Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-247/08/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-05-29
Teza: Opodatkowanie sprzedaży w 2006 roku lokalu mieszkalnego, z której przychód został przeznaczony w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; wydatek-wydatki mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2008 r. (data wpływu 29 lutego 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części wydatkowanej na nabycie ½ udziału lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe,**

*   w części wydatkowanej na nabycie garażu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lutego 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Po upływie roku od zakupu (w grudniu 2006 r.), w związku ze zmianą miejsca pracy, sprzedała Pani za kwotę 180 000 zł lokal mieszkalny, przy czym kwota 70 000 zł została wpłacona przez nabywcę do banku, który uprzednio udzielił Pani kredytu mieszkaniowego. Następnie złożyła Pani we właściwym dla siebie urzędzie skarbowym oświadczenie, że uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne przeznaczy w ciągu 2 lat na inny cel mieszkaniowy. W maju 2007 r. na podstawie odrębnych aktów notarialnych zakupiła Pani wraz z przyszłym mężem mieszkanie (w ½ udziału każde) i garaż za łączną kwotę 417 000 zł (w tym kwota 387 000 zł stanowiła cenę mieszkania, zaś 30 000 zł – garażu). Z uwagi na fakt, iż sprzedaż lokalu była nierozerwalnie związana ze sprzedażą garażu, na co nie miała Pani wpływu, zmuszona była Pani kupić również garaż. Celem sfinansowania powyższej transakcji, zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny na kwotę 380 000 zł. Pozostałą część kwoty w wysokości 37 000 zł wpłaciła Pani z własnych pieniędzy, co zostało ujęte w akcie notarialnym. Z tytułu zakupu mieszkania poniosła Pani koszty w łącznej kwocie 27 652 zł 20 gr (mąż nie dysponował żadnymi środkami finansowymi), w tym:

*   13 012 zł 20 gr – koszty notarialne,

*   14 640 zł – koszty pośrednictwa przy zakupie mieszkania.

Powyższe kwoty zostały pokryte z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży poprzedniego mieszkania, a pozostała część tych środków zostanie przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy zakup mieszkania zwolnił Panią z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży poprzedniego mieszkania?

Pani zdaniem, został spełniony warunek oświadczenia, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inny cel mieszkaniowy. Kupiła Pani droższe od poprzedniego mieszkanie, a na ten cel został zaciągnięty kredyt hipoteczny na 35 lat. Rata kredytu pochłania połowę dochodów Pani i męża. Przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na zakup nowego skutkuje, Pani zdaniem, zwolnieniem z podatku dochodowego od osób fizycznych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego** Pani stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się w części dotyczącej nabycia w ½ udziału lokalu mieszkalnego – za prawidłowe, natomiast w części dotyczącej nabycia garażu – za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przedstawionym stanie faktycznym nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży w styczniu 2006 r. Zatem początek biegu pięcioletniego terminu nastąpił z dniem 31 grudnia 2006 r. Transakcja sprzedaży ww. lokalu na rzecz osoby trzeciej miała miejsce w grudniu 2006 r., tj. przed upływem pięciu lat (który nastąpiłby z dniem 31 grudnia 2011 r.). Wobec tego sprzedaż lokalu w 2006 r. stanowi źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w kwietniu 2007 r. nabyła Pani - w ½ udziału – mieszkanie i garaż (nabycie zostało dokonane przed zawarciem związku małżeńskiego). Powyższa transakcja została sfinansowana ze środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży mieszkania w 2006 r. i zaciągniętego kredytu hipotecznego.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolnymi od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c):

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w wyżej wymienionym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Natomiast – w oparciu o stan faktyczny – wskazać należy, iż z przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w grudniu 2006 r. w wysokości 180 000 zł kwota 70 000 zł została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego (dokonaną bezpośrednio do banku przez nabywcę ww. mieszkania), z kolei 37 000 zł wydatkowała Pani w kwietniu 2007 r. na zakup mieszkania oraz 27 652 zł 20 gr tytułem kosztów związanych z nabyciem mieszkania, a reszta ma być przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego z przyszłym mężem w wysokości 417 000 zł na zakup lokalu mieszkalnego i garażu. W tej kwocie (417 000 zł) mieści się cena garażu w wysokości 30 000 zł.

Wobec powyższego – mając na uwadze art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) ustawy – stwierdzić należy, iż kwota zakupu garażu, który nie ma charakteru mieszkalnego i nie mieści się w katalogu określonym w ww. przepisie, nie może uzasadniać zwolnienia z opodatkowania kwoty wydatkowanej na ten cel, a uzyskanej uprzednio ze sprzedaży nieruchomości.

Należy przy tym wskazać, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami regulują przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964 r., Nr 9, poz. 59 ze zm.). Obok zdefiniowanego w art. 31 cytowanej ustawy majątku wspólnego istnieje również majątek osobisty każdego ze współmałżonków. Zgodnie z art. 33 pkt 1 ww. ustawy do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przy czym wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny), powstaje między małżonkami – z mocy ustawy – z chwilą zawarcia małżeństwa; z kolei przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków (art. 31 § 1). Wobec powyższego – w świetle przedstawionego stanu faktycznego – rozstrzygnięcie w zakresie zwolnienia z opodatkowania dotyczy nie całej nieruchomości, a jedynie udziału, jaki Pani nabyła we wspomnianym lokalu mieszkalnym przed zawarciem związku małżeńskiego, a należącego do Pani majątku osobistego (we wniosku brakuje informacji o ewentualnym rozszerzeniu wspólności majątkowej o nabyte udziały w mieszkaniu).

Ponadto ze stanu faktycznego wynika, iż w związku z zakupem mieszkania poniosła Pani koszty w łącznej kwocie 27 652 zł 20 gr (w tym: 13 012 zł 20 gr – koszty notarialne i 14 640 zł – koszty pośrednictwa przy zakupie mieszkania), tym samym – mając na względzie brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy – omawianemu zwolnieniu, ze względu na ich wydatkowanie na cele mieszkaniowe, podlegają koszty w wysokości rzeczywiście poniesionej na nabycie w 2007 r. ½ udziału w lokalu mieszkalnym. Podkreślenia wymaga przy tym, iż nie korzysta ze zwolnienia kwota przychodu wydatkowana na opłaty notarialne i koszty pośrednictwa związane z zakupem garażu, jak również, w przypadku gdy z aktu notarialnego lub faktury wynika, że poniosła Pani jedynie część tych kosztów. Za zwolnione nie można uznać kwot, do których uiszczenia zobowiązany był współwłaściciel – Pani obecny mąż.

Reasumując, z uwagi na to, że sprzedaż nieruchomości w grudniu 2006 r. nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ta nieruchomość została nabyta, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże przychód ze sprzedaży, przeznaczony – nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży – na zakup ½ udziału nowego lokalu mieszkalnego oraz spłatę kredytu hipotecznego (w wysokości proporcjonalnej do tegoż udziału w mieszkaniu) jest zwolniony od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% uzyskanego przychodu w części wydatkowanej na nabycie ½ udziału w ww. mieszkaniu. Nie korzystają natomiast ze zwolnienia wydatki związane z zakupem garażu.

Podkreślenia wymaga, iż w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanie faktycznym, w którym wskazano, że przychód ze sprzedaży mieszkania został wydatkowany na zakup innego lokalu mieszkalnego bądź spłatę zaciągniętego na ten cel kredytu hipotecznego. W przypadku, gdyby przytoczony we wniosku stan faktyczny różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego, gdyż tutejszy organ w toku wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ma stosownego umocowania w przepisach prawa, umożliwiającego weryfikację przedstawionego we wniosku stanu faktycznego. Natomiast dołączone do wniosku dokumenty nie podlegały analizie celem wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawczynię fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.