Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-151/09/JSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-05-06
Teza: Czy wnioskodawca może odpisać od dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2007r. poniesionych kosztów?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; prowizje; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2009r. (data wpływu do tut. Biura 13 lutego 2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu wyliczenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu wyliczenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zakupił mieszkanie od dewelopera finansowane kredytem bankowym według umowy notarialnej z dnia 16 sierpnia 2007r. za kwotę 110.254 zł brutto.

Z uwagi na problemy z pracą i jednocześnie i finansowe wnioskodawca musiał sprzedać ww. mieszkanie, co uczynił aktem notarialnym z dnia 12 czerwca 2008r. za kwotę 153.000 zł brutto. Różnica pomiędzy ceną kupna, a ceną sprzedaży wynosiła 42.746 zł.

Wnioskodawca prosi o informację o które niżej wymienione kwoty związane z kredytem i sprzedażą może pomniejszyć dochód. W powyższej sprawie zwrócił się o informację do właściwego urzędu skarbowego lecz wskazano mu ogólne warunki zawarte w ustawie.

Lp. Data Treść kosztu

1.  29 marca 2007 koszty mieszkania wg faktury 0076/03
2.  25 kwietnia 2007 koszty mieszkania wg faktury 0095/04 - 110 254,08 zł
3.  16 sierpnia 2007 koszty wyposażenia ponadstandardowego wg faktury 00007/08 ( dodatkowe punkty świetlne i wodno- kanalizacyjne c.o) - 1 377,45 zł
4.  16 sierpnia 2007 koszty notarialne wg faktury 1211/07 - 1 671,40 zł opłaty dodatkowe - 760,00 zł
5.  02 lutego 2009 opłaty związane z kredytem – odsetki i prowizje według zaświadczenia z banku na łączną kwotę - 10 603,48 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Które pozycje poniesionych kosztów może wnioskodawca odpisać od dochodu uzyskanego z różnicy pomiędzy ceną kupna mieszkania a ceną sprzedaży?

Wnioskodawca uważa, że wszystkie koszty wymienione w jego zapytaniu, które przedstawił pomniejszają jego dochód stanowiący różnicę pomiędzy kosztem zakupu, a sprzedażą mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego)
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z art. 8 ust 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca zakupił mieszkanie od dewelopera finansowane kredytem bankowym według umowy notarialnej z dnia 15 sierpnia 2007r. na kwotę 110.254,00 zł brutto i zmuszony był go sprzedać aktem notarialnym z dnia 12 czerwca 2008r. za kwotę 153 000,00 zł brutto.

Wnioskodawca wskazał, że na nabycie zbywanego mieszkania poniosła udokumentowane koszty m.in.

1.  koszty nabycia mieszkania,
2.  koszty wyposażenia ponadstandardowego mieszkania (dodatkowe punkty świetle i wodno-kanalizacyjne),
3.  koszty aktu notarialnego i dodatkowych opłat,
4.  opłaty związane z kredytem bankowym – odsetki i prowizje.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r.,od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 w/w ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży ww. lokalu użytkowego jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć np. wynagrodzenie dla biura obrotu nieruchomościami zapłacone w związku z tą sprzedażą.

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych co do zasady można zaliczyć cenę nabycia nieruchomości, koszty wyposażenia ponadstandardowego jeżeli wyposażenie to będzie przedmiotem sprzedaży, koszty związane z nabyciem nieruchomości, tj. opłaty notarialne i opłaty dodatkowe dotyczące tego nabycia, a także opłaty związane z zaciągniętym na ten cel kredytem bankowym czyli odsetki zapłacone do dnia sprzedaży mieszkania czyli 12 czerwca 2008r.i prowizji (bez prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu)

Do kosztów uzyskania przychodów nie może zostać zaliczona pobrana przez bank prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu albowiem jej poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości jak również z jej odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt wcześniejszej spłaty kredytu, a nie koszt poniesiony celem zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości.

W odniesieniu do naliczonych i uiszczonych odsetek zauważyć należy, iż stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawca może zaliczyć kwoty naliczonych i zapłaconych odsetek od kredytu, ale tylko tych, które zostały zapłacone na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. na dzień 12 czerwca 2008r.

Zauważyć należy, iż jak wskazano powyżej podstawę obliczenia podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowi dochód obliczony jako różnica pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami jego uzyskania. Wymienione przez wnioskodawcę koszty mogą co do zasady (z zastrzeżeniami opisanymi w niniejszej interpretacji) stanowić koszt uzyskania przychodu. Nie mogą natomiast (jak wskazał wnioskodawca) pomniejszać dochodu stanowiącego różnicy pomiędzy kosztem zakupu a cenę sprzedaży.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku dołączony został plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Ponadto należy nadmienić, że na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniła treść art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, od dnia 20 września 2008r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które zostały złożone począwszy od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż wnioskodawca opłacił w dniu 11 lutego 2009r. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł, różnica w kwocie 35 zł zostanie zwrócona zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno – prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na rachunek bankowy wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.