Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB1.4511.152.2017.1.DJD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-19
Teza: Czy przychodem Wynajmującego w 2017 r. podlegającym opodatkowaniu ryczałtem będzie sam czynsz najmu, czy całość opłat ponoszonych przez Najemcę.
Słowa kluczowe: czynsz; mieszkanie; najem; opłata-opłata administracyjna; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; stawka-stawki ryczałtu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2017 r. (data wpływu 8 lutego 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 marca 2017 r. (data wpływu 30 marca 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu osiągniętych w 2017 r. – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z czym pismem z dnia 17 marca 2017 r., Nr 1061-IPTPB1.4511.126.2017.1.DJD, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 17 marca 2017 r. (data doręczenia 22 marca 2017 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 28 marca 2017 r. (data wpływu 30 marca 2017 r.), nadanym za pośrednictwem … w dniu 28 marca 2017 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wynajmuje lokal mieszkalny i z tego tytułu odprowadza zryczałtowany podatek w wysokości 8,5%. W umowie Wnioskodawczyni ma określone dwie kwoty:

*   czynsz najmu 600 zł,

*   czynsz do spółdzielni z zaliczką na centralne ogrzewanie (dalej: C.O.), tj. łącznie 950 zł.

Najemca ponosi comiesięcznie całość opłat w wysokości 950 zł plus opłatę za zużycie wody według stanu licznika.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 28 marca 2017 r., Wnioskodawczyni wskazała, że wynajem lokali nastąpił w ramach najmu prywatnego i zalicza się do najmu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynajmującym jest wyłącznie Wnioskodawczyni i całość przychodów opodatkowana jest wyłącznie przez Nią. Wnioskodawczyni złożyła w dniu 9 czerwca 2014 r. Naczelnikowi Urzędu Skarbowego …. oświadczenie, w którym poinformowała, że będzie zawierała umowę najmu w związku z zamiarem wynajmu lokalu mieszkalnego …. oraz, że pierwszy przychód uzyska w czerwcu 2014 r., a także, że wybiera ryczałtową formę opodatkowania w wysokości 8,5% przychodu i jest jedynym właścicielem mieszkań.

Wnioskodawczyni wskazała, że osiąga przychody z najmu od 15 czerwca 2014 r. Pierwszy lokal mieszkalny ma powierzchnię 38 m², drugi lokal mieszkalny ma powierzchnię 33 m². W związku z najmem Wnioskodawczyni podejmuje czynności w sposób ciągły, czyli stały. Pierwsza umowa najmu została zawarta w dniu 12 czerwca 2014 r., na okres od 15 czerwca 2014 r. do 1 lipca 2016 r., a następnie aneksem przedłużona na okres od 2 lipca 2016 r. do 30 czerwca 2018 r. Druga umowa najmu została zawarta na okres od 1 września 2014 r. do 30 marca 2015 r. i od 1 kwietnia 2015 r. do 30 czerwca 2017 r. W umowie najmu dotyczącej pierwszego mieszkania określono czynsz najmu w wysokości 600 zł (sześćset złotych) plus czynsz do …. Spółdzielni Mieszkaniowej (dalej: …SM) z zaliczką na C.O., tj. łącznie 950 zł, płatne z góry do 10 dnia miesiąca kalendarzowego oraz należność za wodę według wskazań wodomierza i taryfy dostawcy. Rozliczanie opłat ryczałtowych za C.O. następuje po dokonaniu rocznego rozliczenia przez zarządcę budynku …..SM.

W umowie najmu dotyczącej drugiego mieszkania określono czynsz najmu w wysokości 500 zł (pięćset złotych) plus czynsz do ….SM z zaliczką na C.O., tj. łącznie 800 zł, płatne z góry do 15 dnia miesiąca kalendarzowego oraz należność za wodę według wskazań wodomierza i taryfy dostawcy. Rozliczanie opłat ryczałtowych za C.O. następuje po dokonaniu rocznego rozliczenia przez zarządcę budynku ….SM.

Łącznie czynsz najmu za dwa mieszkania, który otrzymuje Wnioskodawczyni wynosi 1 100 zł plus czynsz do ….SM z zaliczką na C.O., łącznie za dwa mieszkania 1 750 zł.

Ponadto dodano, że wniosek dotyczy lat 2014 – 2017.

W związku z powyższym opisem we wniosku zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy Wnioskodawczyni powinna odprowadzać podatek ryczałtowy od łącznej kwoty wskazanej na umowach najmu, czyli 1 750 zł (za pierwsze mieszkanie 950 zł oraz za drugie mieszkanie 800 zł) obejmującej czynsz najmu i czynsz do …..SM, czy od czynszu najmu za oba mieszkania 1 100 zł (za pierwsze mieszkanie 600 zł i za drugie mieszkanie 500 zł)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie opodatkowania przychodów z najmu w 2017 r. Natomiast w zakresie opodatkowania przychodów z najmu w pozostałych latach podatkowych wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), powinna Ona odprowadzać zryczałtowany podatek w wysokości 8,5% liczony tylko od kwoty 600 zł za jedno mieszkanie plus 500 zł za drugie mieszkanie, czyli łącznie 1 100 zł za oba mieszkania, gdyż jest to Jej dochód. Natomiast kwoty: 350 zł z pierwszego mieszkania i 300 zł z drugiego mieszkania, stanowią opłaty związane z użytkowaniem lokalu (opłaty administracyjne: opłata za eksploatację, windę, mycie klatek, domofon, remonty, wywóz nieczystości, za konserwację, inne opłaty niezależne od spółdzielni oraz zaliczkę na C.O., które Wnioskodawczyni wpłaca do ….SM).

Zdaniem Wnioskodawczyni, gdyby nie wynajmowała tych lokali, a zamieszkała w nich, musiałaby ponosić koszty czynszu do Spółdzielni Mieszkaniowej w wysokości za pierwsze mieszkanie 350 zł, plus koszty związane ze zużyciem wody wg stanu licznika i wg rozliczenia rocznego C.O., oraz za drugie mieszkanie 300 zł, plus koszty zużycia wody wg stanu licznika i wg rozliczenia rocznego C.O.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami, co Wnioskodawczyni uczyniła.

W ocenie Wnioskodawczyni, określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę (opłaty wnoszone na rzecz ….SM, np. za remonty, konserwację, eksploatację, zaliczki na C.O., itd.), nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. la ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r., poz. 2180, z późn. zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w umowie, którą Wnioskodawczyni zawarła z najemcą pierwszego i drugiego lokalu mieszkalnego, zobowiązanym do ponoszenia opłat na rzecz …. Spółdzielni Mieszkaniowej jest najemca w wysokości łącznej za dwa mieszkania 650 zł miesięcznie, obejmujących eksploatację, remonty, mycie klatek, opłatę za windy, domofon i zaliczkę na C.O. i wodę. Wspomniane opłaty są przekazywane Wnioskodawczyni jako wynajmującemu i za Jej pośrednictwem trafiają do ….SM.

Podsumowując należy uznać, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu najmu w łącznej wysokości 1 100 zł za oba mieszkania, bez opłat trafiających do ….SM w łącznej wysokości 650 zł za oba mieszkania (za eksploatację, mycie klatek, remonty, domofon, windy, wywóz nieczystości, zaliczki na C.O. i wodę), stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności uiszczane przez najemców z tytułu zaliczek na poczet opłat administracyjnych i eksploatacyjnych, przekazywanych do …SM, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni, albowiem w zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami, a usługodawcami. W związku z tym, opłaty te nie stanowią, zdaniem Wnioskodawczyni, przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem. Wnioskodawczyni twierdzi, że opodatkowaniu powinna podlegać jedyna ustalona w umowach najmu kwota stała czynszu najmu, łącznie 1 100 zł, jako przychód za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Podobne stanowisko zajęto w interpretacjach indywidualnych:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 15 czerwca 2015 r., Nr IBPBII/2/4511-347/15/HS,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 12 grudnia 2011 r., Nr ITPB1/415-990/11/AK,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 sierpnia 2010 r., Nr ILPB1/415-587/10-2/TW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Należy zauważyć, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego, w którym zastosowanie znajdą, np. przepisy art. 180 i 191 ustawy Ordynacja podatkowa. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.