Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-777/11-4/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-01-03
Teza: Przychodem Wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia nieruchomości jest kwota wynikająca z aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawczyni dokonała jej zbycia. Jednakże, w sytuacji gdy cena sprzedaży nieruchomości podana w akcie będzie znacznie odbiegała od jej wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej ma prawo ustalić przychód z tej sprzedaży w wysokości rynkowej. Kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawczyni jest kwota wydatkowana na zakup nieruchomości, a wynikająca z aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość, tj. zarówno cena za jaką dokonała jej zakupu, jak i wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego zostało przeniesione na nią prawo własności tej nieruchomości. Dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Jednakże, jeżeli Wnioskodawczyni przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczyła na cele mieszkaniowe (tj. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu) wskazane w treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131. Zwolnieniem tym objęta zostanie ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; cel-cele mieszkaniowe; cena; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 10.10.2011 r. (data wpływu 11.10.2011 r.) oraz uzupełnieniu z dnia 13.12.2011 r. (data nadania 14.12.2011 r., data wpływu 16.12.2011 r.) na wezwanie z dnia 02.12.2011 r. Nr IPPB4/415-777/11-2/JK3 (data nadania 02.12.2011 r., data doręczenia 07.12.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych

*   **jest nieprawidłowe** - w zakresie przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe,
*   **jest prawidłowe** w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 11.10.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości i ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-777/11-2/JK3 z dnia 02.11.2011 r. (data nadania 02.12.2011 r., data doręczenia 07.12.2011 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz przeformułowanie pytań (Nr 1, 3 i 4), które winny być związane z przepisami prawa podatkowego, będącymi przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz przyporządkowane do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku i przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego w związku z prawidłowo zadanymi pytaniami.

Pismem z dnia 13.12.2011 r. (data nadania 14.12.2011 r., data wpływu 16.12.2011 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Działając jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawczyni zawarła w dniu 13.01.2009 r. w formie aktu notarialnego z firmą budowlaną umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu nr 33 w P. przy ul. W. Umowa ta została poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży z dnia 23.05.2007 r. w formie aktu notarialnego. W związku z zawarciem powyższych umów Wnioskodawczyni poniosła następujące koszty: za dokonanie czynności notarialnych w związku ze sporządzeniem umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 23.05.2007 r. - 1.370 zł plus 22% VAT, co daje kwotę 1.671,40 zł; za dokonanie czynności notarialnych w związku ze sporządzeniem umowy sprzedaży z dnia 13.01.2009 r. - 1.237 zł plus 22% VAT, co daje kwotę 1509,14 zł. Lokal został zakupiony za kwotę 326.400 zł, przy czym 46.400 zł stanowiły środki własne, 280.000 zł pochodziło z zaciągniętego przez Wnioskodawczynię hipotecznego kredytu bankowego. W dniu 04.05.2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość za kwotę 360.000 zł bez korzystania z usług pośrednika. Znaczna część tej kwoty, tj. 273.668,76 zł została przez nabywców zapłacona bezpośrednio bankowi w celu całkowitej spłaty zaciągniętego przez Wnioskodawczynię kredytu (kwota ta przez bank została rozliczona w następujący sposób: spłata kapitału 272.944,60 zł, odsetki 724,16 zł). Pozostała kwota, tj. 86.331,24 zł została przekazana na osobisty rachunek bankowy Wnioskodawczyni pozostała do Jej dyspozycji. Kwotę tę Wnioskodawczyni przekazała następnie w drodze darowizny na rzecz osoby bliskiej. W przeprowadzeniu powyższej transakcji sprzedaży lokalu nie skorzystała z usług pośrednika, a wszelkie koszty, w tym notarialne, związane z tą transakcją ponieśli nabywcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy pod pojęciem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości użytym w art. 30e ust. 2 u.p.d.o.f. należy rozumieć wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży przez Wnioskodawczynię lokalu z dnia 04.05.2011 r.?
2.  Jakie poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 i art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f.?
3.  Czy do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. można zaliczyć tę część kwoty stanowiącej zapłatę za sprzedawany przez Wnioskodawczynię lokal, która została przeznaczona na całkowitą spłatę kapitału kredytu hipotecznego jaki uprzednio zaciągnęła na zakup tego lokalu?

Zdaniem Wnioskodawczyni,

Ad. 1. Przychodem z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży lokalu z 04.05.2011 r., tj. kwota 360.000 zł.

Ad.2. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą:

*   cena nabycia przez Wnioskodawczynię tego lokalu wskazana w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży z dnia 13.01.2009 r., tj. kwota 326.400 zł;
*   wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na dokonanie czynności notarialnych w związku ze sporządzeniem ww. umowy z dnia 13.01.2009 r., tj. wynagrodzenie notariusza: 1.237 zł plus 22% VAT, co daje kwotę 1.509,14 zł;
*   wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na dokonanie czynności notarialnych w związku ze sporządzeniem przedwstępnej umowy sprzedaży z 23.05.2007 r. tj. wynagrodzenie notariusza: 1.370 zł plus 22% VAT, co daje kwotę 1.671,40 zł;

Niestety - co zostało już zaznaczone w innych interpretacjach indywidualnych - poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki związane z zaciągnięciem kredytu, koszty ustanowienia hipoteki kaucyjnej na rzecz banku, czy wreszcie poniesione w okresie od czerwca 2007 r. (moment zaciągnięcia kredytu) do dnia sprzedaży lokalu, wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie tego lokalu, nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ad. 3. Kwota 272.944,60 zł przekazana przez nabywców lokalu bezpośrednio bankowi w celu całkowitej spłaty kapitału zaciągniętego przez Wnioskodawczynię kredytu - stanowiąca część przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - kwalifikuje się jako wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., a zatem jako wydatek, który jest wolny od podatku dochodowego. Pozostała część kwoty stanowiącej cenę lokalu, tj. 87.055,40 zł nie może zostać teraz ani w przyszłości zakwalifikowana jako wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, albowiem: kwota 724,1 6 zł przekazana przez nabywców lokalu bezpośrednio bankowi została przeznaczona na spłatę odsetek – a nie kapitału - od zaciągniętego przeze Wnioskodawczynię kredytu, z kolei kwota 86.331,24 zł jaką otrzymała do własnej dyspozycji, została przez Wnioskodawczynię przekazana w drodze darowizny na rzecz osoby bliskiej.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w dniu 04 maja 2011 r. sprzedała lokal mieszkalny, który zakupiła w dniu 13 stycznia 2009 r. Z uwagi na fakt, iż nabycie sprzedanego mieszkania nastąpiło w 2009 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zatem przychodem Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w akcie notarialnym sprzedaży, na mocy którego zostało przeniesione prawo jej własności. Jeżeli jednak cena wskazana w akcie notarialnym będzie znacznie odbiegała od wartości rynkowej nieruchomości, wówczas organy podatkowe lub organy kontroli skarbowej będą mogły określić przychód z tej sprzedaży w wysokości wartości rynkowej. Przychód uzyskany ze sprzedaży może być pomniejszony o koszty uzyskania przychodów.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski".

Jak wynika z wyżej cytowanych przepisów kosztem uzyskania przychodów są udokumentowane koszty nabycia, do których bez wątpienia należy cena nabycia sprzedanego mieszkania wynikająca z umowy notarialnej oraz koszty notarialne poniesione w celu nabycia tego mieszkania. Kosztami uzyskania przychodu mogą być również udokumentowane fakturami VAT wydatki, które zwiększyły wartość sprzedanego mieszkania pod warunkiem, że nie były odliczane przez Wnioskodawczynię w ramach wcześniejszych jakichkolwiek ulg i zwolnień.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawczyni przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów i kosztów odpłatnego zbycia nie mogą być zaliczone wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciąganych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki poniesione na spłatę kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Zatem wydatki związane z kredytem zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości nie mogą być kosztami uzyskania przychodu, podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do podatkowania. Dochód ze sprzedaży nieruchomości może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegać zwolnieniu.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

*   wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
*   wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b) -w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na remont lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie remont.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Zwolnienie od podatku przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy może mieć zastosowanie tylko na zasadach i po spełnieniu warunków przewidzianych tym przepisem. Użyte przez ustawodawcę określenie „spłatę kredytu (pożyczki)” należy rozumieć w sposób dosłowny. Chodzi w tym przypadku o wywiązanie się przez kredytobiorcę z długu względem banku w sposób określony w umowie kredytowej. Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. czy to czy spłaty kredytu Wnioskodawczyni dokonała osobiście, czy też w Jej imieniu dokonał tego nabywca nieruchomości. Zwolnienie to polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że do przedmiotowego zwolnienia uprawnia zatem wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na wskazane powyżej cele mieszkaniowe (do których nie ma zastosowania wyłączenie z art. 21 ust. 30). Powyższe zwolnienie będzie miało zastosowanie tylko i wyłącznie w sytuacji poniesienia wydatków w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Jednakże nie kwota poniesionych wydatków będzie korzystała z przedmiotowego zwolnienia, ale kwota dochodu odpowiadająca ww. udziałowi.

Reasumując, przychodem Wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia nieruchomości jest kwota wynikająca z aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawczyni dokonała jej zbycia.

Jednakże, w sytuacji gdy cena sprzedaży nieruchomości podana w akcie będzie znacznie odbiegała od jej wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej ma prawo ustalić przychód z tej sprzedaży w wysokości rynkowej. Kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawczyni jest kwota wydatkowana na zakup nieruchomości, a wynikająca z aktu notarialnego, na mocy którego Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość, tj. zarówno cena za jaką dokonała jej zakupu, jak i wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, na mocy którego zostało przeniesione na nią prawo własności tej nieruchomości. Dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Jednakże, jeżeli Wnioskodawczyni przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczyła na cele mieszkaniowe (tj. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu) wskazane w treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131. Zwolnieniem tym objęta zostanie ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.