Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-367/13/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-07-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 04 kwietnia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 08 kwietnia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 10 czerwca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08 kwietnia 2013 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 27 maja 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-367/13/HS wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 10 czerwca 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną (emerytem), która nie jest rolnikiem. Wnioskodawca nabył nieruchomość rolną. Nieruchomość ta została nabyta od Agencji … w ramach korzystania z prawa pierwokupu przysługującego spadkobiercom byłych właścicieli. Nieruchomość obejmuje grunty orne oraz zabudowania ściśle związane z produkcją rolną o powierzchni ponad 10 ha. Nieruchomość ta obciążona jest dzierżawą na rzecz osoby trzeciej faktycznie uprawiającej tę nieruchomość - umowy nie można rozwiązać jeszcze przez kilka lat (zobowiązanie to wynika z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi) co zapewnia, iż w najbliższych latach nie zmieni się przeznaczenie tej nieruchomości. Niemniej jednak wnioskodawca nabywając tę nieruchomość dokonuje tego jedynie w celu jej szybkiej odsprzedaży, czyli zaraz po zakupie od \`(...)\` odsprzeda tę nieruchomość innemu podmiotowi, który nabywa ją zapewne w celach inwestycyjnych (czyli traktować to będzie jako długoterminową inwestycję, z której otrzymywał będzie dochód z dzierżawy od osoby trzeciej, która prowadzi tam gospodarstwo rolne), a ostateczne późniejsze przeznaczenie za kilka lat jest niewiadome.

W uzupełnieniu z dnia 05 czerwca 2013 r. wnioskodawca wskazał, iż jest w 1/4 części spadkobiercą właściciela majątku przejętego na własność Skarbu Państwa w 1945 r. na podstawie dekretu PKWN z dnia 06 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz. U. z 1945 r. Nr 3, poz. 13). Pozostałe 3/4 części spadku podzielone jest na trzy równe części pomiędzy trzech innych spadkobierców. Przejęty w 1945 r. majątek wchodzi obecnie w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa administrowanego przez \`(...)\`.

Pismem z dnia 17 lutego 2012 r. \`(...)\` zaproponowała wnioskodawcy i pozostałym trzem spadkobiercom byłego właściciela skorzystanie z prawa nabycia na zasadach bezprzetargowych w trybie pierwszeństwa nieruchomości rolnej wraz z zabudowaniami niezbędnymi do prowadzenia na niej produkcji rolnej oznaczonej w ewidencji gruntów jako nr 309/2 o powierzchni 48,2800 ha.

Propozycja skorzystania z pierwszeństwa zakupu wynika z treści art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t. j. Dz. U. z 2007 r., Nr 231 poz. 1700 z późn. zm.).

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest jedną umową dzierżawy zawartą na czas oznaczony tj. do 30 grudnia 2015 r.

Cena sprzedaży nieruchomości rolnej wraz z zabudowaniami niezbędnymi do prowadzenia na niej produkcji rolnej została ustalona przez \`(...)\` na kwotę łączną 2 571 450,00 zł.

Powyższa kwota została wpłacona na konto bankowe wskazane przez \`(...)\` w dniu 22 listopada 2012 r.

W dniu 23 listopada 2012 r. w Kancelarii Notarialnej została spisana w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży nieruchomości rolnej o pow. 48,2800 ha pomiędzy \`(...)\` a spadkobiercami. Sprzedaż nastąpiła w udziałach równych tj. po 1/4 części każdemu ze spadkobierców właściciela.

Wnioskodawca swój udział zakupił wspólnie ze współmałżonkiem, z którym wiąże go ustawowa wspólność majątkowa.

W tym samym dniu w tej samej Kancelarii Notarialnej została spisana w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży (warunkowa) zakupionej od \`(...)\` nieruchomości rolnej. Każdy ze spadkobierców, w tym i wnioskodawca wraz z małżonkiem, sprzedał udziały w nieruchomości rolnej o pow. 48,2800 ha po 1/4 części. Kwota sprzedaży została ustalona w wysokości 3 031 450,00 zł.

Sprzedawana nieruchomość rolna zakupiona została przez kupujących w celu włączenia jej w skład prowadzonego już przez nich gospodarstwa rolnego.

Wobec nieskorzystania z prawa pierwokupu przysługującego w takiej sytuacji \`(...)\` i dotychczasowemu dzierżawcy nieruchomości rolnej o pow. 48,2800 ha w dniu 14 grudnia 2012 r. w Kancelarii Notarialnej została spisana w formie aktu notarialnego umowa przeniesienia własności nieruchomości. Aktem tym przeniesione zostały przez spadkobierców byłego właściciela na kupujących udziały wynoszące po 1/4 części nieruchomości rolnej oznaczonej w ewidencji gruntów nr 309/2.

Kupujący po raz kolejny oświadczyli, co znajduje odzwierciedlenie w treści aktu notarialnego, że ww. nieruchomość rolną kupują w celu powiększenia istniejącego już gospodarstwa rolnego.

Przychód uzyskany przez wnioskodawcę i jego małżonka ze sprzedaży nieruchomości rolnej o pow. 48,2800 ha wyniósł 115 000,00 zł tj. 1/4 części kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy kwotą jej zakupu przez nowych właścicieli, a kwotą wpłaconą na konto \`(...)\` w dniu 22 listopada 2012 r.

Jedyne koszty uzyskania przychodu jakie wnioskodawca jest w stanie udokumentować to kwota 1 443,40 zł stanowiąca 1/4 części udziału w opłacie w wysokości 5 773,60 zł pobranej przy spisywaniu w dniu 23 listopada 2012 r. aktu sprzedaży pomiędzy \`(...)\` a spadkobiercami byłego właściciela.

Wnioskodawca wskazuje, iż innych kosztów poniesionych przy realizacji tej transakcji takich jak np. koszty przejazdów czy noclegów nie może udokumentować z powodu braku stosownych dokumentów.

Odpowiadając wprost na pytania zawarte w wezwaniu z dnia 27 maja 2013 roku Znak: IBPB II/2/415-367/13/HS wnioskodawca poinformował, iż:

1.  Nieruchomość o pow. ponad 10 ha została zakupiona od \`(...)\` w dniu 23 listopada 2012 r.,
2.  Wnioskodawca jest jednym ze współwłaścicieli omawianej nieruchomości,
3.  Udział wnioskodawcy w nieruchomości wynosi 1/4 jej części. Przedmiotem sprzedaży przez wszystkich współwłaścicieli była cała nieruchomość,
4.  Nieruchomość została sprzedana w dniu 23 listopada 2012 r., a przeniesienie jej własności na nowych właścicieli nastąpiło w dniu 14 grudnia 2012 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z późniejszą odsprzedażą tej nieruchomości po jej nabyciu od \`(...)\` wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego przewidzianego dla sprzedaży nieruchomości rolnych?

Zdaniem wnioskodawcy, ponieważ przedmiotem sprzedaży są nieruchomości rolne będące częścią gospodarstwa rolnego, które w wyniku zbycia nie tracą swojego charakteru, to przychód jaki wnioskodawca uzyskał w związku z taką transakcją korzystał będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego. Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. Nr 361 z późn. zm.) od podatku dochodowego zwolnione są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Zaznaczyć trzeba, że dla zastosowania zwolnienia niezbędnym jest aby grunty nie tylko były rolnymi, ale jeszcze by wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Stosownie do definicji zamieszczonej w art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. W przepisach ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j.: Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 z późn. zm.) zostało wskazane, że gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej i ten warunek jest spełniony. W analizowanej sytuacji przedmiotem sprzedaży są nieruchomości rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, które w wyniku zbycia nie tracą swojego rolnego charakteru (o czym świadczy np. to, że nie może być rozwiązana umowa dzierżawy), to przychód jaki wnioskodawca uzyskał w związku z taką transakcją korzystał będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Pogląd, iż nie występuje obowiązek uiszczenia od przeprowadzonej transakcji podatku dochodowego, wnioskodawca podtrzymał również w złożonym uzupełnieniu wniosku z dnia 05 czerwca 2013 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wnioskodawca, korzystając z prawa pierwokupu jako jeden ze spadkobierców byłego właściciela nieruchomości, nabył wraz ze współmałżonkiem w dniu 23 listopada 2012 r. notarialną umową sprzedaży udział wynoszący 1/4 w nieruchomości rolnej o pow. 48,2800 ha od \`(...)\`. Następnie 14 grudnia 2012 r. wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami sprzedał nabytą nieruchomość.

Odnosząc się zatem do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości stwierdzić należy, iż przychód jaki wnioskodawca wraz ze współmałżonkiem i innymi współwłaścicielami uzyskał w 2012 r. ze sprzedaży nieruchomości z uwagi na fakt, iż od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze, iż nabycie nieruchomości miało miejsce w 2012 r., zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przychodem ze sprzedaży będzie więc cena określona w umowie sprzedaży z dnia 14 grudnia 2012 r. czyli kwota 3 031 450 zł, o ile odpowiada rynkowej wartości nieruchomości. Wnioskodawca posiadał we współwłasności z małżonkiem udział 1/4 w nieruchomości i taka właśnie część całkowitej ceny sprzedaży stanowiła ich przychód.

Przechodząc do kosztów uzyskania przychodu zauważyć należy, że przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów.

Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Kosztem nabycia dla wnioskodawcy i jego małżonka będzie więc cena określona w akcie notarialnym sprzedaży, jaką wnioskodawca wraz z małżonkiem zapłacił sprzedającemu za udział wynoszący 1/4 w nieruchomości, nie więcej jednak niż 1/4 ceny sprzedaży wynoszącej 2 571 450 zł wymienionej w umowie z dnia 23 listopada 2012 r. Powyższe oznacza, że wnioskodawca tak obliczoną kwotę może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przypadający na niego przychód. Ponadto kosztem nabycia mogą być proporcjonalnie do posiadanego udziału, np. koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile to wnioskodawca go poniósł. Wydatki te mieszczą się bowiem w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym wydatki te, podobnie jak przychód i cenę zakupu, małżonkowie rozliczą po połowie każde z nich, biorąc za podstawę rozliczenia nabyty udział, czyli 1/4.

Kosztem nabycia nie może być natomiast w żadnym wypadku kwota innych wydatków poniesionych przy realizacji tej transakcji takich jak np. koszty przejazdów czy noclegów, nawet gdyby wydatki te były udokumentowane Nie spełniają też one kategorii kosztu uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6c ustaw ani kosztów odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym należy powtórzyć za sądami powszechnie akceptowaną zasadę, że nie każdy „rzeczywiście” poniesiony przez podatnika wydatek może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przychód. Ustawodawca w sposób nie budzący wątpliwości wskazał w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które z poniesionych przez podatnika wydatków mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości, nie pozostawiając podatnikowi dowolności w tym względzie.

Podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży w 2012 r. posiadanego przez wnioskodawcę udziału w nieruchomości stanowić będzie przypadająca proporcjonalnie wyłącznie na niego wartość sprzedanej nieruchomości (czyli 1/2 z 1/4, tj. 1/8) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu również przypadające proporcjonalnie na posiadany przez niego udział.

Istotne znaczenie ma tu bowiem okoliczność, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości, wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków - stosownie do art. 6 ust. 1 powołanej ustawy - opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w tym dochodzie są równe. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednakże przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwalnia od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136 poz. 969 z późn. zm.) za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) oraz Załącznika Nr 6 do tego rozporządzenia.

Zgodnie z § 67 ww. rozporządzenia użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1.  użytki rolne,
2.  grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
3.  grunty zabudowane i zurbanizowane,
4.  użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery "E" oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R,
5.  nieużytki, oznaczone symbolem - N,
6.  grunty pod wodami,
7.  tereny różne oznaczone symbolem - Tr.

Stosownie natomiast do treści § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia użytki rolne dzielą się na:

1.  grunty orne, oznaczone symbolem - R,
2.  sady, oznaczone symbolem złożonym z litery "S" oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps,
3.  łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
4.  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
5.  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery "B" oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps,
6.  grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
7.  rowy, oznaczone symbolem - W.

Z powyższego wynika, że zwolnienie przychodów ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego od podatku dochodowego uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

*   grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością lub współwłasnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, iż spełnia przesłanki do zwolnienia.

Należy także zauważyć, iż art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy dotyczy sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, co oznacza, iż transakcja może obejmować wszystkie nieruchomości wchodzące w skład tego gospodarstwa rolnego, bądź niektóre z nich. Sprzedaż całości lub części gospodarstwa rolnego następuje wyłącznie w sytuacji gdy łącznie wszyscy współwłaściciele sprzedają gospodarstwo rolne lub część gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy bowiem sprzedaży jedynie udziału w gospodarstwie rolnym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca nabył wraz z żoną udział wynoszący 1/4 w nieruchomości rolnej a następnie wraz z innymi współwłaścicielami małżonkowie sprzedali nabytą nieruchomość. Zatem przedmiotem sprzedaży nie był tylko udział wnioskodawcy i jego żony w nieruchomości, lecz cała nieruchomość stanowiąca gospodarstwo rolne.

Należy więc stwierdzić, iż w niniejszej sprawie spełniona została przesłanka sprzedaży gospodarstwa rolnego: przedmiotem sprzedaży było całe gospodarstwo a nie tylko udział wnioskodawcy i jego żony (1/4), bowiem sprzedaży dokonali łącznie wszyscy współwłaściciele.

Wnioskodawca wskazał także we wniosku, że w związku ze sprzedażą nie nastąpi zmiana charakteru rolnego sprzedanej nieruchomości z uwagi na fakt, że nadal będzie ona wykorzystywana rolniczo (umowa dzierżawy zawarta do dnia 30 grudnia 2015 r.). Wskazał też, że nabywcy oświadczyli do aktu notarialnego, iż włączą ją w skład prowadzonego już przez siebie gospodarstwa rolnego. Te okoliczności wskazywałyby na spełnienie kolejnej przesłanki, a mianowicie braku utraty rolnego charakteru gruntu.

Niemniej jednak Organ raz jeszcze zauważa, iż okoliczność, czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego, a nie przez Organ interpretacyjny. Mając bowiem na uwadze treść przepisu art. 14b Ordynacji podatkowej, tut. Organ wydając interpretację prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy w związku ze sprzedażą grunt utracił czy też utraci w przyszłości lub też nie charakter rolny.

Reasumując stwierdzić należy, jeżeli rzeczywiście sprzedana nieruchomość stanowiąca gospodarstwo rolne będzie wykorzystywana rolniczo czy to przez dzierżawców czy przez nabywców, a ci ostatni rzeczywiście nabyli ją w celu włączenia do prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego, należy uznać, iż zostały spełnione przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży gospodarstwa rolnego, w którym wnioskodawca wspólnie z żoną posiadał udział 1/4 nabyty w 2012 r. podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy.

Zatem stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto tut. Organ wskazuje, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja wywołuje skutki prawne tylko dla wnioskodawcy, który może się do niej zastosować i oczekiwać z tego tytułu ochrony prawnej. Wydana interpretacja nie dostarcza ochrony prawnej małżonce wnioskodawcy. Małżonka wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.