Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.528.2022.3.MGR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-10
Teza: Koszty uzyskania przychodów.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; koszt-koszty uzyskania przychodów; księgi-księgi przychodów i rozchodów; sprzedaż-sprzedaż działek; towar-towar handlowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

\- nieprawidłowe w części dotyczącej księgowania w podatkowej księdze przychodów i rozchodów kosztów związanych z dalszą odsprzedażą działki;

\- prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 czerwca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 30 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 23 sierpnia 2022 r. (wpływ 26 sierpnia 2022 r.) oraz pismem z 26 września 2022 r. (wpływ 30 września 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Jednym z rodzajów prowadzonej działalności jest obrót nieruchomościami. W związku z tym, w CEiDG ma Pan wspisane następujace kody PKD: 68.10.Z, 68.10.Z, 68.31.Z, 68.32.Z.

Na licytacji komorniczej zakupił Pan działkę niezabudowaną o pow. \`(...)\` m2, Nr KW \`(...)\`. Na zakup została wystawiona faktura VAT z \`(...)\`. 2022 r. na Pana firmę. Zamierza Pan podzielić działkę na mniejsze i sprzedać z zyskiem. Rozlicza się Pan podatkiem liniowym i prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów.

W uzupełnieniu wniosku z 23 sierpnia 2022 r. wskazał Pan, że działalność gospodarczą prowadzi od \`(...)\` 2009 r. Na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działka została zakupiona celem jej podziału na mniejsze, uzbrojenie w media i dalszej odsprzedaży z zyskiem. Ewentualnie istnieje też możliwość budowy domów jednorodzinnych w stanie deweloperskim i ich sprzedaż. Data zakupu działki to \`(...)\`. 2022 r. Zakupiona działka nie była wykorzystana do celów związanych z działalnością gospodarczą, nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, natomiast w podatkowej księdze przychodów i rozchodów została ujęta jako zakup towarów handlowych. Zakup działki został zaewidencjonowany w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kol. 10 jako zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu. Działkę zamierza Pan podzielić na mniejsze w 2023 r. Sprzedaż działek będzie następować sukcesywnie w miarę zdobycia potencjalnych klientów.

Koszty, które poniesie Pan w związku z planem odsprzedaży działek, to m.in:

\- wynagrodzenie geodety za podział działek na mniejsze;

\- koszty wykonania projektów potrzebnych do przyłączenia: prądu, gazu, wody do działek oraz koszty wykonania przyłączy;

\- ewentualnie koszty związane z budową domów jednorodzinnych.

Przed zaksięgowaniem zakupionej działki, wykonał Pan rozmowę telefoniczną poprzez infolinię Krajowej Informacji Skarbowej i otrzymał Pan informację, że jest to towar handlowy.

**Pytania** (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 26 września 2022 r.):

1\. Czy koszt nabycia działki stanowi koszt uzyskania przychodu w Pana jednoosobowej działalności gospodarczej oraz w jakim momencie należy rozpoznać koszt uzyskania przychodu z tytułu wydatków na nabycie działki?

2\. Czy wydatki poniesione na działkę, służące podziałowi działki celem dalszej odsprzedaży, stanowią koszty uzyskania przychodu i powinny być potraktowane jako koszty uboczne zakupu?

3\. Czy w przypadku, gdy działka nie zostanie sprzedana w roku podatkowym, w którym została nabyta, powinna ona zostać ujęta w remanencie?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 26 września 2022 r.):

Ad. 1.

W Pana ocenie, wydatki poniesione na nabycie działki stanowią dla Pana koszt uzyskania przychodu. Wydatki te powinny być ujęte w kosztach, jako zakup towarów handlowych, w dacie zakupu działki (dacie wystawienia faktury VAT).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PIT”), kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatek taki stanowi jednak koszt uzyskania przychodów, gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, bez względu na czas ich poniesienia.

Powołany powyżej przepis nie będzie miał jednak zastosowania w Pana przypadku, gdyż z racji specyfiki prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, zakupiony grunt stanowi towar handlowy. Ponieważ działka nie została zakupiona w celu powiększenia majątku trwałego przedsiębiorstwa, a stanowi towar handlowy, istotnym jest, czy wydatek ma bezpośredni związek z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Z uwagi na fakt, że przedmiotem Pana działalności są między innymi:

a) roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z);

b) kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z);

c) realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z);

d) wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z);

e) pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z);

f) zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z),

należy stwierdzić, że wydatki ponoszone na nabycie działki będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w Pana działalności gospodarczej.

Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące warunki:

\- musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu;

\- nie może być wymieniony w art. 23 ustawy o PIT, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów;

\- musi być należycie udokumentowany.

Z analizy art. 22 ustawy o PIT wynika, że regulacja powołanego przepisu uzależnia możliwość zaliczenia wydatku w ciężar kosztów uzyskania przychodów między innymi od tego, że wydatek musi być poniesiony przez podatnika.

W myśl z § 3 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz. 2544), towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Do wpisywania zakupu materiałów i towarów handlowych, według cen zakupu przeznaczona jest kolumna 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

A zatem, działka przeznaczona do dalszej odsprzedaży stanowi towar handlowy i, w Pana ocenie, podlega ujęciu w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów, według ceny zakupu i w dacie zakupu działki.

Reasumując, w Pana ocenie, wydatki poniesione na nabycie nieruchomości będą stanowiły u Pana koszty uzyskania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w dacie zakupu działki i powinny być zaksięgowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10, jako towar handlowy w cenie zakupu i w dacie zakupu. W razie braku sprzedaży nieruchomości wydatki zaliczone w koszty uzyskania przychodu powinny być skorygowane na podstawie remanentu sporządzonego na koniec roku obrotowego.

Ad. 2.

Pana zdaniem, wydatki na podział działki celem dalszej odsprzedaży, stanowią koszty uzyskania przychodu. Nakłady poniesione na nieruchomości są niezbędne do dalszej odsprzedaży działki, a więc są bezpośrednio związane z Pana przychodami. Są to wydatki związane m.in. z podziałem działki, kosztami geodety, kosztami podłączenia mediów, podatkiem od nieruchomości.

Jako podstawę swojego stanowiska wskazuje Pan art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, a zatem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W myśl objaśnień zawartych w rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z. 2019 r. poz. 2544) w kolumnie 11 wpisuje się koszty uboczne związanych z zakupem. A zatem koszty związane z dalszą odsprzedażą działki, tj. m.in. koszty podziału działki, koszty podłączenia mediów, koszty geodety, należy traktować jako koszt uzyskania przychodów według ceny zakupu i w dacie zakupu oraz powinny być ujęte w kolumnie 11 podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Ad. 3.

W Pana ocenie, w sytuacji, gdy w danym roku podatkowym nie dojdzie do sprzedaży działki, w remanencie, o którym mowa w art. 24 ust. 2 ustawy o PIT należy uwzględnić działkę.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o PIT, u podatników osiągających przychody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14, a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że wyłącznie wartość niesprzedanych towarów handlowych podlega wyłączeniu z kosztów. Jeżeli w roku podatkowym, w którym działka została ujęta w podatkowej księdze przychodów i rozchodów nie zostanie zbyta, wówczas, w Pana ocenie, będzie Pan zobowiązany do ujęcia jej wartości w spisie z natury na koniec roku.

Wartość działki objęta spisem z natury zostanie wyłączona z kosztów uzyskania przychodu, w roku podatkowym, w którym nie osiągnięto przychodu z tytułu jego sprzedaży. A zatem, niesprzedane towary (w tym działka) poprzez różnice remanentowe, powiększają kwotę dochodu podlegającego opodatkowaniu za dany rok podatkowy.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

\- nieprawidłowe w części dotyczącej księgowania w podatkowej księdze przychodów i rozchodów kosztów związanych z dalszą odsprzedażą działki;

\- prawidłowe w pozostałym zakresie.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ww. ustawy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów lub zabezpieczenie albo zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Wyrażenie „w celu osiągnięcia przychodów” zawarte we wskazanym art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza, że nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika w związku z osiąganiem przychodów podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania. Należy zauważyć, że przez sformułowanie „w celu” należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodu), a dążenie podatnika ma przymiot „celowości”, jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy o związkach przyczynowo-skutkowych można zasadnie uznać, że poniesiony koszt może przynieść oczekiwane następstwo (przychód).

W związku z powyższym, kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu i nie są wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

\- być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

\- nie być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów,

\- być należycie udokumentowany.

Należy również podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w prowadzonej działalności, decyduje podmiot prowadzący tę działalność, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z prowadzoną działalnością, w tym okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów.

W art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Powołany przepis nie będzie miał jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż z racji specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej, nabyta nieruchomość gruntowa (działka) nie będzie stanowiła środka trwałego w prowadzonej przez Pana działalności, lecz towar handlowy.

W myśl art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10.

Zgodnie z art. 22 ust. 5 ww. ustawy:

U podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.

Stosownie do art. 22 ust. 5c cyt. ustawy:

Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Zgodnie z art. 22 ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zasady określone w ust. 5-5c, z zastrzeżeniem ust. 6b, mają zastosowanie również do podatników prowadzących podatkowe księgi przychodów i rozchodów, pod warunkiem, że stale w każdym roku podatkowym księgi te będą prowadzone w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do tego roku podatkowego.

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, stosownie do art. 22 ust. 6b ww. ustawy, w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

Przy ustalaniu dochodu z działalności gospodarczej na dany rok podatkowy należy uwzględnić dyspozycję art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

U podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14, a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.

Zasady prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów zostały określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz. 2544 ze zm.).

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga użyte pojęcie „towary”, przez które § 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów rozumie:

Towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, produkcję niezakończoną, wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że:

a) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej;

b) materiałami (surowcami) podstawowymi są materiały, które w procesie produkcji lub przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu; do materiałów podstawowych zalicza się również materiały stanowiące część składową (montażową) wyrobu lub ściśle z wyrobem złączone (np. opakowania - puszki, butelki) oraz opakowania wysyłkowe wielokrotnego użytku (np. transportery, palety), jeżeli opakowania te nie są środkami trwałymi;

c) materiałami pomocniczymi są materiały niebędące materiałami podstawowymi, które są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi swoje właściwości;

d) wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane,

e) produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem;

f) brakami są nieodpowiadające wymaganiom technicznym wyroby własnej produkcji, całkowicie wykończone bądź też doprowadzone do określonej fazy produkcji; brakami są również towary handlowe, które na skutek uszkodzenia lub zniszczenia w czasie transportu bądź magazynowania utraciły częściowo swą pierwotną wartość;

g) odpadami są materiały, które na skutek procesów technologicznych lub na skutek zniszczenia albo uszkodzenia utraciły całkowicie swą pierwotną wartość użytkową.

Jak wynika z treści objaśnień do podatkowej księgi przychodów i rozchodów, stanowiących załącznik nr 1 do ww. rozporządzenia, kolumna 10 jest przeznaczona do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.

Kolumna 11 jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem, np. kosztów dotyczących transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze.

Natomiast kolumna 13 jest przeznaczona do wpisywania pozostałych kosztów (poza wymienionymi w kolumnach 10 - 12), z wyjątkiem kosztów, których zgodnie z art. 23 ustawy o podatku dochodowym nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów. W kolumnie tej wpisuje się w szczególności takie wydatki, jak: czynsz za lokal, opłatę za energię elektryczną, gaz, wodę, c.o., opłatę za telefon, zakup paliw, wydatki dotyczące remontów, amortyzację środków trwałych, składki na ubezpieczenie emerytalne i rentowe pracowników w części finansowanej przez pracodawcę, składki na ubezpieczenie wypadkowe pracowników, wartość zakupionego wyposażenia, to jest rzeczowych składników majątku, związanych z wykonywaną działalnością, niezaliczonych, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym, do środków trwałych.

W myśl § 3 pkt 2 ww. rozporządzenia:

Przez cenę zakupu rozumie się cenę, jaką nabywca płaci za zakupione składniki majątku, pomniejszoną o podatek od towarów i usług, podlegający odliczeniu zgodnie z odrębnymi przepisami, a przy imporcie powiększoną o należne cło, podatek akcyzowy oraz opłaty celne dodatkowe, obniżoną o rabaty, opusty, inne podobne obniżenia, w przypadku zaś otrzymania składnika majątku w drodze darowizny lub spadku – wartość odpowiadającą cenie zakupu takiego samego lub podobnego składnika.

Z kolei, w myśl § 3 pkt 3 ww. rozporządzenia:

Przez cenę nabycia rozumie się cenę zakupu składnika majątku powiększoną o koszty uboczne związane z zakupem towarów i składników majątku do chwili złożenia w magazynie według ich cen zakupu, a w szczególności koszty transportu, załadunku i wyładunku oraz ubezpieczenia w drodze.

Zgodnie z § 3 pkt 4 cyt. rozporządzenia:

Za koszt wytworzenia uważa się wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług.

Stosownie do § 24 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów:

Podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej „spisem z natury”, na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie utraty w ciągu roku podatkowego prawa do opłacania podatku na podstawie ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 43, 1495, 1649 i 2200), zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności.

Zgodnie natomiast z § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia:

Podatnik jest obowiązany wycenić materiały i towary handlowe objęte spisem z natury według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia; spis z natury półwyrobów (półfabrykatów), wyrobów gotowych i braków własnej produkcji wycenia się według kosztów wytworzenia, a odpadów użytkowych, które w toku działalności utraciły swoją pierwotną wartość użytkową, wycenia się według wartości wynikającej z oszacowania uwzględniającego ich przydatność do dalszego użytkowania.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1.  prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami;
2.  … 2022 r. nabył Pan niezabudowaną działkę;
3.  działka została zakupiona celem jej podziału na mniejsze, uzbrojenie w media i dalszej odsprzedaży z zyskiem. Ewentualnie istnieje też możliwość budowy domów jednorodzinnych w stanie deweloperskim i ich sprzedaż;
4.  działka nie była wykorzystana do celów związanych z działalnością gospodarczą, nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, natomiast w podatkowej księdze przychodów i rozchodów została ujęta jako zakup towarów handlowych;
5.  zakup działki został zaewidencjonowany w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kol. 10 jako zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu;
6.  zamierza Pan podzielić działkę na mniejsze w 2023 r.

Mając na uwadze cytowane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, że skoro wprowadził Pan do działalności gospodarczej nieruchomość gruntową (działkę) jako towar handlowy i zamierza Pan podzielić ją na mniejsze działki, celem dalszej odsprzedaży – to wydatki poniesione na nabycie tej działki, będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w Pana działalności gospodarczej. Należy bowiem uznać, że spełniają one kryteria celowości, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przy tym nie są wydatkami wymienionymi w art. 23 ww. ustawy.

Również wydatki na nakłady poczynione w związku z planem odsprzedaży działek (koszt podziału działki, koszty podłączenia mediów, koszty geodety, ewentualnie koszty związane z budową domów jednorodzinnych), mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc, wydatki poniesione na nabycie nieruchomości będą stanowiły u Pana koszty uzyskania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w dacie jej zakupu i powinny być zaksięgowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10, jako towar handlowy, według ceny zakupu.

Natomiast odnosząc się do wydatków na nakłady poczynione w związku z planem odsprzedaży działek (koszt podziału działki, koszty podłączenia mediów, koszty geodety, ewentualnie koszty związane z budową domów jednorodzinnych), które będą stanowiły u Pana koszty uzyskania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, stwierdzić należy, że wydatki te winny być ujmowane w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów (według cen zakupu). Skoro podzielone przez Pana działki oraz ewentualnie wybudowane przez Pana domy jednorodzinne będą stanowiły przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy, to wskazane wydatki będą stanowiły element kosztu wytworzenia tych działek/budynków. Jak już wyżej wskazano, w myśl § 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, koszt wytworzenia obejmuje wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług. W konsekwencji, poniesione wydatki niezbędne do wytworzenia wyrobu gotowego (działek/domów jednorodzinnych) podlegają ujęciu w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów w cenie ich zakupu.

Odnosząc się do pytania oznaczonego we wniosku Nr 3 wskazać należy, że w sytuacji, gdy w danym roku podatkowym nie dojdzie do sprzedaży działki, w remanencie, o którym mowa w art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uwzględnić niesprzedaną działkę. Tym samym, u podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, niesprzedane towary (działka), poprzez różnice remanentowe, powiększają kwotę dochodu podlegającego opodatkowaniu za dany rok podatkowy. Zatem, w razie braku sprzedaży nieruchomości wydatki zaliczone do kosztów uzyskania przychodu powinny być skorygowane na podstawie remanentu sporządzonego na koniec roku obrotowego.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywoła skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).