Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.429.2017.1.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-01
Teza: Czy wydatek na kupno nieruchomości stanowiącej współwłasność Wnioskodawczyni i Jej męża korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; nabycie; nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku złożonym w dniu 19 października 2017 r., uzupełnionym pismem z dnia 30 listopada 2017 r. (data wpływu 7 grudnia 2017 r.), pismem z dnia 27 grudnia 2017 r. (data wpływu 28 grudnia 2017 r.) oraz pismem złożonym w dniu 15 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w związku z wydatkowaniem części przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na zakup nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 14 listopada 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.320.2017.1.SR, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 15 listopada 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 28 listopada 2017 r.), zaś w dniu 7 grudnia 2017 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 5 grudnia 2017 r.).

Z uwagi na konieczność doprecyzowania stanu faktycznego oraz uzupełnienia opłaty od wniosku, pismem z dnia 15 grudnia 2017 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.320.2017.2.SR, ponownie wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie II wysłane zostało w dniu 15 grudnia 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 21 grudnia 2017 r.). W dniu 28 grudnia 2017 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 27 grudnia 2017 r.).

Z uwagi na niepodpisanie złożonego uzupełnienia wniosku, pismem z dnia 4 stycznia 2018 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.320.2017.3.SR, ponownie wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie III wysłane zostało w dniu 4 stycznia 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 9 stycznia 2018 r.). W dniu 15 stycznia 2018 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 12 stycznia 2018 r.).

We wniosku oraz jego uzupełnieniach przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 14 maja 2014 r. na podstawie aktu notarialnego (Repertorium A nr ….) nabyła za kwotę 153 000 zł, lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, księga wieczysta nr …., położony w …., ul. ….. Zakupiona nieruchomość stanowiła majątek osobisty Wnioskodawczyni, gdyż w dacie zawarcia umowy kupna-sprzedaży Wnioskodawczyni nie pozostawała w związku małżeńskim. W powyższym lokalu Wnioskodawczyni realizowała własne cele mieszkaniowe.

Na podstawie umowy kredytowej z bankiem …. S.A., nr …. z dnia 7 maja 2014 r., udzielono Wnioskodawczyni kredytu hipotecznego. Powyższy kredyt zaciągnięty został w celu zakupu ww. nieruchomości. Jako zabezpieczenie kredytu ustanowiona został hipoteka umowna na ww. nieruchomości do kwoty 183 600 zł.

W dniu 22 sierpnia 2016 r. na podstawie aktu notarialnego (Repertorium A nr ….) Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za kwotę 243 000 zł. Dokonana sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W treści aktu notarialnego zawarto zapis, że kwota 140 000 zł przelana zostanie na rachunek bankowy w celu całkowitej spłaty wszelkich wierzytelności Wnioskodawczyni wobec …. S.A. wynikających z umowy kredytu nr …. z dnia 7 maja 2014 r. Kwota spłaty kredytu (tj. 140 000 zł) została zweryfikowana przez …. S.A. i ostatecznie wyniosła 112 848 zł 89 gr. Spłacając kredyt Wnioskodawczyni dokonała zarówno spłaty kapitału (112 774 zł 49 gr) jak i odsetek (95 zł 65 gr). Przelanie części ceny sprzedaży na rachunek bankowy celem spłaty wierzytelności nastąpiło w imieniu Wnioskodawczyni, zgodnie z Jej dyspozycją zapisaną w akcie notarialnym. Kredyt został spłacony, a różnica przelana na Jej osobiste konto. Reszta środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości przeznaczona została na kupno nieruchomości oraz jej remont.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 27 kwietnia 2017 r. (Repertorium A nr ….) Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła za kwotę 260 000 zł, nieruchomość położoną w … przy ul. …. (objętą księgą wieczystą nr ….), o obszarze 0,0450 ha, w skład której wchodziły działki o numerach geodezyjnych 185/1 oraz 185/2. Nieruchomość zabudowana była (i jest nadal) jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 99,23 m2, wybudowanym w 1927 r. Tytuł prawny do nieruchomości to prawo własności. Część ceny zakupu w kwocie 102 000 zł stanowi nakład Wnioskodawczyni z majątku osobistego pochodzącego ze zbycia ww. nieruchomości. Nieruchomość została nabyta celem realizacji na niej własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość nie będzie wynajmowana, podnajmowana czy udostępniana w innej formie osobą trzecim.

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej.

W kwietniu 2017 r. Wnioskodawczyni złożyła zeznanie PIT-39, w którym wykazała zbycie nieruchomości zakupionej w 2014 r. Zadeklarowała, że całość kwoty wydatkowana będzie na własne cele mieszkaniowe.

Przychód z tytułu zbycia nieruchomości zakwalifikowała jako przychód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że dochód ze zbycia nieruchomości został przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości (112 848 zł 89 gr), kupno nieruchomości (102 000 zł) oraz remont zakupionej nieruchomości (28 151 zł 11 gr).

Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w okresie nie później niż dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Ze środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w … przy ul. …. (243 000 zł) Wnioskodawczyni w części spłaciła kredyt na zakup sprzedawanego lokalu w …. przy ul. …. (kapitał 112 774 zł 49 gr, odsetki 95 zł 65 gr), kupiła wraz z mężem nieruchomość w …. przy ul. ….(część Jej wkładu wyniosła 102 000 zł) oraz przeprowadza remont nieruchomości w …. przy ul. …. (28 129 zł 86 gr).

Wnioskodawczyni przedstawiła tabelę dotychczas poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe oraz wskazała, że środki pieniężne w całości zostaną wydatkowane na własne cele mieszkaniowe. Następnie Wnioskodawczyni przedstawiła tabelę dotychczas poniesionych wydatków (faktur) związanych z remontem nieruchomości. Remont nieruchomości nie został zakończony. Projekt budowlany został zakupiony, ponieważ zakres prac remontowych wymagał pozwolenia na budowę, a więc złożenia projektu budowlanego. Wnioskodawczyni wskazała także, że posiada imienne rachunki/faktury potwierdzające wydatkowanie pieniędzy na remont, które zostały poniesione przez Nią ze środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że remont obejmuje:

*   wykonanie wykopu liniowego wokół budynku, izolację przeciwwilgociową, przyklejenie styroduru 10 cm,

*   wykonanie tynku na siatce, obłożenie folią kubełkową,

*   wylanie opaski wokół fundamentu,

*   zabudowa poddasza 2 × płytą gk i wypełnienie wełną mineralną rozprężną 12-15 cm, z przygotowaniem pod malowanie ze spoinowaniem,

*   wykonanie ścianek z gk 2 × płytą z obu stron i wypełnienie wełną mineralną 5 cm, pod malowanie ze spoinowaniem,

*   sufit parter zamocowanie 2 × płyty gk przygotowanie pod malowanie ze spoinowaniem,

*   rozebranie, szlifowanie, konserwacja belek stropowych, montaż rusztu drewnianego,

*   wypełnienie wełną mineralną, montaż płyt OSB 25 mm,

*   wykop ziemi ze wszystkich pomieszczeń do głębokości ok 30 cm, zburzenie i zasypanie piwniczki,

*   wywóz reszty piasku w razie potrzeby i wykonanie chudego betonu na parterze do ok. 10 cm,

*   wymurowanie filarów z cegły w otworach okiennych, przygotowanie otworów okiennych z nadprożami,

*   wymiana schodów,

*   rozebranie ścian i sufitów według projektu,

*   wykonanie ścianek murowanych parter,

*   wykonanie ścian murowanych piętro,

*   montaż komina spalinowego ceramicznego fi 200 + 4 wentylacje w miejsce wyburzonego komina,

*   montaż wentylacji łazienka (parter) i kotłownia (parter),

*   ankry,

*   montaż belek stalowych salon/kuchnia, pod łazienką/przedpokój salon,

*   tynki i gładzie na parterze,

*   tynki i gładzie na piętrze,

*   wzmocnienie dachu,

*   montaż stalowych nadproży według projektu,

*   wykonanie wylewki anchydrytowej na parterze,

*   wymiana instalacji elektrycznej,

*   wymiana instalacji gazowej,

*   wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej,

*   wykonanie instalacji grzewczej, montaż kotła dwufunkcyjnego,

*   wymiana stolarki okiennej,

*   wymiana stolarki drzwiowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy przychód uzyskany ze zbycia lokalu mieszalnego w części przeznaczonej na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup tego lokalu, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy wydatek na kupno nieruchomości stanowiącej współwłasność Wnioskodawczyni i Jej męża w kwocie 102 000 zł oraz wydatki na remont ww. nieruchomości w kwocie 28 129 zł 86 gr korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 2 w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w związku z wydatkowaniem części przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na zakup nieruchomości, natomiast w pozostałym zakresie wniosek zostanie rozpatrzony odrębnymi rozstrzygnięciami.

Zdaniem Wnioskodawczyni (w odniesieniu do pytania nr 2), zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ‒ przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Według art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kupno nieruchomości w …. przy ul. ….(wkład Wnioskodawczyni wyniósł 102 000 zł) oraz wydatki na remont tej nieruchomości (28 129 zł 86 gr), stanowiącej współwłasność Wnioskodawczyni i Jej męża, ze środków pochodzących z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego położonego w … przy ul. …., w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) oraz art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Wydatki na kupno nieruchomości oraz wydatki na remont nieruchomości (wskazane w tabeli) to cele mieszkaniowe uprawniające do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 14 maja 2014 r. nabyła za kwotę 153 000 zł, lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność. Zakupiona nieruchomość stanowiła majątek osobisty Wnioskodawczyni, gdyż w dacie zawarcia umowy kupna-sprzedaży Wnioskodawczyni nie pozostawała w związku małżeńskim. W powyższym lokalu Wnioskodawczyni realizowała własne cele mieszkaniowe.

Na podstawie umowy kredytowej z bankiem …. S.A. z dnia 7 maja 2014 r., udzielono Wnioskodawczyni kredytu hipotecznego w celu zakupu ww. nieruchomości. Jako zabezpieczenie kredytu ustanowiona został hipoteka umowna na ww. nieruchomości do kwoty 183 600 zł.

W dniu 22 sierpnia 2016 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za kwotę 243 000 zł. Dokonana sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W treści aktu notarialnego zawarto zapis, że kwota 140 000 zł przelana zostanie na rachunek bankowy w celu całkowitej spłaty wszelkich wierzytelności Wnioskodawczyni wobec … S.A. wynikających z umowy kredytu z dnia 7 maja 2014 r. Reszta środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości przeznaczona została na kupno nieruchomości oraz jej remont.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 27 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła nieruchomość za kwotę 260 000 zł, w skład której wchodziły działki o numerach geodezyjnych 185/1 oraz 185/2. Nieruchomość zabudowana była (i jest nadal) jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 99,23 m2, wybudowanym w 1927 r. Tytuł prawny do nieruchomości to prawo własności. Część ceny zakupu w kwocie 102 000 zł stanowi nakład Wnioskodawczyni z majątku osobistego pochodzącego ze zbycia ww. nieruchomości. Nieruchomość została nabyta celem realizacji na niej własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość nie będzie wynajmowana, podnajmowana, czy udostępniana w innej formie osobą trzecim. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej.

W kwietniu 2017 r. Wnioskodawczyni złożyła zeznanie PIT-39, w którym wykazała zbycie nieruchomości zakupionej w 2014 r. Zadeklarowała, że całość kwoty wydatkowana będzie na własne cele mieszkaniowe. Przychód z tytułu zbycia nieruchomości zakwalifikowała jako przychód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że dochód ze zbycia nieruchomości został przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości (112 848 zł 89 gr), kupno nieruchomości (102 000 zł) oraz remont zakupionej nieruchomości (28 151 zł 11 gr).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który Wnioskodawczyni zakupiła w 2014 r., została dokonana w 2016 r. czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Odnosząc powyższe przepisy do stanu faktycznego, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należy zaliczyć cenę zakupu sprzedawanego lokalu mieszkalnego oraz udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D ‒ dochód ze sprzedaży,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P ‒ przychód ze sprzedaży.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, wówczas cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

‒przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym spełnieniu pozostałych przesłanek, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

Przy czym podkreślić należy, że w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Istota odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, czyli zamieszkania w nim. Ustawodawca uzależnił możliwość skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od zamieszkania w nabytym budynku, co oznacza, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe. Zatem, warunkiem skorzystania z omawianej ulgi jest nie tylko nabycie w ustawowym terminie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ale przede wszystkim zamieszkanie w tym budynku przez podatnika. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest bowiem aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup innej nieruchomości lub prawa, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika, a nie innych osób. Budynek mieszkalny (nieruchomość), który nie jest zamieszkany przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest budynkiem mieszkalnym (nieruchomością), którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że wydatkowanie części środków pieniężnych (przychodu) uzyskanych ze sprzedaży w dniu 22 sierpnia 2016 r. lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawczynię w 2014 r., na zakup w dniu 27 kwietnia 2017 r. nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym, w którym Wnioskodawczyni realizuje własne cele mieszkaniowe, uprawnia do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w części przychodu odpowiadającej wydatkowanemu przychodowi na ten cel, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że Organ nie odniósł się w niniejszej interpretacji do wskazanych przez Wnioskodawcę kwot. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, gdyż prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.