Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.107.2021.2.MH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-26
Teza: sprzedaży, będącej we współwłasności małżeńskiej, działki w stosunku do której została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży sprzedaży, będącej we współwłasności małżeńskiej, drugiej działki
Słowa kluczowe: działki; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 lutego 2021 r. (data wpływu 18 lutego 2021 r.) uzupełnionym pismem z dnia 26 marca 2021 r. (data wpływu 2 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług:

*   sprzedaży, będącej we współwłasności małżeńskiej, działki w stosunku do której została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży – **jest nieprawidłowe,**

*   sprzedaży, będącej we współwłasności małżeńskiej, drugiej działki – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek, będących we współwłasności małżeńskiej.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 26 marca 2021 r. (data wpływu 2 kwietnia 2021 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

W dniu 30-03-2005 r. Wnioskodawca dokonał wraz z żoną zakupu działkę rolną o pow. …….. ha. Wnioskodawca działkę wykorzystywał rolniczo. Nieruchomość zostały nabyte na cele rolnicze. Wnioskodawca nie prowadził na tej nieruchomości działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tych nieruchomość. Nieruchomości nie były przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca nie podejmował czynności które uatrakcyjniałyby nieruchomość. Wszelkie czynności formalne dotyczące nieruchomości były związane z obowiązkami wynikającymi z przepisów prawa.

Aktualnie zgłosili do Wnioskodawcy potencjalni nabywcy którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości gruntowej. W roku 2005 r. Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla tych działki. Aktualnie nie są one obowiązujące. Wnioskodawca nie prowadził w celu żadnych czynności dążących do sprzedaży. Nieruchomości nie znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie występował o dokonywanie zmian w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej na ww. nieruchomościach. Wszelkie opłaty dotyczące ww. nieruchomości Wnioskodawca ponosił wraz z żoną jako samoistny właściciel ww. gruntów. Całość wynagrodzenia z tego tytułu Wnioskodawca przeznaczy na cele prywatne niezwiązane z działalnością gospodarczą. Potencjalni nabywcy są zainteresowani częścią nieruchomości co powoduje że w dalszej kolejności Wnioskodawca dokona podziału nieruchomości na dwie mniejsze.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie nr 1 zawarte w wezwaniu: „Czy Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?” Wnioskodawca wskazał: „W ramach działalności gospodarczej niezwiązanej w żaden sposób z przedmiotową nieruchomością jestem czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.”

Na pytanie nr 2 wezwania: „Czy dokonano już wydzielenia działek będących przedmiotem sprzedaży? Jeżeli tak, to należy wskazać numery ewidencyjne działek, będących przedmiotem sprzedaży?” Wnioskodawca wskazał: „Aktualnie nie dokonano podziału działki. Jednakże jest postępowanie w celu jej podziału na 2 części. Jednocześnie zaznaczam, że drugą część działki jest zainteresowany drugi potencjalny nabywca.”

Na pytanie nr 3 wezwania: „Czy działka przed podziałem lub działki, które zostaną wydzielone z działki o pow. ………. były/są/będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są/będą ww. działki, wykonywał/będzie wykonywał Wnioskodawca – należy podać podstawę prawną zwolnienia?” Wnioskodawca wskazał: „Działki wydzielone nie będą wykorzystywane przez mnie do działalności gospodarczej W związku z tym nie będą one wykorzystywane w celu zwolnienia podatku VAT.”

Na pytanie nr 4 wezwania: „Czy do dnia sprzedaży działek Wnioskodawca będzie udostępniał je na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów – jakich?” Wnioskodawca wskazał: „Zgodnie z aktem notarialnym dzierżawię dla potencjalnego klienta 1/2 część działki. Zgodnie z umową przedwstępną jestem zobowiązany do dzierżawy nieruchomości. Celem dzierżawy jest wystąpienie nabywcy do odpowiednich Organów Państwa w celu uzyskania odpowiednich zezwoleń i uprawnień dla ewentualnej inwestycji na nieruchomości.”

Na pytanie nr 5 wezwania: „Jeżeli odpowiedź na pytanie 4 jest twierdząca, to czy udostępnianie będzie miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?” Wnioskodawca wskazał: „Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny 50 zł/miesięcznie.”

Na pytanie nr 6 wezwania: „Czy przed sprzedażą Wnioskodawca zamierza poczynić jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działek (np. wyposażenie ich w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne oraz energetyczne)?” Wnioskodawca wskazał: „Przed sprzedażą nie zamierzam działać na rzecz zwiększenia wartości działek.”

Na pytanie nr 7 wezwania: „Czy Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował działania marketingowe w celu znalezienia nabywców działki/działek? Jeżeli tak to należy wskazać jakie.” Wnioskodawca wskazał: Nie podejmowałem działań marketingowych w celu znalezienia nabywców działek.”

Na pytanie nr 8 wezwania: „Czy Wnioskodawca zawarł/zawrze z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży działki/działek? Jeżeli tak, to należy wskazać, w zakresie których działek.” Wnioskodawca wskazał: „Zawarłem umowę przedwstępną z jednym potencjalnym nabywcą ½ nieruchomości.”

Na pytanie nr 9 wezwania: Jeśli Wnioskodawca zawarł/zawrze z nabywcą umowę przedwstępną, to należy wskazać:

1.  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyć na Kupującym a jakie na Sprzedającym?
2.  czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?”

Wnioskodawca wskazał: „Zgodnie z umową przedwstępną zobowiązuje się sprzedać wydzieloną działkę, wolną od wszelkich długów a druga Strona nabyć wg ustalonej w umowie ceny. Zobowiązałem się do uzyskania interpretacji podatkowej celem ustalenia ewentualnego opodatkowania tej transakcji podatkiem od to obowiązałem się do zawarcia umowy dzierżawy o której mowa wyżej.”

Na pytanie nr 10 wezwania: „Czy przed sprzedażą działki/działek Wnioskodawca udzielił/udzieli nabywcy działki/działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących działki/działek?

1.  jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń Zainteresowany udzielił/udzieli pełnomocnictw nabywcy do występowania w Jego imieniu?
2.  jakich czynności dokonał/dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Zainteresowanego działki/działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?”

Wnioskodawca wskazał: „Zgodnie z ww. umową udzieliłem kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.”

Na pytanie nr 11 wezwania: „Czy działki będące przedmiotem sprzedaży, będą działkami zabudowanymi, czy niezabudowanymi?” Wnioskodawca wskazał: „Odpowiedź na to pytanie uzależnione jest od nabywcy nieruchomości. Prawdopodobnie działka zostanie zabudowana budynkami.”

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle tak opisanego stanu faktycznego, sprzedaż wydzielonych działek, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej działki rolniczej, biorąc pod uwagę, iż była to sprzedaż z majątku osobistego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą a czynność nie będzie miała charakteru zorganizowanego i przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek stanowiący majątek osobisty Wnioskodawcy, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie jest podatnikiem tego podatku z tego tytułu, oraz nim nie będzie i nie stanie się nim w przyszłości, w wyniku faktu sprzedaży ww. działek.

W myśl ww. art. 15 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z przepisem art. 15 ust 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tak, więc opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, następuje w sytuacji, gdy wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5, oraz gdy czynność podlegająca opodatkowaniu, jest dokonywana przez podmiot będący podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa sprzedaż działek nie wskazuje na handlowy charakter działalności, gdyż będzie to sprzedaż z majątku osobistego, a zatem taka sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Moje zdanie potwierdza jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych. I tak WSA we Wrocławiu I SA/Wr 1368/08 wskazał, że „działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Tak, więc wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu cyt. art. 15 ust. 2 zd. 2 ww. ustawy, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych oraz kiedy jego wcześniejsze nabycie nastąpiło z zamiarem późniejszej sprzedaży”. Potwierdzają to kolejne wyroki WSA w Olsztynie z dnia 30 września 2009 r., sygn. akt I SA/Ol 546/09; czy wyrok WSA w Warszawie sygn. akt III SA/Wa 3885/06). Nadmieniam że nabywając ww. majątek nie nabywałam go z zamiarem sprzedaży.

Również podział działki może być dokonywany w gospodarowaniu majątkiem osobistym co potwierdza Wyrok WSA w Poznaniu I SA/Po 893/18. Ponadto wystąpienie o warunki zabudowy nie jest też przesądzający o charakterze sprzedaży - I SA/Sz 689/18, I SA/Po 594/18.

Okoliczności przedmiotowej sprawy wskazują, że przejawiałem przez cały okres posiadania danego dobra zamiar zachowania tego dobra (jego części) w swym majątku prywatnym i nie podejmowałam żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie można tym samym uznać takiej sprzedaży za działalność gospodarczą.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie w odniesieniu do tej sprzedaży nie można uznać mnie za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** - w zakresie sprzedaży, będącej we współwłasności małżeńskiej, działki w stosunku do której została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży,

*   **prawidłowe** – w zakresie sprzedaży, będącej we współwłasności małżeńskiej, drugiej działki.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca dokonał wraz z żoną zakupu działki rolnej. Wnioskodawca działkę wykorzystywał rolniczo. Nieruchomość zostały nabyte na cele rolnicze. Wnioskodawca nie prowadził na tej nieruchomości działalności rolniczej. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tych nieruchomość. Wnioskodawca nie podejmował czynności które uatrakcyjniałyby nieruchomość. Aktualnie zgłosili do Wnioskodawca potencjalni nabywcy którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości gruntowej. W roku 2005 Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla tych działki. Aktualnie nie są one obowiązujące. Nieruchomości nie znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej na ww. nieruchomościach. Przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie zamierza działać na rzecz zwiększenia wartości działek. Aktualnie nie dokonano podziału działki. Jednakże jest postępowanie w celu jej podziału na 2 części. Działki wydzielone nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu znalezienia nabywców działek. Zgodnie z aktem notarialnym Wnioskodawca dzierżawi dla potencjalnego klienta ½ część działki. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną z jednym potencjalnym nabywcą ½ nieruchomości. Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać wydzieloną działkę, wolną od wszelkich długów a druga Strona nabyć wg ustalonej w umowie ceny. Zgodnie z ww. umową Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego. Jednocześnie, drugą częścią działki jest zainteresowany drugi potencjalny nabywca.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,

gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, zgodnie z aktem notarialnym Wnioskodawca dzierżawi dla potencjalnego klienta ½ część działki. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny 50 zł/miesięcznie.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy ½ części działki, a za przedmiot dzierżawy ustalono kwotę, którą Dzierżawca zobowiązany jest płacić Wnioskodawcy, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działki, w stosunku do której została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wydzierżawianie przez Wnioskodawcę ½ części działki, powoduje, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej działki, powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto, w przedmiotowej sprawie wystąpią inne istotne okoliczności, które wskazują, że sprzedaż działki, w stosunku do której została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca udzielił bowiem kupującemu działkę pełnomocnictwa, celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z przedmiotową działką, dotyczących prawa do udzielania dalszych pełnomocnictw, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

W analizowanej sprawie, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosujesię odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo– to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec tego, pomimo że działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza to, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Zatem osoby trzecie, dokonując ww. działań uatrakcyjnią ww. działkę, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności ww. działki jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki, będącej we współwłasności małżeńskiej, w stosunku do której zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, podjęte przez Wnioskodawcę działania wskazują, że sprzedaż działki, będącej we współwłasności małżeńskiej, w stosunku do której zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W powyższym zakresie zaistnieją bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tej działki, która porównywalna będzie do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży, będącej we współwłasności małżeńskiej, działki w stosunku do której została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, należało uznać je za nieprawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży drugiej działki, będącej we współwłasności małżeńskiej, której zakupem zainteresowany jest drugi potencjalny nabywca, Wnioskodawcy nie będzie można uznać za osobę podejmującą aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażującą środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Bowiem okoliczności sprawy nie wskazują, aby do ww. drugiej działki, będącej we współwłasności małżeńskiej, wystąpił zbiór zorganizowanych działań, takich jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych. Stąd też planowana transakcja sprzedaży ww. drugiej działki, będącej we współwłasności małżeńskiej, stanowić będzie działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Tym samym, planowana sprzedaż ww. drugiej działki, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży, będącej we współwłasności małżeńskiej, drugiej działki, należało uznać je za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy .

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.