Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.435.2020.2.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-27
Teza: w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości przez Sprzedającą i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującą
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; grunty; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 sierpnia 2020 r. (data wpływu 27 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym pismem Strony z dnia 12 października 2020 r. (data wpływu 13 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości przez Sprzedającą i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującą – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości przez Sprzedającą i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującą.

Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 12 października 2020 r. (data wpływu 13 października 2020 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego Stroną postępowania: A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego Stroną postępowania: B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowana będąca stroną postępowania, spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupująca”, „Spółka”) z siedzibą w miejscowości 1 jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym, niebędącym stroną postępowania, jest B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedająca”) z siedzibą w miejscowości 1. Sprzedająca jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części Wniosku Kupująca oraz Sprzedająca będą zwane łącznie „Stronami”.

Sprzedająca planuje nabyć nieruchomość gruntową położoną w miejscowości w miejscowości 2 w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…), składającą się z działek gruntu, oznaczonych numerami:

1.  1, 2, obręb ewidencyjny (…), miejscowość 2, gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla których Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Nieruchomość 1”);
2.  3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, obręb ewidencyjny (…), miejscowość 2 gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla których Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Nieruchomość 2”);
3.  10, obręb ewidencyjny (…), miejscowość 2, gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Nieruchomość 3”);
4.  11, obręb ewidencyjny (…), miejscowość 2, gmina (…) powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Nieruchomość 4”);
5.  12, obręb ewidencyjny (…), miejscowość 2, gmina (…) powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Nieruchomość 5”);

W dalszej części niniejszego Wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 oraz Nieruchomość 5 są łącznie zwane „Nieruchomością”.

Sprzedająca planuje nabyć prawo własności Nieruchomości od osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą - Pana C.D., na podstawie umowy sprzedaży. W odniesieniu do planowanej umowy sprzedaży pomiędzy Panem C.D. a Sprzedającą w zakresie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 zostały wydane już dwie interpretacje podatkowe:

*   (…) z 13 lutego 2020 r. w zakresie podatku VAT, oraz

*   (…) z 14 lutego 2020 r. w zakresie PCC, dalej: „Interpretacje”.

Na podstawie wydanych Interpretacji transakcja nabycia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 przez Sprzedającą będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz będzie opodatkowana stawką 23% VAT z uwagi na to, że Nieruchomość ma status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, ponieważ nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części. Co więcej, Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę i dla celów VAT stanowi tereny budowlane. Powyższy sposób opodatkowania został potwierdzony w Interpretacjach. Strony zakładają, że z uwagi na analogiczny stan Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 do ich nabycia przez Sprzedającą znajdzie zastosowanie ten sam sposób opodatkowania (stawka 23% VAT).

Jednocześnie w związku z nabyciem Nieruchomości Sprzedającej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych.

Pierwotnie Sprzedająca zamierzała prowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu i wynajmowaniu magazynu wielkopowierzchniowego, jednak plany te uległy zmianie. Obecnie Sprzedająca zamierza wykorzystać Nieruchomość do swojej działalności gospodarczej polegającej na odsprzedaży niezabudowanych gruntów - tj. Nieruchomości. Kupująca zamierza przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu wielkopowierzchniowego obiektu lub obiektów magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). W związku z tym Kupująca planuje nabycie Nieruchomości od Sprzedającej.

Sprzedająca nie planuje prowadzić na Nieruchomości działalności, która podlegałaby zwolnieniu z podatku VAT lub znajdowałaby się poza zakresem VAT.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomości stanowią łąki trwałe, grunty orne, grunty pod rowami, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych oraz nieużytki. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na części Nieruchomości obejmującej Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 znajdują się jednak linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest C. S.A. oraz rów służący odprowadzaniu wody przebiegający przez niewielką część działki 4 (pozostałe jego części znajdują się na szeregu innych nieruchomości, niebędących przedmiotem tego wniosku), która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów została sklasyfikowana jako łąki trwałe, grunty orne oraz grunty pod rowami, co wynika z faktu znajdowania się tam fragmentu rowu. Sprzedająca nie dokona również żadnych nakładów na Nieruchomości po jej nabyciu, związanych m.in. z wyżej wspomnianym rowem.

Znajdujący się na Nieruchomości rów jest zagłębieniem w gruncie służącym do odprowadzania wody. Nie został w żaden sposób wzmocniony ani obudowany za pomocą dodatkowych elementów budowlanych trwale związanych z gruntem. Rów nie został również wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Sprzedająca nie poniesie jakichkolwiek nakładów na ulepszenie ani utrzymanie tego rowu.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny objęte niniejszą Nieruchomością zostały oznaczone jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz częściowo jako tereny dróg publicznych - droga dojazdowa. Po przeprowadzeniu transakcji Kupująca planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupująca zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupująca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT, czy działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Spółka planuje nabyć Nieruchomość od Sprzedającej.

Na moment sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła jedyne istotne aktywo Sprzedającej. Jednocześnie Nieruchomość nie będzie w żaden sposób wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającej. Sprzedająca nie posiada regulaminów wewnętrznych w zakresie wspólnego funkcjonowania Nieruchomości, czy statutów formalnie wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomość, w szczególności jako oddział, czy zakład. Sprzedająca nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, nie sporządza osobnego bilansu czy rachunku zysków i strat.

Strony wskazują, że przedmiotem planowanej transakcji, ani odrębnej umowy między Stronami nie będą elementy takie jak w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, logo);

*   własność nieruchomości (innych niż wskazane we wniosku);

*   prawa do domen internetowych, stron WWW;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne i rachunki bankowe;

*   bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe;

*   umowy dotyczące finansowania działalności Sprzedającej (np. umowy kredytowe, leasingowe).

Ponadto, Sprzedająca nie przeniesie na Kupującą umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w szczególności umowy zarządzania Nieruchomością, ani umów serwisowych związanych z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (umów o świadczenie usług ochrony, utrzymania porządku). Co istotne, Sprzedająca nie zawarła takich umów w stosunku do Nieruchomości i nie zamierza ich zawierać aż do momentu transakcji.

Na Dzień transakcji Sprzedająca nie będzie miała zawartych jakichkolwiek umów najmu lub dzierżawy w stosunku do Nieruchomości, zatem w wyniku transakcji, nie dojdzie do przeniesienia żadnych takich umów na Kupującą.

Sprzedająca nie zatrudnia ani nie planuje na moment sprzedaży Nieruchomości zatrudniać pracowników, ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym w ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującą żadnych pracowników Sprzedającej. W szczególności transakcja nie będzie wiązać się z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. z dnia 30 lipca 2020 r., Dz. U. z 2020 r. poz. 1320).

Ponadto, w celu uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują, że na Kupującą nie zostaną przeniesione żadne aktywa, zobowiązania, umowy, dokumentacje ani prawa, obowiązki lub dokumenty, które nie są ściśle związane z Nieruchomością.

W ramach przygotowania transakcji Kupująca może zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogą potencjalnie mieć status tajemnicy handlowej czy tajemnicy przedsiębiorstwa. Będzie to miało jednak ograniczony zakres i będzie zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji. Dokumenty ujawnione w ramach przygotowania transakcji mogą zostać przekazane Kupującej lub jej doradcom.

W ramach planowanej transakcji na Kupującą nie przejdą jednak żadne umowy projektowe (prawa autorskie majątkowe do projektu).

Na moment przygotowania niniejszego wniosku Strony nie wiedzą jeszcze, czy umowy z gestorami mediów, czy też umowy z organami administracji dot. np. przebudowy dróg zostaną przeniesione na Kupującą w ramach cesji. Jeśli druga strona takiej umowy zgodzi się na cesję, jest to forma preferowana przez Kupującą. W przeciwnym wypadku umowy zostaną rozwiązane i zawarte na nowo przez Kupującą.

Na moment przygotowania niniejszego wniosku nie zostały jeszcze podjęte ostateczne decyzje dotyczące umów przyłączeniowych z gestorami mediów (np. wody, energii elektrycznej). W przypadku części z tych umów może dojść do cesji praw z tych umów ze Sprzedającej na Kupującą, a w przypadku innych umowy mogą zostać rozwiązane i zawarte na nowo (z tym samym lub z nowym podmiotem).

Po przeprowadzeniu transakcji Kupująca nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej przez Sprzedającą polegającej na odsprzedaży niezabudowanych gruntów. Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do przeprowadzenia opisanej powyżej Inwestycji. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji, która będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT.

W celu przyśpieszenia i ułatwienia procedowania niniejszego wniosku o interpretację Strony pragną zauważyć, że jest on powiązany z rozważanym stanem przyszłym, w stosunku do którego zostały wydane wspomniane wyżej Interpretacje (w węższym zakresie dotyczącym Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3).

W Interpretacjach został opisany stan przyszły dotyczący sprzedaży wymienionych w nich nieruchomości (Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3) pomiędzy sprzedającym - podmiotem trzecim, Panem C.D., a B. sp. z o. o. (czyli Sprzedającą zgodnie z nomenklaturą niniejszego wniosku).

Niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej składany jest w związku z możliwą zmianą docelowego inwestora - podmiotu finalnie nabywającego Nieruchomość i realizującego na niej Inwestycję. Zgodnie z przedstawionym w niniejszym wniosku scenariuszem, działki opisane w Interpretacjach (czyli Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, oraz Nieruchomość 3), oraz dwie kolejne działki znajdujące się w sąsiedztwie tych działek opisane w niniejszym wniosku jako Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5 będą nabyte od Pana C.D. w pierwszej kolejności przez B. sp. z o.o., a następnie B. sp. z o.o. odsprzeda je Spółce.

Ponadto w piśmie z dnia 12 października 2020 r., uzupełniono informacje zawarte we wniosku wskazując, że w celu przyspieszenia planowanego procesu inwestycyjnego, w ramach planowanej transakcji na Kupującą zostaną przeniesione uzyskane przez Sprzedającą decyzje administracyjne i zezwolenia, o ile będą związane z procesem inwestycyjnym dotyczącym Inwestycji oraz będą możliwe do przeniesienia, a Kupująca wyrazi chęć ich uzyskania. Na Kupującą przejdą także w ramach cesji prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającą porozumień z Gminą (…) dotyczących przebudowy dróg, Umowy Gazowej zawartej z dostawcą gazu oraz umów z gestorami mediów dotyczących Nieruchomości. Przy czym możliwe jest, że wspomniane decyzje i zezwolenia (m.in. pozwolenie na budowę, decyzja środowiskowa) oraz porozumienia i umowy zostaną przeniesione na Kupującą w innej dacie niż data zawarcia transakcji nabycia Nieruchomości, a w szczególności że nastąpi to wcześniej. Jest to motywowane przyśpieszeniem realizacji Inwestycji. Niezależnie od chronologii tych czynności, nie ulega zmianie, że przeniesienie decyzji, pozwoleń i porozumień stanowi element transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja powinna być opodatkowana VAT zgodnie z właściwą stawką? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 12 października 2020 r.)
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2, czy Kupującej będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawców:

Stanowisko w zakresie pytania 1

Zdaniem Stron transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, w stosunku do której nie zachodzi wyłączenie na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że na gruncie art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Jednocześnie, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W świetle powyższego i przedstawionego stanu faktycznego nie ulega wątpliwości, że Sprzedająca, będąca spółką prawa handlowego, wykonuje samodzielną działalność gospodarczą - działa w sposób stały, zorganizowany i nastawiony na zysk.

Zatem należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana w ramach prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, wobec czego Sprzedająca będzie posiadała status podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Tym samym, w opinii Stron dostawa Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jedną z podstawowych zasad opodatkowania podatkiem VAT jest powszechność opodatkowania, która przejawia się tym, że generalnie cały obrót towarami i usługami jest objęty podatkiem VAT. W systemie VAT przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady.

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, z późn. zm., dalej jako: „Dyrektywa”) w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.

Art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT stanowi implementację powyższej regulacji do krajowego porządku prawnego. Zgodnie z tym przepisem - Ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako: „ZCP”).

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jednocześnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu jako dział, wydział lub oddział itp. oraz powinna zostać wyodrębniona na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe oznacza przypadek, w którym poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Nie oznacza to jednak, że możliwość przypisania np. kosztów do danego składnika majątkowego, na podstawie prowadzonych ewidencji podatkowych, stanowi o wyodrębnieniu finansowym.

Wyodrębnienie funkcjonalne następuje wówczas, gdy ZCP obejmuje elementy niezbędne do samodzielnego realizowania działań gospodarczych. Dlatego, aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona, obiektywnie oceniając, posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy ZCP podejmowanie działalności gospodarczej bez podjęcia się dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

ZCP tworzy zatem zbiór składników majątkowych, o których można mówić jako o zorganizowanym zespole, a nie o zbiorze elementów, których jedyną cechą wspólną jest pozostawanie we władaniu jednego podmiotu. Ponadto elementy tego zbioru powinny wykazywać takie wzajemne powiązania funkcjonalne, aby mogły służyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej. Aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za ZCP, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Mając na względzie powyższe, na gruncie Ustawy o VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

*   Istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   Zespół ten jest funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   Składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   Zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące powyższe zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze nie zawierają definicji legalnej „przedsiębiorstwa”.

Definicja „przedsiębiorstwa” została zawarta w przepisach prawa cywilnego. Zgodnie z art. 551 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. z dnia 19 czerwca 2019 roku Dz. U. z 2019 r., poz.1145 z późn. zm., dalej jako: „KC”) przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. KC zawiera przykładowe wyliczenie elementów, jakie zawiera przedsiębiorstwo, w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 KC czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa, jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji.

Ze względu na autonomię prawa podatkowego wskazuje się, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo. Na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię prowspólnotową, uwzględniając orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”). Nie oznacza to, zdaniem Spółki, że przy wykładni art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - przepis ten powinien być pomocniczo stosowany przy analizie opodatkowania zbycia nieruchomości.

W wyroku z dnia 27 listopada 2003 roku w sprawie Zita Modes (C-497/01) TSUE stwierdził, że „pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które, łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. W ocenie TSUE, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Z kolei w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie Christel Schriever (C-444/10), TSUE wskazał, że: „stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Zastosowanie art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy, wymaga również, aby nabywca miał zamiar prowadzić przekazane przedsiębiorstwo lub jego część, a nie natychmiast zlikwidować działalność i ewentualnie sprzedać zapasy”. Zdaniem TSUE istotna jest więc nie tylko potencjalna możliwość prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem nabytych składników majątkowych. Równie istotny jest zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa przez nabywcę.

W świetle przedstawionych orzeczeń TSUE, jeżeli nabywca w celu kontynuowania działalności gospodarczej zmuszony jest uzupełnić nabyty zespół aktywów o inne składniki majątku lub podjąć dodatkowe działania (np. zawrzeć umowy) niezbędne do korzystania z nieruchomości, to w żadnym wypadku nie można mówić o istnieniu przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Również Naczelny Sąd Administracyjny (dalej jako: „NSA”), podkreślał w swoim orzecznictwie, że ZCP musi stanowić gotowy do prowadzenia działalności gospodarczej zespół składników majątku - m.in. w wyroku z 1 lutego 2017 r. sygn. I FSK 999/15, w którym NSA potwierdził, że: „w art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze. Innymi słowy, możliwość kontynuacji działalności przez nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z faktu, że tworzy ją zespół składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej”.

Na zasadzie analogii, warto odwołać się także do Objaśnień podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 roku „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, dalej jako: „Objaśnienia”, gdyż dają one wiele istotnych wskazówek dotyczących interpretacji ZCP oraz przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze orzecznictwo TSUE, NSA oraz stanowisko Ministra Finansów wyrażone w Objaśnieniach należy wskazać, że przy ocenie czy zbywane składniki majątku stanowiące nieruchomość powinny być uznane za przedsiębiorstwo, czy też ZCP istotne jest także badanie następujących okoliczności:

*   zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji. Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnej ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment transakcji. W celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej przez zbywcę konieczne jest istnienie faktycznych okoliczności potwierdzających istnienie tego zamiaru;

*   faktycznej możliwość kontynuowania działalności prowadzonej przez zbywcę w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Faktyczna możliwość kontynuowania działalności zbywcy w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji istnieje wówczas, gdy w celu kontynuowania prowadzenia działalności gospodarczej nabywca nie musi angażować innych składników majątkowych, które nie zostały przeniesione w ramach transakcji lub podejmować dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Oznacza to, że oprócz standardowych składników, typowych dla transakcji nieruchomościowych konieczne jest przeniesienie dodatkowych elementów ściśle związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa zbywcy.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Stron, Nieruchomość nie spełnia powyżej wymienionych kryteriów niezbędnych do uznania za ZCP, czy przedsiębiorstwo.

Po pierwsze, nie da się powiedzieć, że niezabudowane działki gruntu, opisane jako Nieruchomość w niniejszym wniosku, stanowią zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych umożliwiający realizację określonych zadań gospodarczych w sposób samodzielny. Poza sytuacją ich odsprzedaży (której Kupująca nie planuje), nie są one w stanie samodzielnie generować przychodów.

Nieruchomość stanowi jedynie składnik majątku Sprzedającej, zaś elementy dodatkowo składające się na przedmiot transakcji (decyzje administracyjne, zezwolenia związane z procesem inwestycyjnym, ew. niektóre z umów m.in. dotyczące mediów) nie są wystarczające, by mówić o powstaniu ZCP lub przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Co niezwykle istotne, wyłączeniu z transakcji będzie podlegało wiele składników materialnych i niematerialnych, tj. zobowiązania związane z działalnością Sprzedającej, należności, finansowanie, środki pieniężne i rachunki bankowe. W celu prowadzenia na Nieruchomości zamierzonej działalności gospodarczej Kupująca będzie musiała zaangażować inne składniki majątku, niebędące przedmiotem transakcji, a także będzie musiała podjąć w związku z tym dodatkowe działania faktyczne i prawne umożliwiające wykorzystywanie Nieruchomości do własnej działalności gospodarczej. W szczególności konieczne będzie pozyskanie środków finansowych na prowadzenie działalności, zapewnienie rachunków bankowych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej, zorganizowanie obsługi prawnej, administracyjnej, czy księgowej.

Zatem Nieruchomość mogłaby stanowić ZCP jedynie potencjalnie, po uzupełnieniu jej o inne elementy. Zdaniem Stron, na moment planowanej transakcji przedmiot transakcji nie jest zdolny do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej - nie jest w stanie samodzielnie realizować żadnych zadań gospodarczych, co jest konieczne, aby móc mówić o istnieniu ZCP bądź przedsiębiorstwa. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy ZCP podejmowanie działalności gospodarczej bez podjęcia się dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej, co nie ma miejsca w analizowanym przypadku.

Zdaniem Stron, w przypadku będącym przedmiotem niniejszego wniosku, nie mamy do czynienia z zespołem składników funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębnionych w istniejącym przedsiębiorstwie. Jak bowiem wynika ze stanu faktycznego, Sprzedająca nie posiada żadnego dokumentu wewnętrznego (statutu, regulaminu lub dokumentu o podobnym charakterze), z którego wynikałoby wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającej. Dla Nieruchomości nie było również sporządzane osobne sprawozdanie finansowe. Przedmiotem transakcji mają być działki gruntu, na których nie znajdują się żadne obiekty budowlane. Trudno w takiej sytuacji mówić o przedsiębiorstwie, czy ZCP. Sama Nieruchomość nie może stanowić przedsiębiorstwa czy ZCP, gdyż nie może ona funkcjonować jako przedsiębiorstwo, nie może samodzielnie realizować celów gospodarczych. Nie ma na to wpływu fakt przeniesienia na Kupującego niektórych decyzji czy dokumentów - okoliczność ta ma wyłącznie na celu ułatwienie i przyspieszenie planowanego procesu inwestycyjnego. W przedmiotowej sprawie nie można więc mówić o faktycznej możliwości kontynuowania działalności prowadzonej przez zbywcę w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Po drugie, po przeprowadzeniu transakcji Kupująca nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej przez Sprzedającą polegającej na odsprzedaży niezabudowanych gruntów. Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w odmienny sposób niż zrobi to Sprzedająca - do przeprowadzenia opisanej powyżej Inwestycji. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji.

Reasumując, Strony stoją na stanowisku, że planowana transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Planowana transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Zgodnie z powyższym, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT z uwagi na to, że jest ona przedmiotem prawnie skutecznej umowy oraz nie stanowi ona sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Planowana sprzedaż Nieruchomości powinna zatem podlegać opodatkowaniu VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 2

W razie uznania stanowiska Kupującej w zakresie pytania 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony stoją na stanowisku, że nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT zgodnie z właściwą stawką.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na względzie powyższe przepisy, należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie na podstawie umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

W opinii Stron Nieruchomość ma status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, ponieważ nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. z dnia 3 sierpnia 2020 r. Dz. U. 2020 poz. 1333, dalej: „Prawo budowlane”). Na status Nieruchomości jako niezabudowanej nie wpływa również fakt, że na Nieruchomości znajduje się fragment linii energetycznych wysokiego napięcia, których właścicielem jest C. SA oraz rów służący odprowadzaniu wody.

W odniesieniu do linii energetycznych zgodnie z art. 47 § 1 KC część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz z budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 KC, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W niniejszej sprawie na Nieruchomości znajdują się linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest C. S.A. Mając powyższe na uwadze, należy uznać, że linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia nie stanowią części składowej działek - sprzedawanej Nieruchomości.

Na gruncie Prawa budowlanego status prawny rowu nie jest jasny. Co prawda w załączniku do ustawy Prawo budowlane w kategorii XXVII zostały wymienione, jako obiekty budowlane, „budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne”. Jednakże nie każdy rów może zostać uznany za rów melioracyjny. Zgodnie bowiem z art. 195 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. z 26 lutego 2020 r., Dz. U. z 2020 r., poz. 310 z późn. zm.), melioracje wodne polegają na regulacji stosunków wodnych w celu polepszenia zdolności produkcyjnej gleby i ułatwienia jej uprawy.

Niezależnie od powyższego, nawet gdyby wspomniany rów uznać za rów melioracyjny, to w ocenie Wnioskodawcy - z uwagi na zasadę autonomii prawa podatkowego - sam fakt zaliczenia go do kategorii XXVII w załączniku do ustawy Prawo budowlane nie przesądza jeszcze, że na potrzeby podatku VAT dostawa nieruchomości, na której znajduje się taki obiekt, stanowi dostawę nieruchomości zabudowanej.

Zatem przedmiotowy rów nie spełnia definicji obiektu budowlanego, a szczególnie definicji budowli, ponieważ nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, co jest koniecznym elementem definicji obiektu budowlanego. Jego występowanie na Nieruchomości nie powoduje zmiany jej statusu - zdaniem Wnioskodawcy - Nieruchomość należy uważać za niezabudowaną, nawet jeżeli znajduje się na niej opisany rów.

Dodatkowo należy zauważyć, że podobne rozumowanie zostało przyjęte w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 14 sierpnia 2018 r. (znak: 0115-KDIT1-3.4012.352.2018.1.MD), w której przyjęto, że grunty pod rowami (jak w niniejszej sprawie) należy uznać za grunty niezabudowane w rozumieniu ustawy o VAT.

Podsumowując, obecność na Nieruchomości powyższych naniesień (linii przesyłowych i rowu) nie wpływa na ustalenie statusu gruntu jako niezabudowanego, co zostało potwierdzone we wspomnianej już w stanie faktycznym powiązanej z analizowanym stanem przyszłym interpretacji indywidualnej z 13 lutego 2020 r. (…).

Mając na uwadze powyższe, Strony stoją na stanowisku, że przedmiotem dostawy będą niezabudowane działki gruntu, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz częściowo jako tereny dróg publicznych - droga dojazdowa).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT od podatku od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów, które będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z nią, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym została przeznaczona na cele budowlane (tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz częściowo jako tereny dróg publicznych - droga dojazdowa).

Wobec tego, w opinii Stron, Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę i dla celów VAT stanowi tereny budowlane. Dlatego też zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej dostawy Nieruchomości. Analizowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a jest zdaniem Stron bezpodstawne, gdyż te przepisy odnoszą się wyłącznie do dostawy budynków, budowli lub ich części - tj. dotyczą gruntów zabudowanych.

W tej sytuacji należy dokonać analizy przesłanek do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania, wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

1.  towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej (w tym np. tej, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),
2.  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyłącza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Przy Nabyciu Nieruchomości Sprzedającej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Dodatkowo Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie do celów działalności zwolnionej. Mając to na uwadze, przy transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z powodu niespełnienia obu przesłanek.

Podsumowując, w ocenie Stron dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT zgodnie z właściwą stawką, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z podatku VAT (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 Ustawy o VAT).

Stanowisko w zakresie pytania 3

W razie uznania stanowiska Kupującej w zakresie pytania 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, oraz że będzie ona opodatkowana VAT zgodnie z właściwą stawką (w jakiejkolwiek części), Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych.

Uzasadnienie

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Możliwość ta przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi wykorzystywane będą przez Kupującą do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Dodatkowo, aby można było skorzystać z prawa do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W sytuacji, gdy nabycie przez Kupującą Nieruchomości będzie opodatkowana VAT zgodnie z właściwą stawką, po stronie Kupującej wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującą od Sprzedającej, dokumentujących dostawę Nieruchomości - art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT.

Kupująca zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję polegającą na wybudowaniu magazynu wielkopowierzchniowego. Po zrealizowaniu swoich planów inwestycyjnych Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą z wykorzystaniem magazynu wielkopowierzchniowego wzniesionego na Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT oraz polegającą na wynajmie powierzchni obiektów stanowiących Inwestycję. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupujący nie planuje jednocześnie prowadzić działalności, która podlegałaby zwolnieniu z podatku VAT lub znajdowałaby się poza zakresem VAT. Mając na względzie powyższe, podatek naliczony wynikający z zakupu Nieruchomości będzie związany ze sprzedażą opodatkowaną VAT (inną niż sprzedaż zwolniona z VAT).

Podsumowując, Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującą do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Użyte przez ustawodawcę w powyższym przepisie pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, darowizna, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740). Na mocy art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 552 Kodeksu cywilnego ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że A. sp. z o. o. (Kupująca, Spółka), jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym, niebędącym stroną postępowania, jest B. sp. z o. o. (Sprzedająca). Sprzedająca jest również zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Dalej Kująca oraz Sprzedająca łącznie nazwane Stronami.

Sprzedająca planuje nabyć nieruchomość gruntową składającą się z działek gruntu, oznaczonych numerami:

1.  1, 2, - Nieruchomość 1,
2.  3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 - Nieruchomość 2,
3.  10 - Nieruchomość 3,
4.  11 - Nieruchomość 4,
5.  12 -Nieruchomość 5.

Dalej Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 oraz Nieruchomość 5, łącznie zwane Nieruchomością.

Sprzedająca planuje nabyć prawo własności Nieruchomości od osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą - Pana C.D., na podstawie umowy sprzedaży.

W związku z nabyciem Nieruchomości Sprzedającej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych.

Pierwotnie Sprzedająca zamierzała prowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu i wynajmowaniu magazynu wielkopowierzchniowego, jednak plany te uległy zmianie. Obecnie Sprzedająca zamierza wykorzystać Nieruchomość do swojej działalności gospodarczej polegającej na odsprzedaży niezabudowanych gruntów - tj. Nieruchomości. Kupująca zamierza przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu wielkopowierzchniowego obiektu lub obiektów magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą (Inwestycja). W związku z tym Kupująca planuje nabycie Nieruchomości od Sprzedającej.

Sprzedająca nie planuje prowadzić na Nieruchomości działalności, która podlegałaby zwolnieniu z podatku VAT lub znajdowałaby się poza zakresem VAT.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomości stanowią łąki trwałe, grunty orne, grunty pod rowami, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych oraz nieużytki. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na części Nieruchomości obejmującej Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 znajdują się jednak linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest C. S.A. oraz rów służący odprowadzaniu wody przebiegający przez niewielką część działki 4 (pozostałe jego części znajdują się na szeregu innych nieruchomości, niebędących przedmiotem tego wniosku), która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów została sklasyfikowana jako łąki trwałe, grunty orne oraz grunty pod rowami, co wynika z faktu znajdowania się tam fragmentu rowu. Sprzedająca nie dokona również żadnych nakładów na Nieruchomości po jej nabyciu, związanych m.in. z wyżej wspomnianym rowem.

Znajdujący się na Nieruchomości rów jest zagłębieniem w gruncie służącym do odprowadzania wody. Nie został w żaden sposób wzmocniony ani obudowany za pomocą dodatkowych elementów budowlanych trwale związanych z gruntem. Rów nie został również wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Sprzedająca nie poniesie jakichkolwiek nakładów na ulepszenie ani utrzymanie tego rowu.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny objęte niniejszą Nieruchomością zostały oznaczone jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz częściowo jako tereny dróg publicznych - droga dojazdowa. Po przeprowadzeniu transakcji Kupująca planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupująca zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupująca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT, czy działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

Kupująca planuje nabyć Nieruchomość od Sprzedającej.

Na moment sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła jedyne istotne aktywo Sprzedającej. Jednocześnie Nieruchomość nie będzie w żaden sposób wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającej. Sprzedająca nie posiada regulaminów wewnętrznych w zakresie wspólnego funkcjonowania Nieruchomości, czy statutów formalnie wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomość, w szczególności jako oddział, czy zakład. Sprzedająca nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, nie sporządza osobnego bilansu, czy rachunku zysków i strat.

Przedmiotem planowanej transakcji, ani odrębnej umowy między Stronami nie będą elementy takie jak w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, logo);

*   własność nieruchomości (innych niż wskazane we wniosku);

*   prawa do domen internetowych, stron WWW;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne i rachunki bankowe;

*   bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe;

*   umowy dotyczące finansowania działalności Sprzedającej (np. umowy kredytowe, leasingowe);

Ponadto, Sprzedająca nie przeniesie na Kupującą umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w szczególności umowy zarządzania Nieruchomością, ani umów serwisowych związanych z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (umów o świadczenie usług ochrony, utrzymania porządku). Co istotne, Sprzedająca nie zawarła takich umów w stosunku do Nieruchomości i nie zamierza ich zawierać aż do momentu transakcji.

Na Dzień transakcji Sprzedająca nie będzie miała zawartych jakichkolwiek umów najmu lub dzierżawy w stosunku do Nieruchomości, zatem w wyniku transakcji, nie dojdzie do przeniesienia żadnych takich umów na Kupującą.

Sprzedająca nie zatrudnia ani nie planuje na moment sprzedaży Nieruchomości zatrudniać pracowników, ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym w ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującą żadnych pracowników Sprzedającej. W szczególności transakcja nie będzie wiązać się z przejściem zakładu pracy.

Na Kupującą nie zostaną przeniesione żadne aktywa, zobowiązania, umowy, dokumentacje ani prawa, obowiązki lub dokumenty, które nie są ściśle związane z Nieruchomością.

W ramach przygotowania transakcji Kupująca może zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogą potencjalnie mieć status tajemnicy handlowej, czy tajemnicy przedsiębiorstwa.

Będzie to miało jednak ograniczony zakres i będzie zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji. Dokumenty ujawnione w ramach przygotowania transakcji mogą zostać przekazane Kupującej lub jej doradcom.

W ramach planowanej transakcji na Kupującą nie przejdą jednak żadne umowy projektowe (prawa autorskie majątkowe do projektu).

W celu przyspieszenia planowanego procesu inwestycyjnego, w ramach planowanej transakcji na Kupującą zostaną przeniesione uzyskane przez Sprzedającą decyzje administracyjne i zezwolenia, o ile będą związane z procesem inwestycyjnym dotyczącym Inwestycji oraz będą możliwe do przeniesienia, a Kupująca wyrazi chęć ich uzyskania. Na Kupującą przejdą także w ramach cesji prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającą porozumień z Gminą dotyczących przebudowy dróg, Umowy Gazowej zawartej z dostawcą gazu oraz umów z gestorami mediów dotyczących Nieruchomości. Przy czym możliwe jest, że wspomniane decyzje i zezwolenia (m.in. pozwolenie na budowę, decyzja środowiskowa) oraz porozumienia i umowy zostaną przeniesione na Kupującą w innej dacie niż data zawarcia transakcji nabycia Nieruchomości, a w szczególności że nastąpi to wcześniej. Jest to motywowane przyśpieszeniem realizacji Inwestycji. Niezależnie od chronologii tych czynności, nie ulega zmianie, że przeniesienie decyzji, pozwoleń i porozumień stanowi element transakcji.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupująca nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej przez Sprzedającą polegającej na odsprzedaży niezabudowanych gruntów. Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do przeprowadzenia opisanej powyżej Inwestycji. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji, która będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT.

Ad 1

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. kwestii, czy zbycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającej. Zbyciu będzie podlegała Nieruchomość składająca się z działek gruntu, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Z okoliczności sprawy wynika, że na Kupującą nie zostaną przeniesione żadne aktywa, zobowiązania, umowy, dokumentacje ani prawa, obowiązki lub dokumenty, które nie są ściśle związane z Nieruchomością.

W ramach przygotowania transakcji Kupująca może zapoznać się z pewnymi informacjami, które mogą potencjalnie mieć status tajemnicy handlowej, czy tajemnicy przedsiębiorstwa.

Będzie to miało jednak ograniczony zakres i będzie zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji. Dokumenty ujawnione w ramach przygotowania transakcji mogą zostać przekazane Kupującej lub jej doradcom.

Dokonując oceny zbywanych składników w kontekście wystąpienia w niniejszej sprawie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, wskazać należy, że – jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo, czy też funkcjonalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedającej.

Ponadto, z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość, przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych nie mogłaby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania.

Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji należy uznać, że do dostawy przedmiotu transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Zainteresowani powzięli również wątpliwość, odnośnie opodatkowania zbywanej Nieruchomości właściwą stawką podatku VAT.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości wskazać należy, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z wniosku wynika, że przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość, która nie jest zabudowana żadnymi budowlanymi trwale związanymi z gruntem. Przy czym Wnioskodawca wskazał, że na Nieruchomości znajdują się linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest C. S.A.

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz z budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. W niniejszej sprawie na Nieruchomości znajdują się linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest C. S.A.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia nie stanowią części składowej działek.

Również rów znajdujący się na działce 4 (Nieruchomość 2), jak wynika z okoliczności sprawy nie spełnia definicji budowli ani obiektu budowlanego.

Tym samym, obecność powyższych naniesień tj. linii przesyłowych i rowu znajdujących się na Nieruchomości nie wpływa na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji. Przedmiotem dostawy będą zatem niezabudowane działki gruntu, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny dróg publicznych – droga dojazdowa).

Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Skoro dla zbywanej Nieruchomości istnieje miejscowy obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie terenu pod zabudowę, Nieruchomość stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie należy stwierdzić, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Sprzedająca jest przedsiębiorcą zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przy nabyciu Nieruchomości Sprzedająca będzie zobowiązana do zapłaty podatku VAT, ponieważ jak wskazano w opisie sprawy transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, jak wynika z treści wniosku, Nieruchomość nie zostanie wykorzystana przez Sprzedającą w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności zwolnionych od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, skoro do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja zbycia Nieruchomości przez Sprzedającą będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Ad 3

Wątpliwości Zainteresowanych budzi również kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującą w związku z planowaną transakcją.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W przedmiotowej sprawie Kupująca oraz Sprzedająca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Kupująca zamierza przeprowadzić na nabytej Nieruchomości Inwestycję polegającą na wybudowaniu wielkopowierzchniowego obiektu lub obiektów magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedająca nie planuje prowadzić na Nieruchomości działalności, która podlegałaby zwolnieniu z podatku VAT lub znajdowałaby się poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

W konsekwencji, Kupująca będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego z prawidłowo wystawionej faktury przez Sprzedającą dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Spełniona bowiem zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jaką jest związek dokonanego nabycia z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Ponadto, interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.