Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-876/11-4/JW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-10-28
Teza: Przedmiotowa sprzedaż nieruchomości (budynku biurowego oraz budynków garażowych) wraz z prawem wieczystego użytkowania, zgodnie z oświadczeniem Spółki, iż wybierze opcję opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, podlega opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 18.07.2011 r. (data wpływu 20.07.2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6.10.2011 r. (data wpływu 10.10.2011 r.) na wezwanie z dnia 23.09.2011 r. IPPP2/443-876/11-2/JW oraz IPPB2/436-262/11-2/AF o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20.07.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu budynku biurowego, pomieszczeń garażowych i innych części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntów położonych w W., na których posadowione są budynek biurowy i budynki garażowe będące własnością Spółki (dalej: „Budynki na Użytkowaniu Wieczystym”), w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej.

Spółka ma zawartą jedną umowę najmu z jednym głównym najemcą, umowa ta dotyczy budynku jako całości. Ponadto Spółka zawarła dwie umowy najmu powierzchni dachowej dla firm komunikacyjnych. W konsekwencji stroną umów najmu (podnajmu) powierzchni handlowej w budynku, jest główny najemca.

Pierwsze wydanie najemcom części Budynków na Użytkowaniu Wieczystym do używania nastąpiło w lutym 2002 r. Spółka nabyła Budynki na Użytkowaniu Wieczystym w dniu 8 września 2005 r. Od momentu nabycia Budynków na Użytkowaniu Wieczystym, Spółka nie ponosiła na ulepszenia nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Spółka posiada kredyt w banku na sfinansowanie zobowiązań zaciągniętych w celu nabycia przez Spółkę ww. nieruchomości.

Z uwagi na planowane inne projekty inwestycyjne, Spółka planuje sprzedaż ww. nieruchomości na rzecz jednego podmiotu. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność leasingową („Kupujący”). Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Planowana struktura sprzedaży nieruchomości zakłada, że Kupujący nabędzie ww. nieruchomość. Potencjalna możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z głównym najemcą będzie uzależniona od postanowień umowy najmu zawartej pomiędzy Spółką a głównym najemcą nieruchomości.

Kupujący zamierza wykorzystać nabyte nieruchomości na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług. W szczególności, Kupujący planuje oddać nieruchomość w leasing innemu podmiotowi.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał:

1.  Status Wnioskodawcy oraz nabywcy przedmiotowej nieruchomości. Sp. z o.o., jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca przedmiotowych nieruchomości też jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Oświadczenie o wyborze opodatkowania. Sp. z o.o. oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).
3.  Nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę. G. Sp. z o.o., nabyła przedmiotową nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania od zarejestrowanego czynnego podatnika podatku od towarów i usług.
4.  Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Sp. z o.o. miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości i skorzystała z tego prawa.
5.  Oddanie w najem przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę. Sp. z o.o., w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości, wstąpiła w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela przedmiotowej nieruchomości i podpisała z nim umowę najmu w dniu zakupu nieruchomości. W konsekwencji należy uznać, że w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca stał się wynajmującym w zakresie dotyczącym budynku biurowego, pomieszczeń garażowych oraz innych części budynku. Biorąc pod uwagę, że w dniu nabycia nieruchomości była ona oddana w najem jako całość jednemu głównemu najemcy (co Wnioskodawca podkreślił we wniosku), należałoby od strony prawnej przyjąć, że od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wynajął całość przedmiotowej nieruchomości.
6.  Oddanie w najem przed dniem nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę. Sp. z o.o., nabyła przedmiotową nieruchomość w dniu 8 września 2005 r., od tego momentu Wnioskodawca jako posiadacz przedmiotowych nieruchomości jest stroną wszelkich umów najmu w zakresie przedmiotowej nieruchomości. Przed tym dniem tj. od lutego 2002 r. kiedy nastąpiło pierwsze wydanie przedmiotowej nieruchomości w używanie właścicielowi, wynajmującym był podmiot, w posiadaniu którego były przedmiotowe nieruchomości.
7.  Pierwsze zasiedlenie przedmiotowej nieruchomości (w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).

Zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy dokonało się w momencie oddania przedmiotowej nieruchomości po jej wybudowaniu właścicielowi, który miał w niej swoją siedzibę. Zgodnie z podanymi we wniosku przez Wnioskodawcę informacjami, pierwsze oddanie w najem miało miejsce w lutym 2002 r. Gdyby nawet teoretycznie przyjąć, że przed dniem nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę (tj. 8 września 2005 r.), nie dokonało się tzw. pierwsze zasiedlenie, to należałoby przyjąć, że takim pierwszym zasiedleniem była sama czynność nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy opisana wyżej transakcja obejmująca sprzedaż Budynków na Użytkowaniu Wieczystym objęta będzie wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”)?

Czy zakładając, że Spółka i Kupujący złożą przed dniem sprzedaży naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy sprzedawanych budynków, sprzedaż ww. Budynków na Użytkowaniu Wieczystym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1

W opinii Wnioskodawcy sprzedaż Budynków na Użytkowaniu Wieczystym nie będzie objęta wyłączeniem, o którym mowa w artykule 6 ust. 1 Ustawy o VAT z uwagi na fakt, iż nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Świadczą o tym argumenty przedstawione poniżej.

Przepisy Ustawy o VAT nie zawierają definicji przedsiębiorstwa. W związku z tym należy posłużyć się definicją zawartą w art. 55 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. W myśl tego przepisu przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT „zorganizowana część przedsiębiorstwa” oznacza (1) organizacyjnie i (2) finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (3) zespół składników materialnych niematerialnych, w tym (4) zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić (5) niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Budynki w Użytkowaniu Wieczystym nie stanowią ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, zbywane nieruchomości nie mogą być traktowane jako przedsiębiorstwo. Nie są bowiem zorganizowanym zespołem „składników”, gdyż obejmują wyłącznie materialne składniki w postaci gruntów, budynków, budowli lub ich części. W interpretacjach organów podatkowych podkreśla się wyraźnie, iż dla zbycia przedsiębiorstwa konieczne jest zbycie „zorganizowanego zespołu składników”, w skład którego wchodzi, co najmniej jeden składnik materialny i jeden niematerialny”, co w niniejszym stanie faktycznym nie będzie miało miejsca.

Po drugie, nabycie Budynków na Użytkowaniu Wieczystym nie pozwoli Kupującemu na kontynuowanie realizowanej uprzednio przez Spółkę działalności gospodarczej. Aby kontynuować tę działalność konieczne będzie zawarcie stosownych umów (np. z dostawcami mediów oraz usługodawcami usług techniczno — administracyjnych, umowy o prowadzenie rachunku bankowego, księgowości, świadczenie usług prawnych, umowy o zarządzanie itp.). Dodatkowo, Kupujący będzie musiał oddać nabyte nieruchomości w leasing, tak, aby nieruchomości generowały dochody wystarczające na pokrycie kosztów finansowania nabycia.

Tymczasem, jak podkreśla Naczelny Sąd Administracyjny, dla zbycia przedsiębiorstwa konieczne jest przeniesienie na nabywcę „minimum niezbędnych środków” pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej przez zbywcę (wyrok NSA z dnia 26.06.2008 r., sygn. akt. I FSK x/07). Takie przeniesienie nie nastąpi w niniejszym stanie faktycznym.

Zbywana nieruchomość nie będzie też stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż nie jest ona w żaden sposób wyodrębniona organizacyjnie, finansowo lub funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Spółki. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie, ani w żaden sposób wyodrębniona formalnie w strukturze Spółki w postaci np. wydziału, działu, oddziału, etc. Zespół nieruchomości, które zostaną zbyte przez Spółkę, nie posiada też wewnętrznej samodzielności funkcjonalnej, co oznacza w szczególności, że nie posiada możliwości samodzielnej realizacji zadań gospodarczych bez konieczności podjęcia dodatkowych działań w postaci np. wskazywanej już wcześniej konieczności zawarcia umów z najemcami, umów z dostawcami mediów oraz usług administracyjno — technicznych, umów rachunku bankowego, umów o zarządzanie. Jak podkreśla się w orzecznictwie organów podatkowych, „aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, aby można było o nich mówić jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego”.

W niniejszym stanie faktycznym takie zorganizowanie składników majątkowych pozwalające na odrębność niezbędną do samodzielnego funkcjonowania zbywanych nieruchomości w obrocie gospodarczym nie będzie miało miejsca.

Należy wyraźnie podkreślić, że zbycie nieruchomości na Kupującego nie będzie w żaden sposób dotyczyło zobowiązań Spółki, gdyż wszystkie zobowiązania związane z nieruchomościami, a w szczególności kredyt bankowy pozostaną w Spółce. W stanowiskach organów skarbowych wyraźnie podkreśla się, że czynność zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi obejmować przeniesienie „wszystkich składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”. Gdzie indziej organy podatkowe zaznaczają, że „konsekwencją finansowego wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest konieczność przypisania do niej wszelkich zobowiązań związanych z jej działalnością. Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zatem możliwe tylko w przypadku, gdy na nabywcę zostaną przeniesione wszystkie zobowiązania wcześniej jej przypisane” - Innym razem organy wskazują, że podstawowym wymogiem jest bowiem, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych niematerialnych (w tym zobowiązań)”. W niniejszej sprawie na Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania Spółki.

Mając na uwadze to, że zgodnie z art . 6 pkt . 1 Ustawy o VAT, przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy stwierdzić, że transakcja zbycia przez Spółkę Budynków na Użytkowaniu Wieczystym na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 2.

W opinii Wnioskodawcy, z uwagi na to, że przedmiotem sprzedaży nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część, opisana sprzedaż Budynków na Użytkowaniu Wieczystym podlegać będzie, co do zasady, VAT. Dodatkowo omawiana transakcja nie będzie objęta zwolnieniem z VAT, o ile Spółka i Kupujący złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT należy rozumieć m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT wynika, że za towary uważa się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przez pierwsze zasiedlenie - w myśl art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
    1.  wybudowaniu lub
    2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy wskazać, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części budynków lub budowli, w myśl art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie na mocy, art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art, 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że dokonujący dostawy nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W niniejszym stanie faktycznym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem (tj. oddaniem Budynków na Użytkowaniu Wieczystym lub ich części najemcom do używania na podstawie umów najmu) a planowanym zbyciem tych nieruchomości będzie dłuższy niż dwa lata. W związku z tym sprzedaż tej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, o ile Spółka i Kupujący nieruchomość nie wybiorą rezygnacji ze zwolnienia. Jeżeli Spółka i Kupujący jako nabywca nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia odpowiadające warunkom określonym w artykule 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, to sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%.

W tym stanie rzeczy należy stwierdzić, że spełnienie warunku złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego przez Spółkę i Kupującego zgodnych oświadczeń odpowiadających warunkom określonym w art. 43 ust.10 i ust. 11 Ustawy o VAT spowoduje, iż transakcja w całości podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ad.1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Stosownie do postanowień art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem tych czynności, jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport).

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 tej ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” wykorzystuje się regulację zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Ponadto art. 552 Kodeksu cywilnego stanowi, iż czynność prawna, mająca za przedmiot przedsiębiorstwo, obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W związku z powyższym, jeżeli przedmiotem transakcji sprzedaży jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeks cywilny, to należy uznać, że w sytuacji tej znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Natomiast, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest – w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy – organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, posiada wewnętrzną samodzielność finansową, ale także która mogłaby samodzielnie jako niezależne przedsiębiorstwo realizować zadania gospodarcze.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego (niezależnego) funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość) oraz pozwolą na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Podkreślić również należy, iż tak rozumiana zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest towarem w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu budynku biurowego, pomieszczeń garażowych i innych części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntów położonych w Warszawie, na których posadowione są budynek biurowy i budynki garażowe będące własnością Spółki, w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej. Spółka ma zawartą jedną umowę najmu z jednym głównym najemcą, umowa ta dotyczy budynku jako całości. Ponadto Spółka zawarła dwie umowy najmu powierzchni dachowej dla firm komunikacyjnych. W konsekwencji stroną umów najmu (podnajmu) powierzchni handlowej w budynku, jest główny najemca. Spółka posiada kredyt w banku na sfinansowanie zobowiązań zaciągniętych w celu nabycia przez Spółkę ww. nieruchomości. Z uwagi na planowane inne projekty inwestycyjne, Spółka planuje sprzedaż ww. nieruchomości na rzecz jednego podmiotu. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność leasingową Kupującym. Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Planowana struktura sprzedaży nieruchomości zakłada, że Kupujący nabędzie ww. nieruchomość. Potencjalna możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z głównym najemcą będzie uzależniona od postanowień umowy najmu zawartej pomiędzy Spółką a głównym najemcą nieruchomości. Kupujący zamierza wykorzystać nabyte nieruchomości na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług. W szczególności, Kupujący planuje oddać nieruchomość w leasing innemu podmiotowi.

Jak wskazała Spółka budynki w użytkowaniu wieczystym nie stanowią ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Po pierwsze, zbywane nieruchomości nie mogą być traktowane jako przedsiębiorstwo. Nie są bowiem zorganizowanym zespołem „składników”, gdyż obejmują wyłącznie materialne składniki w postaci gruntów, budynków, budowli lub ich części. Po drugie, nabycie budynków na użytkowaniu wieczystym nie pozwoli Kupującemu na kontynuowanie realizowanej uprzednio przez Spółkę działalności gospodarczej. Aby kontynuować tę działalność konieczne będzie zawarcie stosownych umów (np. z dostawcami mediów oraz usługodawcami usług techniczno - administracyjnych, umowy o prowadzenie rachunku bankowego, księgowości, świadczenie usług prawnych, umowy o zarządzanie itp.). Dodatkowo, Kupujący będzie musiał oddać nabyte nieruchomości w leasing, tak, aby nieruchomości generowały dochody wystarczające na pokrycie kosztów finansowania nabycia. Zbywana nieruchomość nie będzie też stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż nie jest ona w żaden sposób wyodrębniona organizacyjnie, finansowo lub funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Spółki. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie, ani w żaden sposób wyodrębniona formalnie w strukturze Spółki w postaci np. wydziału, działu, oddziału, etc. Zespół nieruchomości, które zostaną zbyte przez Spółkę, nie posiada też wewnętrznej samodzielności funkcjonalnej, co oznacza w szczególności, że nie posiada możliwości samodzielnej realizacji zadań gospodarczych bez konieczności podjęcia dodatkowych działań w postaci np. wskazywanej już wcześniej konieczności zawarcia umów z najemcami, umów z dostawcami mediów oraz usług administracyjno - technicznych, umów rachunku bankowego, umów o zarządzanie. Spółka wyraźnie podkreśla, iż zbycie nieruchomości na Kupującego nie będzie w żaden sposób dotyczyło zobowiązań Spółki, gdyż wszystkie zobowiązania związane z nieruchomościami, a w szczególności kredyt bankowy pozostaną w Spółce.

Jak wskazano wyżej podstawowym wymogiem do uznania zbycia majątku za przedsiębiorstwo jest spełnienie warunków określonych w art. 551 Kodeksu cywilnego. Natomiast w przypadku uznania składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne jest to, aby stanowiły one zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań, należności oraz środki pieniężne), podlegające wydzieleniu w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Istotnym jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

Z powyższego jednoznacznie wynika, iż przedmiotem dokonanej transakcji zbycia na rzecz nabywcy nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, jak również zorganizowana część przedsiębiorstwa zdefiniowana w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem nie są zorganizowanym zespołem „składników”, gdyż obejmują wyłącznie materialne składniki w postaci gruntów, budynków, budowli lub ich części oraz z przedmiotu transakcji wyłączono m. in. zobowiązania (określone w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług).

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem zbycia będą wyłącznie materialne składniki w postaci gruntów, budynków, budowli lub ich części, a z przedmiotu zbycia zostały wyłączone zobowiązania związane z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą realizowaną dotychczas.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że przepis art. 6 pkt 1 ustawy, nie będzie miał zastosowania w sprawie będącej przedmiotem wniosku. Przepis ten bowiem jak wyżej wskazano, odnosi się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast, z uwagi na fakt jak wskazała Spółka zbycie nieruchomości nie stanowią ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ Spółka zbywa wyłącznie materialne składniki w postaci gruntów, budynków, budowli lub ich części, a z przedmiotu zbycia zostały wyłączone zobowiązania, stanowi istotny element niepozwalający uznać, iż przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego lub zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, lecz składniki majątku przedsiębiorstwa, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych, tj. według właściwych stawek podatkowych lub z zastosowaniem zwolnienia, o ile takie będzie wynikało z przepisów.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług) dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie uważa się również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 wskazanej wyżej ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl ust. 11 powołanego artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków mającym prawo skorzystania ze zwolnienia od podatku, po spełnieniu określonych warunków, możliwość do zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jednocześnie należy wskazać, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Tutejszy organ podkreśla, iż wyżej wskazana zasada dotyczy wyłącznie gruntów z posadowionymi na nich budynkami, budowlami albo częściami takich budynków lub budowli, nie ma zatem zastosowania do innych gruntów niezwiązanych z obiektami budowlanymi.

Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy wraz z dostawą budynków lub budowli następuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki te są posadowione. Jak wskazuje przepis § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu budynku biurowego, pomieszczeń garażowych i innych części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntów, na których posadowione są budynek biurowy i budynki garażowe będące własnością Spółki, w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej. Spółka ma zawartą jedną umowę najmu z jednym głównym najemcą, umowa ta dotyczy budynku jako całości. Ponadto Spółka zawarła dwie umowy najmu powierzchni dachowej dla firm komunikacyjnych. W konsekwencji stroną umów najmu (podnajmu) powierzchni handlowej w budynku, jest główny najemca. Pierwsze wydanie najemcom części budynków na użytkowaniu wieczystym do używania nastąpiło w lutym 2002 r. Natomiast Spółka nabyła budynki na użytkowaniu wieczystym w dniu 8 września 2005 r. Od momentu nabycia budynków, Spółka nie ponosiła na ulepszenia nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości. Obecnie Spółka planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na rzecz jednego podmiotu. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność leasingową Kupującym.

Jak wskazała Spółka w uzupełnieniu wniosku jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca przedmiotowych nieruchomości również jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania od zarejestrowanego czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości i skorzystała z tego prawa. Spółka w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości, wstąpiła w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela przedmiotowej nieruchomości i podpisała z nim umowę najmu w dniu zakupu nieruchomości. W konsekwencji należy uznać, że w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca stał się wynajmującym w zakresie dotyczącym budynku biurowego, pomieszczeń garażowych oraz innych części budynku. Biorąc pod uwagę, że w dniu nabycia nieruchomości była ona oddana w najem jako całość jednemu głównemu najemcy, należałoby od strony prawnej przyjąć, że od dnia nabycia nieruchomości Wnioskodawca wynajął całość przedmiotowej nieruchomości. Spółka nabyła ww. nieruchomość w dniu 8 września 2005 r., od tego momentu Wnioskodawca jako posiadacz przedmiotowych nieruchomości jest stroną wszelkich umów najmu w zakresie tej nieruchomości. Przed tym dniem tj. od lutego 2002 r. kiedy nastąpiło pierwsze wydanie przedmiotowej nieruchomości w używanie właścicielowi, wynajmującym był podmiot, w posiadaniu którego były przedmiotowe nieruchomości. Zdaniem Spółki pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy dokonało się w momencie oddania przedmiotowej nieruchomości po jej wybudowaniu właścicielowi, który miał w niej swoją siedzibę. Zgodnie z podanymi we wniosku informacjami, pierwsze oddanie w najem miało miejsce w lutym 2002 r. Gdyby nawet teoretycznie przyjąć, że przed dniem nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Spółkę (tj. 8 września 2005 r.), nie dokonało się tzw. pierwsze zasiedlenie, to należałoby przyjąć, że takim pierwszym zasiedleniem była sama czynność nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Spółkę.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz odnosząc się do opisu zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, żeby określić prawidłowo stawkę podatku VAT przy transakcji sprzedaży budynków wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, należy w pierwszej kolejności rozważyć, czy doszło do pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Kluczową rolę w rozwiązaniu przedstawionego wyżej problemu odgrywa przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Aby stwierdzić, czy przedmiotowa nieruchomość będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT w pierwszej kolejności ustalić należy kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od niego do momentu dokonania dostawy nieruchomości. W tym celu należy odwołać się do brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem za pierwsze zasiedlenie należy uznać moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy (najemcy, dzierżawcy), mając na względzie, iż sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” dotyczy czynności wymienionych w art. 5 obowiązującej ustawy o VAT.

W analizowanej sytuacji należy stwierdzić, iż pierwsze wydanie najemcom części budynków do używania nastąpiło w lutym 2002 r., natomiast w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Spółkę tj. w dniu 8 września 2005 r. Spółka wynajęła całość nieruchomości, ponadto zakup tejże nieruchomości nastąpił w wykonaniu czynności opodatkowanych, wobec powyższego należy uznać, iż pierwsze zasiedlenie całej omawianej nieruchomości nastąpiło w dniu 8 września 2005 r. tj. w dacie zakupu budynku biurowego oraz budynków garażowych.

Zatem dostawa przedmiotowej nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione, tzn. dostawa nieruchomości zabudowanej nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (pierwsze wydanie najemcom części budynków do używania nastąpiło w lutym 2002 r. natomiast w dniu nabycia ww. nieruchomości tj. 8 września 2005 r. Spółka wynajęła całość nieruchomości, ponadto zakup przedmiotowej nieruchomości nastąpił w wykonaniu czynności opodatkowanych), a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości zabudowanej upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Również jak wskazała Spółka od momentu nabycia budynków, Spółka nie ponosiła na ulepszenia nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść złożonego wniosku oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, iż skoro od pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata, to sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wraz z gruntem będącym w użytkowaniu wieczystym, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy oraz § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze to, iż Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a także nabywca przedmiotowej nieruchomości jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz to, że Spółka oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową.

Zatem, przedmiotowa sprzedaż nieruchomości (budynku biurowego oraz budynków garażowych) wraz z prawem wieczystego użytkowania, zgodnie z oświadczeniem Spółki, iż wybierze opcję opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, podlega opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ponadto, tutejszy organ informuje, iż w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.