Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-86/11/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-04-13
Teza: Czy dostawę mediów do lokali mieszkalnych i lokali użytkowych należy traktować jako usługę pomocniczą do usługi najmu i opodatkować stawką usługi zasadniczej, tj. w lokalach mieszkalnych zwolnione z podatku VAT, w lokalach użytkowych stawką 23% VAT?
Słowa kluczowe: media; najem; umowa-umowa najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2011 r. (data wpływu 24 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczania opłat za media - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rozliczania opłat za media.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest jednostką budżetową Gminy. W ramach prowadzonej działalności zarządza nieruchomościami w 100% należącymi do Gminy, jak również lokalami znajdującymi się w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Wykonując działalność w powyższym zakresie świadczy m.in. usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych z jednoczesnym świadczeniem polegającym na dostawie mediów do poszczególnych lokali.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. dostawa mediów, usługi najmu lokali użytkowych, natomiast zwolnieniu podlegją usługi najmu lokali mieszkalnych.

Na dostawę mediów do lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach będących 100% własnością Gminy Wnioskodawca posiada podpisaną umowę bezpośrednio z dostawcami poszczególnych mediów. Natomiast w budynkach wspólnot mieszkaniowych umowy takie zawierane są pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a dostawcą, w wyniku czego wspólnota mieszkaniowa, niebędąca podatnikiem VAT, obciąża Wnioskodawcę rachunkami, tytułem zaliczek za dostawę mediów - jako jednego z właścicieli lokali mieszkalnych lub użytkowych.

Najemcy lokali mieszkalnych obciążani są czynszem i zaliczkami za dostawę mediów w kwocie brutto na podstawie faktur od dostawców mediów i rachunków od wspólnot mieszkaniowych. Czynsz i dostawę mediów Wnioskodawca traktuje jako usługę kompleksową, gdzie czynsz jest usługą zasadniczą a media usługą pomocniczą. Z uwagi na to, że najem lokali mieszkalnych jest zwolniony od podatku VAT, cała usługa jest zwolniona. W związku z powyższym, pomimo że Wnioskodawca otrzymuje rachunki od wspólnot mieszkaniowych, najemcy lokali mieszkalnych płacą za media tyle, ile zapłaciliby mając bezpośrednio podpisaną umowę z dostawcą mediów.

Identycznie jest w odniesieniu do lokali użytkowych, czynsz i media stanowią usługę kompleksową, czynsz jest opodatkowany stawką VAT w wysokości 23% i wszystkie media również 23% VAT, pomimo że dostawcy wody, ścieków i śmieci obciążają Wnioskodawcę stawką 8% .

Przykład:

1.  Budynki w 100% stanowią własność gminy.

1.  Lokale mieszkalne - usługa zwolniona od VAT,
2.  Wodociągi wystawiają fakturę VAT o wartości netto 100 zł. i VAT 8 zł, łącznie 108 zł,
3.  Wnioskodawca obciąża najemcę przypisem 108 zł,
4.  czynność podlega zwolnieniu - najemca płaci 108 zł.
5.  Lokale użytkowe - usługa opodatkowana - 23% VAT
6.  Wodociągi wystawiają fakturę VAT o wartości netto 100 zł. i VAT 8 zł, łącznie 108 zł,
7.  Wnioskodawca obciąża najemcę w kwotach netto 100 zł i VAT 23 zł, łącznie 123 zł brutto.

3.  Budynki wspólnot mieszkaniowych

1.  Lokale mieszkalne,
2.  Wodociągi wystawiają fakturę VAT dla wspólnoty mieszkaniowej o wartości netto 100 zł. i VAT 8 zł, łącznie 108 zł,
3.  wspólnota mieszkaniowa wystawia rachunek na Wnioskodawcę 108 zł.
4.  Wnioskodawca obciąża najemcę przypisem 108 zł
5.  czynność podlega zwolnieniu - najemca płaci 108 zł
6.  Lokale użytkowe,
7.  Wodociągi wystawiają fakturę VAT dla wspólnoty mieszkaniowej o wartości netto 100 zł. i VAT 8 zł, łącznie 108 zł,
8.  Wspólnota mieszkaniowa wystawia rachunek na Wnioskodawcę 108 zł,
9.  Wnioskodawca obciąża najemcę w kwotach netto 108 zł i VAT 24,84 zł, łącznie 132,84 zł brutto.

Ponieważ wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem VAT, lokale użytkowe zarządzane przez Wnioskodawcę mieszczące się w budynkach wspólnot mieszkaniowych ponoszą dodatkowy koszt wykazany w ww. przykładzie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dostawę mediów do lokali mieszkalnych i lokali użytkowych należy traktować jako usługę pomocniczą do usługi najmu i opodatkować stawką usługi zasadniczej, tj. w lokalach mieszkalnych zwolnione z podatku VAT, w lokalach użytkowych stawką 23% VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, usługa dostawy mediów do lokali mieszkalnych i użytkowych stanowi usługę pomocniczą i powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług w takiej wysokości jak usługa zasadnicza, tj. wynajem lokali.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 5a ustawy, wprowadzonym art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 października 2010 r. o zmianach ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476) i obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), zmienionym treścią art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia, ustawodawca przewidział opodatkowanie ściśle określonych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie ich od podatku.

Zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2011 r. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do treści art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z przepisu art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Zwrócić należy także uwagę, iż zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawą mediów lub dostawą usług.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności zarządza nieruchomościami w 100% należącymi do Gminy, jak również lokalami znajdującymi się w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Wykonując działalność w powyższym zakresie świadczy m.in. usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych z jednoczesnym świadczeniem polegającym na dostawie mediów do poszczególnych lokali.

Na dostawę mediów do lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach będących 100% własnością Gminy Wnioskodawca posiada podpisaną umowę bezpośrednio z dostawcami poszczególnych mediów. Natomiast w budynkach wspólnot mieszkaniowych umowy takie zawierane są pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a dostawcą, w wyniku czego wspólnota mieszkaniowa, niebędąca podatnikiem VAT, obciąża Wnioskodawcę rachunkami, tytułem zaliczek za dostawę mediów - jako jednego z właścicieli lokali mieszkalnych lub użytkowych.

Najemcy lokali mieszkalnych obciążani są czynszem i zaliczkami za dostawę mediów w kwocie brutto na podstawie faktur od dostawców mediów i rachunków od wspólnot mieszkaniowych. Czynsz i dostawę mediów Wnioskodawca traktuje jako usługę kompleksową, gdzie czynsz jest usługą zasadniczą a media usługą pomocniczą. Z uwagi na to, że najem lokali mieszkalnych jest zwolniony od podatku VAT, cała usługa jest zwolniona. Identycznie jest w odniesieniu do lokali użytkowych, czynsz i media stanowią usługę kompleksową, czynsz jest opodatkowany stawką VAT w wysokości 23% i wszystkie media również 23% VAT, pomimo że dostawcy wody, ścieków i śmieci obciążają Wnioskodawcę stawką 8% .

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali mieszkalnych lub też użytkowych, natomiast koszty „mediów” są elementem usług pomocniczych do tej usługi. W efekcie, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotowe wydatki są świadczeniem należnym z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży „mediów”, czy przeniesienia na najemców tych kosztów.

Tym samym wydatki za media w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz lokatorów. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali, tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast w przypadku najmu lokali użytkowych zastosowanie ma stawka podstawowa w wysokości 23%.

A zatem w przypadku, gdy Wnioskodawca zarządza lokalami Gminy, będącej właścicielem w 100% budynku, lub też członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która jest stroną umów o dostawę mediów, ww. wydatki w przedstawionym stanie faktycznym są świadczeniem należnym wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży mediów, czy przeniesienia na najemców kosztów z mediami związanych.

Jednocześnie wskazać należy, że przepisy podatkowe nie regulują stosunków cywilnoprawnych (zasad zawierania umów cywilnoprawnych), ani nie mają wpływu na ich treść oraz sposób ustalania wynagrodzenia. Wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług wynikać powinna wyłącznie z umowy zawartej między stronami. Organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób ustalenia należności pomiędzy stronami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą swobody umów, to strony umowy rozstrzygają, czy do kwoty określonej w umowie należy doliczyć podatek od towarów i usług, czy też podatek ten zawiera się w przyjętej wartości kwotowej. Niemniej jednak zwrócić należy uwagę, że zgodnie z przywołanym art. 29 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Koszty mediów, w myśl ww. przepisu stanowią kwotę należną z tytułu świadczonej usługi, zatem winny być traktowane jako element podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.