Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-57/13-4/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-05-06
Teza: 1. Czy spłata przez Wnioskodawcę 200.000 złotych stanowi w połowie koszt uzyskania przychodu przy transakcji sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości dokonanej w dniu 15 grudnia 2010 r., a określonej w art. 22 ust. 6c i d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? 2. Czy też spłata przez Wnioskodawcę 200.000 zł jest również wydatkiem na cele mieszkaniowe podatnika z katalogu określonego w art. 21 ust. 25 ustawy dając podstawę do zwolnienia z podatku, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 stycznia 2013 r. (data wpływu 21 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 kwietnia 2013 r. (data wpływu 22 kwietnia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 5 kwietnia 2013 r. nr ILPB2/415-57/13-2/AJ, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Zainteresowanego do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, iż nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Pouczono również Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 5 kwietnia 2013 r. (skutecznie doręczono dnia 10 kwietnia 2013 r.).

W dniu 22 kwietnia 2013 r. Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 17 kwietnia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Poprawność zastosowania ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy, bądź ustalenia kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 6c, d.

Syn Wnioskodawcy z majątku odrębnego nabył - w dniu 24 września 2009 r. - od spółki z o.o. nieruchomość - lokal mieszkalny o wartości 250.000,00 zł, z czego w momencie transakcji zapłacił 50.000 zł, pozostałą część należności, tj. 200.000,00 zł zobowiązał się spłacić do dnia 31 grudnia 2010 r.

W dniu 4 maja 2010 r. syn Zainteresowanego dokonał darowizny na rzecz Wnioskodawcy ww. nieruchomości obciążonej zobowiązaniem w postaci niezapłaconej części ceny w kwocie 200.000 zł. Strony w akcie notarialnym określiły wartość darowizny na 250.000,00 zł. Wnioskodawca w terminie spłacił firmie developerskiej 200.000,00 zł i posiada dokumenty przelewów.

W dniu 15 grudnia 2010 r. Zainteresowany sprzedał 1/2 udziału we własności ww. nieruchomości za 125.000,00 zł osobie trzeciej. Nabywca kwotę 125.000,00 złotych zapłacił w terminie.

Wnioskodawca wypełnił i złożył zeznanie podatkowe PIT-39 za 2010 rok. W zeznaniu tym określił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na 125.000,00 zł, koszty uzyskania tego przychodu na 100.000.00 zł i dochód z odpłatnego zbycia w kwocie 25.000,00 zł.

Dochód ten określił jako zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy spłata przez Wnioskodawcę 200.000 złotych stanowi w połowie koszt uzyskania przychodu przy transakcji sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości dokonanej w dniu 15 grudnia 2010 r., a określonej w art. 22 ust. 6c i d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy też spłata przez Wnioskodawcę 200.000 zł jest również wydatkiem na cele mieszkaniowe podatnika z katalogu określonego w art. 21 ust. 25 ustawy dając podstawę do zwolnienia z podatku, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, jako że wartość darowizny została określona na 250.000 zł a faktyczne przysporzenie majątkowe po stronie obdarowanego wyniosło 50.000 zł, zasadne jest wykazanie spłaty firmie developerskiej 200.000, 00 zł jako udokumentowanego kosztu nabycia nieruchomości określonego w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Równocześnie Zainteresowany uważa, że całość przychodu ze sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości – jako, że została przeznaczona na spłatę reszty ceny sprzedaży dla firmy developerskiej – jest również wydatkiem na cele mieszkalne Wnioskodawcy z katalogu określonego w art. 21 ust. 25 ustawy dając podstawę do zwolnienia z podatku, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 4 maja 2010 r. - w drodze darowizny od syna - Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny.

Z uwagi fakt, iż nabycie przedmiotowego mieszkania przez Zainteresowanego nastąpiło w 2010 r., do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Natomiast art. 30e ust. 2 tejże ustawy stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie zaś do art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że syn Wnioskodawcy w dniu 24 września 2009 r. nabył od spółki z o.o. lokal mieszkalny o wartości 250.000,00 złotych, z czego w momencie transakcji zapłacił 50.000 zł., pozostałą część należności, tj. 200.000,00 zł zobowiązał się spłacić do dnia 31 grudnia 2010 r.

W dniu 4 maja 2010 r. syn Zainteresowanego dokonał darowizny na rzecz Wnioskodawcy ww. lokalu mieszkalnego obciążonego zobowiązaniem w postaci niezapłaconej części ceny w kwocie 200.000 złotych. Strony w akcie notarialnym określiły wartość darowizny na 250.000,00 zł. Wnioskodawca w terminie spłacił firmie developerskiej 200.000,00 zł.

W dniu 15 grudnia 2010 r. Zainteresowany sprzedał 1/2 udziału we własności ww. nieruchomości za 125.000,00 zł osobie trzeciej.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone przepisy prawne wskazać należy, iż spłata przez Wnioskodawcę kwoty 200.000 zł nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zainteresowany nabył bowiem przedmiotowy lokal mieszkalny w drodze darowizny, a zatem koszty uzyskania przychodu należy ustalić w oparciu o przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis ten w sposób jednoznaczny wskazuje, iż kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku mogą być wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Konieczność zapłaty przez Wnioskodawcę na rzecz developera kwoty 200.000, 00 zł nie stanowi również kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6d albowiem nie mieści się w katalogu kosztów uzyskania przychodów zawartym w ww. przepisie, który to katalog precyzyjnie wskazuje, jakie wydatki zbywający może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

Ponadto, dokonana przez Zainteresowanego spłata nie jest wydatkiem na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym stanie faktycznym to syn Wnioskodawcy kupił lokal mieszkalny, za który nie zapłacił sprzedającemu całości ceny. Natomiast Zainteresowany otrzymał ten - obciążony długiem - lokal w drodze darowizny. Sam zaś fakt wydatkowania środków pieniężnych na spłatę długu nie daje podstaw prawnych do skorzystania z ww. zwolnienia przedmiotowego. Zainteresowany nie nabył bowiem mieszkania – tylko spłacił dług.

Nie można zatem uznać, że Zainteresowany przeznaczył kwotę w wysokości 200.000, 00 zł na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.