Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-128/07/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2007-10-26
Teza: Czy wybudowanie i sprzedaż kilkunastu domów jednorodzinnych stanowi działalność gospodarczą?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2007 r. (data wpływu 24 sierpnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2007 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 21 września 2007 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Od 20 lat jest Pan rolnikiem posiadającym 7,5 ha ziemi powyżej 5 lat. W ciągu najbliższych 10-15 lat zamierza Pan wybudować na części tej ziemi kilkanaście domów jednorodzinnych o metrażu ok. 140-150 m², z zamiarem ich sprzedaży. Nieruchomość, której dotyczy zapytanie, stanowi majątek wspólny małżeński. Nie ma Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Żona Pana prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą w zakresie usług prawnych, opodatkowaną w zakresie podatku dochodowego podatkiem liniowym, natomiast od 1 stycznia 2008 r. opodatkowana będzie na zasadach ogólnych.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Na jakich zasadach winien Pan się rozliczać w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu uzyskanych przychodów ze sprzedaży ziemi a także stojących na niej domów?
2.  Czy jest Pan zobowiązany zarejestrować w tym celu firmę (developerską, budowlaną) i rozliczać się jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą czy też może Pan, wraz z małżonką, kolejno budować domy i sprzedawać je, stosując zasady ustawy podatkowej przewidziane dla osób fizycznych sprzedających nieruchomość posiadaną ponad 5 lat?

Zdaniem Wnioskodawcy, istnieje możliwość sprzedaży osobno domów i osobno ziemi. W przypadku sprzedaży ziemi podatek dochodowy nie wystąpi z powodu posiadania dłużej niż 5 lat, natomiast od sprzedaży domu wystąpi podatek dochodowy 19% minus koszty.

**Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.**

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego jest Pan właścicielem nieruchomości rolnej, która wkrótce zostanie przekształcona w działki budowlane. Z uwagi na fakt, iż posiada Pan przedmiotową nieruchomość ponad 5 lat zatem upłynął pięcioletni okres, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od chwili jej nabycia. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową a bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku. Zatem należy przyjąć, że termin liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Jednakże, zgodnie z powyższym przepisem, aby nie powstał przychód ze sprzedaży nieruchomości, muszą być spełnione obie przesłanki, tzn. równocześnie odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

We wniosku o interpretację indywidualną stwierdził Pan, że zamierza wybudować na posiadanym gruncie (wspólnie z małżonką), w ciągu najbliższych 10-15 lat, kilkanaście budynków a następnie je sprzedać. W świetle powyższej definicji, działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność budowlana podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Ponadto, realizując budowę domów będzie ponosił Pan odpowiedzialność względem nabywcy budynku i osób trzecich, budowa będzie realizowana w miejscu i czasie przez Pana ustalonym a także będzie Pan ponosił ryzyko gospodarcze związane z prowadzoną działalnością. Są to dodatkowe przesłanki negatywne, wymienione w art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiące o fakcie, że podjęte czynności będą stanowiły działalność gospodarczą. W konsekwencji, nie znajdzie w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła (pozarolniczej działalności gospodarczej).

Reasumując, zajęte przez Pana stanowisko zaprezentowane we wniosku, wg którego sprzedaż ziemi nie będzie podlegała opodatkowaniu zaś sprzedaż domu należy opodatkować „podatkiem dochodowym 19% minus koszty”, jest nieprawidłowe.

Jednocześnie wskazał Pan we wniosku, że grunt wchodzi do majątku wspólnego na którym zamierza Pan wraz z żoną jako osoby fizyczne budować domy, dlatego też własność budynków będzie przysługiwała także żonie. Mając na uwadze, że Pan jest stroną wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaznacza się, iż interpretacja nie ma mocy wiążącej dla Pana żony, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń