Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.272.2025.3.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-22
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania
podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej nieruchomości
oraz prawa do odliczenia podatku w związku z tą transakcją.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady
ogólne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 33
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 11
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 4
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) (dalej: „Sprzedający 1”, „Zainteresowany niebędący stroną postępowania”) przysługuje
    udział 5/6 w prawie własności niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 „Działka
                21” o powierzchni (...) m położonej w miejscowości (...), gminie (...), powiecie (...),
    województwie (...).
    Sprzedający 1 jest właścicielem ww. udziału na podstawie aktu poświadczenia
    dziedziczenia po matce (...) z dnia (...) 2014 r. Sprzedający 1 pozostaje w związku
    małżeńskim z (...), przy czym ww. udział w prawie własności Działki 1 stanowi jego majątek
    osobisty.
    (...) (dalej: „Sprzedający 2”, „Zainteresowana niebędąca stroną postępowania”) wraz ze
    Sprzedającym 1 są współwłaścicielami (łącznie: „Sprzedający”) udziału w 1/6 części w
    prawie własności Działki 1. Udział ten nabyli z mocy prawa w dniu (...) 2007 r., na zasadach
    ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej na podstawie postanowienia o
    stwierdzeniu zasiedzenia z dnia (...) 2022 roku.
    Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, a tym samym Sprzedającym nie
    przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
    Sprzedający są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, nie są
    czynnymi podatnikami VAT.

    Działka 1 stanowi nieruchomość rolną, o której mowa w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o
    kształtowaniu ustroju rolnego. Działka 1 nie jest objęta miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego.
    W dniu (...) 2025 r. Sprzedający zawarli z (...), prowadzącym działalność gospodarczą pod
    firmą „(...)” (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”, „Zainteresowany będący stroną
    postępowania”) przedwstępną umowę sprzedaży Działki 1 w formie aktu notarialnego.
    Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki 1 ma zostać zawarta po łącznym spełnieniu się
    następujących warunków:
    1) dokonaniu przez Kupującego, jego staraniem i na jego koszt, wyłączenia Działki 1 z
      produkcji rolniczej oraz ujawnienia w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków
      Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne;
    2) uzyskaniu przez Strony interpretacji podatkowej na wspólny wniosek, która potwierdzi
      sposób opodatkowania dostawy Działki 1 (tj. czy transakcja w niej opisana podlega
      opodatkowaniu podatkiem VAT).
    Od 1 stycznia 2025 r. Sprzedający wydzierżawiają Działkę 1 (...) spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością (Kupujący jest jedynym wspólnikiem tej spółki).
    Wcześniej Działka 1 była oddana w użytkowanie osobie prowadzącej działalność rolniczą,
    w ramach nieodpłatnej dzierżawy w zamian za utrzymanie pola w kulturze rolnej, co
    umożliwiało pozyskiwanie rocznych dopłat bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i
    Modernizacji Rolnictwa. Działka 1 była wtedy wykorzystywana do prowadzenia upraw
    rolnych.
    W stosunku do Działki 1 na wniosek (...) Sp. z o.o. wydano decyzję o warunkach zabudowy.
    Zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy Działka 1 przeznaczona jest pod
    zabudowę budynkiem produkcyjno-usługowo-handlowym wraz z urządzeniami
    budowlanymi.
    W odniesieniu do Działki 1 Sprzedający nie uzyskali oraz nie złożyli wniosku o wydanie
    decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednakże (...) Sp. z o.o. złożyła w dniu (...) 2025 r.
    zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zaś Starosta (...)
    zaświadczeniem z dnia (...) 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia.
    Ponadto (...) Sp. z o.o. złożyła do Starosty (...) wniosek z dnia (...) 2025 r. o zatwierdzenie
    projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, zaś na rzecz (...) Sp. z o.o. w
    dniu (...) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji.
    Sprzedający nie dokonali i nie planują dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na
    Działce 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz
    Kupującego.
    Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki 1,
    zwiększenia jej atrakcyjności i tym podobnych, oprócz zamieszczenia ogłoszenia o
    sprzedaży działki na portalu internetowym (...). Zgodnie z procedurą Krajowy (...) wydał
    zgodę na sprzedaż Działki 1 stanowiącej grunt rolny.
    Sprzedający nie podejmowali także działań w zakresie uzbrojenia, niwelacji lub ogrodzenia
    terenu, nie starali się dokonać podziału Działki 1, ani nie podejmowali działań mających na
    celu wydzielenie bądź utwardzenie drogi na Działce 1.
    Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającymi poprzez uzyskanie informacji
    w starostwie powiatowym, a następnie (...) Sp. z o.o. podejmowała czynności mające na
    celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zatwierdzenie
    projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie decyzji o
    warunkach zabudowy.
    Sprzedający 1 w 2023 r. dokonał zbycia ułamkowej części (1/2) budynku mieszkalnego w
    (...), nabytej również w drodze dziedziczenia po matce (...).

    Poza wyżej wymienionymi transakcjami Sprzedający nie zbywali innych nieruchomości.
    Oprócz sprzedaży Działki 1 Sprzedający 1 planuje sprzedać działkę gruntu oznaczoną
    numerem geodezyjnym 2 (transakcja ta jest przedmiotem osobnego wniosku wspólnego
    o wydanie interpretacji indywidualnej).
    Sprzedający planują spożytkować środki uzyskane ze sprzedaży na zakup nieruchomości
    na cele własne rodziny Sprzedających oraz na cele własne inne niż nieruchomości.
    Sprzedający nie planują przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na cele
    handlowe.
    W uzupełnieniu do wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na zadane przez Organ w
    wezwaniu pytania:
    1. W jaki sposób działka nr 1 była/jest/będzie przez Właścicieli wykorzystywana (przez
      cały okres jej posiadania) do momentu sprzedaży? Proszę szczegółowo opisać.
        Odp. Przez cały okres posiadania Działki 1, tj. od daty jej nabycia w drodze
        dziedziczenia po matce, Działka 1 była oddana przez (...) w użytkowanie osobie
        prowadzącej działalność rolniczą, w ramach nieodpłatnej dzierżawy w zamian za
        utrzymanie pola w kulturze rolnej, co umożliwiało pozyskiwanie rocznych dopłat
        bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Była to
        kontynuacja wieloletniej dzierżawy prowadzonej na tych samych zasadach jeszcze
        przez matkę (...). Działka 1 była wtedy wykorzystywana do prowadzenia upraw
        rolnych wykorzystywanych wyłącznie przez dzierżawcę. Następnie w dniu (...) 2025
        r. Sprzedający wydzierżawili Działkę 1 (...) Sp. z o.o., której Kupujący jest jedynym
        wspólnikiem, wraz z zezwoleniem na dysponowanie nieruchomością na cele
        budowlane w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych, co wynika z
        aktualnie obowiązującej umowy dzierżawy.
    2. Do jakich celów służyła od momentu nabycia do momentu sprzedaży działka nr 1? Jeśli
      były to cele prywatne/osobiste, to proszę jednoznacznie wskazać, w jaki sposób
      działka zaspokajała te potrzeby prywatne/osobiste?
        Odp. Tak jak wskazano powyżej – od momentu nabycia drogą dziedziczenia Działka
        1 była nieodpłatnie dzierżawiona, co umożliwiało pozyskiwanie rocznych dopłat
        bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Otrzymywane
        dopłaty zasilały budżet przeznaczany na potrzeby prywatne/osobiste rodziny (...).
    3. Czy umowa przedwstępna zawiera odniesienie do ceny sprzedawanej działki i czy cena
      ta ulegnie zmianie po uzyskaniu przez Kupującego wszystkich decyzji i pozwoleń?
        Odp. Umowa przedwstępna zawiera odniesienie do ceny sprzedawanej Działki 1.
        Strony uzależniły sprzedaż Działki 1 od spełnienia warunków zawieszających, tj.
        dokonania przez Kupującego jego staraniem i na jego koszt wyłączenia Działki 1 z
        produkcji rolniczej oraz ujawnienia w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia
        użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne oraz uzyskania interpretacji
        podatkowej na wspólny wniosek stron, potwierdzającej sposób opodatkowania
        dostawy Działki 1. Cena za metr kwadratowy Działki 1 będzie zależała od terminu
        zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z przedziałami czasowymi
        przedstawionymi w tabeli zawartej w umowie przedwstępnej. Cena Działki 1 jest
        określana jako iloczyn powierzchni działki oraz stawki za metr kwadratowy
        obowiązujący dla danego miesiąca. Stawka zmienia się w celu odzwierciedlenia
        współczynnika inflacji na poziomie około 2,5%. Przykładowo stawka od (...) 2025 r.
        do (...) 2025 r. wynosi (...) zł za 1 metr kwadratowy, natomiast od (...) 2025 r. do (...)
        wynosi (...) zł za 1 metr kwadratowy. Cena nie ulegnie zmianie wskutek uzyskania
        przez Kupującego wszystkich decyzji i pozwoleń oraz nie jest od nich w żaden
        sposób uzależniona.

    4. Czy któryś z Właścicieli przedmiotowej działki, był/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl
      art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z
      2024 r. poz. 361 ze zm.)? Jeśli tak, proszę wskazać, który?
        Odp. Zarówno (...), jak i (...) nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 pkt
        19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r.
        poz. 361 ze zm.).
    5. Czy działka nr 1 była wykorzystywana do działalności rolniczej, a jeżeli tak, to:
    - czy dokonywane były z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych
      opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?
    - czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby Właścicieli?
        Odp. Działka 1 nie była wykorzystywana przez Sprzedających do działalności
        rolniczej. Do działalności rolniczej wykorzystywała Działkę 1 osoba, której
        nieodpłatnie ją wydzierżawiono. Sprzedający nie mają wiedzy na temat dalszych
        szczegółów związanych z działalnością dzierżawcy, ale zakładają, że w okresie
        nieodpłatnej dzierżawy były z tej działki regularnie dokonywane zbiory i również
        dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana być może podatkiem VAT.
        Sprzedający nie są w stanie precyzyjnie określić, w jakim okresie sprzedaż ta miała
        miejsce. Produkty rolne pochodzące z działki 1 nie były nigdy wykorzystywane na
        własne potrzeby właścicieli.
    6. W związku z informacją, iż działka była udostępniana osobom trzecim w ramach
      umowy dzierżawy, proszę o wskazanie:
    - czy była/były, jest/są, będzie/będą to umowa/umowy odpłatne czy nieodpłatne oraz
      kiedy była/były, jest/są, będzie/będą zawierane?
    - kto z Państwa (współwłaścicieli) te umowy zawierał?
    - czy od przedmiotowej/przedmiotowych umowy/umów były/są odprowadzane podatki i
      kto je odprowadzał/odprowadza? Jeśli nie były odprowadzane podatki, proszę wskazać
      z jakiego powodu.
    - na jaki okres czasu została/zostały zawarta/zawarte umowa/umowy dzierżawy? Proszę
      wskazać konkretne daty.
        Odp. Działka 1 była udostępniana osobie trzeciej na podstawie umowy
        nieodpłatnej wieloletniej dzierżawy. Umowa była każdorazowo zawierana na
        okres roku i była odnawiana – pisemnie lub ustnie, zawsze na okres kolejnego
        roku. Po raz pierwszy umowę nieodpłatnej dzierżawy dla Działki 1 zawarła jeszcze
        (...), matka (...). (...) po nabyciu Działki 1 w drodze dziedziczenia na podstawie aktu
        poświadczenia dziedziczenia z (...) 2014 r., kontynuował umowę nieodpłatnej
        dzierżawy z tym samym dzierżawcą przez kolejne lata aż do końca grudnia 2024 r.
        Sprzedający nie dokonywali rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy
        Działki 1, gdyż była to dzierżawa nieodpłatna.
    7. Czy umowa przedwstępna, zawarta (...) 2025 r. zawiera:
    a) inne warunki (oprócz wymienionych we wniosku w pkt 1 i 2), od spełnienia których
      zależy/będzie zależała ostateczna sprzedaż działki (proszę je wymienić),
    b) prawa i obowiązki dla obu stron transakcji – Kupującego i Sprzedających – proszę je
      wymienić?
        Odp. Umowa przedwstępna, zawarta (...) 2025 r. nie zawiera innych warunków
        (oprócz wymienionych we wniosku w pkt 1 i 2), od spełnienia których będzie
        zależała ostateczna sprzedaż Działki 1.
        Umowa przedwstępna zawiera prawa i obowiązki dla obu stron transakcji.

        Prawa Kupującego:
        a) prawo dysponowania Działką 1 dla celów budowlanych (od dnia zawarcia
        umowy przyrzeczonej do dnia zamknięcia transakcji) w zakresie:
        i. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń,
        uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia
        Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej,
        wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej
        infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak
        również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich
        uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Działce 1 i
        urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Działką 1 inwestycją;
        ii. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych
        uwarunkowaniach dla Działki 1, warunków zabudowy;
        iii. składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji
        zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 – w
        tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w
        tym oświadczeń o prawie do dysponowania Działką 1 na cele budowlane;
        iv. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji
        planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;
        v. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;
        vi. uzyskiwanie wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla
        Działki 1,
        vii. przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich
        zakresu wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedających na
        piśmie pod rygorem nieważności.
        b) uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadkach szczegółowo
        określonych w umowie przedwstępnej, tj.:
        i. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
        zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
        użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do (...) 2026 r., z przyczyn innych, niż
        leżące po stronie Kupującego;
        ii. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w
        dacie nie późniejszej niż 120 dni od 31 grudnia 2026 r., jeżeli umowa przyrzeczona
        nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Sprzedających lub odmowy zawarcia
        przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie;
        c) uprawnienie do żądania obniżenia ceny o kwotę (...) zł w przypadku, gdy z winy
        Sprzedających dzień zamknięcia transakcji nie zostanie wyznaczony w terminie do
        6 miesięcy od dnia doręczenia Sprzedającym pisemnego zawiadomienia
        Kupującego o spełnieniu wszystkich warunków zawieszających oraz o gotowości
        zawarcia umowy przyrzeczonej;
        Prawa Sprzedających:
        a) uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadkach szczegółowo
        określonych w umowie przedwstępnej, tj.:
        i. w przypadku, braku uznania pierwszej zaliczki na rachunku bankowym
        Sprzedających w terminie 5 dni roboczych od dnia zawarcia umowy
        przedwstępnej, nie później jednak niż do dnia (...) 2025 r.;
        ii. w przypadku, braku uznania drugiej zaliczki na rachunku bankowym
        Sprzedających w terminie 14 dni roboczych od dnia łącznego spełnienia się

        warunków zawieszających oraz pomimo dodatkowego wezwania wyznaczającego
        Kupującemu co najmniej 14-dniowy termin na zapłatę drugiej zaliczki, nie później
        jednak niż do dnia (...) 2025 r.;
        iii. w przypadku, gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
        zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
        użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do (...) 2026 r., z przyczyn innych, niż
        leżące po stronie Sprzedających;
        iv. w przypadku, gdy interpretacja wspólna Kupującego i Sprzedających
        potwierdzająca sposób opodatkowania dostawy Działki 1 nie zostanie uzyskana
        najpóźniej w dniu (...) 2026 r., z następujących przyczyn leżących po Stronie
        Kupującego, tj. wycofania wniosku o interpretację lub odwołania pełnomocnictwa
        dla doradcy wyznaczonego przez Kupującego do sporządzenia i złożenia takiego
        wniosku o Interpretację;
        v. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w
        dacie nie późniejszej niż 120 dni od dnia (...) 2026 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie
        zostanie zawarta z powodu uchylania się Kupującego lub odmowy zawarcia przez
        niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie;
        b) uprawnienie do zatrzymania uiszczonej przez Kupującego zaliczki, tytułem
        zryczałtowanego odszkodowania na rzecz Sprzedających:
        i. w przypadku, gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
        zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
        użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 grudnia 2026 r. z winy
        Kupującego;
        ii. w przypadku, gdy interpretacja wspólna Kupującego i Sprzedających
        potwierdzająca sposób opodatkowania dostawy Działki 1 nie zostanie uzyskana
        najpóźniej w dniu (...)2026 r., z następujących przyczyn leżących po Stronie
        Kupującego, tj. wycofania wniosku o interpretację lub odwołania pełnomocnictwa
        dla doradcy wyznaczonego przez Kupującego do sporządzenia i złożenia takiego
        wniosku o Interpretację;
        iii. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w
        dacie nie późniejszej niż 120 dni od dnia (...) 2026 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie
        zostanie zawarta z powodu uchylania się Kupującego lub odmowy zawarcia przez
        niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie;
        c) uprawnienie do wyznaczenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej,
        d) uprawnienie do wykonywania swoich czynności związanych z Działką 1 w
        ramach zwykłej działalności do dnia zamknięcia transakcji,
        Obowiązki Sprzedających:
        a) zwrot całości zaliczki Kupującemu w przypadkach szczegółowo określonych w
        umowie przedwstępnej, tj.,
        i. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
        zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
        użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do (...) 2026 r. z winy Sprzedających;
        ii. w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
        zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
        użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do (...) 2026 r. z przyczyn innych, niż
        zawinione przez Kupującego, jak również z przyczyn niezależnych od Stron lub za
        które odpowiadają obie Strony;
        iii. w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w
        dacie nie późniejszej niż 120 od dnia (...) 2026 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie

        zostanie zawarta z powodu uchylania się Sprzedających lub odmowy zawarcia
        przez nich umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie – w
        tym przypadku, oprócz zwrotu zaliczki, Sprzedający zobowiązani będą także do
        zapłaty na rzecz Kupującego dodatkowo kwoty w wysokości zaliczki tytułem
        zryczałtowanego odszkodowania;
        b) poddanie w akcie notarialnym obejmującym umowę przyrzeczoną egzekucji na
        zasadzie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego;
        c) przedłożenie niezbędnych dokumentów do zawarcia umowy przyrzeczonej,
        d) obowiązki przed dniem zamknięcia transakcji:
        i. zarządzanie Działką 1 w sposób dotychczasowy, z uwzględnieniem zawartej
        umowy dzierżawy oraz uprawnień dzierżawcy;
        ii. dostarczanie wszelkich informacji i dokumentów znajdujących się w posiadaniu
        Sprzedających, których Kupujący może zasadnie zażądać w odniesieniu do Działki
        1, w związku z nowymi (nieistniejącymi na dzień zawarcia umowy) faktami i
        okolicznościami;
        iii. nienaruszanie obowiązujących przepisów prawa w aspektach dotyczących
        Działki 1.
        iv. dołożenie wszelkich starań koniecznych do odłączenia Działki 1 z księgi
        wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej, zgodnie z wnioskiem
        wieczystoksięgowym, czyniącego notariusza; Kupujący do czasu założenia nowej
        księgi wieczystej dla Działki 1 nie jest obowiązany do zawarcia umowy
        przyrzeczonej.
        e) obowiązki powstrzymania się przed dniem zamknięcia transakcji od:
        i. zbycia lub zobowiązania się do zbycia Działki 1 lub jej części dowolnej osobie ani
        ustanowienia lub zezwolenia na ustanowienie obciążenia, ani zobowiązania się do
        ustanowienia obciążenia na Działce 1 lub jej części;
        ii. zawarcia jakiejkolwiek umowy dotyczącej Działki 1;
        iii. czynności, które mogłyby negatywnie wpłynąć na wartość Działki 1;
        iv. czynności w celu wszczęcia/inicjowania postępowania (sądowego,
        administracyjnego, arbitrażowego lub innego) dotyczącego Działki 1 (z
        zastrzeżeniem, że ograniczenie to nie obejmuje działań uzgodnionych z Kupującym
        w celu realizacji uprawnień dzierżawcy pod umową dzierżawy); lub
        v. złożenia wniosku o jakiekolwiek pozwolenie lub decyzję administracyjną
        dotyczącą Działki 1;
        f) obowiązek wykonywania swoich czynności związanych z Działką 1 w ramach
        zwykłej działalności, przez co rozumie się wykonywanie czynności ze starannością i
        ostrożnością w zwykłym trybie, zgodnym z dotychczasową praktyką oraz
        postanowieniami umowy dzierżawy, które to czynności nie będą mieć obiektywnie
        negatywnego wpływu na Działkę 1 do dnia zamknięcia transakcji.
        Obowiązki Kupującego:
        a) obowiązek zawiadomienia Sprzedających na piśmie o spełnieniu wszystkich
        warunków zawieszających oraz o gotowości zawarcia umowy przyrzeczonej;
        b) obowiązek organizacji, przygotowania i złożenia kompletnego i prawidłowego
        wniosku o wspólną interpretację.
    8. Czy w ramach zawartej ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielili Kupującemu
      jakiegokolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w ich imieniu i na ich
      rzecz w związku ze zbywaną działką – jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest jego zakres

      (proszę wymienić działania, jakich Kupujący mógł dokonać/bądź już dokonał na jego
      podstawie, jakie pozwolenia i decyzje Kupujący uzyskał na jego podstawie itp.)?
        Odp. Sprzedający nie udzielili Kupującemu pełnomocnictwa (upoważnienia) do
        działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze zbywaną Działką 1. Wszelkich
        czynności Kupujący dokonał na podstawie uprawnień wynikających z umowy
        dzierżawy Działki 1, jaka łączy Sprzedających i Kupującego jako jedynego wspólnika
        (...) Sp. z o.o. (dzierżawcy). Umowa przedwstępna zakłada jedynie udzielenie
        pełnomocnictwa służącego do ustanowienia przez Kupującego hipoteki umownej
        na Działce 1 w celu zabezpieczenia zwrotu zaliczki wraz z ewentualnymi kosztami i
        odsetkami w przypadku opóźnienia w płatności. Dokument ten zostanie złożony
        do depozytu notarialnego przez Sprzedających i będzie mógł zostać wydany
        Kupującemu po spełnieniu określonych warunków, w tym po potwierdzeniu
        przelewu drugiej zaliczki oraz wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki.
    9. Czy z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i wnioskiem o
      zatwierdzenie projektu budowlanego Kupujący wystąpił z własnej inicjatywy i na
      własny koszt, czy też na podstawie udzielonego Kupującemu przez Sprzedającego
      pełnomocnictwa (upoważnienia)?
        Odp. Kupujący wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i
        wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego (wnioski te zostały opisane w
        złożonym wniosku o wydanie interpretacji) na własny koszt, we własnym imieniu i z
        własnej inicjatywy, działając na podstawie tytułu do rozporządzania Działką 1 w
        zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych wynikającego z umowy dzierżawy
        Działki 1. Jest on bowiem jedynym wspólnikiem (...) Sp. z o.o. (dzierżawcy). Między
        Sprzedającymi jako wydzierżawiającymi a (...) Sp. z o.o. jako dzierżawcą w dniu 1
        stycznia 2025 r. została zawarta umowa dzierżawy Działki 1.
    10. Czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu zgody
      na dysponowanie działką na cele budowlane w celu przeprowadzenia na działce
      procesu budowlanego zgodnie z zamierzeniem Kupującego?
        Odp. W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że
        Kupującemu będzie przysługiwać prawo do dysponowania nieruchomością dla
        celów budowlanych w zakresie:
        i. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń,
          uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych
          przyłączenia Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej,
          teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i
          sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie
          wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz
          dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów
          znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z
          planowaną na Działką 1 inwestycją;
        ii. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych
          uwarunkowaniach dla Działki 1, warunków zabudowy;
        iii. składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji
          zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 –
          w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym
          związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Działką 1 na cele
          budowlane;
        iv. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji
          planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami
          prawa;
        v. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;

        vi. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla
          Działki 1,
        vii. przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich
          zakresu wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedających na
          piśmie pod rygorem nieważności.
        Wszelkie działania Kupującego są wykonywane w jego własnym imieniu, z jego
        inicjatywy i zgodnie z jego własnymi zamierzeniami oraz na jego własny koszt.
    11. Czy Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i czy nabyta
      działka będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności
      opodatkowanych podatkiem VAT?
        Odp. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Działka 1 będzie
        wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    Ponadto w uzupełnieniu z 2 lipca 2025 r. uściślając opis stanu faktycznego we wniosku
    wspólnym wskazali Państwo:
    Sprzedający nie czynili starań o wydanie pozwolenia na budowę jak i decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającymi poprzez uzyskanie informacji
    w starostwie powiatowym.
    W dalszej kolejności (...) Sp. z o.o. skutecznie podjęła czynności:
    · dokonując zgłoszenia zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1,
    · wnosząc o zatwierdzenie projektu budowlanego,
    · wnosząc o wydanie pozwolenia na budowę, a także
    · wnosząc o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
    Zgodnie z treścią wydanej decyzji o warunkach zabudowy uzyskanej przez (...) Sp. z o.o.
    Działka 1 przeznaczona jest pod zabudowę budynkiem produkcyjno-usługowo-
    handlowym wraz z urządzeniami budowlanymi. Na rzecz (...) Sp. z o.o. w dniu (...) 2025 r.
    została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę na Działce 1.
    Umowa dzierżawy Działki 1 została zawarta w dniu (...) 2025 r. pomiędzy Sprzedającymi a
    (...) Sp. z o.o.
    Uściślając treści uzasadnienia stanowiska Wnioskodawcy we wniosku wspólnym wskazują
    Państwo, że:
    „Co więcej, Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającymi poprzez uzyskanie
    informacji w starostwie powiatowym, a następnie (...) Sp. z o.o. podejmowała czynności
    mające na celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1,
    zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także
    wydanie decyzji o warunkach zabudowy. (...) Sp. z o.o. czyniła to samodzielnie i we
    własnym imieniu. Celem tych działań nie było zwiększenie wartości działki i umożliwienie
    Sprzedającym osiągnięcia większego zysku z tego tytułu”.
    Uściślając treść odpowiedzi na pytania nr 8, 9 i 10 przedstawione w odpowiedzi na
    wezwanie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wskazują Państwo, że:
    „8. Sprzedający nie udzielili Kupującemu ani (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze
    zbywaną Działką 1. Wszelkich czynności (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    dokonała na podstawie uprawnień wynikających z umowy dzierżawy Działki 1, jaka łączy
    Sprzedających i (...) Sp. z o.o. (dzierżawcy). (...) Sp. z o.o. złożyła w dniu (...) 2025 r.
    zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zaś Starosta (...)
    zaświadczeniem z dnia (...) 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia.

    Ponadto (...) Sp. z o.o. złożyła do Starosty (...) wniosek z dnia (...) 2025 r. o zatwierdzenie
    projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, zaś na rzecz (...) Sp. z o.o. w
    dniu (...) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji. Umowa
    przedwstępna zakłada jedynie udzielenie pełnomocnictwa służącego do ustanowienia
    przez Kupującego hipoteki umownej na Działce 1 w celu zabezpieczenia zwrotu zaliczki
    wraz z ewentualnymi kosztami i odsetkami w przypadku opóźnienia w płatności.
    Dokument ten zostanie złożony do depozytu notarialnego przez Sprzedających i będzie
    mógł zostać wydany Kupującemu po spełnieniu określonych warunków, w tym po
    potwierdzeniu przelewu drugiej zaliczki oraz wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki.
    9. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o
    pozwolenie na budowę i wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego (wnioski te
    zostały opisane w złożonym wniosku o wydanie interpretacji) na własny koszt, we
    własnym imieniu i z własnej inicjatywy, działając na podstawie tytułu do rozporządzania
    Działką 1 w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych wynikającego z umowy
    dzierżawy Działki 1. Między Sprzedającymi jako wydzierżawiającymi a (...) Sp. z o.o. jako
    dzierżawcą w dniu (...) 2025 r. została zawarta umowa dzierżawy Działki 1. (...) Sp. z o.o.
    złożyła w dniu (...) 2025 r. zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1,
    zaś Starosta (...) zaświadczeniem z dnia (...) 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu
    od zgłoszenia. Ponadto, (...) Sp. z o.o. złożyła do Starosty (...) wniosek z dnia (...) 2025 r. o
    zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, zaś na rzecz
    (...) Sp. z o.o. w dniu (...) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww.
    inwestycji.
    10. W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że Kupującemu
    będzie przysługiwać prawo do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych w
    zakresie:
    i. występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń,
      uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia
      Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej,
      ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej,
      umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków
      technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu
      mediów znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z
      planowaną na Działką 1 inwestycją;
    ii. składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla
      Działki 1, warunków zabudowy;
    iii. składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających
      projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 – w tym składania i
      podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o
      prawie do dysponowania Działką 1na cele budowlane;
    iv. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji
      planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;
    v. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;
    vi. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Działki 1;
    vii. przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich zakresu
      wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedających na piśmie pod
      rygorem nieważności.
    Wszelkie działania Kupującego są wykonywane w jego własnym imieniu, z jego inicjatywy i
    zgodnie z jego własnymi zamierzeniami oraz na jego własny koszt. Analogicznie wszystkie
    działania (...) Sp. z o.o., której Kupujący jest jedynym wspólnikiem, są wykonywane w jej
    własnym imieniu, z jej inicjatywy i na jej własny koszt.

    Pytania
    Czy planowana sprzedaż Działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług?
    Czy w przypadku uznania, że planowana sprzedaż Działki 1 będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający, tj. (...) i (...), będą
    zobowiązani do naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem tej
    sprzedaży, to czy Kupujący, tj. Pan (...), będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko
    Ad. 1
    Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Działki 1 nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względu na brak działania
    Sprzedających jako podatników VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca
    2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej „ustawa o
    VAT”).
    UZASADNIENIE
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2
    ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w
    tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (wyrok TS z
    15.09.2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i
    Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), co skutkuje
    koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu
    tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła
    w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie
    się do treści orzeczenia TS w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht).
    Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik. W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania

    określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich
    zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku
    wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy,
    można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie
    przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.
    Sprzedający nie są czynnymi podatnikami VAT oraz nie prowadzą działalności
    gospodarczej. Warto zaznaczyć, że Sprzedający nie dokonali i nie planują dokonania
    żadnych nakładów inwestycyjnych na Działce 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej
    umowy sprzedaży na rzecz Kupującego.
    Ponadto, Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki
    1, zwiększenia jej atrakcyjności i tym podobnych, oprócz zamieszczenia ogłoszenia o
    sprzedaży działki na portalu internetowym (...). Zgodnie z procedurą Krajowy (...) wydał
    zgodę na sprzedaż Działki 1 stanowiącej grunt rolny.
    Sprzedający nie podejmowali także działań w zakresie uzbrojenia, niwelacji lub ogrodzenia
    terenu, nie starali się dokonać podziału Działki 1, ani nie podejmowali działań mających na
    celu wydzielenie bądź utwardzenie drogi na Działce 1.
    Co więcej, Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającymi poprzez uzyskanie
    informacji w starostwie powiatowym, a następnie (...) Sp. z o.o. podejmowała czynności
    mające na celu zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1,
    zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także
    wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Kupujący czynił to samodzielnie i we własnym
    imieniu. Celem tych działań była przede wszystkim korzyść Kupującego, a nie zwiększenie
    wartości działki i umożliwienie Sprzedającym osiągnięcia większego zysku z tego tytułu.
    Działka 1 przed jej sprzedażą była i będzie przedmiotem dzierżawy. Wskazać należy, że na
    mocy art. 693 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:
    Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
    używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
    zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
    pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
    wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710
    Kodeksu cywilnego: Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić
    biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w
    tym celu rzeczy. Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy
    do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.
    Działka 1, przed wydzierżawieniem jej przez Sprzedających na rzecz (...) Sp. z o.o., była
    przedmiotem nieodpłatnej dzierżawy. Zatem, nieodpłatne udostępnienie Działki 1
    (nieskutkujące korzyścią majątkową) nosi znamiona użyczenia i nie zostało dokonane dla
    celów zarobkowych.
    Z kolei, umowa dzierżawy Działki 1 zawarta w dniu (...) 2025 r. zawarta pomiędzy
    Sprzedającymi a (...) Sp. z o.o. ma ścisły związek z planowaną sprzedażą Działki 1 na rzecz
    Kupującego.

    Naczelny Sąd Administracyjny zajmował już wielokrotnie stanowisko, że nie każde
    wydzierżawienie nieruchomości oznacza, że jest ona wykorzystywana do prowadzenia
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Można w tym miejscu wskazać na wyrok z 3 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1149/15, w
    którym Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że zawarcie przed sprzedażą jednej umowy
    dzierżawy działek na okres pół roku, z jednorazowo płatnym czynszem i bez zamiaru
    kontynuowania dzierżawy nie może wpłynąć na ocenę działań, jako wykonywania zarządu
    majątkiem prywatnym. Zawarcie takiej umowy w omawianym przypadku nie ma bowiem
    cechy ciągłości, niezbędnej do kwalifikacji działalności jako gospodarczej.
    Podobna ocena została przyjęta przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 marca
    2019 r. sygn. akt I FSK 385/17, w którym podkreślono, że ponieważ dzierżawa związana
    była z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości, to nie może być automatycznie
    potraktowana, jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w
    sposób wypełniający przesłanki działalności gospodarczej.
    Powyższe poglądy podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 maja 2023 r.,
    sygn. akt I FSK 724/20, uznając że: „jednorazowa, okresowa umowa dzierżawy
    nieruchomości rolnej, stanowiącej majątek osobisty wydzierżawiającego, bez
    systematycznego wykorzystywania tej nieruchomości w podobnych celach przez podmiot,
    który nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie daje podstaw do przyjęcia, że ta
    nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych i że jej
    właściciel prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT”.
    Przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności nie są wystarczające do
    uznania, że w tej sytuacji Sprzedający podejmują działania typowe dla podmiotu
    prowadzącego działalność gospodarczą. Jak już wskazano, dla uznania działalności
    związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące
    znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności. Okoliczności te
    muszą wskazywać na zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności
    oraz wskazywać, że wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności, świadczący o
    profesjonalnym charakterze tych działań. Oznacza to, że przy ocenie działalności
    sprzedawcy nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej
    przede wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności (por. NSA w wyroku z
    dnia 8 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 863/19).
    Omawiany sposób działania Sprzedających przy sprzedaży Działki 1, nie wskazuje na
    działania profesjonalnego handlowca, gdyż realia obrotu gospodarczego wskazują, że
    podmioty zajmujące się profesjonalnym handlem nieruchomościami same we własnym
    zakresie dokonują podziału nieruchomości na mniejsze działki a następnie uzbrojenia
    działek, gdyż dzięki temu możliwe jest znaczące podwyższenie wartości działek i uzyskanie
    wyższego zysku z ich sprzedaży.
    Zatem, stwierdzić należało, że omawiana okoliczność związana z dzierżawą nieruchomości
    a następnie zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za
    świadczącą o tym, że Sprzedający, dokonując sprzedaży Działki 1, działać będą w
    charakterze podatników podatku od towarów i usług.
    Wobec wyżej przytoczonych argumentów, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że
    przedstawione zdarzenie przyszłe (zbycie Działki 1), nie będzie podlegało opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, gdyż Sprzedający dokonają zbycia Działki 1 w ramach
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Ad. 2
    W sytuacji uznania, że sprzedaż przez Sprzedających Działki 1 będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający będą zobowiązani do
    naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży,
    Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę

    podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT. Jeśli sprzedaż Działki 1
    nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, odpowiedź na
    pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowa.
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i
    usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika
    czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem, dane towary lub
    usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych,
    podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku naliczonego przy ich
    nabyciu.
    Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT spełniającym ustawową
    definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Kupujący nabędzie Działkę 1 z
    zamiarem wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od
    towarów i usług. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Działki 1 byłoby
    związane z zamiarem wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług. Ponadto, Działka 1 będzie wykorzystywana przez Kupującego,
    będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Konsekwentnie po dokonaniu przedmiotowej transakcji, Kupującemu będzie
    przysługiwało, jego zdaniem, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o
    podatek naliczony VAT przy nabyciu Działki 1, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny
    do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w
    odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w
    deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie
    wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.
    Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Działki 1.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
      nieprawidłowe w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży
      niezabudowanej Działki 1 oraz
      prawidłowe w zakresie naliczenia podatku VAT przy sprzedaży działki nr 1 przez
      Sprzedających oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy przez Kupującego.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej
    dalej „Dyrektywą 2006/112/WE” Rady:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
        a) określone udziały w nieruchomości,
        b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
        c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
          prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
          części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami
    reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r.
    poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek
      wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
      majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
      majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
      rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem
      wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku
      wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach
      obciążających majątek wspólny.
      § 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba
      że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności,
      które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy,
    bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym
    podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
    - po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

    - po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
      wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w Działce
    nr 1, Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania
    Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
      „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
      z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że
      sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma
      charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może
      stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
      które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
      stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
      sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie
      okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w
      celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma

      takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani
      wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może
      bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Sprzedający podjęli/podejmą w odniesieniu do Działki nr 1 będącej przedmiotem
    sprzedaży.
    Z opisu sprawy wynika, że:
    - Sprzedający 1 jest właścicielem 5/6 udziału na podstawie aktu poświadczenia
      dziedziczenia po matce z 2014 r. Sprzedający 1 pozostaje w związku małżeńskim przy
      czym ww. udział w prawie własności Działki 1 stanowi jego majątek osobisty.
    - Sprzedający 2 wraz ze Sprzedającym 1 są współwłaścicielami udziału w 1/6 części w
      prawie własności Działki 1. Udział ten nabyli z mocy prawa w 2007 r., na zasadach
      ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej na podstawie postanowienia o
      stwierdzeniu zasiedzenia z 2022 r.
    - Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, a tym samym Sprzedającym nie
      przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

    - Sprzedający są osobami fizycznymi, nie są czynnymi podatnikami podatku VAT i nie
      prowadzą działalności gospodarczej.
    - Sprzedający zamierzają dokonać sprzedaży ww. Działki na rzecz Kupującego, który jest
      czynnym podatnikiem podatku VAT, w celu realizacji przez Kupującego inwestycji
      budowlanej.
    - Przed planowaną sprzedażą na rzecz Kupującego Sprzedający udostępniali Działkę nr 1
      w ramach nieodpłatnej dzierżawy osobie prowadzącej działalność rolniczą w zamian
      za utrzymanie pola w należytej kulturze, co umożliwiło pobieranie dopłat od Agencji
      Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.
    - Sprzedający w stosunku do Działki nr 1 nie podejmowali działań marketingowych i nie
      dokonywał innych czynności mających na celu podwyższenie jej wartości.
    - Sprzedający nie podejmowali także działań w zakresie ogrodzenia, uzbrojenia, nie
      dokonywali podziału przedmiotowej działki i nie dokonywali utwardzenia drogi na
      Działce nr 1,
    - Sprzedający nie dokonali nie planują dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na
      Działce nr 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży.
    Od (...) 2025 r. Sprzedający wydzierżawili Działkę nr 1 Spółce (...) Sp. z o.o. której Kupujący
    jest jedynym wspólnikiem, wraz z zezwoleniem na dysponowanie nieruchomością na cele
    budowlane w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych, co wynika z aktualnie
    obowiązującej umowy dzierżawy. (...) 2025 r. została zawarta umowa przedwstępna, w
    której określono prawa i obowiązku dla Sprzedających i Kupującego.
    Wszystkie czynności, jakie zostały podjęte, zostały zrealizowane przez Spółkę w oparciu o
    uprawnienia wynikające z umowy dzierżawy. Spółka (...) Sp. z o.o. skutecznie podjęła
    czynności:
    · dokonując zgłoszenia zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1,
    · wnosząc o zatwierdzenie projektu budowlanego,
    · wnosząc o wydanie pozwolenia na budowę, a także
    · wnosząc o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
    (...) Sp. z o.o.:
    - złożyła w dniu (...) 2025 r. zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1,
      zaś Starosta zaświadczeniem z dnia (...) 2025 r. potwierdził brak wniesienia sprzeciwu
      od zgłoszenia;
    - złożyła do Starosty wniosek z dnia (...) 2025 r. o zatwierdzenie projektu budowlanego
      oraz wydanie pozwolenia na budowę;
    - w dniu (...) 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę ww. inwestycji;
    - wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i wnioskiem o
      zatwierdzenie projektu budowlanego na własny koszt, we własnym imieniu i z własnej
      inicjatywy, działając na podstawie tytułu do rozporządzania Działką 1 w zakresie
      pozyskiwania decyzji administracyjnych wynikającego z umowy dzierżawy Działki 1.
    Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy sprzedaż
    Działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż udziałów w Działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności
    Sprzedający będą spełniać przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i
    usług.
    Zgodnie z art. 693 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

      § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
      rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
      § 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
      Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że
    umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie nieruchomości przez
    jej dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa
    dzierżawy.
    Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa nieruchomości, z
    uwagi na fakt, że wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących
    uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju),
    stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z
    powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży przedmiotowej
    Działki, będą Państwo podatnikami podatku od towarów i usług.
    Jak wynika z wniosku, Działka nr 1 była oddana Spółce (...) w dzierżawę, która została
    zawarta przed umową przedwstępną z Kupującym. Na mocy umowy dzierżawy Spółka (...)
    uzyskała niezbędne decyzje (tj. decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o pozwoleniu na
    budowę zamierzonej inwestycji). Działania podjęte przez Spółkę (...) spowodowały
    uatrakcyjnienie działki.
    Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że dzierżawa Działki nr 1 stanowi czynność,
    która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia
    usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji
    wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
    Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy Działki nr 1 Spółce (...), straciła
    ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania Działki nr 1
    spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w
    ramach majątku osobistego.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
    planowana przez Państwa sprzedaż udziałów w Działce nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1
    i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że Działka nr 1 była wydzierżawiona Spółce
    (...), nie była więc wykorzystywana przez cały okres jej posiadania wyłącznie do
    zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych.
    Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące
    podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy
    udziałów w niezabudowanej działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
    jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.
    Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
    1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
    2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente
    Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany
    przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w
    świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie
    taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.

    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Z opisu sprawy wynika, że Działka 1 w momencie nabycia stanowiła nieruchomość rolną, o
    której mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka 1 nie jest objęta
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do Działki 1 wydano
    decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy Działka
    1 przeznaczona jest pod zabudowę budynkiem produkcyjno-usługowo-handlowym wraz z
    urządzeniami budowlanymi. Natomiast w dniu (...) 2025 r. została wydana decyzja o
    pozwoleniu na budowę ww. inwestycji. Dodatkowo wskazać należy, iż zgodnie z zapisami
    umowy przedwstępnej, Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy w przypadku gdy
    Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie zostanie ujawniona w
    ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź
    leśne, z przyczyn innych, niż leżące po stronie Kupującego.
    Zatem, niezabudowana działka nr 1 na moment dostawy będzie stanowiła teren
    budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    · towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
    · brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie
      C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,

    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Przenosząc powyższą analizę na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że zgodnie
    z opisem sprawy, prawo własności nieruchomości składającej się z działki nr 1 nabyli
    Państwo w następujący sposób:
    · Sprzedający 1 jest właścicielem 5/6 udziału na podstawie aktu poświadczenia
      dziedziczenia po matce z dnia (...) 2014 r. Sprzedający 1 pozostaje w związku
      małżeńskim, przy czym ww. udział w prawie własności Działki 1 stanowi jego majątek
      osobisty.
    · Sprzedający 2 – Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – wraz ze
      Sprzedającym 1 są współwłaścicielami (łącznie: „Sprzedający”) udziału w 1/6 części w
      prawie własności Działki 1. Udział ten nabyli z mocy prawa w dniu (...) 2007 r., na
      zasadach ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej na podstawie postanowienia
      o stwierdzeniu zasiedzenia z dnia (...) 2022 roku. Ponadto, w opisie sprawy wskazali
      Państwo, iż nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, a tym samym nie
      przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
    Dodatkowo, jak wynika z opisu sprawy, działka nr 1 nie była wykorzystywana przez
    Państwa przez cały okres jej posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
    podatku od towarów i usług, gdyż była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej ze Spółką.
    Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie będzie miało miejsca, gdyż nie zostaną spełnione warunki
    zawarte w tym przepisie. Zatem, w przedmiotowej sprawie, dostawa udziałów w
    niezabudowanej działce nr 1 nie będzie mogła korzystać także ze zwolnienia od podatku
    na podstawie ww. przepisu.
    Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w Działce nr 1, Sprzedający – (...) i (...)
    będą działać w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowana przez Nich
    sprzedaż Działki nr 1 na rzecz Kupującego będzie stanowiła czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w
    związku z art. 7 ust. 1, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, a tym samym Sprzedający będą zobowiązani do
    naliczenia podatku VAT w związku z jej sprzedażą.
    W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Kupującego do odliczenia
    podatku VAT w związku z nabyciem Działki nr 1, w sytuacji uznania Sprzedających za
    podatników podatku VAT z tytułu tej transakcji i opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług tej dostawy.
    W myśl art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego
      o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust.
      17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
        a) nabycia towarów i usług,
        b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
          usługi.
    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
      powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
      importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:
      Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
      określonych w st. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji
      podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku
      podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z
      dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług
    oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony, są wykorzystywane
    do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu
    podatkowi. Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do
    odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno
    przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle
    którego:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:
      Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
      96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

    Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie
    podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
    Z opisu sprawy wynika, że Pan (...) (Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą pod
    nazwą „(...)”. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Działka 1 będzie
    wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać,
    że skoro dostawa Działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie
    opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki, to – jako zarejestrowanemu,
    czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał ww.
    Działkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT – będzie
    przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki na podstawie
    art. 86 ust. 1 ustawy.
    Przy czym, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres,
    w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytej Działki, jednak nie
    wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma fakturę
    dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jeśli Kupujący (Pan (...))
    nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w ww. terminie, może obniżyć kwotę
    podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów
    rozliczeniowych.
    Podsumowując stwierdzam, że Sprzedający będą zobowiązani do naliczenia podatku od
    towarów i usług w związku z dokonaniem sprzedaży udziałów w Działce o nr 1, natomiast
    Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w związku z transakcją kupna
    przedmiotowej Działki, przy uwzględnieniu przepisów art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz
    ust. 11 ustawy.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 we wniosku
    uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia
    przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia
    przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Interpretacja
    indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego
    podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku
    zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność. Interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.