Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/4511-1462/15-2/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-03-17
Teza: Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym, wnioskodawczyni Ewa M. jest zobowiązana do uiszczania podatku dochodowego od osób fizycznych, w sytuacji gdy nie jest ona prawnie umocowanym właścicielem wynajmowanych lokali w budynku, mając na względzie fakt, iż kwestia prawa własności nieruchomości nie jest prawomocnie przesądzona, przy czym prawa własności spadkobierców do rzeczonej nieruchomości są skutecznie poddawane w wątpliwość przez sądy? (pyt. 1) Czy w przypadku stwierdzenia ostateczności wydanej przez Prezydenta decyzji uwłaszczeniowej skutkującej wejściem roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości budynkowej wraz z prawem do użytkowania wieczystego gruntu w skład majątku spadkowego współwłaścicieli, Ewa M. będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu? (pyt. 2)
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r, poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 23 grudnia 2015 r. (data wpływu 28 grudnia 2015 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację jest ustalenie, czy w związku z pobieraniem opłat za korzystanie przez lokatorów z lokali znajdujących się na nieruchomości, wnioskodawczyni Ewa M. jest zobowiązana do płatności podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stan faktyczny sprawy prezentuje się następująco:

Przedmiotowa nieruchomość, zabudowana budynkiem, a stanowiąca współwłasność Marii M. w 3/4 części i Marii G. w 1/4 części, objęta została działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

W myśl art. 1 ww. dekretu, wszelkie grunty na obszarze Miasta przeszły z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu na własność gminy. Zgodnie z art. 5 ww. dekretu budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność Gminy, pozostawały własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowiły inaczej.

Z kolei przepis art. 7 ust. 1 ww. dekretu dawał możliwość dotychczasowym właścicielom gruntu, ich prawnym następcom, będącym w posiadaniu gruntu, lub osobom prawa ich reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie - użytkownikom gruntu, w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę, zgłoszenia wniosku o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi, prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną.

Orzeczeniem z dnia 18 sierpnia 1951 roku Prezydium Rady Narodowej odmówiło właścicielom budynku posadowionego na działce nieruchomości ustanowienia prawa własności czasowej do gruntu oznaczonej nr hip..

W dniu 6 listopada 1951 roku Ministerstwo Gospodarki Komunalnej wydało decyzję utrzymującą w mocy orzeczenie I instancji. Po czym, nieruchomość w dniu 3 grudnia 1951 roku została protokolarnie przejęta przez Skarb Państwa.

W oparciu o przepis art. 18 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 roku - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. 1990 nr 32, poz. 191 z późn. zm.) Wojewoda decyzją z dnia 25 lutego 1992 roku, znak, stwierdził nabycie z mocy prawa przez Gminę własności nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów w jednostce ewidencyjnej, jako działka nr 2/7, opisanej w karcie Inwentaryzacyjnej nr 1620, stanowiącej integralną część ww. decyzji - w części dotyczącej budynku mieszkalnego, z wyłączeniem 8 lokali sprzedanych. Decyzja nie została zaskarżona w ustawowym terminie i stała się ostateczna. Decyzja ta została wpisana do KW i wpis ten figuruje w księdze wieczystej nieruchomości do chwili obecnej.

Decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 28 grudnia 1998 r. stwierdzono, że decyzja Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 6 listopada 1951 r. w części określonej w aktach notarialnych dotyczących sprzedanych lokali mieszkalnych nr 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 15, 19 oraz udziałów przypadających właścicielom tych lokali w częściach budynku i jego urządzeniach, służących do wspólnego użytku ogółu mieszkańców, a także gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste nabywcom tych lokali, wydana zastała z naruszeniem prawa, a w pozostałej części stwierdzono jej nieważność.

Następnie, orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 grudnia 1999 r., uchylone zostało orzeczenie Prezydium Rady Narodowej z dnia 18 sierpnia 1951 r. o odmowie ustanowienia prawa własności czasowej do gruntu przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr hip., sprawa przekazana została do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji - burmistrzowi Gminy (obecnie Prezydent Miasta). Aktualnie wniosek ten jest nadal przedmiotem rozpoznania przez ww. Organ.

Protokołem z dnia 25 maja 2004 r., Gmina przekazała na rzecz następców prawnych przedwojennych właścicieli wskazanej nieruchomości, ciążące na niej obowiązki w zakresie jej zarządu i administracji. Tym samym zrzekła się również swoich uprawnień do pobierania opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych w niej niewydzielonych. Zatem to na spadkobiercach Marii M. i Marii G., ciąży obowiązek zarządzania i administrowania przedmiotową nieruchomością, a także uprawnienie do pobierania opłat z tytułu użytkowania przekazanych Spadkobiercom lokali.

W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzi: 8 lokali mieszkalnych wydzielonych i sprzedanych w latach 1970-1990, 9 lokali mieszkalnych niewydzielonych, spośród których 5 Gmina przekazała spadkobiercom wraz z obowiązującymi umowami najmu (lokale kwaterunkowe), 1 lokal mieszkalny wydzielony faktycznie w roku 1989 przez ówczesne władze miasta z części wspólnej budynku, lecz o nieuregulowanym do dziś statusie własności oraz 1 lokal użytkowy, w którym działa bar gastronomiczny.

W dniu 1 października 2015 roku decyzją, Minister Administracji i Cyfryzacji stwierdził nieważność decyzji Wojewody z dnia 25 lutego 1992 roku, stwierdzające nieodpłatne nabycie z mocy prawa przez Gminę własności nieruchomości - w części dotyczącej budynku mieszkalnego z wyłączeniem 8 lokali sprzedanych.

Do chwili obecnej żadna decyzja odmawiająca właścicielom gruntu bądź ich następcom prawnym prawa wieczystej dzierżawy (obecnie użytkowania wieczystego) nie została jeszcze wydana. Nie zostało również wydane orzeczenie, które nakazałoby przenieść prawo własności ww. budynku do masy spadkowej powstałej w wyniku śmierci właścicieli lub też na własność spadkobiercom. Jednocześnie, podkreślić należy, iż w dalszym ciągu decyzja nr 315 Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 1 października 2015 roku pozbawiona jest waloru ostateczności, zatem nie można wykluczyć, iż w przypadku zaskarżenia ww. decyzji, przedmiotowa nieruchomość może stać się własnością właściwej gminy bądź też Skarbu Państwa.

Do kręgu spadkobierców Marii M., będącej współwłaścicielem w 3/4 części przedmiotowej nieruchomości należy wnioskodawczyni Ewa M. oraz Wiesława M., Brunon M., Mirosława M., Lech M., Jerzy M. , Radosław M. oraz Beata M.. Do kręgu spadkobierców Marii G., będącej współwłaścicielem w 1/4 części nieruchomości należą: Barbara G., Katarzyna G., Małgorzata C., Dorota G., Beata G.-, Anna K., Ewa G. oraz Jacek G..

Wobec niepewności co do rzeczywistych składników masy spadkowej po przedwojennych współwłaścicielkach, jak i wątpliwości związanych z prawa własności, względnie roszczeniami do tych praw spadkobierców, nie dokonali oni dotąd działu spadku.

Od czasu sprawowania zarządu przez spadkobierców współwłaścicielek, który został przekazany na ich rzecz w 2004 roku, dokonali oni szereg czynności w celu realizacji swoich praw. W szczególności w 2007 roku, spadkobiercy podjęli próby nowego uregulowania umów najmu z lokatorami komunalnymi oraz użytkownikami lokalu użytkowego. W przeważającej części lokatorzy odmówili renegocjacji podstaw kwaterunku, wobec czego w latach 2008-2010 pomiędzy spadkobiercami, a najemcami doszło do sporów sądowych.

W 2010 roku Sąd Najwyższy, rozpatrując kasację użytkowników lokalu gastronomicznego, zważył, iż zgłaszający roszczenia z czynszu spadkobierca zarządzający budynkiem nie ma legitymacji prawnej do ich dochodzenia, bo nie udowodnił posiadania prawa własności do budynku, skoro jako właściciel do księgi wieczystej budynku wpisany jest Skarb Państwa, wyrok ten zablokował na wiele lat dochodzenie przez spadkobierców roszczeń czynszowych od najemców, gdyż sądy zawieszały postępowanie bądź też oddalały roszczenia.

W 2009 roku spadkobiercy wystąpili do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji komunalizacyjnej z 1992 roku, która to sprawa nie została ostatecznie rozstrzygnięta na skutek wywodzenia licznych skarg i odwołań przez skonfliktowanych ze spadkobiercami właścicieli lokali wydzielonych i niektórych lokatorów byłych mieszkań komunalnych.

Ponadto, wskazać należy, że od roku 2004 do chwili obecnej wszelkie wpływy z najmu pochodzące z lokali będących pod zarządem spadkobierców gromadzone są na odrębnym rachunku bankowym, z którego to rachunku dokonywane są wypłaty wyłącznie na cele związane z administrowaniem oraz zarządzaniem tymi lokalami, a także prowadzeniem spraw związanych z dochodzeniem roszczeń spadkobierców o uzyskanie legitymacji ich prawa własności lub ochrony tych praw przed roszczeniami osób trzecich. Wnioskodawczyni, ani żadna z osób pozostających w kręgu spadkobierców, w ciągu całego okresu sprawowania zarządu nie dysponowała jakimikolwiek środkami pochodzącymi z ww. tytułu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym, wnioskodawczyni Ewa M. jest zobowiązana do uiszczania podatku dochodowego od osób fizycznych, w sytuacji gdy nie jest ona prawnie umocowanym właścicielem wynajmowanych lokali w budynku, mając na względzie fakt, iż kwestia prawa własności nieruchomości nie jest prawomocnie przesądzona, przy czym prawa własności spadkobierców do rzeczonej nieruchomości są skutecznie poddawane w wątpliwość przez sądy?
2.  Czy w przypadku stwierdzenia ostateczności wydanej przez Prezydenta decyzji uwłaszczeniowej skutkującej wejściem roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości budynkowej wraz z prawem do użytkowania wieczystego gruntu w skład majątku spadkowego współwłaścicieli, Ewa M. będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu?

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. 2012 poz. 361 ze zm,), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy źródłem przychodów są m. in.: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W ocenie wnioskodawczyni, brak jest podstaw do zobowiązania wnioskodawczyni do zapłaty podatku ze względu na niepewność co do stanu prawnego nieruchomości.

W pierwszej kolejności, rozważając sytuację w której decyzja o stwierdzeniu nieważności decyzji Wojewody z dnia 25 lutego 1992 roku uzyska walor ostateczności, wskazać należy, że w skład masy spadkowej Marii M. i Marii G., jako prawowitych właścicielek przedmiotowej nieruchomości, wejdą roszczenia (uprawnienie) o charakterze majątkowym do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności posadowionego na nim budynku.

Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu (wyrok z dnia 14 listopada 2012 roku, sygn. akt I SA/Op 304/12, LEK nr 1233527), przy zwrocie wywłaszczonej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego tzw. "gruntów warszawskich" data nabycia praw do spadku nie może być uznana za nabycie nieruchomości, albowiem w wyniku nabycia spadku doszło wyłącznie do przeniesienia na spadkobierców roszczenia (uprawnienie) o charakterze majątkowym do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności posadowionego na nim budynku. Natomiast przeniesienie prawa własności nieruchomości budynku i prawa do użytkowania wieczystego gruntu na spadkobierców (w tym skarżącą) następuje dopiero w wyniku wykonania decyzji administracyjnych.

Jak stanowi przepis art. 1035 k.c., jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Jak zważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 czerwca 1994 roku (II CRN 53/94, LEX nr 82294), użyczenie lokalu jest zwykle czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, na której znajdujecie ten lokal. Skoro judykatura stoi na stanowisku, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną jest użyczenie części tej rzeczy osobie trzeciej, to tym bardziej jako czynność taką należy zakwalifikować najem nieruchomości lokalowej. Pogląd taki znalazł swoje potwierdzenie również w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 15 listopada 1993 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt V SA 993/93 (LEX nr 1687802), Naczelny Sad Administracyjny podał, iż przez czynności zwykłego zarządu rzeczą powszechnie rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. W sytuacji trudności, jakie istnieją na rynku mieszkaniowym, w tym zwłaszcza - kłopotów związanych z wykonywaniem eksmisji najemców lokali zamiennych i pomieszczeń zastępczych, nie można uznać, iż przyznanie osobie trzeciej uprawnień do przebywania w lokalu mieszkalnym jest jedynie czynnością zwykłego zarządu.

Jak podnosi się w doktrynie, spadkobiercy nabywają spadek w chwili jego otwarcia i z tą chwilą powstaje pomiędzy nimi wspólność majątku spadkowego. Wspólność ta powstaje ex lege i dotyczy majątku spadkowego traktowanego jako całość, spadkobierca ma udział w spadku, a nie w poszczególnych składnikach spadku. Stąd też wspólność ta nie może być utożsamiana ze współwłasnością w częściach ułamkowych lub ze współwłasnością łączną (tak: A. Kidyba, Komentarz do art. 1035 Kodeksu cywilnego, (w:) A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. IV. Spadki., wyd. III, WKP 2012).

Jednocześnie, jak zważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 października 1997 roku (sygn. akt I SA/Lu 1131/96, LEX nr 1691302), obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych nałożony został ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek ten należy do grupy podatków bezpośrednich, tj. takich, których skutków finansowych nie można przerzucać na inny podmiot. Podatnikiem tego podatku jest osoba, na którą mocą ustawy został nałożony obowiązek podatkowy. Podmiotem opodatkowania, a więc osobą, na której ciąży obowiązek podatkowy w tym podatku jest osoba fizyczna, przedmiotem opodatkowania dochody uzyskane przez tę osobę, które nie zostały wyłączone z przedmiotowego zakresu obowiązywania ustawy. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszystkie dochody bez względu na ich źródło z wyjątkiem tych dochodów, do których nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Rozważając przedstawione poglądy orzecznictwa i doktryny, przenosząc je na kanwę niniejszej sprawy, podkreślenia wymaga fakt, iż przychody uzyskane z tytułu korzystania przez lokatorów z lokali wchodzących w skład nieruchomości budynkowej, nie stanowią osobistego, bezpośredniego przychodu wnioskodawczyni Ewy M.. Wskazać należy, iż w chwili obecnej, w skład masy spadkowej po Marii M., wchodzi jedynie roszczenie o charakterze majątkowym do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności posadowionego na nim budynku. Wnioskodawczyni, jak i pozostali uprawnieni spadkobiercy pierwotnych właścicielek, pomimo protokolarnego przekazania zarządu nad budynkiem nie są w chwili obecnej legitymowani do dokonywania czynności związanych z rozporządzaniem nieruchomością, gdyż przedmiotem ich wspólnego prawa, wynikającego ze spadkobrania, jest jedynie roszczenie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności. W obecnym stanie faktycznym, wnioskodawczyni wykonuje czynności zarządcy, nie będąc uprawnioną stroną stosunku najmu, zatem brak jest podstaw do zakwalifikowania podstawy podatkowej jako przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwzględnieniem powyższych poglądów i konkluzji, zważyć trzeba, iż uznając, że wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do uiszczana podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu lokali znajdujących się w budynku, tym bardziej nie można uznać za prawdziwe twierdzenia, iż będzie ona podmiotem właściwym do uiszczania tego podatku w przypadku zapadnięcia ostatecznej decyzji, w której organy administracyjne uznają istnienie prawa własności nieruchomości po stronie właściwej gminy lub Skarbu Państwa. W tym wypadku, w ocenie wnioskodawczyni, mając po raz kolejny na uwadze cytowany wyżej pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 października 1997 roku, zgodnie z którym podatek dochodowy od osób fizycznych należy do grupy podatków bezpośrednich, tj. takich, których skutków finansowych nie można przerzucać na inny podmiot, podatnikiem tego podatku jest osoba, na którą mocą ustawy został nałożony obowiązek podatkowy, podmiotem opodatkowania, a więc osobą, na której ciąży obowiązek podatkowy w tym podatku jest osoba fizyczna, przedmiotem opodatkowania dochody uzyskane przez tę osobę. Podnieść należy, iż w przypadku pozbawienia spadkobierców Marii M. i Marii G. roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, wszelki dochód z tytułu najmu lokali przejdzie na uprawnionego decyzją ostateczną właściciela nieruchomości. W tym przypadku, zarządcy spornego mienia, zobowiązani będą do zwrotu lub rozliczenia się z wszelkich korzyści osiągniętych w związku ze swoimi działaniami w przedmiocie nieruchomości na rzecz właściwego podmiotu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, w przepisie art. 10 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Wśród nich w pkt 6 został wymieniony najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2016 r. przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 20 ust. 3 i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że ustalenia wysokości przychodu z najmu – zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia cytowanego art. 11 ustawy.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni należy do kręgu spadkobierców Marii M., będącej współwłaścicielem w 3/4 części nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym lokale są wynajmowane. Kwestia prawa własności nieruchomości nie jest prawomocnie przesądzona. Protokołem z dnia 25 maja 2004 r., Gmina przekazała na rzecz następców prawnych przedwojennych właścicieli wskazanej nieruchomości, ciążące na niej obowiązki w zakresie jej zarządu i administracji. Tym samym zrzekła się również swoich uprawnień do pobierania opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych w niej niewydzielonych. Zatem to na spadkobiercach Marii M. i Marii G., ciąży obowiązek zarządzania i administrowania przedmiotową nieruchomością, a także uprawnienie do pobierania opłat z tytułu użytkowania przekazanych Spadkobiercom lokali.

Od roku 2004 do chwili obecnej wszelkie wpływy z najmu pochodzące z lokali będących pod zarządem spadkobierców gromadzone są na odrębnym rachunku bankowym, z którego to rachunku dokonywane są wypłaty wyłącznie na cele związane z administrowaniem oraz zarządzaniem tymi lokalami, a także prowadzeniem spraw związanych z dochodzeniem roszczeń spadkobierców o uzyskanie legitymacji ich prawa własności lub ochrony tych praw przed roszczeniami osób trzecich. Wnioskodawczyni, ani żadna z osób pozostających w kręgu spadkobierców, w ciągu całego okresu sprawowania zarządu nie dysponowała jakimikolwiek środkami pochodzącymi z ww. tytułu.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Dziedziczenie czy to w drodze ustawy czy w drodze testamentu nie jest jednak ostateczne, bowiem osoba powołana do dziedziczenia może w terminie sześciu miesięcy od chwili, gdy dowiedziała się o tytule powołania, spadek przyjąć lub odrzucić.

Mimo że spadkobiercy nabywają prawo do spadku już z chwilą otwarcia spadku, to dopiero stwierdzenie nabycia spadku dokonane przez sąd pozwala bez żadnych wątpliwości stwierdzić, kto jest spadkobiercą zmarłego oraz jaki udział w spadku przypadł każdemu ze spadkobierców.

W przypadku, gdy prawa i obowiązki wchodzące w skład spadku przechodzą na kilku spadkobierców, to powstaje wspólność praw, w której poszczególni spadkobiercy posiadają udziały określane ułamkowo.

Stosownie do treści art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu. Mając na uwadze tenże przepis, należy odwołać się do art. 207 w związku z art. 196 § 2 zd. 2 Kodeksu, stanowiącego, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż wierzytelność powstała z tytułu czynszu najmu, podobnie jak koszty utrzymania ponoszone na utrzymanie rzeczy wspólnej (budynku), stanowi składnik pewnej gospodarczej całości powstałej z chwilą śmierci spadkodawcy, która będzie trwała aż do chwili zakończenia postępowania stwierdzającego nabycie spadku.

Tak więc w tych warunkach na spadkobiercach, jako osobach które zostały powołane do administrowania rzeczą wspólną, ciąży obowiązek gromadzenia opłat za wynajem na odrębnym końce do tego wydzielonym oraz do pokrywania kosztów bieżących koniecznych do utrzymania przedmiotowej nieruchomości do dnia zakończenia postępowania stwierdzającego nabycie spadku.

Natomiast z chwilą stwierdzenia nabycia spadku zarządzający nieruchomością winni dokonać rozliczenia z resztą współwłaścicieli w oparciu o udział jaki przypadł każdemu z nich w przedmiotowej nieruchomości, gdyż dopiero z tą datą będą znane wszystkie osoby, które spadek przyjęły oraz udziały jakie zostaną im przypisane w rzeczy wspólnej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że jeżeli w istocie do czasu zakończenia postępowania spadkowego przychody (dochody) z najmu nie będą postawione do dyspozycji spadkobierców to Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do uiszczana podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu lokali. W przypadku zapadnięcia ostatecznej decyzji, w której organy administracyjne uznają istnienie prawa własności nieruchomości po stronie właściwej gminy lub Skarbu Państwa Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu lokali.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.