Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.332.2025.3.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-22
Teza: W części transakcji (umowy sprzedaży) obejmującej
pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa, umowa
sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności
cywilnoprawnych, natomiast transakcja obejmująca sprzedaż
Nieruchomości (prawa własności działki oraz prawa
użytkowania wieczystego) jest wyłączona z opodatkowania
podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2
pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa
      rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6
      ust. 2 ww. ustawy.
    W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku – wynoszą – przy umowie sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym – 2%,
      b) innych praw majątkowych – 1%.
    Należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest – tytułu
    tej czynności – z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym,
    mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie
    dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość czy prawo
    wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego
    przepisu (lit. a)) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym). Zatem czynność (np.
    umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od
    towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług
    jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży czy jej część) lub świadczenie usług,
    będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania (Kupujący) nabył od Zainteresowanego niebędącego stroną
    postępowania (Sprzedającego) prawo własności działki nr (...) (Nieruchomość 1) oraz
    prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) (Nieruchomość 2) – określane łącznie jako
    Nieruchomość. Na Nieruchomości 1 znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach
    obsługi lotnictwa, które ze względu na ich stan techniczny i bezpieczeństwo osób trzecich
    wymagają pilnej rozbiórki. Kupujący nie podjął jeszcze decyzji, czy i kiedy dokona
    wyburzenia ruin. Nie zostały one wyburzone do momentu przeniesienia własności
    Nieruchomości 1.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z
    tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi
    jej integralną część (część składową) dla celów opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej
      odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub
      istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla
      przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
    Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część
    składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności
    gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem
    obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę,
    urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią
    składową.
    W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego
      budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie
      należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez
      wieczystego użytkownika stanowią jego własność.
    W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i
    urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty
    trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być
    odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
    W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia
    wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o
    tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa
    przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).
    Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego
    przysługującego do nieruchomości (gruntu).
    Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy podkreślić, że jakkolwiek
    zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy
    powyższa Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia
    umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności
    podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku
    podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a)
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
    - dostawa Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
      ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust.
      1 pkt 1 cyt. ustawy;

    - na działce nr (...) nie znajdują się żadne naniesienia, które na moment sprzedaży
      spełniały definicję budynku, budowli lub ich części, bądź urządzenia budowlanego
      funkcjonalnie związanego z budynkiem lub budowlą, w rozumieniu ustawy Prawo
      Budowlane; tym samym ww. dostawa towarów jest traktowana dla celów podatku od
      towarów i usług jako dostawa działek niezabudowanych;
    - zbycie przez Sprzedającego opisanej we wniosku Nieruchomości (prawa własności działki
      nr (...) oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr (...)) nie będzie korzystała ze
      zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy o
      podatku od towarów i usług i będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od
      towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, z
      zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.
    Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane
    podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od
    podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów
    sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.
    Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy analizować należy w ścisłym
    powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów, gdzie okoliczność
    opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości
    zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem danej transakcji w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki,
    które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie są/nie będą przedmiotem
    dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika,
    nie jest możliwe.
    Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do części transakcji, która
    obejmuje naniesienia − pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa. Przedmiotem
    dostawy – w myśl ustawy o podatku od towarów i usług – będzie tylko sam grunt – prawo
    własności działki nr (...) i prawo użytkowania wieczystego działki (...). Stwierdzić więc
    należy, iż powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art.
    2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy
    sprzedaży, która dotyczy naniesień (ruin).
    Zgodnie z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie
    właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest
    własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami,
    które są trwale związane z gruntem.
    Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest m.in. własność
    nieruchomości gruntowej (działki nr (...)) – co oznacza, że znajdujące się na niej obiekty,
    które są związane z gruntem nie mogą być cywilistycznie oderwane od własności gruntu.
    To oznacza, że w ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży nieruchomości jest grunt
    oraz obiekty z nim związane.
    Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. budynki/obiekty)
    nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi (m.in. dotyczy
    to tzw. urządzeń przesyłowych) – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym
    przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem, przedmiotem umowy sprzedaży jest
    sprzedaż nieruchomości gruntowej, której częścią składową są obiekty trwale z gruntem
    związane, to również te obiekty stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

    Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) obejmującej pozostałości
    (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa, umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy jest wyłącznie sam grunt. Zatem
    zgodnie z uregulowaniami zawartymi w treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – dotyczący tej części umowy sprzedaży – ciąży na
    Kupującym.
    Zatem w części transakcji obejmującej pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi
    lotnictwa, umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    W tej części stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.
    W pozostałym zakresie należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem.
    Jak bowiem wynika z interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, transakcja
    obejmująca sprzedaż Nieruchomości (prawa własności działki nr (...) oraz prawa
    użytkowania wieczystego działki nr (...)) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
    z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym do tej części
    transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z tych względów Państwa stanowisko należało w tej części uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
      będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
      będących przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.