Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-971/12-2/MPe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-12-20
Teza: w zakresie opodatkowania nabywanej nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2012r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27.09.2012r. (data wpływu 01.10.2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabywanej nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01.10.2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabywanej nieruchomości oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

K. I. Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Spółka zamierza nabyć nieruchomość położoną w W., przy ul. Y., składającą się z działek gruntu, zabudowanych budynkami magazynowymi, biurowymi i administracyjnymi oraz budowlami (szczegółowo opisanymi poniżej: dalej: Nieruchomości).

Do 21 maja 2008 r. Nieruchomości stanowiły własność C. Sp. z o.o. W tym właśnie dniu nastąpiło połączenie C. z C. II Sp. z o.o, którego dokonano przez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej (C.) na C. II zgodnie z art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych, w związku z czym, z dniem połączenia, zgodnie z art. 494 § 1 i 2 Kodeksu spółek handlowych, C. II wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej oraz przeszły na nią wszelkie zezwolenia, koncesje i ulgi, które zostały przyznane spółce przejmowanej.

Przedmiotowe Nieruchomości zostały wytworzone we własnym zakresie przez C. (w okresie przed ww. połączeniem) lub przez C. II (w okresie po ww. połączeniu), tj. spółki te poniosły całość nakładów w związku z budową Nieruchomości.

W stosunku do wybudowanych Nieruchomości C. oraz C. II przysługiwało prawo do obniżenia kwoty należnego VAT o kwotę VAT naliczonego, bowiem przy budowie korzystano z usług oraz towarów (materiałów budowlanych) opodatkowanych VAT, C. oraz C. II były czynnymi podatnikami VAT w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, a wybudowane Nieruchomości były i nadal są wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez C. II opodatkowanej podatkiem VAT, bowiem C. II nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT. C. oraz C. II w całości odliczyły podatek VAT naliczony w związku z wytworzeniem poszczególnych Nieruchomości.

Przedmiotowe Nieruchomości w księgach C. II stanowią środki trwałe.

Większa część z ww. Nieruchomości po wybudowaniu została oddana do użytkowania (w całości lub tylko w części), w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (najem). Ponadto, C. II (a do czasu ww. połączenia spółka C.) dokonywała ulepszeń Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia są (w zależności od Nieruchomości) mniejsze lub większe niż 30% ich wartości początkowej. Pozostała część Nieruchomości nie została oddana do użytkowania innym podmiotom, ale jest wykorzystywana przez C. II w prowadzonej działalności gospodarczej na własne potrzeby administracyjne C. II.

Wśród ww. Nieruchomości znajdują się:

Hala A — po wybudowaniu została oddana przez C. II do użytkowania na podstawie umów najmu w całości, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania ostatniej części hali A upłynęło więcej niż 2 lata. Ponadto, w okresie po wybudowaniu tej nieruchomości C. II dokonywała jej ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia były większe niż 30% jej wartości początkowej. Od czasu ostatniego ulepszenia, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej tej nieruchomości, upłynęło więcej niż 2 lata. Należy także uznać, że upłynął okres 2 lat od oddania nieruchomości najemcom do używania po ostatnim ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej ww. nieruchomości, bowiem po takim ulepszeniu nadal trwały umowy najmu w stosunku do całej powierzchni hali A.

Na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w stosunku do każdej części hali A upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania po ostatnim ulepszeniu przekraczającym 30% jej wartości początkowej.

Hala B — po wybudowaniu została oddana przez C. II do użytkowania na podstawie umów najmu w całości, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania ostatniej części hali B upłynęło więcej niż 2 lata. Ponadto, w okresie po wybudowaniu tej nieruchomości, C. II dokonywała jej ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia były większe niż 30% jej wartości początkowej. Od czasu ostatniego ulepszenia, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej ww. nieruchomości, upłynęło więcej niż 2 lata. Należy także uznać, że upłynął okres 2 lat od oddania ww. nieruchomości najemcom do używania po ostatnim ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej ww. nieruchomości, bowiem po takim ulepszeniu nadal trwały umowy najmu (przynajmniej okresowo) w stosunku do całej powierzchni hali B.

Na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w stosunku do każdej części hali B upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania po ostatnim ulepszeniu przekraczającym 30% jej wartości początkowej.

Hala C — po wybudowaniu została oddana przez C. II do użytkowania na podstawie umów najmu w całości, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania ostatniej części hali C upłynęło więcej niż 2 lata. Ponadto, w okresie po wybudowaniu tej nieruchomości C. II dokonywała jej ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia były mniejsze niż 30% jej wartości początkowej.

Na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w stosunku do każdej części hali C upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania po wybudowaniu, a ponadto na moment sprzedaży wspomniane wyżej nakłady na ulepszenie nadal będą mniejsze niż 30% wartości początkowej hali C.

Hala D - po wybudowaniu została oddana przez C. II do użytkowania na podstawie umów najmu w całości, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania poszczególnych części hali D upłynęło więcej lub mniej niż 2 lata. Ponadto, w okresie po wybudowaniu tej nieruchomości C. II dokonywała jej ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia były mniejsze niż 30% jej wartości początkowej.

Na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w stosunku do części powierzchni hali D upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania po wybudowaniu a w stosunku do pozostałej części powierzchni hali D upłynie okres krótszy niż 2 lata od oddania jej najemcom do używania po wybudowaniu. Ponadto, na moment sprzedaży wspomniane wyżej nakłady na ulepszenie nadal będą mniejsze niż 30% wartości początkowej hali D.

Hala E - po wybudowaniu została oddana przez C. II do użytkowania na podstawie umów najmu tylko w części, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania wynajętych części hali E upłynęło w każdym przypadku mniej niż 2 lata. Ponadto, w okresie po wybudowaniu hali E C. II dokonywała jej ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia były mniejsze niż 30% jej wartości początkowej.

Na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w stosunku do żadnej części hali E nie upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania po wybudowaniu, a nakłady na jej ulepszenie nadał będą niniejsze niż 30% jej wartości początkowej.

Hala F — po wybudowaniu została oddana przez C. II do użytkowania na podstawie umów najmu tylko w części, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania wynajętych części hali F upłynęło w każdym przypadku mniej niż 2 lata. Ponadto, w okresie po wybudowaniu tej nieruchomości C. II dokonywała jej ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia były większe niż 30% jej wartości początkowej. Po wspomnianym ulepszeniu trwały umowy najmu w stosunku do części powierzchni hali F.

Na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w stosunku do żadnej części hali F nie upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania po ulepszeniu przekraczającym 30% jej wartości początkowej.

Budynek biurowy — po wybudowaniu został oddany przez C. II do użytkowania na podstawie umów najmu w całości, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania poszczególnych części budynku biurowego upłynęło w każdym przypadku mniej niż 2 lata. Ponadto w okresie po wybudowaniu tej nieruchomości C. II dokonywała jego ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia były mniejsze niż 30% wartości początkowej budynku.

Na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy w stosunku do żadnej części budynku biurowego nie upłynie okres 2 lat od oddania go najemcom do używania po wybudowaniu, natomiast w momencie sprzedaży wartość nakładów na ulepszenie ww. nieruchomości może wynieść 30% jego wartości początkowej.

Magazyn — po wybudowaniu został oddany przez C. II do użytkowania na podstawie umów najmu w całości, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania poszczególnych części magazynu upłynęło w każdym przypadku mniej niż 2 lata. Ponadto, w okresie po wybudowaniu tego obiektu C. II dokonywała jego ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przy czym nakłady na wspomniane ulepszenia były mniejsze niż 30% jej wartości początkowej.

Na moment sprzedaży, o której mowa poniżej, w stosunku do żadnej części magazynu nie upłynie okres 2 lat od oddania go najemcom do używania po wybudowaniu, a nakłady na ulepszenie magazynu nadał będą mniejsze niż 30% jego wartości początkowej.

Budynek administracji - po wybudowaniu nie był oddany do użytkowania podmiotom trzecim w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, ale był i do momentu sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będzie wykorzystywany przez C. II na własne potrzeby w prowadzonej działalności gospodarczej.

Budynek ochrony — po wybudowaniu nie był oddany do użytkowania podmiotom trzecim w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, ale był i do momentu sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będzie wykorzystywany przez C. II na własne potrzeby w prowadzonej działalności gospodarczej.

Wartownie — po wybudowaniu nie były oddane do użytkowania podmiotowi trzecim w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, ale były i do momentu sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będą wykorzystywane przez C. II na własne potrzeby w prowadzonej działalności gospodarczej.

Stacje t. — po wybudowaniu nie były oddane do użytkowania podmiotom trzecim w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, ale były i do momentu sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będą wykorzystywane przez C. II na własne potrzeby w prowadzonej działalności gospodarczej.

Obecnie Spółka planuje nabycie opisanych wyżej budynków oraz budowli/ruchomości związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami (np. drogi, ogrodzenia), potrzebnych do korzystania z ww. Nieruchomości. Z mocy prawa w wyniku planowanej sprzedaży na nabywcę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu ww. Nieruchomości, których stroną jest C. II, w tym gwarancje bankowe złożone przez najemców, jak również złożone przez nich depozyty tytułem zabezpieczenia zobowiązań z tytułu najmu, a także wierzytelności z tytułu czynszów najmu niezapłaconych w terminie płatności oraz prawa z tytułu gwarancji od wykonawców budynków. Nabywca przejmie na siebie obowiązek zapłaty za zobowiązania operacyjne dotyczące Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji, nie zostaną przeniesione na Spółkę jakiekolwiek inne składniki majątkowe C. II, w tym w szczególności niedotyczące Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

1.  firma C. II ani nazwa przedsiębiorstwa;
2.  zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami;
3.  wszelkie inne prawa i zobowiązania majątkowe (inne niż wskazane powyżej);
4.  umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do C. II;
5.  umowy o zarządzanie budynkami i o dostawę mediów;
6.  księgi handlowe C. II;
7.  dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.

Zarówno C. II, jak i Spółka, będą na moment sprzedaży ww. Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od C. II, Spółka będzie prowadziła działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w budynkach wchodzących w skład Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT, Spółka planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Dodatkowo — jak wskazano powyżej — umowy dotyczące zarządzania, ubezpieczenia i bieżącej obsługi Nieruchomości nie zostaną przeniesione na rzecz Spółki. Spółka zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne usługi (tj. dostawę mediów, usługi związane z utrzymaniem czystości, usługi ochrony, umowę ubezpieczenia nieruchomości i umowę zarządzania), niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. I pkt 10a ustawy o VAT, czy też będzie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, a w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10, Spółka i C. II będą miały prawo wyboru opodatkowania transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT?
2.  Czy —jeżeli Spółka i C. II wybiorą opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i C. II naliczy podatek VAT należny na sprzedaży całości Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT — Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości — zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT — oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż hal A, B oraz C będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedaż hali D będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie tej części (powierzchni) hali D, w stosunku do której na moment sprzedaży upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania po wybudowaniu, zaś do pozostałej części (powierzchni) ww. hali D, w stosunku do której na moment sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata od oddania jej najemcom do używania po wybudowaniu, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, ani w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Natomiast planowana sprzedaż hali E oraz F, budynku biurowego, magazynu, budynku administracji, budynku ochrony, wartowni oraz stacji trafo nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT ani na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, jeżeli Spółka oraz C. II złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy hali A, B, C oraz tej części hali D, w stosunku do której na moment sprzedaży upłynie okres 2 lat od oddania jej najemcom do używania po wybudowaniu, to transakcja sprzedaży wszystkich Nieruchomości wraz z gruntami, na których są posadowione przedmiotowe Nieruchomości, będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: ZCP) nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy VAT należy odwołać się do art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej: KC). Zgodnie z art. 55¹ KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. Należy podkreślić, że w ramach rozważanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, na Spółkę nie zostaną przeniesione podstawowe elementy składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami KC, tzn. jego nazwa, część aktywów wykorzystywanych przez C. II do prowadzenia działalności gospodarczej, m.in. wierzytelności, środki na rachunkach bankowych, a także co do zasady prawa z umów, których C. II jest stroną innych niż umowy najmu, jak również inne elementy będące integralną częścią jej przedsiębiorstwa (np. zobowiązania inne niż wskazane powyżej). Ponadto, C. II nie zbywa ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

Przedmiotem transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności. Planowana transakcja będzie dotyczyć wyłącznie zabudowanych działek, a nie innych składników przedsiębiorstwa (np. zobowiązań wynikających z umowy pożyczki / kredytu związanej z Nieruchomościami). Prawa i zobowiązania wynikające z umów najmu zostaną przeniesione na Spółkę z mocy bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, niejako wtórnie do transakcji zbycia Nieruchomości. Przedmiotem transakcji nie będą m.in. umowy o zarządzanie budynkami i dostawę mediów, księgi handlowe, czy dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.

Po dokonaniu planowanej sprzedaży C. II będzie nadal kontynuowała swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. C. II będzie nadal wynajmowała biuro w Warszawie, w którym prowadzi działalność. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwo

W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, należy dodatkowo ustalić, czy przedmiot rozpatrywanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za dostawę ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

*   wyodrębniony organizacyjnie,
*   wyodrębniony finansowo,
*   samodzielny, tzn. może stanowić niezależne i samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Wnioskodawcy, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. O istnieniu wyodrębnienia organizacyjnego danego zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa świadczy więc wydzielenie w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa, na podstawie jego wewnętrznych regulacji (tj. umowa spółki, regulamin organizacyjny, lub inny dokument o podobnym charakterze) oddziału, zakładu, wydziału etc., który przy pomocy tego zespołu składników realizuje samodzielnie określone zadania. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanego zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Zbywca jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa poszczególne budynki i grunty, na których przedmiotowe budynki się znajdują wraz ze ściśle związanymi z nimi innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem sprzedaży, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo. Ponadto, brak wyodrębnienia w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa C. II zbywanych budynków i gruntów w formie zakładu czy wydziału świadczy o tym, że przedmiotowe Nieruchomości nie realizują samodzielnych zadań, niezależnych od innych składników majątkowych Zbywcy.

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym stanie faktycznym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej transakcji, C. II nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanych Nieruchomości.

Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem transakcji takich elementów działalności gospodarczej C. II jak: wierzytelności, środki na rachunku bankowym, prawa z umów, których C. II jest stroną inne niż umowy najmu (tj. umowy o zarządzanie i dostawę mediów), księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, pozbawia zbywanych Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Spółki będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej sprzedaży nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, przedmiot planowanej transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do jego zbycia nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie zostało potwierdzone przez organy podatkowe m.in. w następujących interpretacjach:

*   interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 9 grudnia 2011r. o sygn. IPPPl/443-1427/11-2/MP, gdzie na tle analogicznego stanu faktycznego potwierdzone zostało, że „aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki. \[…\] Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, gdy jedynym składnikiem majątkowym branym pod uwagę dla celów tej identyfikacji jest Nieruchomość i wybrane przechodzące na Wnioskodawcę \[\`(...)\`\] prawa i obowiązki”.
*   interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 24 lutego 2010r. o sygn. IPPP3/443-1233/09-2/KC, zgodnie z którą na tle analogicznego stanu faktycznego „przedmiotem zbycia nie będzie przedsiębiorstwo, ponieważ przedmiotem transakcji nie będą składniki bezwzględnie niezbędne do prowadzenia przedsiębiorstwa Spółki (m. in. w postaci umowy o zarządzanie, umowy z dostawcami mediów i innych umów niezbędnych do prowadzenia działalności). Dopiero bowiem funkcjonalnie połączony zespół tych wszystkich elementów pozwała na samodzielne prowadzenie przedsiębiorstwa. \[\`(...)\`\] Aby zatem w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi się on odznaczać pełną odrębnością, która stanowi o możliwości samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. ZCP tworzą więc składniki, które można uznać za stanowiące zespół, a nie zbiór przypadkowych elementów” natomiast „niemożliwe jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowej bez zapewnienia najemcom dostaw mediów, czy też bez zarządzania nieruchomością. Z tego też powodu należy uznać, że Spółka zbywa składnik majątkowy w postaci Nieruchomości, która dopiero po dokonaniu przez Nabywcę określanych działań organizacyjnych mogłaby stać się przedsiębiorstwem Nabywcy. Skoro, jak wskazano powyżej, działalność operacyjna prowadzona jest poprzez podmioty zewnętrzne, brak cesji odpowiednich umów można porównać co do istoty do braku transferu pracowników Spółki. Sytuacja ta wyklucza funkcjonowanie zbywanej masy majątkowej w charakterze przedsiębiorstwa”.

Analogiczne stanowisko zajął również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 20 grudnia 2011 r. o sygn. IPPP3/443-1299/11-2/KT, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 17 stycznia 2012 r. o sygn. IPTPP3/443-115/11-4/KK oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 22 marca 2011 r. o sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN.

Podsumowując — zdaniem Spółki — planowana sprzedaż Nieruchomości Spółce stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tj. do transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości Spółce będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i będą miały do niej zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Opodatkowanie VAT (zwolnienie z VAT) przedmiotowej transakcji

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych przepisów, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie więc miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie zostało potwierdzone przez organy podatkowe m.in. w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 29 maja 2012 r. o sygn. ITPP2/443-270/12/AD czy w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 15 lipca 2010 r. o sygn. IPPPl-443-536/10-2/PR.

Jeżeli dostawa budynku lub budowli nie jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, czyli jest dokonana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, wówczas możliwe jest zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Aby zastosować zwolnienie wynikające z art . 43 ust . 1 pkt . 10a ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części nie może być objęta zwolnieniem przewidzianym w art . 43 ust . 1 pkt 10 ustawy o VAT, a ponadto spełnione muszą być łącznie następujące warunki:

1.  dokonującemu dostawy budynków (budowli) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do tych obiektów;
2.  łączna wartość ulepszeń dokonanych przez dokonującego dostawy, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT, nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku lub budowli.

Przy czym zgodnie z przepisem art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, drugiego z ww. warunków (tj. łączna wartość ulepszeń dokonanych przez dokonującego dostawy, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT, nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku lub budowli) nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Oznacza to, że jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (od ulepszenia), to nawet, gdy podatnik poniósł wydatki na ulepszenie w kwocie wyższej niż 30% wartości początkowej i odliczył związany z nimi podatek, to taka transakcja jest zwolniona od opodatkowania (przy założeniu, że został spełniony również pierwszy z wyżej wskazanych warunków, tzn. dokonującemu dostawy budynków, budowli nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do tych obiektów).

Jednakże, w każdym przypadku dla zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT spełniony musi być warunek przewidziany w lit. a), tj. dokonującemu dostawy budynków (budowli) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do tych obiektów. Jeśli zatem ww. warunek nie jest spełniony, to niezależnie od tego, czy spełniony został warunek przewidziany w lit. b) w związku z art. 43 ust. 7a ustawy VAT, nie ma możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Jeżeli dostawa budynku lub budowli nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu wg stawki podstawowej.

Ponadto należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku sprzedaży gruntów wraz z budynkami lub budowlami trwale związanymi z gruntem, z podstawy opodatkowania budynków (budowli) nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zdaniem Spółki, przepis ten oznacza w praktyce, że jeśli zgodnie z przepisami ustawy o VAT, sprzedaż budynku będzie opodatkowana, to również sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek, podlegać będzie opodatkowaniu. Jeśli zaś sprzedaż budynku będzie kwalifikować się do zwolnienia z VAT (przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT), to zwolniona z VAT będzie również sprzedaż gruntu.

W ocenie Spółki, żadna z ww. Nieruchomości (lub ich części) nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Spółka zauważa, że w przypadku wszystkich opisanych powyżej Nieruchomości (wszystkich ich części) możliwość zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT będzie wyłączona z uwagi na brak spełnienia przesłanki tego zwolnienia przewidzianej w lit. a) powyżej. Zgodnie bowiem z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, przy budowie Nieruchomości C. II (a przed połączeniem C., w której prawa i obowiązki wstąpiła C. II z dniem połączenia) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do tych Nieruchomości, bowiem przy budowie korzystano z usług oraz towarów opodatkowanych VAT, C. oraz C. II były czynnymi podatnikami VAT w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, a wybudowane Nieruchomości były i nadal są oraz będą do czasu sprzedaży wykorzystywane w działalności gospodarczej C. II opodatkowanej VAT, bowiem C. II nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT.

W związku z powyższym należy uznać, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do Nieruchomości opisanych we wniosku, zatem warunek zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, przewidziany w lit. a) wspomnianego przepisu, nie został spełniony w stosunku do żadnej z ww. Nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży. W ocenie Spółki, już sam fakt posiadania przez Zbywcę prawa do odliczenia VAT naliczonego w stosunku do Nieruchomości (niezależnie od faktycznego skorzystania z tego prawa przez Zbywcę) jest wystarczający do uznania, że warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT nie został spełniony.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, C. II (a przed połączeniem C.) odliczyła w całości podatek VAT naliczony w związku z budową poszczególnych Nieruchomości.

W związku z faktem, że w stosunku do żadnej z ww. Nieruchomości nie zostanie spełniony warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT, w ocenie Spółki wyłączona będzie możliwość zastosowania do ich dostawy zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bez konieczności badania przesłanki przewidzianej w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z przedstawioną w opisie zdarzenia przyszłego charakterystyką poszczególnych Nieruchomości należy uznać, że w przypadku:

hali A - do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, ostatni raz doszło w momencie, w którym wartość nakładów na jej ulepszenie po raz ostatni wyniosła co najmniej 30% jej wartości początkowej, w związku z trwaniem w tym momencie (tj. po dokonaniu przedmiotowego ulepszenia) umów najmu w stosunku do całej powierzchni hali A. Dodatkowo, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, o którym mowa powyżej, a dostawą tej nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki upłynie okres dłuższy niż dwa lata, a poniesione od tego momentu (pierwszego zasiedlenia hali A, o którym mowa powyżej) nakłady na jej ulepszenie będą niższe niż 30% jej wartości początkowej. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży hali A zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony tzn. dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

hali B — do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT ostatni raz doszło w momencie, w którym wartość nakładów na jej ulepszenie po raz ostatni wyniosła co najmniej 30% jej wartości początkowej, w związku z trwaniem w tym momencie (tj. po dokonaniu przedmiotowego ulepszenia) umów najmu w stosunku do całej powierzchni hali B. Dodatkowo, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, o którym mowa powyżej, a dostawą tej nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki upłynie okres dłuższy niż dwa lata, a poniesione od tego momentu (pierwszego zasiedlenia hali B, o którym mowa powyżej) nakłady na jej ulepszenie będą niższe niż 30% jej wartości początkowej. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży hali B zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony tzn. dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

hali C - do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, doszło w momencie oddania w najem hali C po jej wybudowaniu, bowiem do tej pory nakłady na ulepszenia wynoszą mniej niż 30% wartości początkowej hali C. Dodatkowo, pomiędzy pierwszym zasiedleniem hali C, o którym mowa powyżej, a dostawą hali C przez Zbywcę na rzecz Spółki upłynie okres dłuższy niż dwa lata, a poniesione od tego momentu (pierwszego zasiedlenia hali C, o którym mowa powyżej) nakłady na jej ulepszenie będą niższe niż 30% jej wartości początkowej. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży hali C zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony tzn. dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

hali D — do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, doszło w momencie oddania w najem hali D po jej wybudowaniu, bowiem do tej pory nakłady na ulepszenia wynoszą mniej niż 30% wartości początkowej hali D. Dodatkowo, pomiędzy pierwszym zasiedleniem części powierzchni hali D, o którym mowa powyżej, a dostawą tej nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki upłynie okres dłuższy niż 2 lata, w stosunku zaś do pozostałej części powierzchni hali D, pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej części hali D a planowaną dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata, natomiast poniesione od tego momentu (pierwszego zasiedlenia poszczególnych części hali D, o którym mowa powyżej) nakłady na jej ulepszenie będą mniejsze niż 30% jej wartości początkowej. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży hali D w stosunku do części powierzchni hali D, w odniesieniu do której okres pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą będzie dłuższy niż 2 lata zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony w stosunku do tej części, tzn. dostawa tej części budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej części hali D a dostawą tej części nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku natomiast do tej części powierzchni hali D, w odniesieniu do której okres pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą będzie krótszy niż 2 lata, zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie w stosunku do tej części hali D, tzn. dostawa tej części budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej części hali D a dostawą tej części nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata;

hali E — do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, części powierzchni hali E, doszło w momencie oddania ich w najem po wybudowaniu hali E. W stosunku do pozostałej części hali E nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, bowiem ta część powierzchni nie została nawet okresowo oddana w najem po wybudowaniu. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem części powierzchni hali E, o którym mowa powyżej, a dostawą tej nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki upłynie okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży hali E art. 43 ust. 1I pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do żadnej części powierzchni hali E, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie w stosunku do każdej części hali E. tzn. dostawa budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata;

hali F — do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, części powierzchni hali F, ostatni raz doszło w momencie, w którym wartość nakładów na ulepszenie hali F po raz ostatni wyniosła co najmniej 30% jej wartości początkowej, w związku z trwaniem w tym momencie (tj. po dokonaniu przedmiotowego ulepszenia) umów najmu w stosunku do tej części powierzchni hali F. W stosunku do pozostałej części powierzchni hali F nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, bowiem ta część powierzchni nie została nawet okresowo oddana w najem po wybudowaniu lub ulepszeniu. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem części powierzchni hali F, o którym mowa powyżej, a dostawą tej nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki upłynie okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży hali F art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do żadnej części powierzchni ww. nieruchomości, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie w stosunku do każdej części hali F. tzn. dostawa budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata;

budynku biurowego — do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit, a) ustawy o VAT, doszło w momencie oddania w najem budynku biurowego po jego wybudowaniu, bowiem do tej pory nakłady na jego ulepszenie wynoszą mniej niż 30% wartości początkowej tego budynku biurowego. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku biurowego, o którym mowa powyżej, a dostawą tej nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki upłynie okres krótszy niż 2 lata. Powyższe będzie aktualne, jeśli na moment sprzedaży nakłady na ulepszenie budynku biurowego, przy trwaniu umów najmu osiągną co najmniej 30% jego wartości początkowej (tzn. pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku następującym po tym ulepszeniu a dostawą budynku przez Zbywcę upłynie okres krótszy niż 2 lata). W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży budynku biurowego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie, tzn. dostawa budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata;

magazynu — do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, doszło w momencie oddania w najem magazynu po jego wybudowaniu, bowiem do tej pory nakłady na ulepszenie wynoszą mniej niż 30% jego wartości początkowej. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem magazynu, o którym mowa powyżej, a dostawą tej nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki upłynie okres krótszy niż 2 lata, a nakłady na ulepszenie będą niższe niż 30% jej wartości początkowej. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży magazynu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do tego obiektu, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie, tzn. dostawa budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata;

budynku administracji — należy uznać, iż przedmiotowa nieruchomość nie została do tej pory oddana przez Zbywcę do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem jest użytkowana na potrzeby Zbywcy, w związku z powyższym nie doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży budynku administracji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie, tzn. dostawa budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata;

budynku ochrony - należy uznać, iż przedmiotowa nieruchomość nie została do tej pory oddana przez Zbywcę do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem jest użytkowana na potrzeby Zbywcy, w związku z powyższym nie doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży budynku ochrony art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie, tzn. dostawa budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata;

wartowni — należy uznać, iż przedmiotowe nieruchomości nie zostały do tej pory oddane przez Zbywcę do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem są użytkowane na potrzeby Zbywcy, w związku z powyższym nie doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży wartowni art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie, tzn. dostawa budynków będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata;

stacji trafo - należy uznać, iż przedmiotowe nieruchomości nie zostały do tej pory oddane przez Zbywcę do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, bowiem są użytkowane na potrzeby Zbywcy, w związku z powyższym nie doszło do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT. W konsekwencji, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w przypadku sprzedaży stacji trafo art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, gdyż zostaną spełnione warunki wyłączające jego zastosowanie w stosunku ww. nieruchomości, tzn. dostawa budynków będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowane zbycie Nieruchomości:

*   będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie dotyczącym hal A, B i C oraz części powierzchni hali D, w stosunku do której na moment sprzedaży upłynie okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, o którym mowa powyżej;
*   będzie opodatkowane VAT w zakresie dotyczącym części powierzchni hali D, w stosunku do której na moment sprzedaży nie upłynie okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia po wybudowaniu oraz hal E i F, budynku biurowego, magazynu, budynku administracji, budynku ochrony, wartowni oraz stacji trafo (bowiem w przypadku tych nieruchomości nie zostaną spełnione przesłanki stosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Ponadto, biorąc pod uwagę zasadę wyrażoną w art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zbycie gruntów, na których wybudowane zostały opisane w niniejszym wniosku Nieruchomości, będzie opodatkowane według stawki właściwej dla dostawy poszczególnych Nieruchomości znajdujących się na tych gruntach, tj.:

*   zbycie gruntów będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie gruntów, na których wybudowane zostały hale A, B i C oraz hala D proporcjonalnie do powierzchni tych Nieruchomości, które korzystać będą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
*   zbycie gruntów będzie opodatkowane VAT w zakresie gruntów, na których wybudowane zostały hala D, E i F, budynek biurowy, magazyn, budynek administracji, budynek ochrony, wartownie oraz stacje trafo, proporcjonalnie do powierzchni tych Nieruchomości, które będą podlegać opodatkowaniu VAT.

Jednakże, w zakresie budynków lub ich części, które spełniają warunki zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (tj. hal A, B, C oraz części hali D) oraz gruntów, na których zostały posadowione te budynki w proporcji odpowiadającej powierzchni budynków i ich części zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części oraz odpowiadających im gruntów, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak Spółka zaznaczyła powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno dokonujący dostawy, tj. C. II, jak i nabywca Nieruchomości, tj. Spółka, będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, jeżeli C. II i Spółka złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art . 43 ust . 10 pkt . 2 i ust . 11 ustawy o VAT w stosunku do tych z Nieruchomości lub ich części wskazanych powyżej, które spełniają warunki zwolnienia przewidzianego w art . 43 ust . 1 pkt . 10 ustawy o VAT (tj. hali A, B, C oraz części hali D) przedmiotowa transakcja będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT.

Ad. 2

Jeżeli Spółka i C. II wybiorą opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży całości Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, ponieważ:

1.  przedmiotowa transakcja stanowi dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
2.  przedmiotowa transakcja nie mieści się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
3.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Spółki, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika do czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zasadniczo wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie 23%). W konsekwencji — jak wynika z powyższego — Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego — zdaniem Wnioskodawcy po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT omawianej transakcji w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży całości Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy wskazać, że w zakresie pytania odnoszącego się do podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.