Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1100/13/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-01-31
Teza: Czy do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć kredyt zaciągnięty na budowę, który został spłacony po sprzedaży nieruchomości, co może zostać potwierdzone stosownym oświadczeniem z banku, czy tylko skapitalizowane odsetki od tego kredytu, które faktycznie zostały zapłacone? Czy może też do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć jedynie udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia czyli faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-kredyt hipoteczny; nakłady; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 października 2013 r. (data otrzymania 4 listopada 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 listopada 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 24 czerwca 2008 r. Wnioskodawca wspólnie z małżonkiem zakupili działkę budowlaną. W tym samym roku po otrzymaniu pozwolenia na budowę rozpoczęli budowę domu, początkowo z własnych środków finansowych. W 2010 r. małżonkowie zaciągnęli kredyt hipoteczny na budowę domu. W dniu 23 maja 2013 r. Wnioskodawca z małżonkiem sprzedali dom osiągając przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, z którego spłacili kredyt hipoteczny w całości.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania:

Czy do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć kredyt zaciągnięty na budowę, który został spłacony po sprzedaży nieruchomości, co może zostać potwierdzone stosownym oświadczeniem z banku, czy tylko skapitalizowane odsetki od tego kredytu, które faktycznie zostały zapłacone? Czy może też do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć jedynie udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia czyli faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien odprowadzić do urzędu skarbowego 19% podatku z osiągniętego dochodu czyli różnicy pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu, czyli kredytem bankowym, z którego sfinansowana była budowa domu pomniejszonym o zwroty VAT za materiały budowlane. Wnioskodawca powinien rozliczyć się do końca kwietnia 2014 r. na druku PIT 36.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne jest ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości lub prawa.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2008 r. Wnioskodawca zakupił wspólnie z małżonkiem nieruchomość gruntową, na której rozpoczęli budowę domu początkowo z własnych środków, a od 2010 r. z zaciągniętego kredytu hipotecznego. W 2013 r. małżonkowie sprzedali dom, a z uzyskanych środków spłacili kredyt hipoteczny w całości.

Skoro nabycie nieruchomości miało miejsce w 2008 r., to dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego we wniosku zdarzenia należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy – do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy – podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W tym miejscu zaznaczyć należy, że przy sprzedaży nieruchomości mogą wystąpić koszty dwojakiego rodzaju:

*   koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
*   koszty uzyskania przychodu.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości – o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie. W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c, gdyż sprzedana przez Wnioskodawcę nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym została nabyta przez niego odpłatnie. W myśl wskazanego przepisu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w rozpatrywanej sprawie uważa, że kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie spłata kredytu zaciągniętego na budowę domu pomniejszona o zwrot VAT-u za materiały budowlane.

Zauważyć należy, że definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje w art. 22 ust. 6c ustawy poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup lokalu pochodzą z oszczędności nabywcy. Zatem w rozpatrywanej sprawie kosztem nabycia sprzedanej przez Wnioskodawcę nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie cena jaką Wnioskodawca zapłacił za nabycie nieruchomości gruntowej w 2008 r. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem tej nieruchomości, pod warunkiem że w istocie Wnioskodawca takie wydatki poniósł.

Ponadto – zgodnie z rozpatrywanym przepisem – kosztami uzyskania przychodu są także nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. W przypadku Wnioskodawcy za takie koszty należy uznać wydatki, które Wnioskodawca poniósł na budowę domu, a które zwiększyły wartość nieruchomości. Za taki nakład nie sposób natomiast uznać spłaty kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na budowę domu. Są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na budowę budynku. A sama spłata nie jest nakładem na nieruchomość, lecz spłatą zobowiązania zaciągniętego wobec banku. Podobnie spłata odsetek od takiego kredytu jest kosztem pozyskania kapitału potrzebnego do budowy domu a więc niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący.

Innymi słowy w niniejszej sprawie nakładami na nieruchomość zwiększającymi jej wartość, a tym samym kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości będą wydatki, które Wnioskodawca poniósł na budowę domu niezależnie od tego czy niniejsze nakłady Wnioskodawca sfinansował ze środków własnych (np. oszczędności) czy też z kredytu bankowego. Kredyt i odsetki od niego nie mają charakteru nakładu na nieruchomość, nakładem może być dopiero to, co za pieniądze od banku zostało zakupione i wykorzystane do budowy zwiększając wartość nieruchomości. Warto również pamiętać, że spłata kredytu nigdy nie stanowi kosztów uzyskania przychodu co zdaje się być oczywiste w sytuacji, kiedy udzielenie kredytu nie skutkuje po stronie kredytobiorcy powstaniem przychodu do opodatkowania. Spłata takiego kredytu nie jest zatem ani kosztem nabycia nieruchomości, ani nie sposób takiej spłaty zaliczyć do nakładów zwiększających wartość nieruchomości w trakcie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). Tym samym aby dany wydatek na budowę domu mógł być zaliczony w poczet nakładów stanowiących koszt uzyskania przychodu musi on być odpowiednio udokumentowany fakturami VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentom stwierdzającym poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). Należy w tym miejscu także podkreślić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie nakazuje pomniejszać ww. nakładów o zwrot podatku VAT za materiały budowlane. Innymi słowy niniejsze wydatki na budowę domu – jeżeli są w odpowiedni sposób udokumentowane – to stanowią koszt uzyskania przychodu w całej kwocie (wydatek brutto) i nie pomniejsza się ich o uzyskany przez Wnioskodawcę zwrot podatku VAT za materiały budowlane.

Ponadto zauważyć należy, że w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nabył nieruchomość wraz z małżonkiem. Z kolei zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiągniętych przez nich dochodów. To oznacza, że Wnioskodawcy należy przypisać przychody i koszty odpowiednio do wielkości posiadanego przez niego udziału w nieruchomości.

Podsumowując, Wnioskodawca nie będzie mógł pomniejszyć przychodu ze sprzedaży nieruchomości o spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego ani odsetek od niego, bowiem taka spłata nie stanowi nakładów na nieruchomość zwiększających jej wartość w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Takimi nakładami są wydatki poniesione na budowę domu (a nie spłata kredytu, która te wydatki finansowała), jeżeli zostały w sposób właściwy udokumentowane, bez pomniejszania ich o zwroty podatku VAT za materiały budowlane.

Należny podatek Wnioskodawca zobowiązany jest wykazać w zeznaniu PIT-36 o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej strat) za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W myśl art. 30e ust. 4 i 5 ww. ustawy – podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli w przypadku Wnioskodawcy powinien on wykazać podatek ze sprzedaży nieruchomości w zeznaniu PIT-36 za 2013 r. w terminie do 30 kwietnia 2014 r. i w tym terminie uiścić podatek z tytułu osiągniętego dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto Organ nadmienia, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, wyłącznie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, wydał pisemną interpretację wyłącznie dla Wnioskodawcy. Małżonek Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.