Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-705/15/ZuK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-02-12
Teza: Czy przychodem do opodatkowania stawką 8,5% jest czynsz określony w umowie wraz z wpływającą na rachunek bankowy Wnioskodawcy opłatą eksploatacyjną oraz opłatami za media?
Słowa kluczowe: czynsz; media; najem; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 22 listopada 2015 r. (data otrzymania 25 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej również: Wynajmujący) jako właściciel lokalu mieszkalnego zawarł umowę najmu tego lokalu z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej z przeznaczeniem na mieszkanie. Na podstawie zawartej umowy najmu, najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu „z góry” na rachunek bankowy Wynajmującego do 5 dnia miesiąca, którego dotyczy czynsz. Ponadto w umowie najmu ustalono, że niezależnie od czynszu najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych związanych z comiesięcznym utrzymaniem mieszkania na podstawie rachunków przedstawionych co miesiąc przez Wynajmującego i Administrację budynku. Obejmują one:

1.  opłatę administracyjną (kwota zmienna ustalana przez zarządcę budynku obejmująca m.in. miesięczne opłaty z tytułu eksploatacji budynku),
2.  zużycie energii elektrycznej wedle odczytów urządzeń pomiarowych,
3.  zużycie ciepłej i zimnej wody wedle odczytów urządzeń pomiarowych,
4.  zużycie ogrzewania wody wedle odczytów urządzeń pomiarowych.

Najemca będzie dokonywał ww. płatności co miesiąc na konto Wynajmującego wraz z czynszem najmu. Wynajmujący nie będzie pobierał żadnej marży z tytułu ww. opłat.

Wysokość opłaty administracyjnej wynika z uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej o zaliczkach na poczet eksploatacji lokalu mieszkalnego i obejmuje:

1.  zarządzanie i eksploatację,
2.  zaliczki na CO i CWU,
3.  wywóz nieczystości stałych,
4.  fundusz remontowy.

Opłatę administracyjną najemca zobowiązany jest wpłacać na rachunek bankowy Wynajmującego wraz z czynszem, tj. do 5 dnia miesiąca, którego dotyczy czynsz, natomiast opłaty za media w terminach wynikających z przedłożonych przez Wynajmującego faktur na rachunek bankowy Wynajmującego.

Jako formę opodatkowania Wnioskodawca zamierza wybrać 8,5% ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytanie.

Czy przychodem do opodatkowania stawką 8,5% jest czynsz określony w umowie wraz z wpływającą na rachunek bankowy Wnioskodawcy opłatą eksploatacyjną oraz opłatami za media?

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymywany przez niego czynsz jest przysporzeniem majątkowym i stanowi przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast dodatkowe opłaty (poza czynszem) nie stanowią przedmiotu opodatkowania ryczałtem, gdyż nie są przychodami wymienionymi w art. 6 ust. 1a ww. ustawy. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a tej ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy, są jedynie zwrotem poniesionych kosztów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze. zm.) – źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.)

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że umowa zawarta między Wnioskodawcą a najemcą lokalu jest skonstruowana w taki sposób, że niezależnie od czynszu najemca uiszcza dodatkowo kwotę za opłaty eksploatacyjne (opłatę administracyjną oraz opłaty za media) na podstawie rachunków przedstawianych przez Wnioskodawcę i Administrację budynku. Opłatę administracyjną najemca zobowiązany jest wpłacać na rachunek bankowy Wnioskodawcy wraz z czynszem, tj. do 5 dnia miesiąca, którego dotyczy czynsz, natomiast opłaty za media w terminach wynikających z przedłożonych przez Wnioskodawcę faktur na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie będzie pobierał żadnej marży w tytułu ww. opłat.

Tak więc najemca co miesiąc uiszcza na rzecz Wnioskodawcy oprócz czynszu za najem również kwoty, w których zawarte są opłaty związane z utrzymaniem lokalu, jednakże kwoty te są przekazywane za pośrednictwem Wnioskodawcy na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawców mediów.

W świetle przedstawionego we wniosku zdarzenia oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat administracyjnych (na które składają się: zarządzanie i eksploatacja, zaliczki na CO i CWU, wywóz nieczystości stałych i fundusz remontowy) oraz opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu (tj. opłat za zużycie energii elektrycznej wedle odczytów urządzeń pomiarowych, zużycie ciepłej i zimnej wody wedle odczytów urządzeń pomiarowych, zużycie ogrzewania wody wedle odczytów urządzeń pomiarowych) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu utrzymania lokalu należne Wspólnocie Mieszkaniowej (opłata administracyjna) oraz opłaty za energię elektryczną, zużycie wody oraz zużycie ogrzewania wody, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.