Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.574.2025.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-18
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości mieszkalnych
zakupionych w ramach działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: garaż
lokal-lokal mieszkalny
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
środek-środek trwały
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2c

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go
    Pan pismem z 18 sierpnia 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest
    następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie:
    a. wynajmu na cele krótkotrwałego zakwaterowania (PKD 55.20.Z),
    b. wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),
    c. pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z).
    Zgodnie z wpisem do CEIDG przedmiotem działalności jest dodatkowo m.in. realizacja
    projektów budowlanych, sprzedaż detaliczna i hurtowa, jednak działalność ta nie była
    wykonywana i przedsiębiorca nie ma w planach jej wykonywania.
    W ramach podstawowej działalności dokonał Pan zakupu nieruchomości kilku
    mieszkalnych i przynależnych do nich stanowisk garażowych w garażu podziemnym.
    Celem zakupu był wynajem nieruchomości w ramach Pana podstawowej działalności
    gospodarczej.
    Składniki te wprowadzone były do ewidencji środków trwałych i, co do zasady, podlegały
    amortyzacji. Część z nieruchomości była przedmiotem wynajmu, w tym w ramach
    wynajmu krótkoterminowego (PKD 55.20.Z) lub długoterminowego (PKD 68.20.Z).
    Nieruchomości zostały przez Pana w latach 2021-2025 sprzedane.
    Przychód/Dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany był jako, odpowiednio,
    przychód/dochód z działalności gospodarczej tj. w okresie:
    a. rok 2021 opodatkowany był dochód na zasadach przewidzianych w art. 30c ustawy o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „updof”)
    b. lata 2022-2025 opodatkowany był przychód na zasadach przewidzianych w ustawie o
      zryczałtowanym podatku od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Obecnie powstały wątpliwości w zakresie prawidłowości Pana postępowania, tj. w
    szczególności, czy źródło przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości zostało określone w
    sposób prawidłowy, tj. jako przychód z działalności gospodarczej, czy też powinien być to
    przychód ze sprzedaży nieruchomości, tj. w ramach źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt
    8 updof.
    Uzupełnienie wniosku
    Na pytanie, o jakich „nieruchomościach” oraz „stanowiskach garażowych” dokładnie mowa
    odpowiedział Pan, że:
    Przedmiotem wniosku jest 9 nieruchomości wskazanych w poniższej tabeli:
    LP  Numer  Przedmiot  Dokument  Data przyjęcia  Opis
                                            Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub 1  1  Lokal mieszkalny A1  (...)  27.03.2018  długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
                                            Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub 2  2  Lokal mieszkalny B1  (...)  01.01.2021  długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
                                            Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub 3  3  Lokal mieszkalny C1  (...)  01.01.2021  długoterminowe w ramach

                                            podstawowej działalności gospodarczej.
                                            Stanowisko garażowe nabyte jako uzupełnienie lokalu mieszkalnego 4  4  Stanowisko garażowe nr 1  (...)  01.01.2021  wskazanego w punkcie 3 na cele wynajmu krótkoterminowego (łącznie bądź odrębnie od lokalu).
                                            Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub 5  5  Lokal mieszkalny D1  (...)  14.01.2021  długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
                                            Stanowisko garażowe nabyte jako uzupełnienie lokalu mieszkalnego 6  6  Stanowisko garażowe nr 2  (...)  14.01.2021  wskazanego w punkcie 5 na cele wynajmu krótkoterminowego (łącznie bądź odrębnie od lokalu).
                                            Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub 7  7  Lokal mieszkalny E1  (...)  04.03.2022  długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
                                            Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub 8  8  Lokal mieszkalny F1  (...)  25.05.2023  długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
                                            Lokal mieszkalny nabyty w celu wynajmu na cele krótkoterminowe lub 9  9  Lokal mieszkalny G1  (...)  25.05.2023  długoterminowe w ramach podstawowej działalności gospodarczej.
    Wskazuje Pan, że dysponuje wszystkimi wskazanymi powyżej dokumentami
    stwierdzającymi nabycie nieruchomości w wersji elektronicznej. Może je udostępnić zatem
    do wglądu w każdej chwili na etapie tego postępowania.
    Na pytanie, kiedy – proszę, żeby podał Pan datę/daty – „nieruchomości” te oraz
    „stanowiska” garażowe zostały przez Pana nabyte odpowiedział Pan w tabeli:
      LP  Numer  Przedmiot  Data zakupu
      1  1  Lokal mieszkalny A1  27.03.2018
      2  2  Lokal mieszkalny B1  18.03.2019
      3  3  Lokal mieszkalny C1  05.12.2006
      4  4  Stanowisko garażowe nr 1  05.12.2006
      5  5  Lokal mieszkalny D1  14.01.2021
      6  6  Stanowisko garażowe nr 2  14.01.2021
      7  7  Lokal mieszkalny E1  08.10.2021
      8  8  Lokal mieszkalny F1  27.03.2023
      9  9  Lokal mieszkalny G1  27.04.2023
    Na pytanie, czy z aktów notarialnych wynika, że „nieruchomości” te oraz „stanowiska
    garażowe” nabył Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej odpowiedział Pan,
    że w każdym z ww. aktów notarialnych występuje Pan jako osoba fizyczna. W aktach
    /postanowieniach nie ma informacji o dokonywaniu nabycia w ramach działalności
    gospodarczej.
    Na pytanie, w odniesieniu do stwierdzenia: „Składniki te wprowadzone były do ewidencji
    środków trwałych i, co do zasady, podlegały amortyzacji”, proszę, żeby Pan wyjaśnił: czy
    wszystkie te „nieruchomości” oraz „stanowiska garażowe” zostały wprowadzone do

    ewidencji środków trwałych, czy część z nich stanowiły towary handlowe odpowiedział
    Pan, że tak, wszystkie nieruchomości były wprowadzone do środków trwałych. W tabeli
    powyżej wskazano daty ich przyjęcia oraz nr w Ewidencji Środków Trwałych.
    Na pytania, w nawiązaniu do opisu stanu faktycznego, gdzie wskazał Pan, że: Część z
    nieruchomości była przedmiotem wynajmu, w tym w ramach wynajmu
    krótkoterminowego (PKD 55.20.Z) lub długoterminowego (PKD 68.20.Z). proszę, żeby Pan
    wyjaśnił:
    a) Które z „nieruchomości” oraz „stanowisk garażowych” będących przedmiotem wniosku
      Pan wynajmował?
    b) Czy prawidłowo odczytuję, że był to najem w ramach prowadzonej działalności
      gospodarczej?
    c) Do czego wykorzystywał Pan pozostałe nieruchomości i stanowiska garażowe będące
      przedmiotem wniosku, których Pan nie wynajmował?
    Odpowiedział Pan, że najem był realizowany w ramach działalności gospodarczej jako
    najem krótkoterminowy. W zakresie nieruchomości, które były przedmiotem wynajmu
    wskazano okres wynajmu w ramach działalności. W zakresie nieruchomości pozostałych
    wskazano przyczynę braku wynajmu. Odpowiedź na powyższe pytania została
    zamieszczona w tabeli poniżej.
      Numer  Przedmiot  Data przyjęcia  Wynajem w działalności
      1  Lokal mieszkalny A1  27.03.2018  01.2022-02.2024
      2  Lokal mieszkalny B1  01.01.2021  01.2022-02.2023
      3  Lokal mieszkalny C1  01.01.2021  07.2021-05.2022
      4  Stanowisko garażowe nr 1  01.01.2021  07.2021-05.2023
                                          nieruchomość była przeznaczona na wynajem 5  Lokal mieszkalny D1  14.01.2021  długoterminowy jednak nie znalazła najemcy i została sprzedana
                                          nieruchomość była przeznaczona na wynajem 6  Stanowisko garażowe nr 2  14.01.2021  długoterminowy jednak nie znalazła najemcy i została sprzedana
      7  Lokal mieszkalny E1  04.03.2022  10.2022-10.2023
                                          nieruchomość była przeznaczona na wynajem 8  Lokal mieszkalny F1  25.05.2023  długoterminowy jednak nie znalazła najemcy i została sprzedana
                                          nieruchomość była przeznaczona na wynajem 9  Lokal mieszkalny G1  25.05.2023  długoterminowy jednak nie znalazła najemcy i została sprzedana
    Na pytanie, w związku z informacją, że: Nieruchomości zostały przez przedsiębiorcę w
    latach 2021-2025 sprzedane proszę, żeby Pan wskazał: kiedy – proszę, żeby podał Pan
    datę – sprzedał Pan każdą z „nieruchomości” będących przedmiotem wniosku
    odpowiedział Pan, że zestawienie wskazano w poniższej tabeli:
      LP  Numer  Przedmiot  Data sprzedaży  Akt
      1  1  Lokal mieszkalny A1  15.01.2025  (...)
      2  2  Lokal mieszkalny B1  03.03.2023  (...)
      3  3  Lokal mieszkalny C1  27.05.2022  (...)
      4  4  Stanowisko garażowe nr 1  27.05.2022  (...)
      5  5  Lokal mieszkalny D1  06.04.2021  (...)
      6  6  Stanowisko garażowe nr 2  06.04.2021  (...)

      7  7  Lokal mieszkalny E1  17.10.2023  (...)
      8  8  Lokal mieszkalny F1  05.03.2024  (...)
      9  9  Lokal mieszkalny G1  25.07.2024  (...)
    Na pytanie, odnośnie informacji: stanowisk garażowych w garażu podziemnym, proszę,
    żeby Pan wyjaśnił: czy przez sformułowanie to mam rozumieć: miejsca postojowe
    znajdujące się w podziemiach budynku mieszkalnego wielorodzinnego, miejsca postojowe
    w osobnym budynku o przeznaczeniu garażowym (hali garażowej) odpowiedział Pan, że w
    obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) mowa o miejscach postojowych
    znajdujących się pod wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym w kondygnacji -1.
    W obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) wyodrębnienie jest za pomocą ścian
    i numeracji.
    Na pytanie, czy „stanowiska garażowe” stanowiły część składową mieszkań
    (nieruchomości mieszkalnych), tzn. były przynależne do poszczególnych mieszkań, czy
    może udział w pomieszczeniu stanowiącym garaż podziemny odpowiedział Pan, że w obu
    przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) stanowiska garażowe stanowią udział w
    lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowymi.
    Na pytanie, czy przysługiwało Panu prawo własności do tych „stanowisk garażowych”, czy
    jedynie prawo do korzystania z tych miejsc na podstawie umowy quoad usum w ramach
    udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedział Pan, że w obu przypadkach (stanowisko
    garażowe nr 1 i nr 2) przysługiwało Panu prawo własności.
    Na pytanie, czy poszczególne nieruchomości mieszkalne oraz „stanowiska garażowe”
    objęte były – po ich nabyciu – jedną księgą wieczystą odpowiedział Pan, że dla każdej z
    nieruchomości wskazanej powyżej i objętej niniejszym wnioskiem ustanowiona była
    odrębna księga wieczysta.
    Na pytanie, czy „stanowiska garażowe” objęte były – po ich nabyciu – odrębną od
    nieruchomości lokalowych księgą wieczystą odpowiedział Pan, że w obu przypadkach
    (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) stanowiska garażowe posiadały odrębną księgę
    wieczystą.
    Na pytanie, jakie prawo przysługiwało Panu do gruntu, na którym posadowione były
    „stanowiska garażowe” odpowiedział Pan, że w obu przypadkach (stanowisko garażowe nr
    1 i nr 2) przysługiwało Panu prawo własności w części gruntu (udział w gruncie).
    W obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) w akcie notarialnym było wskazanie,
    że stanowiska garażowe są pomieszczeniami przynależnymi do lokali.
    W obu przypadkach (stanowisko garażowe nr 1 i nr 2) powierzchnia użytkowa stanowiska
    garażowego nie była doliczana do pow. użytkowej nieruchomości mieszkalnych dlatego, że
    stanowiła odrębną nieruchomość.
    Na pytanie, czy wcześniej dokonywał Pan odpłatnego zbycia innych nieruchomości
    odpowiedział Pan, że tak. Wszystkie nieruchomości były nieruchomościami mieszkalnymi.
    Poniżej odpowiedzi w odniesieniu do każdej z nieruchomości:
    Opis nieruchomości  Data sprzedaży  Przeznaczenie środków ze sprzedaży
    Lokal mieszkalny H1  18 czerwca  Potrzeby własne/prywatne, w tym m.in. udzielenie pożyczek dla spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem.
    Lokal mieszkalny I1  20 kwietnia  Potrzeby własne/prywatne, w tym m.in. udzielenie pożyczek dla spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem.
    Lokal mieszkalny J1  18 września  Potrzeby własne/prywatne, w tym m.in. udzielenie pożyczek dla spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem.
    Lokal mieszkalny K1  25 stycznia  Potrzeby własne/prywatne, w tym m.in. udzielenie pożyczek dla spółek, w których Wnioskodawca jest udziałowcem.
    Na dzień dzisiejszy nie posiada Pan innych nieruchomości, które są przeznaczone do
    sprzedaży.

    Nie planuje Pan dokonywania zakupu nieruchomości w celu ich odsprzedaży w przyszłości.
    Pytania
    1. Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zakupionych w ramach
      działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i
      wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła
      odpłatnego zbycia nieruchomości tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?
    2. Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zakupionych w ramach
      działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i nie
      wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła
      odpłatnego zbycia nieruchomości tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?
    3. Czy przychód ze sprzedaży stanowisk garażowych w garażu podziemnym zakupionych
      w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i
      wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła
      odpłatnego zbycia nieruchomości tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?
    4. Czy przychód ze sprzedaży stanowisk garażowych w garażu podziemnym zakupionych
      w ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i
      nie wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła
      odpłatnego zbycia nieruchomości tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, przychód ze sprzedaży wszystkich nieruchomości opisanych w stanie
    faktycznym stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości tj. zgodnie z art.
    10 ust. 1 pkt 8 updof (dalej „updof”. Ponadto, jest Pan zdania, że nie ma tutaj znaczenia,
    czy nieruchomości były, przed dokonaniem sprzedaży, przedmiotem wynajmu w ramach
    działalności, gdyż fakt, że zostały zakupione w ramach [działalności gospodarczej –
    dopisek organu] oraz cel zakupu, tj. przeznaczenie do wynajmu w działalności
    gospodarczej jest tutaj kluczowy i przesądza, iż sprzedaż nie następuje „w wykonaniu
    działalność gospodarczej”, co skutkowałoby opodatkowaniem jako przychód z działalności
    gospodarczej, tj. zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 updof oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 updof.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 updof „opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają
    wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c
    oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano
    poboru podatku”.
    Z przepisów updof wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może
    stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej
    (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof) lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof .
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof:
    Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i
    zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
    określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,
    w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

    1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie
      stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie.
    Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3
    updof, pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
    Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których
    mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały
    wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego
    po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich
    odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    W myśl art. 14 ust. 1 updof:
    Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne,
    choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów,
    udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług
    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się
    przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
    Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
    Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
    składników majątku będących:
    a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu
      w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
    b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
      których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
    c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub
      krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
      niematerialnych i prawnych,
    d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
      udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji
      środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
    - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
      prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
      określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
    Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:
    Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność
    podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w
    dniu przyjęcia do używania:
    1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
    2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
    3) inne przedmioty
    - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika
      na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo
      oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w
      art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    W myśl art. 22c ww. ustawy:

    Amortyzacji nie podlegają:
    1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne
      stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo
      wynajmowane na podstawie umowy,
    3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
    4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2
      pkt 1 i 1a,
    5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania
      działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia
      wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te
      składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od
      miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej
      działalności
    - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
    Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:
    Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników
    wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do
    używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub
    wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
    Z powyższych wyjaśnień wynika, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a updof objęty został
    przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję
    środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie
    wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
    prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy
    amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że część środków
    trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).
    Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c updof:
    Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego
    zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy
    prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub
    udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
    udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
    gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie
    oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim
    prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
    Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z
    działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych
    na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi
    się art. 14 ust. 2 pkt 1 updof (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w
    art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników
    majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy
    to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności
    gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym
    składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie

    upłynęło 6 lat. Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
    mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej
    (chyba że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu
    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości
    i praw.
    Skoro sprzedaży podlegały będą lokale mieszkalne lub ich części (miejsca w garażu
    podziemnym), wykorzystywane w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej
    sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o
    którym mowa w art. 14 updof, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art.
    14 ust. 2c ww. ustawy. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście
    przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.
    W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła
    wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie
    następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją
    nabyto.
    Podsumowując, stoi Pan na stanowisku, że :
    1. Przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zakupionych w ramach
      działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i
      wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła
      odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.
    2. Przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zakupionych w ramach
      działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i nie
      wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła
      odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.
    3. Przychód ze sprzedaży stanowisk garażowych w garażu podziemnym zakupionych w
      ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i
      wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła
      odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.
    4. Przychód ze sprzedaży stanowisk garażowych w garażu podziemnym zakupionych w
      ramach działalności gospodarczej, wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i
      nie wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód ze źródła
      odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm. – publikator z daty pierwszej transakcji,
    przepis nie ulegał zmianom):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z
    odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z
    pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        (...)
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    · odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie
      stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    · zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie.
    Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
      Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
      których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem
      zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca
      następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
      działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    Jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych
      towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży
      towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej
      sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
    Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku będących:
        a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
        ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
        b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem
        składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie
        przekracza 1500 zł,
        c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
        lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
        niematerialnych i prawnych,
        d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
        udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
        ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
      prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
      określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

    Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:
      Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
      zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
        1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
        2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
        3) inne przedmioty
      - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez
      podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą
      albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy
      określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:
      Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników
      wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich
      do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka
      trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
    Z art. 22f ust. 1 ww. ustawy wynika natomiast, że:
      Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą
      działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości
      początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których
      mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.
    Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o składnikach majątkowych - oznacza to aktywa w
      rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie
      związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały
      uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3.
    Jak stanowi art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z
    2021 r. poz. 217 ze zm.):
      Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach - rozumie się przez to kontrolowane przez
      jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku
      przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści
      ekonomicznych;
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji
    „środków trwałych”, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające
    amortyzacji.
    Definicja pojęcia „środki trwałe” wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z
    art. 3 ust. 1 pkt 15, ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez
    to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym
    okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i
    przeznaczone na potrzeby jednostki.
    Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania
    wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale,
    spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do
    lokalu użytkowego, (...).
    Tym samym zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w
    prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli
    spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

    · składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
    · składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych,
    · składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych.
    Po spełnieniu łącznie wszystkich ww. przesłanek określony składnik majątku spełnia
    definicję środka trwałego.
    Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które
    spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków
    trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik
    wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz
    wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów
    uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej
    (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji
    podatkowej).
    Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
      odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
      gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
      mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w
      gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
      związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
      lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
      jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art.
      30e stosuje się odpowiednio.
    Ze względu, że u Pana przychody jedynie w 2021 roku opodatkowane były w formie
    liniowej, a w kolejnych latach 2022-2025 wybrał Pan zryczałtowaną formę opodatkowania
    to konieczne jest odwołanie się również do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm. – publikator z daty pierwszej transakcji).
    Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez
    osoby fizyczne:
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą
      działalność gospodarczą.
    W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej
      działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie
      ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do treści art. 6 ust. 1 tej ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody
      osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności
      gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku
      dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest
      prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i
      przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”.
      Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

    Jak stanowi art. 12 ust. 10 cytowanej ustawy:
      W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:
        1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
        ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
        2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku
        dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona
        zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,
        3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
        lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
        niematerialnych i prawnych,
        4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
        udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych
        oraz wartości niematerialnych i prawnych,
        5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku
      - bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
      wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z
      pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca
      następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności,
      i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.
    Z art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby
    fizyczne wynika zaś:
      W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w
      takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału
      w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
      prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału
      w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej - jeżeli
      odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - stosuje się art. 21
      ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.
    Z treści przytoczonych przepisów wynika – zarówno z ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych jak i ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez
    osoby fizyczne – że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z
    odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą
    składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych oraz odpowiednio art. 12 ust. 10 ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne (z wyjątkiem
    nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych oraz odpowiednio w art. 12 ust. 10a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne), jak i przychody
    uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej
    z różnych względów wycofane a między pierwszym dniem miesiąca następującego po
    miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich
    odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub praw nie
    powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem
    handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego
    zbycia nieruchomości i praw.

    W opisie sprawy wskazał Pan wprost, że:
    · prowadzi Pan działalność gospodarczą, m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości;
    · zakupił Pan m.in. 7 lokali mieszkalnych oraz dwa stanowiska garażowe (stanowiące
      odrębne nieruchomości);
    · celem zakupu był wynajem tych nieruchomości w ramach prowadzonej działalności
      gospodarczej;
    · nieruchomości te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w Pana
      działalności gospodarczej;
    · 4 lokale mieszkalne oraz jedno stanowisko garażowe wynajął Pan w prowadzonej
      działalności gospodarczej;
    · 3 lokale mieszkalne oraz jedno stanowisko garażowe – chociaż były przeznaczone na
      wynajem długoterminowy w Pana działalności gospodarczej – nie znalazły najemcy;
    · w latach 2021-2025 r. dokonał Pan sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości.
    Wątpliwości Pana sprowadzają się do ustalenia do jakiego źródła przychodów należy
    zakwalifikować dokonaną sprzedaż ww. nieruchomości oraz czy fakt, że nie wszystkie z
    tych nieruchomości znalazły najemców wpływa na tę kwalifikację.
    W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu
    należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem
    nieruchomości.
    W analizowanej sprawie decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania opisanych
    nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt nabycia ich – jak sam Pan wskazał – w
    związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą oraz chęć wykorzystywania
    ich do najmu krótko oraz długoterminowego w ramach prowadzonej działalności.
    Także samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa (przez wprowadzenie nieruchomości
    do ewidencji środków trwałych) stanowi bierne ich wykorzystywanie, chociażby poprzez
    postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.
    Tym samym brak znalezienia najemców dla wszystkich nieruchomości wprowadzonych do
    ewidencji środków trwałych nie będzie miał znaczenia dla kwalifikacji przychodu ze
    sprzedaży do danego źródła.
    Przechodząc do kwestii odpłatnego zbycia tych nieruchomości wyjaśniam, że skoro
    sprzedaży podlegały lokale mieszkalne, wprowadzone do ewidencji środków trwałych, to
    przychód uzyskany z tej sprzedaży nie stanowi dla Pana przychodu z pozarolniczej
    działalności gospodarczej, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14
    ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 10a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne. Zatem skutki
    podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust.
    1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze
    mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy
    powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.
    Pan natomiast:
    · lokal mieszkalny położony przy ul. A nabył w 2018 r., a sprzedał w 2025 r.;
    · lokal mieszkalny położony przy ul. B1 nabył w 2019 r., a sprzedał w 2023 r.;
    · lokal mieszkalny położony przy ul. C1 nabył w 2006 r., a sprzedał w 2022 r.;
    · lokal mieszkalny położony przy ul. D1 nabył w 2021 r. i sprzedał również w 2021 r.;
    · lokal mieszkalny położony przy ul. E1 nabył w 2021 r., a sprzedał w 2023 r.;

    · lokal mieszkalny położony przy ul. F1 nabył w 2023 r., a sprzedał w 2024 r.;
    · lokal mieszkalny położony przy ul. G nabył w 2023 r., a sprzedał w 2024 r.
    Jak wynika z opisu sprawy - lokal mieszkalny położony przy ul. A1 oraz lokal mieszkalny
    położony przy ul. C1 sprzedał Pan po upływie 5 lat, licząc od końca roku w którym nabył
    Pan te nieruchomości. Tym samym nie powstało u Pana źródło przychodów podlegające
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w związku ze sprzedażą tych
    dwóch lokali.
    Natomiast pozostałe lokale mieszkalne sprzedał Pan przed upływem pięcioletniego
    okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Dlatego też
    ich sprzedaż stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przechodząc do kwestii podatkowych związanych ze sprzedażą tych pięciu lokali
    mieszkalnych wyjaśniam co następuje:
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) (nie mylić z kosztem uzyskania
    przychodów) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem
    stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty
    sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione
    przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie
    niezbędne wydatki bezpośrednio związane tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a
    dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast
    zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
    nieodpłatnie.
    Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z
    odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie
    sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu
    ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych.
    Jak stanowi natomiast art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik
      jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i
      do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego
      dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia
      zapłaty podatku włącznie.
    Natomiast dokonana sprzedaż stanowisk garażowych (stanowiących udział w odrębnej
    nieruchomości), które stanowiły Pana środki trwałe skutkuje powstaniem przychodu z
    pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 10 pkt 1 ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne.
    Tym samym kwotę uzyskaną ze sprzedaży tych stanowisk garażowych powinien Pan
    opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania w ramach prowadzonej
    działalności, czyli:
    · sprzedaż stanowiska garażowego w 2021 r. na zasadach określonych w art. 30c ustawy
      o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
    · sprzedaż stanowiska garażowego w 2022 r. na zasadach ryczałtowych.
    Nie mogłem zatem zgodzić się z Pana stanowiskiem, że:
      że przychód ze sprzedaży wszystkich nieruchomości opisanych w stanie faktycznym
      stanowi przychód ze źródła odpłatnego zbycia nieruchomości tj. zgodnie z art. 10 ust.
      1 pkt 8 updof.
    Podsumowując, stanowisko Pana w zakresie kwalifikacji do źródła przychodów sprzedaży:
    · lokali mieszkalnych uznałem za prawidłowe, a
    · stanowisk garażowych uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.