Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-163/12/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-04-30
Teza: Czy kwota opłaty umownej przekazana Gminie przez użytkownika wieczystego za niezabudowanie omawianej nieruchomości gruntowej w ustalonym terminie, zgodnym z umową o oddanie w użytkowanie wieczyste, za wyznaczenie nowego terminu zabudowy oraz zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, słusznie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: korzyści-korzyści utracone (lucrum cessans); opłata; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2012 r. (data wpływu 10 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wyznaczenia nowego terminu zabudowy oraz zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z niezabudowaniem tej nieruchomości w terminie zgodnym w umową o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wyznaczenia nowego terminu zabudowy oraz zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z niezabudowaniem tej nieruchomości w terminie zgodnym w umową o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę nr XX z obrębu XXXX, której właścicielem jest Gmina, oddana została w użytkowanie wieczyste w 2000 r., z przeznaczeniem na cele bazy przeładunkowo-transportowej, przemysłu lekkiego, centrum logistycznego, z obowiązkiem zakończenia zabudowy w terminie dwóch lat od dnia podpisania aktu notarialnego. Użytkownik wieczysty nie wywiązał się z zapisów umowy, gdyż nie doszło do zabudowy omawianej nieruchomości w terminie wyznaczonym w akcie notarialnym. W dniu 25 czerwca 2007 r. prawo użytkowania wieczystego przeniesione zostało na Spółkę z o. o. Zgodnie z art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku niedotrzymania terminów zabudowy, organ w drodze decyzji administracyjnej może: ustalić dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, na podstawie art. 33 tej rozwiązać umowę użytkowania wieczystego lub zgodnie z art. 353 Kodeksu cywilnego, strony mogą zawrzeć stosunek prawny wedle swego uznania.

Mając na uwadze powyższe, użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem do Gminy o ustalenie nowego terminu zabudowy i zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Za niezabudowanie omawianej nieruchomości gruntowej w ustalonym terminie, zgodnym z aktem notarialnym, za ustalenie nowego terminu zagospodarowania nieruchomości oraz za zmianę przeznaczenia z bazy przeładunkowo-transportowej, przemysłu lekkiego, centrum logistycznego na działalność usługowo-handlową, Gminie przysługiwała opłata umowna w wysokości 3.500.000 zł netto.

W dniu 22 grudnia 2011 r. aktem notarialnym zmienione zostało przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości oraz wyznaczony został nowy termin zabudowy, na dzień 22 grudnia 2015 r. Za niezabudowanie w ustalonym terminie, zgodnym z umową o oddanie w użytkowanie wieczyste, za wyznaczenie nowego terminu zabudowy oraz zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, użytkownik wieczysty zapłacił na rzecz Gminy opłatę umowną w ustalonej wysokości, do której to kwoty został doliczony podatek VAT w wysokości 23%. Powyższa kwota została zdeponowana na rachunku kancelarii notarialnej, a następnie po podpisaniu umowy przekazana na rachunek Gminy.

Mając na uwadze, że skoro ustanowienie użytkowania wieczystego jest na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług dostawą towarów, zatem wszelkie opłaty związane z ustanowieniem użytkowania wieczystego, w tym również opłaty należne z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania nieruchomości, zmianę przeznaczenia oraz wyznaczenie nowego terminu zagospodarowania nieruchomości powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako kwoty należne z tytułu dostawy towarów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota opłaty umownej przekazana Gminie przez użytkownika wieczystego za niezabudowanie omawianej nieruchomości gruntowej w ustalonym terminie, zgodnym z umową o oddanie w użytkowanie wieczyste, za wyznaczenie nowego terminu zabudowy oraz zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, słusznie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota przekazana Gminie Miasto S. przez użytkownika wieczystego za niezabudowanie omawianej nieruchomości w ustalonym terminie, zgodnym z umową o oddanie w użytkowanie wieczyste, za wyznaczenie nowego terminu zabudowy oraz zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości gruntowej, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym za przedmiotową czynność wystawiona została faktura VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 grudnia 2008 r.- przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Punkty 6 oraz 7 zostały dodane do przytoczonego art. 7 ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1320). Należy jednak zaznaczyć, że wspomniana zmiana miała charakter wyłącznie techniczny, potwierdzający dotychczas stosowaną praktykę.

W poprzednim stanie prawnym, obowiązującym od dnia 1 maja 2004 r., Naczelny Sąd Administracyjny, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel, a także uwzględniając fakt, że definicja towaru zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy obejmuje grunty, opowiedział się za stanowiskiem, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów (uchwała z dnia 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06).

Należy wskazać, że przywołany przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, iż użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela. W świetle art. 233 ww. ustawy, użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Z następnych przepisów Kodeksu cywilnego (art. 234, 235 i 237) wynikają kolejne uprawnienia użytkownika wieczystego ukształtowane na wzór uprawnień właściciela. W wyniku ustanowienia prawa wieczystego użytkowania dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać tym gruntem jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot.

Należy zauważyć, iż dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (tj. nad towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel.

Ustanowienie użytkowania wieczystego oraz ustalenie opłat z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego odbywa się na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Stosownie do art. 72 ust. 1 tej ustawy, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67.

Zgodnie z art. 33 ust. 1 ww. ustawy, użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. Ustęp 3 cyt. artykułu stanowi, że właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste – w myśl art. 62 ust. 1 tej ustawy – ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy (art. 62 ust. 2 ww. ustawy).

Możliwe jest jednak przedłużenie tych terminów. Stosownie do brzmienia art. 62 ust. 4 ustawy, termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.

W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy (art. 63 ust. 1).

Zgodnie natomiast z art. 63 ust. 2 ustawy, w razie niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz art. 62 ww. ustawy, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II.

Jednakże, jeżeli taka czynność oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowej nastąpiła przed dniem 1 maja 2004 r. - przed tym dniem, zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonano wpisu prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu tego prawa - nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Ustanowienie użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004 r., zgodnie z przepisami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.), nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, tym samym opłata dotycząca czynności niepodlegającej opodatkowaniu nie może być objęta podatkiem od towarów i usług po wejściu w życie nowej regulacji prawnej.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że w 2000 r. została oddana w wieczyste użytkowanie nieruchomość gruntowa, z przeznaczeniem na cele bazy przeładunkowo-transportowej, przemysłu lekkiego, centrum logistycznego, z obowiązkiem zakończenia zabudowy w terminie dwóch lat od dnia podpisania aktu notarialnego. Użytkownik wieczysty nie wywiązał się z zapisów umowy, gdyż nie doszło do zabudowy omawianej nieruchomości w terminie wyznaczonym w akcie notarialnym. W dniu 25 czerwca 2007 r. prawo użytkowania wieczystego przeniesione zostało na Spółkę z o. o. Następnie użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o ustalenie nowego terminu zabudowy i zmianę przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Za niezabudowanie nieruchomości gruntowej w ustalonym terminie, zgodnym z aktem notarialnym, za ustalenie nowego terminu zagospodarowania nieruchomości oraz za zmianę przeznaczenia z bazy przeładunkowo- transportowej, przemysłu lekkiego, centrum logistycznego na działalność usługowo-handlową, Gminie przysługiwała opłata umowna w wysokości 3.500.000 zł netto.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że skoro czynność ustanowienia użytkowania wieczystego została dokonana w 2000 r. i na gruncie ówcześnie obowiązującej ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym nie podlegała opodatkowaniu, zatem wszelkie opłaty związane z oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w tym również opłaty należne z tyt. niedotrzymania terminu zabudowania nieruchomości, ustalenie nowego terminu zagospodarowania nieruchomości oraz zmianę przeznaczenia nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako kwoty należne z tytułu dostawy towarów.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska Nr 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.