Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.811.2021.4.MS2
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-17
Teza: Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (działek)
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego, dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zakwalifikowania do źródła przychodu odpłatnego zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

21 września 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 14 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zakwalifikowania do źródła przychodu odpłatnego zbycia nieruchomości (sześciu działek o numerach ewidencyjnych: 5/12, 5/13, 146/14, 6/15, 6/16, 6/17 oraz udziałów w działce nr 6/18 stanowiącej drogę). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 grudnia 2021 r. (wpływ 28 grudnia 2021 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Jest wspólnikiem Spółek (w tym spółek jawnych) zajmujących się działalnością deweloperską, pełni również funkcje w zarządach w niektórych z tych Spółek.

W latach 2005-2015 Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem było pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Podatek dochodowy Wnioskodawca rozlicza na zasadach ogólnych, za wyjątkiem przychodów z udziałów w Spółkach, które są opodatkowane podatkiem liniowym w stawce 19%.

W marcu 2021 roku Wnioskodawca otworzył działalność gospodarczą, jej przedmiotem jest wynajem nieruchomości mieszkaniowych i działalność doradcza (przeważająca działalność gospodarcza to działalność oznaczona kodem PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). W odniesieniu do dochodów z działalności gospodarczej podatnik wybrał liniową formę opodatkowania. W marcu 2021 roku Wnioskodawca został zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Małżonka Wnioskodawcy jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Podatek dochodowy małżonka Wnioskodawcy rozlicza na zasadach ogólnych. Małżonka Wnioskodawcy nie pracuje zawodowo i zajmuje się wychowaniem trojga dzieci.

Wnioskodawca na dzień złożenia niniejszego wniosku jest właścicielem lub współwłaścicielem kilkunastu różnych nieruchomości. Wszystkie nieruchomości, których Wnioskodawca jest właścicielem bądź współwłaścicielem zostały nabyte do majątku prywatnego, w ramach wspólności majątkowej z małżonką, bądź stanowią prywatny majątek osobisty Wnioskodawcy.

Na dzień złożenia wniosku wykaz nieruchomości w majątku prywatnym Wnioskodawcy przedstawia się następująco:

*   2 działki przy ul. (\`(...)\`) w (\`(...)\`), w trakcie sprzedaży (w zakresie planowanego zbycia 3 działek przy ul. (\`(...)\`) - jedna z nich została sprzedana w sierpniu 2021 r. - zostały wydane interpretacje do wniosku wspólnego o numerach: 0113-KDIPT2-1.4011.152.2021.4.MM UNP:1342645, 0113-KDIPT2-1.4011.152.2021.4.MM UNP:1342645, 0114-KDIP1-3.4012.58.2021.3.KP UNP: 1339758, 0114-KDIP1-3.4012.58.2021.3.KP UNP: 1339758);
*   działka rekreacyjna nr 1 w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), (\`(...)\`), zakupiona w 2007 roku;
*   mały udział w działce rolnej położonej w (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), działka nieuprawiana, zarośnięta, zakupiona w 2012 roku;
*   działki rolne położone w (\`(...)\`) , gmina (\`(...)\`) o numerach ew. 2, 3, 4, nieuprawiane, zarośnięte, zakupione w 2008 roku;
*   domek letniskowy w (\`(...)\`) zakupiony w 2020 roku;
*   udziały w 2 halach garażowych, w których Wnioskodawca parkuje samochody.

Dodatkowo, na dzień złożenia wniosku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzonej pod firmą (\`(...)\`) Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej działki w (\`(...)\`) na (\`(...)\`), o powierzchni około 400 m2, zakupionej w czerwcu 2021 roku. Również w ramach działalności gospodarczej w marcu i czerwcu 2021 roku Wnioskodawca zakupił udziały w hali garażowej i następnie sprzedał mniejszą część tych udziałów.

Małżonka Wnioskodawcy, na dzień złożenia niniejszego wniosku, jest właścicielką lub współwłaścicielką 4 nieruchomości (domu oraz jednej działki podzielonej na 3 mniejsze - współwłasność działki przy ul. (\`(...)\`) w (\`(...)\`)). Wszystkie nieruchomości, których małżonka Wnioskodawcy jest właścicielką bądź współwłaścicielką, zostały nabyte do majątku prywatnego, w ramach wspólności majątkowej z Wnioskodawcą, bądź stanowią prywatny majątek osobisty małżonki Wnioskodawcy.

28 stycznia 2021 r. Wnioskodawca złożył wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, gdyż planował dokonać zbycia następujących nieruchomości:

1) 3 działek położonych w (\`(...)\`) (stanowiących współwłasność Wnioskodawcy i Jego małżonki);

2) 7 działek położonych w (\`(...)\`) pod (\`(...)\`) (stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy, obecnie już zbytych).

Pismem z 22 kwietnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.58.2021.2.KP i nr 0113-KDIPT2-1.4011.152.2021.3.MM, UNP: 1307374 Dyrektor KIS poinformował Wnioskodawcę, że aby uzyskać interpretację przepisów prawa podatkowego dotyczącą siedmiu działek stanowiących własność Wnioskodawcy powinien On wystąpić z osobnym wnioskiem o interpretację (nie może być to wniosek wspólny). W związku z powyższym Wnioskodawca zaakceptował okoliczność, że interpretacja będzie dotyczyła jedynie wskazanych wyżej trzech działek w (\`(...)\`), które są przedmiotem współwłasności z małżonką.

13 maja 2021 r. wydano 4 interpretacje o numerach: 0113-KDIPT2-1.4011.152.2021.4.MM UNP: 1342645, 0113-KDIPT2-1.4011.152.2021.4.MM UNP: 1342645, 0114-KDIP1-3.4012.58.2021.3.KP UNP: 1339758, 0114-KDIP1-3.4012.58.2021.3.KP UNP: 1339758. W treści interpretacji wskazano, że zbycie działek stanowiących współwłasność małżonków w opisanym we wniosku wspólnym stanie faktycznym nie stanowi prowadzenia działalności gospodarczej ani przez Wnioskodawcę, ani przez Jego małżonkę.

W ramach niniejszego wniosku Wnioskodawca – zgodnie z zaleceniem KIS – chciałby uzyskać informację dotyczącą pozostałych siedmiu działek położonych w (\`(...)\`), które stanowiły w dacie złożenia wniosku wspólnego o interpretację wyłączną własność Wnioskodawcy, przy czym chciałby zaznaczyć, że w złożonym uprzednio wniosku zawarł opis pełnego stanu swojego posiadania i już wówczas rozważał zbycie działek opisanych w niniejszym wniosku. Złożenie niniejszego odrębnego wniosku w tej sprawie jest spowodowane względami formalnymi, na które wskazał Dyrektor KIS, tj. koniecznością złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, nie zaś powzięciem dodatkowych planów dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Ad. 1

Nieruchomości gruntowe, o których mowa w pkt 1), zostały zakupione przez Wnioskodawcę w roku 2006 do majątku wspólnego z żoną, na kredyt jako jedna działka leśna z intencją, aby w przyszłości wybudować na niej dom (nabycie do majątku prywatnego). Kredyt zaciągnięty na zakup działki nadal jest spłacany. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w roku 2018. Działki w planie zagospodarowania przestrzennego zostały oznaczone jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z zielenią leśną. Wnioskodawca ani Jego małżonka nie brali udziału w konsultacjach dotyczących planu i nie przyczynili się do zmiany przeznaczenia gruntu. Po wejściu planu w życie działka została podzielona na trzy mniejsze w latach 2018-2019. Wcześniej nie było to możliwe. Wszystkie działki są niezabudowane, nie znajdują się na nich żadne budynki, budowle ani inne naniesienia. W 2017 roku Wnioskodawca zawarł z małżonką umowę majątkową małżeńską i dokonali podział majątku. Nieruchomości pozostają we współwłasności ułamkowej małżonków w częściach równych.

W 2020 roku Wnioskodawca i małżonka Wnioskodawcy podpisali z potencjalnym przyszłym nabywcą przedwstępną oraz warunkową umowę sprzedaży trzech działek jednej osobie fizycznej. Wnioskodawca zawarł z przyszłym nabywcą trzy umowy przedwstępne i warunkowe zamiast jednej, ze względu na fakt, ze przyszły kupujący nie dysponuje aktualnie dostatecznymi środkami, aby zapłacić za całość jednorazowo. Biorąc pod uwagę powyższe, przeniesienie własności poszczególnych działek jest planowane na różne terminy. Sprzedaż pierwszej działki nastąpiła w sierpniu br., pozostałe działki ten sam kupujący zobowiązał się kupić w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Gdyby potencjalny nabywca nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, wówczas planuje zbycie działek na rzecz innego bądź innych potencjalnych kupujących. Potencjalni kupujący mogą być podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą, jak i podmiotami takiej działalności nie prowadzącymi.

Kupujący powziął wiadomość o tym, że nieruchomość jest na sprzedaż, gdyż Wnioskodawca przybił na drzewie tabliczkę ze swoim numerem telefonu i informacją, że działka jest na sprzedaż. Wnioskodawca i Jego małżonka nie korzystali z usług biura nieruchomości, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży w prasie i Internecie. W przyszłości także nie zamierzają podejmować takich działań.

Ad. 2

W latach 2009-2011 Wnioskodawca nabył do majątku osobistego 2 działki o numerach 5 oraz 6 w (\`(...)\`) pod (\`(...)\`). Działka nr 5 została podzielona na działki o numerach 5/12, 5/13, 5/14a działka nr 6 została podzielona na działki o numerach 6/15, 6/16, 6/17, 6/18.

Dla nieruchomości 5 w (\`(...)\`), jeszcze przed zakupem przez Wnioskodawcę została wydana decyzja o warunkach zabudowy, w świetle której teren jest przeznaczony pod zabudowę.

W przypadku działek położonych w (\`(...)\`), Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w 2020 roku tylko dla jednej działki o numerze 6. Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy było niezbędne do dokonania podziału geodezyjnego działek i do wyodrębnienia z działki Wnioskodawcy działki drogowej do korzystania przez właścicieli pozostałych działek budowlanych zlokalizowanych przy działce Wnioskodawcy. Decyzja o warunkach zabudowy była więc konieczna, aby wyodrębnić działki drogowe i Wnioskodawca musiał o nią wystąpić.

Wszystkie działki są niezabudowane, nie znajdują się na nich żadne budynki, budowle ani inne naniesienia. Wnioskodawca i Jego małżonka nie korzystali z usług biura nieruchomości, nie zamieszczali wcześniej ogłoszeń o sprzedaży w prasie i Internecie i nie planują podejmować takich działań przed sprzedażą działki.

Wnioskodawca, podejmując czynności związane ze sprzedażą, działał we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane w związku ze sprzedażą czynności rodzą określone prawa i obowiązki bezpośrednio dla Niego.

Nieruchomości w (\`(...)\`) nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej. Jest to łąka, która nie jest uprawiana ani w inny sposób wykorzystywana rolniczo.

W okresie od lutego do września 2021 roku Wnioskodawca zbył położone w (\`(...)\`) działki o numerach 5/12, 5/13, 146/14, 6/15, 6/16, 6/17. Działka nr 6/18 stanowiła drogę.

Udział w drodze Wnioskodawca przekazał poszczególnym nabywcom działek w formie darowizny, w obecnym momencie pozostały Wnioskodawcy mniejszościowe udziały w działce drogowej 6/18.

Wnioskodawca zaliczył przychody ze zbycia nieruchomości wchodzących w skład majątku prywatnego do przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. W związku ze zbyciem nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie dochód nie podlega opodatkowaniu.

Żadna z działek opisanych w pkt 1 i 2 od momentu nabycia przez Wnioskodawcę bądź Wnioskodawcę i jego małżonkę nie była przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy.

Dodatkowo (poza zbyciem działek w (\`(...)\`)), w ciągu ostatnich 5 lat małżonka Wnioskodawcy nie zbyła żadnych nieruchomości, zaś Wnioskodawca w ramach zarządu majątkiem prywatnym zbył jedną nieruchomość – kawalerkę w (\`(...)\`). Mieszkanie zostało zakupione w 2019 roku do majątku osobistego Wnioskodawcy, z myślą o najstarszej córce Wnioskodawcy. Mieszkanie zostało sprzedane w roku 2019. Sprzedaż nastąpiła szybko, gdyż Wnioskodawca zmienił plany i zawarł umowę zakupu innego mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera. Kawalerka została zakupiona za 236 tys. zł, zaś sprzedana za 261 tys. zł, z zastrzeżeniem, że Wnioskodawca poniósł koszty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i prowizji dla biura nieruchomości.

Wnioskodawca i Jego małżonka pragną również zaznaczyć, że w przeszłości toczyły się wobec nich postępowania dotyczące zobowiązań w podatku dochodowym od osób fizycznych za rok 2008 i 2009 Pana (…) oraz postępowania dotyczące zobowiązań w podatku dochodowym od osób fizycznych za rok 2008 i 2009, a także postępowanie dotyczące zobowiązań w podatku od towarów i usług za niektóre miesiące 2009 r. Pani (…).

Postępowania dotyczyły sprawdzenia prawidłowości rozliczeń Wnioskodawcy i Jego małżonki w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług i miały związek ze zbyciem przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę nieruchomości. Wszystkie postępowania (z wyjątkiem postępowania dotyczącego zobowiązań w podatku dochodowym od osób fizycznych za 2008 r., które toczyło się wobec Pana (…)) zakończyły się umorzeniem i nie doprowadziły do określenia zobowiązań ww. podmiotów w innej wysokości niż pierwotnie wykazana. Jedynie w ramach postępowania dotyczącego zobowiązań w podatku dochodowym od osób fizycznych za 2008 r., które toczyło się wobec Pana (…), określono wysokość zobowiązania w kwocie niższej niż pierwotnie wykazana.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego**

Działki wskazane w pytaniu w żaden sposób nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę, leżały odłogiem. Kupił je z myślą o przyszłości oraz dla dzieci, ponieważ w pobliżu powstaje duży zalew wodny na cele rekreacji. Wnioskodawca kupił wówczas dwie działki. Dopiero kilka lat później owe dwie działki ze względów geodezyjnych zostały podzielone na 7 działek, w tym działkę drogową, która jest wykorzystywana przez kilkanaście innych osób, właścicieli działek położonych przy tej drodze.

Dla żadnej działki nie było i nadal nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dla działki 5 (później podzielonej na 5/12, 5/13, 5/14) obowiązywały już wcześniej, przed zakupem warunki zabudowy, pozwalające na postawienie domku na działce rolnej. Dla działki 6 (później podzielonej na 6/15, 6/16, 6/17, 6/18 - działka drogowa) Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy na postawienie domów na działce rolnej i tą decyzję uzyskał. Tylko na podstawie tej decyzji można było podzielić działkę 6 na cztery mniejsze.

Nigdy w żaden sposób Wnioskodawca nie inwestował w te działki w postaci doprowadzenia mediów, uzbrojenia terenu, czy też ogrodzenia ani innych nakładów. Działki w momencie sprzedaży przez Wnioskodawcę nie miały dostępu do żadnych , mediów, uzbrojenia terenu czy ogrodzenia. W stosunku do jednej działki 6 Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy, było to przed podziałem tych działek. Po podziale nie było żadnych działań.

Wnioskodawca w swoim majątku prywatnym posiada także inne nieruchomości, które zostały wskazane we wniosku o interpretację. Nie jest On w stanie przewidzieć jakie okoliczności wystąpią w przyszłości, tj. w szczególności w jakim zakresie zmieni się Jego sytuacja życiowa i finansowa. Nie może zatem wykluczyć, że w przyszłości dokona zbycia innej nieruchomości wchodzącej w skład Jego majątku prywatnego gdyż np. w związku z edukacją dzieci będzie potrzebował większej ilości środków pieniężnych na ten cel albo, że zmniejszeniu ulegnie wysokość Jego dochodów bądź pogorszy się Jego stan zdrowia i będzie potrzebował środków na bieżące utrzymanie lub leczenie. Może się również okazać, że w związku z ewentualnym wprowadzeniem podatku katastralnego nie będzie Go stać na utrzymanie posiadanych nieruchomości. Wnioskodawca wskazał, że prowadzi również zarejestrowaną działalność gospodarczą w zakresie wynajmu własnych nieruchomości. Nieruchomości nabywane w ramach działalności gospodarczej są wyodrębnione od majątku prywatnego i ewidencjonowane księgowo według zasad właściwych dla rozliczania działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej, stąd też w ramach prowadzonej działalności nie wyklucza w przyszłości nabywania nieruchomości, ich późniejszego wynajmu, a być może sprzedaży.

Wnioskodawca wskazał także, że zwykle nie podpisywał umów przedwstępnych z nabywcami, nie było takiej konieczności. Umowa przedwstępna była konieczna w przypadku kiedy potencjalny nabywca ubiegał się o kredyt w banku na zakup działki. W umowie przedwstępnej zawarte były postanowienia dotyczące zobowiązania się do zakupu nieruchomości przez nabywcę w określonym terminie. Miedzy umową przedwstępną a umową przeniesienia własności był bardzo krótki czas, do 3 tygodni na zebranie pieniędzy. W umowie przedwstępnej nie było żadnych postanowień dotyczących działań i nakładów zwiększających atrakcyjność działki, ani Wnioskodawca, ani kupujący w tym okresie nie podejmował żadnych działań w stosunku do działki. Chodziło tylko i wyłącznie o danie kupującemu czasu na zgromadzenie pieniędzy.

Przed ostatecznym zbyciem działki Wnioskodawca nie udzielił żadnego pełnomocnictwa kupującym ani w żaden sposób nie udostępnił działki formalnie lub faktycznie kupującym.

Wnioskodawca wywiesił ogłoszenie o sprzedaży działek z Jego numerem telefonu na płocie sąsiedniej nieruchomości. Nie podejmował działań marketingowych w celu zbycia działki, w szczególności nie dawał ogłoszenia w prasie, nie korzystał z usług biura nieruchomości. Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób.

Działki 5 i 6 Wnioskodawca kupił bezpośrednio od właścicielki, osoby fizycznej. Nie było to opodatkowane podatkiem VAT.

Działka oznaczona numerem 6/18 to działka przeznaczona na drogę i tak została zapisana w wypisie z rejestru gruntów, ale faktycznie ta droga w żaden sposób jeszcze nie powstała, została tylko formalnie wydzielona. Ta działka w żaden sposób nie była wykorzystywana i nadal nie jest. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie tej działki pod cele drogowe, to nadal faktycznie jest łąka.

Obie działki, czyli działki 5 i 6 Wnioskodawca kupił bezpośrednio od ich właścicieli około 2011 r. Przed dniem ich sprzedaży Wnioskodawca nie uzyskał żadnego przychodu związanego z działkami wskazanymi w pytaniu. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca nie planuje kupować podobnych działek do majątku prywatnego. Wnioskodawca nadal prowadzi działalność gospodarczą wskazaną we wniosku. Środki ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu mieszkalnego z działką.

**Pytania**

1\. Czy zbycie opisanych we wniosku nieruchomości (sześciu działek oraz udziałów w siódmej działce) położonych w (\`(...)\`) będzie podlegało podatkowi od towarów i usług?

2\. W przypadku uznania, że zbycie (sześciu działek oraz udziałów w siódmej działce) położonych w (\`(...)\`) podlega obowiązkowi podatkowemu w podatku od towarów i usług, czy zbycie nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, czy też będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3\. Czy zbycie opisanych we wniosku nieruchomości (sześciu działek oraz udziałów w siódmej działce) położonych w (\`(...)\`) będzie podlegało podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie Nr 3). Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie Nr 1 i Nr 2) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pana stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia opisanych nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, ale jako zbycie składników majątku prywatnego, a ponadto jest dokonywana po upływie pięciu lat od końca roku, w którym doszło do nabycia. Nieruchomości, o których mowa w pkt 2 opisu stanu faktycznego zostały nabyte w latach 2009-2011.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Źródłem przychodów może być również pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. ilekroć w ustawie mowa jest o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną

we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zdaniem Wnioskodawcy w odniesieniu do jego działań, nie można mówić o możliwości zakwalifikowania przychodów, które mają zostać uzyskane ze zbycia opisanych we wniosku nieruchomości jako przychodów z działalności gospodarczej, gdyż podejmowane działania nie spełniają kryteriów do uznania za działalność gospodarczą. Zdaniem Wnioskodawcy o zaklasyfikowaniu określonych przychodów do kategorii działalności gospodarczej decyduje łączne spełnienie przesłanek pozytywnych oraz przesłanek negatywnych.

Do przesłanek pozytywnych zaliczyć należy:

· zarobkowy charakter prowadzonej działalności, oraz

· zorganizowany charakter wykonywanej działalności, oraz

· ciągły charakter wykonywanej działalności.

Do przesłanek negatywnych zaliczyć należy natomiast m.in. brak możliwości zaliczenia do innych źródeł przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1,2, 4-9 u.p.d.f. (art. 5a pkt 6 in fine u.p.d.f.).

Jak wynika z orzecznictwa sądowoadministracyjnego o zakwalifikowaniu danej czynności jako prowadzonej w ramach działalności gospodarczej świadczyć mają obiektywne okoliczności. W niniejszej sprawie właśnie dokonanie obiektywnej oceny dokonanych transakcji prowadzi do uznania, że działania Wnioskodawcy nie wykraczają poza ramy zwykłego gospodarowania majątkiem prywatnym.

Jak trafnie stwierdza się w orzecznictwie sądowym: „Działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.” (wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14; wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. II FSK 773/13). Co więcej, „Pewna działalność, charakteryzująca się pewnym stopniem zorganizowania i stałości, nie musi być zatem uznawana za działalność gospodarczą. Na przykład powtarzalna sprzedaż swoich rzeczy (z majątku prywatnego) czy też stałe wykonywanie umów o dzieło bądź umów-zleceń nie zawsze musi być uznane za działalność gospodarczą. Przychody z tej działalności mogą być zaliczone do innego źródła przychodu.” (A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT. Komentarz, lex.el.; podobnie: Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 25 maja 2016 r., nr ILPB1/4511 -1 -390/15/16-S3/AN).

Wypełnienie pozytywnych przesłanek kwalifikujących działalność podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej nie wystarcza do zakwalifikowania przychodów podatnika z tego tytułu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.f. (pozarolnicza działalność gospodarcza).

Konieczne jest, aby spełniona została przesłanka negatywna, o której mowa w art. 5a pkt 6 in fine u.p.d.f., co - jak podkreśla się w orzecznictwie sądowym - rodzi poważne wątpliwości interpretacyjne.

Z definicji pozarolniczej działalności gospodarczej wynika bowiem, że z pozarolniczą działalnością gospodarczą mamy do czynienia wówczas, gdy uzyskane przez podatnika przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.f. „Reguły wykładni a contrario prowadzą do wniosku, że zaliczenie określonego strumienia przychodów do jednego ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (w tym także w art. 10 ust. 1 pkt 8) stanowi negatywną przesłankę, uniemożliwiającą rozpoznanie takiego przychodu jako pochodzącego z pozarolniczej działalności gospodarczej” (wyrok NSA z dnia 9.04.2015 r., sygn. II FSK 773/12). Również w orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, w myśl którego: „jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła. Aby zaliczyć dany przychód do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej należy najpierw wykluczyć pochodzenie tego przychodu z innego źródła.” (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 9.12.2014 r., sygn. I SA/Gl 759/14). Co więcej, „nawet w sytuacji spełnienia przez podatnika warunku przewidzianego w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., wskazującego na to, że w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek, podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie został zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z lego innego źródła (\`(...)\`) Interpretując treść tego przepisu także można dojść do wniosku, że ustawodawca najpierw nakazuje wykluczyć pochodzenie przychodu z któregokolwiek ze źródeł wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 powołanej ustawy, a dopiero później pozwala zaliczyć go do przychodu z działalności gospodarczej.” (wyrok NSA z dnia 18.05.2010 r., sygn. II FSK 47/09).

Powyższe oznacza, że skoro przychód ze zbycia nieruchomości podlega zaliczeniu do źródeł określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., jako że zbycie zostanie dokonane z majątku prywatnego Wnioskodawcy, to nie może być traktowany jako przychód z działalności gospodarczej.

Dla zakwalifikowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jako przychodu z działalności gospodarczej konieczne jest nabywanie nieruchomości w celach handlowych - z zamiarem odsprzedaży (zob. wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r„ sygn. akt II FSK 2110/11). W niniejszej sprawie brak po stronie Wnioskodawcy zamiaru nabycia nieruchomości będących przedmiotem wniosku w celach handlowych. Gromadzenie majątku w postaci nieruchomości i ich sprzedaż nie oznacza, że transakcje te stanowią czynności przekraczające zakres wykonywania zwykłego prawa własności.

Dodatkowo, Wnioskodawca nie prowadził aktywnych i profesjonalnych działań, celem zbycia nieruchomości, w szczególności nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie działek, czy zmianę ich przeznaczenia. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła bez jego inicjatywy i udziału. Wnioskodawca nie poczynił na nieruchomościach żadnych naniesień, nie zawierał w odniesieniu do nieruchomości opisanych we wniosku żadnych umów najmu ani dzierżawy. Do zbycia działek w (\`(...)\`) doszło ponad 10 lat po nabyciu nieruchomości, co również wskazuje, że nieruchomości nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Sprzedaż działek nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła utrzymania, ponieważ Wnioskodawca jest aktywny zawodowo i czerpie dochody z działalności prowadzonej w formie spółek. Sama okoliczność uzyskania zysku nie powoduje automatycznej kwalifikacji planowanej transakcji jako dokonywanej w ramach zarobkowej działalności gospodarczej.

Osiągnięcie pewnego zysku na sprzedaży zdaniem Wnioskodawcy wynika z okoliczności, że na przestrzeni kilkunastu lat doszło do wzrostu wartości nieruchomości, nie zaś z okoliczności dokonania jakichkolwiek ulepszeń nieruchomości, czy ich uzbrojenia, gdyż takie działania nie były przez Wnioskodawcę podejmowane. Jak trafnie podkreśla się w orzecznictwie: „Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą” (wyrok NSA z dnia 7.02.2017 r., sygn. II FSK 4025/14). Każda racjonalnie gospodarująca swoim majątkiem osoba dąży do tego by osiągnąć optymalny zysk z dokonanej transakcji i jest to powszechna cecha sprzedaży nieruchomości również dokonywanej na cele prywatne. Ponadto „Spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Ustawodawca nie wprowadza barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Z punktu widzenia treści art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania” (wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Kryterium zyskowności (dochodowości) jest bowiem przesłanką kwalifikacji określonych transakcji także do pozostałych źródeł przychodów (np. z odpłatnego zbycia rzeczy - art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.). Wskazuje na to zresztą sama treść art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., z którego wynika, że do kategorii działalności gospodarczej zalicza się działalność zarobkową prowadzoną w warunkach określonych w tym przepisie, o ile przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Zdaniem Wnioskodawcy również, okoliczność, że przedmiotem sprzedaży będzie kilka działek nie pozwala na uznanie, że sprzedaż jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że liczba ani wielkość dokonywanych transakcji nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych - uzależnione jest to od wielkości majątku podatnika. Stanowisko to zostało potwierdzone również w orzecznictwie. W wyroku z dnia 13.04.2016 r. WSA w (\`(...)\`) orzekł, że „Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, sama liczba i zakres transakcji nie ma charakteru decydującego. Podobnie nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów” (wyrok WSA w (\`(...)\`) z 13 kwietnia 2016 r., sygn. III SA/Wa 1324/15).

Okoliczność, że działki będą zbywane w pewnych odstępach czasu nie ma na celu zwiększenia przychodu. Wnioskodawca nie korzystał również, z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ani nie zamieszczał ogłoszeń w prasie i Internecie, co świadczy o niepodejmowaniu profesjonalnych działań marketingowych.

W odniesieniu do opisanych nieruchomości został przeprowadzony ich podział na mniejsze działki. Zdaniem Wnioskodawcy nie jest to przesłanka świadcząca o tym, że zbycie winno być traktowane jako dokonane w ramach działalności gospodarczej. W wyroku z 9 maja 2014 r. (sygn. I FSK 811/13) NSA słusznie zauważył, że podział nieruchomości w celu umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i może być w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego uzasadniony, gdy podmiot jeszcze nie wie, czy sprzeda jedną nieruchomość, czy więcej. Podobnie przyjął WSA we Wrocławiu, który w orzeczeniu z 10 czerwca 2016 r. (sygn. I SA/Wr 235/16) stwierdził m.in., że wprawdzie sam podział gruntów wymaga podjęcia określonej czynności, jednakże jest niewystarczający do tego, aby uznać, że spełniona jest jedna z cech wykonywania działalności gospodarczej - wykonywanie jej w sposób zorganizowany.

Zdaniem Wnioskodawcy z analizy całokształtu działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek przez cały okres posiadania nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Działki nie były również przedmiotem umowy najmu czy też dzierżawy, tym samym Wnioskodawca nie czerpał z nich jakichkolwiek pożytków. Dodatkowo, w treści uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętej w składzie 7 sędziów z dnia 24 maja 2021 r. o sygnaturze II FPS 1/21, LEX nr 3180094, odnosząc się do kwestii oceny czy majątek jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, podkreślono że jeżeli podatnik:

a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków w zakup nieruchomości, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą. To zatem podatnik decyduje o tym czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Powiązanie to może mieć postać np. wprowadzenia do ewidencji środków trwałych i dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Stanowiące przedmiot niniejszego wniosku działki w (\`(...)\`) nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Od marca 2021 Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie jednoosobowej działalność gospodarczą i wyraźnie rozdziela nieruchomości nabywane w ramach działalności gospodarczej od majątku zakupionego wiele lat temu do majątku prywatnego. Na dzień złożenia wniosku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest właścicielem m.in. wspomnianej już niezabudowanej działki w (\`(...)\`) na (\`(...)\`), o powierzchni około 400 m2. Została ona zakupiona w czerwcu 2021 r. Nieruchomości w (\`(...)\`) stanowiły zaś jego majątek prywatny.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść przepisu w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

§ po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

§ po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

§ po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1\. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2\. Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3\. Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 05.04.2016 r. sygn. akt II FSK 379/14, z 09.03.2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, z dnia 09.04.2015 r. sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.”

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia działek, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w latach 2009-2011 nabył Pan do majątku osobistego (prywatnego) dwie działki o numerach 5 oraz 6 w (\`(...)\`) pod (\`(...)\`). Dla działki nr 5/4, jeszcze przed jej zakupem przez Pana, wydano decyzję o warunkach zabudowy, z której wynika przeznaczenie tego terenu pod zabudowę. Dla działki nr 6 wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w 2020 roku, w celu dokonania podziału geodezyjnego tej działki oraz wyodrębnienia z działki drogi wewnętrznej. Działka nr 5została podzielona na działki o numerach 5/12, 5/13, 5/14, a działka nr 6 została podzielona na działki o numerach 6/15, 6/16, 6/17, 6/18.

W okresie od lutego do września 2021 roku zbył Pan położone w (\`(...)\`) ww. działki. Udział w działce nr 6/18, stanowiącej drogę, przekazał Pan poszczególnym nabywcom działek w formie darowizny.

Nie podejmował Pan działań marketingowych w celu zbycia działek, w szczególności nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w prasie i w Internecie, nie korzystał z usług biura nieruchomości. Wywiesił Pan jedynie ogłoszenie o sprzedaży działek z Jego numerem telefonu na płocie sąsiedniej nieruchomości. Nieruchomości w (\`(...)\`) nie były przez Pana wykorzystywane w działalności gospodarczej. Żadna z ww. działek od momentu nabycia przez Pana nie była przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy. Działki te w żaden sposób nie były przez Pana wykorzystywane, leżały odłogiem. Nie inwestował Pan w te działki w postaci doprowadzenia mediów, uzbrojenia terenu, czy też ogrodzenia ani innych nakładów. Działki w momencie sprzedaży nie miały dostępu do żadnych mediów, uzbrojenia terenu czy ogrodzenia. Po podziale geodezyjnym działek nie było żadnych działań. Nie podpisywał Pan umów przedwstępnych z nabywcami, nie było takiej konieczności. Umowa przedwstępna była konieczna w przypadku kiedy potencjalny nabywca ubiegał się o kredyt w banku na zakup działki, jednak w umowie tej nie było żadnych postanowień dotyczących działań i nakładów zwiększających atrakcyjność działki, zarówno Pan jak i kupujący w tym okresie nie podejmowali żadnych działań w stosunku do działki. Przed ostatecznym zbyciem działki nie udzielił Pan żadnego pełnomocnictwa kupującym, ani w żaden sposób nie udostępnił działek formalnie lub faktycznie kupującym. Środki ze sprzedaży ww. działek zostały przez Pana przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu mieszkalnego z działką.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż działek nastąpiła w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana , stwierdzić należy, że zbycie przedmiotowych działek należy rozpatrywać w kontekście przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy.

W związku z tym, że sprzedaż nieruchomości (sześciu działek oraz udziałów w siódmej) nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, to przychód uzyskany z jej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).