Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-995/14-2/KBr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-12-11
Teza: obciążanie Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz obowiązek podatkowy z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów, co do których uiszczania zobowiązani są Współwłaściciele.
Słowa kluczowe: media; obowiązek-obowiązek podatkowy; refakturowanie; stawka-stawki podatku; właściciel
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 16 września 2014 r. (data wpływu 22 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obciążania Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów, co do których uiszczania zobowiązani są Współwłaściciele – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 września 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obciążania Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów, co do których uiszczania zobowiązani są Współwłaściciele.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (zwany dalej Spółką) powołany został aktem notarialnym przez Współwłaścicieli w częściach ułamkowych (dalej zwanych Współwłaścicielami). Spółka nie jest właścicielem żadnej części ww. nieruchomości. Od chwili zawiązania Spółki wyłącznymi wspólnikami Spółki są każdocześni Współwłaściciele.

Przedmiotem działalności Spółki jest zarządzanie nieruchomością niemieszkalną. Współwłaścicieli, będących osobami prawnymi (spółkami prawa handlowego), łączą ze Spółką indywidualne umowy na świadczenie przez nią usług związanych z administracją i eksploatacją budynku biurowego (zwanego dalej Budynkiem) usytuowanego na nieruchomości.

Przedmiotem każdej poszczególnej umowy jest świadczenie na rzecz Współwłaścicieli usług związanych z administracją i eksploatacją budynku biurowego wraz z przynależną działką .

Spółka realizuje swoje zadania w ramach planu rzeczowo-finansowego corocznie zatwierdzanego przez Zgromadzenie Wspólników .

Z tytułu realizacji umów na administrowanie Współwłaściciele zobowiązani są uiszczać na rzecz Spółki:

1.  comiesięczną opłatę za administrowanie i bieżącą eksploatację Budynku w wysokości zgodnej z pozycją nr 1 planu rzeczowo-finansowego zatwierdzonego na dany rok przez Zgromadzenie Wspólników,
2.  comiesięczną opłatę za dostawę energii elektrycznej, czynnika grzewczego oraz wody, rozliczanych według rzeczywistych kosztów na podstawie faktur zakupu otrzymanych przez Spółkę od dostawców mediów,
3.  comiesięczną opłatę za stałe usługi serwisowe i konserwacyjne, remonty oraz modernizacje rozliczane według rzeczywistych kosztów na podstawie faktur zakupu tych usług u zewnętrznych usługodawców.

Powołane wyżej opłaty odpowiadają procentowemu udziałowi Współwłaściciela we współwłasności Budynku.

Na podstawie zgodnej decyzji wszystkich Współwłaścicieli wydzielone zostały w Budynku powierzchnie wspólne, które przeznaczone są do wynajmowania w celach komercyjnych. Współwłaściciele zlecili i upoważnili Spółkę do zawierania umów najmu na powierzchnie, o których mowa powyżej, we własnym imieniu, na rzecz Współwłaścicieli.

Wnioskodawca jako Wynajmujący zawiera umowy najmu, na podstawie których oddaje najemcom w najem powierzchnie użytkowe, natomiast najemcy zobowiązani są:

1.  do uiszczania na rzecz Wynajmującego czynszu z tytułu najmu,
2.  do pokrycia:
    *   kosztów zużycia wody i energii elektrycznej na podstawie zainstalowanego podlicznika,
    *   ryczałtu ilościowego lub wartościowego w przypadku energii elektrycznej i cieplnej,
    *   ryczałtu wartościowego za wywóz nieczystości,
    *   kosztów wywozu nieczystości uzależnionego od ilości zamówionych kontenerów,
    *   opłaty eksploatacyjnej,
3.  najemca przyjmuje także na siebie zobowiązanie do ponoszenia opłat, niezależnie od czynszu i powyższych opłat, za świadczenie telekomunikacyjne łącznie z opłatą abonamentową zgodnie ze stawkami operatorów telekomunikacyjnych według faktur zakupu.

Ostatnio Wnioskodawca podpisał umowę najmu obowiązującą od 1 czerwca 2014r., z której wynika, że najemca uiszcza czynsz najmu, ryczałt za energię elektryczną oraz opłatę eksploatacyjną obejmującą inne koszty dotyczące utrzymania powierzchni wspólnych.

Zgodnie z zapisami umów, faktury VAT są wystawione przez Wynajmującego według wskazań odrębnych liczników i faktur otrzymanych przez Spółkę od dostawców mediów bez naliczania zysku.

Ponadto Spółka wystawia Współwłaścicielom refaktury z tytułu wywozu nieczystości w związku ze złożonym przez każdego Współwłaściciela zamówieniem na kontenery.

Pierwotnym nabywcą usług mediów dostarczanych do całego budynku jest Spółka, która następnie na podstawie każdej wyżej wzmiankowanej umowy zawartej z każdym odrębnie Współwłaścicielem oraz każdym odrębnie najemcą, obciąża kosztem danej usługi Współwłaścicieli i najemców. Spółka refakturując na Współwłaścicieli i najemców koszty usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków w latach ubiegłych stosowała stawkę 7%, od 1 stycznia 2011 r. refakturowała według stawki 23% do momentu otrzymania drugiej interpretacji indywidualnej (znak IPPP2/443-1349/11-6/AO z 1 marca 2012 r.), z której wynikało, że do Współwłaścicieli stosuje się stawkę 8%, a dla najemców 23%.

W związku ze zmianami w ustawie o VAT z dniem 1 stycznia 2014 r. i braku indywidualnej interpretacji w tym temacie Spółka zastosowała stawkę 23% zarówno dla Współwłaścicieli, jak i dla najemców.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (numeracja zgodna z wnioskiem):

1.  Czy w przypadku obciążania Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków właściwą stawką VAT będzie stawka 8%?
2.  W jakim terminie Wnioskodawca powinien wykazać w ewidencji prowadzonej dla celów podatku od towarów i usług oraz zadeklarować podatek należny w stosownej deklaracji z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów: energii elektrycznej, energii cieplnej i usług telekomunikacyjnych oraz tzw. usług komunalnych (sprzedaży wody i odprowadzania ścieków) Współwłaścicielom, tj. czy w terminie wystawienia refaktury na Współwłaścicieli, czy w terminie otrzymania faktury pierwotnej od dostawcy mediów czy też w momencie zakończenia usługi ciągłej związanej z administrowaniem i eksploatacją budynku biurowego?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1)

Zdaniem Spółki w przedmiotowym stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym obciążanie przez Spółkę Współwłaścicieli kosztami usług dostarczenia wody i odprowadzania ścieków powinno być opodatkowane stawką 8%. Spółka powinna stosować stawkę preferencyjną, gdyż z podpisanej Umowy wynika odrębne rozliczanie kosztów mediów od pozostałych usług.

Zdaniem Wnioskodawcy obciążanie Współwłaścicieli kosztami usług mediów, które zostały uprzednio przez Spółkę nabyte w imieniu własnym, a na rzecz Współwłaścicieli stanowi świadczenie odrębne od usługi administrowania nieruchomością. Zatem przedmiotowe koszty zużycia wody i odprowadzania ścieków mogą być rozliczane w drodze refakturowania na Współwłaścicieli stosując stawkę VAT w wysokości 8%. Nie jest właściwe potraktowanie refakturowania mediów na Współwłaścicieli jako elementu składowego usługi zarządzania budynkiem. Wolą stron zawartych umów, tj. między Spółką i każdym Współwłaścicielem, dotyczących administrowania było odrębne, niezależne od usług administrowania (zarządzania) nieruchomością, rozliczanie opłat za media. Spółka obowiązana jest zatem wystawić fakturę dokumentującą dokonanie sprzedaży usługi stosując stawkę właściwą dla danego świadczenia. Spółka winna refakturować koszty zużycia wody i odprowadzania ścieków na Współwłaścicieli stosując stawkę podatku VAT w wysokości 8% przewidzianą przez ustawodawcę dla tego rodzaju usługi - zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, w związku z załącznikiem nr 3 poz. 140 i 142 ustawy o podatku od towarów i usług zgodnie ze stawkami zastosowanymi do faktur wystawianych dla Spółki, przez dostawcę przedmiotowych świadczeń.

Ad. 3)

Zdaniem Wnioskodawcy w stanie prawnym obowiązującym na dzień złożenia niniejszego wniosku, obowiązek podatku w VAT z tytułu odsprzedaży energii elektrycznej, cieplnej oraz odsprzedaży tzw. usług komunalnych (np. wody i ścieków) i usług telekomunikacyjnych winien powstawać zgodnie z zasadami określonymi w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług, tzn. zgodnie z terminem wystawienia refaktur na Współwłaścicieli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zakresie obciążania Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów, co do których uiszczania zobowiązani są Współwłaściciele jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z treścią art. 8 ust. 2a cyt. ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Powyższy przepis stanowi implementację art. 28 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1, ze zm.). Zgodnie z tym artykułem, w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Podstawowa stawka podatku, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w załączniku nr 3 do ustawy ustawodawca wymienił:

*   pod poz. 140 „usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych” sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 36.00.20.0,

*   pod poz. 141 „usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych” sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU 36.00.30.0.

Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie obniżonej stawki podatku VAT tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce „nazwa usługi”. Zatem, wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania.

Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jako czynności opodatkowanych stawką obniżoną lub zwolnionych od podatku jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Stosownie do art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy, fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności - w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

Na podstawie ust. 7 tego artykułu, faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed:

1.  dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi;
2.  otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości lub części zapłaty.

Według regulacji ust. 8 tego artykułu, przepis ust. 7 pkt 1 nie dotyczy wystawiania faktur w zakresie dostawy i świadczenia usług, o których mowa w art. 19a ust. 3, 4 i ust. 5 pkt 4, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy.

Zgodnie z art. 2 pkt 31 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze - rozumie się przez to dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

Stosownie do art. 109 ust. 3 ustawy o VAT, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencje zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, art. 134 oraz art. 138 – dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Zgodnie z wolą ustawodawcy zapłata obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Zapłata jest sprzedawcy należna z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1, ze zm.). Stosownie do art. 73 powołanej Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, do podstawy opodatkowania wlicza się następujące elementy:

*   podatki, cła, opłaty i inne należności, z wyjątkiem samego VAT;

*   koszty dodatkowe, takie jak koszty prowizji, opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dostawcę lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Ze złożonego wniosku wynika, że przedmiotem działalności Spółki jest zarządzanie nieruchomością niemieszkalną. Współwłaścicieli, będących osobami prawnymi (spółkami prawa handlowego), łączą ze Spółką indywidualne umowy na świadczenie przez nią usług związanych z administracją i eksploatacją budynku biurowego usytuowanego na nieruchomości . Przedmiotem każdej poszczególnej umowy jest świadczenie na rzecz Współwłaścicieli usług związanych z administracją i eksploatacją budynku biurowego wraz z przynależną działką przy .

Z tytułu realizacji umów na administrowanie Współwłaściciele zobowiązani są uiszczać na rzecz Spółki:

1.  comiesięczną opłatę za administrowanie i bieżącą eksploatację Budynku w wysokości zgodnej z pozycją nr 1 planu rzeczowo-finansowego zatwierdzonego na dany rok przez Zgromadzenie Wspólników,
2.  comiesięczną opłatę za dostawę energii elektrycznej, czynnika grzewczego oraz wody, rozliczanych według rzeczywistych kosztów na podstawie faktur zakupu otrzymanych przez Spółkę od dostawców mediów,
3.  comiesięczną opłatę za stałe usługi serwisowe i konserwacyjne, remonty oraz modernizacje rozliczane według rzeczywistych kosztów na podstawie faktur zakupu tych usług u zewnętrznych usługodawców.

Powołane wyżej opłaty odpowiadają procentowemu udziałowi Współwłaściciela we współwłasności Budynku.

Zgodnie z zapisami umów, faktury VAT są wystawione przez Wnioskodawcę według wskazań odrębnych liczników i faktur otrzymanych przez Spółkę od dostawców mediów bez naliczania zysku.

Ponadto Spółka wystawia Współwłaścicielom refaktury z tytułu wywozu nieczystości w związku ze złożonym przez każdego Współwłaściciela zamówieniem na kontenery.

Pierwotnym nabywcą usług mediów dostarczanych do całego budynku jest Spółka, która następnie na podstawie każdej wyżej wzmiankowanej umowy zawartej z każdym odrębnie Współwłaścicielem, obciąża kosztem danej usługi Współwłaścicieli.

Na tle tak przedstawionych okoliczności Wnioskodawca wyraził wątpliwość w zakresie opodatkowania podatkiem VAT czynności odsprzedaży na rzecz Współwłaścicieli usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 206 ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 K.c.).

Zatem Wnioskodawca – w odniesieniu do poniesionych kosztów opłat za media - działa w imieniu własnym, lecz na rachunek innego podmiotu. A zatem poniesione koszty, gdzie odbiorcą jest inny podmiot (w niniejszej sprawie współwłaściciele nieruchomości) niż podmiot obciążony (Wnioskodawca) przez dostawcę usługi, powinny zostać przeniesione przez Wnioskodawcę na faktycznego odbiorcę. Tym samym, wydatki poniesione przez Spółkę na zakup mediów powinny być przedmiotem odsprzedaży dla pozostałych wspówłaścicieli budynku w takiej części, w jakiej faktycznie dotyczą tych podmiotów. Przeniesienie tych kosztów następuje poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W świetle powyższych okoliczności Wnioskodawca ma prawo obciążać Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzenia ścieków stosując stawkę podatku VAT analogicznie do faktur wystawionych dla Wnioskodawcy przez dostawców przedmiotowych świadczeń, tj. właściwą stawką VAT będzie stawka 8%, przewidziana przez ustawodawcę dla tego rodzaju usług – zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 oraz załącznikiem nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że obciążanie Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków powinno być opodatkowane stawką 8% uznać należało za prawidłowe.

W celu rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie terminu powstania obowiązku podatkowego w stosunku do odsprzedaży na rzecz Współwłaścicieli mediów: energii elektrycznej, energii cieplnej i usług telekomunikacyjnych oraz tzw. usług komunalnych (sprzedaży wody i odprowadzania ścieków) należy wskazać, że zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jak stanowi art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

1.  dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego.,
2.  świadczenia usług:
    *   telekomunikacyjnych i radiokomunikacyjnych,
    *   wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy,
    *   najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
    *   ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
    *   stałej obsługi prawnej i biurowej,
    *   dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
    *   z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Na podstawie ust. 7 powyższego artykułu, w przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności.

Jak wynika ze złożonego wniosku, Wnioskodawca świadczy na rzecz Współwłaścicieli usługi związane z administracją i eksploatacją budynku biurowego. Ponadto podmioty te zobowiązane są uiszczać na rzecz Spółki m.in. comiesięczną opłatę za dostawę energii elektrycznej, czynnika grzewczego oraz ciepłej i zimnej wody.

Należy zatem przyjąć, że w przypadku odsprzedaży usług przez jeden podmiot innemu podmiotowi, której celem jest przeniesienie kosztów przez podmiot będący pierwotnym nabywcą usługi na podmiot, który z danych usług faktycznie korzysta, to podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi dokumentuje te czynności wystawioną przez siebie fakturą VAT. W rezultacie więc ostateczne obciążenie spoczywa nie na pierwotnym nabywcy usługi, lecz na jej rzeczywistym użytkowniku. Z taką też sytuacją mamy do czynienia w analizowanej sprawie w odniesieniu do wystawiania faktur VAT przez Wnioskodawcę zgodnie z zawartą umową administrowania nieruchomością.

Ustawodawca nie wprowadził szczególnych przepisów, które określałyby moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku odsprzedaży usług, dlatego też należy stosować zasady ogólne określone w art. 19a ustawy. Odsprzedaż towarów i usług obcych niezbędnych dla wykonania czynności własnej podatnika stanowi przedmiot odrębnego opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Należy zaznaczyć, że terminem powstania obowiązku podatkowego dla odsprzedawanej usługi jest termin dla niej właściwy.

Zatem, w przypadku przenoszenia kosztów usługi przez Wnioskodawcę, w przypadku usługi o charakterze samoistnym i niezwiązanej z inną usługą, na rzecz podmiotu trzeciego, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powinien być rozpoznany na zasadach określonych w art. 19a ustawy w zależności od odsprzedawanych usług.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca jest uznawany za dokonującego sprzedaży mediów przy obciążaniu Współwłaścicieli administrowanej nieruchomości. Konsekwentnie zatem, Wnioskodawca jest uznawany za dokonującego sprzedaży również w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego.

W świetle powyższych okoliczności, w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu obciążania Współwłaścicieli kosztami mediów (energii elektrycznej, energii cieplnej oraz odsprzedaży tzw. usług komunalnych i usług telekomunikacyjnych), zastosowanie znajdzie art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, tj. obowiązek podatkowy powstanie z chwilą wystawienia faktury, a w przypadku gdy faktura nie została wystawiona - z chwilą upływu terminu jej wystawienia. Natomiast jeżeli nie określono terminu w jakim faktura VAT powinna zostać wystawiona, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności.

W niniejszej interpretacji rozstrzygnięto w części dotyczącej stawki podatku właściwej odnośnie obciążania Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów, co do których uiszczania zobowiązani są Współwłaściciele. W kwestii dotyczącej odpowiedzi na pytania dotyczące stawki podatku w przypadku obciążania najemców kosztami w przypadku dostarczania wody i odprowadzania ścieków a także obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży mediów (energii elektrycznej, energii cieplnej i usług telekomunikacyjnych oraz tzw. usług komunalnych (sprzedaży wody, odprowadzenia ścieków) najemcom wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.