Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.347.2022.2.KFK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-14
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: darowizna; działki; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Osoby prowadzące działalność rolniczą; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towaru i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

9 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 8 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych działek.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 października 2022 r. (wpływ 12 października 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 17 maja 2019 roku podpisał Pan umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanych działek, położonych w gminie A, nr działki 1 i 2; następnie aneks przedłużający tą umowę w dniu 21 czerwca 2021 roku. Działki leżą na tzw. strefie przemysłowej gminy.

Kupujący sam się zgłosił. Umowę przedwstępną podpisali także właściciele działek sąsiednich i Kupujący jest zainteresowany tylko zakupem całości. Udzielił Pan także Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek.

Działki położone są na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w dniu (…) r. Zgodnie z zapisami tego planu działki przeznaczone są pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej.

Zgodnie z zawartą umową jest Pan zobowiązany do wystąpienia do Izby Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w celu uzyskania stanowiska, czy sprzedaż działek powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku na zadane przez Organ pytania wskazał Pan:

Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nie prowadzi Pan i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej.

Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego.

Działki nr 1 i 2 od momentu nabycia wykorzystuje Pan rolniczo na własny użytek.

Na przedmiotowych działkach nie uzyskiwał i nie uzyskuje Pan płodów rolnych przeznaczonych do dalszej sprzedaży.

Nie podejmował Pan działań mających na celu uatrakcyjnienie działek.

Posiada Pan inne działki, ale w przyszłości nie zamierza ich sprzedawać.

Do dnia złożenia wniosku, nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

Umowa przedwstępna została zawarta wspólnie z Kupującym przez 4 różnych właścicieli nieruchomości. Roszczenia przysługujące stronom z tytułu zawarcia umów przedwstępnych mogą zostać zrealizowane poprzez łączne zawarcie wszystkich przyrzeczonych umów sprzedaży. Umowa przedwstępna została zawarta w celu sprawdzenia Nieruchomości pod kątem technicznym i prawnym.

Kupujący kupi Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży po spełnieniu następujących warunków:

\- uchwaleniu zmiany planu miejscowego,

\- zakupieniu bezprzetargowo działek od gminy,

\- rozwiązaniu umowy dzierżawy z (…), która obciąża działki jednego z właścicieli,

\- wykreśleniu służebności osobistych oraz prawa dożywocia z ksiąg wieczystych, czyli uregulowaniu prawnym Nieruchomości,

\- Kupujący dokona analizy stanu prawnego wszystkich Nieruchomości,

\- potwierdzeniu, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję przez Kupującego,

\- przeprowadzeniu pomiarów geodezyjnych i wznowieniu granic,

\- uzyskaniu przez Kupującego ustaleń, z których ma wynikać że warunki glebowo-środowiskowe umożliwią inwestycję,

\- uzyskaniu zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

\- potwierdzeniu, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

\- uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości,

\- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

\- podpisaniu przez Sprzedających oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

\- stan prawny i faktyczny Nieruchomości wynikający z oświadczeń i zapewnień sprzedających nie zmieni się ani też nie wyjdą na jaw okoliczności sprzeczne z tymi oświadczeniami,

\- roszczenie Kupującego zostanie wpisane do ksiąg wieczystych,

\- Kupujący przedstawi uchwałę wspólników wyrażającą zgodę na nabycie Nieruchomości.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej obejmują Kupującego oraz Sprzedających.

Po stronie Sprzedających są to:

\- rozwiązanie umowy dzierżawy z (…), która obciąża działki jednego z właścicieli,

\- wykreślenie służebności osobistych oraz prawa dożywocia z ksiąg wieczystych, czyli uregulowania prawnego Nieruchomości – dotyczy to Pana działki oraz działki innego właściciela,

\- uzyskanie zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

\- podpisanie oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

\- nie zmienianie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości z udzielonych oświadczeń i zapewnień w umowie,

\- okazanie niezbędnych dokumentów do umowy sprzedaży ze starostwa powiatowego, urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS i/lub KRUS,

\- uzyskanie interpretacji podatkowej.

Po stronie Kupującego:

\- dokonanie analizy stanu prawnego wszystkich Nieruchomości,

\- uzyskanie potwierdzenia, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję,

\- przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych i wznowienia granic,

\- uzyskanie ustaleń, z których ma wynikać że warunki glebowo-środowiskowe umożliwią inwestycję,

\- potwierdzenie, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

\- uzyskanie warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości,

\- uzyskanie ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

\- przedstawienie uchwały wspólników, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Udzielone Kupującemu pełnomocnictwo pozwala w Pana imieniu dokonać następujących czynności:

\- prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. w szczególności do składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i (\`(...)\`) niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty pokrywa Kupujący;

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci energetycznej, gazowej, ciepłowniczej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg publicznych, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

\- uzyskania decyzji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania zamierzonej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań (\`(...)\`), decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, bez możliwości zmiany klasyfikacji gruntowej ani innej skutkującej zwiększeniem obciążeń podatkowych oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

\- składania wniosków o pomiary geodezyjne, polegające na wznowieniu granic Nieruchomości w celu potwierdzenia lub zmiany powierzchni i/lub granic tych Nieruchomości oraz do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także do odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zmieniających powierzchnię i/lub granicę tych Nieruchomości;

\- uzyskiwania zaświadczeń z właściwych dla sprzedających organów podatkowych, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306 g) w związku z art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa, o niezleganiu lub stwierdzających stan zaległości w zapłacie podatków bądź składek na ubezpieczenie zdrowotne i/lub społeczne;

\- przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów i fotokopii, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomości zostały odłączone;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- pełnomocnictwo to obejmuje prawo do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały Kupującego;

\- nieodwołalnego i niegasnącego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do przeniesienia własności Nieruchomości z umowy przedwstępnej, to jest do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie. Pełnomocnictwo udzielone jest pod warunkiem zawieszającym, iż najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży Kupujący zleci przelew ceny sprzedaży za Nieruchomości na rachunek bankowy sprzedającego, przy czym dowód dokonania zlecenia przelewu ceny sprzedaży za Nieruchomości musi zostać przedstawiony notariuszowi przed podpisaniem umowy sprzedaży na podstawie niniejszego pełnomocnictwa. Pełnomocnik uprawniony jest do zawarcia umowy sprzedaży z samym sobą, to jest może reprezentować mocodawcę bez ograniczeń wynikających z artykułu 108 kodeksu cywilnego, oraz jest uprawniony do składania wszelkich oświadczeń i wykonywania wszelkich czynności, które powinny zostać złożone lub wykonane przez mocodawcę w związku i zgodnie z postanowieniami umowy; pełnomocnik jest uprawniony do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Działki będące przedmiotem zapytania do dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie były udostępniane osobom trzecim.

### Pytanie

### Czy sprzedaż działek niezabudowanych opisanych w ww. wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

### Pana stanowisko w sprawie

Według Pana oceny, sprzedaż działek niezabudowanych opisanych w ww. wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Działki stanowią własność małżeńską na podstawie umowy darowizny z dnia (…) r. i umowy majątkowej małżeńskiej z dnia (…) r.

Działki były wykorzystywane tylko w działalności rolniczej.

Uważa Pan, że jest to jednorazowa sprzedaż działek, które leżą w kompleksie terenów przeznaczonych pod zabudowę przemysłową. Nie występował Pan do gminy, żeby działki przekształcić pod inwestycję. Nie podejmował Pan też żadnych czynności zmierzających do ich sprzedania.

Uważa więc Pan, że jest to jednorazowa czynność i uznaje, że transakcja sprzedaży nie powinna podlegać podatkowi od towarów i usług (VAT).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 wyżej cytowanego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego. Działki nr 1 i 2 od momentu nabycia wykorzystuje Pan rolniczo na własny użytek. Na przedmiotowych działkach nie uzyskiwał i nie uzyskuje Pan płodów rolnych przeznaczonych do dalszej sprzedaży. Nie podejmował Pan działań mających na celu uatrakcyjnienie działek. Posiada Pan inne działki, ale w przyszłości nie zamierza ich sprzedawać. Do dnia złożenia wniosku nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

Umowa przedwstępna została zawarta wspólnie z Kupującym przez 4 różnych właścicieli nieruchomości. Roszczenia przysługujące stronom z tytułu zawarcia umów przedwstępnych mogą zostać zrealizowane poprzez łączne zawarcie wszystkich przyrzeczonych umów sprzedaży. Umowa przedwstępna została zawarta w celu sprawdzenia Nieruchomości pod kątem technicznym i prawnym.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej obejmują Kupującego oraz Sprzedających.

Po stronie Sprzedających są to:

\- rozwiązanie umowy dzierżawy z (…), która obciąża działki jednego z właścicieli,

\- wykreślenie służebności osobistych oraz prawa dożywocia z ksiąg wieczystych, czyli uregulowania prawnego Nieruchomości - dotyczy to Pana działki oraz działki innego właściciela,

\- uzyskanie zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

\- podpisanie oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

\- nie zmienianie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości z udzielonych oświadczeń i zapewnień w umowie,

\- okazanie niezbędnych dokumentów do umowy sprzedaży ze starostwa powiatowego, urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS i/lub KRUS,

\- uzyskanie interpretacji podatkowej.

Po stronie Kupującego:

\- dokonanie analizy stanu prawnego wszystkich Nieruchomości,

\- uzyskanie potwierdzenia, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję,

\- przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych i wznowienia granic,

\- uzyskanie ustaleń, z których ma wynikać że warunki glebowo-środowiskowe umożliwią inwestycję,

\- potwierdzenie, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

\- uzyskanie warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości,

\- uzyskanie ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

\- przedstawienie uchwały wspólników, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Udzielone Kupującemu pełnomocnictwo pozwala w Pana imieniu dokonać następujących czynności:

\- prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. w szczególności do składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i (\`(...)\`) niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty pokrywa Kupujący;

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci energetycznej, gazowej, ciepłowniczej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg publicznych, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

\- uzyskania decyzji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania zamierzonej przez Kupującego inwestycji

na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań (\`(...)\`), decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, bez możliwości zmiany klasyfikacji gruntowej ani innej skutkującej zwiększeniem obciążeń podatkowych oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

\- składania wniosków o pomiary geodezyjne, polegające na wznowieniu granic Nieruchomości w celu potwierdzenia lub zmiany powierzchni i/lub granic tych Nieruchomości oraz do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także do odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zmieniających powierzchnię i/lub granicę tych Nieruchomości;

\- uzyskiwania zaświadczeń z właściwych dla sprzedających organów podatkowych, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306 g) w związku z art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa, o niezleganiu lub stwierdzających stan zaległości w zapłacie podatków bądź składek na ubezpieczenie zdrowotne i/lub społeczne;

\- przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów i fotokopii, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomości zostały odłączone;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- pełnomocnictwo to obejmuje prawo do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały Kupującego;

\- nieodwołalnego i niegasnącego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do przeniesienia własności Nieruchomości z umowy przedwstępnej, to jest do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie. Pełnomocnictwo udzielone jest pod warunkiem zawieszającym, iż najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży Kupujący zleci przelew ceny sprzedaży za Nieruchomości na rachunek bankowy sprzedającego, przy czym dowód dokonania zlecenia przelewu ceny sprzedaży za Nieruchomości musi zostać przedstawiony notariuszowi przed podpisaniem umowy sprzedaży na podstawie niniejszego pełnomocnictwa. Pełnomocnik uprawniony jest do zawarcia umowy sprzedaży z samym sobą, to jest może reprezentować mocodawcę bez ograniczeń wynikających z artykułu 108 kodeksu cywilnego, oraz jest uprawniony do składania wszelkich oświadczeń i wykonywania wszelkich czynności, które powinny zostać złożone lub wykonane przez mocodawcę w związku i zgodnie z postanowieniami umowy; pełnomocnik jest uprawniony do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż udziału w niezabudowanych działkach o numerach 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności udziału w działkach o numerach ewidencyjnych 1 i 2, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomości pozostają Pana własnością. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana udziału w prawie własności przedmiotowych działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (jako mocodawcy). Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiące nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności udziału w działkach o numerach ewidencyjnych 1 i 2, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowych działek, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego Kupującego stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności nieruchomości, które będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będą nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa własności udziału w działkach o numerach ewidencyjnych 1 i 2 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż prawa własności udziału w działkach o numerach ewidencyjnych 1 i 2będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

**W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie** **wystąpią** **przesłanki stanowiące podstawę uznania** **Pana** **za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa własności udziału w działkach o numerach ewidencyjnych** **1 i 2** **będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.**

W związku z powyższym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny

co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi

oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).