Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.616.2024.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-13
Teza: Umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem PCC, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o VAT umowa sprzedaży w części dotyczącej ww. naniesień nie stanowi przedmiotu dostawy. Natomiast wyłączona z opodatkowania podatkiem PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, będzie ta część transakcji, która obejmuje grunt, gdyż w tej części sprzedaż podlega bowiem opodatkowaniu VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
    Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
    Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
    b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
      dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i
    usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z
    2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie
    przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako
    nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy
    odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.):
    Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
    własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
    budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
    własności.
    W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:
    Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych.
    Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia
    lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu
    odłączonego.
    Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części
    składowych.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
    Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą
    w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa
    i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
    Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii
    elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
    nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    Z treści wniosku wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący
    stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną
    postępowania (Sprzedającego) działki zabudowane naniesieniami nazwanymi w postaci
    (określenia z wniosku): Sieci, (...), (...), (...), (...). Sieci przesyłowe, określone we wniosku jako
    „Sieci” nie stanowią własności ani Sprzedającego ani Kupującego, najprawdopodobniej
    stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych, ale także mogą częściowo należeć do
    jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast (...) obejmuje (...) i sieci przesyłowe
    należące do Nabywcy. Wszystkie naniesienia są trwale z gruntem związane.

    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.694.2024.3.EJU wydanej w zakresie
    podatku od towarów i usług wynika, że:
    - przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
      usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa
      towarów;
    - przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt – działki, na których znajdują się
      naniesienia nienależące do Zbywcy (należą one do Nabywcy); na gruncie ustawy o
      podatku od towarów i usług nie sposób przyjąć, że Zbywca dokona dostawy ww.
      gruntu (działek) wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami;
    - przy dostawie ww. działek nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów
      i usług; transakcja sprzedaży ww. działek będzie podlegała w całości opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.
    Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w zakresie Działek z Naniesieniami nie stanowi
    /nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Państwa stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.
    Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane
    podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od
    podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów
    sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.
    Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy należy analizować w ścisłym
    powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów i usług, gdzie okoliczność
    opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości
    zastosowania ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem transakcji w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki,
    które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie są/nie będą przedmiotem
    dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika
    nie jest możliwe.
    Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do znajdujących się na
    działkach naniesień, które wg opisu stanowią własność Nabywcy (i nie są własnością
    Zbywcy): części Sieci przesyłowych (które nie należą do przedsiębiorstw przesyłowych – te
    bowiem nie stanowią wg art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego części składowych nieruchomości),
    (...) (wraz z sieciami do niej przynależnymi), (...), Ogrodzenia i (...). Powyższa okoliczność
    uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o

    podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która
    dotyczy ww. składników.
    Zgodnie bowiem z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym
    (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest
    własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami
    (tutaj: budynkami/budowlami – częściami sieci, które nie należą do przedsiębiorstw
    przesyłowych, (...) (wraz z sieciami do niej przynależnymi), (...), (...) i (...)).
    Co do części transakcji, która dotyczy sieci przesyłowych, umowa sprzedaży będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie tych sieci,
    które należą do Nabywcy. Z kolei sieci przesyłowe, które są własnością przedsiębiorstw
    przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, nie będą stanowiły
    przedmiotu Transakcji.
    Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest własność
    nieruchomości gruntowej – co oznacza, że znajdujące się na niej obiekty budowlane, które
    są związane z gruntem nie mogą być cywilistycznie oderwane od własności gruntu. To
    oznacza, że w ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży nieruchomości jest grunt
    oraz obiekty budowlane z nim związane.
    Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. obiekty
    budowlane) nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi,
    dotyczącymi m.in. sieci przesyłowych stanowiących własność przedsiębiorstw
    przesyłowych – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu
    prawnego. Jeżeli zatem przedmiotem umowy sprzedaży jest sprzedaż nieruchomości
    gruntowej, której częścią składową są obiekty budowlane, to również te obiekty
    budowlane stają się przedmiotem umowy sprzedaży.
    Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) dotyczącej: części sieci
    przesyłowych (tych, które nie należą do przedsiębiorstw przesyłowych), (...), (...),
    Ogrodzenia i (...) – umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów
    i usług umowa sprzedaży w części dotyczącej ww. naniesień nie stanowi przedmiotu
    dostawy. Podkreślić należy, że kwestia władztwa ekonomicznego dla celów
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia, ponieważ w
    świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu
    podlega umowa sprzedaży (czynność) a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku
    podatku od towarów i usług.
    Tym samym transakcja sprzedaży w ww. zakresie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Do zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych zobowiązany będzie Nabywca. Stawka podatku wynosi 2% wartości
    rynkowej tej części przedmiotu transakcji.
    Natomiast wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie ta
    część transakcji, która obejmuje grunt. W tej części sprzedaż podlega bowiem
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku.
    Zatem tylko w tej części sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności
    podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w zakresie Działek z Naniesieniami nie stanowi
    /nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.

    Z tych też względów stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili
    i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia/który obowiązuje w
    dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.694.2024.3.EJU.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą
    mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji
    indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed
    sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie
    naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej

    oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami
    skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy – Ordynacja podatkowa.