Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.11.2025.2.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-24
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
dostawa-dostawa towarów
działalność-działalność gospodarcza
działki
pełnomocnictwo
podatnik
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 8 stycznia 2025 r. (wpływ 10 stycznia 2025 r.)
    oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 marca 2025 r. (wpływ 13 marca 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem dwóch działek o numerach 1 i 2, które odziedziczył Pan po zmarłej
    matce (Akt Poświadczenia Dziedziczenia z (...) 2023 r.) oraz działki nr 3, którą otrzymał Pan
    w akcie darowizny od Pana babci w roku 1969 (Akt darowizny z (...) 1969 r.).
    Działka nr 1 została w wyniku uproszczonego podziału rolnego podzielona na dwie działki,
    tj. nr 4 grunty orne i nr 5 grunty rolne zabudowane, na początku roku 2024. Działka o
    numerze 5 ma zostać podarowana Pana córce, a działka nr 4 pozostaje w Pana
    posiadaniu. Działka nr 4 oraz działka nr 3 są odrębnie oznaczone w ewidencji gruntów
    jako grunty orne.
    Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT oraz nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i
    nigdy takiej nie prowadził.
    Obecnie jest Pan na emeryturze i podjął Pan decyzję w ramach zarządzania Pana
    prywatnym majątkiem o sprzedaży dwóch nieruchomości, tj. niezabudowanej działki
    gruntu numer 3 oraz niezabudowanej działki gruntu numer 4.
    W (...) 2024 r. zawarł Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z
    licencjonowanym pośrednikiem, której przedmiotem jest sprzedaż dwóch działek nr 3
    oraz nr 4.
    Te dwie przedmiotowe działki nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania
    Przestrzennego. Są natomiast objęte studium uwarunkowań przestrzennych Gminy A jako
    teren zabudowy mieszkaniowej zwartej lub rozproszonej (...). Przedmiotowe działki nie są i
    nie będą nikomu wydzierżawiane.
    (...) 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami prawa własności
    przedmiotowych nieruchomości. Kupującym jest spółka prawa handlowego, zajmująca się
    między innymi działalnością deweloperską. Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży jest
    uzależnione od uzyskania przez Kupującego:
    a) prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy (...) lokali w zabudowie jednorodzinnej,
      która będzie jednocześnie podstawą do podziału wtórnego i wydzielenia mniejszych
      działek budowlanych,
    b) prawomocnego pozwolenia na budowę (...) lokali w zabudowie jednorodzinnej,
    c) zezwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce gruntu 3,
    d) zmiany stanu prawnego przedmiotowych nieruchomości w ten sposób, że łączna
      powierzchnia użytków rolnych przedmiotowych działek gruntu numer: 3 oraz 4 będzie
      mniejsza niż (...) ha (...), co wynikać będzie z aktualnych wypisów z rejestru gruntów, w
      związku z powyższym do przedmiotowych nieruchomości nie będą miały zastosowania
      przepisy ustawy z II kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024
      r. poz. 423 ze zm.). W przypadku gdyby nie doszło do zmiany stanu prawnego

      przedmiotowych nieruchomości w ten sposób, że łączna powierzchnia użytków rolnych
      przedmiotowych działek gruntu numer: 3 oraz 4 będzie większa niż (...) ha (...) i
      zastosowanie znajdą przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
      rolnego, przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta zostanie pod warunkiem, że Krajowy
      Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona prawa pierwokupu przysługującego mu na
      podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.
      j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.),
    e) w Pana imieniu (na mocy pełnomocnictwa, którego udzielił Pan Kupującemu (...) 2024 r.)
      warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, a umowa przyłączeniowa
      zostanie w drodze cesji przeniesione na Kupującego przy zawarciu umowy sprzedaży,
    f) w Pana imieniu (na mocy pełnomocnictwa, którego udzielił Pan Kupującemu (...) 2024 r.)
      warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i gazowej, które zostaną w
      drodze cesji przeniesione na Kupującego przy zawarciu umowy sprzedaży lub też
      zostaną zawarte bezpośrednio z Kupującym jako stroną (zgodnie z warunkami
      właściwych dostawców mediów).
    W ramach podpisanej z Kupującym przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkami
    ustalono, że w przypadku nieziszczenia się wszystkich warunków lub któregokolwiek z
    nich, w zakreślonym terminie, Kupujący będzie mógł zaniechać dochodzenia zawarcia
    umowy sprzedaży, bądź dochodzić zawarcia umowy sprzedaży, składając oświadczenie o
    rezygnacji z danego warunku, jednocześnie żądając wykonania umowy przez stronę
    sprzedającą.
    Wszystkie działki powstałe w wyniku podziału wtórnego przedmiotowych działek (3 i 4) na
    podstawie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy zostaną sprzedane jednemu
    kupującemu w ramach jednej umowy sprzedaży.
    Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy
    1. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt. 19 ustawy,
      korzystającym ze zwolnienia od podatku i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 3
      ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
      361 ze zm.), zwanej dalej ustawą.
    2. Nie prowadził Pan żadnej uprawy na działkach nr 3 i 4.
    3. Działkę nr 3 do roku około 2013/2014 użytkowali Pana rodzice, którzy okresowo
      mieszkali w domu położonym na działce 1 i prowadzili hobbistyczną uprawę (...) na
      własne potrzeby. W związku z podeszłym wiekiem Pana Ojca S, w roku 2013 Ojciec
      poprosił sąsiada o zajęcie się tą działką. Ten sam sąsiad użytkował tą działkę do (...)
      2024 r.
      Właścicielami działki nr 1 (z której wydzielono działkę nr 4) byli Pana rodzice. Do roku
      około 2013/2014 okresowo mieszkali w domu położonym na działce 1 i prowadzili
      hobbistyczną uprawę (...) na własne potrzeby. W związku z podeszłym wiekiem Pana
      Ojca S, w roku 2013 Ojciec poprosił sąsiada o zajęcie się tą działką. Po śmierci Ojca (...)
      2016 r., sąsiad kontynuował użytkowanie działki. Spadek po zmarłym SM w całości
      odziedziczyła (na podstawie testamentu) Pana Matka BM w (...) 2017 r. Po śmierci Matki
      (...) 2022 r. w drodze spadkobrania, jako jedyny spadkobierca otrzymałem ww. działkę
      (...) 2023 r. Ten sam sąsiad użytkował tą działkę do (...) 2024 r.
    4. Nigdy nie korzystał Pan z działki nr 3. Traktował Pan ją od zawsze, jako część Pana
      majątku i zabezpieczenie na Pana przyszłość.

      Działka nr 4 została wydzielona z działki nr 1, ponieważ część majątku odziedziczonego
      po rodzicach chce Pan przekazać córce (pozostała część działki nr 1 wraz z
      zabudowaniami działki nr 5). Nic na tej działce Pan nie robił, traktował Pan jako
      zabezpieczenie na przyszłość.
    5. Wyżej wymienione działki nie były nigdy przedmiotem dzierżawy lub umowy najmu.
    6. Podział działki nr 1 został wykonany z Pana inicjatywy. Chciał Pan z tej działki wydzielić
      część z domem i budynkiem gospodarczym, aby móc podarować go córce (działka nr
      5). Pozostałą część działki nr 4 planował Pan sprzedać i poprawić swoją sytuację
      materialną.
    7. Nie dokonano jeszcze wtórnego podziału działek nr 3 i 4. Ich podział ma zostać
      wykonany przez Kupującego w ramach podpisanej umowy przedwstępnej sprzedaży z
      (...) 2024 r. i udzielonego pełnomocnictwa z (...) 2024 r.
    8. Obowiązki pośrednika nieruchomości określa § (...) umowy pośrednictwa w brzmieniu:
      1. W wykonaniu Umowy Pośrednik zobowiązany jest do:
      · sporządzenia dokumentacji fotograficznej Przedmiotu umowy przeznaczonej do
        celów reklamowych, sporządzenia dokumentacji fotograficznej Przedmiotu umowy
        przeznaczonej do celów reklamowych (...), wykonania nagrania wideo
        prezentującego Przedmiot umowy do celów reklamowych (...), wykonania nagrania
        wideo prezentującego Przedmiot umowy do celów reklamowych (...), sporządzenia
        dokumentacji fotograficznej (...), montaż i publikacja (...),
      · publikacja nagrania wideo na portalu (...), analiza lokalnego rynku nieruchomości
        podobnych do Przedmiotu umowy,
      · określenie ceny ofertowej sprzedaży Przedmiotu umowy, określenie najbardziej
        prawdopodobnej ceny sprzedaży Przedmiotu umowy,
      · zredagowanie ogłoszenia sprzedaży Przedmiotu umowy,
      · umieszczenia i utrzymania na Przedmiocie umowy baneru reklamowego (...),
      · umieszczenia, jako oferty specjalnej (na pierwszej stronie) i utrzymania oferty
        sprzedaży Przedmiotu umowy na swojej stronie internetowej pod adresem (...),
      · przeprowadzenie wywiadu z kontrahentami oglądającymi Przedmiot umowy (...),
      · umieszcza i utrzymania oferty Przedmiotu umowy na następujących internetowych
        portalach ogłoszeniowych (...):
        (...)
      · uzyskuje w imieniu Zamawiającego dokumenty, o których mowa w artykule 181a
        ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędne w celu zawarcia umowy
        sprzedaży Przedmiotu umowy,
      · Strony Umowy zgodnie ustalają, że poszerzają działalność Pośrednika o
        występowanie, na podstawie nadanych przez Zamawiającego Pośrednikowi,
        osobnych pełnomocnictw, do Urzędu Gminy A o wydanie zaświadczenia o dostępie
        nieruchomości do drogi publicznej, do Starostwa Powiatowego w B o wydanie
        zaświadczenia o lasach. Pośrednik poinformuje Zamawiającego w formie
        wiadomości (...) o czynnościach zmierzających do pobrania z Wydziału Geodezji i
        Kartografii w B: skróconego wypisu z rejestru gruntów, wypisu i wyrysu z rejestru
        gruntów, mapy zasadniczej, mapy ewidencyjnej. Zamawiający pozostawia sobie

        prawo odmowy na wykonanie ww. czynności, jednak nie dłużej, jak do (...) dni, licząc
        od dnia otrzymania od Pośrednika wiadomości (...). Za fakt otrzymania wiadomości
        będzie uznawane powiadomienie (...),
      · przyjmuje i kontaktuje z Zamawiającym podmioty zainteresowane nabyciem
        przedmiotowej nieruchomości, które zgłoszą się do Pośrednika, uczestniczy w
        okazaniu Przedmiotu umowy podmiotom zainteresowanym jej nabyciem w tym
        podmiotom, które skontaktowały się w tym celu z Zamawiającym lub zostały
        pozyskane przez Zamawiającego,
      · uczestniczy w wydaniu Przedmiotu umowy oraz sporządza dokumentację niezbędną
        do wydania przedmiotowej nieruchomości.
    2. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy, Zamawiający ma prawo odpłatnie
      nabyć prawa autorskie (...), treści ogłoszenia (...).
    3. W wykonaniu przedmiotowej umowy Pośrednik może podejmować czynności
      zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży niewymienione w § (...) Umowy w ilości
      większej niż przewidziano w § (...) Umowy. W powyższym przypadku Pośrednik
      zobowiązuje się (...) poinformować Zamawiającego, co do czynności, jakie zamierza
      wykonać, a Zamawiający wyrazi na nie zgodę lub nie, również w formie (...).
    4. Zamawiający zobowiązuje się umożliwić Pośrednikowi dokonanie czynności o których
      mowa w § (...) Umowy oraz umożliwić udział Pośrednika w ich przebiegu, w
      szczególności przez poinformowanie z niezbędnym wyprzedzeniem o ich czasie i
      miejscu. Pośrednik zobowiązuje się umożliwić lub poinformować Zamawiającego o
      dokonaniu czynności o których mowa w § (...).
    5. W przypadku nie podjęcia przez Pośrednika czynności, o których mowa w § (...)
      Umowy, Zamawiający informuje Pośrednika o konieczności ich podjęcia, a których
      podjęcie zależne jest od wiedzy posiadanej przez Zamawiającego (np. oględziny
      nieruchomości (...).
    6. Przekazanie informacji na podstawie § (...) Umowy oraz § (...) Umowy następuje
      zawsze w formie wiadomości elektronicznej.
    7. Pośrednik podejmuje czynności o których Zamawiający poinformował na podstawie §
      (...) Umowy w terminie (...) dni od otrzymania informacji w formie (...) lub informuje
      Zamawiającego o braku podstawy do ich podjęcia.
    8. Zamawiający potwierdza w formie (...) wykonanie przez Pośrednika czynności, o
      których poinformował na podstawie § (...) Umowy.
    9. Pośrednik dokumentuje wykonanie swojego zobowiązania w zakresie objętym § (...)
      Umowy.
    10. Pośrednik nie jest zobowiązany doprowadzić podejmowanymi czynnościami do
      rezultatu w postaci zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
    9. W ramach podpisanej umowy pośrednictwa licencjonowany pośrednik uzyskał
      uprawnienia do występowania, na podstawie nadanych przez Zamawiającego
      Pośrednikowi, osobnych pełnomocnictw, do Urzędu Gminy A o wydanie zaświadczenia
      o dostępie nieruchomości do drogi publicznej, do Starostwa Powiatowego w A o
      wydanie zaświadczenia o lasach. Pośrednik poinformuje Zamawiającego w formie

      wiadomości (...) o czynnościach zmierzających do pobrania z Wydziału Geodezji i
      Kartografii w A: skróconego wypisu z rejestru gruntów, wypisu i wyrysu z rejestru
      gruntów, mapy zasadniczej, mapy ewidencyjnej.
      Ponadto pełnomocnik otrzymał w (...) 2024 r. otrzymał pełnomocnictwo do złożenia i
      odebrania zaświadczeń dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych:
      działka nr 3 i 4, w tym zaświadczenie o lasach i wypisu oraz wyrysu z gruntów.
    10. Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że sprzedający na żądanie Strony
      Kupującej udzieli jej wszelkich pełnomocnictw niezbędnych do realizacji zamierzenia
      inwestycyjnego, o którym mowa w umowie, w tym do uzyskania wszelkich niezbędnych
      dokumentów, z tym jednakże zastrzeżeniem, że pełnomocnictwa te nie mogą
      obejmować umocowania do zaciągania w imieniu mocodawcy zobowiązań lub
      zwalniania w imieniu mocodawcy z zobowiązań, a działanie pełnomocnika nie może
      spowodować powstania po stronie mocodawcy jakichkolwiek zobowiązań o
      charakterze cywilnoprawnym, podatkowym czy też administracyjnoprawnym.
      W dniu podpisania umowy zostało ponadto udzielone pełnomocnictwo do
      dysponowania przedmiotowymi działkami na cele budowlane, które obejmuje:
      1. Zgody na dysponowanie nieruchomością, składającą się z działek gruntu numer:
      · 3 (...) o obszarze (...) ha (...), położonej w miejscowości C, gmina A, powiat (...),
        województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w D, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
        prowadzi księgę wieczystą KW (...),
      · 4 (...) o obszarze (...) ha (...), położonej w miejscowości C, gmina A, powiat (...),
        województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w D, (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
        prowadzi księgę wieczystą KW (...),
        na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy Prawo budowlane, w
        oparciu o którą to zgodę Kupujący może wystąpić do właściwych organów
        administracyjnych z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla
        przedmiotowych nieruchomości, polegających na budowie (...) lokali w zabudowie
                            2jednorodzinnej o (...) minimum (...) m (...), wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz z
        wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.
      2. Zgody na to, aby na własny koszt, osobiście lub przez ustanowionych przez siebie
        pełnomocników, wystąpiła do właściwych organów, w tym do właściwych
        dostawców mediów o:
      · udzielenie jej warunków przyłączeniowych dla Przedmiotowych nieruchomości, w tym
        o:
      · uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i umowy o
        przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy o sprzedaż energii
        elektrycznej,
      · uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o przyłączenie
        do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu,
      · uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o
        przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i
        odprowadzanie ścieków,

      · uzyskanie warunków przyłączenia do sieci teletechnicznej i zawarcie umowy o
        przyłączenie do sieci teletechnicznej oraz umowy o sprzedaż usług
        telekomunikacyjnych,
      · a także:
      - uzyskanie warunków zabudowy,
      - uzyskanie zezwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/wyjazdu na Przedmiotowe
        nieruchomości,
      - uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń i opinii niezbędnych do uzyskania
        Pozwolenia na budowę,
      - wydanie Pozwolenia na budowę,
      - przeprowadzenie wszelkich czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia
        Przedmiotowych Nieruchomości w celu ich odrolnienia.
      3. Zgodę na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane uprawniającą
        Kupującego do rozpoczęcia na nieruchomościach robót budowlanych, prac
        ziemnych lub porządkowych w oparciu o udzielone pozwolenia, zezwolenia, zgody i
        warunki.
      4. Udzielenie pełnomocnictwa do:
      · reprezentowania Pana przed wszelkimi podmiotami, w tym wszelkimi dostawcami
        mediów, we wszelkich sprawach związanych z wydaniem i zmianą warunków
        przyłączeniowych nieruchomości opisanych powyżej, w tym do:
      · uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, a także uzgodnienia z
        zakładem energetycznym lokalizacji złącza kablowego i przyłącza na
        Przedmiotowych nieruchomościach,
      · uzyskania warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej, a także uzgodnienia
        z zakładem komunalnym przebiegu przez Przedmiotowe nieruchomości przyłączy
        wodociągowych i kanalizacyjnych,
      · względnie zmiany istniejących warunków,
      · składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i wniosków przed osobami fizycznymi,
        prawnymi, innymi jednostkami organizacyjnymi oraz organami administracji
        rządowej i samorządowej, jakie w związku z niniejszym pełnomocnictwem okażą się
        konieczne.
      Żadne z udzielonych pełnomocnictw nie obejmuje umocowania do zaciągania
      zobowiązań w imieniu mocodawcy, jak też do zwalniania z zobowiązań w imieniu
      mocodawcy, a działanie pełnomocnika nie może spowodować powstania po stronie
      mocodawcy jakichkolwiek zobowiązań o charakterze administracyjnoprawnym,
      podatkowym czy też cywilnoprawnym, w szczególności o zwrot poczynionych przez
      pełnomocnika nakładów, kosztów przyłączy.
    11. Działki nr 3 i 4 nie zostały jeszcze podzielone. Zostaną podzielona na podstawie decyzji
      o warunkach zabudowy, o którą będzie wnioskował Kupujący.
      O warunki przyłączy sieci gazowej i sieci wodnokanalizacyjnej będzie występować
      Kupujący.

      O pozwolenie na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce nr 3 występować
      będzie Kupujący na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.
      O zmianę przeznaczenia działek występować będzie Kupujący na mocy udzielonego
      mu pełnomocnictwa.
      O warunki zabudowy (...) lokali w zabudowie jednorodzinnej i podział wtórny działek nr
      3 i nr 1 występować będzie Kupujący na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa.
      O pozwolenie na budowę (...) lokali występować będzie Kupujący na mocy udzielonego
      mu pełnomocnictwa.
    12. Nie wykonuje Pan żadnych czynności i nie ponosi Pan żadnych nakładów finansowych
      dla żadnej z działek związanych z uzbrojeniem działek w przyłącza do sieci
      wodnociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej. Nie ponosi Pan
      nakładów na ogrodzenie działek, utwardzenie, wykonanie dróg, ani też w związku ze
      złożeniem wniosku o wydanie warunków zabudowy. Jedyną czynnością, którą Pan
      wykonał było podpisanie umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z
      licencjonowanym pośrednikiem, który w jej ramach zobowiązał się do wykonania
      działań niezbędnych do poszukiwania kupca.
    13. Na pytanie: „Czy w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży podejmował
      Pan/będzie Pan podejmował do momentu sprzedaży takie działania jak: zmiana
      przeznaczenia terenu lub jakiekolwiek inne działania. Jeśli tak, to w jakim celu?
      Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem sprzedaży”
      odpowiedział Pan:
      „W ramach podpisanej umowy przedwstępnej i udzielonego pełnomocnictwa do
      dysponowania działkami na cele budowlane, to Kupujący będzie występował do
      odpowiednich urzędów z wnioskami o zmianę przeznaczenia terenu”.
    14. Na pytanie: „W związku z zawartą przez Pana (...) 2024 r. umową przedwstępną z
      kupującym, proszę o informacje:
      a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na
        Panu, a jakie na stronie kupującej?
      b) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę
        działek w celu zwiększenia ich atrakcyjności (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go,
        wybuduje lub utwardzi drogę itp.)?
      c) czy strona kupująca będzie ponosiła jakiekolwiek nakłady finansowe związane z
        działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy
        finalnej?
        Jeśli tak, proszę szczegółowo wyjaśnić, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych
        kosztów pomiędzy sprzedającym (Panem) a kupującym (np. czy koszty zostaną ujęte
        /rozliczone przez Pana w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w
        inny sposób — jaki?) — należy szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie.
      d) kto (Pan, czy kupujący) pokrywa/będzie pokrywać koszty działań podejmowanych
        przez nabywcę w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa ?
        Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki, będącej przedmiotem
        sprzedaży.
      odpowiedział Pan:

      „Ad. a.
      Zgodnie z umową ”MP oświadcza, że:
      · na żądanie Strony Kupującej udzieli jej wszelkiej niezbędnej pomocy w związku z
        kontaktami Strony Kupującej z właściwymi organami administracji publicznej i
        innymi odnośnymi jednostkami, w trakcie ubiegania się o uzyskanie uzgodnień,
        pozwoleń i opinii związanych z budynkami mieszkalnymi, Warunków zabudowy
        oraz Pozwolenia na budowę.
      · nie będzie podejmował działań faktycznych i prawnych utrudniających lub
        uniemożliwiających uzyskanie Warunków zabudowy lub Pozwolenia na budowę, z
        zastrzeżeniem, iż działania wskazane w ust. (...) powyżej, nie stanowią takich działań.
      · na żądanie Strony Kupującej udzieli jej wszelkich pełnomocnictw niezbędnych do
        realizacji zamierzenia inwestycyjnego, o którym mowa w umowie, w tym do
        uzyskania wszelkich niezbędnych dokumentów, z tym jednakże zastrzeżeniem, że
        pełnomocnictwa te nie mogą obejmować umocowania do zaciągania w imieniu
        mocodawcy zobowiązań lub zwalniania w imieniu mocodawcy z zobowiązań, a
        działanie pełnomocnika nie może spowodować powstania po stronie mocodawcy
        jakichkolwiek zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym, podatkowym czy też
        administracyjnoprawnym”.
      Ad b.
      Tak. Przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, Kupujący będzie prowadził
      działania związane z przygotowaniem działek do prac budowlanych, takie jak prace
      porządkowe i organizacyjne.
      Ad c.
      Wszelkie nakłady związane z działkami będącymi przedmiotem przedwstępnej umowy
      sprzedaży, poza podatkiem gruntowym, ponosi Kupujący. Nie przewiduje się żadnego
      rozliczania tych kosztów. Kupujący działa w ramach udzielonego pełnomocnictwa, na
      własne ryzyko i na własny koszt, bez prawa dochodzenia poniesionych nakładów.
      Ad d.
      Wszelkie koszty w ramach udzielonego pełnomocnictwa pokrywa Kupujący.
    15. Nie dokonywał Pan wcześniej żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.
    16. Posiada Pan inne nieruchomości, które otrzymał Pan w spadku po zmarłej Mamie.
      Zamierza Pan sprzedać dom, którego jest Pan współwłaścicielem (...) w związku z jego
      złym stanem technicznym i wysokimi kosztami utrzymania.
    17. W odpowiedzi na pytanie: „Czy na moment sprzedaży będzie Pan czynnym,
      zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to w jakim
      zakresie będzie Pan prowadził działalność gospodarczą?” wskazał Pan, że:
      „Nigdy nie prowadziłem działalności gospodarczej. Nie zamierzam jej prowadzić”.

## Pytanie

Czy przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, do której dojdzie po
    spełnieniu po Pana stronie warunków przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. podziale na
    mniejsze działki, posiadaniu warunków przyłączeń do sieci elektroenergetycznej, sieci

    gazowej, sieci wodnokanalizacyjnej, posiadanie przez Kupującego pozwolenia na budowę
    lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce gruntu 3, uzyskania przez Kupującego
    pozwolenia na budowę lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych
    posadowionych na wydzielonych z działek nr 3 i 4 działkach budowlanych i zmiany
    przeznaczenia działek, stanie się Pan przy tej transakcji podatnikiem podatku VAT, w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, przedmiotowa sprzedaż nie będzie rodziła obowiązku w zakresie podatku
    VAT. Planowana sprzedaż nieruchomości, której Pan dokona jako osoba fizyczna,
    pochodzących z Pana majątku prywatnego, przysporzonych Panu w wyniku otrzymania
    darowizny oraz spadkobrania, stanowi podstawowe prawo rozporządzania tym majątkiem.
    Do tej pory zawarł Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z licencjonowanym
    pośrednikiem oraz (...) 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży pod
    warunkami prawa własności przedmiotowych nieruchomości. Na mocy przyrzeczonej
    umowy sprzedaży udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania warunków
    przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, sieci wodno-kanalizacyjnej i gazowej oraz
    pozwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu na działce gruntu nr 3. W ramach
    udzielonego pełnomocnictwa dokonany będzie podziału przedmiotowych 2 działek na
    mniejsze działki zgodnie z uzyskaną przez Kupującego decyzją o warunkach zabudowy.
    Przedmiotowe umowy przyłączeniowe zostaną w drodze cesji przeniesione na Kupującego
    przy zawarciu umowy sprzedaży lub też zostaną zawarte bezpośrednio z Kupującym jako
    stroną (zgodnie z warunkami właściwych dostawców mediów).
    Jedyną czynnością, którą wykonał Pan w ramach przygotowania do tej transakcji był
    uproszczony podział rolny działki nr 1. Wszystkie pozostałe czynności wykonuje Kupujący
    na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa. Żadne inwestycje, nakłady bądź roboty
    budowlane nie były i nie będą wykonywane przez Pana.
    W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, że nie podjął Pan
    aktywnych, zorganizowanych i profesjonalnych działań z zakresie obrotu
    nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru
    działalności).
    Nie zaangażował Pan środków podobnych do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje, że nie ma
    podstaw do uznania mnie za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu
    tego przepisu.
    Działania, które do tej pory Pan podjął i podejmie zgodnie z opisem związane są ze
    zwykłym zarządem majątkiem prywatnym. Pana działania mają tylko znamiona zasady
    racjonalnego gospodarowania Pana majątkiem i nie mogą same z siebie być uznawane za
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    Mając powyższe na względzie, dokonując przedmiotowej sprzedaży nieruchomości nie
    będzie Pan działał jak podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a opisana
    sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o
    której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana
    tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika
    podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze; (...).
    Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku
    od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku,
    gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług
    ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za
    które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej,
    czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku
    osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej
    działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za
    podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko
    Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać

    za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika
    należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki
    wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
    przez Pana przedmiotowej nieruchomości.
    Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu
    do nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży, i ustalić, czy w odniesieniu do
    opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku
    od towarów i usług.
    Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w
    tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:

      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Pana pełnomocnictwa
    zawartego z Kupującym w ramach umowy przedwstępnej.
    Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    (...) 2024 r. zawarł Pan z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Z
    postanowień umowy wynika, że sprzedający na żądanie Strony Kupującej udzieli jej
    wszelkich pełnomocnictw niezbędnych do realizacji zamierzenia inwestycyjnego, o
    którym mowa w umowie, w tym do uzyskania wszelkich niezbędnych dokumentów, z
    tym jednakże zastrzeżeniem, że pełnomocnictwa te nie mogą obejmować umocowania
    do zaciągania w imieniu mocodawcy zobowiązań lub zwalniania w imieniu mocodawcy
    z zobowiązań, a działanie pełnomocnika nie może spowodować powstania po stronie
    mocodawcy jakichkolwiek zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym, podatkowym czy
    też administracyjnoprawnym.
    W dniu podpisania umowy zostało ponadto udzielone pełnomocnictwo do dysponowania
    przedmiotowymi działkami na cele budowlane, które obejmuje:
    · zgody na dysponowanie nieruchomością, składającą się z działek gruntu numer: 3 o
      obszarze (...) ha oraz 4 o obszarze (...) ha – na cele budowlane w rozumieniu art. 3
      punkt 11 ustawy Prawo budowlane, w oparciu o którą to zgodę Kupujący może
      wystąpić do właściwych organów administracyjnych z wnioskiem o wydanie warunków
      zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości, polegających na budowie (...) lokali w
                                2zabudowie jednorodzinnej o (...) minimum (...) m wraz z infrastrukturą towarzyszącą
      oraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę;
    · zgody na to, aby na własny koszt, osobiście lub przez ustanowionych przez siebie
      pełnomocników, Kupująca Spółka wystąpiła do właściwych organów, w tym do
      właściwych dostawców mediów o udzielenie jej warunków przyłączeniowych dla
      Przedmiotowych nieruchomości, w tym o:
      - uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i umowy o
        przyłączenie do sieci elektroenergetycznej oraz umowy o sprzedaż energii
        elektrycznej,

      - uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o przyłączenie
        do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu,
      - uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o
        przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i
        odprowadzanie ścieków,
      - uzyskanie warunków przyłączenia do sieci teletechnicznej i zawarcie umowy o
        przyłączenie do sieci teletechnicznej oraz umowy o sprzedaż usług
        telekomunikacyjnych,
      a także:
      - uzyskanie warunków zabudowy,
      - uzyskanie zezwolenia na budowę lub przebudowę wjazdu/wyjazdu na Przedmiotowe
        nieruchomości,
      - uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń i opinii niezbędnych do uzyskania
        Pozwolenia na budowę,
      - wydanie Pozwolenia na budowę,
      - przeprowadzenie wszelkich czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia
        Przedmiotowych Nieruchomości w celu ich odrolnienia;
    · zgody na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane uprawniającą Kupującego
      do rozpoczęcia na nieruchomościach robót budowlanych, prac ziemnych lub
      porządkowych w oparciu o udzielone pozwolenia, zezwolenia, zgody i warunki.
    Zakres udzielonego pełnomocnictwa Kupującemu w ramach zawartej umowy
    przedwstępnej pełnomocnictwa dotyczy również do reprezentowania Pana przed
    wszelkimi podmiotami, w tym wszelkimi dostawcami mediów, we wszelkich sprawach
    związanych z wydaniem i zmianą warunków przyłączeniowych nieruchomości opisanych
    powyżej, w tym do:
    · uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, a także uzgodnienia z
      zakładem energetycznym lokalizacji złącza kablowego i przyłącza na Przedmiotowych
      nieruchomościach,
    · uzyskania warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej, a także uzgodnienia z
      zakładem komunalnym przebiegu przez Przedmiotowe nieruchomości przyłączy
      wodociągowych i kanalizacyjnych,
    · względnie zmiany istniejących warunków.
    · składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień i wniosków przed osobami fizycznymi,
      prawnymi, innymi jednostkami organizacyjnymi oraz organami administracji rządowej i
      samorządowej, jakie w związku z niniejszym pełnomocnictwem okażą się konieczne.
    Dodatkowo wskazał Pan, że:
    · działki nr 3 i nr 4 zostaną podzielone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, o
      którą będzie wnioskował Kupujący;
    · Kupujący będzie występować o warunki przyłączy sieci gazowej i sieci
      wodnokanalizacyjnej;
    · Kupujący będzie występować o pozwolenie na budowę lub przebudowę wjazdu/zjazdu
      na działce nr 3 – na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa;

    · Kupujący będzie występować o zmianę przeznaczenia działek – na mocy udzielonego mu
      pełnomocnictwa;
    · Kupujący będzie występować o warunki zabudowy (...) lokali w zabudowie jednorodzinnej
      i podział wtórny działek nr 3 i nr 1 – na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa;
    · Kupujący będzie występować o pozwolenie na budowę (...) lokali – na mocy udzielonego
      mu pełnomocnictwa.
    Z zawartej umowy przedwstępnej – jak Pan wskazał – wynika również, że:
    · przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, Kupujący będzie prowadził działania
      związane z przygotowaniem działek do prac budowlanych, takie jak prace porządkowe
      i organizacyjne,
    · wszelkie nakłady związane z działkami będącymi przedmiotem przedwstępnej umowy
      sprzedaży, poza podatkiem gruntowym, ponosi Kupujący. Nie przewiduje się żadnego
      rozliczania tych kosztów,
    · Kupujący działa w ramach udzielonego pełnomocnictwa, na własne ryzyko i na własny
      koszt, bez prawa dochodzenia poniesionych nakładów,
    · wszelkie koszty w ramach udzielonego pełnomocnictwa pokrywa Kupujący.
    W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych
    czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowych działek. Pomimo, że ww.
    czynności dokonywane będą przez Kupującego – przyszłego właściciela, to faktyczny
    właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych
    pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego
    imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.
    Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez
    pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki
    bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu,
    lecz w Pana. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na
    podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości, jak i związane są z
    realizacją inwestycji polegającej na budowie (...) lokali. Ponadto, wszystkie te czynności do
    momentu sprzedaży działek zostaną wykonane w Pana sferze podatkowo-prawnej. W
    efekcie dokonanych czynności, dostawie podlegać będą działki o zupełnie innym
    charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności
    powodujących zwiększenie atrakcyjności tych działek i ostatecznie ich sprzedaż.
    Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu
    pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w
    sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność
    wykonywania tych czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności
    dotyczących działek przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie
    uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika
    stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania
    przez Pana prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.
    W tym miejscu warto wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
    Poznaniu z 25 sierpnia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 364/20, w którym zaznaczono, że:
        <<Jak wskazał WSA w Warszawie w wyroku z dnia 26 kwietnia 2019 r. sygn. akt III SA
        /Wa 2798/18: „Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osobę

        trzecią wywołają bowiem skutki bezpośrednio w sferze prawnej skarżącego
        (mocodawcy). Z kolei osoba trzecia dokonując ww. działań uatrakcyjnia
        przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością skarżącej. Działania te
        dokonywane są za pełną zgodą sprzedających, przejawiającą się udzieleniem
        pełnomocnictwa." Sąd w obecnym składzie pogląd ten podziela i zauważa, że
        przyszły nabywca nie mógłby wykonywać opisanych czynności względem
        nieruchomości, jeżeli nie dysponowałby udzielonym przez sprzedającego
        pełnomocnictwem>>.
    Jednocześnie tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017
    r., sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego
    stanu faktycznego, w którym stwierdził:
        „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego
        spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro
        spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych
        czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie
        majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust.
        1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego
        imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w
        rozumieniu tych przepisów”.
    Dodać również należy, że dokonał Pan podziału działki nr 1 na działkę nr 5 – z
    przeznaczeniem dla córki oraz działkę nr 4 – wydzieloną przez Pana w celu planowanej
    przez Pana sprzedaży i poprawienia Pana sytuacji materialnej.
    W konsekwencji dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży przez Pana
    przedmiotowych nieruchomości (działki nr 3 i 4) – podjął Pan działania podobne do tych,
    jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o
    których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań stwierdzić
    należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr 3 i 4, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2
    ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do
    uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przez Pana przedmiotowych
    nieruchomości niezabudowanych, tj. działki nr 3 oraz nr 4 – które zostaną podzielone na
    mniejsze działki w związku z inwestycją polegającą na budowie (...) lokali – będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów
    na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Podsumowanie
    W związku ze sprzedażą przedmiotowych nieruchomości, do której dojdzie po spełnieniu
    po Pana stronie warunków przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. po podziale na mniejsze
    działki, posiadaniu warunków przyłączeń do sieci elektroenergetycznej, sieci gazowej, sieci
    wodnokanalizacyjnej, posiadanie przez Kupującego pozwolenia na budowę lub
    przebudowę wjazdu/zjazdu na działce gruntu 3, uzyskania przez Kupującego pozwolenia
    na budowę lokali mieszkalnych w budynkach jednorodzinnych posadowionych na

    wydzielonych z działek nr 3 i nr 4 działkach budowlanych i zmiany przeznaczenia działek,
    będzie Pan działał jak podatnik zdefiniowany w art. 15 ust 1 ustawy, prowadzący
    działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
    Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja
    indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan
    faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem
    zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając
    przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie
    zdarzenia przyszłego.
    W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym
    zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.