Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.104.2021.2.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-14
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki
Słowa kluczowe: działalność-działalność rolnicza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 25 lutego 2021 r. (data wpływu 3 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 4 maja 2021 r. (data wpływu 6 maja 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży części nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…) – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 3 marca 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży części nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…). Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 maja 2021 r. (data wpływu 6 maja 2021 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 22 kwietnia 2021 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.104.2021.1.JSU.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług ze szkoleniami doradztwem i ochroną BHP i P.Poż. z racji czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca jest rolnikiem prowadzi działalność rolniczą i sprzedaż produktów rolnych z tytułu czego jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz nie jest płatnikiem podatku VAT.

W dniu (…) roku Wnioskodawca nabył od (…) nieruchomość gruntową niezabudowaną położoną w (…) gmina (…), powiecie (…), składającą się z działki gruntu (…), arkusz mapy 7, o powierzchni (…) m2, dla której w Sądzie Rejonowym w (…) prowadzona była księga wieczysta pod numerem KW (…). Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki w celu powiększenia gospodarstwa rolnego nie przekraczającego 500 ha. W czasie gdy Wnioskodawca dokonał zakupu nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej, nieruchomość nie była zakupiona w związku z prowadzoną obecnie (w chwili zakupu nieruchomość Wnioskodawca nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej) pozarolniczą działalnością gospodarczą, a jako że przedmiotowa nieruchomość stanowi nieruchomość rolną nabyta została w celach prowadzenia na niej działalności rolniczej to jest produkcji roślinnej i zwierzęcej.

Z racji faktu, że zbywca nieruchomości (…) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług transakcja była opodatkowana podatkiem VAT. Równocześnie Wnioskodawca wniósł do Sądu Rejonowego w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych wniosek o odłączenie z księgi wieczystej KW (…) działki gruntu oznaczonej nr (…), karta mapy 7 stanowiącej pastwiska, grunty orne o obszarze (…) m2 skutkiem czego dla nieruchomości nabytej przez wnioskodawcę założona została księga wieczysta pod numerem (…). Od momentu zakupu do chwili obecnej Wnioskodawca prowadzi na przedmiotowej nieruchomości działalność rolniczą.

W (…) roku do Wnioskodawcy zwrócił się przedstawiciel firmy (…) z siedzibą w (…), z propozycją nabycia części nieruchomości to jest około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…), dla której w Sądzie Rejonowym w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta pod numerem (…).

W dniu (…) roku została zawarta, w formie aktu notarialnego, umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkami. W umowie tej Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży wyżej opisanej części nieruchomości a spółka (…) zobowiązała się do jej zakupu po spełnieniu się określonych warunków. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta pod warunkami uzyskania przez kupującego ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskanie przez kupującego ostatecznej prawomocnej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową działkę, uzyskanie przez kupującego ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (…) zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, uzyskanie warunków technologicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskanie przez sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej części nieruchomości, uzyskania przez kupującego promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie. Ponadto w zawartej umowie przedwstępnej Wnioskodawca oświadczył, że nie współpracuje w zakresie zbycia przedmiotowej nieruchomości z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością. Wnioskodawca w zawartej umowie przedwstępnej udzielił kupującemu pełnomocnictwa oraz wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością w zakresie niezbędnym do podejmowania czynności koniecznych do wypełnienia wyżej określonych warunków.

Ponadto zwrócić należy uwagę na fakt, że wnioskodawca dokonał wydzielenia tylko jednej działki z posiadanych nieruchomości, pozostałą część nieruchomości Wnioskodawcy stanowią grunty rolne, na których Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą związaną z produkcją rolną. Fakt wydzielenia i sprzedaży niewielkiej części nieruchomości posiadanych przez Wnioskodawcę stanowi czynność jednorazową gdyż wnioskodawca nie zamierza wyzbywać się posiadanych przez siebie nieruchomości na których prowadzi gospodarstwo rolne.

W uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2021 r., w odpowiedzi na pytania zadane w wezwaniu Organu z 22 kwietnia 2021 r., Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Jest czynnym płatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie doradztwa i szkolenia BHP i P.POŻ, prowadzoną pod firmą (…) z siedzibą w (…), posiadającą nr NIP: (…) i REGON: (…). Zgodnie z wpisem do Krajowej Informacji i Ewidencji Działalności Gospodarczej pod numerem PKD - działalność przeważająca - 70.22.Z.
2.  Posiada status rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.
3.  Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana wyłącznie na cele prowadzenia działalności rolniczej jako rolnika ryczałtowego zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku VAT.
4.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 22 kwietnia 2021 r. – pytanie Organu: Czy przy nabyciu opisanej we wniosku nieruchomości przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? – przypis Organu.
5.  Nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość wyłącznie na cele związane z produkcją rolniczą i zwierzęcą.
6.  Wnioskodawca nie zawierał z kupującym umowy dzierżawy części nieruchomości, którą zamierzał sprzedać.
7.  Wnioskodawca nie podejmuje ani nie zamierza podejmować czynności zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości pod kątem ich sprzedaży. Nieruchomość jest wykorzystywana przez wnioskodawcę wyłącznie do celów rolniczych i tylko pod takim kątem jest przez wnioskodawcę użytkowana.
8.  Wnioskodawca nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.
9.  Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości objętej wnioskiem.
10.  Nabywca sam zwrócił się do wnioskodawcy z propozycją nabycia nieruchomości, najprawdopodobniej pozyskał informację o właścicielu nieruchomości od osób mieszkających w sąsiedztwie nieruchomości, którą zamierzał nabyć.
11.  Wnioskodawca nie stosował żadnych form ogłoszeń sprzedaży gdyż nie był zainteresowany sprzedażą nieruchomości, które były przez niego wykorzystywane na cele rolnicze.
12.  Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości.
    *   Nieruchomość (…)
    *   wnioskodawca nabył nieruchomość rolniczą od osoby fizycznej w dniu (…) roku;
    *   wnioskodawca nabył nieruchomość w celu powiększenia gospodarstwa rolnego;
    *   nieruchomość była wykorzystywana przez wnioskodawcę na cele rolnicze do prowadzenia produkcji rolniczej i zwierzęcej;
    *   sprzedaż nastąpiła w latach (…) do (…) roku w celu uzyskania środków potrzebnych do remontu budynków wchodzących w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego oraz zakup ziemi w celu powiększenia gospodarstwa rolnego;
    *   wnioskodawca dokonał zbycia pięciu niezabudowanych działek;
    *   wnioskodawca z tytułu sprzedaży wyżej wskazanych działek nie odprowadzał podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 i nie składał zgłoszeń rejestrowych VAT-R;
    *   środki uzyskane ze sprzedaży wnioskodawca przeznaczył na remont budynków wchodzących w skald gospodarstwa rolnego głównie adaptację strychu budynku mieszkalnego oraz zakup ziemi rolnej w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.
    *   Nieruchomość (…)
    *   wnioskodawca nabył nieruchomość na przetargu organizowanym przez (…) w dniu (…) roku;
    *   wnioskodawca nabył nieruchomość w celu powiększenia gospodarstwa rolnego;
    *   nieruchomość była wykorzystywana przez wnioskodawcę na cele rolnicze do prowadzenia produkcji rolniczej i zwierzęcej;
    *   sprzedaż nastąpiła w latach (…) do (…) roku w celu uzyskania środków potrzebnych do remontu budynków wchodzących w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego głównie budynków gospodarczych;
    *   wnioskodawca dokonał zbycia ośmiu niezabudowanych działek;
    *   wnioskodawca z tytułu sprzedaży wyżej wskazanych działek nie odprowadzał podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 i nie składał zgłoszeń rejestrowych VAT-R;
    *   środki uzyskane ze sprzedaży wnioskodawca przeznaczył na remont budynków wchodzących w skald gospodarstwa rolnego głównie budynków gospodarczych.
13.  Kupujący spółka przygotowała podział – wydzielenie nieruchomości. Koszty podziału – wydzielenia nieruchomości poniósł nabywca. (Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 22 kwietnia 2021 r. – pytanie Organu: (…) Proszę zatem o wskazanie jakich czynności dokonał/dokona do momentu sprzedaży kupujący (lub jego pracownicy) w związku z udzielonym mu (im) pełnomocnictwem? – przypis Organu).
14.  Na działce nie są posadowione obiekty budowlane. Sprzedający nie zamierza na tej działce takich obiektów posadawiać. Po jej sprzedaży kupujący najprawdopodobniej posadowi tam obiekty budowlane, ale te czynności będą dokonane po sprzedaży nieruchomości i pozostaną po stronie kupującego. Wnioskodawca nie może składać oświadczeń dotyczących przyszłości nieruchomości kiedy wyzbędzie się własności. (Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 22 kwietnia 2021 r. – pytanie Organu: Czy na działce będącej przedmiotem sprzedaży posadowione są/będą obiekty tj. budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane… – przypis Organu).
15.  Przedmiotem sprzedaży jest działka niezabudowana. Na sprzedawanej działce nie są posadowione żadne budynki ani budowle. (Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 22 kwietnia 2021 r. – pytanie Organu: Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest/będzie działka zabudowana, należy wskazać symbole PKOB poszczególnych budynków i budowli, określone zgodnie z ww. rozporządzeniem – przypis Organu).
16.  Przedmiotem sprzedaży jest działka niezabudowana. Na sprzedawanej działce nie są posadowione żadne budynki ani budowle. (Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 22 kwietnia 2021 r. – pytanie Organu: Jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie działka zabudowana, to proszę o wskazanie: … – przypis Organu).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy z tytułu planowanej, przyszłej czynności odpłatnego zbycia części nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, w oparciu o wyżej przedstawiony stan faktyczny nie on będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 2 ustawy od towarów i usług.

Pomimo faktu, że zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, to aby podległa ona opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast powołany wyżej przepis w ust. 2 stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z powołanych przepisów jasno wynika, że działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 cyt. powyżej ustawy powinna cechować się stałością, powtarzalnością, i niezależnością jej wykonywania oraz powinna być związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Za działalność handlową uznawany jest dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Wskazać zatem należy, że jeżeli jakaś czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca czy usługodawcy, to zgodnie z art. 15 ust. 2 cyt. ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Ponieść tutaj należy, że wnioskodawca w przeszłości nie podejmował aktywności związanej z podziałem i sprzedaż posiadanych przez siebie nieruchomości ani takich działań nie planuje w przyszłości, ponieważ posiadane przez siebie nieruchomości wykorzystywane są do działalności rolniczej, nadto nie podejmuje działalności takich dalszy podział posiadanych nieruchomości, uzbrojenie terenu, ani działań marketingowych w celu sprzedaży działek oraz nie angażuje w tym celu środków podobnych do producenta, handlowca i usługodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, nieuprawnionym jest uznanie Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu to jest za podatnika podatku od towarów i usług. Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym i z tego tytułu wnioskodawca nie będzie występować jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że z regulacji prawa wspólnotowego art. 9 ust. 1 oraz art. 12 ust. 1 lit b oraz art. 2 ust. 1 lit a dyrektywy 2006/112/WE rady z dnia 28 listopada 2006 roku w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, wynika, że podatnikiem podatku od towarów co prawda może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, jednakże czynności te powinny być związane z działalnością, która jest zdefiniowana jako działalność gospodarcza, to znaczy wszelką działalnością producentów, handlowców, i osób świadczących usługi. Z przedstawionych przepisów wynika, że dana czynność mogła być opodatkowana podatkiem od towarów i usług muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki, a mianowicie dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czynność taka musi zostać dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. W przedmiotowej sprawie nie została spełniona przesłanka druga, co zostało wykazane powyżej.

Podnieść również wypada, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 roku w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministerstwo Finansów sygn. akt C-180/10 oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej w Warszawie wynika, że czynności wykonywane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Trybunał stwierdza, że aby uznać daną osobę za podatnika musi ona podejmować działalność w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki wykorzystywane przez producentów, handlowców i usługodawców. Osoba uznana za podatnika powinna wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, a więc poza zakres zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego powyżej stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nie angażuje środków wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców, ponieważ zakupił nieruchomość (…) roku i do dnia dzisiejszego jest ona wykorzystywana do celów innych niż obrót nieruchomościami, nie podejmuje żadnych działań w celu zbycia posiadanych przez siebie nieruchomości takich jak podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a ponad wszystko opisywane zdarzenie przyszłe ma charakter jednorazowy, incydentalny. Wnioskodawca nie wydziela ze swoich nieruchomości wielu działek, a jedną, którą zamierza zbyć w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc to pod uwagę należy uznać, że wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 2 ustawy od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.; dalej jako: „Dyrektywa” lub „Dyrektywa 2006/112/WE”), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług ze szkoleniami doradztwem i ochroną BHP i P.Poż. z racji czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, prowadzi działalność rolniczą i sprzedaż produktów rolnych z tytułu czego jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca nabył od (…) nieruchomość gruntową niezabudowaną składającą się z działki gruntu nr (…). Nieruchomość ta została nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki w celu powiększenia gospodarstwa rolnego nie przekraczającego 500 ha. Od momentu zakupu do chwili obecnej Wnioskodawca prowadzi na przedmiotowej nieruchomości działalność rolniczą.

W (…) roku do Wnioskodawcy zwrócił się przedstawiciel firmy (…) z propozycją nabycia części nieruchomości to jest około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…).

W dniu (…) roku została zawarta, w formie aktu notarialnego, umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkami. W umowie tej Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży wyżej opisanej części nieruchomości a spółka (…) zobowiązała się do jej zakupu po spełnieniu określonych warunków. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta pod warunkami uzyskania przez kupującego ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskanie przez kupującego ostatecznej prawomocnej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową działkę, uzyskanie przez kupującego ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (…) zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, uzyskanie warunków technologicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskanie przez sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej części nieruchomości, uzyskania przez kupującego promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie. Ponadto w zawartej umowie przedwstępnej Wnioskodawca oświadczył, że nie współpracuje w zakresie zbycia przedmiotowej nieruchomości z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością. Wnioskodawca w zawartej umowie przedwstępnej udzielił kupującemu pełnomocnictwa oraz wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością w zakresie niezbędnym do podejmowania czynności koniecznych do wypełnienia wyżej określonych warunków.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy z tytułu planowanej, przyszłej czynności odpłatnego zbycia części nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…), Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy istotna jest ocena, czy w odniesieniu do części nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży (w następstwie zawartej umowy przedwstępnej) podejmował działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Część nieruchomości, mająca być przedmiotem sprzedaży, powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…). Podział (wydzielenie nieruchomości) przygotowała Kupująca spółka – (…). Koszty podziału – wydzielenia nieruchomości – poniósł nabywca.

Przedmiotowa działka jest niezabudowana. Nieruchomość, z której będzie wydzielona część nieruchomości będąca przedmiotem sprzedaży, nabyta została w celach prowadzenia działalności rolniczej. Od momentu zakupu do chwili obecnej Wnioskodawca prowadzi na przedmiotowej nieruchomości działalność rolniczą.

Wnioskodawca nie podejmował ani nie zamierza podejmować czynności zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości w celu jej sprzedaży, nie zamierza również ponosić nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości – nabywca sam zwrócił się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu.

Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości ze spółką (…), która zobowiązała się do jej zakupu po spełnieniu określonych warunków: uzyskania przez kupującego ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskanie przez kupującego ostatecznej prawomocnej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową działkę, uzyskanie przez kupującego ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (…) zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, uzyskanie warunków technologicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskanie przez sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej części nieruchomości, uzyskania przez kupującego promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie.

Wnioskodawca w zawartej umowie przedwstępnej udzielił kupującemu pełnomocnictwa oraz wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością w zakresie niezbędnym do podejmowania czynności koniecznych do wypełnienia wyżej określonych warunków.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawcy, niezbędne będzie zatem dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa nabywcy.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia  art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna  będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży  nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia własności części nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością Wnioskodawcy. Z kolei Wnioskodawca oraz nabywca w przedwstępnej umowie uwarunkowali zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania przez kupującego ostatecznej prawomocnej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową działkę, uzyskania przez kupującego ostatecznej, prawomocnej i wykonalnej decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (…) zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, uzyskania warunków technologicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskania przez sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej części nieruchomości, uzyskania przez kupującego promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie. Przy czym to Wnioskodawca w umowie przedwstępnej sprzedaży, udzielił Spółce stosownego pełnomocnictwa oraz wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością w zakresie niezbędnym do podejmowania czynności koniecznych do wypełnienia wyżej określonych warunków.

W świetle powyższego uznać należy, że spółka (…) podjęła określone czynności, w celu sfinalizowania umowy przyrzeczonej, a działała w tym wypadku na mocy otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez firmę (…) wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei nabywca dokonując ww. działań (uzyskiwanie decyzji i pozwoleń) uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego Wnioskodawca, sprzedając część nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…), nie będzie dokonywał tego w ramach przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca bowiem w taki sposób zorganizował sprzedaż części nieruchomości, że jego działanie połączone zostało z działaniami przyszłego nabywcy (…), stanowiąc pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności, realizowane przez nabywcę na podstawie otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa, z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Dopiero bowiem definitywna umowa sprzedaży działki będzie wywoływała skutki podatkowe na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, udzielając nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania w swoim imieniu określonych czynności, mających umożliwić zbycie przedmiotowej nieruchomości, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10. Wnioskodawca wykazał bowiem aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane przez pełnomocnika czynności wykluczają sprzedaż części nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…), w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż wskazanej części nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży części nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując - w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, dokonując zbycia części nieruchomości, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości położonej na działce gruntu nr (…), w wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca będzie działał jak podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży części nieruchomości będzie stanowiła dostawę terenów budowalnych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawcy w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być  zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej  rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych - art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193, ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.