Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.35.2019.1.DW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-01
Teza: Czy w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości objętej księgą wieczystą … przed upływem terminu 5 lat od momentu nieodpłatnego zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; udział; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2019 r. (data wpływu 1 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Na podstawie dziedziczenia po ojcu Z.J., zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w \`(...)\` z dnia 28 kwietnia 1998 r., sygn. akt. … w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku oraz na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 18 czerwca 2013 r., nr Rep. … Wnioskodawczyni nabyła udział w wysokości 46/240 części w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z 8 działek ewidencyjnych o numerach: …;…;…;…;…;…;… i … o powierzchni 1.0285 ha, położonej w C. przy ul. P., dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr \`(...)\`

Powyższa nieruchomość należała do:

1.  A.W. w 40/240 częściach;
2.  T.B. w 40/240 częściach;
3.  H.J. w 40/240 częściach;
4.  R.B. w 40/240 częściach;
5.  S.P. w 10/240 częściach;
6.  A.Ś. w 10/240 częściach;
7.  E.G. (Wnioskodawczyni) w 46/240 częściach;
8.  H.J. w 4/240 częściach.

W dniu 21 lipca 2015 r. została podpisana umowa darowizny oraz umowa częściowego zniesienia współwłasności, udokumentowana aktem notarialnym Rep. A nr …, sporządzona przed Notariuszem … w C.

Na mocy tej umowy H.J. dokonała darowizny na rzecz Wnioskodawczyni należącego do niej całego udziału w wysokości 4/20 części w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr …, oznaczonej jako działki ewidencyjne o numerach …; …; …; …; …; …; … i …, o powierzchni 1,0285 ha.

Następnie na mocy tej umowy objętej aktem notarialnym Rep. A nr … dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą nr …, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: …; …; …; …; …; …; … i …, o powierzchni 1,0285 ha w ten sposób, że:

1.  Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność działki ewidencyjne o nr: 5/10 i 5/11 o powierzchni 0,1954 ha;
2.  H.J., T.B., A.W., R.B., B.J., S.P. oraz A.Ś. nabyli na współwłasność działki oznaczone numerami geodezyjnymi: …; …; …; …; …; … o powierzchni 0,8331 ha z tym, że H.J., T.B., A.W. i R.B. po 40/190 części, a B.J., S.P. i A.Ś. po 10/190 części.

Przedmiot darowizny dokonanej przez H.J. na rzecz Wnioskodawczyni, tj. udział 4/240 części w przedmiotowej nieruchomości strony wyceniły na kwotę 13.713,35 zł.

Przedmiot częściowego zniesienia współwłasności strony umowy wyceniły na kwotę 822.800 zł, w tym wartość poszczególnych udziałów: 40/240 części na kwotę 137.133,33 zł, 10/240 części na kwotę 34.283,33 zł, 50/240 części na kwotę 171.416,68 zł.

Wartość działek nabytych na współwłasność przez H.J., T.B., A.W., R.B. w wysokości 40/190 części oraz działek nabytych przez B.J., S.P., A.Ś. po 10/190 części wyceniono na kwotę liczącą w sumie 651.383,32 zł, natomiast wartość 40/190 udziałów wyceniono na kwotę 137.133,34 zł, a 10/190 części na kwotę 34.283,32 zł.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2019 r. niezabudowaną nieruchomość gruntową składającą się z działek ewidencyjnych o numerach … i … o powierzchni 0,1954 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta \`(...)\` Opisana nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni i nie będzie zbywana w ramach działalności gospodarczej.

Strony umowy częściowego nieodpłatnego zniesienia współwłasności ustaliły, że wartość udziału w przedmiotowej nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziału przysługującego we współwłasności przed jej zniesieniem.

W wyniku opisanych czynności Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działki ewidencyjne o numerach: …i … o powierzchni 0,1954 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ….

Strony umowy nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości nie roszczą względem siebie żadnych dopłat, spłat ani innych roszczeń finansowych, zgodnie z takim zapisem w powołanej umowie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości objętej księgą wieczystą … przed upływem terminu 5 lat od momentu nieodpłatnego zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku zbycia nieruchomości objętej księgą wieczystą … w 2019 r. podatek dochodowy w wysokości 19% osiągniętego dochodu będzie należny jedynie proporcjonalnie od zbycia udziałów w wysokości 4/240 części w nieruchomości, które zostały nabyte umową darowizny od matki w 2015 r., gdyż od tej czynności nie upłynęło jeszcze 5 lat.

Natomiast zbycie pozostałej części nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu, ponieważ udziały te zostały nabyte w spadku i na podstawie umowy darowizny i upłynął już 5-letni termin ich posiadania.

Wnioskodawczyni dodaje, że dokonanie przez współwłaścicieli nieodpłatne częściowe zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat.

Tak więc zniesienie współwłasności nie wydłuża 5-letniego okresu na kolejny okres, w którym to w przypadku zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni byłaby zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych od wartości całej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę (art. 10 ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, Wnioskodawczyni w drodze zniesienia współwłasności nabyła majątek o wartości nieprzekraczającej wartości posiadanego udziału przed zniesieniem współwłasności, a zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat. Zatem za datę nabycia przedmiotowych udziałów należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nabyła udziały w przedmiotowej nieruchomości w różny sposób i w różnym czasie, a mianowicie:

*   w drodze spadku po zmarłym ojcu,
*   w drodze darowizny w 2013 r. oraz
*   w drodze darowizny w 2015 r.

Reasumując, w świetle przywołanych uregulowań prawnych stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2019 r. przez Wnioskodawczynię nieruchomości, której dotyczy wniosek, w części odnoszącej się do udziału nabytego w drodze darowizny z 2015 r. stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód ze sprzedaży tej części podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.