Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-309/14-4/AA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-06-13
Teza: Czy sprzedaż poszczególnych nieruchomości mieszkalnych w świetle przedstawionych faktów będzie podlegała podatkowi dochodowemu?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2014 r. (data wpływu 14 marca 2014 r.), uzupełnionym w dniach 4 i 9 czerwca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2014 r. Pani złożyła dwa wnioski z dnia 8 marca 2014 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej:

*   podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów,
*   podatku od towarów i usług w zakresie udokumentowania i opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Analiza złożonych przez Panią wniosków o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego, wykazała że są one tej samej treści (tożsame).

Natomiast w dniu 21 marca 2014 r. Wnioskodawca dokonał przelewu na konto Izby Skarbowej w Poznaniu opłaty w kwocie 80 zł od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-IN, tj. w wysokości odpowiadającej dwóm zaistniałym stanom faktycznym.

W związku z powyższym faktem tut. Organ zwrócił się pismem z dnia 23 maja 2014 r. nr ILPB1/415-308/14-2/AA ILPB1/415-309/14-2/AA ILPP2/443-319/14-2/EN ILPP2/443-320/14-2/MR o wyjaśnienie, czy Wnioskodawca był zainteresowany uzyskaniem odrębnego rozstrzygnięcia wniosków, które wpłynęły do tut. Organu w dniu 14 marca 2014 r.

W odpowiedzi, należało wskazać, czy rozpatrzeniu mają podlegać dwa tożsame wnioski, czy jeden z ww. wniosków. Jeśli wolą Wnioskodawcy było, aby każdy z wniosków został rozpatrzony oddzielnie, to należało dopłacić kwotę 80 zł.

Jednocześnie wskazano, że nieuzupełnienie podania (podań) o brakującą opłatę spowoduje, że rozpatrzeniu będzie podlegał tylko jeden wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, oraz w podatku od towarów i usług (po uprzednim uzupełnieniu wniosku o powyższe) w zakresie udokumentowania i opodatkowania sprzedaży nieruchomości, natomiast drugi pozostały wniosek (identyczny co do treści) zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia.

W przypadku częściowego uzupełnienia wniosku (wniosków), podanie (podania) będzie (będą) podlegało (podlegały) rozpatrzeniu w tym zakresie, w jakim wystąpią wszystkie niezbędne elementy do wydania interpretacji indywidualnej. W pozostałej części podanie (podania) zostanie (zostaną) pozostawione bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 29 maja 2014 r., natomiast w dniu 9 czerwca 2014 r. (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 5 czerwca 2014 r) do tut. Organu wpłynęło pismo stanowiące uzupełnienie do wniosku, w którym Wnioskodawca wskazał, że rozpatrzeniu ma podlegać każdy z wniosków oddzielnie. Jednocześnie w dniu 4 czerwca 2014 r. dokonano wpłaty brakującej opłaty w kwocie 80 zł.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dwaj komornicy sprzedali nieruchomości mieszkalne będące środkiem trwałym w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jako osoba fizyczna. Były to 3 nieruchomości mieszkalne stanowiące 1/6, 3/6 oraz 2/6 budynku.

Sprzedaż - przejęcie własności została dokonana na podstawie wystawionych faktur VAT przez komorników. Na nieruchomość mieszkalną stanowiącą 1/6 budynku - f-ra VAT została wystawiona w dniu 16 maja 2013 r., na nieruchomości mieszkalne stanowiące 2/6 i 3/6 f-ry Vat zostały wystawione w dniu 25 lipca 2013 r.

Budynek został oddany do użytku w 1926 roku.

Zakupu dokonano dwoma aktami notarialnymi od osób fizycznych:

1.  akt notarialny z dnia 3 marca 2003 r. zakup 2-ch nieruchomości mieszkalnych stanowiących 3/6 i 2/6 udziału w budynku,
2.  akt notarialny z dnia 14 września 2004 r. zakup jednej nieruchomości mieszkalnej stanowiącej 1/6 udziału w budynku.

Nieruchomości mieszkalne zostały wprowadzone do środków trwałych z datami aktów notarialnych.

Zakupu dokonano od osób fizycznych, w związku z czym Wnioskodawca nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy zakupie.

W okresie: kwiecień 2003 r. do roku 2006 dokonano ulepszeń w budynku na kwotę przekraczającą 30% wartości zakupu, oraz Zainteresowany miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony . Ulepszenia dokonywane były w różnej wysokości w ciągu roku, na przestrzeni lat 2004-2006 zbierane były na jednym koncie i wprowadzane w podwyższenie wartości budynku jedną ogólną kwotą w następujących terminach:

*   rok 2004 - 60.261,18 zł, całość nakładów dnia 31 grudnia 2004 r.,
*   rok 2005 - 78.071,97 zł, całość nakładów dnia 31 maja 2006 r.,
*   rok 2006 - 6.745,88 zł, całość nakładów dnia 31 maja 2006 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy sprzedaż poszczególnych nieruchomości mieszkalnych w świetle przedstawionych faktów będzie podlegała podatkowi dochodowemu?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości mieszkalnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 3 updof; przychody osiągnięte przez podatników ze sprzedaży wykorzystywanego do celów prowadzonej działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego będącego odrębną własnością kwalifikują się do źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości. Kwalifikacji tej nie zmienia nawet fakt zaliczenia przez podatnika ww. nieruchomości do środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2c updof).

W związku z powyższym uzyskane profity ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej będą generowały przychód tylko wówczas, gdy odpłatne zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta albo wybudowana lub nabyte zostało jedno z tych praw. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej po upływie 5-letniego okresu nie będzie się wiązała z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Należy wskazać, że odrębnym źródłem przychodów jest – wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze powyższe regulacje prawne wskazać należy, że w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że powyższa kwalifikacja jest niezależna od faktu wykorzystania tego lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, czy też faktu jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych oraz dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Z brzmienia art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym, są kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Należy jednak zastrzec, że w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 2013 roku sprzedano nieruchomości mieszkalne będące środkiem trwałym w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca zakupu przedmiotowych lokali mieszkalnych dokonał na podstawie aktów notarialnych: 3 marca 2003 r. (2 nieruchomości) i 14 września 2004 r. (1 nieruchomość).

Mając na względzie wyżej powołane przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie, stwierdzić należy, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokali mieszkalnych nie stanowiła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie tych lokali miało miejsce po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowych lokali mieszkalnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie należy wskazać, że wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.