Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-907/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-11-23
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku w 2007r. i w 2008r.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; spadek; zachowek; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 04 września 2009r. (data wpływu do tut. Biura 16 września 2009r.), uzupełnionym w dniu 23 października 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 13 października 2009r. Znak: IBPB II/2/415-907/09/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 23 października 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 12 marca 2009r. wnioskodawca został jedynym spadkobiercą po zmarłych rodzicach. Matka wnioskodawcy zmarła 29 grudnia 2007r., a ojciec zmarł 13 maja 2008r. Spadek stanowiło mieszkanie. Dnia 02 maja 2009r. wnioskodawca dokonał zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych (druk SD-Z2) do urzędu skarbowego i w konsekwencji powyższe nabycie podlegało zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn. Uzyskane w spadku mieszkanie zostanie sprzedane w 2009r.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, iż w otrzymanym w drodze spadku mieszkaniu nie był nigdy zameldowany.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy uzyskana kwota ze sprzedaży mieszkania będzie liczona w 2009r. jako dochód wnioskodawcy i czy w związku z tym będzie on musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych? Jeśli tak, to w jakiej wysokości i w jakim terminie?

Jakie uzasadnione koszty wnioskodawca może odliczyć np. zachowek dla dwóch osób, prowizja pośrednika sprzedaży, opłaty sądowe, czynsz opłacony za mieszkanie (mieszkanie stanowi stan wolny od 13 maja 2008r. do chwili obecnej)?

Zdaniem wnioskodawcy, kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania w 2009r. winna być do celów obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych pomniejszona o uzasadnione koszty tj: zachowek dla dwóch osób, prowizję pośrednika sprzedaży, opłaty sądowe, czynsz opłacony za okres od 13 maja 2008r. (data śmierci ojca) do dnia sprzedaży mieszkania.

Obliczony j.w. dochód podlegać będzie, zdaniem wnioskodawcy, opodatkowaniu w wysokości 19% w terminie do 30 kwietnia 2009r. łącznie z jego dochodem za rok 2009r.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Istotne z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem ustalenie momentu nabycia, aby określić, brzmienie której ustawy należy stosować.

Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci każdego ze spadkodawców.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, że własność lokalu mieszkalnego wnioskodawca nabył w drodze spadku w dacie śmierci rodziców, czyli w części w 2007r. i w części w 2008r. Tym samym skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowego mieszkania należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Stosownie natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W odniesieniu do podatników, którzy uzyskują przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych w okresie od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r., ustawodawca przewidział zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy. Jednakże warunkiem jego zastosowania jest zameldowanie w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Z przestawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca w drodze spadku nabył mieszkanie, w którym nie był zameldowany. Obecnie zamierza przedmiotowe mieszkanie sprzedać. Wnioskodawca uważa, że kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania winna być pomniejszona o poniesione przez niego koszty, którymi jego zdaniem są wypłacony zachowek dla dwóch osób, prowizja pośrednika sprzedaży, opłaty sądowe, czynsz opłacony za okres od 13 maja 2008r. od dnia sprzedaży mieszkania.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodów).

Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Kosztem odpłatnego zbycia w przedmiotowej sprawie będzie więc zapłacona prowizja pośrednikowi sprzedaży oraz opłaty sądowe związane ze sprzedażą mieszkania.

Natomiast w myśl wyżej cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:

*   udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku. Zarówno wypłacony zachowek jak i opłacony czynsz nie stanowią udokumentowanego nakładu zwiększającego wartość przedmiotowego mieszkania, a powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione w tym przepisem. Brak więc jest podstaw prawnych aby wymienione przez wnioskodawcę wydatki zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

Reasumując, planowana w 2009r. sprzedaż mieszkania stanowić będzie dla wnioskodawcy źródło przychodów podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Uzyskany przychód wnioskodawca może jedynie pomniejszyć o prowizję pośrednika sprzedaży oraz opłaty sądowe związane ze sprzedażą mieszkania, pod warunkiem, że wydatki te miały bezpośredni wpływ na to aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku.

W terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpi odpłatne zbycie tj. do 30 kwietnia 2010r. - jeżeli sprzedaż nastąpi w 2009r., wnioskodawca winien złożyć zeznanie podatkowe oraz zapłacić podatek. Jednakże podkreślić należy, że zgodnie z ww. art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodu z odpłatnego zbycia mieszkania nie łączy się z dochodami z innych źródeł. W zeznaniu rocznym wykazuje się wyłącznie podatek do zapłaty.

Stosownie do powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.