Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/436-107/14-2/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-11-19
Teza: W jaki sposób ustalić wartość nieruchomości dla celów podatkowych dla 2% podatku od czynności cywilnoprawnych? Czy będzie to wartość nieruchomości podana przez rzeczoznawcę (w tym przypadku 150 000 zł), czy cena ofertowa przez Wnioskodawcę, od której odliczana jest bonifikata (2 000 000 zł)?
Słowa kluczowe: cena; cena-cena rynkowa; rzeczoznawca; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 18 sierpnia 2014 r. (data wpływu 21 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy w drodze przetargu ograniczonego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2014 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość (pustostan) w drodze przetargu ograniczonego lokali mieszkalnych, zgodnie z ustawą z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2011 r., Nr 12, poz. 59, z późn. zm.), dla pracowników lub byłych pracowników Lasów Państwowych.

Wnioskodawca wskazał, że cena wywoławcza nieruchomości, określona jako jej wartość przez rzeczoznawcę (przykładowo 150 000 zł), stanowi cenę rynkową jaka kształtuje się w tej miejscowości. Wnioskodawca zamierza nabyć powyższą nieruchomość z przysługującą Mu bonifikatą wynoszącą 95% (emerytowany prawnik jednostki podległej Lasom Państwowym). Przykładowo, oferując w przetargu 2 mln zł, kwota jaką faktycznie zapłaci Wnioskodawca to 100 000 zł. Należność ta ma być przedmiotem fakturowania. Wnioskodawca nie był i nie jest najemcą powyższej nieruchomości (pustostanu).

Wnioskodawca wskazał, że przetarg ograniczony przeprowadzony zostanie najprawdopodobniej na podstawie Rozporządzenia Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 9 kwietnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami w budowie oraz kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego (Dz. U. z 1998 r., Nr 52, poz. 327, z późn. zm.), gdzie stwierdza się, że podstawę wyboru oferty stanowi najwyższa cena sprzedaży, z uwzględnieniem ustawowych uprawnień do obniżenia ceny, a nie sama wartość oferty – jak to ma miejsce w przetargu otwartym.

W związku z powyższym, w opinii Wnioskodawcy, osoby uprawnione do bonifikaty aby wygrać przetarg są niejako zmuszone do podania zawyżonej oferty, wielokrotnie wykraczającej poza realną wartość nieruchomości kształtującą się w danej okolicy, określoną przez rzeczoznawcę. Zdaniem Wnioskodawcy, tylko w ten sposób ma On możliwość wygrania przetargu, gdyż kwota do zapłaty po odliczeniu 95% bonifikaty, która będzie przedmiotem fakturowania, będzie mogła być najwyższa w porównaniu do innych ofert z mniejszą wartością bonifikaty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  W jaki sposób ustalić wartość nieruchomości dla celów podatkowych dla 2% podatku od czynności cywilnoprawnych? Czy będzie to wartość nieruchomości podana przez rzeczoznawcę (w tym przypadku 150 000 zł), czy cena ofertowa przez Wnioskodawcę, od której odliczana jest bonifikata (2 000 000 zł)?
2.  Czy dla potrzeb obliczenia podatku dochodowego, wartość nieruchomości to wartość rynkowa podana przez rzeczoznawcę (w tym przypadku 150 000 zł)? Czy podatek dochodowy będzie obliczany od kwoty stanowiącej różnicę wartości nieruchomości podanej przez rzeczoznawcę i kwoty podlegającej fakturowaniu (kwota faktycznie wpłacona przez Wnioskodawcę za nieruchomość, tj. 150 000 zł - 100 000 zł = 50 000 zł)?
3.  Czy od powyższego przychodu (50 000 zł) odejmuje się 2 280 zł jako kwotę wolną od podatku w przypadku świadczenia częściowo odpłatnego od pracodawcy? Czy podatek dochodowy wynosić będzie 10%?
4.  Jak zaklasyfikować ten przychód? Na jakim formularzu i w jakim terminie się z niego rozliczyć?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1. W zakresie pytań oznaczonych nr 2, nr 3 i nr 4wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawę opodatkowania dla celów podatkowych od czynności cywilnoprawnych, stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona na podstawie wyceny rzeczoznawcy, to jest kwota 150 000 zł. Zgodnie z cyt. „ art. 6 ust. 1.1 i 2” ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Jest to więc, zdaniem Wnioskodawcy, wartość rynkowa nieruchomości określona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Cena ofertowa przez Wnioskodawcę znacznie przewyższa ceny podobnych nieruchomości w tej miejscowości.

Wnioskodawca wskazał, że przy określeniu swojego stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, posiłkował się podobnymi interpretacjami indywidualnymi: ILPB2/436-199/11-2/MK; IPPB2/436-390/08-4/MZ; ILPB2/436-73/09-2/MK,

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649, z późn. zm.) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy zakresem przedmiotowym ustawy objęte są również zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Z kolei w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej – w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynosi 2%.

Wnioskodawca wskazał, że cena wywoławcza nieruchomości, określona jako jej wartość przez rzeczoznawcę (przykładowo 150 000 zł), stanowi cenę rynkową jaka kształtuje się w tej miejscowości. Wnioskodawca zamierza nabyć powyższą nieruchomość z przysługującą Mu bonifikatą wynoszącą 95% (emerytowany prawnik jednostki podległej Lasom Państwowym). Przykładowo, oferując w przetargu 2 mln zł kwota jaką faktycznie zapłaci Wnioskodawca to 100 000 zł. Należność ta ma być przedmiotem fakturowania.

Reasumując, w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości określona przez biegłego rzeczoznawcę, tj. kwota 150 000 zł jeżeli stanowi ona wartość rynkową nabytej rzeczy w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Informuje się, że ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649, z późn. zm.) nie zawiera przepisu określonego jako art. 6 ust. 1.1 i 2. Jednakże mając na uwadze kontekst zawartych informacji tut. organ zrozumiał, że Wnioskodawca określając własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego miał na uwadze przepis art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.