Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-321/11-6/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2011-10-25
Teza: zwolnienie od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ulepszenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2011 r. (data wpływu 6 lipca 2011 r.), uzupełnionym pismami z dnia 14 września 2011 r. (data wpływu 19 września 2011 r.) oraz 11 października 2011 r. (data wpływu 13 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismami z dnia 14 września 2011 r. (data wpływu 19 września 2011 r.) oraz 11 października 2011 r. (data wpływu 13 października 2011 r.) o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W grudniu 1999 r. Wnioskodawca kupił aktem notarialnym od osoby fizycznej nieruchomość zabudowaną:

*   budynkiem mieszkalnym wolnostojącym, murowanym, jednopiętrowym w części podpiwniczonym o powierzchni 380 m2 w stanie surowym zamkniętym;

*   budynkiem gospodarczo-mieszkalnym, wolnostojącym, murowanym, parterowym, podpiwniczonym o powierzchni 160 m2 – częściowo wykończonym, przygotowanym do odbioru technicznego.

Przy zakupie wyżej wymienionej nieruchomości podatek VAT nie wystąpił. W grudniu 2000 r. budynek mieszkalny oddany został do użytkowania jako budynek mieszkalny jednorodzinny i nigdy nie był zamieszkały. Natomiast budynek gospodarczo-mieszkalny został oddany do użytkowania w maju 2002 r. jako budynek gospodarczy, w którym funkcjonuje biuro Wnioskodawcy. Od 2004 roku Zainteresowany nie ponosił wydatków na ulepszenie wyżej wymienionych budynków.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać opisaną nieruchomość.

W piśmie z dnia 14 września 2011 r., będącym uzupełnieniem wniosku, Zainteresowany wskazał, że:

1.  jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,
2.  nabycie przedmiotowych budynków nastąpiło od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej,
3.  budynki, o których mowa we wniosku nie były oddawane w najem, dzierżawę,
4.  do 2004r. Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynków,
5.  w przypadku budynku mieszkalnego:

*   Wnioskodawcy z tytułu wydatków na ulepszenie budynku mieszkalno-gospodarczego przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, lecz z uwagi na brak sprzedaży opodatkowanej nie był obniżany,
*   wydatki na ulepszenie były niższe niż 10 % wartości początkowej budynku gospodarczo–mieszkalnego,
*   ulepszenia trwały od grudnia 1999 r. do czerwca 2002 r.,
*   w stanie ulepszonym budynek mieszkalno–gospodarczy nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

1.  w przypadku budynku gospodarczo–mieszkalnego:

*   Wnioskodawcy z tytułu wydatków na ulepszenie budynku mieszkalno-gospodarczego przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, lecz z uwagi na brak sprzedaży opodatkowanej nie był obniżany,
*   wydatki na ulepszenie były niższe niż 10 % wartości początkowej budynku gospodarczo–mieszkalnego,
*   ulepszenia trwały od grudnia 1999 r. do czerwca 2002 r.,
*   w stanie ulepszonym budynek mieszkalno–gospodarczy nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 11 października 2011 r. (data wpływu 13 października 2011 r.) Wnioskodawca wskazał, iż:

1.  przedmiotowe budynki położone są na jednej działce,
2.  przedmiotem zbycia jest działka zabudowana,
3.  działka, na której posadowione są budynki jest własnością Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawką VAT powinna zostać opodatkowana sprzedaż tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż tej nieruchomości powinna zostać zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 7a Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W art. 41 ust. 1 ustawy postanowiono, iż stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział jednakże opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto, za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie należy zauważyć, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w grudniu 1999 r. kupił aktem notarialnym od osoby fizycznej nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczo-mieszkalnym. Przedmiotowe budynki położone są na jednej działce. Przy zakupie tych nieruchomości podatek VAT nie wystąpił. W grudniu 2000 r. budynek mieszkalny oddany został do użytkowania jako budynek mieszkalny jednorodzinny i nigdy nie był zamieszkały. Natomiast budynek gospodarczo-mieszkalny został oddany do użytkowania w maju 2002 r. jako budynek gospodarczy, w którym funkcjonuje biuro Zainteresowanego.

W przypadku wydatków na ulepszenie budynku mieszkalnego Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, lecz z uwagi na brak sprzedaży opodatkowanej nie był obniżany. Wydatki na ulepszenie były niższe niż 30% wartości początkowej budynku mieszkalnego, a ulepszenia trwały od grudnia 1999 r. do października 2001 r. Ponadto, w stanie ulepszonym budynek mieszkalny nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z tytułu wydatków na ulepszenie budynku mieszkalno-gospodarczego Wnioskodawcy również przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, lecz z uwagi na brak sprzedaży opodatkowanej nie był obniżany. Wydatki na ulepszenie były niższe niż 10 % wartości początkowej tego budynku, a ulepszenia trwały od grudnia 1999 r. do czerwca 2002 r. W stanie ulepszonym budynek mieszkalno–gospodarczy nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu użytkownikowi nie miało dotąd miejsca. Zakup przedmiotowej nieruchomości w grudniu 1999 r. był czynnością niepodlegającą opodatkowaniu i stąd nie doszło wówczas do pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budynków. Wskazać bowiem należy, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nie prowadzącą działalności (osobę prywatną) nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia. Wobec powyższego dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Sprzedaż ta będzie natomiast korzystała ze zwolnienia, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Wnioskodawcy przy nabyciu ww. nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości nieprzekraczające 30% jego wartości początkowej, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa nieruchomości, o której mowa wyżej będzie zwolniona od podatku, zbycie gruntu, na którym ta nieruchomość jest posadowiona, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, będzie również korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowych budynków, tj. budynku mieszkalny oraz gospodarczo - mieszkalnego, stanowiącego jedną nieruchomość, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Natomiast zbycie gruntu, na którym ww. nieruchomość jest posadowiona korzysta ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 29 ust. 5 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.