Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-321/16-3/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-06-02
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania otrzymanego zadatku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; umowa-umowa przedwstępna; umowa-umowa przyrzeczenia; zadatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2016 r. (data wpływu 11 marca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2016 r. (data wpływu 6 maja 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania otrzymanego zadatku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania otrzymanego zadatku oraz opodatkowania otrzymanego odszkodowania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 31 marca 2014 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną z Firmą „A” na sprzedaż działki niezabudowanej, przeznaczonej zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego pod usługi, pola uprawne, łąki, sady i ogrody, poszerzenie skrzyżowania ulicy głównej. Powierzchnia działki wynosi 1,3 hektara.

Umowa przyrzeczona miała być zawarta nie później niż do 31 lipca 2014 r., pod dwoma warunkami zastrzeżonymi na korzyść strony kupującej:

1.  wykonania badań geologicznych, dotyczących ewentualnych zanieczyszczeń gruntu, których wynik byłby pozytywny dla kupującego;
2.  uzyskania decyzji lokalizacyjnej, umożliwiającej przebudowę lub budowę wjazdu na nieruchomości, stosownie do potrzeb kupującego.

Kupujący zgodnie z treścią umowy przedwstępnej zamierzał kupić od Wnioskodawczyni działkę na cele usługowo-handlowe.

Zainteresowana uzgodniła z nabywcą cenę działki (docelową) płatną w następujący sposób:

*   kwota 200 000,00 zł tytułem zadatku (art. 349 Kc)
*   kwota 20 000,00 zł tytułem odszkodowania za zniszczenie zasiewów na nieruchomości sprzedającego oraz za utracone korzyści, które były następstwem niezebrania plonów z zasiewów (działka była bowiem użytkowana rolniczo) na wypadek gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Firma „A” nie dochowała terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i w dniu 31 lipca 2014 r. nie doszło do jej zawarcia, ale zapłaciła Wnioskodawczyni kwotę 200 000,00 zł zadatku i 20 000,00 zł odszkodowania.

Po negocjacjach z Firmą „A” uzgodniony został nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 30 listopada 2014 r.

Mimo, że wciąż Wnioskodawczyni zależało na sprzedaży działki, także w nowym terminie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, chociaż w tym czasie oba warunki zastrzeżone w umowie przedwstępnej były już spełnione – Firma „A” uchyliła się od jej zawarcia.

W marcu 2016 r. Firma „A” przysłała Zainteresowanej PIT-8C i w rubryce D tej informacji w pkt 24 wpisała zadatek, w pkt 25 – kwotę 200 000,00 zł, w pkt 26 odszkodowanie, w pkt 27 – kwotę 20 000,00 zł.

Łącznie do opodatkowania 220 000,00 zł.

Wnioskodawczyni dodatkowo wyjaśnia, że po 30 listopada 2014 r. dwukrotnie wzywała Firmę „A” do zawarcia umowy przyrzeczonej i proponowała wyznaczenie nowych terminów jej zawarcia. Zainteresowana informowała, że po ich bezskutecznym upływie, będzie mogła skorzystać z prawa zatrzymania zadatku. Firma nie odpowiedziała na te pisma.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni poinformowała, że nie prowadzi i nie prowadziła dotychczas działalności gospodarczej (jest emerytowanym nauczycielem). Nieruchomość rolną, którą zamierza sprzedać posiada od 2001 r. Nieruchomość tę cały czas użytkowała rolniczo. Jest to nieruchomość rolna, którą otrzymała jako darowiznę. Działka nie jest gospodarstwem rolnym w rozumieniu Kc.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy od otrzymanego zadatku w kwocie 200 000,00 zł Wnioskodawczyni ma zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?
2.  Czy od otrzymanej kwoty 20 000,00 zł tytułem odszkodowania za zniszczone zasiewy, Zainteresowana także ma obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 w odniesieniu do otrzymanego zadatku. Natomiast na pytanie nr 2 w zakresie otrzymanego odszkodowania wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota zadatku 200 000,00 zł, którą otrzymała od Firmy „A” z chwilą, gdy strona ta uchyliła się od zawarcia z Zainteresowaną umowy przyrzeczonej oraz po dwukrotnym wzywaniu tej strony do wyznaczenia nowego terminu zawarcia umowy (po 30 listopada 2014 r.), staje się należną Wnioskodawczyni kwotą (art. 390 § 1 Kc) i stanowi dla Zainteresowanej swoiste odszkodowanie za to, że liczyła na zawarcie umowy sprzedaży.

W piśmie doprecyzowującym wniosek Zainteresowana wskazała, że nie ma obowiązku zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty 200 000,00 zł, otrzymanej tytułem zadatku od umowy sprzedaży działki rolnej. Umowa ta nie doszła do skutku, gdyż nabywca uchylił się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Zatrzymany w tej sytuacji zadatek Wnioskodawczyni traktuje, jako odszkodowanie za to, że liczyła na zawarcie umowy sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w odniesieniu do otrzymanego zadatku jest nieprawidłowe.

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści tego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę w katalogu zwolnień przedmiotowych ustawy bądź, od których Minister Finansów zaniechał poboru podatku w drodze rozporządzenia.

W treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy, zostały określone źródła przychodów, gdzie m.in. wymienia się inne źródła (pkt 9).

Zgodnie z brzmieniem art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1 ww. ustawy jest zatem jedynie wyliczeniem przykładowym.

Tym samym kwota zachowanego zadatku, jako przysporzenie majątkowe, stanowi przychód objęty tym przepisem.

Stosownie do przepisu art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z pewnymi zastrzeżeniami wskazanymi w tym przepisie są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 31 marca 2014 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Tytułem zadatku nabywca wpłacił kwotę 200 000,00 złotych, jednakże do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło w wyznaczonym terminie. Po negocjacjach został wyznaczony na dzień 30 listopada 2014 r. kolejny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, który również nie został zachowany. Wnioskodawczyni dwukrotnie wzywała nabywcę do zawarcia umowy sprzedaży, proponując wyznaczenie kolejnych terminów.

W marcu 2016 r. Firma „A” przesłała Wnioskodawczyni informację PIT-8C, w której wykazana została kwota 200 000,00 zł wypłaconego zadatku oraz kwotę 20 000,00 zł odszkodowania.

W związku z tym, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z winy leżącej po stronie kupującego, Wnioskodawczyni zachowała otrzymany zadatek.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, późn. zm.) wynika, iż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Szczególna rola zadatku ujawnia się w przypadku niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które dłużnik ponosi wyłączną odpowiedzialność. W przypadku takim wierzyciel może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sam go dał, może żądać sumy dwukrotnie wyższej i to bez względu na to czy poniósł szkodę i w jakiej wysokości.

Zatem dany zadatek pełni tu funkcje surogatu odszkodowania za niewykonanie umowy, występuje jako świadczenie o charakterze quasi odszkodowawczym. Zachowanie przedmiotu zadatku lub uzyskany zwrot jego podwójnej wartości nie stanowią jednak odszkodowania, a jedynie pełnią tą samą funkcję. Konsekwencją powyższego charakteru jest – zarówno w przypadku przepadku zadatku, jak i uzyskania sumy dwukrotności przekazanego zadatku – niemożność domagania się uzupełniającego odszkodowania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że otrzymana przez Wnioskodawczynię kwota zadatku, stanowić będzie podlegający opodatkowaniu przychód z innych źródeł. Przychód ten pomniejszony zgodnie z art. 22 ust. 1 o koszty jego uzyskania stanowi dochód, który należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu, za rok w którym doszło do zatrzymania zadatku.

Przychód z tytułu otrzymania zadatku powstał, kiedy to kupujący nie przystąpił do podpisania umowy przyrzeczonej, a sprzedający zachował otrzymany zadatek, tj. w momencie, kiedy okazało się, że przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości nie dojdzie do skutku.

Zauważyć należy, że zadatek jako świadczenie o charakterze qasi odszkodowawczym, nie mieści się w katalogu zwolnień przedmiotowych, zamieszczonych w art. 21 ust. 1 ww. ustawy.

Podkreślić bowiem należy, że w katalogu zwolnień przedmiotowych określonych w art. 21 ustawodawca nie zawarł zwolnienia odnoszącego się do kwoty uzyskanej z tytułu zatrzymanego zadatku.

Co prawda w art. 21 znajdują się zwolnienia odnoszące się do kwot uzyskanych z tytułu odszkodowania, jednakże jak już wcześniej zaakcentowano, zadatek nie stanowi odszkodowania, wobec tego żadne z tego rodzaju zwolnień nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanym przypadku.

Zatem otrzymany zadatek będzie stanowił dla Wnioskodawczyni przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 27 tej ustawy, według skali podatkowej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.