Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.44.2018.1.AO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-09
Teza: W zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT najmu lokalu mieszkalnego na rzecz przedsiębiorcy, który będzie ten lokal podnajmował osobom fizycznym na cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2018 r. (data wpływu 16 stycznia 2018 r.) uzupełnionym pismem z 17 stycznia 2018 r. (data wpływu 23 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT najmu lokalu mieszkalnego na rzecz przedsiębiorcy, który będzie ten lokal podnajmował osobom fizycznym na cele mieszkaniowe – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT najmu lokalu mieszkalnego na rzecz przedsiębiorcy, który będzie ten lokal podnajmował osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Niniejszy wniosek uzupełniony został pismem z 17 stycznia 2018 r. (data wpływu 23 stycznia 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi Kancelarię prawną w formie indywidualnej działalności gospodarczej oraz jest wspólnikiem w spółce partnerskiej (spółka adwokatów i doradców podatkowych). Zarówno Kancelaria, jak i spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Niezależnie, obok prowadzonej działalności gospodarczej w 2018 r. Wnioskodawca zamierza wynająć własny lokal mieszkalny w budynku, którym zarządza wspólnota mieszkaniowa. Najemcą ma być przedsiębiorca (podatnik VAT czynny), który to przedsiębiorca będzie ten lokal mieszkalny podnajmował osobom fizycznym na cele mieszkaniowe.

Dodatkowo w umowie najmu pomiędzy Wnioskodawcą a przedsiębiorcą zawarty będzie zapis, że najemca jest uprawniony do podnajmu lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy najem lokalu mieszkalnego na rzecz przedsiębiorcy (podatnika VAT), który to przedsiębiorca będzie ten lokal mieszkalny podnajmował osobom fizycznym na cele mieszkaniowe będzie korzystał ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT ?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221) o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ww. przepis wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia jest możliwe po spełnieniu trzech warunków tj.:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkaniowy nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Wskazać należy, że będąca własnością Wnioskodawcy nieruchomość to lokal mieszkalny, która zostanie wynajęta wyłącznie na cele mieszkaniowe, który to warunek zostanie dodatkowo zawarty w umowie najmu.

Zdaniem Wnioskodawcy fakt najmu lokalu na rzecz przedsiębiorcy, który to będzie podnajmował ten lokal osobom fizycznym na cele mieszkaniowe nie wpływa na uprawnienie do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż ww. zwolnienie jest przedmiotowe a wynajmowanie lokali przez przedsiębiorcę nie wpływa na zastosowanie zwolnienia.

W związku z czym, najem lokalu mieszkalnego na rzecz przedsiębiorcy, który będzie ten lokal podnajmował osobom fizycznym na cele mieszkalne będzie korzystał ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych. I tak m.in.:

*   w interpretacji podatkowej Ministra Finansów z dnia 3 lipca 2014 r., nr PT8/033/124/440/12/WCX/14/RD-61110, w której organ wskazał, że „(\`(...)\`) W ocenie Ministra Finansów, usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca – podnajemca. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, iż świadczy usługi m.in. w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkaniowych na cele inne niż mieszkaniowe. Przedmiotem działalności Spółki jest wynajem apartamentów mieszkalnych, które Spółka wynajmuje od osób fizycznych bądź prawnych - prowadzących bądź nie działalność gospodarczą. Spółka w dalszej kolejności wynajmuje ww. lokale mieszkaniowe osobom fizycznym na potrzeby mieszkaniowe oraz planuje wynająć te lokale przykładowo innej spółce, która prowadzi profesjonalną działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - na cele dalszego podnajmu tych lokali w celach mieszkaniowych. Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie zostały spełnione wyżej opisane przesłanki, w związku z czym przedmiotowy wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. (\`(...)\`)”,

*   w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 22 stycznia 2016 r., nr ILPP5/4512-1-301/15-2/WB, w której organ wskazał, że „(\`(...)\`) Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując nieruchomość działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jednakże z uwagi na fakt, że przedmiotem planowanej usługi jest wynajem nieruchomości mieszkalnej na rzecz firmy, która następnie dalej wynajmuje przedmiotową nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe, spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek, dokonującej dalszego wynajmu tej nieruchomości. Istotny jest cel, na jaki lokale są wynajmowane przez Wnioskodawcę - wynajmowane są najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Tak więc w przypadku przedmiotowego wynajmu nieruchomości mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, o ile w umowie najmu najemca zobowiąże się do wykorzystywania wynajmowanych lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis spraw należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując własną nieruchomość mieszkalną firmie pośredniczącej - która następnie wynajmuje przedmiotową nieruchomość na własny rachunek na cele wyłącznie mieszkaniowe - będzie posiadał prawo do zwolnienia ww. usługi z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. (\`(...)\`)”,
*   w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 13 grudnia 2016 r., nr 2461-IBPP2.4512.719.2016.2.ICz, w której organ wskazał, że „(\`(...)\`) Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że jeśli Wnioskodawca będzie świadczyć usługę najmu lokali mieszkalnych: 1. podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, a z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a Pośrednikami będzie jednoznacznie wynikało, iż te lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla świadczenia usług związanych z wynajmowaniem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe: lub 2. podmiotom trzecim, nie dla celów prowadzonej przez nie działalności gospodarczej, na ich cele mieszkaniowe, a z umów zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a najemcami będzie jednoznacznie wynikało, iż te lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane jedynie dla celów mieszkaniowych najemców, to usługa najmu wskazanych lokali mieszkalnych będzie spełniać przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. (\`(...)\`)” Dodatkowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 marca 2016 r., sygn. akt I SA/Kr 238/16, sąd wskazał, że „(…) Należy wskazać, iż usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wystąpi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca – podnajemca. (\`(...)\`)”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na mocy art. 5a ustawy o VAT towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Jak stanowi art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Przy czym, na mocy art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

W pozycji nr 163 ww. załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – 8% obecnie, wskazano usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

W świetle powyższego przepisu, zwolnieniu od podatku VAT podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe, z wyłączeniem usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 55).

W konsekwencji, dla zastosowania zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług usługi wynajmu lub dzierżawy nieruchomości muszą być spełnione następujące przesłanki:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,

*   charakter mieszkalny nieruchomości,

*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich ww. przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Natomiast brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku, w konsekwencji czego następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że w 2018 r. Wnioskodawca zamierza wynająć własny lokal mieszkalny. Najemcą ma być przedsiębiorca (podatnik VAT czynny), który będzie ten lokal mieszkalny podnajmował osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Dodatkowo w umowie najmu pomiędzy Wnioskodawcą a przedsiębiorcą zawarty będzie zapis, że najemca jest uprawniony do podnajmu lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz przedsiębiorcy, który będzie ten lokal podnajmował osobom fizycznym na cele mieszkaniowe.

Należy wskazać, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług w sytuacji łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczona na własny rachunek usługa wynajmu/dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu od podatku VAT nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym, przepis ten nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Podatnik będzie mógł więc skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. usługi jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca. Należy wskazać, że celem zachowania stawki istotna jest tożsamość usługi pomiędzy wynajmującym, a najemcą i pomiędzy najemcą, a podnajmującym.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie wynajmować własny lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. We wniosku wskazano, że Wnioskodawca zamierza wynająć własny lokal mieszkalny na rzecz przedsiębiorcy, który będzie podnajmował ww. lokal osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. W konsekwencji, w przypadku przedmiotowego wynajmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi. (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.