Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.238.2020.6.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-30
Teza: Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 28 lipca 2020 r. (data wpływu – 28 lipca 2020 r.), uzupełnionym 10 sierpnia oraz 30 sierpnia 2020 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono samoistnie 10 sierpnia 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełnił wymogów formalnych, w piśmie z 21 września 2020 r. znak: 0112-KDIL3.4012.498.2020.3.WB, 0111-KDIB2-3.4014.238.2020.5.BD wezwano do jego uzupełnienia. W odpowiedzi na wezwanie wniosek uzupełniono 30 września 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: K. Sp. z o.o. (Spółka, Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: D. S.A. (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

(i) Opis Nieruchomości.

Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa własności działek w miejscowości S., w powiecie (…), w pobliżu ul. (…):

*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) (dalej: „Działka 1”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) (dalej: „Działka 2”);
*   działki o numerze ewidencyjnym (…), położonej w obrębie (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) (dalej: „Działka 3”, Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3 dalej mogą być łącznie nazywane „Gruntem” lub „Działkami”).

Dla Działki 1 oraz Działki 2 obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą Nr (…) Rady Gminy z dnia 21 sierpnia 2002 r. (…), zmieniony uchwałą Nr (…) Rady Gminy z dnia 19 lipca 2019 r. (…) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Działki 1 oraz 2 znajdują się w strefie terenów zabudowy produkcyjnej, usług, rzemiosła, składów i magazynów.

Dla Działki 3 nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka 3 jest natomiast objęta ostateczną decyzją Wójta Gminy, Nr (…) z 20 września 2019 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budowy dwóch nośników reklamowych typu billboard wraz z utwardzeniami.

Na przedmiotowym Gruncie jest obecnie realizowana inwestycja budowlana składająca się z kilku etapów, która finalnie obejmuje budowę trzech budynków magazynowo-biurowych wraz z konieczną infrastrukturą techniczną, sieciami wewnętrznymi i zewnętrznymi (dalej: „Inwestycja”).

Kupujący i Sprzedający są stronami Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży z 23 grudnia 2019 r., Repertorium A nr (…), na podstawie której Kupujący uzyskał prawo do dysponowania gruntem na cele realizacji Inwestycji. Jednocześnie, 23 grudnia 2019 r. Kupujący zawarł ze Sprzedającym warunkową umowę o generalną realizację części Inwestycji, w ramach której Wnioskodawca zlecił Sprzedającemu wykonanie robót budowlanych dotyczących tej części Inwestycji (dalej: „Umowa GW”). Dnia 17 lipca 2020 r. Strony podpisały aneks do pierwotnie zawartej Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (Repertorium A nr (…)) oraz aneks do Umowy GW. Poniższe odwołania do Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz Umowy GW odnoszą się do brzmienia umowy zmodyfikowanej przez zawarte aneksy. Umowa GW jest umową warunkową, która wejdzie w życie po łącznym spełnieniu się warunku w postaci nabycia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania od Sprzedającego prawa własności Działki 1, Działki 2 i Działki 3 oraz zwolnienie do realizacji jednego z budynków, który powstanie w ramach jednego z etapów Inwestycji, tj. nie wejdzie w życie do dnia dokonania Transakcji.

Usługi, które będą świadczone na podstawie Umowy GW (tj. jak wskazano powyżej usługi, które będą świadczone po dokonaniu Transakcji) obejmujące realizację prac budowlanych w ramach etapów Inwestycji będą przez Sprzedającego dokumentowane fakturami VAT wystawianymi na Kupującego, na podstawie których Sprzedający będzie wykazywał VAT należny oraz dokona odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur VAT wystawianych przez podwykonawców Inwestycji. Powyższe nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji jednak Zainteresowani podają powyższe informacje dla pełnego przedstawienia opisu zdarzenia przyszłego.

Niezależnie od prac, które będą realizowane na podstawie Umowy GW, Sprzedający realizuje obecnie na Działkach prace budowlane w związku z realizacją przedmiotowej Inwestycji, przy czym nie wszystkie prace zostaną ukończone przed dniem dokonania Transakcji. Na moment dokonania transakcji Działka 2 będzie zabudowana budynkiem oraz budowlami służącymi do obsługi ww. budynku ukończonymi w ramach Inwestycji (dalej: „Budynek”).

W opinii Zainteresowanych ww. budynek będzie spełniał definicję budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.; dalej: jako „Prawo budowlane”), ponieważ będzie trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadać fundamenty i dach, a jednocześnie zostanie wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, natomiast ww. budowle będą, w opinii zainteresowanych, stanowić budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Ponadto, niezależnie od powyższego na Działkach 1 oraz 3 na moment dokonania Transakcji znajdować się będą nieukończone nakłady poczynione na realizacje Inwestycji (dalej: „Nakłady”). Nakłady mogą obejmować zarówno prace budowlane poczynione na rzecz nieukończonego na moment dostawy budynku jak i pozostałe nieukończone obiekty realizowane w ramach Inwestycji, takie jak parking, drogi wewnętrzne, sieci przesyłowe.

Zdaniem Zainteresowanych, Nakłady nie powinny zostać uznane za budynki ani budowle na gruncie Prawa budowlanego, ponieważ nie stanowią ukończonych finalnie obiektów budowlanych.

W zakresie kosztów realizacji Budynku oraz Nakładów Sprzedający dokonuje (i będzie dokonywać) odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymywanych przez Sprzedającego.

Działki, Budynek oraz Nakłady będą dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość”.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Na dzień Transakcji Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą dalszą realizację Inwestycji budowlanej oraz w przyszłości wynajem lub sprzedaż na cele komercyjne (w przeważającej części na cele magazynowe) powierzchni w znajdujących się na nich budynkach. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania żadnej nieruchomości (ani jej części) na cele mieszkaniowe.

Sprzedający, prowadzi działalność dotyczącą m.in. realizacji robót budowlanych, w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Większość czynności Sprzedającego związanych z realizacją Inwestycji na Działkach w ramach działalności gospodarczej jest wykonywanych na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Działki, Budynek i Nakłady opisane we wniosku nie stanowią i nie będą na moment Transakcji stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, w ramach obsługi nieruchomości Sprzedający gromadzi wiele istotnych informacji pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do konkretnej nieruchomości, do całego projektu i do całej spółki. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań). Niemniej, od strony praktycznej nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych.

Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył Działkę 1 oraz Działkę 2 na postawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia 30 listopada 2017 r., Repertorium A nr (…), która podlegała opodatkowania podatkiem od towarów i usług i na której podatek ten został naliczony. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku ze nabyciem ww. Działek i Sprzedający dokonał odliczenia tego podatku.

Sprzedający nabył Działkę 3 na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia 01 czerwca 2020 r., Repertorium A nr (…), przy czym transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podległa opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Inwestycja będzie przedmiotem Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym w okresie krótszym niż 2 lata od jej realizacji, tj. ukończenia Budynku. Nowe obiekty powstałe w toku realizacji Inwestycji mogą być ulepszane lub modernizowane przez Sprzedającego. Niemniej Sprzedający do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na przebudowę/modernizację Działek, Budynku i Nakładów, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności ulepszeń, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Działek, Budynku ani Nakładów na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

(iv) Zakres Transakcji.

Strony zobligowały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Planowane jest, że Umowa Sprzedaży zostanie zawarta jeszcze w 2020 r.

Na podstawie Umowy Sprzedaży nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego:

*   prawa własności Działek 1, 2 i 3 wraz z jednym Budynkiem znajdującym się na Działce 2 oraz Nakłady związane z budową obiektów budowlanych na Działce 1 i 3;
*   majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej dotyczącej Działek, Budynku i Nakładów (poza dokumentacją sporządzoną przez Kupującego i na jego zlecenie) wraz z egzemplarzami dokumentacji projektowej, oraz wszelkimi prawami i wierzytelnościami przysługującymi Sprzedającemu wobec autorów dokumentacji projektowej na podstawie zawartych z nimi umów o prace projektowe;
*   prawo własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nimi w sposób trwały) oraz ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu (przynależności);
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Nakładami;
*   dokumentację prawną dotyczącą Działek, Budynku i Nakładów;
*   dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości (w tym, np. decyzje administracyjne dotyczące Działek, Budynku i Nakładów i procesu budowy, umowy budowlane i architektoniczne, przy czym na Kupującego nie zostaną przeniesione decyzja środowiskowa oraz pozwolenie na budowę, ponieważ Kupujący uzyskał wskazane decyzje we własnym zakresie);
*   instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Działkach lub ją obsługujących oraz instalacji przeciwpożarowych, jak również książki obiektów budowlanych;
*   kart dostępu i kluczy do Budynku i wszelkich kodów dostępu do Budynku i systemów;
*   oryginały certyfikatów energetycznych Budynku;
*   pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego.

W ramach Transakcji dojdzie do oddania Budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy (Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania) po wybudowaniu.

Ponadto, spółka powiązana z Kupującym – (…) – działając w charakterze wynajmującego uzgodniła warunki najmu z podmiotem niepowiązanym, zobowiązując się wobec najemcy do przekazania najemcy przedmiotu najmu, tj. części powierzchni w ramach Inwestycji. Zainteresowany będący stroną postępowania – jako przyszły właściciel Działek – wskazuje, że zamierza przejąć prawa i obowiązki związane z przyszłym najmem. Co prawda nie jest to w żadnym stopniu przedmiotem Transakcji, niemniej Kupujący i Sprzedający wskazują ten fakt dla pełnego obrazu opisywanej sytuacji.

Dokonane przez Sprzedającego Nakłady zostaną rozliczone w ramach Transakcji poprzez uwzględnienie ich w cenie sprzedaży przewidzianej w Umowie Sprzedaży.

Natomiast dalsze prace prowadzone przez Sprzedającego po dokonaniu planowanej dostawy na mocy Umowy GW, będą rozliczane między Zainteresowanymi na podstawie tej umowy. Zainteresowani pragną wskazać, że kwestia ta nie jest przedmiotem zapytania w przedmiotowym wniosku.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego, w tym w szczególności zobowiązań wynikających z umów z podwykonawcami.

Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie (property management) ani umowy o zarządzanie aktywami (asset management);
*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);
*   prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
*   prawa i obowiązki z umów prawnych, marketingowych;
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności kredytu bankowego;
*   prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych zawartych przez Sprzedającego;
*   przysługujące Sprzedającemu od podwykonawców prawa z rękojmi i gwarancji jakości materiałów budowlanych i robót budowlanych dotyczących Budynku i Nakładów, a także wszelkie powiązane prawa do dochodzenia kar umownych dotyczących nieruchomości;
*   przysługujące Sprzedającemu od podwykonawców prawa do dokumentów zabezpieczenia budowlanego zabezpieczającego wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej, w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej lub poręczenia spółki macierzystej;
*   kaucja zabezpieczenia budowlanego, tj. jakiekolwiek kaucje pieniężne zabezpieczające wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej oznaczające wszelkie kaucje pieniężne dostarczone na podstawie gwarancji budowlanych.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budynku. Natomiast prace związane z finalizacją pozostałej części Inwestycji będą nadal realizowane przez Sprzedającego na mocy Umowy GW. W szczególności, w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego z podwykonawcami. Nie można jednak wykluczyć, że w przyszłości Kupujący zawrze własne umowy z tymi podmiotami, dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Działek, Budynku oraz pozostałych obiektów powstałych w ramach Inwestycji.

Ponadto w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego umów na dostawę mediów i umów serwisowych. Co więcej, część umów na dostawę mediów/umów serwisowych została już zawarta z dostawcami przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania (na podstawie wspomnianego wyżej prawa do dysponowania nieruchomością) we własnym zakresie.

Pismem z dnia 30 września 2020 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od towarów i usług Zainteresowani wskazali, że na Działce 2 na moment dokonania Transakcji będą znajdować się następujące Budowle służące do obsługi Budynku: drogi, place manewrowe, chodniki, parkingi, mur oporowy, instalacja wodociągowa, instalacja kanalizacji deszczowej, instalacja kanalizacji sanitarnej, instalacja gazowa, linie zasilające, kanalizacja techniczna dla przyłącza telekomunikacyjnego, instalacja oświetlenia zewnętrznego, systemowe wiaty, fundamenty pod obiekty towarzyszące – agregat.

Wskazane powyżej Budowle będą przedmiotem umowy sprzedaży w ramach planowanej Transakcji.

Niezależnie od powyższego, Zainteresowani pragną wskazać, że na moment dostawy, Działka 2 będzie zabudowana jednym budynkiem i budynkiem portierni oraz budowlami służącymi do obsługi ww. budynków ukończonymi w ramach Inwestycji (które we wniosku zostały łącznie zdefiniowane jako: „Budynek”). Uzasadnienie przedstawione we wniosku jak i odpowiedzi Zainteresowanych wskazane w odpowiedzi na wezwanie odnoszą się do tak zdefiniowanego Budynku.

Dodatkowo, w celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że na Działce 1 na moment dokonania Transakcji będą znajdować się przyłącze średniego ciśnienia wraz z armaturą oraz zespół redukcyjno-pomiarowy (przyłącze gazowni) i instalacja gazowa (dalej: „Sieci przesyłowe”). Sieci przesyłowe nie są własnością Sprzedającego oraz nie będą przedmiotem Transakcji.

Niezależnie od powyższego, dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje, że jego zdaniem Sieci przesyłowe powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, ze zm.), ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz – jego zdaniem – nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Zdaniem Zainteresowanych fakt ten nie powinien wpłynąć na klasyfikację Działki 1 jako terenów niezabudowanych na potrzeby niniejszej Transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych, ponieważ Sieci przesyłowe nie stanowią własności Sprzedającego, nie mogą być więc one przedmiotem Transakcji. Tym samym biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru, tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zdaniem Zainteresowanych, w ramach Transakcji w zakresie Sieci przesyłowych nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych, Działka 1 powinna zostać uznana za teren niezabudowany.

Tym niemniej, Zainteresowani pragną wskazać, że konkluzja przedstawiona we wniosku w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz braku zwolnienia z tegoż podatku dostawy Działki 1 nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Działkę 1 za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji (pomimo, że Sieci przesyłowe znajdujące się na Działce 1 nie będą przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług).

Gdyby uznać Działkę 1 za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o podatku od towarów i usług. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Wskazane powyżej Budowle będą trwale związane z gruntem.

Pozostała treść uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, jako że dotyczy podatku od towarów i usług, została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, tj. interpretacji znak: 0112-KDIL3.4012.498.2020.5.WB.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowana tymże podatkiem i nie będzie korzystała ze zwolnienia z ww. podatku, Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 28 października 2020 r. znak: 0112-KDIL3.4012.498.2020.5.WB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, iż wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa własności Działek 1, 2 i 3 wraz z jednym Budynkiem znajdującym się na Działce 2 oraz Nakłady związane z budową obiektów budowlanych na Działce 1 i 3. Ponadto na Kupującego przeniesione zostaną również wszelkie majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Działek, Budynku i Nakładów; prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku i ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu; prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Nakładami; dokumentacje prawne dotyczące Działek, Budynku i Nakładów; dokumentacje techniczne dotyczące Nieruchomości; instrukcje użytkowania dotyczące działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Działkach; karty dostępu i kluczy do Budynku i wszelkich kodów dostępu do Budynku i systemów; oryginały certyfikatów energetycznych Budynku; pozostałe dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego. Zainteresowani wskazali, że Nakłady poniesione przez Sprzedającego zostaną rozliczone w ramach Transakcji poprzez uwzględnienie ich w cenie sprzedaży przewidzianej w umowie sprzedaży. Działki, Budynek oraz Nakłady zostały łącznie określane jako: „Nieruchomość”. W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani ponadto dodali, że na Działce 2, na moment dokonania Transakcji będą znajdować się następujące Budowle służące do obsługi Budynku: drogi, place manewrowe, chodniki, parkingi, mur oporowy, instalacja wodociągowa, instalacja kanalizacji deszczowej, instalacja kanalizacji sanitarnej, instalacja gazowa, linie zasilające, kanalizacja techniczna dla przyłącza telekomunikacyjnego, instalacja oświetlenia zewnętrznego, systemowe wiaty, fundamenty pod obiekty towarzyszące – agregat. Wskazane powyżej Budowle będą przedmiotem umowy sprzedaży w ramach planowanej Transakcji. Ponadto na moment sprzedaży, Działka 2 będzie zabudowana jednym budynkiem i budynkiem portierni oraz budowlami służącymi do obsługi ww. budynków ukończonymi w ramach Inwestycji (które we wniosku zostały łącznie zdefiniowane jako: „Budynek”). Wskazane powyżej Budowle będą trwale związane z gruntem. Dodatkowo, w celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazali, że na Działce 1 na moment dokonania Transakcji będą znajdować się przyłącze średniego ciśnienia wraz z armaturą oraz zespół redukcyjno-pomiarowy (przyłącze gazowni) i instalacja gazowa (dalej: „Sieci przesyłowe”). Sieci przesyłowe nie są własnością Sprzedającego oraz nie będą przedmiotem Transakcji.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Wnioskodawcy dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku Planowana Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 28 października 2020 r. znak: 0112-KDIL3.4012.498.2020.5.WB, w której wskazano m.in., że:

*   Transakcja zbycia „Nieruchomości” będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   Dostawa Działki nr 1 i 3 jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niekorzystającym przy tym ze zwolnień przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług;
*   Nakłady poniesione na obu ww. działkach także nie będą korzystały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zatem będą one podlegały opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług;
*   Dostawa Działki nr 2 zabudowanej Budynkami oraz Budowlami opisanymi we wniosku nie będzie korzystać ze zwolnień przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 tylko będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.