Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.722.2021.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-13
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT nieruchomości wydzielonej, zarejestrowanie się jako czynny podatnik, wystawianie faktury oraz prawo do odliczenia podatku VAT na podstawie wystawionych faktur.
Słowa kluczowe: faktura; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia; opodatkowanie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII. Procedury szczególne-Rozdział 1. Szczególne procedury dotyczące drobnych przedsiębiorców -Zwolnienie podatkowe-Zwolnienie podmiotowe - limit; Ustawa o podatku od towarów i usług-Odpowiedzialność podatkowa nabywcy w szczególnych przypadkach 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96-ust. 3; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96-ust. 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 3; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113-ust. 1

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

19 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą

Nieruchomości Wydzielonej. Uzupełnili go Państwo pismem z 28 grudnia 2021 r. (wpływ 29 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

· A. Spółka Akcyjna

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· E.M.

· R.M.

· W.M.

· K.M.

**Opis zdarzenia przyszłego**

E.M., R.M., W.M. oraz K.M. (dalej jako „Sprzedający”) są współwłaścicielami dwóch działek gruntu:

1\. numer 1/3 położona przy ul. \[…\], oraz

2\. numer 1/8 położona przy ul. \[…\].

W dalszej części niniejszego wniosku, działka o numerze ./3 oraz działka o numerze 1/8 będą wspólnie zwane Nieruchomością.

Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy \[…\], Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr \[…\].

Sprzedający nabyli własność Nieruchomości jako spadek po K.M., synu S. i M., zmarłym 1 stycznia 2007 r. w \[…\] zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z 6 stycznia 2010 roku, Rep. A nr \[…\] (akt jest zarejestrowany w systemie teleinformatycznym utworzonym przez Krajowa Radę Notarialną w celu prowadzenia Rejestru Spadkowego, \[…\] r., pod numerem \[…\]).

Ponieważ K.M. nabył własność Nieruchomości na podstawie umowy przekazania własności gospodarstwa rolnego z 14 stycznia 1981 r. będąc żonatym z E.M. ze skutkiem do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską, nie zawierał umów majątkowych małżeńskich i pozostawał w związku z małżeńskim do swojej śmierci, Sprzedającym przysługują następujące udziały we współwłasności Nieruchomości:

1.  Pani E.M. w 5/8 części,
2.  Pan R.M. w 1/8 części,
3.  Pan W.M. w 1/8 części,
4.  Pan K.M. w 1/8 części.

Działka 1/8 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego m. \[…\] zatwierdzonym uchwałą nr \[…\] Rady m. \[…\] z 28 września 1993 r. dla fragmentów obszarów „0-51” i „X-71” objęta uchwałą nr \[…\] Rady Gminy \[…\] z 26 października2001 r. z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową UM i pod drogi publiczne KD21 oraz KD23.

Działka 1/3 nie jest objęta żadnym planem miejscowym.

Działka nr 1/8 jest zabudowana.

Sprzedający zamierzają przeprowadzić podział geodezyjny działki nr 1/8, wchodzącej w skład Nieruchomości, poprzez wydzielenie z działki 1/8 części tej działki o projektowanej powierzchni ok. 1,9500 ha. Działka jaka zostanie wydzielona, o projektowanej powierzchni ok. 1,9500 ha zwana jest w dalszej części niniejszego wniosku jako „Planowana Nieruchomość Wydzielona”.

Planowana Nieruchomość Wydzielona będzie działką niezabudowaną. Zabudowa zlokalizowana na działce nr 1/8 pozostanie na tej części działki 1/8, która pozostanie po wydzieleniu z niej Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Po dokonaniu tego wydzielenia. Sprzedający będą współwłaścicielami Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w następujących częściach:

1.  Pani E.M. w 5/8 części,
2.  Pan R.M. w 1/8 części,
3.  Pan W.M. w 1/8 części,
4.  Pan K.M. w 1/8 części.

Ponieważ działka nr 1/8, z której zostanie wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową UM i pod drogi publiczne KD21 oraz KD23, to Planowana Nieruchomość Wydzielona będzie objęta również tym planem.

Po dokonaniu planowanego wydzielenia z działki nr 1/8 Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, Sprzedający zamierzają sprzedać Planowaną Nieruchomość Wydzieloną do A. Spółka Akcyjna z siedzibą w \[…\] pod adresem \[…\] będącą czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako „Kupujący”).

Kupujący po nabyciu Planowanej Nieruchomości Wydzielonej zamierza na Planowanej Nieruchomości Wydzielonej zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą w oparciu o wydane na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek podmiotów działających na zlecenie Kupującego, ostateczne decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę obejmujące Planowaną Nieruchomość Wydzieloną (dalej jako „Planowana Inwestycja”). Podmioty działające na zlecenie Kupującego zwane są w dalszej części niniejszego wniosku Inwestorami.

Po zrealizowaniu tej inwestycji na Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

24 września 2021 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, w formie aktu notarialnego Rep. A nr \[…\] (dalej jako „Umowa Przedwstępna”), gdzie Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu Planowaną Nieruchomość Wydzieloną za ustaloną cenę, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego, o ile powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Jednym z warunków zawieszających w zakresie zawarcia przez Sprzedających i Kupującego umowy sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej jest przeprowadzenia podziału działki nr 1/8 oraz uzyskania dokumentów stanowiących podstawę do założenia nowej księgi wieczystej dla Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, która powstanie w wyniku tego podziału.

Ponadto, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Kupujący, w terminie do 5 listopada 2021 r. zobowiązał się przygotować wspólny ze Sprzedającymi wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej potwierdzającej, że sprzedaż Planowanej Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia podatku naliczonego przez Kupującego.

W Umowie Przedwstępnej zawarto ponadto, następujące postanowienia:

1.  Podział Nieruchomości, czyli podział działki 1/8 w ten sposób, że zostanie z niej wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, w granicach określonych w załączniku nr 1 do tej umowy, dokonany zostanie na wniosek Sprzedających, którzy zobowiązali się złożyć taki wniosek do 5 listopada 2021 r. Kupujący zobowiązał się udzielić Sprzedającym niezbędnej pomocy przy przygotowaniu wniosku o podział działki nr 1/8.
2.  w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do uzgodnienia warunków dzierżawy części Nieruchomości, nie stanowiącej obszaru Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, pod pawilon sprzedaży na potrzeby sprzedaży lokali w ramach Planowanej Inwestycji;
3.  Kupujący zobowiązał się wobec Sprzedających, pod warunkiem nabycia Planowanej Nieruchomości Wydzielonej przez Kupującego, do realizacji zjazdu na Nieruchomość, poza obszarem Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, z drogi zlokalizowanej wzdłuż południowej granicy Nieruchomości w miejscu wskazanym przez Sprzedających.
4.  zawarcie umowy sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej nastąpi do 24 marca 2022 r.
5.  Sprzedający wyrazili zgodę w zakresie Planowanej Nieruchomości Wydzielonej dla Kupującego oraz Inwestorów na usunięcie kolizji sieci, na wystąpienie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzację zieleni oraz na dysponowanie Nieruchomością na cele budowalne w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji administracyjnych dla Planowanej Inwestycji.

Sprzedający ustanowili w Umowie Przedwstępnej pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego do następujących działań:

1.  reprezentowania Sprzedających w postępowaniu o wydanie w trybie ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączającej Nieruchomość z produkcji użytków rolnych oraz do uzyskania decyzji zezwalającej na podział działki 1/8 na warunkach według uznania pełnomocnika z zachowaniem postanowień tej umowy,
2.  uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przełączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci.

Żadna osoba ze Sprzedających nie prowadzi działalności gospodarczej. Pan R.M. prowadził działalność gospodarczą, którą zlikwidował w październiku 2020 r. Działalność ta była prowadzona na terenie Nieruchomości, poza obszarem Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Żadna osoba ze Sprzedających nie jest podatnikiem VAT. Pan R.M. był czynnym podatnikiem VAT, ale w związku z likwidacją swojej działalności gospodarczej w październiku 2020 r. wyrejestrował się jako podatnik VAT Podczas ostatnich 10 lat Sprzedający nie sprzedali żadnej nieruchomości. Przy wydaniu zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, dotyczącego budowy ul. \[…\], fragment Nieruchomości został wywłaszczony i Sprzedający otrzymali z tego tytułu odszkodowanie.

Sprzedający nie podjęli działań zmierzające do sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, w szczególności nie zamieścili ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości lub Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, nie zainstalowali baneru ogłoszeniowego, nie podpisali umowy z agencja pośredniczącą, natomiast prowadzili rozmowy z różnymi inwestorami, w wyniku których wyłonili A. jako nabywcę Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Działka nr 1/8, z której to działki wydzielona zostanie Planowana Nieruchomość Wydzielona, była przez Pana R.M. wykorzystywana na prowadzenie domu weselnego oraz baru, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, która to działalność została zlikwidowana przez Pana R.M. w październiku 2020 r. Obszar działki 1/8 wykorzystywany w tym celu nie obejmował obszaru Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Sprzedający podejmowali działania w celu uzbrojenia działki nr 1/8, z której będzie wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, polegające na podłączeniu domów mieszkalnych Sprzedających i obiektów na nieruchomości do mediów.

Na działce nr 1/8, z której będzie wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, staraniem Sprzedających, wytyczono drogę dojazdową do prywatnych domów Sprzedających.

Działka nr 1/8, z której będzie wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, jest od września 2021 r. r. wydzierżawiona wraz ze znajdującymi się tam obiektami, poza obszarem obejmującym Planowaną Nieruchomość Wydzieloną oraz terenem z domami Sprzedających, pod salę weselna i bar. Dzierżawa ta nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej przez Sprzedających.

Cena Sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej ustalona w Umowie Przedwstępnej, za którą Sprzedający zbędą na rzecz Kupującego Planowaną Nieruchomość Wydzieloną powoduje, że udział w tej cenie każdego ze Sprzedających przekroczy kwotę 200 000 zł (netto, bez podatku od towarów i usług).

W piśmie uzupełniającym z 28 grudnia 2021 r.:

W odpowiedzi na pytania:

1\. Czy działka nr 1/8 od momentu nabycia spadku przez Sprzedających była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jeśli tak to w jakim zakresie i jak kształtował się czynsz z najmu/dzierżawy - wskazaliście Państwo:

1.  Działka nr 1/8 od października 2020 r. do chwili obecnej jest w części przedmiotem umowy dzierżawy wraz z obiektami na niej wzniesionymi. Wydzierżawiona część działki nr 1/8 nie obejmuje tej części działki nr 1/8, która stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną oraz tej części działki nr 1/8, na której zlokalizowane są domy mieszkalne współwłaścicieli działki nr 1/8. Pani E.M. jest stroną tej umowy dzierżawy ale nie pobiera czynszu dzierżawnego.
2.  Działka nr 1/8 od października 2020 r. do chwili obecnej jest w części przedmiotem umowy dzierżawy wraz z obiektami na niej wzniesionymi. Wydzierżawiona część działki nr 1/8 nie obejmuje tej części działki nr 1/8, która stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną oraz tej części działki nr 1/8, na której zlokalizowane są domy mieszkalne współwłaścicieli działki nr 1/8. Pan R.M. jest stroną tej umowy dzierżawy i pobiera czynsz w kwocie 4500 zł. miesięcznie.
3.  Działka nr 1/8 od października 2020 r. do chwili obecnej jest w części przedmiotem umowy dzierżawy wraz z obiektami na niej wzniesionymi. Wydzierżawiona część działki nr 1/8 nie obejmuje tej części działki nr 1/8, która stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną oraz tej części działki nr 1/8, na której zlokalizowane są domy mieszkalne współwłaścicieli działki nr 1/8. Pan W.M. jest stroną tej umowy dzierżawy i pobiera czynsz w kwocie 4500 zł. miesięcznie.
4.  Działka nr 1/8 października 2020 r. do chwili obecnej jest w części przedmiotem umowy dzierżawy wraz z obiektami na niej wzniesionymi. Wydzierżawiona część działki nr 1/8 nie obejmuje tej części działki nr 1/8, która stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną oraz tej części działki nr 1/8, na której zlokalizowane są domy mieszkalne współwłaścicieli działki nr 1/8. Pan K.M. jest stroną tej umowy dzierżawy i pobiera czynsz w kwocie 4500 zł. miesięcznie.

2\. W jaki sposób Sprzedający wykorzystywali przedmiotową działkę przez cały okres jej posiadania, np. jeśli na własne cele osobiste, to proszę wskazać jakie konkretnie, czy we własnej działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych bądź wyłącznie zwolnionych od podatku VAT, itp. - wskazaliście Państwo:

1.  Działka nr 1/8 od momentu nabycia spadku przez Panią E.M. nie była przez nią wykorzystywana do września 2020 r. Od października 2020 r. do chwili obecnej, cześć działki nr 1/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami pod dom weselny i bar jest przedmiotem dzierżawy. Wydzierżawiona część działki nr 1/8 nie obejmuje tej części działki nr 1/8, która stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną oraz tej części działki nr 1/8, na której zlokalizowane są domy mieszkalne współwłaścicieli działki nr 1/8. Pani E.M. jest stroną tej umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy nie jest opodatkowana podatkiem VAT, Pani E.M. nie wystawiała faktur VAT z tytułu tej dzierżawy i nie prowadzi działalności gospodarczej. Dzierżawa nie następuje w ramach działalności gospodarczej.
2.  Działka nr 1/8 od momentu nabycia spadku przez Pana R.M. była przez niego wykorzystywana od maja 2006 r. do października 2020 r. do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej - prowadzenia domu weselnego i baru - pubu (pub był prowadzony od maja 2006 r., dom weselny od listopada 2011 r.). Tam też znajdowała się siedziba działalności gospodarczej Pana R.M.. Działalność ta była opodatkowana podatkiem VAT, a Pan R.M. był w okresie jej prowadzenia zarejestrowanym podatnikiem VAT. Pan R.M. zamknął swoją działalność gospodarczą w październiku 2020 r. i od tego czasu nie jest już podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Od października 2020 r. do chwili obecnej, cześć działki nr 1/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami pod dom weselny i bar jest przedmiotem dzierżawy. Wydzierżawiona część działki nr 1/8 nie obejmuje tej części działki nr 1/8, która stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną oraz tej części działki nr 1/8, na której zlokalizowane są domy mieszkalne współwłaścicieli działki nr 1/8. Pan R.M. jest stroną tej umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy nie jest opodatkowana podatkiem VAT, Pan R.M. nie wystawiał faktur VAT z tytułu tej dzierżawy i nie prowadzi działalności gospodarczej. Dzierżawa nie następuje w ramach działalności gospodarczej.
3.  Działka nr 1/8 od momentu nabycia spadku przez Pana W.M. nie była przez niego wykorzystywana do września 2020 r. od października 2020 r. do chwili obecnej, cześć działki nr 1/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami pod dom weselny i bar jest przedmiotem dzierżawy. Wydzierżawiona część działki nr 1/8 nie obejmuje tej części działki nr 1/8, która stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną oraz tej części działki nr 1/8, na której zlokalizowane są domy mieszkalne współwłaścicieli działki nr 1/8. Umowa dzierżawy została zawarta w październiku 2020 r. i pozostaje w mocy. Pan W.M. jest stroną tej umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy nie jest opodatkowana podatkiem VAT, Pan W.M. nie wystawiał faktur VAT z tytułu tej dzierżawy i nie prowadzi działalności gospodarczej. Dzierżawa nie następuje w ramach działalności gospodarczej.
4.  Działka nr 1/8 od momentu nabycia spadku przez Pan K.M. nie była przez niego wykorzystywana do września 2020 r.. Od października 2020 r. do chwili obecnej, cześć działki nr 1/8 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami pod dom weselny i bar jest przedmiotem dzierżawy. Wydzierżawiona część działki nr 1/8 nie obejmuje tej części działki nr 1/8, która stanowić będzie Nieruchomość Wydzieloną oraz tej części działki nr 1/8, na której zlokalizowane są domy mieszkalne współwłaścicieli działki nr 1/8. Umowa dzierżawy została zawarta w październiku 2020 r. i pozostaje w mocy. Pan K.M. jest stroną tej umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy nie jest opodatkowana podatkiem VAT, Pan K.M. nie wystawiał faktur VAT z tytułu tej dzierżawy i nie prowadzi działalności gospodarczej. Dzierżawa nie następuje w ramach działalności gospodarczej.

**Pytania**

1.  Czy sprzedaż Planowanej Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% tego podatku a Sprzedający przy sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej działać będą jako podatnicy podatku od towarów i usług?
2.  Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest twierdzącą, czy każdy ze Sprzedających zobowiązany będzie do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz wystawienia z tytułu sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez każdego ze Sprzedających udziału we współwłasności Planowanej Nieruchomości Wydzielonej?
3.  Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze i drugie jest twierdzącą, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, na podstawie wystawionych przez Sprzedających z tytułu sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej faktur VAT dotyczących zbycia posiadanego przez każdego ze Sprzedających udziału we współwłasności Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, w których jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie:

1.  5/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Panią E.M.,
2.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana R.M.,
3.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana W.M.,
4.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana K.M. oraz będą zawierać podatek od towarów i usług naliczony od każdej wskazanej powyżej wartości sprzedaży netto?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „Ustawa o VAT”), dostawa nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi jest zwolniona z opodatkowania.

Za tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponieważ jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Planowana Nieruchomość Wydzielona, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1/8 będzie nieruchomością niezabudowaną, która jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego m. \[…\] zatwierdzonym uchwałą nr \[…\] z 28 września 1993 r. dla fragmentów obszarów „O- 51” i „X-71” objęta uchwałą nr \[…\] z 26 października 2001 r. z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową UM i pod drogi publiczne KD21 oraz KD23, to zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, Planowaną Nieruchomość Wydzieloną należy uznać ją za tereny budowlane, a tym samym jej sprzedaż - odpłatna dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie wspomnianego z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie powyższych przepisów, podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza. W tym pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowała by jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie fundamentalne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Sądu konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu.

Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r„ I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r„ I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży) do Kupującego Planowanej Nieruchomości Wydzielonej działać będą w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości obejmującej działkę 1/8, z której ma być wydzielona Planowa Nieruchomość Wydzielona, czy też w celu dokonania dostawy Planowanej Nieruchomości Wydzielonej podejmą aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa Planowanej Nieruchomości Wydzielonej nastąpił w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy zaznaczyć, że Sprzedający w Umowie Przedwstępnej zobowiązali się do:

1.  dokonania podziału Nieruchomości, czyli podziału działki 1/8 w ten sposób, że zostanie z niej wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, w granicach określonych w załączniku nr 1 do tej umowy,
2.  złożenia wniosku, do 5 listopada 2021 r., o podział działki 1/8 w ten sposób, że zostanie z niej wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona,
3.  w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej się do uzgodnienia z Kupującym warunków dzierżawy części Nieruchomości, nie stanowiącej obszaru Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, pod pawilon sprzedaży na potrzeby sprzedaży lokali w ramach Planowanej Inwestycji.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyrazili również zgodę w zakresie Planowanej Nieruchomości Wydzielonej dla Kupującego oraz Inwestorów na usunięcie kolizji sieci, na wystąpienie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzację zieleni oraz na dysponowanie Nieruchomością na cele budowalne w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji administracyjnych dla Planowanej Inwestycji.

Ponadto Sprzedający ustanowili w Umowie Przedwstępnej pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego do następujących działań:

1.  reprezentowania Sprzedających w postępowaniu o wydanie w trybie ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączającej Nieruchomość z produkcji użytków rolnych oraz do uzyskania decyzji zezwalającej na podział działki 1/8 na warunkach według uznania pełnomocnika z zachowaniem postanowień tej umowy,
2.  uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przełączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci.

Zatem do momentu dokonania odpłatnej dostawy, przeniesienia prawa własności Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, Sprzedający podejmą szereg działań i czynności samodzielnie jak również poprzez upoważnione przez Sprzedających do dokonywania niektórych czynności osoby wskazane przez Kupującego.

W efekcie tych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia Umowy Przedwstępnej. Będzie to bowiem część Nieruchomości będącej własnością Sprzedających powstała w efekcie podjętych działań w postaci podziału działki nr 1/8. Przedmiotem dostawy będzie Planowana Nieruchomość Wydzielona. Co więcej, w stosunku do Nieruchomości podjęte będą przez osoby wskazane przez Kupującego, działające na podstawie pełnomocnictwa Sprzedających udzielonego w Umowie Przedwstępnej, działania mające na celu uzyskanie decyzji wyłączającej Nieruchomość z produkcji użytków rolnych oraz uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przełączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci.

Okoliczność, że część z tych czynności nie będzie dokonywana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby wskazane przez Kupującego, działające jako pełnomocnicy Sprzedających, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawną samych Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby wskazane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej samych Sprzedających. Można również stwierdzić, że działaniami tymi Kupujący dokona uatrakcyjnienia Planowanej Nieruchomości Wydzielonej stanowiącej nadal własność Sprzedających.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy Planowanej Nieruchomości Wydzielonej nie będą wykonywać czynności w ramach zwykłego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem działania jakie podejmą Sprzedający w stosunku do Nieruchomości oraz jakie podejmie Kupujący działający jako pełnomocnik Sprzedających, nie stanowią typowych (zwykłych) działań w ramach rozporządzania prawem własności majątku prywatnego.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując wskazane wcześniej czynności, samodzielnie, czy też poprzez osoby, którym udzielili pełnomocnictwa, Sprzedający zaangażują środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Podsumowując, pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej a dostawą Planowanej Nieruchomości Wydzielonej Sprzedający podejmą aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Dostawa Planowanej Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy. Zatem nie można uznać, że odpłatna dostawa Planowanej Działki Wydzielonej będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Podsumowując, ponieważ wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy, to odpłatna dostawa Planowanej Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy oraz art. art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Odpowiadając na pytanie pierwsze, sprzedaż Planowanej Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% tego podatku a Sprzedający przy odpłatnej dostawie - sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej działać będą jako podatnicy podatku od towarów i usług.

Własne stanowisko w zakresie drugiego pytania

Ponieważ odpłatna dostawa Planowanej Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy i dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy oraz art. art. 43 ust 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT to Sprzedający, zgodnie z art. 96 ust. 1 zobowiązani będą przed dniem dokonanie tej dostawy złożyć naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne.

W związku z tym, że cena Sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej ustalona w Umowie Przedwstępnej, za którą Sprzedający zbędą na rzecz Kupującego Planowaną Nieruchomość Wydzieloną powoduje, że udział w tej cenie każdego ze Sprzedających przekroczy kwotę 200 000 zł. (netto, bez podatku od towarów i usług), nie znajdzie zastosowania możliwość wyłączenia z obowiązku złożenia zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedających, o którym mowa jest w art. 96 ust. 3 Ustawy o VAT.

Ponieważ dostawa Planowanej Nieruchomości Wydzielonej zostanie dokonana przez Sprzedających będących współwłaścicielami Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w następujących częściach:

1.  Pani E.M. w 5/8 części,
2.  Pan R.M. w 1/8 części,
3.  Pan W.M. w 1/8 części,
4.  Pan K.M. w 1/8 części.

to każdy ze Sprzedających zobowiązany będzie, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, w związku z dokonaniem tej dostawy, do wystawienia faktury VAT, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie:

1.  5/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Panią E.M.,
2.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana R.M.,
3.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana W.M., 1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana K.M. oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od każdej wskazanej powyżej wartości sprzedaży netto.

Odpowiadając zatem na drugie pytanie, każdy ze Sprzedających zobowiązany będzie do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz wystawienia z tytułu sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez każdego ze Sprzedających udziału we współwłasności Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Własne stanowisko w zakresie trzeciego pytania

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, faktury VAT dotyczące zbycia posiadanego przez każdego ze Sprzedających udziału we współwłasności Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, w których jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie:

1.  5/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Panią E.M.,
2.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana R.M.,
3.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana W.M.,
4.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana K.M. oraz będą zawierać podatek od towarów i usług naliczony od każdej wskazanej powyżej wartości sprzedaży netto.

Planowana Nieruchomość Wydzielona, które zostanie nabyta przez Kupującego od Sprzedających zostanie przez Kupującego wykorzystana w ten sposób, że Kupujący zamierza na Planowanej Nieruchomości Wydzielonej zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą w oparciu o wydane na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek podmiotów działających na zlecenie Kupującego, ostateczne decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę obejmujące Planowaną Nieruchomość Wydzieloną.

Po zrealizowaniu tej inwestycji na Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art 88 ust. 3a Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności.

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego

6) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktury dotyczące sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, które zostaną wystawione przez Sprzedających, przy czym każdy ze Sprzedających wystawi fakturę sprzedaży w zakresie posiadanego udziału we współwłasności Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, zostaną wystawione przez podmioty istniejące w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tymi fakturami oraz w dacie ich wystawienia.

Transakcja sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktury, które zostaną wystawione przez Sprzedających z tytułu sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej do Kupującego, przy czym każdy ze Sprzedających wystawi fakturę sprzedaży w zakresie posiadanego udziału we współwłasności Planowanej Nieruchomości Wydzielonej będą potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową przyrzeczoną zawartą w formie aktu notarialnego. Dostawa Planowanej Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających na rzecz Kupującego nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktury, które zostaną wystawione przez Sprzedających z tytułu sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej do Kupującego, przy czym każdy ze Sprzedających wystawi fakturę sprzedaży w zakresie posiadanego udziału we współwłasności Planowane) Nieruchomości Wydzielonej będą wykazywać kwoty podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Podsumowując, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia Planowanej Nieruchomości Wydzielonej na podstawie wystawionych przez Sprzedających z tytułu sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej faktur VAT dotyczących zbycia posiadanego przez każdego ze Sprzedających udziału we współwłasności Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, w których jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie:

1.  5/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Panią E.M.
2.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana R.M..
3.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana W.M.,
4.  1/8 części ceny sprzedaży netto (bez podatku VAT) Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w odniesieniu do faktury, która będzie wystawiona przez Pana K.M., które to faktury będą zawierać podatek od towarów i usług naliczony od każdej wskazanej powyżej wartości sprzedaży netto.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

W myśl art. 198 ustawy Kodeksu Cywilnego:

ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Sprzedający: E.M., R.M., W.M. oraz K.M. są współwłaścicielami dwóch działek gruntu: nr 1/3 oraz 1/8. Sprzedający nabyli własność Nieruchomości jako spadek po K.M. zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia.

K.M. nabył własność Nieruchomości na podstawie umowy przekazania własności gospodarstwa rolnego z 14 stycznia 1981 r. będąc żonatym z E.M. do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską, nie zawierał umów majątkowych małżeńskich i pozostawał w związku małżeńskim do śmierci. Sprzedającym przysługują następujące udziały we współwłasności Nieruchomości:

1.  Pani E.M. w 5/8 części,
2.  Pan R.M. w 1/8 części,
3.  Pan W.M. w 1/8 części,
4.  Pan K.M. w 1/8 części.

Działka nr 1/8 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którego przeznaczeniem jest pod zabudowę mieszkaniową UM i drogi publiczne KD21 oraz KD23.

Natomiast działka nr 1/3 jest zabudowana, nie jest objęta żadnym planem miejscowym.

Sprzedający zamierzają przeprowadzić podział geodezyjny działki nr 1/8, wchodzącej w skład Nieruchomości, poprzez wydzielenie z działki 1/8 części tej działki o powierzchni ok. 1,9500 ha (Planowana Nieruchomość Wydzielona).

Planowana Nieruchomość Wydzielona będzie działką niezabudowaną. Zabudowa zlokalizowana na działce nr 1/8 pozostanie na tej części działki 1/8, która pozostanie po wydzieleniu z niej Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Po dokonaniu tego wydzielenia Sprzedający będą współwłaścicielami Planowanej Nieruchomości Wydzielonej ww. częściach. Planowana Nieruchomość Wydzielona będzie objęta tym samym planem zagospodarowania przestrzennego co działka nr 1/8.

Po dokonaniu planowanego wydzielenia z działki nr 1/8 Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, Sprzedający zamierzają sprzedać Planowaną Nieruchomość Wydzieloną do A. Spółka Akcyjna będącą czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako „Kupujący”).

Kupujący po nabyciu Planowanej Nieruchomości Wydzielonej zamierza na Planowanej Nieruchomości Wydzielonej zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą w oparciu o wydane na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek podmiotów działających na zlecenie Kupującego, ostateczne decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę obejmujące Planowaną Nieruchomość Wydzieloną. Podmioty działające na zlecenie Kupującego to Inwestorzy.

Po zrealizowaniu tej inwestycji na Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

24 września 2021 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, gdzie Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu Planowaną Nieruchomość Wydzieloną za ustaloną cenę, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego, o ile powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Jednym z warunków w zakresie zawarcia przez Sprzedających i Kupującego umowy sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej jest przeprowadzenie podziału działki nr 1/8 oraz uzyskania dokumentów stanowiących podstawę do założenia nowej księgi wieczystej dla Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, która powstanie w wyniku tego podziału.

W Umowie Przedwstępnej zawarto ponadto, następujące postanowienia:

1.  na podstawie podziału działki nr 1/8 zostanie z niej wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona. Kupujący zobowiązał się udzielić Sprzedającym niezbędnej pomocy przy przygotowaniu wniosku o podział ww. działki.
2.  w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do uzgodnienia warunków dzierżawy części Nieruchomości, nie stanowiącej obszaru Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, pod pawilon sprzedaży na potrzeby sprzedaży lokali w ramach Planowanej Inwestycji;
3.  Kupujący zobowiązał się wobec Sprzedających, pod warunkiem nabycia Planowanej Nieruchomości Wydzielonej przez Kupującego, do realizacji zjazdu na Nieruchomość, poza obszarem Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, z drogi zlokalizowanej wzdłuż południowej granicy Nieruchomości w miejscu wskazanym przez Sprzedających.
4.  zawarcie umowy sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej nastąpi do 24 marca 2022 r.
5.  Sprzedający wyrazili zgodę w zakresie Planowanej Nieruchomości Wydzielonej dla Kupującego oraz Inwestorów na usunięcie kolizji sieci, na wystąpienie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzację zieleni oraz na dysponowanie Nieruchomością na cele budowalne w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji administracyjnych dla Planowanej Inwestycji.

Sprzedający w umowie przedwstępnej udzielili osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do takich działań jak: reprezentowanie Sprzedających w postępowaniu o wydanie decyzji wyłączającej Nieruchomość z produkcji użytków rolnych oraz do uzyskania decyzji zezwalającej na podział działki 1/8 na warunkach według uznania pełnomocnika z zachowaniem postanowień tej umowy, uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci.

Żadna osoba ze Sprzedających nie prowadzi działalności gospodarczej. Pan R.M. prowadził działalność gospodarczą, którą zlikwidował w październiku 2020 r. Działalność ta była prowadzona na terenie Nieruchomości, poza obszarem Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Żadna osoba ze Sprzedających nie jest podatnikiem VAT. Pan R.M. był czynnym podatnikiem VAT, ale w związku z likwidacją swojej działalności gospodarczej w październiku 2020 r. wyrejestrował się jako podatnik VAT.

Podczas ostatnich 10 lat Sprzedający nie sprzedali żadnej nieruchomości. Sprzedający nie podjęli działań zmierzających do sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, w szczególności nie zamieścili ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości lub Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, nie zainstalowali baneru ogłoszeniowego, nie podpisali umowy z agencja pośredniczącą, natomiast prowadzili rozmowy z różnymi inwestorami, w wyniku których wyłonili przyszłego Kupującego jako nabywcę Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Działka nr 1/8, z której to działki wydzielona zostanie Planowana Nieruchomość Wydzielona, była przez Pana R.M. wykorzystywana na prowadzenie domu weselnego oraz baru, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, która to działalność została zlikwidowana w październiku 2020 r. Obszar działki 1/8 wykorzystywany w tym celu nie obejmował obszaru Planowanej Nieruchomości Wydzielonej.

Sprzedający podejmowali działania w celu uzbrojenia działki nr 1/8, z której będzie wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, polegające na podłączeniu domów mieszkalnych Sprzedających i obiektów na nieruchomości do mediów.

Na działce nr 1/8, z której będzie wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, staraniem Sprzedających, wytyczono drogę dojazdową do prywatnych domów Sprzedających.

Działka nr 1/8, z której będzie wydzielona Planowana Nieruchomość Wydzielona, jest od września 2021 r. r. wydzierżawiona wraz ze znajdującymi się tam obiektami, poza obszarem obejmującym Planowaną Nieruchomość Wydzieloną oraz terenem z domami Sprzedających, pod salę weselną i bar. Dzierżawa ta nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej przez Sprzedających.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Planowanej Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedających należy uznać za podatników podatku VAT zobowiązanych do opodatkowania tej transakcji tym podatkiem.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej. Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Stroną podejmowanych czynności są bowiem Sprzedający, a nie ich pełnomocnik.

Pełnomocnik Sprzedających nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Sprzedających.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Sprzedających sprzedaż Planowanej Nieruchomości Wydzielonej będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będą podatnikami podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęli działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej z działki nr 1/8, z opisu zdarzenia przyszłego wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z wniosku wynika, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży planowanej Nieruchomości Wydzielonej zawarto umowę przedwstępną. Zgodnie z jej postanowieniami Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu m.in. następujących warunków: przeprowadzenie podziału działki nr 1/8 oraz uzyskania dokumentów stanowiących podstawę do założenia nowej księgi wieczystej dla Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, która powstanie w wyniku tego podziału, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do uzgodnienia warunków dzierżawy części Nieruchomości, nie stanowiącej obszaru planowanej Nieruchomości Wydzielonej, wyrazili również zgodę na usunięcie kolizji sieci, na wystąpienie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzację zieleni oraz na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji administracyjnych dla Planowanej Inwestycji.

Ponadto Sprzedający udzielili pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego, m.in. do: reprezentowania Sprzedających przed organami administracji dotyczących realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości, a zwłaszcza w postępowaniach dotyczących uzyskania decyzji: o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych oraz zezwalającej na podział działki nr 1/8, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Planowanej inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci.

Zatem, w analizowanej sprawie sprzedaży podlegać będzie część Nieruchomości będąca własnością Sprzedających powstała w wyniku podjętych działań w postaci podziału działki nr 1/8. Przedmiotem sprzedaży będzie Planowana Nieruchomość Wydzielona.

Okoliczność, że część z tych czynności nie będzie dokonywana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby wskazane przez Kupującego, działające jako pełnomocnicy Sprzedających, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawną samych Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby wskazane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej samych Sprzedających. Działania dokonywane za zgodą Sprzedających, wpływają na podniesienie atrakcyjności przedmiotowej Planowanej Nieruchomości Wydzielonej będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jej wartości.

Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę Wnioskodawcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Sprzedających w Ich imieniu i na Ich korzyść, ponieważ to Oni jako współwłaściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

W ocenie Organu, Sprzedający stworzą sobie okoliczności do zarobku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci Planowanej Nieruchomości Wydzielonej powstałej z działki nr 1/8. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedających zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Oni sami działają jako podatnicy VAT.

Sprzedający tj. Pani E.M., Pan R.M., Pan W.M. oraz K.M. z tytułu tej transakcji, będą podatnikami podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującymi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej Planowanej Nieruchomości Wydzielonej (powstałej z działki nr 1/8) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C 468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.),

kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie Planowana Nieruchomość Wydzielona (powstała z działki nr 1/8), która zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podobnie jak działka nr 1/8 położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową UM i drogi publiczne KD21 oraz KD23, tak więc stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jeżeli nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na postawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W analizowanym przypadku, Sprzedający stali się współwłaścicielami nieruchomości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 6 stycznia 2010 r. Zatem nie można uznać, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, do omawianej transakcji sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej przez Sprzedających, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem przedmiotowa transakcja zbycia ww. Nieruchomości przez Sprzedających nie będzie podlegała zwolnieniu i powinna być opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również ustalenia, czy jeśli Sprzedający będą podatnikami podatku od towarów i usług to każdy ze Sprzedających będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz wystawienia z tytułu sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej faktur VAT dotyczących zbycia posiadanego przez każdego ze Sprzedających udziału we współwłasności (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W myśl art. 96 ust. 3 ustawy

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Wobec tego należy uznać, że nie każdy podmiot działający w charakterze podatnika VAT musi dokonywać podatkowej rejestracji.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego” a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający zamierzają dokonać sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej. Udział w tej cenie każdego ze Sprzedających przekroczy kwotę 200 000 zł (netto, bez podatku od towarów i usług), nie znajdzie zastosowania możliwość wyłączenia z obowiązku złożenia zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedających, o którym mowa w art. 96 ust.3 Ustawy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro Sprzedający dokonując sprzedaży planowanej Nieruchomości Wydzielonej będą występować w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, a Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, niekorzystająca ze zwolnienia, to będzie zobowiązana do rozliczenia Transakcji na gruncie podatku VAT, jako podatnik VAT czynny.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Sprzedający powinni przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji Sprzedaży Planowanej Nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

1.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
2.  czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
3.  dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi:

podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, skoro Sprzedający będą występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji Sprzedający będą zobowiązani udokumentować fakturą VAT sprzedaż Planowanej Nieruchomości Wydzielonej w części przypadającej na każdego ze Sprzedających jako współwłaścicieli tj.:

1.  Pani E.M. w 5/8 części,
2.  Pan R.M. w 1/8 części,
3.  Pan W.M. w 1/8 części,
4.  Pan K.M. w 1/8 części.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało ocenić jako prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie powstały wątpliwości dotyczące tego czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego od nabycia Planowanej Nieruchomości Wydzielonej, na podstawie wystawionych przez Sprzedających faktur.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej planowana przez Sprzedających sprzedaż Planowanej Nieruchomości Wydzielonej na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Kupujący po nabyciu Planowanej Nieruchomości Wydzielonej zamierza na niej zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami na parterze, z garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą w oparciu o wydane na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek podmiotów działających na zlecenie Kupującego, ostateczne decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę obejmujące Planowaną nieruchomość Wydzieloną.

Po zrealizowaniu tej inwestycji na planowanej nieruchomości Wydzielonej, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący po otrzymaniu od Sprzedających faktury dokumentującej tę transakcję będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Planowanej Nieruchomości Wydzielonej. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 i nast. ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 również należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A. Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \[…\]. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).