Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.794.2021.3.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-05
Teza: nieuznanie planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowanie Transakcji i obowiązek udokumentowania jej fakturą, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-prawo do odzyskania podatku; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest **prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

30 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

‒ nieuznania planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

‒ opodatkowania planowanej Transakcji i obowiązku udokumentowania jej fakturą,

‒ prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego.

W odpowiedzi na wezwanie uzupełnili Państwo wniosek pismem z 25 marca 2022 r. (wpływ 25 marca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka 1 Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca, Spółka, Nabywca, Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Spółka 2 Sp. z o.o. (dalej: Zainteresowany, Zbywca, Sprzedający)

### Opis zdarzenia przyszłego

I. Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca planuje nabycie od Zainteresowanego nieruchomości położonej w (…) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”). Wnioskodawcy chcieliby pozyskać interpretację prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie przepisów Ustawy o VAT, w tym prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie Ustawy o PCC. W związku z tym w dalszych punktach Zainteresowani przedstawiają: (i) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Nabywcy i Zbywcy, (iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres planowanej Transakcji.

(i) Opis nieruchomości

Transakcja będzie dotyczyć nabycia przez Kupującego nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym jest Zbywca, zlokalizowanej w (…), przy ul. (…) numer (…), obręb (…), obejmującej działkę gruntu numer 1 o sposobie korzystania opisanym, jako „BI - inne tereny zabudowane”, wpisanej do księgi wieczystej numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych („Grunt”) wraz z przynależną infrastrukturą oraz niezbędnym wyposażeniem.

Grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Grunt stanowi własność Miasta i został oddany w użytkowanie wieczyste do (…) 2095 r.

Ponadto, na Gruncie usytuowane są:

*   kilkunastokondygnacyjny budynek biurowy (…) położony przy ulicy (…), oznaczony w księdze wieczystej numerem identyfikacyjnym (…) (dalej: „Budynek”) sklasyfikowany według Klasyfikacji Środków Trwałych w grupie 105 - BUDYNKI BIUROWE, spełniający definicję budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. 2020 poz. 1333 ze zm.),
*   naniesienia i elementy infrastruktury wspierające funkcjonalnie Budynek, między innymi takie jak place, chodniki, przyłącze kanalizacji deszczowej, oświetlenie zewnętrzne terenu (słupy oświetleniowe i oświetlenie poziome) oraz pylon reklamowy, spełniające definicję budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej: „Budowle”), a także inne obiekty, takie jak przyłącze wodnokanalizacyjne będące własnością Zbywcy, przyłącze cieplne, przyłącza teletechniczne oraz przyłącze energetyczne będące własnością dostawców, elementy zielone, murki oporowe, mała architektura, stojak na rowery, czy też system blokad parkingowych (dalej łącznie z Budowlami jako: „Naniesienia”), oraz obiekty infrastruktury technicznej, urządzenia i inne środki trwałe funkcjonalnie wspierające Budynek (m.in. wewnętrzne schody ruchome oraz instalacje wewnętrzne), które zostaną wydzielone według Klasyfikacji Środków Trwałych i sklasyfikowane w grupach od 4 do 8 zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (dalej jako: „Infrastruktura Techniczna”).

Grunt, Budynek, Naniesienia (w tym Budowle) oraz Infrastruktura Techniczna zwane są w dalszej części wniosku łącznie jako: „Nieruchomość”.

Wnioskodawcy wskazują, że Budynek mieści się w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, wprowadzonej na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, pod oznaczeniem w dziale 12, w klasie 1220 jako „Budynki biurowe”. Jednocześnie, wymienione we wniosku Budowle są również objęte zakresem przedmiotowego oznaczenia 1220 w PKOB z uwagi na ścisłe powiązanie z Budynkiem z konstrukcyjnego punktu widzenia.

Budynek wzniesiony na Nieruchomości jest przeznaczony na cele handlowo-usługowe. Na dzień Transakcji, zasadnicza większość powierzchni użytkowej Budynku będzie przedmiotem umów najmu.

Obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana przez Zbywcę dla celów jego działalności gospodarczej, tj. Sprzedający uzyskuje przychody z Nieruchomości na podstawie zawartych umów najmu.

Powierzchnie wspólne Budynku zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są i będą wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z części wspólnych wynika lub wynikać będzie z zawartych umów najmu powierzchni Budynku. Częściami wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynku, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z części wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu i będą stanowiły część umów najmu, które zostaną dopiero zawarte.

(ii) Informacje na temat podmiotów Zainteresowanych

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanej w niniejszym wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, usługowe i handlowe) powierzchni w Budynku. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby innych podmiotów. Na moment dokonania Transakcji, Kupujący będzie zarejestrowany w Krajowym Rejestrze Sądowym, w tym także dla celów podatkowych jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Zbywca z kolei prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Poza Nieruchomością, Sprzedający nie posiada (nie jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym) żadnych innych nieruchomości. W związku z prowadzoną działalnością Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 Ustawy o VAT. Nieruchomość nie była przez Zbywcę w całości wykorzystana do działalności zwolnionej z VAT.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

W ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Budynku, czy też całej Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, która da się przypisać do budynku, do całego projektu obejmującego całą Nieruchomość i do całej spółki. Od strony praktycznej dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów do inwestycji obejmującej Nieruchomość, w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością). Niemniej, przygotowanie danych w takiej formie wymagałoby podjęcia dodatkowych działań po stronie Zbywcy (np. dostosowanie systemu księgowego lub przygotowanie odrębnych wyliczeń i kalkulacji).

Wnioskodawcy nie są (i nie będą na moment Transakcji) podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył Nieruchomość od Spółki 3 spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: „Spółka 3”) na podstawie umowy zawartej w dniu (…) 2019 r. w formie aktu notarialnego, sporządzonej przez E.C., notariusza w (…), Repertorium A nr (…). Umowa ta dotyczyła, między innymi, sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu, prawa własności Budynku oraz wszystkich przynależności Budynku, jak również przelewu na rzecz kupującego praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia oraz środków zdeponowanych jako kaucje najemców. Spółka 3 przeniosła również na Sprzedającego wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu oraz prawa do przyłączy, jak również system BMS wraz z licencjami do oprogramowania w zakresie, w jakim nie stanowił on części składowej nieruchomości. Dodatkowo w dniu (…) 2019 roku doszło do podpisania umowy sprzedaży praw pomiędzy Sprzedającym a Spółką 3 oraz dwoma innymi podmiotami (Spółki 4 Spółka komandytowa z siedzibą w (…) oraz Spółka 5 spółka akcyjna z siedzibą w (…)). Przedmiotem umowy sprzedaży praw były: decyzje o warunkach zabudowy, prawa z gwarancji budowalnych, prawa z gwarancji projektowych, prawa z zabezpieczeń budowlanych, prawa autorskie, prawa do znaków towarowych, prawa ze zgłoszenia, prawa własności egzemplarzy na których utrwalono utwory, prawo własności wszelkich egzemplarzy oświadczeń protokołów sporządzonych wraz z architektem lub innymi stronami umów, na podstawie których powstały utwory, prawa z rejestracji znaków towarowych oraz prawa z rejestracji domeny.

Z perspektywy podatkowej opisana powyżej transakcja została zakwalifikowana jako sprzedaż pojedynczych składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, podlegająca opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Wskazana transakcja korzystała w części ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z którego strony zrezygnowały na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT na zasadach ogólnych. Jednocześnie, w związku z realizacją przedmiotowej transakcji, Zbywca, mając w zamiarze wykorzystywanie nabytej Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT, dokonał odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej jej nabycie. Zbywca ponosi także koszty bieżącego utrzymania i konserwacji Nieruchomości i również odlicza z tego tytułu naliczony VAT.

Kwalifikacja podatkowa powyższej transakcji na gruncie VAT i PCC została potwierdzona przez Zbywcę poprzez uzyskanie interpretacji indywidualnych prawa podatkowego wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu (…) 2019 r. (sygn. (…)).

Należy podkreślić, że w skład Nieruchomości nabytej przez Zbywcę w 2019 r. wszedł między innymi Budynek, co do którego na moment dokonania przedmiotowej transakcji było już wydane odpowiednie pozwolenie na użytkowanie, tj. Budynek został wybudowany i oddany do użytkowania w dniu (…) 2018 r. - całość budynku z wyłączeniem lokali 01 oraz 02 oraz (…) 2018 r. - lokale 01oraz 02.

Cała powierzchnia Budynku wykorzystywana jest przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu m.in. powierzchni biurowej i usługowej. Na moment dokonania powyższej transakcji większość powierzchni Budynku przeznaczonej do wynajęcia była objęta umowami najmu. Jednocześnie, w ramach przedmiotowych umów najmu zagwarantowano najemcom możliwość korzystania z części wspólnych Budynku. Tym samym, od momentu pierwszego oddania w najem powierzchni w Budynku upłynęły już ponad dwa lata.

Dodatkowo, po nabyciu Nieruchomości w 2019 r. Zbywca nie ponosił wydatków na prace adaptacyjne (fit-out) mające na celu dostosowanie powierzchni Budynku do potrzeb poszczególnych najemców.

(iv) Zakres Transakcji

Przedmiotowy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej jest składany przed zawarciem przez Wnioskodawców umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości przewidującej zobowiązanie stron do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywca przeniesie na rzecz Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Naniesień w zamian za zapłatę przez Nabywcę ceny sprzedaży.

Sprzedającemu przysługuje szereg praw związanych z Budynkiem, które w przypadku jego sprzedaży zostaną przeniesione na nowego nabywcę, tj. Kupującego (dalej jako: „Prawa”). Prawa to typowe stosunki obligacyjne powstałe w przypadku realizacji projektu deweloperskiego przez inwestora, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem, jako nieruchomością oraz prawa wynikające z decyzji administracyjnej lub decyzji administracyjnych które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem jako nieruchomością, a które z mocy przepisów prawa, w oparciu o które zostały wydane, mogą podlegać przeniesieniu na rzecz osoby innej niż dotychczasowy adresat tych decyzji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1.  praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji budowlanych i rękojmi;
2.  praw z gwarancji projektowych;
3.  praw wynikających z zabezpieczeń budowlanych;
4.  praw własności intelektualnej ściśle związanych z Budynkiem, m.in. autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie uzyskanym przez Sprzedającego i prawa do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych, zezwolenia dotyczące praw osobistych i wszelkie inne zgody dotyczące utworów związanych z Budynkiem, przeniesione na Sprzedającego lub udzielone Sprzedającemu na podstawie umów zawartych z podwykonawcami lub które zostaną przeniesione na Sprzedającego lub udzielone Sprzedającemu przed dniem zawarcia umowy sprzedaży;
5.  praw własności nośników, na których prawa wymienione pod lit. e) zostały utrwalone;
6.  praw ochronnych do znaków towarowych;
7.  praw do domen internetowych;
8.  praw własności intelektualnej związanych z oznakowaniem Nieruchomości i/lub Budynku, oraz z oznaczeniami, w tym znaków towarowych, stworzonymi dla potrzeb identyfikacji Nieruchomości i/lub Budynku, promocji Nieruchomości i/lub Budynku, reklamy Nieruchomości i/lub Budynku;
9.  elementów systemu zarządzania Budynkiem oraz prawa licencji do oprogramowania związanego z funkcjonowaniem i eksploatacją Budynku;
10.  innych praw i obowiązków, które mogą zostać uznane za nierozerwalnie związane z Nieruchomością oraz podlegające przeniesieniu na Kupującego w ramach tego rodzaju transakcji.

Obok Praw mających charakter ściśle obligacyjnych na Kupującego zostaną przeniesione prawa do przyłączy mediów zrealizowanych dla Budynku w zakresie, w jakim przyłącza te położone są poza granicami Nieruchomości, a nie wchodzą w skład odpowiedniego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 49 §1 k.c. („Prawa do Przyłączy”).

Ponadto, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740; dalej: „Kodeks cywilny”), zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom (o ile takie sytuacje będą miały miejsce), przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu nastąpi w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji.

Kupujący wstąpi również we wszelkie prawa wynikające z zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez najemców (w tym depozytów pieniężnych najemców zabezpieczających wykonanie umów najmu oraz praw wynikających z dokumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym między innymi gwarancji bankowych, zastawów rejestrowych, czy oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji). Z kolei, w przypadku gdyby prawa i obowiązki wynikające z któregokolwiek z zabezpieczeń nie przeszły z mocy prawa w ramach Transakcji na Kupującego, wówczas zostaną one w ramach Transakcji przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

W ramach Transakcji dojdzie również do przeniesienia na Kupującego, w drodze umowy cesji, depozytów gwarancyjnych udzielonych przez podwykonawców w związku z pracami budowlanymi nad Budynkiem (w ramach udzielonej rękojmi na wykonane prace).

Ponadto, przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji mogą zostać w szczególności:

a) prawa do domen internetowych,

b) prawa z rejestracji znaków towarowych,

c) majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych.

Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

1.  dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie);
2.  umów najmu, dokumentów zabezpieczających ich wykonanie oraz dokumentów i umów związanych z gwarancjami i rękojmiami budowlanymi oraz na dokumentację projektową;
3.  kluczy i kart dostępów do Nieruchomości;
4.  licencji do oprogramowania dotyczącego Nieruchomości (w formie fizycznej lub elektronicznej);
5.  kopii odpowiednich dokumentów związanych z Nieruchomością i jej funkcjonowaniem i opłatami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości;
6.  instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku lub ich części bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;
7.  dokumentacji architektonicznej Nieruchomości, w tym rysunki, projekty oraz inne ilustracje całości lub części Nieruchomości, Budynku, instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, elektrycznej, teletechnicznej lub innej obsługującej Nieruchomość (w formie fizycznej lub elektronicznej);
8.  istniejących gwarancji lub kopii lub oryginałów innych dokumentów związanych z projektem, trwałością, wydajnością, konstrukcją, instalacją, przebudową, naprawą lub konserwacją (w zależności od przypadku) Budynku lub jakiejkolwiek ich części, lub instalacji, maszyn lub urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub służących do jej obsługi, w tym Naniesień;
9.  książki obiektu budowlanego;
10.  dokumentacji powykonawczej (w formie fizycznej lub elektronicznej);
11.  pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, że przejęte przez Kupującego dokumenty związane z Nieruchomością oraz dotyczące rozliczeń z najemcami nie stanowią know-how Zbywcy, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, prawa własności Budynku (w tym zakresie przedmiot transakcji będą stanowiły nie tylko części składowe Budynku, ale również jego przynależności, w tym określone w umowie składniki majątkowe), Praw do Przyłączy oraz Praw. Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Zgodnie z intencją Stron, następujące umowy, co do zasady, podlegały będą rozwiązaniu w dacie przeniesienia prawa do Budynku na Kupującego:

a) umowy o zarządzanie Nieruchomością (tzw. property management agreement, financial & asset management agreement);

b) umowy dotyczące technicznego utrzymania Nieruchomości (facility management agreement);

c) umowa na usługi pośrednictwa agencyjnego i doradztwa w najmie;

d) umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Powyżej wskazane umowy zostaną rozwiązane przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży i nie zostaną ponownie zawarte z tymi samymi podmiotami (w przypadku umowy financial & asset management agreement będzie ona rozwiązywana przez Sprzedającego, ale z uwagi na konieczność prowadzenia księgowości i rozliczeń podatkowych zostanie zawarta z tym samym podmiotem na nowych warunkach cenowych).

W związku z tym, że Nabywca nie będzie przejmował praw i obowiązków z umów dotyczących finansowania udzielonego Zbywcy, umowa sprzedaży będzie przewidywać również procedurę spłaty zadłużenia Zbywcy wynikającego z umów dotyczących finansowania Nieruchomości, w szczególności umowy kredytu bankowego, i konsekwentnie wygaśnięcia zabezpieczeń związanych z tym finansowaniem.

Jednocześnie, w zależności od negocjacji i ustaleń biznesowych z dostawcami, poniżej wymienione umowy zostaną rozwiązane bądź też w następstwie dokonanej Transakcji Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z poniżej wymienionych umów (np. w sytuacji, gdy brak będzie innego dostawcy świadczącego podobne usługi, w szczególności w zakresie dostawy energii, dostawy wody i ciepła w Mieście):

a) umowy na dostawę mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, usługi telekomunikacyjne);

b) umowy na wywóz odpadów;

c) umowa o usługi ochrony pożarowej i monitoringu przeciwpożarowego;

d) umowy dotyczące sprzątania;

e) umowa o ochronę Nieruchomości;

f) umowa na usługi związane z marketingiem zapachowym;

g) umowa na udostępnienie urządzenia do czyszczenia obuwia;

h) umowa na usługi recepcyjne;

i) umowy dotyczące wynajmu infrastruktury telekomunikacyjnej oraz reklamowej.

Jak wskazano powyżej, niektóre umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również umowy dotyczące wynajmu infrastruktury telekomunikacyjnej oraz reklamowej mogą nie zostać przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. W takiej sytuacji, dotychczasowe umowy w tym zakresie zostaną rozwiązane lub wypowiedziane w dniu zawarcia Transakcji lub po tej dacie, o ile będzie to możliwe i zasadne. Istnieje również możliwość, że ze względów biznesowych Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z powyżej wymienionych umów (np. w zakresie dostawy mediów, jeśli brak będzie innych podmiotów oferujących te same usługi na terenie Miasta).

Jeśli umowy zostaną rozwiązane, to po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z usług świadczonych w ramach niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, a które docelowo zostaną rozwiązane (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego). W tej sytuacji Zainteresowani przyjmą między sobą sposób rozliczenia takich kosztów.

Po dokonaniu Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. Zbywca, w ramach kontynuowania działalności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną umów niepodlegających przeniesieniu na Nabywcę.

Ponadto, w związku z planowaną Sprzedażą, na Kupującego nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Sprzedającego, a związane są z funkcjonowaniem Sprzedającego, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą.

Nie zostaną zatem na Kupującego przeniesione, w szczególności:

a) oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli firma Sprzedającego),

b) umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

c) umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;

d) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza depozytami pieniężnymi najemców znajdującymi się na wyodrębnionych rachunkach oraz środkami pieniężnymi dotyczącymi funduszu remontowego);

e) zobowiązania kredytowe Sprzedającego;

f) należności Sprzedającego, w tym, z tytułu umów najmu;

g) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

h) sprzęt i wyposażenie biurowe niewykorzystywane w obsłudze Nieruchomości;

i) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Kupującemu);

j) inne zobowiązania Sprzedającego

Jak zostało wskazane, Zbywca nie zatrudnia i na dzień Transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników. Tym samym, Wnioskodawcy nie przewidują przejęcia przez Kupującego jakichkolwiek pracowników Zbywcy, w tym w szczególności pracowników odpowiedzialnych za zarządzanie Nieruchomością. Tym samym w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1040).

Poza zakresem planowanej Transakcji pozostaną również wierzytelności Zbywcy inne niż wskazane w Przedmiocie Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

(v) Inne rozliczenia związane z Transakcją

Strony Transakcji pragną również zaznaczyć, iż przy przedstawionej Transakcji lub też niedługo po jej zrealizowaniu przeprowadzą pomiędzy sobą końcowe rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości, które dotyczyć będą m.in. kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Koszty poniesione i należne za okres do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji zostaną pokryte wyłącznie przez Zbywcę, natomiast te wygenerowane oraz uiszczone przed dniem zawarcia Transakcji, ale dotyczące miesiąca w trakcie którego przeprowadzona będzie Transakcja zostaną podzielone między jej strony. Ustalenia w tej kwestii wyglądać będą następująco: Sprzedający poniesie koszty za okres od pierwszego dnia miesiąca do dnia

poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji, zaś Kupujący za okres rozpoczynający się od dnia zawarcia Transakcji (z tym dniem włącznie).

Ponadto, Strony planują zawrzeć oddzielną umowę, w ramach której ustalą, iż uprawnienie do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne należnych za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca, w którym zostanie dokonana Transakcja, będzie przysługiwać wyłącznie Zbywcy. W związku z powyższym, wypłaci on Kupującemu wynagrodzenie przysługujące za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiadającej jego udziałowi części, czyli wartości czynszu najmu / miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca, w którym zostanie dokonana Transakcja. Jednocześnie, Nabywcy przysługiwać będzie wyłączne uprawnienie do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym zostanie dokonana Transakcja. Niniejsze rozliczenia określane będą dalej jako: „Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji”.

Strony planują także uregulowanie w wyżej wskazanej umowie sposobu rozliczeń w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji do dnia zawarcia Transakcji (dalej: „Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji”). Zgodnie z owymi postanowieniami, Strony zweryfikują rzeczywiste koszty utrzymania Nieruchomości poniesione przez Sprzedającego, a także dokonają ustalenia dalszych praw i obowiązków powiązanych z przedmiotowymi opłatami. W przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Zbywcy, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych do dnia transakcji (przy czym na podkreślenie zasługuje fakt, iż rozliczenie owych kwot może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W odwrotnej sytuacji, gdyby koszty eksploatacyjne zapłacone przez najemców były wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Zbywca zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Nabywcy na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców do dnia transakcji (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).

Ponadto, Wnioskodawcy uzgodnili także procedurę rozliczania kwot czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych w sytuacji, gdyby zostały one błędnie uiszczone przez najemców na rzecz odpowiednio Zbywcy lub Nabywcy.

(i) Dodatkowe informacje

Przed dniem zawarcia Transakcji obaj Wnioskodawcy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie planowanej dostawy Nieruchomości i wyborze jej opodatkowania VAT według podstawowej stawki, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami Ustawy o VAT. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 października 2021 r. takie wspólne oświadczenie może być zawarte bezpośrednio w akcie notarialnym. Wnioskodawcy planują uwzględnienie go już w umowie przedwstępnej i powtórzenie w finalnej umowie przenoszącej własność.

Należy podkreślić, iż zarówno intencją Sprzedającego, jak również Kupującego, jest objęcie planowaną Transakcją łącznie składnika majątkowego (Nieruchomość wraz z Budynkiem i Prawami do Przyłączy) wraz ze wszystkimi prawami bezpośrednio z nim związanymi (Prawa). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zainteresowani pragną podkreślić, że planowaną datą zawarcia Transakcji jest rok 2022.

Po nabyciu przez Kupującego, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, które będą polegały na wynajmie powierzchni Budynku na cele komercyjne (głównie biurowe i usługowe). Jednocześnie, Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani nie zamierza prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. Nie jest wykluczone, że w przyszłości Nieruchomość może zostać odsprzedana lub zbyta w innej formie. Niemniej, Nabywca nie podjął jednak skonkretyzowanych decyzji w tym zakresie i na chwilę obecną planowane jest, że po zawarciu Transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowej i usługowej.

Na chwilę obecną, wspólnicy Zbywcy nie podjęli definitywnej i formalnej decyzji, co do kontynuacji działalności w dotychczasowym zakresie po dacie Transakcji. Decyzja taka zostanie podjęta po sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych i dostępnych opcji kontynuowania działalności przez Sprzedającego w Polsce. Sprzedający nie wyklucza jednak, że w przyszłości może zostać otwarta jego likwidacja lub ulegnie przekształceniu, aby prowadzić działalność w innej formie prawnej.

### Uzupełnienie wniosku:

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Jako części składowe budynku biurowego (trwale z nim związane), w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks Cywilny, należy traktować następujące elementy:

\- budynek, place, chodniki, przyłącze kanalizacji deszczowej i przyłącze wodnokanalizacyjne, oświetlenie zewnętrzne terenu, murki oporowe, obiekty infrastruktury technicznej i urządzenia wspierające budynek, schody ruchome, instalacje wewnętrzne, pylon reklamowy, elementy zielone.

Natomiast jako rzeczy ruchome, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks Cywilny, należy traktować następujące elementy:

\- mała architektura, stojak na rowery, blokady parkingowe.

Przyłącze cieplne, przyłącza teletechniczne oraz przyłącze energetyczne będące własnością dostawców, pomimo, iż są trwale połączone z budynkiem, w części, w jakiej stanowią własność dostawcy nie stanowią części składowych budynku biurowego w rozumieniu przepisów Ustawy Kodeks Cywilny, natomiast stanowią część aktywów dostawcy.

Przyłącze kanalizacji deszczowej jest własnością Zbywcy.

Zbywca ani żadna inna osoba użytkująca Budynek i budowle nie ponosiła wydatków na ulepszenie ww. Budynku i budowli. Poniżej Wnioskodawca przedstawia listę obiektów (tj. budynek i budowle) wraz z informacją o ich ewentualnym ulepszeniu:

a. Budynek – brak wydatków poniesionych na ulepszenie;

b. Place – brak wydatków poniesionych na ulepszenie;

c. Chodniki – brak wydatków poniesionych na ulepszenie;

d. Przyłącze kanalizacji deszczowej – brak wydatków poniesionych na ulepszenie;

e. Oświetlenie zewnętrzne terenu – brak wydatków poniesionych na ulepszenie;

f. Pylon reklamowy – brak wydatków poniesionych na ulepszenie.

### Pytania

1\. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego planowana Transakcja będzie stanowić sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, które nie będą stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?

2\. Czy w przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia w rozumieniu art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT, dotyczącego rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT nie będącą czynnością zwolnioną z VAT oraz będzie podlegała udokumentowaniu fakturą VAT?

3\. W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań 1 -2, czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury, potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Kupującemu, na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy o VAT, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W Państwa ocenie:

1\. W świetle opisanego zdarzenia przyszłego planowana Transakcja będzie stanowić sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, które nie będą stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

2\. W przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia w rozumieniu art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT, dotyczącego rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT nie będącą czynnością zwolnioną z VAT oraz będzie podlegała udokumentowaniu fakturą VAT.

3\. Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury, potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Kupującemu, na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy o VAT, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie Państwa stanowiska:

Ad 1.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub całego przedsiębiorstwa nie podlega opodatkowaniu VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowalne, iż dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, a nie tylko konkretnie wskazane składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

Takie rozumienie pojęcia przedsiębiorstwa potwierdza art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, co do zasady, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa. W kontekście przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy natomiast wskazać, iż poza zakresem Transakcji pozostanie szereg składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa, bez których niemożliwa byłaby kontynuacja działalności gospodarczej prowadzonej uprzednio przez to przedsiębiorstwo, do których należą m.in.

‒ prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management i financial & asset management);

‒ prawa i obowiązki wynikające z umowy w zakresie obsługi technicznej Nieruchomości (facility management);

‒ prawa i obowiązki wynikające z umowy na usługi pośrednictwa agencyjnego i doradztwa w najmie,

‒ prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości,

‒ prawa i obowiązki dotyczące umów dotyczących finansowania Nieruchomości.

Dodatkowo, w zależności od negocjacji i ustaleń biznesowych z dostawcami, poniżej wymienione umowy zostaną rozwiązane bądź też w następstwie dokonanej Transakcji Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z poniżej wymienionych umów (np. w sytuacji gdy brak będzie innego dostawcy świadczącego podobne usługi, w szczególności w zakresie dostawy energii, dostawy wody i ciepła w Mieście): umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, umowy w zakresie wywozu odpadów, ochrony Nieruchomości, ochrony przeciwpożarowej i monitoringu, usług sprzątania, usług recepcyjnych a także usług dotyczących wynajmu infrastruktury telekomunikacyjnej oraz reklamowej itp. (z wyjątkiem sytuacji, gdy takie umowy nie będą mogły być rozwiązane).

Co więcej, w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę następujące prawa i obowiązki:

‒ oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

‒ prawa i obowiązku z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

‒ środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców);

‒ prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;

‒ należności Sprzedającego, w tym, z tytułu umów najmu należne za okresy sprzed zawarcia Transakcji;

‒ tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

‒ sprzęt i wyposażenie biurowe;

‒ księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza

dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano, zostaną przekazane Kupującemu);

‒ zobowiązania z tytułu finansowania zaciągniętego przez Sprzedającego w celu nabycia Nieruchomości i zapewnienia jej bieżącego funkcjonowania.

Na Kupującego przeniesione zostaną jedynie niektóre składniki, których charakter wskazuje na ścisłe powiązanie z Nieruchomością a nie z przedsiębiorstwem Zbywcy (lub jego zorganizowaną częścią), w tym m.in. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku oraz Naniesień, prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz niektórych ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu (przynależności), prawa własności intelektualnej Budynku (w szczególności projekty architektoniczne lub budowlane dla Budynku).

Ponadto, na Kupującego przejdą z mocy prawa umowy najmu podpisane z najemcami powierzchni Budynku oraz zabezpieczenia ustanowione przez tych najemców. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, automatyzm przeniesienia umów najmu wynika z art. 678 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Mając na uwadze, że przeniesienie praw z umów następuje z mocy prawa, transfer tego rodzaju praw jest nieunikniony w związku ze sprzedażą budynku, w odniesieniu do którego zawarte są umowy najmu i nie wpływa na uznanie transakcji sprzedaży budynku za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się z kolei organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zgodnie z przywołanym przepisem, należy wywieść, że o zorganizowanej części przedsiębiorstwa można mówić jedynie w sytuacji, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie organizacyjne),
3.  zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe),
4.  zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne),
5.  zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątku stanowiące Przedmiot Transakcji nie posiadają wskazanych cech zorganizowanej części przedsiębiorstwa z uwagi na wskazane poniżej czynniki.

Ad a)

Podstawowym wymogiem, aby uznać, że zbywane aktywa i pasywa stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jest potwierdzenie, że elementy te tworzą jeden zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Oznacza to, że przedmiotowe składniki powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie jedynie o zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby za pomocą zbywanego zespołu elementów można było kontynuować określoną działalność gospodarczą bez konieczności wykorzystania innych składników spoza tego zbioru. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny (m.in. w wyrokach z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15 oraz z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 999/15): „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

W orzecznictwie sądów administracyjnych i interpretacjach organów podatkowych podkreśla się ponadto, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa. Analizowana Transakcja będzie natomiast dotyczyć wyłącznie przeniesienia Nieruchomości oraz enumeratywnie wymienionych praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością. Jak zostało wskazane, w zakres Przedmiotu Transakcji nie będzie wchodziło szereg materialnych i niematerialnych składników majątkowych (m.in. prawa własności do niektórych ruchomości, czy też prawa i obowiązki wynikające z szeregu umów dotyczących Nieruchomości) ani jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego (z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z umów najmu).

Kolejnymi warunkami do uznania, że zespół aktywów i pasywów tworzy ZCP jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Ad b)

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych przedstawianym w interpretacjach podatkowych (m.in. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.682.2019.1.SR; z dnia 21 marca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3‑3.4012.16.2019.1.MAZ, czy też z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1‑3.4012.746.2018.2.MK): „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako: dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa”.

Organizacyjne wyodrębnienie w istniejącym przedsiębiorstwie oznacza wydzielenie w strukturze przedsiębiorstwa jako odrębny dział, wydział lub oddział. Jednocześnie, na podstawie powołanego fragmentu z interpretacji indywidualnych, wyodrębnienie organizacyjne wynikać musi z umowy spółki, regulaminu organizacyjnego lub innego wewnętrznego aktu o podobnym charakterze.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość, czy też Budynek oraz Naniesienia wraz z wyposażeniem i przynależnościami wchodzącymi w jej skład, nie stanowią osobnej jednostki organizacyjnej. W szczególności, Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze wewnętrznej Sprzedającego jako odrębny dział czy wydział. Na wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości nie wskazują także żadne dokumenty wewnętrzne Sprzedającego.

Ad c)

We wskazanych interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej opisano szerzej także warunek finansowego wyodrębnienia w istniejącym przedsiębiorstwie: „Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową”. Zgodnie z powyższym, wyodrębnienie finansowe ma miejsce, gdy możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przedsiębiorstwie Sprzedającego prowadzona jest jedna ewidencja księgowa, w ramach której nie wyodrębniono Nieruchomości jako osobnej jednostki, dla której sporządzany byłby choćby wewnętrzny bilans lub inne elementy sprawozdania finansowego. Teoretycznie na podstawie wskazanej ewidencji prowadzonej przez Sprzedającego byłoby możliwe przyporządkowanie należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością. Jednakże, z uwagi na nieprowadzenie stałej, wyodrębnionej ewidencji księgowej dla Nieruchomości, dokonanie takiego przyporządkowanie wymagałoby dokonania dodatkowych czynności księgowych przez Zbywcę. Co więcej, w ten sposób Zbywca mógłby co najwyżej stworzyć uproszczony rachunek zysków i strat dla Nieruchomości, który poziomem swojej dokładności oraz zaawansowania znacznie odbiegałby od statutowego rachunku zysku i strat sporządzanego przez Sprzedającego a wymaganego regulacjami prawa bilansowego. W konsekwencji, nie jest możliwe stwierdzenie, że Nieruchomość posiada samodzielność finansową.

Ad d)

W odniesieniu natomiast do warunku wyodrębnienia funkcjonalnego, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w powoływanych interpretacjach podatkowych wskazał, że: „Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”.

Na podstawie powyższego, powszechnie podkreśla się zatem, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych, do realizacji których służy w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. W tym zakresie należy wskazać, że Nieruchomość oraz przenoszone wraz z nią niektóre prawa i obowiązki nie będą stanowiły wystarczających elementów umożliwiających Kupującemu samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, prowadzonej uprzednio przez Zbywcę. Po dokonaniu Transakcji, Nabywca, będzie musiał najpierw dokonać szeregu czynności, zarówno faktycznych jak i prawnych, na podstawie których możliwe stanie się dopiero samodzielnie prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni Budynku.

Ad e)

Kupujący nie będzie w stanie realizować zadań gospodarczych jedynie w oparciu o składniki majątku mające być przedmiotem Transakcji. Należy więc stwierdzić, że Nieruchomość nie mogłaby być na obecnym etapie samodzielnym przedsiębiorstwem realizującym zadania gospodarcze. Nie istnieje przede wszystkim faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego przez Kupującego bez podejmowania przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie Nieruchomością, umowy dotyczącej obsługi technicznej Nieruchomości, czy też umów ubezpieczenia Nieruchomości) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przedmiot Transakcji.

Co jest istotne, przy analizie przesłanek decydujących o tym, czy zespół danych składników należy definiować jako przedsiębiorstwo albo ZCP, należy wziąć pod uwagę, że przepisy z art. 2 pkt 27e i art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowią implementację art. 19 dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE.L 2006.347.1 ze zm., dalej: „Dyrektywa”). Zgodnie ze wskazaną regulacją, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu. W orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczących interpretacji art. 19 Dyrektywy, np. w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/10 oraz w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 wskazano, że przekazanie odpłatnie, nieodpłatnie lub jako wkładu do spółki całości lub części aktywów użyte w przedmiotowym przepisie, jest terminem autonomicznym prawa Unii Europejskiej, który należy interpretować jednolicie na całym jej obszarze. W związku z tym stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z punku widzenia charakteru prowadzonej działalności. Reasumując, aby móc uznać, że przedmiotem zbycia jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, zespół składników musi stanowić całość, nie zaś zbiór pewnych elementów, oraz być spójny pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i finansowym. Oznacza to, że najistotniejsze dla analizowanego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

W objaśnieniach Ministerstwa Finansów („Objaśnienia podatkowe z dnia 11 grudnia 2018 r., Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” - dalej: „Objaśnienia”) dotyczących dostaw nieruchomości komercyjnych (np. budynków handlowo-usługowych będących w całości przedmiotem najmu – analogicznych do Budynku) Minister Finansów skoncentrował się na wykładni funkcjonalnej definicji przedsiębiorstwa zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego wskazując przy tym, że przedsiębiorstwem w rozumieniu Ustawy o VAT jest zorganizowany zespół składników majątkowych, w oparciu o który prowadzona jest działalność opodatkowana, i w ramach którego (i) istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. W tym zakresie jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. Wnioskodawcy pragną wskazać, iż zasadniczo jedynie te elementy będą przedmiotem Transakcji.

W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania Ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą – w świetle Objaśnień – wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej a będących zasadniczo przedmiotem Transakcji) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
2.  umowy o zarządzanie nieruchomością (tzw. property management);
3.  umowy zarządzania aktywami (tzw. asset management);
4.  należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

W świetle powyższego, Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku Transakcji, oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT nie dojdzie do przeniesienia innych elementów, w tym w szczególności tych wyszczególnionych w Objaśnieniach jako wymaganych do uznania przenoszonej nieruchomości za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część:

Ad I

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zobowiązań finansowych Zbywcy, zaciągniętych w celu sfinansowania inwestycji w postaci zakupu Nieruchomości oraz zapewnienia jej bieżącego funkcjonowania.

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców nie można uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości.

Ad II

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z obowiązującej umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management). Umowa ta zostanie rozwiązania przez Zbywcę w dniu Transakcji. Dodatkowo, zakres przedmiotu Transakcji nie będzie obejmował praw i obowiązków wynikających z umowy dotyczącej technicznego utrzymania Nieruchomości (facility management agreement) - ta umowa także zostanie rozwiązana przez Zbywcę w dniu Transakcji.

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców nie można uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Ad III

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z obowiązującej umowy o zarządzanie aktywami (financial & asset management). Umowa ta zostanie rozwiązana przez Zbywcę w dniu transakcji.

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców nie można uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie aktywami.

Ad IV

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie także do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego oraz środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych.

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców nie można uznać, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem, które wpływałyby na sposób opodatkowania VAT.

Wnioskodawcy wskazują również, że niezależnie od braku przeniesienia najistotniejszych elementów opisanych powyżej zgodnie z Objaśnieniami, Przedmiot Transakcji nie będzie obejmował także części innych składników majątkowych niezbędnych do kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. W związku z tym nie można uznać, że po stronie Nabywcy będzie istniała faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Spółki w oparciu wyłącznie o składniki będące przedmiotem Transakcji.

W konsekwencji, Nabywca będzie zmuszony podejmować we własnym zakresie szereg działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do kontynuowania prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni użytkowej w oparciu o nabytą Nieruchomość. W szczególności będzie on zmuszony zrekrutować i zatrudnić odpowiednie osoby posiadające określone kompetencje, budując tym samym własny zespół zarządzania Nieruchomością lub zawrzeć umowę o zarządzanie z wyspecjalizowanym podmiotem gospodarczym oferującym usługi w tym zakresie.

Dodatkowo, Spółka będzie zmuszona we własnym zakresie zapewnić usługi niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości – w tym zakresie będzie musiała podjąć szereg działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do kontynuowania prowadzenia działalności gospodarczej w postaci wynajmu powierzchni Budynku. Nie jest możliwa realizacja działalności gospodarczej w tym zakresie bez zapewnienia Nieruchomości podstawowych usług serwisowych (np. usuwania odpadów, odprowadzania ścieków, przeglądu lub naprawy urządzeń technicznych). Skoro zatem w ramach Transakcji nie przejdą na Kupującego prawa i obowiązki, o których mowa powyżej, to nie sposób uznać, że Kupujący będzie w stanie kontynuować działalność gospodarczą przedsiębiorstwa czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Spółka we własnym zakresie, w pełni samodzielnie, od początku będzie bowiem na nowo organizować prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem nabytego składnika majątku w postaci Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia szeregu innych elementów niezbędnych do gospodarczego wykorzystania Nieruchomości, m.in. praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących ubezpieczenia Nieruchomości, oznaczeń indywidualizujących Sprzedającego czy rachunku bankowego. Zatem Nabywca chcąc prowadzić działalność operacyjną z wykorzystaniem Nieruchomości, musiałby we własnym zakresie ubezpieczyć Nieruchomość, czy też zapewnić finansowanie funkcjonowania Nieruchomości.

Oznacza to, że nabycie samej Nieruchomości (wraz z przejętymi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu) nie umożliwia prowadzenia działalności bez podejmowania pewnych dodatkowych działań faktycznych lub prawnych przez Kupującego. Kupujący dla prowadzenia działalności gospodarczej będzie musiał zostać wyposażony w dodatkowe składniki (np. zatrudnienie personelu księgowego lub zawarcie umowy o świadczenie usług księgowych, wyposażenie w środki pieniężne niezbędne dla bieżącej działalności operacyjnej, zatrudnienie personelu odpowiedzialnego za kontakty z najemcami oraz bieżącą obsługą oraz kontrolę nad Nieruchomością lub zawarcie umowy o zarządzanie Nieruchomością; zawarcie umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości np. ochrony budynku, ubezpieczenia itp.).

Jednocześnie, warto wspomnieć, że Objaśnienia wskazują listę składników majątkowych, praw i obowiązków, których przeniesienie nie jest istotne dla klasyfikacji dostawy wynajętej nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wśród takich składników majątkowych i praw zostały wymienione m.in.: (i) prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów, (ii) ruchomości stanowiące wyposażenie budynku, (iii) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców (gwarancje bankowe i depozyty, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), (iv) prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku, (v) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących ochrony, sprzątania, obsługi budynku, (vi) prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe, (vii) dokumentacja techniczna i prawna dotycząca budynku.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, Transakcja obejmuje standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak: Grunt, Budynek, Naniesienia, prawa i obowiązki z umów najmu. W zakres Przedmiotu Transakcji mogą wejść również elementy wskazane w Objaśnieniach jako niewpływające na ocenę, czy zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT m.in.: zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców w postaci gwarancji bankowych, depozytów oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, niektóre ruchomości stanowiące wyposażenie Nieruchomości, dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Budynku oraz prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów, gdyby rozwiązanie niektórych takich umów okazałoby się niemożliwe przed dokonaniem Transakcji lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami.

Jednocześnie, zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

W tym kontekście należy wskazać, że okoliczność, iż Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia, może stanowić przedmiot najmu tak u Zbywcy, jak i u Nabywcy, nie przesądza o tym, że przedmiotem zbycia jest zorganizowana część przedsiębiorstwa. Jak wskazano powyżej, aby móc uznać, że zbywany zespół składników stanowi zorganizowana część przedsiębiorstwa, muszą wystąpić okoliczności pozwalające jego nabywcy na kontynuację prowadzenia przedsiębiorstwa wyłącznie przy użyciu nabytych składników. Sama nieruchomość nie stanowi wystarczających elementów by można było prowadzić na niej działalność w zakresie najmu powierzchni użytkowej i biurowej, gdyż do uznania określonych działań jako prowadzenie działalności gospodarczej wymagane jest, poza zaangażowaniem składników majątkowych, takich jak przedmiotowa nieruchomość, również składników niemajątkowych, jak zasoby ludzkie, finansowanie, umowy itp.

Kwalifikacja taka jest także zgodna z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych, w którym wskazuje się, że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa” (Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17).

W podobnym tonie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się również w wyroku z dnia 12 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I FSK 1831/17): „W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział, komórkę, czy inną „uchwytną” formę wyodrębnienia), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT”. Podobne stanowisko zostało przyjęte także w wyrokach NSA z dnia 28 stycznia 2019 r. (sygn. akt I FSK 293/17) oraz z dnia 30 listopada 2017 r. (sygn. akt I FSK 418/16).

Mając na uwadze powyższe, zarówno w świetle literalnego brzmienia definicji wskazanej na gruncie art. 551 Kodeksu cywilnego jak również na gruncie przedstawionej przez Ministra Finansów definicji funkcjonalnej wskazanej w Objaśnieniach oraz aktualnym stanowisku judykatury, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy uznać, że w ramach Transakcji nie dojdzie do dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zatem Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania Ustawy o VAT.

Dodatkowo, stanowisko Zainteresowanych znajduje także potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych prawa podatkowego wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców, m.in.

\- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 września 2019 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.317.2019.2.MR,

\- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 6 września 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.361.2019.2.MMA,

\- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 sierpnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.343.2019.3.MMA,

\- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.78.2019.3.MD,

\- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 1 marca 2019 r. o sygn. 0115-KDIT1-2.4012.930.2018.2.AW,

\- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 22 stycznia 2018 r. o sygn. 0114-KDIP4.4012.617.2017.1.AKO,

\- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.22.2017.1.KBR,

\- interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 3 kwietnia 2017 r. o sygn. 2461-IBPP3.4512.919.2016.2.EJ.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość oraz przenoszone wraz z nią niektóre prawa i obowiązki stanowiące razem Przedmiot Transakcji, nie będą stanowić przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Ad 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast, według art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w powyższym przepisie, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, w skład Przedmiotu Transakcji wejdzie Nieruchomość, na którą składają się m.in. Grunt, Budynek oraz Naniesienia, a także przenoszone wraz z nią niektóre prawa i obowiązki.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych. Wobec powyższego sposób opodatkowania VAT dostawy gruntów, na których posadowiony jest Budynek oraz Budowle, będzie uzależniony od tego w jaki sposób opodatkowana będzie dostawa Nieruchomości.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. art. 146aa ust. 1 Ustawy o VAT stawka podstawowa właściwa dla dostawy Nieruchomości wynosi 23%. Oprócz stawki podstawowej, dla wybranych grup towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne lub zwolnienie od podatku.

W Ustawie o VAT przewidziano między innymi sytuacje, w których zwolnieniu z VAT może podlegać dostawa nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawców, zwolnienia przewidziane w Ustawie o VAT nie zostaną jednak zastosowane w związku z planowaną Transakcją opisywaną w ramach niniejszego wniosku, co Wnioskodawcy uzasadniają poniżej.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Innymi słowy, ww. zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu lub rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby. Zgodnie ze wskazaną definicją pierwsze zasiedlenie będzie więc miało miejsce wówczas, gdy obiekt wybudowany lub ulepszony przez dokonującego dostawy będzie wykorzystywany na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Tak określona definicja ustawowa pojęcia „pierwszego zasiedlenia” była już wielokrotnie przedmiotem wyroków sądów administracyjnych wydawanych przez wiele różnych składów sędziowskich, co pozwoliło na ukształtowanie jednolitej linii orzeczniczej w zakresie tego pojęcia.

W szczególności, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 października 2014 r. (sygn. akt I FSK 1545/13), sąd stwierdził, że każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, spełnia warunek przewidziany w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT konieczny do uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia. W kwestii wydania obiektu na rzecz „pierwszego nabywcy” lub „użytkownika” NSA stwierdził, iż oznaczenie tej osoby jest niezbędne do określenia momentu, od którego liczony jest okres dwóch lat pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednocześnie definicję użytkownika będzie spełniał każdy, kto rozpoczął korzystanie z obiektów.

Ponadto NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. (sygn. akt I FSK 382/14) wskazał, że wykładnia językowa, systemowa i celowościowa Dyrektywy 2006/112/WE Rady (UE) z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej wskazuje wyraźnie, że pojęcie pierwszego zasiedlenia należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Pierwsze zasiedlenie to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, przekraczającym 30% wartości początkowej nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują również, że przepisy wskazanej Dyrektywy 2006/112/WE posługują się pojęciem „pierwsze zasiedlenie” jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku C-308/16 z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie w odpowiedzi na pytanie prejudycjalne NSA dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia stwierdził, że w art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy 2006/112/WE ustawodawca wskazał, że „kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora”.

Tym samym, w myśl art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) po jego wybudowaniu należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie, używanie, w tym na potrzeby własnej działalności gospodarczej, a także oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy wskazać, że Nieruchomość, która będzie przedmiotem Transakcji, została nabyta przez Sprzedającego w 2019 r. po oddaniu Budynku do użytkowania (Budynek został oddany do użytkowania w dniu (…) 2018 r. – całość budynku z wyłączeniem lokali 01 oraz 02, oraz (…) 2018 r. – lokale 01 oraz 02) i powiązanych z nim Naniesień. Jak było wskazywane, od momentu oddania ich do użytkowania i na moment dokonania nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, powierzchnia Budynku przeznaczona do wynajęcia była już objęta umowami najmu. Tym samym, od momentu pierwszego oddania w najem powierzchni Budynku do chwili obecnej (i zarazem momentu dokonania planowanej Transakcji) upłynęły już ponad dwa lata. Jednocześnie, należy wskazać, że wszystkie Naniesienia są niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania Budynku, stąd sposób opodatkowania ich dostawy dla celów VAT będzie analogiczny, jak w przypadku zasad i stawki znajdującej zastosowanie do dostawy Budynku.

W konsekwencji, w zakresie Nieruchomości nie tylko literalna wykładnia art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, ale również sformułowana przez NSA i TSUE definicja pierwszego zasiedlenia budynku czy budowli odnosząca się do kryterium pierwszego użytkowania budynku czy budowli przez jego właściciela lub lokatora, pozwala na uznanie, że do pierwszego zasiedlenia doszło przed dwoma latami.

Zatem należy wskazać, że dostawa Nieruchomości, będzie podlegała zwolnieniu z VAT na mocy analizowanego art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Niemniej, w tym zakresie należy wskazać, że strony Transakcji będą mogły zrezygnować ze wskazanego powyżej zwolnienia VAT i wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości. W takiej sytuacji Sprzedający będzie również zobligowany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą VAT.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie, stosownie do art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli zatem Sprzedający i Spółka, będą na moment dokonania Transakcji czynnymi podatnikami VAT oraz złożą odpowiednie oświadczenia w akcie notarialnych lub skierują je do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, a zatem również przed dniem dostawy Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, wówczas przedmiotowa dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo, należy zaznaczyć, że w przypadku gdy dostawa Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, nie ma potrzeby badania spełnienia przez nią przesłanek drugiego ze zwolnień ustawowych wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jedynie z ostrożności Wnioskodawcy wskazują, że w odniesieniu do dostawy Nieruchomości, należy wykluczyć zastosowanie tego zwolnienia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w 2019 r. Z tytułu nabycia Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, bowiem Nieruchomość ta miała związek z czynnościami opodatkowanymi Sprzedającego. Z uwagi na powyższe, skoro w stosunku do Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, to tym samym dostawa Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości nie były przez Sprzedającego ponoszone wydatki na jej ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Nieruchomości.

W świetle powyższego, dostawa Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Czynność ta mogłaby zatem korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednakże, Sprzedający będzie mógł zrezygnować z tego zwolnienia, o ile spełni wymagania przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe rozważania, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, w związku z czym czynność ta mogłaby korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednakże, w związku z faktem, że skoro Zainteresowani zawrą bezpośrednio w akcie notarialnym (zarówno w umowie przedwstępnej jak i w finalnej umowie przenoszącej własność) zgodne oświadczenie o rezygnacji z powyższego zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego powinna podlegać opodatkowaniu VAT oraz powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Ad 3.

Jak wskazano w uzasadnieniach stanowiska Wnioskodawców na Pytania 1 i 2 powyżej, w związku z rezygnacją przez strony Transakcji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie czynnością zwolnioną z VAT. Wobec powyższego Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą VAT, na której wykaże VAT według tej stawki.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota VAT naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty VAT należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania Transakcji, zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT oraz będą spełniać definicję podatników VAT zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Przedmiotu Transakcji, Kupujący będzie wykorzystywał te składniki majątku do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (wynajem powierzchni biurowej i usługowej podlegająca opodatkowaniu VAT).

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, po dostawie Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT dotyczącej Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Jednocześnie, biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, nie będzie miało zastosowania również wyłączenie prawa do odliczenia kwoty VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie tej Transakcji, stosownie do art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury oraz, jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wartość VAT naliczonego (w tym VAT naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość VAT należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców:

‒ interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.421.2018.2.KO,

‒ interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.194.2019.2.RM,

‒ interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112-KDIL4.4012.85.2019.3.JK,

‒ interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.133.2019.2.WH.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest **prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji przedsiębiorstwa, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: Kodeks cywilny):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11):

„Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości”.

Zatem przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla tego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

‒ istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

‒ zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

‒ składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

‒ zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

‒ zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

‒ faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji.

W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będzie nabycie przez Kupującego Nieruchomości, obejmującej prawo użytkowania wieczystego Gruntu, prawo własności Budynku i Naniesień oraz określone prawa związane z Nieruchomością. Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana Transakcja będzie stanowić sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, które nie będą stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy.

Nieruchomość jest obecnie wykorzystywana przez Zbywcę dla celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, związanej z najmem powierzchni w Budynku. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynku.

Poza Nieruchomością, Sprzedający nie posiada żadnych innych nieruchomości.

W ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Budynku, czy też całej Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostek organizacyjnych. Dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych.

W ramach Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego przysługujących mu praw związanych z Budynkiem. Prawa te to stosunki obligacyjne powstałe w przypadku realizacji projektu deweloperskiego przez inwestora, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem jako nieruchomością oraz prawa wynikające z decyzji administracyjnych, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem jako nieruchomością i mogą podlegać przeniesieniu na rzecz osoby innej niż dotychczasowy adresat tych decyzji. Na Kupującego zostaną też przeniesione prawa do przyłączy mediów zrealizowanych dla Budynku w zakresie, w jakim przyłącza te położone są poza granicami Nieruchomości, a nie wchodzą w skład odpowiedniego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Ponadto, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. Kupujący wstąpi również we wszelkie prawa wynikające z zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez najemców. W przypadku gdyby prawa i obowiązki wynikające z któregokolwiek z zabezpieczeń nie przeszły z mocy prawa w ramach Transakcji na Kupującego, wówczas zostaną one w ramach Transakcji przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

W ramach Transakcji dojdzie również do przeniesienia na Kupującego, w drodze umowy cesji, depozytów gwarancyjnych udzielonych przez podwykonawców w związku z pracami budowlanymi nad Budynkiem (w ramach udzielonej rękojmi na wykonane prace).

Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu dokumentacji związanej z Nieruchomością i umowami najmu, kluczy i kart dostępu do Nieruchomości. Podkreślili Państwo, że ww. dokumenty związane z Nieruchomością oraz dotyczące rozliczeń z najemcami nie stanowią know-how Zbywcy, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Co do zasady, w związku z Transakcją rozwiązane zostaną następujące umowy:

a) umowy o zarządzanie Nieruchomością (tzw. property management agreement, financial & asset management agreement);

b) umowy dotyczące technicznego utrzymania Nieruchomości (facility management agreement);

c) umowa na usługi pośrednictwa agencyjnego i doradztwa w najmie;

d) umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Niektóre umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym umowy na dostawę mediów), jak również umowy dotyczące wynajmu infrastruktury telekomunikacyjnej oraz reklamowej mogą zostaną rozwiązane, bądź też w następstwie dokonanej Transakcji Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki z nich wynikające.

W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Kupujący zawrze własne umowy w tym celu.

Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji nie nastąpi przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. Zbywca, w ramach kontynuowania działalności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną umów niepodlegających przeniesieniu na Nabywcę. Poza zakresem planowanej Transakcji pozostaną również wierzytelności Zbywcy inne niż wskazane w Przedmiocie Transakcji.

Ponadto, w związku z Transakcją na Kupującego nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Sprzedającego i związane są z jego funkcjonowaniem jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W szczególności nie zostaną przeniesione:

a) oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli firma Sprzedającego),

b) umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

c) umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;

d) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza depozytami pieniężnymi najemców znajdującymi się na wyodrębnionych rachunkach oraz środkami pieniężnymi dotyczącymi funduszu remontowego);

e) zobowiązania kredytowe Sprzedającego;

f) należności Sprzedającego, w tym, z tytułu umów najmu;

g) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

h) sprzęt i wyposażenie biurowe niewykorzystywane w obsłudze Nieruchomości;

i) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu);

j) inne zobowiązania Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami. Zatem w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2019 r. poz. 1040).

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego. Na Kupującego nie zostaną przeniesione składniki materialne i niematerialne, które składają się na przedsiębiorstwo Sprzedającego, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą – takie jak tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty, umowy rachunków bankowych Sprzedającego, umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego.

W związku z powyższym, zbycie składników majątku, o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, ani formalnie, ani wewnętrznie. Dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, nie są sporządzane odrębne sprawozdania finansowe. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, Nieruchomość obsługiwana jest przez usługodawców zewnętrznych, a umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy dotyczące technicznego utrzymania Nieruchomości, umowa na usługi pośrednictwa agencyjnego i doradztwa w najmie, umowy ubezpieczenia Nieruchomości zostaną rozwiązane w związku z Transakcją.

Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w Budynku jednak nie będzie w stanie jej prowadzić bez zaangażowania innych składników majątku, lub podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte składniki.

Skoro zatem Przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej, ani funkcjonalnej, to nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Kupujący w wyniku planowanej Transakcji, nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **prawidłowe**.

W pytaniu nr 2 sformułowali Państwo m.in. wątpliwości w zakresie opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku. Warunki stosowania zwolnień zawarte zostały zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku sprzedano go lub oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne, co wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku, budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Art. 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; (…)

3) budowli – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową; (…)

4) obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki; (…)

9) urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość obejmuje:

‒ Grunt – tj. prawo użytkowania wieczystego działki nr 2,

‒ Budynek biurowy,

‒ naniesienia i elementy infrastruktury wspierające funkcjonalnie Budynek.

Budynek został wybudowany i częściowo oddany do użytkowania (…) 2018 r., a w pozostałej części (…) 2018 r.

Zbywca nabył Nieruchomość (…) 2019 r., w ramach umowy, która dotyczyła m.in. sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu, prawa własności Budynku oraz wszystkich przynależności Budynku, jak również przelewu na rzecz kupującego (tu: Zbywcę) praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia oraz środków zdeponowanych jako kaucje najemców. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu i Zbywca odliczył podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Zbywca ani żadna inna osoba użytkująca Budynek i budowle nie ponosiła wydatków na ulepszenie Budynku i budowli. Tym samym, nastąpiło pierwsze zasiedlenie Budynku i budowli i upłynęły od niego ponad dwa lata.

Planowaną datą zawarcia Transakcji jest rok 2022, czyli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem dla dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, rozpatrywanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Należy dodać, że po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Sprzedający i Kupujący będą mieli możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

Wskazali Państwo we wniosku, że przed dniem Transakcji obaj Wnioskodawcy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto, strony Transakcji złożą przed dniem Transakcji do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT lub zawrą je w umowie przenoszącej własność zawartej w formie aktu notarialnego.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki VAT.

Przy czym zgodnie z Prawem budowlanym urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli i w myśl tych przepisów urządzenia budowlane stanowią odmienny rodzaj obiektu niż budowle czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie. Wobec czego nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Obiekty te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że w skład przedmiotu Transakcji, poza Budynkiem i budowlami, wchodzą składowe budynku biurowego (trwale z nim związane) oraz rzeczy ruchome (mała architektura, stojak na rowery, blokady parkingowe) w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego.

Należy zatem przywołać przepisy zawarte w Tytule III - Mienie cyt. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Art. 47 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (…).

§ 2 Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3 Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

A zatem, aby stać się częścią składową rzeczy nadrzędnej – w tym przypadku Budynku – wyposażenie dodatkowe powinno być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

1\. więź fizykalno-przestrzenna,

2\. więź funkcjonalna (gospodarcza),

a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku). Przy czym przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W efekcie takiego połączenia elementy infrastruktury powinny stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym. Zatem elementy infrastruktury nie będą mogły samoistnie stanowić rzeczy, lecz powinny tworzyć z Budynkiem jedną całość.

Art. 51 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

§ 3 Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.

Pomiędzy rzeczą główną, a przynależną zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny. Nie ma więc ścisłej więzi fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy. Dlatego też przynależność może stanowić przedmiot samoistnego obrotu, natomiast część składowa nie może być przedmiotem odrębnej dostawy.

Zatem do sprzedaży urządzeń/wyposażenia trwale związanego z Budynkiem biurowym, które stanowią jego część składową w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego należy zastosować opodatkowanie tak jak dla dostawy tego Budynku (z którym są związane).

Natomiast rzeczy ruchome, jako mogące być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, należy zaliczyć do części przynależnych i powinny zostać opodatkowane według zasad (przepisów) dla nich właściwych, tj. według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru.

Jak wskazano powyżej, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i możliwość rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 dotyczy wyłącznie Nieruchomości, natomiast z wniosku wynika, że Przedmiot Transakcji obejmuje także inne składniki majątku, w tym rzeczy ruchome. Należy zatem ustalić, czy do sprzedaży rzeczy ruchomych znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w powołanym wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ jak wynika z wniosku, ruchomości te nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zatem, dostawa ruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy, według właściwej dla danego składnika majątkowego stawki podatku VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą także obowiązku udokumentowania Transakcji fakturą.

Kwestie dotyczące dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uregulowane są w dziale XI ustawy.

Art. 106a ustawy:

Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do:

2) dostawy towarów i świadczenia usług dokonywanych przez podatnika posiadającego na terytorium kraju siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonywane są te czynności, a w przypadku braku na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej - posiadającego na terytorium kraju stałe miejsce zamieszkania albo zwykłe miejsce pobytu, z którego dokonywane są te czynności, w przypadku gdy miejscem świadczenia jest terytorium:

a) państwa członkowskiego inne niż terytorium kraju, a osobą zobowiązaną do zapłaty podatku od wartości dodanej jest nabywca towaru lub usługobiorca i faktura dokumentująca te czynności nie jest wystawiana przez tego nabywcę lub usługobiorcę w imieniu i na rzecz podatnika;

b) państwa trzeciego; (…)

Art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Sprzedaż została zdefiniowana w art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Elementy, jakie powinna zawierać faktura, zostały wskazane w art. 106e ustawy:

1\. Faktura powinna zawierać:

1) datę wystawienia;

2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;

3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;

4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;

5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;

6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;

7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;

9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);

10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;

11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);

12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;

13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;

14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;

15) kwotę należności ogółem; (…)

Z ww. przepisów wynika zatem, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na rzecz innego podatnika, jest zobowiązany do wystawienia faktury.

Z przeprowadzonej wyżej analizy wynika, że Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, i że będzie podlegać opodatkowaniu na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Ponadto Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia dostawy Nieruchomości na mocy art. 43 ust. 10-11 ustawy, a do dostawy pozostałych składników majątkowych w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

A zatem planowana Transakcja powinna zostać udokumentowana fakturą, którą Zbywca powinien wystawić zgodnie z powołanymi przepisami ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 również należało uznać za **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii, czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury, potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W analizowanej sprawie Nabywca oraz Zbywca na moment Transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość po nabyciu będzie wykorzystywana przez Nabywcę do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, które będą polegały na wynajmie powierzchni Budynku na cele komercyjne (głównie biurowe i usługowe). Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani nie zamierza prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.

Jak wynika z przeprowadzonej wyżej analizy, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów. Dodatkowo sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT na skutek rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 i 11, a Zbywca będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej tę czynność.

Zatem w odniesieniu do Transakcji zostaną spełnione pozytywne przesłanki prawa do odliczenia podatku naliczonego:

‒ zakupu dokona zarejestrowany czynny podatnik VAT (Nabywca),

‒ Nieruchomość zostanie nabyta z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych (najem komercyjny).

Jednocześnie Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie zwolniona od podatku (po stronie Nabywcy wystąpi podatek naliczony, który będzie podlegał odliczeniu).

W konsekwencji, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości. Nadwyżka podatku VAT naliczonego podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

A zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja obejmuje pytania nr 1-3 wniosku. W zakresie pytań nr 4-8 – dotyczących:

‒ obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych,

‒ uznania Czynności Związanych z Czynszem Najmu Za Miesiąc Transakcji za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒ prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Czynności Związane z Czynszem Najmu Za Miesiąc Transakcji, jeśli zaistnieje obowiązek jej wystawienia,

‒ uznania Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒ prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, jeśli zaistnieje obowiązek jej wystawienia

– zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej mają ze swej istoty charakter indywidualny i jednostkowy, są bowiem rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach i wiążą organ podatkowy tylko w sprawie, w której zostały wydane.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Spółka 1 Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).