Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/4512-403/15/SR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-08-18
Teza: nieuznania zbywanych nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT oraz w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 22 kwietnia 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 18 maja 2015 r. (data wpływu 20 maja 2015 r.) uzupełnionym pismem z 5 sierpnia 2015 r. (data wpływu 6 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT oraz w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT oraz w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 5 sierpnia 2015 r. (data wpływu 6 sierpnia 2015 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w piśmie z 5 sierpnia 2015 r.):

Wnioskodawca w listopadzie 2013 roku na podstawie umowy sprzedaży nabył niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę gruntu oznaczoną ewidencyjnie numerem xx o łącznym obszarze 4,2384ha, dla której Sąd Rejonowy, III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer XXXX (dalej jako „Grunt”). W związku z nabyciem Gruntu Wnioskodawcy przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Wnioskodawca na nabytym Gruncie wybudował obiekt magazynowy (dalej jako „Obiekt Magazynowy”), który został oddany do użytkowania w 2014 roku. Ponadto na Gruncie znajdują się budynki i budowle, których funkcją jest wspieranie funkcjonowania Obiektu Magazynowego (dalej jako „Budowle”), w szczególności:

1.  Droga wewnętrzna,
2.  Parking (plac manewrowy),
3.  Zbiornik wodny (przeciwpożarowy).

W okresie po wybudowaniu Obiektu Magazynowego Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Obiektu Magazynowego. Wnioskodawca odliczał VAT w stosunku do Obiektu Magazynowego i Budowli.

Po oddaniu Obiektu Magazynowego do użytkowania Wnioskodawca zawarł umowę najmu („Umowa Najmu”) całej powierzchni magazynowej oraz biurowej znajdujących się w Obiekcie Magazynowym. Umowa Najmu powierzchni w Obiekcie Magazynowym została zawarta w IV kwartale 2013 roku. W odniesieniu do całości powierzchni magazynowej w Obiekcie Magazynowym, na dzień dokonania sprzedaży opisanej poniżej, nie upłyną dwa lata od jej pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży Gruntu oraz posadowionego na nim Obiektu Magazynowego i Budowli na rzecz nabywcy będącego czynnym podatnikiem podatku VAT. Na nabywcę przejdą również z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki z Umowy Najmu.

Wnioskodawca zawarł również następujące umowy związane z Obiektem Magazynowym i Budowlami, które nie będą przedmiotem transakcji:

1.  umowa o zarządzanie Obiektem Magazynowym, na podstawie której zarządca prowadzi pełną obsługę Obiektu Magazynowego, a w szczególności dokonuje rozliczeń z najemcami, zleca dokonywanie kontroli technicznych oraz okresowych przeglądów Obiektu Magazynowego, zleca utrzymanie porządku i czystości części wspólnych Obiektu Magazynowego i Gruntu, usuwa awarie powstałe w Obiekcie Magazynowym za pośrednictwem wyspecjalizowanych jednostek, prowadzi ewidencję najemców powierzchni zlokalizowanych w Obiekcie Magazynowym. Zarządca zarządza Obiektem Magazynowym przy pomocy specjalistycznej aplikacji (programu) dedykowanej do zarządzania wielkopowierzchniowymi obiektami magazynowymi, na podstawie zawartej umowy licencji,
2.  umowa o dostawę energii elektrycznej,
3.  umowa o dostawę wody,
4.  umowa z dostawcą ciepła,
5.  umowy serwisu elementów Obiektu Magazynowego,
6.  umowa wywozu nieczystości,
7.  umowa ochrony Obiektu Magazynowego,
8.  umowy rachunku bankowego,
9.  umowa na obsługę księgową.

W ramach transakcji nie przejdą na nabywcę w szczególności: prawa i obowiązki z umów opisanych powyżej, znajdujące się na rachunkach bankowych środki pieniężne, należności handlowe powstałe do dnia zawarcia transakcji, zobowiązania (z wyjątkiem zobowiązań wynikających z Umów Najmu), w tym zobowiązania z tytułu zawartych umów kredytu i pożyczek. Ponadto, w skład przedmiotu sprzedaży nie będą wchodziły: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa), tajemnice przedsiębiorstwa, a także księgi i dokumenty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników.

Wynajem powierzchni w Obiekcie Magazynowym stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca podkreśla, że Grunt wraz z posadowionym na nim Obiektem Magazynowym i Budowlami oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy Najmu nie stanowi samodzielnego przedsiębiorstwa, ani formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Intencją Wnioskodawcy jest objęcie planowaną transakcją sprzedaży poszczególnych składników majątku (tzn. Gruntu wraz z posadowionym na nim Obiektem Magazynowym i Budowlami oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy Najmu), a nie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wraz ze wszelkimi składnikami niematerialnymi i materialnymi umożliwiającymi dalsze prowadzenie działalności w oparciu o Obiekt Magazynowy. Nabywca przedmiotu transakcji zamierza prowadzić działalność gospodarczą przy wykorzystaniu Gruntu oraz Obiektu Magazynowego. Po transakcji jedynie na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Gruntu, Obiektu Magazynowego oraz Budowli.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na dzień sprzedaży Wnioskodawca będzie prowadził działalność w formie spółki jawnej w wyniku przekształcenia z obecnej formy spółki komandytowo-akcyjnej.

W stosunku do konsekwencji przedmiotowej transakcji na gruncie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w X. wystąpił również Nabywca (wniosek złożony przez X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W.).

W piśmie z 5 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca wskazał dodatkowo, że:

Zawarta w IV kwartale 2013 r. umowa najmu całej powierzchni magazynowej oraz biurowej znajdującej się w Obiekcie Magazynowym, zawierała postanowienia dotyczące możliwości korzystania przez najemcę z powierzchni wspólnych Gruntu oraz Obiektu Magazynowego, a zatem również tzw. „Budowli” (tj. drogi wewnętrznej, parkingu (placu manewrowego) oraz zbiornika wodnego (przeciwpożarowego)) wspierających funkcjonowanie Obiektu Magazynowego.

Najemca w związku z zawartą w IV kwartale 2013 r. umową najmu całej powierzchni magazynowej oraz biurowej znajdującej się w Obiekcie Magazynowym, mógł z powierzchni wspólnych, a więc również Budowli (tj. drogi wewnętrznej, parkingu (placu manewrowego) oraz zbiornika wodnego (przeciwpożarowego)) korzystać w pełnym zakresie i bez ograniczeń, gdyż był jedynym najemcą Obiektu Magazynowego.

Budowle (tj. droga wewnętrzna, parking (plac manewrowy) oraz zbiornik wodny (przeciwpożarowy)) nie były przedmiotem odrębnych umów najmu z innymi Najemcami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT sprzedaż Obiektu Magazynowego oraz Budowli wraz z Gruntem należy zakwalifikować jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa?
2.  Czy sprzedaż Obiektu Magazynowego oraz Budowli wraz z Gruntem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

1\. Podleganie opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl natomiast art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Równocześnie, zgodnie z art. 6 pkt 1 przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

1.1. Brak podstaw do uznania Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa.

W ustawie o VAT brak jest legalnej definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” w rozumieniu tej ustawy. W konsekwencji, zgodnie z powszechnie akceptowanym w literaturze prawa podatkowego poglądem, „przedsiębiorstwo”, na gruncie ustawy ò VAT, rozumieć należy, zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, w myśl którego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), ii) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, iii) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, iv) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, v) koncesje, licencje i zezwolenia, vi) patenty i inne prawa własności przemysłowej, vii) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, viii) tajemnice przedsiębiorstwa, ix) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy brak jest podstaw do uznania, iż przedmiot Transakcji (Obiekt Magazynowy oraz Budowle wraz z Gruntem, a także prawa i obowiązki z umów, które przejdą na nabywcę z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo. Wskazać bowiem należy, iż przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż z Transakcji wyłączonych zostanie szereg kluczowych składników majątkowych przedsiębiorstwa Wnioskodawcy (wskazanych szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego) immamentnie związanych z jego funkcjonowaniem, a bez których nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy, w myśl którego zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa znajduje poparcie w interpretacji przepisów prawa podatkowego dokonanej przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. dotycząca art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mająca jednak, w przedmiotowym zakresie, zastosowanie również w rozpatrywanym przypadku). Interpretacja powyższa była wielokrotnie przytaczana przez ograny podatkowe. W myśl w/w odpowiedzi Ministra Finansów za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży budynku, również wtedy, gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, z Transakcji zasadniczo wyłączone są wierzytelności oraz zobowiązania Wnioskodawcy, w szczególności wyłączona jest umowa o zarządzanie, dostawy mediów i inne umowy immamentnie związane z funkcjonowaniem Obiektu Magazynowego.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym brak któregokolwiek lub kilku składników wchodzących w skład ustawowej definicji przedsiębiorstwa powoduje, iż przedmiot takiej transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo, a w konsekwencji uznany za niepodlegający opodatkowaniu na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT, znajduje odzwierciedlenie w wielu interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego. Tytułem przykładu:

i) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 13 listopada 2008 roku, sygn. akt IPPP1/443-1637/08-3/MPe: „\`(...)\`skoro Wnioskodawca nie zamierza przenieść wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego stanowią przedsiębiorstwo, gdyż przedmiotowa transakcja dotyczy wyłącznie określonej liczby składników majątkowych niezdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”.

ii) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 roku, sygn. akt ILPPI/443-1108/11-5/AW „\`(...)\`przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

iii) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 1 sierpnia 2013 roku, sygn. akt IPPP1/443-698/13-2/PR: „W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa Spółki w rozumieniu ww. definicji. Jak wynika bowiem z wniosku przedmiotem sprzedaży jest grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami. Zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego, z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość. Dodatkowo w związku z Transakcją Zbywca zamierza przenieść osobną umową na Nabywcę prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących Inwestycji. Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością) takie jak: umowy rachunków bankowych, umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, i inne wymienione szczegółowo we wniosku. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Budynki, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę. Jak wynika z powyższego, Zbywca dokona zbycia składników majątku przedsiębiorstwa, a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje bowiem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego, takich jak tajemnice przedsiębiorstwa, księgi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności, zobowiązania i środki pieniężne Zbywcy.

Również orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, potwierdza, iż przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo. Tytułem przykładu, w myśl wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 października 1995 roku, zbycie części aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.

Ponadto, zgodnie z orzecznictwem sądów powszechnych, „Czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym (art. 551 k.c.) jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2010 roku, sygn. akt I CSK 703/09).

Jak wskazywano powyżej oraz w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie jedynie sprzedaż Obiektu Magazynowego i Budowli, wraz z Gruntem, a wyłączonych zostanie szereg aktywów i zobowiązań niezbędnych do prowadzenia przedsiębiorstwa. Wnioskodawca zatem po realizacji Transakcji nadal będzie w posiadaniu szeregu aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Nabywca zatem, po przeprowadzeniu Transakcji będzie prowadził działalność wynajmu powierzchni magazynowych w oparciu o własne zasoby oraz nowo zawarte umowy związane z Obiektem Magazynowym (w szczególności umowę o zarządzanie, o dostawy mediów, ubezpieczenia, ochrony). W konsekwencji przedmiotem Transakcji będą poszczególne składniki majątku Wnioskodawcy, pomiędzy którymi nie występuje element organizacji oraz funkcjonalnego powiązania, umożliwiający traktowanie przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo.

1.3. Brak podstaw do uznania Transakcji za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W myśl jednolitego i niekwestionowanego stanowiska organów podatkowych, prezentowanego w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (tak w szczególności: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 12 marca 2015 roku, sygn. akt IPTPP2/443-886/14-7/DS, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lutego 2014 roku, sygn. akt IBPP3/443-1373/14/JP, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 2 listopada 2011 r. sygn. akt IPPP1/443-1372/11-2/AW) na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest finansowo i organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące w/w zadania gospodarcze.

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, personel, infrastrukturę, itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

1.3.1. Brak wyodrębnienia organizacyjnego przedmiotu Transakcji.

Zbywane w ramach Transakcji Obiekt Magazynowy oraz Budowle wraz Gruntem nie zostały formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowią one odrębnego działu czy też oddziału, lecz jedynie zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. W konsekwencji brak podstaw do uznania, iż w zakresie tym zachodzi wyodrębnienie organizacyjne zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, zbywane w ramach Transakcji Obiekt Magazynowy oraz Budowle wraz Gruntem samodzielnie nie umożliwiają prowadzenia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, pozwala zatem twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe zbywane w ramach Transakcji nie są wyodrębnione organizacyjnie, a w konsekwencji nie umożliwiają prowadzenia działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot.

1.3.2 Brak wyodrębnienia finansowego przedmiotu Transakcji.

Odrębność finansowa rozumiana w sposób formalny oznacza konieczność prowadzenia odrębnej księgowości ujmującej osobno przychodów i kosztów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym brak jest podstaw do uznania, iż przedmiot Transakcji jest finansowo wyodrębniony w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy, ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi osobnych ksiąg dla przedmiotu Transakcji.

1.3.3 Brak samodzielności przedmiotu Transakcji.

W ocenie Wnioskodawcy samodzielność oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Fakt wyłączenia z przedmiotu Transakcji szeregu składników wskazanych szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego oznacza, iż Obiekt Magazynowy oraz Budowle wraz z Gruntem nie posiadają zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.

2\. Stawka VAT właściwa dla planowanej Transakcji

Zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy przedstawionym powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i równocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem, iż zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r.dodnia31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

Stwierdzić zatem należy, iż co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką podstawową, z zastrzeżeniem przewidzianych w ustawie o VAT zwolnień.

2.1. Stawka VAT w zakresie sprzedaży Obiektu Magazynowego oraz Budowlami wraz z Gruntem.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym zgodnie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Językowa wykładnia art. 2 pkt 14 ustawy o VAT prowadzi do wniosku, iż pierwsze zasiedlenie dotyczy każdej czynności opodatkowanej, na podstawie której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. W kontekście zatem art. 5 czynnością opodatkowaną w powyższym rozumieniu może to być zatem zarówno odpłatna dostawa towarów, jak i odpłatne świadczenie usług, a w szczególności oddanie nieruchomości w odpłatny najem.

Równocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W związku z faktem, iż na dzień sprzedaży nie upłyną 2 lata od pierwszego zasiedlenia Obiektu Magazynowego oraz Budowli, nie będzie miało w tym zakresie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust 10 ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego nie będzie miało zastosowania również zwolnienie, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym warunkami zastosowania zwolnienia z podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części są łącznie:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawca, planujący dokonać dostawy Obiektu Magazynowego oraz Budowli wraz z Gruntem odliczał VAT od wydatków jakie ponosił w odniesieniu do obiektów będących przedmiotem planowanej Transakcji w zakresie wybudowania Obiektu Magazynowego i Budowli (wydatki ponoszone przez Wnioskodawcę służyły prowadzeniu działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, a polegającej na wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych w Obiekcie Magazynowym). Nie są więc spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Obiektu Magazynowego, Budowli oraz Gruntu, z którym obiekty te są trwale związane, od Wnioskodawcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Obiekcie Magazynowym, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Wskazać również należy, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis powyższy reguluje szczególną sytuację, gdy podatnik dokonuje w ramach jednej transakcji dostawy dwóch różnych towarów: budynku (budowli lub ich części) oraz gruntu, z którym budynek (budowla lub jej część) ten jest trwale związany. Treść tego przepisu nakazuje opodatkować dostawę gruntu według tej samej stawki, co budynek na nim wybudowany. Jeżeli zatem dostawa dotyczy budynków i budowli, która objęta jest stawką 23%, dostawa gruntu związanego z tymi obiektami jako niewyłączona z podstawy opodatkowania, również podlega opodatkowaniu według stawki 23%.

W związku z powyższym odnosząc się do kwestii opodatkowania opisanej Transakcji należy stwierdzić, że skoro sprzedaż Obiektu Magazynowego i Budowli znajdujących się na Gruncie podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT, stawka ta ma również zastosowanie w stosunku do sprzedaży Gruntu, na którym Obiekt Magazynowy i Budowle są posadowione.

Podsumowując, sprzedaż Obiektu Magazynowego oraz Budowli wraz z Gruntem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT zawartego na fakturze otrzymanej od Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb regulacji podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² k.c. czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Wyłączenie więc ze zbycia istotnych elementów przedsiębiorstwa, powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa. Jeśli natomiast wyłączone ze zbycia składniki przedsiębiorstwa nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa jako takiego, wówczas czynność taka na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług uznana będzie za sprzedaż przedsiębiorstwa, chociaż nie obejmuje ona wszystkich jego składników.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę czynność nie będzie nosiła znamion zbycia przedsiębiorstwa, do którego zastosowanie miałby przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT – należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi więc stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Oznacza to, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Reasumując, w świetle przytoczonych przepisów prawa oraz opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do przedmiotowej transakcji nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zbywana nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, bowiem w wyniku transakcji na nabywcę nie zostanie przeniesionych szereg podstawowych elementów składających się na przedsiębiorstwo w rozumieniu tej ustawy. Planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie mogła zostać uznana również za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższego, sprzedaż wymienionych składników majątku przez Wnioskodawcę na rzecz nabywcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Odnosząc się zatem do kwestii opodatkowania transakcji sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości gruntowej wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosowanie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Pod pojęciem działalności gospodarczej na podstawie art. 15 ust. 2, należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe do powołanych w sprawie przepisów prawa stwierdzić należy, że planowana na rzecz nabywcy sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę – podatnika VAT czynnego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W sytuacji zatem zbycia poszczególnych składników majątku koniecznym będzie zastosowanie właściwej stawki podatku VAT w zależności od rodzaju sprzedawanego składnika przedsiębiorstwa.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, w myśl obowiązującego art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeśli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki i budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a ustawy o VAT. Jednakże dla zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem oraz czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W przedmiotowej sprawie, pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do Obiektu Magazynowego nastąpiło w momencie oddania tego budynku w najem, tj. w IV kwartale 2013 r. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że zawarta w IV kwartale 2013 r. umowa najmu całej powierzchni magazynowej oraz biurowej znajdującej się w Obiekcie Magazynowym, zawierała postanowienia dotyczące możliwości korzystania przez najemcę z powierzchni wspólnych Gruntu oraz Obiektu Magazynowego, a zatem również tzw. „Budowli” (tj. drogi wewnętrznej, parkingu (placu manewrowego) oraz zbiornika wodnego (przeciwpożarowego)) wspierających funkcjonowanie Obiektu Magazynowego.

Zatem należy przyjąć, że na tych samych zasadach nastąpiło pierwsze zasiedlenie powierzchni wspólnych, a więc „Budowli” (tj. drogi wewnętrznej, parkingu (placu manewrowego) oraz zbiornika wodnego (przeciwpożarowego)) wspierających funkcjonowanie Obiektu Magazynowego.

A zatem planowana przez Wnioskodawcę dostawa Obiektu Magazynowego oraz Budowli wraz z Gruntem nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż obiekty te zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi.

Wnioskodawca wskazał również, że na dzień sprzedaży nie upłyną 2 lata od pierwszego zasiedlenia Obiektu Magazynowego, a więc również Budowli, stąd nie będzie można korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca nie będzie mógł korzystać również ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ze względu na niespełnienie warunku wymienionego w pkt a, gdyż w stosunku do przedmiotowych obiektów Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że sprzedaż Obiektu Magazynowego oraz Budowli wraz z Gruntem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki dla tej dostawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie nieuznania zbywanych nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT oraz w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Wskazać ponadto należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzeniu przyszłym), bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, Organ jest zobowiązany do dokonania oceny własnego stanowiska Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast stanowisko w części zawierającej cytaty interpretacji wydanych dla innych wnioskodawców, chociażby w podobnych sprawach, nie może być przedmiotem oceny Organu upoważnionego do wydawania interpretacji. Powołane przez Wnioskodawcę interpretacje przepisów prawa podatkowego, a także wyroki sądów administracyjnych zostały wydane w indywidualnych sprawach, w konkretnych stanach faktycznych i w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującej.

Interpretacja niniejsza nie rozstrzyga w zakresie stawki podatku, gdyż w tym zakresie nie sformułowano pytania. Ponadto, z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego, niniejsza interpretacja skierowana jest tylko do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych dla Nabywcy oraz nie rozstrzyga w zakresie prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.