Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB4/4511-370/16/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-06-30
Teza: Czy przedpłata na zakup mieszkania (prawa odrębnej własności lokalu) na podstawie zawartej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, potwierdzającego roszczenie Wnioskodawcy o przeniesienie własności tego lokalu i praw z nim związanych, wpisane do księgi wieczystej, może być uznana jako wydatek na cel mieszkaniowy i spełnia warunek zwolnienia z podatku z tytułu zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy muszą być spełnione jakieś dodatkowe warunki, a jeśli tak, to jakie?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; deweloper; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2016 r. (data wpływu 21 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 7 marca 2013 r. Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłym dziadku - połowę udziału do lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość. Nabycie spadku udokumentowane zostało aktem poświadczenia dziedziczenia, z którego wynika, że spadek po zmarłym dnia 13 września 2012 r. nabył w całości wprost na podstawie testamentu wnuk. Właścicielką drugiej połowy udziału była babcia Wnioskodawcy.

W dniu 22 marca 2013 r. Wnioskodawca wraz z babcią - współwłaścicielką, sprzedali to mieszkanie za cenę 140.000 zł.

W zeznaniu PIT-39 za 2013 r. Wnioskodawca wskazał otrzymaną ze sprzedaży kwotę 70.000 zł jako przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z póżn. zm.) i skorzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Wobec powyższego Wnioskodawca uważał, że powinien całą kwotę 70.000 zł ze sprzedaży swojego udziału wydatkować na cele mieszkaniowe do końca 2015 r. Tak też uczynił wpłacając tę kwotę developerowi - który realizuje inwestycję mieszkaniową z planowanym terminem jej zakończenia w styczniu 2017 roku. Wnioskodawca przekazał developerowi w dniu 10 października 2015 r. I ratę ceny nabycia mieszkania, tj. prawa odrębnej własności lokalu w wysokości 351.235 zł, zaś do końca 2015 roku przekazał łącznie kwotę 408.235 zł. Do przedpłaty ceny nabycia zobowiązywały Wnioskodawcę postanowienia § 3 ust. 6 lit. a-c Umowy Developerskiej, podpisanej wraz z małżonką w dniu 3 lipca 2015 r., sporządzonej w formie Aktu Notarialnego. Zgodnie z postanowieniami § 2 ust. 2 i 3 tej umowy ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu na Wnioskodawcę i jego małżonkę ma nastąpić do 31 lipca 2017 roku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy taka płatność (przedpłata) na zakup mieszkania (prawa odrębnej własności lokalu) na podstawie zawartej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, potwierdzającego roszczenie Wnioskodawcy o przeniesienie własności tego lokalu i praw z nim związanych, wpisane do księgi wieczystej, może być uznana jako wydatek na cel mieszkaniowy i spełnia warunek zwolnienia z podatku z tytułu zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy muszą być spełnione jakieś dodatkowe warunki, a jeśli tak, to jakie?

Zdaniem Wnioskodawcy, fakt wydatkowania dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału do lokalu na cele mieszkaniowe, tj. na zakup mieszkania (prawa odrębnej własności lokalu) na rynku pierwotnym od developera, udokumentowany Umową Developerską w formie aktu notarialnego, przy zachowaniu warunku wydatkowania dochodu nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzasadnia zwolnienie z podatku z tytułu zbycia udziału do lokalu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ukończenie inwestycji planowane w styczniu 2017 roku i możliwość przeniesienia na Wnioskodawcę prawa odrębnej własności lokalu i praw związanych z lokalem (podpisania notarialnej Umowy Przeniesienia Własności) w terminie do dnia 31 lipca 2017 roku nie ma znaczenia w ww. sprawie, gdyż faktycznie kwotę otrzymaną ze zbycia udziału do lokalu Wnioskodawca wydatkował w całości na cel mieszkaniowy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w momencie dokonania płatności (przedpłat) na konto dewelopera.

Zgodnie przedstawionym stanem faktycznym wnioskodawca w dniu 7 marca 2013 r. otrzymał spadek w postaci udziału do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, udokumentowany aktem notarialnym. W dniu 22 marca 2013 r. sprzedał ten udział za cenę 70.000 zł, co również udokumentował aktem notarialnym. W dniu 10 sierpnia 2015 r., tj. przed upływem dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, dochód ze sprzedaży w całości przeznaczył na przedpłatę ceny nabycia od developera mieszkania, udokumentowanego aktem notarialnym i stanem salda na koncie rozliczeniowym developera z tytułu wpłat. Ukończenie inwestycji planowane jest na styczeń 2017 roku, zaś ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu na Wnioskodawcę i jego małżonkę ma nastąpić do 31 lipca 2017 roku, przy czym Wnioskodawcy i jego małżonce przysługuje roszczenie o przeniesienie własności tego lokalu i praw z nim związanych, wpisane w dziale III księgi wieczystej, zgodnie z postanowieniami § 11 notarialnej Umowy Developerskiej.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawy) odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie stanowi źródło przychodu i podlega opodatkowaniu. W myśl natomiast art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione między innymi na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. W świetle powyżej opisanego stanu faktycznego, odnosząc do niego uregulowania prawne stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia z opodatkowania z faktem wydatkowania - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust 25 ustawy.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest fakt wydatkowania nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw - na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy własne cele mieszkaniowe. Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że decydujące znaczenie ma fakt wydatkowania środków pieniężnych, w tym także w formie przedpłat, na nabycie między innymi lokalu mieszkalnego, a nie przeniesienie własności nabywanego lokalu na nabywcę.

Skoro uzyskane z odpłatnego zbycia mieszkania (odrębnej własności) środki finansowe wydatkowane zostały w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 ustawy, to Wnioskodawca spełnił wskazane powyżej przesłanki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Zatem, aby możliwe było skorzystanie z ww. zwolnienia to poniesione wydatki na cele określone m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych muszą spełniać warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy.

W świetle powoływanych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy decyduje wydatkowanie, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, dochodu ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Jednakże należy podkreślić, iż korzystanie z każdej preferencji podatkowej, w tym zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, jeśli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia danej nieruchomości lub prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, do których ustawodawca zalicza m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Pojęcie „nabycie”, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało w niej zdefiniowane. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

W związku z tym stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, ale nie są z nim równoważne. Treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia jej własności, a tym samym powoduje niewypełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wyłącznie wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie lokalu mieszkalnego, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W sytuacji przedstawionej we wniosku samo wydatkowanie środków ze sprzedaży udziału nabytego w drodze spadku na nabycie lokalu mieszkalnego – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne jest bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.