Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-186/12/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-05-04
Teza: Czy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży (bez przeniesienia własności na osobę kupującą) i ewentualnie przyjęcie zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży ma wpływ na zastosowanie przedmiotowej ulgi?
Słowa kluczowe: budowa; ulga-ulga na budowę mieszkań pod wynajem; ulga-utrata prawa do ulgi; wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 03 lutego 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 07 lutego 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. zachowania prawa do odliczeń w ramach tzw. „ulgi na wynajem” w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 lutego 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. zachowania prawa do odliczeń w ramach tzw. „ulgi na wynajem” w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest jednym z czwórki współwłaścicieli wybudowanego wspólnie budynku, w którym znajduje się sześć mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie trzech pierwszych lokali została wydana 30 września 2003 r. a trzech pozostałych 26 stycznia 2004 r. Wszystkie lokale tak samo jak budynek są współwłasnością tych samych czterech osób, nie zniesiono i nie wyodrębniono do tej pory współwłasności. Wszyscy współwłaściciele budynku, również wnioskodawczyni, korzystali z ulgi na nocy art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu przed dniem 01 stycznia 2001 r., w myśl którego podstawę obliczenia podatku stanowi obliczony zgodnie z wytycznymi ustawy dochód po obliczeniu kwoty wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wszystkie lokale przeznaczone na wynajem były wynajmowane w różnych okresach, jednak nie we wszystkich najem trwał nieprzerwanie. Wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokali będących jej współwłasnością, a nie chce utracić ulgi.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy skoro w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy jest mowa o co najmniej 5 lokalach na wynajem, dziesięcioletni okres opisany w art. 7 ust. 14 ustawy przed upływem, którego zbycie powoduje utratę prawa do ulgi należy obliczyć od końca roku, w którym wydano decyzję o pozwoleniu na użytkowanie ostatnich trzech lokali czyli roku 2004 r., czy też w odniesieniu do lokali objętych decyzją z dnia 30 września 2003 r., można ten okres liczyć od końca 2003 r.?
2.  Czy fakt, że poszczególne lokale mieszkalne nie były wynajmowane przez pełne 10 lat ma wpływ na utratę prawa do ulgi?
3.  Czy wydzielenie odrębnej własności lokali w opisanym budynku w sposób przyznający każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej w części odpowiadającej wielkości udziału we współwłasności spowoduje zmianę wpływającą na prawo do ww. ulgi podatkowej?
4.  Czy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży (bez przeniesienia własności na osobę kupującą) i ewentualnie przyjęcie zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży ma wpływ na zastosowanie przedmiotowej ulgi?

Ad. 4

Zdaniem wnioskodawczyni, zdarzenie opisane w zapytaniu nr 2 nie jest wymienione w art. 7 ust. 14 zatem wystąpienie opisanych okoliczności nie powoduje utraty prawa do dokonanego odliczenia.

Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży połączone z przyjęciem zaliczki na poczet tej sprzedaży nie niesie za sobą przeniesienia prawa własności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego zatem zdaniem wnioskodawczyni pozostaje bez wpływu na prawo do dokonanego odliczenia i nie może skutkować utratą ulgi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4. Ocena stanowiska w zakresie pytań nr 1-3 została zawarta w odrębnych interpretacjach

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przesłanki utraty prawa do ww. ulgi określał przepis zawarty w art. 26 ust. 10 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2001r.

Obecnie kwestię tę reguluje art. 7 ust. 14 i 14a ustawy z dnia 09 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1956).

Zgodnie z art. 7 ust. 14 ustawy, podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:

1.  nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2.  wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3.  dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4.  zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku,

\-są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Z kolei, zgodnie z art. 7 ust. 14a ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, dziesięcioletni okres, o którym mowa w ust. 14:

1.  w pkt 1-3 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń,
2.  w pkt 4 – liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.

W myśl art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 09 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588). Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym, że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielem budynku, w którym znajduje się sześć wynajmowanych lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni skorzystała z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych polegającej na możliwości odliczenia od dochodu stosownie do art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poniesionych nakładów inwestycyjnych na wybudowanie ww. budynku mieszkalnego z przeznaczeniem co najmniej 5 lokali mieszkalnych na wynajem. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowych lokali i przyjąć zaliczkę na poczet przyszłej ceny sprzedaży.

Mając powyższe na względzie zauważyć należy, iż zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Jednocześnie, w myśl art. 157 § 1 ww. Kodeksu, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, przy czym zgodnie z § 2 tego przepisu, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Z brzmienia art. 158 ww. Kodeksu wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Zgodnie bowiem z art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów, ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Reasumując, zgodnie z ww. normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt wcześniejszego zawarcia umowy przedwstępnej, czy też uiszczanie należności na poczet ceny zakupu przedmiotu sprzedaży.

W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży lokali nie stanowi żadnej z przesłanek wymienionych w art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, powodujących utratę prawa do ulgi na wynajem, a co za tym idzie nie spowoduje to obowiązku doliczenia do dochodów uprzednio odliczonej kwoty ulgi podatkowej.

Stanowisko wnioskodawczyni w tym zakresie uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.