Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-976/12-4/NS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-01-18
Teza: Opodatkowanie i dokumentowanie czynności wykonywanych przez Wspólnotę.
Słowa kluczowe: faktura; faktura-wystawienie faktury; lokal-lokal użytkowy; media; opodatkowanie; opłata; podatnik; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zarządzanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2012 r. (data wpływu 19 października 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2013 r. (data wpływu 9 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę – jest:

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej pytań nr 1, nr 3 , nr 4 i nr 5,

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej pytań nr 2 i nr 6.

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 stycznia 2013 r. (data wpływu 9 stycznia 2013 r.) o podpis osoby upoważnionej do reprezentowania Wnioskodawcy oraz dokumenty potwierdzające prawo osób podpisanych na wniosku do reprezentowania Wnioskodawcy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota składa się w 100% z lokali użytkowych. Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz jest zobowiązany do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się zaliczki na: ubezpieczenie budynku, utrzymanie czystości, awarie i naprawy, utrzymanie terenów zielonych, wynagrodzenie zarządcy, księgowość, przeglądy, fundusz remontowy, pozostałe koszty, energię elektryczną części wspólnej.

Umowy na dostawę mediów z dostawcami zawarła Wspólnota, gdyż innej możliwości nie było – szereg umów odnosi się do Wspólnoty jako całości i w praktyce nie ma możliwości ich zawierania przez poszczególnych członków. Wspólnota rozlicza koszty dostaw mediów na poszczególne lokale. Wspólnota pobiera zaliczki na koszty związane z utrzymaniem lokali obejmujące dostawę mediów: zimnej i ciepłej wody, ciepła, odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych.

Wspólnota nie prowadzi zarobkowej działalności gospodarczej. Wspólnota w przyszłości będzie odsprzedawać energię cieplną sąsiednim wspólnotom mieszkaniowym (refakturować koszt dotyczący innej wspólnoty). Wspólnota jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Wspólnota wystawiła faktury VAT członkom Wspólnoty:

1.  jedna faktura VAT obejmuje zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (stawka VAT zwolniona) oraz wywóz nieczystości (stawka VAT 8%);
2.  druga faktura VAT obejmuje zaliczki na koszty dostaw wody w lokalu (stawka VAT 8%) oraz koszty dostaw ciepła (stawka VAT 23%).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w tym stanie faktycznym Wspólnota ma prawo do korzystania ze zwolnienia przy wystawianiu zaliczek dotyczących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej?
2.  Czy w tym stanie faktycznym Wspólnota nie ma prawa do korzystania ze zwolnienia przy wystawianiu zaliczek dotyczących kosztów utrzymania lokali?
3.  Czy w związku z tym, że Wspólnota jest podatnikiem VAT czynnym, właściwym dokumentem wystawionym we Wspólnocie na poszczególnych członków Wspólnoty będzie faktura VAT, gdzie stawka VAT w przypadku zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej będzie zwolniona, a w przypadku zaliczek na koszty mediów w lokalach będzie odpowiednia dla danego towaru/usługi (8% lub 23%)?
4.  Czy w jednym dokumencie można udokumentować zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz dostaw mediów (np. wywóz nieczystości)?
5.  Jaki inny – niż faktura VAT – dokument może zostać we Wspólnocie wystawiony celem udokumentowania zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz koszty dostaw mediów?
6.  Ze względu na fakt, że usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi podlegają opodatkowaniu stawką podstawową, czy zaliczka na wynagrodzenie zarządcy podlega również opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Wspólnota ma prawo do korzystania ze zwolnienia przy wystawianiu zaliczek dotyczących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Gdy Wspólnota nabywa towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej (tj. usługi porządkowe, ubezpieczenia) to nie wykonuje ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli. Jednocześnie odnośnie zaliczek pobieranych przez Wspólnotę od członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak np. wynagrodzenia zarządcy, dostarczania energii cieplnej do części wspólnych, funduszu remontowego, stwierdzić należy, iż zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej – Wspólnoty Lokali Użytkowych – przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej.

Ad. 2

Wspólnota nie ma prawa do korzystania ze zwolnienia przy wystawianiu zaliczek dotyczących kosztów utrzymania lokali. Odsprzedaż na rzecz właścicieli lokali użytkowych wody, odprowadzenia ścieków i wywozu nieczystości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu. Wnioskodawca jako Wspólnota Lokali Użytkowych dokonując zakupu mediów, które zużywane są przez poszczególnych członków Wspólnoty jako właścicieli wyodrębnionych lokali dokonuje ich nabycia „na siebie” tylko ze względów techniczno-organizacyjnych i działa jako pośrednik między dostawcą tych mediów a poszczególnymi członkami Wspólnoty. Ostatecznym nabywcą tych mediów są poszczególni członkowie Wspólnoty – właściciele lokali, którym Wspólnota dokonuje odsprzedaży po dokonaniu odpowiedniego rozliczenia.

Ad. 3

Z momentem zarejestrowania się przez Wnioskodawcę jako czynnego podatnika podatku VAT, Wspólnota – zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy – jest zobowiązana do wystawienia faktury VAT, zarówno w przypadku zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej (sprzedaż zwolniona), jak i w przypadku zaliczek na koszty mediów w lokalach (sprzedaż opodatkowana).

Ad. 4

Wspólnota jest zobowiązana do wystawiania faktur VAT, przy czym na jednej fakturze VAT można udokumentować zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz zaliczki na koszty mediów w lokalach.

Ad. 5

Zgodnie z art. 106 ustawy, czynny podatnik VAT jest zobowiązany do wystawiania wyłącznie faktur VAT.

Ad. 6

Mimo, że usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi podlegają opodatkowaniu stawką podstawową, zaliczka na wynagrodzenie zarządcy nieruchomością wspólną nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ stanowi partycypację w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej pytań nr 1, nr 3 , nr 4 i nr 5,

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej pytań nr 2 i nr 6.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej.

Stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy – dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, natomiast stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W poz. 140 załącznika nr 3 do ustawy w grupowaniu 36.00.20.0 PKWiU ustawodawca wymienił „usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych”, w poz. 141 tego załącznika – „usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych” PKWiU 36.00.30.0, z kolei w poz. 142 – „usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków” PKWiU ex 37, a w pozycjach 143-150 – usługi związane ze zbieraniem odpadów PKWiU 38.

Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania obniżonej stawki podatku VAT tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce „nazwa usługi”. Zatem, wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Natomiast w świetle § 13 ust. 1 pkt 16b ww. rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm. ) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 oraz z 2011 r. Nr 22, poz. 114 i Nr 185, poz. 1092), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ja wynika z § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 198, poz. 1174), zwolnienie, o którym mowa w § 13 ust. 1 pkt 16a i 16b rozporządzenia zmienianego, w brzmieniu nadanym niniejszym rozporządzeniem, może być stosowane do czynności wykonywanych w okresie od dnia 2 sierpnia 2011 r.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy o których mowa w art. 15 ust. 1 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Jak wynika z przytoczonego przepisu art. 106 ust. 1 ustawy, podatnik wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub usług bądź wpłacenia zaliczki.

W ocenie tut. Organu, przez wystawienie faktury należy rozumieć sporządzenie wyżej wymienionego dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy towaru lub usługi), a także przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Należy podkreślić, iż zgodnie z generalną zasadą fakturami VAT dokumentuje się jedynie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Wspólnota składa się w 100% z lokali użytkowych. Wspólnota funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz jest zobowiązany do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się zaliczki na: ubezpieczenie budynku, utrzymanie czystości, awarie i naprawy, utrzymanie terenów zielonych, wynagrodzenie zarządcy, księgowość, przeglądy, fundusz remontowy, pozostałe koszty, energię elektryczną części wspólnej. Umowy na dostawę mediów z dostawcami zawarła Wspólnota, gdyż innej możliwości nie było – szereg umów odnosi się do Wspólnoty jako całości i w praktyce nie ma możliwości ich zawierania przez poszczególnych członków. Wspólnota rozlicza koszty dostaw mediów na poszczególne lokale. Wspólnota pobiera zaliczki na koszty związane z utrzymaniem lokali obejmujące dostawę mediów: zimnej i ciepłej wody, ciepła, odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych. Wspólnota nie prowadzi zarobkowej działalności gospodarczej. Wspólnota jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Wspólnota wystawiła faktury VAT swoim członkom:

1.  jedna faktura VAT obejmuje zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (stawka VAT zwolniona) oraz wywóz nieczystości (stawka VAT 8%);
2.  druga faktura VAT obejmuje zaliczki na koszty dostaw wody w lokalu (stawka VAT 8%) oraz koszty dostaw ciepła (stawka VAT 23%).

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwana dalej ustawą o własności lokali.

W myśl art. 6 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z powyższego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu lub zarządcy należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty. Jednakże w odróżnieniu od reprezentacji przez organ (zarząd wspólnoty), zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa. Pomiędzy wspólnotą a osobą trzecią (zarządcą) istnieje bowiem dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.

A zatem w zakresie zarządu nieruchomością wspólnoty zarządca nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu i na rzecz wspólnoty, która powierzyła mu zarząd nad nieruchomością wspólną.

Zgodnie z brzmieniem art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W świetle art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

*   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
*   wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 powołanej ustawy, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym, właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m. in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Zauważyć w tym miejscu należy, iż jak wskazał Wnioskodawca, Wspólnota składająca się w 100% z lokali użytkowych, funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m. in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty za fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług (tj. głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wydatki te nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych nieruchomości, bowiem finalnym nabywcą towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty jest nie wspólnota, a każdy z jej członków z osobna. W przypadku nabywcy i konsumenta, występuje następujący ciąg świadczeń: najpierw świadczenie dostawy określonych towarów lub usług w ramach udostępniania mediów wykonuje zakład do tego uprawniony, wystawiając fakturę VAT na rzecz wspólnoty w oparciu o zawartą umowę, następnie wspólnota „odsprzedaje” te towary i usługi właścicielom odrębnych lokali, gdyż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali wspólnota ponosi koszty tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie odrębnych lokali.

Tym samym, wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi.

W konsekwencji, należy stwierdzić, iż obciążanie członków wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług, w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w analizowanej sprawie czynność rozliczania przez Wnioskodawcę opłat z tytułu kosztów utrzymania dotyczących części wspólnej nieruchomości, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tak więc uiszczanie należności przez członków Wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca nie jest z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Efektem wcześniejszych rozważań oraz uznania, iż ww. czynności nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest stwierdzenie, że Zainteresowany nie może dokumentować powyższych czynności fakturą VAT.

Z kolei, dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dotyczących poszczególnych lokali użytkowych, Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, Zainteresowany, jako czynny podatnik VAT, jest zobowiązany wystawiać prowadzącym działalność gospodarczą właścicielom lokali użytkowych faktury dokumentujące sprzedaż – zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy oraz w przepisach wykonawczych do niej.

W świetle powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić co następuje:

Ad. 1

Rozliczanie przez Wnioskodawcę opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, stanowi czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dotyczących poszczególnych lokali użytkowych, Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla danego towaru lub usługi. Tym samym, przedmiotowa czynność nie korzysta ze zwolnienia od podatku.

Ad. 3, ad. 4 i ad. 5

Wspólnota Mieszkaniowa, która jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, powinna dokumentować dostarczane do lokali użytkowych media (zimna i ciepła woda, ciepło, ścieki, nieczystości stałe) poprzez wystawienie faktur VAT na rzecz właścicieli tych lokali, z zastosowaniem właściwej dla danego towaru/usługi stawki. Natomiast, w celu udokumentowania zaliczek pobieranych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłat wniesionych na ubezpieczenie budynku, utrzymanie czystości, awarie i naprawy, utrzymanie terenów zielonych, wynagrodzenie zarządcy, księgowość, przeglądy, fundusz remontowy, pozostałe koszty, energię elektryczną części wspólnej, Wnioskodawca nie ma możliwości wystawiania faktur VAT, gdyż są to czynności pozostające poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem, wzajemne rozliczenia pomiędzy stronami z tego tytułu powinny być dokumentowane dowodem księgowym przewidzianym w przepisach o rachunkowości, np. notą obciążeniową.

Ad. 6

Zaliczka na wynagrodzenie zarządcy stanowi partycypację w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, tym samym nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy również wskazać, iż w przedstawionym we wniosku własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego Zainteresowany twierdzi, że „Wspólnota ma prawo do korzystania ze zwolnienia przy wystawianiu zaliczek dotyczących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej”. Tut. Organ pragnie zauważyć, iż pomimo identycznego skutku podatkowego dla podatnika podatku od towarów i usług (brak konieczności wykazania podatku należnego z tytułu przedmiotowych czynności) – pojęcia „nie podlega opodatkowaniu” i „zwolnione od podatku” nie są tożsame, a w rozpatrywanej sprawie ma miejsce sytuacja, w której rozliczanie przez Wnioskodawcę opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w tej kwestii należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.