Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-1212/09-2/KT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-03-16
Teza: Dostawa lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku przebudowy dotychczasowych pomieszczeń użytkowych, znajdujących się w budynkach mieszkalnych Spółdzielni, będzie opodatkowana preferencyjną stawką podatku od towarów i usług w wysokości 7%.
Słowa kluczowe: adaptacja; lokal-lokal mieszkalny; lokal-sprzedaż lokalu; pomieszczenia; przebudowa; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2005r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni, przedstawione we wniosku z dnia 10.12.2009r. (data wpływu 21.12.2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.12.2009r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe:

1.  Pierwsze zdarzenie przyszłe dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego o powierzchni 45,69 m2 powstałego w wyniku przebudowy dotychczasowego lokalu użytkowego. W latach 60-ych XX wieku poprzednik prawny Wnioskodawcy - Spółdzielnia Mieszkaniowa O. wybudowała budynek mieszkalny wielorodzinny. W związku z tym, że spółdzielnia ta nie miała swojego biura, zaadaptowała 8 lokali mieszkalnych, znajdujących się w tym budynku, na pomieszczenie biurowe dla własnych potrzeb. Mieściła się tam siedziba i biuro spółdzielni. Następnie spółdzielnia ta przeniosła się do innej siedziby, natomiast powyższe pomieszczenie biurowe wynajęła w roku 1967r. jako lokal użytkowy. Najemca (stowarzyszenie posiadające osobowość prawną) zajmował ten lokal do roku 2004, kiedy to został z lokalu wyeksmitowany. Lokal znalazł się więc na powrót w dyspozycji właściciela, czyli obecnie Spółdzielni Mieszkaniowej W., która jest następcą prawnym SM O. i SM R. w zakresie własności w/w budynku. W chwili obecnej Wnioskodawca dokonał przebudowy tego lokalu i zmiany sposobu jego użytkowania, w wyniku czego powstało z niego 5 lokali mieszkalnych. Wnioskodawca zamierza sprzedać jeden z tych lokali, czyli ustanowić odrębną własność lokalu i przenieść to prawo własności na rzecz nabywcy, który zostanie wyłoniony w drodze przetargu.
2.  Drugie zdarzenie przyszłe również dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego, który jednak ma dopiero powstać w wyniku przebudowy dotychczasowego lokalu użytkowego o powierzchni 269 m2. Projektowana powierzchnia lokalu mieszkalnego ma ok. 56 m2. Lokal użytkowy, którego przebudowa dotyczy, znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na I piętrze. Budynek został wybudowany w latach 70-ych XX wieku. W odróżnieniu od pierwszego zdarzenia przyszłego, gdzie lokal użytkowy powstał w wyniku zaadaptowania 8 lokali mieszkalnych na pomieszczenia biurowe, tenże lokal użytkowy od samego początku był budowany z takim przeznaczeniem i od samego początku był wynajmowany osobom trzecim w takim charakterze. Od 2003r. lokal ten nie jest już wynajmowany a Spółdzielnia zamierza przekwalifikować go na lokale mieszkalne i sprzedać je w drodze przetargu w formie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz nabywcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Ad 1) Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego w opisanym wyżej pierwszym zdarzeniu przyszłym będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a jeśli nie będzie zwolniona, to jaka będzie stawka tego podatku - 7% czy 22%?

Ad 2) Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego w opisanym wyżej drugim zdarzeniu przyszłym będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a jeśli nie będzie zwolniona, to jaka będzie stawka tego podatku - 7% czy 22%?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż powyższych lokali mieszkalnych będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług na podstawie:

*   bądź pkt 2) tego przepisu, ponieważ mamy do czynienia z towarem używanym, do którego nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
*   bądź pkt 10) tego przepisu, ponieważ lokale te były już zasiedlone przez użytkowników (w pierwszym zdarzeniu przyszłym najpierw przez samą spółdzielnię na swoją siedzibę, a potem przez najemcę, a w drugim zdarzeniu przyszłym od razu przez najemcę) a jednocześnie upłynęło więcej niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą lokalu;
*   bądź pkt 10a) tego przepisu, ponieważ Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego a jednocześnie Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W przypadku gdyby okazało się, że sprzedaż powyższych lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to zdaniem Wnioskodawcy stawka tego podatku wyniesie 7% zgodnie z art. 41 ust. 2 i 12 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004r. Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (…).

Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.

W oparciu o stan prawny obowiązujący od dnia 01.01.2009r., na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Powyższe przepisy wskazują, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje wówczas, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej przez Spółdzielnię dostawy mają być nowopowstałe lokale mieszkalne w budynkach mieszkalnych wybudowanych w latach 60-ych i 70-ych XX wieku, utworzone w wyniku przebudowy dotychczasowych lokali użytkowych, wynajmowanych przez Spółdzielnię osobom trzecim do roku 2004 (I lokal) oraz 2003 (II lokal). Dostawa dokonywana będzie w drodze przetargu, w formie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy

Analiza opisanych przez Wnioskodawcę działań wskazuje, że mamy tu do czynienia z dostawą nowoutworzonych lokali, powstałych w wyniku przeprowadzenia znaczących zmian w obrębie istniejących pomieszczeń. W wyniku przeprowadzonych prac dojdzie do faktycznej „likwidacji” istniejących lokali użytkowych, rozumianych jako określony układ pomieszczeń służących celom użytkowym. W ich miejsce powstaną jakościowo nowe lokale mieszkalne, których układ nie pokrywa się, w ramach adaptowanej powierzchni, z istniejącym dotychczas układem lokali użytkowych.

A zatem przedmiotowa dostawa dotyczy nowych lokali mieszkalnych, które nie zostały wcześniej zasiedlone ani zamieszkałe. O ich zasiedleniu, w ocenie tut. Organu, może być mowa dopiero wówczas, gdy faktycznie lokale te, po ich wyodrębnieniu w wyniku dokonanej przebudowy obiektu oraz ustanowieniu ich odrębnej własności, zostaną przekazane do użytkowania w wyniku dokonanej sprzedaży. Tak więc zaadaptowane na cele mieszkaniowe pomieszczenia zostaną zasiedlone, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, po raz pierwszy dopiero przez przyszłych nabywców. Tym samym podstawowy warunek konieczny do zastosowania zwolnienia od podatku VAT omawianej sprzedaży, nie zostanie spełniony.

Biorąc zatem pod uwagę analizowaną sytuację oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych, opisanych przez Wnioskodawcę zarówno w zdarzeniu pierwszym jak i w zdarzeniu drugim, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nie znajdzie tutaj również zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przepis ten uzależnia zastosowanie zwolnienia od braku prawa podatnika do odliczenia podatku naliczonego związanego z realizacją danej inwestycji (w niniejszej sprawie jest to utworzenie lokali mieszkalnych).

Należy tutaj zauważyć, że w myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. W przedmiotowej sprawie Spółdzielnia Mieszkaniowa, podmiot mający za przedmiot działalności m.in. obrót nieruchomościami, dokonując dostawy lokali mieszkalnych jest z tego tytuł podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a dostawa ta, dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samy Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do przedmiotowych lokali.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując dostawy przedmiotowych lokali działa jako podatnik VAT a dostawa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem dostawa lokali mieszkalnych powstałych wyniku przebudowy dotychczasowych pomieszczeń użytkowych, nie korzystająca ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy, winna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, stawkę podatku w wysokości 7% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W myśl art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2 oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Stosownie do treści art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku w wysokości 7% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Ponadto zgodnie z § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 224, poz. 1799) stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

1.  robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
2.  obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

\- w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, iż 7% stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem.

Biorąc powyższe pod uwagę należy zatem stwierdzić, że dostawa opisanych lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku przebudowy dotychczasowych pomieszczeń użytkowych, znajdujących się w budynkach mieszkalnych Spółdzielni, będzie opodatkowana - w myśl powołanych przepisów – preferencyjną stawką podatku od towarów i usług w wysokości 7%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.