Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.714.2025.2.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-06
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości oraz prawo do
odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu
grunty-grunt niezabudowany
odliczenia-prawo do odliczenia
pełnomocnictwo-zakres pełnomocnictwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. b
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87-ust. 1
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:
    - uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 -
      jest prawidłowe,
    - opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 - jest prawidłowe,
    - prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego przy
      nabyciu działek nr 1, 2 i 3 oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT
      naliczonego nad podatkiem VAT należnym przez Kupującego - jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    27 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i
    3, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, prawa do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działek nr 1, 2 i 3 oraz
    do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
    przez Kupującego.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 9 października 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
        · A. Sp. z o.o.
    2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
        · B.B.

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podmiotem prowadzącym działalność deweloperską na terytorium
    Polski. Jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zaś całość sprzedaży Wnioskodawcy,
    zarówno w chwili obecnej, jak i w przyszłości, jest i będzie opodatkowana podatkiem od

    towarów i usług. Całość sprzedaży Wnioskodawcy, w odniesieniu do lokali powstałych w
    wyniku inwestycji, opodatkowana będzie podatkiem VAT. Dlatego też wszystkie zakupy
    towarów i usług dokonywane przez Spółkę są i będą związane ze sprzedażą
    opodatkowaną VAT.
    W ramach prowadzonej przez siebie działalności, Wnioskodawca ma zamiar zawrzeć
    umowę (dalej: Umowa), na podstawie której Wnioskodawca ma zamiar nabyć
    nieruchomości. Wnioskodawca zainteresowany jest nabyciem wszystkich nieruchomości
    łącznie. Zamiarem Wnioskodawcy jest realizacja na nieruchomościach zespołu budynków
    mieszkalno-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową. W wyniku
    realizacji inwestycji powstanie na nieruchomości zespół budynków zawierających lokale
    mieszkalne i niemieszkalne, które będą następnie przedmiotem sprzedaży. Całość tej
    sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Sprzedająca jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą. Nie jest jednak
    zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, ze względu na zwolnienie podmiotowe z VAT.
    Zgodnie z Umową, Wnioskodawca nabędzie następujące nieruchomości (łącznie zwane
    Nieruchomościami):
    1. nieruchomość stanowiąca działkę nr ewid. 1 (...) z obrębu (...) o obszarze (...) hektara
      znajdującą się przy ulicy (...) w (...), dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...); działka ta została nabyta przez
      Sprzedającą na podstawie umowy darowizny z (...);
    2. nieruchomość stanowiąca działkę nr ewid. 3 (...) z obrębu (...) o obszarze (...) metrów
      kwadratowych znajdującą się przy ulicy (...) w (...), dla której Sąd Rejonowy (...)
      prowadzi księgę wieczystą nr (...); działka ta została nabyta przez Sprzedającą na
      podstawie umowy darowizny z (...);
    3. nieruchomość stanowiąca działkę nr ewid. 2 (...) z obrębu (...), (...) o obszarze (...)
      metrów kwadratowych znajdującą się przy ulicy (...) w (...), dla której Sąd Rejonowy (...)
      prowadzi księgę wieczystą nr (...); działka ta została nabyta przez Sprzedającą na
      podstawie umowy darowizny z (...).
    Każda z wymienionych działek jest niezabudowana. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów:
    - działka nr 1 oznaczona jest jako RIVb i RV - grunty orne;
    - działka nr 2 oznaczona jest jako RV - grunty orne;
    - działka nr 3 oznaczona jest jako RV - grunty orne.
    W toku negocjacji (ale przed zawarciem planowanej Umowy) Wnioskodawca zobowiązał
    Sprzedającą - jako warunek determinujący cenę sprzedaży - do podjęcia we własnym
    imieniu, ale na rzecz Wnioskodawcy następujących czynności:
    1) uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie
      budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej;
    2) uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie budynków
      mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.
    W wykonaniu powyższego zobowiązania w odniesieniu do powyższych działek
    Sprzedająca wystąpiła w (...) do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach
    zabudowy. W ten sposób Wnioskodawca chciał uzyskać pewność co do możliwości
    realizacji inwestycji deweloperskiej na przedmiotowych działkach. W (...) Sprzedająca
    uzyskała decyzję o warunkach zabudowy, ustalającą warunki i szczegółowe zasady
    zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w sposób potwierdzający możliwość
    prowadzenia na Nieruchomościach inwestycji deweloperskiej.

    Również w wykonaniu powyższego zobowiązania Sprzedająca wystąpiła również do
    właściwego organu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W chwili złożenia
    niniejszego wniosku, decyzja ta nie została jeszcze wydana. Niemniej jednak decyzja ta na
    dzień dokonania sprzedaży będzie wydana.
    Na podstawie Umowy Wnioskodawca nabędzie Nieruchomości za określoną w Umowie
    cenę, ustaloną oddzielnie dla każdej z wymienionych działek. Cena ustalona została w taki
    sposób, że ustalone kwoty uznano za kwoty netto, o ile wystąpi konieczność obciążenia
    transakcji podatkiem od towarów i usług.
    Sprzedająca i Wnioskodawca, w trakcie negocjacji zdecydowali, że jeszcze przed
    zawarciem Umowy, Wnioskodawca będzie miał prawo dostępu do Nieruchomości w
    celach niezbędnych do przeprowadzenia badania stanu technicznego, przy czym prawo
    wstępu na teren Nieruchomości, nie obejmuje zgody na wykonywanie jakichkolwiek prac
    fizycznych ani robót budowlanych na terenie Nieruchomości, z wyjątkiem pomiarów,
    fotografii i videofilmowania, inspekcji dronami, badań gleby, budynków i badań
    geologicznych, w tym w zakresie nośności terenu i lokalizacji wód podpowierzchniowych.
    Czynności podejmowane przez Kupującego w określonym wyżej zakresie nie mogą
    prowadzić do pogorszenia stanu Nieruchomości. Kupujący ponosi odpowiedzialność za
    wszelkie szkody wyrządzone na Nieruchomościach powstałe w związku z powyższymi
    badaniami, kontrolami i w wyniku skorzystania z udzielonego dostępu do Nieruchomości.
    Sprzedająca zobowiązana też została do przedstawienia dokumentów dotyczących
    Nieruchomości, w celu umożliwienia Wnioskodawcy przeprowadzenia badania stanu
    prawnego i stanu technicznego Nieruchomości. Badanie to ma na celu ustalenie, czy nie
    ma przeszkód prawnych lub faktycznych wynikających ze stanu Nieruchomości
    uniemożliwiających lub poważnie utrudniających realizację inwestycji, tj. m.in. powodujące
    potrzebę poniesienia ponadstandardowych kosztów, w szczególności, lecz nie wyłącznie
    za taką przeszkodę będzie uznany fakt stwierdzenia na Nieruchomości zanieczyszczeń
    uniemożliwiających podjęcie realizacji inwestycji. Jeśli przeszkody takie zostaną ujawnione,
    Wnioskodawca będzie uprawniony do odstąpienia od zamiaru podpisania Umowy i nie
    zostanie ona zawarta.
    Przed zawarciem Umowy, Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez
    Wnioskodawcę Nieruchomościami na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33
    ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) w celu wykonywania robót
    budowlanych na tych Nieruchomościach oraz w celu złożenia wniosków do właściwych
    organów o wydanie decyzji umożliwiających rozpoczęcie inwestycji planowanej przez
    Wnioskodawcę na tych Nieruchomościach.
    Należy dodać, że na działkach, których dotyczy niniejszy wniosek, nigdy nie była przez
    Sprzedającą prowadzona działalność gospodarcza. Niemniej jednak Sprzedająca
    dokonywała określonych czynności opisanych powyżej, nakierowanych na podniesienie
    ekonomicznej opłacalności sprzedaży działek. Sprzedająca nie podejmowała jednak
    żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży tych działek. W
    szczególności Sprzedająca nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierała umów
    z pośrednikami. Wnioskodawca sam zgłosił się z ofertą zakupu, celem przeprowadzenia
    inwestycji.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Na pytanie Organu: „W jaki sposób Sprzedająca wykorzystywała działki nr 1, 2 i 3 od
    momentu ich nabycia - jeśli były to cele osobiste to proszę wskazać, w jaki sposób ww.
    działki zaspokajały potrzeby osobiste Sprzedającej?” Wnioskodawca wskazał: „Sprzedająca
    nie wykorzystywała działek nr 1, 2 i 3 w żaden sposób. Nie zaspokajały one żadnych
    potrzeb osobistych Sprzedającej, ani nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej
    przez Sprzedającą, ani żadną inną osobę”.

    Na pytanie Organu: „Czy działki nr 1, 2 i 3 były/są przedmiotem najmu, dzierżawy albo
    zostały oddane do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze jeżeli
    tak, to proszę o wskazanie: a) w jakim okresie działki były/są udostępniane i komu
    (kupującej Spółce, innym podmiotom/osobom trzecim)? b)czy były udostępniane
    odpłatnie czy nieodpłatnie?” Wnioskodawca wskazał: „Działki nr 1, 2 i 3 nie były i nie są
    przedmiotem najmu, dzierżawy, ani nie zostały oddane do używania na podstawie innych
    umów o podobnym charakterze. Nie są i nie były udostępniane ani odpłatnie, ani
    nieodpłatnie”.
    Na pytanie Organu: „Czy w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca
    udzieliła/planuje udzielić pełnomocnictwa innemu niż Kupującemu podmiotowi/osobie -
    jeśli tak, to do podjęcia jakich działań w imieniu Sprzedającej i na rzecz Sprzedającej ten
    podmiot/osoba jest/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te
    działania)?”
    Wnioskodawca wskazał: „W związku z planowaną sprzedażą działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca
    udzieliła pełnomocnictwa innemu niż Kupującemu podmiotowi, w sposób opisany poniżej.
    Jak wskazano we wniosku, w toku negocjacji (ale przed zawarciem planowanej Umowy)
    Wnioskodawca zobowiązał Sprzedającą - jako warunek determinujący cenę sprzedaży - do
    podjęcia we własnym imieniu, ale na rzecz Wnioskodawcy czynności związanych z
    uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie
    budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.
    W zakresie powyższych czynności administracyjnych Sprzedająca udzieliła
    pełnomocnictwa innemu podmiotowi do wystąpienia w jej imieniu do właściwych
    organów o wydanie powyższej decyzji i prowadzenia w jej imieniu postępowań
    administracyjnych, dotyczących decyzji, stanowiącej podstawę do przekształcenia gruntu
    rolnego na budowlany (możliwy do zabudowy mieszkaniowej)”.
    Na pytanie Organu: „Czy Sprzedająca dokonywała sprzedaży wcześniej innych
    nieruchomości? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży Sprzedająca występowała jako
    podatnik VAT czynny?” Wnioskodawca wskazał: „Nie, Sprzedająca nie dokonywała
    wcześniej sprzedaży innych nieruchomości”.
    Pytania
    1. Czy dokonując sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca będzie działać w charakterze
      podatnika VAT?
    2. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, czy sprzedaż działek nr 1, 2 i 3
      będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?
    3. W razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za
      prawidłowe, czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej
      dokonanie dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
        a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy
        nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o
        VAT), oraz
        b) do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art.
        1 ustawy o VAT)?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    W ocenie Zainteresowanych:
    1. dokonując sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca będzie działać w charakterze
      podatnika VAT;
    2. w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3
      będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT;

    3. w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 2 za
      prawidłowe, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej
      dokonanie dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
        a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy
        nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o
        VAT), oraz
        b) do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art.
        1 ustawy o VAT).
    Uzasadnienie Zainteresowanych do pytania nr 1
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,
    przy czym - stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną
    dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Jakkolwiek stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich
    części, a także wszelkie postacie energii, to jednak towarem jest także udział w prawie
    własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to konsekwencja wykładni art.
    15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego
    systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn.
    zm.), który stanowi, iż państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
    1) określone udziały w nieruchomości,
    2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
    3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub
      faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Również na gruncie przepisów ustawy o VAT, zbycie udziału w towarze (np. udział w
    nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów (tak np. Naczelny Sąd
    Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11).
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Jednakże, aby czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy,
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Z kolei ust. 2 wspomnianego artykułu precyzuje, że działalność
    gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    W świetle powyższej definicji, intencją ustawodawcy było objęcie kategorią podatników
    tych podmiotów, które dokonując dostawy towarów, działają w sposób wskazujący na
    profesjonalny charakter podejmowanej aktywności. Innymi słowy działają tak, jak

    zachowują się podmioty występujące w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla
    ustalenia zatem, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest
    podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Nie jest bowiem podatnikiem podatku od
    towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności
    incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie
    danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W kwestii opodatkowania dostawy działek nr 1, 2 i 3 istotne jest, czy Sprzedająca, będąc
    osobą fizyczną, podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze
    sprzedaży tej rzeczy.
    Warto bowiem zwrócić uwagę, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i
    Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10)
    wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą
    same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i
    zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem
    Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest
    natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła i podejmie w
    odniesieniu do Nieruchomości, przed ich sprzedażą i ustalić, czy spełnił on przesłanki do
    uznania go za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca planuje dokonanie sprzedaży
    działek nr 1, 2 i 3.
    Jakkolwiek jednak ma działkach tych nigdy nie była przez Sprzedającą prowadzona
    działalność gospodarcza, to jednak Sprzedająca dokonywała w stosunku do tych działek
    szereg opisanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności prawnych i faktycznych, które
    obiektywnie prowadziły do stworzenia możliwości ich efektywnego ekonomicznie
    wykorzystania. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca podejmuje
    zatem działania charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie
    obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180
    /10 i C-181/10, tj. jako sprzedający wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia
    Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem. Czynności te bowiem doprowadziły do zmiany sytuacji prawno-

    podatkowej Sprzedającej. W świetle utrwalonej praktyki interpretacyjnej Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej dokonanie przedmiotowych czynności, nawet przez
    kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, wywołują skutki w sferze prawnej
    sprzedającego. W efekcie dokonanych czynności dostawie podlegać będą Nieruchomości
    o zupełnie innym charakterze niż w chwili podjęcia negocjacji, gdyż wystąpi szereg
    czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości (por. interpretacja
    Dyrektora z 30 września 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.465.2020.2.MŻ). Tym bardziej
    czynności wykonane przez Sprzedającą we własnym imieniu, ale na rzecz Wnioskodawcy,
    będą odnosić powyższy skutek.
    Tym samym, w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym wystąpią okoliczności przesądzające
    o uznaniu Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,
    prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem dostawa
    działek nr 1, 2 i 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Powyższe rozumowanie znajduje pełne oparcie w praktyce interpretacyjnej Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej. Tytułem przykładu przywołać można choćby interpretacje
    indywidualne:
    - z 30 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.543.2024.3.MPU;
    - z 2 września 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.315.2024.2.DS;
    - z 29 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.672.2024.3.EJU;
    - z 29 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.670.2024.3.EJU;
    - z 29 stycznia 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.667.2024.3.EJU.
    Uzasadnienie Zainteresowanych do pytania nr 2
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień zawarcia Umowy, działki nr 1, 2 i 3
    objęte są decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
    przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie stosownie do art. 2 pkt 33
    ustawy o VAT, ilekroć w ustawie mowa o terenach budowlanych, rozumie się przez to
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    W świetle powyższego, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Uzasadnienie Zainteresowanych do pytania nr 3
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.
    124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 wskazanej ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi
    suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
    a) nabycia towarów i usług,
    b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

    Jednocześnie stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w
    którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług
    powstał obowiązek podatkowy.
    Z kolei według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1
    oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik
    otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego
    (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Warto dodać, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku
    naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno
    opisanych powyżej przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT
    oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 2 ustawy. Ten ostatni
    przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Jak stanowi art. 2 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku
    należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i
    dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega
    opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której
    mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego,
    podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne
    okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy
    podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 1 ust. 2-6 ustawy.
    Przenosząc powyższe regulacje prawne na grunt zdarzenia przyszłego, będącego
    przedmiotem niniejszego wniosku, do rozstrzygnięcia prawa Wnioskodawcy do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu działek nr 1, 2 i 3,
    niezbędne jest ustalenie, czy:
    - Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana
      przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, oraz
    - czy ich nabycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.
    Jak wskazano w opisie zdarzenie przyszłego, Wnioskodawca jest podmiotem
    prowadzącym działalność deweloperską na terytorium Polski. Jest zarejestrowany jako
    podatnik VAT czynny. Zamiarem Wnioskodawcy jest realizacja na Nieruchomościach
    zespołu budynków mieszkalno-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i
    drogową. Należy podkreślić, że całość sprzedaży Wnioskodawcy, w odniesieniu do lokali
    powstałych w wyniku inwestycji, opodatkowana będzie podatkiem VAT. Dlatego też zakup
    Nieruchomości związany będzie wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną VAT przez
    Wnioskodawcę.

    Co więcej, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w chwili zawarcia umów sprzedaży
    Nieruchomości, będą one objęte decyzją o warunkach zabudowy, o której mowa w
    przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również obowiązywać
    będzie ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
    Jak wykazano powyżej, przedmiotowa sprzedaż, co do zasady, będzie stanowiła odpłatną
    dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. A zatem,
    okoliczności wskazane w art. 2 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie
    jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w
    sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest
    zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
    W świetle powyższego, w razie uznania stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do
    pytania nr 1 i nr 2 za prawidłowe, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury VAT potwierdzającej dostawę, Wnioskodawcy będzie przysługiwało
    prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z
    przeniesieniem własności Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do
    dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Zatem, w związku z nabyciem Nieruchomości, w razie uznania stanowiska
    Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 oraz nr 2 za prawidłowe, Wnioskodawcy
    będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku
    VAT naliczonego od wydatków na nabycie Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w
    analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki
    warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. W przypadku, gdy kwota podatku
    naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego,
    Wnioskodawca uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za
    następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 1 ust. 1
    ustawy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
    - po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    - po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
      wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedająca
    podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.

    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W orzeczeniu TSUE sygn. akt C-213/24 z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera, w której
    aktywne działania w zakresie przygotowania gruntu do sprzedaży zostały podjęte nie
    przez właściciela, lecz przez profesjonalnego przedsiębiorcę, któremu zlecono działania w
    tym zakresie, TSUE uznał:
      „(...) można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie
      działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część
      jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu
      przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w
      zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne
      do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
      rozumieniu tego przepisu.”

    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.
    Z opisu sprawy wynika, że:
    - Sprzedająca jest właścicielem niezabudowanych działek gruntu nr 1, 2 i 3, które nabyła
      na podstawie umowy darowizny;
    - na ww. działkach Sprzedająca nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej;
    - Sprzedająca w żaden sposób nie wykorzystywała ww. działek, nie zaspokajały one
      żadnych potrzeb osobistych Sprzedającej;
    - działki nr 1, 2 i 3 nie były i nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani nie zostały
      oddane do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze;
    - Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań marketingowych zmierzających do
      sprzedaży ww. działek;
    - w celu sprzedaży ww. działek Sprzedająca nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży, ani
      nie zawierała umów z pośrednikami; Kupujący sam zgłosił się z ofertą zakupu, celem
      przeprowadzenia inwestycji;
    - w toku negocjacji przed zawarciem umowy sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał
      Sprzedającą – jako warunek determinujący cenę sprzedaży – do podjęcia we własnym
      imieniu, ale na rzecz Kupującego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz
      pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych
      jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej;
    - w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca udzieliła
      pełnomocnictwa innemu niż Kupującemu podmiotowi do wystąpienia w jej imieniu do
      właściwych organów o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji
      polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie
      bliźniaczej i prowadzenia w jej imieniu postępowań administracyjnych, dotyczących
      decyzji stanowiącej podstawę do przekształcenia gruntu rolnego na budowlany
      (możliwy do zabudowy mieszkaniowej).
    Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięli Państwo wątpliwość dotyczącą tego, czy z
    tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 Sprzedająca będzie działać jako podatnik VAT czynny.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) Kodeks cywilny, zgodnie z którym:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.

    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Kwestia udzielania pełnomocnictw, została uregulowana w Tytule IV Działu VI
    Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks
    cywilny.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach
      umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prowadzi do
    wniosku, że z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku
    od towarów i usług.
    Należy wskazać, że Sprzedająca podjęła działania, o których mowa w orzeczeniu TSUE w
    sprawie C-213/24, zmierzające do przygotowania działek do sprzedaży.

    Działania podjęte przez Sprzedającą w toku negocjacji przed zawarciem planowanej
    Umowy sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 nie miały na celu wykorzystywania ww. nieruchomości
    do zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu dla potrzeb mieszkaniowych
    Sprzedającej), tylko przygotowanie działek nr 1, 2 i 3 do zrealizowania na nich inwestycji
    polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie
    bliźniaczej. W tym celu Kupujący zobowiązał Sprzedającą, jako warunek determinujący
    cenę sprzedaży, do podjęcia we własnym imieniu, ale na rzecz Kupującego uzyskania
    decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na
    budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Charakter tej
    inwestycji nie daje podstaw do uznania, że ww. działania i czynności miały na celu
    realizację celów prywatnych Sprzedającej.
    Zatem czynności wykonywane przez profesjonalne podmioty (inny niż Kupujący), z którym
    nawiązała Pani współpracę w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2 i 3, podejmowane były,
    aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla nabywcy, aby
    podnieść jego cenę.
    Tym samym, dokonane przez Panią czynności obiektywnie świadczą o zamiarze
    uatrakcyjnienia i przygotowania Nieruchomości do realizacji na niej zamierzonej
    Inwestycji, a także do jej sprzedaży.
    Nie ulega wątpliwości, że ww. zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest
    typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania
    majątkiem osobistym – prywatnym. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie
    podejmowała Sprzedająca, lecz osoba trzecia na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.
    Czynności wykonywane przez pełnomocnika, jeszcze przed podpisaniem umowy
    sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej,
    gdyż to Sprzedająca jest stroną podejmowanych czynności, a nie osoba trzecia
    występująca jako jej pełnomocnik.
    Powyższe działania podjęte przez Sprzedającą świadczą o zorganizowanym charakterze
    sprzedaży. Zatem podjęta przez Sprzedającą aktywność wykracza poza ramy czynności
    związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do działek nr 1, 2 i
    3, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że ich sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej, z tytułu której Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT.
    Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa,
    stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie -
    zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności
    Sprzedająca podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące
    się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w
    sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 oraz w sprawie C-213/24, tj. Sprzedająca
    wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia działek nr 1, 2 i 3 porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz powierzyła
    przygotowanie działek do sprzedaży zgodnie z oczekiwaniami Kupującego,
    pełnomocnikowi innemu niż Kupujący, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców.
    W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem
    VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust.
    1 ustawy.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.

    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Dla sprzedaży niezabudowanych gruntów ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia
    od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty
      przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
      zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i
      zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż
      dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko
    Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub
    uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod
    zabudowę”.
    Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie
    taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

    Z okoliczności sprawy wynika, że działki nr 1, 2 i 3 są działkami niezabudowanymi. W (...)
    Sprzedająca uzyskała dla nich decyzje o warunkach zabudowy, ustalające warunki i
    szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w sposób
    potwierdzający możliwość prowadzenia na Nieruchomościach działalności deweloperskiej.
    W konsekwencji, dostawa działek nr 1, 2 i 3 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunty te stanowią tereny budowlane
    zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek nr 1, 2 i 3 wynikające z art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki
    wskazane w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że:
      „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc
      również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy
      podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze
      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 2 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
      grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku
    VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że działki nr 1, 2 i 3 Sprzedająca nabyła na podstawie umowy
    darowizny.
    Powyższe oznacza, że nabycie ww. działek nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało bądź przysługiwało prawo
    do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
    Wobec powyższego sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku
    VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków
    określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.
    Wobec powyższego, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku
    VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków
    określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

    Podsumowując, do dostawy ww. Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od
    podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.
    W związku z powyższym, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.
    Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia
    podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia działek nr 1, 2 i 3.
    Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
    art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
      zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Istnienie związku między nabywanymi towarami i usługami a transakcjami
    opodatkowanymi podatnika jest traktowane jako niezbędny wymóg powstania prawa do
    odliczenia podatku również w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze
    zm.). Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą
    opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z
    obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z
    okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju
    prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są
    w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.
    Zatem w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia
    podatku naliczonego”. Zasada ta, wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa
    do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub
    efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
      powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
      importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Zatem prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur
    dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością
    gospodarczą, wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia
    neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. W stosunku do faktur
    podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku w rozliczeniu za okres, w którym
    w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek
    podatkowy po otrzymaniu faktury, będącego podstawą odliczenia lub za jeden z trzech
    następnych okresów rozliczeniowych.
    Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 2 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 2 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od
      podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Aby kupującej Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanej
    prawidłowo wystawionej faktury musi ona dokumentować czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku.
    Jak wcześniej wywiedziono, sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie czynnością opodatkowaną
    podatkiem VAT według stawki podatku VAT właściwej dla przedmiotu transakcji. Ponadto,
    Kupujący zamierza wykorzystywać nabyte od Sprzedającej działki nr 1, 2 i 3 dla celów
    prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Analiza okoliczności sprawy w kontekście przepisów prawa podatkowego mających
    zastosowanie w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że prawo podatnika do
    odliczenia podatku naliczonego przy zakupach towarów i usług wykorzystywanych do
    wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy) kształtuje się w danym
    okresie rozliczeniowym. Zdarzeniem uprawniającym do obniżenia podatku należnego – co
    wprost wynika z art. 86 ust. 10 w związku z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – jest przy tym
    zazwyczaj otrzymanie faktury, a ewentualne późniejsze rozliczenie podatku jest
    konsekwencją już nabytego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego. Prawo do

    obniżenia podatku należnego powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy
    były związane z bieżącą lub przyszłą działalnością opodatkowaną, a warunek rejestracji
    jest niezbędny do skorzystania przez podatnika z prawa do obniżenia podatku należnego.
    Przy czym, co również istotne, jak wynika z ww. art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje za okres, w którym w
    odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Tym samym, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek
    naliczony w związku z transakcją nabycia działek nr 1, 2 i 3. Wynika to z faktu, że w
    analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki
    warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Natomiast w sytuacji, gdy kwota
    podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku
    należnego, Kupujący będzie uprawniony do zwrotu różnicy podatku, zgodnie z art. 1 ust. 1
    ustawy.
    Zatem stanowisko Państwa w zakresie pytań nr 1, 2 i 3 uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego

    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.