Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.128.2019.3.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-09
Teza: Określenie zakresu przedmiotowego planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości, jej opodatkowania oraz prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej tę czynność.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 5 kwietnia 2019 r. (data wpływu 19 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z 23 maja 2019 r. (data wpływu 27 maja 2019 r.) oraz pismem z 7 czerwca 2019 r. (data wpływu 11 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia zakresu przedmiotowego planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości, jej opodatkowania oraz prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej tę czynność - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

określenia zakresu przedmiotowego planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości, jej opodatkowania oraz prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej tę czynność.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 23 maja 2019 r. (data wpływu 27 maja 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 15 maja 2019 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.128.2019.1.MS oraz pismem z 7 czerwca 2019 r. (data wpływu 11 czerwca 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 31 maja 2019 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.128.2019.2.MS.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Miasto …,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:… sp. z o.o., …,

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej …, którą tworzą poniższe działki:

*   11 arkusz mapy … o powierzchni … m2,
*   14 arkusz mapy … o powierzchni … m2,
*   6 arkusz mapy … o powierzchni … m2,
*   7 arkusz mapy … o powierzchni … m2,
*   8 arkusz mapy … o powierzchni … m2,
*   9 arkusz mapy … o powierzchni … m2.

Działka 11 arkusz mapy …, ma szerokość ok. 3 m stanowi w terenie pas zieleni, miejsca parkingowe, fragment kładki służącej ruchowi pieszemu nad DK-86.

Działka 14 arkusz mapy …, ma szerokość ok. 15 m stanowi w terenie pas zieleni, fragment kładki oraz schodów prowadzących nad DK-86.

Działka 6 arkusz mapy …, ma szerokość ok. 3 m stanowi w terenie pas zieleni, miejsca parkingowe, fragment drogi - zjazdu z DK-86 do Centrum Handlowego (okolica stacji benzynowej …).

Działka 7 arkusz mapy …, powierzchnia ma szerokość ok. 12 m stanowi w terenie pas zieleni pomiędzy DK-86 a parkingiem Centrum Handlowego.

Działka 8 arkusz mapy …, powierzchnia ma szerokość ok. 6 m stanowi w terenie pas zieleni pomiędzy DK 86 a parkingiem Centrum Handlowego.

Działka 9 arkusz mapy …, powierzchnia ma szerokość ok. 2 m stanowi w terenie pas zieleni, fragment drogi - zjazdu z DK-86 do Centrum Handlowego (okolica stacji benzynowej …).

Przez przedmiotowe działki przebiegają następujące sieci:

*   sieć energetyczna enD, teletechniczna i kanalizacyjna koD200 usytuowane na dz. nr 11 i 14,
*   sieć energetyczna enD i kanalizacyjna koD2006 usytuowane na dz. nr 6, 7 i 8,
*   sieć energetyczna enD usytuowana na dz. nr 9.

Wymienione sieci stanowią infrastrukturę towarzyszącą do obiektów usytuowanych na działkach sąsiednich i stanowią własność tych inwestorów.

Działki posiadają dostęp do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i teletechnicznej usytuowanych na nieruchomościach sąsiednich.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawcy tereny działek oznaczone zostały symbolem: „1 UC - tereny usług, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2”.

Wnioskodawca wydzierżawił przedmiotowe działki pierwotnemu właścicielowi Centrum Handlowego oraz wyraził zgodę na wybudowanie na nich kładki służącej ruchowi pieszemu, umożliwiającej bezpieczne przejście nad Drogą Krajową 86.

Pierwotny dzierżawca wybudował kładkę na podstawie pozwolenia na budowę (Decyzja … z 16 kwietnia 1999 r.). Budowa została sfinansowana ze środków dzierżawcy, które nie były rozliczone z właścicielem gruntu. Właściciel Centrum Handlowego zbył całą nieruchomość, a jego następca prawny został właścicielem m.in. przedmiotowej kładki dla pieszych oraz dzierżawcą działek, na których znajdują się fragmenty kładki.

Biegły rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, zgodnie z którym, wartość gruntu wynosi: 1.032.000,00 zł, a wartość nakładów poniesionych na wybudowanie kładki została wyszacowana na kwotę: 2.034.500,00 zł. Ponieważ na nieruchomości znajdują się nakłady przewyższające wartość gruntu Wnioskodawca postanowił zbyć ww. nieruchomość na rzecz właściciela nakładów na drodze sądowej poprzez umowę przeniesienia własności nieruchomości w trybie art. 231 § 2 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że „właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.”

Uchwałą nr … z dnia 19 grudnia 2018 r. Rada Miejska w X wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości oznaczonych numerami działek 11, 14 arkusz mapy … oraz 6, 7, 8, 9 arkusz mapy … o łącznej powierzchni 4401 m2 położonych przy trasie DK-86.

W dniu 4 marca 2019 r. Wnioskodawca zawarł przed Sądem ugodę z właścicielem kładki na przeniesienie własności przedmiotowych działek. Termin zawarcia aktu notarialnego ustalono na 31 lipca 2019 r.

Przeniesienie własności nieruchomości gruntowych zostanie dokonane na rzecz Y sp. z o.o. (dalej: Spółka). Spółka jest spółką prawa polskiego i czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Przedmiotem przeważającej działalności Spółki jest działalność w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne oraz zarządzanie nieruchomościami. Do celów prowadzenia działalności gospodarczej Spółka nabywa, ulepsza, wynajmuje, wydzierżawia i wykorzystuje nieruchomości położone w Polsce.

W piśmie z 23 maja 2019 r. Wnioskodawca informuję, że wszystkie wskazane we wniosku działki, tj. działki nr 11, 14, 6, 7, 8 i 9 będą wykorzystywane przez Zainteresowanego do czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej.

W szczególności, nabyte działki będą wykorzystywane do celów prowadzenia działalności usługowej polegającej na wynajmie powierzchni w centrum handlowym, czyli do działalności w pełni opodatkowanej VAT, oraz w celu zabezpieczenia dostępu centrum handlowego do ciągów komunikacyjnych (dróg samochodowych i dojścia pieszych), wspierających możliwość niezakłóconego prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przy wykorzystaniu centrum handlowego.

W piśmie z 7 czerwca 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że w zakresie znajdujących się na działkach części budowli, tj.:

*   na działce nr 11 fragmentu kładki służącej ruchowi pieszemu nad DK-86 oraz miejsc parkingowych,
*   na działce nr 14 fragmentu kładki oraz schodów prowadzących nad DK-86,
*   na działce nr 6 miejsc parkingowych, oraz fragmentu drogi - zjazdu z DK-86 do Centrum Handlowego (okolica stacji benzynowej BP),
*   na działce nr 9 fragmentu drogi - zjazdu z DK-86 do Centrum Handlowego (okolica stacji benzynowej …),

nie poniósł żadnych nakładów na wybudowanie przedmiotowych naniesień. Całość naniesień znajdujących się na przedmiotowych działkach stanowi własność Y spółka z o.o., co potwierdza ugoda sądowa zawarta w dniu 4 marca 2019 r. pomiędzy Wnioskodawcą a Y spółka z o.o.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem transakcji będzie przeniesienie własności niezabudowanych działek gruntu?
2.  Czy przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%?
3.  Czy w przypadku uznania, że przeniesienie prawa własności działek gruntu: 11 arkusz mapy …, 14 arkusz mapy …, 6 arkusz mapy …, 7 arkusz mapy …, 8 arkusz mapy … oraz 9 arkusz mapy … w wykonaniu opisanej wyżej transakcji podlegać będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej (23%), to VAT wykazany na fakturze prawidłowo wystawionej przez Wnioskodawcę na rzecz Zainteresowanego w związku z przeniesieniem prawa własności działek gruntu, będzie stanowił dla Zainteresowanego VAT naliczony, który obniży VAT należny Zainteresowanego lub będzie podlegał zwrotowi na rachunek Zainteresowanego (o ile taka nadwyżka wystąpi)?

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (zwanej dalej ustawą o VAT) - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, za podatnika VAT nie uznaje się organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach tj., gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Jako że jednostki samorządu terytorialnego są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy uznać, iż spełniają zawartą w tym przepisie definicję podatnika VAT. Oznacza to, że w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet, gdy dotyczą zadań własnych gmin nałożonych na nie odrębnymi przepisami prawa, podmioty te powinny być uznawane za podatników VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r., do zadań własnych gminy należy m.in. gospodarka nieruchomościami. Jednakże gmina dokonując sprzedaży swoich nieruchomości wykonuje czynności o charakterze cywilnoprawnym. Jak wykazano powyżej, pomimo, że gmina wykonuje swoje zadania własne, jednakże czynności te są realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych, gmina występuje jako podatnik VAT.

Nadmienić należy, że Wnioskodawca, jak i spółka mająca nabyć przedmiotowe działki są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym gmina jest właścicielem budowli posadowionej na przedmiotowych działkach. Pierwotny dzierżawca sam ją wybudował z własnych środków, przez co objął nad nią władztwo ekonomiczne.

Wnioskodawca nigdy nie miał, nie będzie miał i nie ma zamiaru nabycia władztwa nad nakładami w postaci wybudowanej kładki dla pieszych nad DK86. W związku z czym, Miasto nie przeniesie na nabywcę prawa do rozporządzania budowlą jak właściciel, gdyż nabywca działek już dysponuje budowlą jak właściciel, tym samym nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokonuje dostawy budowli w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dotyczyć będzie wyłącznie gruntu i nie będzie obejmować wartości budowli.

Dostawa gruntu przez gminę dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Dostawa taka może być opodatkowana według stawki 23% bądź może być zwolniona z podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolniona z podatku VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Art. 2 pkt 33 ustawy o VAT określa tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedmiotowe działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczone symbolem „1C - tereny usług, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2”. Dostawa działek nie spełnia pozytywnej przesłanki art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. w związku z czym nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT i będzie opodatkowana stawką podstawową tj. 23%. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przedmiotem zbycia działek, zabudowanych przez poprzedniego dzierżawcę, będzie tylko i wyłącznie grunt, a wartość transakcji będzie składową wartości gruntu netto określoną w operacie szacunkowym plus 23% VAT.

Zgodnie z dyspozycją art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Zważywszy na art. 2 pkt 22 ustawy o VAT (definiujący pojęcie „sprzedaży" jako odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów) oraz na fakt, iż na dzień zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości Zainteresowany będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, Wnioskodawca, dokonując na rzecz Zainteresowanego opodatkowanego (według stawki 23%) odpłatnego przeniesienia prawa własności nieruchomości gruntowych na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, będzie miał obowiązek wystawić fakturę dokumentującą tę dostawę.

Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie zaś do dyspozycji art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zainteresowany dokona nabycia własności działek gruntu na cele prowadzenia jego działalności usługowej tj. wynajmu powierzchni w centrum handlowym, czyli do działalności w pełni opodatkowanej VAT. Nabycie prawa własności działek gruntu będzie jednym z elementów zabezpieczających dostęp centrum handlowego do ciągów komunikacyjnych (dróg samochodowych i dojścia pieszych), wspierających możliwość niezakłóconego prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przy wykorzystaniu centrum handlowego.

Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji, na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej transakcję.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 10b ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w art. 86 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT. powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10.10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT. w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Biorąc pod uwagę, że Spółka, będąc na dzień zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości czynnym podatnikiem VAT, po nabyciu prawa własności działek gruntu będzie je wykorzystywać do prowadzenia opisanej powyżej działalności opodatkowanej VAT, to nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na wystawionej przez Wnioskodawcę fakturze, dokumentującej wynagrodzenie za transakcję w rozliczeniu za okres, w którym w stosunku do działek gruntu powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę VAT dokumentującą transakcję lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra, a ponadto musi to być czynność odpłatna.

Istota dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy polega na „przeniesieniu prawa” do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie „rozporządzanie towarami jak właściciel” należy rozumieć szeroko, jako obejmujące nie tylko uprawnienie do prawnego dysponowania towarem. Przepis ustawy o podatku od towarów i usług ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa na inną stronę, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeśli nie wiązało się to z przeniesieniem własności w sensie cywilistycznym, wskazując na uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Znajduje to wyraz w formule „jak właściciel”, co implikuje możliwość uznania za dostawę towarów również owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą bez względu na to, czy w rzeczywistości w ślad za tym doszło do przeniesienia prawa własności. Należy rozróżnić pojęcie „rozporządzanie towarem jak właściciel” w ujęciu ustawowym i pojęcie własności w ujęciu cywilistycznym.

Zatem zawartego w przytoczonym przepisie wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie dostawa towarów w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej …, którą tworzą działki nr: 11,14, 6, 7, 8 i 9.

Działka nr 11 ma szerokość ok. 3 m, stanowi w terenie pas zieleni na której znajdują się miejsca parkingowe oraz fragment kładki służącej ruchowi pieszemu nad DK-86.

Działka nr 14 ma szerokość ok. 15 m stanowi w terenie pas zieleni na której znajduje się fragment kładki oraz schodów prowadzących nad DK-86.

Działka nr 6 ma szerokość ok. 3 m stanowi w terenie pas zieleni na której znajdują się miejsca parkingowe oraz fragment drogi - zjazdu z DK-86 do Centrum Handlowego (okolica stacji benzynowej …).

Działka nr 7 ma szerokość ok. 12 m stanowi w terenie pas zieleni pomiędzy DK-86 a parkingiem Centrum Handlowego.

Działka nr 8 ma szerokość ok. 6 m stanowi w terenie pas zieleni pomiędzy DK 86 a parkingiem Centrum Handlowego.

Działka nr 9 ma szerokość ok. 2 m stanowi w terenie pas zieleni na której znajduje się fragment drogi - zjazdu z DK-86 do Centrum Handlowego (okolica stacji benzynowej …).

Wnioskodawca nie poniósł nakładów na wytworzenie (wybudowanie) znajdujących sia na działkach nr 11,14, 6, 7, 8 i 9 tym samym nie są one własnością.

Ponadto przez przedmiotowe działki przebiegają następujące sieci:

*   sieć energetyczna enD, teletechniczna i kanalizacyjna koD200 usytuowane na dz. nr 11 i 14,
*   sieć energetyczna enD i kanalizacyjna koD2006 usytuowane na dz. nr 6, 7 i 8,
*   sieć energetyczna enD usytuowana na dz. nr 9.

Wymienione sieci stanowią infrastrukturę towarzyszącą do obiektów usytuowanych na działkach sąsiednich i stanowią własność tych inwestorów.

Uchwałą nr … z dnia 19 grudnia 2018 r. Rada Miejska w X wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości oznaczonych numerami działek 11, 14 arkusz mapy … oraz 6, 7, 8, 9 arkusz mapy … o łącznej powierzchni 4401 m2 położonych przy trasie DK-86.

W dniu 4 marca 2019 r. Wnioskodawca zawarł przed Sądem ugodę z Y sp. z o.o. (właścicielem naniesień posadowionych na wskazanych działkach) na przeniesienie własności działek nr 11,14, 6, 7, 8 i 9. Termin zawarcia aktu notarialnego ustalono na 31 lipca 2019 r.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.), zwanej dalej K.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 K.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48 K.c. stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”). Wzniesienie budynku, budowli w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

Według art. 231 § 1 K.c., samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast, w myśl § 2 wskazanego wyżej artykułu, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ze wskazanego wyżej przepisu wynika, że ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 K.c. przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym prawnorzeczową legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej. Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Czynność taką należy potraktować jako dostawę towarów. Treść art. 231 K.c., w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, iż jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego Sprzedający jako właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków, budowli, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z posadowionymi na niej naniesieniami).

Jednakże mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy i stan sprawy zauważyć jednak należy, że – jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy – dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania otrzymanym towarem.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 2 ustawy, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje niezależnie od tego, czy czynności podlegające opodatkowaniu zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W obecnym stanie prawnym w zasadzie nie budzi wątpliwości, że czynności, które są nieważne na gruncie prawa cywilnego z powodu niezachowania wymaganej formy, mogą podlegać opodatkowaniu. Czynności opodatkowane na gruncie VAT zostały bowiem oderwane od ważności i skuteczności tych czynności na gruncie prawa cywilnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie prawny (na gruncie prawa cywilnego), lecz ekonomiczny aspekt transakcji. Tym samym czynność nieważna na gruncie prawa cywilnego (na przykład z powodu niezachowania wymaganej formy czynności) może być uznana za wykonaną skutecznie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Wnioskodawcę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budowle w rozumieniu ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, znajdujące się na działkach nr: 11, 14, 6, 7, 8 i 9 naniesienia nie stanowią własności Wnioskodawcy. Jak wskazano bowiem we wniosku Wnioskodawca wydzierżawił przedmiotowe działki pierwotnemu właścicielowi Centrum Handlowego oraz wyraził zgodę na wybudowanie na nich kładki służącej ruchowi pieszemu, umożliwiającej bezpieczne przejście nad Drogą Krajową 86.

Pierwotny dzierżawca wybudował kładkę na podstawie pozwolenia na budowę (Decyzja … z 16 kwietnia 1999 r.). Budowa została sfinansowana ze środków dzierżawcy, które nie były rozliczone z właścicielem gruntu. Właściciel Centrum Handlowego zbył całą nieruchomość na rzecz Y spółka z o.o. (Zainteresowany), który został właścicielem m.in. przedmiotowej kładki dla pieszych oraz dzierżawcą działek, na których znajdują się fragmenty kładki.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w zakresie znajdujących się na działkach części budowli, tj.:

*   na działce nr 11 fragmentu kładki służącej ruchowi pieszemu nad DK-86 oraz miejsc parkingowych,
*   na działce nr 14 fragmentu kładki oraz schodów prowadzących nad DK-86,
*   na działce nr 6 miejsc parkingowych, oraz fragmentu drogi - zjazdu z DK-86 do Centrum Handlowego (okolica stacji benzynowej …),
*   na działce nr 9 fragmentu drogi - zjazdu z DK-86 do Centrum Handlowego (okolica stacji benzynowej …),

nie poniósł żadnych nakładów na wybudowanie przedmiotowych naniesień. Całość naniesień znajdujących się na przedmiotowych działkach stanowi własność Y spółka z o.o., co potwierdza ugoda sądowa zawarta w dniu 4 marca 2019 r. pomiędzy Gminą X a Y spółka z o.o.

Również przebiegające przez przedmiotowe działki sieci tj.:

*   sieć energetyczna enD, teletechniczna i kanalizacyjna koD200 usytuowane na dz. nr 11 i 14,
*   sieć energetyczna enD i kanalizacyjna koD2006 usytuowane na dz. nr 6, 7 i 8,
*   sieć energetyczna enD usytuowana na dz. nr 9.

stanowią infrastrukturę towarzyszącą do obiektów usytuowanych na działkach sąsiednich i stanowią własność tych inwestorów a nie Wnioskodawcy. Ponieważ na nieruchomości znajdują się nakłady przewyższające wartość gruntu Wnioskodawca postanowił zbyć ww. nieruchomość na rzecz właściciela nakładów na drodze sądowej poprzez umowę przeniesienia własności.

Zatem uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości, w części dotyczącej wskazanych naniesień posadowionych na działkach nr 11, 14, 6, 7, 8 i 9, nie spełnia definicji dostawy towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, albowiem Wnioskodawca nie przenosi prawa do rozporządzania tymi naniesieniami jak właściciel. Prawo to jest po stronie Spółki, która jest ich właścicielem na rzecz której Wnioskodawca zamierza sprzedać wskazane działki. Wnioskodawca nie przenosi również na nabywcę prawa własności wskazanych we wniosku sieci, które stanowią infrastrukturę towarzyszącą do obiektów usytuowanych na działkach sąsiednich i stanowią własność tych inwestorów.

Skoro bowiem wskazane we wniosku naniesienia na działach nr 11, 14, 6, 7, 8 i 9, powstały bez udziału Wnioskodawcy nie będąc tym samym jego własnością, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokona ich dostawy.

W związku z powyższym, w sytuacji, gdy przed dokonaniem dostawy nieruchomości nie dojdzie między Wnioskodawcą a Spółką do rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie przedmiotowych naniesień, przedmiotem dostawy będzie jedynie sam grunt.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Wnioskodawca ma również wątpliwości czy sprzedaż działek nr 11, 14, 6, 7, 8 i 9 będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%?

Należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie zaś z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca sprzeda na rzecz spółki nieruchomość składającą się z 6 działek ewidencyjnych nr 11, 14, 6, 7, 8 i 9. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawcy tereny działek oznaczone zostały symbolem: „1 UC - tereny usług, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2”.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że sprzedaż 6 działek ewidencyjnych nr 11, 14, 6, 7, 8 i 9, które jak wynika z planu zagospodarowania przestrzennego, położone są w terenach oznaczonych symbolem 1 UV, tj. tereny usług, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, co oznacza, że działki te stanową grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Niezależnie od powyższego ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia nieruchomości od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wnioskodawca – w odniesieniu do dostawy przedmiotowych 6 działek – nie może również skorzystać ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z opisu sprawy nie wynika bowiem, aby nieruchomość była przez Wnioskodawcę wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku. Jak wskazano w opisie sprawy działki będące przedmiotem wniosku były przedmiotem dzierżawy na rzecz pierwotnego właściciela Centrum Handlowego a następnie na rzecz Y sp. z o.o.

W konsekwencji, sprzedaż wskazanych 6 działek (gruntu) podlegać będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej w wysokości 23% – na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy również w tym zakresie jest prawidłowe.

Ponadto Wnioskodawca ma również wątpliwości czy VAT wykazany na fakturze prawidłowo wystawionej przez Wnioskodawcę na rzecz Zainteresowanego w związku z przeniesieniem prawa własności działek gruntu, będzie stanowił dla Zainteresowanego VAT naliczony, który obniży VAT należny Zainteresowanego lub będzie podlegał zwrotowi na rachunek Zainteresowanego (o ile taka nadwyżka wystąpi).

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Powyższa zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że przeniesienie własności działek ewidencyjnych nr 11, 14, 6, 7, 8 i 9 zostanie dokonane na rzecz Y sp. z o.o. Spółka jest spółką prawa polskiego i czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Wszystkie wskazane we wniosku działki będą wykorzystywane przez Zainteresowanego do czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej. W szczególności, nabyte działki będą wykorzystywane do celów prowadzenia działalności usługowej polegającej na wynajmie powierzchni w centrum handlowym, czyli do działalności w pełni opodatkowanej VAT, oraz w celu zabezpieczenia dostępu centrum handlowego do ciągów komunikacyjnych (dróg samochodowych i dojścia pieszych), wspierających możliwość niezakłóconego prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przy wykorzystaniu centrum handlowego.

Jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, transakcja zbycia działek ewidencyjnych nr 11, 14, 6, 7, 8 i 9 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie w sprawie nie znajdzie zastosowania ograniczenie prawa do odliczenia podatku naliczonego o którym mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Kupującemu (Zainteresowanemu) będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy a w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Zainteresowany będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do ewentualnego zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Reasumując stanowisko Wnioskodawcy w całym zakresie tj.: odnośnie określenia zakresu przedmiotowego planowanej sprzedaży nieruchomości, jej opodatkowania oraz prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej tę czynność jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić również uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.