Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.241.2017.1.IGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-21
Teza: w zakresie opodatkowania podatkiem VAT wynagrodzenia należnego Spółce, momentu powstania obowiązku podatkowego, obowiązku wystawienia faktury VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; faktura-faktura VAT; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; odliczenia-prawo do odliczenia; wynagrodzenia; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 31 maja 2017 r. (data wpływu 1 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT wynagrodzenia należnego Spółce, momentu powstania obowiązku podatkowego, obowiązku wystawienia faktury VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie o opodatkowania podatkiem VAT wynagrodzenia należnego Spółce, momentu powstania obowiązku podatkowego, obowiązku wystawienia faktury VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

We wniosku złożonym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka jest właścicielem sieci sklepów z artykułami do majsterkowania, budowy, remontu, urządzania domu, pielęgnowania ogrodu etc. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej towarów.

W dniu 10 kwietnia 2017 r. Spółka zawarła umowę najmu (dalej „Umowa Najmu”) z PI Sp. z o.o. (dalej „PI” lub „Wynajmujący”).

Zgodnie z Umową Najmu PI zobowiązał się nabyć własność gruntu i zrealizować na nim inwestycję w postaci wybudowania nowoczesnego centrum dystrybucyjnego typu BTS położonego w Strykowie (dalej: „Inwestycja”). W Umowie Najmu postanowiono przy tym, że jeśli PI nie nabędzie gruntu do dnia 1 października 2017 r. każda ze stron Umowy Najmu będzie uprawniona do odstąpienia od tej umowy.

W ramach Inwestycji planowane jest wybudowanie budynku (dalej „Budynek”), jak również miejsc parkingowych, wiaty, placu załadunkowego, dróg dojazdowych, wjazdów i wyjazdów, infrastruktury towarzyszącej, itp. Inwestycja ma zostać zrealizowana w ramach projektu dedykowanego dla Spółki. Obiekt typu BTS to obiekt projektowany i budowany według indywidualnych preferencji. Innymi słowy budowany Budynek ma spełniać oczekiwania Spółki jako przyszłego najemcy. Spółka zamierza wykorzystywać Budynek na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą: cele magazynowe (m.in. takie jak składowanie, przeładunek oraz archiwizacja produktów) oraz prowadzenie biura.

W zawartej Umowie Najmu postanowiono, że po zrealizowaniu inwestycji (przygotowaniu Przedmiotu Najmu przez Wynajmującego) PI powiadomi Spółkę o możliwości przejęcia Przedmiotu Najmu. Zgodnie z Umową Najmu, za Przedmiot Najmu uznaje się Budynek, w tym pomieszczenia magazynowe (dalej „Pomieszczenia Magazynowe”) oraz pomieszczenia biurowe (dalej „Pomieszczenia Biurowe”), a także miejsca parkingowe, wiatę i plac załadunkowy.

W związku z tym, że Inwestycja nie została jeszcze zakończona (jej realizacja jest rozłożona w czasie), w Umowie Najmu postanowiono, że Spółka rozpocznie wynajmowanie części Pomieszczeń Magazynowych i części Pomieszczeń Biurowych już w 2017 r„ zaś w kolejnych latach Przedmiot Najmu będzie stopniowo rozszerzany. Rozszerzanie Przedmiotu Najmu będzie następowało wraz z realizacją inwestycji (budową Budynku).

Planując sukcesywne powiększanie Przedmiotu Najmu w Umowie Najmu postanowiono, że część Pomieszczeń Biurowych zostanie oddana w najem w Dacie Rozpoczęcia 1 (dalej „Pomieszczenia Biurowe 1”), a część będzie oddana w najem w Dacie Rozpoczęcia 3 (dalej „Pomieszczenia Biurowe 2”). Pomieszczenia Magazynowe mają być oddawane Spółce w najem w trzech etapach:

*   „Pomieszczenia Magazynowe 1” - zostaną przekazane Spółce w najem w Dacie Rozpoczęcia 1,
*   „Pomieszczenia Magazynowe 2” - zostaną przekazane Spółce w najem w Dacie Rozpoczęcia 2,
*   „Pomieszczenia Magazynowe 3” - zostaną przekazane Spółce w najem w Dacie Rozpoczęcia 3.

W związku z powyższym, rozpoczęcie świadczenia usługi najmu (oddanie Przedmiotu Najmu Spółce) nastąpi w trzech etapach, tj. kolejno: w Dacie Rozpoczęcia 1, w Dacie Rozpoczęcia 2 oraz w Dacie Rozpoczęcia 3, a Spółka będzie zobowiązana będzie do uiszczania czynszu i opłat eksploatacyjnych dopiero:

*   począwszy od Daty Rozpoczęcia 1 w odniesieniu do Pomieszczeń Magazynowych 1, oraz Pomieszczeń Biurowych 1;
*   począwszy od Daty Rozpoczęcia 2 w odniesieniu do Pomieszczeń Magazynowych 2;
*   począwszy od Daty Rozpoczęcia 3 w odniesieniu do Pomieszczeń Magazynowych 3 oraz Pomieszczeń Biurowych 2.

W związku z tym, mimo że doszło już do formalnego zawarcia Umowy Najmu nie rozpoczęło się jeszcze świadczenie usługi najmu.

W Umowie Najmu zdefiniowano Datę Rozpoczęcia 1, Datę Rozpoczęcia 2 i Datę Rozpoczęcia 3 w następujący sposób:

*   Data Rozpoczęcia 1-2 listopada 2017 roku, pod warunkiem przekazania części Przedmiotu Najmu, tj. Pomieszczeń Magazynowych 1, Pomieszczeń Biurowych 1, miejsc parkingowych, wiaty oraz placu załadunkowego Spółce przez Wynajmującego oraz przekazania Wynajmującemu przez Spółkę gwarancji bankowej zgodnie z Umową Najmu lub inny dzień, będący datą podpisania przez Strony protokołu zdawczo-odbiorczego Pomieszczeń Magazynowych 1, Pomieszczeń Biurowych 1, miejsc parkingowych, wiaty oraz placu załadunkowego.
*   Data Rozpoczęcia 2 - data, wyznaczona przez Spółkę na piśmie za 3-miesięcznym wyprzedzeniem, która przypadnie po Dacie Rozpoczęcia 1, nie później jednak niż 2 listopada 2018 roku, pod warunkiem przekazania Spółce Pomieszczeń Magazynowych 2, lub inny dzień, będący datą podpisania przez Strony protokołu zdawczo-odbiorczego Pomieszczeń Magazynowych 2.
*   Data Rozpoczęcia 3 - data wyznaczona przez Spółkę na piśmie za 10-miesięcznym wyprzedzeniem, przypadająca nie później niż 3,5 roku od Daty Rozpoczęcia 1 i nie później niż 4 maja 2021 roku, pod warunkiem przekazania Pomieszczeń Magazynowych 3 oraz Pomieszczeń Biurowych 2, lub inny dzień, będący datą podpisania przez Strony protokołu zdawczo-odbiorczego Pomieszczeń Magazynowych 3 oraz Pomieszczeń Biurowych 2.

Warto przy tym zaznaczyć, że mimo zawarcia Umowy Najmu może się okazać, że do rozpoczęcia świadczenia usługi najmu nie dojdzie. Po zawarciu Umowy Najmu PI musi bowiem zrealizować Inwestycję polegającą na wybudowaniu nowoczesnego centrum dystrybucyjnego, tj. musi doprowadzić do powstania Przedmiotu Najmu. Innymi słowy, sam fakt zawarcia Umowy Najmu nie oznacza automatycznie rozpoczęcia świadczenia usługi najmu. Do rozpoczęcia świadczenia usługi najmu przez PI dojdzie, jeśli ziszczą się wszystkie wskazane w Umowie Najmu przesłanki (np. w odpowiednim terminie dojdzie do podpisania przez Spółkę i PI protokołu zdawczo-odbiorczego wynajmowanych Pomieszczeń Magazynowych, Pomieszczeń Biurowych, czy miejsc parkingowych, wiaty, placu załadunkowego).

Celem pełnego przedstawienia zdarzenia przyszłego należy wyjaśnić, że Umowa Najmu została zawarta na okres 10 lat począwszy od Dnia Rozpoczęcia 1 (dalej „Okres Najmu”), z zastrzeżeniem postanowień Umowy Najmu dotyczących wcześniejszego jej rozwiązania. Okres Najmu w odniesieniu do:

*   Pomieszczeń Magazynowych 1, Pomieszczeń Biurowych 1, miejsc parkingowych, wiaty oraz placu załadunkowego rozpoczyna się w Dacie Rozpoczęcia 1,
*   Pomieszczeń Magazynowych 2 rozpoczyna się w Dacie Rozpoczęcia 2,
*   Pomieszczeń Magazynowych 3 i Pomieszczeń Biurowych 2 rozpoczyna się w Dacie Rozpoczęcia 3,

natomiast kończy się dla całego Przedmiotu Najmu w ostatnim dniu powyżej określonego Okresu Najmu liczonego od Daty Rozpoczęcia 1. Okres Najmu dla całego Przedmiotu Najmu kończy się w tym samym dniu przypadającym na 10 (dziesiątą) rocznicę Daty Rozpoczęcia 1.

Równocześnie z zawarciem Umowy Najmu Spółka zawarła dwie umowy z DA Sp. z o.o. (dalej „DA”), tj. Umowę o Wynagrodzenie 1 oraz Umowę o Wynagrodzenie 2.

DA jest podmiotem powiązanym z PI.

Od zawarcia umów z DA Spółka uzależniała zawarcie Umowy Najmu. W Umowie o Wynagrodzenie 1 oraz w Umowie o Wynagrodzenie 2 DA zobowiązało się bowiem do zapłaty na rzecz Spółki wynagrodzenia. Wynagrodzenie to miało na celu nie tylko zachęcenie Spółki do zawarcia Umowy Najmu, ale również do rozpoczęcia wynajmowania Przedmiotu Najmu od PI oraz zwiększania powierzchni Przedmiotu Najmu. Jak była o tym mowa wcześniej sam fakt zawarcia Umowy Najmu nie oznacza bowiem rozpoczęcia świadczenia usług najmu przez PI.

DA zdecydowało się na zawarcie Umowy o Wynagrodzenie 1 i Umowy o Wynagrodzenie 2, ponieważ uznało, że zawarcie Umowy Najmu przez Spółkę, rozpoczęcie najmowania Przedmiotu Najmu od PI, jak również rozszerzanie Przedmiotu Najmu w przyszłości leży w interesie DA.

Należy bowiem wyjaśnić, że DA zawarło z PI umowę deweloperską, w oparciu o którą PI zleciło DA realizację Inwestycji (w szczególności budowę Budynku). Wprawdzie zawarcie umowy deweloperskiej nie zostało formalnie uwarunkowane wcześniejszym zawarciem Umowy Najmu jednak zgodnie z intencją DA i PI, gdyby nie doszło do zawarcia Umowy Najmu umowa deweloperska również nie zostałaby podpisana.

DA otrzyma zatem na podstawie zawartej umowy deweloperskiej od PI stosowne wynagrodzenie. Co istotne dla dalszych rozważań wynagrodzenie to będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Innymi słowy DA wykaże VAT należny z tytułu świadczenia usług na rzecz PI.

Na podstawie kolejnej umowy, która ma zostać zawarta z PI, DA ma być również podmiotem zarządzającym Budynkiem, odpowiedzialnym za jego prawidłowe funkcjonowanie oraz relacje ze Spółką jako najemcą. DA będzie świadczyć na rzecz PI usługi zarządzania Budynkiem. Usługi zarządzania będą podlegać opodatkowaniu VAT. Innymi słowy DA wykaże VAT należny z tytułu świadczenia usług zarządzania na rzecz PI.

DA zawarło również z PI odrębną umowę o świadczenie na rzecz PI szeregu usług (dalej „Usługi”), w tym m.in.:

*   usługi doradcze w zakresie nabycia nieruchomości, na której zostanie przeprowadzona Inwestycja,
*   usługi w zakresie przygotowania strategii marketingowej i sprzedażowej dla Inwestycji, zarządzania ryzykiem związanym z Inwestycją,
*   usługi księgowe i doradztwo podatkowe,
*   usług mających na celu wynajęcie (komercjalizację) jak największej powierzchni w Budynku (co istotne w tym przypadku wynagrodzenie DA zostało bezpośrednio uzależnione od poziomu przychodów jaki będą generować umowy najmu).

Z uwagi na powyższe okoliczności DA postanowiło „zachęcić” Spółkę do zawarcia Umowy Najmu, jak również do rozpoczęcia wynajmowania Przedmiotu Najmu od PI oraz zwiększania powierzchni Przedmiotu Najmu zobowiązując się do zapłaty na rzecz Spółki wynagrodzenia (dalej „Wynagrodzenie”). Wynagrodzenie obejmuje Wynagrodzenie 1 oraz Wynagrodzenie 2.

Podstawą do wypłaty na rzecz Spółki Wynagrodzenia 1 jest Umowa o Wynagrodzenie 1. Wynagrodzenie 1 należne jest Spółce za zawarcie Umowy Najmu i rozpoczęcie wynajmowania powierzchni w obiektach położonych w Budynku. Kwota Wynagrodzenia 1 ustalona została w określonej wysokości EUR netto. Postanowiono przy tym, że Wynagrodzenie 1 będzie płacone na rzecz Spółki w następujących terminach i pod określonym niżej tytułem:

1.  część Wynagrodzenia 1 w określonej kwocie EUR netto (dalej: „Kwota 1”) zostanie wypłacona Spółce na dostosowanie, według uznania Spółki, wynajmowanej powierzchni (tj. Pomieszczeń Magazynowych 1, Pomieszczeń Biurowych 1 oraz Pomieszczeń Magazynowych 2) do potrzeb Spółki. Kwota 1 stanie się należna Spółce w Dacie Rozpoczęcia 1, pod warunkiem jej wystąpienia zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, i zostanie zapłacona przez DA w terminie 23 dni od Daty Rozpoczęcia 1;
2.  kolejna część Wynagrodzenia 1 w określonej kwocie EUR netto (dalej: „Kwota 2”) zostanie wypłacona Spółce za zawarcie Umowy Najmu i rozpoczęcie wynajmowania Pomieszczeń Magazynowych 1 oraz Pomieszczeń Biurowych 1. Kwota 2 stanie się należna Spółce w Dacie Rozpoczęcia 1, pod warunkiem jej wystąpienia zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, i zostanie zapłacona przez DA w terminie 23 dni od Daty Rozpoczęcia 1;
3.  pozostała część Wynagrodzenia 1 w określonej kwocie EUR netto (dalej „Kwota 3”) zostanie wypłacona Spółce za zawarcie Umowy Najmu i rozszerzenie Przedmiotu Najmu o Pomieszczenia Magazynowe 2. Kwota 3 stanie się należna Spółce w Dacie Rozpoczęcia 1, pod warunkiem jej wystąpienia zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, i zostanie zapłacona przez DA w terminie 23 dni od Daty Rozpoczęcia 1. Jednocześnie postanowiono, że w przypadku gdy po uiszczeniu przez DA Kwoty 3 Spółka z przyczyn leżących po jej stronie nie odbierze w Dacie Rozpoczęcia 2 Pomieszczeń Magazynowych 2, wówczas będzie zobowiązana do zwrotu Kwoty 3 na rzecz DA.

Spółka i DA postanowiły, że jeśli po rozpoczęciu Okresu Najmu dla danej części Pomieszczeń Biurowych i Pomieszczeń Magazynowych (zgodnie z podziałem na fazy przewidzianym Umową Najmu), Umowa Najmu zostanie wypowiedziana przez PI z przyczyn leżących po stronie Spółki lub z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron (w szczególności siła wyższa), wówczas Spółka będzie zobowiązana do zwrotu kwot otrzymanych od DA w części proporcjonalnej do pozostałego Okresu Najmu.

Zgodnie z Umową o Wynagrodzenie 2, DA zobowiązało się do zapłaty na rzecz Spółki wynagrodzenia (dalej „Wynagrodzenie 2”) w określonej kwocie EUR netto za zawarcie Umowy Najmu i rozpoczęcie wynajmowania powierzchni w obiektach położonych w Budynku. Wynagrodzenie 2 ma zostać zapłacone na rzecz Spółki w następujących terminach i pod określonym niżej tytułem:

*   część Wynagrodzenia 2 w określonej kwocie EUR netto (dalej: „Kwota 4”) zostanie wypłacona Spółce na dostosowanie wynajmowanej powierzchni do potrzeb własnych Spółki, w tym - według uznania Spółki - dokonanie odpowiedniej adaptacji wynajmowanych pomieszczeń (Pomieszczenia Magazynowe 3, Pomieszczenia Biurowe 2), zakup wyposażenia, itp. Kwota 4 stanie się należna Spółce w Dacie Rozpoczęcia 3, pod warunkiem jej wystąpienia zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, i zostanie zapłacona przez DA w terminie 21 od Daty Rozpoczęcia 3;
*   pozostała część Wynagrodzenia 2 w określonej kwocie EUR netto (dalej: „Kwota 5”) zostanie wypłacona Spółce za zawarcie Umowy Najmu i rozpoczęcie wynajmowania Pomieszczeń Magazynowych 3. Kwota 5 stanie się należna Spółce w Dacie Rozpoczęcia 3, pod warunkiem jej wystąpienia zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, i zostanie zapłacona przez DA w terminie 21 od Daty Rozpoczęcia 3.

Z Umowy o Wynagrodzenie 2 wynika, że jeżeli po rozpoczęciu Okresu Najmu dla danej części Pomieszczeń Biurowych i Pomieszczeń Magazynowych (zgodnie z podziałem na fazy przewidzianym Umową Najmu), Umowa Najmu zostanie wypowiedziana przez PI z przyczyn leżących po stronie Spółki albo z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron (w szczególności w związku z zaistnieniem siły wyższej), wówczas Spółka będzie zobowiązana do zwrotu DA kwot otrzymanych od DA w części proporcjonalnej do pozostałego Okresu Najmu.

Zarówno zgodnie z Umową o Wynagrodzenie 1 jak i zgodnie z Umową o Wynagrodzenie 2, DA zobowiązało się zapłacić odpowiednio Kwotę 1, Kwotę 2, Kwotę 3, Kwotę 4 i Kwotę 5 każdorazowo po otrzymaniu od Spółki prawidłowo wystawionej faktury VAT. DA i Spółka przyjęły bowiem w obu umowach, że przewidziane w Umowie o Wynagrodzenie 1 oraz w Umowie o Wynagrodzenie 2 kwoty podlegają opodatkowaniu VAT.

DA i Spółka ustaliły, że Spółka obciąży DA fakturami VAT. Faktura ma zostać każdorazowo wystawiona przez Spółkę w terminie 3 dni roboczych od dnia otrzymania przez Spółkę informacji od PI o możliwości przejęcia danych Pomieszczeń Magazynowych lub Pomieszczeń Biurowych (zgodnie z Umową Najmu). Zapłata nastąpić ma w formie przelewu bankowego na rachunek bankowy wskazany przez Spółkę na fakturze.

Celem pełnego przedstawienia zdarzenia przyszłego należy też dodać, że z zawartych między Spółką a DA umów wynika, że zobowiązania DA wobec Spółki wynikające z Umowy o Wynagrodzenie 1 wygasną, jeżeli Spółka z przyczyn leżących po jej stronie nie odbierze, zgodnie z Umową Najmu, w Dacie Rozpoczęcia 1 Pomieszczeń Biurowych 1 lub Pomieszczeń Magazynowych 1 i Umowa Najmu zostanie wypowiedziana zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu bądź przepisami prawa.

Wynikające z Umowy o Wynagrodzenie 2 zobowiązania DA w stosunku do Spółki wygasną, jeżeli Spółka z przyczyn leżących po jej stronie nie odbierze, zgodnie z Umową Najmu, w Dacie Rozpoczęcia 3 Pomieszczeń Biurowych 2 lub Pomieszczeń Magazynowych 3 i Umowa Najmu zostanie wypowiedziana zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu bądź przepisami prawa.

Zainteresowani pragną podkreślić, że wypłata Wynagrodzenia 1 ani Wynagrodzenia 2 nie jest związana bezpośrednio z żadnymi należnościami wynikającymi z Umowy Najmu. Zgodnie z intencją Stron Wynagrodzenie 1 i Wynagrodzenie 2 ma stanowić formę zachęty pieniężnej, mającą na celu przekonanie Spółki do zawarcia Umowy Najmu na warunkach w niej określonych oraz tym samym umożliwienie DA osiągania przychodów z tytułu umowy deweloperskiej, umowy o zarządzanie Budynkiem oraz umowy, na mocy której świadczy na rzecz PI Usługi, w tym usługi mające na celu komercjalizację jak największej powierzchni w Budynku.

Zarówno Spółka, jak i DA są podatnikami VAT czynnymi.

Interes prawny uzasadniający złożenie wspólnie wniosku o interpretację:

Zainteresowani składają wspólny wniosek o interpretację indywidualną, gdyż ustalenie zasad opodatkowania kwot wynikających z zawarcia Umowy o Wynagrodzenie 1 oraz Umowy o Wynagrodzenie 2 ma znaczenie dla obu stron transakcji. Spółka jest zainteresowana ustaleniem, czy do kwot wskazanych w tych umowach powinna doliczyć VAT należny (Spółkę interesuje też moment powstania obowiązku podatkowego) i czy powinna wystawić na rzecz DA faktury VAT. DA jest zainteresowane odpowiedzią na pytanie, czy VAT naliczony wykazany przez Spółkę na wystawionych fakturach będzie obniżał VAT należny DA.

Ponadto należy dodać, że Spółka oraz DA zawarły w dniu 25 kwietnia 2017 r. porozumienie, w którym zobowiązały się do wystąpienia z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej celem potwierdzenia: sposobu opodatkowania świadczeń Spółki, o których mowa w Umowie o Wynagrodzenie 1 oraz w Umowie o Wynagrodzenie 2, momentu powstania obowiązku podatkowego oraz prawa do odliczenia przez DA VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawianych przez Spółkę.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, kwoty Wynagrodzenia 1 oraz Wynagrodzenia 2 są kwotami netto. Ponieważ VAT jest elementem cenotwórczym, od treści uzyskanej interpretacji podatkowej Zainteresowani uzależnili wysokość Wynagrodzenia 1 oraz Wynagrodzenia 2. Innymi słowy, interpretacja organu podatkowego wydana w odpowiedzi na niniejszy wniosek będzie miała wpływ na ostateczną wysokość Wynagrodzenia wypłaconego przez DA na rzecz Spółki. Jeśli organ podatkowy nie potwierdzi prawidłowości stanowiska Zainteresowanych planują oni dokonanie odpowiednich zmian w postanowieniach zawartych między sobą umów poprzez podpisanie odpowiednich aneksów do Umowy o Wynagrodzenie 1 oraz Umowy o Wynagrodzenie 2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wynagrodzenie należne Spółce od DA na podstawie Umowy o Wynagrodzenie 1 lub Umowy o Wynagrodzenie 2 podlega opodatkowaniu VAT, w szczególności, czy:

1.  Kwota l podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT?
2.  Kwota 2 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT?
3.  Kwoty 3 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT?
4.  Kwota 4 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT?
5.  Kwota 5 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT?

1.  Kiedy powstanie obowiązek podatkowy:

1.  z tytułu czynności wykonywanych przez Spółkę, w zamian za wykonanie których Spółce należna jest Kwota 1 ?
2.  z tytułu czynności wykonywanych przez Spółkę, w zamian za wykonanie których Spółce należna jest Kwota 2?
3.  z tytułu czynności wykonywanych przez Spółkę, w zamian za wykonanie których Spółce należna jest Kwota 3?
4.  z tytułu czynności wykonywanych przez Spółkę, w zamian za wykonanie których Spółce należna jest Kwota 4?
5.  z tytułu czynności wykonywanych przez Spółkę, w zamian za wykonanie których Spółce należna jest Kwota 5?

1.  Czy Spółka zobowiązana jest:

1.  wystawić fakturę VAT obejmującą Kwotę 1?
2.  wystawić fakturę VAT obejmującą Kwotę 2?
3.  wystawić fakturę VAT obejmującą Kwotę 3?
4.  wystawić fakturę VAT obejmującą Kwotę 4?
5.  wystawić fakturę VAT obejmującą Kwotę 5?

1.  Czy DA będzie przysługiwało prawo do odliczenia Podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Spółkę, obejmujących:

1.  Kwotę 1?
2.  Kwotę 2?
3.  Kwotę 3 ?
4.  Kwotę 4?
5.  Kwotę 5?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Stanowisko Zainteresowanych:

Zdaniem Zainteresowanych Wynagrodzenie należne Spółce od DA na podstawie Umowy o Wynagrodzenie 1 oraz Umowy o Wynagrodzenie 2 podlega opodatkowaniu Podatkiem VAT, w szczególności Zainteresowani uważają, że:

*   ad. la) - Kwota 1 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT,
*   ad. 1b) - Kwota 2 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT,
*   ad. lc) - Kwota 3 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT,
*   ad. ld) - Kwota 4 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT,
*   ad. le) - Kwota 5 podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej (obecnie 23%) VAT.

Wspólne uzasadnienie stanowiska dot. pytań o nr od 1a do 1e:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu Podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT wynika, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na gruncie art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W art. 8 ust. 1 Ustawy VAT zawarto definicję odpłatnego świadczenia usług. Zgodnie z tym przepisem, przez pojęcie to należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, w tym:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymywania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przywołana powyżej definicja świadczenia usług ma charakter negatywny oraz równocześnie dopełniający w stosunku do definicji dostawy towarów. Świadczeniem usług jest bowiem każde świadczenie niebędące dostawą towarów. Definicja zawarta w art. 8 ust. 1 Ustawy VAT stanowi wyraz realizacji zasady powszechności opodatkowania cechującej podatek VAT \[Zubrzycki Janusz, Leksykon VAT, Wrocław 2017, tom II, s. 180\].

W doktrynie prawa podatkowego, orzecznictwie oraz interpretacjach powszechnie przyjmuje się, że pojęcie świadczenia na gruncie Ustawy VAT powinno być interpretowane zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem, czyli jako każde zachowanie na rzecz innej osoby. Zachowanie to może polegać zarówno na działaniu, jak i na zaniechaniu. Powyższe stanowisko wyrażone zostało przykładowo w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 16 stycznia 2017 r., znak 2461-IBPP1.4512.924.2016.l.BM. W piśmie tym organ podkreślił również, że o świadczeniu usług można mówić w przypadku, gdy możliwa jest identyfikacja podmiotu będącego konsumentem usługi i jest to podmiot inny niż ten, który wykonuje usługę. Bezpośredni konsument to odbiorca świadczenia, który odnosi w wyniku jego wykonania korzyść o charakterze majątkowym \[Bartosiewicz Adam, Komentarz do art. 8 ustawy o podatku towarów i usług \[w:\] VAT. Komentarz, WK 2016, LEX\].

Przy interpretacji pojęcia świadczenia usług na gruncie Ustawy VAT pomocne jest również odwołanie się do jego wykładni ukształtowanej w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), co często czynią polskie sądy administracyjne \[np. NSA w wyroku z dnia 12 sierpnia 2015 r., sygn. I FSK 1373/14, WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 18 listopada 2015 r., sygn. I SA/Po 1026/15, czy też WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 9 lutego 2016 r., sygn. I SA/Rz 7/16\]. Zgodnie z orzecznictwem TSUE, świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT występuje w sytuacji, gdy spełnione są następujące warunki:

*   istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,
*   wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,
*   istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi.
*   odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,
*   istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego \[takie kryteria sformułował TSUE np. w wyroku C-498/99 (publ. LEX nr 83900) oraz w wyroku C-16/93 (publ. LEX nr 83886)\].

Pomimo, że w art. 5 Ustawy VAT (określającym zakres opodatkowania) nie użyto pojęcia „podatnika”, należy przyjąć, że zakres opodatkowania VAT jest ograniczony zarówno podmiotowo, jak i przedmiotowo \[Zubrzycki Janusz, Leksykon VA T, Wrocław 2017, s. 1084\]. Świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, jeśli czynności tego rodzaju dokonuje podatnik VAT działający w takim charakterze. W związku z tym, świadczenie usług zostanie opodatkowane na gruncie Ustawy VAT tylko w przypadku, gdy będzie czynnością dokonaną w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

W ocenie Zainteresowanych wyrażenie przez Spółkę zgody na zawarcie Umowy Najmu oraz wyrażenie zgody na rozpoczęcie wynajmowania powierzchni w Budynku, a następnie rozszerzenie Przedmiotu Najmu jest świadczeniem spełniającym wszystkie powyższe kryteria i w związku z tym stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT.

Należy zauważyć, że - niezależnie od stosunku zobowiązaniowego powstałego pomiędzy Spółką a PI w wyniku zawarcia Umowy Najmu - na mocy zawartych równocześnie umów z DA (tj. Umowy o Wynagrodzenie 1 oraz Umowy o Wynagrodzenie 2) doszło do powstania odrębnych więzi prawnych - pomiędzy Spółką a DA. W opinii Zainteresowanych obie umowy zawarte między Spółką a DA stanowią umowy o odpłatne świadczenie usług w rozumieniu Ustawy VAT.

Jak wynika z przedstawionych wcześniej uwag, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, powinna stanowić wyodrębnioną usługę dokonaną w ramach związku prawnego istniejącego między świadczącym a odbiorcą usługi. Świadczenie to powinno mieć charakter odpłatny. Oznacza to, że świadczonej usłudze odpowiadać ma świadczenie wzajemne ze strony nabywcy usługi, czyli wynagrodzenie. Należy jednak zauważyć, że nie w każdej sytuacji, w której podatnik otrzymuje środki pieniężne od innej osoby stanowią one odpłatność za świadczenie usługi. Będzie tak tylko w przypadku, gdy środki pieniężne zostaną przekazane rzeczywiście w związku ze świadczeniem wzajemnym. Związek ten musi być związkiem bezpośrednim o charakterze przyczynowym. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie przykładowo w interpretacji Ministra Finansów z dnia 1 lutego 2017 r., znak PT8.8101.20.2016.WCX.63, w której organ stwierdził również, że przez odpłatny charakter czynności należy rozumieć wystąpienie bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie świadczącego usługę. Zdaniem Zainteresowanych w przedmiotowej sprawie można mówić o istnieniu świadczenia wzajemnego otrzymywanego przez DA od Spółki w zamian za wypłatę Wynagrodzenia. W zamian za ustalone Wynagrodzenie 1 i Wynagrodzenie 2 Spółka zobowiąże się do zawarcia Umowy Najmu i wynajmowania powierzchni w Budynku przez określony czas (Okres Najmu) na warunkach ustalonych w Umowie Najmu, jak również do rozszerzenia Przedmiotu Najmu (na warunkach wskazanych w Umowie Najmu). Takie zachowanie Spółki umożliwi DA wykazywanie sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT - sprzedaży na rzecz PI usług deweloperskich, usług zarządzania oraz Usług, w tym usług związanych z komercjalizacją Przedmiotu Najmu. W opinii Zainteresowanych, wystąpi zatem wyraźny związek między Wynagrodzeniem wypłacanym rzecz Spółki przez DA a wzajemnym zachowaniem się Spółki. Wystąpienie elementu wzajemności pozwala na stwierdzenie, że Wynagrodzenie będzie płatnością za wykonanie usługi przez Spółkę na rzecz DA.

Nie powinno też budzić trudności zidentyfikowanie po stronie DA korzyści związanych z zapłatą Wynagrodzenia na rzecz Spółki. Jak była o tym mowa, przyznanie Spółce Wynagrodzenia wywoła określony skutek istotny z punktu widzenia DA - skłoni Spółkę do określonego zachowania, a w konsekwencji umożliwi DA uzyskanie korzyści finansowych w związku z wykonywaniem na rzecz PI usług deweloperskich, usług zarządzania nieruchomością oraz Usług, w tym usług związanych z komercjalizacją Przedmiotu Najmu.

Z uwagi na powyższe. Kwota 1, Kwota 2, Kwota 3, Kwota 4 oraz Kwota 5 powinna zostać uznana za wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług przez Spółkę podlegające opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki 23%.

Warto jednocześnie zauważyć, że Kwota 1 oraz Kwota 4 przewidziane są na pokrycie wydatków, które Spółka poniesie w związku z adaptacją wynajmowanych pomieszczeń do własnych potrzeb. Nie zmienia to jednak faktu, że kwoty te zostaną wypłacone ze względu na zawarcie Umowy Najmu oraz rozpoczęcie wynajmowania powierzchni w Budynku. Spółka będzie mogła wydatkować Kwotę 1 oraz Kwotę 4 wedle swojego uznania. W Umowie o Wynagrodzenie 1 oraz w Umowie o Wynagrodzenie 2 nie zawarto postanowień, zgodnie z którymi w przypadku przeznaczenia przez Spółkę ww. kwot na inne cele niż „adaptacyjne”, Spółka będzie zobowiązana do zwrotu otrzymanych sum pieniężnych. Zapisy umowne dotyczące przeznaczenia Kwoty 1 oraz Kwoty 4 są wyrazem dostrzeżenia przez DA konieczności poniesienia przez Spółkę pewnych wydatków związanych z Przedmiotem Najmu. To Spółka natomiast zadecyduje, czy z otrzymanych środków (Kwoty 1 oraz Kwoty 4) faktycznie sfinansuje prace związane z dostosowaniem Przedmiotu Najmu do swoich potrzeb.

Stanowisko Zainteresowanych przedstawione w niniejszym wniosku znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 26 sierpnia 2016 r., znak IPPP2/4512-547/16-2/KOM, uznał, że zachęta pieniężna wypłacana z tytułu zawarcia umowy najmu stanowi wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług, które podlega opodatkowaniu Podatkiem VAT. W piśmie tym organ uznał za prawidłową następującą argumentację wnioskodawcy:

„W ocenie Wnioskodawcy, zobowiązanie się Najemców do zawarcia umowy najmu/podpisania aneksu będzie przyczyniało się do powstania bezpośredniej korzyści po stronie Spółki. W szczególności należy bowiem podkreślić, iż zawarcie umowy najmu/podpisanie aneksu przez Najemcę umożliwia Spółce osiąganie stałego dochodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Ponadto, zobowiązanie się Najemców do zawarcia umów/ podpisania aneksów wiąże się z uniknięciem konieczności ponoszenia przez Spółkę dodatkowych kosztów związanych z poszukiwaniem potencjalnych najemców (oraz ponoszeniem kosztów związanych z utrzymywaniem niewynajętych lokali). \[\`(...)\`\]

Co więcej, w zamian za zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego w prowadzonym przez Spółkę Centrum, jak i przedłużenie obowiązującej umowy poprzez podpisanie aneksu, Najemca otrzymuje zachętę pieniężną. Należy przy tym zaznaczyć, iż zachęty pieniężne będą wypłacane wyłącznie tym podmiotom, które zaakceptowały warunki umowy najmu i na rzecz których Wnioskodawca będzie świadczył usługę najmu.

Tym samym, w przedmiotowym przypadku wystąpi ścisły związek pomiędzy wypłaconą przez Spółkę zachętą pieniężna, a zachowaniem Najemcy, tj. zawarciem umowy najmu/podpisaniem aneksu i wyrażeniem zgody na proponowane przez Spółkę warunki. \[\`(...)\`\]

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, wyrażenie zgody na zawarcie umowy najmu/ podpisanie aneksu stanowić będzie odpłatne świadczenie usług przez Najemców na rzecz Spółki”.

Analogiczne rozstrzygnięcia odnaleźć można m.in. w interpretacji:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 czerwca 2016 r., znak IPPP1/4512-283/16-2/JL, w której organ zgodził się z następującym stanowiskiem wnioskodawcy:

„ Zawarcie umowy z kluczowym z biznesowego punktu widzenia najemcą jest niezwykłe istotne dla budowania reputacji i pozycji rynkowej Wnioskodawcy 1, co z kolei może ułatwić nawiązanie kontaktów biznesowych oraz zawieranie umów z innymi potencjalnymi najemcami. Powyższe, zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie przesądza o ekwiwalentności świadczeń Wnioskodawców, w szczególności zaś o istnieniu świadczenia ze strony Wnioskodawcy 2.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców, zachowanie Najemcy, który w zamian za premię pieniężną zobowiązuje się do zawarcia umowy najmu, uznać należy za usługę świadczoną odpłatnie i w związku z tym podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 stycznia 2015 r., znak IPPP3/443-1157/14-2/JŻ, w której organ uznał, że:

„ Należy zwrócić uwagę, że kwota „na zachętę” ma skłonić Wnioskodawcę do zawarcia umowy najmu i tym samym umożliwić Właścicielowi osiąganie przychodów z tytułu prowadzonej działalności związanej z wynajmem Wnioskodawcy powierzchni. Ponadto, jak wskazał Zainteresowany, z uwagi na uznaną i rozpoznawalną markę Wnioskodawcy w swojej branży można się spodziewać, że jego obecność w Budynku A będzie przyciągać innych najemców. Wnioskodawca stanie się „flagowym najemcą ” powierzchni w Budynku A. \[\`(...)\`\]

W konsekwencji, w świetle przestawionych okoliczności sprawy zachowanie Wnioskodawcy mocą art. 8 ust. 1 ustawy, należy uznać za usługę świadczoną odpłatnie i w związku z tym podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 lipca 2014 r., znak IPPP3/443-1157/14-2/JŻ, w której organ podzielił następującą argumentację wnioskodawcy:

„ Należy zwrócić uwagę, że kwoty Zachęt nie są wypłacane każdemu oferentowi, który był brany pod uwagę przez Właściciela w kontekście wynajmu powierzchni w Budynku A. Kwoty Zachęt zostały wypłacone Wnioskodawcy - czyli podmiotowi, który zaakceptował warunki umowy najmu po przeprowadzeniu negocjacji i na rzecz którego Właściciel będzie świadczył usługę najmu. Wypłacona kwota, stanowi instrument który miał na celu zachęcenie Wnioskodawcy do zaakceptowania warunków wynikających z umowy najmu, zaproponowanych przez Właściciela i tym samym przysporzenia Właścicielowi korzyści polegającej na możliwości wynajęcia znacznej części powierzchni w Budynku A (ok. 60%) na dłuższy okres. \[\`(...)\`\]

W tym miejscu należy zaznaczyć, że brak takiego wzajemnego świadczenia pomiędzy Wnioskodawcą a Właścicielem mógłby się wiązać dla Właściciela z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z szukaniem kontrahenta do zasiedlenia powierzchni biurowej w Budynku A. Tym samym, wypłacenie kwot Zachęty pieniężnej oraz Zachęty dodatkowej, które przekonało Wnioskodawcę do podpisania umowy najmu skutkuje dla Właściciela z jednej strony brakiem konieczności ponoszenia dalszych nakładów związanych z poszukiwaniem potencjalnych najemców powierzchni biurowej w Budynku A (i tym samym utrzymywania pustostanów), a z drugiej strony zapewnieniem stałego źródła dochodów z tytułu czynszu przez czas trwania umowy zawartej z Wnioskodawcą. Niewątpliwie Właściciel osiąga więc korzyści wynikające z zachowania Najemcy”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 18 lipca 2013 r., znak IBPP1/443-326/13/LSz„ w której stwierdzono, że:

„\[\`(...)\`\] wnioskodawca (najemca) zobowiązując się do zawarcia umowy najmu z wynajmującym a nie z innym podmiotem, świadczy na rzecz wynajmującego czynność, którą zdaniem tut. organu można zaklasyfikować jako usługę.

Należy zauważyć, że brak takiego wzajemnego świadczenia pomiędzy kontrahentami (Wnioskodawcą a wynajmującym) mógłby się wiązać dla obu stron transakcji przykładowo z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z szukaniem kontrahenta do wynajmu przez wynajmującego oraz z szukaniem pomieszczeń biurowych do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 21 marca 2013 r., znak ILPP4/443-5/13-2/ISN, w której organ argumentował:

„Tak więc otrzymana kwota przez Zainteresowanego od Wynajmującego będzie związana z jego określonym zachowaniem, a zatem świadczeniem przez niego usługi. Wypłacona kwota, jak Spółka sama wskazuje, będzie miała formę zachęcenia jej do zaakceptowania proponowanych przez Wynajmującego warunków wynikających z umowy najmu przysporzenia Wynajmującemu korzyści polegającej na możliwości wynajęcia powierzchni magazynowej oraz biurowej na dogodnych dla niego warunkach. \[\`(...)\`\]

Tym samym w przedstawionych okolicznościach zachowanie najemcy (Wnioskodawcy) w świetle art. 8 ust. 1 ustawy będzie należało uznać za usługę świadczoną odpłatnie i w związku z tym podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 16 lutego 2012 r., znak IBPP1/443-1582/11/LSz, w której organ stwierdził, że:

„ Z zaistniałych okolicznościach przedstawionych we wniosku wynika, że podczas negocjacji umów najmu niezależnie od zawarcia ewentualnej umowy najmu dochodzi do zawiązania innego stosunku zobowiązaniowego, w którym najemca jest w stanie zaakceptować warunki wynajmującego w zamian za wypłacone kwoty pieniężne. \[\`(...)\`\]

Tak więc otrzymana przez kontrahenta Wnioskodawcy (najemcy) od Wnioskodawcy kwota jest związana z określonym zachowaniem najemcy, a zatem świadczeniem przez niego usługi”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 września 2015 r., znak IPPP1/4512-738/15-2/KC.

W ostatniej z przywołanych wyżej interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że usługą podlegającą opodatkowaniu Podatkiem VAT jest czynność przyszłego najemcy polegająca na zawarciu umowy najmu właśnie z wynajmującym, a nie z innym podmiotem. Z perspektywy sytuacji Zainteresowanych warto podkreślić, że interpretacja ta dotyczy zdarzenia przyszłego, w którym wynajmujący wypłacić miał najemcy kwotę pieniężną stanowiącą zachętę do zawarcia umowy najmu, a najemca przeznaczyć miał tę kwotę na wykończenie oraz wyposażenie przedmiotu najmu. W powołanym piśmie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że:

„Z opisu sprawy wynika że Wnioskodawca jako Wynajmujący zapłaci Najemcy kwotę pieniężną, którą zgodnie z podpisaną umową Najemca przeznaczy na wykończenie i wyposażenie nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Wnioskodawca podpisując taką umowę zapewni sobie możliwość wynajmu wskazanej nieruchomości, tym samym powstrzyma najemcę od dalszego poszukiwania ofert najmu. W przedstawionym stanie faktycznym wystąpi zatem odpłatne świadczenie usług, ponieważ w zamian za podpisanie umowy najmu, Wnioskodawca oferuje najemcy wynagrodzenie, przeznaczone na wykonanie w lokalu prac wykończeniowych. Wynagrodzenie to stanowi rodzaj premii i zachęty dla najemcy, zatem wystąpi tu zachowanie polegające na przystąpieniu do umowy najmu lokalu, które ma na celu zaspokojenie interesów wynajmującego. Tym samym podjęte działania wypełnia definicję usługi, zgodnie z którą świadczeniem usług jest każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu. W związku z tym, działania podjęte przez najemcę wypełnią definicję świadczenia usług zawartą w art. 8 ust. 1 ustawy. W rozpatrywanym przypadku dojdzie bowiem do stworzenia realnej, określonej korzyści ekonomicznej, poprzez oferowanie wynagrodzenia za przeprowadzanie prac wykończeniowych w zamian za nawiązanie stosunku prawnego, tj. zawarcie umowy najmu z Wnioskodawcą”.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, wypłaty Wynagrodzenia 1 i Wynagrodzenia 2 na rzecz Spółki nie dokona Wynajmujący, a DA, czyli deweloper i równocześnie podmiot odpowiedzialny za zarządzanie Budynkiem oraz szereg innych czynności w ramach świadczonych na rzecz PI Usług, w tym m.in. za komercjalizację powierzchni znajdujących się w Budynku. Należy jednak zauważyć, że DA będzie beneficjentem usług świadczonych przez Spółkę, z tytułu których zostanie wypłacone Wynagrodzenie 1 i Wynagrodzenie 2. W opinii Zainteresowanych fakt, że wypłaty Wynagrodzenia 1 i Wynagrodzenia 2 nie dokona Wynajmujący, a DA, w żaden sposób nie wpływa na możliwość odniesienia przytoczonych wyżej interpretacji podatkowych do zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, czynność Spółki polegająca na zawarciu Umowy Najmu oraz rozpoczęciu wynajmowania powierzchni w zamian za otrzymanie od DA Wynagrodzenia stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, ponieważ:

*   po stronie Spółki wystąpi zindywidualizowana korzyść w postaci Wynagrodzenia 1 i Wynagrodzenia 2, a po stronie DA wystąpi zindywidualizowana korzyść w postaci możliwości rozpoczęcia świadczenia usług deweloperskich na rzecz PI oraz usług zarządzania nieruchomościami jak też Usług, w tym m.in. usług związanych z komercjalizacją powierzchni znajdujących się w Budynku. W związku z tym, wypłata Wynagrodzenia 1 i Wynagrodzenia 2 przez DA pozostawać będzie w bezpośrednim związku ze świadczeniem wzajemnym ze strony Spółki na rzecz DA,
*   Wynagrodzenie 1 i Wynagrodzenie 2 będzie należne w zamian za określone zachowanie Spółki - zawarcie Umowy Najmu i rozpoczęcie wynajmowania powierzchni, a następnie rozszerzenie Przedmiotu Najmu,
*   między Spółką (usługodawcą) a DA (usługobiorcą) wystąpi stosunek obligacyjny - na podstawie Umowy o Wynagrodzenie 1 oraz Umowy o Wynagrodzenie 2 DA wypłaci Spółce Wynagrodzenie 1 i Wynagrodzenie 2 w zamian za określone zachowanie Spółki.

Ad. 2

Stanowisko Zainteresowanych:

Zdaniem Zainteresowanych, na gruncie Ustawy VAT, obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług przez Spółkę powstanie:

*   ad. 2a) - w stosunku do Kwoty 1 w Dacie Rozpoczęcia 1,
*   ad. 2b) - w stosunku do Kwoty 2 w Dacie Rozpoczęcia 1,
*   ad. 2c) - w stosunku do Kwoty 3 w dacie otrzymania Kwoty 3,
*   ad 2d) - w stosunku do Kwoty 4 w Dacie Rozpoczęcia 3,
*   ad 2e) - w stosunku do Kwoty 5 w Dacie Rozpoczęcia 3.

Wspólne uzasadnienie stanowiska dot. pytań o nr od 2a do 2e:

Zgodnie z zasadą ogólną, wyrażoną w art. 19a ust. 1 Ustawy VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Stosownie do art. 19a ust. 8 Ustawy VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 Ustawy VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie przewidują szczególnego momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku usług polegających na zobowiązaniu się do zawarcia umowy najmu, czy też usług polegających na rozpoczęciu wynajmowania danej powierzchni, rozszerzenia przedmiotu najmu. Z tego powodu w sytuacji, której dotyczy niniejszy wniosek zasadniczo zastosowanie znajdzie reguła ogólna z art. 19a ust. 1 Ustawy VAT.

Usługę uznaje się za wykonaną z chwilą, gdy usługodawca zrealizował wszystkie czynności składające się na określony rodzaj usługi. W doktrynie przyjmuje się, że z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego, wykonanie usługi należy rozumieć jako czynność faktyczną \[Bartosiewicz Adam, Komentarz do art. 19a ustawy o podatku towarów i usług \[w:\] VAT. Komentarz, WK 2016, LEX\]. O faktycznym charakterze wykonania usługi decyduje jej charakter. Natomiast o dacie wykonania usługi decydują strony umowy cywilnoprawnej, chyba że moment ten określa obowiązujący przepis prawa regulujący zasady wykonywania danego rodzaju usług (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 5 grudnia 2016 r., znak 1462-IPPP1.4512.756.2016.2.MPe).

Kwota 1 i Kwota 2

Zdaniem Zainteresowanych usługa, za wykonanie której Spółka otrzyma Wynagrodzenie 1 (w zakresie Kwoty 1 oraz Kwoty 2) polega zarówno na zawarciu Umowy Najmu, jak i rozpoczęciu wynajmowania powierzchni w Budynku. Jak była o tym mowa Wynagrodzenie 1 należne jest Spółce „za zawarcie Umowy Najmu i rozpoczęcie wynajmowania powierzchni (\`(...)\`)”. Innymi słowy Wynagrodzenie 1 jest należne tytułem „zawarcia Umowy Najmu i rozpoczęcia wynajmowania powierzchni”.

W Umowie o Wynagrodzenie 1 Strony określając moment, w którym Wynagrodzenie 1 stanie się Spółce należne odwołały się do definicji Daty Rozpoczęcia 1 z Umowy Najmu, która z kolei została zdefiniowana w Umowie Najmu jako: „2 listopada 2017 roku, pod warunkiem przekazania części Przedmiotu Najmu, tj. Pomieszczeń Magazynowych 1, Pomieszczeń Biurowych 1, miejsc parkingowych, wiaty oraz placu załadunkowego Spółce przez Wynajmującego oraz przekazania Wynajmującemu przez Spółkę gwarancji bankowej zgodnie z Umową Najmu lub inny dzień, będący datą podpisania przez Strony protokołu zdawczo-odbiorczego Pomieszczeń Magazynowych 1, Pomieszczeń Biurowych 1, miejsc parkingowych, wiaty oraz placu załadunkowego”. Aby Wynagrodzenie 1 stało się należne Spółce nie wystarczy samo podpisanie (zawarcie) przez Spółkę Umowy Najmu. Spółka musi również objąć w najem Przedmiot Najmu w Dacie Rozpoczęcia 1, czyli faktycznie rozpocząć wynajmowanie powierzchni.

Świadczenie polegające na faktycznym rozpoczęciu najmu zostanie więc wykonane przez Spółkę dopiero w Dacie Rozpoczęcia 1. W Dacie Rozpoczęcia 1 Spółka zrealizuje zatem warunki, od których DA uzależnia wypłatę na jej rzecz Wynagrodzenia 1 (w zakresie Kwoty 1 oraz Kwoty 2). Przywołany zapis umowny wyraźnie wskazuje, że według Zainteresowanych dniem wykonania przez Spółkę usługi będzie Dzień Rozpoczęcia 1.

O tym, że zarówno dla DA, jak i dla Spółki istotne znaczenie ma faktyczne świadczenie usługi najmu (a nie wyłącznie samo zawarcie Umowy Najmu) świadczy dodatkowo postanowienie zawarte w Umowie o Wynagrodzenie 1, które przewiduje obowiązek zwrotu Kwoty 1 i Kwoty 2 na rzecz DA. Jak była o tym mowa, Spółka i DA postanowiły, że jeśli po rozpoczęciu Okresu Najmu dla danej części Pomieszczeń Biurowych i Pomieszczeń Magazynowych (zgodnie z podziałem na fazy przewidzianym Umową Najmu), Umowa Najmu zostanie wypowiedziana przez PI z przyczyn leżących po stronie Spółki lub z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron (w szczególności siła wyższa), wówczas Spółka będzie zobowiązana do zwrotu kwot otrzymanych od DA w części proporcjonalnej do pozostałego Okresu Najmu.

W opinii Zainteresowanych ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego w sposób opisany powyżej nie zmienia fakt, że Kwota 1 jest przewidziana na pokrycie wydatków, które Spółka poniesie w związku z dostosowaniem wynajmowanych pomieszczeń do własnych potrzeb. Wynagrodzenie 1 (w tym Kwota 1) jest bowiem należna Spółce w zamian za zawarcie Umowy Najmu oraz rozpoczęcie wynajmowania powierzchni w Budynku. Wypłata Kwoty 1, jak również jej wysokość nie została w żaden sposób uzależniona od poniesienia przez Spółkę wydatków na dostosowanie wynajmowanych pomieszczeń do potrzeb Spółki. Z Umowy o Wynagrodzenie 1 nie wynika też, aby Spółka zobowiązana była do zwrotu Kwoty 1 w sytuacji, w której nie poniesienie wydatków na dostosowanie wynajmowanej powierzchni do własnych potrzeb.

Kwota 3

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego objęta Wynagrodzeniem 1 Kwota 3 zostanie wypłacona Spółce „za zawarcie Umowy Najmu i rozszerzenie Przedmiotu Najmu o Pomieszczenia Magazynowe 2”. Również w tym przypadku Strony odwołały się do Daty Rozpoczęcia 1 z Umowy Najmu jako momentu kiedy Kwota 3 stanie się należna, a więc do momentu, w którym Spółce zostaną wydane pierwsze powierzchnie Przedmiotu Najmu. Tym samym należy uznać, że usługa Spółki, za wykonanie której Spółka otrzymuje Kwotę 3, polega nie tylko na zawarciu Umowy Najmu, ale również na rozpoczęciu wynajmowania powierzchni Pomieszczeń Magazynowych 2.

Z Umowy Najmu wynika przy tym, że Pomieszczenia Magazynowe 2 mają być oddane w najem Spółce w Dacie Rozpoczęcia 2. Mimo to, DA i Spółka postanowiły, że Kwota 3 stanie się należna Spółce już w Dacie Rozpoczęcia l. W opinii Zainteresowanych, w zakresie Kwoty 3 obowiązek podatkowy powstanie zatem zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy VAT - z chwilą otrzymania Kwoty 3. Kwota 3 stanowi bowiem zapłatę, którą Spółka otrzyma przed wykonaniem usługi. Za datę wykonania usługi należy uznać Datę Rozpoczęcia 2 tj. dzień rozpoczęcia najmu Pomieszczeń Magazynowych 2.

Prawidłowość powyższego podejścia znajduje dodatkowo potwierdzenie w postanowieniach Umowy o Wynagrodzenie 1. Jak była o tym mowa, w Umowie o Wynagrodzenie 1 postanowiono, że w przypadku gdy po uiszczeniu przez DA Kwoty 3 Spółka z przyczyn leżących po jej stronie nie odbierze w Dacie Rozpoczęcia 2 Pomieszczeń Magazynowych 2, wówczas będzie zobowiązana do zwrotu Kwoty 3 na rzecz DA.

Kwota 4 i Kwota 5

W stosunku do kwot stanowiących łącznie Wynagrodzenie 2 (tj. Kwoty 4 oraz Kwoty 5) znajdzie zastosowanie reguła ogólna, o której mowa w art. 19a ust. 1 Ustawy VAT. Jak była o tym mowa, Kwota 3 i 4 jest należna Spółce „za zawarcie Umowy Najmu i rozpoczęcie wynajmowania powierzchni (\`(...)\`)”. Innymi słowy Wynagrodzenie 2 jest należne tytułem „zawarcia Umowy Najmu i rozpoczęcia wynajmowania powierzchni”.

Jednocześnie z Umowy o Wynagrodzenie 2 wynika, że:

*   Kwota 4 zostanie wypłacona Spółce na dostosowanie wynajmowanej powierzchni do potrzeb własnych Spółki, w tym - według uznania Spółki - dokonanie odpowiedniej adaptacji wynajmowanych pomieszczeń (Pomieszczenia Magazynowe 3, Pomieszczenia Biurowe 2), zakup wyposażenia, itp. Kwota 4 stanie się należna Spółce w Dacie Rozpoczęcia 3, pod warunkiem jej wystąpienia zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, i zostanie zapłacona przez DA w terminie 21 od Daty Rozpoczęcia 3;
*   Kwota 5 zostanie wypłacona Spółce za zawarcie Umowy Najmu i rozpoczęcie wynajmowania Pomieszczeń Magazynowych 3. Kwota 5 stanie się należna Spółce w Dacie Rozpoczęcia 3, pod warunkiem jej wystąpienia zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, i zostanie zapłacona przez DA w terminie 21 od Daty Rozpoczęcia 3.

Jak była o tym mowa, do rozpoczęcia wynajmowania zarówno Pomieszczeń Magazynowych 3, jak i Pomieszczeń Biurowych 2 ma dojść w tym samym momencie - w Dacie Rozpoczęcia 3.

Do wykonania usługi polegającej na zawarciu Umowy Najmu i polegającej na rozpoczęciu wynajmowania powierzchni dojdzie zatem w Dacie Rozpoczęcia 3. W tej dacie powstanie więc obowiązek podatkowy w zakresie Wynagrodzenia 2.

Należy zauważyć, że określając w Umowie o Wynagrodzenie 2 Strony odwołały się do definicji Daty Rozpoczęcia 3 z Umowy Najmu, która z kolei została zdefiniowana w Umowie Najmu jako data wyznaczona przez Spółkę na piśmie za 10-miesięcznym wyprzedzeniem, przypadająca nie później niż 3,5 roku od Daty Rozpoczęcia 1 i nie później niż 4 maja 2021 roku, pod warunkiem przekazania Pomieszczeń Magazynowych 3 oraz Pomieszczeń Biurowych 2, lub inny dzień, będący datą podpisania przez Strony protokołu zdawczo-odbiorczego Pomieszczeń Magazynowych 3 oraz Pomieszczeń Biurowych 2.

Aby Wynagrodzenie 2 stało się należne Spółce nie wystarczy samo podpisanie (zawarcie) przez Spółkę Umowy Najmu. Spółka musi również faktycznie rozpocząć wynajmowanie powierzchni Pomieszczeń Magazynowych 3.

Świadczenie polegające na faktycznym rozpoczęciu najmu Pomieszczeń Magazynowych 3 zostanie wykonane przez Spółkę dopiero w Dacie Rozpoczęcia 3. W Dacie Rozpoczęcia 3 Spółka zrealizuje zatem warunki, od których DA uzależnia wypłatę na jej rzecz Wynagrodzenia 2 (w zakresie Kwoty 4 oraz Kwoty 5). Przywołany zapis umowny wyraźnie wskazuje, że według Zainteresowanych dniem wykonania przez Spółkę usługi będzie Dzień Rozpoczęcia 3.

O tym, że zarówno dla DA, jak i dla Spółki istotne znaczenie ma faktyczne świadczenie usługi najmu (a nie wyłącznie samo zawarcie Umowy Najmu) świadczy postanowienie zawarte w Umowie o Wynagrodzenie 2, które przewiduje obowiązek zwrotu Kwoty 4 i Kwoty 5 na rzecz DA. Jak była o tym mowa, Spółka i DA postanowiły, że jeśli po rozpoczęciu Okresu Najmu dla danej części Pomieszczeń Biurowych i Pomieszczeń Magazynowych (zgodnie z podziałem na fazy przewidzianym Umową Najmu), Umowa Najmu zostanie wypowiedziana przez PI z przyczyn leżących po stronie Spółki lub z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron (w szczególności siła wyższa), wówczas Spółka będzie zobowiązana do zwrotu kwot otrzymanych od DA w części proporcjonalnej do pozostałego Okresu Najmu.

W opinii Zainteresowanych ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego w sposób opisany powyżej nie zmienia fakt, że Kwota 4 jest przewidziana na pokrycie wydatków, które Spółka poniesie w związku z dostosowaniem wynajmowanych pomieszczeń do własnych potrzeb. Wynagrodzenie 2 (w tym Kwota 4) jest bowiem należna Spółce w zamian za zawarcie Umowy Najmu oraz rozpoczęcie wynajmowania powierzchni. Wypłata Kwoty 4, jak również jej wysokość nie została w żaden sposób uzależniona od poniesienia przez Spółkę wydatków na dostosowanie wynajmowanych pomieszczeń do potrzeb Spółki. Z Umowy o Wynagrodzenie 2 nie wynika też, aby Spółka zobowiązana była do zwrotu Kwoty 4 w sytuacji, w której nie poniesienie wydatków na dostosowanie wynajmowanej powierzchni do własnych potrzeb.

Ad. 3

Stanowisko Zainteresowanych:

Zdaniem Zainteresowanych Spółka powinna udokumentować świadczone na rzecz DA usługi wystawiając faktury VAT. W konsekwencji Spółka powinna wystawić na rzecz DA:

1.  fakturę obejmującą Kwotę 1,
2.  fakturę obejmującą Kwotę 2,
3.  fakturę obejmującą Kwotę 3,
4.  fakturę obejmującą Kwotę 4,
5.  fakturę obejmującą Kwotę 5.

Wspólne uzasadnienie stanowiska dot. pytań o nr od 3a do 3e:

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, podatnik obowiązany jest wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 Ustawy VAT, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Ponieważ w opinii Zainteresowanych Wynagrodzenie stanowi zapłatę za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, Spółka zobowiązana jest wystawić faktury na rzecz DA obejmujące Kwotę 1, Kwotę 2, Kwotę 3, Kwotę 4 oraz Kwotę 5.

Ad. 4

Stanowisko Zainteresowanych:

Zdaniem Zainteresowanych:

*   ad 4a) - DA będzie przysługiwało prawo do odliczenia Podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Spółkę obejmującej Kwotę 1,
*   ad 4b) - DA będzie przysługiwało prawo do odliczenia Podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Spółkę obejmującej Kwotę 2,
*   ad 4c) - DA będzie przysługiwało prawo do odliczenia Podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Spółkę obejmującej Kwotę 3,
*   ad 4d) - DA będzie przysługiwało prawo do odliczenia Podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Spółkę obejmującej Kwotę 4,
*   ad 4e) - DA będzie przysługiwało prawo do odliczenia Podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Spółkę obejmującej Kwotę 5.

Uzasadnienie stanowiska:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższej regulacji wynika, że prawo do odliczenia przysługuje jedynie podatnikowi podatku VAT i tylko w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych. W literaturze przedmiotu zwraca się uwagę na to, że podatek naliczony może być odliczony przez podatnika, jeśli nabycie towarów i usług jest związane z transakcjami, które podlegają opodatkowaniu VAT, tj. transakcjami „których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego)” \[Zubrzycki Janusz, Leksykon VAT, Wrocław 2016, s. 868\].

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7 Ustawy VAT.

Należy stwierdzić, że DA jest podmiotem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Nabyte przez DA na podstawie Umowy o Wynagrodzenie 1 oraz Umowy o Wynagrodzenie 2 usługi będą wykorzystane do wykonywania przez DA czynności opodatkowanych. Wydatek w postaci Wynagrodzenia 1 i Wynagrodzenia 2, który poniesie DA, będzie ściśle związany z działalnością gospodarczą tego podmiotu - świadczeniem usług deweloperskich podlegających opodatkowaniu VAT, usług zarządzania Budynkiem podlegających opodatkowaniu VAT oraz Usług, w tym m.in. usług związanych z komercjalizacją powierzchni znajdujących się w Budynku również co do zasady podlegających opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Zainteresowanych odnośnie możliwości odliczenia Podatku VAT naliczonego z tytułu świadczenia usług polegającego na zawarciu Umowy Najmu oraz rozpoczęciu wynajmowania powierzchni w Budynku znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, m.in. w interpretacji:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 czerwca 2016 r., znak IPPP1/4512-283/16-2/JL, w której organ podatkowy stwierdził:

„Tym samym w celu ustalenia, czy w związku z planowaną wypłatą premii pieniężnej na rzecz Najemcy, Wnioskodawcy 1 będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy ustalić czy wypłacane wynagrodzenie stanowić będzie ekwiwalent za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VA T. \[\`(...)\`\]

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VA T.

W analizowanym stanie faktycznym powyższe warunki uprawniające do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego zostaną spełnione łącznie, tzn. nie zaistnieją żadne z przesłanek negatywnych (w szczególności otrzymana faktura od Wnioskodawcy 2 będzie dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT tj. odpłatne świadczenie usług przez Wnioskodawcę 2 na rzecz Wnioskodawcy 1) oraz spełnione będą przesłanki pozytywne.

W ocenie Wnioskodawców istnieje bowiem bezpośredni związek przedmiotowej usługi z działalnością opodatkowaną Spółki. Wypłata Wnioskodawcy 2 określonej kwoty tytułem zachęty do zawarcia umowy najmu pozostaje w bezpośrednim związku z określonymi korzyściami ekonomicznymi uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę 1 w ramach jej działalności - tj. dokonywaniem czynności opodatkowanych w postaci świadczenia usług najmu powierzchni biurowych i magazynowych. W konsekwencji zdaniem Wnioskodawców, Wnioskodawcy 1 przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT z faktur(y) wystawionej/ych przez Wnioskodawcę 2 dokumentującej/ych należną Wnioskodawcy 2 premię pieniężną, wypłacaną przez Wnioskodawcę 1 zgodnie z Umową najmu”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 26 sierpnia 2016 r., znak IPPP2/4512-547/16-2/KOM, w której czytamy:

„W świetle powyższych rozważań należy podkreślić, iż:

1.  wyrażając zgodę na zawarcie umowy najmu/podpisanie aneksu oraz
2.  wykonując na rzecz Spółki określone czynności marketingowe (w przypadku Najemców strategicznych obejmujące wsparcie w utrzymaniu oraz umacnianiu wizerunku Centrum jako wiodącego punktu handlowego w regionie),

Najemcy świadczą na rzecz Spółki usługi podlegające opodatkowaniu VAT. Usługi te są jednocześnie bezpośrednio związane z czynnościami opodatkowanymi wykonanymi przez Wnioskodawcę (obejmującymi świadczenie usług najmu).

W rezultacie, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Spółce przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Najemców, obejmujących tzw. „zachętę pieniężną” wypłacaną przez Spółkę w związku z zawarciem umowy najmu/ podpisaniem aneksu”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 września 2015 r., znak IPPP1/4512-738/15-2/KC,

„W konsekwencji, z uwagi na powołany art. 86 ust. 1 ustawy oraz przedstawione we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sprawie został spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, gdyż wydatek ten związany będzie z działalnością opodatkowaną Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT) w zakresie wynajmu powierzchni biurowych, a przesłanki ograniczające prawo do odliczania w omawianej sprawie nie zaistnieją.

Zatem Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach VAT dokumentujących wypłaconą kwotę pieniężną, wystawionych przez najemcę, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 lipca 2014 r., znak IPPP3/443-468/14-2/MKW:

„W konsekwencji z uwagi na powołany w art. 86 ust. 1 ustawy oraz przedstawione we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sprawie został spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, gdyż wydatek związany z zachętą finansową będzie związany niewątpliwie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT) w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych, a przesłanki ograniczające prawo do odliczania w omawianej sprawie nie zaistnieją. Zatem, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze VAT dokumentującej wypłaconą zachętę finansową, wystawionej przez Najemcę na Spółkę na mocy art. 86 ust. 1 ustawy”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 czerwca 2013 r., znak IPPP1/443-217/13-5/AS:

„\[\`(...)\`\] faktura wystawiana Spółce przez najemcę z tytułu otrzymanej kwoty pieniężnej stanowiącej zachętę do zawarcia umowy najmu, dokumentuje czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. W związku z powyższym Spółka ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony zawarty w otrzymanej fakturze, ponieważ nabyta usługa jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, związanych ze świadczeniem usług najmu powierzchni znajdujących się w galerii handlowej”.

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 marca 2013 r., znak IPPP1/443-216/13-5/AS, Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 października 2012 r., znak IPPP3/443-774/12-3/IG i Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 28 września 2012 r., znak IPPP1/443-685/12-3/EK, w których zaprezentowano następujący pogląd:

„Cytowany wyżej przepis nie będzie miał jednak zastosowania w sytuacji opisanej we wniosku, bowiem faktura wystawiana Spółce przez najemcę z tytułu otrzymanej kwoty pieniężnej stanowiącej zachętę do zawarcia umowy najmu, dokumentuje czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. W związku z powyższym Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony zawarty w otrzymanej fakturze, bowiem nabyta usługa będzie wykorzystana przez Wnioskodawcę, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, związanych ze świadczeniem usług najmu powierzchni znajdujących się w galerii handlowej”.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że DA będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Spółkę, które będą obejmować Kwotę 1, Kwotę 2, Kwotę 3, Kwotę 4 i Kwotę 5.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.