Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.203.2021.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-20
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 28 lipca 2021 r. (data wpływu 28 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i.) Przedmiot składanego wniosku.

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) zamierza kupić od spółki B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) (łącznie: „Strony” lub „Wnioskodawcy”):

*   nieruchomość obejmującą prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położonej w (…), powstałej w wyniku podziału działki gruntu o nr (…) na mocy decyzji Prezydenta Miasta z 31 stycznia 2020 r. („Grunt”) oraz prawo własności posadowionego na Gruncie budynku biurowego z funkcją handlowo-usługową oraz budowli (zdefiniowane poniżej) – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;
*   inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v.) opisu zdarzenia przyszłego.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

\-Prawo własności Gruntu. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego, w punkcie (iv.) niniejszego wniosku Wnioskodawcy szczegółowo przedstawiają historię nabycia oraz szeregu podziałów (i scaleń) poszczególnych działek, z których wyodrębniony został Grunt, przy czym w dacie złożenia niniejszego wniosku wniosek Zbywcy o ujawnienie podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), w wyniku podziału której to działki powstał, między innymi, Grunt, nie został jeszcze rozpoznany;

\-Prawo własności znajdującego się na Gruncie budynku biurowego z funkcją handlowo- usługową znanego jako „M. M. Etap 1” („Budynek”) o całkowitej powierzchni najmu około 19.025 m2 wraz z około 451 miejscami parkingowymi w ramach Budynku. Na moment złożenia wniosku (i) budowa Budynku została ukończona, (ii) dla Budynku zostało wydane pozwolenie na użytkowanie, a (iii) w maju 2019 r. pierwsze powierzchnie w Budynku zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu. Pomiędzy Nieruchomością oraz sąsiednią działką, na której znajduje się budynek znany jako „M. M. Etap 2” mogą zostać ustanowione różnego rodzaju służebności;

\-Prawo własności budowli lub ich części oraz obiektów małej architektury/urządzeń budowlanych lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo, część przyłączy położonych częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym powyższe kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą:

*   drogi, place, chodniki, miejsca parkingowe,
*   zewnętrzna sieć oświetleniowa,
*   przyłącze kanalizacji sanitarnej, deszczowej i ogólnospławnej,
*   przyłącze wodociągowe,
*   przyłącze teletechniczne,
*   murki na patio, wiaty rowerowe,
*   zewnętrzny system informacji wizualnej,
*   totemy reklamowe.

Dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazują, że:

*   spośród wskazanych powyżej Budowli wyłącznie murki na patio i wiaty rowerowe nie stanowią budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.);
*   wszystkie Budowle zostały wybudowane w latach 2018 i 2019 (co do zasady na przełomie roku 2018 i 2019);
*   zgodnie z założeniami inwestycyjnymi Zbywcy, pozwolenie na użytkowanie, które zostało wydane w stosunku do Budynku 10 maja 2019 r., obejmuje również Budowle wchodzące w skład przedmiotu Transakcji. Z perspektywy prawa administracyjnego, takie pozwolenie na użytkowanie stanowi podstawę pozwalającą na rozpoczęcie użytkowania ww. Budowli zgodnie z ich przeznaczeniem. Budowle są (i będą) elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak (i będą pełniły) rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą (i będą służyć) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT) – i jest to jedyny zakładany przez Zbywcę sposób wykorzystywania Budowli od momentu ich wybudowania. Jednocześnie Zbywca wskazuje, że ponieważ Budowle pełnią i będą pełniły rolę pomocniczą wobec Budynku zostały one faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia pierwszej umowy najmu powierzchni w Budynku (co, jak wskazano, miało miejsce w maju 2019 r.). Żadna z powierzchni w Budynku nie została wydana najemcy/najemcom 31 grudnia 2019 r.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019, poz. 1145 ze zm.; „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Nabywcy; „Transakcja”) planowane jest do końca 2021 r.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług („VAT”) czynni.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

*   w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;
*   w punkcie (iii.): Zarys działalności Zbywcy;
*   w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;
*   w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;
*   w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;
*   w punkcie (vii.): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

(ii.) Zarys działalności Nabywcy.

Nabywca jest spółką celową, prowadzącą działalność na rynku nieruchomości, należącą do funduszu inwestycyjnego X. Po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, z wykorzystaniem również Budowli związanych z Nieruchomością. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania VAT.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

(iii.) Zarys działalności Zbywcy.

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (Zbywca) jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej (…), której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

*   działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne;
*   działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie;
*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
*   pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania;
*   pozostałe formy udzielania kredytów;
*   pozostałe pośrednictwo pieniężne;
*   roboty budowlane specjalistyczne;
*   roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków;
*   roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej;
*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zbywca jest właścicielem działek (w tym Gruntu) położonych w (…), na których Zbywca kończy realizację projektu deweloperskiego o mieszanym przeznaczeniu znanego jako „M. M.”. Projekt „M. M.” obejmuje m.in. budowę przez Zbywcę następujących obiektów:

*   dwa obiekty biurowe, tj. (i) Budynek – „M. M. Etap 1” (znajdujący się na Gruncie) – którego sprzedaż stanowi przedmiot niniejszego zapytania oraz (ii) budynek znany jako „M. M. Etap 2” (znajdujący się na nieruchomości sąsiadującej z Gruntem), który na dzień złożenia niniejszego wniosku został wybudowany i przekazany do użytkowania. Zgodnie z założeniami, obiekty biurowe, po ich (częściowym lub całkowitym) wynajęciu na rzecz podmiotów trzecich, są przeznaczone na sprzedaż do inwestorów zewnętrznych;
*   pięć budynków mieszkalnych, w których znajdują się apartamenty przeznaczone na sprzedaż (na moment złożenia niniejszego wniosku został tylko jeden, ostatni apartament, który zostanie w najbliższym czasie sprzedany na podstawie umowy przenoszącej własność).

W ramach realizowanego projektu Zbywca pozyskał już najemców na powierzchnię biurową, handlową i usługową znajdującą się w Budynku i zawarł (lub zawrze w przyszłości) z tymi najemcami umowy najmu (przy czym, z punktu widzenia Zbywcy, celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości Budynku w kontekście jego docelowej sprzedaży). Obecnie Budynek jest wynajęty w ok. 95% powierzchni, natomiast budynek „M. M. Etap 2” w ponad 50% powierzchni. W Budynku oraz w budynku „M. M. Etap 2” są obecnie prowadzone prace aranżacyjne i wykończeniowe dla najemców.

Aktualnie, zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Budynku po jego wynajęciu lub częściowym wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynku i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży danego Budynku Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

*   Budynek nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniony jako dział, wydział czy też oddział.
*   Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu „M. M.” ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Na cele rachunkowości zarządczej Zbywca alokuje – dla potrzeb wewnętrznych – pewne kategorie przychodów i kosztów do poszczególnych inwestycji (nieruchomości) za pośrednictwem dedykowanych kodów projektu. Zbywca księguje koszty inwestycji biurowych na jednym koncie rachunkowym, i są one identyfikowane po kodach projektu. Niemniej jednak, pozostałe konta rachunkowe Zbywcy (np. (i.) rachunki bankowe, (ii.) rozrachunki z kontrahentami, (iii.) rozrachunki z urzędem, (iv.) koszty zarządu – w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Zbywcy) nie są przypisane do poszczególnych projektów/nieruchomości. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego poszczególnych inwestycji/projektów/nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że (i.) przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku będzie wyłącznie transakcja obejmująca (wskazane w dalszej części wniosku) składniki majątkowe związane z Nieruchomością, zaś (ii.) pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku – tj. budynek biurowy „M. M. Etap 2” oraz budynki mieszkalne („Pozostałe Nieruchomości”) – nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku i zostały wspomniane przez Wnioskodawców jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego. Strony jednocześnie wskazują, iż w przyszłości możliwa jest również sprzedaż budynku biurowego „M. M. Etap 2” przez Zbywcę na rzecz Nabywcy. Prowadzone są w tym zakresie negocjacje między Stronami i jeżeli zostaną one zakończone pomyślnie, transakcja ta może zostać zrealizowana w 2022 r. lub w kolejnych latach. Niemniej jednak, jak wyżej wskazano, transakcja ta nie jest przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej niniejszym wnioskiem, Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

(iv.)Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Prawo własności niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), z których docelowo wydzielony został Grunt będący przedmiotem Transakcji, zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z 1 października 2010 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, dalej: „Nabycie 2010”) oraz umowy zniesienia współwłasności objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 17 maja 2016 r. Poza terenami stanowiącymi działki, z których został wydzielony Grunt będący przedmiotem Transakcji, w ramach opisanej transakcji Zbywca nabył również prawo własności innych działek gruntu.

Po zrealizowaniu ww. transakcji Zbywca przeprowadził szereg podziałów i scaleń obejmujących nabyte działki, które miały na celu umożliwienie realizacji projektu „M. M.” zgodnie z komercyjnymi założeniami Zbywcy.

Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację projektu deweloperskiego określanego jako „M. M.”, mającego na celu budowę opisanych już wyżej budynków biurowych oraz budynków mieszkalnych.

Ponieważ zarówno Nabycie 2010, jak i budowa Budynku i Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z Nabyciem 2010 oraz w związku z budową Budynku i Budowli.

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że:

*   Budynek: Budowa Budynku jest ukończona i dla Budynku uzyskane zostało pozwolenie na użytkowanie. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu 9 Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynku będą mogły być prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym przewidywane jest, że wartość takich prac będzie nieznaczna w stosunku do wartości Budynku, w szczególności ich wartość nie będzie równa, ani nie przekroczy 30% wartości tego obiektu z tej daty). Na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynku będzie już wydana na rzecz najemców na podstawie zawartych przez Zbywcę umów najmu (tym samym w okresie przed Transakcją Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynek będzie objęty zakresem oznaczenia 122 („Budynki biurowe”).
*   Budowle: Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
*   Najemcy będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmą np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe, klatki schodowe, pomieszczenie ochrony budynku czy też windy. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (o ile przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu). Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynku – ze względu na swoją naturę – mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Z uwagi na fakt, iż od oddania Budynku do użytkowania upłynęło więcej niż 12 miesięcy, na moment transakcji Zbywca będzie go rozpoznawał w swoich księgach podatkowych jako środek trwały podlegający amortyzacji. Niemniej jednak, należy podkreślić, że zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni Budynku, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu.

W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);
*   umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);
*   umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Wnioskodawcy wskazują również, że:

*   Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Zbywca jest stroną tzw. umowy ramowej zawartej w związku z oddaniem Budynku do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie; „Umowa Ramowa”), oraz umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług były świadczone już na etapie realizacji inwestycji (tj. przed oddaniem Budynku do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.
*   W bardzo ograniczonym zakresie, media/usługi dotyczące poszczególnych części Budynku mogą być dostarczane również na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy). Na moment złożenia niniejszego wniosku Zbywca przewiduje, że dotyczyć to może głównie umów na dostawę Internetu do wynajmowanych lokali.

(v.) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1\. Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu o raz prawo własności Budynku i Budowli);

2\. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

3\. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

4\. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

5\. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

6\. prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są lub będą określone przedmioty praw własności przemysłowej. Alternatywnie, w zakresie, w jakim określone prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych nie zostaną przeniesione na Nabywcę na mocy umowy sprzedaży Nieruchomości (o ile będzie to miało miejsce), Zbywca może udzielić Nabywcy niewyłącznej licencji na korzystanie z takich znaków towarowych, na zasadach określonych między Stronami;

7\. prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

8\. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym projekty i dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku itp.;

9\. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna dotycząca przedmiotu Transakcji:

1.  wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;
2.  dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji;
3.  kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

10\. wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

Nabywca otrzyma gwarancję (lub gwarancje) na prace budowlane udzieloną (udzielone) przez Zbywcę i/lub spółkę z grupy Zbywcy przy czym alternatywnie lub dodatkowo na Nabywcę mogą być przeniesione prawa i obowiązki (ustawowe lub umowne) z zawartych przez Zbywcę umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe, w szczególności wynikające z nich prawa gwarancji jakości i rękojmi (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz wszelkie zabezpieczenia, kwoty zatrzymane, gwarancje bankowe, kaucje, poręczenia, gwarancje spółek macierzystych i inne instrumenty zabezpieczające roszczenia Zbywcy na podstawie umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe, a także prawa do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takich instrumentów (o ile i w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji), jak również wynikające z przenoszonych praw i obowiązków z umów o roboty budowlane zawartych przez Zbywcę zobowiązania Zbywcy wobec wykonawców prac budowlanych, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że:

*   Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.
*   Zgodnie z ustaleniami Wnioskodawców, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

Po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty zwiększającej lub zmniejszającej cenę za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.  jakiegokolwiek prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności jakiejkolwiek nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość, wraz z wszelkimi związanymi z nimi prawami dotyczącymi takiej nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość;
2.  praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);
3.  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;
4.  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);
5.  dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;
6.  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;
7.  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
8.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw i obowiązków wynikających z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);
9.  środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców i kaucje wykonawców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;
10.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
11.  praw i obowiązków z Umowy Ramowej.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

*   Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Jak wynika z opisu przedstawionego w punkcie (iii.) powyżej, Nieruchomość stanowi jedno z aktywów Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy.
*   Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzanie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Zbywca, lub (ii) z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.
*   Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę przez Nabywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach, gdyby rozwiązanie danej Umowy Serwisowej łączyło się z wygaśnięciem rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę serwisowanego sprzętu, konieczne będzie kontynuowanie danej Umowy Serwisowej przez Nabywcę do upływu okresu rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę.
*   Prace wykończeniowe: Strony zamierzają zawrzeć Transakcję przy założeniu, że na datę Transakcji wszystkie powierzchnie w Budynku przeznaczone do wynajęcia będą wynajęte i wykończone w standardzie określonym w umowach najmu. Strony uzgodniły (i mogą zawrzeć osobną umowę w tym zakresie), że jeśli określone prace wykończeniowe lub ulepszenia w pomieszczeniach nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Zbywca wykona wszystkie odpowiednie prace lub podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania zakończenia tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami). Nie jest wykluczone, że na mocy ustaleń umownych zawartych ze Zbywcą Nabywca będzie partycypował w części kosztów prac wykończeniowych wykonywanych przez Zbywcę po zamknięciu Transakcji.
*   Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy) i prawdopodobnie będzie zatrudniał pracowników na moment zawarcia Transakcji. Do zakresu obowiązków wskazanych pracowników należą zadania związane z obsługą procesu sprzedaży mieszkań budynków mieszkalnych będących własnością Zbywcy i obsługi po sprzedażowej w tym zakresie (jak np. koordynacja napraw usterek w mieszkaniach lub zmian lokatorskich). Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 231 ust. 1 Kodeksu pracy.
*   Umowa(y) Gwarancji Czynszowej: W stosunku do określonych umownie powierzchni, Zbywca zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wy nagrodzenie ubytku przychodów z wynajmu po stronie Nabywcy.

(vi.) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

1.  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
2.  zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu;
3.  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
4.  Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla pracowników zatrudnionych przez Zbywcę;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.

(vii.) Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji.

Jak wskazano w punkcie (iii.) powyżej:

*   działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą nieruchomości wchodzących w skład inwestycji projektu „M. M.”;
*   intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości wzniesionych w ramach projektu „M. M.” w dłuższym horyzoncie czasowym, gdyż planuje on ich zbycie w możliwie szybkim okresie po dopuszczeniu do użytkowania i komercjalizacji Budynku.

W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że – oprócz działalności związanej z Nieruchomością będącej przedmiotem Transakcji – Zbywca będzie również prowadził działalność deweloperską obejmującą prace wykończeniowe i aranżacyjne oraz – w odpowiednich przypadkach – skomercjalizowanie o raz zbycie Pozostałych Nieruchomości.

Nieruchomość sprzedawana przez Zbywcę w ramach Transakcji stanowi jedynie część aktywów Zbywcy, a sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie jedynie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy.

Przed Transakcją Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części.

Planowane jest, że po Transakcji Zbywca będzie kontynuował prowadzoną działalność deweloperską w oparciu o pozostałe posiadane składniki majątkowe.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 14 września 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza kupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomość obejmującą prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położonej w (…), powstałej w wyniku podziału działki gruntu o nr (…) na mocy decyzji Prezydenta Miasta z 31 stycznia 2020 r. oraz prawo własności posadowionego na Gruncie budynku biurowego z funkcją handlowo-usługową oraz budowli, inne składniki majątkowe. Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 września 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)

W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu na którym są posadowione Budynek i Budowle w części w jakiej znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Jednocześnie Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie transakcji według właściwej stawki podatku, w przypadku, gdy zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży w tej części będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna. (…)

Z uwagi na powyższe, dla dostawy części Budynku nie spełniającej przesłanek dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować zwolnienie na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Należy zauważyć, że Zbywca był uprawniony do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem gruntu i budową Budynku i Budowli, w konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajduje w odniesieniu do tej transakcji zastosowania. (…)

Do sprzedaży obiektów małej architektury, znajdujących się na Nieruchomości (murki na patio i wiaty rowerowe) nie znajdzie również zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie będą spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Zbywca wykorzystuje Nieruchomość do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Tym samym sprzedaż występujących na Nieruchomości obiektów małej architektury będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.