Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1134/11/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-01-03
Teza: Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ?
Słowa kluczowe: cel-cel publiczny; darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; powódź; wywłaszczenie; zbiornik
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2011r. (data wpływu do tut. Biura 21 października 2011r.), uzupełnionym w dniu 07 grudnia 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości otrzymanej w darowiźnie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości otrzymanej w darowiźnie.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 30 listopada 2011r. Znak: IBPB II/2/415-1134/11/HS wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 07 grudnia 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 30 września 2009r. wnioskodawca na podstawie umowy darowizny otrzymał udział wynoszący 1/2we własności działki nr 1174/220. W związku z realizacją celu publicznego jakim jest powstanie zabudowy mieszkaniowej oraz obiektów i urządzeń użyteczności publicznej dla mieszkańców sołectwa został poinformowany, że zgodnie z opinią urbanistyczną powyższa działka jest przeznaczona do wykupu pod ten cel.

Na spotkaniu władz Gminy z właścicielami gruntów przeznaczonych do wykupu poinformowano wnioskodawcę, że w razie braku zgody na sprzedaż powyższej nieruchomości Skarbowi Państwa (Regionalnemu Zarządowi Gospodarki Wodnej), zostanie ona wywłaszczona. Wnioskodawca nie planował sprzedaży powyższej nieruchomości, jest studentem i wiązał swoją przyszłość z tą nieruchomością, więc początkowo nie wyraził zgody na sprzedaż. Jednak nie mając szansy na zachowanie działki zdecydował się na jej sprzedaż. Sprzedaż nastąpiła na wniosek Skarbu Państwa w trybie art. 23 ustawy z dnia 08 lipca 2010r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143 z 2010r., poz. 963). W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, iż przedmiotem sprzedaży była cała nieruchomość, której był współwłaścicielem. Nadmienił też, że sam w drodze darowizny w dniu 30 września 2009r. otrzymał udział wynoszący ½ w prawie własności działki nr 1174/220 od swojej babki. Pozostały udział (również wynoszący ½) był własnością ciotki wnioskodawcy (córki babki), która nabyła go w dniu 17 sierpnia 2004r. w drodze spadku po swoim ojcu (dziadku wnioskodawcy).

W dniu 30 września 2011r. wnioskodawca i jego ciotka dokonali jako współwłaściciele sprzedaży nieruchomości w całości na rzecz działającego w imieniu Skarbu Państwa Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej będącego generalnym wykowaną inwestycji „Zbiornika przeciwpowodziowego(…) na rzece(…)”. Wnioskodawca dodaje, iż nie było możliwości pozostawienia jakiegokolwiek udziału w przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży powyższej nieruchomości w przedstawionym trybie (z przymusu przez SP) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży powyższej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym ponieważ jest to sprzedaż na cele publiczne na rzecz Skarbu Państwa, a wnioskodawca nieruchomość nabył w drodze darowizny, a nie w drodze zakupu i nie sprzedał w celu osiągnięcia zysku, tylko był zmuszony do sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Ponieważ wnioskodawca sprzedał w dniu 30 września 2011r. na rzecz Skarbu Państwa udział w nieruchomości nabyty w drodze darowizny w dniu 30 września 2009r. bezsporne jest, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, czyli transakcja ta będzie dla wnioskodawcy stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

Z uwagi na fakt, iż nabycie udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2009r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami celami publicznymi są budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania, Zgodnie zaś z art. 6 pkt 4 ww. ustawy celami tymi są także budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jak wynika z powyższego, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo dla których wydano decyzję o istnieniu lokalizacji inwestycji celu publicznego może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest ochrona przed powodzią i budowa zbiorników przeciwpowodziowych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 30 września 2009r. wnioskodawca umową darowizny nabył wynoszący 1/2 udział w nieruchomości, którą wraz z drugą współwłaścicielką w dniu 30 września 2011r. w całości sprzedał na rzecz Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych z przeznaczeniem na ochronę przeciwpowodziową (budowa zbiornika przeciwpowodziowego na rzece). Jak wskazuje wnioskodawca, sprzedaż nastąpiła na rzecz Skarbu Państwa w trybie art. 23 ustawy z dnia 08 lipca 2010r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143 z 2010r., poz. 963). Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych określa szczególne zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, zwanej dalej „inwestycją”, oraz organy właściwe w tych sprawach. Przepis art. 3 ww. ustawy stanowi z kolei, iż inwestycja jest celem publicznym w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika również, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

*   nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
*   cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Dodatkowo należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości musi nastąpić na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami.

W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nastąpiło dokładnie dwa lata od nabycia tego udziału nieruchomości. Jednak w związku z tym, iż w przedmiotowej sprawie nabycie udziału wynoszącego ½ w nieruchomości przez wnioskodawcę w drodze darowizny było nieodpłatne należy stwierdzić, że istotnie nie powstanie u wnioskodawcy zobowiązanie podatkowe, ponieważ nie wystąpi sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości będzie niższa niż 50% ceny zbycia. Oznacza to, że nie jest spełniony jeden z warunków wyłączający przedmiotowe zwolnienie.

W związku z powyższym, na podstawie przestawionego stanu faktycznego i brzmienia przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z tytułu odpłatnego zbycia przez wnioskodawcę udziału w nieruchomości nabytego w drodze darowizny na cele uzasadniające wywłaszczenie w sytuacji zawarcia wraz z drugą współwłaścicielką umowy sprzedaży całej nieruchomości stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe należało uznać stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja jest wiążąca dla wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Nie chroni natomiast drugiej współwłaścicielki sprzedanej nieruchomości, tj. ciotki wnioskodawcy. Ciotka wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.