Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-339/09-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-06-24
Teza: Opodatkowanie pryzchodow ze sprzedazy nieruchomosci
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; grunty-sprzedaż gruntów; sprzedaż-sprzedaż budynków; udział-zbycie udziałów; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2009 r. (data wpływu 1 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 29 grudnia 2006 roku Zainteresowany wspólnie z małżonką i znajomym, podpisał akt notarialny, w którym na mocy umowy sprzedaży, nabył od Spółdzielni Usługowej prawo użytkowania wieczystego działki oraz własność posadowionego na niej budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Wartość nabytych udziałów wynosi: 1/2 Zainteresowany i Jego małżonka (nabycie do majątku stanowiącego wspólność ustawową), 1/2 ich znajomy (do majątku odrębnego). Wniosek o wpis praw wynikających z opisanego aktu wpłynął do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla przedmiotowej nieruchomości w dniu 3 stycznia 2007r., wpis praw do księgi wieczystej dokonany został w dniu 23 lutego 2007r.

W dniu 2 marca 2009r. podpisano akt notarialny, w którym na mocy umowy sprzedaży sprzedano udziały w prawie użytkowania wieczystego działki oraz w posadowionym na niej budynku stanowiącym odrębną nieruchomość. Zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym do odpłatnego zbycia udziałów w prawie użytkowania wieczystego działki i udziałów w związanym z nim prawie własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość zastosowanie znajdą zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. czy też w brzmieniu obowiązującym w okresie od 1 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do używania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. Jak z powyższego wynika, obowiązujące do 31 grudnia 2006r. zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy mają zastosowanie do nieruchomości i praw nabytych przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W stanie faktycznym sprawy, pomimo że umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego została podpisana w dniu 29 grudnia 2006 r., to jednak prawo wieczystego użytkowania wpisane zostało do księgi wieczystej w dniu 23 lutego 2007 r.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 27 zdanie drugie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Z powyższego jednoznacznie wynika, że wpis do księgi wieczystej w sytuacji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego ma charakter konstytutywny, co oznacza, że powstanie określonego prawa i jego przejście na nabywcę uzależnione jest od dokonania wpisu w księdze wieczystej. (por. np. wyrok SN z dnia 4 lutego 2005 r., sygn. l CK 512/04; LEX 394484, M. Prawn. 2005/5).

Ponadto, stosownie do art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że prawem głównym jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, a prawem związanym (podrzędnym) jest własność usytuowanych na tym gruncie budynków i urządzeń. Użytkowanie wieczyste nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie i odwrotnie ( por. np. wyrok WSA w //arszawie z dnia 20 stycznia 2006 r. sygn. /ll SA//Wa 1000/05, LEX 206531, wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r. II OSK 1183/05, LEX 289303 ).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, należy przyjąć, że zakupione na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia 2006r. udziały w prawie użytkowania wieczystego działki oraz we własności posadowionego na niej budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, nabyte zostały w dniu wpisu do księgi wieczystej, tj. w dniu 23 lutego 2007 r. W ocenie Zainteresowanego, do opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i związanego z nim prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, w opisanym stanie faktycznym, znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W tym miejscu należy podkreślić, że na dzień 31 grudnia 2008 roku obowiązywały – w zależności od daty nabycia – dwa sposoby opodatkowywania przychodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) updof, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 roku stosuje się zasady określone w updof w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

Natomiast do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku stosuje się przepisy updof w brzmieniu obowiązującym w wyżej wskazanym okresie. Końcowa data stosowania tych przepisów została wskazana przez ustawodawcę w art. 8 ust. 1 ww. noweli updof z 2008 roku.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w dniu 29 grudnia 2006 roku (akt notarialny) prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności posadowionego na tym gruncie budynku. Natomiast w dniu 23 lutego 2007 roku dokonano wpisu w księdze wieczystej praw wynikających z tego aktu.

Z uwagi na to, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to określenie znaczenia tego terminu wymaga zastosowania definicji zawartej w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 powołanego przepisu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego kodeksu, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zgodnie jednak z § 2 cytowanego przepisu przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z powyższego wynika, że prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Jednakże żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Oznacza to, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Zatem zbycie tego prawa odnosi się też do budynków, natomiast sama własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego.

Stosownie do art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Z powyższego wynika, że wpis prawa wieczystego użytkowania ma charakter konstytutywny. Znaczenie konstytutywne orzeczenia wyraża się w tym, że jego przedmiotem nie jest deklaratywne potwierdzenie stanu prawnego, ale ustanowienie, zmiana, zniesienie stosunku prawnego. Orzeczenie takie wywołuje skutek prawotwórczy w postaci zmiany stosunku materialnoprawnego, wypełnia je zawsze treść kształtująca. Skoro wymieniony przepis uzależnia przeniesienie prawa od wpisu w księdze wieczystej, czyni wpis przesłanką powstania prawa, to nabycie prawa następuje dopiero z chwilą wpisu. Sytuację tę ujmuje się często w ten sposób, że przed dokonaniem wpisu osobie, na której rzecz wpis ma nastąpić, przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowieniu prawa, z wyjątkiem samego prawa.

Natomiast stosownie do art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy stwierdzić należy, iż - w razie dokonania wpisu – datą powstania prawa użytkowania wieczystego lub jego przejścia na nabywcę (skutek rozporządzający zawartej umowy) jest data złożenia wniosku o wpis. Jednakże skutek wsteczny wynikający z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece związany jest z wpisem już dokonanym.

Tak więc w przedmiotowej sprawie Zainteresowany nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku z chwilą złożenia wniosku o wpisu do księgi wieczystej, tj. dnia 3 stycznia 2007 r.

Reasumując, do dokonanego przez Wnioskodawcę odpłatnego zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu i udziału w związanym z nim prawie własności budynku stanowiącego odrębna nieruchomość zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w okresie od 1 stycznia 207 r. do 31 grudnia 2008 r.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowych praw, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę orzeczeń sądów, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.