Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.93.2022.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-24
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

24 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(\`(...)\`);

**Opis zdarzenia przyszłego**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Spółka” lub „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług , posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Spółka została utworzona jako spółka celowa, której zadaniem było wybudowanie i komercjalizacja Budynków zdefiniowanych poniżej, w tym w szczególności wynajem powierzchni handlowo-usługowej Budynków oraz sprzedaż Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej). Podmiotem kupującym Nieruchomość będzie B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”).

1\. Opis nieruchomości.

Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntu będącego własnością miasta (\`(...)\`) położonego w miejscowości (\`(...)\`), składającej się z działki gruntu nr (\`(...)\`) o powierzchni 0,9576 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze KW nr (\`(...)\`) (dalej: „Działka”).

Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego Działki na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr (\`(...)\`) oraz prawa własności budynków, budowli i urządzeń położonych na tej działce z 28 kwietnia 2021 r. zawartej w formie aktu notarialnego. Transakcja sprzedaży Działki na rzecz Spółki została opodatkowana przez sprzedającego podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Spółka dokonała rozbiórki budynków, budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na Działce w momencie jej nabycia przez Spółkę. Następnie Spółka przystąpiła do realizacji na Działce inwestycji w postaci budowy dwóch budynków handlowo-usługowych o powierzchni 1818,4 m2 oraz 1982,9 m2 powierzchni zabudowy oraz 1690 m2 oraz 1800 m2 powierzchni najmu (zwane dalej: „Budynkami” lub pojedynczo „Budynkiem”) jak również infrastruktury niezbędnej do korzystania z tego typu obiektów, obejmującej budowle i urządzenia budowlane w postaci m.in. system przyłączy, wewnętrznych dróg, parkingów oraz obszary zieleni (zwane dalej: „Naniesieniami”).

Sprzedaż na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego Działki wraz z prawem własności Budynków oraz Naniesień (łącznie dalej: „Nieruchomość”) po ich realizacji na warunkach opisanych w dalszej części wniosku jest przedmiotem transakcji planowanej przez Spółkę i Kupującego (dalej: „Transakcja”).

Na moment składania niniejszego wniosku Spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie Budynków i Naniesień oraz dokonała wydania najemcom całej powierzchni handlowo-usługowej poszczególnych Budynków przeznaczonej pod wynajem. Do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej), Spółka rozpocznie prowadzenie działalności w zakresie najmu powierzchni handlowo-usługowej Budynków opodatkowanej VAT według stawki podstawowej.

Naniesienia nie są i nie będą przedmiotem oddzielnego wynajmu na rzecz najemców, natomiast część z nich była udostępniona do korzystania poszczególnym najemcom w datach wydania poszczególnych pomieszczeń, np. chodniki, parking, a pozostała część jest niezbędna do właściwego korzystania z Budynków w celu ich najmu.

Spółka poniosła koszty budowy Budynków oraz Naniesień z zamiarem wykorzystywania tych obiektów w całości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (wynajem powierzchni oraz sprzedaż Nieruchomości). W związku z powyższym, Spółka odlicza i będzie odliczać naliczony podatek od towarów i usług związany z nabyciem Działki i budową Budynków i Naniesień. Spółka ponosi i będzie ponosić także koszty bieżącego utrzymania i konserwacji Budynków i Naniesień i z tego tytułu dokonuje odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

2\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Spółki.

Spółka została utworzona jako spółka celowa w celu budowy i komercjalizacji Budynków, w tym w szczególności wynajmu powierzchni usługowo-handlowej Budynków oraz sprzedaży Nieruchomości. Budowa, komercjalizacja powierzchni handlowo-usługowej Budynków a następnie sprzedaż Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Spółki i będzie stanowić główne źródło przychodu Spółki (inne rodzaje działalności były wykonywane przez Spółkę incydentalnie).

Działka oraz Budynki wraz z Naniesieniami (po ich realizacji) oraz inne aktywa związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynków (m.in. środki trwałe, należności, rozliczenia międzyokresowe) będą stanowić wyłączne aktywa Spółki, tj. co do zasady, na moment planowanej Transakcji (zgodnie z definicją poniżej) Spółka nie będzie posiadała aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie budowy i wynajmu Budynków. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Spółka będzie ponosić m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd. Najemców obowiązują regulaminy korzystania z Nieruchomości.

Spółka nie dokona wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Spółka nie prowadzi i nie będzie prowadzić ewidencji księgowej Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla Spółki, niemniej na podstawie ewidencji księgowej prowadzonej przez Spółkę jest możliwe przyporządkowanie poszczególnych przychodów i kosztów do Nieruchomości.

Po dokonaniu Transakcji, co do zasady, majątek Spółki będzie ograniczony do środków finansowych oraz ewentualnych należności (i zobowiązań) związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną do momentu Transakcji a dalsze prowadzenie działalności (np. zaangażowanie Spółki do realizacji kolejnej inwestycji nieruchomościowej) bądź likwidacja Spółki będzie przedmiotem decyzji wspólników Spółki.

Spółka ponadto zapewnia obsługę Nieruchomości korzystając z infrastruktury i zasobów kadrowych niepowiązanych dostawców usług.

3\. Planowana transakcja.

Spółka zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”). W wykonaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Strony planują zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Działki oraz prawo własności Budynków i Naniesień (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej) w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny sprzedaży.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego, Kupujący wstąpi, w ramach ceny sprzedaży za Nieruchomość, w miejsce Spółki we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości. Dodatkowo, Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa i zobowiązania (o ile ostatecznie wystąpią w planowanej Transakcji) z tytułu wszelkich zabezpieczeń udzielonych przez najemców w związku z zwarciem umów najmu dotyczących powierzchni handlowo-usługowej Budynków.

Ponadto, w ramach ceny sprzedaży, Spółka przeniesie na Kupującego następujące prawa i obowiązki:

a) prawa autorskie majątkowe do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości jak również wszelkie inne prawa własności intelektualnej odnoszące się do Działki, Budynków i Naniesień na polach eksploatacji wskazanych w Umowie Sprzedaży oraz Spółka udzieli zgody Kupującemu na wykonywanie praw osobistych i zależnych do utworów zależnych stworzonych na podstawie ww. autorskich praw majątkowych;

b) wszelkie prawa i roszczenia z tytułu rękojmi wynikającej z umowy o prace projektowe, prawa i roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji wobec podmiotów, które wybudowały Budynki i Naniesienia, w tym na Kupującego zostaną przeniesione zabezpieczenia usunięcia wad i usterek w okresie rękojmi i gwarancji wynikającym z umowy z generalnym wykonawcą Budynków i Naniesień w postaci gwarancji bankowej;

(wymienione powyżej prawa i obowiązki Spółki związane z Nieruchomością będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami”).

Co do zasady, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza Nieruchomością, Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami, w szczególności, nie będzie obejmowała umowy finansowania nabycia Działki czy też umowy finansowania budowy Budynków i Naniesień. Jednocześnie, Umowa Sprzedaży będzie przewidywać procedurę spłaty zadłużenia Sprzedającego wynikającego z umów finansowania Nieruchomości oraz wykreślenia hipoteki ustanowionej na Nieruchomości.

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Kupującego, Sprzedający udostępnił Kupującemu dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz umów najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Spółki, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Kupującego w ramach Transakcji.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży nie będzie również przeniesienie na Kupującego takich praw lub obowiązków (za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami) typowo stanowiących elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części jak m.in.: (i) środków pieniężnych, czy też praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów rachunku bankowego zawartych przez Spółkę; (ii) zobowiązania Spółki, w tym ewentualne zobowiązania finansowe Spółki związane z finansowaniem Nieruchomości; (iii) wierzytelności, praw z papierów wartościowych; (iv) koncesji, licencji i zezwoleń; (v) patentów i innych praw własności przemysłowej; (vi) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych; (vii) tajemnic przedsiębiorstwa czy też ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek jak wspomniano powyżej, Spółka udostępniła Kupującemu wszelką żądaną przez Kupującego dokumentację dotyczącą Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Kupującego i przekaże Kupującemu tę dokumentację po zawarciu Umowy Sprzedaży); (viii) praw i obowiązków z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, takich jak umowy o dostawę mediów, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również umowy serwisowe takie jak ochrona, utrzymanie Nieruchomości w czystości oraz dbanie o zieleń; (ix) praw i obowiązków z umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Spółki (przy czym, nie wszystkie wskazane powyżej elementy mogą w dacie Transakcji składać się na przedsiębiorstwo Spółki).

Po zawarciu Umowy Sprzedaży Kupujący pozostanie stroną umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, umowy dotyczące ochrony, itp.) będących w mocy na moment podpisania Umowy Sprzedaży, przy czym Umowa Sprzedaży będzie przewidywała udzielenie Kupującemu upoważnienia do rozwiązania w imieniu Spółki wszystkich umów dostaw związanych z obsługą Nieruchomości, jak również będzie przewidywała procedurę zwrotu Spółce kosztów eksploatacyjnych poniesionych przez Spółkę za okres po zawarciu Umowy Sprzedaży. Po rozwiązaniu ww. umów, Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Spółkę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r. poz 1320, z 2021 r. poz. 1162) (dalej: „Kodeks Pracy”) z uwagi na fakt, iż Spółka nie zatrudnia pracowników.

Strony Transakcji dokonają również podziału czynszu najmu za miesiąc, w którym nastąpi dostawa Nieruchomości. W szczególności Spółka będzie miała prawo do uzyskania czynszu za okres od pierwszego dnia miesiąca w którym nastąpi dostawa Nieruchomości do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży. Ewentualna nadwyżka czynszu najmu pobrana przez Kupującego zostanie zwrócona najemcy. Kupujący będzie uprawniony do pobrania czynszu najmu począwszy od następnego dnia po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, przy czym, Kupujący będzie zobowiązany do zwrotu najemcom ewentualnej nadwyżki pobranego czynszu i powiadomienia Sprzedającego o tym fakcie.

Przed dniem i na dzień dokonania dostawy Nieruchomości, Kupujący oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. 

Po nabyciu przez Kupującego, Budynki i Naniesienia będą wykorzystywane przez Kupującego do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni handlowo-usługowej, choć nie jest wykluczone, że w przyszłości Nieruchomość może zostać także odsprzedana lub zbyta w innej formie. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT wedlug stawki podstawowej.

Strony przeprowadzą Transakcję dostawy Nieruchomości przed upływem 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia Budynków i Naniesień.

Zdarzenie przyszłe przedstawione powyżej nie obejmuje transakcji, zespołu transakcji lub innych zdarzeń wskazanych w art. 14b § 3a Ordynacji Podatkowej.

**Pytanie**

Czy przeniesienie prawa własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie Umowy Sprzedaży spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, przeniesienie prawa własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie umowy sprzedaży nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815, z 2021 r. poz. 255.) (dalej: „PCC”) dla Kupującego w związku z faktem, że będzie ono w całości opodatkowane VAT. Jeżeli Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem VAT to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 Ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis Ustawy o PCC zawiera _numerus clausus_ czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu Ustawy o PCC, skoro sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.” Do podobnej konkluzji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 maja 2017 r., Znak: 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z 30 października 2018 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 24 maja 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.209.2022.1.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania sprzeda na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego Działki wraz z prawem własności Budynków oraz Naniesień (jak również inne prawa i obowiązki opisane we wniosku) (łącznie dalej: „Nieruchomość”) w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny sprzedaży.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 maja 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.209.2022.1.AB wydanej dla Zainteresowanych w podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, planowana Transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr (…) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. (…) W związku z powyższym dostawa Budynków i Naniesień nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. (…) Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że Sprzedający nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży ww. obiektów na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż jak wskazano w opisie sprawy Spółka odlicza i będzie odliczać naliczony podatek od towarów i usług związany z nabyciem Działki i budową Budynków i Naniesień znajdujących się na działce nr (…).

Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie sprzedaży Budynków i Naniesień podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Ponadto przy budowie ww. obiektów Sprzedającemu jak wskazano wyżej Spółka odlicza i będzie odliczać naliczony podatek od towarów i usług związany z nabyciem Działki i budową Budynków i Naniesień, tak więc ww. dostawa Budynków i Naniesień nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż Budynków wraz z Naniesieniami opodatkowana będzie właściwą stawką podatku VAT dla przedmiotu dostawy. Przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu tj. prawa użytkowania wieczystego działki nr (…), na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).