Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1140/11/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-09
Teza: wydatki na nieruchomość w kup
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości; remonty; umowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 07 listopada 2011r. (data wpływu do tut. Biura 08 listopada 2011r.), uzupełnionym w dniu 01 lutego 2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wydatków poniesionych tytułem czynszu, podatku od nieruchomości oraz remontu nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 08 listopada 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wydatków poniesionych tytułem czynszu, podatku od nieruchomości oraz remontu nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 19 stycznia 2012r. Znak: IBPBI/1/415-1139/11/KB, IBPBI/1/415-1140/11/KB, IBPBI/1/415-1141/11/KB wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 01 lutego 2012r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W pierwszym kwartale 2010r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła własność udziału w wysokości 2/5 w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym z częścią usługową. Pozostały udział w wysokości 3/5 nieruchomości nabyli rodzice Wnioskodawczyni, również na zasadach wspólności małżeńskiej. Przy zakupie ustalono, że Wnioskodawczyni wraz z mężem i dziećmi zajmie pierwsze piętro budynku na cele mieszkaniowe (z wykorzystaniem strychu i piwnicy oraz ogrodu) a Jej rodzice będą mieli do wyłącznej dyspozycji powierzchnię użytkową na parterze. Strony zawarły umowę quoad usum w zakresie wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń. Powierzchnia przeznaczona do wynajmu nie jest wydzielona administracyjnie jako odrębny lokal. Rodzice Wnioskodawczyni poszukiwali najemcy jednocześnie rozważając podjęcie samodzielnej działalności gospodarczej. Nieoczekiwanie Wnioskodawczyni zmuszona została do podjęcia decyzji o rozpoczęciu własnej działalności gospodarczej i podjęła negocjacje z rodzicami o warunkach umowy najmu. Na dzień złożenia wniosku strony ustaliły warunki finansowe umowy najmu.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie opatrzonym datą 06 stycznia 2012r., wskazano m.in., iż:

*   Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą indywidualnie, na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP,
*   przedmiotem tej działalności jest działalność prawnicza (PKD 69.10.Z),
*   dochody z prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni opodatkowuje według tzw. zasad ogólnych,
*   nakłady, które poniosła na nieruchomość to wydatki remontowe, tj. remont i malowanie ścian, wymiana podłóg, remont instalacji wewnętrznych, wymiana armatury, wymiana sufitów podwieszanych, wymiana drzwi.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

Czy czynsz najmu płacony przez Wnioskodawczynię, będzie w całości kosztem jej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Czy płacony przez Wnioskodawczynię podatek od nieruchomości w zakresie wykorzystywanej na podstawie umowy najmu powierzchni będzie Jej kosztem uzyskania przychodu?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Czy nakłady poczynione w zakresie umowy najmu na użytkowaną na tej podstawie powierzchnię będą stanowiły w całości koszt prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, płacony przez Nią czynsz najmu na rzecz rodziców będzie stosownie do treści art. 22 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy zachowaniu określonych tam wymogów, w 100% kosztem prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej. Jeżeli na podstawie umowy najmu będzie zobowiązana do pokrywania należności z tytułu podatku od nieruchomości, należnego od powierzchni zajmowanej przez Nią na podstawie ww. umowy, to w 100% podatek ten będzie kosztem uzyskania przychodu. Także nakłady na używane w ramach działalności gospodarczej pomieszczenia i dysponowane na podstawie umowy najmu, wydatkowane zgodnie z ustawą i umową najmu, będą stosownie do art. 22 ustawy w pełni, tj. w 100% kosztem prowadzonej działalności, a nie będzie miał znaczenia jej udział we własności nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). Ponadto pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 Kodeksu cywilnego). Współwłaściciele nieruchomości mogą jednak, na podstawie umowy quoad usum, określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej, a także ponoszenia kosztów i ciężarów związanych z tą nieruchomością oraz pobierania pożytków i innych przychodów z tej nieruchomości. Zauważyć jednak należy, iż zawarcie ww. umowy w żaden sposób nie modyfikuje prawa własności nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy quoad usum, współwłaścicielami nieruchomości pozostają nadal strony ww. umowy, zmienia się jedynie „wewnętrznie” zorganizowanie sposobu korzystania z tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 22 ust.1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby dany wydatek mógł zostać zakwalifikowany do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

*   musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów,
*   musi być należycie udokumentowany.

Generalnie należy przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów. Przy czym związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Przy czym, obowiązek wykazania ww. związku spoczywa na podatniku. Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób, gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu nie dopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wyłączają literalnie z kategorii kosztów uzyskania przychodu podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą wydatków poniesionych tytułem czynszu, podatku od nieruchomości, czy też wydatków na remont nieruchomości. Zatem decydujące znaczenie dla możliwości zaliczenia wskazanych we wniosku wydatków do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, ma fakt, czy wydatki te spełniają ogólne przesłanki uznania je za ww. koszty wskazane w cyt. art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Zauważyć także należy, iż przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu, dlatego też zasadne jest w tym przypadku odwołać się do definicji sformułowanej w innych aktach prawnych, a w szczególności w przepisach prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu są zatem wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy składnika majątkowego, w tym również polegające na wymianie zużytych składników technicznych następujące w toku eksploatacji tego skladnika i będące wynikiem tej eksploatacji, niezwiększające wartości początkowej środka trwalego. Podkreślenia wymaga fakt, że przy remoncie mogą być stosowane materiały odpowiadające aktualnym standardom technologicznym. Remont następuje w toku eksploatacji składnika majątku przez podatnika i jest wynikiem tej eksploatacji (zużycia). Wymiana zużytych elementów na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotną wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru. Nakłady te nie powodują unowocześnienia tego składnika majątku, ani istotnej zmiany jego cech użytkowych, nie przystosowują go także do spełniania innych, nowych funkcji.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem oraz rodzicami jest współwłaścicielką nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym z częścią usługową. Wnioskodawczyni podpisała ze swoimi rodzicami umowę quoad usum określającą sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Ponadto Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą. Na potrzeby tej działalności zamierza wykorzystywać część nieruchomości, która na podstawie ww. umowy quoad usum została przyznana do wyłącznej dyspozycji Jej rodziców. W tym celu zamierza zawrzeć z rodzicami umowę najmu ww. części nieruchomości i płacić im z tego tytułu „czynsz”. Będzie także ponosiła wydatki tytułem podatku od nieruchomości od części budynku wykorzystywanej do prowadzonej działalności oraz tytułem remontu tej części nieruchomości, tj. remont i malowanie ścian, wymiana podłóg, remont instalacji wewnętrznych, wymiana armatury, wymiana sufitów podwieszanych, wymiana drzwi.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli w świetle odrębnych przepisów, niebędących przepisami prawa podatkowego i niemogących być przedmiotem niniejszej interpretacji, zawarcie opisanej we wniosku umowy najmu jest prawnie dopuszczalne, a z umowy tej będzie wynikało zobowiązanie Wnioskodawczyni do zapłaty „czynszu” oraz podatku od nieruchomości za część nieruchomości wykorzystywaną przez Nią do prowadzenia działalności gospodarczej, to wydatki poniesione na ten cel będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodu prowadzonej przez Nią działalności w pełnej wysokości, o ile zostaną prawidłowo udokumentowane. Także pozostałe wskazane we wniosku wydatki na tę część nieruchomości, o ile w istocie będą miały one charakter remontu, będą mogły stanowić w całości koszty uzyskania przychodu tej działalności, pod warunkiem ich prawidłowego udokumentowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie dotyczącym:

*   możliwości zawarcia umowy najmu,
*   skutków podatkowych planowanego przez Wnioskodawczynię działania dla Jej rodziców oraz męża,
*   podatku od towarów i usług oraz
*   pytania oznaczonego we wniosku nr 1

zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.