Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.67.2025.1.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-03
Teza: Wnioskodawca nabył działkę wraz z prawem własności
budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie surowym
zamkniętym, zatem nie mógł skorzystać ze zwolnienia z art. 9
pkt 17 uPCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
zwolnienie-utrata prawa do zwolnienia
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Umowa sprzedaży-Pozostałe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze
    zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Uzupełnił go Pan pismami z 25 i 26 lutego 2025 r. (wpływ 25 i 26 lutego 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W (...) 2024 r. zakupił Pan nieruchomość – dom wraz z działką. Jest to Pana pierwsza
    nieruchomość. W momencie zakupu dom nie był jeszcze prawnie oddany do użytkowania
    ze względu na to, że zakupiony był na rynku wtórnym od osób prywatnych, niebędących
    od wielu lat mieszkańcami Polski. Sprzedającym zależało na szybkiej sprzedaży, dlatego
    też nie otrzymał Pan od nich wszystkich potrzebnych dokumentów potrzebnych do
    zgłoszenia odbioru budynku. W momencie kupna musiał Pan przenieść pozwolenie na
    budowę na siebie i dopiero wtedy mógł Pan dokończyć inwestycję oraz przeprowadzić
    odbiór budynku przez właściwy nadzór budowlany. Ponadto na podstawie art. 3 pkt 2a
    ustawy o prawie budowlanym zakupiony przez Pana budynek w momencie kupna był w
    stanie surowym zamkniętym, co spełnia znamiona budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego.
    Nie ulega wątpliwości, iż nabyta nieruchomość jest Pana pierwszą nieruchomością,
    dlatego też chciałby się Pan ubiegać o zwrot podatku.

## Pytanie

Czy możliwy jest zwrot podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia pierwszej
    nieruchomości w wyżej wymienionej sytuacji?
    Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 26 lutego 2025 r.
    W Pana ocenie, powinien Pan otrzymać zwrot podatku.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na
      kupującym.

    W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
    Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych,
      prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
      przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
      lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na
    kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak
    sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50%.
    Z wniosku wynika, że w (...) 2024 r. zakupił Pan swoją pierwszą nieruchomość – dom wraz
    z działką. W momencie zakupu dom nie był jeszcze prawnie oddany do użytkowania.
    Zakupiony przez Pana budynek był w stanie surowym zamkniętym. Musiał Pan dokończyć
    inwestycję oraz przeprowadzić odbiór budynku przez właściwy nadzór budowlany.

    Pana zdaniem, w opisanej sytuacji, powinien Pan otrzymać zwrot podatku od czynności
    cywilnoprawnych z tytułu nabycia pierwszej nieruchomości.
    Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in.
    prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny, do
    którego należy sięgać w przypadku czynności opisanych w ustawie o podatku od
    czynności cywilnoprawnych, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i
    „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994
    r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
      związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
      oraz posiada fundamenty i dach;
      budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno
      stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
      zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
      całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych
      albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej
      nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest
    budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Wskazał Pan, że nabyty przez Pana budynek był w stanie surowym zamkniętym, co jest
    jednoznaczne z tym, że nie mógł być formalnie oddany do użytkowania. Zatem budynek w
    takim stanie nie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca
    budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego
    użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Umowa sprzedaży budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub
    nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie
    podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.
    Skoro więc nabył Pan działkę wraz z prawem własności budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym, to nie mógł Pan skorzystać ze
    zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Tym samym, nie może Pan z tego tytułu ubiegać się o zwrot czy nadpłatę podatku od
    czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.