Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-508/10-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-07-14
Teza: Czy otrzymana równowartość zadatku stanowi przychód w rozumieniu art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegający zwolnieniu wynikającemu z art. 21 pkt 3 powołanej ustawy?
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód; umowa-umowa przedwstępna; zadatek; zwrot
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 10 kwietnia 2010 r. (data wpływu 16 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zwrotu zadatku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zwrotu zadatku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca odstąpił od umowy przedwstępnej kupna mieszkania ze względu na nie przystąpienie dewelopera w wyznaczonym terminie do aktu notarialnego.

Ponieważ umowa przedwstępna nie przewidywała takiej okoliczności Zainteresowany powołał się na art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego.

Cena mieszkania wynosiła 304.370, 06 zł (trzysta cztery tysiące trzysta siedemdziesiąt złotych sześć groszy), w tym zadatek stanowiący 10% ceny, tj. 30.437 złotych (trzydzieści tysięcy czterysta trzydzieści siedem złotych).

Wnioskodawca zażądał od dewelopera zwrócenia podwojonego zadatku zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego.

W rezultacie deweloper zwrócił Zainteresowanemu kwotę stanowiąca cenę mieszkania pomniejszoną o odsetki za nieterminowe wpłaty transz, tj. 304.298,71 zł (trzysta cztery tysiące dwieście dziewięćdziesiąt osiem złotych siedemdziesiąt jeden groszy) i dodatkowo kwotę będącą równowartością zadatku, tj. 30.437 zł (trzydzieści tysięcy czterysta trzydzieści siedem złotych).

Ponieważ powyższe kwoty stały się wymagalne 28 czerwca 2009 roku, a zwrot nastąpił 17 września 2009 deweloper zapłacił również odsetki ustawowe w kwocie 9.895,30 zł (dziewięć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt pięć złotych trzydzieści groszy).

Deweloper wystawił PIT-8C wykazując w nim kwotę 40.332,30 złotych i określając ją jako karę umowną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku od zwróconego powiększonego zadatku. tj. od 30.437 zł (trzydziestu tysięcy czterystu trzydziestu siedmiu złotych)?

Zdaniem Wnioskodawcy, z art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że zwrot powyższej kwoty nie jest opodatkowany - odstąpienie od umowy oraz zwrot powyższych kwot wynikał bezpośrednio z art. 491 § 1 i art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, a nie z umowy przedwstępnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 394 § 1 ww. ustawy, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przez zadatek rozumie się pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. Kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może więc być uznana za uiszczoną tytułem zadatku, chyba że co innego wynika z postanowień umowy.

Konsekwencje prawne wręczenia zadatku mogą być różne i wyznaczają je głównie postanowienia umowy lub zwyczaj. w przedmiotowej sprawie zadatek należy uznać za swoisty element czynności prawnej o charakterze realnym (konieczność faktycznego jego wręczenia), który wywołuje zespół określonych w art. 394 Kodeksu cywilnego następstw prawnych.

Szczególna rola zadatku ujawnia się w przypadku niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które dłużnik ponosi wyłączną odpowiedzialność. w przypadku takim wierzyciel może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sam go dał, może żądać sumy dwukrotnie wyższej i to bez względu na to czy poniósł szkodę i w jakiej wysokości.

Zatem dany zadatek pełni tu funkcje surogatu odszkodowania za niewykonanie umowy i dlatego wierzyciel nie może się domagać uzupełniającego odszkodowania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego.

Przechodząc na grunt prawa podatkowego oraz mając na względzie przedstawione wyżej uwagi, należy stwierdzić, iż zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej, zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów są inne źródła.

Uszczegółowieniem powyższego przepisu jest art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym za przychód z innych źródeł uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych; zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego; alimenty; stypendia; dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14; dopłaty; nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera bowiem jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła, o czym świadczy użycie przez ustawodawcę słowa „w szczególności”.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że otrzymana przez Wnioskodawcę kwota – w wysokości przewyższającej wpłaconą kwotę zadatku – stanowić będzie przychód z innych źródeł, podlegający opodatkowaniu. Przychód ten pomniejszony zgodnie z art. 22 ust. 1 o koszty jego uzyskania stanowi dochód, który należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu.

Zauważyć należy, iż zwrot zadatku w podwójnej wysokości jako świadczenie o charakterze quasi odszkodowawczym, nie mieści się bowiem w katalogu zwolnień przedmiotowych, zamieszczonych w art. 21 ust. 1 ww. ustawy. Wynika to z faktu, iż odszkodowania są zwolnione od opodatkowania jedynie w wyjątkowych, ściśle wymienionych w tym przepisie, przypadkach.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego, pomimo iż zadatek jest formą zabezpieczenia mającego umocowanie w przepisach Kodeksu cywilnego, to jednak wprowadzenie go do umowy jest zależne całkowicie od woli stron, a odszkodowania wynikające z umów nie są wolne od podatku. Przychodem w przypadku otrzymania zadatku w podwójnej wysokości jest różnica między kwotą wcześniej wpłaconą, a kwota otrzymaną.

Reasumując należy stwierdzić, iż różnica pomiędzy kwotą wcześniej wpłaconą – a kwotą otrzymaną podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z innych źródeł.

Tutejszy organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Zainteresowanego do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.