Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.335.2018.1.RW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-26
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; pełnomocnictwo
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 maja 2018 r. (data wpływu 17 maja 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 maja 2018 r. (data wpływu 29 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości. W dniu 29 maja 2017 r. wniosek uzupełniono w odniesieniu do podpisu elektronicznego Pełnomocnika Wnioskodawcy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zainteresowany (dalej także: Wnioskodawca) jest mieszkańcem Polski i posiada w Polsce rezydencję podatkową. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotem tej działalności jest wynajem nieruchomości komercyjnych (biura, hale, garaże). Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca nabył w 2010 r. nieruchomość niezabudowaną na terytorium Polski od osoby fizycznej. Przedmiotowa transakcja kupna – sprzedaży nie została obciążona podatkiem od towarów i usług. Do aktu notarialnego potwierdzającego przedmiotowy zakup załączono decyzję burmistrza Miasta i Gminy ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowo-magazynowego na przedmiotowej działce.

Wnioskodawca posiada rozdzielność majątkową z żoną. Przedmiotową nieruchomość nabył z majątku odrębnego. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w jego działalności gospodarczej, nie wykorzystywał jej do jakiejkolwiek działalności w tym działalności korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT.

Poza tą nieruchomością, Wnioskodawca kupił także inne nieruchomości celem ich wykorzystania w przyszłości do prowadzonej działalności na cele zabudowy lub sprzedaży.

Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał, po jej zakupie, jakichkolwiek prac inwestycyjnych, w wyniku których powstałyby na niej budynki lub budowle. Wnioskodawca kupił przedmiotową nieruchomość celem późniejszej odsprzedaży.

W dniu 30 czerwca 2017 r. Wnioskodawca podpisał w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną – umowę sprzedaży wyżej powołanej nieruchomości ze Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej także: Spółka lub Nabywca).

Z wyżej powołanej umowy przedwstępnej wynika m.in., że umowa przyrzeczona (a więc ta w wyniku której Wnioskodawca dokona sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki) zostanie zawarta pod warunkiem, że Spółka ta, uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami, zgodnie z planem inwestycyjnym Nabywcy (w tym m.in. obiektami handlowymi) lub też uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego zgodnego z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym Spółki.

Ponadto warunkiem zawarcia umowy jest m.in. zmiana opisu użytku przedmiotowej nieruchomości w ewidencji gruntów na niezwiązaną z produkcją rolną (dokonany zostanie stosowny wypis z ewidencji gruntów).

Warunkiem jest także uzyskanie prawomocnej i wykonalnej decyzji wyrażającej zgodę na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, a także uzyskanie prawomocnej i wykonalnej decyzji wyrażającej zgodę na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego (obejmującego także zgodę na dokonanie przez Nabywcę nasadzeń zamiennych). Ponadto warunkiem jest uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy (w tym zgoda na nasadzenia zamienne lub dokonanie wycinki kosztem i staraniem zbywcy). Ponadto warunkiem jest także niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji. Ponadto warunkiem jest potwierdzenie stosownymi badaniami możliwości posadowienia planowanych budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych. Ponadto, uzyskanie przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Nabywcy.

Wnioskodawca zobowiązał się także, iż od dnia zawarcia opisywanej niniejszym umowy przedwstępnej, powstrzymywać się będzie od działań, które miałyby na celu zmianę stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości, która powodowałaby pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Nabywcy (w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do zbycia lub obciążenia nieruchomości).

Wnioskodawca udzielił także osobie wskazanej przez Nabywcę (pracownikowi Nabywcy) pełnomocnictw do występowania przed stosownymi organami oraz do podejmowania stosownych działań celem uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej. Ponadto udzielił wskazanym przez Nabywcę osobom pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energetycznej. Ponadto udzielił pełnomocnictwa do wykonania czynności mających na celu uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Wnioskodawca udzielił także Nabywcy zgody na usytuowanie na Nieruchomości kosztem Nabywcy tymczasowego przyłącza energetycznego.

Wnioskodawca zobowiązał się także przepisać na Nabywcę wszelkie wydane na tą nieruchomość decyzje i pozwolenia.

Sprzedaż Nieruchomości nastąpi więc jedynie w sytuacji otrzymania stosownych rozstrzygnięć administracyjnych (decyzji, pozwoleń lub uchwalenia planu zagospodarowania, itd.) pozwalających na działania wyżej wskazane zgodnie z planami Spółki. Taki będzie więc stan rzeczy w dacie dostawy nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym wyżej stanie rzeczy, sprzedaż (dostawa) powołanej nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie przyrzeczonej umowy na rzecz Spółki, skutkować będzie obowiązkiem obciążenia rzeczonej dostawy podatkiem od towarów i usług wg stawki zasadniczej (23%) czy też przedmiotowa sprzedaż korzystać będzie ze zwolnienia od tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji, jeżeli dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej i w wyniku tej umowy dojdzie do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki, transakcja ta opodatkowana powinna zostać podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%.

Dostawa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku od towarów i usług, dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., na gruncie ustawy o VAT, przez pojęcie tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z opisanego wyżej aktu notarialnego, w dacie, gdy zawarta zostanie umowa przyrzeczona i dokonana zostanie sprzedaż nieruchomości na jej podstawie, Nabywca (Spółka) dysponować będzie stosowną decyzją pozwalającą na zabudowę przedmiotowej nieruchomości i/lub uchwalony będzie plan zagospodarowania przestrzennego zgodny z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym Spółki polegającym m.in. na stosownej zabudowie nieruchomości. Wobec tego nie znajdzie zastosowania przedmiotowe zwolnienie, ponieważ nie dotyczy ono terenów budowlanych.

A z uwagi na ziszczenie się warunków zawartych w akcie notarialnym (wyżej opisanych) i zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 u.p.t.u., w ocenie Wnioskodawcy na gruncie przepisów o VAT przedmiotowa nieruchomość nie będzie mogła zostać uznana za teren niezabudowany inny niż teren budowlany.

Jako alternatywną podstawę do zastosowania zwolnienia, można rozważyć przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia powinny być jednak spełnione (łącznie) dwa warunki:

1.  nabycie gruntu bez prawa do odliczenia VAT,
2.  wykorzystywanie dla celów niezwiązanych ze sprzedażą opodatkowaną.

W sprawie Wnioskodawca nie posiadał prawa do dokonania obniżenia podatku należnego o naliczony przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości.

Wobec tego można uznać, że został w sprawie spełniony warunek pierwszy zwolnienia. Jednak, Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości po jej nabyciu, do jakichkolwiek czynności czy celów, poza tym, iż planował zbyć ją w przyszłości.

W analizowanym przepisie, szczególnie istotne jest znaczenie pojęcia „wykorzystywane”. W ocenie Wnioskodawcy, „wykorzystywanie” na gruncie tego przepisu jest działaniem, a więc aktem czynnym. Nawet gdyby za działanie uznać wyłącznie „przeznaczenie do wykorzystania” w ramach czynności dostawy krajowej, to przecież jest to ostatni akt opisywanego przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., cyklu zdarzeń:

1.  zakup bez prawa do odliczenia,
2.  „wykorzystywanie” dla celów zwolnionych, i
3.  dostawa.

W sprawie, gdyby przeznaczenie do sprzedaży uznać za takie wykorzystanie, doszłoby do połączenia etapów „b” oraz „c” ciągu zdarzeń. Taka sytuacja nie wydaje się być adekwatna dla normy stworzonej mocą przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. tym bardziej, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, zwolnień podatkowych nie należy interpretować rozszerzająco.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca uznaje, że na gruncie aktualnych przepisów ustawy o VAT brak jest podstawy do zastosowania zwolnienia od tego podatku, co skutkować będzie opodatkowaniem zamierzonej transakcji wg stawki podstawowej VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 1.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, nabył w 2010 r. nieruchomość niezabudowaną na terytorium Polski od osoby fizycznej. Przedmiotowa transakcja kupna – sprzedaży nie została obciążona podatkiem od towarów i usług. Do aktu notarialnego potwierdzającego przedmiotowy zakup załączono decyzję burmistrza Miasta i Gminy ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowo-magazynowego na przedmiotowej działce. Wnioskodawca posiada rozdzielność majątkową z żoną. Przedmiotową nieruchomość nabył z majątku odrębnego. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w jego działalności gospodarczej, nie wykorzystywał jej do jakiejkolwiek działalności w tym działalności korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT.

Poza tą nieruchomością, Wnioskodawca kupił także inne nieruchomości celem ich wykorzystania w przyszłości do prowadzonej działalności na cele zabudowy lub sprzedaży.

Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał, po jej zakupie, jakichkolwiek prac inwestycyjnych, w wyniku których powstałyby na niej budynki lub budowle. Zainteresowany kupił przedmiotową nieruchomość celem późniejszej odsprzedaży.

W dniu 30 czerwca 2017 r. Wnioskodawca podpisał w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną – umowę sprzedaży wyżej powołanej nieruchomości ze Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce.

Z wyżej powołanej umowy przedwstępnej wynika m.in., że umowa przyrzeczona (a więc ta w wyniku której Wnioskodawca dokona sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki) zostanie zawarta pod warunkiem, że Spółka ta, uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami, zgodnie z planem inwestycyjnym Nabywcy (w tym m.in. obiektami handlowymi) lub też uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego zgodnego z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym Spółki.

Ponadto warunkiem zawarcia umowy jest m.in. zmiana opisu użytku przedmiotowej nieruchomości w ewidencji gruntów na niezwiązaną z produkcją rolną (dokonany zostanie stosowny wypis z ewidencji gruntów).

Warunkiem jest także uzyskanie prawomocnej i wykonalnej decyzji wyrażającej zgodę na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, a także uzyskanie prawomocnej i wykonalnej decyzji wyrażającej zgodę na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego (obejmującego także zgodę na dokonanie przez Nabywcę nasadzeń zamiennych). Ponadto warunkiem jest uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy (w tym zgoda na nasadzenia zamienne lub dokonanie wycinki kosztem i staraniem zbywcy), warunkiem jest także niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenie stosownymi badaniami możliwości posadowienia planowanych budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskanie przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Nabywcy.

Wnioskodawca zobowiązał się także, iż od dnia zawarcia opisywanej umowy przedwstępnej, powstrzymywać się będzie od działań, które miałyby na celu zmianę stanu faktycznego lub prawnego nieruchomości, która powodowałaby pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Nabywcy (w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do zbycia lub obciążenia nieruchomości).

Wnioskodawca udzielił także osobie wskazanej przez Nabywcę (pracownikowi Nabywcy) pełnomocnictw do występowania przed stosownymi organami oraz do podejmowania stosownych działań celem uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej. Ponadto udzielił wskazanym przez Nabywcę osobom pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energetycznej. Ponadto udzielił pełnomocnictwa do wykonania czynności mających na celu uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Wnioskodawca udzielił także Nabywcy zgody na usytuowanie na Nieruchomości kosztem Nabywcy tymczasowego przyłącza energetycznego.

Wnioskodawca zobowiązał się także przepisać na Nabywcę wszelkie wydane na tą nieruchomość decyzje i pozwolenia.

Sprzedaż Nieruchomości nastąpi więc jedynie w sytuacji otrzymania stosownych rozstrzygnięć administracyjnych (decyzji, pozwoleń lub uchwalenia planu zagospodarowania, itd.) pozwalających na działania wyżej wskazane zgodnie z planami Spółki.

Na tle powyższego opisu sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości czy planowana sprzedaż (dostawa) nieruchomości na podstawie przyrzeczonej umowy na rzecz Spółki będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki zasadniczej (23%) czy też korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podejmie w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Odnosząc się do sprawy będącej przedmiotem wniosku należy stwierdzić, że decydujące znaczenie w tej sytuacji będzie miał fakt zawarcia umowy przedwstępnej z Nabywcą, w ramach której udzielono mu pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową nieruchomością. Zatem uzyskiwanie przez Nabywcę wszelkich decyzji, pozwoleń, uzgodnień, opinii, itp. będzie przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności. W konsekwencji przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje na aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z uwagi na powyższe należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025), zgodnie z którym, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Spółce (Nabywcy) pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy).

Wnioskodawca udzielając pełnomocnictwa Spółce, stanowi, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie Nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Niezależnie od powyższego, podkreślić należy, że jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawca (prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem nieruchomości komercyjnych), kupił przedmiotową nieruchomość (podobnie jak inne nieruchomości) celem późniejszej odsprzedaży. Zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, a planowana transakcja stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ze złożonego wniosku wynika, że przedmiotem dostawy będzie nieruchomość niezabudowana, którą Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej (transakcja nie została obciążona podatkiem od towarów i usług), dla której wydano decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowo-magazynowego. Ponadto nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w jego działalności gospodarczej, nie wykorzystywał jej do jakiejkolwiek działalności w tym działalności korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT. Dodatkowo, jak wynika z treści wniosku, w dacie, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna i dokonana zostanie sprzedaż nieruchomości na jej podstawie, Nabywca (Spółka) dysponować będzie stosowną decyzją pozwalającą na zabudowę przedmiotowej nieruchomości i/lub uchwalony będzie plan zagospodarowania przestrzennego zgodny z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym Spółki polegającym m.in. na stosownej zabudowie nieruchomości.

W związku z tym, przedmiotowa nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy gdyż przy jej nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu oraz – jak wynika z wniosku – nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w jego działalności gospodarczej, w tym działalności korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%.

Reasumując, sprzedaż (dostawa) przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie przyrzeczonej umowy na rzecz Spółki, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zaznacza się, że na podstawie art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.