Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.643.2025.3.ŁW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-21
Teza: Ustalenie, czy w związku z planowaną sprzedażą działki nr A,
będzie Pan występował w charakterze czynnego podatnika
VAT.
Słowa kluczowe: dzierżawa
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w
    związku z planowaną sprzedażą działki nr A, będzie Pan występował w charakterze
    czynnego podatnika VAT. Uzupełnił go Pan pismem z 5 września 2025 r. (wpływ do
    Krajowej Informacji Skarbowej 12 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza sprzedać niezabudowaną działkę budowlaną o numerze A o
    powierzchni (...) ha (dalej: „działkę”) powstałą w dniu 22 lipca 2025 r. na podstawie decyzji
    Burmistrza o podziale nieruchomości nr (...). Na mocy decyzji działka została wydzielona z
    działki o numerze B (księga wieczysta (...)).
    Wnioskodawca od kilkunastu lat prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, z tego
    tytułu od 3 lipca 2014 r. jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie zajmuje się
    zawodowo sprzedażą nieruchomości.
    Przedmiotową działkę Wnioskodawca nabył do majątku osobistego w dniu 19 lipca 2006 r.
    finansując zakup w większości kredytem bankowym. W dniu nabycia działka była
    klasyfikowana jako grunty orne. Podczas nabycia grunt nie podlegał opodatkowaniu
    podatkiem VAT oraz Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku VAT.
    Od dnia nabycia działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej i stanowiła
    łąkę.
    Obecnie Wnioskodawca posiada żonę, z którą łączy Go wspólnota majątkowa.
    Przedmiotowa działka należy do Jego majątku osobistego.
    W roku 2024 do Wnioskodawcy odezwał się potencjalny inwestor, który zaoferował
    wynajęcie (...) metrów kw. działki celem budowy masztu nadawczego. Po podpisaniu
    umowy, dzierżawa doszła do skutku i budowa masztu rozpoczęła się w 2024 r. i trwa do
    dzisiaj.
    Od dnia podpisania umowy Wnioskodawca otrzymuje co miesiąc dzierżawę w wysokości
    (...) zł (przelewem na konto bankowe). Przychód klasyfikuje jako najem prywatny i
    odprowadza 8,5% zryczałtowanego podatku.
    Na początku 2025 r. dzierżawca poinformował Wnioskodawcę, że nie widzi możliwości
    dalszej dzierżawy gruntu i zaproponował jego odkupienie. Wnioskodawca postanowił
    propozycję przyjąć i sprzedać działkę. W celu dokonania sprzedaży Wnioskodawca
    rozpoczął procedurę wydzielenia działki pod sprzedaż i w dniu 15 kwietnia 2025 r. złożył w
    urzędzie miasta wniosek o wszczęcie postępowania dotyczącego podziału działki nr B.
    Podziału działki dokonał na własną rękę korzystając z pomocy profesjonalisty
    posiadającego odpowiednie uprawnienia.
    Obecnie Wnioskodawca jest w posiadaniu działek o numerach A oraz C.
    Wnioskodawca nie występował o wydanie zgody na wybudowanie przyłączy mediów.
    Wnioskodawca nie występował we własnym zakresie o miejscowy plan zagospodarowania
    terenu. Dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jest w
    nim oznaczona jako Ba (tereny przemysłowe).
    Wnioskodawca nie szukał nabywców dla działki, wskazany nabywca zgłosił się sam.
    Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych działań wymagających
    zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartość
    ww. działki (z wyjątkiem kosztów związanych z wydzieleniem). Wnioskodawca nie

    podejmował ani nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych w celu
    sprzedaży ww. działki. Wnioskodawca posiada inne działki, jednak nie planuje ich sprzedać
    w przyszłości.
    Doprecyzowanie opisu sprawy
    I. W zakresie uzupełnienia opisu:
    1. Działkę nr A nabył Pan prywatnie do majątku osobistego, by w przyszłości wybudować
      tam prywatny dom mieszkalny – zakup nie był związany z działalnością gospodarczą.
    2. Działka nr A nigdy nie była powiązana z prowadzoną działalnością, nigdy też nie była na
      niej prowadzona działalność gospodarcza.
    3. Została zawarta umowa rezerwacyjna z potencjalnym nabywcą.
      a) umowa zobowiązuje Pana do przedstawienia:
    i. zaświadczenia, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu
          (Starostwo),
    ii. wypisu i wyrysu z EGIB (ewidencja gruntów i budynków) (Starostwo),
    iii. zaświadczenia o rewitalizacji (Gmina/Urząd miasta),
    iv. zaświadczenia o przeznaczeniu w MPZP (miejscowego planu zagospodarowania
          przestrzennego) (Gmina/Urząd miasta),
    v. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach (Gmina/Urząd miasta),
    vi. aktu własności nieruchomości,
      b) w umowie zastrzeżono, że kupujący ponosi koszty aktu notarialnego oraz koszy
        podziału nieruchomości oraz że sprzedający zapewni służebność dojazdu. Poza tym
        nie przewidziano żadnych szczególnych postanowień,
    4. Nie udzielił Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej, działa Pan we własnym imieniu.
    5. Kupujący poniósł wszystkie czynności na własny koszt.
    6. Dokonał Pan wcześniej sprzedaży następujących nieruchomości:
      a) w 2003 roku kupił Pan mieszkanie w bloku na rynku wtórnym. Kupione zostało przy
        wsparciu kredytu hipotecznego. Kupione w celach mieszkaniowych mieszkanie
        zostało sprzedane w 2007 r.,
      b) za uzyskane środki oraz wspierając się kredytem hipotecznym w 2007 r. zakupił Pan
        mały dom do remontu. Dom został kupiony w celach zaspokojenia Pana potrzeb
        mieszkaniowych,
      c) w 2012 r. sprzedał Pan dom, a uzyskane środki ze sprzedaży wraz ze wsparciem
        kredytu hipotecznego przeznaczył Pan na zakup większego domu do remontu w
        celu zaspokojenia Pana potrzeb mieszkaniowych. W tym domu mieszka Pan do dziś
        wraz z rodziną.
        Wszystkie te zakupy nieruchomości miały charakter prywatny, były wykorzystywane
        w celach mieszkaniowych, a wynikały z założenia rodziny i jej powiększania.
    7. Nie planuje Pan zakupu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.
    II. W zakresie doprecyzowania opisu sprawy:
    1. Przed wynajęciem wspomnianemu inwestorowi działka była nieużytkiem rolnym, leżała
      odłogiem, nie była wykorzystywana w żaden sposób.
    2. Działka nie była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej.
    3. Od czasu kiedy nabył Pan działkę nigdy nic na niej nie było uprawiane.
    4. Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana – leżała odłogiem.

    5. Z potencjalnym nabywcą została zawarta umowa rezerwacyjna:
      a) w ramach ww. umowy nie planuje Pan udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw ani
        korzystać z pośrednika,
      b) kupujący wynajmując fragment nieruchomości zrobił przyłącze elektryczne na
        własny koszt oraz na własne potrzeby. Nic Panu nie wiadomo, by kupujący po
                                            2nabyciu miał zamiar inwestować w infrastrukturę – to tylko (...) m i całość zajmuje
        wieża,
      c) poza przyłączem oraz masztem nic Panu nie wiadomo o poniesionych przez
        inwestora nakładach.
    Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)
    Czy w związku z planowaną sprzedażą działki przedstawionej we wniosku (działka nr A),
    Wnioskodawca będzie występował w charakterze czynnego podatnika VAT?
    Pana stanowisko w sprawie (w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1)
    Zdaniem Wnioskodawcy, w tej transakcji Wnioskodawca nie będzie występował w
    charakterze podatnika w myśl ustawy o VAT (art. 15 ustawy o VAT), a co za tym idzie,
    czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zdaniem Wnioskodawcy, grunt ten został nabyty do Jego majątku prywatnego i przez ok.
    20 lat był niewykorzystywany (leżał odłogiem).
    Pomimo, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w swoim przedsiębiorstwie,
    fakt ten nie przesądza o konieczności opodatkowania transakcji sprzedaży majątku
    osobistego.
    Nie można też uznać, że czynności wykonane przez Wnioskodawcę prowadzące do
    wydzielenia działki i jej najem (w charakterze najmu prywatnego) spowodowały, że
    transakcja sprzedaży będzie miała charakter działalności gospodarczej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana

    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej

      z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z
      następujących transakcji:
      1) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      2) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
      członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej działki, istotne jest,
    czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,

    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w

    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku prywatnego.
    Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać niezabudowaną działkę budowlaną o nr
    A o powierzchni (...) ha powstałą w dniu 22 lipca 2025 r. na podstawie decyzji Burmistrza o
    podziale nieruchomości. Na mocy decyzji działka została wydzielona z działki o nr B.
    Od kilkunastu lat prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, z tego tytułu od 3
    lipca 2014 r. jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Nie zajmuje się Pan zawodowo sprzedażą
    nieruchomości.
    Przedmiotową działkę nabył Pan do majątku osobistego w dniu 19 lipca 2006 r. finansując
    zakup w większości kredytem bankowym. W dniu nabycia działka była klasyfikowana jako
    grunty orne. Podczas nabycia grunt nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie
    miał Pan prawa do odliczenia podatku VAT.
    Od dnia nabycia działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej i stanowiła
    łąkę.
    Obecnie posiada Pan żonę, z którą łączy Pana wspólnota majątkowa. Przedmiotowa
    działka należy do Pana majątku osobistego.
                                                      2W roku 2024 odezwał się do Pana potencjalny inwestor, który zaoferował wynajęcie (...) m
    działki celem budowy masztu nadawczego. Po podpisaniu umowy, dzierżawa doszła do
    skutku i budowa masztu rozpoczęła się w 2024 r. i trwa do dzisiaj.
    Od dnia podpisania umowy otrzymuje Pan co miesiąc dzierżawę w wysokości (...) zł
    (przelewem na konto bankowe). Przychód klasyfikuje jako najem prywatny i odprowadza
    8,5% zryczałtowanego podatku.
    Na początku 2025 r. dzierżawca poinformował Pana, że nie widzi możliwości dalszej
    dzierżawy gruntu i zaproponował jego odkupienie. Postanowił Pan propozycję przyjąć i
    sprzedać działkę. W celu dokonania sprzedaży rozpoczął Pan procedurę wydzielenia
    działki pod sprzedaż i w dniu 15 kwietnia 2025 r. złożył w urzędzie miasta wniosek o
    wszczęcie postępowania dotyczącego podziału działki nr B. Podziału działki dokonał Pan
    na własną rękę korzystając z pomocy profesjonalisty posiadającego odpowiednie
    uprawnienia.
    Obecnie jest Pan w posiadaniu działek o numerach A oraz C.

    Nie występował Pan o wydanie zgody na wybudowanie przyłączy mediów. Nie występował
    Pan we własnym zakresie o miejscowy plan zagospodarowania terenu. Dla działki
    obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jest w nim oznaczona
    jako Ba (tereny przemysłowe).
    Nie szukał Pan nabywców dla działki, wskazany nabywca zgłosił się sam.
    Nie podejmował Pan i nie będzie podejmował żadnych działań wymagających
    zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartość
    ww. działki (z wyjątkiem kosztów związanych z wydzieleniem). Nie podejmował Pan ani nie
    będzie podejmował aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży ww. działki.
    Posiada Pan inne działki, jednak nie planuje ich sprzedać w przyszłości.
    Działkę nr A nabył Pan prywatnie do majątku osobistego, by w przyszłości wybudować tam
    prywatny dom mieszkalny – zakup nie był związany z działalnością gospodarczą.
    Działka nr A nigdy nie była powiązana z prowadzoną działalnością, nigdy też nie była na
    niej prowadzona działalność gospodarcza.
    Została zawarta umowa rezerwacyjna z potencjalnym nabywcą.
    Nie udzielił Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej, działa Pan we własnym imieniu.
    Kupujący poniósł wszystkie czynności na własny koszt.
    Nie planuje Pan zakupu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.
    Przed wynajęciem wspomnianemu inwestorowi działka była nieużytkiem rolnym, leżała
    odłogiem, nie była wykorzystywana w żaden sposób.
    Działka nie była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej.
    Od czasu kiedy nabył Pan działkę nigdy nic na niej nie było uprawiane.
    Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy w związku z planowaną sprzedażą działki nr A,
    będzie Pan występował w charakterze czynnego podatnika VAT.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Pan podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.
    W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną –
    odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do
    używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu
    umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na
    strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

    W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji
    pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w
    sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce
    poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną
    zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd
    też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję
    „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach
    prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
    W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, w tym również dzierżawa gruntów
    przeznaczonych na cele rolnicze stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w
    art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy
    przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2
    ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest
    prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805
    /11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się
    zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba
    prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym
    zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne
    przekonanie w tym zakresie.
    Ponadto w wyroku NSA z dnia 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że
    Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od
    towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego
    w prowadzonej działalności gospodarczej.
    Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że będąca przedmiotem wniosku działka nr
    A, której obszar został odpłatnie wydzierżawiony na podstawie podpisanej w 2024 r.
    umowy dzierżawy, de facto wykorzystywana była/jest przez Pana w działalności
    gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
    Zatem, w przypadku sprzedaży działki nr A nie będzie Pan zbywać majątku osobistego,
    lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało
    wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest
    przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym
    okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w
    ramach majątku osobistego.
    Okoliczności te prowadzą do wniosku, że w całym okresie posiadania ww. nieruchomości
    nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania jej w ramach majątku osobistego dla
    zaspokojenia własnych potrzeb (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych
    potrzeb mieszkaniowych).
    Wydzierżawienie przez Pana obszaru działki nr A, którą zamierza Pan sprzedać,
    spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez

    Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że była/jest ona
    wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w
    ramach majątku osobistego.
    Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że
    aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie
    mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.
    Tak więc, analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz
    aktualnego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że należy Pana uznać za podatnika
    podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży działki nr A.
    W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące
    podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana czynność sprzedaży
    przez Pana działki nr A, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Podsumowując stwierdzić należy, że w związku z planowaną sprzedażą działki
    przedstawionej we wniosku (działka nr A), będzie Pan występował w charakterze czynnego
    podatnika VAT.
    Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Jednocześnie informuję, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane
    zostało odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.