Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB3/423-625/08/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-10-13
Teza: ustalenie kosztu uzyskania przychodów w momencie zbycia nieruchomości, polegające na przyjęciu jego wysokości w oparciu o wartość przejętego składnika majątkowego wynikającą z operatu szacunkowego pomniejszonego o sumę odpisów amortyzacyjnych
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-wycena nieruchomości; operat szacunkowy; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; sprzedaż; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2008 r. (data wpływu do tut. BKIP 29 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia kosztu uzyskania przychodów w momencie zbycia nieruchomości, polegające na przyjęciu jego wysokości w oparciu o wartość przejętego składnika majątkowego wynikającą z operatu szacunkowego pomniejszonego o sumę odpisów amortyzacyjnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2008 r. wpłynął do tut. BKIP ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia kosztu uzyskania przychodów w momencie zbycia nieruchomości, polegające na przyjęciu jego wysokości w oparciu o wartość przejętego składnika majątkowego wynikającą z operatu szacunkowego pomniejszonego o sumę odpisów amortyzacyjnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W styczniu 1999 r. Spółka nabyła nieruchomość w Warszawie na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 stycznia 1999 r. Przedmiotową nieruchomość przejęła w ramach zadłużenia w wysokości 15.000.000,00 zł i wprowadziła na stan majątku w wartości wynikającej z operatu szacunkowego 16.570.000,00 zł, odnosząc różnicę w wysokości 1.570.000,00 zł w pozostałe przychody operacyjne, stanowiące przychód podatkowy, wykazany w deklaracji CIT-8 za 1999 r. Na nabytą nieruchomość składał się budynek biurowy oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu. Po wprowadzeniu jej na stan środków trwałych Spółka amortyzowała nabytą nieruchomość zgodnie z przepisami prawa podatkowego, w części dotyczącej budynku, natomiast prawo wieczystego użytkowania gruntu nie podlegało amortyzacji. Spółka przygotowuje się do uruchomienia procedury sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości. W momencie realizacji zbycia nieruchomości Spółka ustali dochód na transakcji, przyjmując przychód równy wynegocjowanej cenie sprzedaży wynikającej z aktu notarialnego i koszt w wysokości wartości przyjętego składnika majątkowego (tj. 16.570.000,00 zł) pomniejszony o dokonane odpisy amortyzacyjne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy postępowanie Spółki w zakresie ustalenia kosztu uzyskania przychodu do transakcji zbycia nieruchomości jest prawidłowe, przyjmując jego wysokość w oparciu o wartość przyjętego składnika majątkowego wynikającą z operatu szacunkowego w kwocie 16.570.000,00 zł, pomniejszoną o dokonane odpisy umorzeniowe, lub jest nieprawidłowe, gdyż kosztem uzyskania jest jedynie kwota za którą Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość (tj. 15.000.000,00 zł) pomniejszana o odpisy amortyzacyjne?

Spółka stoi na stanowisku, że kosztem uzyskania przychodu w razie zbycia nieruchomości będzie kwota 16.570.000,00 zł pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia fakt nabycia nieruchomości za długi w wysokości 15.000.000,00 zł i opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych różnicy pomiędzy ceną nabycia, a wartością nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego w kwocie 1.570.000,00 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm., oznaczonej w dalszej części skrótem „ustawa o pdop”), za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia. W myśl art. 16g ust. 3 ustawy o pdop, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm., oznaczonej w dalszej części skrótem „ustawa o pdop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Przepis art. 7 ust. 2 ustawy o pdop, stanowi, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. Na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o pdop, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o pdop, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Odnosząc się do kosztów uzyskania przychodów należy wskazać, iż zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 15 ust. 1 ustawy o pdop, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z powyższego przepisu wynika, iż podatnik ma możliwość zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma lub może mieć bezpośredni lub pośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Ponadto wydatek ten nie może znajdować się w grupie wydatków określonych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy jako niestanowiących kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1i ustawy o pdop, w przypadku odpłatnego zbycia nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie nabytych rzeczy lub praw, a także innych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie nabytych świadczeń, w związku z którymi, stosownie do art. 12 ust. 5-6a, określony został przychód, kosztem uzyskania przychodów z ich odpłatnego zbycia, z uwzględnieniem aktualizacji zgodnie z odrębnymi przepisami, jest:

1.  wartość przychodu określonego w art. 12 ust. 5 i 6 albo
2.  wartość przychodu, określonego w art. 12 ust. 5a i 6a, powiększona o wydatki na nabycie częściowo odpłatnych rzeczy lub praw albo innych świadczeń

\- pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1.

W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a-b ustawy o pdop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Powyższy przepis stanowi, iż wydatki na nabycie nieruchomości są kosztem uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia danej nieruchomości. Podkreślić należy, iż pojęcie wydatków zostało użyte przez ustawodawcę w kontekście celu jakim jest „nabycie” określonych składników majątkowych. W konsekwencji sformułowanie „wydatki na nabycie” będzie odnosiło się do wydatków bezpośrednio warunkujących nabycie danej nieruchomości. Postępowanie Spółki w zakresie ustalenia kosztu uzyskania przychodu od transakcji zbycia nieruchomości jest **prawidłowe.** Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.