Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-10/13-2/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-03-08
Teza: Zakres obowiązków płatnika w związku ze sprzedażą najemcom budynku mieszkalnego oraz lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek płatnika
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Państwa, przedstawione we wniosku z dnia 03.01.2013 r. (data wpływu 07.01.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązków płatnika w związku ze sprzedażą najemcom budynku mieszkalnego oraz lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07.01.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązków płatnika w związku ze sprzedażą najemcom budynku mieszkalnego oraz lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej reprezentującą Skarb Państwa w zakresie zarządzanego mienia, wchodzącą w skład Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe (ustawa o lasach z 28 września 1991 r. jednolity tekst Dz. U. z 2011 r. Nr 12 poz. 59).

Dnia 29.11.2012 r. na podstawie art. 40a ustawy o lasach Wnioskodawca sprzedało budynek mieszkalny osobie bliskiej (córce) pozostałej po byłym pracowniku. Po śmierci byłego pracownika umowa najmu budynku była podpisana z jego żoną, a po śmierci żony byłego pracownika - Wnioskodawca podpisało umowę najmu budynku z jego córką. Zarówno w dniu śmierci byłego pracownika i jego żony, córka zamieszkiwała w przedmiotowym budynku razem z nimi. Budynek został sprzedany córce po cenie niższej od jego wartości rynkowej. Cena sprzedaży budynku została obniżona o 95% zgodnie z art. 40a ust. 4 i 5 ustawy o lasach.

Dnia 12.12.2012 r. na podstawie art. 40a ustawy o lasach Wnioskodawca sprzedało lokal mieszkalny osobie bliskiej (żonie) pozostałej po byłym pracowniku. W dniu śmierci byłego pracownika jego żona zamieszkiwała razem z nim, po czym została przeniesiona do innego lokalu mieszkalnego i została podpisana z nią umowa najmu. Żona byłego pracownika kupiła ten lokal mieszkalny po cenie niższej od jego wartości rynkowej. Cena sprzedaży lokalu została obniżona o 95% zgodnie z art. 40a ust. 4, 5 i 5a ustawy o lasach.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż budynku i lokalu mieszkalnego na rzecz osób bliskich w rozumieniu art. 40a ust. 5 i 5a ustawy o lasach pozostałych po byłych pracownikach Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe po cenie niższej od wartości rynkowej tego budynku i lokalu będzie skutkowało po stronie nabywców nieruchomości uzyskaniem przychodu z tytułu częściowo odpłatnego świadczenia?
2.  Czy w analizowanych przypadkach wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych będzie tylko kwota 2.280,00 zł, a pozostała różnica pomiędzy ceną rynkową budynku i lokalu a ceną zakupu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na skutek czego Wnioskodawca zobowiązane jest do sporządzenia informacji wg wzoru PIT-8C i jej przekazania w terminie do końca lutego 2013 r. podatnikom i urzędom skarbowym właściwym wg miejsca zamieszkiwania nabywców nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy dochód uzyskany z tytułu zakupu zakładowego budynku i lokalu mieszkalnego przez osoby bliskie pozostałe po zmarłych byłych pracownikach Lasów Państwowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 40a ust. 4 ustawy o lasach pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3% za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.

W świetle art. 40a ust. 5 ustawy o lasach przepis ust. 4 art. 40a stosuje się również do osób bliskich pozostałych po pracownikach, które w dniu śmierci zamieszkiwały razem z nimi. Przez osoby bliskie rozumie się małżonków oraz wstępnych i zstępnych, a także osoby przysposobione. W razie zbiegu uprawnień do obniżenia należności osób prowadzących wspólne gospodarstwo domowe, okresy zatrudnienia tych osób mogą być sumowane, przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży lokalu. Uprawnienie to przysługuje tylko przy nabyciu jednego lokalu. Stosownie do postanowień art. 40a ust. 5a ustawy o lasach uprawnienie, o którym mowa w ust. 5 art. 40a, przysługuje osobom bliskim również w stosunku do lokalu, którego prawo najmu osoby te uzyskały w zamian za lokal dotychczas zajmowany w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika Lasów Państwowych. Uprawnienie to przysługuje tylko jednej osobie bliskiej i tylko przy nabyciu jednego lokalu.

W związku z powyższym, skoro osoba bliska nabywa lokal mieszkalny na tych samych zasadach jak pracownik lub były pracownik, uzyskując prawo do takich samych obniżek ceny zakupu lokalu, to dochód uzyskany z zakupu lokalu pomiędzy ceną rynkową lokalu a ceną zakupu należy traktować tak samo jak w przypadku pracownika lub byłego pracownika. Według Wnioskodawcy zasadne jest w analizowanych przypadkach zastosowanie zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych uzyskanego przychodu przez nabywców lokalu i budynku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu.

Córka byłego pracownika Lasów Państwowych, której Wnioskodawca sprzedało budynek mieszkalny zamieszkiwała w dniu śmierci obojga rodziców w tym budynku, a po ich śmierci była najemcą tego budynku do dnia jego zakupu.

Żona byłego pracownika Lasów Państwowych, której Wnioskodawca sprzedało lokal mieszkalny również zamieszkiwała z mężem w dniu jego śmierci, po czym została przeniesiona do innego lokalu mieszkalnego i była jego najemcą do dnia zakupu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59 ze zm.), Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym.

W myśl art. 40a ust. 2 ww. ustawy ustalenie ceny nieruchomości przy sprzedaży, o której mowa w ust. 1, następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Z treści art. 40a ust. 4 ww. ustawy wynika, że pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6 % za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3 % za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95 %, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5 % jego wartości.

Zgodnie z art. 40a ust. 5 ustawy o lasach przepis ust. 4 stosuje się również do osób bliskich, pozostałych po pracownikach, które w dniu ich śmierci zamieszkiwały razem z nimi. Przez osoby bliskie rozumie się małżonków oraz wstępnych i zstępnych, a także osoby przysposobione. W razie zbiegu uprawnień do obniżenia należności osób prowadzących wspólne gospodarstwo domowe, okresy zatrudnienia tych osób mogą być sumowane, przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95 % ceny sprzedaży lokalu. Uprawnienie to przysługuje tylko przy nabyciu jednego lokalu.

Zgodnie z art. 40a ust. 5a ustawy o lasach uprawnienie, o którym mowa w ust. 5, przysługuje osobom bliskim również w stosunku do lokalu, którego prawo najmu osoby te uzyskały w zamian za lokal dotychczas zajmowany w dniu śmierci pracownika lub byłego pracownika Lasów Państwowych. Uprawnienie to przysługuje tylko jednej osobie bliskiej i tylko przy nabyciu jednego lokalu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca dnia 29.11.2012 r. na podstawie art. 40a ustawy o lasach, Wnioskodawca sprzedało budynek mieszkalny osobie bliskiej (córce) pozostałej po byłym pracowniku. Po śmierci byłego pracownika umowa najmu budynku była podpisana z jego żoną, a po śmierci żony byłego pracownika - Wnioskodawca podpisało umowę najmu budynku z jego córką. Zarówno w dniu śmierci byłego pracownika i jego żony, córka zamieszkiwała w przedmiotowym budynku razem z nimi. Budynek został sprzedany córce po cenie niższej od jego wartości rynkowej. Cena sprzedaży budynku została obniżona o 95% zgodnie z art. 40a ust. 4 i 5 ustawy o lasach. Dnia 12.12.2012 r. na podstawie art. 40a ustawy o lasach Wnioskodawca sprzedało lokal mieszkalny osobie bliskiej (żonie) pozostałej po byłym pracowniku. W dniu śmierci byłego pracownika jego żona zamieszkiwała razem z nim, po czym została przeniesiona do innego lokalu mieszkalnego i została podpisana z nią umowa najmu. Żona byłego pracownika kupiła ten lokal mieszkalny po cenie niższej od jego wartości rynkowej. Cena sprzedaży lokalu została obniżona o 95% zgodnie z art. 40a ust. 4, 5 i 5a ustawy o lasach.

W każdym z wyżej wymienionych przypadków sprzedaży nieruchomości cena sprzedaży ustalana jest na warunkach preferencyjnych w stosunku do ceny rynkowej, co po stronie nabywcy rodzi przysporzenie majątkowe. Uprawnienie do obniżenia ceny sprzedaży jest bowiem ściśle związane z faktem zatrudnienia osoby nabywającej w Lasach Państwowych, bądź osób bliskich pozostałych po ww. osobach, a więc dotyczy ściśle określonego, zindywidualizowanego kręgu nabywców.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W art. 10 ust. 1 ww. ustawy zostały określone źródła przychodów, gdzie między innymi – w pkt 1 – wymienia się: stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkowstwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, pracę nakładczą, emeryturę lub rentę.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika.

Dla celów podatkowych nieodpłatne świadczenie obejmuje działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności osób, których skutkiem jest nieodpłatne - to jest niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu - przysporzenie majątku innej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.

Jednocześnie stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Na podstawie art. 11 ust. 2a wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1.  jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,
2.  jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,
3.  jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,
4.  w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Zgodnie z art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu.

W odniesieniu do podatników będących najemcami sprzedawanych nieruchomości zastosowanie ma zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tego tytułu.

Z przytoczonego przepisu jednoznacznie wynika, iż prawo do zwolnienia w nim zawartego dotyczy zakupu zakładowego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, przez osobę posiadającą do tego budynku lub lokalu tytuł prawny – umowę najmu.

Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż w przypadku sprzedaży budynku i lokalu mieszkalnego na rzecz osób bliskich w rozumieniu art. 40a ust. 5 i 5a ustawy o lasach pozostałych po byłych pracownikach Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe po cenie niższej od wartości rynkowej tego budynku i lokalu przychody w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tego budynku i lokalu a ceną zakupu, nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, bowiem korzystać będą ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym na Wnioskodawcy, jako płatniku, nie będzie ciążył obowiązek obliczenia, pobrania i odprowadzenia zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych od ww. dochodów oraz wystawienia imiennych informacji podatkowych dla tychże najemców, tj. sporządzenia informacji wg wzoru PIT-8C .

Ponadto organ podatkowy wskazuje, że jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od stanu faktycznego, który wystąpił rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.