Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.237.2019.3.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-13
Teza: Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.– Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 3 lipca 2019 r. (data wpływu – 4 lipca 2019 r.), uzupełnionym 30 sierpnia i 2 września 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami − **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 20 sierpnia 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.356.2019.2.RR, 0111-KDIB4.4014.237.2019.3.DK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 30 sierpnia i 2 września 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. („Spółka 1”, „Kupujący”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: S.A. („Spółka 2”, Sprzedający”),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka 1 spółka z ograniczona odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”), będąca rezydentem podatkowym w Polsce, planuje nabyć określoną nieruchomość w Polsce, a mianowicie prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z działki o numerze ewidencyjnym 16/17, zlokalizowanej w W., dla której ustanowiona jest księga wieczysta (dalej: „Działka”) wraz z prawem własności budynku biurowo-usługowego wraz z garażem podziemnym (dalej: „Budynek”) oraz z znajdującymi się na gruncie naniesieniami, w tym w szczególności parkingiem naziemnym, jezdnią betonową, szlabanami, masztami, latarniami, elementami infrastruktury przesyłowej (m.in. urządzenia kanalizacyjne, sieć ciepłownicza), chodnikami oraz urządzeniami budowlanymi (dalej: „Naniesienia”). Działka, Budynek i Naniesienia są dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Kupujący na moment dokonania planowanej transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

Nieruchomość zostanie sprzedana Kupującemu przez Zainteresowanego niebędącego strona postępowania, tj. spółkę akcyjną prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający na moment dokonania transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedający wraz z Kupującym są dalej zwani łącznie „Zainteresowanymi”.

Dnia 29 lipca 2014 r. N.C.P. sp. z o.o. S.K.A., jako sprzedający, zawarła z poprzednikiem prawnym Sprzedającego, jako kupującym umowę zobowiązującą do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego działkę nr 16/17, dla której ustanowiona była księga wieczysta.

W wykonaniu umowy zobowiązującej, w dniu 29 sierpnia 2014 r., zgodnie z treścią aktu notarialnego spółka N.C.P. sprzedała prawo użytkowania wieczystego do tej działki na rzecz poprzednika prawnego Sprzedającego. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%. N.C.P. był polską spółką (zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług).

Na dzień powyższej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na działce były prowadzone prace budowlane w celu budowy Budynku (część prac w związku z jego budową już wykonano) oraz były wybudowane już niektóre budowle.

Nabywca nieruchomości podlegał dalszym przekształceniom formy prawnej, co nie ma wpływu na status podatnika podatku od towarów i usług oraz wiąże się z pełną sukcesją prawnopodatkową, w szczególności w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedający oraz jego poprzednicy prawni będą określani na potrzeby wniosku jednolitym pojęciem „Sprzedającego”.

Sprzedający wybudował Budynek na podstawie decyzji z 10 grudnia 2013 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, która została przeniesiona na Sprzedającego inną decyzją z 10 października 2014 r.

Sprzedający na podstawie powyższej decyzji wybudował budynek i uzyskał 16 kwietnia 2015 r. decyzje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielającą pozwolenia na użytkowanie. Na podstawie tej decyzji Sprzedający przyjął Budynek do używania w księgach rachunkowych 30 kwietnia 2015 r. i rozpoczął jego amortyzację od maja 2015 r.

Po zakończeniu budowy Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie (aranżację budynku na potrzeby najemców). Wartość dokonanych ulepszeń nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem, budową i ulepszeniem Budynku i Naniesień.

Budynek został w całości przeznaczony na potrzeby najmu w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, przy czym części komunikacyjne (klatki schodowe, korytarze, windy, drogi ewakuacyjne, hol, itp.) Budynku są udostępnione najemcom do wykorzystania. Sprzedający na potrzeby świadczenia usług najmu użytkuje we własnym zakresie powierzchnie nieprzeznaczone do wynajmu i nieudostępnione do celów komunikacyjnych najemcom oraz pomieszczenia techniczne inne niż powierzchnie przeznaczone do wynajmu.

Sprzedający rozpoczął wynajem Budynku w 2015 r. i od tego czasu sukcesywnie wynajmował poszczególne powierzchnie. Ostatnie powierzchnie zostały wynajęte po raz pierwszy w 2019 r. Część Nieruchomości została wynajęta po raz pierwszy ponad dwa lata przed planowaną transakcja, zaś część Nieruchomości została wynajęta mniej niż dwa lata przed planowaną transakcją. Naniesienia są przez sprzedającego w całości użytkowane do świadczenia usług najmu lub wynajmowane na rzecz najemców.

W zakresie miejsc parkingowych i postojowych (dalej: „Miejsca parkingowe”) mamy do czynienia z podobną sytuacją jak z powierzchniami najmu, były one sukcesywnie wynajmowane, przy czym część Miejsc parkingowych nadal nie została wynajęta. Zatem także w tym przypadku część Nieruchomości lub Naniesień została wynajęta ponad dwa lata przed planowaną transakcją, a część mniej niż dwa lata przed planowana transakcją lub w ogóle nie została wynajęta.

Sprzedający i Kupujący złożą przed dniem dokonania dostawy zgodne oświadczenie, w którym zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybiorą opodatkowanie dostawy Budynku, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający nie posiada nieruchomości w innych lokalizacjach. Nieruchomość, która jest przedmiotem planowanej transakcji jest jedyną Nieruchomością posiadaną przez Sprzedającego zaś jej wynajem jest jedyną działalnością realizowaną przez Sprzedającego. Nie są prowadzone oddzielne księgi rachunkowe dla Nieruchomości. Dla potrzeb rozliczania opłat eksploatacyjnych z najemcami Nieruchomości, przychody i koszty z tym związane ujmowane są na odrębnych kontach rachunkowych. Nie ma oddzielnych rachunków bankowych dla Nieruchomości. Sprzedający posiada kilka odrębnych rachunków, w tym rachunki których prowadzenia wymaga umowa kredytowa, a także rachunek na potrzeby przyjmowania opłat eksploatacyjnych, do którego dostęp posiada zarządca nieruchomości. Prowadzone dla Sprzedającego rachunki bankowe nie zostaną przeniesione na Kupującego. Na Kupującego nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z zawartej przez Sprzedającego umowy kredytowej, w tym w szczególności związanej z budową i nabyciem Nieruchomości. Na Kupującego zostaną przekazane wniesione przez Najemców zabezpieczenia umów najmu, m.in. kaucja i gwarancje na poczet należności czynszowych.

Jeden podmiot zarządza Nieruchomością.

Sprzedający zawarł wiele umów dotyczących usług operacyjnych dotyczących Nieruchomości (umów serwisowych), np.:

1.  umowę na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków;
2.  umowę na kompleksowe dostarczenie ciepła;
3.  umowę na kompleksową sprzedaż energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji;
4.  umowę o świadczenie usług serwisowych dla Budynku;
5.  umowę o zarządzanie Nieruchomością;
6.  umowę o świadczenie usług ochroniarskich;
7.  umowę o wywóz odpadów;
8.  umowę o udostępnienie sieci teleinformatycznej.

Umowy wyżej wskazane nie przejdą na Kupującego, będzie on musiał we własnym zakresie realizować te zadania od momentu zakupu Nieruchomości lub zawrzeć odpowiednie umowy z usługodawcami, przy czym umowa o zarządzanie nieruchomością będzie zawarta z innymi niż dotychczasowy podmiot.

Wyjątek od powyższego może dotyczyć umów obejmujących dostawę mediów (m.in. dostawa wody i odprowadzanie ścieków, dostawa ciepła, dostawa energii elektrycznej, sieć teleinformatyczna, itp.), których ciągłość świadczenia ma znaczenie dla możliwości nieprzerwanego świadczenia usług najmu i wywiązania się z obowiązków wobec najemców. Kupujący zawrze w możliwie krótkim czasie od zakupu Nieruchomości nowe umowy na dostawę mediów. Z chwilą zawarcia nowych umów dotyczących mediów, Sprzedający wypowie dotychczasowe umowy.

Nie można wykluczyć, że w nadzwyczajnych okolicznościach niezależnych od Sprzedającego i Kupującego jakaś umowa zostanie przeniesiona na Kupującego, ze względu na możliwość korzystania z jednego dostawcy i wymagań dostawy w tym zakresie. Jednak wolą Zainteresowanych jest rozwiązanie wszystkich dotychczasowych umów przez Sprzedającego i zawarcie nowych umów przez Kupującego.

Sprzedający i Kupujący dołożą wszelkich starań, aby rozwiązać powyższe umowy w taki sposób, by zostały one rozwiązane w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.

W wyjątkowych przypadkach, gdy Sprzedający nie będzie mógł wypowiedzieć określonych umów serwisowych z mocą obowiązującą od daty zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, to w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający przed tym dniem złoży skuteczne oświadczenia o wypowiedzeniu takich umów.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w świadczeniu usług i dostawie mediów dla Nieruchomości po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, oraz, że nowe umowy z dostawcami usług i mediów będą zawarte możliwie jak najszybciej po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.

W przypadku umów, które nie zostaną rozwiązane do dnia dokonania dostawy Nieruchomości, Sprzedający będzie dokonywał dostaw towarów (m.in. energii, itp.) oraz świadczenia usług (m.in. odprowadzania ścieków, udostępnienia sieci teleinformatycznej, itp.) na rzecz Kupującego na zasadach refakturowania (wg cen ich zakupu) w okresie od dnia dokonania sprzedaży Nieruchomości (lub określonego w tej umowie dnia przejścia praw do Nieruchomości oraz korzyści i kosztów z nią związanych) do późniejszej z następujących dat:

*   dzień wygaśnięcia odpowiedniej umowy, w ramach której dostarczane są dane media lub
*   dzień zawarcia przez Kupującego nowej umowy z danym dostawcą mediów i jej wejścia w życie.

Sprzedający nie sprzeda na rzecz Kupującego żadnych znaków towarowych w związku z eksploatacją Budynku i znaków towarowych lub oznaczeń używanych i związanych z Budynkiem. Kupujący nie nabędzie również praw do strony internetowej ani materiałów marketingowych związanych z Budynkiem.

Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców, przekazane Sprzedającemu w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółek dominujących lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ponadto, Sprzedających przeniesie na Kupującego następujące prawa, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z Budynkiem; wszystkie majątkowe prawa do projektów na polach eksploatacji w zakresie nabytym przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielania zgody na stworzenie adaptacji projektów, prawa do logo, a także sprzeda Kupującemu własność wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone; prawa wynikające z gwarancji budowlanych; posiadane prawa do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej stanowiących część sieci ciepłowniczej, położonej poza granicami Nieruchomości.

W odniesieniu do umów najmu, należy wskazać, że Kupujący wstąpi w stosunki prawne z umów najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 ustawy Kodeks cywilny) po stronie wynajmującego i zamierza dalej prowadzić działalność w zakresie najmu Nieruchomości, a w odniesieniu do umów najmu, co do których lokale nie zostały jeszcze wydane najemcom, Sprzedający przeniesie wszystkie prawa i obowiązki z takich umów najmu na Kupującego.

Sprzedającemu będą przypadać należności i będą go obciążać koszty związane z Nieruchomością do dnia wydania (dokonania dostawy) Nieruchomości, zaś Kupującemu przysługiwać będą należności oraz obciążać go będą koszty od tego dnia.

Kupujący nabędzie od Sprzedającego ruchomości i wyposażenie (m.in. stolik, kanapy, TV wraz z odtwarzaczem, kosze wraz z wkładami, leżaki, budki lęgowe dla bezkręgowców, itp.) związane z Nieruchomością w ramach odrębnej dostawy nie objętej wnioskiem.

Na Kupującego nie przejdą inne niż wyżej wskazane: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Kupujący zamierza kontynuować działalność w zakresie najmu Nieruchomości, jednakże w celu świadczenia usług najmu musi przeprowadzić dodatkowe niezbędne działania, tj. zawrzeć: umowę o świadczenie usług zarządzania Nieruchomością, otworzyć dodatkowe rachunki bankowe na potrzeby opłat eksploatacyjnych, zawrzeć umowy serwisowe lub operacyjne umożliwiające prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości świadczenie usług najmu.

Sprzedający po sprzedaży będzie wynajmował, nie dłużej niż przez 60 miesięcy od dnia dostawy, od Kupującego niewynajętą do dnia dostawy powierzchnię w sprzedanej Nieruchomości oraz niewynajęte miejsca parkingowe, przy czym umowa ta zakończy się z chwilą podpisania przez Kupującego we własnym zakresie umów najmu tych powierzchni lub miejsc parkingowych.

Sprzedający może szukać nowych najemców na niewynajęte powierzchnie i miejsca parkingowe, przedstawiać ich Kupującemu i podejmować starania celem podpisania przez nich umów najmu z Kupującym. W przypadku podpisania takiej umowy, w jej zakresie Sprzedający zostanie zwolniony z najmu niewynajętej powierzchni bądź miejsc parkingowych przed upływem 60 miesięcy.

Sprzedający i Kupujący nie są spółkami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ani ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu Zainteresowani wskazali, że opisane we wniosku infrastruktura towarzysząca w postaci naniesień, w tym parking naziemny, jezdnia betonowa, szlabany, maszty, latarnie oraz elementy infrastruktury przesyłowej (m.in. urządzenia kanalizacyjne, sieć ciepłownicza) będących własnością Sprzedającego (zwane naniesieniami) stanowią nieruchomość lub jej część składową w rozumieniu Kodeksu cywilnego w powiązaniu z prawem budowlanym i nie stanowią ruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Kupującego Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jako że dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej zdaniem Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w całości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali interpretacje indywidualne oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 13 września 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.356.2019.3.RR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje– w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący (Spółka 1) zamierza nabyć od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Spółka 2) prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z działki o numerze ewidencyjnym 16/17 wraz z prawem własności budynku biurowo-usługowego wraz z garażem podziemnym oraz znajdującymi się na gruncie naniesieniami, takimi jak: parking naziemny, jezdnia betonowa, szlabany, maszty, latarnie, elementy infrastruktury przesyłowej, chodniki oraz urządzenia budowlane (łącznie zwane: Nieruchomość).

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży (Sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, tj. czy w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż Nieruchomości dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 13 września 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.356. 2019.3.RR, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, m.in. że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług w stosunku do sprzedaży części Nieruchomości, których sprzedaż nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od powstania pierwszego zasiedlenia, tj. podlegającej zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy Strony Transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia. Wówczas w analizowanym przypadku sprzedaż części Nieruchomości, których sprzedaż nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od powstania pierwszego zasiedlenia będzie podlegać opodatkowaniu stawką 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Ponadto, w stosunku do sprzedaży części Nieruchomości, których sprzedaż nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od powstania pierwszego zasiedlenia oraz w stosunku do części Nieruchomości, które w ogóle nie zostały oddane do używania nie będzie miało zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy. Zatem sprzedaż części Nieruchomości, której sprzedaż nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od powstania pierwszego zasiedlenia oraz w stosunku do części Nieruchomości, które w ogóle nie zostały oddane do używania – będzie podlegać opodatkowaniu stawką 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.