Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-549/10-4/BD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-08-31
Teza: Zwolnienie od podatku dostawy lokali mieszkalnych i usługowych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; usługi; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej, przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2010 r. (data wpływu: 17 maja 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 sierpnia 2010 r. (data wpływu: 10 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy lokali mieszkalnych i usługowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy lokali mieszkalnych i usługowych. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 sierpnia 2010 r. (data wpływu: 10 sierpnia 2010 r.) o doprecyzowanie opisanego stanu faktycznego oraz dodatkową opłatę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka dysponuje m. in. prawem współużytkowania wieczystego gruntu w częściach oraz prawem współwłasności w częściach budynku mieszkalno – usługowego wielorodzinnego o powierzchni użytkowej 1.934 m2‚ stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności – położonego w (…), przy Pl. (…) na działkach ewidencyjnych o nr 526, 527, 528/1, 528/2, 529 i 530 o łącznej powierzchni 29 arów 66 m2.

Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr x, a wyżej wymienione prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo współwłasności budynku przysługujące Spółce ujawnione jest w dziale II tejże księgi wieczystej. W związku z powyższym Spółka ma prawo do dysponowania znajdującymi się w tym budynku lokalami mieszkalnymi/usługowymi w części odpowiadającej swemu współudziałowi.

Obiekt mieszkalno – usługowy w (…), traktować należy jako budynek oznaczony symbolem PKOB - 1122.

Przedmiotowe prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku mieszkalno – usługowego zostało nabyte aktem notarialnym w dniu x 2007 r. od Syndyka masy upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej (…) z siedzibą w (…) jako składnik majątku przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. W chwili nabycia przedsiębiorstwa upadłej SM (…), nabywca nie był obciążony podatkiem od towarów i usług z tytułu tegoż nabycia. Wartość zakupu nieruchomości wyniosła 1.670.998,99 zł.

Nabywcą przedsiębiorstwa był (…) prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Firma Budowlana (…), działający na zlecenie spółki „Firma Budowlana (…)” Spółka jawna, na podstawie łączącej wyżej wymienione strony umowy zlecenia z dnia 18 czerwca 2007 r.

(…) w wykonaniu swojego zobowiązania wynikającego z powołanej wyżej umowy zlecenia w dniu 9 września 2007 r., przeniósł wspomniane prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo współwłasności budynku mieszkalno – usługowego w (…) na rzecz spółki jawnej.

W wyniku kolejnych przekształceń (spółka jawna z dniem 26 października 2007 r. połączyła się ze spółką (…) Sp. z o.o. poprzez przeniesienie całego majątku spółki jawnej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, natomiast spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zmieniła z dniem 7 maja 2008 r. formę prawną na spółkę akcyjną), dysponentem prawa współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawa współwłasności w proporcji podanej wyżej stała się (…) spółka akcyjna.

W ramach swego prawa, Spółka na chwilę obecną dysponuje 15 lokalami mieszkalnymi oraz 3 lokalami usługowymi.

W lipcu 2008 r. Spółka Akcyjna (…) rozpoczęła modernizację przedmiotowego budynku w części odpowiadającej swojemu współudziałowi. W toku prac budowlanych poczyniono nakłady na inwestycję w kwocie ogółem 162.524,06 zł, z czego wydatki, od których przysługiwało odliczenie podatku VAT wyniosły 18.377,29 zł, a wydatki od których nie przysługiwało odliczenie VAT zamknęły się kwotą 144.146,77 zł.

Ponadto Spółka będąca współwłaścicielem nieruchomości dokonała wpłat na rzecz powołanej w budynku wspólnoty mieszkaniowej celem prowadzenia prac remontowych mających na celu doprowadzenie do końca proces budowy i uzyskanie zezwolenia na użytkowanie budynku. Suma wpłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej wyniosła 424.779,20 zł.

Wydatki poniesione w roku 2007 na modernizację (ulepszenie) budynku, w którym mieszczą się lokale mieszkalne i usługowe stanowiące własność Wnioskodawcy, w stosunku do których Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, były zdecydowanie niższe niż 30% ich wartości początkowej, określonej w akcie notarialnym nabycia przedsiębiorstwa upadłej Spółdzielni Mieszkaniowej (…) w (…).

W dniu 27 lutego 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa w budynku przy Pl. (…) w (…) uzyskała pozwolenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego na użytkowanie budynku.

Stwierdzić należy, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynku były już uprzednio zasiedlone i użytkowane w latach 2000-2002, bez formalnego zezwolenia PINB na użytkowanie obiektu. Ustalenie takie zostało poczynione w toku rozmów z właścicielami innych lokali w budynku oraz z władzami gminy.

Na uprzednie zasiedlenie lokali wskazuje również ich stan - mieszkania były pomalowane, były założone podłogi, glazura, parkiety, bądź panele drewniane itp.

Trudno więc przyjąć, że lokale będące w dyspozycji Spółki są lokalami nowymi - są one traktowane przez Spółkę jak lokale uprzednio używane, co do których wyłączone jest prawo rękojmi za wady ukryte, albowiem spółka (…) nie była inwestorem ani wykonawcą budynku. Trudno również przyjąć, że dostawa przedmiotowych lokali będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia albowiem „pierwsze zasiedlenie” rozumieć należy - zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług - jako „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”. Wnioskodawca nie wybudował przedmiotowego budynku mieszkalno – usługowego, albowiem wybudowanie fizyczne budynku nastąpiło na przełomie roku 2002 i 2003, a lokale zostały oddane do używania i zasiedlenia nieokreślonym osobom fizycznym na nieznanej Wnioskodawcy podstawie prawnej.

Ponadto z pisma uzupełniającego z dnia 4 sierpnia 2010 r. wynikają następujące informacje:

1.  Wnioskodawca nie wybudował przedmiotowego budynku mieszkalno-usługowego, albowiem wybudowanie fizyczne budynku nastąpiło na przełomie lat 2002/2003. Nabycie przedsiębiorstwa przez (…) (poprzednika prawnego (…) S.A.) nastąpiło dopiero w roku 2007. Wnioskodawca dysponuje wiedzą, że lokale zostały oddane do używania i zasiedlenia osobom fizycznym na podstawie stosownych umów sprzedaży dokonanych jeszcze przed wybudowaniem budynku. W ostatnim czasie zostały Wnioskodawcy okazane kopie takich aktów notarialnych - umów sprzedaży (m. in. z marca 2000 r. i z lipca 2000 r.),
2.  sprzedaż lokali w przedmiotowym budynku następować będzie sukcesywnie w najbliższych latach i jest w pełni zależna od zainteresowania potencjalnych nabywców. Na tym etapie Wnioskodawca nie jest w stanie podać konkretnej daty sprzedaży.
3.  wartość zakupu przedmiotowej nieruchomości w roku 2007 wynosiła 1.670.998,99 zł. Wydatki na ulepszenie lokali ponoszone sukcesywnie w latach 2008 i 2009 wyniosły:
    1.  162.524,06 zł dotyczące robót budowlanych,
    2.  424.779,20 zł dotyczące wpłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.Łącznie wartość nieruchomości wynosi 2.258.272,25 zł i została zwiększona o wartość prac budowlanych i wpłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Wymienione wydatki na ulepszenie lokali nie stanowią co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. W uzupełnieniu należy nadmienić, że z łącznej wartości ulepszeń, wydatki w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wyniosły 18.377,29 zł,
4.  z tytułu nabycia nieruchomości, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, albowiem prawo własności budynku mieszkalno-usługowego zostało nabyte aktem notarialnym dnia 9 sierpnia 2007 r. od Syndyka masy upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej (…) z siedzibą w (…) jako składnik majątku przedsiębiorstwa w rozumieniu art. art. 551 Kodeksu cywilnego. W chwili nabycia przedsiębiorstwa upadłej SM (…), nabywca nie był obciążony podatkiem od towarów i usług z tytułu tegoż nabycia, albowiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jej przepisów nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa,
5.  podwyższanie wartości początkowej lokali następowało sukcesywnie w trakcie roku 2008 i 2009, w momencie ponoszenia wydatków na ulepszanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalno - usługowym, Spółka winna naliczyć podatek od towarów i usług, czy sprzedaż taką należy traktować jako zwolnioną od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy w przypadku zawarcia umowy sprzedaży lokalu usługowego w budynku mieszkalno - usługowym, Spółka winna naliczyć podatek od towarów i usług, czy sprzedaż taką należy traktować jako zwolnioną od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Jeżeli przy sprzedaży lokali należy naliczyć podatek VAT, to wg której stawki - 7% czy 22%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Sprzedaż lokalu mieszkalnego należy uznać za zwolnioną od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad. 2

Sprzedaż lokalu usługowego należy uznać za zwolnioną od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad. 3

Jeżeli przy sprzedaży lokali należy naliczyć podatek VAT, to jego stawki powinny wynosić:

*   przy sprzedaży lokalu mieszkalnego - stawka 7%,

*   przy sprzedaży lokalu usługowego - stawka 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Z kolei zgodnie z art. 196 k.c. współwłasność jest, albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Podstawowa stawka podatku – w myśl art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się ruchomości, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel (art. 43 ust. 2 ustawy).

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustawa nie precyzuje co należy uznać za wartość początkową nieruchomości, dlatego też zasadne jest odniesienie się w tej kwestii do przepisów ustaw o podatku dochodowym. Jak wynika z art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), za wartość początkową środków trwałych (…) uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

Natomiast w myśl art. 16g ust. 13 ww. ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z analizy definicji pierwszego zasiedlenia wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy wraz z dostawą budynków lub budowli następuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki te są posadowione. Jak wskazuje przepis § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Spółka dysponuje prawem współużytkowania wieczystego gruntu w częściach oraz prawem współwłasności w częściach budynku mieszkalno – usługowego wielorodzinnego o powierzchni użytkowej 1.934 m2‚ stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, położonego w (….) na działkach ewidencyjnych o nr 526, 527, 528/1, 528/2, 529 i 530 o łącznej powierzchni 29 arów 66 m2.

Spółka ma prawo do dysponowania znajdującymi się w tym budynku lokalami mieszkalnymi/usługowymi w części odpowiadającej swemu współudziałowi. Przedmiotowy obiekt mieszkalno – usługowy, traktować należy jako budynek oznaczony symbolem PKOB - 1122.

Przedmiotowe prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku mieszkalno – usługowego zostało nabyte aktem notarialnym w dniu 9 sierpnia 2007 r. od Syndyka masy upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej (…) z siedzibą w (…) jako składnik majątku przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. W chwili nabycia przedsiębiorstwa upadłej SM (…), nabywca nie był obciążony podatkiem od towarów i usług z tytułu tegoż nabycia. Wartość zakupu nieruchomości wyniosła 1.670.998,99 zł.

Nabywcą przedsiębiorstwa był (…) prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Firma Budowlana (…), działający na zlecenie spółki „Firma Budowlana (…)” Spółka jawna, na podstawie łączącej wyżej wymienione strony umowy zlecenia z dnia 18 czerwca 2007 r.

(…) w wykonaniu swojego zobowiązania wynikającego z powołanej wyżej umowy zlecenia w dniu 9 września 2007 r., przeniósł wspomniane prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo współwłasności budynku mieszkalno – usługowego w (…) na rzecz spółki jawnej.

W wyniku kolejnych przekształceń (spółka jawna z dniem 26 października 2007 r. połączyła się ze spółką (…) Sp. z o.o. poprzez przeniesienie całego majątku spółki jawnej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, natomiast spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zmieniła z dniem 7 maja 2008 r. formę prawną na spółkę akcyjną), dysponentem prawa współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawa współwłasności w proporcji podanej wyżej stała się (…) spółka akcyjna.

W ramach swego prawa, Spółka na chwilę obecną dysponuje 15 lokalami mieszkalnymi oraz 3 lokalami usługowymi.

W lipcu 2008 r. Spółka Akcyjna (…) rozpoczęła modernizację przedmiotowego budynku w części odpowiadającej swojemu współudziałowi. W toku prac budowlanych poczyniono nakłady na inwestycję w kwocie ogółem 162.524,06 zł, z czego wydatki, od których przysługiwało odliczenie podatku VAT wyniosły 18.377,29 zł, a wydatki od których nie przysługiwało odliczenie VAT zamknęły się kwotą 144.146,77 zł.

Ponadto Spółka będąca współwłaścicielem nieruchomości dokonała wpłat na rzecz powołanej w budynku wspólnoty mieszkaniowej celem prowadzenia prac remontowych mających na celu doprowadzenie do końca proces budowy i uzyskanie zezwolenia na użytkowanie budynku. Suma wpłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej wyniosła 424.779,20 zł.

Wydatki poniesione w roku 2007 na modernizację (ulepszenie) budynku, w którym mieszczą się lokale mieszkalne i usługowe stanowiące własność Wnioskodawcy, w stosunku do których Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, były niższe niż 30% ich wartości początkowej, określonej w akcie notarialnym nabycia przedsiębiorstwa upadłej Spółdzielni Mieszkaniowej (…) w (…).

Jak wynika z pisma uzupełniającego, Wnioskodawca nie wybudował przedmiotowego budynku mieszkalno-usługowego, gdyż wybudowanie fizyczne budynku nastąpiło na przełomie lat 2002/2003. Spółka dysponuje wiedzą, że lokale zostały oddane do używania i zasiedlenia osobom fizycznym na podstawie stosownych umów sprzedaży dokonanych jeszcze przed wybudowaniem budynku. W ostatnim czasie zostały Wnioskodawcy okazane kopie takich aktów notarialnych - umów sprzedaży (m. in. z marca 2000 r. i z lipca 2000 r.). Sprzedaż lokali w przedmiotowym budynku następować będzie sukcesywnie w najbliższych latach i jest w pełni zależna od zainteresowania potencjalnych nabywców. Na tym etapie Wnioskodawca nie jest w stanie podać konkretnej daty sprzedaży.

Wartość zakupu przedmiotowej nieruchomości w roku 2007 wynosiła 1.670.998,99 zł. Wydatki na ulepszenie lokali ponoszone sukcesywnie w latach 2008 i 2009 wyniosły:

*   162.524,06 zł dotyczące robót budowlanych,

*   424.779,20 zł dotyczące wpłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Łącznie wartość nieruchomości wynosi 2.258.272,25 zł i została zwiększona o wartość prac budowlanych i wpłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z łącznej wartości ulepszeń, wydatki w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wyniosły 18.377,29 zł.

Podwyższanie wartości początkowej lokali następowało sukcesywnie w trakcie roku 2008 i 2009, w momencie ponoszenia wydatków na ulepszanie.

Uwzględniając treść przepisów art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy stwierdzić, że dla potrzeb art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, wartością początkową środka trwałego jest jego wartość z dnia nabycia. Dlatego w przedmiotowej sprawie przy określeniu, czy wartość ulepszenia przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości, należy odnosić się do wartości początkowej nieruchomości z dnia jej nabycia.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej regulacje prawne oraz odnosząc się do opisu stanu faktycznego należy stwierdzić, że Spółka dokonując w latach 2008 i 2009 modernizacji przedmiotowego budynku, poniosła wydatki na jego ulepszenie w kwocie przekraczającej 30% jej wartości początkowej (wartość w momencie nabycia w roku 2007 wynosiła: 1.670.998,99 zł, obecnie wynosi: 2.258.272,25 zł).

Wobec powyższego planowania dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych i użytkowych odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem dopiero ta dostawa będzie czynnością oddania do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, po ich ulepszeniu (z pisma nie wynika, aby jakakolwiek czynność podlegająca opodatkowaniu miała miejsce po dokonaniu ulepszenia). Tym samym przedmiotowa dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednakże zamierzona dostawa ww. lokali będzie korzystała ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Spółce w stosunku do tych lokali nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ponadto Spółka poniosła wydatki na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jednak wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych lokali.

Ponadto, tut. Organ informuje, iż w świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy dotyczące możliwości zastosowania zwolnienia od podatku uznano za prawidłowe, jednakże w oparciu o zastosowanie innych przepisów prawa niż wskazane przez Wnioskodawcę. Wskazać również należy, że powołany przez Wnioskodawcę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie ma w przedmiotowej sprawie zastosowania, ponieważ przepis ten w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. reguluje zwolnienie od podatku wyłącznie towarów używanych będących ruchomościami, natomiast wyłączone zostały z dyspozycji tego przepisu nieruchomości.

W związku z udzieleniem na pytanie nr 1 i nr 2 odpowiedzi pozytywnej, pytanie nr 3 dotyczące stawki podatku VAT przy sprzedaży lokali stało się bezprzedmiotowe.

W niniejszej interpretacji odpowiedziano na wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy lokali mieszkalnych i usługowych.

Ponadto informuje się, że w przedmiocie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali, wydana została interpretacja indywidualna nr ILPB2/436-109/10-4/AJ z dnia 17 sierpnia 2010 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.