Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDWP.4011.147.2025.2.PP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-08
Teza: Ustalenie źródła przychodu z najmu lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia
    przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła
    go Pani pismami z 2 września 2025 r. oraz z 29 września 2025 r. w odpowiedzi na
    wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W 2023 roku kupiła Pani czteropokojowe mieszkanie, które następnie wynajęła na pokoje
    na podstawie umów najmu osobom fizycznym. Od każdej z umów z najmu odprowadza
    Pani podatek od najmu. W tym samym czasie mieszkała Pani w mieszkaniu należącym do
    rodziny Pani narzeczonego. W tym roku razem z mężem kupuje Pani trzypokojowe
    mieszkanie (na zasadach rozdzielności majątkowej, w częściach równych), które również
    zamierza Pani wynająć. Aktualnie mieszka Pani razem z narzeczonym w mieszkaniu
    należącym do rodziny Pani narzeczonego. Jeśli wynajmiecie Państwo wspólnie kupione
    mieszkanie to będzie to w sumie siedem umów najmu, które zawrze Pani jako

    wynajmujący. Pokoje wynajmuje Pani jako osoba fizyczna. Pani głównym źródłem
    dochodu jest działalność gospodarcza jako prawnik. Mieszkanie kupione jako panna miało
    być miejscem, w którym będzie Pani mieszkać docelowo, jednak po poznaniu męża
    postanowiliście Państwo kupić wspólne mieszkanie, w którym w przyszłości planują
    Państwo zamieszkać.
    Uzupełnienie wniosku
    Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1
    ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadzony
    wynajem nie będzie spełniał przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a
    pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z wynajmem nie
    będzie Pani zapewniała najemcom dodatkowych usług np. sprzątania. Nie będzie Pani
    korzystała z usług portalu pośredniczącego np. (...) Wynajmowane nieruchomości są
    położone w Polsce.

## Pytanie

Czy dochody osiągane przez Panią z umów najmu powinny być zakwalifikowane jako
    źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych i opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych?
    Pani stanowisko w sprawie
    Uważa Pani, że najem posiadanych przez Panią lokali powinien być rozliczany na
    podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.
    kwalifikowany jako źródło, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych i opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:
      Źródłami przychodów są:
      3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
      6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
      przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
      prowadzoną działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
        zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy
        pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
        brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
        wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
        przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
        fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
    być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na
    czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty

    kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach,
    bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten
    sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że
    została ona zawarta na czas nieoznaczony.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).
    W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie
    wskazano:
      „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.”
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we
    własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:
        celu zarobkowego,
        ciągłości,
        zorganizowanego charakteru.
    Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i
    ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca
    wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż
    istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają
    natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby,
    która je podejmuje.
    Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej
    wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły
    zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie
    należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej
    zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja

    powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne,
    systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie
    dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą
    świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład
    wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej
    działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania
    przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych
    usług.
    Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które
    mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe
    gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego
    rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach
    reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.
    Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na
    względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania
    podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy
    stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie
    podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy
    w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście
    spełnione.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 843 ze zm.) :
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
      1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „ustawą o podatku
      dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku

      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy,
    przychody z tytułu:
        najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
        charakterze oraz
        dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
        rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów
        specjalnych produkcji rolnej - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej
        działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów
        ewidencjonowanych.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2023 roku kupiła Pani
    czteropokojowe mieszkanie, które następnie wynajęła na pokoje na podstawie umów
    najmu osobom fizycznym, od każdej z umów z najmu odprowadza Pani podatek od
    najmu. W bieżącym roku razem z mężem kupuje Pani trzypokojowe mieszkanie (na
    zasadach rozdzielności majątkowej, w częściach równych), które również zamierza Pani
    wynająć. Jeśli wynajmiecie Państwo wspólnie kupione mieszkanie to będzie to w sumie
    siedem umów najmu, które zawrze Pani jako wynajmujący. Pokoje wynajmuje Pani jako
    osoba fizyczna. Pani głównym źródłem dochodu jest działalność gospodarcza jako prawnik.
    Nie będzie Pani tworzyła jakiejkolwiek struktury organizacyjnej dla realizowania czynności
    najmu, wskazującej na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności. Nie będzie Pani
    podejmowała żadnych działań marketingowych w odniesieniu do przedmiotowej
    nieruchomości, nie będzie oferowała najemcom dodatkowych usług związanych z
    wynajmowaną nieruchomością.
    Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie
    przyszłe stwierdzić należy, wykonywany przez Panią najem nie będzie spełniał przesłanek
    działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu zawarcia umów najmu mogą
    zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu przedmiotowych
    nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy
    o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    Zatem Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.