Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1340/11-2/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-12-19
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania wynajmu lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; lokal-lokal mieszkalny; najem; najem-najem mieszkań; podatek-podatek od towarów i usług; stawka; stawka-stawki podatku; usługi-usługi wynajmu; wynajem; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 12 września 2011 r. (data wpływu 19 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania wynajmu lokali mieszkalnych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania wynajmu lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem trzech lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym. W budynku tym znajduje się łącznie dwanaście lokali mieszkalnych. Wszystkie lokale znajdujące się w budynku są przez właścicieli, w tym przez Zainteresowanego wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Będące własnością Wnioskodawcy lokale wynajmował on początkowo jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. W okresie od marca do czerwca 2011 r. wynajmował lokale mieszkalne osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe, korzystając przy tym ze zwolnienia przedmiotowego VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W miesiącu lipcu 2011 r. w porozumieniu z pozostałymi właścicielami lokali zawarte zostały umowy współpracy ze Spółką jawną. Przedmiotem umów współpracy jest wykonywanie przez Spółkę jawną czynności związanych z administracją i zarządem budynkiem, a dodatkowo na mocy wskazanej umowy Spółka jawna najmuje od właścicieli wspomniane lokale mieszkalne. Następnie Spółka ta podnajmuje ww. lokale w ramach prowadzonej działalności dotychczasowym najemcom. Wskazane rozwiązanie zostało podyktowane koniecznością uproszczenia procedur formalno-prawnych związanych z najmem tzn. scedowanie wszelkich formalności związanych z obsługą umów najmu na podmiot zarządzający budynkiem. Całkowity dochód osiągany z tytułu najmu przekazywany jest przez Spółkę jawną właścicielom lokali, w tym Wnioskodawcy. Natomiast Spółka jawna osiąga zysk z tytułu wykonywanych czynności administracyjnych i zarządczych. Tak, więc cel wynajmu lokali przez Spółkę jawną został zachowany tzn. wynajmuje ona lokale wyłącznie na cele mieszkalne, to jest w oparciu o PKD: 6820 Z. Nadmienić należy, że Umowa współpracy ze Spółką zawiera zapis, że będzie ona wynajmować lokale mieszkalne będące przedmiotem najmu osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej wyłącznie na cele mieszkalne.

Będąc czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług Zainteresowany opodatkowuje od marca 2011 r. wartość usług najmu lokali mieszkalnych stawką zwolnioną od podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy świadcząc usługi w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na własny rachunek o charakterze mieszkalnym na podstawie umowy najmu zawartej ze Spółką jawną przewidującą możliwość dalszego podnajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe Wnioskodawca ma prawo do stosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku.

Zdaniem Zainteresowanego w przedmiotowej sprawie zaistniały wszystkie przesłanki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku i tym samym świadcząc usługi najmu lokali mieszkaniowych na cele mieszkaniowe ma prawo do korzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Bez znaczenia pozostaje fakt, że pośrednio odbiorcą tych usług jest podmiot gospodarczy (Spółka jawna). Ostatecznym odbiorcą tych usług bowiem zgodnie z zawartą umową najmu mogą być wyłącznie osoby fizyczne dla zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, co zdaniem Wnioskodawcy jednoznacznie dowodzi, że cel mieszkaniowy wynajmu zostaje zachowany.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Podstawowa stawka podatku – stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego. Zwolnienie od podatku może mieć charakter przedmiotowy, kiedy odnosi się do dostawy określonego towaru lub usługi oraz podmiotowy, kiedy dotyczy podatnika.

W związku z powyższym, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, iż ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Tym samym zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia z podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi. W przypadku kiedy najemcą jest osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej prowadząca działalność gospodarczą, wykorzystująca lokale mieszkalne w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (podnajem lokali dotychczasowym najemcom), cel zawsze będzie finansowy (gospodarczy).

Zatem w takim przypadku, podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu lub dzierżawy nieruchomości mieszkalnej na cele gospodarcze najemcy nie korzysta ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym winien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.

Ponadto wskazać trzeba, że cel realizowany przez ostatecznego konsumenta, który podnajmuje lokal, nie ma wpływu na opodatkowanie usługi najmu świadczonej przez wynajmującego na rzecz najemcy podnajmującego tenże lokal. Ma natomiast bezpośredni wpływ na sposób opodatkowania usługi świadczonej przez najemcę na rzecz konsumenta. W ocenie tut. Organu cel każdego stosunku prawnego powinien być analizowany w oderwaniu od celów realizowanych przez pozostałe podmioty nie będące stroną danego stosunku prawnego.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż zwolnienie z podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z 12 czerwca 1992 r., sygn. SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem trzech lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym. Będące własnością Wnioskodawcy lokale wynajmował on początkowo jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej. W okresie od marca do czerwca 2011 r. wynajmował lokale mieszkalne osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe, korzystając przy tym ze zwolnienia przedmiotowego VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W miesiącu lipcu 2011 r. w porozumieniu z pozostałymi właścicielami lokali znajdujących się w budynku zawarte zostały umowy współpracy ze Spółką jawną. Przedmiotem umów współpracy jest wykonywanie przez Spółkę jawną czynności związanych z administracją i zarządem budynkiem, a dodatkowo na mocy wskazanej umowy Spółka jawna najmuje od właścicieli wspomniane lokale mieszkalne. Następnie Spółka ta podnajmuje ww. lokale w ramach prowadzonej działalności dotychczasowym najemcom. Umowa współpracy ze Spółką zawiera zapis, że będzie ona wynajmować lokale mieszkalne będące przedmiotem najmu osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej wyłącznie na cele mieszkalne.

W przedstawionym zaistniałym stanie faktycznym usługi wynajmu są zatem świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki jawnej, która świadczy usługę wynajmu (podnajem) lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego, wynajem lokali mieszkalnych na rzecz Spółki jawnej, nie jest dokonywany na cele mieszkaniowe, gdyż ww. podmiot, nie ma potrzeb mieszkaniowych z uwagi na cel wykorzystywania przedmiotowych lokali mieszkalnych w prowadzonej działalności. W rezultacie, usługa wynajmu wskazanych lokali będzie spełniać przesłankę dotyczącą charakteru wynajętych lokali (lokale mieszkalne), natomiast lokale nie będą przeznaczone przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe. W konsekwencji powyższego usługa świadczona przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki jawnej jest wynajmem lokali mieszkalnych na cele działalności gospodarczej najemcy i tym samym nie spełnia przesłanki wynajmu na cel mieszkalny.

Zatem, Wnioskodawca nie posiada prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy i na podstawie art. 146a pkt 1 w zw. z art. 41 ust. 1 ustawy winien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.