Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.343.2021.3.APR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-02
Teza: • Uznanie Sprzedających za podatników VAT przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości, • brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości, • prawo Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; teren-teren budowlany; teren-teren niezabudowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 28 maja 2021 r. (data wpływu 28 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 19 sierpnia 2021 r. , data nadania 19 sierpnia 2021 r. (data wpływu 24 sierpnia 2021 r.) oraz pismem z 24 sierpnia 2021 r. (data wpływu 24 sierpnia 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 17 sierpnia 2021 r. (doręczone 18 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• nieuznania Sprzedających za podatników VAT przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości - **jest nieprawidłowe;**

• braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości - **jest prawidłowe**;

• prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości **\-** **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

28 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• nieuznania Sprzedających za podatników VAT przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości,

• braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości,

• prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 19 sierpnia 2021 r. , data nadania 19 sierpnia 2021 r. (data wpływu 24 sierpnia 2021 r.) oraz pismem z 24 sierpnia 2021 r. (data wpływu 24 sierpnia 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 17 sierpnia 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o.

\- Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

Pana K. J. A.

Panią E. A.

Panią A. M. W.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

(…) Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć nieruchomość położoną w województwie (…), w (…), w (…), przy ulicy (…), składającą się z działki ewidencyjnej nr (…) z obrębu nr (…), stanowiącą według sposobu korzystania sady oznaczone symbolem „S”, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Dla Nieruchomości został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony Uchwałą Rady (…) Nr (…) z dnia 14 czerwca 2007 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Osiedle (…), zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe - teren zabudowy 29 M/U.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez (…), według stanu na dzień 22 stycznia 2021 r. Znak: (…), Nieruchomość według opisu użytków stanowi: grunty RIIIb (grunty orne), co do powierzchni 0,0517 ha, S-R-IIIb (sady), co do powierzchni 0,2649 ha, BI-inne tereny zabudowane, co do powierzchni 0,025 ha.

W księdze wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości ujawniony jest budynek, który uległ zawaleniu. Obecnie na terenie Nieruchomości nie znajdują się żadne pozostałości po tym budynku.

Dodatkowo, na terenie Nieruchomości znajduje się stara szopa, która nie była ujawniona w księdze wieczystej. Szopa ta nie posiada fundamentów. Szopa pełniła rolę schowka na narzędzia.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, to jest do ulicy (…).

W dniu 5 lutego 2021 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa”).

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz dojazdem na teren inwestycji od ulicy (…) (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

a) zrealizowanie przez Spółkę na własny koszt sieci wodno-kanalizacyjnej w ciągu oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

b) uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji,

c) uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę drogi oraz sieci kanalizacyjnej i wodociągowej pod rozbudowę ciągu pieszo-jezdnego,

d) uzyskania przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, jeśli będzie konieczna,

e) uzyskania przez Spółkę na własny koszt prawomocnej i ostatecznej zgody wodnoprawnej, jeśli będzie konieczna.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) na zasadzie użyczenia.

Ponadto, Sprzedający zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości, to jest: małżeństwo K. J. i E. A. oraz Pani A. M. W.

Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, którzy mają status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanymi w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający nie są podatnikami podatku VAT.

Sprzedającymi są współwłaściciele Nieruchomości w udziałach wynoszących odpowiednio:

*   1/2 części we współwłasności Nieruchomości - udział ten należy do małżeństwa: Pana K. J. i Pani E. A., który nabyli od rodziców Pani E. A. na zasadach wspólności ustawowej na podstawie umowy darowizny w 2000 r.,
*   1/2 części we współwłasności Nieruchomości - udział ten należy do Pani A. M. W., który nabyła od rodziców na podstawie umowy darowizny w 2012 r. i stanowi jej majątek osobisty, gdyż został nabyty przed zawarciem przez nią małżeństwa, a umowy majątkowe rozszerzające wspólność ustawową obowiązującą w jej małżeństwie nie zostały zawarte.

Ponadto, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia, czy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że działka nr (…) od momentu nabycia przez Sprzedających nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej.

Nieruchomość od momentu nabycia przez Sprzedających nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Żaden ze Sprzedających nie był rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywał sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na przedmiotowej Nieruchomości.

Pani A. W. nie zbywała innych nieruchomości.

Państwo E. i K. A. w dniu 19 lutego 2019 zbyli część nieruchomości położonej we wsi (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), objętej księgą wieczystą nr KW Nr (…) (w dniu 14 stycznia 2019 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, a w dniu 19 lutego 2019 r. umowa przenosząca własność). Sprzedane zostały cztery niezabudowane działki (działki o nr (…), (…), (…) oraz (…)) o łącznym obszarze 6,05 ha.

Państwo E. i K. A. weszli w posiadanie sprzedanych działek jako część większej nieruchomości częściowo na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 5 czerwca 2002 r. oraz częściowo na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 13 sierpnia 2002 r.

Państwo E. i K. A. nabyli nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (…), w tym sprzedane działki, które stanowiły jej część, z zamiarem ewentualnej zmiany miejsca zamieszkania (K. A. posiada numer identyfikacyjny w krajowym systemie ewidencji producentów nadany na podstawie ustawy o krajowym systemie ewidencji producentów, ewidencji gospodarstw rolnych oraz ewidencji wniosków o przyznanie płatności).

Państwo E. i K. A., od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, wykorzystywali sprzedane działki w części rolniczo, w pozostałym zakresie był na nich las lub zostały zalesione.

Wyżej wymienione działki, tj. działki o nr (…), (…), (…)oraz (…), o łącznym obszarze 6,05 ha, wchodzące w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (…), zostały sprzedane przez Państwo E. i K. A. w dniu 19 lutego 2019 r. (z uwagi na prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa – (…) w dniu 14 stycznia 2019 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, a w dniu 19 lutego 2019 r. umowa przenosząca własność). Powodem ich sprzedaży było pogorszenie stanu zdrowia i niezdolność do pracy fizycznej właścicieli.

Państwo E. i K. A. sprzedali cztery niezabudowane działki ewidencyjne o łącznym obszarze 6,05 ha, stanowiące wówczas część większej nieruchomości objętej księgą KW nr (…). Z wypisu z rejestru gruntów okazanego przy ww. umowie sprzedaży wynikało, że działka nr (…)miała powierzchnię 3,53 ha, działka nr (…)miała powierzchnię 1,14 ha, oraz, że obie stanowiły lasy, a działka nr (…) miała powierzchnię 1,05 ha, zaś działka nr (…) miała powierzchnię 0,33 ha i obie stanowiły lasy i grunty orne.

Na pozostałej części nieruchomości objętej księgą KW nr (…) (niesprzedanej), która nadal stanowi własność E. i K. A., znajduje się m.in. siedlisko z drewnianym domem mieszkalnym.

Sprzedający z tytułu sprzedaży wskazanych powyżej nieruchomości nie byli zobowiązani do rejestracji jako czynni podatnicy VAT i wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

W latach 2016-2019 Sprzedający tj. A. W. oraz E. i K. A. mieli podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży bez prawa wyłączności z biurem nieruchomości.

Sprzedający nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości przedmiotowej Nieruchomości.

Sprzedający udzielili następujących pełnomocnictw do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości:

1\. Pełnomocnictwa z dnia 5 lutego 2021 r. dla radcy prawnego p. K. W. do:

· uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie art. 306 e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że Mocodawca nie posiada żadnych zaległości wobec tych instytucji lub że Mocodawca nie figuruje w rejestrze którejkolwiek z tych instytucji;

· uzyskania dokumentów, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn.

2\. Pełnomocnictwa z dnia 5 lutego 2021 r. dla radcy prawnego p. K. W. do wystąpienia w imieniu Sprzedających i uzyskania, zgodnie z art. 306 g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, zaświadczeń wydanych przez właściwe organy, w szczególności właściwe organy podatkowe, tj. właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz właściwego prezydenta miasta, stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, w szczególności podatku od Nieruchomości lub zaświadczeń o stanie zaległości podatkowych, a także zaświadczenia z właściwego oddziału/inspektoratu ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzającego, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych lub zaświadczeń, że Sprzedający nie figurują w rejestrze któregokolwiek z wymienionych podmiotów, ewentualnie zaświadczeń wyżej wymienionych podmiotów o stanie zaległości, a także zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn albo innych, wymaganych prawem dokumentów niezbędnych do zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości, w tym zaświadczenia o liczbie lub braku osób zameldowanych na Nieruchomości.

3\. Pełnomocnictwo z dnia 5 lutego 2021 r. dla radcy prawnego p. K. W. do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni byli lub są stronami z tytułu przysługujących im praw do nieruchomości, a także do wglądu w:

· akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości przechowywanych w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych lub hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla nieruchomości lub jej części,

· dokumentację nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów,

· akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z samą nieruchomością oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.

4\. Pełnomocnictwo z dnia 5 lutego 2021 r. dla p. M. O. (dyrektora w Spółce (…) sp. z o.o.) oraz dla p. P. K. do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości, a zwłaszcza:

1) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości w produkcji rolnej, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.;

2) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r.;

3) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

4) w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

5) w postępowaniach, dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo Wodne z dnia 20 lipca 2017 r.;

6) w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na podstawie przepisów ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Pełnomocnictwo upoważnia również do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Sprzedających przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

5\. Na mocy oświadczenia z dnia 5 lutego 2021 r. Sprzedający wyrazili zgodę aby Wnioskodawca:

a) wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

· warunków technicznych, opinii, uzgodnień, oraz innych decyzji niezbędnych dla realizacji inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji,

· opinii komunikacyjnych, oraz warunków usunięcia kolizji,

· wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych decyzji lub warunków,

b) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. Sprzedający udostępniają Nieruchomość Spółce do posiadania, ponadto potwierdzają, że wyrazili zgodę aby Spółka usunęła z terenu Nieruchomości drzewa i krzewy na swój koszt,

c) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizacje zjazdów na teren Nieruchomości i na zasadzie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych Sprzedający potwierdzają, że w ramach posiadanego prawa do dysponowania Nieruchomości na cele budowlane Spółka jest użytkownikiem Nieruchomości,

d) podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej,

e) w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości,

f) podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji na Nieruchomości,

g) podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

6\. Ponadto, w treści umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. (…)) zawartej w dniu 5 lutego 2021 r., Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji oraz zezwolili na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

W ramach udzielonego pełnomocnictwa Wnioskodawca dokonał następujących czynności:

· wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków technicznych;

· wgląd w akta ksiąg wieczystych.

W przyszłości Kupujący może dokonać pozostałych czynności, do których został upoważniony, zależnie od potrzeb w toku procedur administracyjnych.

W przypadku niezrealizowania transakcji, koszty poniesione przez Wnioskodawcę, tj. koszty poniesione na:

· zrealizowanie sieci wodno-kanalizacyjnej w ciągu oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

· uzyskanie prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji,

· uzyskanie prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę drogi oraz sieci kanalizacyjnej i wodociągowej pod rozbudowę ciągu pieszo-jezdnego,

· uzyskanie prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, jeśli będzie konieczna,

· uzyskanie prawomocnej i ostatecznej zgody wodnoprawnej, jeśli będzie konieczna,

nie zostaną zwrócone Wnioskodawcy przez Sprzedających.

Szopa, która znajduje się na Nieruchomości nie spełnia definicji budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), gdyż między innymi nie posiada fundamentów.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1 Czy przy sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości Sprzedający staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki?

2\. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w odpowiedzi na pytanie nr 1 (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości Sprzedający staną się podatnikami VAT), czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego przeniesienie udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na Spółkę stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT?(oznaczone w wniosku jako pytanie nr 3)

3\. Czy w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w odpowiedzi na pytanie nr 3 (tj. uznania, że jeśli w związku ze sprzedażą udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości Sprzedający staną się podatnikami VAT), sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia prawa własności Nieruchomości na cele związane z działalnością opodatkowaną?(oznaczone w wniosku jako pytanie nr 4)

Zdaniem Wnioskodawców:

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy, w związku z transakcją sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości Sprzedający nie staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w odpowiedzi na pytanie nr 1 (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości Sprzedający staną się podatnikami VAT), sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podatku VAT, która jest właściwa dla dostawy terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Ad. 3

Z uwagi na fakt, że prawo własności Nieruchomości zostanie nabyte przez Wnioskodawcę dla celów jego działalności gospodarczej, tj. wykonywanych w jej ramach czynności opodatkowanych VAT, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktur VAT wystawionych przez Sprzedających celem udokumentowania tej transakcji.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych

Uwagi ogólne

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedających jak i Wnioskodawcy.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy, jako przedsiębiorcy i podatnika VAT potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Kwestia ta, w przypadku Sprzedających, będzie natomiast wpływać na obowiązek rejestracji dla celów VAT oraz wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r Ordynacji podatkowej, regulujący instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(\`(...)\`) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (\`(...)\`).”

Ad. 1 Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Podobnie, zgodnie z utrwalonym stanowiskiem wyrażonym w orzecznictwie, za dostawę towaru uznawana jest także sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

• po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Właściwym jest więc wykluczenie z grona podatników osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Obrót bowiem „nieprofesjonalny” podlega opodatkowaniu PCC.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej „NSA”) w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W powołanym orzeczeniu NSA podkreślił również, że dostawca nie może być uznany za podatnika VAT w sytuacji, gdy sprzedaje swój majątek prywatny. Skoro bowiem taki majątek nabywany jest na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, to jego sprzedaż nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Jednocześnie NSA wskazał, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.

Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej NSA (jak również wojewódzkich sądów administracyjnych). Przykładowo:

1\. w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (sygn. akt. I FSK 774/13) NSA stwierdził, że zbycie nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy nie przesądza o tym, że sprzedaż stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, co oznacza, iż czynności takie mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wśród czynności przybierających formę zorganizowaną NSA wymienia: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Ponadto, Sąd podkreśla, że na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg takich okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z nich;

2\. w wyroku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (sygn. akt. I FSK 781/13), NSA uznał, że skarżący nie wskazał na okoliczności mogące świadczyć o tym, że podejmował czynności takie, jakie podjąłby sprzedawca profesjonalnie zajmujący się obrotem gruntami. Na taką aktywność wskazują: ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia;

3\. w wyroku z dnia 23 stycznia 2013 r. (sygn. akt. I FSK 305/12) NSA uznał, że skarżący nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami pomimo, że skarżąca wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji dot. warunków zabudowy dla inwestycji polegających na budowie budynków mieszkalnych na części działek będących przedmiotem sprawy. Jak argumentował Sąd pomimo, że to działanie może przemawiać za podejmowaniem działań charakterystycznych dla działań handlowców, to w świetle pozostałych okoliczności przytoczonych w stanie faktycznym tj. wobec tego, że skarżący nie uzbroili terenu ani nie prowadzili marketingu w celu sprzedaży działek, nie można było uznać, iż działania skarżących mieściły się w dyspozycji art. 15 ust. 2 ustawy o VAT;

4\. w wyroku z dnia 18 października 2011 r (sygn. akt. I FSK 1536/10) NSA uznał, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). Sąd podkreślił także, iż nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych;

5\. w wyroku z dnia 27 października 2009 r. (sygn. akt. I FSK 1043/08) NSA podkreślił, że sprzedaż kilku działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, wskazująca na ograniczony ilościowo zakres realizacji tej sprzedaży, a tym samym jej okazjonalność, a nie zamiar częstotliwego realizowania takiej działalności, nie może być kwalifikowana jako prowadzenie handlowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe rozważania, w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości kluczowe pozostaje ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający w celu dokonania jej sprzedaży podjęli lub podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jedynie bowiem takie działania i zaangażowanie skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedających za osoby prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników VAT. Skutek taki nie wystąpi jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ramach czynności mieszczących się w zarządzie majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz. Urz. UE L 347.1 ze zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby". Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Przechodząc w tym miejscu na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że Sprzedający nie są podatnikami VAT oraz nabyli tytuł prawny do udziałów we współwłasności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny. Udziały we współwłasności Nieruchomości nie zostały zatem nabyte przez Sprzedających w celach zarobkowych, ze z góry powziętym zamiarem jej dalszej odsprzedaży. Nabyte udziały we współwłasności Nieruchomości weszły w skład majątku prywatnego (niezwiązanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą) Sprzedających. W momencie nabycia udziałów we współwłasności Nieruchomości Sprzedający w żaden sposób nie ujawniali zamiaru częstotliwego dokonywania czynności nabywania nieruchomości.

Nieruchomość nie była również na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedających, poza użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy. Na Nieruchomości nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Nie była i nie będzie wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej ani w żaden inny sposób używana. Ponadto Sprzedający nie podejmowali i nie będzie podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych itp., gdyż czynności te będą wykonane przez Spółkę jednakże dopiero po dokonaniu transakcji sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających. Sprzedający nie prowadzili ani nie będą prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości.

Podsumowując, w kontekście powołanych regulacji ustawy o VAT oraz przedstawionej utrwalonej linii orzeczniczej nie ulega zatem wątpliwości, że Sprzedający w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości nie podejmowali działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedających w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości za podatników VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedający wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będą prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia przez Sprzedających udziałów we współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ponieważ jak wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że doszło do dostawy towarów. Wymagane jest bowiem dodatkowo, aby dostawa ta dokonana została przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający dokonując w przyszłości dostawy Nieruchomości będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

Ad. 2 Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zasadniczo zatem dostawa terenów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT, chyba że dotyczy terenów budowlanych.

Pojęcie terenów budowlanych zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy i Sprzedających, na moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, Nieruchomość będzie terenem niezabudowanym. Na terenie Nieruchomości nie będzie bowiem znajdował się żaden budynek ani budowla. W księdze wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości co prawda ujawniony jest budynek, ale uległ on zawaleniu i obecnie na terenie Nieruchomości nie znajdują się żadne pozostałości po tym budynku. Na Nieruchomości będzie znajdować się wyłącznie szopa, która nie posiada fundamentów.

Mając zatem na względzie, że Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym oznaczona jest symbolem 29 M/U (teren zabudowy), nie ulega wątpliwości że stanowi ona grunt przeznaczony pod zabudowę.

W rezultacie, Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, nie zaś „teren niezabudowany inny niż teren budowlany”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na powyższe przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedających na Spółkę nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak podkreślają jednak organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, wyłączenie czynności dostawy niezabudowanych terenów budowlanych z zakresu stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie przesądza jeszcze o tym, że dana czynność nie może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy ze zwolnienia od podatku korzysta również dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano powyżej Sprzedający są osobami fizycznymi, i nabyli udziały w przedmiotowej Nieruchomości do majątku osobistego (nabycie nie nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), a zatem nie mogli wykorzystywać Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku, jako że nie prowadzili żadnej działalności gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości. Podobnie nabycie udziałów w Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT - nastąpiło zarówno w przypadku Pana K. J., Pani E. A. jak i Pani A. M. W. na podstawie umowy darowizny, a tym samym nie było związane z pojawieniem się jakiekolwiek podatku naliczonego do odliczenia. Jak podkreśla się w orzecznictwie, przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE (por. wyrok w sprawie C-280/04, Jyske Finans), komentowane zwolnienie nie ma zastosowania, jeśli towar nabywany jest bez podatku naliczonego.

Mając na względzie powyższe, również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do będącego przedmiotem niniejszego wniosku zdarzenia przyszłego.

Tym samym, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w odpowiedzi na pytanie nr 1 (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości Sprzedający staną się podatnikami VAT), czynność zbycia przez Sprzedających udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki (23%).

W konsekwencji, Sprzedający powinni wówczas zarejestrować się w celu uzyskania statusy czynnego podatnika VAT i opodatkować dostawę Nieruchomości, poprzez wykazanie podstawy opodatkowania oraz podatku należnego z tego tytułu w stosownym pliku JPK\_V7M. Jednocześnie czynność ta, jako dokonana na rzecz Wnioskodawcy będącego podatnikiem VAT, powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, stosownie do treści przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 3 Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Katalog wyłączeń dotyczących obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku jest zawarty w art. 88 ustawy o VAT, obejmującym m.in. przepis art. 88 ust. 3a pkt 2. Zgodnie z tym przepisem, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nabędzie prawo własności Nieruchomości celem zlokalizowania na niej Inwestycji w postaci zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym oraz naziemnym miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz dojazdem na teren inwestycji od ulicy (…). Znajdujące się w tych budynkach lokale przeznaczone zostaną do sprzedaży i będą, zgodnie z założeniem Spółki, przedmiotem czynności opodatkowanych VAT. Spółka nabędzie zatem Nieruchomość z zamiarem jej wykorzystania w ramach czynności opodatkowanych.

Nabycie przedmiotowej Nieruchomości nastąpi w ramach transakcji dostawy na rzecz Spółki niezabudowanego terenu budowlanego, która, jak to zostało wyjaśnione w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 3, będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki VAT (23%). Z przyczyn opisanych powyżej, czynność ta nie będzie objęta zwolnieniem od podatku.

Mając na względzie powyższe art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania.

Reasumując, Spółce - zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 i 2 ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających dla udokumentowania sprzedaży Nieruchomości.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

• nieuznania Sprzedających za podatników VAT przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości **- jest nieprawidłowe;**

• braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości **-** **jest prawidłowe****;**

• prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości **-** **jest prawidłowe****.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Należy podkreślić, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Należy przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć Nieruchomość stanowiącą według sposobu korzystania sady oznaczone symbolem „S”.

Dla Nieruchomości został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe - teren zabudowy 29 M/U.

W księdze wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości ujawniony jest budynek, który uległ zawaleniu. Obecnie na terenie Nieruchomości nie znajdują się żadne pozostałości po tym budynku.

Dodatkowo, na terenie Nieruchomości znajduje się stara szopa, która nie była ujawniona w księdze wieczystej. Szopa pełniła rolę schowka na narzędzia.Szopa, która znajduje się na Nieruchomości nie spełnia definicji budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, gdyż między innymi nie posiada fundamentów.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz dojazdem na teren inwestycji, a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

W dniu 5 lutego 2021 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

a) zrealizowanie przez Spółkę na własny koszt sieci wodno-kanalizacyjnej w ciągu oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

b) uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji,

c) uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę drogi oraz sieci kanalizacyjnej i wodociągowej pod rozbudowę ciągu pieszo-jezdnego,

d) uzyskania przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, jeśli będzie konieczna,

e) uzyskania przez Spółkę na własny koszt prawomocnej i ostatecznej zgody wodnoprawnej, jeśli będzie konieczna.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie użyczenia.

Ponadto, Sprzedający zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Sprzedający nie są podatnikami podatku VAT.

Sprzedającymi są współwłaściciele Nieruchomości w udziałach wynoszących odpowiednio:

*   1/2 części we współwłasności Nieruchomości - udział ten należy do małżeństwa: Pana K. J. i Pani E. A., który nabyli od rodziców Pani E. A. na zasadach wspólności ustawowej na podstawie umowy darowizny w 2000 r.,
*   1/2 części we współwłasności Nieruchomości - udział ten należy do Pani A. M. W., który nabyła od rodziców na podstawie umowy darowizny w 2012 r. i stanowi jej majątek osobisty, gdyż został nabyty przed zawarciem przez nią małżeństwa, a umowy majątkowe rozszerzające wspólność ustawową obowiązującą w jej małżeństwie nie zostały zawarte.

Nieruchomość od momentu nabycia przez Sprzedających nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej.

Nieruchomość od momentu nabycia przez Sprzedających nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Żaden ze Sprzedających nie był rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywał sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na przedmiotowej Nieruchomości.

Pani A. W. nie zbywała innych nieruchomości.

Państwo E. i K. A. w dniu 19 lutego 2019 zbyli część nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KW Nr (…) (w dniu 14 stycznia 2019 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, a w dniu 19 lutego 2019 r. umowa przenosząca własność). Sprzedane zostały cztery niezabudowane działki (działki o nr (…), (…), (…) oraz (…)) o łącznym obszarze 6,05 ha.

Państwo E. i K. A. weszli w posiadanie sprzedanych działek jako część większej nieruchomości częściowo na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 5 czerwca 2002 r. oraz częściowo na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 13 sierpnia 2002 r.

Państwo E. i K. A. nabyli nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (…), w tym sprzedane działki, które stanowiły jej część, z zamiarem ewentualnej zmiany miejsca zamieszkania (K. A. posiada numer identyfikacyjny w krajowym systemie ewidencji producentów nadany na podstawie ustawy o krajowym systemie ewidencji producentów, ewidencji gospodarstw rolnych oraz ewidencji wniosków o przyznanie płatności).

Państwo E. i K. A., od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, wykorzystywali sprzedane działki w części rolniczo, w pozostałym zakresie był na nich las lub zostały zalesione.

Wyżej wymienione działki, tj. działki o nr (…), (…), (…) oraz (…) zostały sprzedane, z uwagi na prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa – (…). Powodem ich sprzedaży było pogorszenie stanu zdrowia i niezdolność do pracy fizycznej właścicieli.

Na pozostałej części nieruchomości objętej księgą KW nr (…) (niesprzedanej), która nadal stanowi własność E. i K. A., znajduje się m.in. siedlisko z drewnianym domem mieszkalnym.

Sprzedający z tytułu sprzedaży wskazanych powyżej nieruchomości nie byli zobowiązani do rejestracji jako czynni podatnicy VAT i wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

W latach 2016-2019 Sprzedający tj. A. W. oraz E. i K. A. mieli podpisaną umowę pośrednictwa sprzedaży bez prawa wyłączności z biurem nieruchomości.

Sprzedający nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości przedmiotowej Nieruchomości.

Sprzedający udzielili następujących pełnomocnictw do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości:

1\. Pełnomocnictwa z dnia 5 lutego 2021 r. dla radcy prawnego p. K. W. do:

· uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie art. 306 e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że Mocodawca nie posiada żadnych zaległości wobec tych instytucji lub że Mocodawca nie figuruje w rejestrze którejkolwiek z tych instytucji;

· uzyskania dokumentów, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn.

2\. Pełnomocnictwa z dnia 5 lutego 2021 r. dla radcy prawnego p. K. W. do wystąpienia w imieniu Sprzedających i uzyskania, zgodnie z art. 306 g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, zaświadczeń wydanych przez właściwe organy, w szczególności właściwe organy podatkowe, tj. właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz właściwego prezydenta miasta, stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, w szczególności podatku od Nieruchomości lub zaświadczeń o stanie zaległości podatkowych, a także zaświadczenia z właściwego oddziału/inspektoratu ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzającego, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych lub zaświadczeń, że Sprzedający nie figurują w rejestrze któregokolwiek z wymienionych podmiotów, ewentualnie zaświadczeń wyżej wymienionych podmiotów o stanie zaległości, a także zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn albo innych, wymaganych prawem dokumentów niezbędnych do zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości, w tym zaświadczenia o liczbie lub braku osób zameldowanych na Nieruchomości.

3\. Pełnomocnictwo z dnia 5 lutego 2021 r. dla radcy prawnego p. K. W. do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni byli lub są stronami z tytułu przysługujących im praw do nieruchomości, a także do wglądu w:

· akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości przechowywanych w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych lub hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla nieruchomości lub jej części,

· dokumentację nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów,

· akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z samą nieruchomością oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.

4\. Pełnomocnictwo z dnia 5 lutego 2021 r. dla p. M. O. (dyrektora w Spółce (…) sp. z o.o.) oraz dla p. P. K. do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości, a zwłaszcza:

1) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości w produkcji rolnej, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.;

2) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r.;

3) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

4) w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

5) w postępowaniach, dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo Wodne z dnia 20 lipca 2017 r.;

6) w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na podstawie przepisów ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Pełnomocnictwo upoważnia również do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Sprzedających przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

5\. Na mocy oświadczenia z dnia 5 lutego 2021 r. Sprzedający wyrazili zgodę aby Wnioskodawca:

a) wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

· warunków technicznych, opinii, uzgodnień, oraz innych decyzji niezbędnych dla realizacji inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji,

· opinii komunikacyjnych, oraz warunków usunięcia kolizji,

· wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych decyzji lub warunków,

b) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. Sprzedający udostępniają Nieruchomość Spółce do posiadania, ponadto potwierdzają, że wyrazili zgodę aby Spółka usunęła z terenu Nieruchomości drzewa i krzewy na swój koszt,

c) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizacje zjazdów na teren Nieruchomości i na zasadzie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych Sprzedający potwierdzają, że w ramach posiadanego prawa do dysponowania Nieruchomości na cele budowlane Spółka jest użytkownikiem Nieruchomości,

d) podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej,

e) w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości,

f) podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji na Nieruchomości,

g) podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

6\. Ponadto, w treści umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A Nr (…)) zawartej w dniu 5 lutego 2021 r., Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji oraz zezwoli zezwolili na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

W ramach udzielonego pełnomocnictwa Wnioskodawca dokonał następujących czynności:

· wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków technicznych;

· wgląd w akta ksiąg wieczystych.

W przyszłości Kupujący może dokonać pozostałych czynności, do których został upoważniony, zależnie od potrzeb w toku procedur administracyjnych.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą m.in. kwestii, czy przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Sprzedający będą działali jako podatnicy VAT.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawców objętych zakresem pytania nr 1 wniosku, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości ze Sprzedającymi. Sprzedający w Umowie zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości między innymi pod warunkiem uzyskania przez Spółkę zgód i pozwoleń wydanych przez odpowiednie organy administracji publicznej, związanych z realizacją planów inwestycyjnych Wnioskodawcy.

Sprzedający w Umowie udzielili pełnomocnictwa reprezentantowi Spółki do reprezentowania Sprzedających w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości, a zwłaszcza w postępowaniach dotyczących: uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości w produkcji rolnej; dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości; uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska; uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej; w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych.

Pełnomocnictwo upoważnia również do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Sprzedających przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Ponadto Sprzedający wyrazili zgodę aby Wnioskodawca:

a) wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

· warunków technicznych, opinii, uzgodnień, oraz innych decyzji niezbędnych dla realizacji inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji,

· opinii komunikacyjnych, oraz warunków usunięcia kolizji,

· wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych decyzji lub warunków,

b) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. Sprzedający udostępniają Nieruchomość Spółce do posiadania, ponadto potwierdzają, że wyrazili zgodę aby Spółka usunęła z terenu Nieruchomości drzewa i krzewy na swój koszt,

c) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizacje zjazdów na teren Nieruchomości i na zasadzie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych Sprzedający potwierdzają, że w ramach posiadanego prawa do dysponowania Nieruchomości na cele budowlane Spółka jest użytkownikiem Nieruchomości,

d) podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej,

e) w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości,

f) podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji na Nieruchomości,

g) podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

Dodatkowo w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji oraz zezwoli zezwolili na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

W świetle powyższego uznać należy, że Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości przez Sprzedających. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osobę trzecią wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, m.in. takich jak: realizacja sieci wodno-kanalizacyjnej w ciągu oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie warunków technicznych, opinii, uzgodnień i innych decyzji niezbędnych dla realizacji inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę; wystąpienie z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości czy wystąpienie z wnioskiem/wnioskami o lokalizacje zjazdów na teren Nieruchomości, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Sprzedający, dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będą korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowani w taki sposób zorganizowali sprzedaż ww. działki, że niejako Ich działania łącznie z działaniami Spółki, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Sprzedających będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Spółkę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegał będzie grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto Sprzedający, Państwo K. i E. A., dokonali już wcześniej sprzedaży czterech działek, co świadczy o ich aktywności w sferze obrotu nieruchomościami.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej – działki ewidencyjnej nr (…) w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających przedmiotowej nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnicy zdefiniowani w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów w prawie współwłasności Nieruchomości, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należy uznać za **nieprawidłowe**.

Wątpliwości Wnioskodawców budzi także kwestia, czy – wobec uznania, że Sprzedający będą działali jako podatnicy VAT – sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość dla której został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest pod wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe - teren zabudowy 29 M/U.

Jednocześnie, jak wskazali Zainteresowani, na terenie Nieruchomości znajduje się stara szopa, która nie stanowi budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Tym samym w niniejszych okolicznościach przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość niezabudowana.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że Nieruchomość spełniać będzie definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu działka ta będzie sklasyfikowana jako tereny budowlane.

Zatem, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, nie będzie znajdowało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem w związku z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość będzie terenem budowalnym. W związku z tym, Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości, nie będą mogli korzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający są osobami fizycznymi, nie są podatnikami podatku VAT, udziały w przedmiotowej Nieruchomości nabyli na podstawie umów darowizn.

Nabycie udziałów w Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem w momencie nabycia Nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Ponadto Zainteresowani wskazali że Nieruchomość od momentu nabycia nie służyła Sprzedającym do prowadzenia działalności gospodarczej, a zatem nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełniony oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując, sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości przez każdego ze Sprzedających nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana tym podatkiem wg właściwej stawki podatku.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać za .

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy Spółce z tytułu transakcji nabycia prawa własności Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz dojazdem na teren Inwestycji a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Jak wyżej stwierdził tut. Organ, dostawa udziałów w prawie własności Nieruchomości jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym Sprzedający jako podatnicy podatku VAT będą zobowiązani opodatkować sprzedaż wg właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziałów w prawie własności Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, zaś nabyte udziały w Nieruchomości będą służyły czynnościom opodatkowanym.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za **prawidłowe**.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku Wnioskodawcy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to przede wszystkim określenia wysokości stawki podatku VAT oraz sposobu dokumentowania sprzedaży udziałów w Nieruchomości.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Ponadto tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że na mocy z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego (§ 2 tego artykułu). W ocenie tut. Organu podatkowego wniosek wspólny dotyczy czerech stanów faktycznych (trzy w zakresie podatku od towarów i usług i jeden w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych) i czterech Zainteresowanych. Należna opłata dla ww. wniosku wynosi zatem 640 zł (4 x 4 x 40 zł). 27 maja 2021 r. do tut. Organu wpłynęła opłata w wysokości 800 zł na poczet wydania interpretacji z wniosku ORD-WS z 28 maja 2021 r. Z uwagi na fakt, że Strona wniosła opłatę w wysokości wyższej niż należna, kwota 160 zł zostanie zwrócona, na podstawie art. 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa, na rachunek nr (…), zgodnie z dyspozycją Wnioskodawcy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcie w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3§ 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.