Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-750/08-4/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-02-03
Teza: Czy wydatki poniesione zgodnie z Umową na rzecz Kupującego jako pokrycie przychodów z tytułu najmu na określonym poziomie będą stanowić dla Spółki koszty uzyskania przychodów?
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości; sprzedaż; spółki-spółka komandytowo-akcyjna; spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; stawka; umowa; umowa-umowa sprzedaży; wydatek; zbycie; związki-związek przyczynowo-skutkowy
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością reprezentowanej przez Pełnomocnika przedstawione we wniosku z dnia 05 listopada 2008 r. (data wpływu 10 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 27 stycznia 2009 r. – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca (dalej: Spółka) jest użytkownikiem wieczystym dwóch działek oraz właścicielem wybudowanego na tym gruncie budynku biurowego, które zamierza sprzedać. Zbycie tej nieruchomości będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT). Obecnie Spółka wynajmuje cały budynek na rzecz jednego podmiotu. W odniesieniu do najemcy budynku, Spółka stosuje dwie stawki czynszu: niższą – przez pierwszą część trwania najmu, oraz wyższą – w późniejszym okresie trwania najmu. W wyniku zmiany właściciela nieruchomości stawki czynszu się nie zmienią, gdyż przy zmianie wynajmującego nie dojdzie do zmiany warunków najmu dla najemcy. Dlatego nabywca nieruchomości (dalej: Kupujący) będzie przez pewien czas otrzymywał od najemców czynsz liczony według stawki niższej.

Spółka zamierza sprzedać budynek, a cena będzie obliczona metodą dochodową, przy czym od ceny nie zostanie odjęta kwota stanowiąca różnicę pomiędzy docelowym czynszem a czynszem obniżonym w okresie stosowania obniżonego czynszu.

W związku z ustaleniem na pewien okres czynszu według stawki niższej, Spółka zamierza – niezależnie od umowy sprzedaży nieruchomości – zawrzeć z Kupującym umowę (dalej: Umowa), na mocy której zagwarantuje Kupującemu – przez określony czas po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości – przychody z tytułu najmu tej nieruchomości na określonym poziomie – obowiązującym po okresie obniżonego czynszu. Treścią Umowy będzie zobowiązanie Spółki do wyrównania Kupującemu kwoty czynszu do wyższej stawki czynszu w okresie obowiązywania niższego czynszu. Alternatywnie Spółka w umowie sprzedaży nieruchomości zawrze postanowienie, stosownie do którego Spółka jednorazowo wypłaci Kupującemu kwotę wyliczoną jako różnicę pomiędzy czynszem, jaki byłby należny, gdyby nie obniżka w czynszu, a czynszem docelowym w okresie następującym po okresie obniżonego czynszu.

W wyniku Umowy lub Postanowienia umowy sprzedaży Spółka będzie zatem przekazywać na rzecz Kupującego kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy czynszem, ustalonym według stawki wyższej, a czynszem ustalonym według stawki niższej. Jeżeli zostanie zawarta Umowa, kwoty te będą przekazywane przez okres, w którym najemca ma obowiązek zapłaty czynszu według stawki niższej, czyli do momentu, w którym dla tej umowy najmu zaczną obowiązywać wyższe stawki czynszu. Jeżeli natomiast zawarte zostanie odpowiednie Postanowienie w umowie sprzedaży, Spółka wypłaci po sprzedaży nieruchomości jednorazowo kwotę różnicy, o której mowa powyżej na rzecz Kupującego.

Wnioskodawca jest w trakcie procesu przekształcenia w spółkę komandytowo-akcyjną i sprzedaż zostanie dokonana w momencie, kiedy Spółka zmieni formę prawną na spółkę komandytowo-akcyjną.

Pismem uzupełniającym z dnia 27 stycznia 2009 r. Pełnomocnik Spółki wyjaśnił, iż stwierdzenie: „Sp. z o.o. jest w trakcie procesu przekształcania w spółkę komandytowo-akcyjną i sprzedaż zostanie dokonana w sytuacji, gdy Spółka zmieni formę prawną na spółkę komandytowo-akcyjną” oznacza, że zarówno zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, opisanej w stanie faktycznym, jak i zawarcie odrębnej umowy, na podstawie której Spółka zagwarantuje nabywcy przychody z najmu na określonym poziomie, nastąpi już po przekształceniu Spółki w spółkę komandytowo-akcyjną. Stroną obu tych umów będzie zatem spółka komandytowo-akcyjna. Koszt wypłat związanych z zagwarantowaniem nabywcy przychodów z najmu na określonym poziomie poniesie również spółka komandytowo-akcyjna. Również w przypadku alternatywnego sposobu wyrównania przychodów na określonym poziomie, zobowiązanie zostanie podjęte przez Spółkę po przekształceniu w spółkę komandytowo-akcyjną. Jak wskazano we wniosku: „alternatywnie Spółka w umowie sprzedaży Nieruchomości zawrze postanowienie stosownie do którego, Spółka jednorazowo wypłaci Kupującemu kwotę wyliczoną jako różnicę pomiędzy czynszem jaki byłby należny, gdyby nie obniżka w czynszu, a czynszem docelowym w okresie następującym po okresie obniżonego czynszu”. Skoro zagwarantowanie przychodów z najmu na określonym poziomie nastąpi w umowie sprzedaży nieruchomości, a stroną umowy sprzedaży będzie spółka komandytowo-akcyjna, to również zobowiązanie do wypłaty kwoty różnicy zostanie podjęte przez spółkę komandytowo-akcyjną. Również w tym wypadku koszt poniesie spółka komandytowo-akcyjna.

Ponadto, odnosząc się do postawionego we wniosku pytania, Pełnomocnik Spółki wyjaśnił, iż dotyczy ono obu sposobów zagwarantowania przychodów z najmu na odpowiednim poziomie, tj. zarówno sytuacji, w której zawarta zostanie odrębna umowa, zaś wypłaty dokonywane będą okresowo, jak i w sytuacji, gdy dojdzie do jednorazowej wypłaty kwoty „wyrównania”, zaś postanowienie regulujące tę kwestię znajdzie się w umowie sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Czy wydatki poniesione zgodnie z Umową na rzecz Kupującego jako pokrycie przychodów z tytułu najmu na określonym poziomie będą stanowić dla Spółki koszty uzyskania przychodów?

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki poniesione na rzecz Kupującego w związku ze zobowiązaniem Spółki wobec kupującego do zapewnienia na określonym poziomie przychodów z tytułu najmu nieruchomości, będącej przedmiotem zbycia, będą stanowiły koszty uzyskania przychodów Spółki w momencie ich poniesienia.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W przedstawionym stanie faktycznym koszty związane z zapewnieniem Kupującemu stałego poziomu przychodów z najmu są dla Spółki kosztami zbycia nieruchomości. Bez zapewnienia, że Kupujący będzie uzyskiwał z tej nieruchomości wpływy na poziomie wynikającym z wyższej stawki czynszu, nie dojdzie do zawarcia transakcji zbycia nieruchomości. W celu zbycia nieruchomości, a więc w celu uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości, jest zatem niezbędne poniesienie kosztu odpowiadającego kwocie niezbędnej do zagwarantowania Kupującemu wpływów z wynajmu nieruchomości na odpowiednim poziomie. Tylko takie zobowiązanie Spółki wobec Kupującego umożliwi zbycie nieruchomości. Wydatki tego rodzaju będą zatem poniesione w celu uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości i w związku z tym będą stanowiły dla Spółki koszt uzyskania przychodów.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, przekazywane przez Spółkę na rzecz Kupującego kwoty, stanowiące dla Kupującego „wyrównanie” przychodów z najmu do określonego poziomu będą stanowić – jako koszt zbycia nieruchomości – koszt uzyskania przychodów Spółki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto dodaje się, iż rozstrzygnięcie przedstawionego we wniosku pytania dotyczącego podatku od towarów i usług zawarto w interpretacji indywidualnej z dnia 03 lutego 2009 r. nr ILPP2/443-1032/08-4/GZ.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.