Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-663/08/BJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-07-03
Teza: 1. Czy od różnicy między ceną rynkową a ceną zakupu mieszkania zakładowego wraz z gruntem najemca będzie obowiązany zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych? W przypadku potwierdzenia powstania obowiązku podatkowego po stronie najemcy – w jaki sposób najemca winien obliczyć podatek, czy dochód ten należy łączyć z innymi dochodami w rozliczeniu rocznym czy też podlega on opodatkowaniu ryczałtowemu oraz jaki jest termin płatności podatku? 2. Czy spółdzielnia po zawarciu umowy kupna-sprzedaży z najemcą winna wystawić tzw. informację o przychodach z innych źródeł oraz o niektórych dochodach z kapitałów pieniężnych (PIT-8C)? Jeśli tak, to jaką kwotę winna wpisać spółdzielnia do informacji o przychodach oraz w której pozycji? 3. W jaki sposób ustala się rynkową wartość lokalu? Kto ponosi jej koszty, w szczególności koszty sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę?
Słowa kluczowe: informacja-informacja podatkowa; mieszkanie-mieszkanie zakładowe; obowiązek-obowiązek płatnika; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo własności; przychód; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej , przedstawione we wniosku z dnia 02 kwietnia 2008r. (data wpływu do tut. Biura – 03 kwietnia 2008r.), uzupełnionym w dniu 28 maja 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 03 kwietnia 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu na zasadach określonych w art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z uwagi na braki formalne wniosku pismem z dnia 19 maja 2008r. wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 28 maja 2008r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia Mieszkaniowa jest właścicielem byłych mieszkań zakładowych, z których część nabyła odpłatnie, a część przejęła nieodpłatnie. Zgodnie z zasadami obowiązującymi od 31 lipca 2007r. zawartymi w art. 48 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszka-niowych (Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego służy uprawnienie do przeniesienia własności lokalu na jego rzecz, przy czym jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie, najemca winien wpłacić wkład budowlany oraz spłacić zadłużenie, natomiast jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, najemca wpłaca tylko koszty nakładów koniecznych dokonanych przez spółdzielnię, pomniejszonych o wpłaty na fundusz remontowy. Najemca nabywający mieszkanie, które wcześniej spółdzielnia przejęła nieodpłatnie, staje się jego właścicielem po zapłacie należności, która znacznie odbiega od wartości rynkowej lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy od różnicy między ceną rynkową a ceną zakupu mieszkania zakładowego wraz z gruntem najemca będzie obowiązany zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych? W przypadku potwierdzenia powstania obowiązku podatkowego po stronie najemcy – w jaki sposób najemca winien obliczyć podatek, czy dochód ten należy łączyć z innymi dochodami w rozliczeniu rocznym czy też podlega on opodatkowaniu ryczałtowemu oraz jaki jest termin płatności podatku?
2.  Czy spółdzielnia po zawarciu umowy kupna-sprzedaży z najemcą winna wystawić tzw. informację o przychodach z innych źródeł oraz o niektórych dochodach z kapitałów pieniężnych (PIT-8C)? Jeśli tak, to jaką kwotę winna wpisać spółdzielnia do informacji o przychodach oraz w której pozycji?
3.  W jaki sposób ustala się rynkową wartość lokalu? Kto ponosi jej koszty, w szczególności koszty sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę?

Zdaniem wnioskodawcy:

Ad. 1. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu. Z powołanego przepisu wynika, iż prawo do zwolnienia w nim zawartego przysługuje w sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest zakładowy budynek mieszkalny lub lokal mieszkalny i nabywca posiada do budynku lub lokalu tytuł prawny – umowę najmu. W takim stanie prawnym, jego zdaniem, nabywca lokalu mieszkalnego byłego zakładowego, będący jego najemcą, uzyska przychód, który będzie ewentualnie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 cyt. ustawy. W przypadku przyjęcia przez organ dokonujący interpretacji innego stanowiska, a mianowicie, że po stronie takiego najemcy powstanie obowiązek podatkowy, to zdaniem wnioskodawcy uzyskany przez najemcę dochód wykazać należy w zeznaniu rocznym i opodatkować na zasadach ogólnych.

Ad. 2. W przypadku uznania, że najemca korzysta ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spółdzielnia nie będzie obowiązana do sporządzenia druku PIT-8C po dokonanej sprzedaży na rzecz najemcy. W przeciwnym przypadku spółdzielnia winna złożyć informację o przychodach PIT-8C, w której w części D w poz. 34 wskaże inne źródło dochodu w postaci nabytego częściowo odpłatnie świadczenia – lokalu mieszkalnego oraz w poz. 35 kwotę stanowiącą różnicę między wartością rynkową lokalu a odpłatnością poniesioną przez najemcę, zgodnie z art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 3 Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, w jaki sposób podatnik winien ustalić cenę świadczenia. Również ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie stanowi, by wartość lokalu będącego przedmiotem transakcji winna być wyceniana przez rzeczoznawcę majątkowego. W takim stanie, zdaniem wnioskodawcy, można ustalić cenę świadczenia w oparciu np. o średni poziom cen za 1 m pow. lokalu w granicach powiatu w miesiącu poprzedzającym miesiąc, w którym dochodzi do zawarcia umowy kupna-sprzedaży.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści wniosku wynika, iż jego przedmiotem jest określenie skutków podatkowych przeniesienia własności lokalu na najemcę w trybie art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Przepis ten stanowi, iż na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu;
2.  wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie.

Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe, o którym mowa w ust. 1, nieodpłatnie, najemca, o którym mowa w ust. 1, powinien pokryć koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal (art. 48 ust. 3 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Zatem, jeżeli jak wskazano we wniosku, przeniesienie własności lokali nastąpiło na zasadach określonych w cytowanym wyżej art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to po stronie osób, na rzecz których własność została przeniesiona, nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu realizacji przedmiotowej umowy. W konsekwencji na wnioskodawcy nie ciąży obowiązek wystawienia informacji o przychodach z innych źródeł PIT-8C, gdyż nie wystąpi przysporzenie majątkowe po stronie członka spółdzielni.

W związku z powyższym bezprzedmiotowa jest kwestia sposobu ustalania wartości rynkowej lokalu.

Należy natomiast wyjaśnić, że w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowania zwolnienie wynikające z treści art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu. Zwolnienie, o którym mowa w ww. przepisie odnosi się wyłącznie do dochodów uzyskanych z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców. Natomiast mieszkania w przejętych budynkach straciły status zakładowych lokali mieszkalnych i stały się mieszkaniami wchodzącymi w skład zasobów spółdzielni mieszkaniowej.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy **jest nieprawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi odpowiedź na pytanie Nr 1, 2 i pierwszą część pytania Nr 3 o treści: W jaki sposób ustala się rynkową wartość lokalu? Natomiast w zakresie drugiej części pytania Nr 3 o treści : Kto ponosi koszty ustalenia wartości rynkowej lokalu, w szczególności koszty sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę?, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów postanowieniem z dnia 03 lipca 2008r. Znak: IBPB2/415-1176/08/BJ odmówił wszczęcia postępowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.