Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.383.2025.2.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-16
Teza: Skutki podatkowe w podatku VAT sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek
odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,

    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    21 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania transakcji
    sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z
    faktury dokumentującej dostawę.
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      X (...);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      Y (...).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Charakterystyka stron
    a. X (dalej: „Kupujący”) zamierza nabyć od Y(dalej: „Sprzedający”) Nieruchomość
      (zdefiniowaną poniżej).
    b. Sprzedający oraz Kupujący będą zwani łącznie dalej: „Wnioskodawcami”.
    c. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, sfinalizowanie transakcji sprzedaży
      Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątku wymienionymi poniżej i
      zdefiniowanymi dalej jako „Przedmiot Transakcji” (dalej: „Transakcja”), tj. zawarcie
      umowy sprzedaży, planowane jest w 2025 roku.
    d. Wnioskodawcy będą czynnymi podatnikami VAT na dzień dokonania Transakcji.
    e. Pomiędzy Wnioskodawcami na dzień Transakcji nie będą zachodzić powiązania o
      charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub
      wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT. Wnioskodawcy nie
      będą stanowić na dzień Transakcji podmiotów powiązanych na gruncie ustawy o
      podatku dochodowym od osób prawnych.
    f. Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność deweloperską, powołaną do realizacji w
      zakresie wzniesienia i komercjalizacji budynków.
    g. Kupujący jest osobą prawną inwestującą w nieruchomości komercyjne w Polsce.
    Opis Nieruchomości
    h. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości, położonej w (...) (dalej:
      „Działka”).
    i. Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
      wprowadzonym uchwałą Rady Miasta (...), zgodnie z którym Działka znajduje się na

      terenie oznaczonym symbolem W29b U/MW – tereny usług lub zabudowy
      mieszkaniowej wielorodzinnej.
    j. Na Działce znajduje się 14-kondygnacyjny budynek biurowy (dalej: „Budynek Biurowy”)
      oraz budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
      (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), tj. tereny utwardzone
      oraz obiekty liniowe stanowiące własność Sprzedającego:
      i. przyłącze sieci wodociągowej (które częściowo znajduje się na terenie Działki i
        częściowo poza nią),
      ii. przyłącze sieci kanalizacyjnej (które częściowo znajduje się na terenie Działki i
        częściowo poza nią),
      iii. chodniki,
    – dalej łącznie jako: „Budowle”.
    k. Dodatkowo, na Działce znajdują się także urządzenia budowlane oraz obiekty małej
      architektury, takie jak latarnie, szlabany, stojaki na rowery, ławki czy
      zagospodarowanie zieleni wokół Budynku Biurowego (dalej: „Pozostałe Obiekty”).
    l. Na Działce znajdują się przyłącza sieci ciepłowniczej i elektrycznej należące do
      przedsiębiorstw przesyłowych. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia
      23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm., dalej: „KC”),
      takie urządzenia nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą
      one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego i w konsekwencji, nie będą
      przedmiotem Transakcji.
    m. Działka, Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty zwane będą dalej łącznie
      „Nieruchomością”.
    n. Budowle i Pozostałe Obiekty są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku
      Biurowego jako całości zgodnie z jego przeznaczeniem i – w odróżnieniu od
      powierzchni Budynku Biurowego – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem
      samodzielnych umów najmu. Przedmiotowe obiekty pełnią jednak rolę pomocniczą
      względem Budynku Biurowego, są niezbędne do właściwego funkcjonowania
      Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na
      wynajmie powierzchni w Budynku Biurowym (podlegającej opodatkowaniu VAT). Warto
      również wskazać, że uzyskane pozwolenia na użytkowanie Budynku Biurowego
      obejmują również Budowle, a co za tym idzie, z perspektywy prawa administracyjnego
      na tej podstawie możliwe jest rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich
      przeznaczeniem.
    o. W Budynku Biurowym są także miejsca parkingowe (garaż podziemny), które będą
      przeznaczone do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu, z których
      czynsz jest opodatkowany VAT).
    Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości
    p. Prawo użytkowania wieczystego Działki zostało nabyte przez Sprzedającego na mocy
      umowy sprzedaży z 31 maja 2022 r. Przedmiotowa transakcja była opodatkowana
      podatkiem VAT.
    q. W ramach ww. transakcji Sprzedający nabył m.in. prawo użytkowania wieczystego
      działki a. W momencie nabycia na działce a znajdowały się zabudowania, w tym m.in.
      dwukondygnacyjny budynek. W dalszej kolejności działka a została podzielona na
      działki b i c (Działka), a budynek (znajdujący się poza granicami Działki) został
      wyburzony.
    r. Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty zostały wybudowane przez
      Sprzedającego. W stosunku do wydatków poniesionych na budowę Budynku
      Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów, Sprzedającemu przysługiwało prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    s. 3 czerwca 2024 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla xxx wydał decyzję o
      pozwoleniu na użytkowanie Nieruchomości i w czerwcu 2024 r. Budynek Biurowy wraz
      z Budowlami został oddany do użytkowania. Od tamtego momentu Sprzedający nie
      poniósł na ich ulepszenie wydatków, które przekroczyłyby co najmniej 30% wartości
      początkowej.
    t. Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie
      wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Działalność Sprzedającego i posiadane aktywa
    u. Oprócz Nieruchomości, Sprzedający posiada także dwie inne nieruchomości,
      przeznaczone na realizację kolejnej inwestycji, które nie będą przedmiotem Transakcji.
    v. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z
      realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów
      usługowych, zawartych z innymi podmiotami.
    w. Aktualnie Sprzedający wynajmuje powierzchnie w Budynku Biurowym na podstawie
      zawartych umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”).
    x. Ponadto, Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi lub podmiotami powiązanymi
      Sprzedającego m.in. następujące umowy, dotyczące Nieruchomości:
        i. umowę o zarządzanie Nieruchomością,
        ii. umowy w zakresie kredytów i pożyczek udzielonych Sprzedającemu,
        iii. umowy o dostawę energii elektrycznej oraz energii cieplnej,
        iv. umowę dot. dystrybucji energii elektrycznej,
        v. umowę o świadczenie usług zagospodarowania zieleni,
        vi. umowę o dostawę usług wodno-kanalizacyjnych,
        vii. umowy w zakresie usług telekomunikacyjnych,
        viii. umowę o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej,
        ix. umowę o świadczenie usług bezpośredniej ochrony Nieruchomości,
        x. umowę w zakresie ochrony osób i mienia,
        xi. umowę w zakresie monitoringu przeciwpożarowego,
        xii. umowę o usługi doradztwa w zakresie ochrony przeciwpożarowej,
        xiii. umowę w zakresie usługi odbioru odpadów,
        xiv. umowę w zakresie nadzoru o prowadzenia ewidencji w zakresie odpadów,
        xv. umowę dot. udostępnienia oprogramowania wspierającego procesy
        zarządzania i utrzymania technicznego Nieruchomości oraz obsługę najemców,
        xvi. umowę dot. implementacji systemu monitoringu i analizy zużycia mediów w
        Budynku Biurowym oraz świadczenia usług analitycznych dot. zużycia energii,
        xvii. umowę dostarczenia oprogramowania do zarządzania odpadami i
        recyclingiem w Budynku Biurowym,
        xviii. umowę dot. pielęgnacji zieleni,
        xix. umowę konserwacji wind i schodów ruchomych,
        xx. umowę zarządzania systemami technicznymi oraz konserwacje instalacji,
        xxi. umowę czyszczenia i serwisowania separatora koalescencyjnego,
        xxii. umowę serwisu urządzeń wentylacyjnych, grzewczych oraz wodno-
        kanalizacyjnych,
        dalej łącznie: „Umowy Serwisowe”.
    Zakres Transakcji
    y. Sprzedający ma zamiar sprzedać Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Działki
      oraz prawo własności Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów.
    z. W ramach Transakcji na Kupującego przejdą z mocy prawa – na podstawie art. 678 KC,
      prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (Kupujący wstąpi w istniejący stosunek
      najmu jako wynajmujący).

    aa. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację Wnioskodawcy zakładają,
      że w ramach planowanej Transakcji – oprócz Nieruchomości, nastąpi przeniesienie w
      szczególności następujących elementów:
      i. prawa i obowiązki z Umów Najmu, przy czym dotyczy to zarówno tych umów, które
        przejdą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego,
        jak i tych, dla których konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu,
        których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy
        wystąpią na dzień Transakcji),
      ii. prawa i obowiązki z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu Umów
        Najmu, ustanowionych przez poszczególnych najemców w zakresie, w jakim
        instrumenty te będą zbywalne na dzień Transakcji, w tym depozyty gotówkowe, a
        także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – wynikające z
        przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy
        dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z
        odpowiednimi umowami najmu,
      iii. prawa własności intelektualnej oraz prawo własności nośników, związane z
        projektem Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów,
      iv. w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie prawa wynikające z gwarancji
        budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych
        związanych z Nieruchomością, a także – w zakresie, w jakim będzie miało to
        zastosowanie – zobowiązania Sprzedającego wobec wykonawców, którzy dostarczyli
        odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi
        umowami o roboty budowlane, w tym w odniesieniu do kwot zatrzymanych, które
        docelowo powinny zostać zwrócone przez Sprzedającego (a po transakcji
        Kupującego) wykonawcom, o ile wywiążą się oni ze swoich zobowiązań,
      v. prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów do programów (aplikacji)
        służących do zarządzania i obsługi technicznej Budynku Biurowego,
      vi. dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynku Biurowego, w tym
        m.in. decyzje administracyjne, certyfikaty energetyczne, dokumentację
        powykonawczą,
      vii. dokumentów związanych z Nieruchomością, w tym dokumenty dot. rozliczeń z
        najemcami, jeżeli i w zakresie, w jakim takie dokumenty będą w posiadaniu
        Sprzedającego na moment Transakcji,
      viii. ruchomości związane z Nieruchomością,
      ix. przyłącza sieci teletechnicznej, które w całości zlokalizowane jest poza Działką i
        stanowi własność Sprzedającego.
    bb. Niewykluczone jest, że w ramach planowanej Transakcji, nastąpi również przeniesienie
      lub udzielenie: prawa do domeny internetowej dotyczącej Budynku Biurowego oraz
      prawa ochrony do znaku towarowego - na zasadzie wyłączności lub nie – na podstawie
      prawnej uzgodnionej między Wnioskodawcami, a także przeniesienie praw i
      obowiązków z umowy dobrosąsiedzkiej zawartej przez Sprzedającego z właścicielami
      sąsiednich nieruchomości.
    cc. Ponadto, na podstawie uzgodnień z organami administracyjnymi, Sprzedający
      zobowiązał się do wykonywania prac związanych z utrzymaniem zieleni wokół
      Nieruchomości. W zależności od ustaleń pomiędzy Sprzedającym i Kupującym w
      ramach Transakcji Kupujący może zobowiązać się do przestrzegania ww. obowiązku
      lub do naprawienia Sprzedającemu szkód w przypadku jego naruszenia.
    dd. Na podstawie poprzedniej umowy sprzedaży nieruchomości (wskazanej w punkcie I p
      powyżej), w określonych przypadkach, Sprzedający może być zobowiązany do zapłaty
      premii gwarancyjnej na rzecz poprzedniego użytkownika wieczystego Działki. Ww.
      umowa nakłada na Sprzedającego obowiązek, zgodnie z którym jeśli taka premia nie
      zostanie rozliczona przed dniem Transakcji, nowy nabywca zobowiąże się solidarnie ze
      Sprzedającym do jej zapłaty. Wnioskodawcy uzgodnili jednak, że Sprzedający zwolni

      Kupującego z odpowiedzialności, w przypadku, gdyby poprzedni użytkownik wieczysty
      Działki dochodził zapłaty od Kupującego.
    ee. W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem Transakcji
      nie będą: (i) sieć wodociągowa, która w całości znajduje się poza Działką, gdyż
      Sprzedający jest w toku przekazania jej na własność MPWiK w Xxx, oraz (ii) zjazdy
      drogowe, które znajdują się w pasie drogowym i zostaną przekazane do Zarządu Dróg
      Miejskich.
    ff. Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez
      Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.
    gg. Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw
      składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie działalności.
      Przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:
      i. firma Sprzedającego,
      ii. umowa o zarządzanie Nieruchomością (zostanie ona rozwiązana przed lub w dniu
        Transakcji),
      iii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki
        pieniężne
        zgromadzone na tych rachunkach (inne niż ewentualne kaucje najemców oraz
        zabezpieczenia praw z gwarancji i zabezpieczeń budowlanych, o których mowa
        powyżej),
      iv. know-how Sprzedającego,
      v. księgi rachunkowe Sprzedającego,
      vi. prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy o obsługę
        księgową,
      vii. finansowanie: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono
        Sprzedającemu
      viii. finansowania dłużnego (tj. kredytów i pożyczek),
      ix. polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,
      x. należności Sprzedającego,
      xi. inne nieruchomości Sprzedającego opisane powyżej.
    hh. Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego
      (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji również nie
      będzie ich zatrudniał).
    ii. Kupujący zamierza zawrzeć własną umowę o zarządzanie Nieruchomością oraz Umowy
      Serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.
      Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Umów
      Serwisowych zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług. Ponadto,
      nie można wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na
      Kupującego praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów, na przykład,
      jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. W celu
      zapewnienia ciągłości dostaw mediów, nie wyklucza się także tymczasowego
      korzystania przez Kupującego z mediów dostarczanych na podstawie dotychczasowych
      umów.
    jj. Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału
      wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na
      podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana
      Nieruchomość stanowi składniki majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na
      moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby
      zdolna, bez udziału innych elementów, do prowadzenia działalności gospodarczej tak
      jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do
      przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.
      Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej

      części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej
      części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku
      przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.
    kk. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą
      polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać
      opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić ją przy wykorzystaniu własnych
      zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
    ll. W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,
      Kupujący zapewni m.in. (zawrze nowe umowy na):
      i. zarządzanie Nieruchomością;
      ii. dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego
        funkcjonowania Nieruchomości (z zastrzeżeniem punktu ff powyżej);
      iii. zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących
        obsługi Nieruchomości.
  mm. Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do
      zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej
      przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele
      komercyjne.

## Dodatkowe informacje

nn. Wnioskodawcy uzgodnili, że płatności z tytułu czynszów, opłat za media i wszelkich
      innych tytułów wynikających z umów najmu, dotyczące miesiąca, w którym zostanie
      dokonana planowana Transakcja, zostaną zafakturowane przez Sprzedającego.
      Kupujący będzie natomiast uprawniony do otrzymania od Sprzedającego ww. płatności
      w takiej części, w jakiej będą należne wynajmującemu za okres rozpoczynający się w
      dniu kalendarzowym następującym bezpośrednio po dacie Transakcji i kończący się w
      ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca, w którym przeprowadzono Transakcję.
    oo. W dacie lub około daty zawarcia Transakcji planowane jest także zawarcie umowy
      gwarancji czynszowej pomiędzy Kupującym (jako beneficjentem), Sprzedającym (jako
      gwarantem czynszów) i ewentualnie innym podmiotem z grupy Xxx wskazanym przez
      Kupującego i Sprzedającego (jeżeli Kupujący i Sprzedający uznają za konieczne, aby taki
      podmiot z grupy Xxx był stroną umowy gwarancji czynszowej).
    pp. W dacie zawarcia lub około daty Transakcji planowane jest także zawarcie umowy
      gwarancji budowlanych pomiędzy Kupującym (jako beneficjentem), Xxx (...) spółka z
      ograniczoną odpowiedzialnością (lub innym podmiotem z grupy kapitałowej Xxx) (jako
      gwarantem) i ewentualnie Sprzedającym (jeżeli Wnioskodawcy uznają za konieczne,
      aby Sprzedający był stroną umowy gwarancji budowlanych), na podstawie której, w
      zależności od ustaleń pomiędzy stronami umowy, może między innymi nastąpić: (i)
      udzielenie przez Xxx (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (lub inny podmiot z
      grupy kapitałowej Xxx) na rzecz Kupującego nowych gwarancji jakości lub uprawień z
      rękojmi w odniesieniu do Nieruchomości oraz przekazanie lub udzielenie związanych z
      nimi zabezpieczeń lub (ii) przeniesienie gwarancji budowlanych (tj. gwarancji jakości i
      praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych udzielonych przez podwykonawców; a
      także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – (iii) przeniesienie
      zobowiązania Xxx (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (lub innego podmiotu z
      grupy kapitałowej Xxx) wobec podwykonawców, którzy dostarczyli odpowiednie
      dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty
      budowlane, w tym w odniesieniu do kwot zatrzymanych, które docelowo powinny
      zostać zwrócone przez uprawniony podmiot (a po transakcji Kupującego)
      podwykonawcom, o ile wywiążą się oni ze swoich zobowiązań.

    qq. W dacie zawarcia lub około daty Transakcji planowane jest także zawarcie umowy
      dobrosąsiedzkiej pomiędzy Kupującym, Sprzedającym oraz spółką z grupy Xxx,
      regulującej zasady realizacji kolejnej fazy inwestycji „XXX”.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)
    1. Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z
      art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6
      pkt 1 ustawy o VAT?
    2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana
      VAT?
    3. Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego
      wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki
      podatku naliczonego nad należnym?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie
      art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na
      podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    2. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowania VAT. Nie znajdą do
      niej zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o
      VAT.
    3. Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do
      odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie
      Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z
      brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:
    Ad 1
    a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług
      podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    b. Jednakże, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do
      transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej:
      „ZCP").
    c. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, kluczowe jest dokonanie wykładni
      terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym
      oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie stanowi zbycia
      przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.
      Definicja przedsiębiorstwa
    d. Ze względu na brak definicji przedsiębiorstwa w ustawie o VAT, należy odwołać się do
                    1definicji zawartej w art. 55 KC, zgodnie z którą przez przedsiębiorstwo rozumie się
      zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do
      prowadzenia działalności gospodarczej.

    e. Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:
      i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
        przedsiębiorstwa);
      ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz
      iii. inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      iv. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do
      v. korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
        prawnych;
      vi. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      vii. koncesje, licencje i zezwolenia;
      viii. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      ix. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      x. tajemnice przedsiębiorstwa;
      xi. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    f. Jednocześnie, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, powinno stanowić całość pod
      względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Wchodzące w jego skład składniki
      materialne i niematerialne powinny tworzyć zespół składników, a nie jedynie zbiór
      elementów.
    g. Ponadto, aby zbywane składniki stanowiły przedsiębiorstwo, należy zachować
      funkcjonalne związki pomiędzy składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej
      działalności gospodarczej.
    Definicja ZCP
    h. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo
      wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i
      niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań
      gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo,
      samodzielnie realizujące te zadania.
    i. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół
      składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach
      istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:
      i. jest wyodrębniony organizacyjnie,
      ii. jest wyodrębniony finansowo,
      iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest
        wyodrębniony funkcjonalnie) oraz
      iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania
        gospodarcze,
      – co potwierdza praktyka organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne
      Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 12 marca 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-
      3.4012.41.2025.3.LM, z 27 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z 12
      lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW).
    j. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy
      których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też
      przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem składników, w oparciu o
      które nabywca może faktycznie kontynuować działalność sprzedającego.
    k. Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie,
      które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej
      i funkcjonalnej.
    l. Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na
      określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa.

      Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może
      przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.
    m. Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie
      faktyczne i materialne, polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności
      i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak
      aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części
      przedsiębiorstwa oraz zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej
      jednostki zadania.
    n. Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych
      informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości
      przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Zatem w
      celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie
      samodzielności finansowej ZCP.
    o. Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji
      określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym
      samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie, musi ona stanowić
      funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
      podejmowania działań gospodarczych.
    p. Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami
      Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w
      podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej:
      „Objaśnienia MF”).
    q. Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za
      przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące
      okoliczności:
      i. zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę
        przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
      ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
        przedmiotem transakcji.
    r. Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości
      kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu
      należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji
      nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków,
      budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z
      zawartych umów najmu, na nabywcę przenoszone są wszystkie poniżej wskazane
      elementy:
      i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu
        finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub
        przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego
        finasowania i jest stroną takich umów;
      ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;
      iii. umowy zarządzania aktywami;
      iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa
    s. Mając na uwadze zakres i cel Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, Przedmiot
      Transakcji nie będzie stanowić ani przedsiębiorstwa, ani ZCP.
    t. Zdaniem Wnioskodawców Przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo,
      ponieważ w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu szeregu kluczowych
                                                1składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55 KC.

      Ponadto należy zauważyć, że przenoszone w ramach Transakcji składniki majątkowe
      nie będą wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej przez
      Kupującego.
    u. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będzie
      zasadniczo Nieruchomość i związane z nią standardowe elementy, typowe dla tego
      rodzaju transakcji. Intencją stron nie jest natomiast przeniesienie innych składników
      majątkowych Sprzedającego, niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością.
    v. Przede wszystkim, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia innych istotnych
                                                    1składników majątku Sprzedającego, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa z 55
      KC, a które są kluczowe dla właściwego funkcjonowania przedsiębiorstwa
      Sprzedającego, tj. w szczególności:
      i. firma Sprzedającego,
      ii. umowa o zarządzanie Nieruchomością (zostanie ona rozwiązana przed lub w dniu
        Transakcji),
      iii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki
        pieniężne zgromadzone na tych rachunkach (inne niż ewentualne kaucje najemców
        oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i zabezpieczeń budowlanych, o których mowa
        powyżej),
      iv. know-how Sprzedającego,
      v. księgi rachunkowe Sprzedającego,
      vi. prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umowy o obsługę
        księgową,
      vii. finansowanie: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono
        Sprzedającemu finansowania dłużnego (tj. kredytów i pożyczek, w tym na nabycie
        Nieruchomości),
      viii. polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,
      ix. należności Sprzedającego,
      x. inne nieruchomości Sprzedającego.
    w. Ze względu na ograniczony zakres Transakcji, Kupujący będzie zmuszony do
      wykorzystania dodatkowych zasobów celem prowadzenia działalności gospodarczej, w
      ramach której będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji. W tym celu Kupujący
      będzie musiał:
      i. zaangażować inne składniki majątku, w tym wartości niematerialne, środki pieniężne
        oraz
      ii. podjąć dodatkowe działania niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w
        oparciu o przejęte składniki, w szczególności zawrzeć własną umowę zarządzania
        Nieruchomością oraz pozostałe umowy serwisowe (ponieważ co do zasady nie będą
        one przenoszone w ramach Transakcji).
    x. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców nie można uznać, iż Kupujący
      nabędzie w ramach Transakcji zorganizowany zespół elementów, ponieważ będą to
      jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    y. Przedmiot Transakcji nie będzie zatem wykazywał samodzielności funkcjonalnej, gdyż w
      oparciu wyłącznie o przenoszone składniki materialne, a bez pozostałych składników
      majątku Sprzedającego (np. umów zawartych z usługodawcami czy środków
      pieniężnych) Kupujący nie będzie mógł prowadzić działalności gospodarczej.
    z. Stanowisko, w ramach którego transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie
      przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład
      normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na
      kontynuowanie działalności bez podejmowania innych dodatkowych działań,
      potwierdzają organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, m.in.:
      i. interpretacja indywidualna sygn. 0111-KDIB3-3.4012.562.2024.3.PJ z dnia 3 lutego
        2025 r.;

      ii. interpretacja indywidualna sygn. 0111-KDIB3-2.4012.698.2024.3.KK z dnia 3 lutego
        2025 r.;
      iii. interpretacja indywidualna sygn. 0111-KDIB3-2.4012.439.2024.3.AR z dnia 21
        listopada 2024 r.
    aa. Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców planowana Transakcja nie będzie stanowiła
                              1zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 KC.
    bb. Zdaniem Wnioskodawców przedmiotu Transakcji nie można uznać również za ZCP w
      myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    cc. W związku z faktem, że składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są
      wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem
      organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym
      charakterze), składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w
      strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie
      z Nieruchomością objętą transakcją), Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium
      wyodrębnienia organizacyjnego.
    dd. Dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników
      majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi
      być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i
      kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników
      majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania
      dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych
      związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu.
      Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby
      możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie. W analizowanym
      zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy również fakt, że w
      odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedający
      nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie
      prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz
      nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów
      pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. W związku z powyższym,
      należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia
      finansowego.
    ee. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich
      składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby
      na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanego
      Przedmiotu Transakcji. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie
      składniki majątku jak: umowy na zarządzanie, umowy finansowania, umowy serwisowe
      czy umowy na dostawę mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez
      Sprzedającego), należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym
      majątkiem. Dodatkowo na Kupującego nie zostaną przeniesione składniki majątku
      pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych
      środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej
      Nieruchomości będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych
      zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny
      know-how wypracowany w tym zakresie. Co do zasady, w celu prowadzenia
      działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Kupujący zawrze także w
      odpowiedniej części własne umowy na zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów
      do Nieruchomości oraz umowy serwisowe.
    ff. Przedmiot Transakcji nie pozwala więc na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w
      zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji.
      Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia
      kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.

    gg. W uwagi na brak wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji na płaszczyźnie organizacyjnej,
      funkcjonalnej i finansowej, w ocenie Wnioskodawców planowana Transakcja nie będzie
      stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e
      ustawy o VAT.
    hh. Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia
                          1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 KC ani ZCP w myśl definicji zawartej w art. 2
      pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał
      zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    ii. W konsekwencji, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna
      dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    Ad 2
    a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
      dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    b. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6
      ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
      energii.
    c. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się
      grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
      zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
      zagospodarowaniu przestrzennym.
    d. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
      trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
      opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    e. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania
      dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się
      na nieruchomości budynków oraz budowli.
    f. Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w
      ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną
      dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    g. W przypadku dostawy gruntów (w tym prawa do wieczystego użytkowania gruntów),
      budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno
      ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.
    h. Jak wskazano w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę
      towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,
      jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało
      dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
      podatku naliczonego.
    i. Zdaniem Wnioskodawców do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji
      nie będzie mieć zastosowania ww. zwolnienie, ponieważ Nieruchomość nie była
      wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z VAT.
    j. Zastosowania nie znajdzie także zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT,
      przewidziane dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,
      ponieważ Grunt zabudowany jest Budynkiem Biurowym, Budowlami oraz Pozostałymi
      Obiektami.
    k. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków,
      budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

      i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    l. Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie
      rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
      rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:
      i. wybudowaniu lub
      ii. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.
    m. Przedmiotem Transakcji, oprócz Budynku Biurowego, będą również znajdujące się na
      Działce Budowle i Pozostałe Obiekty, które służą jego prawidłowemu funkcjonowaniu.
    n. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek Biurowy oraz Budowle oddano do
      użytkowania w czerwcu 2024 r. i od tamtego momentu Sprzedający nie poniósł na ich
      ulepszenie wydatków, które przekroczyłyby co najmniej 30% wartości początkowej.
    o. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców do pierwszego zasiedlenia Budynku
      Biurowego i Budowli doszło zatem w czerwcu 2024 r.
    p. Mając zatem na uwadze, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku
      Biurowego i Budowli upłynie okres krótszy niż 2 lata, dostawa ta nie będzie korzystała
      ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    q. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT określa, że zwolnieniu podlega
      dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w
      art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że:
      i. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      ii. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    r. Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać z ww.
      zwolnienia, oba warunki powinny być spełnione łącznie.
    s. W stosunku do procesu budowy Budynku Biurowego oraz Budowli, Sprzedającemu
      przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego. W konsekwencji, z uwagi na brak spełnienia przesłanek, o których mowa
      w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, do dostawy Nieruchomości w ramach
      planowanej Transakcji przedmiotowa regulacja nie znajdzie zastosowania.
    t. Skoro zatem do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie
      miało zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych dla dostawy gruntów (w tym
      prawa do wieczystego użytkowania gruntów), budynków, budowli lub ich części z art.
      43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, to analizowana dostawa Budynku Biurowego i
      Budowli będzie opodatkowana VAT.
    u. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
      trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
      gruntu. W konsekwencji zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega
      opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na
      nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w
      użytkowaniu wieczystym.
    v. W rezultacie, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działki będzie podlegać
      opodatkowaniu VAT na takich samych zasadach jak dostawa Budynku Biurowego i
      Budowli.

    w. Dla porządku należy dodać, że znajdujące się na Działce przyłącza sieci ciepłowniczej i
      elektrycznej niestanowiące własności Sprzedającego nie będą mieć wpływu na
      opodatkowanie dostawy Nieruchomości. Zważywszy, że Sprzedający nie jest
      właścicielem tych naniesień, w tym zakresie nie może dojść do przeniesienia prawa do
      rozporządzenia tymi obiektami a zatem ich dostawy w rozumieniu ustawy o VAT.
    x. Podsumowując, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT i
      tym samym będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.
    Ad 3
    a. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia
      kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w
      zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności
      opodatkowanych VAT.
    b. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania
      czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT
      naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają
      zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT,
      dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega
      opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).
    c. Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w
      Polsce i po nabyciu Nieruchomości będzie prowadził działalność polegającą na
      wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako
      odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki
      podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji nabycie Nieruchomości
      będzie związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.
    d. Ponadto zdaniem Wnioskodawców do analizowanego zdarzenia przyszłego nie znajdzie
      zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest
      uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy
      transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z
      VAT. Jak bowiem wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2, Transakcja powinna
      podlegać opodatkowaniu VAT, a zatem okoliczności wskazane w ww. regulacji nie będą
      miały miejsca w analizowanej sprawie.
    e. W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i opodatkowaniu jej
      VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne
      dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie
      art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z
      faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku
      naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli
      będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    f. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości
      lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy
      o VAT).
    g. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie
      obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanej Nieruchomości, jednak nie
      wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego
      fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

    h. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie
      Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po
      stronie Kupującego istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na jego rachunek bankowy.
    i. Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji
      będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych
      VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego
      wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki
      podatku naliczonego nad należnym w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod
    zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności,
    które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące
    się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi
    jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

    Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w
    sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie”
    obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę,
    przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie
    przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie
    każdej czynności rozporządzającej.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on
    być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”,
                                                    1zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.).
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje
      ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
            2W myśl art. 55 Kodeksu cywilnego:
      Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
      wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
      prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
    ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
    obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc
    łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
    stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
    przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
    funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
    gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
                            1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że
    przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie
    pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

      Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo
      wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i
      niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych
      zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
      samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania
    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze,
    których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część
    przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także
    posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.

    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
    - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub
    części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I
    FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011
    r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub
    nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.
    W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn.
    I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane
    nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności
    gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli
    były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej
    na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich
    obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego
    zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za
    sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na
    działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż
    nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z
    26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania

    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący, który po Transakcji
    prowadzić będzie działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości, zamierza nabyć od
    Sprzedającego Nieruchomość, na którą składają się:
    • prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o nr c(dalej „Działka”);
    • prawo własności:
      - 14-kondygnacyjnego budynku biurowego (dalej jako „Budynek Biurowy”);
      - budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.
        Dz. U. z 2025 r. poz. 418, dalej: „Prawo budowlane”), tj. terenów utwardzonych oraz
        obiektów liniowych stanowiących własność Sprzedającego: przyłącza sieci
        wodociągowej, przyłącza sieci kanalizacyjnej oraz chodników (dalej łącznie jako:
        „Budowle”);
      - urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury, takich jak latarnie, szlabany,
        stojaki na rowery, ławki czy zagospodarowanie zieleni wokół Budynku Biurowego
        (dalej: „Pozostałe Obiekty”).
    Działka, Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty zwane będą dalej łącznie
    „Nieruchomością”.
    W ramach planowanej Transakcji – oprócz Nieruchomości, nastąpi przeniesienie w
    szczególności następujących elementów:
    - prawa i obowiązki z Umów Najmu, przy czym dotyczy to zarówno tych umów, które
      przejdą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, jak
      i tych, dla których konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których
      okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na
      dzień Transakcji),
    - prawa i obowiązki z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu Umów
      Najmu, ustanowionych przez poszczególnych najemców w zakresie, w jakim
      instrumenty te będą zbywalne na dzień Transakcji, w tym depozyty gotówkowe, a także
      – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – wynikające z przenoszonych
      umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli
      odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi
      umowami najmu,
    - prawa własności intelektualnej oraz prawo własności nośników, związane z projektem
      Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów,
    - w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie prawa wynikające z gwarancji
      budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych
      związanych z Nieruchomością, a także – w zakresie, w jakim będzie miało to
      zastosowanie – zobowiązania Sprzedającego wobec wykonawców, którzy dostarczyli
      odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi
      umowami o roboty budowlane, w tym w odniesieniu do kwot zatrzymanych, które
      docelowo powinny zostać zwrócone przez Sprzedającego (a po transakcji Kupującego)
      wykonawcom, o ile wywiążą się oni ze swoich zobowiązań,
    - prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów do programów (aplikacji)
      służących do zarządzania i obsługi technicznej Budynku Biurowego,
    - dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynku Biurowego, w tym m.
      in. decyzje administracyjne, certyfikaty energetyczne, dokumentację powykonawczą,

    - dokumentów związanych z Nieruchomością, w tym dokumenty dot. rozliczeń z
      najemcami, jeżeli i w zakresie, w jakim takie dokumenty będą w posiadaniu
      Sprzedającego na moment Transakcji,
    - ruchomości związane z Nieruchomością,
    - przyłącza sieci teletechnicznej, które w całości zlokalizowane jest poza Działką i stanowi
      własność Sprzedającego.
    Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników
    majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie działalności. Przedmiotem Transakcji
    nie będą m.in.:
    - firma Sprzedającego,
    - umowa o zarządzanie Nieruchomością (zostanie ona rozwiązana przed lub w dniu
      Transakcji),
    - prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne
      zgromadzone na tych rachunkach (inne niż ewentualne kaucje najemców oraz
      zabezpieczenia praw z gwarancji i zabezpieczeń budowlanych, o których mowa
      powyżej),
    - know-how Sprzedającego,
    - księgi rachunkowe Sprzedającego,
    - prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy o obsługę
      księgową,
    - finansowanie: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono
      Sprzedającemu
    - finansowania dłużnego (tj. kredytów i pożyczek),
    - polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,
    - należności Sprzedającego,
    - inne nieruchomości Sprzedającego.
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie
                                1dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r.
    Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany
    przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu
              1powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer
    szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji
    przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu
    będzie podlegać wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi
    związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu
    powołanego przepisu.
    Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych
    w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że Przedmiot Transakcji nie stanowi
    odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności
    prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub
    innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składniki majątku oraz
    nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w
    przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów, do
    prowadzenia działalności gospodarczej tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający
    nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg
    rachunkowych dla celów statutowych. Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla
    Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla
    Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku

    zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek
    jej części. Z opisu sprawy wynika także, że w ramach transakcji nie dojdzie również do
    przejścia zakładu pracy (pracowników) na Kupującego.
    Dodatkowo, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, w celu wykorzystywania
    Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący zapewni m.in.
    (zawrze nowe umowy na): zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów oraz
    świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości oraz
    zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi
    Nieruchomości.
    Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego majątek
    będzie umożliwiał Kupującego prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy
    pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.
    Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że
    przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji
    „nieruchomościowych”. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej
    Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe
    samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne
    zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, którymi dysponuje Kupujący, a które
    jednocześnie nie są przedmiotem sprzedaży.
    Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów
    objętych transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu
        1art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję
    zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
    Podsumowując, należy stwierdzić, że opisana we wniosku transakcja będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i
    nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy
    Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.
    W odniesieniu do tych wątpliwości, wskazać należy, że czynność, która podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą
    stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż prawa użytkowana wieczystego działki nr c
    zabudowanej Budynkiem Biurowym, Budowlami i Pozostałymi Obiektami. Tym samym
    należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach
    ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości
    zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.

    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
    stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art.
    43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
        ich części.
    Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;

      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić
    należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy
    przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna.
    W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
    posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
    zgodnie z którym:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
    stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
    części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Ww. przepis ma zastosowanie również do
    dostawy prawa użytkowania wieczystego.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do
    przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
    W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
      zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
      wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt
      budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
      liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
      wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
      reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
      ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
      urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
      uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
      pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
      części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
      jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń)
      oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
      technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Stosownie do art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawy jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć
      niewielkie obiekty, a w szczególności:
      a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
      b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
      c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice,
      huśtawki, drabinki, śmietniki.
    W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć
      urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość
      użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
      instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także
      przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli
    i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy
    przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej
    samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o
    podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w
    oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących
    przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
    Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie
    stanowią budowli, czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym
    samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14
    ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na Nieruchomości (tj. działce nr
    c) znajdują się: Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty (stanowiące urządzenia
    budowlane oraz obiekty małej architektury).
    W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej w 2025 r. dostawy
    Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności
    należy zbadać, czy względem Budynku Biurowego oraz Budowli posadowionych na działce
    nr cnastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.
    Jak bowiem wskazano wyżej, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje
    się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do
    nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Z przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy wynika, że 3 czerwca
    2024 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał decyzję o pozwoleniu na
    użytkowanie Nieruchomości i w czerwcu 2024 r. Budynek Biurowy wraz z Budowlami
    został oddany do użytkowania. Transakcja, tj. zawarcie umowy sprzedaży, planowana jest
    w 2025 roku.
    Analizując podane przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia
    należy stwierdzić, że w rozpatrywanym przypadku Budynek Biurowy oraz Budowle zostały
    oddane do użytkowania w czerwcu 2024 r., co wskazuje, że okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem tych budynków a planowaną dostawą będzie krótszy niż 2 lata.
    Zatem planowana transakcja dostawy Nieruchomości nie spełnia przesłanek zwolnienia
    od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak bowiem wynika z
    okoliczności sprawy, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku Biurowego i
    Budowli a planowaną na 2025 r. dostawą jest krótszy niż 2 lata.
    W niniejszej sprawie nie ma również możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa
    w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ jak wynika z opisu sprawy, Sprzedającemu
    przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur
    dokumentujących nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, jak i budowę Budynku
    Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów wchodzących w skład Nieruchomości.
    Dostawa Budynku Biurowego oraz Budowli nie będzie także zwolniona od podatku w
    świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak Państwo wskazali, Sprzedającemu
    przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur
    dokumentujących nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budowę Budynku
    Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów wchodzących w skład Nieruchomości.
    Ponadto, wskazali Państwo również, że Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia
    przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności
    zwolnionej od podatku VAT.
    Z tych samych względów nie znajdzie także zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy w odniesieniu do sprzedaży obiektów małej architektury, znajdujących
    się na Nieruchomości.
    Podsumowując, dostawa Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów, a
    także przynależnego do nich gruntu (prawo użytkowania wieczystego działki nr c) nie
    będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust.
    1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec powyższego należy stwierdzić, że dostawa
    Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu
    stawki podatku właściwej dla przedmiotu transakcji.

    Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 uznano za
    prawidłowe.
    Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia
    podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz
    zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86
    ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą na
    dzień dokonania Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości,
    Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie
    Nieruchomości. Działalność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej
    stawki tego podatku.
    Zatem w związku z nabyciem Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury
    dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji. Wynika to z faktu, że w
    analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki
    warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota
    podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku
    należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku
    należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art.
    87 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.
    Dodatkowe informacje
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega
    jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków
    prawnych.

    Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT
    leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu
    Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    • Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
      ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    • Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    • Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.
    U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
      /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.