Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.266.2023.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-25
Teza: W zakresie sposobu określenia wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-sprzedaż lokalu; najem; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; wartość-wartość rynkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Podmioty zobowiązane do zapłaty podatku -Umowa sprzedaży; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Powstanie obowiązku podatkowego; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności cywilnoprawne-Umowa sprzedaży; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Stawki podatku-Czynności cywilnoprawne-Umowa sprzedaży; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 5. Zapłata, pobór i zwrot podatku-Zapłata podatku. Obowiązki podatników i płatników. Deklaracje-Obowiązki podatników; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 5. Zapłata, pobór i zwrot podatku-Zapłata podatku. Obowiązki podatników i płatników. Deklaracje-Obowiązki płatników
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2-art. 3-ust. 1-pkt 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 2-art. 4-pkt 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 3; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 4; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 7-ust. 1 -pkt 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 5-art. 10-ust. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 5-art. 10-ust. 2

**Interpretacja indywidualna** **– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

6 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 6 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sposobu określenia wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 7 stycznia 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Przedmiotem umowy sprzedaży ma być samodzielny lokal mieszkalny, którego właścicielami są osoby fizyczne. Lokal ten – od 1 lipca 2021 r. – jest przedmiotem realizowanej umowy najmu zawartej pomiędzy właścicielami oraz osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (Wnioskodawczyni, dalej: „Najemca”).

Najemca przeprowadził w lokalu na swój koszt gruntowny remont, obejmujący wymianę instalacji wodnokanalizacyjnej, grzewczej, elektrycznej oraz założenie instalacji klimatyzacyjnej, a także usunięcie jednej ze ścian, wykonanie gładzi gipsowych na pozostałych ścianach i ich malowanie, wymianę drzwi wejściowych, renowację drzwi wewnętrznych, zamontowanie nowego bojlera, kompleksowy remont dwóch łazienek, cyklinowanie podłóg, zakup i zamontowanie oświetlenia, zakup mebli biurowych „pod wymiar” oraz zakup i montaż mebli kuchennych wraz ze sprzętem AGD. Ww. koszty zostały poniesione wyłącznie przez Najemcę oraz rozliczone w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej i może wykazać się poniesionymi kosztami na podstawie stosownych faktur. Dokonany remont spowodował znaczny wzrost wartości lokalu.

**Pytanie**

W związku z opisanym stanem faktycznym Najemca, który zamierza odkupić od właścicieli lokal, na którego ulepszenie poniósł znaczne koszty i jako podatnik podatku od czynności cywilnoprawnych, zobowiązany jest do uiszczenia tegoż podatku od wartości lokalu wynikającej z dokonanych przez niego ulepszeń czy od wartości według stanu sprzed ich dokonania?

**Pani stanowisko w sprawie**

Pani zdaniem, podatek od czynności cywilnoprawnych winien być uiszczony od wartości sprzed ulepszenia, tj. od wartości nie obejmującej podniesienia standardu lokalu przez kupującego/najemcę. Koszty te zostały już poniesione przez kupującego/najemcę i w tym zakresie podlegały rozliczeniu w ramach prowadzonej przez kupującego/najemcę działalności gospodarczej w ramach rozliczanego przez niego podatku VAT i podatku dochodowego. Należy także mieć na uwadze, że zwiększona wartość lokalu wynika tylko i wyłącznie z działań kupującego/najemcy – w tym zakresie dotychczasowi właściciele nie ponieśli jakichkolwiek nakładów.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2-4 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Z treści powyższych przepisów wynika, że co do zasady podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany. Nadmienia się, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych praw majątkowych, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Stosownie do art. 10 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planowane jest zawarcie umowy sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego, którego właścicielami są osoby fizyczne. Lokal ten – od 1 lipca 2021 r. jest wynajmowany przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (Panią). Najemca przeprowadził w lokalu na swój koszt gruntowny remont, obejmujący wymianę instalacji wodnokanalizacyjnej, grzewczej, elektrycznej oraz założenie instalacji klimatyzacyjnej a także usunięcie jednej ze ścian, wykonanie gładzi gipsowych na pozostałych ścianach i ich malowanie, wymianę drzwi wejściowych, renowację drzwi wewnętrznych, zamontowanie nowego bojlera, kompleksowy remont dwóch łazienek, cyklinowanie podłóg, zakup i zamontowanie oświetlenia, zakup mebli biurowych „pod wymiar” oraz zakup i montaż mebli kuchennych wraz ze sprzętem AGD. Ww. koszty zostały poniesione wyłącznie przez Najemcę oraz rozliczone w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej i może wykazać się poniesionymi kosztami na podstawie stosownych faktur. Dokonany remont spowodował znaczny wzrost wartości lokalu.

Pani zdaniem, podatek od czynności cywilnoprawnych winien być uiszczony od wartości sprzed ulepszenia, tj. od wartości nie obejmującej podniesienia standardu lokalu przez kupującego/najemcę.

Z takim stanowiskiem nie sposób jednak się zgodzić.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenie przyszłe oraz cytowane powyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowić będzie wartość rynkowa nabytego przez Panią lokalu mieszkalnego. Wskazać należy, że przeniesienie własności lokalu mieszkalnego następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z opisu zdarzenia przyszłego jasno wynika, że od 1 lipca 2021 r. wynajmuje Pani lokal mieszkalny, w tym czasie przeprowadziła Pani gruntowny remont, który – jak sama Pani stwierdziła –„spowodował znaczny wzrost wartości lokalu.” Po przeprowadzonym remoncie planowane jest zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zatem wartość lokalu sprzed ulepszenia wskazana przez Panią jako wartość, od której należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, nie może stanowić podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych planowanej umowy sprzedaży, skoro nie będzie wartością z dnia dokonania tej czynności (dnia sporządzenia aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego).

Podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych winna bowiem stanowić jego wartość rynkowa; w podatku od czynności cywilnoprawnych wartość nabywanego lokalu musi dla celów podatkowych odpowiadać jego wartości rynkowej na dzień powstania obowiązku podatkowego.

W przeciwnym wypadku organ podatkowy ma prawo zakwestionowania podstawy opodatkowania. Kwestionując wartość ceny podanej jako podstawa opodatkowania – bez względu na to jak ta cena została ustalona – organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Organ podatkowy ma prawo zwrócić Pani uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy.

Podsumowując, przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych precyzyjnie wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy sprzedaży lokalu mieszkalnego i według jakich zasad tę podstawę się ustala. Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z treści art. 6 ust. 2 powyższej ustawy brak jest podstaw do odliczania od wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnych długów i ciężarów. A zatem, w sytuacji przedstawionej przez Panią podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży stanowić powinna wartość rynkowa lokalu określona na dzień powstania obowiązku podatkowego (czyli dokonania czynności cywilnoprawnej), bez odliczenia poniesionych przez Panią nakładów na gruntowny remont.

Końcowo Organ wyjaśnia, iż fakt rozliczenia poczynionych nakładów w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej oraz zwiększenia wartości lokalu wyłącznie w wyniku Pani działań nie ma wpływu na sposób określenia wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie roz****strzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).