Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-254/09-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-05-22
Teza: Sprzedaż nieruchomości (działki) stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawę opodatkowania stanowi dochód tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości uzyskanej w drodze zamiany pomniejszony o koszty jej nabycia i inne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania.
Słowa kluczowe: darowizna; dom; działki; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10.03.2009 r. (data wpływu 12.03.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.03.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2006 r. wraz z bratem, żoną i bratową otrzymali od rodziców działkę wielkości 2449 m2 po 1/2 części dla każdej rodziny w formie darowizny. Darowana działka nie nadawała się pod zabudowę ze względu na jej kształt (była zbyt wąska).Taki sam problem mieli właściciele sąsiednich działek, dlatego w porozumieniu z Urzędem Gminy K. działki zostały scalone i jeszcze raz podzielone pomiędzy wszystkich właścicieli. Urząd Gminy K. rozumiejąc wagę zdarzenia dołożył grunty do podziału, w zamian otrzymując ziemię pod drogę gminną. Podczas tej zamiany w 2007 r. została zniesiona współwłasność darowanej od rodziców działki. Po podziałach działka Wnioskodawcy oraz jego żony mierzyła 1223 m2, bratu i jego żonie została pozostała część. Działka Wnioskodawcy składa się z 1114 m2 gruntów scalonych od sąsiadów (taka sama wielkość została przekazana sąsiadom) reszta, czyli 109 m2 to ziemia sprzed zamiany. Nie mając środków na budowę domu Strona została zmuszona do odsprzedania części działki, dokładnie 568 m2 za 170.000 zł. W chwili obecnej wymiar działki wynosi 655 m2. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży części działki zostały całkowicie zaangażowane w budowę domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca musi płacić podatek od sprzedaży działki, jeśli była ona darowizną od rodziców?,
2.  Jeśli Wnioskodawca musi zapłacić to od jakiej kwoty, jaki procent i czy musi to zamieścić w rozliczeniu rocznym PIT?,
3.  Czy można odpisać koszty i w jakiej wysokości związane z zamianą i podziałem działek?,
4.  Czy jest możliwość aby Urząd Skarbowy wziął pod uwagę fakt, że bez scalenia i podziału tych działek ziemia do dzisiaj leżałaby ugorem, a w tej chwili przynosi zyski dla gminy w postaci podatku od nieruchomości itd…?

Zdaniem Wnioskodawcy nie powinien płacić podatku od sprzedanej części działki, która stanowiła darowiznę od rodziców, tylko z zaistniałej sytuacji (brak możliwości budowania) została zamieniona z działką sąsiada. Działka pozostaje w identycznych wymiarach z darowizną został zmieniony jedynie jej kształt. Pieniądza uzyskane ze sprzedaży części działki zostały całkowicie zainwestowane w budowę domu. Bez tych czynności Wnioskodawca i jego rodzina nie mieliby szansy na swoje lokum jeszcze przez długie lata. Strona uważa, że w żaden sposób się nie wzbogaciła, jedynie pragnie zapewnić godny byt rodzinie, która się składa obecnie z czterech osób.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 r.

W przypadku opisanym przez Wnioskodawcę od 2006 r. był właścicielem działki nabytej w drodze darowizny przez rodziców. Darowana działka nie nadawała się pod zabudowę ze względu na jej kształt (była zbyt wąska). W 2007 r. w porozumieniu z Urzędem Gminy K. działki zostały scalone i jeszcze raz podzielone pomiędzy wszystkich właścicieli.

W zamian za nieruchomość objętą postępowaniem scaleniowym Wnioskodawca otrzymał inną nieruchomość.

Oznacza to, iż w wyniku przeprowadzonego postępowania scaleniowego Wnioskodawca przestał być prawnym właścicielem nieruchomości nabytej w 2006 r., natomiast stał się prawnym właścicielem innej nieruchomości otrzymanej w 2007 r., w zamian za nieruchomość objętą postępowaniem scaleniowym.

Przeprowadzone w 2007 r. postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości zmieniły formę prawną własności nieruchomości, którą posiadał Wnioskodawca pierwotnie. W konsekwencji otrzymana w 2007 r. nieruchomość w wyniku postępowania scaleniowego skutkowała nabyciem prawa własności do tej nieruchomości, co do której Wnioskodawca wcześniej nie posiadał prawa. Otrzymana w zamian nieruchomość była inną nieruchomością, niż ta, do której prawo władania przysługiwało Wnioskodawcy od 2006 r.

Oznacza to zarazem, iż data w której dokonano zamiany nieruchomości jest datą nabycia nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z uwagi na treść art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Z uwagi na treść art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości należy wykazać w zeznaniu PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 w zależności od źródła osiąganych przychodów.

Odnosząc się do możliwości zwolnienia z zapłaty podatku należy zauważyć, że obowiązek zapłaty podatku jest powinnością wynikającą z Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Stosownie do jej art. 84, każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.

Szczególny charakter ulg i zwolnień z uwagi na konstytucyjną zasadę powszechności opodatkowania ogranicza zakres ich stosowania do kręgu ulg i zwolnień wskazanych wprost w przepisach ustaw podatkowych.

Z ewentualnym wnioskiem o ulgę w spłacie zobowiązania podatkowego Wnioskodawca może zwrócić się do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie bowiem z treścią art. 67a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) organ podatkowy, na wniosek podatnika, z zastrzeżeniem art. 67b, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może:

1.  odroczyć termin płatności podatku lub rozłożyć zapłatę podatku na raty;
2.  odroczyć lub rozłożyć na raty zapłatę zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę lub odsetki określone w decyzji, o której mowa w art. 53a;
3.  umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe. Sprzedaż nieruchomości (działki) stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawę opodatkowania stanowi dochód tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości uzyskanej w drodze zamiany pomniejszony o koszty jej nabycia i inne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania.

Należy jednocześnie dodać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby pełną ocenę możliwości zastosowania w odniesieniu do Wnioskodawczyni przesłanek zawartych w art. 67a Ordynacji podatkowej. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy – Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.