Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.163.2023.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-16
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: cel-cele rolnicze; nieruchomości-nieruchomość budowlana; podatnik; rolnik-rolnik ryczałtowy; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Osoby prowadzące działalność rolniczą; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 23 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 czerwca 2023 r. (wpływ 5 czerwca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego (przedstawiony ostatecznie w uzupełnieniu z 5 czerwca 2023 r.)

W (…) r. Wnioskodawca nabył od (…) prawo własności nieruchomości rolnej składającej się z m.in. z działki o numerze ewidencyjnym 1 o łącznej powierzchni (…) ha, położonej w miejscowości (…), która objęta jest księgą wieczystą o nr (…). Działka stanowi grunty rolne klasy V-VI. Nabycie nieruchomości z (…) nastąpiło w celach prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i prowadzi działalność gospodarczą od (…) i nie jest czynnym podatnikiem VAT (zwolnienie podmiotowe). Przedmiotowa działka nie jest wykorzystywana (ani nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej). Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym (tj. jest właścicielem obszaru gruntów będącymi użytkami rolnymi o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, włączając działkę o numerze ewidencyjnym 1).

Wspomniana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak jest objęta (w całości) decyzją Wójta Gminy (…) z (…) ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą na przedmiotowej działce.

Wnioskodawca planuje wystąpić o podział geodezyjny działki o numerze ewidencyjnym 1 w celu podziału jej na trzy mniejsze działki zgodnie z przebiegiem granic inwestycji wskazanych w decyzji Wójta Gminy (…) z (…) oraz założyć dla każdej z wyodrębnionych działek osobną księgę wieczystą, a następnie zbyć odpłatnie (w drodze umowy sprzedaży) każdą z tych trzech nowo powstałych działek na rzecz różnych osób fizycznych (nieprowadzących działalności ani niebędących rolnikami).

Sprzedaż nieruchomości ma nastąpić na rzecz osób fizycznych w celach pod zabudowę mieszkaniową. Sprzedaż działek gruntu w ocenie Wnioskodawcy ma charakter okazjonalny. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych podobnych nieruchomości w ostatnim czasie. Wnioskodawca nie prowadził żadnych szczególnych czynności reklamowych lub marketingowych (nie ogłaszano publicznie chęci sprzedaży np. w lokalnym medium czy Internecie). Chęć sprzedaży podzielonych działek wynikła z samodzielnego zgłoszenia się potencjalnego kupca do Wnioskodawcy, stąd też wystąpiono do gminy o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości podlegającej potencjalnej sprzedaży. Jedyną czynnością zmierzającą do sprzedaży nieruchomości jak dotąd było uzyskanie rzeczonych warunków zabudowy. W szczególności zaznaczyć należy, że nie były ponoszone żadne nakłady zwiększające atrakcyjność działki, nie ma przyłącza wody, nie ma przyłącza energii elektrycznej, a także Wnioskodawca nie planuje czynić takich nakładów ani uzbrajać działek przed sprzedażą. Nie ma obecnie decyzji o podziale geodezyjnym nieruchomości (która ma zostać sukcesywnie zbyta w częściach).

Działka wykorzystywana jest obecnie (i była) na cele rolnicze (m.in. prowadzony jest zasiew i zbiór zbóż).

### Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem wniosku jest działka ewidencyjna o nr 1. Działka nie jest zabudowana. Wnioskodawca planuje podzielić ww. działkę i sprzedać ją jako trzy mniejsze działki.

Wnioskodawca nabył działkę nr 1 w roku (…) od (…) na cele produkcji rolnej. Z tytułu nabycia działki nr 1 nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż działkę tę Wnioskodawca nabył jeszcze w roku (…) (zanim jeszcze do ustawodawstwa polskiego został wprowadzony podatek od towarów i usług).

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, lecz jest ona zwolniona z podatku VAT.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od (…) pod firmą (…) której przeważającą działalnością wg PKD są „Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane” (43.99.Z). Wyżej opisana działalność gospodarcza Wnioskodawcy polega na świadczeniu - najogólniej wskazując - usług kamieniarskich (tworzenie nagrobków, parapetów, schodów z kamienia). Działalność Wnioskodawcy nie jest związana z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność od (…).Wcześniej działalność gospodarcza nie była prowadzona.

Działka nr 1 nie jest i nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Działka nr 1 była wykorzystywana w działalności rolniczej Wnioskodawcy (…), lecz nie była ona zarejestrowana do podatku VAT (ze względu na zwolnienie).

Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym i korzysta ze zwolnienia od podatku i towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Wnioskodawca dokonywał zbiorów produktów rolnych (zbóż) z działki nr 1 od chwili jej nabycia w (…) i dokonuje zbiorów zbóż z tej działki do chwili obecnej. Do momentu planowanej sprzedaży działki (jej poszczególnych części) działka nr 1 nadal będzie wykorzystywana w działalności rolniczej (do zbioru zbóż).

Działka nr 1 nie jest i nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnej umowy od chwili jej nabycia przez Wnioskodawcę w (…).

Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (i ją uzyskał, jak wskazano w uzupełnionym opisie stanu faktycznego sprawy). Poza tym działaniem Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych działań mających na celu przygotowanie działki do sprzedaży (w szczególności nie dokonywał i nie będzie dokonywał jej wyłączenia z produkcji rolnej, nie ogradzał ani nie będzie ogradzał działki oraz nie doprowadzał mediów ani nie zamierza ich doprowadzić do dnia sprzedaży).

Wnioskodawca nie prowadził i nie zamierza prowadzić szczególnych działań marketingowych w celu sprzedaży poszczególnych części działki. Wnioskodawca przyjmuje, że potencjalni nabywcy sami się do niego zgłoszą w celu zakupu działki.

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić pełnomocnictwa w związku ze sprzedażą poszczególnych części podzielonej działki nr 1. Wnioskodawca zamierza podjąć wszelkie czynności osobiście.

Wnioskodawca w najbliższej do przewidzenia przeszłości nie zamierza sprzedać innych nieruchomości oprócz działki 1 (jej poszczególnych części). Wnioskodawca jest właścicielem także innych działek rolnych, lecz obecnie nie ma zamiaru ich sprzedaży.

Wnioskodawca w przeszłości dokonywał okazyjnej sprzedaży innych nieruchomości o tożsamym charakterze jak działka nr 1 (działki rolne, niezabudowane, nabyte od (…) w latach (…) w celach rolnych i tak wykorzystywanych przez cały czas ich posiadania, nigdy nie były one najmowane lub dzierżawione innym podmiotom bądź wykorzystywane w działalności gospodarczej). Działki te Wnioskodawca zbywał celem pomniejszenia areału posiadanego gospodarstwa rolnego (co podyktowane było m.in. wiekiem i względami zdrowotnymi Wnioskodawcy, jak też w celu otrzymania świadczeń (…)).

Z tytułu sprzedaży wcześniejszych nieruchomości Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT, ani wykazywać należnego podatku VAT od sprzedaży, gdyż sprzedaż miała charakter nieprofesjonalny i okazjonalny.

W całym okresie posiadania działki nr 1 była ona wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, tj. na cele działalności rolnej.

Działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na dzień sprzedaży działka nr 1 (i jej poszczególne części będące przedmiotem zamierzonej sprzedaży) będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy na cele mieszkalne.

Działka nr 1 nie jest zabudowana i nie będzie w chwili jej sprzedaży (jej poszczególnych części).

### Pytanie

### Czy opisana w stanie faktycznym przyszła transakcja sprzedaży nieruchomości (jej poszczególnych części) jest poza ustawą o podatku od towarów i usług czy też, jeżeli nie, czy będzie zwolniona z podatku towarów i usług, bądź czy należy opodatkować transakcję podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości (jej poszczególnych części) nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług co do samej zasady (pozostaje poza ustawą o podatku od towarów i usług).

W ocenie Wnioskodawcy wykonanie powyższych transakcji nie stanowi „działalności gospodarczej” w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm., dalej jako ustawa o VAT), więc w ogóle nie podlega pod zakres podatku VAT.

Zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż opisywanej nieruchomości (jej części) stanowić będzie zwykłą sprzedaż części prywatnego majątku podatnika, niemającego związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Sprzedaż tej nieruchomości w ocenie Wnioskodawcy będzie miała charakter nieprofesjonalny i okazjonalny. Twierdzenia popiera fakt, że przed zbyciem Wnioskodawca nie będzie wykonywał zorganizowanych działań inwestycyjnych (jak np. uzbrojenie działki w media), ani że Wnioskodawca nie zamierza podejmować nadzwyczajnych działań marketingowych, jakie podejmuje np. pośrednik w sprzedaży nieruchomości. Nie zmienia tego okoliczność, że sprzedawana nieruchomość objęta jest tzw. warunkami zabudowy, gdyż jest to pojedyncza czynność mieszcząca się w typowym zarządzie majątkiem prywatnym.

Potencjalnie sprzedaż gruntów rolnych jest zwolniona z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (a tę definicję spełnia sprzedaż działki rolnej), jednakże pierwszeństwo ma fakt, że w ogóle opisane transakcje pozostają poza zakresem obowiązku podatkowego wynikającego z ustawy o VAT.

Z tych powodów Wnioskodawca uznaje, że opisana w stanie faktycznym przyszła transakcja sprzedaży nieruchomości nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

I tak, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest i nigdy nie był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od (…)., której przeważającą działalnością wg PKD są „Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane” (43.99.Z) – usługi kamieniarskie. Ponadto, jest Pan rolnikiem ryczałtowym, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

W (…). nabył Pan od (…) prawo własności nieruchomości rolnej składającej się z m.in. z działki o numerze ewidencyjnym 1 o łącznej powierzchni (…) ha. Nabycie nieruchomości z (…) nastąpiło w celach prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak jest objęta decyzją Wójta Gminy (…) z (…) ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Planuje Pan wystąpić o podział geodezyjny działki o numerze ewidencyjnym 1 w celu podziału jej na trzy mniejsze działki, zgodnie z przebiegiem granic inwestycji wskazanych w decyzji Wójta oraz założyć dla każdej z wyodrębnionych działek osobną księgę wieczystą, a następnie zbyć odpłatnie (w drodze umowy sprzedaży) każdą z tych trzech nowo powstałych działek na rzecz różnych osób fizycznych (nieprowadzących działalności ani niebędących rolnikami).

Działka nr 1 nie jest i nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej. Była i jest wykorzystywana w Pana działalności rolniczej (m.in. zasiew i zbiór zbóż), lecz nie była zarejestrowana do podatku VAT (ze względu na zwolnienie).

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działki nr 1 (jej poszczególnych części) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy będzie zwolniona od tego podatku.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest również określenie podmiotu dokonującego tej dostawy za występującego w związku ze sprzedażą, jako podatnika podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. W omawianej sytuacji, Pana działania nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działalność gospodarcza, którą Pan prowadzi nie jest związana z obrotem nieruchomościami. Działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane przez Pana w działalności innej niż działalność rolnicza.

We wniosku wskazał Pan, że w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie prowadził Pan żadnych szczególnych czynności reklamowych lub marketingowych. Chęć sprzedaży podzielonych działek wynikła z samodzielnego zgłoszenia się potencjalnego kupca, stąd też wystąpiono do gminy o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości podlegającej potencjalnej sprzedaży. Nie były ponoszone żadne nakłady zwiększające atrakcyjność działki, m.in. nie ma przyłącza wody, nie ma przyłącza energii elektrycznej, mediów, a także nie dokonywał i nie będzie Pan dokonywał wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej, nie ogradzał ani nie będzie Pan ogradzał ww. nieruchomości. Zaznaczył Pan, że jedyną czynnością zmierzającą do sprzedaży nieruchomości, jak dotąd, było uzyskanie rzeczonych warunków zabudowy. Ponadto, działka nr 1 nie jest i nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnej umowy od chwili jej nabycia. Wskazał Pan również, że nie udzielił i nie zamierza udzielić pełnomocnictwa w związku ze sprzedażą poszczególnych części działki nr 1. Zamierza Pan podjąć wszelkie czynności osobiście.

Co prawda, w przeszłości dokonywał Pan okazyjnej sprzedaży innych nieruchomości o tożsamym charakterze jak działka nr 1 (działki rolne, niezabudowane, nabyte od (…) w latach (…) w celach rolnych i tak wykorzystywanych przez cały czas ich posiadania, nigdy nie były one najmowane lub dzierżawione innym podmiotom bądź wykorzystywane w działalności gospodarczej). Jednakże zbywał je Pan celem pomniejszenia areału posiadanego gospodarstwa rolnego (co podyktowane było m.in. wiekiem i względami zdrowotnymi, jak też w celu otrzymania świadczeń (…)). Z tytułu sprzedaży wcześniejszych nieruchomości nie był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT, ani wykazywać należnego podatku VAT od sprzedaży, gdyż sprzedaż miała charakter nieprofesjonalny i okazjonalny.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż poszczególnych części działki nr 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek powstałych z wydzielenia z działki nr 1 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy ww. działek będzie Pan korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie zostaną wypełnione przesłanki zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcja zbycia ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja nie rozstrzyga w kwestii zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, ponieważ sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi (\`(...)\`) zł, kwota (\`(...)\`) zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Pana dyspozycji na rachunek bankowy wskazany w poz. 60 części F we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).