Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-218/15-2/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-05-29
Teza: podatek od wydzierżawionej nieruchomości
Słowa kluczowe: dzierżawa; najem; nieruchomości-podatek od nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 3 marca 2015 r. (data wpływu 9 marca 2015 r.) uzupełnione pismem z dnia 18 maja 2015 r.(data wpływu 20 maja 2015 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 11 maja 2015 r. (skutecznie doręczone 14 maja 2015 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wliczenia zwrotu kwoty podatku od nieruchomości przez dzierżawcę do podstawy opodatkowania usługi dzierżawy **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wliczenia zwrotu kwoty podatku od nieruchomości przez dzierżawcę do podstawy opodatkowania usługi dzierżawy. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 18 maja 2015 r.(data wpływu 20 maja 2015 r.) uzupełniającym braki formalne.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest ogólnokrajową organizacją posiadającą osobowość prawną i wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, polegającą m.in. na dzierżawie nieruchomości będących jej własnością. Jedna z nieruchomości oddana została w dzierżawę.

Dzierżawca z tytułu dzierżawy zobowiązany jest do zapłaty m.in. miesięcznego czynszu. W umowie dzierżawy przewidziany został także obowiązek ponoszenia przez dzierżawcę kosztów podatku od nieruchomości, należnego od nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy.

Kwota należnego podatku od nieruchomości nie została doliczona do kwoty należnego czynszu dzierżawnego (kwota podatku nie jest zawarta w kwocie czynszu). Kwota należnego od przedmiotu dzierżawy podatku od nieruchomości płacona jest na rachunek właściwej gminy bezpośrednio przez Wnioskodawcę, natomiast kwota zapłaconego podatku powinna zostać zwrócona na rzecz Wnioskodawcy przez dzierżawcę nieruchomości, niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w przypadku, gdy podatek od wydzierżawionej nieruchomości płacony jest przez Wnioskodawcę jako podatnika tego podatku na rzecz właściwej gminy, a kwota tego podatku zwracana jest na rzecz Wnioskodawcy przez dzierżawcę nieruchomości na podstawie postanowień umowy dzierżawy, to czy taki zwrot na rzecz Wnioskodawcy kwoty zapłaconego podatku, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy kwota podatku od nieruchomości, płaconego przez Wnioskodawcę jako podatnika tego podatku, a następnie zwracana na rzecz Wnioskodawcy przez dzierżawcę nieruchomości na podstawie postanowień umowy dzierżawy, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Za przyjęciem za prawidłowe stanowiska wnioskodawcy przemawiają następujące okoliczności:

Po pierwsze, podatek od nieruchomości jest daniną publicznoprawną i jako taki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót. Natomiast obrotem jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. W świetle tej definicji, za obrót nie może zostać uznany płacony podatek od nieruchomości. W opisanym stanie faktycznym, kwota stanowiąca równowartość tego podatku płacona jest przez dzierżawcę na rzecz Wnioskodawcy jako wydzierżawiającego.

Po drugie, kwota równowartości podatku od nieruchomości, jaką dzierżawca płaci Wnioskodawcy jako wydzierżawiającemu, jest wyodrębnioną pozycją wzajemnych rozliczeń stron, związanych z umową dzierżawy. Kwota ta nie jest ujęta w kwocie czynszu, lecz stanowi odrębną pozycję wzajemnych rozliczeń, uregulowaną w odrębnych postanowieniach umowy dzierżawy. Przy czym wysokość tej kwoty jest zmienna, gdyż zależy od aktualnie obowiązującej wysokości podatku od nieruchomości. W przypadku zmiany wysokości podatku, dzierżawca zobowiązany jest automatycznie i bez konieczności dokonywania zmiany umowy dzierżawy, do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy jako wydzierżawiającego, kwoty odpowiadającej zmienionej wysokości podatku. Tym samym kwota równowartości podatku od nieruchomości, jaką zobowiązany jest płacić dzierżawca, nie jest elementem kalkulacyjnym umowy dzierżawy, gdyż jej wysokość jest zmienna i nieprzewidywalna. Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, że jest ona elementem immanentnie związanym z dostawą usługi dzierżawy, a co za tym idzie - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel – art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast, przez świadczenie usług – stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z zapisem art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy – nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy – podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2 – 5, art. 30a – 30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jak wynika z art. 29a ust. 6 ustawy – podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Należy nadmienić, że uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej(Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1), zgodnie z którym podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, cła, opłaty i inne należności z wyłączeniem podatku VAT. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca lub usługodawca obciąża nabywcę lub usługobiorcę. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy.

Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na dzierżawie nieruchomości, będących jej własnością. Jedna z nieruchomości została oddana w dzierżawę. Dzierżawca z tytułu dzierżawy zobowiązany jest do zapłaty m.in. miesięcznego czynszu. W umowie dzierżawy przewidziany został także obowiązek ponoszenia przez dzierżawcę kosztów podatku od nieruchomości, należnego od nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania zwrotu należności z tytułu podatku od nieruchomości w związku z umową dzierżawy.

Należy zauważyć, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z przepisu art. 693 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Płaci on – za oddaną im w dzierżawę nieruchomość – umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Kwestie zawierania umów reguluje wspomniana już ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego. W myśl powyższego artykułu strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania , byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wydzierżawiającego, zaś świadczenie dzierżawcy, polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc, oddanie w ramach umowy dzierżawy innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego.

Zatem strony stosunku cywilnoprawnego mogą, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu należności z tytułu podatku od nieruchomości.

Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu przez użytkownika kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą aktualnego użytkownika. Natomiast obowiązek korzystającego w stosunku do tego użytkownika stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia ww. usługi.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.

Należność publicznoprawna jaką jest podatek od nieruchomości nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Z tych względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega on refakturowaniu.

W odniesieniu do opisu zdarzenia przedstawionego przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku stwierdzić jednak należy, że pomimo tego, że podatek od nieruchomości stanowi odrębny element rozliczeń z dzierżawcą, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi dzierżawy i stanowi element kwoty należnej z tytułu świadczenia usług dzierżawy. Podlega więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego – tak jak usługa dzierżawy.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wydzierżawiającym, jako na właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę dzierżawcy ze skutkiem zwalniającym wydzierżawiającego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości.

Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu przez dzierżawcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wydzierżawiającego. Natomiast obowiązek dzierżawcy w stosunku do wydzierżawiającego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy ją traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi dzierżawy.

Z uwagi na przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że na całość świadczenia należnego od dzierżawcy składa się na równi z czynszem kwota podatku od nieruchomości, który podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi dzierżawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.