Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-551/09/LŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-10-13
Teza: Opodatkowanie czynności najmu lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: najem; stawka-stawki podatku; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 3 lipca 2009r. (data wpływu 13 lipca 2009r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 września 2009r. (data wpływu 25 sierpnia 2009r.) oraz pismem z dnia 24 września 2009r., (data wpływu 25 września 2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności najmu lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lipca 2009r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie opodatkowania czynności najmu lokalu mieszkalnego.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 września 2009r. (data wpływu 25 sierpnia 2009r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 7 sierpnia 2009r. znak: IBPBII/2/415-725/09/MM, IBPP2/443-551/09/LŻ oraz pismem z dnia 24 września 2009r. (data wpływu 25 września 2009r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Podatnik będący osobą fizyczną, posiadający rozłączność majątkową, nabył udział w kamienicy, która jest obecnie w rozliczeniu Zarządu Budynków Komunalnych ze względu na udział w niej Skarbu Państwa. ZBK zawiera wszelkie umowy jako administrator budynku. Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej opodatkowanej według stawki podatku liniowego oraz spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. We wpisie do ewidencji działalności gospodarczej podatnik ten nie ma zgłoszonego najmu - jest więc to prywatne jego źródło dochodów. Na dzień dzisiejszy faktury VAT przychodowe z tytułu najmu kamienicy wystawia oraz kosztowe rozlicza ZBK, ono jest podatnikiem podatku VAT w US i od przychodów z całej kamienicy odprowadza VAT, natomiast podatku dochodowego od dochodów z najmu nie odprowadza (zwolniony jako zakład budżetowy).

Wpływy z przychodów z najmu wpływają na konto ZBK. Po zakończonym roku podatkowym ZBK sporządza Bilans i Rachunek Zysków Strat oraz przesyła % udział dochodu na konto podatnika w roku następnym tzn. za 2008r. w roku 2009 jako źródło pożytków z majątku. Brak jest bieżących informacji o miesięcznych przychodach i kosztach z udziału w najmie, pomimo pisemnego wniosku o podawanie tych danych. Według miejscowego US podatnik powinien wpłacać miesięczne zaliczki. Podatnik nie mając danych dolicza więc dochody z najmu wg % udziału do zeznania podatkowego PIT-36/2008 za dany rok podatkowy, tj. za który otrzymał informację (nie w roku wpływu na konto bankowe). Podatku VAT z najmu nie odprowadza, gdyż robi to ZBK od całej kamienicy. W bieżącym roku podatnik na zamiar wynająć lokal mieszkalny i odprowadzać miesięczne zaliczki od tego dochodu (umowa będzie zawarta między podatnikiem a najemcą). Od ZBK będzie otrzymywał faktury kosztowe.

Ponadto Wnioskodawca w piśmie z dnia 19 września 2009r. wyjaśnił, że:

1.  Zarząd Budynków Komunalnych zgodnie ze statutem jest zakładem budżetowym zarządzającym lokalami mieszkalnymi oraz użytkowymi i budynkami wraz z terenem niezbędnym dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z tych budynków i urządzeń, stanowiącymi własność lub współwłasność Gminy Miejskiej, Skarbu Państwa, osób fizycznych nieznanych z miejsca pobytu, dla których nie ustanowiono kuratora, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach także innych podmiotów po uzyskaniu zgody Prezydenta Miasta. Nabywając udział w kamienicy Wnioskodawca musi dostosować się do dotychczasowych rozliczeń ZBK, gdyż to ww. zakład zawiera wszelkie umowy jako administrator kamienicy. Pomiędzy Wnioskodawcą a ZBK nie ma zawartej umowy o zarząd lub administrowanie ww. kamienicą. ZBK zarządza nią z uwagi na posiadanie w niej udziału Skarbu Państwa,
2.  w kamienicy wynajmowane są lokale mieszkalne i użytkowe, ponadto mieści się w niej również Teatr,
3.  lokal mieszkalny, który wynajmuje - został oddany przez ZBK w czerwcu 2009r. do dyspozycji Wnioskodawcy - mieści się w tej samej kamienicy (w przypadku tego lokalu Wnioskodawca sam podpisał umowę z Zakładem Energetycznym i Gazowym, natomiast faktury za wodę i ścieki Wnioskodawca otrzymuje od ZBK jako administratora kamienicy na podstawie umowy pomiędzy Wnioskodawcą a ZBK dot. tylko tego lokalu mieszkalnego).

Wnioskodawca w powyższym piśmie stwierdził, iż interpretacja ma dotyczyć stanu faktycznego bowiem powyższa sytuacja trwa od 2008r.

Pismem z dnia 24 września 2009r. Wnioskodawca doprecyzował sformułowania zawarte w wyjaśnieniach z dnia 19 września 2009r. poprzez przedstawienie nowego pytania i własnego stanowiska.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca jako czynny podatnik powinien odprowadzać podatek VAT od całości przychodów z kamienicy w proporcji udziału jaki posiada (nie ma fizycznego podziału nieruchomości) czy też od przychodów najmu lokalu co do którego sam zawarł umowę (dot. lokalu mieszkalnego mieszczącego się również w tej kamienicy lecz będącego już w jego dyspozycji)?

Dla potrzeb niniejszej interpretacji przyjęto zatem pytanie sformułowane w piśmie z dnia 24 września 2009r.

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien on odprowadzać podatek VAT tylko od tej części przychodów z najmu co do której sam zawiera umowę i posiada dowody księgowe czyli na dzień dzisiejszy tylko z lokalu mieszkalnego będącego w jego dyspozycji. Od pozostałych lokali kamienicy mieszkalnych (czynszowych) i użytkowych podatek VAT odprowadza ZBK na podstawie zawieranych umów jako jednostka budżetowa będąca organem Urzędu Miasta.

W ocenie Wnioskodawcy taki sposób rozliczenia powinien wynikać z umowy o administrowanie kamienicą, której na dzień dzisiejszy nie ma.

Dla potrzeb niniejszej interpretacji przyjęto zatem stanowisko Wnioskodawcy sformułowane w pisma z dnia 24 września 2009r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cyt. wyżej art. 5, 7 i 8 ww. ustawy, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego przepisu wynika, iż działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oczywiste jest bowiem, że wykorzystanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem). W tym przypadku ustawa nie wprowadza wymogu częstotliwości wykorzystywania lecz ciągłość wykorzystywania. Ciągłość to niejednorazowość, nieincydentalność wykorzystywania składników majątku. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 załącznika nr 4 – „Wykaz usług zwolnionych od podatku”, wymienione zostały usługi sklasyfikowane w grupowaniu ex 70.20.11 „Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe”.

Z powyższego przepisu wynika zatem, iż zakresem zwolnienia od podatku objęte są jedynie usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Nadto dla zdefiniowania tych usług ustawodawca odwołał się do grupowania PKWiU o symbolu ex. 70.20.11. Wyłączone ze zwolnienia są natomiast usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Usługi te na podstawie postanowień art. 41 ust. 1 podlegają opodatkowaniu z zastosowaniem 22% stawki podatku.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne (art. 96 ust. 3).

Naczelnik urzędu skarbowego, zgodnie z art. 96 ust. 4, rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako "podatnika VAT czynnego" lub w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego".

Zgodnie z powyższym podatnik nie ma więc obowiązku deklarowania podatku należnego z tytułu wykonywanych przez siebie czynności, lecz jednocześnie nie ma uprawnienia do dokonywania odliczeń lub uzyskiwania zwrotów podatku naliczonego. Mimo braku obowiązku rejestracji, podatnik ten może jednak takiej rejestracji dokonać poprzez złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego formularza rejestracyjnego VAT-R co powoduje jego rejestracji jako „podatnika VAT zwolnionego. Naczelnik urzędu skarbowego podatnika takiego rejestruje w rejestrze” podatników VAT zwolnionych”, potwierdzając podatnikowi fakt jego zarejestrowania w tym charakterze.

Z przestawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca będący osobą fizyczną, posiadający rozłączność majątkową, nabył udział w kamienicy, która jest obecnie w rozliczeniu Zarządu Budynków Komunalnych ze względu na udział w niej Skarbu Państwa. Pomiędzy Wnioskodawcą a ZBK nie ma zawartej umowy o zarząd lub administrowanie ww. kamienicą. ZBK zarządza nią z uwagi na posiadanie w niej udziału Skarbu Państwa. W bieżącym roku Wnioskodawca na zamiar wynająć lokal mieszkalny i odprowadzać miesięczne zaliczki od tego dochodu (umowa będzie zawarta między podatnikiem a najemcą). Od ZBK będzie otrzymywał faktury kosztowe. Lokal mieszkalny, który wynajmuje - został oddany przez ZBK w czerwcu 2009r. do dyspozycji Wnioskodawcy - mieści się w tej samej kamienicy (w przypadku tego lokalu Wnioskodawca sam podpisał umowę z Zakładem Energetycznym i Gazowym, natomiast faktury za wodę i ścieki Wnioskodawca otrzymuje od ZBK jako administratora kamienicy na podstawie umowy pomiędzy Wnioskodawcą a ZBK dot. tylko tego lokalu mieszkalnego).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W oparciu o powołane wyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić zatem należy, iż najem będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług gdyż stanowi działalność gospodarczą, a Wnioskodawca jako wynajmujący staje się podatnikiem podatku od towarów i usług zobowiązanym do naliczenia i odprowadzenia podatku należnego z tytułu najmu lokalu, według właściwej stawki.

Ponadto tut. organ zauważa, że jeżeli Wnioskodawca świadczy usługi najmu, o których mowa art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z poz. 4 załącznika nr 4, to przedmiotowe usługi są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy także nadmienić, iż, jeżeli pomiędzy Wnioskodawcą a ZBK nie ma zawartej umowy z której wynika, że ZBK podejmuje działania w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy związane z ww. kamienicą to Wnioskodawca nie ma obowiązku odprowadzać podatku VAT od przychodów otrzymanych z wynajmu, co do których nie zawierał umów najmu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Końcowo należy podkreślić, iż niniejsza interpretacja nie ocenia prawidłowości rozliczenia podatku VAT przez ZBK, niebędącego Wnioskodawcą w przedmiotowej sprawie.

Ponadto informuje się, że w przedmiocie interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.