Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-986/11/BW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-11-28
Teza: Czy Powiat prawidłowo zastosował zwolnienie od podatku VAT w stosunku do wszystkich składników opłat (do czynszu i poszczególnych mediów) za najem lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty mieszkaniowej, której Powiat jest członkiem będąc właścicielem lokalu mieszkalnego?
Słowa kluczowe: czynsz; media; proporcja; refakturowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 sierpnia 2011r. (data wpływu 30 sierpnia 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 listopada 2011r. (data wpływu 24 listopada 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT dostawy mediów w związku z najmem lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2011r. wpłynął ww. wniosek, uzupełnionym pismem z dnia 24 listopada 2011r. (data wpływu 24 listopada 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT dostawy mediów w związku z najmem lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Powiat jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT czynnym, składa deklaracje VAT-7 (zgłoszenie z dnia 10 grudnia 2002r.) Również Starostwo Powiatowe jest podatnikiem podatku VAT czynnym, składa deklaracje VAT-7 (zgłoszenie z dnia 22 marca 2000r.).

Lokal mieszkalny będący własnością Powiatu jest położony w budynku wspólnoty mieszkaniowej, w której Powiat jest członkiem. Powiat jako Zarządca wykonuje obowiązki wynajmującego oraz właściciela lokalu.

Z najemcą lokalu mieszkalnego zawarta jest umowa najmu, w której wynajmującym jest Powiat.

Umowa najmu z najemcą powiatowego lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty mieszkaniowej, zawiera następujący zapis dotyczący opłat, jakie najemca jest zobowiązany uiszczać wynajmującemu:

Z tytułu używania lokalu najemca jest obowiązany uiszczać miesięcznie Wynajmującemu następujące opłaty:

1.  czynszu najmu
2.  centralne ogrzewanie
3.  opłata za kanalizację i zimną wodę
4.  opłata za dostawę ciepłej wody
5.  wywóz nieczystości stałych
6.  opłata za energię elektryczną

Opłaty wymienione wyżej mają charakter zaliczkowy i są rozliczane i korygowane po zakończeniu roku, a także ulegają one zmianie z datą nowej regulacji cen przez dostawców.

Czynsz wraz z mediami jest płatny z góry do 10 dnia miesiąca.

Czynsz najmu ustalany jest według stawek określonych w Uchwale Zarządu Powiatu natomiast wysokość opłat za media ustala wynajmujący, na podstawie rachunku przedłożonego przez Wspólnotę Mieszkaniową.

Wnoszone przez najemcę lokalu mieszkalnego opłaty za media są co miesiąc stałe i mają charakter zaliczek. Wniesione w ciągu roku opłaty podlegają indywidualnemu rozliczeniu na koniec roku, do wysokości rzeczywiście poniesionych kosztów.

W wyniku rozliczenia mediów następuje korekta wniesionych opłat, tj. może wystąpić niedopłata, którą najemca zobowiązany jest uiścić lub nadpłata podlegająca zwrotowi najemcy przez wynajmującego.

Opłaty niezależne od właściciela, tj. opłaty za dostawę do indywidualnego lokalu wody, energii cieplnej, odbiór ścieków, nieczystości stałych i inne dodatkowe opłaty, pobierane są przez wynajmującego z uwagi na fakt, że najemca lokalu nie ma zawartych umów bezpośrednio z dostawcami mediów na ich dostawy do swojego lokalu.

Umowy na dostawy mediów i usług do budynku wspólnoty mieszkaniowej zawarte zostały bezpośrednio przez wspólnotę mieszkaniową, w związku z tym, wspólnota mieszkaniowa za dostarczane media do lokali mieszkalnych co miesiąc wystawiają Powiatowi rachunek. Wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem VAT.

Ponadto, po dokonaniu indywidualnego rozliczenia mediów dodatkowo wspólnota obciąża lub uznaje Powiat wynikiem rozliczenia mediów najemcy lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty.

Powiat w każdym miesiącu wystawia faktury VAT najemcy lokalu mieszkalnego, w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Na fakturze VAT wystawionej najemcy lokalu mieszkalnego wymienione są w oddzielnych pozycjach, tak jak w dokumencie będącym swego rodzaju „zawiadomieniem o wysokości czynszu i opłat” przysyłanym przez wspólnotę mieszkaniową, wszystkie składniki opłat z osobna, tj. czynsz i opłaty za poszczególne media.

Przykład rachunku otrzymanego od wspólnoty:

TABELA - załącznik PDF – s. 9.

Fakturowanie oddzielnie każdej pozycji mediów podyktowane jest rozliczaniem mediów, gdyż wystawiane najemcy, po rozliczeniu mediów, faktury VAT korygujące odnoszą się do konkretnej pozycji mediów w wystawionej wcześniej najemcy fakturze VAT. Poza tym składniki opłat na fakturze muszą być takie same jak w rachunku wystawianym przez Wspólnotę. Fakturowanie najemcy ogólną kwotą opłat może budzić jego wątpliwość, co do prawidłowej wysokości opłat za poszczególne media.

Z uwagi na to, że czynsz i pobierane opłaty za media od najemcy lokalu mieszkalnego są ściśle związane z usługą najmu lokali mieszkalnych sklasyfikowaną w PKWiU 68.20.11.0, która korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. l pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług wynajmujący stosuje zwolnienie od podatku VAT zarówno dla czynszu jak i wszystkich składników opłat za media. Każda pozycja na fakturze VAT - czynsz i poszczególne media, wynajmujący zalicza do grupowania PKWiU 68.20.11.0 i stosuje zwolnienie od podatku VAT.

Należne opłaty z tytułu najmu lokali mieszkalnych (czynsz i opłaty za media), zarówno w budynkach wspólnot mieszkaniowych wynikające z wystawionych najemcom faktur VAT, wynajmujący ujmuje w deklaracji VAT - 7 jako świadczenie usług zwolnione od podatku VAT.

Obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu lokali mieszkalnych wykazywany jest w stosunku do całej kwoty należnej wynajmującemu (czynsz i opłaty za media) z tytułu najmu lokalu mieszkalnego z chwilą upływu terminu płatności określonego w umowach, tj. 10 dnia każdego miesiąca.

Wynajmujący nie odlicza podatku VAT naliczonego z faktur VAT dotyczących nabycia mediów na potrzeby najemcy lokalu mieszkalnego.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku jest wynajmowany na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Powiat prawidłowo zastosował zwolnienie od podatku VAT w stosunku do wszystkich składników opłat (do czynszu i poszczególnych mediów) za najem lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty mieszkaniowej, której Powiat jest członkiem będąc właścicielem lokalu mieszkalnego?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Czynsz jak i opłaty za poszczególne media pobierane od najemców lokalu mieszkalnego położonego w budynku wspólnoty mieszkaniowej są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Zarówno czynsz jak i opłaty za media są ściśle związane z usługą najmu lokali mieszkalnych, sklasyfikowaną w grupowaniu PKWiU 68.20.11.0

Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek – PKWiU 68.20.11.0 korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. l pkt 36 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Podstawowa stawka podatku – stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego. Zwolnienie od podatku może mieć charakter przedmiotowy, kiedy odnosi się do dostawy określonego towaru lub usługi oraz podmiotowy, kiedy dotyczy podatnika.

W związku z powyższym, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, iż ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy o VAT definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Dodatkowo, podkreślić należy, iż cytowany powyżej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy należy stwierdzić, iż usługa polegająca na wynajmie lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, mieści się w katalogu czynności, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a zatem jest zwolniona od podatku VAT.

Zgodnie natomiast z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Należy zauważyć, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Należy zaznaczyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media, ubezpieczenie, ochronę, itp.), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (zużyta energia, woda, odprowadzenie ścieków, itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, zużytej energii, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu nieruchomości. Usługa pomocnicza taka jak zapewnienie dostępu do wody, energii, gazu nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadniczą i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem nieruchomości, a koszty dodatkowe - w tym opłaty z tytułu mediów czy energii elektrycznej (inne) - stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.

Tym samym ponoszone przez wynajmującego stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali, tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Ponadto zauważyć należy, że odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemców z tytułu korzystania przez nich z mediów i energii również stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu. Podobne stanowisko wyraża Trybunał Sprawiedliwości UE, który w orzeczeniu z dnia 25 lutego 1999r. w sprawie Card Protection Plan Ltd v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), rozstrzygnął kwestię, czy świadczenie usług obejmujące kilka części składowych należy traktować jako pojedyncze świadczenie, czy też jako dwa lub więcej świadczeń. Trybunał stwierdził w nim, iż w tym przypadku (do usług pomocniczych) stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej; usługę należy uznać więc za usługę pomocniczą, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz środek do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż lokal mieszkalny będący własnością Powiatu jest położony w budynku wspólnoty mieszkaniowej, w której Powiat jest członkiem. Z tytułu używania lokalu najemca na podstawie zawartej umowy jest obowiązany uiszczać miesięcznie Wynajmującemu następujące opłaty: czynszu najmu, centralnego ogrzewania, opłaty za kanalizację i zimną wodę, opłaty za dostawę ciepłej wody, wywozu nieczystości stałych, opłaty za energię elektryczną. Opłaty wymienione wyżej mają charakter zaliczkowy i są rozliczane i korygowane po zakończeniu roku, a także ulegają one zmianie z datą nowej regulacji cen przez dostawców.

Czynsz wraz z mediami jest płatny z góry do 10 dnia miesiąca. Lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku jest wynajmowany na cele mieszkaniowe.

Tak więc mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż wydatki ponoszone przez najemcę lokalu mieszkalnego na centralne ogrzewanie, na kanalizację i zimną wodę, na dostawę ciepłej wody, wywóz nieczystości stałych, na energię elektryczną, są ściśle związane z usługą najmu lokalu mieszkalnego (nie stanowią odrębnej usługi oderwanej od usługi najmu). Ww. wydatki są bowiem świadczeniem należnym wynajmującego z tytułu umowy najmu, a nie z tytułu odsprzedaży mediów, czy przeniesienia na najemców kosztów z mediami związanych. Tym samym powinny podlegać opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonych usług najmu lokalu tj. w przypadku najmu lokali mieszkalnych przeznaczonych na cele mieszkaniowe, znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Mając na uwadze powyższy stan prawny oraz przedstawiony opis sprawy należy uznać, iż stanowisko Wnioskodawcy, w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w części dotyczącej uznania czy prawidłowe jest wskazywanie na fakturze VAT wystawionej najemcy lokalu mieszkalnego nazwy każdego z mediów i innych usług z osobna z PKWIU 68.20.11.01 stawką podatku „zw” dla każdej pozycji zawarta została w odrębnym rozstrzygnięciu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.