Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.294.2022.2.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-27
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa przewłaszczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 17 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 6 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 maja 2022 r. (wpływ 31 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Aktem notarialnym z dnia 3.07.2020 r. dokonała Pani zbycia budynku mieszkalnego za cenę 200.000 zł. Pierwotne prawo użytkowania wieczystego gruntu nabyła Pani w 1981 r. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z mężem (…).

Następnie na podstawie umowy darowizny zawartej dnia 22.10.2012 r. (…) wobec uprzedniego ustanowienia w małżeństwie ustroju rozdzielności majątkowej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej zawartej 1.10.2012 r. (…) nabyła Pani udział męża w tymże prawie, wynoszący 1/2 części.

Następnie na podstawie umowy pożyczki i umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie zawartej dnia 27.04.2016 r. (…) i na postawie umowy zwrotnego przeniesienia prawa własności nieruchomości z dnia 22.02.2017 r. (…) nabyła Pani pierwotne prawo użytkowania wieczystego.

Nieruchomość ta stanowi nadal przedmiot Pani majątku osobistego, w Pani małżeństwie nieprzerwanie od dnia 1.10.2012 r. obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Z ceny sprzedaży 122 902,04 zł, otrzymała Pani do rąk własnych, a kwota 77 097,96 zł, została przeznaczona na długi męża w ZUS. Pozostałą kwotą, którą Pani otrzymała na rękę, również Pani popłaciła zaległości męża w Firmach.

N podstawie umowy pożyczki i umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z dnia 27.04.2016 r. przeniosła Pani własność przedmiotowej nieruchomości na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia długu, pożyczka udzielona była w kwocie 200 000 zł, i miała być zapłacona w terminie do dnia 27.07.2016 r. W umowie określono wartość nieruchomości na kwotę 200 000 zł.

Aktem notarialnym z dnia 22.02.2017 r. umowa zwrotnego przeniesienia prawa nieruchomości pożyczkodawca zwrotnie przeniósł własność nieruchomości, pomimo spłaty pożyczki po ustalonym terminie.

W uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

_Czy budynek mieszkalny, o którym mowa we wniosku, znajdował się na gruncie, co do którego nabyła Pani prawo użytkowania wieczystego gruntu (czy był częścią składową gruntu z prawem użytkowania wieczystego)?_

Tak, jest to ten sam grunt, tylko wcześniej był prawem wieczystego użytkowania od 1.01.2019 r. przekształcone ustawą w prawo własności.

_Jakiego rodzaju jest to budynek mieszkalny, np.: wielorodzinny, jednorodzinny oraz w jakiej zabudowie, np.: bliźniaczej, szeregowej, wolnostojący?_

Rodzaj budynku to dom jednorodzinny, w zabudowie wolnostojącej.

_Czy nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, o którym mowa we wniosku, w prawo własności, jeśli tak – prosimy podać datę?_

Zostało przekształcone 1.09.2019 r.

_Kiedy – prosimy podać datę – wybudowano budynek mieszkalny, o którym mowa we wniosku, i czy nastąpiło to przed, czy po ewentualnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu?_

Nastąpiło to przed wieczystym prawem własności, budynek został wybudowany w roku 1983.

_Czy w 2020 r. zbyła Pani cały grunt wraz z budynkiem mieszkalnym, o którym mowa we wniosku, czy tylko budynek mieszkalny z częścią gruntu, na którym budynek ten był wybudowany?_

W 2020 r. został sprzedany budynek mieszkalny wraz z gruntem.

_Czy na gruncie, o którym mowa we wniosku, znajdowały się jeszcze inne budynki, jeśli tak – to jakie i którym roku zostały wybudowane?_

Na gruncie pozostają budynek mieszkalny oddany do użytkowania w 2020 r. budowany od 1996 r. i garaż wolnostojący od 1983 r.

### Pytania

1\. Czy w związku z powrotnym przeniesieniem własności po spłacie pożyczki w 2017 r. należy uznać, że zbyła Pani nieruchomość przed upływem 5 lat kalendarzowych od nabycia, czy datą nabycia jest 22.02.2017 r., czy 1981 r. i 2012 r?

2\. Gdyby uznać, że datą nabycia jest rok 2017, czy do kosztów uzyskania przychodów może Pani zaliczyć wartość spłaconej pożyczki, która została spłacona pożyczkami zaciągniętymi na poczet spłaty pożyczki 200 000 stanowiącej zabezpieczenie?

### Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, nabycie nieruchomości nastąpiło w 1981 r. do majątku własnego, a następnie w roku 2012 stała się Pani jej wyłącznym właścicielem.

Umowa zawrotnego przeniesienia nieruchomości nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy od osób fizycznych.

W przypadku uznania, że nabycie nieruchomości nastąpiło w 2017 r. uważa Pani, że do kosztów uzyskania przychodów może Pani zaliczyć wartość spłaconej pożyczki. Co wynika z aktu notarialnego w roku 2017.

We własnym stanowisku podała Pani także informację, że „_teraz każą mi płacić podatek w kwocie 38 000 zł, nie jestem w stanie zapłacić takiej kwoty_”.

Ponadto przedstawiła Pani swoją trudną sytuację życiową, co nie stanowi w sprawie własnego stanowiska w odniesieniu do zadanych pytań.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Jednakże stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 1 tej ustawy:

przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 1981 r. nabyła Pani na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej pierwotne prawo użytkowania wieczystego gruntu. Następnie 1 października 2012 r. ustanowiono w Państwa małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. W wyniku umowy darowizny 22 października 2012 r. mąż przekazał Pani cały swój udział w nieruchomości. W dniu 27 kwietnia 2016 r. w wyniku umowy pożyczki i umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie przeniosła Pani własność nieruchomości na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia długu. Aktem notarialnym w dniu 22 lutego 2017 r. została spisana umowa zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na Panią w związku ze spłatą pożyczki. Jak Pani również wskazała we wniosku – 3 lipca 2020 r. sprzedała Pani tę nieruchomość.

W tym miejscu wskazujemy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy.

W pierwszym wypadku, przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy na wierzyciela – pod warunkiem, że w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie, umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika.

W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie, własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

W drugim przypadku, wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenie oświadczenia woli o przeniesienie własności.

Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy.

W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z treści przywołanego powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek, nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwość Pani budzi kwestia, czy w związku z powrotnym przeniesieniem własności nieruchomości po spłacie pożyczki w 2017 r. należy uznać, że zbyła Pani tę nieruchomość przed upływem 5 lat kalendarzowych od jej nabycia.

Wskazała Pani, że w związku ze spłatą pożyczki w 2017 r. własność nieruchomości – zgodnie z aktem notarialnym – została zwrotnie przeniesiona na Panią. W konsekwencji pięcioletni termin, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią własności nieruchomości, tj. od końca 1981 r. w którym nabyła Pani pierwotne prawo użytkowania wieczystego gruntu na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, a następnie w 2012 r. na podstawie umowy darowizny, po uprzednim ustanowieniu ustroju rozdzielności małżeńskiej, stała się Pani jej jedynym właścicielem, zatem termin ten już niewątpliwie upłynął.

**Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2020 r. nieruchomości nabytej przez Panią nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Z uwagi na fakt, że stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano za prawidłowe przy warunkowym charakterze pytania nr 2 rozstrzygnięcie kwestii w nim zawartej stało się bezzasadne.

Ponadto, informujemy, że załączniki dołączone do wniosku nie były przedmiotem naszej oceny.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).