Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-905/12-3/KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-12-05
Teza: praw do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17.09.2012 r. (data wpływu 17.09.2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17.09.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. w organizacji (dalej: Nabywca” lub „Wnioskodawca”) zamierza nabyć (dalej: „Transakcja”) od Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość położoną w C. Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 28 430 m2, zabudowanej budynkiem magazynowym o powierzchni użytkowej 14 727,60 m2, oraz budowli związanych z funkcjonowaniem budynku. Działka gruntu oznaczona jest w katastrze numerem ewidencyjnym 127/7. Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości, oświadczenia o ustanowieniu służebności oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek kaucyjnych z dnia 30 października 2007 r., zgodnie z aktem notarialnym

Przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponieważ Nieruchomość została nabyta z zamiarem prowadzenia na niej działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przed ukończeniem budowy budynku. Proces budowlany został dokończony przez Zbywcę, a pozwolenie na użytkowanie zostało wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego 4 kwietnia 2008 r. Podatek VAT naliczony związany z wydatkami w procesie budowlanym był odliczony przez Zbywcę.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Nieruchomości, począwszy od dnia jej wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jej podatkowej wartości początkowej. W chwili obecnej, budynek magazynowy Nieruchomości jest w 100% wynajęty na rzecz jednego najemcy. Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi obecnie podstawowe źródło przychodów Zbywcy. Przedmiotem planowanej Transakcji nabycia przez Nabywcę będzie Nieruchomość.

W związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy prawa z umów najmu oraz przejmie obowiązki z tych umów. Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją, a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, jeśli Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.

Ponadto, wraz z Nieruchomością Nabywca nabędzie następujące prawa oraz przejmie środki pieniężne, które ze względu na swój charakter są z nią nierozerwalnie związane:

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości,
*   gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę.

Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Zbywcy, w szczególności długoterminowych zobowiązań Zbywcy. Ponadto, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności:

*   dostawę mediów do Nieruchomości, w szczególności:
    1.  energii elektrycznej,
    2.  wody i ścieków,
    3.  energii cieplnej,
    4.  gazu,
*   obsługę techniczną Nieruchomości;
*   ochronę mienia;
*   wywóz nieczystości;
*   ubezpieczenie Nieruchomości - po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu;
*   monitoring pożarowy;
*   utrzymanie czystości;
*   zarządzanie Nieruchomością.

Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nabywca zawrze natomiast samodzielnie nowe umowy dotyczące zarządzania nieruchomością, ubezpieczenia oraz pozostałe w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone jest, iż część z nowo zawartych umów przez Nabywcę będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami)
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem dłużnym nabycia i budowy Nieruchomości, w szczególności zobowiązania z tytułu:
    1.  kredytu bankowego,
    2.  pożyczek otrzymanych przez Zbywcę,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w szczególności umowy o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Natomiast działalność Zbywcy w zakresie rozwoju biznesu i opracowywania strategii działalności Zbywcy jest prowadzona przez członków zarządu Zbywcy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.

Przed sprzedażą Nieruchomości, strony złożą do właściwego organu podatkowego oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji VAT, zgodnie z art. 43 ust.10 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku magazynowym Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

W celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej (na rzecz dotychczasowych najemców Zbywcy) Nabywca:

*   zapewni zarządzanie nieruchomością,
*   podpisze umowę o ochronę Nieruchomości z firmą świadczącą tego typu usługi,
*   podpisze z dostawcami mediów umowy o dostawę mediów do Nieruchomości (w szczególności woda, energia elektryczna),
*   zapewni ubezpieczenie majątkowe nabywanej Nieruchomości.

Nabywca nie wyklucza, że umowy w tym zakresie mogą zostać podpisane z tymi samymi podmiotami, z którymi współpracował Zbywca. Zarówno Nabywca jak i Zbywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT, z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Nabywca, jak i Zbywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przy założeniu, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniem VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT. W świetle powyższego, podstawowe warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego to:

*   posiadanie statusu podatnika VAT, oraz
*   wykorzystywanie nabytych towarów i usług do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jeśli zatem wskazane powyżej warunki zostaną łącznie spełnione, dany podmiot powinien być uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, tj. w analizowanym stanie faktycznym - sumę kwot podatku określonego w fakturach otrzymanych przez Wnioskodawcę z tytułu nabycia Nieruchomości (art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT).

Jednocześnie ustawa o VAT, w art. 88, przewiduje pewne przypadki, gdy nie przysługuje prawo do obniżania podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. W szczególności, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą niepodlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT).

W przedstawionym stanie faktycznym Nieruchomość, która zostanie nabyta przez Wnioskodawcę będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Jak wskazano bowiem powyżej, Wnioskodawca zamierza wykonywać działalność zbliżoną charakterem do działalności Zbywcy, z tym że z wykorzystaniem własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, będzie on w tym zakresie również posiadał status podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT.

Co więcej, w zaistniałym stanie faktycznym nie znajdzie zastosowania wyłączenie, o którym mowa we wskazanym powyżej art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Mianowicie, omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT w wyniku złożenia przez Zbywcę i Wnioskodawcę zgodnych oświadczeń o wyborze opcji opodatkowania (tj. rezygnacji ze zwolnienia) dotyczących zbywanej Nieruchomości (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT). Dodatkowo, do omawianej transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, gdyż zbywane Nieruchomości nie będą stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż powinien być - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego, jaki będzie wynikał z faktur, które Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Zaprezentowane powyżej stanowisko Wnioskodawcy znalazło potwierdzenie w znanych Wnioskodawcy interpretacjach podatkowych, w tym m.in. w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lipca 2012 r.(sygn. IPPP2/443-405/12-2/IG).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054). W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. – stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast, w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wskazano, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m. in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Nieruchomość, która zostanie nabyta przez Wnioskodawcę będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, bowiem zamierza On wykonywać działalność zbliżoną charakterem do działalności Zbywcy (tj. działalność obejmującą wynajem powierzchni w budynku magazynowym), z tym że z wykorzystaniem własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, będzie on w tym zakresie również posiadał status podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze wskazany wyżej przepis art. 86 ust. 1 ustawy oraz przedstawione we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie został spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, bowiem wydatki na przedmiotową nieruchomość poniesione przy jej zakupie, będą związane niewątpliwie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT). Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku magazynowym Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy, że przy założeniu, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości, w myśl art. 86 ust.1 ustawy, należy uznać za prawidłowe.

Zatem w części objętej pytaniem 2 stanowisko Spółki należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Tut. Organ informuje, że w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości (Pytanie 1), zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.