Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.897.2022.1.MAP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-12-27
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Najem, podnajem, dzierżawa.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

27 października 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 23 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego**

Jest Pani właścicielem lokalu mieszkalnego położonego na terytorium Polski. Powyższy lokal jest przedmiotem najmu na rzecz osoby trzeciej. Umowa najmu zawarta z najemcą szczegółowo określa warunki na jakich wynajmowane jest mieszkanie, w tym wynagrodzenie oraz opłaty, do ponoszenia których zobowiązany jest najemca.

W tym zakresie zawarta umowa wskazuje na:

\- czynsz najmu należny Pani,

\- opłaty administracyjne obejmujące w szczególności zaliczki na poczet zimnej wody i ścieków, opłaty z tytułu wywozu nieczystości stałych, opłaty eksploatacyjne, zaliczki na poczet funduszu remontowego (naliczane przez wspólnotę mieszkaniową/administratora budynku/miejskie przedsiębiorstwo gospodarki mieszkaniowej),

\- inne koszty związane z przedmiotem najmu naliczane przez dostawców mediów (opłaty za prąd, gaz, telewizję, Internet).

Powyższe kwoty przekazywane są Pani przez najemcę za pośrednictwem rachunku bankowego. Równocześnie, kwoty obejmujące opłaty administracyjne przekazywane są właściwym podmiotom (wspólnota mieszkaniowa/administrator budynku/miejskie przedsiębiorstwo gospodarki mieszkaniowej) przez Panią.

W odniesieniu do innych kosztów związanych z przedmiotem najmu, naliczanych przez dostawców mediów (opłaty za prąd, gaz, telewizję, Internet), występują dwa rodzaje sytuacji, zależne od wymagań dostawców mediów lub indywidualnych uzgodnień z najemcą:

1) otrzymuje Pani kwoty opłat od najemcy i przekazuje je do właściwych podmiotów,

2) najemca przekazuje kwoty opłat do właściwych podmiotów.

W odniesieniu do przychodów uzyskiwanych z tytułu umowy najmu lokalu mieszkalnego wybrała Pani opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, której przedmiotem byłby najem nieruchomości (nie figuruje Pani w CEIDG). Posiada Pani na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 w zw. z ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Pytanie**

Czy zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powinien być obliczany i odprowadzany od całej kwoty otrzymywanej od najemcy z tytułu zawartej umowy, tj. od czynszu najmu, opłat administracyjnych związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego oraz opłat dot. mediów (zużycie energii elektrycznej, gazu, telewizja i Internet), czy też jedynie od części otrzymywanej kwoty obejmującej czynsz najmu?

### Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze), opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak wynika z art. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że ustalona w umowie najmu wysokość czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego (generuje przychód w rozumieniu podatkowym). Przy czym, aby powstał przychód na gruncie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku czynsz najmu musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Równocześnie, opłaty związane z przedmiotem najmu, tj. opłaty administracyjne (obejmujące w szczególności zaliczki na poczet zimnej wody i ścieków, opłaty z tytułu wywozu nieczystości stałych, opłaty eksploatacyjne naliczane przez wspólnotę mieszkaniową/administratora budynku/miejskie przedsiębiorstwo gospodarki mieszkaniowej, zaliczki na poczet funduszu remontowego) oraz inne koszty związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za prąd, gaz, telewizję, Internet), nie będą stanowić Pani przychodu, w sytuacji gdy z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Wskazane opłaty nie stanowią bowiem przysporzenia majątkowego wynajmującego.

Taki sposób rozliczania opłat wynika z konieczności zapewnienia kontroli nad terminowym wykonywaniem przelewów na rzecz wspólnoty mieszkaniowej/administratora budynku/miejskiego przedsiębiorstwa gospodarki mieszkaniowej, a także dostawców mediów. Tym samym, w zakresie wskazanych opłat związanych z przedmiotem najmu pełni Pani jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a wymienionymi podmiotami. W konsekwencji opłaty do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca, nie będą stanowić Pani przychodu z najmu lokalu w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Mając na uwadze powyższe, przychód, od którego należy obliczać i odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowić będzie wyłącznie kwota otrzymywana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Przedstawione powyżej stanowisko zostało potwierdzone w interpretacjach wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przykładowo w interpretacji z 5 maja 2022 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.130.2022.1.ID, w której stwierdzono, że „jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Pana dodatkowe opłaty mediów (energii elektrycznej, wody, ścieków, wywozu śmieci, ogrzewania), rozliczane wg zużycia, do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłaty nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane również w interpretacji z 21 grudnia 2021 r., Nr 0115-KDIT1.4011.724.2021.1.MST.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Stosownie do art. 11 ust. 2a ww. ustawy:

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców,

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu,

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,

4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

W myśl art. 11 ust. 2b ww. ustawy:

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do przepisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) tej ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, itp.), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem lokalu mieszkalnego, który jest przedmiotem najmu na rzecz osoby trzeciej. Umowa najmu zawarta z najemcą szczegółowo określa warunki na jakich wynajmowane jest mieszkanie, w tym wynagrodzenie oraz opłaty, do ponoszenia których zobowiązany jest najemca.

W tym zakresie zawarta umowa wskazuje na: czynsz najmu należny Pani; opłaty administracyjne obejmujące w szczególności zaliczki na poczet zimnej wody i ścieków, opłaty z tytułu wywozu nieczystości stałych, opłaty eksploatacyjne, zaliczki na poczet funduszu remontowego (naliczane przez wspólnotę mieszkaniową/administratora budynku/miejskie przedsiębiorstwo gospodarki mieszkaniowej); oraz inne koszty związane z przedmiotem najmu naliczane przez dostawców mediów (opłaty za prąd, gaz, telewizję, Internet). W odniesieniu do innych kosztów związanych z przedmiotem najmu naliczanych przez dostawców mediów (opłaty za prąd, gaz, telewizję, Internet), występują dwa rodzaje sytuacji, zależne od wymagań dostawców mediów lub indywidualnych uzgodnień z najemcą: otrzymuje Pani kwoty opłat od najemcy i przekazuje je do właściwych podmiotów lub najemca przekazuje kwoty opłat do właściwych podmiotów. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, której przedmiotem byłby najem nieruchomości (nie figuruje Pani w CEIDG). Wybrała Pani opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze opis wniosku oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Panią opłaty za media (zużycie energii elektrycznej, gazu, telewizja i Internet), do których zapłaty zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu, najemca, nie będą stanowić dla Pani przysporzenia majątkowego. W przypadku gdy otrzymuje Pani kwoty opłat od najemcy i przekazuje je Pani do właściwych podmiotów, pełni Pani jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym, wskazane we wniosku opłaty nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z powyższym, Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny/zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).