Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1167/14/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-03-25
Teza: skutki podatkowe sprzedaży prawa własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym
Słowa kluczowe: budowa; przekształcanie; sprzedaż; użytkowanie (używanie); własność-własność odrębna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 22 grudnia 2014 r. (data otrzymania 29 grudnia 2014 r. ) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca umową notarialną zawartą 1 czerwca 2006 r. nabył od małżeństwa W. prawo wieczystego użytkowania działki wraz z prawem własności fundamentów na niej postawionych za cenę 57.500 zł. Następnie umową notarialną z 13 lipca 2009 r. wobec nie skorzystania przez Prezydenta Miasta z prawa pierwokupu Wnioskodawca nabył na własność powyższą działkę z rozpoczętą budową od właściciela Gminy za kwotę 5 965 zł. Wnioskodawca na tej działce kontynuował budowę budynku mieszkalnego. W ten sposób nastąpiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności gruntu wraz z rozpoczętą budową. Kolejną umową notarialną z 17 listopada 2014 r. Wnioskodawca sprzedał własność działki wraz z budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym za kwotę 333.900,00 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego przy sprzedaży działki wraz z wybudowanym budynkiem mieszkalnym w stanie surowym wobec upływu okresu 5-letniego od dnia nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu?

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych korzysta on ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego na podstawie art. 30e powyższej ustawy. Faktyczne nabycie nastąpiło 1 czerwca 2006 r. natomiast 13 lipca 2009 r. nastąpiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Stosownie do interpretacji ogólnej Ministerstwa Finansów z 21 kwietnia 1999 r. Znak: PB2/MK-0212/99 za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin określony w komentowanym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej przywołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości oraz podstawa jej nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2006 r. Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania działki wraz z fundamentami budynku. Następnie 13 lipca 2009 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu zostało przekształcone w prawo własności. Wnioskodawca 17 listopada 2014 r. sprzedał prawo własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym.

Aby zatem w niniejszej sprawie móc dokonać oceny czy sprzedaż prawa własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym spowoduje po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Natomiast w myśl art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego – przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z treści tych przepisów wynika, że użytkowanie wieczyste dotyczy gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub gmin i ich związków, oddanych w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym lub prawnym oraz że odrębną własność stanowią budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

W przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest odrębnie odpłatne zbycie prawa do gruntu i odrębnie odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia (wybudowania) budynku.

Zauważyć jednak należy, że Wnioskodawca nie zakończył budowy budynku (jak zostało wskazane w stanie faktycznym – Wnioskodawca kontynuował budowę aż do stanu surowego zamkniętego budynku).

W przypadku budowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, o zaistnieniu przesłanek do ustanowienia odrębnej własności samego budynku można mówić dopiero wówczas, gdy obiekt ten mógłby być wpisany do księgi wieczystej, jako przedmiot odrębnej własności. Stąd też obiekt wzniesiony do stanu surowego jak też budynek, którego budowa nie została zakończona nie stanowi nieruchomości, nie jest także innym rodzajem rzeczy. Budynek mieszkalny, którego budowa nie została zakończona stanowi jedynie nakłady na działkę budowlaną, w związku z tym jest on częścią składową działki.

Dalej należy wyjaśnić, że możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi,

w prawo własności.

W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności, za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w przywołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Natomiast nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

W niniejszej sytuacji nie ma zatem znaczenia, że budowa przez Wnioskodawcę budynku mieszkalnego na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu nie została zakończona a więc budynek nie był odrębną własnością. Zanim bowiem Wnioskodawca dokonał w 2014 r. sprzedaży, to wcześniej w 2009 r. prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało przekształcone w prawo własności. Fakt, że przed sprzedażą nieruchomości prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało przekształcone w prawo własności skutkuje tym, że Wnioskodawca na moment sprzedaży nie był już użytkownikiem wieczystym, lecz samoistnym właścicielem gruntu wraz z rozpoczętą na nim budową. A to oznacza, że od tego momentu (przekształcenia) przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa wieczystego użytkowania gruntu nie miały zastosowania. W momencie sprzedaży budowany budynek był częścią składową gruntu w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Skoro zatem nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym Wnioskodawca kontynuował budowę budynku mieszkalnego, nastąpiło w 2006 r., to sprzedaż w 2014 r. prawa własności do tego gruntu nabytego w wyniku decyzji administracyjnej nie stanowi dla Wnioskodawcy w ogóle źródła przychodu, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (prawa) tj. 2006 r. już upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.