Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.29.2020.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-14
Teza: Omawiana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w związku z tym będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem Budynków 5, 6 i 7, które nie będą przedmiotem dostawy, a zatem będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 7 stycznia 2020 r. (data wpływu – 17 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 16 i 17 marca 2020 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności naniesień:

*   w części dotyczącej wyłączenia z opodatkowania nabycia Budynków ŚW nr 5, 6 i 7 – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie, tj. wyłączenia z opodatkowania nabycia pozostałych przedmiotów transakcji – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności naniesień.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 4 marca 2020 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.37.2020.2.JG, 0111-KDIB2-3.4014.29.2020.3.MD, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 16 marca 2020 r. (wniesienie dodatkowej opłaty) oraz 17 marca 2020 r. (data wpływu pisma uzupełniającego).

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. k. („Kupujący Gama”),

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. („Sprzedający”)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Sprzedający”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę planowanej Transakcji ŚW, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zainteresowany będący stroną postępowania – Spółka komandytowa (dalej „Kupujący Gama”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług także na datę planowanej Transakcji ŚW, o której mowa poniżej. W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy spółki Kupującego Gama, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Gama, która nie została dotychczas (na dzień złożenia wniosku) ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Kupujący Gama planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości położonej w Ś, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja ŚW”).

Sprzedający oraz Kupujący Gama (dalej łącznie „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży dotyczącej Transakcji ŚW, ale na podstawie odrębnych umów sprzedaży (objętych jednak jednym aktem notarialnym z Transakcją ŚW):

*   Spółka komandytowa (dalej „Kupujący Delta”), który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Gama, planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w O., wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja O”), które to nabycie jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej);
*   Spółka komandytowa (dalej „Kupujący Beta”), który jest podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Gama, planuje nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w S., wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja S”), które to nabycie jest przedmiotem osobnego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnej).

W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy spółki Kupującego Delta, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Delta na M., która nie została dotychczas (na dzień złożenia wniosku) ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS. W dniu 23 grudnia 2019 r. podjęto uchwałę o zmianie umowy spółki Kupującego Beta, obejmującą w szczególności zmianę firmy Kupującego Beta, która nie została dotychczas (na dzień złożenia wniosku) ujawniona w rejestrze przedsiębiorców KRS.

Zawarcie Transakcji ŚW jest zależne od jednoczesnego zawarcia:

i. Transakcji O i Transakcji S;

ii. transakcji sprzedaży dokonywanej pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ze Sprzedającym a Kupującym Beta;

iii. transakcji sprzedaży dokonywanej pomiędzy podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ze Sprzedającym oraz podmiotem powiązanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z Kupującym Gama, Kupującym Delta i Kupującym Beta.

Nieruchomość ŚW.

Planowana Transakcja ŚW dotyczyć będzie nieruchomości położonej w Ś., składającej się z 4 działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3 i 4, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Wszystkie wyżej wymienione działki gruntu w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie Gruntem ŚW”. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu ŚW.

Na Gruncie ŚW znajdują się:

1\. budynki, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, opisane w dalszej części wniosku w oparciu o wypis z rejestru budynków, tj.:

i. budynek handlowo-usługowy, posadowiony na działkach gruntu o nr ewidencyjnych: 3 i 4, o pow. zabudowy 8.049 m2, wybudowany w 2000 r. (dalej „Budynek Centrum Handlowego ŚW”);

ii. pozostały budynek niemieszkalny, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: 4, o pow. zabudowy 16 m2, (wypis z rejestru budynków nie wskazuje daty wybudowania) (dalej „Budynek ŚW 2”);

iii. pozostały budynek niemieszkalny, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: 4, o pow. zabudowy 39 m2, (wypis z rejestru budynków nie wskazuje daty wybudowania) (dalej „Budynek ŚW 3”);

iv. budynek przemysłowy, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: 3, o pow. zabudowy 44 m2, wybudowany w 2000 r. (dalej „Budynek ŚW 4”);

v. budynek z kategorii zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: 3, o pow. zabudowy 18 m2, wybudowany w 2011 r. (dalej „Budynek ŚW 5”);

vi. budynek transportu i łączności, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: 3, o pow. zabudowy 19 m2, wybudowany w 2011 r. (dalej „Budynek ŚW 6”);

vii. budynek z kategorii zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: 156/44, o pow. zabudowy 30 m2, wybudowany w 2011 r. (dalej „Budynek ŚW 7”);

2\. budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie „Budowle ŚW”), które posadowione są na Gruncie ŚW, tj. w szczególności:

i. drogi i parking naziemny;

ii. totem reklamowy;

iii. maszty na parkingu;

iv. elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu;

3\. urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które posadowione są na Gruncie ŚW, tj. w szczególności przyłącza dotyczące mediów.

Budynek Centrum Handlowego ŚW, Budynek ŚW 2, Budynek ŚW 3, Budynek ŚW 4, Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6, Budynek ŚW 7 w dalszej części wniosku nazywane będę łącznie „Budynkami ŚW”.

Grunt ŚW oraz posadowione na tym gruncie Budynki ŚW, Budowle ŚW oraz urządzenia budowlane w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością ŚW”.

Na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu ŚW jest (i na datę planowanej Transakcji ŚW) będzie posadowiony budynek (ewentualnie posadowione budynki) w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego lub budowla (ewentualnie posadowione budowle) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu ŚW są objęte obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (stanowią teren, dla którego ustalenia zostały określone w Uchwale Rady Miejskiej w Ś. z dnia 31 sierpnia 2017 r.) (dalej „MPZP ŚW”). Zgodnie z MPZP ŚW wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu ŚW znajdują się w terenie oznaczonym symbolem przeznaczenia podstawowego UC (26aUC), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe – teren zabudowy usług handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, przeznaczenie dopuszczalne – zabudowa usługowa.

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji ŚW na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego Gama do odliczenia podatku naliczonego podatku od towarów i usług (a także skutków podatkowych planowanej Transakcji ŚW na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Sprzedający i Kupujący Gama opisują: historię nabycia przez Sprzedającego przedmiotu Transakcji ŚW oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego oraz szczegółowy zakres planowanej Transakcji ŚW.

I. Historia nabycia przedmiotu Transakcji ŚW oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

A. Nabycie przedmiotu Transakcji ŚW.

Na podstawie umowy sprzedaży z 31 marca 2005 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu ŚW oraz prawo własności tych spośród Budynków ŚW, Budowli ŚW oraz urządzeń budowlanych, które w dacie tej umowy były posadowione na Gruncie ŚW, która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 22% (dalej „Umowa nabycia ŚW”).

Sprzedający obniżył kwotę należnego podatku od towarów i usług o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury VAT związanej z nabyciem (w oparciu o Umowę nabycia ŚW) prawa użytkowania wieczystego Gruntu ŚW oraz prawa własności tych spośród Budynków ŚW, Budowli ŚW oraz urządzeń budowlanych, które były wówczas posadowione na Gruncie ŚW.

B. Realizacja inwestycji polegającej na budowie określonych Budynków ŚW wchodzących w skład przedmiotu Transakcji ŚW.

Po dacie Umowy nabycia ŚW, na działce o nr ewidencyjnym 3 zostały wzniesione:

i. Budynek ŚW 5;

ii. Budynek ŚW 6;

iii. Budynek ŚW 7.

Inwestorem w przypadku realizacji inwestycji polegającej na budowie Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7 był jeden z najemców powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW (dalej „Najemca”). Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6 oraz Budynek ŚW 7 zostały wzniesione na określonych powierzchniach Gruntu ŚW, które w świetle postanowień umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającym a Najemcą (dalej „Umowa Najmu”) wchodzą w skład pomieszczeń i powierzchni Gruntu ŚW wynajętych Najemcy (dalej „Pomieszczenia i Powierzchnie Gruntu ŚW Wynajęte Najemcy”).

Dla uniknięcia wątpliwości należy wyjaśnić, że Kupujący Gama jest podmiotem innym niż Najemca.

Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6 oraz Budynek ŚW 7 zostały wybudowane w oparciu o decyzję z 9 listopada 2011 r. wydaną przez Prezydenta miasta Ś., w której zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę przez inwestora (Najemcę) wiaty na palety wraz z garażem na wózek widłowy oraz magazynu na artykuły pirotechniczne klasy 1.4G i 1.4S (Działka 3).

W Umowie Najmu przewidziano, że z zastrzeżeniem postanowień Umowy Najmu wskazanych poniżej, w zakresie stosunków pomiędzy stronami Umowy Najmu, Najemcy będzie przysługiwać wyłączne prawo dysponowania nakładami Najemcy (zdefiniowanymi na potrzeby Umowy Najmu jako elementy wykończenia i wyposażenia Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy oraz inne ulepszenia wykonane lub zainstalowane w Pomieszczeniach i Powierzchniach Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy przez Najemcę w wyniku prac Najemcy) i wyłączne prawo korzystania z tych nakładów. W Umowie Najmu wynajmujący wyraził zgodę na amortyzowanie przez Najemcę nakładów Najemcy (zdefiniowanych jak powyżej). W Umowie Najmu przewidziano również, że Najemcy będzie również przysługiwało prawo usunięcia z Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy wszystkich nakładów Najemcy (zdefiniowanych jak powyżej) w okresie najmu, z zastrzeżeniem jednak postanowień Umowy Najmu wskazanych poniżej.

Postanowienia Umowy Najmu, do których odnoszą się (referują) wskazane powyżej zapisy Umowy Najmu (tj. postanowienia Umowy Najmu, które modyfikują treść wskazanych powyżej zapisów Umowy Najmu) stanowią jednocześnie, że:

1.  Wszelkie elementy wprowadzone przez Najemcę do Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy w ramach prac wykończeniowych, ulepszeń, prac instalacyjnych, adaptacyjnych i napraw, które są trwale z nimi związane, stanowią część składową Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy. Najemca nie może zmieniać i usuwać elementów, które stały się częścią składową Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego.
2.  Po zakończeniu najmu Najemca nie może żądać od wynajmującego zwrotu wartości jakichkolwiek nakładów ani ulepszeń poczynionych w Pomieszczeniach i Powierzchniach Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy, chyba że rozwiązanie Umowy Najmu nastąpiło z winy wynajmującego, albo poprzez brak dostępu do centrum handlowego, w skład którego wchodzą Pomieszczenia i Powierzchnie Gruntu ŚW Wynajęte Najemcy (rozumienie pojęcia braku dostępu do centrum handlowego zostało szczegółowo określone w Umowie Najmu).

Najemca nie może odłączyć i zabrać żadnego z elementów, które stały się częścią składową Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy. Najemca może odłączyć i zabrać z Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy urządzenia, ulepszenia i instalacje, które wykonał lub zainstalował w Pomieszczeniach i Powierzchniach Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy, a które nie stanowią części składowych Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy, przy czym strony Umowy Najmu uzgodniły, iż bez względu na sposób montażu, urządzenia klimatyczne, witryna sklepowa oraz wszelkie systemy wspólne centrum handlowego, w skład którego wchodzą Pomieszczenia i Powierzchnie Gruntu ŚW Wynajęte Najemcy, stanowią części składowe Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy.

Wynajmujący może żądać od Najemcy przywrócenia Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy do stanu z dnia wydania Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy, w tym usunięcia elementów będących częściami składowymi Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy.

Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia się, że według wiedzy Sprzedającego, wydatki (nakłady) na budowę Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 i Budynku ŚW 7 nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Najemcą.

Po nabyciu Nieruchomości ŚW przez Sprzedającego w oparciu o Umowę nabycia ŚW, z wyłączeniem Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7, na Gruncie ŚW nie zostały wzniesione żadne budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego ani budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Mając na uwadze, że wydatki na realizację inwestycji polegającej na budowie Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 i Budynku ŚW 7 nie zostały poniesione przez Sprzedającego ani rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Najemcą, Sprzedający nie miał możliwości obniżenia kwoty należnego podatku od towarów i usług o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego w stosunku do Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7.

C. Ewidencja środków trwałych prowadzona przez Sprzedającego dla Nieruchomości ŚW; wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości ŚW ujęta została tylko jedna pozycja (środek trwały) opisana jako „budynek CH Ś.” (nie zostały określone osobne wartości początkowe poszczególnych Budynków ŚW oraz Budowli ŚW).

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości ŚW, Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji ŚW nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, środka trwałego opisanego we wspomnianej ewidencji środków trwałych jako „budynek CH Ś”, które na datę planowanej Transakcji ŚW byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

D. Wykorzystanie przedmiotu Transakcji ŚW w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu oraz dzierżawy powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość ŚW nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Udział powierzchni wynajętej i oddanej do użytkowania najemcom w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości ŚW mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu/wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu.

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, wydatki na realizację inwestycji polegającej na budowie Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 i Budynku ŚW 7 nie były ponoszone przez Sprzedającego, Sprzedający nie jest w stanie precyzyjnie określić kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (Najemcy) powierzchni Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7 na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W szczególności, Sprzedający nie ma wiedzy by oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (Najemcy) powierzchni Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7 zostało udokumentowane przy pomocy osobnego protokołu przekazania. Jednocześnie, według wiedzy Sprzedającego, od daty oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (Najemcy) powierzchni Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 oraz Budynku ŚW 7 na podstawie umowy najmu opodatkowanej podatkiem od towarów i usług minęły co najmniej dwa lata.

Należy również wyjaśnić, że Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6 i Budynek ŚW 7 posadowione są na powierzchniach Gruntu ŚW (wchodzących w skład Pomieszczeń i Powierzchni Gruntu ŚW Wynajętych Najemcy), które, zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, nie stanowią podstawy do naliczania opłat z tytułu Umowy Najmu, ale są na podstawie wspomnianej umowy przeznaczone do wyłącznego użytku Najemcy.

Poszczególne Budowle ŚW nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków ŚW, w których powierzchnie są przeznaczone na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, polegającej na komercyjnym wynajmie lub dzierżawie powierzchni w Nieruchomości ŚW).

II. Zakres Transakcji ŚW.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Gama, w ramach planowanej Transakcji ŚW nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Gama:

1.  prawa użytkowania wieczystego Gruntu ŚW;
2.  prawa własności Budynków ŚW, Budowli ŚW i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości ŚW, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy Kodeks cywilny;
3.  prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków ŚW;
4.  w wyniku Transakcji ŚW nastąpi wstąpienie Kupującego Gama w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości ŚW z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji ŚW powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości ŚW nie będą wydane najemcy (najemcom) – jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce – może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Gama praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji ŚW;
5.  w wyniku Transakcji ŚW nastąpi wstąpienie Kupującego Gama w miejsce Sprzedającego w stosunek dzierżawy dotyczący powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego;
6.  praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący Gama wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
7.  praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;
8.  praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją ŚW (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji ŚW).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego Gama, w ramach planowanej Transakcji ŚW Sprzedający ŚW zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu Gama standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość ŚW, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości ŚW, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń, a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego Gama obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością ŚW (po nabyciu Nieruchomości ŚW Kupujący Gama będzie zarządzał Nieruchomością ŚW we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ŚW;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości ŚW oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości ŚW;
5.  pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością ŚW (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości ŚW) należne za okres przed zawarciem Transakcji ŚW (w tym zakresie por. również uwagi poniżej).

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Gama, w związku z planowaną Transakcją ŚW Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1-4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość ŚW z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego Gama jest, by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ŚW, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości ŚW zostały rozwiązane tak szybko jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji ŚW.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Gama umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ŚW lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości ŚW zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych), Kupujący Gama wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ŚW lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości ŚW, jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego Gama i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji ŚW nie zostaną przeniesione na Kupującego Gama w ramach Transakcji ŚW.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji ŚW, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości ŚW znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/ polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Gama w ramach Transakcji ŚW;
2.  dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji ŚW standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością ŚW zbywaną w ramach planowanej Transakcji ŚW);
3.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu Gama w ramach Transakcji ŚW;
4.  firma Sprzedającego;
5.  znaki i logo wykorzystywane przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości ŚW, przy czym Kupujący Gama zobowiązany jest do usunięcia znaków i logo wykorzystywanych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości ŚW z tej nieruchomości w terminie 6 miesięcy od daty Transakcji ŚW;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
7.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców);
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości ŚW), np. prawa i obowiązki/zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
9.  inna nieruchomość należąca do Sprzedającego niebędąca przedmiotem ani Transakcji ŚW ani innych realizowanych równolegle (zgodnie z informacjami na wstępie) transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Delta oraz pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Beta.

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Gama jest by w ramach Transakcji ŚW nie zostały przeniesione na Kupującego Gama pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością ŚW (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości ŚW) należne za okres przed zawarciem Transakcji ŚW. W związku z przeprowadzeniem Transakcji ŚW może się jednak zdarzyć, że część pożytków/obciążeń związanych z Nieruchomością ŚW zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji ŚW). W związku z powyższym. Sprzedający oraz Kupujący Gama szczegółowo określili w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości ŚW zasady rozliczenia kwot pożytków/obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym Gama odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości ŚW. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący Gama dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata/nadpłata.

III. Inne zagadnienia związane z Transakcją ŚW.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji ŚW nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji ŚW nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego Gama w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź tez wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie oraz dzierżawie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości ŚW są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości ŚW nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji ŚW na Kupującym Gama będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości ŚW.

Kupujący Gama zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości ŚW. w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością ŚW, zapewnienia finansowania Nieruchomości ŚW, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Gama umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów/usług na rzecz Sprzedającego. Niewykluczone jest również, że finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji ŚW przez Kupującego Gama zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego albo przez podmioty zewnętrzne (banki, instytucje finansowe). Kupujący Gama wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości ŚW.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji ŚW Kupujący Gama będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu lub dzierżawy powierzchni w Nieruchomości ŚW. Działalność Kupującego Gama w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Kupujący Gama nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ŚW ani jej części na cele mieszkaniowe.

Ze względów biznesowych, zawarcie Transakcji ŚW zostanie zrealizowane w dwóch etapach. W pierwszej kolejności, Sprzedający oraz Kupujący Gama zawarli 24 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej mocy, Sprzedający oraz Kupujący Gama zobowiązali się do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży, na podstawie której dokonają Transakcji ŚW oraz uregulują podstawowe zasady realizacji Transakcji ŚW. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż do planowanej umowy ostatecznej sprzedaży zostaną wprowadzone zmiany dotyczące Transakcji ŚW/warunków jej realizacji, przy czym ewentualne dalsze zmiany nie wpłyną na przedmiot Transakcji ŚW, szczegółowo opisany we wniosku.

Sprzedający i Kupujący Gama podejmą starania, by Transakcja ŚW została sfinalizowana w pierwszym lub w drugim kwartale 2020 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja ŚW może nastąpić w późniejszym terminie.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego Gama jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości ŚW (dostawy Budynków ŚW, Budowli ŚW i ich części) podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynki ŚW, Budowle ŚW lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości ŚW podlegać będą na planowaną datę Transakcji ŚW zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący Gama zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków ŚW, Budowli ŚW i ich części wchodzących w skład Nieruchomości ŚW, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji ŚW zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego Gama na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków ŚW, Budowli ŚW i ich części wchodzących w skład Nieruchomości ŚW (dalej „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego Gama ze Zwolnienia od podatku od towarów i usług i Wybór Opodatkowania podatkiem od towarów i usług”).

Planowana Transakcja ŚW zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku, w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych, Zainteresowani wskazali także, że w opisie zdarzenia przyszłego wniosku wspólnego zostało wyjaśnione iż, na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu ŚW jest (i na datę planowanej Transakcji ŚW będzie) posadowiony budynek (ewentualnie posadowione budynki) w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego lub budowla (ewentualnie posadowione budowle) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego. Opis zdarzenia przyszłego wniosku wspólnego zawiera również informację co do nr ewidencyjnych działek, na których posadowione są poszczególne Budynki ŚW. Jednocześnie, mając na uwadze treść wezwania, wyjaśnia się, że:

a. na działce o nr ewidencyjnym 3 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji ŚW będą):

i. następujące Budynki ŚW:

*   Budynek Centrum Handlowego ŚW (częściowo);
*   Budynek ŚW 4;
*   Budynek ŚW 5;
*   Budynek ŚW 6;
*   Budynek ŚW 7;

ii. następujące Budowle ŚW:

*   drogi i parking naziemny;
*   totem reklamowy;
*   maszty na parkingu;
*   sieci uzbrojenia terenu;
*   zagospodarowanie ogródka;
*   wiaty wózkowe;

b. na działce o nr ewidencyjnym 4 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji ŚW będą):

i. następujące Budynki ŚW:

*   Budynek Centrum Handlowego ŚW (częściowo);
*   Budynek ŚW 2;
*   Budynek ŚW 3;

ii. następujące Budowle ŚW:

*   sieci uzbrojenia terenu;
*   plac asfaltowy;

c. na działce o nr ewidencyjnym 1 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji ŚW będą) następujące Budowle ŚW:

*   droga i parking naziemny;
*   wiata wózkowa;

d. na działce o nr ewidencyjnym 2 posadowione są (i na datę planowanej Transakcji ŚW będą) następujące Budowle ŚW:

*   droga;
*   sieci uzbrojenia terenu.

Sprzedający jest właścicielem w rozumieniu określonym przepisami Kodeksu cywilnego wszystkich Budynków ŚW i Budowli ŚW posadowionych na Gruncie ŚW, z zastrzeżeniem infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, należącej do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego.

Przedmiotem opisywanej sprzedaży (Transakcji ŚW) będą wszystkie Budynki ŚW i Budowle ŚW posadowione na Gruncie ŚW, z zastrzeżeniem infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, należącej do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego.

Sprzedający jest właścicielem w rozumieniu określonym przepisami Kodeksu cywilnego Budynku ŚW 5, Budynku ŚW 6 i Budynku ŚW 7, jak wyjaśniono szerzej powyżej.

Budynek ŚW 5, Budynek ŚW 6 i Budynek ŚW 7 będą przedmiotem opisywanej sprzedaży (Transakcji ŚW).

Pozostała część uzupełnienia, jako że dotyczy stricte podatku od towarów i usług, została przywołana w interpretacji z 9 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.37.2020.3.JG.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest – zgodnie z wolą Zainteresowanych – wyłącznie opisana we wniosku „Transakcja ŚW”, Organ w przedmiotowej interpretacji pominął fragmenty opisu zdarzenia przyszłego odnoszące się do „Transakcji O” oraz „Transakcji S”. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, ww. Transakcje stanowią przedmiot odrębnie złożonych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej, w związku z czym opis zdarzenia dotyczący tychże transakcji jak i ocena stanowiska Zainteresowanych w oczekiwanym zakresie dokonana zostanie na gruncie interpretacji odnoszących się bezpośrednio do powyżej wskazanych transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości ŚW wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji ŚW nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości ŚW wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji ŚW nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych, potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tejże ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości ŚW wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji ŚW będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący Gama nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości ŚW w ramach planowanej Transakcji ŚW.

Na potwierdzenie stanowiska Zainteresowani przywołali orzecznictwo sądów administracyjnych oraz interpretacje indywidualne.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 9 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.37.2020.3.JG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (4 działki), zabudowanej wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego obiektami, których własność również ma zostać przeniesiona na Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Przedmiotem Transakcji ŚW mają być wszystkie naniesienia na gruncie, w tym także Budynki ŚW 5, 6 i 7, wybudowane przez podmiot trzeci.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży udziału w nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 9 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.37.2020.3.JG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   sprzedaż nieruchomości ŚW nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy,
*   w przedmiotowej sytuacji, z punktu widzenia prawa cywilnego, na nabywcę nieruchomości formalnie przejdzie prawo własności Budynków ŚW nr 5, 6 i 7 z wszystkimi cywilistycznymi konsekwencjami tego faktu, jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru, jakim są Budynki, gdyż Budynki te nie są własnością Sprzedającego. Tym samym nie ma podstaw do przyjęcia, że Sprzedający dokona ich dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   przedmiotem dostawy na rzecz osoby trzeciej w odniesieniu do działki nr 3 będzie grunt zabudowany Budynkiem Centrum Handlowego, Budynkiem ŚW 2, Budynkiem ŚW 3 i Budynkiem ŚW 4 oraz Budowlami, a także Grunt będący w użytkowaniu wieczystym pod Budynkami ŚW nr 5, 6 i 7 bez Budynków ŚW nr 5, 6 i 7.,
*   transakcja sprzedaży Nieruchomości ŚW zabudowanej Budynkami i Budowlami (z wyłączeniem Budynków ŚW nr 5, 6 i 7) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,
*   sprzedaż na rzecz Nabywcy, dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe Budynki i Budowle, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie tych samych przepisów, co sprzedaż Budynków i Budowli. W przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkują transakcję właściwą stawką podatku od towarów i usług, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką,
*   dla dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu, części Działki nr 3, na której wybudowane są Budynki ŚW nr 5, 6 i 7 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji dostawa Budynków, Budowli (bez Budynków ŚW nr 5, 6 i 7) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym się znajdują oraz części Działki nr 3 (będącej w wieczystym użytkowaniu), na której wybudowane są Budynki ŚW nr 5, 6 i 7 jako grunt przeznaczony pod zabudowę będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1).

Istotnym jest, iż w przypadku budynków i innych urządzeń pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste istnieje ich odrębna własność.

Jednocześnie, jak stanowi art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Zgodnie z art. 535 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Stosownie do art. 555 Kodeksu cywilnego przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii, praw oraz wody.

Na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają czynności cywilnoprawne enumeratywnie wskazane w katalogu zawartym w art. 1 ustawy. Niezależnie od pozostałych ustaw podatkowych, na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych to te wskazane czynności (ich dokonanie) podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W omawianym przypadku, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży. Dla potrzeb ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, pojęcie umowy sprzedaży odpowiada rozumieniu określonemu w art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego; nie można go utożsamiać z pojęciem dostawy na gruncie podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowany jest użytkownikiem wieczystym gruntu oraz właścicielem naniesień na nim posadowionych, tj. m.in. także Budynków ŚW nr 5, 6 i 7. Dokonując sprzedaży, Sprzedający przeniesie na Nabywcę zarówno prawo użytkowania wieczystego gruntu, jak i własność posadowionych na nim budynków i infrastruktury.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości – w części dotyczącej gruntu i pozostałych składników, poza Budynkami ŚW nr 5, 6 i 7 – podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (przy dochowaniu przez Zainteresowanych warunków możliwości rezygnacji ze zwolnienia, określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług), skutkuje wyłączeniem umowy sprzedaży w tej części z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych będzie zatem stanowiła wartość rynkowa Budynków ŚW nr 5, 6 i 7, czyli w takim zakresie, w jakim czynność nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jednoznacznie wynika, że transakcja sprzedaży jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych tylko w tej części, w jakiej jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług; w pozostałej części podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (z uwagi na brak opodatkowania w tej części podatkiem od towarów i usług).

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe w części dotyczącej wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia Budynków ŚW nr 5, 6 i 7, natomiast w pozostałym zakresie stanowisko Zainteresowanych jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.