Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB5/423-143/09-2/DG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-06-10
Teza: Czy koszty ponoszone przez spółkę, związane z realizacją projektu deweloperskiego, to jest: 1. koszty związane z zakupem gruntu (cena zakupu gruntu, opłaty sądowe i notarialne od umowy zakupu, koszty pośrednictwa w zakupie gruntu, opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości); 2. koszty związane z przygotowaniem projektu budowlanego (koszty prac projektowych i geodezyjnych, przygotowania terenu, opłaty administracyjne - np. pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie na zajęcia pasa drogi, pozwolenia na budowę); 3. koszty związane z realizacją projektu (koszty prac budowlano-montażowych, nadzoru inwestorskiego, koszty opłat sądowych i notarialnych związanych z realizowanym projektem, koszty ubezpieczenia budowy, koszty zarządzania pracami projektowymi, koszty inwentaryzacji powykonawczej wybudowanych lokali); 4. koszty zewnętrznych źródeł finansowania projektu (odsetki i prowizje od zaciągniętych kredytów bankowych, prowizje za pozyskanie kredytów, koszty monitoringu realizacji projektu przez bank, odsetki od uzyskanych pożyczek i PCC od tych pożyczek); 5. koszty związane z zarządzaniem projektem (koszty obsługi ekonomiczno-finansowej, koszty doradztwa ekonomicznego, opłaty sądowe związane z KRS); 6. koszty związane z marketingiem i reklamą (koszty wynagrodzenia za pozyskanie i obsługę klienta, koszty reklamy realizowanego projektu). Stanowią koszty bezpośrednio związane z przychodami i są co do zasady, potrącalne w tym roku podatkowym, w którym uzyskane zostały odpowiadające im przychody, to jest czy do kosztów tych ma zastosowanie przepis art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy też, oraz w jakim zakresie, ponoszone przez spółkę koszty uznać należy za koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami, które są potrącalne, w zasadzie, w dacie ich poniesienia?
Słowa kluczowe: grunty-zakup gruntu; koszt; nieruchomości; opłata-opłata notarialna; opłata-opłaty sądowe; projekt; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zakup
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 10.03.2009r. (data wpływu 23.03.2009r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie uznania poniższych wydatków za:

1.  koszty bezpośrednio związane z przychodami:
    1.  cena zakupu gruntu,
    2.  koszty prac projektowych i geodezyjnych,
    3.  przygotowania terenu,
    4.  koszty prac budowlano-montażowych,
    5.  nadzoru inwestorskiego,
    6.  koszty zarządzania pracami projektowymi,
    7.  koszty inwentaryzacji powykonawczej wybudowanych lokali– **jest prawidłowe,**
2.  koszty bezpośrednio związane z przychodami:
    1.  opłaty sądowe i notarialne,
    2.  koszty pośrednictwa w zakupie gruntu,
    3.  opłata za użytkowanie wieczyste,
    4.  podatek od nieruchomości,
    5.  opłaty administracyjne (pozwolenia),
    6.  koszty ubezpieczenia budowy,
    7.  koszty zewnętrznych źródeł finansowania,
    8.  koszty związane z zarządzaniem projektem,
    9.  koszty reklamowe czy marketingowe – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2009r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uznania wydatków poniesionych w zakresie realizacji projektu budownictwa mieszkaniowego za koszty uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektu budownictwa mieszkaniowego. Celem projektu jest wybudowanie przez spółkę budynku mieszkalnego/ budynków mieszkalnych i sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych na rzecz klientów. W trakcie prowadzonego projektu budowlanego spółka ponosi szereg kosztów związanych z jego realizacją koszty te można pogrupować w sposób następujący:

1.  koszty związane z zakupem gruntu (cena zakupu gruntu, opłaty sądowe i notarialne od umowy zakupu, koszty pośrednictwa w zakupie gruntu, opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości);
2.  koszty związane z przygotowaniem projektu budowlanego (koszty prac projektowych i geodezyjnych, przygotowania terenu, opłaty administracyjne - np. pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie na zajęcia pasa drogi, pozwolenia na budowę);
3.  koszty związane z realizacją projektu (koszty prac budowlano-montażowych nadzoru inwestorskiego, koszty opłat sądowych i notarialnych związanych z realizowanym projektem, koszty ubezpieczenia budowy, koszty zarządzania pracami projektowymi, koszty inwentaryzacji powykonawczej wybudowanych lokali);
4.  koszty zewnętrznych źródeł finansowania projektu (odsetki i prowizje od zaciągniętych kredytów bankowych, prowizje za pozyskanie kredytów, koszty monitoringu realizacji projektu przez bank, odsetki od uzyskanych pożyczek i PCC od tych pożyczek);
5.  koszty związane z zarządzaniem projektem (koszty obsługi ekonomiczno- finansowej, koszty doradztwa ekonomicznego, opłaty sądowe związane z KRS);
6.  koszty związane z marketingiem i reklamą (koszty wynagrodzenia za pozyskanie i obsługę klienta, koszty reklamy realizowanego projektu).

Wyżej wymienione koszty spółka kwalifikuje jako koszty bezpośrednio związane z przychodami, potrącalne w roku podatkowym, w którym uzyskane zostaną odpowiadające im przychody, to jest zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednocześnie spółka dokonuje rozpoznania w danym okresie kosztów podatkowych w takiej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia realizowanego przedsięwzięcia, ze sprzedaży której spółka uzyskała w danym okresie przychód, do całkowitej powierzchni realizowanego przedsięwzięcia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy koszty ponoszone przez spółkę, związane z realizacją projektu deweloperskiego, to jest:

1.  koszty związane z zakupem gruntu (cena zakupu gruntu, opłaty sądowe i notarialne od umowy zakupu, koszty pośrednictwa w zakupie gruntu, opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości);
2.  koszty związane z przygotowaniem projektu budowlanego (koszty prac projektowych i geodezyjnych, przygotowania terenu, opłaty administracyjne - np. pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie na zajęcia pasa drogi, pozwolenia na budowę);
3.  koszty związane z realizacją projektu (koszty prac budowlano-montażowych, nadzoru inwestorskiego, koszty opłat sądowych i notarialnych związanych z realizowanym projektem, koszty ubezpieczenia budowy, koszty zarządzania pracami projektowymi, koszty inwentaryzacji powykonawczej wybudowanych lokali);
4.  koszty zewnętrznych źródeł finansowania projektu (odsetki i prowizje od zaciągniętych kredytów bankowych, prowizje za pozyskanie kredytów, koszty monitoringu realizacji projektu przez bank, odsetki od uzyskanych pożyczek i PCC od tych pożyczek);
5.  koszty związane z zarządzaniem projektem (koszty obsługi ekonomiczno-finansowej, koszty doradztwa ekonomicznego, opłaty sądowe związane z KRS);
6.  koszty związane z marketingiem i reklamą (koszty wynagrodzenia za pozyskanie i obsługę klienta, koszty reklamy realizowanego projektu).

Stanowią koszty bezpośrednio związane z przychodami i są co do zasady, potrącalne w tym roku podatkowym, w którym uzyskane zostały odpowiadające im przychody, to jest czy do kosztów tych ma zastosowanie przepis art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy też, oraz w jakim zakresie, ponoszone przez spółkę koszty uznać należy za koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami, które są potrącalne, w zasadzie, w dacie ich poniesienia?

Zdaniem Spółki prawidłowe jest uznanie wymienionych powyżej kosztów za koszty bezpośrednio związane z przychodami i potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody, to jest zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przy jednoczesnym stosowaniu zasady rozpoznania w danym okresie kosztów podatkowych w takiej proporcji, w jakiej będzie pozostawała powierzchnia przedsięwzięcia deweloperskiego, ze sprzedaży której spółka uzyskała w danym okresie przychód, do całkowitej powierzchni realizowanego przedsięwzięcia.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych aby można było uznać wydatki za koszty uzyskania przychodów muszą być one poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie mogą być wymienione w negatywnym katalogu zawartym w art. 16 ust. 1 tej ustawy. Ponadto stosownie do art. 15 ust. 4 przywołanej powyżej ustaw koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Natomiast zgodnie z ust. 4d ww. artykułu koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Takie rozumienie zasady potrącalności wynikającej z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 11 lutego 1999r. NSA w szczecinie stwierdził, że „aby było możliwe odliczenie kosztów, w pierwszej kolejności musi wystąpić przychód, dla uzyskania którego koszty te zostały poniesione. Praktyczne przełożenie przepisu art. 15 ust. 4 updop jest takie, że tylko w tym roku podatkowym, w którym podatnik uzyskał przychód jest możliwe odliczenie od tego przychodu kosztów jego uzyskania, przy czym są to koszty: poniesione w roku podatkowym, w którym uzyskał przychód (lub) poniesione w latach poprzednich, gdy przychodu jeszcze nie miał i nie mógł dokonać odliczenia. W konsekwencji, na gruncie podatkowym nie można utożsamiać momentu poniesienia kosztu i potrącenia kosztu dla celów podatkowych. Jeżeli bowiem poniesienie kosztu następuje w innym roku, niż pojawia się przychód podatnika, z art. 15 ust. 4 updop wynika obowiązek odroczenia rozpoznania kosztu do momentu pojawienia się przychodu. „w świetle art. 15 ust. 4 updop nie jest możliwe potrącenie kosztów uzyskania przychodów w roku, w którym je poniesiono, jeżeli ten rok nie jest jednocześnie rokiem, którego te koszty dotyczą tj. w którym przychód stał się należny w rozumieniu art. 12 ust. 3 powołanej ustawy” — wyrok NSA w Łodzi I SA/Łd 80/2000. Powołane powyżej orzeczenia NSA i sformułowane tam tezy zachowują w pełni aktualność w obecnym stanie prawnym, gdyż zmiany w treści art. 15 ust. 4 updop miały wyłącznie charakter uściślający powszechną praktykę interpretacji tego przepisu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji pojęcia: - koszty bezpośrednio związane z przychodami” oraz - „koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami”. Przyporządkowanie ponoszonych przez spółkę kosztów do jednej z tych kategorii winno więc być dokonywane w oparciu o kryterium celowości i konieczności ich ponoszenia dla osiągnięcia zamierzonego przedsięwzięcia. Zdaniem spółki za koszty bezpośrednio związane z przychodami uznać należy te koszty, bez poniesienia których realizacja zamierzonego przedsięwzięcia nie byłaby w ogóle możliwa, a w związku z tym uzyskanie przez spółkę przychodu w postaci otrzymanej ceny za zbywane lokale mieszkalne i usługowe nie miałoby miejsca. Istnienie spółki, jako tak zwanej spółki celowej, zdeterminowane jest przez prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, a ponoszone przez spółkę wyżej wymienione koszty mają na celu osiągnięcie rezultatu w postaci przychodu ze sprzedaży wybudowanego budynku mieszkalnego. Po dokonaniu sprzedaży tego budynku spółki nie będą już obciążać powyższe koszty. Pozostaną jednak w dalszym ciągu inne koszty, związane z funkcjonowaniem spółki jako podmiotu gospodarczego, takie jak na przykład koszty obsługi prawnej czy koszty wynagrodzeń, które są niewątpliwie kosztami innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami.

W związku z powyższym, zdaniem Spółki, zasadne jest kwalifikowanie ponoszonych przez spółkę kosztów, określonych w punktach 1-6 niniejszego wniosku, jako kosztów bezpośrednio związanych z przychodami.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Przy czym zwrot „w celu” oznacza to, że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą podlega odliczeniu od podstawy opodatkowania, lecz tylko ten wydatek, który pozostaje w takim związku przyczynowo-skutkowym, że poniesienie go ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, albo zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Reasumując, aby zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów muszą być spełnione następujące warunki:

*   został poniesiony w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
*   poniesiony został w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
*   został właściwie udokumentowany,
*   nie znajduje się w katalogu kosztów zawartych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca jest prowadzi działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektu budownictwa mieszkaniowego.

Budowane przez Spółkę lokale mieszkalne należy traktować jako działalność polegającą na wytworzeniu produktów przeznaczonych do dalszej sprzedaży – lokale mieszkalne nie stanowią dla Spółki środków trwałych lecz produkt podlegający zbyciu po jego wytworzeniu. Wszelkie koszty związane z budową lokali mieszkaniowych będą stanowiły więc koszty uzyskania przychodów, ponieważ związane są z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą i mają wpływ na wielkość osiąganego przychodu.

Dla ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami. Ustawodawca w art. 15 ust. 4-4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podzielił koszty na:

*   koszty bezpośrednio związane z przychodami (art. 15 ust. 4-4c) oraz
*   koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami (art. 15 ust. 4d, 4e).

Zatem wydatki poniesione przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem jednak, że ich poniesienie miało na celu osiągnięcie przychodu lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu. Wszystkie zatem koszty muszą się łączyć z przychodem, część w sposób bezpośredni a część w sposób pośredni.

Nieprawidłowe jest stanowisko Spółki, jakoby wszystkie ponoszone w ramach realizacji projektu budownictwa mieszkaniowego koszty należą do kosztów bezpośrednio związanych z przychodem. Spółka ponosi zarówno koszty, które w sposób bezpośredni jak i pośredni wpływają na osiągany z prowadzonej działalności gospodarczej przychód.

Z uwagi na różnorodną specyfikę wymienionych kosztów należy ustosunkować się do nich odrębnie, dlatego też każdy koszt w ramach podanych przez podatnika kategorii wydatków zostanie potraktowany indywidualnie.

Odpowiedz na pytanie nr 1 – koszty związane z zakupem gruntu

Do kosztów związanych z zakupem gruntu podatnik zalicza:

*   cena zakupu gruntu,
*   opłaty sądowe i notarialne od umowy zakupu,
*   koszty pośrednictwa w zakupie gruntu,
*   opłata za użytkowanie wieczyste,
*   podatek od nieruchomości.

Odnosząc się do powyższej kategorii wymienionych przez podatnika wydatków należy uznać, iż jedynie cenę zakupu gruntu będzie można zaliczyć na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami.

Pozostałe kategorie wydatków tj. opłaty sądowe i notarialne od umowy zakupu, koszty pośrednictwa w zakupie gruntu nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a przez to nie można przypisać im konkretnego przychodu. Dlatego też wydatki te nie mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodu w roku podatkowym, w którym następuje sprzedaż lokali wynikająca z tego projektu gdyż nie ma bezpośredniego powiązania z przychodem ze sprzedaży konkretnych mieszkań. Koszty te chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnym przychodem.

Podatek od nieruchomości oraz opłata za wieczyste użytkowanie gruntu należą do kategorii opłat, podatków majątkowych. Wydatki te wynikają z faktu posiadania przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą nieruchomości i należy klasyfikować je jako element kosztów stałych, które podatnik jest obowiązany uiszczać w związku z posiadanym przez niego majątkiem. Wydatki te należy również zaliczyć do kosztów innych niż bezpośrednio związanych z przychodami.

Zgodnie z brzmieniem art. 15 ust. 4d koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f-4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 15 ust. 4e ustawy).

Odpowiedz na pytanie nr 2 – koszty przygotowania projektu budowlanego

Do kosztów związanych z przygotowaniem projektu budowlanego podatnik zalicza:

*   koszty prac projektowych i geodezyjnych,
*   przygotowania terenu,
*   opłaty administracyjne - np. pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie na zajęcia pasa drogi, pozwolenia na budowę.

Odnosząc się do powyższej kategorii wymienionych przez podatnika wydatków należy uznać, iż koszty prac projektowych i geodezyjnych oraz przygotowania terenu będzie można zaliczyć na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami. Wydatki te są ściśle (bezpośrednio) związane z przychodami, jakie osiąga podatnik w związku z charakterem prowadzonej działalności gospodarczej.

Natomiast wydatki na opłaty administracyjne np. pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie na zajęcia pasa drogi, pozwolenia na budowę należy zaliczyć do wydatków ogólnoadministracyjnych stanowiących koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami. W konsekwencji, przedmiotowe koszty powinny być rozpoznawane przez Spółkę dla celów podatkowych w momencie ich poniesienia zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odpowiedz na pytanie nr 3 – koszty związane z realizacją projektu

Do kosztów związanych z realizacją projektu podatnik zalicza:

*   koszty prac budowlano-montażowych,
*   nadzoru inwestorskiego,
*   koszty zarządzania pracami projektowymi,
*   koszty inwentaryzacji powykonawczej wybudowanych lokali,

Wydatki te zgadzając się ze stanowiskiem podatnika należy zaliczyć do kosztów bezpośrednio wpływających na osiągane przez Spółkę przychody. Powyższe wydatki ponoszone w trakcie realizacji projektu inwestycyjnego warunkują bezpośrednio powstanie przedmiotowej inwestycji, a zatem konkretnego przychodu. Wydatki te stanowią zatem koszty bezpośrednio związane z przychodami na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy.

W tej kategorii kosztów podatnik również wylicza wydatki na opłaty sądowe i notarialne związane z realizowanym projektem, które jak już uzasadniono w odpowiedzi na pytanie nr 1 stanowią koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodem. Do tej kategorii kosztów zaliczyć również należy wydatki na ubezpieczenie budowy, które to nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami. Tym samym nie jest możliwe ustalenie, w którym okresie bądź roku podatkowym wystąpi przychód uzasadniający potrącenie takich kosztów.

Odpowiedz na pytanie nr 4 – koszty zewnętrznych źródeł finansowania

Do kosztów zewnętrznych źródeł finansowania projektu Podatnik zalicza:

*   odsetki i prowizje od zaciągniętych kredytów bankowych,
*   prowizje za pozyskanie kredytów,
*   koszty monitoringu realizacji projektu przez bank,
*   odsetki od uzyskanych pożyczek i PCC od tych pożyczek.

Nie można zgodzić się z poglądem Spółki co do kwalifikowania odsetek i prowizji od pożyczek i kredytu finansującego wydatki projektu deweloperskiego, zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy, do kosztów bezpośrednich. W związku z powyższym, koszty finansowania ponoszone przez dewelopera, uznawane są one jako koszty pośrednie działalności gospodarczej, gdyż ich ponoszenie jest niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa, jednakże nie ma możliwości wskazania wyraźnego wpływu tych wydatków na określony, konkretny przychód podatkowy. Wydatki wymienione w tej kategorii w całości stanowią koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami.

Odpowiedz na pytanie nr 5 – koszty zarządzania projektem

Do kosztów zarządzania projektem Podatnik zalicza:

*   koszty obsługi ekonomiczno-finansowej,
*   koszty doradztwa ekonomicznego,
*   opłaty sądowe związane z KRS.

Wymienione przez Spółkę wydatki nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a przez to nie można przypisać im konkretnego przychodu. Dlatego też wydatki te nie mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodu w roku podatkowym, w którym następuje sprzedaż lokali wynikająca z tego projektu gdyż nie ma bezpośredniego powiązania z przychodem ze sprzedaży konkretnych mieszkań. Koszty te chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnym przychodem. Zaliczyć je zatem należy do kosztów na podstawi art. 15 ust. 4d ustawy.

Odpowiedz na pytanie nr 6 – koszty marketingu i reklamy

W przypadku kosztów reklamowych czy marketingowych nie jest możliwe ustalenie jaka część działań promocyjnych czy też aktywności agenta sprzedaży odpowiedzialnego za pozyskanie i obsługę klienta, będzie miała wpływ na przychód ze sprzedaży konkretnego lokalu czy inwestycji. Rozpowszechniane informacje reklamowe zawierają reklamę zarówno konkretnej inwestycji jak i firmy deweloperskiej. Koszty te stanowią koszty pośrednio związane z przychodem podatkowym. W konsekwencji, przedmiotowe koszty powinny być rozpoznawane przez Spółkę dla celów podatkowych w momencie ich poniesienia zgodnie z art. 15 ust 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z brzmieniem art. 15 ust. 4d koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f-4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 15 ust. 4e ustawy).

Reasumując do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami należy zaliczyć:

*   cena zakupu gruntu,
*   koszty prac projektowych i geodezyjnych,
*   przygotowania terenu,
*   koszty prac budowlano-montażowych,
*   nadzoru inwestorskiego,
*   koszty zarządzania pracami projektowymi,
*   koszty inwentaryzacji powykonawczej wybudowanych lokali.

Wydatki te przychylając się do stanowiska Spółki należą do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami i potrącalne są w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody, to jest zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W tym przypadku zastosowanie znajdzie zasada rozpoznania w danym okresie kosztów podatkowych w takiej proporcji, w jakiej będzie pozostawała powierzchnia przedsięwzięcia deweloperskiego, ze sprzedaży której spółka uzyskała w danym okresie przychód, do całkowitej powierzchni realizowanego przedsięwzięcia.

Natomiast pozostałe wymienione przez Spółkę wydatki należy zaliczyć do kosztów innych niż bezpośrednio związanych z przychodami, do których znajdzie zastosowanie art. 15 ust. 4d ustawy. Do tych kosztów należą:

*   opłaty sądowe i notarialne,
*   koszty pośrednictwa w zakupie gruntu,
*   opłata za użytkowanie wieczyste,
*   podatek od nieruchomości,
*   opłaty administracyjne (pozwolenia),
*   koszty ubezpieczenia budowy,
*   koszty zewnętrznych źródeł finansowania,
*   koszty związane z zarządzaniem projektem,
*   koszty reklamowe czy marketingowe.

Należy podkreślić, iż powoływane przez Spółkę wyroki dotyczą indywidualnych spraw innych podatników i nie mogą stanowić podstawy do wydania interpretacji, gdyż nie są źródłem prawa.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia opisanego w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.