Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.141.2018.1.TR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-20
Teza: Sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego (wraz z komórką i częściami wspólnymi) – nawet jeśli zostanie dokonana w kilka miesięcy po jego wyodrębnieniu – nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Zainteresowani nabyli udział we własności nieruchomości, z której wyodrębniono tenże lokal.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; ulga; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 marca 2018 r. (data wpływu 15 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowaną będącą stroną postępowania: Panią X;**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana Y**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 24 listopada 1999 r. Zainteresowani (małżonkowie) zakupili od spółki z całego przypadającego spółce udziału, udział wynoszący 5640/372 189 części we własności nieruchomości – budynków i urządzeń (skutkowało to prawem do wyłącznego korzystania z lokalu nr 49, o powierzchni 52,88 m2, wraz z przynależną komórką na strychu o powierzchni 3,52 m2).

Dla współwłasności nieruchomości zabudowanej wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego prowadził księgę wieczystą.

Dnia 11 sierpnia 2017 r. sąd rejonowy, wydział cywilny, wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności nieruchomości, wyodrębniając samodzielne lokale mieszkaniowe, m.in. „lokal nr 49 o powierzchni użytkowej 52,88 m2 wraz z przynależną komórką na strychu o powierzchni 3,52 m2, przy czym z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 5640/372189 części wspólnych (…), który to lokal przyznano małżonkom na wyłączną własność, we wspólności majątkowej małżeńskiej”.

Ilość udziałów przypadających Zainteresowanym nie uległa zmianie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w wyniku sprzedaży lokalu (wraz z komórką i częściami wspólnymi) w kilka miesięcy po wyodrębnieniu powstanie zobowiązanie zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.., Dz. U. z 2018 r., poz. 200)?

Zdaniem Zainteresowanych, są właścicielami lokalu od prawie 20 lat („nabycie pierwotne”).

Wyodrębnienie lokali nie jest nabyciem, lecz tylko potwierdzeniem własności i zlokalizowaniem udziału, który Zainteresowani posiadali we własności wspólnej, w konkretnym miejscu powierzchni mieszkaniowej nabytej w 1998 r. Liczba udziałów po wyodrębnieniu jest równa liczbie kupowanej w 1998 r., a zatem nie powinno być opodatkowane (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Powyższe stanowisko Wnioskodawczyni oparła na przestudiowanych tekstach orzeczeń sądów administracyjnych, dostępnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl.

Przykładem może być orzeczenie – wyrok WSA w Poznaniu z dnia 18 czerwca 2014 r. sygn. akt I SA/Po 1133/13, jak również indywidualna interpretacja nr IPPB4/415-752/14-4/AM z dnia 14 stycznia 2015 r., wydana dla wnioskodawcy przez MF w sprawie o analogicznym stanie faktycznym.

Z ww. interpretacji wynikało, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania (podatek od osób fizycznych) ma data i forma nabycia nieruchomości. W interpretacji wskazano, że „zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (…)”.

W związku z powyższym Minister Finansów wskazał: „mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz zacytowane powyżej przepisy stwierdzić należy, że sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyty został udział we własności nieruchomości, z której wyodrębniono lokal (…) nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeżeli zostanie dokonana kilka miesięcy po jego wyodrębnieniu”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i forma ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w roku 1998 Zainteresowani (małżonkowie) kupili od spółki udział we własności nieruchomości – budynków i urządzeń (skutkowało to prawem do wyłącznego korzystania z lokalu nr 49, o powierzchni 52,88 m2, wraz z przynależną komórką na strychu o powierzchni 3,52 m2). Dnia 11 sierpnia 2017 r. sąd rejonowy, wydział cywilny, wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności nieruchomości, wyodrębniając samodzielne lokale mieszkaniowe, m.in. lokal nr 49 o powierzchni użytkowej 52,88 m2 wraz z przynależną komórką na strychu o powierzchni 3,52 m2, przy czym z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 5640/372189 części wspólnych (…), który to lokal przyznano małżonkom (Zainteresowanym) na wyłączną własność, we wspólności majątkowej małżeńskiej. Ilość udziałów przypadających Zainteresowanym nie uległa zmianie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 47 § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie natomiast z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność, można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

Zasady dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych uregulowane zostały w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716). Zgodnie z art. 2 ust. 1 tejże ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem – jak podano we wniosku – przed zniesieniem współwłasności Zainteresowani posiadali prawo do wyłącznego korzystania z lokalu nr 49, o powierzchni 52,88 m2, wraz z przynależną komórką na strychu o powierzchni 3,52 m2), który w wyniku zniesienia współwłasności stał się samodzielnym lokalem i własnością Zainteresowanych. Ponadto na skutek zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokalu, ilość przypadających Zainteresowanym udziałów nie uległa zmianie.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, analizowana sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego (wraz z komórką i częściami wspólnymi) – nawet jeśli zostanie dokonana w kilka miesięcy po jego wyodrębnieniu – nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Zainteresowani nabyli udział we własności nieruchomości, z której wyodrębniono tenże lokal.

W konsekwencji, środki uzyskane z tytułu rzeczonej sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem odchodowym od osób fizycznych, a na Zainteresowanych z tego tytułu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu natomiast do przywołanego we wniosku rozstrzygnięcia organu podatkowego, tut. organ informuje, że zostało ono wydane w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania, ani konsekwencji wiążących, w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.

Końcowo, należy też wskazać, że przywołane w treści wniosku orzeczenie sądowoadministracyjne nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy stwierdzić, że zdaniem organu interpretacyjnego, teza badanego rozstrzygnięcia nie ma zastosowania w przedmiotowym postępowaniu.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.