Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.824.2022.4.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-25
Teza: Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; działki; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**Interpretacja indywidualna –** **stanowisko nie****prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

30 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 30 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 listopada 2022 r. (data wpływu 9 listopada 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, osiąga dochody ze stosunku pracy. Jest w związku małżeńskim w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej.

27 maja 2022 r. na mocy aktu darowizny, otrzymał Pan od swojej matki, prawo własności następujących niezabudowanych nieruchomości:

a) działki nr 1/2-8,

b) działki nr 2/5 i 7-9,

c) działki nr 3,

d) działki nr 4.

Wraz z tą czynnością nabył Pan także udziały w drodze wewnętrznej przypisane do ww. działek.

Nieruchomości będące przedmiotem wspomnianej umowy darowizny oraz odkupu są położone w miejscowości (\`(...)\`). Wskutek nabycia w formie darowizny przedmiotowe nieruchomości weszły do Pana majątku odrębnego.

Darowane działki powstały w wyniku podziału, z wnioskiem o podział wystąpiła Pana matka na długo przed przekazaniem ich Panu w formie darowizny. Na mocy decyzji z 15 lipca 2019 r. zatwierdzony został następujący podział nieruchomości:

a) działka o numerze ewidencyjnym 5 została podzielona na następujące działki 6,

b) działka o numerze ewidencyjnym 7 została podzielona na następujące działki 8/1-8.

Zanim doszło do podziału a następnie darowizny wskazanych nieruchomości, dla terenów objętych ww. działkami, na wniosek Pana matki wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy dla działek 7 i 5. W wydanych decyzjach ustalono warunki zabudowy inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działek nr 7 oraz 5.

Chcąc zorientować się w sytuacji prawnej niektórych z otrzymanych darowizną działek oraz działki odkupionej 1 sierpnia 2022 r., otrzymał Pan zaświadczenie wydane przez Wójta gminy, w którym na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - Uchwała Rady Gminy z 31 sierpnia 2018 r. - stwierdzono następujące przeznaczenie dla części działek:

a) część działki nr 1/8 - teren rolniczy,

b) część działki nr 8 - teren rolniczy,

c) część działki nr 2/9 - teren rolniczy.

Jednocześnie, dla wyżej wymienionych działek wskazano, że ich podstawowym przeznaczeniem jest działalność rolnicza związania z uprawą i wypasem, natomiast uzupełniającym przeznaczeniem jest linia elektromagnetyczna. Dla pozostałych nieruchomości będących przedmiotem darowizny nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania.

Jednak zgodnie z wydanym zaświadczeniem, te pozostałe nieruchomości są objęte studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Uchwała z 27 czerwca 2019 r.), w którym określono następujące przeznaczenie nieruchomości:

a) działka nr 1/2-7 - grunty orne,

b) działka nr 8 - grunty orne,

c) działka nr 2/5, 7 i 8 - grunty orne,

d) działka nr 2/9 - grunty orne,

e) działka nr 3 - użytki zielone,

f) działka nr 4 - użytki zielone.

Zamierza Pan dokonać sprzedaży jednej, kilku lub wszystkich nabytych nieruchomości niezabudowanych wraz z udziałami w drodze wewnętrznej.

Motywacją do sprzedaży wskazanych działek jest chęć spłaty kredytu, jaki Pan wraz z małżonką zaciągnęli w 2019 r. na zakup domu, w którym mieszkają.

Sprzedając nieruchomości nie będzie Pan korzystał z pomocy profesjonalnych podmiotów, w tym w szczególności pośrednika, sprzedaży nieruchomości będzie dokonywał osobiście. Nie zamierza Pan skorzystać z pomocy profesjonalnego biura nieruchomości.

Dodatkowo nad działkami nr 1/8 oraz 2/9, dla których obowiązuje decyzja o przeznaczeniu na teren rolniczy, przebiegają linie wysokiego napięcia. W Pana ocenie te działki oferowane samodzielnie są praktycznie niesprzedawalne ze względu na ograniczenia w możliwej zabudowie. Przed zbyciem sąsiadujących z nimi bezpośrednio działek (tj. działki nr 8/4,7 oraz nr 2/8) zamierza Pan dokonać podziału ww. działek. Po dokonaniu podziału, część działek będzie oferowana do sprzedaży wraz z graniczącymi z nimi działkami jako pakiet, aby w ogóle można było je sprzedać.

Ponadto rozważa Pan wystąpienie z wnioskiem o wydanie nowych decyzji o warunkach zabudowy dla posiadanych nieruchomości, powziął Pan bowiem informację o planowanej zmianie zasad wydawania wspomnianych decyzji w 2023 r. Zmiana przepisów o planowaniu przestrzennym miałaby utrudnić ich uzyskanie lub nawet jeśli zmiana polegałaby na uzależnieniu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy od tego, czy taka decyzja została wcześniej wydana dla nieruchomości sąsiadującej, to w praktyce jej uzyskanie może okazać się w przyszłości niemożliwe. To według Pana mogłoby negatywnie wpłynąć na wartość sprzedaży poszczególnych działek, gdyby nie miały zapewnionego sposobu zabudowy. Uzależnia Pan jednak wystąpienie z wnioskiem o wydanie takich decyzji od tego, czy taka zmiana przepisów będzie faktycznie procedowana.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

a) Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były i nie są w żaden sposób wykorzystywane przez Pana w okresie ich posiadania.

b) Wymienione we wniosku działki nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów.

c) Dotychczas nie dokonywał Pan czynności wymagających własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Wystąpił jedynie z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu przedmiotowych nieruchomości.

Zamierza Pan wystąpić z wnioskiem o dokonanie podziału rolnego działki 1/8 na trzy mniejsze oraz podziału rolnego działki 2/9 na dwie mniejsze. Na działki powstałe w wyniku planowego podziału nie zamierza Pan występować z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zamierza Pan wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek: 8/2, 8/4, 8/6, 8/7, 8/7, 2/8. Chce mieć bowiem urzędową informację, jakie jest ich przeznaczenie.

d) Sprzedaż działek będzie realizowana osobiście przez Pana działającego we własnym imieniu, w Pana ocenie sprzedaż nie będzie spełniać znamion zorganizowania ani ciągłości. Zamierza Pan sprzedać jedynie nieruchomości wskazane we wniosku oraz nie planuje nabywać dalszych działek celem ich dalszej odsprzedaży, stąd sprzedaż działek przez Pana należy określić jako incydentalną, jednorazową oraz nieregularną. Jednak w przypadku sprzedaży nieruchomości nie sposób mówić o przypadkowości.

e) Nie udzielił Pan żadnych pełnomocnictw do dysponowania nieruchomością lub dokonywania czynności związanych z nieruchomością.

f) Poza nieruchomościami wymienionymi we wniosku posiada Pan również nieruchomość wykorzystywaną na własne cele mieszkaniowe oraz dwie nieruchomości wynajmowane osobom trzecim w ramach tzw. najmu prywatnego.

g) Na dzień składania wniosku nie dokonywał Pan jeszcze sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Natomiast po dniu złożenia wniosku dokonał sprzedaży następujących nieruchomości:

\- działka 8/3 - sprzedaż 30 sierpnia 2022 r.

\- działka 8/5 - sprzedaż 12 września 2022 r.

\- działka 2/5 - sprzedaż 4 października 2022 r.

Nabywcy nieruchomości zwrócili się bezpośrednio do Pana, nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu znalezienie nabywców.

h) Nie podejmuje Pan żadnych aktywnych działań w celu znalezienia nabywców oferowanych działek. W szczególności nie zamieszcza ogłoszeń w Internecie ani innych mediach oraz nie podejmuje innych działań w celu reklamy. Potencjalni nabywcy działek sami zgłaszają się do Pana w celu nabycia nieruchomości, o sprzedaży działek nabywcy dowiadują się z grona wspólnych znajomych w ramach tzw. marketingu szeptanego.

**Pytanie** **w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych** (oznaczone we wniosku nr 3)**:**

Czy działania podejmowane przez Pana mające na celu sprzedaż wskazanych nieruchomości będą stanowić wykonywanie działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

**Pana stanowisko w sprawie**

Pana zdaniem, planowana sprzedaż wymienionych nieruchomości nie będzie świadczyć o wykonywaniu działalności gospodarczej ani nie będzie dla niego stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium RP, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem PIT są m.in. przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 wskazuje, iż działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się zatem na trzech przesłankach

‒ zarobkowym celu działalności

‒ wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒ prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

O zarobkowym charakterze działalności przesądza fakt, czy jest ona zdolna do wygenerowania zysku, a jej przeznaczeniem jest osiągnięcie określonego dochodu. Brak zysku z podjętych działań nie przesądza o tym, że nie mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Prowadzenie działalności wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Wymaga się również, aby czynności były wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły. Wprowadzone przez ustawodawcę kryteria miały na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanych w sposób profesjonalny czynności. Zatem weryfikując to, czy dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera profesjonalny charakter. Dodatkowo ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej prowadzenie. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej ani nie zamierza tego faktu zmieniać, zamiar sprzedaży wskazanych nieruchomości wynika wyłącznie z faktu otrzymania ich w drodze darowizny.

Analizując przedstawiony stan faktyczny nie sposób przyjąć, iż prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, stanowią one Pana majątek prywatny. Nieruchomości nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie np. umów najmu lub dzierżawy. Nie podejmuje Pan czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości. Nie prowadzi i nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Zamierza Pan dokonywać sprzedaży osobiście oraz nie podejmuje jakichkolwiek działań marketingowych. Nieruchomości zostały nabyte w drodze darowizny od Pana matki, nie sposób zatem uznać iż nabycie miało charakter inwestycyjny.

W Pana ocenie brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności, mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, mogły zostać zakwalifikowane jako czynności mające znamiona wykonywania działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie powinny stanowić przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒ odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒ zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

godnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Na gruncie analizowanej sprawy, powziął Pan wątpliwość, czy działania podejmowane przez Pana mające na celu sprzedaż wskazanych nieruchomości będą stanowić wykonywanie działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazuje Pan, że motywacją do sprzedaży wskazanych działek jest chęć spłaty kredytu, jaki Pan wraz z małżonką zaciągnęli w 2019 r. na zakup domu, w którym mieszkają. Sprzedaż działek będzie realizowana osobiście przez Pana działającego we własnym imieniu, w Pana ocenie sprzedaż nie będzie spełniać znamion zorganizowania ani ciągłości.

Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić, należy bowiem zauważyć, że w przedstawionej sytuacji mamy do czynienia ze schematem określonych zachowań, których celem jest sprzedaż nieruchomości (działek gruntu) z zyskiem.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż ww. działek została dokonana oraz będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. W celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął Pan bowiem określone działania przygotowujące je do ich zbycia. Należy wskazać, że darowane Panu działki powstały w wyniku złożenia przez Pana matkę wniosku o podział ww. działek. Jednocześnie Pana matka złożyła wniosek na podstawie którego zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, po czym działki zostały Panu przekazane w formie darowizny przez matkę. Następnie chcąc zorientować się w sytuacji prawnej otrzymanych darowizną działek wystąpił Pan o zaświadczenie do urzędu gminy o przeznaczeniu ww. działek. Dodatkowo w celu uatrakcyjnienia działek ze względu na przebiegające linie wysokiego napięcia zamierza Pan dokonać podziału działek, dzięki czemu część działek będzie oferowana do sprzedaży wraz z graniczącymi z nimi działkami jako pakiet. Ponadto podkreślić należy, że zamierza Pan wystąpić o wydanie nowych decyzji o warunkach zabudowy dla posiadanych nieruchomości.

A zatem, dokonane przez Pana czynności, wskazują, że w celu zwiększenia atrakcyjności działek podjął i podejmował będzie Pan pewne działania w sposób zorganizowany.

Podejmowane przez Pana działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Działania te bez wątpienia pokazują, że sprzedaż działek będzie realizowana w sposób z zorganizowany i ciągły a także, że Pana wolą jest podniesienie wartości działek, a w konsekwencji czynności te zostaną dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Wynika z tego, że ww. czynności związane będą z uatrakcyjnieniem i przygotowaniem przedmiotowych działek do sprzedaży. Zatem, dokonanie ww. posunięć wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działek, a tym samym ich wartości i w konsekwencji sprzedaży ich w celu uzyskania korzyści finansowej.

Zaznaczyć przy tym należy, że na ocenę dokonanych przez Pana przedsięwzięć nie może mieć wpływu to, że deklaruje Pan, iż motywacją do sprzedaży wskazanych działek jest chęć spłaty kredytu. Ponadto pomiędzy darowizną nieruchomości dokonaną przez Pana matkę a sprzedażą działek upłynął bardzo krótki okres czasu, co oznacza , że darowizna nieruchomości nie miała na celu zaspokojenie Pana osobistych celów mieszkaniowych.

Nawet, jeżeli pierwotnie nabywając nieruchomość nie miał Pan planu co do gospodarczego jej wykorzystania – poprzez podział i sprzedaż – jest to okoliczność pozbawiona znaczenia, gdyż istotne są podlegające obiektywnej weryfikacji, zewnętrznie dostrzegalne przejawy działań, a nie deklarowane intencje.

Poza tym, dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste. Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Podjęte przez Pana działania wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych działek w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy, orzecznictwo oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w niniejszym przypadku wystąpią okoliczności (tj. dokonanie czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności i wartości przedmiotowych działek poprzez wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział nieruchomości), które łącznie przesądzają, że -dokonaną oraz planowaną w przyszłości sprzedaż działek należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia działek, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z całości Pana działań wynika, że przedmiotowa sprzedaż następowała i będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Całokształt dokonywanych przez Pana czynności świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia działek ze znacznym zyskiem. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęto czynności przygotowujące do sprzedaży w postaci wystąpienia o warunki zabudowy oraz podziału nieruchomości w celu uatrakcyjnienia i korzystniejszej sprzedaży. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro podjął Pan i zamierza podjąć zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowanych na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działek, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego i nie odnosi się do kwot wskazanych w opisie sprawy. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanych w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).