Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4014.47.2017.1.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-05
Teza: w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 maja 2017 r. (data wpływu 29 maja 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 czerwca 2017 r. (data nadania 7 czerwca 2017 r., data wpływu 9 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Nabywca) jest spółką powołaną do prowadzenia działalności m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. J. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca lub Sprzedający) jest użytkownikiem wieczystym gruntu obejmującego działkę o numerze ewidencyjnym 3/4 o powierzchni 11 533 m2, dla której jest prowadzona księga wieczysta (dalej: Grunt). Grunt zabudowany jest utwardzonym placem parkingowym pokrytym płytami betonowymi, stanowiącym budowlę w rozumieniu prawa budowlanego (dalej: Parking oraz dalej Grunt i Parking łącznie Nieruchomość). Poza Parkingiem, na Gruncie znajduje się jedynie instalacja teletechniczna i ogólnospławna.

Obecnie planowana jest sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (dalej; Transakcja). Dla Nabywcy Parking nie przedstawia istotnej wartości i zgodnie z biznesowymi planami w przyszłości zostanie on rozebrany aby umożliwić inwestycję. Niemniej, Nabywca nie wyklucza, że w krótkim okresie po Transakcji Parking pozostanie na działce. Grunt położony jest na obszarze, który obecnie nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, zgodnie z postanowieniami stron, jednym z warunków przeprowadzenia Transakcji jest uzyskanie przez Nabywcę przed jej finalizacją decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej przez Nabywcę inwestycji w postaci budowy na Gruncie budynku mieszkaniowego lub komercyjnego. Po nabyciu Nieruchomości będzie ona wykorzystywana do działalności objętej podatkiem VAT i niekorzystającej ze zwolnienia z tego podatku. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji Zbywca jest właścicielem również innych nieruchomości oraz ruchomych środków trwałych.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi.

Opis nabycia i historia Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji;

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości od spółki G. sp. z o.o. (dalej: G.) na podstawie umowy sprzedaży z 18 grudnia 2002 roku. W momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, stanowiła ona element większej działki, która to następnie została podzielona tworząc w ten sposób m.in. działkę o numerze ewidencyjnym 3/4 tj. Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji. Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę objęte było podatkiem od towarów i usług, korzystając jednocześnie ze zwolnienia przewidzianego w art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Parking znajdujący się na Gruncie został wybudowany przez poprzednich właścicieli Nieruchomości i znajdował się już na Gruncie w momencie jego nabycia przez Zbywcę w 2002 roku. Od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, nie dokonywał on ulepszeń Parkingu, których wartość wyniosłaby lub przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę udostępniał on miejsca parkingowe znajdujące się na Gruncie jako element zawartej przez niego jako wynajmującego umowy najmu budynku zlokalizowanego na sąsiedniej działce, której Zbywca jest również użytkownikiem wieczystym. Wskazane usługi najmu podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług standardową stawką VAT. Dodatkowo Zbywca zawarł umowy dzierżawy, których przedmiotem jest kanalizacja teletechniczna znajdująca się na Nieruchomości.

Opis przedmiotu Transakcji

Zgodnie z intencją stron, oprócz prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz posadowionej na niej budowli w postaci Parkingu, Transakcja nie obejmie żadnych innych istotnych elementów związanych z Nieruchomością lub przedsiębiorstwem Zbywcy.

Obecnie Zbywca jest stroną umów dzierżawy kanalizacji teletechnicznej. Umowy te przejdą na Nabywcę w ramach Transakcji, bądź przed jej dokonaniem zostaną zastąpione inną formą prawną w taki sposób, aby dotychczasowy dzierżawca mógł nadal korzystać od strony gospodarczej z tej infrastruktury.

Niezależnie, poza wskazanymi umowami, nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy (dotychczasowych np. usług księgowych, wynajmu powierzchni komercyjnych, otrzymanego finansowania itp.) czy samej Nieruchomości. Zbywca nie przekaże również Nabywcy ewentualnej wiedzy wynikającej z procesów analizowania możliwych inwestycji na Nieruchomości.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy, jego rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach. Nabywca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem.

Transakcja nie obejmie innych aktywów (np. wskazanych innych nieruchomości) Zbywcy. Po Transakcji Zbywca będzie kontynuował swoją działalność w oparciu o posiadane składniki majątku, z kolei Nabywca zacznie wykorzystywać Nieruchomość do realizacji swoich celów gospodarczych, które docelowo oznaczać będą inne wykorzystywanie Nieruchomości niż to robił Zbywca.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie był i nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowił i nie stanowi oddziału/ów. Zbywca jest w stanie przyporządkować określone koszty do Nieruchomości (np. dotyczące podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste), jednakże dane te nie są wykorzystywane odrębnie (w szczególności dla Nieruchomości nie są sporządzane bilanse, rachunki wyników, itp.).

Na moment Transakcji Zbywca oraz Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Zawierając umowę sprzedaży Zbywca i Nabywca będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nabywca nie świadczy usług zwolnionych z VAT i posiada pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W sytuacji potwierdzenia zaprezentowanego w niniejszym wniosku stanowiska Zbywcy i Nabywcy, zamierzają oni zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do przedmiotu Transakcji. W tym celu, przy założeniu, że dostawa podlegać będzie zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Nabywca oraz Zbywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podstawową stawką VAT (tj. 23%) dostawy Nieruchomości.

W przesłanym uzupełnieniu wskazano, że pomimo iż na Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej przez Zainteresowanych Transakcji znajduje się, jak już wcześniej wskazano, Parking, na potrzeby ewentualnego zastosowania prawa pierwokupu przysługującego Miasta na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), została ona określona przez strony jako niezabudowana. Wynika to z faktu, iż na gruncie powołanej ustawy kwalifikacja nieruchomości jako zabudowanej bądź niezabudowanej dokonywana jest w oparciu o nieco inne kryteria. Nie wdając się w szczegółowe analizy warto jedynie zaznaczyć, że przepisy powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają definicji legalnej pojęcia niezabudowanej nieruchomości. Taka definicja została wypracowana przez orzecznictwo i doktrynę prawa z powołaniem między innymi na wykładnię celowościową, która odwołuje się do celu ustanowienia prawa pierwokupu ustawowego na rzecz gminy. Cel ten można określić jako polegający na umożliwieniu gminie realizacji jej zadań w zakresie realizacji celów publicznych i planowania przestrzennego. Zatem nieruchomość, na której znajduje się, np. parking nie związany funkcjonalnie z żadną inną nieruchomością (budynkową), a jednocześnie w świetle postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, dopuszczają możliwość realizacji obiektu kubaturowego na takiej nieruchomości, przeważa stanowisko, zgodnie z którym należy uznać taką nieruchomość za niezabudowaną (podlegającą możliwości zagospodarowania w sposób znacznie bardziej zaawansowany i efektywny/zgodny z celami planistycznymi, niż np. istniejący plac parkingowy).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy - po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia woli w oparciu o art. 43 ust. 10 VAT o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (23%)?
2.  Czy - po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia woli w oparciu o art. 43 ust. 10 VAT o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości - Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję?
3.  Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 3 lipca 2017 r. została wydana interpretacja Nr 0114-KDIP1 -1.4012.227.2017.1.LM.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że przedmiotowa Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz – po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości – będzie opodatkowana podstawową stawką VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili we wcześniejszej części niniejszego wniosku), Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tak jak wskazano w stanie faktycznym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu podmiotów. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Zbywcy w zakresie VAT. Po stronie Nabywcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się z skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (którego Nabywca byłby podatnikiem).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1150), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 3 lipca 2017 r. Nr 0114-KDIP1-1.4012.227.2017.1.LM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Analiza powołanych przepisów prawa podatkowego w kontekście wskazanego we wniosku opisu sprawy wskazuje, że w stosunku do Gruntu zabudowanego Parkingiem utwardzonym płytami betonowymi, doszło do pierwszego zasiedlenia. Parking znajdujący się na gruncie został wybudowany przez poprzednich właścicieli nieruchomości i znajdował się już na Gruncie w momencie jego nabycia przez Zbywcę w 2002 roku. Do chwili obecnej był wykorzystywany przez Zbywcę do działalności opodatkowanej. Od momentu nabycia nieruchomości przez Zbywcę, nie dokonywał on ulepszeń parkingu, których wartość wyniosłaby lub przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Przedmiotowa Transakcja będzie podlegała zatem zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku ze zwolnieniem od podatku przedmiotowej Nieruchomości na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, Wnioskodawca i Sprzedający mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku i opodatkować dostawę Nieruchomości – Gruntu zabudowanego utwardzonym betonowymi płytami placem parkingowym. Jak wskazano we wniosku, zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. W konsekwencji, w związku z wyborem opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT dostawa ww. Nieruchomości będzie opodatkowana stawką podstawową, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%, należało uznać za prawidłowe”.

A zatem, jeżeli Strony Transakcji wybiorą opcję opodatkowania nieruchomości podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 , 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.