniczy oraz organizacyjny Państwa, co nie wyklucza korzystania z zasobów zewnętrznych firm w zakresie, w którym nieracjonalne będzie wykorzystanie własnej bazy sprzętowej. Zarządca, działając na podstawie umowy o zarządzanie, zlecał będzie też usługi na zewnątrz w imieniu swojego zleceniodawcy (np. ubezpieczenie nieruchomości, sprzątanie, naprawy).

Każdorazowo w takiej sytuacji faktyczny wykonawca usług będzie wystawiał fakturę za zrealizowane usługi bezpośrednio na rzecz zleceniodawcy.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Państwa dotyczą zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do usług zarządzania garażem, miejscem parkingowym, komórką lokatorską, piwnicą, pomieszczeniem o charakterze usługowym, częściami wspólnymi położnymi w nieruchomości mieszkalnej oraz garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej wyłącznie w sytuacji, gdy zawierane umowy będą dotyczyły tych pomieszczeń.

Zwolnienie na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień nie będzie miało w ogóle zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ w przypadku zarządzania częściami niemieszkalnymi nieruchomości mieszkalnej takimi jak: garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne, oraz zarządzanie garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej, nawet jeżeli wystąpią ścisłe związki funkcjonalne pomiędzy tym garażem a nieruchomością mieszkalną należącą do jego właścicieli nie jest spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze zarządzanej nieruchomości jako mieszkalnej.

Analizując treść § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, wskazać należy, że warunkiem zwolnienia usług zarządzania nieruchomościami jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona. Jeżeli przedmiotem zawartej umowy zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r. Natomiast jeżeli usługa zarządzania wykonywana na podstawie umowy dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką podatku właściwą dla danej usługi, gdyż zakres § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia dotyczy wyłącznie usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, a w tym przypadku charakter lokalu (niemieszkalny) wyłącza możliwość objęcia tym przepisem.

Odnosząc przedstawiony stan prawny do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, że skoro przedmiotem Państwa zapytania jest tylko i wyłącznie zarządzenie częściami niemieszkalnymi takimi jak: garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne położone w nieruchomości mieszkalnej, oraz garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej bo taki jest zakres usług na podstawie umowy, to usługa ta nie może korzystać z opisywanego zwolnienia. Zgodnie z Państwa wskazaniem zawierane umowy będą dotyczyły zarządzania wyłącznie pomieszczeniami o charakterze niemieszkalnym znajdującymi się w nieruchomości mieszkalnej, oraz garażem położnym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej.

Zatem raz jeszcze należy podkreślić, że z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest mieszkalne przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

W związku z powyższym jak wyżej wskazano usługa zarządzania dotyczy wyłącznie części niemieszkalnych nieruchomości mieszkalnej takich jak garaż, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie, pomieszczenie piwnicy, pomieszczenie o charakterze usługowym czy części wspólne położone w tej nieruchomości mieszkalnej, oraz zarządzania garażem położonym w odrębnej nieruchomości niemieszkalnej, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień i należy je opodatkować odrębnie, według zasad właściwych dla danej usługi.

Zatem uznaję Państwa stanowisko za **nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikowali Państwo świadczone usługi do odpowiedniego klasyfikowania PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).