Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.698.2024.3.KK, 0111-KDIB3-2.4017.3.2024.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-03
Teza: Nieuznanie przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, opodatkowanie Transakcji na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, brak zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości, prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu Transakcji oraz ustalenie, czy po zawarciu Transakcji Nabywca będzie odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za powstałe do dnia nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zgodnie z art. 112 Ordynacji podatkowej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odpowiedzialność-odpowiedzialność solidarna; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ordynacja podatkowa-Dział IIC Porozumienie inwestycyjne-Odpowiednie zastosowanie przepisów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [OP][WIS] Ustawa Ordynacja podatkowa-Dział III-Rozdział 15-art. 112-§ 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług oraz ordynacji podatkowej
    jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 listopada 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług oraz Ordynacji
    podatkowej, który dotyczy nieuznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub jego
    zorganizowaną część, opodatkowania Transakcji na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
    braku zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości, prawa do odliczenia podatku
    naliczonego z tytułu Transakcji oraz ustalenia, czy po zawarciu Transakcji, Nabywca będzie
    odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za powstałe do dnia nabycia
    Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą zgodnie z art. 112 Ordynacji podatkowej. Uzupełnili go Państwo – w
    odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 stycznia 2025 r. (wpływ 29 stycznia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
      1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
        (...) sp. z o.o. sp.k. („Sprzedający”, „Sprzedawca” lub „Zbywca”)
        (...);
      2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”, „Nabywca”)
        (...);

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) sp. z o.o. sp. k (dalej: „Sprzedający”, „Sprzedawca” lub ’’Zbywca”) jest spółką celową,
    której działalność koncentruje się wokół posiadanego centrum handlowego, będącego
    przedmiotem przyszłej Transakcji. Centrum handlowe stanowi zasadniczy składnik
    majątku Sprzedającego. Sprzedający czerpie zdecydowaną większość (poza innymi

    okazjonalnymi przychodami) swoich przychodów z wynajmu centrum handlowego (jego
    części) zewnętrznym najemcom.
    (...) sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”; w dalszej części wniosku Sprzedający oraz
    Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”), będąca spółką
    celową, która po Transakcji prowadzić będzie działalność w zakresie zarządzania
    nieruchomościami komercyjnymi (w tym ich wynajmu), zamierza kupić w drodze umowy
    sprzedaży określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”) od Sprzedającego:
    o prawo własności działek gruntu o łącznej powierzchni (...) ha, tj.:
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha, położona przy ulicy (...), w
        miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), w obrębie
        ewidencyjnym (...), (...) (dalej „Działka 1”), objęta księgą wieczystą o nr (...),
        prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych,
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha, położona przy ulicy (...), w
        miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), w obrębie
        ewidencyjnym (...), (...) (dalej „Działka 2”), objęta księgą wieczystą o nr (...),
        prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych,
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha, położona przy ulicy (...), w
        miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), w obrębie
        ewidencyjnym (...), (...) (dalej „Działka 3”), objęta księgą wieczystą o nr (...),
        prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych,
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha, położona przy ulicy (...), w
        miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), w obrębie
        ewidencyjnym (...), (...) (dalej „Działka 4”), objęta księgą wieczystą o nr (...),
        prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych,
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha, położona przy ulicy (...), w
        miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), w obrębie
        ewidencyjnym (...), (...) (dalej „Działka 5”), objęta księgą wieczystą o nr (...),
        prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych,
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha, położona przy ulicy (...), w
        miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), w obrębie
        ewidencyjnym (...), (...) (dalej „Działka 6”), objęta księgą wieczystą o nr (...),
        prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
    (dalej łącznie: „Grunt” lub „Działki”);
    o wielofunkcyjny kompleks obiektów rozrywkowo-usługowych położony na Działkach przy
      ulicy (...) w (...) - (dalej: „Budynek”);
    o naniesienia stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca
      1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 t. j. 14 maja 2024 r.), na które
      składają się: zapory antyterrorystyczne, zewnętrzne sieci kanalizacyjne, murki
      oporowe, zewnętrzne sieci elektryczne, drogi dojazdowe, zewnętrzna sieć
      teletechniczna, zewnętrzna sieć wodociągowa (dalej: „Budowle”). Budowle
      posadowione są na Działkach 1-6, tak, że na każdej z Działek znajduje się co najmniej
      jedna z Budowli.
    – Grunt, Budynek i Budowle będą nazywane dalej łącznie jako „Nieruchomość”.
    Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim
    instalacje (np. przyłącza), które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane
    jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np.
    przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia
    23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, t.j.) takie instalacje nie są
    traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do

    przedsiębiorstwa przesyłowego. W efekcie takie instalacje/przyłącza nie będą
    przedmiotem Transakcji.
    Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę (działającego wówczas pod
    firmą (...) sp. z o.o.) na podstawie umowy sprzedaży z (...) r., sporządzonej w formie aktu
    notarialnego Rep. A nr (...) zawartej przed notariuszem (...), notariuszem w (...). Nabycie
    Nieruchomości przez Sprzedającego podlegało opodatkowaniu VAT. Sprzedającemu
    przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur
    dokumentujących nabycie Nieruchomości i Sprzedający z tego prawa korzystał.
    W dniu (...) r. na mocy art. 551 § 1 ustawy z (...) r. Kodeks spółek handlowych dokonano
    przekształcenia spółki (...) sp. z o.o. w spółkę (...) (...) sp. z o.o. sp.k.
    Dla Działek wchodzących w skład Nieruchomości uchwalony został miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym działki zostały
    oznaczone następującymi symbolami:
    o MW, U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usług - dla Działki 1; dla
      Działki 2; dla Działki 3;
    o KDL - tereny komunikacji - tereny publicznych dróg lokalnych - dla Działki 2; dla Działki 3;
      dla Działki 5; dla Działki 6;
    o KDZ - tereny komunikacji - tereny publicznych dróg zbiorczych - dla Działki 2;
    o UC - tereny obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 - dla
      Działki 2; dla Działki 3; dla Działki 4; dla Działki 5; dla Działki 6.
    Budynek zaklasyfikowany jest w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej:
    „PKOB”) w dziale 12 - budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów
    Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.;
    Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast Budowle - zgodnie z PKOB - należy
    zaklasyfikować sekcją 2 - Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.
    Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu
    Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:
    o prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących
      w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art.
      678 KC jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć
      np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile
      takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
    o depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń
      spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez Najemców lub spółki z nimi
      powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia
      o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
    o prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych
      wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub
      roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane,
      umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z
      zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);
    o prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub
      wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z
      umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa
      wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie
      występują);

    o wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w
      jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do
      wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji
      projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;
    o własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty
      zostały utrwalone;
    o pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości;
    o rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynku, niezakończone
      prace/nakłady na Nieruchomość, w tym prace aranżacyjne dla najemców w lokalach
      (fit-out), które na dzień Transakcji są w trakcie realizacji;
    o prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania
      wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z
      funkcjonowaniem Budynku (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą
      przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji;
    Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:
    o podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące
      wynajmowanych pomieszczeń,
    o kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne
      zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,
    o całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia
      Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich
      decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu
      Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynku,
    o oryginały dokumentacji powykonawczej Budynku, w tym wszystkie dokumenty
      dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,
    o podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy
      też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły
      przeglądów),
    o dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych.
    W ramach negocjacji biznesowych strony mogą ustalić, że przedmiotem Transakcji mogą
    być dodatkowo:
    o prawa do istniejącego znaku towarowego, logo lub inne elementy identyfikacji wizualnej
      związane z Nieruchomością/centrum handlowym;
    o prawo do marketingowej listy kontaktów (najemców);
    o prawo do bazy danych klientów (subskrybenci newslettera);
    o prawa do (i) domeny internetowej, (ii) panelu administracyjnego strony internetowej i
      hostingu, (iii) profili w mediach społecznościowych (w tym Google Maps), (iv) poczty
      firmowej (jeśli istnieją ogólne adresy e-mail używane w celach marketingowych), (v)
      zbiorów fotografii, grafik lub innych zasobów wykorzystywanych dotychczas w
      marketingu związanych z Nieruchomością;
    o informacje o aktualnych umowach marketingowych i listy kontaktów z kontrahentami;
    o prawo do aplikacji mobilnej i programu lojalnościowego, jeśli takie istnieją.
    Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach
    Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.
    Nieruchomość została oddana do użytkowania na podstawie stosownego pozwolenia w
    2007 r.

    Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem
    Transakcji) była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego
    do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze
    komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów
    trzecich („Najemcy”). Zbywca zawierał umowy najmu dotyczące Budynku, które były
    wynajmowane w sposób ciągły. W miarę upływu czasu podpisywał kolejne umowy, co
    pozwalało na zachowanie nieprzerwanego najmu oraz umożliwiało stałe użytkowanie
    nieruchomości przez najemców.
    W odniesieniu do Nieruchomości, wynajem stanowi główny przedmiot działalności
    gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu. W związku z utrzymaniem i
    obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.
    Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako
    np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi
    rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg,
    możliwe jest alokowanie do Nieruchomości w ramach całej spółki przychodów/kosztów
    według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy
    wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego
    raportowania).
    Nie można wykluczyć, iż po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zostanie
    poddany likwidacji.
    Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem
    Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej
    od podatku VAT, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele
    mieszkaniowe.
    Sprzedający nie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji
    oraz nie będzie dokonywał do planowanej daty Transakcji, inwestycji w Budynek i
    Budowle, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej (w rozumieniu
    przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynku lub danej Budowli.
    Wszelkie inwestycje dokonywane w tym okresie (m.in. bieżące ulepszenia, prace
    aranżacyjne) stanowiły prace, których wartość kształtowała się poniżej 30% tych wartości.
    W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł
    umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące
    zarządzania majątkiem i zarządzania najmem, tzw. umowy property oraz facility
    management („Umowy o Zarządzanie”). Na podstawie tych umów Sprzedający nabywa
    usługi obejmujące w szczególności zarządzanie częściami wspólnymi centrum
    handlowego - bieżące utrzymanie, otwieranie centrum o określonych godzinach,
    nadzorowanie funkcjonowania, zawieranie umów z dostawcami centrum, prowadzenie
    księgowości i zarządzanie finansami centrum, zarządzanie nad bezpieczeństwem centrum
    i wywiązywaniem się z zawartych umów przez najemców, planowanie i finansowanie
    kampanii promujących i reklamowych centrum, negocjowanie i sporządzanie
    dokumentów z najemcami, dbanie o bazę danych najemców, przekazywanie i odbieranie
    powierzchni od najemców centrum, pobieranie czynszów, opłat, zawieranie umów
    ubezpieczeniowych, wykonywanie prac wykończeniowych na powierzchniach.
    Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Inne
    umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynku,
    w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, monitoringu
    przeciwpożarowego; usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii
    cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi
    usługodawcami.
    W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów
    serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją
    Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach

    Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo
    wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji
    gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami.
    Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania, przez Nabywcę z praw wynikających z
    powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie
    odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedającym, przy zachowaniu
    odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia
    odpowiednich umów przez Nabywcę.
    W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników
    majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w
    zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki
    majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:
    o prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie, w tym tzw. property management,
      facility management (umowy asset management nie były zawierane przez
      Sprzedającego);
    o zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu
      umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których
      prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie
      należności publicznoprawne, (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i
      administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały, oraz (iv)
      wynikające z wszelkich sporów o odszkodowania związane z centrami handlowymi;
    o zobowiązania wynikające z realizowanych prac aranżacyjnych dla najemców w lokalach
      (fit-out) i niezakończonych na moment Transakcji (o ile wystąpią);
    o istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne (w tym w
      szczególności należności z umów najmu);
    o know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie
      wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady
      /polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub
      podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w
      ramach Transakcji (w szczególności umowy z Najemcą);
    o dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza
      dokumentacją związaną z Nieruchomością;
    o prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem
      których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem
      Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku
      do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);
    o gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych z wyłączeniem
      depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi
      powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały
      wskazane we wcześniejszej części wniosku;
    o prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości,
      ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;
    o prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
      przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg
      rachunkowych;
    o należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe
      Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);
    o firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie
                                1dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r.
    Kodeks pracy (Dz. U. 2023 poz. 1465 t. j. z dnia 31 lipca 2023, dalej: „Kodeks pracy”) ani
    części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.
    Nabywca planuje nadal wykorzystywać Nieruchomości dla celów wynajmu komercyjnego
    na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym
    zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT stawką standardową.
    Dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego,
    konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących
    przedmiotem Transakcji) lub podjęcie dodatkowych działań. W szczególności, żadna
    nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez
    podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie
    musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie
    nieruchomościami i techniczne zarządzenie nieruchomościami (ponieważ prawa i
    obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą przekazywane w ramach
    Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów
    niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na
    dostawy mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy
    niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.
    Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po
    dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania
    Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług, czy dostawie mediów na rzecz
    Najemców oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak
    szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.
    Strony planują zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona”) - na podstawie
    której dojdzie do przeniesienia Przedmiotu Transakcji. Przedmiot Transakcji zostanie
    sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W Umowie sprzedaży, która zostanie zawarta
    pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym
    Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.
    Transakcja planowana jest na (...) r.
    Strony dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat
    związanych z Nieruchomością należnymi za miesiąc, w którym będzie miała miejsce
    Transakcja. Rozliczeniu podlegać będą również wydatki na zachęty dla Najemców, zgodnie
    z ustaleniami Zainteresowanych.
    Planowane jest, że spółka z grupy Sprzedającego (nie będzie nią Sprzedający) udzieli
    finansowania na rzecz Kupującego w celu zapłaty części Ceny za Przedmiot Transakcji. W
    tym zakresie zapłata części Ceny może nastąpić na podstawie przekazu.
    Sprzedający jest i będzie na dzień Transakcji czynnym podatnikiem VAT. Kupujący nie jest
    obecnie czynnym podatnikiem VAT, zamierza jednak zarejestrować się jako czynny
    podatnik VAT przed dniem Transakcji.
    Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy z dnia 11
    marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2024 poz. 361 t. j. z dnia 13 marca
    2024, dalej: „ustawa o VAT”), jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym
    od osób prawnych (Dz. U. 2023 poz. 2805 t. j. z dnia 29 grudnia 2023, dalej: „ustawa o CIT”).
    Zainteresowani zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub
    bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne
    zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z
    art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy
    Nieruchomości w części, w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
    VAT.

    W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo następujących wyjaśnień:
    a) Ruchomości będące przedmiotem Transakcji wskazane we wniosku wspólnym o
      wydanie interpretacji indywidualnej były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę
      jedynie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nie są one
      wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    b) Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
      podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. ruchomości.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oraz Ordynacji podatkowej
    1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko
      Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił
      przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o
      VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5
      ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
    2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w
      całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała
      zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o
      którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynku oraz
      Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o
      którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr
      2)
    3. Czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty
      podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po
      otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii)
      zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym? (

## Pytanie

oznaczone we wniosku nr 3)
    4. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, po zawarciu Transakcji, Nabywca będzie
      odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za powstałe do dnia nabycia
      Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością
      gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja
      podatkowa? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług oraz Ordynacji
    podatkowej
    1. Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5
      ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie
      art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki
      majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
      Zbywcy.
    2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości
      opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT,
      jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w
      art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie,
      w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
      1 pkt 10 ustawy o VAT.
    3. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z
      faktury dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad
      należnym.
    4. Nabywca nie będzie odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za
      powstałe do dnia nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z

      prowadzoną działalnością gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 Ordynacji
      podatkowej, gdyż nabywany Przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Uzasadnienie Stanowiska Wnioskodawców
    1. Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji
    Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym,
    zgodnie z art. 14b § 1 w związku art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja
    podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.
    Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu
    widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku
    podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia
    podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.
    Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za
    przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo
    do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem
    wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego
    samego zdarzenia przyszłego.
    2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
    2.1. Uwagi wstępne
    W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie
    opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa
    Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym
    w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT,
    wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) jako
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy
    o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Na podstawie powyższych przepisów, wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania jest
    możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”). Sytuacja taka stanowi
    jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że
    wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy,
    powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone
    przez Ministerstwo Finansów w objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. –
    „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości
    komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).
    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT tj.
    „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” – ma kluczowe znaczenie dla oceny
    ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie
    wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W
    związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać
    wykładni terminów „przedsiębiorstwa” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych

    w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie
    zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na
    podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    2.2. Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa
    Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą
    sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt
    I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej (dalej: „DKIS”) (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-
    KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn.
    0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy
                        1stosować definicję zawartą w art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    (dalej: „Kodeks cywilny”).
    W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym
    zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    · oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
      przedsiębiorstwa);
    · własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
    · prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
      do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
      prawnych;
    · wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    · koncesje, licencje i zezwolenia;
    · patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    · majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
    · tajemnice przedsiębiorstwa;
    · księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów
    Objaśnieniach:
    „Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować
    w świetle art. 55[1] Kc wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego.
    Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w
    rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia
    przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały
    samodzielnej działalności gospodarczej”.
    Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o
                                      1których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55 Kodeksu Cywilnego.
    Ponadto, przekazywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające
    do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
    Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będzie
    zasadniczo Nieruchomość. W skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą
    natomiast pozostałe istotne składniki majątku Sprzedającego, o których mowa w
    przytoczonej wcześniej definicji przedsiębiorstwa, a które determinują funkcjonowanie
    przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. w szczególności:

    · zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż
      wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością,
    · wierzytelności Sprzedającego inne niż wynikające z umów najmu, umów o generalne
      wykonawstwo i prace architektoniczne związane z Nieruchomością, rachunki bankowe
      lub środki zgromadzone na rachunkach bankowych,
    · umowy Sprzedającego, w tym rozliczenia z usługodawcami w zakresie Umów
      Serwisowych oraz umowy o świadczenie usług rachunkowych,
    · Umowy o Zarządzanie nieruchomością (ang. property management), technicznym
      zarządzaniem Nieruchomością (ang. facility management) oraz ubezpieczeniem
      nieruchomości, jak również inne kontrakty w tym zakresie, które w dużej mierze
      odpowiadają za faktyczną możliwość funkcjonowania Nieruchomości i prowadzenia na
      niej działalności usługowej,
    · księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem
      działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego,
    · firma (oznaczenie Sprzedającego).
    Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:
    Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności o zarządzanie
    techniczne nieruchomością i zarządzanie Budynkiem (ponieważ nie będą one
    przenoszone w ramach Transakcji).
    Kupujący będzie musiał samodzielnie zawrzeć umowę na dostawę mediów oraz inne
    umowy o świadczenie usług, ponieważ nie będzie miał do nich dostępu w ramach
    Transakcji.
    Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana
    za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład
    normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na
    kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub
    podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona
    została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe.
    Przykładowo:
    · interpretacja indywidualna DKIS z 29 października 2020 r., 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.
      AB,
    · interpretacja indywidualna DKIS z 22 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-
      3.4012.405.2020.3.PRM.
    W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki
    majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie można jednak uznać, iż jest to
    zorganizowany zespół elementów. Tym samym, Przedmiot Transakcji nie będzie
    wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o
    samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi
    Przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, np.
    umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być
    prowadzona przez Kupującego działalność gospodarcza.
    W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być
    traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i
    wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji
    nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by
    prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej
    działalności.
    Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek do uznania go za przedsiębiorstwo w
    rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

    2.3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie ZCP i wyłączenia na tej
    podstawie Transakcji spod zakresu VAT
    Definicja ZCP
    Definicja ZCP zawarta jest w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego
    przepisu przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i
    finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych
    i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
    samodzielnie realizujące te zadania.
    W oparciu o ww. definicję ustawową, w literaturze zwraca się uwagę na: „trzy zasadnicze
    elementy, które muszą łącznie występować w zespole składników materialnych i
    niematerialnych, aby uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:
    · wyodrębnienie organizacyjne i finansowe,
    · przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych [wyodrębnienie
      funkcjonalne],
    · możliwość funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące
      zadania gospodarcze” (A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. 9, Warszawa 2015, str.
      70).
    Ponadto zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, aby zespół
    składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie
    następujące przesłanki:
    · istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
    · zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
    · składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    · zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące te zadania gospodarcze.
    Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji
    (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1
    ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników
    majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów, biorąc pod uwagę ich status w
    istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną
    transakcję.
    Zdaniem Zainteresowanych, taka analiza przeprowadzona w stosunku do składników
    majątkowych, które mają być Przedmiotem Transakcji, pokazuje, że nie mogą być one
    uznane za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    W doktrynie podkreśla się również, iż „elementem kluczowym definicji jest zespół
    składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), które w istocie rzeczy
    decydują o istnieniu lub braku zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zorganizowana
    część przedsiębiorstwa jest w pewnym sensie mikroprzedsiębiorstwem funkcjonującym w
    strukturach przedsiębiorstwa” (Zob. T. Michalik, VAT. Komentarz, wyd. 11, Warszawa 2015,
    str. 69.). Tym samym, definicja ZCP zawarta w przepisach ustawy o VAT kładzie wyraźny
    nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego
    podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od
    pozostałych aktywów.
    W ocenie Zainteresowanych, w przypadku składników majątku, które zostaną nabyte
    przez Kupującego od Sprzedającego w ramach przedmiotowej Transakcji, wspomniane
    wyżej więzi nie występują, o czym świadczy poniższe uzasadnienie.
    Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

    Przepisy ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”.
    Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in.
    „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość” (http://sip.pwn.pl/sip/zespol;
    2545568.html, stan na dzień 9 listopada 2020 r.). Zatem już sam wstępny fragment
    definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, traktujący o tym, że stanowi on
    określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników majątkowych, podkreśla
    konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników od reszty masy
    majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu.
    Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w skład takiego zespołu – aby można było mówić o
    ZCP – muszą wchodzić zarówno składniki materialne jak i niematerialne oraz
    zobowiązania.
    Przy czym w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT mowa jest o zobowiązaniach w rozumieniu
    cywilnoprawnym, a zatem wskazanym w art. 353 § 1 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym
    przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika
    świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem
    obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2
    pkt 27e ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane
    zobowiązania danego podmiotu wobec osób trzecich, które muszą być funkcjonalnie
    powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone,
    hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego
    faktu posiadania pewnych składników majątkowych).
    W ocenie Zainteresowanych, nie sposób przyjąć, że w ramach planowanej Transakcji
    Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że
    nabędzie on zorganizowaną część jego przedsiębiorstwa. W szczególności, jak zostało
    wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do umów o świadczenie różnych
    usług dotyczących Nieruchomości, które zostały zawarte przez Sprzedającego z
    zewnętrznymi usługodawcami, w tym Umowy o Zarządzanie i umowy zarządzania
    aktywami (Zbywca nie jest stroną tego rodzaju umowy). Umowy te są kluczowe dla
    prowadzenia działalności w zakresie wynajmu.
    Kwestia wstąpienia przez Kupującego w stosunki najmu jest konsekwencją nabycia
    Budynku, będących przedmiotem najmu i wynika z przepisów prawa (zgodnie z art. 678 §
    1 Kodeksu Cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca
    wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z
    zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia). Ponadto, przeniesienie na
    Kupującego praw i zobowiązań z zabezpieczeń ustanowionych przez Najemcę jest wprost
    konsekwencją wspomnianego wyżej skutku w postaci wstąpienia przez Kupującego w
    istniejące stosunki najmu.
    Wstąpienie w dotychczasowy stosunek najmu przez nabywcę oznacza jedynie, że
    następuje zmiana podmiotowa po jednej ze stron tego stosunku - nie zaś, że nabywca
    przejmuje jakiekolwiek, istniejące w momencie zbycia, zobowiązania zbywcy. Znajduje to
    potwierdzenie w literaturze, w której podkreśla się, że: „Skutki wstąpienia nabywcy
    przedmiotu najmu na podstawie art. 678 KC zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków
    stron powstałych przed chwilą nabycia” (Tak J. Jezioro [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski
    (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 7, komentarz do art. 678, System Informacji
    Prawnej Legalis).
    W ocenie Zainteresowanych, dla wyłączenia danej transakcji z opodatkowania VAT na
    podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 ust. 27e ustawy o VAT jako zbycia ZCP konieczne jest,
    aby zobowiązania stanowiły element zbywanego (przenoszonego na nabywcę) zespołu
    składników materialnych i niematerialnych, tzn. aby ich przeniesienie mieściło się w
    przedmiocie Transakcji i było objęte wolą stron. Fakt, że w związku z nabyciem
    określonych składników majątkowych na nabywcy z mocy prawa czy też w wyniku

    okoliczności faktycznych zaczynają ciążyć określone zobowiązania, nie wystarczy do
    stwierdzenia, że takie zobowiązania stanowiły element zbywanego zespołu składników
    materialnych i niematerialnych (szczególnie biorąc pod uwagę, że art. 678 Kodeksu
    Cywilnego jest przepisem o charakterze imperatywnym, którego skutków strony nie mogą
    wyłączyć).
    W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji zobowiązań
    Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że Transakcja stanowi ZCP w
    rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego w istniejącym
    przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji jako zespołu składników
    materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)
    Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, aby można było określić pewien zespół składników
    materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) mianem ZCP, zespół tych składników
    musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Co do zasady, wyodrębnienie ZCP powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu,
    zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze
    organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w
    interpretacjach organów podatkowych np. interpretacja indywidualna z 6 października
    2020 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.567.2020.2.MK).
    Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w
    każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP.
    Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe
    było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych,
    odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło
    praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten
    zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.
    Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość (wraz z pozostałymi
    składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału,
    zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Sprzedający nie wydzielił także organizacyjnie Nieruchomości ani w sposób faktyczny, ani
    poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych takich jak statut czy regulamin. W
    konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu
    organizacyjnym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie
    Sprzedającego.
    Zdaniem Zainteresowanych, odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie
    formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji
    zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań
    całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11,
    czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11).
    W przedmiotowej sprawie główny element majątku Sprzedawcy stanowi Nieruchomość i
    możliwe jest przypisanie im większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i
    przychodów, niemniej w ocenie Zainteresowanych wyodrębnienie finansowe ZCP nie
    może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza
    to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników
    majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi
    być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów
    (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych
    traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej
    pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z

    poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie
    takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie
    ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym
    ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.
    W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt,
    że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie
    prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Możliwość alokacji kosztów/przychodów na
    Nieruchomość i korzystanie z niej w ramach procesów zarządczych nie powoduje, iż
    odpowiednie obiekty są wyodrębnione finansowo.
    Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
    · Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z
      przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,
    · Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedawcy,
    · Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności
      pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych,
    · Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy.
    W opisanym zdarzeniu przyszłym brak jest wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego
    Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako zespołu
    składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o
    VAT.
    Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie
    Sprzedającego przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań)
    Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym
    zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w
    funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim
    wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.
    W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym
    zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności
    gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym
    przedsiębiorstwem.
    Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów
    finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych
    składników.
    Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako
    wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w
    istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede
    wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność
    finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 23 października
    2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników
    majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedawcy, które pozwoliłyby na prowadzenie
    działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji.
    W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

    · prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania
      dłużnego;
    · Umowy o Zarządzanie, które w dużej mierze odpowiadają za faktyczną możliwość
      funkcjonowania Nieruchomości i prowadzenia na niej działalności usługowej. Bez
      Umów o Zarządzanie nie jest byłoby możliwe właściwie eksploatowanie Nieruchomości
      przez Sprzedającego i zarządzanie powierzchnią Budynku, w szczególności obsługa
      aktualnych i nowych Najemców;
    · umowy zarządzania aktywami (w tym przypadku Sprzedający takiej umowy nie zawarł);
    · prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania
      Sprzedawcy oraz utrzymania Nieruchomości.
    Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do
                            1przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23 Kodeksu Pracy.
    Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego
    działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy.
    Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg
    rachunkowych.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu
    funkcjonalnym:
    · funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób
      widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach
      przedsiębiorstwa,
    · przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane
      funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części
      przedsiębiorstwa,
    · składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być
      wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników
      majątkowych.
    W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedmiotu planowanej Transakcji, powyższe
    warunki nie są spełnione i o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa
    prowadzonego przez Sprzedającego nie może być mowy.
    W opisanym zdarzeniu przyszłym nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu
    przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.
    Zdolność przedmiotu Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa
    samodzielnie realizującego zadania gospodarcze
    Przy ocenie, czy zespół składników majątkowych stanowi ZCP lub przedsiębiorstwo
    pozostające poza zakresem opodatkowania VAT pod uwagę należy brać dwie podstawowe
    przesłanki. Po pierwsze, zamiar nabywcy odnośnie kontynuowania działalności
    sprzedającego; po drugie – fakt, czy nabywane aktywa pozwalają na kontynuowanie tej
    działalności bez podejmowania dodatkowych czynności faktycznych i prawnych. Co przy
    tym kluczowe, przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Innymi słowy, niespełnienie
    którejkolwiek z nich stanowi o tym, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub
    jego zorganizowanej części.
    W tym kontekście należy również zbadać, czy zbywany w ramach Transakcji zespół
    aktywów oraz powiązanych z nim praw i obowiązków Sprzedającego pozwoli Nabywcy na
    prowadzenie tego rodzaju działalności bez podejmowania istotnych dodatkowych działań,
    czy też zbyte zostaną jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji
    nieruchomościowych. Przedstawione zdarzenie przyszłe jednoznacznie wskazuje na to, że
    wskutek Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione jedynie te standardowe elementy,

    tj. Działki, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu (przechodzące
    z mocy prawa) - których przeniesienie, zgodnie z orzecznictwem oraz treścią Objaśnień nie
    jest istotnym czynnikiem wpływającym na ocenę transakcji.
    Niezbędnym elementem działalności prowadzonej przez Sprzedającego polegającej na
    wynajmie Nieruchomości jest zarządzanie i administracja Nieruchomością oraz
    zapewnienie odpowiedniego finansowania projektu. W przypadku działalności
    Sprzedającego, wypełnienie powyższych warunków zostało zapewnione przez zawarcie
    niezbędnych umów m.in. Umowy o Zarzadzanie oraz uzyskanie finansowania we własnym
    zakresie (którego przeniesienie nie jest przedmiotem Transakcji).
    Umowy te, zawarte w przeszłości między Sprzedającym i podmiotami trzecimi, zostaną
    rozwiązane przed dokonaniem Transakcji lub niezwłocznie po niej, w związku z czym
    prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie przejdą na Nabywcę w ramach Transakcji.
    Nabywca, chcąc zapewnić dalsze prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości, co jest
    niezbędne w związku z planowanym kontynuowaniem działalności, będzie musiał
    samodzielnie podjąć kroki w tym kierunku (a więc zawrzeć nowe umowy o zarządzanie lub
    we własnym zakresie podjąć tego typu działania). Kupujący musi zatem dokonać szeregu
    czynności niezbędnych dla zapewnienia organizacji swojego przedsiębiorstwa
    umożliwiającej racjonalne i efektywne prowadzenie działalności polegającej na wynajmie
    nieruchomości na rzecz osób trzecich. Dodatkowo Kupujący musi we własnym zakresie
    zapewnić finansowanie dla nabycia tego projektu, bez tego elementu nie byłoby możliwe
    nabycie/funkcjonowanie tego majątku.
    Podsumowując, w opinii Wnioskodawców, Transakcji nie można uznać za zbycie
    przedsiębiorstwa lub ZCP, gdyż nie dochodzi do kontynuacji działalności przez
    Kupującego, a dodatkowo zbywany zestaw aktywów nie pozwala na prowadzenie
    analogicznej działalności gospodarczej bez podejmowania istotnych dodatkowych
    czynności, a ww. przesłanki muszą być spełnione łącznie.
    Tym samym, ze względu na niespełnienie przesłanek, zdaniem Wnioskodawców należy
    uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa
    lub ZCP, o której mowa w art. 6 ustawy o VAT, a tym samym będzie podlegać VAT.
    W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do
    stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania
    gospodarcze.
    Podsumowując, przedstawiona powyżej argumentacja w sposób wyraźny wskazuje, że
    przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani ZCP podlegające
    wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z
    powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna
    dostawa towarów na terytorium kraju.
    Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie
    stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z
    Objaśnień.
    Zgodnie z Objaśnieniami: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
    stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w
    wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana
    za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek
    kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia wskazują, iż
    typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną
    transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji
    spełnione są łącznie następujące kryteria:

    · przenoszony na kupującego zespół składników zawiera zespół składników majątku
      (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
      wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    · nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności
      prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
      składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.
    Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej
    jest angażowanie przez kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem
    transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że
    w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.
    Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia, czy przenoszony na kupującego zespół
    składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element
    konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić, czy oprócz przeniesienia
    standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT na kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane
    elementy:
    · prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną
      takich umów;
    · umowy o zarządzanie nieruchomością;
    · umowy zarządzania aktywami;
    · należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą
    powyżej wskazane elementy.
    W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące
    przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego
    zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy
    uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz
    elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami – nie są istotne dla oceny Przedmiotu
    Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy
    dokumentacja). Pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot Transakcji nie
    będzie mógł służyć Nabywcy w prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie
    nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w
    szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie
    mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą
    Przedmiotem Transakcji.
    Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców nie ma podstaw, aby Transakcję
    sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP
    Sprzedawcy.
    Podsumowując – zdaniem Wnioskodawców – przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła
    odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie
    mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym
    w art. 6 ustawy o VAT.
    4.3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy
    oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale
    z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie
    VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie
    uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie
    posadowionych.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w skład przedmiotu Transakcji wejdzie
    przede wszystkim Nieruchomość, na którą składają się własności Działek, na których
    posadowione są Budynek oraz Budowle.
    Planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła zatem dostawę budynku/budowli
    lub ich części wraz z gruntem, na którym Budynek i Budowle się znajdują (planowana
    dostawa nie będzie dostawą gruntu niezabudowanego).
    Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT
    jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień
    przewidzianych w ustawie o VAT.
    W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach
    planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2,
    pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.
    4.3.1. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy o VAT do planowanej Transakcji
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc
    konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących
    przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do
    obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub
    wytworzeniu.
    W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie
    była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (była przedmiotem
    najmu podlegającego opodatkowaniu standardową stawką VAT).
    Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki
    zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    3.2. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy o VAT do planowanej Transakcji
    Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane
    zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    Mając na uwadze, że Działki wskazane w opisie zdarzenia przyszłego są zabudowane
    Budynkiem i/lub Budowlami, nie stanowią zatem terenów niezabudowanych, w związku z
    czym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 nie znajdzie do nich zastosowania.
    3.3. Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT
    Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”
    Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich
    części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego
    zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku,
    budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
    lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości
    początkowej.
    Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu,
    musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do
    oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.
    W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu
    oraz ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej,
    jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych
    VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej
    działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie
    nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.
    W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14, wskazano, iż „wykładnia
    językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie
    należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób
    powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. [...]
    Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki
    przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do
    pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że
    przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia [...]”.
    Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16
    w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o.
    W ocenie Trybunału, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do
    oddania budynku/budowli do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT.
    Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez
    podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków
    /budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej
    podatnika.
    Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT
    W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia”
    do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli doszło najwcześniej w momencie oddania
    Budynku i Budowli do użytkowania należy bowiem uznać, że od tego momentu mogła ona
    być wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności
    gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. poszukiwaniu najemców i udostępniania
    Nieruchomości na wynajem oraz poszukiwaniu nabywcy na zrealizowaną inwestycję).

    Budynek i Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały ukończone w (...) r. i wydane
    pierwszemu najemcy w tym samym roku. Budynek i Budowle znajdujące się na
    Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego w (...) r. w ramach transakcji
    podlegającej VAT. Od tego czasu są przez niego wynajmowane na rzecz Najemców w
    ramach najmu komercyjnego podlegającego opodatkowaniu VAT, a Sprzedający odlicza
    VAT naliczony. W związku z tym pierwsze zasiedlenie nastąpiło co najmniej w (...) r.
    Oznacza to, iż od dnia, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, do
    dnia planowanej Transakcji upłynęły dwa lata.
    Należy uznać, że Budowle mimo, iż nie stanowią bezpośrednio przedmiotu najmu
    wykorzystywane są do działalności całej Nieruchomości, w związku z czym zasadne jest
    uznanie, że doszło do ich pierwszego zasiedlenia w dniu oddania do użytkowania.
    W przypadku Budynku i Budowli od dnia ich przyjęcia do użytkowania, Zbywca poniósł
    wydatki na ich ulepszenie, które nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych
    obiektów. Konsekwentnie, nie doszło z tego tytułu do tzw. „ponownego pierwszego
    zasiedlenia”.
    W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do Nieruchomości, Transakcja
    stanowi dostawę Nieruchomości dokonywaną po upływie 2 lat od jej pierwszego
    zasiedlenia. Mając na uwadze tę okoliczność, zdaniem Zainteresowanych,
    przeprowadzona Transakcja podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od
    podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub
    ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać
    opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że
    dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą:
    a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
    – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi
    również zawierać:
    1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
      przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
    3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony zamierzają złożyć przed dniem
    Transakcji w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10
    ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym
    samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.
    Podsumowując, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało
    zastosowania do dostawy całej Nieruchomości.
    3.4. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a
    ustawy o VAT

    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
    warunkiem, że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których
      miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
      jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych
      obiektów.
    W ocenie zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż ma ono zastosowanie jedynie w
    przypadku, gdyby Nieruchomość nie podlegała pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT, a zwolnienie ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie jak wskazane
    zostało powyżej.
    W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie
    zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    3.5. Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT
    Mając na uwadze powyższą argumentację, do planowanej dostawy Budynku i Budowli nie
    znajdzie zastosowanie żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w
    art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10a ustawy o VAT. Dostawa Budynku i Budowli wchodzących
    w skład Nieruchomości mogłaby być częściowo objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT,
    o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i
    Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11
    ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli, to ich dostawa
    będzie w całości opodatkowana VAT i wskazane zwolnienie nie znajdzie zastosowania.
    W konsekwencji, przedmiotowa dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegać
    opodatkowaniu VAT.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
    gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem
    opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynku i Budowli znajdujących
    się na tym Gruncie.
    W efekcie planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.
    4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w
    zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności
    opodatkowanych VAT.
    Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem
    VAT.
    Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy
    wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (wynajem na
    cele komercyjne).
    W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez
    Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności
    opodatkowanych VAT.
    Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, Przedmiot Transakcji nie
    będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z

    czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania
    nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji może
    znaleźć zastosowanie jedynie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne
    oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając
    opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli, to ich dostawa będzie w całości
    opodatkowana VAT.
    Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury
    VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT,
    gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.
    Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do
    odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88
    ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie
    zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust.
    3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja
    udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą
    miały miejsca.
    W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek
    podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w
    rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał
    obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym,
    może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech
    następnych okresów rozliczeniowych.
    W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu
    prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie
    uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.
    Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku
    naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym
    wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty
    podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po
    dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
    potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki
    podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą
    Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu
    od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia
    VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentujących dostawę
    Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku.
    Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących
    interpretacjach wydanych przez organy podatkowe w odniesieniu do zdarzeń podobnych
    do przedmiotowego zdarzenia przyszłego:
    · interpretacja wydana przez DKIS w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-
      1.4012.421.2018.2.KO,
    · interpretacja wydana przez DKIS w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-
      2.4012.194.2019.2.RM,

    · interpretacja wydana przez DKIS w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112-KDIL4.
      4012.85.2019.3.JK,
    · interpretacja wydana przez DKIS w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-
      2.4012.133.2019.2.WH.
    5. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4 (we wniosku
    oznaczonego nr 5)
    Zgodnie z art. 112. § 1 Ordynacji Podatkowej nabywca przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z
    podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną
    działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł
    wiedzieć o tych zaległościach.
    Mając powyższe na uwadze, odpowiedzialność za zobowiązania, o której mowa w art. 112
    Ordynacji Podatkowej wynika z faktu nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej
    części. Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w odpowiedzi na pytanie 1, zdaniem
    Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani ZCP.
    Tym samym w związku z zawarciem Umowy sprzedaży, Kupujący nie będzie odpowiadał
    za zaległości podatkowe sprzedającego na zasadach określonych w art. 112 Ordynacji
    podatkowej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług oraz ordynacji podatkowej jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
    Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
    Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,
    eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu
    przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co
    do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w
    zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak
    na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
    Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

    Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w
    sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie”
    obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę,
    przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie
    przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie
    każdej czynności rozporządzającej.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on
    być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”,
                                                    1zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.),
    zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”. Zgodnie z tym przepisem:
    Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
    materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w
    szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
            2W myśl art. 55 Kodeksu cywilnego:
    Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi
    w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z
    przepisów szczególnych.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
    ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
    obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc
    łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
    stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
    przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
    funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
    gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
                            1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że

    przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie
    pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
    Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo
    wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i
    niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
    samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania
    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze,
    których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część
    przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także
    posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze

    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
    - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub
    części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I
    FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011
    r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub
    nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.
    W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn.
    I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane
    nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności
    gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli
    były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej
    na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich
    obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego
    zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za
    sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na

    działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż
    nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z
    26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (...) sp. z o.o., która po Transakcji
    prowadzić będzie działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi,
    zamierza kupić w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku od
    Sprzedającego:
    o prawo własności działek gruntu o łącznej powierzchni (...) ha, tj.:
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) (dalej „Działka 1”),
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) (dalej „Działka 2”),
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) (dalej „Działka 3”),
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) (dalej „Działka 4”),
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) (dalej „Działka 5”),
      · działka o numerze ewidencyjnym (...) (dalej „Działka 6”),
    (dalej łącznie: „Grunt” lub „Działki”);
    o wielofunkcyjny kompleks obiektów usługowo-rozrywkowych, położony na Działkach przy
      ulicy (...) w (...) (dalej: „Budynek”);
    o naniesienia stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca
      1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 t. j. 14 maja 2024 r.), na które
      składają się: zapory antyterrorystyczne, zewnętrzne sieci kanalizacyjne, murki
      oporowe, zewnętrzne sieci elektryczne, drogi dojazdowe, zewnętrzna sieć
      teletechniczna, zewnętrzna sieć wodociągowa (dalej: „Budowle”). Budowle
      posadowione są na Działkach 1-6, tak, że na każdej z Działek znajduje się co najmniej
      jedna z Budowli.
    – Grunt, Budynek i Budowle będą nazywane dalej łącznie jako „Nieruchomość”.
    Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:
    o prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących
      w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art.
      678 KC jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć
      np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile
      takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
    o depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń
      spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez Najemców lub spółki z nimi
      powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia
      o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

    o prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych
      wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub
      roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane,
      umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z
      zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);
    o prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub
      wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z
      umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa
      wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie
      występują);
    o wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w
      jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do
      wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji
      projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;
    o własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty
      zostały utrwalone;
    o pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości;
    o rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynku, niezakończone
      prace/nakłady na Nieruchomość, w tym prace aranżacyjne dla najemców w lokalach
      (fit-out), które na dzień Transakcji są w trakcie realizacji;
    o prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania
      wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z
      funkcjonowaniem Budynku (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą
      przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji.
    Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:
    o podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące
      wynajmowanych pomieszczeń,
    o kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne
      zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,
    o całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia
      Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich
      decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu
      Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynku,
    o oryginały dokumentacji powykonawczej Budynku, w tym wszystkie dokumenty
      dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,
    o podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy
      też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły
      przeglądów),
    o dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych.
    W ramach negocjacji biznesowych strony mogą ustalić, że przedmiotem Transakcji mogą
    być dodatkowo:
    o prawa do istniejącego znaku towarowego, logo lub inne elementy identyfikacji wizualnej
      związane z Nieruchomością/centrum handlowym;
    o prawo do marketingowej listy kontaktów (najemców);
    o prawo do bazy danych klientów (subskrybenci newslettera);
    o prawa do (i) domeny internetowej, (ii) panelu administracyjnego strony internetowej i
      hostingu, (iii) profili w mediach społecznościowych (w tym Google Maps), (iv) poczty

      firmowej (jeśli istnieją ogólne adresy e-mail używane w celach marketingowych), (v)
      zbiorów fotografii, grafik lub innych zasobów wykorzystywanych dotychczas w
      marketingu związanych z Nieruchomością;
    o informacje o aktualnych umowach marketingowych i listy kontaktów z kontrahentami;
    o prawo do aplikacji mobilnej i programu lojalnościowego, jeśli takie istnieją.
    Natomiast w skład zbywanego przedmiotu Transakcji nie wejdą w szczególności:
    o prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie, w tym tzw. property management,
      facility management (umowy asset management nie były zawierane przez
      Sprzedającego);
    o zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu
      umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których
      prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie
      należności publicznoprawne, (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i
      administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały, oraz (iv)
      wynikające z wszelkich sporów o odszkodowania związane z centrami handlowymi;
    o zobowiązania wynikające z realizowanych prac aranżacyjnych dla najemców w lokalach
      (fit-out) i niezakończonych na moment Transakcji (o ile wystąpią);
    o istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne (w tym w
      szczególności należności z umów najmu);
    o know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie
      wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady /
      polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub
      podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w
      ramach Transakcji (w szczególności umowy z Najemcą);
    o dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza
      dokumentacją związaną z Nieruchomością;
    o prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem
      których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem
      Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku
      do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);
    o gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych z wyłączeniem
      depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi
      powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały
      wskazane we wcześniejszej części wniosku;
    o prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości,
      ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;
    o prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
      przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg
      rachunkowych;
    o należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe
      Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);
    o firma stanowiąca własność Sprzedawcy.
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie
                                1dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r.
    Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany
    przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu

              1powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer
    szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji
    przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art.
    2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w
    sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są
    dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i
    strat. Ponadto z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji nie będą m.in.
    zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż
    wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością, wierzytelności Sprzedającego
    inne niż wynikające z umów najmu, umów o generalne wykonawstwo i prace
    architektoniczne związane z Nieruchomością, rachunki bankowe lub środki zgromadzone
    na rachunkach bankowych, umowy Sprzedającego, w tym rozliczenia z usługodawcami w
    zakresie Umów Serwisowych oraz umowy o świadczenie usług rachunkowych, Umowy o
    Zarządzanie nieruchomością (ang. property management), technicznym zarządzaniem
    Nieruchomością (ang. facility management) oraz ubezpieczeniem nieruchomości, jak
    również inne kontrakty w tym zakresie, które w dużej mierze odpowiadają za faktyczną
    możliwość funkcjonowania Nieruchomości i prowadzenia na niej działalności usługowej,
    księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności
    i funkcjonowaniem Sprzedającego, firma (oznaczenie Sprzedającego). Z opisu sprawy
    wynika także, że w ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy
    (pracowników) na Kupującego.
    Dodatkowo, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, dla potrzeb prowadzenia działalności
    gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy
    zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) lub podjęcie
    dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów
    handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi
    nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe
    umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne
    zarządzenie nieruchomościami (ponieważ prawa i obowiązki z umów zawartych przez
    Sprzedającego nie będą przenoszone na Kupującego w ramach Transakcji). Poza tym
    konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawy
    mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do
    obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.
    Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek będzie
    umożliwiał Nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy
    składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.
    Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że
    przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji
    „nieruchomościowych”. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej
    Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe
    samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne
    zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, którymi dysponuje Nabywca, a które
    jednocześnie nie są przedmiotem sprzedaży.
    Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów
    objętych Transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu
        1art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję
    zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

    Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako
    dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również tego czy dostawa Nieruchomości w ramach
    planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa
    towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony w odpowiednim
    terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy w stosunku
    do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby
    zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W odniesieniu do tych wątpliwości, wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od
    podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.
    in. w art. 43 ustawy.
    W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż prawa własności Działek 1-6 zabudowanych
    Budynkiem i Budowlami. Tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a
    ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT
    dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach
    warunki.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
    Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
    użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
    stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem,
    o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art.
    43 ust. 10 ustawy:
    Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i
    wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że
    dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
    – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.
    Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:
    Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić
    należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy
    przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych
    towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub

    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna.
    W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
    posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
    zgodnie z którym:
    W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
    takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
    gruntu.
    Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
    stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
    części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się
    do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725
    ze zm.).
    W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek,
    budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość
    użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów
    budowlanych.
    Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany,
    który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród
    budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany
    niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska,
    mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty
    antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
    reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki,
    wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków,
    składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i
    podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze,
    pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców
    przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin
    wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne
    pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

    W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć
    urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość
    użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
    instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy,
    ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli
    i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy
    przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej
    samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o
    podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w
    oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących
    przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo dokonać
    transakcji, w skład której wejdzie:
    o wielofunkcyjny kompleks obiektów usługowo-rozrywkowych, położony na Działkach
      (dalej: „Budynek”);
    o naniesienia stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca
      1994 r. Prawo budowlane, na które składają się: zapory antyterrorystyczne, zewnętrzne
      sieci kanalizacyjne, murki oporowe, zewnętrzne sieci elektryczne, drogi dojazdowe,
      zewnętrzna sieć teletechniczna, zewnętrzna sieć wodociągowa (dalej: „Budowle”).
      Budowle posadowione są na Działkach 1-6, tak, że na każdej z Działek znajduje się co
      najmniej jedna z Budowli.
    W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych
    Działek 1-6 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności
    należy zbadać, czy względem Budynku oraz Budowli posadowionych na tych działkach
    nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.
    Z przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy wynika, że
    Nieruchomość była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez
    Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o
    charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz
    podmiotów trzecich.
    Budynek i Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania w (...)
    r. i wydane pierwszemu najemcy w tym samym roku. Budynek i Budowle znajdujące się na
    Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego w (...) r. w ramach transakcji
    podlegającej VAT. Od tego czasu są przez niego wynajmowane na rzecz Najemców w
    ramach najmu komercyjnego podlegającego opodatkowaniu VAT.
    Zestawiając powyższy opis z Państwa wątpliwościami dotyczącymi opodatkowania
    dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, wskazać należy, że jak wynika z
    powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się
    w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich
    miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a
    dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach,
    gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w
    sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co
    najmniej 2 lata.

    Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego
    zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa Budynku i Budowli nie będzie
    dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu
    sprawy – Budynek i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem ww. Budynku i Budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2
    lata.
    Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynku, jak i Budowli
    zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży ww. Budynku i
    Budowli przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Skoro planowana sprzedaż Budynku i Budowli,
    będzie korzystała z tego zwolnienia, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od
    podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.
    Jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje
    podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających
    przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11
    ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i
    wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowani zamierzają złożyć do urzędu
    skarbowego właściwego dla Kupującego lub bezpośrednio w akcie notarialnym
    przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze
    zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy,
    wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części w której podlega pod
    zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, zarówno Zbywca jak i Nabywca na
    moment zawarcia Transakcji będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
    Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli Strony
    zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na
    podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy, dostawa Budynku i Budowli będzie
    opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
    Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa własności Działek nr 1-6), na którym
    posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy
    – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 uznano za
    prawidłowe.
    Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy po dokonaniu
    Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
    kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT
    naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1
    ustawy:
    W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119
    ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
    Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
    otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w
    rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez
    podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
    przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w
    rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:
    Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych
    w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za
    jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym
    mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów
    rozliczeniowych.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
    W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
    okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
    obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy
    na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę

    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
    Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub
    zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja
    udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą na dzień
    Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia
    Nieruchomości planuje nadal wykorzystywać Nieruchomość dla celów wynajmu
    komercyjnego na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu
    świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT stawką
    standardową.
    Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej
    stawki podatku.
    Z opisu sprawy wynika również, że w ramach Transakcji na Nabywcę zostanie
    przeniesione prawo własności ruchomości, tj. rzeczy ruchomych związanych z
    Nieruchomością. Jak Państwo wskazali, ruchomości będące przedmiotem Transakcji były
    /są wykorzystywane przez Państwa jedynie do wykonywania czynności opodatkowanych
    podatkiem VAT. Nie są one wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku
    VAT. W związku z nabyciem ww. ruchomości przysługiwało Państwu prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem warunki wskazane w art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostaną spełnione. W konsekwencji dostawa ruchomości nie
    będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana
    właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.
    Zatem należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej
    dokonanie Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną
    wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku
    naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie
    rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony
    do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
    różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.
    Przechodząc natomiast do kwestii ustalenia, czy po zawarciu Transakcji, Nabywca będzie
    odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za powstałe do dnia nabycia
    Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą, wskazać należy, że zgodnie z art. 112 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. –
    Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111):
    Nabywca przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa odpowiada całym
    swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości
    podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu
    należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach.
    W rozpatrywanej sprawie, jak już wcześniej wykazano, dostawa Nieruchomości oraz
    pozostałych elementów objętych Transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia
                        1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

    Mając zatem na uwadze powyższe, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, w myśl
    którego Nabywca nie będzie odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za
    powstałe do dnia nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z
    prowadzoną działalnością gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 Ordynacji podatkowej,
    gdyż nabywany Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 5),
    jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług oraz
    Ordynacji podatkowej. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie
    wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku
    (pytań). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy oraz ze stanowiska własnego, które nie
    zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji
    podatkowej – rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku
    postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego
    organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w
    sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym,
    mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego,
    uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację
    indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd
    dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w
    odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego
    (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).
    Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy
    zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w
    indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych
    podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych
    stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że
    należy je traktować indywidualnie.
    Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że
    wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie
    faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78,
    poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa
    powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego,

    w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system
    precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego
    źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy
    zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została
    wydana.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) sp. z o.o. sp.k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.