Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.367.2023.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-10-23
Teza: Sprzedaż wynajmowanego lokalu użytkowego.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; lokal-sprzedaż lokalu; najem
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

21 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 16 sierpnia 2023 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 października 2023 r. (wpływ 6 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną z miejscem stałego zamieszkania dla celów podatku dochodowego w Polsce. Osiąga on dochody z najmu nieruchomości (lokalu użytkowego), położonego w X (\`(...)\`) dalej: „Lokal”.

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą w zakresie świadczonych przez siebie usług informatycznych (programistycznych). Działalność w tym zakresie prowadzi w sposób zorganizowany, tj. m.in. dzięki wykorzystywanym przez siebie aktywom (urządzenia oraz oprogramowanie) oraz w sposób częstotliwy (ciągły).

Lokal został nabyty w roku 2020 w celu ulokowania wolnych środków, które Wnioskodawca uzyskał z innych źródeł, w tym z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej oraz z darowizn.

Zarówno przychody z działalności gospodarczej (tj. świadczenia usług w zakresie IT), jak i z najmu, opodatkowane są po stronie Wnioskodawcy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Na początku lipca 2023 r. Lokal został sprzedany przedsiębiorcy, który będzie prowadzić w nim działalność gospodarczą. Mając na uwadze definicję podatnika VAT (art. 15 ust. 2 Ustawy VAT), obejmującą m.in. „czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych” Wnioskodawca wystawił fakturę VAT, dokumentującą sprzedaż Lokalu. Sprzedaż Lokalu bowiem stanowiła przedłużenie działań polegających na jego wynajmie (dla celów VAT wynajmowanie lokali stanowi przejaw działalności gospodarczej – inaczej niż jest to w przypadku PDOF).

Obecnie Wnioskodawca nie planuje nabycia żadnej innej nieruchomości (lokalu mieszkalnego lub użytkowego). Nie może on jednak także wykluczyć, że w przypadku pojawienia się jakiejś korzystnej oferty, mógłby on z niej chcieć skorzystać. W żadnym przypadku jednak nie będzie on podejmować żadnych aktywnych działań, aby taka transakcja doszła do skutku (w tym, Wnioskodawca nie będzie zlecać poszukiwań takiej nieruchomości pośrednikowi).

Także w związku ze sprzedażą Lokalu rola Wnioskodawcy była ograniczona. Nie zlecał on pośrednikom żadnych działań, bezpośrednio wiążących się ze sprzedażą Lokalu.

Dodatkowo, nie zlecał on żadnych prac budowlanych (adaptacyjnych) dotyczących Lokalu. Prace polegające na jego adaptacji dla potrzeb najemcy (w roku 2020) zlecał sam najemca. Także już po wydaniu Lokalu Wnioskodawca nie prowadził tam ani nie zlecał żadnych prac, związanych z jego utrzymaniem w stanie przydatnym do umówionego użytku.

W uzupełnieniu wniosku z 3 października 2023 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadanie w wezwaniu pytania:

1) W jaki sposób wykorzystywał Pan nabyty w 2020 r. lokal użytkowy, o którym mowa we wniosku (np. w działalności gospodarczej, najem w ramach działalności gospodarczej, najem prywatny)?

Odp. Lokal był wykorzystywany wyłącznie w ramach najmu prywatnego.

2) Czy przedmiotowy lokal użytkowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w Pana działalności gospodarczej? Jeśli tak, to od kiedy były amortyzowany i jaką stawką?

Odp. Przychód z wynajmu Lokalu podlegał ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych. Lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych przez Wnioskodawcę. Nie był amortyzowany.

### Pytanie

Czy dochód osiągnięty z opisanej wyżej sprzedaży należy zaliczyć do źródła przychodów, zdefiniowanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PDOF (sprzedaż nieruchomości)?

### Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż, do której doszło należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a Ustawy PDOF.

Należy bowiem uznać, że transakcja zrealizowana przez Wnioskodawcę nie jest elementem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Wnioskodawca uważa, że dochód ze sprzedaży lokalu powinien być przez niego traktowany jako dochód ze sprzedaży nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PDOF), a nie jako dochód z działalności gospodarczej. W konsekwencji oznacza to, iż powinien on złożyć deklarację PIT-39, w której zostanie wykazana obliczona przez niego kwota dochodu.

Powyższe wynika z tego, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nawet gdyby miał on w roku 2023 lub następnym nabyć jakąkolwiek nieruchomość, nie będzie to oznaczało, że prowadzi on działalność gospodarczą w tym zakresie. Nabycie dwóch pojedynczych nieruchomości w kilkuletnich odstępach nie świadczy bowiem o podjęciu takiej działalności. Dodatkowo, działalność ta nie ma zorganizowanego charakteru (co mogłoby mieć miejsce zwłaszcza wtedy, gdyby Lokal został na jego zlecenie zaadoptowany na potrzeby najemcy).

W powyższej kwestii organy interpretacyjne wypowiadały się już wielokrotnie, potwierdzając, iż w przypadkach podobnych do opisanego powyżej dochód nie powinien być kwalifikowany jako dochód z działalności gospodarczej.

Przykładowo, jak czytamy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 czerwca 2017 r. (0113-KDIPT2-1.4011.75.2017.1.MMA):

„(\`(...)\`) Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 25 maja 1991 r. Wnioskodawca, wspólnie z małżonką i mamą, nabył nieruchomość. Od 24 października 2001 r. przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność Wnioskodawcy i małżonki w częściach równych. Wnioskodawca WYNAJMUJE LOKALE UŻYTKOWE i mieszkalne w formie NAJMU PRYWATNEGO. Ponosił również nakłady związane z utrzymaniem kamienicy w dobrym stanie technicznym. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe informacje oraz przywołane przepisy, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż udziału w nieruchomości, w sytuacji, gdy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Jedną z głównych przesłanek, od której została uzależniona kwalifikacja dochodu jako dochodu z działalności gospodarczej, jest częstotliwość transakcji. Jest to o tyle ważne kryterium w przypadku Wnioskodawcy, gdyż realizowane przez niego transakcje mają charakter sporadyczny.

Jak czytamy, przykładowo, w wyroku NSA z 13 czerwca 2013 r. (II FSK 1987/11):

„(\`(...)\`) Niewątpliwie za pozarolniczą działalność gospodarczą uznać należy zarobkową działalność handlową. Pojęcie handlu obejmuje (w kontekście rozpatrywanej sprawy) zakup za cenę 400.000 zł nieruchomości zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym (znajdowały się w nim 24 lokale, w tym 23 mieszkalne i 1 użytkowy) i następnie, wkrótce po dokonaniu tej transakcji (jeszcze w tym samym roku), dokonanie sprzedaży siedmiu lokali mieszkalnych wraz z odpowiednimi udziałami w działkach gruntu za łączną cenę netto 180.830,88 zł. Pozostałe 17 lokali strona sprzedała za łączną cenę 629.100 zł w latach 2005 i 2006. Na wymienione działania podatniczki nakładają się dokonywane przez nią w latach 2004-2006 również inne liczne transakcje, o których wyżej mowa, polegające na obrocie nieruchomościami (ich nabywaniu i sprzedaży). Podejmowane przez podatnika działania, polegające na wielokrotnym nabywaniu i sprzedaży nieruchomości, które to transakcje nie były dokonywane w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych lub w innych celach niezwiązanych z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej – z zastrzeżeniem regulacji art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f. – skutkują tym, że przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Jak już wskazano, regulacja art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f. nie ma zastosowania w rozpatrywanej sprawie.

Uwzględniając ustalone okoliczności stanu faktycznego, transakcji dokonywanych przez podatniczkę nie można traktować, jako zwykłej wyprzedaży majątku osobistego.

(\`(...)\`) Kolejnym elementem pozwalającym odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej organ – weryfikując kryterium ciągłości – jest przy tym uprawniony do zbadania powtarzalności określonych transakcji w dłuższej perspektywie czasowej niż poddany ocenie rok podatkowy (np. jak w niniejszej sprawie powtarzalność zakupu i sprzedaży nieruchomości na przestrzeni kilku lat). Liczba dokonanych przez podatniczkę zarówno transakcji zakupu, jak i sprzedaży nieruchomości, dokonanych na przestrzeni lat 2004-2006 świadczy, że działania te miały charakter ciągły”.

Podobnie ujął to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 23 czerwca 2023 r. 0112-KDIL2-1.4011.366.2023.1.AKR:

„(\`(...)\`) Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie »zorganizowanie« w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji”.

Reasumując, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie spełniają warunków, od których uzależnia się kwalifikację dochodu do źródła, jakie stanowi działalność gospodarcza. Działania te nie mają charakteru zorganizowanego (profesjonalnego) – w odróżnieniu od świadczenia usług IT przez Wnioskodawcę. Nie są one też wykonywane w sposób ciągły lecz jedynie sporadyczny. Stanowią więc one dochód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PDOF.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazuję, że definicja zawarta w tym przepisie daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu itp.

Dlatego – w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną z miejscem stałego zamieszkania dla celów podatku dochodowego w Polsce. Jest Pan przedsiębiorcą w zakresie świadczonych przez siebie usług informatycznych (programistycznych). Osiągał Pan także dochody z najmu nieruchomości (lokalu użytkowego). Lokal ten został nabyty w 2020 r. w celu ulokowania wolnych środków, które uzyskał Pan z innych źródeł, w tym z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej oraz z darowizn. Zarówno przychody z działalności gospodarczej (tj. świadczenia usług w zakresie IT), jak i z najmu, opodatkowane są po Pana stronie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Na początku lipca 2023 r. przedmiotowy lokal został sprzedany przedsiębiorcy, który będzie prowadzić w nim działalność gospodarczą. Obecnie nie planuje Pan nabycia żadnej innej nieruchomości (lokalu mieszkalnego lub użytkowego). Nie może Pan jednak wykluczyć, że w przypadku pojawienia się jakiejś korzystnej oferty, mógłby z niej chcieć skorzystać. W żadnym przypadku jednak nie będzie Pan podejmować żadnych aktywnych działań, aby taka transakcja doszła do skutku (w tym, nie będzie Pan zlecać poszukiwań takiej nieruchomości pośrednikowi). Także w związku ze sprzedażą lokalu użytkowego Pan rola była ograniczona. Nie zlecał Pan pośrednikom żadnych działań, bezpośrednio wiążących się ze sprzedażą tego lokalu. Dodatkowo, nie zlecał Pan żadnych prac budowalnych (adaptacyjnych) dotyczących lokalu. Prace polegające na jego adaptacji dla potrzeb najemcy (w roku 2020) zlecał sam najemca. Także już po wydaniu lokalu nie prowadził Pan tam ani nie zlecał żadnych prac, związanych z jego utrzymaniem w stanie przydatnym do umówionego użytku. Ponadto wskazał Pan, że lokal był wykorzystywany wyłącznie w ramach najmu prywatnego oraz przychód z wynajmu lokalu podlegał ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych. Lokal nie został przez Pana wprowadzony do ewidencji środków trwałych i nie był amortyzowany.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy dochód osiągnięty z opisanej wyżej sprzedaży lokalu użytkowego należy zaliczyć do źródła przychodów, zdefiniowanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania tej wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży lokalu użytkowego ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że lokal użytkowy będący przedmiotem wniosku nie został nabyty przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie był w tej działalności wykorzystywany. Lokal ten nabył Pan w celu ulokowania wolnych środków i był wykorzystywany przez Pana wyłącznie w ramach najmu prywatnego, a przychód z wynajmu tego lokalu podlegał ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotowy lokal użytkowy nie został przez Pana również wprowadzony do ewidencji środków trwałych i nie był amortyzowany. W 2023 r. przedmiotowy lokal został sprzedany. Sprzedaż stanowiła przedłużenie działań polegających na jego wynajmie, a Pana rola w związku ze sprzedaż była ograniczona, tj. nie zlecał Pan pośrednikom żadnych działań, bezpośrednio wiążących się ze sprzedażą tego lokalu. Obecnie nie planuje Pan nabycia żadnej innej nieruchomości (lokalu mieszkalnego lub użytkowego). Nie będzie Pan również podejmować żadnych aktywnych działań w tym celu (w tym, nie będzie Pan zlecać poszukiwań nieruchomości pośrednikowi). Dodatkowo, nie zlecał Pan żadnych prac budowlanych (adaptacyjnych) dotyczących przedmiotowego lokalu. Prace polegające na jego adaptacji dla potrzeb najemcy (w roku 2020) zlecał sam najemca. Także już po wydaniu lokalu nie prowadził Pan tam ani nie zlecał żadnych prac, związanych z jego utrzymaniem w stanie przydatnym do umówionego użytku.

Opisany we wniosku stan faktyczny nie wskazuje, że sprzedaż lokalu użytkowego nastąpiła w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem podejmowane przez Pana działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. lokalu użytkowego nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

**Reasumując – mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy stwierdzam, że przychód ze sprzedaży lokalu użytkowego położonego w X** **podlega zakwalifikowaniu do źródła przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto wskazuję, że powołane w treści wniosku orzeczenie sądu administracyjnego nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszej kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu. W odniesieniu do powołanych w treści wniosku interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tą interpretację.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).