Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.183.2017.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-01
Teza: Dostawa Nieruchomości, w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT, oraz spełnienia pozostałych warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.
Słowa kluczowe: opodatkowanie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; składnik-składnik majątkowy; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 czerwca 2017 r. (data wpływu 19 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości tj. Działki wraz ze Stacją Paliw – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości tj. Działki wraz ze Stacją Paliw.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (zwana dalej: „Spółką” lub „Wnioskodawcą”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność polegającą na dzierżawie łącznie trzech nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich. Spółka jest m.in. właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z działki oznaczonej jako inne tereny zabudowane (symbol „Bi”) (dalej: „Działka”) zabudowanej dwoma budynkami handlowo-usługowymi o funkcji „inne niemieszkalne” wraz z przynależną infrastrukturą (dalej: „Stacja Paliw”, zaś Działka wraz ze Stacją Paliw zwana dalej „Nieruchomością”). Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 3 września 2008 r., zgodnie z którym przeznaczenie Działki to usługi oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Decyzją z dnia 13 lipca 1998 r. Prezydent miasta wydał zezwolenie na użytkowanie Stacji Paliw.

Nieruchomość jest w całości przedmiotem dzierżawy na rzecz Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Dzierżawca”) na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 kwietnia 1996 r. zawartej pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościową (dalej: „Spółdzielnia”), a Dzierżawcą (dalej: „Umowa Dzierżawy”). Budynki i budowle wchodzące w skład Stacji Paliw zostały wybudowane przez Dzierżawcę. Zgodnie z § 3 Umowy Dzierżawy Nieruchomość wykorzystywana jest do celów handlowo-usługowych tj. prowadzenia na niej stacji paliw, myjni samochodowej, sklepów z towarami powszechnego użytku, w tym akcesoriami samochodowymi oraz baru szybkiej obsługi. Umowa Dzierżawy została zawarta na okres do dnia 30 czerwca 2018 r. Po wygaśnięciu Umowy Dzierżawy, wydzierżawiający jest obowiązany do przywrócenia Nieruchomości do stanu pierwotnego opisanego w protokole zdawczo-odbiorczym w terminie 90 dni od dnia wygaśnięcia Umowy Dzierżawy.

Spółka wstąpiła w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy z mocy prawa wskutek nabycia prawa własności Nieruchomości od Spółdzielni na mocy umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej z dnia 17 grudnia 2015 r.

W dniu 2 czerwca 2017 r. Spółka zawarła z T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (dalej: „Kupujący”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Na podstawie Umowy Przedwstępnej Spółka zobowiązała się przenieść na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę ceny sprzedaży tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie Umowy Ostatecznej (dalej: „Umowa Ostateczna”), która zostanie zawarta po spełnieniu się warunków zawieszających zawartych w Umowie Przedwstępnej. Z chwilą zawarcia Umowy Ostatecznej z mocy prawa Kupujący wstąpi w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość w miejsce Spółki we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy. Jednocześnie Kupujący zobowiąże się w Umowie Ostatecznej, że przejmie wszelkie zobowiązania Spółki względem Spółdzielni wynikające z umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej z dnia 17 grudnia 2015 r., a w szczególności będzie odpowiedzialny za to, że Spółdzielnia nie będzie żądać od Spółki spełnienia świadczenia polegającego na przebudowie naziemnych zbiorników z gazem płynnym („Zobowiązanie wobec Spółdzielni”).

Jednym z warunków zawieszających zawarcie Umowy Ostatecznej jest pozytywny wynik badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego Nieruchomości, które Kupujący przeprowadzi po zawarciu Umowy Przedwstępnej. W ramach prowadzonego badania Kupujący będzie mógł wystąpić do Wnioskodawcy, a Wnioskodawca będzie zobowiązany udostępnić Kupującemu dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umowy Dzierżawy, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Kupującego w ramach transakcji. Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną Spółka zobowiązała się przekazywać Kupującemu wszelką korespondencję związaną z Umową Dzierżawy dotyczącą unieważnienia, bezskuteczności, rozwiązania, naruszenia, upustów w kwocie czynszu lub renegocjacji Umowy Dzierżawy oraz do przekazania Kupującemu istotnych informacji objętych wiedzą Spółki dotyczącą wystąpienia jakichkolwiek okoliczności, które mogą prowadzić do wystąpienia powyżej wskazanych skutków.

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza opisanym powyżej prawem własności Nieruchomości, prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy Dzierżawy, które przejdą na Kupującego z mocy prawa oraz Zobowiązaniem wobec Spółdzielni. W szczególności przedmiotem Umowy Przedwstępnej nie jest:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy,
2.  środki pieniężne na rachunku bankowym oraz umowa rachunku bankowego,
3.  księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa,
4.  ewentualne zobowiązania finansowe Spółki związane z finansowaniem Nieruchomości,
5.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
6.  koncesje, licencje i zezwolenia,
7.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
8.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
9.  tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek jak wspomniano powyżej, przed przeniesieniem własności Nieruchomości Spółka udostępni Kupującemu wszelką żądaną przez Kupującego dokumentację dotyczącą Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Kupującego oraz ewentualną korespondencję dotyczącą Umowy Dzierżawy).

Spółka nie zatrudnia pracowników, więc w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy.

Odpowiednie utrzymanie i obsługa Nieruchomości, pozostaje w gestii Dzierżawcy a Spółka nie jest stroną umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości. Tym samym, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała przeniesienia przez Spółkę na Kupującego praw i obowiązków z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umów ubezpieczenia Nieruchomości, praw majątkowych autorskich i pokrewnych do projektów architektonicznych budynków oraz budowli posadowionych na Nieruchomości, jak również umów serwisowych takich jak ochrona, utrzymanie czystości w Nieruchomości, drogi publicznej oraz dbanie o zieleń.

W ramach działalności przedsiębiorstwa Spółka wydzierżawia również dwie inne nieruchomości (stacje paliw) na rzecz podmiotów prowadzących działalność w zakresie sprzedaży paliw. Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Wnioskodawca nie sporządzał dla poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jakichkolwiek regulaminów czy innych wewnętrznych zarządzeń regulujących sposób korzystania z tychże nieruchomości.

Spółka nie przygotowuje odrębnych bilansów dla nieruchomości, w tym dla Nieruchomości. Jednakże, z uwagi na charakter działalności Spółki, możliwe jest ustalenie wyniku finansowego działalności Spółki prowadzonej za pomocą poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości.

Jak zostało wskazane powyżej, Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników. Obsługa działalności gospodarczej Spółki w zakresie wydzierżawiania nieruchomości jest zapewniana poprzez zakup przez Spółkę usług zewnętrznych, w tym usług prawnych, księgowych, usług doradztwa podatkowego, jak również zakup w przeszłości usług zarządczych nabywanych przez Spółkę od P. sp. z o.o. na podstawie umowy o zarządzanie aktywami z dnia 21 sierpnia 2014 r. (obecnie już niewykonywanej). Prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów zawartych z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Spółki w związku z obsługą działalności Spółki nie będą przedmiotem cesji na Kupującego w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości. Również osoby pełniące obecnie funkcje członków zarządu Sprzedającego nie zostają zaangażowane do zarządzania Nieruchomością po jej sprzedaży na rzecz Kupującego.

Spółka nabyła prawo własności Nieruchomości od Spółdzielni na podstawie umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej z dnia 17 grudnia 2015 r. Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez Spółkę oraz Spółdzielnię o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Stacji Paliw wyżej wymieniona dostawa Nieruchomości została opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% a Spółka otrzymała zwrot podatku VAT naliczonego od transakcji nabycia Nieruchomości. W okresie dwóch lat poprzedzających datę złożenia niniejszego wniosku Spółka oraz poprzednio Spółdzielnia nie ponosiły wydatków na ulepszenie budynków lub budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tychże budynków lub budowli. Spółka również nie dokona tego rodzaju wydatków do dnia dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Kupujący oraz Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana stawką podstawową VAT w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Pytanie 1:

Stanowisko.

Zdaniem Wnioskodawcy planowana dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Uzasadnienie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż do transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: „ZCP”) nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych, co potwierdza m.in. interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0461-ITPP2.4512.143.2017.1.AJ, wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) (dalej: „KC”). Zgodnie z art. 551 KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 551KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Co do zasady, jeżeli istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa. Spółka nie planuje przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo, w szczególności, transakcja dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego nie obejmie przeniesienia na rzecz Kupującego takich składników majątkowych jak:

1.  oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Wnioskodawcy,
2.  istotnej części aktywów wykorzystywanych przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej m in. tytułów do dwóch innych nieruchomości wydzierżawionych przez Wnioskodawcę,
3.  środków na rachunkach bankowych oraz umów rachunku bankowego,
4.  ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa,
5.  ewentualnych zobowiązań finansowych Spółki związanych z finansowaniem Nieruchomości, f) wierzytelności, praw z papierów wartościowych,
6.  koncesji, licencji i zezwoleń,
7.  patentów i innych praw własności przemysłowej,
8.  majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych,
9.  tajemnicy przedsiębiorstwa.

Przedmiotem transakcji będzie tylko i wyłącznie składnik majątkowy w postaci prawa własności Nieruchomości, praw i obowiązków wynikających z Umowy Dzierżawy oraz Zobowiązanie wobec Spółdzielni tj. bez elementów, o których mowa powyżej oraz umów dotyczących zakupu usług zewnętrznych związanych z Nieruchomością. Tym samym Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych zdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Prawa i zobowiązania wynikające z Umowy Dzierżawy zostaną przeniesione na Kupującego z mocy bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, niejako wtórnie do transakcji zbycia Nieruchomości.

Po dokonaniu planowanej sprzedaży Wnioskodawca będzie nadal kontynuował swój byt prawny oraz działalność gospodarczą w szczególności, Spółka będzie nadal prowadzić działalność w zakresie dzierżawy dwóch pozostałych nieruchomości, choć nie można wykluczyć, że w niedalekiej przyszłości Spółka dokona zbycia pozostałych nieruchomości. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić czy przedmiot rozpatrywanej transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątku będące przedmiotem analizowanej transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

1.  wyodrębniony organizacyjnie,
2.  wyodrębniony finansowo,
3.  wyodrębniony funkcjonalnie.

Ad a. Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć potwierdzenie w stosownej uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Nieruchomość Spółki jest tylko jednym ze składników majątkowych wchodzących w skład jej przedsiębiorstwa, nie stanowi natomiast wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Wnioskodawca nie sporządzał dla poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jakichkolwiek regulaminów czy innych wewnętrznych zarządzeń regulujących sposób korzystania z tychże nieruchomości.

Ad b. Wyodrębnienie finansowe zdaniem Wnioskodawcy należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych w postaci odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Należy zauważyć, że o ile charakter działalności Spółki umożliwia ustalenie wyniku finansowego działalności Spółki prowadzonej za pomocą poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości, to jednak Spółka prowadzi jedną ewidencję księgową, w ramach której nie przygotowuje odrębnych bilansów dla nieruchomości, w tym dla Nieruchomości.

Ad c. Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP zdaniem Wnioskodawcy oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Pozostawienie poza zakresem transakcji takich elementów działalności gospodarczej Spółki jak:

1.  umowy dotyczące zakupu usług zewnętrznych związanych z Nieruchomością, w tym usług prawnych, księgowych, usług doradztwa podatkowego, jak również wcześniej wykonywanej umowy o zarządzanie aktywami z dnia 21 sierpnia 2014 r. zawartej z P. sp. z o.o. (obecnie już niewykonywanej),
2.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa,
3.  środki na rachunku bankowym,

pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej sprzedaży nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, przedmiot planowanej transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych w postaci Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzone przez organy podatkowe m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie stanów faktycznych i opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Spółkę powyżej:

*   interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.22.2017.1.KBR,

*   interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 9 września 2016 r. o sygn, IBPP3/4512-371/16-2/KS,

*   interpretacja wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w dniu 17 stycznia 2012 r. o sygn. IPTPP3/443-115/11-4/KK.

Pytanie 2:

Stanowisko.

Zdaniem Wnioskodawcy planowana dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana wg. podstawowej stawki VAT jeżeli Spółka oraz Kupujący złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia dostawy Stacji Paliw zgodnie z art. 43 ust 10 i 11 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT. wynosi 23 %, z zastrzeżeniem ust, 2- 2c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT. Oprócz stawki podstawowej, dla wybranych grup towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z uregulowań, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie więc miało miejsce wówczas, gdy obiekt wybudowany lub ulepszony przez dokonującego dostawy zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zgodnie z przedstawionym w opisie zdarzenia przyszłego opisem Nieruchomości, Działka została wydzierżawiona na rzecz Dzierżawcy na podstawie Umowy Dzierżawy w 1996 r. Budynki i budowle wchodzące w skład Stacji Paliw zostały objęte Umową Dzierżawy po ich wybudowaniu przez Dzierżawcę i wydaniu przez właściwe organy władzy publicznej pozwolenia na użytkowanie Stacji Paliw tj. w 1998 r. W okresie dwóch lat poprzedzających datę złożenia niniejszego wniosku Spółka oraz poprzednio Spółdzielnia nie ponosiły wydatków na ulepszenie budynków lub budowli wchodzących w skład Stacji Paliw, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tychże budynków lub budowli. Spółka również nie dokona tego rodzaju wydatków do dnia dostawy Stacji Paliw na rzecz Kupującego. Jednocześnie, ewentualne wydatki ponoszone przez Dzierżawcę na ulepszenie budynków i budowli wchodzących w skład Stacji Paliw nie mają wpływu na moment pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzących w skład Stacji Paliw. Tym samym, zdaniem Spółki należy uznać, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli wchodzących w skład Stacji Paliw a planową datą dostawy Stacji Paliw na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji, dostawa Stacji Paliw sprzedaż Stacji Paliw będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony tzn. dostawa Stacji Paliw nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Stacji Paliw upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT dostawa Działki, na której wybudowana została Stacja Paliw, będzie opodatkowana według stawki właściwej dla dostawy Stacji Paliw, tj.: dostawa Działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednakże Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości pod warunkiem że Wnioskodawca i Kupujący:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak Spółka zaznaczyła powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka oraz Kupujący będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym w opinii Spółki, jeżeli Spółka i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w stosunku do Stacji Paliw, dostawa Nieruchomości będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad 1

Na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221,), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), zwanej dalej k.c.

Zgodnie z ww. przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika zatem, że składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jeżeli warunki, o których mowa w art. 551 k.c., zostaną spełnione, to zbycie takiego przedsiębiorstwa do innego podmiotu, nie będzie podlegało przepisom ustawy.

Należy tu wskazać również art. 552 k.c., w którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Jak wskazano powyżej, wyłączenie stosowania ustawy przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy, obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jako czynny podatnik podatku od towarów i usług prowadzi działalność polegającą na dzierżawie nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich. Spółka jest właścicielem Działki wraz ze Stacja Paliw zwanej dalej Nieruchomością, przedmiotowa Nieruchomość jest w całości przedmiotem dzierżawy na rzecz Y. sp. z o.o. na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 kwietnia 1996 r. Budynki i budowle wchodzące w skład Stacji Paliw zostały wybudowane przez Dzierżawcę. Zgodnie z § 3 Umowy Dzierżawy Nieruchomość wykorzystywana jest do celów handlowo-usługowych. Umowa Dzierżawy została zawarta na okres do dnia 30 czerwca 2018 r. Spółka wstąpiła w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy z mocy prawa wskutek nabycia prawa własności Nieruchomości od Spółdzielni na mocy umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności gruntowej z dnia 17 grudnia 2015 r. W dniu 2 czerwca 2017 r. Spółka zawarła z T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie Umowy Przedwstępnej Spółka zobowiązała się przenieść na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę ceny sprzedaży tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie Umowy Ostatecznej. Z chwilą zawarcia Umowy Ostatecznej z mocy prawa Kupujący wstąpi w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość w miejsce Spółki we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy. Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy Dzierżawy, które przejdą na Kupującego z mocy prawa oraz Zobowiązaniem wobec Spółdzielni. W szczególności przedmiotem Umowy Przedwstępnej nie jest:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy,
2.  środki pieniężne na rachunku bankowym oraz umowa rachunku bankowego,
3.  księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa,
4.  ewentualne zobowiązania finansowe Spółki związane z finansowaniem Nieruchomości,
5.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
6.  koncesje, licencje i zezwolenia,
7.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
8.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
9.  tajemnice przedsiębiorstwa czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek jak wspomniano powyżej, przed przeniesieniem własności Nieruchomości Spółka udostępni Kupującemu wszelką żądaną przez Kupującego dokumentację dotyczącą Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Kupującego oraz ewentualną korespondencję dotyczącą Umowy Dzierżawy).

W ramach działalności przedsiębiorstwa Spółka wydzierżawia również dwie inne nieruchomości (stacje paliw) na rzecz podmiotów prowadzących działalność w zakresie sprzedaży paliw. Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości, w tym Nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Wnioskodawca nie sporządzał dla poszczególnych nieruchomości jakichkolwiek regulaminów czy innych wewnętrznych zarządzeń regulujących sposób korzystania z tychże nieruchomości. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników. Obsługa działalności gospodarczej Spółki w zakresie wydzierżawiania nieruchomości jest zapewniana poprzez zakup przez Spółkę usług zewnętrznych, w tym usług prawnych, księgowych, usług doradztwa podatkowego. Prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów zawartych z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Spółki w związku z obsługą działalności Spółki nie będą przedmiotem cesji na Kupującego w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości. Również osoby pełniące obecnie funkcje członków zarządu Sprzedającego nie zostają zaangażowane do zarządzania Nieruchomością po jej sprzedaży na rzecz Kupującego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy zbywane składniki majątkowe nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w związku z tym do zbycia składników majątkowych będą miały zastosowanie przepisy ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz przepisy prawa należy wskazać, że do opisanej transakcji zbycia składników majątku nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Przedmiot transakcji nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 k.c., ponieważ przedmiot planowanej dostawy nie wyczerpuje przytoczonej powyższej definicji przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie tylko i wyłącznie składnik majątkowy w postaci prawa własności Nieruchomości, praw i obowiązków wynikających z Umowy Dzierżawy oraz Zobowiązanie wobec Spółdzielni tj. bez elementów, o których mowa powyżej oraz umów dotyczących zakupu usług zewnętrznych związanych z Nieruchomością. Tym samym Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych zdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zainteresowanego. Zatem, planowana sprzedaż składników majątku nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy czynności zbycia przedsiębiorstwa.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotu transakcji zbycia nie można uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zainteresowanego, gdyż składniki majątkowe nie spełnią ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie będą stanowić masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Jak bowiem wskazał Wnioskodawca, składniki majątkowe na moment ich zbycia nie będą mogły funkcjonować samodzielnie, gdyż nie będą stanowić potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku Składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym czynność polegająca na sprzedaży ww. składników majątkowych nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta będzie bowiem stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, a więc czynność podlegająca opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, zbywane przez Wnioskodawcę składniki majątkowe nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, zatem zbycie tych składników majątkowych nie będzie wyłączone z opodatkowania na mocy art. 6 pkt 1 ustawy i tym samym, do przedmiotowej transakcji zbycia będą miały zastosowanie przepisy ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pyt. nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również tego, czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana stawką podstawową VAT w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z uregulowań, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków, budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia budynku po jego wybudowaniu wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawa nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji,gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W nawiązaniu do art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W odniesieniu do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z opisu sprawy Spółka nabyła prawo własności Nieruchomości (taką nazwą Wnioskodawca określa Działkę ze Stacją Paliw, przy czym Stacja Paliw to dwa budynki handlowo-usługowe wraz z przynależną infrastrukturą) od Spółdzielni na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 grudnia 2015 r. Strony umowy zrezygnowały z zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla tej transakcji w związku z czym dostawa Nieruchomości została opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%. Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz Y. sp. z o.o. zawartej w dniu 30 kwietnia 1996 r. pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a Dzierżawcą. W okresie dwóch lat poprzedzających datę złożenia niniejszego wniosku Spółka oraz poprzednio Spółdzielnia nie ponosiły wydatków na ulepszenie budynków lub budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które stanowiłyby przynajmniej 30% wartości początkowej tychże budynków lub budowli. Spółka również nie dokona tego rodzaju wydatków do dnia dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego. Tym samym, należy uznać, że w przedmiotowej sprawie doszło już do pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli wchodzących w skład Stacji Paliw, a planową datą dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji, dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż żaden z dwóch warunków wyłączających jego zastosowanie nie zostanie spełniony, tzn. dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak Spółka zaznaczyła powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca oraz Kupujący będą na moment sprzedaży Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT transakcji dostawy budynków i budowli, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, jeżeli Wnioskodawca i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Taką samą stawką należy opodatkować dostawę gruntu, na której znajdują się budynki i budowle będące przedmiotem dostawy. Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Reasumując, dostawa Nieruchomości, w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT, oraz spełnienia pozostałych warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pyt. nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.