Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-624/16-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-09-20
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży za cenę zakupu mieszkania nabytego za środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w spadku po rodzicach.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 7 czerwca 2016 r. (data otrzymania 17 czerwca 2016 r.), uzupełnionym 2 i 6 września 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania za kwotę równą cenie jego nabycia – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania za kwotę równą cenie jego nabycia.

W związku ze brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 19 sierpnia 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-624/16-1/AK, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 2 i 6 września 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca sprzedał mieszkanie nabyte w drodze dziedziczenia po zmarłych rodzicach. Ze sprzedaży Wnioskodawca uzyskał kwotę 400.000 zł, którą przeznaczy na nabycie dwóch mieszkań: jednego za cenę w kwocie 200.000 zł i drugiego za cenę w kwocie 300.000 zł. Mieszkanie za cenę 300.000 zł Wnioskodawca nabędzie w 2016 r. lub w pierwszym półroczu 2017 r. Następnie Wnioskodawca zamierza sprzedać mieszkanie, które kupi za 300.000 zł, po tej samej cenie, to jest za 300.000 zł.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego jeżeli Wnioskodawca sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat, od końca roku podatkowego, w którym ją kupił za 300.000 zł czyli za kwotę, za którą ją kupił?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, w powyższym zdarzeniu nie wystąpi dochód, bowiem Wnioskodawca sprzeda lokal za taką cenę za jaką go kupił, a zatem dochód wyniesie 0 zł, wobec czego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie musiał płacić podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie dotyczącym skutków podatkowych sprzedaży mieszkania za kwotę równą cenie jego nabycia (tj. pytania oznaczonego we wniosku nr 1). Ocena stanowiska w zakresie dotyczącym wpływu sprzedaży mieszkania nabytego w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych na zachowanie prawa do zwolnienia podatkowego (tj. pytania oznaczonego we wniosku nr 2) została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony wyżej przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości lub praw w nim wymienionych miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

Wnioskodawca wskazał, że za środki ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego po rodzicach nabędzie w 2016 r. lub w pierwszym półroczu 2017 r. m.in. mieszkanie za cenę 300.000 zł. Mieszkanie to sprzeda za tą samą cenę, za którą je kupi czyli za 300.000 zł, przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym je kupi.

Oznacza to, że skoro – jak wskazał Wnioskodawca – od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie mieszkania za cenę 300.000 zł do dnia jego sprzedaży nie upłynie pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to sprzedaż ww. mieszkania stanowiła będzie źródło przychodu.

Natomiast odpowiadając na pytanie czy z tytułu sprzedaży tego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego należy ustalić czy wystąpi podstawa opodatkowania – dochód z tytułu sprzedaży, gdyż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlega dochód wyliczony jako różnica pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami jego uzyskania.

W myśl bowiem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie itp., o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie. W omawianej sprawie Wnioskodawca lokal mieszkalny nabędzie odpłatnie, tj. w drodze kupna za cenę 300.000 zł dlatego koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego lokalu powinien ustalić na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Podsumowując, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ponieważ zbywany lokal nabyto odpłatnie. Tak obliczony dochód (jeżeli wystąpi) podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego wyjaśnienia w omawianej sprawie przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie wartość jaka zostanie wyrażona w cenie określonej w umowie jego sprzedaży – o ile odpowiadała będzie wartości rynkowej – tj. 300.000 zł pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia jeżeli takie zostaną poniesione przez Wnioskodawcę. Przychód uzyskany ze sprzedaży omawianego lokalu może zostać pomniejszony również o koszty, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu), do których, jako koszt nabycia, Wnioskodawca zaliczy cenę jaką zapłaci zbywcy za nabycie lokalu będącego przedmiotem sprzedaży, czyli jak wskazał Wnioskodawca 300.000 zł – bowiem za taką cenę Wnioskodawca ma zamiar zakupić lokal, który następnie będzie sprzedawał również za 300.000 zł.

Zakładając zatem, że Wnioskodawca rzeczywiście sprzeda lokal za taką samą kwotę za jaką go zakupił i podane przez Wnioskodawcę kwoty odpowiadać będą wartości rynkowej lokalu, to w omawianej sprawie nie wystąpi dochód bowiem przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie wyższy od kosztów uzyskania przychodu, co oznacza, że Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednakże Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 za rok podatkowy, w którym dokona odpłatnego zbycia nieruchomości i wykazania w nim przychodu, kosztów uzyskania przychodu oraz dochodu (straty) z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Wnioskodawca wskazał, że ponieważ sprzeda lokal za taką samą cenę za jaką go kupi to dochód wyniesie 0 zł wobec czego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie musiał płacić podatku. Tymczasem przepis, który przywołuje Wnioskodawca stanowi o zwolnieniu z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy. Aby jednak rozpatrywać możliwość zwolnienia z opodatkowania na podstawie ww. przepisu dochodu ze sprzedaży, to dochód ten musi wystąpić. Skoro jednak w omawianej sprawie nie wystąpi dochód ze sprzedaży, to nie ma potrzeby rozpatrywanie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a – wbrew sugestii Wnioskodawcy – nie jest to przepis, który stanowi o tym, że jeżeli nie wystąpi dochód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, to podatnik nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podsumowując, w celu ustalenia czy z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego powinien on dokonać stosownych obliczeń, na podstawie których ustali czy w związku ze sprzedażą powstał po jego stronie dochód do opodatkowania, czy też strata podatkowa. Jeżeli przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie równy lub niższy niż koszty jego nabycia, to wówczas Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, gdyż nie wystąpi dochód. Będzie jednak zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 i wykazania w nim m.in. dochodu w wysokości 0 zł lub straty podatkowej uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 45 ust. 1a pkt 3 – w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano zatem za prawidłowe, ponieważ jeżeli rzeczywiście nie wystąpi dochód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, to Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.