Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-473/08/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-11-13
Teza: Czy Spółdzielnia skorzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych, jeżeli cały dochód podatkowy zadeklaruje na utrzymanie zasobów mieszkalnych stanowiących własność gminy i wspólnot mieszkaniowych?
Słowa kluczowe: lokal-własność lokalu; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 sierpnia 2008 r. (data wpływu 1 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Spółdzielnia powstała w 2004 r. w celu administrowania osiedlami mieszkaniowymi Agencji Własności Skarbu Państwa. Lokale mieszkaniowe zostały sprzedane przez Agencję najemcom (byłym mieszkańcom PGR). Jednostka natomiast otrzymała od AWSP infrastrukturę towarzyszącą.

Obecnie lokale mieszkalne stanowią własność hipoteczną osób, które je nabyły od AWSP. Kilka lokali mieszkalnych jest własnością Agencji.

Ustawą o własności lokali – z mocy prawa – zostały utworzone wspólnoty mieszkaniowe, zaś Spółdzielnia pełni rolę administratora na zlecenie.

Jednostka („w ramach usług”) wykonuje następujące czynności:

*   dostarcza energię cieplną z własnych kotłowni,

*   dostarcza wodę,

*   odprowadza nieczystości płynne i stałe,

*   pobiera wynagrodzenie za zarządzanie budynkami mieszkalnymi,

*   wykonuje remonty budynków mieszkalnych,

*   usługi na rzecz osób trzecich, polegające na odprowadzaniu taborem samochodowym ścieków.

Oprócz ww. czynności od dnia 1 września 2006 r. Spółdzielnia na zlecenie właściciela lokali komunalnych, którym jest Gmina, zajmuje się zarządzaniem zasobami komunalnymi.

Zasoby lokali komunalnych znajdują się w budynkach, w których właściciele poszczególnych lokali tworzą wspólnoty mieszkaniowe, którymi zarządza Wnioskodawca. Utrzymanie zasobów komunalnych „jest w gestii” Spółdzielni. W związku z tym ponosi ona następujące wydatki:

*   wydatki związane z remontami budynków,

*   wydatki związane z bieżącą eksploatacją,

*   wydatki związane z prowadzeniem pełnej księgowości finansowej.

Osiągnięty dochód Jednostka przeznacza na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy Spółdzielnia skorzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych, jeżeli cały dochód podatkowy zadeklaruje na utrzymanie zasobów mieszkalnych stanowiących własność gminy i wspólnot mieszkaniowych?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód z tytułu wynagrodzenia „za lokale usługowe” i za odprowadzanie własnym taborem samochodowym ścieków innym kontrahentom, należy opodatkować. Pozostałe dochody, np. z tytułu remontów budynków wspólnot mieszkaniowych i budynków lokali komunalnych oraz wynagrodzenie za usługi administrowania nieruchomościami mieszkalnymi korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego, gdyż dochód ten przeznaczany jest wyłącznie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Niniejszą tezę Jednostka wywodzi na podstawie wyjaśnienia Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r. w sprawie dochodów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych zwolnionych od podatku dochodowego od osób prawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.**

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami). Zgodnie z art. 4 tej ustawy zarówno członkowie spółdzielni, jak i osoby niebędące członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami), celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3.  budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4.  udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5.  budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

Spółdzielnie posiadają osobowość prawną, tak więc jako osoby prawne są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Jednocześnie nie zostały wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmianami), jako podmioty, które zwolnione są od podatku.

W konsekwencji, spółdzielnie – tak jak inne podmioty posiadające osobowość prawną – podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest – co do zasady – dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (art. 7 ust. 1 ustawy). Dochód ten stanowi natomiast osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania (art. 7 ust. 2).

Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód spółdzielni mieszkaniowej korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że dochód spółdzielni mieszkaniowej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww. zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa nie będzie mieć zastosowania. Jednocześnie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi – bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Należy przy tym wskazać, iż na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wszelkie przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat tych należności) oraz koszty związane z lokalami, pomieszczeniami, obiektami i urządzeniami mieszczącymi się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. Stanowią one odpowiednio przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a jednocześnie przychody i koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (art. 17 ust. 1 pkt 44 wskazanej ustawy).

W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą więc:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
    1.  dźwigi osobowe i towarowe,
    2.  aparaty do wymiany ciepła,
    3.  kotłownie i hydrofornie wbudowane,
    4.  klatki schodowe,
    5.  strychy, piwnice, komórki,
    6.  balkony, loggie,
    7.  garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
    1.  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,
    2.  kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
    3.  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak np.:
    1.  zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
    2.  rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
    3.  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
    4.  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
    5.  budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
    6.  inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jednocześnie przychody oraz koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w lokalach stanowiących zasoby mieszkaniowe wspólnot mieszkaniowych oraz Agencji Własności Skarbu Państwa pełni rolę administratora na zlecenie. Jednostka wykonuje usługowo następujące czynności: dostarcza energię cieplną z własnych kotłowni, dostarcza wodę, odprowadza nieczystości płynne i stałe, pobiera wynagrodzenie za zarządzanie budynkami mieszkalnymi, wykonuje remonty budynków mieszkalnych, usługi na rzecz osób trzecich, polegające na odprowadzaniu taborem samochodowym ścieków. Ponadto zajmuje się zarządzaniem zasobami komunalnymi na zlecenie właściciela lokali komunalnych, którym jest Gmina. Podmiot nie posiada przy tym własnych zasobów mieszkaniowych. Jest właścicielem infrastruktury, która służy wykonywaniu usług związanych z zarządzaniem.

Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi, które Spółdzielnia wykonuje na podstawie zawartej umowy jest odrębną sprawą od gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Niniejsze jest unormowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zmianami). Spółdzielnia, jako zarządca nieruchomości, w procesie zarządzania nieruchomościami ma takie same prawa jak inni zarządcy.

Stosownie do treści art. 184 ust. 1 tej ustawy, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości. Przepis art. 185 tej ustawy wskazuje natomiast, że zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Sposób lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż Spółdzielnia zarządza zasobami mieszkaniowymi gminy i wspólnot mieszkaniowych. Za usługi, które na ich rzecz wykonuje uzyskuje wynagrodzenie. Zarządca nie jest jednak uprawniony do prowadzenia dla właściciela nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. W zakresie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podatnikiem pozostaje właściciel nieruchomości.

W konsekwencji, przychody związane z zarządzaniem nieruchomościami oraz sfinansowane z niego koszty, które jednocześnie stanowią przychody i koszty podatkowe, generują dochód, który należy opodatkować podatkiem dochodowym od osób prawnych, gdyż nie korzysta on ze zwolnienia od tego podatku w trybie 17 ust. 1 pkt 44 ustawy.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta, co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10 – 562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.