Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.55.2017.2.MP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-10
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 marca 2017 r. (data wpływu 22 marca 2017 r.) uzupełnionym w dniu 18 kwietnia 2017 r. (data wpływu 24 kwietnia 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 7 kwietnia 2017 r. (doręczone w dniu 11 kwietnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Wniosek uzupełniono w dniu 18 kwietnia 2017 r. (data wpływu 24 kwietnia 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 7 kwietnia 2017 r. (doręczone w dniu 11 kwietnia 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe :

Na podstawie art. 14 b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacji Podatkowej (Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) Syndyk masy upadłości spółki B. w upadłości się z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem podstawowej działalności spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane z wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, przygotowanie terenu pod budowę, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami wykonanymi na zlecenie.

W dniu 22 kwietnia 2016 roku Sąd Rejonowy wydał postanowienie o ogłoszeniu upadłości Spółki. W skład masy upadłości B. weszła nieruchomość gruntowa niezabudowana (prawo własności oraz użytkowanie wieczyste), o powierzchni 224.512 m2, która wg wypisu z rejestru gruntów składa się z dziewięciu działek o nr 66/2, 63/5, 63/6, 53/1, 54/1, 63/1, 66/1, 60/22, 65/3.

Dla obszaru nieruchomości istnieje obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nim dla działek o nr 53/1, 54/1, 63/1, 66/1 (użytkowanie wieczyste) teren przeznaczony jest do zabudowy usługowej oraz komunikacyjnej, dla działek o nr 66/2, 63/5, 63/6 (własność) teren przeznaczony jest do zabudowy usługowej związanej z obsługą komunikacji lotniczej i zabudowy komunikacyjnej zaś dla działek 60/22, 65/3 (własność) teren przeznaczony jest do usług handlu detalicznego i hurtowego, produkcji, urządzeń obsługi komunikacji oraz usług w zakresie turystyki.

Powołani przez Syndyka rzeczoznawcy określili wartość zespołu nieruchomości. W toku postępowania upadłościowego Syndyk zamierza sprzedać nieruchomość gruntową.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 18 kwietnia 2017 r. Wnioskodawca poinformował, że wskazane we wniosku nieruchomości były przedmiotem realizacji inwestycji - centrum handlowego, Spółka uzyskała pozwolenie na budowę lecz na moment ogłoszenia upadłości nie wykonano żadnych prac w terenie.

Syndyk nie jest w stanie odpowiedzieć, czy na moment nabycia działek Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT - Syndyk dysponuje zapisami ksiąg rachunkowych od 2006 roku - na 01 stycznia 2006 r. grunty te już widniały w księgach. Syndyk nie dysponuje dokumentacją za okresy wcześniejsze zaś możliwość uzyskania tej informacji z właściwego Urzędu Skarbowego (odpisy składanych za 2005 rok deklaracji VAT) nie jest możliwe w terminie 7 dni.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej obejmującej działki nr 66/2, 63/5, 63/6 (własność) oraz działki 60/22, 65/3 (własność) będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawową 23% ?
2.  Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego dla działek o nr 53/1, 54/1, 63/1, 66/1 (użytkowanie wieczyste) podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową 23% ?

Zdaniem Wnioskodawcy :

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży nieruchomości powinna być objęta podatkiem od towarów i usług i opodatkowana stawką podstawową 23% - wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, grunt jest towarem w rozumieniu art. 2 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług zaś nieruchomość w planach zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako teren budowlany co wypełnia definicję zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy, zatem wyklucza jednocześnie możliwość skorzystania ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego powinna być objęta podatkiem od towarów i usług i opodatkowana stawką podstawową 23% - na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw wynikających z użytkowania wieczystego (art.7 ust. 1 pkt 7). Transakcja nie korzysta ze zwolnienia na mocy art. 43.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W sytuacji zatem, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi więc dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu powołanego art. 7 podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Podatnikami - wg zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów

pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem podstawowej działalności spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane z wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, przygotowanie terenu pod budowę, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami wykonanymi na zlecenie.

W dniu 22 kwietnia 2016 roku Sąd Rejonowy wydał postanowienie o ogłoszeniu upadłości Spółki (Wnioskodawcy). W skład masy upadłości weszła nieruchomość gruntowa niezabudowana (prawo własności oraz użytkowanie wieczyste), o powierzchni 224.512 m2, która wg wypisu z rejestru gruntów składa się z dziewięciu działek o nr 66/2, 63/5, 63/6, 53/1, 54/1, 63/1, 66/1, 60/22, 65/3.

Dla obszaru nieruchomości istnieje obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nim dla działek o nr 53/1, 54/1, 63/1, 66/1 (użytkowanie wieczyste) teren przeznaczony jest do zabudowy usługowej oraz komunikacyjnej, dla działek o nr 66/2, 63/5, 63/6 (własność) teren przeznaczony jest do zabudowy usługowej związanej z obsługą komunikacji lotniczej i zabudowy komunikacyjnej zaś dla działek 60/22, 65/3 (własność) teren przeznaczony jest do usług handlu detalicznego i hurtowego, produkcji, urządzeń obsługi komunikacji oraz usług w zakresie turystyki.

W toku postępowania upadłościowego Syndyk zamierza sprzedać nieruchomość gruntową.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca poinformował również, że wskazane we wniosku nieruchomości były przedmiotem realizacji inwestycji - centrum handlowego, Spółka uzyskała pozwolenie na budowę lecz na moment ogłoszenia upadłości nie wykonano żadnych prac w terenie.

Z uwagi na przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że planowana przez Syndyka masy upadłości sprzedaż nieruchomości obejmującej działki nr 66/2, 63/5, 63/6, 60/22, 65/3 (własność) oraz sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek o nr 53/1, 54/1, 63/1 i 66/1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość ta, obejmująca dziewięć wymienionych wyżej działek, w planach zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i cytowane wyżej zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie tu zastosowania. W analizowanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na fakt, że zgodnie z opisem sprawy nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku (nieruchomość była przeznaczona pod realizację inwestycji – budowę centrum handlowego).

W konsekwencji, Syndyk dokonując dostawy Nieruchomości powinien zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23% zgodnie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 , 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.