Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.268.2023.2.EK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-17
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek gruntu.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; podział; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek gruntu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

5 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 1 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek gruntu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz – w przypadku uznania Pani stanowiska w pytaniu pierwszym za nieprawidłowe – możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 lipca 2023 r. (wpływ 31 lipca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Jest Pani polską rezydentką podatkową, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niebędącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie jest Pani i nie była rolnikiem ryczałtowym. 22 października 1990 r. nabyła Pani od rodziców, na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej przed asesorem notarialnym, nieruchomości rolne, w skład których wchodziła m.in. działka nr A o powierzchni 1,2285 ha położona w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

17 lutego 2021 r. złożyła Pani wniosek do Prezydenta Miasta (…) o podział tejże nieruchomości. Decyzja nr (…) w sprawie zatwierdzenia podziału została wydana 26 kwietnia 2021 r. Wcześniej Prezydent Miasta (…), postanowieniem nr (…) z 3 marca 2021 r., pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału ww. działki.

Zgodnie z treścią uzasadnienia ww. decyzji, działka oznaczona numerem A w obrębie (…) znajduje się na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na przedmiotowy teren została wydana przez Prezydenta Miasta (…) w dniu 14 lipca 2020 r. decyzja o warunkach zabudowy nr (…) (znak …) dla inwestycji polegającej na budowie 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr A obręb (…). Zgodnie z tą decyzją, teren objęty wnioskiem o podział ma zapewniony dojazd z działki drogowej oznaczonej nr B w obrębie (…) oraz z działki drogowej oznaczonej nr C w obrębie (…).

Celem podziału nieruchomości było wydzielenie działek gruntu oznaczonych na mapie z projektem podziału nieruchomości nowymi numerami:

\- A/1 – z przeznaczeniem pod budowę stacji transformatorowej;

\- A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12 – z przeznaczeniem pod budowę 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną.

Działka o nr A, tak jak i inne, które Pani otrzymała na podstawie ww. umowy przekazania gospodarstwa rolnego miały funkcję łąki, na której pasły się krowy należące do jej gospodarstwa.

Działki te nie były nigdy przedmiotem dzierżawy.

Zarówno działka nr A przed dokonanym podziałem nie była zabudowana, jak i po dokonanym podziale powstałe działki nie zostały zabudowane i nie przewiduje Pani ich zabudowy we własnym zakresie.

Nie prowadziła Pani w stosunku do wydzielonych działek żadnych działań marketingowych poza tymi, które prowadzone są przez biuro obrotu nieruchomościami; nie wykonała Pani także uzbrojenia tych działek ani też nie było konieczności wydzielenia dróg wewnętrznych, ponieważ ze wszystkich działek jest bezpośredni dostęp do dróg położonych przy tych działkach.

Sprzedała Pani już następujące działki:

\- nr A/2 w dniu 9 sierpnia 2021 r.;

\- nr A/3 w dniu 3 września 2021 r. i obie te działki sprzedane zostały bez udziału osób trzecich;

\- nr A/4 w dniu 2 lutego 2022 r.;

\- nr A/5 w dniu 7 lutego 2022 r. i obie te działki zostały sprzedane za pośrednictwem biura obrotu nieruchomościami. Sprzedaż przeznaczona jest dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Pośrednictwo w sprzedaży dalszych działek powstałych w wyniku ww. podziału zleciła Pani także do biura obrotu nieruchomościami, jednak z uwagi na sytuację gospodarczą w kraju nie może określić, w jakim czasie ta sprzedaż będzie możliwa.

Poza ww. wydzielonymi działkami nie sprzedawała Pani wcześniej innych nieruchomości.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy.**

Ad. 1)

Do dnia podziału działki nr A była Pani jedynym właścicielem tej nieruchomości; po dokonaniu podziału i sprzedaży działek: A/2, A/3, A/4 i A/5, jest Pani w dalszym ciągu jedynym właścicielem pozostałych działek powstałych w wyniku podziału.

Ad. 2)

Nigdy nie była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem od towarów i usług.

Ad. 3)

Działka nr A od ponad 20 lat leży odłogiem, tj. od czasu kiedy mąż ciężko zachorował i nie mógł już prowadzić gospodarstwa rolnego. Przed tym okresem działka nr A, była wykorzystywana jedynie do wypasu krów i nie były z niej pobierane żadne pożytki, ani też nigdy nie była przedmiotem dzierżawy. Nie była też wykorzystywana w inny sposób, który został wymieniony w art. 2 pkt 15 ustawy VAT. Zarówno przed podziałem, jak i po podziale żadna z działek nie była przez Panią ogrodzona w jakiejkolwiek części.

Ad. 4)

Nieruchomości będące przedmiotem zbycia nie były, nie są i nie będą do momentu sprzedaży w żadnej części wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej, której – jak już wskazano we wniosku – Pani nie prowadziła i nie prowadzi.

Ad. 5)

Jak wskazała Pani we wniosku, działkę nr A nabyła Pani od rodziców na mocy umowy przekazania. Przekazanie nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad. 6)

Jak wskazała Pani we wniosku, udokumentowanie nabycia działki nr A nastąpiło na podstawie aktu notarialnego (Repertorium A nr …); na tę okoliczność nie był wystawiany inny dokument (np. faktura, rachunek).

Ad. 7)

Ponieważ nabycie działki wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego nastąpiło na mocy umowy przekazania udokumentowanej aktem notarialnym i nie były wystawiane na tę okoliczność żadne inne dokumenty, zatem nie był wykazywany także podatek należny.

Ad. 8)

Z uwagi na okoliczności opisane w odpowiedzi na punkty 5 do 7 nie wystąpił podatek naliczony, a tym samym nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabycie to nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Ad. 9)

Nie składała Pani wniosku o zmianę przeznaczenia działki nr A z funkcji łąki, tj. o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Ad. 10)

Decyzja o warunkach zabudowy nr (…) była wydana na Pani wniosek.

Ad. 11)

Grunty obejmujące działki wydzielone z działki nr A nie były, nie są i nie będą do momentu sprzedaży udostępniane osobom trzecim na żadnej podstawie i w wyniku realizacji jakichkolwiek umów cywilnoprawnych.

Ad. 12)

Żadna z dotychczasowych sprzedaży działek nie była dokonywana na podstawie umów przedwstępnych. Wszystkie te umowy dochodziły do skutku na podstawie negocjacji z osobami zainteresowanymi, a zakończenie tych negocjacji następowało u notariusza poprzez zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości; zawarcie tych umów nie wymagało uzyskania jakichkolwiek zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.

Ad. 13)

Z uwagi na odpowiedź na pytanie nr 12, okoliczności zawarte w pytaniu: „Czy po zawarciu ewentualnych umów przedwstępnych strona kupująca na działkach dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą ich atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki” – nie wystąpiły.

Ad. 14)

Do czasu sprzedaży pozostałych działek nr A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12 nie będzie Pani ponosiła żadnych wydatków na uatrakcyjnienie tych działek.

Ad. 15)

Jedyne pełnomocnictwo z 15 listopada 2021 r., które udzieliła Pani osobie prowadzącej biuro obrotu nieruchomościami dotyczy pozyskania dokumentacji dot. działek A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11 i A/12. Treść tego pełnomocnictwa brzmi:

„PEŁNOMOCNICTWO

Stosownie do dyspozycji art. 32 i 33 § 1 i 2 Kodeksu postępowania administracyjnego upoważniam (\`(...)\`) do reprezentowania mnie przed organami administracyjnymi w sprawie pozyskania dokumentacji dot. działek (wymienione wyżej działki)”.

Ad. 16)

Udział biura obrotu nieruchomościami w sprzedaży działek A/4 i A/5 dotyczył tylko i wyłącznie znalezienia potencjalnego nabywcy tych działek.

Ad. 17)

Posiada Pani jeszcze inne działki nr B i C w obrębie (…), które nabyła Pani od rodziców w opisany wyżej sposób o powierzchni 1,5 ha, dla których Prezydent Miasta (…) wydał decyzję o warunkach zabudowy z 16 grudnia 2021 r., dla inwestycji polegającej na budowie 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, ale nie zamierza Pani dokonywać ich podziału, natomiast planuje w przyszłości sprzedać tę nieruchomość w całości.

### Ponadto w uzupełnieniu wskazała Pani, że pytanie nr 1 dotyczy stanu faktycznego odnoszącego się do 2 sprzedanych działek w roku 2021 oraz do 2 sprzedanych działek w roku 2022. Jednocześnie zauważa Pani, że jednym stanem faktycznym jest sprzedaż działek, a nie każda sprzedaż działek osobno.

W Pani ocenie, należy także uznać, że ocena organu wydającego interpretację indywidualną w zakresie sprzedaży ww. działek pod względem opodatkowania podatkiem od towarów usług w sytuacji, gdy sprzedaż tych 4 działek zostanie uznana jak sprzedaż terenów budowlanych, a zatem podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem, ma istotne znaczenie dla oceny opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem zdarzenia przyszłego (zdarzeń przyszłych) odnoszącego się do pozostałej sprzedaży 7 działek, a zatem reasumując: pytanie nr A dotyczy 4 sprzedanych w latach 2021 i 2022 nieruchomości gruntowych (stan faktyczny) oraz de facto przyszłej sprzedaży 7 działek o numerach: A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11 i A/12 (zdarzenie przyszłe).

Natomiast pytanie nr 2 dotyczy także stanu faktycznego (sprzedaż 4 działek w latach 2021 i 2022) oraz zdarzenia przyszłego (sprzedaż pozostałych 7 działek).

### Pytania

1\. Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż przez Panią przedmiotowych działek w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż terenów budowlanych?

2\. Czy – w przypadku uznania Pani stanowiska w pytaniu pierwszym za nieprawidłowe oraz w świetle przedstawionego stanu faktycznego – będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli wartość sprzedaży działek w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 200.000 zł?

### Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1)

W Pani ocenie, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z kolei art. 15 ust. 1 wskazuje, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w rozumieniu podatku od towarów i usług obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pani zdaniem, w związku z długoletnim posiadaniem przedmiotowej nieruchomości, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy przed podziałem na mniejsze działki, nie można uznać Pani za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu powyższych przepisów ustawy.

Poza złożeniem oferty w biurze nieruchomości i podziałem nieruchomości na 12 działek (w tym na 11 działek stricte przeznaczonych do sprzedaży) nie dokonywała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie angażowała Pani środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Nie należy zatem uznawać Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 u.p.t.u., a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., za tereny budowlane uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy stwierdzić, że przedmiotem sprzedaży przez Panią będą tereny budowlane, o których mowa w powyższym przepisie.

Jednocześnie, gdyby wydana interpretacja indywidualna w zakresie pytania pierwszego nie podzielała Pani zdania, to w Pani ocenie nie mogłaby Pani skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., z uwagi na przedmiot sprzedaży, którym są tereny budowlane.

Ad. 2)

Jednocześnie na mocy art. 113 u.p.t.u., zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Do wartości sprzedaży, w ramach powyższego limitu nie wlicza się:

1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych

\- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Pani zdaniem, w przypadku uznania Pani stanowiska dotyczącego pytania pierwszego za nieprawidłowe, dokonując sprzedaży działek budowlanych po jednej w roku, tym samym nie przekraczając w każdym roku wartości sprzedaży 200.000 zł, będzie Pani podlegała zwolnieniu na mocy art. 113 ust. 1 i 9 u.p.t.u.

Tym samym, nie będzie Pani zobowiązana do dokonania rejestracji dla celów podatku od towaru i usług oraz nie będzie zobowiązana do wykazania przedmiotowych sprzedaży w JPK\_VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek gruntu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest** **prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym sprzedaż nieruchomości gruntowych (działek), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowych istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła/nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że dokonała Pani sprzedaży czterech działek: dwóch w roku 2021 oraz dwóch w roku 2022. Ponadto rozważa Pani sprzedaż kolejnych siedmiu działek, jednak ze względu na sytuację gospodarczą w kraju nie może Pani określić, w jakim czasie ta sprzedaż będzie możliwa. Ww. działki zostały wydzielone z podziału działki nr A, którą nabyła Pani w roku 1990 od rodziców na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Działka nr A nie została więc nabyta w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Ww. działka znajduje się na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazała Pani we wniosku, 14 lipca 2020 r., na Pani wniosek, wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną. Następnie, 17 lutego 2021 r. złożyła Pani wniosek o podział ww. nieruchomości, natomiast 26 kwietnia 2021 r. wydana została decyzja w sprawie zatwierdzenia podziału tej działki. Celem podziału nieruchomości było wydzielenie działek gruntu oznaczonych na mapie z projektem podziału nieruchomości nowymi numerami:

\- A/1 – z przeznaczeniem pod budowę stacji transformatorowej;

\- A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12 – z przeznaczeniem pod budowę 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika także, że nie jest Pani i nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie jest Pani również i nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym oraz nie wykorzystywała Pani działek do działalności rolniczej. Działki nie były, nie są i do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Działki nie były, nie są i do momentu sprzedaży nie będą również udostępniane osobom trzecim na żadnej podstawie i w wyniku realizacji jakichkolwiek umów cywilnoprawnych. Żadna z dotychczasowych sprzedaży działek nie została dokonana na podstawie umów przedwstępnych, a zawarcie tych umów nie wymagało uzyskania jakichkolwiek zgód, pozwoleń, opinii czy decyzji. W stosunku do wydzielonych działek nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych, a udział biura w sprzedaży działek nr A/4 i A/5 dotyczył tylko i wyłącznie znalezienia potencjalnego nabywcy tych działek. Do czasu sprzedaży pozostałych działek nie będzie Pani ponosiła żadnych wydatków na ich uatrakcyjnienie. Zarówno działka nr A przed podziałem, jak i działki powstałe po dokonanym podziale, nie zostały zabudowane i nie przewiduje Pani ich zabudowy we własnym zakresie.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, powzięła Pani wątpliwość, czy sprzedaż ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Zatem, aby wyjaśnić Pani wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie działać Pani w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że w odniesieniu do działek nr A/2 i A/3 – sprzedanych w roku 2021 oraz działek nr A/4 i A/5 – sprzedanych w roku 2022, a także przyszłej sprzedaży działek nr A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Opisane grunty nie były i nie będą wykorzystywane przez Panią do działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Działania podejmowane przez Panią stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym, otrzymanym w drodze przekazania gospodarstwa rolnego ponad 30 lat temu.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr A korzystała/będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pani cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie już dokonanej, jak i planowanej sprzedaży, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, dokonana sprzedaż działek nr A/2, A/3, A/4, A/5, a także planowana sprzedaż działek nr A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12 nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, skoro sprzedaż działek nr A/2, A/3, A/4, A/5, a także działek nr A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12 – uzyskanych po podziale działki nr A nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to w odniesieniu do dostaw nieruchomości, które miały miejsce w roku 2021 i 2022, a także w odniesieniu do planowanych dostaw pozostałych nieruchomości, nie znajdzie zastosowania żadne zwolnienie od podatku VAT. Należy bowiem wskazać, że zwolnienia od podatku dotyczą wyłącznie tych czynności, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a więc które są dokonywane przez podatników podatku VAT w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, natomiast taka sytuacja nie ma/nie będzie miała miejsca w rozpatrywanej sprawie.

**Podsumowując, dla czynności sprzedaży** **działek** **nr A/2, A/3, A/4, A/5 oraz przyszłej sprzedaży działek nr** **A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12****,** **nie wystąpiła/nie będzie Pani występowała jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, zatem ww. czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, bezzasadna jest analiza, czy sprzedaż ww. działek będzie korzystała ze zwolnienia.**

**W związku z powyższym, Pani stanowisko w zakresie** **braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek gruntu (pytanie oznaczone we wniosku nr 1**) **jest prawidłowe.**

Ponadto sformułowała Pani pytanie nr 2 o treści:

„Czy – w przypadku uznania Pani stanowiska w pytaniu pierwszym za nieprawidłowe oraz w świetle przedstawionego stanu faktycznego – będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli wartość sprzedaży działek w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 200.000 zł?”

**W świetle powyższego,** **z uwagi na rozstrzygnięcie w zakresie pytania nr 1, odpowiedź na pytanie nr 2 stała się bezzasadna.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).