Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-81/13/IL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-04-19
Teza: Odpłatne zbycie gruntu wraz z wybudowanym na nim budynkiem.
Słowa kluczowe: budynek; przekształcanie; przychód-źródła przychodu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zmianami ) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2013 r. (data wpływu do tut. organu 24 stycznia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 20 marca 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 20 marca 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujący zdarzenie przyszłe.

W kwietniu 2007 r. nabył Pan, w formie współwłasności w udziale wynoszącym 50% nieruchomość - działkę budowlaną z rozpoczętą budową (stan surowy) domu jednorodzinnego.

W roku 2013 nastąpi dokończenie budowy, zgłoszenie do użytkowania oraz wpisanie budynku do ksiąg wieczystych (dotychczas w księgach jest to nieruchomość gruntowa niezabudowana).

W 2013 r. planuje Pan sprzedać swój udział w przedmiotowej nieruchomości. Będzie to mniej niż jeden rok od zakończenia budowy ale ponad pięć lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

1.  Czy takie odpłatne zbycie udziału w nieruchomości będzie źródłem przychodów podlegającym opodatkowaniu?
2.  Jeżeli tak, to od jakiej kwoty należy obliczyć podatek?
3.  Jeżeli powstałby obowiązek podatkowy, to czy do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć odsetki od kredytu hipotecznego udzielonego na zakup przedmiotowej nieruchomości i dokończenie budowy? Jeżeli tak, do którego momentu naliczone odsetki są kosztem uzyskania przychodu?
4.  Czy prowizja pośrednika opłacona przy ewentualnej, przyszłej sprzedaży udziału w nieruchomości jest kosztem uzyskania przychodu?
5.  Jak należałoby postąpić w przypadku, sprzedaży niecałego (wynoszącego 50 %) udziału, a jedynie jego części np. połowy czyli 25% całej nieruchomości.

Wskazał Pan, iż jeżeli odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nie będzie źródłem przychodów podlegającym opodatkowaniu, to pytania od 2 do 5 nie wymagają odpowiedzi.

Uważa Pan, iż jeśli sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta, nawet jeśli w międzyczasie trwało dokończenie budowy i zgłoszenie do użytkowania nastąpi w okresie krótszym niż pięć lat przed datą sprzedaży, to zbycie udziałów czy też całej nieruchomości nie jest źródłem przychodu i obowiązek podatkowy nie powstanie. Wskazuje Pan, iż Pana stanowisko zostało poparte informacją uzyskaną w urzędzie skarbowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pana w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zmianami), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych nie rodzi na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutków podatkowych jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w kwietniu 2007 r. nabył Pan, w formie współwłasności w udziale wynoszącym 50% nieruchomość - działkę budowlaną z rozpoczętą budową (stan surowy) domu jednorodzinnego.

W roku 2013 nastąpi dokończenie budowy, zgłoszenie do użytkowania oraz wpisanie budynku do ksiąg wieczystych (dotychczas w księgach jest to nieruchomość gruntowa niezabudowana).

W 2013 roku planuje Pan sprzedać swój udział w przedmiotowej nieruchomości. Będzie to mniej niż jeden rok od zakończenia budowy ale ponad pięć lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji zawartej w Kodeksie cywilnym, w szczególności w art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zgodnie z art. 48 ww. Kodeksu z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych bowiem wypadkach określonych w tych przepisach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 1 k.c. odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

W niniejszej sprawie nabył Pan udział we własności działki budowlanej z rozpoczętą budową (stan surowy) domu jednorodzinnego, którego budowa zostanie dokończona i nastąpi zgłoszenie do użytkowania oraz wpisanie budynku do ksiąg wieczystych, dlatego też przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa, zabudowana budynkiem mieszkalnym, stanowiącym jej część składową.

W związku z tym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.

Zatem w przedmiotowej sprawie za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę nabycia działki, zabudowanej budynkiem w stanie surowym – jak podano we wniosku – kwiecień 2007 r. W konsekwencji bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca 2007 r.

Mając więc na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym, oddanym do użytku dokonana w 2013 r. nastąpi po upływie 5 lat, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu tego przepisu, a zatem nie powstanie obowiązek zapłaty podatku od przychodu z tej sprzedaży.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.