Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-1-3/4510-231/16/JKT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-05-02
Teza: Czy Wspólnota Mieszkaniowa ma obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego od osób prawnych od dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku zmiany przeznaczenia i adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe, w sytuacji, gdy zgodnie z uchwałą właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową cały dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu zostanie przeznaczony na fundusz remontowy Wspólnoty z przeznaczeniem na remont elewacji?
Słowa kluczowe: przychód; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku, który wpłynął do Organu 14 marca 2016 r., uzupełnionym 26 kwietnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2016 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 7 kwietnia 2016 r. Znak: IBPB-1-3/4510-231/16/JKT, wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano 26 kwietnia 2016 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, podjęli uchwałę wyrażającą zgodę na zamianę części wspólnej nieruchomości w postaci poddasza o pow. 37,99 m2 i wykonanie z tej części adaptacji na cele mieszkalne.

Uchwałą niniejszą, właściciele lokali upoważnili Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do wyboru inwestora wykonującego adaptację, a następnie do zbycia na rzecz tego inwestora powstałego w wyniku adaptacji lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości po uzyskaniu przez niego wszelkich pozwoleń oraz zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego.

Uchwała stanowi również, że dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji części wspólnej nieruchomości - poddasza o pow. 37,99 m2 zostanie przeznaczony na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej. W wykonaniu powyższej uchwały została zawarta 16 października 2015 r. w formie aktu notarialnego przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży z inwestorem mającym dokonać adaptacji poddasza na cele mieszkalne, w której właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową zobowiązują się sprzedać na rzecz inwestora – osoby fizycznej samodzielny lokal mieszkalny o pow. 37,99 m2 powstały w wyniku adaptacji poddasza za cenę 120 000,00 zł, a inwestor – osoba fizyczna – zobowiązuje się do nabycia tego lokalu po zakończeniu wykonanej przez siebie adaptacji i uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Inwestor zapłacił na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 50 000,00 zł tytułem zadatku, a pozostała część ceny nabycia, tj. 70 000,00 zł zostanie zapłacona w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – co jeszcze nie nastąpiło.

Część wspólna nieruchomości – poddasza o pow. 37,99 m2 została przekazana inwestorowi do używania na podstawie umowy najmu w celu wykonania adaptacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 15 kwietnia 2016 r. – data wpływu do tut. BKIP 26 kwietnia 2016 r.):

Czy Wspólnota Mieszkaniowa ma obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego od osób prawnych od dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku zmiany przeznaczenia i adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe, w sytuacji, gdy zgodnie z uchwałą właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową cały dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu zostanie przeznaczony na fundusz remontowy Wspólnoty z przeznaczeniem na remont elewacji?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji części wspólnych nieruchomości – poddasza jest zwolniony od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, z uwagi na przeznaczenie go w całości na fundusz remontowy Wspólnoty mieszkaniowej na remont elewacji budynku. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wskazanej ustawy, zwolnione z podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi z utrzymaniem tych zasobów.

Dla zastosowania tego zwolnienia niezbędne jest spełnienie łącznie dwóch warunków:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2.  dochody muszą zostać przeznaczone na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Źródłem powstania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego z adaptacji poddasza są posiadane przez Wspólnotę zasoby mieszkaniowe. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. W istniejącym stanie faktycznym (winno być zdarzeniu przyszłym) dochód uzyskany ze sprzedaży został w całości przeznaczony na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zasób mieszkaniowy stanowią znajdujące się w budynku lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, a więc dźwigi, kotłownie, itp. klatki schodowe, piwnice, strychy.

Wobec zatem spełnienia łącznie przesłanek warunkujących zwolnienie od podatku dochodowego określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji strychu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892). Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ust. 2-3 ww. ustawy, nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Stosownie natomiast do treści art. 12 ust. 3 updop, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przychodem jest zatem ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Otrzymanymi pieniędzmi lub wartościami pieniężnymi są zatem tylko takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc którymi może on rozporządzać jak własnymi.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 updop, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem, zgodnie z art. 7 ust. 2 updop, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 updop, stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał z powyższego zwolnienia muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe wyjaśnienie oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy przy tym zauważyć, że przywołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, że pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych; kotłownie i hydrofornie wolnostojące; osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci,
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje natomiast zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Związane z wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnym i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 tej updop).

W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ponadto należy zauważyć, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wspólnota mieszkaniowa zamierza sprzedać lokal mieszkalny, powstały w wyniku adaptacji poddasza, (obecnie pomieszczenie wspólnego użytkowania). Uzyskane środki pieniężne Wspólnota zamierza przeznaczyć na fundusz remontowy z przeznaczeniem na wykonanie elewacji budynku.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że poddasze, jako część wspólna budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynków mieszkalnych oraz zapewniające sprawne ich funkcjonowanie oraz administrowanie.

Reasumując, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, powstałego w wyniku adaptacji poddasza, jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, podlegać będzie zwolnieniu od podatku dochodowego o ile w całości zostanie przeznaczony, a następnie wydatkowany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (w powyższym przypadku wydatkowany na remont elewacji).

Mając powyższe na względzie stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z dnia 14 marca 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.