Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.563.2020.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-18
Teza: Uznanie Sprzedających za podatników podatku VAT w związku ze zbyciem Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; pełnomocnictwo; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 18 września 2020 r. (data wpływu 23 września 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług **jest**:

*   **prawidłowe** – w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości (działek niezabudowanych nr 1, 2/1, 2/3),

*   **prawidłowe** – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. udziałów.

UZASADNIENIE

W dniu 23 września 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości (działek niezabudowanych nr 1, 2/1, 2/3) oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. udziałów.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pan A. P.;
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią J. I.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Kupujący”), zamierza zakupić nieruchomość gruntową, składającą się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2/1 i 2/3, o łącznym obszarze 2,4177 ha, położoną w miejscowości (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość”). Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych, o numerze Kw Nr (\`(...)\`)/1.

Właścicielami nieruchomości są: Pani J. I. w udziale wynoszącym 3/5 części (dalej: „Sprzedająca”) oraz Pan A. P. w udziale wynoszącym 2/5 części (dalej: „Sprzedający”). Sprzedająca i Sprzedający w dalszej części wniosku będą łącznie zwani „Zbywcy”.

Prawo własności Nieruchomości zostanie zbyte na rzecz Kupującego na mocy umowy sprzedaży zawartej przez Kupującego ze Zbywcami, w której Zbywcy sprzedadzą Kupującemu przysługujące im udziały w prawie własności Nieruchomości.

W dniu 10 czerwca 2019 r. Zbywcy zawarli ze spółką B. sp. z o.o. („B.”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przedwstępna”). W Umowie Przedwstępnej Zbywcy wyrazili zgodę na przeniesienie przez B. wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inną spółkę z siedzibą w Polsce. Dlatego też, przed zakupem Nieruchomości przez Kupującego, B. przeniesie na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej. Umożliwi to Kupującemu zakup Nieruchomości od Zbywców.

Zgodnie z okazanym przy zawarciu Umowy Przedwstępnej wypisem z rejestru gruntów:

1.  działka nr 1 ma obszar 2,2500 ha, zawiera użytki stanowiące pastwiska oraz grunty pod rowami i jest niezabudowana,
2.  działka nr 2/1 ma obszar 0,0690 ha, zawiera użytki stanowiące w całości grunty orne i jest niezabudowana,
3.  działka nr 2/3 ma obszar 0,0987 ha, zawiera użytki stanowiące w całości grunty orne i jest niezabudowana.

Nieruchomość podlega ustaleniom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…). Zgodnie ze wskazanym planem miejscowym:

1.  działka nr 1 przeznaczona jest na:
    1.  funkcję oznaczoną symbolem „015.KDD” - tereny dróg publicznych - drogi dojazdowe,
    2.  funkcję oznaczoną symbolem „A.23.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej oraz
    3.  funkcję oznaczoną symbolem „A.22.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej,
2.  działka nr 2/1 przeznaczona jest na:
    1.  funkcję oznaczoną symbolem „002.KDZ” - tereny dróg publicznych - drogi zbiorcze,
    2.  funkcję oznaczoną symbolem „033.KDW” - tereny dróg wewnętrznych oraz
    3.  funkcję oznaczoną symbolem „A.24.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej,
3.  działka nr 2/3 przeznaczona jest na funkcję oznaczoną symbolem „A.24.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej.

Żadna z wyżej wskazanych działek nie jest zabudowana. Nie znajdują się na nich naniesienia w postaci budynków, budowli lub urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym; nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedająca wynajmuje mieszkanie otrzymane w spadku po rodzicach oraz część będącego jej własnością domu jednorodzinnego, w którym mieszka na stałe. Wynajem powyższy wykonywany jest przez Sprzedającą, jako osobę prywatną. Jest to wynajem okazjonalny, długoterminowy na cele mieszkaniowe.

Sprzedająca nabyła udział we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej oraz umowy o podział majątku, które zostały zawarte w dniu 27 września 2006 r. Udział w Nieruchomości został wcześniej zakupiony przez Sprzedającą i jej małżonka od osób fizycznych w dniu 24 listopada 2004 r. Przy transakcji nie wystąpił podatek VAT naliczony.

Sprzedająca planuje zarejestrować się jako czynny podatnik VAT przed sprzedażą Kupującemu udziału w prawie własności Nieruchomości.

Sprzedający nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym; nie prowadzi samodzielnej działalności gospodarczej. Sprzedający jest wspólnikiem spółki jawnej - (\`(...)\`) Spółka Jawna.

Sprzedający nabył udział we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 24 listopada 2004 r. Udział w Nieruchomości został zakupiony od osób fizycznych. Przy transakcji nie wystąpił podatek VAT naliczony.

Sprzedający planuje zarejestrować się jako czynny podatnik VAT przed sprzedażą Kupującemu udziału w prawie własności Nieruchomości.

W dniu 1 czerwca 2015 r. Zbywcy zawarli z osobą fizyczną umowę odpłatnej dzierżawy działki nr 1 wchodzącej w skład Nieruchomości. Zbywcy wydzierżawili grunt wyłącznie na cele prowadzenia na gruncie upraw rolnych. Umowa ta została rozwiązana w dniu 1 sierpnia 2020 r.

Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Kupujący zamierza przeprowadzić na zakupionej Nieruchomości inwestycję, polegającą na wybudowaniu budynku (lub budynków) magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

W zawartej Umowie Przedwstępnej Zbywcy wyrazili zgodę i zezwolili B. (tj. nabywcy, zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną) na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt nabywcy - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości. Umowa Przedwstępna uprawnia B. do cesji powyższych uprawnień na dowolną osobę trzecią.

W Umowie Przedwstępnej Zbywcy udzielili również pełnomocnictw na rzecz nabywcy oraz określonych przedstawicieli nabywcy (z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw) do:

1.  przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii oraz ich odbioru, przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczania wzmianek w księdze wieczystej,
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
4.  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Zbywców oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS lub KRUS oraz PFRON zaświadczeń potwierdzających, że Zbywcy nie zalegają z podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub składkami, lub też, że nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,
6.  wystąpienia w imieniu Zbywców do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Zbywców umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
7.  wystąpienia w imieniu Zbywców do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt nabywcy - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
8.  wystąpienia w imieniu Zbywców do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
9.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości, przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami wskazanymi w powyższych punktach, będą obciążały Nabywcę.

Zbywcy zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej także do udzielenia wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, które mogą być konieczne w odniesieniu do przygotowania planowanej przez nabywcę inwestycji, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień.

W zawartej Umowie Przedwstępnej strony zawarły również szereg warunków, od których uzależnione jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Warunki te obejmują, między innymi, uzyskanie stosownych zaświadczeń podatkowych potwierdzających brak zaległości podatkowych oraz z tytułu składek ZUS po stronie Zbywców, satysfakcjonujący wynik badania prawnego Nieruchomości przez nabywcę, uzyskanie warunków gruntowo-środowiskowych dla Nieruchomości potwierdzających możliwość realizacji inwestycji, potwierdzenie warunków technicznych dotyczących zaopatrzenia Nieruchomości w media, potwierdzenie dostępu Nieruchomości do drogi publicznej, uzyskanie przez nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę.

W dniu 27 sierpnia 2020 r. Zbywcy zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości ze spółką B. (nabywca, zgodnie z Umową Przedwstępną) oraz ze spółką C. sp. z o.o., która, zgodnie z założeniami, będzie zaangażowana w proces inwestycyjny. Umowa ta została zawarta na czas oznaczony od dnia jej zawarcia do dnia 31 stycznia 2021 r. Umowa ta została zawarta w celu przygotowania i realizacji wskazanej wyżej inwestycji związanej z budową budynku/ów magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Zgodnie z tą umową, Dzierżawcy mają prawo korzystać z Nieruchomości w celu przygotowania i realizacji inwestycji i w tym zakresie mają pełne prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym w szczególności do uzyskiwania wszelkich pozwoleń i uzgodnień, w tym uzgodnienia warunków przyłączenia i dostawy mediów z gestorami sieci, wjazdów i zjazdów na drogi publiczne oraz pozwolenia na budowę, wraz z prawem do pobierania pożytków w zakresie wymaganym dla realizacji praw określonych w umowie dzierżawy.

Jak wyżej wskazano, Nieruchomość zostanie zakupiona przez Kupującego po scedowaniu na Kupującego przez B. praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Zamierzeniem Kupującego jest komercyjny wynajem powierzchni użytkowej w budynku/budynkach wybudowanych na Nieruchomości, ewentualnie sprzedaż Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przy sprzedaży udziałów w Nieruchomości Zbywcy (tj. zarówno Sprzedająca, jak i Sprzedający) będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT i czy w związku z tym sprzedaż przez Zbywców udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  Czy, w przypadku gdy stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe i sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego w związku z zakupem udziałów w Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki kwoty podatku VAT naliczonego wykazanego w związku z zakupem udziałów w Nieruchomości nad podatkiem należnym wykazanym w danym okresie rozliczeniowym?

Zdaniem Zainteresowanych:

W zakresie pytania nr 1

W ocenie Wnioskodawcy, przy sprzedaży udziałów w Nieruchomości Zbywcy (tj. zarówno Sprzedająca, jak i Sprzedający) będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż przez Zbywców udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, przedmiotem opodatkowania jest m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak wynika z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, co do zasady, za dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przepis art. 2 pkt 6 tej ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem grunty, a także udział w prawie własności gruntu, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż może być traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przy analizowaniu, czy dana czynność podlega opodatkowaniu VAT istotne jest więc uwzględnienie okoliczności przedmiotowych (charakter czynności), ale i podmiotowych (status podmiotu dokonującego dostawy towarów/świadczącego usługi).

Kwestia opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami była przedmiotem rozważań orzecznictwa i doktryny prawa podatkowego. Analiza praktyki organów podatkowych oraz orzeczeń sądów administracyjnych pozwala w konkretnym przypadku na przeprowadzenie swoistego „testu” tego, czy dana osoba fizyczna sprzedając grunt działa jako podatnik VAT, czy też dysponuje majątkiem prywatnym w ramach wykonywania przysługującego jej prawa własności.

W tym zakresie należy odnieść się do istotnego orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawie C-180/11, w którym TSUE zakreślił istotne ramy interpretacyjne dla oceny, kiedy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną należy kwalifikować jako dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. TSUE wskazał w szczególności, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy Rady nr 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. (dalej: „Dyrektywa VAT”), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy. Trybunał podkreślił, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Analiza planowanej transakcji w zakresie statusu Zbywców na gruncie przepisów o podatku VAT, uwzględniająca również interpretacje podatkowe wydane w podobnych sprawach, prowadzi do wniosku, iż przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego zarówno Sprzedająca, jak i Sprzedający, będą działać jako podatnicy podatku VAT. Z uwagi na inwestycję budowlaną, którą Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości, strony Umowy Przedwstępnej podjęły szereg kroków mających na celu umożliwienie nabywcy odpowiednie przygotowanie tej inwestycji.

Przede wszystkim, zarówno w Umowie Przedwstępnej, jak i w zawartej w dniu 27 sierpnia 2020 r. umowie dzierżawy, Zbywcy zezwolili nabywcy na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, w tym w zakresie koniecznym do uzyskiwania wszelkich pozwoleń i uzgodnień, m.in. uzgodnienia warunków przyłączenia i dostawy mediów z gestorami sieci, wjazdów i zjazdów na drogi publiczne oraz pozwolenia na budowę, wraz z prawem do pobierania pożytków w zakresie wymaganym dla realizacji praw określonych w umowie dzierżawy.

Zbywcy udzielili także nabywcy oraz osobom przez niego wskazanym szerokiego pełnomocnictwa do działania w imieniu Zbywców celem odpowiedniego zbadania Nieruchomości w zakresie koniecznym do oceny możliwości realizacji na gruncie planowanej inwestycji, jak również do uzyskania przez nabywcę odpowiednich zgód, zezwoleń, czy też zaświadczeń podatkowych.

W Umowie Przedwstępnej strony zawarły także szereg warunków, od których uzależnione jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, zważywszy na interpretacje podatkowe wydane w zbliżonych stanach faktycznych, należy uznać, iż powyższe działania wykraczają poza typowy zarząd prywatnym majątkiem Zbywców, a wskazują raczej na zorganizowanie procesu sprzedaży Nieruchomości w sposób zbliżony i porównywalny do aktywności wykazywanej przez podmioty zajmujące się w sposób profesjonalny tego typu transakcjami. Z tych też względów należy uznać, iż sprzedając Nieruchomość Kupującemu, zarówno Sprzedająca jak i Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane, stosownie do definicji z art. 2 pkt 33, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość przeznaczona jest na cele budowlane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatem stanowić ona będzie teren budowlany w rozumieniu powyższych przepisów VAT. Z tych względów, transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Zbywców na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przedstawione powyżej stanowisko Wnioskodawców znajduje potwierdzenie, między innymi, w następujących interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w podobnych stanach faktycznych:

*   interpretacja z dnia 29 maja 2020 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.198.2020.3.EW;
*   interpretacja z dnia 21 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.642.2019.1.KK;
*   interpretacja z dnia 26 marca 2020 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.43.2020.2.AK;
*   interpretacja z dnia 14 lipca 2020 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.211.2020.2.WK.

W zakresie pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku gdy stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe i sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki kwoty podatku VAT naliczonego wykazanego w związku z zakupem Nieruchomości nad podatkiem należnym wykazanym w danym okresie rozliczeniowym.

W przypadku uznania Zbywców za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu VAT. W takim wypadku będzie ona bowiem stanowiła odpłatną dostawę towarów. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, który zwalnia z tego podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano powyżej, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem tej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi, jak wynika z powyższej analizy, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT (w przypadku uznania Zbywców za podatników VAT dla celów tej transakcji).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jak Wnioskodawca wskazał powyżej, jest on zarejestrowanym w Polsce podatnikiem VAT czynnym. Nabycie Nieruchomości nastąpi na cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Zamierzeniem Kupującego jest komercyjny wynajem powierzchni użytkowej w budynku/budynkach wybudowanych na Nieruchomości, ewentualnie sprzedaż Nieruchomości.

Taka działalność jest klasyfikowana na gruncie Ustawy o VAT, jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywców faktury VAT dotyczącej tej transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy o VAT

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej następującego zdarzenia przyszłego:

*   **jest prawidłowe** – w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości (działek niezabudowanych nr 1, 2/1, 2/3),

*   **jest prawidłowe** – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. udziałów.

Ad. 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) - zwanej dalej „ustawą o VAT” - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT lub świadczenie usług o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Właścicielami udziałów w nieruchomości gruntowej, składającej się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2/1 i 2/3, o łącznym obszarze 2,4177 ha, położoną w miejscowości (\`(...)\`) będących przedmiotem transakcji są: Pani J. I. w udziale wynoszącym 3/5 części oraz Pan A. P. w udziale wynoszącym 2/5 części.

Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym; nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedająca wynajmuje mieszkanie otrzymane w spadku po rodzicach oraz część będącego jej własnością domu jednorodzinnego, w którym mieszka na stałe. Wynajem powyższy wykonywany jest przez Sprzedającą, jako osobę prywatną. Jest to wynajem okazjonalny, długoterminowy na cele mieszkaniowe.

Sprzedająca nabyła udział we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej oraz umowy o podział majątku, które zostały zawarte w dniu 27 września 2006 r. Udział w Nieruchomości został wcześniej zakupiony przez Sprzedającą i jej małżonka od osób fizycznych w dniu 24 listopada 2004 r. Przy transakcji nie wystąpił podatek VAT naliczony.

Sprzedająca planuje zarejestrować się jako czynny podatnik VAT przed sprzedażą Kupującemu udziału w prawie własności Nieruchomości.

Sprzedający nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym; nie prowadzi samodzielnej działalności gospodarczej. Sprzedający jest wspólnikiem spółki jawnej.

Sprzedający nabył udział we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 24 listopada 2004 r. Udział w Nieruchomości został zakupiony od osób fizycznych. Przy transakcji nie wystąpił podatek VAT naliczony.

Sprzedający planuje zarejestrować się jako czynny podatnik VAT przed sprzedażą Kupującemu udziału w prawie własności Nieruchomości.

Żadna z wyżej wskazanych działek nie jest zabudowana. Nie znajdują się na nich naniesienia w postaci budynków, budowli lub urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika również, że Nieruchomość podlega ustaleniom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…). Zgodnie ze wskazanym planem miejscowym:

*   działka nr 1 przeznaczona jest na:
    1.  funkcję oznaczoną symbolem „015.KDD” - tereny dróg publicznych - drogi dojazdowe,
    2.  funkcję oznaczoną symbolem „A.23.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej oraz
    3.  funkcję oznaczoną symbolem „A.22.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej,
*   działka nr 2/1 przeznaczona jest na:
    1.  funkcję oznaczoną symbolem „002.KDZ” - tereny dróg publicznych - drogi zbiorcze,
    2.  funkcję oznaczoną symbolem „033.KDW” - tereny dróg wewnętrznych oraz
    3.  funkcję oznaczoną symbolem „A.24.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej,
*   działka nr 2/3 przeznaczona jest na funkcję oznaczoną symbolem „A.24.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej.

W dniu 10 czerwca 2019 r. Zbywcy zawarli ze spółką B. sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W Umowie Przedwstępnej Zbywcy wyrazili zgodę na przeniesienie przez B. wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inną spółkę z siedzibą w Polsce. Dlatego też, przed zakupem Nieruchomości przez Kupującego, B. przeniesie na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej. Umożliwi to Kupującemu zakup Nieruchomości od Zbywców.

W Umowie Przedwstępnej Zbywcy udzielili również pełnomocnictw na rzecz nabywcy oraz określonych przedstawicieli nabywcy (z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw) do:

1.  przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii oraz ich odbioru, przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczania wzmianek w księdze wieczystej,
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
4.  uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Zbywców oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS lub KRUS oraz PFRON zaświadczeń potwierdzających, że Zbywcy nie zalegają z podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub składkami, lub też, że nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
5.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,
6.  wystąpienia w imieniu Zbywców do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Zbywców umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
7.  wystąpienia w imieniu Zbywców do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt nabywcy - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
8.  wystąpienia w imieniu Zbywców do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
9.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości, przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami wskazanymi w powyższych punktach, będą obciążały Nabywcę.

W zawartej Umowie Przedwstępnej strony zawarły również szereg warunków, od których uzależnione jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Warunki te obejmują, między innymi, uzyskanie stosownych zaświadczeń podatkowych potwierdzających brak zaległości podatkowych oraz z tytułu składek ZUS po stronie Zbywców, satysfakcjonujący wynik badania prawnego Nieruchomości przez nabywcę, uzyskanie warunków gruntowo-środowiskowych dla Nieruchomości potwierdzających możliwość realizacji inwestycji, potwierdzenie warunków technicznych dotyczących zaopatrzenia Nieruchomości w media, potwierdzenie dostępu Nieruchomości do drogi publicznej, uzyskanie przez nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę.

Zbywcy zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej także do udzielenia wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, które mogą być konieczne w odniesieniu do przygotowania planowanej przez nabywcę inwestycji, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień.

Z opisu przedstawionego przez Wnioskodawcę wynika również, że w dniu 27 sierpnia 2020 r. Zbywcy zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości ze spółką B. (nabywca, zgodnie z Umową Przedwstępną) oraz ze spółką C. sp. z o.o., która, zgodnie z założeniami, będzie zaangażowana w proces inwestycyjny. Umowa ta została zawarta na czas oznaczony od dnia jej zawarcia do dnia 31 stycznia 2021 r. Umowa ta została zawarta w celu przygotowania i realizacji wskazanej wyżej inwestycji związanej z budową budynku/ów magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Zgodnie z tą umową, Dzierżawcy mają prawo korzystać z Nieruchomości w celu przygotowania i realizacji inwestycji i w tym zakresie mają pełne prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym w szczególności do uzyskiwania wszelkich pozwoleń i uzgodnień, w tym uzgodnienia warunków przyłączenia i dostawy mediów z gestorami sieci, wjazdów i zjazdów na drogi publiczne oraz pozwolenia na budowę, wraz z prawem do pobierania pożytków w zakresie wymaganym dla realizacji praw określonych w umowie dzierżawy.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą uznania Sprzedających za podatników podatku VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT w związku z planowaną transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości (działkach niezabudowanych nr 1, 2/1 i 2/3).

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy o VAT - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Sprzedająca podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Sprzedający i Sprzedająca zawarli z Kupującym umowę przedwstępną, która obejmuje m.in. uzyskanie stosownych zaświadczeń podatkowych potwierdzających brak zaległości podatkowych oraz z tytułu składek ZUS po stronie Zbywców, satysfakcjonujący wynik badania prawnego Nieruchomości przez nabywcę, uzyskanie warunków gruntowo-środowiskowych dla Nieruchomości potwierdzających możliwość realizacji inwestycji, potwierdzenie warunków technicznych dotyczących zaopatrzenia Nieruchomości w media, potwierdzenie dostępu Nieruchomości do drogi publicznej, uzyskanie przez nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę.

Ponadto, po udzieleniu pełnomocnictwa przez Sprzedającego i Sprzedającą czynności wykonane przez przyszłego Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego i Sprzedającej jako mocodawców, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmują Oni pewne działania w sposób zorganizowany.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającego i Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów w przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego i Sprzedającej.

Należy również zauważyć, że Nieruchomość objęta transakcją jest przedmiotem zawartej umowy dzierżawy, która została podpisana w celu przygotowania i realizacji wskazanej wyżej inwestycji związanej z budową budynku/ów magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Zgodnie z tą umową, Dzierżawcy mają prawo korzystać z Nieruchomości w celu przygotowania i realizacji inwestycji i w tym zakresie mają pełne prawo do dysponowania Nieruchomością.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa Nieruchomość wydzierżawiona Kupującemu, na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana jest przez Sprzedających w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że przekazanie nabywcy ww. Nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy przemawia jedynie za tym, że Sprzedający i Sprzedająca w analizowanym przypadku działają w charakterze podatnika VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż udziału wynoszącego 3/5 przez Panią J. I. oraz udziału wynoszącego 2/5 przez Pana A. P. Nieruchomości (działkach niezabudowanych nr 1, 2/1 i 2/3) będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający i Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającego i Sprzedającą transakcja zbycia udziałów w przedmiotowej Nieruchomości (działkach niezabudowanych nr 1, 2/1 i 2/3), z tytułu której Sprzedający i Sprzedająca będą podatnikami podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja sprzedaży ww. udziałów w Nieruchomości - na podstawie art. 5 ust. 1pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy – jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o te różnice kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia udziałów w Nieruchomości (działkach niezabudowanych nr 1, 2/1 i 2/3).

Wymaga to jednak uprzedniego rozważenia, czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Następnie, w wyniku dokonanego w ten sposób ustalenia, możliwe będzie rozstrzygnięcie, czy Kupujący uprawniony będzie do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu nabycia ww. Nieruchomości.

Jak stwierdzono w niniejszej interpretacji transakcja sprzedaży udziałów w działkach niezabudowanych nr 1, 2/1 i 2/3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa Transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatników podatku od towarów i usług (o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1a ww. ustawy, jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

1.  kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz
2.  wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%.

Zgodnie art. 146aa ust. 2, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 3 w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w ust. 1a, termin, o którym mowa w ust. 2, przedłuża się do dnia 31 października roku następującego po roku, w którym są spełnione warunki, o których mowa w ust. 1a.

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość podlega ustaleniom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…). Zgodnie ze wskazanym planem miejscowym:

*   działka nr 1 przeznaczona jest na:
    1.  funkcję oznaczoną symbolem „015.KDD” - tereny dróg publicznych - drogi dojazdowe,
    2.  funkcję oznaczoną symbolem „A.23.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej oraz
    3.  funkcję oznaczoną symbolem „A.22.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej,
*   działka nr 2/1 przeznaczona jest na:
    1.  funkcję oznaczoną symbolem „002.KDZ” - tereny dróg publicznych - drogi zbiorcze,
    2.  funkcję oznaczoną symbolem „033.KDW” - tereny dróg wewnętrznych oraz
    3.  funkcję oznaczoną symbolem „A.24.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej,
*   działka nr 2/3 przeznaczona jest na funkcję oznaczoną symbolem „A.24.P/U” - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej.

W analizowanym przypadku przedmiotowa Nieruchomość (działka gruntu nr 1, 2/1 i 2/3) stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro do sprzedaży udziałów w przedmiotowej Nieruchomości nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego udział w Nieruchomości został wcześniej zakupiony przez Sprzedającą i Sprzedającego od osób fizycznych w dniu 24 listopada 2004 r. Przy transakcji nie wystąpił podatek VAT naliczony. Należy zatem stwierdzić, że skoro nabycie ww. Nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT, to z tego względu nie można uznać, że Sprzedającemu i Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami w przedmiotowej sprawie dla dostawy udziałów w opisanej we wniosku Nieruchomości niezabudowanej (działkach niezabudowanych nr 1, 2/1 i 2/3) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będąca przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Jak wyżej stwierdził tut. Organ, dostawa udziałów w Nieruchomości niezabudowanej o nr ewidencyjnych 1, 2/1 i 2/3 jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnieni wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający i Sprzedająca jako podatnicy podatku VAT będą zobowiązany opodatkować sprzedaży udziałów na rzecz Wnioskodawcy i udokumentowania tej transakcji poprzez wystawienie faktury.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziałów w prawie własności Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanych podatkiem VAT.

Przy czym, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nabywca będzie miał również prawo do zwrotu podatku VAT zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z póżn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.