Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-750/11-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-12-13
Teza: 1) Czy przychód ze sprzedaży tego mieszkania jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach dotyczących zakupu nieruchomości przed 31.12.2006 r. i w związku z tym należy złożyć PlT-23? Jednocześnie złożenie oświadczenia, iż przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) powoduje zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania? 2) Czy przychód ze sprzedaży tego mieszkania jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach dotyczących zakupu nieruchomości po 01.01.2009 r. i w związku z tym należy złożyć PIT-39?
Słowa kluczowe: deklaracje; mieszkanie; nabycie; przekształcanie; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 27.09.2011 r. (data wpływu 30.09.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w odniesieniu do obowiązujących przepisów prawa podatkowego oraz daty nabycia – **jest prawidłowe,**

*   w odniesieniu do spełnienia przesłanek zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniających do zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30.09.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 26 kwietnia 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła na rynku wtórnym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 9 grudnia 2009 r. powyższą formę własności notarialnie przekształciła w odrębną własność. Mieszkanie to następnie 29 czerwca 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała. W akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży notariusz zawarł jednak tylko informację, że właścicielem mieszkania Wnioskodawczyni stała się w 2009 r. w wyniku przekształcenia formy własności, pomijając informację, że faktycznego zakupu dokonała na rynku wtórnym w 2006 r. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży po pomniejszeniu o koszty pośrednika Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) w związku z czym wraz z deklaracją PIT-23 złożyła stosowne oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) co spowodowało zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przychód ze sprzedaży tego mieszkania jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach dotyczących zakupu nieruchomości przed 31.12.2006 r. i w związku z tym należy złożyć PIT-23? Jednocześnie złożenie oświadczenia, iż przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) powoduje zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania?
2.  Czy przychód ze sprzedaży tego mieszkania jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach dotyczących zakupu nieruchomości po 01.01.2009 r. i w związku z tym należy złożyć PIT-39?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zmiana formy własności nie może być uznana za dzień nabycia nieruchomości i dla celów podatkowych za czas nabycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy powinno się przyjąć rok 2006. Tym samym powstaje obowiązek złożenia deklaracji PIT-23 z tytułu sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie złożenie oświadczenia, iż przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) powoduje zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się prawidłowe w części dotyczącej obowiązujących przepisów prawa podatkowego oraz daty nabycia, natomiast odnośnie spełnienia przesłanek zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniających do zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania sprzedaży tego lokalu, istotne znaczenie ma ustalenie daty jego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 26 kwietnia 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła na rynku wtórnym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 9 grudnia 2009 r. powyższą formę własności notarialnie przekształciła w odrębną własność. Mieszkanie to następnie 29 czerwca 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała.

Podkreślić należy, iż w sytuacji, w której podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie nastąpiło ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności tego lokalu, za datę nabycia lokalu (nieruchomości), od której upływa 5-letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, następuje w momencie nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Natomiast ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przynależnego do tego lokalu mieszkalnego gruntu jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym przekształcenie lokalu mieszkalnego w odrębną własność jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym. Tak więc, na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, datę nabycia lokalu mieszkalnego należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nabycie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w 2006 r., w dacie nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy liczyć od końca 2006 r. i upływa on z końcem 2011 r. Natomiast sprzedaży przedmiotowego mieszkania Wnioskodawczyni dokonała w dniu 29 czerwca 2011 r. Tym samym sprzedaż mieszkania w 2011 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Rozpatrując zatem skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 26 kwietnia 2006 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23).

Natomiast w myśl art. 28 ust. 2 i 2a podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest zwolnieniem z mocy prawa i przysługuje podatnikowi bez decyzyjnej ingerencji organów podatkowych, jeżeli spełni on określone przepisami warunki. Warunkami tymi są: wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe, wymienione w powyższym przepisie i dokonanie tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Spełnienie tych warunków łącznie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. Zaznaczyć także należy, iż zawarty w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) katalog wydatków, uprawniających do zwolnienia jest katalogiem zamkniętym, w związku z czym inne wydatki, w nim nie wymienione, nie będą uprawniały do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Z powyższego wynika, że podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Przy czym podkreślić należy, że o prawie do skorzystania z ww. zwolnienia nie przesądza jedynie fakt złożenia stosownego oświadczenia, lecz fakt rzeczywistego wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, które są enumeratywnie wymienione w ww. przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zatem w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, tylko i wyłącznie po spełnieniu wszystkich przesłanek wskazanych w tym przepisie. Samo złożenie oświadczenia nie wystarczy bowiem, aby spełnić warunki uprawniające do skorzystania z przedmiotowej ulgi.

Z treści wniosku wynika, iż przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania nabytego w dniu 26 kwietnia 2006 r. Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym wraz z deklaracją PIT-23 Wnioskodawczyni złożyła stosowne oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Reasumując, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie nabycie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w dniu 26 kwietnia 2006 r., w dacie nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Jednakże przychód ten może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, jeżeli zostaną spełnione wszystkie warunki wskazane powyżej. Stosownie zaś do treści art. 28 ust. 4 ustawy, w terminie płatności podatku Wnioskodawczyni była obowiązana była złożyć deklarację PIT-23.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.