Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-1-2.4510.1053.2016.2.JP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-02-09
Teza: Czy kwoty wydatkowane w związku z ponoszeniem kosztów dzierżawy udziałów i bieżących kosztów utrzymania nieruchomości przypadających na każdy dzierżawiony przez Wspólnotę Mieszkaniową udział, stanowią koszty uzyskania przychodu w myśl art. 15 ust. 1 UoPDOP?
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; udział; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 listopada 2016 r. (data wpływu do tut. Biura – 6 grudnia 2016 r.), uzupełnionym 16 stycznia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości rozpoznania kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy udziałów w nieruchomości gruntowej – **jest prawidłowe** (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

UZASADNIENIE

W dniu 6 grudnia 2016 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie możliwości rozpoznania kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy udziałów w nieruchomości gruntowej. Wobec tego, że wniosek zawierał braki formalne, wezwano Wnioskodawcę, pismem z 22 grudnia 2016 r. Znak: 2461-IBPB-1-2.4510.1053.2016.1.JP, do ich uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony 16 stycznia 2017 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca – (dalej: „Wspólnota”) to Wspólnota obejmująca 10 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i posiadająca 30 członków. Wspólnota nie ma własnej drogi dojazdowej do drogi publicznej, własnych miejsc postojowych, placu zabaw i innych elementów infrastruktury, które pozwoliłyby Wspólnocie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jej członków. Wspólnota może wydzierżawić udziały w terenie przyległym, korzystanie z których ma na celu zapewnienie prawidłowej gospodarki mieszkaniowej. Teren przyległy do działek Wspólnoty ma 165 współwłaścicieli, a dwudziestu czterech z nich jest członkami Wspólnoty. Stąd też Zarząd Wspólnoty zamierza podjąć działania w kierunku wydzierżawienia tychże 24 udziałów. Dzierżawa udziału opiewałaby na kwotę 1 zł rocznie, natomiast Wspólnota w umowie dzierżawy zobowiązałaby się do ponoszenia bieżących kosztów utrzymania nieruchomości przypadających na dzierżawiony udział.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie: (po przeformułowaniu)

Czy kwoty wydatkowane w związku z ponoszeniem kosztów dzierżawy udziałów i bieżących kosztów utrzymania nieruchomości przypadających na każdy dzierżawiony przez Wspólnotę Mieszkaniową udział, stanowią koszty uzyskania przychodu w myśl art. 15 ust. 1 UoPDOP?

Opierając się na Wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku XV Wydział Cywilny, Sygn. Akt XVC 10014/14, Wspólnota Mieszkaniowa uważa, że kwoty wydatkowane w związku z ponoszeniem kosztów dzierżawy udziałów i bieżących kosztów utrzymania nieruchomości „zalicza się” (dopisek Organu) do kosztów uzyskania przychodu, z uwagi na cel wydatkowania środków, tj. zapewnienie prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Taki cel postawił sobie Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, chcąc zrealizować swój obowiązek wynikający z art. 32a Ustawy o własności lokali, przy czym należy podkreślić, że w obecnej sytuacji prawnej Wspólnota Mieszkaniowa nie ma możliwości nabycia przyległej nieruchomości, może jedynie wydzierżawić udziały w niej (stanowisko Wnioskodawcy przyjęte po jego przeformułowaniu w wyniku uzupełnienia wniosku).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm., dalej: „uwl”). Zgodnie z art. 6 uwl ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Należy wskazać, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada jednak osobowości prawnej. Tworzą ją generalnie zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej, będącego prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 uwl). W myśl art. 3 ust. 2-3 uwl nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale.

Stosownie do art. 13 ust. 1 uwl, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 uwl). Natomiast art. 14 tej ustawy stanowi, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwacje,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1888, dalej także: „updop”) wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej – są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca to Wspólnota obejmująca 10 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i posiadająca 30 członków. Wspólnota nie ma własnej drogi dojazdowej do drogi publicznej, własnych miejsc postojowych, placu zabaw i innych elementów infrastruktury, które pozwoliłyby Wspólnocie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jej członków. Wspólnota może wydzierżawić udziały w terenie przyległym, korzystanie z których ma na celu zapewnienie prawidłowej gospodarki mieszkaniowej. Teren przyległy do działek Wspólnoty ma 165 współwłaścicieli, a dwudziestu czterech z nich jest członkami Wspólnoty. Stąd też Zarząd Wspólnoty zamierza podjąć działania w kierunku wydzierżawienia tychże 24 udziałów. Dzierżawa udziału opiewałaby na kwotę 1 zł rocznie, natomiast Wspólnota w umowie dzierżawy zobowiązałaby się do ponoszenia bieżących kosztów utrzymania nieruchomości przypadających na dzierżawiony udział.

Przenosząc okoliczności omawianej sprawy na grunt updop w kontekście zadanego pytania należy stwierdzić, że zgodnie z art. 15 ust. 1 updop, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższe oznacza, że zasadniczo wszystkie poniesione wydatki, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, po wyłączeniu wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 updop, stanowić mogą koszty uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Uznanie wydatku za koszt podatkowy wymaga również wykazania, że jest on racjonalnie i gospodarczo uzasadniony.

Zaliczenie danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów uzależnione jest m.in. od tego, czy nie znajduje się on w katalogu zawartym w art. 16 ust. 1 updop, tj. w grupie wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów. Należy jednak pamiętać, że wyliczenie kosztów, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, nie stwarza domniemania, że wszelkie pozostałe koszty, które nie są zamieszczone w art. 16 updop, zostaną ex lege uznane za koszty uzyskania przychodów. Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodów jest wydatek, spełniający łącznie następujące warunki:

*   został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
*   jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
*   pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
*   poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia ich źródła,
*   został właściwie udokumentowany,
*   nie został wymieniony w art. 16 ust. 1 updop.

Powyżej przedstawione cechy wydatku spełnione łącznie powinny dawać podstawę do jednoznacznej oceny takiego wydatku dla uznania go za koszt uzyskania przychodu, czego udowodnienie każdorazowo ciąży na podatniku.

Należy zauważyć, że kwalifikacja wydatku jako kosztu uzyskania przychodów pozostaje w ścisłej korelacji z przychodem, ponieważ ten wydatek ma być poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Współzależność kosztu i przychodu podatkowego może być bezpośrednia lub pośrednia. Zatem istotne jest ustalenie związku przyczynowo-skutkowego między poniesieniem przez Wspólnotę wydatku w postaci ponoszenia kosztów dzierżawy (1 zł) oraz bieżących kosztów utrzymania nieruchomości przypadających na dzierżawiony udział. Celem podjęcia decyzji o dzierżawie – jak wskazuje Wnioskodawca – jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jej członków obejmujących w szczególności uzyskanie własnej drogi dojazdowej do drogi publicznej, własnych miejsc postojowych, placu zabaw i innych elementów infrastruktury. Wyszczególnione elementy infrastruktury, które Wspólnota Mieszkaniowa może pozyskać dzięki dzierżawie przyległego terenu niewątpliwie mają wpływ na podniesienie jakości życia jej mieszkańców. Wejdą też w zakres działania Wspólnoty, które polega na gospodarowaniu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że ponoszone koszty będą miały realny wpływ na decyzje członków Wspólnoty o ułożeniu w niej swoich interesów życiowych i pozostaniu w niej. Brak z kolei urządzeń, które mają zapewnić mieszkańcom dzierżawione tereny (udziały w terenie) mógłby skutkować opuszczeniem Wspólnoty. Tym samym należy stwierdzić, że celem ponoszonych kosztów będzie dążenie do zabezpieczenia w przyszłości źródła przychodów, którym będzie dla Wspólnoty przychód w postaci zaliczek wnoszonych przez członków Wspólnoty (art. 15 uwl). Reasumując, ww. wydatki jako wypełniające dyspozycję art. 15 ust. 1 updop, z zastrzeżeniem art. 16 ust. 1 updop, Wspólnota będzie mogła zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Stanowisko Wnioskodawcy jest więc prawidłowe.

Interpretacja dotyczy opisanego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

W zakresie pytania oznaczonego nr 2 wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.