Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-19/11-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-04-20
Teza: Czy przepisy art. 19 ust. 1 i ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają na ustalenie, jako wysokości przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości wartości rzeczywistego przysporzenia co miało miejsce przy istnieniu uzasadnionych przyczyn,jak i przy zaistnieniu szczególnych okoliczności dokonania owego zbycia?
Słowa kluczowe: mieszkanie; sprzedaż; spłata; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 04.01.2011 r. (data wpływu 07.01.2011 r.) uzupełnione pismem z dnia 21.03.2011 r. (data nadania 20.03.2011 r., data wpływu 22.03.2011 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Nr IPPB4/415-19/11-2/JK z dnia 10.03.2011 r. (data nadania 10.03.2011 r., data doręczenia 15.03.2011 r.) oraz pismem z dnia 09.04.2011 r. (data nadania 10.04.2011 r., data wpływu 12.04.2011 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Nr IPPB4/415-19/11-4/JK (data nadania 01.04.2011 r., data doręczenia 04.04.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07.01.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów otrzymanych w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 10.03.2011 r. Nr IPPB4/415-19/11-2/JK (data nadania 10.03.2011 r., data doręczenia 15.03.2011 r.) oraz pismem Nr IPPB4/415-19/11-4/JK z dnia 31.03.2011 r. (data nadania 01.04.2011 r., data doręczenia 04.04.2011 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez szczegółowe doprecyzowanie zaistniałego stanu faktycznego, sprecyzowanie pytania, które winno być związane z przepisami prawa podatkowego, będącymi przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz przyporządkowane do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego odnośnie zadanego pytania.

Pismem z dnia 21.03.2011 r. (data nadania 20.03.2011 r., data wpływu 22.03.2011 r.) oraz pismem z dnia 09.04.2011 r. (data nadania 10.04.2011 r., data wpływu 12.04.2011 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni i Pan Jakub P. poznali się w 2003 r. Po półtora roku spotykania się zamieszkali nieodpłatnie w mieszkaniu babci Wnioskodawczyni, która w owym czasie była obłożnie chora i znajdowała się pod opieką rodziny. Po pewnym czasie wspólnego zamieszkania postanowili zakupić mieszkanie, aby wspólnie budować przyszłość i rodzinę. W sierpniu 2005 r. podpisali umowę z deweloperem, której przedmiotem było 75 m mieszkanie na ulicy R. w W. Kwota, na jaką opiewała umowa to 268 157 zł, a jej wpłata była podzielona na raty. Pierwsze dwie raty były uiszczone w gotówce w łącznej kwocie 40 000 zł, zaś pozostałe były sfinansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym przez oboje współwłaścicieli w M. Pierwsza transza w wysokości 10 000 zł była uiszczona przez Wnioskodawczynię, druga w wysokości 30 000 zł była uiszczona przez Pana Jakuba P. Od tego momentu rozpoczęły się dyskusje pomiędzy Wnioskodawczynią a Panem Jakubem P., których przedmiotem była własność tego mieszkania, a mianowicie Pan Jakub P. naciskał, aby mieszkanie było zakupione tylko i wyłącznie przez niego i aby on był właścicielem w 100%. Jako osoba, która wyznaje wiarę w moc budowania związku wspólnymi siłami Wnioskodawczyni odpierała argumenty i upierała się przy podziale 50/50. Innym istotnym argumentem była ówczesna znajomość cech charakteru Pana Jakuba P., w tym łatwy do przewidzenia fakt, iż podczas kłótni wypominałby fakt, że Wnioskodawczyni nie jest właścicielem i może się w każdym momencie wyprowadzić. W grudniu 2006 roku na dwa dni przed podpisaniem ostatecznego aktu notarialnego Pan P. przedstawił Wnioskodawczyni informację, iż jego ojciec ma w P. książeczkę mieszkaniową, którą chce przepisać na niego i jedynie w przypadku, gdy będzie on w 100% właścicielem będzie mógł odzyskać kwotę zdeponowaną na tej książeczce. Była to kolejna próba przekonania Wnioskodawczynię, aby mieszkanie było tylko i wyłącznie jego własnością. Informacja ta była przekazana Wnioskodawczyni telefonicznie podczas pobytu w pracy. Ponieważ w tamtym czasie Wnioskodawczyni pracowała w banku przy kredytach hipotecznych poradziła się przełożonego, co może zrobić w takiej sytuacji. Przełożony poradził, aby Wnioskodawczyni zgłosiła się do oddziału P. i zasięgnęła tam informacji. Dodatkowo prywatnie poradził, aby zastanowiła się nad związkiem z Panem P. Nie podobał mu się sposób, w jakim Pan P. traktuje osobę, z którą miał teoretycznie związać swoją przyszłość. Ostatecznie po konsultacji w odpowiednim oddziale banku P., okazało się, że nie ma konieczności, aby Pan P. był w 100% właścicielem mieszkania, aby była możliwość wykorzystania zdeponowanej kwoty na książeczce mieszkaniowej.

W grudniu 2005 roku nastąpiło przekazanie mieszkania na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego. Mieszkanie zostało nabyte na podstawie aktu notarialnego podpisanego dnia 21 grudnia 2006 r. Na podstawie zapisu 5 paragrafu repertorium, własność wyżej wymienionego lokalu została ustalona, jako udział ½ należy do Wnioskodawczyni i udział ½ należy do Jakuba P. Zakupione mieszkanie było w stanie surowym i wymagało ponoszenia znacznych wydatków związanych z jego wykończeniem. W tamtym czasie zarobki Wnioskodawczyni były dwukrotnie niższe niż Pana P., w wyniku czego Pan P. ponosił głównie wydatki związane z urządzeniem mieszkania. Ze swojej strony Wnioskodawczyni poświęcała wszystkie zasoby finansowe, jakie udawało się zgromadzić na bieżąco, aby sfinansować chociaż część wyposażenia. Nie było to jednak równomierne z wydatkami Pana P. Głównym wkładem Wnioskodawczyni był czas poświęcony na urządzaniu, ponieważ dysponowała większą ilością czasu jak i chęciami stworzenia miejsca wspólnego życia.

Po czterech latach związku, kiedy to Wnioskodawczyni nie otrzymywała sygnałów związanych z chęcią zalegalizowania związku jak i powiększenia rodziny, coraz bardziej czuła się samotna, ponieważ partner poświęcał czas na pracę, kolegów. Brakowało z jego strony chęci spędzania czasu z Wnioskodawczynią i działań na rzecz utrwalenia związku. Dodatkowo Pan P. zaczął nadużywać alkoholu. W pewnym momencie Wnioskodawczyni postanowiła rozstać się z Panem P. Nastąpiło to w listopadzie 2007 r. Oczywiście powstał problem z mieszkaniem. Nie było mowy o otrzymaniu połowy wartości rynkowej mieszkania. Pan P. stwierdził, że Wnioskodawczyni się nic nie należy, ponieważ on pokrywał wszystkie koszty związane z zakupem jak i urządzeniem mieszkania. Wnioskodawczyni przyznała mu rację, że nie ponosiła kosztów na równi z nim, ale oczekiwała zwrotu poniesionych kosztów. W ostateczności po długich negocjacjach, gorzkich słowach i wielu emocjonujących polemikach uzgodniono tę kwotę na 60.000 zł. W negocjacje te również włączyli się rodzice Pana P., którzy również twierdzili, że Wnioskodawczyni nie należy się nic. Twierdzili, że aby pomóc synowi będą musieli pozbyć się wszystkich oszczędności życiowych. Była to oczywiście próba wynegocjowania rezygnacji z roszczenia Wnioskodawczyni. Jednakże Wnioskodawczyni powiedziała, że niższej kwoty niż 60.000 zł nie zaakceptuje.

W związku z tym, że Wnioskodawczyni była nie tylko właścicielem mieszkania, ale również współkredytobiorcą, Pan P. miał zamiar przejąć część kredytu Wnioskodawczyni. Niestety M. nie zgadzał się na wyjście Wnioskodawczyni z umowy kredytowej. Ponad rok trwały negocjacje z M. W ostateczności Pan P. zmuszony został do przeniesienia kredytu do innego banku. Wszystkie formalności trwały bardzo długo. W ostateczności po długim oczekiwaniu w październiku 2009 r. został podpisany akt notarialny w kancelarii notarialnej przy udziale Pani Notariusz Jolanty G. znoszący współwłasność pomiędzy Wnioskodawczynią oraz Panem Jakubem P. W ww. repetytorium wskazana została wartość rynkowa mieszkania, określona przez bank N. na kwotę 600.000 zł. Obciążenie kredytem przenoszone do banku N. określono na kwotę 222.107,59 zł. Połowa kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię została spłacona przez Jakuba P., kredytem zaciągniętym w N. bank. Na Wnioskodawczyni nie ciążą żadne zobowiązania powiązane z mieszkaniem na ulicy R. w W. Nawet w tym momencie Pan P. twierdził, że Wnioskodawczyni powinna poczuć się do odpowiedzialności oraz pokryć część kosztów przepisania mieszkania na niego. Wnioskodawczyni nie zgodziła się, ponieważ otrzymała jedynie zwrot 60.000 zł stanowiących równowartość poniesionych wydatków. W żadnym momencie negocjacji jak i przed obliczem notariusza nie występowała i nie miałam najmniejszej szansy na uzyskanie więcej ze zbycia udziału w mieszkaniu niż wymieniona kwota 60.000 zł. Do ostatnich dni przed aktem notarialnym były partner jak i jego rodzice zgadzali się jedynie na spłacenie Wnioskodawczyni do kwoty 45.000 zł.

Wnioskodawczyni przyznaje szczerze, że nie sprawdziła wcześniej, jaką kwotę podatku od osób fizycznych będzie musiała zapłacić. Musiałaby postąpić inaczej, aby kwotę otrzymaną podwyższyć o kwotę podatku, jaką będzie musiała zapłacić. Jakież było zaskoczenie, kiedy Wnioskodawczyni dowiedziała się, że według Urzędu Skarbowego musi zapłacić aż 18.895,00 zł podatku, co stanowi 1/3 uzyskanej kwoty.

W listopadzie 2009 r. Wnioskodawczyni złożyła PIT-23 wraz z oświadczeniem, że przeznaczy opodatkowaną kwotę na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od daty podpisania aktu notarialnego znoszącego współwłasność. Jednakże po pewnym czasie od rozstania z Panem P. Wnioskodawczyni poznała wartościowego człowieka, z którym w czerwcu 2010 roku zawarła związek małżeński i w chwili obecnej oczekuje dziecka. Mieszkają razem w domu męża i nie ma potrzeby zakupu mieszkania. Nie mówiąc już o tym, że Wnioskodawczyni nie otrzymała i nie ma kwoty ok. 189.000 zł, aby przeznaczyć je na cele mieszkaniowe, chciałaby wykazać szczególny absurd, do którego doszło w Jej przypadku. Otóż, aby Wnioskodawczyni mogła skorzystać ze zwolnienia od zapłacenia podatku zryczałtowanego – musiałaby wydać ok. 189.000 zł, czyli tyle ile – w myśl przepisów wyniósł przychód. To oznacza, że kwota wydatku musiałaby mieć charakter rzeczywisty, podczas gdy ustalenie wysokości przychodu byłoby oparte na zasadach, które w opisanych okolicznościach są dla Wnioskodawczyni krzywdzące, a przy tym niewłaściwie zastosowane. Wnioskodawczyni uważa, że Jej przychód wyniósł tylko i wyłącznie tyle ile otrzymała w rzeczywistości, czyli owe 60.000 zł. Przygotowanie się do narodzin dziecka jak i późniejsza opieka będzie wymagała nakładów finansowych i w chwili obecnej Wnioskodawczyni nie chciałaby zaciągać kredytu, aby zakupić lokal mieszkalny.

Wnioskodawczyni wskazała, że na podstawie uzyskanej informacji w Urzędzie Skarbowym kwota 188.946 zł została ustalona w sposób następujący: wartość rynkowa w kwocie 600.000 zł oszacowana przez N. Bank S. A,. wskazana w akcie notarialnym znoszącym współwłasność, została pomniejszona o kwotę kredytu zaciągniętego w B. Bank S. A., obciążającą tę nieruchomość, a mianowicie: 222.107,59 zł. Kwota ta została podzielona na dwa w związku z udziałem własności określonym w akcie notarialnym zakupu mieszkania z 21 grudnia 2006 r., wynikiem czego do wyliczenia kwoty podatku dochodowego Wnioskodawczyni przyjęła wartość 188.946 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przepisy art. 19 ust. 1 i ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają na ustalenie, jako wysokości przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości wartości rzeczywistego przysporzenia co miało miejsce przy istnieniu uzasadnionych przyczyn, jak i przy zaistnieniu szczególnych okoliczności dokonania owego zbycia?

Zdaniem Wnioskodawczyni, całkowity osiągnięty przychód w wysokości 60.000 zł jest całkowitym i rzeczywistym przysporzeniem, które otrzymała z tytułu zniesienia współwłasności.

Przychodem ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest co do zasady, wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 3 cyt. ustawy, wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. W tym przypadku przychód może określić organ podatkowy, jednakże może to zrobić tylko wówczas, gdy cena odbiega znacznie od wartości rynkowej, a nie jest to spowodowane uzasadnionymi przyczynami.

W opisanych okolicznościach zniesienia współwłasności, przychód uzyskany z tego tytułu został określony w treści aktu notarialnego. Przedmiotem tego aktu nie było zbycie prawa do nieruchomości, które to prawo mogłoby być, co do swej wartości zweryfikowane przez organ skarbowy w celu ustalenia wartości rynkowej. Dla zbywanego przez Wnioskodawczynię udziału we współwłasności nie można ustalić innej wartości, niż podana w treści aktu, albowiem nie ma racjonalnej możliwości ustalenia wartości rynkowej w rozumieniu dyspozycji przepisu art. 19 ust. 3 cyt. ustawy. Prawa tego rodzaju nie są przedmiotem obrotu i nie tylko z tego powodu, nie ma możliwości ustalenia dla nich wartości rynkowej, która by miała stać się podstawą do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Z kolei, że owa wartość przychodu Wnioskodawczyni wyniosła 60.000 zł było przedmiotem wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego i tym samym było kompletnym i racjonalnym przedstawieniem uzasadnionych przyczyn, dla których wartość zbycia nie mogła być ustalona, jako np. ułamkowa wartość mieszkania, w stosunku, do którego znoszona była współwłasność.

Nie ma możliwości podania wyczerpującego katalogu przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne różnice w ustaleniu ceny w stosunku do wartości rynkowej rzeczy lub prawa. W obrocie gospodarczym i prywatnym zdarzają się, bowiem częstokroć sytuacje bardzo atypowe, które mogą wpływać na wysokość ceny lub wartości zbywanego prawa. Przykładem tego niech będą takie przyczyny, jak znacznie zniszczenie przedmiotu sprzedaży, przewidywane istotne zmiany w podaży i w popycie na określone dobra, przewidywany i istniejący znaczny postęp techniczny i technologiczny mający wpływ na kształtowanie się ceny określonych dóbr.

W opisanym stanie prawo Wnioskodawczyni do odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości mogło być zrealizowane tylko w sposób opisany w treści aktu notarialnego. Prawo to, a zarazem przychód z jego zbycia było tyle warte, ile zgodził się za nie zapłacić nabywca udziału w nieruchomości.

To wystarczająco uzasadnia pogląd, że wartość przychodu ze zbycia udziału w nieruchomości stanowiąca podstawę opodatkowania jest równe otrzymanej kwocie zapłaty w wysokości 60.000 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu, a tym samym przychód uzyskany z tej sprzedaży nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 21 grudnia 2006 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoim partnerem nabyła lokal mieszkalny na współwłasność, po połowie każdy. Zakup mieszkania był finansowany częściowo ze środków własnych oraz częściowo z kredytu hipotecznego. W październiku 2009 r. aktem notarialnym została zniesiona współwłasność pomiędzy Wnioskodawczynią a drugim współwłaścicielem mieszkania. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni przeniosła na byłego partnera swoją połowę lokalu mieszkalnego w zamian za przejęcie zobowiązania kredytowego oraz spłatę na rzecz Wnioskodawczyni w kwocie 60.000 zł. W listopadzie 2009 r. Wnioskodawczyni złożyła PIT-23 wraz z oświadczeniem, że przeznaczy opodatkowaną kwotę na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od daty sprzedaży od daty podpisana aktu notarialnego znoszącego współwłasności. Jednakże w chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ma potrzeby kupować mieszkania.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, Wnioskodawczyni dokonując odpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku którego swój udział w mieszkaniu wynoszący 1/2 zbyła na rzecz drugiego współwłaściciela w zamian za co drugi współwłaściciel przejął na siebie obowiązek spłaty całości kredytu oraz przekazał Wnioskodawczyni kwotę 60.000 zł, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia swojego udziału w lokalu mieszkalnym i ta czynność prawna stanowi w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez Wnioskodawczynię 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym miało miejsce w dniu 21 grudnia 2006 r. do opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 4 ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Nie jest prawdą, że w przedmiotowej sprawie zachodzą jakiekolwiek przyczyny, dla których cena uzyskana ze zbycia mogłaby odbiegać od wartości rynkowej mieszkania. Zwrócić bowiem uwagę należy na fakt, że współwłaściciele dokonali między sobą rozliczeń finansowych polegających nie tylko na zobowiązaniu zapłaty 60.000 zł, ale i na zwolnieniu z długu, jaki solidarnie ciążył na Wnioskodawczyni. Obniżenia wartości udziału jaki będzie zbywała Wnioskodawczyni na dzień odpłatnego zniesienia współwłasności nie uzasadnia z pewnością fakt, iż byli partnerzy mieli trudności z porozumieniem się.

Przychodem z odpłatnego zbycia jest więc cena określona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć, m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zniesienia współwłasności, opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 i 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy.

Biorąc zatem powyższe pod uwagę, w świetle powołanych przepisów przychodem z tytułu odpłatnego zniesienia współwłasności będzie wartość wynikająca z umowy – w tym przypadku z aktu notarialnego znoszącego współwłasność między współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 50% mieszkania na dzień zniesienia współwłasności oraz pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia poniesione przez Wnioskodawczynię w związku z dokonaną czynnością.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.