Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-167/16-2/JG1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-05-12
Teza: A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2016 r. (data wpływu 23 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

E. sp. z o.o. (dalej Wnioskodawca lub Nabywca) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży na własny rachunek. Obecnie Wnioskodawca planuje nabyć od podmiotu niepowiązanego (dalej: Zbywca) nieruchomość, w skład której wchodzi budynek biurowy (dalej: Budynek), położony w Warszawie na działce, której Zbywca jest użytkownikiem wieczystym. Oprócz Budynku na działce znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci m.in. drogi wewnętrznej, słupów reklamowych oraz przyłączy mediów (dalej: Infrastruktura oraz dalej: Budynek, grunt i Infrastruktura razem jako: Nieruchomość). Wymienione elementy wchodzące w skład Infrastruktury stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego.

Na moment wskazanego nabycia Nieruchomości (dalej: Transakcja), Wnioskodawca jak i Zbywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Po zakupie Nabywca planuje wykorzystać Nieruchomości do wynajmu powierzchni na cele gospodarcze opodatkowane standardową stawką VAT (tj. 23%).

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w 2013 roku w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu standardową stawką podatku VAT. Od momentu nabycia Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, wynajmuje powierzchnie znajdujące się w Budynku oraz część Infrastruktury. Na dzień Transakcji Budynek może zostać wynajęty w całości.

Z uwagi na związek z wykonywaniem wskazanych czynności opodatkowanych (tj. usługi najmu gospodarczego), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na nabycie Nieruchomości. Zbywca stosownego odliczenia podatku VAT dokonał. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku lub Infrastruktury, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością, usług ochrony Nieruchomości, dostawy mediów (woda, energia, ogrzewanie itp.), ubezpieczenia Nieruchomości, usług sprzątania i wywozu nieczystości czy serwisowania urządzeń technicznych. Dodatkowo Zbywca, w celu umożliwienia funkcjonowania swojemu przedsiębiorstwu, korzysta m.in. z usług księgowych lub prawnych. Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej m.in. instrumenty finansowe zabezpieczające stopę procentową pozyskanego finansowania bankowego oraz gotówkę.

W celu zapewnienia środków finansowych potrzebnych na nabycie oraz funkcjonowanie Nieruchomości, Zbywca uzyskał finansowanie w postaci pożyczek oraz zaciągnął kredyt bankowy. Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie był i nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowił i nie stanowi oddziału/ów.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki z umów najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartość w ramach ustalonej ceny majątkowe prawa autorskie oraz zależne prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością oraz prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców. Ponadto, Zbywca zapewni przeniesienie na Nabywcę praw wynikających z zabezpieczeń wykonania obowiązków generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, praw wynikających z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi i ubezpieczenia Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania, która zostanie rozwiązana, a Nabywca zawrze nową umowę z innym podmiotem. Analogicznie inne umowy związane z obsługą Nieruchomości (dotyczące np. sprzątania i wywozu nieczystości, dostawy mediów czy serwisowania urządzeń technicznych) zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Nabywca zawrze nowe umowy we własnym imieniu na uzgodnionych przez siebie warunkach. Jednocześnie w okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów (zwłaszcza dotyczących dostaw mediów) może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, prawnych czy umowy ubezpieczenia działalności deweloperskiej.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z umowami najmu, w które Nabywca wstąpi, jako wynajmujący, w miejsce Zbywcy).

Nabywca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych czy finansowych tj. z tytułu pożyczek oraz kredytu bankowego – Zbywca planuje spłacić te zobowiązania w toku kontynuowania swojej działalności gospodarczej.

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przejście zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności pozostanie stroną wskazanych wyżej umów, które nie będą przenoszone na Nabywcę i które związane będą z jego dalszą działalnością.

Nabywca oraz Zbywca przed dniem dokonania dostawy złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnie oświadczenie, że wybierają opodatkowanie standardową stawką VAT (tj. 23%) dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa ta podlegałaby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia.

Końcowo, Nabywca pragnie zwrócić uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostało sformułowane również przez Zbywcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy – po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości – Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję?
2.  Czy Nabywca – po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości – zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną Transakcją?

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 6 maja 2016 roku odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-234/16-2/ISK.

Zdaniem Wnioskodawcy, po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli przed dniem Transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości (w zakresie w jakim dostawa ta podlegałaby zwolnieniu z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia), Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną Transakcją, z uwagi na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług”.

W rezultacie, ze względu na podleganie Transakcji przepisom ustawy o VAT i opodatkowanie – po złożeniu przez Nabywcę oraz Zbywcę zgodnego oświadczenia woli o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości – Transakcji stawką podstawową VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Nabywca przedstawił we wcześniejszej części niniejszego wniosku), Transakcja obejmująca nabycie Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć od podmiotu niepowiązanego nieruchomość, w skład której wchodzi budynek biurowy, położony w Warszawie na działce, której Zbywca jest użytkownikiem wieczystym. Oprócz Budynku na działce znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci m.in. drogi wewnętrznej, słupów reklamowych oraz przyłączy mediów. Wymienione elementy wchodzące w skład Infrastruktury stanowią budowle w rozumieniu prawa budowlanego. Umowa ta przybierze postać umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 maja 2016 roku Nr IPPP3/4512-234/16-2/ISK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, zgodnie z którym: „(…) Z uwagi na to, że dostawa Budynku oraz budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, również objęte będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Przy tym podnieść należy, że jak wskazano wyżej, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mogą z niego zrezygnować.

Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Zbywca na moment zawarcia umowy sprzedaży będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT. Zatem, w sytuacji kiedy Wnioskodawca i Zbywca złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy przedmiotowa transakcja – na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%.

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, iż skoro Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, a po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości planuje wykorzystać ją do działalności opodatkowanej (wynajem powierzchni gospodarczych), tym samym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej przedmiotową transakcję.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.