Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-214/11-5/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-05-31
Teza: Sprzedaż nieruchomości nabytej w 2010 r.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2011 r. (data wpływu 23 lutego 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.) oraz pismem z dnia 24 maja 2011 r. (data wpływu 25 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości **jest:**

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości o koszty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych,
*   **nieprawidłowe** - w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 23 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 13 maja 2011 r. nr ILPB2/415-214/11-2/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 13 maja 2011 r., skutecznie doręczono dnia 17 maja 2011 r., zaś w dniu 23 maja 2011 r. (data nadania 20 maja 2011 r.) oraz w dniu 25 maja 2011 r. (data nadania 24 maja 2011 r.) do tut. organu wpłynęły odpowiedzi, w których Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2008 r. zmarła matka Wnioskodawcy, po której zostało mieszkanie spółdzielcze lokatorskie. W 2008 r. została wniesiona sprawa do sądu o nabyciu spadku. W wyniku postanowienia sądu Wnioskodawca i troje jego rodzeństwa nabyli po 1/4 części ww. mieszkania. W 2009 r. brat Zainteresowanego wystąpił do sądu o dokonanie działu spadku. W wyniku rozbieżności została zaproponowana przez sąd ugoda, w wyniku której Wnioskodawca został jedynym właścicielem ww. spółdzielczo-lokatorskiego mieszkania, z obowiązkiem spłaty rodzeństwa, po 42 000,00 zł w terminie do 31 marca 2010 r. (termin taki ustalono ze względu na potrzebę zdobycia środków na spłatę przez Wnioskodawcę). Z uwagi na brak pieniędzy, Zainteresowany zmuszony został do wykupienia ze spółdzielni ww. mieszkania (4 lutego 2010 r.) i sprzedaży go w dniu 7 kwietnia 2010 r. za kwotę 250 000,00 zł. Wnioskodawca wraz z rodzeństwem złożył w urzędzie skarbowym druki SD-Z2 w terminie 21 stycznia 2009 r. oraz zapłacił podatek PCC.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca może odliczyć od podatku kwotę, którą wypłacił rodzeństwu z racji spadku?
2.  Czy Wnioskodawca może odliczyć od podatku PCC-3 za czynności cywilnoprawne?
3.  Czy Wnioskodawca może odliczyć od podatku swój udział w spadku, skoro złożył tak jak rodzeństwo druk SD-Z2?
4.  Czy Wnioskodawca może odliczyć koszty notarialne jakie poniósł przy wykupie mieszkania ze spółdzielni?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania 1, powinien On zostać zwolniony z tego podatku dlatego że sąd spadek podzielił po 1/4 dla każdego, a wartość mieszkania spółdzielczego wynosiła już w tym czasie ponad 180 tys. zł. Tak więc, Wnioskodawca z tego tytułu nie poniósł żadnego zysku. Ponadto żadne z rodzeństwa nie zrzekło się jakiejkolwiek części spadku na rzecz Wnioskodawcy, tylko nastąpiła ugoda, a Zainteresowany został wytypowany jako przedstawiciel całego rodzeństwa, które nie we wszystkich kwestiach było jednomyślne. Złożenie druków SD-Z2 chroni ich od podatku, a z drugiej strony gdyby Wnioskodawca miał go zapłacić, okazałoby się, że płaci go za nich. Dlatego Zainteresowany uważa ten podatek za bezsensowny. Jego zdaniem z sum wypłaconych rodzeństwu powinien być zwolniony z podatku.

W odniesieniu do pytania 2, Wnioskodawca uważa, że koszty związane z kupnem mieszkania są możliwe do odpisu od podatku, dlatego podatek PCC-3 powinien zostać zwolniony z podatku.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania 3, Jego udział w spadku powinien zostać odliczony od podatku, ponieważ uważa się On za reprezentanta rodzeństwa w tej sprawie i tak jak Oni złożył druk SD-Z2 zwalniający od podatku.

Wreszcie – w odniesieniu do pytania 4 – Zainteresowany uważa, że koszty notarialne były kosztami wykupu mieszkania, dlatego kwota ta powinna zostać odliczona od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości o koszty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych,
*   **nieprawidłowe** - w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2008 r. zmarła matka Wnioskodawcy, która pozostawiła w spadku spółdzielczo-lokatorskie mieszkanie. Zainteresowany nabył udział wynoszący 1/4 części w masie spadkowej. Natomiast w 2009 roku, w wyniku działu spadku, Wnioskodawca nabył pozostałą część spadku, przy czym został zobowiązany do dokonania spłaty na rzecz rodzeństwa. W dniu 4 lutego 2010 r. ww. prawo do lokalu mieszkalnego zostało przekształcone w prawo odrębnej własności.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zmianami), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku przez Wnioskodawcę jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Natomiast spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, z którego ustanowieniem wiąże się uiszczenie wkładu mieszkaniowego, w myśl art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami) jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Jak wynika z art. 9 ust. 4 ustawy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Stosownie zaś do treści art. 14 ust. 2 cytowanej ustawy, spadkobiercy uprawnionego mają prawo do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego, wpłaconego w związku z ustanowieniem omawianego prawa do lokalu mieszkalnego, przy czym owo dziedziczenie wkładu nie musi mieć związku z nabyciem tegoż prawa.

W drodze dziedziczenia wkład ten może przypadać różnym osobom bez względu na to, czy ktoś nabędzie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w oparciu o przepis art. 15 ust. 2 ustawy, czy nie. Niemniej jednak dla zachowania roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (o czym mowa we wskazanym przepisie art. 15 ust. 2) osoby bliskie mają w ciągu roku od wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu lub ustania członkostwa osoby oczekującej na ustanowienie lokatorskiego prawa, złożyć deklarację członkowską i na piśmie wyrazić gotowość do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (art. 15 ust. 4).

Jak wynika z powyższego, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest prawem zbywalnym, a zatem nie ma jego nabycia ani zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Tym samym 5-letni termin określony w powołanym przepisie może być liczony jedynie od nabycia prawa zbywalnego, np. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności, co w przedmiotowej sprawie nastąpiło w dniu 4 lutego 2010 r.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w stosunku do którego przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jest nowym nabyciem.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 4 lutego 2010 r., tj. w momencie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności.

Oznacza to, że dokonując oceny skutków prawnych zbycia omawianej nieruchomości należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują możliwości odliczenia od podatku jakichkolwiek wydatków. Ewentualne wydatki, w przypadku sprzedaży nieruchomości, mogą stanowić jedynie koszty uzyskania przychodu lub koszty związane ze zbyciem określonej nieruchomości, które pomniejszają uzyskany z tytułu sprzedaży przychód.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, ale podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu w przypadku Wnioskodawcy nie będą kwoty spłat dokonane na rzecz rodzeństwa, ponieważ spłaty te związane były z przyznaniem Wnioskodawcy – w wyniku działu spadku - spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a nie z tytułu nabycia na wyłączną własność lokalu mieszkalnego.

Do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży ww. lokalu Wnioskodawca nie może zaliczyć również własnego udziału w spadku, bowiem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje takiej możliwości.

Natomiast poniesione przez Wnioskodawcę wydatki oraz opłaty związane z wykupem mieszkania, a więc wydatki poniesione w związku z przekształceniem mieszkania lokatorskiego w odrębną własność (np. koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych), mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Końcowo, tut. Organ informuje, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.