Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-998/10-5/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-01-18
Teza: Rozliczenia straty z tytułu najmu Wnioskodawczyni może dokonać wyłącznie w ramach dochodu z najmu. Rozliczenie tej straty w ramach dochodu ze stosunku pracy jest niemożliwe.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; rozliczanie (rozliczenia)-rozliczanie straty; strata; strata-odliczenie strat; zeznania-zeznania podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm. ) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2010 r. (data wpływu 15 listopada 2010 r.) oraz piśmie (data nadania 28.12.2010 r., data wpływu 31.12.2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-998/10-2/MS z dnia 15.12.2010 r. (data nadania 16.12.2010 r., data doręczenia 22.12.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie prawidłowości rozliczenia straty poniesionej z tytułu najmu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie prawidłowości rozliczenia straty poniesionej z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Za środki uzyskane z kredytu hipotecznego - 90% wartości mieszkania oraz 10% - środki własne - Wnioskodawczyni zakupiła dwupokojowe mieszkanie własnościowe. Kredyt na zakup mieszkania został wypłacony i jest spłacany w walucie EURO. Wnioskodawczyni planuje, że w przyszłym roku będzie wynajmowała mieszkanie trzem osobom. Dodatkowo w mieszkaniu tym będzie mieszkała córka Wnioskodawczyni - razem 4 osoby.

Opłaty do spółdzielni mieszkaniowej Wnioskodawczyni opłaca i będzie opłacać, jako właścicielka mieszkania, natomiast opłaty związane z eksploatacją mieszkania (prąd, gaz, woda, Internet) będą opłacone przez najemców. Jako osoba fizyczna Wnioskodawczyni rozlicza się z podatku dochodowego na zasadach ogólnych (dochód opodatkowany stawką 19% i 32%). Wnioskodawczyni prowadzi również jednoosobową pozarolniczą działalność gospodarczą (z działalności Wnioskodawczyni odprowadza podatek liniowy 19% od dochodu).

Wnioskodawczyni zakłada, że w kolejnym roku podatkowym będzie miała duże koszty uzyskania przychodu wynikające z wynajmu mieszkania dlatego nie chce korzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania z tytułu najmu mieszkania. Przychód uzyskany z najmu mieszkania Wnioskodawczyni planuje rozliczyć na zasadach ogólnych - jako osoba fizyczna.

Wnioskodawczyni chce pomniejszyć przychód uzyskany z najmu lokalu o koszty ich uzyskania, dlatego potrzebuje indywidualnej interpretacji czy i jakie koszty może odliczyć od osiągniętego przychodu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy jako osoba fizyczna rozliczająca się z podatku na zasadach ogólnych Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu: koszty poniesione na remont mieszkania (np. malowanie, wymiana okien, inne prace remontowe); koszty poniesione na zakup mebli i urządzeń elektrycznych (np. pralka, lodówka, piecyk gazowy); opłaty administracyjne (czynsz płacony do SM)?
2.  Czy odsetki od kredytu hipotecznego otrzymanego na zakup tego mieszkania Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu? Jak należy obliczyć kwotę odsetek od kredytu w złotych gdy odsetki są spłacane w EURO?
3.  Czy do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może doliczyć odpisy amortyzacyjne wynajmowanego mieszkania? Czy Wnioskodawczyni musi prowadzić ewidencję środków trwałych?
4.  Jaką część (wg jakiej proporcji) kosztów Wnioskodawczyni może odliczyć od przychodu jeśli w wynajmowanym mieszkaniu będą mieszkać: 3 osoby wynajmujące mieszkanie (z tego tytułu osiągać będę przychód) oraz córka Wnioskodawczyni (z tego tytułu Wnioskodawczyni nie będzie osiągać przychodu)?
5.  Jeżeli w danym roku podatkowym Wnioskodawczyni wykaże stratę między przychodem uzyskanym z najmu i poniesionymi kosztami to czy może ją rozliczyć w ramach dochodu z umowy o pracę czy może ją rozliczyć tylko w ramach dochodu z najmu w kolejnych latach podatkowych?

Odpowiedź na pytanie 5 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Wniosek w zakresie pytań 1-4 zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją.

Ad. 5

Jeżeli w danym roku podatkowym Wnioskodawczyni wykaże stratę między przychodem uzyskanym z najmu i poniesionymi kosztami to jej zdaniem przedmiotową stratę można rozliczyć w ramach dochodu z umowy o pracę.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 9 ust 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 – 25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W myśl art. 9 ust. 3 cyt. ustawy, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Zapis art. 9 ust. 3a ww. ustawy stanowi, że przepis ust. 3 nie ma zastosowania do strat wynikających z:

*   z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, oraz

*   ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego.

Przepisy art. 9 ust 3 ww. ustawy mają zatem zastosowanie w przypadku wystąpienia straty ze źródła przychodu jakim jest najem prywatny. Strata nie jest podatkowo obojętna, bowiem ustawodawca zawarł uregulowania, zgodnie z którymi strata może być rozliczana przez podatnika w następnych latach podatkowych. Strata jest nadwyżką kosztów uzyskania przychodów nad sumą przychodów i określana jest za rok podatkowy. Podstawowym warunkiem dla zaistnienia możliwości rozliczenia straty podatkowej przez podatnika jest wystąpienie dochodu do opodatkowania.

Podatnik może odliczyć stratę z dochodów osiągniętych w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych. Ma również możliwość wyboru, w których latach i w jakiej wysokości dokona odliczeń, z zachowaniem warunku co do dopuszczalnej kwoty odliczenia w roku podatkowym. Brak dochodu do opodatkowania w określonym roku podatkowym oznacza brak możliwości rozliczenia straty podatkowej w tej jednostce czasowej. W skrajnym przypadku, kiedy w kolejnych pięciu latach podatkowych nie wystąpi dochód, strata podatkowa nie może być w ogóle rozliczona.

Tak więc stratę co do zasady może rozliczyć wyłącznie ten podatnik, który ją poniósł. Rozliczenie straty ze źródła przychodów polega na tym, że o wysokość tej straty można obniżyć dochód uzyskany z danego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, przy czym wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty straty. W związku z tym rozliczenie straty może nastąpić w okresie nie krótszym niż dwa lata i nie dłuższym niż pięć lat. O tym, jaka część straty będzie rozliczana w danym roku podatkowym decyduje podatnik. Należy jednocześnie podkreślić, że przy rozliczaniu straty obowiązuje zasada, iż strata z danego źródła przychodu może być pokryta jedynie z dochodów z tego samego źródła.

Reasumując, rozliczenia straty z tytułu najmu Wnioskodawczyni może dokonać wyłącznie w ramach dochodu z najmu. Rozliczenie tej straty w ramach dochodu ze stosunku pracy jest niemożliwe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52

§ 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.